WealthCap Real Estate Management GmbH

München

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2019 bis zum 31.12.2019

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2019

1 Grundlagen der Gesellschaft

1.1 Geschäftsmodell der Gesellschaft

Die Wealthcap Real Estate Management GmbH (Gesellschaft oder WCR), München, ist eine

100 %ige Tochtergesellschaft der Wealthcap Investment Services GmbH (WCIS), München, die ihrerseits zur Gruppe der Wealth Management Capital Holding GmbH (WMC), München, gehört. Im Rahmen des Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrages vom 20. November 2006 mit Wirkung vom 1. Januar 2006 mit der Alleingesellschafterin WCIS wird das Jahresergebnis an die Gesellschafterin abgeführt. Eine rückwirkend zum 1. Januar 2011 geänderte Fassung des Vertrages wurde am 15. Dezember 2011 im Handelsregister eingetragen. Geschäftsgegenstand ist die Übernahme der technischen und kaufmännischen Objektverwaltung, des Centermanagements (bis 1. März 2018) und der Fondsgeschäftsführung bei nicht regulierten (Immobilien)Fonds der Wealthcap-Gruppe.

Wealthcap hält aktuell 9,6 Mrd. EUR Fondsvolumen an Assets under Management, davon 5,9 Mrd. EUR in der Anlageklasse Immobilien. Zudem wurden im Geschäftsjahr 2019 bereits Investments für künftige AIFs in Höhe von rund 600 Mio. EUR getätigt.

1.2 Ziele und Strategien

Investmentvermögen in der Rechtsform der geschlossenen Investment KG (geschlossener AIF) werden durch die Wealthcap Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, Grünwald (WCK), verwaltet. Die Anbindung von Immobilien in AIFs erfolgt in der Regel über Objektgesellschaften, bei denen die Wealthcap Management Services GmbH, München (WMS), als geschäftsführende Kommanditistin fungiert (Ausnahmen bilden die Käufe in Sondervermögen, die direkt über die KVG erfolgen). Mittels Geschäftsbesorgungsvertrag, welcher auch die Objektverwaltung umfasst, wird die Verwaltung der Assets in den Objektgesellschaften auf die WCR übertragen, die nicht Gesellschafter der AIFs ist.

2 Wirtschaftsbericht

2.1 Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Deutschland - Aktuelles Wirtschaftsumfeld

Die deutsche Wirtschaft wuchs im Jahr 2019 das zehnte Jahr in Folge. Die konjunkturelle Dynamik hat sich allerdings merklich verlangsamt. Dies ist insbesondere auf die Schwäche der Industrie zurückzuführen. Die gesamtwirtschaftliche Leistung nahm im Jahr 2019 um 0,6 % zu. Dies war zwar etwas mehr als zuletzt erwartet, aber deutlich weniger als in den fünf vorangegangenen Jahren, in denen das Bruttoinlandsprodukt um durchschnittlich etwa 2,0 % pro Jahr stieg.

Zum Jahreswechsel hat die deutsche Wirtschaft ihre konjunkturelle Schwächephase noch nicht überwunden. Einer durch den gegenwärtig flauen Welthandel beeinträchtigten Industrie stehen nach wie vor mehrheitlich prosperierende Dienstleistungsbereiche sowie der Bausektor gegenüber. Nach wie vor bleibt das außenwirtschaftliche Umfeld aber durch erhebliche Unwägbarkeiten geprägt.

Bei schwachen Impulsen aus dem weltwirtschaftlichen Umfeld haben sich die deutschen Ausfuhren zuletzt seitwärts bewegt. Ihre Aussichten bleiben verhalten. Die ifo Exporterwartungen vom Dezember 2019 spiegeln mit ihrem leicht positiven Saldowert die optimistischste Erwartungshaltung seit zehn Monaten wider. Auch die Importe von Waren und Dienstleistungen haben sich im November saisonbereinigt und in jeweiligen Preisen im Vergleich zum Oktober deutlich verringert (-2,5 %) und sind auch im Zweimonatsvergleich leicht zurückgegangen (-0,3 %).

Die privaten Konsumausgaben bleiben eine verlässliche Stütze der Binnenkonjunktur. Hierzu tragen der hohe Beschäftigungsstand sowie die merkliche Erhöhung der verfügbaren Einkommen bei. Diese waren im dritten Quartal 2019 um 3,4 % höher als vor einem Jahr.

Die gedämpfte Konjunktur machte sich am aktuellen Rand wieder deutlicher auf dem Arbeitsmarkt bemerkbar. Die Erwerbstätigkeit wurde im November gegenüber dem Vormonat saisonbereinigt nur geringfügig um 13.000 Personen ausgeweitet. Die Arbeitslosigkeit ist tendenziell leicht aufwärtsgerichtet, sie nahm im Dezember saisonbereinigt um 8.000 Personen zu. Nach den Ursprungszahlen (2,23 Millionen Personen) wird der Vorjahresstand um 18.000 Personen überschritten. Auch die Unterbeschäftigung hat sich leicht um 6.000 Personen erhöht. ¹

UniCredit makroökonomische Prognosen ²

	Reales BIP (in % ggü. Vj.)			Verbraucherpreise (in % ggü. Vj.)			Haushaltssaldo (in % des BIP)
	2019	2020	2021	2019	2020	2021	2019	2020	2021
Industrieländer
USA	2,3	1,1	0,9	1,8	1,7	1,5	-4,7	-5,1	-4,8
Euroraum (EWU)	1,2	0,8	1,0	1,2	1,0	1,1	-0,8	-1.0	0,9
Deutschland	0.61	0,7 ^*	0.8 ^*	1,4	1,4	1,5	1,0	-0,3	-0,3
Frankreich	1,3	1.0	1,1	1,1	1,1	1,2	-3,1	-24	-2,2
Italien	0,2	0,2	0,5	0,6	0.7	0,8	-2,2	-2,3	-2,3
Spanien	1,9	1,4	1,5	02	02	1.1	-2,3	-2,2	-1,9
Österreich	1.5	1.0	1,3	1,5	1,5	1,8	0,5	0,2	02
Griechenland	1,6	1,9	21	0,3	0,5	0,8	1,3	1,0	1,0
Portugal	12	1,5	1,5	0,2	0,5	0,7	-0,1	-0,1	0,2

Deutschland - Geldpolitik, Inflation und Zinsen

Die Verbraucherpreise insgesamt lagen im Dezember 2019 um 1,5 % höher als im Dezember 2018. Damit zog die Inflationsrate am Ende des Jahres an (November und Oktober 2019: jeweils +1,1 %).

