2a:I[566771,["/_next/static/immutable/chunks/07b8ue4-gexxm.js","/_next/static/immutable/chunks/12z8-thcbzkt8.js","/_next/static/immutable/chunks/408um0f5kb-_e.js","/_next/static/immutable/chunks/1o0ma613q5ory.js","/_next/static/immutable/chunks/0l6gnzlx3wphi.js","/_next/static/immutable/chunks/1f-i91mpc5xnr.js","/_next/static/immutable/chunks/26aq22fxm4y05.js","/_next/static/immutable/chunks/348k0frvx_j1d.js","/_next/static/immutable/chunks/3sxpspxzc8esg.js","/_next/static/immutable/chunks/2xt9e7rq5-7sh.js","/_next/static/immutable/chunks/2wby2fkqhmaxq.js","/_next/static/immutable/chunks/1f03k49_sdi1z.js","/_next/static/immutable/chunks/0vljqs-5m9fz0.js","/_next/static/immutable/chunks/3x2u5vtyq4pe4.js","/_next/static/immutable/chunks/0_v__yil9i2bb.js","/_next/static/immutable/chunks/31z1asu9u1h9n.js","/_next/static/immutable/chunks/042sw2asyhpwb.js","/_next/static/immutable/chunks/135nok3wxlv3n.js","/_next/static/immutable/chunks/17qohmd84ly75.js","/_next/static/immutable/chunks/384qbnyq0q7k5.js","/_next/static/immutable/chunks/0sm5neguadrpt.js","/_next/static/immutable/chunks/15o0cnfhk-7qz.js","/_next/static/immutable/chunks/1vm-wh-g67j6m.js","/_next/static/immutable/chunks/2pb6rnwavnpky.js","/_next/static/immutable/chunks/3bkwrp8h1tb9_.js","/_next/static/immutable/chunks/3_wzmqceay9yd.js","/_next/static/immutable/chunks/0oqn364m9froo.js","/_next/static/immutable/chunks/1sr25o4yo3puk.js","/_next/static/immutable/chunks/13zki0xsw8b9e.js","/_next/static/immutable/chunks/146d5y1zli9ah.js","/_next/static/immutable/chunks/3pd3urbi6uvh8.js","/_next/static/immutable/chunks/40uarj5gr5gen.js","/_next/static/immutable/chunks/31-9kpvfwt-xt.js","/_next/static/immutable/chunks/1mvukyujm2es0.js","/_next/static/immutable/chunks/3yi49tzehcwp5.js"],"ProfileTrackerWrapper"] 2b:I[411527,["/_next/static/immutable/chunks/07b8ue4-gexxm.js","/_next/static/immutable/chunks/12z8-thcbzkt8.js","/_next/static/immutable/chunks/408um0f5kb-_e.js","/_next/static/immutable/chunks/1o0ma613q5ory.js","/_next/static/immutable/chunks/0l6gnzlx3wphi.js","/_next/static/immutable/chunks/1f-i91mpc5xnr.js","/_next/static/immutable/chunks/26aq22fxm4y05.js","/_next/static/immutable/chunks/348k0frvx_j1d.js","/_next/static/immutable/chunks/3sxpspxzc8esg.js","/_next/static/immutable/chunks/2xt9e7rq5-7sh.js","/_next/static/immutable/chunks/2wby2fkqhmaxq.js","/_next/static/immutable/chunks/1f03k49_sdi1z.js","/_next/static/immutable/chunks/0vljqs-5m9fz0.js","/_next/static/immutable/chunks/3x2u5vtyq4pe4.js","/_next/static/immutable/chunks/0_v__yil9i2bb.js","/_next/static/immutable/chunks/31z1asu9u1h9n.js","/_next/static/immutable/chunks/042sw2asyhpwb.js","/_next/static/immutable/chunks/135nok3wxlv3n.js","/_next/static/immutable/chunks/17qohmd84ly75.js","/_next/static/immutable/chunks/384qbnyq0q7k5.js","/_next/static/immutable/chunks/0sm5neguadrpt.js","/_next/static/immutable/chunks/15o0cnfhk-7qz.js","/_next/static/immutable/chunks/1vm-wh-g67j6m.js","/_next/static/immutable/chunks/2pb6rnwavnpky.js","/_next/static/immutable/chunks/3bkwrp8h1tb9_.js","/_next/static/immutable/chunks/3_wzmqceay9yd.js","/_next/static/immutable/chunks/0oqn364m9froo.js","/_next/static/immutable/chunks/1sr25o4yo3puk.js","/_next/static/immutable/chunks/13zki0xsw8b9e.js","/_next/static/immutable/chunks/146d5y1zli9ah.js","/_next/static/immutable/chunks/3pd3urbi6uvh8.js","/_next/static/immutable/chunks/40uarj5gr5gen.js","/_next/static/immutable/chunks/31-9kpvfwt-xt.js","/_next/static/immutable/chunks/1mvukyujm2es0.js","/_next/static/immutable/chunks/3yi49tzehcwp5.js"],"default"] 2c:T446,Gegenstand des Unternehmens ist die Erbringung nicht gemäß KAGB oder KWG erlaubnispflichtiger Dienstleistungen im kaufmännischen Bereich und im Immobilienbereich, insbesondere - Dienstleistungen aller Art im Rahmen des An- und Verkaufs von Immobilien, die Konzeption, Leitung, Steuerung und Begleitung von Immobilienprojekten, das Erstellen von Machbarkeitsstudien, Nutzungskonzepten und Umnutzungen, Standort-, Rentabilitäts- und Risikoanalysen, die Durchführung von wirtschaftlichen und technischen Due-Diligence Prüfungen sowie die Vermittlung und der Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume; - die Verwaltung, Vermietung, Anmietung, Bewirtschaftung, Instandhaltung und Instandsetzung von eigenen und fremden Immobilien sowie Dienstleistungen aller Art im Rahmen der Bewirtschaftung von Immobilien - und die Vermittlung des Abschlusses oder der Gelegenheit des Abschlusses von Darlehensverträgen mit Ausnahme von Verträgen im Sinne des § 34 i Abs. 1 Satz 1 GewO sowie deren Verwaltung.2d:T61d,Die ZBI Immobilien AG mit dem Sitz in Erlangen (Amtsgericht Fürth HRB 13945) ist auf Grund des Verschmelzungsvertrages vom 26.10.2021 und der Beschlüsse der Gesellschafterversammlungen vom selben Tag mit der Gesellschaft als übernehmendem Rechtsträger verschmolzen. Die Gesellschaft hat im Wege der Abspaltung gemäß Spaltungsvertrag vom 23.08.2022 sowie Beschluss ihrer Gesellschafterversammlung vom 23.08.2022 und Beschluss der Gesellschafterversammlung der übertragenden Gesellschaft vom 23.08.2022 Teile des Vermögens (Teilbetrieb Asset Management) von der ZBI Fondsmanagement GmbH mit dem Sitz in Erlangen (Amtsgericht Fürth HRB 19239) übernommen. Die Gesellschaft hat im Wege der Abspaltung gemäß Spaltungsvertrag vom 23.08.2022 sowie Beschluss ihrer Gesellschafterversammlung vom 23.08.2022 und Beschluss der Gesellschafterversammlung der übertragenden Gesellschaft vom 23.08.2022 Teile des Vermögens (Teilbetrieb Projektentwicklung) von der ZBI Fondsmanagement GmbH mit dem Sitz in Erlangen (Amtsgericht Fürth HRB 19239) übernommen. Die Gesellschaft hat am 01.06.2021 mit der ZBI GmbH mit dem Sitz in Erlangen (Amtsgericht Fürth HRB 16060) als herrschender Gesellschaft einen Beherrschungsvertrag geschlossen. Die Gesellschafterversammlung hat mit Beschluss vom 02.06.2021 zugestimmt. Die Gesellschaft hat am 01.06.2021 mit der ZBI GmbH mit dem Sitz in Erlangen (Amtsgericht Fürth HRB 16060) als herrschender Gesellschaft einen Gewinnabführungsvertrag geschlossen. Die Gesellschafterversammlung hat mit Beschluss vom 02.06.2021 zugestimmt.2e:T446,Gegenstand des Unternehmens ist die Erbringung nicht gemäß KAGB oder KWG erlaubnispflichtiger Dienstleistungen im kaufmännischen Bereich und im Immobilienbereich, insbesondere - Dienstleistungen aller Art im Rahmen des An- und Verkaufs von Immobilien, die Konzeption, Leitung, Steuerung und Begleitung von Immobilienprojekten, das Erstellen von Machbarkeitsstudien, Nutzungskonzepten und Umnutzungen, Standort-, Rentabilitäts- und Risikoanalysen, die Durchführung von wirtschaftlichen und technischen Due-Diligence Prüfungen sowie die Vermittlung und der Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume; - die Verwaltung, Vermietung, Anmietung, Bewirtschaftung, Instandhaltung und Instandsetzung von eigenen und fremden Immobilien sowie Dienstleistungen aller Art im Rahmen der Bewirtschaftung von Immobilien - und die Vermittlung des Abschlusses oder der Gelegenheit des Abschlusses von Darlehensverträgen mit Ausnahme von Verträgen im Sinne des § 34 i Abs. 1 Satz 1 GewO sowie deren Verwaltung.2f:T19c78,

ZBI Immobilienmanagement GmbH

Erlangen

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2022 bis zum 31.12.2022

Lagebericht

A Grundlagen der Gesellschaft

Die ZBI Immobilienmanagement GmbH mit Hauptsitz in Erlangen erbringt Dienstleistungen im Rahmen des An- und Verkaufs von Immobilien, die Konzeption, Leitung, Steuerung und Begleitung von Immobilienprojekten, das Erstellen von Machbarkeitsstudien, Nutzungskonzepten und Umnutzungen, Standort-, Rentabilitäts- und Risikoanalysen, die Durchführung von wirtschaftlichen und technischen Due-Diligence-Prüfungen sowie die Vermittlung und der Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume.

Weiterhin darf die Gesellschaft folgende Tätigkeiten ausführen: Verwaltung, Vermietung, Anmietung, Bewirtschaftung, Instandhaltung und Instandsetzung von eigenen und fremden Immobilien, sowie Dienstleistungen im Rahmen der Bewirtschaftung von Immobilien und die Vermittlung des Abschlusses oder der Gelegenheit des Abschlusses von Darlehensverträgen mit Ausnahme von Verträgen im Sinne des § 34 i Abs. 1 Satz 1 GewO sowie deren Verwaltung.

Die Gesellschaft ist eine 100%-ige Tochtergesellschaft der ZBI GmbH und Teil der ZBI Gruppe.

Die Gesellschaft unterhielt während des Berichtszeitraums eine rechtlich unselbstständige Zweigniederlassung in Österreich. Über die Niederlassung werden Dienstleistungen für den offenen Fondsbereich direkt vor Ort erbracht.

B Wirtschaftsbericht

I. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Die weltweite wirtschaftliche Entwicklung stand auch im Jahr 2022 noch im Zeichen der Corona-Pandemie. Neue Herausforderungen kamen mit dem Angriffskrieg Russlands auf die Ukraine und den dadurch nochmals verstärkten Beeinträchtigungen der Handelsströme und Lieferketten sowie den drastisch gestiegenen Energie-, Rohstoff- und Nahrungsmittelpreisen hinzu.

Vor dem Hintergrund der weltwirtschaftlichen Rahmenbedingungen hat sich die deutsche Wirtschaft in den ersten drei Quartalen des Jahres 2022 gut behauptet. Nach einem durch die vierte Corona-Welle ausgelösten Rückgang um 0,3% im vierten Quartal 2021 zum Vorquartal verzeichnete die reale Wirtschaftsleistung (Bruttoinlandsprodukt) nach Angaben des statistischen Bundesamts in den ersten beiden Quartalen 2022 wieder einen Zuwachs um 0,8% und 0,1%. Im dritten Quartal sind die privaten Konsumausgaben (aufgrund von Nachholeffekten durch die Lockerung der Corona-Maßnahmen im Sommer) und die Ausrüstungsinvestitionen um 0,4% angestiegen. Auch die Exporte trugen infolge hoher Auftragsbestände und wieder besser funktionierender weitweiter Lieferketten zu dem Anstieg bei, während Bauinvestitionen aufgrund von hohen Baupreisen, Fachkräftemangel und Lieferengpässen ein Minus verzeichneten.

Im Vorjahresvergleich ist die Wirtschaftsleistung im dritten Quartal 2022 preis- und kalenderbereinigt um 1,3% gestiegen und übertraf damit erstmals das Niveau vor Beginn der Corona-Krise.

Der Arbeitsmarkt zeigte sich im Jahr 2022 ebenfalls vergleichsweise stabil; gemäß Monatsbericht der Bundesanstalt für Arbeit für November 2022 sind Auswirkungen der angespannten wirtschaftlichen Lage aber spürbar. Die Zahl der Arbeitslosen ist im Vergleich zum Vorjahr um 117 Tsd. gestiegen, die Arbeitslosenquote lag damit bei 5,3% (Vorjahr 5,1%). Die Nachfrage nach Arbeitskräften blieb mit 823 Tsd. weiter hoch, hat sich aber abgeschwächt. Gleichzeitig waren im Oktober 45,89 Mio. Menschen in einer Beschäftigung und damit 455 Tsd. mehr als ein Jahr zuvor.

Die Entwicklung der Verbraucherpreise war im Jahr 2022 stark durch die Folgen des russischen Angriffskrieges auf die Ukraine geprägt. Die Inflationsrate lag im Oktober 2022 nach Angaben des statistischen Bundesamtes im Vergleich zum Vorjahresmonat bei einem Rekordwert von 10,4% und hat sich im November nur leicht auf 10,0% abgeschwächt. Die Teuerung ist insbesondere auf Energieprodukte und Nahrungsmittel zurückzuführen. Aufgrund der nicht zuletzt durch die Einschränkung bzw. Einstellung russischer Gaslieferungen eingetretenen Versorgungsengpässe und trotz verschiedener, bereits umgesetzter Entlastungsmaßnahmen der Bundesregierung lagen die Preise für Energieprodukte im November 2022 um 38,7% über dem Niveau des Vorjahres; bei den Nahrungsmitteln stiegen die Preise binnen Jahresfrist um 21,1%. Ohne Berücksichtigung der Energie und der Nahrungsmittel hätte die Inflationsrate im November 2022 bei 5,0% gelegen.

Durch die anhaltend hohe Inflationsrate sah sich die Europäische Zentralbank gezwungen, ihre expansive Geld- und Nullzinspolitik aufzugeben und hat ihre drei Leitzinssätze schrittweise erhöht. Seit dem 15.12.2022 beträgt der Zinssatz für Hauptrefinanzierungsgeschäfte (von Banken für Geldausleihungen bei der EBZ zu zahlender Zins) 2,5%. Gemäß Ankündigung der EZB könnte es in den kommenden Monaten weitere Zinsschritte geben.

Für das vierte Quartal 2022 wird allgemein mit einer Abschwächung der Konjunktur gerechnet. So geht das Ifo Institut in seiner am 14.12.2022 veröffentlichten Konjunkturprognose davon aus, dass die Wirtschaftsleistung in den beiden Winterquartalen 2022/2023 um 0,3% bzw. 0,4% gegenüber dem jeweiligen Vorquartal und im Jahr 2023 insgesamt geringfügig um 0,1% schrumpfen wird. Für das Jahr 2024 wird dann wieder ein Zuwachs von 1,6% erwartet. Die Inflationsrate dürfte nach Einschätzung des Forschungsinstituts im Zusammenhang mit den staatlichen Strom- und Gaspreisbremsen zurückgehen, der Inflationsdruck aber noch einige Zeit hoch bleiben.

Markt für Wohnimmobilien

Der Wohnimmobilienmarkt, der in den ersten beiden Jahren der Corona-Pandemie als krisensichere Anlageklasse galt, bleibt inzwischen von der aktuellen wirtschaftlichen Entwicklung nicht unberührt. Verkäuferseitig gewünschte Verkaufspreise und Zahlungsbereitschaft potentieller Käufer fallen teilweise stark auseinander. Flächendeckende, signifikante Preisrückgänge sind derzeit noch nicht erkennbar. Infolge der Zinswende, des Inflationsgeschehens sowie Unsicherheiten über die weitere wirtschaftliche Entwicklung und die Folgen des Ukraine-Krieges zeigten sich Investoren in den vergangenen Monaten eher zurückhaltend.

Vor diesem Hintergrund ist das Transaktionsvolumen im bisherigen Verlauf des Jahres 2022 verhalten ausgefallen, nachdem der Transaktionsmarkt für deutsche Wohnportfolios das zweite Coronajahr 2021 noch mit einem historischen Höchstwert beendet hatte. Gemäß dem Immobiliendienstleister NAI apollo betrug das Transaktionsvolumen in den ersten neun Monaten 2022 rd. 10,2 Mrd. EUR. Damit wurde sowohl das entsprechende Fünfjahresmittel (15,3 Mrd. EUR) als auch das Vorjahresresultat (21,4 Mrd. EUR) deutlich verfehlt. Ein wesentlicher Grund dafür ist das Fehlen von Transaktionen mit einem Volumen von mehr als 500 Mio. EUR, die im Vorjahr mit 9,3 Mrd. EUR einen Anteil von 43,4% am Gesamtergebnis hatten. Größter Deal der ersten neun Monate des Jahres 2022 war der Ankauf des Erasmus-Portfolios, mit dem sich die ZBI-Gruppe Immobilienobjekte in Deutschland und den Niederlanden für den offenen Publikumsfonds UniImmo: Wohnen ZBI sicherte.

Projektentwicklungen (Forward Deals) verzeichneten mit einem Volumen von rd. 4,6 Mrd. Euro einen überdurchschnittlich hohen Umsatzanteil von 45,1%, wobei sich das Investitionsvolumen im zweiten und dritten Quartal gegenüber dem 1. Quartal jedoch jeweils nahezu halbiert hat.

Die weitere Entwicklung des Investmentmarktes für Wohnimmobilienportfolios in Deutschland ist nach Einschätzung von NAI apollo mit großen Unsicherheiten behaftet und aufgrund der vielfältigen Einflussfaktoren schwierig abzuschätzen. Die wirtschaftlichen Verwerfungen durch den Krieg in der Ukraine wie Energiekrise, Inflationsanstieg, Leitzinserhöhung und Lieferengpässe belasten die Immobilienmärkte erheblich und führen zu erhöhten Risiken und Kosten in der Umsetzung von Projektentwicklungen. Eine Abkühlung vieler Wohnungsmärkte; insbesondere außerhalb der Wachstumsregionen; hält NAI apollo trotz stabilisierender Marktfaktoren wie die weiter steigende Nachfrage nach Wohnraum bei gleichzeitig sinkenden Bauaktivitäten für wahrscheinlich und einen Rückgang der Preise für unausweichlich.

Nach den Berechnungen des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) verzeichnete der Markt für Mehrfamilienhäuser im dritten Quartal des Jahres 2022 auf Jahresbasis noch einen Preisanstieg von 4,1% (Vorjahr 10,4%). Die Neuvertragsmieten erhöhten sich im gleichen Zeitraum durch die weiter hohe Nachfrage nach Wohnraum um 4,8%. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2022 fielen die Preise für Mehrfamilienhäuser im dritten Quartal 2022 jedoch um 1,9%.

Durch die Corona-Pandemie hat sich das Nutzerverhalten bei Wohnimmobilien verändert. War in der Vergangenheit die Nutzung von Wohnimmobilien auf die private Nutzung ausgelegt, ist es wegen der Kontaktbeschränkungen erforderlich geworden, statt im Büro im Homeoffice zu arbeiten. Experten gehen davon aus, dass auch nach dem Ende der Pandemie Homeoffice ein Thema bleiben wird.

II. Geschäftsentwicklung im Einzelnen

Mit T€ 28.341 haben sich die Umsatzerlöse gegenüber dem Vorjahr (T€ 14.068) um 101,5% erhöht. Der starke Anstieg ist auf den Anstieg der Ankaufs- und Verkaufstransaktionen, sowie die getätigten Darlehnsvermittlungen zurückzuführen. Die Umsatzerlöse zum Abschlussstichtag setzen sich wie folgt zusammen:

	2022 TEUR	2021 TEUR	Veränderung TEUR
Ankauf und Verkauf	15.763	3.983	11.780
IT-Dienstleistungen	0	5.147	-5.147
Darlehensvermittlung	2.083	80	2.003
Darlehensverwaltung	405	319	86
Buchhaltung Fonds	838	889	-51
Buchhaltung Firmen	0	265	-265
Personal	0	678	-678
Projektmanagement/Qualitätssicherung/Nachverdichtung/Geschäftsbesorgung	9.211	2.027	7.184
Vermietung	0	569	-569
Sonstige Leistungen	41	111	-70
Umsatzerlöse	28.341	14.068	14.273

Wir hatten für das Geschäftsjahr 2022 ein Ergebnis vor Steuern in Höhe von T€ 18.410 erwartet, diese Steigerung sollte durch einen Anstieg der Umsätze auf T€ 29.360 realisiert werden. Die erwartete Umsatzsteigerung konnte nicht umgesetzt werden, da die Erlöse aus den An- und Verkaufstransaktionen hinter den Erwartungen zurückblieben.

