GRK Immobilien GmbH

Leipzig

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Lagebericht

I. Grundlagen des Unternehmens

1. Geschäftsmodell, Ziel und Strategie

Die GRK Immobilien GmbH ist ein 2012 gegründetes Immobilienunternehmen mit Sitz in Leipzig.

Die verfolgten Geschäftsmodelle basieren zum einen auf der Fähigkeit, Potenziale von Grundstücken und Immobilienobjekten zu identifizieren und die kontinuierliche Verfügbarkeit dieser Ressourcen für den weiteren Wertschöpfungsprozess sicherzustellen. Zum anderen ist die GRK Immobilien GmbH in der Lage, verschiedenartige Immobilienprojekte und -objekte zu entwickeln, zu realisieren und zu vermarkten.

Das strategische Ziel der Aktivitäten der GRK Immobilien GmbH ist die Steigerung des Unternehmenswertes, das durch ein nachhaltiges Wachstum erreicht werden soll. Besondere Erfolgsfaktoren stellen dafür die hohe Qualität der Immobilien im jeweiligen Wettbewerbsumfeld und die Zufriedenheit von Investoren und Mietern dar.

Die Geschäftsaktivitäten der GRK Immobilien GmbH betreffen im Wesentlichen Investitionen in Bestandsimmobilien sowie das Halten von Beteiligungen an Gesellschaften. Es besteht eine gesellschaftsrechtliche Trennung der strategisch verfolgten Geschäftsmodelle.

Die Tochtergesellschaften der GRK Immobilien GmbH sind auf die Revitalisierung von Wohn- und Gewerbeimmobilien, die Entwicklung von denkmalgeschützten Gebäuden sowie die Baurechtschaffung für unbebaute Grundstücke ausgerichtet. Die GRK Wohninvest GmbH, als hundertprozentige Tochtergesellschaft der GRK Immobilien GmbH, ist als Bauträger tätig, mit der ein Gewinnabführungsvertrag besteht. Großprojekte werden zum Teil durch Projektgesellschaften als Tochtergesellschaften der GRK Immobilien GmbH realisiert.

2. Steuerungssystem

Das Steuerungssystem der GRK Immobilien GmbH ist darauf ausgerichtet, die strategischen Ziele der Gesellschaft dauerhaft erreichen zu können. Entscheidungsrelevante Informationen zu Kernprozessen der laufenden Geschäftstätigkeit werden systematisch gesammelt und aktuell bereitgestellt, wodurch eine projektbezogene und projektübergreifende Planung, Steuerung und Kontrolle ermöglicht wird. Eine laufende projektbezogene Steuerung erfolgt durch die operativ verantwortlichen Abteilungen und Bereiche. Auf der Ebene der Geschäftsführung werden Entscheidungen über Maßnahmen zur unternehmenszielbezogenen Steuerung getroffen. Die Geschäftsführung ist vollumfänglich in das operative Geschäft eingebunden.

II. Wirtschaftsbericht

1. Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Deutschland wurde im Jahr 2023 weiterhin durch den Einfluss der Krisen, die Politik sowie der Zinspolitik geprägt. Die Erholung der deutschen Wirtschaft nach der überstandenen Corona-Pandemie konnte sich nicht weiter fortsetzen.

Die Wirtschaftsleistung Deutschlands verringerte sich im Jahr 2023. Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) sank nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes um 0,3 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Die Entwicklung der einzelnen Wirtschaftsbereiche verlief dabei sehr heterogen. Es veränderte sich die preisbereinigte Bruttowertschöpfung des Produzierenden Gewerbes (ohne Bau) um -2,0 % (darunter: Verarbeitendes Gewerbe -0,4 %). Die preisbereinigte Bruttowertschöpfung des Baugewerbes stieg trotz des schwierigen Umfeldes im Vergleich zum Vorjahreszeitraum noch geringfügig um 0,2 % an. Insbesondere der Hochbau ist von den weiterhin hohen Baukosten und den schlechteren Finanzierungsbedingungen betroffen. Die Wirtschaftsleistung von Dienstleistern für Unternehmen wie Rechts- und Steuerberater oder Ingenieurbüros nahm nur marginal um 0,3 % (Vorjahr: 2,6 %) zu. Für den Bereich Handel, Verkehr und Gastgewerbe wurde der Wert für die preisbereinigte Bruttowertschöpfung von -1,0 % ermittelt. Den höchsten preisbereinigten Zuwachs der Bruttowertschöpfung mit 2,6 % verzeichnete der Wirtschaftsbereich Information und Kommunikation.

Im Vergleich zum Vorjahr verringerten sich im Jahr 2023 die Probleme der Verfügbarkeit von Ressourcen und Vorprodukten. Eine Vielzahl von Tarifabschlüssen führte zu einem Anstieg der Lohnkosten. Die Energiepreise auf der Erzeugerebene stabilisierten sich auf einem hohen Niveau, wodurch insbesondere die energieintensiven Wirtschaftszweige beeinflusst wurden. Preissteigerungen auf der Ebene der Erzeuger führten folglich zu einem erhöhten Kostendruck bei den Unternehmen und zum Anstieg der Preise von Konsum- und Investitionsgütern.

Die privaten Konsumausgaben sanken preisbereinigt im Jahr 2023 um 1,1 % (Vorjahr: +4,6 %). Der Rückgang der privaten Konsumausgaben betraf vor allem die Bereiche, in denen bereits ein sehr hohes Preisniveau erreicht wurde oder Preise noch weiter angestiegen sind. Die durchschnittlichen Verbraucherpreise stiegen im Berichtszeitraum zwar nicht mehr so stark wie im Vorjahr an, jedoch konnten beispielsweise auch Erhöhungen der Durchschnittslöhne von Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmern in Höhe von 6,1 % diesen Preisanstieg nicht kompensieren.

Die Nachfrage nach langlebigen Wirtschaftsgütern wie Einrichtungsgegenstände oder Haushaltsgeräte sank besonders stark um 6,2 %. Die preisbereinigten Konsumausgaben für Nahrungsmittel reduzierten sich um 4,5 % (Vorjahr: -3,6 %), was mit dem vergleichsweisen allgemein hohen Preisniveau für Lebensmittel erklärt werden kann. Die Konsumausgaben für Wohnen sowie die im Zusammenhang stehende Versorgung (Wasser, Strom, Gas) sanken preisbereinigt im Jahr 2023 trotz gestiegener Preise leicht um 0,6 %, da aufgrund der Preissensibilität der Konsumenten und der vergleichsweise milden Witterung die Verbräuche gesunken waren. Preisbremsen für Gas und Strom beeinflussten zudem die Entwicklung der Konsumausgaben.

Die preisbereinigten Konsumausgaben der privaten Haushalte nahmen hingegen in den Bereichen Freizeit, Unterhaltung und Kultur (+ 1,3 %) und Verkehr und Nachrichtenübermittlung (+ 2,4 %) zu.

