Otto Wulff Projektentwicklung GmbH

Hamburg

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2022 bis zum 31.12.2022

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die Otto Wulff Projektentwicklung GmbH, Hamburg

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Otto Wulff Projektentwicklung GmbH, Hamburg, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2022 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2022 bis zum 31. Dezember 2022 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Otto Wulff Projektentwicklung GmbH, Hamburg, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2022 bis zum 31. Dezember 2022 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

―

entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2022 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2022 bis zum 31. Dezember 2022 und

―

vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichtes geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichtes in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichtes" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichtes, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichtes in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichtes

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichtes getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

―	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
―	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichtes relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.
―	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
―	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
―	beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.
―	beurteilen wir den Einklang des Lageberichtes mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Unternehmens.
―	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Hamburg, 14. April 2023

ASGB REVISIONS- UND TREUHAND GMBH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

gez. Blidung, Wirtschaftsprüfer

gez. Müller, Wirtschaftsprüfer

Bilanz zum 31. Dezember 2022

AKTIVA

	EUR	EUR	31.12.2021 TEUR
A. ANLAGEVERMÖGEN
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten		7.566,00	63,5
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	368.617,34		397,0
2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	378.406,00		447,3
		747.023,34	844,3
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	3.736.581,05		453,6
2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen	8.000.000,00		11.108,0
3. Beteiligungen	1.298.131,49		1.361,4
4. Sonstige Ausleihungen	576.000,00		588,0
		13.610.712,54	13.511,0
		14.365.301,88	14.418,8
B. UMLAUFVERMÖGEN
I. Vorräte
1. In Entwicklung und Ausführung befindliche Projekte	127.632.542,40		129.281,6
2. Geleistete Anzahlungen	17.931.376,61		12.701,8
3. Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen	-14.880.236,77		-15.979,8
		130.683.682,24	126.003,6
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	2.047.668,47		3.123,0
2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	27.543.863,35		4.321,8
3. Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	19.170.743,06		18.829,4
4. Sonstige Vermögensgegenstände	8.311.316,36		5.757,2
		57.073.591,24	32.031,4
III. Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten		9.373.853,32	14.920,2
		197.131.126,80	172.955,2
C. RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN		6.119,00	8,9
		211.502.547,68	187.382,9
PASSIVA
	EUR	EUR	TEUR
A. EIGENKAPITAL
I. Gezeichnetes Kapital	260.000,00		260,0
II. Kapitalrücklage	1.500.000,00		1.500,0
III. Gewinnrücklagen
Andere Gewinnrücklagen	94.606.288,33		56.891,3
IV. Gewinnvortrag	0,00		24.286,0
V. Jahresüberschuss	11.409.690,97		14.140,9
		107.775.979,30	97.078,2
B. RÜCKSTELLUNGEN
1. Steuerrückstellungen	115.143,00		211,5
2. Sonstige Rückstellungen	2.328.054,66		3.558,4
		2.443.197,66	3.769,9
C. VERBINDLICHKEITEN
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	72.091.801,20		71.288,2
2. Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen	2.819.937,13		4.665,5
3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	2.215.050,15		4.189,3
4. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	249.441,06		6,0
5. Sonstige Verbindlichkeiten	23.904.591,23		6.365,4
davon aus Steuern: EUR 311.173,55 (Vj.: TEUR 93,1)
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: EUR 0,00 (Vj.: TEUR 0,3)
		101.280.820,77	86.514,4
D. RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN		2.549,95	20,4
		211.502.547,68	187.382,9

Gewinn- und Verlustrechnung für 2022

	EUR	EUR	2021 TEUR
1. Umsatzerlöse		29.953.090,97	43.372,1
2. Verminderung (Vj.: Erhöhung) des Bestands an in Entwicklung und Ausführung befindlicher Projekte		-1.759.368,68	56.694,1
3. Sonstige betriebliche Erträge		1.825.212,25	389,0
4. Materialaufwand
a) Aufwendungen für Grundstückserwerbe	-811.490,52		-60.706,3
b) Aufwendungen für bezogene Leistungen	-16.434.353,26		-26.386,4
		-17.245.843,78	-87.092,7
5. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	-6.330.207,65		-5.781,5
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	-838.632,96		-723,1
davon für Altersversorgung: EUR 23.299,56 (Vj.: TEUR 22,8)
		-7.168.840,61	-6.504,6
6. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen		-213.628,57	-235,4
7. Sonstige betriebliche Aufwendungen		-2.902.243,39	-4.994,3
8. Erträge aus Beteiligungen	10.108.542,17		14.043,4
davon aus verbundenen Unternehmen: EUR 10.108.542,17 (Vj.: TEUR 14.000,0)
9. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	1.230.104,19		361,8
davon aus verbundenen Unternehmen: EUR 601.319,79 (Vj.: TEUR 217,1)
10. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	-1.487.903,37		-1.332,8
		9.850.742,99	13.072,4
11. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag		-870.872,05	-504,4
12. Ergebnis nach Steuern		11.468.249,13	14.196,2
13. Sonstige Steuern		-58.558,16	-55,3
14. Jahresüberschuss		11.409.690,97	14.140,9

Anhang für 2022

Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss

Angaben zur Identifikation der Gesellschaft laut Registergericht

Firmenname laut Registergericht:	Otto Wulff Projektentwicklung GmbH
Firmensitz laut Registergericht:	Hamburg
Registergericht:	Amtsgericht Hamburg
Register-Nr.:	HRB 52514

Der Jahresabschluss der Otto Wulff Projektentwicklung GmbH wurde auf der Grundlage der Rechnungslegungsvorschriften gemäß §§ 242 ff. und §§ 264 ff. HGB sowie nach den einschlägigen Vorschriften des GmbHG aufgestellt.

Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.

Die Gesellschaft weist zum Abschlussstichtag die Größenkriterien einer großen Kapitalgesellschaft gemäß § 267 Abs. 3 HGB auf.

Zur Gliederung der Vorräte und der Bestandsveränderung wurde von der Regelung des § 265 Abs. 6 HGB Gebrauch gemacht. Die Postenbezeichnungen wurden wie folgt angepasst:

Unfertige Erzeugnisse, unfertige Leistungen = In Entwicklung und Ausführung befindliche Projekte

Erhöhung oder Verminderung des Bestands an fertigen und unfertigen Erzeugnissen = Erhöhung oder Verminderung des Bestands in Entwicklung und Ausführung befindlicher Projekte

Aufwendungen für Roh-, Hilfs und Betriebsstoffe und für bezogene Waren = Aufwendungen für Grundstückserwerbe

Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Für die Aufstellung des Jahresabschlusses sind bis auf die im Folgenden ausgeführte Ausnahme im Wesentlichen unverändert die nachfolgenden Bilanzierungs- und Bewertungsgrundlagen maßgebend. Im Berichtsjahr wurden abweichend zum Vorjahr erstmalig Zinsen für Fremdkapital in Höhe von 1.220.614,58 € in die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten der Vorräte einbezogen, um die Aussagekraft der Ertragslage der Gesellschaft im Branchenvergleich zu verbessern.

