Becker & Kries Holding GmbH & Co. KG

Berlin

Konzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2019 bis zum 31.12.2019

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die Becker & Kries Holding GmbH & Co. KG, Berlin

Prüfungsurteile

Wir haben den Konzernabschluss der Becker & Kries Holding GmbH & Co. KG - und ihrer Tochtergesellschaften (der Konzern) - bestehend aus Konzernbilanz zum 31. Dezember 2019, der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, dem Konzerneigenkapitalspiegel und der Konzernkapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2019 sowie dem Konzernanhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Konzernlagebericht der Becker & Kries Holding GmbH & Co. KG für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2019 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

•

entspricht der beigefügte Konzernabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage des Konzerns zum 31. Dezember 2019 sowie seiner Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2019 und

•

vermittelt der beigefügte Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild der Lage des Konzerns. In allen wesentlichen Belangen steht der Konzernlagebericht in Einklang mit dem Konzernabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von den Konzernunternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernabschlusses, der den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht und dafür, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Konzernabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte im Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Konzernlageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen, die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Konzernlagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Konzernabschlusses und Konzernlageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

•	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Konzernabschluss und im Konzernlagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
•	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Konzernabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Konzernlageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme abzugeben.
•	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
•	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Konzernabschluss aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass der Konzern seine Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
•	beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Konzernabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Konzernabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ergebnisse so darstellt, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt.
•	holen wir ausreichende geeignete Prüfungsnachweise für die Rechnungslegungsinformationen der Unternehmen oder Geschäftstätigkeiten innerhalb des Konzerns ein, um Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht abzugeben. Wir sind verantwortlich für die Anleitung, Überwachung und Durchführung der Konzernabschlussprüfung. Wir tragen die alleinige Verantwortung für unsere Prüfungsurteile.
•	beurteilen wir den Einklang des Konzernlageberichts mit dem Konzernabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das vermittelte Bild von der Lage des Konzerns.
•	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Konzernlagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Berlin, 18. Mai 2020

Mazars GmbH & Co. KG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Steuerberatungsgesellschaft

Hendrik Jung, Wirtschaftsprüfer

Sylke Jakob, Wirtschaftsprüferin

Konzernbilanz zum 31. Dezember 2019

AKTIVA

				Vorjahr
	T€	T€	T€	T€
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Software		114		121
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	835.648			714.722
2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	1.936			1.324
3. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	28.538			82.991
		866.122		799.037
III. Finanzanlagen
Beteiligungen		3.635		2.557
			869.871	801.715
B. Umlaufvermögen
I. Vorräte
1. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke	0			9.658
2. Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe	156			115
3. Unfertige Erzeugnisse, unfertige Leistungen	1.139			2.190
4. Noch nicht abgerechnete Betriebskosten	13.047			11.419
		14.342		23.382
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	11.338			1.615
2. Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	919			6.156
3. Sonstige Vermögensgegenstände	1.238			780
		13.495		8.551
III. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten		164.471		65.000
			192.308	96.933
C. Rechnungsabgrenzungsposten			294	171
D. Aktiver Unterschiedsbetrag aus der Vermögensverrechnung			0	128
E. Rückgriffsansprüche gegen Treugeber			85.864	110.388
			1.148.337	1.009.335
Treuhandaktiva			91.785	109.813
Mietkautionen			5.062	3.831

PASSIVA

			Vorjahr
	T€	T€	T€
A. Eigenkapital
I. Kapitalanteile
Komplementärin	0		0
Kommanditistin	50.000		50.000
		50.000	50.000
II. Rücklagen		476.367	359.739
III. Konzernbilanzgewinn		98.832	69.503
IV. Sonderposten aus Währungsumrechnung		-5.749	-8.904
V. Ausgleichsposten für Anteile außenstehender Gesellschafter		59.654	93.689
		679.104	564.027
B. Rückstellungen
1. Rückstellungen für Pensionen	1.076		686
2. Steuerrückstellungen	483		1.705
3. Sonstige Rückstellungen	10.426		3.287
		11.985	5.678
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	206.090		220.060
2. Verbindlichkeiten gegenüber Versicherungsunternehmen	108.653		69.489
3. Erhaltene Anzahlungen	13.377		12.221
4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	6.725		3.165
5. Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	0		4
6. Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Unternehmen	10.000		0
7. Sonstige Verbindlichkeiten
- davon aus Steuern: T€ 5.900 (Vorjahr: T€ 3.153)	9.129		5.952
		353.974	310.891
D. Rechnungsabgrenzungsposten		1.278	1.928
E. Passive latente Steuern		16.132	16.423
F. Im eigenen Namen eingegangene Treuhandverbindlichkeiten		85.864	110.388
		1.148.337	1.009.335
Treuhandpassiva		91.785	109.813
Mietkautionen treuhänderisch		5.062	3.831

Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2019

			Vorjahr
	T€	T€	T€
1. Umsatzerlöse		84.187	81.420
2. Erhöhung des Bestands an zum Verkauf bestimmten Grundstücken und unfertigen Erzeugnissen		1.668	606
3. Andere aktivierte Eigenleistungen		37	43
4. Sonstige betriebliche Erträge		37.979	5.496
5. Materialaufwand
a) Aufwendungen für Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe	-1		-127
b) Aufwendungen für bezogene Leistungen	-7		-523
		-8	-650
6. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	-9.179		-8.982
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung
- davon für Altersversorgung: T€ -590 (Vorjahr: T€ -600)	-1.898		-1.822
		-11.077	-10.804
7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen		-15.112	-14.183
8. Sonstige betriebliche Aufwendungen		-41.041	-38.739
9. Erträge aus Beteiligungen		5.804	9.750
10. Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens		1	235
11. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge		198	1.178
12. Abschreibungen auf Finanzanlagen und auf Wertpapiere des Umlaufvermögens		-128	0
13. Zinsen und ähnliche Aufwendungen		-8.105	-6.495
14. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
- davon aus latenten Steuern: T€ 899 (Vorjahr: T€471)		-3.185	-2.865
15. Ergebnis nach Steuern		51.218	24.992
16. Sonstige Steuern		-65	-104
17. Konzernjahresüberschuss		51.153	24.888
18. Ergebnisanteile außenstehender Gesellschafter		-10.972	-12.157
19. Konzernergebnis		40.181	12.731

Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2019

1. Allgemeine Angaben

Die Becker & Kries Holding GmbH & Co. KG hat ihren Sitz in Berlin. Die Eintragung ins Handelsregister erfolgte beim Amtsgericht Berlin-Charlottenburg unter der Register-Nummer HRA 41972 B.

Der Konzernabschluss der Becker & Kries Holding GmbH & Co. KG wurde von der Geschäftsführung der Komplementärin nach den Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuches (§§ 290 ff.) aufgestellt. Die überwiegende wirtschaftliche Tätigkeit der Konzerngesellschaften liegt in der Bewirtschaftung des eigenen Immobilienbesitzes. Entsprechend wird freiwillig teilweise die Formblattverordnung für Wohnungsunternehmen gemäß § 330 HGB beachtet.

In der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung wird das Gesamtkostenverfahren angewendet.

Die Kapitalflussrechnung zeigt Herkunft und Verwendung der Finanzierungsmittel gemäß dem Deutschen Rechnungslegungs Standard Nr. 21 (DRS 21).

Die Jahresabschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen werden nach einheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen aufgestellt. Der Bilanzstichtag der Einzelabschlüsse entspricht bei sämtlichen einbezogenen Unternehmen dem Stichtag des Mutternehmens.

Die einzelnen Posten des Konzernabschlusses werden in T€ angegeben.

2. Konsolidierungskreis

Im Geschäftsjahr hat die Familienstiftung Becker & Kries mit Vertrag vom 25. Oktober 2019 ihren 94 %-igen Kommanditanteil an der Becker & Kries Projekt-Invest GmbH & Co. KG zum 31. Dezember 2019 an die Becker & Kries Holding GmbH mitsamt ihren Gewinnansprüchen für das Geschäftsjahr 2019 zu Buchwerten abgetreten. Das hat zur Folge, dass die im Zuge der Erstkonsolidierung dem Ausgleichsposten für Anteile außenstehender Gesellschafter zugeordneten passivischen Unterschiedsbeträge sowie die in den Folgejahren entstandenen anteiligen Ergebnisse und Entnahmen in die Gewinnrücklagen umgegliedert wurden. Wir verweisen diesbezüglich auf den Konzerneigenkapitalspiegel.

Der Konsolidierungskreis hat sich im Geschäftsjahr 2019 aufgrund eines Unternehmenserwerbs wie folgt verändert:

Zum 31. Dezember 2019 wird die Erste Straussee Living GmbH mit Sitz in Hoppegarten erstkonsolidiert. Die Gesellschaft ist Eigentümerin eines Grundstücks mit fünf Stadthäusern.

Mit Gesellschafterbeschluss vom Mai 2016 wurde die Liquidation der Berliner Union-Film Verwaltungs GmbH beschlossen. Die Eintragung der Löschung ins Handelsregister erfolgte am 12. Juni 2019. Auf die Angabe von Effekten aus der Entkonsolidierung dieser Gesellschaft wird aus Gründen der Wesentlichkeit verzichtet.

In den Konzernabschluss werden, neben der Muttergesellschaft Becker & Kries Holding GmbH & Co. KG, folgende Unternehmen einbezogen, auf die die Becker & Kries Holding GmbH & Co. KG unmittelbar oder mittelbar einen beherrschenden Einfluss ausüben kann oder bei denen dieser Gesellschaft direkt oder indirekt die Mehrheit der Anteile zusteht:

	Anteil am Kapital
	(%)
• Becker & Kries Asset Management GmbH, Zossen	100
• Becker & Kries Immobilien Management GmbH, Berlin	100
• Deuter Invest GmbH, Augsburg	95
• "Parka"-Grundverkehr GmbH, Berlin	95
• Treu-Bau Kries GmbH & Co. KG i.L., Berlin	95
• Becker & Kries Grundstücks GmbH & Co. KG, Zossen	94
• Becker & Kries Auslandsbeteiligungs-GmbH & Co. KG, Berlin	94
• B.U.K. Investments Ltd., Vancouver, Kanada	94
• Becker & Kries Projekt-Invest GmbH & Co. KG, Berlin	94
• Erste Straussee Living GmbH, Hoppegarten	94
• Deutsche Immobilien Investierungs-GmbH, Berlin	89
• DII Projekt Leipzig Torgauer Platz GmbH, Berlin	89
• DII Stadtsanierungs-GmbH i.L, Berlin	89
• PRA-MÖ-PA-Grundvermögen GmbH i.L, Berlin	89
• Becker & Kries Invest GmbH i.L., Berlin	89
• DII-Fonds 104, Berlin	88
• Wilmersdorfer Appartement- und Geschäftshaus GmbH &Co. KG i.L., Berlin	65
• Grundstücksgesellschaft DII-Fonds B 90, Berlin	62
• Grundstücksgemeinschaft DII-Fonds B 59, Berlin	55
• Grundstücksgesellschaft DII-Fonds B 98, Berlin	54

Aufgrund der Einbeziehung in den Konzernabschluss und dessen Offenlegung sind die nachfolgend aufgeführten Personenhandelsgesellschaften grundsätzlich gemäß § 264b HGB von der Verpflichtung zur Aufstellung eines Jahresabschlusses nach den für Kapitalgesellschaften geltenden Vorschriften und zur Offenlegung ihres Jahresabschlusses befreit:

•	Becker & Kries Auslandsbeteiligungs-GmbH & Co. KG, Berlin
•	Becker & Kries Grundstücks GmbH & Co. KG, Zossen
•	Becker & Kries Holding GmbH & Co. KG, Berlin
•	Becker & Kries Projekt-Invest GmbH & Co. KG, Berlin
•	Wilmersdorfer Appartement- und Geschäftshaus GmbH & Co. KG i.L, Berlin

Unternehmen des Konzerns sind daneben als Komplementärin an folgenden Gesellschaften beteiligt:

•	Allianz-Bau-Consortium GmbH & Co. KG, Berlin
•	Vertriebskommanditgesellschaft Mikroholz GmbH & Co., Berlin
•	PRA-MÖ-PA-Grundvermögen GmbH & Co. Fonds B 84 KG i.L., Berlin
•	PRA-MÖ-PA-Grundvermögen GmbH & Co. Fonds B 85 KG i.L., Berlin

Bei diesen vier Gesellschaften handelt es sich um geschlossene Immobilienfonds, die aufgrund der Rechte der Kommanditisten gemäß § 296 Abs. 1 Nr. 1 HGB nicht einbezogen wurden.

Die Haftung für die beiden Komplementärbeteiligungen PRA-MÖ-PA-Grundvermögen GmbH & Co. Fonds B 84 KG i.L. und PRA-MÖ-PA-Grundvermögen GmbH & Co. Fonds B 85 KG i.L. hat die Konzerngesellschaft PRA-MÖ-PA-Grundvermögen GmbH i.L. inne, die jedoch nur begrenzt auf ihr Eigenkapital für die Verbindlichkeiten der Gesellschaften haftet.

3. Konsolidierungsmethoden

Die Kapitalkonsolidierung erfolgt entsprechend der Neubewertungsmethode nach § 301 Abs. 1 HGB i.V. mit DRS 23. Die bei der Erstkonsolidierung entstandenen Unterschiedsbeträge zwischen dem Ansatz der Vermögensgegenstände zu Buchwerten und den beizulegenden Zeitwerten werden im Rahmen der Handelsbilanz II aufgedeckt. Die Beteiligungsbuchwerte bei der Konzernmutter oder der jeweiligen Teilkonzernmutter werden gegen das neubewertete anteilige Eigenkapital der Tochtergesellschaften aufgerechnet.

Die Schuldenkonsolidierung erfolgt durch Aufrechnung der Forderungen mit den entsprechenden Verbindlichkeiten zwischen den in den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften.

In der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung werden gemäß § 305 Abs. 1 HGB alle Erträge und Aufwendungen, die zwischen den in den Konsolidierungskreis einbezogenen Unternehmen bewirkt wurden, miteinander verrechnet. Beteiligungserträge aus in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen wurden eliminiert.

Aus der Erbringung von innerkonzernlichen Bauleistungen erfolgte eine Zwischenergebniseliminierung von T€ 1.856.

Die Gesellschaftsanteile der Tochtergesellschaften wurden mit wenigen Ausnahmen in den Vorjahren nicht erworben, sondern durch Übertragung von der Gesellschafterin, der Familienstiftung Becker & Kries, in die Muttergesellschaft eingebracht. Die Übertragungen erfolgten zum Buchwert, sodass die Buchwerte der Anteile zum Zeitpunkt des Übergangs nicht den Verkehrswerten entsprachen. Die sich daraus bei der Erstkonsolidierung, insbesondere bei grundstücksbewirtschafteten Unternehmen, ergebenden passivischen Unterschiedsbeträge wurden grundsätzlich den Rücklagen zugeordnet.

4. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die Jahresabschlüsse der Becker & Kries Holding GmbH & Co. KG und der inländischen einbezogenen Tochterunternehmen sind nach einheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen aufgestellt. Sofern erforderlich, werden die nach bestimmten Formvorschriften gegliederten Einzelabschlüsse nach den Vorschriften des HGB einschließlich teilweiser Anwendung der Formblattverordnung für Wohnungsunternehmen umgegliedert.

Die Bilanz sowie die Gewinn- und Verlustrechnung der ausländischen Gesellschaft wurden auf die Gliederung gemäß §§ 266, 275 Abs. 2 HGB übergeleitet. Bewertungsunterschiede wurden den deutschen Rechnungslegungsnormen unterworfen und entsprechend angepasst.

