CORPUS SIREO Holding GmbH & Co. KG

Köln

Konzernabschluss zum 31. Dezember 2013

Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2013

Vorbemerkung:

Dieser Lagebericht wurde erstmals nach den Regeln des Deutschen Rechnungslegungsstandards DRS 20 Konzernlageberichterstattung aufgestellt. Deshalb weicht die Form der Darstellung von der der Vorjahre ab. Die Klarheit und Übersichtlichkeit wird damit verbessert.

A. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

I. Gesamtwirtschaftliche Lage

Gemäß Pressemitteilung des Statistischen Bundesamts vom 15. Januar 2014 hat sich die deutsche Wirtschaft im Jahresdurchschnitt 2013 als stabil erwiesen: Um 0,4 % war das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) höher als im Vorjahr. Dies ergaben erste Berechnungen des Statistischen Bundesamtes (Destatis). Dies war zwar geringer als 2012 (+0,7 %), aber die konjunkturelle Schwächephase im Winter 2012/13 ist überwunden.

Der deutsche Außenhandel büßte im Jahresdurchschnitt 2013 an Dynamik ein: Deutschland exportierte preisbereinigt zwar insgesamt 0,6 % mehr Waren und Dienstleistungen als ein Jahr zuvor, gleichzeitig stiegen die Importe aber um 1,3 %, sodass der Außenbeitrag in 2013 negativ war.

Die Binnennachfrage entwickelte sich uneinheitlich: Zwar wurde im Inland mehr konsumiert (+ 0,9 % bei den privaten und + 1,1 % bei den staatlichen Konsumausgaben), dagegen gingen die Investitionen zurück: Im Inland investierten Unternehmen und Staat zusammen 2,2 % weniger in Maschinen und Geräte sowie Fahrzeuge als ein Jahr zuvor. Auch die preisbereinigten Bauinvestitionen gingen zurück, aber nur um 0,3 %.

Charakteristisch für die Entstehung des Bruttoinlandsprodukts im Jahr 2013 ist eine Zweiteilung der Wirtschaft: In den Dienstleistungsbereichen legte die preisbereinigte Bruttowertschöpfung gegenüber 2012 zum Teil kräftig zu, viele produzierende Bereiche hingegen schrumpften. Im Baugewerbe ging die preisbereinigte Bruttowertschöpfung dagegen nochmals zurück, allerdings war der Rückgang 2013 mit 1,2 % nur noch halb so stark wie 2012. Das produzierende Gewerbe, das ohne das Baugewerbe gut ein Viertel der gesamten Bruttowertschöpfung ausmacht, konnte das Niveau des Vorjahres in etwa halten. Insgesamt stieg die preisbereinigte Bruttowertschöpfung aller Wirtschaftsbereiche genau wie das Bruttoinlandsprodukt um 0,4 %.

Die Zahl der Erwerbstätigen erreichte in 2013 mit 41,8 Millionen das siebte Jahr in Folge einen neuen Höchststand. Allerdings schwächte sich der Beschäftigungsaufbau mit 0,6 % deutlich ab.

Der Staatssektor beendete das Jahr 2013 mit einem geringfügigen Finanzierungsdefizit in Höhe von EUR 1,7 Mrd. Dabei reduzierten der Bund und die Länder ihre Defizite im Vergleich zum Vorjahr noch einmal deutlich, während sowohl die Gemeinden als auch die Sozialversicherungen wieder einen kräftigen Überschuss erzielten. Gemessen am Bruttoinlandsprodukt in jeweiligen Preisen errechnet sich daraus für den Staat eine Defizitquote von - 0,1 %. Damit kann der Staat für 2013 einen nahezu ausgeglichenen Haushalt vorweisen.

II. Entwicklung des Immobilienmarkts

Die deutsche Immobilienwirtschaft präsentierte sich im Jahr 2013 sehr stabil.

Die Nachfrage nach deutschen Immobilien, insbesondere Wohnungen, Büros und Handelsimmobilien an Core-Standorten, ist durch das weiterhin günstige Zinsumfeld und einen weltweiten Mangel an alternativen Anlagemöglichkeiten weiterhin zunehmend. Zudem tragen auch bestehende Inflationsängste dazu bei, dass Investitionen in Immobilienvermögen bevorzugt getätigt werden.

Das Transaktionsvolumen im Immobilienbereich in Deutschland ist im vierten aufeinander folgenden Jahr kräftig gestiegen. Das institutionelle Transaktionsvolumen wuchs im Vergleich zum Vorjahr erneut erheblich um 22,7 % von EUR 36,0 Mrd auf EUR 44,21 Mrd. Für EUR 30,5 Mrd wurden Gewerbe- und für EUR 13,7 Mrd Wohnimmobilien gehandelt.

Das Transaktionsvolumen der Wohnimmobilien wurde insbesondere durch zwei große Unternehmensübernahmen (GSW EUR 3,3 Mrd und GBW EUR 2,5 Mrd) sowie einen Börsengang (LEG EUR 1,3 Mrd) getrieben.

Die Preise für Eigentumswohnungen stiegen wiederum deutlich. Der IMX Index für Neubauwohnungen stieg um 7,2 %, der für Bestandswohnungen sogar um 7,7 % gegenüber dem Vorjahr ². Die Kaufpreise stiegen damit deutlich stärker als die Mieten, was zu sinkenden Renditen führte.

Im Einklang mit der relativ positiven wirtschaftlichen Entwicklung blieb die Miet-Nachfrage 2013 auf den wichtigsten Büroimmobilienmärkten in Deutschland auf vergleichsweise hohem Niveau ³. Die Flächenumsätze in den Top 7-Städten summierten sich auf 2,93 Mio m2 und hielten sich damit knapp unter Vorjahresniveau. Die Leerstandsquote, über alle sieben Immobilienhochburgen gemittelt, ist im Jahresverlauf 2013 von 8,8 % auf 8,3 % gefallen. Das ist der niedrigste Stand seit 2002. Die Durchschnittsmieten sind 2013 mit +1 % stabil.

Auch die Wohnungsmieten haben sich weiterhin positiv entwickelt. Der IMX Index für Wohnungsmieten ist im Jahresverlauf um 3,1 % gestiegen ⁴. Besonders ausgeprägt ist der Mietanstieg in den Metropolen.

¹ Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Deutschland 2014 von Ernst & Young.

² Immoscout24.de.

³ Jones Lang LaSalle: on.point Büromarktüberblick 4. Quartal 2013.

⁴ Immoscout24.de.

III. Marktaussichten

Laut Gemeinschaftsdiagnose aus Herbst 2013 der führenden Forschungsinstitute ⁵ (ifo München, RWI Essen, IWH Halle, DIW Berlin) wird das Wachstum des deutschen BIPs 2014 voraussichtlich 1,8 % und die Arbeitslosenquote bei unveränderten 6,8 % liegen.

Deutschland wird damit unverändert seine Stellung als einer der attraktivsten Immobilienstandorte in Europa beibehalten, was ein steigendes Transaktionsvolumen auch für das Jahr 2014 erwarten lässt. Dies wird zusätzlich durch die erwartete positive Immobilienpreisentwicklung verstärkt. Für Wohnungen in 1a- und 1b-Lagen wird mit stabilen bis deutlich steigenden Preisen gerechnet. Bei Büroimmobilien gilt dies uneingeschränkt nur für die 1 a-Lagen. Als Käufer werden - wie bereits in den vergangenen Jahren - voraussichtlich weiterhin eigenkapitalstarke Investoren wie vermögende Privatpersonen, Family Offices und institutionelle Investoren auftreten. Die Bedeutung ausländischer Investoren wird weiter zunehmen ⁶.

Die dargestellten Entwicklungen bieten für CORPUS SIREO erhebliche Chancen, da auch weiterhin große Kapitalsammelstellen die Asset-Klasse Immobilie in ihren Portfolien mit einem wesentlichen Anteil abbilden und sich zu deren Erwerb, Verwaltung und Monetarisierung professioneller Asset Manager bedienen werden.

B. Struktur und Überblick über den Geschäftsverlauf

I. Geschäftsmodell des Konzerns

Die CORPUS SIREO Holding GmbH & Co. KG ist ein Immobilienkonzern, der- neben seinem Sitz in Köln - über seine Tochtergesellschaften an allen bedeutenden Immobilienstandorten Deutschlands vertreten ist: Düsseldorf, Frankfurt, Stuttgart, München, Hamburg und Berlin. Darüber hinaus verfügt CORPUS SIREO über eine Tochtergesellschaft in Luxemburg mit Schwerpunkt Investment Management (Fondsmanagement).

Mit ihren Tochter- und Beteiligungsgesellschaften ist CORPUS SIREO in den folgenden Segmenten tätig:

•	Investment Management
•	Asset Management Commercial
•	Asset Management Retail
•	Asset Management Residential
•	Projektentwicklung und Beteiligungen Projektentwicklung
•	Makler
•	Beteiligungen Investment und Co-Investment
•	Holding/Shared Services

⁵ BMWi Pressemitteilung vom 17. Oktober 2013.

⁶ Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Deutschland 2014 von Ernst & Young.

Die für deutsche Versicherungen und Pensionsfonds angekauften und verwalteten Immobilienbestände werden über die Luxemburger Tochtergesellschaft betreut. Deren Leistungen sind im Segment Investment Management abgebildet.

In den Segmenten Asset Management Commercial, Retail und Residential steht das Management fremder sowie eigener Gewerbe- und Wohnimmobilienbestände im Fokus. Hier werden im eigenen Auftrag und im Auftrag fremder Dritter Immobilien-Portfolios akquiriert und gesteuert sowie Kapitalanlagen in Immobilien strukturiert und betreut. Das Segment Asset Management Retail ist zum 1. Juli 2013 neu hinzugekommen. Während sich das Segment Asset Management Commercial im Wesentlichen auf Büroobjekte fokussiert, werden im Segment Asset Management Retail Kunden mit Einzelhandelsobjekten betreut. CORPUS SIREO ist der mit Abstand größte unabhängige Asset Manager in Deutschland. ⁷

Die wesentlichen Kennzahlen zur Steuerung der Segmente Asset Management sind die Assets under Management und das EBIT.

Die bisher selbständigen Segmente Projektentwicklung und Beteiligungen Projektentwicklung wurden zum 1. Januar 2013 zusammengeführt. Im Bereich Projektentwicklung bündelt die CORPUS SIREO Holding GmbH & Co. KG das Bauträgergeschäft für Wohnimmobilien einschließlich Projektmanagement und Projektsteuerung, wobei die Bautätigkeit stets an einen Generalunternehmer vergeben wird. Darüber hinaus setzt CORPUS SIREO auch bei der Errichtung von Neubauwohnungen auf die Kooperationen mit starken Partnern, die entweder über spezielles Know-how im Baugewerbe verfügen oder Teile des erforderlichen Eigenkapitals einbringen (Beteiligungen Projektentwicklung). Diese Strategie führt zu einer Verringerung der Finanzierungsrisiken der im Bereich Projektentwicklung getätigten Investitionen.

Wesentliche finanzielle Leistungsindikatoren der Projektentwicklung sind das EBT und die Verschuldungsquote.

Das Maklergeschäft nimmt eine wichtige Rolle für die CORPUS SIREO Holding GmbH & Co. KG ein. Neben dem Immobilienvertrieb der eigenen Bestands- und Neubauimmobilien bietet sie über zwei Tochtergesellschaften diese Dienstleistungen für Wohn- und Gewerbeimmobilien auch fremden Dritten an.

Der Maklerbereich wird insbesondere über das EBIT gesteuert.

⁷ Immobilienzeitung vom 29. Juli 2013.

Die bisher selbständigen Segmente Beteiligungen Investment und Beteiligungen Co-Investment wurden zum 1. Januar 2013 zusammengeführt. Im Bereich Beteiligungen Investment befinden sich die Wohnimmobilien in Deutschland, die im Alleinbesitz von CORPUS SIREO gehalten werden. Der Schwerpunkt der Aktivitäten liegt derzeit auf einer Wertsteigerung des Immobilienbestandes, d. h. der konsequenten Leerstandsreduktion, der zeitnahen Nutzung bestehender Mieterhöhungspotenziale und der optimalen Allokation der in die Instandhaltung investierten Finanzmittel. Daneben ist die CORPUS SIREO Holding GmbH & Co. KG mit einer international erfahrenen Investmentbank an einem größeren Wohn-und Gewerbeimmobilienportfolio beteiligt (Beteiligungen Co-Investment).

Vergleichbar mit dem Segment Projektentwicklung sind im Bereich Beteiligungen Investment und Co-Investment die wesentlichen finanziellen Leistungsindikatoren das EBT und die Verschuldungsquote.

Im Segment Holding/Shared Services sind alle Zentralbereichsfunktionen der Gruppe zusammengefasst, die ihre Dienstleistungen inner- und außerhalb des Konzerns erbringen.

II. Wirtschaftsbericht

In 2013 wurden die bestehenden Fonds des Segments Investment Management konsequent weiterentwickelt. Der Health Care Fonds II tätigte zwei weitere Ankäufe, DEREIF übernahm fünf Objekte für rund EUR 200 Mio von dem in der Abverkaufsphase befindlichen Fonds SF4 und erwarb zwei weitere Objekte in Schweden für insgesamt EUR 87 Mio. Die bereits im letzten Geschäftsjahr geplanten neuen Fonds sind weiterhin in Vorbereitung.

Im Segment Asset Management Commercial wurde der Vertrag mit dem größten Kunden, der Deutsche Telekom AG, neu gefasst und bis zum 31. Dezember 2022 verlängert. So wurde insbesondere eine veränderte Vergütungsstruktur vereinbart und das Leistungsverzeichnis hinsichtlich der Geschäftsbereiche Asset Management, spezifische Fachleistungen Asset Management, Real Estate Consulting, Sales, Letting und Development detaillierter umschrieben. Des Weiteren gelang es, neue Mandate zu akquirieren. Zwei Portfolien von zusammen ca. EUR 730 Mio Assets under Management wurden neu unter Vertrag genommen. Die Position des deutschen Marktführers im Asset Management Commercial konnte somit weiter ausgebaut werden.

Im neu gegründeten Segment Asset Management Retail wurden zwei Mandate gewonnen: Ein Portfolio von Treveria mit EUR 172 Mio Assets under Management und das Neutor Center in Dinslaken mit EUR 110 Mio Assets under Management.

Im Segment Asset Management Residential konnten die bestehenden Mandate weiterentwickelt und darüber hinaus zwei neue Mandate von TREUREAL übernommen werden. CORPUS SIREO ist somit mit einem betreuten Volumen von 40.000 Einheiten der größte unabhängige Asset Manager für Wohnimmobilien in Deutschland ⁸.

Damit wurden die Ziele der Asset Management Segmente für 2013 erreicht.

Im Segment Projektentwicklung und Beteiligungen Projektentwicklung konnten 2013 eine Vielzahl von Wohnungen übergeben werden und insgesamt das erfolgreichste Ergebnis der Firmengeschichte erzielt werden. Die Ziele wurden übertroffen. Dazu trug unter anderem die frühere Fertigstellung des Projektes Palmenstraße in Düsseldorf bei. Um die Projekt-pipeline gefüllt zu halten, wurden in 2013 Grundstücke für ein potenzielles Projektvolumen von EUR 80 Mio angekauft. Die Beteiligungsgesellschaften entwickelten sich plangemäß positiv. CORPUS SIREO ist einer der größten Wohnimmobilienentwickler in Deutschland.

Der Umsatz des Maklersegments sank durch die Verschiebung diverser Vertriebsstarte im Projektentwicklungssegment bei unseren eigenen Bauträgergesellschaften, aber auch bei fremden Bauträgergesellschaften. Insofern wurden unsere Ziele nicht erreicht. Der Umsatzanteil mit Konzernfremden stieg auf 83 %, einerseits bedingt durch die Verschiebung der konzerninternen Umsatzerlöse, andererseits durch die erfolgreiche Ausweitung des Geschäfts mit Konzernfremden. Die Stellung als Marktführer im Rheinland konnte dennoch behauptet werden ⁹.

Der Verkauf von Immobilien im Segment Beteiligungen Investment und Co-Investment setzte sich planmäßig fort. Insgesamt wurden 243 Wohn- und sieben Gewerbeeinheiten verkauft.

Insgesamt hat sich das operative Geschäft der CORPUS SIREO in 2013 erneut positiv entwickelt. Das für 2013 geplante Konzernergebnis vor Ertragsteuern (EUR 21,1 Mio) konnte leicht übertroffen werden. Innerhalb der Segmente kam es zu Verschiebungen, die im Folgenden erläutert werden.

⁸ Immobilienzeitung vom 29. Juli 2013.

⁹ Immobilien Magazin September 2013.

III. Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage

1. Ertragslage des Konzerns

Die Ertragslage des Konzerns der CORPUS SIREO Holding GmbH & Co. KG zeigt folgendes Bild:

	2013	2012	Veränderung
a	TEUR	TEUR	TEUR	%
Umsatzerlöse	237.315	252.787	-15.472	-6
Bestandsveränderung	-20.365	14.525	-34.890	>-100
Sonstige betriebliche Erträge	4.937	7.442	-2.505	-34
Betriebsleistung	221.887	274.754	-52.867	-19
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen	105.066	135.974	-42.546	-29
Personalaufwand	53.000	47.704	5.296	11
Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände, sonstige Sachanlagen und Vermögenswerte des Umlaufvermögens	1.020	1.215	-195	-16
Abschreibungen auf Kundenverträge	10.656	11.043	-387	-4
Sonstige betriebliche Aufwendungen	24.595	22.991	1.604	7
Aufwendungen für die Betriebsleistung	194.337	230.565	-36.228	-16
Ergebnis aus der Anpassung des Zeitwerts von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien	2.100	-2.393	4.493	>-100
EBIT = Operatives Ergebnis	29.650	41.796	-12.146	-29
Beteiligungsergebnis	1.706	2.077	-371	-18
Netto-Zinsergebnis einschließlich Veränderungen Derivate	-9.904	-15.995	6.091	-38
Ergebnis vor Ertragsteuern	21.452	27.815	-6.363	-85
Erstattete Ertragsteuern (i. Vj. Ertragsteuern)	12.165	-21.391	-33.556	>-100
Konzernjahresüberschuss	33.617	6.487	27.130	>100
Zustehender Gewinn Fremdgesellschafter	898	481	417	87
Zustehender Gewinn (Eigentümer des Mutterunternehmens)	32.719	6.006	26.713	>100

Die Betriebsleistung der CORPUS SIREO KG liegt um TEUR 52.867 unter dem Vorjahresniveau. Ursächlich hierfür sind zum einen die verminderten Umsätze aus dem Verkauf von Immobilien um insgesamt TEUR 28.722 (davon TEUR 12.319 IAS 40 Immobilien und TEUR 16.403 IAS 2 Immobilien) im Segment Beteiligungen Investment und Co-Investment. Weiterhin sank der Umsatz in den Asset Management Commercial um TEUR 8.850. Im Segment Projektentwicklung wurde durch umfangreiche Fertigstellungen ein um TEUR 21.197 höherer Umsatz als im Vorjahr realisiert. Die Betriebsleistung des Segments Projektentwicklung wurde aber durch die hohe Bestandsminderung von TEUR 20.365 (i. Vj. Bestandserhöhung TEUR 14.525) vermindert. Auch die Segmente Investment Management, Asset Management Residential und Makler erhöhten ihre Umsätze mit Konzernfremden deutlich. Das zum 1. Juli 2013 gegründete Segment Asset Management Retail trug erstmals Umsatzerlöse (mit Fremden) in Höhe von TEUR 349 zur Betriebsleistung bei.

Spiegelbildlich zur Betriebsleistung haben sich die Aufwendungen für die Betriebsleistung entwickelt. Der Rückgang der Aufwendungen für die Betriebsleistung von 16 % geht auf den verminderten Wareneinsatz zurück. Gegenläufig haben sich die Personalaufwendungen und die Sachaufwendungen entwickelt. Insbesondere der Anstieg der Sachkosten resultiert aus höheren Beratungsaufwendungen für die Überprüfung unterschiedlicher strategischer Optionen den Konzern betreffend.

Die Abschreibungen auf Kundenverträge enthalten in 2013 keine außerplanmäßigen Abschreibungen.

Das Beteiligungsergebnis in Höhe von TEUR 1.706 geht in Höhe von TEUR 1.709 auf das Segment Projektentwicklung und Beteiligungen Projektentwicklung zurück.

Die Verbesserung des Netto-Zinsergebnisses gegenüber dem Vorjahr ist auf die Rückführung der Darlehen gegenüber Kreditinstituten zurückzuführen. Zudem wurde aus der Bewertung der Derivate ein Ertrag von TEUR 3.219 (i. Vj. TEUR 641) erzielt.

Der Rückgang der Ertragsteuern im Vergleich zum Vorjahr geht auf die Ergebniserwartungen der Jahre 2014 bis 2018 sowie auf die angedachte Umstrukturierung in 2014 im Zusammenhang mit der Überprüfung strategischer Optionen betreffend den Konzern zurück. Dies führte zu latenten Steuererträgen von TEUR 18.278.

Das Konzernergebnis beträgt TEUR 32.719 (i. Vj. TEUR 6.006) und übertrifft das Vorjahr damit deutlich.

2. Ertragslage der Segmente

Die Ertragslage der Segmente entwickelte sich differenziert:

Ergebnis vor Steuern nach Segmenten	2013	2012 angepasst*	Veränderung
	TEUR	TEUR	TEUR	%
Investment Management	-1.569	-2.678	1.109	-41,4
Asset Management Commercial	15.530	29.573	-14.043	-47,5
Asset Management Retail	-376	0	-376	0
Asset Management Residential	1.563	956	607	63,5
Projektentwicklung und Beteiligungen Projektentwicklung	10.956	6.274	4.682	74,6
Makler	-1.327	327	-1.654	>-100
Beteiligungen Investment und Co-Investment	9.425	5.494	3.931	71,6
Holding/Shared Services/Konsolidierung	-12.750	-12.068	-682	5,7
Ergebnis vor Steuern Konzern	21.452	27.878	-6.426	-23,1

Das Investment Management konnte Umsatz und Rohergebnis um rd. 29 % steigern. Der moderate Anstieg der Personalaufwendungen und sonstigen Aufwendungen resultierte in einem deutlich positiven EBITDA von TEUR 924. Die planmäßigen Abschreibungen auf die Kundenverträge von TEUR 2.407 belasten das Ergebnis, somit wurde ein zwar verbessertes aber immer noch unbefriedigendes Ergebnis vor Ertragsteuern von TEUR -1.569 erzielt. Auch das geplante Ergebnis für 2013 (TEUR 1.600) wurde verfehlt.

Im nach wie vor bedeutendsten Segment Asset Management Commercial ging der Umsatz um rd. 11 % zurück, weil der Hauptkunde, die Deutsche Telekom AG, Bonn, Teilkündigungen vornahm und Nachlässe für die vorzeitige Verlängerung der Vertragslaufzeit in Kauf genommen werden mussten. Das Rohergebnis sank entsprechend um TEUR 9.328. In Verbindung mit aus Einmaleffekten erhöhten Kosten sank das EBITDA um TEUR 11.766. Um TEUR 2.331 gesunkene konzerninterne Finanzerträge belasteten das Ergebnis vor Steuern, das mit TEUR 15.530 deutlich unter dem Vorjahreswert von TEUR 29.573 liegt. Das geplante EBT für 2013 wurde um rund 20 % unterschritten.

Das Ergebnis des am 1. Juli 2013 gestarteten Segments Asset Management Retail ist mit Vorlaufkosten belastet. Bei einem Umsatz von TEUR 527 wurde ein negatives Ergebnis vor Steuern von TEUR 376 erwirtschaftet.

Das Segment Asset Management Residential konnte seinen Umsatz um TEUR 1.779 steigern. Um dieses Volumen bewältigen zu können, wurden die Kapazitäten ausgebaut, was zu deutlich erhöhten Personalkosten führte. Insgesamt konnte das Ergebnis vor Steuern um mehr als 50 % auf TEUR 1.563 gesteigert werden und auch das für 2013 geplante Ergebnis (TEUR 600) wurde deutlich übertroffen. 2012 angepasst* Veränderung TEUR TEUR TEUR Im Projektentwicklungssegment wurde 2013 ein Rekordergebnis erzielt, das in der Planung (EBT in Höhe von TEUR 4.600) in diesem Umfang nicht berücksichtigt war. Gute Verkäufe verbunden mit vielen - zum Teil vorzeitigen - Fertigstellungen im Geschäftsjahr 2013 führten zu hohen Umsatz- und Ergebnisrealisierungen aus den Projekten. Der Umsatz (vor Abzug der Bestandsminderung) erhöhte sich um rd. 29 % auf TEUR 94.573. Die Bestandsminderung betrug TEUR 20.365. Das Ergebnis vor Steuern des Segments erhöhte sich um über 60 % auf TEUR 10.956.