Die Konsumausgaben des Staates reduzierten sich im Jahr 2023 um 1,7 %. Insbesondere die staatlichen Ausgaben zur Bekämpfung der Corona-Pandemie waren im Vergleich zu den Vorjahren nicht mehr notwendig.

Die Bauinvestitionen verringerten sich preisbereinigt im Jahr 2023 um 2,1 %. Die weiter gestiegenen Baupreise und die vergleichsweise hohen Bauzinsen führten zur Verringerung der Nachfrage nach Bauinvestitionen in Neubauten, was anhand der Auftragseingänge im Wohnungsbau ersichtlich ist. Positive Signale kommen aus dem Bereich des Ausbaugewerbes, zu denen energetische Sanierungen zählen.

Auch der Außenhandel von Waren und Dienstleistungen verringerte sich aufgrund schwacher inländischer Nachfrage und weltwirtschaftlicher Dynamiken im Jahr 2023 (Exporte um -1,8 % und Importe um -3,0 %). Der positive Außenbeitrag stütze im Jahr 2023 das BIP.

Im Jahr 2023 waren durchschnittlich 45,9 Mio. Menschen erwerbstätig, was einem neuen absoluten Höchststand für Deutschland entspricht. Die Treiber der steigenden Erwerbstätigkeit sind die Zuwanderung ausländischer Arbeitskräfte und die steigende Erwerbsbeteiligung der inländischen Bevölkerung. Die Zahl der Arbeitslosen in Deutschland stieg im Jahr 2023 jedoch durchschnittlich um 191.000 auf 2.610.000 an, woraus die Erhöhung der Arbeitslosenquote um 0,4 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum auf 5,7 % resultiert. Trotz des erhöhten Beschäftigungsstandes wirkten sich die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen negativ auf die Entwicklung des Arbeitsmarktes aus.

Die Inflationsrate betrug im Jahresdurchschnitt 2023 5,9 % und bewegte sich damit wieder unterhalb des historisch hohen Niveaus des Vorjahreszeitraumes. Das verfügbare Einkommen der privaten Haushalte stieg nominal ebenfalls um 5,9 %, wodurch die privaten Haushalte keine Kaufkraftverluste wie in den Vorjahren verkraften mussten.

Die finanzielle Lage des Staates ist weiterhin defizitär. Für das Jahr 2023 wurde ein Finanzierungsdefizit von 87,4 Mrd. € ermittelt, das im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ca. 9,5 Mrd. € geringer ausfiel. In Relation zum nominalen Bruttoinlandsprodukt ergibt sich eine Defizitquote von 2,1 %. Damit erreicht Deutschland wieder die Vorgaben des Zielwertes des europäischen Stabilitäts- und Wachstumspakts in Höhe von unter 3,0 %.

Die Zinserhöhungspolitik der Europäischen Zentralbank setze sich auch im Jahr 2023 fort. Getrieben durch den sich fortsetzenden Anstieg der Preise in der Eurozone folgten bis zum Jahresende sechs Zinsschritte. Zum Jahreswechsel betrug der europäische Leitzins 4,5 %. Die Praxis der Zinserhöhungen setzte sich im Jahr 2024 nicht fort und im Juni 2024 erfolgte ein erster Schritt zur Senkung des Leitzinses um 25 Basispunkte auf 4,25 %.

Das Wachstum der deutschen Volkswirtschaft wird auch im Jahr 2024 weiter von den politischen Rahmenbedingungen sowie Zins-, Inflations- und Nachfrageentwicklungen abhängig sein.

2. Branchenbezogene Rahmenbedingungen

Im Jahr 2023 bildeten insbesondere stark steigende Zinsen und sich verschlechternde Finanzierungsbedingungen den Rahmen für die Entwicklung des Immobilienmarktes in Deutschland. Das veränderte Marktumfeld führte zu einer Erhöhung des Wettbewerbs zwischen allen Anlageklassen und im Besonderen zu Preiskorrekturen bei Immobilienanlagen, die durchschnittlich auf dem deutschen Immobilienmarkt Anlass für einen Anstieg der Immobilienrenditen und Anpassungen der Immobilienwerte ergaben. Zudem reduzierte sich die Summe des Transaktionsvolumens aller Sektoren an Immobilieninvestments um über 50% auf 29,3 Mrd. € (Vorjahr: 67,0 Mrd. €).

Die schwache gesamtwirtschaftliche Entwicklung wirkte sich besonders auf die deutschen Büroimmobilienmärkte aus. Für das Jahr 2023 wurde für die deutschen TOP 8 Bürostandorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart, Leipzig) ein Büroflächenumsatz von 2,6 Mio. m ² ermittelt, der damit um ca. 25 % niedriger als im Vorjahr ausfiel. Es wurden im Jahr 2023 wesentlich weniger großflächige Vermietungen realisiert. Der Anteil der Vermietungen über 10.000 m ² verringerte sich im Vergleich zum Vorjahreszeitraum deutlich. Insbesondere die Veränderungen in den Arbeitswelten und die wirtschaftliche Unsicherheit bestimmen das Verhalten der Flächennachfrager. Im vierten Quartal 2023 stiegen durchschnittlich die Büroflächenumsätze an allen TOP 8 Standorten im Vergleich zum Vorquartal um 12 % an.

Am Standort Leipzig belief sich der Büroflächenumsatz auf 132.000 m ² und bestätigte das Ergebnis des Vorjahres (Vorjahr: 130.000 m ² ). Traditionell wird der Leipziger Büroimmobilienmarkt stark von kleineren und mittleren Flächennachfragen bis maximal 5.000 m ² geprägt. Abschlüsse von Mietverträgen über großvolumigere Flächen bilden deshalb die Ausnahme. Im langfristigen Vergleich bewegt sich die Höhe des Büroflächenumsatzes des Jahres 2023 auf einem durchschnittlichen Niveau der letzten 10 Jahre. Der Leerstand erhöhte sich leicht auf 4,7 % (Vorjahr: 4,0 %) und liegt weiterhin unterhalb der 5,0 % - Grenze. Die Erhöhung des Leerstandes basiert im Wesentlichen auf Ende des Jahres 2023 fertiggestellte Büroflächen in den innenstadtnahen Lagen Leipzigs.

Auf dem Investmentmarkt für deutsche Büroimmobilien konnte im Verlauf des Jahres 2023 ein sehr starker Umsatzrückgang im Vergleich zu den Vorjahren festgestellt werden. Die Nachfrage nach Büroimmobilien als Investmentobjekte verringerte sich signifikant. Das Anlagevolumen betrug nur noch 6,0 Mrd. € (Vorjahr: 22,5 Mrd. €). Die Netto-Spitzenrenditen in den "Big 7"-Standorten erhöhten sich stark und lagen im Jahr 2023 zwischen 4,2 % und 4,5 % (Vorjahr: 3,2 % und 3,4 %).

