Groß & Partner Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH

Frankfurt am Main

Konzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Zusammengefasster Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023

der Groß & Partner Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH

1 Überblick

1.1 Geschäftsentwicklung

Als eine der führenden inhabergeführten Projektentwicklungsgesellschaften in Deutschland hat sich die Groß & Partner Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH (im Folgenden: "Groß & Partner") auf die Quartiers- und Standortentwicklung sowie die Errichtung von hochwertigen Büro-, Wohnimmobilien und Hotels mit mittlerem bis hohem Investitionsvolumen spezialisiert.

Der Konzernjahresfehlbetrag von Groß & Partner beträgt für das Jahr 2023 T€ 16.993 (Vorjahr: Konzernjahrfehlbetrag T€ 8.327). Damit wurde erneut ein negatives Konzernergebnis erzielt. Ursache dafür ist, dass die derzeitige Projektpipeline unverändert zu einem wesentlichen Anteil durch mehrjährige Großprojekte geprägt ist, die erst in den Folgejahren ertragswirksam an die Käufer übergeben werden. Weiterhin konnten auch in 2023 geplante Verkäufe aufgrund des Marktumfeldes nicht umgesetzt werden. Der erfolgreiche Abschluss eines Forward-Deals in 2021 zum Verkauf des Projektes Four/T1 hat im Konzern bisher zu keinen Ergebniseffekten geführt. Die wesentliche Gewinnrealisierung wird mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit im Jahr 2025 im Rahmen der Entkonsolidierung erfolgen, so dass das Ergebnis des Jahres 2025 durch einen sehr hohen positiven Einmaleffekt beeinflusst werden wird. Wesentliche positive Ergebnisbeiträge des Geschäftsjahres 2023 konnten durch die Endabrechnung des Projektes FRA 18-22, die Ausweitung des Dienstleistungsgeschäftes sowie durch das sich weiter sehr erfreulich entwickelnde Rohbaugeschäft der GP Con GmbH erzielt werden.

Wie in den Vorjahren besitzt das Projekt Four als größte laufende Projektentwicklung für Groß & Partner eine zentrale Bedeutung. Mit der Übergabe des T4 an einen Fonds der Union Investment im November 2023 wurde das erste der vier Hochhäuser an einen Investor übergeben. Damit hat Groß & Partner unter Beweis gestellt, dass es trotz herausfordernder Marktbedingungen nach wie vor gelingt, Projekte erfolgreich fertigzustellen und vertragsgemäß dem Investor zu übergeben. Der Baufortschritt des Four verlief im gesamten Jahr planmäßig. Erfreulich ist das weiterhin große Interesse namhafter Unternehmen an der Anmietung der Büroflächen im T1 und T4. Es konnten mehrere neue Mietverträge abgeschlossen werden. Der Verkauf von Eigentumswohnungen im T3 läuft weiter, marktbedingt mit zwar konstanten, jedoch unterhalb der Erwartungen liegenden Umsätzen.

Aufgrund des stark gestiegenen Zinsniveaus blieb der Investmentmarkt auch in 2023 schwach. Das hat dazu geführt, dass die Verkäufe des StayCity-Hotels in Gateway Gardens sowie des H+ Hotels in Eschborn noch nicht realisiert werden konnten. Die Geschäftsführung geht derzeit davon aus, dass sich die beiden Transaktionen zeitlich weiter verschieben werden, bis sich das Marktumfeld entscheidend verbessert.

Für das im Jahr 2020 erworbene Grundstück in der Europaallee in Frankfurt wurden für das Projekt NION Verhandlungen mit einem potenziellen Großmieter geführt, die jedoch bislang noch nicht zu einem erfolgreichen Abschluss eines Mietvertrages geführt haben. Aufgrund der starken Positionierung des Projektes auf Nachhaltigkeit und Energieeffizienz ist die Geschäftsführung jedoch optimistisch, dass in Zukunft ein erfolgreicher Projektstart nach Abschluss eines Mietvertrages mit einem attraktiven Großmieter gelingen wird.

Für das Projekt KAIA wurde eine Bauvoranfrage zur Sicherung der planungsrechtlichen Grundlagen bei der Bauaufsicht eingereicht und zwischenzeitlich genehmigt. Damit ist eine wichtige Voraussetzung zur Realisierung des Projektes geschaffen worden, mit dem Bau soll jedoch erst auf Basis einer ausreichenden Vorvermietung begonnen werden.

Der in 2021 begonnene Bau des Wohn- und Geschäftshauses sowie der dazugehörigen Quartiersgarage im Quartier "Neue Welt" in Neu-Isenburg verlief planmäßig. Beide Projekte wurden im zweiten Quartal 2024 fertiggestellt. Insgesamt wird die Quartiersentwicklung in Zukunft mehr als 700 Wohnungen und Arbeitsplätze für rund 1.900 Menschen bieten. Die Realisierung weiterer Abschnitte dieses städtebaulichen Großprojektes soll sukzessive in den kommenden Jahren erfolgen.

Trotz der vielfältigen markt- und bauseitigen Herausforderungen während der Errichtungsphase ist es gelungen, die Übergabe der Hotelflächen an den Pächter NH Collection sowie die Übergabe des Gesamtgebäudes The Spin an den Investor erfolgreich in der ersten Hälfte des abgelaufenen Geschäftsjahres zu vollziehen. Außerdem konnten zwischenzeitlich sämtliche Büroflächen vermietet werden, was wiederum zeigt, dass die Nachfrage der gewerblichen Mieter nach hochwertigen Flächen in guten Lagen nach wie vor hoch ist.

Aus Sicht der Geschäftsführung stellen die schwierigen Marktbedingungen auf der Verkaufs- und Finanzierungsseite sowie Kostensteigerungen den Konzern unverändert vor wesentliche Herausforderungen. Aufgrund des Zinsniveaus und der nicht zuletzt durch weltpolitische Ereignisse hervorgerufenen Unsicherheit im Markt sind Investoren und entsprechend auch potenzielle Finanzierungspartner nach wie vor sehr zurückhaltend. In diesem Umfeld ist es sehr schwierig, neue Projekte zu beginnen. Hierauf hat die Geschäftsführung mit einer stärkeren Fokussierung auf das Dienstleistungsgeschäft reagiert.

1.2 Wirtschaftliches Umfeld

Gemäß des Statistisches Bundesamt ist das reale Bruttoinlandprodukt in Deutschland im Vergleich zum Vorjahr um 0,3% gesunken, für 2024 wird ein nur schwacher Anstieg von 0,7% prognostiziert. ¹

Die Europäische Zentralbank hat in mehreren Schritten während des Jahres 2023 den Leitzins von 1,25% auf 4,5% erhöht. ²

Diese geldpolitischen Straffungen in Kombination mit weiterhin hohen Inflationsraten stellten eine deutliche Belastung nicht nur für die deutsche, sondern die gesamte Weltkonjunktur dar, wobei sich die deutsche Wirtschaft aufgrund ihrer Exportorientierung besonders stark abgekühlt hat. ³

Erfreulich ist jedoch, dass für 2024 zumindest eine moderate Erholung des Bruttoinlandproduktes sowie eine weitere Normalisierung der Inflationsrate auf eine Kerninflation von 2,6% erwartet wird. ⁴

2 Gesellschaftsrechtliche Strukturen

Die Gesellschafter von Groß & Partner sind die Jürgen Groß Beteiligungsverwaltungs GmbH sowie die Herren Peter Matteo, Nikolaus Bieber, Martin Hahn, Jens Hausmann und Jose Martinez.

Der Sitz des Konzerns ist Frankfurt am Main.

Die Gesellschaft unterhält im Rahmen der Projekttätigkeit enge Geschäftsbeziehungen zu Investoren, Mietern, Banken, sonstigen Finanzierungs- und Joint-Venture-Partnern.

Zum überwiegenden Teil werden die Projekte von Groß & Partner über eigens dafür gegründete Tochtergesellschaften abgewickelt. Hinsichtlich der Konzernverhältnisse verweisen wir auf die Anlagen 1 und 2 zum Konzern-Anhang.

3 Geschäftsverlauf des Konzerns

3.1 Entwicklung der Gesamtwirtschaft und der Branche

Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Deutschland war in 2023 weiterhin krisengeprägt. Das hohe Preisniveau hat auf allen Wirtschaftsstufen die Konjunktur gebremst. Hinzu kamen ungünstige Finanzierungsbedingungen durch gestiegene Zinsen und eine schwache Nachfrage sowohl im Inland wie im Ausland. ⁵ Die Arbeitslosenquote in Deutschland entwickelte sich trotz der angespannten wirtschaftlichen Lage robust, so lag diese im Jahr 2023 bei 5,7% und ist somit nur leicht gegenüber dem Vorjahrjahreswert von 5,3% angestiegen. ⁶

Das Bauhauptgewerbe wurde neben den weiterhin hohen Baukosten und dem Fachkräftemangel durch die deutlich verschlechterten Finanzierungsbedingungen negativ beeinflusst. ⁷ Der Umsatz im Bauhauptgewerbe ist in 2023 im Vergleich zum Vorjahr um 5% zurückgegangen. ⁸ Der Zentralverband des Deutschen Baugewerbes erwartet für das Jahr 2024 einen weiteren Umsatzrückgang von 3%, der insbesondere auf die sehr schwache Nachfrage im Wohnungsbau zurückzuführen ist. ⁹

Die deutschen Büromärkte haben sich im Zuge der schwachen Konjunkturentwicklung in 2023 unterdurchschnittlich entwickelt. ¹⁰ Der Flächenumsatz an den acht wichtigsten Standorten (Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München) betrug rund 2,6 Mio. qm und lag damit deutlich unter den 3,4 Mio. qm des bereits vergleichsweise schwachen Vorjahres. ¹¹ Die Leerstandsquote ist gegen Jahresende weiter angestiegen. Das Leerstandsvolumen in den v.g. Städten lag mit 6 Mio. qm um 13,4% höher als im Vorjahr. ¹²

In Frankfurt ist der Flächenumsatz erneut zurückgegangen und betrug im Jahr 2023 lediglich 394.000 qm (Vorjahr: 472.000 qm). ¹³ Dabei ist die Leerstandsquote auf 9,5% um einen weiteren Prozentpunkt gestiegen. Die verfügbare Fläche beläuft sich auf 1,48 Mio. qm. ¹⁴ Die Spitzenmieten haben sich deutschlandweit weiterhin nach oben entwickelt. In Frankfurt beträgt diese nun 49 EUR/qm und liegt damit leicht über dem Vorjahr. ¹⁵

Bereits das zweite Jahr in Folge erlebte der Immobilien-Investmentmarkt einen deutlichen Rückgang (56% gegenüber dem Vorjahr) und lag mit einem sehr niedrigen Transaktionsvolumen von 29,3 Mrd. EUR auf einem Niveau, das zuletzt im Jahr 2011 unterschritten worden war. ¹⁶

Die Geschäftsführung geht davon aus, dass auch in 2024 keine wesentliche Erholung einsetzen wird und das Umfeld für Projektentwicklungen weiterhin sehr herausfordernd bleibt. Ein Lichtblick bleibt die weiterhin gute Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen in guten Lagen in Deutschland. Insgesamt geht die Geschäftsführung davon aus, dass das Ausscheiden einer Vielzahl von Marktteilnehmern in den letzten Monaten sowie der stockende Neubau von Büro- und Wohnimmobilien in Verbindung mit der anhaltend hohen Nachfrage im hochwertigen Bürosegment sowie dem hohen Bedarf an Wohnimmobilien mittelfristig dazu führen wird, dass sich der Markt deutlich erholt. Ein zu erwartendes Ende des Zinsanstiegs, gegebenenfalls sogar ein gewisser Rückgang des Zinsniveaus, werden für positive Impulse sorgen. Aufgrund des Vorratsbestandes an attraktiven Grundstücken sowie den für 2025 erwarteten hohen Liquiditätszufluss aus der Übergabe des Projektes T1 an den Investor, sieht sich die Groß & Partner Gruppe sehr gut aufgestellt, um in der erwarteten bevorstehenden Erholungsphase des Marktes wieder zur Zielprofitabilität zurückzukehren.

3.2 Umsatzentwicklung und Auftragslage

Wesentliche Meilensteine des Jahres 2023 waren die Fertigstellung und Übergabe der Projekte T4 im Four und des The Spin an die jeweiligen Hauptmieter und Investoren. Damit sind zwei Hochhausprojekte, die in einem sehr schwierigen, durch Coronakrise und Ukraine Krieg geprägten Umfeld, errichtet wurden, erfolgreich abgeschlossen worden. Weitere Projektfertigstellungen waren für das Jahr 2023 nicht geplant. Die restlichen Umsatzerlöse resultieren größtenteils aus Fortschritten bei Projekten die gemäß IFRS 15 über die Vertragslaufzeit in Abhängigkeit vom Leistungsstand abgerechnet werden.

Die unfertigen Erzeugnisse und Leistungen sind im Vergleich zum Vorjahr erneut deutlich angestiegen. Ursache dafür sind die andauernden Bautätigkeiten im Rahmen des Projekts Four sowie des Wohn- und Geschäftshauses in Neu-Isenburg. Zudem ist zu beachten, dass die Veränderung der Leistung aufgrund von Joint-Venture-Strukturen und der daraus resultierenden Vergütung über Dienstleistungsverträge grundsätzlich stärkeren Schwankungen unterworfen ist. Da ein bedeutender Teil der derzeit in Bearbeitung befindlichen Projekte (Grand Central, StayCity-Hotel Gateway Gardens, H-Hotel Eschborn) im Rahmen von Joint-Ventures abgewickelt werden, sind im Einzel- und Konzernabschluss nur die dafür vereinnahmten Dienstleistungshonorare umsatzwirksam, während die vom Konzern gesteuerte Leistung nicht bilanzwirksam erfasst wird.

Zu den weiteren wesentlichen Projektaktivitäten des Geschäftsjahres 2023, die zu Umsatzerlösen führten, gehörten:

Für die NH Hotels Group entwickelt Groß & Partner mit dem 128 m hohen Hotel-/Büroturm The Spin in zentraler Lage am Güterplatz in Frankfurt einen neuen Standort für ein Hotel der Marke NH Collection. Das Hotel der Kategorie 4-Sterne-Plus bietet 414 Zimmer und großzügige Konferenz- und Veranstaltungsflächen. Die Übergabe an den Mieter erfolgte im April 2023, die Abnahme durch den Käufer im Mai 2023. Ergänzend zum Hotel stehen rd. 10.000 qm modernste Büroflächen in den oberen 10 Etagen des Gebäudes zur Verfügung, die in den Jahren 2022 und 2023 an eine renommierte Anwaltskanzlei sowie ein internationales Finanzunternehmen vollständig vermietet werden konnten. Auf Basis der geschlossenen Verträge konnten Umsatzerlöse in 2023 in Höhe von T€ 30.983 erwirtschaftet werden. Die Übergabe des Projektes an den Endinvestor wurde dabei bereits im Jahr 2019 im Rahmen eines vorgezogenen Closings (wobei die Bau- und Vermietungsverpflichtung weiterhin bei Groß & Partner bzw. der Projektgesellschaft verblieb) vollzogen.

Beim Projekt "Neue Welt" in Neu-Isenburg wird derzeit primär ein größeres Wohn- und Geschäftshaus sowie eine Quartiersgarage errichtet. Die Fertigstellung erfolgte im 2. Quartal 2024. Für die weiteren Baufelder des Quartiers laufen parallel dazu die Erschließungsmaßnahmen. Für die Gewerbeflächen im Erdgeschoss des Wohn- und Geschäftshauses besteht ein langfristiger Mietvertrag für einen EDEKA-Supermarkt. Die Anteile an der entsprechenden Projektgesellschaft sowie zwei weitere Projektgesellschaften zur Realisierung von Miet- bzw. Eigentumswohnungen im Quartier wurden bereits im Jahr 2021 entkonsolidiert. Bei Groß & Partner verbleibt ein Restanteil von jeweils 30%.

Die Tochtergesellschaft GP Con GmbH erbringt Rohbauleistungen für Groß & Partner-Projekte und Dritte, wobei im aktuellen Marktumfeld ein Schwerpunkt im Bau von Rechenzentren besteht. Dabei hat das Projekt FRA 18-22 mit T€ 74.127 zu den Umsatzerlösen beigetragen.

Im Bereich der Joint-Venture-Projekte konnten ebenfalls durch Dienstleistungsverträge Umsatzerlöse erwirtschaftet werden. Mit dem Joint-Venture Projekt H-Hotel Eschborn wurden T€ 199 an Umsatzerlösen erwirtschaftet. Die Grundstücksentwicklung in Gateway Gardens hat Umsatzerlöse in Höhe von T€ 326 generiert. Erträge aus einem in 2023 neu akquirierten Dienstleistungsvertrag haben mit T€ 2.056 zum Ergebnis beigetragen.

Zukünftige Projektentwicklung / Auftragslage bei Groß & Partner:

Die Auslastung der Jahre 2024 und 2025 wird, neben dem bereits erwähnten Großprojekt Four Frankfurt, insbesondere durch folgende Projekte gesichert:

Im Jahr 2004 wurde die "Grundstücksgesellschaft Gateway Gardens GmbH" gegründet, derzeit bestehend aus den Partnern Fraport AG, Groß & Partner Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH und OFB Projektentwicklung GmbH, die je zu einem Drittel an der Gesellschaft beteiligt sind.

Gateway Gardens als ehemaliges Wohngebiet der US-Air-Force Mitarbeiter am Frankfurter Flughafen wird seither öffentlich erschlossen und einer der Lage und Qualität des Quartiers gegenüber des Flughafenterminals 2 angemessenen gewerblichen Nutzung zugeführt. 2005 wurde hierfür auch die "Gateway Gardens Projektentwicklungs GmbH" gegründet, an der die Stadt Frankfurt sowie die Grundstücksgesellschaft Gateway Gardens GmbH mit jeweils 50% beteiligt sind. Die Grundstücksgesellschaft Gateway Gardens GmbH ist für die Entwicklung und Erschließung des Gesamtareals sowie die Vermarktung bzw. Veräußerung der einzelnen Grundstücke verantwortlich. Der Vermarktungsstand der Grundstücke betrug zum Jahresende 2023 rund 60%. Wesentliche Erschließungsabschnitte (z.B. die S-Bahn-Station sowie der Tunnel für Gate Gourmet unter der Autobahn A3 hindurch) sind zwischenzeitlich fertig gestellt, so dass sich der Schwerpunkt der Tätigkeit der Grundstücksgesellschaft Gateway Gardens GmbH nunmehr auf die Vermarktung der noch verfügbaren Baufelder bezieht.

Bei der Quartiersentwicklung "Neue Welt" in Neu-Isenburg konnte mit der Rechtskraft des Bebauungsplans im 2. Quartal 2020 die Grundlage für die bauliche Erschließung und Realisierung der Projekte in diesem Entwicklungsareal erzielt werden. Groß & Partner als Erschließungsträger gemeinsam mit der Neu-Isenburger Gewobau plant und realisiert die Erschließung des Quartiers durch Straßen, Wege, Grünanlagen sowie entsprechende Versorgungsmedien und darüber hinaus über mehrere Projektgesellschaften die Errichtung von ca. 120.000 qm oberirdischer Bruttogrundfläche (BGF) für die Nutzungen Wohnen, Büro und Hotel sowie Parken. So wird in einem grünen Umfeld mit großem Park und einem neuen Stadtplatz in direkter Nähe der zukünftigen City-Haltestelle an der neuen S-Bahn Regionaltangente West Schritt für Schritt ein lebhaftes und modernes Stadtquartier entstehen. Die ersten Hochbauprojekte, ein Wohn- und Geschäftshaus mit Edeka-Supermarkt sowie eine Quartiersgarage befanden sich im Bau und wurden im 2. Quartal 2024 fertig gestellt. Weitere Projekte in der Neuen Welt befinden sich in der Vorbereitung und werden vermarktungsstandabhängig realisiert.

Darüber hinaus verfügt die Gesellschaft über einen umfangreichen Bestand von Projekten in der Konzeptionierungs-, Planungs- und Vorbereitungsphase. Dies betrifft insbesondere die Büro-Hochhausprojekte NION und KAIA in Frankfurt am Main.

3.3 Bausegmentausrichtung und Dienstleistungsspektrum

Der Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit des Konzerns lag, wie in den Vorjahren, auf der Errichtung von Büro-, Wohn- und Hotelimmobilien. Mit Projekten wie dem 140West, The Spin, Four sowie NION zählt die Gesellschaft zu einem der führenden Entwickler von Hochhäusern in Deutschland und trägt damit auch maßgeblich zur Weiterentwicklung der Skyline und der Steigerung der Attraktivität des Frankfurter Bankenviertels bei. Daneben ist Groß & Partner auch mit mehreren Hotelprojekten in Frankfurt und Umgebung positioniert. Dieser Markt ist im Zuge der Corona-Krise vor erhebliche Herausforderungen gestellt worden. Im Rahmen des Wegfalls der Corona-Einschränkungen hat sich das Hotelgewerbe jedoch, wie erwartet, erholt und es werden überwiegend wieder auskömmliche Auslastungen und gute Zimmerraten erzielt.

Über die Tochtergesellschaften GP Con GmbH, GP Tec GmbH und GP Log GmbH werden weiterhin Rohbauleistungen, Leistungen im Bereich der technischen Gebäudeausrüstung sowie Logistikleistungen angeboten.

Aufgrund des schwierigen Marktumfeldes für Projektentwicklungen hat die Gruppe sich stärker als bislang auf das Dienstleistungsgeschäft fokussiert. Hierdurch können kurzfristig ohne neuen Eigenmitteleinsatz zusätzliche Deckungsbeiträge erzielt werden, zumal die Nachfrage nach dem in der Gruppe vorhandenen technischen Know-Hows derzeit besonders hoch ist. Zu dem Ausbau der Dienstleistungsaktivitäten gehören insbesondere.

•	Akquisitionsaktivitäten für Generalübernehmerverträge/Service Developments
•	Ausbau des Rohbaugeschäftes der GP Con GmbH, insbesondere im Rechenzentrumsbereich
•	Erbringung von Beratungsdienstleistungen im Bereich der Environmental Social Governance ("ESG")

3.4 Beschaffungsmarkt

Die Gesellschaft vergibt die Bauleistungen an leistungsstarke Unternehmen, die in der Lage sind, diese im Rahmen von Generalunternehmer- oder Einzelgewerkverträgen abzuwickeln. Auch im Bereich der Architekten- und Ingenieurleistungen kann auf namhafte und leistungsfähige Unternehmen zurückgegriffen werden. Die Gesellschaft arbeitet überwiegend nicht nur kurzfristig projektbezogen mit Geschäftspartnern zusammen, sondern strebt vielmehr langfristige Geschäftsbeziehungen an.

Die Kostensteigerungen im Zuge des Ukraine-Krieges sowie die anhaltend hohe Nachfrage nach Baudienstleistungen führen zu erheblichen Preissteigerungen auf der Einkaufsseite. Im Rahmen der hohen Auslastung der Nachunternehmer müssen Realisierungszeiträume vorsichtiger kalkuliert werden. Insbesondere die Rohbauerstellung für Hochhäuser ist auf Grund der Konsolidierung innerhalb der Branche in der Hand nur noch sehr weniger Anbieter, worauf Groß & Partner bereits 2016 mit der Gründung einer eigenen Tochtergesellschaft (GP Con GmbH) reagiert hat. Durch diesen Schritt ist Groß & Partner in der Lage, insbesondere komplexe Tief- und Rohbauarbeiten eigenständig auszuführen und kann Marktengpässe im Nachunternehmerbereich entsprechend umgehen. Weiterhin lassen sich durch die frühe Einbindung der GP Con bereits in der Planungsphase der Projekte durch die Auswahl des wirtschaftlichsten Konstruktions- und Bauverfahrens erhebliche Optimierungseffekte in preislicher und zeitlicher Hinsicht erzielen. Die GP Con wickelt den Rohbau bei verschiedenen Projekten von Groß & Partner ab und erledigt auch Rohbauaufträge für externe Auftraggeber.

Des Weiteren hat Groß & Partner die GP Log GmbH gegründet, die sich auf den Bereich der Baulogistik spezialisiert hat. Dieser Schritt trägt der wachsenden Bedeutung einer effizienten Baulogistik beim Entwickeln und Steuern von Großprojekten Rechnung. Die GP Log GmbH ist ebenfalls eine 100%ige Tochtergesellschaft der Groß & Partner Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH. Das Unternehmen strukturiert und steuert in erster Linie komplexe Bauvorhaben in allen relevanten logistischen Fragen aus einer Hand. Dadurch kann ein effizienter Bauablauf, insbesondere in Bezug auf die Schnittstellen zwischen den einzelnen Gewerken sichergestellt werden. Durch den direkten Einkauf von Material und Leistungen sowie den Einsatz von eigenem Personal können Synergien und Einkaufsvorteile generiert und Kosten reduziert werden.

Ergänzend zur Baulogistik hat Groß & Partner als weitere Tochtergesellschaft die GP Tec GmbH gegründet, die insbesondere Planungs- und Ausführungsleistungen im Bereich der technischen Gebäudeausstattung, der Bau- und Objektüberwachung, Baustromversorgungsanlagen u.v.m., bereitstellt. Dies versetzt Groß & Partner in die Lage, die erhöhten Anforderungen an hochwertige Technologien der gebäudetechnischen Gewerke selbst zu betreuen und auch hier Leistungen aus einer Hand anzubieten.

Die Geschäftsführung geht davon aus, dass in Zukunft die Realisierung anspruchsvoller Projekte weiterhin verstärkt im Rahmen von Einzelgewerk- und Paketvergaben anstatt Generalunternehmervergaben abgewickelt werden, um sowohl flexibel auf Wünsche der Mieter eingehen zu können als auch das Kostenniveau und den Qualitätsstandard auf einem angemessenen Stand zu halten. Groß & Partner beschäftigt hierfür eigene Spezialisten in den Bereichen Ausschreibung und Vergabe.

3.5 Investitionen in langfristige nicht-finanzielle Vermögenswerte

Die Investitionen im Konzern in immaterielle Vermögenswerte fielen im Jahr 2023 mit T€ 15 geringer als im Vorjahr (T€ 25) aus.

Die Investitionen in das Sachanlagevermögen entfielen hauptsächlich auf Erweiterungsinvestitionen für die Betriebs- und Geschäftsausstattung in Höhe von T€ 978 (Vorjahr: T€ 1.252). Im Geschäftsjahr wurden aus dem Projekt Four Betriebsvorrichtungen in Höhe von T€ 9.918 in die BV Aer übertragen. Diese Betriebsvorrichtungen sind im Bau befindlich.

3.6 Investitionen in langfristige finanzielle Vermögenswerte

Langfristige finanzielle Vermögenswerte umfassen Finanzanlagen, at-equity bilanzierte Beteiligungen sowie Ausleihungen an nicht konsolidierten Schwestergesellschaften, die unter den langfristigen sonstigen Vermögenswerten ausgewiesen sind.

Die Gruppe gewährt zur Finanzierung von laufenden Projekten den entsprechenden Joint-Venture Gesellschaften Darlehen. Wir verweisen auf unsere ergänzenden Darstellungen im Konzernanhang.

3.7 Finanzierung

Das Umfeld für die Aufnahme von Immobilienfinanzierungen hat sich während des Jahres 2023 weiter verschlechtert. Zunächst hatte der Beginn des Ukraine-Krieges zu einer allgemeinen Verunsicherung auf Seiten der Finanzierungspartner geführt. Der anschließende Anstieg des Zinsniveaus mit der Folge der Unsicherheit bzgl. der Entwicklung der Immobilienwerte hat die Kreditvergabe der Banken zudem erheblich negativ beeinflusst. Bei bestehenden Finanzierungen mussten Zinssicherungsgeschäfte abgeschlossen werden. Bei anstehenden Prolongationen muss von erhöhten Zinsen und Kreditmargen und damit höheren Finanzierungskosten ausgegangen werden. Wie in der Vergangenheit können Bankfinanzierungen um nachrangig besicherte Finanzierungsformen anderer Kapitalgeber ergänzt werden, so dass der Eigenmitteleinsatz von Groß & Partner entsprechend reduziert werden kann. Die Gesellschaft ist auf Basis ihrer langjährigen Kontakte zu entsprechenden Adressen nach wie vor in der Lage, auf verschiedene handlungsfähige Finanzierungspartner zurückzugreifen, so dass Neuprojekte über Projektgesellschaften höchst effizient unter einem optimierten Eigenmitteleinsatz finanziert werden können, jedoch im Wesentlichen auf Basis verpflichtender Projekt-Vorvermietungen, was gewisse Unsicherheiten bezogen auf den möglichen Realisierungsbeginn von Projekten mit sich bringt.