Im Zuge eines Asset-Deals wurden die Geschäftsfelder IT- und Personaldienste, Firmenbuchhaltung sowie Untervermietungen zum 01.11.2021 auf die ZBI GmbH übertragen. Insoweit wurden im Geschäftsjahr 2022 auch keine Umsätze aus diesen Leistungssegmenten erzielt.

Für den An- und Verkauf von Immobilien wurden Umsätze in Höhe von insgesamt T€ 15.763 erzielt.

Im Rahmen der Vermittlung von Darlehen wurden Umsätze in Höhe von T€ 2.083 erzielt.

Der restlichen Umsätze wurden hauptsächlich für Leistungen im Rahmen der Projektentwicklung und Vermietung erzielt.

Mit Wirkung zum 1. Juli 2022 wurden die Teilbetriebe Assetmanagement und Projektentwicklung von der ZBI Fondsmanagement GmbH auf die ZBI Immobilienmanagement GmbH übertragen. Die Umsatzerlöse erhöhten sich durch diese Abspaltung um T€ 4.410.

III. Lage der Gesellschaft

1. Gesamtaussage zu Geschäftsverlauf und wirtschaftlicher Lage

Die Vermögens- und Finanzlage wird als gut eingeschätzt. Die Entwicklung der Ertragslage war ebenfalls günstig. Im Wesentlichen lag dies an den gesteigerten Immobilienankaufs- und Immobilienverkaufsvolumina und den damit zusammenhängenden Umsätzen. Entgegen dem allgemeinen Trend konnte die ZBI Immobilienmanagement GmbH, Erlangen, mehr Transaktionen tätigen.

Das Finanzmanagement ist darauf ausgerichtet, Verbindlichkeiten stets innerhalb der Zahlungsfrist zu begleichen und Forderungen innerhalb der Zahlungsziele zu vereinnahmen.

2. Ertragslage

	2022 TEUR	2021 TEUR	Veränderung TEUR
Umsatzerlöse	28.341	14.068	14.273
Sonstige betriebliche Erträge	292	1.028	-736
Materialaufwand	3.778	4.806	-1.028
Personalaufwand	7.913	7.113	800
Abschreibungen	20	770	-750
Sonstiger betrieblicher Aufwand	4.636	7.243	-2.607
Finanzergebnis	11	0	11
Steuern vom Einkommen und Ertrag	0	0	0
Ergebnis nach Steuern	12.297	-4.836	17.133
Sonstige Steuern	5	4	1
Gewinnabführung	-12.293	4.839	-17.132
Jahresergebnis	0	0	0

Die Umsatzerlöse sind gegenüber dem Vorjahr um T€ 14.273 auf T€ 28.341 angestiegen. Hierin enthalten sind Umsatzerlöse in Höhe von T€ 4.410 aus den übertragenen Teilbetrieben.

Die sonstigen betrieblichen Erträge haben sich gegenüber dem Vorjahr um T€ 736 auf T€ 292 verringert.

Der Materialaufwand ist gegenüber dem Vorjahr um T€ 1.028 auf T€ 3.778 gesunken. Die Verringerung beruht im Wesentlichen auf der Verschiebung in der Ankaufsstruktur der Fonds.

Der Personalaufwand ist gegenüber dem Vorjahr um T€ 800 auf T€ 7.913 angestiegen. Der Anstieg resultiert unter anderem aus einer veränderten Zusammensetzung des Mitarbeiterbestandes und der Übernahme der Teilbetriebe (T€ 642).

Die Abschreibungen haben sich um T€ 750 auf T€ 20 verringert. Die Veränderung resultiert zum einen aus dem Verkauf von Anlagengütern im Rahmen des Asset Deals im Jahr 2021 und zum anderen aus dem Abgang von Anlagengütern in Höhe von T€ 54.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen haben sich gegenüber dem Vorjahr um T€ 2.607 auf T€ 4.636 verringert. Die Veränderung gegenüber dem Vorjahr kommt aus der Übernahme der Teilbetriebe der ZBI Fondsmanagement GmbH sowie dem Wegfall der Stabsleistungsverrechnung der ZBI GmbH.

Der Gewinn der ZBI Immobilienmanagement GmbH in Höhe von T€ 12.293 ist aufgrund des am 01.06.2021 abgeschlossenen Gewinnabführungsvertrages an die ZBI GmbH abzuführen.

3. Liquiditätssteuerung und Finanzlage

Liquiditätssteuerung

Die Steuerung basiert auf einer laufenden Überwachung und Analyse sämtlicher Finanzmittelbestände und Zahlungsströme der Gesellschaft. Hierauf aufbauend wird im Rahmen einer regelmäßigen Liquiditätsplanung die kurz- bis mittelfristige Liquiditätssituation abgeleitet. Die geplanten Mittelzu- und -abflüsse leiten sich somit mittelbar aus den budgetierten Erträgen und Aufwendungen sowie aus absehbaren liquiditätswirksamen Veränderungen von Bilanzpositionen ab.

Finanzlage

Die Finanzlage ist als gut zu bezeichnen. Das Finanzmanagement ist darauf ausgerichtet, Verbindlichkeiten stets innerhalb der Zahlungsfrist zu begleichen. Es bestehen keine Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten.

Bei Bedarf könnte eine Kreditlinie recht kurzfristig aufgenommen werden, auch aufgrund der guten Eigenkapitalquote.

Die Eigenkapitalquote ist im Berichtsjahr auf 44,3 % (Vorjahr 73,9 %) gesunken.

Verbundverbindlichkeiten sind auf 46,4 % (Vorjahr 0,0 %) der Bilanzsumme angestiegen. Es handelte sich hierbei um kurzfristige Verbindlichkeiten.

Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen betragen 0,0 % (Vorjahr 0,3 %) der Bilanzsumme. Sämtliche Verbindlichkeiten können stets innerhalb der Zahlungsziele beglichen werden.

Die kurzfristigen Forderungen und die Bankbestände übersteigen die kurzfristigen Verbindlichkeiten.

4. Vermögenslage

Übersicht über die Vermögenslage

In der nachfolgenden Übersicht sind die Bilanzposten zum 31.12.2022 im Vergleich zum Vorjahresstichtag 31.12.2021 dargestellt.

	2022 TEUR	%	2021 TEUR
Aktiva
Sachanlagen	55	0,2	117
Vorräte	0	0,0	2
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	1.739	6,5	686
Forderungen gegen verbundene Unternehmen	18.667	69,5	5.091
Sonstige Vermögensgegenstände	66	0,2	231
Flüssige Mittel	6.343	23,6	6.932
Rechnungsabgrenzungsposten	0	0,0	1
Summe Aktiva	26.870	100	13.059
Passiva
Eigenkapital	11.913	44,3	9.645
Rückstellungen	2.252	8,4	3.281
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	13	0,0	35
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	12.456	46,4	0
Sonstige Verbindlichkeiten	236	0,9	83
Rechnungsabgrenzungsposten	0	0,0	15
Summe Passiva	26.870	100,0	13.059

Das Gesamtvermögen erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um T€ 13.811 von T€ 13.059 auf T€ 26.870.

Das Anlagevermögen hat sich nach Abschreibungen um T€ 62 auf T€ 55 verringert. Die Veränderung ist im Wesentlichen auf den Abgang von Anlagengütern zurückzuführen.

Der Bestand der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen hat sich von T€ 686 auf T€ 1.739 erhöht.

Der Bestand der Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen beläuft sich auf T€ 18.667. Hierbei handelt es sich unter anderem um Forderungen gegenüber der ZBI Fondsmanagement GmbH, in Höhe von T€ 6.679 handelt es sich um Forderungen aus der Abspaltung.

Die flüssigen Mittel haben sich zum Bilanzstichtag um T€ 589 von T€ 6.932 auf T€ 6.343 verringert.

Durch die von der ZBI Fondsmanagement GmbH übernommenen Teilbetriebe "Projektentwicklung" und "Assetmanagement" hat sich das Eigenkapital um T€ 2.268 auf T€ 11.913 erhöht.

Die Rückstellungen haben sich um T€ 1.029 von T€ 3.281 auf T€ 2.252 verringert.

Die sonstigen Verbindlichkeiten haben sich um T€ 153 von T€ 83 auf T€ 236 erhöht.

C Chancen-, Risiko- und Prognosebericht

I. Chancenbericht

Im Geschäftsjahr 2022 konnte die ZBI Immobilienmanagement GmbH wichtige Weichen für eine weiterhin positive Geschäftsentwicklung stellen. Insgesamt war das vergangene Geschäftsjahr von Umstrukturierungen innerhalb der ZBI Gruppe geprägt. Im Rahmen dieser Maßnahmen wird es der ZBI Gruppe u.a. möglich sein, auf Marktströmungen frühzeitig zu reagieren.

Konkrete Chancen der künftigen Entwicklung bestehen insbesondere dann, wenn sich die derzeit hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien in kleineren und mittleren Städten sowie im Umfeld großer Metropolen auch in der Zukunft fortsetzt. Aufgrund der demographischen Entwicklung und der geringen Neubauzahlen bestehen hierfür gute Aussichten. Hiermit verbunden werden sich steigende Mieten und rückläufige Leerstandsquoten realisieren lassen, welche eine Wertsteigerung von Immobilien zur Folge haben kann.

Der Zugang zu den Eigen- und Fremdkapitalmärkten bietet gute Chancen für ein weiteres Wachstum der ZBI Immobilienmanagement GmbH, da hierdurch die Nachfrage für Immobilienfonds steigt.

Mit der langjährigen Kompetenz der ZBI Gruppe im Bereich Wohnimmobilien, dem breiten Produktspektrum und nicht zuletzt dank der Kooperation mit der Union Investment Gruppe auf dem Gebiet der offenen Publikums- und Spezial-AIF sieht die Geschäftsleitung der ZBI Immobilienmanagement GmbH langfristig weiterhin gute Chancen für eine positive Entwicklung.

II. Risikobericht

Bewährte Systeme zur Identifizierung und Steuerung von Risiken

Die ZBI Immobilienmanagement GmbH ist von der Entwicklung der Immobilienmärkte und dem Anlageverhalten der Fondsanleger abhängig. Sie handelt im Interesse der Fondsanleger und verfolgt eine wertorientierte Unternehmenspolitik mit dem langfristigen Ziel, den Unternehmenswert unter Berücksichtigung von Rendite und Risiko nachhaltig zu steigern.

Die internen Steuerungssysteme sind dabei u.a. darauf ausgerichtet, Risiken zu identifizieren, regelmäßig zu überwachen und aktiv zu steuern. So sollen Risiken, die zu negativen Abweichungen vom prognostizierten Geschäftsverlauf führen können, möglichst frühzeitig erkannt und Maßnahmen zur Risikoreduzierung eingeleitet werden. Gleichzeitig soll sichergestellt werden, dass unternehmerische Chancen unter Beachtung von Risikotragfähigkeit und Profitabilität genutzt werden können.

Die Verantwortung für die Risikosteuerung der Gesellschaft obliegt der Geschäftsleitung. In der Risikostrategie der ZBI Immobilienmanagement GmbH sind die identifizierten wesentlichen Risikoarten abgegrenzt, die grundlegenden Verfahren zur Risikomessung festgelegt und konkrete Leitlinien für den Umgang mit dem jeweiligen Risiko vorgegeben. Die Risikostrategie steht im Einklang mit der Risikostrategie der ZBI-Gruppe. Für alle im Rahmen der Risikoinventur identifizierten wesentlichen Risikoarten, Risikokonzentrationen und Wechselwirkungen mit Investmentvermögen wurden Verfahren für die Risikomessung und Steuerung entwickelt.

Darstellung der wesentlichen Risiken

Ziel des Finanz- und Risikomanagements der Gesellschaft ist die Sicherung des Unternehmenserfolgs gegen finanzielle Risiken jeglicher Art. Beim Management der Finanzpositionen verfolgt das Unternehmen eine konservative Risikopolitik. Durch den kontrollierten Umgang mit Risiken wird die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Unternehmens gesichert und das Management in die Lage versetzt, ungünstige Entwicklungen frühzeitig, das heißt vor Eintritt eines Schadens, zu erkennen. Dadurch können gegebenenfalls rasch gegensteuernde Maßnahmen ergriffen werden.

Unabhängig von den Auswirkungen der Corona-Krise wurden folgende Risiken aufgrund ihrer Wesentlichkeit als bedeutend für die Geschäftstätigkeit und die Entwicklung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der ZBI Immobilienmanagement GmbH identifiziert:

Strategische Risiken

o Gesamtwirtschaftliche Entwicklung und nicht überwundene Corona-Pandemie

o Krieg in Europa

o Negative Entwicklung der Immobilienbranche

o Organisationsrisiko

o Risiken aus Imageverlust und Rufschädigung

Marktrisiken können entstehen, sofern sich die konjunkturelle Lage in Deutschland eintrübt. Dadurch können Marktmieten oder Immobilienpreise stagnieren oder zurückgehen. Eine stagnierende oder schrumpfende Wirtschaft kann eine erhöhte Arbeitslosigkeit nach sich ziehen, die die finanziellen Möglichkeiten der Investoren beschränkt. Solche Marktentwicklungen müssen frühzeitig erkannt werden.

Für die ZBI Immobilienmanagement GmbH werden im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie Risiken hinsichtlich der Fürsorge für die Mitarbeiter:innen, des Umgangs mit Kunden:innen und Bewohner:innen, zur Aufrechterhaltung des Geschäftsbetriebs sowie Finanzrisiken identifiziert. Diese werden als nicht wesentlich bewertet.

Entsprechende Handlungsanweisungen werden an alle Stakeholder ausgegeben. Im Falle der betrieblichen Einschränkung werden Maßnahmen zur Aufrechterhaltung des Geschäftsbetriebes getroffen. Hierzu wurden die Voraussetzungen für das "mobile Arbeiten" ausgebaut und auch genutzt.

Der am 24. Februar 2022 begonnene Angriffskrieg auf die Ukraine hat maßgeblich die weltwirtschaftlichen Entwicklungen beeinträchtigt und die allgemeinen Entwicklungen negativ beeinflusst.

Das Zusammenspiel des Pandemierisikos und des Angriffskriegs auf die Ukraine verstärkt die Unsicherheit der Stakeholder. Vor allem die derzeit nicht abschätzbare Belastung der privaten Haushalte und Firmen durch die steigenden Energiekosten birgt das Risiko eines weiteren Rückgangs der Konsumbereitschaft. In einem solchen Szenario besteht das Risiko eines Rückgangs der Vermietungsprovisionen.

Es besteht das Risiko, dass z.B. infolge einer Angebotsverknappung, weniger geeignete Immobilien akquiriert oder dass, umgekehrt, das Kaufinteresse an Immobilien zurückgeht und geplante Objektverkäufe nicht realisiert werden können. Die Eintrittswahrscheinlichkeit für diese Risiken wird als mittel eingeschätzt. Der Eintritt des Risikos hätte mittelschwere finanzielle Auswirkungen.

In 2022 hat sich das Marktumfeld durch die Zinswende der EZB für die Marktteilnehmer maßgeblich geändert. Dies führt zu einem Anpassungsprozess, der in vollem Gange ist. In der Folge haben sich einige Marktteilnehmer auf der Käuferseite vorübergehend komplett vom Markt zurückgezogen bzw. sind auf die Verkäuferseite gewechselt, was zu einem überdurchschnittlichen Angebot führt.

In der Folge teils hoher Differenzen bei den Kaufpreisvorstellungen von Verkäufern und Kaufinteressenten ergibt sich derzeit vielfach eine Pattsituation auf dem Wohninvestmentmarkt. Insbesondere bei niedriger Energie-Effizienz sind potentielle Käufer oftmals nicht bereit, die geforderten Kaufpreise zu zahlen, sodass zunehmend die entsprechenden Transaktionen "on hold" sind.

Andererseits ist der deutsche Mietmarkt für Wohnimmobilienmarkt von einer hohen Stabilität geprägt. Die Nachfrage insbesondere nach bezahlbarem Wohnraum ist hoch und übersteigt vor allem in den Agglomerationsräumen das vorhandene Angebot deutlich. Durch den hohen und weiter steigenden Nachfrageüberhang ist davon auszugehen, dass besonders in den Ballungsräumen die Wohnungsmieten weiter steigen und die Leerstände weiter abgebaut werden können.

Dieser Trend wird durch die geringe Bautätigkeit verstärkt. Eine Entspannung durch weitere Neubautätigkeit ist insbesondere aufgrund der erschwerten Beschaffung von Rohstoffen sowie der begrenzten Förderprogramme der Bundesregierung nicht zu erwarten.

Das Organisationsrisiko beschreibt das Risiko, dass die Unternehmensorganisation, die Prozesse und das Regelwerk nicht stringent auf die Unternehmensstrategie mit ihren Zielen ausgerichtet sind, bzw. fehlerhaft sind oder dass keine Verbindung von Strategie zum operativen Geschäft besteht. Im Geschäftsjahr 2022 wurde das Projekt "Fast Forward" weiter umgesetzt, in dessen Zuge die Prozesse und Entscheidungswege überprüft und bei Bedarf angepasst wurden.

Eine negative Berichterstattung in den Medien als auch Verfahren gegen Organe oder Mitarbeiter:innen der ZBI Immobilienmanagement GmbH können negative Auswirkungen haben.

Compliance-Risiken

o Risiken aus Verstößen

o Rechtliche Risiken

Die ZBI Immobilienmanagement GmbH ist auf die Beachtung von ethischen Grundsätzen durch alle Mitarbeiter:innen und das Management angewiesen. Sollten Mitarbeiter:innen strafbare, unrechtmäßige, unethische Handlungen (einschließlich Korruption) oder Verstöße gegen den Datenschutz begehen, kann dies wesentliche nachteilige Auswirkungen auf die Geschäftstätigkeit, die Finanzierungsbedingungen und das Ergebnis der ZBI Immobilienmanagement GmbH haben.

ZBI Immobilienmanagement GmbH verpflichtet alle Mitarbeiter:innen zu einem verantwortungsbewussten und rechtmäßigen Handeln. Die folgenden Sachverhalte sind zu beachten:

o Datenschutz: Die Mitarbeiter:innen verpflichten sich, Betriebs-und Geschäftsgeheimnisse zu beachten und die jeweils geltenden Datenschutzgesetze einzuhalten.

o Vermeidung von Interessenkollisionen und Korruptionsrisiken: Die Immobilienmanagement GmbH lehnt jede Art korrupten Verhaltens sowie den Missbrauch von Entscheidungsbefugnissen ab.

Aus der EU-Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO), die im Mai 2018 in Kraft getreten ist, ergeben sich verschärfte Anforderungen an die Unternehmen bezüglich ihres Umgangs mit personenbezogenen Daten. Verstöße können mit hohen Bußgeldern in Abhängigkeit vom Umsatz geahndet werden. Der Datenverarbeitungsprozess aller Bereiche der ZBI Immobilienmanagement GmbH wird dokumentiert und laufend aktualisiert. Aktuell wird keine Verarbeitung identifiziert, aus der sich ein hohes Risiko für die Betroffenen ergeben könnte.

Rechtliche Risiken, die potenziell zu Verlusten für die ZBI Immobilienmanagement GmbH führen, könnten unter Umständen aus der Nichtbeachtung rechtlicher Vorschriften, der Nichtumsetzung neuer oder geänderter Gesetze, aus dem Fehlen von umfassenden Regelungen in abgeschlossenen Verträgen oder mangelnder Dokumentation entstehen. Wir prüfen daher alle wesentlichen Unternehmenshandlungen sorgfältig, um Konflikte zu identifizieren und zu vermeiden. Ebenfalls könnten Risiken aus der Nichteinhaltung von vertraglichen Verpflichtungen entstehen. Wesentliche rechtliche Auseinandersetzungen, die ein erhebliches Risiko darstellen könnten, sind derzeit weder anhängig noch absehbar.

Operative Risiken

o Transaktionsrisiko

o Personalrisiken

Das Transaktionsrisiko besteht darin, dass die Bewertung der Immobilien nicht umfangreich durchgeführt wurde und somit ein Gewährleistungsanspruch der Fonds gegenüber der ZBI Immobilienmanagement besteht. Bei den Transaktionen besteht zudem das Risiko, dass die Planzahlen aufgrund kurzfristiger Änderungen des gesamtwirtschaftlichen Umfelds oder objektspezifischer Gegebenheiten nicht erreicht werden. Wir reduzieren Risiken vor An- und Verkauf durch eine ausführliche Due Diligence unter Einbeziehung erforderlicher externer Experten.

Unsere Mitarbeiter:innen sind eine große Chance für die erfolgreiche Entwicklung der ZBI Immobilienmanagement GmbH. Deshalb sind wir daran interessiert, als attraktiver Arbeitgeber wahrgenommen zu werden. Wir setzen auf ein gezieltes Personalmarketing, praxisorientierte Nachwuchsförderung, gezielte Weiterbildungsmaßnahmen zum Ausbau von Kompetenzen, Leistungs- und Potenzialanalysen mit dem Ziel, attraktive Entwicklungsperspektiven zu eröffnen, und auf die Förderung von Potenzialträgern. Risiken bestehen vor allem in der Fluktuation von Leistungsträgern sowie in der Gewinnung neuer geeigneter Mitarbeiter:innen. Aufgrund unserer Maßnahmen halten wir stärkere Beeinträchtigungen und Personalrisiken einschließlich ihrer finanziellen Auswirkungen für gering.

