SOZIAL-WIRTSCHAFTS-WERK des Landkreises Oberallgäu Wohnungsbau-Gesellschaft mit beschränkter Haftung

Sonthofen

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2021 bis zum 31.12.2021

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2021

SOZIAL-WIRTSCHAFTS-WERK des Landkreises Oberallgäu Wohnungsbau-Gesellschaft mit beschränkter Haftung , Sonthofen

Grundlagen des Unternehmens

Geschäftsmodell des Unternehmens

Die SOZIAL-WIRTSCHAFTS-WERK des Landkreises Oberallgäu Wohnungsbau-GmbH ist eine juristische Person des privaten Rechts. Sie wurde am 21.08.1947 gegründet. Geschäftsgebiet ist der Landkreis Oberallgäu.

Die Gesellschaft besitzt Objekte an den Standorten Sonthofen, Immenstadt, Oberstdorf, Blaichach, Oberstaufen, Altusried, Bad Hindelang, Fischen, Burgberg, Balderschwang, Rettenberg, Missen und Waltenhofen.

Nach dem Gesellschaftsvertrag in der Fassung vom 15.07.2014 widmet sich die Gesellschaft der Errichtung, dem Betrieb, der Bewirtschaftung und Verwaltung von Bauten aller Art. Insbesondere gehört dazu der Bau von preiswertem Wohnraum in Miet- und Eigentumsmaßnahmen. Die Bewirtschaftung und Entwicklung des eigenen Wohnungsbestandes im Landkreis ist das Kerngeschäft der Gesellschaft. Geschäftsfelder liegen in der Drittverwaltung für gemeindliche, kirchliche und private Objekte und der technischen Betreuung für verschiedene Bauvorhaben. Ferner wurde der Gesellschaft mit Bescheid vom 27.07.1993 die Erlaubnis zur Ausübung eines Gewerbes nach § 34c Abs. 1 Nr. 3 der Gewerbeordnung erteilt.

Die Gesellschaft ist an folgenden Unternehmen beteiligt:

•	SWW-Beteiligungs- und Verwaltungs GmbH, Sonthofen
•	GOS Grundstücksgesellschaft Oberallgäu-Süd mbH, Sonthofen
•	Hausverwaltung Oberallgäu GmbH, Sonthofen
•	Grundstücks-Vermietungsgesellschaft Gesundheitszentrum Waltenhofen GmbH & Co. KG, Sonthofen
•	Grundstücks-Vermietungsgesellschaft Flurstraße GmbH & Co. KG, Sonthofen

Ziele und Strategien

Die Geschäftsleitung hat im Jahre 2019 die bisherigen Strategien aus dem Jahr 2010 neu überarbeitet. Wir haben die gesellschaftlichen Themen, Demografischer Wandel, Digitale Transformation, Klima und Ressourcen und die Globalisierung neu bewertet. Mit unserem städtebaulichen Entwicklungskonzept Goethe+ und in der Südstadt Immenstadt haben wir eine weitere gesellschaftliche Frage zu beantworten: Wie gelingt das Thema Partizipation bzw. Mitbestimmung und Teilhabe? Wie können wir die Mieterinnen und Mieter und die Bürgerinnen und Bürger in unsere Planungen bestmöglich und möglichst früh mit einbinden?

Unseren nach wie vor unveränderten Gesellschaftszweck bzw. unsere Mission können wir komprimiert in folgendem Satz zusammenfassen: "Sozial und wirtschaftlich verantwortlich stellen wir breiten Schichten der Bevölkerung adäquaten Wohnraum nachhaltig zur Verfügung."

Ganz konkrete Fragen beschäftigen uns in unseren Maßnahmen. Diese sind immer wieder neu zu bewerten und auf die Visionen und die Mission abzustimmen.

Unsere Leitfragen für die Strategieentwicklung:

•	Wie erhalten wir Grundstücke zum Bauen von bezahlbarem Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung?
•	Wie können wir die gesetzlichen Auflagen (EnEV, Statik, Brandschutz, Stellplätze, Nachbarschaftsrechte usw.) in einen Abwägungsprozess einbinden, der ein konstruktives und rechtlich sicheres Vorgehen ermöglicht?
•	Wie können wir die Möglichkeiten des Wohnungspaktes Bayern mit seiner für uns relevanten 3. Säule sozial angemessen in unseren ländlichen Strukturen umsetzen?

Es kristallisiert sich heraus, dass wir kontinuierlich die Maßnahmen auf die Wirksamkeit auf unsere Visionsfelder und unsere Mission überprüfen müssen. Am Beispiel der Maßnahme "Wirkung unserer eingebauten Bau-/Haustechnik für die Nutzer" kann dies gut erläutert werden. Wir sind beim Visionsfeld Produkt und Service offen für Innovationen bezüglich der Wärme- und Stromversorgung. Die Hülle wird durch die gesetzlichen Vorgaben so gepuscht, dass kaum Möglichkeiten von Veränderung machbar sind. Das bedeutet, wir bauen in unseren Neubauten eine neue Technik ein, und sind gleichzeitig darauf angewiesen, über mindestens drei, besser fünf Jahre ein Monitoring von dem Gebäude im Zusammenspiel mit dem Nutzerverhalten zu analysieren. In diesem Zeitraum gibt es aber schon wieder neue Techniken, die eine bessere Klimabilanz versprechen. Das ist ein "Teufelskreis". Mit unserer Maßnahme untersuchen wir ausgewählte Objekte und binden vor allem die Nutzerverhalten mit ein. Diesen Kundenblick werden wir noch stärker in unsere strategischen Überlegungen mit einbinden.

Gleiches gilt für die Maßnahme "Entwicklung einer Klimastrategie". Wir erkennen, dass die Ziele der Politik, 2045 oder gar 2035 klimaneutral zu sein, für unsere Unternehmen eine große Herausforderung darstellen. Es sind vor allem die Engpässe bei den Kapazitäten der Handwerker, die Störung der Lieferketten und die Herausforderungen bei der Finanzierung der erforderlichen Maßnahmen, die eine Umsetzung verzögern werden. Wir werden unabhängig davon, im Rahmen unserer Gebäudestrategien, der Einbindung der Quartiersentwicklung und dem wichtigen Feld der Lebenszyklusbetrachtung und Ökobilanz eine Strategie in Zusammenarbeit mit dem Aufsichtsrat entwickeln die dem großen Ziel der Klimaneutralität bis 2045 Rechnung tragen wird. Die besondere Herausforderung des SWW ist die Transformation unserer Gebäude. Der quantitativ sehr hohe Wohnungsbau von 1947 - 1965 von 2.000 Wohneinheiten bringt es mit sich, dass wir bei den Themen Demografie (Barrierefreie Wohnungen), Klima und Ressourcen (Primärenergie meist noch Öl und Gas) und digitale Transformation noch immensen Aufholbedarf im ländlichen Raum haben. Neben diesen produkt- und marktbezogenen Aspekten ist ein mindestens gleich wichtiges Ziel die Werte des Unternehmens mit den Mitarbeitern lebendig zu gestalten. In dem Zitat von Wilhelm von Humboldt "Im Grunde sind es doch die Verbindungen mit Menschen, die dem Leben seinen Wert geben" wird die gesamte Bedeutung von Werten in einem Satz zusammengefasst.

Wir haben in unserem Unternehmen im Sommerforum 2021 unseren Verhaltenskodex allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern präsentiert.

"Wir respektieren die Würde und Autonomie aller Menschen. Wir tragen mit unserem Handeln Verantwortung für das Unternehmen, den Zusammenhalt in der Gesellschaft und den Schutz unserer Lebensräume."

Der Geschäftsführer diskutierte mit jeder Mitarbeiterin und jedem Mitarbeiter die persönliche Bedeutung dieses Verhaltenskodex bezogen auf ihre bzw. seine Einfluss- und Gestaltungsmöglichkeiten. Damit soll nicht ein "leerer" Satz uns schmücken, sondern die Idee von Humboldt Wirklichkeit werden.

Wirtschaftsbericht

Gesamtwirtschaftliche, branchenbezogene Rahmenbedingungen

Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen

Seit Anfang 2020 hat sich das Coronavirus (COVID-19) weltweit ausgebreitet. Auch im Jahr 2021 war die konjunkturelle Lage in Deutschland durch die anhaltende Corona-Pandemie gekennzeichnet. Es ist weiterhin mit Beeinträchtigungen der Wirtschaftsstruktur durch Insolvenzen und Entlassungen sowie mit geringeren Investitionen der öffentlichen Haushalte aufgrund von finanziellen Belastungen bedingt durch die Coronavirus-Pandemie zu rechnen.

Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) war im Jahr 2021 nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes (Destatis) jedoch um 2,7 % höher als im Jahr 2020 (auch kalenderbereinigt). Im Vergleich zum Jahr 2019, dem Jahr vor Beginn der Corona-Pandemie, war das BIP 2021 noch um 2,0 % niedriger.

Die Verbraucherpreise stiegen im Jahresdurchschnitt im Jahr 2021 gegenüber 2020 um 3,1 %.

Die Arbeitslosenquote in Deutschland ist im Jahr 2021 um 0,7 Prozentpunkte auf jetzt 5,7 % gestiegen. Im Jahresdurchschnitt waren 2,6 Millionen Menschen arbeitslos gemeldet, rund 30.000 mehr als vor einem Jahr.

Die Erwerbstätigkeit ist im November 2021 auf 45,0 Millionen Menschen gestiegen, das waren 380.000 mehr als im November 2020. Damit konnte die Erwerbstätigkeit gegenüber dem Vorjahr nochmals gesteigert werden. Im Oberallgäu lag die Arbeitslosigkeit im Dezember 2021 bei 2,4 % (Vj: 3,1 %).

Das Zinsniveau bewegt sich weiterhin auf einem historisch niedrigen Niveau. Der Leitzins der EZB beträgt nach der letzten Zinsanpassung der Europäische Zentralbank im März 2016 nach wie vor 0,0 %. Der erstmals im Juni 2014 eingeführte negative Einlegesatz wurde im März 2016 nochmals von -0,3 % auf - 0,4 % abgesenkt. Die Zinssenkungen wirkten sich auch weiterhin positiv auf das Zinsniveau bei Kreditaufnahmen aus.

Die Wohnungswirtschaft hat sich in der Pandemie bisher allerdings als robust und widerstandsfähig erwiesen.

Aus der Corona-Pandemie ist weiterhin mit Risiken für die Geschäftsentwicklung und den zukünftigen Geschäftsverlauf des Unternehmens zu rechnen. Zu nennen sind Risiken aus der Verzögerung bei der Durchführung von Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Baumaßnahmen verbunden mit dem Risiko von Kostensteigerungen und der Verzögerung von geplanten Einnahmen. Darüber hinaus ist mit einem Anstieg der Mietausfälle, mit krisenbedingten Einschränkungen der eigenen operativen Prozesse sowie ggfs. mit verschlechterten Finanzierungsbedingungen zu rechnen.

Branchenspezifische Rahmenbedingungen

Von Januar bis November 2021 wurde in Deutschland der Bau von insgesamt 341.037 Wohnungen genehmigt. Darunter fallen alle Genehmigungen für Baumaßnahmen von neu errichteten sowie an bestehenden Wohn- und Nichtwohngebäuden. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) weiter mitteilt, waren das 2,8 % Baugenehmigungen von Wohnungen mehr als im Vorjahreszeitraum.

In den ersten elf Monaten 2021 ist die Zahl der Baugenehmigungen für neue Mehrfamilienhäuser um 0,5 % gestiegen. Die Zahl der Baugenehmigungen für neue Zweifamilienhäuser verzeichnete ein deutliches Wachstum um 24,6 %, wogegen die Genehmigungen für neue Einfamilienhäuser mit einem Wachstum von 1,2 % weniger stark anstiegen. Die Zahl der Neubaugenehmigungen für Wohnungen ist weiterhin deutlich rückläufig (-24,5 %).

Die Aussichten für 2022 haben sich verschlechtert. Gemäß der ifo-Konjunkturumfrage beurteilen die befragten Bauunternehmen die aktuelle Geschäftslage weniger gut, ihre Erwartungen für die nahe Zukunft sind pessimistisch. Auch im Bauhauptgewerbe kam es im Kielwasser der Coronakrise zu massiven Materialengpässen. Eine Folge dieser Krise sind Preiserhöhungen. Dennoch rechnen die Unternehmen mit einer Auflösung der Engpässe 2022.

Der demografische Wandel in der Bevölkerung bedingt auch eine Vielzahl von bautechnischen Erfordernissen, die ebenfalls mit höheren Kosten für die Wohnungsunternehmen verbunden sind. Ein besonderer Fokus ist dementsprechend auf die Integration älterer Menschen, verbunden mit der Bezahlbarkeit von Wohnraum auch für Einkommensschwächere zu legen.

Im südlichen Oberallgäu ist der Immobilienmarkt immer noch geprägt von einem hohen Wohnraumbedarf, insbesondere bei bezahlbaren Wohnungen. Wohnungsnot wie in den 1990er-Jahren ist nicht feststellbar, da bei den Kommunen kaum Zwangsunterbringungen nach dem Daseinsvorsorgeauftrag stattgefunden haben.

Im Wohnungseigentumssektor ist der Markt am sogenannten Peak angekommen

Die Preise sind bedingt durch die hohen Grundstücks- und Herstellungskosten im Verkauf bereits bei über 5.000 €/m ² angelangt. Für Selbstnutzer sind wir bei breiten Schichten der Bevölkerung trotz der Erbengeneration an der Obergrenze dessen, was noch bezahlt werden kann. Für den Kapitalanleger wird der Mietermarkt, der mehr als 11 €/m ² zahlen kann, immer kleiner. Die Rendite beträgt häufig nur noch weniger als 2 %. Eine Nische für die sogenannten Schwellenhaushalte stellt unser Reihenhausangebot dar.

Im Mietsektor schaffen wir mit den Fördersystematiken des EOF und der Sonderform mittelbare Belegung für die Mitte der Bevölkerung Wohnraum. Die Neubauangebote bringen damit Bewegung in den Immobilienmarkt.

Zeitgemäß ausgestattete Bestandswohnungen werden gesteigert angefragt. Einfach ausgestattete Wohnungen werden aufgrund des Preises weiterhin nachgefragt. Der Trend zu größerem Wohnraum reduziert sich, was unmittelbar mit den Kosten korreliert. Diese Entwicklung müssen wir intensiv beobachten, da anerkannte Asylbewerber mit dem Zuzug ihrer Angehörigen sicherlich Bedarf nach größeren Wohnungen auslösen werden.

Die Gesellschaft vermietet ihre Wohnungen an Personen aller sozialen Schichten. Zum 31.12.2021 betrug die Anzahl der Wohnungsbewerber 2.259. Wir nehmen einen stetigen Nachfrageüberhang an bezahlbarem Wohnraum wahr. Aus diesem Grund setzen wir den Neubau bezahlbarer, bedarfsgerechter Wohnungen weiter fort. Freifinanzierter Mietwohnungsbau, mittelbare Belegung und EOF-Förderung werden weiter ausgeführt.

Die durchschnittliche Mietpreisentwicklung 2021 fällt in unserem Unternehmen mit -0,2 %, bedingt durch Sondereffekte marktunüblich aus und stellt nicht die tatsächliche Entwicklung dar. Wir verweisen an dieser Stelle auf die Ausführungen unter II. Geschäftsverlauf, 1. Bestandsbewirtschaftung.

Dynamischer ist die Entwicklung bei Neu- und Wiedervermietungsmieten. Die Wohnungsunternehmen profitierten neben dem allgemeinen Wirtschaftsaufschwung vor allem von niedrigen Zinsen. Preistreibend sind die stark ansteigenden Baupreise in allen Gewerken, was den günstigen Zinseffekt wieder egalisiert.