Während die bisherigen Betriebsmittellinien unverändert bestehen, konnte Ende des Jahres 2020 ein Förderkredit über 15 Mio. EUR mit entsprechend günstigen Konditionen abgeschlossen werden. Dieses Darlehen war zunächst bis zum Ende des Jahres 2022 befristet und konnte in ein Tilgungsdarlehen umgewandelt werden. Die vollständige Tilgung erfolgt nun planmäßig bis zum Ende des Jahres 2026 in quartalsweisen Raten. Durch diese Maßnahme ist es gelungen, die Liquiditätsposition der Gruppe deutlich zu stärken.

Groß & Partner arbeitet als Immobilienprojektentwickler bei der Finanzierung langjährig mit namhaften Banken und Mezzanine-Finanzierern zusammen. Um die Finanzierungsform der Gruppe zu diversifizieren, hatte Groß & Partner zu Beginn des Geschäftsjahres 2020 eine Anleihe über 50 Mio. EUR emittiert, deren Laufzeit 5 Jahre beträgt und die mit 5,00% p.a. verzinst wird. Aufgrund der Platzierung einer Umtauschanleihe im April 2024 zur Refinanzierung der in 2020 emittierten Anleihe beträgt das Restvolumen der Anleihe rund 12,6 Mio. EUR, die im ersten Quartal 2025 zur Zahlung fällig wird. Bzgl. der Umtauschanleihe verweisen wir auf die Ausführungen der Ereignisse nach dem Bilanzstichtag. Des Weiteren steht Groß & Partner eine Betriebsmittelinie über 10 Mio. EUR zur Verfügung, die kurzfristig abgerufen werden kann.

3.8 Personal

Die Anzahl der festangestellten und freien Mitarbeiter hat sich mit 334 Mitarbeitern einschließlich Geschäftsführung (Vorjahr: 313) zum 31. Dezember 2023 erhöht. Der Grund für den Anstieg ist insbesondere die Gründung und Ausweitung der Geschäftstätigkeit der verschiedenen Tochtergesellschaften. Die Geschäftsführung geht davon aus, dass im Jahr 2024 die Anzahl der Mitarbeiter weitestgehend konstant bleibt. Es handelt sich bei den Arbeitnehmern ausschließlich um Angestellte.

Die Aufwendungen für Schulungen und berufsbegleitende Studiengebühren betrugen im Geschäftsjahr T€ 255 (Vorjahr: T€ 203).

3.9 Nachhaltigkeit / ESG ¹⁷

Groß & Partner hat seine Nachhaltigkeitsstrategie konsequent weiterentwickelt. Das Thema ESG wird in allen Geschäftsbereichen verfolgt und trifft auf breite Akzeptanz. Entsprechende Fortbildungs- / und Care-Programme sowie Prozesse sind bereits implementiert worden.

Bei den Projekten geht es ebenso stark voran. So wurde bei dem Projekt KAIA - das in Sachen ESG ein Leuchtturmprojekt wird - entschieden, neben der Revitalisierung des Hochhauses den angrenzenden Neubau in Holzhybridbauweise zu realisieren. Mit diesem Projekt wird bereits in der Herstellung, im Vergleich zu einem herkömmlichen Neubau, ca. 50% CO ₂ Einsparung durch die Konservierung der Grauen Energie im Hochhaus und der Holzhybridbauweise im Annex generiert. Auch im Betrieb wird das Gebäude durch die eingesetzte Geothermie und PV-Fassade einen wesentlichen Beitrag leisten, um die CO ₂ Bilanz zu optimieren.

Das weitere Commitment in dieser Sache zeigt sich durch die Tochtergesellschaft ECO Estate. Gemeinsam mit unserem JV-Partner, der Deutschen Pfandbriefbank AG, verfolgen wir hier den Ansatz, das Know-how im ESG-Bereich auch Dritten im Rahmen von Beratungsdienstleistungen zur Verfügung zu stellen.

4 Darstellung der Lage des Konzerns

4.1 Vermögenslage

Die Bilanzsumme ist um T€ 508.292 auf T€ 1.853.146 angestiegen.

Die langfristigen Vermögenswerte sind insgesamt um T€ 1.576 gesunken. Dies ist auf mehrere Effekte zurückzuführen. Zum einen sind die Sachanlagen aufgrund des Zugangs von im Bau befindlichen Betriebsvorrichtungen in Höhe von T€ 10.085, die Ausleihungen in Höhe von T€ 7.189 und die latenten Steuerforderungen in Höhe von T€ 5.146 gestiegen. Dies wurde überkompensiert durch den Rückgang der Nutzungsrechte in Höhe von T€ 3.291, Minderung der at Equity Beteiligungen in Höhe von T€ 3.293 sowie der sonstigen finanziellen Vermögenswerte in Höhe von T€ 17.360. Groß & Partner hat auf Grund des gestiegenen Zinsumfeldes Zinssicherungsgeschäfte in Form von Swaps und Caps abgeschlossen, um sich gegen weiter steigende Finanzierungskosten abzusichern. Die Werterhöhung dieser Zinssicherungsgeschäfte wurde unter den sonstigen finanziellen Vermögenswerten ausgewiesen. Der Wert dieser Zinssicherungsgeschäfte beläuft sich zum Stichtag auf T€ 12.253. Die kurzfristigen Vermögenswerte beinhalten überwiegend das Vorratsvermögen, in dem die aktivierten Herstellungskosten der verschiedenen Projekte abgebildet werden. Diese sind auf Grund der fortlaufenden Projektentwicklungen angestiegen und belaufen sich zum Jahresende auf T€ 1.319.412 (Vorjahr: T€ 955.508), wovon der größte Anteil mit T€ 1.081.510 auf das Projekt Four entfällt. Des Weiteren haben sich Vertragsvermögenswerte erhöht. Dies ist insbesondere auf die fortschreitende Bautätigkeit beim Projekt T3 zurückzuführen, da dort den Kosten für die Errichtung der Wohnungen bzw. des Hotels nicht Anzahlungen in gleicher Höhe gegenüberstehen. Die Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente resultieren aus den Mittelabrufen sowie Kaufpreiszahlungen der einzelnen Projekte.

Das Eigenkapital des Konzerns hat sich im Vergleich zum Vorjahr um T€22.883 reduziert. Der Jahresfehlbetrag beträgt € 16.993. Das Konzerngesamtergebnis beläuft sich durch Effekte der Fair-Value-Bewertung der Finanzinstrumente auf T€ -21.949. Das Eigenkapital beläuft sich zum 31.12.2023 auf T€ 119.610 (im Vorjahr: T€ 142.493).

Die langfristigen Schulden haben sich um T€ 357.983 erhöht. Dies ist im Wesentlichen durch die Aufnahme weiterer Mezzanine-Tranchen zur Finanzierung der Projektentwicklungen sowie durch den Abruf weiterer Darlehenstranchen bei Kreditinstituten begründet. Zudem stiegen die passiven latenten Steuerbeträge an. Der Anstieg der passiven latenten Steuern erfolgte zum Teil erfolgsneutral, da diese für die Fair-Value-Bewertung der Derivate gebildet wurden, die nicht erfolgswirksam erfasst wurden.

Die kurzfristigen Schulden haben sich um T€ 173.192 erhöht. Dies ist hauptsächlich wie auch der Anstieg der langfristigen Schulden auf den Abruf weiterer Mezzanine-Tranchen sowie den Abruf bei Kreditinstituten insbesondere aufgrund der fortschreitenden Fertigstellung des T3 zurückzuführen. Ferner sind die erhaltenen Anzahlungen um T€ 48.637 sowie die Rückstellung für die ausstehende Lieferantenverbindlichkeiten in Höhe von T€ 61.260 gestiegen, was auf die fortschreitende Projekttätigkeit, insbesondere bei dem Projekt Four, zurückzuführen ist. Weitere Effekte sind der Rückgang der sonstigen kurzfristigen Rückstellungen durch Auflösung von Rückstellungen für Restleistungen aus abgeschlossenen Projekten in Höhe von T€ 5.969, der stichtagsbedingte Rückgang der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von T€ 4.880 und der Anstieg der Vertragsschulden in Höhe von T€ 7.364, aufgrund eines neuen Projekts zum Bau eines Rechenzentrums.

4.2 Finanzlage

Groß & Partner verfügte während der Berichtsperiode, die unverändert durch eine hohe Auslastung auf Grund der laufenden Bautätigkeit sowie Vorbereitung weiterer Projekte gekennzeichnet war, jederzeit über ausreichend Liquidität.

Aus dem Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit resultierte ein Mittelabfluss in Höhe von T€ 202.162.

Im Rahmen des Baufortschritts wurden bei den Projekten Four und Neue Welt weitere Fremdkapital- und Mezzanine-Tranchen abgerufen, die zu einer Erhöhung der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sowie der sonstigen finanziellen Schulden geführt haben. Insgesamt wurden T€ 380.891 an neuen Finanzverbindlichkeiten aufgenommen.

Auch durch Liquiditätszuflüsse aus abgeschlossenen Projektentwicklungen in den Jahren 2024 und 2025 ist die Liquiditätsversorgung mittelfristig sichergestellt.

4.3 Ertragslage

Zur Geschäftsentwicklung verweisen wir auf unsere Erläuterungen unter Abschnitt 3.2. Das Vorsteuerergebnis des Konzerns lag im Jahr 2023 mit T€ -14.242 unterhalb des Werts des Vorjahres (T€ -5.539).

Die Umsatzerlöse entfallen auf Projekte, die nach IFRS 15 über die Laufzeit abgerechnet werden können, sowie aus der Fertigstellung und Übergabe des Projektes FRA 18-22. Die Umsätze belaufen sich insgesamt auf T€ 277.305 (Vorjahr: T€ 254.292).

Die sonstigen Erträge (T€ 15.785) sind im Vergleich zum Vorjahr (T€ 6.718) angestiegen. Dies resultiert zum einen auf der Auflösung von Rückstellungen (T€ 6.234) sowie aus Erträgen aus der Inanspruchnahme von Vertragserfüllungsbürgschaften.

Der Personalaufwand beläuft sich auf T€ 37.320 (Vorjahr: T€ 36.547) und resultiert im Wesentlichen aus dem Anstieg der Mitarbeiteranzahl.

Der Materialaufwand ist um T€ 164.261 gestiegen und ist insbesondere auf die fortschreitende Fertigstellung des Projekts Four zurückzuführen.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind um T€ 11.308 gestiegen. Dies ist insbesondere auf Forderungsabschreibungen zurückzuführen.

Die Finanzierungsaufwendungen sind angestiegen, da zum einen weiterer Tranchen abgerufen wurden, zum anderen haben sich die Zinskosten erhöht.

Die Eigenkapitalrendite, bezogen auf das zu Beginn des Geschäftsjahres eingesetzte Eigenkapital, betrug - 14,2% (Vorjahr: -5,9%).

Als bedeutsamen zentralen finanziellen Leistungsindikator sieht die Gesellschaft das Konzernjahresergebnis. Der prognostizierte Konzernjahresfehlbetrag in Höhe von rund 12 Mio. EUR konnte mit T€ 16.993 nicht erreicht werden, insbesondere da es zu keiner Ertragsrealisierung durch den Verkauf des Projekts StayCity gekommen ist. Derzeit geht die Geschäftsführung davon aus, dass dieses Projekt erst im Jahr 2025 veräußert werden kann.

5 Risiken und Chancen der künftigen Entwicklung

5.1 Risikomanagement

Ziel des eingerichteten Risikomanagementsystems ist die rechtzeitige Identifikation und Bewertung von Risiken, die insbesondere die weitere Entwicklung oder den Fortbestand des Konzerns gefährden können, sowie gegebenenfalls die Einleitung adäquater Maßnahmen zur Risikosteuerung. Dazu ist eine enge Zusammenarbeit zwischen Projektentwicklung, Projektmanagement, Controlling und Geschäftsführung notwendig. Der Informationsfluss erfolgt hierbei durch etablierte Berichtswege und regelmäßige Gesprächskreise.

5.2 Risiken

Die von der Geschäftsführung gesehenen Risiken werden im Folgenden in absteigender Reihenfolge ihrer Bedeutung für den Konzern beschrieben. Die Risikoeinschätzung hat sich insbesondere aufgrund des geänderten Zinsumfeldes verändert.

Ukraine-Krieg

Bis zum Ausbruch des Ukraine-Krieges im Februar 2022 bestand eine hohe Nachfrage der Investoren nach attraktiven Immobilien, was zu einer Ausweitung der Bautätigkeit geführt hatte. In Folge des Krieges kam es zu allgemeinen Preissteigerungen, so dass die Europäische Zentralbank mit nicht absehbaren Zinserhöhungen auf die gestiegene Inflation reagiert hat. Die in 2023 weiterhin gestiegenen Zinsen einhergehend mit einer konjunkturellen Schwächephase haben die Nachfrage der Investoren nach Immobilien auch in 2023 zurückgehen lassen. Neben der Unsicherheit über die nach wie vor unsichere Zinsentwicklung sind die zukünftigen Entwicklungen zur Büroflächennutzung sowie die perspektivischen energetischen Anforderungen an Immobilien u.a. Gründe für das zurückhaltende Interesse von Investoren. Insbesondere die im Ergebnis höheren Finanzierungskosten auf Seiten der Investoren hat wiederum auch einen Einfluss auf die zu erzielenden Verkaufspreise bzw. auf die zugrundeliegenden Renditeanforderungen der Investoren. Insofern sind die bei einer Erholung des Investmentmarktes dann zu erzielenden Verkaufspreise bzw. Renditeanforderungen derzeit weiterhin unklar. Um die in den vergangenen Jahren etablierten Verkaufspreise aber dennoch erreichen zu können, muss es bei unverändertem Zinsumfeld zu deutlichen Mietsteigerungen kommen - entsprechende Entwicklungen sind bereits am Vermietungsmarkt erkennbar. Zusammenfassend bleibt dieses Risiko aus der Sicht der Geschäftsführung und im Vergleich zum Vorjahr weiterhin moderat bestehen.

Corona-Pandemie

Die im Rahmen der Corona-Pandemie aufgetreten Lieferschwierigkeiten haben sich im Jahr 2023 weiter reduziert. Wesentliche Einschränkungen auf unseren Baustellen gab es dennoch keine. Somit sind die Risiken aus Corona im Vergleich zum Vorjahr deutlich gesunken. Zusammenfassend ist dieses Risiko aus der Sicht der Geschäftsführung und im Vergleich zum Vorjahr als gering anzusehen.

Nachunternehmer

Die Verfügbarkeit an leistungsstarken Nachunternehmern, die in der Lage sind, Planungs- und Bauleistungen in der vorgegebenen Terminschiene zu der gewünschten Qualität umzusetzen, ist weiter eingeschränkt. Groß & Partner hat auf diese Entwicklung neben der Gründung der GP Con, der GP Log sowie der GP Tec mit einer Verstärkung der eigenen technischen Fachbereiche reagiert. Weiterhin wurden neue Geschäftsbeziehungen zu leistungsfähigen Nachunternehmern im inner- und außereuropäischen Ausland aufgenommen, um den Kreis der qualifizierten Unternehmen für die Einzelgewerkvergabe von Bauleistungen zu erweitern. Insbesondere durch die o.g. entschärfte Coronalage hat sich das Nachunternehmerrisiko deutlich gemindert. Zusammenfassend ist dieses Risiko aus der Sicht der Geschäftsführung und im Vergleich zum Vorjahr als gering anzusehen.

Projektrisiken

Mögliche Risikoquellen können Projekte mit großem Investitionsvolumen und Schadenspotenzial, Unrichtigkeiten der Rechnungslegung und Verstöße gegen gesetzliche Vorschriften, die sich auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich negativ auswirken, sein.

Risiken können sich insbesondere aus einzelnen Projektentwicklungsmaßnahmen ergeben. Diesbezüglich verfügt die Gesellschaft über ein Projekt Controllingsystem, das negative Entwicklungen wie beispielsweise Kostenüberschreitungen frühzeitig identifiziert, um geeignete Gegenmaßnahmen einleiten zu können. Insoweit sieht die Geschäftsführung diese Risiken als moderat.

Zinsänderungsrisiko

Zinsänderungsrisiken können durch marktbedingte Schwankungen des Zinsniveaus entstehen. Aufgrund der Projektbearbeitungszeit von in der Regel mindestens drei bis vier Jahren und der Struktur der Projektfinanzierung, bei der die Gesamtfinanzierung in mehrere Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten aufgeteilt werden kann, verfügt die Gesellschaft jedoch über genügend Flexibilität, um die Effekte von Zinsschwankungen zu begrenzen. Entsprechende im Jahr 2022 abgeschlossene Absicherungsgeschäfte bestehen weiterhin. Zusammenfassend bleibt dieses Risiko aus der Sicht der Geschäftsführung und im Vergleich zum Vorjahr weiterhin moderat bestehen.

Forderungsausfallrisiken

Forderungsausfallrisiken in Bezug auf Endinvestoren sind aufgrund des Geschäftes der Groß & Partner-Gruppe von untergeordneter Bedeutung. Die Projektgesellschaften veräußern ihre Projekte an bonitätsmäßig einwandfreie, überwiegend institutionelle Anleger, bei denen es sich in der Regel um Tochtergesellschaften von Banken, um Pensionskassen, Versorgungswerke oder Versicherungen handelt. Weiterhin können diese Risiken durch Kaufpreissicherungsbürgschaften und Zug-um-Zug Geschäfte gegen die Übergabe des Projekts reduziert werden. Insoweit sieht die Geschäftsführung diese Risiken als gering.

Liquiditätsrisiken

Durch die gute Planbarkeit der Liquiditätsströme, die vorhandene Eigenkapitalausstattung sowie die zur Verfügung stehenden Kreditlinien auf Ebene der Gesamtgruppe werden die Liquiditätsrisiken beherrscht. Die für Projektentwicklungen wichtigen Finanzierungspartner bieten derzeit unter den gestiegenen Anforderungen in Bezug auf Eigenkapital und Risikominimierung ausreichende Finanzierungsmöglichkeiten an. Groß & Partner kann dabei auf einen Kreis namhafter und verlässlicher Banken zurückgreifen. Insoweit sieht die Geschäftsführung diese Risiken als gering.

Inflation

Die in 2022 begonnene Preissteigerung im Energiesektor sowie die allgemeine Preissteigerung über alle Wirtschaftszweige hinweg ist auch in 2023 auf diesem Niveau geblieben. Dadurch hat die Europäische Zentralbank auch in 2023 mit weiteren Zinssteigerungen reagiert. Aus Sicht der Geschäftsführung ist im Allgemeinen von einer wirtschaftlichen Erholung auszugehen, die Entwicklung des Immobiliensektors ist aber auf Grund seiner Abhängigkeit vom Finanzierungsumfeld derzeit schwierig einzuschätzen. Auf Grund der guten Qualität der initiierten Projekte sowie des bereits in 2021 erfolgreich abgeschlossenen Forward Deals zum Verkauf des Bürohauses T1 im Four bestehen aus Sicht der Geschäftsführung keine Risiken, die eigenständig oder in Kombination mit anderen Risiken den Fortbestand des Unternehmens gefährden.

Insgesamt sieht die Geschäftsführung o.g. Risiken als moderat bzw. gering.

5.3 Chancen

Die von der Geschäftsführung gesehenen Chancen werden im Folgenden in absteigender Reihenfolge ihrer Bedeutung für die Gesellschaft beschrieben.

Unverändert zum Vorjahr geht Groß & Partner von steigenden Anforderungen an Gebäude- und Energieeffizienz und Anbindung an die verschiedenen öffentlichen Verkehrsmittel aus, so dass häufig im Vergleich zu älteren Bestandsgebäuden ein Neubau in gut erschlossener Lage bevorzugt wird. Des Weiteren müssen die Unternehmen ihrem Personal attraktive Räumlichkeiten bieten, damit die Präsenz am Arbeitsplatz wieder an Attraktivität gewinnt. Dieses Ziel lässt sich mit zeitgerechten und modernen (Neubau-)Bürogebäuden erreichen, wie die sehr gute Vermietungsquote im Four/T1 und T4 zeigt.

Unabhängig davon ist zu erwarten, dass das Geschäft mit Bestandsimmobilien, die im Zuge einer Revitalisierung den neuesten Standards und Anforderungen von Banken und Investoren i.S.d. Nachhaltigkeit, Energieeffizienz und ESG-Konformität angepasst werden, stärker als bisher in den Fokus rücken wird. Hierauf haben wir uns mit der Konzeption strukturierter Anlagevehikel für institutionelle Investoren im Jahr 2023 eingestellt. Die Vertriebsgenehmigung eines ersten Manage-To-Green-Fonds durch die luxemburgische Finanzaufsicht wurde im Februar 2023 bereits erteilt. Der Fonds befindet sich seither im Vertrieb.

Weiterhin sieht die Geschäftsführung Chancen in einer stärkeren Fokussierung auf das Dienstleistungsgeschäft. Hierdurch können ohne neuen Eigenmitteleinsatz zusätzliche Deckungsbeiträge erzielt werden, zumal die Nachfrage nach dem in der Gruppe vorhandenen technischen Know-How derzeit besonders hoch ist. Zum Ausbau der Dienstleistungsaktivitäten gehören insbesondere:

•	Akquisitionsaktivitäten für Generalübernehmeraufträge/Service Developments mit Blick auf eine Vielzahl von marktbedingt in Schwierigkeiten geratene Projektentwicklungen in Deutschland
•	Ausbau des Rohbaugeschäftes der GP Con, insbesondere im Daten-/Rechenzentrumsbereich
•	Restrukturierungsdienstleistungen für Dritte

Obwohl sich der Immobilienmarkt in Deutschland im Jahr 2023 nur sehr schwach entwickelt hat, gibt es in der Entwicklung leistungsfähiger und effizienter Immobilien mittelfristig ein unverändert hohes Ertragspotential. Die Kernkompetenzen liegen dabei in der Errichtung qualitativ hochwertiger Büroimmobilien und urbaner Stadtquartiere unter zum Teil anspruchsvollen Zeitvorgaben. Zwar hat sich der Markt für den Erwerb z.B. von Eigentumswohnungen auch im Jahr 2023 nicht wie erhofft entwickelt, das Vermietungsumfeld für Wohnungen ist jedoch unverändert gut. So schätzt Groß & Partner die Chancen der Vermietung für das Quartier "Neue Welt" in Neu-Isenburg als positiv ein. Das Umfeld für Entwicklung von Hotelimmobilien hat sich im Jahr 2023 weiterhin verbessert, jedoch stehen trotz deutlicher Nachfrage von Betreiberseite dem Abschluss von Transaktionen auch hier die nach wie vor bestehende Zurückhaltung der Investoren gegenüber. Die Ansprache von Investoren für den Verkauf des 2022 bzw. 2023 fertiggestellten Boardinghouses StayCity sowie des H-Hotels in Eschborn hat gezeigt, dass ein Verkauf im derzeitigen Marktumfeld nicht zu den geplanten Konditionen möglich ist. Groß & Partner geht derzeit davon aus, dass sich diese beiden Transaktionen zeitlich weiter verschieben werden, bis sich das Marktumfeld auf Investorenseite entsprechend verbessert hat. Nach heutiger Einschätzung ist damit jedoch frühestens zum Ende des Jahres bzw. in der ersten Hälfte 2025 zu rechnen.

Derzeit sind in der Frankfurter Innenstadt kaum Grundstücke für die Entwicklung von Büroflächen für Großmieter verfügbar, auch besteht nur sehr begrenzt die Möglichkeit für die Entwicklung weiterer hochwertiger Wohn(hoch)häuser. Mit dem Projekt Four ist Groß & Partner in der Lage, attraktive Flächen für anspruchsvolle Büro- und Wohnungsnutzer mit dem Alleinstellungsmerkmal eines einzigartigen Ausblicks in zentralster Innenstadtlage anzubieten.

Um selbst die eigenen Projekte noch besser am Markt und gegenüber Käufern zu platzieren, hat Groß & Partner in 2022 die GP Sales GmbH gegründet. Vermarktung und Vertrieb der Wohnungen im T3 werden seit Anfang 2023 vollständig inhouse abgebildet und gleichzeitig eine Infrastruktur für die Vermarktung der weiteren in Entwicklung befindlichen Wohnungsprojekte aufgebaut.

Insgesamt sieht die Geschäftsführung die Chancen als realistisch.

5.4 Ausblick

Die gesamtwirtschaftliche Lage hat sich in Deutschland im Jahr 2023 zwar leicht verbessert, der Immobilienmarkt ist jedoch nach einer langen Wachstumsphase weiterhin eingetrübt. Hinsichtlich des Krieges in der Ukraine zeichnet sich nach wie vor keine Lösung ab, so dass derzeit schwer einzuschätzen ist, welche Folgen sich für die weitere wirtschaftliche Entwicklung in Europa und Deutschland noch ergeben. In dieser unsicheren Marktlage und vor dem Hintergrund der relativ gesehen erheblich gestiegenen Zinsen finden großvolumige Transaktionen im Investmentbereich derzeit kaum statt. Sofern die Inflation nachlässt und die Zentralbanken Spielräume für Zinssenkungen sehen, kann sich der Markt erholen. Unabhängig davon erwarten wir, dass sich unter diesen veränderten Rahmenbedingungen auch marktfähige Kaufpreisstrukturen etablieren werden. Im ersten Halbjahr 2024 haben sich die Rahmenbedingungen noch nicht geändert; ob dies allerdings noch im zweiten Halbjahr 2024 so sein wird, ist derzeit offen.

Als positiv ist das Vermietungsumfeld bzgl. Büroflächen in guten Innenstadtlagen Frankfurts zu bezeichnen, da die Umzugsbereitschaft von Mietern nach wie vor vorhanden ist und die Unternehmen wie beschrieben ihrem Personal ein attraktives Umfeld und zur eigenen Nachhaltigkeitsstrategie passende moderne Räumlichkeiten bieten möchten. In diesem Umfeld lassen sich insbesondere im gewerblichen Bereich höhere Mieten durchsetzen, wie auch der allgemeine Anstieg der Spitzenmieten zeigt.

Aufgrund der derzeitigen Lage des Investmentmarktes hat Groß & Partner sich im Jahr 2023 stärker auf das Dienstleistungsgeschäft fokussiert. Mit der RFR-Gruppe konnte für das Projekt 160 Park View in Frankfurt-Westend ein entsprechender Vertrag zur Unterstützung der Fertigstellung des Projektes bis 2025 geschlossen werden. Derzeit finden weitere aussichtsreiche Verhandlungen für den Abschluss weiterer Dienstleistungsverträge statt.

Im Mai 2024 konnte der im Bürohochhauses T1 im Projekt Four vertraglich dem Endinvestor zugesicherte Vermietungsstand erreicht werden, so dass der in 2021 erfolgreich abgeschlossene Forward Deal zum Verkauf des Bürohochhauses T1 im Projekt Four dazu führen wird, dass in 2025 ein sehr hoher positiver Ergebniseffekt erzielt wird, der bis dahin aufgelaufene bzw. noch auflaufende Verluste deutlich überkompensieren wird.

Die Struktur der Projektpipeline befindet sich weiterhin in einem schwierigen wirtschaftlichen Umfeld, aber durch Abschluss weiterer Dienstleistungsverträge sowie durch Abschluss eines Vertrags im 2. Quartal 2024 zum Bau eines Rechenzentrums kann dies kompensiert werden, so dass für das Jahr 2024 ein Konzernergebnis von rund € 4,8 Mio. erwartet wird.

6. Erläuterungen zum Einzelabschluss der Groß & Partner Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH (HGB)

6.1 Vermögenslage

Die Bilanzsumme hat sich im Vergleich zum Vorjahr um T€ 17.199 auf T€ 267.609 verringert. Das Sachanlagevermögen ist weitestgehend unverändert geblieben, während das Finanzanlagevermögen auf Grund von Gewährungen weiterer Gesellschafterdarlehen um insgesamt T€ 9.599 angestiegen ist. Die noch nicht abgerechneten Leitungen für das Projekt The Spin sowie das Projekt Neue Welt haben im Geschäftsjahr zu weiteren Aktivierungen geführt. Die Fertigstellung des Projektes KITA AFE-Areal hat die Vorräte reduziert. Im Saldo hat sich das Vorratsvermögen leicht reduziert und beläuft sich auf T€ 19.186 nach T€ 20.623 im Vorjahr.

Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen enthalten im Wesentlichen die Forderungen aus einem neu akquirierten Dienstleistungsvertrag, während die Forderungen gegen verbundene Unternehmen aus dem Ergebnisabführungsvertrag mit der G & P Dritte Grundbesitzgesellschaft mbH sowie aus der umsatzsteuerlichen Organschaft mit den Tochtergesellschaften resultieren.

Die sonstigen Vermögensgegenstände beinhalten zum einen Ertragssteuererstattungsansprüche und zum anderen Darlehensforderungen gegenüber den Geschäftsführern.

Die liquiden Mittel sind im Vergleich zum Vorjahresstichtag um T€ 30.787 zurückgegangen. Dies ist insbesondere auf die Reduzierung der Termingelder zurückzuführen. Der aktivische Rechnungsabgrenzungsposten ist um T€ 227 gesunken und die latenten Steuern haben sich um T€ 3.155 erhöht.

Das Eigenkapital hat sich infolge des Jahresfehlbetrags um T€ 7.692 auf T€ 117.458 reduziert. Die Eigenkapitalquote liegt mit 43,89% um 0,05 Prozentpunkte unter dem Vorjahreswert von 43,94%. Der prozentuale Rückgang der Eigenkapitalquote ist auf den überproportionalen Rückgang der Bilanzsumme zurückzuführen.

Die Rückstellungen sind insbesondere auf Grund der Auflösung der Rückstellungen für Nachlaufkosten gesunken.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten, die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen sind leicht gesunken. Hingegen sind die sonstigen Verbindlichkeiten aufgrund höherer Verbindlichkeiten aus Umsatzsteuer angestiegen.

Der passive Rechnungsabgrenzungsposten hat sich erhöht, da weitere Zahlungen für das Projekt Four vereinnahmt wurden und in späteren Geschäftsjahren ertragswirksam erfasst werden. Die latenten Steuern haben sich leicht reduziert und ergeben sich aus temporären Differenzen.

6.2 Finanzlage

Groß & Partner verfügte während der Berichtsperiode, die unverändert durch eine hohe Auslastung auf Grund der laufenden Bautätigkeit sowie der Vorbereitung weiterer Projekte gekennzeichnet war, jederzeit über ausreichend Liquidität.

Im Geschäftsjahr hat Groß & Partner Tilgungen auf das Förderdarlehen in Höhe von T€ 3.529 geleistet. Des Weiteren steht Groß & Partner eine Betriebsmittelinie über 10 Mio. EUR zur Verfügung, die kurzfristig abgerufen werden kann.

Durch Liquiditätszuflüsse aus abgeschlossenen Projektentwicklungen in den Jahren 2023 und 2024 ist die Liquiditätsversorgung mittelfristig sichergestellt.

6.3 Ertragslage

Als bedeutsamen zentralen finanziellen Leistungsindikator sieht die Gesellschaft das Jahresergebnis. Der für 2023 prognostizierte Jahresfehlbetrag von rund 6 Mio. EUR konnte mit T€ 7.692 (Vorjahr: Jahresüberschuss T€ 3.647) nicht erreicht werden. Die mit dem Projekt Four erwirtschafteten Umsatzerlöse reichten nicht aus, um die Aufwendungen zu kompensieren. Der Anstieg der sonstigen betrieblichen Erträge beruht im Wesentlichen auf der Auflösung von Rückstellungen. Der leicht gesunkene Personalaufwand trotz des Anstiegs der Zahl der Mitarbeiter resultiert im Wesentlichen aus geringeren Prämienzahlungen im Vergleich zum Vorjahr. Der Anstieg der sonstigen betrieblichen Aufwendungen ist auf gestiegene Kosten sowie Wertberichtigungen auf Forderungen zurückzuführen. Die Erträge aus Beteiligungen resultieren fast ausschließlich aus Ausschüttungen der Tochtergesellschaften GP Con und GP Log. Die Erträge aus Gewinnabführungen sind im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Dies ist auf einer Ausschüttung aus dem Projekt Grand Central auf Ebene der G & P Dritte Grundbesitzgesellschaft mbH zurückzuführen.

Es ist davon auszugehen, dass das Ergebnis für das Jahr 2024 im Einzelabschluss der Groß & Partner Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH um rund 14 Mio. EUR schlechter als das Konzernergebnis sein wird.

Frankfurt am Main, 21. Juni 2024

Die Geschäftsführung

¹ Distatis Pressemitteilung Nr. 019 vom 15. Januar 2024; Sachverständigenrat, Jahresgutachten 2023/2024
² Vgl. Statista, Stand April 2024
³ Vgl. Sachverständigenrat, Jahresgutachten 2023/2024, S. 15
⁴ Sachverständigenrat, Jahresgutachten 2023/2024, S. 15
⁵ Vgl. Statista, Pressemitteilung Nr. 19 vom 15. Januar 2024
⁶ Vgl. Statista
⁷ Vgl. Statista, Pressemitteilung Nr. 19 vom 15. Januar 2024
⁸ Vgl. ZDB, Konjunkturprognose 2024
⁹ Vgl. ZDB, Konjunkturprognose 2024
¹⁰ Vgl. BNP Paribas Büromarkt Deutschland At a Glance Q4 2023, S. 1.
¹¹ Vgl. BNP Paribas Büromarkt Deutschland At a Glance Q4 2023, S. 1.
¹² Vgl. BNP Paribas Büromarkt Deutschland At a Glance Q4 2023, S. 2.
¹³ Vgl. BNP Paribas Büromarkt Frankfurt At a Glance Q4 2023, S. 1.
¹⁴ Vgl. BNP Paribas Büromarkt Frankfurt At a Glance Q4 2023, S. 1.
¹⁵ Vgl. BNP Paribas Büromarkt Deutschland At a Glance Q4 2023, S. 2.
¹⁶ Vgl. Pressemitteilung Ernst & Young, 17. Januar 2024
¹⁷ Der Abschnitt 3.9 wurde nicht vom Abschlussprüfer geprüft.

Konzernbilanz zum 31. Dezember 2023

Aktiva

	Notes	31.12.2023 €	31.12.2022 €
A. Langfristige Vermögenswerte
I. Immaterielle Vermögenswerte	2.4, 5.1	36.788,00	87.595,00
II. Sachanlagen	2.5, 5.2	12.603.206,32	2.517.762,24
III. Nutzungsrechte	2.6, 5.3	16.383.338,27	19.674.818,94
IV. Anteile an verbundenen Unternehmen	5.4	20.700,00	20.700,00
V. Ausleihungen und übrige Beteiligungen	5.5	28.553.292,88	21.363.867,70
VI. At-equity bilanzierte Beteiligungen	2.8, 5.6	7.828.866,09	11.122.210,00
VII. Sonstige finanzielle Vermögenswerte	3.3	12.253.046,08	29.613.397,02
VIII. Latente Steuerforderungen	2.18, 5.17-19	17.553.157,00	12.407.657,00
		95.232.394,64	96.808.007,90
B. Kurzfristige Vermögenswerte
I. Vorräte	2.9-10, 5.7	1.319.412.336,78	955.508.252,98
II. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Vermögenswerte	2.12, 5.8	40.881.677,38	33.381.303,55
III. Vertragsvermögenswerte	5.9	77.620.673,90	64.003.000,00
IV. Laufende Ertragsteueransprüche	5.18	8.175.689,52	5.922.898,91
V. Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente	2.13, 5.10	311.823.336,38	189.230.828,53
		1.757.913.713,96	1.248.046.283,97
		1.853.146.108,60	1.344.854.291,87
Passiva
	Notes	31.12.2023 €	31.12.2022 €
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital	2.14, 5.11	3.225.900,00	3.225.900,00
II. Kapitalrücklage	2.14, 5.11	9.555.000,00	9.555.000,00
III. Gewinnrücklage	2.14, 5.11	6.024.713,19	6.024.713,19
IV. Gewinnvortrag	2.14, 5.11	123.087.777,70	121.350.923,91
V. Konzerngesamtergebnis		-21.949.185,01	1.736.853,79
		119.944.205,88	141.893.390,89
VI. Nicht beherrschende Anteile		-334.169,88	599.369,52
		119.610.036,00	142.492.760,41
B. Langfristige Schulden
I. Sonstige Rückstellungen	2.16, 5.12	19.768.784,78	13.209.056,60
II. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	5.13	652.265.070,35	344.570.210,69
III. Schulden aus Lieferungen und Leistungen und	2.19, 5.14	2.941.000,35	1.893.888,61
sonstige Schulden	2.19, 5.15
IV. Finanzielle Schulden	5.15	542.224.436,95	499.271.507,66
V. Leasingverbindlichkeiten	2.21	13.703.883,95	16.198.491,08
VI. Latente Steuerschulden	2.18, 5.18-19	17.399.334,28	15.176.609,00
		1.248.302.510,66	890.319.763,64
C. Kurzfristige Schulden
I. Sonstige Rückstellungen	2.16, 5.12	4.850.287,62	16.256.535,94
II. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	5.13	240.340.759,43	167.144.194,97
III. Schulden aus Lieferungen und Leistungen und	2.19, 5.14	201.467.883,94	97.441.237,65
sonstige Schulden	2.19, 5.15
IV. Vertragsschulden	2.20, 5.16	28.460.667,40	21.096.913,43
V. Finanzielle Schulden	5.15	1.176.885,04	2.124.750,73
VI. Laufende Ertragsteuerschulden	2.19, 5.17	5.342.312,99	3.649.369,58
VII. Leasingverbindlichkeiten	2.21, 5.3	3.594.765,52	4.328.765,52
		485.233.561,94	312.041.767,82
		1.853.146.108,60	1.344.854.291,87

Konzerngesamtergebnisrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2023

	Notes	2023 €	2022 €
1. Umsatzerlöse	2.20/ 5.21	277.305.028,51	254.292.363,67
2. Bestandsveränderungen	5.22	372.902.638,76	227.881.376,75
3. Sonstige Erträge	5.23	15.785.387,13	6.717.915,11
4. Materialaufwand	5.24	-537.927.728,91	-373.666.846,01
5. Personalaufwand	5.25	-37.370.220,27	-36.546.526,36
6. Abschreibungen	5.26	-5.599.351,57	-5.503.828,02
7. Sonstige Aufwendungen	5.27	-27.397.877,79	-16.089.784,90
davon Wertberichtigung auf finanzielle Vermögenswerte (IFRS 9)		127.000,00	64.000,00
8. Erträge aus at-Equity bilanzierten Unternehmen	5.6/ 5.28	123.600,00	369.000,00
9. Betriebsergebnis		57.821.475,86	57.453.670,24
10. Erträge/Aufwendungen aus sonstigen Finanzanlagen		86.700,00	104.550,00
11. Finanzerträge	5.29	4.650.242,17	824.492,35
12. Finanzaufwendungen	5.29	-76.800.334,72	-63.921.736,65
13. Finanzergebnis		-72.063.392,55	-62.992.694,30
14. Ertragssteuern	5.17/ 5.18/5.19	-4.404.583,18	-3.581.087,23
15. Ergebnis nach Ertragsteuern		-18.646.499,87	-9.120.111,29
16. Auf nicht beherrschende Anteile entfallendes Ergebnis		1.653.872,99	793.077,81
17. Konzern-Jahresfehlbetrag		-16.992.626,88	-8.327.033,48
18. Marktbewertung finanzieller Vermögenswerte und Verbindlichkeiten		-7.157.832,85	14.660.887,27
davon FV Änderung aus Sicherung von Waren VJ		0,00	0,00
davon Cash Flow Hedge Reserve		-12.494.633,21	27.569.945,34
davon Cost of Hedging Reserve		5.336.800,36	-12.909.058,07
19. Latente Steuer auf das sonstige Ergebnis		2.201.274,72	-4.597.000,00
davon latente Steuer auf Cash Flow Hedge Reserve		3.830.452,84	-8.644.000,00
davon latente Steuer auf Cost of Hedging Reserve		-1.629.178,11	4.047.000,00
20. Sonstiges Ergebnis		-4.956.558,13	10.063.887,27
21. Konzerngesamtergebnis		-21.949.185,01	1.736.853,79

Konzerneigenkapitalveränderungsrechnung

	Eigenkapital des Mutterunternehmens
	Gezeichnetes Kapital EUR	Kapitalrücklage EUR	Gewinnrücklagen EUR	Cashflow Hedge im sonstigen Ergebnis EUR
Eigenkapital nach IFRS zum 31.12.2021	3.225.900,00	9.555.000,00	6.024.713,19	0,00
Eigenkapitalausschüttungen
Eigenkapitalzuführungen
Veräußerung von Anteilen an vollkonsolidierten Gesellschaften
Erstkonsolidierung
Marktbewertung finanzieller Vermögenswerte und Verbindlichkeiten				10.063.887,27
Jahresfehlbetrag
Eigenkapital nach IFRS zum 31.12.2022	3.225.900,00	9.555.000,00	6.024.713,19	10.063.887,27
Eigenkapitalausschüttungen
Eigenkapitalzuführungen
Veräußerung von Anteilen
an vollkonsolidierten Gesellschaften
Entkonsolidierung
Marktbewertung finanzieller Vermögenswerte und Verbindlichkeiten				(4.956.558,13)
Fair Value Veränderung Vorjahr				204.758,33
Jahresfehlbetrag
Eigenkapital nach IFRS zum 31.12.2023	3.225.900,00	9.555.000,00	6.024.713,19	5.312.087,47

	Eigenkapital des Mutterunternehmens
	Konzernjahresüberschuss , der dem Mutterunternehmen zuzurechnen ist EUR	Summe EUR
Eigenkapital nach IFRS zum 31.12.2021	121.350.923,91	140.156.537,10
Eigenkapitalausschüttungen		0,00
Eigenkapitalzuführungen		0,00
Veräußerung von Anteilen an vollkonsolidierten Gesellschaften
Erstkonsolidierung
Marktbewertung finanzieller Vermögenswerte und Verbindlichkeiten		10.063.887,27
Jahresfehlbetrag	(8.327.033,48)	(8.327.033,48)
Eigenkapital nach IFRS zum 31.12.2022	113.023.890,43	141.893.390,89
Eigenkapitalausschüttungen		0,00
Eigenkapitalzuführungen
Veräußerung von Anteilen
an vollkonsolidierten Gesellschaften		0,00
Entkonsolidierung		0,00
Marktbewertung finanzieller Vermögenswerte und Verbindlichkeiten		(4.956.558,13)
Fair Value Veränderung Vorjahr		204.758,33
Jahresfehlbetrag	(16.992.626,88)	(16.992.626,88)
Eigenkapital nach IFRS zum 31.12.2023	96.031.263,55	120.148.964,21

	Nicht beherrschende Anteile			Konzern - eigenkapital
	Nicht beherrschende Anteile vor Eigenkapitaldifferenz aus Jahresergebnis EUR	Auf nicht beherrschende Anteile entfallende Gewinne EUR	Summe EUR	Summe EUR
Eigenkapital nach IFRS zum 31.12.2021	1.495.090,39	(103.043,06)	1.392.047,33	141.548.584,43
Eigenkapitalausschüttungen	0,00		0,00	0,00
Eigenkapitalzuführungen	400,00		400,00	400,00
Veräußerung von Anteilen an vollkonsolidierten Gesellschaften			0,00	0,00
Erstkonsolidierung			0,00	0,00
Marktbewertung finanzieller Vermögenswerte und Verbindlichkeiten			0,00	10.063.887,27
Jahresfehlbetrag		(793.077,81)	(793.077,81)	(9.120.111,29)
Eigenkapital nach IFRS zum 31.12.2022	1.495.490,39	(896.120,87)	599.369,52	142.492.760,41
Eigenkapitalausschüttungen	0,00		0,00	0,00
Eigenkapitalzuführungen	216.117,24		216.117,24	216.117,24
Veräußerung von Anteilen
an vollkonsolidierten Gesellschaften			0,00	0,00
Entkonsolidierung			0,00	0,00
Marktbewertung finanzieller Vermögenswerte und Verbindlichkeiten	(182.635,81)	(106.185,31)	(288.821,12)	(5.245.379,25)
Fair Value Veränderung Vorjahr			(204.758,33)	0,00
Jahresfehlbetrag		(860.835,52)	(860.835,52)	(17.853.462,40)
Eigenkapital nach IFRS zum 31.12.2023	1.528.971,82	(1.863.141,70)	(538.928,21)	119.610.036,00

Konzern-Kapitalflussrechnung

	2023 TEUR	2022 TEUR	Notes
1. - Aus der laufenden Geschäftstätigkeit generierte Zahlungsmittel	(202.162)	(178.041)
2. - Gezahlte / erhaltene Ertragsteuern	(5.126)	(2.657)	5.17 - 5.19
3. - Gezahlte Zinsen	(1.521)	(2.603)	5.28, 7
4. + Erhaltene Zinsen	4.485	524	5.28, 7
5. + Sonstige finanzielle Erträge	166	300
6. - Erhaltene Dividenden	87	105	5.28, 7
7. = Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit	(204.071)	(182.372)
8. - Investitionen in immaterielle Vermögenswerte/Sachanlagen/ Anlageimmobilien	(12.343)	(1.540)	5.1, 5.2
9. + Einnahmen aus Abgängen von immateriellen Vermögenswerten/ Sachanlagen/Anlageimmobilien	0	37
7. Auszahlungen im Rahmen der Erstkonsolidierung	0	0
8. - Investitionen in Finanzanlagen	(7.134)	(2.886)
9. = Cashflow aus der Investitionstätigkeit	(19.477)	(4.389)
10. + Einzahlung aus Eigenkapitalzuführung	4	0
11. - Auszahlungen an Minderheitengesellschafter	0	0
12. + Aufnahme von Finanzschulden	380.891	223.904	5.13-5.15, 7
13. - Abgang durch Entkonsolidierung	0	0	5.13-5.15, 7
14. - Tilgung von Finanzschulden	(34.755)	(39.576)	5.13-5.15, 7
15. = Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit	346.140	184.328
16. +/- Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelfonds	122.592	(2.433)
17. + Finanzmittelfonds am Anfang der Periode	189.231	191.664
18. = Finanzmittelfonds am Ende der Periode	311.823	189.231

Zur Herleitung der aus der laufenden Geschäftstätigkeit generierten Zahlungsmittel wird auf Note 8 des Konzernanhangs verwiesen.

II. 5 Konzernanhang für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2023

1 Grundlegende Informationen

Die Groß & Partner Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH, Frankfurt am Main (im Folgenden "Groß & Partner" oder "die Gesellschaft") ist zusammen mit ihren Tochtergesellschaften (zusammen "der Groß & Partner Konzern" oder "der Konzern") als inhabergeführte Projektentwicklungsgesellschaft ausschließlich auf die Standortentwicklung sowie die Errichtung und den Betrieb von hochwertigen Büro- und Wohnimmobilien sowie Hotels mit mittlerem bis hohem Investitionsvolumen spezialisiert.

Die Projektentwicklung umfasst die Planung, Konzeption und Erstellung von Immobilien mit dem Ziel des Verkaufs. Entwickelt werden u. a. Büro- und Geschäftshäuser, Wohnungsbauten, Einzelhandelsflächen sowie Stadtentwicklungs- und Revitalisierungsprojekte.

Partner bzw. Auftraggeber sind Immobilienfonds, Kapitalanlagegesellschaften, Industrieunternehmen, private Investoren und Kommunen.

Die Gesellschaft am 6. Februar 1992 in Berlin gegründet. Die Gesellschaft hat ihren Sitz in der Siesmayerstr. 21, 60323 Frankfurt am Main, Deutschland, und ist beim Handelsregister Frankfurt am Main unter der Nummer HRB 37060 eingetragen.

Direkte und oberste Muttergesellschaft der Groß & Partner Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH ist die Jürgen Groß Beteiligungsverwaltungs GmbH, Frankfurt am Main.

2 Zusammenfassung wesentlicher Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die wesentlichen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden, die bei der Erstellung des vorliegenden Konzernabschlusses angewendet worden sind, werden im Folgenden dargestellt. Sofern nichts anderes angegeben ist, wurden die beschriebenen Methoden stetig auf die dargestellten Berichtsperioden angewandt.

2.1 Grundlagen der Abschlusserstellung

Der vorliegende Konzernabschluss wurde in vollständiger Übereinstimmung mit den vom International Accounting Standards Board (IASB) herausgegebenen International Financial Reporting Standards (IFRS) und deren Interpretationen durch das International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC) erstellt.

Bei der Erstellung wurden alle für den Erstellungszeitraum verbindlichen International Financial Reporting Standards (IFRS), International Accounting Standards (IAS) - wie sie von der Europäischen Kommission für die Anwendung in der EU übernommen wurden -, die Interpretationen des International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC), des Standing Interpretations Committee (SIC) und die zusätzlichen Anforderungen nach § 315e HGB beachtet. Die Erstellung dieses Abschlusses nach internationalen Standards erfolgte freiwillig im Sinne von § 315e Abs. 3 HGB.

Im Allgemeinen basieren die historischen Anschaffungs- und Herstellungskosten auf dem beizulegenden Zeitwert der im Austausch für den Vermögenswert entrichteten Gegenleistung.

Der beizulegende Zeitwert ist der Preis, der zwischen Marktteilnehmern am Bemessungsstichtag für den Verkauf eines Vermögenswerts eingenommen bzw. für die Übertragung einer Schuld gezahlt werden würde. Hierbei spielt es keine Rolle, ob der Preis direkt am Markt beobachtbar oder unter Anwendung einer bestmöglichen Bewertungsmethode geschätzt worden ist.

Bei der Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts eines Vermögenswerts oder einer Schuld berücksichtigt der Konzern bestimmte Merkmale des Vermögenswerts oder der Schuld wie beispielsweise Zustand und Standort des Vermögenswerts oder bestehende Verkaufs- und Nutzungsbeschränkungen insofern als Marktteilnehmer diese Merkmale auch bei der Festlegung des Erwerbspreises eines Vermögenswerts oder des Übertragungswertes einer Schuld zum Bilanzstichtag ebenfalls berücksichtigen würden. Der beizulegende Zeitwert welcher für Bewertung und/oder Angabepflichten heranzuziehen ist, wird im vorliegenden Konzernabschluss generell auf Basis der zuvor beschriebenen Grundlagen ermittelt.

Hiervon ausgenommen sind Bewertungsmaßstäbe, die dem beizulegenden Zeitwert ähnlich sind, diesem aber nicht entsprechen. Hierunter fallen z.B. der Nettoveräußerungswert in IAS 2 Vorräte oder der Nutzungswert in IAS 36 Wertminderung von Vermögenswerten.

Der beizulegende Zeitwert ergibt sich nicht immer auf Basis einer direkten Marktnotierung, was oftmals eine Ermittlung auf Grundlage verschiedener Bewertungsparameter notwendig macht. In Abhängigkeit von der Verfügbarkeit beobachtbarer Parameter und der Relevanz dieser Parameter für die Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts im Ganzen, ist der beizulegende Zeitwert den Leveln 1, 2 oder 3 zugeordnet. Die Zuordnung auf diese Level erfolgt unter Berücksichtigung folgender Maßgabe:

―	Level 1-Parameter sind notierte Preise für identische Vermögenswerte oder Verbindlichkeiten in aktiven Märkten.
―	Level 2-Parameter: Hierbei erfolgt die Marktwertermittlung für Vermögenswerte und Schulden auf Basis von Parametern, für die entweder direkt oder indirekt abgeleitete notierte Preise auch einem aktiven Markt zur Verfügung stehen.
―	Level 3-Parameter sind nicht-beobachtbare Eingabeparameter, die weiterentwickelt werden müssen, um die Annahmen von Marktteilnehmern abzubilden, die diese bei der Ermittlung eines angemessenen Preises für den Vermögenswert/die Verbindlichkeit verwenden würden.

Groß & Partner hat - sofern im Folgenden nichts anderes angegeben ist - in seiner IFRS-Eröffnungsbilanz zum 31. Dezember 2005 und den folgenden Bilanzstichtagen die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden einheitlich angewandt.

Der Konzernabschluss der Gesellschaft wird in der Währung Euro (EUR) aufgestellt, welche sowohl die funktionale als auch die Berichtswährung ist. Die Betragsangaben im Abschluss erfolgen grundsätzlich in TEUR, sofern nichts anderes angegeben ist. Hieraus können sich Rundungsdifferenzen in Höhe von bis zu einer Recheneinheit ergeben.

Das Geschäftsjahr des Konzerns umfasst den Zeitraum vom 1. Januar bis 31. Dezember eines Jahres.

Bereiche mit höheren Beurteilungsspielräumen oder höherer Komplexität, oder Bereiche, bei denen Annahmen und Schätzungen von entscheidender Bedeutung für den Konzernabschluss sind, sind unter Anhangangabe 4 aufgeführt.

Der vorliegende Konzernabschluss ist hiermit von der Geschäftsleitung zur Veröffentlichung genehmigt. Die Veröffentlichung erfolgt im Bundesanzeiger sowie auf der Homepage von Groß & Partner.

2.1 Neue Rechnungslegungsstandards

Das IASB und das IFRIC haben eine Reihe von Änderungen bei bestehenden Standards sowie einige neue IFRS und IFRIC verabschiedet, die im Geschäftsjahr 2023 erstmals verpflichtend anzuwenden sind. Dies betrifft im Einzelnen die folgenden Standards und Interpretationen:

Standard/ Interpretation	Titel	Anwendungspflicht	Auswirkungen
IFRS 17	Versicherungsverträge: Erstmalige Anwendung von IFRS 17 und IFRS 9 - Vergleichsinformationen	01.01.2023	Keine
IAS 1	Darstellung des Abschlusses und IFRS Practice Statement 2: Offenlegung von Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden	01.01.2023	Keine
IAS 8	Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden, Änderungen von Schätzungen und Fehler: Definition von Bilanzierungsschätzungen	01.01.2023	Keine
IAS 12	Latente Steuern im Zusammenhang mit Vermögenswerten und Verbindlichkeiten, die aus einer einzigen Transaktion entstehen und Int. Steuerreform - Säule 2 Modellregeln	01.01.2023	Keine

Aus diesen Standards und Interpretationen ergeben sich keine Auswirkungen auf den Konzernabschluss für das Geschäftsjahr 2023.

Die nachfolgenden Standards und Interpretationen wurden bereits vom IASB verabschiedet und von der EU teilweise genehmigt, sind aber für das Geschäftsjahr 2023 nicht verpflichtend anzuwenden. Sofern anwendbar wird der Konzern diese mit Eintritt der Anwendungspflicht berücksichtigen. Zurzeit werden hieraus keine Auswirkungen erwartet.

Standard/ Interpretation	Titel	Anwendungspflicht	Auswirkungen
IAS 1	Darstellung des Abschlusses: Klassifizierung von Schulden als kurz- oder langfristig sowie Verschiebung des Erstanwendungszeitpunkts, Langfristige Verbindlichkeiten mit Covenants	01.01.2024	Keine
IFRS 16	Leasingverbindlichkeit in einem Sale-and-Leaseback Vertrag	01.01.2024	Keine
IAS 21	Auswirkungen von Änderungen der Wechselkurse: Mangel der Umtauschbarkeit	01.01.2025	Keine
IAS 7/ IFRS 7	Änderungen Kapitalflussrechnung und Finanzinstrumente: Anhangangaben: Vereinbarungen zu Lieferantenkreditien	01.01.2024	Keine

2.2 Konsolidierung

2.2.1 Tochterunternehmen

Tochterunternehmen sind alle Unternehmen (einschließlich strukturierte Unternehmen), die vom Konzern beherrscht werden. Der Konzern beherrscht ein Beteiligungsunternehmen, wenn eine Risikobelastung durch oder Anrechte auf schwankende Renditen aus seinem Engagement in dem Beteiligungsunternehmen vorliegt und der Konzern die Fähigkeit besitzt, seine Verfügungsgewalt (Stimmrechtsmehrheit) über das Beteiligungsunternehmen dergestalt zu nutzen, dass dadurch die Höhe der Rendite des Beteiligungsunternehmens beeinflusst wird.

Tochterunternehmen werden von dem Zeitpunkt an in den Konzernabschluss einbezogen (Vollkonsolidierung), an dem die Kontrolle auf den Konzern übergegangen ist. Die Konsolidierung endet, sobald die Beherrschung durch das Mutterunternehmen nicht mehr besteht.

Die Abschlüsse der Tochterunternehmen werden unter Anwendung einheitlicher Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden zum gleichen Bilanzstichtag aufgestellt wie der Abschluss des Mutterunternehmens.

