BUWOG Bauträger GmbH

Berlin

Befreiender Konzernabschluss gem. § 291 HGB
zum Geschäftsjahr vom 01.05.2017 bis zum 30.04.2018

BUWOG AG

Wien/Österreich

Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung

in TEUR	Anhang	2017/18	2016/17
Wohnen		193.494,6	200.065,6
Sonstige Mieterträge		17.368,8	14.355,3
Mieterlöse	5.1.1	210.863,4	214.420,9
Weiterverrechnete Betriebskosten und Fremdverwaltungserlöse		107.626,5	112.042,0
Sonstige Umsatzerlöse		267,2	238,7
Umsatzerlöse	5.1.2	318.757,1	326.701,6
Aufwendungen aus dem Immobilienvermögen	5.1.3	-54.666,6	-57.741,1
Aufwendungen für Betriebskosten und Fremdverwaltungen	5.1.4	-106.787,2	-112.087,5
Ergebnis aus Asset Management	5.1	157.303,3	156.873,0
Erlöse aus Immobilienverkäufen		130.682,4	228.353,8
Buchwertabgänge		-130.682,4	-228.353,8
Sonstige Aufwendungen aus Immobilienverkäufen		-2.358,9	-3.055,3
Neubewertung von veräußertem Immobilienvermögen	5.7	43.953,3	45.592,2
Neubewertung von zur Veräußerung gehaltenem Immobilienvermögen	5.7	0,0	1.801,2
Ergebnis aus Property Sales	5.2	41.594,4	44.338,1
Erlöse aus dem Verkauf von Immobilienvorräten		205.639,2	174.691,8
Herstellkosten der verkauften Immobilienvorräte		-147.129,5	-136.083,2
Sonstige Aufwendungen aus dem Verkauf von Immobilienvorräten		-8.622,8	-6.798,3
Sonstige Aufwendungen aus der Immobilienentwicklung		-11.747,3	-9.096,8
Neubewertung von in Bau befindlichem Immobilienvermögen	5.7	19.601,7	5.565,9
Ergebnis aus Property Development	5.3	57.741,3	28.279,4
Sonstige betriebliche Erträge	5.4	4.636,5	3.522,7
Sonstige nicht direkt zurechenbare Aufwendungen	5.5	-77.003,1	-40.645,2
Operatives Ergebnis		184.272,4	192.368,0
Neubewertung von Immobilienvermögen	5.7	242.020,1	335.147,2
Erfassung erhaltener Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge		0,0	24,9
Sonstiges Bewertungsergebnis		242.020,1	335.172,1
Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT)		426.292,5	527.540,1
Finanzierungsaufwand		-47.822,5	-52.272,6
Finanzierungsertrag		791,0	1.003,9
Sonstiges Finanzergebnis		-35.971,7	-18.015,5
Finanzergebnis	5.8	-83.003,2	-69.284,2
Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT)		343.289,3	458.255,9
Laufende Ertragsteueraufwendungen	5.9	-14.909,3	-29.248,8
Latente Steuerabgrenzungen	5.9	-49.127,3	-62.315,5
Konzernergebnis		279.252,7	366.691,6
davon entfallen auf:
Gesellschafter der Muttergesellschaft		274.101,0	357.815,9
Nicht beherrschende Anteile		5.151,7	8.875,7
Unverwässertes Ergebnis je Aktie in EUR	5.10	2,46	3,59
Verwässertes Ergebnis je Aktie in EUR	5.10	2,45	3,44

Konzern-Gesamtergebnisrechnung

in TEUR	2017/18	2016/17
Konzernergebnis	279.252,7	366.691,6
Posten, die zukünftig nicht in die Gewinn- und Verlustrechnung umgegliedert werden
Neubewertung von Verpflichtungen aus leistungsorientierten Plänen	-198,0	-337,4
Ertragsteuern, die auf Posten entfallen, die nicht nachträglich in die Gewinn- und Verlustrechnung umgegliedert werden	54,3	52,4
Summe der Posten, die zukünftig nicht in die Gewinn- und Verlustrechnung umgegliedert werden	-143,7	-285,0
Gesamtergebnis	279.109,0	366.406,6
davon entfallen auf:
Gesellschafter der Muttergesellschaft	273.957,3	357.530,9
Nicht beherrschende Anteile	5.151,7	8.875,7

Konzernbilanz

in TEUR	Anhang	30. April 2018	30. April 2017
Immobilienvermögen	6.1	4.452.276,5	4.203.921,9
In Bau befindliches Immobilienvermögen	6.2	133.361,5	56.300,0
Sonstige Sachanlagen	6.3	18.878,3	14.948,0
Immaterielle Vermögenswerte	6.4	17.326,2	14.607,2
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Forderungen	6.5	79.245,0	1.686,6
Sonstige finanzielle Vermögenswerte	6.6	12.554,8	14.222,5
Latente Steueransprüche	6.7	0,0	173,3
Langfristiges Vermögen		4.713.642,3	4.305.859,5
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Forderungen	6.5	161.100,6	126.047,2
Steuererstattungsansprüche	6.8	14.649,6	3.941,8
Sonstige finanzielle Vermögenswerte	6.6	1.085,7	1.265,3
Zur Veräußerung gehaltenes langfristiges Vermögen	6.9	0,0	15.661,1
Immobilienvorräte	6.10	377.566,9	355.531,4
Liquide Mittel	6.11	219.260,4	211.397,2
Kurzfristiges Vermögen		773.663,2	713.844,0
Aktiva		5.487.305,5	5.019.703,5
Grundkapital		124.149,5	99.773,5
Kapitalrücklagen		1.900.919,6	1.299.687,1
Kumuliertes übriges Eigenkapital		-1.439,5	-1.295,8
Erwirtschaftete Ergebnisse		773.101,2	576.449,4
		2.796.730,8	1.974.614,2
Nicht beherrschende Anteile		25.598,5	21.195,3
Eigenkapital	6.12	2.822.329,3	1.995.809,5
Verbindlichkeiten aus Wandelschuldverschreibungen	6.14	1.162,8	287.987,5
Finanzverbindlichkeiten	6.15	1.119.758,5	1.844.645,6
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten	6.16	116.540,4	120.550,7
Rückstellungen	6.18	6.421,6	6.543,3
Latente Steuerschulden	6.7	323.203,7	264.856,0
Langfristige Verbindlichkeiten		1.567.087,0	2.524.583,1
Finanzverbindlichkeiten	6.15	768.525,2	118.826,6
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten	6.16	308.157,2	343.417,0
Steuerschulden	6.19	12.444,8	28.843,3
Rückstellungen	6.18	8.762,0	8.077,0
Zur Veräußerung gehaltene Verbindlichkeiten	6.9	0,0	147,0
Kurzfristige Verbindlichkeiten		1.097.889,2	499.310,9
PASSIVA		5.487.305,5	5.019.703,5

Konzern-Geldflussrechnung

in TEUR	Anhang	2017/18	2016/17
Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT)		343.289,3	458.255,9
Neubewertung/Abschreibungen/Gewinn aus einem Erwerb zu einem Preis unter dem Marktwert		-298.219,4	-382.239,4
Gewinne/Verluste aus Veräußerung von langfristigem Vermögen		-154,5	13,8
Gewinne/Verluste aus Bewertung zum beizulegenden Zeitwert von Finanzinstrumenten		27.259,1	9.152,3
Erhaltene/Gezahlte Ertragsteuern		-34.291,1	-48.647,0
Finanzierungssaldo		47.031,6	51.268,7
Dividendenerträge		-439,7	-374,9
Sonstige nicht zahlungswirksame Erträge/Aufwendungen		14.272,9	3.663,0
Cashflow aus dem Ergebnis		98.748,2	91.092,4
Veränderungen bei:
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Forderungen		-29.252,2	13.943,1
Immobilienvorräte		-34.361,2	-19.117,1
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen		-5.083,3	5.282,2
Rückstellungen		365,3	1.096,1
Anzahlungen aus Wohnungsverkäufen		-12.162,6	2.714,4
Andere sonstige Verbindlichkeiten		20.583,6	14.174,6
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit		38.837,8	109.185,7
Erwerb von/Investitionen in Immobilienvermögen inkl. Anzahlungen		-203.362,0	-249.508,5
Erwerb von/Investitionen in in Bau befindliches Immobilienvermögen		-41.617,7	-34.499,4
Erwerb von/Investitionen in sonstigen Sachanlagen		-4.923,9	-8.234,9
Erwerb von immateriellen Vermögenswerten		-4.794,9	-6.491,9
Erwerb von sonstigen finanziellen Vermögenswerten		0,0	-6,6
Festgeldveranlagungen mit einer Laufzeit über drei Monaten		0,0	0,0
Veräußerung von langfristigem Vermögen		133.146,5	236.217,3
Tilgung von sonstigen finanziellen Vermögenswerten		2.714,9	4.185,9
Erhaltene Zinsen aus Finanzinvestitionen		263,0	451,6
Dividendenerträge		439,7	374,9
Cashflow aus Investitionstätigkeit		-118.134,4	-57.511,6
Geldzufluss aus langfristigen Finanzierungen	6.17	55.937,8	237.990,5
Geldzufluss aus Kapitalerhöhung		305.556,3	0,0
Geldabfluss aus Transaktionskosten Kapitalerhöhung		-8.177,1	0,0
Geldabfluss aus Veränderungen der Beteiligungsquote an Tochterunternehmen		0,0	-1.689,8
Geldzu-/abfluss aus kurzfristigen Finanzierungen	6.17	-51.071,3	-295.970,2
Geldabfluss aus langfristigen Finanzierungen	6.17	-94.175,7	-43.203,3
Geldabfluss aus derivativen Finanzinstrumenten		-15.486,7	-15.628,0
Gezahlte Zinsen und sonstige gezahlte Finanzierungsaufwendungen		-27.225,9	-32.233,2
Gezahlte Dividenden an nicht beherrschende Anteile		-748,5	-211,9
Gezahlte Dividenden an Gesellschafter der Muttergesellschaft		-77.449,2	-68.843,7
Geldzufluss aus Wandelschuldverschreibungen		0,0	300.000,0
Geldabfluss aus Transaktionskosten Wandelschuldverschreibungen		0,0	-3.027,5
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit		87.159,7	77.182,9
Veränderung des Finanzmittelbestands		7.863,1	128.857,1
Finanzmittelbestand am Anfang der Periode		211.397,2	82.540,1
Finanzmittelbestand am Ende der Periode		219.260,4	211.397,2
Veränderung des Finanzmittelbestands		7.863,2	128.857,1

Konzern-Eigenkapitalentwicklung

in TEUR	Grundkapital	Kapitalrücklagen	Kumuliertes übriges Eigenkapital IAS 19R	Erwirtschaftete Ergebnisse
Stand zum 30. April 2017	99.773,5	1.299.687,1	-1.295,8	576.449,4
Gezahlte Dividenden	0,0	0,0	0,0	-77.449,2
Kapitalerhöhung aus Wandelschuldverschreibungen	11.904,3	316.563,6	0,0	0,0
Umbuchung in die Verbindlichkeiten wegen Barablöse Aktienoptionen	0,0	-1.413,6	0,0	0,0
Kapitalerhöhung	12.471,7	286.082,5	0,0	0,0
Transaktionen mit Eigentümern	24.376,0	601.232,5	0,0	-77.449,2
Konzernergebnis	0,0	0,0	0,0	274.101,0
Sonstiges Ergebnis	0,0	0,0	-143,7	0,0
Gesamtergebnis	0,0	0,0	-143,7	274.101,0
Stand zum 30. April 2018	124.149,5	1.900.919,6	-1.439,5	773.101,2

in TEUR	Summe	Nicht beherrschende Anteile	Summe Eigenkapital
Stand zum 30. April 2017	1.974.614,2	21.195,3	1.995.809,5
Gezahlte Dividenden	-77.449,2	-748,5	-78.197,7
Kapitalerhöhung aus Wandelschuldverschreibungen	328.467,9	0,0	328.467,9
Umbuchung in die Verbindlichkeiten wegen Barablöse Aktienoptionen	-1.413,6	0,0	-1.413,6
Kapitalerhöhung	298.554,2	0,0	298.554,2
Transaktionen mit Eigentümern	548.159,3	-748,5	547.410,8
Konzernergebnis	274.101,0	5.151,7	279.252,7
Sonstiges Ergebnis	-143,7	0,0	-143,7
Gesamtergebnis	273.957,3	5.151,7	279.109,0
Stand zum 30. April 2018	2.796.730,8	25.598,5	2.822.329,3

in TEUR	Grundkapital	Kapitalrücklagen	Kumuliertes übriges Eigenkapital IAS 19R	Erwirtschaftete Ergebnisse
Stand zum 30. April 2016	99.773,5	1.299.643,1	-1.010,8	287.477,2
Gezahlte Dividenden	0,0	0,0	0,0	-68.843,7
Anteilsbasierte Vergütung mit Ausgleich durch Eigenkapitalinstrumente	0,0	189,5	0,0	0,0
Kapitalerhöhung aus Wandelschuldverschreibungen	0,0	0,0	0,0	0,0
Umbuchung in die Verbindlichkeiten wegen Barablöse Aktienoptionen	0,0	0,0	0,0	0,0
Strukturveränderungen	0,0	-145,5	0,0	0,0
Transaktionen mit Eigentümern	0,0	44,0	0,0	-68.843,7
Konzernergebnis	0,0	0,0	0,0	357.815,9
Sonstiges Ergebnis	0,0	0,0	-285,0	0,0
Gesamtergebnis	0,0	0,0	-285,0	357.815,9
Stand zum 30. April 2017	99.773,5	1.299.687,1	-1.295,8	576.449,4

in TEUR	Summe	Nicht beherrschende Anteile	Summe Eigenkapital
Stand zum 30. April 2016	1.685.883,0	14.075,8	1.699.958,8
Gezahlte Dividenden	-68.843,7	-211,9	-69.055,6
Anteilsbasierte Vergütung mit Ausgleich durch Eigenkapitalinstrumente	189,5	0,0	189,5
Kapitalerhöhung aus Wandelschuldverschreibungen	0,0	0,0	0,0
Umbuchung in die Verbindlichkeiten wegen Barablöse Aktienoptionen	0,0	0,0	0,0
Strukturveränderungen	-145,5	-1.544,3	-1.689,8
Transaktionen mit Eigentümern	-68.799,7	-1.756,2	-70.555,9
Konzernergebnis	357.815,9	8.875,7	366.691,6
Sonstiges Ergebnis	-285,0	0,0	-285,0
Gesamtergebnis	357.530,9	8.875,7	366.406,6
Stand zum 30. April 2017	1.974.614,2	21.195,3	1.995.809,5

1. Allgemeine Angaben zum Konzernabschluss

1.1 Allgemeine Grundlagen

Die BUWOG AG ist ein börsennotierter österreichischer Wohnimmobilieninvestor und -entwickler mit den Kernmärkten Deutschland und Österreich mit Sitz in Wien 1130, Hietzinger Kai 131. Seit dem 26. März 2018 ist die Vonovia SE, Bochum, Deutschland, das oberste Mutterunternehmen des BUWOG Konzerns (BUWOG Group). Der Konzernabschluss der Vonovia SE wird beim Handelsregister des Amtsgerichtes Bochum offengelegt. Die Geschäftsaktivitäten der BUWOG Group umfassen die Bereiche

- Asset Management (Bestandsbewirtschaftung und -verwaltung)

- Property Sales (Verkauf von Einzelwohnungen und Einzelobjekten sowie Bestandsportfolios) und

- Property Development (Planung und Errichtung von Neubauten mit Fokus Berlin, Hamburg und Wien).

Der Konzernabschluss ist in tausend Euro (TEUR, kaufmännisch gerundet) aufgestellt. Der Konzernabschluss der BUWOG Group besteht aus Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, Konzern-Gesamtergebnisrechnung, Konzernbilanz, Konzern-Geldflussrechnung, Konzern-Eigenkapitalentwicklung und dem Konzernanhang. Bei Summierung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben können durch Verwendung automatisierter Rechenhilfen rundungsbedingte Rechendifferenzen auftreten.

1.2 Übereinstimmung mit IFRS

1.2.1 Bestätigung der Übereinstimmung mit IFRS

Der vorliegende Konzernabschluss der BUWOG Group zum 30. April 2018 wurde in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS), wie sie in der EU anzuwenden sind, und den zusätzlichen Anforderungen des § 245a UGB aufgestellt.

Die IFRS umfassen die International Accounting Standards (IAS), die International Financial Reporting Standards (IFRS) sowie die Interpretationen des Standing Interpretations Committee (SIC) und des IFRS Interpretations Committee (IFRIC).

1.2.2 Erstmalig angewandte Standards und Interpretationen

Folgende neue bzw. geänderte Standards und Interpretationen sind im Geschäftsjahr 2017/18 erstmals verpflichtend anzuwenden:

Erstmalig angewandte Standards und Interpretationen

Standard	Inhalt	Veröffentlicht durch das IASB (übernommen von der EU)	Pflicht zur Anwendung für BUWOG
Änderungen zu Standards und Interpretationen
IAS 12	Ansatz latenter Steueransprüche für unrealisierte Verluste	19. Jänner 2016(6. November 2017)	1. Mai 2017
IAS 7	Angabeninitiative	29. Jänner 2016(6. November 2017)	1. Mai 2017
Diverse	Jährliche Verbesserungen an den IFRS - Zyklus 2014 - 2016	8. Dezember 2016(7. Februar 2018)	1. Mai 2017

IAS 12 Ansatz latenter Steuern für unrealisierte Verluste

Mit der am 19. Jänner 2016 vom IASB veröffentlichten Änderung zu IAS 12 Ertragsteuern werden Klarstellungen zu latenten Steueransprüchen für unrealisierte Verluste getroffen. Es wird unter anderem klargestellt, dass nicht realisierte Verluste bei schuldrechtlichen Instrumenten, welche zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden, deren steuerliche Werte allerdings die Anschaffungskosten sind, zu abzugsfähigen temporären Differenzen führen. Die Änderungen wurden am 6. November 2017 von der EU übernommen und sind rückwirkend für das Berichtsjahr anzuwenden. Aus dieser Änderung ergeben sich keine Änderungen für den Konzernabschluss der BUWOG Group.

IAS 7 Angabeninitiative

Am 6. November 2017 wurde diese Standardänderung von der EU übernommen und bedingt zusätzliche Angaben zu den Veränderungen der Verbindlichkeiten aus Finanzierungstätigkeit. Die Änderungen sind rückwirkend ab 1. Jänner 2017 anzuwenden. Eine Überleitungsrechnung für die Berichtsperiode ist in Kapitel 6.17 Veränderungen der Verbindlichkeiten aus Finanzierungstätigkeit dargestellt.

Jährliche Verbesserungen an den IFRS

- Zyklus 2014 - 2016

Der IASB hat jährliche Verbesserungen an den IFRS

- Zyklus 2014 - 2016 am 8. Dezember 2016 veröffentlicht und folgende Standards geändert:

IFRS 12 Angaben zu Beteiligungen an anderen Unternehmen

Klarstellung des Anwendungsbereichs des Standards durch Präzisierung, dass die Angabevorschriften im Standard mit gewissen Ausnahmen auf die Beteiligungen eines Unternehmens anzuwenden sind, die als zu Veräußerungszwecken gehalten, als zu Ausschüttungszwecken gehalten oder als aufgegebene Geschäftsbereiche nach IFRS 5 Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte und aufgegebene Geschäftsbereiche klassifiziert sind.

Die jährlichen Verbesserungen an den IFRS haben keine Auswirkungen auf den Konzernabschluss der BUWOG Group.

1.2.3 Von der EU übernommene, aber noch nicht angewandte Standards und Interpretationen

Folgende neue bzw. geänderte Standards und Interpretationen sind zum Bilanzstichtag bereits von der EU übernommen, aber für das am 30. April 2018 endende Geschäftsjahr noch nicht verpflichtend anzuwenden und wurden von der BUWOG Group auch nicht vorzeitig angewandt:

VON DER EU ÜBERNOMMENE, aber noch nicht ANGEWANDTE Standards und Interpretationen

Standard	Inhalt	Veröffentlicht durch das IASB (übernommen von der EU)	Pflicht zur Anwendung für BUWOG
Neue Standards und Interpretationen
IFRS 15	Erlöse aus Verträgen mit Kunden	28. Mai 2014(22. September 2016)	1. Mai 2018
IFRS 9	Finanzinstrumente	24. Juli 2014(22. November 2016)	1. Mai 2018
IFRS 16	Leasingverhältnisse	13. Jänner 2016(31. Oktober 2017)	1. Mai 2019
IFRIC 22	Transaktionen in fremder Währung und im Vorausgezahlte Gegenleistungen	8. Dezember 2016(28. März 2018)	1. Mai 2018
Änderungen zu Standards und Interpretationen
IFRS 15	Klarstellung von IFRS 15 Erlöse aus Verträgen mit Kunden	12. April 2016(31. Oktober 2017)	1. Mai 2018
IFRS 2	Klassifizierung und Bewertung von Geschäftsvorfällen mit anteilsbasierter Vergütung	20. Juni 2016(26. Februar 2018)	1. Mai 2018
IFRS 4	Anwendung von IFRS 9 Finanzinstrumente gemeinsam mit IFRS 4 Versicherungsverträge	12. September 2016(3. November 2017)	1. Mai 2018
Diverse	Jährliche Verbesserungen an den IFRS - Zyklus 2014 - 2016	8. Dezember 2016(7. Februar 2018)	1. Mai 2018
IAS 40	Übertragungen von als Finanzinvestitionengehaltene Immobilien	8. Dezember 2016(14. März 2018)	1. Mai 2018
IFRS 9	Vorfälligkeitsregelungen mit negativer Ausgleichsleistung	12. Oktober 2017(22. März 2018)	1. Mai 2019

IFRS 15 Erlöse aus Verträgen mit Kunden / Klarstellung von IFRS 15 Erlöse aus Verträgen mit Kunden

Das IASB veröffentlichte im Mai 2014 IFRS 15 Erlöse aus Verträgen mit Kunden. Der neue Rechnungslegungsstandard legt einen umfassenden Rahmen fest, ob und in welcher Höhe und zu welchem Zeitpunkt Umsatzerlöse erfasst werden. Nach dem neuen Standard soll die Erfassung von Umsatzerlösen und die Übertragung der zugesagten Güter oder Dienstleistungen an den Kunden mit dem Betrag abgebildet werden, der jener Gegenleistung entspricht, die das Unternehmen im Tausch für diese Güter oder Dienstleitungen voraussichtlich erhalten wird. Ab dem 1. Mai 2018 werden Umsatzerlöse zeitpunktbezogen oder zeitraumbezogen (vergleichbar der Logik des IAS 11 zu Fertigungsaufträgen) realisiert, wenn der Kunde die Kontrolle über diese Güter oder Dienstleistungen erhält, anstatt wie im laufenden Abschluss dargestellt, auf den Übergang von Chancen und Risiken abzustellen. Der Standard enthält deutlich umfangreichere Anwendungsleitlinien sowie Anhangsangabevorschriften als die bisherigen Regelungen.

Die wesentlichen Erlösarten der BUWOG Group gemäß IFRS 15 betreffen im Bereich Asset Management weiterverrechnete Betriebskosten und Fremdverwaltungserlöse und sonstige Umsatzerlöse, im Bereich Property Sales die Erlöse aus Immobilienverkäufen und im Bereich Property Development die Erlöse aus dem Verkauf von Immobilienvorräten. Es ergeben sich keine Auswirkungen auf die Realisierung der Mieterlöse, da diese nicht unter IFRS 15, sondern unter IAS 17 bzw. ab dem 1. Mai 2019 in den Anwendungsbereich von IFRS 16 fallen.

Die Analyse der Betriebskosten führte zu dem Ergebnis, dass die BUWOG Group Betriebskostenerlöse und -aufwendungen weiterhin entsprechend der Prinzipal-Methode bilanziert, weil sie Mietern gegenüber für die Auswahl der Lieferanten verantwortlich ist und als Auftraggeber gegenüber diesen auftritt sowie das Vorratsrisiko trägt. Da sich hinsichtlich der zeitraumbezogenen Erfassung der Erlöse aus Betriebskosten keine Änderungen ergeben, hat die Anwendung von IFRS 15 keine Auswirkung.

Immobilienverkäufe des Geschäftsbereichs Property Sales und Immobilienvorratsverkäufe des Geschäftsbereichs Property Development werden nach den derzeit gültigen Standards bzw. IFRIC-Interpretationen bei Übergang der maßgeblichen Chancen und Risiken erfasst (siehe Kapitel 2.4.1 Erlösrealisierung). Der neue Standard wird die bisherigen Standards IAS 18 Erträge, IAS 11 Fertigungsaufträge sowie die dazugehörigen Interpretationen ablösen. Für Immobilienverkäufe des Geschäftsbereichs Property Sales hat die Anwendung von IFRS 15 keine Auswirkungen. Diese werden weiterhin zeitpunktbezogen bei Übergang der Verfügungsgewalt (bei Übertragung der wesentlichen Chancen und Risiken) realisiert.

Bisher wurden Verkaufsverträge über Immobilienvorräte, die bereits "ab Plan" oder noch während der Errichtungsphase abgeschlossen wurden, bei Erfüllung der Kriterien von IFRIC 15 unter IAS 18 bilanziert, und es wurden Umsatzerlöse bei Übergabe der Wohnung erfasst. Gemäß IFRS 15 ist der Umsatz zu erfassen, wenn der Kunde die Kontrolle über ein Produkt oder eine Dienstleistung erhält. Eine zeitraumbezogene Umsatzerfassung ist unter anderem gemäß IFRS 15.35c anzuwenden, wenn das Unternehmen einen Vermögenswert erzeugt, der keine alternative Nutzungsmöglichkeit für das Unternehmen aufweist und einen Rechtsanspruch auf Bezahlung für die bisher erbrachten Leistungen hat. Nach Beurkundung definiert der Kaufvertrag mit dem Kunden einen eindeutig identifizierbaren Immobilienvorrat (Wohneinheit/Stellplatz), und der BUWOG Group ist es nicht möglich, eine andere als die im Kaufvertrag angeführte Einheit zu übergeben, ohne den bestehenden Vertrag zu brechen. Somit liegt für die BUWOG Group eine vertragliche Einschränkung der Nutzungsmöglichkeit vor. Der beurkundete Kaufvertrag erfüllt auch das Kriterium des Rechtsanspruchs auf Bezahlung für die bisher erbrachten Leistungen. Die wesentlichen Zahlungsbedingungen für Verkäufe von Wohnungen aus dem Geschäftsbereich Property Development sind in der deutschen MaBV Makler- und Bauträgerverordnung und im österreichischen BTVG Bauträgervertragsgesetz geregelt. Für Verkäufe in Deutschland richten sich die von der BUWOG Group üblicherweise herangezogenen Zahlungsbedingungen nach dem in § 3 Abs. 2 MaBV normierten Ratenplan. Die Kunden zahlen die Raten gemäß Baufortschritt direkt an die BUWOG Group. Zusätzlich sind die Kunden vertraglich verpflichtet eine Finanzierungszusage eines Kreditinstitutes über den gesamten Kaufpreis vorzulegen, ansonsten ist die BUWOG Group berechtigt vom Vertrag zurückzutreten. In Österreich wird von der BUWOG Group im Normalfall der Ratenplan gemäß § 10 Abs. 2 Z 2 BTVG angewendet. Die Kunden sind verpflichtet, den gesamten Kaufpreis auf ein Treuhandkonto einzuzahlen und vom Treuhänder werden die Raten dann gemäß Baufortschritt an die BUWOG Group ausbezahlt. Außerordentliche Rückgabe- und Rücktrittsrechte sind in den Verträgen über Verkäufe von Wohnungen aus dem Geschäftsbereich Property Development nicht gesondert vereinbart und richten sich daher nach den einschlägigen rechtlichen Bestimmungen. Sobald ein beurkundeter Kaufvertrag vorliegt, wird die BUWOG zukünftig Immobilienvorratsverkäufe zeitraumbezogen erfassen und somit anteilsmäßig über die Laufzeit des Bauprojekts und der Veränderung des Fertigstellungsgrades, Umsatz und Wareneinsatz zeitraumbezogen realisieren und vertragliche Vermögenswerte bzw. Verbindlichkeiten bilanzieren. Um die Erlöse aus einer zeitraumbezogenen Leistung den einzelnen Berichtsperioden zuordnen zu können, ist gem. IFRS 15.39 zu jedem Bilanzstichtag der Leistungsfortschritt bzw. Fertigstellungsgrad zu ermitteln. Zur Ermittlung des Leistungsfortschritts hat sich die BUWOG für ein inputorientiertes Verfahren entschieden. Bei inputorientierten Verfahren wird der Fertigstellungsgrad durch das Verhältnis des bis zum Stichtag bereits erfolgten Faktoreinsatzes zum erwarteten gesamten Faktoreinsatz je Projekt gemessen. Die cost-to-cost Methode bestimmt dabei den Leistungsfortschritt nach dem Verhältnis der bis zum Stichtag angefallenen aktivierten Auftragskosten zu den geschätzten gesamten aktivierungsfähigen Auftragskosten. Die neuen Regelungen des IFRS 15 sehen weiters vor, dass die zusätzlichen Kosten zur Anbahnung eines Vertrags mit einem Kunden als Vermögenswert zu aktivieren sind und planmäßig in Abhängigkeit davon abzuschreiben sind, wie die Güter oder Dienstleistungen, auf die sich die Kosten beziehen, auf den Kunden übertragen werden. Die BUWOG Group hat sich dazu entschlossen IFRS 15 vollständig rückwirkend anzuwenden, wonach alle Verträge mit Kunden im Bereich Property Development auf IFRS 15 umzustellen sind. Dementsprechend sind die Bestimmungen von IFRS 15 vollständig auf die dargestellten Vergleichsperioden anzuwenden und die aus der Erstanwendung resultierenden Anpassungsbeträge per 1. Mai 2017 kumuliert in den erwirtschafteten Ergebnissen zu erfassen. Zum 1. Mai 2017 fielen 895 (AT 277; DE 618) Einheiten in den Anwendungsbereich der zeitraumbezogenen Gewinnrealisierung. Für 38% (AT 36%; DE 39%) bzw. 338 (AT 100; DE 238) Einheiten lagen beurkundete Kaufverträge vor. Der aus der abweichenden Behandlung dieser Verträge resultierende Effekt im Eigenkapital per 1. Mai 2017 wird voraussichtlich EUR 8,2 Mio. betragen. Dieser setzt sich aus dem Ansatz von vertraglichen Vermögenswerten in der Höhe von EUR 25,7 Mio., einem geringeren Immobilienvorratsbestand in der Höhe von EUR 37,2 Mio., sowie geringeren Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstigen Verbindlichkeiten in der Höhe von EUR 23,0 Mio. und einem höheren Ansatz von latenten Steuern in der Höhe von EUR 3,3 Mio. zusammen. Insgesamt wird sich die Bilanzsumme um EUR 11,6 Mio. verkürzen. Zum 30. April 2018 fallen 1.483 (AT 482; DE 1.001) Einheiten in den Anwendungsbereich der zeitraumbezogenen Gewinnrealisierung. Für 67% (AT 73%; DE 63%) bzw. 988 (AT 353; DE 635) Einheiten lagen beurkundete Kaufverträge vor. Damit erhöht sich das Konzernergebnis des Geschäftsjahres 17/18 um EUR 14,8 Mio. Der Effekt im Eigenkapital per 30. April 2018 wird voraussichtlich EUR 23,1 Mio. betragen. Dieser setzt sich aus dem Ansatz von vertraglichen Vermögenswerten und Vertragserrichtungskosten in der Höhe von EUR 105,3 Mio., einem geringeren Immobilienvorratsbestand in der Höhe von EUR 101,0 Mio., sowie geringeren Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstigen Verbindlichkeiten in der Höhe von EUR 27,7 Mio. und einem höheren Ansatz von latenten Steuern in der Höhe von EUR 9,0 Mio. zusammen. Insgesamt wird sich die Bilanzsumme um EUR 4,4 Mio. verlängern.

IFRS 9 Finanzinstrumente

Mit der Veröffentlichung der endgültigen Version von IFRS 9 Finanzinstrumente wird die Bilanzierung von Finanzinstrumenten gemäß IAS 39 Finanzinstrumente: Bilanzierung und Bewertung abgelöst. Die BUWOG Group wird den neuen Standard ab Mai 2018 unter Anpassung der Vorjahresbeträge anwenden. Die hieraus resultierenden Umstellungseffekte zum 1. Mai 2017 werden kumuliert im Eigenkapital dargestellt. Finanzielle Vermögenswerte werden künftig in Abhängigkeit von dem jeweiligen Geschäftsmodell, in dem die Instrumente gehalten werden, und den vertraglichen Zahlungsströmen in drei Bewertungskategorien klassifiziert und entweder zu fortgeführten Anschaffungskosten, ergebnisneutral zum beizulegendem Zeitwert oder ergebniswirksam zum beizulegendem Zeitwert folgebewertet. Die Vorschriften für finanzielle Verbindlichkeiten wurden grundsätzlich aus IAS 39 übernommen. Der wesentlichste Unterschied betrifft die Erfassung von Wertänderungen von zum Fair Value bewerteten finanziellen Verbindlichkeiten. Zukünftig sind diese aufzuteilen: der auf das eigene Kreditrisiko entfallende Teil ist im sonstigen Ergebnis zu erfassen; der verbleibende Teil der Wertänderung ist in der Gewinn- und Verlustrechnung zu erfassen.

Des Weiteren räumen IFRS 9.7.2.9 lit. b sowie IFRS 9.7.2.10 lit. c. die Möglichkeit ein, beim Übergang von IAS 39 auf IFRS 9 die aufgrund der Fair-Value-Option zum beizulegenden Zeitwert bewerteten finanziellen Vermögenswerte und finanziellen Verbindlichkeiten künftig zu fortgeführten Anschaffungskosten zu bewerten. Bei retrospektiver Klassifizierungsänderung erfolgt die historische Zugangsbewertung der finanziellen Vermögenswerte und finanziellen Verbindlichkeiten zum damaligen beizulegenden Zeitwert. Der Unterschiedsbetrag zwischen dem beizulegenden Zeitwert und dem bei Fälligkeit rückzahlbaren Betrag bzw. der Restforderung ist im Eigenkapital zu erfassen. Im Rahmen der Folgebewertung wird der Unterschiedsbetrag mittels der Effektivzinsmethode über die Laufzeit finanzieller Vermögenswerte bzw. finanzieller Verbindlichkeiten ergebniswirksam amortisiert. Die BUWOG Group wird von diesem Wahlrecht Gebrauch machen und sowohl finanzielle Vermögenswerte (Schuldübernahmen) als auch Finanzverbindlichkeiten (Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und Gebietskörperschaften) künftig zu fortgeführten Anschaffungskosten bewerten. Der hieraus resultierende Gesamteffekt auf das Eigenkapital per 1. Mai 2017 wird voraussichtlich EUR +46,3 Mio. betragen und ergibt sich aus folgenden Anpassungen:

- Ausbuchung der per 1. Mai 2017 bilanzierten Unterschiedsbeträge der Schuldübernahmen und Finanzverbindlichkeiten in Höhe von EUR -13,6 Mio.

- Bilanzierung der nach der Effektivzinsmethode amortisierten Unterschiedsbeträge der Schuldübernahmen und Finanzverbindlichkeiten mit EUR +76,2 Mio.

- Bilanzierung der bisher nicht angesetzten Zinsabgrenzung in Höhe von EUR -1,3 Mio.

- entsprechende Anpassung latenter Steuern in Höhe von EUR -15,0 Mio.

Der Gesamteffekt auf das Konzernergebnis 2017/18 wird voraussichtlich EUR +0,2 Mio. betragen und resultiert aus folgenden Anpassungen:

- Ausbuchung der im Geschäftsjahr 2017/18 erfassten Bewertungseffekte aus der Fair-Value-Option für Schuldübernahmen und Finanzverbindlichkeiten in Höhe von EUR +12,0 Mio.

- anteilige Amortisation des Unterschiedsbetrags der Schuldübernahmen und Finanzverbindlichkeiten für das Geschäftsjahr 2017/18 in Höhe von EUR -11,5 Mio.

- Veränderung der Zinsabgrenzung in Höhe von EUR +0,1 Mio.

- entsprechende Anpassung latenter Steuern in Höhe von EUR -0,4 Mio.

Weitere wesentliche Auswirkungen aus den neuen Einstufungsanforderungen sind nicht zu erwarten.

Bei Finanzverbindlichkeiten, die in der Vergangenheit modifiziert, aber nicht ausgebucht worden sind, wurden die fortgeführten Anschaffungskosten gemäß IAS 39 unter Zugrundelegung eines angepassten Effektivzinssatzes fortgeschrieben. Künftig sind Barwertänderungen infolge der Kreditmodifikationen, die nicht zur Ausbuchung der Finanzverbindlichkeit führen, als Ertrag oder Aufwand erfolgswirksam zu erfassen. Hieraus wird per 1. Mai 2017 ein voraussichtlicher Effekt auf das Eigenkapital in Höhe von EUR +15,4 Mio. resultieren. Dieser setzt sich zusammen aus der Ausbuchung der im Geschäftsjahr 2016/17 erfassten Aufwendungen aus der Auflösung von Geldbeschaffungskosten in Höhe von EUR +0,3 Mio. und aus dem Anpassungsbedarf der Buchwerte der modifizierten Finanzverbindlichkeiten in Höhe von EUR +16,4 Mio. sowie der latenten Steuer mit EUR -1,3 Mio. (davon aus bisher nicht angesetzter aktiver latenter Steuer EUR +2,9 Mio.). Das Konzernergebnis 2017/18 wird um die Ausbuchung der im Geschäftsjahr 2017/18 erfassten Aufwendungen aus der Auflösung von Geldbeschaffungskosten in Höhe von EUR +0,9 Mio., um die Fortschreibung der Buchwerte modifizierter Finanzverbindlichkeiten mittels Effektivzinsmethode voraussichtlich um EUR -3,2 Mio. sowie um latente Steuer in Höhe von EUR +0,6 Mio. angepasst.

Des Weiteren ersetzt IFRS 9 das Modell der "eingetretenen Verluste" des IAS 39 durch ein zukunftsorientiertes Modell der "erwarteten Kreditausfälle". Dies ist mit Ermessensentscheidungen bezüglich der Frage, inwieweit die erwarteten Kreditausfälle durch Veränderungen künftiger Faktoren beeinflusst werden, verbunden. Das neue Wertminderungsmodell ist auf finanzielle Vermögenswerte anzuwenden, die zu fortgeführten Anschaffungskosten oder zu FVOCI bewertet werden. Die geänderten Vorschriften betreffen in der BUWOG Group im Wesentlichen die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, sonstige finanzielle Vermögenswerte, sonstige finanzielle Forderungen und Liquide Mittel. Die Ermittlung der Wertminderung für die erwarteten Kreditausfälle bei Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie den vertraglichen Vermögenswerten gemäß IFRS 15 erfolgt mittels des vereinfachten Verfahrens (simplified approach), bei dem die gesamte Laufzeit maßgeblich ist. Bei den restlichen Finanzinstrumenten wird der allgemeine Wertminderungsansatz herangezogen. Hiernach wird die Wertminderung in Höhe des Kreditausfalls innerhalb von 12 Monaten, sofern sich die Kreditqualität seit dem Erstansatz nicht signifikant verschlechtert hat, ermittelt. Hat sich das Kreditrisiko signifikant erhöht oder liegen objektive Hinweise auf eine Wertminderung vor, ist eine Wertminderung für die gesamte Laufzeit zu erfassen. Zum gegenwärtigen Zeitpunkt erwartet die BUWOG Group hieraus keine wesentlichen quantitativen Auswirkungen auf das Eigenkapital (unter EUR 1,0 Mio.) zum 1. Mai 2017 und zum 30. April 2018.

Weitere wesentliche Auswirkungen aus den neuen Bewertungsvorschriften sind nicht zu erwarten.

Zusätzlich ist die Anwendung von IFRS 9 mit einer Ausweitung der bereits bestehenden Offenlegungsvorschriften verbunden.

IFRS 16 Leasingverhältnisse

Der neue Standard IFRS 16 Leasingverhältnisse regelt den Ansatz, die Bewertung, den Ausweis sowie die Angabepflichten für Leasingverhältnisse und ersetzt IAS 17 Leasingverhältnisse sowie die dazugehörigen Interpretationen.

Für Leasingnehmer sieht der Standard ein einziges Bilanzierungsmodell vor. Dieses Modell führt beim Leasingnehmer dazu, dass sämtliche Vermögenswerte und Verbindlichkeiten aus Leasingvereinbarungen in der Bilanz zu erfassen sind, es sei denn, die Laufzeit beträgt 12 Monate oder weniger, oder es handelt sich um einen geringwertigen Vermögenswert, in diesen Fällen gibt es jeweils ein Wahlrecht.

Leasinggeber unterscheiden für Bilanzierungszwecke weiterhin zwischen Finanzierungs- oder Mietleasingvereinbarungen. Das Bilanzierungsmodell von IFRS 16 unterscheidet sich hierbei nicht wesentlich von dem in IAS 17 Leasingverhältnisse.

Die BUWOG Group wird IFRS 16 für Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Jänner 2019 beginnen, anwenden und dabei die erleichterten Übergangsvorschriften gemäß IFRS 16.C5 (b) in Anspruch nehmen. Die BUWOG Group ist Leasingnehmer im Sinne des IFRS 16 vor allem im Zusammenhang mit Baurechten, angemieteten Büroräumlichkeiten sowie KFZ-Leasing. In diesen Fällen sind zukünftig Right-of-Use-Assets zu aktivieren. Durch die Erstanwendung des IFRS 16 wären bei einer Anwendung zum Bilanzstichtag 30. April 2018 nach aktuellem Kenntnisstand Right-of-Use-Assets in Höhe von rund EUR 69,0 Mio. zu aktivieren. Die Right-of-Use-Assets der angemieteten Büroräumlichkeiten und KFZ-Leasing werden über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Dahingegen sind die Right-of-Use Assets für die Baurechte aufgrund von IFRS 16.34 über das Neubewertungsergebnis zum beizulegenden Zeitwert zu bewerten, da diese die Definition von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien erfüllen. Korrespondierend zu den Right-of-Use Assets auf der Aktivseite sind auf der Passivseite Leasingverbindlichkeiten anzusetzen, deren Fortschreibung zu Zinsaufwendungen im Finanzierungsaufwand führen werden. Der zur Anwendung gelangende Zinssatz stellt einen Grenzfremdkapitalzinssatz dar.

Durch die Anwendung des IFRS 16 ergeben sich in der Bilanzierung als Leasinggeber für die BUWOG Group voraussichtlich keine wesentlichen Änderungen.

IFRIC 22 Transaktionen in fremder Währung und im Voraus gezahlte Gegenleistungen

Mit IFRIC 22 wird die Bilanzierung von Geschäftsvorfällen klargestellt, die den Erhalt oder die Zahlung von Gegenleistungen in fremder Währung beinhalten. Da die BUWOG Group derzeit nur in Deutschland und Österreich tätig ist und keine wesentlichen Transaktionen in fremder Währung abwickelt, wird diese Interpretation keine Auswirkungen auf den Konzernabschluss der BUWOG Group haben.

IFRS 2 Klassifizierung und Bewertung von Geschäftsvorfällen mit anteilsbasierter Vergütung

In Klassifizierung und Bewertung von Geschäftsvorfällen mit anteilsbasierter Vergütung (Änderungen an IFRS 2) sind die folgenden Klarstellungen und Änderungen in Bezug auf die oben genannten Sachverhalte enthalten:

Bilanzierung in bar erfüllter anteilsbasierter Vergütungen, die eine Leistungsbedingung beinhalten

Bisher enthielt IFRS 2 keine Leitlinien dazu, welche Auswirkungen Ausübungsbedingungen auf den beizulegenden Zeitwert in bar erfüllter anteilsbasierter Vergütungen haben. Der IASB hat jetzt Leitlinien dazu in den Standard aufgenommen und Rechnungslegungsvorschriften für in bar erfüllte Vergütungen eingeführt, die dem gleichen Ansatz folgen wie bei der Bilanzierung von in Eigenkapitaltiteln erfüllten Vergütungen.

Klassifizierung anteilsbasierter Vergütungen, die mit Steuereinbehalt erfüllt werden

Der IASB hat eine Ausnahme in IFRS 2 aufgenommen, nach der eine anteilsbasierte Vergütung, bei der das Unternehmen die anteilsbasierte Vergütungsvereinbarung mit Steuereinbehalt erfüllt, in Gänze als in Eigenkapitaltiteln erfüllt zu klassifizieren ist, wenn die anteilsbasierte Vergütung als in Eigenkapital erfüllt klassifiziert worden wäre, wenn sie nicht das Merkmal der Erfüllung mit Steuereinbehalt aufgewiesen hätte.

Bilanzierung von Modifizierungen von anteilsbasierten Vergütungstransaktionen von erfüllt in bar zu erfüllt in Eigenkapitaltiteln

In IFRS 2 wurden bislang Situationen, in denen eine in bar erfüllte Vergütungstransaktion aufgrund der Änderungen der Bedingungen zu einer in Eigenkapitaltiteln erfüllten Vergütungstranskation wird, nicht gesondert behandelt. Der IASB hat die folgenden Klarstellungen aufgenommen:

- Bei solchen Änderungen wird die ursprünglich für die in bar erfüllte Vergütung angesetzte Schuld ausgebucht, und die in Eigenkapitaltiteln erfüllte Vergütung wird mit dem beizulegenden Zeitwert zum Zeitpunkt der Modifizierung in dem Maß angesetzt, wie bis zum Änderungszeitpunkt Leistungen erbracht wurden.

- Jegliche Differenzen zwischen dem Buchwert der Schuld zum Änderungszeitpunkt und dem im Eigenkapital zum selben Zeitpunkt erfassten Betrag sind sofort im Periodenergebnis zu erfassen.

Die BUWOG Group wird diesen Standard ab Inkrafttreten in der EU umsetzen. Wesentliche Auswirkungen auf die bestehenden Verpflichtungen aus anteilsbasierten Vergütungen werden nicht erwartet.

IFRS 4 Anwendung von IFRS 9 Finanzinstrumente gemeinsam mit IFRS 4 Versicherungsverträge

Am 12. September 2016 hat der IASB Änderungen an IFRS 4 herausgegeben, mit denen Unternehmen, die Versicherungsverträge im Anwendungsbereich von IFRS 4 begeben, zwei Optionen eingeräumt werden.

Es besteht nun die Möglichkeit der zeitweisen Aussetzung der Anwendung von IFRS 9 für Versicherungsunternehmen (Aufschubansatz) und die Anwendung des sogenannten Überlagerungsansatzes. Da die BUWOG Group keine Versicherungsverträge begibt, ist diese Änderung nicht anwendbar und wird daher keine Auswirkungen auf den Konzernabschluss der BUWOG Group haben.

Jährliche Verbesserungen an den IFRS - Zyklus 2014 - 2016

Der IASB hat jährliche Verbesserungen an den IFRS

- Zyklus 2014 - 2016 am 8. Dezember 2016 veröffentlicht und folgende Standards geändert:

IFRS 1 Erstmalige Anwendung der International Financial Reporting Standards

Streichung von befristeten Ausnahmen, weil sie jetzt ihren beabsichtigten Zweck erfüllt haben.

IAS 28 Anteile an assoziierten Unternehmen und Joint Ventures

Klarstellung, dass das Wahlrecht, eine Beteiligung an einem assoziierten Unternehmen oder Joint Venture, die von einem Unternehmen gehalten wird, das eine Wagniskapitalgesellschaft oder ein anderes qualifizierendes Unternehmen ist, zum beizulegenden Zeitwert mit Erfassung der Veränderungen in der Gewinn- und Verlustrechnung zu bewerten, bei erstmaligem Ansatz für jede Beteiligung an einem assoziierten Unternehmen oder Joint Venture auf Einzelbeteiligungsgrundlage zur Verfügung steht.

Die jährlichen Verbesserungen an den IFRS werden voraussichtlich keine Auswirkungen auf den Konzernabschluss der BUWOG Group haben.

IAS 40 Übertragungen von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien

Die Änderungen in Übertragungen von als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien sind die folgenden:

IAS 40.57 wurde geändert, um festzuhalten, dass ein Unternehmen eine Immobilie dann und nur dann in den oder aus dem Bestand der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien übertragen kann, wenn es Belege für eine Nutzungsänderung gibt. Die Nutzungsänderung besteht darin, dass die Immobilie die Definition einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie erfüllt oder nicht mehr erfüllt. Eine Änderung der Absichten der Unternehmensleitung in Bezug auf die Nutzung der Immobilie für sich genommen ist kein Beleg für eine Nutzungsänderung. Die Liste von Belegen in IAS 40.57(a) - (d) wurde zu einer nicht abschließenden Liste von Beispielen erklärt, nicht länger als die frühere abschließende Liste.

Die Änderungen in IAS 40 Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien werden keine Auswirkungen auf den Konzernabschluss der BUWOG Group haben.

IFRS 9 Vorfälligkeitsregelungen mit negativer Ausgleichsleistung

Am 12. Oktober 2017 hat der IASB Änderungen im IFRS 9 Finanzinstrumente veröffentlicht. Die Änderungen erlauben nun eine Bewertung zu fortgeführten Anschaffungskosten bzw. erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert auch für solche finanziellen Vermögenswerte mit vorzeitiger Rückzahlungsoption, bei denen die kündigende Partei bei Kündigung eine Entschädigung erhält (negative Ausgleichszahlung). Aus der Umsetzung dieser Änderung werden sich keine wesentlichen Auswirkungen auf den Konzernabschluss der BUWOG Group ergeben.

