Wohnbau Service Bonn GmbH

Bonn

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2021 bis zum 31.12.2021

Lagebericht für 2021

1. Umsatz und Geschäftsverlauf

Ungeachtet der anhaltenden Corona-Pandemie und zunehmender Liefer- und Materialengpässe konnte sich die deutsche Wirtschaft 2021 nach dem rezessiven Einbruch im Vorjahr erholen. So ist das Bruttoinlandsprodukt laut Statistischem Bundesamt um 2,9 % gestiegen, nach einem Vorjahresrückgang um 4,6 %.

Vor diesem Hintergrund hat sich die stabile Ertragslage der Wohnbau Service Bonn GmbH (WSB) auch im Geschäftsjahr 2021 fortgesetzt und unseren Planungsrechnungen entsprochen. So wurden die Prognosen zu Umsatz und Jahresergebnis gemäß Vorjahresbericht im Jahresabschluss bestätigt. Die Unternehmenstätigkeit der WSB erfolgt regelmäßig im Auftrag unserer Muttergesellschaft, der Wohnbau GmbH und im Rahmen fester Dienstleistungs- und Versorgungsverträge. Den positiven Ergebnisverlauf der Gesellschaft unterstützen ebenfalls konstant hohe Umsätze aus Service und Lieferungen an externe Kunden und Auftraggeber.

Im Einzelnen ergaben sich für unsere verschiedenen Tätigkeitsbereiche im Berichtsjahr folgende Entwicklungen:

Die Sparte Fremdverwaltung von Immobilien hat einen Umsatz von 1.991 T€ (Vj. 1.815 T€) erwirtschaftet, was einer Steigerung von 9,7 % entspricht. Der für die Komplettbetreuung des Gewerbeportfolios eines großen Fremdeigentümers erzielte Teilumsatz betrug 670 T€ (Vj. 555 T€). Dieses Portfolio umfasst insgesamt 97.345 qm Gewerbeflächen.

Die Gesamtzahl der verwalteten Einheiten zum Jahresende beträgt 4.245 Wohnungen, 42 Gewerbeeinheiten und 2.553 PKW-Stellplätze in insgesamt 106 Wohneigentümergemeinschaften.

Das Jahr 2021 war in der WEG-Verwaltung nochmals deutlich durch die Pandemie geprägt. Eigentümerversammlungen wurden als Vertreterversammlungen per Vollmachten oder in hybrider Form durchgeführt. Das Neugeschäft konnte - nach der Zurückhaltung der Kunden im Vorjahr - weiter ausgebaut werden. So konnten neben einem Auftrag der Gemeinde Alfter (93 WE) als Mandat ein Portfolio eines privaten Investors (158 WE / 132 Stellplätze) hinzugewonnen werden. Neben der Verwaltung von 251 Wohnungen für 2 Eigentümer kamen 9 Eigentümergemeinschaften mit 401 WE und 328 Stellplätzen hinzu.

Ein wesentliches Volumen von Umsatz und Ergebnis entfällt regelmäßig auf die Wärmelieferungen der drei Heizwerke in Bonn, Koblenz und München. Einschließlich der Bestandsveränderungen für noch nicht abgerechnete Lieferungen erzielte diese Sparte im Berichtsjahr eine Leistung von 3.154 T€ (Vj. 2.895 T€). Hiervon entfallen 847 T€ (Vj. 771 T€) auf die Abnahme unserer Gesellschafterin Wohnbau GmbH und 2.307 T€ (Vj. 2.123 T€) auf Lieferungen an Dritte. Durch die pandemiebedingte Arbeit im Home-Office und die damit verbundene dauerhafte Anwesenheit vieler Nutzer in den Wohnungen haben sich weiterhin höhere Lastzustände in den Heizwerken eingestellt. Der Betriebsablauf war dennoch weitgehend störungsfrei und die Wärmeversorgung jederzeit gewährleistet.

In Koblenz konnte ein Energiemanagementsystem plangemäß in die Leittechnik integriert werden. Durch die Prozessoptimierungen im laufenden Betrieb wird ein Deckungsanteil von mehr als 50 % aus Kraft-Wärme-Kopplung erreicht. Im Bonner Heizwerk wurde in 2021 mit dem Austausch von Regelarmaturen und Kesselkreispumpen begonnen. Gutachterliche Zertifizierungen der Wärmeerzeugungsanlagen zeigen in Koblenz sowie Bonn Unterschreitungen der Standard-Primärenergiefaktoren für fossilbefeuerte Heizwerke. Bereits in 2021 steigende Gaspreise konnten durch frühzeitig abgeschlossene Lieferverträge noch abgefangen werden.

Im Bereich Facility Management erbringen wir mit eigenem Personal die Hausmeisterleistungen innerhalb der Wohnbau-Gruppe. Ergänzend hierzu werden ebenso die Geräte und Verbrauchsmaterialien zur Gartenpflege sowie Straßenreinigung der Wohnanlagen bereitgestellt. Insgesamt erzielte diese Unternehmens-Sparte im Berichtsjahr einen Erlös von 4.947 T€ (Vj. 4.953 T€).

Der Geschäftsbereich Vermietung übernimmt regelmäßig die Bewirtschaftung von mehrheitlich gewerblich geprägten Teilbeständen der Wohnbau-Gruppe. Die Mieterlöse daraus belaufen sich auf 1.490 T€ (Vj. 1.379 T€). Im Berichtsjahr gab es keine quantitativen Veränderungen unseres Angebots, so dass unser bewirtschaftetes Portfolio wie im Vorjahr 31 eigene Wohn- sowie 24 Gewerbeeinheiten umfasst. Von den gewerblichen Brutto-Mieten waren zum Jahresende noch 138 T€ offen, hiervon haben wir knapp 50 % wertberichtigt.

Darüber hinaus erbringt die Gesellschaft die gesamte IT-, Daten- und Kommunikationsversorgung für die Wohnbau GmbH, die wir im abgelaufenen Geschäftsjahr mit 3.025 T€ abgerechnet haben (Vj. 2.942 T€). Hierin sind Personalaufwendungen von 651 T€ (Vj. 628 T€) enthalten.

Generell waren Sharepoint, Digitaler Arbeitsplatz der Zukunft und weitere Digitalisierungsprozesse im Vermietungsbereich die wichtigsten Themen neben der Stärkung unser Sicherungssysteme gegen Angriffe von außen. Im Berichtsjahr wurden die Projekte zum mobilen Zugriff sowie zur mobilen Arbeitsweise fortgeführt und intensiviert. In diesem Zusammenhang richtete sich der Fokus auf den (sukzessiven) Ersatz der lokalen Datenspeicherung durch eine Cloud-basierte Lösung. Ferner wurde die IT-Sicherheit durch die Einführung regelmäßiger Online-Schulungen zum Thema Mitarbeiter-Awareness wesentlich erhöht.