Unterschiede, die sich aus Kursdifferenzen der ausländischen Gesellschaft ergeben, sind entsprechend ihrer Beteiligungsquote auch den Minderheiten zuzurechnen und im Ausgleichsposten für Anteile anderer Gesellschafter enthalten. Die Umrechnung erfolgte mit dem von der Europäischen Zentralbank herausgegebenen Devisenkassamittelkurs zum Abschlussstichtag für die Aktiv- und Passivposten, mit Ausnahme des Eigenkapitals, das mit den historischen Kursen angesetzt wurde. Die Posten der Gewinn- und Verlustrechnung wurden mit dem Durchschnittskurs umgerechnet. Die Umrechnung der Gewinnausschüttungen erfolgte mit dem jeweiligen Transaktionskurs.

Bei der Erstkonsolidierung wurden die Vermögensgegenstände, Schulden und Rechnungsabgrenzungskosten der Tochterunternehmen grundsätzlich mit den Verkehrswerten angesetzt.

Immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen werden bei Erstkonsolidierung mit den Verkehrswerten, ansonsten zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, vermindert um die planmäßigen Abschreibungen, angesetzt. Abschreibungen werden grundsätzlich linear über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer der Vermögensgegenstände vorgenommen. Soweit erforderlich, werden außerplanmäßige Abschreibungen auf den niedrigeren beizulegenden Wert vorgenommen.

Es bestehen zum Teil Unterschiede in der Beurteilung der Restnutzungsdauern und somit der Höhe der Abschreibungen für Gebäude auf Einzelabschluss- und Konzernabschlussebene. Die Gebäudeabschreibung der B.U.K. Ltd./ Kanada erfolgt in deren Jahresabschluss entsprechend den Nutzungsdauern von 7 bis zu 40 Jahren. Im Konzernabschluss wurden die Nutzungsdauern der kanadischen Gebäude auf einheitlich 25 Jahre festgelegt.

Software und Lizenzen werden im Konzern über einen Zeitraum von 3 bzw. 5 Jahren abgeschrieben.

Geringwertige Anlagegüter mit Anschaffungswerten von bis zu € 250 werden im Jahr des Zugangs grundsätzlich aufwandswirksam erfasst. Geringwertige Vermögensgegenstände des Anlagevermögens mit Anschaffungskosten von über € 250 bis zu € 1.000 werden in Anlehnung an die früheren steuerlichen Vorschriften in einem Sammelposten zusammengefasst und über einen Zeitraum von fünf Jahren linear abgeschrieben.

Finanzanlagen sind mit den Anschaffungskosten oder dem niedrigeren beizulegenden Wert bilanziert.

Im Vorratsvermögen sind die zum Verkauf bestimmten Grundstücke und die anderen Vorräte mit den Anschaffungs- bzw. Herstellkosten oder dem niedrigeren beizulegenden Wert bilanziert. Die noch nicht abgerechneten Betriebskosten werden in Anlehnung an die Formblattverordnung für Wohnungsunternehmen unter den Vorräten ausgewiesen. Dementsprechend erfolgt der Ausweis der erhaltenen Vorauszahlungen für abgerechnete Betriebskosten unter den erhaltenen Anzahlungen.

Forderungen oder sonstige Vermögensgegenstände werden zum Nennbetrag abzüglich erforderlicher Wertberichtigungen angesetzt.

Die Pensionsrückstellungen sind nach versicherungsmathematischen Grundsätzen nach dem modifizierten Teilwertverfahren gemäß § 253 Abs. 2 HGB ermittelt worden. Als biometrische Berechnungsgrundlage wurden die "Richttafeln 2018 G" von Prof. Dr. Klaus Heubeck verwendet.

Die Pensionsverpflichtung wird zum Bilanzstichtag mit einem Diskontierungszinssatz von 2,71 % für den 10-Jahresdurchschnitt (Vorjahr: 3,21 %) und einer Rentendynamik für Leistungsempfänger zwischen 0 % und 2 % bewertet. Unter Anwendung des 7-Jahres-Durchschnittszinssatzes zum 31. Dezember 2019 von 1,97 % (Vorjahr: 2,32 %) würde sich eine Rückstellung für Pensionsverpflichtungen in Höhe von T€ 5.824 ergeben. Der Differenzbetrag zu der auf Basis des Diskontierungssatzes für einen 10-Jahresdurchschnitt berechneten Pensionsrückstellung beträgt T€ 428.

Vermögensgegenstände, die dem Zugriff aller Gläubiger entzogen sind und ausschließlich zur Erfüllung laufender Pensionsverpflichtungen dienen, werden mit den Pensionsrückstellungen nach § 246 Abs. 2 HGB wie folgt verrechnet:

Ansprüche aus Rückdeckungsversicherungen, die Deckungsvermögen im Sinne von § 246 Abs. 2 Satz 2 HGB darstellen, werden mit dem beizulegenden Zeitwert bewertet. Als beizulegender Zeitwert für Rückdeckungsversicherungsansprüche gilt das geschäftsplanmäßige Deckungskapital zuzüglich unwiderruflich zugeteilter Überschussbeteiligungen. Dieser Wert stimmt mit dem vom Versicherer mitgeteilten Aktivwert überein.

Der hieraus verbleibende aktive Überhang wurde im Vorjahresabschluss als "Aktiver Unterschiedsbetrag aus der Vermögensverrechnung" in Höhe von T€ 128 ausgewiesen. Aufgrund des Ablebens des Pensionsberechtigten wurde der aus der Pensionsverpflichtung nach Verrechnung verbleibende Betrag aus der Rückdeckungsversicherung in Höhe von T€ 128 abgeschrieben und in der Gewinn- und Verlustrechnung unter den Abschreibungen aus Finanzanlagen ausgewiesen.

Weiterhin werden in der Bilanz Pensionsverpflichtungen in Höhe von T€ 1.076 ausgewiesen. Diese entfallen auf drei Gesellschaften, bei denen der Erfüllungsbetrag der Pensionsrückstellungen den beizulegenden Zeitwert des Deckungsvermögens übersteigt (T€ 892), sowie mit T€ 183 auf eine weitere Gesellschaft, für die keine Rückdeckungsversicherung abgeschlossen wurde.

Anschaffungskosten Vermögensgegenstand	Beizulegender Zeitwert des Vermögensgegenstandes	Erfüllungsbetrag aus der Pensionsrückstellung
T€ 5.016	T€ 4.503	T€ 5.395

Die mit den Erträgen aus der Wertentwicklung des Deckungsvermögens in Höhe von T€ 186 verrechneten Zinsaufwendungen belaufen sich auf T€ 142, wodurch ein Ertragssaldo in Höhe von T€ 44 unter den sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträgen auszuweisen ist.

Die Rückstellungen für Jubiläen sind aufgrund versicherungsmathematischer Gutachten ermittelt worden. Die Berechnungen erfolgten nach der modifizierten Teilwertmethode und unter Verwendung der "Richttafeln 2018 G" von Prof. Dr. Klaus Heubeck. Für die Ermittlung des Barwerts wurde der durchschnittliche Marktzinssatz der Deutschen Bundesbank von 1,97 % (Vorjahr: 2,32 %) zum 31. Dezember 2019 verwendet. Ein Gehaltstrend von 2 % wurde zum 31. Dezember 2019 berücksichtigt.

Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen und werden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages passiviert.

Latente Steuern werden in Höhe der zukünftig zu erwartenden steuerlichen Belastung, die aus der Neubewertung der Vermögensgegenstände und Schulden resultiert, ermittelt. Daneben wurden für weitere zeitliche, sich in späteren Jahren voraussichtlich wieder abbauende Differenzen zwischen den handelsrechtlichen und steuerrechtlichen Wertansätzen, soweit nach § 274 HGB geboten, passive latente Steuern gebildet. Aktive latente Steuern auf temporäre Differenzen bzw. auf Verlustvorträge werden nur angesetzt, soweit ihre Realisierbarkeit in Zukunft hinreichend gesichert erscheint. Den Berechnungen werden jeweils die für die in die Konzernbilanz einbezogenen Tochtergesellschaften geltenden Steuersätze zugrunde gelegt. Der Berechnung liegen für die inländischen Gesellschaften 15 % Körperschaftsteuer zuzüglich 5,5 % Solidaritätszuschlag und Gewerbesteuer (soweit bei der jeweiligen Gesellschaft nicht die sogenannte erweiterte Kürzung gemäß § 9 Nr. 1, Satz 2 GewStG beansprucht wird) und für die ausländische Gesellschaft die geltenden Steuersätze der nächsten zwölf Monate (von durchschnittlich 27,0 %) zugrunde.

Die Verbindlichkeiten sind mit den Erfüllungsbeträgen angesetzt.

Die in eigenem Namen eingegangenen Treuhandverbindlichkeiten sind in der Bilanz bei gleichzeitiger Aktivierung eines Ausgleichsanspruchs gegen die Treugeber in gleicher Höhe passiviert. Das verwaltete Treuhandvermögen (Grundstücksfonds) ist insgesamt für Voll- und Grundbuchtreuhandschaften zusätzlich unter der Bilanz nachrichtlich vermerkt.

5. Angaben zur Konzernbilanz

A) Anlagevermögen

Zur Entwicklung der immateriellen Vermögensgegenstände sowie der Sach- und Finanzanlagen wird auf den Anlagenspiegel verwiesen.

Soweit aus der Konsolidierung aufgedeckte stille Reserven auf abnutzbares Anlagevermögen entfallen, erfolgt die Abschreibung linear verteilt auf die Restnutzungsdauer der betreffenden Vermögensgegenstände.

B) Umlaufvermögen

In den Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen sind Forderungen mit einer Restlaufzeit von über einem Jahr in Höhe von T€ 40 (Vorjahr: T€ 57) unter den sonstigen Vermögensgegenständen enthalten. Gegen das Finanzamt bestehen Forderungen aus Ertragsteuererstattungen in Höhe von T€ 54.

Forderungen gegen Gesellschafter bestehen in Höhe von T€ 3 (Vorjahr: T 0).

C) Aktive Rechnungsabgrenzungsposten

In den aktiven Rechnungsabgrenzungsposten sind Agien und Geldbeschaffungskosten in Höhe von T€ 97 (Vorjahr: T€ 107) enthalten.

D) Eigenkapital

Mit Gesellschafterbeschluss vom 25. Februar 2019 wurde die Erhöhung der variablen Kapitaleinlage um € 100 Mio. beschlossen. Die Zahlung durch die Kommanditistin wurde in voller Höhe geleistet.

E) Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen setzen sich wie folgt zusammen:

	2019	2018
	T€	T€
Bauleistungen	4.664	0
Ausstehende Rechnungen	3.887	1.503
Unterlassene Instandhaltung	772	362
Urlaubsansprüche/Überstunden	231	173
Tantiemen/Prämien	214	264
Jahresabschlusskosten	165	157
Jubiläumsrückstellung	159	171
Vergütung für Wettbewerbsverbot	119	271
Restrukturierung	100	0
Archivierung	42	42
Berufsgenossenschaft	25	20
Betriebskosten	9	15
Rechtsstreitigkeiten/Prozesskosten	3	184
Gewährleistungsansprüche	0	11
Übrige	36	114
Summe	10.426	3.287

Für ausstehende Rechnungen und umfangreiche Baumaßnahmen, deren Fertigstellung bis zu 31. März 2020 erfolgt ist, wurden Rückstellungen für Bauleistungen gebildet.

Die Rückstellung für Jubiläen berücksichtigt die Zahlung an Mitarbeiter bei einer Firmenzugehörigkeit von 10 bzw. 25 Jahren.

F) Verbindlichkeiten

Aufteilung, Fristigkeiten und Sicherheiten sind aus dem folgenden Verbindlichkeitenspiegel ersichtlich:

	mit einer Restlaufzeit von
	bis zu 1 Jahr	1 bis 5 Jahren	5 bis 20 Jahren	mehr als 20 Jahren	Gesamt	davon durch Grundpfandrechte oder ähnliche Rechte gesichert
	T€	T€	T€	T€	T€	T€
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	5.048	26.562	166.272	8.208	206.090	206.090
Vorjahr	18.246	27.201	165.768	8.845	220.060	220.060
Verbindlichkeiten gegenüber Versicherungsunternehmen	1.072	4.623	23.238	79.720	108.653	108.653
Vorjahr	541	2.378	12.879	53.691	69.489	69.489
Erhaltene Anzahlungen	13.377	0	0	0	13.377
Vorjahr	12.221	0	0	0	12.227
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	6.725	0	0	0	6.725
Vorjahr	3.165	0	0	0	3.165
Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Unternehmen ^*)	10.000	0	0	0	10.000
Vorjahr	4	0	0	0	4
Sonstige Verbindlichkeiten	8.416	591	122	0	9.129
Vorjahr	5.229	633	90	0	5.952
	44.639	31.776	189.631	87.928	353.974	314.743
Vorjahr	39.406	30.212	178.737	62.536	310.891	289.549

^*) Vorjahr: Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht

Es bestehen Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Unternehmen aus dem Cashpool in Höhe von T€ 10.000.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Beteiligungsunternehmen des Vorjahres betreffen Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern.

Die Verbindlichkeiten sind mit ihren Rückzahlungs- bzw. Erfüllungsbeträgen angesetzt.

G) Rechnungsabgrenzungsposten

Passive Rechnungsabgrenzungen wurden in Höhe von T€ 828 (Vorjahr: 1.081) für im Voraus gezahlte Mieten gebildet.

H) Treuhandverbindlichkeiten und Eventualverbindlichkeiten

Konzerngesellschaften haften als persönlich haftende Gesellschafter von nicht konsolidierten Fondsgesellschaften für deren Verbindlichkeiten in Höhe von T€ 3.311 (Vorjahr: T€ 3.482).

Die im eigenen Namen eingegangenen Treuhandverbindlichkeiten in Höhe von T€ 85.864 (Vorjahr: T€ 110.388) sind in der Bilanz bei gleichzeitiger Aktivierung eines Ausgleichsanspruchs gegen die Treugeber in gleicher Höhe passiviert.

Dieser Ausgleichsanspruch ist in Höhe von T€ 28.376 (Vorjahr: T€ 42.497) nicht durch entsprechende Vermögenswerte zu Buchwerten gedeckt, sodass die Treugeber für die Ansprüche der DII einstehen müssten, sofern nicht ausreichend stille Reserven vorhanden sind. Ein Risiko zur Erfüllung solcher Ansprüche besteht zum Bilanzstichtag nicht.

Das gesamte von der Gesellschaft verwaltete Treuhandvermögen einschließlich der Grundbuchtreuhandschaften ist zusätzlich unter der Bilanz nachrichtlich vermerkt.

Die von den Mietern erhaltenen und treuhänderisch verwalteten Mietkautionen werden unter der Bilanz ausgewiesen.

Mit einer Inanspruchnahme aus den Haftungsverhältnissen ist aufgrund der stabilen und ausgeglichenen Ertragssituation der Primärverpflichteten nicht zu rechnen.

I) Latente Steuern

Passive latente Steuern auf Ebene der Deuter Invest GmbH in Höhe von T€ 275 ergeben sich aus Bewertungsunterschieden des Sachanlagevermögens und der sonstigen Rückstellungen in der Steuerbilanz und der Handelsbilanz. Aus der Anpassung der B.U.K. Investments Ltd. an die deutschen handelsrechtlichen Grundsätze ergibt sich eine aktive latente Steuer von T€ 954. Auf die im Rahmen der Neubewertung des Sachanlagevermögens im Rahmen der Kapitalkonsolidierung entstandenen Differenzen werden passive latente Steuern in Höhe von T€ 16.811 gebildet.

