Hausverwaltung Oberallgäu GmbH

Sonthofen

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2021 bis zum 31.12.2021

Anhang der für das Geschäftsjahr 2021

Allgemeine Angaben

Die Gesellschaft mit Sitz in der Richard-Wagner-Str. 3, 87527 Sonthofen, ist im Handelsregister beim Registergericht des Amtsgerichts Kempten (Allgäu) unter der Registernummer HRB 12623 eingetragen.

Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung entspricht den Bestimmungen der §§ 266 und 275 HGB. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren angewendet.

Die Gesellschaft ist zum Abschlussstichtag als kleine Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 Abs. 1 HGB einzustufen. Aufgrund der Bestimmungen im Gesellschaftsvertrag sowie gemäß Art. 94 Abs. 1 Nr. 2 der Bayerischen Gemeindeordnung ist der Jahresabschluss jedoch nach den für große Kapitalgesellschaften geltenden Vorschriften des HGB aufgestellt. Darüber hinaus waren die einschlägigen Bestimmungen des GmbHG zu beachten.

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden, Bewertungsangaben

Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden - unverändert gegenüber dem Vorjahr - folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:

Die entgeltlich erworbenen immateriellen Vermögensgegenstände werden zu Anschaffungskosten abzüglich planmäßiger Abschreibungen angesetzt. Die Abschreibungssätze basieren auf Nutzungsdauern von 3 bis 5 Jahren. Für die Abschreibung des Geschäfts- oder Firmenwertes wird die voraussichtliche Nutzungsdauer von 15 Jahren angesetzt. Diese basiert auf der geschätzten Nutzungsdauer des erworbenen Kundenstamms.

Das Sachanlagevermögen wird zu Anschaffungskosten angesetzt und - soweit abnutzbar - abzüglich planmäßiger Abschreibungen bewertet. Bei voraussichtlich dauernder Wertminderung wird auf den niedrigeren beizulegenden Wert abgeschrieben.

Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung werden linear mit 6,67 % − 33,33 % abgeschrieben. Vermögensgegenstände mit Anschaffungskosten bis 250,00 EUR werden als sofort abzugsfähige Betriebsausgabe verbucht. Geringwertige Wirtschaftsgüter von EUR 250,01 bis EUR 800,00 werden im Zugangsjahr voll abgeschrieben.

Forderungen und Sonstige Vermögensgegenstände sind zu Nominalwerten angesetzt.

Die Guthaben bei Kreditinstituten werden mit ihrem Nennwert angesetzt.

Das Eigenkapital ist zum Nennwert angesetzt. Für ungewisse Verbindlichkeiten wurden Rückstellungen gebildet. Die Rückstellungen werden gem. § 253 Abs. 1 Satz 2 HGB in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung voraussichtlich notwendigen Erfüllungsbetrags bewertet. Verbindlichkeiten wurden zum Erfüllungsbetrag angesetzt. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden nach Maßgabe der Rückstellungsabzinsungsverordnung mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden Zinssatz abgezinst.

Angaben und Erläuterungen zur Bilanz

Die Entwicklung des Anlagevermögens lässt sich der Anlage zum Anhang entnehmen.

In den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sind fast ausschließlich offene Forderungen aus noch nicht gezahlten Rechnungen (Aufwandsentschädigungen, Verwaltergebühr, etc.) in Höhe von EUR 4.354,53 (i. Vj. EUR 40.238,62) enthalten. Weiterhin beinhalten die sonstigen Vermögensgegenstände Ansprüche gegenüber Versicherungen und WEGs sowie Ansprüche gegen Mitarbeiter. Sämtliche Forderungen haben eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr.

Die Guthaben bei Kreditinstituten von EUR 134.493,88 (Vorjahr EUR 158.093,19) betreffen Guthaben bei Gesellschaftern.