Geschäftsverlauf

1. Bestandsbewirtschaftung

Der gesamte vom SWW verwaltete Wohnungs- und Gewerbebestand beträgt zum 31. Dezember 2021:

3.784	Mietwohnungen
47	Gewerbeeinheiten
448	Mietwohnungen für Dritte
24	Gewerbeeinheiten für Dritte
4.303	Wohnungen und Gewerbe insgesamt

Der SWW-Wohnungsbestand verteilt sich auf die einzelnen Gemeinden wie folgt:

Gemeinden	Wirtschaftseinheiten (WIE)	Objekte (OBJ)	Verwaltungseinheiten (VE)	Garagen	Carports
Sonthofen	80	294	1.498	488	22
Immenstadt	78	225	1.222	205	53
Oberstdorf	30	98	407	78	9
Blaichach	22	74	326	70	14
Oberstaufen	12	23	103	2	0
Altusried (Kimratshofen)	1	5	2	3	0
Bad Hindelang	9	22	72	59	3
Fischen	6	15	63	2	23
Burgberg	3	3	13	0	0
Balderschwang	2	3	22	0	0
Rettenberg	3	3	9	0	0
Missen	1	1	6	0	0
Waltenhofen	3	7	41	26	0
Gesamt	250	773	3.784	933	124

Die Gesamtwohnfläche des Wohnungsbestandes am 31. Dezember 2021 beläuft sich auf 239.331,98 m ² ; die Durchschnittsgröße je Wohnung beträgt rund 63 m ² .

Die Durchschnittsmiete aller Wohnungen betrug am 1. Januar 2021 (ohne Betriebskosten) 5,73 €/m ² Wohnfläche und Monat; sie hat sich zum 31.12.2021 auf 5,72 €/m ² Wohnfläche und Monat leicht reduziert.

Die ebenfalls als Wohnraum ausgewiesenen Asylbewerberheime mit 3.226,61 m ² weisen kurze Nutzungsdauern auf. Unter Einbezug dieser Objekte läge die Durchschnittsmiete bei 5,89 €/m ² Wohnfläche.

Die nicht steuerpflichtigen Mieten erhöhten sich um Mio. € 0,3 auf Mio. € 18,0.

Grundsätzlich sind Steigerungen auf Neubezüge sowie auf Mietanpassungen bei Mieterwechsel, wertverbessernde Sanierungsmaßnahmen und Kostendeckungsmaßnahmen im nicht preisgebundenen Wohnraum sowie auf allgemeine Mietanpassungen gemäß BGB zurückzuführen.

Im abgelaufenen Geschäftsjahr kommen jedoch diverse Sondereffekte zum Tragen, die diese normale Entwicklung überkompensieren. So wurden im Bereich Asylbewerberheime die Mietpreise deutlich reduziert, da die ursprünglich der Preiskalkulation zugrunde liegenden Abschreibungsaufwendungen herausfielen. Zusätzlich sind einige Wohnungen für anstehende Neubauvorhaben entmietet worden und deren Mieterlöse entfielen, obwohl die leerstehenden m ² noch in die Durchschnittsrechnung einbezogen wurden. Neue der Vermietung zugeführte Objekte sind erst unterjährig in Betrieb genommen worden und konnten somit noch nicht mit ihren zukünftigen Gesamtjahresmieterlösen erfasst werden. Die Flächen der entsprechenden Objekte sind beim Stichtagswert jedoch bereits voll berücksichtigt.

Neubautätigkeit

Auf den Baustellen gab es vereinzelte Verzögerungen im Baufortschritt durch Corona bedingte Ausfälle von Handwerkern. Die Auswirkungen blieben jedoch insgesamt geringer als erwartet. Im Gegensatz dazu waren Lieferkettenschwierigkeiten, Materialverknappung und ein enormer Anstieg an Handwerkernachfrage deutlich zu spüren. Die Beauftragungen von Bauleistungen mussten somit mehrfach über Budget erfolgen, um Baustellen fortzuführen. Auftragnehmer waren darüber hinaus nicht bereit, langfristige Preisbindungen einzugehen. Preisgleitklauseln und andere flexible Regelungen wurden zunehmend erforderlich. Es ist zu erwarten, dass sich dieser Trend fortsetzt und das Kostenrisiko für das SWW erhöht.

Auf einem Bestandsgrundstück in der Burgsiedlung in Sonthofen wurden zwei Mehrfamiliengebäude mit insgesamt 46 Wohnungen und rund 3.400 m ² Wohnfläche sowie eine Tiefgarage mit 63 Stellplätzen fertiggestellt. Die Wohnungen wurden im Juli und August an die Mieter übergeben. Die freifinanzierten Gebäude in attraktiver Lage besitzen KfW55 Standard und werden durch eine Grundwasserwärmepumpe versorgt. Als ökologische Ausgleichsmaßnahmen wurden großzügige, begrünte Freianlagen sowie eine Dach- und Fassadenbegrünung realisiert.

Ebenfalls fertiggestellt wurde das Wohnprojekt "Marktwaage" im Zentrum von Sonthofen. Im Rahmen der Einkommensorientierten Förderung (EOF) entstanden 23 Wohnungen in der Hirnbeinstraße. In einem zweiten Bauteil, zugänglich von der Hindelanger Straße, konnten 16 Wohnungen für den Verein Wahlfamilie e.V. über die Mittelbare Belegung, einer Sonderform der Einkommensorientierten Förderung, realisiert werden. Abgerundet wird das Raumprogramm durch Gemeinschaftseinrichtungen für die Wahlfamilie e.V., einer Gewerbeeinheit mit Logopädischer Praxis sowie eine gemeinschaftliche Tiefgarage mit 30 Stellplätzen. Das Gebäude wurde im KfW55 Standard errichtet und über das Biomasse-Fernwärmenetz der Stadt versorgt. Alle Wohnungen sind mittlerweile bezogen.

Im November 2021 wurde zudem ein Wohngebäude für Mitarbeiter der Kliniken in Immenstadt "Im Stillen" an die Kliniken zur Nutzung übergeben. Der Landkreis stellte das nahe der Klinik gelegene Grundstück in Erbpacht dem SWW zur Verfügung. Das Gebäude wurde als Holzbau in KfW55 Standard in kurzer Bauzeit errichtet. Es sind 39 ausgestattete Appartements und Räumlichkeiten für Kinderbetreuung entstanden.

Das Quartier Goethestraße in Sonthofen stellt mit 421 Wohnungen in 28 Gebäuden ein Kerngebiet des SWW dar. In Anlehnung an die Goethestraße, die sich als zentrale Achse durch das Wohngebiet zieht, entstand der Name Goethe+. Es soll ein Gesamtkonzept entwickelt werden, das die Aspekte "Wohnen, soziales Umfeld und Mobilität" sowie Nachhaltigkeit berücksichtigt. Dabei sind neben der Aufwertung der Bestandsgebäude und der Außenanlagen auch die Schaffung neuen Wohnraums durch ergänzende Bebauung vorgesehen. Auf Grundlage des 2018 durch interdisziplinäre Planungen unter Beteiligung der Bewohner entwickelten städtebaulichen Rahmenplans wurde 2019 ein Architektenwettbewerb zur Konkretisierung der baulichen Umsetzung vorgenommen. In der Fortfolge wurde mit den beauftragten Architekten und Fachplaner ein Konzept entwickelt, das die Schaffung von rund 160 neuen Wohnungen in drei Bauabschnitten vorsieht. Parallel sollen die Außenanlagen und die Sanierungsstrategien der Bestandsgebäude entwickelt und realisiert werden. Die Änderung der Erschließungswege für das Quartier, die Unterbringung von Stellplätzen sowie die Erneuerung der technischen Infrastruktur stellen weitere Herausforderungen dar.

Im August 2021 konnte mit dem ersten Bauabschnitt begonnen werden. Entlang der Bundesstraße waren dazu umfangreiche Verbauarbeiten erforderlich. Auch die angrenzenden Bestandsgebäude mussten gesichert werden, bevor die Baugrube ausgehoben werden konnte. In Abschnitten von West nach Ost wird nun der Rohbau erstellt. Im ersten Bauabschnitt entstehen 66 öffentlich geförderte Mietwohnungen sowie ca. 100 Tiefgaragen-Stellplätze. Der Neubau wird in Holz-Hybrid-Bauweise realisiert und erreicht den KfW 40-Standard. Die Fertigstellung des ersten Bauabschnitts ist für Sommer 2023 geplant. Parallel zur Erstellung der Neubauten werden die angrenzenden fünf Bestandsgebäude Goethestraße 14-22 generalsaniert. Im Kalenderjahr 2021 betraf dies die beiden östlichen Gebäude.

Für Instandhaltungen und Modernisierungen sind im Jahr 2021 einschließlich der Lohnkosten für das eigene Handwerks- und Verwaltungspersonal Mio. € 9,0 angefallen (Vorjahr Mio. € 7,2).

Dies entspricht einem Bruttoaufwand von rd. € 35 je m ² Nutzfläche (Vorjahr rd. € 29 je m ² ).

Der von eigenem Handwerkspersonal erledigte Anteil des Instandhaltungsaufwandes beträgt ca. Mio. € 2,1, was einem Anteil von ca. 23 % des Gesamtaufwandes entspricht.

2021 wurden Gebäudesanierungsprojekte nachgeholt, die aufgrund der Corona-Pandemie 2020 nicht ausgeführt werden konnten. Dadurch ergeben sich die deutlich höheren Instandhaltungsaufwendungen gegenüber dem Vorjahr.

Insbesondere sind hier die umfassenden Maßnahmen an zwei größeren Wohngebäuden in der Metzlerstraße (Sonthofen) mit Sanierung der Wasser/Abwasserstränge, Erneuerung aller Bäder und begleitende Arbeiten in den Wohnungen zu nennen. Ebenso konnten die Sanierungen in den Wohnungen und der Gebäudehülle im Zainschmiedeweg (Sonthofen) nachgeholt werden.

Neben den nachgeholten Bauprojekten erfolgte die umfassende Strangsanierung bei zwei Wohngebäuden in der Goethestraße in Sonthofen. Im Rahmen des Quartierskonzepts Goethe+ wurden hier zusätzliche Maßnahmen, wie die Erweiterung der Eingangsbereiche mit Glasvorbauten, vorgenommen. Die Sanierung von Dach und Fassade sowie weitere Gebäudesanierungen im Wohngebiet folgen in den kommenden Jahren. Die gemeinsamen Außenanlagen werden mit den Neubauabschnitten des Goethe+ realisiert.

Realisierte Sanierungen waren weiterhin die Erneuerung von Heizanlagen in der Welzereute (Immenstadt), Weiler und Gundelsberger Weg (Fischen). Umfangreiche Dach- und Fassadensanierungen wurden in der Paßstraße (Bad Hindelang), Kalzhofen (Oberstaufen), Siplingerstraße (Sonthofen), Grüntenstraße (Rettenberg) sowie am Kirchplatz (Blaichach) durchgeführt.

Im Oberen Feld in Immenstadt wurde eine Heizzentrale für rund 300 Bestandswohnungen der "Südstadt" errichtet. Die Biomasseanlage wird einen wichtigen Beitrag für die CO ₂ sparende Wärmeversorgung der Gebäude im Quartier leisten. Die Inbetriebnahme der Zentrale und des ersten Teilbereichs des Nahwärmenetzes ist für Anfang 2022 geplant. Weitere Bestandsgebäuden sollen dann schrittweise in den kommenden Jahren durch Erweiterung der Versorgungsleitungen angeschlossen werden.

Im Pflegeheim des ASB im Gerberweg (Bad Hindelang) wurden turnusmäßig Bewohnerzimmer renoviert und Instandhaltungsmaßnahmen an Dach und Fassade ausgeführt. Größere Umbaumaßnahmen am Gebäudekomplex Gesundheitszentrum Ostrachtal (GZO) sind für das kommende Jahr vorgesehen.

Im Geschäftsjahr 2021 wurden aus dem Anlagevermögen 7 Wohnungen, 11 Tiefgaragenstellplätze, 4 Stellplätze veräußert.

Das SWW erstellt als Bauträgermaßnahme ein Mehrfamiliengebäude mit 10 hochwertigen Wohnungen und Tiefgarage auf einem attraktiven Grundstück in Hanglage in der Kemptener Straße in Immenstadt. Nachdem 2020 umfangreiche Hangsicherungen und Erschließungsarbeiten durchgeführt wurden konnten im Frühjahr 2021 die Rohbauarbeiten starten. Bis zum Jahresende wurde das Gebäude für den Innenausbau vorbereitet und witterungsfest gemacht. Die Fertigstellung des gesamten Projekts ist für Sommer 2022 geplant.

Zeitgleich mit diesem Bauvorhaben haben die Bauarbeiten für ein Mehrfamiliengebäude in Missen begonnen. Das SWW errichtet auf dem Hanggrundstück 12 Eigentumswohnungen und eine Tiefgarage mit 12 Stellplätzen. Das Gebäude passt sich durch Höhenstaffelung der beiden Gebäudeteile und Holzschirm an der Fassade gut in die örtliche Umgebung ein. Die Fertigstellung ist für Sommer 2022 geplant.

Auf einem Bestandsgrundstück des SWW in der Lindauer Straße in Immenstadt/Bühl wurden zwei Gebäude mit nicht erhaltenswerter Bausubstanz abgebrochen und das Grundstück für die Nachnutzung freigemacht. Die Planungen sehen hier die Errichtung von 5 schlüsselfertigen Reihenhäusern mit zugehörigen Garagen vor. Nach Erlangung des Baurechts wurde im Juli 2021 mit den Bauarbeiten begonnen. Bis zum Jahresende konnte der Rohbau fertiggestellt werden. Die Übergabe an die Käufer ist für Sommer 2022 vorgesehen.

Entwicklungen und Planungen

In Waltenhofen, Ludwig-Prandtl-Straße, konnte ein Grundstück mit rd. 7.500 m ² zur Entwicklung von Wohnungsbau erworben werden. Die bislang gewerblich genutzte Fläche liegt im Umfeld weiterer Wohnungsbauten und eignet sich daher zur Umnutzung. Das SWW hat im Kalenderjahr 2021 bauliche Konzepte mit einem Mix aus Mehrfamiliengebäude und Reihenhäuser entwickelt. Auf Wunsch der Gemeinde soll auf dem Grundstück auch eine Kinderbetreuungseinrichtung räumlich integriert werden. Der Gemeinderat hat bereits den Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan gefasst. Die weitere Planung erfolgt in enger Abstimmung mit der Gemeinde Waltenhofen. Als nächste Schritte sind nun der Abschluss des Bauleitverfahrens und die Entwurfsplanung vorgesehen.

Das SWW beabsichtigt auf dem Bestandsgrundstück Siedlerstraße 28, 28 1/2 und 30, 30 1/2 sowie 15/17 (Immenstadt) den Neubau von Mietwohnungen. Für die bisher vorhandenen drei Gebäude ließ sich aufgrund schlechter Bausubstanz eine Modernisierung wirtschaftlich nicht darstellen. Die Gebäude wurden bereits abgebrochen und die Grundstücke für die Neubebauung hergerichtet. 2021 wurden nun erste bauliche Konzepte für rd. 48 Wohnungen, verteilt auf vier Baukörper, erstellt. Das angrenzende Bestandsgebäude Schanzenstraße 5 soll in die Neugestaltung der Außenanlagen integriert werden. Der Baubeginn ist für 2023 vorgesehen.

In Sonthofen konnte ein Grundstück am Dammweg zur Bebauung erworben werden. In schöner, nahe der Ostrach gelegener Lage sollen 3 Reihenhäuser mit Garagen schlüsselfertig errichtet werden. Für das Bauprojekt wurde 2021 die Planungen erstellt und der Bauantrag eingereicht. Der Baubeginn soll im Sommer 2022 erfolgen.

Das SWW besitzt ein Grundstück in exponierter Hanglage oberhalb von Immenstadt in der Welzereute. Die ursprüngliche Bebauung mit Einfachwohnungen aus den 50er Jahren ist nicht mehr vorhanden. Aufgrund der hohen Nachfrage nach Reihenhäusern beim Projekt Lindauer Straße, Immenstadt wurde entschieden, dieses Grundstück nun zu entwickeln. Die Planungen sehen insbesondere Doppelhäuser vor, ggf. ist auch eine Mischnutzung mit Mehrfamiliengebäude möglich. Die Realisierung ist ab 2023 vorgesehen.

