Goniatit Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH

Grünwald

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2019 bis zum 31.12.2019

BILANZ ZUM 31. DEZEMBER 2019

AKTIVA

	31.12.2019		31.12.2018
	EUR		EUR
A. ANLAGEVERMÖGEN
I. Sachanlagen
1. Grundstücke und Bauten	23.840.744,64		24.271.567,64
2. Einrichtungen für Wohnbauten	110.853,00		35.845,00
		23.951.597,64	24.307.412,64
II. Finanzanlagen
Ausleihungen an verbundene Unternehmen		0,00	15.545.422,61
		23.951.597,64	39.852.835,25
B. UMLAUFVERMÖGEN
I. Vorräte
Noch nicht abgerechnete Betriebskosten	1.760.257,49		1.828.708,78
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung	124.779,26		64.961,76
2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	0,00		186,57
3. Forderungen gegen Gesellschafter	811.920,09		0,00
4. Sonstige Vermögensgegenstände	278.098,00		166.221,75
		1.214.797,35	231.370,08
III. Guthaben bei Kreditinstituten		930.057,30	123,518.35
		3.905.112,14	2.183.597,21
C. RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN		2.775,98	240.671,85
		27.859.485,26	42.277.104,31

PASSIVA

	31.12.2019		31.12.2018
	EUR		EUR
A. EIGENKAPITAL
I. Gezeichnetes Kapital	25.000,00		25.000,00
II. Kapitalrücklage	102.775,46		0,00
III. Bilanzverlust / Bilanzgewinn	-102.320,22		3.973.164,24
		25.455,24	3.998.164,24
B. RÜCKSTELLUNGEN
1. Steuerrückstellungen	379,00		82.884,00
2. Sonstige Rückstellungen	656.292,00		402.362,17
		656.671,00	485.246,17
C. VERBINDLICHKEITEN
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	0,80		35.381.028,79
2. Erhaltene Anzahlungen	1.862 920,50		1.830.311,28
3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	165.764,57		193.278,09
4. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	0,00		114.116,97
5. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern	24.714.405,69		6.636,31
6. Sonstige Verbindlichkeiten	329.352,82		172.938,82
davon aus Steuern: EUR 143.627,11 (Vorjahr: EUR 0,00)
		27.072.444,38	37.698.310,26
D. RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN		104.915,14	95,383.64
		27.859.485,76	42.277.104,31

Anhang für das Geschäftsjahr 2019

Inhaltsverzeichnis

I. Allgemeine Angaben zum Unternehmen

II. Allgemeine Angaben zu Inhalt und Gliederung des Jahresabschlusses

III. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

IV. Erläuterungen zur Bilanz

1. Anlagevermögen

2. Finanzanlagen

3. Vorräte

4. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

5. Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten

6. Eigenkapital

7. Rückstellungen

8. Verbindlichkeiten

9. Passiver Rechnungsabgrenzungsposten

10. Haftungsverhältnisse

11. Sonstige finanzielle Verpflichtungen / Treuhandvermögen

V. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

VI. Sonstige Pflichtangaben

I. Allgemeine Angaben zum Unternehmen

Die Goniatit Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH hat ihren Sitz in Grünwald. Sie ist im Handelsregister des Amtsgerichts München unter HRB 153287 eingetragen.

Die Gesellschaft ist ab dem 1. Juli 2019 eine Immobilien-Gesellschaft im Sinne der §§ 234 ff. Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB). Gegenstand des Unternehmens ist daher

―	der Erwerb, das Halten, Verwalten und die Veräußerung von Grundstücken und sonstigen Vermögensgegenständen, die nach den Bestimmungen der §§ 231 ff. KAGB sowie nach den jeweils geltenden Anlagebedingungen des Immobilien-Sondervermögens ZBI Union Wohnen Plus für das Sondervermögen auch unmittelbar erworben werden dürfen, und
―	der Erwerb von Beteiligungen an anderen Immobilien-Gesellschaften unter Berücksichtigung der Beschränkungen aus den §§ 234 ff. KAGB, die nach den Bestimmungen der §§ 231 ff. KAGB sowie nach den jeweils geltenden Anlagebedingungen des Sondervermögens für das Sondervermögen auch unmittelbar erworben werden dürfen.

