SARAMARTEL Handels- und Beteiligungsgesellschaft mbH & Co KG

Berlin

Konzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2020 bis zum 31.12.2020

Bilanz zum 31. Dezember 2020

Aktiva

	31.12.2020	Vorjahr
	EUR	EUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen
Rechten und Werten	52.411,00	76.858,00
2. Geschäfts- oder Firmenwert	237,55	1.146,10
	52.648,55	78.004,10
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	46.963.848,42	40.950.610,33
2. Technische Anlagen und Maschinen	645.510,53	711.031,53
3. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	700.054,20	866.649,20
4. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	148.160.196,29	79.344.928,50
	196.469.609,44	121.873.219,56
III. Finanzanlagen
1. Beteiligungen an assoziierten Unternehmen	4.603.898,61	3.833.037,54
2. Sonstige Beteiligungen	10.302,34	10.302,34
3. Genossenschaftsanteile	1,00	1,00
	4.614.201,95	3.843.340,88
	201.136.459,94	125.794.564,54
B. Umlaufvermögen
I. Vorräte
1. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke ohne Bauten	11.909.668,79	5.132.285,11
2. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke mit unfertigen Bauten	91.000,00	0,00
3. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke mit fertigen Bauten	93.147,24	8.298.679,76
4. Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe	23.285,67	20.746,74
5. Übrige unfertige Erzeugnisse, unfertige Leistungen	117.031,56	194.278,98
6. Übrige fertige Erzeugnisse und Waren	55.571,34	30.446,46
7. Geleistete Anzahlungen	43.719,94	16.536,29
	12.333.424,54	13.692.973,34
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	127.636,74	145.269,78
2. Forderungen gegen Gesellschafter	29.370.644,48	15.973.303,91
3. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	685,68	0,00
4. Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	5.000,00	9.800,00
5. Sonstige Vermögensgegenstände	4.685.175,63	4.838.784,89
	34.189.142,53	20.967.158,58
IV. Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten und Schecks	24.277.070,99	41.287.859,47
	70.799.638,06	75.947.991,39
C. Rechnungsabgrenzungsposten	291.277,22	610.348,01
D. Aktive latente Steuern	3.607.247,81	2.154.524,76
	275.834.623,03	204.507.428,70

Passiva

	31.12.2020	Vorjahr
	EUR	EUR
A. Eigenkapital
I. Kapitalanteile	145.567,52	1.559.738,87
II. Kapitalrücklage	5.589.693,27	5.589.693,27
III. Gewinnrücklagen
Andere Gewinnrücklagen	15.107.458,96	15.107.458,96
IV. Bilanzgewinn	26.135.651,50	21.410.506,03
V. Nicht beherrschende Anteile	1.090.513,50	920.532,93
	48.068.884,75	44.587.930,06
B. Unterschiedsbetrag aus der Kapitalkonsolidierung	89,45	626,17
C. Rückstellungen
1. Steuerrückstellungen	3.402.302,75	2.761.869,91
2. Sonstige Rückstellungen	2.335.967,51	2.294.351,01
	5.738.270,26	5.056.220,92
D. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	161.174.868,27	96.715.999,13
2. Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen	24.560,04	10.317.385,42
3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	9.998.812,61	6.548.002,03
4. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern	0,00	416.326,76
5. Sonstige Verbindlichkeiten	50.792.606,85	40.817.295,80
	221.990.847,77	154.815.009,14
E. Rechnungsabgrenzungsposten	36.530,80	47.642,41
	275.834.623,03	204.507.428,70

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2020

	2020	Vorjahr
	EUR	EUR
1. Umsatzerlöse	18.271.265,18	59.422.468,33
2. Erhöhung oder Verminderung des Bestands an fertigen
und unfertigen Erzeugnissen	-1.345.551,44	-17.566.415,91
3. Andere aktivierte Eigenleistungen	5.069.310,99	3.477.299,31
4. Sonstige betriebliche Erträge	849.278,35	10.812.570,63
	22.844.303,08	56.145.922,36
5. Materialaufwand
a) Aufwendungen für Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe und für bezogene Waren	-125.103,97	-131.265,36
b) Aufwendungen für bezogene Leistungen	-11.237.795,47	-18.638.388,65
	-11.362.899,44	-18.769.654,01
6. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	-3.473.215,01	-3.192.895,64
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	-598.887,96	-511.558,49
	-4.072.102,97	-3.704.454,13
	7.409.300,67	33.671.814,22
7. Abschreibungen
a) Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen	-1.012.639,46	-1.003.906,08
b) auf Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens, soweit diese die in der Kapitalgesellschaft üblichen Abschreibungen überschreiten	0,00	-90.236,78
	-1.012.639,46	-1.094.142,86
8. Sonstige betriebliche Aufwendungen	-3.175.889,29	-11.018.159,64
	3.220.771,92	21.559.511,72
9. Erträge aus Beteiligungen an assoziierten Unternehmen	4.700.000,00	1.804.343,09
10. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	505.616,69	104.606,80
11. Verluste aus Beteiligungen an assoziierten Unternehmen	-929.138,93	0,00
12. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	-4.676.070,02	-4.097.051,09
13. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	851.560,31	-3.052.427,14
14. Ergebnis nach Steuern	3.672.739,97	16.318.983,38
15. Sonstige Steuern	-189.943,93	-194.762,57
16. Konzern-Jahresüberschuss	3.482.796,04	16.124.220,81
17. Nicht beherrschende Anteile	-157.236,57	-330.238,33
18. Konzern-Jahresüberschuss, der dem Mutterunternehmen zuzurechnen ist	3.325.559,47	15.793.982,48
19. Konzern-Gewinn-/Verlustvortrag aus dem Vorjahr	7.562.685,44	5.583.934,63
20. Einstellung in die Gesellschafterkonten	15.247.406,59	32.588,92
21. Bilanzgewinn	26.135.651,50	21.410.506,03

Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2020

I. Allgemeine Erläuterungen

Die Gesellschaft ist eine Kommanditgesellschaft. Sie hat die Firma SARAMARTEL Handels- und Beteiligungsgesellschaft mbH & Co KG mit Sitz in 10179 Berlin, Köpenicker Straße 125, und ist im Amtsgericht Charlottenburg unter HRA 26443 B eingetragen. Der Konzernabschluss ist gemäß §§ 290 ff. i.V.m. § 264a HGB aufgestellt worden.

Die Gliederung der Konzernbilanz entspricht den Vorschriften der §§ 266 ff. i.V.m. § 264a HGB. Zusätzlich wurden die Positionen "Beteiligungen an assoziierten Unternehmen", "Genossenschaftsanteile", "Zum Verkauf bestimmte Grundstücke ohne Bauten", "Bauvorbereitungskosten", "Zum Verkauf bestimmte Grundstücke mit unfertigen Bauten", "Zum Verkauf bestimmte Grundstücke mit fertigen Bauten", "Übrige unfertige Erzeugnisse, Unfertige Leistungen", "Übrige fertige Erzeugnisse und Waren" sowie konzernspezifische Ergänzungen aufgenommen, um die Transparenz des Konzernabschlusses zu erhöhen.

Die Gliederung der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung entspricht den Vorschriften der §§ 275 ff. i.V.m. § 264a HGB; es wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt. Zusätzlich wurden die Positionen "Erträge aus Beteiligungen an assoziierten Unternehmen" und "Verluste aus Beteiligungen an assoziierten Unternehmen" sowie konzernspezifische Ergänzungen aufgenommen.

Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden der SARAMARTEL Handels- und Beteiligungsgesellschaft mbH & Co KG, Berlin, gelten grundsätzlich auch für die in den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften. Bei Abweichungen der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden in den einbezogenen Gesellschaften erfolgen die entsprechenden Anpassungen auf der Konzernebene.

II. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die entgeltlich erworbenen immateriellen Vermögensgegenstände des Anlagevermögens wurden zu Anschaffungskosten, vermindert um planmäßige Abschreibungen, aktiviert.

Die Sachanlagen wurden zu Anschaffungs- und Herstellungskosten unter Berücksichtigung von Anschaffungsnebenkosten und -preisänderungen aktiviert. In die Herstellungskosten werden neben den Einzelkosten auch angemessene Teile der Fertigungs- und Materialgemeinkosten eingerechnet, soweit diese durch die Fertigung veranlasst werden. Es wurde von dem Wahlrecht zur Aktivierung von Fremdkapitalzinsen gemäß § 255 Abs. 3 HGB Gebrauch gemacht. Die beweglichen Anlagegüter werden entsprechend der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer linear abgeschrieben. Im Falle einer voraussichtlich dauerhaften Wertminderung wird eine außerplanmäßige Abschreibung vorgenommen. Zuschreibungen aufgrund des Wertaufholungsgebots bei den Sachanlagen erfolgen bis zu den fortgeführten Anschaffungs- und Herstellungskosten, wenn die Gründe für eine dauerhafte Wertminderung nicht mehr bestehen.

Die Finanzanlagen werden zu Anschaffungskosten einschließlich aktivierungspflichtiger Anschaffungsnebenkosten bewertet, gegebenenfalls gemindert um Abschreibungen auf den niedrigeren beizulegenden Wert auf Grund voraussichtlich dauerhafter Wertminderungen. Die in diesem Posten ausgewiesenen Anteile an assoziierten Unternehmen sind nach der Equity-Methode bilanziert. Gewinne aus assoziierten Unternehmen erhöhen, Verluste und Gewinnausschüttungen mindern den Wertansatz dieser Beteiligungen gemäß § 312 Abs. 4 HGB.

Bei den Gegenständen des Anlagevermögens, deren Nutzung zeitlich begrenzt ist, sind die Anschaffungskosten um planmäßige Abschreibungen vermindert worden. Es kommen grundsätzlich folgende betriebsgewöhnliche Nutzungsdauern zur Anwendung:

	Nutzungsdauer in Jahren	Abschreibungsmethode
Immaterielle Vermögensgegenstände	3-5	linear
Sachanlagen	1 - 50	linear

Die Vorräte wurden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten unter Beachtung des Niederstwertprinzips angesetzt. In die Herstellungskosten werden neben den Einzelkosten auch angemessene Teile der Fertigungs- und Materialgemeinkosten eingerechnet, soweit diese durch die Fertigung veranlasst werden. Es wurde von dem Wahlrecht zur Aktivierung von Fremdkapitalzinsen gemäß § 255 Abs. 3 HGB Gebrauch gemacht.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände wurden zum Nennwert bilanziert. Erkennbare Einzelrisiken wurden durch angemessene Einzelwertberichtigungen berücksichtigt. Dem allgemeinen Ausfall- und Kreditrisiko wurde durch eine Pauschalwertberichtigung Rechnung getragen.

Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten werden mit dem Nennwert angesetzt.

Der aktive Rechnungsabgrenzungsposten enthält Ausgaben vor dem Bilanzstichtag, soweit sie Aufwendungen für eine bestimmte Zeit nach dem Bilanzstichtag darstellen.

Die bis zum Jahr 2004 gebildeten Sonderposten für steuerlich motivierte Sonderabschreibungen werden gemäß Art. 54 Abs. 2 EGHGB in den anderen Gewinnrücklagen ausgewiesen.

In den Rückstellungen wurden alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten in Höhe des notwendigen Erfüllungsbetrages berücksichtigt. Langfristige Rückstellungen wurden mit einem Zinssatz nach § 253 Abs. 2 HGB fristadäquat abgezinst.

Die Verbindlichkeiten wurden mit dem jeweiligen Erfüllungsbetrag passiviert.

Der passive Rechnungsabgrenzungsposten enthält Einnahmen vor dem Bilanzstichtag, soweit sie Erträge für eine bestimmte Zeit nach dem Bilanzstichtag darstellen.

Latente Steuern werden für zeitliche, sich in der Zukunft voraussichtlich umkehrende Differenzen zwischen den handels- und steuerlichen Bilanzansätzen der einbezogenen Unternehmen gebildet, soweit dies nach § 274 HGB zulässig ist, sowie aufgrund von Konsolidierungsmaßnahmen und für noch nicht genutzte steuerliche Verlustvorträge. Aktive latente Steuern auf steuerliche Verlustvorträge werden nur in dem Umfang ausgewiesen, in dem es wahrscheinlich ist, dass zukünftig zu versteuernde Ergebnisse zur Verfügung stehen werden, mit denen diese steuerlichen Verlustvorträge, Steuerguthaben oder steuerlich abzugsfähigen temporären Differenzen verrechnet werden können. Für die Ermittlung der latenten Steuern wurde der individuelle Steuersatz von der Einheit angewendet, bei der es zur Realisierung der Verlustvorträge kommt. Dabei wurde Körperschaftsteuer, Solidaritätszuschlag und Gewerbesteuer berücksichtigt. Die auf Ebene der einbezogenen Unternehmen gebildeten aktiven und latenten Steuern wurden gemäß § 274 Abs. 1 Satz 3 HGB verrechnet.

III. Konsolidierung

1. Konsolidierungskreis

In den Konzernabschluss der SARAMARTEL Handels- und Beteiligungsgesellschaft mbH & Co KG werden neben der Muttergesellschaft alle verbundenen Unternehmen einbezogen. Folgende Unternehmen sind in den Konzernabschluss einbezogen:

	Anteil am Kapital %	Anteil an den Stimmrechten %	Konsolidierungsart
Mutterunternehmen
SARAMARTEL Handels- und Beteiligungsgesellschaft mbH & Co KG, Berlin
Tochterunternehmen
SARAMARTEL (SHB) Handels- und Beteiligungsgesellschaft mbH, Berlin	100,00	100,00	Voll
GREEN PARK GmbH, Stahnsdorf	99,99	99,99	Voll
VFM Victoriahof Facility Management GmbH, Berlin	99,99	99,99	Voll
SGI Immobilien Entwicklung und Verwaltung GmbH, Berlin	97,85	97,85	Voll
Odinstraße Projektentwicklung GmbH & Co. KG, Berlin	97,85	97,85	Voll
Odinstraße Projektentwicklung Verwaltungsgesellschaft mbH, Berlin	97,85	97,85	Voll
SGP Projektmanagement GmbH, Berlin	97,85	97,85	Voll
SGI-Kynaststraße GmbH, Berlin	83,17	83,17	Voll
SGI Ostkreuz GmbH, Berlin	92,86	92,86	Voll
ZARON Präzisionsteile GmbH, Eberswalde	97,85	97,85	Voll

2. Erstkonsolidierung und Entkonsolidierung

Bei der Erstkonsolidierung wurde bis 2002 die Buchwertmethode angewandt. Zu diesem Zeitpunkt erfolgte eine Verrechnung der Anschaffungskosten mit dem anteiligen Eigenkapital der Tochterunternehmen, aus der ein aktiver Unterschiedsbetrag (Geschäfts- oder Firmenwert) hervorging. Bei Zugängen ab 2003 wurde die Neubewertungsmethode angewandt. Der positive Unterschiedsbetrag zwischen der Neubewertung der Vermögensgegenstände und Schulden zu den Anschaffungskosten wurde ebenfalls aktiviert. Die aktiven Unterschiedsbeträge der Vorjahre sind planmäßig oder außerplanmäßig abgeschrieben worden. Die Zugänge an aktiven Unterschiedsbeträgen der Jahre 2015 und 2016, die aus den Anteilserwerben an der SGI, SGI-Kynaststraße und SGI Ostkreuz beruhen, werden planmäßig über einen Zeitraum von fünf Jahren abgeschrieben.