In Zusammenarbeit mit der Gemeinde Blaichach wurde 2021 ein Bauvorhaben in zentraler Lage des Ortes entwickelt. Es sollen im Erdgeschoss Räumlichkeiten für eine Kindertagesstätte und Kindergartengruppen entstehen um den gemeindlichen Bedarf an Betreuungseinrichtungen zu decken. Die beiden Obergeschosse werden mit rd. 12 Wohnungen geplant. Das SWW wird das Grundstück von der Gemeinde dafür in Erbpacht übernehmen. 2022 soll die Planung weitergeführt werden. Die Realisierung ist für 2023 angedacht.

Das Landratsamt ist bestrebt geflüchtete Menschen im Landkreis mit Wohnraum zu versorgen. In den vergangenen Jahren wurde das SWW bereits mehrfach bei der baulichen Umsetzung unterstützend tätig. Es ist nun vorgesehen, in der Elsa-Brandström-Straße in Sonthofen ein Wohngebäude für bis zu 54 geflüchtete Menschen zu errichten. Das Gebäude soll nachhaltig errichtet werden und zu einem späteren Zeitpunkt in normale Wohnungen umgewidmet werden können. 2021 wurden die Bauplanungen mit dem Landratsamt und der Stadt Sonthofen abgestimmt. Mit der Realisierung soll 2022 begonnen werden.

Im Jahresverlauf wurden zudem konkrete Planungen für den Ersatz von Bestandsgebäuden, deren Erhalt bzw. Sanierung aufgrund von Baualter und Wohnqualität nicht wirtschaftlich ist, für Grundstücke in Sonthofen und Immenstadt erstellt.

Drittverwaltung/Sondereigentumsverwaltung

Für die Stadibau - Gesellschaft für den Staatsbedienstetenwohnungsbau in Bayern mbH werden 78 Wohnungen und für die Kommunen im Oberallgäu werden 97 Wohnungen und 9 weitere Sondereinheiten verwaltet. Neben der Verwaltung von 106 Wohnungen und 5 Sondereinheiten in kirchlichen Dienstgebäuden werden 167 Wohnungen und 10 Sondereinheiten für private Eigentümer verwaltet. Insgesamt werden 472 Einheiten für Dritte verwaltet.

Gemeinden	Mietwohnungen für Dritte	Gewerbeeinheiten für Dritte
Sonthofen	132	5
Immenstadt	28	1
Oberstdorf	88	10
Blaichach	53	3
Oberstaufen	9	0
Bad Hindelang	6	0
Burgberg	8	0
Balderschwang	30	4
Rettenberg	6	0
Waltenhofen	18	0
Kempten	17	0
Lindau	6	0
Nesselwang	8	0
Obermaiselstein	9	0
Wertach	8	1
Wiggensbach	22	0
Gesamt	448	24

Gemeinden	Gewerbe & sonstige Einheiten
Sonthofen	18
Immenstadt	12
Oberstdorf	1
Blaichach	1
Bad Hindelang	10
Fischen	3
Burgberg	1
Rettenberg	1
Gesamt	47

Insgesamt werden vom SWW 47 Gewerbeeinheiten verwaltet. Die gesamte Gewerbefläche beträgt per 31. Dezember 2021 13.017,66 m ² . Die Gewerbemieten blieben mit Mio. € 1,0 nahezu unverändert. Die durchschnittliche Sollmiete für die gewerbliche Nutzung beläuft sich am 31.12.2021 auf 6,19 €/m ² Nutzfläche/mtl.

Für die Gesundheitszentrum Waltenhofen GmbH & Co.KG, an der das SWW ebenfalls beteiligt ist, wurden 2021 die Baubetreuungsleistungen fortgesetzt. In zentraler Ortslage von Waltenhofen konnte ein Gebäude in nachhaltiger Holzbauweise und hohem energetischem Standard fertiggestellt werden. Es dient insbesondere der örtlichen Versorgung des Gesundheitswesens und beinhaltet neben einer Apotheke vor allem medizinische Praxen. Darüber hinaus gibt es Räumlichkeiten für eine Bäckerei mit Tagescafé. Das Gebäude wurde im Oktober seinen Nutzern übergeben. Die Verwaltung im laufenden Betrieb erfolgt weiterhin durch das SWW.

Die Kreisspitalstiftung Kempten beabsichtigt, auf einem zentral in Altusried gelegenen Grundstück eine Stationäre Pflegeeinrichtung und Seniorenwohnungen zu errichten. Das Raumprogramm wird durch Tagespflegeplätze und ambulanten Pflegedienst sowie Verwaltungsräume und Begegnungsräume ergänzt. Das SWW betreut im Rahmen eines Geschäftsbesorgungsvertrages die Planung und Realisierung des Projektes. 2021 wurde die Ausführungsplanung erstellt und ein öffentliches Vergabeverfahren durchgeführt. Der Baubeginn ist für 2022 vorgesehen.

Die Allgäuer Kraftwerke GmbH, Sonthofen, und das SWW gründeten 2021 eine gemeinsame Gesellschaft, um ein Wohn- und Geschäftshaus in der Flurstraße in Sonthofen zu realisieren. Das Gebäude umfasst im Erdgeschoss Gewerbeflächen sowie 27 Wohnungen in den drei Obergeschossen. Im Untergeschoss ist eine Tiefgarage vorgesehen. Das SWW begleitete das Projekt in beratender Funktion bereits von Anfang an und übernahm nun auch die Aufgabe der Baubetreuung in der Projektgesellschaft. Mit dem Bau in zentraler innenstädtischer Lage konnte im Juli 2021 begonnen werden. Die Fertigstellung des Holz-Hybrid-Gebäudes ist für 2023 geplant.

Der Caritasverband Kempten-Oberallgäu e.V. beabsichtigt in Sonthofen die Erweiterung des bestehenden Sozialzentrums in der Martin-Luther-Straße durch einen Neubau. Darüber hinaus sollen Umbauarbeiten in den bestehenden Räumen stattfinden. Das SWW begleitet 2021 als Geschäftsbesorger für die Caritas die Erstellung der Entwurfsplanung für das Bauprojekt.

Das technische Personal des SWW übernahm auch 2021 Baubetreuungsleistungen für Wohnungseigentümergemeinschaften, die von der Hausverwaltung Oberallgäu (HVOA) betreut werden, ebenso wie vom SWW für Dritte verwaltete Gebäude. In diesem Rahmen wurden Leistungen für Planung, Ausschreibung und Bauüberwachung von Instandhaltungsarbeiten an mehreren Gebäuden erbracht. Gegenüber den Vorjahren nahm die Baubetreuungsleistung jedoch ab, da Corona bedingt Eigentümerversammlungen verschoben oder abgesagt werden mussten und so Beschlüsse über Baumaßnahmen ausblieben.

Die Geschäftsführung des SWW ist mit dem abgelaufenen Geschäftsjahr zufrieden.

Lage

Ertragslage

Das Jahresergebnis setzt sich wie folgt zusammen:

in T€	Hausbewirtschaftung	Verkaufstätigkeit	Baubetreuung	Verwaltungsbetreuung	Summe
Rohertrag	12.418,6	986,9	226,5	181,5	13.813,5
	(14.150,8)	(356,1)	(156,2)	(143,0)	(14.806,1)
Betriebsergebnis	6.920,9	880,9	226,5	171,9	8.200,1
	(8.548,1)	(355,5)	(156,2)	(133,1)	(9.192,9)
Ergebnis vor Steuern	5.989,8	872,9	226,5	171,9	7.261,0
	(7.566,6)	(344,7)	(156,2)	(133,1)	(8.200,6)
DB I	5.986,0	872,9	226,5	171,9	7.257,3
	(7.564,9)	(344,7)	(156,2)	(133,1)	(8.199,0)
Umlage OP	2.855,3	254,2	190,5	179,9	3.479,9
	(2.722,7)	(149,3)	(145,0)	(181,3)	(3.198,2)
DB II	3.130,7	618,6	36,0	-8,0	3.777,4
	(4.842,2)	(195,5)	(11,2)	(-48,1)	(5.000,8)
Umlage NOP	1.651,7	102,5	9,7	55,3	1.819,2
	(1.851,5)	(111,8)	(4,4)	(13,8)	(1.981,4)
DB III	1.479,0	516,1	26,3	-63,3	1.958,2
	(2.990,8)	(83,7)	(6,8)	(-61,9)	(3.019,4)
Jahresüberschuss	1.479,0	516,1	26,3	-63,3	1.958,2
	(2.990,8)	(83,7)	(6,8)	(-61,9)	(3.019,4)
					(Vorjahreswerte)

Die Ertragslage wurde wesentlich durch das Hausbewirtschaftungsergebnis und die Verkaufstätigkeit beeinflusst.

In der Hauptsparte Hausbewirtschaftung liegen die Umsatzerlöse mit T€ 25.281,1 um T€ 278,5 höher als im Vorjahr. Die Steigerung ist in erster Linie auf turnusmäßige Mietanpassungen und die allgemeine Preissteigerung bei den Betriebskosten zurückzuführen.

In den sonstigen betrieblichen Erträgen wirken im Berichtsjahr Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen, speziell für Gewährleistungen aus dem Bauträgergeschäft und für Heizkosten. Dabei fiel die Auflösung insgesamt bei T€ 615,0 auch höher als im Vorjahr mit T€ 494,4 aus.

Der sonstige betriebliche Aufwand stieg mit T€ 1.742,9 (i. Vj. T€ 1.364.1) deutlich, insbesondere durch angefallene Abbruchkosten T€ 211,4 (i. Vj. T€ 0) und nachverrechnete Kosten für Lohnbuchhaltung früherer Geschäftsjahre i. H. v. T€ 65,3 (i. Vj. T€ 4,5).

Die Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen aus der Hausbewirtschaftung i. H. v. T€ 13.699,5 wurden wie im Vorjahr (T€ 11.948,5) maßgeblich durch die Betriebskosten und die Instandhaltungskosten geprägt. Der Hauptanstieg resultiert aus Nachholeffekten aufgrund von coronabedingten Verschiebungen bei den Instandhaltungsmaßnahmen um T€ 1.857,1. Dabei fielen die Betriebskosten aufgrund des milden Winters 2020 mit T€ 6.550,6 (i. Vj. T€ 6.702,2) etwas geringer aus.

In den Personalkosten i. H. v. T€ 5.171,1 (i. Vj. T€ 4.935,8) bilden sich in erster Linie die Lohn- und Gehaltsanpassungen aus den Tarifrunden und ein um 2 Mitarbeiter höherer Personalstand im Berichtsjahr ab.

In der Sparte Verkaufstätigkeit (ohne Verkauf von Bestandsgrundstücken) konnten aufgrund fehlender Bauprojektfertigstellung keine Umsatzerlöse (i. Vj. T€ 5.698,6) realisiert werden. Im Bereich Verkauf von Bestandsgrundstücken konnten hingegen Umsatzerlöse i. H. v. T€ 845,7 (i. Vj. T€ 190,8) verbucht werden.

Es konnten im Geschäftsjahr mit T€ 198,9 erneut deutlich mehr Baubetreuungsleistungen als im Vorjahr mit T€ 148,0 an Externe verrechnet werden. Die zur Leistungserstellung erforderlichen direkten Personalaufwendungen i. H. v. T€ 187,2 (i. Vj. T€ 142,1) wurden dem höheren Verrechnungsvolumen entsprechend zugeordnet.

Das Umsatzvolumen der Verwaltungsbetreuungsleistungen stieg von T€ 143,1 auf T€ 181,7 an. Um den Geschäftsbereich personell zu unterstützen, wurden vermehrt Leistungen aus anderen Bereichen des Unternehmens in Anspruch genommen. Dadurch sind die Umlagekosten auf T€ 86,8 (i. Vj. T€ 45,9) angestiegen. Gleichzeitig blieben die direkten Personalkosten im Bereich mit T€ 148,4 (i. Vj. T€ 149,1) nahezu unverändert.

Die Ertragslage der Gesellschaft ist insgesamt über alle Geschäftsbereiche zufriedenstellend.

Finanzlage

Anhand einer Kapitalflussrechnung auf Basis des Jahresabschlusses 2021 stellt sich die finanzielle Entwicklung für 2021 wie folgt dar:

	T€
Finanzmittelbestand am 01.01.	5.182,4
	6.795,2
Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit
Cashflow aus der Investitionstätigkeit	-15.803,9
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit	10.438,2
	6.612,0
Finanzmittelbestand am 31.12.

Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit wurde teilweise durch Mittelzuflüsse aus der laufenden Geschäftstätigkeit und der Finanzierungstätigkeit kompensiert. In den Finanzmitteln ist per 31.12.2021 ein Guthaben in Form von Bausparverträgen i. H. v. T€ 1.067,0 enthalten.

Die Zahlungsbereitschaft war im Berichtszeitraum jederzeit gegeben und ist auch für die geplante Zukunft gewährleistet.

Die Finanzverhältnisse der Gesellschaft sind geordnet.

Vermögenslage

Ausgehend vom Jahresabschluss zum 31.12.2021 ergibt sich folgende Vermögens- und Kapitalstruktur:

	31.12.2021		31.12.2020	Veränderung
	T€	%		T€
Vermögensstruktur
Langfristige Investitionen	141.919,3	86,6		130.442,8
Verkaufstätigkeit	6.898,7	4,2		2.145,9
Sonstiges kurzfristiges Vermögen	15.096,1	9,2	13.154,1	9,0
Gesamtvermögen	163.914,1	100,0		145.742,9

	%	T€	%
Vermögensstruktur
Langfristige Investitionen	89,5	11.476,4	8,8
Verkaufstätigkeit	1,5	4.752,8	221,5
Sonstiges kurzfristiges Vermögen	1.942,0	14,8
Gesamtvermögen	100,0	18.171,2	12,5

	31.12.2021		31.12.2020	Veränderung
	T€	%		T€	%
Kapitalstruktur
Eigenmittel	74.801,7	45,6		73.004,5	50,1
Langfristiges Fremdkapital	67.897,0	41,4		57.929,0	39,7
Kurzfristiges Fremdkapital	21.215,4	12,9		14.809,4	10,2
Gesamtkapital	163.914,1	100,0		145.742,9	100,0

	T€	%
Kapitalstruktur
Eigenmittel	1.797,2	2,5
Langfristiges Fremdkapital	9.968,0	17,2
Kurzfristiges Fremdkapital	6.406,0	43,3
Gesamtkapital	18.171,2	12,5

Die Bilanzsumme erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um T€ 18.171,2.

Auf der Vermögensseite liegen bei den langfristigen Investitionen im Anlagevermögen die Kostenzugänge für die Neubau- und Umbaumaßnahmen, Nachtragskosten für frühere Maßnahmen über den planmäßigen Abschreibungen und den Buchwertabgängen.

Die Verkaufsgrundstücke stiegen bei den zum Verkauf bestimmten Grundstücken aufgrund derzeit in Bau befindlicher Bauträgermaßnahmen an. Zum Projekt Immenstadt, Kemptener Straße mit T€ 3.332,5 sind die Projekte Missen, Sonnenhalde 1, mit T€ 2.232,4 und Immenstadt-Bühl, Lindauer Straße mit T€ 896,1 neu hinzugekommen.

Beim sonstigen kurzfristigen Vermögen wirkt hauptsächlich ein Anstieg des Bestandes an flüssigen Mitteln.

Auf der Kapitalseite erhöhten sich die Eigenmittel vor allem aufgrund des erzielten Jahresüberschusses.

Die langfristigen Fremdmittel erhöhten sich, da die Neuaufnahmen von Darlehen zur Finanzierung von Neubautätigkeiten die planmäßige und außerplanmäßige Tilgung von Darlehen übersteigen.

Das kurzfristige Fremdkapital erhöhte sich im Vergleich zum Vorjahr hauptsächlich aufgrund der Zunahme bei den erhaltenen Anzahlungen aus den laufenden Bauträgermaßnahmen. Aus den aktuellen Projekten ergibt sich hier ein Effekt i. H. v. T€ 4.728,3. Die sonstigen Rückstellungen erhöhten sich um T€ 475,2 überwiegend aus dem Anstieg der Rückstellung für noch anfallende Rechnungen.