Die Rahmenbedingungen für Investitionen in Wohnimmobilien haben sich auch im Jahr 2023 weiter verändert. Gestiegene Verbraucherpreise und Baukosten in Verbindung mit gestiegenen Finanzierungskosten führten zu einem Rückgang des Transaktionsvolumens. Einen besonders starken negativen Einfluss hatten die veränderten Finanzierungsbedingungen auf das Segment der Projektentwicklungen.

Eine hohe Nachfrage nach Kapitalanlagen prägte zwar auch weiterhin besonders die angespannten deutschen Wohnimmobilienmärkte, die aber durch die vergleichsweise hohen Finanzierungskosten abgeschwächt wurde. Die Konditionen für Hypothekendarlehen an Privathaushalte (Zinsbindung über 10 Jahre) lagen im Durchschnitt im Jahr 2023 bei 3,8 % (Vorjahr: 2,6 %). Der hohe jährliche Preisanstieg der letzten Jahre setzte sich für den Immobilientyp Wohnen in Deutschland auch im Jahr 2023 nicht wieder fort.

Anhand des vom Statistischen Bundesamtes ermittelten Häuserpreisindex lässt sich ein durchschnittlicher Preisrückgang in Deutschland von ca. 8,4 % nachvollziehen. Die Angebotspreise für neu errichtete Eigentumswohnungen sind in Deutschland durchschnittlich auf einem stabilen Niveau geblieben, da eine Preisreduktion aus Kostengründen nicht wirtschaftlich wäre. Aufgrund der Heterogenität der Immobilienmärkte ist es jedoch möglich, dass insbesondere in regionalen und lokalen Teilmärkten mit hoher Immobiliennachfrage auch Steigerungen der Immobilienpreise nachgewiesen werden können.

Die Mietpreise für Wohnimmobilien reduzierten sich nach amtlicher Statistik des Statistischem Bundesamts bundesweit durchschnittlich um 1,6 %. Das Transaktionsvolumen auf dem deutschen Wohninvestmentmarkt betrug laut Jones Lang Lasalle nur noch 8,2 Mrd. € (Vorjahr: 12,2 Mrd. €), was eine Verringerung um ca. ein Drittel des Transaktionsvolumens des Vorjahres darstellt. Im Vergleich zum Spitzenwert von 2021 in Höhe von 50,0 Mrd. € verringerte sich das Transaktionsvolumen deutscher Wohnimmobilien in 2023 demnach um über 80 %.

Die Novellierung des Gebäudeenergiegesetzes wird ab 2024 zu höheren Anforderungen an die Akteure auf dem Immobilienmarkt und damit zu höheren Kosten führen. Immobilienobjekte mit geringer energetischer Qualität werden zukünftig nur noch mit höheren Preisabschlägen investmentfähig sein, bieten jedoch auch Chancen für Marktteilnehmer, welche auf die Sanierung und Revitalisierung von Immobilien spezialisiert sind.

Die Bedingungen der Sonderabschreibung für den Mietwohnungsbau nach § 7b Einkommenssteuergesetz wurden mit Gültigkeit ab dem Veranlagungszeitraum 2023 angepasst. Diese Regelungen können zukünftig einen finanziellen Anreiz bilden, trotz historisch hoher Baukosten und Grundstückspreise neuen Wohnraum zu schaffen.

Aufgrund der bestehenden Rahmenbedingungen für den deutschen Wohnimmobilienmarkt ist davon auszugehen, dass die durchschnittlich ermittelten Immobilienpreise nicht mehr stark steigen werden. Jedoch entwickeln sich Wohnimmobilienmärkte standortbezogen sehr heterogen und müssen deshalb differenziert betrachtet werden. Insbesondere an Standorten mit einer hohen wirtschaftlichen Attraktivität und positiver demographischer Entwicklung kann die hohe Wohnungsnachfrage nicht vollumfänglich durch Wohnungsangebote gedeckt werden, was zu Preissteigerungen führen kann. Eine umfassendere Mietpreisregulierung, eine restriktive Genehmigungspraxis von Bauvorhaben sowie strengere Vorgaben für energetische Sanierungen sind ein fokussierter Bereich der politischen und gesellschaftlichen Diskussion, die weiter Einfluss auf die Entwicklungen der Wohnimmobilienmärkte nehmen werden.

3. Geschäftsverlauf der GRK Immobilien GmbH

Die geschäftliche Entwicklung der GRK Immobilien GmbH verlief im Jahr 2023 trotz der Dynamik der gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen positiv. Die für 2023 geplanten Geschäftsaktivitäten konnten umgesetzt und die Zielstellungen mit einem Jahresergebnis von 4.101 T€ erreicht werden.

a) Einkauf-/Vorratsobjekte

Im Jahr 2023 hat die GRK Immobilien GmbH 6 Projekte mit insgesamt 122 Einheiten erworben und in Besitz genommen. Die Gesamtwohnfläche der angekauften Immobilienobjekte beträgt ca. 7.764 m ².

Im Jahr 2023 hat die GRK Wohninvest GmbH 2 Projekte erworben und in Besitz genommen. Die Gesamtwohnfläche der erworbenen Projekte wird ca. 12.500 m ² betragen.

b) Transaktionsvolumen

Das Transaktionsvolumen von Objekten und Beteiligungsverkäufen der GRK Immobilien GmbH betrug im Geschäftsjahr 2023 5.360 T€ (Vorjahr: 32.622 T€). Das Transaktionsvolumen von Objekten der GRK Wohninvest GmbH betrug im Geschäftsjahr 2023 13.952 T€ (Vorjahr: 2.335 T€).

Die Summe des Transaktionsvolumens beider Gesellschaften betrug somit im Geschäftsjahr 2023 19.312 T€ (Vorjahr: 34.961 T€).

c) Personal- und Sachbereich

Zum 31. Dezember 2023 waren 48 Mitarbeiter (Vorjahr: 36 Mitarbeiter) inklusive der Mitarbeiter mit Organstellung und der Teilzeitmitarbeiter beschäftigt.

4. Ertragslage

Die Umsatzerlöse von 31.506 T€ im Jahr 2022 sanken deutlich auf 15.502 T€ im Jahr 2023. Darüber hinaus wurde seit dem Beginn des Jahres 2019 der Schwerpunkt der Bau- und Vertriebsaktivitäten in Tochtergesellschaften verlagert.

Die sonstigen betrieblichen Erträge sanken von 4.569 T€ auf 164 T€, da in 2023 keine Beteiligungsverkäufe stattgefunden haben (Vorjahr: 4.466 T€).

Der Personalaufwand erhöhte sich wachstumsbedingt um 455 T€ auf 2.749 T€. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen sanken vor allem durch rückläufige Vertriebskosten um 989 T€ auf 2.464 T€.

