Sontowski & Partner GmbH

Erlangen

Konzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2022 bis zum 31.12.2022

Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2022

Sontowski & Partner Group, Erlangen

Die Sontowski & Partner Group (S&P Group) ist ein auf die Immobilienwirtschaft spezialisiertes Beteiligungsunternehmen. Als familiengeführtes Unternehmen in der zweiten Generation verfügen wir über fast 40 Jahre Erfahrung in der Immobilienentwicklung nahezu aller Assetklassen. Grundlegend für unseren Erfolg ist das Gespür für erfolgreiche operative Geschäftsmodelle und attraktive Beteiligungsmöglichkeiten. Durch innovative Unternehmensgründungen und strategische Beteiligungen hat sich die S&P Group seit Bestehen immer wieder neue Geschäftsfelder erschlossen. Diese Kernkompetenz findet sich in unserem Leitspruch wieder: "Innovation aus Tradition".

In den letzten Jahren hat sich das Unternehmen konsequent als Beteiligungsunternehmen positioniert. Die operative Tätigkeit wird inzwischen über unsere eigenständigen und spezialisierten Projektentwicklungs- und Investmentgesellschaften abgebildet, die aus der S&P Group hervorgegangen sind. Hierzu gehören die S&P Commercial Development, die BayernCare, die S&P Grund Invest und die S&P Homes. Über unseren Geschäftsbereich für strategische Beteiligungen "Investment und Digital Solutions" investieren wir zudem seit vielen Jahren erfolgreich in ausgesuchte Unternehmen mit langfristigem Potenzial.

Als Developer und Investor haben wir tausende von Wohn- und Pflegeeinheiten sowie Reihenhäuser, hunderte von Supermärkten, Büro- und Spezialimmobilien entwickelt, investiert und gehandelt. Zum Track Record unserer Unternehmensgründungen zählen erfolgreiche inzwischen eigenständige Unternehmen wie die DIC, die GRR, der Pflegedienstleister BayernStift (jetzt Charleston) und der Mezzanine-Spezialist Pegasus Capital Partners.

Die 2017 gegründete S&P Commercial Development vereint die langjährige Expertise der S&P Group in den Segmenten Retail, Office und Mietwohnen und setzt diese v.a. in der Entwicklung zukunftsweisender urbaner Mixed-Use-Konzepte sowie Quartiersentwicklungen deutschlandweit um.

Der Hauptfokus des Beteiligungsmanagements lag im abgelaufenen Geschäftsjahr auf dem Ausbau des Segments "pflege-seniorengerechtes Wohnen" in der BayernCare, dem Verfeinern des Geschäftsmodells der S&P Homes hinsichtlich ESG-Konformität bei gleichzeitiger Entwicklung des ersten Prototypenprojekts sowie dem Portfolioaufbau bzw. der -Optimierung in der S&P Grund Invest.

Mit Zinsbaustein ist eine digitale Plattform für Immobilieninvestments im Portfolio, die es einem breiten Anlegerspektrum ermöglicht, in Anlageklassen zu investieren, die traditionell (semi) institutionellen Investoren vorbehalten waren. Zinsbaustein hat in 2023 als erste deutsche Plattform die ECSP-Lizenz durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht erhalten und ist damit perspektivisch im regulierten Markt tätig.

Die Zeichnung einer Beteiligung am Venture Capital Fonds "BitStone Capital" eröffnet künftig dem Beteiligungsmanagement die Option, chancenreiche digitale Geschäftsmodelle frühzeitig zu identifizieren.

I. Wirtschaftliche Lage und Geschäftsverlauf

1. Gesamtwirtschaftliches Umfeld

Die Energie-Krise bestimmte im Jahr 2022 den Verlauf der globalen und insbesondere deutschen Konjunktur. Laut dem Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) hat sich die Wirtschaftsdynamik in Deutschland zum Ende des Jahres 2022 deutlich verlangsamt. Im vierten Quartal 2022 verzeichnete das Bruttoinlandsprodukt im Vergleich zum Vorquartal einen Rückgang um 0,2%. Das BIP-Jahresergebnis wurde nach unten korrigiert und lag bei 1,8%. Besonders betroffen von der schwachen Entwicklung waren der private Konsum und die Investitionen im vierten Quartal. Die Industrie wurde durch hohe Unsicherheit und Energiepreise belastet. ¹

Das Statistische Bundesamt hielt zum Jahresende 2022 einen Dämpfer in der Industrieproduktion fest. Besonders die energieintensiven Branchen drosselten ihre Produktion. Während die Automobilindustrie expandieren konnte, ging die Produktion in anderen Bereichen wie dem Maschinenbau deutlich zurück. Im Baugewerbe haben sich neben der kalten Witterung im Dezember auch die steigenden Zinsen und weiterhin hohen Materialkosten negativ ausgewirkt. Real und kalenderbereinigt gingen die Aufträge in der Branche insgesamt in 2022 um 9,6% zum Vorjahr zurück. Auch der Jahresumsatz sank zum Vorjahr real um 5,8%. ²

Die Indikatoren des BMWK bestätigten die erwartete Abschwächung der Wirtschaft im Winterhalbjahr 2022/23. Die Auswirkungen dieser Abschwächung sind jedoch insgesamt milder ausgefallen als erwartet. Dennoch belasteten die steigenden Preise, die zunehmende Unsicherheit bezüglich der wirtschaftlichen Perspektiven und die steigenden Zinsen die konjunkturelle Entwicklung und führten zu einer Zurückhaltung bei Investitionen im Laufe des Jahres 2022. ³ Zum Zeitpunkt der Berichterstattung befindet sich die deutsche Wirtschaft weiterhin in einer angespannten Lage. Das DIW-Konjunkturbarometer liegt im Juli 2023 bei 90,3 Punkten und weist somit gegenüber dem vorangegangenen 2. Quartal 2023 noch einmal einen leichten Rückgang aus. Bereits seit fünf Quartalen in Folge liegt der Wert unterhalb der neutralen 100-Punkte-Marke. ⁴

Obwohl die Wirtschaftsabschwächung spürbar ist, bleibt der Arbeitsmarkt im 1. HJ 2023 stabil. Sowohl Erwerbstätigkeit (April +18.000 Personen) als auch sozialversicherungspflichtige Beschäftigung (März +13.000 Personen) stiegen erneut an, auch wenn sich die Zuwächse abschwächten. ⁵

Ende Juli 2023 hat die Europäische Zentralbank eine weitere Zinserhöhung beschlossen. Die Leitzinsen stiegen nochmals um 0,25 Prozentpunkte. Seit Beginn der Zinswende im Juli 2022 war dies bereits der neunte Zinsschritt. ⁶ Die Inflationsrate in Deutschland lag im Juni 2023 bei 6,4% ⁷ und im Juli 2023 voraussichtlich bei 6,2%. ⁸

¹ Vgl. Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz, Pressemitteilung vom 13.02.2023, S.1
² Vgl. DESTATIS, Pressemitteilung Nr. 072, vom 04.02.2023, S. 1
³ Vgl. Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz, Jahreswirtschaftsbericht 2023, S.137
⁴ Vgl. DIW Konjunkturbarometer Juli 2023, Pressemitteilung vom 27.07.2023, S.1
⁵ Vgl. Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz, Pressemitteilung vom 14.06.2023, S.5

2. Entwicklung des Immobilienmarktes (Branchenentwicklung)

Die deutsche Immobilienwirtschaft musste sich im Jahr 2022 mehreren Herausforderungen stellen, darunter Krieg, Inflation, steigende Baupreise, steigende Finanzierungskosten, restriktive Kreditvergabe der Banken und Rezessionsängste. Diese Faktoren führten zu einer starken Zurückhaltung im Kaufsegment und das Transaktionsvolumen in Deutschland lag weit unter dem Rekordwert des Vorjahres. Insbesondere der Projektentwickler- und Transaktionsmarkt war ab dem zweiten Quartal des Jahres nahezu zum Erliegen gekommen. Das gesamte Transaktionsvolumen sank um -44,3% auf € 62,859 Mrd. im Vergleich zum Vorjahr. Das Schlussquartal 2022 verzeichnete mit € 11 Mrd. das niedrigste Transaktionsvolumen seit 2011. Davon machten rund € 50,6 Mrd. Gewerbe- und etwa € 12,3 Mrd. Wohnimmobilien aus. ⁹ Klassische Finanzanlagen sind aufgrund der Rückkehr des Zinses wieder verstärkt von institutionellen Anlegern ins Visier genommen worden. Im Vergleich zu Immobilien sind Bundesanleihen auf nomineller Basis attraktiver geworden, was u.a. den Kapitalfluss in den Immobilienmarkt im zweiten Halbjahr gebremst hat. ¹⁰

In den letzten 15 Jahren prägten reale Zugewinne bei Immobilieninvestments das Bild. Nun hat der Bulwiengesa Immobilienindex zum ersten Mal seit 2008 die Inflationsrate wieder unterschritten. Die Differenz beträgt -3,5 Prozentpunkte (Wohnen: -2,7; Gewerbe: -5,2) und ist so stark wie seit 1997 (-4,8 Prozentpunkte) nicht mehr. Die weltweite Konjunkturflaute und die hohe Inflation haben den privaten Konsum spürbar gedämpft, auch bei Immobilien. ¹¹

Im Jahr 2022 haben Deutschlands Top-/ Standorte einen Büroflächenumsatz von 3,5 Mio. m ² erreicht und damit den Vorjahreszeitraum um 6,5% übertroffen. Angesichts der vielen Herausforderungen hatten nur wenige ein derart robustes Wachstum erwartet. Der Markt hat sich stärker denn je differenziert, insbesondere in den größeren Städten, wo eine Entkopplung zwischen Bürospitzenmieten und Leerstandsquoten zu beobachten war. Heutzutage ist es kein Widerspruch mehr, dass beide gleichzeitig steigen können. ¹² Aufgrund der hohen Baukosten und steigender ESG-Anforderungen sind die Büromieten insgesamt um +3,8% gestiegen. Der Büroflächenumsatz als Indikator für die Nachfrage liegt in ABC-Städten über dem Mittelwert seit 2010, während er in D-Städten deutlich darunter liegt. Die Leerstandsfläche hat sich auf allen Märkten nur geringfügig erhöht, und der Büroflächenneuzugang ist im Vergleich zu 2021 um ca. +5% gestiegen. Trotz dieser positiven Istwerte muss für die Zukunftsbetrachtung eine ausgedünnte Pipeline berücksichtigt werden. Mieterstruktur, Vertragslaufzeit, Lagequalität und Nachhaltigkeitsaspekte stehen verstärkt auf der Checkliste der Akteure, sowohl bei Mietern als auch bei Investoren. ¹³

⁶ Vgl. EZB, Geldpolitische Beschlüsse, Pressemitteilung vom 27.7.2023
⁷ Vgl. DESTATIS, Pressemitteilung Nr. 270, vom 11.07.2023, S. 1
⁸ Vgl. DESTATIS, Pressemitteilung Nr. 298, vom 28.07.2023, S. 1
⁹ Vgl. Savills Research, Market in Minutes, Investmentmarkt Deutschland, Januar 2023, S. 1
¹⁰ Vgl. JLL Research, Investmentmarktüberblick Q4/2022, S. 3
¹¹ Vgl. Bulwiengesa, Marktstudie Immobilienindex 1975 - 2022, S.3
¹² Vgl. JLL Research, Büromarktüberblick Q4/2022, S. 1
¹³ Vgl. Bulwiengesa, Marktstudie Immobilienindex 1975 - 2022, S. 2

In den letzten fünf Jahren hat sich die Zahl der genehmigten Wohneinheiten kaum verändert (2021: 380.000). Im Jahr 2022 hat sich die Situation jedoch leicht verschlechtert, da nur noch 364.000 Wohneinheiten genehmigt wurden. Dieser Rückgang betrifft hauptsächlich den Bau von Einfamilien- und Zweifamilienhäusern, während im Mehrfamilienwohnbau die Zahl der genehmigten Wohnungen trotz der schwierigen Marktbedingungen weiterhin gestiegen ist. Der Anstieg der Genehmigungen resultiert aus einem zeitlichen Verzug, da die Bauanträge, die 2022 genehmigt wurden, bereits vor dem Anstieg der Zinsen und Baupreise eingereicht oder zumindest vorbereitet wurden. Im Jahr 2023 oder sogar erst 2024 wird daher mit einem deutlichen Rückgang der Genehmigungen im Geschoßwohnbau gerechnet. Es ist unklar, ob die genehmigten Projekte tatsächlich fertiggestellt oder ob sie zeitlich geschoben werden. Die Bauwirtschaft meldet zunehmende Stornierungen im Wohnungsbau, und einer Umfrage des ifo Instituts zufolge berichteten im November 2022 16,7% der befragten Bauunternehmen von Stornierungen, was einer Steigerung gegenüber dem Vormonat um 14,5% entspricht. Es ist jedoch unklar, in welchem Ausmaß dies geschieht. ¹⁴

Das Geschäftsklima im Bauhauptgewerbe ist im Laufe des Geschäftsjahres 2022 massiv eingebrochen. Ein negativer Wert von -22,2 Punkten wurde zuletzt im ersten Quartal 2010 verzeichnet. Die Geschäftserwartungen seit Beginn des zweiten Quartals 2022 sind in den Keller gerauscht. Zwar hellten sich die Erwartungen Ende 2022 minimal auf, insgesamt blieben sie aber pessimistisch. Treiber dürften allen voran steigende Zinsen und weiterhin hohe Baupreise sein. ¹⁵ Die Umfrage des ifo Instituts zeigt, dass die Auftragsbestände im Jahresverlauf deutlich abgenommen haben, sodass die durchschnittliche Auftragsreichweite im Bauhauptgewerbe nur noch 4,4 Monate betrug. Gleichzeitig ist die Kapazitätsauslastung etwas gesunken und lag mit rund 76% etwa fünf Prozentpunkte unter der mittleren Auslastung. Der Anteil der Unternehmen, die steigende Baupreise meldeten, war dagegen rückläufig. Mit der Entspannung bei den Lieferketten und den Energiepreisen ist ein entsprechender Abwärtsdruck auf die Baupreise zu erwarten. ¹⁶

Bereits seit Mitte 2021 lässt sich eine hohe Inflation beobachten, die aufgrund des Angriffs Russlands auf die Ukraine im abgelaufenen Geschäftsjahr noch weiter angeheizt wurde. In der EU betrugt die Inflation im Dezember 2022 10,4%. ¹⁷ Durch die aktuelle Krise mit hoher Inflation hat das Thema Indexmieterhöhungen Mieter und Immobilieneigentümer im Jahr 2022 sehr beschäftigt. Die aktuelle Entwicklung der Spitzenmieten konnte in der durch JLL registrierten Dynamik kaum erwartet werden. Der JLL-Spitzenmietpreisindex zog im vierten Quartal so stark an wie seit 1992 nicht mehr und erreichte über 257 Punkte. Das entspricht einem Plus von 13% gegenüber dem Vorjahreswert. ¹⁸

Zum Stichtag der Berichtserstattung werden die gewerblichen Investmentmärkte durch die verschärften Finanzierungsbedingungen sowie die Transaktionszurückhaltung bestimmt. Im ersten Halbjahr 2023 ging das Investitionsvolumen in gewerblich genutzte Immobilien sowie Entwicklungsgrundstücke um 68% gegenüber dem Vorjahreszeitraum respektive um 57% gegenüber dem 10-Jahresdurchschnitt zurück. Die Netto-Spitzenrenditen haben sich im zweiten Quartal 2023 weiter aufwärtsbewegt. ¹⁹

¹⁴ Vgl. ZIA, Frühjahresgutachten Immobilienwirtschaft 2023, S. 206ff
¹⁵ Vgl. ifo Institut, Weniger Firmen wollen ihre Preise erhöhen, Pressemitteilung vom 31.01.2023
¹⁶ Vgl. ifo Institut, ifo Konjunkturperspektiven 12/2022, S. 16
¹⁷ Vgl. EUROSTAT, Pressemitteilung 24/2023, vom 23.02.2023
¹⁸ Vgl. JLL Research, Büromarktüberblick Q4/2022, S. 7
¹⁹ Vgl. BNP Paribas Real Estate, Immobilien Investmentmarkt Deutschland, At a Glance Q2 2023, S. 1

3. Geschäftsverlauf und Lage der Gesellschaft

Die Ergebnisse einzelner Beteiligungen sind für die wirtschaftliche Entwicklung der S&P Group ausschlaggebend. Die S&P Group vereinnahmt über Dienstleistungsverträge und Ausschüttungen mittelbar die Ergebnisse aus den Projekten, die in den Geschäftsfeldern und Beteiligungen realisiert werden. Trotz schwieriger Rahmenbedingungen können wir auf ein erfolgreiches vergangenes Geschäftsjahr zurückblicken. Neben diversen Vermietungs- und Verkaufserfolgen auf Einzelprojektebenen entwickelten sich auch die Portfoliounternehmen insgesamt positiv und haben über die Gewinnausschüttungen zu einem guten Jahresergebnis 2022 beigetragen.

