Colliers International Deutschland GmbH

Frankfurt am Main

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023

A. Grundlagen des Unternehmens

Der Gegenstand des Unternehmens ist die Vermittlung des An- oder Verkaufs und die Vermietung von Grundstücken aller Art sowie immobilienbezogene Dienstleistungen, insbesondere Beratungsleistungen. Die Geschäftstätigkeit gliedert sich in die Geschäftsbereiche Investment Services, Office Letting, Occupier Services (Corporate Solutions, Workplace Advisory/Project Management), Hotel, Retail, Residential, Industrial & Logistics sowie Land & Forst. Die Bereiche Workplace Advisory wurden zum 31.07. und Hotel zum 31.10. dieses Jahres geschlossen.

Die Gesellschaft betreibt in zehn deutschen Städten Niederlassungen: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, Dresden, München, Nürnberg und Stuttgart. Der Sitz der Gesellschaft liegt in Frankfurt am Main. Zudem ist die Gesellschaft mit ihren Tochterunternehmen in Frankfurt, Hamburg und München vertreten.

Ziel der Gesellschaft ist, in Deutschland die eigenen Marktanteile als Anbieter für Dienstleistungen für gewerbliche und private Immobilien zu erhöhen. Die Gesellschaft steht mit ihren Tätigkeitsbereichen im Wettbewerb mit anderen Konkurrenzunternehmen, die gleiche oder ähnliche Geschäftsmodelle verfolgen.

Als bedeutsamste finanzielle Leistungsindikatoren gelten die Umsatzerlöse sowie das Jahresergebnis vor Zinsen und Steuern ("EBIT").

B. Wirtschaftsbericht

1. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Deutschlands Wirtschaft ist 2023 um etwa 0,3 Prozent geschrumpft. ¹ Im Verlauf des Jahres 2023 hat die Inflationsrate nachgelassen und betrug im Jahresmittel etwa 5,9 Prozent. Obwohl die Lohneinkommen im Vergleich zum Vorjahr zugelegt haben, blieb die Erholung beim privaten Konsum aus, auch weil ein Teil des Kaufkraftplus gespart wurde. Vom globalen Warenhandel und der globalen Industrieproduktion kamen ebenfalls keine Impulse für die deutsche Wirtschaft. Die wichtigsten Notenbanken Federal Reserve, Europäische Zentralbank, Bank of England und Bank of Japan dämpften die Konjunktur zur Bekämpfung der Inflation, und hoben die Leitzinsen auch 2023 weiter an, in der Eurozone letztmalig im September 2023 auf aktuell 4,5 Prozent.

Im Zuge der Erholung von der Coronakrise waren weltweit vor allem Dienstleistungen im Aufwind. Daher setzten die deutschen Exporte ihre Talfahrt bis zuletzt fort und dürften im Vergleich zum Vorjahr um etwa 2 Prozent geschrumpft sein. Auch die Importe sanken deutlich um gut 3 Prozent. Kräftige expansive Impulse kamen lediglich von den staatlichen Investitionen, wobei sich hier insbesondere die Beschaffung von Rüstungsgütern aus dem Sondervermögen Bundeswehr bemerkbar machten. Die ursprünglich für die zweite Jahreshälfte erwartete konjunkturelle Erholung blieb aus und verkehrte sich ins Gegenteil einer weiteren Abkühlung.

Die 10-jährige deutsche Staatsanleihe rentierte Ende 2023 bei etwa 2 Prozent und damit etwa 40 Basispunkte unter dem Wert zu Anfang des Jahres. ² Immobilienfinanzierungen haben sich im Jahresverlauf 2023 weiter verteuert und die Finanzierungsbedingungen fielen im Vergleich zum Vorjahr nochmals restriktiver aus. Allerdings zeichnete sich hier gegen Ende des Jahres vom Markt erstmalig wieder eine leichte Entspannung ab, da die Liquiditätskosten zunehmend als stagnierend und nicht mehr weiter steigend wahrgenommen werden ³ Die 10-jährigen EUR SWAP Rates sind in Erwartung erster Leitzinssenkungen ab dem späten Frühjahr 2024 spürbar gesunken. Ende 2023 lag sie bei 2,49 Prozent und damit 79 Basispunkte unter dem Niveau von vor 12 Monaten. ⁴ Der Aufwärtsdruck auf die Immobilienrenditen hielt am Jahresende 2023 an, eine Abflachung des starken Anstiegs ist absehbar und hat sich in den Bereichen Wohnen sowie Industrie & Logistik bereits in einem weitgehenden Seitwärtstrend ausgedrückt. ⁵

Investmentmarkt ⁶

2023 wurden in Deutschland Immobilien für 32,9 Milliarden Euro gehandelt. Davon entfielen 8,8 Milliarden Euro auf das institutionelle Wohnsegment (ab 50 Wohneinheiten) und 24,1 Milliarden Euro auf Gewerbeimmobilien. Letztere verzeichneten im Jahresabschlussquartal, das im langjährigen Trend traditionell das umsatzstärkste ist, beim Transaktionsvolumen gegenüber dem Vorquartal einen Rückgang von 11 Prozent. Volumenmäßig betrachtet liegt das vierte Quartal mit 6,4 Milliarden Euro vor den beiden sehr ruhigen ersten Quartalen 2023. Bei der Anzahl der Abschlüsse wurde mit 269 sogar der höchste Quartalswert des Jahres erreicht, was insgesamt auf eine anziehende Marktaktivität von niedrigem Niveau hindeutet.

Im langjährigen Vergleich fällt das Gesamtjahresergebnis auf den Stand von 2011 zurück, liegt damit aber noch über dem Tiefpunkt der Finanzkrisenjahre 2008 bis 2010 von zum Teil deutlich unter 20 Milliarden Euro. Gegenüber dem Durchschnitt des zinsgetriebenen Superzyklus von 2013 bis 2022 hat sich das Transaktionsvolumen mit minus 52 Prozent mehr als halbiert.

Im abgeschlossenen Jahr sind die Bremsspuren der Zinswende aus 2022 mit Zeitverzögerung am Markt angekommen. Die Überzeugung der Investoren, dass der Höhepunkt im Zinserhöhungszyklus erreicht sein dürfte und sich das Finanzierungsumfeld gegenüber dem Vorjahr wieder verbessert hat, wird sich erst in den kommenden Monaten auswirken. Der makroökonomische Ausblick hat sich zum Jahresende erneut eingetrübt. Neben schwachen weltwirtschaftlichen Impulsen, den Kriegen in der Ukraine und in Gaza belasten strukturelle Defizite und die seit dem Novemberurteil des Bundesverfassungsgerichts unsichere Haushaltslage das Wirtschafts- und Konsumklima hierzulande. Eine zumindest moderate Konjunkturerholung wird erst in der zweiten Jahreshälfte 2024 erwartet.

Hohe Mietsteigerungspotenziale aufgrund der in den letzten Jahren gestiegenen Relevanz von Logistikimmobilien bei knappem Angebot beflügeln die Attraktivität des Segments und sorgen für eine anhaltend hohe Investitionsbereitschaft auf der Käuferseite. Die Renditedekompression bei der Spitzenrendite für Logistikimmobilien, die derzeit bei 4,70 Prozent liegt, ist mit 20 Basispunkten in den vergangenen drei Monaten etwas niedriger ausgefallen als in anderen Segmenten. Spitzenrenditen für erstklassige Büros bewegen sich in den Top 7-Märkten nach einem Anstieg von 20 bis 30 Basispunkten in einer Spanne von 4,50 Prozent in München und 5,00 Prozent in Düsseldorf und Köln. Auch wenn ein Großteil der Korrekturen bereits vollzogen sein dürfte, rechnen wir unter Zugrunde legen mittlerer Risikoaufschläge zu zehnjährigen Bundesanleihen noch bis in die zweite Jahreshälfte 2024 mit einem Renditeanstieg auf rund 5,25 Prozent im Schnitt der Top 7 ⁷ .

Bürovermietung ⁸

In den sieben größten Bürovermietungsmärkten Deutschlands ⁹ wurden im Gesamtjahr 2024 rund 2,4 Millionen Quadratmeter Bürofläche umgesetzt. Damit wurde das schwächste Ergebnis der letzten 10 Jahre erzielt und das Vorjahresergebnis um rund 28 Prozent unterschritten. Die leichte Belebung im dritten Quartal 2023 setze sich im vierten Quartal 2023 fort, jedoch ohne wesentlich an Dynamik zu gewinnen. Zwischen Oktober und Dezember wurden mit rund 653.000 Quadratmetern Flächenumsatz rund 13.000 Quadratmeter mehr Fläche als im Vorquartal umgesetzt (+ 2 Prozent).

