UIW 2 GmbH (vormals: Deutsche Wohnen Kiel GmbH)

Erlangen (vormals: Berlin)

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2020 bis zum 31.12.2020

BILANZ ZUM 31. DEZEMBER 2020

AKTIVA

	31.12.2020		31.12.2019
	EUR		EUR
A. ANLAGEVERMÖGEN
Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	100.709.190,25		95.384.125,26
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	241.414,20		103.144,47
3. Einrichtungen für Wohnbauten	5.025,00		0,00
		100.955.629,45	95.487.269,73
B. UMLAUFVERMÖGEN
I. Vorräte
Geleistete Anzahlungen		5.104.125,44	5.127.590,00
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung	703.655,81		288.362,02
2. Sonstige Vermögensgegenstände	414.675,18		16.086,46
		1.118.330,99	304.448,48
III. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten		5.414.173,08	1.413.206,06
		11.636.629,51	6.845.244,54
		112.592.258,96	102.332.514,27
Treuhandvermögen		2.997.569,38	2.907.973,73

PASSIVA

	31.12.2020		31.12.2019
	EUR		EUR
A. EIGENKAPITAL
I. Gezeichnetes Kapital		25.000,00	25.000,00
II. Kapitalrücklage		23.274.525,51	23.274.525,51
III. Gewinnvortrag		5.382.453,46	5.382.453,46
IV. Jahresüberschuss		8.627.307,18	0,00
		37.309.286,15	28.681.978,97
B. RÜCKSTELLUNGEN
1. Steuerrückstellungen	1.753.955,34		1.352.542,34
2. Rückstellung für Bauinstandhaltung	879.779,67		419.829,87
3. Sonstige Rückstellungen	391.155,22		234.367,30
		3.024.890,23	2.006.739,51
C. VERBINDLICHKEITEN
1. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	0,00		3.365.628,04
2. Erhaltene Anzahlungen	5.101.537,69		5.119.775,96
3. Verbindlichkeiten aus Vermietung	442.512,70		523.792,38
4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	323.582,63		7.520,60
5. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	66.004.381,57		62.627.078,81
6. Sonstige Verbindlichkeiten	186.284,41		0,00
- davon aus Steuern: EUR 1.523,16 (Vorjahr: EUR 0,00)
		72.058.299,00	71.643.795,79
D. RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN		199.783,58	0,00
		112.592.258,96	102.332.514,27
Verbindlichkeiten aus Treuhandvermögen		2.997.569,38	2.907.973,73

GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2020

	2020	2019
	EUR	EUR
1. Umsatzerlöse
aus der Hausbewirtschaftung	19.983.013,67	19.855.843,88
2. Verminderung/Erhöhung des Bestands an noch nicht abgerechneten Betriebskosten	-23.464,56	319.890,00
3. Sonstige betriebliche Erträge	6.971.925,80	772.660,91
4. Aufwendungen für bezogene Leistungen
Aufwendungen für Hausbewirtschaftung	-10.906.714,63	-10.067.067,83
5. Abschreibungen auf Sachanlagen	-2.059.568,39	-1.914.828,82
6. Sonstige betriebliche Aufwendungen	-550.748,81	-1.496.851,78
7. Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens	0,00	566.666,67
8. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	0,00	1.057,62
9. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	-4.382.663,90	-5.754.449,44
10. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	-404.472,00	-326.701,45
11. Ergebnis nach Steuern	8.627.307,18	1.956.219,76
12. Sonstige Steuern	0,00	-748,88
13. Aufgrund eines Ergebnisabführungsvertrages abgeführte Gewinne	0,00	-1.955.470,88
14. Jahresüberschuss	8.627.307,18	0,00

Anhang für das Geschäftsjahr 2020

I. Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss

Der Jahresabschluss wurde gemäß §§ 242 ff. und §§ 264 ff. HGB sowie nach den einschlägigen Vorschriften des GmbHG aufgestellt. Die Gesellschaft ist eine mittelgroße Kapitalgesellschaft im Sinne von § 267 Absatz 2 HGB. Sie ist im Handelsregister beim Amtsgericht Fürth unter HRB 18047 (bis 14. April 2020: Amtsgericht Berlin-Charlottenburg unter HRB 96156 B) eingetragen. Die Eintragung der Umfirmierung und der Sitzverlegung von Berlin nach Erlangen erfolgte im Handelsregister beim Amtsgericht Fürth am 14. April 2020.

Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgte nach den handelsrechtlichen Vorschriften sowie teilweise in Anlehnung an das im Rahmen der "Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen" i. d. F. vom 16. Oktober 2020 für Wohnungsunternehmen, die Aktiengesellschaften, Kommanditgesellschaften auf Aktien, Gesellschaften mit beschränkter Haftung oder eingetragene Genossenschaften sind, vorgeschriebene Formblatt.

Die Bilanz wurde um folgende Posten ergänzt:

Aktiva

―	Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten
―	Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten
―	Forderungen aus Vermietung

Passiva

―	Rückstellungen für Bauinstandhaltung

Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde um folgende Posten ergänzt:

Umsatzerlöse

―	Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung

Aufwendungen

―	Aufwendungen für Hausbewirtschaftung

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt. Das Geschäftsjahr entspricht dem Kalenderjahr.

II. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Für die Aufstellung des Jahresabschlusses waren unverändert die nachfolgenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden maßgebend.

Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten - vermindert um planmäßige Abschreibungen - bilanziert.

Bei Wohnbauten beträgt die Nutzungsdauer 50 Jahre.

Im Geschäftsjahr wurden wie im Vorjahr keine Zinsen für Fremdkapital und keine Aufwendungen im Sinne von § 255 Absatz 2 Satz 3 HGB in die Herstellungskosten einbezogen.

Zum Bilanzstichtag erfolgt jeweils eine Bewertung der Immobilienbestände zum beizulegenden Wert, auf dessen Grundlage ein Niederstwerttest durchgeführt wird. Bei einer voraussichtlich dauerhaften Wertminderung erfolgt die Abschreibung auf den niedrigeren beizulegenden Wert. Bestehen die Gründe für eine dauerhafte Wertminderung nicht mehr, wird eine Wertaufholung nach § 253 Absatz 5 HGB maximal auf die fortgeführten Anschaffungs- und Herstellungskosten vorgenommen.

Die Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens werden mit den Anschaffungskosten - vermindert um Abschreibungen auf den am Abschlussstichtag niedrigeren beizulegenden Wert - angesetzt.