Im Geschäftsjahr 2022 erwirtschaftete die S&P Group einen Konzernjahresüberschuss von rd. € 0,7 Mio. und liegt damit unterhalb des letztjährigen Ergebnisplankorridors von € 2,5 bis 3,5 Mio. Die Planabweichung ist vorrangig auf die Thesaurierung von Gewinnen bei assoziierten Unternehmen zurückzuführen. Bedeutende Ertragseffekte wurden in der BayernCare, im Bereich der Office Development, der Stadtbau und dem Beteiligungsbereich (Commercial Development / DIC - Gruppe) erzielt.

GESCHÄFTSFELDER

Die S&P Group gliedert ihre Geschäftsfelder konform zur überarbeiteten Unternehmenskommunikation in die Bereiche "Development" und "Investment & Digital Solutions"

a) Development

Office Development

Der Bau und die Vermietung des Projekts "Seetor" in Nürnberg (Volumen rd. € 100 Mio.) schreitet in großen Schritten voran. Der Bau verläuft planmäßig, so dass mittlerweile der Rohbaustand erreicht und Ende 2023 die Fertigstellung und die schrittweise Nutzungsaufnahme erfolgen wird. Der Vermietungsstand beträgt zum 31.12. über 80%.

Darüber hinaus konnte in der Office Sparte mit dem Käufer der Grundstücksfläche am Nordring in Nürnberg ein abschließender notarieller Nachtrag zum Kaufvertrag getroffen werden und die Regelung zum kostenmäßigen Umgang mit möglicherweise auftretenden Altlastenbeseitigungskosten final geregelt werden.

Retail Development

Im Herbst 2022 konnte trotz des schwierigen Marktumfelds das Mixed-Use-Handelszentrum in Regensburg bestehend aus einem Toom Baumarkt sowie einem McFit Fitnessstudio (Gesamtvolumen ca. € 11,75 Mio.) an einen spezialisierten französischen Publikumsfonds verkauft und übergeben werden.

Commercial Development

Die Commercial Development-Gruppe bündelt die Projektentwicklungsaktivitäten in den Immobilien-Assetklassen "Quartiersentwicklungen", "Mixed-Use", Hotel und Service Developments. Zwölf Projekte sind angebunden bzw. in Realisierung und haben ein Projektvolumen von ca. € 870 Mio.

Der Baufortschritt in der Quartiersentwicklung in Rosenheim "Lokhöfe" verläuft im Zeit- und Kostenplan. Die Vermietungsaktivitäten laufen parallel zu den Bauaktivitäten. Insgesamt liegt der Vermietungsstand bei über 70 % noch vor Rohbaufertigstellung. Ein Generalunternehmen errichtet die Gebäude und die Zusammenarbeit zwischen dem Auftragnehmer und dem Bauherrn gestaltet sich konstruktiv. Die Aufbaufinanzierung ist strukturiert und alle Auszahlungsvoraussetzungen sind erfüllt sowie die geforderten Eigenmittel eingebracht.

Zu Beginn des Jahres 2022 konnte das Projekt KUNI 71 in Nürnberg mit einen Gesamtvolumen von € 12 Mio. als Land Development fakturiert werden.

Die weiteren angebundenen Projekte in Nürnberg, Erlangen, Traunreut, Villingen-Schwenningen, Pforzheim und Hamburg laufen und befinden sich in unterschiedlichen Genehmigungs- bzw. Vorbereitungsphasen. Die Baugenehmigung für das Projekt "The One" in Nürnberg wurde in 2023 erteilt und der Generalunternehmer hat mit dem Bau des zu ca. 60% vorvermieteten Objekts begonnen. Die Baugenehmigung für die Quartiersentwicklung "Munapark" in Traunreut wurde ebenfalls im 1. Halbjahr 2023 erteilt.

Im Geschäftsfeld der Service Developments für externe Auftraggeber wurden im Laufe des Jahres 2022 drei Projekte bearbeitet. Das volumenmäßig Größte davon wurde im Herbst 2022 angebunden.

In der aktuellen herausfordernden Marktphase kommt dem Liquiditätsmanagement und der Liquiditätseindeckung große Bedeutung zu. So konnte neben einem "Mezzanine by Call" von einem neuen Family Office ein weiterer semiinstitutioneller Investor angebunden werden. Die Prolongation einer bestehenden Mezzanine Linie über €25 Mio. eines institutionellen Investors wurde umgesetzt. Die Strategie, einen Nachhaltigkeitsbeauftragten zu installieren sowie die Bauvorhaben konsequent zu zertifizieren, wird am Finanzierungsmarkt goutiert.

Als letzte Tranche aus der Veräußerung von Anteilen an der Commercial Development im Jahr 2017 wurde in 2022 noch ein Kaufpreisanteil Nr. 3 von ca. € 0,75 Mio. realisiert.

BayernCare

Alle neuen seniorengerechten Immobilien der S&P Group werden durch die BayernCare GmbH (BayernCare) projektiert.

Der Fortschritt des ersten Projekts in der neuen Struktur der "Köferinger Höhe" in Amberg ist erfreulich. Zum Jahresende 2022 wurde der Rohbau fertiggestellt und die energetischen Maßnahmen bzw. Innenausbauten fanden statt. Die Vertriebsaktivitäten für das Projekt waren in 2022 erfolgreich, sodass nur noch eine Einheit bis zum vollständigen Abverkauf ins Jahr 2023 mitgetragen wurde. Zwischenzeitlich ist die Vollplatzierung erreicht. Die Fakturierung wird planmäßig in Q3 2023 stattfinden.

Für die Grundstücke für weitere Seniorenprojekte in Schwandorf mit Seniorenwohnen und Lechbruck als Pflegeeinheit (Ersatzneubau) wurden im Schlussquartal 2022 mehrere Generalunternehmer im Rahmen einer Ausschreibung angesprochen. Die Rückmeldungen waren vielversprechend und wurden über den Jahreswechsel geprüft. Beide Bauvorhaben sind in 2023 in den Vertrieb gegangen. Die Marktresonanz ist positiv, so dass mit dem Bau des Projekts in Schwandorf gestartet wurde.

Im Jahr 2022 hat die BayernCare drei Ankäufe von Bestands-Pflegeeinrichtungen in Bayern und Baden-Württemberg getätigt. In Renchen wurden die geplanten Modernisierungsmaßnahmen bereits weitgehend noch in 2022 umgesetzt. Für Bad Kötzting und Bodenmais finden die Investitionen aktuell statt. BayernCare wird diese Bestandsimmobilien als Kapitalanlegerprodukt mit einer attraktiven einzelnen Losgröße wie Rendite sowie einem neuen Pachtvertrag ab dem Jahr 2023 in den Vertrieb bringen. Das Projekt Renchen ist bereits im Vertrieb.

In der bisherigen BayernCare-Struktur als Gemeinschaftsunternehmen der S&P GmbH mit MaussBau, Erlangen wurden im abgelaufenen Geschäftsjahr noch zwei Projekte betreut. Das Projekt in Coburg wurde in 2022 fertiggestellt, vom Betriebsträger in Betrieb genommen und mit der vollständigen Veräußerung und Übergabe von 72 Pflegeeinheiten zum Abschluss gebracht. Dabei wurde ein Volumen von € 18,8 Mio. fakturiert.

Seit dem 4. Quartal 2021 befindet sich das Projekt "Lokhöfe" - ein Seniorenwohnzentrum mit 44 Seniorenwohnungen und 69 Pflegeeinheiten (Gesamtvolumen ca. € 36,5 Mio.) - in Bau. Der Bau verläuft leicht verzögert, so dass aktuell mit einer Fertigstellung, Inbetriebnahme und Fakturierung Anfang 2024 gerechnet wird. Der Vertriebsstand steht aktuell mit nur noch 8 in der Vermarktung befindlichen Wohneinheiten (von gesamt 120 Einheiten) im Plan.

S&P Stadtbau

Das Closing der Transaktion der Grundstücksfläche in Fürth-Oberfürberg als "Land Development" hat stattgefunden. Aus der Stadtbau Gruppe werden T€ 598 als Ausschüttungsertrag vereinnahmt.

S&P Homes

Im Laufe des Geschäftsjahres 2022 hat die S&P Homes ihr Geschäftsmodell weiter geschärft. Beim ersten Projekt in Ansbach sowie allen künftigen Projekten der S&P Homes wird eine ökologische Bauweise mit Holz- und Holz-Hybrid-Konstruktionen im Kontext der künftigen ESG-Konformität bevorzugt. Gespräche mit verschiedenen Holz- und Modulbauern werden kontinuierlich geführt und der Markt hinsichtlich effizienter Umsetzbarkeit sondiert.

Im Projekt Ansbach wurde zwischenzeitlich der Satzungsbeschluss zum B-Plan-Verfahren vom Stadtrat gefasst, so dass mit der Projektumsetzung nach Fixierung angemessener Generalunternehmerkosten und Prüfung der aktuellen Marktgängigkeit des Produkts noch in 2023 gestartet werden könnte.

Im 2. Quartal 2022 wurde nach einer Chancen-/ Risikoanalyse die Grundstücksfläche in Uttenreuth als Projektentwicklung inkl. Baugenehmigung weiterveräußert. Nach erfolgter Entwässerungsgenehmigung im 4. Quartal 2022 ist die Kaufpreisfälligkeit eingetreten und der Kaufpreis eingegangen. Das Projekt weist ein Gesamtvolumen von € 2,3 Mio. auf.

Aufgrund des aktuellen Umfelds wird die Expansion der S&P Homes mit Augenmaß forciert und weitere Entwicklungen am Markt werden aufmerksam beobachtet.

S&P Grund Invest

Die Ausrichtung der Grund Invest wurde an das veränderte Marktumfeld adjustiert und die Unternehmensstrategie um den Manage-to-Green Ansatz ergänzt. Grund Invest steht für nachhaltiges Investieren und hat beim "Entwickeln im Bestand" immer die Ressourcenschonung im Fokus. Das bisherige Geschäftsjahr 2022 verlief erfolgreich. So konnte der Verkauf des Objekts in Nürnberg, Gibitzenhofstraße realisiert werden. In etlichen Objekten konnten darüber hinaus Mietsteigerungsmaßnahmen durchgesetzt werden. Zwei Objekte aus den Beständen von Schwestergesellschaften (Grundstück mit Baurecht in Uttenreuth und Toom Baumarkt in Regensburg) wurden erfolgreich durch die Grund Invest am Markt platziert und daraus Transaktionsgebühren generiert. Das Team wuchs auf sechs Mitglieder an. Die Asset Management & Property Management Kompetenz wurde damit wieder vollständig in die S&P Group integriert.

Mit den getätigten Transaktionen war die Grund Invest im gesamten Geschäftsjahr und ist darüber hinaus solide finanziert und kann den Fokus auf die intensive Marktbearbeitung sowie Refurbishments im Bestand richten. Durch das stark veränderte Marktumfeld wird temporär die Strategie "buy & hold" verfolgt. Ankäufe von Gebäuden mit Wertschöpfungspotential werden weiter geprüft.

b) Strategische Beteiligungen und digitale Geschäftsmodelle

Beteiligung DIC-/TTL-Gruppe

Die S&P GmbH hält über zwei Beteiligungsgesellschaften Anteile an der TTL AG bzw. der DIC Asset AG. Die DIC investiert in deutsche Büroimmobilien, die TTL investiert im Wesentlichen mittelbar in die DIC-Gruppe sowie die Montano Real Estate-Gruppe. Im Jahr 2022 konnten eine Kapitalrückführung sowie eine Dividendenausschüttung von insgesamt T€ 264 vereinnahmt werden.

Zinsbaustein

Zinsbaustein hat im Jahr 2022 € 40,5 Mio. (Vj. € 44,2 Mio.) in Form klassischer Nachrangdarlehen sowie von sonstigen Vermögensanlagen mit Zusatzsicherheiten über die "Crowd" bzw. als Club Deals platziert. Trotz des in Bezug auf die Rahmenbedingungen schwierigen Jahres 2022 konnte fast an das Vorjahresvolumen angeknüpft werden. Durch die Marktunsicherheiten diversifizieren die Anleger stärker und auch sinken die einzelnen Ticketgrößen. Spürbar ist ferner das schwierigere Finanzierungsumfeld für Projektentwickler, so dass an die Projektakquise deutlich mehr Projekte zur Prüfung angetragen werden. Es wird weiterhin am konsequenten Qualitätsanspruch festgehalten.

Sowohl Dr. Peters als auch die S&P Group finanzieren Zinsbaustein mit Convertible Loans von je € 1,3 Mio. und Bridge Loans von zusammen T€ 1.720, die als Gruppen-interne KK-Linien genutzt werden kann.

BitStone Digital Real Estate GmbH & Co. KG

Neben den Marktverhältnissen in der Bau- & Immobilienbranche steht der Tech-Markt vor der Herausforderung eines veränderten Investitions-Klimas. Der Risiko-Appetit insbesondere bei Wachstums-Finanzierungen hat abgenommen. Dennoch hat BitStone im Geschäftsjahr 2022 sowohl im Portfolio als auch im Markt bei Folge-Finanzierungen mehrfach erlebt, dass Unternehmen mit operativer Relevanz und/oder Umwelt Fokus auch im aktuellen Umfeld höhere Technologiebewertungs-Multiples erreichen. Unter Berücksichtigung der genannten Marktdynamiken und der wirtschaftlichen Konjunktur hat sich BitStone vorausschauend mit Investitionen in aedifion, Plan4, Green Fusion, node.energy und alcemy eine starke Position erarbeitet.