Das Eigenkapital zum 31. Dezember 2021 beträgt 44,95 % (Vorjahr: 49,21 % der Bilanzsumme. Die Eigenmittel (einschließlich Rückstellungen für Bauinstandhaltung und der Rückstellung für Kanalsanierung) betragen 45,63 % (Vorjahr: 50,09 %) der Bilanzsumme.

Die Gesellschaft verfügt über eine angemessene Eigenkapitalausstattung.

Zum 31. Dezember 2021 sind die langfristigen Investitionen und die größtenteils nicht kurzfristig realisierbaren Grundstücksvorräte geeignet mit Eigenmitteln und langfristigem Fremdkapital finanziert.

Die Vermögenslage der Gesellschaft ist geordnet.

Weitere finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

Die im Folgenden genannten Leistungsindikatoren werden im Rahmen des Risikomanagements laufend mit Einschätzung und wo möglich auch mit entsprechenden Kennzahlen halbjährlich nachverfolgt und dokumentiert.

Gesamtkapitalrentabilität

Die Gesamtkapitalrentabilität liegt im Geschäftsjahr mit 1,77 % (i. Vj. 2,8 %) im Vergleich zu geplanten 0,51 % deutlich über Plan. Ursächlich sind hier geringere laufende Instandhaltungskosten als geplant, Verkäufe von Restanten aus dem Anlagevermögen, höhere Umsatzerlöse aus Baubetreuung, Drittverwaltung und Aktivierte Eigenleistungen. Das Unternehmen arbeitet durch Ertrags- und Aufwandssteuerung kontinuierlich daran, eine Gesamtkapitalrentabilität größer 2 % zu realisieren. Wir erwarten aufgrund weiterhin hohem Großinstandhaltungsaufwand in 2022 eine Gesamtkapitalrentabilität i. H. v. 1,81 %.

Finanzierungsstruktur

Die Fremdkapitalquote liegt im Berichtsjahr bei 55,1 % (i. Vj. 50,8 %). Im Berichtsjahr konnte planmäßig der Anteil von Fremdmitteln am Gesamtkapital erneut durch weitere Tilgungen von auslaufenden Darlehen reduziert werden. Fremdkapitalanteile jenseits der 70 % verfolgen wir kritisch, da sich Zinssatzänderungen dann stärker auf das Jahresergebnis auswirken können. Dieses Ziel wurde im Geschäftsjahr 2021 erreicht. In diesem Zusammenhang achten wir grundsätzlich auch auf langfristige Finanzierungen für langfristig gebundene Mittel. Für 2022 planen wir aufgrund größerer Neubauinvestitionen für unseren Wohnungsbestand mit deutlich mehr Fremdfinanzierungen und damit mit einer höheren Quote von 56,7 %.

Mietpotentialausschöpfung

Angemessene Mietpreisanpassungen sind regelmäßig erforderlich um die steigenden laufenden Instandhaltungs- und Bewirtschaftungskosten ausreichend decken zu können. Als Anbieter von preiswertem Wohnraum liegt unser Zielbereich regelmäßig bei 80-90%. Die Ausschöpfungsquote für 2021 lag - trotz leichter Corona bedingten Einflüsse - weitestgehend in diesem Zielbereich.

Auch für 2022 planen wir eine Ausschöpfung unseres Mietpotentials im Bereich 80 % bis 90 %.

Instandhaltungskosten

Um unseren Wohnungsbestand attraktiv zu halten, investieren wir in den Erhalt unserer Wirtschaftseinheiten. Dabei haben wir eine Untergrenze der Instandhaltungsaufwendungen pro m ² und Jahr mit 21 EUR festgelegt. Im Berichtszeitraum lagen wir mit 35,06 EUR/m ² (i. Vj. 28,88 EUR/m ² ) deutlich über diesem Wert. Für 2022 werden weiter Corona bedingt nicht realisierbare Instandhaltungen aus 2020/2021 nachgeholt und dazu führen, dass wir deutlich über dem Mindestzielwert liegen werden.

Personal

Die Bezahlung der Betriebsangehörigen erfolgt nach dem Manteltarif- bzw. Vergütungstarifvertrag für Arbeitnehmer in der Wohnungswirtschaft. Für die nebenberuflich tätigen Hausmeister gelten freie Vereinbarungen.

Neben der tariflichen Bezahlung werden vom Unternehmen weitere soziale Leistungen gewährt, und zwar eine zusätzliche Altersversorgung und eine Beihilfe-Krankenversicherung.

Altersstruktur der SWW-Belegschaft:

Alter	gewerbliche Arbeitnehmer hauptb.	angestellte Arbeitnehmer nebenb./ teilzeitb.	insgesamt hauptb.	nebenb./ teilzeitb.
bis 20	0	0	0	0	0
21-30	0	0	15	1	16
31-40	2	0	8	1	11
41-50	5	5	11	5	26
51-60	9	2	7	4	22
über 60	1	6	3	0	10
insgesamt	17	13	44	11	85

Freiwerdende Stellen werden immer auf die Notwendigkeit der Wiederbesetzung hin überprüft. Stellenneubesetzungen werden grundsätzlich zuerst intern ausgeschrieben. In allen Fällen konnten Arbeitsplätze mit qualifiziertem Personal neu besetzt werden. Gleichwohl beobachten wir die Entwicklungen am Arbeitsmarkt wachsam und passen auch unsere Rahmenbedingungen an, um weitere Attraktivitätsanreize für Fachpersonal zu schaffen. Unsere Mitarbeiter nehmen regelmäßig an Fort- und Weiterbildungslehrgängen sowie berufsbezogenen Seminaren teil. Das Unternehmen bildet zur Deckung des Personalbedarfs kontinuierlich selbst aus. Grundsätzlich streben wir eine ausgewogene Altersstruktur an. Diese soll dem Unternehmen eine gesunde Mischung aus Dynamik, Innovation, Beständigkeit und Erfahrung gewährleisten. Dieses Ziel sehen wir mit der aktuellen Verteilung erreicht.

Weitere Kennzahlen

Erlösschmälerungen, Leerstände und Forderungsausfälle

Die Erlösschmälerungen auf Vermietungserlöse betrugen 0,6 % (Vorjahr 0,4 %). Im Wesentlichen sind diese Schmälerungen auf unterschiedlichste Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, sowie Leerstände zurückzuführen.

Zum 31. Dezember 2021 waren 24 Wohnungsleerstände (Vorjahr 23) zu verzeichnen.

Die leerstehenden Wohnungen betreffen die, die am Stichtag tatsächlich noch zur Weitervermietung vorgesehen sind. Eine Angabe der Anzahl zum Abriss und aufgrund unwirtschaftlichen Renovierungsbedarfes leerstehender Wohnungen entfällt.

Die Mietausfälle belaufen sich auf 0,8 % der Sollmieten und Umlageerträge (Vorjahr 0,7 %).

Im Jahr 2021 sind 4 Räumungsklagen (Vorjahr 2) bei Gericht eingereicht worden. Von diesen Klagen führten 0 (Vorjahr 1) zu Zwangsräumungen. Es wurden 13 (Vorjahr 12) Mahnbescheide erstellt.

Der Forderungsausfall bei den Mietern beträgt im Geschäftsjahr 2021 T€ 77,4 (Vorjahr T€ 58,5).

Mieterwechsel

Im Jahr 2021 haben 271 Mieterwechsel (Vorjahr 241) stattgefunden. Bei einem Wohnungsbestand per 31. Dezember 2021 von 3.784 Wohneinheiten ergibt dies eine Fluktuationsrate von 7,16 % (Vorjahr 6,55 %). Hauptgründe für den Wohnungswechsel sind im Wesentlichen wie in den Vorjahren das Alter der Bewohner sowie berufliche und persönliche Veränderungen der Mieter.

Prognose-, Risiko- und Chancenbericht

Prognosebericht

Das SWW erwartet für 2022 eine Ergebnisentwicklung mit einem Planergebnis in einer Bandbreite von Mio. € 1,5 Mio. bis Mio. € 2,0.

Wir werden unseren soliden Mietwohnungsneubau in Verbindung von Eigentumswohnungsbau stetig beibehalten. Schwierigkeiten bereiten uns hierbei immer wieder die Grundstücksfrage sowie die Erlangung des Baurechts.

Die Aufgabe, den Dreiklang Soziales - Ökologie - Ökonomie in Einklang zu bringen, ist eine Herausforderung, die immer wieder von einem Abwägungsprozess begleitet wird. Entscheidend dabei ist die Priorisierung der Themen. Die Hintergründe der Abwägungsprozesse allen Beteiligten in einer bestmöglichen Kommunikation zu vermitteln, wird eine gewichtige Zukunftsherausforderung. Am Beispiel des Projekts Goethe+ und Südstadt Immenstadt lernen wir gemeinsam, die ganz unterschiedlichen Sichtweisen detailgenau zu bewerten. Zuvorderst gilt es, die Interessen aktueller und zukünftiger Mieterinnen und Mieter zu erkennen und Lösungsvorschläge anzubieten. Der Quartiersgedanke unterstützt uns hierbei stark. Unsere Visionen und Ziele zum Thema Quartier basieren auf dem Ziel, einen lebendigen sozialen Raum mit starkem bürgerschaftlichen Engagement zu schaffen, mit dem sich die dort lebenden Menschen identifizieren können. Daher ist es von zentraler Bedeutung den sozialen Zusammenhalt im Quartier zu organisieren. Von besonderer Bedeutung ist hierbei für uns das vier Säulen Modell der Unterstützung, das auf den folgenden Stufen basiert:

1.	Selbsthilfe
2.	Nachbarschaftshilfe
3.	Semi-Professionelle Hilfe
4.	Professionelle Hilfe

Die Unterstützung innerhalb dieses Modells funktioniert am besten, wenn Nahversorgung, Verkehrs- und Mobilitätsfragen, Gesundheitsvorsorge und das Bedürfnis nach Sicherheit im Quartier geklärt sind, bzw. entwickelt werden.

Das SWW übernimmt hier einen großen Beitrag für das soziale Miteinander. Dies ist mit Investitionen verbunden, die unmittelbar die Liquidität und Rentabilität belasten werden. Mit den Aufsichtsgremien wird jedes einzelne Bauprojekt, im Neubau aber auch ganz besonders in den Bestandsgebäuden, bewertet und letztendlich entschieden, was in welchem Umfang realisiert werden kann. Unsere Normstrategien für die Bestandsgebäude bilden dabei eine sehr gute Grundlage, um angemessene Entscheidungen treffen zu können. Neben den bautechnischen Bewertungen werden wir auch die ökologischen Werte für jedes Gebäude erheben, um die Klimaziele 2045 erreichen zu können. Hierfür nutzen wir die Unterstützung der Initiative Wohnen 2050 (IW2050). Im Neubau wägen wir intensiv die Vor- und Nachteile von Ökologischen Vorgaben ab. Nicht jede Vorgabe des Gesetzgebers oder der Lobbyvertreter ist für alle Menschen, die zukünftig in den Wohnungen leben werden, von Vorteil (z.B. zentrale Be- und Entlüftungsanlage). Die Lebenszyklusbetrachtung und die Ökobilanzen von Baustoffen nehmen einen immer wichtigeren Platz bei den baukonstruktions- und gebäudetechnischen Entscheidungen ein. Wir wissen um die Bedeutung des Klimaschutzes. Wir wissen auch, dass wir durch unsere Neubaumaßnahmen, die aktuell im Schnitt ca. 40 Wohnungen pro Jahr umfassen, lediglich 1% unseres Wohnungsbestandes pro Jahr erneuern. Unser Ziel ist der Neubau von rund 60 Wohnungen pro Jahr. Unsere Anstrengungen in Bezug auf die Klimaziele müssen deshalb in gleichem Maße im Wohnungsbestand erfolgen. Hier schlummert vor allem ein ökonomisches Risiko. Deshalb ist es so immens wichtig, die im folgenden Schaubild dargestellten Kreisläufe mit konkreten Entscheidungen für die Menschen, für das Klima und für die Finanzen voranzubringen.

Die Corona-Pandemie hat uns in unserem Geschäftsfeld nicht maßgeblich beeinflusst. Vermietung, Verkauf, Service-Leistungen wurden und werden weiterhin benötigt. Weit größere Sorgen bereiten uns aktuell die Entwicklung der Baukosten und der Zinsentwicklung. Steigerung im Jahr 2021 beim Bauholz von 61,4 Prozent, Konstruktionsholz um 77,3 Prozent gegenüber dem Vorjahresdurchschnitt. Die Preise für Betonstahl stiegen um mehr als 50%. Beim Erstellen des Lageberichts kam die katastrophale Nachricht der Kriegserklärung von Russland an die Ukraine. Das macht uns fassungslos, wie im 21. Jahrhundert solche kriegerischen Handlungen noch möglich sind. Das wird Wirkung auf uns alle haben. Die Szenarien sind aktuell schwer zu bewerten. Das Risiko eines wirtschaftlichen Einbruchs sehen wir sehr hoch an.

Wir werden unsere weiteren Maßnahmen zur Erreichung unserer Ziele, trotz dieser bedrohlichen Situation, von Baukostensteigerung, Zinssteigerung und Krieg in Europa mit Augenmaß weiterverfolgen.

Unsere Mitarbeiter werden sich mit den Themen Agilität und Stabilität intensiv auseinandersetzen müssen. Wie wollen wir gemeinsam die Zukunft angehen? Wie viel Selbstverantwortung kann der bzw. die Einzelne übernehmen? Wie gelingt es Familie und Beruf in eine günstige Balance zu bringen? Was muss das Unternehmen dafür bieten? Welche Spielräume lässt hierbei das Tarifrecht und die Gesetzgebung? Wird die Digitalisierung hier zum Fluch oder Segen? Das sind Chancen und Risiken, die wir sehen, die sich aber weiter virulent im Unternehmen entwickeln sollen, ohne Verlierer zu produzieren. Dies kann nur in einem Werteverständnis gelingen, das von Respekt, Toleranz, Wertschätzung und Vertrauen geprägt ist. Dann stimmt das Bild: "Unternehmenskultur ist die Musik, die keiner hört, aber alle danach tanzen!"

Unser nachhaltiges Handeln in ökonomischen, ökologischen und sozialen Themen prägt unser Tun seit 1947. Mit einem Rund-um-Service bieten wir unseren Kunden eine bestmögliche Dienstleistung. Die aktuelle Nachfragesituation nach bezahlbaren, individuellen und innovativen Wohnungs- und Gewerbebauten lassen eine positive Geschäftsentwicklung erwarten.

An Instandhaltungs- und Modernisierungskosten sind 7,0 Mio. EUR ohne Leistungen des eigenen Personals eingeplant.

Unsere Aktivitäten mit unseren Tochtergesellschaften, die insbesondere im sozialen und kommunalen Bereich investieren, bringen für die heimische Bauwirtschaft eine positive Auftragslage. Bei all diesen Investitionen ist insbesondere darauf zu achten, dass wir die Einnahmenseite von unserem Kerngeschäft, der Vermietung von Wohnraum nicht vernachlässigen. Diese oben angeführten Investitionen können nur getragen werden, wenn es uns gelingt, die Balance von Investition und Refinanzierung zu finden.

Durch zielorientierte und marktgerechte Angebote in den Bereichen "Mietwohnungen" und "Eigentumsobjekte" wird - auch im Hinblick auf den demografischen Wandel - davon ausgegangen, dass die mit den Gremien abgestimmten Planziele erreicht werden.

Im zentralen Geschäftsfeld "Immobilienmanagement eigener Objekte" wird von einem nachhaltigen Anstieg der Umsatzerlöse von ca. 2 bis 4 % p.a. für die nächsten Jahre ausgegangen.

Die Angebote im Bauträgerbereich werden ausschließlich an den Marktgegebenheiten und -anforderungen orientiert sein. Von einer stabilen Umsatzsituation wird aus heutiger Sicht ausgegangen.

In Abhängigkeit der tatsächlich erforderlichen Instandhaltungs- und Investitionsaufwendungen können sich Abweichungen zur Planung ergeben.

Risikobericht

Risikomanagementsystem

Das angewandte Risikomanagement wird regelmäßig überprüft und fortgeschrieben. Das Risikomanagement umfasst alle wesentlichen Bereiche des Unternehmens.