Innerhalb des Firmenverbunds Wohnbau bearbeitet die Wohnbau Service sämtliche Versicherungsangelegenheiten. Hierbei übernehmen wir das Controlling sowie die Steuerung der Sach-, Haftpflicht- und Kfz-Versicherungsverträge für

•	den Immobilienbestand der Wohnbau-Gruppe,
•	die durch uns fremdverwalteten Immobilien und
•	für diversen Sachschutz im Bereich Büro, Geschäftsausstattung und Fuhrpark.

Im Geschäftsjahr 2021 wurden von der Sparte Versicherungsschäden im Bereich der Gebäudeversicherung (Feuer, Leitungswasser, Sturm/Hagel) mit einem Kostenvolumen von etwa 1,7 Mio. € für die Wohnbau GmbH und etwa 281 T€ für Gebäudeschäden der Dritt-Eigentümer abgewickelt.

Auf einem gemeinsamen Areal mi der VEBOWAG (Vereinigte Bonner Wohnungsbau AG) hat die Wohnbau GmbH im Vorjahr 2020 unbebaute Grundstücksflächen mit Baurecht "Am Vogelsang" in Bonn-Endenich erworben. Auf ihrem Areal will die Wohnbau-Gruppe bis zum Jahr 2027 eine Wohnanlage mit ca. 250 Wohnungen errichten. Die Wohnbau Service ist hierbei als Erschließungsträgerin für die öffentlichen städtischen Flächen beauftragt. Die von Drittunternehmen bezogenen Eingangsleistungen 2021 wurden in gleicher Höhe gegenüber den Vertragspartnern mit einem Betrag von 448 TEUR umgesetzt.

2. Ertrags- und Vermögenslage

Im Einzelnen setzt sich das Jahresergebnis der Gesellschaft (1.468 T€) und seine Veränderung gegenüber dem Vorjahr aus den folgenden Gewinnkomponenten zusammen:

	2021	2020	Veränderung
	T€	T€	T€	%
Gesamtleistung	15.343	14.407	936	6,5
Betrieblicher Aufwand	13.329	12.614	715	5,7
Betriebsergebnis	2.014	1.793	221	12,3
Finanzergebnis	-588	-506	-82	16,2
Neutrales Ergebnis	42	126	-84	-66,7
Jahresergebnis	1.468	1.413	55	3,9

Die Gewinnrechnung endete im Vergleich zum Vorjahresergebnis und zu den Planungen für 2021 (1,4 Mio. €) mit einem leichten Anstieg. Die Entwicklung ist auch im Zusammenhang mit den weiteren Nutzpotenzialen für unsere Muttergesellschaft aus vielen unserer Tätigkeiten, positiv zu werten.

Mit einer Erhöhung um 0,9 Mio. € oder 6,5 % steigt unsere Gesamtleistung in Höhe von 15,3 Mio. € über die des Vorjahres. Neben dem Einnahmenanstieg unserer Wohn- und Gewerbeeinheiten von 113 T€ und der Sparte Fremdverwaltung (+ 176 T€) verbesserten die Wärmelieferungen (+ 316 T€) der Heizwerke sowie die neuen Umsätze aus Erschließungstätigkeit (+ 260 T€) das Ergebnis.

Gegenüber dem Vorjahr ist der gesamte 'Betriebliche Aufwand' um 715 T€ oder 5,7 % gestiegen. Er schließt zum Ende 2021 in Summe und nach Abzug "Sonstiger betrieblicher Erträge" bei rund 13,3 Mio. €. Analog zu den kostenbasierten Umsätzen der Heizwerke und Erschließungsarbeiten begründeten im Aufwandsmodul die Betriebskosten (mit einem Plus gegenüber dem Vorjahr von 9,3 % bzw. 215 T€) sowie bezogene Eingangsleistungen für den Erschließungsauftrag (+ 257 T€) die größten Veränderungen.

Das Finanzergebnis verringerte sich nochmals im Berichtsjahr - und zwar um 82 T€ auf - 588 T€. Hauptgrund sind erhöhte Diskontierungszinsen unserer Pensionsrückstellung (+ 82 T€). Im Finanzergebnis enthalten sind auch Gewinnanteile aus der NOSTRO i.H.v. 157 T€.

Der Jahresüberschuss 2021 ist wegen des bestehenden Ergebnisabführungsvertrages bilanziell bereits der Wohnbau GmbH gutgeschrieben und als Verbindlichkeit erfasst worden. Auf eine anteilige Steuerbelastung im Organkreis auf Ebene der Tochtergesellschaft verzichtet die Organträgerin Wohnbau GmbH.

Die nach Laufzeit und Fristigkeit verdichtete Zusammenfassung unseres bilanziellen Vermögens und Kapitals zeigt folgende Struktur:

	31.12.2021		31.12.2020		Veränderung
	T€	%	T€	%	T€	%
Vermögen
Grundstücke, Bauten und Bauvorleistungen	18.735	62,0	18.530	62,8	205	1,1
Sonst. langfristige Investitionen	6.798	22,5	7.079	24,0	-281	-4,0
Sonst. kurzfristige Aktiva	4.669	15,5	3.898	13,2	771	2,6
	30.202	100,0	29.507	100,0	695	2,4
Kapital
Eigenmittel	9.026	29,9	9.070	30,7	-44	-0,5
Langfristige Fremdmittel	9.701	32,1	9.009	30,5	692	7,7
Sonst. kurzfristige Passiva	11.475	38,0	11.428	38,7	47	0,4
	30.202	100,0	29.507	100,0	695	2,4

Zum 31. Dezember 2021 hat sich die Bilanzsumme gegenüber der des Vorjahres leicht um 0,7 Mio. € auf 30,2 Mio. € erhöht. Den gesamten Abschreibungen von 978 T€ im Sachanlage- und Softwarevermögen standen die laufenden Baukosten von einer zweiten Kindertagesstätte in Düsseldorf (+ 667 T€) sowie u.a. Investitionen in Ladetechnik der E-Mobilität und EDV-Hardware (zusammen 203 T€) gegenüber. Die Bilanzwerte unserer Immobilien und Bauvorleistungen stiegen, nach Regelabschreibung, leicht um 0,2 Mio. € auf 18,7 Mio. € und betragen 62 % des Vermögens. Innerhalb der Sonstigen langfristigen Investitionen sind, neben Technischen Anlagen und der Geschäftsausstattung, die Finanzanlagen enthalten. Diese weisen mit einem unveränderten Wert von knapp 5 Mio. €, die Anteile an unseren beiden Tochtergesellschaften aus. Die wesentliche Veränderung der Kapitalseite ergab sich durch langfristige Fremdmittel bzw. den Anstieg der Pensionsrückstellungen um 761 T€. In den Eigenmitteln sind neben dem bilanziellen Eigenkapital auch die Rückstellungen für Bauinstandhaltung enthalten, die wir mit 44 T€ im Berichtsjahr verbraucht haben.