Der Jahresüberschuss betrug nach Ergebnis- und Verlustübernahmen im Jahr 2023 4.101 T€ und nahm im Vergleich zum Vorjahr um 3.529 T€ ab.

5. Finanzlage

	31.12.2023 T€	31.12.2022 T€	Veränderung T€
Eigenkapital	33.183	29.083	4.101
Rückstellungen	2.646	1.584	1.062
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	64.944	61.476	3.468
Sonstige Verbindlichkeiten	16.375	16.939	-564
Übrige Verbindlichkeiten	4.002	3.747	254
Gesamtkapital	121.150	112.829	8.320

Zum 31. Dezember 2023 wird ein Eigenkapital von 33.183 T€ (Vorjahr: 29.083 T€) ausgewiesen. Damit beträgt die Eigenkapitalquote 27,4 % bei einer Bilanzsumme von 121.150 T€.

Die Rückstellungen erhöhten sich auf 2.646 T€ (Vorjahr 1.584 T€). Sie betreffen im Wesentlichen Steuerrückstellungen und Personalverpflichtungen.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten erhöhten sich im Vergleich zum Vorjahresstichtag moderat um 3.468 T€, was im Zusammenhang mit der Finanzierung der Objekte des Umlaufvermögens steht. Die sonstigen Verbindlichkeiten haben geringfügig um 564 T€ auf 16.375 T€ abgenommen. Die übrigen Verbindlichen enthalten vor allem erhaltene Anzahlungen.

Im Geschäftsjahr 2023 standen zu jeder Zeit ausreichend liquide Mittel zur Verfügung.

6. Vermögenslage

	31.12.2023 T€	31.12.2022 T€	Veränderung T€
Anlagevermögen	8.287	7.742	545
Vorräte	86.482	79.893	6.589
Forderungen gegen verbundene Unternehmen	14.980	13.867	1.113
Übrige Aktiva	11.401	11.327	74
Gesamtvermögen	121.150	112.829	8.320

Die Bilanzsumme hat sich gegenüber dem Vorjahr von 112.829 T€ auf 121.150 T€ erhöht, was überwiegend durch den Anstieg der Vorräte begründet ist. Die Vorräte als größter Vermögensposten entsprechen 71,4 % (Vorjahr 70,8 %) der Bilanzsumme und beinhalten ausschließlich Objekte.

III. Risiko- und Chancenbericht

Die Risikopolitik der GRK Immobilien GmbH orientiert sich an der strategischen Zielstellung eines nachhaltigen Wachstums und der Steigerung des Unternehmenswertes. Insoweit werden vor dem Abschluss von neuen Geschäften die Chancen und Risiken sorgfältig abgewogen. Hierdurch sollen nicht erfassbare Risiken vermieden oder - sofern möglich - kontrolliert und gesteuert werden. Das Risikomanagement ist integraler Bestandteil der Planung und operativen Umsetzung der Geschäftsstrategien der Gesellschaft.

a) Chancen und Risiken aus der Marktentwicklung

Marktrisiken können beispielsweise aufgrund einer Verschlechterung der gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen entstehen, die sich negativ auf die Entwicklung von Miet- und Kaufpreisen auswirken. Es ist möglich, dass sich aufgrund einer Erhöhung des Wettbewerbs auf dem Markt für Kapitalanlagen die Nachfrage nach Immobilienanlagen verringert. Steigende Zinsen können dazu führen, dass sich für Erwerber die Aufnahme von Fremdkapital verteuert und somit die Höhe der Immobilienpreise beeinflusst wird. Zudem kann sich eine restriktive Kreditvergabe der Banken negativ auf die zukünftige Entwicklung der Immobilienpreise auswirken. Steigende Baupreise verteuern die Erstellung, Instandhaltung und Modernisierung von Bauwerken. Eine Erhöhung der Grunderwerbssteuer durch die einzelnen Bundesländer führt zu höheren Transaktionskosten und wirkt sich negativ auf die Wirtschaftlichkeit von Immobilieninvestitionen aus.

Die allgemeine Marktentwicklung wird weiterhin durch die Ukraine-Krise als exogener Schock beeinflusst. Risiken ergeben sich insbesondere aufgrund einer möglichen Konfliktausweitung, deren Auswirkungen nicht abwendbar oder kontrollierbar sind. Eine beschränkte Verfügbarkeit von Ressourcen und Materialien führt auch zukünftig zu preislichen Risiken.

Die Entwicklung auf Immobilienmärkten wird in Deutschland zunehmend durch die umfangreichen rechtlichen Rahmenbedingungen geprägt. Diese betreffen aktuell insbesondere miet- rechtliche oder gebäudespezifische Regelungen. Einerseits können daraus Risiken in der Vermarktung und auch in der renditeorientierten Bewirtschaftung von Immobilien resultieren. Andererseits sind Chancen beispielsweise im Bereich der Immobilienprojektentwicklung möglich, die im Zusammenhang mit einer gesetzlich zunehmend geforderten energetischen Sanierung von Immobilienbeständen stehen. Es ist möglich, dass Änderungen im regulatorischen Umfeld zu Innovationen von Immobilienprodukten führen, die in einem veränderlichen Wettbewerbsumfeld erfolgreich positioniert und vermarktet werden können.

Weitere Marktchancen ergeben sich aufgrund einer steigenden Nachfrage nach Wohnraum insbesondere in Ballungsgebieten, in welchen Wohnungen zunehmend nur noch begrenzt verfügbar sind. Die Unsicherheit von Nachfragern bezüglich der zukünftigen Entwicklung der Inflation kann die Nachfrage nach Sachwerten wie Immobilien erhöhen.

Das Ausscheiden von Wettbewerbern aus dem Immobilienmarkt kann dazu führen, dass Ankäufe von unbebauten Grundstücken, Altbausubstanz oder Bestandsimmobilien einer geringeren Wettbewerbsintensität unterliegen und sich Ankaufspreise reduzieren. Es ist möglich, dass eine Verringerung der Nachfrage nach Bauleistungen die Verfügbarkeit von Bauleistungen verbessert und Baupreise stabil bleiben oder sogar leicht sinken.

b) Chancen und Risiken aus der Geschäftstätigkeit

Der Erfolg der GRK Immobilien GmbH wird maßgeblich durch die selektive Auswahl und den Ankauf von geeigneten Immobilienobjekten bestimmt. Als wesentliche Risiken sind vor allem das Projektauswahlrisiko, der Anstieg der Baukosten, die Baurechtsschaffung, die jeweils geltenden steuerlichen Abschreibungsbedingungen sowie das Personalrisiko (insb. Verlust von Führungskräften) zu nennen.

Besondere Chancen ergeben sich aus der Realisierung von Potenzialen durch ein aktives Immobilienassetmanagement auf Ebene dieser Immobilienobjekte. Risiken entstehen dann, wenn die erwarteten Potenziale einer Immobilie nicht oder nur eingeschränkt zu heben sind.