Aus den ermittelten Kennzahlen wird das unternehmerische Risiko kontrolliert und gesteuert.

Risiken

Marktrisiko

Die Gesellschaft sieht sich im Oberallgäuer Wohnungsmarkt vermehrten Herausforderungen gegenüber. Die im Rahmen der Hausbewirtschaftung erzielten Überschüsse müssen sowohl ausreichen, den Wohnungsbestand zu erhalten und zu verbessern, als auch neue Investitionen zu tätigen. Die Erwartungshaltung an uns als soziales Wohnungsbauunternehmen ist, dass wir preiswerten Wohnraum anbieten, gleichzeitig aber diesen kontinuierlich in einem guten Zustand erhalten. Vor dem Hintergrund der anhaltend starken Verteuerung der Bauleistungen wird es zunehmend schwieriger in ausreichendem Maße freie Mittel zu generieren, um auch neue Investitionen tätigen zu können. Weiter belastet wird diese Entwicklung durch die Teuerungsentwicklung bei den Grundstückspreisen, den explodierenden Baukosten und den davon galoppierenden Energiepreisen.

Da unser Wohnungsbestand sich insgesamt in einem guten Zustand befindet, wir bei der Summe der Instandhaltungsaufwendungen im Berichtsjahr noch deutlich über dem Werteverzehr durch die Abschreibungen liegen, sind Vermarktungsrisiken im Bestand eher gering. Die Herausforderung liegen in der Transformation der Gebäude bezogen auf den demografischen Wandel (Barrierefreiheit), den energetischen Anforderungen und gesetzlichen Vorgaben sowie der Digitalisierung des Gebäudebestandes. Das Risiko schätzen wir hoch ein.

Risiken mit wesentlichem Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

Das geplante Jahresergebnis könnte nicht erreicht werden, wenn die Instandhaltungsbudgets nicht eingehalten werden können oder wenn die Annahmen über die Mietentwicklung oder über die Entwicklung der Refinanzierungskosten nicht eintreten.

Derzeit stufen wir das Risiko als gering ein.

Aus zwei bereits liquidierten Bauträgerprojektgesellschaften mit je hälftiger Beteiligung einer regional tätigen Wohnungsbaugesellschaft und SWW hätten sich aufgrund aktueller Umsatzsteuerrechtsprechung rückwirkend Zinsforderungen für die Umsatzsteuerjahre 2011 bis 2013 gegenüber der Finanzverwaltung ergeben, die aufgrund bereits eingetretener Verjährung nicht mehr zu realisieren waren. Die Partnergesellschaft hatte ihrerseits 50 % des Gesamtanspruches für sich bei SWW als ehemaligen kaufmännisch verantwortlichen Gesellschafter angemeldet. Aufgrund einer Vergleichsvereinbarung bestehen zwischen den ehemaligen Partnern im Innenverhältnis keine Ansprüche mehr.

Im Außenverhältnis wurde eine Schadenersatzklage i. H. v. T€ 55 gegen den Steuerberater eingereicht. Zum Stichtag steht die Stellungnahme des gegnerischen Anwaltes noch aus. Wir gehen davon aus, etwa 50 % des Klagewertes gerichtlich geltend machen zu können.

Das Risiko wird als gering eingeschätzt.

Risiken aus der Corona-Pandemie

Das prognostizierte Risiko aus der Corona-Pandemie ist nicht eingetreten.

Die Geschäftsführung beobachtet laufend die weitere Entwicklung zur Identifikation der damit verbundenen Risiken und reagiert bedarfsweise unter Zugrundelegung des Risikomanagementsystems des Unternehmens mit angemessenen Maßnahmen zum Umgang mit den identifizierten Risiken. Davon umfasst sind auch Maßnahmen zur Anpassung von operativen Geschäftsprozessen unter Nutzung neuer technologischer Möglichkeiten.

Das Risiko wird derzeit als gering eingeschätzt.

Bauwirtschaft

Die Handwerkerkapazitäten in der Region sind weitgehend ausgelastet. Bedingt durch Fachkräftemangel arbeiten viele Betriebe an der Auslastungsgrenze. Probleme bei Termineinhaltung und Zuverlässigkeit traten bisher in Einzelfällen auf. Die Auftragsbücher bei den Handwerksbetrieben sind gut gefüllt. Im Jahr 2022 wird mit weiteren Baupreissteigerungen gerechnet. In einzelnen Gewerken spielen Material- und Lohnpreissteigerungen eine große Rolle. In Kombination von Fachkräftemangel und Auslastung können sich bei einigen Gewerken überproportionale Preissteigerungen ergeben. Teilweise kommt es zu Anbieterengpässen und Lieferschwierigkeiten. Wir rechnen auch in Zukunft mit stärker anziehenden Baupreisen, die sich aus verschärften Umweltauflagen und Krisenszenarien, wie den Krieg von Russland gegen die Ukraine, ergeben. Bei Sanierungen und Modernisierungen wirken sich die daraus resultierenden Investitionskostenmehrungen auf die Mieten aus. Das günstige Zinsniveau schwächt sich ab. Die bisherige teilweise Kompensation von Baukosten und Zinsen wird sich abschwächen, was die Konjunktur beeinträchtigen wird.

Weitere Risiken für die Wohnungswirtschaft bestehen durch die Belastungen, die sich durch weitergehende Anforderungen an das energetische und umweltschonende Bauen z.B. durch die Energieeinsparverordnung (EnEV) ergeben. Wir sollten in unserem Handeln den Zielkonflikt zwischen Ökologie und Ökonomie in der Gewichtung näher zur Ökologie bringen. Die Herausforderung sehen wir in der Aufgabe, die Kommunalgremien unter anderem davon zu begeistern, dass der Verbrauch von Flächen nur dadurch eingedämmt werden kann, wenn diese es zulassen, in Ihren Gemeinden und Städten höhere Gebäude zuzulassen. Ein lebens- und liebenswertes Oberallgäu wird nur zu erhalten sein, wenn die Lebensgrundlagen, wie gute Luft, saubere Böden und ressourcenschonender Energieverbrauch aufrechterhalten wird. Ein weiteres Risiko besteht bei uns als ehemaliges gemeinnütziges Wohnungsunternehmen mit dem Namen "Sozial-Wirtschafts-Werk". Es wird unterstellt, dass Investitionen nicht refinanziert werden müssen bzw. nichts kosten dürfen.

Das Risiko wird als hoch eingeschätzt.

Risikoberichterstattung über die Verwendung von Finanzinstrumenten

Die originären Finanzinstrumente auf der Aktivseite der Bilanz umfassen im Wesentlichen kurzfristige Forderungen und flüssige Mittel. Soweit bei den Vermögenswerten Ausfallrisiken erkennbar sind, werden diese durch Wertberichtigungen berücksichtigt. Durch Streuung der angelegten Finanzmittel auf Geschäftsbanken und Sparkassen werden die verschiedenen Sicherungssysteme voll genutzt.

Auf der Passivseite der Bilanz bestehen originäre Finanzinstrumente insbesondere in Form von Bankverbindlichkeiten, die ausschließlich Objektfinanzierungen betreffen. Wesentliche Risiken ergeben sich bezüglich der Bankverbindlichkeiten insbesondere aus Finanzierungsrisiken (Zinsanpassungsrisiken, Liquiditätsrisiken). Aufgrund festverzinslicher Darlehen ist die Gesellschaft jedoch keinem Zinsänderungsrisiko ausgesetzt. Die Entwicklung der Zinsen wird laufend überwacht und bei anstehenden Zinsanpassungen rechtzeitig eine Verlängerung bzw. ein Neuabschluss angestrebt, um die Zinsanpassungsrisiken so gering wie möglich zu halten. Zur Vermeidung eines sogenannten "Klumpenrisikos" verteilen sich die Darlehensverbindlichkeiten der Gesellschaft auf verschiedene Darlehensgeber mit unterschiedlichen Laufzeiten.

Zur Sicherung können auch Forwarddarlehen in Anspruch genommen werden.

Rein spekulative Finanzinstrumente werden nicht eingesetzt. Die Entwicklung auf den Finanzmärkten wird im Rahmen unseres Risikomanagementsystems äußerst aufmerksam verfolgt, um Risiken möglichst frühzeitig zu erkennen und diesen somit rechtzeitig begegnen zu können.

Das Risiko wird als gering eingeschätzt.

Zusammenfassende Darstellung der Risikolage

Es bestehen keine Rechtsstreitigkeiten, die wesentlichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage haben.

Weder für 2021 noch für die überschaubare Zukunft waren bzw. sind für das Unternehmen derzeit existenzgefährdende Risiken erkennbar.

Chancenbericht

Es besteht weiterhin regelmäßig ein hoher Nachfrageüberhang an Interessenten, die bei SWW gerne bezahlbaren Wohnraum mieten wollen. So waren zum 31.12.2021 2.259 Wohnungsbewerber gemeldet. Diesem anhaltend hohen Nachfragevolumen tragen wir mit zahlreichen aktuell laufenden und in den nächsten Jahren geplanten Neubauprojekten vor allem im Zentralbereich Sonthofen und Immenstadt Rechnung. Aufgrund des hohen Freizeitwertes im Oberallgäu, der touristischen Anziehungskraft und der Änderung des Arbeitsmobilitätsverhaltens aufgrund der Corona-Krise sehen wir gute Chancen, den zusätzlich geschaffenen Wohnraum zu den geplanten Preisen vollständig vermieten zu können. Vermehrte Möglichkeiten des mobilen Arbeitens können eventuell bisher berufliche Abwanderungsbewegungen, die in der Vergangenheit hauptsächlich in Richtung der nähergelegenen Metropolen München, Stuttgart und Augsburg stattgefunden haben, verlangsamen. Dabei kann gleichzeitig auch der Wohnflächenbedarf steigen, wenn zusätzliche Arbeitszimmer in der Wohnung nachgefragt werden. Als Lösungsansatz für diese Entwicklung bieten wir in unseren Quartieren sogenannte "Jokerzimmer" an, die wir konzeptionell mit der Hochschule Mittweida, OptiWohn und Werkum entwickelt haben.

Unsere zum Verkauf bestimmten Baumaßnahmen lassen sich derzeit trotz hohem Preisniveau gut veräußern und leisten damit einen wertvollen Beitrag zu unserem Produktportfolio und letztlich auch zu unserem Jahresergebnis. Nicht zuletzt durch diese zusätzlichen Einnahmen können wir langfristige Investitionen in preiswerten Wohnraum tätigen bzw. realisieren.

Neue Geschäftsfelder ergeben sich bei der Umsetzung des nachhaltigen Wirtschaftens, besonders in Verbindung mit anderen, sozialen Dienstleistern. Aufgrund der demografischen Entwicklung sehen wir insbesondere eine steigende Nachfrage nach mobilen Pflegedienstleistungen und Unterstützungsdienstleistungen zur Bewältigung des Alltags für ältere und pflegebedürftige Menschen.

Verwendung von Finanzinstrumenten

Es werden zukünftig langfristige Zinssicherungsinstrumente in Form von Forward-Darlehen für aktuell geplante Großbauprojekte mit einer Laufzeit bis zur Endtilgung eingesetzt. Damit wurden langfristige, sichere und, gemessen am bisherigen Festzinsgefüge, günstige Finanzierungsbasen geschaffen. Die Gesellschaft hat sich damit für die entsprechenden Vorhaben von der zukünftigen Zinsentwicklung weitgehend unabhängig gemacht. Rein spekulative Finanzinstrumente werden nicht eingesetzt. Bezüglich der Entwicklung auf den Finanzmärkten verweisen wir auf unser Risikomanagement. Dort werden die Trends aufmerksam verfolgt, um Risiken möglichst frühzeitig zu erkennen und diesen somit rechtzeitig begegnen zu können.

Weitere Angaben

Nachtragsbericht

Der Krieg Russlands gegen die Ukraine führt mit seinem Ausbruch am 24.02.2022 neben unermesslichem Leid der Bevölkerung vor Ort derzeit auch zu wachsenden gesellschaftlichen Herausforderungen und wirtschaftlichen Einschränkungen mit entsprechenden Folgen für Deutschland. Diese Folgen können sich auch schon kurzfristig negativ auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der SWW, z. B. in Gestalt von Mietausfällen, nachteiligen Änderungen auf den Kapitalmärkten (Kreditversorgung durch Banken), gestiegenen Einkaufspreisen für Energieträger, der Unterbrechung von Lieferketten (Lieferengpässe bei verschiedenen Baumaterialien) oder aus Cyberangriffen niederschlagen. Darüber hinaus sind ggfs. Einschränkungen und Anpassungen der eigenen Geschäftsprozesse und -aktivitäten und damit verbunden operative Risiken zu erwarten. Ebenso werden die Fluchtbewegungen auch in Deutschland Auswirkungen zeigen. Quantitative Angaben zum Einfluss des Ukraine-Kriegs auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage sind zum Zeitpunkt der Aufstellung des Jahresabschlusses noch nicht verlässlich möglich. Wir verweisen in diesem Zusammenhang ergänzend auf unsere Ausführungen im Lagebericht im Kapitel "Prognosebericht und Risikobericht".

Sonthofen, den 11. April 2022

Martin Kaiser, Geschäftsführer

Der Jahresabschluss wurde am 05.07.2022 festgestellt.

Bilanz

Aktiva

	31.12.2021 EUR	31.12.2020 EUR
A. Anlagevermögen	141.919.263,44	130.442.834,38
I. Immaterielle Vermögensgegenstände	22.592,35	48.349,34
1. entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	22.592,35	48.349,34
II. Sachanlagen	139.922.449,90	129.457.515,85
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	132.936.869,71	112.411.402,14
2. technische Anlagen und Maschinen	72.911,03	82.146,71
3. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	621.784,05	648.487,43
4. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	6.290.885,11	16.315.479,57
III. Finanzanlagen	1.974.221,19	936.969,19
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	1.237.200,00	200.000,00
2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen	0,00	0,00
3. Beteiligungen	737.021,19	736.969,19
4. Sonstige Ausleihungen	0,00	0,00
B. Umlaufvermögen	21.935.566,71	15.252.389,13
I. Vorräte	14.201.983,75	9.049.330,43
1. Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe	231.298,81	244.631,60
2. unfertige Erzeugnisse, unfertige Leistungen	13.666.115,86	8.492.419,47
3. fertige Erzeugnisse und Waren	176.088,94	176.088,94
4. Sonstige Vorräte	128.480,14	136.190,42
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	1.121.630,68	1.020.641,45
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	1.025.471,69	897.314,27
2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	889,54	2.031,87
3. Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	0,00	0,00
4. sonstige Vermögensgegenstände	95.269,45	121.295,31
III. Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten und Schecks	6.611.952,28	5.182.417,25
C. Rechnungsabgrenzungsposten	59.264,08	47.689,62
I. Geldbeschaffungskosten	5.687,16	12.163,09
II. sonstige aktive Rechnungsabgrenzung	53.576,92	35.526,53
Summe Aktiva	163.914.094,23	145.742.913,13
Passiva
	31.12.2021 EUR	31.12.2020 EUR
A. Eigenkapital	73.684.738,63	71.726.576,00
I. Gezeichnetes Kapital / Kapitalkonto / Kapitalanteile	13.000.000,00	13.000.000,00
1. Gezeichnetes Kapital	13.000.000,00	13.000.000,00
II. Gewinnrücklagen/Ergebnisrücklagen	58.922.392,26	56.009.157,39
1. gesetzliche Rücklage	4.456.666,21	4.260.849,95
2. Gebundene Rücklagen	400.000,00	400.000,00
3. Freie Rücklagen	54.065.726,05	51.348.307,44
III. Bilanzgewinn	1.762.346,37	2.717.418,61
B. Rückstellungen	6.262.807,79	5.969.552,04
1. Steuerrückstellungen	19.862,06	40.883,98
2. sonstige Rückstellungen	6.242.945,73	5.928.668,06
C. Verbindlichkeiten	83.966.547,81	68.044.653,20
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	69.238.325,90	58.542.811,05
2. erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen	11.713.552,81	6.831.227,89
3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	836.309,08	238.735,45
4. sonstige Verbindlichkeiten	271.181,85	267.406,47
davon aus Steuern	128.629,62	105.346,93
D. Rechnungsabgrenzungsposten	0,00	2.131,89
Summe Passiva	163.914.094,23	145.742.913,13