Bei den noch nicht abgerechneten Betriebskosten in den unfertigen Leistungen wurden Wertabschläge für Leerstand und sonstige Abrechnungsrisiken vorgenommen.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind zum Nennwert beziehungsweise zum niedrigeren beizulegenden Wert bewertet. Bei den Forderungen aus Vermietung wurden Wertberichtigungen vorgenommen.

Die flüssigen Mittel werden mit den Nominalwerten angesetzt.

Die Steuerrückstellungen, Rückstellungen für Bauinstandhaltung, sowie die sonstigen Rückstellungen sind in der Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt. Sie berücksichtigen alle erkennbaren drohenden Verluste aus schwebenden Geschäften und ungewisse Verbindlichkeiten. Sonstige Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden mit den von der Bundesbank veröffentlichten Zinssätzen abgezinst.

Die Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.

III. Erläuterungen zur Bilanz

Anlagevermögen

Die Gliederung und Entwicklung des Anlagevermögens sind aus dem beigefügten Anlagenspiegel (Anlage zum Anhang) ersichtlich. Die Ergebnisse der Betriebsprüfung für den Zeitraum 2005 bis 2007 hinsichtlich der Bewertung des Sachanlagevermögens wurden im vorliegenden Jahresabschluss berücksichtigt.

Vorräte

Unter den geleisteten Anzahlungen werden ausschließlich Ansprüche aus noch nicht abgerechneten Betriebskosten in Höhe von TEUR 5.104 (Vorjahr: TEUR 5.128) ausgewiesen.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände haben wie im Vorjahr eine Restlaufzeit von unter einem Jahr.

Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen beinhalten im Wesentlichen Hausverwaltungskosten sowie für Betriebs- und Heizkosten in Höhe von TEUR 280 (Vorjahr: TEUR 166).

Verbindlichkeiten

Die Restlaufzeiten der Verbindlichkeiten, Angaben über gewährte Sicherheiten sowie die Mitzugehörigkeit zu anderen Posten sind dem Verbindlichkeitenspiegel (Anhang S. 6) zu entnehmen.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten aus dem Geschäftsjahr 2018 wurden im Geschäftsjahr 2019 in voller Höhe getilgt und durch die Aufnahme von Gesellschafterdarlehen refinanziert. Die Ansprüche aus diesen Gesellschafterdarlehen gegen die UIW 2 GmbH wurden am 31. Dezember 2019 um 23:59 Uhr an die neuen Anteilseigner abgetreten.

Die erhaltenen Anzahlungen enthalten mit TEUR 5.102 (Vorjahr: TEUR 5.120) ausschließlich Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen der Mieter.

Treuhandvermögen

Die treuhänderisch verwalteten Mietkautionen werden unter der Bilanz ausgewiesen und betragen TEUR 2.998 (Vorjahr: TEUR 2.908).

Latente Steuern

Im aktuellen Geschäftsjahr 2020 liegen keine Sachverhalte vor, aus denen sich latente Steuern ergeben.

IV. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Sonstige betriebliche Erträge

In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind im Wesentlichen Erträge aus der Zuschreibung des Anlagevermögens aus Anpassungen nach Betriebsprüfung in Höhe von TEUR 6.526 (Vorjahr: TEUR 0) und Schadenersatzzahlungen aus Versicherungsschäden in Höhe von TEUR 413 (Vorjahr: TEUR 426) enthalten.

V. Sonstige Angaben

Durchschnittliche Zahl der während des Geschäftsjahres beschäftigten Arbeitnehmer

Die Gesellschaft beschäftigte im Geschäftsjahresdurchschnitt wie im Vorjahr keine Arbeitnehmer.

Die Geschäftsführer erhielten im Geschäftsjahr von der Gesellschaft keine Bezüge.

Im Geschäftsjahr wurden keine Vorschüsse, Kredite oder Bürgschaften an Mitglieder der Geschäftsführung gewährt. Es bestehen zum Abschlussstichtag keine Ansprüche aus Vorschüssen, Krediten oder Bürgschaften an Mitglieder der Geschäftsführung.

Im Geschäftsjahr fanden keine Transaktionen zwischen nahestehenden Unternehmen beziehungsweise Personen und der Gesellschaft statt, die nicht zu marktüblichen Konditionen durchgeführt wurden.

Geschäftsführer

Diplom-Ingenieur; Diplom-Wirtschaftsingenieur Lars Dormeyer	bis 31.12.2019	Geschäftsführer bei Gesellschaften Deutsche Wohnen SE Gruppe
Diplom-Kaufmann Andy Hermann	bis 31.12.2019	Geschäftsführer bei Gesellschaften Deutsche Wohnen SE Gruppe
Immobilienfachwirt Dirk Meißner	ab 31.12.2019 bis 23.03.2020	Vorstandsvorsitzender der ZBI Fondsmanagement AG, Erlangen
Diplom-Kaufmann Fabian John	ab 31.12.2019	Vorstand der ZBI Fondsmanagement AG, Erlangen
Immobilienfachwirt Christian Reißing	ab 30.06.2020 bis 22.11.2021	Vorstand der ZBI Fondsmanagement AG, Erlangen
Diplom-Kaufmann Michael Krzyzanek	ab 22.11.2021	Vorstand der ZBI Fondsmanagement AG, Erlangen

Verbindlichkeitsspiegel für das Geschäftsjahr 2020

Art der Verbindlichkeit zum 31.12.2020	Insgesamt	davon mit einer Restlaufzeit
		bis zu einem Jahr	ein bis fünf Jahre	mehr als fünf Jahre
	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	0,0	0,0	0,0	0,0
Vorjahr 2019	3.365,6	3.365,6	0,0	0,0
Erhaltene Anzahlungen	5.101,5	5.101,5	0,0	0,0
Vorjahr 2019	5.119,8	5.119,8	0,0	0,0
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	323,6	323,6	0,0	0,0
Vorjahr 2019	7,5	7,5	0,0	0,0
Verbindlichkeiten gegenüber verbunden Unternehmen	66.004,4	11,7	0,0	65.992,7
Vorjahr 2019	62.627,1	62.627,1	0,0	0,0
Verbindlichkeiten aus Vermietung	442,5	442,5	0,0	0,0
Vorjahr 2019	523,8	523,8	0,0	0,0
Sonstige Verbindlichkeiten	184,8	184,8	0,0	0,0
Vorjahr 2019	0,0	0,0	0,0	0,0
Verbindlichkeiten aus Steuern	1,5	1,5	0,0	0,0
Vorjahr 2019	0,0	0,0	0,0	0,0
Gesamtbetrag	72.058,3	6.065,6	0,0	65.992,7
Gesamtbetrag Vorjahr 2019	71.643,8	71.643,8	0,0	0,0

Es bestehen zum Stichtag keine besicherten Verbindlichkeiten.