Insbesondere Großunternehmen halten sich in einem Umfeld von eingetrübter konjunktureller Lage, der anhaltenden Neuausrichtung der Bürokonzepte im Zuge von 'New Work' und einer hohen Anzahl geopolitischer Konflikte mit strategischen Entscheidungen weiterhin spürbar zurück. Im Flächensegment über 5.000 Quadratmetern wurden im Gesamtjahr 2023 nur 59 Abschlüsse registriert, nach 97 Abschlüssen im Vorjahr. Der Flächenumsatz lag in diesem Segment rund 56 Prozent unter dem Vorjahresniveau.

Die Leerstandsquote stieg im vierten Quartal erneut an und liegt in den Top 7 aktuell bei 6,1 Prozent (+ 40 Basispunkte zum Vorquartal). Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet dies einen Anstieg um 100 Basispunkte bzw. fast 1 Million Quadratmeter. Untermietflächen haben mit rund 220.000 Quadratmetern einen überproportionalen Beitrag an diesem Anstieg. Ihr Anteil am Leerstand stieg von 10 Prozent im Vorjahr auf aktuell über 12 Prozent. Insgesamt ist der Leerstand in den Top 7 Standorten seit dem Tiefpunkt im Jahr 2019 damit um rund 3 Millionen Quadratmeter gestiegen.

Trotz einiger gestoppter Bauvorhaben infolge von Insolvenzen wurden 2023 rund 1,9 Millionen Quadratmeter Büroflächen neu auf den Markt gebracht. Die Spitzenmieten setzten unbeeindruckt vom Leerstandsanstieg in allen Top 7 Standorten ihren Aufwärtstrend fort. Bei der Durchschnittsmiete zeigt sich die Entwicklung heterogener mit einem deutlichen Wachstum in Düsseldorf und Köln und einer Stagnation bzw. leichten Rückgängen in den anderen fünf Standorten.

Vermietung Industrie & Logistik

Die deutschen TOP-8-Industrie- und Logistikimmobilienmärkte generierten zum Ende des Jahres 2023 einen Flächenumsatz von rund 2,2 Millionen Quadratmetern. Dies entspricht einem Rückgang von 33 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Der Fünfjahresdurchschnitt wurde um rund 29 Prozent verfehlt.

Die Belebung der Nachfrage auf dem Industrie- und Logistikimmobilienmarkt, die wir bereits im dritten Quartal beobachten konnten, hat sich auch im vierten Quartal fortgesetzt. In der zweiten Jahreshälfte konnten vermehrt Abschlüsse im großvolumigen Segment beobachtet werden. Die wirtschaftliche Situation gepaart mit einem veränderten Konsumverhalten führte dazu, dass in der ersten Jahreshälfte eine Vielzahl von Untermietflächen auf den Markt kamen. Insbesondere E-Commerce Unternehmen mussten ihre Expansionspläne anpassen und Flächen abgeben, die jedoch schnell vom Markt absorbiert wurden. Aufgrund der leichten Rezession ist es zudem für Industrieunternehmen und Kontraktlogistiker schwierig, ihren Flächenbedarf richtig einzuschätzen. Demgegenüber stehen jedoch weiterhin sehr niedrige Leerstandsquoten und ein Unterangebot an Flächen in vielen Bereichen. Diese Faktoren wirken sich negativ auf den Flächenumsatz aus.

Das Jahr 2023 war von einer Nachfrageverschiebung geprägt. Handelsunternehmen waren zögerlich und haben teils sogar Flächen an den Markt zurückgegeben. Lag ihr Anteil im ersten Quartal noch bei 38 Prozent, waren es Ende 2023 nur noch 26 Prozent. Insgesamt sehen wir jedoch einen gesunden Nachfragemix am Markt sowie eine ungebrochene Nachfrage nach Logistikimmobilien. Insbesondere Nutzer aus dem Energiesektor und Automotive-Bereich fragen verstärkt Flächen für die Lagerung von Batterien nach.

Die TOP-8-Logistikregionen verzeichneten im Vergleich zum Vorjahr ein durchschnittliches Mietwachstum von 9 Prozent bei der Spitzen- und 12 Prozent bei der Durchschnittsmiete. Dies zeigt, dass vor allem die Bestandsmieten aufgrund der vorherrschenden Flächenknappheit in den TOP-8-Regionen weiter unter Aufwärtsdruck stehen.

Wir erwarten, dass niedrige Leerstandsquoten, ein weiterhin überschaubares Angebot und eine insgesamt rückläufige Anzahl von Neubauprojekten den Aufwärtsdruck auf die Mieten weiter stützen werden. Allerdings gehen wir davon aus, dass sich das Mietwachstum in der zweiten Jahreshälfte verlangsamen wird.

Wohnen

Auf dem institutionellen Wohninvestmentsegment wurde 2023 ein Transaktionsvolumen von 8,8 Milliarden Euro registriert. Nach einem schwachen dritten Quartal deutet die spürbare Belebung im vierten Quartal (stärkstes Quartal mit 2,9 Mrd. Euro) aber auf allmählich wieder anziehende Marktaktivitäten hin. Das Jahresergebnis lag um 39 Prozent unter dem des Vorjahres (14,4 Milliarden Euro) und verfehlte den Zehnjahresdurchschnitt um 57 Prozent. Mit 5,4 Milliarden Euro entfielen rund 61 Prozent des Investmentumsatzes auf Portfoliotransaktionen (Vorjahr 45 Prozent). Marktprägend waren insbesondere die Verkäufe von der VONOVIA SE an Apollo sowie an CBRE Investment Management. Vom Gesamttransaktionsvolumen entfielen 41 Prozent bzw. 3,7 Mrd. Euro auf die A-Städte (Vorjahreszeitraum 42 Prozent) mit einer starken Konzentration auf Berlin (rund 2,0 Mrd. Euro) und München (rund 800 Mio. Euro).

Die gestiegene Marktaktivität im vierten Quartal zeigt, dass sich die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern weiter angenähert haben und somit wieder vermehrt Transaktionen über die Ziellinie kommen. Die Annäherung der Preisvorstellungen sehen wir auch bei den Anfangsrenditen mit einem im vierten Quartal stabilem Niveau der Spitzenrendite von 3,85 Prozent für Bestandsobjekte in den A-Städten und 4,50 Prozent an anderen Standorten.

Produktseitig richtet sich die Nachfrage auch weiterhin auf Bestandsobjekte, während bei Forward Deals und Neubauprojekten eine geringe Transaktionstätigkeit zu sehen ist. Die Rendite bei Letzteren lag im Jahresschlussquartal stabil bei 3,80 Prozent in den A-Städten und 4,30 Prozent an anderen Standorten. Das Käuferinteresse wird 2024 voraussichtlich auch auf notleidende Projekte, Insolvenzen und im Baustopp befindliche Neubauprojekte gerichtet sein, so dass im Jahresverlauf 2024 bei sinkenden Zinsen eine erhöhte Investmentaktivität möglich erscheint.

Das Segment Mikrowohnen zeigte sich auch zum Jahresende 2023 verhalten. Die zur Jahresmitte aufgekommene Diskussion um potenzielle Mietregulierungen von möblierten Wohnungen erhöhte die Unsicherheit auf Investorenseite, trotz guter Rahmenbedingungen und gestiegenen Auslastungsquoten. Dies resultierte zum Jahresende in einem weiteren leichten Anstieg der Spitzenrendite um 15 Basispunkte auf aktuell 4,15 Prozent in den A-Städten.

Das starke Mietwachstum der letzten Jahre hat sich 2023 nochmals beschleunigt. In den A-Städten stiegen die Angebotsmieten im Bestandssegment um rund 8 Prozent, im Neubausegment um rund 9 Prozent. Im Bestandssegment lagen die Mieten in allen A-Städten zum Jahresende 2023 höher als zum Ende des Vorjahres, wobei Berlin mit fast 13 Prozent das größte Plus aufweist. Im Neubausegment war das größte Plus mit 11 Prozent in Frankfurt zu beobachten. Das Mietwachstum ist jedoch kein Großstadtphänomen - betrachtet man Gesamtdeutschland - verteuerten sich die Neuvermietungsmieten von Bestandswohnungen um 5 Prozent, die Neubaumieten um 7 Prozent. Aufgrund des zu erwartenden massiven Rückgangs des Wohnungsneubaus und der daraus bestehenbleibenden Angebotsknappheit erwarten wir auch 2024 deutlich steigende Mieten in allen Segmenten.