1.2.4 Bereits veröffentlichte, aber noch nicht von der EU übernommene Standards und Interpretationen

Folgende Änderungen oder Neufassungen von Standards und Interpretationen sind zum Bilanzstichtag bereits veröffentlicht, aber noch nicht von der EU übernommen und daher nicht anwendbar:

Bereits veröffentlichte, aber noch nicht von der EU übernommene Standards und Interpretationen

Standard	Inhalt	Veröffentlicht durch das IASB	Voraussichtliche Pflicht zur Anwendung für BUWOG
Neue Standards und Interpretationen
IFRS 14	Regulatorische Abgrenzungsposten	30. Jänner 2014	1)
IFRS 17	Versicherungsverträge	18. Mai 2017	1. Mai 2021
IFRIC 23	Unsicherheit bezüglich der ertragsteuerlichen Behandlung	7. Juni 2017	1. Mai 2019
Änderungen zu Standards und Interpretationen
IFRS 10, IAS 28	Veräußerung oder Einbringung von Vermögenswerten zwischen einem Investor und einem assoziierten Unternehmen oder Joint Venture	11. September 2014	2)
IAS 28	Langfristige Beteiligungen an assoziierten Unternehmen und Joint Ventures	12. Oktober 2017	1. Mai 2019
Diverse	Jährliche Verbesserungen an den IFRS - Zyklus 2015 - 2017	12. Dezember 2017	1. Mai 2019
IAS 19	Planänderungen, -kürzungen oder -abgeltungen	7. Februar 2018	1. Mai 2019
Diverse	Änderungen der Verweise auf das Rahmenkonzept in IFRS-Standards	29. März 2018	1. Mai 2020

1) Die Europäische Union wird den Interimsstandard IFRS 14 Regulatorische Abgrenzungsposten nicht übernehmen.

2) Erstanwendung des Änderungsstandards auf unbestimmte Zeit verschoben.

IFRS 14 Regulatorische Abgrenzungsposten

IFRS 14 gestattet Erstanwendern der IFRS, die in einem preisregulierten Umfeld tätig sind, mit begrenzten Einschränkungen regulatorische Abgrenzungsposten, die nach den vorher angewendeten Rechnungslegungsgrundsätzen im Abschluss erfasst wurden, weiterhin zu bilanzieren. Dieser Standard ist auf die BUWOG Group nicht anwendbar, daher werden sich durch IFRS 14 keine Änderungen im Konzernabschluss der BUWOG Group ergeben.

IFRS 17 Versicherungsverträge

Der vom IASB am 18. Mai 2017 veröffentlichte IFRS 17 Versicherungsverträge ersetzt IFRS 4 Versicherungsverträge und regelt die Grundsätze in Bezug auf den Ansatz, die Bewertung, den Ausweis sowie die Angaben für Versicherungsverträge. Da die BUWOG Group keine Versicherungsverträge begibt wird IFRS 17 keine Auswirkungen auf den Konzernabschluss der BUWOG Group haben.

IFRIC 23 Unsicherheit bezüglich der ertragsteuerlichen Behandlung

Die Interpretation IFRIC 23 Unsicherheit bezüglich der ertragsteuerlichen Behandlung enthält Regelungen zum Ansatz und zur Bewertung von Steuerrisikopositionen und schließt diesbezüglich bestehende Regelungslücken im IAS 12 Ertragsteuern. Aus der Umsetzung von IFRIC 23 werden keine wesentlichen Auswirkungen auf den Konzernabschluss der BUWOG Group erwartet.

IFRS 10, IAS 28 Veräußerung und Einbringung von Vermögenswerten zwischen einem Investor und einem assoziierten Unternehmen oder Joint Venture

Mit den Änderungen in IFRS 10 und IAS 28 wird klargestellt, dass bei Transaktionen mit einem assoziierten Unternehmen oder Joint Venture das Ausmaß der Erfolgserfassung davon abhängt, ob die veräußerten oder eingebrachten Vermögenswerte einen Geschäftsbetrieb darstellen. Die BUWOG Group hält derzeit keine Anteile an assoziierten Unternehmen oder Joint Ventures. Die BUWOG Group wird bei künftigen Erwerben die Änderungen im Detail kontrollieren und beachten.

IAS 28 Langfristige Beteiligungen an assoziierten Unternehmen und Joint Ventures

Diese Änderung im IAS 28 Assoziierte Unternehmen stellt klar, dass IFRS 9 Finanzinstrumente und dessen Regelungen zur Wertminderung auf langfristige Beteiligungen an assoziierten Unternehmen und Joint Ventures anzuwenden sind, wenn diese Beteiligungen dem wirtschaftlichen Gehalt nach einen Teil der Nettoinvestition in dieses assoziierte Unternehmen bzw. Joint Ventures darstellen und nicht nach der Equity-Methode bilanziert werden. Aus der Umsetzung dieser Änderung werden keine wesentlichen Auswirkungen auf den Konzernabschluss der BUWOG Group erwartet.

Jährliche Verbesserungen an den IFRS - Zyklus 2015 - 2017

Der IASB hat am 12. Dezember 2017 jährliche Verbesserungen an den IFRS - Zyklus 2015 - 2017 veröffentlicht und damit IFRS 3 Unternehmenszusammenschlüsse, IFRS 11 Gemeinsame Vereinbarungen, IAS 12 Ertragsteuern und IAS 23 Fremdkapitalkosten geändert.

Mit den Änderungen im IFRS 3 wird klargestellt, dass ein Unternehmen, wenn es durch den Erwerb weiterer Anteile Beherrschung im Sinne des IFRS 10 über eine vormalige gemeinschaftliche Tätigkeit erlangt, seine zuvor an dem Geschäftsbetrieb gehaltenen Anteile neu zu bewerten hat. Mit den Änderungen im IFRS 11 wird geregelt, dass ein Unternehmen, wenn es eine gemeinschaftliche Führung über einen Geschäftsbetrieb erlangt, welcher eine gemeinschaftliche Tätigkeit darstellt, seine zuvor an dem Geschäftsbetrieb gehaltenen Anteile nicht neu bewertet.

Die Änderung im IAS 12 führt zu einer Klarstellung der Erfassung der steuerlichen Wirkung von Dividendenzahlungen. Gemäß der Änderung sind die ertragsteuerlichen Konsequenzen von Dividendenzahlungen entsprechend der Behandlung der für die auszuschüttenden Gewinne ursächlichen Transaktionen zu erfassen.

Die Änderung in IAS 23 stellt klar, dass noch nicht getilgtes Fremdkapital, welches ursprünglich zur Beschaffung eines konkreten qualifizierten Vermögenswerts aufgenommen wurde, ab dem Zeitpunkt, ab dem dieser qualifizierte Vermögenswert im Wesentlichen für seinen beabsichtigten Gebrauch oder Verkauf hergerichtet ist, mit in die Berechnung des allgemeinen Fremdkapitalkostensatzes für andere qualifizierte Vermögenswerte, für die kein spezielles Fremdkapital aufgenommen wurde, einzubeziehen ist.

Die jährlichen Verbesserungen an den IFRS werden voraussichtlich keine wesentlichen Auswirkungen auf den Konzernabschluss der BUWOG Group haben.

IAS 19 Planänderungen, -kürzungen oder -abgeltungen

Mit den Änderungen zu IAS 19 Leistungen an Arbeitnehmer wird geregelt, dass bei einer Änderung, Kürzung oder Abgeltung eines leistungsorientierten Versorgungsplans der laufende Dienstzeitaufwand und die Nettozinsen für das restliche Geschäftsjahr unter Verwendung der aktuellen versicherungsmathematischen Annahmen neu zu ermitteln sind, welche zur erforderlichen Neubewertung der Nettoschuld (Vermögenswert) verwendet wurden. Des Weiteren wurden Klarstellungen aufgenommen, wie sich eine Planänderung, -kürzung oder -abgeltung auf die Anforderungen an die Vermögenswertobergrenze auswirkt. Aus der Umsetzung dieser Änderungen zu IAS 19 Leistungen an Arbeitnehmer werden keine wesentlichen Auswirkungen auf den Konzernabschluss der BUWOG Group erwartet.

Änderungen der Verweise auf das Rahmenkonzept in IFRS-Standards

Gemeinsam mit dem überarbeiteten Rahmenkonzept hat der IASB auch Änderungen der Verweise auf das Rahmenkonzept in IFRS-Standards veröffentlicht. Aus diesen Änderungen der Verweise ergeben sich keine Auswirkungen für den Konzernabschluss der BUWOG Group.

2. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

2.1 Grundlagen der Aufstellung des Abschlusses

Der Konzernabschluss wurde auf Basis von historischen Anschaffungs- und Herstellungskosten aufgestellt. Davon ausgenommen sind bestimmte Immobilien, Finanzinstrumente und Verpflichtungen gegenüber Dienstnehmern, die zum beizulegenden Zeitwert am Bilanzstichtag angesetzt werden. Eine entsprechende Erläuterung erfolgt im Rahmen der jeweiligen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden.

Historische Anschaffungs- und Herstellungskosten basieren im Allgemeinen auf den im Anschaffungszeitpunkt ermittelten beizulegenden Zeitwerten der jeweils im Austausch für den Vermögenswert entrichteten Gegenleistung.

Der beizulegende Zeitwert ist der Preis, der in einem geordneten Geschäftsvorfall zwischen Marktteilnehmern am Bemessungsstichtag für den Verkauf eines Vermögenswerts eingenommen bzw. für die Übertragung einer Schuld gezahlt werden würde. Dies gilt unabhängig davon, ob der Preis direkt beobachtbar oder unter Anwendung einer Bewertungsmethode geschätzt worden ist.

Der beizulegende Zeitwert ist nicht immer als direkt aus Markttransaktionen oder Marktinformationen beobachtbarer beizulegender Zeitwert verfügbar. Häufig muss er auf Basis von Bewertungsmodellen unter Berücksichtigung verschiedener Bewertungsparameter ermittelt werden. In Abhängigkeit von der Verfügbarkeit am Markt beobachtbarer Parameter und der Bedeutung dieser Parameter für die Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts im Ganzen wird der beizulegende Zeitwert in unterschiedliche Stufen in der Fair-Value-Hierarchie eingeordnet:

- Stufe 1: Notierte Preise (unbereinigt) auf aktiven Märkten für identische Vermögenswerte oder Schulden.

- Stufe 2: Bewertungsparameter, bei denen es sich nicht um die in Stufe 1 berücksichtigten notierten Preise handelt, die sich aber für den Vermögenswert oder die Schuld entweder direkt als Preis oder indirekt als Ableitung von Preisen beobachten lassen.

- Stufe 3: Bewertungsparameter für Vermögenswerte oder Schulden, die nicht auf beobachtbaren Marktdaten beruhen.

Die BUWOG Group erfasst Umgliederungen zwischen verschiedenen Stufen der Fair-Value-Hierarchie gemäß IFRS 13 zum Ende des Geschäftsjahres, in dem die Änderung eingetreten ist.

2.2 Konsolidierungsmethoden

2.2.1 Konsolidierungsgrundsätze

Die Abschlüsse aller in- und ausländischen in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen wurden auf die IFRS Bilanzierungs- und Bewertungsrichtlinien der Gruppe übergeleitet und im Falle von Unternehmenserwerben neu bewertet (siehe Kapitel 2.2.4 Unternehmenszusammenschlüsse (Erstkonsolidierungen)). Sämtliche Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen wurden vereinheitlicht und an die von der BUWOG Group ausgeübten Wahlrechte angepasst. Die Abschlüsse der im Rahmen der Vollkonsolidierung einbezogenen Unternehmen wurden zum Stichtag des Konzernabschlusses aufgestellt.

Alle Forderungen, Verbindlichkeiten, Umsätze, andere Erträge und Aufwendungen aus der Verrechnung zwischen Unternehmen des Konsolidierungskreises werden eliminiert. Zwischenergebnisse, welche vornehmlich aus der konzerninternen Übertragung von Anteilen und Liegenschaften herrühren, werden eliminiert.

2.2.2 Vollkonsolidierte Unternehmen

Ein Tochterunternehmen ist ein Unternehmen, das von einem Mutterunternehmen beherrscht wird. Tochterunternehmen sind im Wege der Vollkonsolidierung in den Konzernabschluss der BUWOG Group einzubeziehen. Die Abgrenzung, wann ein Tochterunternehmen vorliegt, folgt dem in IFRS 10 normierten Beherrschungskonzept.

Gemäß IFRS 10 beherrscht ein Mutterunternehmen ein Tochterunternehmen, sofern es Verfügungsgewalt über das Tochterunternehmen hat. Darüber hinaus muss das Mutterunternehmen schwankenden Renditen aus seinem Engagement in dem Tochterunternehmen ausgesetzt sein und die Fähigkeit haben, diese Renditen mittels seiner Verfügungsgewalt über das Beteiligungsunternehmen zu beeinflussen. Sofern das Mutterunternehmen weniger als die Mehrheit der Stimmrechte hält, können andere Sachverhalte und Umstände (einschließlich vertraglicher Vereinbarungen, die dem Mutterunternehmen die Verfügungsgewalt über das Tochterunternehmen geben) dazu führen, dass das Mutterunternehmen das Tochterunternehmen beherrscht. Die Einbeziehung in den Konzernabschluss beginnt mit dem Zeitpunkt des Erlangens der Beherrschung; sie endet mit deren Wegfall.

Anteile am Nettovermögen von Tochterunternehmen, die nicht der BUWOG Group zuzurechnen sind, werden unter den nicht beherrschenden Anteilen als separate Komponente des Eigenkapitals ausgewiesen. Nicht beherrschende Anteile werden zum Erwerbszeitpunkt mit ihrem entsprechenden Anteil am identifizierten Nettovermögen des erworbenen Unternehmens bewertet. Änderungen des Konzernanteils an einem Tochterunternehmen, die nicht zu einem Verlust der Beherrschung führen, werden als Eigenkapitaltransaktionen bilanziert.

2.2.3 Gemeinsame Vereinbarungen

Eine gemeinsame Vereinbarung (Joint Arrangement) liegt vor, wenn zwei oder mehr Parteien auf der Grundlage einer vertraglichen Vereinbarung gemeinsam die Beherrschung ausüben. Gemeinschaftliche Vereinbarungen werden abhängig von den sich aus der Vereinbarung ergebenden Rechten und Verpflichtungen der beherrschenden Parteien in den Konzernabschluss der BUWOG Group einbezogen. IFRS 11 unterscheidet zwischen Gemeinschaftsunternehmen (Joint Ventures) und gemeinschaftlichen Tätigkeiten (Joint Operations). Joint Ventures werden nach IFRS 11 at equity bilanziert, wohingegen Joint Operations zu einem Ausweis von Bruchteilseigentum führen.

Ein Gemeinschaftsunternehmen ist eine gemeinsame Vereinbarung, bei der die Co-Investoren die gemeinschaftliche Führung eines Unternehmens ausüben und Rechte am Nettovermögen dieses Unternehmens haben. Direkte Ansprüche und Verpflichtungen aus den Vermögenswerten und Schulden dieser Unternehmen bestehen nicht. Haben die Partnerunternehmen eines gemeinschaftlich geführten Unternehmens aufgrund der Rechtsform, der vertraglichen Bedingungen oder anderer Fakten und Umstände mittelbare Rechte an den Vermögenswerten des gemeinschaftlich geführten Unternehmens bzw. Verpflichtungen aus dessen Schulden, so liegt kein Gemeinschaftsunternehmen sondern eine gemeinschaftliche Tätigkeit vor. Bei gemeinschaftlichen Tätigkeiten sind die Vermögenswerte und Schulden sowie die Erträge und Aufwendungen anteilig zu erfassen (Anteilsbilanzierung). Bei der Planungsgemeinschaft "Das-Neue-Gartenfeld" besteht mit den Co-Investoren eine gemeinsame Beherrschung. Die BUWOG Group hat die gemeinschaftliche Vereinbarung in Verbindung mit IFRS 11.B31 als gemeinschaftliche Tätigkeit eingestuft und wendet die Anteilsbilanzierung an.

Der Konzern bilanziert die Vermögenswerte, Schulden, Erlöse und Aufwendungen im Zusammenhang mit seinem Anteil an einer gemeinschaftlichen Tätigkeit in Übereinstimmung mit den für diese Vermögenswerte, Schulden, Erlöse und Aufwendungen maßgeblichen IFRS.

Bei Transaktionen, wie dem Kauf von Vermögenswerten durch ein Konzernunternehmen, werden Gewinne und Verluste in dem Umfang des Konzernanteils an der gemeinschaftlichen Tätigkeit erst bei der Weiterveräußerung der Vermögenswerte an Dritte erfasst.

2.2.4 Unternehmenszusammenschlüsse (Erstkonsolidierungen)

Erwirbt die BUWOG Group Objektgesellschaften (Share Deals) oder Vermögenswerte einschließlich Immobilienvermögen und Schulden (Asset Deals), so werden diese Erwerbe gemäß IFRS 3 als Unternehmenszusammenschlüsse nach der Erwerbsmethode bilanziert, wenn es sich um den Erwerb eines Geschäftsbetriebs handelt. Andernfalls werden die Anschaffungskosten inkl. Transaktionskosten nach Maßgabe ihrer beizulegenden Zeitwerte zum Erwerbsstichtag auf die erworbenen Vermögenswerte und übernommenen Schulden verteilt. In diesem Fall werden keine Steuerlatenzen angesetzt (initial recognition exemption). Transaktionen, die nicht als Unternehmenszusammenschluss einzustufen sind, führen nicht zur Erfassung von Firmenwerten.

Erworbene Objektgesellschaften oder Vermögenswerte und Schulden können aus Sicht der BUWOG Group Geschäftsbetriebe darstellen. Die Beurteilung, ob erworbenes Immobilienvermögen einen Geschäftsbetrieb im Sinne von IFRS 3 darstellt, ist ermessensbehaftet und bedingt regelmäßig eine Detailanalyse der übernommenen Abläufe und Strukturen insbesondere im Hinblick auf das Property Management und das Property Development.Bei einem Unternehmenszusammenschluss erlangt die BUWOG Group im Zuge eines Asset Deals oder eines Share Deals die Beherrschung über einen (oder mehrere) Geschäftsbetrieb(e). Die Bilanzierung erfolgt dann nach der Erwerbsmethode. Die übertragene Gegenleistung in Form der Anschaffungskosten wird dabei dem anteiligen beizulegenden Zeitwert des identifizierbaren übernommenen Nettoreinvermögens gegenübergestellt, um einen allfälligen Unterschiedsbetrag zu ermitteln. Ist dieser positiv, so handelt es sich um einen Firmenwert; ist dieser negativ, so ist die Ermittlung der Wertansätze der Einflussgrößen auf den Unterschiedsbetrag zu überprüfen. Sofern auch nach der Überprüfung ein negativer Unterschiedsbetrag verbleibt, ist dieser ergebniswirksam zu erfassen. Nicht beherrschende Anteile werden mit dem anteiligen neu bewerteten Nettoreinvermögen bewertet. Bei erworbenen Objektgesellschaften, die sich im Einzelfall als Geschäftsbetrieb im Sinne des IFRS 3 qualifizieren, entsteht gegebenenfalls anlässlich der Bilanzierung nach der Erwerbsmethode ein Firmenwert durch den verpflichtenden Ansatz latenter Steuerabgrenzungen auf die Differenz zwischen dem beizulegenden Zeitwert und dem Steuerwert des erworbenen Immobilienvermögens. Solche Firmenwerte entstehen daher im Wesentlichen als technische Rechengröße (nähere Details zum Wertminderungstest der Firmenwerte siehe Kapitel 2.4.8 Wertminderungen).

2.2.5 Strukturveränderungen

Als Strukturveränderungen bezeichnet die BUWOG Group Verschiebungen von Beteiligungsquoten zwischen Gesellschafterstämmen, d.h. zwischen der BUWOG Group (den Anteilseignern) und den nicht beherrschenden Gesellschaftern, ohne dass Beherrschung erlangt wird oder verloren geht. Solche, die Beherrschung am Tochterunternehmen wahrenden Beteiligungsauf- bzw. -abstockungen sind als Eigenkapitaltransaktionen zwischen Anteilseignern zu bilanzieren. Die Bilanzansätze von Vermögenswerten und Schulden inklusive eines ursprünglich erfassten Firmenwerts bleiben unverändert; die Strukturveränderungen führen zu keinen Effekten in der Gewinn- und Verlustrechnung oder in der Gesamtergebnisrechnung. Differenzen zwischen dem anteiligen Eigenkapitalbuchwert, der dem strukturverändernd übertragenen Anteil am Tochterunternehmen entspricht, und dem beizulegenden Zeitwert der Gegenleistung werden direkt im Eigenkapital erfasst.

2.2.6 Endkonsolidierungen

Wird ein Tochterunternehmen veräußert oder verliert die BUWOG Group anderweitig die Möglichkeit zur Beherrschung, so darf dieses Unternehmen nicht mehr in den Konzernabschluss einbezogen werden. Die Erträge und Aufwendungen des endkonsolidierten Unternehmens werden bis zum Verlust der Beherrschung in den Konzernabschluss der BUWOG Group einbezogen.

Bei der Endkonsolidierung wird den abgehenden Vermögenswerten und übertragenen Schulden der beizulegende Zeitwert der erhaltenen Gegenleistung gegenübergestellt; daraus resultiert das Endkonsolidierungsergebnis, welches im Ergebnis des jeweiligen Geschäftsbereichs (Asset Management, Property Sales und Property Development) dargestellt wird.

Jeder zurückbehaltene Anteil an dem ehemaligen Tochterunternehmen wird zum beizulegenden Zeitwert zum Zeitpunkt des Verlusts der Beherrschung neu bewertet.

2.3 Währungsumrechnung

2.3.1 Funktionale Währung

Die Konzernberichtswährung ist der Euro. Da die BUWOG Group ausschließlich im Euroraum agiert, ist die funktionale Währung sämtlicher Tochtergesellschaften der BUWOG Group ebenfalls der Euro.

2.3.2 Fremdwährungstransaktionen

Die einzelnen Konzerngesellschaften erfassen Geschäftsfälle in einer von ihrer funktionalen Währung abweichenden Währung mit dem Devisenmittelkurs am Tag der jeweiligen Transaktion. Die Umrechnung der am Bilanzstichtag in Fremdwährung bestehenden monetären Vermögenswerte und Verbindlichkeiten erfolgt mit dem an diesem Tag gültigen Devisenmittelkurs. Daraus resultierende Fremdwährungsgewinne und -verluste werden im Geschäftsjahr erfolgswirksam erfasst.

2.4 Spezifische Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

2.4.1 ErlösrealisierungErgebnis aus Asset Management

Das Asset Management umfasst das klassische Vermietungsgeschäft der BUWOG Group. Die Hauptertragsquelle sind Mieterlöse aus dem von der BUWOG Group gehaltenen Portfolio an Wohnimmobilien in Deutschland und Österreich.

Umsatzerlöse aus dem Asset Management bestehen aus Mieterlösen für Wohnimmobilien und sonstigen Mieterlösen, weiterverrechneten Betriebskosten und Fremdverwaltungserlösen sowie sonstigen Umsatzerlösen. Die Mieterlöse resultieren aus den in den zugrunde liegenden Mietverträgen vereinbarten Mieten für Wohnimmobilien und aus sonstigen Mieterträgen, die insbesondere aus der Vermietung von Büroflächen, Einzelhandelsflächen und Stellplätzen resultieren. Weiterverrechnete Betriebskosten umfassen den Mietern direkt zurechenbare Kosten für Personal in der Immobilienverwaltung, für zugekaufte Leistungen wie Abfallentsorgung, Stromkosten, Kosten für Versicherungen, Steuern, Gebühren sowie sonstige Kosten für Allgemeinflächen und Anlagenausstattung wie Liftservice oder Garten. Fremdverwaltungserlöse beinhalten Erlöse aus der Verwaltung von Immobilienbeständen Dritter. Die BUWOG Group ist den Mietern gegenüber für die Auswahl der Lieferanten verantwortlich und tritt als Auftraggeber gegenüber diesen auf. Deshalb werden sowohl die Umsätze als auch die Aufwendungen aus den Betriebskosten brutto ausgewiesen.

Die Realisierung von Mieterlösen erfolgt periodengerecht in Übereinstimmung mit den Bestimmungen des zugrunde liegenden Mietvertrags und dem zugrunde liegenden Mietrecht. In Österreich werden für geförderte Wohnungen teilweise Finanzierungsbeiträge von Mietern eingehoben, die bei Beendigung des Mietverhältnisses abzüglich eines jährlichen Verwohnungsbeitrags in Höhe von 1% rückerstattet werden. Der Verwohnungsbeitrag wird dementsprechend jährlich erfolgswirksam als Mieterlös realisiert.

Ferner wird in Österreich zur Finanzierung der Kosten von Erhaltungsarbeiten und nützlichen Verbesserungsarbeiten ein Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (EVB) gem. § 14d Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) eingehoben. Dieser ist abhängig vom Alter des Gebäudes und innerhalb von 20 Jahren ab Einhebung für Erhaltungs- oder Verbesserungsmaßnahmen zu verbrauchen, ansonsten wäre er an die Mieter zurückzuzahlen. Der EVB wird als sonstige finanzielle Verbindlichkeit dargestellt. Ein allfälliger positiver Überhang wird nicht als Vermögenswert klassifiziert, sondern direkt als Aufwand erfasst. Bei durchgeführten Erhaltungs- und Verbesserungsmaßnahmen reduziert sich die sonstige finanzielle Verbindlichkeit und wird als Mieterlös erfasst.

Ergebnis aus Property Sales

Der Geschäftsbereich Property Sales beinhaltet den Verkauf von Einzelwohnungen (Unit Sales) und den Verkauf von kompletten Einzelimmobilien sowie von Immobilienportfolios (Block Sales) an private sowie institutionelle Investoren. Die Verkaufserlöse aus Immobilienverkäufen repräsentieren den beizulegenden Zeitwert der Immobilien zum Transaktionszeitpunkt, denen Buchwertabgänge in gleicher Höhe gegenüberstehen. Umsatzerlöse aus dem Verkauf von Einzelwohnungen und Einzelobjekten sowie Portfolios werden realisiert, wenn der Betrag verlässlich geschätzt werden kann und es hinreichend wahrscheinlich ist, dass dem Unternehmen der wirtschaftliche Nutzen aus dem Verkauf zufließt und die eigenen Kosten verlässlich geschätzt werden können. Als Realisierungszeitpunkt wird hierbei der Zeitpunkt der Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums herangezogen. Der Übergang des wirtschaftlichen Eigentums wird anhand des Übergangs der maßgeblichen Chancen und Risiken (Nutzen-Lastenwechsel) und der Verfügungsmacht definiert. Die dem Ergebnis aus Property Sales zugeordneten sonstigen Aufwendungen werden periodengerecht erfasst und beinhalten sämtliche Personal- und Sachaufwendungen, die in direktem Zusammenhang mit dem Verkaufsprozess einer Immobilie bzw. einer Immobiliengesellschaft stehen.

Weiters werden Anpassungen auf den beizulegenden Zeitwert von im Geschäftsjahr verkauftem und zur Veräußerung gehaltenem Immobilienvermögen im Ergebnis aus Property Sales ausgewiesen.

Ergebnis aus Property Development

Im Ergebnis aus Property Development werden die Erlöse aus dem Verkauf von Immobilienvorräten sowie der Abgang der hierauf entfallenden Herstellkosten ausgewiesen. Als Realisationszeitpunkt wird hierbei der Zeitpunkt der Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums herangezogen. Die Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums erfolgt im Zeitpunkt des Übergangs der maßgeblichen Chancen und Risiken (Nutzen-Lastenwechsel) und der Verfügungsmacht. Verkaufsverträge über Immobilienvorräte, die bereits "ab Plan" oder noch während der Errichtungsphase abgeschlossen werden, fallen bei Erfüllung der Kriterien von IFRIC 15 unter IAS 18. Eine Vereinbarung über die Errichtung von Immobilien ist nur dann ein Fertigungsauftrag, der in den Anwendungsbereich von IAS 11 fällt, wenn der Erwerber in der Lage ist, die strukturellen Hauptelemente des Bauplans festzulegen, bevor die Errichtung beginnt, und/oder Änderungen der strukturellen Hauptelemente zu bestimmen, wenn die Errichtung begonnen hat (unabhängig davon, ob er von dieser Möglichkeit Gebrauch macht). Wenn der Erwerber diese Möglichkeit hat, ist IAS 11 anzuwenden. Auf die Immobilienentwicklungsprojekte der BUWOG Group kommt derzeit nur IAS 18 zur Anwendung. Hinsichtlich der zukünftigen zeitraumbezogenen Umsatzrealisierung gemäß IFRS 15 (Anwendung ab 1. Mai 2018) wird auf das Kapitel 1.2.3 Von der EU übernommene, aber noch nicht angewandte Standards und Interpretationen verwiesen.

Die dem Ergebnis aus Property Development zugeordneten sonstigen Aufwendungen werden periodengerecht erfasst und beinhalten sämtliche Personal- und Sachaufwendungen, die in direktem Zusammenhang mit der Entwicklung einer Immobilie stehen. Die Erträge aus Verkäufen von Immobilienvorräten werden im Ergebnis aus Property Development ausgewiesen. Als Realisierungszeitpunkt wird hierbei der Zeitpunkt der Übertragung der wesentlichen Chancen und Risiken aus dem Eigentum herangezogen. Die Herstellungskosten werden im Falle eines Verkaufs unter den Herstellungskosten der verkauften Immobilienvorräte als Abgang erfasst.

Weiters werden Anpassungen auf den beizulegenden Zeitwert von im Geschäftsjahr in Bau befindlichem Immobilienvermögen sowie gegebenenfalls notwendige Abschreibungen von Immobilienvorräten auf den niedrigeren Nettoveräußerungserlös im Ergebnis aus Property Development ausgewiesen. Des Weiteren sind im Ergebnis aus Property Development die Ergebnisse aus Verkäufen von unbebauten Grundstücken, die ursprünglich zur Entwicklung erworben wurden, enthalten.

2.4.2 Immobilienvermögen und in Bau befindliches Immobilienvermögen

Das Immobilienvermögen und in Bau befindliches Immobilienvermögen stellen als Finanzinvestition gehaltene Immobilien dar und umfassen Grundstücke, Gebäude oder Gebäudeteile, die zur Erzielung von Miet- oder Pachterträgen oder zum Zwecke der Wertsteigerung gehalten werden und nicht in Produktions- oder sonstigen Leistungserstellungsprozessen bzw. zur Veräußerung im normalen Geschäftsbetrieb genutzt werden. Grundstücke, die mit der Absicht erworben werden, hierauf eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie zu errichten, werden bereits im Zugangszeitpunkt als als Finanzinvestition gehaltene Immobilien klassifiziert. Grundstücke, die bei Erwerb für eine noch unbestimmte künftige Nutzung gehalten werden, werden ebenfalls als als Finanzinvestition gehaltene Immobilien eingestuft.

Gemäß IAS 40 werden die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien bei Zugang mit ihren Anschaffungs- oder Herstellungskosten angesetzt; die Folgebewertung erfolgt nach dem Modell des beizulegenden Zeitwerts.

Zu den Anschaffungskosten zählen neben den anfänglich für den Erwerb anfallenden Kosten auch spätere Kosten für den Ausbau, die teilweise Ersetzung oder Instandhaltung einer Immobilie. Kosten der täglichen Instandhaltung der jeweiligen Immobilien sind von der Aktivierung ausgenommen. Als nachträgliche Anschaffungskosten werden Maßnahmen identifiziert, die a) bei identifizierbarer vermietungsfördernder Instandhaltung eine Mieterhöhung bei Neuvermietung aufweisen und keine laufende Instandhaltung darstellen; b) bei Modernisierungen oder geplanter Instandhaltung den wirtschaftlichen Nutzen der BUWOG erhöhen.

Die BUWOG AG hält Baurechte an Grundstücken. Die auf den Baurechtsgrundstücken errichteten Immobilien sind gemäß IAS 40.4 als als Finanzinvestition gehaltene Immobilien zu klassifizieren. Für die Bewertung dieser Immobilien hat BUWOG gemäß IAS 40.30 das Modell des beizulegenden Zeitwerts (IAS 40.33 ff) gewählt. Die Baurechte sind derzeit gemäß IAS 17 als Operating-Leasingverhältnisse klassifiziert und werden nicht gemäß IAS 40 nach dem Modell des beizulegenden Zeitwerts bewertet.

2.4.3 Leasingverhältnisse

Gemäß IAS 17 erfolgt die Zuordnung eines Leasinggegenstands zum Leasinggeber oder Leasingnehmer nach dem Kriterium der Zurechenbarkeit aller wesentlichen Risiken und Chancen, die mit dem Eigentum am Leasinggegenstand verbunden sind.

Beim Operating Leasing verbleibt das wirtschaftliche Eigentum beim Leasinggeber. Für den Leasingnehmer sind die Leasingzahlungen ergebniswirksam anzusetzen, wobei der Aufwand grundsätzlich linear über die Laufzeit des Leasingverhältnisses verteilt wird.

Die BUWOG Group ist Leasingnehmer und Leasinggeber aus Operating-Leasingverhältnissen.

Zukünftig wird der neue Standard IFRS 16 Leasingverhältnisse (Anwendung ab 1. Mai 2019) den bisherigen Standard IAS 17 Leasingverhältnisse ersetzen. Für weitere Informationen zu IFRS 16 verweisen wir auf das Kapitel 1.2.3 Von der EU übernommene, aber noch nicht angewandte Standards und Interpretationen.

2.4.4 Zuwendungen der öffentlichen Hand

Zuwendungen der öffentlichen Hand sind Beihilfen oder Subventionen, die an ein Unternehmen durch Übertragung von Mitteln gewährt werden und die zum Ausgleich für die vergangene oder die zukünftige Erfüllung bestimmter Bedingungen im Zusammenhang mit der Geschäftstätigkeit des Unternehmens dienen.

Die BUWOG Group erhält zur Finanzierung von Entwicklungsprojekten teilweise Förderungen von Gebietskörperschaften in Form von zinsgünstigen Darlehen, die durch eine nicht marktkonforme Verzinsung gekennzeichnet sind, oder durch direkte Zuschüsse auf Bankdarlehen sowie Baukostenzuschüsse. Diese zinsgünstigen Darlehen und Zuschüsse stehen im Zusammenhang mit der Förderung der jeweils betroffenen Immobilienobjekte durch die öffentliche Hand und sind im Regelfall an die Verpflichtung zur Erfüllung bestimmter Förderbedingungen (z.B. Mietpreisbindungen aufgrund des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) oder des Wohnbauförderungsgesetzes (WFG) siehe Kapitel 6.1.4 Leasing) gebunden.

Zuwendungen der öffentlichen Hand werden erfasst, wenn eine angemessene Sicherheit darüber besteht, dass die damit verbundenen Bedingungen erfüllt und die Zuwendungen gewährt werden.

Laufende Zinszuschüsse der öffentlichen Hand werden in jenem Geschäftsjahr, in dem die Zinsen aus der subventionierten Finanzierung anfallen, ergebniswirksam vereinnahmt. Baukostenzuschüsse werden bei Erfüllung aller Bedingungen ergebniswirksam vereinnahmt.

2.4.5 Fremdkapitalkosten

Grundsätzlich sind Fremdkapitalkosten, die direkt dem Erwerb, dem Bau oder der Herstellung von Vermögenswerten zuzuordnen sind, deren Erwerb oder Entwicklung einen beträchtlichen Zeitraum erfordert (sogenannte qualifizierte Vermögenswerte), als Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten zu aktivieren. Anlageerträge aus der vorübergehenden Zwischenanlage von Fremdmitteln, die speziell für die Beschaffung/Herstellung eines qualifizierten Vermögenswerts aufgenommen werden, mindern die für diesen Vermögenswert infrage kommenden aktivierbaren Fremdkapitalkosten. Im Bereich der in Entwicklung befindlichen Immobilienvorräte erfolgt die Aktivierung von Bauzinsen auf Basis des tatsächlich angefallenen Zinsaufwands.

Gemäß IAS 23 muss diese Bilanzierungsvorschrift nicht angewendet werden, sofern die erworbenen oder entwickelten Vermögenswerte zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden. Da die BUWOG Group das Modell des beizulegenden Zeitwerts für die Folgebewertung von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien gewählt hat, erfolgt für die gemäß IAS 40 bilanzierten Immobilien (in Bau befindliches Immobilienvermögen) keine Aktivierung von Bauzinsen.

2.4.6 Sonstige Sachanlagen

Sachanlagen außerhalb von IAS 40 werden gemäß IAS 16 zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich kumulierter Abschreibung und erfasster Wertminderungen ausgewiesen. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten umfassen alle Aufwendungen, die anfallen, um den Vermögenswert in den beabsichtigten betriebsbereiten Zustand zu bringen. Die Abschreibung erfolgt linear pro rata temporis.

Beim abnutzbaren Sachanlagevermögen liegen den linearen planmäßigen Abschreibungen folgende Nutzungsdauern zugrunde:

Nutzungsdauer Sonstige Sachanlagen

	Nutzungsdauer in Jahren
Selbstgenutzte Verwaltungsgebäude	50
Sonstige Sachanlagen	4 - 10

Die Nutzungsdauer und die Abschreibungsmethode werden periodisch in Übereinstimmung mit IAS 16 geprüft, um sicherzustellen, dass diese dem erwarteten wirtschaftlichen Nutzungsverlauf des Sachanlagegegenstands entsprechen.

2.4.7 Sonstige immaterielle Vermögenswerte

Immaterielle Vermögenswerte werden gemäß IAS 38 mit den fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bilanziert. Mit Ausnahme von Firmenwerten weisen immaterielle Vermögenswerte der BUWOG Group eine bestimmbare Nutzungsdauer auf und werden linear pro rata temporis über ihre Nutzungsdauer abgeschrieben. Firmenwerte werden nicht planmäßig abgeschrieben.

Den linearen planmäßigen Abschreibungen liegen folgende Nutzungsdauern zugrunde:

Nutzungsdauer Sonstige immaterielle Vermögenswerte

	Nutzungsdauer in Jahren
Sonstige immaterielle Vermögenswerte	3 - 5

Sonstige immaterielle Vermögenswerte werden darüber hinaus bei Vorliegen eines Indikators auf Wertminderungen in Übereinstimmung mit IAS 36 überprüft.

Die BUWOG Group hat weder selbst erstellte immaterielle Vermögenswerte noch aktivierte Markenrechte.

2.4.8 Wertminderungen

Gemäß IAS 36 werden Vermögenswerte des Sachanlagevermögens und der immateriellen Vermögenswerte bei Vorliegen von Anhaltspunkten einer Wertminderung einem Wertminderungstest (Impairment Test) unterzogen. Unabhängig davon, ob solche Anhaltspunkte für eine Wertminderung vorliegen, sind immaterielle Vermögenswerte mit unbestimmter Nutzungsdauer sowie Firmenwerte jährlich auf ihre Werthaltigkeit hin zu prüfen. Sind einem Vermögenswert keine Mittelzuflüsse direkt zurechenbar und ist somit eine separate Bewertung nicht möglich, erfolgt die Werthaltigkeitsprüfung auf Ebene sogenannter zahlungsmittelgenerierender Einheiten. Dabei handelt es sich um die kleinste Gruppe von Vermögenswerten, der selbstständig erwirtschaftete Mittelzuflüsse zugeordnet werden können. Eine zahlungsmittelgenerierende Einheit, der ein Firmenwert zugeordnet ist, darf nicht größer sein als ein operatives Geschäftssegment nach IFRS 8. Der relevante Wertmaßstab für den Wertminderungstest nach IAS 36 ist der erzielbare Betrag. Dieser ergibt sich als höherer Betrag aus dem beizulegenden Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten und dem Nutzungswert.

Beim beizulegenden Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten handelt es sich um jenen Betrag, der durch Verkauf des Vermögenswerts oder der zahlungsmittelgenerierenden Einheit in einer Transaktion zu Marktbedingungen zwischen sachverständigen, vertragswilligen Parteien nach Abzug der Veräußerungskosten erzielt werden könnte; die Veräußerungskosten sind die zusätzlichen Kosten, die dem Verkauf eines Vermögenswerts oder der zahlungsmittelgenerierenden Einheit direkt zugeordnet werden können.

Der Nutzungswert ist der Barwert der geschätzten zukünftigen Cashflows, die aus der fortgesetzten Nutzung eines Vermögenswerts oder einer zahlungsmittelgenerierenden Einheit abgeleitet werden können. Die bewertungsrelevanten Cashflows müssen dabei auf vernünftigen und vertretbaren Annahmen beruhen. Nutzungswerte werden im Regelfall mithilfe kapitalwertorientierter Verfahren bestimmt; hierbei kommt die Discounted-Cashflow-Methode (DCF-Methode) zum Einsatz.

Übersteigt der Buchwert eines Vermögenswerts oder einer zahlungsmittelgenerierenden Einheit den erzielbaren Betrag, wird in Höhe der Differenz ergebniswirksam ein Wertminderungsaufwand erfasst. Ein entsprechend den oben stehenden Grundsätzen ermittelter Wertminderungsaufwand ist wie folgt auf die in einer zahlungsmittelgenerierenden Einheit erfassten Vermögenswerte zu verteilen: Zunächst ist der Buchwert des in einer zahlungsmittelgenerierenden Einheit enthaltenen Firmenwerts abzuwerten; ein darüber hinausgehender Wertminderungsbedarf ist auf die verbleibenden Vermögenswerte der zahlungsmittelgenerierenden Einheit im Verhältnis der Buchwerte zu verteilen. Eine Zurechnung des Wertminderungsaufwands zu einem einzelnen Vermögenswert erfolgt nicht, wenn ein separater beizulegender Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten, ein separat ermittelter Nutzungswert oder ein Wert von null unterschritten werden würde.

Ein späterer Wegfall einer Wertminderung führt zu ergebniswirksamen Wertaufholungen der betroffenen Vermögenswerte jeweils bis zur Höhe der fortgeschriebenen Anschaffungs- oder Herstellungskosten; für Firmenwerte ist eine Wertaufholung unzulässig.

Sofern auf den Erwerb einer Gesellschaft im Rahmen eines Share Deals die Bilanzierungsvorschriften gemäß IFRS 3 Unternehmenszusammenschlüsse anzuwenden sind (siehe Kapitel 2.2.4 Unternehmenszusammenschlüsse (Erstkonsolidierungen)), entstehen infolge der Bilanzierung nach der Erwerbsmethode Firmenwerte gegebenenfalls als technische Rechengröße aufgrund des verpflichtenden Ansatzes latenter Steuerabgrenzungen auf die Differenz zwischen dem beizulegenden Zeitwert und dem Steuerwert des erworbenen Immobilienvermögens. Diese sind einer jährlichen Werthaltigkeitsprüfung zu unterziehen. Die zahlungsmittelgenerierenden Einheiten repräsentieren im Wesentlichen einzelne Immobilien oder Immobilienportfolios bzw. Gruppen von zahlungsmittelgenerierenden Einheiten, die aus Synergien des Zusammenschlusses Nutzen ziehen (nähere Details zum Wertminderungstest siehe Kapitel 6.4.1 Firmenwerte).

2.4.9 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Forderungen

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige finanzielle Forderungen werden grundsätzlich gemäß IAS 39 als Kredite und Forderungen (loans and receivables, L&R) klassifiziert und zu fortgeführten Anschaffungskosten bilanziert. Erkennbaren Einzelrisiken wird durch entsprechende Wertberichtigungen Rechnung getragen.

Zinsswaps sind der Kategorie zu Handelszwecken gehalten (held for trading, HFT) zugeordnet und werden ergebniswirksam zum aktuellen beizulegenden Zeitwert am Bilanzstichtag bewertet. Die Bilanzierungsvorschriften des IAS 39 für Hedge Accounting werden derzeit von der BUWOG Group nicht angewendet.

Hinsichtlich der Abgrenzung von finanziellen und nichtfinanziellen Vermögenswerten wird auf die Finanzinstrumente-Definition in Kapitel 7.1 Angaben zu Finanzinstrumenten verwiesen.

2.4.10 Sonstige finanzielle Vermögenswerte

Die sonstigen finanziellen Vermögenswerte umfassen im Wesentlichen Ausleihungen. Grundsätzlich werden Ausleihungen gemäß IAS 39 als Kredite und Forderungen (loans and receivables, L&R) klassifiziert und grundsätzlich zu fortgeführten Anschaffungskosten bilanziert. Ausgenommen hiervon sind Schuldübernahmen, welche mit den zinsgünstigen Darlehen der öffentlichen Hand im Zusammenhang stehen. Das Management hat die Entscheidung getroffen, diese in die Bewertungskategorie als erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert (Fair-Value-Option) bewertet einzustufen.

Sonstige finanzielle Vermögenswerte werden ausgebucht, wenn die Rechte auf Zahlungen aus den finanziellen Vermögenswerten erloschen sind oder übertragen wurden und der Konzern im Wesentlichen alle Chancen, die mit dem Eigentum verbunden sind, übertragen hat. Gewinne und Verluste aus finanziellen Vermögenswerten der Kategorie erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden in der Periode ihres Entstehens in der Gewinn- und Verlustrechnung unter dem sonstigen Finanzergebnis ausgewiesen.

2.4.11 Ertragsteuern

Die Ertragsteuern umfassen sowohl die tatsächlichen als auch die latenten Steuern. Tatsächliche und latente Steuern werden in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst, es sei denn, dass sie sich auf Posten beziehen, die entweder im sonstigen Ergebnis oder direkt im Eigenkapital erfasst werden. In diesem Fall wird die tatsächliche oder latente Steuer ebenfalls im sonstigen Ergebnis oder direkt im Eigenkapital erfasst. Wenn tatsächliche oder latente Steuern aus der erstmaligen Bilanzierung eines Unternehmenszusammenschlusses resultieren, werden die Steuereffekte zum Zeitpunkt der erstmaligen Bilanzierung des Unternehmenszusammenschlusses einbezogen.

Der tatsächliche Steueraufwand wird auf Basis des zu versteuernden Einkommens des laufenden Geschäftsjahres ermittelt. Das zu versteuernde Einkommen unterscheidet sich vom Jahresüberschuss aus der Konzern-Gesamtergebnisrechnung aufgrund von Aufwendungen und Erträgen, die in späteren Jahren oder niemals steuerbar bzw. steuerlich abzugsfähig sind. Die Überleitung der Steuern vom Einkommen zum theoretischen Steueraufwand ist in Kapitel 5.9 Ertragsteuern dargestellt.

Latente Steuern werden für bestehende Unterschiede zwischen den Buchwerten der Vermögenswerte und Schulden im IFRS-Konzernabschluss und den entsprechenden steuerlichen Wertansätzen erfasst. Latente Steuerschulden werden im Allgemeinen für alle zu versteuernden temporären Differenzen bilanziert; latente Steueransprüche aus temporären Differenzen und Verlustvorträgen werden nur insoweit erfasst, als es wahrscheinlich ist, dass zukünftig ausreichend zu versteuerndes Einkommen zur Verfügung steht, für welches die abzugsfähigen temporären Differenzen bzw. Verlustvorträge genutzt werden können.

Latente Steueransprüche und latente Steuerschulden werden nicht angesetzt, wenn sich die temporären Differenzen aus einem Geschäfts- oder Firmenwert oder aus der erstmaligen Erfassung (außer bei Unternehmenszusammenschlüssen) von anderen Vermögenswerten und Schulden ergeben, welche aus Vorfällen resultieren, die weder das zu versteuernde Einkommen noch den Jahresüberschuss berühren.

Für zu versteuernde temporäre Differenzen, die aus Anteilen an Tochterunternehmen entstehen, werden latente Steuerschulden gebildet, es sei denn, dass die BUWOG Group die Umkehrung der temporären Differenzen steuern kann und es wahrscheinlich ist, dass sich die temporären Differenzen in absehbarer Zeit nicht umkehren werden.

Der Buchwert der latenten Steueransprüche wird jedes Jahr am Bilanzstichtag geprüft und im Wert gemindert, falls es nicht mehr wahrscheinlich ist, dass genügend zu versteuerndes Einkommen zur Verfügung steht, um den Anspruch vollständig oder teilweise zu realisieren.

Latente Steuern werden anhand der Steuersätze bewertet, die erwartungsgemäß auf temporäre Differenzen angewendet werden, sobald sie sich umkehren, und zwar unter Verwendung von Steuersätzen, die am Bilanzstichtag gültig oder angekündigt sind.

Die Bewertung latenter Steuern spiegelt die steuerliche Konsequenz wider, die sich aus der Erwartung der BUWOG Group in Hinblick auf die Art und Weise der Realisierung der Buchwerte der Vermögenswerte oder der Erfüllung der Schuld zum Bilanzstichtag ergibt. Latente Steueransprüche und passive latente Steuerschulden werden saldiert, wenn die Steuern von der gleichen Behörde erhoben werden und ein Rechtsanspruch besteht, die tatsächlichen Steuererstattungsansprüche gegen die tatsächlichen Steuerschulden aufzurechnen.

2.4.12 Zur Veräußerung gehaltenes langfristiges Vermögen und Verbindlichkeiten

Gemäß IFRS 5 sind all jene langfristigen Vermögenswerte und Veräußerungsgruppen, welche Vermögenswerte und Verbindlichkeiten enthalten, als zur Veräußerung gehalten zu klassifizieren, die in ihrem gegenwärtigen Zustand veräußert werden können und deren Veräußerung aufgrund einer entsprechenden Veräußerungsabsicht innerhalb von 12 Monaten sehr wahrscheinlich ist. Sind die entsprechenden Voraussetzungen für eine Klassifizierung als zur Veräußerung gehaltenes langfristiges Vermögen nicht mehr erfüllt, werden die Vermögenswerte bzw. Veräußerungsgruppen wieder in die ursprünglichen Bilanzpositionen zurückgegliedert.

Die Bewertung von zur Veräußerung gehaltenen langfristigen Vermögenswerten bzw. Veräußerungsgruppen erfolgt zum niedrigeren Wert aus Buchwert und beizulegendem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten. Von den Bewertungsvorschriften des IFRS 5 sind allerdings u.a. als Finanzinvestition gehaltene Immobilien, die entsprechend dem Modell des beizulegenden Zeitwerts bewertet werden, finanzielle Vermögenswerte und Steuerabgrenzungen ausgenommen. Für diese langfristigen Vermögenswerte kommen lediglich die Vorschriften für einen separaten Ausweis nach IFRS 5 zur Anwendung.