Die immateriellen Vermögensgegenstände wurden zu Anschaffungskosten, vermindert um planmäßige lineare Abschreibungen, angesetzt.

Das Sachanlagevermögen wurde zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt und, soweit abnutzbar, um planmäßige lineare Abschreibungen vermindert.

Die Zugänge an geringwertigen Anlagegütern mit einem Wert bis 250,00 € werden im Geschäftsjahr sofort aufwandswirksam verbucht. Die Zugänge an geringwertigen Anlagegütern mit einem Wert von 250,00 € bis 800,00 € werden im Geschäftsjahr in voller Höhe abgeschrieben, ihr sofortiger Abgang wird unterstellt.

Unter den Finanzanlagen sind Anteile an verbundenen Unternehmen sowie Beteiligungen mit ihren Anschaffungskosten und die Ausleihungen zum Nennwert ausgewiesen.

Die Vorräte wurden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt und unter Beachtung des strengen Niederstwertprinzips nach § 253 Abs. 4 HGB bewertet. Im Berichtsjahr wurden erstmalig Fremdkapitalzinsen in die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten in Höhe von 1.220.614,58 € einbezogen,

Die erhaltenen Anzahlungen auf Bestellungen sind im Geschäftsjahr nach § 268 Abs. 5 Satz 2 HGB soweit möglich offen von den Vorräten abgesetzt.

Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind ausgehend von den Anschaffungskosten unter Berücksichtigung des erkennbaren und latent vorhandenen Ausfallrisikos bewertet.

Die Guthaben bei Kreditinstituten sowie die Kassenbestände wurden zu Nominalwerten angesetzt.

Die Rückstellungen sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt und berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten.

Verbindlichkeiten wurden zum Rückzahlungsbetrag angesetzt.

Angaben und Erläuterungen zu einzelnen Posten der Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung

Anlagenspiegel

Einen Überblick über die Entwicklung des Anlagevermögens sowie die im Geschäftsjahr gebuchten Abschreibungen sind aus dem beigefügtem Anlagenspiegel ersichtlich.

Angaben zu Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen

In den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sind Forderungen gegen Gesellschafter in Höhe von 265.669,69 € (Vorjahr: 0,00 €) enthalten.

In den Forderungen gegen verbundene Unternehmen sind Forderungen aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von 177.297,35 € (Vorjahr: 1.219.189,72 €) enthalten. Forderungen in Höhe von 27.366.566,00 € (Vorjahr: 3.102.596,92 €) betreffen zugleich sonstige Vermögensgegenstände.

In den Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, sind Forderungen aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von 142.800,00 € (Vorjahr: 73.330,80 €) enthalten. Forderungen in Höhe von 19.027.943,06 € (Vorjahr: 18.756.125,05 €) betreffen zugleich sonstige Vermögensgegenstände.

Von den Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen haben 39.579.158,54 € (Vorjahr: 14.261.507,61 €) eine Restlaufzeit von über einem Jahr, wobei es sich um Forderungen gegen verbundene Unternehmen in Höhe von 25.475.000,00 € (Vorjahr: 7.349,07 €) und um Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, in Höhe von 14.104.158,54 € (Vorjahr: 14.254.158,54 €) handelt.

Angabe zu Eigenkapital

Das Eigenkapital beträgt 107.775.979,30 €. Hierin ist ein voll eingezahltes Stammkapital in Höhe von 260.000,00 € enthalten.

Angaben zu sonstigen Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen bestehen im Wesentlichen aus Rückstellungen für ausstehende Eingangsrechnungen (834.766,00 €) sowie für Tantiemen (979.000,00 €).

Angaben zu den Verbindlichkeiten

In den Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sind Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern in Höhe von 1.612.282,55 € (Vorjahr: 3.050.418,37 €) enthalten.

In den Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen sind Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von 2.923,78 € (Vorjahr: 6.000,00 €) enthalten. Verbindlichkeiten in Höhe von 246.517,28 € (Vorjahr: 0,00 €) betreffen zugleich sonstige Verbindlichkeiten.

In den sonstigen Verbindlichkeiten sind Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern in Höhe von 81.440,91 € (Vorjahr: 172.884,81 €) enthalten.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten haben eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr in Höhe von 28.199.285,62 € (Vorjahr: 10.865.814,98 €) und eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr in Höhe von 43.892.515,58 € (Vorjahr: 60.422.366,35 €).

Die erhaltenen Anzahlungen auf Bestellungen, die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen haben wie im Vorjahr allesamt eine Laufzeit bis zu einem Jahr.

Von den sonstigen Verbindlichkeiten haben 404.591,23 € (Vorjahr: 365.351,31 €) eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr und 23.500.000,00 € (Vorjahr: 6.000.000,00 €) eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr und zugleich auch mehr als fünf Jahren.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind in Höhe von 72.068.408,68 € (Vorjahr: 71.252.243,03 €) insbesondere durch die Eintragung von Grundschulden, die Abtretung von Kaufpreisansprüchen, die Abtretung von Miet- und Pachtzinsansprüchen sowie die Stellung von selbstschuldnerischen Bürgschaften der Otto Wulff Bauunternehmung GmbH besichert.

Haftungsverhältnisse

Zum Abschlussstichtag bestanden Haftungsverhältnisse aus Bürgschaften für verbundene Unternehmen in Höhe von 10.759.000,00 € (Vorjahr: 10.759.000,00 €) sowie für Beteiligungsunternehmen in Höhe von 12.962.283,72 € (Vorjahr: 12.712.283,72 €). Insgesamt sind Bürgschaften in Höhe von 4.166.666,67 € (Vorjahr: 4.166.666,67 €) durch Rückgriffsforderungen gesichert. Ein Risiko der Inanspruchnahme besteht aufgrund der finanziellen Situation und dem Fortgang der Projekte bei den Unternehmen nicht.

Angabe zu Umsatzerlösen

Die Gesellschaft erzielt ihre Umsatzerlöse geographisch hauptsächlich aus Projekten in den Metropolregionen Hamburg, Berlin und Leipzig sowie an der Ostsee.

Sonstige Pflichtangaben

Nicht in der Bilanz enthaltene Geschäfte

Zum Bilanzstichtag bestehen Zahlungsverpflichtungen aus Leasingverträgen in Höhe von 15.078.66 € (Vorjahr: 36.244,41 €). Davon werden 11.926,08 € (Vorjahr: 19.017,46 €) innerhalb eines Jahres fällig.

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Sonstige finanzielle Verpflichtungen in Höhe von insgesamt 8.382,00 € (Vorjahr: 30.264,00 €) bestehen aufgrund von Studiengebühren. Davon werden 8.382,00 € (Vorjahr: 21.882,00 €) innerhalb eines Jahres fällig.

Geschäftsführung

Während des abgelaufenen Geschäftsjahres wurden die Geschäfte des Unternehmens durch folgende Personen geführt:

―	Herr Stefan Wulff, Dipl.-Ingenieur, Hamburg
―	Herr Andreas Seithe, Kaufmann, Norderstedt
―	Herr Holger Fieseler, Dipl.-Ingenieur (FH), Hamburg

Die Geschäftsführer vertreten die Gesellschaft jeweils allein und sind zusätzlich von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit.