Gewinn- und Verlustrechnung

	1.1.2021 - 31.12.2021 EUR	1.1.2020 - 31.12.2020 EUR
1. Betriebsergebnis	2.897.113,86	4.040.399,01
a) Rohergebnis	14.440.271,53	15.249.664,36
Gesamtleistung	32.346.036,91	30.855.950,65
Umsatzerlöse	26.872.174,72	31.471.896,03
in Umsatzerlöse enthaltener Bruttowert	27.021.445,55	31.578.394,39
steuerfreie Umsätze nach § 4 Nr. 8 ff UStG	18.037.967,34	17.694.487,83
in Umsatzerlöse verrechnete Erlösschmälerungen und sonstige direkt mit dem Umsatz verbundene Steuern	149.270,83	106.498,36
Erhöhung oder Verminderung des Bestandes an fertigen und unfertigen Erzeugnissen	5.173.696,39	-850.882,62
andere aktivierte Eigenleistungen	300.165,80	234.937,24
sonstige betriebliche Erträge	809.580,12	676.300,17
Erträge aus Abgängen des Anlagevermögens	1.545,23	450,00
Erlöse aus Verkäufen des Anlagevermögens	1.545,23	450,00
Erlöse aus Verkäufen von Sachanlagen	1.545,23	450,00
Erlöse aus Verkäufen von sonstigen Sachanlagen	1.545,23	450,00
Erträge aus der Herabsetzung / Auflösung von Einzel- und Pauschalwertberichtigungen	42.919,68	26.334,19
Erträge aus Eigenverbrauch und Sachbezügen	14.200,32	14.114,59
Materialaufwand	18.715.345,50	16.282.586,46
Aufwendungen für Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe und für bezogene Waren	14.649,89	12.873,78
Aufwendungen für Roh- Hilfs- und Betriebsstoffe	14.649,89	12.873,78
Aufwendungen für bezogene Leistungen	18.700.695,61	16.269.712,68
b) Personalaufwand	5.171.070,07	4.935.785,48
Löhne und Gehälter	4.050.724,48	3.891.175,05
soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	1.120.345,59	1.044.610,43
c) Abschreibungen	4.629.197,53	4.909.376,39
auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen	4.629.197,53	4.909.376,39
Außerplanmäßige und Sonderabschreibungen und sonstige Abzüge	0,00	0,00
außerplanmäßige Abschreibungen	0,00	0,00
d) sonstige betriebliche Aufwendungen	1.742.890,07	1.364.103,48
Aufwendungen für Leasing	13.706,67	20.836,68
beschränkt abziehbare Betriebsausgaben	986.001,51	740.992,96
Bewirtungsaufwendungen (gesamt)	2.052,36	2.349,52
sonstige beschränkt abziehbare Betriebsausgaben	983.949,15	738.643,44
2. Finanz- und Beteiligungsergebnis	-928.424,70	-933.189,72
a) Erträge aus Beteiligungen	0,00	4.543,32
b) Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens	300,93	44.983,80
c) sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	10.873,39	10.736,30
d) Zinsen und ähnliche Aufwendungen	939.599,02	993.453,14
3. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	14.616,53	90.257,12
4. Ergebnis nach Steuern	1.954.072,63	3.016.952,17
5. sonstige Steuern	-4.090,00	-2.401,84
Jahresüberschuss	1.958.162,63	3.019.354,01

Anhang des Jahresabschlusses 31. Dezember 2021

SOZIAL-WIRTSCHAFTS-WERK des Landkreises Oberallgäu Wohnungsbau-Gesellschaft mit beschränkter Haftung , Sonthofen

Allgemeine Angaben

Die Gesellschaft mit Sitz in der Grüntenstraße 43a, 87527 Sonthofen, Deutschland, ist im Handelsregister beim Registergericht des Amtsgerichts Kempten (Allgäu) unter der Registernummer

HRB 1024 eingetragen.

Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung entspricht den §§ 266, 275 HGB i.V.m. Bestimmungen der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren angewendet.

Die Gesellschaft ist zum Abschlussstichtag als mittelgroße Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 HGB einzustufen.

Aufgrund der Bestimmungen im Gesellschaftsvertrag sowie gemäß Art. 94 Abs. 1 Nr. 2 der BayGO und Art. 82 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BayLKrO ist der Jahresabschluss nach den für große Kapitalgesellschaften geltenden Vorschriften des HGB aufgestellt.

Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden - unverändert gegenüber dem Vorjahr - folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:

Die entgeltlich erworbenen immateriellen Vermögensgegenstände werden zu Anschaffungskosten angesetzt. Die Abschreibungssätze basieren auf Nutzungsdauern von 3 bis 5 Jahren; die Abschreibungen erfolgen linear.

Das Sachanlagevermögen wird zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt und - soweit abnutzbar - abzüglich planmäßiger Abschreibungen bewertet. Bei voraussichtlich dauerhafter Wertminderung wird auf den niedrigeren beizulegenden Wert abgeschrieben.

Neben den Fremdkosten wurden eigene Architekten- und Bauleiterkosten aktiviert.

Die für die Modernisierung von Gebäuden anfallenden Kosten werden aktiviert, soweit sie zu einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung der Gebäude führen.

Die Neuzugänge des Sachanlagevermögens werden zeitanteilig abgeschrieben.

Wohngebäude bis 1989 und ab 2000 bezogen sowie 1996/97 erworben, werden linear mit 2 % abgeschrieben.

Wohngebäude ab 1990 bezogen, 1991 bezogen und Bauantrag vor 1.1.1996 gestellt sowie in den Jahren 1998-1999 bezogen, werden degressiv mit 1,25 % bis 2,4 % (gestaffelt) abgeschrieben.

Die ab 2006 durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen werden seit dem Jahr 2008 über 30 Jahre ab Beginn der Modernisierung abgeschrieben (bei einer Restnutzungsdauer vor Modernisierung bis zu 30 Jahre), sofern die Restnutzungsdauer vor Modernisierung mehr als 30 Jahre beträgt, werden die Modernisierungskosten auf die Restnutzungsdauer verteilt.

Bei den in 2010 durchgeführten Maßnahmen Heinrich-Gyr-Straße 3, 5 sowie 7, 9 wurde ab 2011 die Restnutzungsdauer neu festgelegt (40 Jahre nach erfolgter Modernisierung).

Garagen und TG-Stellplätze werden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt, vermindert um lineare Abschreibung (3,03 % - 5 %).

Die Geschäfts- und anderen Bauten werden grundsätzlich linear mit 2 % - 20 %, die Bauten auf fremden Grundstücken linear mit 5 % und die Außenanlagen linear mit 7 % abgeschrieben. Das Verwaltungsgebäude wird seit 2008 mit 4 % abgeschrieben (voraussichtliche Nutzungsdauer 25 Jahre).

Die unbebauten Grundstücke im Anlagevermögen sind zu Anschaffungskosten bzw. dem niedrigeren beizulegenden Wert bewertet.

Maschinen werden linear mit 10 % und die Betriebs- und Geschäftsausstattung (einschließlich der Ausstattung für Gaststätten und Pflegeeinrichtungen) linear mit 6,67 % - 33,33 % abgeschrieben.

Die Photovoltaikanlage wird linear mit 5 % - 6,67% abgeschrieben.

Wirtschaftsgüter bis 250,00 EUR werden als sofort abzugsfähige Betriebsausgabe verbucht. Geringwertige Wirtschaftsgüter von 250,01 bis 800,00 EUR werden im Zugangsjahr voll abgeschrieben.

Die Finanzanlagen sind zu Anschaffungskosten bewertet bzw. mit dem niedrigeren beizulegenden Zeitwert.

Das Umlaufvermögen wurde unter Beachtung des strengen Niederstwertprinzips zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bewertet.

Neben Fremdkosten wurden bei Grundstücken mit unfertigen Bauten auch eigene Architekten- und Bauleiterkosten aktiviert.

Die unfertigen Leistungen sind in Höhe der voraussichtlich abrechenbaren Kosten angesetzt. Die Bewertung der unter anderen Vorräten ausgewiesenen Heizölbestände erfolgte zu Anschaffungskosten nach der Fifo-Methode. Der Bestand an Holzpellets wurde ebenfalls nach der Fifo-Methode bewertet.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zu Nominalwerten abzüglich Einzelwert- und Pauschalwertberichtigungen angesetzt. Die Forderungen aus Vermietung enthalten zum 31.12.2021 einen Korrektur-/Wertberichtigungsposten mit € 23.228,95 (Vorjahr € 54.146,71). Sämtliche Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände haben eine Restlaufzeit von unter einem Jahr.

Aus unterschiedlichen Wertansätzen beim Grundvermögen und bei den Rückstellungen in der Handels- und der Steuerbilanz resultieren ausschließlich aktive Differenzen. Weiterhin bestehen steuerliche Verlustvorträge.

Im Einklang mit § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB wird die sich dadurch insgesamt ergebende Steuerentlastung nicht als aktive latente Steuer angesetzt.

Aufgrund bestehender steuerlicher Verlustvorträge ist, in Abhängigkeit der Höhe des Jahresüberschusses, eine geringere steuerliche Belastung zu erwarten.

Die Bildung der Rückstellungen erfolgte in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung voraussichtlich notwendigen Erfüllungsbetrages. Die erwarteten künftigen Preis- und Kostensteigerungen wurden bei der Bewertung berücksichtigt. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden nach Maßgabe der Rückstellungsabzinsungsverordnung mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden Zinssatz abgezinst.

Die nach § 249 Abs. 2 HGB i.d.F. vor dem BilMoG gebildeten Rückstellungen für Bauinstandhaltungen bzw. für Kanalsanierung wurden zum Umstellungszeitpunkt 1.1.2010 gem. Art. 67 Abs. 3 Satz 1 EGHGB teilweise beibehalten; sie werden zukünftig verbraucht.

Rückstellungen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr wurden mit den von der Bundesbank veröffentlichten Abzinsungssätzen (Aufbewahrung von Geschäftsunterlagen 0,30 % bis 1,04 %, Gewährleistungsverpflichtungen 0,44 % bis 0,74 %) abgezinst.

Bei der Rückstellung für die Aufbewahrung von Geschäftsunterlagen wurden Preissteigerungen von +5,30 % berücksichtigt.

Die Verbindlichkeiten sind zu ihrem Erfüllungsbetrag bewertet.

Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

Bilanz

Entwicklung des Anlagevermögens

Die Entwicklung des Anlagevermögens wird als Anlage zum Anhang dargestellt.

	Anschaffungs- und Herstellungskosten
	Stand 01.01.	Zugang	Abgang	Umbuchung	Stand 31.12.
Immaterielle Vermögensgegenstände	918.340,99	0,00	0,00	0,00	918.340,99
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	199.732.408,12	3.304.294,58	-711.786,40	21.852.407,97	224.177.324,27
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	16.445.772,12	0,00	0,00	0,00	16.445.772,12
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	2.164.714,80	0,00	0,00	0,00	2.164.714,80
Bauten auf fremden Grundstücken	172.855,66	0,00	0,00	0,00	172.855,66
Technische Anlagen und Maschinen	203.650,28	0,00	0,00	0,00	203.650,28
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	2.926.510,55	126.012,68	-246.862,04	14.269,30	2.819.930,49
Anlagen im Bau	17.283.580,35	10.916.467,05	0,00	-20.249.425,30	7.950.622,10
Bauvorbereitungskosten	1.452.769,16	987.770,57	0,00	-1.617.251,97	823.287,76
Geleistete Anzahlungen	159.109,50	96.954,69	-159.109,50	0,00	96.954,69
	240.541.370,54	15.431.499,57	-1.117.757,94	0,00	254.855.112,17
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	200.000,00	1.037.200,00	0,00	0,00	1.237.200,00
Beteiligungen	736.969,19	52,00	0,00	0,00	737.021,19
	936.969,19	1.037.252,00	0,00	0,00	1.974.221,19
	242.396.680,72	16.468.751,57	-1.117.757,94	0,00	257.747.674,35

	Anschaffungs- und Herstellungskosten
	Stand 01.01.	Zugang	Abgang	Stand 01.01.	Zugang Berichtsjahr
Immaterielle Vermögensgegenstände	918.340,99	0,00	0,00	869.991,65	25.756,99
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	199.732.408,12	3.304.294,58	-711.786,40	101.160.132,32	3.977.567,22
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	16.445.772,12	0,00	0,00	4.561.575,94	446.211,84
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	2.164.714,80	0,00	0,00	236.678,07	0,00
Bauten auf fremden Grundstücken	172.855,66	0,00	0,00	145.962,23	3.442,44
Technische Anlagen und Maschinen	203.650,28	0,00	0,00	121.503,57	9.235,68
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	2.926.510,55	126.012,68	-246.862,04	2.278.023,12	166.983,36
Anlagen im Bau	17.283.580,35	10.916.467,05	0,00	2.579.979,44	0,00
Bauvorbereitungskosten	1.452.769,16	987.770,57	0,00	0,00	0,00
Geleistete Anzahlungen	159.109,50	96.954,69	-159.109,50	0,00	0,00
	240.541.370,54	15.431.499,57	-1.117.757,94	111.083.854,69	4.603.440,54
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	200.000,00	1.037.200,00	0,00	0,00	0,00
Beteiligungen	736.969,19	52,00	0,00	0,00	0,00
	936.969,19	1.037.252,00	0,00	0,00	0,00
	242.396.680,72	16.468.751,57	-1.117.757,94	111.953.846,34	4.629.197,53

	Anschaffungs- und Herstellungskosten			Abschreibungen (kumuliert)
	Stand 01.01.	Zugang	Abgang	Abgang	Umbuchung
Immaterielle Vermögensgegenstände	918.340,99	0,00	0,00	0,00	0,00
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	199.732.408,12	3.304.294,58	-711.786,40	-507.772,92	0,00
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	16.445.772,12	0,00	0,00	0,00	0,00
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	2.164.714,80	0,00	0,00	0,00	0,00
Bauten auf fremden Grundstücken	172.855,66	0,00	0,00	0,00	0,00
Technische Anlagen und Maschinen	203.650,28	0,00	0,00	0,00	0,00
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	2.926.510,55	126.012,68	-246.862,04	-246.860,04	0,00
Anlagen im Bau	17.283.580,35	10.916.467,05	0,00	0,00	56.800,00
Bauvorbereitungskosten	1.452.769,16	987.770,57	0,00	0,00	-56.800,00
Geleistete Anzahlungen	159.109,50	96.954,69	-159.109,50	0,00	0,00
	240.541.370,54	15.431.499,57	-1.117.757,94	-754.632,96	0,00
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	200.000,00	1.037.200,00	0,00	0,00	0,00
Beteiligungen	736.969,19	52,00	0,00	0,00	0,00
	936.969,19	1.037.252,00	0,00	0,00	0,00
	242.396.680,72	16.468.751,57	-1.117.757,94	-754.632,96	0,00

	Anschaffungs- und Herstellungskosten				Buchwert
	Stand 01.01.	Zugang	Abgang	Stand 31.12.	31.12.2020
Immaterielle Vermögensgegenstände	918.340,99	0,00	0,00	895.748,64	22.592,35
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	199.732.408,12	3.304.294,58	-711.786,40	104.629.926,62	119.547.397,65
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	16.445.772,12	0,00	0,00	5.007.787,78	11.437.984,34
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	2.164.714,80	0,00	0,00	236.678,07	1.928.036,73
Bauten auf fremden Grundstücken	172.855,66	0,00	0,00	149.404,67	23.450,99
Technische Anlagen und Maschinen	203.650,28	0,00	0,00	130.739,25	72.911,03
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	2.926.510,55	126.012,68	-246.862,04	2.198.146,44	621.784,05
Anlagen im Bau	17.283.580,35	10.916.467,05	0,00	2.636.779,44	5.313.842,66
Bauvorbereitungskosten	1.452.769,16	987.770,57	0,00	-56.800,00	880.087,76
Geleistete Anzahlungen	159.109,50	96.954,69	-159.109,50	0,00	96.954,69
	240.541.370,54	15.431.499,57	-1.117.757,94	114.932.662,27	139.922.449,90
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	200.000,00	1.037.200,00	0,00	0,00	1.237.200,00
Beteiligungen	736.969,19	52,00	0,00	0,00	737.021,19
	936.969,19	1.037.252,00	0,00	0,00	1.974.221,19
	242.396.680,72	16.468.751,57	-1.117.757,94	115.828.410,91	141.919.263,44

	Anschaffungs- und Herstellungskosten
	Stand 01.01.	Zugang	Abgang	31.12.2019
Immaterielle Vermögensgegenstände	918.340,99	0,00	0,00	48.349,34
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	199.732.408,12	3.304.294,58	-711.786,40	98.572.275,80
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	16.445.772,12	0,00	0,00	11.884.196,18
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	2.164.714,80	0,00	0,00	1.928.036,73
Bauten auf fremden Grundstücken	172.855,66	0,00	0,00	26.893,43
Technische Anlagen und Maschinen	203.650,28	0,00	0,00	82.146,71
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	2.926.510,55	126.012,68	-246.862,04	648.487,43
Anlagen im Bau	17.283.580,35	10.916.467,05	0,00	14.703.600,91
Bauvorbereitungskosten	1.452.769,16	987.770,57	0,00	1.452.769,16
Geleistete Anzahlungen	159.109,50	96.954,69	-159.109,50	159.109,50
	240.541.370,54	15.431.499,57	-1.117.757,94	129.457.515,85
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	200.000,00	1.037.200,00	0,00	200.000,00
Beteiligungen	736.969,19	52,00	0,00	736.969,19
	936.969,19	1.037.252,00	0,00	936.969,19
	242.396.680,72	16.468.751,57	-1.117.757,94	130.442.834,38

Verbundene Unternehmen und Beteiligungen

Die Anteile an verbundenen Unternehmen betreffen den 100 %igen Anteilsbesitz an der SWW-Beteiligungs- und Verwaltungs GmbH mit Sitz in Sonthofen. Die Gesellschaft wurde 2010 mit einem Stammkapital von € 50.000,00 gegründet. Die Gesellschaft weist zum 31.12.2021 im Jahresabschluss ein Eigenkapital von € 79.099,54 (i. Vj. € 74.945,29) aus und hat im Jahr 2021 einen Jahresüberschuss von € 4.154,25 (i. Vj. € 1.725,91) erzielt.