Die Gesellschaft bewirtschaftet derzeit ausschließlich eigenes Immobilienvermögen mit dem Schwerpunkt Wohnimmobilien und einem kleinen Anteil Gewerbeimmobilien.

II. Allgemeine Angaben zu Inhalt und Gliederung des Jahresabschlusses

Die Gesellschaft weist zum Abschlussstichtag die Größenmerkmale einer kleinen Kapitalgesellschaft gemäß § 267 Abs. 1 HGB auf.

Die in § 274a HGB und § 288 HGB in Verbindung mit § 267 Abs. 1 HGB vorgesehenen Erleichterungsmöglichkeiten für den Umfang der Darstellungen im Anhang wurden teilweise in Anspruch genommen.

Der vorliegende Jahresabschluss ist unter Beibehaltung der für den Vorjahresabschluss angewendeten Gliederungsgrundsätze nach den für kleine Kapitalgesellschaften geltenden Vorschriften des Handelsgesetzbuches aufgestellt (§§ 265 Abs. 1 S. 2, 266 ff. HGB bzw. §267 Abs. 1 HGB).

Die besonderen Vorschriften für Wohnungsunternehmen (Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen vom 22. September 1970, BGBl. I S. 1334, zuletzt geändert durch Verordnung vom 17. Juli 2015, BGBl. I S. 1245) wurden berücksichtigt.

Eventuell zu berücksichtigende Vorschriften gemäß KAGB wurden beachtet.

III. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die Bewertung erfolgte unter Annahme der Fortführung der Unternehmenstätigkeit gemäß § 252 Abs. 1 Nr. 2 HGB.

Sachanlagen werden mit den Anschaffungs- und Herstellungskosten abzüglich der planmäßigen linearen Abschreibung bilanziert (§§ 253, 255 Abs. 1 HGB).

Die Gegenstände des Sachanlagevermögens werden entsprechend der wirtschaftlichen Nutzungsdauer wie folgt abgeschrieben:

―	Gebäude, Bauten: 50 Jahre
―	Einrichtungen für Wohnbauten: 7 bzw. 10 Jahre

Bei den Finanzanlagen sind die Ausleihungen, welche zum 01. Juli 2019 abgelöst wurden, noch anteilig mit 8,00 % p.a. verzinst.

Der Bilanzierung der Vorräte liegen die Anschaffungskosten gemäß § 255 HGB unter Beachtung des Niederstwertprinzips zu Grunde.

Die Finanzmittel sind zum Nennbetrag bilanziert.

Die Rückstellungen wurden auf der Grundlage des § 253 HGB ermittelt. Anzusetzen ist hierbei der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendige Erfüllungsbetrag gemäß § 253 Abs. 1 HGB.

Verbindlichkeiten und erhaltene Anzahlungen werden mit ihrem jeweiligen Erfüllungsbetrag angesetzt.

Unter den Rechnungsabgrenzungsposten werden Einnahmen bzw. Ausgaben vor dem Bilanzstichtag ausgewiesen, die Erträge bzw. Aufwendungen für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen.

Der Jahresabschluss wurde unter Berücksichtigung der Gewinnverteilung bzw. Ergebnisverwendung für 2019 erstellt, was zu einem veränderten Ausweis des Eigenkapitals sowohl für 2019 als auch für das Vorjahr führt.

IV. Erläuterungen zur Bilanz

1. Anlagevermögen

Die Entwicklung des Anlagevermögens in der Berichtsperiode ist im beigefügten Anlagenspiegel dargestellt (Anlage A zum Anhang).