Im Geschäftsjahr 2022 hat BitStone keine Ausschüttungen an die Investoren geleistet. Der Fonds befindet sich derzeit noch in der Investitionsphase. Erste Exits werden erst in zwei bis drei Jahren erwartet. Die daraus resultierenden Erträge werden dann entsprechend der klassischen Investment-Kurve eines Venture Capital Fonds an die Investoren ausgekehrt.

Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

Die Bilanzsumme erhöhte sich zum 31.12.2022 gegenüber dem Vorjahr um rd. € 55,2 Mio. auf rd. € 147,6 Mio. (Vj. € 92,4 Mio.).

Im Bereich der Vermögensposten blieben die Sachanlagen mit rd. € 2,7 Mio. (Vj.€ 2,8 Mio.) nahezu unverändert. Die Finanzanlagen haben sich hingegen von € 6,1 Mio. auf € 2,7 Mio. deutlich reduziert. Maßgebliche Effekte sind der Abgang eines Anteils an assoziierten Unternehmen und verschiedener Beteiligungen, alle aus dem DIC Umfeld. Im Gegenzug haben sich die Wertpapiere des Anlagevermögens insbesondere durch Kauf von Aktien der DIC Asset AG auf € 0,1 Mio. erhöht (Vj.€ 0 Mio.)

Die Bauaufträge haben sich von € 49,2 Mio. auf € 112,9 Mio. aufgebaut. Der Bau verschiedener Projekte, u.a. des gewichtigen Bauvorhabens "Seetor" schreitet fort und andererseits sind drei Bestandsimmobilien im BayernCare Bereich erworben und ein Bestandprojekt aus dem Retail Development Bereich veräußert worden.

Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen haben sich stichtagsbezogen von € 2,5 Mio. auf € 0,9 Mio. reduziert. Die Forderungen im Verbundbereich haben sich im Wesentlich durch Darlehensgewährungen von €2,3 Mio. auf € 5,1 Mio. aufgebaut. Die Sonstigen Vermögensgegenstände haben sich um € 0,8 Mio. auf € 7,3 Mio. (Vj. € 6,5 Mio.) aufgebaut. Hauptpositionen sind Forderungen gegenüber dem Finanzamt und Darlehensforderungen.

Die Wertpapiere des Umlaufvermögens haben sich durch eine Kapitalrückzahlung von € 3,3 Mio. auf € 3,0 Mio. abgebaut.

Die Bankguthaben haben sich von € 18,8 Mio. auf € 13,5 Mio. reduziert.

Die Aktiven Rechnungsabgrenzungsposten sind gegenüber dem Vorjahr weitgehend unverändert.

Die Aktiven latenten Steuern rühren aus der Zwischengewinneliminierung bzw. der Ertrags- und Aufwandseliminierung her und haben sich um € 0,6 Mio. von € 0,8 Mio. im Vorjahr auf € 1,4 Mio. aufgebaut. Wesentliche Positionen betreffen das Office-Projekt Seetor sowie das BayernCare-Projekt Amberg. Vom Wahlrecht aktive latente Steuern für Abweichungen zwischen Handels- und Steuerbilanz auszuweisen, wurde im Geschäftsjahr kein Gebrauch gemacht.

Das Stammkapital von S&P beträgt unverändert € 4,1 Mio. und die Kapitalrücklage beträgt unverändert € 3,4 Mio. Das gesamte Eigenkapital reduzierte sich um 1,4 Mio. auf €40,0 Mio. (Vj.€ 41,4 Mio.). Im Berichtsjahr erfolgten Ausschüttungen in Höhe von insgesamt € 2,08 Mio. an die Gesellschafter.

Die Eigenkapitalquote von S&P (bezogen auf die Bilanzsumme) liegt im abgelaufenen Geschäftsjahr weiterhin auf einem guten Niveau von 27,1% (Vj.44,8%), ist jedoch durch die deutlich ausgeweitete Bilanzsumme abgesunken.

In den Vorjahren wurden noch Mittel aus dem langjährig etablierten "Mezzanine-Fonds 1" dem wirtschaftlichen Eigenkapital zugerechnet. Der Fonds wurde im Jahr 2022 aufgelöst und die restlichen Mittel in Höhe von € 3,5 Mio. an die Kapitalgeber zurückgeführt.

Die Crowdinvesting-Plattform Zinsbaustein nimmt neben den bewährten Family Offices als weiteres Finanzierungsvehikel eine wichtige Rolle ein. Hierüber sind zum Bilanzstichtag projektbezogene Nachrangdarlehen in Höhe von rd. € € 13,5 Mio. in verbundenen Unternehmen valutiert. Die S&P Commercial Development- und die BayernCare-Gruppe finanziert sich darüber hinaus projektübergreifend über nachrangige Unternehmensfinanzierungen über Zinsbaustein von zusammen rd. € 8 Mio. und die S&P Commercial Development-Gruppe zudem über eine Mezzaninelinie mit € 25 Mio. eines institutionellen Investors, die in 2022 prolongiert wurde.

Die Rückstellungen haben sich leicht von € 5,2 Mio. auf € 5,5 Mio. aufgebaut.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten haben sich durch Inanspruchnahmen im Zuge fortschreitender Bauaktivitäten sowie Immobilienankäufen von € 17,6 Mio. auf € 75,9 Mio. aufgebaut.

Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen reduzierten sich stichtagbezogen um rd. € 0,8 Mio. auf € 1,7 Mio. (Vj. € 2,5 Mio.)

Die Verbindlichkeiten gegenüber Beteiligungsunternehmen liegen unverändert bei rd. € 0,5 Mio.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern haben aufgrund der Refinanzierung der restlichen Mezzanine 1 Fonds Mittel auf € 1,5 Mio. (Vj. € 0) zugenommen.

Die sonstigen Verbindlichkeiten haben um ca. € 2,6 Mio. auf € 21,8 Mio. (Vj. € 24,4 Mio.) abgenommen. In dieser Bilanzposition werden im Wesentlichen die Mezzanine Darlehen abgebildet.

Die Umsatzerlöse betragen € 22,1 Mio. gegenüber € 61,4 Mio. im Vorjahr, nachdem im Geschäftsjahr 2022 weniger Projekte als im Vorjahr fakturierten. Hingegen hat sich der Vorratsbestand - insbesondere durch die Seetor-Projektentwicklung und auch die BayernCare-Bestandsobjekte - um 75,8 Mio. (Vj. Bestandsminderung € 17,4 Mio.) und auch die anderen aktivierten Eigenleistungen haben sich durch die fortschreitenden Projektierungen von € 1,3 Mio. im Vorjahr auf € 2,4 Mio. in 2022 erhöht. Die sonstigen betrieblichen Erträge belaufen sich auf € 4,2 Mio. (Vj. € 3,6 Mio.).

Der Materialaufwand beträgt projektbezogen und aufgrund von Immobilienabgängen in 2022 €92,5 Mio. (Vj.€ 35,9 Mio.).

Der Personalaufwand ist von € 4,9 Mio. im Vorjahr auf € 5,0 Mio. angestiegen. Der sonstige betriebliche Aufwand erhöhte sich um € 0,4 Mio. auf € 5,7 Mio. (Vj. € 5,3 Mio.). Haupteffekt für den Anstieg ist in beiden Aufwandspositionen, dass im Vorjahr nur ein Rumpfwirtschaftsjahr der neu strukturierten BayernCare-Gruppe in den Konzern einbezogen wurde.

Die Erträge aus Beteiligungen sind nach € 1,3 Mio. im Vorjahr auf € 0,04 Mio. abgesunken. Das Vorjahr war noch durch eine Ausschüttung aus der DIC Grund- und Beteiligungs GmbH geprägt.

Die Ergebnisse aus assoziierten Unternehmen betrugen im Geschäftsjahr 2022 € 1,1 Mio. (Vj. € 1,3 Mio.).

Die Abschreibungen auf Finanzanlagen und Wertpapiere des Umlaufvermögens wurden in 2022 auf Null Euro reduziert (Vj. € 0,7 Mio.).

Die Steuern vom Einkommen und Ertrag sind im Berichtsjahr auf € 0,6 Mio. zurückgegangen (Vj. € 0,9 Mio.).

Insgesamt konnte im abgelaufenen Geschäftsjahr ein Konzernüberschuss von € 0,7 Mio. (Vj. € 2,6 Mio.) erwirtschaftet werden. Dies entspricht auch im Wesentlichen dem Konzerngewinn nach Berücksichtigung des auf andere Gesellschafter entfallenden Konzernergebnisses.

Die Finanz-, Vermögens- und Ertragslage erachten wir für unsere Unternehmensgruppe auch aus heutiger Sicht als positiv und stabil.

II. Risiken der künftigen Entwicklung

1. Allgemeine Risiken

Das Geschäftsjahr 2022 hat einen radikalen Wandel im Immobilien-Geschäftsumfeld mit sich gebracht. Nach einem 12 Jahre andauernden Aufwärtstrend ist eine Zeitenwende in der Branche vollzogen worden. Die geopolitische Lage ist weiterhin angespannt. Der Zinsanstieg war massiv und in einer historisch bis dahin nicht dagewesenen Schnelligkeit. Auch wenn das Zinshoch mittlerweile absehbar ist, werden Zinsrückgänge mit einer Perspektive von 12 Monaten nur in geringem Ausmaß erwartet. Deshalb wird die Immobilienbranche wie auch nachfolgend die Baubranche weiterhin in unruhigem Fahrwasser verbleiben.

Die Kombination aus hoher Inflation, Zinswende, sich verschlechternden Konjunkturaussichten und großer Unsicherheit bezüglich des weiteren Kriegsverlaufs in der Ukraine und der Energiefrage in Europa hat spürbare Auswirkungen auf die Immobilienmärkte. Die Finanzierungskosten sind stark gestiegen, während das Transaktionsgeschehen in vielen Bereichen des Marktes zum Erliegen gekommen ist, da aktuell die Preisfindungsmechanismen gestört sind. Die Preise am Immobilienmarkt richten sich vornehmlich nach den Renditen - getragen als Kombination aus Faktor und Mieten, den Zinsen, der Immobilienqualität aus Standort, Bauqualität (ESG) und Mieterbonität. Insbesondere die Tatsache, dass die Zinsen vielfach über den Objektrenditen liegen, stört das Gleichgewicht. Ein neues Preisniveau hat sich noch nicht gebildet. Maßgeblich wird der Schlüssel in den (steigenden) Mieten liegen. Dies erfolgt aber durch Indexierungen bzw. Mietanpassungen und Neuabschlüssen mit höheren Mieten nur zeitverzögert. Auch die Erkenntnis massiv steigender Betriebskosten und damit einem relativen Attraktivitätsvorteil moderner energetischer Gebäude kommt ebenfalls zeitverzögert. Auf jeden Fall halten sich die meisten Marktteilnehmer mit Transaktionen zurück und haben eine abwartende Haltung eingenommen.

Dieses veränderte Marktumfeld prägt die Geschäftsentwicklung der gesamten Branche im Geschäftsjahr 2022. Obgleich auch die S&P Group die Ankaufsaktivitäten reduziert und bei neuen Akquisitionen mit gebotener Vorsicht agiert hat, waren wir am Transaktionsmarkt erfolgreich. In 2022 wurden mit dem Toom-Baumarkt in Regensburg, der S&P Grund Invest- Immobilie "Gibitzenhofstraße" und der Projektierungsfläche in Uttenreuth der S&P Homes drei Projekte "gesigned" und "geclosed".

Bedingt durch die Geschäftstätigkeit als Beteiligungsgesellschaft und als Immobilien-Projektentwickler ist die S&P Group über ihre operativen Tochtergesellschaften und Beteiligungen einer Vielzahl von Risiken ausgesetzt. Gleichzeitig führt die Diversifizierung in mehrere Assetklassen zur Risikostreuung bzw.-reduktion, da sich Veränderungen zumeist nicht in gleicher Ausprägung in allen Märkten bemerkbar machen. Zur Bewältigung auftretender Risiken betreibt die S&P Group ein aktives Risikomanagement, in dem der Fokus auf bestimmte Märkte bzw. Assetklassen verstärkt oder die Investitionsaktivität zurückgenommen wird.

Die S&P Group verfügt über eine fast vierzigjährige Erfahrung in der Früherkennung, Analyse, Bewertung, Überwachung und Steuerung von Risiken innerhalb der Branche und der Unternehmensgruppe. Dabei ist die S&P Group mit einem Eigenkapital von rd. € 40 Mio., liquiden Mitteln und den vorhandenen KK-Linien für einen Immobilienentwickler sehr solide aufgestellt. Trotzdem gilt es, die Auswirkungen des Krieges in der Ukraine und der stürmischen Marktphase auf die Geschäftstätigkeit unseres Unternehmens mit großer Umsicht zu beobachtet, denn im Jahr 2023 ist der Zinsanstieg nochmals erheblich fortgeschritten und hat die Lage in der Branche weiter intensiviert. Erst mit der nun langsam erwarteten Plateaubildung bei den Zinsen und einem nachfolgenden - vermutlich nur zögerlichen Absinken der Zinsen, wird perspektivisch erst in 2025 mit einer Abnahme der Herausforderungen gerechnet.

2. Unternehmensspezifische Risiken

Finanzierungs- und Zinsänderungsrisiko

Das Finanzierungsumfeld hat sich durch die massiven Zinssteigerungen und den großen Unsicherheiten im Markt deutlich verschlechtert. Das "unmittelbare Finanzierungsrisiko" für die S&P Group besteht aufgrund der in der Immobilien- und Investitionsgüterbranche üblichen höheren Fremdkapitaleinsätzen in den sich verschärfenden Fremdfinanzierungskonditionen. Insbesondere liegt das Risiko in den höheren Eigenmitteleinsätzen, Forderung von Nachrangdarlehen sowie steigenden Zinssätzen und in Summe der grundsätzlichen Verfügbarkeit von "wirtschaftlich" passenden Finanzierungen im Fremdkapital- wie Mezzanine Umfeld. Makroökonomisch hat die Niedrigzinspolitik der EZB mit dem Ziel der Inflationsbekämpfung in 2022 ein abruptes Ende gefunden. In der Folge hat die EZB ihren Hauptrefinanzierungssatz bis zum Zeitpunkt der Berichterstattung in neun Zinsschritten auf 4,25% angehoben. Zudem entwickelte sich in 2022 die Zinsstruktur zu einer inversen Kurve, so dass die kurzfristigen Zinsen höher sind als die langfristigen Zinsen. Darüber hinaus hat sich das Zinsniveau insgesamt nach oben verschoben. Dies bedingt ein erhebliches Zinskostenrisiko für die S&P Group mit tendenziell kurzfristigen Projektfinanzierungen. Die zeitliche Perspektive von Projektentwicklungen ist bei einer volatilen Zinslandschaft sowohl für einen Projektentwickler als auch für die Immobilienkäufer im Hinblick auf die Finanzierungskosten als auch auf die Bewertung der Objekte sehr relevant.

Diesem Risiko wirkt die S&P Group durch eine Multibanken- bzw. Multi-Mezzaninepartnerstruktur entgegen. Ferner wurden in den Bauträgerkalkulationen schon immer aus Vorsichtsgründen höhere Zinssätze angesetzt, die nun real auch realisiert werden. An der Politik von geschlossenen Projektfinanzierungsstrukturen und einer laufenden Überwachung des Zins- und Finanzmarktumfelds wird festgehalten. Langjährige Erfahrungen in sämtlichen Projektentwicklungsebenen und Marktphasen erhöhen dabei die Planungs- und Umsetzungssicherheit.