Der aktive Unterschiedsbetrag entwickelte sich wie folgt:

	Zeitpunkt der Erstkonsolidierung	Beteiligungsbuchwert	Wert zum Zeitpunkt der Erstkonsolidierung
		TEUR	TEUR
SGI (ehemals: Media Port Berlin)	01.01.2000	1.452	60
GREEN PARK	01.01.2000	2.301	1.879
SGI (ehemals: Diabos Central)	01.01.2000	74	-196
SARAMARTEL KG (ehemals: Immo Estrel)	01.01.2000	1.250	1.250
SGI (ehemals: Brunnenstraße)	01.01.2001	-391	-391
ZARON GmbH	01.01.2002	25	25
ASP GmbH	01.01.2008	25	24
ASP KG	26.11.2008	0	0
VFM GmbH	02.04.2009	28	23
MP-GP	11.09.2009	333	333
GREEN PARK (ehemals: GP Markt)	10.03.2010	25	25
Odinstraße GmbH	20.11.2013	25	25
Odinstraße KG	20.11.2013	0	0
SGI (Anteilserhöhung)	03.01.2015	0	-137
SGP GmbH	21.07.2015	25	25
SGI Ostkreuz GmbH	08.07.2016	23	23
SGI-Kynaststraße GmbH	21.04.2016	74	70
Stand 31.12.2020		5.269	3.038

	Aktiver Unterschiedsbetrag	Kumulierte Abschreibungen	Aktiver Unterschieds betrag
	TEUR	TEUR	TEUR
SGI (ehemals: Media Port Berlin)	1.392	-1.392	0
GREEN PARK	422	-422	0
SGI (ehemals: Diabos Central)	270	-270	0
SARAMARTEL KG (ehemals: Immo Estrel)	0	0	0
SGI (ehemals: Brunnenstraße)	0	0	0
ZARON GmbH	0	0	0
ASP GmbH	1	-1	0
ASP KG	0	0	0
VFM GmbH	5	-5	0
MP-GP	0	0	0
GREEN PARK (ehemals: GP Markt)	0	0	0
Odinstraße GmbH	0	0	0
Odinstraße KG	0	0	0
SGI (Anteilserhöhung)	137	-137	0
SGP GmbH	0	0	0
SGI Ostkreuz GmbH	0	0	0
SGI-Kynaststraße GmbH	4	-3	1
Stand 31.12.2020	2.231	-2.230	1

Daneben resultieren aus der Kapitalkonsolidierung früherer Jahre passivische Unterschiedsbeträge i.H.v. 7.741 TEUR, die nunmehr unter den anderen Gewinnrücklagen ausgewiesen werden. Weiterhin ergibt sich aus der Kapitalkonsolidierung des Jahres 2016 ein passiver Unterschiedsbetrag, der auf den Erwerb der SARAMARTEL GmbH beruht. Dieser wird, soweit die beizulegenden Zeitwerte der nicht-monetären Vermögensgegenstände überstiegen werden, sofort und für den Restbetrag über die durchschnittliche Restnutzungsdauer der nicht-monetären Vermögensgegenstände ertragswirksam aufgelöst.

	Zeitpunkt der Erstkonsolidierung	Beteiligungsbuchwert	Wert zum Zeitpunkt der Erstkonsolidierung
		TEUR	TEUR
SARAMARTEL GmbH	24.05.2016	26	40
Stand 31.12.2020		26	40

	Passiver Unterschiedsbetrag	Kumulierte Auflösung	Passiver Unterschiedsbetrag
	TEUR	TEUR	TEUR
SARAMARTEL GmbH	14	-14	0
Stand 31.12.2020	14	-14	0

Die nicht beherrschenden Anteile ergeben sich aus dem Anteil am gezeichneten Kapital, an den Kapital- und Gewinnrücklagen, am Verlustvortrag der Beteiligungsgesellschaften sowie aus den auf die konzernfremden Gesellschafter entfallenden Anteile am Jahresergebnis und setzen sich wie folgt zusammen:

	Nicht beherrschende Anteile	Nicht beherrschende Anteile vom Kapital	Nicht beherrschende Anteile vom Ergebnis
	%	TEUR	TEUR
GREEN PARK GmbH	0,01	0	0
VFM GmbH	0,01	0	0
SGI GmbH	2,15	+748	+277
ZARON GmbH	2,15	-129	0
SGP GmbH	2,15	0	0
Odinstraße GmbH	2,15	0	0
Odinstraße GmbH & Co. KG	2,15	+270	+51
SGI Ostkreuz GmbH	7,14	+13	-8
SGI-Kynaststraße GmbH	17,14	+31	-162
Stand 31.12.2020		+933	+158

3. Assoziierte Unternehmen

Die assoziierten Unternehmen werden gemäß § 311 f. HGB nach der Equity-Methode (bei der GbR Wildau trotz Stimmrechtsmehrheit, aber mangels maßgeblichem Einfluss an der Gesellschaft) in den Konzernabschluss einbezogen. Dabei wurde die Buchwertmethode angewandt:

	Zeitpunkt der Erstkonsolidierung	Anteil am Kapital %	Anteil an den Stimmrechten %
GbR Wildau, Berlin	01.01.2000	74,35	74,35
Filmpark Babelsberg GmbH, Potsdam	13.06.2003	45,00	45,00

4. Konsolidierungsstichtag

Der Konzernabschluss wird auf den Stichtag des Jahresabschlusses der Muttergesellschaft aufgestellt. Die Geschäftsjahre der einbezogenen Tochtergesellschaften stimmen mit dem Geschäftsjahr des Mutterunternehmens überein. Abschlussstichtag für alle in den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften ist der 31.12.2020.

5. Konsolidierungsgrundsätze

Die Kapitalkonsolidierung erfolgte bis 2002 nach der Buchwertmethode; für Zugänge nach diesem Zeitpunkt wurde die Neubewertungsmethode angewandt. Aktive Unterschiedsbeträge aus der Erstkonsolidierung werden als Geschäfts- oder Firmenwert bilanziert. Der passive Unterschiedsbetrag wird unter dem Eigenkapital ausgewiesen. Geschäfts- oder Firmenwerte werden über eine Nutzungsdauer von fünf Jahren abgeschrieben.

Konzernfremde Anteile am Eigenkapital und am Ergebnis wurden gesondert innerhalb des Eigenkapitals unter dem Posten "Nicht beherrschende Anteile" ausgewiesen.

Forderungen und Verbindlichkeiten zwischen den konsolidierten Unternehmen wurden gegeneinander aufgerechnet. Die Innenumsätze und Erträge wurden mit den entsprechenden Aufwendungen aufgerechnet. Zwischenergebnisse aus dem internen Lieferungs- und Leistungsverkehr wurden eliminiert. Aufwendungen und Erträge aus sonstigen Geschäften zwischen den einbezogenen Unternehmen wurden aufgerechnet.

Im Konzern-Jahresüberschuss sind die Jahresergebnisse des Mutterunternehmens zusammen mit den Ergebnissen laut Jahresabschluss/Handelsbilanz II der Tochtergesellschaften nach erfolgswirksamer Konsolidierung und nach Eliminierung der vertraglichen Ergebnisabführungen ausgewiesen.

IV. Erläuterung einzelner Posten der Konzernbilanz

1. Anlagevermögen

Es wurde von dem Wahlrecht zur Aktivierung von Fremdkapitalzinsen gemäß § 255 Abs. 3 HGB Gebrauch gemacht. Der Konzern-Anlagespiegel ist als Anlage des Konzernanhangs beigefügt.

2. Finanzanlagen

Die Aufstellung des Anteilsbesitzes gemäß § 313 Abs. 2 HGB erfolgt im Abschnitt III des Konzernanhangs.

3. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände stellen sich wie folgt dar:

	Gesamt (Vorjahr)	< 1 Jahr (Vorjahr)	1-5 Jahre (Vorjahr)	> 5 Jahre (Vorjahr)
	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
Lieferungen und Leistungen	127	127	0	0
	(145)	(145)	(0)	(0)
Gesellschafter	29.371	29.371	0	0
	(15.973)	(15.973)	(0)	(0)
Assoziierte Unternehmen	5	5	0	0
	(10)	(10)	(0)	(0)
Beteiligungsunternehmen	1	1	0	0
	(0)	(0)	(0)	(0)
Sonstige Vermögensgegenstände	4.685	4.685	0	0
	(4.839)	(4.839)	(0)	(0)
Gesamt 31.12.2020	34.189	34.189	0	0
(Gesamt 31.12.2019)	(20.967)	(20.967)	(0)	(0)

Unter den sonstigen Vermögensgegenständen wird im Wesentlichen die Darlehensinanspruchnahme i.H.v. 1.598 TEUR (Vorjahr: 3.191 TEUR) betreffend die Projektentwicklungsgesellschaft SGI-Kynaststraße GmbH und Guthaben auf dem Notaranderkonto i.H.v. 1.200 TEUR (Vorjahr: 0,00 TEUR) betreffend die Projektentwicklungsgesellschaft Odinstraße Projektentwicklung GmbH & Co. KG sowie die im Folgejahr abziehbare Vorsteuer i.H.v. 91 TEUR (Vorjahr: 80 TEUR), die rechtlich erst nach dem Abschlussstichtag entsteht, ausgewiesen.

Unter den Forderungen gegen Gesellschafter werden im Wesentlichen Forderungen aus Darlehen an Gesellschafter i.H.v. 25.184 TEUR (Vorjahr: 15.870 TEUR) sowie Forderungen aus Lieferungen und Leistungen i.H.v. 394 TEUR (Vorjahr: 103 TEUR) ausgewiesen.

Die Forderungen gegen assoziierte Unternehmen betreffen Forderungen aus Lieferungen und Leistungen.

4. Latente Steuern

Ausgewiesen werden aktive latente Steuern i.H.v. 3.607 TEUR (Vorjahr: 2.155 TEUR) und passive latente Steuern i.H.v. 0 TEUR (Vorjahr: 0 TEUR).

Die bilanzierten aktiven und passiven latenten Steuern entfallen auf steuerliche Verlustvorträge und auf Ansatz- und Bewertungsunterschiede bei den einzelnen Bilanzposten wie folgt:

	Aktive latente Steuern		Passive latente Steuern
	2020	2019	2020	2019
	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
Sachanlagen	18	18	0	0
Finanzanlagen	0	0	24	24
Steuerliche Sonderposten	0	0	4.815	4.815
Bruttowert	18	18	4.839	4.839
Konsolidierungsmaßnahmen	494	474	28	28
Zwischensumme	512	492	4.867	4.867
Steuerliche Verlustvorträge	7.962	6.530	0	0
Zwischensumme	8.474	7.022	4.867	4.867
Saldierungen	-4.867	-4.867	-4.867	-4.867
Bilanzwert	3.607	2.155	0	0

Weitere Angaben befinden sich bei den Erläuterungen zur Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung unter der Position Steuern vom Einkommen und vom Ertrag.

5. Eigenkapital

Das Eigenkapital beträgt 48.069 TEUR (Vorjahr: 44.588 TEUR) und beinhaltet die Kapitalanteile der Kommanditisten i.H.v. 146 TEUR (Vorjahr: 1.560 TEUR), die Kapitalrücklage i.H.v. 5.590 TEUR (Vorjahr: 5.590 TEUR), die anderen Gewinnrücklagen i.H.v. 15.107 TEUR (Vorjahr: 15.107 TEUR), den Konzern-Bilanzgewinn i.H.v. 26.136 TEUR (Vorjahr: 21.411 TEUR) und die nicht beherrschenden Anteile i.H.v. 1.091 TEUR (Vorjahr: 921 TEUR).

Folgende Beträge werden in der Gewinnrücklage ausgewiesen:

•	In Höhe von 4.048 TEUR (Vorjahr: 4.048 TEUR) werden die aufgrund steuerrechtlicher Sondervorschriften in Anspruch genommenen Sonderabschreibungen erfasst, die gemäß Art. 54 Abs. 2 EGHGB im Konzernabschluss nicht als Sonderposten ausgewiesen werden und erfolgsneutral in die Gewinnrücklage einzustellen waren.
•	In Höhe von 1.550 TEUR (Vorjahr: 1.550 TEUR) werden Aufwendungen und Erträge aus dem erstmaligen Ausweis latenter Steuern in der BilMoG-Eröffnungsbilanz ausgewiesen, die gemäß Art. 67 Abs. 6 Satz 1 EGHGB unmittelbar mit den Gewinnrücklagen zu verrechnen sind.
•	In Höhe von 7.741 TEUR (Vorjahr: 7.741 TEUR) werden die passiven Unterschiedsbeträge aus der Kapitalkonsolidierung ausgewiesen, die im Rahmen der Erstkonsolidierung bis 2002 nach der Buchwertmethode entstanden sind.
•	In Höhe von 1.768 TEUR (Vorjahr: 1.768 TEUR) werden die Unterschiede aus der Entkonsolidierung im Rahmen der Abspaltung des Teilkonzerns Hotel zum 01.01.2012 ausgewiesen.

6. Rückstellungen

Die Rückstellungen werden nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung gebildet. Die Steuerrückstellungen betragen 3.402 TEUR (Vorjahr: 2.762 TEUR). In den sonstigen Rückstellungen i.H.v. 2.336 TEUR (Vorjahr: 2.294 TEUR) sind im Wesentlichen Rückstellungen für Gewährleistungen, ausstehende Eingangsrechnungen, rechtliche Risiken, Abschluss- und Prüfungskosten sowie Personalkosten enthalten.

7. Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten gliedern sich wie folgt:

	Gesamt (Vorjahr)	< 1 Jahr (Vorjahr)	1-5 Jahre (Vorjahr)	> 5 Jahre (Vorjahr)	besichert (Vorjahr)
	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
Kreditinstitute	161.175	106.321	34.550	20.304	161.175
	(96.716)	(8.037)	(67.506)	(21.173)	(96.716)
Erhaltene Anzahlungen	25	25	0	0	0
	(10.317)	(10.317)	(0)	(0)	(0)
Lieferungen und Leistungen	9.999	7.153	2.846	0	0
	(6.548)	(6.545)	(3)	(0)	(0)
Gesellschafter	0	0	0	0	0
	(416)	(416)	(0)	(0)	(0)
Sonstige Verbindlichkeiten	50.792	50.302	243	247	320
	(40.818)	(40.270)	(239)	(309)	(678)
Gesamt 31.12.2020	221.991	163.801	37.639	20.551	161.495
(Gesamt 31.12.2019)	(154.815)	(65.585)	(67.748)	(21.482)	(97.394)

Die Sicherheiten bestehen im überwiegenden Maß in Form von Pfandrechten, Grundschulden, Abtretung von Rechten und Ansprüchen aus Miet- und Pachtverträgen, Abtretung von Werkleistungsansprüchen, Abtretung von Forderungen, Abtretung von Versicherungsansprüchen, Verpfändung von Kontoguthaben der Kaufpreissammelkonten sowie bei Lieferantendarlehen in Form des Eigentumsvorbehalts an den gelieferten Sachanlagen.

8. Haftungsverhältnisse

Zur Sicherung von noch bestehenden Ansprüchen der Mittelbrandenburgischen Sparkasse, Potsdam, aus Darlehensgewährung an das Beteiligungsunternehmen Filmpark Babelsberg GmbH hat die SARAMARTEL Handels- und Beteiligungsgesellschaft mbH & Co KG betragsmäßig beschränkte Bürgschaften i.H.v. 657 TEUR abgeben (Vorjahr: 657 TEUR). Die zum 31.12.2020 auf die SARAMARTEL Handels- und Beteiligungsgesellschaft mbH & Co KG entfallenden Bürgschaften betragen bei einem Kapitalanteil von 45 % insgesamt 296 TEUR (Vorjahr: 296 TEUR).

Die Konzerngesellschaften der SARAMARTEL Handels- und Beteiligungsgesellschaft mbH & Co KG halten eine Beteiligung an der GbR Wildau als assoziiertes Unternehmen und haften für deren Verbindlichkeiten gesamtschuldnerisch.

Die Inanspruchnahme aus Bürgschaften für fremde Verbindlichkeiten schätzen wir aufgrund des bisherigen Zahlungsverhaltens der Begünstigten als gering ein. Erkennbare Anhaltspunkte, die eine andere Beurteilung erforderlich machen, liegen uns nicht vor.

9. Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Aus langfristig geschlossenen Verträgen ergeben sich folgende finanzielle Verpflichtungen:

	Gesamt (Vorjahr)	< 1 Jahr (Vorjahr)	1 - 5 Jahre (Vorjahr)	> 5 Jahre (Vorjahr)
	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
Bestellobligo	47.052	43.508	3.544	0
	(93.120)	(72.685)	(20.435)	(0)
Leasing-/ Mietverträge	10.619	870	3.149	6.600
	(9.051)	(762)	(2.679)	(5.610)
Übrige	1	1	0	0
	(87)	(80)	(7)	(0)
Gesamt 31.12.2020	57.671	44.378	6.692	6.600
(Gesamt 31.12.2019)	(102.258)	(73.527)	(23.121)	(5.610)

Per 31.12.2020 verminderte sich das Bestellobligo im Vergleich zum Vorjahr aufgrund zahlreich beendeter Werkverträge für die laufenden Entwicklungsprojekte.

V. Erläuterung einzelner Posten zur Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung

1. Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse, die vollumfänglich im Inland erzielt wurden, setzen sich wie folgt zusammen:

	2020	2019
	TEUR	TEUR
Immobilien-Vermietung	5.514	5.670
Immobilien-Entwicklung	12.246	53.032
Konzernverwaltung und Sonstige	511	720
Gesamt	18.271	59.422

2. Sonstige betriebliche Erträge und Aufwendungen

In den sonstigen betrieblichen Erträgen i.H.v. 849 TEUR (Vorjahr: 10.813 TEUR) sind im Wesentlichen Versicherungsentschädigungen sowie Auflösungen von Rückstellungen enthalten.

3. Abschreibungen

In den Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen sind Abschreibungen auf Geschäfts- und Firmenwerte aus dem Unterschiedsbetrag aus der Kapitalkonsolidierung i.H.v. 1 TEUR (Vorjahr: 28 TEUR) enthalten. Außerplanmäßige Abschreibungen wurden weder im abgelaufenen Geschäftsjahr noch im Vorjahr vorgenommen.

4. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag setzen sich wie folgt aus den laufenden Steuern und den latenten Steuerabgrenzungen zusammen:

	2020	2019
	TEUR	TEUR
Laufender Steueraufwand
Körperschaftsteuer	30	954
Solidaritätszuschlag	6	52
Gewerbesteuer	565	1.805
	601	2.811
Latente Steuern
Körperschaftsteuer	-515	577
Solidaritätszuschlag	-28	32
Gewerbesteuer	-910	-368
	-1.453	241
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	852	3.052

Die Berechnung des tatsächlichen und des latenten Ertragsteueraufwandes erfolgt unter Beachtung der steuerlichen Verhältnisse des jeweiligen Unternehmens unter Anwendung der zum Bilanzstichtag geltenden Steuersätze (Kapitalgesellschaften 30,175 % bzw. 29,655 %, Personengesellschaften 14,35 %). Als Ertragsteuersatz des Mutterunternehmens wird der Gewerbesteuersatz von 14,35 % angesetzt.

Die Überleitung vom erwarteten Ertragsteueraufwand zum ausgewiesenen Ertragsteueraufwand ist im Folgenden dargestellt. Zur Ermittlung des erwarteten Steueraufwandes wird das Konzernergebnis mit dem Steuersatz des Mutterunternehmens von 14,35 % multipliziert. Hiervon abweichende Steuersätze in den einzelnen Tochterunternehmen werden als abweichende Steuerbelastung dargestellt.

Steuerüberleitungsrechnung

	2020	2019
	TEUR	TEUR
Jahresüberschuss	+3.483	+16.124
Ertragsteuern	-852	+3.052
Ergebnis vor Ertragsteuern	+2.631	+19.176
Ertragsteuersatz	14,35 %	14,35 %
Erwarteter Ertragsteueraufwand	+378	+2.752
Abweichende zusätzliche Steuerbelastung/-entlastung	+1.659	+347
Steueranteil für steuerliche Korrekturposten
Korrektur nach § 60 II Satz 2 EStDV	-2.886	+4.767
Steuerfreie Erträge	+99	0
Nicht abzugsfähige Aufwendungen	+5	+112
Sonderbetriebseinnahmen/ -ausgaben	-6	-117
Gewerbesteuerhinzurechnungen	+209	-613
Gewerbesteuerkürzungen	-604	-2.278
Konsolidierungsmaßnahmen
Kapitalkonsolidierung	-2	+4
Equity-Bewertung	-654	-259
Latente Steuern auf Verlustvorträge
Einstellung	+622	-1.711
Auflösung	+321	-1
Periodenfremde Steuern	+8	+49
Ausgewiesener Steueraufwand	-852	+3.052
Effektiver Steuersatz	-32,40 %	15,92%

5. Verwendung des Jahresergebnisses des Mutterunternehmens

Vom Jahresüberschuss i.H.v. +3.326 TEUR (Vorjahr: +15.794 TEUR), der dem Mutterunternehmen zuzurechnen ist, werden +1.414 TEUR (Vorjahr: -33 TEUR) mit den Gesellschafterkonten verrechnet. Dies entspricht dem Jahresergebnis der SARAMARTEL Handels- und Beteiligungsgesellschaft mbH & Co KG. Der Betrag wird auf neue Rechnung vorgetragen.

VI. Erläuterung der Kapitalflussrechnung

1. Fremdmittelfonds

Der Fremdmittelfonds des Konzerns zum Ende des Geschäftsjahres 2020 beträgt 161.175 TEUR (Vorjahr: 96.716 TEUR) und beinhaltet Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten.

2. Finanzmittelfonds

Der Finanzmittelfonds des Konzerns zum Ende des Geschäftsjahres 2020 ergibt sich wie folgt:

	31.12.2020	31.12.2019
	TEUR	TEUR
Guthaben bei Kreditinstituten	24.277	41.288
Kurzfristige Verbindlichkeiten ggü. Kreditinstituten	-418	-382
Gesamt	23.859	40.906

3. Zahlungsunwirksame Erträge und Aufwendungen

Die zahlungsunwirksamen Erträge betreffen im Wesentlichen die Ausbuchung und Wertberichtigung von Verbindlichkeiten i.H.v. 31 TEUR (Vorjahr: 37 TEUR), die Auflösung von Wertberichtigungen i.H.v. 11 TEUR (Vorjahr: 6 TEUR), sowie die Auflösung des passiven Unterschiedsbetrags aus der Kapitalkonsolidierung i.H.v. 1 TEUR (Vorjahr: 1 TEUR). Zahlungsunwirksame Aufwendungen betreffen Forderungsverluste und andere Forderungsbewertungen i.H.v. 18 TEUR (Vorjahr: 36 TEUR).

4. Auszahlungen für Investitionen

Auszahlungen für Investitionen in das Anlagevermögen wurden wie folgt getätigt:

	2020	2019
	TEUR	TEUR
Immaterielles Anlagevermögen	7	47
Sachanlagevermögen	75.582	57.519
Finanzanlagevermögen	771	0
Gesamt	76.360	57.566

VII. Erläuterung des Eigenkapitalspiegels

Die Entwicklung des Eigenkapitals des Konzerns stellt sich zusammengefasst wie folgt dar:

	Eigenkapital des Mutterunternehmens	Nicht beherrschende Anteile	Konzern-Eigenkapital
	TEUR	TEUR	TEUR
Stand 01.01.2020	43.667	920	44.588
Konzern-Jahresüberschuss	3.326	158	3.483
Sonstige Veränderungen	-15	0	-15
Kapitalerhöhung	0	13	13
Verlustsonderkonten	-1.414	0	-1.414
Verrechnung auf den Gesellschafterkonten	1.414	0	1.414
Stand 31.12.2020	46.978	1.091	48.069

VIII. Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Schluss des Konzerngeschäftsjahres

Nach dem Bilanzstichtag 31. Dezember 2020 wurde am 23. Juni 2021 der Verkauf der Geschäftsanteile an dem fertiggestellten Büroprojekt B:HUB an eine Tochtergesellschaft von J.P. Morgan vollzogen. Nach dem Verkauf von Geschäftsanteilen verbleibt noch ein 15,2 %iger Geschäftsanteil an der Projektgesellschaft im Konzern.

In Bezug auf die im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie bestehenden Risiken verweisen wir auf die Ausführungen im Lagebericht (Abschnitt 3).

IX. Sonstige Angaben

1. Mitarbeiter

Im Geschäftsjahr 2020 waren im Durchschnitt 59 (Vorjahr: 55) Arbeitnehmer (Köpfe) im Konzern beschäftigt.

2. Währung

Der Konzernabschluss wird in der Währung EURO aufgestellt. Die funktionelle Währung des Mutterunternehmens ist ebenfalls EURO.

3. Persönlich haftende Gesellschafter

Persönlich haftende Gesellschafterin der SARAMARTEL Handels- und Beteiligungsgesellschaft mbH & Co KG ist die SARAMARTEL (SHB) Handels- und Beteiligungsgesellschaft mbH, Berlin, mit einem Stammkapital von 26 TEUR.

4. Angabe nach § 264 Abs. 3 HGB

Folgende Tochtergesellschaft der SARAMARTEL Handels- und Beteiligungsgesellschaft mbH & Co KG ist in den Konzernabschluss einbezogen worden, erfüllt die Voraussetzung der Befreiungsregelung des § 264 Abs. 3 HGB und nimmt die Befreiung zur Aufstellung und Offenlegung des Jahresabschlusses zum 31.12.2020 in Anspruch:

•	GREEN PARK GmbH, Stahnsdorf

5. Angabe nach § 264b HGB

Die SARAMARTEL Handels- und Beteiligungsgesellschaft mbH & Co KG, Berlin, ist als Mutterunternehmen in den Konzernabschluss der SARAMARTEL Handels- und Beteiligungsgesellschaft mbH & Co KG einbezogen worden und nimmt die Befreiungsvorschrift gemäß § 264b HGB zur Aufstellung und Offenlegung des Jahresabschlusses zum 31.12.2020 in Anspruch.

6. Honorare und Dienstleistungen der Abschlussprüfer

Für die im Geschäftsjahr 2020 erbrachten Dienstleistungen der Abschlussprüfer sind folgende Honorare im Konzern als Aufwand erfasst worden:

	2020	2019
	TEUR	TEUR
Abschlussprüfungsleistungen	96	88
Sonstige Bestätigungs- und Bewertungsleistungen	0	9
Steuerberatungsleistungen	23	32
Sonstige Leistungen	0	18
Gesamtaufwand	119	147

Der Aufwand für die Abschlussprüfung beinhaltet auch die Prüfung dieses Konzernabschlusses.

7. Geschäftsführung und weitere Organe

Die Geschäftsführung wird durch die Komplementärin SARAMARTEL (SHB) Handels- und Beteiligungsgesellschaft mbH, Berlin, ausgeübt. Deren Geschäftsführer sind:

•	Dipl-Ing. Ekkehard Streletzki, Berlin
•	Kaufmann Julian Streletzki, Berlin

Der Beirat der Gesellschaft wird ausgeübt durch:

• Beiratsvorsitzender:	Dipl.-Ing. Ekkehard Streletzki, Berlin
• Beirat:	Bankvorstand a.D. Giselbert H. Behr, Berlin

Auf die Angabe der Gesamtbezüge und der Haftungsverhältnisse zu Gunsten der Mitglieder der Organe der Gesellschaft wird gemäß §§ 314 Abs. 3 i.V.m. 286 Abs. 4 HGB verzichtet, da sich hierdurch die Bezüge bzw. die Sicherheiten einzelner Mitglieder feststellen ließen.

Berlin, den 30. Juni 2021

Ekkehard Streletzki, alleinvertretungsberechtigter Geschäftsführer der SARAMARTEL Handels- und Beteiligungsgesellschaft mbH

Julian Streletzki, alleinvertretungsberechtigter Geschäftsführer der SARAMARTEL Handels- und Beteiligungsgesellschaft mbH

Entwicklung des Anlagevermögens im Geschäftsjahr 2020

	Anschaffungs- oder Herstellungskosten
	Stand am 01.01.2020	Zugänge	Umbuchungen	Abgänge	Stand am 31.12.2020
	EUR	EUR	EUR	EUR	EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte
sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	444.025,93	8.420,00	0,00	0,00	452.445,93
2. Geschäfts- oder Firmenwert	2.231.222,00	0,00	0,00	0,00	2.231.222,00
	2.675.247,93	8.420,00	0,00	0,00	2.683.667,93
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten, einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	73.986.816,92	5.604.215,40	1.008.572,67	0,00	80.599.604,99
1.1 Grund und Boden	31.360.326,42	-4.228,02	0,00	0,00	31.356.098,40
1.2 Gebäude	40.980.823,82	5.591.907,13	999.782,72	0,00	47.572.513,67
1.3 Außenanlagen	1.645.666,68	16.536,29	8.789,95	0,00	1.670.992,92
2. Technische Anlagen und Maschinen	3.128.415,74	19.865,54	0,00	38.102,77	3.110.178,51
3. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	1.901.319,01	133.702,39	0,00	84.887,48	1.950.133,92
4. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	79.344.928,50	69.823.840,47	-1.008.572,68	0,00	148.160.196,29
	158.361.480,17	75.581.623,80	-0,01	122.990,25	233.820.113,71
III. Finanzanlagen
1. Beteiligungen an assoziierten Unternehmen	3.833.037,54	1.700.000,00	0,00	929.138,93	4.603.898,61
2. Sonstige Beteiligungen	10.302,34	0,00	0,00	0,00	10.302,34
3. Genossenschaftsanteile	100,00	0,00	0,00	0,00	100,00
	3.843.439,88	1.700.000,00	0,00	929.138,93	4.614.300,95
	164.880.167,98	77.290.043,80	-0,01	1.052.129,18	241.118.082,59

	Kumulierte Abschreibungen
	Stand am 01.01.2020	Zugänge	Abgänge	Umbuchungen	Stand am 31.12.2020
	EUR	EUR	EUR	EUR	EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte
sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	367.167,93	32.867,00	0,00	0,00	400.034,93
2. Geschäfts- oder Firmenwert	2.230.075,90	908,55	0,00	0,00	2.230.984,45
	2.597.243,83	33.775,55	0,00	0,00	2.631.019,38
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten, einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	33.036.206,59	599.549,98	0,00	0,00	33.635.756,57
1.1 Grund und Boden	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
1.2 Gebäude	31.410.134,95	579.411,69	0,00	-3.490,95	31.986.055,69
1.3 Außenanlagen	1.626.071,64	20.138,29	0,00	3.490,95	1.649.700,88
2. Technische Anlagen und Maschinen	2.417.384,21	85.385,54	38.101,77	0,00	2.464.667,98
3. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	1.034.669,81	293.928,39	78.518,48	0,00	1.250.079,72
4. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
	36.488.260,61	978.863,91	116.620,25	0,00	37.350.504,27
III. Finanzanlagen
1. Beteiligungen an assoziierten Unternehmen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
2. Sonstige Beteiligungen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
3. Genossenschaftsanteile	99,00	0,00	0,00	0,00	99,00
	99,00	0,00	0,00	0,00	99,00
	39.085.603,44	1.012.639,46	116.620,25	0,00	39.981.622,65

	Buchwerte
	Stand am 31.12.2020	Vorjahr
	EUR	EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte
sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	52.411,00	76.858,00
2. Geschäfts- oder Firmenwert	237,55	1.146,10
	52.648,55	78.004,10
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten, einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	46.963.848,42	40.950.610,33
1.1 Grund und Boden	31.356.098,40	31.360.326,42
1.2 Gebäude	15.586.457,98	9.570.688,87
1.3 Außenanlagen	21.292,04	19.595,04
2. Technische Anlagen und Maschinen	645.510,53	711.031,53
3. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	700.054,20	866.649,20
4. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	148.160.196,29	79.344.928,50
	196.469.609,44	121.873.219,56
III. Finanzanlagen
1. Beteiligungen an assoziierten Unternehmen	4.603.898,61	3.833.037,54
2. Sonstige Beteiligungen	10.302,34	10.302,34
3. Genossenschaftsanteile	1,00	1,00
	4.614.201,95	3.843.340,88
	201.136.459,94	125.794.564,54