2.4.13 Immobilienvorräte

Vorräte sind Vermögenswerte, die zum Verkauf im normalen Geschäftsgang gehalten werden, die sich in der Herstellung für einen solchen Verkauf befinden oder die als Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe dazu bestimmt sind, bei der Herstellung oder der Erbringung von Dienstleistungen verbraucht zu werden.

Die Geschäftstätigkeit der BUWOG Group als Immobilienunternehmen umfasst sowohl den Kauf, die Vermietung als auch die bestmögliche wirtschaftliche Nutzung von Vermögenswerten, um die Vermögensverwaltung zu optimieren. Die von der BUWOG Group zum Verkauf gehaltenen Vorratsimmobilien fallen nicht in den Anwendungsbereich von IAS 40 (als Finanzinvestition gehaltene Immobilien), sondern sind als Vorräte gemäß IAS 2 zu behandeln.

Immobilienvorräte werden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten inklusive anteiliger Fremdkapitalzinsen (siehe Kapitel 2.4.5 Fremdkapitalkosten) aktiviert und zum Stichtag mit dem niedrigeren Wert aus Buchwert und dem (zum Teil gutachterlich ermittelten) Nettoveräußerungswert bewertet. In die Anschaffungs- oder Herstellungskosten von Vorräten sind alle Kosten des Erwerbs und der Be- und Verarbeitung sowie sonstige Kosten einzubeziehen, die angefallen sind, um die Vorräte an ihren derzeitigen Ort und in ihren derzeitigen Zustand zu versetzen. Der Nettoveräußerungswert ist der geschätzte Verkaufspreis abzüglich der noch anfallenden Herstellungskosten und allfälliger Kosten der Veräußerung.

2.4.14 Liquide Mittel

Liquide Mittel umfassen Kassenbestände, schwebende Geldbewegungen sowie Guthaben bei Kreditinstituten mit einer Laufzeit von bis zu drei Monaten. Diese werden zum Tageswert am jeweiligen Bilanzstichtag angesetzt. Darüber hinaus werden in den sonstigen finanziellen Forderungen Bankguthaben mit Verfügungsbeschränkungen (liquide Mittel gesperrt) ausgewiesen. Im für die Konzern-Geldflussrechnung relevanten Finanzmittelbestand sind lediglich die liquiden Mittel (Kassenbestände, schwebende Geldbewegungen sowie Guthaben bei Kreditinstituten mit einer Laufzeit von bis zu drei Monaten) enthalten.

2.4.15 Anteilsbasierte Vergütungsvereinbarungen

Bei in Eigenkapitalinstrumenten zu erfüllenden Vereinbarungen wird der beizulegende Zeitwert am Tag der Gewährung von anteilsbasierten Vergütungsvereinbarungen als Aufwand mit einer entsprechenden Erhöhung des Eigenkapitals über den Zeitraum erfasst, in dem ein uneingeschränkter Anspruch auf die Aktienoptionen erworben wird. Der als Aufwand erfasste Betrag wird angepasst, um die Anzahl der Aktienoptionen widerzuspiegeln, für die die entsprechenden Dienstbedingungen und marktunabhängigen Leistungsbedingungen erwartungsgemäß erfüllt werden, sodass der letztlich als Aufwand erfasste Betrag auf der Anzahl der Aktienoptionen basiert, die die entsprechenden Dienstbedingungen und marktunabhängigen Leistungsbedingungen am Ende des Erdienungszeitraums erfüllen. Die Erfassung des Aufwands für anteilsbasierte Vergütungsvereinbarungen erfolgt als Personalaufwand mit einer Gegenbuchung in den Kapitalrücklagen.

Bei anteilsbasierten Vergütungsvereinbarungen mit Barausgleich erfolgt die Bewertung zum Zeitpunkt der Zusage mit dem beizulegenden Zeitwert. Zu jedem folgenden Bilanzstichtag wird der beizulegende Zeitwert der Verpflichtung neu berechnet. Dies erfolgt unter Berücksichtigung der bereits innerhalb der Laufzeit erbrachten zeitanteiligen Arbeitsleistung. Die Erfassung des Aufwands für die anteilsbasierte Vergütungsvereinbarung erfolgt in diesem Fall als Personalaufwand mit einer Gegenbuchung in den Verbindlichkeiten.

Betreffend die Ablöse der anteilsbasierten Vergütungsvereinbarungen im Rahmen der Übernahme durch die Vonovia SE wird auf Kapitel 6.13 Anteilsbasierte Vergütungsvereinbarungen verwiesen.

2.4.16 Verbindlichkeiten aus Wandelschuldverschreibungen

In Übereinstimmung mit IAS 32.11 iVm IAS 32.22 und IAS 39.11 bestehen die von der BUWOG AG begebenen Wandelschuldverschreibungen aus einer Fremdkapitalkomponente und trennungspflichtigen eingebetteten Derivaten.

Eingebettete Derivate, welche mit einem nicht derivativen Finanzinstrument zu einem zusammengesetzten Finanzinstrument kombiniert wurden, sind grundsätzlich vom Basisvertrag gesondert zu bilanzieren und zu bewerten, wenn ihre wirtschaftlichen Merkmale und Risiken nicht eng mit denen des Basisvertrags verbunden sind, die kombinierten derivative Finanzinstrumente auch eigenständig die Definition eines Derivats erfüllen würden und das Gesamtinstrument nicht erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet wird.

Die in den Emissionsbedingungen enthaltene Call Option der BUWOG zur vorzeitigen Rückzahlung basierend auf der Aktienkursentwicklung und ein Wandlungsrecht der Anleihegläubiger erfüllen diese Kriterien und werden getrennt von den Verbindlichkeiten aus Wandelschuldverschreibungen unter dem Posten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten ausgewiesen (siehe Kapitel 6.16 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten).

Die in den Emissionsbedingungen enthaltenen weiteren Rechte und Optionen erfüllen nicht die Kriterien gemäß IAS 39.11 bzw. ergeben keine wesentlichen separaten Werte und werden nicht gesondert bilanziert.

Die Fremdkapitalkomponente entspricht beim erstmaligen Ansatz dem beizulegenden Zeitwert einer ähnlichen Verbindlichkeit, die keine Option zur Umwandlung in Eigenkapital enthält. Direkt zurechenbare Transaktionskosten wurden der Fremdkapitalkomponente zugeordnet. Im Rahmen der Folgebewertung werden die Verbindlichkeiten aus Wandelschuldverschreibungen zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Verwendung der Effektivzinsmethode bewertet und gemäß IAS 39 der Bewertungskategorie zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete finanzielle Verbindlichkeiten (financial liabilities measured at amortised cost, FLAC) zugeordnet.

Der Fair Value der trennungspflichtigen eingebetteten Derivate entspricht der Residualgröße zwischen dem Fair Value der Wandelschuldverschreibungen und dem beizulegenden Zeitwert der Fremdkapitalkomponente. Die abgespalteten eingebetteten Derivate sind der Kategorie zu Handelszwecken gehalten (held for trading, HFT) zugeordnet und werden zu jedem Stichtag ergebniswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet.

Im Falle einer (Teil-)Wandlung eines wandelbaren Instruments werden sowohl die Schuldkomponente als auch die eingebetteten Derivate (anteilig) ausgebucht und gemeinsam mit der hierauf entfallenden latenten Steuer im Eigenkapital erfasst. Bei der Wandlung entsteht kein Gewinn oder Verlust.

2.4.17 Finanzverbindlichkeiten, Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten

Finanzverbindlichkeiten werden bei Zuzählung mit ihrem beizulegenden Zeitwert abzüglich direkt zurechenbarer Transaktionskosten erfasst. Der beizulegende Zeitwert entspricht in der Regel dem Zuzählungsbetrag. Ein etwaiger Unterschiedsbetrag (Agio, Disagio oder sonstiger Unterschiedsbetrag) zwischen dem erhaltenen Betrag und dem Rückzahlungsbetrag wird durch Anwendung der Effektivzinsmethode über die Laufzeit der Finanzierung im Finanzergebnis erfasst.

Finanzielle Verbindlichkeiten werden grundsätzlich gemäß IAS 39 als zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete finanzielle Verbindlichkeiten (financial liabilities measured at amortised cost, FLAC) klassifiziert und unter Anwendung der Effektivzinsmethode bewertet.

Hinsichtlich der zinsgünstigen Darlehen der öffentlichen Hand sowie Finanzverbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten mit Annuitätenzuschüssen, die in Zusammenhang mit der Förderung von Immobilienobjekten stehen, hat das Management die Entscheidung getroffen, diese in die Bewertungskategorie als erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert (Fair-Value-Option) bewertet einzustufen (für nähere Details zu der Fair-Value-Option siehe Kapitel 2.4.4 Zuwendungen der öffentlichen Hand).Nichtfinanzielle Verbindlichkeiten werden zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet.

Finanzverbindlichkeiten, Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie sonstige Verbindlichkeiten werden ausgebucht, wenn die Verpflichtungen zur Zahlung erloschen sind oder übertragen wurden und die BUWOG Group im Wesentlichen alle Chancen und Risiken, die mit der Verbindlichkeit verbunden sind, übertragen hat.

Finanzielle Vermögenswerte und Verbindlichkeiten werden nur dann saldiert, wenn zum gegenwärtigen Zeitpunkt ein Rechtsanspruch besteht, die erfassten Beträge miteinander zu verrechnen, und beabsichtigt ist, den Ausgleich auf Nettobasis herbeizuführen oder gleichzeitig mit der Realisierung des betreffenden Vermögenswerts die dazugehörige Verbindlichkeit abzulösen.

Zinsswaps werden als freistehende Finanzinstrumente bilanziert und lediglich verwendet, um bestehende Risiken aus Zinssatzänderungen zu vermindern. Sämtliche Derivatgeschäfte wurden mit Kreditinstituten guter Bonität abgeschlossen. Zinsswaps sind der Kategorie zu Handelszwecken gehalten (held for trading, HFT) zugeordnet und werden ergebniswirksam zum aktuellen beizulegenden Zeitwert am Bilanzstichtag bewertet. Die Bilanzierungsvorschriften des IAS 39 für Hedge Accounting werden derzeit von der BUWOG Group nicht angewendet.

Zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden der eingebetteten Derivate aus Wandelschuldverschreibungen siehe Erläuterungen im Kapitel 2.4.16 Verbindlichkeiten aus Wandelschuldverschreibungen.

Gewinne und Verluste aus der Bewertung der Verbindlichkeiten der Kategorie erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet sowie zu Handelszwecken gehalten werden in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung unter dem sonstigen Finanzergebnis ausgewiesen.

Hinsichtlich der Konditionen und der beizulegenden Zeitwerte der Derivate wird auf Kapitel 7.2.5 Zins- und Kursänderungsrisiko verwiesen. Hinsichtlich der Konditionen und der Marktwerte der Finanzverbindlichkeiten wird auf Kapitel 6.15 Finanzverbindlichkeiten sowie Kapitel 7.2.5 Zins- und Kursänderungsrisiko verwiesen. Hinsichtlich der Bewertungsverfahren und Inputfaktoren bei der Ermittlung beizulegender Zeitwerte von Finanzinstrumenten wird auf das Kapitel 7.1.3 Bemessungshierarchie der beizulegenden Zeitwerte von Finanzinstrumenten verwiesen.

2.4.18 Rückstellungen

Gemäß IAS 37.14 ist eine Verpflichtung mit unsicherem zeitlichem Eintritt oder unsicherer Höhe dann als Rückstellung zu passivieren, wenn es wahrscheinlich ist, dass es durch die Erfüllung einer gegenwärtigen Verpflichtung aufgrund vorhergehender Ereignisse zum Abfluss von Ressourcen kommt und wenn deren Höhe zuverlässig geschätzt werden kann.

Die Rückstellungen werden mit jenem Wert angesetzt, der zum Zeitpunkt der Erstellung des Konzernabschlusses nach bester Schätzung angesetzt werden kann. Die bestmögliche Schätzung der zur Erfüllung der gegenwärtigen Verpflichtung erforderlichen Höhe ist der Betrag, den das Unternehmen bei vernünftiger Betrachtung zur Erfüllung der Verpflichtung zum Bilanzstichtag oder zur Übertragung der Verpflichtung auf einen Dritten zu diesem Termin zahlen müsste.

Bei der bestmöglichen Schätzung einer Rückstellung sind die unvermeidbar mit vielen Ereignissen und Umständen verbundenen Risiken und Unsicherheiten zu berücksichtigen. Für die Bewertung wird daher zum Teil auf Sachverständige zurückgegriffen. Zudem werden insbesondere Erfahrungswerte aus der Vergangenheit und Wahrscheinlichkeiten über den Ausgang von Rechtsstreitigkeiten berücksichtigt. Die erwarteten Zahlungsströme werden auf ihren Barwert abgezinst, wenn die Auswirkungen des Zinseffekts wesentlich sind. Ein Zinsaufwand aus der laufenden Aufzinsung der Rückstellung wird im Finanzergebnis erfasst.

Wenn erwartet wird, dass die zur Erfüllung einer rückgestellten Verpflichtung erforderlichen Ausgaben ganz oder teilweise von einer anderen Partei erstattet werden, ist die Erstattung nur zu erfassen, wenn es so gut wie sicher ist, dass das Unternehmen die Erstattung bei Erfüllung der Verpflichtung erhält. Die Erstattung ist als separater Vermögenswert zu behandeln. Der für die Erstattung angesetzte Betrag darf die Höhe der Rückstellung nicht übersteigen.

Der Ansatz und die Höhe der Rückstellungen sind zu jedem Bilanzstichtag zu prüfen und anzupassen. Wenn ein Abfluss nicht mehr wahrscheinlich ist, ist die Rückstellung erfolgswirksam aufzulösen.

2.4.19 Verpflichtungen gegenüber Dienstnehmern

Die Rückstellungen für Abfertigungen und Pensionen werden nach dem Anwartschaftsbarwertverfahren (projected unit credit method) ermittelt, wobei zu jedem Bilanzstichtag eine versicherungsmathematische Bewertung durchgeführt wird. Die versicherungsmathematischen Gewinne und Verluste - sie werden auch als Neubewertungen bezeichnet - sowie die hierauf entfallenden latenten Steuern werden im sonstigen Ergebnis erfasst. Die im sonstigen Ergebnis erfassten Neubewertungen sind Teil des Eigenkapitals und werden später nicht mehr in die Gewinn- oder Verlustrechnung umgegliedert. Die Dienstzeit- sowie die Nettozinsaufwendungen werden in der Gewinn- und Verlustrechnung als Personalaufwand ausgewiesen.

Beiträge zu beitragsorientierten Versorgungsplänen werden bei Fälligkeit im Personalaufwand erfasst (siehe Kapitel 5.6 Personalaufwendungen). Die BUWOG Group hat keine über diese Beiträge hinausgehenden Zahlungsverpflichtungen.

2.5 Ermessensentscheidungen und Schätzunsicherheiten

Die Erstellung des Konzernabschlusses in Übereinstimmung mit den IFRS erfordert Ermessensbeurteilungen und die Festlegung von Annahmen über künftige Entwicklungen durch das Management der BUWOG AG, die den Ansatz und den Wert der Vermögenswerte und Schulden, die Angabe von sonstigen Verpflichtungen am Bilanzstichtag und den Ausweis von Erträgen und Aufwendungen während des Geschäftsjahres wesentlich beeinflussen können.

- Die Bilanzierung von Unternehmenszusammenschlüssen unter Anwendung der in IFRS 3 normierten Erwerbsmethode ist davon abhängig, ob ein Geschäftsbetrieb erworben wird. Die Beurteilung, inwiefern erworbenes Immobilienvermögen einen Geschäftsbetrieb im Sinne von IFRS 3 darstellt, ist ermessensbehaftet und bedingt regelmäßig eine Detailanalyse der übernommenen Abläufe und Strukturen insbesondere im Hinblick auf das Property Management. Sofern die Erwerbsmethode zur Anwendung gelangt, sind die Transaktionskosten aufwandswirksam zu erfassen, die Steuerabgrenzungen auf temporäre Differenzen zwischen dem beizulegenden Zeitwert des übernommenen Immobilienvermögens und dessen Steuerwert vollumfänglich anzusetzen und die entstehenden Firmenwerte jährlich auf ihre Werthaltigkeit zu prüfen. Liegt kein Geschäftsbetrieb vor, so ist die Erwerbsmethode nicht anzuwenden. Für diesen Fall sind die Anschaffungskosten inklusive Transaktionskosten nach Maßgabe der beizulegenden Zeitwerte auf die erworbenen Vermögenswerte und übernommenen Schulden zu verteilen, es sind keine Steuerabgrenzungen anzusetzen (initial recognition exemption), und es entstehen keine Firmenwerte.

- Die BUWOG Group erhält zur Finanzierung von Entwicklungsprojekten teilweise zinsgünstige Darlehen. Diese zinsgünstigen Darlehen stehen im Zusammenhang mit der Förderung der jeweils betroffenen Immobilienobjekte durch die öffentliche Hand und sind im Regelfall an die Verpflichtung zur Erfüllung bestimmter Förderbedingungen (z.B. Mietpreisbindungen) gebunden. Da in die Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts der Immobilien nur die Cashflows aus den geringeren Mieteinnahmen einfließen, ist der beizulegende Zeitwert der Immobilien gegenüber ansonsten anzusetzenden marktüblichen Mieteinnahmen wertgemindert.

Um eine Inkongruenz zwischen dem Ansatz und der Bewertung des Immobilienvermögens und der finanziellen Verbindlichkeit zu vermeiden, hat das Management der BUWOG Group gemäß IAS 39.9b (i) die Ermessensentscheidung getroffen, die unterverzinslichen Darlehen im Zeitpunkt der Ersterfassung in die Bewertungskategorie als erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert (Fair-Value-Option) bewertet einzustufen und damit eine ansonsten bestehende Inkongruenz aus dem als Zuwendung der öffentlichen Hand zu erfassenden Zinsvorteil aus der nicht marktkonformen Verzinsung des Darlehens (IAS 20.10A) zu vermeiden. Hinsichtlich der zukünftigen Bilanzierung wird auf das Kapitel 1.2.3 Von der EU übernommene, aber noch nicht angewandte Standards und Interpretationen verwiesen.

Bei den nachfolgend beschriebenen Annahmen besteht ein nicht unerhebliches Risiko, dass sie zu einer wesentlichen Anpassung von Vermögenswerten und Schulden im nächsten Geschäftsjahr führen können:

- Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts des Immobilienvermögens, des in Bau befindlichen Immobilienvermögens und des zur Veräußerung gehaltenen Immobilienvermögens der BUWOG Group sowie der Nettoveräußerungswerte von Immobilienvorräten erfolgt mittels von externen Sachverständigen erstellten Gutachten. Diese Gutachten werden in der überwiegenden Anzahl der Fälle auf Basis von DCF-Modellen durch die Diskontierung künftig erwarteter Zahlungsströme aus den jeweiligen Immobilien ermittelt. Dafür ist es erforderlich, Annahmen, wie z.B. zum angewandten Kapitalisierungs- und Diskontierungszinssatz, zur erwarteten Auslastung, zu offenen Baukosten, zur künftigen Mietpreisentwicklung oder zu möglichen Verkaufspreispotentialen zu treffen. Es liegt in der Natur von kapitalwertorientierten Bewertungsverfahren, dass sie sensibel auf die zugrunde liegenden Annahmen und Parameter reagieren. So würde beispielsweise eine Reduktion des angewendeten Diskontierungszinssatzes bei gleichzeitig unveränderten sonstigen Annahmen und Parametern zu einer Erhöhung der ermittelten Immobilienwerte führen. Im Gegenzug würde beispielsweise eine Reduktion der erwarteten Auslastung oder der erwarteten Mietpreise bei wiederum unveränderten sonstigen Annahmen und Parametern zu einer Verringerung der ermittelten Immobilienwerte führen. Die bewertungsrelevanten Annahmen und Parameter werden zu jedem Bilanzstichtag sorgfältig auf Basis der bestmöglichen Schätzung des Managements bzw. des Gutachters hinsichtlich der aktuell vorherrschenden Marktverhältnisse ermittelt. Diese Einschätzungen werden zu jedem Bilanzstichtag aktualisiert, was gegebenenfalls zu erheblichen Wertschwankungen der beizulegenden Zeitwerte der Immobilien führen kann. Für nähere Details zum Immobilienvermögen siehe Kapitel 6.1. Immobilienvermögen und 6.2 In Bau befindliches Immobilienvermögen.

- Die Ermittlung des Nettoveräußerungswerts von Immobilienvorräten basiert zum Teil auf Berechnungen, die auf dem erwarteten Verkaufserlös abzüglich der geschätzten noch anfallenden Kosten für die Fertigstellung und den Verkauf (Residualwertverfahren) basieren. Diese Berechnungen werden zu jedem Bilanzstichtag aktualisiert, was gegebenenfalls zu erheblichen Wertschwankungen der Nettoveräußerungswerte der Immobilien führen kann. Für nähere Details zu den Immobilienvorräten siehe Kapitel 6.10 Immobilienvorräte.

- Die Beurteilung der Werthaltigkeit von immateriellen Vermögenswerten, Geschäfts- oder Firmenwerten und Sachanlagen basiert auf zukunftsbezogenen Annahmen. Der Ermittlung der erzielbaren Beträge oder der Nutzungswerte im Zuge der Wertminderungstests werden mehrere Annahmen, beispielsweise über die künftigen Mittelüberschüsse und den Diskontierungszinssatz, zugrunde gelegt. Die Mittelüberschüsse entsprechen den Werten der zum Zeitpunkt der Abschlusserstellung aktuellsten Einschätzungen (siehe Kapitel 6.3 Sonstige Sachanlagen und 6.4 Immaterielle Vermögenswerte).

- Hinsichtlich der Bewertung von Finanzinstrumenten, für die kein aktiver Markt vorhanden ist, werden alternative kapitalwertorientierte Bewertungsverfahren herangezogen. Die der Bestimmung des beizulegenden Zeitwerts zugrunde gelegten bewertungsrelevanten Parameter beruhen zum Teil auf zukunftsbezogenen Annahmen. Für nähere Details siehe Kapitel 7.1.3 Bemessungshierarchie der beizulegenden Zeitwerte von Finanzinstrumenten.

- Für die Bewertung der bestehenden Abfertigungs- und Pensionsverpflichtungen werden Annahmen für Zinssatz, Pensionsantrittsalter, Lebenserwartung, Fluktuation und künftige Bezugserhöhungen verwendet (siehe Kapitel 2.4.19 Verpflichtungen gegenüber Dienstnehmern).

- Für die Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts von ausgegebenen Aktienoptionen im Rahmen von aktienbasierten Vergütungsvereinbarungen sowie von derivativen Finanzinstrumenten wurden die am Markt beobachtbaren Parameter wie risikoloser Zinssatz, Aktienkurs und implizite Volatilität herangezogen (siehe Kapitel 6.13 Anteilsbasierte Vergütungsvereinbarungen sowie Kapitel 7.1.3 Bemessungshierarchie der beizulegenden Zeitwerte von Finanzinstrumenten).

- Dem Ansatz latenter Steuererstattungsansprüche im Allgemeinen und von Steuerabgrenzungen auf nicht genutzte steuerliche Verlustvorträge im Speziellen liegen Erwartungshaltungen des Managements der BUWOG Group in Bezug auf die hinreichende Verfügbarkeit zukünftig zu versteuernder Einkommen zugrunde. Die Bilanzierungsentscheidung über Ansatz bzw. Werthaltigkeit der Steuerabgrenzungen beruht zum einen auf Annahmen über den Zeitpunkt der Auflösung von latenten Steuerschulden und basiert zum anderen auf den aktuellsten Daten aus der Steuerplanung in einem fünfjährigen Planungszeitraum (siehe Kapitel 6.7 Latente Steueransprüche und latente Steuerschulden).

- Die Bewertung der Rückstellungen erfolgt aufgrund bestmöglicher Schätzungen, die zum Teil durch externe Sachverständige durchgeführt werden. Bei der Rückstellungsbewertung werden insbesondere Erfahrungswerte aus der Vergangenheit, Wahrscheinlichkeiten über den Ausgang von Rechtsstreitigkeiten oder von abgabenrechtlichen Verfahren, zukünftige Kostenentwicklungen, Zinssatzannahmen usw. berücksichtigt (siehe Kapitel 6.18 Rückstellungen).

- Die in der Bilanz der BUWOG Group nicht erfassten Eventualverbindlichkeiten aus Bürgschaften, Garantien und sonstigen Haftungsverhältnissen werden regelmäßig auf ihre Eintrittswahrscheinlichkeit beurteilt. Ist ein Abfluss von Ressourcen mit wirtschaftlichem Nutzen weder hinreichend wahrscheinlich, sodass eine Rückstellungsbildung geboten ist, noch unwahrscheinlich, so werden die betreffenden Verpflichtungen als Eventualverbindlichkeiten erfasst. Diese Einschätzung wird vom Management bestmöglich vorgenommen (siehe Kapitel 7.5.1 Eventualverbindlichkeiten und Haftungsverhältnisse).

- Die Bewertung von finanziellen Verbindlichkeiten im Zusammenhang mit Put-Optionen von nicht beherrschenden Anteilen zum beizulegenden Zeitwert beruht auf der bestmöglichen Einschätzung des Management.

Schätzungen und die ihnen zugrunde liegenden Annahmen und Parameter werden fortlaufend überprüft. Die tatsächlichen Werte können von den Schätzwerten abweichen, wenn sich die genannten Rahmenbedingungen entgegen den Erwartungen zum Bilanzstichtag entwickeln. Die Änderungen werden zum Zeitpunkt einer besseren Kenntnis ergebniswirksam berücksichtigt, und die Darstellung der bewertungsrelevanten Annahmen und Parameter wird entsprechend angepasst.

3. Konsolidierungskreis

In den Konzernabschluss sind neben der BUWOG AG 35 (30. April 2017: 32) inländische und 90 (30. April 2017: 89) ausländische Unternehmen, bei denen die BUWOG Group unmittelbar oder mittelbar über die Mehrheit der Stimmrechte verfügt oder die Möglichkeit zur rechtlichen oder faktischen Beherrschung hat, einbezogen. Des Weiteren werden zwei ausländische Unternehmen anteilsmäßig konsolidiert.

3.1 Veränderungen des Konsolidierungskreises

Der Konsolidierungskreis hat sich im Geschäftsjahr 2017/18 wie folgt entwickelt:

Veränderungen des Konsolidierungskreises

Konsolidierungskreis	Vollkonsolidierung	Anteilsmäßige Konsolidierung	Gesamt
Stand zum 30. April 2017	122	0	122
Erstmals einbezogene Gesellschaften	7	2	9
Liquidationen	-3	0	-3
Stand zum 30. April 2018	126	2	128

Eine Übersicht über die Unternehmen der BUWOG Group ist am Ende des Anhangs des Konzernabschlusses beigefügt.

3.2 Erstkonsolidierungen

Im Geschäftsjahr 2017/18 wurden folgende Unternehmen erstmalig im Konsolidierungskreis der BUWOG Group berücksichtigt:

Erstkonsolidierungen

Segment	Land	Sitz	Gesellschaft	Anteil am Kapital	Konsolidierungsart	Stichtag
Gründungen/Erwerb von Gesellschaften ohne Geschäftsbetrieb
Deutschland	DE	Berlin	Planungsgemeinschaft "Das-Neue-Gartenfeld" GmbH & Co. KG	27,48%	A	1. Mai 2017
Deutschland	DE	Berlin	Planungsgemeinschaft "Das-Neue-Gartenfeld" Verwaltungs GmbH	27,48%	A	1. Mai 2017
Österreich	AT	Wien	BUWOG - Breitenfurterstraße Zwei, GmbH & Co. KG	99,98%	V	1. Juni 2017
Österreich	AT	Wien	BUWOG - Breitenfurterstraße Vier, GmbH & Co. KG	99,98%	V	1. Juni 2017
Deutschland	DE	Berlin	BUWOG - Jahnstraße Development GmbH(vormals: Jahnstraße Living GmbH)	100,00%	V	1. August 2017
Deutschland	DE	Kiel	BUWOG - Berlin Wohnen II GmbH(vormals: Jahnstraße 15 Vermögensverwaltungs GmbH)	100,00%	V	1. August 2017
Österreich	AT	Wien	BUWOG - Versicherungsmakler GmbH	100,00%	V	1. Dezember 2017
Deutschland	DE	Kiel	BUWOG - Grundstücks- und Betriebs GmbH	100,00%	V	1. Jänner 2018
Deutschland	DE	Kiel	BUWOG - Berlin Wohnen III GmbH	100,00%	V	1. Jänner 2018

V = VollkonsolidierungA = Anteilsmäßige Konsolidierung

3.3 Strukturveränderungen

Die im Rahmen des Erwerbs des DGAG-Portfolios mit übernommenen Gesellschaften PRE Andromeda Real Estate GmbH, PRE Aries Real Estate GmbH und PRE Aquarius Real Estate GmbH, die bisher ohne wesentliche wirtschaftliche Tätigkeit waren, wurden liquidiert.

Strukturveränderungen

Segment	Land	Sitz	Gesellschaft	Anteil am Kapitalvorher	Anteil am Kapitalnachher
Liquidationen
Deutschland	DE	Kiel	PRE Andromeda Real Estate GmbH	94,90%	-
Deutschland	DE	Kiel	PRE Aries Real Estate GmbH	94,90%	-
Deutschland	DE	Kiel	PRE Aquarius Real Estate GmbH	100,00%	-

3.4 Nicht konsolidierte Tochterunternehmen

Im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2016/17 wurden zwei Gesellschaften bürgerlichen Rechts (Marina Spreestraße GbR und Marina Lindenstraße GbR) zum Zweck des Verkaufs der Nutzungsrechte an den Bootsanlegestellen des Projekts Lindenstraße "Uferkrone" in Berlin gegründet. Die Eigentümer der Wohneinheiten, welche solche Nutzungsrechte erwerben, werden als Gesellschafter in diese GesbRs eintreten. Im gleichen Ausmaß wird die BUWOG Lindenstraße Development GmbH ihre Anteile vermindern, sodass es sich nach der Komplettverwertung bei diesen Gesellschaften nicht mehr um Tochterunternehmen handeln wird. Im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2017/18 wurden alle Nutzungsrechte an den Bootsliegeplätzen der Marina Lindenstraße GbR veräußert, sodass von Seiten der BUWOG Group zum 30. April 2018 keine Beteiligung mehr an der Marina Lindenstraße besteht.Aufgrund Unwesentlichkeit wurde diese Gesellschaft nicht in den Konsolidierungskreis aufgenommen.

Segment	Land	Sitz	Gesellschaft
Deutschland	DE	Berlin	Marina Spreestraße GbR

4. Segmentberichterstattung

4.1 Interne Berichterstattung

Der Vorstand der BUWOG AG als Kollegialorgan ist der zentrale Entscheidungsträger der BUWOG Group. Die interne Berichterstattung an den Vorstand erfolgt auf Basis der Aufteilung in die beiden, nach regionalen Merkmalen bestimmten, Kernmärkte Deutschland und Österreich. Die Darstellung der Segmentergebnisse folgt ohne weitere Zusammenfassungen der internen Berichterstattung an den Vorstand (Management Approach).

Die Konzernsteuerung des operativen Ergebnisses erfolgt anhand der Mieterlöse und der Ergebnisse aus Asset Management, Property Sales und Property Development.Das Segmentvermögen umfasst in erster Linie Immobilienvermögen, in Bau befindliches Immobilienvermögen, sonstige Sachanlagen, zur Veräußerung gehaltenes langfristiges Vermögen sowie Immobilienvorräte und wird analog zur Bilanzgliederung in kurzfristiges und langfristiges Segmentvermögen unterteilt. Die Investitionen in langfristiges Segmentvermögen beinhalten Zugänge der Bereiche Immobilienvermögen, in Bau befindliches Immobilienvermögen und sonstige Sachanlagen. Eine Zuordnung von Segmentschulden wird nicht durchgeführt.

Die Entwicklung des Finanzergebnisses und des Steuerergebnisses im Konzern wird zentral gesteuert; eine Berichterstattung auf der Ebene operativer Geschäftssegmente erfolgt nicht. Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden der berichtspflichtigen Segmente entsprechen den in Kapitel 2. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden beschriebenen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden.

4.2 Überleitung der Geschäftssegmente auf Konzernzahlen

Es finden keine wesentlichen Transaktionen zwischen den Segmenten statt. Daher erfolgt keine gesonderte Darstellung der "Eliminierung intersegmentärer Beträge". Serviceleistungen, die zentral erbracht werden, sind den Geschäftssegmenten auf Basis der tatsächlichen Aufwendungen zugewiesen. Servicegesellschaften, die ausschließlich Leistungen für ein bestimmtes Segment erbringen, sind dem jeweiligen Geschäftssegment zugeordnet. In der Überleitungsspalte "Überleitung auf den Konzernabschluss" werden die nicht zuordenbaren Holdings bzw. nicht operativ tätige Gesellschaften abgebildet sowie die Eliminierung der unwesentlichen Geschäftsfälle zwischen den Segmenten.

4.3 Informationen über wichtige Kunden

Die BUWOG Group hatte im abgelaufenen Geschäftsjahr sowie in der Vorperiode keine Kunden, mit denen mindestens 10,00% der gesamten Umsatzerlöse des Konzerns erzielt wurden.

4.4 Segmentbericht

Die berichtspflichtigen Segmente der BUWOG Group sind nach regionalen Merkmalen nach dem jeweiligen Belegenheitsort der Liegenschaft gegliedert.

Das nach regionalen Merkmalen aufgeteilte Segmentvermögen zum 30. April 2018 und zum 30. April 2017 ist in nachstehender Tabelle dargestellt.

Segmente

	Deutschland		Österreich		Summe berichtspflichtige Geschäftssegmente
in TEUR	2017/18	2016/17	2017/18	2016/17	2017/18	2016/17
Wohnen	112.696,8	107.820,1	80.797,8	92.245,5	193.494,6	200.065,6
Sonstige Mieterträge	8.288,2	8.140,9	9.080,6	6.214,4	17.368,8	14.355,3
Mieterlöse	120.985,0	115.961,0	89.878,4	98.459,9	210.863,4	214.420,9
Weiterverrechnete Betriebskosten und Fremdverwaltungserlöse	63.869,9	62.539,2	43.756,6	49.502,8	107.626,5	112.042,0
Sonstige Umsatzerlöse	188,8	182,0	78,4	56,7	267,2	238,7
Umsatzerlöse	185.043,7	178.682,2	133.713,4	148.019,4	318.757,1	326.701,6
Aufwendungen aus dem Immobilienvermögen	-35.617,0	-36.099,8	-19.049,6	-21.641,3	-54.666,6	-57.741,1
Aufwendungen für Betriebskosten und Fremdverwaltungen	-59.428,1	-61.100,1	-47.359,1	-50.987,4	-106.787,2	-112.087,5
Ergebnis aus Asset Management	89.998,6	81.482,3	67.304,7	75.390,7	157.303,3	156.873,0
Erlöse aus Immobilienverkäufen	318,3	1.682,3	130.364,1	226.671,5	130.682,4	228.353,8
Buchwertabgänge	-318,3	-1.682,3	-130.364,1	-226.671,5	-130.682,4	-228.353,8
Sonstige Aufwendungen aus Immobilienverkäufen	-34,0	-68,4	-2.324,9	-2.986,9	-2.358,9	-3.055,3
Neubewertung von veräußertem Immobilienvermögen	70,8	420,1	43.882,5	45.172,1	43.953,3	45.592,2
Neubewertung von zur Veräußerung gehaltenem Immobilienvermögen	0,0	0,0	0,0	1.801,2	0,0	1.801,2
Ergebnis aus Property Sales	36,8	351,7	41.557,6	43.986,4	41.594,4	44.338,1
Erlöse aus dem Verkauf von Immobilienvorräten	74.993,4	78.346,9	130.645,8	96.344,9	205.639,2	174.691,8
Herstellkosten der verkauften Immobilienvorräte	-55.009,5	-65.222,8	-92.120,0	-70.860,4	-147.129,5	-136.083,2
Sonstige Aufwendungen aus dem Verkauf von Immobilienvorräten	-5.720,0	-3.978,9	-2.902,8	-2.819,4	-8.622,8	-6.798,3
Sonstige Aufwendungen aus der Immobilienentwicklung	-7.767,5	-3.245,7	-3.979,8	-5.851,1	-11.747,3	-9.096,8
Neubewertung von in Bau befindlichem Immobilienvermögen	8.237,5	3.237,3	11.364,2	2.328,6	19.601,7	5.565,9
Ergebnis aus Property Development	14.733,9	9.136,8	43.007,4	19.142,6	57.741,3	28.279,4
Sonstige betriebliche Erträge	1.549,6	2.049,7	1.605,0	1.353,5	3.154,6	3.403,2
Sonstige nicht direkt zurechenbare Aufwendungen	-15.199,8	-9.345,7	-7.922,1	-6.193,2	-23.121,9	-15.538,9
Operatives Ergebnis	91.119,1	83.674,8	145.552,6	133.680,0	236.671,7	217.354,8
Neubewertung von Immobilienvermögen	213.865,4	320.304,7	28.154,7	14.842,5	242.020,1	335.147,2
Erfassung erhaltener Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge	0,0	0,0	0,0	24,9	0,0	24,9
Sonstiges Bewertungsergebnis	213.865,4	320.304,7	28.154,7	14.867,4	242.020,1	335.172,1
Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT)	304.984,5	403.979,5	173.707,3	148.547,4	478.691,8	552.526,9
Finanzergebnis
Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT)
Laufende Ertragsteueraufwendungen
Latente Steuerabgrenzungen
Konzernergebnis
Investitionen in langfristiges Segmentvermögen	85.162,5	266.862,6	58.141,6	51.537,5	143.304,1	318.400,1
	30. April 2018	30. April 2017	30. April 2018	30. April 2017	30. April 2018	30. April 2017
Immobilienvermögen	2.476.655,9	2.243.940,7	1.975.620,6	1.959.981,2	4.452.276,5	4.203.921,9
In Bau befindliches Immobilienvermögen	87.521,4	21.920,0	45.840,1	34.380,0	133.361,5	56.300,0
Sonstige Sachanlagen	980,2	721,8	4.866,5	5.119,1	5.846,7	5.840,9
Langfristiges Segmentvermögen	2.565.157,5	2.266.582,5	2.026.327,2	1.999.480,3	4.591.484,7	4.266.062,8
Zur Veräußerung gehaltenes langfristiges Vermögen	0,0	0,0	0,0	15.661,1	0,0	15.661,1
Immobilienvorräte	179.407,7	155.380,7	198.159,2	200.150,7	377.566,9	355.531,4
Kurzfristiges Segmentvermögen	179.407,7	155.380,7	198.159,2	215.811,8	377.566,9	371.192,5
Segmentvermögen	2.744.565,2	2.421.963,2	2.224.486,4	2.215.292,1	4.969.051,6	4.637.255,3

	Holding/Überleitung auf den Konzernabschluss		BUWOG Group
in TEUR	2017/18	2016/17	2017/18	2016/17
Wohnen	0,0	0,0	193.494,6	200.065,6
Sonstige Mieterträge	0,0	0,0	17.368,8	14.355,3
Mieterlöse	0,0	0,0	210.863,4	214.420,9
Weiterverrechnete Betriebskosten und Fremdverwaltungserlöse	0,0	0,0	107.626,5	112.042,0
Sonstige Umsatzerlöse	0,0	0,0	267,2	238,7
Umsatzerlöse	0,0	0,0	318.757,1	326.701,6
Aufwendungen aus dem Immobilienvermögen	0,0	0,0	-54.666,6	-57.741,1
Aufwendungen für Betriebskosten und Fremdverwaltungen	0,0	0,0	-106.787,2	-112.087,5
Ergebnis aus Asset Management	0,0	0,0	157.303,3	156.873,0
Erlöse aus Immobilienverkäufen	0,0	0,0	130.682,4	228.353,8
Buchwertabgänge	0,0	0,0	-130.682,4	-228.353,8
Sonstige Aufwendungen aus Immobilienverkäufen	0,0	0,0	-2.358,9	-3.055,3
Neubewertung von veräußertem Immobilienvermögen	0,0	0,0	43.953,3	45.592,2
Neubewertung von zur Veräußerung gehaltenem Immobilienvermögen	0,0	0,0	0,0	1.801,2
Ergebnis aus Property Sales	0,0	0,0	41.594,4	44.338,1
Erlöse aus dem Verkauf von Immobilienvorräten	0,0	0,0	205.639,2	174.691,8
Herstellkosten der verkauften Immobilienvorräte	0,0	0,0	-147.129,5	-136.083,2
Sonstige Aufwendungen aus dem Verkauf von Immobilienvorräten	0,0	0,0	-8.622,8	-6.798,3
Sonstige Aufwendungen aus der Immobilienentwicklung	0,0	0,0	-11.747,3	-9.096,8
Neubewertung von in Bau befindlichem Immobilienvermögen	0,0	0,0	19.601,7	5.565,9
Ergebnis aus Property Development	0,0	0,0	57.741,3	28.279,4
Sonstige betriebliche Erträge	1.481,9	119,5	4.636,5	3.522,7
Sonstige nicht direkt zurechenbare Aufwendungen	-53.881,2	-25.106,3	-77.003,1	-40.645,2
Operatives Ergebnis	-52.399,3	-24.986,8	184.272,4	192.368,0
Neubewertung von Immobilienvermögen	0,0	0,0	242.020,1	335.147,2
Erfassung erhaltener Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge	0,0	0,0	0,0	24,9
Sonstiges Bewertungsergebnis	0,0	0,0	242.020,1	335.172,1
Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT)	-52.399,3	-24.986,8	426.292,5	527.540,1
Finanzergebnis			-83.003,2	-69.284,2
Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT)			343.289,3	458.255,9
Laufende Ertragsteueraufwendungen			-14.909,3	-29.248,8
Latente Steuerabgrenzungen			-49.127,3	-62.315,5
Konzernergebnis			279.252,7	366.691,6
Investitionen in langfristiges Segmentvermögen	4.072,5	9.051,9	147.376,6	327.452,0
	30. April 2018	30. April 2017	30. April 2018	30. April 2017
Immobilienvermögen	0,0	0,0	4.452.276,5	4.203.921,9
In Bau befindliches Immobilienvermögen	0,0	0,0	133.361,5	56.300,0
Sonstige Sachanlagen	13.031,6	9.107,1	18.878,3	14.948,0
Langfristiges Segmentvermögen	13.031,6	9.107,1	4.604.516,3	4.275.169,9
Zur Veräußerung gehaltenes langfristiges Vermögen	0,0	0,0	0,0	15.661,1
Immobilienvorräte	0,0	0,0	377.566,9	355.531,4
Kurzfristiges Segmentvermögen	0,0	0,0	377.566,9	371.192,5
Segmentvermögen	13.031,6	9.107,1	4.982.083,2	4.646.362,4

5. Erläuterungen zur Konzern-Gewinn-und Verlustrechnung

5.1 Ergebnis aus Asset Management

5.1.1 Mieterlöse

Die Mieterlöse für die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien entsprechen den in den jeweiligen Mietverträgen vereinbarten Mieten im Berichtszeitraum. Die sonstigen Mieterträge beinhalten Erlöse aus den Bereichen Büro, Gewerbe, Einzelhandel sowie Stellplätze und Garagierung.

Die Bestandsmieten werden im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten entwickelt. Zur Ableitung der Marktmiete für Neuvermietungen wurden Mietspiegel und Mietangebote von Vergleichsobjekten sowie aktuelle Vermietungen herangezogen. Ein Großteil des Immobilienvermögens der BUWOG Group in Österreich unterliegt dem Prinzip der "Kostendeckung" gemäß österreichischen Gesetzen. Insbesondere unterliegt die Mehrheit des Portfolios dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG), da die BUWOG - Bauen und Wohnen Gesellschaft mbH und die BUWOG - Süd GmbH (vormals ESG Wohnungsgesellschaft mbH Villach) bis April 2001 gemeinnützige Organisationen waren. Das Prinzip der Kostendeckung besagt, dass das monatliche Entgelt nicht höher und auch nicht niedriger sein darf, als sich aus den Herstellungskosten, ihrer Finanzierung, den laufenden Hausbewirtschaftungskosten und verschiedenen anderen Aufwendungen ergibt.

Bei der Neuvermietung von Wohnungen konnte bisher, anstelle eines kostendeckenden Mietzinses, der für Burgenland geltende Richtwert abzüglich 30% vereinbart werden. Dieser Betrag belief sich zuletzt auf EUR 3,50 je m ², darin waren auch die Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge inkludiert. Durch die WGG- Novelle trat mit Wirkung 1. Juli 2016 an die Stelle des bisherigen richtwertorientierten Mietzinses ein wertgesicherter Betrag in Höhe von EUR 1,75 je m ² (seit 1. April 2018: EUR 1,80 je m ²). Im Gegensatz zur alten Rechtslage darf neben diesem Betrag auch ein Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag vorgeschrieben werden, der, abhängig vom Alter des Gebäudes, max. EUR 2,00 je m ² beträgt. Verwaltungskosten, eine Mietzinsausfallskomponente sowie kalkulatorische Zinsen für von der Gesellschaft zur Finanzierung der Grundkosten eingesetzte Eigenmittel können neben den laufenden Betriebskosten zusätzlich verrechnet werden. Als Folge der Beschränkungen durch das WGG werden die Mieterlöse in Österreich in den kommenden Jahren nicht wesentlich steigen.

Bisher waren in Deutschland im frei finanzierten Wohnungsbau Mieterhöhungen lediglich im Rahmen von laufenden Mietverhältnissen reguliert. § 558 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) Abs. 1 bis 3 regelt dabei die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren um maximal 20% (in einigen Bundesländern nur bis maximal 15%). § 559 Abs. 1 bis 3 BGB beinhaltet die Mieterhöhung bei Modernisierung, nach dem jährlich 11% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten umlegbar sind.

Seit 1. Juni 2015 sind nun die Bundesländer bevollmächtigt, die Mietpreisbremse einzuführen. Berlin, Hamburg, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Baden-Württemberg, Brandenburg, Bremen, Hessen, Rheinland-Pfalz, Schleswig-Holstein, Thüringen und Bayern (jeweils auf Stadt-, Kreis- bzw. Gemeindeebene) haben dies bereits umgesetzt. Weitere Länder dürften folgen. Das Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs sieht vor, dass bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen die zulässige Miete in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt in einem 5-Jahres-Geltungszeitraum höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10% angehoben werden darf, soweit nicht bereits die Vormiete diese Schwelle überschritten hat. Neubauwohnungen mit Fertigstellung nach dem 1. Oktober 2014 sind von der Kappung ausgenommen. Ebenso gilt weiterhin § 559 Abs. 1 bis 3 BGB.

Rechtliche Unsicherheiten gibt es aktuell noch bezüglich der Definition der "umfassenden Wohnungssanierung", die ebenfalls zu einer Befreiung von der Mietpreisbremse führt. Laut dem BM für Justiz und für Verbraucherschutz ist eine umfassende Sanierung dann gegeben, wenn "die Investition etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht" (rund 700-800 EUR/m ²). Zudem wird von vielen Marktteilnehmern und Gerichten angezweifelt, ob die lokalen Mietspiegel als Basis der ortsüblichen Vergleichsmiete einer wissenschaftlichen Prüfung standhalten. Hierzu soll ein zweites Gesetzespaket verabschiedet werden.

Weitere Mietrechtsbeschränkungen im Zusammenhang mit dem Immobilienvermögen der BUWOG Group in Deutschland stammen unter anderem aus dem Schleswig-Holsteinischen Wohnraumförderungsgesetz (SHWoFG). Seit Inkrafttreten der Gesetzesänderung zum 1. Juli 2009 gilt die zu diesem Zeitpunkt vereinbarte Kostenmiete als sogenannte Basismiete. Beginnend mit dem 1. Juli 2014 können auf Basis des § 16 SHWoFG (welcher nunmehr Mieterhöhungsmöglichkeiten nach § 558 BGB zulässt) die Basismieten innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren um maximal 9% angehoben werden (abweichende Kappungsgrenze). Die vorgenannte Kappungsgrenze gilt nicht bei umfangreichen Modernisierungen. Hier gelten die gesetzlichen Erhöhungsmöglichkeiten, soweit mit dem jeweiligen Mieter eine entsprechende Erhöhung der Miete vereinbart wurde. Mit dem Entfall der im Zusammenhang mit der Förderung vereinbarten Mietpreisbindung, frühestens jedoch zum 31. Dezember 2018, ist auf Grundlage des § 558 BGB eine Anhebung der Miete um maximal 20% auf der Grundlage der gesetzlichen Vorgaben möglich. Während des Bestehens der Mietpreisbindung ist auch im Rahmen der Neuvermietung die zuvor genannte Mietpreisbindung zu beachten. Nach Wegfall der Bindung können Neuvermietungen zur Marktmiete erfolgen. Ferner gilt für die öffentlich geförderten Mietwohnungen die sogenannte Belegungsbindung. Hiernach darf eine Vermietung nur an einen bestimmten, zum Bezug der Wohnung berechtigten Personenkreis erfolgen.

Die durch die BUWOG Group abgeschlossenen Mietverträge für Wohnimmobilien sind grundsätzlich mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monatsende durch den Mieter kündbar. In den ersten drei Monaten des Rumpfgeschäftsjahres 2018 wurden auf Grundlage der zum 30. April 2018 bestehenden Verträge EUR 53,2 Mio. (2017/18: EUR 51,5 Mio.) an Nettokaltmieten erzielt.

Im Geschäftsjahr 2017/18 sind Aufwendungen für Immobilien, mit denen im Geschäftsjahr keine Mieterlöse erzielt wurden, in Höhe von TEUR 331,2 angefallen (2016/17: TEUR 122,0). Im Geschäftsjahr 2017/18 sind in der Position Mieterlöse TEUR 1.424,5 (2016/17: TEUR 6.386,8) an Erträgen aus der Auflösung von Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträgen in Folge von Blockverkäufen enthalten.