Die Kapitalrücklagen wurden in den Geschäftsjahren 2015 und 2016 von den Gesellschaftern SOZIAL-WIRTSCHAFTS-WERK des Landkreises Oberallgäu Wohnungsbau-GmbH, Raiffeisenbank Kempten-Oberallgäu eG und Sparkasse Allgäu dotiert. In Höhe von jeweils EUR 552.166,67 wurden sie als individuelle Kapitalrücklagen der Raiffeisenbank Kempten-Oberallgäu eG und der Sparkasse Allgäu zum Zweck des Erwerbs sämtlicher Anteile der später auf die Gesellschaft verschmolzenen Raiffeisen Hausverwaltung GmbH, Sonthofen, dotiert.

Unter den sonstigen Rückstellungen werden folgende Positionen ausgewiesen:

	2021	2020
	EUR	EUR
Berufsgenossenschaft	7.600,00	6.300,00
Aufbewahrung von Geschäftsunterlagen	6.502,09	4.993,93
Schadenersatzverpflichtungen	31.000,00	15.000,00
Prozesskosten	13.000,00	13.000,00
Gleitzeit	24.084,16	19.220,42
Urlaub	12.794,27	13.522,23
Abschluss- und Prüfungskosten	4.000,00	5.900,00
Steuerberatungskosten	1.200,00	1.000,00
Veröffentlichung	350,00	400,00
Summe	100.530,52	79.336,58

Die Rückstellungen für Aufbewahrung von Geschäftsunterlagen (EUR 6.502,09) haben eine Laufzeit von bis zu 10 Jahren. Alle anderen Rückstellungen haben eine Laufzeit von unter einem Jahr.

Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen betreffen noch nicht zum Bilanzstichtag gezahlte Rechnungen (EUR 6.548,96) aus dem Berichtsjahr sowie Verbindlichkeiten aus Verwaltergebühren für das Jahr 2021 (EUR 78,54) und haben jeweils eine Laufzeit von unter einem Jahr.

Die sonstigen Verbindlichkeiten haben wie im Vorjahr eine Laufzeit von unter einem Jahr, davon EUR 34.328,10 (Vorjahr EUR 38.170,14) aus Steuern und EUR 1,75 (Vorjahr 0,00) aus sozialer Sicherheit.

Angaben und Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Die beiden größten Positionen der Umsatzerlöse sind die Erlöse aus Gebühren für die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaften in Höhe von EUR 1.397.980,20 (Vorjahr EUR 1.351.961,46) sowie in Rechnung gestellte Kosten gegenüber den Wohnungseigentümergemeinschaften in Höhe von EUR 60.056,53 (Vorjahr EUR 58.570,32) wie z.B. für das Erstellen des Nachweises der haushaltsnahen Dienstleistungen. Diese Positionen sind in den Verwalterverträgen gesondert vereinbart und werden zusätzlich zur Verwaltervergütung berechnet. Die Erlöse aus im anderen EG-Land steuerpflichtigen Lieferungen beinhalten die Verwaltervergütungen für die Objekte im österreichischen Kleinwalsertal: Schwarzwassertalstraße in Hirschegg und Walserstraße in Riezlern.

In den sonstigen betrieblichen Erträgen stecken periodenfremde Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen in Höhe von EUR 69,19 (Vorjahr EUR 564,26).

Im Personalaufwand in Höhe von EUR 906.866,55 (Vorjahr EUR 828.178,01) sind im Wesentlichen Gehälter ausgewiesen. Aufgrund von etlichen Personalwechseln mussten im Berichtsjahr 2021 Personalstellen neu besetzt werden. Die dadurch erforderlichen Einarbeitungsphasen führten zu zusätzlichen Personalkosten. Darüber hinaus entfallen EUR 213.913,68 (Vorjahr EUR 186.815,23) auf gesetzliche soziale Aufwendungen.

In den Abschreibungen sind EUR 7.500,00 planmäßige Abschreibungen auf den ausgewiesenen Geschäfts- oder Firmenwert enthalten.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen beinhalten periodenfremde Schadenersatzaufwendungen in Höhe von EUR 82.979,81 (Vorjahr EUR 10.769,69).