Die Position hat sich 2019 wie folgt entwickelt:

Stand 01.01.2019	Zuführung	Auflösung	Stand 31.12.2019
T€ 16.423	T€ 643	T€ 934	T€ 16.132

Ein Aktivüberhang, der sich aus den Einzelabschlüssen der in den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften ergibt, wird in Ausübung des Wahlrechts nach § 274 Absatz 1 Satz 2 HGB i. V. m. § 306 HGB nicht aktiviert.

J) Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Zum 31. Dezember 2019 bestehen Verpflichtungen aus Miet-, Leasing- und Dienstleistungsverträgen in Höhe von T€ 796. Gegenstand der Verträge sind Miete für Geschäftsräume und Stellplätze sowie Leasing von Fahrzeugen und Büroausstattung.

Des Weiteren bestehen Verpflichtungen aus einem Grundstückskaufvertrag in Höhe von T€ 5.680. Die Fertigstellung der sich im Bau befindlichen Wohnanlage soll planmäßig im März 2020 erfolgen.

6. Angaben zur Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung

Umsatzerlöse

	2019	2018
	T€	T€
Grundstücksvermietung	78.862	74.313
davon ausländische Tochtergesellschaft	12.465	11.559
Gebühren im Rahmen von Treuhandtätigkeit	3.685	4.806
Dienstleistungen des Immobilienmanagements	1.052	1.293
Baubetreuung und Bauleitung	238	549
Erlöse aus Strom und technischer Bewirtschaftung	0	128
Verwaltungsleistungen und Sonstige	350	331
	84.187	81.420

Die Gebühren im Rahmen der Treuhandtätigkeit bestehen in Höhe von T€ 3.009 aus Abwicklungsgebühren, die im Zusammenhang mit dem Verkauf diverser Fonds fällig geworden sind.

Den wesentlichen Anteil der sonstigen betrieblichen Erträge machen die Erlöse aus dem Abgang von Anlagevermögen in Höhe von T€ 36.751 aus. Weiterhin enthalten sind Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen in Höhe von T€ 319 (Vorjahr: T€ 964) sowie aus Fremderstattungen für Instandhaltung in Höhe von T€ 275 (Vorjahr: T€ 213) und übrige Erträge aus Vermietung in Höhe von T€ 208.

Die Position Zinsen und ähnliche Aufwendungen enthält T€ 52 (Vorjahr: T€ 54), die auf die Aufzinsung von Rückstellungen entfallen.

Das Ergebnis, das auf die außenstehenden Gesellschafter entfällt, betrifft mit T€ 5.487 (Vorjahr: T€ 12.023) die nahestehenden Gesellschafter Familienstiftung Becker & Kries sowie Becker & Kries Finanzierungs-GmbH und mit T€ 5.485 (Vorjahr: T€ 134) konzernfremde Gesellschafter, die nicht der Becker & Kries-Gruppe zugehörig sind. Der Ergebnisanteil für die Minderheiten ergibt sich in erster Linie aus der Veräußerung eines Gewerbeobjekts und dem daraus resultierenden Verkaufserlös.

7. Sonstige Angaben

Anzahl der Arbeitnehmer

Im Geschäftsjahr 2019 wurden durchschnittlich beschäftigt:

Angestellte	122
Arbeiter	17
Mitarbeiter gesamt	139

Organbezüge

Auf die Nennung der Organbezüge wird gemäß § 286 Abs. 4 HGB verzichtet.

Für frühere Mitglieder der Geschäftsführung und ihre Hinterbliebenen bestehen Pensionsverpflichtungen in Höhe von T€ 3.279 (Vorjahr: T€ 3.483).

Anteilsbesitz

Die Anteilsbesitzliste als Anlage zum Anhang gibt einen Überblick über die unmittelbaren sowie mittelbaren Beteiligungen der Becker & Kries Holding GmbH & Co. KG.

Honorar des Konzernabschlussprüfers

Das Gesamthonorar des Konzernabschlussprüfers teilt sich auf in Abschlussprüfungsleistungen in Höhe von T€ 154 für die deutschen Gesellschaften und T€ 28 für die kanadische Gesellschaft, Steuerberatungsleistungen in Höhe von T€ 217 und sonstige Leistungen in Höhe von T€ 25.

Nachtragsbericht

Nach Schluss des Berichtszeitraumes wurde für € 6,33 Mio. eine Wohnimmobilie in Wustermark erworben. Nutzen-Lasten-Wechsel war der 1. Februar 2020.

Seit Januar 2020 breitet sich das Coronavirus weltweit aus. Für die Prognose möglicher Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage 2020 verweisen wir auf die Erläuterungen im Lagebericht des Konzerns.

Geschäftsführung und Vertretung

Die persönlich haftende Gesellschafterin ist die Becker & Kries Asset Management GmbH, Zossen.

Die persönlich haftende Gesellschafterin vertritt die Gesellschaft und führt deren Geschäfte allein.

Geschäftsführer der Komplementärin waren im Geschäftsjahr 2019:

Frau Stefanie Frensch (seit dem 19. Juni 2019)

Herr Dr. Christian Kube

Herr Matthias Klussmann (bis zum 3. Juli 2019)

Berlin, den 15. Mai 2020

Becker & Kries
Asset Management GmbH
vertreten durch

Stefanie Frensch

Dr. Christian Kube

Aufstellung Anteilsbesitz zum 31. Dezember 2019

I. In den Konzernabschluss einbezogene Unternehmen

	Sitz	Beteiligungs-Quote	Eigen-Kapital	Jahres-Ergebnis 2019
		%	T€	T€
1. Anteilsbesitz an Kapitalgesellschaften
Becker & Kries Asset Management GmbH	Zossen	100	109	18
Becker & Kries Immobilien Management GmbH	Berlin	100	1.222	54
"Parka"-Grundverkehr GmbH	Berlin	95	224	122
Deuter Invest GmbH	Augsburg	95	106.506	1.698
Erste Straussee Living GmbH	Hoppegarten	94	296	237
B.U.K. Investments Ltd.	Vancouver/Kanada	94	21.740	4.022
Deutsche Immobilien Investierungs-GmbH	Berlin	89	11.163	5.096
DII Stadtsanierungs-GmbH i.L	Berlin	89	95	-1
DII Projekt Leipzig Torgauer Platz GmbH	Berlin	89	1.136	68
Becker & Kries Invest GmbH i.L	Berlin	89	34	0
PRA-MÖ-PA-Grundvermögen GmbH i.L.	Berlin	89	377	28
2. Anteilsbesitz an Personengesellschaften
Treu-Bau Kries GmbH & Co. KG i.L.	Berlin	95	0	0
Becker & Kries Projekt-Invest GmbH & Co. KG	Berlin	94	14.594	11.401
DII-Fonds 104	Berlin	88	613	11.781
Becker & Kries Grundstücks GmbH & Co. KG	Zossen	94	206.136	14.481
Becker & Kries Auslandsbeteiligungs-GmbH & Co. KG	Berlin	94	12.388	7.769
Wilmersdorfer Appartement- und Geschäftshaus GmbH & Co. KG i.L.	Berlin	65	34.300	28.578
Grundstücksgesellschaft DII-Fonds B 90	Berlin	62	342	507
Grundstücksgemeinschaft DII-Fonds B 59	Berlin	55	-5.908	428
Grundstücksgesellschaft DII-Fonds B 98	Berlin	54	-299	51

II. Nicht in den Konzernabschluss einbezogene Unternehmen

	Sitz	Beteiligungsquote	Eigenkapital	Jahresergebnis 2019
		%	T€	T€
Allianz-Bau-Consortium GmbH & Co. KG	Berlin	0 ^**)	4.033	1.562
Vertriebs KG Mikroholz GmbH & Co.	Berlin	0 ^**)	197	449
PRA-MÖ-PA-Grundvermögen GmbH & Co. Fonds B 84 KG i.L.	Berlin	0 ^**)	0	6.643
PRA-MÖ-PA-Grundvermögen GmbH & Co. Fonds B 85 KG i.L.	Berlin	0 ^**)	0	-5

^**) Komplementärbeteiligungen

III. Unternehmen mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht

	Sitz	Beteiligungsquote	Eigenkapital	Jahresergebnis 2019
		%	T€	T€
Grundstücksgemeinschaft DII-Fonds B 54	Berlin	43	-6.847	723
Grundstücksgesellschaft DII-Fonds B 95 i.L	Berlin	48	0	-133
Grundstücksgemeinschaft DII-Fonds B 71 i.L.	Berlin	20	0	0
Grundstücksgesellschaft DII-Fonds B 77 i.L.	Berlin	23	507	12.908

Entwicklung des Konzernanlagevermögens in der Zeit vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2019

	Anschaffungs- oder Herstellungskosten
	Stand am 1.1.2019	Zugänge	Abgänge	Währungs- umrechnungs- effekt=W Zugang aufgrund Erstkonsolidierung = Z	Umgliederung	Stand am 31.12.2019
	T€	T€	T€	T€	T€	T€
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Software	1.789	67	-34	0	0	1.822
	1.789	67	-34	0	0	1.822
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	803.016	30.527	-59.187	16.800 Z 6.271 W	141.546	938.973
2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	2.923	988	-221	8 VV	86	3.784
3. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	82.991	76.479	0	0	-130.932	28.538
	888.930	107.994	-59.408	6.279 VV 16.800 Z	10.700	971.295
III. Finanzanlagen
Beteiligungen	2.557	1.750	-672	0	0	3.635
	2.557	1.750	- 672	0	0	3.635
	893.276	109.811	-60.114	6.279 W	10.700 ^*	976.752
				16.800 Z

	kumulierte Abschreibungen
	Stand am 1.1.2019	Zugänge	Abgänge	Währumgs- umrechnungs- effekt= W	Stand am 31.12.2019
	T€	T€	T€	T€	T€
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Software	1.668	74	-34	0	1.708
	1.668	74	-34	0	1.708
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	88.294	14.644	-980	1.368 VV	103.326
2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	1.599	393	-149	4 VV	1.847
3. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	0	0	0	0	0
	89.893	15.037	-1.129	1.372 W	105.173
III. Finanzanlagen
Beteiligungen	0	0	0	0	0
	0	0	0	0	0
	91.561	15.111	-1.163	1.372 W	106.881

	Buchwerte
	Stand am 31.12.2019	Stand am 31.12.2018
	T€	T€
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Software	114	121
	114	121
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	835.647	714.722
2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	1.937	1.324
3. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	28.538	82.991
	866.122	799.037
III. Finanzanlagen
Beteiligungen	3.635	2.557
	3.635	2.557
	869.871	801.715

^* Die Umgliederungen in Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten auf fremden Grundstücken enthalten in Höhe von T€ 10.700 eine Umgliederung aus dem Umlaufvermögen in das Anlagevermögen.

Konzern-Kapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr 2019

	2019	2018	Veränderung
	T€	T€	T€
Konzernergebnis (einschließlich der Ergebnisanteile von Minderheiten)	51.153	24.888	26.265
+ Abschreibungen auf Vermögensgegenstände des Anlagevermögens	15.112	14.136	976
+ Zunahme der Rückstellungen	478	507	-29
Saldo aus Gewinn und Verlust aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens	-36.460	-2.357	-34.103
+ Zahlungsunwirksame Aufwendungen	2.523	2.596	-73
+/- Abnahme/Zunahme der Vorräte, Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie der übrigen Aktiva	2.867	-3.704	6.571
+ Zunahme der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie der übrigen Passiva	6.989	927	6.062
+ Zinsaufwendungen	7.907	5.083	2.824
- Sonstige Beteiligungserträge	-5.803	-9.750	3.947
+ Ertragsteueraufwand	3.185	2.865	320
- Ertragsteuerzahlungen	-4.597	-2132	-2.465
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit	43.354	33.059	10.295
Investitionstätigkeit
- Auszahlungen für Investitionen in immaterielle Vermögensgegenstände	-67	-52	-15
- Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen	-100.996	-77.750	-23.246
- Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen	-1.758	-789	-969
+ Einzahlungen aus Abgängen des Sachanlagevermögens	84.602	14.949	69.653
+ Einzahlungen aus Abgängen des Finanzanlagevermögens	168	5.606	-5.438
- Auszahlungen für Zugänge zum Konsolidierungskreis	-16.688	0	-16.688
+ Erhaltene Zinsen	106	358	-252
+ Erhaltene Dividenden	4.227	2.862	1.365
Cashflow aus Investitionstätigkeit	-30.406	-54.816	24.410
Finanzierungstätigkeit
- Auszahlungen an Unternehmenseigner	-10.974	-5.325	-5.649
- Auszahlungen an Minderheitsgesellschafter	-31.955	-1.641	-30.314
+ Einzahlungen von Unternehmenseignern	100.000	0	100.000
+ Einzahlungen von Minderheitsgesellschaftern	3.367	0	3.367
+ Einzahlungen aus der Aufnahme von Krediten	83.522	63.032	20.490
-Auszahlungen für die Tilgung von Krediten	-49.474	-6.126	-43.348
- Gezahlte Zinsen	-8.047	-6.442	-1.605
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit	86.439	43.498	42.941
Gesamtveränderung	99.387	21.741	77.646
Wechselkursbedingte Änderung des Finanzmittelfonds	78	-113	191
Konsolidierungskreisbedingte Änderung des Finanzmittelfonds ¹⁾	6	0	6
Gesamtveränderung des Finanzmittelbestandes	99.471	21.628	77.843
Finanzmittelbestand am Anfang der Periode	65.000	43.372	21.628
Finanzmittelbestand am Ende der Periode	164.471	65.000	99.471
Definition des Finanzmittelfonds
	2019	2018
	T€	T€
Kassenbestand	13	6
Guthaben bei Kreditinstituten	164.458	64.994
	164.471	65.000

¹⁾ Abnahme/Zunahme des Finanzmittelfonds aus Ent- bzw. Erstkonsolidierungen

Konzern-Eigenkapitalspiegel für das Geschäftsjahr 2019

	Kommanditkapital	Rücklagen	Bilanzgewinn
	T€	T€	T€
Stand am 1. Januar 2018	50.000	359.925	62.088
Entnahmen	0	0	-5.325
Einstellungen	0	0	0
Jahresergebnis	0	0	12.731
Währungsumrechnungseffekte	0	0	0
Effekte durch Änderung des Konsolidierungskreises bzw. der Beteiligungsverhältnisse	0	-186	9
Stand am 31. Dezember 2018
Stand am 1. Januar 2019	50.000	359.739	69.503
Entnahmen	0	0	-10.974
Einstellungen	0	100.000	0
Jahresergebnis	0	0	40.181
Währungsumrechnungseffekte	0	-2	-123
Effekte durch Änderung des Konsolidierungskreises bzw. der Beteiligungsverhältnisse	0	16.630	245
Stand am 31. Dezember	50.000	476.367	98.832

	Währungsumrechnungseffekte	Zwischensumme	Minderheitenkapital	Eigenkapital Konzernbilanz
	T€	T€	T€	T€
Stand am 1. Januar 2018	-7.164	464.849	83.421	548.270
Entnahmen	0	-5.325	-1.641	-6.966
Einstellungen	0	0	0	0
Jahresergebnis	0	12.731	12.157	24.888
Währungsumrechnungseffekte	-1.740	-1.740	-92	-1.832
Effekte durch Änderung des Konsolidierungskreises bzw. der Beteiligungsverhältnisse	0	-177	-156	-333
Stand am 31. Dezember 2018
Stand am 1. Januar 2019	-8.904	470.338	93.689	564.027
Entnahmen	0	-10.974	-31.955	-42.929
Einstellungen	0	100.000	3.367	103.367
Jahresergebnis	0	40.181	10.972	51.153
Währungsumrechnungseffekte	3.156	3.031	89	3.120
Effekte durch Änderung des Konsolidierungskreises bzw. der Beteiligungsverhältnisse	0	16.875	-16.509	366
Stand am 31. Dezember	-5.749	619.450	59.654	679.104

Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2019

I. Grundlagen des Konzerns

1. Geschäftsmodell des Konzerns

Die Becker & Kries Holding GmbH & Co. KG mit Sitz in Berlin wurde im Jahr 2007 gegründet. Als operative Konzernholding bündelt sie die Assets und steuert die wesentlichen Aktivitäten der Becker & Kries Unternehmensgruppe, die bereits im Jahr 1945 in Berlin durch den Architekten Georg Becker und den Bankdirektor Günter Kries gegründet wurde.