2. Finanzanlagen

Die Ausleihungen an verbundene Unternehmen wurden zum 01. Juli 2019 abgelöst.

3. Vorräte

Bei den Vorräten handelt es sich um noch nicht abgerechnete Nebenkosten für das Jahr 2019 (T€ 1.760).

4. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände haben - wie im Vorjahr- eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr. Die Forderungen beinhalten Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, die aus der Vermietungstätigkeit resultieren. Die Wertberichtigungen werden ab 2019 erstmalig auf Basis einer gestaffelten Altersstruktur der Forderungen ermittelt. Zudem erfolgt eine Verrechnung der ermittelten Wertberichtigungen mit bestehenden Kautionen.

Die sonstigen Vermögensgegenstände bestehen im Wesentlichen aus Körperschaftsteuerüberzahlungen für 2019 aufgrund zu viel gezahlter Vorauszahlungen (T€ 245).

5. Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten

Der aktive Rechnungsabgrenzungsposten des Vorjahres (T€ 241) wurde nach Ablösung der Alt-Finanzierung in Höhe von T€ 236 nahezu vollständig aufgelöst.

6. Eigenkapital

Das Eigenkapital setzt sich unter Anderem wie folgt zusammen:

	€
Jahresüberschuss	597.224,54
Gewinnvortrag aus dem Vorjahr	3.973.164,24
Ausschüttung Geschäftsjahr	./. 4.672.709,00
Bilanzverlust	./. 102.320,22

7. Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen setzen sich wie folgt zusammen:

	T€
- Rückstellung für Instandhaltung	469
- Ausstehende Rechnungen für Betriebs- und Heizkosten	32
- Rückstellungverwaltergebühren	42
- Jahresabschluss, Offenlegung	51
- Kosten Hausbewirtschaftung	55
- Steuern, Buchhaltung, Rechtsberatung, Bewertung	7
Gesamt	656

8. Verbindlichkeiten

Über die Restlaufzeiten der einzelnen Verbindlichkeitsposten sowie Höhe und Art bestellter Sicherheiten informiert der beigefügte Verbindlichkeitenspiegel (Anlage B zum Anhang).

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten wurden mit der am 1. Juli 2019 erfolgten Ablösung des Darlehens vollständig ausgeglichen.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern betreffen im Wesentlichen ein von der ZBI Fondsmanagement AG handelnd für das Sondervermögen ZBI Union Wohnen Plus ab dem 1. Juli 2019 zur Verfügung gestelltes Gesellschafterdarlehen in Höhe von T€ 24.654 sowie bestehende Zinsverbindlichkeiten in Höhe T€ 44. Das Gesellschafterdarlehen wird mit 4,0 % verzinst.

Bei den sonstigen Verbindlichkeiten handelt es sich im Wesentlichen um Verbindlichkeiten aus überzahlten Mieten (T€ 177) sowie Kapitalertragsteuer (T€ 143).

9. Passiver Rechnungsabgrenzungsposten

Der passive Rechnungsabgrenzungsposten setzt sich aus vor dem Bilanzstichtag erhaltenen Mietzahlungen für das Folgejahr zusammen (T€ 105).

10. Haftungsverhältnisse

Die Deutsche Kreditbank AG gewährte der ZBI Fondsmanagement AG (handelnd für das Sondervermögen ZBI Union Wohnen Plus) ein Darlehen über EUR 180 Mio. Der Kredit dient u.a. der anteiligen Kaufpreisfinanzierung für die Geschäftsanteile an der Goniatit Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH. Das Bankdarlehen ist abgesichert u.a. durch Grundschulden auf den Objekten der Goniatit Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH sowie die Abtretung der Ansprüche aus der Vermietung. Mit einer Inanspruchnahme der Sicherheiten ist nicht zu rechnen.