Politische, gesellschaftliche, regulatorische und Umweltrisiken (ESG)

• Regulatorische Risiken

• Klima- und Umweltrisiken

Risiken wie auch Chancen können aus der Veränderung von Rahmenbedingungen und Vorschriften entstehen. Üblicherweise benötigen derartige Veränderungen eine gewisse Vorlaufzeit, die eine hinreichende Anpassung erlaubt. In Ausnahmesituationen wie der Covid-19-Pandemie oder einer Finanzkrise können solche Veränderungen allerdings rasch geschehen und so die Anpassung erschweren. Deutschland hat sich im Vergleich zu anderen Ländern in der Vergangenheit als Volkswirtschaft mit hoher regulatorischer, gesellschaftlicher und politischer Stabilität erwiesen und damit wenig Potenzial für plötzliche, unmoderierte Maßnahmen und regulatorische Eingriffe außerhalb einer breiten gesellschafts- und wirtschaftspolitischen Konsensfindung geboten.

Der Klimawandel sowie der steigende Informationsbedarf der Öffentlichkeit über nachhaltige Aspekte im wirtschaftlichen Handeln führen innerhalb der Immobilienbranche aufgrund der Langfristigkeit des Investmenthorizonts zu einer zentralen Verankerung in den Geschäftsmodellen der Immobilienbranche.

Finanzielle Risiken

o Finanzierungsrisiko

Potenzielle Währungsrisiken, die die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft beeinflussen könnten, bestehen nicht.

Das Liquiditätsrisiko besteht als ein weiteres, identifiziertes Risiko und beinhaltet die Gefahr, dass die zum Ausgleich gegenwärtiger oder zukünftiger Zahlungsverpflichtungen erforderlichen Zahlungsmittel nicht fristgerecht zur Verfügung stehen bzw. nur zu erhöhten Kosten beschafft werden können und dadurch die Erfüllung von Zahlungsverpflichtungen beeinträchtigt wird. Um Liquiditätsengpässe rechtzeitig zu erkennen, wird eine Liquiditätsplanung erstellt, die monatlich bzw. quartalsweise aktualisiert wird und einen Überblick über die Geldaus- und -eingänge vermittelt. Der Eintritt des Risikos hätte leichte bis mittelschwere finanzielle Auswirkungen. Die Geschäftsleitung geht derzeit von einer geringen Eintrittswahrscheinlichkeit aus.

Um dem finanziellen Risiko einer unzureichenden Finanzausstattung zu begegnen erfolgt eine vorsichtige und vorausschauende Finanzplanung sowie die Vorhaltung ausreichender Liquider Mittel.

Zusammenfassende Darstellung der Risikolage im Berichtszeitraum

Hinsichtlich der im Risikobericht aufgeführten Einzelrisiken - unter Berücksichtigung der Eintrittswahrscheinlichkeit und des potenziellen finanziellen Ausmaßes - sowie des aggregierten Gesamtrisikos geht die Geschäftsleitung davon aus, dass diese Risiken die weitere Unternehmensentwicklung nicht gefährden.

III. Prognosebericht

Die aktuellen politischen und wirtschaftlichen Entwicklungen beeinflussen auch die Immobilienmärkte signifikant. Im Rahmen unserer fortlaufenden Marktbeobachtung erweist sich der deutsche Wohnimmobilienmarkt jedoch als krisenresiliente und weiterhin für Investoren als attraktive Assetklasse.

Einerseits bestehen wirtschaftliche Herausforderungen, die sich unter anderem auch in einem gegenüber den Vorjahren zurückgehenden Transaktionsvolumen ausdrücken. Zu den bremsenden Faktoren zählen hierbei neben den wirtschaftlichen Auswirkungen des russischen Angriffskriegs auf die Ukraine, die weiterhin bestehenden Personal- und Versorgungsengpässe mitsamt gestörten Lieferketten, hohe Inflationsraten und die durch die EZB eingeläutete Zinswende. Außerdem haben auch die aktuell sehr hohen Energiepreise, die erhöhten Anforderungen zur Energieeffizienz und ESG sowie die auch dadurch stark gestiegenen Baukosten einen nicht zu unterschätzenden Einfluss auf Wohninvestments.

Andererseits ist der deutsche Wohnimmobilienmarkt von einer hohen Stabilität geprägt. Die Nachfrage insbesondere nach bezahlbarem Wohnraum ist hoch und übersteigt vor allem in den Agglomerationsräumen das vorhandene Angebot deutlich. Nachfrageerhöhend wirken dabei in Deutschland u.a. die Fluchtbewegungen aus der Ukraine sowie darüber hinaus die wieder angelaufene Zuwanderung aus anderen Ländern nach der Beendigung der hiesigen Corona-Beschränkungen. Weiterhin zeigt sich durch die erschwerten Finanzierungsbedingungen bei potentiellen Eigennutzern ohne hohen Eigenkapitalanteil - zumindest temporär - vermehrt ein Wechsel vom Käufer- zum Mietermarkt.

Um den Nachfrageüberhang zu verringern, hat die Bundesregierung die Fertigstellungen von 400.000 Wohnungen pro Jahr als Ziel auszurufen. Aufgrund steigender Energie- und Baukosten, unzureichender Digitalisierung sowie fehlender bzw. gestoppter Förderprogramme der Bundesregierung sind die Erreichung der Neubauziele und folglich auch die gewünschte Entspannung des Nachfrageüberhangs in naher und mittlerer Zukunft jedoch nicht zu erwarten. Realistisch erscheinen für 2023 nach ersten Schätzungen Werte von unter 300.000 neuen Wohnungen pro Jahr.

Für die mittelfristige Zukunft erwarten wir kein überdurchschnittliches Abwertungsrisiko, aber eine Ausdifferenzierung nach Standorten und Qualität der Objekte. Auch der Bewirtschaftungserfolg in Form von umsetzbaren Mietsteigerungen wird entscheidender. Durch den hohen und weiter steigenden Nachfrageüberhang ist davon auszugehen, dass besonders in den Ballungsräumen die Wohnungsmieten weiter unter Druck sein werden und die Leerstände niedrig bleiben oder weiter abgebaut werden können. Aus Investorensicht bieten sich darüber hinaus vermehrt Opportunitäten durch den verminderten Preisdruck und Ankündigungen von Großkonzernen, dem Markt zusätzliches Angebot zuzuführen. Um den genannten Risiken Rechnung zu tragen, wurde die Prognose zur Umsatz- und Ergebnisentwicklung angepasst. Verglichen mit dem aktuellen Berichtsjahr, wird für 2023 aufgrund der geplanten Geschäftstätigkeit von einem um mindestens 30% geringeren Umsatz und damit verbunden auch mit einem entsprechend niedrigeren Ergebnis vor Steuern ausgegangen. Der für 2023 erwirtschaftete Jahresüberschuss wird im Zuge der Erfüllung des Gewinnabführungsvertrages an die ZBI GmbH abgeführt.

Bilanz

Aktiva

	31.12.2022 EUR	31.12.2021 EUR
A. Anlagevermögen	54.588,00	116.877,20
I. Immaterielle Vermögensgegenstände	0,00	1,00
1. entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	0,00	1,00
II. Sachanlagen	54.588,00	116.876,20
1. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	54.588,00	97.879,00
2. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau		18.997,20
B. Umlaufvermögen	26.815.331,93	12.942.017,71
I. Vorräte		1.971,33
1. fertige Erzeugnisse und Waren		1.971,33
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	20.471.950,12	6.007.997,90
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	1.738.621,39	686.208,37
2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	18.666.984,94	5.090.869,54
3. sonstige Vermögensgegenstände	66.343,79	230.919,99
III. Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten und Schecks	6.343.381,81	6.932.048,48
C. Rechnungsabgrenzungsposten	0,00	543,67
Aktiva	26.869.919,93	13.059.438,58
Passiva
	31.12.2022 EUR	31.12.2021 EUR
A. Eigenkapital	11.913.110,23	9.644.476,45
I. Gezeichnetes Kapital	25.000,00	25.000,00
II. Kapitalrücklage	11.888.110,23	9.619.476,45
III. Jahresüberschuss/-fehlbetrag	0,00
IV. Bilanzgewinn / Bilanzverlust		0,00
davon Gewinn-/Verlustvortrag		0,00
B. Rückstellungen	2.251.702,00	3.281.087,10
1. sonstige Rückstellungen	2.251.702,00	3.281.087,10
C. Verbindlichkeiten	12.705.107,70	118.322,21
1. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	12.798,95	35.226,96
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr	12.798,95	35.226,96
2. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	12.456.313,13
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr	12.456.313,13
3. sonstige Verbindlichkeiten	235.995,62	83.095,25
davon aus Steuern	235.995,62	74.049,25
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit		6.606,00
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr	235.995,62	83.095,25
D. Rechnungsabgrenzungsposten		15.552,82
Passiva	26.869.919,93	13.059.438,58

Gewinn- und Verlustrechnung

	1.1.2022 - 31.12.2022 EUR	1.1.2021 - 31.12.2021 EUR
1. Umsatzerlöse	28.341.436,47	14.068.293,71
2. sonstige betriebliche Erträge	292.256,26	1.027.669,97
3. Materialaufwand	3.777.902,12	4.805.529,40
a) Aufwendungen für bezogene Leistungen	3.777.902,12	4.805.529,40
4. Personalaufwand	7.912.891,40	7.113.202,48
a) Löhne und Gehälter	6.711.350,76	5.980.596,46
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	1.201.540,64	1.132.606,02
davon für Altersversorgung	27.450,20	71.502,08
5. Abschreibungen	19.922,03	769.661,72
a) auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen	19.922,03	769.661,72
6. sonstige betriebliche Aufwendungen	4.636.445,68	7.243.297,17
7. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	30.743,84	243,95
8. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	19.777,49	114,15
9. Ergebnis nach Steuern	12.297.497,85	-4.835.597,29
10. sonstige Steuern	4.886,35	3.824,00
11. Erträge aus Verlustübernahme		4.839.421,29
12. aufgrund einer Gewinngemeinschaft, eines Gewinnabführungs- oder Teilgewinnabführungsvertrags abgeführte Gewinne	12.292.611,50
13. Jahresüberschuss/-fehlbetrag	0,00	0,00
14. Gewinnvortrag aus dem Vorjahr		0,00
15. Bilanzgewinn / Bilanzverlust		0,00

Anhang

Allgemeine Angaben

Angaben zur Identifikation der Gesellschaft laut Registergericht

Firmenname laut Registergericht:	ZBI Immobilienmanagement GmbH
Firmensitz laut Registergericht:	Erlangen
Registereintrag:	Handelsregister
Registergericht:	Fürth
Register-Nr.:	HRB 16233

Allgemeine Angaben zu Inhalt und Gliederung des Jahresabschlusses

Der Jahresabschluss wurde nach den Vorschriften der §§ 242 ff. HGB unter Beachtung der ergänzenden Bestimmungen für mittelgroße Kapitalgesellschaften (§§ 264 ff. HGB) sowie des GmbHG aufgestellt.

Angaben zur Vermittlung eines besseren Einblicks in die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

Mit Wirkung zum 1.Juli 2022 wurden zwei Teilbetriebe von der ZBI Fondsmanagement GmbH auf die ZBI Immobilienmanagement GmbH, Erlangen, abgespalten. Hierdurch ist die Vergleichbarkeit des Jahresabschlusses mit den Zahlen des Vorjahres nicht mehr vollumfänglich gegeben. Die wesentlichen Auswirkungen auf den Jahresabschluss betreffen die folgenden Positionen:

Position	Wert laut Jahresabschluss 31.12.2022	Davon aus Teilbetrieben	Vergleichswert zum 31.12.2022
Forderungen gegen verbundenen Unternehmen	18.666.984,94	6.678.971,65	11.988.013,29
Kapitalrücklage	11.888.110,23	2.268.633,78	9.619.476,45
Umsatzerlöse	28.341.436,47	4.410.337,87	23.931.098,60
Materialaufwand	3.777.902,12	975.872,68	2.802.029,44
Personalaufwand	7.912.891,40	641.561,83	7.271.329,57
Sonstige betriebliche Aufwendungen	4.636.445,68	837.381,60	3.799.064,08

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Entgeltlich erworbene immaterielle Anlagewerte wurden zu Anschaffungskosten angesetzt und, sofern sie der Abnutzung unterlagen, um planmäßige Abschreibungen vermindert.

Das Sachanlagevermögen wurde zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt und, soweit abnutzbar, um planmäßige Abschreibungen vermindert.

Die planmäßigen Abschreibungen wurden nach der voraussichtlichen Nutzungsdauer der Vermögensgegenstände linear vorgenommen.

Geringwertige Wirtschaftsgüter wurden nach den steuerrechtlichen Regelungen abgeschrieben.

Forderungen wurden unter Berücksichtigung aller erkennbaren Risiken mit dem Nennwert bewertet.

Sonstige Vermögensgegenstände und flüssige Mittel wurden mit dem Nennbetrag bewertet.

Das gezeichnete Kapital und die Kapitalrücklage wurden mit dem Nennbetrag bewertet.

Die sonstigen Rückstellungen wurden für alle ungewissen Verbindlichkeiten in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt. Dabei wurden alle erkennbaren Risiken berücksichtigt.

Verbindlichkeiten wurden zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

Gegenüber dem Vorjahr abweichende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Beim Jahresabschluss konnten die bisher angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden übernommen werden.

Ein Wechsel von Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden gegenüber dem Vorjahr fand nicht statt.

Erläuterungen zur Bilanz

Anlagenspiegel nach Handelsrecht

Die Aufgliederung und Entwicklung der Anlagenwerte ist aus dem Anlagenspiegel zu entnehmen.

	Immaterielle Vermögensgegenstände Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten EUR	Sachanlagen Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung EUR	Sachanlagen Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau EUR	Gesamt EUR
Anschaffungskosten zum 01.01.2022	2.729,00	278.848,31	18.997,20	300.574,51
Zugänge	0,00	11.530,03	0,00	11.530,03
Abgänge	2.729,00	129.242,76	18.997,20	150.968,96
Umbuchungen	0,00	0,00	0,00	0,00
Anschaffungskosten zum 31.12.2022	0,00	161.135,58	0,00	161.135,58
Kumulierte Abschreibungen zum 01.01.2022	2.728,00	180.969,31	0,00	183.697,31
Abschreibungen des Geschäftsjahres	0,00	19.922,03	0,00	19.922,03
Abgänge	2.728,00	94.343,76	0,00	97.071,76
Umbuchungen	0,00	0,00	0,00	0,00
Kumulierte Abschreibungen zum 31.12.2022	0,00	106.547,58	0,00	106.547,58
Buchwert zum 31.12.2022	0,00	54.588,00	0,00	54.588,00
Buchwert zum 31.12.2021	1,00	97.879,00	18.997,20	116.877,20

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von EUR 1.738.621,39 (Vorjahr: EUR 686.208,37) haben eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen in Höhe von EUR 18.666.984,94 (Vorjahr: EUR 5.090.869,54) haben eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr. In Höhe von EUR 4.849.931,63 (Vorjahr: EUR 5.082.937,24) bestehen die Forderungen gegenüber der Gesellschafterin.

Die sonstigen Vermögensgegenstände in Höhe von EUR 66.343,79 (Vorjahr: EUR 230.919,99) haben eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr.

Mitzugehörigkeit zu mehreren Posten

Forderungen gegen verbundene Unternehmen stellen in Höhe von EUR 13.817.053,31 (Vorjahr: EUR 251.448,25) zugleich Forderungen aus Lieferungen und Leistungen dar.

Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen stellen in Höhe von EUR 0,00 (Vorjahr: EUR 0,00) zugleich Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen dar.

Passivseite

Kapital und Bilanzgewinn (§ 268 Abs. 1 Satz 2 HGB)

Das gezeichnete Kapital zum 31.12.2022 beträgt EUR 25.000,00 (Vorjahr: EUR 25.000,00).

Aufgrund des bestehenden Gewinnabführungsvertrages wird der Gewinn des Geschäftsjahres 2022 in Höhe von EUR 12.292.611,50 an die ZBI GmbH abgeführt.

	Gezeichnetes Kapital EUR	Kapitalrücklage EUR	Bilanzgewinn EUR	Gesamt EUR
Stand zum 01.01.2022	25.000,00	9.619.476,45	0,00	9.644.476,45
Zuführung in die Kapitalrücklage	0,00	2.268.633,78	0,00	2.268.633,78
Stand zum 31.12.2022	25.000,00	11.888.110,23	0,00	11.913.110,23

Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen setzen sich wie folgt zusammen:

	31.12.2022 EUR	31.12.2021 EUR
Noch nicht abgerechnete Leistungen	993.000,00	2.686.928,10
Sonderzahlungen	795.379,00	395.559,00
Urlaubsrückstellung	184.863,00	99.100,00
Berufsgenossenschaft	9.000,00	30.000,00
Schwerbehindertenabgabe	12.960,00	12.000,00
Beratungskosten	200.000,00	0,00
Kosten Betriebsprüfung und Jahresabschluss	46.500,00	47.500,00
Sonstige Rückstellungen (Aufbewahrung)	10.000,00	10.000,00
	2.251.702,00	3.281.087,10

Verbindlichkeitenspiegel

	Restlaufzeit
Verbindlichkeiten	bis 1 Jahr EUR	1 bis 5 Jahre EUR
ggü. Kreditinstituten	0,00	0,00
aus Lieferungen und Leistungen	12.798,95	0,00
ggü. verbundenen Unternehmen	12.456.313,13	0,00
Sonstige	235.995,62	0,00
Gesamt	12.705.107,70	0,00

Verbindlichkeiten Vorjahr	Restlaufzeit
	bis 1 Jahr EUR	1 bis 5 Jahre EUR
ggü. Kreditinstituten	0,00	0,00
aus Lieferungen und Leistungen	35.226,96	0,00
ggü. verbundenen Unternehmen	0,00	0,00
Sonstige	83.095,25	0,00
Gesamt	118.322,21	0,00

Der Gesamtbetrag der bilanzierten Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit von mehr als 5 Jahren beträgt EUR 0,00 (Vorjahr: EUR 0,00).

Der Gesamtbetrag der bilanzierten Verbindlichkeiten, die durch Pfandrechte oder ähnliche Rechte gesichert sind, beträgt EUR 0,00 (Vorjahr: EUR 0,00).

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen betreffen in Höhe von EUR 12.456.313,13 (Vorjahr: EUR 0,00) Verbindlichkeiten gegenüber der Gesellschafterin.

Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Bei den Umsatzerlösen handelt es sich im Wesentlichen um Vermittlungsprovisionen, Erlösen aus Handling Fee, Transaktionsberatung und -abwicklung, Erlösen aus Buchhaltung.

Bei den sonstigen betrieblichen Erträgen handelt es sich im Wesentlichen um Erträge aus verauslagten Kosten und Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen.

Sonstige Angaben

Aus den per 31.12.2022 bestehenden wesentlichen Miet- und Leasingverträgen ergeben sich die in den folgenden Jahren zu zahlenden Beträge wie folgt:

künftige Gesamtverpflichtung	TEUR
Mietverträge Immobilien	768,1
Leasing KFZ	315,8
Sonstige	11,9
Gesamt	1.095,8
Sie werden wie folgt fällig:
2023	624,9
2024 bis 2027	358,7
Nach 2027	112,3

In den sonstigen finanziellen Verpflichtungen sind Verpflichtungen gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von EUR 425.123,40 enthalten.

Anzahl der durchschnittlich beschäftigten Mitarbeiter

Die nachfolgenden Arbeitnehmergruppen waren während des Geschäftsjahres im Unternehmen beschäftigt:

Arbeitnehmergruppen	Zahl
vollzeitbeschäftigte Mitarbeiter männlich	40,25
vollzeitbeschäftigte Mitarbeiter weiblich	34,00
teilzeitbeschäftigte Mitarbeiter männlich	1,50
teilzeitbeschäftigte Mitarbeiter weiblich	11,00
Gesamtzahl der durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer:	86,75

Geschäftsführung

Name	Beruf
Dr. Bernd Ital	Mitglied der Geschäftsführung (bis 30.06.2022)
Christian Reißing	Mitglied der Geschäftsführung
Hans-Peter Hesse	Mitglied der Geschäftsführung (seit 01.05.2022)
Fabian John	Mitglied der Geschäftsführung (seit 01.01.2022)
Thomas Wirtz	Mitglied der Geschäftsführung (bis 31.12.2022)

Vergütungen der Geschäftsführer

Die Befreiung gemäß § 286 Abs. 4 HGB wird in Anspruch genommen, daher erfolgt keine Angabe. Im Geschäftsjahr 2022 haben nur Herr Dr. Ital und Herr Wirtz Bezüge in der ZBI Immobilienmanagement GmbH erhalten.

Konzernzugehörigkeit

Die Gesellschaft wird gemäß §§ 290 ff. HGB in den Konzernabschluss der Union Asset Management Holding AG (Sitz: Weißfrauenstraße 7, 60311 Frankfurt am Main), die den Konzernabschluss für den kleinsten Kreis von Unternehmen aufstellt, einbezogen. Der Konzernabschluss ist am Sitz der Union Asset Management Holding AG erhältlich.

Die Gesellschaft wird gemäß §§ 290 ff. HGB in den Konzernabschluss der DZ BANK AG (Sitz: Platz der Republik, 60325 Frankfurt am Main), die den Konzernabschluss für den größten Kreis von Unternehmen aufstellt, einbezogen. Der Konzernabschluss ist am Sitz der DZ BANK AG erhältlich.