2. Ertragslage ¹⁰

	2023	2022	Veränderung
	EUR	EUR	EUR	%
Umsatzerlöse	71.159.140	123.768.974	-52.609.834	-42,5
Aufwendungen für bezogene Leistungen	-7.036.652	-8.303.415	1.266.763	-15,3
Umsatzerlöse, netto	64.122.488	115.465.559	-51.343.071	-44,5
Andere aktivierte Eigenleistungen	914.223	0	914.223	-
Sonstige betriebliche Erträge	3.797.013	5.504.117	-1.707.104	-31,0
Personalaufwand	-55.169.169	-71.122.945	15.953.777	-22,4
Abschreibungen	-1.315.812	-1.045.432	-270.380	25,9
Sonstige betriebliche Aufwendungen	-22.069.079	-26.564.242	4.495.163	-16,9
Sonstige Steuern	-40.428	-92.661	52.233	-56,4
EBIT	-9.760.764	22.144.396	-31.905.160	-144,1
Finanzergebnis	507.864	599.786	-91.922	-15,3
Ertragsteuern	2.834.829	-6.716.470	9.551.299	-142,2
Teilgewinnabführung	-185.796	-888.503	702.707	-79,1
Jahresüberschuss	-6.603.867	15.139.209	-21.743.076	-143,6

Die Netto-Umsatzerlöse der Gesellschaft (definiert als Umsatzerlöse abzüglich der Aufwendungen für bezogene Leistungen) reduzierten sich im Jahr 2023 insgesamt um EUR 51.343.071 bzw. 44,5% auf EUR 64.122.488. Der EBIT hat sich von 22.144.396 auf -9.760.764 um 144,1% vermindert. Im Wesentlichen war die Entwicklung getrieben von der gesamtwirtschaftlichen Lage (vgl. B 1.).

Die anderen aktivierten Eigenleistungen haben sich gegenüber dem Vorjahr um EUR 914.223 erhöht. Dies resultiert aus der Aktivierung von Personalkosten als Anschaffungsnebenkosten zu Software.

Die sonstigen betrieblichen Erträge haben sich insbesondere dadurch reduziert, dass die erwartete ausstehende variable Kaufpreisrate für den Erwerb eines Tochterunternehmens um EUR 1.430.487 gegenüber dem Vorjahr abgenommen hat.

Die Personalaufwendungen haben sich um EUR 15.953.777 (22,4%) von EUR 71.122.945 auf EUR 55.169.169 vermindert. Wesentliche Treiber waren niedrigere Provisionen für Mitarbeiter (EUR -11.256.832) und reduzierte Tantiemen (EUR -5.987.373). Demgegenüber stehen Einmaleffekte, die wiederrum zur Erhöhung der Personalaufwendungen (EUR +1.779.795) geführt haben. Die durchschnittliche Mitarbeiterzahl lag insgesamt für die Colliers International Deutschland GmbH in 2023 bei 424 (i. Vj. 445).

Die Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen sind gegenüber dem Vorjahr leicht um EUR 270.380 auf EUR 1.315.812 gestiegen.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind gegenüber dem Vorjahr (EUR 26.564.242) um EUR 4.495.163 (16,9%) auf EUR 22.069.079 gesunken. Dies ist hauptsächlich auf verminderte Werbe- und Veranstaltungskosten sowie den Rückgang unserer Management Fees und Prozesskosten zurückzuführen. Demgegenüber steht eine Erhöhung der Zuführung zu den Einzelwertberichtigungen auf Forderungen.

Das Finanzergebnis hat sich im Jahr 2023 um EUR 91.922 auf EUR 507.864 (i. Vj. EUR 599.786) reduziert. Dies resultiert hauptsächlich aus gesunkenen Zinserträgen aus Darlehen an verbundene Unternehmen in Höhe von EUR 457.450 (i. Vj. EUR 778.212). Demgegenüber steht ein erhöhter Zinsertrag im Zusammenhang mit offenen Kundenforderungen.

3. Vermögens- und Finanzlage

	31.12.2023		31.12.2022		Veränderung
	EUR	%	EUR	%	EUR	%
Immaterielle Vermögensgegenstände	4.193.633	8,9	2.548.848	4,1	1.644.785	64,5
Sachanlagen	2.270.988	4,9	2.171.199	3,5	99.789	4,6
Finanzanlagen	1.089.708	2,3	1.089.708	1,8	0	0,0
Anlagevermögen	7.554.329	16,1	5.809.755	9,4	1.744.574	30,0
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	15.135.444	32,3	21.297.464	34,4	-6.162.020	-28,9
Forderungen gegen verbundene Unternehmen	11.180.338	23,8	26.671.767	43,1	-15.491.429	-58,1
Sonstige Vermögensgegenstände	2.773.382	5,9	1.347.852	2,2	1.425.530	105,8
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten	7.904.031	16,8	5.774.015	9,3	2.130.016	36,9
Umlaufvermögen	36.993.195	78,8	55.091.098	89,0	-18.097.903	-32,9
Rechnungsabgrenzungsposten	466.743	1,0	479.114	0,8	-12.371	-2,6
Aktive latente Steuern	1.916.505	4,1	544.113	0,9	1.372.392	252,2
Summe Aktiva	46.930.772	100,0	61.924.080	100,0	-14.993.308	-24,2
Eigenkapital	28.680.459	61,1	35.284.326	57,0	-6.603.867	-18,7
Pensionsrückstellungen	271.376	0,6	272.788	0,4	-1.412	-0,5
Steuerrückstellungen	34.972	0,1	44.305	0,1	-9.333	-21,1
Sonstige Rückstellungen	10.902.819	23,2	17.687.024	28,6	-6.784.205	-38,4
Rückstellungen	11.209.167	23,9	18.004.117	29,1	-6.794.950	-37,7
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	75	0	0	0,0	75	0,0
Lieferantenverbindlichkeiten	2.635.887	5,6	2.513.691	4,1	122.196	4,9
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	845.320	1,8	103.117	0,2	742.203	719,8
Sonstige Verbindlichkeiten	3.559.864	7,6	6.018.468	9,7	-2.458.604	-40,9
Verbindlichkeiten	7.041.146	15,0	8.635.276	13,9	-1.594.130	-18,5
Passive latente Steuern	0	0	360	0,0	-360	-100,0
Summe Passiva	46.930.772	100,0	61.924.080	100,0	-14.993.308	-24,2

3.1 Vermögenslage

Die Bilanzsumme ist gegenüber dem Vorjahr um EUR 14.993.308 auf EUR 46.930.772 gesunken. Das Anlagevermögen beläuft sich auf 16,1% (i. Vj. 9,4%) der Bilanzsumme und hat sich im Wesentlichen durch den Erwerb von Software und der zusätzlichen Aktivierung von Personalaufwand erhöht.

Den wesentlichen Anteil am Vermögen der Gesellschaft macht das Umlaufvermögen aus. Im Verhältnis zur Bilanzsumme beträgt dieses 78,8% zum Bilanzstichtag.

Zum Bilanzstichtag lagen die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen bei EUR 15.135.444 und damit um EUR 6.162.020 bzw. 28,9% unter dem Vorjahr. Der durchschnittliche Bestand der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen erhöhte sich geringfügig auf EUR 12.437.726 (i. Vj. EUR 14.263.404). Der Forderungsbestand wurde im Geschäftsjahr 5,7-mal umgeschlagen. Damit betrug die durchschnittliche Debitorenlaufzeit im Durchschnitt 64 Tage (i. Vj. 42 Tage).

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen betragen zum Bilanzstichtag EUR 11.180.338, was einem Anteil von 23,8% am Gesamtvermögen entspricht. Sie betreffen mit EUR 5.737.651 kurzfristige Geldanlagen im Konzern sowie Darlehen und sonstige Forderungen an Tochterunternehmen (EUR 5.201.026) und Forderungen aus dem Liefer- und Leistungsverkehr (EUR 241.661). Gegenüber dem Vorjahr sind die Forderungen gegen verbundene Unternehmen um EUR 15.491.429 gesunken.

3.2 Kapitalstruktur

Hinsichtlich der Finanzlage 2023 kann festgestellt werden, dass keine Fremdmittel über Kreditinstitute in Anspruch genommen werden mussten. Finanzmittel und Liquidität sind nach aktuellen Finanz- und Liquiditätsplanungen für unser Geschäft in ausreichender Höhe vorhanden. Mietsicherheiten werden über die Stellung von Mietkautionen oder Mietkautionsbürgschaften (Avale) geleistet.

Das Eigenkapital hat sich im Vergleich zum Vorjahr von EUR 35.284.326 um EUR 6.603.867 auf EUR 28.680.459 reduziert. Der Buchwert des Eigenkapitals entspricht einem Anteil am Gesamtkapital (Eigenkapitalquote) von 61,1% (i. Vj. 57,0%).