Am 27.06.2018 wurde mit Unterzeichnung des Gesellschaftsvertrages die Grundstücks-Vermietungsgesellschaft Gesundheitszentrum Waltenhofen GmbH & Co. KG, Sonthofen, gegründet. Gegenstand der Gesellschaft ist der Erwerb von Grundstücken und das Errichtenlassen eines Gesundheitszentrums nebst sonstigen medizinnahen Einrichtungen sowie die anschließende Vermietung des Gebäudes in Waltenhofen. An dieser Gesellschaft hält die SWW 50 % der Geschäftsanteile von insgesamt € 30.000,00 als Kommanditist. Die restlichen Anteile werden zu gleichen Teilen von 3 weiteren Kommanditisten gehalten. Als persönlich haftende Gesellschafterin (Komplementärin), ohne Einlage und Beteiligungsverhältnis, aber mit 10% der Stimmrechte, tritt die SWW-Beteiligungs- und Verwaltungs GmbH auf. Die Beteiligung wird deshalb als Anteile an verbundenen Unternehmen behandelt. Die GmbH & Co. KG weist zum 31.12.2021 ein Eigenkapital von € 1.095.472,35 (i. Vj € 266.474,76) aus und hat im Jahr 2021 einen Jahresfehlbetrag i. H. v. € 31.002,41 (i. Vj. Jahresfehlbetrag € 28.799,66) realisiert.

Mit dem Joint-Venture-Vertrag vom 01.07.2021 wurde zwischen der Allgäuer Kraftwerke GmbH (AKW) und dem SWW die Grundstücks-Vermietungsgesellschaft Flurstraße GmbH & Co. KG gegründet. Zweck der Gesellschaft ist der Erwerb und die Verwaltung eigener Grundstücke sowie deren anschließende Bebauung. Dies umfasst insbesondere die Bebauung von in der Flur- und Sudetenstraße gelegener Grundstücke mit einem Wohn- und Geschäftshaus inkl. Tiefgaragenstellplätzen und sonstigen Stellplätzen. An dieser Gesellschaft halten beide Partner Geschäftsanteile von jeweils 50 % als Kommanditisten. Das Festkapital beträgt in Summe 20.000,00 EUR. Beide Gesellschafter haben jeweils durch Einlage weitere 597.200,00 EUR in Form von Grundstücken bzw. in Form einer Bareinlage geleistet. Als Komplementär fungiert die SWW Beteiligungs- und Verwaltungs GmbH, Sonthofen, die selbst keine Einlage leistet und am Vermögen der Gesellschaft nicht beteiligt ist. Die GmbH & Co. KG weist zum 31.12.2021 ein Eigenkapital von € 1.194.974,09 aus (i. Vj € 0) und hat im Jahr 2021 einen Jahresfehlbetrag von € 19.425,91 erzielt (i. Vj. Jahresfehlbetrag € 0).

Die Anteile an verbundenen Unternehmen belaufen sich zum 31.12.2021 auf € 1.237.200,00.

Die Gesellschaft gründete zusammen mit der Sozialbau Kempten, Wohnungs- und Städtebauges. mbH eine Projektgesellschaft unter dem Namen Stiftsstadt-Wohnen GbR, Kempten. Zweck dieser Gesellschaft war die zur Verfügungstellung von 76 Wohnungen im Kauf- und Mietmarkt. An dieser Gesellschaft war die SWW mit einem 25 %igen Anteil beteiligt, die Sozialbau Kempten mit 75 %. Alle erstellten Wohneinheiten wurden verkauft. Im Jahr 2017 wurden sämtliche Einlagen zurückbezahlt. Seither entspricht die Gesellschaftereinlage € 0. Mit einem Beschluss aus 2020 erfolgte nach vollständiger und erfolgreicher Verwirklichung des Gesellschaftszweckes die Auflösung der Gesellschaft zum 21.12.2020. Die Rechtsnachfolge der aufgelösten GbR übernimmt die Sozialbau Kempten. Für Gewährleistungsverpflichtungen sind Rückstellungen i. H. v. € 897.364,94 gebildet, die noch bis 2023 bestehen. Sofern Inanspruchnahmen die gebildeten Rückstellungen übersteigen, tragen die ehemaligen Gesellschafter diese basierend auf den vertraglichen Anteilen aus dem Gesellschaftsvertrag. Spätere Auflösungen fließen den Vertragsparteien entsprechend anteilig zu.

Durch Unternehmenskauf wurden zum 01.01.2015 100 % der Anteile an der Hausverwaltung Oberallgäu GmbH mit Sitz in Sonthofen erworben. Gegenstand der Gesellschaft ist das Verwalten von Wohneigentum und Gewerbeeinheiten nach dem WEG-Gesetz sowie die Teileigentumsverwaltung. Zum 01.01.2016 traten durch Erwerb von Geschäftsanteilen die Raiffeisenbank Kempten-Oberallgäu eG und die Sparkasse Allgäu als zusätzliche Gesellschafter bei. Die drei Gesellschafter halten zum Stichtag 31.12.2021 unverändert jeweils 1/3 der Geschäftsanteile. Die GmbH weist zum 31.12.2021 ein Eigenkapital von € 122.468,64 aus (i. Vj € 221.057,71) und hat im Jahr 2021 einen Jahresfehlbetrag von € 98.589,07 erzielt (i. Vj. Jahresüberschuss € 43.394,33).

An der GOS Grundstücksgesellschaft Oberallgäu-Süd mbH mit Sitz in Sonthofen, ist die SWW mit 17,5 % beteiligt. Das Eigenkapital der Gesellschaft betrug zum 31.12.2020 € 1.611.729,23 (i. Vj. € 1.611.729,23). Der Jahresüberschuss lag im Geschäftsjahr 2020 bei € 71.674,96 (i. Vj. € 53.915,80). Für 2021 liegt der Jahresabschluss zum Zeitpunkt der Abschlusserstellung bei SWW noch nicht vor.

Unfertige Leistungen

In der Position "unfertige Leistungen" sind € 7.130.000 (Vorjahr € 6.750.000) noch nicht abgerechnete Betriebskosten enthalten.

Forderungen gegen Gesellschafter

Die Guthaben bei Kreditinstituten enthalten in folgender Höhe Forderungen gegen Gesellschafter:

Bankguthaben

Sparkasse Allgäu

Raiffeisenbank Kempten-Oberallgäu eG

Bankguthaben	Geschäftsjahr €	Vorjahr €
Sparkasse Allgäu	3.741.367,03	139.266,06
Raiffeisenbank Kempten-Oberallgäu eG	99.999,00	99.999,00
	3.841.366,03	239.265,06

Rücklagenspiegel

Rücklagenspiegel	Bestand am Ende des Vorjahres €	Einstellung aus dem Bilanzgewinn des Vorjahres €	Einstellung aus der Veräußerung eigener Anteile €
Satzungsmäßige Rücklage	4.260.849,95
Bauerneuerungs-Rücklage	400.000,00
Andere Gewinn-Rücklagen	51.348.307,44	2.717.418,61

Rücklagenspiegel	Einstellung aus dem Jahresüberschuss des Geschäftsjahres €	Bestand am Ende des Geschäftsjahres €
Satzungsmäßige Rücklage	195.816,26	4.456.666,21
Bauerneuerungs-Rücklage		400.000,00
Andere Gewinn-Rücklagen		54.065.726,05

Die satzungsmäßige Rücklage wird gem. § 20 Abs. 1 des Gesellschaftsvertrags dotiert. Die Dotierung der Bauerneuerungsrücklage erfolgte gem. § 20 Abs. 3 des Gesellschaftsvertrags.

Sonstige Rückstellungen

	Geschäftsjahr €	Vorjahr €
Rückstellung für unterlassene Instandh. 3 Monate	26.828,60	39.584,62
Rückstellung für Prozesskosten	35.000,00	0,00
Rückstellungen für Miet- und Räumungsklagen	10.000,00	5.636,35
Rückstellungen für Prozessrisiken	121.000,00	0,00
Rückstellung für Gewährleistungsverpflichtung	672.701,40	823.644,00
Rückstellung für Betriebskosten	350.800,00	357.400,00
Rückstellung für Heizkosten	550.000,00	580.000,00
Rückstellungen für Kosten aus WEG Abrechnung	114.750,00	114.250,00
Rückstellung für Prüfungskosten	14.400,00	16.000,00
Rückstellung für Veröffentlichung	17.500,00	12.000,00
Rückstellung für Steuerberatungskosten	20.230,00	10.115,00
Rückstellung für Urlaub	45.429,42	67.427,53
Rückstellung Überstunden	34.985,88	23.418,82
Rückstellung für Aufbewahrungskosten	33.365,39	25.659,50
Rückstellungen für Tantiemen	31.500,00	31.500,00
Rückstellung für noch anf. Baukosten	2.406.141,47	2.490.201,98
Rückstellung für n. anf. Rechnungen	641.374,00	53.931,30
	5.126.006,16	4.650.769,10

	Geschäftsjahr €	Vorjahr €
Rückstellung für unterlassene Instandh. 3 Monate	26.828,60	39.584,62
Rückstellung für Prozesskosten	35.000,00	0,00
Rückstellungen für Miet- und Räumungsklagen	10.000,00	5.636,35
Rückstellungen für Prozessrisiken	121.000,00	0,00
Rückstellung für Gewährleistungsverpflichtung	672.701,40	823.644,00
Rückstellung für Betriebskosten	350.800,00	357.400,00
Rückstellung für Heizkosten	550.000,00	580.000,00
Rückstellungen für Kosten aus WEG Abrechnung	114.750,00	114.250,00
Rückstellung für Prüfungskosten	14.400,00	16.000,00
Rückstellung für Veröffentlichung	17.500,00	12.000,00
Rückstellung für Steuerberatungskosten	20.230,00	10.115,00
Rückstellung für Urlaub	45.429,42	67.427,53
Rückstellung Überstunden	34.985,88	23.418,82
Rückstellung für Aufbewahrungskosten	33.365,39	25.659,50
Rückstellungen für Tantiemen	31.500,00	31.500,00
Rückstellung für noch anf. Baukosten	2.406.141,47	2.490.201,98
Rückstellung für n. anf. Rechnungen	641.374,00	53.931,30
	5.126.006,16	4.650.769,10

	Geschäftsjahr €	Vorjahr €
Rückstellung für unterlassene Instandh. 3 Monate	26.828,60	39.584,62
Rückstellung für Prozesskosten	35.000,00	0,00
Rückstellungen für Miet- und Räumungsklagen	10.000,00	5.636,35
Rückstellungen für Prozessrisiken	121.000,00	0,00
Rückstellung für Gewährleistungsverpflichtung	672.701,40	823.644,00
Rückstellung für Betriebskosten	350.800,00	357.400,00
Rückstellung für Heizkosten	550.000,00	580.000,00
Rückstellungen für Kosten aus WEG Abrechnung	114.750,00	114.250,00
Rückstellung für Prüfungskosten	14.400,00	16.000,00
Rückstellung für Veröffentlichung	17.500,00	12.000,00
Rückstellung für Steuerberatungskosten	20.230,00	10.115,00
Rückstellung für Urlaub	45.429,42	67.427,53
Rückstellung Überstunden	34.985,88	23.418,82
Rückstellung für Aufbewahrungskosten	33.365,39	25.659,50
Rückstellungen für Tantiemen	31.500,00	31.500,00
Rückstellung für noch anf. Baukosten	2.406.141,47	2.490.201,98
Rückstellung für n. anf. Rechnungen	641.374,00	53.931,30
	5.126.006,16	4.650.769,10

	Geschäftsjahr €	Vorjahr €
Rückstellung für unterlassene Instandh. 3 Monate	26.828,60	39.584,62
Rückstellung für Prozesskosten	35.000,00	0,00
Rückstellungen für Miet- und Räumungsklagen	10.000,00	5.636,35
Rückstellungen für Prozessrisiken	121.000,00	0,00
Rückstellung für Gewährleistungsverpflichtung	672.701,40	823.644,00
Rückstellung für Betriebskosten	350.800,00	357.400,00
Rückstellung für Heizkosten	550.000,00	580.000,00
Rückstellungen für Kosten aus WEG Abrechnung	114.750,00	114.250,00
Rückstellung für Prüfungskosten	14.400,00	16.000,00
Rückstellung für Veröffentlichung	17.500,00	12.000,00
Rückstellung für Steuerberatungskosten	20.230,00	10.115,00
Rückstellung für Urlaub	45.429,42	67.427,53
Rückstellung Überstunden	34.985,88	23.418,82
Rückstellung für Aufbewahrungskosten	33.365,39	25.659,50
Rückstellungen für Tantiemen	31.500,00	31.500,00
Rückstellung für noch anf. Baukosten	2.406.141,47	2.490.201,98
Rückstellung für n. anf. Rechnungen	641.374,00	53.931,30
	5.126.006,16	4.650.769,10

	Geschäftsjahr €	Vorjahr €
Rückstellung für unterlassene Instandh. 3 Monate	26.828,60	39.584,62
Rückstellung für Prozesskosten	35.000,00	0,00
Rückstellungen für Miet- und Räumungsklagen	10.000,00	5.636,35
Rückstellungen für Prozessrisiken	121.000,00	0,00
Rückstellung für Gewährleistungsverpflichtung	672.701,40	823.644,00
Rückstellung für Betriebskosten	350.800,00	357.400,00
Rückstellung für Heizkosten	550.000,00	580.000,00
Rückstellungen für Kosten aus WEG Abrechnung	114.750,00	114.250,00
Rückstellung für Prüfungskosten	14.400,00	16.000,00
Rückstellung für Veröffentlichung	17.500,00	12.000,00
Rückstellung für Steuerberatungskosten	20.230,00	10.115,00
Rückstellung für Urlaub	45.429,42	67.427,53
Rückstellung Überstunden	34.985,88	23.418,82
Rückstellung für Aufbewahrungskosten	33.365,39	25.659,50
Rückstellungen für Tantiemen	31.500,00	31.500,00
Rückstellung für noch anf. Baukosten	2.406.141,47	2.490.201,98
Rückstellung für n. anf. Rechnungen	641.374,00	53.931,30
	5.126.006,16	4.650.769,10