Die Zinsen gingen in 2019 weiter zurück, insbesondere in Deutschland. So lag die Rendite der 10-jährigen Bundesanleihen zum Jahresende 2019 mit -0,19 % unter dem Niveau der Inflationsrate bzw. sogar im negativen Bereich. Der UniCredit Research erwartet das Zinsniveau im Jahresverlauf 2020 weiter rückläufig. ³

¹ Bundesministerium für Wirtschaft und Energie, Pressemitteilung "Die wirtschaftliche Lage in Deutschland im Januar 2020" vom 15. Januar 2020)
² UCG, the Macro&Markets Weekly Nr, 170, 13. Januar 2020
³ UCG, the Macro&Markets Weekly Nr, 170, 13. Januar 2020

UniCredit Zinsprognosen ⁴

ZINS UND RENDITEN (%)

	Aktuell	1Q20	2Q20	3Q20	4Q20	1Q21	2Q21	3Q21	4Q21
EWU
EZB Leitzins	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
EZB Einlagensatz	-0,50	-0,50	-0,50	-0,50	-0,50	-0,50	-0,50	-0,50	-0,50
3M EUR	-0,40	-0,40	-0,40	-0,40	-0,40	-0,40	-0,40	-0,40	-0,40
2J Schatz	-0,59	-0,60	-0,65	-0,70	-0,70	-0,60	-0,60	-0,50	-0,50
5J Obl	-0,50	-0,55	-0,60	-0,70	-0,70	-0,60	-0,50	-0,35	-0,20
10J Bund	-0,19	-0,35	-0,40	-0,50	-0,50	-0,35	-0,20	0,00	0,20
Forward		-0,17	-0,15	-0,12	-0,10	-0,08	-0,05	-0,02	0,00
30J Bund	0,32	0,15	0,05	-0,10	-0,10	0,10	0,25	0,50	0,70
2/10	40	25	25	20	20	25	40	50	70
2/5/10	-21	-15	-15	-20	-20	-25	-20	-20	-10
10/30	51	50	45	40	40	45	45	50	50
2J EUR Swapsatz	-0,30	-0,30	-0,35	-0,40	-0,40	-0,30	-0,30	-0,20	-0,20
5J EUR Swapsatz	-0,14	-0,20	-0,25	-0,36	-0,35	-0,25	-0,15	0,30	0,15
10J EUR Swapsatz	0,16	0,00	-0,10	-0,25	-0,25	-0,05	0,15	0,35	0,55
USA

Immobilien Deutschland

Vermietungsmarkt für deutsche Büroimmobilien:

Der Büroflächenumsatz in den Big 7 hat zum Ende des Jahres 2019 die 4 Millionen Quartradmeter-Marke leicht überschritten (4,03 Millionen Quadratmetern, plus 1,6 % gegenüber 2018). Damit wurde 2019 nach 2017 das stärkste Umsatzergebnis der letzten Jahre erzielt. Und das, obwohl das normalerweise stärkste Quartal eines Jahres (die Monate Oktober bis Dezember) nicht einmal ein Viertel zum Umsatzergebnis beigetragen haben. Ob dies der Beginn einer Abwärtsbewegung ist, muss abgewartet werden. Aufgrund der politischen Risiken und der konjunkturellen Rahmenbedingungen wäre es zumindest keine Überraschung. Mit Blick auf die einzelnen Märkte zeigt sich allerdings eine heterogene Entwicklung. So weisen Stuttgart (+48 % auf 319.000 Quadratmetern), Düsseldorf (+33 % auf 550.000 Quadratmetern) und Berlin (+19 % auf knapp eine Million Quadratmetern) Zuwächse auf, während in Frankfurt

(-8 %), in Köln (-5 %), Hamburg (-9 %) und auch in München die Vorjahreswerte unerreicht geblieben sind.

⁴ UCG, the Macro&Markets Weekly Nr, 170, 13. Januar 2020

Nichts Neues auf der Angebotsseite, zumindest nicht was die kurzfristig verfügbaren Flächen betrifft. Insgesamt standen den flächensuchenden Unternehmen in den Big 7 zum Ende des Jahres 2019 nur noch 2,85 Millionen Quadratmetern zur Verfügung. Während sich das gesamte Leerstandsvolumen der Big 7 2018 um 21 % reduzierte, nahm es 2019 um 16 % ab. Dennoch weisen fünf der sieben Hochburgen im 12-Monatsvergleich einen zweistelligen prozentualen Rückgang der Leerstandsvolumina auf, mit Werten zwischen 12 % in Frankfurt und 33 % in Köln. In Berlin sank der Leerstand "nur" noch um rund sechs %, die Bundeshauptstadt weist aber mit 1,8 % die bundesweit niedrigste Leerstandsquote auf. Einzig in Stuttgart ist der Leerstand im Jahresvergleich angestiegen, wenngleich moderat um 0,1 Prozentpunkte auf eine Quote von 2,3 %. Die über die Big 7 aggregierte Leerstandsquote notierte Ende Dezember bei genau drei % und damit 0,6 Przentpunkte unter dem Vorjahresquartal. Selbst die anziehende Neubautätigkeit wird auch 2020 nicht ausreichen, dass die Leerstände wieder steigen. Im letzten Jahr haben die Bürofertigstellungen deutlich zugelegt und mit 1,12 Millionen Quadratmetern nicht nur die 1-Million-Marke überschritten, sondern auch das höchste Fertigstellungsvolumen seit 2010 markiert.

Und es wird weiter gebaut: 2020 werden 1,9 Millionen Quadratmetern (davon aktuell noch ein Drittel frei) und ein Jahr später sogar 2,6 Millionen Quadratmetern erwartet. Ab 2021 wird sich die Angebotsausweitung auch spürbar auf die Leerstandsquoten dieser Märkte auswirken.

Die hohe Flächennachfrage vor dem Hintergrund eines weiter abnehmenden Angebots hat seit 2010 zu steigenden Büromieten in den Big 7 geführt. 2019 betrug der Anstieg der Spitzenmiete in der Aggregation 5,4 %. ⁵

Investitionsmarkt für deutsche Büro- und Gewerbeimmobilien:

Der Aufschwung am Investmentmarkt deutscher Gewerbeimmobilien hat auch im abgelaufenen Jahr 2019 angehalten und geht damit 2020 ins elfte Jahr. Das Gesamtjahr 2019 bilanzierte ein Transaktionsvolumen inklusive Living in Höhe von 91,3 Milliarden Euro mit insgesamt 187 Transaktionen jenseits der 100-Millionen-Euro-Grenze. Insgesamt entfielen auf Einzeltransaktionen 62 % des Gesamtvolumens (56,2 Milliarden Euro). Weiter an Boden gewonnen haben Portfolioverkäufe. Ihr Jahresergebnis lag bei rund 35 Milliarden Euro, im Jahresvergleich ein Plus von 24 %. Büroimmobilien und Immobilien zu Wohnzwecken dominierten auch 2019 den deutschen Investmentmarkt. Rund 40 % des Transaktionsvolumens flössen in die Assetklasse Büro und weitere 24 % in die Assetklasse Living. Angesichts des teil-

⁵ JLL Büromarktüberblick Deutschland, Q4 2019, Januar 2020

weise enormen Kapitaldrucks der Investoren überrascht es nicht, dass die Big 7 nach wie vor das Gros des Transaktionsvolumens auf sich vereinten. So entfielen auf Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart in der Aggregation 52,6 Milliarden Euro und damit 14 % mehr als noch im Jahr 2018. Das Volumen repräsentierte damit 58 % des in deutsche Immobilien investierten Kapitals. ⁶

2.2 Geschäftsverlauf und Lage der Gesellschaft

Die Vorjahresprognose (Ergebnis zwischen 3.350 Tsd. EUR und 4.350 Tsd. EUR) wurde mit einem erzielten Jahresergebnis vor Ergebnisabführung von 242 Tsd. EUR nicht erreicht.