Die Finanzierung der einzelnen Geschäftsfelder erfolgt in der Regel über eine Darlehensaufnahme in den einzelnen Objektgesellschaften unter Einsatz einer angemessenen Eigenkapital- und/oder Mezzaninekapitaltranche. Querhaftungen werden innerhalb der S&P Group minimiert und Überschlagsrisiken für die Finanzierungspartner ausgeschlossen. Das Finanzierungsthema wurde und ist schrittweise auf die Beteiligungsunternehmen verlagert worden, in denen operativ die Finanzierungsbedarfe bestehen. So verfügt bspw. die S&P Commercial Development GmbH mittlerweile über eine € 25 Mio. Linie bei einer bayerischen Versicherung, die in 2022 prolongiert wurde. Daneben konnte auch die BayernCare ihren Finanzierungsrahmen bei mehreren Partnern (u.a. einer Unternehmensfinanzierung) ausweiten. Das Funding von Finanzierungen auf Ebene der Beteiligungen bzw. deren Projekte ist in der aktuellen Marktphase deutlich herausfordernder.

Die S&P Group steht im stetigen Austausch mit den langjährigen Partnerunternehmen - in der Regel vermögenden deutschen Family Offices - im Hinblick auf Mezzanine-Bedarf & -Nachfrage wie auch mit den Banken zu klassischen Bauträger-Fremdfinanzierungsthemen. Die Aufnahme und die Rückführung von Fremdmitteln im Rahmen einer integrierten Projekt- und Liquiditätsplanung, auf Ebene der Projektgesellschaften, operativen Gesellschaften und der Beteiligungsholding, sind die wesentlichen Aufgaben der S&P Group. Insgesamt stufen wir die Risiken aus der Finanzierung bezüglich ihrer Wahrscheinlichkeit als hoch und dessen mögliche Auswirkungen als hoch ein.

Vertriebsrisiko

Die S&P Group bedient sich zweier Vertriebswege, des Einzelvertriebs und des Globalexit, um ihre entwickelten Objekte zu verkaufen. Beide Ansätze bergen grundsätzlich das Risiko, dass sich die Bereitschaft potenzieller Käufer ändert und die Objekte nicht oder nicht im geplanten Umfang zu den veranschlagten Konditionen oder innerhalb des vorgesehenen Zeitraums verkauft werden können. Diese Risiken können sowohl mit der Immobilie selbst oder ihrem Standort zusammenhängen als auch durch allgemeine konjunkturelle und wirtschaftliche Veränderungen verursacht werden. Ein wichtiger Faktor, der diese Risiken beeinflussen kann, ist die Finanzierungsfähigkeit der potenziellen Käufer sowie das allgemeine Zinsumfeld.

Durch die steigenden Zinsen werden die Investitionskosten einer Immobilie beeinflusst und es entsteht hieraus eine höhere Renditeerwartung bei Immobilieninvestoren. Die sich geänderte Zinslandschaft hat auch Auswirkungen auf die Möglichkeit privater Haushalte, eine Immobilie zu erwerben. Eine zunehmende Anzahl von Haushalten kann sich den Kauf einer Immobilie nicht mehr leisten. Denn das mögliche Risiko, dass sich die Finanzierungsmöglichkeiten für Privatkunden und institutionelle Kunden verschlechtern bzw. Anschlussfinanzierungen abgelehnt werden könnten, steigt ("finanzierungsbedingtes Vertriebsrisiko"). Dieses Risiko stufen wir als hoch und dessen mögliche Auswirkungen als hoch ein.

Im Beteiligungsunternehmen BayernCare zeigt sich, dass die in den letzten Jahren dominierende Erwerbergruppe der Kapitalanleger sich in 2022 aufgrund gestiegener Kapitalkosten stark zurückgezogen hat. Deren renditegetragenen Vorstellungen lassen sich im regulierten Markt der Pflegeimmobilien mit nachziehenden Mietsteigerungen nur langsam umsetzen. Der Absatzfokus richtet sich vielmehr auf die tendenziell preisunsensiblen Eigennutzer, deren emotionale Bedürfnisse und die Sorge um Angehörige mit Pflegeimmobilien der BayernCare angesprochen bzw. befriedigt werden. Auch kommt dem Belegungsrecht für Käufer und Angehörige für die Pflegeheime der jeweiligen Betreibergruppe als Verkaufsargument größere Bedeutung zu. Darüber hinaus reduzieren die gestiegenen Finanzierungsmöglichkeiten die Nachfrage nach privatgenutzten Wohnimmobilien und geben dadurch Budgets für kleinvolumigere Seniorenimmobilien frei.

Im gewerblichen Bereich ist der Transaktionsmarkt im Segment Büro & Mixed-Use im abgelaufenen Geschäftsjahr weitgehend zum Erliegen gekommen, weil das Rendite- und Zinsniveau aktuell nicht zusammenpassen. Die Renditeerwartungen der Investoren insbesondere für A-Städte sind stark gestiegen. Die Renditeausweitung in den von der S&P Group vorwiegend bedienten B-Städten in guten Lagen ist in 2022 deutlich moderater ausgefallen. Die Kaufpreisfaktoren erreichen nicht mehr das Niveau der Vorjahre, wenngleich wenig Marktaktivität stattfindet, um eindeutige Erkenntnisse ableiten zu können. Die Mieten haben im Zuge der Inflation und der Indexierungen noch nicht so nachgezogen, dass Faktorreduzierungen kompensiert oder überkompensiert werden.

Die qualitativ hochwertigen und ESG-konformen Objekten, welche vom Beteiligungsunternehmen Commercial Development entwickelt werden, sind in dieser schwierigen Marktphase eine Notwendigkeit und erfahren eine positive Marktresonanz. Zudem ist festzustellen, dass verstärkt auf die Mieterbonität und die Produktstruktur Augenmerk gelegt wird. Zusätzlich ist zu erwarten, dass das Einfrieren von Projekten am Markt zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen wird und damit perspektivisch stabilisierend auf die Verkaufspreise wirken kann. Das Vertriebsrisiko aus sinkenden Preisen stufen wir aktuell aufgrund unseres Projektportfolios sowie den im Durchschnitt angemessenen Ankaufsfaktoren als hoch und dessen mögliche Auswirkungen als hoch ein.

Baukostenrisiko

Als weiteres Risiko ist das Baukostenrisiko ("Produktionsrisiko") zu nennen, wobei die tatsächlichen Baukosten die geplanten Projektkosten übersteigen. Von der nach oben gerichteten Entwicklung der Energie- und Baukosten der letzten Jahre blieben keine Marktteilnehmer verschont, wobei die S&P Group mit Festpreisen für Projekte, die bereits in Bau sind, überwiegend abgesichert ist. Die S&P Group arbeitet in den Bauprojekten in der Regel mit Generalunternehmern zusammen, die für die Baukosten und einen Großteil der Baunebenkosten das Risiko tragen. Nach zwischenzeitlicher großer Unsicherheit angesichts der massiv gestiegenen Energiekosten im Laufe des Jahres 2022 ist aufgrund des Rückgangs der Energiepreise sowie stattfindenden Lieferkettenentspannung in Fernost zum Ende 2022 mehr Ruhe in den Markt eingekehrt. Insgesamt verharren die Baukosten auf dem bereits hohen Niveau. Allerdings sind gegenwärtig leichte Rückgänge bzw. nur moderate Preissteigerungen für bestimmte Materialien zu beobachten. Die Generalunternehmen haben mehr Planungssicherheit erlangt und verzeichnen gleichzeitig sinkende Auftragsbestände. Beide Effekte führten zu einer preisdämpfenden Wirkung und haben die Bereitschaft der Bauunternehmen erhöht, wieder Fixpreise in einem für Projektentwickler akzeptablen Rahmen anzubieten. Die Konjunkturaussichten des Bauhauptgewerbes sind negativ, was eine positive Wirkung in Hinblick auf rückläufige Baupreise haben wird. ²⁰ Wir schätzen die Baukostenrisiken als mittel wahrscheinlich und dessen finanzielle Auswirkungen als mittel ein.

Schadenrisiko

Für die sich im Bau befindlichen Objekte tragen die jeweiligen Projektgesellschaften das Risiko der ganzen oder teilweisen Zerstörung. Es ist denkbar, dass nicht für alle theoretischen Schäden hinreichender Versicherungsschutz besteht oder die Versicherer ihre Leistungen verweigern. Dieses Risiko stufen wir als wenig wahrscheinlich und dessen mögliche Auswirkungen als mittelhoch ein.

Akquisitionsrisiko

Die S&P Group ist weitgehend im Projektgeschäft tätig. Dem Projektgeschäft wohnt ein "Akquisitionsrisiko" inne. Es müssen laufend Projekte akquiriert und umgesetzt werden, um Rohertrag zur Deckung des jeweiligen Fixkostenblocks zu realisieren. Es besteht ein Risiko, dass zu wenige oder unrentable Projekte akquiriert werden. Bei der S&P Group findet in allen Sparten ein systematischer Akquisitionsprozess statt, in dem laufend an die S&P Group herangetragene Projekte und Grundstücke geprüft und auf ihre Chancen und Risiken hin analysiert werden. Die regionalen Kenntnisse und jene des Wettbewerbsumfelds, über welche die jeweiligen operativen Gesellschaften verfügen, deren Know-how und gute Vernetzung im regionalen Marktumfeld sowie standardisierte Due Diligence und Ankaufsprozesse helfen uns weiterhin gut diese Risiken zu erkennen und abzuwehren. Aktuell sehen wir in allen Beteiligungen die Projekt-Pipeline als ausreichend gefüllt an. Durch die aktuelle Situation am Finanzierungs- und Transaktionsmarkt werden eher mit einem opportunistischen Ansatz Marktmöglichkeiten geprüft. Im Gros sind Akquisebemühungen zurückgefahren worden. Das Akquise-Risiko stufen wir als gering und dessen mögliche Auswirkungen als mittelhoch ein.

²⁰ Ifo Konjunkturperspektiven 6/2023 - 50. Jahrgang, S. 15ff.

Risiken aus Rechtsstreitigkeiten und Gewährleistungen

Neue Risiken aus Rechtsstreitigkeiten und der Abwicklung von Gewährleistungen treten durch geschickte Vertragsgestaltung und Ablastung der Risiken gegen Vergütung auf Generalunternehmer, Architekten, Versicherungen und Gewährleistungsbürgen, wie in den Vorjahren, im überschaubaren Rahmen auf. Risiken aus Altobjekten wurden bilanziell berücksichtigt. Insgesamt schätzen wir das rechtliche Risiko und die finanziellen Auswirkungen als mittel bis gering ein.

Ausfallrisiko

Schäden oder Drohverluste durch Insolvenzen im Auftragnehmerbereich sowie Zahlungsausfälle bei Kunden sind auf Grund der sorgfältigen Auswahl von Vertragspartnern, gestellten Bürgschaften und der zahlungsflussorientierten Steuerung von Übergaben an die Käufer, wie in den Vorjahren, nahezu ausgeblieben und sind auch in Zukunft nicht zu erwarten, wobei sich das Risiko aufgrund der allgemeinen wirtschaftlichen Lage tendenziell erhöht hat.

Bewertungsrisiko Finanzbeteiligungen

Risiken aus Beteiligungen und gegebenenfalls drohende Wertverluste im Finanzanlagevermögen sind bei den bilanzierten Wertansätzen nicht zu erwarten. Alle wesentlichen Finanzbeteiligungen sind vollständig eigenfinanziert und erwirtschaften über die Jahre kontinuierliche Erträge bzw. steigende Umsätze. Dieses Risiko schätzen wir als gering ein. Die Auswirkungen hieraus sind mittelhoch.

IT-Risiko

Das Informationssystem der S&P Group basiert auf einer zentral gesteuerten Netzwerklösung. Die Wartung und Pflege des Systems erfolgen teilweise durch ein externes Dienstleistungsunternehmen. Ein Virenschutz-Konzept und die permanente Überwachung des Datenverkehrs hinsichtlich versteckter und gefährlicher Inhalte sollen gegen Angriffe von außen schützen. Angesichts der Komplexität und Verbreitung von Cyberrisiken wurde das Sicherheitskonzept ausgeweitet und auf eine cloudbasierte Datenbevorratung umgestellt, um die Folgen eines potenziellen Hackerangriffs zu minimieren. Eine redundante Sicherung aller betriebsrelevanten Daten erfolgt täglich auf zwei örtlich voneinander getrennten Servern bzw. laufend in der Microsoft Cloud. Im Falle eines Ausfalls der Hard- und Software sind alle Daten kurzfristig reproduzierbar. Dieses Risiko schätzen wir als gering ein. Die Auswirkungen wären wesentlich.

Managementinformationssystem

Zur Risikoüberwachung und -steuerung ist im Unternehmen unter anderem das MIS/BIS (Management-/ Bankeninformationssystem) etabliert, über das laufend Ertrag, Liquidität, Projektfortschritt und Risiken der Unternehmensgruppe überwacht werden. Zudem dient es als externes Reporting für Kapitalgeber. MIS/BIS-Reportings wurden im Zuge der dargelegten Strategie auch auf die Ebene der Beteiligungsunternehmen erweitert / ausgelagert und das Reportingpaket auf Ebene der S&P GmbH gestrafft. Daneben werden auf Ebene der Beteiligungsunternehmen weitere standardisierte Auswertungen erarbeitet und regelmäßig im Geschäftsführungs-/Gesellschafterkreis verteilt und diskutiert (Unterlage Gesellschafterversammlung S&P Group, Beiratsunterlage CD, Vertriebsberichte, Akquise- und Grundstücksberichte, Geschäfts- und Businesspläne). Daneben ermöglicht das implementierte ERP System Microsoft Dynamics NAV/RELion die zeitnahe Auswertung unternehmens- sowie projektbezogener Daten aus einem einheitlichen und homogenen Datenbestand. Ferner ist ein Dokumentenmanagementsystem (DMS) mit einem Rechnungseingangsworkflow über die komplette S&P Group im Einsatz. Das Risikomanagement wurde auf die Ebene der Beteiligungsunternehmen verlagert.

Die verwendeten Systeme sorgen für eine hohe Transparenz und ermöglichen einen zeitnahen Informationsfluss über den aktuellen Status von Finanzierung, Liquidität und Ergebnis der einzelnen Geschäftsbereiche bis hin zu den einzelnen Bauvorhaben. Alle bestehenden Systeme unterliegen einem ständigen Verbesserungsprozess und werden bezüglich ihrer Auswertungsmöglichkeiten kontinuierlich optimiert und ausgebaut.

Insgesamt sind die relevanten Risiken für die S&P Group identifiziert und durch einen fortlaufenden Überwachungsprozess gut beherrscht.