Als Immobilienunternehmen mit familiengeprägter Tradition und Fokussierung auf den Kernmarkt Berlin steht Becker & Kries für Solidität, Seriosität, Verlässlichkeit und Nachhaltigkeit sowohl in den Beziehungen zu den Geschäftspartnern der Unternehmensgruppe als auch gegenüber seinen Mietern und Kunden. Im Asset- Management und Property-Management von rd. 150 durch Becker & Kries verwalteten Immobilien engagieren sich etwa 140 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter.

Die von Becker & Kries verwalteten Immobilien umfassen insgesamt rund 5.728 (Vorjahr 5.613) Wohneinheiten sowie rund 357.000 m ² Büro- und Gewerbefläche. Sie liegen schwerpunktmäßig in Berlin sowie in weiteren wichtigen Wirtschaftszentren Deutschlands und in Vancouver, Kanada.

Das Kerngeschäft des Konzerns besteht im Wesentlichen aus der Bewirtschaftung und der weiteren Entwicklung des eigenen Immobilienbestandes, bestehend aus 3.611 (Vorjahr 3.042) Wohneinheiten in Deutschland sowie Gewerbeobjekten mit einer vermietbaren Fläche von rund 230.000 m ² in Deutschland und von rund 107.300 m ² in Kanada.

Im Berichtsjahr erfolgten keine wesentlichen Änderungen der Konzernstruktur. So wurde lediglich eine Ein-Objekt-Gesellschaft, Erste Straussee Living GmbH, erstkonsolidiert und eine ehemalige Komplementärgesellschaft, Berliner Union-Film Verwaltungs GmbH, entkonsolidiert.

Der Konzern der Becker & Kries Holding GmbH & Co. KG ist der wesentliche Vermögensbestandteil der alleinigen Kommanditistin, der Familienstiftung Becker & Kries, Berlin.

2. Ziele und Strategien

Die geschäftliche Ausrichtung des Konzerns der Becker & Kries Holding GmbH & Co. KG konzentriert sich auf die langfristige, unbedingte Existenz- und Substanzsicherung sowie Mehrung des Vermögens der alleinigen Kommanditistin der Konzernholding, der Familienstiftung Becker & Kries, und entspricht damit den satzungsmäßigen Zielen der Stiftung. Die Zielerreichung soll im Wesentlichen durch den Ausbau des eigenen Immobilienbestandes sowie durch die Stärkung von dessen Ertragskraft erfolgen. Zu diesem Zweck wurden in den letzten Jahren Immobilien mit unzureichendem Ertragspotenzial und solche mit hohem Risikopotenzial sowie nicht dem strategischen Ziel gerecht werdende Beteiligungen veräußert.

Immobilienwirtschaftliche Werttreiber werden im Hinblick auf das verwaltete Portfolio regelmäßigen Prüfungen unterzogen und fortlaufend optimiert. Einen besonderen Schwerpunkt bilden dabei die konsequente Substanzsicherung und -ertüchtigung des Bestandes auf zeitgemäßem Niveau sowie Aktivitäten zur Vermeidung bzw. zum Abbau von Leerständen. Hierdurch sollen die Wettbewerbsfähigkeit der Immobilien in den jeweiligen lokalen Vermietungsmärkten und damit auch die nachhaltige positive Wertentwicklung des Immobilienportfolios sichergestellt werden. Im Rahmen der laufenden Optimierung des Portfolios wurden nicht mehr strategiekonforme Immobilien veräußert und Objekte, die für die Umsetzung der Konzernstrategie geeignet erscheinen, erworben.

Durch Zukäufe und eigene Projektentwicklungen, insbesondere im Wohnungsbereich, wird ein kontinuierliches Wachstum angestrebt. Der Erwerb und die Weiterentwicklung von Immobilien erfolgen im Sinne der Satzung der Familienstiftung Becker & Kries nach rein kaufmännisch-wirtschaftlichen Erwägungen. Dabei ist die Haltedauer der Immobilien grundsätzlich sehr langfristig ausgerichtet.

Die konservative und risikoaverse Geschäftspolitik des Konzerns spiegelt sich bei der Auswahl und beim Ankauf der Objekte, bei deren Asset- und Property-Management, und auch in der Finanzierungsstrategie wider. Die Fremdkapitalquote bei Finanzierungen für den Ankauf von Immobilien beziehungsweise für deren Herstellung im Rahmen einer Projektentwicklung soll bezogen auf das Gesamtportfolio maximal 50 % betragen und liegt derzeit deutlich darunter. Zudem werden langfristige Zinsbindungen von 10 bis 30 Jahren angestrebt.

Um diese Ziele bestmöglich erreichen zu können, wurden im Jahr 2015 Maßnahmen zur Vereinheitlichung und Verschlankung der Konzernstruktur eingeleitet, die im Jahr 2019 gesellschaftsrechtlich abgeschlossen wurden. Diese sollen eine effektivere Steuerung des Konzerns und der nachgelagerten operativen Prozesse ermöglichen.

Die beiden wesentlichen konzerninternen Dienstleistungsunternehmen, die Becker & Kries Immobilien Management GmbH sowie die Becker & Kries Projekt-Invest GmbH & Co. KG, konzentrieren sich ausschließlich auf den eigenen Bestand.

Um die Substanz der Immobilien nachhaltig zu sichern, wird das Portfolio im mehrjährigen Turnus einer technischen Untersuchung unterzogen. Dabei werden ingenieurtechnische Stellungnahmen erstellt, mit deren Hilfe der Bedarf an kurz-, mittel- und langfristigen Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen ermittelt und in die Objekt- sowie Unternehmensplanung aufgenommen wird.

Beim Abschluss neuer beziehungsweise bei der Prolongation bestehender Finanzierungen ist der Konzern bestrebt, sich die derzeit außerordentlich günstigen Kapitalmarktzinsen sehr langfristig - über den normalen Zinsbindungszeitraum von zehn Jahren hinaus - zu sichern, um die laufende Ertragskraft und den Cashflow des Immobilienbestandes weiter zu steigern sowie Refinanzierungsrisiken zu senken und die Planungssicherheit zu erhöhen. So konnte bis Ende des Berichtsjahres 2019 die durchschnittliche Zinsbindung auf über 16 Jahre erhöht und die durchschnittliche Verzinsung auf ca. 2,60 % p. a. im gesamten Konzern gesenkt werden.

Ein weiterer wichtiger Bestandteil der Konzernstrategie ist die kontinuierliche Verbesserung der vorhandenen IT-Infrastruktur unter Einhaltung der EU-DSGVO, um die Potenziale einer Digitalisierung der Geschäftsprozesse umfassend ausschöpfen zu können. Diese ist für die Wirtschaftlichkeit des gesamten Konzerns von erheblicher Bedeutung, weil sie eine wesentliche Basis für die effiziente Verwaltung des Immobilienportfolios und für den optimalen Einsatz der personellen Kapazitäten bildet. Im Geschäftsjahr 2017 wurde für alle in Deutschland ansässigen Gesellschaften des Konzerns eine einheitliche IT-Landschaft in dem Bereich des Immobilienmanagements und des Rechnungswesens eingerichtet, was zu erheblichen Synergien im Finanz- und Rechnungswesen und im Controlling gefühlt hat.

Der kontinuierliche und zwischenzeitlich auch fortgeschrittene Prozess der Digitalisierung der Arbeitsprozesse hat sich insbesondere in der aktuellen Covid-19- Krise als ein wesentlicher Vorteil erwiesen. Nahezu der gesamte Konzern wurde in kürzester Zeit auf die Tätigkeit der Mitarbeitenden im Home-Office um gestellt.

3. Steuerungssystem

Im Mittelpunkt der Konzernpolitik steht die nachhaltige Steigerung der Ertragskraft des eigenen, nahezu ausschließlich langfristig gehaltenen Immobilienbestandes. Daran orientieren sich auch die Gestaltung und der Einsatz des konzerninternen Steuerungssystems.

Durchgeführte gesellschaftsrechtliche Vereinfachungen der Konzernstruktur haben die Effizienz der Konzernsteuerung deutlich erhöht. Zudem wurde auf der Ebene der Konzernmutter neben der Geschäftsführung auch eine einheitliche Konzernleitung für die Bereiche Asset-Management Wohnen, Asset-Management Gewerbe, Controlling, IT-Management und kaufmännische Leitung installiert. Zusammen mit dem deutschlandweiten homogenen Planungs- und IT-Controlling-System werden durch die Konzernleitung die Wirtschaftlichkeit des Konzerns und die Effektivität der Arbeitsprozesse überwacht und gesteuert.

Die Steuerung des Konzerns erfolgt anhand von finanziellen und nicht-finanziellen Leistungsindikatoren. Als wesentliche finanzielle Leistungsindikatoren der einzelnen Segmente und des Gesamtkonzerns dienen die finanzwirtschaftlichen Steuerungsgrößen EBITDA und FFO sowie immobilienwirtschaftliche Kennzahlen, wie zum Beispiel Soll- und Ist-Mietenentwicklung und Leerstandsquote. Diese Kennzahlen spiegeln die wirtschaftliche Ertragskraft des Konzerns und - im Jahresvergleich - deren Entwicklung wider.

Ein wesentlicher nicht-finanzieller Leistungsindikator wird vor allem in den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern gesehen, deren Qualifikation sowie deren Zufriedenheit und persönliche Entwicklung maßgeblich für den Erfolg des Konzerns sind, da das Management des eigenen Immobilienbestandes weitestgehend durch eigene Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter erfolgt. Eine hohe Motivation der Beschäftigten sowie deren Förderung sind daher wichtige Voraussetzungen für den nachhaltigen Erfolg des Konzerns. Der Konzern ist deshalb bestrebt, die bislang sehr geringe Fluktuation unter den Beschäftigten, die sich in einer signifikant niedrigen Zahl von arbeitnehmerseitigen Kündigungen ausdrückt, auch weiterhin zu erhalten.

Ein weiterer nicht-finanzieller Leistungsindikator ist die Kundenzufriedenheit, also diejenige der Mieter in den eigenen Immobilienbeständen. Diesbezüglich wurde im Geschäftsjahr 2016 erstmalig eine Befragung sämtlicher Wohnungsmieter in Kooperation mit einem renommierten Beratungsunternehmen durchgeführt. Aus den Ergebnissen werden Anregungen für die Optimierung der Objekt- und Dienstleistungsqualität sowie die Intensivierung der Kommunikation mit den Mietern abgeleitet. Diese Mieterbefragung wird nunmehr in einem Turnus von zwei Jahren durchgeführt. Das Ergebnis der letzten Mieterbefragung im Jahr 2018 ist positiv. Über 95 % der Mieter sind mit ihrer Wohnung zufrieden, fast 90 % der Mieter würden Becker & Kries als Vermieter weiterempfehlen und über 90 % haben ein positives Gesamturteil gefallt. Darüber hinaus werden laufend auch sämtliche Wohnungsneumieter befragt, um den Vermietungsprozess fortlaufend optimieren zu können.

II. Wirtschaftsbericht

1. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen in Deutschland

1.1 Gesamtwirtschaftliches Umfeld in Deutschland

Die Wirtschaftsentwicklung in Deutschland war im Jahr 2019 durch ein sehr geringes Wachstum geprägt. Das Bruttoinlandsprodukt (BIP) erhöhte sich im Jahresvergleich real um 0,6 % und lag damit deutlich unter den Wachstumsraten der vorhergehenden beiden Jahre. Der deutsche Arbeitsmarkt präsentierte sich aufgrund der sehr guten wirtschaftlichen Lage in Deutschland weiterhin in guter Verfassung und zum Jahresende 2019 lag die Zahl der Erwerbstätigen mit 45,2 Millionen leicht höher als zum Ende des Vorjahres (Quelle: Destatis). Die im März 2020 in Deutschland eingetretene Covid-19-Krise und die damit einhergehenden wirtschaftlichen negativen Auswirkungen sowohl im gewerblichen als auch privaten Bereich werden den privaten Konsum und sowohl den Wohnungs- als auch den Gewerbeimmobilienmarkt zumindest im Jahr 2020 deutlich negativ beeinflussen.

Das Zinsniveau im Euro-Raum verharrte 2019 weiterhin auf historischen Tiefstständen. Bei ihrer letzten Zinsentscheidung im März 2016 reduzierte die Europäische Zentralbank (EZB) ihren Hauptrefinanzierungszinssatz von 0,05 % p. a. auf 0,00 % p. a und hielt seitdem unverändert an ihrer Niedrigzinspolitik fest. Weiterhin verbleibt der Bankeneinlagenzins bei -0,5 % p. a. Immobilienfinanzierungen blieben daher günstig, was sich angesichts des ohnehin schon hohen Preisniveaus an den Immobilienmärkten weiterhin preistreibend auswirkte.

Der Verbraucherpreisindex erhöhte sich im Jahresdurchschnitt leicht um 1,4 % gegenüber dem Vorjahr (Quelle: Destatis). Die Inflation in Deutschland erhöhte sich im Vergleich zum Vorjahr (1,50 % p. a.), womit das Inflationsziel der EZB mit 2,0 % p. a. weiterhin nicht erreicht wurde.

1.2 Immobilien-Investmentmarkt Deutschland

Die Rahmenbedingungen für den deutschen Immobilien-Investmentmarkt waren auch im Jahr 2019 aufgrund der weiterhin niedrigen Zinsen, der wachsenden Wirtschaft und in Ermangelung von Anlagealternativen durchweg positiv. Im Jahr 2019 wurde in Deutschland mit insgesamt 88 Milliarden Euro so viel Kapital in Immobilien investiert wie nie zuvor, was angesichts der herrschenden Angebotsknappheit ein bemerkenswertes Ergebnis ist. Allein im Dezember 2019 wurde ein Transaktionsvolumen von ca. 17,7 Milliarden Euro verzeichnet und somit der höchste Monatsumsatz aller Zeiten erzielt. Mit etwas über 70,7 Milliarden Euro entfiel der wesentliche Anteil der Investitionen im Gesamtjahr auf Gewerbeimmobilien, womit der Vorjahreswert um 9,3 % übertroffen und ebenfalls ein Rekordergebnis aufgestellt wurde (Quelle: Savills).

Die gefragteste Gewerbeimmobilienklasse waren Büroimmobilien, die mit einem Transaktionsvolumen von 40 Milliarden Euro einen Anteil von rund 57 % an den gesamten Gewerbeimmobilien-Umsätzen ausmachten, gefolgt von den Einzelhandelsimmobilien mit einem Transaktionsvolumen von rund 10 Milliarden Euro bzw. 11 % und Logistikimmobilien mit einem Transaktionsvolumen von rund 6 Milliarden Euro bzw. 7 % (Quelle Savills).