Der Grund dafür liegt im Wesentlichen in gegenüber der Prognose niedrigeren Erträgen aus Verkäufen von Objekten (480 Tsd. EUR; Prognose: 6.220 Tsd. EUR) und niedrigeren Umsatzerlösen aus Geschäftsbesorgung und Objektverwaltung (7.410 Tsd. EUR; Prognose: 9.200 bis 10.200 Tsd. EUR). Die Gesellschaft hat allerdings im Vergleich zu der Prognose höhere Erträge aus Beteiligungen (2.815 Tsd. EUR; Prognose: 850 Tsd. EUR) erzielt.

⁶ JLL Investmentmarktüberblick Deutschland, Q4 2019, Januar 2020

2.3 Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage

2.3.1 Ertragslage

Im Geschäftsjahr 2019 wurde ein Jahresergebnis vor Ergebnisabführung in Höhe von 242 Tsd. EUR (Vorjahr: 8.302 Tsd. EUR) erzielt. Die wesentlichen Einflussfaktoren werden nachfolgend dargestellt:

	2019	2018	Veränderung
	Tsd. EUR	Tsd. EUR	Tsd. EUR
Umsatzerlöse
aus Geschäftsbesorgung	4.415	7.185	-2.770
aus Objektverwaltung	2.994	3.676	-682
aus Projektaufbereitung	0	26	-26
aus Objektverkauf/Abwicklung Anteilsandienung	480	7.660	-7.180
Sonstige betriebliche Erträge	1.041	1.726	-685
Sonstige betriebliche Aufwendungen	11.387	13.938	-2.551
Erträge aus Beteiligungen	2.815	2.146	668
Zinsergebnis	-111	-111	0
Abschreibungen auf Sachanlagen und immaterielle Vermögensgegenstände	0	68	-68
Ergebnis nach Steuern	242	8.302	-8.060

Die Ertragslage der WCR wurde im Jahr 2019 im Wesentlichen von den Umsatzerlösen aus der Geschäftsbesorgung (4.415 Tsd. EUR) und aus der Objektverwaltung (2.994 Tsd. EUR) geprägt. Darüber hinaus erzielte die WCR Umsatzerlöse aus Verkäufen der Objekte Leipzig in der H.F.S. Immobilienfonds Deutschland 4 GmbH & Co. KG (123 Tsd. EUR), Chemnitz in der H.F.S. Immobilienfonds Deutschland 8 GmbH & Co. KG (92 Tsd. EUR) und Neu-Ulm in der H.F.S. Immobilienfonds Deutschland 15 GmbH & Co. KG (265 Tsd. EUR).

Bei den Umsatzerlösen aus Geschäftsbesorgung handelt es sich um die vertraglich vereinbarten Vergütungen aus der Tätigkeit als geschäftsführender Kommanditist sowie um die an die Fonds- bzw. Objektgesellschaften weiterberechneten Kosten des Centermanagements. Die Minderung der Umsatzerlöse aus Geschäftsbesorgung und Objektverwaltung resultiert im Wesentlichen aus dem Verkauf von Objekten in mehreren Immobilienfonds in den Geschäftsjahren von 2018 bis 2019.

Die sonstigen betrieblichen Erträge sind im Vergleich zum Vorjahr um 685 Tsd. EUR auf 1.041 Tsd. EUR gesunken. Die Minderung lässt sich hauptsächlich auf die gesunkenen weiterberechneten Kosten (512 Tsd. EUR, Vorjahr: 1.272 Tsd. EUR) sowie geringere Rückstellungsauflösungen (36 Tsd. EUR, Vorjahr: 399 Tsd. EUR) zurückzuführen. Die wesentliche Position in den sonstigen betrieblichen Erträgen ist die Zuschreibung an der 2010 einzelwertberichtigte Darlehensforderung gegen die H.F.S. Immobilienfonds Deutschland 4 GmbH & Co. KG, München, in Höhe von 400 Tsd. EUR.

Der Rückgang der sonstigen betrieblichen Aufwendungen um 2.552 Tsd. EUR resultiert aus dem geringeren Aufwand für die Geschäftsbesorgung der WCK in Höhe von insgesamt 7.055 Tsd. EUR (Vorjahr: 9.944 Tsd. EUR).

Die Erhöhung der Beteiligungserträge (2.815 Tsd. EUR; Vorjahr: 2.146 Tsd. EUR) resultiert im Wesentlichen aus ertragswirksamen Ausschüttungen der H.F.S. Immobilienfonds Deutschland 10 GmbH & Co. KG, München (2.500 Tsd. EUR), der Wealthcap Objekt Hackerbrücke GmbH & Co. KG, München (87 Tsd. EUR), der H.F.S. Immobilienfonds Deutschland 37 GmbH & Co. KG, München (73 Tsd. EUR), der Wealthcap Objekt Theresienhöhe GmbH & Co. KG, München (73 Tsd. EUR), und der H.F.S. Immobilienfonds "Das Schloss" Berlin-Steglitz GmbH & Co. KG, München (50 Tsd. EUR).

Das Zinsergebnis (-111 Tsd. EUR; Vorjahr: -111 Tsd. EUR) beinhaltet insbesondere den Zinsaufwand aus der gestundeten Einlage bei der Objektgesellschaft Wealthcap Objekt Hackerbrücke GmbH & Co. KG, München (80 Tsd. EUR; Vorjahr: 80 Tsd. EUR) und Cashpool-Zinsen (32 Tsd. EUR; Vorjahr: 31 Tsd. EUR). Diesen stehen die Zinserträge aus dem Cashpool in Höhe von 2 Tsd. EUR (Vorjahr: 0 Tsd. EUR) entgegen.