III. Ausblick und Chancen für die zukünftige Entwicklung

Die Wirtschaftsleistung in Deutschland wird voraussichtlich im Jahr 2023 einen Rückgang verzeichnen. Das IfW Kiel hat seine Frühjahrsprognose (+0,5 %) deutlich nach unten korrigiert und erwartet nun im Vergleich zum Vorjahr einen Rückgang um 0,3 %. Dies ist hauptsächlich auf das schwache Winterhalbjahr zurückzuführen. Es wird jedoch eine moderate Expansion im restlichen Jahresverlauf erwartet. Für das Jahr 2024 prognostiziert das IfW Kiel nun ein Wachstum von 1,8 % (vorher +1,4 %). Die Inflation dürfte im Laufe des Jahres deutlich abnehmen. ²¹

Andererseits klagen Marktteilnehmer der Immobilienbranche weiterhin über nochmals leicht steigende Zinsen und über Unsicherheiten hinsichtlich der Baukosten, die durch Lieferketten- und Energiekostenproblematiken ausgelöst wurden. Während sich die Rohstoffpreise (Stahl, Bitumen, Holz etc.) in den letzten Monaten wieder auf ein wirtschaftlicheres Maß zurück entwickelt haben, verharren die Haustechnikkosten durch die Lieferkettenschwierigkeiten weiterhin auf einem hohen Niveau. Gleichzeitig bleiben auch die Preise für energieintensive Baustoffe (z.B. Beton) sehr hoch. Der Auftragsbestand der Baubranche sinkt, so dass Kapazitäten möglicherweise nicht mehr voll ausgelastet sind. Die Personalkosten der ausführenden Unternehmen machen immerhin ca. 50% der Baukosten aus. Im Saldo aller Effekte gehen wir von leicht sinkenden Baukosten aus. Die Baukostenbewegung hinkt der Exit- Faktor-Entwicklung aber deutlich nach. Um auch zukünftig vermarktbare Projekte bauen zu können, müssen die Gestehungskosten sinken. Das gilt für sämtliche Kostenpositionen. Dies wird auch auf den Grundstückseinstand künftiger Akquisitionen abstrahlen. Mittelfristig wird die (indexierte) Miete eine wichtige Rolle bei der "Renditerettung" spielen. Auch erhält die "Warmmiete" einen wichtigeren Stellenwert. Eine stärkere Differenzierung zwischen Neu- und Altbestand und auch in den Lagen und den Bonitäten wird zunehmen. Insbesondere über die Mieten wird mittelfristig ein Teil der Kriseneffekte gelöst werden können/müssen.

²¹ Vgl. ifw Kiel News vom 15.06.2023 -Schwacher Winter drückt Wirtschaftsleistung 2023 ins Minus, S. 1

Im Hinblick auf noch genauere Risikobewertung wurde jedes angebundene Projekt einem Screening-Prozess unterzogen. Im Ergebnis wurden Projekte identifiziert, bei denen es unter der Gesamtschau der Faktoren sinnvoll erscheint, trotz der derzeitigen Unwägbarkeiten den Bau vorzubereiten. Bei diesen Projekten wird mit der Planung, der Baurechtschaffung und auch mit der Vermietung fortgefahren. Bei anderen Projekten wird bei laufendem Reevaluieren relevanter KPIs (Key Performance Indicators) sowie unter Berücksichtigung der vorliegenden zeitlichen Umsetzungsflexibilität abgewartet. Diese Strategie geht mit einer temporären Ertragsreduzierung einher, vermeidet aber Maximalrisiken. Die S&P Group sondiert den Markt laufend und differenziert, um mit hoher Reaktionsfähigkeit agieren zu können.

Obwohl sich die Ausgangsvoraussetzungen verändert haben, sind wir zuversichtlich hinsichtlich der zukünftigen Geschäftsentwicklung unseres Unternehmens. Wir sind der Meinung, dass die S&P Group für aktuelle und zukünftige Herausforderungen gut gerüstet ist. Das Unternehmen verfügt über ausreichend eigene Liquidität sowie Zugang zu externen eigenkapitalergänzenden Kapitalquellen und -Partnern, um Chancen, die sich bieten, ergreifen zu können.

Das Jahr 2023 verspricht durch die im 2. Halbjahr absehbare Stabilisierung des Zinsniveaus aufgrund leicht verbesserter Inflationsaussichten mehr Planungssicherheit für die Kaufwilligen. Wir gehen davon aus, dass 2023 das Jahr der "Bodenbildung" für Kaufpreisfaktoren sowie das Handelsvolumen sein wird. Ein anziehendes Transaktionsgeschehen wird aber frühestens Mitte des Jahres 2024 wieder beobachtbar sein, nachdem sich Immobilienrenditen und Zinsen wieder angenähert haben. Insbesondere die mittelfristig stagnierenden bis rückläufigen Kaufpreise für Wohnimmobilien bei einer gleichzeitig hohen bzw. weiter steigenden Wohnnachfrage sind Faktoren, die mittelfristig für den Immobilienerwerb sprechen. Denn nach wie vor zählt die Immobilie zu einem der wichtigsten Bausteine der Altersvorsorge und Anlage, vor allem in Krisenzeiten. Im gewerblichen Bereich sprechen die hohe Mietnachfrage sowie die steigenden ESG-Anforderungen für gewerbliche Neubau-Immobilien.

Für das Jahr 2023 planen wir mit einem ausgeglichenen Ergebnis bis zu einem Jahresüberschuss von € 1,0 Mio.

Konzernbilanz zum 31.12.2022

AKTIVSEITE

	31.12.2022		Vorjahr
	EUR	EUR	EUR
A. ANLAGEVERMÖGEN
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten		19.559,32	39.014,15
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	2.389.526,17		2.467.321,47
2. Technische Anlagen und Maschinen	21.675,82		24.106,78
3. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	253.418,64		306.287,45
		2.664.620,63	2.797.715,70
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	205.100,00		155.100,00
2. Beteiligungen	849.153,03		1.328.497,92
3. Anteile an assoziierten Unternehmen	1.540.800,74		4.570.028,71
4. Wertpapiere des Anlagevermögens	111.081,95		0,00
		2.706.135,72	6.053.626,63
		5.390.315,67	8.890.356,48
B. UMLAUFVERMÖGEN
I. Vorräte
1. Objekte im Bau	127.086.440,79		49.233.749,94
2. Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen	-14.193.383,39		0,00
		112.893.057,40	49.233.749,94
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	875.964,51		2.458.329,15
2. Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	22.995,08		22.986,00
3. Forderungen gegen assoziierte Unternehmen	3.050.557,87		2.321.722,28
4. Forderungen gegen Gesellschafter	0,00		506,69
5. Sonstige Vermögensgegenstände	7.279.577,06		6.480.356,92
		11.229.094,52	11.283.901,04
III. Wertpapiere
Anteile zur Veräußerung bestimmt		3.017.291,63	3.281.391,63
IV. Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten		13.479.863,94	18.808.071,16
		140.619.307,49	82.607.113,77
C. RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN		136.834,96	116.240,88
D. AKTIVE LATENTE STEUERN		1.437.203,32	810.851,20
		147.583.661,44	92.424.562,33

PASSIVSEITE

	31.12.2022		Vorjahr
	EUR	EUR	EUR
A. EIGENKAPITAL
I. Gezeichnetes Kapital	4.100.000,00		4.100.000,00
II. Kapitalrücklagen	3.387.578,00		3.387.578,00
III. Gewinnrücklagen	86.022,00		86.022,00
IV. Ergebnisvortrag	31.507.226,67		30.959.721,61
V. Konzerngewinn	666.190,41		2.622.505,06
VI. nicht beherrschende Anteile	248.817,91		235.737,24
		39.995.834,99	41.391.563,91
B. RÜCKSTELLUNGEN
1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen	337.771,00		177.012,97
2. Steuerrückstellungen	2.162.765,58		1.191.421,00
3. Sonstige Rückstellungen	3.016.451,18		3.792.489,58
		5.516.987,76	5.160.923,55
C. VERBINDLICHKEITEN
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	75.890.264,21		17.592.942,23
2. Erhaltene Anzahlungen auf unfertige Erzeugnisse, unfertige Leistungen	248.646,46		337.017,65
3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	1.674.297,58		2.499.762,78
4. Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	451.216,50		471.792,30
6. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern	1.450.000,00		0,00
5. Sonstige Verbindlichkeiten	21.755.651,94		24.369.797,91
- davon aus Steuern: EUR 351.731,16 (Vorjahr: EUR 716.857,50)
- davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: EUR 12.418,41 (Vorjahr: EUR 5.455,60)
		101.470.076,69	45.271.312,87
D. RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN		1.362,00	1.362,00
E. PASSIVE LATENTE STEUERN		599.400,00	599.400,00
		147.583.661,44	92.424.562,33

Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2022

	2022	Vorjahr
	EUR	EUR
1. Umsatzerlöse	22.093.227,09	61.377.141,42
2. Erhöhung/Verminderung des Bestands an fertigen und unfertigen Erzeugnissen	75.801.297,99	-17.371.792,39
3. Andere aktivierte Eigenleistungen	2.415.931,22	1.257.262,00
4. Sonstige betriebliche Erträge	4.237.514,13	3.591.203,01
Summe Erlöse / Erträge	104.547.970,43	48.853.814,04
5. Materialaufwand	-92.457.978,55	-35.870.489,66
6. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	-4.232.382,94	-4.362.284,33
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	-815.139,30	-536.851,28
- davon für Altersversorgung: EUR 269.618,27 (Vorjahr: EUR 217.986.11)	-5.047.522,24	-4.899.135,61
7. Abschreibungen
Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen	-208.510,85	-222.000,82
8. Sonstige betrieblichen Aufwendungen	-5.741.730,96	-5.297.170,89
Summe Aufwendungen	-103.455.742,60	-46.288.796,98
Zwischensaldo	1.092.227,83	2.565.017,06
9. Erträge aus Beteiligungen	36.043,38	1.323.541,76
10. Ergebnis aus assoziierten Unternehmen	1.129.142,73	1.275.270,64
11. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	428.348,91	479.419,90
12. Abschreibungen auf Finanzanlagen und auf Wertpapiere des Umlaufvermögens	0,00	-686.657,00
13. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	-1.316.800,89	-1.151.079,66
Finanzergebnis	276.734,13	1.240.495,64
14. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit	1.368.961,96	3.805.512,70
15. Steuern vom Einkommen und Ertrag	-617.446,33	-896.854,93
16. Ergebnis nach Steuern	751.515,63	2.908.657,77
17. Sonstige Steuern	-72.224,55	-276.652,79
18. Konzernjahresüberschuss	679.291,08	2.632.004,98
19. Auf nicht beherrschende Anteile entfallender Gewinn	-13.100,67	-9.499,92
20. Konzerngewinn	666.190,41	2.622.505,06
21. Gewinnvortrag	31.507.226,67	30.959.721,61
22. Konzernbilanzgewinn	32.173.417,08	33.582.226,67

Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2022

A. ALLGEMEINE ANGABEN

1. Eckdaten des Unternehmens

Die Sontowski & Partner GmbH als Konzernmutterunternehmen hat ihren Sitz in Erlangen und ist im Handelsregister des Amtsgerichts Fürth (HRB 2736) eingetragen.

2. Generalnorm

Dem Konzernjahresabschluss zum 31. Dezember 2022 liegen die Vorschriften des Handelsgesetzbuches über die Rechnungslegung von Kapitalgesellschaften und die ergänzenden Vorschriften des Gesetzes betreffend die Gesellschaften mit beschränkter Haftung zugrunde.

3. Geschäftszweige

Gegenstand des Unternehmens ist der Erwerb, die Entwicklung, das Halten, die Veräußerung und die Verwaltung bzw. das Management von Beteiligungen an anderen Gesellschaften mit einem mittel- oder unmittelbaren Immobilienbezug, der An- und Verkauf von Grundstücken und Immobilien, die Durchführung von Projektentwicklungen in allen Immobilien-Assetklassen, die Beratung bei der Finanzierungsstrukturierung sowie Tätigkeiten eines Unternehmens im Sinne von § 34c und § 34f GewO. Die Gesellschaft ist berechtigt, jegliche Geschäfte vorzunehmen oder Dienstleistungen zu erbringen, die den Gegenstand des Unternehmens unmittelbar oder mittelbar fördern.

B. ALLGEMEINE ERLÄUTERUNGEN ZUM KONZERNJAHRESABSCHLUSS

1. Konsolidierungskreis

In den Konzernjahresabschluss wurden neben der Sontowski & Partner GmbH die nachfolgend aufgeführten Gesellschaften mit einbezogen, an denen die Sontowski & Partner GmbH direkt oder indirekt die Mehrheit der Stimmrechte hält:

Angabe nach § 313 Abs. 2 Nr. 1 Satz 1 HGB

Name der Gesellschaft	Sitz	Anteil %
S&P Objektbeteiligungs GmbH	Erlangen	100,0
S&P Objektbeteiligungs ZWEI GmbH	Erlangen	100,0
S&P Objektbeteiligungs DREI GmbH	Erlangen	100,0
Sontowski & Partner Beteiligungsgesellschaft mbH	Erlangen	100,0
S&P Beteiligungs ZWEI GmbH	Erlangen	100,0
S&P Stadtbau GmbH	Erlangen	100,0
S&P Stadtbau Objekt 6 GmbH & Co. KG ^*3)	Erlangen	100,0
S&P Grundstücks EINS GmbH & Co. KG ^*3)	Erlangen	100,0
S&P Stadtbau Projekt 2 GmbH	Erlangen	100,0
S&P Stadtbau Projekt 4 GmbH	Erlangen	100,0
S&P Stadtbau Projekt 7 GmbH	Erlangen	100,0
S&P Stadtbau Projekt 8 GmbH	Erlangen	100,0
S&P regioFonds SD 8 Beteiligungs GmbH & Co. KG ^*4)	Erlangen	99,5
S&P RD Capital Partners GmbH	Erlangen	100,0
S&P RD Beteiligungs GmbH	Erlangen	100,0
S&P RD Verwaltungs GmbH	Erlangen	100,0
S&P Retail Development GmbH	Erlangen	100,0
S&P RD Objekt 21 GmbH & Co. KG ^*5)	Erlangen	100,0
S&P RD Objekt 22 GmbH & Co. KG ^*5)	Erlangen	99,5
S&P RD Objekt 26 GmbH & Co. KG ^*5)	Erlangen	100,0
S&P OD Capital Partners GmbH	Erlangen	100,0
S&P OD Beteiligungs GmbH	Erlangen	100,0
S&P OD Verwaltungs GmbH	Erlangen	100,0
S&P Office Development GmbH	Erlangen	100,0
S&P OD Objekt 1 GmbH & Co. KG ^*6)	Erlangen	99,5
S&P OD Objekt 12 GmbH & Co. KG ^*6)	Erlangen	100,0
S&P OD Seetor Office Finance GmbH & Co. KG ^*6)	Erlangen	99,5
S&P Management GmbH	Erlangen	100,0
S&P Projektverwaltungs GmbH	Erlangen	100,0
S&P Projektverwaltungs ZWEI GmbH	Erlangen	100,0
S&P Grund Invest GmbH	Erlangen	100,0
S&P Grund Invest Projektverwaltungs GmbH	Erlangen	100,0
S&P Homes GmbH	Erlangen	100,0
S&P Homes Beteiligungs GmbH	Erlangen	100,0
S&P Homes Projektverwaltungs GmbH	Erlangen	100,0
S&P Homes Ansbach GmbH & Co. KG ^*7)	Erlangen	100,0
BayernCare GmbH	Erlangen	100,0
BayernCare Beteiligungs GmbH	Erlangen	100,0
BayernCare Projektverwaltungs GmbH	Erlangen	100,0
BCI Ansbach GmbH & Co. KG ^*2)	Erlangen	100,0
BCI Amberg GmbH & Co.KG ^*2)	Erlangen	100,0
BCI Coburg II GmbH & Co. KG ^*2)	Erlangen	100,0
BCI Traunreut GmbH & Co. KG ^*2)	Erlangen	100,0
BCI Lechbruck GmbH & Co. KG ^*2)	Erlangen	100,0
BCI Schwandorf GmbH & Co. KG ^*2)	Erlangen	100,0
BC Bodenmais GmbH & Co. KG ^*2)	Erlangen	100,0
(vormals BCI Behringersdorf Wohnen GmbH & Co. KG)
BC Behringersdorf GmbH & Co. KG ^*2)	Erlangen	100,0
(vormals BCI Behringersdorf Senioren GmbH & Co. KG)
BC Renchen GmbH & Co. KG ^1/2)	Erlangen	100,0
BC Feuchtwangen GmbH & Co. KG ^1/2)	Erlangen	100,0
(vormals BC Projekt 10 GmbH & Co. KG)
BC Projekt 11 GmbH & Co. KG ^1/2)	Erlangen	100,0
BC Kempten GmbH & Co. KG ^1/2)	Erlangen	100,0
BC Bad Kötzting GmbH & Co. KG ^1/2)	Erlangen	100,0
BC Projekt 14 GmbH & Co. KG ^1/2)	Erlangen	100,0
S&P FinTech Beteiligungs GmbH	Erlangen	85,0
S&P FinTech GmbH	Erlangen	85,0