Die Rückstellungen betragen zum Bilanzstichtag insgesamt EUR 11.209.167 (i. Vj. EUR 18.004.117).

Die Pensionszusagen an einen aktiven und einen ehemaligen Geschäftsführer sind durch vollständig ausfinanzierte Rückdeckungsversicherungen abgedeckt. Aufgrund der unterschiedlichen Zinsentwicklungen der versicherungsmathematisch berechneten Rückstellung im Vergleich zu dem Anlagezins bei den Rückdeckungsversicherungen hat sich im Berichtsjahr eine leichte Reduzierung um EUR 1.412 ergeben.

Die Steuerrückstellungen beinhalten Folgewirkungen aus der Betriebsprüfung für die Jahre 2019-2021 mit EUR 34.972 und haben sich gegenüber dem Vorjahr (EUR 44.305) um EUR 9.333 vermindert.

Die sonstigen Rückstellungen sind von EUR 17.687.024 um EUR 6.784.205 auf EUR 10.902.819 gesunken, was hauptsächlich auf die reduzierte Bildung von Rückstellungen für Tantieme (Reduzierung EUR 5.667.145) zurückzuführen ist.

Die Gesellschaft hat zum 31. Dezember 2023 Verbindlichkeiten in Höhe von EUR 7.041.146. Diese repräsentieren eine Quote von 15,0% (i. Vj. 13,9%) des Gesamtkapitals. Die Verbindlichkeiten sind kurzfristig. Im Vergleich zum Vorjahr haben sich die Verbindlichkeiten insgesamt um EUR 1.594.130 vermindert.

Das Working Capital (kurzfristiges Umlaufvermögen abzüglich kurzfristigen Fremdkapitals) ist von EUR 28.451.705 um EUR 9.708.823 auf EUR 18.742.882 gesunken:

	31.12.2023 EUR	31.12.2022 EUR	Veränderung EUR
Umlaufvermögen	36.993.195	55.091.098	-18.097.903
Rückstellungen	-11.209.167	-18.004.117	6.794.950
Verbindlichkeiten	-7.041.146	-8.635.276	1.594.130
Working Capital	18.742.882	28.451.705	-9.708.823

Hierbei standen sich im Wesentlichen ein Rückgang der Sonstigen Rückstellungen (EUR 6.784.205) und der sonstigen Verbindlichkeiten (EUR 2.458.605) sowie geringere Forderungen aus Lieferungen und Leistungen (EUR 6.162.020), geringere Forderungen gegen verbundene Unternehmen (EUR 15.491.429) und mehr liquide Mittel (EUR 2.130.016) gegenüber.

3.3 Liquidität

Der Cashflow aus operativer Geschäftstätigkeit war im Geschäftsjahr 2023 in Höhe von EUR -13.234.927 negativ. Neben dem negativen Jahresergebnis (EUR -6.603.867) wirkten vor allem die Veränderungen der Forderungen gegen verbundene Unternehmen (EUR -2.426.037), die sonstigen Rückstellungen (EUR -6.784.205) und die sonstigen Verbindlichkeiten (EUR -2.458.605) negativ auf dem Cashflow aus. Ein positiver Effekt war dagegen der Abbau der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen (EUR 6.162.020).

Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit war insgesamt positiv (EUR 15.364.944) aufgrund der Rückzahlung von Geldanlagen vom Konzern (EUR 17.917.466). Ausgaben für Software und Betriebs- und Geschäftsausstattung (EUR -3.060.386) stehen dem gegenüber.

Die Liquidität der Gesellschaft (d. h. Bankguthaben und kurzfristige Geldanlagen im Konzern) beläuft sich somit zum Bilanzstichtag auf EUR 13.641.682. Das entspricht einen Rückgang um EUR 15.787.450 gegenüber dem Vorjahr.

Die Liquidität war im Berichtsjahr insgesamt ausreichend, um jederzeit die Zahlungsverpflichtungen erfüllen zu können. Sie ist darüber hinaus durch die Einbindung in das zentrale Konzernfinanzierungssystem gesichert.

C. Prognose-, Chancen- und Risikobericht

1. Prognosebericht ¹¹

Nach einem Jahr als "Wachstumsschlusslicht" der wichtigsten Industrienationen wird der Erholungsprozess der deutschen Wirtschaft 2024 vor allem von der Dynamik abhängen, mit der die Teuerungsraten nachgeben und die Erholung der Binnenkonjunktur erfolgt. Auf Unternehmensebene und unter Finanzmarktakteuren ist der Konjunkturausblick zum Zeitpunkt der Erstellung des Berichts noch verhalten pessimistisch und lässt eine Aufhellung der Situation nicht vor dem ersten Quartal 2024 erwarten. Verhalten ist wegen des schwachen Wachstums Chinas und dessen Bedeutung für die Weltkonjunktur der Ausblick für die exportorientierte Industrie. Consensus Economics erwartet 2024 ein globales Wachstum von 2,1 Prozent, das vor allem von der Region Asien-Pazifik getragen wird. Für Deutschland erwartet Consensus Economics ein moderates BIP-Wachstum von 0,4 Prozent (Eurozone 0,5 Prozent), bei dem der private Konsum einen wesentlichen Beitrag zur Erholung leisten soll.

Während die Europäische Zentralbank in der Vergangenheit auf wirtschaftliche Schwächephasen mit Zinssenkungen reagierte, zeigt sie seit geraumer Zeit eine konträre Zinsanhebungsstrategie zur Inflationsbekämpfung. In einem Negativszenario könnte die rezessive Phase dadurch noch verstärkt werden. Die Inflationsprognosen für 2024 sehen im Konsensus für Deutschland 2,6 Prozent (Stand: Dezember 23), während die Inflation auf EU-Ebene bei 2,6 Prozent liegen soll.

Die lange Zeit sehr hohe Inflation ist im Jahresverlauf 2023 bereits spürbar zurückgegangen. Die Notenbanken haben daher den Zinserhöhungszyklus beendet. Da die Finanzierungskosten auf dem höchsten Niveau seit Beginn der 2010er-Jahre liegen, werden sie 2024 trotz geringerer Volatilität und verbesserter Planbarkeit ein dominantes Thema bleiben. Oxford Economics prognostiziert für 2024 rückläufige Swap Rates: 10jährige EUR Swap Rates sollen am Jahresende bei 2,69 Prozent liegen (Stand Dezember 2023). Gleichzeitig bleiben die Renditen für Benchmarkt Renditen wie 10jährige deutsche Staatsanleihen im Vergleich zur Niedrigzinsphase zwischen 2012 und 2021 erhöht und stehen damit im intensiven Wettbewerb zu Immobilien. Oxford Economics prognostiziert für das Jahresende eine Rendite von 2,28 Prozent für die 10jährige deutsche Staatsanleihe und ein Mittel europäischer 10jähriger Staatsanleihen von 2,90 Prozent (Stand: Dezember 2023).

Zunehmende Eigenkapitalanforderungen im Zuge der Neubewertung von Immobilien werden neben Insolvenzen weiter Anlass zu Transaktionsaktivitäten bilden deren Ergebnisse vermehrt Benchmarks setzen werden. In der Folge erwarten wir wieder mehr Aktivitäten auf den Investmentmärkten, vor allem in Verbindung mit den vom Markt eingepreisten Zinssenkungen der EZB in der zweiten Jahreshälfte. Dies dürfte insbesondere für die weiter im Mittelpunkt stehenden Sektoren Wohnen sowie Industrie & Logistik gelten. Allerdings sehen wir auch im Bürobereich ein anhaltend hohes Interesse an nachhaltigen und gut vermieteten Immobilien in zentralen Lagen. Darüber hinaus erwarten wir eine Zunahme an "Manage-to-green"- bzw. "Brown-to-green-Strategien", wenngleich weitere Preisanpassungen für derlei Value-Add-Ansätze eine Grundvoraussetzung sind. Kleinere und aufstrebende Spezialsektoren wie Life Science und Rechenzentren erachten wir aufgrund der zugrunde liegenden Megatrends als ideale Beimischung in Portfolios, während Waldinvestments Investoren dabei helfen können, ihre ESG-Bilanz zu verbessern.