Konzern-Kapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr 2020

	2020	2019
	TEUR	TEUR
Konzern-Jahresüberschuss (einschließlich Ergebnisanteile anderer Gesellschafter)	3.483	16.124
Abschreibungen/Zuschreibungen (-) auf Gegenstände des Anlagevermögens	1.013	1.004
Zunahme/Abnahme (-) der Rückstellungen	42	1.633
Sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen/Erträge (-)	-123	-158
Zunahme (-)/Abnahme der Vorräte, der Forderungen aus Lieferungen
und Leistungen sowie anderer Aktiva, die nicht der Investitions- oder
Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind	-2.237	11.579
Zunahme/Abnahme (-) der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und
Leistungen sowie anderer Passiva, die nicht der Investitions- oder
Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind	6.921	-4.034
Gewinne (-)/Verlust aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens	-6	-9.965
Zinsaufwendungen/Zinserträge (-)	4.170	3.993
zahlungsunwirksames Ergebnis aus assoziierten Beteiligungen (-)	-3.771	-1.804
Ertragsteueraufwand/-ertrag (-)	-852	3.052
Ertragsteuerzahlungen	123	-687
Cash-Flow aus der laufenden Geschäftstätigkeit	8.763	20.737
Auszahlungen (-) für Investitionen in das immaterielle Anlagevermögen	-8	-47
Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Sachanlagevermögens	13	0
Auszahlungen (-) für Investitionen in das Sachanlagevermögen	-75.582	-57.519
Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Finanzanlagevermögens	0	9.968
Auszahlungen (-) für Investitionen in das Finanzanlagevermögen	-771	0
Auszahlungen (-) aufgrund von Finanzmittelanlagen im Rahmen der kurzfristigen
Finanzdisposition	-9.341	-15.591
Erhaltene Zinsen	533	49
Erhaltene Beteiligungserträge	2.531	0
Cash-Flow aus der Investitionstätigkeit	-82.625	-63.140
Sonstige Einzahlungen von Gesellschaftern des Mutterunternehmens	572	539
Einzahlungen aus Eigenkapitalzuführungen von anderen Gesellschaftern	13	0
Sonstige Auszahlungen an Gesellschafter des Mutterunternehmens	-3.460	-534
Einzahlungen aus der Aufnahme von (Finanz-) Krediten	69.969	89.148
Auszahlungen (-) für die Tilgung von (Finanz-)Krediten	-5.603	-13.195
Gezahlte Zinsen (-)	-4.676	-3.414
Cash-Flow aus der Finanzierungstätigkeit	56.815	72.544
Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds	-17.047	30.141
Finanzmittelfonds am Anfang der Periode	40.906	10.765
Finanzmittelfonds am Ende der Periode	23.859	40.906
	2020	2019
	TEUR	TEUR
Zusammensetzung des Finanzmittelfonds
Liquide Mittel	24.277	41.288
Kurzfristige Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	-418	-382
	23.859	40.906

Konzerneigenkapitalspiegel für den Zeitraum vom 1. Januar 2020 bis 31. Dezember 2020

	Eigenkapital des Mutterunternehmens
	Kapitalanteile	Rücklagen
		Kapitalrücklage gemäß Gesellschaftsvertrag	Sonstige Gewinnrücklagen	Summe
	EUR	EUR	EUR	EUR
Stand am 1. Januar 2020	1.559.738,87	5.589.693,27	15.107.458,96	20.697.152,23
Erhöhungen/-herabsetzungen der Kapitalanteile	0,00	0,00	0,00	0,00
Sonstige Veränderungen	0,00	0,00	0,00	0,00
Änderungen des Konsolidierungskreises	0,00	0,00	0,00	0,00
Konzernjahresüberschuss	0,00	0,00	0,00	0,00
Gutschrift/Verrechnung auf Gesellschafterverrechnungskonten	-1.414.171,35	0,00	0,00	0,00
Verrechnung mit Gewinn-/Verlustvortrag/Bilanzgewinn	0,00	0,00	0,00	0,00
Stand am 31. Dezember 2020	145.567,52	5.589.693,27	15.107.458,96	20.697.152,23

	Eigenkapital des Mutterunternehmens
	Bilanzgewinn/-verlust		Summe
	Gewinnvortrag/ Verlustvortrag	Konzernjahresergebnis, das dem Mutterunternehmen zuzurechnen ist
	EUR	EUR	EUR
Stand am 1. Januar 2020	21.410.506,03	0,00	43.667.397,13
Erhöhungen/-herabsetzungen der Kapitalanteile	0,00	0,00	0,00
Sonstige Veränderungen	-14.585,35	0,00	-14.585,35
Änderungen des Konsolidierungskreises	0,00	0,00	0,00
Konzernjahresüberschuss	0,00	3.325.559,47	3.325.559,47
Gutschrift/Verrechnung auf Gesellschafterverrechnungskonten	0,00	1.414.171,35	0,00
Verrechnung mit Gewinn-/Verlustvortrag/Bilanzgewinn	4.739.730,82	-4.739.730,82	0,00
Stand am 31. Dezember 2020	26.135.651,50	0,00	46.978.371,25

	Nicht beherrschende Anteile			Konzerneigenkapital
	Nicht beherrschende Anteile vor Eigenkapitaldifferenz aus Währungsumrechnung und Jahresergebnis	Auf nicht beherrschende Anteile entfallende Gewinne/ Verluste	Summe	Summe

	EUR	EUR	EUR	EUR
Stand am 1. Januar 2020	590.294,60	330.238,33	920.532,93	44.587.930,06
Erhöhungen/-herabsetzungen der Kapitalanteile	12.750,00	0,00	12.750,00	12.750,00
Sonstige Veränderungen	0,00	0,00	0,00	-14.585,35
Änderungen des Konsolidierungskreises	0,00	0,00	0,00	0,00
Konzernjahresüberschuss	-6,00	157.236,57	157.230,57	3.482.790,04
Gutschrift/Verrechnung auf Gesellschafterverrechnungskonten	0,00	0,00	0,00	0,00
Verrechnung mit Gewinn-/Verlustvortrag/Bilanzgewinn	0,00	0,00	0,00	0,00
Stand am 31. Dezember 2020	603.038,60	487.474,90	1.090.513,50	48.068.884,75

Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2020

Inhalt

1. Grundlagen des Konzerns

2. Wirtschaftsbericht

a) Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

b) Geschäftsverlauf

c) Angabe zur Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage

(1) Ertragslage

(2) Finanzlage

(3) Vermögenslage

3. Risiko- und Chancenbericht

4. Prognosebericht

1. Grundlagen des Konzerns

Die SARAMARTEL Handels- und Beteiligungsgesellschaft mbH & Co KG hat die wesentlichen betrieblichen Aktivitäten der Unternehmensgruppe Streletzki im Immobilienbereich gebündelt. Als Konzernholding ist die SARAMARTEL das Steuerungs- und Führungsorgan für die einzelnen Unternehmensbereiche und verantwortlich für das strategische Management, das Rechnungswesen und das Controlling. Der Konzern gliedert sich in die drei nachfolgenden Unternehmensbereiche mit den dazu gehörenden Tochterunternehmen:

Immobilien-Vermietung

―	GREEN PARK GmbH, Stahnsdorf
―	SGI Immobilien Entwicklung und Verwaltung GmbH, Berlin
―	VFM Victoriahof Facility Management GmbH, Berlin

Immobilien-Entwicklung

―	Odinstraße Projektentwicklung Verwaltungsgesellschaft mbH, Berlin
―	Odinstraße Projektentwicklung GmbH & Co KG, Berlin
―	SGI Immobilien Entwicklung und Verwaltung GmbH, Berlin
―	SGI-Kynaststraße GmbH, Berlin
―	SGI Ostkreuz GmbH, Berlin
―	SGP Projektmanagement GmbH, Berlin

Konzernverwaltung und Sonstige

―	SARAMARTEL Handels- und Beteiligungsgesellschaft mbH & Co KG, Berlin
―	SARAMARTEL Handels- und Beteiligungsgesellschaft mbH, München
―	ZARON Präzisionsteile GmbH, Eberswalde

Im Bereich Immobilien-Vermietung erfolgt die Vermietung von langfristigen Bestandsimmobilien in der Assetklasse Büro- und Gewerbe an den Standorten in Berlin sowie im Bundesland Brandenburg (Stahnsdorf und Eberswalde). Durch die hohe Diversifizierung in der Mieterstruktur in den einzelnen Objekten werden das Ausfallrisiko und die Beendigung einzelner Mietverträge sowie die Abhängigkeit von der Entwicklung bestimmter Branchen erheblich verringert.

Im Bereich der Immobilien-Entwicklung ist der Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit der Ankauf von Grundstücken und Immobilien mit hohem Wertschöpfungspotenzial und deren Entwicklung und Vermarktung als auch der Bau in den langfristigen Immobilienbestand.

Im Unternehmensbereich Konzernverwaltung und Sonstige sind die Eigenverwaltung und die Dienstleistungen zur Entwicklung und Vermarktung von Fremdimmobilien für andere Unternehmen der Unternehmensgruppe Streletzki angesiedelt.

2. Wirtschaftsbericht

a) Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Die deutsche Wirtschaft ist nach Angaben des statistischen Bundesamtes im Geschäftsjahr 2020 aufgrund der starken negativen Effekte aus der Corona-Pandemie stark gefallen, nachdem das positive Wachstum 2019 im zehnten Jahr der positiven Wirtschaftsentwicklung bereits deutlich an Schwung verloren hat. Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukts (BIP) reduzierte sich im Jahr 2020 durch die Auswirkungen der Corona-Pandemie sehr deutlich um -4,8 % im Vergleich zum Vorjahr (+0,6 %).

Die deutsche Wirtschaft ist nach einer zehnjährigen Wachstumsphase durch die Corona-Pandemie in eine Rezession gekommen. Die negativen Effekte hinterließen insbesondere in den Industrie- und Dienstleistungsbereichen einen deutlichen konjunkturellen Einbruch. Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt in Deutschland sank corona-bedingt im Jahr 2020 um -4,8 % (Vorjahr: +0,6 %). Nur im Baugewerbe wurde im Jahr 2020 ein Wachstum der preisbereinigten Bauinvestitionen mit +1,90 % (Vorjahr: +3,80 %) durch höhere Investitionen in den öffentlichen Tiefbau und in den Wohnungsbau erreicht. Die preisbereinigten privaten Konsumausgaben reduzierten sich im Jahr 2020 mit -6,0 % sehr deutlich gegenüber dem Vorjahr mit +1,6 %. Die staatlichen Konsumausgaben verzeichneten auch im Jahr 2020 mit +3,7 % ein erneutes Wachstum im Vergleich zum Vorjahr mit +2,7 %. Die Erwerbslosenquote stieg Ende 2020 auf 4,0 % und erhöhte sich damit deutlich in Folge der negativen Effekte aus der Corona-Krise zum Vorjahresniveau mit 3,0 %. Die Verbraucherpreise in Deutschland erhöhten sich im Jahresdurchschnitt 2020 um +0,5 % gegenüber dem Vorjahr (+1,4 %), auch die Preiserhöhungen für Nettokaltmieten lagen im Bundesschnitt 2020 bei +1,4 % (Vorjahr: +1,4 %).

Die negativen wirtschaftlichen Effekte sowie die Beschränkungen durch die Corona-Pandemie spiegelten sich auch auf dem Immobilienmarkt für Gewerbeimmobilien wider. Das Krisenjahr 2020 war von einer großen Unsicherheit aller Akteure geprägt, was zu einer gesunkenen Flächennachfrage mit steigenden Leerstandsraten im Gewerbeimmobilienmarkt führte. Der Wohnimmobilienmarkt blieb robust mit steigenden Mietpreisen sowie steigenden Kaufpreisen für Entwicklungsgrundstücke sowie Eigentumswohnungen.

Laut CBRE erreichte das Transaktionsvolumen bei Gewerbeimmobilien im Jahr 2020 mit rund 59,2 Mrd. EUR ein gutes Ergebnis, nachdem Allzeithoch im Jahr 2019 mit rund 68,3 Mrd. EUR, die Büroinvestments waren mit rund 47 % erneut die stärkste Anlageklasse.Das hohe Transaktionsvolumen wurde wie auch schon 2019 im Wesentlichen durch zahlreiche großvolumige Verkäufe oberhalb von 100 MEUR und auch zwei Transaktionen über 500 MEUR erreicht, die stärksten Investoren waren wiederum die offenen Immobilienfonds und Spezialfonds, corona-bedingte Preisabschläge waren nicht zu verzeichnen. Einen deutlichen Nachfrageanstieg gab es bei den Transaktionen mit Entwicklungsgrundstücken. Die Transaktionen am Wohnimmobilienmarkt verzeichneten im Geschäftsjahr 2020 einen deutlichen Anstieg im Vergleich zum Vorjahr auf rund 20,0 Mrd. EUR (Vorjahr: 16,3 Mrd. EUR).

Laut dem Amt für Statistik Berlin-Brandenburg sank das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) im Bundesland Berlin, dem wichtigsten regionalen Aktionsschwerpunkt des Konzerns im Jahr 2020 um -3,3 % (Vorjahr: +3,0 %). Die Einwohnerzahl in Berlin blieb im Jahr 2020 mit rund 3,77 Mio. Einwohnern zum Vorjahr unverändert, wobei sich die Zahl der deutschen Einwohner um rund 11.300 Personen reduzierte und die Zahl der ausländischen Einwohner vorwiegend im Ostteil der Stadt um rund 11.700 Einwohner anstieg. Berlin hat dabei insbesondere Wanderungsverluste durch Wegzüge von Berlinern nach Brandenburg in den Berliner Speckgürtel zu verzeichnen. Berlin zählt unverändert zu den wichtigsten Zentren für Politik, Medien, Kultur und Wissenschaft in Deutschland und Europa. Für die Politik ergeben sich daraus erhöhte Anforderungen an infrastrukturelle Verkehrs- sowie Lebensraum- und Wohnraumkonzepte zur Entwicklung des Großraums Berlin. Im Jahr 2020 ist die Anzahl der genehmigten Wohnungen in Berlin im vierten Jahr in Folge um -9,2 % auf 20.459 Wohnungen (Vorjahr: 22.524 Wohnungen) gesunken, was bei anhaltend hoher Nachfrage weiterhin zu hohen Miet- und Eigentumspreisen führt. Die Genehmigungen für den Neubau gewerblicher Bauten reduzierten sich ebenfalls 2020 im Vergleich zum Vorjahr recht deutlich um -12,8 % auf 260 Genehmigungen (Vorjahr: 298 Genehmigungen) mit einer Nutzfläche von rund 1.048 Tausend m ² (Vorjahr: 1.115 Tausend m ² ).