^*1) Diese Gesellschaften wurden im Jahr 2022 gegründet und werden deshalb erstmalig in den Konsolidierungskreis zum 31. Dezember 2022 mit aufgenommen.
^*2) bei diesen Gesellschaften ist die BayernCare Projektverwaltungs GmbH unbeschränkt haftender Gesellschafter.
^*3) bei diesen Gesellschaften ist die S&P Projektverwaltungs GmbH unbeschränkt haftender Gesellschafter.
^*4) bei diesen Gesellschaften ist die S&P Projektverwaltungs ZWEI GmbH unbeschränkt haftender Gesellschafter.
^*5) bei diesen Gesellschaften ist die S&P RD Verwaltungs GmbH unbeschränkt haftender Gesellschafter.
^*6) bei diesen Gesellschaften ist die S&P OD Verwaltungs GmbH unbeschränkt haftender Gesellschafter.
^*7) bei diesen Gesellschaften ist die S&P Homes Projektverwaltungs GmbH unbeschränkt haftender Gesellschafter.

Angabe nach § 313 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 HGB

Assoziierte Unternehmen nach § 311 HGB von wesentlicher Bedeutung:

Name der Gesellschaft	Sitz	Anteil %
BayernCare Immobilien GmbH & Co. KG	Erlangen	50,00
HBP Hausbaupartner Wohnbau GmbH & Co. KG	Erlangen	50,00
HBP Hausbaupartner GmbH	Erlangen	50,00
S&P CD Capital Partners GmbH	Erlangen	31,99
Zinsbaustein GmbH	Berlin	37,16

Assoziierte Unternehmen nach § 313 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 i.V. mit § 311 Abs. 2 HGB von untergeordneter Bedeutung:

Name der Gesellschaft	Sitz	Anteil %
BayernCare Verwaltungs GmbH	Erlangen	50,0
HBP Hausbaupartner Wohnbau Verwaltungsgesellschaft mbH	Erlangen	50,0
S&P Solarfonds EINS Beteiligungs GmbH	Erlangen	49,0
S&P Solarfonds ZWEI Beteiligungs GmbH	Erlangen	49,0

Angabe nach § 313 Abs. 2 Nr. 1 Satz 2 HGB

In den Konzernjahresabschluss wurden folgende Gesellschaften nicht mit einbezogen, weil sie als einzelnes Unternehmen, aber auch in Ihrer Gesamtheit, für die Vermittlung eines tatsächlichen Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der S&P Group von untergeordneter Bedeutung sind:

Name der Gesellschaft	Sitz	Anteil %	Rechtsgrundlage
S & P Stift Fonds GmbH	Erlangen	100,0	§ 296 Abs. 2 HGB
RegioFonds Ulm Beteiligungs GmbH	Erlangen	100,0	§ 296 Abs. 2 HGB
RegioFonds ALPHA Beteiligungs GmbH	Erlangen	100,0	§ 296 Abs. 2 HGB
RegioFonds Franken Beteiligungsgesellschaft mbH	Erlangen	100,0	§ 296 Abs. 2 HGB
RegioFonds Franken ZWEI Beteiligungs GmbH	Erlangen	100,0	§ 296 Abs. 2 HGB
RegioFonds Erlangen, Caree am Rathausplatz Beteiligungs GmbH	Erlangen	100,0	§ 296 Abs. 2 HGB
RegioFonds Franken VIER Beteiligungs GmbH	Erlangen	100,0	§ 296 Abs. 2 HGB
S&P Private Placement Erlangen Beteiligungs GmbH	Erlangen	100,0	§ 296 Abs. 2 HGB

Folgende Gesellschaften wurden zum 31.12.2022 mit den Werten der Gewinn- und Verlustrechnung, jedoch nicht mit den Bilanzwerten in den Konzernjahresabschluss mit einbezogen:

S&P Stadtbau Objekt 1 GmbH & Co. KG

Aufgrund des Ausscheidens des Kommanditisten ist das Vermögen im Rahmen der Gesamtrechtsnachfolge an die Komplementärin, S&P Projektverwaltungs GmbH, als einzig verbleibende Gesellschafterin angewachsen.

S&P Stadtbau Obj. Bielefelder Str. GmbH & Co. KG

Aufgrund des Ausscheidens des Kommanditisten ist das Vermögen im Rahmen der Gesamtrechtsnachfolge an die Komplementärin, S&P Projektverwaltungs GmbH, als einzig verbleibende Gesellschafterin angewachsen.

S&P Objekt Franken FÜNFUNDZWANZIG GmbH & Co. KG

Aufgrund des Ausscheidens des Kommanditisten ist das Vermögen im Rahmen der Gesamtrechtsnachfolge an die Komplementärin, S&P Projektverwaltungs ZWEI GmbH, als einzig verbleibende Gesellschafterin angewachsen.

S&P RD Objekt Ulanenpark GmbH & Co. KG

Aufgrund des Ausscheidens des Kommanditisten ist das Vermögen im Rahmen der Gesamtrechtsnachfolge an die Komplementärin, S&P RD Verwaltungs GmbH, als einzig verbleibende Gesellschafterin angewachsen.

S&P RD Objekt 23 GmbH & Co. KG

Aufgrund des Ausscheidens des Kommanditisten ist das Vermögen im Rahmen der Gesamtrechtsnachfolge an die Komplementärin, S&P RD Verwaltungs GmbH, als einzig verbleibende Gesellschafterin angewachsen.

S&P OD Objekt 6 GmbH & Co. KG

Aufgrund des Ausscheidens des Kommanditisten ist das Vermögen im Rahmen der Gesamtrechtsnachfolge an die Komplementärin, S&P OD Verwaltungs GmbH, als einzig verbleibende Gesellschafterin angewachsen.

S&P OD Objekt 13 GmbH & Co. KG

Aufgrund des Ausscheidens des Kommanditisten ist das Vermögen im Rahmen der Gesamtrechtsnachfolge an die Komplementärin, S&P OD Verwaltungs GmbH, als einzig verbleibende Gesellschafterin angewachsen.

S&P Homes Uttenreuth GmbH & Co. KG

Aufgrund des Ausscheidens des Kommanditisten ist das Vermögen im Rahmen der Gesamtrechtsnachfolge an die Komplementärin, S&P Homes Projektverwaltungs GmbH, als einzig verbleibende Gesellschafterin angewachsen.

Änderungen im Konsolidierungskreis beeinflussen die Vergleichbarkeit des Vorjahres nicht.

2. Konsolidierungsgrundsätze

In den Konzernjahresabschluss wurden die auf den gleichen Stichtag aufgestellten Jahresabschlüsse bzw. Zwischenabschlüsse aller einbezogenen Unternehmen übernommen. Die Kapitalkonsolidierung erfolgte nach der Neubewertungsmethode durch die Verrechnung der Anschaffungskosten mit dem anteiligen Eigenkapital der Tochterunternehmen zum Zeitpunkt ihres Erwerbs bzw. der Erstkonsolidierung.

Die Bewertung der Beteiligungen an assoziierten Unternehmen im Sinne von § 311 HGB von wesentlicher Bedeutung erfolgt nach der Equity-Methode (Buchwertmethode). Assoziierte Unternehmen von untergeordneter Bedeutung wurden mit dem Beteiligungsbuchwert bzw. den Anschaffungskosten bewertet. Bei den assoziierten Unternehmen besteht ein passiver Unterschiedsbetrag in Höhe von TEUR 611 (Vj.TEUR 0).

Im Zuge der Schuldenkonsolidierung wurden interne Forderungen und Verbindlichkeiten gegeneinander aufgerechnet.

Interne Erträge wurden mit entsprechenden Aufwendungen verrechnet. Entstandene Zwischengewinne wurden neutralisiert.

Die durchgeführten Ergebnisübernahmen wurden eliminiert.

3. Gliederungsgrundsätze

Der Konzernjahresabschluss wurde nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches aufgestellt. Die Bilanz entspricht dem gesetzlichen Gliederungsschema (§ 266 Abs. 2 und 3 HGB). Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde wie im Vorjahr das Gesamtkostenverfahren angewandt.

4. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Die Jahresabschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen wurden nach einheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsrichtlinien aufgestellt und geprüft.

Der Abschlussstichtag der mit einbezogenen Unternehmen ist grundsätzlich der Abschlussstichtag des Mutterunternehmens.

C. BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSMETHODEN

1. Bilanzierungsmethoden

Der Konzernjahresabschluss wurde nach den Vorschriften des Dritten Buches des Handelsgesetzbuches erstellt.

Der Konzernjahresabschluss wurde unter Beachtung der generellen Ansatzvorschriften der §§ 298 i.V.m. 246-251 HGB sowie unter Berücksichtigung der besonderen Ansatzvorschriften für Kapitalgesellschaften, §§ 298 i.V.m. 268-274a, 276-277 HGB erstellt.

Die Bezeichnungen der Posten der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden teilweise aus Gründen der Klarheit an die Gegebenheiten des Unternehmens angepasst.

Der Konzernjahresabschluss wurde unter Beachtung der vorstehenden Grundsätze und unter Berücksichtigung der §§ 290-315 HGB erstellt.

Das Wahlrecht, aktive latente Steuern aus Unterschiedsbeträgen zwischen der Handels- und der Steuerbilanz und Verlustvorträgen anzusetzen, wurde auf Ebene des Konzernabschlusses - analog zum Jahresabschluss des Mutterunternehmens - nicht ausgeübt.

Aktive latente Steuern werden nur auf Konsolidierungseffekte aus der Konsolidierung von Zwischengewinnen und aus der Aufwands- und Ertragskonsolidierung gebildet und sind mit TEUR 1.437 (VJ TEUR 811) ausgewiesen.

Im Rahmen der Neubewertungsmethode wurden im Vorjahr stille Reserven in Höhe von TEUR 1.998 bei den Objekten in Bau aufgedeckt, eine Kapitalrücklage in Höhe von TEUR 1.399 eingestellt sowie passive latente Steuern in Höhe von TEUR 599 gebildet.

2. Bewertungsmethoden

Der Konzernjahresabschluss wurde unter Beachtung der generellen Bewertungsvorschriften der §§ 252-256 HGB sowie unter Berücksichtigung der besonderen Bewertungsvorschriften für Kapitalgesellschaften erstellt.

Die Bewertungsmethoden wurden unverändert gegenüber dem Vorjahr angewandt.

Im Einzelnen erfolgte die Bewertung wie folgt:

ANLAGEVERMÖGEN

Immaterielle Vermögensgegenstände

Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten

sind zu Anschaffungskosten vermindert um planmäßige, lineare Abschreibungen bezogen auf eine Nutzungsdauer von 3 und 5 Jahren angesetzt. Auf die Zugänge wurde eine zeitanteilige Abschreibung vorgenommen.

Sachanlagen

Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken

sind mit den Anschaffungskosten zuzüglich Anschaffungsnebenkosten bewertet. Die planmäßige Abschreibung erfolgt linear über eine Nutzungsdauer von 50 Jahren.

Technische Anlagen und Maschinen

Sind mit den Anschaffungskosten zuzüglich Anschaffungsnebenkosten bewertet. Die planmäßigen Abschreibungen erfolgten unter Zugrundelegung der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer von 10 Jahren.

Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung

sind mit den Anschaffungskosten zuzüglich Anschaffungsnebenkosten, nicht abzugsfähige Vorsteuer abzüglich Skonti bewertet.

Die planmäßigen Abschreibungen erfolgten unter Zugrundelegung der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer zwischen 3 und 18 Jahren. Die Vermögensgegenstände wurden linear abgeschrieben.

Geringwertige Anlagegüter im Einzelanschaffungspreis bis zu EUR 800,00 netto werden im Zugangsjahr voll abgeschrieben und als Abgang im Anlagespiegel gezeigt.

Der in der Vergangenheit gebildete Sammelposten wird über 5 Jahre linear abgeschrieben.

Die Abschreibung der Zugänge erfolgt im Zugangsjahr zeitanteilig.

Finanzanlagen

Anteile an verbundenen Unternehmen

wurden mit den Anschaffungskosten angesetzt.

Beteiligungen

wurden mit den Anschaffungskosten bzw. dem niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt.

Anteile an assoziierten Unternehmen (mit wesentlicher Bedeutung)

wurden mit dem Betrag, der dem anteiligen Eigenkapital des Unternehmens entspricht, bzw. dem niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt.

Anteile an assoziierten Unternehmen (mit untergeordneter Bedeutung)

wurden mit den Anschaffungskosten oder wegen nachhaltiger Wertminderung mit dem niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt.

UMLAUFVERMÖGEN

Vorräte

Objekte im Bau

wurden unter Beachtung des strengen Niederstwertprinzips zu Anschaffungs- bzw. entsprechend ihres Fertigungsgrades mit anteiligen Herstellungskosten bewertet. Der Ansatz erfolgte mit den direkten Kosten und mit den angemessenen Teilen der aktivierungsfähigen Gemeinkosten sowie der Einbeziehung der Fremdkapitalzinsen in die Herstellungskosten.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, Forderungen gegen assoziierte Unternehmen und sonstige Vermögensgegenstände

sind mit ihren Nominalwerten angesetzt. Wertberichtigungen wurden soweit notwendig vorgenommen.

Wertpapiere

Die zur Veräußerung bestimmten Anteile wurden zu den Anschaffungskosten bzw. mit den niedrigeren beizulegenden Wert bewertet.

Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten

sind zum Nennwert angesetzt.

RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN

Aktive Rechnungsabgrenzungsposten

wurden zu Nennwerten bzw. Anschaffungskosten bewertet.

AKTIVE LATENTE STEUERN

wurden im Geschäftsjahr aus der Konsolidierung von Zwischengewinnen und aus der Aufwands- und Ertragskonsolidierung bei Anwendung eines kombinierten Steuersatzes (Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer) von rd. 30 %, in Höhe von rd. TEUR 1.437 (VJ TEUR 811) gebildet.