Der Umsatzrückgang im Maklergeschäft von TEUR 1.572 oder 11 % resultiert aus gesunkenen konzerninternen Provisionen. Er konnte nicht durch Kosteneinsparungen aufgefangen werden. Entsprechend musste das Segment ein deutlich negatives Ergebnis von TEUR 1.327 verkraften (geplantes EBT = TEUR 400).

Durch Verkäufe im Vorjahr und im Geschäftsjahr sanken die Mieteinnahmen des Segments Beteiligungen Investment und Co-Investment planmäßig weiter. Dadurch sank der Umsatz aus Vermietung um rd. 15 % und das Rohergebnis aus Vermietung und Verpachtung um rd. 16 %. Aus der Veräußerung von zum Verkauf bestimmten Immobilien konnte auf Segment-ebene ein Überschuss von TEUR 5.826 erzielt werden (i. Vj. TEUR 8.145). Aus der Zeit-wertanpassung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien wurde 2013 ein Überschuss von TEUR 2.100 vereinnahmt, während im Vorjahr noch Verluste von per Saldo TEUR 2.393 das Ergebnis belasteten. Höhere Finanzerträge aus Zinssicherungsgeschäften sowie die durch die Abverkäufe von Immobilien reduzierten Zinsaufwendungen verbesserten das Finanzergebnis um TEUR 4.177. Insgesamt verbesserte sich das Ergebnis vor Ertragsteuern auf TEUR 9.425 (i. Vj. TEUR 5.431) und liegt damit deutlich über der Planung für 2013 (EBT in Höhe von TEUR 2.700).

Das Ergebnis des verbleibenden Bereichs Holding/Shared Services/Konsolidierung ist durch Vorlaufkosten für unternehmensstrategische Projekte von rd. EUR 2,9 Mio belastet. Diese Kosten wurden in der ursprünglichen Planung für 2013 noch nicht berücksichtigt. Insgesamt fiel das tatsächliche EBT um rund EUR 4,5 Mio schlechter aus als geplant.

3. Finanzlage

Der Finanzmittelbestand der CORPUS SIREO Holding GmbH & Co. KG ist insgesamt um TEUR 40.913 gesunken.

	2013	2012	Veränderung
	TEUR	TEUR	TEUR	%
Cash Flow aus der Geschäftstätigkeit	21.085	93.299	-72.214	-77,4
Cash Flow aus der Investitionstätigkeit	1.637	13.676	-12.039	-88,0
Cash Flow aus der Finanzierungstätigkeit	-63.635	-98.100	34.365	-35,1
Liquiditätswirksame Veränderungen der Zahlungsmittel	-40.913	8.875	-49.788	>-100
Zahlungsmittel zum Jahresanfang	107.647	98.772	-8.875	-9,0
Flüssige Mittel lt. Bilanz	66.734	107.647	-40.913	-38,0

Der Cash Flow aus der Geschäftstätigkeit ist im Geschäftsjahr deutlich gesunken. Dies ist vor allem auf die erhaltenen Anzahlungen aus der Projektentwicklung zurückzuführen, die nach erfolgter Übergabe der Wohneinheiten vereinnahmt wurden. In 2013 verringerten sich die erhaltenen Anzahlungen um TEUR -39.020, in 2012 war noch ein deutlicher Anstieg um TEUR 33.951 zu verzeichnen. Daneben wirkten sich die Immobilienverkäufe aus dem Umlaufvermögen sowie die geringeren Zins- und Steuerzahlungen aus.

Auch der positive Cash Flow aus der Investitionstätigkeit nahm deutlich ab, da im Gegensatz zum Vorjahr keine Verkäufe von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien stattfanden (i. Vj. TEUR 12.311). Wesentliche Neuinvestitionen wurden wie im Vorjahr nicht getätigt.

Der Cash Flow aus der Finanzierungstätigkeit reflektiert den Netto-Abbau der Verschuldung (TEUR 33.702) aus dem Abverkauf von Immobilien sowie den Gewinnauszahlungen an die Gesellschafter der CORPUS SIREO und Kapitalrückzahlungen an Anteilseigner von nicht beherrschenden Anteilen (TEUR 29.933). Die bestehenden Bankdarlehen werden in den Jahren 2014 bis 2019 fällig. Die planmäßige Rückführung ist durch die erwarteten Liquidiätszuflüsse aus Immobilienverkäufen gesichert.

Die Netto-Zuflüsse aus der Geschäftstätigkeit und der Investitionstätigkeit genügten 2013 nicht, um die Darlehenstilgungen und die Gewinnausschüttungen sowie die Kapitalrückzahlungen zu finanzieren. Deshalb reduzierte sich der Bestand der flüssigen Mittel um TEUR 40.913 auf TEUR 66.734.

Das zum großen Teil fremdfinanzierte Geschäftsvolumen der CORPUS SIREO KG und ihrer Tochtergesellschaften ist zinsgesichert und somit vor Zinsänderungsrisiken geschützt. Die CORPUS SIREO KG finanziert ihre wesentlichen Tochtergesellschaften über ein zentrales Treasury. Dieser Finanzverbund dient der Senkung der Kapitalkosten durch die optimale Bündelung der Liquidität.

Die Liquiditätsversorgung des Konzerns ist durch die zur Verfügung stehenden Kreditlinien von rd. TEUR 158.723 (i. Vj. TEUR 252.418) mittelfristig sichergestellt. Von den bestehenden Kreditlinien sind TEUR 118.777 (i. Vj. TEUR 153.290) noch frei verfügbar. Bei den Kreditlinien handelt es sich sowohl um Objekt- als auch um Betriebsmittellinien. Die Laufzeit dieser Linien ist in der Regel kurzfristig und liegt zwischen einem und zwei Jahren.

4. Vermögenslage

Die Vermögenslage der CORPUS SIREO Holding GmbH & Co. KG zeigt folgendes Bild:

	31.12.2013		31.12.2012		Veränderung
	TEUR	%	TEUR	%	TEUR	%
Langfristiges Vermögen	108.946	20,9	104.165	17,3	4.781	4,6
Kurzfristiges Vermögen	411.151	79,1	497.806	82,7	-86.655	-17,4
AKTIVA	520.097	100,0	601.971	100,0	-81.874	-13,6
Eigenkapital	155.231	29,8	137.383	22,8	17.848	13,0
Langfristiges Fremdkapital	224.236	43,1	264.267	43,9	-40.031	-15,1
Kurzfristiges Fremdkapital	140.630	27,0	200.321	33,3	-59.691	-29,8
Fremdkapital	364.866	70,2	464.588	77,2	-99.722	-21,5
PASSIVA	520.097	100,0	601.971	100,0	-81.874	-13,6

Die Bilanzsumme verminderte sich von TEUR 601.753 auf TEUR 520.097. Das langfristige Vermögen ist durch langfristiges Eigen- und Fremdkapital mehr als dreifach gedeckt. Die Fristigkeiten der Vermögenswerte und Schulden sind so gestaltet, dass CORPUS SIREO jederzeit seinen Verpflichtungen aus fälligen Verbindlichkeiten nachkommen kann.

Das Konzerneigenkapital hat sich in 2013 um insgesamt TEUR 17.848 erhöht. Während sich der Konzerngewinn von TEUR 32.719 und die Veränderung des Bewertungsergebnisses Cash Flow Hedge von TEUR 3.161 erhöhend auswirken, führen die Gewinngutschrift für 2013 der CORPUS SIREO KG auf die Gesellschafterverrechnungskonten in Höhe von TEUR 16.094 sowie die Veränderung bei dem Bewertungsergebnis aus Pensionen in Höhe von TEUR 376 insgesamt zu einer Verringerung des Konzerneigenkapitals. Darüber hinaus führt insbesondere die Herabsetzung der Kapitalrücklage einer Konzerngesellschaft an den außenstehenden Gesellschafter zu einer Verminderung des Eigenkapitals bei den nicht beherrschenden Anteilen. Insgesamt reduzierte sich diese Position um TEUR 1.562.

Die Eigenkapitalquote zum Stichtag 31. Dezember 2013 lag damit bei rund 29,8 %. Im Vergleich zum Vorjahr (22,8 %) erhöhte sich die Eigenkapitalquote um 7,0 %-Punkte. Die Eigenkapitalquote ist ausreichend, um unser Geschäft im aktuellen Umfang zu betreiben.

Das Kommanditkapital zum 31. Dezember 2013 gliedert sich unverändert wie folgt:

	Einlagen	Anteile
	EUR	%
Komplementärin
CORPUS SIREO Holding GmbH, Köln	0,00	0,00
Kommanditisten
Sparkasse KölnBonn, Köln	24.615.384,00	50,00
Stadtsparkasse Düsseldorf, Düsseldorf	11.143.363,00	22,63
S-Kapitalbeteiligungsgesellschaft Düsseldorf mbH, Düsseldorf	1.164.329,00	2,37
Frankfurter Sparkasse AG, Frankfurt am Main	12.307.692,00	25,00
	49.230.768,00	100,00

Die langfristigen Vermögenswerte haben sich leicht um TEUR 4.781 erhöht. Die Erhöhung geht auf den Zugang bei den latenten Steueransprüchen um TEUR 14.239 sowie auf die Zeitwertanpassung der Immobilien im langfristigen Vermögen um TEUR 2.100 zurück. Gegenläufig hierzu sind die Abschreibungen auf Sachanlagen und auf die Kundenverträge in Höhe von insgesamt TEUR 11.676 zu nennen.

Der Rückgang der kurzfristigen Vermögenswerte um insgesamt TEUR 86.655 geht auf den Rückgang der Vorräte (insbesondere aus dem Segment Projektentwicklung und Beteiligungen Projektentwicklung) in Höhe von TEUR 41.722 sowie auf die Verminderung der Guthaben bei Kreditinstituten von TEUR 40.912 zurück.

Der Rückgang des langfristigen Fremdkapitals ist bedingt durch die Rückführung der Bankdarlehen.

Der Rückgang des kurzfristigen Fremdkapitals ist bedingt durch die Reduzierung der derivativen Finanzinstrumente (planmäßiger Auslauf der Zinsswapgeschäfte bzw. Verkürzung der Restlaufzeit dieser Verträge) sowie der Reduzierung der erhaltenen Anzahlungen wegen Realisierung der Projekte im Segment Projektentwicklung und Beteiligungen Projektentwicklung.

Insgesamt haben wir unser Ziel, die Bilanz zu verkürzen und die Verschuldung zu reduzieren, erreicht.

5. Gesamtaussage

Das Geschäftsjahr 2013 verlief für CORPUS SIREO zufriedenstellend. Die wesentlichen Ziele wurden erreicht.

IV. Nachtragsbericht

Mit Beschluss vom 28. Januar 2014 haben die Gesellschafter beschlossen, mit potenziellen Investoren Kontakt aufzunehmen, um zu prüfen, ob folgende Handlungsalternativen realistisch umsetzbar sind:

1.	Verkauf der CORPUS SIREO Holding GmbH & Co. KG mit ihren Tochtergesellschaften und Beteiligungen als Ganzes
2.	Verkauf des Bestandsimmobilienbereich einerseits und des Dienstleistungsbereichs der Gesellschaft (Segmente Investment Management, Asset Management Commercial, Retail und Residential, Makler, Projektentwicklung und Beteiligungen Projektentwicklung, Co-Investment sowie Holding/Shared Services) andererseits an getrennte Investoren.

Die Geschäftsführung hat mithilfe einer Investment Bank am 29. Januar 2014 erste potenzielle Investoren angesprochen. Ob es letztlich zu einem Verkauf der Gesellschaft bzw. des Konzerns kommt, ist zum gegenwärtigen Zeitpunkt völlig offen.

V. Künftige Entwicklung sowie Chancen und Risiken

1. Chancen- und Risikomanagement

Das Chancen- und Risikomanagement der CORPUS SIREO Holding GmbH & Co. KG dient der Sicherung und Weiterentwicklung der gesamten CORPUS SIREO-Gruppe. Die Geschäftsführung ist für die Einrichtung und Überwachung des Chancen- und Risikomanagements verantwortlich.

Zur rechtzeitigen Identifizierung und nachhaltigen Fortentwicklung von Chancen sowie zur rechtzeitigen Identifizierung und Bewältigung von Risiken, die für die wirtschaftliche Lage der CORPUS SIREO Holding GmbH & Co. KG von Bedeutung sein können, nutzt die Gesellschaft ein umfangreiches Berichtssystem. Die Berichterstattung aller Unternehmensbereiche erfolgt systemgestützt vierteljährlich an den Chancen- und Risikomanager.

Chancen und Risiken mit einem Netto-Erwartungswert ab TEUR 100 sind verpflichtend zu melden und im Chancen- und Risikomanagementtool einzugeben. Ad-hoc-Risiken sind neue Risiken, die zwischen den Berichterstattungsterminen identifiziert werden. Beträgt der Netto-Erwartungswert der Ad-hoc Risiken > TEUR 250, sind diese innerhalb von fünf Arbeitstagen im Chancen- und Risikomanagementtool zu erfassen und dem Chancen- und Risikomanager zu melden.

Der Chancen- und Risikomanager aggregiert die Chancen und Risiken mithilfe des Systems, erstellt einen Chancen- und Risikomanagementbericht und unterrichtet die Holding-Geschäftsführung der CORPUS SIREO Holding GmbH & Co. KG. Die wesentlichen Erkenntnisse aus dem Chancen- und Risikomanagementbericht stellt die Holding-Geschäftsführung quartalsweise bzw. ad hoc dem Aufsichtsrat vor.

Des Weiteren werden mit dem Frühwarnsystem potenzielle Chancen und Risiken frühzeitig erkannt, damit rechtzeitig Maßnahmen zur Steuerung von positiven bzw. negativen Entwicklungen ergriffen werden können. Das Frühwarnsystem besteht aus einem auf Kennzahlen basierenden Ampelsystem und zielt darauf ab, alle für CORPUS SIREO wesentlichen Chancen- und Risikokategorien abzudecken und zeitnah im internen Reporting abzubilden. Der spezifischen Aufbauorganisation von CORPUS SIREO wird dabei Rechnung getragen.

Darüber hinaus berichten die operativen Geschäftsführer aller Unternehmensbereiche unverändert im quartalsweise erfolgenden Managementreporting und in ihren regelmäßigen Gesprächen mit der Holding-Geschäftsführung über die jeweiligen Chancen und Risiken. Diese prozessabhängige bzw. prozessunabhängige Koordination und Überwachung stellt sicher, dass die operative und die strategische Unternehmensleitung jederzeit in der Lage sind, Chancen und Risiken frühzeitig zu erkennen und geeignete Maßnahmen zu ergreifen.

Die Interne Revision ist integraler Bestandteil des prozessunabhängigen Überwachungssystems. Im Jahr 2013 wurden insgesamt 16 Prüfungsberichte (davon zwölf Berichte gemäß Prüfungsplanung einschließlich durchgeführter Prüfungen durch Dritte) und drei Quartalsberichte erstellt. Die Quartalsberichte und der Jahresbericht werden in der Holding-Geschäftsführung eingehend erläutert und das Management Summary des Jahresberichtes dem Aufsichtsrat zur Kenntnisnahme vorgelegt.

2. Gesamteinschätzung vorhandener Risiken

Die CORPUS SIREO Holding GmbH & Co. KG ist über ihre verbundenen Unternehmen im Wesentlichen folgenden potenziellen Risiken ausgesetzt:

•	Investment Management: Reduktion der Base und Transaction Fees bei forciertem Verkauf der Immobilien aus den bestehenden Fonds sowie Gefahr der unzureichenden oder gescheiterten Platzierung von Eigenkapital für neue Fonds,
•	Asset Management Commercial, Retail und Residential: hohe Abhängigkeit der Planung im Segment von der Erreichung des ambitioniert geplanten Neugeschäfts,
•	Projektentwicklung und Beteiligungen Projektentwicklung: unzureichende Beauftragung mit dem Projektmanagement durch Projektgesellschaften, keine Möglichkeit einer Weiterbelastung ungeplanter Kosten im Rahmen des Grundstückserwerbs (z.B. Altlasten) sowie unzureichende Grundstücksakquisition zur Unterlegung des geplanten Geschäfts; damit auch Auswirkungen auf Projektmanagementaufträge,
•	Beteiligungen Investments und Co-Investments: objektspezifische und instandhaltungsbedingte Leerstandsrisiken sowie verkaufsbedingte Risiken, weiterer Liquiditätsbedarf über den verabschiedeten Business Plan hinaus.

Segmentübergreifende Risiken:

•	Finanzrisiken/Liquiditätsrisiken,
•	Personalrisiken und
•	IT-Risiken.

Die vorliegende Mittelfristplanung für die Jahre 2014 bis 2018 birgt im Segment Investment Management das Risiko, dass sich durch forcierte Verkäufe von Immobilien aus den bestehenden Fonds die Base und Transaction Fees reduzieren. Zudem besteht das Risiko, dass Eigenkapital für neue Fonds nicht oder nicht in der geplanten Höhe eingeworben werden kann. Diesen Risiken wird insbesondere durch den Ausbau des Neugeschäfts entgegengewirkt, um eine Risikostreuung zu erreichen.

Die Erreichung der geplanten Ergebnisse für die Segmente Asset Management Commercial, Retail und Residential ist in hohem Maße von der Gewinnung von geplantem Neugeschäft, der Durchführung von Transaktionen (Vermietung, Verkauf, Instandsetzung) sowie dem erzielen angemessener Margen abhängig. Um innerhalb des wettbewerbsintensiven Marktumfeldes erfolgreich zu sein, hat CORPUS SIRED wesentlich in eine kundenorientierte Struktur und entsprechend akquisitionsstarke Mitarbeiter investiert.

Sollten die objektspezifischen und instandhaltungsbedingten Leerstände im Segment Beteiligungen Investments und Co-Investments ansteigen, so besteht zum einen das Risiko eines reduzierten Vermietungsergebnisses und zum anderen das Risiko einer marktbedingten Abwertung der Immobilienbestände. Zudem bestehen verschiedene Risiken im Bereich des Verkaufs von Immobilien, insbesondere in Bezug auf die Richtigkeit der versicherten Eigenschaften der veräußerten Immobilie. Durch die Optimierung des Portfoliomanagements (Abbau Leerstand mit Ausnahme des vertriebsbedingten Leerstands, Umsetzung nachhaltiger Mieterhöhungen, strukturierter Vertriebsprozess) wird diesen Risiken entgegengewirkt. Des Weiteren bestehen bezogen auf Co-Investments Risiken darin, dass Liquiditätseinschüsse für mit dem Private Equity Partner gehaltenen Joint-Ventures nicht geleistet werden und anstehende Restrukturierungsvereinbarungen mit finanzierenden Banken möglicherweise nicht zustande kommen. Die Risiken aus den bestehenden Co-Investments werden durch den für 2014 geplanten Exit leichter quantifizierbar als in den Vorjahren. Derzeit sind keine weiteren Liquiditätseinschüsse absehbar.

Im Segment Projektentwicklung und Beteiligungen Projektentwicklung besteht das Risiko, nicht in ausreichendem Umfang Projekte initiieren zu können. Dementsprechend nutzt das Segment sein eigenes bestehendes Netzwerk sowie dasjenige des Segments Makler, um attraktive Flächen auch vor der offiziellen Vermarktung identifizieren, analysieren und unter Umständen erwerben zu können. Weiterhin besteht das Risiko, dass eine Weiterbelastung ungeplanter Kosten (z. B. Kontaminierung des erworbenen Grundstücks) auf den Grundstücksverkäufer trotz entsprechender vertraglicher Regelungen nicht erfolgreich ist, da sich dieser in Liquidation bzw. in der Insolvenz befindet.

Risiken aus Zinsänderungen werden durch den gezielten Einsatz von Zinsderivaten mittel-bis langfristig abgesichert. Derivative Finanzinstrumente, wie zum Beispiel Zinsswaps, werden nicht zu spekulativen Zwecken, sondern ausschließlich zur Absicherung möglicher Risiken aus einem vorliegenden Grundgeschäft eingesetzt. Unsicherheiten an den Finanzmärkten können zu einem Anstieg von Kreditmargen führen.

Die Liquiditätsversorgung der CORPUS SIREO Holding GmbH & Co. KG ist mit den vorhandenen Kassen- und Bankguthaben in Höhe von EUR 2,7 Mio sowie den freien, ungenutzten Betriebsmittellinien in Höhe von EUR 25,8 Mio zum 31. Dezember 2013 sichergestellt. Diese bilateralen, kurzfristigen Barkredite sind schriftlich vereinbart und nicht besichert. Die Liquiditätsplanung erfolgt bei der CORPUS SIREO Holding GmbH & Co. KG mit einem Planungshorizont von fünf Jahren.

Gemäß der aktuellen Planung sind keine Covenantsbrüche bei unseren Finanzierungen zu erwarten. Um die Transparenz zu erhöhen, wird eine vierteljährlich revolvierende Liquiditätsplanung durchgeführt. Die Businesspläne der durch Fremdkapital finanzierten Investments werden quartalsweise fortgeschrieben, damit eventuelle Maßnahmen rechtzeitig eingeleitet werden können.

Personalrisiken sind nur schwer quantifizierbar. Der Wettbewerb um qualifizierte Fach- und Führungskräfte ist nach wie vor sehr hoch und hat sich durch die verbesserte konjunkturelle Entwicklung sowie das wachsende Bewusstsein für die Auswirkungen der demographischen Entwicklung nochmals verstärkt. Der Erfolg des Unternehmens hängt maßgeblich davon ab, dass es gelingt, geeignete Mitarbeiter einzustellen, zu integrieren und dauerhaft an die CORPUS SIREO Holding GmbH & Co. KG zu binden. Aus diesem Grund wird der Nachfolgeplanung, Qualifikation der Mitarbeiter, Motivation und Minimierung der Fluktuation besondere Beachtung geschenkt.

Im Bereich Information Technology sind insbesondere das Risiko der mangelhaften Performance der geschäftskritischen Fachanwendungen und die Risiken von Dateninkonsistenz, -ausfall sowie Netzwerkpenetration von außen zu nennen. In Bezug auf die geschäftskritischen Fachanwendungen werden proaktive Performancetests durchgeführt sowie in enger Abstimmung mit dem jeweiligen Hersteller fortlaufende und fehlerbehebende Programmierung durch denselben durchgeführt. Unerlaubten Systemzugriffen sowie Netzwerkpenetration wird durch den Einsatz dem Stand der Technik entsprechender Hard- und Softwaretechnologie vorausschauend und proaktiv begegnet. In den bestehenden Outsourcing- und Dienstleistungsverträgen mit Serviceprovidern und Outsourcing-Partnern sind marktübliche Service Level Agreements vereinbart worden, um insbesondere Ausfallrisiken innerhalb der IT-Infrastruktur und von Fachanwendungen angemessen vorbeugen zu können.

Die Geschäftsführung beurteilt die Risikolage von CORPUS SIREO als ausgewogen. Den Risiken stehen insgesamt mehr Chancen gegenüber.

3. Ausblick, Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung

Die CORPUS SIREO Holding GmbH & Co. KG wird im Geschäftsjahr 2014 und in der Zukunft schwerpunktmäßig die Segmente Investment Management sowie Asset Management Commercial, Retail und Residential ausbauen. Diese Zielsetzung wird durch die starke Marktpositionierung als größter unabhängiger Asset Manager in Deutschland positiv unterstützt. Darüber hinaus streben wir ein moderates profitables Wachstum in den Segmenten Projektentwicklung und Makler an. Für die mittelfristig geplanten Projekte sind bereits die entsprechenden Grundstücke erworben worden. Die Vertriebsplanung für den Bereich Investment wird voraussichtlich auch in 2014 erneut positiv beeinflusst durch die unverändert sehr hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien in Deutschland (vgl. EY Trendbarometer Immobilien-Investment-markt Deutschland 2014).

Im Segment Investment Management ist 2014 die Platzierung weiteren Eigenkapitals des Pflegeheimfonds Health Care II sowie der Erwerb weiterer Objekte geplant. Darüber hinaus befinden sich weitere Fonds in der Konzeption, u. a. mit dem Fokus auf Investitionen in Retail Center, Büro-Gebäude und Health Care Immobilien bzw. sollen noch im Geschäftsjahr 2014 platziert werden. Damit soll in 2014 ein signifikant höherer Umsatz und ein deutlich positives Ergebnis vor Steuern erzielt werden.