Bei den Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen handelt es sich um Gesellschafterdarlehen.

Das Gesellschafterdarlehen der ZBI Fondsmanagement AG TEUR 62.627 hat eine Laufzeit von 10 Jahren ab Auszahlung. Der Darlehensbetrag ist mit Ablauf der Laufzeit beziehungsweise im Falle einer Kündigung des Darlehensvertrages mit Wirksamwerden der Kündigung zur Rückzahlung fällig. Gemäß dem 3. Nachtrag zum Darlehensvertrag vom 29. Juni 2020 kann das Darlehen jederzeit von einer der Parteien mit einer Frist von einem Monat durch Erklärung in Textform in voller Höhe oder in Teilbeträgen gekündigt werden.

Das Gesellschafterdarlehen der BAG Bank AG TEUR 3.366 hat eine Laufzeit von 10 Jahren ab Auszahlung. Der Darlehensbetrag ist mit Ablauf der Laufzeit beziehungsweise im Falle einer Kündigung des Darlehensvertrages mit Wirksamwerden der Kündigung zur Rückzahlung fällig. Gemäß dem 3. Nachtrag zum Darlehensvertrag vom 29. Juni 2020 kann das Darlehen jederzeit von einer der Parteien mit einer Frist von einem Monat durch Erklärung in Textform in voller Höhe oder in Teilbeträgen gekündigt werden.

Ergebnisverwendungsvorschlag

Die Geschäftsführung schlägt vor, den Bilanzgewinn an die Gesellschafter auszuschütten.

Auswirkungen der Corona-Pandemie

Der Ausbruch der Corona-Pandemie im Geschäftsjahr 2020 hat die Geschäftsentwicklung unserer Gesellschaft nicht beeinträchtigt. Die Wohnimmobilienbranche ist im Geschäftsjahr 2020 nur geringfügig betroffen. Dennoch müssen auch wir weiterhin von kurzfristigen Mietminderungen und Mietausfällen ausgehen. Es lässt sich noch nicht beurteilen, inwieweit der Wohnimmobilienmarkt von Spätfolgen der Corona-Pandemie beeinträchtigt wird. Bis zur Aufstellung des Jahresabschlusses sind keine Entwicklungen erkennbar, die einer Fortführung der Unternehmenstätigkeit entgegenstehen.

Unterschrift der Geschäftsführung

Erlangen, den 2. Dezember 2021

Diplom-Kaufmann Fabian John

Diplom-Kaufmann Michael Krzyzanek

ENTWICKLUNG DES ANLAGEVERMÖGENS IM GESCHÄFTSJAHR 2020

	ANSCHAFFUNGS- UND HERSTELLUNGSKOSTEN
	1. Jan. 2020	Zugänge	Zugänge aus Anpassung Betriebsprüfung	31. Dez. 2020
	EUR	EUR	EUR	EUR
SACHANLAGEN
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten
a) Grundstücke	28.589.075,92	0,00	1.955.906,33	30.544.982,25
b) Wohnbauten	95.421.498,73	851.229,99	-1.955.906,33	94.316.822,39
	124.010.574,65	851.229,99	0,00	124.861.804,64
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	110.182,89	145.769,25	0,00	255.952,14
3. Einrichtungen für Wohnbauten	0,00	5.278,12	0,00	5.278,12
	124.120.757,54	1.002.277,36	0,00	125.123.034,90

	AUFGELAUFENE ABSCHREIBUNGEN
	1. Jan. 2020	Zuschreibungen	Zuführungen	31. Dez. 2020
	EUR	EUR	EUR	EUR
SACHANLAGEN
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten
a) Grundstücke	0,00	0,00	0,00	0,00
b) Wohnbauten	28.626.449,39	6.525.650,75	2.051.815,75	24.152.614,39
	28.626.449,39	6.525.650,75	2.051.815,75	24.152.614,39
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	7.038,42	0,00	7.499,52	14.537,94
3. Einrichtungen für Wohnbauten	0,00	0,00	253,12	253,12
	28.633.487,81	6.525.650,75	2.059.568,39	24.167.405,45

	NETTOBUCHWERTE
	31. Dez. 2020	31. Dez. 2019
	EUR	EUR
SACHANLAGEN
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten
a) Grundstücke	30.544.982,25	28.589.075,92
b) Wohnbauten	70.164.208,00	66.795.049,34
	100.709.190,25	95.384.125,26
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	241.414,20	103.144,47
3. Einrichtungen für Wohnbauten	5.025,00	0,00
	100.955.629,45	95.487.269,73

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2020

INHALTSVERZEICHNIS

I. Allgemeines

II. Wirtschaftsbericht

2.1 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

2.2 Gesamtaussage der Geschäftsführung zum Geschäftsverlauf

III. Erläuterungen zur Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

3.1 Ertragslage

3.2 Vermögenslage

3.3 Finanzlage

IV. Risiko- und Chancenbericht

4.1 Konzernverhältnisse

4.2 Risikobericht

4.3 Chancen der künftigen Entwicklung

V. Prognosebericht

I. Allgemeines

Die UIW 2 GmbH, Erlangen, (im Folgenden die "Gesellschaft" oder "UIW 2") ist ein Wohnungsunternehmen und erzielt ausschließlich Umsätze aus der Hausbewirtschaftung des eigenen Immobilienbestandes. Der Immobilienbestand besteht aus mehreren Objekten, die ausschließlich in der Landeshauptstadt Kiel liegen.

Die Gesellschaft verwaltet unverändert zum Vorjahr am Abschlussstichtag 3.579 eigene Wohneinheiten mit einer vermietbaren Fläche von 207.786 m ² sowie Gewerbeflächen, Garagen und Stellplätze.

Die Gesellschaft gehörte bis 31. Dezember 2019 um 23:59 Uhr zum Unternehmensverbund der Deutsche Wohnen SE, Berlin.

II. Wirtschaftsbericht

2.1 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Immobilien- und Kapitalmärkte

Die globalen Finanz- und Kapitalmärkte sowie die gesamte Wirtschaft und Gesellschaft wurden seit Frühjahr 2020 vor allem von der Corona-Pandemie und den entsprechenden Maßnahmen zur Eingrenzung von COVID-19 geprägt. Wirtschaftlich hat die Corona-Pandemie zu einer der schwersten Rezessionen in der Nachkriegsgeschichte Deutschlands geführt, gemäß dem Statistischen Bundesamt mit einem Rückgang des Bruttoinlandsprodukts (BIP) in 2020 von 5,0 Prozent (kalender- und preisbereinigt: 5,3 Prozent).