Aus Abzinsung von Rückstellungen sind Erträge in Höhe von EUR 54,77 (Vorjahr EUR 43,08) und Aufwendungen in Höhe von EUR 63,42 (Vorjahr EUR 90,44) abgebildet.

Sonstige Angaben

Finanzielle Verpflichtungen

Aus laufenden Vertragsverhältnissen bestehen folgende künftige finanzielle Verpflichtungen:

aus Mietverträgen	TEUR 65 jährlich (Laufzeit bis mind. 30.06.2027)
aus Leasingverträgen	TEUR 15 jährlich (Laufzeit bis mind. 31.12.2022)
aus Geschäftsbesorgung	TEUR 50 jährlich (Laufzeit bis mind. 31.12.2022) Die Verpflichtungen bestehen gegenüber Gesellschaftern.

Im Rahmen der Hausverwaltungstätigkeit besteht eine Verfügungsberechtigung über Treuhandkonten der Wohnungseigentümergemeinschaften in Höhe von EUR 17.125.034,17 (Vorjahr EUR 17.884.915,41).

Arbeitnehmerzahl

Im Geschäftsjahr 2021 wurden durchschnittlich 23 Arbeitnehmer beschäftigt.

	Vollbeschäftigte	Teilzeitbeschäftigte
Abteilungsleitung	1	0
Assistenz	2	3
WEG-Verwaltung	4	3
Buchhaltung	2	3
Empfang	0	2
Aushilfe	0	1
Reinigung	0	1
	9	13

Im Berichtsjahr 2021 wurde eine Auszubildende beschäftigt.

Nachtragsbericht

Der Krieg Russlands gegen die Ukraine führt mit seinem Ausbruch am 24.02.2022 neben unermesslichem Leid der Bevölkerung vor Ort derzeit auch zu wachsenden gesellschaftlichen Herausforderungen und wirtschaftlichen Einschränkungen mit entsprechenden Folgen für Deutschland. Diese Folgen können sich auch schon kurzfristig negativ auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der HVOA, z. B. in Gestalt von Hausgeldausfällen, nachteiligen Änderungen auf den Kapitalmärkten (Kreditversorgung durch Banken), gestiegenen Einkaufspreisen für Energieträger, der Unterbrechung von Lieferketten (Lieferengpässe bei verschiedenen Baumaterialien) oder aus Cyberangriffen niederschlagen. Darüber hinaus sind ggfs. Einschränkungen und Anpassungen der eigenen Geschäftsprozesse und -aktivitäten und damit verbunden operative Risiken zu erwarten. Ebenso werden die Fluchtbewegungen Auswirkungen auch in Deutschland zeigen. Quantitative Angaben zum Einfluss des Ukraine-Kriegs auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage sind zum Zeitpunkt der Aufstellung des Jahresabschlusses noch nicht verlässlich möglich. Wir verweisen in diesem Zusammenhang ergänzend auf unsere Ausführungen im Lagebericht im Kapitel "Prognosebericht und Risikobericht".

Bezüge der Geschäftsführer

Bezüglich der Bezüge des Geschäftsführers wird auf die Angabe gemäß § 286 Abs. 4 HGB verzichtet.

Namen der Geschäftsführer

Während des abgelaufenen Geschäftsjahres wurden die Geschäfte des Unternehmens durch folgenden Geschäftsführer geführt:

Meßmang, Daniel

Volljurist, Sonthofen

Mitglieder des Aufsichtsrates

Kaiser, Martin	Vorsitzender Aufsichtsrat Geschäftsführer SOZIAL-WIRTSCHAFTS-WERK des Landkreises Oberallgäu Wohnungsbau-GmbH, Wiggensbach
Schwarz, Heribert	Stellvertretender Vorsitzender Aufsichtsrat Vorstand Sparkasse Allgäu, Sonthofen
Beerenwinkel, Heinrich	Mitglied des Aufsichtsrat Vorstand Raiffeisenbank Kempten-Oberallgäu eG, Sonthofen

Honorare des Abschlussprüfers

Für den Abschlussprüfer wurden für das Geschäftsjahr 2021 als Gesamthonorar EUR 6.100,00 erfasst.