	Geschäftsjahr €	Vorjahr €
Rückstellung für unterlassene Instandh. 3 Monate	26.828,60	39.584,62
Rückstellung für Prozesskosten	35.000,00	0,00
Rückstellungen für Miet- und Räumungsklagen	10.000,00	5.636,35
Rückstellungen für Prozessrisiken	121.000,00	0,00
Rückstellung für Gewährleistungsverpflichtung	672.701,40	823.644,00
Rückstellung für Betriebskosten	350.800,00	357.400,00
Rückstellung für Heizkosten	550.000,00	580.000,00
Rückstellungen für Kosten aus WEG Abrechnung	114.750,00	114.250,00
Rückstellung für Prüfungskosten	14.400,00	16.000,00
Rückstellung für Veröffentlichung	17.500,00	12.000,00
Rückstellung für Steuerberatungskosten	20.230,00	10.115,00
Rückstellung für Urlaub	45.429,42	67.427,53
Rückstellung Überstunden	34.985,88	23.418,82
Rückstellung für Aufbewahrungskosten	33.365,39	25.659,50
Rückstellungen für Tantiemen	31.500,00	31.500,00
Rückstellung für noch anf. Baukosten	2.406.141,47	2.490.201,98
Rückstellung für n. anf. Rechnungen	641.374,00	53.931,30
	5.126.006,16	4.650.769,10

	Geschäftsjahr €	Vorjahr €
Rückstellung für unterlassene Instandh. 3 Monate	26.828,60	39.584,62
Rückstellung für Prozesskosten	35.000,00	0,00
Rückstellungen für Miet- und Räumungsklagen	10.000,00	5.636,35
Rückstellungen für Prozessrisiken	121.000,00	0,00
Rückstellung für Gewährleistungsverpflichtung	672.701,40	823.644,00
Rückstellung für Betriebskosten	350.800,00	357.400,00
Rückstellung für Heizkosten	550.000,00	580.000,00
Rückstellungen für Kosten aus WEG Abrechnung	114.750,00	114.250,00
Rückstellung für Prüfungskosten	14.400,00	16.000,00
Rückstellung für Veröffentlichung	17.500,00	12.000,00
Rückstellung für Steuerberatungskosten	20.230,00	10.115,00
Rückstellung für Urlaub	45.429,42	67.427,53
Rückstellung Überstunden	34.985,88	23.418,82
Rückstellung für Aufbewahrungskosten	33.365,39	25.659,50
Rückstellungen für Tantiemen	31.500,00	31.500,00
Rückstellung für noch anf. Baukosten	2.406.141,47	2.490.201,98
Rückstellung für n. anf. Rechnungen	641.374,00	53.931,30
	5.126.006,16	4.650.769,10

	Geschäftsjahr €	Vorjahr €
Rückstellung für unterlassene Instandh. 3 Monate	26.828,60	39.584,62
Rückstellung für Prozesskosten	35.000,00	0,00
Rückstellungen für Miet- und Räumungsklagen	10.000,00	5.636,35
Rückstellungen für Prozessrisiken	121.000,00	0,00
Rückstellung für Gewährleistungsverpflichtung	672.701,40	823.644,00
Rückstellung für Betriebskosten	350.800,00	357.400,00
Rückstellung für Heizkosten	550.000,00	580.000,00
Rückstellungen für Kosten aus WEG Abrechnung	114.750,00	114.250,00
Rückstellung für Prüfungskosten	14.400,00	16.000,00
Rückstellung für Veröffentlichung	17.500,00	12.000,00
Rückstellung für Steuerberatungskosten	20.230,00	10.115,00
Rückstellung für Urlaub	45.429,42	67.427,53
Rückstellung Überstunden	34.985,88	23.418,82
Rückstellung für Aufbewahrungskosten	33.365,39	25.659,50
Rückstellungen für Tantiemen	31.500,00	31.500,00
Rückstellung für noch anf. Baukosten	2.406.141,47	2.490.201,98
Rückstellung für n. anf. Rechnungen	641.374,00	53.931,30
	5.126.006,16	4.650.769,10

Verbindlichkeiten

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o.ä. Rechte stellen sich wie folgt dar:

Verbindlichkeiten	insgesamt		davon Restlaufzeit
	€	gegenüber Gesellschaftern €	bis zu 1 Jahr €	zwischen 1 und 5 Jahre €	über 5 Jahre €
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	69.238.325,90	29.053.037,59	3.097.136,17	12.701.603,81	53.439.585,92
(Vorjahr)	58.542.811,05	26.670.165,01	2.569.241,84	10.696.732,65	45.276.836,56
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	1.907.178,17	1.696.649,87	151.377,93	412.987,35	1.342.812,89
(Vorjahr)	2.164.472,34	1.854.667,50	209.042,10	472.916,25	1.482.513,99
Erhaltene Anzahlungen	11.713.552,81		11.713.552,81
(Vorjahr)	6.831.227,89		6.831.227,89
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	836.309,08		836.309,08
(Vorjahr)	238.735,45		238.735,45
Sonstige Verbindlichkeiten	271.181,85		271.181,85
(Vorjahr)	267.406,47		267.406,47
Gesamtbetrag	83.966.547,81	30.749.687,46	16.069.557,84	13.114.591,16	54.782.398,81
(Vorjahr)	68.044.653,20	28.524.832,51	10.115.653,75	11.169.648,90	46.759.350,55

Verbindlichkeiten	insgesamt €	gesichert €	Art der Sicherung
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	69.238.325,90	67.647.694,30	Grundpfandrecht
(Vorjahr)	58.542.811,05	-	offene Zession
		1.473.450,31	Bürgschaft
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	1.907.178,17	208.173,37	Grundpfandrecht
(Vorjahr)	2.164.472,34
Erhaltene Anzahlungen	11.713.552,81
(Vorjahr)	6.831.227,89
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	836.309,08
(Vorjahr)	238.735,45
Sonstige Verbindlichkeiten	271.181,85
(Vorjahr)	267.406,47
Gesamtbetrag	83.966.547,81	69.329.317,98
(Vorjahr)	68.044.653,20

Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten enthalten in folgender Höhe Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern:

Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern	Geschäftsjahr €	Vorjahr €
Sparkasse Allgäu	19.249.475,38	16.499.816,85
Raiffeisenbank Kempten-Oberallgäu eG	9.803.562,21	10.170.348,16
	29.053.037,59	26.670.165,01

Gewinn- und Verlustrechnung

1. Umsatzerlöse	Geschäftsjahr €	Vorjahr €
a) aus der Hausbewirtschaftung	25.225.177,66	25.002.564,60
b) aus Verkauf von Grundstücken	1.035.574,43	5.951.580,00
c) aus Betreuungstätigkeit	400.567,00	319.881,10
d) anderen Lieferungen und Leistungen	210.855,63	197.870,33
Summe	26.872.174,72	31.471.896,03

Von den Umsatzerlösen aus der Hausbewirtschaftung entfallen auf Betriebskosten und Heizkosten aus 2020 T€ 6.361,3 (Vorjahr T€ 6.456,2).

In den Umsatzerlösen aus Verkauf von Grundstücken sind 2021 keine Erlöse (i. Vj. T€ 5.698,6) aus dem Verkauf von Objekten aus dem im Umlaufvermögen abgebildeten Bauträgergeschäft enthalten. Aus bereits abgeschlossenen Projekten sind Erlösschmälerungen i. H. v. T€ -6,0 (i. Vj. T€ 0,4) enthalten. Darüber hinaus werden aus diversen Verkäufen von Wohnungen des Anlagevermögens T€ 1.041,7 (i. Vj. T€ 253,0) ausgewiesen.

1.	Im Posten "Sonstige betriebliche Erträge" sind mit T€ 615,0 (Vorjahr T€ 494,4) periodenfremde Rückstellungsauflösungen enthalten. Daneben sind periodenfremde Erträge aus der Auflösung von Wertberichtigungen in Höhe von T€ 41 (i. Vj. T€21), aus dem Eingang abgeschriebener Forderungen in Höhe von T€ 6 (i. Vj. T€ 18) sowie übrige periodenfremde Erträge in Höhe von T€ 59 (i. Vj. 43) in den sonstigen betrieblichen Erträgen enthalten.
2.	In den Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung sind Erbbauzinsen i. H. v. T€ 78,8 (Vorjahr T€ 69,6) und Pachtaufwendungen mit T€ 187,1 (Vorjahr T€ 166,2) enthalten.
3.	Die Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke mit T€ 4.969,1 (Vorjahr T€ 4.293,7) enthalten Buchwertabgänge aus dem Verkauf von Anlagevermögen i. H. v. T€ 202,1 (Vorjahr T€ 85,9).
4.	Im Posten "Sonstige betriebliche Aufwendungen" sind Aufwendungen für frühere Jahre T€ 90,6 (Vorjahr T€ 141,7) sowie T€ 87,4 (Vorjahr T€ 98,9) Abschreibungen und Wertberichtigungen (einzeln und pauschal) auf Forderungen enthalten.
5.	Aus der Auf- bzw. Abzinsung von langfristigen Rückstellungen ergaben sich folgende Beträge:

	Geschäftsjahr €	Vorjahr €
Zinserträge	281,04	221,36
Zinsaufwendungen	11.854,75	18.049,09

1.	Vom Jahresüberschuss werden T€ 195,8 (Vorjahr T€ 301,9) der satzungsmäßigen Rücklage gem. § 20 Abs. 1 des Gesellschaftsvertrags zugeführt.
2.	Die Geschäftsführung schlägt vor, den Bilanzgewinn i. H. v. T€ 1.762,3 (Vorjahr T€ 2.717,4) auf neue Rechnung vorzutragen und den freien Rücklagen zuzuführen.

1.	Sonstige Angaben

1.	Es bestehen folgende, nicht in der Bilanz ausgewiesene oder vermerkte finanzielle Verpflichtungen:

aus Erbbaurechtsverträgen	T€	4.945,4
(nach derzeitigem Verbraucherindex)
aus Leasingverträgen/Mietverträgen	T€	66,2
(Bürogeräte/Softwarelizenzen/KFZ)

1.	Für den Abschlussprüfer wurden für das Geschäftsjahr 2021 € 17.500 als Honorar (ausschließlich für Abschlussprüfungsleistungen) als Aufwand erfasst.

1.	Die Zahl der in 2021 durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug:

	Vollbeschäftigte	Teilbeschäftigte
kaufmännische Mitarbeiter	31	11
technische Mitarbeiter	11	0
Mitarbeiter im Regiebetrieb, Hauswarte usw.	17	13
	59	24

	Altersteilzeit	Elternzeit
kaufmännische Mitarbeiter	0	0
technische Mitarbeiter	0	0
Mitarbeiter im Regiebetrieb, Hauswarte usw.	0	0
	0	0

Des Weiteren wurden im Jahr 2021 durchschnittlich 4 Auszubildende beschäftigt.

1.	Nachtragsbericht

Der Krieg Russlands gegen die Ukraine führt mit seinem Ausbruch am 24.02.2022 neben unermesslichem Leid der Bevölkerung vor Ort derzeit auch zu wachsenden gesellschaftlichen Herausforderungen und wirtschaftlichen Einschränkungen mit entsprechenden Folgen für Deutschland. Diese Folgen können sich auch schon kurzfristig negativ auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der SWW, z. B. in Gestalt von Mietausfällen, nachteiligen Änderungen auf den Kapitalmärkten (Kreditversorgung durch Banken), gestiegenen Einkaufspreisen für Energieträger, der Unterbrechung von Lieferketten (Lieferengpässe bei verschiedenen Baumaterialien) oder aus Cyberangriffen niederschlagen. Darüber hinaus sind ggfs. Einschränkungen und Anpassungen der eigenen Geschäftsprozesse und -aktivitäten und damit verbunden operative Risiken zu erwarten. Ebenso werden die Fluchtbewegungen Auswirkungen auch in Deutschland zeigen. Quantitative Angaben zum Einfluss des Ukraine-Kriegs auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage sind zum Zeitpunkt der Aufstellung des Jahresabschlusses noch nicht verlässlich möglich. Wir verweisen in diesem Zusammenhang ergänzend auf unsere Ausführungen im Lagebericht im Kapitel "Prognosebericht und Risikobericht".

1.	Gesamtbezüge:

des Aufsichtsrates (Entschädigungen, Sitzungsgelder) € 43.160.

Bezüglich der Bezüge des Geschäftsführers wird auf die Angabe der Gesamtbezüge gemäß § 286 Abs. 4 HGB verzichtet.

1.	Mitglieder der Geschäftsführung (Vor- und Zuname):

Martin Kaiser, Geschäftsführer

1.	Mitglieder des Aufsichtsrates (Vor- und Zuname):

Ständiges Mitglied für die Dauer seiner Amtszeit:

Die Landrätin des Landkreises Oberallgäu

Frau Indra Baier-Müller, Immenstadt (Aufsichtsratsvorsitzende seit

30.06.2020 bis 2026)

Wahlmitglieder (von 30.06.2020 bis 2026):

Wilhelm Christian, Kreisrat, Sonthofen

(stellv. Aufsichtsratsvorsitzender)

Wurmbäck Thomas, Kreisrat, Immenstadt (Schriftführer)

Beckel Martin, 1. Bürgermeister, Oberstaufen

Beerenwinkel Heinrich, Vorstand, Sonthofen

Blaser-Reimund Steffanie, Stadträtin, Sonthofen

Dr. Rödel Sabine, 1. Bürgermeisterin, Bad Hindelang

Endreß Christof, 1. Bürgermeister, Blaichach

Gehring Simon, Kreisrat, Durach

Huschka Vera, Kreisrätin, Immenstadt

King Klaus, 1. Bürgermeister, Oberstdorf

Mies Laurent, Kreisrat, Oberstdorf

Paintner Tobias, Kreisrat, Immenstadt

Ried Alois, 1. Bürgermeister, Ofterschwang

Roth Elfriede, Kreisrätin, Sonthofen

Sentner Nico, 1. Bürgermeister, Immenstadt

Schwarz Heribert, Vorstand, Sonthofen

Mitglieder des Prüfungsausschusses:

Baier-Müller, Indra, Landrätin

Gehring Simon, Kreisrat, Durach

Dr. Rödel Sabine, 1. Bürgermeisterin Bad Hindelang

Schwarz Heribert, Vorstand, Sonthofen

Wurmbäck Thomas, Kreisrat, Immenstadt

Sonthofen, den 11. April 2022

SOZIAL-WIRTSCHAFTS-WERK des Landkreises Oberallgäu Wohnungsbau-GmbH

Die Geschäftsführung

Martin Kaiser

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die SOZIAL-WIRTSCHAFTS-WERK des Landkreises Oberallgäu Wohnungsbau-Gesellschaft mit beschränkter Haftung

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der SOZIAL-WIRTSCHAFTS-WERK des Landkreises Oberallgäu Wohnungsbau-Gesellschaft mit beschränkter Haftung - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2021 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2021 bis zum 31. Dezember 2021 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der SOZIAL-WIRTSCHAFTS-WERK des Landkreises Oberallgäu Wohnungsbau-Gesellschaft mit beschränkter Haftung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2021 bis zum 31. Dezember 2021 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

•

entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2021 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2021 bis zum 31. Dezember 2021

und

•

vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weiter gehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwenden den deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellung gen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftiger weise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

•

identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.

•

gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.

•	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.

•

ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerun gen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zu künftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.

•

beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.

•	beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage der Gesellschaft.

•

führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein ei gen ständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten An gaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Um fang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Augsburg, den 11. April 2022

SONNTAG GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Gez. ppa. Egger, Wirtschaftsprüferin

Gez. Kanus, Wirtschaftsprüfer

Der Jahresabschluss wurde am 05.07.2022 festgestellt!