Im Jahresverlauf 2020 folgte die konjunkturelle Entwicklung den tiefgreifenden gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Eingriffen. Im ersten Quartal sank das BIP gemäß den Angaben des Statistischen Bundesamtes um 2,0 Prozent gegenüber dem Vorquartal, im zweiten Quartal im Zuge des ersten Lockdowns um 9,7 Prozent. Die deutliche ökonomische Erholung, im Zuge des nachlassenden Infektionsgeschehens, lies sich durch das Wachstum von 8,7 Prozent im dritten Quartal ablesen. Diese positive Entwicklung wurde mit der zweiten Welle und dem folgenden zweiten Lockdown ab November 2020 gestoppt, sodass das Wachstum des BIP im vierten Quartal nur minimal bei 0,5 Prozent lag. Im ersten Quartal 2021, mit minus 1,8 Prozent, wurde das BIP wieder negativ ausgewiesen.

Der Arbeitsmarkt geriet dadurch stark unter Druck und die Arbeitslosenquote stieg von 5,0 Prozent im Jahr 2019 auf 5,9 Prozent im Jahr 2020 (Bundesagentur für Arbeit; bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen). Im Zuge der Frühjahrsbelebung lag die Quote nach zwischenzeitlichem Anstieg mit 5,9 Prozent im Mai 2021 auf einem vergleichbaren Niveau. Durch staatliche Schutz- und Fördermaßnahmen wurden Beschäftigungs- und somit Einkommensverluste seit Beginn der Pandemie jedoch aufgefangen.

Der Entwicklung der Pandemie folgte auch die Stimmung und Einschätzung zur wirtschaftlichen Entwicklung der Unternehmen in Deutschland, die sich laut dem ifo Geschäftsklimaindex nach dem zwischenzeitlichen Tiefpunkt von 75,6 Punkten im April 2020 und einer Stagnation um den Jahreswechsel 2020/2021 deutlich aufhellte und mit 99,2 Punkten im Mai 2021 den höchsten Wert seit Beginn der Coronakrise erreichte. Die Inflation stieg in Deutschland seit Jahresanfang 2021 an (Veränderung gegenüber dem Vorjahreszeitraum: Mai 2,5 Prozent), nachdem sie zum Jahresende 2020 mit jeweils minus 0,3 Prozent im November und Dezember negative Werte aufwies.

Das Zinsniveau auf dem europäischen Kapitalmarkt ist vor allem durch Maßnahmen der Europäischen Zentralbank (EZB) weiterhin niedrig. Die expansive Geld- und Fiskalpolitik zur Stabilisierung des Wirtschaftsgeschehens in der Pandemie wurde auch im Frühjahr 2021 fortgeführt.

Während insbesondere der stationäre Non-Food-Einzelhandel und die Gastronomie sowie der Hotelsektor stark von der Krise getroffen wurden, war auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt bislang kaum eine Abkehr von den positiven Entwicklungen der Vorjahre erkennbar, und er zeigte sich als vergleichsweise krisenfest und resilient. Dies betraf aus Nachfragesicht zum einen den großen Bedarf an Wohnraum, der trotz niedrigen Wanderungsbewegungen infolge der Pandemie hoch war. Zum anderen setzte sich auch die Entwicklung steigender Miet- und Kaufpreise fort.

Die hohen Wohnungsbauaktivitäten der zurückliegenden Jahre in Deutschland, die jedoch regional stark differenzieren, wurden 2020 auf Seiten der Baugenehmigungen fortgesetzt (plus 2,9 Prozent gegenüber 2019 laut Statistischem Bundesamt). Die Baufertigstellungen lagen mit rund 306.400 Wohnungen (davon 273.800 neue Wohnungen) deutlich über den Werten des Jahres 2019. Neue Anforderungen an den Wohnimmobilienmarkt könnten durch die Beschleunigung bekannter Trends bei der Wohnraumnachfrage gefördert werden. Dies betrifft unter anderem erhöhte Ansprüche an Größe und Ausstattung des Wohnraums infolge von Homeoffice-Erfahrungen sowie verstärkte Rand- und Umlandwanderungen in Agglomerationsräumen.

Mit den Fortschritten hinsichtlich der Impfungen, dem Nachlassen des Infektionsgeschehens sowie zunehmenden Lockerungen der Eindämmungsmaßnahmen ist im Frühsommer 2021 auch mit gesellschaftlichen und ökonomischen Normalisierungen und in Teilbereichen mit Nachholeffekten zu rechnen. Dies hängt jedoch sehr stark vom Fortschritt der Pandemiebekämpfung ab.

Wohninvestmentmarkt

Standort Kiel

Als Landeshauptstadt und größte Stadt des Bundeslandes Schleswig-Holstein ist Kiel als Verwaltungsstandort sowie mit dem wichtigen Ostseehafen und den traditionellen Werften als maritimer Standort mit starkem internationalem Fokus bedeutend. Den Strukturwandel hin zu Dienstleistung und Forschung vollzieht die Stadt bspw. durch die wachsende IT-Branche und Gesundheitswirtschaft sowie die Universität und Hochschulen. Rund 36.000 Studierende sind am Standort eingeschrieben (Wintersemester 2019/2020). Darüber hinaus sind diverse Forschungsinstitute wie das Institut für Weltwirtschaft (IfW) und das GEOMAR Helmholtz-Zentrum für Ozeanforschung in Kiel ansässig, die mit den Hochschulen ein zukunftsorientiertes Wissenschaftscluster bilden.

Gemäß dem Statistischem Bundesamt lebten zum Ende des Jahres 2020 rund 247.000 Einwohner in der Landeshauptstadt Schleswig-Holsteins. Gegenüber Ende 2019 stagnierte die Einwohnerzahl somit. Die Bevölkerung verteilte sich auf rund 140.000 Haushalte. Die Arbeitslosenquote wurde Ende 2020 mit 8,5 Prozent ausgewiesen - 0,9 Prozentpunkte mehr als Ende 2019 laut der Bundesagentur für Arbeit.

Der Wohnungsmarkt war durch eine große Nachfrage geprägt. Mit einem Leerstand von nur 1,4 Prozent (CBRE-empirica-Leerstandsindex 2019) wies die Stadt eine relativ niedrige Quote aus. Für Mietwohnungen lag die mittlere Angebotsmiete im Jahr 2020 gemäß dem ZBI Wohnungsmarktbericht im Gesamtmarkt bei 8,90 Euro pro Quadratmeter und Monat. 2019 wurden noch 8,65 Euro pro Quadratmeter gefordert. Somit stiegen die Angebotsmieten in Kiel auch 2020. Für Bestandswohnungen wurden angebotsseitig im Mittel 8,60 Euro pro Quadratmeter und Monat aufgerufen, im Neubau waren es 12,40 Euro pro Quadratmeter.