Der Anlegerfokus, insbesondere im Bürosegment, lag wieder auf den Big 7 Städten - Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart, die einen Anteil an dem Transaktionsvolumen von ca. 56 % hatten (Quelle Savills).

Die erneut gefallenen Ankaufsrenditen, insbesondere im Bürosegment der TOP 7 Standorte, belegen das Fehlen von Anlagealternativen in einem Umfeld mit weiterhin negativen Habenzinsen. Die Spitzenrenditen für Büroimmobilien haben weiter nachgegeben und lagen mit 2,7 % rund 40 Basispunkte unter dem Jahresendwert 2018. In Berlin lag die Spitzenrendite zum Ende des Jahres 2019 ebenfalls mit 2,7 % ca. 20 Basispunkte unter dem Vorjahreswert (Quelle: Colliers und Savills).

Der gewerbliche Wohninvestmentmarkt hat mit einem Volumen von 17,1 Milliarden Euro das zweithöchste Ergebnis aller Zeiten erzielt und den Vorjahreswert um rund 3 % übertroffen. Entgegen den Vorjahren wurde das Volumen in 2019 durch einige größere Transaktionen bestimmt. Insgesamt wechselten ca. 130.000 Wohnungen den Eigentümer, womit das Vorjahresergebnis nicht erreicht wurde. Die Zahl der Transaktionen ging um fast 18% zurück. Folglich ist die Erhöhung im Transaktionsvolumen ausschließlich auf eine Preiserhöhung zurückzuführen. Die Wohneinheit kostete im Durchschnitt € 153.300 und lag somit ca. 8% über dem Vorjahresniveau. Regional steht Berlin mit einem Transaktionsvolumen von 3,3 Milliarden Euro bzw. einem Anteil von rund 20 % des Gesamtvolumens an der Spitze (Quelle: Colliers; JLL und Savills).

Das weiterhin anhaltende starke in- und ausländische Investoreninteresse an Immobilieninvestments in Deutschland, verstärkt auch durch die öffentliche Hand, die ihr Transaktionsvolumen im Jahr 2019 mehr als verdoppelt hat, sowie die Produktknappheit spiegeln zum einen die Attraktivität des deutschen Immobilienmarktes wider, die sich auch aus den stabilen politischen und rechtlichen Rahmenbedingungen und der robusten konjunkturellen Entwicklung des Landes ergibt. Zum anderen ist dies jedoch auch Ausdruck des durch die anhaltenden Niedrigzinsen bedingten Mangels an Anlagealternativen mit vergleichbarem Chancen-Risiken-Profil.

1.3 Wohnungsmarkt Deutschland / Berlin

Die Entwicklung an den deutschen Wohnimmobilienmärkten war im Jahr 2019 im Wesentlichen durch leichte Steigerungen bei den Mieten und durch einen weiteren Anstieg der Ankaufsfaktoren geprägt. Beide Faktoren führten zu einer überproportionalen Steigerung der Kaufpreise in den Metropolen und Ballungsräumen. Der starken Käufernachfrage steht vielerorts weiterhin nur ein relativ geringes Angebot gegenüber. Auch auf den Mietwohnungsmärkten der großen Ballungsräume sind nach wie vor deutliche Nachfrageüberhänge zu beobachten. Die Neubauaktivitäten reichen weiterhin nicht aus, um den Bedarf an Wohnungen zu decken.

In Berlin, dem für den Konzern Becker & Kries mit Abstand wichtigsten Wohnungsmarkt, hielt der Bevölkerungszuwachs auch im Berichtsjahr weiter an, obwohl es sich dabei um die geringste Erhöhung seit dem Zensus 2011 handelt. Die Bundeshauptstadt ist mit inzwischen ca. 3,77 Millionen Einwohnern die mit Abstand bevölkerungsreichste Stadt Deutschlands (Quelle: Amt für Statistik Berlin- Brandenburg).

In den zurückliegenden Jahren hat die Einwohnerzahl Berlins jeweils zugenommen. Im Jahr 2019 stieg sie erneut um insgesamt 21.000 Personen bzw. rund 0,6 %, wobei das Wachstum im Jahr 2019 wiederum etwas geringer ausgefallen ist als in den Vorjahren. Dabei ist festzustellen, dass die Zuzüge nach Berlin in der jüngsten Vergangenheit zunehmend auf Zuwanderung aus dem Ausland entfallen. Der inländische Wanderungssaldo ist weiterhin leicht negativ. Insgesamt stieg in den letzten 5 Jahren die Einwohnerzahl in Berlin um rund 200.000 (Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg).

Die Berliner Verwaltung rechnet mit einem weiteren, jedoch deutlich verlangsamten Anstieg der Einwohnerzahl Berlins innerhalb des nächsten Jahrzehnts auf etwa 3,8 bis 4,0 Millionen Personen bis zum Jahr 2030 (Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt).

Für die Nachfrageentwicklung am Mietwohnungsmarkt ist jedoch nicht nur die Entwicklung der Einwohnerzahl, sondern vor allem die Entwicklung der Haushaltsanzahl maßgeblich. Diese hat sich seit dem Jahr 2011 in Berlin um 6,4 % auf fast 2,0 Mio. erhöht. Dabei wurden die steigende Zahl der Ein- und Zwei-Personen-Haushalte sowie die wachsende Gesamtzahl der Haushalte in Berlin als Treiber des Bedarfswachstums identifiziert (Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg).

In Anbetracht der jüngsten Prognosen zur Bevölkerungsentwicklung, der weiterhin vorhandenen Zuwanderung und des Nachfrageüberhangs der Vorjahre dürften die Prognosen für die Entwicklung des Wohnungsbedarfs in Berlin auch künftig eher noch angehoben werden müssen.

Die Wohnungsbautätigkeit bleibt in Berlin nach wie vor deutlich hinter dem Bedarf zurück. Während sich die Zahl der Einwohner von 2014 an um rund 200.000 erhöhte, nahm der Wohnungsbestand im selben Zeitraum nur um rund 70.000 Einheiten zu. Die Zahl der Baugenehmigungen sank im Vergleich zu 2018 um ca. 7 %. Auch bleibt die Zahl der fertiggestellten Wohneinheiten im Jahr 2019 mit 19.752 fertiggestellten Wohnungen weiter hinter dem nachfragegerechten Niveau zurück. Wesentliche Gründe für die anhaltende Diskrepanz zwischen Bedarfsentwicklung und Wohnungsbautätigkeit sind die geringe Verfügbarkeit von Grundstücken, gestiegene Bauland- und Baupreise, die einen Mietwohnungsbau kaum noch wirtschaftlich ermöglichen, erhöhte energetische Anforderungen, Spekulation mit entwickelten, aber nicht bebauten Grundstücken, die teilweise lange Bearbeitungsdauer von Bauantragsverfahren sowie besonders die mehrjährigen Bebauungsplan verfahren der Berliner Verwaltung (Quelle: JLL, Amt für Statistik Berlin-Brandenburg).

Als weiterer die Neubauaktivitäten der Privatwirtschaft belastender Faktor kommt das sogenannte "Berliner Modell" oder "kooperatives Baulandmodell" hinzu, das seit 2017 einen Pflichtanteil von 30 % Sozialwohnungen im Rahmen von Bebauungsplanverfahren vorschreibt. Dies ist insbesondere dann ein großes Hindernis, wenn der Neubau in Bezirken erfolgen soll, in denen die Mieten von freifinanzierten Wohnungen die preisgebundenen Mieten marktbedingt nicht kompensieren können. Folglich ist das "kooperative Baulandmodell" nur in bestimmten Bezirken umsetzbar', sofern der Investor bereits über eigene Grundstücke oder Nachverdichtungspotenziale verfügt, da dort die massiv gestiegenen Baulandpreise eine solche Kompensation zugunsten mietpreisgebundener Wohnungen nicht mehr zulassen.

Zusätzlich wird dieser negative Trend durch den Anfang 2020 eingeführten Berliner Mietendeckel verstärkt. Projektentwickler und Investoren verlagern ihre Geschäftstätigkeiten in andere Städte oder wenden sich verstärkt anderen Segmenten als dem Mietwohnungsneubau zu. Die Gesetzgebung wird mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit von der Opposition vor dem Berliner Landesverfassungsgericht und dem Bundesverfassungsgericht angegriffen werden mit dem Ziel, das Gesetz als nichtig und somit als nicht wirksam zustande gekommen erklären zu lassen. Die Geschäftsführung geht davon aus, dass dieser prozessuale Weg nicht kurzfristig erfolgen, sondern mehrere Jahre in Anspruch nehmen wird mit dem Ergebnis, dass das Berliner Gesetz nicht verfassungskonform ist und somit für nichtig erklärt werden wird.

Die Bestandsmieten haben sich gemäß Mietspiegel 2019 im Mittel auf netto kalt 6,72 Euro pro m ² monatlich erhöht. Dieser Wert weist eine im Vorjahresvergleich reduzierte jährliche Steigerung von 2,6% gegenüber dem Mietspiegel von 2017 mit 6,39 Euro pro m ² monatlich aus. Somit liegt das Niveau der Bestandsmieten weiterhin deutlich unter anderen deutschen Metropolen, wie insbesondere München; aber auch deutlich unter Neuvertragsmieten, weshalb ein signifikanter Rückgang der Mieterfluktuation zu verzeichnen ist.

Die Angebotsmieten für Bestandswohnungen in Berlin erreichten in 2019 ein Niveau von durchschnittlich rund 12,55 Euro pro m ² und Monat. Das entspricht einer Steigerung um 4,1 % gegenüber dem Vorjahr, womit der Aufwärtstrend geringer ausfiel als im Vorjahr. Die Neubaumieten stagnierten im Vergleich zum Vorjahr, während im Spitzensegment und im Mikro wohn-Segment weiterhin hohe Preissteigerungen von 6,7 % bzw. 6,5 % verzeichnet wurden.

In Anbetracht der sich auch in den Folgejahren nicht abzeichnenden Abschwächung des Nachfragedrucks am Wohnungsmarkt, insbesondere aufgrund des weiterhin anhaltenden Bevölkerungswachstums, der gestiegenen Baukosten sowie der sehr zeitintensiven Baurechtschaffung und der somit nicht ausreichenden Anzahl von neuen Wohnungen, wird sich die Mietsteigerung, dort wo nicht politisch begrenzt, voraussichtlich weiter fortsetzen (Quelle: bulwiengesa, JLL und CBRE).

In der darüber hinaus in Berlin noch vorherrschenden Debatte aufgrund des laufenden Volksbegehrens über die Enteignung bzw. Vergesellschaftung von Immobilienunternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen sieht die Geschäftsführung eine geringe Gefahr für den Konzern. Einerseits hält der Konzern in Berlin nur Immobilien mit insgesamt weniger als 3.000 Wohneinheiten. Andererseits teilt die Geschäftsführung die bereits in mehreren Rechtsgutachten vertretene Auffassung, dass diese Sozialisierung von Immobilien sowohl nach dem Grundgesetz als auch nach der Verfassung von Berlin nicht verfassungskonform ist, sodass diese Initiative keine Aussicht auf Erfolg haben wird.

1.4 Einzelhandelsimmobilienmarkt Deutschland / Berlin

Trotz der weiterhin noch anhaltenden guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, insbesondere des Rückgangs der Arbeitslosenzahl und der hohen realen Einkommenszuwächse, ist der Einzelhandelsumsatz im Jahr 2019 nur noch um real 1,3 %, aufgrund des überproportionalen Wachstums des Online-Handels, gestiegen (Quelle JLL und DZ Hyp).

Die durchschnittliche Spitzenmiete an den zehn größten Standorten gab leicht um 0,2 % nach im Vergleich zum Vorjahr, wobei deutschlandweit die durchschnittliche Spitzenmiete sogar um 1,3 % abnahm (Quelle JLL und DZ Hyp).

Im Jahr 2019 wurden bundesweit insgesamt 1.150 Vermietungen bzw. Eröffnungen von Einzelhandelsflächen mit einer Verkaufsfläche von ca. 500.000 m ², also ca. 4 % des Flächenvolumens, registriert. Berlin ist mit 41.300 m ²Flächenumsatz der Spitzenreiter der zehn größten Standorte (Quelle JLL und DZ Hyp).

Nur rund 33 % der Vermietungen wurden in den zehn großen A-Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, Leipzig, Hannover, München, Nürnberg und Stuttgart erzielt (Quelle JLL und DZ Hyp).

Die eingetretene Covid-19-Krise im März 2020 und die damit verbundenen Geschäftsschließungen für mehrere Wochen werden den Marktanteil des Online- Handels weiter wachsen lassen und die Wettbewerbsfähigkeit des stationären Einzelhandels, mit Ausnahme der sogenannten systemrelevanten Bereiche, abschwächen. Folglich werden in 2020 die Umsätze des stationären Einzelhandels weiter stagnieren oder sogar fallen, sodass auch die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen verhaltener ausfallen wird (Quelle: JLL und DZ Hyp).

1.5 Büroimmobilien- und Gewerbeflächenmarkt Deutschland / Berlin

Mit der Vermietung von insgesamt rund 3,993 Millionen Quadratmetern wurde 2019 an den sieben wichtigsten Bürostandorten Deutschlands (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Stuttgart und München), wie in den Vorjahren, wieder ein sehr hoher Wert erzielt.

Der Leerstand reduzierte sich erneut auf durchschnittlich etwa 3,1 % und somit auf den niedrigsten Stand seit über 20 Jahren, wobei in Berlin die Leerstandsquote mit 1,2 % am niedrigsten ist. Die Spitzenmiete aller sieben Standorte lag im Durchschnitt bei 33 Euro pro m ² und damit fast 9 % über dem Vorjahreswert. Auch die Durchschnittsmieten erhöhten sich deutlich aufgrund der weiterhin anhaltenden Angebotsknappheit um fast 10 % auf ca. 19 Euro pro m ² (Quelle: Savills).

Auf Berlin entfiel noch vor München der höchste Büroflächenumsatz von ca. 1,0 Mio. Quadratmeter, womit einerseits eine weitere Reduzierung des Leerstands auf nur noch 1,2 % und andererseits eine Erhöhung der Spitzenmiete auf 39,70 Euro pro m ² einhergeht. Aufgrund der ungebrochen regen Nachfrage nach Büroflächen hat sich das Neubauvolumen in Berlin deutlich auf rund 730.000 m ² erhöht. Vor dem Eintritt der Covid-19-Krise war daher die Meinung, dass das gesteigerte Angebot dennoch die Nachfragen nicht vollständig abdecken können wird, sodass mit einer Entspannung in 2020 noch nicht gerechnet werden kann (Quelle: Savills).

In Anbetracht der bedingt durch die Covid-19-Krise im Frühjahr 2020 begonnenen wirtschaftlichen Rezession und der damit sehr wahrscheinlich einhergehenden vermehrten wirtschaftlichen Schieflage von Unternehmen wird es beginnend ab dem 2. Halbjahr 2020 vermehrt zu Insolvenzen von Unternehmen mit Einstellung des Geschäftsbetriebes kommen. Daraus folgernd wird sich das daraus freiwerdende Flächenangebot wieder spürbar erhöhen.

2. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen in Kanada

2.1 Gesamtwirtschaftliches Umfeld in Kanada

Die Wirtschaft Kanadas verzeichnete, verglichen mit der Entwicklung im Jahr 2018, in 2019 ein etwas geringeres Wachstum. Das kanadische Bruttosozialprodukt (Real GDP) stieg im Gesamtjahr 2019 immerhin noch um 1,7 % (Vorjahr: 2,0 %) und alle 10 kanadischen Provinzen wiesen positive Steigerungsraten aus. Das Wirtschaftswachstum von British Columbia (B.C.) lag inflationsbereinigt mit 2,1 % wieder deutlich über dem kanadischen Durchschnitt. Derzeit befinden sich in B.C. große Infrastruktur- und Energieversorgungsprojekte, wie etwa der Site C Staudamm am Peace River oder der Neubau von Flüssiggaspipelines in der Umsetzung, was zu hohen Wachstumsraten des Bausektors führt. Der Arbeitsmarkt zeigte sich in 2019 erneut sehr robust. Die durchschnittliche Arbeitslosenquote für Kanada lag mit 5,7 % auf dem Niveau des Vorjahres B.C. hatte mit 4,7 %, wie schon in 2018, die geringste Arbeitslosenquote aller Provinzen. Die Inflation schwächte sich in 2019 im Vergleich zu 2018 etwas ab. Der Anstieg der Konsumentenpreise (CPI) lag in Kanada bei 2,0 %, in B.C. bei 2,4 %. Für die kommenden zwei Jahre erwarten Analysten für B.C. grundsätzlich eine Fortsetzung dieses positiven Trends, wobei sich die Covid-19-Krise in 2020 negativ auf die kanadische Volkswirtschaft auswirken wird. Aktuelle Risikoszenarien rechnen für Kanada mit einem Rückgang des Bruttosozialprodukts zumindest in 2020 von -2,5 % und deutlich ansteigenden Arbeitslosenzahlen. Abhängig vom weiteren Verlauf der Covid-19-Krise ist bereits in 2021 eine Erholung der Wirtschaft vorstellbar (Quellen: Royal Bank of Canada, Provincial Outlook December 2019 und Provincial Outlook March 2020).

Im Vergleich zum Bilanzstichtag des Vorjahres ist der kanadische Dollar im Verhältnis zum Euro deutlich stärker geworden. Der Wechselkurs veränderte sich von 1,56 CAD/EUR (2018) auf 1,46 CAD/EUR (2019).

Aufgrund der bisher nicht quantifizierbaren Auswirkungen der Covid-19-Krise ist davon auszugehen, dass die bisherige Planung 2020 der kanadischen Konzerntochter nicht mehr eingehalten werden kann. Unter Würdigung aller relevanten Einzelrisiken erkennen wir aber keine Bestandsgefährdung für die B.U.K. Investments Ltd., sodass der Fortbestand der Gesellschaft gesichert ist.

2.2 Gewerbeflächenmarkt Vancouver

Der Großraum Vancouver gehörte auch in 2019 wieder zu den am stärksten wachsenden Regionen Kanadas. Die Wachstumsrate des Bruttosozialprodukts lag hier mit 2,8 % über der Rate der Provinz B.C. Infolge der stabilen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen war auch im abgelaufenen Jahr wieder eine umfangreiche Neubautätigkeit bei Gewerbeimmobilien (Industrial) zu verzeichnen und es wurden über 400.000 m2 Gewerbeflächen fertiggestellt. Die insgesamt starke Nachfrage führte dazu, dass die Leerstände an nahezu allen Standorten im Großraum Vancouver auf dem niedrigen Niveau des Vorjahres gehalten werden konnten. Die durchschnittliche Leerstandsquote lag im IV. Quartal 2019 bei lediglich 1,2 %. Infolge der starken Nachfrage stieg das Mietniveau weiter an. Die durchschnittliche Nettokaltmiete für Gewerbeflächen (Industrial) erhöhte sich im Vergleich zu 2018 um rd. 6% auf $ 13,15 per sqf Für das Jahr 2020 erwarten die Marktteilnehmer grundsätzlich eine weiterhin starke Nachfrage mit weiterhin geringen Leerstandsquoten, allerdings werden auch die Immobilienmärkte von den negativen, wirtschaftlichen Folgen der Covid-19-Krise betroffen sein.

Der Investment-Markt im Großraum Vancouver zeigte sich in 2019, wie schon in den Vorjahren, als ein typischer Anbietermarkt, der von einer starken Nachfrage institutioneller und privater Investoren sowie einem knappen Angebot an Gewerbeimmobilien und Baugrundstücken geprägt war. Infolge des geringen Angebots reduzierte sich die Anzahl der durchgeführten Transaktionen im Vergleich zu 2018 allerdings um rd. 12 %, während sich der durchschnittliche Kaufpreis für Gewerbeimmobilien um 15 %, für Baugrundstücke sogar um 23 % erhöhte. Die Cap Rates in Vancouver liegen bei Gewerbeimmobilien weiterhin deutlich unter 5 % (Quellen: CBRE 2019 Industrial Market Statistics, CW Cap Rates Report IV/2019).

III. Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage

Vermögenslage des Konzerns

Bilanz	2019	2018	Veränderung gegenüber dem Vorjahr
	T€	T€	in T€	in %
Immaterielles und Sachanlagevermögen	866.236	799.158	67.078	8
Finanzanlagevermögen	3.635	2.557	1.078	42
Vorräte	14.342	23.382	-9.040	-39
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	13.495	8.551	4.944	58
Liquide Mittel	164.471	65.000	99.471	153
Rechnungsabgrenzungsposten Aktiver Unterschiedsbetrag aus der	294	171	123	72
Vermögensverrechnung	0	128	-128	-100
Rückgriffsansprüche gegen Treugeber	85.864	110.388	-24.524	-22
Summe Aktiva	1.148.337	1.009.335	139.002	14
Eigenkapital	679.104	564.027	115.077	20
Rückstellungen für Pensionen	1.076	686	390	57
Steuerrückstellungen und Sonstige Rückstellungen	10.909	4.992	5.917	119
Bankverbindlichkeiten und Darlehen
von Versicherungen	314.743	289.549	25.194	9
Sonstige Verbindlichkeiten	39.231	21.342	17.889	84
Rechnungsabgrenzungsposten	1.278	1.928	-650	-34
Passive latente Steuern	16.132	16.423	-291	-2
Im eigenen Namen eingegangene Treuhandverbindlichkeiten	85.864	110.388	-24.524	-22
Summe Passiva	1.148.337	1.009.335	139.002	14

Der Konzern weist im Vergleich zum Vorjahr eine um T€ 139.002 deutlich erhöhte Bilanzsumme aus. Die Erhöhung der Bilanzsumme ist im Wesentlichen auf die von der Kommanditistin, der Familienstiftung Becker & Kries, im Geschäftsjahr vorgenommene Erhöhung der Kapitalrücklage um T€ 100.000 und den Konzernjahresüberschuss zurückzuführen.

Das Sachanlagevermögen hat sich, insbesondere aufgrund des fertiggestellten Wohnungsneubauprojektes in Schönefeld im Großraum Berlin, den sich im Bau befindlichen Neubauprojekten in Nauen und Berlin sowie von Investments in Bestandsimmobilien, von T€ 799.158 im Vorjahr um T€ 67.078 auf T€ 866.236 erhöht.

Das Sachanlagevermögen der kanadischen Tochter hat sich gegenüber dem Vorjahr durch wechselkursbedingte Änderungen nach Zugang im Anlagevermögen in Höhe von T€ 691 und vorgenommener Abschreibung in Höhe von T€ 2.889 um T€ 2.709 reduziert.

Die leichte Erhöhung des Finanzanlagevermögens um T€ 1.078 auf T€ 3.635 resultiert aus weiteren Ankäufen von DII-Fondsbeteiligungen.

Die deutliche Reduzierung der Vorräte um T€ 9.040 auf T€ 14.342 ist nahezu ausschließlich in der Umgliederung einer im letzten Jahr noch zum Verkauf bestimmten Wohnimmobilie in der Marienfelder Allee in Berlin-Tempelhof in das Anlagevermögen begründet.

Die Erhöhung der Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände von T€ 8.551 auf T€ 13.495 resultiert insbesondere aus einer Kaufpreisforderung, wobei der Kaufpreis als Sicherheit auf einem Notaranderkonto hinterlegt wurde.

Die liquiden Mittel erhöhten sich deutlich um T€ 99.471 auf T€ 164.471 aufgrund der im Geschäftsjahr von der alleinigen Kommanditistin vorgenommenen Erhöhung der Kapitalrücklage um T€ 100.000.

Zur Entwicklung der in den Jahren 2014 und 2015 bei einem Versicherungsunternehmen ausfinanzierten Pensionsverpflichtungen verweisen wir auf die ausführliche Darstellung im Anhang.

Mit der Erstkonsolidierung der Deutsche Immobilien Investierungs-GmbH (DII) zum 31. Dezember 2014 wurden die von der Gesellschaft als Darlehenstreuhänder im eigenen Namen für fremde Rechnung eingegangenen Verbindlichkeiten für geschlossene Immobilienfonds in der Konzernbilanz ausgewiesen. Den Verbindlichkeiten stehen in entsprechender Höhe Rückgriffansprüche gegen die Fondsgesellschafter als Treugeber gegenüber. Die Reduzierung um T€ 24.524 auf T€ 85.864 spiegelt, neben den ordentlichen Tilgungen innerhalb der einzelnen Fondsgesellschaften, auch die erfolgten Fondsobjektverkäufe und die in diesem Zusammenhang vorgenommene Rückführung der Bankverbindlichkeiten wider.

Das Eigenkapital ist von T€ 564.027 im Vorjahr um T€ 115.077 auf T€ 679.104 deutlich, insbesondere aufgrund der Erhöhung der Kapitalrücklage, gestiegen. Trotz der Bilanz Verlängerung durch erhöhte Investitionen ist die Eigenkapitalquote von 56 % im Vorjahr leicht auf 59 % gestiegen. Für eine detaillierte Darstellung verweisen wir auf den Eigenkapitalspiegel.

Hinsichtlich der Erhöhung der Rückstellungen von T€ 5.678 im Vorjahr auf T€ 11.985 verweisen wir auf die Aufstellung zur Zusammensetzung der Rückstellungen im Anhang.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Banken und Versicherungen haben sich von T€ 289.549 auf T€ 314.743 erhöht. Die Erhöhung ergab sich aus der Aufnahme von langfristigen Bankdarlehen, um die Investitionen und Projektenwicklungen, wie insbesondere in Schönefeld, zu finanzieren. Die Fremdfinanzierungsquote der Bankdarlehen und Darlehen von Versicherungen für die eigenen Immobilien in Bezug zur Bilanzsumme ist dennoch von 29 % in 2018 auf 27 % gefallen. Dieses Verhältnis bezieht sich nur auf die Buchwerte und nicht auf die Verkehrswerte der Immobilien und zeigt damit weiterhin die sehr konservative Politik der Fremdkapitalaufnahme, und darüber hinaus auch die Möglichkeiten für zukünftige Fremdkapitalaufnahmen im Rahmen von eventuellen Großinvestitionen.

Insgesamt wurde die Vermögenslage des Konzerns im Geschäftsjahr 2019 weiterhin sehr stabil und konstant gehalten.

Ertragslage des Konzerns

Das Konzernergebnis im Geschäftsjahr 2019 verbesserte sich im Vergleich zum Vorjahr deutlich um T€ 27.450. Die Umsatzerlöse haben sich insbesondere aufgrund von Mietsteigerungen und neuen Investments erhöht.

Ertragslage	2019	2018	Ergebnisveränderung	Veränderung gegenüber Vorjahr
	T€	T€	T€	%
Umsatzerlöse	84.187	81.420	2.767	3
Bestandsveränderungen	1.668	606	1.062	175
Andere aktivierte Eigenleistungen	37	43	-6	-14
Sonstige betriebliche Erträge	549	1.097	-548	-50
Gesamtleistung	86.441	83.166	3.275	4
Material- und Leistungsaufwand	-8	-650	642	-99
Betriebskosten/Grundsteuer	-16.944	-15.720	-1.224	8
Instandhaltungsaufwand	-13.571	-14.738	1.167	-8
Andere Aufwendungen der Hausbewirtschaftung	-3.103	-1.683	-1.420	84
Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen	-15.111	-14.183	-928	7
Personalaufwand	-11.077	-10.804	-273	3
Verwaltungskosten	-2.646	-2.863	217	-8
Betriebsergebnis	23.981	22.525	1.456	6
Zinsaufwand	-8.105	-6.495	-1.610	25
Zinsen und ähnliche Erträge	198	323	-125	-39
Erträge aus Beteiligungen	594	1.209	-615	-51
Erträge aus Ausleihungen	1	235	-234	-100
Finanz- und Beteiligungsergebnis	-7.312	-4.728	-2.584	-55
Neutrales Ergebnis	37.734	10.060	27.674	275
Ergebnis vor Steuern	54.403	27.857	26.546	95
Ertragssteuern und sonstige Steuern	-4.149	-3.440	-709	21
Latente Steuern	899	471	428	91
Jahresüberschuss	51.153	24.888	26.265	106
Ergebnis Minderheiten nahestehende Unternehmen	-5.487	-12.023	6.536	54
Ergebnis fremde Minderheiten	-5.486	-134	-5.351	-3.993
Konzernergebnis	40.181	12.731	27.450	216

Die Kerntätigkeit der Unterbehmensgruppe liegt in der Bewirtschaftung und Entwicklung des eigenen Grundbesitzes. Die Fokussierung auf die Bewirtschaftung des eigenen Grundbesitzes zeigt sich in dessen hohem Umsatzanteil von 93,7 % im Berichtsjahr im Verhältnis zum Gesamtumsatz des Konzerns.

Die Zusammensetzung der Umsatzerlöse nach Bereichen stellt sich wie folgt dar:

	2019		2018		Veränderung
	T€	%	T€	%	T€	%
Gesellschaften mit Grundbesitz	78.862	93,7 %	74.313	91,3 %	4.549	6,1 %
Projektentwicklung	214	0,2 %	459	0,5 %	-245	-53,4 %
Dienstleistungen und Immobilienmanagement	5.111	6,1 %	6.648	8,2 %	-1.537	-23,1 %
Summe Konzern	84.187	100,0 %	81.420	100,0 %	2.767	3,4 %

Die Umsatzerhöhung um T€ 2.767 auf T€ 84.187 resultiert ausschließlich aus erfolgten Mieterhöhungen im eigenen Bestand. Andererseits wurden im Berichtsjahr keine Umsätze aus der Veräußerung von Grundstücken des Vorratsvermögens generiert und die weiteren Umsatzerlöse aus Projektentwicklungen, Dienstleistungen sowie Immobilienmanagement haben sich insgesamt um T€ 1.782 auf T€ 5.325 reduziert.

Die Aufwendungen für Großinstandhaltungen sowie mieterbezogene Modernisierungen in Höhe von T€ 11.043 (Vorjahr: T€ 12.218) sind gegenüber dem Vorjahr leicht gesunken. Im Berichtsjahr wurden wesentliche Modernisierungen an den Objekten Reichsstraße 78 bis 80b, Rheinstraße 45-46, Theodor-Heuss-Platz 2, Kurfürstendamm 212-214, Kurfürstendamm 75/76 sowie im Deuter Gewerbepark vorgenommen. Weitere Aufwendungen entfallen auf eine Vielzahl von Maßnahmen.

Der Aufwand für die laufende Kleininstandhaltung bewegt sich mit T€ 2.527 (Vorjahr: T€: 2.520) nahezu auf Vorjahresniveau.