Objektrisiken resultieren aus Instandhaltungsversäumnissen, Baumängeln oder Bauschäden, dem Vorhandensein von Altlasten oder besonderen baurechtlichen Anforderungen.

Wirtschaftliche Risiken können sich aus einem verzögerten Verkauf von Bestandsimmobilien in Verbindung mit höheren Finanzierungskosten aufgrund einer längeren Haltedauer und steigenden Zinsaufwand ergeben.

Den Risiken aus der Geschäftstätigkeit kann mit einer ausgeprägten immobilienbezogenen Expertise, einer umfassenden Kenntnis der Immobilienmärkte sowie strukturierten Prozessabläufen entgegengewirkt werden. Soweit erforderlich werden spezialisierte Dienstleister und Berater in die Geschäftsaktivitäten eingebunden. Es besteht ein langjährig etabliertes Netzwerk an Geschäftspartnern entlang der gesamten immobilienwirtschaftlichen Wertschöpfungskette.

Die Geschäftstätigkeit der GRK Immobilien GmbH basiert auf verschiedenen Geschäftsmodellen, sodass Risiken diversifiziert und Chancen genutzt werden können. Insbesondere können in Abhängigkeit von Opportunitäten und Marktentwicklungen Geschäftsaktivitäten auf die verschiedenen Geschäftsmodelle verlagert werden.

c) Risiken aus der Verwendung von Finanzinstrumenten

Wesentliche Finanzinstrumente der GRK Immobilien GmbH sind Forderungen und Verbindlichkeiten. Oberstes Prinzip bei der Verwendung von Finanzinstrumenten ist Risikovermeidung.

Eine Vermeidung von Ausfallrisiken bei Objektverkäufen ist gegeben, indem der Vollzug der Eigentumsübertragung mit der erfolgten vollständigen Kaufpreiszahlung verknüpft ist.

Darlehensforderungen werden ausschließlich bei vorhandener Kontrolle und Überwachung der Geschäftsaktivtäten oder gegen Stellung entsprechender Sicherheiten begründet.

Verbindlichkeiten werden innerhalb der vereinbarten Zahlungsziele und soweit möglich unter Ausnutzung von Skonto gezahlt. Fremdwährungsgeschäfte erfolgen nicht.

Bei Kreditverträgen werden i.d.R. variable Zinssätze vereinbart. Bei ansteigenden Zinsen erfolgt eine Belastung des Ergebnisses. Zur Absicherung von Zinsänderungsrisiken wurde in 2024 ein Zinsswap über 30.000 T€ für ca. 40 % des eingesetzten Fremdkapitals abgeschlossen. Geschäftsmodellbedingt können Mieterhöhungen zu höheren Mieterträgen führen, sodass der Anstieg von Zinsen teilweise kompensiert werden kann. Es können sich grundsätzlich Liquiditäts- und Finanzierungsrisiken ergeben, die jedoch durch verfügbare Kreditlinien ausbalanciert werden können.

IV. Prognosebericht

Es ist davon auszugehen, dass das Leistungsvermögen der deutschen Volkswirtschaft keiner großen Dynamik unterliegen wird. Auch die Auswirkungen des Krieges in der Ukraine werden weiter die wirtschaftlichen Entwicklungen prägen. Zudem beeinflussen die steigende Anzahl der rechtlichen Vorgaben wie Baunormen und Zertifizierungen sowie eine weiter zunehmende Bürokratie die geschäftlichen Aktivitäten.

Laut derzeitigem Stand wird die deutsche Volkswirtschaft weiter stagnieren. Für das Jahr 2024 geht die Deutsche Bundesbank von einem realen Bruttoinlandsprodukt kalenderbereinigt von 0,3 % aus. Für das Jahr 2025 wird ein geringes Wirtschaftswachstum in Höhe von 1,1 % prognostiziert (Stand: Juni 2024).

Vor allem der starke Anstieg der Zinsen im Jahr 2023 hat das Wettbewerbsumfeld auf dem Kapitalmarkt verändert. Auf dem Anlagemarkt stehen Immobilienanlagen im Wettbewerb mit anderen Anlageformen wie beispielsweise Tages- und Termingeldern, die im aktuellen Zinsumfeld wieder eine höhere Verzinsung des Anlagekapitals ermöglichen. Ein ausgewogenes Rendite-Risiko-Profil, Wertentwicklungschancen und eine potenzielle Inflationsabsicherung sind Kriterien für Anlageentscheidungen in Immobilien. Die Korrektur des Leitzinses im Juni 2024 um 25 Basispunkte konnte einen Impuls setzen, Immobilienanlagen im Wettbewerbsumfeld wieder positiver zu positionieren.

Aufgrund der veränderten Rahmenbedingungen werden zukünftig Aktivitäten von Akteuren des Immobilienmarktes differenzierter erfolgen. Insbesondere die lagebezogenen Anforderungen werden an Bedeutung gewinnen. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien an Standorten mit demographisch gesicherter Entwicklung wird auch weiterhin auf hohem Niveau bestehen bleiben. Es ist davon auszugehen, dass die Preise für Wohnimmobilien und Wohnbaugrundstücke an diesen Standorten weiter moderat steigen werden oder auf dem aktuellen Preisniveau verbleiben.

Es wird erwartet, dass die während der letzten Jahre stark gestiegenen Baupreise nicht mehr weiter ansteigen und bei Inflationsentwicklungen zwischen 2,0 bis 3,0 % gegebenenfalls marginale Zinssenkungen erfolgen werden.

Aufgrund der gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen und der aktuellen Seitwärtsbewegung des Immobilienmarktes wird sich in den Jahren 2024 und 2025 die Marktbereinigung fortsetzen.

Einen Einfluss auf die Geschäftsentwicklung kann sowohl der zeitliche Ablauf bis zur Baurechtsschaffung in besonderen Teilmärkten als auch der Fachkräftemangel im Bereich der Realisierung von Immobilienprojekten haben.

Die verfolgten Geschäftsmodelle der GRK Immobilien GmbH haben sich bereits unter Einfluss von negativen gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen bewährt. Es können Geschäftsaktivitäten auf andere Bereiche der bestehenden Geschäftsmodelle verlagert werden. Beispielsweise liegt eine geringere Zinssensibilität bei Anlegern in Denkmalimmobilien als bei Anlegern in Bestandsimmobilien vor, da die Investitionskriterien der Anleger unterschiedlich geprägt sind. Im aktuellen Wettbewerbsumfeld ist zudem der Nachweis einer soliden Bonität und ein belastbarer Track-Record entscheidender Wettbewerbsvorteil der GRK Immobilien GmbH.