Quellen:

Statistisches Bundesamt

Bundesagentur für Arbeit

Stadt Kiel

Wohnungsmarkt ZBI/NAI apollo "Der deutsche Wohnimmobilienmarkt 2020".

2.2 Gesamtaussage der Geschäftsführung zum Geschäftsverlauf

Das Geschäftsjahr 2020 ist für die Gesellschaft, trotz der Corona-Pandemie, operativ erfolgreich verlaufen.

Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung sind mit EUR 19,9 Mio. auf dem gleichen Niveau vom letzten Jahr geblieben. Bei den Mieterträgen gab es einen leichten Rückgang in Höhe von TEUR 190, welcher aus der Erhöhung des Leerstands resultierte.

Das Ergebnis nach Steuern des Geschäftsjahres 2020 beläuft sich auf EUR 8,6 Mio. Das wird dabei im Wesentlichen durch einen positiven Ergebniseffekt aus einer Zuschreibung der Immobilien in Höhe von EUR 6,5 Mio. erreicht.

Die Gesellschaft wurde ab dem 31. Dezember 2019 durch das Gesellschafterdarlehen der UniImmo Wohnen ZBI (Sondervermögen) in Höhe von EUR 62,6 Mio. und das Gesellschafterdarlehen der BAG Bank AG in Höhe von EUR 3,4 Mio. neu finanziert.

III. Erläuterungen zur Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

3.1 Ertragslage

Die Ertragslage der Gesellschaft stellt sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt dar:

	2020	2019	Veränderungen	Veränderungen relativ
	TEUR	TEUR	TEUR
Umsatzerlöse	19.983	19.856	127	1 %
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen	-10.907	-10.067	-840	8 %
Bestandsveränderungen	-23	320	-343	-107 %
Rohergebnis	9.053	10.109	-1.056	-10 %
Sonstige betriebliche Erträge	6.972	772	6.200	803 %
Sonstige betriebliche Aufwendungen	-551	-1.497	946	-63 %
Abschreibungen	-2.060	-1.915	-145	8 %
Operatives Ergebnis	13.414	7.469	5.945	80 %
Zinsergebnis	-4.383	-742	-3.641	491 %
Neutrales Ergebnis	0	-4.445	4.445	-100 %
Steuern	-404	-327	-77	24 %
Jahresergebnis vor Gewinnabführung	8.627	1.955	6.672	341 %
Aufwand aus Gewinnabführung	0	-1.955	1.955	-100 %
Jahresergebnis	8.627	0	8.627

Die Umsatzerlöse enthielten ausschließlich Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung, welche sich im Vergleich zur Vorjahresperiode um TEUR 127 erhöhten. Diese Steigerung beruhte in Höhe von TEUR 318 aus realisierten Betriebskostenabrechnungen. Im Jahr 2020 gab es einen Rückgang der Mieterträge in Höhe von TEUR 191, der aus der Erhöhung des Leerstands von 2,3 % auf 4,7 % resultiert (jeweils am Abschlussstichtag). Die Vertragsmiete hat sich im Jahr 2020 von 6,02 EUR/m ² auf 6,07 EUR/m ² leicht erhöht.

Die Erhöhung der Sonstigen betriebliche Erträge um TEUR 6.200 beruht auf der Zuschreibung von Sachanlage in Höhe von TEUR 6.525 und aus dem Rückgang durch die Auflösung von Rückstellung im Vergleich zum Vorjahr in Höhe von TEUR 252.

Der Erhöhung der Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen um TEUR 840, im Vergleich zum Vorjahr, betraf mit TEUR 1.137 die Verwaltungsgebühren. Diese Kosten wurden im Vorjahr unter den Sonstige betriebliche Aufwendungen in Höhe von TEUR 1.330 für den Geschäftsbesorgungsvertrag angezeigt. Des Weiteren durch erhöhte Maklerkosten in Höhe von TEUR 373, welche aus einem neuen Geschäftsbesorgungsvertrag mit der ZBVV GmbH resultiert. In 2020 gab es einen Rückgang im Bereich der Instandhaltungskosten in Höhe von TEUR 729.

Der Rückgang der Sonstigen betrieblichen Aufwendungen um TEUR 946 resultiert aus den Kosten des Geschäftsbesorgungsvertrages im Jahr 2019 in Höhe von TEUR 1.330 und eine Erhöhung der Bewertungskosten in 2020 in Höhe von TEUR 332.

Die Abschreibungen betrafen ausschließlich planmäßige Abschreibungen.

Das Zinsergebnis hat sich wie folgt entwickelt:

	2020	2019	Veränderungen	Veränderungen
	TEUR	TEUR	TEUR	relativ
Zinsertrag von Dritten	0	1	-1	-100 %
Zinsaufwand an Dritte	-50	-1.239	1.189	-96 %
Zinsergebnis Dritte	-50	-1.238	1.188	-96 %
Zinsertrag verbundene Unternehmen	0	567	-567	-100 %
Zinsaufwand verbundene Unternehmen	-4.333	-71	-4.262	-6.003 %
Zinsergebnis verbundene Unternehmen	-4.333	496	-4.829	-974 %
Zinsergebnis	-4.383	-742	-3.641

Einmalige Zinsaufwendungen wurden zur besseren Vergleichbarkeit in 2019 als neutrales Ergebnis dargestellt. Im Geschäftsjahr 2019 waren bei der Ablösung der Zinssicherungsgeschäfte Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von TEUR 4.445 angefallen. Die Ablösung dieser Zinssicherungsgeschäfte erfolgte bei der Rückzahlung der variablen verzinslichen Grundgeschäfte im Rahmen der Vorbereitung auf den bankschuldenfreien Verkauf der Gesellschaft.