5.1.2 Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse sind nach Ländern detailliert in der Segmentberichterstattung, die ein Bestandteil dieses Konzernabschlusses ist, dargestellt (siehe Kapitel 4. Segmentberichterstattung). Die Umsatzerlöse (aus dem Bereich Asset Management) bestehen aus den Mieterlösen für Wohnimmobilien, den sonstigen Mieterträgen (siehe Kapitel 5.1.1 Mieterlöse) sowie den weiterverrechneten Betriebskosten, den Fremdverwaltungserlösen und den sonstigen Umsatzerlösen.

Weiterverrechnete Betriebskosten, welche der BUWOG Group für an Dritte vermietete Immobilien entstehen, bestehen aus Personalaufwendungen in der Immobilienverwaltung, zugekauften Leistungen wie Abfallentsorgung, Stromkosten, Versicherungen, Steuern und Gebühren sowie Kosten für allgemeine Bereiche und Anlagenausstattung wie Liftservice oder Garten.

Die weiterverrechneten Betriebskosten und Fremdverwaltungserlöse in Höhe von TEUR 107.626,5 (2016/17: TEUR 112.042,0) korrespondieren mit den Aufwendungen für Betriebskosten und Fremdverwaltungen in Höhe von TEUR 106.787,2 (2016/17: TEUR 112.087,5) (siehe auch Kapitel 5.1.4 Aufwendungen für Betriebskosten und Fremdverwaltungen). Die Erlöse aus der Fremdverwaltung von Immobilien betragen im Geschäftsjahr 2017/18 TEUR 12.183,3 (2016/17: TEUR 16.129,5).

5.1.3 Aufwendungen aus dem Immobilienvermögen

Die Aufwendungen aus dem Immobilienvermögen lassen sich wie folgt aufgliedern:

Aufwendungen aus dem Immobilienvermögen

in TEUR	2017/18	2016/17
Instandhaltungsaufwendungen	-25.871,6	-27.074,0
Aufwendungen aus Asset Management	-10.081,0	-9.665,4
Hauseigentümerbetriebskosten	-7.284,4	-8.388,2
Leerstand	-3.234,0	-3.172,0
Forderungsabschreibung aus Asset Management	-1.888,8	-2.299,8
Sonstiger Aufwand	-6.306,8	-7.141,7
Summe	-54.666,6	-57.741,1

Instandhaltungsaufwendungen beinhalten Aufwendungen in Verbindung mit der Instandhaltung des Immobilienvermögens, die den beizulegenden Zeitwert des Immobilienvermögens nicht erhöhen.

Die Position Aufwendungen aus Asset Management beinhaltet Personal- und Sachaufwendungen, die in Zusammenhang mit der Vermietung und Verwaltung der Objekte stehen.

Hauseigentümerbetriebskosten beinhalten Aufwendungen für Strom und Property Management, die dem Immobilienvermögen zuzurechnen sind, sowie sonstige Kosten, die nicht an Mieter weiterverrechnet werden dürfen.

Unter der Position Leerstand werden Betriebskosten ausgewiesen, die aufgrund einer Nichtvermietung von der BUWOG Group als Eigentümer getragen werden müssen.

Forderungsabschreibungen aus Asset Management beinhalten Wertberichtigungen für überfällige Mietforderungen sowie Aufwendungen für ausgebuchte Mietforderungen.

Im sonstigen Aufwand werden im Wesentlichen Aufwendungen für Werbung, Pacht- und Baurechtszinsen, Provisionen für die Wiedervermietung und entstandene Aufwendungen aus Mietstreitigkeiten ausgewiesen. Im laufenden Geschäftsjahr sind in dieser Position Zuführungen zu Rückstellungen für außergewöhnliche und/oder aperiodische Schadensfälle und Rechtsstreitigkeiten in Höhe von TEUR 0,0 (2016/17: TEUR 3.510,0) enthalten.

Im Rahmen der Abrechnung mit einem Großmieter über die ersten vier Jahre des Mietverhältnisses wurden in den hier ausgewiesenen Sonstigen Aufwendungen TEUR 1.000,0 (2016/17: TEUR 0,0) als Schadensvergütung wegen verzögerter Übergaben erfasst, gleichzeitig beinhalten die sonstigen Mieterträge Nachverrechnungen für Vorjahre in Höhe von TEUR 2.097,6 (2016/17: TEUR 0,0).

5.1.4 Aufwendungen für Betriebskosten und Fremdverwaltungen

Die Position Aufwendungen für Betriebskosten und Fremdverwaltungen in Höhe von TEUR 106.787,2 (2016/17: TEUR 112.087,5) beinhaltet Personal- und sonstige Aufwendungen aus der Eigenverwaltung von Objekten in Österreich und der Fremdverwaltung in Deutschland und Österreich in Höhe von TEUR 22.855,1 (2016/17: TEUR 23.155,0). In den sonstigen Aufwendungen sind direkte Betriebskostenaufwendungen, die aus Aufwendungen für Büros, Telefon und übrigen Aufwendungen bestehen, enthalten. Die Betriebskostenaufwendungen beinhalten auch direkte betriebliche Aufwendungen, die an Mieter weiterverrechenbare Betriebskosten darstellen.

Die Betriebskostenaufwendungen stehen in Verbindung mit den weiterverrechenbaren Betriebskosten (siehe Kapitel 5.1.2 Umsatzerlöse).

5.2 Ergebnis aus Property Sales

Das Ergebnis aus Property Sales in Höhe von TEUR 41.594,4 (2016/17: TEUR 44.338,1) setzt sich aus dem Ergebnis aus Einzelwohnungsverkäufen von TEUR 39.243,1 (2016/17: TEUR 37.087,4), dem Ergebnis aus Blockverkäufen von TEUR 2.351,3 (2016/17: TEUR 5.449,5) und der Neubewertung von zur Veräußerung gehaltenem Immobilienvermögen in Höhe von TEUR 0,0 (2016/17: TEUR 1.801,2) zusammen. Die Erlöse aus Immobilienverkäufen resultieren aus Einnahmen aus Einzelwohnungs- und Blockverkäufen (Objekt- oder Portfolioverkäufe). Diese repräsentieren den beizulegenden Zeitwert der Immobilie im Transaktionszeitpunkt. Deshalb stehen ihnen Buchwertabgänge in gleicher Höhe gegenüber.

Der Gewinn/Verlust aus dem Verkauf von Immobilienvermögen ist in der Position Neubewertung von veräußertem Immobilienvermögen enthalten. Weiters wird in der Position Neubewertung von zur Veräußerung verfügbarem Immobilienvermögen die Anpassung auf den beizulegenden Zeitwert des zur Veräußerung gehaltenen langfristigen Vermögens ausgewiesen.

Die sonstigen Aufwendungen aus Immobilienverkäufen beinhalten sämtliche Personal- und sonstigen Aufwendungen, die in direktem Zusammenhang mit dem Verkaufsprozess der Einzelwohnungs- und Blockverkäufe stehen, wie beispielsweise Gehälter für Mitarbeiter und Maklergebühren.

5.3 Ergebnis aus Property Development

Das Ergebnis aus Property Development beinhaltet den Erlös aus dem Verkauf von Immobilienvorräten abzüglich der Kosten, die in Verbindung mit der Immobilienentwicklung stehen. Des Weiteren sind im Ergebnis aus Property Development die Ergebnisse aus Verkäufen von unbebauten Grundstücken, die ursprünglich zur Entwicklung erworben wurden, enthalten.

Im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2017/18 wurden alle Nutzungsrechte an den Bootsliegeplätzen der Marina Lindenstraße GbR veräußert. Die Käufer dieser Nutzungsrechte haben im Zuge des Erwerbs die BUWOG Group als Gesellschafter der Marina Lindenstraße GbR abgelöst, sodass von Seiten der BUWOG Group zum 30. April 2018 keine Beteiligung mehr an der Marina Lindenstraße GbR besteht. Zur besseren Vergleichbarkeit mit anderen Verkäufen von Immobilienvorräten wurde die Veräußerung der Beteiligung an der Marina Lindenstraße GbR in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung im Ergebnis aus Property Development dargestellt. Aus diesem Sachverhalt ergeben sich im Geschäftsjahr 2017/18 Erlöse aus dem Verkauf von Immobilienvorräten in Höhe von TEUR 292,0 (2016/17: TEUR 0,0) und Herstellungskosten der verkauften Immobilienvorräte in Höhe von TEUR 151,4 (2016/17: TEUR 0,0). Die sonstigen Aufwendungen aus dem Verkauf von Immobilienvorräten beinhalten sämtliche Personal- und Sachaufwendungen, die in direktem Zusammenhang mit dem Verkauf von Immobilienvorräten stehen.

Die sonstigen Aufwendungen aus der Immobilienentwicklung in Höhe von TEUR 11.747,3 (2016/17: TEUR 9.096,8) betreffen mit einem Betrag in Höhe von TEUR 5.297,4 (2016/17: TEUR 4.400,9) Personalaufwendungen der Projektentwicklung und -durchführung sowie Aufwendungen in Zusammenhang mit der Projektentwicklung, die nicht aktivierungsfähig sind, weil sie nicht auf ein spezielles Projekt zurechenbar sind bzw. Aufwendungen vor Projektstart betreffen. Des Weiteren sind in den sonstigen Aufwendungen aus der Immobilienentwicklung Aufwendungen aus der Bewertung der Immobilienvorräte in Höhe von TEUR 366,8 (2016/17: TEUR 714,9) (siehe Kapitel 6.10 Immobilienvorräte) sowie Aufwendungen für die Zuführung von Rückstellungen für Schadensfälle und Gewährleistungsaufwendungen enthalten. Betreffend die Ergebnisse aus der Bewertung des in Bau befindlichen Immobilienvermögens verweisen wir auf Kapitel 5.7 Neubewertung von Immobilienvermögen.

5.4 Sonstige betriebliche Erträge

Die sonstigen betrieblichen Erträge beinhalten Erträge, die keinem der drei Geschäftsfelder (Asset Management, Property Sales und Property Development) zuzurechnen sind, und setzen sich wie folgt zusammen:

Sonstige Betriebliche Erträge

in TEUR	2017/18	2016/17
Erträge aus ausgebuchten Verbindlichkeiten	177,4	244,0
Rückvergütung Umsatzsteuer	0,0	184,4
Rückvergütung sonstige Aufwendungen aus Vorperioden	0,0	513,0
Schadensvergütungen und Abstandszahlungen	604,0	0,0
Ertrag aus Auflösung von Haftrücklässen	672,2	0,0
Versicherungsvergütungen	482,0	527,9
Übrige	2.700,9	2.053,4
Summe	4.636,5	3.522,7

5.5 Sonstige nicht direkt zurechenbare Aufwendungen

Nicht direkt zurechenbare Aufwendungen bestehen aus Aufwendungen, die den drei Geschäftsfeldern (Asset Management, Property Sales und Property Development) nicht direkt zurechenbar sind, und setzen sich wie folgt zusammen:

Sonstige nicht direkt zurechenbare Aufwendungen

in TEUR	2017/18	2016/17
Personalaufwand	-30.101,0	-15.794,1
Rechts-, Prüfungs- und Beratungsaufwendungen	-22.948,6	-9.404,6
EDV- und Kommunikationsaufwand	-5.722,7	-3.695,6
Werbung und Marketing	-2.904,8	-2.007,6
Abschreibungen	-3.802,0	-2.396,9
Aufwendungen für Bewertungsgutachten	-540,0	-663,8
Übrige	-10.984,0	-6.682,6
Summe	-77.003,1	-40.645,2

Die Personalaufwendungen bestehen im Wesentlichen aus Löhnen, Gehältern und Aufwendungen für gesetzlich vorgeschriebene Sozialabgaben sowie sonstigen Personalaufwendungen und werden, soweit direkt zurechenbar, auf die einzelnen Geschäftsbereiche (Asset Management, Property Sales und Property Development) verteilt. Die nicht direkt zurechenbaren Personalaufwendungen werden in den sonstigen nicht direkt zurechenbaren Aufwendungen ausgewiesen.

Die Rechts-, Prüfungs- und Beratungsaufwendungen betreffen im Wesentlichen Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsaufwendungen, Beratungsaufwendungen für Akquisitionen, sonstige Rechts- und Beratungsaufwendungen sowie Aufwendungen für Sonderprojekte. Im Rahmen der strategischen Beratung aufgrund des Übernahmeangebotes der Vonovia SE fielen Beratungsleistungen im Gesamtvolumen von TEUR 10.640,5 an, die sich im Wesentlichen verteilen auf die Transaktionsberatung durch eine internationale Investmentbank, Rechtsberatung durch eine führende Rechtsanwaltskanzlei und Kommunikationsberatung durch eine anerkannte Agentur.

Die Aufwendungen für Werbung und Marketing resultieren aus allgemeiner Unternehmenswerbung (Public Relations).In den Abschreibungen sind die planmäßigen Abschreibungen von sonstigen immateriellen Vermögenswerten sowie von Sachanlagen enthalten.

Die übrigen nicht direkt zurechenbaren Aufwendungen betreffen im Wesentlichen Reisekosten, Miet- und Leasingaufwendungen, KFZ-Kosten, Betriebskosten für von der BUWOG Group verwendete Immobilien, sonstige Steuern und Gebühren sowie Aufsichtsratsvergütungen (siehe dazu auch Kapitel 7.7.2 Angaben zu Organen und Organbezügen).

Die Sonstigen nicht direkt zurechenbaren Aufwendungen in Höhe von TEUR 77.003,1 (2016/17: TEUR 40.645,2) enthalten Sachkosten in Höhe von TEUR 8.667,3 (2016/17: TEUR 7.100,7) und Personalaufwendungen in Höhe von TEUR 590,5 (2016/17: TEUR 2.428,3) für projektbezogene und sonstige nicht wiederkehrende Aufwendungen sowie Aufwendungen für Mitarbeiterveranstaltungen in Höhe von TEUR 594,3 (2016/17: TEUR 0,0).

5.6 Personalaufwendungen

Die Personalaufwendungen für die Mitarbeiter der BUWOG Group setzen sich wie folgt zusammen:

Personalaufwendungen

in TEUR	2017/18	2016/17
Löhne	-712,6	-862,2
Gehälter	-46.294,6	-39.969,5
Aufwendungen für gesetzlich vorgeschriebene Sozialabgaben und sonstige Sozialaufwendungen	-12.463,1	-9.702,2
Aufwendungen für beitragsorientierte Pläne
Beiträge an Pensionskassen	-544,5	-539,8
Beiträge an Mitarbeitervorsorgekassen	-331,5	-277,6
Aufwendungen für leistungsorientierte Pläne
Pensionen	-84,4	-93,2
Abfertigungen	-85,0	-94,8
Aufwendungen für anteilsbasierte Vergütungsvereinbarungen
Vergütungen mit Ausgleich durch Eigenkapitalinstrumente	0,0	-189,5
Vergütungen mit Barausgleich	-9.256,2	-1.785,0
Sonstige Personalaufwendungen	-1.783,1	-1.619,5
Summe	-71.555,0	-55.133,3
davon im Ergebnis aus Asset Management	-29.993,8	-29.845,4
davon im Ergebnis aus Property Sales	-1.513,9	-1.555,1
davon im Ergebnis aus Property Development1)	-9.946,3	-7.938,7
davon in den sonstigen nicht direkt zurechenbaren Aufwendungen	-30.101,0	-15.794,1

1) Personalaufwand im Ergebnis aus Property Development vor Aktivierungen

Die Aufwendungen für beitragsorientierte Pläne betreffen in Österreich vor allem Beiträge an Mitarbeitervorsorgekassen. Dies betrifft Dienstverhältnisse, die nach dem 31. Dezember 2002 begonnen haben. Für diese Dienstnehmer sind Beiträge in Höhe von 1,53% des Lohns bzw. Gehalts an eine Mitarbeitervorsorgekasse zu zahlen. Des Weiteren zahlt die BUWOG Group in Deutschland und Österreich aufgrund vertraglicher Vereinbarungen Beiträge in Pensionskassen ein.

Der im Geschäftsjahr höhere Personalaufwand ist im Wesentlichen auf die im Rahmen der Übernahme durch die Vonovia SE angestiegenen Aufwendungen für anteilsbasierte Vergütungen (siehe Kapitel 6.13 Anteilsbasierte Vergütungsvereinbarungen) und auf Abfindungen an Vorstandsmitglieder zurückzuführen.

Die Vergütungen mit Ausgleich durch Eigenkapitalinstrumente betreffen das Long-Term Incentive Programm 2014 (siehe dazu auch Kapitel 6.13.1 Vergütungen mit Ausgleich durch Eigenkapitalinstrumente). Die Vergütungen mit Barausgleich betreffen das Long-Term Incentive Programm 2017 (siehe dazu auch Kapitel 6.13.2 Vergütungen mit Barausgleich). Für weitere Details zu den Aufwendungen für die Long-Term Incentive Programme der Vorstandsmitglieder siehe auch Kapitel 7.7.2 Angaben zu Organen und Organbezügen.

Der durchschnittliche Mitarbeiterstand (FTE) der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen in den Geschäftsjahren 2017/18 und 2016/17 stellt sich wie folgt dar:

Mitarbeiterstand

	2017/18	2016/17
Arbeiter	24	37
Angestellte	737	681
Summe	761	718

5.7 Neubewertung von Immobilienvermögen

Wertänderungen der beizulegenden Zeitwerte von Immobilienvermögen, in Bau befindlichem Immobilienvermögen sowie von veräußertem Immobilienvermögen und zur Veräußerung gehaltenem langfristigen Vermögen werden erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung in den Posten Neubewertung von Immobilienvermögen, Neubewertung von in Bau befindlichem Immobilienvermögen, Neubewertung von veräußertem Immobilienvermögen und Neubewertung von zur Veräußerung verfügbarem Immobilienvermögen (Neubewertungsergebnis) erfasst.

Die Neubewertungsgewinne/-verluste in den Geschäftsjahren 2017/18 und 2016/17 gliedern sich wie folgt:

Neubewertung von Immobilienvermögen

	Immobilienvermögen		In Bau befindliches Immobilienvermögen		Veräußertes und zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen
in TEUR	2017/18	2016/17	2017/18	2016/17	2017/18	2016/17
Aufwertung	289.703,9	379.396,6	19.615,7	5.595,8	43.953,3	47.393,4
Abwertung	-47.683,8	-44.249,4	-14,0	-29,9	0,0	0,0
Summe	242.020,1	335.147,2	19.601,7	5.565,9	43.953,3	47.393,4

Die Neubewertungsgewinne in den Geschäftsjahren 2017/18 und 2016/17 stellen sich, getrennt nach Ländern, wie folgt dar:

Aufwertung von Immobilienvermögen

	Immobilienvermögen		In Bau befindliches Immobilienvermögen		Veräußertes und zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen
in TEUR	2017/18	2016/17	2017/18	2016/17	2017/18	2016/17
Deutschland	224.061,8	325.426,7	8.237,5	3.267,2	70,8	420,1
Österreich	65.642,1	53.969,9	11.378,2	2.328,6	43.882,5	46.973,3
Summe	289.703,9	379.396,6	19.615,7	5.595,8	43.953,3	47.393,4

Die in den Geschäftsjahren 2017/18 und 2016/17 entstandenen Neubewertungsverluste gliedern sich, getrennt nach Ländern, wie folgt:

Abwertung von Immobilienvermögen

	Immobilienvermögen		In Bau befindliches Immobilienvermögen		Veräußertes und zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen
in TEUR	2017/18	2016/17	2017/18	2016/17	2017/18	2016/17
Deutschland	-10.196,4	-5.122,0	0,0	-29,9	0,0	0,0
Österreich	-37.487,4	-39.127,4	-14,0	0,0	0,0	0,0
Summe	-47.683,8	-44.249,4	-14,0	-29,9	0,0	0,0

5.8 Finanzergebnis

Das Finanzergebnis gliedert sich wie folgt:

Finanzergebnis

in TEUR	2017/18	2016/17
Barer Finanzierungsaufwand	-42.712,7	-47.861,1
Kurzfristige Zinsabgrenzungen	142,8	146,5
Ergebnis aus zu fortgeführten Anschaffungskosten bewerteten Finanzverbindlichkeiten	-2.706,2	-2.841,8
Wandelschuldverschreibungen - Zinszuwachs nach der Effektivzinsmethode	-2.605,3	-1.716,2
Sonstiger unbarer Finanzierungsaufwand	58,9	0,0
Finanzierungsaufwand	-47.822,5	-52.272,6
Barer Finanzierungsertrag	263,0	451,6
Kurzfristige Zinsabgrenzungen	13,9	0,2
Ergebnis aus zu fortgeführten Anschaffungskosten bewerteten sonstigen finanziellen Vermögenswerten	514,1	552,1
Finanzierungsertrag	791,0	1.003,9
Bewertungsergebnis derivativer Finanzinstrumente:	-15.912,4	1.776,3
Zinsswaps	13.548,7	10.307,8
Eingebettete Derivate der Wandelschuldverschreibungen	-29.461,1	-8.531,5
Bewertungsergebnis von Finanzinstrumenten der Bewertungskategorie erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert (Fair-Value-Option)	-11.346,7	-10.928,7
Dividendenerträge	439,7	374,9
Übrige	-9.152,3	-9.238,0
Sonstiges Finanzergebnis	-35.971,7	-18.015,5
Finanzergebnis	-83.003,2	-69.284,2

Der bare Finanzierungsaufwand in Höhe von TEUR 42.712,7 (2016/17: TEUR 47.861,1) setzt sich aus gezahlten Zinsen TEUR 25.929,5 (2016/17: TEUR 30.948,5), dem Geldabfluss aus derivativen Finanzinstrumenten TEUR 15.486,7 (2016/17: TEUR 15.628,0) und dem Geldabfluss aus sonstigem kurzfristigem Finanzierungsaufwand TEUR 1.296,5 (2016/17: TEUR 1.284,7) zusammen.

Der bare Finanzierungsertrag in Höhe von TEUR 263,0 (2016/17: TEUR 451,6) resultiert im Wesentlichen aus erhaltenen Zinsen aus finanziellen Vermögenswerten.

Zinsaufwendungen im Zusammenhang mit Finanzinstrumenten, die nicht zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden, belaufen sich auf TEUR 23.996,8 (2016/17: TEUR 24.235,1). Zinserträge im Zusammenhang mit Finanzinstrumenten, die nicht zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden, belaufen sich auf TEUR 723,8 (2016/17: TEUR 897,3).Der Finanzierungsaufwand wurde im Geschäftsjahr 2017/18 in Höhe von TEUR 1.015,1 (2016/17: TEUR 1.080,4) um aktivierte Fremdkapitalkosten auf die in Entwicklung befindlichen Immobilienvorräte gekürzt. Der gewichtete durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz betrug hierbei 0,52% (2016/17: 0,65%).Im Bewertungsergebnis derivativer Finanzinstrumente sind Erträge in Höhe von TEUR 14.840,8 (2016/17: TEUR 11.552,6) aus der Bewertung von Derivaten enthalten.

Sowohl das im Sonstigen Finanzergebnis ausgewiesene unbare Ergebnis aus der Bewertung von Derivaten als auch das unbare Bewertungsergebnis von Finanzinstrumenten, die in die Bewertungskategorie erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet designiert wurden (Fair-Value-Option), sind auf die unterschiedliche Entwicklung der zugrunde liegenden Diskontkurve im Geschäftsjahr 2017/18 gegenüber dem Vorjahr zurückzuführen.

In der Berichtsperiode angefallene Finanzierungsnebenkosten in Höhe von TEUR 605,6 (2016/17: TEUR 7.474,7) werden nach der Effektivzinsmethode über die Laufzeit verteilt. Davon betreffen TEUR 0,0 (2016/17: TEUR 3.329,1) die Refinanzierungsvereinbarung mit der Berlin Hyp und der Helaba (siehe Kapitel 6.15 Finanzverbindlichkeiten), TEUR 0,0 (2016/17: TEUR 3.037,5) die Wandelschuldverschreibungen (siehe Kapitel 6.14 Verbindlichkeiten aus Wandelschuldverschreibungen), sowie TEUR 605,6 (2016/17: TEUR 1.108,1) laufende Kreditaufnahmen.

5.9 Ertragsteuern

Als Ertragsteuern sind sowohl die in den einzelnen Gesellschaften gezahlten oder geschuldeten Steuern vom Einkommen als auch die latenten Steuerabgrenzungen ausgewiesen.

Ertragsteuern

in TEUR	2017/18	2016/17
Laufende Ertragsteueraufwendungen	-14.909,3	-29.248,8
Latente Steuerabgrenzungen	-49.127,3	-62.315,5
Summe	-64.036,6	-91.564,3

Die Überleitung der rechnerischen Ertragsteuerbelastung auf die tatsächliche Ertragsteuerbelastung gemäß Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung stellt sich wie folgt dar:

Steuerüberleitung

in TEUR	2017/18	%	2016/17	%
Ergebnis vor Ertragsteuern	343.289,3		458.255,9
Ertragsteueraufwand zum Steuersatz von 25%	-85.822,3	25,0%	-114.564,0	25,0%
Auswirkung abweichender Steuersätze	25.806,6	-7,5%	36.245,6	-7,9%
Nicht aktivierte Verlustvorträge und Nichtansatz von Steuerabgrenzungen	-4.417,0	1,3%	-4.779,9	1,0%
Steuerlich nicht wirksame Aufwendungen und Erträge	-3.710,0	1,1%	-1.940,5	0,4%
Aperiodische Effekte	5.484,0	-1,6%	-4.287,2	0,9%
Sonstige nicht temporäre Differenzen	-1.377,9	0,4%	-2.238,3	0,6%
Effektivsteuerbelastung	-64.036,6	18,7%	-91.564,3	20,0%

Die in 2017/18 und 2016/17 nicht angesetzten latenten Steuern betreffen aktive latente Steuern auf Verlustvorträge und auf sonstige temporäre Differenzen, deren Verwertbarkeit nicht ausreichend wahrscheinlich ist.

Die Auswirkungen abweichender Steuersätze auf die effektive Steuerbelastung ergeben sich aus dem Unterschied des österreichischen Steuersatzes von 25% zu den lokal gültigen Steuersätzen.

Aus der Ausschüttung von Dividenden durch den Konzern an die Anteilseigner ergeben sich keine ertragsteuerlichen Konsequenzen.

5.10 Ergebnis je Aktie

Das Ergebnis je Aktie wird gemäß IAS 33 ermittelt, indem das Konzernergebnis durch die gewichtete Anzahl der sich im jeweiligen Geschäftsjahr in Umlauf befindlichen Aktien dividiert wird.

Ergebnis je Aktie

	2017/18	2016/17
Gewichtete Anzahl der Aktien (unverwässert)	111.574.193	99.773.479
Verwässerungseffekt Aktienoptionen	373.220	215.205
Verwässerungseffekt Wandelschuldverschreibungen	0	6.125.120
Gewichtete Anzahl der Aktien (verwässert)	111.947.413	106.113.804
Konzernergebnis exkl. nicht beherrschende Anteile in EUR (unverwässert)	274.101.000	357.815.900
Verwässerungseffekt Wandelschuldverschreibungen	0	7.685.775
Konzernergebnis exkl. nicht beherrschende Anteile in EUR (verwässert)	274.101.000	365.501.675
Unverwässertes Ergebnis pro Aktie in EUR	2,46	3,59
Verwässertes Ergebnis pro Aktie in EUR	2,45	3,44

Das unverwässerte Ergebnis je Aktie wurde durch Division des den Anteilseignern zurechenbaren Konzerngewinns durch die während des Jahres im Umlauf befindliche gewichtete Anzahl von Stammaktien ermittelt.

Zur Ermittlung des verwässerten Ergebnisses je Aktie wurde die Anzahl der Stammaktien so angepasst, dass alle in Stammaktien umtauschfähigen Rechte berücksichtigt wurden. Aktienoptionen wurden in der Weise angesetzt, dass rechnerisch jene Anzahl an Gratisaktien ermittelt wurde, die sich aufgrund des Marktpreises (Jahresdurchschnitt der Aktienkurse) bei Annahme der Ausübung der Rechte zum Stichtag ergibt. Dieser Vorteil wurde zu den im Umlauf befindlichen Stammaktien addiert. Bei der Berechnung des verwässerten Ergebnisses je Aktie waren im laufenden Jahr keine Verwässerungseffekte für die Wandelschuldverschreibungen zu berücksichtigen, da diese Effekte zu einem höheren Gewinn je Aktie führen würden. Verwässerungseffekte sind nur dann zu berücksichtigen, wenn diese zu einem geringeren Gewinn oder einem höheren Verlust je Aktie führen. Im Vorjahr wurde der Konzerngewinn um Aufwendungen iZm. der Wandelschuldverschreibung angepasst.

6. Erläuterungen zur Konzernbilanz

6. Erläuterungen zur Konzernbilanz

6.1 Immobilienvermögen

6.1.1 Entwicklung des Immobilienvermögens

Die detaillierte Entwicklung der beizulegenden Zeitwerte des Immobilienvermögens je Segment wird im Folgenden dargestellt.

Immobilienvermögen je Segment

in TEUR	Deutschland	Österreich	Gesamt
Stand 1. Mai 2016	1.752.577,0	2.132.466,7	3.885.043,7
Zugänge	257.408,3	29.733,1	287.141,4
Abgänge	-1.682,3	-226.671,5	-228.353,8
Neubewertung	320.724,8	61.815,8	382.540,6
Umbuchungen	-85.087,1	-21.701,8	-106.788,9
Umgliederung IFRS 5	0,0	-15.661,1	-15.661,1
Stand 30. April 2017	2.243.940,7	1.959.981,2	4.203.921,9
Stand 1. Mai 2017	2.243.940,7	1.959.981,2	4.203.921,9
Zugänge	58.012,7	36.473,5	94.486,2
Abgänge	-318,3	-114.703,0	-115.021,3
Neubewertung	213.936,2	72.037,2	285.973,4
Umbuchungen	-38.915,4	21.831,7	-17.083,7
Umgliederung IFRS 5	0,0	0,0	0,0
Stand 30. April 2018	2.476.655,9	1.975.620,6	4.452.276,5

Die Zugänge des Immobilienvermögens in den Geschäftsjahren 2017/18 und 2016/17 lassen sich wie folgt gliedern:

Zugänge Immobilienvermögen je Segment

in TEUR	Deutschland	Österreich	Gesamt
Zugänge 2017/18
Modernisierung (CAPEX)	37.133,7	14.604,4	51.738,1
Sonstige Zugänge	20.879,0	21.869,1	42.748,1
Summe	58.012,7	36.473,5	94.486,2
Zugänge 2016/17
Modernisierung (CAPEX)	21.542,2	17.709,3	39.251,5
Sonstige Zugänge	235.866,1	12.023,8	247.889,9
Summe	257.408,3	29.733,1	287.141,4

Die sonstigen Zugänge in den Geschäftsjahren 2017/18 und 2016/17 bestehen im Wesentlichen aus Erwerben von Immobilienvermögen, die keinen Geschäftsbetrieb iSd. IFRS 3 darstellen.

Die Abgänge im Geschäftsjahr 2017/18 sind im Wesentlichen auf den Verkauf von Einzelimmobilien und Immobilienportfolios (Block Sales) im Umfang von 455 Einheiten und 32.858 m ² (nur in Österreich) sowie den Verkauf von Einzelwohnungen (Unit Sales) im Umfang von 567 Einheiten (Österreich 561 Einheiten, Deutschland 6 Einheiten) und 43.349 m ² (Österreich 43.049 m ², Deutschland 300 m ²) zurückzuführen.

Die Umbuchungen des Immobilienvermögens im Geschäftsjahr 2017/18 betreffen in der Höhe von TEUR 2.991,8 (2016/17: TEUR 13.237,9) Umgliederungen zu bzw. von in Bau befindlichem Immobilienvermögen, in der Höhe von TEUR -3,3 (2016/17: TEUR 0,0) Umgliederungen zu Sachanlagen, in der Höhe von TEUR -1.174,9 (2016/17: TEUR 0,0) Umgliederungen zu sonstigen immateriellen Vermögenswerten und in der Höhe von TEUR -18.897,3 (2016/17: TEUR -120.026,8) Umgliederungen zu bzw. von Immobilienvorräten.

Der Buchwert der als Sicherstellung für langfristige Fremdfinanzierungen verpfändeten Immobilien beträgt TEUR 4.041.480,2 (30. April 2017: TEUR 3.803.598,1). Die Restschuld der korrespondierenden besicherten Verbindlichkeiten beträgt TEUR 1.676.703,7 (30. April 2017: TEUR 1.768.471,7).

6.1.2 Bewertungsmethoden und Inputfaktoren

Die Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien nach dem Modell des beizulegenden Zeitwerts erfordert eine regelmäßige Neubewertung. In der BUWOG Group wird diese durch unabhängige Experten entsprechend den Empfehlungen der European Public Real Estate Association (EPRA's Best Practices Policy Recommendations) durchgeführt.

Für den IFRS-Konzernabschluss zum 30. April 2018 wurde von der BUWOG Group als Gutachter CBRE mit der Erstellung eines Bewertungsgutachtens beauftragt.

Der externe Gutachter führt die Bewertung der Immobilien auf Basis von Marktkenntnissen, der Besichtigung der Immobilien sowie auf Grundlage der von der BUWOG Group zur Verfügung gestellten Informationen wie z.B. Bestandsdaten, Mietzinslisten, Mietverträgen, Grundbuchauszügen und Investitionsbudgets durch. Die Daten werden vom Gutachter geprüft und durch Vergleiche mit Marktdaten plausibilisiert. Darüber hinaus trifft der Gutachter u.a. Einschätzungen zu Auslastungsgraden, zukünftigen Mieterlösen, durchzuführenden Investitionsmaßnahmen und Renditeerwartungen.

Das Immobilienvermögen der BUWOG Group wird in Übereinstimmung mit IAS 40 zum beizulegenden Zeitwert neubewertet. Im Geschäftsjahr 2017/18 wurden die beizulegenden Zeitwerte des Immobilienvermögens durch den externen Gutachter CBRE ermittelt.

CBRE hat die Bewertung gemäß den Bewertungsvorschriften der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS Valuation - Professional Standards, 9. Auflage - Red Book) durchgeführt.

Die Bewertung der Bestandsimmobilien erfolgt nach dem Discounted-Cashflow-Verfahren (DCF-Verfahren). Das Verfahren ist an die dynamische Investitionsrechnung angelehnt und ermöglicht die explizite Berücksichtigung von Bewertungsannahmen und somit eine transparente Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts.

Für die deutschen Bestandsimmobilien wird ein standardisiertes DCF-Verfahren verwendet. Im Rahmen des DCF-Verfahrens werden die zukünftigen, mit der jeweiligen Immobilie verbundenen Ein- und Auszahlungen über einen Detailbetrachtungszeitraum von 10 Jahren und ein Terminal Value, der dem mit einem wachstumsimpliziten Kapitalisierungszinssatz kapitalisierten Mietertrag im Jahr 11 entspricht, berücksichtigt.

Zur Bewertung der österreichischen Bestandsimmobilien nutzt CBRE ein speziell auf die Besonderheiten des österreichischen Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (insbesondere kostendeckende Miete und Wiedervermietungsentgelt) und des Einzelwohnungsverkaufs abgestimmtes DCF-Modell. Um weiteren spezifischen Anforderungen (wie etwa den langfristigen Förderlaufzeiten, den Zinssprüngen oder den langfristig erzielbaren Einzelwohnungserlösen) des österreichischen Immobilienbestands gerecht zu werden, wurden in dem vorliegenden Gutachten detaillierte Zahlungsströme für einen Zeitraum von 80 Jahren angesetzt. Die über den Betrachtungszeitraum kalkulierten Zahlungsströme werden jährlich nachschüssig mit dem Diskontierungszins auf den Wertermittlungsstichtag diskontiert. Der gewählte Diskontierungszinssatz berücksichtigt sowohl die Marktsituation beziehungsweise die Renditeerwartung eines potenziellen Investors als auch die Prognoseunsicherheit des zukünftigen Zahlungsstroms. Ist in einer Immobilie der Verkauf von Wohnungen die wirtschaftlich sinnvollste Verwertungsmöglichkeit, dann fließt in die Bewertung eine für diese Immobilie individuell eingeschätzte Verkaufsquote ein. Die erzielbaren Erlöse werden nach dem Vergleichswertverfahren bestimmt und periodengerecht im DCF-Modell berücksichtigt.

Die Bewertung von Baurechtsliegenschaften (Bestandsimmobilien auf fremdem Grund) erfolgt ebenfalls nach dem DCF-Modell. Der Umstand, dass es sich bei der zu bewertenden Liegenschaft um eine Baurechtsliegenschaft handelt, wird in einem angemessenen Zuschlag auf den Diskontierungszinssatz und in einer allfälligen Anpassung des Betrachtungszeitraums berücksichtigt.

Bei der Bewertung von unbebauten oder über den vorhandenen Bestand hinaus entwickelbaren Grundstücken wird der Wert des Grundstücks in erster Linie durch den Wert der darauf erstellbaren optimalen und baugenehmigungsfähigen Bebauung bestimmt. In jenen Fällen wird der Grundstückswert nach dem Vergleichswertverfahren oder, wenn ein entsprechend konkretes Bebauungskonzept vorliegt, nach dem Residualwertverfahren ermittelt. Beim Residualwertverfahren umfasst der erste Teil der Berechnung die Schätzung des wahrscheinlichen Veräußerungserlöses (Entwicklungswert) des fertiggestellten Projekts anhand einer DCF-Kalkulation. Von diesem Entwicklungswert werden im zweiten Schritt sämtliche Kosten, die im Zusammenhang mit der Erstellung bzw. Restfertigstellung des Projekts anfallen, abgezogen. Diese möglichen Kosten umfassen z.B. die Abrisskosten, sämtliche Baukosten, Baunebenkosten, Gebühren, Finanzierungskosten, Vertriebs- und Marketingkosten sowie einen Posten für unvorhergesehene Ausgaben. Zusätzlich wird noch der Bauträgergewinn abgezogen, der entweder als prozentualer Anteil am Entwicklungswert oder an der Summe der Entwicklungskosten angesetzt wird. Die Finanzierungskosten für die sukzessive im Verlauf der Bauzeit anfallenden Baukosten werden oft überschlägig berechnet, indem die Summe der Baukosten über die halbe Bauzeit verzinst werden. Grundvoraussetzung für die Bestimmung der Projektkosten ist, dass ein klares Bebauungskonzept vorliegt. Im Fall des Vergleichswertverfahrens werden m ²-Preise aus Markttransaktionen abgeleitet.

Aufgrund der in die Immobilienbewertung einfließenden Eingangsparameter (Inputfaktoren), die nicht mittelbar oder unmittelbar am Markt beobachtbar sind, werden alle als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien der Stufe 3 der Fair-Value-Hierarchie zugeordnet.

Die nachfolgende Tabelle zeigt die für die Bewertungen herangezogenen gewichteten Mittelwerte für am Markt nicht beobachtbare Inputfaktoren und bezieht sich auf Bestandsimmobilien.

Inputparameter Bestandsimmobilien

Inputparameter 2017/18	Einheit	Berlin	Deutschland Sonstige	Wien	Österreich Sonstige
IST-Miete	EUR p.a.	26.082.066	94.757.504	35.077.450	50.921.198
Marktmiete1)	EUR p.a.	30.424.582	109.245.960	49.755.493	62.872.633
Bestand öffentlich gefördert - Anteil nach Fläche2)		1,71%	32,52%	91,57%	97,95%
IST-Miete	EUR/m ²	6,38	5,79	5,20	3,86
Marktmiete	EUR/m ²	7,44	6,68	7,38	4,76
Marktmietsteigerung	p.a.	1,98%	0,98%	-	-
IST-Leerstandsrate Wohnflächen3)		3,28%	2,56%	3,40%	5,10%
Struktureller Leerstand4)		0,47%	1,29%	-	-
Instandhaltungskosten	EUR/m ² p.a.	9,95	9,37	17,40	18,73
Wiedervermietungskosten5)	EUR/m ²	80,76	57,00	-	-
Verwaltungskosten	EUR/Einheit	210,13	257,80	-	-
Diskontierungszinssatz		5,10%	5,37%	4,81%	5,78%
Kapitalisierungszinssatz		3,12%	4,36%	-	-
Einzelwohnungsverkaufsbestand - Anteil nach Fläche		-	-	89,53%	33,56%
Verkaufspreispotenzial6)	EUR/m ²	-	-	2.222	1.437
Inputparameter 2016/17	Einheit	Berlin	Deutschland Sonstige	Wien	Österreich Sonstige
IST-Miete	EUR p.a.	24.790.731	91.236.898	35.954.468	52.295.672
Marktmiete1)	EUR p.a.	27.474.301	104.804.141	47.883.442	65.678.240
Bestand öffentlich gefördert - Anteil nach Fläche2)		1,90%	34,58%	72,16%	96,55%
IST-Miete	EUR/m ²	6,23	5,60	5,22	3,78
Marktmiete	EUR/m ²	6,90	6,43	6,95	4,75
Marktmietsteigerung	p.a.	1,47%	0,98%	-	-
IST-Leerstandsrate Wohnflächen3)		1,45%	2,56%	3,77%	4,99%
Struktureller Leerstand4)		0,47%	1,33%	-	-
Instandhaltungskosten	EUR/m ² p.a.	9,73	9,27	16,31	18,27
Wiedervermietungskosten5)	EUR/m ²	79,56	51,58	-	-
Verwaltungskosten	EUR/Einheit	205,44	252,85	-	-
Diskontierungszinssatz		4,78%	5,59%	5,13%	5,90%
Kapitalisierungszinssatz		3,31%	4,59%	-	-
Einzelwohnungsverkaufsbestand - Anteil nach Fläche		-	-	92,52%	34,32%
Verkaufspreispotenzial6)	EUR/m ²	-	-	2.170	1.426

1) Im Bewertungsmodell dient die Marktmiete in Österreich bei den regulierten Mietverhältnissen als Kappungsgrenze für die IST-Miete bei Anpassung der Fremdkapital Annuitäten (sogenannter Annuitätensprung) über die Marktmieten hinaus. Zusätzlich ist die Marktmiete relevant für die Bewertung der unregulierten Mietverhältnisse in Österreich.

2) Nur Wohnflächen; in Österreich nur Kostendeckende Miete und Wiedervermietungsentgelt; exklusive Garagen und Stellplätze

3) Der Leerstand enthält in Wien größtenteils Einheiten des Einzelwohnungsverkaufsbestands, die als Leereinheiten zum Verkauf angeboten werden.

4) Im DCF-Modell für den Österreich-Bestand wird kein struktureller Leerstand berücksichtigt. Stattdessen wird der IST-Leerstand in 2, 3 oder 10 Jahren abgebaut, je nach Leerstandsart.

5) Im DCF-Modell für den Österreich-Bestand wird mit 25 EUR/m ² bis 500 EUR/m ² bei Umwandlung von kostendeckender Miete zu angemessenem Mietzins sowie mit 35 EUR/m ²bei Wiedervermietung von Flächen mit angemessenem Mietzins und freiem Mietzins kalkuliert.

6) Ansatz nur bei Einheiten des Einzelwohnungsverkaufsbestands

Eine Erhöhung der Mieten pro m ² würde zu einer Erhöhung des beizulegenden Zeitwerts führen, wohingegen eine Verringerung zu einem Absinken des beizulegenden Zeitwerts führen würde.

Eine Verringerung der (strukturellen) Leerstandsrate, des Diskontierungs- und des Kapitalisierungszinssatzes, der Instandhaltungskosten pro m ², der Wiedervermietungskosten pro m ² und der Verwaltungskosten pro Einheit würde zu einer Erhöhung des beizulegenden Zeitwerts führen. Umgekehrt gilt, dass eine Erhöhung dieser Eingangsparameter zu einem Absinken des beizulegenden Zeitwerts führen würde.

Die folgende Tabelle zeigt die Inputfaktoren für unbebaute Grundstücke und leer stehende Gebäude, die nach der Vergleichswertmethode bewertet wurden.

Inputparameter unbebaute Grundstücke

Inputparameter 2017/18		Grundstücksgröße in m ²	Bodenwert/m ²in EUR
Deutschland	Summe	200.840	1.062,99
	Min.	81	3,88
	Max.	59.730	3.126,00
Österreich	Summe	204.122	249,46
	Min.	350	11,81
	Max.	37.916	4.051,00
Gesamt	Summe	404.962	656,31
	Min.	81	3,88
	Max.	59.730	4.051,00
Inputparameter 2016/17		Grundstücksgröße in m ²	Bodenwert/m ² in EUR
Deutschland	Summe	261.546	942,71
	Min.	81	3,88
	Max.	59.730	2.552,57
Österreich	Summe	198.788	156,11
	Min.	350	11,81
	Max.	37.916	351,91
Gesamt	Summe	460.334	635,96
	Min.	81	3,88
	Max.	59.730	2.552,57

Werte basieren auf der jeweiligen Grundstücksgröße und dem zugehörigen Bodenwert pro m ².

Eine Erhöhung des Preises je m ² würde zu einem Anstieg der beizulegenden Zeitwerte führen, wohingegen eine Verringerung zu einem Absinken der beizulegenden Zeitwerte führt.

6.1.3 Sensitivitätsanalyse des Immobilienvermögens

Die BUWOG Group wendet branchenüblich das Modell des beizulegenden Zeitwerts gemäß IAS 40 an. Bei dieser Methode werden Immobilien zum beizulegenden Zeitwert bilanziert. Die Immobilien der BUWOG Group werden durch externe Gutachter bewertet. Die im Rahmen der Immobilienbewertung ermittelten Zahlen weisen eine hohe Abhängigkeit von den der Bewertung zugrunde liegenden Annahmen auf. Deswegen kann es bei einer Veränderung von den der Bewertung zugrunde liegenden Faktoren zu materiellen Wertschwankungen kommen. Sollte sich beispielsweise die angenommene Bewertung von Lage und Qualität der Objekte, die Höhe des erzielbaren Mietzinses oder das Privatisierungspotential eines Objekts ändern, hat dies unmittelbare Auswirkungen auf den Ertrag bzw. den beizulegenden Zeitwert des Objekts. Es ist also zu betonen, dass die errechneten beizulegenden Zeitwerte mit den angenommenen Werten und dem gewählten Berechnungsmodell in einem direkten Zusammenhang stehen. Bereits kleine Änderungen aufgrund von konjunkturellen bzw. immobilienspezifischen Annahmen in den Bewertungen können das Konzernergebnis der BUWOG Group wesentlich beeinflussen.

Die folgende Tabelle zeigt eine Überleitungsrechnung von den Werten der Bilanz zu den in die Sensitivitätsberechnung eingeflossenen Werten.

BASIS FÜR SENSITIVITÄTSANALYSE IMMOBILIENVERMÖGEN

	30. April 2018			30. April 2017
in TEUR	Gesamt	Deutschland	Österreich	Gesamt	Deutschland	Österreich
Immobilienvermögen	4.452.276,5	2.476.655,9	1.975.620,6	4.203.921,9	2.243.940,7	1.959.981,2
Abzüglich unbebaute Grundstücke (Pipelineprojekte)	-245.692,2	-194.765,8	-50.926,4	-277.595,7	-246.562,4	-31.033,3
Zuzüglich Fair Value zur Veräußerung gehaltenes langfristiges Vermögen	0,0	0,0	0,0	15.661,1	0,0	15.661,1
Sonstige	-53,7	-53,7	0,0	-6.416,1	-2,7	-6.413,4
Basis für Sensitivitätsanalyse	4.206.530,6	2.281.836,4	1.924.694,2	3.935.571,2	1.997.375,6	1.938.195,6

Würden sich die Inputparameter für die unbebauten Grundstücke (siehe Kapitel 6.1.2 Bewertungsmethoden und Inputfaktoren) ändern, würde dementsprechend der Bilanzansatz mit dieser Änderung einhergehen.

Die nachfolgenden Tabellen zeigen die prozentuelle Änderung der Werte des Immobilienvermögens auf Basis der in die Sensitivitätsanalyse eingeflossenen Werte in Abhängigkeit zu den Parametern.

SENSITIVITÄTSANALYSE: Deutschland

in TEUR
Sensitivitätsanalyse 2017/18 - Parameter	Ursprungswert	Änderung in Basispunkten/in %	Wertänderung	Fair Value nach Wertänderung
Diskontierungszinssatz/Exit Cap Rate	2.281.836,4	+25	-6,1%	2.142.822,5
		-25	6,9%	2.440.087,5
Inflation	2.281.836,4	+25	-0,5%	2.270.468,3
		-25	0,4%	2.290.278,8
Marktmietansatz	2.281.836,4	+10%	9,5%	2.497.571,9
		-10%	-10,9%	2.033.756,1
Marktmietsteigerung	2.281.836,4	+25	7,1%	2.443.040,2
		-25	-6,3%	2.138.886,6
Sensitivitätsanalyse 2016/17 - Parameter	Ursprungswert	Änderung in Basispunkten/in %	Wertänderung	Fair Value nach Wertänderung
Diskontierungszinssatz/Exit Cap Rate	1.997.375,6	+25	-5,8%	1.882.370,1
		--25	6,5%	2.127.849,4
Inflation	1.997.375,6	+25	-0,5%	1.987.019,6
		-25	0,4%	2.005.041,7
Marktmietansatz	1.997.375,6	+10%	10,1%	2.198.585,4
		-10%	-10,8%	1.780.791,6
Marktmietsteigerung	1.997.375,6	+25	6,6%	2.128.962,2
		-25	-5,9%	1.880.319,1

SENSITIVITÄTSANALYSE: ÖSTERREICH

in TEUR
Sensitivitätsanalyse 2017/18 - Parameter	Ursprungswert	Änderung in Basispunkten/in %	Wertänderung	Fair Value nach Wertänderung
Diskontierungszinssatz	1.924.694,2	+25	-3,1%	1.865.130,6
		-25	3,3%	1.987.257,0
Verkaufspreispotenziale	1.924.694,2	+10%	5,6%	2.032.050,2
		-10%	-5,6%	1.816.416,2
Sensitivitätsanalyse 2016/17 - Parameter	Ursprungswert	Änderung in Basispunkten/in %	Wertänderung	Fair Value nach Wertänderung
Diskontierungszinssatz	1.938.195,6	+25	-3,0%	1.879.368,3
		-25	3,2%	2.000.403,9
Verkaufspreispotenziale	1.938.195,6	+10%	5,6%	2.046.232,6
		-10%	-5,4%	1.833.642,6

Erläuterung zu den verwendeten Parametern:

Diskontierungszinssatz/Exit Cap Rate: Im DCF-Modell für den Bestand Österreich kommt keine Exit Cap Rate zur Anwendung. Es wird daher nur der Diskontierungszinssatz variiert. Im DCF-Modell für den Bestand Deutschland werden der Diskontierungszinssatz und die Exit Cap Rate gleichermaßen angepasst.