In den Segmenten Asset Management Commercial, Retail und Residential besteht die Zielsetzung darin, das Geschäft mit bestehenden Kunden zu sichern und kontinuierlich zu erweitern. Mit dem DTAG-Vertrag haben wir eine gesicherte Umsatzbasis, auf der wir unser Neugeschäft aufbauen können. Im Bereich Asset Management Commercial wird in 2014 noch ein Großteil des Umsatzes (rd. 55 %) aus dem (geänderten) Dienstleistungsvertrag mit der Deutsche Telekom AG resultieren. Mittelfristig planen wir, durch den kontinuierlichen Ausbau des Neugeschäfts das bestehende Klumpenrisiko zu verringern. Das Neugeschäft wollen wir in allen Segmenten bei Corporates, Financial Institutions, International Institutions und National Institutions ausbauen. Für 2014 erwarten wir somit einen leicht steigenden Umsatz bei einem deutlich verbesserten Ergebnis vor Steuern.

Im Segment Projektentwicklung und Beteiligungen Projektentwicklung liegt der Schwerpunkt auf der Steuerung der bestehenden Projekte und der damit einhergehenden Stabilisierung des Kostenniveaus. Zudem sollen neue Grundstücke akquiriert und die Suche nach Co-Investoren für bestehende und neue Projekte weiter forciert werden, um dem zunehmenden Wettbewerb um attraktive Flächen in den Metropolregionen Rechnung zu tragen. Unsere Neubauprojekte entsprechen dem Nachhaltigkeitsstandard KfW-Effizienzhaus 70 (EnEV 2009) ¹⁰ und in einem Fall auch dem DGNB Gold-Standard ¹¹. Für 2014 sind aufgrund des geringeren Fertigstellungsvolumens deutlich reduzierte Umsätze und Ergebnisse zu erwarten.

¹⁰ Vgl. www.kfw.de.

¹¹ Vgl. www.dgnb-system.de.

Im Segment Makler liegt in 2014 der Fokus auf der verstärkten Akquisition von Drittaufträgen (insbesondere im Bereich Fremdbauträgerprodukte und Exklusivimmobilien) sowie dem Ausbau des Maklergeschäfts für Kapitalanlage- und Investmentprodukte. Auch der Vertrieb für die hauseigene Projektentwicklungssparte wird nach den Vertriebsplanungen wieder anziehen. Damit sind für 2014 deutlich steigende Umsätze und wieder positive Ergebnisse zu erwarten.

Im Segment Beteiligungen Investment und Co-Investment liegt in 2014 der Fokus weiterhin in dem kontinuierlichen Verkauf der im Eigenbestand geführten Immobilien. Bis Ende 2018 soll das in diesen Beständen gebundene Eigenkapital zurückgewonnen und die Verschuldung weiter reduziert werden. Zusätzlich wird eine portfoliostrategische Bearbeitung der Immobilienbestände mit dem Fokus auf wertsteigernden Maßnahmen verfolgt. Das bestehende Co-Investment Residential soll unter der Zielsetzung der Erhaltung der Asset Management Mandate fortgeführt werden.

Insgesamt geht die CORPUS SIREO Holding GmbH & Co. KG derzeit davon aus, dass sich das gesamtwirtschaftliche Wachstum in 2014 positiv entwickeln wird. Die Immobilienmärkte werden in 2014 weiterhin sehr stabil sein. Die Nachfrage nach Miet- und Eigentumswohnungen bleibt hoch, die Mieten und Preise in den von uns bevorzugten Großstädten werden moderat steigen ¹². Bei Büroimmobilien wird eine weiter positive Entwicklung und eine anhaltend hohe Nachfrage auf dem Investitionsmarkt erwartet ¹³. Für 2014 wird bei Retail-Objekten ein leichter Anstieg des Transaktionsvolumens auf EUR 9 bis 10 Mrd erwartet. Die Nachfrage nach Core-Objekten bleibt ungebrochen hoch. Die Konzentration der Investoren liegt weiterhin auf der Spitzen-Assetklasse der Shoppingcenter. Die Spitzenmieten in den Metropolen ziehen weiter an ¹⁴.

Aufgrund des Mangels an sicheren alternativen Anlagemöglichkeiten wird auch 2014 ein ganz erheblicher Zufluss nationalen und internationalen Kapitals in die Anlageklasse deutscher Immobilien erwartet. Aufgrund ihres diversifizierten Geschäftsmodells, das die Erbringung von Dienstleistungen und das Eingehen von Investments über die gesamte Wertschöpfungskette der Immobilie ermöglicht, geht die CORPUS SIREO Holding GmbH & Co. KG derzeit deshalb davon aus, dass im kommenden Geschäftsjahr ein positives Ergebnis erwirtschaftet werden kann, wobei das erwartete Ergebnisniveau vor Steuern leicht (rund 5 %) über dem des Jahres 2013 liegt.

Mit Realisierung der geplanten Immobilienverkäufe ist wie in Vorjahren eine Verringerung der Verschuldungsquote zu erwarten. Dies führt zu geringeren Finanzaufwendungen und somit zu geringeren Belastungen der Liquidität und des Ergebnisses.

¹² Vgl. Frühjahrsgutachten der Immobilienweisen vom 11. Dezember 2013, Zusammenfassung S. 12, Hrsg.: ZIA Zentraler Immobilienausschuss e.V.

¹³ ZIA, a. a. O, Seite 6.

¹⁴ ZIA, a. a. 0, Seite 10.

Risiken, die die allgemeine Ergebnissituation der CORPUS SIREO Holding GmbH & Co. KG in den nächsten Jahren beeinflussen können, liegen neben den oben aufgeführten Risiken in der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung, in einem steigenden Zinsniveau und einem Margendruck im Asset Management infolge steigenden Wettbewerbs.

Bestandsgefährdende Risiken sehen wir derzeit nicht.

Köln, den 4. März 2014

Ralph Günther, Geschäftsführer

Ingo Hartlief, Geschäftsführer

Kevin Copp, Geschäftsführer

Konzernbilanz zum 31. Dezember 2013

Aktiva

	Verweis auf Anhang	31.12.2013	31.12.2012 angepasst*	31.12.2011 angepasst*
		TEUR	TEUR	TEUR
Immaterielle Vermögenswerte	E. I.1	41.211	52.288	63.781
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien	E. I.2	40.800	38.700	52.731
Sonstige Sachanlagen	E. I.3	902	1.120	1.827
Anteile an mit der Equity-Methode bewerteten
Unternehmen	E. I.4	1.555	1.596	1.651
Finanzbeteiligungen und sonstige Finanzanlagen	E. I.5	1.045	1.048	700
Latente Steueransprüche	E. II.3	23.433	9.413	26.750
Langfristiges Vermögen		108.946	104.165	147.440
Vorräte	E. I.6
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und Gebäude		236.872	258.044	296.416
Zum Verkauf bestimmte unfertige Bauten
und Grundstücke		53.710	79.560	61.876
Übrige Vorräte und geleistete Anzahlungen		5.387	87	146
Forderungen und sonstige Vermögenswerte	E. I.7	38.014	41.126	54.460
Forderungen aus Ertragsteuern	E. I.7	10.434	11.342	4.059
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente	E. I.8	66.734	107.647	98.772
Kurzfristiges Vermögen		411.151	497.806	515.729
BILANZSUMME		520.097	601.971	663.169
Passiva
	Verweis auf Anhang	31.12.2013	31.12.2012 angepasst*	31.12.2011 angepasst*
		TEUR	TEUR	TEUR
Eigenkapital	E. II.1
Komplementärkapital		0	0	0
Kommanditkapital		49.231	49.231	49.231
Kapitalrücklage		80.679	80.679	80.679
Bewertungsergebnis Cash Flow Hedges		-17.043	-20.204	-17.723
Neubewertung Pensionsverpflichtung		-1.688	-1.312	-168
Neubewertungsrücklage		5.983	8.744	12.391
Bilanzgewinn		37.439	18.053	41.271
Nicht beherrschende Anteile		630	2.192	1.711
		155.231	137.383	167.392
Fremdkapital
Verzinsliche Verbindlichkeiten	E. II.2	206.910	248.219	295.125
Pensionsrückstellungen	E. II.4	13.605	12.501	10.504
Latente Steuerverbindlichkeiten	E. II.3	3.721	3.547	8.244
Langfristiges Fremdkapital		224.236	264.267	313.873
Verzinsliche Verbindlichkeiten	E. II.2	51.376	59.311	77.674
Derivative Zinsinstrumente	H. I	26.047	37.057	34.115
Sonstige Rückstellungen	E. II.5	2.770	2.900	4.771
Sonstige Verbindlichkeiten	E. II.6	50.075	88.047	55.707
Verbindlichkeiten aus Ertragsteuern	E. II.6	10.362	13.006	9.637
Kurzfristiges Fremdkapital		140.630	200.321	181.904
Fremdkapital		364.866	464.588	495.777
BILANZSUMME		520.097	601.971	663.169

Konzerngewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2013

	Verweis auf Anhang	1.1. - 31.12.2013	1.1. - 31.12.2012 angepasst*
		TEUR	TEUR
Gesamtumsätze		216.958	255.001
Gesamtaufwendungen der zur Erzielung der Gesamtumsätze erbrachten Leistungen		105.066	135.974
Umsatzerlöse aus Vermietung und Verpachtung		26.760	32.297
Aufwand für Vermietung und Verpachtung		16.136	18.437
Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung	G.1	10.624	13.860
Umsatzerlöse aus der Veräußerung von zum Verkauf bestimmten Immobilien		28.958	45.361
Aufwand im Zusammenhang mit der Veräußerung von zum Verkauf bestimmten Immobilien		21.767	34.595
Ergebnis aus der Veräußerung von zum Verkauf bestimmten Immobilien	G.2	7.191	10.766
Umsatzerlöse aus Projektentwicklung		94.573	73.376
Aufwand aus Projektentwicklung		59.457	76.059
Bestandsveränderung und andere aktivierten Eigenleistungen		-20.365	14.525
Ergebnis aus Projektentwicklung	G.3	14.751	11.842
Umsatzerlöse aus Beratungs- und Servicetätigkeit		74.297	78.279
Aufwand aus Beratungs- und Servicetätigkeit		4.819	4.271
Ergebnis aus Beratungs- und Servicetätigkeit	G.4	69.478	74.008
Umsatzerlöse aus Maklertätigkeit		12.735	11.163
Aufwand aus Maklertätigkeit		2.887	2.612
Ergebnis aus Maklertätigkeit		9.848	8.551
Nettoerlöse aus dem Verkauf von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien		-8	12.311
Restbuchwert der verkauften als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien		0	11.638
Ergebnis aus dem Verkauf von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	G.5	-8	673
Gewinne aus der Anpassung des Zeitwerts von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien		2.321	691
Verluste aus der Anpassung des Zeitwerts von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien		221	3.084
Ergebnis aus der Anpassung des Zeitwerts von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien		2.100	-2.393
Sonstige betriebliche Erträge	G.6	4.937	7.442
Sonstige betriebliche Aufwendungen	G.7	24.595	22.991
Personalaufwand	G.8	53.000	47.704
EBITDA		41.326	54.054
Abschreibungen auf Kundenverträge	G.9	10.656	11.043
Abschreibungen auf sonstige immaterielle Vermögenswerte und sonstige Sachanlagen	G.9	1.020	1.215
Betriebliches Ergebnis vor Finanzergebnis		29.650	41.796
Erträge aus mit der Equity-Methode bewerteten Unternehmen	G.10	1.706	2.077
Übriges Beteiligungsergebnis und sonstige Finanzerträge	G.11	10.265	6.409
Finanzaufwendungen	G.12	20.169	22.404
Ergebnis vor Ertragsteuern		21.452	27.878
Ertragsteuern ((-) Ertrage) Aufwand)	G.13	-12.165	21.391
Konzernjahresüberschuss (fortgeführte Geschäftsbereiche)		33.617	6.487
Zustehender Gewinn nicht beherrschender Anteile		898	481
Konzernergebnis (den Eigentümern des Mutterunternehmens zuzuordnen)		32.719	6.006

^* A und I.1.

Konzerngesamtergebnisrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2013

	Verweis auf Anhang	1.1. - 31.12.2013	1.1. - 31.12.2012 angepasst*
		TEUR	TEUR
Konzernjahresüberschuss (fortgeführte Geschäftsbereiche)		33.617	6.487
Wertänderungen Cash Flow Hedges	E. II.1	7.752	-4.032
Latente Steuern auf Cash Flow Hedges	E. II.1	-4.591	1.551
Posten, die künftig in den Gewinn oder Verlust umgegliedert werden		3.161	-2.481
Neubewertung Pensionsverpflichtung	E. II.1	-536	-1.342
Latente Steuern auf Neubewertung Pensionsverpflichtung	E. II.1	160	198
Posten, die künftig nicht in den Gewinn oder Verlust umgegliedert werden		-376	-1.144
Sonstiges Ergebnis	E. II.1	2.785	-3.625
Konzerngesamtergebnis		36.402	2.862
davon nicht beherrschenden Anteilen zuzuordnen		898	481
davon den Eigentümern des Mutterunternehmens zuzuordnen		35.504	2.381

Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung für das Geschäftsjahr 2013

	Verweis auf Konzern- anhang	Kommandit- kapital	Kapital- rücklage	Bewertungs- ergebnis Cash Flow Hedges	Neubewertung Pensions- verpflichtungen
		TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
Stand zum 1. Januar 2007		49.231	85.214	0
Periodenergebnis		0	0	0
Veränderung des Konsolidierungskreises		0	0	0
Latente Steuern auf direkt im Eigenkapital erfasste Posten		0	0	0
Dividenden		0	0	0
Sonstige Veränderungen		0	0	0
1. Januar 2012 vor Anpassungen		49.231	80.679	-17.723	0
Änderung von Rechnungslegungsmethoden	A.	0	0	0	-168
1. Januar 2012 angepasst		49.231	80.679	-17.723	-168
1. Januar 2012 angepasst		49.231	80.679	-17.723	-168
Konzernergebnis angepasst	E.II.1	0	0	0	0
Sonstiges Ergebnis (angepasst)	E.II.1	0	0	-2.481	-1.144
Auflösung Neubewertungsrücklage	E.II.1	0	0	0	0
Gutschrift auf Gesellschafterkonten der Kommanditisten	E.II.1	0	0	0	0
31. Dezember 2012 angepasst		49.231	80.679	-20.204	-1.312
1. Januar 2013 angepasst		49.231	80.679	-20.204	-1.312
Konzernergebnis	E.II.1	0	0	0	0
Sonstiges Ergebnis	E.II.1	0	0	3.161	-376
Auflösung Neubewertungsrücklage	E.II.1	0	0	0	0
Sonstige Änderungen	E.II.1	0	0	0	0
Gutschrift auf Gesellschafterkonten der Kommanditisten	E.II.1	0	0	0	0
31. Dezember 2013		49.231	80.679	-17.043	-1.688

	Verweis auf Konzern- anhang	Neubewertungs- rücklage	Bilanzgewinn	Nicht beherrschende Anteile	Summe
		TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
Stand zum 1. Januar 2007		0	53.140	18	187.603
Periodenergebnis		0	28.638	-5	28.633
Veränderung des Konsolidierungskreises		40.327	0	7	40.334
Latente Steuern auf direkt im Eigenkapital erfasste Posten		-6.351	0	0	-6.351
Dividenden		0	-18.413	0	-18.413
Sonstige Veränderungen		0	95	0	95
1. Januar 2012 vor Anpassungen		12.391	41.271	1.711	167.560
Änderung von Rechnungslegungsmethoden	A.	0	0	0	-168
1. Januar 2012 angepasst		12.391	41.271	1.711	167.392
1. Januar 2012 angepasst		12.391	41.271	1.711	167.392
Konzernergebnis angepasst	E.II.1	0	6.006	481	6.487
Sonstiges Ergebnis (angepasst)	E.II.1	0	0	0	-3.625
Auflösung Neubewertungsrücklage	E.II.1	-3.647	3.647	0	0
Gutschrift auf Gesellschafterkonten der Kommanditisten	E.II.1	0 -32.871		0	-32.871
31. Dezember 2012 angepasst		8.744	18.053	2.192	137.383
1. Januar 2013 angepasst		8.744	18.053	2.192	137.383
Konzernergebnis	E.II.1	0	32.719	898	33.617
Sonstiges Ergebnis	E.II.1	0	0	0	2.785
Auflösung Neubewertungsrücklage	E.II.1	-2.761	2.761	0	0
Sonstige Änderungen	E.II.1	0	0	-2.099	-2.099
Gutschrift auf Gesellschafterkonten der Kommanditisten	E.II.1	0 -16.094		-361	-16.455
31. Dezember 2013		5.983	37.439	630	155.231

Konzernkapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr 2013

	1.1. - 31.12.2013	1.1. - 31.12.2012 angepasst*
	TEUR	TEUR
Betriebliches Ergebnis vor Finanzergebnis	29.650	41.796
Abschreibungen auf langfristige Vermögenswerte	11.676	12.258
Werterhöhungen/-minderungen von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien	-2.100	2.393
Ergebnis aus Verkauf von Anlagevermögen	-518	-312
Sonstige zahlungsunwirksame Erträge und Aufwendungen	255	7.230
Veränderung des Bestandes der zum Verkauf bestimmten Grundstücke und Gebäude, der zum Verkauf bestimmten unfertigen
Bauten und Grundstücke sowie der übrigen Vorräte	41.722	20.747
Veränderung der Forderungen	3.112	13.334
Veränderung der Pensionsverpflichtungen	568	655
Veränderung der sonstigen Rückstellungen	-130	-1.871
Veränderung der sonstigen Verbindlichkeiten	-42.055	30.269
Miftelzufluss aus betrieblicher Tätigkeit	42.180	126.499
Zinsauszahlungen	-15.186	-20.164
Zinseinzahlungen	1.939	2.437
Ertragsteuerzahlungen	-7.848	-15.473
Miftelzufluss aus der laufenden Geschäftstätigkeit	21.085	93.299
Verkauf von als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien	0	12.311
Zugang von Anteilen an at-equity bewerteten Unternehmen	-761	-646
Investitionen in sonstige Finanzanlagen	-247	-348
Einzahlungen aus dem Verkauf von Anteilen an at-equity bewerteten Unternehmen	1.079	0
Erhaltene Dividenden	1.970	2.778
Investitionen in immaterielle Vermögenswerte und sonstige Sachanlagen	-404	-422
Einzahlungen aus dem Verkauf von immateriellen Vermögenswerten
und sonstigen Sachanlagen	0	3
Miftelzufluss aus der Investitionstätigkeit	1.637	13.676
Gezahlte Dividenden an Gesellschafter der CORPUS SIREO	-27.473	-21.354
Gezahlte Dividenden an nicht beherrschende Anteilseigner	-2.460	0
Aufnahme von Bankdarlehen	19.109	15.272
Tilgung von Bankdarlehen	-52.811	-92.018
Mittelabfluss aus der Finanzierungstätigkeit	-63.635	--98.100
Zahlungswirksame Veränderung aus der Geschäftstätigkeit	-40.913	8.875
Zahlungsmittel 1.1.	107.647	98.772
Zahlungsmittel zum 31.12.	66.734	107.647

^* Zu den Anpassungen verweisen wir auf den Anhang Abschnitte A und 1.1. Weiterhin erläutern wir die Kapitalflussrechnung in Abschnitt 1.2. des Anhangs

Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2013 einschließlich Segmentberichterstattung

A. Grundlagen der Abschlusserstellung

Die CORPUS SIREO Holding GmbH & Co. KG (nachfolgend CORPUS SIREO KG genannt) ist ein Immobilienkonzern, der - neben seinem Firmensitz in Köln - über seine Tochtergesellschaften an allen bedeutenden Immobilienstandorten Deutschlands, wie Düsseldorf, Frankfurt, München, Leipzig, Hamburg und Berlin, vertreten ist. Darüber hinaus ist eine Tochtergesellschaft in Luxemburg mit Schwerpunkt Investment Management tätig. Die Geschäftsräume der in das Handelsregister des Amtsgerichts Köln eingetragenen CORPUS SIREO KG befinden sich in der Aachener Straße 186, 50931 Köln.

Über ihre Tochter- und Beteiligungsgesellschaften bietet die CORPUS SIREO KG die folgenden Schwerpunkte auf dem Immobilienmarkt an:

•	Investment Management-Tätigkeiten,
•	Asset-Management-Tätigkeiten für die Bereiche Commercial, Retail und Residential,
•	Projektentwicklungs- und Maklertätigkeiten,
•	Investment- und Co-Investment Tätigkeiten

Der Konzernabschluss der CORPUS SIREO KG zum 31. Dezember 2013 ist nach den Vorschriften des International Accounting Standards Board (IASB), London, erstellt. Es werden die am Abschluss-Stichtag in der EU anzuwendenden International Financial Reporting Standards (IFRS) und Interpretationen des International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC) berücksichtigt. Die Angaben zum Vorjahr sind nach denselben Grundsätzen ermittelt.

Der Konzernabschluss entspricht den Vorschriften des § 315a des Handelsgesetzbuches (HGB) sowie der Verordnung (EG) Nr. 1606/2002 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 19. Juli 2002 betreffend die Anwendung internationaler Rechnungslegungsstandards. Die CORPUS SIREO KG nutzt das Wahlrecht des § 315a Abs. 3 HGB.

Der zum 31. Dezember 2013 aufgestellte Konzernabschluss wurde am 4. März 2014 durch die Geschäftsführung freigegeben. Konzernabschluss und Konzernlagebericht werden beim elektronischen Bundesanzeiger eingereicht und dort bekannt gemacht.

Anwendung geänderter und neuer Standards

Die folgenden neuen Interpretationen (IFRIC) sowie die Änderungen zu bestehenden Standards (IFRS) und Interpretationen (IFRIC), die in 2013 in ihrer aktuellen Form erstmalig verpflichtend anzuwenden sind, haben zu folgenden (wesentlichen) Auswirkungen auf den Konzernabschluss 2013 oder frühere Perioden der CORPUS SIREO KG geführt:

IAS 19 (rev. 2011)

"Leistungen an Arbeitnehmer"

Die wesentlichste Änderung aus der Überarbeitung des IAS 19 (revised 2011) betrifft die Bilanzierung von Pensionsverpflichtungen aus leistungsorientierten Versorgungsplänen. Bislang gab es ein Wahlrecht, wie die so genannten versicherungsmathematischen Gewinne und Verluste im Abschluss erfasst werden können. Diese konnten entweder (a) ergebniswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung, (b) im sonstigen Ergebnis (OCI) oder (c) zeitverzögert nach der Korridormethode erfasst werden. Mit der Neufassung des IAS 19 ist dieses Wahlrecht für eine transparentere und vergleichbarere Abbildung abgeschafft worden, sodass nunmehr nur noch eine unmittelbare und vollumfängliche Erfassung im Jahr der Entstehung zulässig ist. Die Erfassung ist verpflichtend im sonstigen Ergebnis (OCI) vorzunehmen. Außerdem ist der nachzuverrechnende Dienstzeitaufwand jetzt im Jahr der Entstehung direkt im Gewinn oder Verlust zu erfassen.

Da die CORPUS SIREO KG bislang die so genannte Korridormethode zur Erfassung versicherungsmathematischer Gewinn und Verluste angewendet hatte, hat sich aus der rückwirkenden Umstellung im Wesentlichen eine höhere Pensionsrückstellung ergeben. Zudem wird das operative Ergebnis nach der neuen Methode nicht durch die Amortisation des den Korridor übersteigenden Betrags beeinflusst, stattdessen hat sich eine stärkere Belastung des sonstigen Ergebnisses (OCI) ergeben.