3. Investitionen

Wesentliche Investitions-Ausgaben von 650 T€ betrafen laufende Baukosten einer Kindertagesstätte in Düsseldorf-Lörick, deren Fertigstellung und Vermietung in 2023 erfolgen soll. Durch das Angebot ergänzen wir einen neuen Wohnkomplex unserer Muttergesellschaft in diesem Stadtteil.

Der Fuhrpark der Wohnbau-Gruppe soll in 2022 komplett auf strombetriebene, emissionsfreie Fahrzeuge umgestellt werden. Zum Aufbau einer umfangreichen und nachhaltigen Ladeinfrastruktur für Elektroautos - einschließlich Vernetzung, Software, Trafostation zur Stromversorgung und dem Lastmanagement - haben wir, als Technische Anlage des Bürogebäudes, 113 T€ investiert die z. T. durch die Inanspruchnahme von Fördermittel gedeckt sind.

Neuere Zugangspositionen in der Betriebs- und Geschäftsausstattung waren - neben den Regelausgaben für den Ausbau unserer IT-Sparte - Luftreiniger als Covid-Schutzmaßnahme sowie diverse E-Bikes zur umweltverträglichen Mobilisierung unser Hausmeister. In Bereich Software investierten wir in den neuen Internet-Auftritt der Wohnbau-Firmengruppe.

Als investive Ausgaben zur Modernisierung unserer Dienstleistungen werten wir ebenfalls Positionen des laufenden EDV-Aufwands. Dieser beinhaltet u.a. Softwarelizenzen, Netzwerkmodernisierungen und die Kosten für Telekommunikation.

Nach Erwerb der restlichen Kommanditanteile haben wir unsere als 100% Tochterunternehmen geführte Objektgesellschaft (ehemals: NOSTRO Grundstücks GmbH & Co. Von-der-Trenck-Straße KG) in eine GmbH umgewandelt und neu in "Wohnbau Service Nostro GmbH" firmiert. Deren Geschäftstätigkeit (Bewirtschaftung einer Anlage mit 64 Wohneinheiten in Berlin) bleibt unverändert. Aus Gewinnanteilen Vorjahr und dem neu abgeschlossenen EAV in 2021 hat die WSB einen Beteiligungsertrag von 155 TEUR erzielt. Daneben hält die WSB weiterhin sämtliche Anteile der ehemaligen Komplementärin Wohnbau Service Verwaltungs GmbH als Vorratsgesellschaft.

4. Mitarbeiter

Die Anzahl der Mitarbeiter ist gegenüber dem vorherigen Geschäftsjahr um einen Arbeitnehmer auf 124 Beschäftigte gesunken. Einem Aufbau an Vollzeitstellen (+5), stand unverändert 10 Teilzeitstellen sowie ein Abbau bei Auszubildendenstellen (-2) und nebenberuflichen Kräften (- 4) gegenüber.

Im Berichtsjahr, in dem die Pandemielage anhielt, wurden im Rahmen des Hygiene-Konzeptes der Wohnbau-Konzerngesellschaften die Arbeitsabläufe so organisiert, dass die Beschäftigten möglichst wenig direkten Kontakt zueinander hatten und erforderliche Sicherheitsabstände gewahrt blieben. Zusätzlich wurden der Belegschaft u.a. medizinische bzw. FFP2-Masken, Corona-Schnelltests und Desinfektionsmittel zur Verfügung gestellt.

Der Aufwand für Personalkosten, einschließlich der Aufwendungen zur Altersvorsorge, erhöhte sich im Gesamtjahr in Summe um 116 T€ auf 6.717 T€. Darin enthalten ist die Weitergabe der tarifangelehnten prozentualen Erhöhung der Löhne und Gehälter um 4,8 % im Berichtsjahr. Die prozentualen Erhöhungen erfolgten gestaffelt an drei Terminen - zum 01. Januar (+ 1,2 %), zum 01. April (+ 1,3 %) sowie zum 01. November (+ 2,3 %).

Von den insgesamt 124 (Vj.125) Mitarbeitern beschäftigten wir am Ende des Geschäftsjahres 98 (Vj. 93) in Vollzeit und 10 (Vj. 10) in Teilzeit. Außerdem waren 2 Auszubildende (Vj. 4) tätig und zusätzlich 14 (Vj. 18) nebenberufliche Kräfte bei der Wohnbau Service Bonn GmbH beschäftigt. Die wöchentliche Stundenzahl unserer 10 Teilzeitkräfte (Vj. 5) entspricht umgerechnet der vereinbarten Arbeitszeit von 6,12 Vollzeitstellen (Vj. 6,60).

Der aktuelle Fachkräftemangel erschwert auch der Wohnbau Service die Rekrutierung von Personal. Daher wurden neue Strategien entwickelt und eingeführt. Unser vollständig digitalisierter Recruiting-Prozess stellt hierbei sicher, dass wir gezielt relevante Berufsgruppen ansprechen können - auch über soziale Medien - und gleichzeitig der Prozess vom Eingang der Bewerbung bis hin zum Vertragsabschluss verschmälert und hierdurch Reaktionszeiten verkürzt werden. Unser Ziel ist es, die Effizienz der Personalrekrutierung bei gleichbleibend hoher Qualität der Bewerber dauerhaft zu steigern.

5. Finanzierung

Die Finanz- und Vermögenslage des Unternehmens ist geordnet. Die Gesellschaft konnte ihre Zahlungsverpflichtungen zu jeder Zeit erfüllen. Die Herkunft und Verwendung der Liquidität werden in den folgenden, saldierten Kapitalflusskomponenten (nach DRS 21) deutlich:

	2021	2020
Cash-Flow aus	T€	T€
Laufender Geschäftstätigkeit	2.448	3.599
Investitionstätigkeit	- 892	-3.051
Finanzierung	-1.548	58
Gesamt-Cash-Flow	3	606
Finanzmittelbestand 01.01.	77	-529
Finanzmittelbestand 31.12.	80	77

Zu- und Abfluss liquider Mittel waren somit in 2021 nahezu identisch, wodurch ein saldierter Gesamt-Cash-Flow den Finanzmittelbestand des Unternehmens zum Ende des Geschäftsjahres nur um 3 T€ auf 80 T€ veränderte.