Verkaufspreispotenziale: Im deutschen Bestand der BUWOG Group gibt es keine Verkaufsstrategie für Einzelwohnungen und Blockverkäufe. Die Simulation der Verkaufspreispotenziale entfällt deshalb.

Inflation: Die Simulation der Inflationsrate im Portfolio Österreich wurde nicht vorgenommen. Der überwiegende Teil des Mieteinkommens im österreichischen Bestand der BUWOG Group ist öffentlich gefördert (Kostendeckende Miete und Wiedervermietungsentgelt). In diesem öffentlich geförderten Bestand in Österreich sind die Instandhaltungskosten (Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag) als wesentlichster Kostenfaktor ein Mietbestandteil und ein durchlaufender Posten.

Marktmietansatz: Der überwiegende Teil des Mieteinkommens im österreichischen Bestand der BUWOG Group ist öffentlich gefördert (Kostendeckende Miete und Wiedervermietungsentgelt). Die Miethöhe bei Neuvermietung ist nicht frei verhandelbar. Für das Portfolio Österreich entfällt deshalb eine Simulation der Marktmiete. Im Deutschland-Portfolio werden alle Mietansätze - Wohnen, Gewerbe und Stellplätze - simuliert.

Marktmietsteigerung: Der überwiegende Teil des Mieteinkommens im österreichischen Bestand der BUWOG Group ist öffentlich gefördert (Kostendeckende Miete und Wiedervermietungsentgelt). Für das Portfolio Österreich entfällt deshalb eine Simulation der Marktmietsteigerung. Im DCF-Modell von CBRE werden für das Deutschland-Portfolio die Marktmieten für die Wohnflächen nicht mit der Inflation, sondern mit einer spezifischen Marktmietsteigerung erhöht. Diese wird für alle 402 Stadt- und Landkreise über soziodemografische, ökonomische und Immobilienmarktindikatoren jährlich zwischen 0% und 2% festgesetzt und über die individuellen Mikrolagen- und Objektqualitäten standardisiert angepasst.

Instandhaltungskosten: Der überwiegende Teil des Mieteinkommens im österreichischen Bestand der BUWOG Group ist öffentlich gefördert (Kostendeckende Miete und Wiedervermietungsentgelt). In diesem öffentlich geförderten Bestand in Österreich sind die Instandhaltungskosten (Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag) als wesentlichster Kostenfaktor ein Mietbestandteil und ein durchlaufender Posten. Die Simulation der Instandhaltungskosten im DCF-Modell für das deutsche Portfolio ist generell wenig sensitiv. Eine Simulation der Instandhaltungskosten entfällt deshalb.

6.1.4 Leasing

Das Immobilienvermögen der BUWOG Group umfasst im Wesentlichen Wohnungen, die an Dritte vermietet werden. In geringem Ausmaß vermietet die BUWOG Group Liegenschaften für Büros, Einzelhandel, Stellplätze und Garagierung.

Da der Immobilienbestand im Wesentlichen aus Wohnbauten in Deutschland und Österreich besteht, sind die Leasingvereinbarungen relativ homogen. Es bestehen teilweise Mietkaufoptionen auf Grundlage landesrechtlicher Wohnbauförderungsgesetze. Verlängerungs- und Preisanpassungsklauseln werden mit jedem Leasingnehmer individuell ausgehandelt. Sämtliche Leasingverhältnisse der BUWOG Group als Leasinggeber sind als Operating-Leasingverhältnisse zu qualifizieren, weshalb das gesamte vermietete Immobilienvermögen in der Bilanz der BUWOG Group angesetzt ist. Für weitere Details zur Ausgestaltung der Leasingverhältnisse der BUWOG Group siehe Kapitel 5.1.1 Mieterlöse.

6.2 In Bau befindliches Immobilienvermögen

Die Entwicklung der beizulegenden Zeitwerte des in Bau befindlichen Immobilienvermögens stellt sich wie folgt dar:

In Bau befindliches Immobilienvermögen JE SEGMENT

in TEUR	Deutschland	Österreich	Gesamt
Stand 1. Mai 2016	0,0	32.964,8	32.964,8
Zugänge	9.206,9	21.800,3	31.007,2
Neubewertung	3.237,3	2.328,6	5.565,9
Umbuchungen	9.475,8	-22.713,7	-13.237,9
Stand 30. April 2017	21.920,0	34.380,0	56.300,0
Stand 1. Mai 2017	21.920,0	34.380,0	56.300,0
Zugänge	26.663,6	21.668,0	48.331,6
Neubewertung	8.237,5	11.364,2	19.601,7
Umbuchungen	30.700,3	-21.572,1	9.128,2
Stand 30. April 2018	87.521,4	45.840,1	133.361,5

Bei den Zugängen zum in Bau befindlichen Immobilienvermögen handelt es sich um aktivierte Baukosten. Zum 30. April 2018 ist in Bau befindliches Immobilienvermögen mit einem Buchwert von TEUR 45.840,0 (30. April 2017: TEUR 30.130,0) als dingliche Sicherheit für Verbindlichkeiten bestellt.

In Bau befindliches Immobilienvermögen wird nach dem Residualwertverfahren bewertet. Beim Residualwertverfahren umfasst der erste Teil der Berechnung die Schätzung des beizulegenden Zeitwerts des fertiggestellten Projekts anhand einer DCF-Kalkulation. Von diesem werden im zweiten Schritt sämtliche Kosten, die im Zusammenhang mit der Erstellung bzw. Restfertigstellung des Projekts anfallen, sowie der projektspezifische Developergewinn abgezogen. Für weitere Details zum Residualwertverfahren siehe Kapitel 6.1.2 Bewertungsmethoden und Inputfaktoren.

BASIS FÜR SENSITIVITÄTSANALYSE in Bau befindliches IMMOBILIENVERMÖGEN

	30. April 2018
in TEUR	Gesamt	Deutschland	Österreich
In Bau befindliches Immobilienvermögen	133.361,5	87.521,4	45.840,1
Sonstiges	-5.301,5	-2.061,4	-3.240,1
Basis für Sensitivitätsanalyse	128.060,0	85.460,0	42.600,0

SENSITIVITÄTSANALYSE: Deutschland

in TEUR
Sensitivitätsanalyse 2017/18 - Parameter	Ursprungswert	Änderung in Basispunkten/in %	Wertänderung	Fair Value nach Wertänderung
Marktmietansatz	85.460,0	+10%	33,2%	113.800,0
		-10%	-33,0%	57.240,0
Kapitalisierungszinssatz	85.460,0	+10%	-21,7%	66.900,0
		-10%	24,4%	106.350,0
Baukosten/m ²	85.460,0	+10%	-21,6%	67.040,0
		-10%	21,5%	103.800,0
Developergewinn	85.460,0	+500	-16,9%	71.030,0
		-500	16,9%	99.900,0

SENSITIVITÄTSANALYSE: ÖSTERREICH

in TEUR
Sensitivitätsanalyse 2017/18 - Parameter	Ursprungswert	Änderung in Basispunkten/in %	Wertänderung	Fair Value nach Wertänderung
Marktmietansatz	42.600,0	+10%	12,9%	48.100,0
		-10%	-12,9%	37.100,0
Kapitalisierungszinssatz	42.600,0	+10%	-8,7%	38.900,0
		-10%	9,9%	46.800,0
Baukosten/m ²	42.600,0	+10%	-9,9%	38.400,0
		-10%	9,9%	46.800,0
Developergewinn	42.600,0	+500	-6,6%	39.800,0
		-500	6,6%	45.400,0

Erläuterung zu den verwendeten Parametern:

Marktmietansatz:

Im Residualwertmodell wird in einem ersten Schritt der beizulegende Zeitwert der fertigen Immobilie ermittelt, welcher maßgeblich von dem am Markt erzielbaren Mietansatz ist.

Kapitalisierungszinssatz:

Der Kapitalisierungszinssatz ist der Zinssatz zu dem der objektspezifische jährliche Reinertrag kapitalisiert wird.

Baukosten/m ²: Die Baukosten sind die zum jeweiligen Bewertungsstichtag vorherrschenden marktüblichen Baukosten je m ², die für die Errichtung des Gebäudes notwendig sind.

Developergewinn:

Der Developergewinn ist die projektspezifische erwartete Marge des Bauträgers in Relation zu dem geplanten Verwertungserlös des Projekts.

Aufgrund der im Vergleich zum Vorjahr deutlich gestiegenen in Bau befindlichen Immobilien und deren dadurch im Vergleich zum Vorjahr gestiegenen Bedeutung für das Verständnis der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gruppe werden erstmals seit diesem Geschäftsjahr auch für die in Bau befindlichen Immobilien die wesentlichen Inputparameter gestresst.

6.3 Sonstige Sachanlagen

Die Entwicklung der sonstigen Sachanlagen stellt sich wie folgt dar:

Sonstige Sachanlagen

in TEUR	Sachanlagen in Bau	Selbst genutzte Bürogebäude	Betriebs- und Geschäftsausstattung	Gesamt
Anschaffungskosten 1. Mai 2017	8.649,6	12.184,0	7.857,6	28.691,2
Zugänge	3.681,7	0,0	877,1	4.558,8
Abgänge	0,0	0,0	-3.845,6	-3.845,6
Umbuchungen	0,0	3,3	0,0	3,3
Anschaffungskosten 30. April 2018	12.331,3	12.187,3	4.889,1	29.407,7
Kumulierte Abschreibung 1. Mai 2017	0,0	-7.270,8	-6.472,4	-13.743,2
Abgänge	0,0	0,0	3.844,7	3.844,7
Umbuchungen	0,0	0,0	0,0	0,0
laufende Abschreibung	0,0	-175,7	-455,2	-630,9
Kumulierte Abschreibung 30. April 2018	0,0	-7.446,5	-3.082,9	-10.529,4
Buchwerte 30. April 2018	12.331,3	4.740,8	1.806,2	18.878,3

Sonstige Sachanlagen - VORJAHR

in TEUR	Sachanlagen in Bau	Selbst genutzte Bürogebäude	Betriebs- und Geschäftsausstattung	Gesamt
Anschaffungskosten 1. Mai 2016	0,0	12.170,5	7.349,1	19.519,6
Zugänge	8.649,6	0,0	653,8	9.303,4
Abgänge	0,0	0,0	-154,3	-154,3
Umbuchungen	0,0	13,5	9,0	22,5
Anschaffungskosten 30. April 2017	8.649,6	12.184,0	7.857,6	28.691,2
Kumulierte Abschreibung 1. Mai 2016	0,0	-6.732,9	-6.093,1	-12.826,0
Abgänge	0,0	0,0	126,2	126,2
Umbuchungen	0,0	0,0	-13,1	-13,1
laufende Abschreibung	0,0	-537,9	-492,4	-1.030,3
Kumulierte Abschreibung 30. April 2017	0,0	-7.270,8	-6.472,4	-13.743,2
Buchwerte 30. April 2017	8.649,6	4.913,2	1.385,2	14.948,0

Die sonstigen Sachanlagen bestehen im Wesentlichen aus Sachanlagen in Bau, selbst genutzten Bürogebäuden sowie der Betriebs- und Geschäftsausstattung der BUWOG Group. Die Position Sachanlagen in Bau betrifft das neue Verwaltungsgebäude in 1010 Wien, Rathausstraße 1. Abschreibungen werden in der Gewinn- und Verlustrechnung in den sonstigen nicht direkt zurechenbaren Aufwendungen ausgewiesen (siehe Kapitel 5.5 Sonstige nicht direkt zurechenbare Aufwendungen). In den Geschäftsjahren 2017/18 und 2016/17 wurden keine außerplanmäßigen Abschreibungen auf sonstige Sachanlagen vorgenommen. In den Geschäftsjahren 2017/18 und 2016/17 gab es keine Wertaufholungen. Zum 30. April 2018 ist ein selbst genutztes Bürogebäude mit einem Buchwert von TEUR 15.309,3 (30. April 2017: TEUR 3.119,5) als dingliche Sicherheit für Verbindlichkeiten bestellt.

6.4 Immaterielle Vermögenswerte

Die Immateriellen Vermögenswerte setzen sich wie folgt zusammen:

Immaterielle Vermögenswerte

in TEUR	30. April 2018	30. April 2017
Firmenwerte	5.644,5	5.644,5
Sonstige immaterielle Vermögenswerte	11.681,7	8.962,7
Summe	17.326,2	14.607,2

6.4.1 Firmenwerte

Hinsichtlich der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden von Firmenwerten wird auf die Kapitel 2.2.4 Unternehmenszusammenschlüsse (Erstkonsolidierungen) und 2.4.8 Wertminderungen verwiesen.

Die Entwicklung der Firmenwerte stellt sich wie folgt dar:

Firmenwerte

in TEUR	Firmenwerte
Stand 1. Mai 2016	5.644,5
Stand 30. April 2017	5.644,5
Stand 1. Mai 2017	5.644,5
Stand 30. April 2018	5.644,5

Im Rahmen des Impairment-Tests wird der erzielbare Betrag der zahlungsmittelgenerierenden Einheiten durch den Nutzungswert bestimmt. Der Bestimmung des Nutzungswerts liegen Cashflow-Planungen zugrunde, die auf der vom Vorstand genehmigten und zum Zeitpunkt der Durchführung des Impairment-Tests gültigen Mittelfristplanung für eine Periode von fünf Jahren basieren. Cashflows nach diesem Zeitraum werden unter Nutzung einer Wachstumsrate extrapoliert. Die wesentlichen Annahmen des Managements bei der Berechnung der Nutzungswerte der zahlungsmittelgenerierenden Einheiten sind die geplanten Umsatzerlöse, EBIT-Margen und Diskontierungszinssätze. Der Berechnung wurde eine angemessene EBIT-Marge auf Basis der regionalen Performance zugrunde gelegt.

Der zum 30. April 2018 durchgeführte Impairment-Test ergab keinen Wertminderungsbedarf.

6.4.2 Sonstige Immaterielle Vermögenswerte

Die Entwicklung der sonstigen immateriellen Vermögenswerte (ohne Firmenwerte) stellt sich wie folgt dar:

Sonstige immaterielle Vermögenswerte

in TEUR	Sonstige immaterielle Vermögenswerte
Anschaffungskosten 1. Mai 2017	18.660,8
Zugänge	4.722,7
Abgänge	-7,7
Umbuchungen	1.174,9
Anschaffungskosten 30. April 2018	24.550,7
Kumulierte Abschreibung 1. Mai 2017	-9.698,1
Abgänge	0,2
laufende Abschreibung	-3.128,3
außerplanmäßige Abschreibung	-42,8
Kumulierte Abschreibung 30. April 2018	-12.869,0
Buchwerte 30. April 2018	11.681,7

Sonstige immaterielle Vermögenswerte - Vorjahr

in TEUR	Sonstige immaterielle Vermögenswerte
Anschaffungskosten 1. Mai 2016	12.161,1
Zugänge	6.564,1
Abgänge	-64,4
Anschaffungskosten 30. April 2017	18.660,8
Kumulierte Abschreibung 1. Mai 2016	-8.359,9
Abgänge	28,4
laufende Abschreibung	-1.366,6
Kumulierte Abschreibung 30. April 2017	-9.698,1
Buchwerte 30. April 2017	8.962,7

Bei den sonstigen immateriellen Vermögenswerten handelt es sich ausschließlich um von Dritten erworbene Vermögenswerte. Betreffend die sonstigen immateriellen Vermögenswerte wurden in den Geschäftsjahren 2017/18 und 2016/17 weder außerplanmäßige Abschreibungen noch Wertaufholungen von außerplanmäßigen Abschreibungen vorgenommen.

Die Zugänge betreffen insbesondere die aktivierungsfähigen Aufwendungen in Zusammenhang mit der Einführung von SAP in der BUWOG Group.

In den Geschäftsjahren 2017/18 und 2016/17 waren keine sonstigen immateriellen Vermögensgegenstände als Sicherheit für Verbindlichkeiten bestellt. An all diesen Vermögenswerten besteht ein unbeschränktes Eigentumsrecht.

6.5 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Forderungen

Folgende Tabellen zeigen die nach Restlaufzeiten gegliederten Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie die sonstigen finanziellen und nichtfinanziellen Forderungen:

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Forderungen

in TEUR	30. April 2018	davon Restlaufzeit unter 1 Jahr	davon Restlaufzeit über 1 Jahr
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
Mietforderungen	5.329,8	5.329,8	0,0
Übrige	4.766,4	4.766,4	0,0
Summe Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	10.096,2	10.096,2	0,0
Forderungen aus gemeinschaftlichen Tätigkeiten	327,5	327,5	0,0
Sonstige finanzielle Forderungen
Liquide Mittel gesperrt	68.013,2	68.013,2	0,0
Offene Kaufpreisforderungen aus Immobilienverkäufen	56.757,4	56.757,4	0,0
Zeitwert positiver derivativer Finanzinstrumente	6,0	0,0	6,0
Übrige	7.247,5	5.491,2	1.756,3
Summe sonstige finanzielle Forderungen	132.024,1	130.261,8	1.762,3
Sonstige nichtfinanzielle Forderungen
Finanzamt	9.396,2	9.396,2	0,0
Geleistete Anzahlungen Grundstückskäufe	77.482,7	0,0	77.482,7
Abgrenzung Grundsteuer	3.964,2	3.964,2	0,0
Übrige	7.054,7	7.054,7	0,0
Summe sonstige nichtfinanzielle Forderungen	97.897,8	20.415,1	77.482,7
Summe	240.345,6	161.100,6	79.245,0

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Forderungen - Vorjahr

in TEUR	30. April 2017	davon Restlaufzeit unter 1 Jahr	davon Restlaufzeit über 1 Jahr
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
Mietforderungen	3.240,0	3.240,0	0,0
Übrige	2.701,3	2.701,3	0,0
Summe Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	5.941,3	5.941,3	0,0
Sonstige finanzielle Forderungen
Liquide Mittel gesperrt	39.435,1	39.435,1	0,0
Offene Kaufpreisforderungen aus Immobilienverkäufen	59.165,7	58.241,0	924,7
Übrige	4.863,0	4.461,2	401,8
Summe sonstige finanzielle Forderungen	103.463,8	102.137,3	1.326,5
Sonstige nichtfinanzielle Forderungen
Finanzamt	10.886,3	10.886,3	0,0
Geleistete Anzahlungen Grundstückskäufe	360,1	0,0	360,1
Abgrenzung Grundsteuer	3.995,9	3.995,9	0,0
Übrige	3.086,4	3.086,4	0,0
Summe sonstige nichtfinanzielle Forderungen	18.328,7	17.968,6	360,1
Summe	127.733,8	126.047,2	1.686,6

Die in den sonstigen finanziellen Forderungen ausgewiesenen gesperrten liquiden Mittel betreffen Bankguthaben mit Verfügungsbeschränkungen.

Die offenen Kaufpreisforderungen aus Immobilienverkäufen sind vorwiegend auf ortsübliche Abwicklungszeiten hinsichtlich der grundbücherlichen Eintragung zurückzuführen.

Gemäß IFRS 7.37 stellt sich die Analyse der Altersstruktur der finanziellen Vermögenswerte, die zum Bilanzstichtag überfällig, aber noch nicht wertgemindert sind, sowie die Analyse der einzelnen finanziellen Vermögenswerte, die zum Bilanzstichtag einzeln wertgemindert sind, wie folgt dar:

Alters- und Fälligkeitsstruktur

in TEUR	Buchwert 30. April 2018	davon nicht fällig	davon fällig, aber nichtwertberichtigt	davon fällig und wertberichtigt	Wertberichtigung
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	10.096,2	8.178,1	629,9	6.473,3	-5.185,1
Forderungen aus gemeinschaftlichen Tätigkeiten	327,5	327,5	0,0	0,0	0,0
Sonstige finanzielle Forderungen	132.024,1	132.132,5	0,0	0,0	-108,4
Sonstige nichtfinanzielle Forderungen	97.897,8	97.897,8	0,0	0,0	0,0
Summe	240.345,6	238.535,9	629,9	6.473,3	-5.293,5

Altersanalyse der fälligen, aber nicht wertberichtigten Finanzinstrumente

in TEUR	Buchwert 30. April 2018	Überfällig bis 3 Monate1)	Überfällig zwischen 3 und 6 Monaten	überfällig zwischen 6 und 12 Monaten	Überfällig über 12 Monate
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	629,9	629,9	0,0	0,0	0,0
Summe	629,9	629,9	0,0	0,0	0,0

1) Die Spalte "überfällig bis 3 Monate" beinhaltet auch sofort fällige Forderungen.

Alters- und Fälligkeitsstruktur - Vorjahr

in TEUR	Buchwert 30. April 2017	davon nicht fällig	davon fällig, aber nichtwertberichtigt	davon fällig und wertberichtigt	Wertberichtigung
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	5.941,3	1.179,9	1.452,1	9.106,9	-5.797,6
Sonstige finanzielle Forderungen	103.463,8	103.587,3	0,0	0,0	-123,5
Sonstige nichtfinanzielle Forderungen	18.328,7	18.328,7	0,0	0,0	0,0
Summe	127.733,8	123.095,9	1.452,1	9.106,9	-5.921,1

Altersanalyse der fälligen, aber nicht wertberichtigten Finanzinstrumente - Vorjahr

in TEUR	Buchwert 30. April 2017	Überfällig bis 3 Monate1)	Überfällig zwischen 3 und 6 Monaten	überfällig zwischen 6 und 12 Monaten	Überfällig über 12 Monate
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	1.452,1	1.167,0	4,7	280,4	0,0
Summe	1.452,1	1.167,0	4,7	280,4	0,0

1) Die Spalte "überfällig bis 3 Monate" beinhaltet auch sofort fällige Forderungen.

Das Risiko bei Forderungen gegenüber Mietern/Kunden ist gering, da die Bonität der Mieter/Kunden laufend überprüft wird. Darüber hinaus sind bei Vertragsabschluss vom Mieter prinzipiell ein bis fünf Monatsmieten als Kaution zu hinterlegen bzw. Bankgarantien in entsprechender Höhe vorzulegen, oder es liegen Finanzierungsbeiträge der Mieter vor. Soweit bei den Forderungen ein Ausfallrisiko vorhanden ist, werden diese wertberichtigt. Folglich wurden uneinbringliche und zweifelhafte Forderungen zum Bilanzstichtag wertberichtigt. Diese Wertberichtigungen werden im Ergebnis aus Asset Management erfasst. Hinsichtlich des weder wertgeminderten noch im Zahlungsverzug befindlichen Bestands der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen deuten zum Bilanzstichtag keine Anzeichen darauf hin, dass die Schuldner ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen werden.

Im Geschäftsjahr 2017/18 wurden Einzelwertberichtigungen auf die in den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen enthaltenen Mietforderungen vorgenommen. Somit sind auch diese Forderungen nur in Höhe ihrer wahrscheinlichen Einbringlichkeit in der Bilanz enthalten. Insgesamt wurden erfolgswirksame Veränderungen von Wertberichtigungen in Höhe von TEUR 627,6 (2016/17: TEUR 281,5) vorgenommen.

Bei den Wertberichtigungen handelt es sich ausschließlich um Einzelwertberichtigungen.

Die folgende Tabelle zeigt die erfolgswirksame Veränderung der Wertberichtigungen, gegliedert nach Kategorien von Forderungen:

VERÄNDERUNG DER WERTBERICHTIGUNGEN

in TEUR	2017/18	2016/17
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	612,5	281,5
Sonstige finanzielle Forderungen	15,1	0,0
Summe	627,6	281,5

6.6 Sonstige finanzielle Vermögenswerte

Folgende Tabelle zeigt die Zusammensetzung der sonstigen finanziellen Vermögenswerte:

Sonstige finanzielle Vermögenswerte

in TEUR	30. April 2018	30. April 2017
Wertpapiere und Anteile	8,7	190,3
Ausleihungen	13.631,8	15.297,5
Summe	13.640,5	15.487,8
davon kurzfristig	1.085,7	1.265,3
davon langfristig	12.554,8	14.222,5

Die Ausleihungen bestehen im Wesentlichen gegenüber Käufern von Wohnungen. Die Ausleihungen sind zu 86% (30. April 2017: 86%) durch Hypotheken besichert. Der Zinssatz der Ausleihungen beträgt zwischen 0% und 6,25% (30. April 2017: zwischen 0% und 6%).

6.7 Latente Steueransprüche und latente Steuerschulden

Die aktiven und passiven latenten Steuerabgrenzungen zum 30. April 2018 und zum 30. April 2017 resultieren aus folgenden zeitlich begrenzten Unterschieden zwischen den Buchwerten des IFRS-Konzernabschlusses und den korrespondierenden steuerlichen Bemessungsgrundlagen:

latente Steuerabgrenzung

	30. April 2018		30. April 2017
in TEUR	Aktiva	Passiva	Aktiva	Passiva
Immobilienvermögen	0,3	391.094,4	242,8	339.027,2
Andere Finanzanlagen und sonstige Vermögenswerte	23.961,2	608,4	29.795,8	481,4
Summe	23.961,5	391.702,8	30.038,6	339.508,6
Sonstige Verbindlichkeiten und Rückstellungen	15.975,1	1.232,8	15.878,9	864,5
Finanzverbindlichkeiten	18.435,0	2.495,3	19.022,8	2.644,9
Summe	34.410,1	3.728,1	34.901,7	3.509,4
Steuerliche Verlustvorträge	13.855,6	0,0	13.395,0	0,0
Aktive/Passive Steuerabgrenzung	72.227,2	395.430,9	78.335,3	343.018,0
Saldierung von aktiven und passiven Steuerabgrenzungen gegenüber derselben Steuerbehörde	-72.227,2	-72.227,2	-78.162,0	-78.162,0
Saldierte aktive und passive Steuerabgrenzung	0,0	323.203,7	173,3	264.856,0

Der überwiegende Teil der aktiven als auch der passiven latenten Steuern kehrt sich voraussichtlich langfristig um.

Auf steuerliche Verlustvorträge und temporäre Differenzen werden aktive Steuerabgrenzungen insoweit gebildet, als es wahrscheinlich ist, dass in absehbarer Zukunft (innerhalb von fünf Jahren) steuerliche Gewinne zur Verrechnung der Verlustvorträge zur Verfügung stehen werden oder in ausreichendem Maß passive latente Steuern bilanziert sind, diese Verpflichtungen dasselbe Steuersubjekt sowie dieselbe Steuerbehörde betreffen und sich die aktiven und passiven latenten Steuern in verrechenbarer Weise ausgleichen.

Die Realisierung latenter Steueransprüche von Konzernunternehmen, die in der laufenden Periode Verluste erlitten haben, hängt von künftig zu versteuernden Ergebnissen ab, die höher als die Ergebniseffekte aus der Auflösung bestehender zu versteuernder temporärer Differenzen sind. Diese latenten Steueransprüche betragen TEUR 0,0 (30. April 2017: TEUR 131,9). Steuereffekte im Zusammenhang mit versicherungsmathematischen Gewinnen und Verlusten aus leistungsorientierten Plänen für Leistungen an Dienstnehmer aus Anlass der Beendigung des Arbeitsverhältnisses wurden in Höhe von TEUR 54,3 (30. April 2017: TEUR 52,4) im sonstigen Ergebnis erfasst.

Für körperschaftsteuerliche Verlustvorträge in Höhe von TEUR 73.197,4 (30. April 2017: TEUR 134.811,9) und gewerbesteuerliche Verlustvorträge in Höhe von TEUR 57.207,4 (30. April 2017: TEUR 129.202,0) wurden in der Bilanz keine latenten Steueransprüche angesetzt. Die Verlustvorträge sind unverfallbar. Der Untergang von Verlustvorträgen in Deutschland aufgrund des Beteiligungserwerbes durch die Vonovia SE wurde bei der Ermittlung des Standes der Verlustvorträge, soweit derzeit absehbar, berücksichtigt (siehe Kapitel 7.4.2 Steuerliche Risiken). Temporäre Differenzen in Höhe von TEUR 4.961,2 (30. April 2017: TEUR 5.239,9) wurden mangels hinreichender Verwertbarkeit nicht als latente Steueransprüche und latente Steuerschulden angesetzt.

Der Berechnung der Steuerlatenz liegt für inländische Unternehmen der Steuersatz von 25,00% zugrunde. Für ausländische Unternehmen wird der jeweilige lokale Steuersatz angewendet. Die Steuersätze für die Bewertung der Steuerlatenzen in den einzelnen Ländern stellen sich wie folgt dar:

Steuersätze

Land	Anwendbarer Steuersatz 2017/18	Anwendbarer Steuersatz 2016/17
Deutschland ¹⁾	15,825% - 31,575%	15,825% - 32,275%
Österreich	25,000%	25,000%

1) Der Steuersatz in Deutschland kann je nach Sitz des Unternehmens und je nachdem, ob die Gesellschaft gewerbesteuerpflichtig ist oder nicht, variieren. Bei den deutschen Bestandsgesellschaften fällt aufgrund der erweiterten Kürzung gem. § 9 Nr. 1 Satz 2 ff. deutsches GewStG auf die Erträge aus dem Vermietungsgeschäft keine Gewerbesteuer an.

Latente Steuerschulden, die aus Anteilen an Tochter-, Gemeinschafts- oder assoziierten Unternehmen resultieren (outside-basis differences), bleiben außer Ansatz, sofern deren Umkehrung durch die BUWOG Group gesteuert werden kann und in absehbarer Zeit nicht wahrscheinlich ist. Aus diesem Grund wurden für temporäre Differenzen in Höhe von TEUR 855.806,7 (30. April 2017: TEUR 755.405,7) keine latenten Steuerschulden erfasst.

Angaben zur Gruppenbesteuerung in Österreich

In einer Gruppen- und Steuerumlagevereinbarung haben sich die BUWOG - Süd GmbH (vormals ESG Wohnungsgesellschaft mbH Villach) (Gruppenträger) und 17 weitere in den Konzernabschluss einbezogene österreichische Gesellschaften (Gruppenmitglieder) zu einer Unternehmensgruppe im Sinne des § 9 Körperschaftsteuergesetz (KStG) zusammengeschlossen. Die Gruppenbildung ist erstmals für das Wirtschaftsjahr 2013/14 wirksam. Zum Ende des Wirtschaftsjahres 2017/18 besteht die Gruppe aus dem Gruppenträger und 18 (30. April 2017: 17) weiteren Gesellschaften.

Im Wirtschaftsjahr 2014/15 wurde mit Wirksamkeit ab 1. Mai 2014 eine Unternehmensgruppe im Sinne des § 9 Körperschaftsteuergesetz (KStG) zwischen der BUWOG AG (Gruppenträger) und 5 weiteren in den Konzernabschluss einbezogene österreichische Gesellschaften (Gruppenmitglieder) gebildet. Zum Ende des Wirtschaftsjahres 2017/18 besteht die Gruppe aus dem Gruppenträger und 7 (30. April 2017: 6) weiteren Gesellschaften.

Die Gruppen- und Steuerumlagevereinbarungen regeln den Steuerausgleich zwischen dem Gruppenträger und den Gruppenmitgliedern. Die Steuerumlage beträgt sowohl für positive als auch für negative Ergebnisse 25,00% des jeweiligen steuerlichen Ergebnisses des Gruppenmitglieds.

6.8 Steuererstattungsansprüche

Die Steuererstattungsansprüche zum 30. April 2018 in Höhe von TEUR 14.649,6 (30. April 2017: TEUR 3.941,8) betreffen im Wesentlichen Rückforderungsansprüche aus Ertragsteuern.

6.9 Zur Veräußerung gehaltenes langfristiges Vermögen und Verbindlichkeiten

Es wird jenes Immobilienvermögen als zur Veräußerung gehalten klassifiziert, für welches zum Bilanzstichtag eine hohe Wahrscheinlichkeit der Veräußerung innerhalb von 12 Monaten gegeben ist, d.h. wenn ein Beschluss des Vorstands bzw. Aufsichtsrats zur Veräußerung vorliegt und eine Vertragsunterzeichnung bereits stattgefunden hat oder zeitnahe nach dem Bilanzstichtag erwartet wird.

Die zum 30. April 2017 in dieser Position ausgewiesenen restlichen zwei Objekte des Tirol-Portfolios und die Objekte des Portfolios in Kärnten und der Steiermark wurden im ersten Quartal des Geschäftsjahres 2017/18an die Käufer übergeben. Zum 30. April 2018 sind in dieser Position keine Objekte ausgewiesen.

Die als zur Veräußerung gehaltenen langfristigen Vermögenswerte betragen zum 30. April 2018 TEUR 0,0 (30. April 2017: TEUR 15.661,1). Die als zur Veräußerung gehaltenen Verbindlichkeiten betragen zum 30. April 2018 TEUR 0,0 (30. April 2017: TEUR 147,0).

6.10 Immobilienvorräte

Zum Bilanzstichtag 30. April 2018 betrug der Buchwert der Immobilienvorräte TEUR 377.566,9 (30. April 2017: TEUR 355.531,4).

Bewertung Immobilienvorräte

in TEUR	Deutschland	Österreich	Gesamt
2017/18
Wertminderungen	0,0	-366,8	-366,8
Wertaufholungen	0,0	0,0	0,0
Aufwendungen für nicht weitergeführte Projekte (frustrierte Kosten)	0,0	0,0	0,0
Summe	0,0	-366,8	-366,8
2016/17
Wertminderungen	0,0	-708,0	-708,0
Wertaufholungen	0,0	48,8	48,8
Aufwendungen für nicht weitergeführte Projekte (frustrierte Kosten)	0,0	-55,7	-55,7
Summe	0,0	-714,9	-714,9

Im Geschäftsjahr 2017/18 gab es bei Immobilienvorräten mit einem Buchwert von TEUR 1.100,0 (30. April 2017: TEUR 26.892,9) eine Wertminderung der fortgeführten Herstellungskosten. Diese Vorräte wurden bis zum Stichtag 30. April 2018 vollständig verwertet. Im Geschäftsjahr 2017/18 gab es keine Wertaufholungen bei den Immobilienvorräten (2016/17: TEUR 48,8). In den Immobilienvorräten ist ein Buchwert in Höhe von TEUR 201.783,0 (30. April 2017: TEUR 204.988,8) enthalten, der voraussichtlich erst nach 12 Monaten realisiert wird. Zum 30. April 2018 sind Immobilienvorräte mit einem Buchwert von TEUR 210.652,5 (30. April 2017: TEUR 189.998,2) als dingliche Sicherheit für Verbindlichkeiten bestellt.

6.11 Liquide Mittel

Zum 30. April 2018 sind liquide Mittel in Höhe von TEUR 219.260,4 (30. April 2017: TEUR 211.397,2), davon zweckgebunden für Baufinanzierungen TEUR 14.380,9 (30. April 2017: TEUR 25.085,8), in der Bilanz ausgewiesen. Darüber hinaus werden in den sonstigen finanziellen Forderungen Bankguthaben (liquide Mittel gesperrt) mit Verfügungsbeschränkungen ausgewiesen (siehe Kapitel 6.5 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Forderungen).

6.12 Eigenkapital

Die Entwicklung des bilanziellen Eigenkapitals der BUWOG AG für die Jahre 2017/18 und 2016/17 ist in einer gesonderten Eigenkapitalentwicklung als Bestandteil des Konzernabschlusses zum 30. April 2018 abgebildet.

Das Grundkapital der BUWOG AG beträgt zum 30. April 2018 EUR 124.149.546,00 (30. April 2017: EUR 99.773.479,00) und ist in 124.149.546 (30. April 2017: 99.773.479) nennwertlose Stückaktien geteilt. Alle Aktien sind zur Gänze einbezahlt. Die gebundenen Kapitalrücklagen der BUWOG AG zum 30. April 2018 in Höhe von EUR 1.457.776.966,88 (30. April 2017: EUR 873.923.312,44) dürfen nur zum Ausgleich eines sonst auszuweisenden Bilanzverlusts aufgelöst werden. Mit Beschluss der Hauptversammlung der Gesellschaft vom 7. März 2014 wurde der Vorstand bis zum 25. März 2019 ermächtigt, gem. § 169 AktG mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Grundkapital der Gesellschaft um bis zu EUR 21.582.922,00 durch Ausgabe von bis zu 21.582.922 Stück neuer Aktien gegen Bar- oder Sacheinlagen zu erhöhen und zwar auch unter Bezugsrechtsausschluss, wenn die Kapitalerhöhung gegen Bareinlage erfolgt und der Anteil der ausgegebenen Aktien die Grenze von 10% des Grundkapitals der Gesellschaft nicht übersteigt, bei Sacheinlagen, zur Bedienung einer Mehrzuteilungsoption ("Greenshoe") oder für den Ausgleich von Spitzenbeträgen.

Gemäß dem Beschluss des Vorstands vom 15. Mai 2017 und vom 2. Juni 2017 und der Zustimmung des Aufsichtsrates vom 15. Mai 2017 und vom 2. Juni 2017 wurde die Erhöhung des Grundkapitals aufgrund der Ermächtigung der Hauptversammlung vom 7. März 2014 (genehmigtes Kapital) von EUR 99.773.479 um EUR 12.471.685 durchgeführt. Diese Kapitalerhöhung wurde am 3. Juni 2017 im Firmenbuch eingetragen, das Grundkapital hat zu diesem Zeitpunkt EUR 112.245.164 betragen. Nach der Durchführung der Kapitalerhöhung ist das Grundkapital in 112.245.164 Stück nennwertlose Stückaktien zerlegt. Der Ausgabebetrag je Aktie lag bei EUR 24,50. Die im Rahmen der Kapitalerhöhung aufgelaufenen Transaktionskosten in Höhe von TEUR 9.336,1 wurden abzüglich des Steuervorteils von TEUR 2.334,0, somit zusammen TEUR 7.002,1, mit den Kapitalrücklagen verrechnet.

Mit Wandlungserklärung vom 16. April 2018 hat Vonovia SE Wandelschuldverschreibungen im Nominale von EUR 298.800.000 der BUWOG AG in Aktien gewandelt. Damit hat sich per 17. April 2018 die Anzahl der bestehenden Aktien der BUWOG AG um 11.904.382 Stück Aktien auf insgesamt 124.149.546 Stück Aktien erhöht.

In der ordentlichen Hauptversammlung vom 17. Oktober 2017 wurde die bisherige Ermächtigung des Vorstandes zur Kapitalerhöhung (im nicht ausgenutzten Umfang von EUR 9.111.237,00) widerrufen und durch eine neue Ermächtigung zur Erhöhung des Grundkapitals um bis zu EUR 56.122.582,00 ersetzt (genehmigtes Kapital). Desgleichen wurde die bisherige Ermächtigung zur Ausgabe von Wandelschuldverschreibungen (im nicht ausgenutzten Umfang von EUR 90.000.000) widerrufen und durch eine neue Ermächtigung zur Ausgabe von Wandelschuldverschreibungen bis zu einem Gesamtnennbetrag von EUR 700.000.000,00, mit denen ein Umtausch- und/oder Bezugsrecht auf bis zu 22.449.032 Stück Aktien und damit zur Erhöhung des Grundkapitals um EUR 22.449.032,00 verbunden ist, ersetzt (bedingtes Kapital). Zusätzlich wurde dem Vorstand die Ermächtigung zum Erwerb und zur Veräußerung von eigenen Aktien erteilt.

Sämtliche Aktionäre der BUWOG AG haben eine Stimme je Aktie bei den Hauptversammlungen des Unternehmens. Bezüglich der Erläuterungen des Kapitalmanagements siehe Kapitel 7.3 Kapitalmanagement.

Der Vorstand wird der Hauptversammlung am 2. Oktober 2018 vorschlagen, für das Geschäftsjahr 2017/18 eine Dividende in Höhe von EUR 0,69 je Aktie auszuschütten. Für das Geschäftsjahr 2016/17 wurde eine Dividende in Höhe von EUR 0,69 je Aktie ausgeschüttet.

Die nicht beherrschenden Anteile haben sich im Geschäftsjahr 2015/16 durch den Erwerb von 94,8% der Indian Ridge Investment S.A. um TEUR 1.534,7 erhöht. Der Erwerb der Anteile an der Indian Ridge Investment S.A. stellt keinen Unternehmenserwerb, sondern im Wesentlichen den Erwerb eines einzelnen identifizierbaren Assets (Grundstück in Berlin, Schöneweide, Bezirk Treptow-Köpenick) dar. Im Geschäftsjahr 2016/17 hat die BUWOG auch die restlichen Anteile an der Indian Ridge Investment S.A. erworben, wodurch sich die nicht beherrschenden Anteile um TEUR 1.544,3 vermindert haben.

6.13 Anteilsbasierte Vergütungsvereinbarungen

6.13.1 Vergütungen mit Ausgleich durch Eigenkapitalinstrumente

Im Rahmen der ordentlichen Hauptversammlung der BUWOG AG am 14. Oktober 2014 wurde eine variable Entlohnung in Form von Aktienoptionen für Mitglieder des Vorstands beschlossen. Der Beschluss über dieses auch als Long-Term Incentive Programm 2014 bezeichnete Vergütungsmodell ermöglicht die Gewährung von Optionsrechten an die Vorstandsmitglieder durch den Aufsichtsrat. Die konkrete Gewährung von Optionsrechten erfolgte mit schriftlicher Vereinbarung des Aufsichtsrats mit dem Vorstandsmitglied Mag. Daniel Riedl vom 16. Dezember 2014. Die wesentlichen Eckdaten des Long-Term Incentive Programms 2014 sind in folgender Tabelle dargestellt:

Long-Term Incentive Programm 2014

	Basis-Optionen	Bonus-Optionen Tranche I	Bonus-Optionen Tranche II	Bonus-Optionen Tranche III
Anzahl der eingeräumten Optionen
Mag. Daniel Riedl	75,000	100,000	130,000	175,000
Ausübungsbedingungen - Bonus-Optionen
Dauer der Zielerreichung	Der Aktienkurs erreicht oder übersteigt an mindestens fünf Handelstagen der entsprechenden Periode das Kursziel der Periode.
Periode	-	Geschäftsjahr 2014/15	Geschäftsjahr 2015/16	Geschäftsjahr 2016/17
Kursziel1)	-	85% des EPRA NAVzum 30. April 2014	92,5% des EPRA NAVzum 30. April 2015	100% des EPRA NAVzum 30. April 2016
Ausübungszeitraum	Die Optionen können durch die Vorstandsmitglieder bei aufrechtem Vorstandsmandat oder Vorstandsvertrag nur im Zeitraum vom 1. Mai 2018 bis 30. April 2019 ausgeübt werden. Für bestimmte Fälle der Beendigung des Vorstandsmandats oder Vorstandsvertrags gelten abweichende Ausübungsbedingungen.
Weitere Bedingungen	Die Bonus-Optionen der Tranchen II und III sind darüber hinaus nur ausübbar, wenn der EPRA NAV der Periode höher ist als der EPRA NAV zum 30. April 2014. Des Weiteren ist Voraussetzung für die Ausübung der Bonus-Optionen, dass die Kursziele während eines aufrechten Vorstandsmandats erreicht wurden.
Ausübungsbedingungen - Basis-Optionen	Die Basis-Optionen sind an keine weiteren Ausübungsbedingungen geknüpft und gelten damit am Tag der Gewährung (16. Dezember 2014) als erdient.
Eigeninvestment	Die Erfüllung eines Eigeninvestments in Aktien der BUWOG AG in Höhe von 50% des Jahres-Brutto-Grundgehalts des Vorstandsmitglieds für das Geschäftsjahr 2014/15 ist eine weitere Ausübungsvoraussetzung der Optionen. Das Eigeninvestment ist über den Zeitraum von drei Geschäftsjahren aufzubauen und ist bis zum Zeitpunkt der Ausübung der Optionen zu halten.
Bezugsverhältnis/Ausübungspreis	Jede Option berechtigt zum Bezug einer BUWOG-Aktie zum Ausübungspreis von EUR 13,00 pro BUWOG-Aktie.

1) Die Berechnung des EPRA NAV ist, wie für den IFRS-Konzernabschluss der BUWOG AG zum 30. April 2014 angewendet, vorzunehmen.

Die Anzahl der ausgegebenen Aktienoptionen entwickelte sich in den Geschäftsjahren 2017/18 und 2016/17 wie folgt:

Entwicklung ausgegebener Aktienoptionen

	Mag. Daniel Riedl
	Anzahl Aktienoptionen	Ausübungspreis in EUR
Stand 1. Mai 2016	480.000
Ausgabe	0	0,0
Ausübung	0	0,0
Verfall	0	0,0
Stand 30. April 2017	480.000
Stand 1. Mai 2017	480.000
Ausgabe	0	0,0
Ausübung	0	0,0
Ablöse durch Barausgleich	-480.000	0,0
Verfall	0	0,0
Stand 30. April 2018	0

Die Verpflichtungen aus den anteilsbasierten Vergütungsvereinbarungen mit Ausgleich durch Eigenkapitalinstrumente wurden im Rahmen der Übernahme durch die Vonovia SE mit EUR 16,05 je Aktienoption (Kurs lt. Übernahmeanbot 29,05; Ausübungspreis 13,00) in bar abgelöst.

6.13.2 Vergütungen mit Barausgleich

Mit Umlaufbeschluss des Personal- und Nominierungsausschusses des Aufsichtsrats der BUWOG AG vom 7./8. März 2017 wurden den Vorstandsmitgliedern Mag. Daniel Riedl, Andreas Segal und DI Herwig Teufelsdorfer in erster Linie durch Barausgleich abgeltbare ("cash settled") Aktienoptionen im Rahmen des fortlaufenden Long-Term Incentive Programms 2017 im Ausmaß von bis zu 40% ihrer jeweils erzielbaren Gesamtvergütung eingeräumt. Die konkrete Gewährung erfolgte mit schriftlicher Vereinbarung des Aufsichtsrats mit den drei Vorstandsmitgliedern vom 10. März 2017.

Long-Term Incentive Programm 2017

	Basis-Optionen	Bonus-Optionen Tranche I	Bonus-Optionen Tranche II	Bonus-Optionen Tranche III
Anzahl der eingeräumten Optionen
Mag. Daniel Riedl1)	0	Die Zuteilung der Bonus-Optionen ist für alle Vorstandsmitglieder abhängig von der Erreichung der Erfolgsziele und vom Zielerreichungsgrad. Eine Zuteilung erfolgt nur wenn der Zielerreichungsgrad zumindest 80% beträgt; weiters ist der Zielerreichungsgrad mit 120% begrenzt.
Andreas Segal	8,754
DI Herwig Teufelsdorfer	15,632
Ausübungsbedingungen - Bonus-Optionen
Erfolgsziele		Für die Optionstranchen der Geschäftsjahre 2016/17, 2017/18 sowie 2018/19 wurden die folgenden Erfolgsziele, gemessen am Betrag des zum Ende des jeweiligen Geschäftsjahres ermittelten EPRA NAV pro BUWOG-Aktie festgelegt:
Periode		Geschäftsjahr 2016/17	Geschäftsjahr 2017/18	Geschäftsjahr 2018/19
EPRA-NAV-Ziel pro Aktie		EUR 20,52 zum 30. April 2017	EUR 21,57 zum 30. April 2018	EUR 23,07 zum 30. April 2019
Zielerreichungsgrad		Ausgehend vom Differenzbetrag zwischen (i) dem EPRA NAV pro BUWOG-Aktie gemäß dem Erfolgsziel für das Geschäftsjahr und (ii) dem EPRA NAV pro BUWOG-Aktie am Ende des unmittelbar vorangegangenen Geschäftsjahres wird für jede Optionstranche der sogenannte Basisbetrag ermittelt. Weiterhin wird der sogenannte Ist-Betrag als Differenz zwischen dem EPRA NAV pro BUWOG-Aktie für das Geschäftjahr der jeweiligen Optionstranche und dem EPRA NAV pro BUWOG-Aktie am Ende des unmittelbar vorangegangenen Geschäftsjahres ermittelt. Der für die Zuteilung von Optionen für das betreffende Geschäftsjahr maßgebliche Zielerreichungsgrad Z ermittelt sich nach der Formel: Z = (Ist-Betrag/Basisbetrag) x 100.Ist Z < 80%, erfolgt keine Zuteilung von OptionenIst 80% <= Z <= 120%, ermittelt sich die Anzahl der zugeteilten Aktien wie folgt:Anzahl der Optionen ("O") = (orG/R) ^* ZmitorG = (optionsrelevanter Gehaltsbestandteil, d.h. Summe aus Jahres-Brutto-Grundgehalt und der jährlich erlangbaren kurzfristigen variablen Vergütung gemäß Vorstandsvertrag; ermittelt zum ersten Monat eines Geschäftjahres)/60 x 40R = Referenzkurs, d.h. der volumensgewichtete durchschnittliche Kurs der BUWOG-Aktie an der Wiener Börse für die Monate Jänner bis März des jeweiligen Geschäftsjahres, mindestens jedoch EUR 10,00.Ist Z>= 120%, so wird Z zur Ermittlung der Anzahl der Optionen "O" mit 120% begrenzt.
Ausübungszeitraum		Für die Ausübung der zugeteilten Optionen gelten jeweils eine Wartefrist von drei Geschäftsjahren ab Zuteilung und anschließend ein Ausübungszeitraum von drei Geschäftsjahren
Weitere Bedingungen		Die BUWOG hat bei Ausübung der Optionen folgende Wahlmöglichkeiten zur Erfüllung:a) Sie kann die Optionen bei Ausübung durch Barausgleich abgelten und den entsprechenden Barausgleichsbetrag an das Vorstandsmitglied leisten.b) Sie kann von ihrer Erstetzungsbefugnis Gebrauch machen und anstelle der Leistung des Barausgleichs BUWOG-Aktien liefern.Der Barausgleichsbetrag ergibt sich als Produkt aus dem volumengewichteten durchschnittlichen Kurs für die BUWOG-Aktie an der Wiener Börse innerhalb eines Zeitraums von drei Monaten vor dem Ausübungsstichtag und der Anzahl der ausgeübten Optionen.
Ausübungsbedingungen - Basis-Optionen
		Die Zuteilung der Basis-Optionen ist an keine Bedingung geknüpft. Sie können im Ausübungszeitraum, der im Geschäftsjahr 2018/19 beginnt, ausgeübt werden.
Eigeninvestment
		Die Erfüllung eines Eigeninvestments in Aktien der BUWOG AG in Höhe von 50% des Jahres-Brutto-Grundgehalts des Vorstandsmitglieds für das Geschäftsjahr 2016/17 ist eine weitere Ausübungsvoraussetzung der Optionen. Das Eigeninvestment ist über den Zeitraum von zwei Geschäftsjahren, beginnend mit dem Geschäftsjahr 2017/18, aufzubauen und ist bis zum Zeitpunkt der Ausübung der Optionen zu halten.