Die Auswirkungen aufgrund des geänderten IAS 19 (revised 2011) auf die Posten der Bilanz, der Gesamtergebnisrechnung und der Kapitalflussrechnung für das Vorjahr und für das laufende Jahr werden wie folgt dargestellt:

Konzernbilanz	31.12.2012		31.12.2012	1.1.2012		1.1.2012
Aktiva	wie berichtet	Anpassung	angepasst*	wie berichtet	Anpaspassung	angepasst*
	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
Immaterielle Vermögenswerte	52.288	0	52.288	63.781	0	63.781
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien	38.700	0	38.700	52.731	0	52.731
Sonstige Sachanlagen	1.120	0	1.120	1.827	0	1.827
Anteile an mit der Equity-Methode bewerteten
Unternehmen	1.596	0	1.596	1.651	0	1.651
Finanzbeteiligungen und sonstige Finanzanlagen	1.048	0	1.048	700	0	700
Latente Steueransprüche	9.195	218	9.413	26.721	29	26.750
Langfristiges Vermögen	103.947	218	104.165	147.411	29	147.440
Vorräte	337.691	0	337.691	358.438	0	358.438
Forderungen und sonstige Vermögenswerte	41.126	0	41.126	54.460	0	54.460
Forderungen aus Steuern	11.342	0	11.342	4.059	0	4.059
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente	107.647	0	107.647	98.772	0	98.772
Kurzfristiges Vermögen	497.806	0	497.806	515.729	0	515.729
BILANZSUMME	601.753	218	601.971	663.140	29	663.169

Passiva	31.12.2012		31.12.2012	1.1.2012		1.1.2012
	wie berichtet	Anpassung	angepasst*	wie berichtet	Anpaspassung	angepasst*
	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
Eigenkapital
Komplementärkapital	0	0	0	0	0	0
Kommanditkapital	49.231	0	49.231	49.231	0	49.231
Kapitalrücklage	80.679	0	80.679	80.679	0	80.679
Bewertungsergebnis Cash Flow Hedges	-20.204	0	-20.204	-17.723	0	-17.723
Neubewertung Pensionsverpflichtung	0	-1.312	-1.312	0	-168	-168
Neubewertungsrücklage	8.744	0	8.744	12.391	0	12.391
Bilanzgewinn	17.999	54	18.053	41.271	0	41.271
Nicht beherrschende Anteile	2.192	0	2.192	1.711	0	1.711
	138.641	-1.258	137.383	167.560	-168	167.392
Fremdkapital
Verzinsliche Verbindlichkeiten	248.219	0	248.219	295.125	0	295.125
Pensionsrückstellungen	11.025	1.476	12.501	10.307	197	10.504
Latente Steuerverbindlichkeiten	3.547	0	3.547	8.244	0	8.244
Langfristiges Fremdkapital	262.791	1.476	264.267	313.676	197	313.873
Kurzfristiges Fremdkapital	200.321	0	200.321	181.904	0	181.904
Fremdkapital	463.112	1.476	464.588	495.580	197	495.777
BILANZSUMME	601.753	218	601.971	663.140	29	663.169

In der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung 2012 wurde der Personalaufwand um TEUR 63 ermäßigt und der Steueraufwand um TEUR 9 erhöht. Entsprechend erhöhte sich das Jahresergebnis um TEUR 54 (den Eigentümern des Mutterunternehmens zuzuordnen).

In der Kapitalflussrechnung wirkte sich die Änderung nur innerhalb der Ermittlung des Mittelzuflusses aus der betrieblichen Tätigkeit aus. Weder der Mittelzufluss aus der betrieblichen Tätigkeit noch die nachfolgenden Positionen sind von der Änderung betroffen.

Die Anpassung der Eigenkapitalveränderungsrechnung ist unmittelbar aus dieser zu erkennen.

Die Anpassungen wurden auch in der Segmentberichterstattung berücksichtigt. Betroffen waren nur die Segmente Asset Management Commercial und Beteiligungen Investment und Co-Investment. Die wichtigsten Auswirkungen sind die Erhöhung der Segmentschulden und die Entlastung der Personalaufwendungen.

Änderungen an IFRS 7

"Anhangangaben - Saldierung finanzieller Vermögenswerte und Schulden"

Mit dieser Änderung zu IFRS 7 werden die Anhangangaben zu verrechneten und verrechen-baren Finanzinstrumenten erweitert.

Eine tabellarische Darstellung der finanziellen Vermögenswerte und finanziellen Verbindlichkeiten, die Verrechnungsvereinbarungen unterliegen, findet sich unter den Erläuterungen zu II. Passiva, Punkt 2 Finanzschulden.

IFRS 13

"Bemessung des beizulegenden Zeitwertes"

Mit diesem Standard wird die Fair Value-Bewertung in IFRS-Abschlüssen einheitlich geregelt. Alle nach anderen Standards geforderten Fair Value-Bewertungen haben nunmehr den einheitlichen Vorgaben des IFRS 13 zu folgen; lediglich für IAS 17 und IFRS 2 gibt es weiter eigene Regelungen. Der Standard ersetzt und erweitert zudem die Angabepflichten hinsichtlich der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert in anderen IFRS-Vorschriften.

Der Fair Value nach IFRS 13 ist als exit price definiert, d. h. als Preis, der erzielt werden würde durch den Verkauf eines Vermögenswertes bzw. als Preis, der gezahlt werden müsste, um eine Schuld zu übertragen. Wie bereits bislang aus der Fair Value-Bewertung finanzieller Vermögenswerte bekannt, wird ein 3-stufiges Hierarchiesystem eingeführt, das bezüglich der Abhängigkeit von beobachtbaren Marktpreisen abgestuft ist.

In Übereinstimmung mit den Übergangsvorschriften des IFRS 13 hat die CORPUS SIRED KG die neuen Vorschriften zur Bewertung zum beizulegenden Zeitwert prospektiv angewendet und keine Vorjahresvergleichsinformationen für neue Angaben zur Verfügung gestellt. Ungeachtet dessen hatte die Änderung keine wesentlichen Auswirkungen auf die Bewertungen der Vermögenswerte und Schulden des Konzerns.

Änderungen an IAS 1

"Darstellung der Posten des sonstigen Ergebnisses"

Dieses Amendment hat die Darstellung des sonstigen Ergebnisses in der Gesamtergebnis-rechnung geändert. Die Posten des sonstigen Ergebnisses, die später unter bestimmten Bedingungen in die Gewinn- und Verlustrechnung reklassifiziert werden ("recycling"), werden nunmehr separat von den Posten des sonstigen Ergebnisses dargestellt, die nicht reklassifi-ziert werden. Sofern die Posten brutto, d. h. ohne Saldierung mit Effekten aus latenten Steuern ausgewiesen sind, werden die latenten Steuern nunmehr nicht mehr in einer Summe ausgewiesen, sondern den beiden Gruppen von Posten zugeordnet. Die CORPUS SIRED KG ist den veränderten Ausweispflichten nachgekommen (siehe Gesamtergebnisrechnung). Vergleichsinformationen wurden entsprechend angepasst.

Weitere IFRS-Änderungen

Die folgenden neuen Interpretationen (IFRIC) sowie die Änderungen zu bestehenden Standards (IFRS) und Interpretationen (IFRIC), die in 2013 in ihrer aktuellen Form erstmalig verpflichtend anzuwenden sind, haben keine Auswirkungen auf den Konzernabschluss 2013 oder frühere Perioden der CORPUS SIREO KG:

•

Änderungen an IFRS 1

"Darlehen der öffentlichen Hand",

"Hochinflation und Ersetzung des festen Umstellungszeitpunktes für Erstanwender"

•

Änderungen an IAS 12

"Realisierung zugrunde liegender Vermögenswerte"

Bei als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien ist es oftmals schwierig zu beurteilen, ob sich bestehende temporäre steuerliche Differenzen im Rahmen der fortgeführten Nutzung oder im Zuge einer Veräußerung umkehren. Mit der Änderung des IAS 12 ist nun klargestellt worden, dass die Bewertung der latenten Steuern auf Basis der widerlegbaren Vermutung zu erfolgen hat, dass die Umkehrung durch Veräußerung erfolgt.

IFRIC 20

"Abraumkosten in der Produktionsphase eines Tagebauwerks"

Improvements to IFRS 2009 bis 2011

Im Rahmen des annual improvement project wurden Änderungen an fünf Standards vorgenommen. Mit der Anpassung von Formulierungen in einzelnen IFRS soll eine Klarstellung der bestehenden Regelungen erreicht werden. Daneben gibt es Änderungen mit Auswirkungen auf die Bilanzierung, den Ansatz und die Bewertung sowie auf Anhangangaben. Betroffen sind die Standards IAS 1, IAS 16, IAS 32, IAS 34 und IFRS 1.

Für die folgenden neuen oder geänderten Standards und Interpretationen, die verpflichtend erst in späteren Geschäftsjahren anzuwenden sind, plant die CORPUS SIREO KG keine frühzeige Anwendung. Soweit nicht anders angegeben, werden die Auswirkungen auf den Konzernabschluss der CORPUS SIREO KG derzeit geprüft.

IFRS 10

"Konzernabschlüsse"

Mit diesem Standard wird der Begriff der Beherrschung ("control") neu und umfassend definiert. Beherrscht ein Unternehmen ein anderes Unternehmen, hat das Mutterunternehmen das Tochterunternehmen zu konsolidieren. Nach dem neuen Konzept ist Beherrschung gegeben, wenn das potenzielle Mutterunternehmen die Entscheidungsgewalt aufgrund von Stimmrechten oder anderer Rechte über das potenzielle Tochterunternehmen hat, es an positiven oder negativen variablen Rückflüssen aus dem Tochterunternehmen partizipiert und diese Rückflüsse durch seine Entscheidungsgewalt beeinflussen kann.

Der neue Standard ist erstmals anzuwenden in Geschäftsjahren, die am oder nach dem 1. Januar 2014 beginnen. IFRS 10 ist - mit bestimmten Ausnahmen - retrospektiv anzuwenden.

Die CORPUS SIREO KG ist dabei, die Auswirkungen aus der Änderung des Standards zu ermitteln. Derzeit kann noch keine verlässliche Angabe gemacht werden, ob und welche Auswirkungen sich ergeben werden.

IFRS 11

"Gemeinschaftliche Tätigkeiten"

Mit IFRS 11 wird die Bilanzierung von gemeinsamen Vereinbarungen (Joint Arrangements) neu geregelt. Nach dem neuen Konzept ist zu unterscheiden, ob eine gemeinschaftliche Tätigkeit (Joint Operation) oder ein Gemeinschaftsunternehmen (Joint Venture) vorliegt. Eine gemeinschaftliche Tätigkeit liegt vor, wenn die gemeinschaftlich beherrschenden Parteien unmittelbare Rechte an den Vermögenswerten und Verpflichtungen für die Verbindlichkeiten haben. Die einzelnen Rechte und Verpflichtungen werden anteilig im Konzernabschluss bilanziert. In einem Gemeinschaftsunternehmen haben die gemeinschaftlich beherrschenden Parteien dagegen Rechte am Nettovermögen. Dieses Recht wird durch die Anwendung der Equity-Methode im Konzernabschluss abgebildet, das Wahlrecht zur quotalen Einbeziehung in den Konzernabschluss entfällt somit.

Der neue Standard ist erstmals anzuwenden in Geschäftsjahren, die am oder nach dem 1. Januar 2014 beginnen. Für den Übergang z. B. von der Quotenkonsolidierung auf die Equity-Methode bestehen spezielle Übergangsvorschriften.

Da die CORPUS SIREO KG derzeit alle Gemeinschaftsunternehmen at Equity in den Konzernabschluss einbezieht, werden sich voraussichtlich keine wesentlichen Auswirkungen auf den Konzernabschluss ergeben.

IFRS 12

"Angaben zu Anteilen an anderen Unternehmen"

Dieser Standard regelt die Angabepflichten in Bezug auf Anteile an anderen Unternehmen. Die erforderlichen Angaben sind erheblich umfangreicher gegenüber den bisher nach IAS 27, IAS 28 und IAS 31 vorzunehmenden Angaben.

Der neue Standard ist erstmals anzuwenden in Geschäftsjahren, die am oder nach dem 1. Januar 2014 beginnen.

Änderungen an IFRS 10, IFRS 11 und IFRS 12

"Konzernabschlüsse, gemeinschaftliche Tätigkeiten und Angaben zu Anteilen an anderen Unternehmen: Übergangsleitlinien"

Die Änderungen beinhalten eine Klarstellung und zusätzliche Erleichterungen beim Übergang auf IFRS 10, IFRS 11 und IFRS 12. So werden angepasste Vergleichsinformationen lediglich für die vorhergehende Vergleichsperiode verlangt. Darüber hinaus entfällt im Zusammenhang

mit Anhangangaben zu nicht konsolidierten strukturierten Unternehmen (structured entities) die Pflicht zur Angabe von Vergleichsinformationen für Perioden, die vor der Erstanwendung von IFRS 12 liegen.

Die Änderungen der IFRS 10, IFRS 11 und IFRS 12 sind erstmals anzuwenden in Geschäftsjahren, die am oder nach dem 1. Januar 2014 beginnen.

Änderungen an IFRS 10, IFRS 12 und IAS 27

"Investmentgesellschaften"

Die Änderungen enthalten eine Begriffsdefinition für Investmentgesellschaften und nehmen derartige Gesellschaften aus dem Anwendungsbereich des IFRS 10 Consolidated Financial Statements aus.

Investmentgesellschaften konsolidieren danach die von ihnen beherrschten Unternehmen nicht in ihrem IFRS-Konzernabschluss; dabei ist diese Ausnahme von den allgemeinen Grundsätzen nicht als Wahlrecht zu verstehen. Statt einer Vollkonsolidierung bewerten sie die zu Investitionszwecken gehaltenen Beteiligungen zum beizulegenden Zeitwert und erfassen periodische Wertschwankungen im Gewinn oder Verlust.

Die Änderungen haben keine Auswirkungen für einen Konzernabschluss, der Investmentgesellschaften umfasst, sofern nicht die Konzernmutter selbst eine Investmentgesellschaft ist.

Die Änderungen sind erstmals anzuwenden in Geschäftsjahren, die am oder nach dem 1. Januar 2014 beginnen.

Änderungen an IAS 27

"Einzelabschlüsse"

Im Rahmen der Verabschiedung des IFRS 10 Consolidated Financial Statements werden die Regelungen für das Kontrollprinzip und die Anforderungen an die Erstellung von Konzernabschlüssen aus dem IAS 27 ausgelagert und abschließend im IFRS 10 behandelt (siehe Ausführungen zu IFRS 10). Im Ergebnis enthält IAS 27 künftig nur die Regelungen zur Bilanzierung von Tochtergesellschaften, Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen in IFRS Einzelabschlüssen.

Die Änderung ist erstmals anzuwenden in Geschäftsjahren, die am oder nach dem 1. Januar 2014 beginnen.

Änderungen an IAS 28

"Anteile an assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen"

Im Rahmen der Verabschiedung des IFRS 11 Joint Arrangements erfolgten auch Anpassungen an IAS 28. IAS 28 regelt - wie bislang auch - die Anwendung der Equity-Methode. Allerdings wird der Anwendungsbereich durch die Verabschiedung des IFRS 11 erheblich erweitert, da zukünftig nicht nur Beteiligungen an assoziierten Unternehmen, sondern auch an Gemeinschaftsunternehmen (siehe IFRS 11) nach der Equity-Methode bewertet werden müssen. Die Anwendung der quotalen Konsolidierung für Gemeinschaftsunternehmen entfällt mithin.

Eine weitere Änderung betrifft die Bilanzierung nach IFRS 5, wenn nur ein Teil eines Anteils an einem assoziierten Unternehmen oder an einem Joint Venture zum Verkauf bestimmt ist: Auf den zu veräußernden Anteil ist IFRS 5 anzuwenden, während der übrige (zurückzubehaltende) Anteil bis zur Veräußerung des erstgenannten Anteils weiterhin nach der Equity-Methode zu bilanzieren ist.

Die Änderung ist erstmals anzuwenden in Geschäftsjahren, die am oder nach dem 1. Januar 2014 beginnen.

Änderungen an IAS 32

"Saldierung finanzieller Vermögenswerte und finanzieller Verbindlichkeiten"

Diese Ergänzung zum IAS 32 stellt klar, welche Voraussetzungen für die Saldierung von Finanzinstrumenten bestehen. In der Ergänzung wird die Bedeutung des gegenwärtigen Rechtsanspruchs zur Aufrechnung erläutert und klargestellt, welche Verfahren mit Bruttoausgleich als Nettoausgleich im Sinne des Standards angesehen werden können.

Die Änderung ist erstmals anzuwenden in Geschäftsjahren, die am oder nach dem 1. Januar 2014 beginnen.

Änderungen an IAS 36

"Angaben zum erzielbaren Betrag nicht-finanzieller Vermögenswerte"

Im Zuge einer Folgeänderung aus IFRS 13 Bemessung des beizulegenden Zeitwerts wurde eine neue Pflichtangabe zum Goodwill-Impairment-Test nach IAS 36 eingeführt: Es ist der erzielbare Betrag der zahlungsmittelgenerierenden Einheiten anzugeben, unabhängig davon, ob tatsächlich eine Wertminderung vorgenommen wurde. Da diese Anhangangabe unbeabsichtigt eingeführt wurde, wird sie mit diesem Amendment aus Mai 2013 wieder gestrichen.

Andererseits ergeben sich aus diesem Amendment zusätzliche Angaben, wenn eine Wertminderung tatsächlich vorgenommen wurde und der erzielbare Betrag auf Basis eines beizulegenden Zeitwerts ermittelt wurde.

Die Änderungen sind erstmals anzuwenden in Geschäftsjahren, die am oder nach dem 1. Januar 2014 beginnen.

Änderungen an IAS 39

"Novation von Derivaten und Fortführung der Bilanzierung von Sicherungsgeschäften"

Infolge dieser Änderung bleiben Derivate trotz einer Novation eines Sicherungsinstruments auf eine zentrale Gegenpartei infolge gesetzlicher Anforderungen unter bestimmten Voraussetzungen weiterhin als Sicherungsinstrumente in fortbestehenden Sicherungsbeziehungen designiert.

Die Änderungen sind erstmals anzuwenden in Geschäftsjahren, die am oder nach dem 1. Januar 2014 beginnen.

Der Konzernabschluss besteht aus folgenden Bestandteilen:

•	Konzernbilanz,
•	Konzerngewinn- und -verlustrechnung,
•	Konzerngesamtergebnisrechnung,
•	Konzernkapitalflussrechnung,
•	Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung,
•	Konzernanhang einschließlich Segmentberichterstattung.

Um die Klarheit der Darstellung zu verbessern, sind verschiedene Posten der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung zusammengefasst. Diese Posten sind im Anhang gesondert ausgewiesen und erläutert.

Der Bilanzausweis orientiert sich an der Fristigkeit der entsprechenden Vermögenswerte und Schulden. Diese werden in langfristig - bei Fälligkeiten über einem Jahr- und kurzfristig aufgegliedert. Pensionsrückstellungen und latente Steuern werden generell als langfristig ausgewiesen. Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

Der Konzernabschluss wird in Euro aufgestellt. Alle Beträge sind in Tausend Euro (TEUR) angegeben. Beträge unter TEUR 0,5 werden abgerundet und als TEUR 0 berichtet.

Der vorliegende Abschluss umfasst das Geschäftsjahr 2013 auf der Basis der Berichtsperiode vom 1. Januar bis 31. Dezember des Jahres. Die entsprechenden Vergleichswerte des Vorjahres werden angegeben.

B. Konsolidierungsgrundsätze

In den Konzernabschluss sind neben der CORPUS SIRED KG alle Tochterunternehmen einbezogen, an denen die CORPUS SIRED KG unmittelbar oder mittelbar über die Mehrheit der Stimmrechte verfügt oder bei denen der Konzern auf sonstige Weise die Finanz- und Geschäftspolitik bestimmen kann. Die Einbeziehung beginnt zu dem Zeitpunkt, ab dem die Möglichkeit der Beherrschung besteht. Sie endet, wenn die Möglichkeit der Beherrschung nicht mehr gegeben ist.

Die Kapitalkonsolidierung erfolgt nach der Erwerbsmethode auf der Grundlage der Wertansätze zum Zeitpunkt des Erwerbs der Kontrolle (IFRS 3). Die Vermögenswerte, Schulden und Eventualschulden der Tochterunternehmen werden dabei mit ihren beizulegenden Zeitwerten angesetzt. Der verbleibende Teil der Anschaffungskosten wird als Goodwill unter den immateriellen Vermögenswerten ausgewiesen.

Konzerninterne Geschäftsvorfälle werden eliminiert. Forderungen und Verbindlichkeiten zwischen den konsolidierten Gesellschaften werden gegeneinander aufgerechnet, Zwischenergebnisse eliminiert und konzerninterne Erträge mit den korrespondierenden Aufwendungen verrechnet.

Gesellschaften, an denen eine Beteiligung bis 49 % und ein maßgeblicher Einfluss bestehen (assoziierte Unternehmen), werden grundsätzlich nach der Equity-Methode bilanziert. Dabei wird ausgehend von den Anschaffungskosten zum Zeitpunkt des Erwerbs der Anteile der jeweilige Beteiligungsbuchwert um Eigenkapitalveränderungen des assoziierten Unternehmens erhöht oder vermindert, soweit diese auf die Anteile der CORPUS SIREO KG entfallen. Zurzeit hält die CORPUS SIREO KG keine Anteile an assoziierten Unternehmen.

Gesellschaften unter gemeinschaftlicher Führung (Joint Ventures) werden gemäß IAS 31 unter Anwendung der Equity-Methode in den Konzernabschluss einbezogen. Der jeweilige Beteiligungsbuchwert wird ausgehend von den Anschaffungskosten zum Zeitpunkt des Erwerbs der Anteile um Eigenkapitalveränderungen des Joint Ventures erhöht bzw. vermindert, soweit diese Anteile auf die CORPUS SIREO KG entfallen.

C. Konsolidierungskreis

Die folgende Darstellung zeigt die Entwicklung der Anzahl der Gesellschaften über den Berichts- sowie Vergleichszeitraum, die in den Konsolidierungskreis einbezogen bzw. als Joint Venture gemäß IAS 31 unter Anwendung der Equity-Methode einbezogen werden.

	2013	2012
Anzahl vollkonsolidierte Unternehmen	43	44
Anzahl Joint Ventures	12	15
	55	59

Ein Überblick über die einzubeziehenden Gesellschaften ist der Anlage A und B dieses Anhangs zu entnehmen. Folgende Gesellschaften haben gemäß § 264 Abs. 3 HGB darauf verzichtet, einen Anhang und gegebenenfalls einen Lagebericht für das zum 31. Dezember 2013 endende Geschäftsjahr zu erstellen:

•	CORPUS SIREO Asset Management Commercial GmbH, Heusenstamm,
•	CORPUS SIREO Asset Management Retail GmbH, Köln,
•	CORPUS SIREO Investment Commercial GmbH, Köln,
•	CORPUS SIREO Asset Management Residential GmbH, Köln,
•	CORPUS SIREO Makler GmbH, Köln,
•	CORPUS SIREO Projektentwicklung Neuenhöfer Allee GmbH, Köln.

Folgende unter Anwendung der Equity-Methode bilanzierten Joint Ventures bestanden für CORPUS SIREO KG in den Jahren 2013 und 2012:

Beteiligungshöhe in %	2013	2012
BAUCOR Projektentwicklung GmbH, Köln	52,00	52,00
CONTUR Wohnbauentwicklung und Projektsteuerung GmbH & Co. KG, Köln	49,50	49,50
FRECOR Projektentwicklung und Wohnbau GmbH & Co. Kommanditgesellschaft, Köln	50,00	50,00
MOCOR Projektentwicklung GmbH, Köln	50,00	50,00
SEVERINS WOHNEN GmbH & Co. KG, Köln	50,00	50,00
PE Reiterstaffel GmbH & Co. KG, Köln	50,00	50,00
JK-COR Wohnbauentwicklung GmbH & Co. Wilhelm-Hale-Straße 35 KG, München	45,00	45,00
JK-COR Wohnbauentwicklung GmbH & Co. Wilhelm-Hale-Straße 45 KG, München	50,00	50,00
ZETA Immobilien-Projektentwicklungs GmbH, Köln	51,00	51,00
Rathaus-Carree Saarbrücken Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH & Co. KG, Köln	30,00	30,00
Sireo und LBBW Projekt "Schiller" GmbH & Co. OHG, Stuttgart	-	70,00
Urban Center Management GmbH, Berlin	50,00	50,00
SIREO GAYRIMENKUL YATIRIM DANISTIANLIG I VE PROJE GELISTIRME TIC. A.S., Istanbul/Türkei	-	51,00
Fritz-Encke-Park Immobilie 1 GmbH & Co. KG, Köln	-	50,00
RheinCOR Projektentwicklung GmbH, Köln	51,00	51,00

Diese Gesellschaften erfüllen die Voraussetzungen des IAS 31, da im jeweiligen Gesellschaftsvertrag Vereinbarungen zur Begründung einer gemeinschaftlichen Führung aufgenommen wurden.

Gemäß IAS 31.56 werden die wichtigsten Finanzkennzahlen der Joint Ventures anhand der einzelnen Anteile für den Berichtszeitraum 2013 und 2012 in der folgenden Tabelle dargestellt:

	2013	2012
	TEUR	TEUR
Langfristige Vermögenswerte	363	7.554
Kurzfristige Vermögenswerte	27.134	36.226
Langfristige Schulden	54	83
Kurzfristige Schulden	27.006	42.780
Erträge	11.545	22.589
Aufwendungen	10.311	19.297
Jahresergebnis	1.234	3.292

D. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Die Darstellung und der Ausweis von Posten im Abschluss sowie die Beträge der Vorjahre sind anzupassen, wenn dies aufgrund neuer oder geänderter Rechnungslegungsvorschriften erforderlich ist, oder dürfen angepasst werden, wenn die Änderung zu einer angemesseneren Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage führt.

Die im Geschäftsjahr 2013 erfolgten Änderungen der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sind entsprechend dargestellt.