Ergebnisverwendungsvorschlag

Die Geschäftsführung schlägt vor, den Bilanzverlust in Höhe von EUR 1.400.053,73 (Vorjahr EUR 1.301.464,66) auf neue Rechnung vorzutragen.

Sonthofen, 29.04 2022

Hausverwaltung Oberallgäu GmbH

Daniel Meßmang, Geschäftsführer

Der Jahresabschluss wurde am 08.07.2022 festgestellt.

BILANZ zum 31. Dezember 2021

Hausverwaltung Oberallgäu GmbH, Sonthofen

AKTIVA

		31.12.2021	01.01.2020
	EUR	EUR	EUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten		4.225,49	16.937,86
2. Geschäfts- oder Firmenwert		60.000,00	67.500,00
		64.225,49	84.437,86
II. Sachanlagen
andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung		55.939,18	69.143,08
B.Umlaufvermögen
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen		4.354,53	40.238,62
2. sonstige Vermögensgegenstände		2.405,53	497,65
		6.760,06	40.736,27
II. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten und Schecks		134.493,88	158.093,19
C. Rechnungsabgrenzungsposten		3.815,68	3.155,08
		265.234,29	355.565,48

PASSIVA

		31.12.2021	01.01.2020
	EUR	EUR	EUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital		25.800,00	25.800,00
II. Kapitalrücklage		1.482.219,30	1.482.219,30
III. Gewinnrücklagen
satzungsmäßige Rücklagen		14.503,07	14.503,07
IV. Bilanzverlust		-1.400.053,73	-1.301.464,66
B. Rückstellungen
sonstige Rückstellungen		100.530,52	79.336,58
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen		6.627,50	14.450,42
2. sonstige Verbindlichkeiten		35.607,63	40.720,77
		42.235,13	55.171,19
- davon aus Steuern EUR 34.328,10 (EUR 38.266,46)
		265.234,29	355.565,48

GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG vom 1. Januar 2021 bis 31. Dezember 2021

Hausverwaltung Oberallgäu GmbH, Sonthofen

		2021	2020
	EUR	EUR	EUR
1. Umsatzerlöse		1.467.731,02	1.420.363,69
2. sonstige betriebliche Erträge		15.860,07	10.859,80
3. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter		-906.866,55	-828.178,01
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung		-213.913,68	-186.815,23
		-1.120.780,23	-1.014.993,24
4. Abschreibungen
auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen		-38.547,26	-38.068,03
5. sonstige betriebliche Aufwendungen		-422.490,02	-334.366,91
6. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge		54,77	43,08
7. Zinsen und ähnliche Aufwendungen		-63,42	-93,43
8. Ergebnis nach Steuern		-98.235,07	43.744,96
9. sonstige Steuern		-354,00	-350,63
10. Jahresfehlbetrag		-98.589,07	43.394,33
11. Verlustvortrag aus dem Vorjahr		-1.301.464,66	-1.340.519,56
12. Einstellungen in Gewinnrücklagen
in satzungsmäßige Rücklagen		0,00	-4.339,43
13. Bilanzverlust		-1.400.053,73	-1.301.464,66

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die Hausverwaltung Oberallgäu GmbH, Sonthofen

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Hausverwaltung Oberallgäu GmbH, Sonthofen - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2021 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2021 bis zum 31. Dezember 2021 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Hausverwaltung Oberallgäu GmbH, Sonthofen, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2021 bis zum 31. Dezember 2021 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