Einzelprokuristen während des Geschäftsjahres waren:

―	Herr Bernd Wegner, Dipl.-Betriebswirt, Lüneburg (bis zum 05.10.2022)
―	Herr Michael Miersch, Kaufmann, Grande

Gesamtprokuristen während des Geschäftsjahres waren:

―	Frau Ulrike Wessel, Dipl.-Ingenieurin, Hamburg
―	Frau Ilka Thomsen, Immmobilienökonomin (ebs), Westerrönfeld
―	Herr Benjamin Hinsch, Dipl.- Ingenieur (FH), Hamburg
―	Herr Carsten Olbers, Kaufmann, Hamburg (seit dem 05.10.2022)
―	Herr Felix von Keyserlingk, Dipl.-Volkswirt, Leipzig (seit dem 05.10.2022)

Die Einzelprokuristen sind zur Veräußerung und Belastung von Grundstücken berechtigt und von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit.

Die Gesamtprokuristen sind gemeinsam mit einem Geschäftsführer oder einem anderen Prokuristen zur Veräußerung und Belastung von Grundstücken berechtigt und sind jeweils von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit.

Die Angabe der Bezüge der Organmitglieder nach § 285 Satz 1 Nr. 9 a HGB wurde unter Anwendung der Befreiungsvorschrift gemäß § 286 Abs. 4 HGB unterlassen.

Durchschnittliche Zahl der während des Geschäftsjahrs beschäftigten Arbeitnehmer

Die Gesellschaft beschäftigte im Durchschnitt des Geschäftsjahres 72 Angestellte (Vorjahr: 65 Angestellte), davon sind 69 kaufmännische Angestellte und 3 Auszubildende (Vorjahr: 60 kaufmännische Angestellte und 5 Auszubildende).

Anteilsbesitz

Die Gesellschaft ist an den folgenden Unternehmen mit jeweils mindestens 20 % beteiligt:

	Beteiligung %	Eigenkapital 31.12.2022 €	Jahresergebnis 2022 €
a) Otto Wulff Projekt Jarrestraße GmbH, Hamburg	100,00	210.825,02	-3.194,87
b) Otto Wulff Südkap GmbH, Hamburg	100,00	548.401,93	13.585,89
c) Otto Wulff Projekt Groß Borstel GmbH, Hamburg	100,00	6.002.721,14	2.190.586,81
d) Otto Wulff Projektbeteiligungsgeschaft mbH & Co. KG, Hamburg	51,00	886.632,71	-153.359,61
e) Verwaltung Otto Wulff Beteiligungsgesellschaft mbH, Hamburg	100,00	44.293,29	3.157,09
f) cds und Wulff Wohnbau Hamburg GmbH & Co. KG, Hamburg	51,00	-3.962.713,19	2.372.693,18
g) Verwaltungsgesellschaft cds und Wulff Wohnbau Hamburg mbH, Hamburg	51,00	45.647,56	2.104,38
h) Grundstücksgesellschaft Uhlandstraße 185 mbH & Co. KG, Hamburg	50,00	3.773.221,01	-17.536,53
i) Verwaltungsgesellschaft Uhlandstraße 185 mbH, Hamburg	50,00	36.673,53	2.104,38
j) Otto Wulff Beteiligungsgesellschaft Leipzig mbH & Co. KG, Hamburg	40,00	3.848.228,20	-4.537,20
k) SHS Grundstücksgesellschaft mbH, Hamburg	50,04	110.637,72	58.522,52
l) BOG Bahrenfeld Objektgesellschaft mbH, Hamburg	49,00	71.302,22	-73.453,14
m) GSF Gesellschaft für Immobilienberatung mbH, Hamburg ^*	33,00	12.027,08	84,58
n) Projektgesellschaft Hohenfelder Allee 17-19 mbH, Hamburg	49,00	-42.962,57	-31.844,48
o) Grundstücksgesellschaft Sillemstraße 48 a+b mbH & Co. KG, Hamburg	50,00	1.613.949,15	-409.681,69
p) Verwaltung Grundstücksgesellschaft Sillemstraße 48 a+b mbH, Hamburg	50,00	25.850,14	1.090,70
q) Flutrinne Dresden Grundstücksentwicklugsges. mbH, Hamburg	70,00	4.684.006,18	-14.508,44
r) WIW Grundstücksentwicklung Eimsbüttel GmbH & Co. KG, Hamburg	51,00	400.361,80	306.779,17
s) Verwaltung WIW Grundstücksentwicklung Eimsbüttel mbH, Hamburg	51,00	28.390,78	1.695,40

^* Die Werte beziehen sich auf den Jahresabschluss zum 31. Dezember 2021

Konzernzugehörigkeit

Die Otto Wulff Projektentwicklung GmbH wird in den Konzernabschluss der Otto Wulff Bauunternehmung GmbH, Hamburg, einbezogen. Dieser Konzernabschluss wird im Bundesanzeiger veröffentlicht.

Prüfungs- und Beratungshonorare

Auf die Angabe des von dem Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr berechneten Gesamthonorars wird gemäß § 285 Nr. 17 HGB verzichtet, da die Angabe im Konzernabschluss der Otto Wulff Bauunternehmung GmbH, Hamburg, enthalten ist.

Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Schluss des Geschäftsjahres eingetreten sind und weder in der Bilanz noch in der Gewinn- und Verlustrechnung berücksichtigt sind, haben sich nicht ergeben.

Hinsichtlich der zukünftigen wirtschaftlichen Entwicklung der Gesellschaft wird auf die Ausführungen im Risiko- bzw. Prognosebericht des Lageberichtes für das Geschäftsjahr 2022 verwiesen.

Ergebnisverwendungsvorschlag

Die Geschäftsführung schlägt vor, das Jahresergebnis in Höhe von 11.409.690,97 € auf neue Rechnung vorzutragen.

Unterschrift der Geschäftsführung

Hamburg, 14. April 2023

Otto Wulff Projektentwicklung GmbH

gez. Stefan Wulff

gez. Andreas Seithe

gez. Holger Fieseler

Entwicklung des Anlagevermögens 2022

	Anschaffungs- und Herstellungskosten
	1.1.2022 EUR	Zugänge EUR	Abgänge EUR	Umbuchungen EUR	31.12.2022 EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	168.991,22	0,00	0,00	0,00	168.991,22
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	925.076,67	0,00	0,00	0,00	925.076,67
2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	973.555,46	61.632,57	33.874,98	0,00	1.001.313,05
	1.898.632,13	61.632,57	33.874,98	0,00	1.926.389,72
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	453.581,05	175.000,00	0,00	3.108.000,00	3.736.581,05
2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen	11.108.000,00	0,00	0,00	-3.108.000,00	8.000.000,00
3. Beteiligungen	1.361.452,23	24.000,00	87.320,74	0,00	1.298.131,49
4. Sonstige Ausleihungen	588.000,00	0,00	12.000,00	0,00	576.000,00
	13.511.033,28	199.000,00	99.320,74	0,00	13.610.712,54
	15.578.656,63	260.632,57	133.195,72	0,00	15.706.093,48