I. Immaterielle Vermögenswerte

Immaterielle Vermögenswerte werden mit den fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bilanziert. Sämtliche immaterielle Vermögenswerte mit Ausnahme des Goodwills weisen eine begrenzte Nutzungsdauer auf und werden daher planmäßig linear abgeschrieben. Software für kaufmännische und technische Anwendungen wird über drei bis fünf Jahre abgeschrieben. Kundenverträge werden entsprechend ihrer voraussichtlichen Vertragslaufzeit zwischen zehn und 14 Jahren abgeschrieben. Die Nutzungsdauern werden jährlich überprüft.

Software und Kundenverträge werden außerplanmäßig abgeschrieben, wenn der erzielbare Betrag des Vermögenswerts den Buchwert unterschreitet. Wenn der Grund für eine früher vorgenommene außerplanmäßige Abschreibung entfallen ist, werden die Vermögenswerte zugeschrieben, wobei der durch Zuschreibung erhöhte Buchwert nicht die fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten übersteigt.

Der Goodwill stellt den positiven Restwert dar, der sich aus der Verteilung des Kaufpreises auf sämtliche erworbene Vermögenswerte, Schulden und Eventualschulden, die zum beizulegenden Zeitwert bewertet wurden, ergibt. Ein durch Unternehmenserwerb entstandener Goodwill wird den immateriellen Vermögenswerten zugeordnet. Ein Goodwill, der aus dem Erwerb eines assoziierten Unternehmens resultiert, ist im Buchwert der Beteiligung an diesen assoziierten Unternehmen enthalten. Der Goodwill wird entsprechend IAS 36 nicht planmäßig abgeschrieben, sondern einer jährlichen bzw. - sofern angezeigt- einer unterjährigen Überprüfung der Werthaltigkeit (Impairment-Test) unterzogen. Sofern der aktuell erzielbare Betrag, der dem höheren Wert aus Nutzungswert und beizulegendem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten entspricht, unter dem Buchwert des Goodwills liegt, werden entsprechende Wertminderungen ergebniswirksam als Abschreibungen berücksichtigt. Eine Zuschreibung erfolgt bei Fortfall der Gründe einer in Vorjahren vorgenommenen außerplanmäßigen Abschreibung nicht.

II. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (Investment Properties) umfassen alle Immobilien, die zur Erzielung von Mieteinnahmen oder zur langfristigen Wertsteigerung gehalten und nicht vom Eigentümer selbst genutzt werden. Diese Immobilien werden zum Zugangszeitpunkt zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt. Die Folgebewertung wird zum beizulegenden Zeitwert vorgenommen. Wertänderungen werden erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Im Konzern bestehen derzeit keine Operating Leasingverhältnisse mit der CORPUS SIREO KG als Leasingnehmer, die gemäß IAS 40.6 als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zu klassifizieren und bilanzieren sind.

Bei der Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum 31. Dezember 2013 wurde wie folgt vorgegangen:

Für den Bestand, der sich zum 31. Dezember 2013 im Eigentum des Unternehmens befand, wurde der externe Gutachter CB Richard Ellis GmbH, Berlin (CBRE), mit der Bewertung beauftragt.

Die Immobilienbewertungen erfolgten für Wohn- und Gewerbeimmobilien nach dem Discounted Cash Flow-Verfahren (DCF-Verfahren) oder dem Vergleichswertverfahren für unbebaute Grundstücke und anprivatisierte Objekte. Zu den wesentlichen Grundlagen und Annahmen der Bewertung nach dem DCF-Verfahren wird auf Abschnitt XIII. "Ermessensausübungen, Schätzungen und Beurteilungen bei der Bilanzierung" verwiesen.

III. Sachanlagen

Sachanlagen werden mit den fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bilanziert. Instandhaltungs- und Reparaturkosten werden als Aufwand erfasst. Sachanlagen werden linear abgeschrieben. Im Zugangsjahr erfolgt die Abschreibung zeitanteilig (pro rata temporis). Die planmäßigen Abschreibungen der für die CORPUS SIREO KG typischen Anlagen werden nach folgenden konzerneinheitlichen Nutzungsdauern bemessen:

	Nutzungsdauer
Büromöbel	13 Jahre
IT-Ausstattung	3 bis 5 Jahre
Sonstige Betriebs- und Geschäftsausstattung	3 bis 10 Jahre

Sachanlagen werden außerplanmäßig abgeschrieben, wenn der erzielbare Betrag des Vermögenswertes den Buchwert unterschreitet. Wenn der Grund für eine früher vorgenommene außerplanmäßige Abschreibung entfallen ist, werden die Vermögenswerte zugeschrieben, wobei der infolge einer Zuschreibung erhöhte Buchwert die fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten nicht übersteigt.

Bei der Veräußerung eines Vermögenswertes wird der ermittelte Gewinn oder Verlust in den sonstigen betrieblichen Erträgen bzw. Aufwendungen erfolgswirksam erfasst. Ein Gewinn oder Verlust wird durch die Gegenüberstellung des Buchwertes mit dem Veräußerungserlös abzüglich direkt zurechenbarer Veräußerungskosten ermittelt.

IV. Wertminderung von Vermögenswerten (Impairmenttest)

Goodwill

Gemäß IAS 36 erfolgt jährlich oder auch unterjährig, wenn besondere Ereignisse eine Minderung des Goodwills vermuten lassen, eine Werthaltigkeitsüberprüfung (so genannter Impairment-Test). Der Impairment-Test ist gemäß IFRS auf Basis der zahlungsmittelgenerierenden Einheiten (Cash Generating Units) durchzuführen, denen der Goodwill zugeordnet ist. Bei der CORPUS SIREO KG weisen die Bereiche Asset Management Commercial, Projektentwicklung sowie Makler jeweils einen Geschäfts- oder Firmenwert aus. Im Rahmen des Impairment-Tests wird der Buchwert des jeweiligen Geschäftsbereichs mit dem so genannten erzielbaren Betrag verglichen. Bei diesem erzielbaren Betrag handelt es sich entweder um den Gegenwartswert der zukünftigen Cash Flows, die aus den Geschäftsbereichen zufließen (so genannter Nutzungswert bzw. "value in use"), oder einen eventuell höheren Verkaufspreis abzüglich Verkaufskosten ("fair value less costs to sell"), der für die Geschäftsbereiche zu erzielen ist. Wie in 2012 wurde in 2013 der Nutzungswert ermittelt. Übersteigt der Buchwert den erzielbaren Betrag, so stellt der Differenzbetrag den Wertminderungsbedarf dar, der erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung des jeweiligen Geschäftsjahres als außerplanmäßige Abschreibung erfasst wird. Liegt der Buchwert unter dem erzielbaren Betrag, so besteht kein Anpassungsbedarf.

Zur Ermittlung des Nutzungswerts werden die zukünftigen Cash Flows gemäß IAS 36.33 ff. auf Basis einer Unternehmensplanung je Bereich mit einem Detailplanungszeitraum von fünf Jahren entwickelt. Wesentliche Parameter der Unternehmensplanung resultieren aus Schätzungen. Grundlegende Parameter sind die prognostizierten Umsatzerlöse sowie die geplanten operativen Kosten. Die Kosten je Bereich leiten sich aus den in der Vergangenheit ermittelten Kostenstrukturen ab, wobei aktuelle Entwicklungen, insbesondere bei den Personalkosten, berücksichtigt werden. Für die Jahre ab 2019 wurden die geplanten Cash Flows des Jahres 2018 als ewige Rente unter Nutzung einer Wachstumsrate extrapoliert.

Die Wachstumsrate spiegelt die langfristige Erwartung für jede CGU (Cash Generating Unit) wider. Die so ermittelten Zahlungsströme werden mit dem für jede CGU individuell ermittelten gewichteten Gesamtkapitalkostensatz vor Steuern abgezinst.

Die wesentlichen Bewertungsparameter werden in der nachfolgenden Tabelle dargestellt:

	Wachstumsrat		Diskontierungssatz
	2013	2012	2013	2012
	%	%	%	%
Asset Management Commercial	1,0	1,0	7,3	8,5
Projektentwicklung	1,0	1,0	4,7	6,0
Makler	1,0	1,0	5,4	9,8

Kundenverträge

Auch für die aktivierten Kundenverträge der Bereiche Investment Management und Asset Management Commercial wird mindestens einmal jährlich ein Impairment-Test durchgeführt. Hierbei wird der Buchwert des jeweiligen Kundenvertrags mit dem so genannten erzielbaren Betrag verglichen. Der erzielbare Betrag wird ausgehend von der operativen Planung über die gesamte Vertragslaufzeit jedes Kundenvertrags nach dem Discounted Cash Flow-Verfahren als Zukunftserfolgswert ermittelt. Auch die Parameter der operativen Planung je Kundenvertrag resultieren aus Schätzungen. Wie beim Goodwill sind auch bei den Kundenverträgen die bedeutendsten Parameter die Prognose der Umsatzerlöse sowie die geplanten operativen Kosten. Die geplanten Cash Flows werden mit 7,0 % wie im Vorjahr diskontiert.

V. Finanzinstrumente

Ein Finanzinstrument ist ein Vertrag, der gleichzeitig bei einem Unternehmen zur Entstehung eines finanziellen Vermögenswertes und bei einem anderen Unternehmen zur Entstehung einer finanziellen Verbindlichkeit oder eines Eigenkapitalinstruments führt. Die finanziellen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten werden entsprechend den Bewertungskategorien aufgeteilt.

Die Erst- sowie Folgebewertung der Finanzinstrumente ist aus der nachfolgenden Darstellung ersichtlich:

	Erstbewertung	Folgebewertung	Erfolgswirkung bei Änderung des beizulegenden Zeitwerts
Finanzielle Vermögenswerte erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet (eingestuft als solche oder "zu Handelszwecken gehalten") (FVTPL)	beizulegender Zeitwert	beizulegender Zeitwert	erfolgswirksam im Konzernüberschuss
Bis zur Endfälligkeit gehaltene finanzielle Vermögenswerte (HTM)	beizulegender Zeitwert	fortgeführte Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektivzinsmethode	keine Berücksichtigung
Kredite und Forderungen (LAR)	beizulegender Zeitwert	fortgeführte Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektivzinsmethode	keine Berücksichtigung
Zur Veräußerung verfüg- bare finanzielle Vermögenswerte (AFS)	beizulegender Zeitwert	beizulegender Zeitwert	erfolgswirksam im "sonstigen Ergebnis"
Finanzielle Verbindlichkeiten erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet (FVTPL)	beizulegender Zeitwert	beizulegender Zeitwert	erfolgswirksam im Konzernüberschuss
Verbindlichkeiten bewertet zu fortgeführten Anschaffungskosten (FLAC)	beizulegender Zeitwert	fortgeführte Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektivzinsmethode	keine Berücksichtigung
Derivative Finanzinstrumente mit Hedge Accounting	beizulegender Zeitwert	beizulegender Zeitwert	erfolgswirksam im "sonstigen Ergebnis" soweit effektiv, ansonsten erfolgswirksam im Konzernüberschuss

1. Finanzielle Vermögenswerte

Innerhalb des IAS 39 werden folgende vier Kategorien finanzieller Vermögenswerte unterschieden:

•	Finanzielle Vermögenswerte, die erfolgswirksam zum beizulegen Zeitwert zu bewerten sind (FVTPL),
•	Bis zur Endfälligkeit gehaltene finanzielle Vermögenswerte (HTM),
•	Kredite und Forderungen (LAR),
•	Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte (AFS).

Finanzielle Vermögenswerte werden in der Bilanz angesetzt, wenn das Unternehmen Partei eines Vertrags über diesen Vermögenswert ist. Marktübliche Käufe oder Verkäufe von finanziellen Vermögenswerten werden zum Erfüllungstag angesetzt oder ausgebucht.

Finanzielle Vermögenswerte mit einem Fälligkeitszeitpunkt nach mehr als zwölf Monaten werden als langfristig klassifiziert. Eine Ausbuchung erfolgt, sobald die vertraglichen Rechte beglichen, aufgehoben oder ausgelaufen sind.

a) Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete finanzielle Vermögenswerte (FVTPL)

Ein finanzieller Vermögenswert, der dieser Kategorie zugeordnet wird, wird bei der Zugangsbewertung zum beizulegenden Zeitwert erfasst, es sei denn, der finanzielle Vermögenswert entstand aus dem Verlust der Verfügungsmacht und/oder des wesentlichen Einflusses über ein Tochterunternehmen oder Joint Venture. Das anteilige Nettovermögen der Anteile zu dem Zeitpunkt, zu dem ein Unternehmen aufhört, ein Tochterunternehmen oder ein Joint Venture zu sein, wird als Anschaffungskosten bei der erstmaligen Bewertung von finanziellen Vermögenswerten gemäß IAS 39 betrachtet.

Derivative finanzielle Vermögenswerte, die nicht als Sicherungsinstrumente im Rahmen des Hedge Accounting designiert werden, gehören dieser Kategorie an.

b) Bis zur Endfälligkeit gehaltene finanzielle Vermögenswerte (HTM)

Die bis zur Endfälligkeit gehaltenen finanziellen Vermögenswerte werden bei der Zugangsbewertung grundsätzlich mit dem beizulegenden Zeitwert zuzüglich Transaktionskosten bewertet, die beim Erwerb direkt zurechenbar sind. Die Folgebewertung erfolgt zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektivzinsmethode.

Zum Bilanzstichtag liegen im Konzern keine dieser Kategorie zugeordneten finanziellen Vermögenswerte vor.

c) Kredite und Forderungen (LAR)

Kredite und Forderungen werden bei der Zugangsbewertung zum beizulegenden Zeitwert zuzüglich Transaktionskosten bewertet, die beim Erwerb direkt zurechenbar sind. Die Folgebewertung erfolgt zu fortgeführten Anschaffungskosten unter der Anwendung der Effektiv-zinsmethode.

Liegen objektive substanzielle Hinweise für eine Wertminderung eines Vermögenswerts vor und der Buchwert ist größer als der im Werthaltigkeitstest ermittelte Wert, wird eine erfolgswirksame Abschreibung vorgenommen. Objektive Hinweise für das Vorliegen einer Wertminderung sind beispielsweise eine Verschlechterung der Bonität eines Schuldners und damit verbundene Zahlungsstockungen oder eine drohende Zahlungsunfähigkeit. Wertberichtigungen werden indirekt über ein Wertberichtigungskonto vorgenommen. Innerhalb der CORPUS SIREO KG umfasst die Bewertungskategorie "Kredite und Forderungen" im Wesentlichen die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, Forderungen aus Grundstücksverkäufen, Forderungen gegen assoziierte Unternehmen bzw. sonstigen Beteiligungen sowie finanzielle Vermögenswerte unter den sonstigen Vermögenswerten.

Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden für die ebenfalls unter den sonstigen Vermögenswerten ausgewiesenen Derivate mit einem positiven beizulegenden Zeitwert werden unter Punkt 3. gesondert erläutert.

d) Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte (AFS)

Zur Veräußerung verfügbare lang- oder kurzfristige Vermögenswerte werden zum Bilanzstichtag mit ihren Marktwerten angesetzt. Zur Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts wird bei öffentlich notierten finanziellen Vermögenswerten der jeweilige Marktpreis herangezogen. Liegt kein aktiver Markt vor, wird der beizulegende Zeitwert mithilfe der Verwendung der jüngsten Marktgeschäfte oder mithilfe einer Bewertungsmethode, wie beispielsweise der Discounted Cash Flow-Methode ermittelt.

In Fällen, in denen keine verlässliche Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts möglich ist, werden die finanziellen Vermögenswerte zu (fortgeführten) Anschaffungskosten angesetzt. Der erstmalige Ansatz erfolgt am Erfüllungstag. Unrealisierte Gewinne und Verluste werden unter Berücksichtigung latenter Steuern im "sonstigen Ergebnis" und erst bei Veräußerung im Konzernüberschuss erfasst.

Liegen objektive substanzielle Hinweise für eine Wertminderung eines Vermögenswerts vor und der Buchwert ist größer als der im Werthaltigkeitstest ermittelte Wert, wird eine erfolgswirksame Abschreibung vorgenommen. Wertaufholungen bei Eigenkapitalinstrumenten, deren beizulegende Zeitwerte nicht verlässlich ermittelt werden können und die somit zu Anschaffungskosten bewertet werden, sind nicht zulässig. Wertaufholungen bei Eigenkapitalinstrumenten, die in dieser Kategorie zum Fair Value bewertet werden, sind im "sonstigen Ergebnis" zu erfassen. Für Schuldinstrumente sind Wertaufholungen dagegen im Konzernüberschuss darzustellen.

Die unter den Finanzbeteiligungen und sonstigen Finanzanlagen ausgewiesenen sonstigen Beteiligungen gehören ausnahmslos der Kategorie "zur Veräußerung verfügbar" an und werden aufgrund der nicht verlässlich ermittelbaren Marktwerte zu Anschaffungskosten bewertet.

2. Finanzielle Verbindlichkeiten

Im laufenden Geschäftsjahr gab es bei der CORPUS SIRED KG keine originären finanziellen Verbindlichkeiten, die der Kategorie "erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet" zugeordnet wurden. Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden für die unter den sonstigen Verbindlichkeiten ausgewiesenen derivativen finanziellen Verbindlichkeiten werden gesondert unter Punkt 3. erläutert.

Originäre finanzielle Verbindlichkeiten werden bei ihrem erstmaligen Ansatz mit dem beizulegenden Zeitwert unter Berücksichtigung der Transaktionskosten bewertet. In der Folge erfolgt die Bewertung zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektiv-zinsmethode. Sie werden der Kategorie "Finanzielle Verbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten" (FLAC) zugeordnet.

Wird ein Ressourcenabfluss nach einem Zeitraum von zwölf Monaten erwartet, werden diese Verbindlichkeiten als langfristig klassifiziert. Verbindlichkeiten werden ausgebucht, wenn die vertraglichen Verpflichtungen beglichen, aufgehoben oder ausgelaufen sind.

3. Derivative Finanzinstrumente

Die CORPUS SIRED KG setzt zur Sicherung gegen Finanzrisiken derivative Finanzinstrumente ein. Derivative Finanzinstrumente werden unabhängig vom Verwendungszweck am Tag des Vertragsabschlusses erfasst und bei Einbuchung sowie in der Folge mit ihrem beizulegenden Zeitwert erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung bewertet. Die Bewertung erfolgt auf der Basis aktueller Marktdaten mittels geeigneter Bewertungsverfahren. Der Marktwert von Zinsswaps bestimmt sich durch Abzinsung der erwarteten künftigen Zahlungsströme über die Restlaufzeit des Kontrakts auf Basis aktueller Zinsstrukturkurven.

Je nachdem, ob die Derivate einen positiven oder einen negativen Marktwert haben, werden sie als finanzielle Vermögenswerte oder Verbindlichkeiten unter den entsprechenden Bilanzposten ausgewiesen.

Eine Bilanzierung der Derivate entsprechend den Regelungen zum Hedge Accounting erfolgt bei der CORPUS SIRED KG seit dem 1. Juli 2008. In der CORPUS SIRED KG werden Derivate zur Sicherung gegen das Risiko variabler Zinszahlungen, bedingt durch Marktzins-schwankungen, eingesetzt (Cash Flow Hedge). Bei diesen Instrumenten handelt es sich ausschließlich um Zinsswaps.

Der effektive Teil von Änderungen des beizulegenden Zeitwertes der Derivate, die für eine Absicherung der Cash Flows bestimmt sind, wird zunächst im "sonstigen Ergebnis" (Other Comprehensive Income) erfasst. Der ineffektive Teil der Wertänderungen aus der Sicherungsbeziehung wird direkt in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Die im "sonstigen Ergebnis" abgegrenzten Wertänderungen von Sicherungsinstrumenten werden in der Periode, in der das abgesicherte Grundgeschäft erfolgswirksam wird, in der Gewinn- und Verlustrechnung als Ertrag oder Aufwand erfasst.

Sofern ein Sicherungsgeschäft ausläuft, veräußert wird oder nicht mehr die Kriterien zur Bilanzierung als Sicherungsgeschäft erfüllt, verbleibt der bis dahin im "sonstigen Ergebnis" abgegrenzte Gewinn oder Verlust und wird erst dann erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst, wenn die ursprünglich gesicherte Transaktion erfolgswirksam wird. Wird der Eintritt der Transaktion nicht länger erwartet, werden die im "sonstigen Ergebnis" abgegrenzten Gewinne oder Verluste sofort oder über die Laufzeit des Grundgeschäfts in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.

VI. Vorräte

In der Position Vorräte werden im Wesentlichen Immobilien ausgewiesen, die zum Verkauf im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit oder im Rahmen des Erstellungs- oder Entwicklungsprozesses für einen solchen Verkauf bestimmt sind, insbesondere solche Immobilien, die ausschließlich zum Zwecke der Weiterveräußerung in naher Zukunft oder für die Entwicklung und den Weiterverkauf erworben wurden.

Die Bewertung der Vorräte erfolgt mit dem niedrigeren Wert aus Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten oder dem erwarteten Nettoveräußerungspreis. Die Anschaffungskosten umfassen die direkt zurechenbaren Erwerbs- und Bereitstellungskosten, d. h. insbesondere Anschaffungskosten für Immobilien sowie Anschaffungsnebenkosten (Notargebühren etc.). Die Herstellungskosten umfassen die dem Immobilienentwicklungsprozess direkt zurechenbaren Kosten sowie Fremdkapitalkosten, soweit diese auf den Zeitraum der Herstellung entfallen. Der erwartete Nettoveräußerungspreis entspricht dem im normalen Geschäftsgang voraussichtlich erzielbaren Verkaufserlös abzüglich noch anfallender Renovierungs- bzw. Modernisierungs- und Vertriebskosten.

VII. Klassifizierung des Gesellschaftskapitals bei Personenhandelsgesellschaften

Aufgrund der Anwendung von IAS 32 (Amendments to IAS 32 Financial Instruments: Presentation and IAS 1 Presentation of Financial Statements - Puttable Financial Instruments and Obligations Arising on Liquidation) wird das Gesellschaftskapital der CORPUS SIRED KG als Eigenkapital ausgewiesen. Entsprechend wird die Gewinnzuweisung an die Gesellschafter nicht als Aufwand in der Gewinn- und Verlustrechnung, sondern als Verwendung des Jahresergebnisses gezeigt.

VIII. Steuern

Aktive und passive latente Steuern resultieren aus temporären Differenzen zwischen den Wertansätzen der IFRS- und Steuerbilanzen der Einzelgesellschaften sowie aus Konsolidierungsvorgängen. Latente Steuerforderungen werden in dem Umfang angesetzt, in dem es wahrscheinlich ist, dass ein zu versteuernder Gewinn verfügbar sein wird, gegen den die temporäre Differenz verwendet werden kann, beziehungsweise in der Höhe, in der latente Steuerverbindlichkeiten vorhanden sind. Zudem werden aktive latente Steuern auf steuerliche Verlustvorträge angesetzt, soweit ihre Realisierung mit hinreichender Sicherheit gewährleistet ist. Hierbei wird ein Planungshorizont von fünf Jahren (bis 2018) zugrunde gelegt.

Die latenten Steuern werden auf Basis der Steuersätze ermittelt, deren Gültigkeit für die Periode, in der die latente Steuer realisiert wird, aufgrund bestehender oder im Wesentlichen verabschiedeter Gesetze erwartet werden kann. Der zur Ermittlung der latenten Steuern zugrunde liegende inländische Konzernsteuersatz beträgt im Berichtsjahr 14,85 % (i. Vj. 14,76 %). Der Steuersatz ist geprägt durch die Rechtsform der CORPUS SIRED KG (keine Körperschaftsteuer) sowie der bestehenden steuerlichen Organschaften mit der CORPUS SIRED KG als Organträgerin.

Entsprechend wurden latente Steueransprüche und latente Steuerschulden, soweit sie zulasten des Konzernüberschusses gebildet wurden, erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung, und soweit sie zulasten des "sonstigen Ergebnisses" gebildet wurden, dort verbucht.

IX. Pensionsrückstellungen

Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen werden nach dem Anwart-schaftsbarwertverfahren (Projected-Unit-Credit-Method) berechnet. Bei diesem Verfahren werden nicht nur die am Stichtag bekannten Renten und erworbenen Anwartschaften, sondern auch künftig zu erwartende Steigerungen von Gehältern und Renten berücksichtigt. Die Berechnung basiert auf versicherungsmathematischen Gutachten unter Berücksichtigung biometrischer Rechnungsgrundlagen.

Folgende Parameter wurden zur Ermittlung der Versorgungsverpflichtungen und des Pensionsaufwandes herangezogen:

	2013	2012
Rechnungszins	3,40 %	3,64 %
Rententrend	2,00 %	2,00 %
Gehaltstrend	0,00 %	0,00 %
Biometrie	Richttafeln 2005 G	Richttafeln 2005 G

Die in der Bilanz angesetzten Rückstellungen für leistungsorientierte Altersversorgungssysteme entsprechen dem Barwert der Pensionsverpflichtung (DBO; Defined Benefit Obligation).