•

entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2021 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2021 bis zum 31. Dezember 2021 und

•

ermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

•	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
•	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.
•	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
•	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
•	beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.
•	beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage der Gesellschaft.
•	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Augsburg, den 29. April 2022

SONNTAG GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

ppa. Egger, Wirtschaftsprüferin

Kanus, Wirtschaftsprüfer

Eine Verwendung des Bestätigungsvermerks außerhalb dieses Prüfungsberichts bedarf unserer vorherigen Zustimmung. Bei Veröffentlichungen oder Wiedergabe des Jahresabschlusses und/oder Lageberichts, der Hausverwaltung Oberallgäu GmbH, Sonthofen, in einer von der bestätigten Fassung abweichenden Form (einschließlich der Übersetzung in andere Sprachen) bedarf es zuvor unserer erneuten Stellungnahme, sofern hierbei unser Bestätigungsvermerk zitiert oder auf unsere Prüfung hingewiesen wird; auf § 328 HGB wird verwiesen.

Bei der Druckversion des Prüfungsberichts handelt es sich um eine Kopie des digitalen Originals.

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2021

A Grundlagen des Unternehmens

I. Geschäftsmodell des Unternehmens

Die Gesellschaft wurde am 23.12.2014 durch den Einzelkaufmann Herrn Bernd Grabosch gegründet. Zum 31.12.2014 hat die Gesellschaft das Einzelunternehmen von Herrn Grabosch erworben. Am 08.05.2015 - rückwirkend zum 01.01.2015 - hat die SOZIAL-WIRTSCHAFTS-WERK des Landkreises Oberallgäu Wohnungsbau GmbH (nachfolgend SWW genannt) die Gesellschaft erworben und war 100 %iger Anteilseigner.

Gegenstand der Gesellschaft ist das Verwalten von Wohneigentum und Gewerbeeinheiten nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sowie die Bruchteileigentumsverwaltung. Das Geschäftsgebiet umfasst die Region Allgäu.

Zum 01.01.2016 traten durch Erwerb von Geschäftsanteilen die Raiffeisenbank Kempten-Oberallgäu eG und die Sparkasse Allgäu als zusätzliche Gesellschafter bei. Die drei Gesellschaften halten zum Stichtag 31.12.2021 jeweils 1/3 der Geschäftsanteile.

Mit Wirkung vom 01.01.2016 wurde die Raiffeisen Hausverwaltung GmbH von der Raiffeisenbank Kempten-Oberallgäu eG durch Zukauf erworben und verschmolzen. Weiterhin hat die SWW ebenfalls zum 01.01.2016 ihr WEG-Geschäft in die Gesellschaft mit eingebracht.

Im Jahr 2017 wurde eine weitere Gesellschaft in die Hausverwaltung Oberallgäu GmbH (nachfolgend HVOA genannt) integriert. Zum Stichtag 01.01.2017 ist die WEWO Wert und Wohnen Hausverwaltung GmbH (nachfolgend WEWO genannt) durch Kauf sämtlicher Anteile mit der HVOA verschmolzen worden.

II. Ziele und Strategien

Mit den stark im Immobilienbereich engagierten Gesellschaftern im Hintergrund wird die Marktposition der Gesellschaft als eine der größten und leistungsstärksten Hausverwaltungen im Raum Allgäu gefestigt.

B. Wirtschaftsbericht

I. Gesamtwirtschaftliche, branchenbezogene Rahmenbedingungen

Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen

Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) war nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes im Jahresdurchschnitt 2021 um 2,7 % höher als im Vorjahr. Die konjunkturelle Entwicklung war auch im Jahr 2021 stark abhängig vom Corona-Infektionsgeschehen und den damit einhergehenden Schutzmaßnahmen. Trotz der andauernden Pandemiesituation und zunehmender Liefer- und Materialengpässe konnte sich die deutsche Wirtschaft nach dem Einbruch im Vorjahr erholen, wenngleich die Wirtschaftsleistung das Vorkrisenniveau noch nicht wieder erreicht hat. Im Vergleich zum Jahr 2019, dem Jahr vor Beginn der Corona-Pandemie, war das BIP 2021 noch um 2,0 % niedriger.