Die Erlöse aus der Fremdverwaltung, den Heizwerken sowie aus der Vermietung bzw. Hausbewirtschaftung beinhalten eine sofortige Cash-Wirksamkeit und begründen den konstanten Cash-Zufluss aus der "laufenden Geschäftstätigkeit" (2.448 T€). Erhöhte Leistungen (bspw. aus Wärmelieferungen) innerhalb des Jahresgewinns können aber erst im Folgejahr abgerechnet bzw. in liquide Mittel gewandelt werden.

Nachdem wir im Vorjahr noch in 2 Kindertagesstätten investierten, dokumentiert die Position Cash-Flow aus "Investitionstätigkeit" mit einem Netto-Zahlungsabgang von 892 T€ das verringerte Niveau von Neuanschaffungen bzw. Bautätigkeiten.

Analog zum Vorjahr wird die Cash-Bewegung im Abschnitt "Finanzierung" - neben den Kapitaldienst an Banken - wesentlich beeinflusst von der Abführung des Vorjahresgewinns an unsere Muttergesellschaft (-1.413 T€). Nach der hohen Kreditneuaufnahme im Vorjahr (+1.780 T€) konnten wir in 2021 den Endstand der Fremdfinanzierung leicht um -70 T€ reduzieren.

6. Risiken

Das Risikomanagementsystem der Wohnbau-Gruppe, in der die WSB eingebunden ist, versteht sich als ein wichtiges betriebswirtschaftliches Steuerungs- und Führungsinstrument. Es hat auch die Zielsetzung, den Fortbestand unserer Gesellschaft zu sichern und ein Wachstum mit Nachhaltigkeit zu gewährleisten.

Bestandsgefährdende Risiken oder solche mit wesentlichem Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage, bestehen nicht. Gegen mögliche negative Ereignisse aus der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit wurde ausreichend Vorsorge getroffen.

Die Geschäftstätigkeiten der WSB sind im möglichen und sinnvollen Umfang versichert. Sach- sowie die üblichen Haftpflichtversicherungen werden mit gängigen Deckungssummen unterhalten. Im vergangenen Geschäftsjahr sind - wie in den Jahren zuvor - keine Großschäden aufgetreten.

Seit der Implementierung eines steuerlichen Kontroll- und Management-Systems (Tax-CMS) innerhalb der gesamten Wohnbau-Gruppe besteht für die WSB als Organgesellschaft ein Regelwerk zur pflichtgemäßen Erfüllung der steuerlichen Vorgaben.

In das alle Konzern-Gesellschaften abdeckende Compliance Management System (CMS) ist die Wohnbau Service Bonn eingebunden. Es soll die Wohnbau-Gesellschaften sowie deren Beschäftigte systematisch vor unangemessenem und rechtswidrigem Verhalten schützen. Die Führungskräfte und Beschäftigte werden regelmäßig im Rahmen von Erfahrungsaustauschen zu Integrität und Compliance geschult. Wir überprüfen kontinuierlich die Wirksamkeit unseres Compliance-Systems und passen es bei Bedarf an neue rechtliche Anforderungen an.

Der Einsatz eines Echtzeitüberwachungssystem unseres Netzwerks versetzt uns vor dem Hintergrund der zunehmenden Digitalisierung von Arbeitsabläufen in die Lage, Netzwerkengpässe und -ausfälle früher zu erkennen und zu vermeiden. Die Erweiterung von Bandbreiten in der Zentrale, als auch in den Filialen verhindert Performance-Engpässe bei Netzwerkoperationen.

Aus der Corona-Pandemie und dem Konflikt in Osteuropa ist mit - wenn auch geringen - Risiken für die Geschäftsentwicklung und dem zukünftigen Geschäftsverlauf des Unternehmens zu rechnen. Grundsätzlich zu nennen sind Risiken aus der Verzögerung von Instandhaltungs- und Baumaßnahmen verbunden mit dem Risiko von Kostensteigerungen. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit von Mietausfällen und Gebührenrückgängen im Bereich gewerblicher Fremdverwaltung. Die Geschäftsführung beobachtet laufend die weitere Entwicklung und reagiert bedarfsweise mit angemessenen Maßnahmen.

7. Ausblick und Chancen

Unberücksichtigt der weltwirtschaftlichen Auswirkungen durch den Krieg in der Ukraine sind führende Wirtschaftsforschungsinstitute noch zu Jahresbeginn mit ihren Konjunktur-Prognosen in der Spannweite von + 3,5 % bis + 4,9 % übereinstimmend davon ausgegangen, dass das deutsche Wirtschaftswachstum im Jahr 2022 wieder deutlich zunehmen werde. Aufgrund der Ukraine-Russland-Krise, die negative Auswirkungen auch auf die deutsche Wirtschaft haben wird, revidieren erste Wirtschaftsforschungsinstitute bereits ihre Jahresprognosen, so bspw. das Hamburger Forschungsinstitut HWWI mit einer um 1,5 % auf 2 % gesenkten Konjunkturprognose.

Bezogen auf die Mieteinnahmen rechnen wir allerdings mit einer Fortsetzung des positiven Trends und einer stabilen Nachfrage nach unseren Mietangeboten im gesamten Portfolio. Wir planen für 2022 weiterhin mit einer Vollvermietung der Wohn- und Gewerbeeinheiten und gehen von (leicht verbesserten) Umsätzen aus der Hausbewirtschaftung in Höhe von 1.550 T€ aus.

Im Bereich Fremdverwaltung betreuen wir weiterhin umfänglich Immobilienbestände im Eigentümerauftrag. Unser Verwaltungsbestand weist ein breites Spektrum auf, sodass wir dank der Ausbildung und Expertise unserer Mitarbeiter auch zukünftig mit allen Arten von Liegenschaften in der Wohnungseigentumsverwaltung vertraut sind.

Vor dem Hintergrund weiterer Transformationen von Arbeitsprozessen werden fortlaufend digitale Transformationsprojekte in der Konzern-Verwaltung identifiziert. Im Fokus stehen Optimierungen bei Cloud-basierten Diensten (Sharepoint), ebenso wie die Themen "Digitaler Arbeitsplatz der Zukunft" sowie u.a. die Rechnungserfassung und Verbuchung. Im laufenden Jahr 2022 wird das Projekt "Digitaler Postdurchlauf", inkl. Rechnungsbearbeitung in Zusammenarbeit mit einer externen Beratungsfirma begonnen. Auch soll die Einführung eines neuen ERP-Systems der Wohnbau Gruppe getestet werden.