Versicherungsmathematische Gewinne oder Verluste werden sofort im "sonstigen Ergebnis" erfasst. Die bis zum Vorjahr erlaubte Korridor-Methode wurde durch die Neufassung von IAS 19 (revised 2011) abgeschafft. Diese Änderung wurde im Konzernabschluss rückwirkend zum 1. Januar 2012 dargestellt.

Der nachzuverrechnende Dienstzeitaufwand wird sofort erfolgswirksam erfasst.

Der Aufwand aus der Aufzinsung der Pensionsverpflichtungen wird im Finanzergebnis ausgewiesen.

X. Sonstige Rückstellungen

Rückstellungen werden gemäß IAS 37 (Rückstellungen, Evenutalverbindlichkeiten und Eventualforderungen) gebildet für sämtliche am Bilanzstichtag gegenüber Dritten bestehenden rechtlichen oder faktischen Verpflichtungen, die auf vergangenen Ereignissen beruhen, die zukünftig wahrscheinlich zu einem Abfluss von Ressourcen führen und deren Höhe verlässlich geschätzt werden kann. Die Rückstellungen werden mit ihrem voraussichtlichen Erfüllungsbetrag angesetzt und nicht mit Erstattungsansprüchen saldiert. Rückstellungen, denen eine große Zahl gleichartiger Ereignisse zugrunde liegt, werden mit ihrem Erwartungswert bilanziert.

Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden mit einem risikoadjustierten und fristadäquaten Zinssatz abgezinst, wenn der Zinseffekt wesentlich ist.

XI. Leasingverhältnisse

Unter die Definition eines Leasingverhältnisses als eine Vereinbarung, bei der der Leasinggeber dem Leasingnehmer gegen eine Zahlung oder eine Reihe von Zahlungen das Recht auf Nutzung eines Vermögenswerts für einen vereinbarten Zeitraum überträgt, können auch Mietverhältnisse subsumiert werden, die über eine bestimmte Grundmietzeit abgeschlossen wurden. Leasingverhältnisse werden als Finanzierungsleasingverhältnisse klassifiziert, wenn durch die Leasingvereinbarung im Wesentlichen alle mit dem Eigentum verbundenen Chancen und Risiken auf den Leasingnehmer übertragen werden. Alle anderen Leasingverhältnisse werden als Operating Leasingverhältnisse klassifiziert.

Bei der CORPUS SIRED KG liegen im Wesentlichen Operating Leasingverhältnisse vor, in denen der Konzern als Leasinggeber auftritt. Das wirtschaftliche Eigentum an den vermieteten Immobilien und damit die Aktivierungspflicht verbleiben beim Konzern. Die Erfassung der Erträge aus Leasingverhältnissen entspricht derer der Mieterträge.

XII. Ertragsrealisierung

Die Umsatzerlöse umfassen:

•	Umsatzerlöse aus dem Verkauf von Immobilien,
•	Umsatzerlöse aus der Projektentwicklung,
•	Umsatzerlöse aus der Erbringung von Dienstleistungen (u. a. Asset Management-Gebühren und Maklerprovisionen).

Die Umsatzrealisierung bei den Umsatzerlösen aus dem Verkauf von Immobilien aus dem Bestand und aus der Projektentwicklung erfolgt mit Eigentums- bzw. Gefahrenübergang auf die Kunden. Umsatzerlöse aus der Erbringung von Dienstleistungen werden in dem Geschäftsjahr erfasst, in dem die Dienstleistungen erbracht werden. Die Erfassung der übrigen Erträge erfolgt, sofern der wirtschaftliche Nutzen wahrscheinlich ist und der Betrag verlässlich ermittelt werden kann.

XIII. Ermessensausübungen, Schätzungen und Beurteilungen bei der Bilanzierung

Die Aufstellung des Konzernabschlusses nach IFRS erfordert, dass Annahmen und Schätzungen gemacht werden, die sich auf den Wertansatz der bilanzierten Vermögenswerte und Schulden, der Erträge und Aufwendungen sowie die Angabe der Eventualschulden auswirken.

Die beizulegenden Zeitwerte der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien sind nicht anhand von beobachtbaren Marktpreisen ermittelbar. Daher werden die Zeitwerte nach international anerkannten Bewertungsmethoden ermittelt (Level 3 der dreistufigen Bewertungshierarchie des IFRS 13).

Die Bewertung des gesamten Immobilienbestandes zum 31. Dezember 2013 (als Finanzinvestition gehaltene Immobilien und zum Verkauf bestimmte Grundstücke und Gebäude) erfolgte durch den unabhängigen Bewertungsgutachter CBRE. Bei der Ermittlung der Marktwerte wurde die Discounted Cash Flow-Methode angewandt. Der Betrachtungszeitraum des DCF-Verfahrens liegt bei zehn Jahren. Der Marktwert der Immobilien wurde nach Definition des "Market Value" laut Red Book Absatz PS 3.2. ermittelt. Dabei wird die Entwicklung von Marktmieten, Unterhalts- und Instandsetzungskosten, Leerstandszeiten, Renditeerwartungen von Investoren sowie erzielten Immobilienpreisen bewertet. Im Vordergrund steht hierbei die Quantifizierung der Sensitivitäten in Bezug auf die kritischen Einflussfaktoren. Die CORPUS SIREO KG geht davon aus, dass künftige Marktwertschwankungen weitestgehend aus Faktoren resultieren werden, die nicht in der Hand der Geschäftsführung liegen. Hierzu zählen im Wesentlichen die im Rahmen der Bewertung genutzten Diskontierungs- sowie Kapitalisierungszinsen. Bei vorliegendem Notarvertrag wird bei der Bewertung der Immobilien zudem der tatsächliche Verkaufspreis berücksichtigt.

Darüber hinaus basiert der Werthaltigkeitstest für die Goodwills auf zukunftsbezogenen Schlüsselannahmen. Die Buchwerte der bilanzierten Goodwills liegen deutlich unter den ermittelten erzielbaren Beträgen, sodass aus heutiger Sicht bei Änderungen der Schlüsselannahmen innerhalb realistischer Bandbreiten kein Wertminderungsbedarf besteht.

Die Bewertung der erworbenen Kundenverträge der CORPUS SIREO Investment Management S.à r.l., Luxemburg, und der CORPUS SIREO Asset Management Commercial GmbH, Heusenstamm, basiert auf Annahmen über die Laufzeit und die Cash Flows aus diesen Verträgen. Änderungen dieser Annahmen könnten zu einer außerplanmäßigen Abwertung der Buchwerte in den nächsten Geschäftsjahren führen.

Sachanlagen werden mit den fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bilanziert. IAS 16 lässt alternativ auch die Bewertung zum beizulegenden Zeitwert zu. Fremdkapitalkosten werden als Teil der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten aktiviert.

Alle Joint Ventures werden nach IAS 31.38 unter Anwendung der Equity-Methode bilanziert.

Aktive latente Steuern werden angesetzt, soweit die Realisierbarkeit künftiger Steuervorteile wahrscheinlich ist. Die Beurteilung der Realisierbarkeit wird anhand der vorliegenden Planung, des voraussichtlichen Geschäftsverlaufs sowie den zu versteuernden temporären Differenzen vorgenommen. Die tatsächliche steuerliche Ergebnissituation in zukünftigen Perioden und damit die tatsächliche Nutzbarkeit der Steuervorteile kann von der Einschätzung zum Zeitpunkt der Aktivierung der latenten Steuern abweichen.

Sämtliche Annahmen und Schätzungen basieren auf den Verhältnissen und Einschätzungen am Bilanzstichtag. Zudem wurde hinsichtlich der erwarteten künftigen Geschäftsentwicklung die zu diesem Zeitpunkt als realistisch unterstellte zukünftige Entwicklung des wirtschaftlichen Umfelds in den Branchen und Regionen, in denen der Konzern tätig ist, berücksichtigt. Die tatsächlichen Werte können in Einzelfällen von den getroffenen Annahmen und Schätzungen abweichen. Änderungen werden zum Zeitpunkt der besseren Kenntnisse berücksichtigt.

E. Erläuterungen zur Konzernbilanz

I. Aktiva

1. Immaterielle Vermögenswerte

In der folgenden Darstellung wird die Überleitung der Bestände immaterieller Vermögenswerte vom Beginn bis zum Ende der Berichtsperiode dargestellt:

	Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	Goodwill aus der Konsolidierung	Kundenerträge	Gesamt
	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
Anschaffungskosten
Bruttobuchwert 1. Januar 2013	4.780	20.419	111.034	136.233
Zugänge	114	0	50	164
Abgänge	0	0	0	0
Bruttobuchwert 31. Dezember 2013	4.894	20.419	111.084	136.397
Abschreibungen
1. Januar 2013	3.615	0	80.330	83.945
Zugänge	585	0	10.656	11.241
Abgänge	0	0	0	0
31. Dezember 2013	4.200	0	90.986	95.186
Buchwert
31. Dezember 2013	694	20.419	20.098	41.211
1. Januar 2013	1.165	20.419	30.704	52.288
Anschaffungskosten
Bruttobuchwert 1. Januar 2012	4.642	20.419	111.034	136.095
Zugänge	216	0	0	216
Abgänge	78	0	0	78
Bruttobuchwert 31. Dezember 2012	4.780	20.419	111.034	136.233
Abschreibungen
1. Januar 2012	3.027	0	69.287	72.314
Zugänge	666	0	11.043	11.709
Abgänge	78	0	0	78
31. Dezember 2012	3.615	0	80.330	83.945
Buchwert
31. Dezember 2012	1.165	20.419	30.704	52.288
1. Januar 2012	1.615	20.419	41.747	63.781

Der Goodwill verteilt sich auf die drei zahlungsmittelgenerierenden Einheiten (CGU) wie folgt:

CGU	2013	2012
	TEUR	TEUR
Asset Management Commercial	9.028	9.028
Projektentwicklung	8.897	8.897
Makler	2.494	2.494
Buchwert	20.419	20.419

In 2013 wurden keine außerplanmäßigen Abschreibungen auf Kundenverträge vorgenommen. Im Vorjahr wurden außerplanmäßige Abschreibungen in Höhe von TEUR 263 vorgenommen, die das Segment Investment betrafen.

2. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

Die folgende Tabelle zeigt die Entwicklung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien über die Berichtszeiträume 2012 bis 2013:

	2013	2012
	TEUR	TEUR
1. Januar	38.700	52.731
Abgänge	0	11.638
Nettogewinn aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes	2.321	691
Nettoverlust aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes	221	3.084
31. Dezember	40.800	38.700

Die Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte erfolgte nach Level 3 gemäß der Bewertungshierarchie des IFRS 13. Die nachfolgende Übersicht zeigt die wesentlichen Annahmen, die bei der Bestimmung der beizulegenden Zeitwerte im Rahmen der Bewertung nach der DCF-Methode verwendet wurden:

DCF Gewerbe (Buchwert TEUR 8.300):

Diskontierungszinssatz 7,3 %

Kapitalisierungszinssatz 6,5 %

Erwerbsnebenkosten 6,3%

DCF Wohnen (Buchwert TEUR 32.500):

Diskontierungszinssatz 6,9 %

Kapitalisierungszinssatz 5,9 %

Erwerbsnebenkosten 5,8 %

Zur Sicherung von Bankdarlehen wurden zum Bilanzstichtag 2013 als Finanzinvestition gehaltene Immobilien in Höhe von TEUR 40.800 (i. Vj. TEUR 38.700) als Sicherheiten (Grundschulden) gegeben.

3. Sonstige Sachanlagen

Die sonstigen Sachanlagen beinhalten andere Anlagen sowie Betriebs- und Geschäftsausstattung. In der folgenden Tabelle wird die Entwicklung dargestellt.

	2013	2012
Anschaffungskosten	TEUR	TEUR
Buchwert 1. Januar	6.600	8.103
Zugänge	240	206
Abgänge	1.024	1.709
Bruttobuchwert 31. Dezember	5.816	6.600
Abschreibungen
1. Januar	5.480	6.276
Zugänge	435	549
Abgänge	1.001	1.345
31. Dezember	4.914	5.480
Buchwert
31. Dezember	902	1.120
1. Januar	1.120	1.827

4. Anteile an mit der Equity-Methode bewerteten Unternehmen

Die Joint Ventures werden mit der Equity-Methode in den Konzernabschluss einbezogen.

	2013	2012
	TEUR	TEUR
1. Januar	1.596	1.651
Zugänge	0	646
Abgänge	539	0
Änderung des anteiligen Eigenkapitals
Erfolgswirksame Änderungen	1.707	2.077
Einlagen/Einzahlungen	761	0
Gewinnausschüttungen/Entnahmen	1.970	2.778
31. Dezember	1.555	1.596

Einlagen/Einzahlungen

Mit Gesellschafterbeschluss vom 31. Juli 2013 wurden Einzahlungen in die Fritz-Encke-Park-Immobilie 1 GmbH & Co. KG, Köln, in Höhe von TEUR 538 vorgenommen. Darüber hinaus wurden weitere Einzahlungen in das Joint Venture-Unternehmen RheinCOR Projektentwicklung GmbH, Köln, in Höhe von TEUR 233 vorgenommen.

Abgänge

In 2013 wurde die SIREO und LBBW Projekt ,Schiller` GmbH & Co. OHG, Stuttgart, gelöscht. Hieraus ergab sich kein Ergebniseffekt. Des Weiteren wurden mit Wirkung zum 30. November 2013 49,95 % der Anteile an der Fritz-Encke-Park-Immobilie 1 GmbH & Co. KG, Köln, veräußert. Aus der Veräußerung ergab sich ein Ergebniseffekt in Höhe von TEUR 541, der unter den sonstigen betrieblichen Erträgen ausgewiesen ist. Die verbleibenden 0,05 % wurden in die sonstigen Finanzbeteiligungen umgegliedert.

Die CORPUS SIREO KG hat Haftungsverpflichtungen für Joint Ventures übernommen. Diese bestehen im Wesentlichen aus Bürgschaften. Die folgende Tabelle stellt die Höhe der Haftungsverpflichtungen in den Jahren 2013 und 2012 dar:

	2013	2012
	TEUR	TEUR
Bürgschaften	1.233	3.574

Des Weiteren bestehen im Segment Projektentwicklung finanzielle Verpflichtungen der Joint-Venture Unternehmen in Höhe von TEUR 11.248 (i. Vj. TEUR 27.619) aus Generalunternehmerverträgen.

5. Finanzbeteiligungen und sonstige Finanzanlagen

Die Finanzbeteiligungen und sonstigen Finanzanlagen setzen sich wie folgt zusammen:

	2013	2012
	TEUR	TEUR
Anteile an
sonstigen Beteiligungen	942	945
verbundenen Unternehmen	103	103
	1.045	1.048

Die Entwicklung der Anteile an sonstigen Beteiligungen ist in der nachfolgenden Tabelle dargestellt:

	2013	2012
	TEUR	TEUR
1. Januar	945	625
Zugänge	247	320
Umgliederung	-250	0
31. Dezember	942	945

Bei den Zugängen handelt es sich in Höhe von TEUR 225 um Einzahlungen in unsere Beteiligung an der CitCor Residential Holding S.à r.l., Luxemburg, und in Höhe von TEUR 22 um die von den Anteilen an mit der Equity-Methode bewerteten Unternehmen, umgegliederte Beteiligung an der Fritz-Encke-Park-Immobilie 1 GmbH & Co. KG, Köln, bzw. Kapitalzuführungen zu deren Komplementärin, der Fritz-Encke-Park-Immobilie 1 Verwaltung GmbH, Köln.

Im Geschäftsjahr 2013 wurde die Kaufoption an der DSR Deutsche Investment Kapitalanlagegesellschaft mbH, Hamburg, in die sonstigen Vermögensgegenstände umgegliedert.

Die CORPUS SIREO KG hat im Zusammenhang mit dem Verkauf der Fritz-Encke-Park-Immobilie 1 GmbH & Co. KG, Köln, gegenüber dem Erwerber eine Patronatserklärung in Höhe von TEUR 1.100 abgegeben.

6. Vorräte

	2013	2012
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und Gebäude	TEUR	TEUR
Bauvorbereitungskosten	1.992	3.882
Grundstücke
ohne Bauten	28.949	14.800
mit unfertigen Bauten	22.769	60.878
mit fertigen Bauten (erworben)	235.520	256.882
mit fertigen Bauten (selbst erstellt)	1.352	1.162
	290.582	337.604
Übrige Vorräte
Übrige Vorräte inklusive geleistete Anzahlungen	5.387	87
	295.969	337.691

Im Segment Beteiligungen Investment und Co-Investment wurden in 2013 Wertaufholungen in Höhe von TEUR 2.830 (i. Vj. TEUR 3.729) auf Grundstücke mit fertigen Bauten (erworben) vorgenommen. Diese Immobilien wurden auf die von CBRE ermittelten Marktwerte zum 31. Dezember 2013 aufgewertet, soweit die Marktwerte die Anschaffungs- oder Herstellungskosten nicht überschreiten.

Im Segment Projektentwicklung und Beteiligungen Projektentwicklung wurden in 2013 Wertminderungen in Höhe von TEUR 685 auf Grundstücke mit unfertigen Bauten (Projekt Lessing-straße in München) vorgenommen. Im Vorjahr wurden Wertaufholungen in Höhe von TEUR 2.205 das Projekt Vennhauser Allee in Düsseldorf betreffend vorgenommen.

Die aktivierten Herstellungskosten der Immobilien des Vorratsbestandes enthalten Fremdkapitalkosten. Der durchschnittliche Finanzierungskostensatz betrug 2013 1,98 % (i. Vj. 2,9 %). In 2013 wurden Fremdkapitalkosten in Höhe von TEUR 1.648 (i. Vj. TEUR 2.390) aktiviert.

Zur Sicherung von Bankdarlehen wurden zum Bilanzstichtag 2013 Immobilien aus dem Vorratsbestand in Höhe von TEUR 222.343 (i. Vj. TEUR 255.290) als Sicherheiten (Grundschulden) gegeben.

Bezüglich der Projektentwicklung bestehen für die CORPUS SIRED Projektentwicklung Wohnen GmbH und ihre 100 %-ige Tochtergesellschaften finanzielle Verpflichtungen in Höhe von TEUR 4.425 (i. Vj. TEUR 61.812) aus Generalunternehmerverträgen.

7. Forderungen und sonstige Vermögenswerte

In der folgenden Darstellung werden die einzelnen Forderungen und sonstigen Vermögenswerte separat aufgegliedert:

	2013	2012
Finanzielle Vermögenswerte	TEUR	TEUR
Forderungen aus
Grundstücksverkäufen	6.700	5.809
Lieferungen und Leistungen	12.142	15.649
Sonstige Vermögenswerte	3.217	3.032
Forderungen gegen
mit der Equity-Methode bewertete Unternehmen	6.660	14.695
sonstige Beteiligungen	152	150
Forderungen aus
Vermietungs-/Betreuungstätigkeit	576	714
Mietnebenkosten	319	513
Nicht-finanzielle Vermögenswerte
Sonstige Vermögenswerte	8.248	564
	38.014	41.126

Die beizulegenden Zeitwerte der Forderungen und sonstigen Vermögenswerte entsprechen grundsätzlich den Nominalwerten der Forderungen. Zu den Wertberichtigungen auf finanzielle Vermögenswerte wird auf die Erläuterungen unter Abschnitt H. "Ergänzende Angaben zu Finanzinstrumenten" verwiesen.

Die Forderungen aus Grundstücksverkäufen resultieren aus dem Verkauf von Wohnimmobilien und setzen sich wie folgt zusammen:

•	Segment Projektentwicklung und Beteiligungen Projektentwicklung TEUR 6.400 (i. Vj. TEUR 4.844),
•	Segment Beteiligungen Investment und Co-Investment TEUR 300 (i. Vj. TEUR 965).

Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen resultieren im Wesentlichen aus dem Segment Asset Management Commercial in Höhe von TEUR 7.486 (davon Deutsche Telekom AG TEUR 2.587), dem Segment Makler in Höhe von TEUR 2.506 sowie dem Segment Asset Management Residential in Höhe von TEUR 1.000.

Die Forderungen gegen mit der Equity-Methode bewertete Unternehmen bestehen im Wesentlichen gegenüber den folgenden Gesellschaften:

	TEUR
JK-COR Wohnbauentwicklung GmbH & Co. Wilhelm-Hale-Straße 35 KG, München	66
JK-COR Wohnbauentwicklung GmbH & Co. Wilhelm-Hale-Straße 45 KG, München	3.088
PE Reiterstaffel GmbH & Co. KG, Köln	3.492
Sonstige	14
	6.660

In den nicht-finanziellen Vermögenswerten sind Forderungen aus Umsatzsteuer in Höhe von TEUR 2.715 (i. Vj. TEUR 332) enthalten.

Zudem wurden TEUR 5.113 (i. Vj. TEUR 0) Abgrenzungen erfasst für erteilte Gutschriften im Zusammenhang mit der Verlängerung des Kundenvertrags aus dem Segment Asset Management Commerical. Die (lineare) Auflösung erfolgt über die Laufzeit des Kundenvertrags bis zum 31. Dezember 2022.

Die Forderungen aus Ertragsteuern resultieren aus Gewerbesteuer (TEUR 5.385; i. Vj. TEUR 6.157) und Körperschaftsteuer (TEUR 5.049; i. Vj. TEUR 5.185).

8. Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente

Die Zusammensetzung der Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente stellt sich im Berichtszeitraum wie folgt dar:

	2013	2012
	TEUR	TEUR
Bank	66.733	107.645
Kasse	1	2
	66.734	107.647

Die so genannten Erwerberkonten im Segment Projektentwicklung und Beteiligungen Projektentwicklung wurden mit den zugehörigen Finanzschulden in Höhe von TEUR 5.380 saldiert. Eine tabellarische Darstellung der Saldierung ist bei den Erläuterungen zu den Finanzschulden aufgeführt.

In den Bankguthaben sind gestellte Barsicherheiten (Mietkautionen) von TEUR 2.657 (i. Vj. TEUR 2.969) enthalten.

II. Passiva

1. Eigenkapital

Nach IAS 32 gliedert sich das Eigenkapital wie folgt:

	31.12.2013	31.12.2012
		angepasst
	TEUR	TEUR
Komplementärkapital	0	0
Kommanditkapital	49.231	49.231
Kapitalrücklage	80.679	80.679
Bewertungsergebnis Cash Flow Hedges	-17.043	-20.204
Neubewertung Pensionsverpflichtung	-1.688	-1.312
Neubewertungsrücklage	5.983	8.744
Bilanzgewinn	37.439	18.053
Nicht beherrschende Anteile	630	2.192
	155.231	137.383

Das Konzerneigenkapital hat sich in 2013 um insgesamt TEUR 17.848 erhöht. Während sich der Konzerngewinn von TEUR 32.719, die Veränderung des Bewertungsergebnisses Cash Flow Hedge von TEUR 3.161 erhöhend auswirken, mindern die Gewinngutschrift für 2013 der CORPUS SIREO KG auf die Gesellschafterverrechnungskonten in Höhe von TEUR 16.094 sowie die Veränderung bei dem Bewertungsergebnis aus Pensionen in Höhe von TEUR 376 das Konzerneigenkapital.

Mit Beschluss vom 20. Juni 2013 wurde die Kapitalrücklage einer Konzerngesellschaft herabgesetzt. Hieraus resultierte eine Verminderung des Eigenkapitals bei den nicht beherrschenden Anteilen. Insgesamt reduzierte sich diese Position um TEUR 1.562.

Das Bewertungsergebnis Cash Flow Hedges setzt sich wie folgt zusammen:

	1.12.2013	31.12.2012
		angepasst
	TEUR	TEUR
Cash Flow Hedge Rücklage	-22.159	-29.911
Latente Steuern auf die Cash Flow Hedge Rücklage	5.516	9.707
	-17.043	-20.204

Die Neubewertung Pensionsverpflichtung setzt sich wie folgt zusammen:

	31.12.2013	31.12.2012 angepasst
	TEUR	TEUR
Versicherungsmathematische Gewinne/Verluste Pensionen	-2.075	-1.539
Latente Steuern auf die versicherungsmathematischen Gewinne/Verluste Pensionen	387	227
	-1.688	-1.312

2. Finanzschulden

Die verzinslichen Verbindlichkeiten betreffen im Wesentlichen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und setzen sich zum Stichtag wie folgt zusammen:

	31.12.2013	31.12.2012
	TEUR	TEUR
Langfristige finanzielle Verbindlichkeiten
mit einer Restlaufzeit zwischen einem Jahr und fünf Jahren	206.910	167.348
mit einer Restlaufzeit von mehr als fünf Jahren	0	80.871
	206.910	248.219
Kurzfristige finanzielle Verbindlichkeiten
mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr	51.376	59.311
	258.286	307.530

Dem überwiegenden Teil der verzinslichen Verbindlichkeiten liegt eine variable Verzinsung zugrunde. Insgesamt waren im Geschäftsjahr 2013 verzinsliche Verbindlichkeiten im Wert von TEUR 239.163 (i. Vj. TEUR 272.638) variabel verzinst. Zur Absicherung des Zinsänderungsrisikos wurden Zinsswapgeschäfte abgeschlossen.