Die Bilanzierung erworbener Tochterunternehmen erfolgt nach der Erwerbsmethode. Die Anschaffungskosten des Erwerbs entsprechen dem beizulegenden Zeitwert der hingegebenen Vermögenswerte und der entstandenen bzw. übernommenen Schulden zum Transaktionszeitpunkt (date of exchange). Im Rahmen eines Unternehmenszusammenschlusses identifizierbare Vermögenswerte, Schulden und Eventualschulden werden bei der Erstkonsolidierung mit ihren beizulegenden Zeitwerten im Erwerbszeitpunkt bewertet, unabhängig vom Umfang der Minderheitsanteile. Ein eventuell verbleibender Überschuss der Anschaffungskosten des Erwerbs über den Anteil des Konzerns an dem zum beizulegenden Zeitwert bewerteten Nettovermögen wird als Goodwill angesetzt. Dieser Goodwill wird jährlich oder häufiger, falls Ereignisse oder Umstände darauf hinweisen, auf Wertminderung geprüft. Sind die Anschaffungskosten geringer als das zum beizulegenden Zeitwert bewertete Nettovermögen des erworbenen Tochterunternehmens, wird der Unterschiedsbetrag - nach erneuter Überprüfung der Identifizierung und Bewertung der Vermögensgegenstände und Schulden - direkt in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.

Bei den von Groß & Partner konsolidierten Gesellschaften handelt es sich um Eigengründungen bzw. Erwerbe der Gesellschaften, die nicht in den Anwendungsbereich von IFRS 3 fallen, da kein Geschäftsbetrieb erworben wurde. Deshalb werden derzeit keine Goodwills im Konzernabschluss ausgewiesen.

Konzerninterne Transaktionen, Salden sowie Gewinne und Verluste aus Transaktionen zwischen Konzernunternehmen werden eliminiert. Bei Vorhandensein von Verlusten aus konzerninternen Transaktionen wird dies jedoch als Indikator zur Notwendigkeit der Durchführung eines Wertminderungstest für den übertragenen Vermögenswert genommen. Minderheitsanteile stellen den Anteil des Ergebnisses und des Reinvermögens dar, der nicht diesem Konzern zuzurechnen ist.

2.2.2 Assoziierte Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen

Assoziierte Unternehmen sind solche Unternehmen, auf die der Konzern maßgeblichen Einfluss ausübt, aber keine Kontrolle besitzt; regelmäßig begleitet von einem Stimmrechtsanteil zwischen 20 und 50 Prozent. Ein Joint Venture ist eine vertragliche Vereinbarung, in der zwei oder mehrere Partner eine wirtschaftliche Tätigkeit durchführen, die einer gemeinschaftlichen Führung unterliegt. Beteiligungen an assoziierten Unternehmen und an Joint Ventures werden unter Anwendung der Equity-Methode bilanziert und anfänglich mit ihren Anschaffungskosten angesetzt. Ein Goodwill, der aus dem Erwerb eines assoziierten Unternehmens resultiert, ist im Buchwert der Beteiligung an assoziierten Unternehmen enthalten (nach Berücksichtigung kumulierter Wertminderungen). Die Anschaffungskosten von nach der Equity-Methode einbezogenen Gesellschaften werden jährlich um die Veränderungen des Eigenkapitals erhöht bzw. vermindert, soweit diese auf den Anteil von Groß & Partner entfallen.

Der Anteil des Konzerns an Gewinnen und Verlusten von assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen wird vom Zeitpunkt des Erwerbs an - respektive der erstmaligen Qualifizierung des früheren Tochterunternehmens als assoziiertes Unternehmen oder Gemeinschaftsunternehmen - in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst, der Anteil an Veränderungen der Rücklagen in den Konzernrücklagen. Sofern die Abschlüsse der assoziierten Unternehmen nicht rechtzeitig vorliegen, erfolgt die Berücksichtigung der anteiligen Gewinne oder Verluste auf der Basis einer zuverlässigen Schätzung. Die kumulierten Veränderungen nach Erwerb werden gegen den Beteiligungsbuchwert verrechnet. Wenn der Verlustanteil des Konzerns an einem assoziierten Unternehmen oder Gemeinschaftsunternehmen dem Anteil des Konzerns an diesem Unternehmen, inklusive anderer ungesicherter Forderungen, entspricht bzw. diesen übersteigt, erfasst der Konzern keine weiteren Verluste, es sei denn, er ist für das assoziierte Unternehmen oder Gemeinschaftsunternehmen Verpflichtungen eingegangen oder hat für das assoziierte Unternehmen oder Gemeinschaftsunternehmen Zahlungen geleistet.

Nicht realisierte Gewinne aus Transaktionen zwischen Konzernunternehmen und assoziierten Unternehmen sowie Gemeinschaftsunternehmen werden entsprechend dem Anteil des Konzerns an dem assoziierten Unternehmen oder an dem Joint Venture eliminiert, falls diese wesentlich sein sollten. Verluste werden ebenfalls eliminiert, es sei denn, die Transaktion deutet auf eine Wertminderung des übertragenen Vermögenswerts hin. Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden assoziierter Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen wurden - sofern notwendig - geändert, um eine konzerneinheitliche Bilanzierung zu gewährleisten.

2.2.3 Konsolidierungskreis

Der Konsolidierungskreis umfasst zum 31. Dezember 2023 39 Tochterunternehmen sowie 26 Gemeinschaftsunternehmen und ein assoziiertes Unternehmen.

	31.12.2022	Zugänge	Abgänge	31.12.2023
Vollkonsolidierte Unternehmen	45	0	6	39
Gemeinschaftsunternehmen	25	1	0	26
Assoziierte Unternehmen	1	0	0	1
Summe	71	1	6	66

In den Konzernabschluss für das Geschäftsjahr 2023 wurden die in Anlage 1 zum Konzernanhang benannten Tochtergesellschaften einbezogen. Es wurden sechs Tochterunternehmen im Rahmen von Verschmelzungen oder Anwachsungen entkonsolidiert.

In den Konzernabschluss für das Geschäftsjahr 2023 wurden die in Anlage 2 zum Konzernanhang aufgeführten assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen einbezogen.

2.3 Währungsumrechnung

Die Einzelabschlüsse aller konsolidierten Gesellschaften sind in der Konzernwährung Euro aufgestellt. Es wurden keine Fremdwährungstransaktionen im Berichtsjahr getätigt, so dass die Grundsätze der Währungsumrechnung nicht zur Anwendung kamen.

2.4 Immaterielle Vermögenswerte

Die entgeltlich erworbenen Softwarelizenzen werden als immaterielle Vermögenswerte mit begrenzter und bestimmter Nutzungsdauer zu ihren Anschaffungskosten zuzüglich der Kosten für die Versetzung in einen nutzungsbereiten Zustand aktiviert und über die geschätzte Nutzungsdauer von drei bis fünf Jahren linear abgeschrieben (Anschaffungskostenmodell).

Die Abschreibungsperiode und die Abschreibungsmethode werden mindestens zum Ende jeden Geschäftsjahres überprüft, d.h. insbesondere die Restbuchwerte und wirtschaftlichen Nutzungsdauern werden zu jedem Bilanzstichtag überprüft und gegebenenfalls angepasst. Übersteigt der Buchwert eines immateriellen Vermögenswertes dessen geschätzten erzielbaren Betrag, so wird er auf letzteren abgeschrieben.

Kosten, die mit der Aufrechterhaltung der Software bzw. der Erbbaurechte verbunden sind, werden im Zeitpunkt ihres Anfalls als Aufwand erfasst.

Selbst geschaffene immaterielle Vermögenswerte bzw. aktivierte Entwicklungskosten liegen bei Groß & Partner nicht vor.

2.5 Sachanlagen

Die Sachanlagen von Groß & Partner betreffen hauptsächlich Betriebs- und Geschäftsausstattung, Mietereinbauten sowie - in geringerem Umfang - technische Anlagen und Büro- und Geschäftsausstattung.

Sachanlagen werden zu ihren um kumulierte Abschreibungen verminderten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bewertet (Anschaffungskostenmodell). Die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten beinhalten die direkt dem Erwerb zurechenbaren Aufwendungen und in Einzelfällen eingegangene Verpflichtungen zum Abbau, Rückbau oder zur Beseitigung der Sachanlagen.

Nachträgliche Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, z.B. aufgrund von Erweiterungs- oder Ersatzinvestitionen, werden nur dann als Teil der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Vermögenswerts oder - sofern einschlägig - als separater Vermögenswert erfasst, wenn es wahrscheinlich ist, dass daraus dem Konzern zukünftig wirtschaftlicher Nutzen zufließen wird und die Kosten des Vermögenswerts zuverlässig ermittelt werden können. Aufwendungen für Reparaturen und Wartungen, die keine wesentliche Ersatzinvestition darstellen (day-to-day services) werden in dem Geschäftsjahr aufwandswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst, in dem sie angefallen sind. Die Abschreibung erfolgt linear, wobei die Anschaffungskosten bzw. die beizulegenden Zeitwerte über die erwartete Nutzungsdauer der Vermögenswerte wie folgt auf den Restbuchwert abgeschrieben werden:

Mietereinbauten	Je nach Restlaufzeit des Mietvertrages
Technische Anlagen	3 bis 10 Jahre
Betriebs- und Geschäftsausstattung:	3 bis 8 Jahre

Die Abschreibung der Anlage beginnt mit der Nutzungsbereitschaft. Die Restbuchwerte und wirtschaftlichen Nutzungsdauern werden zu jedem Bilanzstichtag überprüft und gegebenenfalls angepasst. Übersteigt der Buchwert einer Sachanlage deren geschätzten erzielbaren Betrag, so wird er auf letzteren abgeschrieben. Der Abschreibungsaufwand wird gegebenenfalls für jeden wesentlichen Teil der Sachanlage getrennt ermittelt.

Gewinne und Verluste aus Abgängen von Sachanlagen werden als Unterschiedsbetrag zwischen den Veräußerungserlösen und den Buchwerten der Sachanlagen ermittelt und erfolgswirksam erfasst, gegebenenfalls abzüglich direkt zurechenbarer Veräußerungskosten.

2.6 Nutzungsrechte

Die Gesellschaft hat verschiedene Miet- und Leasingverträge abgeschlossen, die seit dem Geschäftsjahr 2019 nach IFRS 16 bilanziert werden und woraus sich entsprechende Nutzungsrechte ergeben haben. Zur bilanziellen Behandlung wird auf die Erläuterungen unter 2.21 verwiesen.

2.7 Wertminderung nicht-finanzieller Vermögenswerte (Außerplanmäßige Abschreibungen)

Vermögenswerte, die einer planmäßigen Abschreibung unterliegen, werden auf Wertminderungen geprüft, wenn entsprechende Ereignisse bzw. Änderungen der Umstände anzeigen, dass der Buchwert gegebenenfalls nicht mehr erzielbar ist. Die Wertminderung wird in Höhe der Differenz zwischen dem tatsächlich erzielbaren Betrag und dem Buchwert erfasst. Der erzielbare Betrag ist der höhere Betrag aus dem beizulegenden Zeitwert des Vermögenswerts abzüglich Verkaufskosten und dem Nutzungswert. Zur Ermittlung des Nutzungswertes werden die geschätzten künftigen Zahlungsströme mit dem aktuellen Marktzinssatz, der die spezifischen Risiken des Vermögenswertes reflektiert, auf den Barwert abgezinst.

Für den Werthaltigkeitstest werden Vermögenswerte auf der niedrigsten Ebene zusammengefasst, für die Cash-Flows separat identifiziert werden können (zahlungsmittelgenerierende Einheiten; diese entsprechen i.d.R. dem jeweiligen Grundstück). Mit Ausnahme eines ggf. vorhandenen Goodwills wird für nicht-monetäre Vermögenswerte, für die in der Vergangenheit eine Wertminderung gebucht wurde, zu jedem Bilanzstichtag überprüft, ob ggf. eine Wertaufholung zu erfolgen hat, falls die Gründe für eine in den Vorjahren vorgenommene außerplanmäßige Abschreibung entfallen sind.

Bei einer möglichen späteren Erhöhung des erzielbaren Betrages wird der Buchwert des Vermögenswertes (der zahlungsmittelgenerierenden Einheit) auf den neu geschätzten erzielbaren Betrag erhöht. Die Erhöhung des Buchwerts beschränkt sich dabei auf den Wert, der angesetzt worden wäre, wenn für den Vermögenswert (der zahlungsmittelgenerierenden Einheit) in den Vorjahren kein Wertminderungsaufwand erfasst worden wäre. Die Zuschreibung wird sofort erfolgswirksam erfasst.

2.8 At-Equity bilanzierte Beteiligungen

Die Anteile an assoziierten Unternehmen und Joint Ventures wurden nach der Equity-Methode mit dem fortgeführten Buchwert berücksichtigt. Der Wertansatz der Anteile an diesen Unternehmen verändert sich ergebniswirksam um den Betrag der anteiligen Jahresergebnisse sowie der Ab- und Zuschreibungen auf den Beteiligungsbuchwert; Dividendenausschüttungen und Abschreibungen auf den Firmenwert verringern den Wertansatz. Sofern die Abschlüsse der assoziierten Unternehmen und Joint Ventures nicht rechtzeitig vorliegen, erfolgt die Berücksichtigung der anteiligen Gewinne oder Verluste auf der Basis einer zuverlässigen Schätzung.

2.9 Vorräte

Groß & Partner weist als unfertige Leistungen solche Vermögenswerte aus, die zum kurzfristigen Verkauf bzw. zur kurzfristigen Abrechnung im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit gehalten werden. Hierbei handelt es sich typischerweise um Immobilien mit Entwicklungspotential zur späteren Veräußerung an Investoren.

Unfertige Leistungen werden zum niedrigeren Wert aus Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten und Nettoveräußerungswert angesetzt. In die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten werden alle Kosten des Erwerbs bzw. der Herstellung einbezogen, die angefallen sind, um die unfertigen Leistungen in ihren derzeitigen Zustand zu versetzen. Die Kosten der Herstellung der unfertigen Leistungen umfassen die Kosten, die den Produktions- bzw. Abrechnungseinheiten direkt zuzurechnen sind sowie systematisch zugerechnete fixe und variable Gemeinkosten. Die Herstellungskosten bestehen in erster Linie aus weiterbelastbaren Fremdkosten sowie Gehältern und sonstigen Kosten des Personals, das unmittelbar für die Leistungserbringung eingesetzt ist. Gehälter und sonstige Kosten des Vertriebspersonals und der allgemeinen Verwaltung werden nicht einbezogen, sondern in der Periode ihres Anfalls als Aufwendungen erfasst. Die Herstellungskosten umfassen außerdem weder Gewinnmargen noch nicht zuzurechnende Gemeinkosten.

Ist der Grund für eine Wertminderung nachträglich weggefallen, wird eine Zuschreibung bis maximal zu den historischen Anschaffungs- und Herstellungskosten vorgenommen.

2.10 Vorratsgrundstücke

Vorratsgrundstücke als Teil der Bilanzposition Vorräte werden zum niedrigeren Wert aus Anschaffungskosten und Nettoveräußerungswert angesetzt. In die Anschaffungskosten werden alle Kosten des Erwerbs bzw. der Herrichtung der Grundstücke sowie sonstige Kosten einbezogen, die angefallen sind, um die Grundstücke in ihren derzeitigen Zustand zu versetzen. Die Kosten des Erwerbs der Vorratsgrundstücke umfassen den Kaufpreis, die Grunderwerbsteuer sowie sonstige Transaktionskosten, die dem Erwerb unmittelbar zugerechnet werden können. Preisnachlässe und Erstattungen werden bei der Ermittlung der Kosten des Erwerbs der Grundstücke abgezogen. Der Nettoveräußerungswert ist der geschätzte, im normalen Geschäftsverlauf erzielbare Verkaufserlös abzüglich der notwendigen variablen Vertriebskosten.

Teile der Fremdkapitalkosten werden seit dem Geschäftsjahr 2009 unter bestimmten Voraussetzungen als Teil der Herstellungskosten aktiviert. Der gewichtete Kapitalisierungszinssatz beträgt ca. 3%.

Die Schätzungen des Nettoveräußerungspreises basieren auf den verlässlichsten substantiellen Hinweisen, die zum Zeitpunkt der Schätzungen im Hinblick auf den voraussichtlich erzielbaren Nettoveräußerungswert verfügbar sind. Diese Schätzungen berücksichtigen Preisänderungen, die in unmittelbarem Zusammenhang mit Vorgängen nach der Berichtsperiode stehen insoweit, als diese Vorgänge Verhältnisse aufhellen, die bereits am Ende der Berichtsperiode bestanden haben. Der Nettoveräußerungswert wird in jeder Folgeperiode neu ermittelt. Wenn die Umstände die früher zu einer Wertminderung geführt haben, nicht länger bestehen, wird der Betrag der Wertminderung insoweit rückgängig gemacht, dass der neue Buchwert dem niedrigeren Wert aus Anschaffungskosten und berichtigtem Nettoveräußerungswert entspricht.

2.11 Finanzinstrumente

Ein Finanzinstrument gemäß IFRS 9 ist ein vertraglich vereinbarter Anspruch oder eine vertraglich vereinbarte Verpflichtung, aus dem bzw. aus der ein Zu- bzw. Abfluss von finanziellen Vermögenswerten oder die Ausgabe von Eigenkapitalrechten resultiert. Sie umfassen einerseits originäre Finanzinstrumente wie Forderungen und Schulden aus Lieferungen und Leistungen, Wertpapiere oder auch Finanzforderungen und Finanzschulden; andererseits gehören hierzu auch die derivativen Finanzinstrumente, die ggf. zur Absicherung gegen Risiken aus Änderungen von Währungskursen und Zinssätzen eingesetzt werden.

IFRS 9 unterteilt finanzielle Vermögenswerte in die folgenden Kategorien:

•	zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet,
•	zum beizulegenden Zeitwert mit Wertänderungen im Gewinn oder Verlust bewertet,
•	zum beizulegenden Zeitwert mit Wertänderungen im sonstigen Ergebnis bewertet. (unterschiedlich differenziert zwischen EK-Instrumenten und FK-Instrumenten)

IFRS 9 unterteilt finanzielle Schulden in die folgenden Kategorien:

•	zu Handelszwecken gehaltene finanzielle Schulden,
•	zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete finanzielle Schulden.

Die Klassifizierung der finanziellen Vermögenswerte hängt vom jeweiligen Zweck ab, für den die finanziellen Vermögenswerte erworben wurden. Groß & Partner bestimmt die Klassifizierung der finanziellen Vermögenswerte beim erstmaligen Ansatz. Groß & Partner bewertet nicht-derivative finanzielle Vermögenswerte auf Grund ihrer Zweckbestimmung regelmäßig zu fortgeführten Anschaffungskosten.

Groß & Partner hat weder in der Vergangenheit noch zum Bilanzstichtag finanzielle Vermögenswerte als erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet eingestuft. Das gleiche gilt für die erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert einzustufenden Schulden.

Ausleihungen und Forderungen sind nicht-derivative finanzielle Vermögenswerte mit fixen bzw. bestimmbaren Zahlungen, die nicht an einem aktiven Markt notiert sind. Sie zählen zu den kurzfristigen Vermögenswerten, soweit deren Fälligkeit nicht 12 Monate nach dem Bilanzstichtag übersteigt. Bei einer voraussichtlichen Realisation nach mehr als einem Jahr werden Vermögenswerte als langfristige Vermögenswerte ausgewiesen. In der Bilanz werden Ausleihungen und Forderungen unter den Finanzanlagen sowie unter den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstigen finanziellen Vermögenswerten ausgewiesen.

Der beizulegende Zeitwert entspricht im Allgemeinen dem Markt- oder Börsenwert. Existiert kein aktiver Markt, wird der beizulegende Zeitwert mittels finanzmathematischer Methoden, zum Beispiel durch Diskontierung der erwarteten zukünftigen Zahlungsflüsse mit dem Marktzinssatz oder durch die Anwendung anerkannter Optionspreismodelle ermittelt.

Im Rahmen der Finanzierung ihrer operativen Geschäftstätigkeit ist Groß & Partner insbesondere Zinsrisiken bei langfristigen Entwicklungsprojekten ausgesetzt, die mithilfe von Zinscaps und Zinsswaps ausgeschlossen bzw. begrenzt werden sollen.

Derivative Finanzinstrumente werden ausschließlich zur Sicherung von zukünftigen Zahlungsströmen eingesetzt (Cash-Flow Hedge). Derivative Finanzinstrumente werden zum Zeitpunkt in der Bilanz angesetzt, zu dem Groß & Partner Vertragspartei wird. Der beizulegende Zeitwert eines derivativen Sicherungsinstruments wird als langfristiger Vermögenswert bzw. Schuld eingestuft, sofern die Restlaufzeit des Instruments zwölf Monate übersteigt. Andernfalls erfolgt die Einstufung als kurzfristiger Vermögenswert bzw. Schuld.

Ohne Anwendung des Hedge Accounting würden die derivativen Finanzinstrumente zum beizulegenden Zeitwert mit Erfassung der Wertänderungen in der Gewinn- und Verlustrechnung abgebildet werden.

Für die abgeschlossenen Zinscaps und Zinsswaps wendet Groß & Partner seit dem Geschäftsjahr 2022 zur Bilanzierung das Hedge accounting nach IFRS 9 an. Durch die Anwendung des Hedge accountings werden die Wertänderungen zunächst im Other comprehensive income erfasst und erst bei Eintritt des Grundgeschäfts (Zinszahlungen aus den Darlehen) in die Gewinn- und Verlustrechnung umgegliedert. Dadurch wird eine verbesserte Abbildbarkeit von ökonomischen Sicherungsbeziehungen zwischen Darlehen und Zinsabsicherung erreicht.

Groß & Partner dokumentiert bei Beginn der Transaktion die Beziehung zwischen Grund- und Sicherungsgeschäft, die Risikomanagementstrategien und das Vorgehen ihrer Sicherungsmaßnahmen. Die Überprüfung der Effektivität der Sicherung wird ebenso dokumentiert. Umfang und Laufzeit der abgeschlossenen Zinssicherungsgeschäfte bestimmen sich aus den Volumina der abzusichernden Darlehensgrundgeschäfte. Die prospektive Effektivitätsmessung der Zinssicherungsgeschäfte erfolgt mit Hilfe der Critical Terms Match-Methode und der Dollar Offset Methode.

Die bilanzielle Hedge Ratio wird im Einklang mit dem Risikomanagement definiert. Die Hedge Ratio ist definiert als Quotient aus dem Nominal des Sicherungsgeschäfts und dem Nominal des Grundgeschäfts. Da sich die Nominale entsprechen, kann in der Regel von einer konstanten Hedge Ratio in Höhe von 1 ausgegangen werden.

Es wird das Wahlrecht genutzt, bei den Zinscaps nur den inneren Wert zu designieren und somit den Zeitwert auszuschließen. Als Konsequenz daraus werden die Wertänderungen des Zeitwerts im Eigenkapital unter dem Other comprehensive income als Cost of Hedging Reserve erfasst.

Für die Zinsrisiken wird der dem Grundgeschäft zuordenbare Teil der Sicherungskosten sowie der effektive Teil von Änderungen des Fair Value von Derivaten, die für eine Absicherung des Cash-Flows bestimmt sind und als Cash-Flow Hedge eingestuft werden, im Eigenkapital erfasst. Der ineffektive Teil derartiger Wertänderungen wird direkt in der Gewinn- und Verlustrechnung berücksichtigt.

Im Eigenkapital abgegrenzte Beträge werden grundsätzlich in der Periode in die Gewinn- und Verlustrechnung umgebucht und als Ertrag oder Aufwand erfasst, in der das abgesicherte Grundgeschäft erfolgswirksam wird. Für die Cost of Hedging reserve wird aufgrund der periodenbezogenen Sicherung eine Abschreibung der Reserve über die Laufzeit vorgenommen.

Die Sicherungsbeziehung muss beendet werden, sobald zwischen dem Grund- und Sicherungsgeschäft kein wirtschaftlicher Zusammenhang mehr besteht, oder die Volumina der Sicherungsgeschäfte diejenigen der Grundgeschäfte übersteigen. Die Veräußerung oder das Auslaufen des Sicherungsinstruments beendet ebenfalls die Sicherungsbeziehung.

Wenn ein Sicherungsgeschäft ausläuft, veräußert wird oder nicht mehr die Kriterien zur Bilanzierung als Sicherungsgeschäft erfüllt, verbleibt der bis dahin im Eigenkapital kumulierte Gewinn oder Verlust im Eigenkapital, sofern das Grundgeschäft weiterhin existiert. Der im Eigenkapital kumulierte Betrag wird dann über den ursprünglichen Sicherungszeitraum aufgelöst. Sollte das Grundgeschäft nicht mehr existieren, so ist der im Eigenkapital kumulierte Betrag sofort in die Gewinn- und Verlustrechnung umzubuchen.

Zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete finanzielle Schulden umfassen alle nicht derivativen und nicht zum beizulegenden Zeitwert bilanzierten finanziellen Schulden. Sie werden zum beizulegenden Zeitwert abzgl. Transaktionskosten bei Vertragsabschluss bewertet. In den Folgeperioden werden sie zu fortgeführten Anschaffungskosten auf Basis der Effektivzinsmethode angesetzt.

Ein marktüblicher Kauf oder Verkauf eines finanziellen Vermögenswertes wird am Handelstag bilanziert - dem Tag, an dem sich die Gruppe zum Kauf oder Verkauf des Vermögenswertes verpflichtet.

Nach IFRS 9 zu bilanzierende unwiderrufliche Kreditzusagen (loan commitments) wurden von Groß & Partner nicht abgegeben.

Eine Ausbuchung eines finanziellen Vermögenswertes erfolgt, sobald das Anrecht auf Cashflows aus der Beteiligung ausläuft oder übertragen wurde und Groß & Partner im Wesentlichen alle mit dem Eigentum verbundenen Risiken und Chancen übertragen hat.

2.12 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige finanzielle Vermögenswerte

Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sind originäre Finanzinstrumente und werden bei Zugang zum Transaktionspreis, soweit er auf den unbedingten Anspruch auf Erhalt der Gegenleistung entfällt, bewertet. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen werden grundsätzlich erst dann erfasst, wenn die Vermögenswerte geliefert bzw. die geschuldete Leistung erbracht worden und damit die Gefahr übergegangen ist. Der beizulegende Zeitwert entspricht regelmäßig dem vereinbarten Entgelt (Nominalwert). Langfristige Forderungen aus Lieferungen und Leistungen werden mit dem Barwert der künftigen Zahlungen, auf Grundlage risiko- und fristadäquater Diskontierung, angesetzt.

Die Folgebewertung von Forderungen aus Lieferungen und Leistungen erfolgt zu fortgeführten Anschaffungskosten. An jedem Bilanzstichtag werden die zukünftig erwarteten Kreditverluste für die Bewertung der Wertberichtigungen ("Expected-Credit-cost-Loss-Modell") berücksichtigt. Zusätzlich führt Groß & Partner eine Prüfung auf das Vorliegen von Bonitätsbeeinträchtigungen durch, welche der Stufe 3 des ECL entsprechen und somit den Eintritt von tatsächlichen bonitätsbeeinträchtigenden Events abdeckt. Ausfallrisiken, welche zu einem geringeren Zahlungsmittelzufluss führen, äußern sich im Regelfall durch Zahlungsschwierigkeiten, Nichterfüllung, wahrscheinliche Insolvenz oder Vertragsbruch.

Die sonstigen finanziellen Vermögenswerte sind mit den fortgeführten Anschaffungskosten bewertet.

2.13 Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente

Die Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente (liquiden Mittel) umfassen Bargeld, Sichteinlagen, andere kurzfristige hochliquide finanzielle Vermögenswerte mit einer ursprünglichen Laufzeit von maximal drei Monaten und unterliegen nur unwesentlichen Wertschwankungen. Die Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente sind mit dem Nominalwert ausgewiesen.

Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente unterliegen ebenfalls den Wertminderungsvorschriften von IFRS 9. Aktuell werden Zahlungsmittelsalden mangels Notwendigkeit und wegen unwesentlicher Auswirkungen von Wertminderungen nicht wertberichtigt.

2.14 Eigenkapital

Als Eigenkapital wurden nur solche Finanzinstrumente ausgewiesen, die keine vertragliche Verpflichtung enthalten, flüssige Mittel oder andere finanzielle Vermögenswerte an ein anderes Unternehmen abzugeben oder finanzielle Vermögenswerte oder Schulden zu für Groß & Partner potentiell nachteiligen Bedingungen zu tauschen.