Laut Büromarkbericht 2020 von Savills lagen die Vermietungsumsätze mit rund 735.600 m ² (davon rund 207.600 m ² an behördliche Einrichtungen) ca. -8,6 % unter dem 10-Jahresdurchschnitt bzw. rund -25 % unter dem Flächenumsatz des Jahres 2019. Die Nettoabsorption von Büroflächen durch höhere Büroflächenanmietung im Vergleich zum Leerstand betrug rund 61.200 m ² (Vorjahr: rund 172.000 m ² ) in Folge von Neuansiedlungen oder Flächenerweiterungen von Firmen und war von steigenden Nettokaltmieten gekennzeichnet. Die Leerstandsquote stieg 2020 auf rund 2,0 % (Vorjahr: 1,2 %). Laut Büromarktbericht 2020 von Savills stiegen die gewichteten durchschnittlichen Büromieten nettokalt in Berlin um rund 6 % auf rund 28,00 EUR pro m ² (Vorjahr: 26,40 EUR pro m ² ). In Lagen wie Berlin-Mitte stiegen die Durchschnittsmieten weiter auf rund 33,10 EUR pro m ² (Vorjahr: rund 30,80 EUR pro m ² ) und in Berlin-Charlottenburg auf rund 29,20 EUR pro m ² (Vorjahr: rund 26,10 EUR pro m ² ). Die Flächenumsätze wurden mit rund 66 % in Flächen mit einer Nettokaltmiete ab 25,00 EUR pro m ² erzielt, die höchsten Flächenumsätzen entfielen dabei auf Lagen in Treptow, Tiergarten, Mitte und Friedrichshain.

Laut Wohnmarktreport Berlin 2021 von CBRE und der BerlinHyp blieb der Wohnungsmarkt im Jahr 2020 trotz Dämpfern aus der Corona-Pandemie und der Diskussion um den Mietdeckel dynamisch. Im Durchschnitt lagen die Angebotsmieten für Bestand und Neubau bei 10,15 EUR pro m ² und damit rund -2,8 % unter dem Vorjahr mit 10,44 EUR pro m ². Die Mietpreise in Berlin differierten jedoch in der geografischen Lagebetrachtung der Stadtbezirke mit verschiedenen Marktsegmenten erheblich in einer Bandbreite von durchschnittlich 5,48 EUR pro m ² (Vorjahr: 5,80 EUR pro m ² ) bis 22,00 EUR pro m ² (Vorjahr: 21,41 EUR pro m ² ). Während im oberen Marktsegment die mittleren Angebotsmieten um rund 7,0 % auf 19,75 EUR pro m ² stiegen, sanken die Mieten im unteren Marktsegment im Durchschnitt um rund -6,9 % auf 5,95 EUR pro m ². Bei den Eigentumswohnungen in Berlin haben sich die mittleren Angebotspreise für Bestands- und Neubauwohnungen im Jahr 2020 im Vergleich zum Vorjahr aufgrund der unverändert starken Nachfrage erneut um 7,4 % (Vorjahr: 10,2 %) dynamisch erhöht und erreichten einen Durchschnittswert von 4.973 EUR pro m (Vorjahr: 4.630 EUR pro m ² ). Die stärkste Preisdynamik zeigt sich wiederum in deutlichen Preissteigerungen im unteren Marktsegment in schwächeren Berliner Stadtrandlagen wie Reinickendorf und Marzahn-Hellersdorf. Die höchste Preissteigerung gab es im oberen Marktsegment in Marzahn-Hellersdorf mit 27,5 % auf durchschnittlich 6.057 EUR pro m ². Der höchste durchschnittliche Angebotspreis lag im oberen Marktsegment im Bezirk Mitte mit 10.667 EUR pro m ² und einer Steigerung um 7,6 % zu 2019. Die Realisierung von über 300 Neubauprojekten zieht in vielen Berliner Bezirken mit rund 49.320 Wohnungen an, dabei stehen insbesondere Mietwohnungen (rund 73 % aller Neubauwohnungen) sowie die Stadtrandlagen wie Treptow-Köpenick, Lichtenberg, Marzahn-Hellersdorf und Spandau im Fokus.

Das Berliner Umland, in dem derzeit rund 1,050 Millionen Menschen leben, wird immer enger mit Berlin verbunden und wird auch für die Zuwanderung von Berlinern zunehmend attraktiver. Der Anstieg der Miet- und Angebotspreise im Berliner Umland wird vom Bevölkerungswachstum beeinflusst und hängt stark von der Lage, Größe und Attraktivität der Orte in Brandenburg ab, hierbei konzentriert sich die gestiegene Nachfragen insbesondere auf Potsdam, Kleinmachnow, Teltow und Dahme-Spreewald als Gemeinde am Flughafen BER.

b) Geschäftsverlauf

Der Konzern hat im Jahr 2020 ein positives Geschäftsjahr absolviert. Die Umsatzerlöse erreichten 2020 insgesamt 18.271 TEUR (Vorjahr: 59.422 TEUR). Der deutliche Rückgang der Umsatzerlöse im Bereich Immobilien-Vermietung auf 5.514 TEUR (Vorjahr: 5.670 TEUR) entspricht der Prognose, im Bereich Immobilien-Entwicklung ergab sich erwartungsgemäß ein deutlicher Rückgang der Umsatzerlöse auf 12.246 TEUR (Vorjahr: 53.032 TEUR). Der Konzern-Jahresüberschuss, der dem Mutterunternehmen zuzurechnen ist, reduzierte sich damit erwartungsgemäß deutlich im Vergleich zum Vorjahr (15.794 TEUR) auf 3.326 TEUR im Geschäftsjahr 2020.

Unternehmensbereich: Immobilien-Vermietung

Die Umsatzerlöse aus der Vermietung betrugen im Geschäftsjahr 2020 insgesamt 5.514 TEUR (Vorjahr: 5.670 TEUR). Der leichte Rückgang der Erlöse aus Nettokaltmiete aus der Vermietung von Gewerbeimmobilien im Jahr 2020 resultiert insbesondere aus aktiven Flächenentmietungen von Bestandsmietern für das 2018 begonnene Bauvorhaben in Berlin, Salzufer.

Berlin

Im Geschäftsjahr verfügte der Konzern in Berlin über das Gewerbe-Objekt "Lanolinfabrik" im Salzufer 15/16 in Charlottenburg. Die Liegenschaft umfasst ein Gewerbegrundstück mit einer Grundstücksfläche von 9.096 m ² und einem vermieteten Gebäudeflächenbestand 2020 von rund 4.532 m ². Die Mieterstruktur ist von mittelständischen Unternehmen aus dem Dienstleistungsbereich geprägt. Auf der Liegenschaft wurde im Geschäftsjahr 2018 mit dem Abriss von Teilbestandsgebäuden und den Baumaßnahmen zur Erweiterung der Gewerbeimmobilie um den Neubau eines Vorderhauses und eines Hofgebäudes mit insgesamt rund 14.900 m ² sowie der Sanierung der Bestandsgebäude und der Bestandsflächen begonnen. Die Fertigstellung der geplanten Bestandsanierungsmaßnahmen und der Projektentwicklung Neubau mit einer Vermietungsfläche von insgesamt rund 19.000 m ² ist für das vierte Quartal 2021 geplant. Im Geschäftsjahr 2020 erhöhte sich die verbuchte Nettokaltmiete von 343 TEUR im Geschäftsjahr 2019 um 165 TEUR auf 508 TEUR, was im Wesentlichen aus der Vermietung der Neubaufläche des Hofgebäudes resultierte.

Brandenburg

Im Bundesland Brandenburg besitzt der Konzern über die Tochtergesellschaften GREEN PARK und SGI zwei große historische Gewerbeparks in Stahnsdorf und in Eberswalde.

Gewerbepark Stahnsdorf

Es handelt sich hierbei um ein 28 ha großes Gewerbegebiet mit einem heterogenen Gebäudebestand mit derzeit rund 52.336 m ² vermietbarer Gebäudefläche (exklusive Sanierungsflächen von rund 17.531 m ² ). Die heterogene Mieter Struktur im Gewerbepark GREEN PARK in Stahnsdorf setzt sich aus rund 120 Mietern, vorwiegend kleine und mittelständische Unternehmen aus unterschiedlichen Branchen aus Berlin und Brandenburg zusammen. Darüber hinaus sind dort aber auch international agierende Großunternehmen am Standort vertreten. Aufgrund der Nähe zu den infrastrukturell besser erschlossenen Städten Teltow und Potsdam sowie der Randlage zu Berlin liegt das Mietzinsniveau deutlich unter den Berliner Mieten.

Im Geschäftsjahr 2020 erhöhte sich die verbuchte Nettokaltmiete um rund 27 TEUR von 2.496 TEUR auf 2.523 TEUR durch zahlreiche Neuvermietungen von Leerstandsflächen und umgesetzte Mieterhöhungen bei Bestandsmietern.

Gewerbepark Eberswalde

Der 26 ha große Gewerbepark Eberswalde verfügt derzeit über einen Bestand historischer Produktionshallen von insgesamt rund 48.759 m ² vermietbarer Gebäudefläche (exklusive Sanierungsflächen von rund 15.653 m ² ). Aufgrund der industriellen Historie der Stadt Eberswalde besteht ein hohes Konkurrenzangebot mit vergleichbaren, zum großen Teil leerstehenden Flächen. Dies spiegelt sich auch im Mietzinsniveau wider. Im Gewerbepark Eberswalde sind vorwiegend kleine und mittelständische Unternehmen aus den Bereichen Handwerk, Handel, Dienstleistung, aber auch international tätige Produktionsunternehmen ansässig. Im Jahr 2020 reduzierte sich die verbuchte Nettokaltmiete der Liegenschaft auf rund 906 TEUR (Vorjahr: 940 TEUR).

Sachsen

Im Bundesland Sachsen verfügt die GREEN PARK über zwei Gewerbeliegenschaften in Bautzen und Görlitz. Im Geschäftsjahr 2020 wurde lediglich für Nebenflächen eine Nettokaltmiete von 6 TEUR (Vorjahr: 184 TEUR) verbucht. Bis 31. Dezember 2019 war die Liegenschaft in Bautzen noch an einen Betreiber für eine Gemeinschaftsunterkunft für Asylbewerber vermietet. Im Rahmen der strategischen Fokussierung auf den Berliner Markt wurden am 17. November 2020 zwei Kaufverträge für den Verkauf der beiden Liegenschaften in Bautzen und Görlitz unterzeichnet. Die Verkäufe und Nutzen-Lasten-Wechsel werden nach dem 30. Juni 2021 erfolgen.

Unternehmensbereich: Immobilien-Entwicklung

Die Umsatzerlöse aus der Immobilien-Entwicklung betrugen im Geschäftsjahr 2020 insgesamt 12.246 TEUR (Vorjahr: 53.032 TEUR). Im Geschäftsjahr 2020 wurden die restlichen 29 Einheiten aus dem Wohneigentumsprojekt "Karla und Horst" nach Übergabe an die Einzelerwerber bilanziert. Im Vorjahr wurden hohe Umsatzerlöse aus der Bilanzierung von bereits 136 von 165 Wohneinheiten aus "Karla und Horst" erfasst sowie zusätzlich Geschäftsanteile in Höhe von 9,9 % an der Projektentwicklungsgesellschaft SGI-Kynaststraße GmbH abgetreten und unter den sonstigen betrieblichen Erträgen bilanziert.

Derzeit befinden sich mehrere Bauträgerprojekte in der Planungs-, Realisierungs- und Finanzierungsphase. Die Umsatzrealisierung von Bauträgerprojekten erfolgt erst nach Verkauf, Fertigstellung und Übergabe aller Wohneinheiten des gesamten Entwicklungsprojekts an die Einzelerwerber.

Die Projektentwicklungskosten für die diversen Immobilienprojekte werden durch Eigenmittel (Grundstückskaufpreise und Erwerbsnebenkosten) und Bankdarlehen finanziert.

Das Entwicklungsprojekt "Karla und Horst" in Berlin-Karlshorst, Odinstraße, das 2014 erworben wurde, umfasste den Bau und Verkauf von 165 Wohneinheiten mit insgesamt 15.745 m ² Wohnfläche und 120 Tiefgaragenplätzen in zwei Bauabschnitten. Der Vertrieb wurde im Juni 2016 gestartet und der Baubeginn erfolgte am 15. Mai 2017. Per Ende des Geschäftsjahres 2019 wurden 100 % der Wohneinheiten der beiden Bauabschnitte verkauft. Nach Verkauf, Fertigstellung und Übergabe wesentlicher Einheiten des Sondereigentums des Entwicklungsprojekts "Karla und Horst" erfolgte im Geschäftsjahr 2019 die Umsatz- und Ergebnisrealisierung des Projekts für 136 von 165 Wohneinheiten. Im Geschäftsjahr 2020 wurden die restlichen verkauften, fertiggestellten und übergebenen 29 Wohneinheiten des Entwicklungsprojekts ergebniswirksam bilanziert.

Das Entwicklungsprojekt "Zaunkönige" in Berlin-Altglienicke, Teutonenstraße, das 2014 erworben wurde, hat eine Grundstücksfläche von insgesamt rund 26.000 m ². Gemäß aktueller Planung soll das Entwicklungsprojekt in mehreren Bauabschnitten realisiert werden. Im ersten Teilabschnitt des Grundstücks werden in zwei Bauabschnitten 144 Wohneinheiten mit rund 11.700 m ² Wohnfläche und 115 Stellplätzen zum Verkauf realisiert. Der Vertriebsstart erfolgte am 31. August 2019. Der Baubeginn für das Wohnprojekt erfolgte am 1. Februar 2021 und die Fertigstellung der beiden Bauabschnitte für die 144 Wohneinheiten wird für Dezember 2022 erwartet.

Im Jahr 2016 wurde der Ankauf von zwei Grundstücken in Berlin Alt-Stralau in der Kynaststraße und in der Hauptstraße beurkundet. Der Erwerb des ersten Teilgrundstücks mit rund 12.710 m ² wurde im Januar 2017 realisiert, der Erwerb des zweiten Grundstücksteils mit rund 390 m ² wurde am 1. April 2018 vollzogen. Das Entwicklungsprojekt "B:HUB" wird als Bürogebäude mit rund 45.930 m ² vermietbarer Gewerbefläche und rund 116 Tiefgaragenstellplätzen gebaut. Der Bauantrag wurde am 21. Dezember 2017 eingereicht, die Baugenehmigung wurde am 26. Juni 2018 erteilt. Der Baubeginn des Bauvorhabens erfolgte im Juli 2018. Sämtliche Mietflächen sind bereits vollvermietet. Die Fertigstellung des Entwicklungsprojekts ist für das dritte Quartal 2021 geplant.

Für das weitere im Jahr 2016 beurkundete Grundstück in Berlin Alt-Stralau, Rummelsburger Platz 1, mit rund 1.898 m ² erfolgte der Nutzen-Lasten-Wechsel zum 15. April 2019. Das Entwicklungsprojekt "AXIS" wird als Bürogebäude mit Einzelhandelsflächen mit rund 11.000 m ² vermietbarer Gewerbefläche und rund 40 Tiefgaragenstellplätzen umgesetzt. Der Bauantrag wurde am 19. Dezember 2019 eingereicht, die Baugenehmigung wurde am 10. September 2020 erteilt. Der Baubeginn des Bauvorhabens erfolgte am 1. Februar 2021. Die Fertigstellung des Entwicklungsprojekts, das als langfristige Bestandsimmobilie geplant ist, ist für April 2024 vorgesehen.

Im Geschäftsjahr 2018 wurde am 6. April 2018 ein Kaufvertrag für ein weiteres Vorratsgrundstück in Teltow, Wartestraße unterzeichnet: Der Erwerb und Nutzen-Lasten-Wechsel erfolgte zum 29. Januar 2020. Das Grundstück mit rund 12.000 m ² verfügt über einen B-Plan für eine gewerbliche Nutzung mit einer zu bebauenden oberirdischen Bruttogeschossfläche von rund 28.800 m ².

Im Geschäftsjahr 2020 wurde am 6. Juli 2020 ein Kaufvertrag für ein weiteres Vorratsgrundstück in Altlandsberg, Gärtnerweg unterzeichnet. Der Erwerb und Nutzen-Lasten-Wechsel erfolgte am 30. September 2020. Das Grundstück mit rund 45.600 m ² ist Bauerwartungsland für eine Wohnbauentwicklung.