Die Arbeitslosenquote in Deutschland ist im Jahr 2021 um 0,7 Prozentpunkte auf jetzt 5,7 % gestiegen. Im Jahresdurchschnitt waren 2,6 Millionen Menschen arbeitslos gemeldet, rund 30.000 mehr als vor einem Jahr.

Branchenbezogene Rahmenbedingungen

Im Zeitraum Januar bis November 2021 wurden mit 341.037 Wohnungen insgesamt 2,8 % mehr genehmigt als im Vorjahreszeitraum. Dieses Plus betrifft den Neubau fast aller Gebäudearten (Einfamilienhäuser: +1,2 %, Zweifamilienhäuser: +24,6 %, Mehrfamilienhäuser: +0,5 %, Wohnheime: -24,5 %).

Im Wohnungseigentumssektor ist der Markt am sogenannten Peak angekommen. Die Preise sind bedingt durch die hohen Grundstücks- und Herstellungskosten im Verkauf bereits bei über 4.800 €/m ² angelangt.

Immer mehr Immobilienverwaltungen erweitern ihr Leistungsspektrum und integrieren neue Wirtschaftszweige in ihr Portfolio, um sich zukunftssicher aufzustellen. Die Wohnungseigentumsverwaltung ist nach wie vor die unangefochtene Nr. 1 der Tätigkeitsschwerpunkte. Der Anteil am Jahresumsatz beträgt 56,7 %.

Zum 1.12.2020 sind zahlreiche neue Regeln im Wohnungseigentumsrecht in Kraft getreten, nachdem das Reformgesetz am 22.10.2020 im Bundesgesetzblatt verkündet wurde (BGBl. I 2020, S. 2187). Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz bringt eine Vielzahl an Änderungen mit sich, welche weiter die gestiegenen Anforderungen an professionelle Immobilienverwaltungen erhöhen. So wurden in § 26a des neuen Gesetzes zusätzliche Voraussetzungen geschaffen, um zukünftig am Markt tätig sein zu dürfen. Immobilienverwaltungen müssen sich nun zum sog. "zertifizierten Verwalter" qualifizieren. Als zertifizierter Verwalter darf sich bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt. Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz hat hierfür am 02. Dezember 2021 die entsprechende Rechtsverordnung über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter erlassen. Aufgrund dieser Verordnung sind im Jahr 2022 die entsprechenden Prüfungen abzulegen. Hierfür sind bereits 13 Mitarbeiter vorgesehen. Diese zeigen eine hohe Bereitschaft und Motivation sich weiter aus- und fortzubilden.

Aufgrund der Altersstruktur der bisher im Allgäu tätigen Wohnungseigentumsverwalter und der gestiegenen Anforderungen (Zertifizierung) ist davon auszugehen, dass zukünftig zahlreiche Wohnungseigentümergemeinschaften neue Verwalter benötigen werden (s. Kauf WEWO). Zusätzlich entstehen laufend neue Bedarfe für Wohnungseigentumsverwaltungen bei neu gebauten Immobilien im Wohnungs- und Teileigentum.

Am Markt tut sich zudem ein gravierender Fachkräftemangel auf, da kaum ausgebildete Immobilienkauffrauen und -männer und/oder Immobilienfachwirte/-wirtinnen vorhanden sind.

II. Geschäftsverlauf

Die hinzugewonnenen Hausverwaltungsmandate überstiegen die Abgänge. Die Anzahl der verwalteten Wohneinheiten stieg im Jahr 2021 um 445 auf 6.313 per 31.12.2021 an.

Mit der Ausweitung des Mandatsvolumens ging sowohl eine bessere Auslastung des bestehenden Personalstamms als auch ein Anstieg des Umsatzes der durchschnittlichen Verwaltergebühr je Einheit einher.