1) Nur für die Geschäftsjahre 2017/18 und 2018/19.

Die Verpflichtungen aus den anteilsbasierten Vergütungsvereinbarungen mit Barausgleich gegenüber dem Vorstandsmitglied Mag. Daniel Riedl und dem ehemaligen Vorstandsmitglied Andreas Segal wurden im Rahmen der Übernahme durch die Vonovia SE mit EUR 29,05 je Option abgelöst. Dabei entfielen auf Mag. Daniel Riedl EUR 1.043.330,75 und auf Andreas Segal EUR 1.923.047,58 (jew. exkl. Gehaltsnebenkosten). Für die Verpflichtungen gegenüber dem Vorstandsmitglied DI Herwig Teufelsdorfer wurde mit EUR 1.784.432,42 vorgesorgt.

Der Gesamtaufwand für anteilsbasierte Vergütungsvereinbarungen im Geschäftsjahr 2017/18 ist im Kapitel 5.6 Personalaufwendungen dargestellt.

6.14 VERBINDLICHKEITEN AUS WANDELSCHULDVERSCHREIBUNGEN

Die BUWOG AG hat am 6. September 2016 nichtnachrangige, unbesicherte Wandelschuldverschreibungen (ISIN: AT0000A1NQH2) mit einer Laufzeit bis 2021 in einem Gesamtnennbetrag von EUR 300 Mio. bei einer Stückelung von EUR 100.000,00 begeben. Die Bezugsrechte der Aktionäre der BUWOG wurden ausgeschlossen. Die Wandelschuldverschreibungen waren anfänglich in 9.554.140 nennwertlose Inhaberaktien bzw. rund 9,58% des damals ausstehenden Aktienkapitals der BUWOG wandelbar. Im Rahmen des Bookbuilding-Verfahrens wurde festgelegt, dass die anfängliche Wandlungsprämie 35% über dem Referenzpreis von EUR 23,2592 liegt und dass keine Zinszahlungen erfolgen. Der anfängliche Wandlungspreis beträgt damit EUR 31,40. Die Wandelschuldverschreibungen haben eine Laufzeit von fünf Jahren und werden zu 100% ihres Nennbetrags begeben und zurückgezahlt. Bestandteil der Bedingungen ist eine Cash-Settlement-Option zugunsten der BUWOG AG.

Die BUWOG AG hat im März 2018 gemäß § 15 der Emissionsbedingungen bekannt gegeben, dass für die EUR 300.000.000 Schuldverschreibungen der Wandlungspreis aufgrund der Übernahme durch die Vonovia SE auf EUR 25,10 angepasst wurde.

Am 16. April 2018 wurden 2.988 Stück Wandelschuldverschreibungen durch die Vonovia SE gewandelt. Damit hat sich per 17. April 2018 die Anzahl der bestehenden Aktien der BUWOG AG um 11.904.382 Stück Aktien auf insgesamt 124.149.546 stimmungsberechtigte, nennbetragslose Stück Aktien erhöht.

Die Wandelschuldverschreibungen 2016 - 2021 bestehen gemäß IAS 32.11 iVm IAS 32.22 und IAS 39.11 aus einer Fremdkapitalkomponente und trennungspflichtigen eingebetteten Derivaten. Die eingebetteten Derivate der Wandelschuldverschreibung sind in den sonstigen finanziellen Verbindlichkeiten ausgewiesen (siehe Kapitel 6.16 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten). Der Effektivzins der Wandelschuldverschreibung beträgt 0,94%.

WANDELSCHULDVERSCHREIBUNGEN

in TEUR
Buchwert am 1. Mai 2016	0,0
Ausgabebetrag aus Wandelschuldverschreibungen 2016 - 2021	300.000,0
Transaktionskosten	-3.037,5
Abspaltung der eingebetteten Derivate	-10.691,2
Nettobetrag	286.271,3
Zinszuwachs nach der Effektivzinsmethode	1.716,2
Buchwert am 30. April 2017	287.987,5
Zinszuwachs nach der Effektivzinsmethode	2.605,3
Aufstockung gewandelte Wandelschuldverschreibung auf Nominale	9.370,0
Wandlung in Aktien der BUWOG AG	-298.800,0
Buchwert am 30. April 2018	1.162,8

6.15 Finanzverbindlichkeiten

Folgende Tabellen zeigen die Zusammensetzung und die Restlaufzeiten der Finanzverbindlichkeiten:

Finanzverbindlichkeiten

in TEUR	30. April 2018	davon Restlaufzeit unter 1 Jahr	davon Restlaufzeit zwischen 1 und 5 Jahren	davon Restlaufzeit über 5 Jahre
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	1.475.669,8	749.133,8	257.515,2	469.020,8
Verbindlichkeiten gegenüber Gebietskörperschaften	412.613,9	19.391,4	106.115,2	287.107,3
Summe	1.888.283,7	768.525,2	363.630,4	756.128,1

Finanzverbindlichkeiten - Vorjahr

in TEUR	30. April 2017	davon Restlaufzeit unter 1 Jahr	davon Restlaufzeit zwischen 1 und 5 Jahren	davon Restlaufzeit über 5 Jahre
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	1.523.493,3	86.291,7	268.237,2	1.168.964,4
Verbindlichkeiten gegenüber Gebietskörperschaften	439.884,8	32.440,8	103.303,8	304.140,2
Sonstige Finanzverbindlichkeiten	94,1	94,1	0,0	0,0
Summe	1.963.472,2	118.826,6	371.541,0	1.473.104,6

Zum 30. April 2018 sind Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten mit einem Buchwert von TEUR 1.384.605,8 (30. April 2017: TEUR 1.442.150,7) und Verbindlichkeiten gegenüber Gebietskörperschaften mit einem Buchwert von TEUR 392.875,8 (30. April 2017: TEUR 418.771,0) grundbücherlich besichert.

Im Geschäftsjahr 2016/17 kam es bei Bankfinanzierungen in der BUWOG Group zu keinem Bruch von Covenants. Im Berichtsjahr wurden grundsätzlich alle Financial Covenants erfüllt. Als Folge von verspätet zur Verfügung gestellten Jahresabschlüssen (Information Covenants) hätten die finanzierenden Banken bei einem Finanzierungsvolumen von EUR 658,8 Mio. zum 30. April 2018 die Möglichkeit gehabt, von dem vertraglich vereinbarten Kündigungsrecht Gebrauch zu machen, daher wurden die bisher als langfristige Finanzverbindlichkeiten gezeigten Beträge auf kurzfristig umgegliedert. Tatsächlich ist eine Fälligstellung nicht erfolgt. Die nicht zeitgerecht zur Verfügung gestellten Informationen wurden mittlerweile nachgeholt.

Insgesamt werden von den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und Gebietskörperschaften innerhalb des ersten Quartals des Rumpfgeschäftsjahres 2018 EUR 42,1 Mio. fällig (innerhalb des ersten Quartals 2017/18: EUR 54,0 Mio.). Die wesentlichen Konditionen der Finanzverbindlichkeiten zum 30. April 2018 sowie zum 30. April 2017 stellen sich wie folgt dar:

Konditionen Finanzverbindlichkeiten

	Währung	Verzinsung fix/variabel	Durchschnittszinssatz	Restschuld Nominalwert in TEUR	Bilanz in TEUR
	EUR	fix	1,71%	384.674,5
	EUR	variabel	1,02%	1.110.871,2
Summe Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten				1.495.545,7	1.475.669,8
Verbindlichkeiten gegenüber Gebietskörperschaften	EUR	fix	1,73%	408.018,9	412.613,9
Gesamtsumme					1.888.283,7

Konditionen Finanzverbindlichkeiten - Vorjahr

	Währung	Verzinsung fix/variabel	Durchschnittszinssatz	Restschuld Nominalwert in TEUR	Bilanz in TEUR
	EUR	fix	1,94%	348.589,2
	EUR	variabel	1,04%	1.200.549,1
Summe Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten				1.549.138,3	1.523.493,3
Verbindlichkeiten gegenüber Gebietskörperschaften	EUR	fix	1,60%	443.857,1	439.884,8
Andere					94,1
Gesamtsumme					1.963.472,2

Der beizulegende Zeitwert der in den obigen Tabellen dargestellten Finanzverbindlichkeiten beträgt TEUR 1.914.883,3 (30. April 2017: TEUR 1.989.287,4). Für die Berechnung der beizulegenden Zeitwerte wurden die Diskontierungssätze gemäß der folgenden Aufstellungen angenommen, welche sich aus den Marktzinssätzen zum 30. April 2018 und zum 30. April 2017 ergeben.

Diskontierungssätze

in %	30. April 2018
bis 31. Oktober 2019	0,172%
bis 31. Oktober 2020	0,207%
bis 31. Oktober 2022	0,652%
bis 31. Oktober 2024	1,139%
bis 31. Oktober 2026	1,676%
bis 31. Oktober 2029	2,070%
bis 31. Oktober 2035	2,408%
ab 1. November 2035	2,556%

Diskontierungssätze - Vorjahr

in %	30. April 2017
bis 31. Oktober 2018	0,210%
bis 31. Oktober 2019	0,310%
bis 31. Oktober 2021	0,710%
bis 31. Oktober 2023	1,160%
bis 31. Oktober 2025	1,710%
bis 31. Oktober 2028	2,170%
bis 31. Oktober 2034	2,550%
ab 1. November 2034	2,720%

6.16 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten

Folgende Tabellen zeigen die nach Restlaufzeiten gegliederten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie die sonstigen finanziellen und nichtfinanziellen Verbindlichkeiten:

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten

in TEUR	30. April 2018	davon Restlaufzeit unter 1 Jahr	davon Restlaufzeit über 1 Jahr
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	20.411,0	20.182,7	228,3
Verbindlichkeiten aus gemeinschaftlichen Tätigkeiten	131,8	131,8	0,0
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten
Zeitwert negativer derivativer Finanzinstrumente:	44.259,3	396,1	43.863,2
Zinsswaps	44.061,5	198,3	43.863,2
Eingebettete Derivate der Wandelschuldverschreibungen	197,8	197,8	0,0
Hausverwaltung	15.957,0	15.957,0	0,0
Kautionen	30.535,5	30.535,5	0,0
Erhaltene Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge	40.015,4	4.003,4	36.012,0
Verbindlichkeiten offener Kaufpreis (Anteilskauf)	5.381,2	5.381,2	0,0
Verbindlichkeiten aus Finanzierungsbeiträgen	106.228,0	99.483,5	6.744,5
Übrige	126.825,0	97.132,6	29.692,4
Summe sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	369.201,4	252.889,3	116.312,1
Sonstige nichtfinanzielle Verbindlichkeiten
Finanzamt und andere Abgabenbehörden	8.978,5	8.978,5	0,0
Erhaltene Anzahlungen Wohnungsverkäufe	25.756,9	25.756,9	0,0
Erhaltene Miet- und Betriebskostenvorauszahlungen	58,8	58,8	0,0
Übrige	159,2	159,2	0,0
Summe sonstige nichtfinanzielle Verbindlichkeiten	34.953,4	34.953,4	0,0
Summe	424.697,6	308.157,2	116.540,4

Verbindlichkeiten aus lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten - Vorjahr

in TEUR	30. April 2017	davon Restlaufzeit unter 1 Jahr	davon Restlaufzeit über 1 Jahr
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	27.116,2	27.020,1	96,1
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten
Zeitwert negativer derivativer Finanzinstrumente:	76.826,9	19.222,7	57.604,2
Zinsswaps	57.604,2	0,0	57.604,2
Eingebettete Derivate der Wandelschuldverschreibungen	19.222,7	19.222,7	0,0
Hausverwaltung	14.476,7	14.476,7	0,0
Kautionen	29.630,8	29.630,8	0,0
Erhaltene Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge	39.581,2	3.718,7	35.862,5
Verbindlichkeiten offener Kaufpreis (Anteilskauf)	3.390,7	3.390,7	0,0
Verbindlichkeiten offener Kaufpreis (Liegenschaftsankauf)	34.280,2	34.280,2	0,0
Verbindlichkeiten aus Finanzierungsbeiträgen	104.445,9	104.445,9	0,0
Übrige	85.511,8	58.523,9	26.987,9
Summe sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	388.144,2	267.689,6	120.454,6
Sonstige nichtfinanzielle Verbindlichkeiten
Finanzamt und andere Abgabenbehörden	10.648,0	10.648,0	0,0
Erhaltene Anzahlungen Wohnungsverkäufe	37.919,5	37.919,5	0,0
Erhaltene Miet- und Betriebskostenvorauszahlungen	62,6	62,6	0,0
Übrige	77,2	77,2	0,0
Summe sonstige nichtfinanzielle Verbindlichkeiten	48.707,3	48.707,3	0,0
Summe	463.967,7	343.417,0	120.550,7

Die Veränderung der Buchwerte der eingebetteten Derivate der Wandelschuldverschreibungen ist insbesondere auf die anteilige Ausbuchung durch Teilwandlung der Wandelschuldverschreibung zurückzuführen (siehe Kapitel 6.14 Verbindlichkeiten aus Wandelschuldverschreibungen).Von den Mietern erhaltene Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge werden im Zeitpunkt der Durchführung von Erhaltungs- und Verbesserungsaufwendungen erfolgswirksam vereinnahmt. In Österreich werden für geförderte Wohnungen Finanzierungsbeiträge von Mietern eingehoben, die bei Beendigung des Mietverhältnisses abzüglich eines Verwohnungsbeitrags rückerstattet werden. Der rückerstattete Betrag darf von Nachmietern wieder eingehoben werden. In der Regel handelt es sich um unbefristete Mietverträge, die jederzeit gekündigt werden können, daher werden diese Verbindlichkeiten zum Nominale bilanziert und als kurzfristig ausgewiesen. In den übrigen sonstigen finanziellen Verbindlichkeiten sind im Wesentlichen abgegrenzte Verbindlichkeiten (insbesondere Leistungsabgrenzungen und Instandhaltungsabgrenzungen) sowie Verbindlichkeiten aufgrund von bestehenden Kündigungsrechten von nicht beherrschenden Gesellschaftern enthalten.

6.17 Veränderungen der Verbindlichkeiten aus Finanzierungstätigkeit

Die folgende Tabelle zeigt die Veränderungen der Verbindlichkeiten aus Finanzierungstätigkeiten:

VERÄNDERUNGEN DER VERBINDLICHKEITEN AUS FINANZIERUNGSTÄTIGKEIT

in TEUR	Langfristige Finanzverbindlichkeiten	Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten	Verbindlichkeiten aus Wandelschuldverschreibungen	Summe Verbindlichkeiten aus Finanzierungstätigkeit
Buchwert zum 30. April 2017	1.844.645,6	118.826,6	287.987,5	2.251.459,7
Veränderungen durch Cashflows	-38.237,9	-51.071,3	0,0	-89.309,2
Geldzufluss	55.937,8	25.687,0	0,0	81.624,8
Geldabfluss	-94.175,7	-76.758,3	0,0	-170.934,0
Nicht zahlungswirksame Veränderungen	-686.649,2	700.769,9	-286.824,7	-272.704,0
Umbuchungen1)	-701.080,3	701.080,3	0,0	0,0
Veränderungen beizulegender Zeitwerte	12.346,7	-722,6	0,0	11.624,1
Aufstockung gewandelte Wandelschuldverschreibung auf Nominale	0,0	0,0	9.370,0	9.370,0
Wandlung in Aktien der BUWOG AG	0,0	0,0	-298.800,0	-298.800,0
Sonstige Veränderungen	2.084,4	412,2	2.605,3	5.101,9
Buchwert zum 30. April 2018	1.119.758,5	768.525,2	1.162,8	1.889.446,5

1) Davon betreffen EUR 648,8 Mio. eine Umbuchung aufgrund des Bruches von Information Covenants (siehe Kapitel 6.15 Finanzverbindlichkeiten).

Bei den derivativen Finanzinstrumenten gab es keine Geldzuflüsse, sondern nur die in der Geldflussrechnung ausgewiesenen Geldabflüsse.

6.18 Rückstellungen

6.18.1 Aufgliederung der Bilanzwerte

Die Bilanzwerte der Rückstellungen setzen sich wie folgt zusammen:

Bilanzwerte

in TEUR	30. April 2018	30. April 2017
Verpflichtungen gegenüber Dienstnehmern	6.421,6	6.543,3
Rückstellungen für Pensionen	3.962,5	4.215,4
Rückstellungen für Abfertigungen	2.406,7	2.277,4
Rückstellungen für Jubiläumsgelder	52,4	50,5
Sonstige Rückstellungen	8.762,0	8.077,0
Summe	15.183,6	14.620,3
davon kurzfristig	8.762,0	8.077,0
davon langfristig	6.421,6	6.543,3

6.18.2 Verpflichtungen gegenüber Dienstnehmern

In der BUWOG Group stellen leistungsorientierte Pensions- und Abfertigungspläne die wesentlichen Verpflichtungen gegenüber Dienstnehmern dar.

In Deutschland bestehen bei drei Gesellschaften Pensionszusagen aus einzelnen Dienstverträgen. Diesen leistungsorientierten Verpflichtungen wird durch die Bildung von Rückstellungen Rechnung getragen. Der Barwert der leistungsorientierten Verpflichtung (Defined Benefit Obligation, DBO) wird unter Berücksichtigung künftig erwarteter Gehalts- und Pensionstrends berechnet, da der bis zum Pensionierungsalter erreichbare Leistungsanspruch von diesen abhängig ist. Sind die Leistungsansprüche durch Vermögen gedeckt, wird der beizulegende Zeitwert des Planvermögens mit der DBO verrechnet. Für die wesentlichen Einflussfaktoren wurden folgende versicherungsmathematische Annahmen zugrunde gelegt:

Parameter Rückstellungen für Pensionen

	30. April 2018	30. April 2017
Abzinsungssatz	1,70%	1,64%
Gehaltssteigerung	2,75%	2,00%
Pensionstrend	1,75%	1,75%
Restlebenserwartung gemäß Sterbetafel	Klaus Heubeck 2005-G	Klaus Heubeck 2005-G

Die Nettoverpflichtungen aus leistungsorientierten Pensionsplänen haben sich wie folgt entwickelt:

Rückstellungen für Pensionen

	2017/18			2016/17
in TEUR	Barwert der Verpflichtungen (DBO)	Beizulegender Zeitwert des Planvermögens	Nettoverpflichtung	Barwert der Verpflichtungen (DBO)	Beizulegender Zeitwert des Planvermögens	Nettoverpflichtung
Stand 1. Mai	4.531,1	-315,7	4.215,4	4.500,8	-295,6	4.205,2
Laufender Dienstzeitaufwand	17,6	0,0	17,6	16,1	0,0	16,1
Zinsaufwand/-ertrag	72,0	-5,2	66,8	82,8	-5,7	77,1
Summe Aufwendungen für Pensionen	89,6	-5,2	84,4	98,9	-5,7	93,2
Neubewertungen	-43,1	-3,6	-46,7	208,7	-4,4	204,3
Beiträge des Arbeitgebers	0,0	-10,6	-10,6	0,0	-11,9	-11,9
Auszahlungen	-284,5	4,5	-280,0	-277,3	1,9	-275,4
Summe Sonstiges	-327,6	-9,7	-337,3	-68,6	-14,4	-83,0
Stand 30. April	4.293,1	-330,6	3.962,5	4.531,1	-315,7	4.215,4
davon kurzfristig			0,0			0,0
davon langfristig			3.962,5			4.215,4

Die in der Tabelle ausgewiesenen Aufwendungen für Pensionen werden in der Gewinn- und Verlustrechnung im Personalaufwand ausgewiesen. Die versicherungsmathematischen Gutachten wurden von der Mercer Deutschland GmbH erstellt. Das Planvermögen besteht bei der UFBA Unterstützungskasse für betriebliche Altersversorgung e.V., über die die Pensionen bezahlt werden.

In Österreich werden derzeit entsprechende Vorsorgen für Abfertigungen für Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer bilanziert. Aufgrund österreichischer arbeitsrechtlicher Verpflichtungen erhalten Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer, deren Dienstverhältnis vor dem 1. Jänner 2003 begann, bei Kündigung oder zum Pensionseintrittszeitpunkt eine Abfertigung. Die Höhe der Zahlung ist abhängig von den geleisteten Dienstjahren sowie dem maßgeblichen Bezug im Zeitpunkt des Unternehmensaustritts. Im Zusammenhang mit den Abfertigungsrückstellungen ist die BUWOG Group Risiken ausgesetzt, die deren Höhe in der Zukunft beeinflussen können. Im Hinblick auf den Umfang der Abfertigungsrückstellungen werden diese jedoch als nicht wesentlich eingestuft. Für die Abfertigungsrückstellungen besteht kein Planvermögen. Die Finanzierung der Verpflichtungen erfolgt über die Inanspruchnahme zukünftiger Cashflows. Die Berechnung der Abfertigungsrückstellungen erfolgte auf Basis von Annahmen und Schätzungen am Bilanzstichtag. Für die wesentlichen Einflussfaktoren wurden folgende versicherungsmathematische Annahmen zugrunde gelegt:

Parameter Rückstellungen für Abfertigungen

	30. April 2018	30. April 2017
Abzinsungssatz	0,75%	0,50%
Gehaltssteigerungen	2,25%	2,00%
Fluktuation (Angestellte)	2,62%	7,90%
Fluktuation (Arbeiter)	2,62%	15,70%
Restlebenserwartung gemäß Sterbetafel	Pagler & Pagler AVÖ 2008-P	Pagler & Pagler AVÖ 2008-P

Der Barwert der Verpflichtungen aus leistungsorientierten Abfertigungsplänen hat sich wie folgt entwickelt:

Rückstellungen für Abfertigungen

	2017/18	2016/17
in TEUR	Barwert der Verpflichtungen (DBO)	Barwert der Verpflichtungen (DBO)
Stand 1. Mai	2.277,4	2.121,8
Laufender Dienstzeitaufwand	73,7	75,9
Zinsaufwand	11,3	18,9
Summe Aufwendungen für Abfertigungen	85,0	94,8
Neubewertung der Verpflichtungen	244,7	133,1
Auszahlungen	-200,4	-72,3
Summe Sonstiges	44,3	60,8
Stand 30. April	2.406,7	2.277,4
davon kurzfristig	0,0	0,0
davon langfristig	2.406,7	2.277,4

Die in der Tabelle ausgewiesenen Aufwendungen für Abfertigungen werden in der Gewinn- und Verlustrechnung im Personalaufwand ausgewiesen. Die versicherungsmathematischen Gutachten wurden von der AKTUAR Versicherungsmathematik GmbH erstellt. Die gemäß IAS 19R im sonstigen Ergebnis erfassten Neubewertungen setzen sich wie folgt zusammen:

Neubewertungen

in TEUR	2017/18	2016/17
Pensionen
Neubewertung der Verpflichtungen
aus der Änderung demografischer Annahmen	0	0
aus der Änderung finanzieller Annahmen	-25,3	124,7
aufgrund erfahrungsbedingter Anpassungen	-17,8	84,0
Neubewertung des Planvermögens
Ertrag aus Planvermögen ohne Zinserträge	-3,6	-4,4
Summe Neubewertungen Pensionen	-46,7	204,3
Abfertigungen
Neubewertung der Verpflichtungen
aus der Änderung demografischer Annahmen	379,1	0,0
aus der Änderung finanzieller Annahmen	-3,6	53,4
aufgrund erfahrungsbedingter Anpassungen	-130,8	79,7
Summe Neubewertungen Abfertigungen	244,7	133,1
Summe Neubewertungen	198,0	337,4

Bezüglich der Steuereffekte in Zusammenhang mit den Neubewertungen der Pensions- und Abfertigungsrückstellungen siehe Kapitel 6.7 Latente Steueransprüche und latente Steuerschulden.

Die Höhe der Rückstellungen für Pensionen und Abfertigungen wird maßgeblich durch die Auswahl angemessener versicherungsmathematischer Parameter beeinflusst. Nachfolgend werden Sensitivitäten, die sich aus der Variation eines Parameters ergeben, beschrieben. Dabei werden alle anderen Parameter konstant gehalten. In der Realität ist es jedoch eher unwahrscheinlich, dass diese Einflussgrößen nicht korrelieren. Die Ermittlung der geänderten Verpflichtung erfolgt analog zur Ermittlung der tatsächlichen Verpflichtung nach der Projected-Unit-Credit-Methode gemäß IAS 19. Bei einer Veränderung der angegebenen Parameter um +/-0,5%-Punkte ergeben sich folgende Veränderungen der Verpflichtungen:

Sensitivitätsanalyse

		Barwert der Verpflichtung (DBO) 30. April 2018		Barwert der Verpflichtung (DBO) 30. April 2017
in TEUR	Veränderung des Parameters	Zunahme Parameter	Abnahme Parameter	Zunahme Parameter	Abnahme Parameter
Pensionen
Abzinsungssatz	+/- 0,5%	4.054,4	4.558,0	4.275,6	4.814,8
Gehaltssteigerung	+/- 0,5%	4.296,5	4.289,7	4.534,6	4.527,6
Pensionssteigerung	+/- 0,5%	4.525,3	4.078,9	4.779,4	4.302,2
Abfertigungen
Abzinsungssatz	+/- 0,5%	2.306,7	2.514,1	2.211,1	2.347,7
Gehaltssteigerung	+/- 0,5%	2.505,9	2.313,3	2.340,6	2.217,1

Die durchschnittliche Restlaufzeit der leistungsorientierten Pensions- und Abfertigungsverpflichtungen stellt sich zu den angegebenen Bilanzstichtagen wie folgt dar:

Durchschnittliche Restlaufzeit

in Jahren	30. April 2018	30. April 2017
Pensionen
Deutschland	11,7	11,9
Abfertigungen
Österreich	8,7	6,0

Die folgende Tabelle zeigt die Fälligkeiten der erwarteten Leistungsauszahlungen:

Fälligkeitsanalyse

	30. April 2018		30. April 2017
in TEUR	Pensionen	Abfertigungen	Pensionen	Abfertigungen
im 1. Jahr	281,2	197,4	281,7	238,4
im 2. bis 5. Jahr	1.051,2	711,9	1.093,9	1.080,1
ab dem 6. Jahr	1.111,21)	1.894,7	1.170,81)	1.281,1

1) Angabe für die Jahre 6 bis 10.

6.18.3 Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen zeigen folgende Entwicklung:

Sonstige Rückstellungen

in TEUR	Sonstige Rückstellungen
Anfangsbestand 1. Mai 2016	6.811,1
Zugang	3.910,0
Auflösung	-1.223,1
Verbrauch	-1.421,0
Umbuchungen	0,0
Endbestand 30. April 2017	8.077,0
Anfangsbestand 1. Mai 2017	8.077,0
Zugang	2.160,0
Auflösung	-407,9
Verbrauch	-1.067,1
Umbuchungen	0,0
Endbestand 30. April 2018	8.762,0

Die sonstigen Rückstellungen umfassen im Wesentlichen Rückstellungen für Rechtsstreitigkeiten und übrige Rückstellungen. Die sonstigen Rückstellungen sind zur Gänze dem kurzfristigen Bereich zuzurechnen. Aufgrund der Zurechnung der sonstigen Rückstellungen zum kurzfristigen Bereich wird mit einem Mittelabfluss im Zusammenhang mit diesen Rückstellungen im nächsten Geschäftsjahr gerechnet.

6.19 Steuerschulden

Die Steuerschulden zum 30. April 2018 in Höhe von TEUR 12.444,8 (30. April 2017: TEUR 28.843,3) betreffen vor allem noch nicht entrichtete Ertragsteuern.

7. Sonstige Angaben

7.1 Angaben zu Finanzinstrumenten

Unter dem Begriff Finanzinstrumente werden finanzielle Vermögenswerte und finanzielle Verbindlichkeiten zusammengefasst. Ein Finanzinstrument wird allgemein definiert als Vertrag, der gleichzeitig bei dem einen Unternehmen zu einem finanziellen Vermögenswert und bei dem anderen Unternehmen zu einer finanziellen Verbindlichkeit oder einem Eigenkapitalinstrument führt. Als Vertragspartner können auch mehrere Unternehmen auftreten. Unter diese Definition fallen Wertpapiere, Forderungen, Verbindlichkeiten, Eigenkapitalinstrumente und Derivate, gleichgültig, ob die Verpflichtung bedingt oder unbedingt ist.

7.1.1 Klassen und Kategorien von Finanzinstrumenten

IFRS 7.6 verlangt die Aufgliederung der Finanzinstrumente nach Klassen sowie die Überleitungsrechnungen zu den in der Bilanz ausgewiesenen Posten. Die Bildung der Klassen wird vom bilanzierenden Unternehmen selbst bestimmt und ist daher i.d.R. anders als die nach IAS 39 definierten Kategorien, die zum Zweck der Bewertung der Finanzinstrumente erfasst werden.

Dementsprechend wurden ähnliche Finanzinstrumente in einer Klasse zusammengefasst. Bei der Definition der Klassen wurde ebenfalls auf die Möglichkeit einer leichten Überleitung auf die in der Bilanz ausgewiesenen Posten Rücksicht genommen. Als Ergebnis wurden im vorliegenden Konzernabschluss folgende Klassen definiert: Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, sonstige Forderungen, Wertpapiere und Anteile, Ausleihungen und Liquide Mittel auf der Aktivseite sowie Verbindlichkeiten aus Wandelschuldverschreibungen, Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten, übrige Finanzverbindlichkeiten, Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen, Derivate und übrige sonstige Verbindlichkeiten sowie zur Veräußerung gehaltene Verbindlichkeiten auf der Passivseite.

Neben der Einteilung der Finanzinstrumente in Klassen fordert IFRS 7 die Angabe der Buchwerte der finanziellen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten nach den Kategorien des IAS 39. Die nachfolgenden Tabellen stellen die Buchwerte und die beizulegenden Zeitwerte der einzelnen finanziellen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten für jede einzelne Klasse sowie auch für jede Kategorie nach IAS 39 dar und leiten diese auf die entsprechenden Bilanzpositionen über. Da die Bilanzposten Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Forderungen sowie Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten sowohl Finanzinstrumente als auch nicht finanzielle Vermögenswerte/Verbindlichkeiten enthalten (z.B. Steuerforderungen), ermöglicht die Spalte Non-FI die vollständige Überleitung auf die Bilanzposten.

Aufteilung der Finanzinstrumente auf die Kategorien des IAS 39

in TEUR		FA@FV/P&L
	AFS	Fair-Value-Option	HFT	L&R
AKTIVA	Fair Value erfolgsneutral	Fair Value erfolgswirksam	Fair Value erfolgswirksam	Fortgeführte Anschaffungskosten
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Forderungen	0,0	0,0	6,0	142.441,8
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	0,0	0,0	0,0	10.096,2
Forderungen aus gemeinschaftlichen Tätigkeiten	0,0	0,0	0,0	327,5
Derivate	0,0	0,0	6,0	0,0
Sonstige Forderungen	0,0	0,0	0,0	132.018,1
Sonstige finanzielle Vermögenswerte	8,7	7.204,4	0,0	6.427,4
Wertpapiere und Anteile	8,7	0,0	0,0	0,0
Ausleihungen	0,0	7.204,4	0,0	6.427,4
Liquide Mittel	0,0	0,0	0,0	219.260,4
SUMME AKTIVA	8,7	7.204,4	6,0	368.129,6

in TEUR
	Non-FI
AKTIVA	nicht unter IFRS 7 fallend	Buchwert am 30. April 2018	Fair Value am 30. April 2018
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Forderungen	97.897,8	240.345,6	240.345,6
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	0,0	10.096,2	10.096,2
Forderungen aus gemeinschaftlichen Tätigkeiten	0,0	327,5	327,5
Derivate	0,0	6,0	6,0
Sonstige Forderungen	97.897,8	229.915,9	229.915,9
Sonstige finanzielle Vermögenswerte	0,0	13.640,5	16.353,3
Wertpapiere und Anteile	0,0	8,7	8,7
Ausleihungen	0,0	13.631,8	16.344,6
Liquide Mittel	0,0	219.260,4	219.260,4
SUMME AKTIVA	97.897,8	473.246,5	475.959,3

	FL@FV/P&L
	Fair-Value-Option	HFT	FLAC	Non-FI
PASSIVA	Fair Value erfolgswirksam	Fair Value erfolgswirksam	Fortgeführte Anschaffungskosten	nicht unter IFRS 7 fallend	Buchwert am 30. April 2018	Fair Value am 30. April 2018
Verbindlichkeiten aus Wandelschuldverschreibungen	0,0	0,0	1.162,8	0,0	1.162,8	1.188,1
Finanzverbindlichkeiten	453.818,4	0,0	1.434.465,3	0,0	1.888.283,7	1.914.883,3
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	73.849,6	0,0	1.401.820,2	0,0	1.475.669,8	1.499.291,0
Übrige Finanzverbindlichkeiten	379.968,8	0,0	32.645,1	0,0	412.613,9	415.592,3
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten	0,0	44.259,3	345.484,9	34.953,4	424.697,6	424.697,6
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	0,0	0,0	20.411,0	0,0	20.411,0	20.411,0
Verbindlichkeiten aus gemeinschaftlichen Tätigkeiten	0,0	0,0	131,8	0,0	131,8	131,8
Derivate	0,0	44.259,3	0,0	0,0	44.259,3	44.259,3
Übrige sonstige Verbindlichkeiten	0,0	0,0	324.942,1	34.953,4	359.895,5	359.895,5
Zur Veräußerung gehaltene Verbindlichkeiten	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0
SUMME PASSIVA	453.818,4	44.259,3	1.781.113,0	34.953,4	2.314.144,1	2.340.769,0

AFS: available for sale/zur Veräußerung verfügbar

FA@FV/P&L: financial assets at fair value through profit or loss/erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete finanzielle Vermögenswerte

FL@FV/P&L: financial liabilities at fair value through profit or loss/erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete finanzielle Verbindlichkeiten

HFT: held for trading/zu Handelszwecken gehalten

L&R: loans and receivables/Kredite und Forderungen

FLAC: financial liabilities measured at amortised cost/zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete finanzielle Verbindlichkeiten

Non-FI: non-financial assets/liabilities/nichtfinanzielle Vermögenswerte/Verbindlichkeiten

Aufteilung der Finanzinstrumente auf die Kategorien des IAS 39 - Vorjahr

in TEUR		FA@FV/P&L
	AFS	Fair-Value-Option	L&R	Non-FI
AKTIVA	Fair Value erfolgsneutral	Fair Value erfolgswirksam	Fortgeführte Anschaffungskosten	nicht unter IFRS 7 fallend	Buchwert am 30. April 2017	Fair Value am 30. April 2017
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Forderungen	0,0	0,0	109.405,1	18.328,7	127.733,8	127.733,8
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	0,0	0,0	5.941,3	0,0	5.941,3	5.941,3
Sonstige Forderungen	0,0	0,0	103.463,8	18.328,7	121.792,5	121.792,5
Sonstige finanzielle Vermögenswerte	190,3	8.113,3	7.184,2	0,0	15.487,8	18.678,4
Wertpapiere und Anteile	190,3	0,0	0,0	0,0	190,3	190,3
Ausleihungen	0,0	8.113,3	7.184,2	0,0	15.297,5	18.488,1
Liquide Mittel	0,0	0,0	211.397,2	0,0	211.397,2	211.397,2
SUMME AKTIVA	190,3	8.113,3	327.986,5	18.328,7	354.618,8	357.809,4

	FL@FV/P&L
	Fair-Value-Option	HFT	FLAC	Non-FI
PASSIVA	Fair Value erfolgswirksam	Fair Value erfolgswirksam	Fortgeführte Anschaffungskosten	nicht unter IFRS 7 fallend	Buchwert am 30. April 2017	Fair Value am 30. April 2017
Verbindlichkeiten aus Wandelschuldverschreibungen	0,0	0,0	287.987,5	0,0	287.987,5	290.281,3
Finanzverbindlichkeiten	492.947,9	0,0	1.470.524,3	0,0	1.963.472,2	1.989.287,4
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	84.696,9	0,0	1.438.796,4	0,0	1.523.493,3	1.546.684,4
Übrige Finanzverbindlichkeiten	408.251,0	0,0	31.727,9	0,0	439.978,9	442.603,0
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten	0,0	76.826,9	338.433,5	48.707,3	463.967,7	463.967,7
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	0,0	0,0	27.116,2	0,0	27.116,2	27.116,2
Derivate	0,0	76.826,9	0,0	0,0	76.826,9	76.826,9
Übrige sonstige Verbindlichkeiten	0,0	0,0	311.317,3	48.707,3	360.024,6	360.024,6
Zur Veräußerung gehaltene Verbindlichkeiten	0,0	0,0	147,0	0,0	147,0	147,0
SUMME PASSIVA	492.947,9	76.826,9	2.097.092,3	48.707,3	2.715.574,4	2.743.683,4

AFS: available for sale/zur Veräußerung verfügbar

FA@FV/P&L: financial assets at fair value through profit or loss/erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete finanzielle Vermögenswerte

FL@FV/P&L: financial liabilities at fair value through profit or loss/erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete finanzielle Verbindlichkeiten

HFT: held for trading/zu Handelszwecken gehalten

L&R: loans and receivables/Kredite und Forderungen

FLAC: financial liabilities measured at amortised cost/zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete finanzielle Verbindlichkeiten

Non-FI: non-financial assets/liabilities/nichtfinanzielle Vermögenswerte/Verbindlichkeiten

Die in den obigen Tabellen angeführten beizulegenden Zeitwerte (Fair Values) werden auf Grundlage anerkannter finanzmathematischer Bewertungsmethoden ermittelt (siehe Hierarchie der beizulegenden Zeitwerte von Finanzinstrumenten in Kapitel 7.1.3 Bemessungshierarchie der beizulegenden Zeitwerte von Finanzinstrumenten). Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sind überwiegend kurzfristig bzw. sind unter Berücksichtigung etwaiger Wertberichtigungen angesetzt, weshalb deren beizulegender Zeitwert dem Buchwert entspricht. Gleiches gilt für die Liquiden Mittel.

Der beizulegende Zeitwert der sonstigen Forderungen entspricht gleichfalls annähernd dem Buchwert, da gegebenenfalls notwendige Wertberichtigungen bereits mindernd berücksichtigt werden.

Der Buchwert der in den sonstigen finanziellen Vermögenswerten enthaltenen Ausleihungen entspricht mit Ausnahme von Schuldübernahmen den fortgeführten Anschaffungskosten. Der Buchwert der Schuldübernahmen entspricht dem beizulegenden Zeitwert.

Die Verbindlichkeiten aus Wandelschuldverschreibungen wurden zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet. Der beizulegende Zeitwert der Wandelschuldverschreibungen zum 30. April 2018 wurde als Barwert der zukünftigen Tilgungen ermittelt.

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten werden grundsätzlich zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet. Von den Liquiden Mitteln wurden Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in Höhe von TEUR 0,0 (30. April 2017: TEUR 20.374,4) aufgrund einer Aufrechnungsvereinbarung abgesetzt. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten mit Annuitätenzuschüssen werden erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet (siehe Kapitel 2.4.17 Finanzverbindlichkeiten, Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten). Die übrigen Finanzverbindlichkeiten bestehen vorwiegend aus Verbindlichkeiten gegenüber Gebietskörperschaften. Diese werden zum beizulegenden Zeitwert (siehe Kapitel 2.4.4 Zuwendungen der öffentlichen Hand) bzw. im Falle von marktkonformer Verzinsung zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet.

Der beizulegende Zeitwert der übrigen sonstigen Verbindlichkeiten sowie der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen entspricht im Wesentlichen dem Buchwert. Der Buchwert der zur Veräußerung gehaltenen Verbindlichkeiten entspricht im Wesentlichen dem beizulegenden Zeitwert.

Der beizulegende Zeitwert aller Vermögenswerte und Schulden, die in der Bilanz nicht zum beizulegenden Zeitwert bewertet wurden, bei denen dieser jedoch angegeben wurde, ist der Stufe 3 der Bemessungshierarchie zuzuordnen. Hinsichtlich der Bewertungsverfahren und Inputfaktoren wird auf Kapitel 7.1.3 Bemessungshierarchie der beizulegenden Zeitwerte von Finanzinstrumenten verwiesen.

Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden werden in Kapitel 2. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden dargestellt.

7.1.2 Nettogewinne und -verluste

Gemäß IFRS 7.20 (a) ist die Angabe der Nettogewinne und -verluste für jede der in IAS 39.9 definierten Kategorien von Finanzinstrumenten erforderlich. Für die BUWOG Group setzen sich diese wie folgt zusammen:

Nettogewinne und -verluste

2017/18
in TEUR		Fair-Value-Bewertung	Wertberichtigung	Wertaufholung
AFS	Fair Value erfolgsneutral	0,0	0,0	0,0
	davon in der GuV erfasst	0,0	0,0	0,0
	davon im EK erfasst	0,0	0,0	0,0
FA@FV/P&L	Fair Value erfolgswirksam	389,7	0,0	0,0
	davon Fair-Value-Option	277,5	0,0	0,0
	davon HFT	112,2	0,0	0,0
L&R	Fortgeführte Anschaffungskosten	0,0	627,6	260,4
FL@FV/P&L	Fair Value erfolgswirksam	-27.648,8	0,0	0,0
	davon Fair-Value-Option	-11.624,2	0,0	0,0
	davon HFT	-16.024,6	0,0	0,0
FLAC	Fortgeführte Anschaffungskosten	0,0	0,0	0,0

2017/18
in TEUR		Ergebnis aus Abgang bzw. Rückkauf	Sonstige Gewinne bzw. Verluste	Nettogewinne/-verluste
AFS	Fair Value erfolgsneutral	151,4	0,0	151,4
	davon in der GuV erfasst	151,4	0,0	151,4
	davon im EK erfasst	0,0	0,0	0,0
FA@FV/P&L	Fair Value erfolgswirksam	-82,3	0,0	307,4
	davon Fair-Value-Option	-82,3	0,0	195,2
	davon HFT	0,0	0,0	112,2
L&R	Fortgeführte Anschaffungskosten	-3.927,4	514,1	-2.525,3
FL@FV/P&L	Fair Value erfolgswirksam	-683,1	0,0	-28.331,9
	davon Fair-Value-Option	-683,1	0,0	-12.307,3
	davon HFT	0,0	0,0	-16.024,6
FLAC	Fortgeführte Anschaffungskosten	177,4	-1.730,2	-1.552,8

Nettogewinne und -verluste - Vorjahr

2016/17
in TEUR		Fair-Value-Bewertung	Wertberichtigung	Wertaufholung
AFS	Fair Value erfolgsneutral	0,0	0,0	0,0
	davon in der GuV erfasst	0,0	0,0	0,0
	davon im EK erfasst	0,0	0,0	0,0
FA@FV/P&L	Fair Value erfolgswirksam	199,1	0,0	0,0
	davon Fair-Value-Option	199,1	0,0	0,0
	davon HFT	0,0	0,0	0,0
L&R	Fortgeführte Anschaffungskosten	0,0	-72,8	112,6
FL@FV/P&L	Fair Value erfolgswirksam	-9.351,4	0,0	0,0
	davon Fair-Value-Option	-11.127,7	0,0	0,0
	davon HFT	1.776,3	0,0	0,0
FLAC	Fortgeführte Anschaffungskosten	0,0	0,0	0,0

2016/17
in TEUR		Ergebnis aus Abgang bzw. Rückkauf	Sonstige Gewinne bzw. Verluste	Nettogewinne/-verluste
AFS	Fair Value erfolgsneutral	-2,5	0,0	-2,5
	davon in der GuV erfasst	-2,5	0,0	-2,5
	davon im EK erfasst	0,0	0,0	0,0
FA@FV/P&L	Fair Value erfolgswirksam	-87,9	0,0	111,2
	davon Fair-Value-Option	-87,9	0,0	111,2
	davon HFT	0,0	0,0	0,0
L&R	Fortgeführte Anschaffungskosten	-2.810,7	552,1	-2.218,8
FL@FV/P&L	Fair Value erfolgswirksam	-824,1	0,0	-10.175,5
	davon Fair-Value-Option	-824,1	0,0	-11.951,8
	davon HFT	0,0	0,0	1.776,3
FLAC	Fortgeführte Anschaffungskosten	244,0	-209,6	34,4

AFS: available for sale/zur Veräußerung verfügbar

FA@FV/P&L: financial assets at fair value through profit or loss/erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete finanzielle Vermögenswerte

HFT: held for trading/zu Handelszwecken gehalten

L&R: loans and receivables/Kredite und Forderungen

FL@FV/P&L: financial liabilities at fair value through profit or loss/erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete finanzielle Verbindlichkeiten

FLAC: financial liabilities measured at amortised cost/zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete finanzielle Verbindlichkeiten

7.1.3 Bemessungshierarchie der beizulegenden Zeitwerte von Finanzinstrumenten

Im Folgenden werden jene Finanzinstrumente, die in der Bilanz zum beizulegenden Zeitwert bewertet wurden, analysiert.

Hierarchie der beizulegenden Zeitwerte von Finanzinstrumenten

in TEUR
30. April 2018	Stufe 1	Stufe 2	Stufe 3	Gesamt
Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte
Wertpapiere und Anteile	0,0	0,0	8,7	8,7
Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete finanzielle Vermögenswerte
Fair-Value-Option
Schuldübernahmen	0,0	7.204,4	0,0	7.204,4
Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete finanzielle Verbindlichkeiten
Fair-Value-Option
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	0,0	73.849,6	0,0	73.849,6
Übrige Finanzverbindlichkeiten	0,0	379.968,8	0,0	379.968,8
Zu Handelszwecken gehalten
Derivative Finanzinstrumente	0,0	44.253,3	0,0	44.253,3

Hierarchie der beizulegenden Zeitwerte von Finanzinstrumenten - Vorjahr

in TEUR
30. April 2017	Stufe 1	Stufe 2	Stufe 3	Gesamt
Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte
Wertpapiere und Anteile	0,0	0,0	190,3	190,3
Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete finanzielle Vermögenswerte
Fair-Value-Option
Schuldübernahmen	0,0	8.113,3	0,0	8.113,3
Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete finanzielle Verbindlichkeiten
Fair-Value-Option
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	0,0	84.696,9	0,0	84.696,9
Übrige Finanzverbindlichkeiten	0,0	408.251,0	0,0	408.251,0
Zu Handelszwecken gehalten
Derivative Finanzinstrumente	0,0	76.826,9	0,0	76.826,9

Eine Überleitungsrechnung von den Eröffnungs- zu den Schlusswerten zum 30. April 2018 von Finanzinstrumenten, die nach Stufe 3 bewertet werden, stellt sich wie folgt dar:

Überleitungsrechnung Finanzinstrumente

in TEUR	Wertpapiere und Anteile
Stand am 1. Mai 2016	2,1
Zu-/Abgänge	188,2
Stand am 30. April 2017	190,3
Stand am 1. Mai 2017	190,3
Zu-/Abgänge	-181,6
Stand am 30. April 2018	8,7

Bewertungsverfahren und Inputfaktoren bei der Ermittlung beizulegender Zeitwerte von Finanzinstrumenten:

Bewertungsverfahren und Inputfaktoren

Stufe	Finanzinstrumente	Bewertungsverfahren	Wesentliche Inputfaktoren
2	Schuldübernahmen	kapitalwertorientierte Verfahren	am Markt beobachtbare Zinskurven, Ausfallswahrscheinlichkeiten, Ausfallsquoten, Aushaftung zum Ausfallszeitpunkt
2	Derivate (Zinsswaps)	kapitalwertorientierte Verfahren	am Markt beobachtbare Zinskurven, Ausfallswahrscheinlichkeiten, Ausfallsquoten, Aushaftung zum Ausfallszeitpunkt
2	Kredite und Darlehen @ FV	kapitalwertorientierte Verfahren	am Markt beobachtbare Zinskurven, Ausfallswahrscheinlichkeiten, Ausfallsquoten, Aushaftung zum Ausfallszeitpunkt
2	Eingebettete Derivate der Wandelschuldverschreibungen	kapitalwertorientierte Verfahren	am Markt beobachtbare Zinskurven, Ausfallswahrscheinlichkeiten, Ausfallsquoten, Aushaftung zum Ausfallszeitpunkt, Marktpreis der Wandelschuldverschreibungen

Die BUWOG Group berechnet den beizulegenden Zeitwert der zinsgünstigen Darlehen der öffentlichen Hand sowie der Finanzverbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten mit Annuitätenzuschüssen, die in Zusammenhang mit der Förderung von Immobilienobjekten stehen, durch die Diskontierung der zukünftigen Zahlungsströme auf Basis kapitalwertorientierter Bewertungsverfahren.