Die Insolvenzwelle dürfte noch nicht abgeschlossen sein. Die weiterhin hohen Finanzierungskosten führen nach unseren Berechnungen bei Anschlussfinanzierungen in diesem Jahr zu einer Fremdfinanzierungslücke von circa 5 Milliarden Euro, die dem Transaktionsmarkt nicht zur Verfügung stehen. In beiden Fällen sorgt der erhöhte Kapitalbeschaffungsbedarf aber auch für zunehmenden Verkaufsdruck und damit mehr Transaktionsgeschehen. Allein die 2023 bekanntgewordenen Insolvenzfälle von Projektentwicklern verfügen über ein Projektvolumen im gewerblichen Bereich von mehr als 5 Milliarden Euro in den Top 7. Portfoliobereinigungen werden ebenfalls an Bedeutung zunehmen. Vor diesem Hintergrund halten wir für das Gesamtjahr 2024 ein Transaktionsvolumen von rund 30 Milliarden Euro für erzielbar. Dazu dürften weitere mindestens 12,5 Milliarden Euro aus dem Bereich gewerblicher Wohnungsmarkt kommen.

An den Nutzermärkten sehen wir ab Mitte des Jahres 2024 eine Belebung auf den Büromärkten und wieder leicht steigende Flächenumsätze bei zunehmenden Obsoleszenz Risiken für den Bestand. Der Einzelhandel dürfte von einem wieder anziehenden Konsum profitieren, während der Bereich Industrie & Logistik weiter von einem geringen Angebot moderner Flächen geprägt ist und insgesamt einen Wandel bei den größten Nachfragegruppen durchläuft. Die Herausforderungen auf dem Wohnungsmarkt werden sich wegen der hohen Zuwanderung und den rückläufigen Neubauvolumina weiter erhöhen.

Vor dem Hintergrund dieser Entwicklungen rechnen wir insbesondere in der ersten Jahreshälfte 2024 mit einer leicht gestiegenen Umsatz- und EBIT-Entwicklung im Vergleich zum abgelaufenen Jahr, die sich zur Jahresmitte, getrieben durch die Stabilisierung des makroökonomischen Umfeldes und deren Auswirkungen auf den Immobilienmärkten, spürbar erholen wird. Erste Anzeichen für diese Entwicklung sehen wir bereits in dem dynamischeren Wohn- und Geschäftshausbereich, der diese Entwicklung stützt. Die Umsatzerlöse (netto) dürften sich im Jahr 2024 rd. 10% über dem Niveau von 2023 bewegen. Zusammen mit den weit reichenden Restrukturierungsmaßnahmen in 2024 rechnen wir mit einer spürbaren Verbesserung des EBITs von 10 bis 15 Millionen Euro.

2. Chancen- und Risikobericht

Deutschlands Immobilienmärkte nehmen eine hohe Hypothek mit ins Jahr 2024. Die Wirtschaft stagniert zum Jahreswechsel, die Aussichten auf spürbares Wachstum sind gering, die Diskussionen rund um hohe Energiepreise und eine mögliche Deindustrialisierung halten an, die globalen Krisenherde haben in Zahl und Intensität noch einmal zugelegt. Der demografische Wandel entwickelt sich vor allem für den Arbeitsmarkt und die Sozialsysteme zu einem schwerer werdenden Bremsklotz. Die hohe Zuwanderung nach Deutschland schafft hier kurzfristig keine Abhilfe, sondern vergrößert eher die ohnehin schon großen Herausforderungen, insbesondere für die Sozialsysteme und auf dem Wohnungsmarkt. Darüber hinaus sind die Zinsen und Finanzierungskosten hoch wie seit vielen Jahren nicht mehr, ein neues Preisniveau auf dem Immobilienmarkt ist noch nicht (überall) erreicht. Vor allem in der ersten Jahreshälfte dürften die Vermietungsmärkte noch sehr gedämpft sein, wenngleich der Handlungsbedarf insbesondere aus Kostendruck das Transaktionsgeschehen in 2024 stützen dürfte

Die weiterhin möglichen Eskalationen der Kriege in der Ukraine und im Gazastreifen sowie der schwelende Konflikt zwischen China und Taiwan stellen die größten geopolitischen Risiken im aktuellen Marktumfeld her, auch wenn die direkten Folgen für den Immobilienmarkt Deutschland bislang moderat waren.

Obschon in 2024 einzelne opportunistische Transaktionen stattgefunden haben, blieben diese In Anzahl und Ertrag hinter den Erwartungen aus 2023 zurück. In 2024 erwachsen Chancen für die darbenden Investmentmärkten aus der Aussicht auf sinkende Zinsen und damit auch sinkende Finanzierungskosten. Wenngleich das Motiv von Zinssenkungen als Reaktion auf eine Rezession auf erhöhte Risiken für die Vermietungsmärkte schließen lässt, könnten die aktuell am Markt eingepreisten und von Oxford Economics prognostizierten bis zu sechs Leitzinssenkungen (kumuliert 1,5-1,75%) ab dem zweiten Quartal für eine deutliche Entspannung bei den Finanzierungskosten sorgen. Die Fortsetzung der Preisanpassungen und damit der Renditen würde zudem dafür sorgen, dass Immobilien im Vergleich zu alternativen Anlageklassen wieder ein auskömmlicheres Rendite Premium ("Risikoaufschlag") haben als im Jahr 2023.

Mit Blick auf die in 2023 durchgeführten Restrukturierungsmaßnahmen hat sich die laufende Kostenposition des Unternehmens um rund 20% gegenüber 2022 deutlich reduziert. Sollte die Erholung des Marktes, die bereits im Bereich der Wohnimmobilien spürbar ist, weiter fortsetzen und zudem zum Abschluss von größeren Einzeltransaktionen führen, können die Unternehmensziele in 2024 übertroffen werden.

Potenzielle Einzelrisiken

Immobilien-Investment-Transaktionen sind relativ starken Schwankungen ausgesetzt, welche die Marktentwicklung für die Branche und die Ertragslage der Gesellschaft beeinflussen können.

Die Geschäftsaktivitäten unterliegen in allen Segmenten einem starken Wettbewerb, was sich auch negativ auf die Preisgestaltung und damit entsprechend negativ auf die Ertragslage der Gesellschaft auswirken kann.

Mit Blick auf die makroökonomische Entwicklung lassen sich bei Investmentaktivitäten im Nachfrageverhalten potenzieller Kunden und bei deren mittel- oder langfristigen Unternehmensentscheidungen weiterhin keine grundsätzlichen Änderungen erkennen. Im Bereich Vermietung ist die Unsicherheit in der Anmietung von Büroflächen mit der voranschreitenden Akzeptanz neuer Arbeitsmodelle (z.B. Homeoffice) verbunden. Zudem wird die zunehmende Bedeutung ökologischer Kriterien den zukünftigen Bedarf an Büroflächen für Unternehmen entscheidend beeinflussen.

Sofern sich jedoch die allgemeine wirtschaftliche Lage oder das Konsumverhalten nachhaltig verschlechtern sollte, ist mit reduzierten Kundenanfragen und damit nach zeitlicher Verzögerung mit einem negativen Einfluss auf die Ertragslage der Gesellschaft zu rechnen. Derivative Finanzinstrumente werden von der Gesellschaft nicht genutzt. Die Liquidität ist durch die vorhandenen liquiden Mittel sowie die Kredit-Fazilitäten der Colliers International Group Inc. gesichert.

Nach derzeitigem Kenntnisstand und im Rahmen dieser Risikobewertung sind nach Einschätzung der Gesellschaft keine existenzbedrohenden Risiken erkennbar.

Frankfurt am Main, den 16. Februar 2024

Colliers International Deutschland GmbH

Die Geschäftsführer

¹ https://www.ifo.de/fakten/2023-12-14/ifo-konjunkturprognose-winter-2023-konjunkturerholung-verzoegert-sich
² https://de.investing.com/rates-bonds/germany-10-year-bond-yield (9.1.2024)
³ https://www.bf-direkt.de/press_details/99 (9.1.2024)
⁴ Macrobond (9.1.2024)
⁵ Colliers Market Intelligence & Foresight, 2024
⁶ Colliers Market Intelligence & Foresight, 2024
⁷ Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart
⁸ Colliers Market Intelligence & Foresight, 2024
⁹ Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart
¹⁰ Aufgrund von Rundungen können sich im vorliegenden Bericht bei Summenbildungen und bei der Berechnung von Prozentangaben
geringfügige Abweichungen ergeben
¹¹ Colliers Market Intelligence & Foresight, 2023