2.3.2 Finanzlage

Kapitalstruktur

Die Passiva haben sich im Vergleich zum Vorjahr von 12.727 Tsd. EUR auf 7.047 Tsd. EUR gemindert. Der Rückgang in Höhe von 5.679 Tsd. EUR resultiert im Wesentlichen aus gesunkenen Verbindlichkeiten (6.880 Tsd. EUR; Vorjahr: 12.291 Tsd. EUR) und Rückstellungen (59 Tsd. EUR; Vorjahr: 327 Tsd. EUR). Die Verbindlichkeiten haben sich vor allem aufgrund der Bezahlung der offenen Position gegenüber der Wealthcap Investment Services GmbH, München, gemindert, die aus dem Ergebnisabführungsvertrag entsteht.

Die Passivseite der Bilanz setzt sich im Wesentlichen aus den Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, mit 92,7 % (Vorjahr: 23,2 %), die vorwiegend aus den Verbindlichkeiten gegenüber der Wealthcap Objekt Hackerbrücke GmbH & Co. KG, München, aus der gestundeten Einlage (1.725 Tsd. EUR) und Cash-Pool Darlehen gegenüber der H.F.S. Immobilienfonds Deutschland 15 GmbH & Co. KG, München, der Wealthcap Immobilienfonds Deutschland 30 GmbH & Co. KG, München, der Wealthcap Immobilienfonds Deutschland 35 GmbH & Co. KG, München, und der Wealthcap Immobilienfonds Deutschland 37 GmbH & Co. KG, München, jeweils in Höhe von 948 Tsd. EUR bestehen. Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen bilden 4,6 % (Vorjahr: 73,0 %), die sonstigen Verbindlichkeiten 0,3 % (Vorjahr: 0,1%) und die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 0,1 % (Vorjahr: 0,3 %) der Passivseite. Die wesentliche Veränderung der Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen ergibt sich aus dem oben genannten Rückgang des Jahresergebnisses im Jahr 2019. Weiterhin bestehen die Passiva aus den sonstigen Rückstellungen mit ca. 0,8 % (Vorjahr: 2,6 %) der Bilanzsumme. Der Rückgang der sonstigen Rückstellungen im Vergleich zum Vorjahr um 268 Tsd. EUR auf 59 Tsd. EUR (Vorjahr: 327 Tsd. EUR) ist größtenteils durch den Wegfall von langfristigen Projekten begründet.

Die Gesellschaft hat ein Stammkapital in Höhe von 60 Tsd. EUR, weiterhin besteht ein Gewinnvortrag in Höhe von 48 Tsd. EUR. Das Eigenkapital beträgt somit zum Abschlussstichtag 108 Tsd. EUR. Daraus ergibt sich eine Eigenkapitalquote von ca. 1,5 % (Vorjahr: 0,9 %).

Investitionen

Es wurden keine Investitionen in immaterielle Vermögensgegenstände oder Finanzanlagen getätigt.

Liquidität

Die Finanzlage war stets geordnet. Die Liquidität der Gesellschaft war im Geschäftsjahr 2019, insbesondere aufgrund der Zugehörigkeit zur UniCredit Group und durch die Teilnahme am Cash-Pool der Wealthcap-Gruppe, jederzeit gut. Die Zahlungsfähigkeit war zu jeder Zeit sichergestellt.

Die im Rahmen des Cash-Managements mittels der Wealthcap Cash Pool GbR, München, formal kurzfristig gewährten Darlehen zur Finanzierung des Anlagevermögens sind langfristiger Natur, so dass eine Zahlungsunfähigkeit bzw. drohende Zahlungsunfähigkeit nicht gegeben ist. Bei ggf. eintretenden Liquiditätsengpässen kann auf weitere Mittel der Wealthcap Cash Pool GbR zurückgegriffen werden.

2.3.3 Vermögenslage

Die Bilanzsumme minderte sich im Vergleich zum Vorjahr um ca. 44,6 % auf 7.047 Tsd. EUR (Vorjahr: 12.727 Tsd. EUR).

Der Rückgang der Bilanzsumme ist im Wesentlichen auf die Minderung der Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände um 6.179 Tsd. EUR auf 1.025 Tsd. EUR (Vorjahr: 7.204 Tsd. EUR) zurückzuführen. Der Rückgang der Forderungen gegen verbundene Unternehmen (150 Tsd. EUR; Vorjahr: 4.691 Tsd. EUR) und der Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht (812 Tsd. EUR; Vorjahr: 2.370 Tsd. EUR) waren dabei ausschlaggebend. Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen haben sich um 4.541 Tsd. EUR auf 150 Tsd. EUR (Vorjahr: 4.691 Tsd. EUR) gemindert. Dies resultiert im Wesentlichen aus der vollständigen Rückzahlung der offenen Position durch die WCK. Der Rückgang der Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht (812 Tsd. EUR; Vorjahr: 2.370 Tsd. EUR) hängt hauptsächlich mit dem Erhalt der Gebühren aus dem Verkauf von Immobilien und anderen Gebühren zusammen.

Die Aktivseite setzt sich aus dem Anlagevermögen (85,4 %; Vorjahr: 43,4 %) sowie dem Umlaufvermögen (14,6 %; Vorjahr: 56,6 %) zusammen.

Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurde aufgrund des Verkaufs des Objektes Bad Hersfeld die in 2010 einzelwertberichtigte Darlehensforderung gegen die H.F.S. Immobilienfonds Deutschland 4 GmbH & Co. KG, München, auf 400 Tsd. EUR zugeschrieben.

2.4 Finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

Eine direkte Steuerung der WCR durch finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren erfolgt nicht. Die WCR wird als Teil der Wealthcap-Gruppe über diese durch eine Reihe von finanziellen und nicht finanziellen Leistungsindikatoren gesteuert und berücksichtigt als Konzerngesellschaft der UniCredit Group auch hier die Vorgaben der UCB.

2.5 Gesamtaussage

Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage ist geordnet.

3 Risiko-, Chancen- und Prognosebericht

3.1 Risikobericht

3.1.1 Vorbemerkung

Die WCR übernimmt als geschäftsführende Kommanditistin bei nicht regulierten Fonds und aus den Projektaufbereitungsverträgen zahlreiche Verpflichtungen. Risiken können sich aus Schadensersatzansprüchen aufgrund von Schlechterfüllung und im Falle der Abberufung als geschäftsführende Kommanditistin ergeben. Darüber hinaus besteht das Risiko, dass sich die wirtschaftlichen Verhältnisse der gehaltenen Beteiligungen negativ entwickeln und somit Abschreibungen auf den niedrigeren beizulegenden Wert vorgenommen werden müssen.

Die WCR ist in das Risikomanagement der Wealthcap-Gruppe eingebunden. Aufgrund des Geschäftsmodells sind für die Gesellschaft nachstehende Risikoarten von besonderer Relevanz.

3.1.2 Operationelle Risiken

Unter den operationellen Risiken werden Risiken von unerwarteten Verlusten durch fehlerhafte interne Prozesse, menschliches Versagen, Systeme oder externe Ereignisse erfasst. Die operationellen Risiken schließen Rechtsrisiken mit ein, nicht jedoch strategische Risiken oder Reputationsrisiken.