2.15 Schulden

Schulden aus Lieferungen und Leistungen sind Zahlungsverpflichtungen für Güter und Leistungen, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erworben wurden. Die Verbindlichkeiten werden als kurzfristige Schulden klassifiziert, wenn die Zahlungsverpflichtung innerhalb von einem Jahr oder weniger fällig ist. Andernfalls werden sie als langfristige Schulden bilanziert.

Schulden aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Schulden werden bei ihrem erstmaligen Ansatz zum beizulegenden Zeitwert bewertet. Sonstige finanzielle Schulden werden bei ihrem erstmaligen Ansatz zum beizulegenden Zeitwert und nach Abzug von Transaktionskosten angesetzt.

In den Folgeperioden werden die Schulden grundsätzlich zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet. Bei sonstigen finanziellen Schulden wird jede Differenz zwischen dem Auszahlungsbetrag (nach Abzug von Transaktionskosten) und dem Rückzahlungsbetrag über die Laufzeit unter Anwendung der Effektivzinsmethode in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.

2.16 Sonstige Rückstellungen

Rückstellungen werden gebildet, soweit der Konzern eine gegenwärtig rechtliche oder faktische Verpflichtung gegenüber Dritten hat, die aus einem vergangenen Ereignis resultiert, die Wahrscheinlichkeit, dass die Begleichung der Verpflichtung zu einer Vermögensbelastung führen wird, über 50% liegt und die Höhe der Rückstellung verlässlich ermittelt werden konnte. Die Bewertung erfolgt auf der Grundlage des Erfüllungsbetrags mit der höchsten Eintrittswahrscheinlichkeit (Einzelrisiken) bzw. mit dem Erwartungswert der Erfüllungsbeträge (Massenrisiken).

Bei Groß & Partner werden die branchenüblichen Gewährleistungsvereinbarungen über 5 Jahre für die Bauleistung und über 10 Jahre für Dach & Fassade abgeschlossen. Für die daraus resultierenden Massenrisiken wird bis zum Ende der Gewährleistungsfrist eine Rückstellung gebildet. Die Bewertung der Verpflichtung erfolgt zu produktionsbezogenen Vollkosten. Sofern es sich um einen einzelnen Gewährleistungsfall handelt, wird die Verpflichtung zum wahrscheinlichsten Erfüllungsbetrag bewertet. Die Erfahrungswerte der Vergangenheit werden bei der Bewertung berücksichtigt.

Die langfristigen Rückstellungen werden zum Barwert der erwarteten Ausgaben bewertet. Aus der reinen Aufzinsung resultierende Erhöhungen der Rückstellungen werden erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung als Zinsaufwendungen erfasst.

2.17 Leistungen an Arbeitnehmer nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses

Im Konzern existieren ausschließlich beitragsorientierte Altersversorgungssysteme. Groß & Partner leistet die gesetzlichen Beiträge zur Rentenversicherung der Arbeitnehmer. Der Konzern hat über die Zahlung der Beiträge hinaus keine weiteren Zahlungsverpflichtungen. Die Beiträge werden bei Fälligkeit im Personalaufwand erfasst.

2.18 Latente Steuerforderungen und latente Steuerschulden

Die latenten Steuern umfassen zu erwartende Steuerzahlungen oder -erstattungen aus temporären Bewertungsunterschieden zwischen der Konzernbilanz und den Steuerbilanzen sowie ggf. aus der Nutzung von Verlustvorträgen.

Latente Steuern werden für alle temporären Differenzen zwischen dem Steuerwert der Vermögenswerte bzw. Schulden und ihren Buchwerten im IFRS-Abschluss angesetzt (Verbindlichkeiten-Methode). Wenn jedoch im Rahmen einer Transaktion, die keinen Unternehmenszusammenschluss darstellt, eine latente Steuer aus dem erstmaligen Ansatz eines Vermögenswerts oder einer Verbindlichkeit entsteht, die zum Zeitpunkt der Transaktion weder einen Effekt auf den bilanziellen noch auf den steuerlichen Gewinn oder Verlust hat, unterbleibt die Steuerabgrenzung zum Zeitpunkt des Erstansatzes. Die aktiven und passiven latenten Steuern werden mit den zukünftig gültigen Steuersätzen bewertet, wobei Steuersatzänderungen grundsätzlich erst zum Zeitpunkt des effektiven Inkrafttretens der Gesetzesänderung berücksichtigt werden.

Latente Steuerforderungen werden in dem Umfang angesetzt, in dem es wahrscheinlich ist, dass ein zu versteuernder Gewinn verfügbar sein wird, gegen den die temporäre Differenz bzw. der Verlustvortrag verwendet werden kann.

Latente Steuerschulden, die durch temporäre Differenzen im Zusammenhang mit Beteiligungen an Tochterunternehmen sowie assoziierten Unternehmen und Joint Ventures entstehen, werden angesetzt, es sei denn, dass der Zeitpunkt der Umkehrung der temporären Differenzen vom Konzern bestimmt werden kann und es wahrscheinlich ist, dass sich die temporären Differenzen in absehbarer Zeit aufgrund dieses Einflusses nicht umkehren werden.

2.19 Laufende Ertragsteuerschulden und Ansprüche

Als Ertragsteuern werden die steuerlichen Aufwendungen und Erstattungen erfasst, die vom Einkommen und Ertrag abhängig sind.

2.20 Ertragsrealisation

(a) Umsatzerlöse

Der Standard IFRS 15 "Umsatzerlöse aus Kundenverträgen" des IASB sieht ein einheitliches prinzipienbasiertes fünfstufiges Modell für die Erlösermittlung und -erfassung vor, das auf alle Verträge mit Kunden anzuwenden ist. Danach müssen zur Erfassung von Umsatzerlösen zunächst ein Vertrag mit einem Kunden sowie die daraus hervorgehenden Leistungsverpflichtungen identifiziert werden. Anschließend ist ein Transaktionspreis zu bestimmen, der dann auf mögliche Einzelkomponenten zu verteilen ist. Eine Realisierung von Umsatzerlösen ist auf dieser Basis für erfüllte Leistungsverpflichtungen zu erfassen.

Groß & Partner schließt Verträge mit Kunden in Bezug auf die Lieferung und Entwicklung von Immobilienprojekten und immobilienbezogene Dienstleistungen ab. Auf dieser Basis gliedert die Gesellschaft ihre erfassten Erlöse aus Verträgen mit Kunden in die Kategorien "Bauleistung" und "Dienstleistungen" auf.

Die Verträge bestehen somit aus mehreren Komponenten. Als Grundprinzip erfolgt die Erlösrealisierung im Zuge des Transfers von Gütern und Dienstleistungen in Höhe der erwarteten Gegenleistung. IFRS 15 enthält u.a. erweiterte Leitlinien zu Mehrkomponentengeschäften sowie neue Regelungen zu Behandlung von Dienstleistungsverträgen und Vertragsanpassungen.

Erträge aus Fertigungsaufträgen werden gemäß IFRS 15 nach Maßgabe des Fertigstellungsgrades über den Leistungserbringungszeitraum erfasst, wenn die Verfügungsgewalt auf den Kunden übergeht. Die ausschlaggebenden Kriterien gemäß IFRS 15, welche bei der Bewertung herangezogen werden, sind der Leistungszufluss und gleichzeitige Nutzung während der Leistungserbringung an den Kunden, die Erlangung der Verfügungsgewalt über den Vermögenswert während der Erstellung dessen, sowie das Kriterium keiner alternativen Nutzungsmöglichkeiten des Vermögensgegenstandes für das Unternehmen, sowie einen unmittelbaren Rechtsanspruch auf Zahlung der bereits erbrachten Leistungen. Die Zahlungsbedingungen sehen in der Regel eine laufende Abrechnung der Selbstkosten vor, so dass Abschlagszahlungen geleistet werden. Alternativ liegen auch definierte Zahlungspläne vor, die sich am Fertigstellungsgrad orientieren. Der Fertigstellungsgrad wird auf der Grundlage der angefallenen Aufwendungen ("Cost-to-Cost-Methode") ermittelt. d. h. auf Basis der entstandenen Auftragskosten für die geleistete Arbeit im Verhältnis zu den erwarteten gesamten Auftragskosten. Die Geschäftsführung ist der Ansicht, dass diese inputbasierte Methode ein angemessenes Maß für den Fertigstellungsgrad dieser Leistungsverpflichtungen gemäß IFRS 15 darstellt.

Bei der zeitraumbezogenen Erlösrealisierung errichtet Groß & Partner Gebäude und Bauwerke in der Regel auf fremden bzw. veräußerten Grundstücken. Somit ist der Auftraggeber in diesen Fällen grundsätzlich ständig im Besitz der Verfügungsmacht über die zu erbringenden Leistungen.

Bei der zeitpunktbezogenen Erlösrealisation sind die Leistungsverpflichtungen der nach IFRS 15 bilanzierten Verträge mit Abnahme der zu errichtenden Gebäude bzw. Bauwerke erfüllt. Sie werden somit bis zum Zeitpunkt der Erlösrealisation, bzw. dem Übergang der Verfügungsgewalt auf den Kunden, als unfertige Leistungen (im Falle von Bauleistungen), bzw. als Vorratsgrundstücke in der Position Vorratsvermögen ausgewiesen. Folglich bezieht sich die Bestandsveränderung grundsätzlich auf die aktivierten Leistungen aus zeitpunktbezogener Erlösrealisation.

Ermessensentscheidungen hinsichtlich der Anwendung von IFRS 15 ergeben sich bei der Ermittlung des Leistungsfortschritts in Bezug auf die zu errichtenden Gebäude bzw. Bauwerke sowie im Rahmen von Mehrkomponentenverträgen insbesondere hinsichtlich des Transaktionspreises. Der Transaktionspreis, i.d.R. ein vertraglich festgelegter Fixpreis, ist in einer Höhe auf die Leistungsverpflichtung aufzuteilen, die der Gegenleistung entspricht. Da der Einzelveräußerungspreis nicht direkt beobachtbar ist, erfolgt eine Schätzung auf Basis des "expected-cost-plus-margin"-Ansatzes (IFRS 15.79). Die Gesellschaft verfolgt das Ziel, den Einzelveräußerungspreis jeder Leistungsverpflichtung nach diesem Ansatz zu ermitteln. Die Summe der Einzelveräußerungspreise ergibt den Transaktionspreis. Der Einzelveräußerungspreis wird durch Erhöhung der relevanten Kosten um eine marktgerechte Gewinnmarge ermittelt.

Erfüllt Groß & Partner seine Leistungsverpflichtung und realisiert dementsprechend Umsatzerlöse bevor die Gegenleistung gezahlt wird bzw. der Anspruch unbedingt entstanden ist, aktiviert es einen Vertragsvermögenswert (contract asset) für den Teil des Anspruchs auf Gegenleistung, der noch nicht die Definition einer Forderung erfüllt (bspw., da der Erhalt der Gegenleistung noch von künftig zu erbringenden Leistungen abhängig ist). Ferner werden Vertragsschulden (contract liabilities) für Verpflichtungen für noch zu erbringende Leistungen gegenüber Kunden, für die zum Beispiel eine Gegenleistung in Form einer Anzahlung durch den Kunden bereits erfolgt ist, passiviert.

Bei belastenden Verträgen wird die Rückstellung zum Barwert des niedrigeren Betrags von den zu erwartenden Kosten aus der Vertragsbeendigung und den zu erwartenden Nettokosten aus der Vertragsfortführung, welche auf Basis der zusätzlichen Kosten der Erfüllung der Verpflichtung aus dem Vertrag ermittelt werden, bewertet. Bevor eine Rückstellung erfasst wird, erfasst der Konzern einen etwaigen Wertminderungsaufwand für die Vermögenswerte, die mit dem Vertrag verbunden sind.

Erträge aus Mieteinnahmen werden in Übereinstimmung mit den zugrundeliegenden Vereinbarungen periodengerecht erfasst.

(b) Zinserträge

Zinserträge werden zeitanteilig unter Anwendung der Effektivzinsmethode erfasst.

(c) Dividendenerträge

Dividendenerträge werden zum Zeitpunkt des Entstehens des rechtlichen Anspruchs erfasst.

(d) Entkonsolidierungserfolge Projektgesellschaften

Gewinne bzw. Verluste aus Entkonsolidierung werden netto unter den sonstigen Erträgen bzw. unter den sonstigen Aufwendungen gemäß IFRS 10 ausgewiesen.

2.21 Leasingverhältnisse

Groß & Partner hat weder als Leasinggeber noch als Leasingnehmer Sale-and-Lease-Back-Transaktionen, bei denen ein wesentlicher Anteil der Risiken und Chancen, die mit dem Eigentum am Leasingobjekt verbunden sind, beim Leasinggeber verbleibt, abgeschlossen.

Groß & Partner ist als Leasinggeber keine Finanzierungs-Leasingverhältnisse eingegangen, bei denen wirtschaftlich der Vertrag als Darlehen des Leasinggebers an den Leasingnehmer anzusehen ist und die Übertragung des Eigentums lediglich als Sicherheit dient.

Als Leasingnehmer least der Konzern Vermögenswerte wie beispielsweise Bürogebäude und -einrichtungen sowie Kraftfahrzeuge.

2.21.1 Definition eines Leasingverhältnisses

Bei Vertragsbeginn beurteilt Groß & Partner, ob der Vertrag ein Leasingverhältnis begründet oder beinhaltet. Dies ist der Fall, wenn der Vertrag dazu berechtigt, die Nutzung eines identifizierten Vermögenswertes gegen Zahlung eines Entgeltes für einen bestimmten Zeitraum zu kontrollieren. Um zu beurteilen, ob ein Vertrag das Recht zur Kontrolle eines identifizierten Vermögenswertes beinhaltet, legt der Konzern die Definition eines Leasingverhältnisses nach IFRS 16 zugrunde.

Diese Methode wird auf Verträge angewendet, die nach dem 1. Januar 2019 geschlossen wurden.

2.21.2 Leasingverhältnis als Leasingnehmer

Am Bereitstellungsdatum oder bei Änderung eines Vertrages, der eine Leasingkomponente enthält, wird das vertraglich vereinbarte Entgelt in eine Leasingkomponente und eine Nichtleasingkomponente aufgeteilt. Diese Trennung erfolgt aus Vereinfachungsgründen nicht für Betriebs- und Geschäftsausstattung.

Danach erfasst der Konzern einen Vermögenswert für das gewährte Nutzungsrecht sowie eine Leasingverbindlichkeit. Das Nutzungsrecht wird zu diesem Zeitpunkt zu Anschaffungskosten bewertet, die der erstmaligen Bewertung der Leasingverbindlichkeit entsprechen, angepasst um am oder vor dem Bereitstellungsdatum geleistete Zahlungen, zuzüglich etwaiger anfänglicher direkter Kosten abzüglich etwaiger erhaltener Leasinganreize.

Anschließend wird das Nutzungsrecht vom Bereitstellungsdatum bis zum Ende des Leasingzeitraums linear abgeschrieben, es sei denn, das Eigentum an dem zugrundeliegenden Vermögenswert geht zum Ende der Laufzeit des Leasingverhältnisses auf den Konzern über oder in den Kosten des Nutzungsrechtes ist berücksichtigt, dass der Konzern eine Kaufoption wahrnehmen wird. In diesem Fall wird das Nutzungsrecht über die Nutzungsdauer des zugrundeliegenden Vermögenswertes abgeschrieben, welche nach den Vorschriften für Sachanlagen ermittelt wird. Zusätzlich wird das Nutzungsrecht fortlaufend um Wertminderungen, sofern notwendig, berichtigt und um bestimmte Neubewertungen der Leasingverbindlichkeit angepasst.

Erstmalig wird die Leasingverbindlichkeit zum Barwert der am Bereitstellungsdatum noch nicht geleisteten Leasingzahlungen, abgezinst mit dem Leasingverhältnis zugrundeliegenden Zinssatz oder, wenn sich dieser nicht ohne Weiteres bestimmen lässt, mit dem Grenzfremdkapitalzinssatz des Konzerns. Normalerweise nutzt der Konzern seinen Grenzfremdkapitalzinssatz als Abzinsungssatz.

Die in die Bewertung der Leasingverbindlichkeit einbezogenen Leasingzahlungen umfassen feste Zahlungen und Leasingzahlungen für eine Verlängerungsoption, wenn der Konzern hinreichend sicher ist, diese auszuüben.

Die Leasingverbindlichkeit wird zum fortgeführten Buchwert unter Nutzung des beschriebenen Abzinsungssatzes bewertet. Sie wird neu bewertet, wenn der Konzern seine Einschätzung über die Ausübung einer Kauf-, Verlängerungs- oder Kündigungsoption ändert oder sich eine de facto feste Leasingzahlung ändert.

Bei einer solchen Neubewertung der Leasingverbindlichkeit wird eine entsprechende Anpassung des Buchwertes des Nutzungsrechtes vorgenommen bzw. wird diese erfolgswirksam vorgenommen, wenn sich der Buchwert des Nutzungsrechtes auf Null verringert hat.

Nutzungsrechte und Leasingverbindlichkeiten für Leasingverhältnisse, denen Vermögenswerte von geringem Wert oder kurzfristige Leasingverhältnisse zugrunde liegen, werden nicht angesetzt. Der Konzern erfasst die mit diesen Leasingverhältnissen in Zusammenhang stehenden Leasingzahlungen über die Laufzeit des Leasingverhältnisses linear als Aufwand.

Für die Leasingverhältnisse von Betriebs- und Geschäftsausstattung (wie z.B. Drucker) nimmt der Konzern die Ausnahmeregelungen in Anspruch und verzichtet auf eine Trennung der Nichtleasingkomponenten. Stattdessen wurden die Leasing- und Nichtleasingkomponenten jeweils als eine einzige Leasingkomponente bilanziert.

Groß & Partner verfügt über eine Vielzahl von KFZ-Leasingverträgen. Aus Vereinfachungsgründen hat der Konzern den Leasingstandard auf ein Portfolio von KFZ-Leasingverträgen angewendet, da nach vernünftiger Einschätzung erwartet wird, dass sich die buchhalterischen Auswirkungen auf das Portfolio als Ganzes nicht wesentlich von den Auswirkungen der Anwendung des IFRS 16 auf jedes einzelne Leasingverhältnis des Portfolios unterscheiden würde.

2.21.3 Leasingverhältnis als Leasinggeber

Wenn der Konzern als Leasinggeber auftritt, stuft er bei Vertragsbeginn jedes Leasingverhältnis entweder als Finanzierungsleasing oder als Operating-Leasingverhältnis ein.

Zur Einstufung jedes Leasingverhältnisses hat der Konzern eine Gesamteinschätzung vorgenommen, ob das Leasingverhältnis im Wesentlichen alle Risiken und Chancen, die mit dem Eigentum an dem zugrundeliegenden Vermögenswert bzw. aus dem Nutzungsrecht aus dem Hauptleasingvertrag verbunden sind, überträgt. Wenn dies der Fall ist, wird das Leasingverhältnis als Finanzierungsleasing eingestuft, andernfalls als Operating-Leasingverhältnis. Im Rahmen dieser Beurteilung berücksichtigt der Konzern bestimmte Indikatoren, wie zum Beispiel, ob das Leasingverhältnis den überwiegenden Teil der wirtschaftlichen Nutzungsdauer des Vermögenswertes umfasst.

Der Konzern bilanziert das Hauptleasingverhältnis und das Unterleasingverhältnis separat, wenn er als zwischengeschalteter Leasinggeber auftritt. Groß & Partner stuft das Unterleasingverhältnis auf Grundlage seines Nutzungsrechtes aus dem Hauptleasingverhältnis und nicht auf Grundlage des zugrundeliegenden Vermögenswertes ein. Wenn es sich bei dem Hauptleasingverhältnis um ein kurzfristiges Leasingverhältnis handelt, auf das der Konzern die oben beschriebene Ausnahme anwendet, stuft er das Unterleasingverhältnis als Operating-Leasingverhältnis ein. Ebenfalls wird das Unterleasingverhältnis als Operating-Leasingverhältnis klassifiziert, wenn der überwiegende Teil der wirtschaftlichen Nutzungsdauer aus dem Hauptleasingvertrag nicht auf den Leasingnehmer im Rahmen des Unterleasingverhältnisses übertragen wird.

Leasingzahlungen aus Operating-Leasingverhältnissen werden vom Konzern über die Laufzeit des Leasingverhältnisses linear als Ertrag in den Umsatzerlösen erfasst.

Die Gesellschaft hat verschiedene Miet- und Leasingverträge unter anderem für Büroräume und Stellplätze abgeschlossen und vermietet diese teilweise an Dritte weiter. Aus Leasinggebersicht werden sämtliche Leasingverhältnisse als Operating-Leasingverhältnisse eingestuft, da diese nicht die mit dem Hauptleasingvertrag verbundenen wesentlichen Risiken und Chancen übertragen.

2.22 Dividendenausschüttungen

Ansprüche der Anteilseigner auf Dividendenausschüttungen werden grundsätzlich in der Periode als Verbindlichkeit erfasst, in der die entsprechende Beschlussfassung erfolgt ist. In der Berichtsperiode wurden wie im Vorjahr keine Ausschüttungen beschlossen und auch nicht durchgeführt.

3 Finanzrisikomanagement

3.1 Qualitative Angaben

Auf die Risikoberichterstattung im Lagebericht wird ergänzend verwiesen.

Als Grundlage für die externe Risikoberichterstattung werden die Informationen herangezogen, die intern an die Mitglieder der Geschäftsleitung des Unternehmens zur Risikosteuerung weitergeleitet werden (Management Approach). Das von der Geschäftsführung eingerichtete Risikomanagementsystem gewährleistet die Erkennung, Analyse und Kommunikation der Risiken. Durch das Risikomanagement wird sichergestellt, dass durch die eingegangenen und künftig anfallenden Risiken der Konzern nicht nachhaltig in seinen Aktivitäten geschwächt wird. Die Steuerung von Risiken wird insbesondere durch eine klare Trennung von ausführenden und überwachenden Funktionen gewährleistet. Der implementierte Risikomanagementprozess umfasst neben der Projektplanung insbesondere die interne Berichterstattung in Form von Soll-/Ist-Vergleichen. Die Steuerung der Mittelbeschaffung am Kapitalmarkt erfolgt grundsätzlich projektbezogen. Im Rahmen der Risikoidentifikation wurde eine umfassende Bestandsaufnahme der finanziellen Risikopositionen vorgenommen. Die identifizierten Risiken wurden im Rahmen einer Risikoanalyse aufbereitet und an die verantwortlichen Stellen weitergeleitet. Die Risiken wurden bewertet, um für die folgenden Geschäftsperioden Vergleichszahlen zu erhalten und Prognosen zu ermöglichen. Hierzu wurden die möglichen Schadenshöhen und Eintrittswahrscheinlichkeiten geschätzt. Die Geschäftsführung hat auf Basis der Risikotragfähigkeit eine klare Definition der Strategie, der Geschäftsarten sowie der akzeptierbaren und nicht akzeptierbaren Risiken vorgegeben und das vertretbare Gesamtrisiko definiert. Zur Vermeidung überhöhter Risikokonzentration werden die Risiken auf voneinander unabhängige Zahlungsströme verteilt.

Durch seine Geschäftstätigkeit ist der Konzern Kreditrisiken, Liquiditätsrisiken und Marktrisiken ausgesetzt.

Das übergreifende Risikomanagement des Konzerns ist auf die Unvorhersehbarkeit der Entwicklungen an den Immobilien- und Geldmärkten fokussiert und zielt darauf ab, die potenziell negativen Auswirkungen auf die Finanzlage des Konzerns zu minimieren.

Das Risikomanagement erfolgt durch die kaufmännische Abteilung (Konzernfinanzabteilung) entsprechend der von der Geschäftsleitung verabschiedeten Leitlinien. Die Konzernfinanzabteilung identifiziert, bewertet und sichert finanzielle Risiken in enger Zusammenarbeit mit den operativen Einheiten des Konzerns. Die Geschäftsleitung gibt die Prinzipien für das bereichsübergreifende Risikomanagement, als auch Richtlinien für bestimmte Bereiche vor.

(a) Marktrisiko

Das Marktrisiko beinhaltet insbesondere das zinsbedingte Risiko aus Änderungen des beizulegenden Zeitwerts (insbesondere bei verzinslichen Vermögenswerten und Schulden) und das Marktpreisrisiko (insbesondere bei Grundstücken und Gebäuden).

(i) Fremdwährungsrisiko

Der Konzern ist nahezu ausschließlich in Deutschland tätig und infolgedessen keinem Fremdwährungsrisiko ausgesetzt.

(ii) Kurs- bzw. Preisrisiko

Der Konzern ist grundsätzlich keinem Kursänderungsrisiko seiner Eigenkapitalbeteiligungen ausgesetzt, da es sich bei den vom Konzern gehaltenen wesentlichen Beteiligungen um nicht notierte Eigenkapitaltitel handelt. Der Konzern ist jedoch dem Risiko der Baupreisänderungen auf den Beschaffungsmärkten ausgesetzt.

(iii) Zinsrisiko

Der Konzern finanziert seine Projektentwicklungen je nach Umfang und Vertragsmodalitäten kurz- und langfristig und ist insofern dem Risiko der Zinsänderung ausgesetzt. Zur Absicherung des Zinsänderungsrisikos bedient sich der Konzern soweit erforderlich derivativer Finanzinstrumente, um die Risiken aus Zinsänderungen zu minimieren.

(b) Kreditrisiko (Ausfallrisiko)

Das Kreditrisiko liegt in der Verschlechterung der wirtschaftlichen Verhältnisse von Kreditnehmern oder Kontrahenten der Konzernunternehmen begründet. Daraus resultiert die Gefahr des teilweisen oder vollständigen Ausfalls vertraglich vereinbarter Zahlungen bzw. Leistungen. Außerdem können sich bonitätsbedingte Wertminderungen bei Finanzinstrumenten ergeben. Im Konzern bestehen keine signifikanten Konzentrationen hinsichtlich möglicher Kreditrisiken. Projektentwicklungen bzw. Verkäufe werden in der Regel nur getätigt, wenn ausreichende Kenntnis über die Bonität des Auftraggebers bzw. Kunden besteht. Verträge über Finanztransaktionen werden nur mit Finanzinstituten höchster Bonität abgeschlossen. Der Konzern hat eine Geschäftspolitik, die das Kreditrisiko im Hinblick auf die einzelnen Finanzinstitute auf einen bestimmten Betrag beschränkt (weitere Erläuterungen unter 3.2.).

(c) Liquiditätsrisiko

Unter Liquiditätsrisiko wird das Risiko verstanden, dass das Unternehmen nicht über genügend Finanzierungsmittel verfügt, um seinen Zahlungsverpflichtungen nachzukommen. Die Zahlungsverpflichtungen resultieren dabei sowohl aus Zins- und Tilgungsleistungen als auch aus neuen Investments. Das Liquiditätsrisiko umfasst auch das Risiko, dass bei Bedarf nicht ausreichend Liquidität zu den erwarteten Konditionen beschafft werden kann (Refinanzierungsrisiko) oder aufgrund unzulänglicher Marktliquidität Geschäfte nicht oder nur mit Verlusten aufgelöst werden können (Marktliquiditätsrisiko). Ein vorsichtiges Liquiditätsmanagement schließt das Halten einer ausreichenden Reserve an Zahlungsmitteln bzw. Zahlungsmitteläquivalenten sowie die Möglichkeit zur Finanzierung durch einen adäquaten Betrag an zugesagten Kreditlinien ein. Aufgrund der Dynamik des Geschäftsumfelds, in dem der Konzern operiert, ist es Ziel der Konzernfinanzabteilung, die notwendige Flexibilität in der Finanzierung beizubehalten, indem ausreichend ungenutzte Kreditlinien bestehen. Der erwartete Liquiditätsbedarf soll durch frühzeitige Prognose unter normalen Marktbedingungen zu marktüblichen Konditionen finanziert werden. Es sollen sowohl Verluste aus der Aufnahme von Geldern zu überhöhten Zinsen als auch die Anlage zu unter dem Marktniveau liegenden Zinssätzen vermieden werden.

3.2 Quantitative Angaben

Ausfallrisiko

Risikokonzentrationen im Bereich Beschaffung, so dass besondere Abhängigkeiten vorliegen bzw. dass bestimmte Vorleistungen lediglich von ausgewählten Geschäftspartnern erbracht werden können, liegen bei Groß & Partner nicht vor.