Der Diskontierungszinssatz orientiert sich an den Zinskonditionen der BUWOG Group und setzt sich aus einer Referenzzinskurve und einem für die BUWOG Group spezifischen Zinszuschlag (Credit Spread) zusammen. Die Diskontierungszinssätze entsprechen einer Zinskurve auf Basis einer Euro-Zinsswapkurve, die über Laufzeiten von bis zu 60 Jahren reicht. Ausgehend vom jeweils gültigen Diskontierungszinssatz wird ein laufzeitkongruenter Credit Spread aufgeschlagen. Der Credit Spread entspricht dabei dem Aufschlag, den ein Kreditnehmer über den Referenzzinssatz hinaus zahlen muss, und inkludiert gleichfalls das Risikoprofil der Finanzierung und die Bonität des Kreditnehmers unter Berücksichtigung einer möglichen Ausfallswahrscheinlichkeit (Debt Value Adjustment). Die BUWOG Group hat bis inklusive 30. April 2015 die verwendeten Credit Spreads von aktuellen Finanzierungsangeboten für langfristige Bestandsobjekte abgeleitet, da hierdurch das Risikoprofil der langfristigen Finanzierungen für Bestandsimmobilien mit relativ geringem Risiko wesentlich konkreter abgebildet wurde als anhand des Modell CDS der gesamten BUWOG Group. Dies deshalb, weil das Risikoprofil der gesamten BUWOG Group nicht nur Finanzierungen von Bestandsimmobilien, sondern auch von Development-Projekten mit einem im Vergleich zu Bestandsimmobilien typischerweise höheren spezifischen Risiko widerspiegelt. Aufgrund einer geänderten Datenlage - keine hinsichtlich Anzahl und Volumen repräsentative Verfügbarkeit von langfristigen Finanzierungsangeboten von Bestandsobjekten - wurde auch zur Bewertung der Finanzverbindlichkeiten zum 30. April 2018 der verwendete Credit Spread der BUWOG Group über die Bloomberg-Funktion DRSK ermittelt. Mit dieser Funktion wird anhand aktueller Unternehmensparameter börsennotierter Unternehmen der potenzielle 5-Jahres-Modell-CDS errechnet und mittels CDS-Modelling auf die unterschiedlichen Laufzeiten übergeleitet. Da die für die Ermittlung des CDS-Spreads herangezogenen Inputparameter am Markt beobachtbar sind, sind die Finanzverbindlichkeiten, welche zum beizulegenden Zeitwert bilanziert werden, gemäß IFRS 13 der Stufe 2 der Bemessungshierarchie zuzuordnen. Sofern zu einem zukünftigen Bilanzstichtag wieder fortlaufend repräsentative Finanzierungen für Bestandsobjekte hinsichtlich der Volumina und der Finanzierungsanzahl mit unterschiedlichen Finanzierungspartnern vorliegen, werden die Credit Spreads wiederum anhand dieser Finanzierungsangebote abgeleitet werden.

Bei kapitalwertorientierten Verfahren führt eine Erhöhung des Referenzzinssatzes oder des Credit Spreads zu einer Verringerung des beizulegenden Zeitwerts, während eine Verringerung dieser Inputfaktoren den beizulegenden Zeitwert erhöht. Bezüglich der verwendeten Diskontierungszinssätze siehe Kapitel 6.15 Finanzverbindlichkeiten.

Die derivativen Finanzinstrumente der BUWOG Group werden mit ihrem beizulegenden Zeitwert bewertet. Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts der Zinsswaps erfolgt mittels des DCF-Modells gemäß IFRS 13. Die zukünftigen Zahlungsströme ergeben sich durch Zinsmodellierung mittels des Hull-White-1-Factor-Modells, konkret berechnet über eine Monte-Carlo-Simulation. Definiert ist dieses Modell über Swaption-Volatilitäten und Caplet-Volatilitäten. Die wesentlichen Inputparameter werden stichtagsbezogen ermittelt. Sie bestehen aus der Eurozins-Kurve, historischen EURIBOR-Fixings sowie Caplet- und Swaption-Volatilitätsmatrizen. Als Marktdatenquelle dient hierbei Bloomberg.

Zur Berechnung des Credit Value Adjustments (CVA) und des Debt Value Adjustments (DVA) sind folgende drei Parameter notwendig: Ausfallswahrscheinlichkeit (Probability of Default, PD), Ausfallsquote (Loss Given Default, LGD) und die Aushaftung zum Ausfallszeitpunkt (Exposure at Default, EAD). Die Ausfallswahrscheinlichkeit wird aus Credit-Default-Swaps-Spreads (CDS-Spreads) des jeweiligen Kontrahenten abgeleitet. Sind die beizulegenden Zeitwerte der Zinsswaps positiv, stellen sie eine Forderung für die BUWOG Group dar und somit wird eine CVA-Ermittlung für diesen Forderungsbetrag vorgenommen. Hierzu werden die Ausfallswahrscheinlichkeiten der Kontrahenten benötigt. Da es sich im Regelfall bei den Kontrahenten der Derivatsabschlüsse um größere Finanzinstitute mit einem eigenen gehandelten Markt-CDS handelt, können diese im Regelfall direkt übernommen werden (Datenquelle: Bloomberg). Gibt es für einen Kontrahenten keine eigenen gehandelten Markt-CDS, wird für den entsprechenden Kontrahenten näherungsweise der Markt-CDS-Spread einer vergleichbaren Bank (idealerweise mit gleichem externem Rating) herangezogen. In der Bemessungshierarchie für beizulegende Zeitwerte entsprechen diese Inputfaktoren der Stufe 1 und 2.

Sind die beizulegenden Zeitwerte der Zinsswaps negativ, stellen sie eine Verbindlichkeit für die BUWOG Group dar und somit wird eine DVA-Ermittlung für diese Verbindlichkeit vorgenommen. Die eigene Ausfallswahrscheinlichkeit wird mittels der Bloomberg-Funktion DRSK ermittelt. Hierbei wird anhand aktueller Unternehmensparameter börsennotierter Unternehmen der potenzielle 5-Jahres-Modell-CDS errechnet. In die Ermittlung des BUWOG-spezifischen CDS fließen unterschiedliche Parameter wie Marktkapitalisierung bzw. Kursvolatilität ein. Der BUWOG-spezifische CDS wird auf Basis des CDS-Modells auf die unterschiedlichen Laufzeiten aliquotiert und kann somit laufzeitkongruent verwendet werden. Da die für die Ermittlung des CDS-Spreads herangezogenen signifikanten Inputparameter am Markt beobachtbar sind, werden die Zinsswaps der Stufe 2 der Bemessungshierarchie zugeordnet.

Die Ausfallsquote (LGD) ist jener relative Wert, der zum Zeitpunkt des Ausfalls verloren geht. Die BUWOG Group hat zur Berechnung des CVA und DVA einen marktüblichen LGD herangezogen. Die Aushaftung zum Ausfallszeitpunkt (EAD) ist jener Wert, der die erwartete Höhe der Forderung oder Verbindlichkeit zum Zeitpunkt des Ausfalls ausdrückt. Die Berechnung des EAD erfolgt über die Monte-Carlo-Simulation.

Die Bewertung der in die Wandelschuldverschreibungen eingebetteten Derivate erfolgt auf Basis der verfügbaren Marktnotierungen für die Wandelschuldverschreibungen. Der beizulegende Zeitwert dieser Derivate wird als Differenz zwischen den notierten Preisen für die Wandelschuldverschreibungen und dem rechnerisch ermittelten beizulegenden Zeitwert des Grundgeschäfts (Anleihe) ermittelt. Der beizulegende Zeitwert des Grundgeschäfts errechnet sich als Barwert der Tilgung. Zusätzlich wird der auf dieser Basis ermittelte beizulegende Zeitwert der Derivate durch ein Optionsmodell validiert.

Bei der Bewertung von derivativen Finanzinstrumenten fließen zur Bewertung des Ausfallsrisikos Ausfallswahrscheinlichkeiten, Annahmen über Ausfallsquoten sowie die zum Zeitpunkt des angenommenen Ausfalls aushaftenden Beträge ein. Eine Erhöhung der Ausfallswahrscheinlichkeit und der Ausfallsquote führt bei einem Derivat mit positivem Aushaftungsbetrag (Forderung) zu einer Verringerung des beizulegenden Zeitwerts, bei einem Derivat mit negativem aushaftendem Betrag (Verbindlichkeit) zu einer Reduzierung der Verbindlichkeit; eine Verringerung der Ausfallswahrscheinlichkeit und -quote führt zum gegenteiligen Effekt.

7.1.4 Gegebene Sicherheiten

Im Rahmen von Finanzierungen werden üblicherweise von den einzelnen Gesellschaften Sicherheiten für die Kreditverbindlichkeiten gestellt. Jede Gesellschaft bzw. jedes Objekt muss für die laufende Bedienung des Schuldendiensts aufkommen. Zur Absicherung der Kreditverbindlichkeiten steht der Bank ein Paket an Sicherheiten zur Verfügung, welche diese im Falle einer Fälligstellung zur Befriedigung ihrer Forderungen heranziehen kann. Das Sicherheitenpaket kann folgende Besicherungen umfassen:

- Hypothekarische Besicherung des Grundstücks bzw. des Grundstücks und der Immobilie

- Verpfändung der Geschäftsanteile an der jeweiligen Gesellschaft

- Verpfändung von Forderungen aus Mietverträgen

- Verpfändung von Forderungen aus Wohnungsverkäufen

- Verpfändung von Bankkonten

Die Konditionen, Art und Umfang der Sicherheiten werden einzeln (pro Gesellschaft und Objekt) vereinbart und sind von Finanzierungsvolumen, Höhe und Laufzeit der Kreditverbindlichkeit abhängig. Weitere Angaben hinsichtlich gegebener Sicherheiten enthält auch Kapitel 7.2.3 Kapitalmarkt- und Finanzierungsrisiko.

Es besteht eine Anteilsverpfändung der Anteile an der BUWOG - Bauen und Wohnen Gesellschaft mbH zugunsten der Republik Österreich im Zusammenhang mit der Rückführung von Bundesdarlehen im Zuge des Erwerbs in 2004, mit deren Inanspruchnahme nicht zu rechnen ist.

Des Weiteren bestehen zum 30. April 2018 Garantien in Höhe von EUR 23,7 Mio. (30. April 2017: EUR 38,1 Mio.) zur Sicherstellung von Anzahlungen durch Wohnungserwerber, für Gewährleistungsverpflichtungen und für den Erwerb von Liegenschaften.

7.2 Finanzielles Risikomanagement

7.2.1 Allgemeines

IFRS 7.31 verlangt Angaben, die es dem Bilanzleser ermöglichen, Art und Umfang der aus Finanzinstrumenten resultierenden Risiken, denen das Unternehmen zum Bilanzstichtag ausgesetzt ist, zu beurteilen.

Als Immobilienbestandshalter und -entwickler ist die BUWOG Group unterschiedlichen Risiken ausgesetzt, welche zugleich auch Chancen darstellen können. Mit einem effektiven und konsequenten Risikomanagement stellt das Unternehmen sicher, dass Entwicklungen, die strategische und operative Ziele gefährden könnten, rechtzeitig erkannt und in den jeweiligen Entscheidungsprozessen berücksichtigt werden. Das Risikomanagement behandelt somit nicht nur die Beherrschung von Risiken, sondern auch den konsequenten Umgang mit damit einhergehenden Chancen.

Das Risikomanagement wird in der BUWOG Group auf allen Ebenen wahrgenommen und vom Vorstand verantwortet. Zusätzlich hat die BUWOG Group zur Früherkennung und Überwachung von Risiken das Interne Kontrollsystem (IKS) weiter optimiert. Das IKS wird im Lagebericht beschrieben. Interne Prüfer beurteilen Funktion und Effizienz des IKS.

Das unternehmensweite Risikomanagement soll dazu beitragen, rational begründete Entscheidungen im Umgang mit Risiken und Chancen zu treffen. Unter dem Begriff Risiko versteht die BUWOG Group ein Ereignis, welches die Erreichung von Unternehmenszielen negativ beeinflusst. Ebenso werden im Risikomanagement Chancen erkannt und identifiziert. Unter einer Chance versteht die BUWOG Group ein Ereignis, welches die Zielerreichung positiv beeinflusst. Dadurch kann Unternehmenswert erhalten oder neu geschaffen werden. Sowohl Risiken als auch Chancen werden mit einer Eintrittswahrscheinlichkeit und einer potenziellen Schadenshöhe bewertet. Lediglich zur leichteren Lesbarkeit wird in der Folge einzig von "Risikomanagement" und "Risiko" gesprochen. Beide sind gleichermaßen Gegenstand von Steuerungsmaßnahmen in der BUWOG Group.

Unter Risikomanagement, bezogen auf das Unternehmen, wird ein systematischer, wertorientierter bzw. erfolgsorientierter Ansatz zur Analyse und zum Umgang mit Risiken und Chancen verstanden. Das unternehmensweite Risikomanagement der BUWOG Group ist in Anlehnung an das COSO-Rahmenwerk aufgebaut. Dieses Referenzmodell gliedert sich in die fünf Komponenten Governance und Kultur, Strategie und Zielsetzung, Durchführung, Überprüfung und Revision sowie Information, Kommunikation und Berichterstattung. Dies geschieht sowohl in einem Regelprozess als auch in einem Ad-hoc-Prozess.

Die bedeutendsten Risikofaktoren sind finanzielle sowie markt- und immobilienspezifische Risiken. Markt- und immobilienspezifische Risiken werden im Lagebericht näher erläutert. Die wesentlichen finanziellen Risikofaktoren ergeben sich aus Änderungen der Zinslandschaft sowie aus der Veränderung der Bonität und Zahlungsfähigkeit von Kunden und Geschäftspartnern.

7.2.2 Ausfall-/Kreditrisiko

Nach IFRS 7.36 müssen für jede Klasse von Finanzinstrumenten Angaben über das maximale Kreditrisiko am Bilanzstichtag ohne Berücksichtigung risikomindernder Vereinbarungen, eine Beschreibung der erhaltenen Kreditsicherheiten und risikomindernder Vereinbarungen sowie Angaben über die Buchwerte der finanziellen Vermögenswerte, deren Vertragsbedingungen abgeändert wurden und die unter den vorherigen Vertragsbedingungen bereits fällig oder wertgemindert gewesen wären, gemacht werden. Entsprechend IFRS 7.B9 sind die nach IAS 39 gebildeten Wertberichtigungen vom Bruttobuchwert der finanziellen Vermögenswerte abzuziehen. Der verbleibende Betrag repräsentiert das maximale Kreditrisiko. Sicherheiten und sonstige risikomindernde Vereinbarungen werden nicht berücksichtigt, sondern nur gesondert angegeben (IFRS 7.36[b]). Ausfall-/Kreditrisiken ergeben sich, wenn ein Vertragspartner der BUWOG Group seinen Verpflichtungen nicht nachkommt und infolgedessen ein finanzieller Schaden für die BUWOG Group entsteht. Um diese Risiken zu minimieren, erfolgt ein regelmäßiges Monitoring der überfälligen Salden, werden Kaufpreiszahlungen über Treuhänder abgewickelt bzw. bestehen teilweise (hypothekarische) Sicherheiten zugunsten der Gesellschaft. Ausfallrisiken wird bilanziell durch entsprechende Wertberichtigungen Rechnung getragen.

Das Ausfallrisiko bei Forderungen gegenüber Mietern ist gering. Von den Mietern wird in der Regel eine liquiditätsnahe Sicherheit (bei Wohnimmobilien: Barkautionen) verlangt. Das Ausfallrisiko bei Forderungen gegenüber Banken ist ebenfalls als gering einzustufen, da sämtliche Finanzgeschäfte mit Finanzinstituten guter Bonität abgeschlossen werden. Trotzdem wird ein - auch in Hinblick auf die in der EU geplanten regulatorischen Veränderungen im Bankensektor - erhöhtes Augenmerk auf die Bonität der Banken zu legen sein, da die BUWOG Group mit signifikanten Beträgen bei Banken veranlagt ist.

7.2.3 Kapitalmarkt- und Finanzierungsrisiko

Die Refinanzierung am Kapitalmarkt ist für die BUWOG Group von hoher strategischer Bedeutung. Signifikante Schwankungen an den Kapitalmärkten können die Aufnahme von Eigen- bzw. Fremdkapital gefährden. Um das Refinanzierungsrisiko gering zu halten, achtet die BUWOG Group auf einen ausgewogenen Mix aus Eigen- und Fremdkapital bzw. auf unterschiedliche Laufzeiten der Bankfinanzierungen und somit ein ausgewogenes Fälligkeitsprofil. Um Kredite zu erhalten oder weiterhin in Anspruch nehmen zu können, muss die BUWOG Group bestimmte Verpflichtungen (Covenants) gemäß den Vereinbarungen mit den Kreditgebern erfüllen. Die BUWOG Group überwacht die Einhaltung dieser Verpflichtungen permanent und steht dazu in engem Kontakt mit den Kreditgebern. Werden diese Verpflichtungen nicht erfüllt, kann es unter gewissen Umständen zu einer Kündigung des Kreditvertrags durch den Kreditgeber kommen. Derzeit sind keine wesentlichen Versäumnisse, die die Geschäftstätigkeit der BUWOG Group negativ beeinflussen könnten, bekannt bzw. zu erwarten.

Die BUWOG Group verfügt zum 30. April 2018 über nicht ausgenutzte Betriebsmittellinien in Höhe von TEUR 0,0 (30. April 2017: TEUR 25.000,0). Des Weiteren stehen nicht ausgenutzte Kreditlinien in Höhe von TEUR 225.441,5 (30. April 2017: TEUR 185.662,6) aus Baufinanzierungen zur Verfügung, welche gemäß Baufortschritt ausgezahlt werden.

Um Risiken mangelnder Kapitalmarkt-Compliance zu vermeiden, hat die BUWOG Group nach erfolgtem Börsengang im Geschäftsjahr 2013/14 eine Compliance-Richtlinie erlassen, die die Einhaltung der Kapitalmarktverpflichtungen sicherstellt und insbesondere die missbräuchliche Verwendung oder Weitergabe von Insiderinformationen verhindert.

Zu diesem Zweck wurden unter anderem die Compliance-Organisation eingeführt sowie Befugnisse und Aufgaben des Compliance-Verantwortlichen definiert. Ständige und fallweise vorübergehende Vertraulichkeitsbereiche sind eingerichtet und Sperrfristen bzw. Handelsverbote für die in diesen Vertraulichkeitsbereichen tätigen Personen festgelegt und mitgeteilt.

7.2.4 Liquiditätsrisiko

Liquiditätsrisiken werden durch einen Mittelfristplan über fünf Jahre, ein im Monatsraster geplantes Jahresbudget und über monatlich revolvierende Liquiditätsplanungen mit Abweichungsanalysen minimiert. Ein täglich betriebenes Liquiditätsmanagement, verbunden mit regelmäßigem und umfangreichem Reporting an das Management der BUWOG Group, stellt sicher, dass die operativ eingegangenen Verpflichtungen erfüllt sowie Mittel optimal veranlagt werden und die Flexibilität für kurzfristige Akquisitionschancen gewahrt bleibt.

Daneben setzt die BUWOG Group auf langfristige Finanzierungen, bei denen die wirtschaftliche Tragfähigkeit der Immobilien (Interest Coverage Ratio bzw. Debt Service Coverage Ratio) und ihre beizulegenden Zeitwerte (Loan-to-Value-Ratio) berücksichtigt werden (siehe Kapitel 7.3 Kapitalmanagement). Um Kostenüberschreitungen und einen damit verbundenen überhöhten Liquiditätsabfluss zu vermeiden, führt die BUWOG Group bei Entwicklungsprojekten und Instandhaltungsmaßnahmen kontinuierliche Budget- bzw. Baufortschrittsüberwachungen durch.

Hinsichtlich der Fälligkeitsstrukturen der Verbindlichkeiten siehe 6.15 Finanzverbindlichkeiten und 6.16 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten.

Drohende Mittelabflüsse aus rechtlichen Risiken werden durch die Rechtsabteilung in Abstimmung mit den operativen Einheiten und dem Bereich Corporate Finance & Investor Relations laufend überwacht.

Die nachfolgenden Tabellen zeigen eine Fälligkeitsanalyse nicht derivativer und derivativer finanzieller Verbindlichkeiten auf Basis vertraglich vorgesehener nominaler (nicht abgezinster) Mittelabflüsse.

Dabei wurde betreffend der Mittelabflüsse eine wirtschaftliche Betrachtungsweise gewählt und die mögliche aber bis jetzt tatsächlich nicht erfolgte Fälligstellung von Bankfinanzierungen (siehe 6.15 Finanzverbindlichkeiten) nicht berücksichtigt.

Mittelabflüsse

in TEUR	Buchwert am 30. April 2018	Mittelabflüsse unter 1 Jahr	Mittelabflüsse zwischen 1 und5 Jahren	Mittelabflüsse über 5 Jahre
Wandelschuldverschreibungen 2016 - 2021	1.162,8	0,0	200,0	0,0
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	1.475.669,8	119.559,7	365.817,4	1.239.325,9
Verbindlichkeiten Gebietskörperschaften	412.613,9	20.199,3	111.327,9	394.241,7
Übrige	345.484,9	270.605,1	48.792,1	23.885,1
Summe nicht derivative finanzielle Verbindlichkeiten	2.233.768,6	410.364,1	525.937,4	1.657.452,7
Passive derivative Finanzinstrumente	44.253,3	14.148,0	26.616,8	7.208,5
Summe derivative finanzielle Verbindlichkeiten	44.253,3	14.148,0	26.616,8	7.208,5
Zur Veräußerung gehaltene Verbindlichkeiten	0,0	0,0	0,0	0,0
Summe	2.279.184,7	424.512,1	552.754,2	1.664.661,2

Mittelabflüsse - Vorjahr

in TEUR	Buchwert am30. April 2017	Mittelabflüsse unter 1 Jahr	Mittelabflüsse zwischen 1 und5 Jahren	Mittelabflüsse über 5 Jahre
Wandelschuldverschreibungen 2016-21	287.987,5	0,0	300.000,0	0,0
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	1.523.493,3	127.363,1	356.587,2	1.334.670,4
Verbindlichkeiten Gebietskörperschaften	439.884,8	33.329,5	109.361,4	433.541,4
Übrige	338.527,6	275.581,1	23.723,9	39.222,6
Summe nicht derivative finanzielle Verbindlichkeiten	2.301.905,7	436.273,7	489.672,5	1.807.434,4
Passive derivative Finanzinstrumente	76.826,9	15.361,0	38.015,5	11.286,8
Summe derivative finanzielle Verbindlichkeiten	76.826,9	15.361,0	38.015,5	11.286,8
Zur Veräußerung gehaltene Verbindlichkeiten	147,0	147,0	0,0	0,0
Summe	2.666.867,1	451.781,7	827.688,0	1.818.721,2

In den übrigen finanziellen Verbindlichkeiten sind Finanzierungsbeiträge in Höhe von TEUR 106.228,0 (30. April 2017: TEUR 104.445,9) enthalten. Diese werden bei Beendigung des Mietverhältnisses an den bisherigen Mieter rückerstattet und von einem Nachmieter wieder eingehoben. Die Generierung von Liquidität aus dem operativen Geschäft stellt einen zentralen Bestandteil der Strategie der BUWOG Group dar. Prozesse zur Evaluierung von weiteren operativen Kostensenkungs- bzw. Optimierungsmöglichkeiten werden kontinuierlich ausgebaut und weiterentwickelt. Interne Beschaffungsrichtlinien in den operativen Bereichen, vor allem bei Immobiliendienstleistungen sowie Bau- und Bewirtschaftungsmaßnahmen, stellen wesentliche Rahmenbedingungen dieser Kostenreduktions- bzw. Optimierungsmaßnahmen dar.

7.2.5 Zins- und Kursänderungsrisiko

Die BUWOG Group ist den Zinsänderungsrisiken im deutschsprachigen Raum ausgesetzt. Zinserhöhungen können das Ergebnis der BUWOG Group in Form von höheren Zinsaufwendungen für bestehende variable Finanzierungen beeinflussen. Eine Änderung des Zinssatzes hat im Falle von variabel verzinsten Finanzierungen eine unmittelbare Auswirkung auf das Finanzergebnis der BUWOG Group. Die BUWOG Group limitiert das Risiko steigender Zinsen, die zu höheren Zinsaufwendungen und zu einer Verschlechterung des Finanzergebnisses führen würden, durch den Einsatz von fix verzinsten Finanzierungsverträgen und derivativen Finanzinstrumenten (Swaps). Bezogen auf die nicht durch derivative Finanzinstrumente abgesicherten variablen Finanzierungen hätte eine Erhöhung/Senkung des Zinssatzes um einen Prozentpunkt zum Bilanzstichtag zu einem Anstieg/einer Verringerung des Zinsaufwands um EUR 2,5 Mio./EUR -1,2 Mio. (2016/17: EUR 3,0 Mio./EUR -1,3 Mio.) geführt. Die derivativen Finanzinstrumente werden als selbstständige Geschäfte (und nicht als Sicherungsgeschäfte) zum beizulegenden Zeitwert bilanziert, sodass Änderungen des beizulegenden Zeitwerts unmittelbar in das Finanzergebnis einfließen. Fair-Value-Hedge Accounting und Cashflow-Hedge Accounting im Sinne von IAS 39.71 ff werden nicht angewendet, da die Voraussetzungen dafür nicht gegeben sind. Darüber hinaus reduziert die für den überwiegenden, allerdings kleiner werdenden Teil des Wohnungsbestands normierte kostendeckende Miete das Zinsänderungsrisiko, weil diese Zinsänderungen über die WGG-Miete verrechnet werden können.

Die Bilanzierung und Bewertung der derivativen Finanzinstrumente erfolgt zu beizulegenden Zeitwerten. Derivative Finanzinstrumente mit einem negativen beizulegenden Zeitwert werden in der Konzernbilanz unter den sonstigen finanziellen Verbindlichkeiten (siehe Kapitel 6.16 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten) ausgewiesen. Die Änderungen der beizulegenden Zeitwerte der ausschließlich zu Finanzierungszwecken verwendeten derivativen Finanzinstrumente erfolgt ergebniswirksam im Finanzergebnis.

Die Art der Verzinsung der Finanzverbindlichkeiten stellt sich wie folgt dar:

Fix/Variabel verzinst

in TEUR	30. April 2018	30. April 2017
Fix verzinste Finanzverbindlichkeiten	798.030,4	788.171,6
Variabel verzinste Finanzverbindlichkeiten	1.090.253,3	1.175.300,6
Summe verzinste finanzielle Verbindlichkeiten	1.888.283,7	1.963.472,2

Folgende Tabelle zeigt beizulegende Zeitwerte und Konditionen sämtlicher zur Absicherung des Zinsänderungsrisikos erworbener und zum Bilanzstichtag bestehender derivativer Finanzinstrumente:

Derivate/ZINSSWAPS

	Variables Element	Beizulegender Zeitwert 30. April 2018 in EUR	Referenzwert 30. April 2018 in EUR	Fixierter Zinssatz in %	Laufzeitende
Zinssatz von 0,5% bis 3%
Zinsswap (Helaba)	3-M-Euribor	5.968	7.471.530	0,63	30. April 2024
Zinsswap (Berlin Hyp)	3-M-Euribor	-5.351	4.386.671	0,69	30. April 2024
Zinsswap (Berlin Hyp)	3-M-Euribor	-3.063.016	183.600.829	0,72	30. April 2024
Zinsswap (Helaba)	3-M-Euribor	-3.046.209	180.515.970	0,72	30. April 2024
Zinsswap (UniCredit Bank Austria)	3-M-Euribor	-2.033.124	100.905.000	0,84	28. Februar 2025
Zinsswap (RLB NÖ-Wien)	6-M-Euribor	-2.093.287	127.912.500	0,99	2. Jänner 2025
Zinsswap (UniCredit Bank)	3-M-Euribor	-492.650	15.863.600	1,03	30. April 2021
Zinsswap (UniCredit Bank)	3-M-Euribor	-1.212.070	29.088.400	1,17	31. Jänner 2023
Zinsswap (Deka Bank)	3-M-Euribor	-164.350	3.545.000	1,39	31. Dezember 2021
Zinsswap (Deka Bank)	3-M-Euribor	-910.333	19.633.000	1,39	31. Dezember 2021
Zinsswap (UniCredit Bank)	3-M-Euribor	-1.139.249	12.629.900	2,13	29. September 2023
Zinsswap (Hypo Steiermark)	6-M-Euribor	-2.417.240	19.000.000	2,50	31. Dezember 2036
Zinsswap (UniCredit Bank Austria)	6-M-Euribor	-3.400.321	25.143.141	2,51	28. November 2036
Zinsswap (RLB NÖ-Wien)	6-M-Euribor	-2.526.980	20.952.618	2,51	28. November 2036
Zinsswap (RLB NÖ-Wien)	6-M-Euribor	-3.115.917	25.143.141	2,54	30. November 2036
Zinsswap (BAWAG)	6-M-Euribor	-1.267.069	9.750.000	2,85	31. Dezember 2030
Zinsswap (Hypo Steiermark)	6-M-Euribor	-2.824.137	14.108.000	2,99	30. September 2039
Anzahl Derivate: 17		-29.705.335	799.649.300
Zinssatz von 3% bis 4,5%
Zinsswap (Hypo Steiermark)	6-M-Euribor	-1.350.506	7.363.000	3,01	30. September 2039
Zinsswap (Hypo Steiermark)	6-M-Euribor	-3.371.867	22.102.000	3,09	30. September 2031
Zinsswap (RLB NÖ-Wien)	6-M-Euribor	-6.083.559	42.119.000	3,11	30. September 2031
Zinsswap (RLB NÖ-Wien)	6-M-Euribor	-3.345.980	23.166.000	3,11	30. September 2031
Anzahl Derivate: 4		-14.151.912	94.750.000
Zinssatz über 4,5%
Zinsswap (Commerzbank)	3-M-Euribor	-198.267	24.220.000	4,58	29. Juni 2018
Anzahl Derivate: 1		-198.267	24.220.000
Summe Derivate: 22		-44.055.514	918.619.300	1,41

Derivate/ZINSSWAPS - Vorjahr

	Variables Element	Beizulegender Zeitwert 30. April 2017 in EUR	Referenzwert 30. April 2017 in EUR	Fixierter Zinssatz in %	Laufzeitende
Zinssatz von 0,5% bis 3%
Zinsswap (Helaba)	3-M-Euribor	-106.227	4.062.439	0,63	30. April 2024
Zinsswap (Berlin Hyp)	3-M-Euribor	-83.867	858.262	0,69	30. April 2024
Zinsswap (Berlin Hyp)	3-M-Euribor	-5.045.242	187.129.238	0,72	30. April 2024
Zinsswap (Helaba)	3-M-Euribor	-5.011.174	183.925.061	0,72	30. April 2024
Zinsswap (UniCredit Bank Austria)	3-M-Euribor	-3.281.214	102.165.000	0,84	28. Februar 2025
Zinsswap (RLB NÖ-Wien)	6-M-Euribor	-2.684.838	129.937.500	0,99	2. Jänner 2025
Zinsswap (UniCredit Bank)	3-M-Euribor	-661.892	16.237.200	1,03	30. April 2021
Zinsswap (UniCredit Bank)	3-M-Euribor	-1.625.628	29.771.400	1,17	31. Jänner 2023
Zinsswap (Deka Bank)	3-M-Euribor	-218.304	3.632.500	1,39	31. Dezember 2021
Zinsswap (Deka Bank)	3-M-Euribor	-1.209.139	20.117.000	1,39	31. Dezember 2021
Zinsswap (UniCredit Bank)	3-M-Euribor	-1.443.278	12.953.150	2,13	29. September 2023
Zinsswap (Hypo Steiermark)	6-M-Euribor	-2.910.003	20.000.000	2,50	31. Dezember 2036
Zinsswap (UniCredit Bank Austria)	6-M-Euribor	-4.021.956	26.072.576	2,51	28. November 2036
Zinsswap (RLB NÖ-Wien)	6-M-Euribor	-2.896.718	21.727.146	2,51	28. November 2036
Zinsswap (RLB NÖ-Wien)	6-M-Euribor	-3.566.574	26.072.576	2,54	30. November 2036
Zinsswap (BAWAG)	6-M-Euribor	-1.547.626	10.500.000	2,85	31. Dezember 2030
Zinsswap (Hypo Steiermark)	6-M-Euribor	-3.256.155	14.513.000	2,99	30. September 2039
Anzahl Derivate: 17		-39.569.835	809.674.048
Zinssatz von 3% bis 4,5%
Zinsswap (Hypo Steiermark)	6-M-Euribor	-1.574.132	7.574.000	3,01	30. September 2039
Zinsswap (Hypo Steiermark)	6-M-Euribor	-4.046.518	23.291.000	3,09	30. September 2031
Zinsswap (RLB NÖ-Wien)	6-M-Euribor	-7.096.358	44.384.000	3,11	30. September 2031
Zinsswap (RLB NÖ-Wien)	6-M-Euribor	-3.903.013	24.411.000	3,11	30. September 2031
Anzahl Derivate: 4		-16.620.021	99.660.000
Zinssatz über 4,5%
Zinsswap (Commerzbank)	3-M-Euribor	-1.414.380	24.640.000	4,58	29. Juni 2018
Anzahl Derivate: 1		-1.414.380	24.640.000
Summe Derivate: 22		-57.604.236	933.974.048	1,42

Der Referenzwert umfasst die Bezugsbasis der zum Bilanzstichtag offenen derivativen Werte. Der beizulegende Zeitwert entspricht jenem Wert, den die jeweilige Gesellschaft bei Auflösung des Geschäfts am Bilanzstichtag zahlen müsste.Eine Änderung des Diskontierungszinssatzes beeinflusst die Bewertung von Zinsderivaten und Finanzverbindlichkeiten, die in Zusammenhang mit der Förderung von Immobilienobjekten stehen und zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden. Im Rahmen von kapitalwertorientierten Verfahren nach der DCF-Methode, die auch für die Bewertung der Zinsderivate und Finanzverbindlichkeiten Verwendung findet, erfolgt die Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts durch Abzinsung der zukünftigen Cashflows mit aktuellen Diskontkurven. Diese Diskontkurve setzt sich aus einer Referenzzinskurve und einem für die BUWOG Group spezifischen Zinszuschlag (Credit Spread) zusammen (siehe Kapitel 7.1.3 Bemessungshierarchie der beizulegenden Zeitwerte von Finanzinstrumenten). Steigende (Sinkende) Zinsen führen zu einem höheren (niedrigeren) Diskontfaktor und somit zu einer Reduktion (Erhöhung) des negativen beizulegenden Zeitwerts der Derivate oder Finanzverbindlichkeiten. Zinsänderungsrisiken werden mittels Sensitivitätsanalysen dargestellt. Diese stellen die Effekte von Änderungen der Marktzinssätze auf beizulegende Zeitwerte, Zinszahlungen, Zinserträge und Zinsaufwendungen dar. Die folgende Sensitivitätsanalyse zeigt die Auswirkung einer Veränderung des Zinsniveaus auf die beizulegenden Zeitwerte der Zinsderivate (Zinsswaps). Es wird eine Veränderung des Zinsniveaus um 10, 25 bzw. 50 Basispunkte (BP) angenommen.

Zinsänderungsrisiko Derivate/ZINSSWAPS

in TEUR		Zinsszenarien
Sensitivitätsanalyse 2017/18	Negativerbeizulegender Zeitwert 30. April 2018	+/- 10 BP	+/- 25 BP	+/- 50 BP
Veränderung des negativen beizulegenden Zeitwerts bei Zinserhöhung	-44.055,5	+2.495,5	+10.941,3	+25.249,3
Veränderung des negativen beizulegenden Zeitwerts bei Zinssenkung	-44.055,5	-8.536,6	-16.681,9	-30.191,0
Sensitivitätsanalyse 2016/17	Negativerbeizulegender Zeitwert 30. April 2017	+/- 10 BP	+/- 25 BP	+/- 50 BP
Veränderung des negativen beizulegenden Zeitwerts bei Zinserhöhung	-57.604,2	+2.798,5	+12.463,5	+28.795,1
Veränderung des negativen beizulegenden Zeitwerts bei Zinssenkung	-57.604,2	-9.862,1	-19.250,5	-34.873,5

Die nachfolgende Tabelle stellt die Sensitivät der beizulegenden Zeitwerte der eingebetteten Derivate der Wandelschuldverschreibungen auf Veränderungen des Zinsniveaus dar. Es wird eine Veränderung des Zinsniveaus um 10, 25 bzw. 50 Basispunkte angenommen.

Zinsänderungsrisiko eingebettete Derivate der Wandelschuldverschreibungen

Auf die Analyse des Zinsänderungsrisikos für die nach der Teilwandlung verbleibenden eingebetteten Derivate wird aus Wesentlichkeitsgesichtspunkten (30. April 2018: TEUR 197,8) verzichtet.

in TEUR		Zinsszenarien
Sensitivitätsanalyse 2016/17	Negativerbeizulegender Zeitwert 30. April 2017	+/- 10 BP	+/- 25 BP	+/- 50 BP
Veränderung des negativen beizulegenden Zeitwerts bei Zinserhöhung	-19.222,7	-138,8	-492,2	-868,5
Veränderung des negativen beizulegenden Zeitwerts bei Zinssenkung	-19.222,7	+129,8	+379,2	+947,6

Eine weitere Sensitivitätsanalyse zeigt die Auswirkung einer Veränderung des Zinsniveaus auf die beizulegenden Zeitwerte der erfolgswirksam zum Fair Value bewerteten Finanzverbindlichkeiten. Es wird eine Veränderung des Zinsniveaus um 50 bzw. 100 Basispunkte angenommen.

Zinsänderungsrisiko Finanzverbindlichkeiten

in TEUR		Zinsszenarien
Sensitivitätsanalyse 2017/18	Beizulegender Zeitwert 30. April 2018	+/- 50 BP	+/- 100 BP
Veränderung des beizulegenden Zeitwerts bei Zinsänderung	-453.818,4	+/-21.626,8	+/-41.800,7
Sensitivitätsanalyse 2016/17	Beizulegender Zeitwert 30. April 2017	+/- 50 BP	+/- 100 BP
Veränderung des beizulegenden Zeitwerts bei Zinsänderung	-492.947,9	+/-23.317,3	+/-45.026,4

Hinsichtlich der Konditionen der Finanzverbindlichkeiten wird auf Kapitel 6.15 Finanzverbindlichkeiten verwiesen. Neben Kreditverbindlichkeiten können auch Wertpapiere und Forderungen, insbesondere Forderungen aus Finanzierungen (gewährte Darlehen an Dritte), zinssensitiv sein. Die bestehenden Forderungen aus Finanzierungen sind überwiegend fix verzinst, weshalb sich aus diesen kein bzw. nur ein geringes Zinsänderungsrisiko ergibt.

Der beizulegende Zeitwert der eingebetteten Derivate aus den Wandelschuldverschreibungen unterliegt auch dem Kursänderungsrisiko. Eine Erhöhung/Senkung des Aktienkurses um 10 Prozentpunkte hätte per 30. April 2017 die negativen beizulegenden Zeitwerte der eingebetteten Derivate aus den Wandelschuldverschreibungen um EUR 7,6 Mio./EUR -5,8 Mio. erhöht/vermindert.

Auf die Analyse des Kursänderungsrisikos für die nach der Teilwandlung verbleibenden eingebetteten Derivate wird aus Wesentlichkeitsgesichtspunkten (30. April 2018: TEUR 197,8) verzichtet.

7.3 Kapitalmanagement

Das Ziel des Vorstands der BUWOG AG ist es, die kurz-, mittel- und langfristige Liquidität sicherzustellen. Außerdem wird gerade in Zeiten niedriger Zinsen versucht, diese Situation durch zinssichernde Instrumente wie Swaps auszugleichen. Zudem wird ein Loan-to-Value-Verhältnis (LTV) von nicht höher als 45% angestrebt.

Debt-Equity-Ratio

in TEUR	30. April 2018	30. April 2017
Fremdkapital	2.664.976,2	3.023.894,0
Eigenkapital	2.822.329,3	1.995.809,5
Debt-Equity-Ratio	94,4%	151,5%

Die nachfolgende Tabelle zeigt die Berechnung des Loan-to-Value-Verhältnisses:

Loan-to-value

in TEUR	30. April 2018	30. April 2017
Verbindlichkeiten aus Wandelschuldverschreibungen	1.162,8	287.987,5
Langfristige Finanzverbindlichkeiten	1.119.758,5	1.844.645,6
Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten	768.525,2	118.826,6
Zur Veräußerung gehaltene Verbindlichkeiten	0,0	147,0
Abzüglich Liquide Mittel	-219.260,4	-211.397,2
Summe Netto-Finanzverbindlichkeiten	1.670.186,1	2.040.209,5
Immobilienvermögen	4.452.276,5	4.203.921,9
In Bau befindliches Immobilienvermögen	133.361,5	56.300,0
Zur Veräußerung gehaltenes langfristiges Vermögen	0,0	15.661,1
Immobilienvorräte	377.566,9	355.531,4
Summe Immobilienvermögen	4.963.204,9	4.631.414,4
LTV	33,7%	44,1%

Die BUWOG Group unterliegt keinen externen Mindestkapitalanforderungen. Im abgelaufenen Geschäftsjahr fanden keine Änderungen im Kapitalmanagement-Ansatz der BUWOG Group statt.

7.4 Rechtliche, Steuerliche, Politische und Regulatorische Risiken

7.4.1 Rechtliche Risiken

Als Immobilienbestandshalter und -entwickler ist die BUWOG Group einer Vielzahl von rechtlichen Risiken ausgesetzt. Dazu zählen unter anderem Risiken im Zusammenhang mit dem Erwerb beziehungsweise der Veräußerung von Immobilien und Rechtsstreitigkeiten mit Mietern oder anderen Vertragspartnern.

Für die Geschäftstätigkeit der BUWOG Group haben insbesondere das Miet- und Wohnrecht sowie das Bau-, Zivil-, Steuer- und Umweltrecht große Bedeutung. Gesetzesänderungen und höchstgerichtliche Entscheidungen verfolgt die BUWOG Group daher mit besonderem Interesse, um rechtzeitig auf verbindliche Änderungen der rechtlichen Rahmenbedingungen reagieren zu können.

Die Ergebnisse von anhängigen Zivil- und Verwaltungsverfahren bzw. außergerichtlichen Vergleichsgesprächen mit Mietern, Auftragnehmern und Development-Partnern können nicht mit Sicherheit vorhergesehen werden. Es besteht das Risiko, dass aufgrund von gerichtlichen oder behördlichen Entscheidungen oder Vergleichsvereinbarungen Aufwendungen entstehen, die unvorhergesehene Auswirkungen auf das Ergebnis der BUWOG Group haben können. Die BUWOG Group minimiert Risiken bei gesellschaftseigenen Gebäuden und unbebauten Liegenschaften mittels Gebäudeversicherungen beziehungsweise Haftpflichtversicherungen.

7.4.2 Steuerliche Risiken

Für einige Gesellschaften des Konzerns sind die Betriebsprüfungen vergangener Jahre noch nicht abgeschlossen bzw. wurden noch nicht begonnen. Es ist möglich, dass zusätzliche Steuern entrichtet werden müssen.

Steuerliche Belastungen der deutschen Konzerngesellschaften können auch in Zukunft aus der Regelung zur Zinsschranke bezüglich der Beschränkung der steuerlichen Abzugsfähigkeit von Zinsaufwendungen im Rahmen der Einkommensermittlung resultieren.

Durch Veränderungen der Anteilseigner- und Organisationsstrukturen können gegebenenfalls Grunderwerbsteuern ausgelöst werden oder steuerliche Verlustvorträge untergehen. Der Ansatz latenter Steuern auf Verlustvorträge kann durch grundlegende Änderungen in den steuerlichen Rahmenbedingungen zeitlich befristet oder sogar versagt werden, sodass hierdurch ein Aufwand in Höhe der Abschreibung auf die aktive latente Steuer entstehen würde.

Mit Settlement am 26. März 2018 hat Vonovia SE mehr als 50% des Aktienkapitals der BUWOG AG übernommen und damit auch mittelbar an deutschen Gesellschaften des BUWOG Konzerns. Damit ist ein im Sinne des § 8c KStG - DE schädlicher Beteiligungserwerb erfolgt, der zu einem wahrscheinlichen Untergang von körperschaftsteuerlichen Verlustvorträgen in Höhe von rd. EUR 60 Mio. und gewerbesteuerlichen Verlustvorträgen in Höhe von rd. EUR 78 Mio. führt.

Risiken des Abflusses von Ressourcen werden in Übereinstimmung mit IAS 37 Rückstellungen bilanziell berücksichtigt bzw. im Falle von Ertragsteuern unter Anwendung des IAS 12 Ertragsteuern bilanziell erfasst. Zur Minimierung steuerlicher Risiken greift die BUWOG Group auf ihre Steuerabteilungen in Deutschland und Österreich zurück bzw. bezieht Unterstützungsleistungen namhafter externer Berater.

7.4.3 Politische und regulatorische Risiken

Die BUWOG Group ist allgemeinen Risiken ausgesetzt, die sich aus der Veränderung von Rahmenbedingungen durch die Gesetzgebung oder aus anderen Vorschriften ergeben (u.a. Mietrecht, Baurecht, Umweltrecht und Steuerrecht). Da die BUWOG Group ihre Tätigkeiten auf Österreich und Deutschland beschränkt und derartige Veränderungen zumeist nicht kurzfristig und überraschend auftreten, besteht in aller Regel ausreichend Reaktionszeit, um auf Veränderungen zu reagieren.

7.5 Finanzielle Verpflichtungen

7.5.1 Eventualverbindlichkeiten und Haftungsverhältnisse

Eventualverbindlichkeiten sind mögliche oder bestehende Verpflichtungen, die auf vergangenen Ereignissen beruhen und bei denen ein Ressourcenabfluss nicht wahrscheinlich ist. Gemäß IFRS 3 werden sie nur in der Bilanz erfasst, sofern sie im Rahmen eines Unternehmenserwerbs übernommen wurden und ihr beizulegender Zeitwert zum Erwerbszeitpunkt zuverlässig ermittelt werden kann. In den Folgejahren werden die Eventualverbindlichkeiten und Haftungsverhältnisse erfolgswirksam zum höheren Wert aus Erwartungswert nach IAS 37 (siehe Kapitel 2.4.18 Rückstellungen) und dem im Zuge des Unternehmenserwerbs angesetzten Wert, abzüglich kumulierter Amortisation nach IAS 18, bewertet. Aus Gründen der Praktikabilität wurden die Angaben hinsichtlich der Unsicherheit des Betrags und die Fälligkeitsaufgliederung gemäß IAS 37.86(b) unterlassen. In diesem Zusammenhang verweisen wir auch auf das Kapitel 7.1.4 Gegebene Sicherheiten.

7.5.2 Offene Baukosten

In der nachfolgenden Aufstellung sind die offenen Baukosten, gegliedert nach Segmenten, für alle Immobilienprojekte dargestellt, deren Baubeginn bereits gesetzt wurde. Bei diesen werden die Immobiliengutachten unter Anwendung der Residualwertmethode erstellt. Die offenen Baukosten wurden den Gutachten entnommen und reflektieren somit eine Schätzung, welche Kosten bis zur Fertigstellung des jeweiligen Projekts anfallen werden. Bei jenen Immobilienprojekten, bei denen der Baubeginn noch nicht gesetzt wurde, werden die Immobiliengutachten unter Anwendung der Vergleichswertmethode nur für das Grundstück erstellt. Daher werden hierfür keine offenen Baukosten angesetzt.

Offene Baukosten

	2017/18		2016/17
in TEUR	Immobilienvorräte	In Bau befindliches Immobilienvermögen	Immobilienvorräte	In Bau befindliches Immobilienvermögen
Deutschland	81.692,0	74.291,0	144.943,1	11.859,0
Österreich	106.873,6	23.240,9	79.891,2	17.041,3
Summe	188.565,6	97.531,9	224.834,3	28.900,3

Die folgende Tabelle zeigt die aktuellen Verpflichtungen aus offenen Baukosten für in Bau befindliches Immobilienvermögen und Immobilienvorräte für die Geschäftsjahre 2017/18 und 2016/17:

Offene Baukosten - Details

Offene Baukosten 2017/18	Anzahl der Immobilien	Buchwert in TEUR	Buchwert in %	Offene Baukosten in TEUR	Geplante vermietbare/veräußerbare Fläche in m ²	Voraussichtlicher Verkehrswert nach Fertigstellung in TEUR
Deutschland	10	152.430,1	50,7%	155.983,0	78.168	390.798,6
Österreich	13	148.103,6	49,3%	130.114,5	89.090	329.991,1
Summe	23	300.533,7	100,0%	286.097,5	167.258	720.789,7
Offene Baukosten 2016/17	Anzahl der Immobilien	Buchwert in TEUR	Buchwert in %	Offene Baukosten in TEUR	Geplante vermietbare/veräußerbare Fläche in m ²	Voraussichtlicher Verkehrswert nach Fertigstellung in TEUR
Deutschland	8	83.417,6	49,1%	156.802,1	54.459	210.447,4
Österreich	9	86.626,5	50,9%	96.932,5	68.161	226.010,2
Summe	17	170.044,1	100,0%	253.734,6	122.620	436.457,6

7.5.3 Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Künftige Mindestleasingzahlungen aus operativen Miet- und Leasingverträgen stellen sich wie folgt dar:

zukünftige mindestleasingzahlung1)

in TEUR	30. April 2018	30. April 2017
Verpflichtung bis 1 Jahr	5.659,7	5.829,6
Verpflichtung bis 5 Jahre	24.237,9	26.618,2
Verpflichtung über 5 Jahre	80.730,6	83.353,8

1) Unbefristeten Mietverhältnissen wird eine Restlaufzeit von 5 Jahren zugrunde gelegt.

Im Geschäftsjahr 2017/18 wurde in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung ein Aufwand in Höhe von TEUR 5.299,2 (2016/17: TEUR 3.897,1) berücksichtigt. Die wesentlichen Miet- und Leasingverhältnisse bestehen für angemietete Verwaltungsgebäude, Baurechte und PKW-Leasing.

Vertragliche Verpflichtungen zum Kauf von Immobilienvermögen betreffend Liegenschaften bestehen zum 30. April 2018 in Höhe von TEUR 26.970,0. Zum 30. April 2017 bestanden Verpflichtungen zum Kauf von Immobilienvermögen betreffend Liegenschaften in Höhe von TEUR 4.722,0.Des Weiteren bestehen Verpflichtungen zur Instandhaltung von Immobilienvermögen in Höhe von TEUR 8.077,9 (30. April 2017 TEUR 8.320,1).