3.1.3 Geschäftsrisiken

Unter dem Geschäftsrisiko wird die mögliche negative Abweichung des Wertes der Gesellschaft vom Erwartungswert aufgrund von unerwarteten Veränderungen des Geschäftsvolumens und/oder der Margen erfasst. Geschäftsrisiken können vor allem aus deutlich verschlechterten Marktbedingungen, Veränderungen der Wettbewerbsposition oder des Kundenverhaltens, aber auch aus geänderten rechtlichen Rahmenbedingungen resultieren.

3.1.4 Liquiditätsrisiken

Unter Liquiditätsrisiken wird das Risiko erfasst, dass anstehenden Zahlungsverpflichtungen nicht mehr uneingeschränkt oder fristgerecht nachgekommen werden kann. Als Liquiditätsrisiko wird auch das Risiko bezeichnet, dass bei Bedarf nicht ausreichend Liquidität oder Liquidität nur zu erhöhten Marktzinsen beschafft werden kann oder dass Vermögenswerte nur mit Abschlägen am Markt liquidiert werden können.

3.1.5 Beteiligungsrisiken

Ein Beteiligungsrisiko birgt das Risiko negativer Wertveränderung eines Beteiligungsportfolios infolge von Marktwertschwankungen. Als wesentliche Beteiligungen sind die Wealthcap Entity Service GmbH, München, als verbundenes Unternehmen sowie die Beteiligungen an der H.F.S. Immobilienfonds Deutschland 10 GmbH & Co. KG, München, sowie an der Wealthcap Objekt Hackerbrücke GmbH & Co. KG, München, zu nennen. Es wurde ein Prozess zur Beurteilung der Werthaltigkeit von Finanzanlagen definiert. Insofern Anhaltspunkte bekannt werden, die auf eine Wertminderung der Beteiligung hinweisen, wird ein Werthaltigkeitstest durchgeführt. Bei Vorliegen von Anzeichen einer dauerhaften Wertminderung wird eine außerplanmäßige Abschreibung vorgenommen. Im Geschäftsjahr wurde die Beteiligung an der AMMS Ersatz Komplementär GmbH, München, in Höhe von 7 Tsd. EUR auf den Buchwert von 18 Tsd. EUR abgeschrieben.

3.1.6 Immobilienrisiken

Unter dem Immobilienrisiko werden potenzielle Verluste erfasst, die aus Marktwert- bzw. Buchwertschwankungen des verwalteten Immobilienbestands resultieren.

3.1.7 Strategische Risiken

Das Strategische Risiko birgt das Risiko, dass das Management wesentliche Entwicklungen und Trends im Geschäftsbereich nicht rechtzeitig erkennt oder falsch einschätzt, und dies zu einer negativen Beeinflussung der Ertragslage führt. In der Folge kann es daraufhin zu Entscheidungen, bzw. deren falscher oder unzureichender Umsetzung kommen, die sich hinsichtlich der Erreichung der Unternehmensziele ex post als unvorteilhaft oder schwer reversibel erweisen.

3.1.8 Reputationsrisiken

Unter den Reputationsrisiken werden Risiken aus der Nichterfüllung von Erwartungen einer Gruppe von Stakeholdern erfasst, z.B. durch negativen Einfluss auf Gewinn und Kapital der Gesellschaft und deren verwaltete Fonds aufgrund negativer bzw. ungünstiger Wahrnehmung des Images der Gesellschaft bei Kunden, Geschäftspartnern, Investoren und Aufsichtsbehörden.

3.1.9 Zusammengefasste Darstellung der Risikolage

Die Gesellschaft ist derzeit insbesondere operationellen Risiken in Bezug auf nicht vertragskonforme bzw. mangelhafte Leistungserbringung ausgesetzt. Zur Vermeidung solcher Risiken verfügt die WCR durch die Einbindung in die Wealthcap-Gruppe über eine risikominimierende Prozessorganisation. Zusätzlich können aufgrund nicht vertragskonformer bzw. mangelhafter Leistungserbringung Reputationsrisiken entstehen. Diese können sich im Fall von Imageschäden zu einem künftigen Geschäftsrisiko entwickeln.

Bestandsgefährdende Risiken für die Gesellschaft sind derzeit nicht erkennbar. Risikoreduzierende Maßnahmen waren nicht notwendig.

3.2 Chancenbericht

Chancen werden insbesondere in der Generierung zusätzlicher Vergütungen aus weiteren Objektverkäufen gesehen.

3.3 Prognosebericht

Aus der Bestandsverwaltung erwartet die Geschäftsführung nach dem Wegfall laufender Erträge aufgrund des Verkaufs von einzelnen Objekten bei verschiedenen Immobilienfonds für das laufende Geschäftsjahr 2020 Umsatzerlöse zwischen 6.400 Tsd. EUR und 7.400 Tsd. EUR. Zudem werden Erträge aus Objektverkäufen in Höhe von rund 3.700 Tsd. EUR sowie Beteiligungserträge in Höhe von 1.400 Tsd. EUR erwartet.

Den Erträgen stehen im Wesentlichen die Kostenumlagen in Höhe ca. 5.600 Tsd. EUR, zusätzliche Aufwendungen von rund 3.900 Tsd. EUR und Zinsaufwendungen in Höhe von ca. 100 Tsd. EUR gegenüber. Im laufenden Geschäftsjahr 2019 gehen wir daher von einem Jahresergebnis vor Ergebnisabführung zwischen 1.900 Tsd. EUR und 2.900 Tsd. EUR bei leicht sinkender Eigenkapitalquote aus.

Die WCR kann die Aufwendungen der laufenden Verwaltung aus den jährlichen Vergütungen der Fondsgesellschaften bzw. AIFs sowie den Objektverkäufen decken, sodass keine bestandsgefährdenden Risiken erwartet werden. Die WCR wird nur noch für bestehende Fonds Geschäftsbesorgerin und Objektverwalterin sein. Für neue (regulierte) Fonds werden derartige Tätigkeiten von der KVG übernommen.