Ebenso liegen keine Risikokonzentrationen im Bereich Absatz derart vor, dass bedeutende Forderungspositionen gegenüber einem bestimmten Kunden bestehen. Im Hinblick auf die geografische Verteilung hat Groß & Partner besondere Tätigkeitsschwerpunkte in Frankfurt am Main.

Der in der Bilanz ausgewiesene Buchwert der finanziellen Vermögenswerte und Zahlungsmittel stellt das maximale Ausfallrisiko dar. Ein Ausfallrisiko aus derivativen Kontrakten besteht ebenso wenig wie ein Risiko aus der Inanspruchnahme aus finanziellen Garantien. Kreditzusagen wurden von Groß & Partner nicht gewährt. Somit besteht auch diesbezüglich kein Ausfallrisiko.

Die in IFRS 9 enthaltenen Regelungen zur Erfassung von Wertminderungen stellen auf erwartete Ausfälle über alle finanziellen Vermögenswerte ab ("expected credit loss model"). Für die Ermittlung des Umfangs der Risikovorsorge ist grundsätzlich ein Drei-Stufen-Modell vorgesehen. Eine bilanzielle Vorsorge für erwartete Kreditverluste wird für zu fortgeführten Anschaffungskosten bilanzierte finanzielle Vermögenswerte erfasst. Für "Forderungen aus Lieferungen und Leistungen" und "Vertragsvermögenswerte" wird im Rahmen der vereinfachten Vorgehensweise auf die über die Laufzeiten erwarteten Kreditverluste abgestellt. Für die Bemessung der erwarteten Kreditverluste wurden "Forderungen aus Lieferungen und Leistungen" sowie "Vertragsvermögenswerte" auf Basis gemeinsamer Risikomerkmale unter Einbeziehung entsprechender Branchen- und Länderrisiken ermittelt. Für die Berechnung der erwarteten Kreditverluste werden historische Verlustraten in Bezug auf die Branchen- und Länderrisiken ermittelt, welche anhand zukünftiger makroökonomischer Daten angepasst werden.

Das Ausfallrisiko des Konzerns resultiert hauptsächlich aus den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen. Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen ergeben sich aus Verträgen mit Kunden. Die in der Bilanz ausgewiesenen Beträge verstehen sich abzüglich der Wertminderungen auf künftig erwartete Ausfälle ("Expected-Credit-Loss-Model"). Bei den Vertragsvermögenswerten handelt es sich im Wesentlichen um noch nicht abgerechnete unfertige Leistungen, welche die gleichen Risikomerkmale wie die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, aufgrund derselben Vertragsarten aufweisen.

Für nicht fällige finanzielle Vermögenswerte und solche, die zwischen 0-12 Monate überfällig sind, wird eine Abwertung in Höhe von 0,46 Prozentpunkten (Vorjahr: 0,46 Prozentpunkten) auf Basis des historischen Ausfallrisikos (Probability of Default) der Real Estate Branche (Quelle S&P) als Risikovorsorge für erwartete Kreditverluste vorgenommen (Stufe 1 des ECL Modells). Es bestehen keine Hinweise, dass sich das Kreditrisiko der finanziellen Vermögenswerte seit ihrem Zugangszeitpunkt signifikant erhöht hat.

Das Management überprüft in regelmäßigen Abständen die Werthaltigkeit von überfälligen finanziellen Vermögenswerten, insbesondere bei Forderungen und nimmt in Abhängigkeit der Wesentlichkeit und Durchsetzbarkeit gegebenenfalls Einzelwertberichtigungen vor. Finanzielle Vermögenswerte werden ausgebucht, wenn sie als uneinbringlich gelten. Sollten Wiedereinziehungen nach Abschreibung einer Forderung erfolgen, werden diese in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Die Altersstruktur der Forderungen ist im Konzern als nicht bedenklich einzustufen. Die Ausfallquote wird unter Berücksichtigung der Branchen- und Länderrisiken zu jedem Stichtag neu beurteilt.

Auf dieser Grundlage wurde die Wertberichtigung zum 31. Dezember 2023 über alle nach IFRS 9 einzubeziehenden finanziellen Vermögenswerte (im konkreten Fall von Groß & Partner: Forderungen, Ausleihungen sowie Vertragsvermögenswerte) ermittelt.

Die folgenden finanziellen Vermögenswerte waren zum Bilanzstichtag überfällig, weisen aber keine Bonitätsbeeinträchtigungen auf:

31.12.2023	bis ein Jahr überfällig TEUR	mehr als ein Jahr überfällig TEUR
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	19.479	0
	19.479	0

31.12.2022	bis ein Jahr überfällig TEUR	mehr als ein Jahr überfällig TEUR
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	2.604	0
	2.604	0

Hinsichtlich Wertberichtigungen bei Forderungen am Bilanzstichtag wird auf die Erläuterungen unter 5.8 verwiesen.

Die Effekte aus der Wertberichtigung auf finanzielle Vermögenswerte werden unter dem Posten sonstige Aufwendungen gesondert ausgewiesen (siehe Konzerngesamtergebnisrechnung).

Groß & Partner hat im Geschäftsjahr 2023 und im Vorjahr an keinem finanziellen oder nicht-finanziellen Vermögenswert Eigentum erlangt, den es als Sicherheit gehalten oder durch den Abruf sonstiger Bonitätsverbesserungen bekommen hat.

Liquiditätsrisiko

Die Restlaufzeiten der finanziellen Schulden im Geschäftsjahr und Vorjahr stellen sich - bezogen auf die vertraglichen und undiskontierten Zahlungsströme - wie folgt dar:

31.12.2023	bis zu einem Jahr TEUR	von einem Jahr bis zu fünf Jahren TEUR	über fünf Jahre TEUR
Anleihe (in sonstigen finanziellen Schulden enthalten)	904	52.651	0
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	251.968	667.726	0
Erhaltene Anzahlungen	82.977	0	0
Schulden aus Lieferungen und Leistungen	33.205	2.941	0
Schulden gegenüber assoz. Unternehmen und Joint Ventures	0	0	0
Verbindlichkeitenrückstellungen	80.465	0	0
Leasingverbindlichkeiten	3.994	8.247	6.957
Sonstige finanzielle Schulden	1.177	562.562	0
	454.690	1.294.126	6.957

31.12.2022	bis zu einem Jahr TEUR	von einem Jahr bis zu fünf Jahren TEUR	über fünf Jahre TEUR
Anleihe (in sonstigen finanziellen Schulden enthalten)	897	55.575	0
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	168.451	365.929	0
Erhaltene Anzahlungen	34.341	0	0
Schulden aus Lieferungen und Leistungen	38.085	1.894	0
Schulden gegenüber assoz. Unternehmen und Joint Ventures	0	0	0
Verbindlichkeitenrückstellungen	20.769	0	0
Leasingverbindlichkeiten	4.746	9.587	8.449
Sonstige finanzielle Schulden	2.125	563.370	0
	269.414	996.355	8.449

Soweit die Wahl des Zahlungszeitpunktes eines Betrages beim Vertragspartner liegt, wurde die Verbindlichkeit dem frühesten Laufzeitband zugeordnet bzw. auf der Grundlage des frühesten Termins erfasst, zu dem das Unternehmen die Zahlung zu leisten hat. Abgegebene Finanzgarantien beinhalten im Wesentlichen Bürgschaften, mit deren Inanspruchnahme allerdings nicht gerechnet wird.

Zinsrisiko

Die Effekte vor Steuern auf die Konzerngewinn- und Verlustrechnung aus der Änderung der Zinssätze variabel verzinslicher Finanzinstrumente von +/- 100 Basispunkten zu den Bilanzstichtagen 31. Dezember 2023 und 2022 werden nachstehend wiedergegeben. Die Analyse setzt voraus, dass alle anderen Variablen unverändert bleiben.

	31.12.2023 TEUR	31.12.2022 TEUR
Auswirkungen auf die GuV
+ 100 bp	813	780
- 100 bp	(759)	(408)
Auswirkungen auf das Eigenkapital
+ 100 bp	6.276	10.096
- 100 bp	(6.101)	(10.165)

3.3 Bedeutung von Finanzinstrumenten für die Finanzlage

und den Unternehmenserfolg

Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden für Finanzinstrumente wurden bei den hier dargestellten Einzelposten angewendet:

31.12.2023	Zu fortgeführten Anschaffungskosten TEUR	zum beizulegenden Zeitwert mit Wertänderungen im Gewinn oder Verlust bewertet TEUR	zum beizulegenden Zeitwert mit Wertänderungen im sonstigen Ergebnis bewertet TEUR
Finanzanlagen	28.574	0	0
Sonstige finanzielle Vermögenswerte	0	0	0
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Vermögenswerte	40.882	0	0
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente	311.823	0	0
	381.279	0	0

31.12.2023	Ohne Kategorie TEUR	Gesamt TEUR
Finanzanlagen	0	28.574
Sonstige finanzielle Vermögenswerte	12.253
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Vermögenswerte	0	40.882
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente	0	311.823
	12.253	381.279

31.12.2023	Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete finanzielle Verbindlichkeiten TEUR	Für Sicherungszwecke eingesetzte Derivate TEUR	Sonstige finanzielle Schulden TEUR	Gesamt TEUR
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	0	0	892.606	892.606
Schulden aus Lieferungen und Leistungen	0	0	33.205	33.205
Sonstige finanzielle Schulden	0	0	543.943	543.943
	0	0	1.469.754	1.469.754

Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden für Finanzinstrumente wurden bei den hier dargestellten Einzelposten im Vorjahr wie folgt angewendet:

31.12.2022	Zu fortgeführten Anschaffungskosten TEUR	zum beizulegenden Zeitwert mit Wertänderungen im Gewinn oder Verlust bewertet TEUR	zum beizulegenden Zeitwert mit Wertänderungen im sonstigen Ergebnis bewertet TEUR
Finanzanlagen	21.385	0	0
Sonstige finanzielle Vermögenswerte	0	0	0
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Vermögenswerte	33.396	0	0
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente	189.231	0	0
	244.012	0	0

31.12.2022	Ohne Kategorie TEUR	Gesamt TEUR
Finanzanlagen	0	21.385
Sonstige finanzielle Vermögenswerte	29.613
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Vermögenswerte	0	33.396
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente	0	189.231
	29.613	244.012

31.12.2022	Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete finanzielle Verbindlichkeiten TEUR	Für Sicherungszwecke eingesetzte Derivate TEUR	Sonstige finanzielle Schulden TEUR	Gesamt TEUR
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	0	0	511.714	511.714
Schulden aus Lieferungen und Leistungen	0	0	38.142	38.142
Sonstige finanzielle Schulden	0	0	501.396	501.396
	0	0	1.051.252	1.051.252

Der Fair Value der finanziellen Vermögenswerte und finanziellen Schulden entspricht in etwa dem Buchwert. Forderungen und sonstige Vermögenswerte sind dem Level 2 zugeordnet. Alle anderen finanziellen Vermögenswerte dem Level 3. Finanzschulden können grundsätzlich dem Level 2 zugeordnet werden.

Für die zum 31. Dezember 2023 bestehenden Zinssicherungsgeschäfte im Rahmen von Cash-Flow Hedges wird auf die Erläuterungen in Note 7 verwiesen. Die Bewertung der Swaps erfolgte auf Basis der Discounted Cash-Flow Methode, für die Caps wurde ein Optionspreismodell verwendet. Dies führt zum Level 2 im Sinne der Fair Value Hierarchie.

Groß & Partner hat keine Ausleihungen als erfolgswirksam zum Zeitwert zu bewerten eingestuft.

Groß & Partner hat TEUR 100 (Vorjahr: TEUR 350) als Sicherheiten an zwei Versicherungen verpfändet, die Groß & Partner jeweils einen Avalrahmen zur Verfügung stellen.

Groß & Partner hat keine Sicherheiten gehalten (finanzielle oder nicht-finanzielle Vermögenswerte), bei denen es gestattet ist, diese Sicherheiten bei nicht gegebenem Ausfall des Inhabers der Sicherheiten zu veräußern oder erneut zu besichern.

Die in der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesenen Gesamtzinserträge und Gesamtzinsaufwendungen betreffen sowohl im Geschäftsjahr 2023 als auch im Vorjahr lediglich solche finanziellen Vermögenswerte und finanziellen Schulden, die nicht als erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert einzustufen sind.

Groß & Partner hat weder im Geschäftsjahr 2023 noch im Vorjahr ein Ergebnis aus Gebühren oder Provisionen erzielt.

3.4 Kapitalmanagement

Der Konzern verfolgt erfolgreich das Ziel, die Eigenkapitalbasis nachhaltig zu sichern. Dieses Ziel wird indirekt gesteuert, nämlich über den Eingang von profitablen Projekten. Hinzu kommt, dass die Projekt-Pipeline stetig vom Management überwacht wird.

4 Annahmen, Schätzungen und Ermessensausübungen des Managements bei der Bilanzierung

Zur ordnungsgemäßen und vollständigen Erstellung des Konzernabschlusses ist es erforderlich, dass das Management bei verschiedenen Positionen zukunftsbezogene Annahmen trifft und Schätzungen vornimmt, die sich auf Höhe und Ausweis der bilanzierten Vermögenswerte und Schulden, der Erträge und Aufwendungen, der Eventualforderungen und -schulden und die Angaben im Anhang auswirken. Die tatsächlichen Beträge können von den Schätzungen abweichen. Die folgenden Schätzungen und Annahmen bringen nach Auffassung der Geschäftsführung ein signifikantes Risiko in Form einer wesentlichen Anpassung der Buchwerte von Vermögenswerten und Schulden innerhalb des nächsten Geschäftsjahres mit sich:

•	Ermittlung des Fertigstellungsgrades bei Umsatzerlösen aus Dienstleistungen und Fertigungsaufträgen sowie die zugehörigen künftigen Kosten zur Fertigstellung des Projekts (Bemessung von Drohverlustrückstellungen)
•	Bewertung von Vorratsgrundstücken
•	Bemessung von Gewährleistungsrückstellungen

Der Berechnung der Rückstellungen für Gewährleistungen liegen u.a. der Zinssatz (1,03 % p.a.) und die Restlaufzeit als Wert bestimmende Parameter zu Grunde. Bei Erhöhung bzw. Verminderung des Rechnungszinses um jeweils einen Prozentpunkt auf 2,03 % bzw. 0,03 % würde sich die Höhe der Gewährleistungsrückstellung um rd. TEUR 26 reduzieren bzw. um TEUR 26 erhöhen.

Sämtliche Schätzungen und Beurteilungen werden fortlaufend neu bewertet und basieren auf historischen Erfahrungen und weiteren Faktoren, einschließlich Erwartungen hinsichtlich zukünftiger Ereignisse, die unter den gegebenen Umständen vernünftig erscheinen. Zum Zeitpunkt der Aufstellung des Konzernabschlusses ist nicht von einer wesentlichen Änderung der zugrunde gelegten Annahmen und Schätzungen auszugehen, so dass aus gegenwärtiger Sicht keine zukünftigen wesentlichen Änderungen der zum Bilanzstichtag ausgewiesenen Vermögenswerte und Schulden zu erwarten sind.

Ermessenausübungen des Managements bei der Anwendung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sind im Wesentlichen bei folgenden Sachverhalten erforderlich:

•	In Fällen, in denen IFRS Bewertungsmöglichkeiten zulässt,
•	In Fällen, in denen die Zuordnung zur Position "Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien" einer gesonderten Beurteilung bedarf,
•	Bei der Frage, ob alle wesentlichen mit dem rechtlichen Eigentum verbundenen Chancen und Risiken des Leasingvermögens auf den Vertragspartner übertragen werden.

Welche Entscheidungen im Konzern im Hinblick auf die jeweiligen Sachverhalte getroffen wurden, kann den Erläuterungen der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden entnommen werden (vgl. Punkt 2). Die Buchwerte der betroffenen Bilanzpositionen können den jeweiligen Anhangsangaben (Punkt 5 ff.) entnommen werden.

5 Erläuterungen zu einzelnen Posten der Bilanz bzw. der Gewinn- und Verlustrechnung

5.1 Immaterielle Vermögenswerte

	Summe TEUR
Anschaffungskosten
01.01.2022	671
Zugänge	25
Abgänge	0
31.12.2022 / 01.01.2023	696
Zugänge	15
Abgänge	0
31.12.2023	711
Abschreibungen
01.01.2022	516
Zugänge	92
Abgänge	0
31.12.2022 / 01.01.2023	608
Zugänge	65
Abgänge	0
31.12.2023	673
Buchwert
31.12.2022	88
31.12.2023	38

Groß & Partner gründet die einzelnen Objektgesellschaften regelmäßig selbst bzw. erwirbt diese grundsätzlich vor Anschaffung von immateriellen Vermögenswerten. Insofern ergeben sich keine Zugänge aus Erstkonsolidierung.

Zum Bilanzstichtag bestanden keine Verpflichtungen zum Erwerb von immateriellen Vermögenswerten, keine Verfügungsbeschränkungen sowie als Sicherheiten für Schulden verpfändete immaterielle Vermögenswerte.

5.2 Sachanlagen

	Grundstücke und Gebäude TEUR	Mietereinbauten TEUR	Technische Anlagen TEUR
Anschaffungskosten
01.01.2022	0	265	634
Zugänge	0	0	262
Abgänge	0	0	(76)
31.12.2022/ 01.01.2023	0	265	820
Zugänge	0	161	115
Zugänge Anlagen im Bau	0	0	0
Abgänge	0	0	(150)
31.12.2023	0	426	785
Abschreibungen
01.01.2022	0	62	248
Zugänge	0	16	63
Abgänge	0	0	(76)
31.12.2022/ 01.01.2023	0	78	235
Zugänge	0	83	78
31.12.2023	0	161	313
Buchwert
31.12.2022	0	187	585
31.12.2023	0	265	472

	Betriebs- und Geschäftsausstattung TEUR	Summe TEUR
Anschaffungskosten
01.01.2022	3.364	4.263
Zugänge	1.252	1.514
Abgänge	(17)	(93)
31.12.2022/ 01.01.2023	4.599	5.684
Zugänge	978	1.254
Zugänge Anlagen im Bau	9.918	9.918
Abgänge	(38)	-188
31.12.2023	15.457	16.668
Abschreibungen
01.01.2022	2.221	2.531
Zugänge	639	718
Abgänge	(6)	(82)
31.12.2022/ 01.01.2023	2.854	3.167
Zugänge	737
31.12.2023	3.591	4.065
Buchwert
31.12.2022	1.745	2.517
31.12.2023	11.866	12.603

Zum Bilanzstichtag bestanden keine Verpflichtungen zum Erwerb von Sachanlagen, keine Verfügungsbeschränkungen sowie als Sicherheiten für Schulden verpfändete Sachanlagen. Die Zugänge bei den Anlagen im Bau in Höhe von TEUR 9.918 sind im Bau befindliche Betriebsvorrichtungen innerhalb des Bauprojekts T1.

5.3 Leasingverhältnisse

Die Gesellschaft hat verschiedene Miet- und Leasingverträge abgeschlossen. Seit 2019 erfolgt die Behandlung dieser Verträge nach IFRS 16.

Der Konzern mietet Büroräume und Stellplätze. Die Laufzeiten dieser Leasingvereinbarungen liegen zwischen ein und fünf Jahren mit der Option, die Leasingvereinbarungen nach diesem Zeitraum zu verlängern. Manche Leasingvereinbarungen sehen zusätzliche Mietzahlungen auf Basis der Veränderung lokaler Preisindizes vor.

Darüber hinaus mietet der Konzern Betriebs- und Geschäftsausstattungen, welche unter anderem Kraftfahrzeuge beinhalten, mit vertraglichen Laufzeiten von bis zu vier Jahren. Diese Vereinbarungen verfügen teilweise über Verlängerungsoptionen, sofern nicht entsprechend vor Ablauf der Grundmietzeit gekündigt wird.

Leasingverhältnisse, in denen der Konzern Leasingnehmer ist, werden unter den Nutzungsrechten erfasst. In der Bilanz werden nachfolgende Posten im Zusammenhang mit Leasingverhältnissen ausgewiesen:

Nutzungsrechte:

	Grundstücke und Gebäude TEUR	Betriebs-und Geschäftsausstattung TEUR	Gesamt TEUR
Stand zum 31. Dezember 2021	22.166	1.249	23.415
Zugänge Nutzungsrechte	0	829	829
Abgänge Nutzungsrechte	0	0	0
Abschreibungen des Geschäftsjahres	-3.974	-596	-4.570
Stand zum 31. Dezember 2022	18.192	1.482	19.675
Zugänge Nutzungsrechte	511	824	1.335
Abgänge Nutzungsrechte	0	0	0
Abschreibungen des Geschäftsjahres	-3.885	-741	-4.626
Stand zum 31. Dezember 2023	14.818	1.565	16.384

Leasingverbindlichkeiten:

	31. Dezember 2023 TEUR	31. Dezember 2022 TEUR
Kurzfristig	3.595	4.329
Langfristig	13.704	16.198
	17.299	20.527

Die nachstehende Tabelle zeigt die Leasingverbindlichkeiten des Konzerns unterteilt in die jeweiligen Laufzeitbänder, basierend auf ihren vertraglichen Laufzeiten. Bei den dabei ausgewiesenen Beträgen handelt es sich um die vertraglichen nicht abgezinsten Cash-Flows.

31.12. 2023	bis zu einem Jahr TEUR	ein bis fünf Jahre TEUR	über fünf Jahre TEUR	Gesamt TEUR	Buchwert TEUR
Leasingverbindlichkeiten	3.994	8.247	6.957	19.198	17.299

31.12. 2022	bis zu einem Jahr TEUR	ein bis fünf Jahre TEUR	über fünf Jahre TEUR	Gesamt TEUR	Buchwert TEUR
Leasingverbindlichkeiten	4.746	9.587	8.449	22.782	20.527

Die Gewinn- und Verlustrechnung zeigt folgende Beträge im Zusammenhang mit Leasingverhältnissen:

2023 - Leasingvereinbarungen nach IFRS 16	TEUR
Zinsaufwendungen für Leasingverbindlichkeiten	451
Aufwendungen für kurzfristige Leasingverhältnisse	489
Abschreibungen auf Leasingverhältnisse	4.626
Erträge aus Operating-Leasingverhältnissen (dargestellt in den Umsatzerlösen)	1.806

2022 - Leasingvereinbarungen nach IFRS 16	TEUR
Zinsaufwendungen für Leasingverbindlichkeiten	467
Aufwendungen für kurzfristige Leasingverhältnisse	471
Abschreibungen auf Leasingverhältnisse	4.570
Erträge aus Operating-Leasingverhältnissen (dargestellt in den Umsatzerlösen)	1.807

Die gesamten Zahlungsmittelabflüsse für Leasingverhältnisse betrugen im abgelaufenem Geschäftsjahr TEUR 5.014 (Vorjahr: TEUR 4.955).

Die folgende Tabelle stellt eine Fälligkeitsanalyse der Leasingforderungen aus Operating-Leasingverhältnissen dar und zeigt die in Folgejahren zu erhaltenden nicht diskontierten fälligen Leasingzahlungen aus Unterleasingverträgen:

	31. Dezember 2023 TEUR	31. Dezember 2022 TEUR
Bis zu einem Jahr	1.163	1.525
Ein bis zwei Jahre	70	25
Zwei bis drei Jahre	52	0
	1.285	1.550

5.4 Anteile an verbundenen Unternehmen

Im Jahr 2023 wurden sechs Gesellschaften entkonsolidiert Auf Grund der untergeordneten Bedeutung der NM Schiller Verwaltungs GmbH wird diese Gesellschaft wie im Vorjahr nicht konsolidiert.

5.5 Ausleihungen und übrige Beteiligungen

	Ausleihungen an assoziierte Unternehmen und JV TEUR	Sonstige Ausleihungen TEUR	übrige Beteiligungen TEUR	Summe TEUR
Anschaffungskosten
01.01.2022	14.939	634	6.766	22.339
Zugänge	1.162	1	2.963	4.126
Abgänge	(4.701)	0	0	(4.701)
31.12.2022 / 01.01.2023	11.400	635	9.729	21.764
Zugänge	382	2.931	4.217	7.530
Abgänge	(326)	0		(326)
31.12.2023	11.456	3.566	13.946	28.968
Abschreibungen
01.01.2022	708	5	0	713
Zugänge	4	13	0	17
Abgänge	(315)	0	0	(315)
31.12.2022 / 01.01.2023	397	18	0	415
Zugänge				0
Abgänge				0
31.12.2023	397	18	0	415
Buchwert
31.12.2022	11.003	617	9.729	21.349
31.12.2023	11.059	3.548	13.946	28.553

Die Abschreibungen resultieren aus der Berücksichtigung des allgemeinen Kreditrisikos von Finanziellen Vermögenswerten gemäß IFRS 9. In den übrigen Beteiligungen werden im Wesentlichen die Eigenmittelanteile des Projekts T4 ausgewiesen.

Zum besseren Verständnis werden nachfolgend die Ausleihungen gegenüber assoziierten Unternehmen und Joint-Ventures mit den dazugehörigen Projekten dargestellt:

Gesellschaft	Projekt	31.12.2023 TEUR	31.12.2022 TEUR
G&O MK 17.7 Nord GmbH & Co. KG	Staycity	4.515	4.271
GOB Projektentw. Fünfte GmbH & Co. KG	H-Hotels Eschborn	3.691	3.637
G&O MK 17.7 Süd GmbH & Co. KG	Ophizz	1.802	1.767
GOB Dritte E&A Grundbesitz GmbH	Eschborn	643	930
Sonstige	Sonstige	461	451
Wertberichtigung IFRS 9		-53	-53
Summe		11.059	11.003

5.6 At-Equity-bilanzierte Beteiligungen

	31.12.2023 TEUR	31.12.2022 TEUR
Beginn des Jahres	11.122	10.938
Abgang durch Verlust der Beherrschung bei Tochtergesellschaften	0	0
Übergang von Voll- zu at-Equity-bilanzierten Beteiligungen	0	0
Erwerb von at-Equity-bilanzierten Beteiligungen	83	0
Veräußerung von at-Equity-bilanzierte Beteiligungen	0	0
Wertberichtigung	0	0
Anteil am Gewinn/Verlust	124	369
Ausschüttungen	(3.500)	(185)
Ende des Jahres	7.829	11.122

Die Geschäftstätigkeit der Unternehmen, die nach at-Equity bilanzieren werden, bezieht sich ausschließlich auf die Projektentwicklung. Im Geschäftsjahr wurde die im Joint Venture mit der Pfandbriefbank gegründete Ecoestate einbezogen.

Zum Bilanzstichtag beinhalten die at-Equity-bilanzierten Beteiligungen keinen Goodwill.

Zum Bilanzstichtag und zum Vorjahresstichtag waren dem Konzern für assoziierte Gesellschaften oder Joint Venture keine Verlustanteile zuzurechnen, die deshalb nicht angesetzt wurden, weil keine Verpflichtung bestand für diese Verlustanteile einzustehen.

Die Ausschüttungen der at-Equity bilanzierten Beteiligungen setzen sich folgendermaßen zusammen:

	2023 TEUR	2022 TEUR
G&O MK 15 Bauherren GmbH & Co. KG	0	135
G&O Baufeld Alpha 2. BA GmbH & Co. KG	0	50
Grand Central Frankfurt GmbH	3.500	0
Summe	3.500	185

Zur bilanziellen Behandlung der Ausschüttung siehe Note 5.27.