In der Umstellung auf Elektromobilität unseres Fuhrparks und in der Nutzung entsprechender Technologien sehen wir ein sicheres und zukunftstragendes Investment, das die Verantwortung und das Bewusstsein unserer Firmengruppe für Umweltschutz und regenerative Energien unterstreicht.

Um den hohen Anforderungen einer sicheren und kosteneffizienten Wärmelieferung gerecht zu werden, sind auch 2022 die laufende Instandhaltung und Modernisierung unserer Heizwerke und der Versorgungsleitungen festes Planungsprogramm. In diesem Jahr soll in Koblenz ein zentraler Fernwärmeknotenpunkt saniert werden. Für das Heizwerk Bonn-Heiderhof wird im Rahmen einer vorbeugenden Instandhaltung der Austausch von Regelarmaturen und Kesselkreispumpen fortgesetzt. Wir rechnen mit einer Fertigstellung in diesem Jahr. Die neuen Pumpen erhöhen die Effizienz der installierten Anlagentechnik und senken gleichzeitig die CO ₂ -Emissionen. Der Gaseinkauf für 2022 erfolgte im aktuellen Vergleich bereits in 2021 zu sehr günstigen Konditionen.

Nach bisherigen Planungsarbeiten für den Erschließungsauftrag "Bonn, Am Vogelsang" wollen wir in 2022 die begonnenen Bautätigkeiten mit Plan-Ausgaben bzw. Eingangsleistungen (= Umsätze) von 3,8 Mio. € plangemäß realisieren.

Die Stellung als Dienstleister im Wohnungsmarkt bewerten wir auch in Zukunft als gefestigt. Daneben werden wir den Erfolg unserer Muttergesellschaft Wohnbau GmbH durch unsere Servicefunktionen effizient und modern unterstützen bzw. Mitgestalten. Wir gehen davon aus, dass unsere Gesellschaft auch in den kommenden Jahren konstant positive Ergebnisse erwirtschaften wird. Bei Umsatzerwartungen von 20,7 Mio. € und höheren Ausgaben für Personal, Zinsen und technische Eingangsleistungen planen wir für das Geschäftsjahr 2022 mit einem Jahresergebnis in Höhe von 0,8 Mio. €. Der Rückgang gegenüber 2021 resultiert im Wesentlichen aus verschobenen und steigenden Ausgaben für die Instandhaltung unseres Immobilienvermögens einschließlich der zu den Heizwerken gehörenden Leitungsnetze. Signifikante Einflüsse der Corona-Pandemie und des Ukraine Konflikts auf die WSB und ihre Erfolgskennzahlen sind zum Zeitpunkt der Aufstellung des Lageberichts nicht zu erwarten.

Bonn, 29. März 2022

Wohnbau Service Bonn GmbH

gez. Dipl.-Betriebswirt Thomas zur Oven, Geschäftsführer

gez. Dipl.-Kaufmann Matthias Schweizer, Geschäftsführer

gez. Dipl.-Ingenieur Jens Bräutigam, Geschäftsführer

Bilanz zum 31. Dezember 2021

Aktiva

			31.12.2020
		EUR	TEUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Software	121.393,70		101
2. Geleistete Anzahlungen	0		25
		121.393,70	126
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	3.174.145,66		3.237
2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	14.032.546,78		14.415
3. Technische Anlagen und Maschinen	693.349,42		655
4. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	949.783,30		1.260
5. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	1.528.324,94		877
		20.378.150,10	20.444
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	4.970.004,49		4.970
2. Sonstige Ausleihungen	63.107,09		68
		5.033.111,58	5.038
		25.532.655,38	25.609
B. Umlaufvermögen
I. Vorräte
Unfertige Leistungen		3.186.001,97	2.866
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung	100.907,84		57
2. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	670.799,08		451
3. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	360.056,88		202
4. Sonstige Vermögensgegenstände	163.764,81		178
		1.295.528,61	887
III. Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten		79.903,30	77
		4.561.433,88	3.830
C. Rechnungsabgrenzungsposten		107.411,93	69
		30.201.501,19	29.507

Passiva

			31.12.2020
		EUR	TEUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital	51.129,19		51
II. Kapitalrücklage	7.628.142,54		7.628
III. Gewinnrücklage	6,36		0
		7.679.278,09	7.679
B. Rückstellungen
1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen	6.893.381,00		6.133
2. Rückstellung für Bauinstandhaltung	1.346.810,00		1.390
3. Sonstige Rückstellungen	857.875,35		640
		9.098.066,35	8.163
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	2.807.222,14		2.877
2. Erhaltene Anzahlungen	4.055.376,58		4.017
3. Verbindlichkeiten aus Vermietung	218.910,52		197
4. Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit	405,72		0
5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	1.016.872,88		955
6. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	5.172.242,94		5.429
7. Sonstige Verbindlichkeiten	92.104,46		88
davon aus Steuern EUR 16.232,78 (Vj. TEUR 53)
		13.363.135,24	13.563
D. Rechnungsabgrenzungsposten		61.021,51	102
		30.201.501,19	29.507

Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2021

			2020
		EUR	TEUR
1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung	1.492.116,35		1.379
b) aus Betreuungstätigkeit	1.991.229,99		1.815
c) aus anderen Lieferungen und Leistungen	11.539.966,19		11.365
	15.023.312,53		14.558
2. Erhöhung (Vj. Verminderung) des Bestands an unfertigen Leistungen	320.229,75		-151
		15.343.542,28	14.407
3. Sonstige betriebliche Erträge	130.291,20		335
4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung	-2.859.060,21		-2.760
b) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen	-399.713,79		-143
5. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	-5.454.062,46		-5.423
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung	-1.263.382,33		-1.178
davon für Altersversorgung EUR 15.176,06 (Vj. TEUR 188)
6. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen	-978.578,35		-951
7. Sonstige betriebliche Aufwendungen	-2.426.410,55		-2.335
davon Aufwendungen nach Art. 67 Abs. 1 und 2 HGB EUR 34.294,00 (Vj. TEUR 34)
		-13.250.916,49	-12.456
8. Erträge aus Beteiligung	157.151,89		140
9. Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens	1.660,20		3
10. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	-747.013,86		-650
davon an verbundene Unternehmen EUR 20.600,04 (Vj. TEUR 12)
davon Aufwendungen aus der Aufzinsung EUR 681.515,00 (Vj. TEUR 590)
		-588.201,77	-506
11. Ergebnis vor sonstigen Steuern und Ergebnisabführung		1.504.424,02	1.445
12. Sonstige Steuern		-35.940,92	-32
13. Aufgrund eines Ergebnisabführungsvertrages abgeführte Gewinne		-1.468.483,10	-1.413
14. Jahresüberschuss		0,00	0

Anhang für 2021

Allgemeine Hinweise

Der vorliegende Jahresabschluss wurde gemäß §§ 242 ff. und §§ 264 ff. HGB sowie nach den einschlägigen Vorschriften des GmbHG und der Satzung aufgestellt. Es gelten die Vorschriften für mittelgroße Kapitalgesellschaften.