München, den 18. Februar 2020

Die Geschäftsführung

gez. Gabriele Volz

gez. Dr. Rainer Krütten

gez. Joachim Mur

gez. Alfred Gangkofner

gez. Michael Stüber

Bilanz zum 31. Dezember 2019

Aktiva

	31.12.2019		Vorjahr
	EUR	EUR	EUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	0,00		0,00
II. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	3.562.815,66		3.579.600,00
2. Beteiligungen	2.454.015,21		1.937.015,05
	6.016.830,87		5.516.615,05
		6.016.830,87	5.516.615,05
B. Umlaufvermögen
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	57.596,00		142.362,02
2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	149.827,53		4.690.793,27
3. Forderungen gegen Unternehmen mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	811.520,80		2.370.209,73
4. Sonstige Vermögensgegenstände	6.150,45		849,80
	1.025.094,78		7.204.214,82
II. Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten	5.533,94		5.991,23
- davon bei verbundenen Unternehmen: 5.533,94 EUR (Vorjahr: 5.720,23 EUR)
		1.030.628,72	7.210.206,05
		7.047.459,59	12.726.821,10

Passiva

	31.12.2019		Vorjanr
	EUR	EUR	EUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital	60.000,00		60.000,00
II. Gewinnvortrag	47.974,92		47.974,92
		107.974,92	107.974,92
B. Rückstellungen
Sonstige Rückstellungen		59.456,42	327.463,90
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	4.715,96		42.371,33
2. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	321.829,02		9.289.353,99
- davon gegenüber Gesellschaftern: 242.236,05 EUR (Vorjahr: 8.301.987,84 EUR)
3. Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	6.533.853,48		2.949.681,02
4. Sonstige Verbindlichkeiten	19.629,79		9.975,94
		6.880.028,25	12.291.382,28
		7.047.459,59	12.726.821,10

Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2019

	2019	Vorjahr
	EUR	EUR
1. Umsatzerlöse	7.889.878,53	18.546.696,61
2. Sonstige betriebliche Erträge	1.041.387,13	1.726.269,70
3. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen	0,00	68.074,83
4. Sonstige betriebliche Aufwendungen	11.386.547,37	13.938.106,45
5. Erträge aus Beteiligungen	2.814.841,18	2.146.470,13
6. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	2.334,80	329,77
7. Abschreibungen auf Finanzanlagen	6.784,34	0,00
8. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	112.873,88	111.597,09
9. Ergebnis nach Steuern	242.236,05	8.301.987,84
10. Aufgrund eines Ergebnisabführungsvertrags abgeführter Gewinn	-242.236,05	-8.301.987,84
11. Jahresüberschuss	0,00	0,00

Anhang für das Geschäftsjahr 2019

1. Allgemeine Angaben

Der Jahresabschluss der Wealthcap Real Estate Management GmbH, München, ("Gesellschaft" oder "WCR") ist nach den Vorschriften für mittelgroße Kapitalgesellschaften im Sinne der § 267 Abs. 2 HGB aufgestellt. Die größenabhängigen Erleichterungen für mittelgroße Kapitalgesellschaften werden teilweise in Anspruch genommen. Die Bilanzierung und Bewertung wurde nach den allgemeinen Bestimmungen der §§ 246 bis 256a HGB sowie unter der Berücksichtigung der ergänzenden Vorschriften für Kapitalgesellschaften (§§ 264ff. HGB) sowie des GmbHG vorgenommen. Die Bilanz und die Gewinn- und Verlustrechnung, die nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt ist, sind entsprechend den §§ 266 und 275 HGB gegliedert.

Die Wealthcap Real Estate Management GmbH, München, ist im Handelsregister Abteilung B des Amtsgerichtes München unter der Nummer HRB 101743 eingetragen.

2. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Der Jahresabschluss wurde unter der Annahme der Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufgestellt. Die im Rahmen des Cash-Managements mittels der Wealthcap Cash Pool GbR, München, formal kurzfristig gewährten Darlehen sind langfristiger Natur, sodass eine Zahlungsunfähigkeit bzw. drohende Zahlungsunfähigkeit nicht gegeben ist. Bei gegebenenfalls eintretenden Liquiditätsengpässen kann die Gesellschaft auf weitere Mittel der Wealthcap Cash Pool GbR zurückgreifen.

Entgeltlich erworbene immaterielle Anlagegüter werden zu ihren Anschaffungskosten aktiviert und linear abgeschrieben.

Das Finanzanlagevermögen wird zu Anschaffungskosten bilanziert. In Fällen dauerhafter Wertminderungen wurden Abschreibungen auf den niedrigeren beizulegenden Wert gemäß § 253 Abs. 3 Satz 5 HGB vorgenommen. Bei den Beteiligungen an diversen Fondsgesellschaften mindern etwaige als Kapitalrückzahlungen zu qualifizierende erhaltene Ausschüttungen die Anschaffungskosten.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind zum Nennbetrag angesetzt.

Für Ausfallrisiken bei den sonstigen Vermögensgegenständen wurden angemessene Einzelwertberichtigungen gebildet.

Der Kassenbestand und die Guthaben bei Kreditinstituten sind zum Nennbetrag angesetzt.

Die Rückstellungen berücksichtigen alle zum Zeitpunkt der Bilanzaufstellung erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten, die das abgelaufene Geschäftsjahr betreffen.

Die Verbindlichkeiten sind mit ihrem jeweiligen Erfüllungsbetrag angesetzt.

Erträge und Aufwendungen werden periodengerecht abgegrenzt.

3. Sonstige Angaben zur Bilanz

Bilanz

Aktiva

Anlagevermögen

Die Zusammensetzung und Entwicklung des Anlagevermögens ist aus dem als Anlage 1 zum Anhang beigefügten Anlagespiegel ersichtlich.

Anteilsbesitz

Der Anteilbesitz der Gesellschaft nach § 285 Nr. 11 HGB ist in der Anlage 3 zum Anhang dargestellt.

Als Beteiligungen von untergeordneter Bedeutung für die Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft werden die Gesellschaften angesehen, bei denen die WCR mit weniger als 10 Tsd. EUR nominal beteiligt ist. Nach § 286 Abs. 3 Nr. 1 HGB wird deswegen für diese auf eine Darstellung verzichtet.

Umlaufvermögen

Sämtliche Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände haben wie im Vorjahr eine Restlaufzeit von unter einem Jahr.

Passiva

Das gezeichnete Kapital (60 Tsd. EUR) entspricht dem im Handelsregister als Stammkapital eingetragenen Nominalbetrag.

Die sonstigen Rückstellungen (59 Tsd. EUR) entfallen auf ausstehende Rechnungen.

Die Zusammenstellung der Verbindlichkeiten ist aus dem als Anlage 2 zum Anhang beigefügten Verbindlichkeitenspiegel ersichtlich.

4. Sonstige Angaben

Die Gesellschaft hat im Geschäftsjahr kein Personal beschäftigt.

Das im Geschäftsjahr 2019 berechnete Gesamthonorar für Abschlussprüfungsleistungen beträgt 38 Tsd. EUR.

5. Organe

Der Geschäftsführung gehörten während des Geschäftsjahres an:

•	Gabriele Volz, Geschäftsführerin für Investment- & Assetmanagement, Produkt- & Portfoliomanagement sowie Vertrieb bei der Wealthcap Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH,
•	Dr. Rainer Krütten, Geschäftsführer für Risikomanagement, Rechnungswesen, Bewertung, Steuern, Recht, Strukturierung und Compliance bei der Wealthcap Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH,
•	Joachim Mur, Leiter Investment- und Transaktionsmanagement Real Estate,
•	Alfred Gangkofner, Leiter Rechnungswesen, Bewertung und Steuern,
•	Gilbert Horst, Leiter Portfolio Management Real Estate (bis 28. Februar 2019) und
•	Michael Stüber, Leiter Asset und Portfolio Management Real Estate (seit 4. April 2019).