Vorgänge von besonderer Bedeutung

Vorgänge von besonderer Bedeutung, die sich nach dem Schluss des Geschäftsjahres ereignet haben, sind nicht eingetreten. Wesentliche Auswirkungen der Corona-Pandemie und des Ukraine-Russland-Krieges auf die Geschäftsentwicklung, die im Jahresabschluss zu berücksichtigen wären, haben sich nicht ergeben.

Gewinnverwendung

Die Geschäftsführung schlägt die folgende Ergebnisverwendung vor:

Der Jahresüberschuss des Geschäftsjahres 2022 beträgt EUR 0,00.

sonstige Berichtsbestandteile

Datum / Unterschriften

Erlangen, den 27. Januar 2023

gez. Hans-Peter Hesse

gez. Fabian John

gez. Christian Reißing

Angaben zur Feststellung:

Der Jahresabschluss wurde am 27.01.2023 festgestellt.

30:T21788,

ZBI Immobilienmanagement GmbH (vormals: ZBI Projektentwicklungs GmbH)

Erlangen

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2021 bis zum 31.12.2021

Bilanz zum 31. Dezember 2021

der ZBI Immobilienmanagement GmbH

AKTIVSEITE

	31.12.2021		31.12.2020
	EUR	EUR	EUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten		1,00	1,00
II. Sachanlagen
1. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	97.879,00		75.883,00
2. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	18.997,20	116.876,20	0,00
B. Umlaufvermögen
I. Vorräte
1. Fertige Erzeugnisse und Waren	1.971,33		0,00
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	686.208,37		535.764,87
2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	5.090.869,54		0,00
3. Sonstige Vermögensgegenstände	230.919,99		148.024,68
III. Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten und Schecks	6.932.048,48	12.942.017,71	268.968,39
C. Rechnungsabgrenzungsposten		543,67	1.087,34
Summe der Aktiva		13.059.438,58	1.029.729,28

PASSIVASEITE

	31.12.2021		31.12.2020
	EUR	EUR	EUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital	25.000,00		25.000,00
II. Kapitalrücklage	9.619.476,45		0,00
III. Bilanzgewinn	0,00	9.644.476,45	720.113,20
davon Gewinnvortrag Euro 0,00 (Euro 298.470,36)
B. Rückstellungen
1. sonstige Rückstellungen		3.281.087,10	181.601,00
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen		35.226,96	23.552,60
2. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen		0,00	14.718,00
3. sonstige Verbindlichkeiten		83.095,25	64.744,48
davon aus Steuern: EUR 74.049,25 (Vorjahr: EUR 62.643,22)
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: EUR 6.606,00 (Vorjahr: EUR 2.101,26)
D. Rechnungsabgrenzungsposten		15.552,82	0,00
Summe der Passiva		13.059.438,58	1.029.729,28

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01. Januar bis 31. Dezember 2021

	2021		2020
	EUR	EUR	EUR
1. Umsatzerlöse		14.068.293,71	2.422.707,95
2. Sonstige betriebliche Erträge		1.027.669,97	114.585,27
3. Materialaufwand
a) Aufwendungen für bezogene Leistungen		4.805.529,40	49.014,09
4. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	5.980.596,46		1.157.351,81
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung	1.132.606,02	7.113.202,48	203.366,08
davon für Altersversorgung: EUR 71.502,08 (Vorjahr: EUR 11.958,37)
5. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen		769.661,72	33.513,29
6. Sonstige betriebliche Aufwendungen		7.243.297,17	463.978,92
7. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge		243,95	0,00
davon aus verbundenen Unternehmen: EUR 0,00 (Vorjahr: EUR 0,00)
8. Zinsen und ähnliche Aufwendungen		114,15	0,00
davon an verbundene Unternehmen: EUR 0,00 (Vorjahr: EUR 0,00)
9. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag		0,00	206.112,19
10. Ergebnis nach Steuern		-4.835.597,29	423.956,84
11. Sonstige Steuern		3.824,00	2.314,00
12. Erträge aus Verlustübernahme		4.839.421,29	0,00
13. Jahresüberschuss		0,00	421.642,84
14. Gewinnvortrag aus dem Vorjahr		720.113,20	298.470,36
15. Entnahmen aus dem Gewinnvortrag		-720.113,20	0,00
16. Bilanzgewinn		0,00	720.113,20

Anhang

Allgemeine Angaben

Angaben zur Identifikation der Gesellschaft laut Registergericht

Firmenname laut Registergericht:	ZBI Immobilienmanagement GmbH (ZBI Projektentwicklungs GmbH)
Firmensitz laut Registergericht:	Erlangen
Registereintrag:	Handelsregister
Registergericht:	Fürth
Register-Nr.:	HRB 16233

Mit Beschluss der Gesellschafterversammlung vom 3. September 2021 wurde der Name der Gesellschaft in ZBI Immobilienmanagement GmbH geändert.

Allgemeine Angaben zu Inhalt und Gliederung des Jahresabschlusses

Angaben zur Vermittlung eines besseren Einblicks in die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

Zum 1.1.2021 wurde die ZBI Immobilien AG, Erlangen, (vormals HRB 13945 Amtsgericht Fürth) auf die ZBI Immobilienmanagement GmbH, Erlangen, (vormals ZBI Projektentwicklungs GmbH, Erlangen) verschmolzen. Hierdurch ist die Vergleichbarkeit des Jahresabschlusses mit den Zahlen des Vorjahres nicht mehr gegeben. Die wesentlichen Auswirkungen auf die Vermögenslage setzen sich wie folgt zusammen:

Bilanzposition	Wert laut Jahresabschluss 31.12.2020 (ZBI Immobilienmanagement GmbH)	Effekt aus Verschmelzung (ZBI Immobilien AG 31.12.2020)	Konsolidierungen	Vergleichswert zum 31.12.2020
	EUR	EUR	EUR	EUR
Anlagevermögen	75.884,00	2.476.080,02		2.551.964,02
Umlaufvermögen (ohne Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten)	683.789,55	2.539.851,46	-13.425,51	3.210.215,50
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten	268.968,39	5.904.653,39		6.173.621,78
Rechnungsabgrenzungsposten	1.087,34	42.405,31		43.492,65
Summe Aktiva	1.029.729,28	10.962.990,18	-13.425,51	11.979.293,95
Eigenkapital	745.113,20	9.619.476,45		10.364.589,65
Rückstellungen	181.601,00	1.058.853,55		1.240.454,55
Verbindlichkeiten	103.015,08	247.924,04	-13.425,51	337.513,61
Rechnungsabgrenzungsposten	0,00	36.736,14		36.736,14
Summe Passiva	1.029.729,28	10.962.990,18	-13.425,51	11.979.293,95

Die Verschmelzung hatte folgende wesentliche Auswirkungen auf die Ertragslage der Gesellschaft:

GUV- Position	Wert laut Jahresabschluss 31.12.2020 (ZBI Immobilienmanagement GmbH)	Effekt aus Verschmelzung (ZBI Immobilien AG 31.12.2020)	Konsolidierungen	Vergleichswert zum 31.12.2020
	EUR	EUR	EUR	EUR
Umsatzerlöse	2.422.707,95	13.466.816,09	-104.392,53	15.785.131,51
Sonstige betriebliche Erträge	114.585,27	433.063,77		547.649,04
Materialaufwand	-49.014,09	-3.393.802,99		-3.442.817,08
Personalaufwand	-1.360.717,89	-6.662.643,25		-8.023.361,14
sonstige betriebliche Aufwendungen	-463.978,92	-4.923.263,27	104.392,53	-5.282.849,66

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Entgeltlich erworbene immaterielle Anlagewerte wurden zu Anschaffungskosten angesetzt und, sofern sie der Abnutzung unterlagen, um planmäßige Abschreibungen vermindert.

Das Sachanlagevermögen wurde zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt und, soweit abnutzbar, um planmäßige Abschreibungen vermindert.

Die planmäßigen Abschreibungen wurden nach der voraussichtlichen Nutzungsdauer der Vermögensgegenstände linear vorgenommen.

Geringwertige Wirtschaftsgüter wurden nach den steuerrechtlichen Regelungen abgeschrieben.

Forderungen wurden unter Berücksichtigung aller erkennbaren Risiken mit dem Nennwert bewertet.

Sonstige Vermögensgegenstände und flüssige Mittel wurden mit dem Nennbetrag bewertet.

Als aktive Rechnungsabgrenzungsposten wurden Ausgaben vor dem Abschlussstichtag ausgewiesen, soweit sie Aufwand für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen.

Das gezeichnete Kapital und die Kapitalrücklage wurden mit dem Nennbetrag bewertet.

Verbindlichkeiten wurden zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

Als passive Rechnungsabgrenzungsposten sind Einnahmen vor dem Abschlussstichtag angesetzt, soweit sie Ertrag für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen.

Gegenüber dem Vorjahr abweichende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Beim Jahresabschluss konnten die bisher angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden übernommen werden.

Ein Wechsel von Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden gegenüber dem Vorjahr fand nicht statt.

Erläuterungen zur Bilanz

Anlagenspiegel nach Handelsrecht

Die Aufgliederung und Entwicklung der Anlagenwerte ist aus dem Anlagenspiegel zu entnehmen.

	Immaterielle Vermögensgegenstände	Sachanlagen	Sachanlagen	Gesamt
	Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau
	EUR	EUR	EUR	EUR
Anschaffungskosten zum 01.01.2021	2.729,00	186.885,24	0,00	189.614,24
Zugänge	1.504.357,02	3.046.801,17	74.289,72	4.625.447,91
Abgänge	1.504.357,02	3.010.130,62	0,00	4.514.487,64
Umbuchungen	0,00	55-292,52	-55.292,52	0,00
Anschaffungskosten zum 31.12.2021	2.729,00	278.848,31	18.997,20	300.574,51
Kumulierte Abschreibungen zum 01.01.2021	2.728,00	111.002,24	0,00	113.730,24
Abschreibungen des Geschäftsjahres	346.462,00	423.199,72	0,00	769.661,72
Zuschreibungen des Geschäftsjahres	0,00	0,00	0,00	0,00
Zugänge	868.092,02	1.073.606,47	0,00	1.941.698,49
Abgänge	1.214.554,02	1.426.839,12	0,00	2.641.393,14
Umbuchungen	0,00	0,00	0,00	0,00
Kumulierte Abschreibungen zum 31.12.2021	2.728,00	180.969,31	0,00	183.697,31
Buchwert zum 31.12.2021	1,00	97.879,00	18.997,20	116.877,20
Buchwert zum 31.12.2020	1,00	75.883,00	0,00	75.884,00

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von EUR 686.208,37 (Vorjahr: EUR 535.764,87) haben eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen in Höhe von EUR 5.090.869,54 (Vorjahr: EUR 0,00) haben eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr. In Höhe von EUR 5.082.937,24 (Vorjahr: EUR 0,00) bestehen die Forderungen gegenüber der Gesellschafterin.

Die sonstigen Vermögensgegenstände in Höhe von EUR 230.919,99 (Vorjahr: EUR 148.024,68) haben eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr.

Mitzugehörigkeit zu mehreren Posten

Forderungen gegen verbundene Unternehmen stellen in Höhe von EUR 251.448,25 (Vorjahr: EUR 0,00) zugleich Forderungen aus Lieferungen und Leistungen dar.

Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen stellen in Höhe von EUR 0,00 (Vorjahr: EUR 14.718,00) zugleich Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen dar.

Kapital und Bilanzgewinn (§ 268 Abs. 1 Satz 2 HGB)

Das gezeichnete Kapital zum 31.12.2021 beträgt EUR 25.000,00 (Vorjahr: EUR 25.000,00).

Aufgrund des bestehenden Ergebnisabführungsvertrages wird das Ergebnis des Geschäftsjahres 2021 in Höhe von EUR - 4.839.421,29 durch die ZBI GmbH (vormals: ZBI Partnerschafts-Holding GmbH) übernommen.

	Gezeichnetes Kapital	Kapitalrücklage	Bilanzgewinn	Gesamt
	EUR	EUR	EUR	EUR
Stand zum 01.01.2021	25.000,00	0	720.113,20	745.113,20
Zuführung in die Kapitalrücklage	0	9.619.476,45	0	9.619.476,45
Jahresüberschuss 2021	0	0	0	0
Gewinnausschüttung für 2020	0	0	-720.113,20	-720.113,20
Stand zum 31.12.2021	25.000	9.619.476	0,00	9.644.477

Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen setzen sich wie folgt zusammen:

	31.12.2021	31.12.2020
	EUR	EUR
Vermittlungsprovisionen	2.394.100	0
Personalrückstellungen	524.659	167.100
Rechts- und Beratungskosten	50.000	0
Abschluss und Prüfung	25.000	7.000
Betriebsprüfung	22.500	0
Aufbewahrungspflicht	10.000	0
Sonstige	254.828	7.501
	3.281.087	181.601

Verbindlichkeitenspiegel

Verbindlichkeiten	Restlaufzeit
	bis 1 Jahr	1 bis 5 Jahre
	EUR	EUR
ggü. Kreditinstituten	0	0
aus Lieferungen und Leistungen	35.227	0
ggü. verbundenen Unternehmen	0	0
Sonstige	83.095	0
Gesamt	118.322	o

Verbindlichkeiten Vorjahr	Restlaufzeit
	bis 1 Jahr	1 bis 5 Jahre
	EUR	EUR
ggü. Kreditinstituten	0	0
aus Lieferungen und Leistungen	23.553	0
ggü. verbundenen Unternehmen	14.718	0
Sonstige	64.744	0
Gesamt	103.015	o

Betrag der Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit > 5 Jahre

Der Gesamtbetrag der bilanzierten Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit von mehr als 5 Jahren beträgt EUR 0,00 (Vorjahr: EUR 0,00).

Der Gesamtbetrag der bilanzierten Verbindlichkeiten, die durch Pfandrechte oder ähnliche Rechte gesichert sind, beträgt EUR 0,00 (Vorjahr: EUR 0,00).

Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Bei den Umsatzerlösen handelt es sich im Wesentlichen um Vermittlungsprovisionen, Erlösen aus Handling Fee, Transaktionsberatung und -abwicklung, Erlösen aus Organisation EDV, Personal und Buchhaltung.

Bei den sonstigen betrieblichen Erträgen handelt es sich im Wesentlichen um Erträge aus verauslagten Kosten.

Sonstige Angaben

Aus den per 31.12.2021 bestehenden wesentlichen Miet- und Leasingverträgen ergeben sich die in den folgenden Jahren zu zahlenden Beträge wie folgt:

künftige Gesamtverpflichtung	TEUR
Mietverträge Immobilien	671,8
Leasing KFZ	179,6
Sonstige	31,0
Gesamt	882,4

Sie werden wie folgt fällig:

2022	228,9
2023 bis 2026	428,1
Nach 2026	225,4

Anzahl der durchschnittlich beschäftigten Mitarbeiter

Die nachfolgenden Arbeitnehmergruppen waren während des Geschäftsjahres im Unternehmen beschäftigt:

Arbeitnehmergruppen	Zahl
vollzeitbeschäftigte Mitarbeiter	81,0
teilzeitbeschäftigte Mitarbeiter	10,0
Gesamtzahl der durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer:	91,0

Geschäftsführung

Name	Beruf
Dr. Bernd Ital	Mitglied der Geschäftsführung
Christian Reißing	Mitglied der Geschäftsführung
Fabian John	Mitglied der Geschäftsführung (seit 1.1.2022)
Thomas Wirtz	Mitglied der Geschäftsführung (seit 1.12.2021)

Vergütungen der Geschäftsführer

Die Befreiung gemäß § 286 Abs. 4 HGB wird in Anspruch genommen, daher erfolgt keine Angabe.

Konzernzugehörigkeit

Vorgänge von besonderer Bedeutung

Vorgänge von besonderer Bedeutung, die sich nach dem Schluss des Geschäftsjahres ereignet haben, sind nicht eingetreten. Wesentliche Auswirkungen der Corona-Pandemie auf die Geschäftsentwicklung, die im Jahresabschluss zu berücksichtigen wären, haben sich nicht ergeben.

Gewinnverwendung

Die Geschäftsführung schlägt die folgende Ergebnisverwendung vor:

Der Jahresüberschuss des Geschäftsjahres 2021 beträgt EUR 0,00.

Datum / Unterschriften

Erlangen, den 28. Januar 2022

Dr. Bernd Ital

Fabian John

Christian Reißing

Thomas Wirtz

Die Feststellung des Jahresabschlusses 2021 erfolgte am 02.03.2022

Lagebericht 2021

ZBI Immobilienmanagement GmbH (vormals ZBI Projektentwicklungs GmbH)

A Grundlagen der Gesellschaft

Die ZBI Immobilienmanagement GmbH (vormals ZBI Projektentwicklungs GmbH) mit Hauptsitz in Erlangen erbringt Dienstleistungen aller Art im Rahmen des An- und Verkaufs von Immobilien, die Konzeption, Leitung, Steuerung und Begleitung von Immobilienprojekten, das Erstellen von Machbarkeitsstudien, Nutzungskonzepten und Umnutzungen, Standort-, Rentabilitäts- und Risikoanalysen, die Durchführung von wirtschaftlichen und technischen Due-Diligence-Prüfungen sowie die Vermittlung und der Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume.

Weiterhin darf die Gesellschaft folgende Tätigkeiten ausführen: Verwaltung, Vermietung, Anmietung, Bewirtschaftung, Instandhaltung und Instandsetzung von eigenen und fremden Immobilien sowie Dienstleistungen aller Art im Rahmen der Bewirtschaftung von Immobilien und die Vermittlung des Abschlusses oder der Gelegenheit des Abschlusses von Darlehensverträgen mit Ausnahme von Verträgen im Sinne des § 34 i Abs. 1 Satz 1 GewO sowie deren Verwaltung.

Mit Verschmelzungsvertrag vom 26.10.2021 wurde die ZBI Immobilien AG zum 01.01.2021 auf die ZBI Immobilienmanagement GmbH rückwirkend verschmolzen. Im Rahmen dieser Verschmelzung gingen die Geschäftsfelder Ankauf und Verkauf, Darlehensverwaltung, Human Resources, IT, Corporate Real Estate Management, Controlling, Unternehmensentwicklung, Buchhaltung und zentrales Fuhrpark/Reisemanagement auf die ZBI Immobilienmanagement über. Ein Teil dieser Geschäftsfelder (Human Resources, IT, Corporate Estate Management, Controlling, Unternehmensentwicklung, Buchhaltung Bereich Corporate und zentrales Fuhrpark/Reisemanagement) wurde zum 01.11.2021 im Rahmen eines Asset-Deals von der ZBI Immobilienmanagement GmbH auf die ZBI GmbH übertragen.

Die Gesellschaft ist eine 100%-ige Tochtergesellschaft der ZBI GmbH und Teil der ZBI Gruppe.

B Wirtschaftsbericht

I. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Mit den hohen Infektionszahlen und den daraufhin beschlossenen erneuten Eindämmungsmaßnahmen in vielen Ländern war Corona auch Anfang 2021 ein Schwerpunktthema des Wirtschaftslebens. Nach dem länger andauernden "Corona-Winter" entspannte sich die Infektionslage im Verlauf des zweiten Quartals. Die wärmere Jahreszeit auf der Nordhalbkugel leistete offenbar ebenso einen großen Beitrag zu sinkenden Neuinfektionszahlen wie die in vielen Regionen verhängten Lockdowns. Im Frühsommer konnten diese gelockert werden, so dass in Verbindung mit den fortschreitenden Massenimpfungen auch Öffnungen im Tourismus und der Gastronomie sowie Großveranstaltungen mit Publikum wieder möglich wurden. Mit dem Beginn der kühleren Jahreszeit in Europa zogen dort die Neuinfektionszahlen durch die Delta-Variante im vierten Quartal wieder deutlich an. Dazu breitete sich in den letzten Wochen des Jahres die ansteckendere Omikron-Variante aus. Obwohl diese neuerliche Corona-Welle besonders die Ungeimpften betraf, zeigte sie aber auch den nachlassenden Impfschutz auf, sodass eine Kampagne zur Impfauffrischung gestartet wurde. Dennoch hatte ein Großteil der Bevölkerung weiterhin ein weitaus niedriges Risiko eines schweren Krankheitsverlaufs, sodass die Hospitalisierungsquote von Infizierten in den Industrieländern deutlich niedriger lag als in den vorigen Corona-Wellen und flächendeckende Lockdowns auch für Geimpfte weitgehend vermieden werden konnten.

Trotz der vor allem in vielen Dienstleistungsbereichen noch lange heruntergefahrenen wirtschaftlichen Aktivität hielt sich die Konjunktur zunächst relativ stabil. Mit dem Abflauen des Infektionsgeschehens war im Verlauf des zweiten Quartals eine deutlich anziehende Dynamik zu verzeichnen. Angetrieben durch neue Stimulus- und Infrastrukturmaßnahmen haben sich die USA einen Wachstumsvorsprung verschafft, der durch die globale wirtschaftliche Verflechtung aber auch für positive Effekte in den anderen Wirtschaftsräumen sorgte. Über die Sommermonate hat sich das starke Wachstum erwartungsgemäß etwas abgeschwächt, auch durch Probleme in den globalen Lieferketten. Die Unternehmen haben weltweit dennoch erneut insgesamt sehr gute Ergebnisse vermeldet.