RÜCKSTELLUNGEN

Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen

wurden im Berichtsjahr nach den anerkannten Grundsätzen der Versicherungsmathematik mittels der sog. "Projected-Unit-Credit-Methode" (PUC-Methode) bewertet. Der Rückstellungsbetrag gemäß der PUC-Methode ist definiert als der versicherungsmathematische Barwert der Pensionsverpflichtungen, der von den Anspruchsberechtigten bis zum Bilanzstichtag gemäß Rentenformel und Unverfallbarkeitsregelung aufgrund ihrer in der Vergangenheit abgeleisteten Dienstzeiten erdient worden ist.

Als biometrische Rechnungsgrundlagen wurden die "Richttafeln 2018 G" von Dr. Klaus Heubeck verwendet. Im Berichtsjahr wird dabei, gemäß § 253 Abs. 2 HGB der 10-Jahres-Durchschnitts-Zinssatz von 1,78 % bei der Bewertung zugrunde gelegt. Gehaltstrends wurden nicht, Rententrends in Höhe von 1,8 % mit eingerechnet.

Die Verpflichtungen aus Pensionszusagen sind teilweise durch Rückdeckungsversicherungen bei der Condor Lebensversicherungs-AG, der Allianz Lebensversicherungs-AG und der R+V Lebensversicherung AG abgesichert.

Die verpfändeten Versicherungen bei der Condor Lebensversicherungs-AG, der Allianz Lebensversicherungs-AG und bei der R+V Lebensversicherung AG wurden gemäß § 246 Abs. 2 S. 2 HGB verrechnet.

Die Höhe des Aktivwerts zum 31.12.2022 wurde nach RLH IDW RH FAB 1.021 ermittelt. Es wurde das sogenannte Passivprimat angewendet. Damit werden die Zahlungsströme aus den Versicherungen mit den Berechnungsgrundlagen der Passivseite bewertet. Bei Berechnung mit dem 10-Jahres-Durchschnitts-Zinssatzes ergibt sich ein Aktivwert i.H.v. EUR 1.026.063 und mit dem 7-Jahres-Durchschnitts-Zinssatzes ergibt sich ein Aktivwert i.H.v. EUR 1.070.841. Somit ergibt sich ein Unterschiedsbetrag i.H.v. 44.778.

Es wurde Deckungsvermögen in Höhe von insgesamt TEUR 1.026 beim Ansatz der Pensionsrückstellungen entsprechend in Abzug gebracht und nur der saldierte Wert ausgewiesen.

Aus der Differenz des verwendeten 10-Jahres-Durchschnitts-Zinssatzes und des 7-Jahres-Durchschitts-Zinssatzes ergibt sich eine um EUR 66.367 geringere Verpflichtung. Gemäß § 253 Abs. 6 HGB besteht in dieser Höhe eine Ausschüttungssperre.

Steuerrückstellungen

Die Steuerrückstellungen wurden in Höhe der voraussichtlichen Berechnungen nach dem Grundsatz vernünftiger kaufmännischer Beurteilung mit dem Erfüllungsbetrag dotiert.

Sonstige Rückstellungen

wurden in Höhe des Erfüllungsbetrages angesetzt, der nach dem Grundsatz vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendig ist und alle ungewissen Verbindlichkeiten und erkennbare Risiken berücksichtigt.

VERBINDLICHKEITEN

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten, erhaltene Anzahlungen auf unfertige Erzeugnisse, unfertige Leistungen, Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen, Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern und sonstige Verbindlichkeiten sind mit den Erfüllungsbeträgen angesetzt.

RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN

Passive Rechnungsabgrenzungsposten

sind mit den Erfüllungsbeträgen angesetzt.

PASSIVE LATENTE STEUERN

wurden im Vorjahr im Rahmen der Neubewertung erworbener Anteile für aufgedeckte stille Reserven, bei Anwendung eines kombinierten Steuersatzes (Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer) von rd. 30 %, in Höhe von rd. TEUR 599 (VJ TEUR 599) gebildet.

D. ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ

1. Anlagevermögen

Die Gliederung zum 31. Dezember 2022 und die Entwicklung des Anlagevermögens im Geschäftsjahr 2022 sind im nachfolgenden Anlagespiegel dargestellt:

	Anschaffungs- und Herstellungskosten
	Stand am 1.1.2022	Zugänge	Umbuchungen
	EUR	EUR	EUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	153.943,10	7.352,39	0,00
	153.943,10	7.352,39	0,00
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	5.226.532,04	0,00	0,00
2. Technische Anlagen und Maschinen	24.309,36	0,00	0,00
3. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	945.762,53	48.608,56	0,00
	6.196.603,93	48.608,56	0,00
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	155.100,00	25.500,00	24.500,00
2. Beteiligungen	2.015.154,92	94.223,15	0,00
3. Anteile an assoziierten Unternehmen	4.570.028,71	40.519,39	(24.500,00)
4. Wertpapiere	0,00	111.081,95	0,00
	6.740.283,63	271.324,49	0,00
	13.090.830,66	327.285,44	0,00

	Anschaffungs- und Herstellungskosten
	Abgänge	Änderungen Konsolidierungskreis	Stand am 31.12.2022
	EUR	EUR	EUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	0,00	0,00	161.295,49
	0,00	0,00	161.295,49
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	0,00	0,00	5.226.532,04
2. Technische Anlagen und Maschinen	0,00	0,00	24.309,36
3. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	8.195,99	0,00	986.175,10
	8.159,99	0,00	6.237.016,50
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	0,00	0,00	205.100,00
2. Beteiligungen	1.260.225,04	0,00	849.153,03
3. Anteile an assoziierten Unternehmen	3.045.247,36	0,00	1.540.800,74
4. Wertpapiere	0,00	0,00	111.081,95
	4.305.472,40	0,00	2.706.135,72
	4.313.668,39	0,00	9.104.447,71

	Abschreibungen
	Stand am 1.1.2022	Zugänge	Abgänge	Stand am 31.12.2022
	EUR	EUR	EUR	EUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	114.928,95	26.807,22	0,00	141.736,17
	114.928,95	26.807,22	0,00	141.736,17
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	2.759.210,51	77.795,30	0,00	2.837.005,87
2. Technische Anlagen und Maschinen	202,58	2.430,96	0,00	2.633,54
3. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	639.475,08	101.477,37	8.195,99	732.756,46
	3.398.888,23	181.703,63	8.195,99	3.572.395,87
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	0,00	0,00	0,00	0,00
2. Beteiligungen	686.657,00	0,00	686.657,00	0,00
3. Anteile an assoziierten Unternehmen	0,00	0,00	0,00	0,00
4. Wertpapiere	0,00	0,00	0,00	0,00
	686.657,00	0,00	686.657,00	0,00
	4.200.474,18	208.510,85	694.852,99	3.714.132,04

	Buchwerte
	Stand am 31.12.2022	Stand am 31.12.2021
	EUR	EUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	19.559,32	39.014,15
	19.559,32	39.014,15
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	2.389.526,17	2.467.321,47
2. Technische Anlagen und Maschinen	21.675,82	24.106,78
3. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	253.418,64	306.287,45
	2.664.620,63	2.797.715,70
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	205.100,00	155.100,00
2. Beteiligungen	849.153,03	1.328.497,92
3. Anteile an assoziierten Unternehmen	1.540.800,74	4.570.028,71
4. Wertpapiere	111.081,95	0,00
	2.706.135,72	6.053.626,63
	5.390.315,67	8.890.356,48

Im Geschäftsjahr sind in den Herstellungskosten keine Zinsen für Fremdkapital mit einbezogen.

2. Objekte im Bau im Vorratsvermögen

Fremdkapitalzinsen wurden, soweit sie den Zeitraum der Herstellung betreffen, in die Ermittlung der Herstellungskosten bei den Objekten im Bau einbezogen.

3. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Sonstige Vermögensgegenstände in Höhe von EUR 1.838.247,00 (VJ EUR 1.838.247,00) haben eine Restlaufzeit von größer einem Jahr.

4. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

In den Forderungen gegen assoziierte Unternehmen sind Forderungen aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von EUR 179,08 (VJ EUR 23.825,31) enthalten.

5. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände, die rechtlich erst nach dem Bilanzstichtag entstehen

In den sonstigen Vermögensgegenständen sind folgende Positionen enthalten, die rechtlich erst nach dem Bilanzstichtag entstehen:

	2022	Vorjahr
	TEUR	TEUR
Körperschaftsteuerforderungen	1.666	237
Gewerbesteuerforderungen	74	67
Umsatzsteuerforderungen	1.427	763
Gesamt	3.167	1.067

6. Guthaben bei Kreditinstituten

Die Guthaben bei Kreditinstituten beinhalten an Dritte verpfändete Bankkonten in Höhe von TEUR 2.594 (VJ TEUR 180).

Die verpfändeten Bankkonten dienen zur Absicherung von künftigen Pensionsverpflichtungen TEUR 164 (VJ TEUR 108), Avalkrediten TEUR 72 (VJ TEUR 72) sowie MaBV-/Bank-Verpflichtungen TEUR 2.358 (VJ TEUR 72).

7. Rückstellungen

7.1 Pensionsrückstellungen

Die Pensionsrückstellungen für laufende Pensionen der früheren Geschäftsführer belaufen sich auf TEUR 1.364.

Die Entwicklung der Rückstellungen für Pensionen ergibt sich aus nachfolgendem Pensionsrückstellungsspiegel:

Entwicklung Pensionsrückstellungen	Verpflichtung (Sollwert)	Deckungsvermögen	Pensionsrückstellungen
	EUR	EUR	EUR
Stand zum 01.01.2022	1.269.199	-1.092.186	177.013
1. Aufwendungen für Altersversorgung, Veränderung Verpflichtungsumfang abzgl. Zinsaufwand zzgl. Zahlungen	126.515	-	126.515
2. Sonstige betriebliche Erträge aus Rückstellungsauflösung	-	-	-
3. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge / Zinsen und ähnliche Aufwendungen
a. Zinsaufwand aus der Verpflichtung gem. § 253 HGB	23.219	-	23.219
b. Erträge auf Deckungsvermögen gem. § 246 Abs. 2 HGB		-19.088	-19.088
4. Übertragungen	-	-	-
5. Zahlung von Versorgungsleistungen	-55.099	-	-55.099
6. Zuführungen zum bzw. Entnahme aus dem Deckungsvermögen	-	85.211	85.211
Stand zum 31.12.2022 (vor Verteilung Unterschiedsbetrag)	1.363.834	-1.026.063	337.771
7. Verteilung des Unterschiedsbetrages (außerordentliches Ergebnis)
a. Maximalzuführung	-	-	-
b. tatsächliche Zuführung	-	-	-
Stand zum 31.12.2022 (nach Verteilung Unterschiedsbetrag)	1.363.834	-1.026.063	337.771

Der Unterschiedsbetrag nach § 253 Abs. 6 HGB beträgt EUR 63.367.

7.2 Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen enthalten im Wesentlichen Kosten für Jahresabschlussprüfungen und Steuererklärungen in Höhe von TEUR 404 (VJ TEUR 377), Gewährleistungen in Höhe von TEUR 215 (VJ TEUR 155), ausstehende Rechnungen in Höhe von EUR 1,8 Mio. (VJ EUR 2,7 Mio.) sowie erfolgsabhängige Vergütungen in Höhe von TEUR 327 (VJ TEUR 217).

8. Verbindlichkeiten

8.1 Restlaufzeiten

Die Restlaufzeiten ergeben sich aus dem nachfolgenden Verbindlichkeitenspiegel.

8.2 Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern

Die sonstigen Verbindlichkeiten enthalten in Höhe von TEUR 148 (VJ TEUR 356) Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern.

Verbindlichkeitenspiegel

	31.12.2022
	Restlaufzeit bis zu einem Jahr	Restlaufzeit über einem Jahr	davon Restlaufzeit über fünf Jahre
	EUR	EUR	EUR
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	69.506.842,72	6.383.421,49	0,00
2. Erhaltene Anzahlungen auf unfertige Erzeugnisse, unfertige Leistungen	248.646.,46	0,00	0,00
3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	1.674.297,58	0,00	0,00
4. Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	451.216,50	0,00	0,00
5. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern	0,00	1.450.000,00	0,00
6. Sonstige Verbindlichkeiten	4.388.270,80	17.367.381,14	0,00
	76.269.274,06	25.200.802,63	0,00

	31.12.2022		Vorjahr
	Sicherung durch Pfandrechte oder ähnliche Rechte		Restlaufzeit bis zu einem Jahr	Restlaufzeit über einem Jahr
	TEUR	Art	EUR	EUR
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	72.360	^1)-3)	17.592.942,23	0,00
2. Erhaltene Anzahlungen auf unfertige Erzeugnisse, unfertige Leistungen	0		337.017.65	0,00
3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	0		2.499.762,78	0,00
4. Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	0		471.792,30	0,00
5. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern	0		0,00	0,00
6. Sonstige Verbindlichkeiten	0		4.297.903,77	20.071.894,14
	0		25.199.417,73	20.071.894,14

	Vorjahr
	davon Restlaufzeit über fünf Jahre	Sicherung durch Pfandrechte oder ähnliche Rechte
	EUR	TEUR	Art
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	0,00	15.779	^1+3)
2. Erhaltene Anzahlungen auf unfertige Erzeugnisse, unfertige Leistungen	0,00	0
3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	0,00	0
4. Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	0,00	0
5. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern	0,00	0
6. Sonstige Verbindlichkeiten	0,00	0
	0,00	15.779

^*1) Grundpfandrechte,

^*2) Pfandrechte,

^*3) Abtretungen

Die erhaltenen Anzahlungen auf unfertige Erzeugnisse, unfertige Leistungen wurden gemäß § 268 Abs. 5 S. 2 HGB auf der Aktivseite offen von den Vorräten abgesetzt.

E. ERLÄUTERUNG ZUR GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG

1. Aufgliederung der Umsätze

Die Umsatzerlöse setzen sich wie folgt zusammen:

	2022	Vorjahr
	TEUR	TEUR
Verkauf von Immobilien	19.249	58.197
Fondsverwaltung/Mietverwaltung	537	811
Mieterlöse / NK-Abschlag	1.861	1.917
Übrige	446	452
Gesamt	22.093	61.377

2. Sonstige betriebliche Erträge

Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten im Wesentlichen Erträge aus der Veräußerung von Finanzanlagen in Höhe von TEUR 1.314 (VJ TEUR 786), Erträge aus Weiterberechnungen in Höhe von TEUR 2.036 (VJ TEUR 1.862), Verrechnung von Sachbezügen in Höhe von TEUR 164 (VJ TEUR 92), Erträge aus der Herabsetzung von Einzelwertberichtigungen auf Forderungen in Höhe von TEUR 0 (VJ TEUR 51) sowie Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen in Höhe von TEUR 153 (VJ TEUR 412).

3. Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen betreffen vorwiegend Aufwendungen für Weiterberechnungen in Höhe von TEUR 2.254 (VJ TEUR 2.338), Rechts- und Beratungskosten sowie Prüfungs- und Steuerberatungskosten in Höhe von TEUR 563 (VJ TEUR 431), Reparatur- und Instandhaltungskosten für das Gebäude in Höhe von TEUR 168 (VJ TEUR 639), Werbe- und Repräsentationskosten in Höhe von TEUR 396 (VJ TEUR 208), Kfz-Kosten in Höhe von TEUR 339 (VJ TEUR 153), IT-Kosten/Telefon/Internet in Höhe von TEUR 316 (VJ 253) sowie sonstige Versicherungen in Höhe von TEUR 183 (VJ TEUR 95).