Bilanz zum 31. Dezember 2023

Aktiva

	EUR	31.12.2023 EUR	31.12.2022 EUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände		4.193.633,09	2.548.847,51
II. Sachanlagen		2.270.987,62	2.171.199,00
III. Finanzanlagen		1.089.708,26	1.089.708,26
		7.554.328,97	5.809.754,77
B. Umlaufvermögen
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	15.135.444,24		21.297.464,41
2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	11.180.338,36		26.671.766,87
3. Sonstige Vermögensgegenstände	2.773.381,84	29.089.164,44	1.347.851,82
II. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten		7.904.031,06	5.774.014,79
		36.993.195,50	55.091.097,89
C. Rechnungsabgrenzungsposten		466.742,92	479.114,34
D. Aktive latente Steuern		1.916.504,67	544.112,74
		46.930.772,06	61.924.079,74
Passiva
		31.12.2023 EUR	31.12.2022 EUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital		971.781,00	971.781,00
II. Kapitalrücklage		5.707.319,35	5.707.319,35
III. Gewinnvortrag		28.605.226,06	13.466.017,12
IV. Jahresfehlbetrag (i.Vj . Jahresüberschuss)		-6.603.867,48	15.139.208,94
		28.680.458,93	35.284.326,41
B. Rückstellungen
1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen		271.376,00	272.788,00
2. Steuerrückstellungen		34.971,73	44.304,85
3. Sonstige Rückstellungen		10.902.819,46	17.687.024,18
		11.209.167,19	18.004.117,03
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten		75,00	0,00
2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen		2.635.887,08	2.513.690,77
3. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen		845.320,38	103.117,16
4. Sonstige Verbindlichkeiten		3.559.863,48	6.018.468,37
		7.041.145,94	8.635.276,30
D. Passive latente Steuern		0,00	360,00
		46.930.772,06	61.924.079,74

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2023

	01.01. bis 31.12.2023		01.01. bis 31.12.2022
	EUR	EUR	EUR
1. Umsatzerlöse		71.159.140,38	123.768.974,72
2. Andere aktivierte Eigenleistungen		914.222,53	0,00
3. Sonstige betriebliche Erträge		3.797.012,93	5.504.117,24
4. Materialaufwand
Aufwendungen für bezogene Leistungen		-7.036.652,80	-8.303.415,36
5. Personalaufwand
a) Gehälter	-49.283.633,10
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung	-5.885.535,54
--davon Aufwendungen für Altersversorgung EUR 182.744,03 (i.Vj. EUR 184.844,13)--
		-55.169.168,64	-71.122.945,36
6. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen		-1.315.812,07	-1.045.432,01
7. Sonstige betriebliche Aufwendungen		-22.069.079,24	-26.564.242,48
8. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge		685.414,61	803.359,25
--davon aus verbundenen Unternehmen EUR 457.450,29 (i.Vj. EUR 778.212,03)--
9. Zinsen und ähnliche Aufwendungen		-177.550,72	-203.572,90
--davon aus der Aufzinsung von Rückstellungen EUR 6.906,00 (i.Vj. EUR 7.460,00)--
10. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag		2.834.829,42	-6.716.470,10
11. Ergebnis nach Steuern		-6.377.643,60	16.120.373,00
12. Sonstige Steuern		-40.427,89	-92.661,06
13. Aufgrund eines Teilgewinnabführungsvertrags abgeführte Gewinne		-185.795,99	-888.503,00
14. Jahresfehlbetrag (im Vorjahr Jahresüberschuss)		-6.603.867,48	15.139.208,94

Anhang für das Geschäftsjahr 2023

A. Allgemeine Angaben

Die Gesellschaft ist unter der Firma Colliers International Deutschland GmbH mit Sitz in Frankfurt am Main beim Amtsgericht Frankfurt am Main unter der Nummer HRB 108559 registriert (nachfolgend die "Gesellschaft"). Der Jahresabschluss wird nach den handelsrechtlichen Rechnungslegungsvorschriften aufgestellt und in Euro unter Gegenüberstellung der Vorjahreswerte ausgewiesen. Die Gewinn- und Verlustrechnung wird nach dem Gesamtkostenverfahren erstellt. Die Colliers International Deutschland GmbH ist eine große Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 Abs. 3 i.V.m. Abs. 4 HGB.

B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die entgeltlich erworbenen immateriellen Vermögensgegenstände sind zu Anschaffungskosten vermindert um planmäßige kumulierte Abschreibungen bewertet. Die Abschreibungen werden linear über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer vorgenommen. Eigenleistungen werden im Rahmen von Modifikationsaufwendungen als nachträgliche Anschaffungskosten behandelt.

Das Sachanlagevermögen ist mit den steuerlich aktivierungspflichtigen Anschaffungskosten angesetzt und, soweit abnutzbar, um planmäßige Abschreibungen vermindert. Die Abschreibungen erfolgen über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer und werden nach der linearen Methode vorgenommen. Geringwertige Anlagegüter mit Anschaffungskosten von bis zu EUR 800,00 werden gemäß § 6 Abs. 2 EStG im Zugangsjahr voll abgeschrieben.

Es wurden folgende Nutzungsdauern zugrunde gelegt:

	Jahre
Computer-Software	3-5
Lizenzen an gewerblichen Schutzrechten	3-5
Betriebs- und Geschäftsausstattung	5-7
Büromöbel	13
Computer-Hardware	3
Mietereinbauten	Restlaufzeit der Mietverträge
	(Optionen nicht berücksichtigt)

Finanzanlagen sind zu Anschaffungskosten bzw. mit dem niedrigeren beizulegenden Wert bewertet.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden zu Nennbeträgen angesetzt und unter Berücksichtigung aller erkennbaren Risiken bewertet. Auf fremde Währung laufende Forderungen werden mit dem Tageskurs bei Einbuchung oder mit dem Devisenkassamittelkurs am Bilanzstichtag umgerechnet.

Kassenbestände und Guthaben bei Kreditinstituten werden zu Nennbeträgen angesetzt.

Der aktive Rechnungsabgrenzungsposten beinhaltet Ausgaben des Berichtsjahres soweit sie Aufwendungen künftiger Perioden darstellen.

Die Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen resultieren aus der Saldierung nach § 246 Abs. 2 Satz 2 HGB von Altersversorgungsverpflichtungen mit Vermögensgegenständen, die ausschließlich der Erfüllung von Altersversorgungsverpflichtungen dienen und dem Zugriff aller übrigen Gläubiger entzogen sind (Deckungsvermögen im Sinne des § 246 Abs. 2 Satz 2 HGB). Dabei werden die Pensionsverpflichtungen versicherungsmathematisch unter Zugrundelegung biometrischer Wahrscheinlichkeiten (Richttafeln 2018 G von Prof. Dr. Klaus Heubeck) nach dem Anwartschaftsbarwertverfahren ermittelt. Bei der Festlegung des laufzeitkongruenten Rechnungszinssatzes wird in Anwendung des Wahlrechts nach § 253 Abs. 2 Satz 2 HGB der von der Deutschen Bundesbank ermittelte und veröffentlichte durchschnittliche Marktzinssatz der letzten zehn Jahre verwendet, der sich bei einer angenommenen Restlaufzeit von 15 Jahren ergibt. Der zum Bilanzstichtag verwendete Rechnungszinssatz beträgt 1,83%. Künftige Entgelt- und Gehaltssteigerungen sowie eine unternehmensspezifische Fluktuationsrate werden jeweils mit 0% bei der Ermittlung der Verpflichtungen berücksichtigt. Erfolgswirkungen aus der Änderung des Diskontierungssatzes, Zeitwertänderungen des Deckungsvermögens und laufende Erträge des Deckungsvermögens werden im Finanzergebnis gezeigt.

Das Deckungsvermögen ist zum Zeitwert bewertet. Der beizuliegende Zeitwert des Deckungsvermögens (Rückdeckungsversicherungen) entspricht den fortgeführten Anschaffungskosten gem. § 255 Abs. 4 Satz 3 HGB und besteht aus dem sogenannten geschäftsplanmäßigen Deckungskapital des Versicherungsunternehmens zuzüglich eines gegebenenfalls vorhandenen Guthabens aus Beitragsrückerstattungen (sogenannte unwiderrufliche Überschussbeteiligung).

Steuerrückstellungen und sonstige Rückstellungen werden für ungewisse Verbindlichkeiten gebildet und sind in Höhe der erwarteten Inanspruchnahme nach vernünftiger kaufmännischer Betrachtungsweise angesetzt.

Die Verbindlichkeiten sind mit ihren Erfüllungsbeträgen angesetzt. Auf fremde Währung laufende Verbindlichkeiten werden mit dem Tageskurs bei Einbuchung oder mit dem Devisenkassamittelkurs am Bilanzstichtag umgerechnet.

Der passive Rechnungsabgrenzungsposten des Vorjahres umfasst Einnahmen des Berichtsjahres, soweit sie Erträge künftiger Perioden darstellen.