Angesichts einer kräftigen Konjunktur und pandemiebedingter Knappheiten bei einzelnen Vorprodukten sind die Inflationsraten deutlich angestiegen. Die ersten "kleineren" Zentralbanken haben begonnen ihre Geldpolitik zu straffen und mit der Ankündigung der Verringerung der Anleiheankäufe fährt mit der US-Notenbank Fed seit Anfang November erstmals auch ein "Schwergewicht" seine Hilfen zurück. Der geldpolitische Zyklus hat bereits gedreht.

Auf den Immobilien-Investmentmärkten in Deutschland und Europa hatte sich die Corona-Krise insbesondere zwischen März und September 2020 durch eine spürbare Investorenzurückhaltung und einen Rückgang der Transaktionsaktivität bemerkbar gemacht. Seit dem vierten Quartal 2020 lässt sich allerdings wieder eine merkliche Erholung des Transaktionsvolumens in Deutschland und Europa beobachten. Im Zeitraum zwischen Januar und Ende September 2021 lag das gewerbliche Transaktionsvolumen in Deutschland und Europa bereits wieder um etwa ein Viertel bzw. ein Fünftel über dem Wert des entsprechenden Vorjahreszeitraums.

Im Bereich der Wohnportfoliotransaktionen war eine Fortführung des positiven Trends der vergangenen Jahre zu verzeichnen. In den ersten neun Monaten des Jahres 2021 wurde mit 21,4 Mrd. EUR bereits das Transaktionsvolumen des gesamten Vorjahres übertroffen. Dabei prägten große Abschlüsse sowie Immobiliengesellschaften und Immobilienfonds das Marktgeschehen. Für das Gesamtjahr 2021 wird durch die Fusion der Deutsche Wohnen mit Vonovia und einer Fortführung der bisherigen Marktdynamik mit einem Überschreiten der 40 Mrd. Euro-Marke und somit einem historischen Jahresrekord gerechnet.

In den sieben größten Städten Deutschlands stieg in der ersten neun Monaten 2021 der durchschnittliche Angebotspreis weiter an und setzte die Entwicklung der vergangenen Jahre weiter fort. Die durchschnittlichen Angebotsmieten sind im selben Zeitraum in Frankfurt und Stuttgart stagniert, während in den anderen fünf größten Städten auch 2021 die Mietpreise weiter anstiegen.

Der Immobilienboom in Deutschland ist derzeit so stark, dass selbst eine Pandemie ihn nicht aufhalten kann. Trotz Lockdowns und sonstiger Einschränkungen ist der Markt für Wohnungen und Häuser 2020 kräftig weitergewachsen - und dieser Trend wurde auch für 2021 prognostiziert. Das zeigt eine Analyse des Hamburger Gewos-Instituts für Stadt-, Regional- und Wohnforschung, das Grundstückskaufverträge für alle Stadt- und Landkreise ausgewertet hat.

Der Umsatz mit Wohnimmobilien im Corona-Jahr 2020 stieg um 7,7 Prozent auf 221 Milliarden Euro - und das obwohl die Zahl der Verkäufe gegenüber 2019 nur um 0,7 Prozent auf 733.400 Kauffälle anstieg.

Das Nutzerverhalten bei Immobilien hat sich durch die Pandemie geändert. In der Vergangenheit war die Nutzung von Wohnimmobilien auf die private Nutzung ausgelegt. Im Rahmen der Pandemie ist es erforderlich geworden, im Homeoffice zu arbeiten, da durch Kontaktbeschränkungen eine Arbeit im Büro nicht möglich war. Bei der Nutzung von Gewerbeobjekten hat sich durch die Pandemie der Bedarf an Büroflächen ebenfalls geändert. Hier zeigt sich immer mehr der Wandel zum Büroflächen-Sharing.

Die Pläne der neuen Bundesregierung im Bereich der Immobilienwirtschaft können eine signifikante Auswirkung auf die Immobilienbranche haben. Im Koalitionsvertrag wurde unter anderem Folgendes festgeschrieben: Um Wohnen bezahlbar zu machen, soll die Mietpreisbremse verlängert und verschärft werden. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt soll die Miete binnen drei Jahren nur noch bis zu 11 Prozent steigen dürfen statt wie bisher bis zu 15 Prozent.

Die Deutsche Bundesbank stellt in ihrem Finanzstabilitätsbericht des Jahres 2021 ihre Besorgnis über den Markt für Wohnimmobilien dar. Die Preise für Wohnimmobilien sind im Jahr 2020 durchschnittlich um 6,7 Prozent gestiegen. Hierbei wird die Steigerung der Immobilienpreise kritisch für die Finanzstabilität gesehen. Der wesentliche Punkt ist die vermehrte Kreditvergabe mit stark gelockerten Vergabestandards und erwarteten Preissteigerung. Im dritten Quartal 2021 sind die Wohnimmobilienkredite im Vergleich zum Vorjahr um 7,2 Prozent gestiegen. Den Berechnungen der Bundesbank zufolge, liegen die Preise von Wohnimmobilien um zehn bis 30 Prozent über dem Wert, der durch Fundamentaldaten gerechtfertigt sein könnte.

Die bis dato starke Baubranche kämpft mit den Folgen der Pandemie. Es kommt teilweise zu Engpässen bei der Besetzung von Baustellen, weil Arbeiter aus dem europäischen Ausland nicht einreisen können. Mitunter ist auch das Abreißen von Lieferketten ein Problem, etwa beim Bezug von technischen Bauteilen, die aus stark betroffenen Ländern kommen. In der Regel sind solche Einschränkungen auch im Sinne der VOB/B als höhere Gewalt zu werten mit der Folge, dass Bauunternehmer Anspruch auf Verlängerung der Bauzeit haben, gegebenenfalls auch auf Ersatz von verzögerungsbedingten Mehrkosten. Umgekehrt kann es zulasten von Handwerkern und Bauunternehmern auch zur Unterbrechung des Cashflows kommen, wenn Auftraggeber wegen mangelnder Mieteinnahmen ihre Rechnungen nicht mehr bezahlen können oder Aufträge gestoppt werden.

Die chinesischen Immobilienunternehmen wie Evergrande und Kaisa verpassten in der Vergangenheit Zahlungsfristen. Insgesamt fielen die Verkäufe der hundert größten chinesischen Immobilienkonzerne im letzten Jahr um 3,5 Prozent. Analytiker gehen davon aus, dass sich diese Dynamik fortsetzt und weitere Zahlungsausfälle bevorstehen. Evergrande hat mit 19,2 Milliarden US-Dollar (rund 17 Mrd. Euro) die meisten ausländischen Anleihen von allen chinesischen Immobilienentwicklern ausstehen. Die Summe ist aber vergleichsweise überschaubar. Für internationale Verwerfungen im Finanzsystem ist das zu wenig. Die Deutsche-Bank-Fondstochter DWS hält die unmittelbaren Folgen eines Zahlungsausfalls für ein überwiegend chinesisches Problem.

Am europäischen Immobilienmarkt ist Evergrande bislang kaum ein Thema. Knapper Wohnraum, eine große Nachfrage und niedrige Zinsen treiben die Preise vielerorts immer höher. Bei großen Investments in Wohn- und Gewerbeimmobilien sieht etwa das Maklerhaus Jones Lang LaSalle (JLL) 2021 starke Zuwächse in Deutschland. "Wir gehen davon aus, dass die Turbulenzen um Evergrande beschränkte Auswirkungen auf die globalen und damit auch auf die westlichen Immobilienmärkte haben", sagte Hela Hinrichs, Senior Director bei JLL.

Eine signifikante Abkühlung am chinesischen Immobilienmarkt hätte Kreuzkamp zufolge aber spürbare Folgen für Rohstoffe am Bau. Das würde die Nachfrage nach Eisenerz, Stahl, Holz und Zement treffen - also Materialien, die zuletzt begehrt und oft teuer waren.

II. Geschäftsentwicklung im Einzelnen

Mit T€ 14.068 haben sich die Umsatzerlöse gegenüber dem Vorjahr (T€ 2.423) um 480,7% erhöht. Der starke Anstieg ist auf die Verschmelzung der ZBI Immobilien AG mit der ZBI Immobilienmanagement GmbH zurückzuführen und der damit einhergehenden Übernahme weiterer Geschäftsfelder. Die Umsatzerlöse zum Abschlussstichtag setzen sich wie folgt zusammen:

	2021	2020	Veränderung
	TEUR	TEUR	TEUR
Ankauf und Verkauf	3.983	0	3.983
IT-Dienstleistungen	5.147	0	5.147
Darlehnsvermittlung	80	0	80
Darlehnsverwaltung	319	0	319
Buchhaltung Fonds	889	0	889
Buchhaltung Firmen	265	0	265
Personal	678	0	678
Projektmanagement/Qualitätssicherung/Nachverdichtung/Geschäftsbesorgung	2.027	1.153	874
Vermietung	569	1.200	-631
Sonstige Leistungen	111	70	41
Umsatzerlöse	14.068	2.423	11.646

Für das Erbringen von IT- und Personaldienstleistungen, der Abwicklung der Firmenbuchhaltung sowie Untervermietungen wurden Umsätze in Höhe von insgesamt T€ 6.173 erzielt. Es handelt sich um Dienstleistungen, die durch die Verschmelzung mit der ZBI Immobilien AG auf die ZBI Immobilienmanagement GmbH verlagert wurden. Die Leistungen wurden von der ZBI Immobilienmanagement GmbH für den Zeitraum von 10 Monaten (01.01.2021 bis 31.10.2021) erbracht und anschließend zum 01.11.2021 im Zuge eines Asset Deals auf die ZBI GmbH übertragen.

Für den An- und Verkauf von Immobilien, Abwicklung der Fondsbuchhaltung sowie Darlehensverwaltung wurden Umsätze in Höhe von insgesamt T€ 5.191 erzielt. Es handelt sich hierbei ebenfalls um Dienstleistungen, die aufgrund der Verschmelzung mit der ZBI Immobilien AG auf die ZBI Immobilienmanagement GmbH übertragen wurden.

Für die durch die Verschmelzung mit der ZBI Immobilien AG übernommenen Geschäftsfelder wurden 2021 Umsätze in Höhe von insgesamt T€ 11.364 erzielt.

Im Rahmen der Finanzvermittlung von Darlehen wurden Umsätze in Höhe von T€ 80 erzielt. Es handelt sich hierbei um eine Dienstleistung, die erstmalig in 2021 angeboten wurde.

Der restlichen Umsätze in Höhe von T€ 2.707 (VJ T€ 2.423) wurden hauptsächlich für Leistungen im Rahmen der Projektentwicklung und Vermietung erzielt.

Die Geschäftsentwicklung der ZBI Immobilienmanagement GmbH ist im Rahmen der getätigten Umstrukturierungsmaßnahmen nicht mit dem Vorjahr zu vergleichen, da wesentliche Geschäftsfelder im Rahmen der Verschmelzung der ZBI Immobilien AG übernommen wurden und diese teilweise unterjährig in Zusammenhang mit einem Asset Deal von der ZBI Immobilienmanagement GmbH an die ZBI GmbH übertragen wurden.

III. Lage der Gesellschaft

1. Gesamtaussage zu Geschäftsverlauf und wirtschaftlicher Lage

Die Vermögens- und Finanzlage wird als gut eingeschätzt. Die Entwicklung der Ertragslage dagegen war ungünstig. Im Wesentlichen lag dies auch an dem durch die Corona-Krise bedingten Rückgang des Immobilienankaufs- und Immobilienverkaufsvolumens und den damit fehlenden Umsätzen.

Das Finanzmanagement ist darauf ausgerichtet, Verbindlichkeiten stets innerhalb der Zahlungsfrist zu begleichen und Forderungen innerhalb der Zahlungsziele zu vereinnahmen.

2. Ertragslage

	2021	2020	Veränderung
	TEUR	TEUR	TEUR
Umsatzerlöse	14.068	2.423	11.645
Sonstige betriebliche Erträge	1.028	115	913
Materialaufwand	4.806	49	4.757
Personalaufwand	7.113	1.361	5.752
Abschreibungen	770	34	736
Sonstiger betrieblicher Aufwand	7.243	464	6.779
Steuern vom Einkommen und Ertrag	0	206	-206
Ergebnis nach Steuern	-4.836	424	-5.260
Sonstige Steuern	4	2	2
Erträge aus Verlustübernahme	4.839	0	4.839
Jahresergebnis	0	422	-422

Die Umsatzerlöse sind gegenüber dem Vorjahr um T€ 11.645 auf T€ 14.068 angestiegen. Die Erhöhung ist im Wesentlichen auf die Verschmelzung mit der ZBI Immobilien AG zurückzuführen.

Die sonstigen betrieblichen Erträge sind gegenüber dem Vorjahr um T€ 913 auf T€ 1.028 angestiegen. Es handelt sich hierbei im Wesentlichen um die Weiterberechnung von Verauslagung an andere ZBI Gesellschaften.

Der Materialaufwand ist gegenüber dem Vorjahr um T€ 4.757 auf T€ 4.806 angestiegen.

Der Personalaufwand ist gegenüber dem Vorjahr um T€ 5.752 auf T€ 7.113 angestiegen. Neben der Verschmelzung wurde dies auch durch den Aufbau von Personal bedingt.

Die Abschreibungen haben sich um T€ 736 auf T€ 770 erhöht. Die Erhöhung der Abschreibungen hängt mit den getätigten Investitionen und der Verschmelzung zusammen. Hervorzuheben sind die Investitionen in die IT-Ausstattung der Mitarbeiter für das Arbeiten im Homeoffice. Zum 01.11.2021 wurde ein Teil des Anlagevermögens auf die ZBI GmbH übertragen, was zu einer Verminderung der Abschreibungen in den letzten beiden Monaten des Geschäftsjahres führte.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen haben sich gegenüber dem Vorjahr um T€ 6.779 auf T€ 7.243 erhöht. Darin enthalten sind Kosten für die Erbringung von IT-Dienstleistungen in Höhe von T€ 4.045.

Die Erhöhung aller Aufwendungen zum Vorjahr liegt im Wesentlichen begründet in der Verschmelzung der ZBI Immobilien AG auf die ZBI Immobilienmanagement GmbH.

Der am 01.06.2021 mit der ZBI GmbH abgeschlossene Gewinnabführungsvertrag führte dazu, dass sich der im Jahr 2021 ergebende Verlust der ZBI Immobilienmanagement GmbH in Höhe von T€ 4.839 ausgeglichen wurde.

3. Liquiditätssteuerung und Finanzlage

Liquiditätssteuerung

Finanzlage

Bei Bedarf könnte eine Kreditlinie recht kurzfristig aufgenommen werden, auch aufgrund der guten Eigenkapitalquote.

Die Eigenkapitalquote ist im Berichtsjahr auf 73,9 % (Vorjahr 72,4%) gestiegen.

Verbundverbindlichkeiten sind auf 0,0 % (Vorjahr 1,4 %) der Bilanzsumme zurückgegangen. Es handelte sich hierbei im Vorjahr um kurzfristige Verbindlichkeiten.

Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen betragen 0,3 % (Vorjahr 2,3 %) der Bilanzsumme. Sämtliche Verbindlichkeiten können stets innerhalb der Zahlungsziele beglichen werden.

Die kurzfristigen Forderungen und die Bankbestände übersteigen die kurzfristigen Verbindlichkeiten.

4. Vermögenslage

Übersicht über die Vermögenslage

In der nachfolgenden Übersicht sind die Bilanzposten zum 31.12.2021 im Vergleich zum Vorjahresstichtag 31.12.2020 dargestellt.

	2021		2020
	TEUR	%	TEUR
Aktiva
Sachanlagen	117	0,9	76
Vorräte	2	0	0
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	686	5,2	536
Forderungen gegen verbundene Unternehmen	5.091	39,0	0
Sonstige Vermögensgegenstände	231	1,8	148
Flüssige Mittel	6.932	53,1	269
Rechnungsabgrenzungsposten	1	0	1
Summe Aktiva	13.059	100	1.030
Passiva
Eigenkapital	9.645	73,9	745
Rückstellungen	3.281	25,1	182
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	35	0,3	23
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	0	0	15
Sonstige Verbindlichkeiten	83	0,6	65
Rechnungsabgrenzungsposten	15	0,1	0
Summe Passiva	13.059	100,0	1.030

Das Gesamtvermögen hat sich gegenüber dem Vorjahr um T€ 12.029 von T€ 1.030 auf T€ 13.059 erhöht. Dies liegt im Wesentlichen an dem Aufbau der Forderungen gegen verbundene Unternehmen um T€ 5.091 sowie der Erhöhung der Flüssigen Mittel um T€ 6.663.

Das Anlagevermögen hat sich nach Abschreibungen um T€ 41 auf T€ 117 erhöht. Diese Veränderung ist in getätigten Investitionen begründet.

Der Bestand der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen hat sich von T€ 536 auf T€ 686 erhöht. Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen betreffen im Wesentlichen Forderungen gegenüber den von der Schwestergesellschaft ZBI Fondsmanagement AG verwalteten Fonds.

Der Bestand der Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen beläuft sich auf T€ 5.091. Hierbei handelt es sich um eine Forderung gegenüber der ZBI GmbH aus dem Gewinnabführungsvertrag.

Die flüssigen Mittel sind zum Bilanzstichtag um T€ 6.663 von T€ 269 auf T€ 6.932 angestiegen. Dies ist vorwiegend auf die Verschmelzung und den Asset Deal zurückzuführen.

Bedingt durch die Verschmelzung hat sich das Eigenkapital von T€ 745 auf T€ 9.645 erhöht.

Die Rückstellungen haben sich um T€ 3.099 auf T€ 3.281 (Vorjahr T€ 182) erhöht. Dies liegt im Wesentlichen in den übernommen Geschäftsbereichen Ankauf und Verkauf von Immobilien begründet.

Die sonstigen Verbindlichkeiten haben sich um T€ 18 auf T€ 83 (Vorjahr T€ 65) gering erhöht.

C Chancen-, Risiko- und Prognosebericht

I. Chancenbericht

Im Geschäftsjahr 2021 konnte die ZBI Immobilienmanagement GmbH wichtige Weichen für eine weiterhin positive Geschäftsentwicklung stellen. Insgesamt war das vergangene Geschäftsjahr von Umstrukturierungen innerhalb der ZBI Gruppe geprägt. Im Rahmen dieser Maßnahmen wird es der ZBI Gruppe möglich sein, auf Marktströmungen frühzeitig zu reagieren.

Der Zugang zu den Eigen- und Fremdkapitalmärkten, auch in Verbindung mit dem aktuell sehr niedrigen Zinsniveau, bietet gute Chancen für ein weiteres Wachstum der ZBI Immobilienmanagement GmbH, da hierdurch die Nachfrage für Immobilienfonds steigt.

Im Bewusstsein der unternehmerischen Verantwortung der ZBI Immobilienmanagement GmbH sowie im Zusammenhang mit ihrer Nachhaltigkeitsstrategie stellen wir uns der gesellschaftsrechtlichen Herausforderung der Energiewende und der Digitalisierung. Daher legen wir bei Investitionen ein Augenmerk auf die energetische Effizienzsteigerung und den Ausbau der multimedialen Infrastruktur.

Mit der langjährigen Kompetenz der ZBI Gruppe im Bereich Wohnimmobilien, dem breiten Produktspektrum und nicht zuletzt dank der Kooperation mit der Union Investment Gruppe auf dem Gebiet der offenen Publikums- und Spezial-AIF sieht die Geschäftsleitung der ZBI Immobilienmanagement GmbH auch vor dem Hintergrund der Corona-Krise langfristig weiterhin gute Chancen für eine positive Entwicklung.

II. Risikobericht

Bewährte Systeme zur Identifizierung und Steuerung von Risiken

Die ZBI Immobilienmanagement GmbH ist in hohem Maße von der Entwicklung der Immobilienmärkte und dem Anlageverhalten der Fondsanleger abhängig. Sie handelt im Interesse der Fondsanleger und verfolgt eine wertorientierte Unternehmenspolitik mit dem langfristigen Ziel, den Unternehmenswert unter Berücksichtigung von Rendite und Risiko nachhaltig zu steigern.

Darstellung der wesentlichen Risiken

Strategische Risiken

•	Negative gesamtwirtschaftliche Entwicklung und Pandemierisiko
•	Negative Entwicklung der Immobilienbranche
•	Organisationsrisiko
•	Risiken aus Imageverlust und Rufschädigung

Marktrisiken können entstehen, wenn sich die konjunkturelle Lage in Deutschland eintrübt und dadurch die Marktmieten oder Immobilienpreise stagnieren oder zurückgehen. Eine stagnierende oder schrumpfende Wirtschaft kann eine erhöhte Arbeitslosigkeit nach sich ziehen, die die finanziellen Möglichkeiten der Investoren beschränkt. Solche Marktentwicklungen müssen frühzeitig erkannt werden, da sich sonst schwerwiegende Risiken ergeben könnten.

Es besteht das Risiko, dass z.B. infolge einer Angebotsverknappung, weniger geeignete Immobilien akquiriert oder dass umgekehrt das Kaufinteresse an Immobilien zurückgeht und geplante Objektverkäufe nicht realisiert werden können. Die Eintrittswahrscheinlichkeit für diese Risiken wird bei einem längeren Andauern der Corona-Pandemie als hoch, ansonsten aber als gering bis mittel eingeschätzt. Der Eintritt des Risikos hätte mittelschwere finanzielle Auswirkungen.