3.2 Vermögenslage

	31.12.2020		31.12.2019		Veränderungen
	TEUR	%	TEUR	%	TEUR
Grundstücke und Immobilien	100.956	89,67	95.487	93,31	5.468
Unfertige Leistungen	5.104	4,53	5.128	5,01	-23
Forderungen	1.118	0,99	305	0,30	813
Liquide Mittel	5.414	4,81	1.413	1,38	4.001
	112.592	100,00	102.333	100,00	10.259

	TEUR	%	TEUR	%	TEUR
Eigenkapital	37.309	33,14	28.682	28,03	8.627
Rückstellungen	3.025	2,69	2.007	1,96	1.018
Kreditverbindlichkeiten	0	0,00	3.366	3,29	-3.366
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	66.004	58,61	62.627	61,20	3.377
Übrige Verbindlichkeiten	6.054	5,38	5.651	5,52	403
Rechnungsabgrenzungsposten	200	0,18	0	0,00	200
	112.592	100,00	102.333	100,00	10.260

Das Anlagevermögen ist im Vergleich zum Vorjahr um TEUR 5.468 gestiegen. Dabei stehen den Investitionen in Grundstücke, Immobilien und Einrichtungen in Höhe von TEUR 1.003, eine Anpassung des Buchwertes für Grundstücke und Gebäude im Januar 2020 um TEUR 6.525 und andererseits die planmäßigen Abschreibungen in Höhe von TEUR 2.060 gegenüber.

Die unfertigen Leistungen betrafen noch nicht abgerechnete, umlegbare Betriebskosten.

Die Forderungen der Gesellschaft enthielten zum Abschlussstichtag Forderungen aus der Vermietung (TEUR 704; Vorjahr: TEUR 288) sowie aus sonstigen Vermögensgegenständen (TEUR 414; Vorjahr: TEUR 16). Die Erhöhung resultiert aus Schadenersatzforderungen gegen Versicherungen in Höhe von TEUR 214 und aus Forderungen an das Finanzamt in Höhe von TEUR 200.

Die Bilanzsumme der Gesellschaft hat sich von TEUR 102.333 im Vorjahr um TEUR 10.260 auf TEUR 112.592 erhöht.

Das Eigenkapital der Gesellschaft setzte sich zum Abschlussstichtag aus dem gezeichneten Kapital (TEUR 25), den Kapitalrücklagen (TEUR 23.275), einem Gewinnvortrag (TEUR 5.382) und dem erzielten Jahresüberschuss (TEUR 8.627) zusammen. Die Eigenkapitalquote stieg i.H.v. ca. EUR 10,26 Mio. von 28,0 % auf 33,1 %.

Die Rückstellungen enthielten Rückstellungen für Steuern (TEUR 1.754; Vorjahr: TEUR 1.353), für ausstehende Rechnungen für Betriebskosten und Instandhaltung (TEUR 1.034; Vorjahr: TEUR 586) sowie sonstige Rückstellungen (TEUR 237; Vorjahr: TEUR 68).

Bei den Kreditverbindlichkeiten im Vorjahr handelt es sich um ein erhaltenes Darlehen von der BAG Bank AG, welche zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2020 mit einem Anteil von 5,1 Prozent am Stammkapital der UIW 2 GmbH (vormals Deutsche Wohnen Kiel GmbH) beteilig ist.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbunden Unternehmen setzten sich wie folgt zusammen:

	31.12.2020	31.12.2019
	TEUR	TEUR
Gesellschafterdarlehen gegenüber dem Sondervermögen UniImmo Wohnen ZBI	62.627	62.627
Gesellschafterdarlehen gegenüber der BAG Bank	3.366	0
Verzinsung UniImmo Wohnen ZBI	10	0
Verzinsung BAG Bank	1	0
Gesamt	66.004	62.627

Für die Fälligkeitsstruktur der Verbindlichkeiten verweisen wir auf den Verbindlichkeitsspiegel (Anlage 3 zum Anhang).

In den übrigen Verbindlichkeiten waren hauptsächlich Miet- und Betriebskostenvorauszahlungen der Mieter (TEUR 5.544; Vorjahr: TEUR 5.644) und ausstehende Lieferungen und Leistungen (TEUR 324; Vorjahr: TEUR 7) enthalten. Weiterhin enthält diese Position im Geschäftsjahr 2020 Sonstige Verbindlichkeiten in Höhe von TEUR 185 aus dem Anspruch der Deutsche Wohnen GmbH, die aus dem Unternehmenskaufvertrag der UIW 2 GmbH resultiert.

Die ausgewiesenen passiven Rechnungsabgrenzungsposten weisen einen Wert in Höhe von TEUR 200 aus und beinhalten Zahlungen von Mietern, die das Folgegeschäftsjahr 2021 betreffen.

3.3 Finanzlage

Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit betrug im Geschäftsjahr 2020 TEUR 9.326 und war somit positiv.

Der Cashflow aus Investitionstätigkeit enthielt hauptsächlich Auszahlungen für Investition in Immobilien in Höhe von TEUR 1.003. Im Vorjahr gab es eine Rückzahlung von Ausleihungen in Höhe von TEUR 40 sowie Einzahlungen aus Zinserträgen für diese Ausleihungen in Höhe von TEUR 567.

Der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit besteht hauptsächlich aus gezahlten Zinszahlungen für das Darlehen der verbundenen Unternehmen in Höhe von TEUR 4.322. Im Vorjahr setzte sich die Finanzierungstätigkeit hauptsächlich aus der Tilgung von Kreditverbindlichkeiten in Höhe von TEUR 108.862 sowie einer Veränderung der konzerninternen Finanzierung zusammen. Im Geschäftsjahr 2019 wurden Einzahlungen in Höhe von TEUR 72.175, Gewinnabführungen des Vorjahres in Höhe von TEUR 4.164 sowie einmalige Zahlungen für die Vorfälligkeitsentschädigung des Vorjahres in Höhe von TEUR 4.445 saldiert.

IV. Risiko- und Chancenbericht

4.1 Konzernverhältnisse

Die UIW 2 gehörte im Geschäftsjahr 2019 bis zum 31. Dezember 2019 um 23:59 Uhr zur Deutsche Wohnen Gruppe. Die Deutsche Wohnen SE, Berlin, war die im MDAX der Deutschen Börse gelistete mittelbare Muttergesellschaft, welche gemeinsam mit ihren Tochtergesellschaften die Deutsche Wohnen Gruppe bildet und in deren Risikomanagementsystem auch die UIW 2 eingebettet war.

4.2 Risikobericht

Gesamteinschätzung der Risikolage durch die Unternehmensleitung

Nach unserer Einschätzung der Gesamtrisikolage bestanden im Geschäftsjahr 2020 und bestehen gegenwärtig keine konkreten Risiken, die den Fortbestand des Unternehmens gefährden. Ad-hoc-Risiken gab es nicht.

Nach Einschätzung der Geschäftsführung wurden die nachfolgend beschriebenen Risiken identifiziert.