	Kumulierte Abschreibungen
	1.1.2022 EUR	Zugänge EUR	Abgänge EUR	31.12.2022 EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	105.530,22	55.895,00	0,00	161.425,22
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	528.128,33	28.331,00	0,00	556.459,33
2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	526.213,46	129.402,57	32.708,98	622.907,05
	1.054.341,79	157.733,57	32.708,98	1.179.366,38
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	0,00	0,00	0,00	0,00
2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen	0,00	0,00	0,00	0,00
3. Beteiligungen	0,00	0,00	0,00	0,00
4. Sonstige Ausleihungen	0,00	0,00	0,00	0,00
	0,00	0,00	0,00	0,00
	1.159.872,01	213.628,57	32.708,98	1.340.791,60

	Buchwerte
	31.12.2022 EUR	31.12.2021 EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	7.566,00	63.461,00
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	368.617,34	396.948,34
2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	378.406,00	447.342,00
	747.023,34	844.290,34
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	3.736.581,05	453.581,05
2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen	8.000.000,00	11.108.000,00
3. Beteiligungen	1.298.131,49	1.361.452,23
4. Sonstige Ausleihungen	576.000,00	588.000,00
	13.610.712,54	13.511.033,28
	14.365.301,88	14.418.784,62

LAGEBERICHT für 2022

Grundlagen des Unternehmens

Geschäftsmodell des Unternehmens

Die Otto Wulff Projektentwicklung GmbH (im Folgenden auch "OWP" oder "Gesellschaft" genannt) ist Projektentwickler, Bauträger und Investor für Immobilien und ist hauptsächlich im Wohnungsbau und bei Gewerbeprojekten aktiv. Die Gesellschaft erwirbt Grundstücke in attraktiven Lagen, plant und errichtet dort Immobilien und veräußert diese; Vermietungen werden situationsabhängig vorgenommen. Geographisch ist die Gesellschaft hauptsächlich in den Metropolregionen Hamburg, Berlin und Leipzig sowie an der Ostsee tätig.

Wirtschaftsbericht

Gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Deutschland

Die konjunkturelle Entwicklung war im Jahr 2022 stark von den Folgen des Krieges in der Ukraine sowie den extremen Energiepreiserhöhungen geprägt. Hinzu kamen verschärfte Material- und Lieferengpässe, massiv steigende Preise beispielsweise für Nahrungsmittel sowie der Fachkräftemangel und die andauernde, wenn auch im Jahresverlauf nachlassende Corona-Pandemie. Trotz diesen nach wie vor schwierigen Bedingungen konnte sich die deutsche Wirtschaft im Jahr 2022 insgesamt gut behaupten. Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) war im Jahr 2022 um 1,9 % höher als im Jahr 2021 (Quelle: Statistisches Bundesamt).

Für die Geschäftstätigkeit wichtige Einflussfaktoren sind die Entwicklungen am Kreditmarkt und am deutschen Wohnungsmarkt. Der hohe Nachfrageüberhang sowie die angespannten Mietwohnungsmärkte in den Ballungsräumen wirken sich zunächst positiv auf den Geschäftsbetrieb aus. Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (Difi) sinkt jedoch auf historischen Tiefstand. Bei den Banken macht sich aktuell eine starke Zurückhaltung hinsichtlich Neugeschäften bemerkbar. Der Fokus liegt im Moment eher auf den Bestandskunden und den laufenden Finanzierungen.

Trotz des Krieges in der Ukraine, Inflation, steigenden Zinsen und Rezessionsängsten im vergangenen Jahr stiegen die Immobilienpreise laut bulwiengesa-Immobilienindex in 2022 segmentübergreifend um 4,4 %, wobei sich die Preise im Wohnungsmarkt um 5,2 % erhöhten (Quelle: bulwiengesa).

Entwicklung der Immobilienbranche und des Wohnungsbaus in Hamburg

Die Nachfrage nach Wohnungen in Hamburg bleibt unverändert dynamisch und sorgt für viel Bewegung am Markt. Seit einigen Jahren werden regelmäßig über 10.000 Genehmigungen pro Jahr für den Neubau von Wohnungen erteilt.

Die Neubaupreise sind im vergangenen Jahr weiter leicht gestiegen. Für neue Eigenheime sind im Hamburger Großraum gut 2 % mehr zu zahlen. Für Wohnungen im Stadtgebiet ist ein Plus von 4,3 % im Vergleich zum Vorjahr zu beobachten. In Hamburg liegen die Preise für neu errichtete Eigenheime damit aktuell bei durchschnittlich 6.030 €/qm und für Neubauwohnungen bei 7.777 €/qm. (Quelle: LBS-Immobilienmarktatlas). Das Vermietungsgeschehen auf dem Hamburger Büromarkt hat wieder an Fahrt gewonnen. Der Flächenumsatz 2022 betrug 580.000 qm im Vergleich zu 509.000 qm Flächenumsatz im Vorjahr. Die Durchschnittsmiete betrug 20,20 €/qm und die Leerstandsquote lag unverändert zum Vorjahr bei 3,9 % (Quelle: Angermann Büromarktbericht).

Entwicklung der Immobilienbranche und des Wohnungsbaus in Berlin

Der Berliner Immobilienmarkt bewegt sich weiter im Spannungsfeld von Zinswende und Inflation. Derzeit gehen aber weniger die Preise zurück als vielmehr die Zahl der abgeschlossenen Transaktionen. Während in anderen lokalen Märkten auch die Preise fallen, ist die Situation in Berlin stabil. Die Preise im Neubausegment haben sich weiter leicht nach oben entwickelt und der 12-Monats-Median-Listenpreis betrug 8.360 €/qm (Quelle: Guthmann Estate).

Am Berliner Büromarkt wurde eine durchschnittliche Vermietungsleistung mit einem Flächenumsatz von 736.000 qm (Vorjahr: 793.000 qm) erzielt. Die Spitzenmiete betrug in der Hauptstadt 42,60 €/qm. Dabei erhöhte sich die Leerstandsquote von 2,8 % auf 3,9 % (Quelle: Angermann Büromarktbericht).

Entwicklung der Immobilienbranche und des Wohnungsbaus in Leipzig

Auf dem Leipziger Immobilienmarkt ist aus Sicht des Gutachterausschusses eine Trendwende erkennbar: Nach Jahren anhaltend steigender Preise konnten insbesondere gegen Ende des Jahres 2022 bei den Kaufpreisen eine gewisse Stagnation sowie deutliche Rückgänge bei den Kauffallzahlen beobachtet werden.

Gegenüber dem Vorjahr sank demnach die Anzahl der Kauffälle in den untersuchten Teilmärkten um rund 18 %. Insgesamt wurden vergangenes Jahr 5.952 Transaktionen registriert, der niedrigste Wert der letzten zehn Jahre. Mit einem Umsatz von etwa 3,39 Milliarden €, einem Minus von ebenfalls 18 % gegenüber dem Vorjahr, wurde aber noch der dritthöchste Umsatz seit 2013 erreicht.