Die Abschreibungen haben sich aufgrund der neu erworbenen Immobilien zum Ende des Vorjahres und der Fertigstellung des Wohnungsneubaus in Schönefeld von T€ 14.183 um T€ 928 auf T€ 15.111 erhöht.

Der Personalaufwand hat sich im Vergleich zum Vorjahr um T€ 273 auf T€ 11.077 leicht erhöht, wobei die Mitarbeiteranzahl im Konzern von 138 auf 139 nahezu konstant geblieben ist. Die Verwaltungskosten haben sich um T€ 217 auf T€ 2.646 leicht reduziert.

Die wesentlichen Auswirkungen durch Wechselkursänderungen haben sich im Geschäftsjahr 2019, wie schon beschrieben, in der Position Anlagevermögen ergeben.

Insgesamt hat sich das Betriebsergebnis (EBIT) um T€ 1.456 verbessert.

Das Betriebsergebnis vor Abschreibungen (EBITDA) liegt mit T€ 39.092 (Voijahr: T€ 36.708) deutlich über dem Vorjahresniveau.

Der Zinsaufwand hat sich um T€ 1.610 auf T€ 8.105 aufgrund der neu aufgenommenen Bankverbindlichkeiten zum Ende des Vorjahres und im Laufe des Geschäftsjahrs erhöht.

Das neutrale Ergebnis hat sich signifikant von T€ 10.060 im Vorjahr auf T€ 37.734 erhöht. Ein wesentlicher Grund für diese Steigerung liegt in den Erträgen aus Anlageverkäufen in Höhe von T€ 36.750. Eine Fondsgesellschaft hat ihre Immobilie in der Blissestraße, Berlin, veräußert und daraus einen Ertrag in Höhe von T€ 27.611 generiert. Durch die Veräußerung von zwei weiteren Immobilien einer Fondsgesellschaft in der Gelfertstraße und Am Schülerheim, Berlin, ist ein Ertrag von T€ 9.025 erzielt worden. Ferner ist das neutrale Ergebnis auf Beteiligungen an DII- Fondsgesellschaften zurückzuführen, die ihre Objekte im Jahr 2019 veräußert haben. Dabei handelt es sich um die DII-Fonds B 73, B 75, B 77, B 76, B 80 und B 95. Das Ergebnis hieraus beträgt T€ 2.989 unter Berücksichtigung von Abschreibungen auf Forderungen und ist Teil des Beteiligungsertrages. Weiterhin setzen sich die neutralen Erträge im Wesentlichen aus den Erträgen aus der Auflösung von Rückstellungen in Höhe von T€ 319, Erträgen aus abgeschriebenen Forderungen in Höhe von T€ 181 und Schadenersatzforderungen in Höhe von T€ 170 zusammen. Dem standen neutrale Aufwendungen für Veräußerungskosten in Höhe von T€ 2.155, Verluste aus Entkonsolidierung und Anlagenabgängen in Höhe von T€ 290 und Spenden in Höhe von T€ 112 gegenüber.

Der Konzern schloss das Geschäftsjahr 2019 mit einem Jahresüberschuss von T€ 51.153 ab, nachdem im Vorjahr ein Jahresüberschuss von T€ 24.888 erzielt worden war. Ursächlich hierfür ist vor allem der sehr deutliche Anstieg des neutralen Ergebnisses. Weiterhin wurde das Ergebnis wesentlich durch den Ertrag aus Fondsverwertungsgebühren infolge der Verkaufstätigkeit von DII-Fondsobjekten in Höhe von T€ 3.009 positiv beeinflusst.

Das Ergebnis der Minderheiten hat sich von T€ 12.157 im Vorjahr um T€ 1.185 auf T€ 10.972 reduziert. Der wesentliche Teil dieser Minderheiten (T€ 5.487) besteht aus den beiden weiteren Gesellschaften! der Becker & Kries Finanzierungs-GmbH neben der Familienstiftung Becker & Kries und wird daher separat in der Ertragslage dar gestellt. Der Anteil der tatsächlichen fremden dritten Minderheiten am Konzernergebnis beträgt T€ 5.486. Der hohe Anteil des echten Minderheitenanteils beruht, bedingt durch die Veräußerung der Immobilie einer Fondsgesellschaft in der Blissestraße auf einem einmaligen Effekt in Höhe von T€ 5.312.

Das Konzernergebnis, nach Abzug der Minderheiten, hat sich um T€ 27.450 auf T€ 40.181 sehr deutlich erhöht.

Die Geschäftsführung bewertet die Geschäftsentwicklung 2019 als sehr positiv.

Finanzlage des Konzerns

Im Geschäftsjahr wurde ein Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit in Höhe von T€ 43.354 (Vorjahr T€ 33.059) erzielt.

Aufgrund umfangreicher Investitionstätigkeit beträgt der Cashflow aus Investitionstätigkeit T€ -30.406 (Vorjahr T€ -54.816). Hier stehen den hohen Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen in Höhe von T€ 100.996 und Auszahlungen für Zugänge zum Konsolidierungskreis in Höhe von T€ 16.688 Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Sachanlagevermögens in Höhe von T€ 84.602 gegenüber.

Der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit beträgt aufgrund der erfolgten Einzahlung in die Kapitalrücklage in Höhe von T€ 100.000 und Darlehensauszahlungen im Geschäftsjahr T€ 86.439 (Vorjahr T€ 43.498).

Insgesamt hat der Finanzmittelfonds um T€ 99.471 (Vorjahr T€ 21.628) zugenommen.

Die in der Unternehmensgruppe vorhandene freie Liquidität wird zur Realisierung mehrerer Projektentwicklungen genutzt.

Der Konzern war im Geschäftsjahr 2019 jederzeit in der Lage, seinen finanziellen Verpflichtungen nachzukommen. Im Geschäftsjahr 2019 wurden Kredite in Höhe von T€ 50.400 zur Finanzierung von erworbenen Projektentwicklungen aufgenommen. Die in Kanada bestehende Kreditlinie in Höhe von CAD 3 Mio. wurde nicht in Anspruch genommen.

Die aufgenommenen Finanzierungen wurden ausschließlich als Annuitätendarlehen mit einer laufenden jährlichen Tilgung vereinbart. Trotz der langen Haltedauer der Immobilien beträgt das Verhältnis der Bankdarlehen und Verbindlichkeiten gegenüber Versicherungen zu den Bilanzwerten der Immobilien nur ca. 36,3 % und liegt zu heutigen Marktwerten deutlich niedriger, sodass die gehaltenen Immobilien ein hohes Refinanzierungspotenzial beinhalten.

IV. Chancen-, Risiko- und Prognosebericht

1. Bericht über Risiken und Chancen

1.1 Risikomanagementsystem

Der Konzern Becker & Kries ist im Rahmen seiner Geschäftstätigkeit bestrebt, Chancen für die stabile Weiterentwicklung und das Wachstum des Konzerns zu identifizieren und zu nutzen. Zugleich ist der Konzern bei seinen Aktivitäten Risiken ausgesetzt, die teils der Sphäre des Unternehmens oder dessen Branche und teils der Sphäre des Marktes zuzuordnen sind.

Um sich bietende Chancen zu identifizieren und Risiken frühzeitig erkennen und kontrollieren zu können, wurde im Konzern der Unternehmensgruppe Becker & Kries ein Managementsystem etabliert, in dem auf Basis von Finanzkennzahlen beziehungsweise immobilienwirtschaftlichen Daten aus dem Asset- und Property- Management Bezüge zu den verschiedenen Risikofeldern hergestellt und Risiken bemessen werden können.

Im Rahmen der monatlichen Berichterstattung aller Fachabteilungen und Gesellschaften an die Konzerngeschäftsführung werden die für die Steuerung des Konzerns und das Risikomanagement relevanten Kennziffern regelmäßig ermittelt, analysiert und bewertet. Die kontinuierliche Berichterstattung und Analyse versetzen Geschäftsführung und Management somit in die Lage, Chancen und Risiken frühzeitig zu erkennen und gegebenenfalls mit geeigneten Maßnahmen darauf zu reagieren.

Die Berichterstattung an die Geschäftsführung erfolgt im Wesentlichen aus den Bereichen Controlling, Immobilienbewirtschaftung, Finanzierung und Rechnungswesen. Entwicklungen, die die Unternehmenskennzahlen beeinflussen, können so identifiziert und aus deren Analyse Steuerungsmaßnahmen abgeleitet werden. Ein besonderer Schwerpunkt liegt dabei auf ertrags- und liquiditätsrelevanten Risikofaktoren, die potenziell bestandsgefährdend wirken könnten.

Als Zielorientierung dienen eine mittelfristige 5-Jahres-Prognose, eine Planung für das laufende Geschäftsjahr und eine daraus abgeleitete rollierende Vorschau auf das Ende des jeweiligen Geschäftsjahres. Mithilfe von Plan-Ist-Vergleichen werden Entwicklungen, die die Unternehmenskennzahlen beeinflussen, identifiziert und Steuerungsmaßnahmen abgeleitet, die dann vom Management in den einzelnen Bereichen umgesetzt werden. Dabei wird die Budgetplanung fortlaufend aktualisiert.

Für die übergeordnete Steuerung finden die folgenden Finanzkennzahlen Anwendung:

―	Betriebsergebnis (EBIT)
―	EBITDA
―	Jahresergebnis
―	FFO

Die bereichsspezifische Steuerung erfolgt anhand der folgenden Kennzahlen bzw. Werte:

Immobilienbewirtschaftung:

―	Nettokaltmiete pro m ²
―	Leerstandsquote
―	Neuvermietungsmieten pro m ²
―	Instandhaltungsaufwand absolut und pro m ²

Finanzierung:

―	Restlaufzeiten
―	Restvaluta
―	Klumpenrisiken

Zudem erfolgen regelmäßig Vergleiche mit kapitalmarktorientierten Unternehmen der Branche.

Mit dem vorhandenen Risikomanagementsystem können nicht alle Risiken vermieden werden. Vielmehr soll durch die Schaffung von Handlungsspielräumen ein bewusstes und verantwortungsvolles Eingehen von Risiken aufgrund einer umfassenden Kenntnis der Risiken und der Risikozusammenhänge ermöglicht werden. Ab dem Geschäftsjahr 2020 wird ein Risikomanager das vorhandene Risikomanagement qualitativ und quantitativ deutlich ausbauen.

1.2 Risiken des Konzerns

Marktrisiken

Marktökonomische und strategische Risiken

Der Konzern ist in den für ihn relevanten Märkten in Deutschland und Kanada den allgemeinen wirtschaftlichen und marktökonomischen Einflüssen ausgesetzt. Dabei besteht das Risiko, dass der Konzern durch konjunkturelle Entwicklungen negativ beeinflusst wird - beispielsweise einerseits aufgrund der eingetretenen Covid-19-Krise, die eine weltweite Rezession in noch unbekannter Ausprägung und Dauer hervorgerufen hat, und andererseits in Europa derzeit durch eine deutliche Verschärfung der Staatsschuldenkrise im Euro-Raum.

Zudem besteht ein inhärentes Risiko, dass veränderte Markttrends am Immobilienmarkt nicht frühzeitig erkannt werden. Da das Immobilienportfolio des Konzerns in Berlin, wo sich der überwiegende Teil der Bestände befindet, jedoch sowohl nach Lagen als auch nach Assetklassen breit diversifiziert ist, wird dieses Risiko als gering eingeschätzt. Die strategisch eingeleitete und zu großen Teilen bereits umgesetzte Verschiebung des eigenen Immobilienportfolios zugunsten der Assetklasse Wohnen dient der Risikoabsicherung, da sich in wirtschaftlich schwierigen Situationen Wohninvestments im Vergleich zu Gewerbeimmobilien immer als weniger volatil gezeigt haben und aufgrund der aktuell eingetretenen Covid-19-Krise zeigen werden.

Die wirtschaftlichen Auswirkungen der Covid-19-Krise werden sämtliche bisher bekannten Risiken weltweit übertreffen und das bisherige Voranschreiten der Globalisierung, zum Beispiel in den Lieferketten, deutlich bremsen. Ferner werden insbesondere kleine und mittelständische Unternehmen aufgrund der angeordneten wochenlangen Betriebsschließungen in wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten, die nicht vollständig von den staatlichen Hilfs- und Förderprogrammen kompensiert werden können. Diese Entwicklungen können zu massiven Mieter- und Mietausfällen führen.

Rechtliche, steuerliche und regulatorische Risiken

Änderungen der gesetzlichen und regulatorischen Rahmenbedingungen können die Geschäftstätigkeit des Konzerns beeinträchtigen, indem geplante Investitionen oder Baumaßnahmen dadurch verhindert, verzögert oder aufwändiger werden, oder die Rentabilität bereits getätigter Investitionen durch nachträgliche Gesetzesänderungen beeinträchtigt wird. Dies kann dazu führen, dass dem Konzern zusätzliche Kosten entstehen oder Kosten höher ausfallen als geplant. Zudem können Erlöse geringer ausfallen als erwartet oder völlig ausbleiben. Darüber hinaus kann sich auch der Marktwert von Immobilien verringern.

Dies gilt insbesondere für Veränderungen von Vorschriften des Steuerrechts, des Bau- und Planungsrechts sowie des Mietrechts. Besonders können marktregulierende Eingriffe wie die sogenannte "Mietpreisbremse" und der "Berliner Mietendeckel" negative Auswirkungen auf die vom Konzern bei geeigneten Objekten verfolgte wertschöpfungsorientierte Strategie der Erschließung von objektorientierten Mietpotenzialen durch Qualitätssteigerungen haben. Im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten wird der Konzern außerhalb von Berlin reagieren und durch umfassende Modernisierungsmaßnahmen marktübliche Neuvermietungsmieten realisieren, sofern diese gesetzlich zulässig sind.

Da die Geschäftstätigkeit des Konzerns auf den deutschen sowie den kanadischen Markt beschränkt ist und Veränderungen der gesetzlichen Rahmenbedingungen in beiden Ländern in den meisten Fällen nicht plötzlich und überraschend eintreten, besteht regelmäßig ausreichend Reaktionszeit, um auf derartige Veränderungen zu reagieren. Aufgrund der Einführung des Berliner Mietendeckels - der sich allerdings mit hoher Wahrscheinlichkeit mittelfristig als nicht verfassungskonform erweisen wird, werden in den Folgejahren nahezu keine Mieterhöhungen vorgenommen werden und auch teilweise Mietreduzierungen erfolgen müssen. Die Reduzierung der Mietumsätze soll teilweise dadurch kompensiert werden, dass nicht zwingend erforderliche Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen an den Liegenschaften und qualitativ hochwertige Wohnungsmodernisierungen verschoben werden.

Unternehmensbezogene Risiken

Finanzierungsrisiken

Finanzierungsrisiken ergeben sich grundsätzlich aus den vertraglichen Komponenten der Fremdfinanzierung. Hierunter fallen Zinsänderungsrisiken und Verpflichtungen aus Vertrags Vereinbarungen. Soweit Zinsbindungen oder Kreditverträge auslaufen, besteht das Risiko, dass eine Anschlussfinanzierung nur zu ungünstigeren und ggf. nicht wirtschaftlichen Bedingungen aufgenommen werden kann.

Da die Fremdfinanzierungsquote ausgesprochen niedrig und der Kreditbestand des Konzerns weitestgehend mit sehr langfristigen Festzinsvereinbarungen gesichert ist und annuitätisch getilgt wird, wird das Refinanzierungsrisiko gleichermaßen als sehr gering angesehen.