Allgemeine Unternehmensrisiken

Allgemeine Unternehmensrisiken betreffen Risiken, die den anderen nicht unmittelbar zuzuordnen sind. Nach Einschätzung der Geschäftsführung handelt es sich um nicht wesentliche Risiken

Nichterkennen von Marktentwicklungen und Trends

Marktrisiken können entstehen, wenn sich die konjunkturelle Lage in Deutschland eintrübt und dadurch die Marktmieten oder Immobilienpreise stagnieren oder zurückgehen. Weiterhin kann es in einer stagnierenden oder schrumpfenden Wirtschaft zu erhöhter Arbeitslosigkeit kommen, die die finanziellen Möglichkeiten von Mietern einschränkt. Darüber hinaus könnte auch ein Rückgang der verfügbaren Nettoeinkommen - sei es aufgrund von Arbeitslosigkeit, Abgabenerhöhungen, Steueranpassungen oder Nebenkostensteigerungen - über geringere Neuvermietungen, niedrigere Neuvermietungsmieten und steigende Leerstände den Geschäftsverlauf der Gesellschaft negativ beeinflussen. Auch ein deutlicher Anstieg des Neubauvolumens kann sich negativ auf die Preisentwicklung auswirken.

Werden solche Marktentwicklungen oder Trends nicht frühzeitig antizipiert, könnten sich daraus schwerwiegende Risiken ergeben. Um diese Risiken zu mindern, werden alle Geschäftsbereiche regelmäßig dafür sensibilisiert, Entwicklungen in ihren Sektoren genau zu beobachten und Veränderungen zeitnah an das Risikomanagement weiterzugeben.

Risiken aus Katastrophen und Schadensfällen

Vermehrte Schadensfälle oder zum Beispiel Naturkatastrophen (unter anderem Stürme, Überschwemmungen) oder Veränderungen/Abhängigkeiten im Versicherungsmarkt könnten zu finanziellen Belastungen führen. Derzeit gibt es dafür keine Anzeichen.

Rechtliche Risiken

Nach Einschätzung der Geschäftsführung handelt es sich um nicht wesentliche Risiken.

Risiken, die potentiell zu Verlusten für das Unternehmen führen, könnten unter Umständen aus der Nichtbeachtung rechtlicher Vorschriften, der Nichtumsetzung neuer oder geänderter Gesetze, aus dem Fehlen von umfassenden Regelungen in abgeschlossenen Verträgen oder mangelnder Dokumentation entstehen.

IT-Risiken

Nach Einschätzung der Geschäftsführung handelt es sich aktuell um nicht wesentliche Risiken.

Risiken aus der Verfügbarkeit der IT-Systeme

Grundsätzlich besteht das Risiko eines Totalausfalls dieser IT-Systeme, der zu erheblichen Störungen der Geschäftsabläufe führen könnte. Wir haben uns aus diesem Grund mit unserem IT-Dienstleister funktionsfähige Betriebs-, Wartungs- und Administrationsprozesse sowie wirksame Überwachungsmechanismen vertraglich vereinbart, die einem solchen Ausfall und einem gegebenenfalls damit einhergehenden Datenverlust entgegenwirken.

Risiken aus Schwachstellen beziehungsweise unberechtigtem Zugriff auf die IT-Systeme

Generell besteht das nicht auszuschließende Risiko, dass Angriffe auf die IT durch Schadsoftware oder Zugriff auf Daten durch Unberechtigte erfolgen könnten.

Die Sicherheitsverfahren werden regelmäßig optimiert, Sicherheitslücken werden geschlossen und Maßnahmen gegen Schadsoftware werden kontinuierlich aktualisiert.

Risiken aus Vermietung

Risiken im Bereich der Vermietung können sich aus einer Änderung der aktuellen Mietregulierung ergeben oder aus einem Ausfall von Mietforderungen, insbesondere auch durch die Auswirkungen der Corona-Pandemie, einer mangelnden Kundenzufriedenheit oder mietvertraglichen Risiken. Diese Risiken werden als nicht wesentlich eingeschätzt.

Risiken aus Personal / Mitarbeitern

Nach Einschätzung der Geschäftsführung handelt es sich um nicht wesentliche Risiken.

Risiken können unter anderem aus geänderten gesetzlichen Rahmenbedingungen (zum Beispiel Mindestlohn), mangelnder Unternehmensidentifikation der Mitarbeiter, unzureichender Integration neuer Mitarbeiter, erhöhter Fluktuation, Fachkräftemangel oder höherem Personalaufwand durch eine allgemeine Steigerung der Marktgehälter oder erhöhten sozialen Abgaben resultieren.

Objektrisiken

Nach Einschätzung der Geschäftsführung handelt es sich aktuell um nicht wesentliche Risiken.

Objektrisiken betreffen die gesetzlichen Anforderungen an Objekte und Umweltbelange verbunden mit dem Objekt, der Struktur und Qualität von Beständen sowie im Objektumfeld.

Risiken sehen wir bei Instandhaltungsversäumnissen, Bauschäden oder unzureichendem Brandschutz. Weiterhin könnten Risiken aus Altlasten einschließlich Kriegslasten, Bodenbeschaffenheit und Schadstoffen im Baumaterial sowie aus etwaigen Verstößen gegen baurechtliche Anforderungen entstehen.

Finanzwirtschaftliche Risiken

Nach Einschätzung der Geschäftsführung handelt es sich aktuell um nicht wesentliche Risiken.

Liquiditätsrisiken

Zu den finanzwirtschaftlichen Risiken zählt die Geschäftsführung einen verzögerten Geldfluss bei Umsatzerlösen und Darlehensvergaben sowie unvorhergesehene Ausgaben, die zu Liquiditätsengpässen führen.

Die UIW 2 GmbH ist im Wesentlichen über verbundene Unternehmen finanziert. Das Gesellschafterdarlehen hat eine Laufzeit von 10 Jahren ab Auszahlung am 31. Dezember 2019. Es kann jederzeit mit einer Frist von einem Monat gekündigt werden. Eine Rückzahlung kann jedoch nur im Falle des Vorliegens von ausreichend Liquidität gefordert werden.

Risiken aus Steuerrecht

Die grundlegende Veränderung steuerlicher Rahmenbedingungen kann zu Finanzrisiken führen.

Investitionsrisiken

Folgende Risiken dieser Risikokategorie werden als wesentlich klassifiziert:

Bei Genehmigungsverfahren kann es aufgrund personeller Unterbesetzung der Bauämter zu Verzögerungen kommen.

Aufgrund der hohen Nachfrage können sich Baumaterialien verteuern.

Für Dienstleistungen im Segment Bau, Handwerk und Planung ist es derzeit schwierig, Fachkräfte und Lieferanten zu finden. Infolgedessen sind Baukostensteigerungen oder Bauverzögerungen möglich, die wiederum in einer Verschlechterung der Renditeziele oder im Zurückstellen von Investitionen resultieren könnten. Daher erfolgt eine kontinuierliche Neubewertung von Investitionsentscheidungen.