11. Sonstige finanzielle Verpflichtungen / Treuhandvermögen

Die Kautionen der Mieter werden auf einem Sammeltreuhandkonto zugunsten der einzelnen Mieter bei der Aareal Bank AG angelegt. Die Kautionsverpflichtungen betragen T€ 1.284 und sind gedeckt durch das Sammeltreuhandkonto. Die Kautionen von Mietern werden unter der Bilanz ausgewiesen.

V. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist gemäß § 275 Abs. 2 HGB nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

Die Umsatzerlöse resultieren im Wesentlichen aus der Vermietung von Wohnungen und in kleinem Umfang aus der Vermietung von gewerblichen Einheiten im Inland.

Die Ertragsteuern resultieren aus gewöhnlicher Geschäftstätigkeit.

Der Bilanzverlust 2019 entwickelt sich wie folgt:

	€
Jahresüberschuss	597.224,54
Gewinnvortrag aus dem Vorjahr	3.973.164,24
Ausschüttung Geschäftsjahr	./. 4.672.709,00
Bilanzverlust	./. 102.320,22

VI. Sonstige Pflichtangaben

Die Gesellschaft beschäftigt keine Arbeitnehmer.

Im Berichtszeitraum und in Folgezeiträumen waren folgende Personen zur Geschäftsführung bestellt:

―	Michiko Schöller, Kauffrau (ab 1. Juli 2019),
―	Fabian John, Kaufmann (ab 1. Juli 2019),
―	Christian Reißing, Kaufmann (ab 18. Mai 2020),

Sind mehrere Geschäftsführer bestellt, so wird die Gesellschaft durch zwei Geschäftsführer oder durch einen Geschäftsführer gemeinsam mit einem Prokuristen vertreten. Die Geschäftsführer Michiko Schöller und Fabian John sind von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit.

Der Jahresüberschuss wurde bereits mit dem Gewinnverwendungsbeschluss vom 17. Juni 2019 verwendet. Der noch ausstehende Differenzbetrag ist mit Einlage der Gesellschafter im Jahr 2020 auszugleichen. Ein hierfür notwendiger Gesellschafterbeschluss wurde am 19. Juni 2020 verabschiedet.

Nachtragsbericht nach § 285 Nr. 33 HGB

Der Ausbruch der Corona Pandemie in 2020 wird auch unsere Gesellschaft beeinflussen, jedoch sind Wohnimmobilien nicht unmittelbar betroffen. Dennoch müssen auch wir von kurzfristigen Mietminderungen und Mietausfällen ausgehen. Wir können jedoch die Auswirkungen nicht einschätzen, da diese von mehreren Faktoren abhängen (Möglichkeit eines weiteren Lockdowns, Länge des Lockdowns, Staatshilfen usw.). Wir gehen von einer Unternehmensfortführung aus.

Grünwald, den 03. September 2020

Goniatit Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH

Michiko Schöller

Fabian John

Christian Reißing

ENTWICKLUNG DES ANLAGEVERMÖGENS IM GESCHÄFTSJAHR 2019

	ANSCHAFFUNGS- UND HERSTELLUNGSKOSTEN
	1. Jan 2019	Zugänge	Abgänge	31. Dez. 2019
	EUR	EUR	EUR	EUR
I. SACHANLAGEN
1 Grundstücke und Bauten	28.533.403,67	0,00	0,00	28.533.403,67
2 Einrichtungen für Wohnbauten	52.626,56	85.739,50	0,00	138.366,06
	28.586.030,23	85.739,50	0,00	28.671.769,73
II. FINANZANLAGEN
Ausleihungen an verbundene Unternehmen	15.545.422,61	633.133,53	16.176.556,14	0,00
	44.131.452,84	718.873,03	16.178.556,14	28.671.769,73