7.6 Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

7.6.1 Kapitalerhöhung aus Wandelschuldverschreibungen

Mit Wirkung vom 29. Mai 2018 wurden 32.030 Stück neue BUWOG-Aktien (aufgrund einer weiteren Wandlung aus der Wandelschuldverschreibung 2016-2021) ausgegeben, damit hat sich per 29. Mai 2018 die Anzahl der ausgegebenen Aktien der BUWOG AG um 32.030 Stück Aktien auf insgesamt 124.181.576 Stück Aktien erhöht. Das entspricht einer gleichlautenden Erhöhung des Grundkapitals um EUR 32.030,00 auf EUR 124.181.576,00.

7.6.2 Übernahme durch die Vonovia SE - Verlangen auf Ausschluss der Minderheitsaktionäre gemäß § 1 Abs 1 GesAusG

Die Vonovia SE ("Vonovia") hat am 20. Juni 2018 an die BUWOG AG das schriftliche Verlangen nach § 1 Abs 1 GesAusG gestellt, die Hauptversammlung der BUWOG möge über die Übertragung der Aktien der Minderheitsaktionäre auf die Vonovia gegen Gewährung einer angemessenen Barabfindung im Rahmen einer Hauptversammlung der BUWOG AG beschließen.

Vonovia hielt nach der Abwicklung des erfolgreichen Übernahmeangebots und auch nach Abwicklung der innerhalb der Nachfrist eingelieferten Aktien insgesamt 112.672.652 Stückaktien an der BUWOG; dies entspricht einer Beteiligung am Grundkapital der BUWOG in der Höhe von 90,7 %. Vonovia ist somit Hauptgesellschafterin der BUWOG im Sinne des § 1 GesAusG.

Am 12. August 2018 hat die BUWOG AG bekannt gegeben, dass der Vorstand der BUWOG AG gemeinsam mit der Vonovia SE als Hauptgesellschafterin der BUWOG AG im Rahmen des eingeleiteten Gesellschafter-Ausschlussverfahrens die angemessene Barabfindung für die auszuschließenden Minderheitsaktionäre der BUWOG AG mit EUR 29,05 je Aktie festgesetzt und den gemeinsamen Bericht gemäß § 3 Abs 1 GesAusG beschlossen hat. Die Richtigkeit des gemeinsamen Berichts und die Angemessenheit der Barabfindung unterliegen noch einer Prüfung durch die Grant Thornton Unitreu GmbH Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft als gerichtlich bestellter sachverständiger Prüfer.

7.6.3 Veränderungen im Vorstand

Die Gesellschaft und das Vorstandsmitglied DI Herwig Teufelsdorfer haben eine Auflösungsvereinbarung abgeschlossen und vereinbart das bestehende Vertragsverhältnis einvernehmlich mit dem auf die Eintragung des Gesellschafterausschlusses ("Squeeze Out") im Firmenbuch folgenden vierten Monatsletzten, spätestens jedoch zum 31. März 2019 aufzulösen.

7.6.4 Vorzeitige Kündigung der Wandelanleihen

Die BUWOG AG hat mit Mitteilung vom 11. Juli 2018 erklärt, die Schuldverschreibungen ohne Verzinsung fällig 2021 mit Wandlungsrecht in auf den Inhaber lautende Stammaktien ohne Nennbetrag der BUWOG AG (ISIN: AT0000A1NQH2) gemäß § 5 (d) der Emissionsbedingungen vorzeitig zu kündigen und zu ihrem Nennbetrag zurückzuzahlen. Die Kündigung erfolgt mit Wirkung zum 10. August 2018, dieser Tag war zugleich Wahl-Rückzahlungstag.Der Wandlungszeitraum gemäß § 8 (a)(iv) der Emissionsbedingungen endete mit Ablauf des 6. August 2018. Bis zu diesem Zeitpunkt wurde eine ausständige Wandelschuldverschreibung in 3.203 Stück neue BUWOG-Aktien gewandelt. Das Grundkapital beträgt daher per 8. August 2018 EUR 124.184.779,00. Der Inhaber einer Wandelschuldverschreibung hat sein Wandlungsrecht nicht bis zum Ablauf des 6. August 2018 ausgeübt. Diese Wandelschuldverschreibung wurde daher am 10. August 2018 (Wahl-Rückzahlungstag) zum Nennbetrag zurückgezahlt.

7.6.5 Umstellung des Geschäftsjahres

Auf der außerordentlichen Hauptversammlung der BUWOG AG vom 4. Mai 2018 wurde die Umstellung des Wirtschaftsjahres auf das Kalenderjahr mit Beginn zum 1. Jänner 2019 beschlossen.

7.6.6 Erwerb von Grundstücken im Rahmen des Property Developments

Die BUWOG Group hat nach dem Bilanzstichtag zur Verstärkung der Development-Pipeline Eigentum bzw. Miteigentum an fünf Grundstücken bzw. Grundstücksgesellschaften in Wien erworben. Der Erwerb erfolgte für drei Liegenschaften als Share Deal und für zwei Liegenschaften in der Form eines Asset Deals. Zwei der Grundstücke werden gemeinsam mit einem Kooperationspartner entwickelt.

7.7 Beziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen

Als nahestehende Personen iSd. IAS 24 werden alle Unternehmen verstanden, die in den Konzernabschluss einbezogen werden. Nahestehende Personen sind neben Personen, die über einen maßgeblichen Einfluss auf die BUWOG Group verfügen, die Mitglieder des Vorstands und des Aufsichtsrats der BUWOG AG und deren nahe Familienangehörige.

Geschäfte mit nahestehenden Unternehmen und Personen fanden im Geschäftsjahr ausschließlich zu marktüblichen Konditionen statt.

7.7.1 Geschäfte mit nahestehenden Personen

Der Aufsichtsratsvorsitzende Mag. Vitus Eckert ist Gesellschafter der Rechtsanwaltskanzlei Eckert Fries Prokopp Rechtsanwälte GmbH, Baden bei Wien. Die Rechtsanwaltskanzlei hat für Rechtsberatung von Gesellschaften der BUWOG Group im Geschäftsjahr 2017/18 in Summe EUR 4.141,20 (2016/17: EUR 9.663,95) verrechnet. Die mit der Kanzlei vereinbarten Honorarkonditionen, insbesondere Stundensätze, sind marktüblich.

Die BUWOG Group erbringt Managementdienstleistungen für Serone International Ltd. Der Aufsichtsratsvorsitzende Mag. Vitus Eckert hat eine Organfunktion bei Serone International Ltd. Die Konditionen der Leistungen sind marktüblich.

Ein Aufsichtsratsmitglied ist Mieter einer Wohnung der BUWOG Group. Des Weiteren hat ein naher Angehöriger eines Aufsichtsratsmitglieds im ersten Quartal des Geschäftsjahres 2017/18 zwei Wohnungen der BUWOG Group gekauft. Die Konditionen sind jeweils marktüblich.

7.7.2 Angaben zu Organen und Organbezügen

Vorstand

- Mag. Daniel Riedl - Vorsitzender

- Andreas Segal - Stellvertreter des Vorsitzenden (bis 26. März 2018)

- DI Herwig Teufelsdorfer

Aufsichtsrat

- Rolf Buch - Vorsitzender (seit 4. Mai 2018)

- Mag. Vitus Eckert - Vorsitzender (bis 4. Mai 2018)

- Dr. A. Stefan Kirsten - Stellvertreter des Vorsitzenden (seit 4. Mai 2018)

- Mag. Klaus Hübner - Mitglied (Stellvertreter des Vorsitzenden bis 4. Mai 2018)

- Helene von Roeder - Mitglied (seit 4. Mai 2018)

- Dr. Fabian Heß - Mitglied (seit 4. Mai 2018)

- Sabine Gleiß - Mitglied (seit 4. Mai 2018)

- Dr. Volker Riebel - Mitglied (bis 4. Mai 2018)

- Dr. Jutta Dönges - Mitglied (bis 4. Mai 2018)

- Stavros Efremidis - Mitglied (bis 4. Mai 2018)

- DI Caroline Mocker - Mitglied (vom 17. Oktober 2017 bis 4. Mai 2018)

- Markus Sperber - Mitglied- Raphael Lygnos - Mitglied

- Carina Eibl - Mitglied

Von den Mitgliedern des Vorstands und des Aufsichtsrats wurden zum Stichtag 30. April 2018 keine (30. April 2017: 98.713 Stück) Aktien der BUWOG AG gehalten.

Vorstandsbezüge der BUWOG AG

Die Gesamtbezüge des Vorstands stellen sich für die Geschäftsjahre 2017/18 und 2016/17 wie folgt dar:

Vorstandsbezüge

	Mag. Daniel Riedl
in TEUR	2017/18	2017/18 (Min.)	2017/18 (Max.)	2016/17
Fixbezug	720,0	720,0	720,0	720,0
Sachbezug	11,5	11,5	11,5	11,5
Beiträge an Pensionskassen	72,0	72,0	72,0	72,0
Summe Fixbezüge	803,5	803,5	803,5	803,5
Short-Term Incentive	300,0	0,0	300,0	300,0
Summe variable Bezüge	300,0	0,0	300,0	300,0
Gesamtbezüge	1.103,5	803,5	1.103,5	1.103,5

	Andreas Segal
in TEUR	2017/18	2017/18 (Min.)	2017/18 (Max.)	2016/17
Fixbezug	450,0	450,0	450,0	450,0
Sachbezug	23,8	23,8	23,8	32,3
Beiträge an Pensionskassen	45,0	45,0	45,0	45,0
Summe Fixbezüge	518,8	518,8	518,8	527,3
Short-Term Incentive	250,0	0,0	250,0	250,0
Summe variable Bezüge	250,0	0,0	250,0	250,0
Gesamtbezüge	768,8	518,8	768,8	777,3

	DI Herwig Teufelsdorfer
in TEUR	2017/18	2017/18 (Min.)	2017/18 (Max.)	2016/17
Fixbezug	289,3	289,3	289,3	250,0
Sachbezug	11,5	11,5	11,5	11,5
Beiträge an Pensionskassen	25,0	25,0	25,0	25,0
Summe Fixbezüge	325,8	325,8	325,8	286,5
Short-Term Incentive	291,7	0,0	291,7	250,0
Summe variable Bezüge	291,7	0,0	291,7	250,0
Gesamtbezüge	617,5	325,8	617,5	536,5

Für die Abfindungszahlung an Herrn Andreas Segal zum Ausgleich der Restlaufzeit des Anstellungsvertrages und des Verzichts auf die Ausübung des Sonderkündigungsrechts wurde mit TEUR 2.520,0 vorgesorgt.

Long-Term Incentive Programm für die Vorstände der BUWOG AG

Im Geschäftsjahr 2017/18 sind Aufwendungen für die Long-Term Incentive Programme (exkl. Gehaltsnebenkosten) für die Vorstandsmitglieder in Höhe von TEUR 9.256,2 (2016/17: TEUR 1.974,5) angefallen, davon entfallen TEUR 7.244,8 (2016/17: TEUR 278,5) auf Mag. Daniel Riedl, TEUR 1.064,2 (2016/17: TEUR 858,8) auf Andreas Segal und TEUR 947,2 (2016/17: TEUR 837,2) auf DI Herwig Teufelsdorfer. Für nähere Details zum Long-Term Incentive Programm für die Vorstandsmitglieder wird auf das Kapitel 6.13 Anteilsbasierte Vergütungsvereinbarungen verwiesen.

Aufsichtsratsvergütungen der BUWOG AG

Für die Vergütungen betreffend das Geschäftsjahr 2017/18 wurde ein Betrag in Höhe von TEUR 397,0 rückgestellt. Eine Beschlussfassung über die Gewährung von Aufsichtsratsvergütungen ist als Tagesordnungspunkt der nächsten ordentlichen Hauptversammlung am 2. Oktober 2018 vorgesehen. Die Mitglieder des Aufsichtsrats erhielten für das Geschäftsjahr 2016/17 eine Vergütung in Höhe von TEUR 309,5.

7.8 Aufwendungen für Leistungen des Konzernabschlussprüfers

Die auf das Geschäftsjahr entfallenden Aufwendungen für durch die PwC Wirtschaftsprüfung GmbH erbrachte Leistungen entfallen mit TEUR 246,0 auf die Prüfung des Einzel- und Konzernabschlusses, mit TEUR 187,0 auf sonstige Bestätigungsleistungen und mit TEUR 49,0 auf sonstige Beratungsleistungen. Steuerberatungsleistungen wurden keine erbracht.

Die auf das Vorjahr entfallenden Aufwendungen für durch Deloitte Österreich erbrachte Leistungen entfallen mit TEUR 269,0 auf die Prüfung des Einzel- und Konzernabschlusses, mit TEUR 279,1 auf sonstige Bestätigungsleistungen, mit TEUR 442,7 auf Leistungen iZm. der im Juni 2017 von der BUWOG AG durchgeführten Kapitalerhöhung und mit TEUR 1.245,2 auf sonstige Leistungen.

8. KONZERNUNTERNEHMEN DER BUWOG AG

Die nachfolgende, gemäß § 245a (1) UGB in Verbindung mit § 265 (2) UGB erstellte Liste der Konzernunternehmen umfasst die voll- und anteilsmäßig konsolidierten sowie die nicht in den Konzernabschluss einbezogenen Tochterunternehmen der BUWOG AG.

Konzernunternehmen der BUWOG AG

Gesellschaft	Land	Sitz	Anteil am Kapital zum 30. April 2018	Anteil am Kapital zum 30. April 2017	Konsolidierungsart
BUWOG AG	AT	Wien	-	-	V
Parthica Immobilien GmbH	AT	Wien	100,00%	100,00%	V
Gena Zwei Immobilienholding GmbH	AT	Wien	100,00%	100,00%	V
Gena Sechs Immobilienholding GmbH	AT	Wien	100,00%	100,00%	V
BUWOG - Seefeld GmbH & Co. KG	DE	Berlin	90,00%	90,00%	V
BUWOG - Seefeld Verwaltungs GmbH	DE	Berlin	90,00%	90,00%	V
BUWOG - Berlin GmbH	AT	Wien	100,00%	100,00%	V
BUWOG - Breitenfurter Straße 239 GmbH	AT	Wien	99,98%	99,98%	V
BUWOG - Brunnenstraße GmbH & Co. KG	DE	Berlin	90,00%	90,00%	V
BUWOG - Brunnenstraße Verwaltungs GmbH	DE	Berlin	90,00%	90,00%	V
BUWOG - Chausseestraße 88 GmbH & Co. KG	DE	Berlin	90,00%	90,00%	V
BUWOG - Chausseestraße 88 Verwaltungs GmbH	DE	Berlin	90,00%	90,00%	V
BUWOG - Deutschland GmbH	AT	Wien	100,00%	100,00%	V
BUWOG - Gerhard - Bronner Straße GmbH	AT	Wien	99,98%	99,98%	V
BUWOG - Gervinusstraße Development GmbH	DE	Berlin	90,00%	90,00%	V
Neptun Beteiligungsgesellschaft 4 GmbH i.L.(vormals: BUWOG - Gervinusstraße Verwaltungs GmbH)	DE	Berlin	90,00%	90,00%	V
BUWOG - Humboldt Palais GmbH & Co. KG	DE	Berlin	90,00%	90,00%	V
BUWOG - Lindenstraße Development GmbH	DE	Berlin	90,00%	90,00%	V
Neptun Beteiligungsgesellschaft 1 GmbH i.L.(vormals: BUWOG - Lindenstraße Verwaltungs GmbH)	DE	Berlin	90,00%	90,00%	V
BUWOG - Bauträger GmbH	DE	Berlin	90,00%	90,00%	V
BUWOG - Palais/Scharnhorststraße Verwaltungs GmbH	DE	Berlin	90,00%	90,00%	V
BUWOG - Penzinger Straße 76 GmbH	AT	Wien	99,98%	99,98%	V
BUWOG - Projektholding GmbH	AT	Wien	99,98%	99,98%	V
BUWOG - PSD Holding GmbH	AT	Wien	99,98%	99,98%	V
BUWOG - Regattastraße Development GmbH	DE	Berlin	90,00%	90,00%	V
Neptun Beteiligungsgesellschaft 2 GmbH i.L.(vormals: BUWOG - Regattastraße Verwaltungs GmbH)	DE	Berlin	90,00%	90,00%	V
BUWOG - Scharnhorststraße 26-27 Development GmbH	DE	Berlin	90,00%	90,00%	V
Neptun Beteiligungsgesellschaft 3 GmbH i.L.(vormals: BUWOG - Scharnhorststraße 26-27 Verwaltungs GmbH)	DE	Berlin	90,00%	90,00%	V
BUWOG - Scharnhorststraße 4 Townhouse GmbH & Co. KG	DE	Berlin	90,00%	90,00%	V
BUWOG - Scharnhorststraße 4 Verwaltungs GmbH	DE	Berlin	90,00%	90,00%	V
BUWOG - Scharnhorststraße 4 Wohnbauten GmbH & Co. KG	DE	Berlin	90,00%	90,00%	V
BUWOG - Bauen und Wohnen Gesellschaft mbH	AT	Wien	100,00%	100,00%	V
BUWOG - Immobilien Beteiligungs GmbH & Co. KG	AT	Wien	94,00%	94,00%	V
BUWOG - High-Deck Verwaltungs GmbH	DE	Kiel	90,06%	90,06%	V
BUWOG - High-Deck Residential GmbH & Co. KG	DE	Kiel	94,65%	94,65%	V
BUWOG - Süd GmbH (vormals: ESG Wohnungsgesellschaft mbH Villach)	AT	Villach	99,98%	99,98%	V
BUWOG - Holding Niederlande B.V.	NL	Amsterdam	94,90%	94,90%	V
BUWOG - Gewerbeimmobilien Zwei GmbH (vormals: Heller Beteiligungsverwaltung GmbH)	AT	Wien	99,98%	99,98%	V
Heller Fabrik Liegenschaftsverwertungs GmbH	AT	Wien	99,98%	99,98%	V
Heller Geriatrie GmbH	AT	Wien	99,98%	99,98%	V
BUWOG - Demophon Immobilienvermietungs GmbH	AT	Wien	99,98%	99,98%	V
Buwog Lux I S.à.r.l.	LU	Esch-sur-Alzette	94,00%	94,00%	V

Gesellschaft	Land	Sitz	Anteil am Kapital zum 30. April 2018	Anteil am Kapital zum 30. April 2017	Konsolidierungsart
BUWOG - Spandau 1 GmbH & Co. KG	DE	Kiel	94,00%	94,00%	V
BUWOG - Spandau 2 GmbH & Co. KG	DE	Kiel	94,00%	94,00%	V
BUWOG - Spandau 3 GmbH & Co. KG	DE	Kiel	94,00%	94,00%	V
BUWOG - Spandau Primus GmbH	DE	Kiel	94,00%	94,00%	V
REVIVA Immobilien GmbH	AT	Wien	99,98%	99,98%	V
BUWOG - Altprojekte GmbH(vormals: Rosasgasse 17 Projektentwicklungs GmbH)	AT	Wien	99,98%	99,98%	V
Tempelhofer Feld GmbH für Grundstücksverwertung	DE	Kiel	94,54%	94,54%	V
BUWOG - Projektentwicklung GmbH(vormals: P & U Büro- und Wohnparkerrichtungsges.m.b.H.)	AT	Wien	99,98%	99,98%	V
Quinta Immobilienanlagen GmbH i.L.	AT	Wien	100,00%	100,00%	V
BUWOG - Syke GmbH	DE	Kiel	94,90%	94,90%	V
BUWOG - Lüneburg GmbH	DE	Kiel	94,90%	94,90%	V
BUWOG - Gewerbeimmobilien Eins GmbH (vormals: BUWOG - Betriebs GmbH)	AT	Wien	99,98%	99,98%	V
BUWOG - Kassel I GmbH & Co. KG	DE	Kiel	94,90%	94,90%	V
BUWOG - Kassel II GmbH & Co. KG	DE	Kiel	94,90%	94,90%	V
BUWOG - Kassel Verwaltungs GmbH	DE	Kiel	100,00%	100,00%	V
BUWOG - Management GmbH	DE	Berlin	100,00%	100,00%	V
BUWOG - Kiel I GmbH & Co. KG	DE	Kiel	94,90%	94,90%	V
BUWOG - Berlin I GmbH & Co. KG	DE	Kiel	94,90%	94,90%	V
BUWOG - Berlin Kreuzberg I GmbH & Co. KG	DE	Kiel	94,90%	94,90%	V
BUWOG - Brandenburg I GmbH & Co. KG	DE	Kiel	94,90%	94,90%	V
BUWOG - Westendpark Development GmbH	DE	Berlin	90,00%	90,00%	V
BUWOG - Norddeutschland GmbH	AT	Wien	100,00%	100,00%	V
BUWOG - NDL I GmbH	DE	Kiel	100,00%	100,00%	V
BUWOG - NDL II GmbH	DE	Kiel	100,00%	100,00%	V
BUWOG - NDL III GmbH	DE	Kiel	100,00%	100,00%	V
BUWOG - NDL IV GmbH	DE	Kiel	100,00%	100,00%	V
BUWOG - NDL V GmbH	DE	Kiel	100,00%	100,00%	V
BUWOG - NDL VI GmbH	DE	Kiel	100,00%	100,00%	V
BUWOG - NDL VII GmbH	DE	Kiel	100,00%	100,00%	V
BUWOG - NDL VIII GmbH	DE	Kiel	100,00%	100,00%	V
BUWOG - NDL IX GmbH	DE	Kiel	100,00%	100,00%	V
BUWOG - NDL X GmbH	DE	Kiel	100,00%	100,00%	V
BUWOG - NDL XI GmbH	DE	Kiel	100,00%	100,00%	V
BUWOG - NDL XII GmbH	DE	Kiel	100,00%	100,00%	V
BUWOG - NDL XIII GmbH	DE	Kiel	100,00%	100,00%	V
BUWOG - Immobilien Management GmbH	DE	Kiel	100,00%	100,00%	V
BUWOG - Hausmeister GmbH	DE	Kiel	100,00%	100,00%	V
BUWOG - Berlin II GmbH	DE	Kiel	94,90%	94,90%	V
BUWOG - Braunschweig I GmbH	DE	Kiel	94,90%	94,90%	V
BUWOG - Hamburg Umland I GmbH	DE	Kiel	94,90%	94,90%	V
BUWOG - Hamburg Umland II GmbH	DE	Kiel	94,90%	94,90%	V
BUWOG - Herzogtum Lauenburg GmbH	DE	Kiel	94,90%	94,90%	V
BUWOG - Kiel II GmbH	DE	Kiel	94,90%	94,90%	V
BUWOG - Kiel III GmbH	DE	Kiel	94,90%	94,90%	V
BUWOG - Kiel IV GmbH	DE	Kiel	94,90%	94,90%	V
BUWOG - Kiel V GmbH	DE	Kiel	94,90%	94,90%	V
BUWOG - Lübeck Hanse I GmbH	DE	Kiel	94,90%	94,90%	V
BUWOG - Lübeck Hanse II GmbH	DE	Kiel	94,90%	94,90%	V
BUWOG - Lübeck Hanse III GmbH	DE	Kiel	94,90%	94,90%	V
BUWOG - Lübeck Hanse IV GmbH	DE	Kiel	94,90%	94,90%	V
PRE Andromeda Real Estate GmbH i.L.	DE	Kiel	-	94,90%	V
PRE Aries Real Estate GmbH i.L.	DE	Kiel	-	94,90%	V
PRE Aquarius Real Estate GmbH i.L.	DE	Kiel	-	100,00%	V
BUWOG - Niedersachsen/Bremen GmbH(vormals: BUWOG - Braunschweig II GmbH)	DE	Kiel	100,00%	100,00%	V
BUWOG - Heidestraße Development GmbH	DE	Berlin	100,00%	100,00%	V
BUWOG - Goethestraße GmbH	DE	Berlin	100,00%	100,00%	V
Blitz B14-347 GmbH	DE	Berlin	100,00%	90,00%	V
BUWOG - Hamburg Wohnen GmbH(vormals: Blitz B14-348 GmbH)	DE	Kiel	100,00%	90,00%	V

Gesellschaft	Land	Sitz	Anteil am Kapital zum 30. April 2018	Anteil am Kapital zum 30. April 2017	Konsolidierungsart
BUWOG - Schulzestraße Development GmbH	DE	Berlin	100,00%	100,00%	V
BUWOG - Lückstraße Development GmbH	DE	Berlin	100,00%	100,00%	V
BUWOG - Parkstraße Development GmbH(vormals: aptus Heidestraße GmbH)	DE	Berlin	100,00%	100,00%	V
Indian Ridge Investments S.A.	LU	Luxemburg	100,00%	100,00%	V
BUWOG - Harzer Straße Develpment GmbH	DE	Berlin	100,00%	100,00%	V
BUWOG - Mariendorfer Weg Development GmbH	DE	Berlin	100,00%	100,00%	V
BUWOG - Weidenbaumsweg Development GmbH	DE	Berlin	100,00%	100,00%	V
BUWOG Seeparkquartier Holding GmbH (vormals: aspern Seestadt U-Bahnquartier Baufeld 1 Holding GmbH)	AT	Wien	99,98%	99,98%	V
BUWOG Seeparkquartier GmbH (vormals: aspern Seestadt U-Bahnquartier Baufeld 1 Entwicklungs-GmbH)	AT	Wien	99,98%	99,98%	V
BUWOG - Pfeiffergasse 3-5 GmbH	AT	Wien	99,98%	99,98%	V
BUWOG - Deutschland II GmbH	AT	Wien	100,00%	100,00%	V
BUWOG - Schleswig-Holstein GmbH(vormals: BUWOG - Flensburg Umland GmbH)	DE	Kiel	100,00%	100,00%	V
BUWOG - Hamburg-Süd GmbH	DE	Kiel	100,00%	100,00%	V
BUWOG - Kiel Meimersdorf GmbH	DE	Kiel	100,00%	100,00%	V
BUWOG - Döblerhofstraße GmbH	AT	Wien	99,98%	99,98%	V
BUWOG - Himbergerstraße GmbH	AT	Wien	99,98%	99,98%	V
BUWOG - Berlin Wohnen GmbH	DE	Kiel	100,00%	100,00%	V
BUWOG - Rathausstraße GmbH	AT	Wien	100,00%	100,00%	V
BUWOG - Gartenfeld Development GmbH	DE	Berlin	100,00%	100,00%	V
BUWOG - Gartenfeld Wohnen GmbH	DE	Kiel	100,00%	100,00%	V
BUWOG - Breitenfurterstraße Eins, GmbH & Co. KG	AT	Wien	99,98%	99,98%	V
BUWOG - Breitenfurterstraße Zwei, GmbH & Co. KG	AT	Wien	99,98%	-	V
BUWOG - Breitenfurterstraße Drei, GmbH & Co. KG	AT	Wien	99,98%	99,98%	V
BUWOG - Breitenfurterstraße Vier, GmbH & Co. KG	AT	Wien	99,98%	-	V
BUWOG - Jahnstraße Development GmbH(vormals: Jahnstraße Living GmbH)	DE	Berlin	100,00%	-	V
BUWOG - Berlin Wohnen II GmbH(vormals: Jahnstraße 15 Vermögensverwaltungs GmbH)	DE	Kiel	100,00%	-	V
Planungsgemeinschaft "Das-Neue-Gartenfeld" GmbH & Co. KG	DE	Berlin	27,48%	-	A
Planungsgemeinschaft "Das-Neue-Gartenfeld" Verwaltungs GmbH	DE	Berlin	27,48%	-	A
BUWOG - Versicherungsmakler GmbH	AT	Wien	100,00%	-	V
BUWOG - Grundstücks- und Betriebs GmbH	DE	Kiel	100,00%	-	V
BUWOG - Berlin Wohnen III GmbH	DE	Kiel	100,00%	-	V
Marina Spreestraße GbR	DE	Berlin	-	-	N

V = Vollkonsolidierung

A = Anteilsmäßige Konsolidierung

N = Nicht im Konsolidierungskreis enthalten

Der vorliegende Konzernabschluss wurde vom Vorstand der BUWOG AG am 28. August 2018 fertiggestellt, unterzeichnet und zur Weitergabe an den Aufsichtsrat freigegeben. Der Aufsichtsrat hat die Aufgabe, den Konzernabschluss zu prüfen, bei Beanstandungen eine Änderung des Konzernabschlusses zu veranlassen und darüber einen Bericht an die Hauptversammlung zu erstatten.

Wien, am 23. August 2018

Der Vorstand der BUWOG AG

Mag. Daniel Riedl, CEO

DI Herwig Teufelsdorfer, COO

Bestätigungsvermerk

Bericht zum Konzernabschluss

Prüfungsurteil

Wir haben den Konzernabschluss der BUWOG AG, Wien, und ihrer Tochtergesellschaften (die BUWOG Group), bestehend aus der Konzernbilanz zum 30. April 2018, der gesonderten Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, der Konzern-Gesamtergebnisrechnung, der Konzern-Geldflussrechnung und der Konzern-Eigenkapitalentwicklung für das an diesem Stichtag endende Geschäftsjahr sowie dem Konzernanhang, geprüft.

Nach unserer Beurteilung entspricht der beigefügte Konzernabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt ein möglichst getreues Bild der Vermögens- und Finanzlage des Konzerns zum 30. April 2018 sowie der Ertragslage und der Zahlungsströme des Konzerns für das an diesem Stichtag endende Geschäftsjahr in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS), wie sie in der EU anzuwenden sind, und den zusätzlichen Anforderungen des § 245a UGB.

Grundlage für das Prüfungsurteil

Wir haben unsere Abschlussprüfung in Übereinstimmung mit der EU-Verordnung Nr. 537/2014 (im Folgenden EU-VO) und mit den österreichischen Grundsätzen ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Diese Grundsätze erfordern die Anwendung der International Standards on Auditing (ISA). Unsere Verantwortlichkeiten nach diesen Vorschriften und Standards sind im Abschnitt "Verantwortlichkeiten des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind vom Konzern unabhängig in Übereinstimmung mit den österreichischen unternehmensrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und wir haben unsere sonstigen beruflichen Pflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen.

Besonders wichtige Prüfungssachverhalte

Besonders wichtige Prüfungssachverhalte sind solche Sachverhalte, die nach unserem pflichtgemäßen Ermessen am bedeutsamsten für unsere Prüfung des Konzernabschlusses des Geschäftsjahres waren. Diese Sachverhalte wurden im Zusammenhang mit unserer Prüfung des Konzernabschlusses als Ganzem und bei der Bildung unseres Prüfungsurteils hierzu berücksichtigt, und wir geben kein gesondertes Prüfungsurteil zu diesen Sachverhalten ab.

Unsere Darstellung dieser besonders wichtigen Prüfungssachverhalte haben wir wie folgt strukturiert:

- Sachverhalt

- Prüferisches Vorgehen und Erkenntnisse

- Verweis auf weitergehende Informationen

1. Bewertung des Immobilienvermögens und des in Bau befindlichen Immobilienvermögen

- Sachverhalt

Im Konzernabschluss der BUWOG AG, Wien, sind per 30. April 2018 TEUR 4.452.276,5 an Immobilienvermögen und TEUR 133.361,5 an in Bau befindlichem Immobilienvermögen ausgewiesen. Die BUWOG Group bewertet die unter diesen Posten als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert. Im Geschäftsjahr 2017/18 kam es zu in Summe positiven Wertänderungen aus der Neubewertung von Immobilienvermögen in Höhe von TEUR 242.020,1 und aus der Neubewertung von in Bau befindlichem Immobilienvermögen in Höhe von TEUR 19.601,7. Das Immobilienvermögen und das in Bau befindliche Immobilienvermögen wird durch einen externen Sachverständigen bewertet. Die Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte des Immobilienvermögens erfolgt mittels eines Discounted Cash-Flow-Modells, das den in den Märkten der BUWOG Group vorherrschenden und objektspezifisch anzuwendenden Mietmodellen Rechnung trägt. Mittels Residualwertverfahren wird der beizulegende Zeitwert des im Bau befindlichen Immobilienvermögens nach dem am Stichtag vorherrschenden Baufertigstellungsgrad ermittelt.

In die Bewertung des Immobilienvermögens und des im Bau befindlichen Immobilienvermögens fließen zahlreiche bewertungsrelevante Annahmen und Inputparameter ein, die teilweise mit erheblichen Schätzunsicherheiten und Ermessensentscheidungen behaftet sind. Bereits kleine Änderungen der bewertungsrelevanten Annahmen können zu wesentlichen Änderungen der beizulegenden Werte führen.

Es besteht das Risiko für den Konzernabschluss, dass die Bewertung des Immobilienvermögens und des in Bau befindlichen Immobilienvermögens aufgrund der Schätzunsicherheit und Ermessensentscheidungen nicht angemessen ist. Darüber hinaus besteht das Risiko für den Konzernabschluss, dass die von IAS 40 und IFRS 13 geforderten Anhangangaben in Bezug auf die Bewertung des Immobilienvermögens und des im Bau befindlichen Immobilienvermögens nicht vollständig und angemessen sind.

- Prüferisches Vorgehen und Erkenntnisse

Wir haben uns von der fachlichen Qualifikation und der Objektivität der externen Sachverständigen überzeugt. Wir haben zusammen mit unseren internen Immobilienbewertungsspezialisten die Angemessenheit der Bewertungsmodelle auf rechnerische und finanzmathematische Richtigkeit hin beurteilt und nachvollzogen, dass die für die Bewertung relevanten objektspezifischen Basisdaten und Annahmen sachgerecht für den Bewertungsstichtag in der Bewertung berücksichtigt wurden.

Die objektspezifischen Daten werden überwiegend in den ERP-Systemen der BUWOG Group geführt und gepflegt und an den externen Sachverständigen übermittelt und stellen die Grundlage der Bewertung zu beizulegenden Zeitwerten dar. Wir haben uns von der Angemessenheit und der Funktionsfähigkeit der relevanten implementierten IT- und Prozesskontrollen im Bereich Asset Management und Property Development überzeugt und haben die in den Prozessen implementierten Schlüsselkontrollen geprüft.

Auf Basis einer risikoorientierten Auswahl haben wir einzelne Bewertungsgutachten auf die Angemessenheit der Bewertungsannahmen hin überprüft. Zusätzlich haben wir für die wesentlichen lokalen Märkte der BUWOG Group, insbesondere in Deutschland, Marktanalysen durchgeführt und die hierbei gewonnenen Erkenntnisse mit den Bewertungsannahmen des externen Sachverständigen verglichen. Für das deutsche Portfolio haben wir unter Beiziehung unserer deutschen Immobilienbewertungsspezialisten insbesondere die Annahmen des Sachverständigen hinsichtlich der Entwicklung der künftigen Leerstehungen, der Marktmietansätze sowie der Diskontierungssätze überprüft. Das österreichische Portfolio besteht überwiegend aus Wohnobjekten, die dem regulierten Mietenbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) zuzuordnen sind. Einen dem BUWOG-Geschäftsmodell "Property Sales" Rechnung tragenden wesentlichen Parameter in der Bewertung dieser Objekte stellen die Verkaufspreispotentiale einzelner Einheiten dar. Diese Verkaufspreispotentiale haben wir unter Beiziehung unserer österreichischen Bewertungsspezialisten über das gesamte österreichische Portfolio ausgewertet, analysiert und mit aktuellen Verkaufserlösen der BUWOG Group und am Markt verfügbaren Immobilienpreisspiegeln abgeglichen.

Um uns von dem jeweiligen Objektzustand und der vom externen Sachverständigen in diesem Zusammenhang angewendeten Bewertungsmethodik zu überzeugen, haben wir zusammen mit Vertretern der Gesellschaft und des externen Sachverständigen für ausgewählte Immobilien Besichtigungen vor Ort durchgeführt. Um uns von dem jeweiligen Fertigstellungsgrad einzelner, risikobasiert ausgewählter, im Bau befindlicher Immobilien zu überzeugen, haben wir neben Kontrollprüfungshandlungen die jeweiligen Projektkalkulationen und die bisher angefallenen Kosten im Vergleich zu den geplanten Gesamtinvestionskosten geprüft.

Zusätzlich wurden sowohl für das deutsche als auch das österreichische Portfolio die wesentlichen Veränderungen in den einzelnen beizulegenden Zeitwerten im Vergleich zum Vorjahr ermittelt und die Gründe für diese Abweichungen wurden analysiert.

Zudem haben wir die Vollständigkeit und Angemessenheit der nach IAS 40 und IFRS 13 geforderten Angaben für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien geprüft. Das jeweils durch den externen Sachverständigen zum Einsatz gelangende Bewertungsmodell ist sachgerecht und die beizulegenden Zeitwerte des Immobilienvermögens als auch des in Bau befindlichen Immobilienvermögens sind angemessen. Die von IAS 40 und IFRS 13 geforderten Anhangangaben zu den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien erachten wir als vollständig und angemessen.

- Verweis auf weitergehende Informationen

Die Angaben der gesetzlichen Vertreter zu dem Immobilienvermögen und dem in Bau befindlichen Immobilienvermögen sind im Konzernanhang unter den Angaben 2.4.2, 2.5, 5.7, 6.1 und 6.2 dargestellt.

2. Bewertung der als erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewerteten Finanzverbindlichkeiten

- Sachverhalt

Die BUWOG Group bilanziert die von der öffentlichen Hand erhaltenen zinsgünstigen Darlehen sowie die von Kreditinstituten erhaltenen Finanzverbindlichkeiten mit Annuitätenzuschüssen, die im Zusammenhang mit der Förderung von Immobilienobjekten stehen, nach IAS 39 erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert. Per 30. April 2018 beinhalten die in der Konzernbilanz mit TEUR 1.888.283,7 ausgewiesenen Finanzverbindlichkeiten, erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bilanzierte Finanzverbindlichkeiten in Höhe von TEUR 453.818,4. Die Berechnung der beizulegenden Zeitwerte erfolgt durch die BUWOG AG, Wien, mittels eines internen Bewertungsmodells durch Diskontierung der zukünftigen Zahlungsströme auf Basis eines kapitalwertorientierten Bewertungsverfahrens. In die Bewertung fließen als wesentliche Inputfaktoren am Markt beobachtbare Zinskurven, Ausfallwahrscheinlichkeiten, Ausfallsquoten sowie die jeweilige Aushaftung zum Ausfallszeitpunkt ein.

Die wesentlichen Inputparameter werden auf Basis am Markt beobachtbarer Parameter zum jeweiligen Bewertungsstichtag abgeleitet. Hierbei gelangen diverse Annahmen und Schätzungen zum Einsatz, die einen wesentlichen Einfluss auf die Höhe der beizulegenden Werte und somit auf die Vermögens- und Ertragslage der BUWOG Group haben können.

Es besteht das Risiko für den Konzernabschluss, dass die bilanzierten Werte der als erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bilanzierten finanziellen Verbindlichkeiten nicht angemessen sind. Darüber hinaus besteht das Risiko für den Konzernabschluss, dass die von IAS 39, IFRS 7 und IFRS 13 geforderten Anhangangaben in Bezug auf die Bewertung der als erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewerteten Finanzverbindlichkeiten nicht vollständig und angemessen sind.

- Prüferisches Vorgehen und Erkenntnisse

Wir haben zusammen mit unseren internen Finanzinstrumentespezialisten die Angemessenheit des durch die BUWOG AG, Wien, verwendeten Bewertungsmodells auf rechnerische und finanzmathematische Richtigkeit hin beurteilt. Des Weiteren haben wir uns davon überzeugt, dass die für die Bewertung relevanten darlehens- bzw. kreditspezifischen Basisdaten und Annahmen sachgerecht zum 30. April 2018 in der Bewertung berücksichtigt wurden. Die wesentlichen Inputparameter haben wir mit am Markt verfügbaren Daten abgeglichen. Stichprobenartig haben wir mittels eines eigenen Modells einzelne zinsgünstige Darlehen und Bankkredite mit Annuitätenzuschüssen nachgerechnet. Die Prüfung der Basisdaten und der Vollständigkeit der der Bewertung zu Grunde liegenden von der öffentlichen Hand erhaltenen zinsgünstigen Darlehen sowie der von Kreditinstituten erhaltenen Finanzverbindlichkeiten mit Annuitätenzuschüssen erfolgte mittels Prüfung der Angemessenheit und Funktionsfähigkeit der relevanten implementierten IT- und Prozesskontrollen als auch stichprobenorientiert mittels externer Bankbestätigungsaktion. Zudem haben wir die Vollständigkeit und Angemessenheit der nach IAS 39, IFRS 7 und IFRS 13 geforderten Angaben in Bezug auf die Bewertung der zum beizulegenden Zeitwert bewerteten Finanzverbindlichkeiten geprüft.

Das durch die BUWOG Group verwendete Bewertungsmodell ist sachgerecht und die beizulegenden Zeitwerte der zum beizulegenden Zeitwert bilanzierten Finanzverbindlichkeiten erachten wir als angemessen. Die von IAS 39, IFRS 7 und IFRS 13 geforderten Anhangangaben zu den zum beizulegenden Zeitwert bilanzierten Finanzverbindlichkeiten sind vollständig und angemessen.

- Verweis auf weitergehende Informationen

Die Angaben der gesetzlichen Vertreter zu den als erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewerteten Finanzverbindlichkeiten sind im Konzernanhang unter den Angaben 2.4.17, 2.5, 5.8, 6.15, 7.1.1, 7.1.2 und 7.1.3 dargestellt.

Sonstiger Sachverhalt

Der Konzernabschluss der BUWOG AG, Wien, für das am 30. April 2017 endende Geschäftsjahr wurde von einem anderen Abschlussprüfer geprüft, der am 23. August 2017 ein nicht modifiziertes Prüfungsurteil zu diesem Abschluss abgegeben hat.

Unser Prüfungsurteil ist im Hinblick auf diesen Sachverhalt nicht eingeschränkt.

Verantwortlichkeiten der gesetzlichen Vertreter und des Prüfungsausschusses für den Konzernabschluss

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernabschlusses und dafür, dass dieser in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS), wie sie in der EU anzuwenden sind, und den zusätzlichen Anforderungen des § 245a UGB, ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie als notwendig erachten, um die Aufstellung eines Konzernabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen, Sachverhalte im Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit - sofern einschlägig - anzugeben, sowie dafür, den Rechnungslegungsgrundsatz der Fortführung der Unternehmenstätigkeit anzuwenden, es sei denn, die gesetzlichen Vertreter beabsichtigen, entweder den Konzern zu liquidieren oder die Unternehmenstätigkeit einzustellen, oder haben keine realistische Alternative dazu.

Der Prüfungsausschuss ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses des Konzerns.

Verantwortlichkeiten des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses

Unsere Ziele sind, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unser Prüfungsurteil beinhaltet. Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit der EU-VO und mit den österreichischen Grundsätzen ordnungsmäßiger Abschlussprüfung, die die Anwendung der ISA erfordern, durchgeführte Abschlussprüfung eine wesentliche falsche Darstellung, falls eine solche vorliegt, stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn von ihnen einzeln oder insgesamt vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie die auf der Grundlage dieses Konzernabschlusses getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Nutzern beeinflussen.

Als Teil einer Abschlussprüfung in Übereinstimmung mit der EU-VO und mit den österreichischen Grundsätzen ordnungsmäßiger Abschlussprüfung, die die Anwendung der ISA erfordern, üben wir während der gesamten Abschlussprüfung pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung.

Darüber hinaus gilt:- Wir identifizieren und beurteilen die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter falscher Darstellungen im Abschluss, planen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken, führen sie durch und erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als ein aus Irrtümern resultierendes, da dolose Handlungen betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen oder das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.

- Wir gewinnen ein Verständnis von dem für die Abschlussprüfung relevanten internen Kontrollsystem, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit des internen Kontrollsystems des Konzerns abzugeben.- Wir beurteilen die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte in der Rechnungslegung und damit zusammenhängende Angaben.

- Wir ziehen Schlussfolgerungen über die Angemessenheit der Anwendung des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit durch die gesetzlichen Vertreter sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die erhebliche Zweifel an der Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen kann. Falls wir die Schlussfolgerung ziehen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, in unserem Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Konzernabschluss aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch die Abkehr des Konzerns von der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zur Folge haben.

- Wir beurteilen die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Konzernabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Konzernabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse in einer Weise wiedergibt, dass ein möglichst getreues Bild erreicht wird.

- Wir erlangen ausreichende und geeignete Prüfungsnachweise zu den Finanzinformationen der Einheiten oder Geschäftstätigkeiten innerhalb des Konzerns, um ein Prüfungsurteil zum Konzernabschluss abzugeben. Wir sind verantwortlich für die Anleitung, Überwachung und Durchführung der Konzernabschlussprüfung. Wir tragen die Alleinverantwortung für unser Prüfungsurteil.

Wir tauschen uns mit dem Prüfungsausschuss unter anderem über den geplanten Umfang und die geplante zeitliche Einteilung der Abschlussprüfung sowie über bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Abschlussprüfung erkennen, aus. Wir geben dem Prüfungsausschuss auch eine Erklärung ab, dass wir die relevanten beruflichen Verhaltensanforderungen zur Unabhängigkeit eingehalten haben, und tauschen uns mit ihm über alle Beziehungen und sonstigen Sachverhalte aus, von denen vernünftigerweise angenommen werden kann, dass sie sich auf unsere Unabhängigkeit und - sofern einschlägig - damit zusammenhängende Schutzmaßnahmen auswirken.

Wir bestimmen von den Sachverhalten, über die wir uns mit dem Prüfungsausschuss ausgetauscht haben, diejenigen Sachverhalte, die am bedeutsamsten für die Prüfung des Konzernabschlusses des Geschäftsjahres waren und daher die besonders wichtigen Prüfungssachverhalte sind. Wir beschreiben diese Sachverhalte in unserem Bestätigungsvermerk, es sei denn, Gesetze oder andere Rechtsvorschriften schließen die öffentliche Angabe des Sachverhalts aus oder wir bestimmen in äußerst seltenen Fällen, dass ein Sachverhalt nicht in unserem Bestätigungsvermerk mitgeteilt werden sollte, weil vernünftigerweise erwartet wird, dass die negativen Folgen einer solchen Mitteilung deren Vorteile für das öffentliche Interesse übersteigen würden.

Sonstige gesetzliche und andere rechtliche Anforderungen

Bericht zum Konzernlagebericht

Der Konzernlagebericht ist auf Grund der österreichischen unternehmensrechtlichen Vorschriften darauf zu prüfen, ob er mit dem Konzernabschluss in Einklang steht und ob er nach den geltenden rechtlichen Anforderungen aufgestellt wurde.

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit den österreichischen unternehmensrechtlichen Vorschriften.

Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit den Berufsgrundsätzen zur Prüfung des Konzernlageberichts durchgeführt.

Urteil

Nach unserer Beurteilung ist der Konzernlagebericht nach den geltenden rechtlichen Anforderungen aufgestellt worden, enthält zutreffende Angaben nach § 243a UGB und steht in Einklang mit dem Konzernabschluss.

Erklärung

Angesichts der bei der Prüfung des Konzernabschlusses gewonnenen Erkenntnisse und des gewonnenen Verständnisses über den Konzern und sein Umfeld wurden wesentliche fehlerhafte Angaben im Konzernlagebericht nicht festgestellt.

Sonstige Informationen

Die gesetzlichen Vertreter sind für die sonstigen Informationen verantwortlich. Die sonstigen Informationen beinhalten alle Informationen im Geschäftsbericht und Jahresfinanzbericht, ausgenommen den Konzernabschluss, den Konzernlagebericht und den Bestätigungsvermerk. Der Geschäftsbericht und Jahresfinanzbericht wird uns voraussichtlich erst nach dem Datum des Bestätigungsvermerks zur Verfügung gestellt. Unser Prüfungsurteil zum Konzernabschluss deckt diese sonstigen Informationen nicht ab, und wir werden keine Art der Zusicherung darauf abgeben.

In Verbindung mit unserer Prüfung des Konzernabschlusses ist es unsere Verantwortung, diese sonstigen Informationen zu lesen, sobald diese vorhanden sind, und abzuwägen, ob sie angesichts des bei der Prüfung gewonnenen Verständnisses wesentlich in Widerspruch zum Konzernabschluss stehen oder sonst wesentlich falsch dargestellt erscheinen.

Zusätzliche Angaben nach Artikel 10 der EU-VO

Wir wurden von der Hauptversammlung am 17. Oktober 2017 als Abschlussprüfer gewählt. Wir wurden am 11. Dezember 2017 vom Aufsichtsrat beauftragt. Wir sind ununterbrochen seit dem Geschäftsjahr 2017/18 Abschlussprüfer.

Wir erklären, dass das Prüfungsurteil im Abschnitt "Bericht zum Konzernabschluss" mit dem zusätzlichen Bericht an den Prüfungsausschuss nach Artikel 11 der EU-VO in Einklang steht. Wir erklären, dass wir keine verbotenen Nichtprüfungsleistungen (Artikel 5 Abs. 1 der EU-VO) erbracht haben und dass wir bei der Durchführung der Abschlussprüfung unsere Unabhängigkeit von der geprüften Gesellschaft gewahrt haben.

Auftragsverantwortlicher Wirtschaftsprüfer

Der für die Abschlussprüfung auftragsverantwortliche Wirtschaftsprüfer ist Herr Mag. Peter Pessenlehner.

Wien, den 23. August 2018

PwC Wirtschaftsprüfung GmbH

gez.: Mag. Peter Pessenlehner, Wirtschaftsprüfer

Erklärung des Vorstandes

Wir bestätigen nach bestem Wissen, dass der im Einklang mit den maßgebenden Rechnungslegungsstandards aufgestellte BUWOG Konzernabschluss ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt, dass der BUWOG Konzernlagebericht den Geschäftsverlauf, das Geschäftsergebnis und die Lage des Konzerns so darstellt, dass ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns entsteht, und dass der BUWOG Konzernlagebericht die wesentlichen Risiken und Ungewissheiten beschreibt, denen der Konzern ausgesetzt ist.

Wien, am 23. August 2018

Der Vorstand der BUWOG AG

Mag. Daniel Riedl, CEO

DI Herwig Teufelsdorfer, COO