Eigentumswohnungen wurden im Durchschnitt für 5.472 €/qm (Neubau) beziehungsweise 6.115 €/qm (Umwandlung, sanierter Altbau) veräußert (Quelle: Gutachterausschuss der Stadt Leipzig.

Geschäftsverlauf

Im Jahr 2022 hat OWP das eigene Projekt Eichenhain in Neustadt-Pelzerhaken mit 40 Wohneinheiten fertiggestellt und an die Erwerber übergeben. Bei dem Projekt Schillingstraße in Berlin wurde die letzte Wohneinheit im 1. Quartal 2022 an den Erwerber übergeben.

Beim Projekt Tarpenbeker Ufer, das von dem Tochterunternehmen Otto Wulff Projekt Groß Borstel GmbH realisiert wird, wurde das Baufeld 1 mit insgesamt 62 Wohneinheiten und 37 Stellplätzen an den Investor übergeben. Zum Ende des Jahres 2022 konnte OWP auf einen gesicherten Bestand von achtzehn eigenen Projekten mit 775 Wohn- sowie 19 Gewerbeeinheiten verweisen. Daneben begleitete OWP über zehn Projektgesellschaften - in Gestalt von Tochter- bzw. Beteiligungsunternehmen - Projekte mit 1.144 Wohn- und 51 Gewerbeeinheiten.

Von den Projektgrundstücken befinden sich acht in Hamburg, sechs in Berlin, drei in Leipzig sowie ein weiteres an der Ostseeküste.

Von den eigenen Projekten befanden sich vierzehn Projekte mit 675 Wohn- und 13 Gewerbeeinheiten in der Entwicklungsphase und vier Projekte mit 100 Wohn- und 6 Gewerbeeinheiten in der Realisierungsphase. Von den Projekten, die OWP über Tochter- bzw. Beteiligungsunternehmen abwickelt, befanden sich elf Projekte mit 970 Wohn- und 51 Gewerbeeinheiten in der Entwicklungsphase und drei Projekte mit 174 Wohneinheiten in der Realisierungsphase.

Bei sämtlichen in der hochbaulichen Realisierung befindlichen Projekten waren zum Ende des Jahres 2022 von 274 Wohneinheiten bereits 225 und von 6 Gewerbeeinheiten 2 an institutionelle Anleger bzw. Einzelerwerber veräußert.

Neben den eigenen Projekten und Projekten der Beteiligungsunternehmen betreut die OWP einige weitere Projekte der neugegründeten Schwestergesellschaft Otto Wulff Projekt GmbH sowie der Wulff-Gruppe, die diese in Joint-Ventures mit verschiedenen Projektpartnern realisiert.

Im Geschäftsjahr 2022 hat OWP mit durchschnittlich 72 Angestellten Umsatzerlöse von 30,0 Mio. € sowie eine Gesamtleistung von 28,2 Mio. € bei einem Jahresüberschuss in Höhe von 11,4 Mio. € erzielt. Der Geschäftsverlauf des Geschäftsjahres 2022 ist daher als zufriedenstellend zu bezeichnen.

Bericht zur Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage

Ertragslage

Die Otto Wulff Projektentwicklung GmbH (OWP) hat im Jahr 2022 das Projekt Eichenhain in Neustadt-Pelzerhaken fertiggestellt und an die Erwerber übergeben. Zusätzlich wurde die letzte Wohneinheit des im Vorjahr fertiggestellten Projektes Schillingstraße in Berlin an den Erwerber übergeben. Insgesamt wurde unter Berücksichtigung von Erlösen aus Dienstleistungen, Erlösen aus der Vermietung sowie sonstiger Erlöse ein Gesamtumsatz von 30,0 Mio. € im Vergleich zu 43,4 Mio. € im Vorjahr erzielt, wobei der weitaus überwiegende Teil mit Objektverkäufen realisiert wurde.

Zum Ende des Jahres 2022 konnte OWP auf einen gesicherten Bestand von achtzehn eigenen Projekten mit 775 Wohn- sowie 19 Gewerbeeinheiten verweisen. Daneben begleitete OWP in über zehn Projektgesellschaften - in Gestalt von Tochter- bzw. Beteiligungsunternehmen - Projekte mit 970 Wohn- und 51 Gewerbeeinheiten.

Der Materialaufwand (Grundstücke und Bauleistungen einschließlich Grunderwerbs- und Baunebenkosten) nahm um 69,9 Mio. € auf 17,2 Mio. € ab. Hintergrund hierfür ist, dass durch die Schaffung einer neuen Gesellschaftsstruktur innerhalb der Otto Wulff-Gruppe sämtliche Neuerwerbe von Projektgrundstücken durch die im Geschäftsjahr gegründete Schwestergesellschaft Otto Wulff Projekt GmbH vollzogen wurden.

Der Materialaufwand des Geschäftsjahres setzt sich folglich überwiegend aus den Aufwendungen für bezogene Leistungen zusammen (16,4 Mio. €). Diese nahmen um 10,0 Mio. € ab. Diese Veränderung ist darauf zurückzuführen, dass ein Großteil der Projekte sich in der Entwicklungsphase befand und somit die bezogenen Leistungen im Wesentlichen Planungskosten betreffen, während die Baukosten im Vergleich zum Vorjahr zurückgingen. Folglich beträgt der Rohertrag 10,9 Mio. € im Vergleich zu 13,0 Mio. € im Vorjahr bei - bezogen auf die Gesamtleistung - deutlich gestiegener Rohertragsquote von 38,8 %, welche insbesondere auf den Rückgang des Materialaufwandes infolge des Nichterwerbs neuer Projektgrundstücke zurückzuführen ist.

Die Fertigungs-, Verwaltungs- und Vertriebskosten sind trotz um 0,7 Mio. € auf 7,2 Mio. € gestiegener Personalaufwendungen insbesondere durch Einsparungen bei den sonstigen betrieblichen Aufwendungen um 1,2 Mio. € auf 10,2 Mio. € gesunken.

Die sonstigen betrieblichen Erträge betragen 0,9 Mio. € und beinhalten im Wesentlichen Erträge aus Weiterbelastungen.

Das Finanzergebnis des Jahres 2022 beträgt 9,9 Mio. € und setzt sich zum größten Teil aus der Ausschüttung von der Otto Wulff Projekt Groß Borstel GmbH (10,0 Mio. €) zusammen. Dabei ist zu beachten, dass die Erwirtschaftung des Beteiligungsergebnisses durch Mitarbeiter von OWP erfolgte und somit es sich hierbei um eine ausweistechnische Verlagerung der operativen Projekttätigkeit handelt. Die Zinserträge aus gewährten Darlehen/Einlagen im Verbund und an Dritte belaufen sich auf 1,2 Mio. €, während Zinsen und ähnlichen Aufwendungen für Bauzwischenkredite mit 1,5 Mio. € ausgewiesen werden.