4. Steuern vom Einkommen und Ertrag

Die Steuern vom Einkommen und Ertrag in Höhe von TEUR 617 (VJ TEUR 897) enthalten einen Steuerertrag aus latenten Steuern in Höhe von TEUR 622 (VJ Aufwand TEUR 30).

F. SONSTIGE ANGABEN

1. Durchschnittliche Zahl der Arbeitnehmer während des Geschäftsjahres

Die durchschnittliche Zahl der Arbeitnehmer während des Geschäftsjahres setzt sich wie folgt zusammen:

Angestellte (ohne Geschäftsführung)	38
Auszubildende	0
Mitarbeiter	38

2. Haftungsverhältnisse (§ 251 HGB)

Selbstschuldnerische Bürgschaft bis zu einem Betrag von TEUR 200 gegenüber dem Käufer des FMZ Candis in Regensburg für dessen Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Generalunternehmer. Das FMZ Candis in Regensburg wurde im Jahr 2015 durch die S&P Development Objekt 17 GmbH & Co. KG verkauft. Der Rechtsnachfolger der Gesellschaft ist die S&P RD Verwaltungs GmbH. An dieser Gesellschaft ist die Sontowski & Partner GmbH zu 100,0 % mittelbar beteiligt.

Absicherung von Freistellungs-/ Garantieansprüche aus dem Verkaufsvertrag zum Objekt der S&P RD Objekt 26 GmbH & Co. KG in Höhe von TEUR 720.

Die S&P Group geht ansonsten nicht von einer Inanspruchnahme aus, da die jeweiligen Gesellschaften auf Grund ihrer wirtschaftlichen Situation in der Lage sind, die zugrundeliegenden Verbindlichkeiten zu erfüllen.

3. Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Aus den am Bilanzstichtag bestehenden Miet- und Leasingverträgen ergeben sich zukünftig in den nächsten Jahren folgende Verpflichtungen:

Jahr	TEUR
2023	428
2024	227
2025	206
2026 ff.	91

4. Honorar des Abschlussprüfers

Das Honorar des Abschlussprüfers des Konzernabschlusses für das Geschäftsjahr 2022 beläuft sich auf insgesamt TEUR 343 (VJ TEUR 399).

Davon entfallen auf:	2022	Vorjahr
	TEUR	TEUR
Abschlussprüfungsleistungen	210	196
(davon betreffen TEUR 0 Vorjahre)
Steuerberatungsleistungen	83	71
(davon betreffen TEUR 8 Vorjahre)
sonstige Leistungen	50	132
(davon betreffen TEUR 0 Vorjahre)

5. Organmitglieder

Geschäftsführung

Geschäftsführer der Gesellschaft:

Herr Dr. Henrik Media, Dipl.-Kaufmann

Herr Sven Sontowski, Immobilienfachwirt

Herr Dr. Tilman Engel, Dipl.-Kaufmann (seit 01.01.2022)

6. Gesamtbezüge der aktiven Organmitglieder

Im Geschäftsjahr 2022 wurden Organbezüge an Geschäftsführer in Höhe von TEUR 1.087 (VJ TEUR 2.496) gewährt.

7. Gesamtbezüge der früheren Organmitglieder

Im Geschäftsjahr 2022 wurden Organbezüge an frühere Geschäftsführer in Höhe von TEUR 55 (VJ TEUR 26) gewährt.

8. Ergebnisverwendungsbeschluss des Mutterunternehmens

Gemäß Gesellschafterbeschluss vom 20. April 2023 wurde ein Betrag in Höhe von EUR 1.725.000 mit Valuta 3. Juli 2023 an die Gesellschafter ausgeschüttet.

9. Ereignisse nach dem Abschlussstichtag

Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Abschlussstichtag, die einen wesentlichen Einfluss auf unsere Vermögens-, Finanz- und Ertragslage haben, gab es nicht.

G. UNTERSCHRIFT GEMÄß § 245 HGB

Erlangen, 4. August 2023

Sven Sontowski, Geschäftsführer

Dr. Henrik Media, Geschäftsführer

Dr. Tilman Engel, Geschäftsführer

Kapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr vom 01.01.2022 bis 31.12.2022

Aus rechnerischen Gründen können in den Tabellen Rundungsdifferenzen in Höhe von +/- einer Einheit (TEUR, %) auftreten.

Die Kapitalflussrechnung wurde nach den Vorschriften des DRS 21 aufgestellt.

TEUR			2022	Vorjahr	Veränderung
1.		Periodenergebnis (Konzernjahresüberschuss einschl. auf nicht beherrschende Anteile entfallender Gewinn)	679	2.632	-1.953
2.	+	Abschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens	209	222	-14
3.	+/-	Zu-/Abnahme der Rückstellungen	-668	819	-1.487
4.	+	Sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen	0	702	-702
5.	-	Sonstige zahlungsunwirksame Erträge	-868	-2.082	1.214
6.	+/-	Ab-/Zunahme der Vorräte, der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind	-62.577	20.556	-83.133
7.	+/-	Zu-/Abnahme der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Passiva, die nicht der Investitions oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind	-784	10.534	-11.318
8.	-	Gewinn aus dem Abgang von Gegenständen des Finanzanlagevermögens	-1.314	-440	-874
9.	-/+	Zu-/Abnahme der aktiven latenten Steuern	-626	30	-656
10	+	Zinsaufwendungen/Zinserträge	888	672	217
11.	+/-	Ertragsteueraufwand/-ertrag	1.239	897	342
12.	-	Ertragsteuerzahlungen	-215	-802	587
13.	=	Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit	-64.037	33.740	-97.776
14.	-	Auszahlungen für Investitionen in das immaterielle Anlagevermögen	-7	-5	-2
15.	-	Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen	-49	-187	139
16.	+	Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Finanzanlagevermögens	3.947	3.072	875
17.	-	Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen	-231	-166	-65
18.	+/-	Ein-/Auszahlungen aufgrund von Finanzmittelanlagen im Rahmen der kurzfristigen Finanzdisposition	264	1.035	-771
19.	+	Erhaltene Zinsen	209	157	52
20.	+	Erhaltene Dividenden	896	1.010	-114
21.	=	Cashflow aus der Investitionstätigkeit	5.029	4.915	114
22.	+	Einzahlungen aus der Aufnahme von Krediten	68.464	2.700	65.764
23.	-	Auszahlungen aus der Tilgung von Krediten	-11.937	-34.121	22.184
24.	-	Gezahlte Zinsen	-2.543	-2.020	-523
25.	-	Gezahlte Dividenden an Gesellschafter des Mutterunternehmens	-2.075	-2.500	425
26.	=	Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit	51.909	-35.941	87.850
27.	=	Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelfonds	-7.098	2.714	-9.812
28.	+/-	Veränderung Konsolidierungskreis	0	1.399	-1.399
29.	+	Finanzmittelfonds am Anfang der Periode	16.712	12.600	4.112
30.	=	Finanzmittelfonds am Ende der Periode	9.614	16.712	-7.098

Der Finanzmittelfonds am Ende der Periode setzt sich wie folgt zusammen:

Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten	13.480	18.808
abzgl. kurzfristige Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	-3.866	-2.096
	9.614	16.712

Eigenkapitalspiegel zum 31.12.2022

Eigenkapitalveränderungsrechnung des konsolidierten Abschlusses zum 31. Dezember 2022

	Eigenkapital des Mutterunternehmens
	Gezeichnetes Kapital	Rücklagen
	Gezeichnetes Kapital Stammkapital	Kapitalrücklage nach § 272 Abs.2 Nr. 1 HGB	Gewinnrücklage andere Gewinnrücklage	Summe
Stand zum 1. Januar 2021	4.100.000,00	1.988.978,00	86.022,00	2.075.000,00
Kapitalerhöhung
Ausgabe von Anteilen
Kapitalerhöhung aus Gesellschaftsmitteln
Einforderung/Einzahlung bisher nicht eingeforderter Einlagen
Einstellung in/Entnahme aus Rücklagen
Ausschüttung
Vortrag Jahresergebnis Vorjahr
Sonstige Veränderungen		0,00		0,00
Änderung des Konsolidierungskreises		1.398.600,00		1.398.600,00
Konzerngewinn
Stand zum 31. Dezember 2021	4.100.000,00	3.387.578,00	86.022,00	3.473.600,00
Stand zum 1. Januar 2022	4.100.000,00	3.387.578,00	86.022,00	3.473.600,00
Kapitalerhöhung
Ausgabe von Anteilen
Kapitalerhöhung aus Gesellschaftsmitteln
Einforderung/Einzahlung bisher nicht eingeforderter Einlagen
Einstellung in/Entnahme aus Rücklagen
Ausschüttung
Vortrag Jahresergebnis Vorjahr
Sonstige Veränderungen		0,00		0,00
Änderung des Konsolidierungskreises				0,00
Konzerngewinn
Stand zum 31. Dezember 2022	4.100.000,00	3.387.578,00	86.022,00	3.473.600,00

	Eigenkapital des Mutterunternehmens
		Konzernjahresüberschuss
	Gewinnvortrag Verlustvortrag	der dem Mutterunternehmen zuzuordnen ist	Summe
Stand zum 1. Januar 2021	21.257.237,80	12.202.483,81	39.634.721,61
Kapitalerhöhung
Ausgabe von Anteilen
Kapitalerhöhung aus Gesellschaftsmitteln			0,00
Einforderung/Einzahlung bisher nicht eingeforderter Einlagen
Einstellung in/Entnahme aus Rücklagen			0,00
Ausschüttung	-2.500.000,00		-2.500.000,00
Vortrag Jahresergebnis Vorjahr	12.202.483,81	-12.202.483,81	0,00
Sonstige Veränderungen			0,00
Änderung des Konsolidierungskreises			1.398.600,00
Konzerngewinn		2.622.505,06	2.622.505,06
Stand zum 31. Dezember 2021	30.959.721,61	2.622.505,06	41.155.826,67
Stand zum 1. Januar 2022	30.959.721,61	2.622.505,06	41.155.826,67
Kapitalerhöhung
Ausgabe von Anteilen
Kapitalerhöhung aus Gesellschaftsmitteln			0,00
Einforderung/Einzahlung bisher nicht eingeforderter Einlagen
Einstellung in/Entnahme aus Rücklagen			0,00
Ausschüttung	-2.075.000,00		-2.075.000,00
Vortrag Jahresergebnis Vorjahr	2.622.505,06	-2.622.505,06	0,00
Sonstige Veränderungen			0,00
Änderung des Konsolidierungskreises			0,00
Konzerngewinn		666.190,41	666.190,41
Stand zum 31. Dezember 2022	31.507.226,67	666.190,41	39.747.017,08

	Nicht beherrschende Anteile			Konzerneigenkaptial
		Auf nicht
	Nicht beherrschende Anteile vor Jahresergebnis	beherrschende Anteile entfallende Gewinne/Verluste	Summe	Summe
Stand zum 1. Januar 2021	226.297,32	0,00	226.297,32	39.861.018,93
Kapitalerhöhung
Ausgabe von Anteilen
Kapitalerhöhung aus Gesellschaftsmitteln
Einforderung/Einzahlung bisher nicht eingeforderter Einlagen			0,00	0,00
Einstellung in/Entnahme aus Rücklagen				0,00
Ausschüttung			0,00	-2.500.000,00
Vortrag Jahresergebnis Vorjahr	0,00	0,00	0,00	0,00
Sonstige Veränderungen	-60,00	0,00	-60,00	-60,00
Änderung des Konsolidierungskreises			0,00	1.398.600,00
Konzerngewinn		9.499,92	9.499,92	2.632.004,98
Stand zum 31. Dezember 2021	226.237,32	9.499,92	235.737,24	41.391.563,91
Stand zum 1. Januar 2022	235.737,24	0,00	235.737,24	41.391.563,91
Kapitalerhöhung
Ausgabe von Anteilen
Kapitalerhöhung aus Gesellschaftsmitteln
Einforderung/Einzahlung bisher nicht eingeforderter Einlagen			0,00	0,00
Einstellung in/Entnahme aus Rücklagen				0,00
Ausschüttung			0,00	-2.075.000,00
Vortrag Jahresergebnis Vorjahr	0,00	0,00	0,00	0,00
Sonstige Veränderungen	-20,00	0,00	-20,00	-20,00
Änderung des Konsolidierungskreises			0,00	0,00
Konzerngewinn		13.100,67	13.100,67	679.291,08
Stand zum 31. Dezember 2022	235.717,24	13.100,67	248.817,91	39.995.834,99

Das zum Stichtag grundsätzlich zur Ausschüttung an die Gesellschafter der Muttergesellschaft zur Verfügung stehende Kapital beträgt TEUR 35.021 (Vj.TEUR 33.765) Der Unterschiedsbetrag nach § 253 Abs. 6 HGB beträgt EUR 63.367 und unterliegt einer Ausschüttungssperre.

Bestätigungsvermerk

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

An die Sontowski & Partner GmbH, Erlangen:

Prüfungsurteile

Wir haben den Konzernabschluss der Sontowski & Partner GmbH, Erlangen, und ihrer Tochtergesellschaften (der Konzern) - bestehend aus der Konzernbilanz zum 31. Dezember 2022, der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, dem Konzerneigenkapitalspiegel und der Konzernkapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2022 bis zum 31. Dezember 2022 sowie dem Konzernanhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Konzernlagebericht der Sontowski & Partner GmbH, Erlangen, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2022 bis zum 31. Dezember 2022 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

•

entspricht der beigefügte Konzernabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage des Konzerns zum 31. Dezember 2022 sowie seiner Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2022 bis zum 31. Dezember 2022 und

•

vermittelt der beigefügte Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Konzernlagebericht in Einklang mit dem Konzernabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von den Konzernunternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernabschlusses, der den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Konzernabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Konzernlageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Konzernlagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Konzernabschlusses und Konzernlageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

•	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen im Konzernabschluss und im Konzernlagebericht aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als das Risiko, dass aus Irrtümern resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
•	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Konzernabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Konzernlageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme abzugeben.
•	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
•	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Konzernabschluss und im Konzernlagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass der Konzern seine Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
•	beurteilen wir Darstellung, Aufbau und Inhalt des Konzernabschlusses insgesamt einschließlich der Angaben sowie ob der Konzernabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt.
•	holen wir ausreichende geeignete Prüfungsnachweise für die Rechnungslegungsinformationen der Unternehmen oder Geschäftstätigkeiten innerhalb des Konzerns ein, um Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht abzugeben. Wir sind verantwortlich für die Anleitung, Beaufsichtigung und Durchführung der Konzernabschlussprüfung. Wir tragen die alleinige Verantwortung für unsere Prüfungsurteile.
•	beurteilen wir den Einklang des Konzernlageberichts mit dem Konzernabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Konzerns.
•	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Konzernlagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Nürnberg, den 4. August 2023

Rödl & Partner GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Steuerberatungsgesellschaft

Landgraf, Wirtschaftsprüfer

Luce, Wirtschaftsprüfer

Billigung

Die Gesellschafterversammlung vom 09.10.2023 hat den Konzernjahresabschluss zum 31.12.2022 gebilligt.