Die Immobilienbranche ist einer der umfangreichsten Wirtschaftszweige einer modernen Volkswirtschaft. Hierzu zählt die Immobilienbewirtschaftung, aber auch das Baugewerbe sowie die mit dem Immobilienvermögen und der -finanzierung verbundenen Tätigkeiten. Jedwede Phase des Lebenszyklus einer Immobilie "Planung, Erstellung, Finanzierung, Bewirtschaftung, Verwaltung" sowie der An- und Verkauf von Immobilien ist mit Risiken und Chancen behaftet. Daher prüft die ZBI Immobilienmanagement GmbH intensiv vor dem Ankauf um die Risiken zu vermeiden, die sich aus schwieriger Nachvermietbarkeit und mangelnder Nutzungsflexibilität der Objekte ergeben können. Hierbei wird das Leistungsspektrum der Transaktionsberatung und Maklertätigkeit im vollen Umfang ausgeschöpft. Um die Risiken zu minimieren, haben wir unser Unternehmen breit vernetzt aufgestellt.

Insbesondere anhaltende Reisebeschränkungen und Lockdown-Maßnahmen setzen Unternehmen aus diesen Bereichen der Immobilienbranche deutlich zu.

Auf dem Transaktionsmarkt sehen wir 2022 auf Verkäuferseite insbesondere aufgrund der ungebremsten Nachfrage vor dem Hintergrund eines länger anhaltenden Wachstums gute Chancen für die Realisierung von Immobilientransaktionen.

Insgesamt stufen wir die Eintrittswahrscheinlichkeit aus einer negativen Entwicklung der Immobilienbranche und die finanziellen negativen Auswirkungen als mittel ein.

Das Organisationsrisiko beschreibt das Risiko, dass die Unternehmensorganisation, die Prozesse und das Regelwerk nicht stringent auf die Unternehmensstrategie mit ihren Zielen ausgerichtet sind, bzw. fehlerhaft sind oder dass keine Verbindung von Strategie zum operativen Geschäft besteht. Um das Risiko zu minimieren, hinterfragen wir permanent aktuelle Prozesse und Entscheidungswege, hierzu wurde das Projekt Fast Forward aufgelegt. Insgesamt stufen wir die Eintrittswahrscheinlichkeit des Organisationsrisikos und die finanziellen negativen Auswirkungen als gering ein.

Eine negative Berichterstattung in den Medien als auch Verfahren gegen Organe oder Mitarbeiter:innen der ZBI Immobilienmanagement GmbH können negative Auswirkungen haben.

Compliance-Risiken

•	Risiken aus Verstößen
•	Rechtliche Risiken

ZBI Immobilienmanagement GmbH verpflichtet alle Mitarbeiter:innen zu einem verantwortungsbewussten und rechtmäßigen Handeln. Die folgenden Punkte sind zu beachten:

•	Datenschutz: Die Mitarbeiter:innen verpflichten sich, Betriebs-und Geschäftsgeheimnisse zu beachten und die jeweils geltenden Datenschutzgesetze einzuhalten.
•	Vermeidung von Interessenkollisionen und Korruptionsrisiken: Die Immobilienmanagement GmbH lehnt jede Art korrupten Verhaltens sowie den Missbrauch von Entscheidungsbefugnissen ab.

Operative Risiken

•	Transaktionsrisiko
•	Personalrisiken

Politische, gesellschaftliche, regulatorische und Umweltrisiken (ESG)

•	Regulatorische Risiken
•	Klima- und Umweltrisiken

Finanzielle Risiken

•	Finanzierungsrisiko

Potenzielle Währungsrisiken, die die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft beeinflussen könnten, bestehen nicht.

Durch den am 01.06.2021 mit der ZBI GmbH abgeschlossenen Gewinnabführungsvertrag ist die Innenfinanzierung innerhalb der Konzerngruppe abgesichert.

Zusammenfassende Darstellung der Risikolage im Berichtszeitraum

III. Prognosebericht

Die Ausbreitung des Corona Virus und die damit verbundenen massiven Einschränkungen der privaten und wirtschaftlichen Aktivitäten werden Deutschland und viele andere Volkswirtschaften im Jahr 2022 weniger stark wachsen lassen, deren konkreten Ausprägungen und Folgen derzeit noch nicht absehbar sind.

Das Ausmaß wird insbesondere von der Dauer der Krise abhängen und kann derzeit von keinem Experten eingeschätzt werden. Für den Teilmarkt Wohnimmobilien wird aufgrund der guten Rahmenbedingungen (Wohnungsknappheit, günstige Finanzierungsmöglichkeiten, geringere Krisenanfälligkeit, fehlende Alternativanlagen mit vergleichbarem Risikoprofil), neben Logistik- und Gesundheitsimmobilien, noch die stabilste Entwicklung erwartet.

Aufgrund der staatlich angeordneten wirtschaftlichen Einschränkungen wird es auch zu spürbaren Einkommens- und Vermögenseinbußen bei Unternehmen und Privatpersonen kommen.

Die Geschäftsleitung der ZBI Immobilienmanagement GmbH hat den sich aus der Corona-Krise ergebenden Risiken Rechnung getragen und die Prognose zur Umsatz- und Ergebnisentwicklung entsprechend angepasst. Für 2022 wird aufgrund der geplanten Geschäftstätigkeit eine Steigerung der Umsätze auf ca. T€ 29.360 erwartet. Gleichzeitig wird mit einem Ergebnis vor Steuern in Höhe von ca. T€ 18.410 gerechnet. Der für 2022 geplante Jahresüberschuss wird im Zuge der Erfüllung des Ergebnisabführungsvertrages an die ZBI GmbH übertragen.

Erlangen, den 28. Januar 2022

ZBI Immobilienmanagement GmbH

Dr. Bernd Ital

Fabian John

Thomas Wirtz

Christian Reißing

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die ZBI Immobilienmanagement GmbH, Erlangen

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der ZBI Immobilienmanagement GmbH, Erlangen, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2021 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2021 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der ZBI Immobilienmanagement GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2021 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

•

entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2021 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2021 und

•

vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Hinweis auf einen sonstigen Sachverhalt-Vergleichsangaben

Der Jahresabschluss der Gesellschaft für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020 und somit die Vergleichsangaben zum 31. Dezember 2020 und für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020 sind nicht geprüft.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

•	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
•	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.
•	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
•	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
•	beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.
•	beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage der Gesellschaft.
•	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Frankfurt am Main, den 28. Januar 2022

PricewaterhouseCoopers GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Fatih Agirman, Wirtschaftsprüfer

pp. Joanna Spassova, Wirtschaftsprüferin

31:T7f62,

ZBI Immobilienmanagement GmbH (vormals: ZBI Projektentwicklungs GmbH)

Erlangen

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2020 bis zum 31.12.2020

Anhang zum 31.12.2020

ZBI Projektentwicklungs GmbH

Erlangen

Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss

Angaben zur Identifikation der Gesellschaft laut Registergericht

Firmenname laut Registergericht:	ZBI Projektentwicklungs GmbH
Firmensitz laut Registergericht:	Erlangen
Registereintrag:	Handelsregister
Registergericht:	Fürth
Register-Nr.:	16233

Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Erworbene immaterielle Anlagewerte wurden zu Anschaffungskosten angesetzt und, sofern sie der Abnutzung unterlagen, um planmäßige Abschreibungen vermindert.

Das Sachanlagevermögen wurde zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt und, soweit abnutzbar, um planmäßige Abschreibungen vermindert.

Die planmäßigen Abschreibungen wurden nach der voraussichtlichen Nutzungsdauer der Vermögensgegenstände linear vorgenommen.

Geringwertige Wirtschaftsgüter wurden nach den steuerrechtlichen Regelungen abgeschrieben.

Forderungen wurden unter Berücksichtigung aller erkennbaren Risiken mit dem Nennwert bewertet.

Sonstige Vermögensgegenstände und flüssige Mittel wurden mit dem Nennbetrag bewertet.

Als aktive Rechnungsabgrenzungsposten wurden Ausgaben vor dem Abschlussstichtag ausgewiesen, soweit sie Aufwand für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen.

Verbindlichkeiten wurden zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

Latente Steuern wurden nach der Nettomethode ermittelt. Im Fall eines Aktivüberhangs wurde vom Ansatzwahlrecht in der Form Gebrauch gemacht, dass kein Ansatz erfolgt. Passive latente Steuer überhänge wurden - soweit vorhanden - unter Beachtung der Wesentlichkeit bilanziert. Die Bewertung erfolgte in diesen Fällen mit dem künftig geltenden Steuersatz.

Gegenüber dem Vorjahr abweichende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Beim Jahresabschluss konnten die bisher angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden im Wesentlichen übernommen werden.

Ein grundlegender Wechsel von Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden gegenüber dem Vorjahr fand nicht statt.

Angaben zur Bilanz

Brutto-Anlagenspiegel

Die Aufgliederung und Entwicklung der Anlagenwerte ist aus dem Anlagenspiegel zu entnehmen.

Anlagenspiegel nach Handelsrecht zum 31.12.2020

ZBI Projektenhvicklun_g_s GmbH

Erlangen

	Anschaffungs-, Herstellungskosten
	Stand	Zugänge	Abgänge	Umbuchungen	Stand
	01.01.2020				31.12.2020
	Euro	Euro	Euro	Euro	Euro
A. Anlagevermögen
1. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	2.729,00	0,00	0,00	0,00	2.729,00
Summe Immaterielle Vermögensgegenstände	2.729,00	0,00	0,00	0,00	2.729,00
II. Sachanlagen
1. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	153.442,95	33.442,29	0,00	0,00	186.885,24
Summe Sachanlagen	153.442,95	33.442,29	0,00	0,00	186.885,24
Summe Anlagevermögen	156.171,95	33.442,29	0,00	0,00	189.614,24

	Abschreibungen
	kumulierte Abschreibungen	Zugänge	Abgänge	Umbuchungen	kumulierte Abschreibungen
	01.01.2020				31.12.2020
	Euro	Euro	Euro	Euro	Euro
A. Anlagevermögen
1. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	2.728,00	0,00	0,00	0,00	2.728,00
Summe Immaterielle Vermögensgegenstände	2.728,00	0,00	0,00	0,00	2.728,00
II. Sachanlagen
1. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	33.513,29	0,00	0,00	0,00	111.002,24
Summe Sachanlagen	33.513,29	0,00	0,00	0,00	111.002,24
Summe Anlagevermögen	36.241,29	0,00	0,00	0,00	113.730,24

	Zuschreibung	Buchwerte	Buchwerte
	Geschäftsjahr	Stand	Stand
		31,12,2020	31.12.2019
	Euro	Euro	Euro
A. Anlagevermögen
1. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	0,00	1,00	1,00
Summe Immaterielle Vermögensgegenstände	0,00	1,00	1,00
II. Sachanlagen
1. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	0,00	75.883,00	75.954,00
Summe Sachanlagen	0,00	75.883,00	75.954,00
Summe Anlagevermögen	0,00	75.884"00	75.955,00

Betrag der Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit > 5 Jahre

Der Gesamtbetrag der bilanzierten Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit von mehr als 5 Jahren beträgt 0,00 Euro (Vorjahr: 0,00 Euro).

Sonstige Angaben

Durchschnittliche Zahl der während des Geschäftsjahrs beschäftigten Arbeitnehmer

Die durchschnittliche Zahl der während des Geschäftsjahres im Unternehmen beschäftigten Arbeitnehmer betrug 16,25.

Unterschrift der Geschäftsführung

Erlangen, den 31.03.2021

Dr. Bernd ltal

Christian Reißing

Die Feststellung des Jahresabschlusses erfolgte am 07.05.2021.

Bilanz nach Handelsrecht zum 31.12.2020

ZBI Projektentwicklungs GmbH Erlangen

AKTIVA

	Geschäftsjahr	Vorjahr
	Euro	Euro
A. Anlagevermögen
1. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte	1,00	1,00
11. Sachanlagen
1. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	75.883,00	75.954,00
Summe Anlagevermögen	75.884,00	75.955,00
B. Umlaufvermögen
1. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	535.764,87	329,17
2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen
3. sonstige Vermögensgegenstände	148.024,68	39.332,43
	683.789,55	81.310,29
II. Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten und Schecks	268.968,39	1.460.913,19
Summe Umlaufvermögen	952.757,94	1.542.223,48
C. Rechnungsabgrenzungsposten	1.087,34	1.973,87
	1.029.729,28	1.620.152,35

PASSIVA

	Geschäftsjahr	Vorjahr
	Euro	Euro
A. Eigenkapital
1. Gezeichnetes Kapital	25.000,00	25.000,00
II. Bilanzgewinn	720.113,20	1.198.470,36
- davon Gewinnvortrag Euro Konzessionen, gewerbliche 298.470,36 (Euro 0,00)
Summe Eigenkapital	745.113,20	1.223.470,36
B. Rückstellungen
1. sonstige Rückstellungen	181.601,00	134.695,00
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	23.552,60	7.630,73
- davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr Euro - 23.552,60 (Euro 7.630,73)
2. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	14.718,00	2.371,59
- davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr Euro 14.718,00 (Euro 2.371,59)
3. sonstige Verbindlichkeiten	64.744,48	251.984,67
	103.015,08	261.986,99
- davon aus Steuern Euro 62.643,22 (Euro 244.852,85)
- davon im Rahmen der sozialen Sicherheit Euro 2.101,26 (Euro 0,00)
- davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr Euro 64.744,48 (Euro 251.984,67)
	1.029.729,28	1.620.152,35

32:T287a,

ZBI Projektentwicklungs GmbH

Erlangen

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2019 bis zum 31.12.2019

Bilanz

Aktiva
	31.12.2019 EUR	31.12.2018 EUR
A. Anlagevermögen	75.955,00	81.715,00
I. Immaterielle Vermögensgegenstände	1,00	1.240,00
II. Sachanlagen	75.954,00	80.475,00
B. Umlaufvermögen	1.542.223,48	1.486.338,42
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	81.310,29	4.440,62
II. Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten und Schecks	1.460.913,19	1.481.897,80
C. Rechnungsabgrenzungsposten	1.973,87	749,16
Bilanzsumme, Summe Aktiva	1.620.152,35	1.568.802,58

Passiva
	31.12.2019 EUR	31.12.2018 EUR
A. Eigenkapital	1.223.470,36	1.280.301,72
I. gezeichnetes Kapital	25.000,00	25.000,00
II. Bilanzgewinn	1.198.470,36	1.255.301,72
davon Gewinn- /Verlustvortrag	0,00	-13.660,77
B. Rückstellungen	134.695,00	188.083,07
C. Verbindlichkeiten	261.986,99	100.417,79
davon mit Restlaufzeit bis 1 Jahr	261.986,99	100.417,79
Bilanzsumme, Summe Passiva	1.620.152,35	1.568.802,58

Anhang

Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss

Angaben zur Identifikation der Gesellschaft laut Registergericht

Firmenname laut Registergericht: ZBI Projektentwicklungs GmbH

Firmensitz laut Registergericht: Erlangen

Registereintrag: Handelsregister

Registergericht: Fürth

Register-Nr.: HRB 16233

Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Erworbene immaterielle Anlagewerte wurden zu Anschaffungskosten angesetzt und, sofern sie der Abnutzung unterlagen, um planmäßige Abschreibungen vermindert.

Das Sachanlagevermögen wurde zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt und, soweit abnutzbar, um planmäßige Abschreibungen vermindert.

Die planmäßigen Abschreibungen wurden nach der voraussichtlichen Nutzungsdauer der Vermögensgegenstände linear vorgenommen.

Geringwertige Wirtschaftsgüter wurden nach den steuerrechtlichen Regelungen abgeschrieben.

Forderungen wurden unter Berücksichtigung aller erkennbaren Risiken mit dem Nennwert bewertet.

Sonstige Vermögensgegenstände und flüssige Mittel wurden mit dem Nennbetrag bewertet.

Als aktive Rechnungsabgrenzungsposten wurden Ausgaben vor dem Abschlussstichtag ausgewiesen, soweit sie Aufwand für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen.

Die Steuerrückstellungen beinhalten die das Geschäftsjahr betreffenden, noch nicht veranlagten Steuern.

Die sonstigen Rückstellungen wurden für alle ungewissen Verbindlichkeiten in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt. Dabei wurden alle erkennbaren Risiken berücksichtigt.

Verbindlichkeiten wurden zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

Latente Steuern wurden nach der Nettomethode ermittelt. Im Fall eines Aktivüberhangs wurde vom Ansatzwahlrecht in der Form Gebrauch gemacht, dass kein Ansatz erfolgt. Passive latente Steuerüberhänge wurden - soweit vorhanden - unter Beachtung der Wesentlichkeit bilanziert. Die Bewertung erfolgte in diesen Fällen mit dem künftig geltenden Steuersatz.

Gegenüber dem Vorjahr abweichende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Beim Jahresabschluss konnten die bisher angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden im Wesentlichen übernommen werden.

Ein grundlegender Wechsel von Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden gegenüber dem Vorjahr fand nicht statt.

Angaben zur Bilanz

Betrag der Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit > 5 Jahre

Der Gesamtbetrag der bilanzierten Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit von mehr als 5 Jahren beträgt Euro 0,00 (Vorjahr: Euro 0,00).

Sonstige Angaben

Durchschnittliche Zahl der während des Geschäftsjahrs beschäftigten Arbeitnehmer

Die durchschnittliche Zahl der während des Geschäftsjahres im Unternehmen beschäftigten Arbeitnehmer betrug 15,25.

Konzernzugehörigkeit

Die ZBI Projektentwicklungs GmbH wird in den Konzernabschluss der CI Central Immobilien Holding AG einbezogen.

Unterschrift der Geschäftsführung

Erlangen, den 16.04.2020

gez. Dr. Bernd Ital
gez. Christian Reißing
gez. Frank Bildhauer

Angabe der Ausleihungen, Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern

1.1.2019 - 31.12.2019

Der Betrag der Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände gegenüber Gesellschaftern beträgt 329,17 EUR.

1.1.2018 - 31.12.2018

Der Betrag der Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände gegenüber Gesellschaftern beträgt 0,00 EUR.

sonstige Berichtsbestandteile

Angaben zur Feststellung:
Der Jahresabschluss wurde am 16.04.2020 festgestellt.

33:T1ed6,

ZBI Projektentwicklungs GmbH

Erlangen

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 17.05.2017 bis zum 31.12.2017

Bilanz

Aktiva
	31.12.2017 EUR	17.5.2017 EUR
A. Umlaufvermögen	15.729,95	25.000,00
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	1.708,50	25.000,00
1. eingeforderte noch ausstehende Kapitaleinlagen	0,00	25.000,00
II. Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten und Schecks	14.021,45	0,00
B. Rechnungsabgrenzungsposten	2.059,09	0,00
Bilanzsumme, Summe Aktiva	17.789,04	25.000,00

Passiva
	31.12.2017 EUR	17.5.2017 EUR
A. Eigenkapital	11.339,23	25.000,00
I. gezeichnetes Kapital	25.000,00	25.000,00
II. Bilanzverlust	13.660,77	0,00
B. Rückstellungen	1.000,00	0,00
C. Verbindlichkeiten	5.449,81	0,00
davon mit Restlaufzeit bis 1 Jahr	5.449,81	0,00
Bilanzsumme, Summe Passiva	17.789,04	25.000,00

Anhang

Erlangen, den 16.02.2018

gez. Dr. Bernd Ital

gez. Christian Reißing

sonstige Berichtsbestandteile

Angaben zur Feststellung:
Der Jahresabschluss wurde am 08.03.2018 festgestellt.

34:T263d,

ZBI Projektentwicklungs GmbH

Erlangen

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2018 bis zum 31.12.2018

Bilanz

Aktiva
	31.12.2018 EUR	31.12.2017 EUR
A. Anlagevermögen	81.715,00	0,00
I. Immaterielle Vermögensgegenstände	1.240,00	0,00
II. Sachanlagen	80.475,00	0,00
B. Umlaufvermögen	1.486.338,42	15.729,95
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	4.440,62	1.708,50
II. Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten und Schecks	1.481.897,80	14.021,45
C. Rechnungsabgrenzungsposten	749,16	2.059,09
Bilanzsumme, Summe Aktiva	1.568.802,58	17.789,04

Passiva
	31.12.2018 EUR	31.12.2017 EUR
A. Eigenkapital	1.280.301,72	11.339,23
I. gezeichnetes Kapital	25.000,00	25.000,00
II. Bilanzgewinn	1.255.301,72	-13.660,77
davon Verlustvortrag	13.660,77	0,00
B. Rückstellungen	188.083,07	1.000,00
C. Verbindlichkeiten	100.417,79	5.449,81
davon mit Restlaufzeit bis 1 Jahr	100.417,79	5.449,81
Bilanzsumme, Summe Passiva	1.568.802,58	17.789,04

Anhang

Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss

Angaben zur Identifikation der Gesellschaft laut Registergericht

Firmenname laut Registergericht: ZBI Projektentwicklungs GmbH

Firmensitz laut Registergericht: Erlangen

Registereintrag: Handelsregister

Registergericht: Fürth

Register-Nr.: HRB 16233

Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Erworbene immaterielle Anlagewerte wurden zu Anschaffungskosten angesetzt und, sofern sie der Abnutzung unterlagen, um planmäßige Abschreibungen vermindert.