Im Geschäftsjahr 2020 wurden zudem im Bereich Immobilien-Entwicklung Dienstleistungen für nicht im Konsolidierungskreis des Konzerns befindliche Gesellschaften, wie beispielsweise die Abwicklung der Bestandssanierungsmaßnahme in der Köpenicker Straße 126 in Berlin, erbracht.

Unternehmensbereich: Konzernverwaltung und Sonstige

Neben der Geschäftstätigkeit für den eigenen Konzern ist die Konzernverwaltung auch für andere Unternehmen der Streletzki-Gruppe im Rahmen der Vermietung von Büroimmobilien und der Entwicklung von Bestandsimmobilien tätig und erzielt Umsatzerlöse aus entsprechenden Dienstleistungsverträgen. Die Umsatzerlöse aus der Konzernverwaltung und Sonstige betrugen im Geschäftsjahr 2020 insgesamt 511 TEUR (Vorjahr: 720 TEUR).

Darüber hinaus ist die Konzernobergesellschaft SARAMARTEL Handels- und Beteiligungsgesellschaft mbH & Co KG mit 45 % an der Filmpark Babelsberg GmbH beteiligt. Die Gesellschaft erzielte im Geschäftsjahr 2020 bedingt durch die Corona-Pandemie deutlich geringere Umsatzerlöse mit 3.104 TEUR im Vergleich zum Vorjahr mit 9.539 TEUR. Der Jahresüberschuss betrug im Geschäftsjahr 2020 in Folge eines Sondereffekts aus einem Grundstücksverkauf 7.542 TEUR (Vorjahr: 3.534 TEUR).

Die Gesellschaft hat im Geschäftsjahr 2020 durch zwei Anteilserwerbe ihren Geschäftsanteil an der Aufbaugesellschaft Wildau GbR von 43,16 % auf insgesamt 74,35 % erhöht. Die Gesellschaft besitzt mehrere Vorratsgrundstücke in Wildau, Miersdorferstraße, welche mit einer Grundstücksfläche von rund 283.000 m ² gemäß Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche ausgewiesen ist.

Aus dem ehemaligen Bereich Technologie existiert die ZARON Präzisionsteile GmbH, Eberswalde. Sie gehört nicht zu den Kerngeschäftsaktivitäten des Konzerns. Sie ist ein Unternehmen der metallverarbeitenden Industrie, welches Präzisionswerkstücke individuell nach Vorgaben und Mustern der Kunden fertigt. Die Gesellschaft wurde in den Vorjahren saniert. Im Geschäftsjahr 2020 hat ZARON corona-bedingt durch eine verschlechterte Auftragslage mit einem leichten Jahresfehlbetrag in Höhe von -6 TEUR abgeschlossen, im Vorjahr wurde ein Jahresüberschuss in Höhe von 611 TEUR aufgrund eines außerordentlichen Verzichts von Verbindlichkeiten durch die Muttergesellschaft SGI Immobilien Entwicklung und Verwaltung GmbH (569 TEUR) erzielt.

c) Angabe zur Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage

(1) Ertragslage

Die Ertragslage des Konzerns des Geschäftsjahres 2020 entwickelte sich im Vergleich zu 2019 wie folgt:

Ertragslage	2020	2019	Veränderungen 2020 zu 2019
	TEUR	TEUR	TEUR
Umsatzerlöse	18.271	59.422	-41.151
Bestandsveränderungen	-1.346	-17.566	16.221
Aktivierte Eigenleistungen	5.069	3.477	1.592
Gesamtleistung	21.995	45.333	-23.338
Materialaufwand	-11.363	-18.770	7.407
Rohergebnis	10.632	26.563	-15.931
Sonstige betriebliche Erträge	849	10.813	-9.963
Personalaufwand	-4.072	-3.704	-368
Abschreibungen	-1.013	-1.094	81
Sonstige betriebliche Aufwendungen	-3.176	-11.018	7.842
Ertragsunabhängige Steuern	-190	-195	5
Betriebsergebnis	3.031	21.364	-18.333
Ergebnis aus Beteiligungen	3.771	1.804	1.967
Zinsertrag	506	105	401
Zinsaufwand	-4.676	-4.097	-579
Finanzergebnis	-400	-2.188	1.788
Vergleichbares Ergebnis	2.631	19.176	-16.545
Außergewöhnliche Erträge	0	0	0
Außergewöhnliche Aufwendungen	0	0	0
Außergewöhnliches Ergebnis	0	0	0
Ergebnis vor Ertragsteuern	2.631	19.176	-16.545
Ertragsteuern	852	-3.052	3.904
Konzern-Jahresüberschuss	3.483	16.124	-12.641
Nicht beherrschende Anteile	-157	-330	173
Konzern-Jahresüberschuss der dem Mutterunternehmen zuzurechnen ist	3.326	15.794	-12.468

Der Gesamtjahresumsatz des Konzerns stellt sich in 2020 im Vergleich zum Vorjahr in den einzelnen Unternehmensbereichen wie folgt dar:

Segmentrechnung	2020		2019		Veränderungen 2020 zu 2019
Umsatzerlöse	TEUR	Anteil	TEUR	Anteil	TEUR
Immobilien-Vermietung	5.514	30,2%	5.670	9,5%	-157
Immobilien-Entwicklung	12.247	67,0%	53.032	89,2%	-40.786
Konzernverwaltung und Sonstige	511	2,8%	720	1,2%	-209
Umsatzerlöse gesamt	18.271	100,0%	59.422	100,0%	-41.151

Der Konzernumsatz betrug 2020 insgesamt 18.271 TEUR und reduzierte sich deutlich im Vergleich zum Vorjahr (59.422 TEUR) um -41.151 TEUR. Dabei wurden in der Immobilien-Vermietung mit 5.514 TEUR leicht geringere Umsätze als im Vorjahr (5.670 TEUR) erzielt, was aus der aktiven Entmietung von Flächen für das Bauvorhaben in Berlin, Salzufer resultiert. Im Bereich der Immobilien-Entwicklung lag der Umsatz im Jahr 2020 mit 12.247 TEUR um -40.786 TEUR deutlich unter dem Vorjahreswert mit 53.032 TEUR, was aus der Umsatzrealisierung der verkauften, fertiggestellten und im Geschäftsjahr 2020 übergebenen restlichen 29 von 165 Eigentumseinheiten im Wohnungsbauträgerprojekt "Karla und Horst" resultiert. Die Umsatzerlöse im Bereich Konzernverwaltung und Sonstige reduzierten sich im Vergleich zum Vorjahreswert von 720 TEUR um -209 TEUR auf 511 TEUR.

Die Gesamtleistung des Konzerns als Zwischensumme der Umsatzerlöse, Bestandsveränderungen und aktivierten Eigenleistungen reduzierte sich im Vergleich zum Vorjahr (45.333 TEUR) signifikant um -23.338 TEUR auf 21.995 TEUR, was insbesondere im Bereich der Immobilien-Entwicklung mit 15.395 TEUR (Vorjahr: 38.657 TEUR) aus geringeren Umsatzerlösen abzüglich Bestandsveränderungen aus dem Abgang der restlichen 29 fertiggestellten und übergebenen Wohneinheiten aus dem Projekt "Karla und Horst" resultiert.

Segmentrechnung	2020		2019		Veränderungen 2020 zu 2019
Gesamtleistung	TEUR	Anteil	TEUR	Anteil	TEUR
Immobilien-Vermietung	5.649	25,7%	5.702	12,6%	-54
Immobilien-Entwicklung	15.395	70,0%	38.657	85,3%	-23.262
Konzernverwaltung und Sonstige	951	4,3%	974	2,1%	-23
Gesamtleistung	21.995	100,0%	45.333	100,0%	-23.338

Die sonstigen betrieblichen Erträge des Konzerns betrugen im Geschäftsjahr 2020 insgesamt 849 TEUR (Vorjahr: 10.813 TEUR), was im Wesentlichen aus Versicherungsentschädigungen sowie Auflösungen von Rückstellungen resultiert. Im Vorjahr wurde die Abtretung von Geschäftsanteilen (9,9 %) an der Projektgesellschaft SGI-Kynaststraße mit 10.000 TEUR bilanziert.

Der Materialaufwand betrug insgesamt -11.363 TEUR im Geschäftsjahr 2020 und reduzierte sich deutlich im Vergleich zum Vorjahr (-18.770 TEUR) um 7.407 TEUR. Der Rückgang begründet sich im Wesentlichen aus geringeren Leistungen, die im Rahmen der Fertigstellung von Entwicklungsprojekten des Umlaufvermögens in dem Projekt "Karla und Horst" entstanden sind. In den Bestandsobjekten der Immobilien-Vermietung erhöhten sich die Aufwendungen um rund -1.175 TEUR gegenüber dem Vorjahr auf rund -3.746 TEUR, was insbesondere aus Sanierungsaufwendungen im Salzufer resultiert.

Der Personalaufwand erhöhte sich zum Vorjahr (-3.704 TEUR) um -368 TEUR auf -4.072 TEUR im Jahr 2020. Die Erhöhung begründet sich in der Neuanstellung von Mitarbeitern aufgrund des Wachstums der Unternehmensgruppe sowie Gehaltsanpassungen.

Die Abschreibungen beliefen sich auf -1.013 TEUR im Jahr 2020 und lagen um 81 TEUR leicht unter dem Vorjahr (-1.094 TEUR).

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen betrugen -3.176 TEUR im Jahr 2020 und reduzierten sich somit signifikant um 7.842 TEUR gegenüber dem Vorjahr (-11.018 TEUR). Dies ist 2020 im Wesentlichen durch deutlich geringere Vertriebsaufwendungen (7.614 TEUR) für die diversen Projektentwicklungen im Bereich Immobilien-Entwicklung, geringere Verwaltungsaufwendungen (207 TEUR) sowie geringere Betriebsaufwendungen (74 TEUR) begründet.

Im Geschäftsjahr 2020 betrug das Betriebsergebnis des Konzerns insgesamt 3.031 TEUR. Es reduzierte sich damit signifikant um -18.333 TEUR gegenüber dem Betriebsergebnis des Vorjahres (21.364 TEUR). Wesentliche Ergebnistreiber dafür sind im Vergleich zum Vorjahr die deutlich geringeren Umsatzerlöse (-41.151 TEUR), die geringeren negativen Bestandsveränderungen (16.221 TEUR), die deutlich geringeren sonstigen betrieblichen Erträge (-9.963 TEUR), der deutlich reduzierte Materialaufwand in Höhe von 7.407 TEUR sowie der um 7.614 TEUR geringere Vertriebsaufwand im Geschäftsjahr 2020.

Das Ergebnis aus Beteiligungen an assoziierten Unternehmen belief sich im Geschäftsjahr auf 3.771 TEUR (Vorjahr: 1.804 TEUR), was insbesondere aus Erträgen 4.700 TEUR (Vorjahr: 1.800 TEUR) aus einem Grundstücksverkauf der Filmpark Babelsberg GmbH und Aufwendungen -929 TEUR (Vorjahr: 0 TEUR) aus der Aufbaugesellschaft Wildau GbR resultiert.

Der Zinsertrag betrug 506 TEUR (Vorjahr: 105 TEUR). Die Erhöhung resultiert insbesondere aus Darlehen.

Der Zinsaufwand erhöhte sich deutlich von -4.097 TEUR im Vorjahr um -579 TEUR auf -4.676 TEUR im Geschäftsjahr 2020. Im Bereich Immobilien-Entwicklung erhöhte sich der Zinsaufwand um rund -603 TEUR auf -4.111 TEUR (Vorjahr: -3.508 TEUR) aus der erhöhten Inanspruchnahme der Projektfinanzierung für die Fertigstellung des Entwicklungsprojekts "B:HUB" mit rund -3.395 TEUR sowie der erhöhten Inanspruchnahme der Projektfinanzierung für den Büro-Neubau der "Lanolinfabrik" mit -1.206 TEUR. Die Zinsen aus der Immobilien-Vermietung reduzierten sich von -563 TEUR im Jahr 2019 um 21 TEUR auf -542 TEUR im Jahr 2020.

Das Finanzergebnis im Geschäftsjahr 2020 betrug -400 TEUR (Vorjahr: -2.188 TEUR). Die Verbesserung des Finanzergebnisses resultierte aus dem Kompensationseffekt des höheren Ergebnisses aus Beteiligungen aus dem Grundstücksverkauf der Filmpark Babelsberg GmbH gegenüber dem gestiegenen Zinsaufwand aus Projektfinanzierungen.

Im Geschäftsjahr 2020 wurde ein Ergebnis vor Ertragsteuern in Höhe von 2.631 TEUR erzielt, das im Vergleich zum Vorjahr mit 19.176 TEUR um -16.545 TEUR deutlich sank.

Bei den Ertragsteuern in Höhe von 852 TEUR im Geschäftsjahr 2020 (Vorjahr: -3.052 TEUR) handelt es sich um einen Aufwand aus tatsächlichen Ertragsteuern in Höhe von -601 TEUR (Vorjahr: - 2.811 TEUR) und einen Ertrag aus latenten Steuern in Höhe von 1.453 TEUR (Vorjahr: -241 TEUR), was vornehmlich aus dem Projektergebnis der Projektentwicklung "Karla und Horst" resultiert. Die signifikanten Schwankungen bei den latenten Steuern resultieren im Wesentlichen aus den Ergebnisplanungen der volatilen Projektergebnisse im Bereich Immobilien-Entwicklung sowie aus geplanten Ergebniseffekten aus der Immobilien-Vermietung.

Im Geschäftsjahr 2020 wurde ein Konzern-Jahresüberschuss, der dem Mutterunternehmen zuzurechnen ist, in Höhe von 3.326 TEUR (Vorjahr: 15.794 TEUR) erzielt. Der Konzern-Jahresüberschuss lag damit wie geplant um -12.468 TEUR signifikant unter dem Vorjahreswert. Wesentlicher negativer Ergebnistreiber im Vergleich zum Vorjahr war das um -18.333 TEUR deutlich geringere Betriebsergebnis. Das im Vergleich zum Vorjahr um 1.788 TEUR bessere Finanzergebnis sowie der um 3.903 TEUR verbesserte Effekt aus Ertragsteuern führten zu einer Abschwächung des negativen Effekts aus dem Betriebsergebnis für den Konzern-Jahresüberschuss.

(2) Finanzlage

Grundsätzlich ist es Ziel und Aufgabe des Finanzmanagements, sowohl die Zahlungsfähigkeit der einzelnen Unternehmen zu sichern, als auch für geplante Investitionen Finanzmittel in Form von Eigen- oder Fremdkapital bereitzustellen.

Die Investitionen in das Anlagevermögen und in Bauträgerprojekte wurden aus Eigenmitteln und Bankdarlehen finanziert.

Die Ermittlung der Kapitalflussrechnung erfolgte indirekt aus dem Konzern-Jahresüberschuss in Höhe von 3.483 TEUR (Vorjahr: 16.124 TEUR). Die größten Korrekturposten zur Ermittlung des Cash-Flow aus laufender Geschäftstätigkeit bilden der Saldo aus zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen und unfertigen Bauten in den Vorräten mit insgesamt 12.094 TEUR (Vorjahr: 10.961 TEUR) im Wesentlichen aus dem Entwicklungsprojekt "Karla und Horst", die Zinsaufwendungen/-erträge mit 4.170 TEUR (Vorjahr: 3.992 TEUR), die Ausgliederungen der Ertragsteuern mit -852 TEUR (Vorjahr: 3.052 TEUR), die Zunahme der Rückstellungen insbesondere aus Bildung für Gewährleistungen mit 42 TEUR (Vorjahr: 1.633 TEUR) sowie die zahlungsunwirksamen Abschreibungen auf das Anlagevermögen mit 1.013 TEUR (Vorjahr: 1.004 TEUR).