Die Geschäftsführer erhalten ihre Bezüge von der Wealthcap Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, Grünwald.

6. Konzernzugehörigkeit

Die Gesellschaft ist über die Wealthcap Investment Services GmbH, München, ein verbundenes Unternehmen im Sinne des § 271 Abs. 2 HGB der UniCredit Bank AG, München, in deren Teilkonzernabschluss der Jahresabschluss einbezogen wird.

Der Teilkonzernabschluss der UniCredit Bank AG, München, wird im elektronischen Bundesanzeiger veröffentlicht.

Der Teilkonzernabschluss der UniCredit Bank AG, München, wird in den Konzernabschluss der UniCredito Italiano S.p.A., Mailand, einbezogen. Dieser Konzernabschluss ist erhältlich unter der Adresse Unicredit S.p.A., Registered office: Via Alessandro Specchi 16, 00186 Rome, Italy.

7. Ergebnisverwendung

Im Rahmen des bestehenden Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrages wird das Jahresergebnis vollständig an die Muttergesellschaft Wealthcap Investment Services GmbH, München, abgeführt.

8. Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Schluss des Geschäftsjahres

Nach dem Schluss des Geschäftsjahres ergaben sich keine Vorgänge von besonderer Bedeutung.

München, den 18. Februar 2020

Die Geschäftsführung

gez. Gabriele Volz

gez. Dr. Rainer Krütten

gez. Joachim Mur

gez. Alfred Gangkofner

gez. Michael Stüber

Entwicklung des Anlagevermögens per 31. Dezember 2019 der Wealthcap Real Estate Management GmbH, München

	Anschaffungskosten
	Stand am 01.01.2019	Zugänge	Umbuchungen	Abgänge	Stand am 31.12.2019
	EUR	EUR	EUR	EUR	EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	575.654,01	0,00	0,00	0,00	575.654,01
II. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	7.016.097,00	0,00	0,00	10.000,00	7.006.097,00
2. Beteiligungen	2.150.600,37	0,00	0,00	-405.709,40	2.556.309,77
	9.166.697,37	0,00	0,00	-395.709,40	9.562.406,77
	9.742.351,38	0,00	0,00	-395.709,40	10.138.060,78

	kumulierte Abschreibungen
	Stand am 01.01.2019	Zugänge	Zuschreibungen	Abgänge	Stand am 31.12.2019
	EUR	EUR	EUR	EUR	EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	575.654,01	0,00	0,00	0,00	575.654,01
II. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	3.436.497,00	6.784,34	0,00	0,00	3.443.281,34
2. Beteiligungen	213.585,32	0,00	0,00	111.290,76	102.294,56
	3.650.082,32	6.784,34	0,00	111.290,76	3.545.575,90
	4.225.736,33	6.784,34	0,00	111.290,76	4.121.229,91

	Buchwerte
	31.12.2019	Vorjahr
	EUR	EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	0,00	0,00
II. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	3.562.815,66	3.579.600,00
2. Beteiligungen	2.454.015,21	1.937.015,05
	6.016.830,87	5.516.615,05
	6.016.830,87	5.516.615,05

Verbindlichkeitenspiegel zum 31. Dezember 2019 der Wealthcap Real Estate Management GmbH, München

		Restlaufzeiten
	Gesamtbetrag	<= 1 Jahr	> 1 Jahr <=5 Jahre	> 5 Jahre
	in EUR	in EUR	in EUR	in EUR	Besicherung
zum 31.12.2019
1. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	4.715,96	4.715,96	0,00	0,00	-
2. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	321.829,02	321.829,02	0,00	0,00	-
3. Verbindlichkeiten gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	6.533.853,48	4.809.218,48	0,00	1.724.635,00	-
4. Sonstige Verbindlichkeiten	19.629,79	19.629,79	0,00	0,00	-
Summe	6.880.028,25	5.155.393,25	0,00	1.724.635,00
Vorjahr
1. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	42.371,33	42.371,33	0,00	0,00	-
2. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	9.289.353,99	9.289.353,99	0,00	0,00	-
3. Verbindlichkeiten gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	2.949.681,02	2.949.681,02	0,00	0,00	-
4. Sonstige Verbindlichkeiten	9.975,94	9.975,94	0,00	0,00	-
Summe	12.291.382,28	12.291.382,28	0,00	0,00

Anteilsbesitzliste per 31. Dezember 2019 der Wealthcap Real Estate Management GmbH, München