	AUFGELAUFENE ABSCHREIBUNGEN
	1.Jan 2019	Zuführungen	Auflösungen	31. Dez. 2019
	EUR	EUR	EUR	EUR
I. SACHANLAGEN
1 Grundstücke und Bauten	4.261.836,03	430.823,00	0,00	4.692.659,03
2 Einrichtungen für Wohnbauten	16.781.56	10.731,50	0,00	27.513,06
	4.276.617,59	441.554,50	0,00	4.720.172,09
II. FINANZANLAGEN
Ausleihungen an verbundene Unternehmen	0,00	0,00	0,00	0,00
	4.278.617,59	441.554,50	0,00	4.720.172,09

	NETTOBUCHWERTE
	31 Dez. 2019	31. Dez 2018
	EUR	EUR
I. SACHANLAGEN
1 Grundstücke und Bauten	23.840.744,64	24.271.567,64
2 Einrichtungen für Wohnbauten	110.853,00	35.845,00
	23.951.597,64	24.307.412,64
II. FINANZANLAGEN
Ausleihungen an verbundene Unternehmen	0,00	15.545.422,61
	23.951.597,64	39.852.835,25

Verbindlichkeitenspiegel zum 31. Dezember 2019

der Goniatit Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH

Grünwald

-- unter Gegenüberstellung der Vorjahreszahlen --

(Vorjahr)

	Restlaufzeit
	bis zu 1 Jahr	1 bis zu 5 Jahre	über 5 Jahre	davon gesichert
	€	€	€	€
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	0,80	0,00	0,00	0,00
	(0,00)	(0,00)	(35.381.028,79)	(35.381.028,79)
2. Erhaltene Anzahlungen	1.862.920,50	0,00	0,00	0,00
	(1.830.311,28)	(0,00)	(0,00)	(0,00)
3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	158.686,90	7.077,67	0,00	0,00
	(178.129,58)	(15.148,51)	(0,00)	(0,00)
4. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	0,00	0,00	0,00	0,00
	(114.116,97)	(0,00)	(0,00)	(0,00)
5. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern	60.428,59	24.653.977,10	0,00	0,00
	(6.636,31)	(0,00)	(0,00)	(0,00)
6. Sonstige Verbindlichkeiten	329.352,82	0,00	0,00	0,00
davon	(172.938,82)	(0,00)	(0,00)	(0,00)
- aus Steuern: € 143.627,11 (Vorjahr: € 0,00)
	2.411.389,61	24.661.054,77	0,00	0,00
	(2.302.132,96)	(15.148,51)	(35.381.028,79)	(35.381.028,79)


	Art der Sicherung	31.12.2019	31.12.2018
		€	€
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	(Eintragung von	0,80	35.381.028,79
	Grundschulden, Abtretung von Mietforderungen)
2. Erhaltene Anzahlungen	keine	1.862.920,50	1.830.311,28

3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	keine	165.764,57	193.278,09

4. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	keine	0,00	114.116,97

5. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern	keine	24.714.405,69	6.636,31

6. Sonstige Verbindlichkeiten	keine	329.352,82	172.938,82
davon
- aus Steuern: € 143.627,11 (Vorjahr: € 0,00)
		27.072.444,38	37.698.310,26

Zusatzinformation bzgl. des Jahresabschlusses zum 31.12.2019

der Goniatit Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH

Grünwald

Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2019 der Goniatit Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH, Grünwald, wurde in der Gesellschafterversammlung vom 23. November 2020 festgestellt. Der Jahresüberschuss von EUR 597.224,54 wurde bereits mit dem Gesellschafterbeschluss vom 17. Juni 2019 verwendet (Ausschüttung eines Vorabgewinns in Höhe von EUR 700.000,00 für 2019). Der noch ausstehende Differenzbetrag wurde mit Einlage des Gesellschafters im Jahr 2020 ausgeglichen und mit Gesellschafterbeschluss vom 19. Juni 2020 verabschiedet. Der verbleibende Bilanzverlust des Geschäftsjahres 2019 von EUR 102.320,22 wird auf neue Rechnung vorgetragen.