Das Sachanlagevermögen wurde zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt und, soweit abnutzbar, um planmäßige Abschreibungen vermindert.

Die planmäßigen Abschreibungen wurden nach der voraussichtlichen Nutzungsdauer der Vermögensgegenstände linear vorgenommen.

Geringwertige Wirtschaftsgüter wurden nach den steuerrechtlichen Regelungen abgeschrieben.

Forderungen wurden unter Berücksichtigung aller erkennbaren Risiken mit dem Nennwert bewertet.

Sonstige Vermögensgegenstände und flüssige Mittel wurden mit dem Nennbetrag bewertet.

Als aktive Rechnungsabgrenzungsposten wurden Ausgaben vor dem Abschlussstichtag ausgewiesen, soweit sie Aufwand für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen.

Die Steuerrückstellungen beinhalten die das Geschäftsjahr betreffenden, noch nicht veranlagten Steuern.

Die sonstigen Rückstellungen wurden für alle ungewissen Verbindlichkeiten in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt. Dabei wurden alle erkennbaren Risiken berücksichtigt.

Verbindlichkeiten wurden zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

Latente Steuern wurden nach der Nettomethode ermittelt. Im Fall eines Aktivüberhangs wurde vom Ansatzwahlrecht in der Form Gebrauch gemacht, dass kein Ansatz erfolgt. Passive latente Steuerüberhänge wurden - soweit vorhanden - unter Beachtung der Wesentlichkeit bilanziert. Die Bewertung erfolgte in diesen Fällen mit dem künftig geltenden Steuersatz.

Gegenüber dem Vorjahr abweichende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Beim Jahresabschluss konnten die bisher angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden im Wesentlichen übernommen werden.

Ein grundlegender Wechsel von Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden gegenüber dem Vorjahr fand nicht statt.

Angaben zur Bilanz

Betrag der Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit > 5 Jahre

Der Gesamtbetrag der bilanzierten Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit von mehr als 5 Jahren beträgt Euro 0,00 (Vorjahr: Euro 0,00).

Sonstige Angaben

Durchschnittliche Zahl der während des Geschäftsjahrs beschäftigten Arbeitnehmer

Die durchschnittliche Zahl der während des Geschäftsjahres im Unternehmen beschäftigten Arbeitnehmer betrug 14,25.

Konzernzugehörigkeit

Die ZBI Projektentwicklungs GmbH wurde in den Konzernabschluss der CI Central Immobilien Holding AG einbezogen.

Unterschrift der Geschäftsführung

Erlangen, den 12.04.2019

                                            gez. Dr. Bernd Ital            gez. Christian Reißing         gez. Frank Bildhauer

sonstige Berichtsbestandteile

Angaben zur Feststellung:
Der Jahresabschluss wurde am 12.04.2019 festgestellt.