	Kapitalanteil in %
		insgesamt	davon		Eigenkapital	Jahresergebnis	Jahresabschluß
Name der Gesellschaft	Sitz		mittelbar	Währung	in TEUR	in TEUR	per
AMMS Ersatz Komplementär GmbH	Ebersberg	100,00	0,00	EUR	18	-2	31.12.2018
Wealthcap Entity Service GmbH	München	100,00	0,00	EUR	1.245	681	31.12.2019
H.F.S. Immobilienfonds GmbH & Co. Europa 4 KG i. L.	München	100,00	0,00	EUR	-5	0	31.12.2018
Wealthcap Immobilienfonds Deutschland 36 GmbH & Co. KG	München	98,00	0,00	EUR	-15	1	31.12.2018
Wealthcap Immobilien 1 GmbH & Co. KG	München	100,00	0,00	EUR	-309	-153	31.12.2019
Wealthcap Immobilien 2 GmbH & Co. KG	München	94,00	0,00	EUR	1.295	136	31.12.2019
Wealthcap Objekt Hannover la GmbH & Co. KG	München	4,84	4,84	EUR	15.491	1.432	30.09.2019
Wealthcap Objekt Hannover Ib GmbH & Co. KG	München	4,65	4,63	EUR	3.722	861	30.09.2019
H.F.S. Immobilienfonds Deutschland 4 GmbH & Co. KG	München	0,22	0,00	EUR	-894	-276	31.12.2018
H.F.S. Immobilienfonds Deutschland 8 GmbH & Co. KG	München	0,14	0,00	EUR	13.427	2.417	31.12.2018
H.F.S. Immobilienfonds Deutschland 9 GmbH & Co. KG	München	0,11	0,00	EUR	2.250	-327	31.12.2018
H.F.S. Immobilienfonds Deutschland 10 GmbH & Co. KG	München	1,45	0,00	EUR	88.822	257.288	31.12.2018
H.F.S. Immobilienfonds Deutschland 12 GmbH & Co. KG	München	0,01	0,00	EUR	80.875	2.776	31.12.2018
H.F.S. Immobilienfonds Deutschland 15 GmbH & Co. KG	München	0,07	0,00	EUR	14.195	1.648	31.12.2018
H.F.S. Immobilienfonds Deutschland 16 GmbH & Co. KG	München	0,06	0,00	EUR	18.905	37.332	31.12.2018
H.F.S. Immobilienfonds Deutschland 18 GmbH & Co. KG i. L.	München	0,04	0,00	EUR	6.042	-196	31.12.2018
H.F.S. Immobilienfonds Bahnhofspassagen Potsdam GmbH & Co. KG	München	1,40	1,33	EUR	21.279	2.688	31.12.2018
H.F.S. Immobilienfonds "Das Schloss" Berlin-Steglitz GmbH & Co. KG	München	1,38	1,33	EUR	132.536	119.759	31.12.2018
Wealthcap Objekt Hackerbrücke GmbH & Co. KG	München	5,20	0,00	EUR	33.358	1.683	31.12.2018
H.F.S. Zweitmarktfonds Deutschland 1 GmbH & Co. KG	München	0,14	0,00	EUR	17.440	4.557	31.12.2018
H.F.S. Zweitmarktfonds Deutschland 2 GmbH & Co. KG	München	0,04	0,00	EUR	79.713	15.143	31.12.2018
H.F.S. Immobilienfonds Deutschland 1 Komplementär GmbH	Grünwald	100,00	100,00	EUR	46	5	31.12.2018
H.F.S. Immobilienfonds Deutschland 3 Komplementär GmbH	Grünwald	100,00	100,00	EUR	21	0	31.12.2018
H.F.S. Immobilienfonds Deutschland 4 Komplementär GmbH	Grünwald	100,00	100,00	EUR	43	5	31.12.2018
H.F.S. Immobilienfonds Deutschland 6 Komplementär GmbH	Grünwald	100,00	100,00	EUR	87	15	31.12.2018
H.F.S. Immobilienfonds Deutschland 7 Komplementär GmbH	Grünwald	100,00	100,00	EUR	43	3	31.12.2018
H.F.S. Immobilienfonds Deutschland 8 Komplementär GmbH	Grünwald	100,00	100,00	EUR	54	7	31.12.2018
H.F.S. Immobilienfonds Deutschland 9 Komplementär GmbH	Grünwald	100,00	100,00	EUR	44	4	31.12.2018
H.F.S. Immobilienfonds Deutschland 10 Komplementär GmbH	Grünwald	100,00	100,00	EUR	163	35	31.12.2018
H.F.S. Immobilienfonds Deutschland 11 Komplementär GmbH	Grünwald	100,00	100,00	EUR	66	-1	31.12.2018
H.F.S. Immobilienfonds Deutschland 12 Komplementär GmbH	Grünwald	100,00	100,00	EUR	115	23	31.12.2018
H.F.S. Immobilienfonds Deutschland 15 Komplementär GmbH	Grünwald	100,00	100,00	EUR	82	14	31.12.2018
H.F.S. Immobilienfonds Deutschland 16 Komplementär GmbH	Grünwald	100,00	100,00	EUR	98	18	31.12.2018
H.F.S. Immobilienfonds Deutschland 18 Komplementär GmbH	Grünwald	100,00	100,00	EUR	94	18	31.12.2018
H.F.S. Immobilienfonds Europa 3 Komplementär GmbH	Grünwald	100,00	100,00	EUR	79	14	31.12.2018
H.F.S. Leasingfonds Deutschland 7 Komplementär GmbH	Grünwald	100,00	100,00	EUR	64	9	31.12.2018
H.F.S. Zweitmarktfonds Deutschland 1 Komplementär GmbH	Grünwald	100,00	100,00	EUR	55	7	31.12.2018
H.F.S. Zweitmarktfonds Deutschland 2 Komplementär GmbH	Grünwald	100,00	100,00	EUR	114	22	31.12.2018
Wealthcap Immobilienfonds Deutschland 37 Komplementär GmbH	Grünwald	100,00	100,00	EUR	42	5	31.12.2018
Wealthcap Immobilienfonds Deutschland 38 Komplementär GmbH	Grünwald	100,00	100,00	EUR	-77	-35	31.12.2018
Wealthcap Aircraft 27 Komplementär GmbH	Grünwald	100,00	100,00	EUR	2	0	31.12.2018
Wealthcap Spezial-AIF 1 Komplementär GmbH	München	100,00	100,00	EUR	41	5	31.12.2018
Wealthcap Spezial 3 Komplementär GmbH	Grünwald	100,00	100,00	EUR	154	48	31.12.2018
Wealthcap Immobilienfonds Nordamerika 16 Komplementär GmbH	Grünwald	100,00	100,00	EUR	70	4	31.12.2018
Wealthcap Immobilienfonds Nordamerika 17 Komplementär GmbH	Grünwald	100,00	100,00	EUR	42	8	31.12.2018
Wealthcap Immobilienfonds Deutschland 39 Komplementär GmbH	Grünwald	100,00	100,00	EUR	31	3	31.12.2018
Wealthcap Private Equity 19 Komplementär GmbH	Grünwald	100,00	100,00	EUR	45	0	31.12.2018
Wealthcap Private Equity 20 Komplementär GmbH	Grünwald	100,00	100,00	EUR	45	0	31.12.2018
Wealthcap Objekt-Vorrat 9 Komplementär GmbH	Grünwald	100,00	100,00	EUR	28	-1	31.12.2018
Wealthcap Objekt Schwabing GmbH & Co. KG	München	4,86	4,86	EUR	29.517	1.718	30.09.2019
Wealthcap Objekt Essen GmbH & Co. KG	München	4,86	4,86	EUR	26.929	1.548	30.09.2019
Wealthcap Objekt Riem II GmbH & Co. KG	München	4,87	4,87	EUR	43.143	2.224	30.09.2019
Wealthcap Objekt Hannover II GmbH & Co. KG	München	4,84	4,84	EUR	16.418	293	30.09.2019

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die Wealthcap Real Estate Management GmbH, München

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Wealthcap Real Estate Management GmbH, München, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2019 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2019 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Wealthcap Real Estate Management GmbH, München, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2019 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

•

entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2019 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2019 und

•

vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der Geschäftsführung für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die Geschäftsführung ist verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner ist die Geschäftsführung verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt hat, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses ist die Geschäftsführung dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren hat sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus ist sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem ist die Geschäftsführung verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner ist die Geschäftsführung verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet hat, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

•	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
•	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.
•	beurteilen wir die Angemessenheit der von der Geschäftsführung angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von der Geschäftsführung dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
•	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von der Geschäftsführung angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
•	beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.
•	beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Unternehmens.
•	führen wir Prüfungshandlungen zu den von der Geschäftsführung dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von der Geschäftsführung zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

München, den 18. Februar 2020

Deloitte GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Christof Stadter, Wirtschaftsprüfer

Heiko Vogel, Wirtschaftsprüfer