Bestehen zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen und Schulden und ihren steuerlichen Wertansätzen Differenzen, die sich in späteren Geschäftsjahren voraussichtlich abbauen, werden sich daraus insgesamt ergebende Steuerbelastungen passiviert und Steuerentlastungen aktiviert. Bei der Ermittlung latenter Steuerentlastungen werden bestehende steuerliche Verlustvorträge in Höhe der innerhalb der nächsten fünf Jahre zu erwartenden Verlustverrechnung berücksichtigt.

C. Erläuterungen zur Bilanz

1. Anlagevermögen

Die Entwicklung des Anlagevermögens ist im Anlagespiegel (Anlage zum Anhang) dargestellt.

2. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

In den sonstigen Vermögensgegenständen sind Kautionen sowie Bankguthaben in Höhe von EUR 534.264 (i. Vj. EUR 534.693) mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr enthalten. Über die Bankguthaben kann, aufgrund vorliegender Mietbürgschaften seitens der Bank für Mietverträge der Gesellschaft, nicht verfügt werden.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen betreffen ein Darlehen in Höhe von EUR 1.131.725 (i. Vj. EUR 0) gegenüber der Gesellschafterin sowie weitere Darlehen von EUR 9.776.376 (i. Vj. EUR 26.025.267) sowie sonstige Forderungen und Forderungen aus dem Liefer- und Leistungsverkehr.

3. Aktive latente Steuern

Die aktiven latenten Steuern betreffen im Wesentlichen mit EUR 739.866 (i. Vj. EUR 924.148) realisierte Veräußerungsgewinne aus dem Verkauf von Gesellschaftsanteilen, die in der Steuerbilanz zu einer Aufstockung beim Firmenwert geführt haben und über die erwartete Nutzungsdauer von 15 Jahren nach der linearen Methode abgeschrieben werden. Des Weiteren werden handelsrechtlich Rückstellungen für Drohverluste in Höhe von EUR 636.695 (i. Vj. EUR 0) gebildet, die steuerlich zu einem Aktivposten führen. Der Bewertung liegt der effektive Steuersatz von 31,825% zugrunde.

Ebenfalls berücksichtigt wurden im Berichtsjahr steuerliche Verlustvorträge für die Gewerbesteuer in Höhe von EUR 8.687.300 (i. Vj. EUR 0).

4. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen

Angaben zur Verrechnung nach § 246 Abs. 2 S. 2 HGB:

	31.12.2023 EUR	31.12.2022 EUR
Pensionsverpflichtung	595.540,00	592.913,00
Zeitwert des Deckungsvermögens	-324.164,00	-320.125,00
Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen	271.376,00	272.788,00

	31.12.2023 EUR	31.12.2022 EUR
Deckungsvermögen (fortgeführte Anschaffungskosten)	324.164,00	320.125,00

	31.12.2023 EUR	31.12.2022 EUR
Zinsaufwand aus Pensionsverpflichtung	10.945,00	10.825,00
Ertrag aus Deckungsvermögen	-4.039,00	-3.365,00
Zinsaufwand	6.906,00	7.460,00

Der Unterschiedsbetrag zwischen dem Erfüllungsbetrag mit dem 10-Jahresdurchschnittszinssatz und dem 7-Jahresdurchschnittszinssatz beträgt EUR 5.393,00.

5. Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen in Höhe von EUR 10.902.819 (i. Vj. EUR 17.687.024) betreffen im Wesentlichen abgegrenzte Personalverpflichtungen (EUR 6.934.220, i. Vj. EUR 11.794.156), die Rückstellung für einen Rechtsstreit (EUR 1.575.938, i. Vj. EUR 1.492.493) sowie Drohverlustrückstellungen in Höhe von EUR 636.695 (i. Vj. EUR 0) und Drittmaklerprovisionen (EUR 523.532, i. Vj. EUR 1.052.251).

6. Verbindlichkeiten

Sämtliche Verbindlichkeiten haben eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen betreffen im Wesentlichen den Liefer- und Leistungsverkehr.

Die sonstigen Verbindlichkeiten setzen sich wie folgt zusammen:

	31.12.2023 EUR	31.12.2022 EUR
Verbindlichkeiten aus Steuern	3.182.625,50	4.815.305,71
Verbindlichkeiten im Rahmen der sozialen Sicherheit	72.978,81	66.999,22
Einlagen und Gewinnanteile stiller Gesellschafter	240.825,16	951.775,17
Übrige sonstige Verbindlichkeiten	63.434,01	184.388,27
	3.559.863,48	6.018.468,37

7. Ausschüttungssperre

Die ausschüttungsgesperrten Beträge ergeben sich wie folgt:

	31.12.2023 EUR	31.12.2022 EUR
Selbst geschaffene immaterielle Vermögensgegenstände	49.530,53	0,00
Aktive latenten Steuern	1.916.504,67	544.112,74
Unterschiedsbetrag Pensionsverpflichtung	5.393,00	28.629,00
	1.971.428,20	572.741,74

D. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

1. Umsatzerlöse und sonstige betriebliche Erträge

Die Erfassung der Umsatzerlöse sowie der sonstigen betrieblichen Erträge erfolgt, sobald die Leistung erbracht ist.

Im Geschäftsjahr 2023 sind Umsatzerlöse in Höhe von EUR 71.159.140 (i. Vj. EUR 123.768.975) erzielt worden. Die Umsatzerlöse, die im Wesentlichen in Deutschland erzielt wurden, gliedern sich nach Tätigkeitsbereichen wie folgt:

	2023 EUR	2022 EUR
Vermittlungsleistungen
Büroinvestment	10.418.764,36	35.985.524,59
Retail Investment	802.600,01	2.296.696,33
Industrie & Logistik Investment	5.355.859,63	8.956.695,91
Hotelinvestment	0,00	1.027.542,19
Grundstück- und Wohninvestment	9.912.045,25	17.846.073,47
Übrige Investments (Mischnutzung)	1.267.065,98	2.632.821,39
Bürovermietung	22.321.223,32	29.753.785,27
Retailvermietung	3.218.476,30	3.366.280,06
Industrie & Logistikvermietung	10.215.585,74	13.773.506,37
Hotelvermietung	150.000,00	178.472,00
Wohnungsvermietung	132.182,47	2.339,50
Beratungsleistungen	7.075.035,72	7.669.812,24
Sonstige Leistungen	290.301,60	279.425,40
	71.159.140,38	123.768.974,72

In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind periodenfremde Erträge in Höhe von EUR 875 (i. Vj. EUR 10.816) sowie Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen in Höhe von EUR 624.168 (i. Vj. EUR 1.074.488) ausgewiesen.

In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind Erträge aus der Währungsumrechnung in Höhe von EUR 2.602 (i. Vj. EUR 4.700) enthalten.

2. Andere aktivierte Eigenleistungen

Die anderen aktivierten Eigenleistungen bestehen im Wesentlichen aus der Aktivierung von Personalaufwand als Anschaffungsnebenkosten von Software.

3. Sonstige betriebliche Aufwendungen

Sonstige betriebliche Aufwendungen werden mit Inanspruchnahme der Leistung bzw. zum Zeitpunkt ihrer wirtschaftlichen Verursachung erfasst. Aufwendungen aus der Währungsumrechnung betragen EUR 17.309 (i. Vj. EUR 7.797).

4. Zinserträge und Zinsaufwendungen

Zinsen werden periodengerecht als Aufwand bzw. Ertrag erfasst. Unter den sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträgen sind EUR 0 (i. Vj. EUR 15.526) Verwahrentgelt für Guthaben auf Bankkonten enthalten.

5. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

In den Steuern vom Einkommen und vom Ertrag sind latente Steuererträge (i. Vj. latenter Steueraufwand) in Höhe von EUR -1.372.392 (i. Vj. 123.719) enthalten.

E. Sonstige Angaben

1. Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Die sonstigen finanziellen Verpflichtungen für Leasing- und sonstige Mietverträge betragen:

	EUR	Restlaufzeit bis
a) Mietverträge Büroräume
Berlin	138.245,46	31.10.2024
Düsseldorf	689.370,02	28.02.2026
Frankfurt am Main	11.235.414,49	31.03.2034
Köln	932.835,86	28.02.2029
Leipzig	93.499,84	31.03.2025
Dresden	10.728,53	31.03.2024
München	1.278.120,47	14.02.2026
Nürnberg	135.477,98	31.07.2027
Stuttgart	1.073.481,04	15.10.2026
	15.587.173,69
b) Leasing- und sonstige Mietverträge
Kfz-Leasing	2.045.273,07	12.06.2027
Büro- und Kommunikationsgeräte	11.000,36	01.10.2026
	2.056.273,43

Die Gesellschaft haftet im Rahmen einer Bürgschaft für Kfz-Leasingverträge eines Tochterunternehmens. Mit einer Inanspruchnahme dieser Haftung wird nicht gerechnet, da die Gesellschaft davon ausgeht, dass das Tochterunternehmen seine Zahlungsverpflichtungen erfüllt.