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

Die Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung wurde abweichend von § 266 Abs. 2, 3 sowie § 275 Abs. 2, 3 HGB nach der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen aufgestellt.

Registerinformationen

Die Wohnbau Service Bonn GmbH hat ihren Sitz in Bonn und ist unter der Nummer HRB 8184 im Handelsregister des Amtsgerichtes Bonn eingetragen.

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Für die Aufstellung des Jahresabschlusses waren die nachfolgenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden maßgebend.

Erworbene immaterielle Vermögensgegenstände sind zu Anschaffungskosten bilanziert und werden, sofern sie der Abnutzung unterliegen, entsprechend ihrer Nutzungsdauer um planmäßige Abschreibungen (3 bzw. 5 Jahre; lineare Methode) vermindert.

Selbsterstellte Software ist zu Herstellungskosten bilanziert.

Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt und wird, soweit abnutzbar, um planmäßige Abschreibungen vermindert. In die Herstellungskosten selbsterstellter Anlagen sind neben den Einzelkosten auch anteilige Gemeinkosten einbezogen.

Die Vermögensgegenstände des Sachanlagevermögens werden nach Maßgabe der voraussichtlichen Nutzungsdauer um planmäßige Abschreibungen auf der Grundlage steuerlich anerkannter Höchstsätze vermindert. Die Anlagegüter werden linear abgeschrieben. Geringwertige Anlagegüter bis zu einem Wert von EUR 250,00 werden im Jahr des Zugangs voll abgeschrieben; ihr sofortiger Abgang wird unterstellt. Für Wirtschaftsgüter, deren Anschaffungskosten die Geringwertigkeitsgrenze von EUR 250,00, nicht jedoch EUR 1.000,00 übersteigen, wird im Jahr der Anschaffung ein Sammelposten gebildet. Dieser wird im Wirtschaftsjahr seiner Bildung sowie in den folgenden vier Wirtschaftsjahren mit jeweils 20 % aufwandswirksam aufgelöst.

Technische Anlagen und Maschinen, andere Anlagen sowie Gegenstände der Betriebs- und Geschäftsausstattung werden über eine Nutzungsdauer zwischen 5 und 20 Jahren abgeschrieben.

Bei den Finanzanlagen werden die Anteilsrechte und Wertpapiere zu Anschaffungskosten bzw. niedrigeren beizulegenden Werten und die Ausleihungen grundsätzlich zum Nennwert angesetzt.

Die unfertigen Leistungen sind auf der Basis von Einzelkosten und anteiligen Gemeinkosten bewertet.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zum Nennwert angesetzt. Allen risikobehafteten Posten ist durch die Bildung angemessener Einzelwertberichtigungen Rechnung getragen.

Liquide Mittel sind zum Nennwert angesetzt.

Es besteht ertragsteuerliche Organschaft zur Wohnbau GmbH, München (Organträger), so dass auf Ebene der Gesellschaft keine latenten Steuern angesetzt werden.

Die Rückstellungen für Pensionen werden nach der projizierten Einmalbeitragsmethode, unter Verwendung der "Richttafeln 2018 G" ermittelt. Für die Abzinsung wurde pauschal der durchschnittliche Marktzinssatz der letzten 10 Jahre bei einer restlichen Laufzeit von 15 Jahren von 1,87 % (Vj. 2,31 %) gemäß der Rückstellungsabzinsungsverordnung vom 18. November 2009 verwendet. Zusätzlich wurde der Unterschiedsbetrag in Höhe von TEUR 1.387 (Vj. TEUR 882) gem. § 253 Abs. 6 HGB ermittelt. Für diesen ausschüttungsgesperrten, aber nicht abführungsgesperrten Unterschiedsbetrag der Pensionsverpflichtung wurde der Marktzinssatz der letzten sieben Jahre (1,35 %; Vj. 1,61 %) verwendet. Erwartete Gehaltssteigerungen wurden mit 3 % und erwartete Rentensteigerungen mit 1 % bei Neuzusagen bzw. 2 % bei Altzusagen berücksichtigt. Die Mitarbeiter-Fluktuation wird als gering eingestuft.

Unter Inanspruchnahme des Wahlrechts nach Art. 67 Abs.1 Satz 1 EGHGB wird der sich aus der Änderung der Rückstellungsbilanzierung nach §§ 249 Abs.1 Satz 1, 253 Abs. 1 Satz 2, Abs.2 HGB durch das Bilanzrichtlinienmodernisierungsgesetz (BilMoG) ergebende Zuführungsbetrag (TEUR 34) über den Höchstzeitraum von 15 Jahren gleichmäßig verteilt.

Die Rückstellungen für Bauinstandhaltung, die objektbezogen berechnet werden, berücksichtigen die auf frühere Jahre entfallenden Aufwendungen, die am Abschlussstichtag wahrscheinlich oder sicher, oder hinsichtlich ihrer Höhe oder des Zeitpunktes ihres Eintritts unbestimmt sind. Vom Beibehaltungswahlrecht des Art. 67 Abs. 3 Satz 1 EGHGB wurde Gebrauch gemacht. Die Inanspruchnahme der zum 1.1.2010 noch vorhandenen Rückstellung für Bauinstandhaltung wird in der Position "Sonstige betriebliche Erträge" erfasst. Die tatsächlich in der Periode angefallenen Instandhaltungsausgaben werden in voller Höhe unter den Aufwendungen für Hausbewirtschaftung ausgewiesen.

Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle ungewissen Verbindlichkeiten.

Verbindlichkeiten sind zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

Erläuterungen zur Bilanz

Anlagevermögen

Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist unter Angabe der Abschreibungen des Geschäftsjahres im nachfolgenden Anlagenspiegel dargestellt.

Immaterielle Vermögensgegenstände

Im Berichtsjahr wurden TEUR 71 für die Aktualisierung der Homepage aktiviert und linear über eine Laufzeit von 3 Jahren abgeschrieben.

Angaben zum Anteilsbesitz

Zum 01. September 2015 wurden 94,44 % der Kommanditanteile an der NOSTRO Grundstücks GmbH & Co. Von-der-Trenck-Str. KG erworben. Im Oktober 2020 hat die WSB die restlichen 5,56 %-Kommanditanteile gekauft.