Das neutrale Ergebnis des Jahres 2022 beläuft sich auf 0,8 Mio. € und setzt sich überwiegend aus neutralen Erträgen, die die Auflösung von Forderungswertberichtigungen betreffen, zusammen.

Nach Steuern vom Einkommen und vom Ertrag von 0,9 Mio. € wird ein Jahresüberschuss von 11,4 Mio. € nach 14,1 Mio. € im Vorjahr ausgewiesen, da für 2022 zunächst vorgesehene Ausschüttungen eines Tochterunternehmens zurückgestellt wurden. Dabei beträgt die Eigenkapitalrendite 10,6 % (Vorjahr: 14,6 %) und die Gesamtkapitalrendite 5,4 % (Vorjahr: 7,5 %).

Aufgrund des gestiegenen Eigenkapitals (+10,7 Mio. €) beträgt die Eigenkapitalrendite 10,6 % (Vorjahr: 14,6 %). Die Veränderung bei der Gesamtkapitalrendite 5,4 % (Vorjahr: 7,5 %) beruht auf der gestiegenen Bilanzsumme, welche neben der Thesaurierung des Vorjahresergebnisses auf die Weiterreichung eines in der Wulff-Gruppe aufgenommenen Darlehens an die Schwestergesellschaft Otto Wulff Projekt GmbH zurückzuführen ist.

Im Vergleich zu den im Mai 2022 für das Berichtsjahr prognostizierten Werten hinsichtlich der Umsatzerlöse ist festzuhalten, dass die im Jahr 2022 erzielten Umsatzerlöse von 30,0 Mio. € um 4,0 Mio. € über den prognostizierten Umsatzerlösen von 26,0 Mio. € liegen, da weitere Erlöse aus Dienstleistungen erzielt werden konnten. Andererseits wurde ein um 4,0 Mio. € verminderter Beteiligungsertrag auf Grund der geringeren Ausschüttung von der Tochtergesellschaft Otto Wulff Projekt Groß Borstel GmbH ausgewiesen. Außerdem waren außerplanmäßig höher ausgefallene Aufwendungen für Schadensersatzleistungen im Geschäftsjahr zu berücksichtigen. Abweichend zum im Mai 2022 prognostizierten Wert wurde daher ein geringeres Jahresergebnis als im Vorjahr erzielt.

Finanzlage

Projektabhängig erfolgen Finanzierungen sowohl über Eigenkapital (zum 31.12.2022: 107,8 Mio. €) als auch über kurz- und mittelfristige Fremdmittel (zum 31.12.2022: 103,7 Mio. €), wovon 2,8 Mio. € auf erhaltene Anzahlungen durch Kunden zurückzuführen sind.

Beim Finanzmittelbestand ist eine Veränderung von 5,5 Mio. € auf 9,4 Mio. € zu verzeichnen.

Der Cash Flow aus der operativen Geschäftstätigkeit beträgt -9,4 Mio. € und ergibt sich im Wesentlichen zum einen aus der Zunahme der Aktiva (-4,0 Mio. €), wobei diese hauptsächlich auf den Aufbau des Vorratsbestandes zurückzuführen ist. Zum anderen wirkte sich die Abnahme der Passiva (-3,8 Mio. €) aus, welche überwiegend auf verminderten erhaltenen Anzahlungen auf Bestellungen sowie Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen beruht. Daneben ist insbesondere das positive Jahresergebnis (+11,4 Mio. €) abzüglich der Beteiligungserträge (-10,1 Mio. €) zu berücksichtigen.

Der Cash Flow aus der Investitionstätigkeit beträgt 11,2 Mio. € und ist hauptsächlich auf die erhaltenen Ausschüttungen von Tochter- bzw. Beteiligungsunternehmen (+10,1 Mio. €) zurückzuführen.

Der Cash Flow aus der Finanzierungstätigkeit von -7,3 Mio. € setzt sich aus dem Saldo der Aufnahme und der Rückführung von Bauzwischenkrediten (+0,8 Mio. €), dem Saldo aus der Einzahlung und Auszahlung aus der Gewährung und Rückführung von Darlehen bzw. Einlagen (-5,9 Mio. €), der Ausschüttung an die Gesellschafter (-0,7 Mio. €) sowie der gezahlten Zinsen und Finanzierungsgebühren für die Bankdarlehen (-1,5 Mio. €) zusammen.

Liquiditätsengpässe sind im abgelaufenen Geschäftsjahr nicht entstanden und die Gesellschaft war jederzeit in der Lage, ihren bestehenden Zahlungsverpflichtungen uneingeschränkt nachzukommen.

Vermögenslage

Im Vergleich zum Vorjahr nahm die Bilanzsumme um 24,1 Mio. € auf 211,5 Mio. € zu.

Das Vermögen setzt sich zu 93,2 % aus mittel- und kurzfristig und zu 6,8 % aus langfristig gebundenem Vermögen zusammen.

Das langfristig gebundene Vermögen betrifft neben dem immateriellen Vermögen und dem Sachanlagevermögen auch die Finanzanlagen. In den Finanzanlagen werden die Beteiligungen an den 100 %-igen Töchtern der OWP, der Otto Wulff Projekt Jarrestraße GmbH, der Otto Wulff Südkap GmbH sowie der Otto Wulff Projekt Groß Borstel GmbH ausgewiesen. Darüber hinaus ist die OWP mit unterschiedlicher Anteilshöhe an zehn Projektgesellschaften, einer Beteiligungsgesellschaft sowie fünf dazu gehörigen Komplementärinnen beteiligt. Zusätzlich werden im Geschäftsjahr langfristige Ausleihungen an verbundene Unternehmen sowie an Dritte in Höhe von insgesamt 8,6 Mio. € unter den Finanzanlagen ausgewiesen.

Weitere Veränderungen auf der Vermögensseite resultieren hauptsächlich aus dem um 4,7 Mio. € höheren Vorratsbestand bei gleichzeitiger Zunahme der Forderungen im Verbund (+23,6 Mio. €) wie auch der sonstigen Aktiva (+2,6 Mio. €), denen insbesondere der Rückgang der Forderungen im Bereich der Lieferungen und Leistungen (-1,1 Mio. €) sowie der liquiden Mittel (-5,5 Mio. €) gegenübersteht.

Das Eigenkapital der Gesellschaft hat sich durch den Jahresüberschuss (11,4 Mio. €) abzüglich der Ausschüttung an die Gesellschafter (0,7 Mio. €) um insgesamt 10,7 Mio. € auf 107,8 Mio. € erhöht. Die Eigenkapitalquote beträgt 51,0 % (Vorjahr: 51,8 %) und ist nahezu unverändert geblieben.

Die Fremdkapitalquote erhöhte sich unwesentlich von 48,2 % auf 49,0 %. Es wird ein absolutes Fremdkapital von 103,7 Mio. € nach 90,3 Mio. € im Vorjahr ausgewiesen. Aufgrund in 2023 anstehenden Prolongationen besteht das Fremdkapital zum Bilanzstichtag zu 27,2 % (Vorjahr: 66,9 %) aus mittelfristigem Fremdkapital. Die Zunahme des Fremdkapitals um 13,4 Mio. € resultiert im Wesentlichen aus der Aufnahme eines Darlehens innerhalb der Wulff-Gruppe, welches an die Schwestergesellschaft Otto Wulff Projekt GmbH herausgereicht wurde.