Die nachfolgenden Risiken werden aktuell als nicht wesentlich eingestuft:

Gesetzgebungen sind wichtige Einflussgrößen bei Investitionen und unterliegen immer einem Änderungsrisiko. Ein Risiko wird bei Inkrafttreten von neuen Bauvorschriften oder Restriktionen gesehen; Veränderungen könnten sich negativ auf die Renditeziele auswirken.

Die Umsetzung von geänderten gesetzlichen Grundlagen könnte erhöhte Aufwendungen nach sich ziehen.

4.3 Chancen der künftigen Entwicklung

Chancen aufgrund von Marktentwicklungen oder Trends

Die positive Entwicklung des Immobilienportfolios wird durch die anhaltend dynamische Marktentwicklung unterstützt. Die steigende Nachfrage nach Wohnraum, insbesondere in Ballungsgebieten, bedingt durch den Zuzug sowie eine tendenzielle Reduzierung der durchschnittlichen Haushaltsgrößen, verstärkt den Trend.

Der Abbau des Leerstands bietet die Chance, neben der Verbesserung der Mieteinahmen und der Liquiditätszuflüsse, auch von einer Erhöhung der Immobilien-Marktwerte zu profitieren.

Chancen aus Investitionen

Um die Qualität des Bestandes weiter zu erhöhen, investieren wir in unsere Immobilien. Die Chancen liegen dabei nicht in der Erfüllung von kurzfristigen Renditeerwartungen, sondern in nachhaltiger Investition und Wertschaffung.

V. Prognosebericht

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Nach dem starken Rückgang des Bruttoinlandsproduktes (BIP) aufgrund der Coronavirus-Epidemie in 2020, rechnen Wirtschaftsexperten mit einer deutlichen konjunkturellen Erholung und einem Wachstum der Wirtschaftsleistung von 5,3 % im kommenden Jahr. Ferner ist davon auszugehen, dass die Arbeitslosenquote im Jahresverlauf 2021 langsam zurückgehen wird. ⁽¹⁾

Das Risiko auf eine Auswirkung der Corona-Pandemie auf die Vermögens-, Ertrags- und Finanzlage der UIW 2 GmbH wurde zum Zeitpunkt des Aufstellungsdatums als nicht wesentliches Risiko identifiziert, da Wohnimmobilien nicht unmittelbar betroffen sind. Nichtsdestotrotz sind die weiteren Konsequenzen der Pandemie auf die Finanz- und Immobilienmärkte aufgrund der aktuellen Unsicherheiten schlussendlich nicht abschätzbar.

Hoher Neubaubedarf: Laut Institut der deutschen Wirtschaft besteht weiterhin ein hoher Neubaubedarf von Wohnungen. Insbesondere in Ballungsräumen, wie zum Beispiel Berlin, Potsdam, München, Stuttgart oder Frankfurt, wird durch die hohe Attraktivität und einem starken Zuzug ein hoher Bedarf prognostiziert. Auch durch die Weiterentwicklung des Umlandes der Metropolregionen können positive Ausstrahlungseffekte generiert werden. ⁽²⁾

Wohninvestments bleiben gefragt: Ernst & Young Real Estate geht in seinem jüngsten Trendbarometer für den Immobilien-Investmentmarkt davon aus, dass Zudem wird eine zunehmende Preisdynamik am Immobilienmarkt erwartet, insbesondere im Hinblick auf die Lage und Nutzungsart. Hierbei bleiben die Wohninvestments "stark im Fokus". ⁽³⁾

Wohnungsmieten werden voraussichtlich weiter steigen: Die Wohnungsmarktsituation wird sich in absehbarer Zeit nicht spürbar entspannen. Deshalb ist davon auszugehen, dass sich der Aufwärtstrend trotz des kräftigen Anstiegs der letzten Jahre, weiterhin fortsetzt. ⁽⁴⁾

Zinsen weiterhin auf niedrigem Niveau: Nachdem der Rat der Europäischen Zentralbank (EZB) im September 2020 beschloss die Niedrigzinspolitik beizubehalten, wird es als wahrscheinlich angesehen, dass die Zinsen weiterhin auf einem sehr niedrigen Niveau bleiben.

Quellen:

⁽¹⁾ DIW Wochenbericht Nr. 50/2020
⁽²⁾ IW Consult / Verband Sparda-Banken, Sparda-Studie Wohnen in Deutschland 2021, Mai 2021
⁽³⁾ Ernst & Young Real Estate GmbH, Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2021, Januar 2021
⁽⁴⁾ JLL, Wohnungsmarktüberblick Deutschland, BIG 8, 2.HJ 2020, März 2021

Prognose für das Jahr 2021

Unsere Prognose basiert auf der aus Planungsinstrumenten abgeleiteten Unternehmensplanung. Dabei wurden die möglichen Risiken und Chancen der zukünftigen Entwicklung angemessen berücksichtigt. Dennoch verbleiben Risiken und Chancen hinsichtlich der zukünftigen Entwicklung, wie im Risiko- und Chancenbericht dargestellt. In die Planung sind zudem die Annahmen zur gesamtwirtschaftlichen Entwicklung sowie zur Entwicklung des Wohnungsmarktes eingeflossen.

Es wird erwartet, dass die Umsatzerlöse für 2021 vor dem Hintergrund der grundsätzlich positiven Aussichten für den deutschen Wohnungsmarkt, jedoch der aktuell nicht abschätzbaren Auswirkungen der Corona-Pandemie, im Vergleich zum Vorjahr insgesamt leicht steigen.

Unterschrift der Geschäftsführung

Erlangen, den 2. Dezember 2021

Diplom-Kaufmann Fabian John

Diplom-Kaufmann Michael Krzyzanek

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die UIW 2 GmbH, Erlangen

Der Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers bezieht sich auf den ungekürzten Jahresabschluss ohne die zum Zwecke der Offenlegung in Anspruch genommenen Erleichterungen.

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der UIW 2 GmbH, Erlangen - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2020 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2020 bis zum 31. Dezember 2020 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der UIW 2 GmbH, Erlangen, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2020 bis zum 31. Dezember 2020 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

•

entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2020 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2020 bis zum 31. Dezember 2020 und

•

vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

•	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
•	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.
•	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
•	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
•	beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.
•	beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Unternehmens.
•	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Hamburg, den 3. Dezember 2021

Mazars GmbH & Co. KG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Steuerberatungsgesellschaft

Jessen, Wirtschaftsprüfer

Edel, Wirtschaftsprüfer