2. Angaben über das Abschlussprüferhonorar

Das vom Abschlussprüfer im Geschäftsjahr angefallene Honorar beträgt EUR 52.890. Sonstige Leistungen wurden vom Abschlussprüfer nicht erbracht.

3. Mitarbeiter

Die durchschnittliche Zahl der während des Geschäftsjahres beschäftigten Arbeitnehmer beträgt:

	2023	2022
Berater	235	260
Beratungsassistenz	86	91
Geschäftsführung und Verwaltung	104	94
Insgesamt	424	445

4. Gesamtbezüge Organmitglieder

Die Gesamtbezüge der Geschäftsführer im Geschäftsjahr 2023 betrugen EUR 7.515.631 (i. Vj. EUR 11.677.879). Die Zuführung zur Pensionsrückstellung für einen Geschäftsführer beträgt EUR -3.657 und EUR -4.661 für einen ehemaligen Geschäftsführer.

5. Organe der Gesellschaft

Geschäftsführer der Gesellschaft sind:

•	Manuel Aller (Gewerbemakler) -- ab 01.01.2023 --
•	Michael R. Baumann (Dipl. Betriebswirt (FH))
•	Peter Bigelmaier (Immobilienwirt)
•	Stephan Bräuning (Gewerbemakler) -- bis 31.12.2023 --
•	Michael Bräutigam (Gewerbemakler)
•	Ulf Buhlemann (Immobilienökonom EBS)
•	Achim Degen (Diplom-Kaufmann) -- ab 10.11.2023 --
•	Cem Ergüney (Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft)
•	Eva Escaig (Dipl. Ing., M. Sc.)
•	Anton Holler (Diplom-Kaufmann) -- bis 31.07.2023 --
•	Christian Kadel (Diplom-Kaufmann)
•	Felix Kugler (Gewerbemakler) -- ab 01.01.2023 --
•	Christian Leska (Gewerbemakler)
•	Matthias Leube (Diplom-Betriebswirt EBS) -- bis 10.11.2023 --
•	Frank Leukhardt (Gewerbemakler)
•	Herwig Lieb (Gewerbemakler)
•	Sebastian Martin (Diplom-Kaufmann, MBA)
•	Marc Nickel (Immobilienökonom) -- bis 02.11.2023 --
•	David Poremba (Dipl.-Ing. Architektur TU) -- bis 31.05.2023 --
•	Felix von Saucken (Kaufmann)
•	Christian Sauer (Gewerbemakler)
•	Steffen Sauer (Gewerbemakler) -- ab 05.06.2023 --
•	René Schappner (Dipl. Betriebswirt FH)
•	Maik Starun (Immobilienökonom EBS) -- ab 01.10.2023 --
•	Béla Tarcsay (Gewerbemakler)
•	Ignaz Trombello (Kaufmann)
•	Kemal Zeyveli (Diplom-Wirtschaftsingenieur)

6. Konzernzugehörigkeit und Anteile an verbundenen Unternehmen

Die Gesellschaft wird in den Konzernabschluss der Colliers International Group Inc. mit Sitz in Toronto, Kanada einbezogen. Der Konzernabschluss der Colliers International Group Inc. stellt den Konzernabschluss für den größten und kleinsten Konzernkreis auf und ist bei Colliers International Group Inc., 1140 Bay Street, Suite 4000, Toronto, Ontario M5S 2B4, Kanada, in verkürzter Form auf der Website www.colliers.com (unter https://corporate.colliers.com/en/investor-relations/financials). Sämtliche SEC Filings (Quartals- und Jahresabschlüsse) sind unter der Nr. 0000913353 bei der U.S. Securities and Exchange Commission ("SEC") erhältlich (https://www.sec.gov/edgar/browse/?CIK=0000913353).

Die Gesellschaft ist am Bilanzstichtag an folgenden verbundenen Unternehmen mit mindestens 20 % beteiligt:

	Beteiligungsquote (in %)	Eigenkapital (in EUR)	Jahresergebnis (in EUR)
Colliers International Capital Advisory GmbH, Frankfurt	100	150.831,19	-46.539,99
Colliers International Hamburg GmbH, Hamburg	100	-2.886.633,41	-1.133.523,87
Colliers International Valuation GmbH, München	100	-361.438,60	-251.854,63

F. Ergebnisverwendung

Der Jahresabschluss der Colliers International Deutschland GmbH, Frankfurt am Main weist einen Jahresfehlbetrag (i. Vj. Jahresüberschuss) in Höhe von EUR -6.603.867,48 (i. Vj. EUR 15.139.209) aus. Über die Ergebnisverwendung beschließt die Gesellschafterversammlung.

G. Nachtragsbericht

Nach Schluss des Geschäftsjahres sind keine Vorgänge von besonderer Bedeutung, die einen wesentlichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage haben, eingetreten. Werterhellende Tatsachen bis zum Stichtag der Bilanzaufstellung wurden grundsätzlich berücksichtigt.

Frankfurt am Main, den 16. Februar 2024

Geschäftsführer

Manuel Aller

Michael R. Baumann

Peter Bigelmaier

Michael Bräutigam

Ulf Buhlemann

Achim Degen

Cem Ergüney

Eva Escaig

Christian Kadel

Felix Kugler

Christian Leska

Frank Leukhardt

Herwig Lieb

Sebastian Martin

Felix von Saucken

Christian Sauer

Steffen Sauer

René Schappner

Maik Starun

Béla Tarcsay

Ignaz Trombello

Kemal Zeyveli

Entwicklung des Anlagevermögens im Geschäftsjahr 2023

	Anschaffungskosten
	01.01.2023	Zugänge	Abgänge	Umbuchungen	31.12.2023
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	2.794.016,20	518.025,41	0,00	2.413.328,69	5.725.370,30
2. Geleistete Anzahlungen	1.579.795,51	1.829.133,27	0,00	-2.413.328,69	995.600,09
	4.373.811,71	2.347.158,68	0,00	0,00	6.720.970,39
II. Sachanlagen
1. Betriebs- und Geschäftsausstattung	6.748.386,75	569.488,97	81.444,71	0,00	7.236.431,01
2. Geleistete Anzahlungen	0,00	143.738,62	0,00	0,00	143.738,62
	6.748.386,75	713.227,59	81.444,71	0,00	7.380.169,63
III. Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	1.089.708,26	0,00	0,00	0,00	1.089.708,26
	12.211.906,72	3.060.386,27	81.444,71	0,00	15.190.848,28

	Abschreibungen
	01.01.2023	Zugänge	Abgänge	31.12.2023
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	1.824.964,20	702.373,10	0,00	2.527.337,30
2. Geleistete Anzahlungen	0,00	0,00	0,00	0,00
	1.824.964,20	702.373,10	0,00	2.527.337,30
II. Sachanlagen
1. Betriebs- und Geschäftsausstattung	4.577.187,75	613.438,97	81.444,71	5.109.182,01
2. Geleistete Anzahlungen	0,00	0,00	0,00	0,00
	4.577.187,75	613.438,97	81.444,71	5.109.182,01
III. Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	0,00	0,00	0,00	0,00
	6.402.151,95	1.315.812,07	81.444,71	7.636.519,31

	Buchwerte
	31.12.2023	31.12.2022
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	3.198.033,00	969.052,00
2. Geleistete Anzahlungen	995.600,09	1.579.795,51
	4.193.633,09	2.548.847,51
II. Sachanlagen
1. Betriebs- und Geschäftsausstattung	2.127.249,00	2.171.199,00
2. Geleistete Anzahlungen	143.738,62	0,00
	2.270.987,62	2.171.199,00
III. Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	1.089.708,26	1.089.708,26
	7.554.328,97	5.809.754,77

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die Colliers International Deutschland GmbH, Frankfurt am Main

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Colliers International Deutschland GmbH, Frankfurt am Main, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Colliers International Deutschland GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

•

entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2023 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 und

•

vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

•	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als das Risiko, dass aus Irrtümern resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
•	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.
•	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
•	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
•	beurteilen wir Darstellung, Aufbau und Inhalt des Jahresabschlusses insgesamt einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.
•	beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage der Gesellschaft.
•	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Stuttgart, den 16. Februar 2024

PricewaterhouseCoopers GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Jürgen Schwehr, Wirtschaftsprüfer

Olaf Preller, Wirtschaftsprüfer

Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2023 wurde am 15. April 2024 festgestellt.