35:T672,die Übernahme und Verwaltung von Beteiligungen -an Kapitalverwaltungsgesellschaften im Sinne des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB), - an Unternehmen, die kaufmännische Dienstleistungen, Dienstleistungen aller Art im Immobilienbereich einschließlich Verwaltung und Hausmeister, Dienstleistungen im Rahmen des An- und Verkaufs von Immobilien einschließlich Vermittlung und Nachweis und Gelegenheit zum Abschluss von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume und Wohnräume erbringen, - an Unternehmen, die persönlich haftende Gesellschafter oder geschäftsführender Kommanditist an Kommanditgesellschaften im Immobilienbereich sind, - an Unternehmen, die die Vertriebskoordination von Immobilienfonds und ähnlichen Finanzprodukten erbringen, - an Unternehmen, die den Abschluss von Darlehensverträgen oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge vermitteln, -an Unternehmen, die die Konzeption, Leitung, Steuerung und Begleitung von Immobilienprojekten, Erstellen von Machbarkeitsstudien, Nutzungskonzepten und Umnutzungen, Standort-, Rentabilitäts- und Risikoanalysen, Durchführung von wirtschaftlichen und technischen Due-Diligence Prüfungen erbringen, - sowie an Unternehmen, die die Durchführung aller Arten von geschäftlichen Unternehmen in Immobilien erbringen. Gegenstand des Unternehmens ist außerdem - die Vermittlung des Abschlusses oder der Gelegenheit des Abschlusses von Darlehensverträgen mit Ausnahme von Verträgen im Sinne des § 34 i Abs. 1 Satz 1 GewO und die Erbringung von zentralen unternehmensbezogenen Dienstleistungen für die gesamte ZBI Zentral Boden Immobilien Gruppe1d:["$","div",null,{"className":"h-full w-full flex flex-col overflow-hidden","children":["$","div",null,{"className":"flex-1 overflow-y-auto bg-registercheck-theme-light-background dark:bg-registercheck-theme-dark-background","children":["$","$L2a",null,{"profileId":"d04c6858-01d6-499e-8422-216a94bf99eb","profileName":"ZBI Immobilienmanagement GmbH","is_kg":false,"profileType":"company","registrationNumber":16233,"city":"Erlangen","status":"ACTIVE","children":["$","$L2b",null,{"id":"d04c6858-01d6-499e-8422-216a94bf99eb","companyBasicInfo":{"id":"d04c6858-01d6-499e-8422-216a94bf99eb","name":"ZBI Immobilienmanagement GmbH","slug":"zbi-immobilienmanagement-gmbh","raw_name":"ZBI Immobilienmanagement","legal_form":"GmbH","is_kg":false,"full_address":"Henkestr. 10, 91054 Erlangen","street":"Henkestraße 10","postal_code":"91054","city":"Erlangen","state":null,"country":"DE","lat":49.59375355,"lng":11.006687340637422,"register_id":"Amtsgericht Fürth HRB 16233","register_court":"Amtsgericht Fürth","register_number":16233,"register_country":"DE","register_unique_key":"D3304","register_prefix":"HRB","lei":null,"eu_id":null,"elf_code":null,"company_purpose":"$2c","original_purpose":null,"original_purpose_lang":null,"proxy_policy":null,"linkedin_url":null,"instagram_url":null,"facebook_url":null,"crunchbase_url":null,"twitter_url":null,"website_url":null,"stock_ticker":null,"phone_number":null,"email_address":null,"summary":null,"favicon":null,"status":"ACTIVE","terminated_at":null,"founded_at":"2017-05-17T00:00:00","share_capital":25000,"share_capital_currency":"EUR","has_financial_reports":true,"financial_reports_count":6,"last_entry_date":"2025-01-15T00:00:00","is_visible":true,"is_privacy_blocked":false,"sanctions_status":null,"sanctions_type":null,"sanctions_last_checked":null,"sanctions_data":null,"ad_extract_v2":{"id":"f67bc023-a768-4262-b7cf-c3ea96272e20"},"extracted_representatives":[{"id":"41e35303-a968-4251-8306-116811b0800d","is_company":false,"city":"Nürnberg","titles":["Dr."],"last_name":"Niethe","first_name":"Thomas","birth_name":null,"birth_date":"09.06.1983","role":"Geschäftsführer","job":null,"name":null,"register_court":null,"register_number":null,"register_prefix":null,"register_id":null,"status":null,"representation_rule":null,"is_general_partner":null,"person":{"id":"4f9b4c9d-f85f-4aa9-8dd0-a11c422c6cd2"},"company":null,"events":[{"id":"aa851138-84db-45a9-898d-9819f2b4a37f","event_date":"2025-01-15T00:00:00","status":"ADDED"}]},{"id":"67f8c7ce-5a5d-46c5-8e17-ca863475e37f","is_company":false,"city":"Nürnberg","titles":["Dr."],"last_name":"Ital","first_name":"Bernd","birth_name":null,"birth_date":"03.03.1965","role":"Geschäftsführer","job":null,"name":null,"register_court":null,"register_number":null,"register_prefix":null,"register_id":null,"status":"added","representation_rule":null,"is_general_partner":false,"person":{"id":"4a9bb456-1f12-4fc8-905a-fb0920f8dc10"},"company":null,"events":[{"id":"906d47b5-f5f2-4b92-8e6c-6401c21c34aa","event_date":"2017-06-16T00:00:00","status":"ADDED"},{"id":"dff0d1ad-f4d4-4e66-b1ee-10a52ea78366","event_date":"2020-04-27T00:00:00","status":"UPDATED"},{"id":"19bb9009-a77b-49ec-b98b-6e114164dc3a","event_date":"2022-07-26T00:00:00","status":"REMOVED"}]},{"id":"2ab2bea0-286f-49f4-bd71-32f22d1624be","is_company":false,"city":"Erlangen","titles":[],"last_name":"Reißing","first_name":"Christian","birth_name":null,"birth_date":"09.03.1987","role":"Geschäftsführer","job":null,"name":null,"register_court":null,"register_number":null,"register_prefix":null,"register_id":null,"status":"added","representation_rule":null,"is_general_partner":false,"person":{"id":"bc3766c7-f6b4-4edf-baa6-59eae30e7f2c"},"company":null,"events":[{"id":"dd6bd22a-ff9c-4894-9d8d-5e760d674d5b","event_date":"2017-06-16T00:00:00","status":"ADDED"},{"id":"d1ff3347-d78a-4e33-a08c-4156eda16358","event_date":"2020-04-27T00:00:00","status":"UPDATED"},{"id":"bba0f113-c93a-4b1e-81c2-3e4e34c39c08","event_date":"2024-10-17T00:00:00","status":"REMOVED"}]},{"id":"27a88bfe-a1fa-4344-ab68-ccf69a0bcc21","is_company":false,"city":"München","titles":[],"last_name":"Bildhauer","first_name":"Frank","birth_name":null,"birth_date":"05.08.1965","role":"Geschäftsführer","job":null,"name":null,"register_court":null,"register_number":null,"register_prefix":null,"register_id":null,"status":"added","representation_rule":null,"is_general_partner":false,"person":{"id":"08754a19-8555-4867-80ff-f89158e83c3f"},"company":null,"events":[{"id":"72e13188-836d-4be5-98be-3fffdc142880","event_date":"2018-10-16T00:00:00","status":"ADDED"},{"id":"47c3e12f-adfc-49f7-af83-c7bf3c6c577c","event_date":"2020-04-27T00:00:00","status":"UPDATED"},{"id":"282e2f5b-5779-44a7-be99-8a63c3fc0ca7","event_date":"2020-10-07T00:00:00","status":"REMOVED"}]},{"id":"ca54a130-33ad-43a2-86e5-bdc7dac3910f","is_company":false,"city":"Essen","titles":[],"last_name":"Wirtz","first_name":"Thomas","birth_name":null,"birth_date":"26.11.1967","role":"Geschäftsführer","job":null,"name":null,"register_court":null,"register_number":null,"register_prefix":null,"register_id":null,"status":"added","representation_rule":null,"is_general_partner":false,"person":{"id":"2362bd1f-468d-4b45-b35c-65ddfc8252c9"},"company":null,"events":[{"id":"01ccbb47-cd25-4def-904c-b305297055ca","event_date":"2021-12-28T00:00:00","status":"ADDED"},{"id":"fe269cac-524f-4063-995d-05c99d539508","event_date":"2023-01-25T00:00:00","status":"REMOVED"}]},{"id":"83741922-15a3-4338-bbbb-1660fa56f15f","is_company":false,"city":"Köln","titles":[],"last_name":"John","first_name":"Fabian","birth_name":null,"birth_date":"06.03.1980","role":"Geschäftsführer","job":null,"name":null,"register_court":null,"register_number":null,"register_prefix":null,"register_id":null,"status":"added","representation_rule":null,"is_general_partner":false,"person":{"id":"7d90931e-29b9-4d31-898f-1dabdfc758e6"},"company":null,"events":[{"id":"c4554232-a5bc-44f9-bebb-72e0248c5278","event_date":"2022-02-03T00:00:00","status":"ADDED"},{"id":"3b9137ad-00ca-4559-bba7-46e10ecf3f19","event_date":"2025-01-15T00:00:00","status":"REMOVED"}]},{"id":"bc058b91-e4f1-4bcf-9260-d1bc31e8b709","is_company":false,"city":"Berlin","titles":[],"last_name":"Hesse","first_name":"HansPeter","birth_name":null,"birth_date":"11.09.1978","role":"Geschäftsführer","job":null,"name":null,"register_court":null,"register_number":null,"register_prefix":null,"register_id":null,"status":"added","representation_rule":null,"is_general_partner":false,"person":{"id":"9e09f8a1-8f98-4fc4-817e-bb11857400c8"},"company":null,"events":[{"id":"deb92156-8317-46a1-91a7-fa91b11c5c55","event_date":"2022-05-31T00:00:00","status":"ADDED"},{"id":"ebdec064-69b4-413a-bf05-b7ad8be06f28","event_date":"2025-01-15T00:00:00","status":"REMOVED"}]},{"id":"7505c37d-359a-4236-820e-a1e8546669d1","is_company":false,"city":"Trier","titles":[],"last_name":"Wasmes","first_name":"Anne","birth_name":null,"birth_date":"05.01.1981","role":"Geschäftsführer","job":null,"name":null,"register_court":null,"register_number":null,"register_prefix":null,"register_id":null,"status":null,"representation_rule":null,"is_general_partner":null,"person":{"id":"ffccc96b-7047-472e-a72f-17e182db187a"},"company":null,"events":[{"id":"1d284119-542e-48b6-a654-3a1dfad57d70","event_date":"2025-01-15T00:00:00","status":"ADDED"}]}],"extracted_limited_partners":[],"extracted_general_partners":[],"company_meta_data":{"id":"0e18632b-72aa-4fc7-805a-e0556d2fee7b","company_name":"ZBI Immobilienmanagement GmbH","legal_form":"Gesellschaft mit beschränkter Haftung","last_changed_at":"2025-01-15T00:00:00","origin_date":"2017-05-17T00:00:00","headquarter":"Erlangen","full_address":"Henkestr. 10, 91054 Erlangen","street":null,"postal_code":null,"city":null,"state":null,"country":"DE","lat":null,"lng":null,"register_number":16233,"share_capital":"25000.0","share_capital_currency":"EUR","legal_relationships":"$2d","company_purpose":"$2e","entry_count":28,"lei_number":null,"eu_id":null,"elf_code":null,"last_entry_date":"2025-01-15T00:00:00","held_company_id":"d04c6858-01d6-499e-8422-216a94bf99eb","ad_extract_v2_id":"f67bc023-a768-4262-b7cf-c3ea96272e20"},"prokura_persons":[{"id":"e551db36-8168-43fc-ac20-815ca9521b5c","last_name":"Haupt","birth_name":null,"first_name":"Klaus","city":"Germering","birth_date":"26.11.1974","titles":null,"job":null,"person":{"id":"1f4d3502-0177-4b50-84d1-368a09d66e61"},"prokura":{"id":"056e1280-e2e7-45e7-b813-01c5a0672e22","type_of_prokura":null,"status":null}},{"id":"8f8597d1-7e10-4092-ac56-14f196b78881","last_name":"Kleinert","birth_name":null,"first_name":"Herbert","city":"Erlangen","birth_date":"1957-05-12","titles":[],"job":null,"person":{"id":"17804fff-e0dc-4421-9380-f6acd09fe3dc"},"prokura":{"id":"9f0b4af8-af36-4783-9ebf-04e2d5b7b84b","type_of_prokura":"Einzelprokura","status":"ADDED"}},{"id":"92e6acf3-eda8-438d-9f20-761ffcc4f724","last_name":"Volkert","birth_name":null,"first_name":"Alexander","city":"Erlangen","birth_date":"1979-07-28","titles":[],"job":null,"person":{"id":"0b649d49-3ef5-4dfb-a9f7-7b3260cfd569"},"prokura":{"id":"7efa801b-a7ea-48ab-a3e9-c989c9fce576","type_of_prokura":"Gesamtprokura gemeinsam mit einem Geschäftsführer oder einem anderen Prokuristen","status":"ADDED"}},{"id":"743f638c-3dcd-4b43-b2cc-43b0078814bf","last_name":"Schramm","birth_name":null,"first_name":"Marcel","city":"Erlangen","birth_date":"1986-11-01","titles":[],"job":null,"person":{"id":"3dd15d52-7800-4b99-ac2e-1a023582e436"},"prokura":{"id":"6504b0ef-6618-41b3-8502-01526fbb6c87","type_of_prokura":"Gesamtprokura gemeinsam mit einem Geschäftsführer oder einem anderen Prokuristen","status":"ADDED"}},{"id":"0cd2c483-15ec-4b11-a8f0-01d0020bcfcb","last_name":"Goerke","birth_name":null,"first_name":"Tom","city":"Berlin","birth_date":"1964-02-24","titles":[],"job":null,"person":{"id":"7d5b6d01-4d08-4c9c-867c-96ffc0410ac6"},"prokura":{"id":"07d786ef-fece-422f-96ae-82cf5c164aa1","type_of_prokura":"Gesamtprokura gemeinsam mit einem Geschäftsführer","status":"ADDED"}},{"id":"b2bdb38c-af9d-4125-92ff-924275f2e515","last_name":"Pöschel","birth_name":null,"first_name":"Gerd","city":"Neuenstein","birth_date":"1972-01-30","titles":[],"job":null,"person":{"id":"7d4e682d-682a-411d-a512-72e82b64717f"},"prokura":{"id":"7cd00757-b2a9-4aa8-b8a0-3d12a75cfe48","type_of_prokura":"Gesamtprokura gemeinsam mit einem Geschäftsführer oder einem anderen Prokuristen","status":"ADDED"}},{"id":"d26ea0a7-cacc-4fa9-9706-2ed9bd5f1e5d","last_name":"Pöschl","birth_name":null,"first_name":"Gerd","city":"Neuenstein","birth_date":"1972-01-30","titles":[],"job":null,"person":{"id":"00f6ed0b-3d45-473b-b338-4d80c44fa5ad"},"prokura":{"id":"afdec004-1094-436a-b218-3c162459c7a8","type_of_prokura":"Gesamtprokura gemeinsam mit einem Geschäftsführer oder einem anderen Prokuristen","status":"ADDED"}},{"id":"9f68da4c-5364-40ce-9ba7-bf94f9747b7b","last_name":"Kindler","birth_name":null,"first_name":"Volker","city":"Nürnberg","birth_date":"1963-03-18","titles":[],"job":null,"person":{"id":"08694638-0590-49a4-9a9a-50ae39e23f72"},"prokura":{"id":"0dce5f96-4e0c-48cf-9f59-517f21ebc0b9","type_of_prokura":"Gesamtprokura gemeinsam mit einem Geschäftsführer","status":"ADDED"}},{"id":"6bcdd31d-a858-46de-a993-58144641a764","last_name":"Kajdres","birth_name":null,"first_name":"Michael","city":"Essen","birth_date":"1978-09-30","titles":[],"job":null,"person":{"id":"c9dcf20b-3c26-4f5e-8cd3-8fcc0cff248b"},"prokura":{"id":"ced5cb74-8ed6-4668-9a7b-5a15c724f65f","type_of_prokura":"Gesamtprokura gemeinsam mit einem Geschäftsführer oder einem anderen Prokuristen","status":"ADDED"}},{"id":"85cb05db-2d43-4c93-aa26-538fb32e219c","last_name":"Wolfermann","birth_name":null,"first_name":"Thomas","city":"Nürnberg","birth_date":"1981-06-14","titles":[],"job":null,"person":{"id":"3cb5fa8b-93bd-43fa-a65d-e3d208811dfe"},"prokura":{"id":"ced5cb74-8ed6-4668-9a7b-5a15c724f65f","type_of_prokura":"Gesamtprokura gemeinsam mit einem Geschäftsführer oder einem anderen Prokuristen","status":"ADDED"}},{"id":"28f14fd6-c4dd-4919-b0b0-000acbc83452","last_name":"Popovic","birth_name":null,"first_name":"Bojan","city":"Erlangen","birth_date":"1986-06-21","titles":[],"job":null,"person":{"id":"0ea75a8a-3eb3-4c94-b914-fea7599bf638"},"prokura":{"id":"ced5cb74-8ed6-4668-9a7b-5a15c724f65f","type_of_prokura":"Gesamtprokura gemeinsam mit einem Geschäftsführer oder einem anderen Prokuristen","status":"ADDED"}},{"id":"1d99a194-d966-4b1a-9d35-0a387e91a693","last_name":"Wachsmann","birth_name":null,"first_name":"Gert","city":"Fürth","birth_date":"1966-06-26","titles":[],"job":null,"person":{"id":"f1e08086-8a4d-4e82-87c0-9cb3e186e214"},"prokura":{"id":"ced5cb74-8ed6-4668-9a7b-5a15c724f65f","type_of_prokura":"Gesamtprokura gemeinsam mit einem Geschäftsführer oder einem anderen Prokuristen","status":"ADDED"}},{"id":"1ba85adb-b30c-43a0-9e41-ee7f23121a73","last_name":"Freiberger","birth_name":null,"first_name":"Jasmine","city":"Röthenbach a. d. Pegnitz","birth_date":"1970-06-10","titles":[],"job":null,"person":{"id":"47ee4517-ee73-4a20-a04e-487821e3c073"},"prokura":{"id":"ced5cb74-8ed6-4668-9a7b-5a15c724f65f","type_of_prokura":"Gesamtprokura gemeinsam mit einem Geschäftsführer oder einem anderen Prokuristen","status":"ADDED"}},{"id":"433f1c6d-e598-4a13-ab5b-141349a2cdc4","last_name":"Gardemann","birth_name":null,"first_name":"Jörg","city":"Bad Homburg","birth_date":"1963-01-20","titles":[],"job":null,"person":{"id":"4d5ff6ac-2fa4-43ae-82c4-be8096dd8816"},"prokura":{"id":"ced5cb74-8ed6-4668-9a7b-5a15c724f65f","type_of_prokura":"Gesamtprokura gemeinsam mit einem Geschäftsführer oder einem anderen Prokuristen","status":"ADDED"}},{"id":"963d6bda-ad2d-4783-8540-bbc2a8fc8bd8","last_name":"Gotthardt","birth_name":null,"first_name":"Anja","city":"Gründheide","birth_date":"1978-07-13","titles":[],"job":null,"person":{"id":"c341d77e-de47-43ed-9846-5b9d3ab65192"},"prokura":{"id":"03695b36-1608-441a-9f39-23d08ee90d7b","type_of_prokura":"Gesamtprokura gemeinsam mit einem Geschäftsführer oder einem anderen Prokuristen","status":"ADDED"}},{"id":"6036966d-4684-4ae1-b5e4-2f94124a8860","last_name":"Günther","birth_name":null,"first_name":"Monique","city":"Berlin","birth_date":"1985-03-03","titles":[],"job":null,"person":{"id":"7800f560-f369-4681-8737-97c063919a51"},"prokura":{"id":"03695b36-1608-441a-9f39-23d08ee90d7b","type_of_prokura":"Gesamtprokura gemeinsam mit einem Geschäftsführer oder einem anderen Prokuristen","status":"ADDED"}},{"id":"6c3dbb4c-11c7-4537-b9cf-c50847f59239","last_name":"Frank","birth_name":null,"first_name":"Robert","city":"Nuthetal","birth_date":"1988-09-21","titles":[],"job":null,"person":{"id":"0a2d121b-cdef-45b3-9720-7e884c8ea844"},"prokura":{"id":"03695b36-1608-441a-9f39-23d08ee90d7b","type_of_prokura":"Gesamtprokura gemeinsam mit einem Geschäftsführer oder einem anderen Prokuristen","status":"ADDED"}}],"documents":[{"id":"ebeaad9d-1bcb-4ba0-b042-96c062a90e12","name":"Gesellschafterliste-ZBIImmobilienmanagementGmbH.pdf","url":"https://nbg1.your-objectstorage.com/registercheck/a3f05c6f-5632-4dee-b037-4319c4f3e97a/Gesellschafterliste-ZBIImmobilienmanagementGmbH.pdf?AWSAccessKeyId=FQO31O45YZYH72HB47QW&Signature=IkO%2BwCwXsrSQf%2F5L%2FxNf1E3j%2Fu4%3D&Expires=33277328107","type":"SHAREHOLDER_LIST","content_type":null,"source_name":null,"published_at":"2021-05-03T00:00:00","path":"Dokumente zur Registernummer|Liste der Gesellschafter|Liste der Gesellschafter - Aufnahme in den Registerordner am 03.05.2021","company_id":"d04c6858-01d6-499e-8422-216a94bf99eb"},{"id":"488ce8bf-c985-409a-b727-f51f6ea28bf0","name":"Handelsregisterauszug-ZBIImmobilienmanagementGmbH.pdf","url":"https://nbg1.your-objectstorage.com/registercheck/87570843-7802-4fc6-b262-f9964044eb3f/Handelsregisterauszug-ZBIImmobilienmanagementGmbH.pdf?AWSAccessKeyId=FQO31O45YZYH72HB47QW&Signature=dUKGH1Bcyen9JWlNw31Lz4lwnSc%3D&Expires=33276925147","type":"CURRENT_EXTRACT","content_type":null,"source_name":null,"published_at":null,"path":null,"company_id":"d04c6858-01d6-499e-8422-216a94bf99eb"},{"id":"c160f1d7-4e5e-4912-9b60-0936b682289a","name":"Dokument-ZBIImmobilienmanagementGmbH.xml","url":"https://nbg1.your-objectstorage.com/registercheck/a57cd0bc-0d45-40bf-9bc1-590f79f3cb7d/Dokument-ZBIImmobilienmanagementGmbH.xml?AWSAccessKeyId=FQO31O45YZYH72HB47QW&Signature=HY%2B4y84xQXo93M9KoEH5qpVZYIo%3D&Expires=33276925215","type":"STRUCTURED_REGISTER_CONTENT","content_type":null,"source_name":null,"published_at":null,"path":null,"company_id":"d04c6858-01d6-499e-8422-216a94bf99eb"},{"id":"e79af0f9-3bdc-40fb-92f1-96f8efb61f78","name":"Chronologischer-Handelsregisterauszug-ZBIImmobilienmanagementGmbH.pdf","url":"https://nbg1.your-objectstorage.com/registercheck/c538464d-1aa4-4233-a38d-42dc1dfb210a/Chronologischer-Handelsregisterauszug-ZBIImmobilienmanagementGmbH.pdf?AWSAccessKeyId=FQO31O45YZYH72HB47QW&Signature=HX8P6gNmL3mgpN0e7SpsODcuNTg%3D&Expires=33290878726","type":"CHRONOLOGICAL_REGISTER_CONTENT","content_type":null,"source_name":null,"published_at":"2025-08-11T02:18:46.509349","path":null,"company_id":"d04c6858-01d6-499e-8422-216a94bf99eb"}],"financial_reports":[{"id":"841c9786-8d68-4bbd-9899-b8ca06ed83a0","name":"Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2022 bis zum 31.12.2022","link":"?submitaction=showDocument&id=33447811","date":"09.01.2024","language":"Deutsch","report_pdf_url":"https://nbg1.your-objectstorage.com/registercheck/06d9a1b5-8d45-48d2-b214-37bb060dc566/ZBI_Immobilienmanagement_GmbH_Jahresabschluss_zum_Geschaeftsjahr_vom_01.01.2022_bis_zum_31.12.2022.pdf?AWSAccessKeyId=FQO31O45YZYH72HB47QW&Signature=NFv4zOCP1h%2B972qc8GwgPsOCASg%3D&Expires=33275336148","report_table_html_url":"https://nbg1.your-objectstorage.com/registercheck/39b46496-c21c-4526-b38a-6b0c63e9cd52/ZBI_Immobilienmanagement_GmbH_Jahresabschluss_zum_Geschaeftsjahr_vom_01.01.2022_bis_zum_31.12.2022.html?AWSAccessKeyId=FQO31O45YZYH72HB47QW&Signature=3vkyt6q6QynVQVCepVdC4tOahtk%3D&Expires=33275336146","financial_data":null,"is_consolidated":false,"company_id":"d04c6858-01d6-499e-8422-216a94bf99eb","html_content":"$2f"},{"id":"6f011d82-0b54-43c3-9bc2-9a29ca701e4a","name":"Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2021 bis zum 31.12.2021","link":"?submitaction=showDocument&id=31566467","date":"06.12.2022","language":"Deutsch","report_pdf_url":"https://nbg1.your-objectstorage.com/registercheck/79cdf290-8730-46af-8518-347cfda14d1e/ZBI_Immobilienmanagement_GmbH_Jahresabschluss_zum_Geschaeftsjahr_vom_01.01.2021_bis_zum_31.12.2021.pdf?AWSAccessKeyId=FQO31O45YZYH72HB47QW&Signature=fa3zQe2YiTSVvq3E4vXyA%2BP%2FEAk%3D&Expires=33275336367","report_table_html_url":"https://nbg1.your-objectstorage.com/registercheck/7cc9ba3c-d1ab-4a1c-93d1-0e149579961f/ZBI_Immobilienmanagement_GmbH_Jahresabschluss_zum_Geschaeftsjahr_vom_01.01.2021_bis_zum_31.12.2021.html?AWSAccessKeyId=FQO31O45YZYH72HB47QW&Signature=ecUDuWs0KiheNmNAsoEEwlKkmVU%3D&Expires=33275336365","financial_data":null,"is_consolidated":false,"company_id":"d04c6858-01d6-499e-8422-216a94bf99eb","html_content":"$30"},{"id":"03192f00-a906-4f84-9622-40acb0e7c307","name":"Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2020 bis zum 31.12.2020","link":"?submitaction=showDocument&id=29745373","date":"18.01.2022","language":"Deutsch","report_pdf_url":"https://nbg1.your-objectstorage.com/registercheck/2262ac1f-706d-4800-98bb-34d0cca0a634/ZBI_Immobilienmanagement_GmbH_Jahresabschluss_zum_Geschaeftsjahr_vom_01.01.2020_bis_zum_31.12.2020.pdf?AWSAccessKeyId=FQO31O45YZYH72HB47QW&Signature=HKhHRb%2FYPvIFgSnt4F%2BA87McXLw%3D&Expires=33275336392","report_table_html_url":"https://nbg1.your-objectstorage.com/registercheck/ab355760-2b31-4506-ad1b-59d979afeb2f/ZBI_Immobilienmanagement_GmbH_Jahresabschluss_zum_Geschaeftsjahr_vom_01.01.2020_bis_zum_31.12.2020.html?AWSAccessKeyId=FQO31O45YZYH72HB47QW&Signature=yURFBtHL7oiqYNc6sShVcKUyMbw%3D&Expires=33275336391","financial_data":null,"is_consolidated":false,"company_id":"d04c6858-01d6-499e-8422-216a94bf99eb","html_content":"$31"},{"id":"b1652753-e06c-4fd1-a97f-3309da3c8541","name":"Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2019 bis zum 31.12.2019","link":"?submitaction=showDocument&id=26879606","date":"09.11.2020","language":"Deutsch","report_pdf_url":"https://nbg1.your-objectstorage.com/registercheck/d7d84328-48f0-43a7-bb5e-c15c1177d5fe/ZBI_Immobilienmanagement_GmbH_Jahresabschluss_zum_Geschaeftsjahr_vom_01.01.2019_bis_zum_31.12.2019.pdf?AWSAccessKeyId=FQO31O45YZYH72HB47QW&Signature=KT9J0mmxw%2BaGtTBypb9pIdLqvLM%3D&Expires=33275336571","report_table_html_url":"https://nbg1.your-objectstorage.com/registercheck/da8b2b97-f85b-4654-8a20-ee45b0f3a325/ZBI_Immobilienmanagement_GmbH_Jahresabschluss_zum_Geschaeftsjahr_vom_01.01.2019_bis_zum_31.12.2019.html?AWSAccessKeyId=FQO31O45YZYH72HB47QW&Signature=vx%2FIKy1bW7qBzaIGs7%2FoJ3Mmjrc%3D&Expires=33275336570","financial_data":null,"is_consolidated":false,"company_id":"d04c6858-01d6-499e-8422-216a94bf99eb","html_content":"$32"},{"id":"60a9aa2f-0636-4b9e-8ac9-1aa5804ef97b","name":"Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 17.05.2017 bis zum 31.12.2017","link":"?submitaction=showDocument&id=21300865","date":"12.03.2018","language":"Deutsch","report_pdf_url":"https://nbg1.your-objectstorage.com/registercheck/85e16930-401b-4b47-98be-58541f5d734e/ZBI_Immobilienmanagement_GmbH_Jahresabschluss_zum_Geschaeftsjahr_vom_17.05.2017_bis_zum_31.12.2017.pdf?AWSAccessKeyId=FQO31O45YZYH72HB47QW&Signature=SQmuRgSoAEydgT%2BspeCNaF1flgw%3D&Expires=33275336750","report_table_html_url":"https://nbg1.your-objectstorage.com/registercheck/1113648f-1a86-41f6-8d10-7c53479f8241/ZBI_Immobilienmanagement_GmbH_Jahresabschluss_zum_Geschaeftsjahr_vom_17.05.2017_bis_zum_31.12.2017.html?AWSAccessKeyId=FQO31O45YZYH72HB47QW&Signature=xWXSh7bSEdV2jEUV1ASrBj1OQho%3D&Expires=33275336748","financial_data":null,"is_consolidated":false,"company_id":"d04c6858-01d6-499e-8422-216a94bf99eb","html_content":"$33"},{"id":"4156c400-f83c-46cb-8289-58054d72667f","name":"Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2018 bis zum 31.12.2018","link":"?submitaction=showDocument&id=24665737","date":"20.11.2019","language":"Deutsch","report_pdf_url":"https://nbg1.your-objectstorage.com/registercheck/b97085f0-d34e-43bc-9c04-0cc5af2f52d2/ZBI_Immobilienmanagement_GmbH_Jahresabschluss_zum_Geschaeftsjahr_vom_01.01.2018_bis_zum_31.12.2018.pdf?AWSAccessKeyId=FQO31O45YZYH72HB47QW&Signature=FM5EZszeUOou7J8mRdu%2BNslItp8%3D&Expires=33275336739","report_table_html_url":"https://nbg1.your-objectstorage.com/registercheck/95cf1c6c-f1df-44d7-a375-dba8ee22b2ac/ZBI_Immobilienmanagement_GmbH_Jahresabschluss_zum_Geschaeftsjahr_vom_01.01.2018_bis_zum_31.12.2018.html?AWSAccessKeyId=FQO31O45YZYH72HB47QW&Signature=dLy2lQA0zGCq4ptniw3plSRfgco%3D&Expires=33275336737","financial_data":null,"is_consolidated":false,"company_id":"d04c6858-01d6-499e-8422-216a94bf99eb","html_content":"$34"}],"industry_classifications":[{"id":"5c243e27-8d53-4fc7-84f5-aae138acff44","level":5,"title":"Kauf und Verkauf von eigenen Gewerbegrundstücken und Nichtwohngebäuden","code":"68.11.2","emoji":"🏢","emoji_color":"#4caf50","emoji_image":"data:image/svg+xml,"},{"id":"70037fac-849a-4f5d-8500-989a524ba428","level":4,"title":"Vermittlungstätigkeiten für die Erbringung von wirtschaftlichen Dienstleistungen für Unternehmen und Privatpersonen a. n. g.","code":"82.40","emoji":"🤝","emoji_color":"#9e9e9e","emoji_image":"data:image/svg+xml,"},{"id":"ca2ca469-c695-4034-b048-a8bec4160406","level":3,"title":"Vermittlung und Verwaltung von Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen für Dritte","code":"68.3","emoji":"🏢","emoji_color":"#4caf50","emoji_image":"data:image/svg+xml,"},{"id":"cae28807-c880-4ab5-a931-15c81be0b592","level":3,"title":"Kauf und Verkauf von eigenen Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen sowie Erschließung von Grundstücken","code":"68.1","emoji":"🏡","emoji_color":"#4caf50","emoji_image":"data:image/svg+xml,"},{"id":"f97ca968-bd57-4cf7-8bc8-4f77b379f240","level":3,"title":"Vermittlungstätigkeiten für die Erbringung von wirtschaftlichen Dienstleistungen für Unternehmen und Privatpersonen a. n. g.","code":"82.4","emoji":"🤝","emoji_color":"#9e9e9e","emoji_image":"data:image/svg+xml,"}],"company_matches":[{"id":"f94c24c9-f64f-476b-bb76-47dc985c9293","from_company_id":"d04c6858-01d6-499e-8422-216a94bf99eb","from_company_name":"ZBI Immobilienmanagement GmbH","to_company_id":"7c83237a-cd3f-4382-8ad4-6027de8c24b7","to_company_name":"ZBI Immobilien AG","type":"MERGER","date":"2021-11-25T00:00:00","confidence_score":0.95,"is_confirmed":false,"value":"ZBI Immobilienmanagement GmbH"}]},"companyData":"$1d:props:children:props:children:props:children:props:companyBasicInfo","financialReportData":null,"generalPartnerData":null,"limitedPartnerData":null,"investmentData":null,"shareholderData":[{"id":"aa248f15-062c-46b9-97ec-43f8d830e0a4","name":"ZBI GmbH","shareholder_type":"COMPANY","percentage_share":100,"nominal_amount":25000,"nominal_amount_currency":"EUR","is_entitled":false,"company_id":"ccaa3fc7-9abc-4d45-98b5-d8ade2955d99","person_profile_id":null,"held_company_id":"d04c6858-01d6-499e-8422-216a94bf99eb","source":"https://nbg1.your-objectstorage.com/registercheck/a3f05c6f-5632-4dee-b037-4319c4f3e97a/Gesellschafterliste-ZBIImmobilienmanagementGmbH.pdf?AWSAccessKeyId=FQO31O45YZYH72HB47QW&Signature=IkO%2BwCwXsrSQf%2F5L%2FxNf1E3j%2Fu4%3D&Expires=33277328107","register_number":"16060","register_prefix":"HRB","register_court":"AG Fürth","city":"Erlangen","country":"DE","source_document":{"id":"ebeaad9d-1bcb-4ba0-b042-96c062a90e12","name":"Gesellschafterliste-ZBIImmobilienmanagementGmbH.pdf","url":"https://nbg1.your-objectstorage.com/registercheck/a3f05c6f-5632-4dee-b037-4319c4f3e97a/Gesellschafterliste-ZBIImmobilienmanagementGmbH.pdf?AWSAccessKeyId=FQO31O45YZYH72HB47QW&Signature=IkO%2BwCwXsrSQf%2F5L%2FxNf1E3j%2Fu4%3D&Expires=33277328107","type":"SHAREHOLDER_LIST","content_type":null,"source_name":null,"published_at":"2021-05-03T00:00:00","path":"Dokumente zur Registernummer|Liste der Gesellschafter|Liste der Gesellschafter - Aufnahme in den Registerordner am 03.05.2021","company_id":"d04c6858-01d6-499e-8422-216a94bf99eb"},"company":{"id":"ccaa3fc7-9abc-4d45-98b5-d8ade2955d99","name":"ZBI GmbH","register_number":16060,"register_court":"Amtsgericht Fürth","legal_form":"GmbH","city":"Erlangen","country":"DE","slug":"zbi-gmbh","raw_name":"ZBI","is_kg":false,"full_address":"Henkestraße 10, 91054 Erlangen","street":"Henkestraße 10","postal_code":"91054","state":null,"register_country":"DE","register_unique_key":"D3304","register_prefix":"HRB","lei":null,"eu_id":null,"elf_code":null,"company_purpose":"$35","original_purpose":null,"original_purpose_lang":null,"proxy_policy":null,"linkedin_url":null,"instagram_url":null,"facebook_url":null,"crunchbase_url":null,"twitter_url":null,"website_url":null,"stock_ticker":null,"phone_number":null,"email_address":null,"summary":null,"favicon":null,"status":"ACTIVE","terminated_at":null,"founded_at":"2017-02-14T00:00:00","share_capital":50000,"share_capital_currency":"EUR","has_financial_reports":true,"financial_reports_count":6,"last_entry_date":"2025-02-11T00:00:00","is_visible":true},"person":null,"lastUpdated":1788597327651,"level":1}],"networkData":null,"sonarData":null,"targetLists":null,"companyHistory":null,"representativesSocialsData":null,"isLoadingCompany":false,"isLoadingInvestments":false,"isLoadingShareholders":false,"isLoadingFinancialReports":false,"isLoadingNetwork":false,"isLoadingSonar":false,"isLoadingTargetLists":false,"isLoadingCompanyHistory":false,"isLoadingGeneralPartners":false,"isLoadingLimitedPartners":false,"isLoadingRepresentativesSocials":false,"hasBasicData":true,"hasFullData":true,"hasInvestments":false,"hasShareholders":true,"hasFinancialReports":false,"hasNetworkData":false,"hasSonarData":false,"hasTargetLists":false,"hasCompanyHistory":false,"hasGeneralPartners":false,"hasLimitedPartners":false,"hasRepresentativesSocials":false}]}]}]}]

ZBI Immobilienmanagement GmbH

Erlangen

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2022 bis zum 31.12.2022

Lagebericht

Bilanz

Gewinn- und Verlustrechnung

Anhang

sonstige Berichtsbestandteile

ZBI Immobilienmanagement GmbH (vormals: ZBI Projektentwicklungs GmbH)

Erlangen

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2021 bis zum 31.12.2021

Bilanz zum 31. Dezember 2021

der ZBI Immobilienmanagement GmbH

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01. Januar bis 31. Dezember 2021

Anhang

Verbindlichkeitenspiegel

Lagebericht 2021

ZBI Immobilienmanagement GmbH (vormals ZBI Projektentwicklungs GmbH)

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

ZBI Immobilienmanagement GmbH (vormals: ZBI Projektentwicklungs GmbH)

Erlangen

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2020 bis zum 31.12.2020

Anhang zum 31.12.2020

ZBI Projektentwicklungs GmbH

Erlangen

Anlagenspiegel nach Handelsrecht zum 31.12.2020

ZBI Projektenhvicklun_g_s GmbH

Erlangen

Bilanz nach Handelsrecht zum 31.12.2020

ZBI Projektentwicklungs GmbH Erlangen

ZBI Projektentwicklungs GmbH

Erlangen

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2019 bis zum 31.12.2019

Bilanz

Aktiva

Passiva

Anhang

Angabe der Ausleihungen, Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern

1.1.2019 - 31.12.2019

1.1.2018 - 31.12.2018

sonstige Berichtsbestandteile

ZBI Projektentwicklungs GmbH

Erlangen

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 17.05.2017 bis zum 31.12.2017

Bilanz

Aktiva

Passiva

Anhang

sonstige Berichtsbestandteile

ZBI Projektentwicklungs GmbH

Erlangen

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2018 bis zum 31.12.2018

Bilanz

Aktiva

Passiva

Anhang

sonstige Berichtsbestandteile