Weitere positive Impulse könnten durch politische Entscheidungen gesetzt werden, die die Förderung des Bereichs der Wohnraumschaffung in angespannten Wohnungsmärkten betreffen. Wesentliche bestandsgefährdende Risiken ergeben sich nicht.

Nach Abschluss des Geschäftsjahres 2023 verlief auch das 1. Halbjahr 2024 trotz der dynamischen gesamtwirtschaftlichen Entwicklung erwartungsgemäß.

Die GRK Immobilien GmbH erwartet im handelsrechtlichen Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2024 ein Ergebnis nach Steuern auf einem Niveau von ca. 2.500 T€.

Leipzig, den 29. August 2024

GRK Immobilien GmbH

Geschäftsführung

gez.: Peter Wolf, GF

Bilanz

Aktiva

	31.12.2023 EUR	31.12.2022 EUR
A. Anlagevermögen	8.287.004,59	7.741.962,88
I. Immaterielle Vermögensgegenstände	7.469,00	5.280,00
II. Sachanlagen	3.989.259,38	4.040.890,00
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	3.355.086,00	3.407.232,00
2. technische Anlagen und Maschinen	78.446,38	46.875,00
3. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	350.727,00	381.783,00
4. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	205.000,00	205.000,00
III. Finanzanlagen	4.290.276,21	3.695.792,88
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	1.658.630,96	1.263.230,96
2. Beteiligungen	2.581.645,25	2.407.561,92
3. Sonstige Finanzanlagen	50.000,00	25.000,00
B. Umlaufvermögen	112.845.220,30	105.050.030,28
I. Vorräte	86.481.935,10	79.893.073,87
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	20.455.572,85	19.056.158,65
1. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	14.979.785,10	13.867.065,73
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr	56.388,77	58.989,06
2. Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	1.207.764,64	1.193.137,00
3. sonstige Vermögensgegenstände	4.268.023,11	3.995.955,92
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr	1.000.000,00	1.400.000,00
III. Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten und Schecks	5.907.712,35	6.100.797,76
C. Rechnungsabgrenzungsposten	17.399,40	37.255,13
davon Disagio	12.000,00	0,00
Aktiva	121.149.624,29	112.829.248,29
Passiva
	31.12.2023 EUR	31.12.2022 EUR
A. Eigenkapital	33.183.238,17	29.082.606,46
I. Gezeichnetes Kapital	25.000,00	25.000,00
II. Gewinnvortrag	29.057.606,46	21.428.184,12
III. Jahresüberschuss	4.100.631,71	7.629.422,34
B. Rückstellungen	2.645.739,50	1.583.701,54
C. Verbindlichkeiten	85.320.646,62	82.162.940,29
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	64.944.125,18	61.476.356,82
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr	13.166.908,92	13.208.834,47
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr	51.777.216,26	48.267.522,35
2. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	294.532,44	0,00
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr	294.532,44	0,00
3. sonstige Verbindlichkeiten	20.081.989,00	20.686.583,47
davon mit Restlaufzeit bis zu einem Jahr	5.386.227,14	5.225.037,33
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr	14.695.761,86	15.461.546,14
Passiva	121.149.624,29	112.829.248,29

Gewinn- und Verlustrechnung

	1.1.2023 - 31.12.2023 EUR	1.1.2022 - 31.12.2022 EUR
1. Rohergebnis	5.659.397,01	14.926.283,47
2. Personalaufwand	2.749.122,04	2.294.599,60
a) Löhne und Gehälter	2.284.207,99	1.903.794,73
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	464.914,05	390.804,87
davon für Altersversorgung	3.436,61	611,25
3. Abschreibungen	220.220,77	208.133,27
a) auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen	220.220,77	208.133,27
4. sonstige betriebliche Aufwendungen	2.463.726,10	3.452.392,44
5. aufgrund einer Gewinngemeinschaft, eines Gewinn- oder Teilgewinnabführungsvertrags erhaltene Gewinne	8.172.950,25	1.727.244,63
6. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	562.374,07	482.657,83
davon aus verbundenen Unternehmen	433.681,19	381.242,06
7. Aufwendungen aus Verlustübernahmen (Mutter)	374.606,41
8. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	3.219.148,20	1.354.460,97
davon an verbundene Unternehmen	1.101,31
9. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	1.257.800,43	620.554,66
10. Ergebnis nach Steuern	4.110.097,38	9.206.044,99
11. sonstige Steuern	4.929,00	4.971,81
12. aufgrund einer Gewinngemeinschaft, eines Gewinnabführungs- oder Teilgewinnabführungsvertrags abgeführte Gewinne	4.536,67	1.571.650,84
13. Jahresüberschuss	4.100.631,71	7.629.422,34

Anhang

I. Allgemeine Angaben zur Bilanzierung und Bewertung

Der Jahresabschluss der GRK Immobilien GmbH wurde gemäß §§ 242 bis 256 HGB sowie den Sondervorschriften für Kapitalgesellschaften nach §§ 264 bis 288 HGB aufgestellt.

Die Gesellschaft ist eine mittelgroße Kapitalgesellschaften nach § 267 Abs. 2 HGB.

Die Gliederung der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung entspricht den Bestimmungen der §§ 266 und 275 HGB. Für die Gewinn- und Verlustrechnung findet das Gesamtkostenverfahren Anwendung.

Die größenabhängigen Erleichterungen gemäß § 288 Abs. 2 HGB wurden, soweit einschlägig, angewandt.

II. Angaben zur Identifikation der Gesellschaft laut Registergericht

Die GRK Immobilien GmbH hat ihren Sitz in Leipzig und wird beim Amtsgericht Leipzig unter der Registernummer HRB 28235 geführt.

III. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Für die Erstellung des Jahresabschlusses waren die nachfolgenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden maßgebend:

Die Vermögensgegenstände und Schulden sind einzeln und vorsichtig bewertet worden. Namentlich sind alle vorhersehbaren Risiken und Verluste, die bis zum Abschlussstichtag entstanden sind, berücksichtigt, selbst wenn diese erst zwischen Abschlussstichtag und dem Tag der Aufstellung des Jahresabschlusses bekannt wurden.

a. Die erworbenen immateriellen Vermögensgegenstände werden zu Anschaffungskosten, vermindert um planmäßige Abschreibung über eine betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer bewertet.

b. Die Vermögensgegenstände des Sachanlagevermögens sind zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten vermindert um planmäßige Abschreibung über eine betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer angesetzt.

c. Die Finanzanlagen werden grundsätzlich zu Anschaffungskosten bzw. dem niedrigeren beizulegenden Wert ausgewiesen.

d. Die Bewertung des Vorratsvermögens erfolgte zu Anschaffungs- und Herstellungskosten bzw. zum niedrigeren beizulegenden Stichtagswert. Das strenge Niederstwertprinzip wurde beachtet. Die Herstellungskosten umfassen Einzelkosten und variable Gemeinkosten. Allgemeine Verwaltungskosten sowie Zinsen für Fremdkapital wurden nicht in die Herstellkosten einbezogen. Das Wahlrecht gemäß § 268 Abs. 5 Satz 2 HGB, nach dem die erhaltenen Anzahlungen auf Bestellungen offen von dem Posten Vorräte abgesetzt werden können, wurde nicht ausgeübt.

e. Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, Forderungen gegen verbundene Unternehmen, Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, sowie die sonstigen Vermögensgegenstände sind zum Nennbetrag angesetzt. Erkennbare Einzelrisiken werden durch Wertberichtigungen berücksichtigt.

f. Der Kassenbestand und die Guthaben bei Kreditinstituten sind zum Nennwert bilanziert.

g. Im aktiven Rechnungsabgrenzungsposten sind Auszahlungen und fällige Ausgaben enthalten, die Aufwendungen für einen bestimmten Zeitraum nach dem Bilanzstichtag darstellen.

h. Das gezeichnete Kapital ist im Handelsregister des Amtsgerichts Leipzig als Stammkapital eingetragen und gleichlautend in der Bilanz zum Nennbetrag angesetzt.

i. Die Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten. Sie werden nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung mit dem notwendigen Erfüllungsbetrag bewertet.

j. Sämtliche Verbindlichkeiten wurden mit ihrem Erfüllungsbetrag passiviert.

k. Fremdwährungsforderungen und/oder -verbindlichkeiten bestanden am Bilanzstichtag nicht.

IV. Erläuterungen zur Bilanz

a) Anlagevermögen

Die Aufgliederung und Entwicklung der Anlagewerte ist aus dem folgenden Anlagegitter zu entnehmen.

Anlagegitter zum 31.12.2023

	Anschaffungskosten
	Stand 01.01.2023 EUR	Zugänge 2023 EUR	Umbuchung 2023 EUR	Abgänge 2023 EUR	Stand 31.12.2023 EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Software	9.473,86	5.857,21	0,00	0,00	15.331,07
	9.473,86	5.857,21	0,00	0,00	15.331,07
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	3.656.721,70	0,00	0,00	0,00	3.656.721,70
2. Technische Anlagen und Maschinen	50.000,00	37.821,38	0,00	0,00	87.821,38
3. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	657.407,02	134.549,56	0,00	13.084,33	778.872,25
4. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	205.000,00	0,00	0,00	0,00	205.000,00
	4.569.128,72	172.370,94	0,00	13.084,33	4.728.415,33
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	1.263.230,96	445.400,00	0,00	50.000,00	1.658.630,96
2. Beteiligungen	2.407.561,92	174.083,33	0,00	0,00	2.581.645,25
3. Genossenschaftsanteile	25.000,00	25.000,00		0,00	50.000,00
	3.695.792,88	644.483,33	0,00	50.000,00	4.290.276,21
Summe	8.274.395,46	822.711,48	0,00	63.084,33	9.034.022,61

	Abschreibungen				RBW
	Stand 01.01.2023 EUR	Abschreibung 2023 EUR	Abgänge 2023 EUR	Stand 31.12.2023 EUR	Stand 31.12.2023 EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Software	4.193,86	3.668,21	0,00	7.862,07	7.469,00
	4.193,86	3.668,21	0,00	7.862,07	7.469,00
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	249.489,70	52.146,00	0,00	301.635,70	3.355.086,00
2. Technische Anlagen und Maschinen	3.125,00	6.250,00	0,00	9.375,00	78.446,38
3. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	275.624,02	158.156,56	5.635,33	428.145,25	350.727,00
4. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00	0,00	205.000,00
	528.238,72	216.552,56	5.635,33	739.155,95	3.989.259,38
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	0,00	0,00	0,00	0,00	1.658.630,96
2. Beteiligungen	0,00	0,00	0,00	0,00	2.581.645,25
3. Genossenschaftsanteile	0,00	0,00	0,00	0,00	50.000,00
	0,00	0,00	0,00	0,00	4.290.276,21
Summe	532.432,58	220.220,77	5.635,33	747.018,02	8.287.004,59

Die GRK Immobilien GmbH hat zum Bilanzstichtag folgenden Anteilsbesitz gemäß § 285 Nr. 11 HGB:

Name	Sitz	Anteil am Kapital %	Eigenkapital 31.12.2023 T€	Ergebnis 2023 T€
ALEA Immobilien GmbH	Leipzig	100,0	-609	-94
GRK Wohninvest GmbH	Leipzig	100,0	25	0 ^*
GRK Golf Masters GmbH	Leipzig	100,0	10	-2
GRK aircraft GmbH	Leipzig	100,0	137	0 ^*
GRK ServiceWohnen GmbH	Leipzig	80,0	-459	-490
OGF Objektgesellschaft Friedrich-Ebert-Straße GmbH	Leipzig	70,0	-121	-36
Arno-Nitzsche-Straße 43 GmbH	Leipzig	66,7	20	-3
GRK Property Management GmbH	Leipzig	51,0	23	-2
DIFO Beteiligungs GmbH	Leipzig	50,5	469	55
GEWARC Entwicklungs GmbH	Leipzig	94,0 ^**	-68	-83
Value 18 Germany GmbH	Chemnitz	50,0	1	1
Cooley Kreuth Estates GmbH	Leipzig	50,0	2.696	-138
Vicus Real Estate Leipzig 54 GmbH	Leipzig	50,0	-54	-41

^* nach Ergebnis- bzw. Verlustübernahme

^** inkl. mittelbar gehaltener Anteile gemäß § 16 AktG

^*** Angaben zum 31.12.2022 bzw. 2022

b) Umlaufvermögen

Das Vorratsvermögen betrifft sowohl noch zu sanierende als auch teilsanierte Grundstücke mit unfertigen Bauten für Bauträgervorhaben bzw. Handelsobjekte. Die Gewinnrealisierung mit noch auszuführenden Bauleistungen erfolgt nach Fertigstellung und Abnahme des Gesamtwerkes. Nachlaufkosten werden als sonstige Rückstellungen passiviert.

Sämtliche Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sind - wie im Vorjahr - innerhalb des nächsten Geschäftsjahres fällig.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen beinhalten zum Bilanzstichtag Darlehensforderungen in Höhe von 14.304 T€ (Vorjahr: 13.004 T€) sowie Forderungen aus Lieferungen und Leistungen von 619 T€ (Vorjahr: 804 T€). Innerhalb des nächsten Geschäftsjahres fällig ist ein Gesamtbetrag von 14.980 T€ (Vorjahr: 13.867 T€).

Die Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, beinhalten zum Bilanzstichtag Darlehensforderungen in Höhe von 1.125 T€ (Vorjahr: 1.155 T€) sowie Forderungen aus Lieferungen und Leistungen von 83 T€ (Vorjahr: 38 T€). Innerhalb des nächsten Geschäftsjahres fällig ist ein Gesamtbetrag von 1.208 T€ (Vorjahr: 873 T€).