III. Lage

1. Ertragslage

Im Jahr 2021 wurde ein Umsatz von TEUR 1.467,7 (Vorjahr TEUR 1.420,4) erzielt. Dieser resultiert zum allergrößten Teil aus Erlösen für die Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften.

Dem gegenüber stehen Personalaufwendungen in Höhe von 1.120,8 TEUR (Vorjahr TEUR 1.015,0) und sonstige betriebliche Aufwendungen in Höhe von TEUR 422,5 (Vorjahr TEUR 334,4).

Im Geschäftsjahr 2021 wurde ein Jahresfehlbetrag von TEUR -98,6 (Vorjahr TEUR 43,4) erzielt.

Nach Beendigung des Geschäftsjahres ist durch die Geschäftsführung festzustellen, dass der Jahresverlust 2021 auf einen einmaligen Vorfall (Einzug von falschen Verwaltergebühren bei einer einzigen großen Eigentümergemeinschaft) zurück zu führen ist. Die für die Jahre 2020 und 2021 zu Unrecht eingezogenen Verwaltergebühren wurden der betroffenen Eigentümergemeinschaft im Jahr 2021 in voller Höhe erstattet und dadurch ein negatives Ergebnis erwirtschaftet.

2. Finanzlage

Die liquiden Mittel betrugen zum 31.12.2021 TEUR 134,5 (Vorjahr TEUR 158,1) und repräsentieren 51 % (Vorjahr 45 %) der Bilanzsumme. Die Gesellschaft konnte sich im Geschäftsjahr 2021 aus eigenerwirtschafteten Mitteln finanzieren. Zahlungsziele wurden jederzeit eingehalten. Die Finanzlage kann als solide bezeichnet werden.

3. Vermögenslage

Die Bilanzsumme lag zum 31.12.2021 bei rund TEUR 265,2 (Vorjahr TEUR 355,6). Die Eigenkapitalquote liegt bei 46,2 % der Bilanzsumme (Vorjahr 62,2 %). Das Eigenkapital setzt sich aus dem gezeichneten Kapital in Höhe von TEUR 25,8, Kapitalrücklagen von TEUR 1.482,2, der satzungsmäßigen Rücklage von TEUR 14,5, einem Verlustvortrag aus Vorjahren von TEUR -1.301,5 (Vorjahr TEUR -1.340,5) sowie dem Jahresfehlbetrag von TEUR -98,6 (Vorjahr TEUR 43,4) zusammen. Der Verlustvortrag in Höhe von TEUR 1.301,5 ist überwiegend (TEUR 1.117) dem Geschäftsjahr 2016 geschuldet, in dem die Verschmelzung mit der Raiffeisenbank Hausverwaltung GmbH erfolgte.

Die sonstigen Rückstellungen von TEUR 100,5 (Vorjahr TEUR 79,3) repräsentieren 37,9 % (Vorjahr 22,3 %) der Bilanzsumme. Sie wurden im Wesentlichen für Urlaub, Gleitzeit, Schadenersatzverpflichtungen, Berufsgenossenschaft und Aufbewahrung von Geschäftsunterlagen gebildet. Die Rückstellungen für Prozesskosten stammen anteilig noch aus dem Vorjahr. Die restlichen Rückstellungen betreffen den Jahresabschluss (Abschluss- und Prüfungskosten sowie Veröffentlichung). Die Vermögenslage kann als geordnet bezeichnet werden.

C Prognose-, Risiko- und Chancenbericht

I. Prognosebericht

Die Hausverwaltung Oberallgäu GmbH ist die größte Wohnungseigentumsverwaltung des Oberallgäus. Sie hat ihre Marktposition im Berichtsjahr weiter ausbauen können und neue Kunden akquiriert. Dies wird auch im kommenden Geschäftsjahr eines der Ziele sein, wobei im Jahr 2022 auch kleinere und unrentable Gemeinschaften abgegeben werden sollen.