Insgesamt stellt sich die wirtschaftliche Lage der Gesellschaft als zufriedenstellend dar.

Finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

Als finanzielle Leistungsindikatoren werden insbesondere die Umsatzerlöse und das Jahresergebnis herangezogen, deren Entwicklung in der Ertragslage dargestellt ist.

Bei den nichtfinanziellen Leistungsindikatoren liegt der Schwerpunkt auf der Qualität unserer Leistungen und der dadurch bedingten Kundenzufriedenheit sowie der Mitarbeiterzufriedenheit.

Risikobericht

Im Rahmen ihrer unternehmerischen Tätigkeit ist die Otto Wulff Projektentwicklung GmbH (OWP) einer Vielzahl von Risiken ausgesetzt. Mit Hilfe eines Risikomanagementsystems werden diese Risiken frühzeitig erkannt und beurteilt sowie Gegenmaßnahmen zur Vermeidung oder Reduktion eingeleitet.

Die Hauptrisiken liegen unverändert in Projekt- und Vertragsrisiken sowie Finanz- und Liquiditätsrisiken.

Projekt- und Vertragsrisiken

Projekt und Vertragsrisiken ergeben sich aus dem klassischen Bauträgergeschäft und setzen sich hauptsächlich aus Kalkulations-, Baukosten- und Vertriebsrisiken zusammen. Bei den Kosten für Materialien und Energie sowie bei den Lieferfristen sind nachteilige Entwicklungen auch vor dem Hintergrund des russischen Angriffskrieges gegen die Ukraine festzustellen. Zur Vermeidung dieser Risiken erfolgt weit vor dem Abschluss von Kaufverträgen für Grundstücke eine Berechnung der Wirtschaftlichkeit in verschiedenen Varianten nach einem strukturierten Verfahren.

Grundstücke werden mit in Aussicht gestellten oder bereits per Vorbescheid bzw. Baugenehmigung zugesicherten Baurecht erworben. Vor dem Erwerb werden u. a. Boden- und Nachbarschaftsrisiken sowie die zu erwartenden Kosten und Erlöse schematisch detailliert geprüft bzw. kalkuliert.

Die Kosten für den Hochbau werden frühzeitig zusammen mit der Otto Wulff Bauunternehmung GmbH ermittelt und Baukostenrisiken durch gemeinsame Optimierungen minimiert. Zur Reduzierung von Vertriebsrisiken überprüfen wir geplante Verkaufspreise und Wohnungsgrößen durch die Analyse von Wettbewerbsprojekten und/oder Stellungnahmen Dritter bzw. Gutachtern.

Die Entscheidung über den Ankauf eines Grundstückes wird erst getroffen, wenn die Risiken und Chancen in einer Projektgruppe in unterschiedlichen Szenarien ausführlich erörtert wurden.

Nach Grundstücksankauf werden die Wirtschaftlichkeitsberechnungen fortlaufend anhand von Zwischenergebnissen fortschreitender Planungen aktualisiert, so dass spätestens zum Vertriebsbeginn die Kosten nahezu vollständig bekannt sind.

Finanz- und Liquiditätsrisiken

Die uns von den Bank-Finanzierungspartnern eingeräumten Kreditlinien reichen auch in absehbarer Zukunft aus, um die Zwischenfinanzierung des gestiegenen Projektvolumens sicherzustellen.

Dem eigenen Zinsrisiko aus der Fremdfinanzierung des Bauträgergeschäfts begegnen wir mit kalkulatorischen Reserven in der Projektkalkulation, der Vereinbarung von Käuferzahlungsraten auch nach der Makler- und Bauträgerverordnung bei kreditvertraglicher Abrede einer Zinskompensation sowie auf Käuferzahlungen abgestimmte Zahlungspläne für die von der Otto Wulff Bauunternehmung GmbH erbrachten Bauleistungen.

Die Finanzierung für den Grundstückskaufpreis einschließlich Grunderwerbsneben- sowie Vorplanungskosten fragen wir ab einem bestimmten Volumen vor oder unmittelbar nach notarieller Beurkundung an. Gleichzeitig lassen wir uns die grundsätzliche Finanzierungsbereitschaft für die Hochbauzwischenfinanzierung zusichern.

Bei Projekten mit einem kleineren Finanzierungsbedarf untersuchen wir auch Möglichkeiten einer Eigenfinanzierung im Unternehmensverbund.

Mit den Hochbaumaßnahmen beginnen wir in der Regel erst, wenn die Vertriebsauflagen der Banken und/oder die eigenen Vertriebsziele erreicht sind.

Risikoberichterstattung in Bezug auf die Verwendung von Finanzinstrumenten

Zu den im Unternehmen bestehenden Finanzinstrumenten zählen insbesondere

―	Finanzanlagen
―	Guthaben bei Kreditinstituten
―	Forderungen und Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
―	Finanzierungsverbindlichkeiten gegenüber Banken und Dritten

Ziel des Finanz- und Risikomanagements ist die Sicherung des Unternehmenserfolgs gegen finanzielle Risiken jeglicher Art. Die Unternehmensleitung verfolgt eine konservative Risikopolitik. Risikobehaftete derivative Finanzinstrumente (Termingeschäfte, Options-Geschäfte und Swaps) werden nicht abgeschlossen.

Die Finanzanlagen beinhalten insbesondere Anteile und Ausleihungen an verbundenen Unternehmen sowie Beteiligungen; dem Risiko, dass diese sich negativ entwickeln könnten, wird mit einem entsprechend intensiven und aktiven Beteiligungsmanagement entgegengewirkt.

Zur Absicherung gegen das Liquiditätsrisiko wird wöchentlich ein Liquiditätsplan erstellt, der einen Überblick über die Geldaus- und -eingänge vermittelt. Soweit bei finanziellen Vermögenswerten Ausfall- und Bonitätsrisiken erkennbar sind, werden entsprechende Wertberichtigungen vorgenommen.

Im Hinblick auf Forderungen aus Lieferungen und Leistungen kann insbesondere das Zahlungsausfallrisiko zum Tragen kommen. Zur Reduzierung des Zahlungsausfallrisikos werden Zahlungssicherheiten, Vorauszahlungen und Zahlungspläne mit unseren Kunden vereinbart.

Bei den Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen werden regelhaft die fälligen Zahlungen fristgerecht (unter Inanspruchnahme von Skonto) geleistet.

Bei den Finanzierungsverbindlichkeiten ist über die Finanzierungspläne und -verträge sichergestellt, dass entsprechend dem Baufortschritt die fälligen Zahlungen fristgerecht geleistet werden. In der Regel werden entsprechende Sicherheiten vereinbart.