Die Tilgung der Bankdarlehen erfolgt gemäß Darlehensverträgen grundsätzlich bei Veräußerung der finanzierten Immobilien.

In den kurzfristigen verzinslichen Verbindlichkeiten sind Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern in Höhe von TEUR 16.412 enthalten, die in Höhe von TEUR 16.094 aus dem den Gesellschaftern der CORPUS SIREO KG zustehenden Gewinn des Jahres 2013 resultieren.

Finanzielle Vermögenswerte und finanzielle Verbindlichkeiten, die Verrechnungsvereinbarungen unterliegen, resultieren aus den so genannten Erwerberkonten. Die Saldierung setzt sich wie folgt zusammen:

	Bruttobeträge angesetzter finanzieller Vermögenswerte/ Verbindlichkeiten	Bruttobeträge angesetzter finanzieller Vermögenswerte/ Verbindlichkeiten, die in der Bilanz saldiert werden	Nettobeträge finanzieller Vermögenswerte Verbindlichkeiten die in der Bilanz ausgewiesen werden
	TEUR	TEUR	TEUR
Finanzielle Vermögenswerte
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente	72.113	5.380	66.73
Finanzielle Verbindlichkeiten
Kurzfristige finanzielle Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr	56.756	5.380	51.376

Die Zusammensetzung der Finanzschulden wird unter Abschnitt H. "Ergänzende Angaben zu Finanzinstrumenten" erläutert.

3. Latente Steueransprüche und -schulden

Aktive und passive latente Steuern betreffen folgende Bilanzposten:

	2013		2012
			angepasst
	Aktive	Passive	Aktive	Passive
	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
Immaterielle Vermögensgegenstände	586	-3.113	735	-4.645
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien	0	0	0	-683
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und Gebäude	1.674	-48	581	-15
Finanzanlagen	33	0	416	0
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	24	-1	8	-133
Pensionsrückstellungen	969	0	847	0
Sonstige Rückstellungen	3.411	-2.993	1.332	-78
Derivative Finanzinstrumente	4.706	-47	3.328	-568
Sonstige Verbindlichkeiten	27	0	265	0
Verlustvorträge/Zinsvortrag	14.484	0	4.476	0
Latente Steuern (brutto)	25.914	-6.202	11.988	-6.122
Saldierung	2.481	2.481	2.575	2.575
Latente Steuern (netto)	23.433	-3.721	9.413	-3.547

Latente Steueransprüche und -schulden werden auf Ebene der Einzelgesellschaften und innerhalb einer fiskalischen Einheit saldiert, wenn ein einklagbares Recht besteht, die tatsächlichen Steueransprüche gegen die laufenden Steuerschulden aufzurechnen und wenn die latenten Steueransprüche und -schulden gegen dieselbe Steuerbehörde bestehen.

Die in der Bilanz ausgewiesenen tatsächlichen Ertragsteuern und latenten Steuern haben folgende Fristigkeitsstruktur:

	zum 31.12.2013		zum 31.12.2012
	mit einer Restlaufzeit von		mit einer Restlaufzeit von
	mehr als 1 Jahr	weniger als 1 Jahr	mehr als 1 Jahr (angepasst)	weniger als 1 Jahr
	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
Tatsächliche Ertragsteuerschulden	0	71	0	-1.662
Aktive latente Steuern	17.747	5.687	8.823	590
Passive latente Steuern	-3.673	-48	-3.414	-133
Steuern (netto)	14.074	5.710	5.409	-1.205

Der Bestand der im Eigenkapital (Neubewertungsrücklage) verrechneten passiven latenten Steuern beträgt TEUR 1.022 (i. Vj. TEUR 1.504).

In 2013 betrugen die aktiven latenten Steuern auf derivative Finanzinstrumente, die unter Anwendung des Hedge Accounting gemäß IAS 39 bilanziert sind, TEUR 5.516 (i. Vj. TEUR 9.707). Im "sonstigen Ergebnis" (Bewertungsergebnis aus Cash Flow Hedge) wurden in 2013 TEUR -4.591 (i. Vj. TEUR 1.551) verrechnet.

In 2013 betrugen die aktiven latenten Steuern auf die versicherungsmathematischen Verluste bei Pensionen TEUR 387 (i. Vj. TEUR 227). Im "sonstigen Ergebnis" (Neubewertung Pensionsverpflichtung) wurden in 2013 TEUR 160 (i. Vj. TEUR 198) verrechnet.

Ergänzend zu den mit latenten Steuern belegten steuerlichen Verlustvorträgen bestehen nicht nutzbare und demnach nicht mit aktiven latenten Steuern belegte Verlustvorträge in folgender Höhe:

	31.12.2013	31.12.2012
	TEUR	TEUR
Körperschaftsteuer	21.891	53.852
Gewerbesteuer	31.558	24.672

Ergänzend zu den mit latenten Steuern belegten Zinsvorträgen bestehen nicht nutzbare und somit nicht mit latenten Steuern belegte Zinsvorträge nach § 4h EStG in Höhe von:

	31.12.2013	31.12.2012
	TEUR	TEUR
Zinsvortrag	9.763	28.681

Die Ermittlung der aktiven und passiven latenten Steuern erfolgte in 2013 unter der im Nach-tragsbericht erläuterten Handlungsalternative des Verkaufs der CORPUS SIREO Holding GmbH & Co. KG, Köln an einen fremden Dritten.

4. Pensionsrückstellungen

Im Konzern bestehen leistungsorientierte Altersversorgungssysteme, die nach den Regelungen des IAS 19 (Leistungen an Arbeitnehmer) bilanziert werden. Im Geschäftsjahr 2013 wurde erstmals der IAS 19 nach einer umfassenden Änderung durch das IASB angewandt (Erläuterungen hierzu vgl. unter A. Grundlagen der Abschlusserstellung - Anwendung geänderter und neuer Standards).

Die Pensionsrückstellungen beinhalten Verpflichtungen, bei denen es sich um Leistungen aus Regelungen der betrieblichen Altersversorgung (Direktzusagen) handelt. Die Versorgungsleistungen sind einkommens- und dienstzeitbezogen. Die Bewertung erfolgte mit dem Barwert. Witwenrenten-Anwartschaften wurden individuell bewertet, Waisenrenten-Anwartschaften blieben unberücksichtigt.

Folgende Parameter wurden zur Ermittlung der Versorgungsverpflichtungen und des Pensionsaufwandes herangezogen:

	2013	2012
Rechnungszins	3,40 %	3,64 %
Rententrend	2,00 %	2,00 %
Gehaltstrend	0,00 %	0,00 %
Biometrie	Richttafeln 2005 G	Richttafeln 2005 G

Entwicklung Pensionsrückstellungen

	2013	angepasst 2012
	TEUR	TEUR
Pensionsrückstellungen 1. Januar	12.501	10.504
Altersversorgungsaufwand	893	880
Bewertungsergebnis Pensionen im sonstigen Ergebnis	536	1.342
Abzüglich Rentenzahlungen	325	225
Pensionsrückstellungen 31. Dezember	13.605	12.501

Die Neubewertung Pensionsverpflichtung resultiert aus versicherungsmathematischen Verlusten, die im Wesentlichen durch die Zinssatzanpassung verursacht wurden.

Der Barwert der leistungsorientierten Pensionsverpflichtung verteilt sich wie folgt auf die einzelnen Gruppen von Versorgungsberechtigten:

	2013	2012
	in %	in %
unverfallbare Anwartschaften tätiger Versorgungsanwärter	141	131
unverfallbare Anwartschaften ausgeschiedener Versorgungsanwärter	113	108
erworbene Ansprüche/laufende Renten	15	15

Altersversorgungsaufwand

	2013	2012 angepasst
	TEUR	TEUR
Laufender Dienstaufwand	444	412
Zinsanteil	393	468
Altersversorgungsaufwand	893	880

Zum Bilanzstichtag bestand kein Planvermögen. Die Zinsaufwendungen werden unter den Finanzaufwendungen erfasst.

Die Zusage von leistungsorientierten Pensionsansprüchen setzt die CORPUS SIREO KG verschiedenen Risiken aus. Zu diesen zählen insbesondere die allgemeinen versicherungsmathematischen Risiken aus der Bewertung der Pensionsverpflichtung (zum Beispiel Zinsänderungsrisiko). In der nachfolgenden Tabelle ist die Entwicklung des Barwerts aller leistungsorientierten Verpflichtungen im Zeitablauf dargestellt:

I	2013	2012	2011	2010
	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
Barwert der leistungsorientierten Verpflichtungen (nicht fondsfinanziert)	13.605	12.501	10.504	9.711

Die Finanzierung der Pensionsverpflichtung ist über den operativen Cash Flow der CORPUS SIREO KG gesichert. Für das kommende Geschäftsjahr werden Auszahlungen auf dem Niveau von 2013 erwartet.

5. Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen gliedern sich wie folgt:

	1.1.2013	Zuführungen	Inanspruchnahmen	Auflösungen	31.12.2013
	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
Drohende Verluste aus schwebenden Geschäften	577	77	467	0	187
Rückstellungen für Altersteilzeit	66	0	35	0	31
Übrige Rückstellungen	2.257	2.028	494	1.239	2.552
	2.900	2.105	996	1.239	2.770

	1.1.2012	Zuführungen	Inanspruchnahmen	Auflösungen	31.12.2012
	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
Drohende Verluste aus schwebenden Geschäften	2.038	65	1.496	30	577
Rückstellungen für Altersteilzeit	119	0	53	0	66
Übrige Rückstellungen	2.614	399	347	409	2.257
	4.771	464	1.896	439	2.900

Die Rückstellung für drohende Verluste resultiert in 2013 aus den Anmietungsverträgen für das Verwaltungsgebäude in Köln, Aachener Straße.

Unter den übrigen Rückstellungen werden hauptsächlich die Rückstellungen für Schadenersatzansprüche, Prozesskosten, Haftungsrisiken und Rechtsstreitigkeiten erfasst.

6. Sonstige Verbindlichkeiten

Die sonstigen Verbindlichkeiten betreffen im Einzelnen:

	2013	2012
	TEUR	TEUR
Finanzielle Verbindlichkeiten
Abgegrenzte Schulden	19.975	18.146
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	9.150	8.844
Verbindlichkeiten aus Vermietung	2.943	3.208
Übrige finanzielle Verbindlichkeiten	2.511	2.769
Nicht-finanzielle Verbindlichkeiten
Erhaltene Anzahlungen	15.239	54.255
Verbindlichkeiten aus Umsatzsteuer	0	662
Verbindlichkeiten aus sonstigen Steuern	0	3
Übrige nicht-finanzielle Verbindlichkeiten	257	160
	50.075	88.047

Die Verbindlichkeiten aus Ertragsteuern resultieren aus Gewerbesteuer (TEUR 6.770; i. Vj. TEUR 9.975) und Körperschaftsteuer (TEUR 3.592; i. Vj. TEUR 3.031).

F. Leasingverhältnisse

Die CORPUS SIREO KG ist sowohl Leasingnehmer als auch als Leasinggeber bei Leasing-verhältnissen, deren wesentlicher Anteil auf die An- und Vermietung von Immobilien entfällt. Es bestehen keine Finanzierungsleasingverhältnisse. Alle Mietverträge wurden nach IFRS als operatives Leasing eingestuft. Die Leasingverträge beinhalten überwiegend Leasingraten, die auf fixen Mietzinsen basieren.

CORPUS SIREO KG als Leasinggeber

Die CORPUS SIREO KG ist Leasinggeber in einer Vielzahl von operativen Leasingverhältnis-sen unterschiedlichster Gestaltung über als Finanzinvestition gehaltene Immobilien sowie zum Verkauf bestimmte Grundstücke und Gebäude (Grundstücke mit fertigen Bauten - erworben). Bei den Mietverhältnissen handelt es sich überwiegend um Wohnraummietverträge mit Privatpersonen. Diese Mietverträge beinhalten in der Regel die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Darüber hinausgehende Ansprüche auf Mindestleasingzahlungen bestehen nicht.

Der Buchwert der vermieteten als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum 31. Dezember 2013 beträgt TEUR 40.800 (i. Vj. TEUR 38.700). Zudem werden Grundstücke mit fertigen Bauten mit Buchwerten von TEUR 236.872 (i. Vj. TEUR 258.044) vermietet.

CORPUS SIREO KG als Leasingnehmer

Die operativen Leasingverhältnisse beinhalten im Wesentlichen die angemieteten Immobilien an den Standorten Köln (Aachener Straße) und Heusenstamm (Jahnstraße), EDV-Arbeitsplatzsysteme sowie das Outsourcing des Rechenzentrums und Leasingaufwendungen betreffend den Fuhrpark.

Der Gesamtaufwand für operative Leasingverhältnisse betrug in 2013 TEUR 6.103 (i. Vj. TEUR 9.082).

Die Mindestleasingzahlungen aus dem operativen Leasing setzen sich wie folgt zusammen:

	2014	2015 bis 2018	ab 2019
	TEUR	TEUR	TEUR
2013
Künftige Leasingzahlungen	8.656	16.833	1.481

	2013	2014 bis 2017	ab 2018
	TEUR	TEUR	TEUR
2012
Künftige Leasingzahlungen	10.153	16.434	35

Hierbei wurde der frühestmögliche vereinbarte Kündigungstermin berücksichtigt, unabhängig davon, ob eine außerordentliche Kündigung oder Verlängerung des Leasingvertrages zu erwarten ist.

Die Erlöse aus Untermietverhältnissen sind, wie im Vorjahr, geringfügig.

G. Erläuterungen zur Konzerngewinn- und Verlustrechnung

1. Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung

	2013	2012
	TEUR	TEUR
Mieterträge aus Investment Properties	3.610	4.460
Übrige Mieterträge	24.242	29.384
Bestandsveränderung aus noch nicht abgerechneten Mietnebenkosten	-1.092	-1.547
Umsatzerlöse aus Vermietung und Verpachtung	26.760	32.297
Aufwand aus Vermietung und Verpachtung	16.136	18.437
Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung	10.624	13.860

Die Aufwendungen aus Vermietung und Verpachtung für aus den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien gemäß IAS 40.75 stellen sich wie folgt dar:

2013		2012
Leerstand	Vermietung	Leerstand	Vermietung
TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
5	1.766	31	1.852

In den Aufwendungen sind insbesondere Bewirtschaftungskosten, Grundsteuern, Abgaben und Gebühren sowie Instandhaltungen enthalten. Für die Differenzierung zwischen vermieteten und leer stehenden als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien sind die Verhältnisse am Bilanzstichtag maßgeblich.

2. Ergebnis aus der Veräußerung von zum Verkauf bestimmten Immobilien

Im Berichtszeitraum wurden Umsatzerlöse in Höhe von TEUR 28.958 (i. Vj. TEUR 45.361) erzielt, denen entsprechende direkte Aufwendungen von TEUR 24.597 (i. Vj. TEUR 38.324) gegenüberstehen. Die Umsatzerlöse wurden mit dem Verkauf von Wohnungsbeständen erzielt. Darüber hinaus wurden in 2013 auf die Immobilien im kurzfristigen Vermögen Wertauf-holungen von TEUR 2.830 (i. Vj. TEUR 3.729) vorgenommen.

3. Ergebnis aus Projektentwicklung

	2013	2012
	TEUR	TEUR
Umsatzerlöse aus Projektentwicklung	94.573	73.376
Aufwand aus Projektentwicklung	59.457	76.059
Bestandsveränderung und andere aktivierte Eigenleistungen	-20.365	14.525
	14.751	11.842

Im Jahr 2013 wurden Wertminderungen auf unfertige Bauten in Höhe von TEUR 685 vorgenommen (i. Vj. Wertaufholungen in Höhe von TEUR 2.205).

4. Ergebnis aus Beratungs- und Servicetätigkeit

Im Berichtszeitraum wurden Umsatzerlöse in Höhe von TEUR 74.297 (i. Vj. TEUR 78.279) erzielt, denen entsprechende direkte Aufwendungen von TEUR 4.819 (i. Vj. TEUR 4.271) gegenüberstehen. Die Umsatzerlöse wurden im Wesentlichen von der CORPUS SIREO Asset Management Commercial GmbH, Heusenstamm, im Rahmen der bestehenden Kundenverträge erzielt.

5. Ergebnis aus dem Verkauf von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien

	2013	2012
	TEUR	TEUR
Nettoerlöse aus dem Verkauf von als Finanzinvestition gehaltene Immobilien	-8	12.311
Restbuchwert der verkauften als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	0	11.638
	-8	673

In 2013 fielen Vertriebskosten für die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien an.

6. Sonstige betriebliche Erträge

	2013	2012
	TEUR	TEUR
Erträge aus
der Auflösung von Rückstellungen	1.239	439
Schadenersatzansprüchen	56	215
Anlageabgängen	541	30
geldwertem Vorteil	1.582	1.316
Kostenerstattungen	475	523
der Herabsetzung von Einzelwertberichtigungen/ Ausbuchung von Verbindlichkeiten	0	2.037
der Ausbuchung von Bürgschaften für Joint Venture-Gesellschaften	0	1.287
Projekt "Metropolis"	969	938
Übrige Erträge	75	657
	4.937	7.442

Die Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen entfielen mit TEUR 924 auf die Auflösung des Schadenersatzanspruchs im Zusammenhang mit der Klage der IAK Dritte Immobilienfonds GmbH & Co. Köln Projekte Ludwigshafen/Wülfrath KG.

Die Erträge aus Anlagenabgängen resultierten aus dem Verkauf der Anteile an der Fritz-Encke-Park-Immobilie 1 GmbH & Co.KG, Köln.

Die Erträge aus dem Projekt "Metropolis" in 2013 und 2012 stehen im Zusammenhang mit dem in 2011 erfolgten Verkauf der Anteile an der CORPUS SIREO Investment Residential No. 31 GmbH, Berlin.

7. Sonstige betriebliche Aufwendungen

	2013	2012
	TEUR	TEUR
Mieten und Pachten	4.946	4.992
Datenverarbeitung	4.190	4.297
Prüfungs-, Rechts- und Beratungskosten	4.590	1.783
Wertberichtigungen auf Forderungen	878	1.719
Sonstige Personalkosten	1.617	1.761
Kfz-Kosten	2.711	2.567
Kommunikation und Marketing	960	936
Nicht abziehbare Vorsteuerbeträge	334	1.103
Reisekosten	321	341
Aufsichtsrats- und Beiratsvergütungen	624	507
Aufwendungen aus Schadenersatzansprüchen	553	248
Übrige betriebliche Aufwendungen	2.871	2.737
	24.595	22.991

8. Personalaufwand

	2013	2012 angepasst
	TEUR	TEUR
Löhne und Gehälter	46.486	41.784
Sozialabgaben	6.100	5.449
Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	351	471
	52.937	47.704

Zum 31. Dezember 2013 beschäftigte die CORPUS SIRED KG 556 (i. Vj. 532) Angestellte. Hierin enthalten sind drei Geschäftsführer und vier Prokuristen.

9. Abschreibungen

	2013	2012
	TEUR	TEUR
Abschreibungen auf
Kundenverträge	10.656	11.043
übrige immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen	1.020	1.215
	11.676	12.258

Die Abschreibung auf die Kundenverträge betreffen mit TEUR 2.407 das Segment Investment Management, mit TEUR 40 das Segment Asset Management Residential und mit TEUR 8.209 das Segment Asset Management Commercial. Im Segment Investment Management wurden außerplanmäßige Abschreibungen in Höhe von TEUR 0 auf den Kundenvertrag des Spezialfonds SF4 (i. Vj. TEUR 263) vorgenommen.

10. Erträge aus mit der Equity-Methode bewerteten Unternehmen

Aus den Joint Ventures, die mit der Equity-Methode bewertet werden, wurden im laufenden Geschäftsjahr ein Gewinn in Höhe von TEUR 1.984 (i. Vj. TEUR 2.739) und ein Verlust von TEUR 277 (i. Vj. TEUR 662) erzielt.

11. Übriges Beteiligungsergebnis und sonstige Finanzerträge

	2013	2012
	TEUR	TEUR
Zinserträge	1.938	1.959
Erträge aus
Wertveränderungen Derivate	8.327	3.972
Ausleihungen	0	478
	10.265	6.409

Die Zusammensetzung der Erträge aus Wertveränderungen von Derivaten wird unter Abschnitt H. "Ergänzende Angaben zu Finanzinstrumenten" erläutert.

12. Finanzaufwendungen

	2013	2012
	TEUR	TEUR
Zinsen auf Kontokorrentkredite und Bankdarlehen	14.202	17.797
Aufwendungen aus Wertveränderungen Derivate	5.108	3.331
Zinsaufwand Pensionen	449	467
Sonstige Finanzaufwendungen	410	809
	20.169	22.404

Die Zusammensetzung der Aufwendungen aus Wertveränderungen von Derivaten wird unter Abschnitt H. "Ergänzende Angaben zu Finanzinstrumenten" erläutert.

13. Ertragsteuern

Die Ertragsteuern setzen sich wie folgt zusammen:

	2013	2012 angepasst
	TEUR	TEUR
Laufende Steuern	6.113	7.002
Latente Steuern ((-) Ertrag/(+) Aufwand)	-18.278	14.389
	-12.165	21.391

Die latenten Steuern ((-) Ertrag/(+) Aufwand) setzen sich wie folgt zusammen:

	2013	2012 angepasst
	TEUR	TEUR
Latenter Steueraufwand aus temporären Differenzen sowie aus der Zuführung von latenten Steuern auf im Wirtschaftsjahr entstandene Verlust-/Zinsvorträge	2.368	835
Latente Steuererträge aus der Wertaufholung von Wertberichtigungen auf latente Steuern auf Verlust-/Zinsvorträge (in vorhergehenden Wirtschaftsjahren entstanden)	-9.798	48
Latente Steuererträge aus der Wertaufholung von Wertberichtigungen auf latente Steuern auf temporäre Bewertungsunterschiede	-10.484	13.506
	-18.278	14.389

In der nachfolgenden steuerlichen Überleitungsrechnung wird die Entwicklung von den erwarteten zu den ausgewiesenen Ertragsteuern (originär und latent) dargestellt. Dabei wird ein Steuersatz in Höhe von 14,85 % (i. Vj. 14,76 %) auf das Ergebnis vor Ertragsteuern angewandt.

	2013	2012 angepasst
	TEUR	TEUR
Ergebnis vor Ertragsteuern	21.452	27.878
Zugrunde gelegter Ertragsteuersatz	14,85 %	14,76 %
Erwarteter Ertragsteueraufwand	3.186	4.115
Anpassungen des erwarteten Steueraufwands
Abweichung durch die Bemessungsgrundlage für die Gewerbesteuer	456	3.257
Abweichung inländischer Steuersätze von dem erwarteten Steuersatz	2.781	911
Veränderung der aktiven latenten Steuern auf Verlustvorträge und Wertberichtigung auf aktive latente Steuern	-9.798	48
Bewertungsunterschiede aus permanenten Differenzen	773	0
Wertberichtigung/Wertaufholung aktive latente Steuern auf temporäre Differenzen	-10.848	13.506
Änderung des Steuersatzes und der Steuergesetze	24	-415
Nicht abzugsfähige Aufwendungen	1.495	2.353
Steuerfreie Erträge	-982	-4.111
Effekte aus Ergebnisabführungsverträgen	-294	335
Effekte aus Personengesellschaften	626	496
Steuerliche Auswirkungen auf Konsolidierungsebene	0	-44
Aperiodische Steuerzahlungen/-erstattungen	388	992
Sonstiges	28	-51
Effektive Ertragsteuer ((-) Ertrage) Aufwand)	-12.165	21.391
Effektiver Steuersatz in %	-56,71	76,73

Die abweichenden inländischen Steuersätze betreffen im Wesentlichen Kapitalgesellschaften ohne körperschaftsteuerliche Organschaft.

H. Ergänzende Angaben zu Finanzinstrumenten

I. Erläuterungen zu Finanzinstrumenten

Nachfolgend werden die Buchwerte und beizulegenden Zeitwerte nach Klassen von Finanzinstrumenten und die Buchwerte nach IAS 39 Bewertungskategorien zum 31. Dezember 2013 und das Vorjahr dargestellt.