Im Jahr 2021 ist eine formwechselnde Umwandlung in die Wohnbau Service Nostro GmbH vorgenommen worden. Im Jahr 2021 ist ein Ergebnisabführungsvertrag mit der Wohnbau Service Bonn GmbH abgeschlossen worden. Der Ergebnisabführungsvertrag gilt bereits für das Jahr 2021.

Im Geschäftsjahr 2021 erwirtschaftete die Wohnbau Service Nostro GmbH einen Jahresüberschuss in Höhe von TEUR 126 (Vj. TEUR 142).

Auch nach Formwechsel der KG werden weiterhin 100 % Anteile an der Wohnbau Service Verwaltungs GmbH gehalten. Zum 31. Dezember 2021 beträgt deren Eigenkapital TEUR 33 (Vj. TEUR 32), einschließlich eines Jahresüberschusses in Höhe von EUR 1.109,54 (Vj. EUR 1.312,96).

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die Restlaufzeiten der Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind wie im Vorjahr kleiner als ein Jahr. Für einzelne, wertberichtigte Mietforderungen sind Ratenzahlungen vereinbart.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen enthalten Forderungen gegen die Alleingesellschafterin in Höhe von TEUR 107 (Vj. TEUR 0).

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen enthalten Forderungen gegen die Wohnbau Nostro Service GmbH aus der Ergebnisabführung 2021 in Höhe von TEUR 126 und sonstigen Leistungen sowie aus Gewinnen für Vorjahre der ehemaligen NOSTRO Grundstücks GmbH & Co. Von-der-Trenck-Str. KG.

Unter den sonstigen Vermögensgegenständen werden erhaltene Mieterkautionen in Höhe von TEUR 151 (Vj. TEUR 145) ausgewiesen.

Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen wurden für ausstehende Eingangsrechnungen sowie Personalkosten gebildet.

Verbindlichkeiten

Die Restlaufzeiten der Verbindlichkeit gegenüber Kreditinstituten sind im Folgenden dargestellt (in TEUR)

					Gesamt
Art der Verbindlichkeit	bis 1 Jahr	1 bis 5 Jahre	über 5 Jahre	gesichert mit	31.12.2021	31.12.2020
Verbindlichkeiten gegenüber				Grundpfand-
Kreditinstituten	71	294	2.442	rechten	2.807	2.867
(Vorjahr)	(79)	(290)	(2.507)

Die Restlaufzeiten der restlichen Verbindlichkeiten sind wie im Vorjahr kleiner als ein Jahr.

Die erhaltenen Anzahlungen enthalten Anzahlungen von der Alleingesellschafterin in Höhe von TEUR 807 (Vj. TEUR 795).

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen bestehen

―	mit TEUR 1.468 gegenüber der Alleingesellschafterin aus der Gewinnabführung 2021
―	mit TEUR 2.926 gegenüber der Alleingesellschafterin aus Darlehensgewährung, Umsatzsteuer und laufenden Rechnungen
―	mit TEUR 777 gegenüber der Wohnbau Service Nostro GmbH aus einer Darlehensgewährung und EUR 510,00 aus sonstigen Leistungen

Die Verbindlichkeiten gegenüber der Gesellschafterin wurden mit den bestehenden Forderungen saldiert.

Die Sonstigen Verbindlichkeiten bestehen im Wesentlichen aus einer abgegrenzten Anzahlung auf Anlagevermögen.

Passive Rechnungsabgrenzung

Ausgewiesen werden künftige Erträge für Anschlüsse von Fernwärmeleitungen. Die erhaltenen Beträge werden über eine Laufzeit von 20 Jahren linear aufgelöst, bzw. mit p.a. TEUR 12 (Vj. TEUR 12) vereinnahmt.

Des Weiteren beinhaltet diese Position künftige Erträge aus dem Kauf von 110 subventionierten I-Pads, die über die Vertragslaufzeit von 2 Jahren linear aufgelöst und mit p.a. TEUR 28 vereinnahmt werden.

Latente Steuern

Die Gesellschaft ist ertragsteuerlich (und damit auch umsatzsteuerlich) in eine Organschaft mit der Wohnbau GmbH (Organträger) eingebunden. Die Wohnbau GmbH ist Steuerschuldner der Körperschaft- und Gewerbesteuer sowie des Solidaritätszuschlags. Eine Umlage oder anteilige Belastung an die WSB als Organgesellschaft erfolgt nicht.

Sämtliche Steuerlatenzen werden daher im Jahresabschluss der Wohnbau GmbH ausgewiesen.

Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Sonstige betriebliche Erträge

Im Berichtsjahr ergaben sich Buchgewinne aus Anlageverkäufen in Höhe von TEUR 5 (Vj. TEUR 7) sowie aperiodische Erträge aus der Auflösung bzw. Inanspruchnahme von Rückstellungen für die Bauinstandhaltung in Höhe von TEUR 43 (Vj. TEUR 191). Die Auflösungserträge aus sonstigen Rückstellungen betrugen TEUR 42 (Vj. TEUR 6).

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Aus der Anwendung von Art. 66 und Art. 67 Abs. 1 bis 5 EGHGB (Übergangsvorschriften zum BilMoG) resultieren TEUR 34 Aufwendungen für die ratierliche Umstellung der Rückstellung für Pensionen.

Haftungsverhältnisse

Aufgrund des Kreditvertrages vom 27. November 2012 sowie dem Nachtrag vom 3. Juli 2019 gewährte die Deutsche Bank AG den gesamtschuldnerisch haftenden Kredit-nehmern Wohnbau GmbH und Wohnbau Service Bonn GmbH eine Kontokorrentkreditlinie in Höhe von TEUR 15.000. Zum Bilanzstichtag erfolgte seitens beider Gesellschaften eine Inanspruchnahme von TEUR 11.321.

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Es bestanden folgende, nicht in der Bilanz ausgewiesene oder vermerkte finanzielle Verpflichtungen, die für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind:

Softwarepflege- und Betreuungsvertrag mit der Aareon WODIS GmbH. Der Vertrag hat eine Laufzeit von 5 Jahren seit dem 15. April 2003. Dieser verlängert sich jeweils um ein Jahr, falls er nicht gekündigt wird. Eine Kündigung des Vertrages erfolgte nicht. Die laufende Gebühr für Softwarepflege und Betreuung hat im Berichtsjahr rund TEUR 25 (Vj. TEUR 23) pro Monat zuzüglich weiterer Module von rund TEUR 8 pro Monat betragen.

Für bestehende Leasingverträge (Kopierer, Drucker und Kraftfahrzeuge) sind TEUR 131 (Vj. TEUR 92) bis zum Vertragsende zu zahlen.