Gesamtwürdigung

Die Auswirkungen des Ukraine-Krieges bestimmten die Konjunktur im Jahr 2022 erheblich, sodass eine gesamtwirtschaftliche Erholung wiederholt gedämpfter ausfiel. Das Winterhalbjahr 2022/23 verlangsamte den wirtschaftlichen Aufschwung nochmals. Grund dafür sind die in Folge des Ukraine-Krieges erheblich gestiegenen Energiekosten und die hohe Unsicherheit hinsichtlich der internationalen Marktentwicklung. Hinzu kommen die hohen Kerninflationsraten sowie eine restriktivere Geldpolitik, die die Kaufkraft privater Haushalte und Investitionsentscheidungen von Unternehmen stark beeinflussen.

Die Rahmenbedingungen an den Kapitalmärkten haben sich 2022 fundamental geändert. Deutlich gestiegene Finanzierungskosten, sprunghaft anziehende Baukosten, weiterhin sich auf einem sehr hohen Niveau belaufende Grundstückskosten, stark wachsende Energiekosten und eine hohe Inflation bedeuten für alle Marktteilnehmer eine Gemengelage neuer Herausforderungen.

Nicht auszuschließen bleibt, dass sich in absehbarer Zukunft der Trend zu einem höheren Wohnflächenverbrauch aufgrund deutlich steigender Mieten wieder umkehren wird und die Bezahlbarkeit von Wohnraum über einen geringeren Flächenverbrauch verbessert wird.

Nach wie vor ist die Preisfindungsphase im Wohnimmobilienmarkt noch nicht abgeschlossen. Festzuhalten bleibt, dass weiterhin ein starker Bedarf an Wohnraum besteht. Für das Transaktionsvolumen auf dem Immobilienmarkt ist für 2023 hingegen ein Rückgang zu erwarten.

Über die im Marktumfeld der gestiegenen Zinsen und nachlassenden Nachfrage bestehenden Herausforderungen hinaus kann die individuelle Risikolage der Gesellschaft insgesamt als entspannt beurteilt werden.

Bestandsgefährdende Risiken, insbesondere mit Auswirkungen auf die Liquidität der Gesellschaft, sind für die folgenden 12 Monate nicht zu erkennen.

Die Auswirkungen von weiteren Entwicklungen auf dem Kapitalmarkt können aus heutiger Sicht nicht abschließend beurteilt werden.

Prognose- und Chancenbericht

Der Internationale Währungsfonds(IWF) hat seine Wachstumsprognose für die Weltwirtschaft wegen des russischen Angriffskrieges gegen die Ukraine und der hohen Inflation nochmals etwas gesenkt. Der IWF rechnet für 2023 nur noch mit einem Wachstum von 2,8 % - 0,6 Prozentpunkte weniger als noch im Januar 2023 angenommen (Stand der Prognose: April 2023).

Vor allem in Europa rechnet der IWF nun mit geringeren Wachstumsraten. Für die Eurozone erwartet der IWF ein Wachstum von 0,8 % und damit um 2,0 Prozentpunkte geringer als zuvor angenommen. Stimmungsindikatoren deuten darauf hin, dass eine technische Rezession vermieden werden kann. Gleichzeitig dämpfen weiterhin hohe Energiekosten und Kerninflationsraten sowie eine restriktive Geldpolitik die Kaufkraft privater Haushalte und Investitionsentscheidungen von Unternehmen.

In Deutschland soll das Bruttoinlandsprodukt (BIP) demnach leicht schrumpfen (-0,1 %). Damit wurde die bisherige Schätzung für 2023 um 0,4 Punkte angehoben. Für 2024 erwartet der IWF für Deutschland dann ein Wachstum von 1,1 %.

Innerhalb der Otto Wulff-Unternehmensgruppe stimmt sich die Geschäftsführung insbesondere zwischen Bauunternehmung und Projektentwicklung eng ab. Damit werden die Risiken der marktseitigen Kostenschwankungen oder Kostenerhöhungen für die Projektentwicklung minimiert.

Entscheidungen zum Start von Vertriebsaktivitäten finden in enger Abstimmung zwischen der Projektleitung und der Geschäftsführung statt. Hierbei finden auch Entwicklungen des Kapitalmarkts eine besondere Berücksichtigung.

Bei Einschätzungen zu Vertriebsauswirkungen sind auch die Entwicklung bei den (insbesondere langfristigen) Zinssätzen und Veränderungen bei den Fördermaßnahmen zu beachten. Aufgrund der guten Lagen unserer Projekte erwarten wir bei unseren Käufern jedoch insgesamt keine wesentlichen Rücktrittswünsche, jedoch stellen auch wir insbesondere auf Grund der Zinsentwicklung eine nachlassende Nachfrage fest.

Die weiteren Entwicklungen sind derzeit nicht vorauszusagen, viele Auswirkungen sind daher noch nicht abschließend zu bewerten.

Unsere unternehmerische Ausrichtung und die sehr gute finanzielle Ausstattung unserer Unternehmensgruppe sind eine gute Grundlage, um auch mit diesen Umständen angemessen umgehen zu können.

Im Jahr 2023 werden wir das vollständig veräußerte Projekt Grünauer Straße in Berlin-Köpenick fertigstellen und ergebniswirksam übergeben. Das Projekt Feldstraße soll in 2023 fertiggestellt und an einen Investor zur Vermietung veräußert werden. Für die vermietete Gewerbeeinheit in der Hoheluftchaussee werden konkrete Verhandlungen mit einem potenziellen Käufer geführt.

Zudem werden das Baufeld 16.1 beim Projekt "Jenfelder Au" in Hamburg-Jenfeld sowie das Projekt Alsterkant in Hamburg-Ohlsdorf, welche wir mit unserem Joint Venture-Partner cds Wohnbau Hamburg GmbH in einer gemeinsamen Projektgesellschaft realisieren, planmäßig im Jahr 2023 fertiggestellt und übergeben. Hieraus erwarten wir Beteiligungserträge in Höhe von rd. 5,0 Mio. €.

Beim Tochterunternehmen Otto Wulff Projekt Groß Borstel GmbH wurde im Jahr 2022 aus kaufmännischer Vorsicht eine geringere als die zunächst geplante Ausschüttung vorgenommen. Diese wird im Jahr 2023 nachgeholt. Dadurch werden weitere Beteiligungserträge in Höhe von 3,0 Mio. € ausgewiesen.

Vor diesem Hintergrund planen wir für das laufende Geschäftsjahr 2023 mit eigenen Umsatzerlösen in Höhe von rd. 30,0 Mio. € und einem nennenswerten Jahresüberschuss, der aber unter dem Niveau des Vorjahres liegen wird.

Hamburg, 14. April 2023

Otto Wulff Projektentwicklung GmbH

gez. Stefan Wulff

gez. Andreas Seithe

gez. Holger Fieseler

DATUM DER FESTSTELLUNG

Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2022 wurde am 27. Juni 2023 festgestellt.

ERGEBNISVERWENDUNGSBESCHLUSS

Die Gesellschafterversammlung hat analog zum Ergebnisverwendungsvorschlag beschlossen, den Jahresüberschuss in Höhe von EUR 11.409.690,97 auf neue Rechnung vorzutragen.