Die Anteile am Gewinn und Verlust der at-Equity-bilanzierten Beteiligungen setzen sich folgendermaßen zusammen:

	2023 TEUR	2022 TEUR
Verluste
Grundstücksgesellschaft Gateway Gardens	(440)	(580)
G&O Baufeld Alpha 2. BA GmbH & Co. KG	0	(96)
G&O Alpha Projektentwicklungs GmbH & Co. KG	(9)	(90)
G&P Perm GmbH & Co. KG	(30)	(70)
G&P Karbon GmbH & Co. KG	(70)	(130)
Ecoestate	(16)	-
Sonstige	0	(51)
Summe der Verluste	(565)	(1.017)
Gewinne
G&O Gateway Gardens Erste GmbH & Co. KG	70	0
Grundstücksgesellschaft Gateway Gardens	5	0
Hofgarten Projektgesellschaft mbH	2	0
G&O Gateway Gardens Dritte GmbH & Co. KG	260	0
G&O Alpha Projektentwicklungs GmbH & Co. KG	0	0
Grand Central Frankfurt GmbH	350	1.320
Sonstige	2	66
Summe der Gewinne	689	1.386
Anteile am Gewinn/Verlust (Saldo):	124	369

Die At Equity bilanzierten Unternehmen weisen zum Stichtag folgende Werte in ihren Abschlüssen aus:

	Joint-Ventures		Assoziierte Unternehmen
	31.12.2023 TEUR	31.12.2022 TEUR	31.12.2023 TEUR	31.12.2022 TEUR
Vermögenswerte	260.122	227.823	70.792	69.627
Schulden	261.799	230.880	71.250	70.268
Erlöse	46.509	27.142	1.385	445
Periodenverluste	-2.468	-9.400	0	-6.004
Periodengewinne	11.926	7.367	183	0

5.7 Vorräte

	Unfertige Leistungen TEUR	Fertige Leistungen	Vorratsgrundstücke TEUR	geleistete Anzahlungen TEUR	Summe TEUR
Zum 31. Dezember 2022
Anschaffungs-/Herstellungskosten	716.234	1.000	208.009	30.390	955.633
kumulierte Abwertungen	(125)	0	0	0	(125)
kumulierte Wertaufholungen	0	0	0	0	0
Buchwert	716.109	1.000	208.009	30.390	955.508
Zum 31. Dezember 2023
Anschaffungs-/Herstellungskosten	1.083.522	1.000	208.009	26.881	1.319.412
kumulierte Abwertungen		0	0	0	0
kumulierte Wertaufholungen	0	0	0	0	0
Buchwert	1.083.522	1.000	208.009	26.881	1.319.412

Im Rahmen der verpflichtenden Anwendung des IAS 23 wurden im Berichtsjahr TEUR 64.714 (Vorjahr TEUR 48.236) als Fremdkapitalkosten aktiviert. Die Aktivierung entfällt im Jahr 2023 ausschließlich auf das Projekt Four Frankfurt.

Der Gesamtbetrag der Vorräte setzt sich im Einzelnen aus den folgenden Projekten zusammen:

	31.12.2023 TEUR
Four Frankfurt	1.081.510
KAIA (zuvor: Tower Y)	71.874
NION (zuvor: Tower X)	62.993
Neue Welt (SQS Neu-Isenburg)	61.776
Cirrus	7.599
Cinnamon	1.000
Sonstiges	32.660
Summe	1.319.412

5.8 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Vermögenswerte

	31.12.2023 TEUR	31.12.2022 TEUR
kurzfristige Forderungen und sonstige Vermögenswerte
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen - brutto	39.443	19.608
abzüglich Wertberichtigung	(13.391)	(5.480)
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen - netto	26.052	14.128
Forderungen gegenüber assoziierten Unternehmen und JV - brutto	2.419	2.372
abzüglich Wertberichtigung	(2.300)	(2.300)
Forderungen gegenüber assoziierten Unternehmen und JV - netto	119	72
sonstige Forderungen - brutto	11.693	10.089
abzüglich Wertberichtigung	0	0
sonstige Forderungen - netto	11.693	10.089
Umsatzsteuerforderungen	(5.023)	7.792
abzüglich Wertberichtigung	0	0
Umsatzsteuerforderungen - netto	(5.023)	7.792
Sonstige finanzielle Vermögenswerte	6.741	0
Hinterlegungsbeträge	1.300	1.300
	40.882	33.381

Die kurzfristigen Forderungen gegen assoziierte Unternehmen setzen sich folgendermaßen zusammen:

	31.12.2023 TEUR	31.12.2022 TEUR
G&O Gateway Gardens Erste GmbH & Co. KG	119	0
GC TÜ-GmbH (Grand Central)	0	71
Summe	119	71

Aufgrund der Insolvenz eines Nachunternehmens wurden in 2023 Wertberichtigungen in Höhe von TEUR 5.765 gebildet. Der Wertberichtigung stehen Rückzahlungsansprüche aus Bürgschaften in gleicher Höhe gegenüber.

Die kurzfristigen sonstigen Forderungen (nicht finanzielle Forderungen) betreffen im Wesentlichen Forderungen gegenüber dem Finanzamt, Darlehensforderungen, vorausgezahlte bzw. abgegrenzte Bearbeitungsgebühren für laufende Kreditverträge sowie debitorische Kreditoren.

Im Berichtsjahr wurden Forderungen aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von TEUR 6.438 (Vorjahr TEUR 3.549) wertberichtigt und wie im Vorjahr keine Wertaufholungen vorgenommen.

	01.01.2023 TEUR	Inanspruchnahme TEUR	Auflösung TEUR	Zuführung TEUR	31.12.2023 TEUR
Wertberichtigungen der Forderungen	5.480		524	6.491	11.447
- aus Lieferungen und Leist.

Für den Vergleichszeitraum ergaben sich folgende Werte:

	01.01.2022 TEUR	Inanspruchnahme TEUR	Auflösung TEUR	Zuführung TEUR	31.12.2022 TEUR
Wertberichtigungen der Forderungen	1.948	17	0	3.549	5.480
- aus Lieferungen und Leist.

Die Erläuterung der Wertberichtigung für "Forderungen aus Lieferungen und Leistungen" nach IFRS 9 erfolgt unter der Anhangangabe 3.2 Quantitative Angaben.

5.9 Vertragsvermögenswerte

Die Fertigungsaufträge mit aktivischem Saldo gegenüber Kunden werden auf Basis des IFRS 15 bilanziert und resultieren im Wesentlichen aus Bauwerk- und GÜ-Verträgen, bei denen der Konzern von Dritten mit der Errichtung eines Gebäudes oder Bauwerks beauftragt wurde. Es handelt sich dabei im Einzelnen um die folgenden Projekte.

	31.12.2023 TEUR	31.12.2022 TEUR
Four / T3	77.978	64.300
./. Wertberichtigung	(357)	(297)
Summe	77.621	64.003

5.10 Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente

	31.12.2023 TEUR	31.12.2022 TEUR
Kontokorrent und Tagesgeld	311.823	189.231
	311.823	189.231

Auf Grund des veränderten Zinsumfeldes konnten im Jahr 2023 wieder Zinserträge mit Termin- und Tagesgeldanlagen erwirtschaftet werden.

5.11 Eigenkapital

Das gezeichnete Kapital der Gesellschaft wurde letztmalig im Geschäftsjahr 2020 von TEUR 2.742 auf TEUR 3.226 erhöht und ist voll eingezahlt. Es existieren neun Geschäftsanteile, deren Nennwerte relativ zur Beteiligungsquote festgelegt sind.

	31.12.2023		31.12.2022
	TEUR	%	TEUR	%
Jürgen Groß Beteiligungsverwaltungs GmbH	2.056	63,75	2.056	63,75
Peter Matteo	343	10,63	343	10,63
Nikolaus Bieber	343	10,63	343	10,63
Martin Hahn	161	5,00	161	5,00
Jens Hausmann	161	5,00	161	5,00
Jose Martinez	161	5,00	161	5,00
	3.226	100	3.226	100

Als Kapitalrücklage wird der Betrag ausgewiesen, der bei der Ausgabe von Anteilen über den Nennbetrag hinaus erzielt wurde.

Die Gewinnrücklage resultiert vollständig aus den Effekten der erstmaligen Anwendung der IFRS. Letztmalig ergaben sich im Geschäftsjahr 2019 Veränderungen aufgrund der Erstanwendung des IFRS 16 (TEUR 31).

Der Gewinnvortrag umfasst die in den Vorjahren von Groß & Partner und den einbezogenen Tochterunternehmen erwirtschafteten und noch nicht ausgeschütteten Gewinne sowie Konsolidierungseffekte.

Das Konzerngesamtergebnis beinhaltet wie im Vorjahr den Konzernjahresfehlbetrag sowie das sonstige Ergebnis.

Im Geschäftsjahr 2023 wurden, wie im Vorjahr, keine Transaktionskosten für die Beschaffung von Eigenkapital verrechnet.

Seit dem Geschäftsjahr 2018 werden nicht mehr sämtliche Tochtergesellschaften zu 100% gehalten. Nicht beherrschende Anteile werden im Eigenkapital ausgewiesen.

5.12 Sonstige Rückstellungen

Hinsichtlich der Entwicklung der Rückstellungen wird auf Anlage 3 zum Konzernanhang verwiesen.

Die Rückstellungen für Gewährleistungsverpflichtungen dienen zur Deckung von Risiken, die aus den Gewährleistungsvereinbarungen, die bei Groß & Partner über 5 Jahre für die Bauleistung und über 10 Jahre für Dach & Fassade abgeschlossen wurden, resultieren. Aufgrund der Fertigstellung eines Datenzentrums im Jahr 2023 wurde die Rückstellung um TEUR 3.184 erhöht (Vorjahr: Auflösung in Höhe von TEUR 488 im Rahmen von abgelaufenen Fristen für Gewährleistungsverpflichtungen).

Die Rückstellungen für Nachlaufkosten stehen im Zusammenhang mit bereits empfangenen, aber noch nicht abgerechneten Leistungen von Nachunternehmern.

Die übrigen Rückstellungen entfallen im Wesentlichen auf zukünftige Vergütungen eines Projektpartners sowie Bürgschaftsinanspruchnahmen.

5.13 Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten

	31.12.2023 TEUR	31.12.2022 TEUR
langfristige Schulden
Schulden gegenüber Kreditinstituten	652.265	344.570
	652.265	344.570
kurzfristige Schulden
Schulden gegenüber Kreditinstituten	240.341	167.144
	240.341	167.144

Die langfristen Verbindlichkeiten beinhalten insbesondere die Fremdfinanzierungen für die Projekte Four sowie Stadtquartier Süd (Neue Welt). Die kurzfristigen Verbindlichkeiten entfallen auf die Projekte NION, KAIA, Cirrus und T3. Die bestehenden Projektfinanzierungen sind über Grundpfandrechte bzw. Grundschulden besichert, für die Betriebsmittellinie bestehen Bürgschaften und Grundpfandrechte, die durch nahestehende Personen gewährt wurden (vgl. Erläuterungen unter Punkt 6).

Zur Entwicklung der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten siehe Note 8 zur Kapitalflussrechnung.

5.14 Schulden aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Schulden

	31.12.2023 TEUR	31.12.2022 TEUR
langfristige Schulden
Verbindlichkeitenrückstellungen	2.941	1.886
Passivische Abgrenzungen	0	8
	2.941	1.894
kurzfristige Schulden
Erhaltene Anzahlungen	82.977	34.341
Erhaltene Kautionen	456	422
Schulden aus Lieferungen und Leistungen	33.205	38.085
Verbindlichkeiten aus sonstigen Steuern	4.301	3.819
sonstige Schulden	42	0
Verbindlichkeitenrückstellungen	80.465	20.769
Passivische Abgrenzungen	22	15
	201.469	97.451
	204.410	99.345

Die Verbindlichkeitenrückstellungen entfallen größtenteils auf noch ausstehende Lieferantenrechnungen (TEUR 75.045), auf den Personalbereich (TEUR 8.006) in Form von Prämien- und Urlaubsrückstellungen und für Jahresabschlusskosten (TEUR 355). Die erhaltenen Anzahlungen entfallend auf Projekte, für die der Konzern im Rahmen der Projektentwicklung Anzahlungen erhalten hat und die nicht nach IFRS 15 abzubilden sind.

5.15 Finanzielle Schulden

	31.12.2023 TEUR	31.12.2022 TEUR
langfristige finanzielle Schulden
Anleihe (Nominalwert 50 Mio EUR. abzgl. abgegrenzte Emissionskosten)	49.737	49.513
Darlehen G&P Mezza 4 Aer - T1	54.430	52.793
Mezzanine Finanzierung Four - T1	218.264	200.668
Mezzanine Finanzierung Four - T2	109.464	100.981
Mezzanine Finanzierung Four - T3	66.282	61.737
Mezzanine Finanzierung Projekt KAIA	42.501	33.576
Sonstiges	1.545	4
Summe	542.224	499.272
kurzfristige finanzielle Schulden
Anleihe - Zinsabgrenzung	904	897
Sonstige	273	1.227
Summe	1.177	2.124
Summe finanzielle Schulden	543.401	501.396

5.16 Vertragsschulden

Die Fertigungsaufträge mit passivischem Saldo gegenüber Kunden werden auf Basis des IFRS 15 bilanziert und resultieren im Wesentlichen aus Bauwerk- und GÜ-Verträgen, bei denen der Konzern von Dritten mit der Errichtung eines Gebäudes oder Bauwerks beauftragt wurde. Es handelt sich dabei im Einzelnen um die folgenden Projekte:

	31.12.2023 TEUR	31.12.2022 TEUR
T 4 (Umsatz 2023: 87.174; Vorjahr: 57.162)	1.039	5.408
T 3 (Umsatz 2023: 93.341 ; Vorjahr: 59.916)	12.019	5.000
Colt Datenzentrum (Umsatz: 0, Vorjahr: 1.573)	0	2.706
The Spin (Umsatz 2023: 30.983; Vorjahr: 42.911)	2.705	7.983
Sonstiges	12.698	0
Summe	28.461	21.097

5.17 Laufende Ertragsteuerschulden

Unter dieser Position sind Rückstellungen für Ertragsteuern ausgewiesen. Sie erfassen vor allem Nachveranlagungsrisiken und entwickelten sich im Berichtsjahr wie folgt:

	01.01.2023 TEUR	Inanspruchnahme TEUR	Auflösung TEUR	Zuführung TEUR	Abgang Konsolidierung TEUR	31.12.2023 TEUR
Ertragsteuerrückstellungen	3.649	1.451	0	3.138	0	5.336

5.18 Aufwand und Ertrag aus laufenden und latenten Steuern

	2023 TEUR	2022 TEUR
Laufende Ertragssteuern:
tatsächlicher Ertragsteueraufwand der Periode	4.984	2.597
Nachzahlung periodenfremder tatsächlicher Ertragsteuern	142	231
Erstattung periodenfremder tatsächlicher Ertragsteuern	0	(428)
Gesamt laufende Ertragssteuern	5.126	2.400
Latente Steuern:
Einbuchung und Auflösung temporärer Differenzen	4.398	4.193
Einbuchung latenter Steuern auf Verlustvorträge	(5.120)	(2.961)
Gesamte latente Steuern	(722)	1.232
Steuerertrag (-) / Steueraufwand (+)	4.404	3.632

Die Nachzahlungen periodenfremder tatsächlicher Ertragsteuern entfallen im Jahr 2023 auf eine Umsatzsteuersonderprüfung für die Jahre 2017 und 2019.

5.19 Aufwand und Ertrag aus latenten Steuern

Für das Geschäftsjahr 2023 ergibt sich per Saldo ein latenter Steuerertrag aus temporären Bewertungsunterschieden von TEUR 722 (Steueraufwand von TEUR 4.842 bzw. Steuerertrag von TEUR 443). Der latente Steueraufwand berechnet sich auf Basis einer Konzernsteuerquote von 31,93%. Zum 31. Dezember 2023 werden aufgrund von temporären Bewertungsunterschieden TEUR 1.383 sowie aufgrund von voraussichtlichen nutzbaren Verlustvorträgen TEUR 16.170 an latenten Steuerforderungen ausgewiesen. Des Weiteren resultieren aus temporären Bewertungsunterschieden latente Steuerschulden in Höhe von TEUR 17.399.

31.12.2023	latente Steuerforderung TEUR	latente Steuerschuld TEUR
Aktiva
Nutzungsrechte	292	0
At-Equity-Beteiligungen	0	640
Sonstige finanzielle Vermögenswerte	0	2.396
Vorräte	0	7.851
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	38	0
Vertragsvermögenswerte	0	6.428
Passiva
Anleihe	0	84
Rückstellungen	1.053	0
	1.383	17.399

Für das Vergleichsjahr 2022 ergibt sich per Saldo ein latenter Steueraufwand aus temporären Bewertungsunterschieden von TEUR 1.180 (Steueraufwand von TEUR 5.658 bzw. Steuerertrag von TEUR 1.515). Der latente Steueraufwand berechnet sich auf Basis einer Konzernsteuerquote von 31,93%. Zum 31. Dezember 2022 werden aufgrund von temporären Bewertungsunterschieden TEUR 1.358 sowie aufgrund von voraussichtlichen nutzbaren Verlustvorträgen TEUR 11.050 an latenten Steuerforderungen ausgewiesen. Des Weiteren resultieren aus temporären Bewertungsunterschieden latente Steuerschulden in Höhe von TEUR 15.177:

31.12.2022	latente Steuerforderung TEUR	latente Steuerschuld TEUR
Aktiva
Nutzungsrechte	267	0
At-Equity-Beteiligungen	0	870
Sonstige finanzielle Vermögenswerte	0	4.597
Vorräte	0	4.065
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	131	0
Vertragsvermögenswerte	0	5.492
Passiva
Anleihe		153
Rückstellungen	960	0
	1.358	15.177

Es wird erwartet, dass latente Steuerforderungen von TEUR 1.383 Vorjahr: TEUR 1.358) und latente Steuerschulden von TEUR 17.399 (Vorjahr: TEUR 15.177) mehr als zwölf Monate nach dem Bilanzstichtag realisiert bzw. erfüllt werden. Die Einordnung in kurz- und langfristige latente Steuern erfolgt aus Vereinfachungsgründen gemäß IAS 12.75 in Anlehnung an die Fristigkeit der Bilanzposten für die sie gebildet wurden.

Auf gewerbesteuerliche Verlustvorträge von TEUR 89.339 (Vorjahr: TEUR 70.913) der Muttergesellschaft wurden keine aktiven latenten Steuern gebildet, da davon ausgegangen wird, dass diese bei den betroffenen Konzerngesellschaften bzw. im steuerlichen Organkreis innerhalb eines Prognosezeitraums von fünf Jahren wahrscheinlich nicht genutzt werden können. Auf den körperschaftsteuerlichen Verlustvortrag der Muttergesellschaft von TEUR 61.466 (Vorjahr: TEUR 42.625) wurden entsprechend des Steuersatzes von 15,83% latente Steuerforderungen in Höhe von TEUR 9.730 gebildet. Die im Vorjahr erstmalig auf gewerbesteuerliche Verlustvorträge sowie verrechenbare Verluste nach §15a EStG der Bauherrengesellschaft für das Projekt The Spin aktivierte latente Steuern in Höhe von TEUR 260 wurde aufgelöst, weil sich dem Verkauf kein Gewinn erzielt wurde. Eine Aktivierung bei anderen Projektgesellschaften, mit Ausnahme der Projektgesellschaft für das Projekt T1, ist unterblieben, da dort in der Regel noch keine mit an Sicherheit grenzendende Wahrscheinlichkeit der Nutzung gegeben ist.

Die Steuer auf den Gewinn vor Steuern weicht vom theoretischen Betrag, der sich bei Anwendung des gewichteten durchschnittlichen Konzernsteuersatzes (Berichtsjahr 31,93%; Vorjahr 31,93%) auf das Ergebnis vor Steuern ergibt, wie folgt ab:

	2023 TEUR	2022 TEUR
Steuerertrag / -aufwand lt. GuV	4.405	3.581
Ergebnis vor Steuern	(14.242)	(5.539)
Steuer, die sich bei Anwendung des durchschnittlichen Konzernsteuersatzes ermittelt	(4.547)	(1.769)
Nutzung Verlustvorträge ONE FORTY WEST	0	(189)
Im Vorjahr nicht angesetzte latente Steuern auf Wertunterschiede	0	2.629
Im Saldo im Vorjahr zu wenig angesetzt passive latente Steuer / Vorjahresfehler	0	2.440
Erstmaliger Ansatz Verlustvorträge Galateia / The Spin	249	(249)
Steuereffekt aus At-Equity Beteiligungen (KapG)	(112)	0
Steuerlich nicht abzugsfähige Aufwendungen; Außerbilanzielle Hinzurechnung	4.610	255
Steuerrückzahlungen	(144)	(428)
Erhöhung nicht angesetzter gewerbesteuerlicher Verlustvorträge	2.417	1.743
Erhöhung nicht angesetzter § 15a EStG Verlustvorträge	2.377	1.714
Sonstige Steuereffekte	(302)	(125)
Steuerertrag / -aufwand lt. GuV	4.548	3.581

5.20 Eventualschulden und -forderungen

Groß & Partner haftet bei der Groß & Partner Grundstücksentwicklung GmbH & Co. Rhein-Main KG mit Sitz in Frankfurt am Main als Komplementär.

Der Konzern haftet aus Kostenüberschreitungs- und Zinsdienstgarantien gegenüber Banken sowie aus verschiedenen anderen Geschäftsvorfällen im Zusammenhang mit der operativen Geschäftstätigkeit i.H.v. nominal TEUR 146.311 (Vorjahr: TEUR 109.825) gegenüber fremden Dritten.

Weder zum Bilanzstichtag noch zum Vorjahresstichtag lagen wesentliche Eventualforderungen, bzw. Schulden vor.

5.21 Umsatzerlöse

	2023 TEUR	2022 TEUR
Erlöse aus Fertigungsaufträgen (revenue over time/IFRS 15)	209.147	235.221
Erlöse aus Bauleistungen	64.462	8.299
Dienstleistungen	5.462	6.183
Mieteinnahmen und Nebenkostenabrechnungen	2.422	1.956
Erlöse aus Projektverkäufen und sonstiges	8.118	2.633
	289.610	254.292
Erlösschmälerungen	(12.305)	0
	277.305	254.292

Im Jahr 2023 wendete Groß & Partner die POC-Methode gemäß IFRS 15 beim FOUR -T3 (verkaufte Eigentumswohnungen sowie Hotel), sowie FOUR-T4 und The Spin (gegenüber dem Generalunternehmer) an. Auf Basis der angefallenen Selbstkosten von TEUR 238.555 wurden TEUR 189.869 an Umsatzerlösen generiert. Darin enthalten sind die Projekte The Spin, FRA18-22, KITA AFE Areal und FOUR-T4, die im Jahr 2023 schlussgerechnet wurden.

Die restlichen Umsatzerlöse werden Point-in-Time vereinnahmt.

5.22 Bestandsveränderung

Die Bestandsveränderung beträgt im Geschäftsjahr T€ 372.903 (im Vorjahr T€ 227.881). Die Erhöhung ist im Wesentlichen auf den Baufortschritt im Four sowie dem Wohn- und Geschäftshauses Neue Welt zurückzuführen.

5.23 Sonstige Erträge

	2023 TEUR	2022 TEUR
Übrige sonstige Erträge	2.690	1.750
Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen	6.234	782
Erträge aus Vertragserfüllungsbürgschaften	6.311	4.004
Gewinne aus dem Abgang von Anlagevermögen	5	25
Erstattungen Versicherungen	545	157
	15.785	6.718

Die Erträge aus Vertragserfüllungsbürgschaften resultieren aus dem Projekt The Spin, bei dem ein Nachunternehmer nicht die vertraglich geschuldete Leistung erbringen konnte, so dass die dazugehörigen Vertragserfüllungsbürgschaften in Anspruch genommen wurden.

5.24 Materialaufwand

	2023 TEUR	2022 TEUR
Baukosten	(535.528)	(371.338)
Bewirtschaftungskosten	(2.400)	(2.329)
	(537.928)	(373.667)

Der Anstieg des Materialaufwands ist auf die fortschreitende Fertigstellung des Projekts Four zurückzuführen.

5.25 Personalaufwand

	2023 TEUR	2022 TEUR
Löhne und Gehälter	(33.220)	(32.805)
Sozialabgaben	(4.150)	(3.741)
davon für Altersvorsorge (Rentenversicherungsbeiträge)	2.010	1.825
	(37.370)	(36.546)

Groß & Partner beschäftigte zum Jahresende einschließlich Geschäftsführung und freien Mitarbeitern 334 (Vorjahr: 313) Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, bei denen es sich ausschließlich um Angestellte handelt. Es bestehen keine Versorgungspläne. Die Anzahl der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter lässt sich in folgende Gruppen einteilen:

	2023 Anzahl	2022 Anzahl
Vollzeit	263	247
Teilzeit	29	28
Freie Mitarbeiter	42	38
Summe Mitarbeiter inklusive Geschäftsführung	334	313

5.26 Abschreibungen und Wertminderungen

	2023 TEUR	2022 TEUR
Abschreibungen auf Nutzungsrechte	(4.626)	(4.570)
Abschreibungen auf Immaterielle Vermögenswerte	(65)	(93)
Abschreibungen auf Sachanlagen	(898)	(717)
Wertminderungen	(10)	(124)
Summe Abschreibungen und Wertminderungen	(5.599)	(5.504)

5.27 Sonstige Aufwendungen

	2023 TEUR	2022 TEUR
Fremdpersonal	(4.474)	(4.809)
Raumkosten	(2.521)	(2.245)
Übrige sonstige betriebl. Aufwendungen	(3.249)	(1.506)
IT- und Telekommunikation	(2.455)	(2.160)
Versicherungs- und Avalkosten	0	(715)
Rechts- und Beratungsaufwendungen	(1.361)	(630)
Reise- und Kfz-Kosten	(2.605)	(1.584)
Personalbezogene sonstige betriebl. Aufwendungen	(1.139)	(1.219)
Marketing	(746)	(658)
Substanzsteuern/operative Steuern	(185)	(23)
Wertberichtigung auf finanzielle Vermögenswerte	(8.663)	(541)
	(27.398)	(16.090)

5.28 Ergebnis aus at-equity bilanzierten Unternehmen

	2023 TEUR	2022 TEUR
Anteile am Gewinn (ohne Ausschüttungen)	689	1.386
Erträge aus Ausschüttungen	3.500	0
Anteile am Verlust	(565)	(1.017)
Ergebnis aus at-equity bilanzierten Unternehmen	3.624	369

Die Unternehmen, die nach der Equity Methode gemäß IAS 28 bilanziert werden, schütten teilweise unterjährig Dividenden aus, welche aufgrund von Ausschüttungen aus dem Gewinnvortrag, sowie den laufenden Gewinn des aktuellen Geschäftsjahres, über dem im Vorjahr angesetzten Equity Beteiligungswert liegt. Der Equity Ansatz wird folglich auf null reduziert. Der darüberhinausgehende Teil der Ausschüttung wird gemäß IAS 28.39 erfolgswirksam vereinnahmt. Somit ergeben sich im laufenden Jahr keine erfolgswirksam vereinnahmten Ausschüttungen.

5.29 Finanzaufwendungen und -erträge

	2023 TEUR	2022 TEUR
Zinserträge aus Ausleihungen an Beteiligungen	248	228
Zinserträge aus Finanzanlagen und sonstigen Ausleihungen	177	172
Sonstige Zinsen und zinsähnliche Erträge	4.225	124
Summe Finanzerträge	4.650	524
Finanzaufwendungen
Zinsaufwendungen aus sonst. Darlehen	0	(974)
Zinsaufwendungen aus Aufzinsungen	(514)	(531)
Zinsaufwand Anleihe	(2.507)	(2.493)
Bankzinsen, sonstige Zinsen und zinsähnliche Aufwendungen	(73.779)	(59.623)
Summe Finanzaufwendungen	(76.800)	(63.621)
Netto-Finanzergebnis	(72.150)	(63.097)

6 Beziehungen zu nahestehenden Personen und Unternehmen

Der Kreis der nahestehenden Personen und Unternehmen umfasst:

―	Herrn Jürgen Groß sowie von diesem beherrschte Bestandsgesellschaften, außer der Jürgen Groß Beteiligungsverwaltungs GmbH sowie der Jürgen Groß Projektentwicklungsgesellschaft mbH. Als Bestandsgesellschaften werden Immobiliengesellschaften bezeichnet, die Objekte im Bestand halten und der Privatsphäre von Herrn Jürgen Groß zugerechnet werden.
―	die Muttergesellschaft der Groß & Partner Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH (Jürgen Groß Beteiligungsverwaltungs GmbH) sowie die Schwestergesellschaften
―	die Jürgen Groß Projektentwicklungsgesellschaft mbH sowie deren Tochtergesellschaften und Beteiligungen
―	assoziierte Gesellschaften und Gemeinschaftsunternehmen
―	die Geschäftsführer der Groß & Partner Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH
―	weitere Personen mit familiären Beziehungen zu Gesellschaftern oder Management

Jürgen Groß beherrscht den Konzern indirekt über eine bzw. mehrere Zwischenstufen.