An die Telekom sind Jahresgebühren für die Nutzung von Microsoft Office 365 Produkten und für die Bereitstellung von Cloud-Servern von zusammen TEUR 158 (Vj. TEUR 101) zu entrichten. Die Verträge haben eine Laufzeit von 12 Monaten und sind zum Jahresende kündbar.

Sonstige Angaben

Organe

Mitglieder des Aufsichtsrates

Dr. Dierk Ernst (Vorsitzender)	Kaufmann
Prof. Helmut Schetter (stellvertretender Vorsitzender)	Vorstand Bilfinger S.E. a.D.
Dipl.-Ing. Architekt Gereon Blass	Freier Architekt
Assessor Klaus-Michael Vogel	Geschäftsführendes Verwaltungsrats- mitglied a.D. der Deutsche Bank Luxembourg S.A.
Dipl. Ing. Architektin Kathrin Möller	Vorstandsmitglied GAG-Immobilien AG Köln
Prof. Dr. Norbert Herzig	Wirtschaftsprüfer, Steuerberater
Dr. Walter Botermann	Kaufmann
Thomas Hegel	Rechtsanwalt

Mitglieder der Geschäftsführung

in alphabetischer Reihenfolge:

	Dipl.-Ing. Jens Bräutigam
	Dipl.-Kfm. Matthias Schweizer
	Dipl.-Betriebswirt Thomas zur Oven

Die Mitglieder der Geschäftsführung üben ihre Tätigkeit hauptberuflich aus.

Weder Aufsichtsrat noch Geschäftsführung beziehen Vergütungen von der Gesellschaft.

Mitarbeiter

Durchschnittliche Zahl der während des Geschäftsjahres beschäftigten Mitarbeiter:

	Voll-	Teilzeit-
	Beschäftigte
Kaufmännische Mitarbeiter	40	6
Technische Mitarbeiter	3	0
Hauswarte, Personal Heizwerk	60	17
	103	23
Auszubildende	3	0
	106	23

Im Vorjahr waren 100 vollzeit- bzw. 28 teilzeitbeschäftigt.

Konzernverhältnisse

Der Jahresabschluss wird in den Konzernabschluss der Wohnbau GmbH, München, einbezogen.

Nachtragsbericht

Nach Abschluss des Geschäftsjahres 2021 sind keine Vorgänge von besonderer Bedeutung eingetreten, die wesentliche finanzielle Auswirkungen haben. Erhebliche Einschränkungen der eigenen Geschäftsprozesse und damit verbundene operative Risiken aus der auch im Jahr 2022 anhaltenden Corona Pandemie erwarten wir nach den Erfahrungen im abgelaufenen Geschäftsjahr 2021 nicht.

Prüfungs- und Beratungsgebühren

Auf die Angabe des für das Geschäftsjahr berechneten Honorars des Abschlussprüfers wird verzichtet, da es in den Angaben im Konzernabschluss der Wohnbau GmbH, München, einbezogen ist.

Bonn, 29. März 2022

Wohnbau Service Bonn GmbH

gez. zur Oven, Geschäftsführer

gez. Schweizer, Geschäftsführer

gez. Bräutigam, Geschäftsführer

Entwicklung des Anlagevermögens 2021

	Anschaffungs- und Herstellungskosten
	01.01.2021	Zugänge	Abgänge	Umbuchungen	31.12.2021
	EUR	EUR	EUR	EUR	EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Software	2.786.152,08	45.696,00	0,00	25.446,00	2.857.294,08
2. Geleistete Anzahlungen	25.446,00	0,00	0,00	-25.446,00	0,00
	2.811.598,08	45.696,00	0,00	0,00	2.857.294,08
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	3.997.109,39	0,00	0,00	0,00	3.997.109,39
2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	19.262.810,41	0,00	0,00	9.002,12	19.271.812,53
3. Technische Anlagen und Maschinen	2.294.249,49	0,00	0,00	113.491,71	2.407.741,20
4. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	4.683.171,96	88.521,18	34.123,22	0,00	4.737.569,92
5. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	877.348,63	773.470,14	0,00	-122.493,83	1.528.324,94
	31.114.689,88	861.991,32	34.123,22	0,00	31.942.557,98
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	4.970.004,49	0,00	0,00	0,00	4.970.004,49
2. Sonstige Ausleihungen	68.174,33	0,00	5.067,24	0,00	63.107,09
	5.038.178,82	0,00	5.067,24	0,00	5.033.111,58
	38.964.466,78	907.687,32	39.190,46	0,00	39.832.963,64

	Kumulierte Abschreibungen
	01.01.2021	Zugänge	Abgänge	31.12.2021
	EUR	EUR	EUR	EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Software	2.685.320,04	50.580,34	0,00	2.735.900,38
2. Geleistete Anzahlungen	0,00	0,00	0,00	0,00
	2.685.320,04	50.580,34	0,00	2.735.900,38
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	759.662,65	63.301,08	0,00	822.963,73
2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	4.847.883,17	391.382,58	0,00	5.239.265,75
3. Technische Anlagen und Maschinen	1.639.651,05	74.740,73	0,00	1.714.391,78
4. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	3.423.336,22	398.573,62	34.123,22	3.787.786,62
5. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00	0,00
	10.670.533,09	927.998,01	34.123,22	11.564.407,88
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	0,00	0,00	0,00	0,00
2. Sonstige Ausleihungen	0,00	0,00	0,00	0,00
	0,00	0,00	0,00	0,00
	13.355.853,13	978.578,35	34.123,22	14.300.308,26

	Buchwerte
	31.12.2021	31.12.2020
	EUR	EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Software	121.393,70	100.832,04
2. Geleistete Anzahlungen	0,00	25.446,00
	121.393,70	126.278,04
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	3.174.145,66	3.237.446,74
2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	14.032.546,78	14.414.927,24
3. Technische Anlagen und Maschinen	693.349,42	654.598,44
4. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	949.783,30	1.259.835,74
5. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	1.528.324,94	877.348,63
	20.378.150,10	20.444.156,79
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	4.970.004,49	4.970.004,49
2. Sonstige Ausleihungen	63.107,09	68.174,33
	5.033.111,58	5.038.178,82
	25.532.655,38	25.608.613,65

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die Wohnbau Service Bonn GmbH

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Wohnbau Service Bonn GmbH, Bonn - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2021 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2021 bis zum 31. Dezember 2021 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Wohnbau Service Bonn GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2021 bis zum 31. Dezember 2021 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

•

entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2021 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2021 bis zum 31. Dezember 2021 und

•

vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

•	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können;
•	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben;
•	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben;
•	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann;
•	beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt;
•	beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Unternehmens;
•	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Köln, 10. Juni 2022

Ernst & Young GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Ueberschär, Wirtschaftsprüfer

Misko, Wirtschaftsprüfer