Der Saldo aus dem Gewinn und dem Verlust aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens in Höhe von -6 TEUR (Vorjahr: -9.965 TEUR) sowie das Beteiligungsergebnis aus assoziierten Unternehmen mit 3.771 TEUR (Vorjahr: 1.804 TEUR) verminderten dagegen den Cash-Flow aus der laufenden Geschäftstätigkeit.

Der Cash-Flow aus laufender Geschäftstätigkeit betrug damit 8.763 TEUR. Im Vergleich zum Vorjahr (20.737 TEUR) entspricht dies einer Reduzierung um -11.973 TEUR.

Im Geschäftsjahr 2020 betrug der Cash-Flow aus Investitionstätigkeit -82.625 TEUR und veränderte sich im Vergleich zum Vorjahr (-63.140 TEUR) um -19.485 TEUR. Dies resultierte im Wesentlichen aus Investitionen in das Sachanlagevermögen in Höhe von -75.582 TEUR (Vorjahr: -57.519 TEUR) insbesondere durch deutlich höhere Zugänge aus geleisteten Anzahlungen auf die Entwicklungsprojekte "B:HUB" und "Lanolinfabrik" im Vergleich zum Vorjahr. Daneben erfolgten Zugänge aus erhaltenen Dividenden in Höhe von 2.531 TEUR (Vorjahr: 0 TEUR) sowie Auszahlungen ins Finanzanlagevermögen als Darlehensforderungen gegen Gesellschafter in Höhe von -9.341 TEUR (Vorjahr: -15.591 TEUR).

Im Geschäftsjahr 2020 betrug der Cash-Flow aus Finanzierungstätigkeit 56.815 TEUR. Im Vergleich zum Vorjahr (72.544 TEUR) entspricht dies einer Veränderung von -15.729 TEUR. Die Reduzierung des Cash-Flow aus Finanzierungstätigkeit im Geschäftsjahr 2020 ergab sich im Wesentlichen aus einer deutlich geringeren Aufnahme von Bankverbindlichkeiten um -19.179 TEUR (Vorjahr: Zunahme 36.676 TEUR) aus der Inanspruchnahme von Projektfinanzierungen für die Fertigstellung der in Bau befindlichen Entwicklungsprojekte ("B:HUB" und "Lanolinfabrik"). Die gezahlten Zinsen betrugen -4.676 TEUR (Vorjahr: -3.414 TEUR) und die Tilgungen von Darlehen betrugen -5.603 TEUR (Vorjahr: -13.195 TEUR).

Die zahlungswirksamen Veränderungen des Finanzmittelfonds als Summe der Cash-Flows aus laufender Geschäftstätigkeit, Investitionstätigkeit und Finanzierungstätigkeit betrugen insgesamt -17.047 TEUR (Vorjahr: 30.141 TEUR). Der Finanzmittelfonds verminderte sich damit von 40.906 TEUR am 1. Januar 2020 auf 23.859 TEUR zum 31. Dezember 2020 und enthält neben den Guthaben bei Kreditinstituten mit 24.277 TEUR (Vorjahr: 41.288 TEUR) auch kurzfristige Verbindlichkeiten bei Kreditinstituten aus der Rechnungsabgrenzung von Zinszahlungen und Darlehenstilgungen mit -418 TEUR (Vorjahr: -382 TEUR).

Die zusammengefasste Kapitalflussrechnung ergibt sich wie folgt:

Kapitalflussrechnung	2020	2019	Veränderungen 2020 zu 2019
	TEUR	TEUR	TEUR
Cash-Flow aus laufender Geschäftstätigkeit	8.763	20.737	-11.973
Cash-Flow aus Investitionstätigkeit	-82.625	-63.140	-19.485
Cash-Flow aus Finanzierungstätigkeit	56.815	72.544	-15.730
Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelfonds	-17.047	30.141	-47.188
Finanzmittelfonds am Anfang der Periode	40.906	10.765	30.141
Finanzmittelfonds am Ende der Periode	23.859	40.906	-17.047
Zusammensetzung Finanzmittelfonds am Ende der Periode:
Liquide Mittel	24.277	41.288	-17.011
Zahlungsmitteläquivalente	-418	-382	-37
Finanzmittelfonds am Ende der Periode	23.859	40.906	-17.047

Die bestehende Kontokorrentkreditlinie des Konzerns in Höhe von 150 TEUR wurde zum 31. Dezember 2020 nicht in Anspruch genommen.

(3) Vermögenslage

Bilanz per 31.12.	2020		2019		Veränderungen 2020 zu 2019
	TEUR	%	TEUR	%	TEUR
Aktivseite
Anlagevermögen	201.136	72,9%	125.795	61,5%	75.342
Umlaufvermögen / RAP	71.091	25,8%	76.558	37,4%	-5.467
Aktive latente Steuern	3.607	1,3%	2.155	1,1%	1.453
	275.835	100,0%	204.507	100,0%	71.328
Passivseite
Eigenkapital ¹⁾	46.978	17,0%	43.668	21,4%	3.310
Eigenkapital - Nicht beherrschende Anteile	1.091	0,4%	921	0,5%	170
Langfristige Verbindlichkeiten	20.551	7,5%	21.483	10,5%	-932
Rückstellungen	5.738	2,1%	5.056	2,5%	682
Kurz-/mittelfristige Verbindlichkeiten / RAP	201.477	73,0%	133.379	65,2%	68.098
Passive latente Steuern	0	0,0%	0	0,0%	0
	275.835	100,0%	204.507	100,0%	71.328

¹⁾ einschließlich Unterschiedsbetrag aus Kapitalkonsolidierung in Höhe von 0,1 TEUR (Vorjahr: 0,6 TEUR)

Das Anlagevermögen betrug per 31. Dezember 2020 insgesamt 201.136 TEUR und erhöhte sich im Vergleich zum Vorjahr (125.795 TEUR) um 75.342 TEUR. Die deutliche Erhöhung ergibt sich insbesondere aus den auf die Projekte "B:HUB" in Berlin Alt-Stralau, Kynaststraße sowie "Lanolinfabrik" in Berlin, Salzufer entfallenden geleisteten Anzahlungen und Anlagen im Bau in Höhe von rund 148.160 TEUR (Vorjahr: 79.345 TEUR). Die Anlagenintensität betrug bei einer Bilanzsumme von 275.835 TEUR 72,9 % und erhöhte sich im Vergleich zum Vorjahr (61,5 %) aufgrund des überproportionalen Anstiegs des Anlagevermögens.

Das Umlaufvermögen inklusive Rechnungsabgrenzungsposten weist einen Betrag von 71.091 TEUR (Vorjahr: 76.558 TEUR) auf und reduzierte sich um rund -5.467 TEUR. Im Umlaufvermögen sind insbesondere die Vorräte (Vorbereitungskosten vor dem Erwerb eines Grundstücks, geleistete Anzahlungen auf Grundstücke, Grundstücke zum Verkauf ohne Baubeginn sowie zum Verkauf bestimmte Grundstücke mit unfertigen und fertigen Bauten) mit insgesamt 12.333 TEUR (Vorjahr: 13.693 TEUR) für das in Planung befindliche Entwicklungsprojekt "Zaunkönige" in Altglienicke sowie die restlichen noch nicht übergebenen Wohneinheiten des Projekts "Karla und Horst" in der Odinstraße, die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände einschließlich Rechnungsabgrenzungsposten in Höhe von 34.480 TEUR (Vorjahr: 21.578 TEUR) sowie flüssige Mittel in Höhe von 24.277 TEUR (Vorjahr: 41.288 TEUR) enthalten.

Das Eigenkapital des Mutterunternehmens konnte, aufgrund eines Konzern-Jahresüberschusses, der dem Mutterunternehmen zuzurechnen ist, in Höhe von 3.326 TEUR (Vorjahr: 15.794 TEUR) erneut gesteigert werden und beträgt zum 31. Dezember 2020 insgesamt 46.978 TEUR (Vorjahr: 43.667 TEUR). Für weitere Details wird auf den Konzern-Eigenkapitalspiegel verwiesen.

Die Rückstellungen erhöhten sich im Vergleich zum Vorjahr um 682 TEUR auf 5.738 TEUR (Vorjahr: 5.056 TEUR), was maßgeblich durch die Erhöhung von Steuerrückstellungen um 640 TEUR, insbesondere für Gewerbesteuer (559 TEUR) und Körperschaftsteuer (77 TEUR), resultiert. Zusätzlich erhöhten sich die sonstigen Rückstellungen um 42 TEUR insbesondere durch die Zunahme der Gewährleistungsrückstellungen (66 TEUR) im Geschäftsjahr 2020.

Die langfristigen Verbindlichkeiten in Höhe von 20.551 TEUR (Vorjahr: 21.483 TEUR) beinhalten im Wesentlichen Hypothekendarlehen für Bestandsimmobilien mit einer Restlaufzeit von mehr als fünf Jahren, die durch Grundschulden besichert und im Mittel einen Zinssatz von 2,15 % (Vorjahr: 2,15 %) aufweisen.

Die kurz- und mittelfristigen Verbindlichkeiten inklusive passiver Rechnungsabgrenzungsposten erhöhten sich von 133.379 TEUR im Vorjahr auf 201.477 TEUR zum Ende des Geschäftsjahres 2020. Der signifikante Anstieg um insgesamt rund 68.098 TEUR (Vorjahr: 70.381 TEUR) ergibt sich insbesondere aus der Erhöhung der sonstigen Verbindlichkeiten um 9.976 TEUR auf 50.546 TEUR aus Darlehen von Gesellschaftern einer Projektgesellschaft sowie aus der deutlichen Zunahme der Bankverbindlichkeiten um 65.328 TEUR auf 140.871 TEUR aus der Inanspruchnahme von Projektfinanzierungen für die Fertigstellung der in Bau befindlichen Entwicklungsprojekte ("B:HUB" und "Lanolinfabrik") mit insgesamt 136.466 TEUR (Vorjahr: 71.073 TEUR). Daneben gab es im Geschäftsjahr einen deutlichen Rückgang der erhaltenen Anzahlungen auf 25 TEUR (Vorjahr: 10.317 TEUR), was durch erfolgte Übergaben an Erwerber im Entwicklungsprojekt "Karla und Horst" begründet ist. Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen im Wesentlichen aus Rechnungen für die Immobilien-Entwicklung sowie die Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern erhöhten sich im Geschäftsjahr auf 9.999 TEUR im Vergleich zum Vorjahr (6.964 TEUR). In der Position sind darüber hinaus auch abgegrenzte Zinszahlungen und Darlehenstilgungen für das Geschäftsjahr 2020 mit 418 TEUR (Vorjahr: 382 TEUR) enthalten.

Der Saldo aus aktiven und passiven latenten Steuern betrug zum Ende des Geschäftsjahres 2020 insgesamt 3.607 TEUR (Vorjahr: 2.155 TEUR).

3. Risiko- und Chancenbericht

Im Rahmen der unterschiedlichen geschäftlichen Tätigkeiten ist der Konzern einer Reihe von Risiken ausgesetzt, die untrennbar mit dem unternehmerischen Handeln verbunden sind. Die Risikopolitik besteht darin, vorhandene Chancen optimal auszuschöpfen und die mit der Geschäftstätigkeit verbundenen Risiken nur kalkuliert einzugehen, wenn damit ein entsprechender Unternehmensmehrwert geschaffen wird.

Die Elemente des internen Kontroll- und Risikomanagements wie Planungsrechnungen, Soll/Ist-Vergleiche, Monatsberichte mit Gewinn- und Verlustrechnung und Bilanzen, Forecast-Betrachtungen sowie regelmäßige Berichterstattungen der Geschäftsführungen der Einzelgesellschaften an die Geschäftsleitung sind darauf ausgelegt, die unternehmerischen Risiken frühzeitig zu erkennen, zu steuern und die Erreichung der geschäftlichen Ziele abzusichern.

Dieser Geschäftsbericht enthält zukunftsbezogene Aussagen, die auf unseren heutigen Erwartungen und Annahmen beruhen. Eine Vielzahl von externen Faktoren, die nicht im Einflussbereich der SARAMARTEL liegen, beeinflussen die Geschäftsaktivitäten, den wirtschaftlichen Erfolg und die Ergebnisse des Konzerns.

Solche und andere Ungewissheiten ergeben sich insbesondere aufgrund folgender externer Faktoren:

―	Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen und geschäftlichen Lage,
―	Erhöhung der Kosten für Energie und Medien,
―	Erhöhung von Steuern, Änderung von Gesetzen sowie politischen Rahmenbedingungen,
―	Änderung der Entwicklung am Immobilienmarkt,
―	Erhöhung des Zinsniveaus
―	Änderung der gesamtwirtschaftlichen Lage aufgrund von negativen Effekten aus Einschränkungen zur Eindämmung der Corona-Pandemie

Die finanziellen Auswirkungen aus der Corona-Pandemie auf das Geschäftsmodell der SARAMAR-TEL sind anhand aktueller Schätzungen nicht existenzgefährdend. Die negativen Einflüsse der Corona-Pandemie auf die Verkehrswerte lassen sich aktuell ebenso wenig feststellen wie negative Auswirkungen auf zukünftige Nettokaltmieten und Eigentumswohnungspreise sowie allgemeine Preisentwicklungen. Je nach Dauer und Umfang einer möglichen Rezession könnte sich die Nachfrage nach Eigentumswohnungen oder Gewerbeflächen verändern. Aus der Corona-Pandemie könnten sich insgesamt auch Chancen für unsere Unternehmensgruppe ergeben. Ergänzend verweisen wir auf unsere Ausführungen im Prognosebericht des Abschnitts 4.

Risiken im Unternehmensbereich Immobilien-Vermietung

Die Risiken im Vermietungsgeschäft liegen hauptsächlich im Ausfall von Mietern durch Insolvenzen und durch Kündigung von Mietverträgen bzw. Verringerung des Mietzinses und / oder der vermietbaren Mietflächen. Um diesem Risiko entgegenzuwirken, wird durch eine aktive Vermarktung von attraktiven Vermietungsflächen ein nachhaltig verbessertes Vermietungsergebnis mit reduzierten Leerstandsquoten angestrebt. Im Bereich der Finanzierungskosten kann auch im Folgejahr von dem derzeit niedrigen Zinsniveau profitiert werden.

Risiken im Unternehmensbereich Immobilien-Entwicklung

Bei der Realisierung von Development-Projekten entstehen in der Projektplanungs- und Realisierungsphase Projektvorlaufkosten wie beispielsweise Verwaltungs- und insbesondere Vertriebskosten, während die Umsatzerlöse und Ergebnisse aus diesen Entwicklungsprojekten erst nach Baufertigstellung, Verkauf und Übergabe der Wohnungen realisiert werden.

Risiken in der Immobilien-Entwicklung bestehen in unvorhersehbaren Hindernissen im technischen und zeitlichen Ablauf, sowohl in der Projektplanung als auch in der Ausführung der Baumaßnahmen, welche zu Preis- und Kostensteigerungen sowie zu Bauzeitenverzögerungen führen können. Durch den Einsatz von erfahrenen Architekten, Planungsfachleuten und Ingenieuren sowie der Einzelvergabe von Gewerken an mittelständische Baufirmen sollen solche Risiken minimiert bzw. möglichst ausgeschlossen werden.

Weiterhin bestehen Risiken im Absatzmarkt. Diese sind aufgrund der derzeitigen positiven Marktsituation als eher gering und beherrschbar einzuschätzen. Bedingt durch die derzeit günstigen Finanzierungsbedingungen und die steigenden Mietpreise werden Entwicklungsprojekte sowohl in der Mehrzahl von Eigennutzern aber auch von Kapitalanlegern als Kaufimmobilien unverändert stark nachgefragt.

Auch im Bereich der Bauträger- und der Projektfinanzierung kann der Konzern von dem derzeit niedrigen Zinsniveau profitieren.