Die sonstigen Vermögensgegenstände beinhalten zum Bilanzstichtag Darlehensforderungen von 2.629 T€ (Vorjahr: 2.379 T€) und Versicherungsansprüche über 1.000 T€ (Vorjahr: 1.400 T€) deren Vereinnahmung ratenweise nach Fertigstellung bestimmter Wiederherstellungsarbeiten erfolgen wird. Eine Restlaufzeit von über einem Jahr entfällt auf einen Gesamtbetrag von 2.437 T€ (Vorjahr: 3.648 T€). Bei den übrigen sonstigen Forderungen wird erwartet, dass diese innerhalb des nächsten Geschäftsjahres fällig werden.

c) Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten

Die Abgrenzung umfasst Zahlungen für Kosten, die das Jahr 2024 betreffen.

d) Rückstellungen

Die Steuerrückstellungen beinhalten die Gewerbesteuer und Körperschaftsteuer für die Jahre 2022 und 2023. Die sonstigen Rückstellungen enthalten im Wesentlichen Personalverpflichtungen in Höhe von 314 T€ (Vorjahr: 442 T€).

e) Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten der Gesellschaft zum Bilanzstichtag sind wie folgt strukturiert:

	insgesamt	davon mit einer Restlaufzeit
	31.12.2023 (Vorjahr) T€	unter 1 Jahr T€	1 bis 5 Jahre T€	über 5 Jahre T€
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	64.944	10.654	48.509	5.781
(Vorjahr)	(61.476)	(9.451)	(48.854)	(3.171)
Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen	3.010	3.010	0	0
(Vorjahr)	(3.269)	(2.299)	(970)	(0)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	697	697	0	0
(Vorjahr)	(478)	(478)	(0)	(0)
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	295	295	0	0
(Vorjahr)	(0)	(0)	(0)	(0)
Sonstige Verbindlichkeiten	16.375	16.375	0	0
(Vorjahr)	(16.939)	(5.007)	(11.932)	(0)
Summe Geschäftsjahr	85.321	31.031	48.509	5.781
(Summe Vorjahr)	(82.163)	(17.236)	(61.756)	(3.171)

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind durch Grundschulden der finanzierten Einheiten sowie Kaufpreis- bzw. Mietzessionen besichert. Weiterhin sind Versicherungsansprüche in Höhe von 1.000 T€ abgetreten.

Die sonstigen Verbindlichkeiten enthalten Darlehensverbindlichkeiten von 16.033 T€ (Vorjahr: 16.539 T€). Zudem sind sonstige Verbindlichkeiten von 2.551 T€ (Vorjahr: 0 T€) gleichzeitig Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern.

V. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

a) Außergewöhnliche Erträge

Die Erträge aus Gewinn- oder Teilgewinnabführungsverträgen von 8.173 T€ (Vorjahr: 1.727 T€) betreffen die GRK Wohninvest GmbH, Leipzig.

b) Außergewöhnliche Aufwendungen

Die Aufwendungen aus Verlustübernahme von 375 T€ (Vorjahr: 0 T€) betreffen die GRK air- craft GmbH, Leipzig.

VI. Sonstige Angaben

a) Haftungsverhältnisse

Am Bilanzstichtag bestanden

- Verpflichtungen aus Bürgschaften in Höhe von 5.500 T€ (Vorjahr: 1.800 T€), davon gegenüber verbundenen Unternehmen: 5.500 T€ (Vorjahr: 1.500 T€); sowie

- Verpflichtungen aus Gewährleistungsverträgen in Höhe von 14.000 T€ (Vorjahr: 0 T€); davon gegenüber verbundenen Unternehmen: 14.000 T€ (Vorjahr: 0 T€).

Bei den Verpflichtungen aus Gewährleistungsverträgen handelt es sich um eine harte Patronatserklärung. Hierbei besteht die Verpflichtung bestimmte Verbindlichkeiten eines verbundenen Unternehmens aus Darlehensgewährung jederzeit und vollumfänglich zu erfüllen.

Nach unseren Erkenntnissen zur jeweiligen wirtschaftlichen Lage können die zugrunde liegenden Verpflichtungen von den betreffenden Gesellschaften in allen Fällen erfüllt werden. Mit einer Inanspruchnahme ist nach derzeitigem Stand nicht zu rechnen.

b) Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Die Verpflichtungen aus Kreditzusagen an verbundene Unternehmen betrugen zum Bilanzstichtag 7.858 T€ (Vorjahr: 7.896 T€).

c) Geschäfte mit nahestehenden Unternehmen und Personen

Es wurden folgende wesentliche Geschäfte mit nahestehenden Unternehmen und Personen durchgeführt, wobei die Bürgschafts- und Patronatsgeschäfte unentgeltlich erfolgten:

Art des Geschäfts	Art der Beziehung
	Gesellschafter T€	Beteiligungsunternehmen T€
Gewährte Finanzierungen	-	15.539
- Zinsertrag im Geschäftsjahr	-	482
Erhaltene Finanzierungen	18.253	2.337
- Zinsaufwand im Geschäftsjahr	365	1
Gegebene Bürgschaften	-	5.500
Erhaltene Bürgschaften	5.000	-
Erteilte Patronatszusagen	-	14.000

d) Geschäftsführung

Zur Geschäftsführung war Herr Peter Wolf, Geschäftsführer (hauptberuflich) bestellt.

e) Mitarbeiter

Die Gesellschaft beschäftigte im Jahr 2023 durchschnittlich 42 Mitarbeiter (Vorjahr: 31).

f) Angaben zum Honorar des Abschlussprüfers

Für das Geschäftsjahr 2023 berechnet der Abschlussprüfer 20 T€ für Abschlussprüfungsleistungen und 3 T€ für andere Bestätigungsleistungen.

g) Vorschlag zur Verwendung des Ergebnisses

Der Gesellschafterversammlung wird vorgeschlagen, den Jahresüberschuss in Höhe von 4.100.631,71 € auf neue Rechnung vorzutragen.

Leipzig, den 29. August 2024

GRK Immobilien GmbH

Geschäftsführung

gez.: Peter Wolf, GF

sonstige Berichtsbestandteile

Angaben zur Feststellung:

Der Jahresabschluss wurde am 12.09.2024 festgestellt.

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die GRK Immobilien GmbH

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der GRK Immobilien GmbH - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der GRK Immobilien GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

• entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2023 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 und

• vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

• identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als das Risiko, dass aus Irrtümern resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.

• gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.

• beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.

• ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.

• beurteilen wir Darstellung, Aufbau und Inhalt des Jahresabschlusses insgesamt einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.

• beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage der Gesellschaft.

• führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Leipzig, den 29. August 2024

Mates GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

gez. Erik Mates, Wirtschaftsprüfer