Die folgenden Geschäftsvorfälle wurden mit nahestehenden Personen getätigt:

Im Geschäftsjahr 2023 wurden die folgenden neuen Ausleihungen bzw. Kapitalerhöhungen an nahestehende Personen gewährt. Die Verzinsung bestehender Ausleihungen und unterjährige Tilgung ist in den in der Tabelle aufgeführten Beträgen nicht enthalten:

	2023 TEUR	2022 TEUR
Assoziierte Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen	590	935
	590	935

Im Geschäftsjahr 2023 wurden folgende Umsatzerlöse bzw. sonstige betriebliche Erträge aus Lieferungen und Leistungen für nahestehende Personen oder Unternehmen erzielt:

	2023 TEUR	2022 TEUR
Jürgen Groß	1.059	3.818
Jürgen Groß Beteiligungsverwaltungs GmbH und deren Tochterunternehmen	31	14
Jürgen Groß Projektentwicklungsgesellschaft mbH und deren Tochterunternehmen	16	18
Assoziierte Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen	885	1.014
	1.990	4.864

Im Geschäftsjahr 2023 wurden folgende Grundschulden von nahestehenden Personen oder Unternehmen als Sicherheiten zugunsten von Groß & Partner gestellt:

	2023 TEUR	2022 TEUR
Jürgen Groß	1.534	1.534
	1.534	1.534

Im Geschäftsjahr 2023 wurden folgende Bürgschaften zugunsten von nahestehenden Personen oder Unternehmen durch Groß & Partner gewährt:

	2023 TEUR	2022 TEUR
Jürgen Groß	3.200	3.200
Jürgen Groß Projektenwicklungsgesellschaft mbH und deren Tochterunternehmen	1.250	1.250
Assoziierte Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen	1.075	740
	5.525	5.190

Im Geschäftsjahr 2023 sowie im Vorjahr wurden keine Grundschulden zugunsten von nahestehenden Personen oder Unternehmen durch Groß & Partner übernommen.

Im Geschäftsjahr 2023 sowie im Vorjahr wurden weder Verbindlichkeiten zugunsten von nahestehenden Personen oder Unternehmen durch Groß & Partner noch Verbindlichkeiten zugunsten von Groß & Partner durch nahestehende Personen oder Unternehmen erfüllt.

Im Geschäftsjahr 2023 wurden folgende Zahlungen aufgrund von Miet- bzw. Leasingverhältnissen an nahestehende Personen oder Unternehmen geleistet:

	TEUR	TEUR
Jürgen Groß	2.235	2.095
Assoziierte Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen	139	0
	2.373	2.095

Zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2023 bestanden folgende Forderungen aus Lieferungen und Leistungen gegenüber nahestehenden Personen oder Unternehmen:

	31.12.2023 TEUR	31.12.2022 TEUR
Jürgen Groß	203	1.715
Jürgen Groß Projektentwicklungsgesellschaft mbH und deren Tochterunternehmen	0	0
Assoziierte Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen	235	71
	438	1.786

Zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2023 sowie zum 31. Dezember 2022 bestanden keine Schulden aus Lieferungen und Leistungen gegenüber nahestehenden Personen oder Unternehmen.

Zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2023 sowie zum 31. Dezember 2022 bestanden keine Darlehensverhältnisse mit Herrn Jürgen Groß sowie von diesen beherrschten Bestandsgesellschaften.

Zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2023 sowie zum 31. Dezember 2022 bestanden keine Darlehensverhältnisse mit der Jürgen Groß Beteiligungsverwaltungs GmbH bzw. deren Töchtern.

Zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2023 bestanden folgende Darlehensforderungen gegenüber der GP Bau GmbH:

	31.12.2023 TEUR	31.12.2022 TEUR
GP Bau GmbH	2.508	0
	2.508	0

Die Zinserträge aus dem Darlehen an die GP Bau GmbH beliefen sich im Geschäftsjahr auf TEUR 29 (Vorjahr: TEUR 0).

Zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2023 sowie zum 31. Dezember 2022 bestanden keine Darlehensverhältnisse mit der Jürgen Groß Projektentwicklungsgesellschaft mbH.

Zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2023 bestanden folgende Darlehensverhältnisse mit assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen:

	31.12.2023 TEUR	31.12.2022 TEUR
gewährte Darlehen (Rahmenbetrag lt. Darlehensvertrag)	16.580	16.580
gewährte Darlehen (Valutierung)	11.456	11.400

Die Zinserträge aus Ausleihungen an assoziierte Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen beliefen sich im Geschäftsjahr auf TEUR 218 (Vorjahr: TEUR 228).

Zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2023 bestanden folgende Darlehensverhältnisse mit den Herren Martin Hahn, Jens Hausmann und Jose Martinez:

	31.12.2023 TEUR	31.12.2022 TEUR
gewährte Darlehen (Rahmenbetrag lt. Darlehensvertrag)	8.340	8.340
gewährte Darlehen (Valutierung)	8.262	8.262

Die Zinserträge aus Ausleihungen an die vorgenannten Herren beliefen sich im Geschäftsjahr auf TEUR 164 (Vorjahr: TEUR 165).

Während der Berichtsperiode und im Vorjahr wurde kein Aufwand für zweifelhafte Forderungen gegenüber nahestehenden Unternehmen und Personen erfasst.

Die Geschäftsführung (Key Management Personnel) hat im Geschäftsjahr die nachfolgende Vergütung erhalten.

	2023 TEUR	2022 TEUR
Gehalt und Sachbezüge	4.473	4.178
Direkt- und Unfallversicherungen	2	4
	4.475	4.182

Nahestehende Personen haben weder Lizenzen noch sonstige Rechte gewährt oder erhalten.

Die Geschäftsvorfälle mit nahestehenden Personen wurden zu Bedingungen abgeschlossen, wie sie unter unabhängigen Dritten üblich sind ("at-arms-length"), für gewährte bzw. erhaltene Darlehen wurden marktübliche Zinsen geleistet.

7 Derivative Finanzinstrumente (Cash-Flow Hedges)

Derivative Finanzinstrumente werden bei Groß & Partner seit dem Berichtsjahr 2022 zur Reduzierung des Zinsrisikos aus Projektfinanzierungsverträgen eingesetzt. Hierbei werden die den Grundgeschäften (Darlehen) zugrundeliegenden Zinsrisiken aus variablen Zinszahlungen durch Zinscaps und in geringem Umfang durch Zinsswaps abgesichert. Im Rahmen des Hedge Accounting werden alle Derivate als Sicherungsgeschäfte designiert.

Entscheidend für die Anwendung von Hedge Accounting ist ein maßgeblich wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen dem Grund- und Sicherungsgeschäft, sowie dem Grundsatz, dass die bilanzielle Hedge Ratio der wirtschaftlichen Hedge Ratio entspricht. Zum Zeitpunkt der Bewertung ist der Einfluss des Kreditrisikos (Ausfallrisiko des Kontrahenten) unwesentlich und zum Bilanzstichtag bestanden keine nennenswerten Ineffektivitäten.

Mögliche Quellen für Ineffektivität können zum einen aus dem Kreditrisiko entstehen, welches im Grundgeschäft nicht designiert wird, wohingegen das Sicherungsgeschäft inklusive Kreditrisiko designiert wird. Zum anderen wurden einzelne Zinssicherungsgeschäfte nicht marktgerecht abgeschlossen. Sie weisen deshalb bei Zugang einen Fair Value auf, der ungleich Null ist und im Rahmen der Effektivitätsmessungen zu Ineffektivitäten führen wird. Die retrospektive Effektivität bzw. Ineffektivität wird mit der kumulierten Dollar-Offset Methode nachgewiesen.

Die Zinsswaps wurden mit den Startmarktwerten abgeschlossen und mit geringer werdender Restlaufzeit ergeben sich mehr Ineffektivitäten. Zum Stichtag ist nicht mehr ausreichend Effektivität gegeben, so dass die Geschäfte de-designiert wurden und der kumulierte Betrag im OCI beibehalten und über die Restlaufzeit der gesicherten Darlehen linear abgeschrieben wird. Aufgrund der Restlaufzeit wird der komplette Betrag im Geschäftsjahr 2024 in die GuV umgegliedert werden.

Für einen Teil der Sicherungsbeziehungen mit Zinscaps sind die geplanten Ziehungen der gesicherten Darlehen nicht in dem Umfang eingetreten wie ursprünglich geplant. Aus diesem Grund wurden anteilig die Beträge der Zinscaps, für welche kein Darlehensvolumen in Anspruch genommen wurde, aus dem Hedge Accounting de-designiert. Die im OCI erfassten Wertänderungen wurden zum Zeitpunkt der De-Designation in die GuV umgegliedert.

Die nachfolgende Tabelle zeigt die Entwicklung der Zinssicherungsgeschäfte im Rahmen des Hedge Accounting zum 31. Dezember 2023 wobei die Wertänderungen der Grund- und Sicherungsgeschäfte als Basis für Ineffektivitäten betrachtet werden:

2023	Gesamt	bis zu einem Jahr	Mehr als 1 Jahr	Zugeordneter Bilanzposten
Nominalwert
Zinscaps	571.250	244.173	327.077
- davon im Hedge Accounting	528.872	201.795	327.077
Zinsswaps	31.928	31.928	0
- davon im Hedge Accounting	0	0	0
Fair Value / Buchwert	18.926	6.673	12.253
- davon positiver Marktwert im Hedge Accounting	15.871	3.618	12.253	Sonstige finanzielle Vermögenswerte
- davon positiver Marktwert ohne Hedge Accounting	3.055	3.055	0	Sonstige finanzielle Vermögenswerte
- davon mit negativem Marktwert	0	0	0
- davon negativer Marktwert im Hedge Accounting	0	0	0	Sonstige finanzielle Schulden
- davon negativer Marktwert ohne Hedge Accounting	0	0	0	Sonstige finanzielle Schulden
Wertänderung Grundgeschäft	(15.289)
Wertänderung Sicherungsgeschäft	15.289
Durchschnittlicher gewichteter Zins in%
Zinscaps	1,04%
Zinsswaps	n/a

Nachfolgend sind die entsprechenden Werte des Vorjahres dargestellt:

2022	Gesamt TEUR	bis zu einem Jahr TEUR	Mehr als 1 Jahr TEUR	Zugeordneter Bilanzposten
Nominalwert
Zinscaps	194.619	0	194.619
Zinsswaps	15.621	0	15.621
Fair Value / Buchwert	29.613	0	29.613
davon mit positivem Marktwert	29.613	0	29.613	Sonstige finanzielle Vermögenswerte
davon mit negativem Marktwert	0	0	0	Sonstige finanzielle Schulden
Wertänderung Grundgeschäft	(27.740)
Wertänderung Sicherungsgeschäft	27.740
Durchschnittlicher gewichteter Zins in%
Zinscaps	1,02%
Zinsswaps	0,50%

Die folgende Tabelle zeigt die Nominalbeträge und die Restlaufzeiten der ausstehenden Zinsderivate zu den einzelnen Quartalen. Aufgrund der Vielzahl der abgeschlossenen Zinsderivate mit unterschiedlichen Inanspruchnahmen und Laufzeiten erfolgt die Darstellung ab 31. Dezember 2023 jeweils zum Quartalsende:

2023	Gesichertes Nominal
	Zinscap TEUR	Zinsswap TEUR	Gesamt TEUR
31.03.2024	557.540	0	557.540
30.06.2024	609.309	0	609.309
30.09.2024	629.244	0	629.244
31.12.2024	422.377	0	422.377
31.03.2025	516.944	0	516.944
30.06.2025	0	0	0

Nachfolgend sind die entsprechenden Werte des Vorjahres dargestellt:

2022	Gesichertes Nominal
	Zinscap TEUR	Zinsswap TEUR	Gesamt TEUR
31.03.2023	331.299	26.016	357.315
30.06.2023	406.523	24.839	431.362
30.09.2023	489.727	32.476	522.203
31.12.2023	572.479	31.928	604.407
31.03.2024	639.447	29.896	669.343
30.06.2024	690.116	32.465	722.581
30.09.2024	738.316	0	738.316
31.12.2024	422.377	0	422.377
31.03.2025	516.944	0	516.944
30.06.2025	0	0	0

Die nachfolgende Tabelle zeigt die Entwicklung der Cash-Flow Hedges vor latenten Steuern im Eigenkapital in der Position Other Comprehensive Income:

	Cash Flow Hedge Reserve TEUR	Cost of Hedging Reserve TEUR
Stand 1. Januar 2022	0	0
Wertänderungen Sicherungsgeschäfte	27.740	-15.928
Umgliederung in die Gewinn- und Verlustrechnung (Eintritt Grundgeschäft)	-170	3.019
Umgliederung in die Anschaffungskosten	0	0
Stand 31. Dezember 2022	27.570	-12.909
Wertänderungen Sicherungsgeschäfte	-657	-1.122
Umgliederung in die Gewinn- und Verlustrechnung (Eintritt Grundgeschäft)	-8.732	5.800
Umgliederung in die Gewinn- und Verlustrechnung (Entfall Grundgeschäft)	-3.106	659
Umgliederung in die Anschaffungskosten	0	0
Stand 31. Dezember 2023	15.075	-7.572

Die Umgliederungen in die Gewinn -und Verlustrechnung erfolgen in die Position Zinsaufwendungen. Ineffektivitäten oder Wertänderungen aus freistehenden Derivaten werden in der Position Finanzaufwendungen bzw. Finanzerträge ausgewiesen. Im Geschäftsjahr 2023 haben sich wie im Vorjahr keine zu buchenden Ineffektivitäten ergeben.

8 Kapitalflussrechnung

Die Kapitalflussrechnung unterscheidet zwischen Zahlungsströmen aus operativer Tätigkeit, Investitions- und Finanzierungstätigkeit. Die Ermittlung des Cash-Flows aus operativer Tätigkeit erfolgt nach der indirekten Methode.

Aus der laufenden Geschäftstätigkeit generierte Zahlungsmittel setzen sich wie folgt zusammen:

	2023 TEUR	2022 TEUR
1. Periodenergebnis (einschliesslich Ergebnisanteilen von Minderheitsgesellschaftern)	(18.647)	(9.120)
2. -/+ Ertragsteuern	4.405	3.581
3. Periodenergebnis vor Ertragsteuern	(14.242)	(5.539)
4. + Abschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens	5.599	5.504
5. - Zuschreibungen Anlagevermögen	0	0
6. -/+ Abnahme/Zunahme der sonstigen Rückstellungen	(4.847)	10.588
7. -/+ Verlust/Gewinn aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens	0	(25)
8. - Zunahme der Vorräte, der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind	(374.155)	(288.699)
9. +/- Zunahme/Abnahme der Schulden aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Passiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind	112.383	29.934
10. + nicht zahlungswirksame Marktbewertung der Zinssicherungsgeschäfte	0	10.064
11. +/- Abnahme/Zunahme bei Ausleihungen ggü. Gemeinschafts- und assoziierter Unternehmen	(55)	3.227
12. + Erhaltenen Dividenden von Gemeinschafts- und assoziierten Unternehmen	3.500	185
13. - Nicht zahlungswwirksame Veränderung von Gemeinschafts- und assoziierten Unternehmen	(207)	(369)
14. +/- Abgrenzung latenter Steuern	(2.201)	(5.778)
15. + Zinsergebnis	72.150	63.097
16. + Sonstige finanzielle Aufwendungen/Erträge	(87)	(105)
17. - Sonstige nicht zahlungswirksame Veränderungen	0	(124)
18. Aus der laufenden Geschäftstätigkeit generierte Zahlungsmittel	(202.162)	(178.040)

Die in der Kapitalflussrechnung erfassten Erlöse aus dem Verkauf von Sachanlagen umfassen:

	2023 TEUR	2022 TEUR
Nettobuchwert verkaufter Sachanlagen	179	11
Gewinn/Verlust aus dem Verkauf von Sachanlagen	(1)	25
Erlöse aus dem Verkauf von Sachanlagen	178	36

Folgend werden die Veränderungen der Verbindlichkeiten aus Finanzierungstätigkeiten einschließlich der Veränderung aus Cash-Flows und nicht zahlungswirksamen Veränderungen dargestellt:

	01.01.2023	Aufnahme	Aufzinsung	Zinszahlung	Tilgung	31.12.2023
Verbindlichkeiten KI	511.714	429.195	193		48.496	892.606
Anleihe	50.410	0	2.732	2.500	0	50.642
Leasingverbindlichkeiten	20.527	1.335	451	0	5.014	17.299
Sonstige finanzielle Schulden	450.987	7.283	34.489	0	0	492.759
Summe	1.033.638	437.813	37.865	2.500	53.510	1.453.305

Die im Finanzmittelfonds ausgewiesene Liquidität beinhaltet Barbestände und Bankguthaben und entspricht der Bilanzposition "Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente".

9 Honorar des Abschlussprüfers

Das im Aufwand des Geschäftsjahres 2023 enthaltene Honorar des Abschlussprüfers beträgt TEUR 241 (Vorjahr TEUR 209) und entfällt in 2023 auf die gesetzlichen Abschlussprüfungen (TEUR 239; Vorjahr: TEUR 199) sowie sonstige Bestätigungsleistungen (TEUR 11; Vorjahr: TEUR 10).

10 Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Die Unternehmensanleihe 2020/2025 ("Altanleihe") der Groß & Partner Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH in Höhe von € 50 Mio. ist im Februar 2025 zur Rückzahlung fällig. Ende April 2024 hat Groß & Partner den Anleihegläubigern ein Umtauschangebot gemacht, ihre Anleihe in eine neue Unternehmensanleihe 2024/2028 mit einem Kupon von 10,00% umzutauschen, um die Altanleihe zu refinanzieren. Im Rahmen des Umtausches wurde weiterhin eine Mehrerwerbsoption angeboten, sowie eine Privatplatzierung durchgeführt. Der Umtausch wurde mit einer Quote von mehr als 75% erfolgreich abgeschlossen. Nach Durchführung dieser Transaktion notiert die neue Unternehmensanleihe mit einem Volumen von € 39,097 Mio. seit dem 17.5.2024 im Freiverkehr der Börse Frankfurt; in der Altanleihe ist ein Volumen von € 12,690 Mio. verblieben.

Frankfurt am Main, 21. Juni 2024

Die Geschäftsführung

Peter Matteo

Nikolaus Bieber

Martin Hahn

Jens Hausmann

José Martinez

Vollkonsolidierte Gesellschaften in 2023

Gesellschaft	Sitz	Beteiligungsquote %
Groß Immobilienverwaltungs GmbH	Frankfurt am Main	100,00
Jürgen Groß Bauen und Wohnen GmbH	Frankfurt am Main	100,00
Groß & Gamma Grundbesitzgesellschaft mbH	Frankfurt am Main	100,00
Groß & Omikron Zweite GmbH & Co. KG	Frankfurt am Main	100,00
G & P Dritte Grundbesitzgesellschaft mbH	Frankfurt am Main	100,00
Groß Erste Posthof GmbH & Co. KG	Frankfurt am Main	100,00
Groß Castor Grundstücksentw. GmbH	Frankfurt am Main	100,00
G&P Hermes Projektentwicklungs GmbH & Co. KG	Frankfurt am Main	100,00
G&P Kalima GmbH & Co. KG	Frankfurt am Main	99,00
G&P Aer Grundstücksentwicklungs GmbH & Co. KG	Frankfurt am Main	88,90
G&P Ignis Grundstücksentwicklungs GmbH & Co. KG	Frankfurt am Main	99,00
G&P Terra Grundstücksentwicklungs GmbH & Co. KG	Frankfurt am Main	99,00
G&P Galateia Grundstücksentwicklungs GmbH & Co. KG	Frankfurt am Main	99,00
GP Con GmbH	Frankfurt am Main	100,00
G&P Erste Management GmbH	Frankfurt am Main	100,00
G&P Zweite Management GmbH	Frankfurt am Main	100,00
G&P Dritte Management GmbH	Frankfurt am Main	100,00
G&P Vierte Management GmbH	Frankfurt am Main	100,00
Überseequartier Beteiligungs GmbH	Frankfurt am Main	100,00
G&P Quartiersmanagement FOUR GmbH	Frankfurt am Main	100,00
G&P Devon & Co. KG	Frankfurt am Main	99,00
G&P Stenium GmbH & Co. KG	Frankfurt am Main	99,00
G&P Trias GmbH & Co. KG	Frankfurt am Main	99,00
G&P Silur GmbH & Co. KG	Frankfurt am Main	99,00
G&P Kambrium GmbH & Co. KG	Frankfurt am Main	99,00
G&P Tonium GmbH & Co. KG	Frankfurt am Main	99,00
GP Log GmbH	Frankfurt am Main	100,00
G & P Synedrio GmbH & Co. KG	Frankfurt am Main	99,00
G & P Synoris GmbH & Co. KG	Frankfurt am Main	99,00
G&P Eos GmbH	Frankfurt am Main	100,00
G & P Mezza Delos GmbH & Co. KG	Frankfurt am Main	99,00
G & P Delos GmbH & Co. KG	Frankfurt am Main	99,00
GP Tec GmbH	Frankfurt am Main	100,00
G&P Cirrus GmbH & Co. KG	Frankfurt am Main	99,00
G&P Ithaka Grundstücksentwicklungs GmbH	Frankfurt am Main	100,00
GP Capital GmbH	Frankfurt am Main	100,00
GP Trust GmbH	Frankfurt am Main	100,00
GP Sales GmbH (zuvor: NM Schiller Service GmbH)	Frankfurt am Main	100,00
G&P BV Aer GmbH	Frankfurt am Main	100,00

Gemeinschaftsunternehmen und assoziierte Unternehmen zum 31. Dezember 2023

Gesellschaft	Sitz	Anteil am Kapital %	Eigenkapital TEUR	Periodenergebnis TEUR
G&O Verwaltungsgesellschaft mbH	Frankfurt a.M.	50,0	101,0	10,0
Grundstücksgesellschaft Gateway Gardens GmbH	Frankfurt a.M.	33,3	-458,0	183,0
G&O Gateway Gardens Erste GmbH & Co. KG	Frankfurt a.M.	50,0	518,0	142,0
GOB Projektentwicklungsgesellschaft E&A mbH	Frankfurt a.M.	50,0	42,0	3,0
GOB Dritte E&A Grundbesitz GmbH	Frankfurt a.M.	50,0	-306,0	-146,0
GOB Projektentwicklung Fünfte GmbH & Co. KG	Frankfurt a.M.	50,0	-799,0	-485,0
GOB Projektentwicklung E & A GmbH & Co. Sechste Rhein-Main KG	Frankfurt a.M.	50,0	997,0	53,0
G&O Alpha Verwaltungs GmbH	Frankfurt a.M.	50,0	137,0	2,0
G&O Alpha Hotelentwicklung GmbH	Frankfurt a.M.	50,0	-544,0	-7,0
G&O Alpha Projektentwicklungs GmbH & Co. KG	Frankfurt a.M.	50,0	165,0	-19,0
Hofgarten Projektgesellschaft GmbH	Frankfurt a.M.	50,0	216,0	-68,0
G & L Verwaltungsgesellschaft mbH	Frankfurt a.M.	50,0	24,0	2,0
G&O Gateway Gardens Dritte GmbH & Co. KG	Frankfurt a.M.	50,0	631,0	519,0
G&O MK 17.7 Nord GmbH & Co. KG	Frankfurt a.M.	50,0	-261,0	463,0
G&O MK 17.7 Süd GmbH & Co. KG	Frankfurt a.M.	50,0	-139,0	-77,0
Grand Central Frankfurt GmbH	Frankfurt a.M.	50,0	5.853,0	23,0
GC P I GmbH ^**	Frankfurt a.M.	50,0	-108,0	3.590,0
GC P II GmbH ^**	Frankfurt a.M.	50,0	-282,0	1.971,0
GC P III GmbH ^**	Frankfurt a.M.	50,0	-103,0	4.028,0
GC TÜ-GmbH GmbH ^***	Frankfurt a.M.	50,0	2.414,0	1.098,0
GP Aygün Fassadenbau GmbH ^****	Frankfurt a.M.	50,0	-5.705,0	10,0
GP Aygün Innenausbau GmbH ^****	Frankfurt a.M.	50,0	-20,0	-3,0
G&P Karbon GmbH & Co. KG	Frankfurt a.M.	30,0	-1.069,0	-287,0
G&P Perm GmbH & Co. KG	Frankfurt a.M.	30,0	-522,0	-144,0
G&P Siderium GmbH & Co. KG	Frankfurt a.M.	30,0	-1.181,0	11,0
G & P MK12 GmbH & Co. KG	Frankfurt a.M.	50,0	-1.840,0	-853,0
Eco Estate GmbH ^*****	Frankfurt a.M.	65,0	103,0	-379,0

^* vorläufige Daten 2023

^** Daten 2022

^*** Daten 2021

^**** Daten zum 5.3.2024 (Gesellschaften befinden sich in Liquidation)

^***** neu gegründet in 2023

Konzernrückstellungsspiegel 2023

	01.01.2023 T€	Bildung T€	Inanspruchnahme T€	Auflösung T€
Verbindlichkeiten aus Ertragsteuern	3.649	0	1.431	0
Rückstellung für Gewährleistungsverpflichtungen	6.241	3.184	0	149
Rückstellung für Nachlaufkosten Objekte	14.516	25	5.885	5.969
Rückstellung für Nebenkosten	103	0	0	0
Übrige sonstige Rückstellungen	8.606	4.069	0	116
Summe Rückstellungen	29.466	7.278	5.885	6.234
Langfristig	13.209	6.683		116
Kurzfristig	16.257	595	5.885	6.118
Sonstige Rückstellungen	29.466	7.278	5.885	6.234

	Aufzinsung / Zinssatzänderungen T€	Entkonsolidierung T€	31.12.2023 T€
Verbindlichkeiten aus Ertragsteuern	3.138	0	5.356
Rückstellung für Gewährleistungsverpflichtungen	13	0	9.289
Rückstellung für Nachlaufkosten Objekte	0	0	2.687
Rückstellung für Nebenkosten	0	0	103
Übrige sonstige Rückstellungen	(19)	0	12.540
Summe Rückstellungen	(6)	0	24.619
Langfristig	(6)	0	19.769
Kurzfristig	0	0	4.850
Sonstige Rückstellungen	(6)	0	24.619

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die Groß & Partner Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH, Frankfurt am Main

Prüfungsurteile

Wir haben den Konzernabschluss der Groß & Partner Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH, Frankfurt am Main, und ihrer Tochtergesellschaften (der Konzern) - bestehend aus der Konzernbilanz zum 31. Dezember 2023, der Konzerngesamtergebnisrechnung, der Konzerneigenkapitalveränderungsrechnung und der Konzernkapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Konzernanhang, einschließlich einer Zusammenfassung bedeutsamer Rechnungslegungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Konzernlagebericht der Groß & Partner Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH, der mit dem Lagebericht der Gesellschaft zusammengefasst ist, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

•

entspricht der beigefügte Konzernabschluss in allen wesentlichen Belangen den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage des Konzerns zum 31. Dezember 2023 sowie seiner Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 und

•

vermittelt der beigefügte Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Konzernlagebericht in Einklang mit dem Konzernabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von den Konzernunternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernabschlusses, der den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Konzernabschluss unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Konzernabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, es sei denn, es besteht die Absicht den Konzern zu liquidieren oder der Einstellung des Geschäftsbetriebs oder es besteht keine realistische Alternative dazu.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Konzernlageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Konzernlagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Konzernabschlusses und Konzernlageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

•	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen im Konzernabschluss und im Konzernlagebericht aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als das Risiko, dass aus Irrtümern resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
•	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Konzernabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Konzernlageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme abzugeben.
•	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
•	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Konzernabschluss und im Konzernlagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass der Konzern seine Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
•	beurteilen wir Darstellung, Aufbau und Inhalt des Konzernabschlusses insgesamt einschließlich der Angaben sowie ob der Konzernabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und der ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt.
•	holen wir ausreichende geeignete Prüfungsnachweise für die Rechnungslegungsinformationen der Unternehmen oder Geschäftstätigkeiten innerhalb des Konzerns ein, um Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht abzugeben. Wir sind verantwortlich für die Anleitung, Beaufsichtigung und Durchführung der Konzernabschlussprüfung. Wir tragen die alleinige Verantwortung für unsere Prüfungsurteile.
•	beurteilen wir den Einklang des Konzernlageberichts mit dem Konzernabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Konzerns.
•	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Konzernlagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Frankfurt am Main, den 27. Juni 2024

PricewaterhouseCoopers GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Christian Kwasni, Wirtschaftsprüfer

ppa. Gilian Faust, Wirtschaftsprüfer

Der Konzernabschluss zum 31.12.2023 wurde am 22.07.2024 gebilligt.