Die im Jahr 2019 gestarteten Werbemaßnahmen werden auch in Zukunft weiterverfolgt, sodass die Marktposition weiter gestärkt werden kann.

Für die Folgejahre ist damit zu rechnen, dass steigende positive Ergebnisse erwirtschaftet werden können (auch abhängig vom Thema Corona). Beim Erstellen des Lageberichts kam die katastrophale Nachricht der Kriegserklärung von Russland an die Ukraine. Das macht uns fassungslos, wie im 21. Jahrhundert solche kriegerischen Handlungen noch möglich sind. Das wird Wirkung auf uns alle haben. Die Szenarien sind aktuell schwer zu bewerten. Das Risiko eines wirtschaftlichen Einbruchs sehen wir sehr hoch an.

II. Risikobericht

1. Geschäftsrisiken

Ausbleibende Prolongationen der Verwalterverträge können zu Einnahmeausfällen führen. Die Sicherung eines positiven Jahresüberschusses ist abhängig von der Realisierung der Erhöhung der Verwalterhonorare bei Prolongationen und der Neuakquise. Aus der Erfahrung der Vergangenheit ist eine Abwanderung aufgrund Erhöhung der Verwaltervergütung jedoch kein erhebliches Risiko.

Dem Risiko kurzfristiger Finanzierungslücken wird durch die Bereitstellung von Kontokorrentkreditlinien der Gesellschafter Raiffeisenbank Kempten-Oberallgäu eG und der Sparkasse Allgäu begegnet.

Aus der Corona-Pandemie wurden keine besonderen Risiken für die HVOA identifiziert. Es ergeben sich ausschließlich geringe Einschränkungen der eigenen Geschäftsprozesse und damit verbundene operative Risiken mit ebenfalls negativen Auswirkungen und neuen Anforderungen an die strategische Ausrichtung. So mussten im Geschäftsjahr 2021 Eigentümerversammlungen verschoben werden, die nun im Geschäftsjahr 2022 nachzuholen sind. Dabei gilt es den vorhandenen Instandhaltungsstau abzubauen.

Die Risiken aus dem Ukraine-Krieg für die Hausverwaltung können derzeit nur schwer vollständig erfasst werden. Wir gehen aktuell davon aus, dass der Wohnraumbedarf, aufgrund des bereits eingesetzten Flüchtlingsstroms, in naher Zukunft zunehmen wird. Inwieweit das Einfluss auf die Verwaltung der Eigentümergemeinschaften hat, ist aktuell unklar.

2. Risikoberichterstattung über die Verwendung von Finanzinstrumenten

Es werden lediglich konservative Finanzinstrumente eingesetzt. Dazu gehörten im Jahr 2021 Girokonten sowie kurzfristige Forderungen aus Sondervergütungen sowie noch ausstehende Versicherungsentschädigungen. Ausfallrisiken bestehen somit lediglich in einem für das Hausverwaltungsgeschäft üblichen geringen Ausmaß.

III. Chancenbericht

Aufgrund der absehbaren Bereinigung der Angebotsstruktur in unserem Markt und den gestiegenen Anforderungen in der Immobilienverwaltung werden damit einhergehend eine stärkere Nachfrage nach unserer Leistung als Wohnungseigentumsverwalter und deutliche Zuwachsraten erwartet. Ebenso positiv bewertet werden die Cross-Selling-Möglichkeiten durch die drei Gesellschafter, die sich stark im immobilienwirtschaftlichen Bereich engagieren bzw. tätig sind. Ergänzend dazu bietet das Unternehmen hohe Fachkompetenz und langjährige Erfahrung aller beteiligten Partner. Daher kann mit einem weiteren Ausbau der Marktführerschaft gerechnet werden.

Sonthofen, 29. April 2022

Daniel Meßmang, Geschäftsführer