Die Geschäftsleitung geht davon aus, dass sich das aktuell weiterhin sehr niedrige Zinsniveau zumindest kurz- und mittelfristig kaum ändert, es langfristig jedoch zu leichten Zinserhöhungen kommen kann.

Währungsrisiken

Aufgrund der vorhandenen Investments in Vancouver, Kanada, bestehen grundsätzlich Währungs- bzw. Wechselkursrisiken zum kanadischen Dollar. In Anbetracht der sehr langfristigen Anlagestrategie und der ähnlichen wirtschaftlichen Konstellationen in beiden Ländern geht die Geschäftsführung davon aus, dass evtl, eintretende kurzfristige Wechselkursschwankungen langfristig wieder ausgeglichen werden.

Liquiditätsrisiken

In der Bewirtschaftung von Immobilien können sich zunehmender Leerstand und unerwartete Instandhaltungsausgaben negativ auf die verfügbare Liquidität auswirken. Besonders auch aufgrund der eingetretenen Covid-19-Krise und des damit im Zusammenhang stehenden gesetzlichen Kündigungsschutzes für Mieter, die ihre Miete für die Zeit von April bis Juni 2020 bis zum 30.06.2022 nicht leisten sowie einvernehmlich vereinbarten Mietstundungen, kann es zu unvorhergesehenen Liquiditätsbelastungen kommen. Darüber hinaus besteht die Gefahr, dass Gewerbemieter aufgrund der staatlich angeordneten wochenlangen Betriebsschließungen diese Phase wirtschaftlich nicht überstehen und es somit über die Mietstundungen hinaus auch zu deutlichen Mieter- und Mietausfallen kommt. Neben den Mietausfällen können weitere Kosten anfallen, um den ungeplanten Leerstand nachfolgend wieder abzubauen. Bei Projektentwicklungen sowie Bestandsprojekten besteht die Gefahr zeitlicher Verzögerungen sowie ungeplanter Kostensteigerungen.

Da im Konzern grundsätzlich stabile Einnahmen aus der Geschäftstätigkeit generiert werden und die Liquiditätsausstattung sehr gut ist, wird das Risiko, aufgrund mangelnder Liquidität nicht mehr den laufenden finanziellen Verpflichtungen nachkommen zu können, als gering eingeschätzt. Durch die geringe Gesamtverschuldungsquote bestehen zudem stets Potenziale für eine Fremdkapitalaufnahme im Bedarfsfall.

Immobilienbezogene Risiken

Der wirtschaftliche Erfolg des Konzerns der Unternehmensgruppe Becker & Kries basiert im Wesentlichen auf der gewinnbringenden Bewirtschaftung seines Immobilienbestands. Dabei besteht das Risiko, dass für das Portfolio erworbene Objekte mit baulichen, wirtschaftlichen, rechtlichen oder sonstigen Problemen behaftet sind, die im Vorfeld des Erwerbs falsch eingeschätzt oder nicht erkannt wurden. Zudem können sich Annahmen zum Ertragspotenzial einer Immobilie, zur Standortattraktivität oder zur weiteren Entwicklung des Standorts und der Mikrolage als teilweise oder vollständig unzutreffend erweisen.

Diesen immobilienspezifischen Entwicklungs- und Erwerbsrisiken begegnet der Konzern durch eine sorgfältige Prüfung durch erfahrene und einschlägig qualifizierte Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter sowie durch externe Experten im Rahmen von Immobilientransaktionen. Dabei werden alle Risikobereiche einer sorgfältigen Due Diligence unterzogen, wobei sich die Schwerpunkte auf die rechtliche, technische und wirtschaftliche Prüfung konzentrieren, womit auch die Beurteilung des zu erwartenden Instandhaltungs-, Modernisierungs- und ggf. auch Sanierungsaufwandes, der Nachhaltigkeit des Ertragswertes sowie der grundsätzlichen Schuldendienstfähigkeit der betreffenden Liegenschaft nach bankenkonformen Maßstäben erfasst werden.

Der Konzern ist bestrebt, seine Immobilienbestände möglichst langfristig zu halten und nachhaltig gewinnbringend zu bewirtschaften. Während einer langfristigen Haltedauer besteht jedoch das Risiko, dass sich die Sozialstrukturen und das Nachfrage verhalt en am Standort einer Immobilie negativ verändern oder dass sich die Wettbewerbsposition im jeweiligen lokalen Markt durch den Eintritt oder die Aktivitäten von Wettbewerbern verschlechtert. Dies kann sich negativ auf die Bewertung der Immobilien und die aus ihrer Bewirtschaftung generierten Erträge auswirken. Der Konzern begegnet diesen Risiken durch eine kontinuierliche Markt- und Portfoliobeobachtung im Rahmen des laufenden Asset-Managements. Bei der Vermietung von Wohn- und Gewerbeflächen ist der Konzern Vermietungsrisiken ausgesetzt, insbesondere dem Mietausfallrisiko und dem Risiko der Verschlechterung des Verhältnisses von Angebot und Nachfrage im relevanten Vermietungsmarkt. Diesen Risiken begegnet der Konzern durch ein aktives Asset-Management und Property-Management einschließlich laufender Maßnahmen zur Erhaltung der Attraktivität der Objekte für bestehende und potenzielle Mieter.

Bei der Realisierung von Neubau-Projektentwicklungen sowie bei Baumaßnahmen im Bestand können sich Baurisiken manifestieren. Insbesondere besteht das Risiko von Bauzeit- und Baukostenüberschreitungen sowie von Baumängeln. Diesen Risiken wirkt der Konzern durch eine detaillierte Baukostenplanung und deren engmaschige Überwachung sowie durch eine sorgfältige Auswahl der an den Baumaßnahmen beteiligten externen Partnerunternehmen sowohl im Planungs- als auch Baubereich entgegen.

Technische und rechtliche Risiken

Der Konzern ist bei seiner Geschäftstätigkeit dem Risiko ausgesetzt, dass durch Ausfall technischer Systeme oder durch Rechtsstreitigkeiten ungeplante Mehraufwendungen entstehen oder Erlösschmälerungen eintreten. Aus diesem Grund werden für Risiken aus Rechtsstreitigkeiten, Schadensersatzforderungen oder Gewährleistungsansprüchen angemessene Rückstellungen gebildet.

Das technisch-organisatorische Risiko des IT-Bereiches besteht im Wesentlichen in einem möglichen Verlust des Datenbestandes oder dem längeren Ausfall der genutzten IT-Systeme. Der Konzern hat sich deshalb gegen IT-Risiken durch ein eigenständiges Netzwerk und durch eine Absicherung gegen Angriffe von außen geschützt. Sämtliche relevanten Daten werden täglich gesichert. Ergänzt werden diese Sicherheitsmaßnahmen durch ein externes Backup-System, das bei IT-bedingten Störungen des Geschäftsbetriebes die sofortige Wiederaufnahme des Betriebes mit einem 1:1-Backup des gesamten Systems ermöglicht.

Im Zuge der eingetretenen Covid-19-Krise im März 2020 war der Konzern an den drei Standorten Berlin, Augsburg und Vancouver in nur wenigen Tagen in der Lage, nahezu den gesamten Geschäftsbetrieb auf Homeoffice umzustellen.

1.3 Chancen

Attraktive Rahmenbedingungen der für den Konzern relevanten Immobilienmärkte

Das Immobilienportfolio des Konzerns befindet sich zum weitaus größten Teil an Standorten, die sich durch positive Rahmenbedingungen für Bestandshalter und Immobilieninvestoren auszeichnen. Dies gilt insbesondere für den Standort Berlin und für den Berliner Wohnimmobilienmarkt, trotz des eingeführten Berliner Mietendeckels. Der Berliner Wohnimmobilienmarkt wird aufgrund des anhaltenden Nachfragewachstums bei begrenzter Angebotsentwicklung, trotz der politischen Rahmenbedingungen und insbesondere trotz des eingeführten Berliner Mietendeckels, auch in den kommenden Jahren attraktive Rahmenbedingungen für Vermieter und Bestandsentwickler bieten. Der Anfang des Jahres 2020 eingeführte Berliner Mietendeckel wird nach Einschätzung der Geschäftsführung mittelfristig für verfassungswidrig und somit nichtig erklärt werden. Bis dahin werden sich aufgrund der sich teilweise zurückziehenden auswärtigen Wohnungsinvestoren zusätzliche Investitionschancen ergeben.

Chancen auf zusätzliche Ertragspotenziale durch eigene Projektentwicklungen

Der Konzern verfügt über Erfahrungen in der Realisierung eigener Projektentwicklungen mithilfe externer Dienstleister. Diese erlauben es auch in Phasen mit relativ hohen Immobilienpreisen weiter zu expandieren, indem neben oder anstelle von Ankäufen Gebäude für den eigenen Bestand im Rahmen von Verdichtungen auf eigenen Grundstücken entwickelt und errichtet werden.

Wettbewerbsvorteile durch langjährige Marktpräsenz und gelinge Mitarbeiterfluktuation

Der Konzern Becker & Kries ist in den für ihn relevanten Märkten im Großraum Berlin und Bayern und Vancouver (Kanada) bereits seit mehreren Jahrzehnten präsent. Zudem ist die Personalfluktuation sehr gering. Daraus resultieren ein hohes Maß an fachlicher Expertise im Unternehmen, eine detaillierte Marktkenntnis und eine gute Vernetzung mit lokalen Marktteilnehmern, die wichtige Wettbewerbsvorteile gegenüber neu in den Markt eintretenden Akteuren darstellen.

Damit verbindet sich für den Konzern die Chance, Marktentwicklungen frühzeitig zu erkennen und attraktive Gelegenheiten zum Kauf oder Verkauf von Immobilien möglicherweise vor anderen Markteilnehmern wahrzunehmen.

Konservative Strategie und Finanzierungsstruktur

Der Konzern verfolgt eine auf langfristigen Werterhalt und -zuwachs ausgerichtete Unternehmensstrategie, die eine relativ lange Halte- und Bewirtschaftungsdauer der erworbenen Immobilien impliziert. Flankiert wird diese durch eine konservative Finanzierungsstruktur, insbesondere auch durch einen im Branchenvergleich vergleichsweise hohen Eigenkapitaleinsatz beim Ankauf von Immobilien. Daraus ergibt sich, im Vergleich zu Marktteilnehmern mit schwächerer Eigenkapitalausstattung, eine geringe Anfälligkeit gegenüber kurzfristigen Immobilienmarktschwankungen und gegenüber einer möglicherweise zurückhaltenden Finanzierungsbereitschaft von Banken in kritischen Marktsituationen, wie dies beispielsweise während und nach der internationalen Finanzkrise in den Jahren 2007/2008 zu beobachten war und evtl. aufgrund der eingetretenen Covid-19-Krise wieder eintreten könnte.

Zudem bietet sich dem Konzern auf dieser Basis die Chance, langfristige Wertsteigerungen zu realisieren und Immobilien nicht kurzfristig in einer möglicherweise ungünstigen Marktphase veräußern zu müssen. Da der Konzern kein kapitalmarktorientiertes Unternehmen ist, entfallen im Vergleich zu börsennotierten Wettbewerbern zahlreiche Publikationserfordernisse und Aufwendungen, die mit einer Börsennotierung und den Zulassungsfolgepflichten verbunden sind, jedoch nicht dem operativen Geschäft im eigentlichen Sinne zugutekommen.

Differenzierung nach Standorten und Nutzungsarten

Die Tatsache, dass sich das Immobilienportfolio des Konzerns auf zahlreiche unterschiedliche Objekte, Standorte und Immobiliennutzungsarten verteilt, bietet die Chance, dass Erlösrückgänge oder -ausfälle bei einzelnen Objekten, die durch Mieterausfälle oder ungünstige Entwicklungen im Umfeld des jeweiligen Mikrostandorts bedingt sind, durch eine unbeeinträchtigte oder bessere Entwicklung bei anderen Objekten und an anderen Standorten kompensiert werden können.

Günstiges Zinsniveau und hohe Bonität

Die weiterhin andauernden historischen Tiefststände der Zinsen und die hohe Bonität des Konzerns werden als Chance genutzt, die aktuellen günstigen Finanzierungskonditionen sowohl im Rahmen einer systematischen Refinanzierung des Darlehensportfolios als auch für neue Investitionen überdurchschnittlich langfristig und günstig zu sichern.

2. Prognosebericht

Der prognostizierte Konzernjahresüberschuss für 2019 von € 50 Mio. wurde mit € 1,2 Mio. um ca. 2,4 % leicht überschritten.

Ausgehend von bis Februar 2020 noch unveränderten rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen wurde für das Geschäftsjahr 2020 mit steigenden Umsatzerlösen und einem deutlich positiven Konzernergebnis gerechnet. Dabei wurde mit einem EBITDA in Höhe von rd. € 42 Mio. und mit einem im Vergleich zum Berichtsjahr, aufgrund von nicht geplanten neutralen Erträgen stark reduzierten Konzernjahresüberschuss in Höhe von rd. € 16 Mio. gerechnet.

Im ersten Quartal 2020 ist das Coronavirus in ersten Ländern aufgetreten, welches bereits innerhalb weniger Wochen zu einer weltweiten Pandemie geführt hat. Sämtliche bis dahin vorliegenden Wirtschaftsprognosen sind damit obsolet geworden. Von nahezu sämtlichen Regierungen der Welt wurden z. T. gravierende Maßnahmen zur Eindämmung der Pandemie angeordnet, wie Ausgangsbeschränkungen, Kontaktverbote sowie Schließung von Geschäften und Untersagungen von nahezu sämtlichen Veranstaltungen im kulturellen, gesellschaftlichen und sportlichen Bereich, die einen Großteil der weltweiten Wirtschaft zum Erliegen gebracht haben. Die sich daraus ergebenden wirtschaftlichen Auswirkungen sind sowohl der Höhe als auch der Dauer nach bislang nicht quantifizierbar, da das Ende der Pandemie und der damit im Zusammenhang angeordneten Maßnahmen noch nicht konkret bekannt sind. Die Bundesregierung, und daneben auch die einzelnen Bundesländer, haben im März 2020 ein Maßnahmenpaket zur Bekämpfung der unterschiedlichsten Folgen der Covid-19- Krise beschlossen, welches unter anderem für Gewerbetreibende Zuschüsse und zins günstige Darlehen gewähren soll, um die Bezahlung der laufenden Kosten trotz des signifikanten Umsatzeinbruches für einige Monate möglichst sicherzustellen.

Bislang kann von der Geschäftsführung noch nicht konkret beziffert werden, welche der besonders betroffenen Gewerbemieter diese Krise, trotz der umfangreichen staatlichen Hilfs- und Förderprogramme, nicht überstehen werden und die bestehenden Mietverträge daher nicht mehr erfüllen können. Die vorgenannten ursprünglichen Prognosewerte für das Geschäftsjahr 2020 werden nicht mehr erreicht werden, sondern mit großer Wahrscheinlichkeit deutlich unterschritten. Eine Bestandsgefährdung ist nicht erkennbar.

Die in den Vorjahren bereits begonnene Wachstumsstrategie soll trotz der eingetretenen weltweiten Wirtschaftskrise auch in den kommenden Jahren weiter umgesetzt werden, wobei ein jährliches Transaktionsvolumen von ca. € 200 Mio. mit dem Fokus in Wohnungsinvestments angestrebt wird.

Das sich daraus ergebende gesamte Investitionsvolumen wird sowohl aus eigenen Mitteln als auch aus Fremdmitteln finanziert werden.

Berlin, im Mai 2020

Stefanie Frensch

Dr. Christian Kube

Der Konzernabschluss wurde am 8. Juni 2020 festgestellt.