Risiken im Gesamtkonzern

Der Konzern unterliegt insgesamt Forderungsausfall- und Finanzierungsrisiken. Diese sind als moderat und beherrschbar einzuschätzen. Durch eine enge Liquiditätssteuerung und -planung wird diesen Risiken vorzeitig begegnet. Die Planung und Steuerung erfolgt differenziert in den einzelnen Unternehmensbereichen und besteht aus Tages-, Wochen- und Monatsbetrachtungen. Darüber hinaus wird eine Langfristplanung erstellt. Dem Risiko des Forderungsausfalls wird mit einem Forderungsmanagement begegnet. Mit den handelnden Kreditinstituten wird sehr intensiv zusammengearbeitet, ein reger Informationsaustausch gepflegt und zeitnah mündlich und schriftlich berichtet.

4. Prognosebericht

Entwicklung der Gesamtwirtschaft und der Gewerbe- und Wohnimmobilien-Märkte

Laut Gemeinschaftsdiagnose des DIW und anderen Forschungsinstituten vom April 2021 wird erst für das Sommerhalbjahr 2021 mit einer kräftigen Ausweitung der Wirtschaftsaktivität insbesondere im stark corona-bedingt betroffenen Dienstleistungsbereich. Laut Gemeinschaftsdiagnose Frühjahr 2021 wird das Wirtschaftswachstum (auf Basis des realen Bruttoinlandsprodukts BIP) in Deutschland im Jahr 2021 um rund 3,7 % steigen. Für das Jahr 2022 erwarten die Institute ein weiteres Wachstum von rund 3,9 %. Die Arbeitslosenquote wird sich aufgrund des positiven Markterholungseffekts auf geschätzt rund 5,7 % reduzieren. Bund, Länder und Gemeinden werden nach einem deutlichen Defizit im Jahr 2020 im Jahr 2021 ein Rekorddefizit von rund -159,3 Mrd. EUR für ein diverse Maßnahmen zur Dämpfung der Rezessionseffekte aufgrund der Corona-Pandemie verbuchen. Sämtliche Effekte könnten bei anhaltenden Pandemie-Maßnahmen zu einer Abwärtsentwicklung der Prognose führen.

Für den deutschen Immobilienmarkt im Jahr 2021 erwartet CBRE im Germany Sector Outlook eine unverändert hohe Investoren-Nachfrage nach Transaktionen von modernen und flexiblen Core-Büroimmobilien aufgrund nachhaltig guter Fundamentaldaten bei Cash-Flows und Wertzuwachs. Für den Berliner Büromietmarkt erwartet CBRE für das Jahr 2021 einen höheren Flächenumsatz als im Krisenjahr 2020, dieser wird auch wieder von Anmietungen der öffentlichen Hand und langfristig orientieren Unternehmen gestützt werden. Die aktuelle Corona-Krise wird erwartungsgemäß zu flexiblen und hochwertigen Arbeitsplatzkonzepten und zu Mieterprofilen mit geringen Ausfallwahrscheinlichkeiten sowie einer Verlangsamung der Mietendynamik führen. Laut Büromarkbericht 2020 von Savills werden aus der Development Pipeline bis 2023 rund 2,3 Mio. m ² Bürofläche in Berlin auf den Markt kommen, wovon bereits knapp 34 % vorvermietet sind. Zusätzlich werden laut CBRE in 2021 rund 400.000 m ² Bestandsflächen nach Sanierung fertiggestellt und vermietet, eine Erhöhung des Büroflächenbestands erfolgt nicht. Der Mietwohnungsmarkt wird auch 2021 laut CBRE eine anhaltend hohe Nachfrage aufweisen und die Mietpreisdynamik beschleunigt sich aufgrund der nicht ausreichenden Fertigstellung von Neubauprojekten sowie der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 25. März 2021, dass der Mietendeckel mit dem Grundgesetz unvereinbar und nichtig ist.

Für den Konzern erwarten wir trotz der gesamtwirtschaftlichen Rezession in Folge der Corona-Pandemie eine positive Geschäftsentwicklung für die Geschäftsbereiche Immobilien-Vermietung und Immobilien-Entwicklung insbesondere aus den in Bau befindlichen Neubau-Projektentwicklungen des Bürokomplexes "B:HUB" in der Kynaststraße, des Büroneubaus zur Erweiterung des Gewerbeparks "Lanolinfabrik" in Berlin Salzufer und dem Büroneubau des Projekts "AXIS" in Berlin Ostkreuz als auch aus dem in Bau befindlichen Wohnungsbauträgerprojekt "Zaunkönige" in Berlin-Altglienicke.

Unternehmensbereich: Immobilien-Vermietung

Im Gewerbepark Stahnsdorf wird durch die Fokussierung auf die Vermarktung von attraktiven Leerstandsflächen die weitere nachhaltige Stabilisierung und die Verbesserung der Vermietungslage angestrebt. Gleichzeitig stehen die strategischen Mietvertragspartner im Fokus, um langfristige Partnerschaften zu sichern. Aufgrund der gestiegenen Marktnachfrage nach Gewerbeflächen im Großraum Berlin und dem guten Flächenpotenzial des Gewerbestandorts gehen wir von einer Fortsetzung des Aufwärtstrends in der Flächenvermietung zu verbesserten Mietkonditionen aus.

Im Gewerbepark Eberswalde wird ebenfalls eine Steigerung der Mieterlöse und die Reduzierung der Leerstandsflächen durch verstärkte Vermarktungsaktivitäten angestrebt. Es ist zu erwarten, dass sich der Standort aufgrund seiner Nähe zum Großraum Berlin langfristig positiv entwickelt und der gegenwärtig vorliegende Angebotsüberhang an Gewerbeflächen mit besserer Qualität reduziert.

Auf der Gewerbe-Liegenschaft "Lanolinfabrik" am Standort in Berlin-Charlottenburg, Salzufer wird neben der Sanierung von Bestandsgebäuden und von Bestandsflächen im Rahmen einer Projekt-Entwicklung eine signifikante Erweiterung der Vermietungsfläche durch den Neubau eines Vorderhauses und eines Hofgebäudes mit insgesamt rund 14.900 m ² durchgeführt und damit die Vermietungsfläche auf insgesamt rund 19.000 m ² erhöht. Die Fertigstellung der Projektentwicklung und der Bestandssanierung ist für das vierte Quartal 2021 vorgesehen. Aufgrund der deutlich verbesserten Entwicklung des Mikrostandorts und dem Angebot attraktiver hochwertig ausgestatteter Neubau-Büroflächen wird zukünftig eine deutliche Steigerung der Mieterlöse im innerstädtischen Bereich erwartet.

Im Rahmen der strategischen Fokussierung auf den Berliner Immobilienmarkt wurden am 17. November 2020 zwei Kaufverträge für den Verkauf der beiden Liegenschaften in Bautzen und Görlitz unterzeichnet. Die Verkäufe und Nutzen-Lasten-Wechsel werden nach dem 30. Juni 2021 erfolgen, was zu einem Ergebnis- und Liquiditätseffekt im Geschäftsjahr 2021 führen wird.

Unternehmensbereich: Immobilien-Entwicklung

Für die nachfolgenden Entwicklungsprojekte werden in den kommenden Geschäftsjahren abhängig von dem Verkauf, der Fertigstellung und der Übergabe signifikante Ergebnisse erwartet.

Das Entwicklungsprojekt "B:HUB" in der Kynaststraße in Berlin Alt-Stralau wird als Bürogebäude mit rund 45.930 m ² vermietbarer Gewerbefläche und rund 116 Tiefgaragenstellplätzen gebaut. Die Fertigstellung des Entwicklungsprojekts wird für das vierte Quartal 2021 erwartet. Die Mietflächen sind bereits vollständig an die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA), Deutsche Bahn AG sowie EDEKA vermietet. Die Umsetzung des am 26. März 2019 unterzeichneten Geschäftsanteilskaufvertrags an eine Gesellschaft des Vermögensverwalters J.P. Morgan Asset Management wurde am 23. Juni 2021 vollzogen.

Das aktuell in der Planung befindliche Entwicklungsprojekt "Zaunkönige" in der Teutonenstraße in Berlin-Altglienicke umfasst eine Gesamtgrundstücksfläche von rund 26.000 m ² und soll in mehreren Bauabschnitten mit Wohn- und Gewerbeeinheiten realisiert werden. In den ersten zwei Bauabschnitten ist die Realisierung von 144 Wohneinheiten für den Eigentumsvertrieb mit rund 11.700 m ² Wohnfläche und 115 Stellplätzen vorgesehen. Der Baubeginn für das erste Wohnprojekt erfolgte am 1. Februar 2021 und die Fertigstellung der beiden Bauabschnitte mit 144 Wohneinheiten ist für Dezember 2022 geplant.

Das Entwicklungsprojekt "AXIS" mit einer Grundstücksfläche von rund 1.898 m ² in Berlin Alt-Stralau gegenüber vom S-Bahnhof Ostkreuz, das im Jahr 2016 beurkundet und durch Nutzen-Lasten-Wechsel zum 15. April 2019 erworben wurde. Das Entwicklungsprojekt "AXIS" wird als Bürogebäude mit Einzelhandelsflächen mit rund 11.000 m ² vermietbarer Gewerbefläche und rund 40 Tiefgaragenstellplätzen umgesetzt. Der Bauantrag wurde am 19. Dezember 2019 eingereicht, die Baugenehmigung wurde am 10. September 2020 erteilt. Der Baubeginn des Bauvorhabens erfolgte am 1. Februar 2021. Die Fertigstellung des Entwicklungsprojekts, das als langfristige Bestandsimmobilie geplant ist, ist für April 2024 vorgesehen.

Das Vorratsgrundstück in Teltow, Warthestraße wurde am 6. April 2018 und durch Nutzen-Lasten-Wechsel zum 29. Januar 2020 erworben. Das Grundstück mit einer Fläche von rund 12.000 m ² verfügt über einen B-Plan für eine gewerbliche Nutzung mit einer zu bebauenden oberirdischen Bruttogeschossfläche von rund 28.800 m ².

Das weitere Vorratsgrundstück in Altlandsberg, Gärtnerweg wurde am 6. Juli 2020 beurkundet und durch Nutzen-Lasten-Wechsel zum 30. September 2020 erworben. Das Grundstück mit einer Fläche von rund 45.600 m ² ist Bauerwartungsland für eine Wohnbauentwicklung.

Zum weiteren Ausbau der Unternehmensgruppe werden weitere Projektentwicklungspotenziale für weitere Ankaufsgrundstücke und Neubaureserven auf Bestandsliegenschaften regelmäßig intensiv analysiert und bei positiver Wertschöpfung sowie einem kalkulierten Risiko konsequent vorangetrieben, so dass diese sukzessive in den Folgejahren in die Bau- und Ergebnisrealisierung kommen.

Gesamtkonzern

Unter Berücksichtigung der negativen wirtschaftlichen Effekte aus der Corona-Pandemie mit reduzierter Nachfrage am Gewerbevermietungsmarkt in Folge einer hohen Unsicherheit bei Unternehmen sowie unverändert anhaltender hoher Nachfrage nach Eigentumswohnungen wird für den Konzern ein erfolgreiches Geschäftsjahr 2021 mit einer stabilen Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage erwartet. Die Umsätze und Erträge im Bereich Immobilien-Entwicklung sind abhängig von den Verkäufen, den Fertigstellungen und den Übergaben der Eigentumswohnungen an die Erwerber und unterliegen aufgrund von Verschiebungen bei Baufertigstellungen und Übergaben einer höheren Volatilität. Im Geschäftsjahr 2021 wird im Bereich der Immobilien-Entwicklung der Verkauf von Geschäftsanteilen an der Neubauprojektentwicklung "B:HUB" realisiert, welcher bereits am 26. März 2019 durch einen Geschäftsanteilskaufvertrag als Forward-Deal beurkundet wurde. Die Umsatzerlöse im Bereich der Immobilien-Vermietung werden im Jahr 2021 im Vergleich zu 2020 insbesondere aufgrund der Erstvermietung des Neubauprojekts "Lanolinfabrik" in Berlin, Salzufer signifikant steigen. Der geplante Konzern-Jahresüberschuss für 2021 wird damit durch die deutlich höheren Umsätze und Ergebnisse insbesondere aus der Bilanzierung des Geschäftsanteilskaufvertrags über Geschäftsanteile an dem Büroprojekt "B:HUB" im Vergleich zu 2020 sehr deutlich steigen.

Insgesamt erwartet die Geschäftsführung in der Immobilien-Vermietung und in der Immobilien-Entwicklung auch künftig eine positive Entwicklung des Geschäftsverlaufes und sieht keine Gefährdung des Fortbestandes und der zukünftigen Entwicklung des Konzerns.

Betreffend die relevanten Ereignisse nach dem Bilanzstichtag 31. Dezember 2020 wird auch auf die Ausführungen im Anhang des Konzernabschlusses im Kapitel VIII. Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Schluss des Konzerngeschäftsjahres verwiesen. Nach dem Bilanzstichtag 31. Dezember 2020 wurde am 23. Juni 2021 der Verkauf der Geschäftsanteile an dem fertiggestellten Büroprojekt B:HUB an eine Tochtergesellschaft von J.P. Morgan vollzogen. Nach dem Verkauf von Geschäftsanteilen verbleibt noch ein 15,2 %iger Geschäftsanteil an der Projektgesellschaft im Konzern.

Berlin, den 30. Juni 2021

Ekkehard Streletzki, alleinvertretungsberechtigter Geschäftsführer der SARAMARTEL Handels- und Beteiligungsgesellschaft mbH

Julian Streletzki, alleinvertretungsberechtigter Geschäftsführer der SARAMARTEL Handels- und Beteiligungsgesellschaft mbH

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die SARAMARTEL Handels- und Beteiligungsgesellschaft mbH & Co KG, Berlin

Prüfungsurteile

Wir haben den Konzernabschluss der SARAMARTEL Handels- und Beteiligungsgesellschaft mbH & Co KG, Berlin, und ihrer Tochtergesellschaften (der Konzern) - bestehend aus der Konzernbilanz zum 31. Dezember 2020, der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, der Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung und der Konzern-Kapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020 sowie dem Konzernanhang, einschließlich einer Zusammenfassung bedeutsamer Rechnungslegungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Konzernlagebericht der SARAMARTEL Handels- und Beteiligungsgesellschaft mbH & Co KG, Berlin, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

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entspricht der beigefügte Konzernabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage des Konzerns zum 31. Dezember 2020 sowie seiner Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020 und

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vermittelt der beigefügte Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Konzernlagebericht in Einklang mit dem Konzernabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von den Konzernunternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernabschlusses, der den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Konzernabschluss unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Konzernabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, es sei denn, es besteht die Absicht den Konzern zu liquidieren oder der Einstellung des Geschäftsbetriebs oder es besteht keine realistische Alternative dazu.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Konzernlageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Konzernlagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Konzernabschlusses und Konzernlageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

•	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Konzernabschluss und im Konzernlagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
•	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Konzernabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Konzernlageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme abzugeben.
•	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
•	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Konzernabschluss und im Konzernlagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass der Konzern seine Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
•	beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Konzernabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Konzernabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und der ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt.
•	holen wir ausreichende geeignete Prüfungsnachweise für die Rechnungslegungsinformationen der Unternehmen oder Geschäftstätigkeiten innerhalb des Konzerns ein, um Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht abzugeben. Wir sind verantwortlich für die Anleitung, Überwachung und Durchführung der Konzernabschlussprüfung. Wir tragen die alleinige Verantwortung für unsere Prüfungsurteile.
•	beurteilen wir den Einklang des Konzernlageberichts mit dem Konzernabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Konzerns.

•

führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Konzernlagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Berlin, den 30. Juni 2021

Deloitte GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Rolf Künemann, Wirtschaftsprüfer

Matthias Könke, Wirtschaftsprüfer

GREEN PARK GmbH