		Buchwert		Beizulegender Zeitwert/ fortgeführte Anschaffungskosten
	Kategorie	31.12.2013	31.12.2012	31.12.2013	31.12.2012
		TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
Langfristige finanzielle Vermögenswerte
Anteile an verbundenen Unternehmen	AFS	103	103	103	103
Anteile an sonstigen Beteiligungen	AFS	942	945	942	945
Langfristig gesamt		1.045	1.048	1.045	1.048
Kurzfristige finanzielle Vermögenswerte
Forderungen aus Vermietungs-/ Betreuungstätigkeit	LAR	576	714	576	714
Forderungen aus Mietnebenkosten	LAR	319	513	319	513
Forderungen aus Grundstücksverkäufen	LAR	6.700	5.809	6.700	5.809
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	LAR	12.142	15.649	12.142	15.649
Forderungen gegen mit der Equity-Methode bewertete Unternehmen	LAR	6.660	14.695	6.660	14.695
Forderungen gegen sonstige Beteiligungen	LAR	152	150	152	150
Übrige Vermögenswerte	LAR	3.217	3.032	3.217	3.032
Forderungen und sonstige Vermögenswerte		29.766	40.562	29.766	40.562
Bankguthaben und Kassenbestände	LAR	66.734	107.647	66.734	107.647
Kurzfristig gesamt		96.500	148.209	96.500	148.209
Gesamt		97.545	149.257	97.545	149.257

		Buchwert		Beizulegender Zeitwert/ fortgeführte Anschaffungskosten
	Kategorie	31.12.2013	31.12.2012	31.12.2013	31.12.2012
		TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
Langfristige finanzielle Schulden
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	FLAC	206.910	243.325	206.910	243.325
Sonstige Finanzschulden	FLAC	0	4.894	0	4.894
Langfristig gesamt		206.910	248.219	206.910	248.219
Kurzfristige finanzielle Schulden
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	FLAC	30.057	29.440	30.057	29.440
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	FLAC	0	628	0	628
Verbindlichkeiten gegenüber mit der Equity-Methode bewertete Unternehmen	FLAC	12	152	12	152
Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern	FLAC	16.412	27.786	16.412	27.786
Sonstige Finanzschulden	FLAC	4.894	1.304	4.894	1.304
Finanzschulden		51.375	59.310	51.375	59.310
Zinssicherungskontrakte mit Hedge Beziehung	n. a.	14.979	34.879	14.979	34.879
Zinssicherungskontrakte ohne Hedge Beziehung	FVTPL	11.068	2.178	11.068	2.178
Derivate Finanzinstrumente		26.047	37.057	26.047	37.057
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	FLAC	9.149	8.844	9.149	8.844
Verbindlichkeiten aus Vermietung	FLAC	2.943	3.208	2.943	3.208
Abgegrenzte Schulden	FLAC	15.239	18.146	15.239	18.146
Andere Verbindlichkeiten	FLAC	19.976	2.769	19.976	2.769
Verbindlichkeiten		47.307	32.967	47.307	32.967
Kurzfristig gesamt		124.729	129.334	124.729	129.334
Gesamt		331.639	377.553	331.639	377.553

Die Hierarchie der beizulegenden Zeitwerte umfasst drei Level und wird durch die Marktnähe der in die Bewertungsverfahren eingehenden Eingangsparameter festgelegt.

Level 1

Notierte (unverändert übernommene) Preise an aktiven Märkten für identische finanzielle Vermögenswerte oder Schulden, auf die das Unternehmen am Bewertungsstichtag zugreifen kann.

Level 2

Inputfaktoren und Parameter, die nicht den notierten Preisen für finanzielle Vermögenswerte und Schulden wie in Level 1 entsprechen, sondern direkt abgeleitet werden (z. B. Preise) oder indirekt beobachtbar sind (z. B. abgeleitet aus Preisen).

Level 3

Weder aktiver Markt vorhanden, noch alle wesentlichen Inputfaktoren für das zu bilanzierende Instrument sind am Markt verfügbar. Die Bewertungen basieren auf nicht beobachtbaren Marktdaten.

Bei den kurzfristigen Finanzinstrumenten entsprechen aufgrund der kurzen Restlaufzeiten bzw. der Bilanzierung zum Marktwert die Buchwerte den Marktwerten zum Abschluss-Stichtag.

Die langfristigen Finanzinstrumente der Aktivseite werden im Wesentlichen durch die sonstigen Beteiligungen bestimmt. Soweit der beizulegende Zeitwert für Anteile an nicht konsolidierten Tochterunternehmen und sonstigen Beteiligungen verlässlich ermittelbar ist, wird dieser angesetzt. Wenn ein verlässlicher Zeitwert nicht vorliegt, erfolgt die Bewertung innerhalb der Kategorie "zur Veräußerung verfügbar" zu Anschaffungskosten. Die hier ausgewiesenen sonstigen Beteiligungen und nicht konsolidierten verbundenen Unternehmen werden aufgrund der Nichtbestimmbarkeit des Marktwertes zu Anschaffungskosten in Höhe von TEUR 1.045 (i. Vj. TEUR 1.048) bewertet.

Zum Abschluss-Stichtag bestehen keine Verkaufsabsichten bezüglich der zu fortgeführten Anschaffungskosten bewerteten sonstigen Beteiligungen und der nicht konsolidierten verbundenen Unternehmen.

Innerhalb der langfristigen Finanzinstrumente der Passivseite entsprechen aufgrund der variablen Verzinsung die Buchwerte weitestgehend den Marktwerten.

Derivative Finanzinstrumente setzen sich ausschließlich aus Zinsswaps zusammen, die im Abschnitt Il 1. unter Punkt 2. "Zinsrisiken" näher erläutert werden.

Die folgende Tabelle stellt die Finanzinstrumente dar, deren Folgebewertung zum beizulegenden Zeitwert vorgenommen wird. Diese sind unterteilt in Level 1 bis 3 der Fair-Value-Hierarchie:

2013	Level 1	Level 2	Level 3	Summe
	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
Derivative Finanzinstrumente
Zinssicherungskontrakte mit Hedge Beziehung	0	14.979	0	14.979
Zinssicherungskontrakte ohne Hedge Beziehung	0	11.068	0	11.068
2012	Level 1	Level 2	Level 3	Summe
	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
Derivative Finanzinstrumente
Zinssicherungskontrakte mit Hedge Beziehung	0	34.879	0	34.879
Zinssicherungskontrakte ohne Hedge Beziehung	0	2.178	0	2.178

Finanzielle Vermögenswerte mit einem Buchwert von TEUR 5.244 (i. Vj. TEUR 6.727) werden zum 31. Dezember 2013 als Sicherheiten für bilanzierte und nicht bilanzierte Verbindlichkeiten gegeben. Diese entfallen mit TEUR 0 (i. Vj. TEUR 3.758) auf verpfändete Forderungen und mit TEUR 2.657 (i. Vj. TEUR 2.969) auf gestellte Barsicherheiten (Mietkautionen).

In der nachfolgenden Tabelle werden die Ergebniseffekte aus den Finanzinstrumenten (Nettoergebnisse) je Bewertungskategorie gemäß IAS 39 dargestellt:

	2013	2012
	TEUR	TEUR
Derivative Finanzinstrumente (FVTPL)	3.186	641
Kredite und Forderungen (LAR)	-998	51
Verbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten (FLAC)	67	112
	2.255	804

In die Ermittlung des Nettoergebnisses aus Finanzinstrumenten werden Wertberichtigungen/ - aufholungen, Abgangsgewinne bzw. -verluste und sonstige erfolgswirksam erfasste Änderungen des beizulegenden Zeitwerts von Finanzinstrumenten einbezogen.

Im Geschäftsjahr 2013 wurden Wertberichtigungen auf finanzielle Vermögenswerte in Höhe von TEUR 890 (i. Vj. TEUR 1.048) vorgenommen. Hiervon entfallen TEUR 266 auf Forderungen gegen sonstige Beteiligungen. Daneben wurden im Wesentlichen Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, Forderungen aus Grundstücksverkäufen, Forderungen aus Mietnebenkosten und sonstige Vermögenswerte (TEUR 250 für Kaufoption an der DSR Deutsche Investment Kapitalanlagegesellschaft mbH, Hamburg) wertberichtigt.

II. Kapitalmanagement

Bei dem Kapitalmanagement verfolgt die CORPUS SIREO KG folgende Ziele:

•	Sicherstellung jederzeitiger Zahlungsfähigkeit,
•	Steuerung und Kontrolle der Verschuldung,
•	Erhalt der finanziellen Substanz des Unternehmens.

Die CORPUS SIREO KG steuert ihr Kapital mit dem Ziel, zu gewährleisten, dass sämtliche Konzernunternehmen weiterhin ihr Geschäft unter der Prämisse der Unternehmensfortführung betreiben können. Durch die bedarfsweise Optimierung des Verhältnisses von Eigen- zu Fremdkapital werden die Kapitalkosten so gering wie möglich gehalten. Diese Maßnahmen dienen einer Maximierung der Erträge der Anteilseigner.

III. Chancen- und Risikomanagement

Das Chancen- und Risikomanagement der CORPUS SIREO KG dient der Sicherung und Weiterentwicklung der gesamten CORPUS SIREO-Gruppe. Die Geschäftsführung ist für die Einrichtung und Überwachung des Chancen- und Risikomanagements verantwortlich.

Zur rechtzeitigen Identifizierung und nachhaltigen Fortentwicklung von Chancen sowie zur rechtzeitigen Identifizierung und Bewältigung von Risiken, die für die wirtschaftliche Lage der CORPUS SIREO KG von Bedeutung sein können, nutzt die Gesellschaft ein umfangreiches Berichtssystem. Die Berichterstattung aller Unternehmensbereiche erfolgt systemgestützt vierteljährlich an den Chancen- und Risikomanager.

Chancen und Risiken mit einem Netto-Erwartungswert ab TEUR 100 sind verpflichtend zu melden und im Chancen- und Risikomanagementtool einzugeben. Ad-hoc-Risiken sind neue Risiken, die zwischen den Berichterstattungsterminen identifiziert werden. Beträgt der Netto-Erwartungswert der Ad-hoc Risiken >_ TEUR 250, sind diese innerhalb von fünf Arbeitstagen im Chancen- und Risikomanagementtool zu erfassen und dem Chancen- und Risikomanager zu melden.

Der Chancen- und Risikomanager aggregiert die Chancen und Risiken mithilfe des Systems, erstellt einen Chancen- und Risikomanagementbericht und unterrichtet die Holding-Geschäftsführung der CORPUS SIREO KG. Die wesentlichen Erkenntnisse aus dem Chancen- und Risikomanagementbericht stellt die Holding-Geschäftsführung quartalsweise bzw. ad hoc dem Aufsichtsrat vor.

Des Weiteren werden mit dem Frühwarnsystem potenzielle Chancen und Risiken frühzeitig erkannt, damit rechtzeitig Maßnahmen zur Steuerung von positiven bzw. negativen Entwicklungen ergriffen werden können. Das Frühwarnsystem besteht aus einem auf Kennzahlen basierenden Ampelsystem und zielt darauf ab, alle für die CORPUS SIREO KG wesentlichen Chancen- und Risikokategorien abzudecken und zeitnah im internen Reporting abzubilden.

Der spezifischen Aufbauorganisation von der CORPUS SIREO KG wird dabei Rechnung getragen.

Darüber hinaus berichten die operativen Geschäftsführer aller Unternehmensbereiche unverändert im quartalsweise erfolgenden Managementreporting und in ihren regelmäßigen Gesprächen mit der Holding-Geschäftsführung über die jeweiligen Chancen und Risiken. Diese prozessabhängige bzw. prozessunabhängige Koordination und Überwachung stellt sicher, dass die operative und die strategische Unternehmensleitung jederzeit in der Lage sind, Chancen und Risiken frühzeitig zu erkennen und geeignete Maßnahmen zu ergreifen.

Die Interne Revision ist integraler Bestandteil des prozessunabhängigen Überwachungssystems. Im Jahr 2013 wurden insgesamt 16 Prüfungsberichte (davon zwölf Berichte gemäß Prüfungsplanung einschließlich durchgeführter Prüfungen durch Dritte) und drei Quartalsberichte erstellt. Die Quartalsberichte und der Jahresbericht werden mit der Holding-Geschäftsführung eingehend besprochen und die Management Summary des Jahresberichtes dem Aufsichtsrat zur Kenntnisnahme vorgelegt.

1. Gesamtwirtschaftliche Risiken

Für 2014 erwarten wir keine konjunkturellen Risiken, wenngleich diese nicht vollständig ausgeschlossen werden können. Deutschland wird unverändert seine Stellung als einer der attraktivsten Immobilienstandorte in Europa beibehalten, was ein steigendes Transaktionsvolumen auch für das Jahr 2014 erwarten lässt. Dies wird zusätzlich durch die erwartete positive Immobilienpreisentwicklung verstärkt. Für Wohnungen in 1a- und 1b-Lagen wird mit stabilen bis deutlich steigenden Preisen gerechnet. Bei Büroimmobilien gilt dies uneingeschränkt nur für die 1 a-Lagen. Als Käufer werden - wie bereits in den vergangenen Jahren - voraussichtlich weiterhin eigenkapitalstarke Investoren wie vermögende Privatpersonen, Family Offices und institutionelle Investoren auftreten. Die Bedeutung ausländischer Investoren wird weiter zunehmen ¹.

Die Finanzierungsmöglichkeiten werden weiterhin ein Engpass für Transaktionen und Projektentwicklungen darstellen, aber für 2014 erwarten wir eine weitere Entspannung der Situation. Dies könnte durch eine internationale Finanzkrise eine andere Entwicklung nehmen.

Deutliche Zinserhöhungen könnten die Wertentwicklung und die Transaktionsvolumina erheblich beeinträchtigen. Wir sehen zurzeit aber keine Hinweise auf eine solche Entwicklung.

¹ Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Deutschland 2014 von Ernst & Young.

2. Unternehmensspezifische Risiken

Beteiligungsrisiken

Die CORPUS SIRED KG unterliegt dem Risiko, dass Liquiditätseinschüsse für Joint Ventures mit bestehenden Private Equity Partnern nicht geleistet werden und anstehende Restrukturierungsvereinbarungen mit finanzierenden Banken möglicherweise nicht zustande kommen.

Den Risiken begegnet die CORPUS SIRED KG dadurch, dass in 2014 das bestehende Co-Investment unter der Zielsetzung des Erhalts des Asset Management Mandates fortgeführt wird. Der Verkauf des Portfolios ist für 2014 geplant.

Neue Co-Investments sollen in 2014 dann eingegangen werden, wenn durch die Beteiligung der profitable Ausbau der "Assets under Management" in den Dienstleistungssegmenten beschleunigt werden kann und mit den Co-Investments ein attraktives Risiko-Rendite Verhältnis verbunden ist.

Neuvermietungsrisiko

Das Neuvermietungsrisiko bei den Immobilienbeständen wird durch die intensive Analyse von Objekten, der jeweiligen Lage und Mieter sowie durch die permanente Beobachtung der Entwicklung der relevanten Märkte ebenso minimiert wie durch die Berücksichtigung von Drittverwendungsmöglichkeiten bei der Beurteilung möglicher Neuakquisitionen im Gewerbebereich.

Finanzwirtschaftliche Risiken

Die CORPUS SIRED KG ist durch ihre Geschäftstätigkeit finanziellen Risiken ausgesetzt. Hier ist insbesondere das Liquiditätsrisiko zu nennen, das sich vor allem aus Ausfallrisiken, Zins-änderungsrisiken sowie Kreditvertragsrisiken zusammensetzt.

Das Management sämtlicher finanzwirtschaftlicher Risiken erfolgt durch das zentrale Treasury auf Basis der Vorgaben der Unternehmensorgane.

Liquiditätsrisiken

Das Liquiditätsrisiko bezeichnet das Risiko, dass ein Unternehmen möglicherweise nicht in der Lage ist, die Finanzmittel zu beschaffen, die zur Begleichung der Verpflichtungen aus einem Vertrag notwendig sind.

Weiterhin umfasst das Liquiditätsrisiko die Gefahr, finanzielle Vermögenswerte aufgrund von Marktengpässen nicht innerhalb der geplanten Frist zu den kalkulierten Werten veräußern zu können (Marktliquiditätsrisiko).

Des Weiteren können Unsicherheiten an den Finanzmärkten zu einem Anstieg von Kreditrisikomargen führen.

Eine auf einem rollierenden fünfjährigen Planungshorizont ausgerichtete Liquiditätsplanung stellt jederzeit die Information der Liquiditätsversorgung im Konzernverbund der CORPUS SIREO KG sicher.

Das Management erhält regelmäßig Berichte über die Liquiditätssituation und -entwicklung.

In den nachfolgenden Tabellen werden die Zahlungsmittelabflüsse aus finanziellen Verbindlichkeiten jeweils zum 31. Dezember 2013 beziehungsweise 31. Dezember 2012 dargestellt. Die Betrachtung bildet den für die CORPUS SIREO KG ungünstigsten Fall ab, d. h. den jeweils frühesten möglichen vertraglichen Zahlungstermin und die jeweils maximale Höhe des Zahlungsmittelabflusses. Dabei werden Gläubigerkündigungsrechte berücksichtigt - insbesondere aus den strukturierten Kreditverträgen. Hier können Covenantverstöße zu Kündigungsmöglichkeiten führen. Die bestehenden Verträge sehen aber auch Heilungsrechte durch anteilige Darlehenstilgung vor.

Zinszahlungen aus variabel verzinsten Positionen werden einheitlich mit dem letzten Zinsfixing vor dem Bilanzstichtag berechnet. Neben originären Finanzinstrumenten werden ebenfalls derivative Finanzinstrumente (beispielsweise Zinsswaps) berücksichtigt. Ferner werden eingeräumte, noch nicht gezogene Kredite und herausgelegte Finanzgarantien einbezogen.

Zahlungsmittelabflüsse aus finanziellen Verbindlichkeiten zum 31. Dezember 2013 (worst case):

	bis 2014	bis 2015	bis 2016	ab 2016	Summe
	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
Originäre Finanzverbindlichkeiten	34.545	17.599	75.811	132.827	260.781
Derivative Finanzinstrumente	8.257	6.667	3.985	5.635	24.544
Finanzgarantien/Kreditzusagen	5.256	0	1.100	0	6.356
	48.058	24.266	80.896	138.462	291.681

Zahlungsmittelabflüsse aus finanziellen Verbindlichkeiten zum 31. Dezember 2012 (worst case):

	bis 2013 J	bis 2014	bis 2015	ab 2015	Summe
	EUR	EUR	EUR	EUR	EUR
Originäre Finanzverbindlichkeiten	41.321	41.375	38.881	215.254	336.831
Derivative Finanzinstrumente	10.527	8.314	7.899	11.047	37.787
Finanzgarantien/Kreditzusagen	6.391	553	1.701	0	8.645
	58.239	50.242	48.481	226.301	383.263

Die Liquiditätsversorgung des Konzerns erfolgt im Wesentlichen durch die vorhandenen Kassen- und Bankguthaben und die dem Konzern eingeräumten Kreditlinien.

	2013	2012
	TEUR	TEUR
Kassen- und Bankguthaben	66.734	107.647
(Freie) Bar- und Aval-Kreditlinien	118.777	153.290
	185.511	260.937

Der Gesamtbetrag der den Gesellschaften der CORPUS SIREO KG zur Verfügung gestellten Kreditlinien beläuft sich auf ein Volumen in Höhe von rd. TEUR 158.723 (i. Vj. TEUR 252.418). Davon sind TEUR 118.777 (i. Vj. TEUR 153.290) noch frei verfügbar. Bei den Kreditlinien handelt es sich sowohl um Objekt- als auch um Betriebsmittellinien. Die Laufzeit dieser Linien ist in der Regel kurzfristig. Zusätzlich verfügt die CORPUS SIREO KG über freie Kassen- und Bankguthaben in Höhe von TEUR 66.734 (i. Vj. TEUR 107.647). Damit ist die Liquiditätsversorgung des Konzerns derzeit mittelfristig sichergestellt. In den Bankguthaben sind verfügungsbeschränkte Guthaben in Höhe von TEUR 2.657 (i. Vj. TEUR 2.969) aus Mietkautionen enthalten.

Fremdwährungsrisiken

Die CORPUS SIREO KG operiert ausschließlich in der Euro-Zone und nimmt darüber hinaus keine Transaktionen in Fremdwährungen vor. Direkte Währungsrisiken existieren demnach nicht. Dementsprechend werden auch keine Sicherungsgeschäfte in Bezug auf Fremdwährungsrisiken abgeschlossen.

Zinsrisiken

Zinsrisiken entstehen bei der CORPUS SIREO KG aus den Finanzpositionen der Aktivseite (im Wesentlichen aus Bankguthaben) sowie der Passivseite (im Wesentlichen Finanzverbindlichkeiten) der Bilanz als Folge der marktbedingten Schwankungen der Zinssätze. Sie wirken sich sowohl auf die Höhe der Zinserträge/-aufwendungen (Cash Flow Risiko bei variabel verzinslichen Finanzinstrumenten) als auch auf den beizulegenden Zeitwert (Marktwertrisiko bei fest verzinslichen Finanzinstrumenten) finanzieller Vermögenswerte und Verbindlichkeiten aus.

Durch den gezielten Einsatz von Zinsderivaten sichert sich die CORPUS SIREO KG langfristig gegen Zinsänderungsrisiken ab. Dazu werden in der Regel Zinsswaps eingesetzt, mittels derer dem Risiko schwankender Zinsaufwendungen aus variabel verzinslichen Verbindlichkeiten entgegengewirkt wird. Derartige Zinsderivate haben den wirtschaftlichen Effekt, variabel verzinsliche Darlehen in synthetisch festverzinsliche Darlehen umzuwandeln.

Jegliche derivative Finanzinstrumente werden ausschließlich zur Absicherung möglicher Risiken aus einem vorliegenden Grundgeschäft eingesetzt. In Einzelfällen kommt es jedoch vor, dass Derivate durch Wegfall der Grundgeschäfte nicht in einen unmittelbaren Sicherungsbezug gebracht werden können.

Ab dem 1. Juli 2008 werden bestimmte Zinsswaps unter Anwendung des Hedge Accounting gemäß IAS 39 bilanziert. Die Effektivität der Sicherungsbeziehungen wird prospektiv zum Zeitpunkt der Designation und zu jedem Bilanzstichtag mit der "Dollar-Offset"-Methode durchgeführt. Retrospektiv wird die Effektivität zu jedem Bilanzstichtag mit der "Dollar-Offset"-Methode auf kumulativer Basis überprüft.

Der ineffektive Anteil wird erfolgswirksam im Finanzergebnis erfasst und beläuft sich für das Berichtsjahr auf einen Ertrag von TEUR 8.469 (i. Vj. TEUR 874). Der effektive Anteil, der im Verlauf des Berichtsjahres im "sonstigen Ergebnis" erfasst wurde, beträgt TEUR 7.752 (i. Vj. TEUR 4.033). Zum 31. Dezember 2013 werden Cash Flow Hedges von TEUR -22.159 (i. Vj. TEUR -29.911) bilanziert. Die Zinsswaps werden in den Jahren 2014 bis 2019 fällig.

Das maximale Kreditrisiko am Bilanzstichtag entspricht dem beizulegenden Zeitwert der in der Bilanz ausgewiesenen derivativen Vermögenswerte.

Folgende Sensitivitätsanalysen zeigen auf, welche Effekte sich aus einer Schwankung um einen Prozentpunkt des jeweiligen Marktzinsniveaus auf das Jahresergebnis beziehungsweise das Eigenkapital ergeben hätten. Die Analyse basiert auf dem jeweiligen Risiko-Exposure zum Bilanzstichtag.

	2013	2012
Marktzinsniveau - 100 Basispunkte	TEUR	TEUR
Auswirkung auf das
Konzernergebnis	-741	-1.164
Konzerneigenkapital	-5.215	-8.235
Marktzinsniveau + 100 Basispunkte
Auswirkung auf das
Konzernergebnis	+653	+1.067
Konzerneigenkapital	+4.873	+7.690

In die Ermittlung wurden alle wesentlichen variabel verzinslichen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten aus originären Finanzinstrumenten und die gegenwärtigen Effekte aus Sicherungsinstrumenten inklusive ineffektiver Anteil der im Hedge Accounting designierten Sicherungsinstrumente einbezogen.

In die Ermittlung der Sensitivität des Eigenkapitals wurden die Zinsswaps einbezogen, die als Sicherungsinstrumente in den Cash Flow Hedge Beziehungen designiert wurden.

Sonstige Preisrisiken

Sonstige Preisrisiken aus zum Marktwert bewerteten Eigenkapitalinstrumenten existieren bei der CORPUS SIREO KG nicht.

Ausfallrisiken

Ausfallrisiken ergeben sich in der CORPUS SIREO KG aus dem operativen Geschäft und werden hauptsächlich geprägt durch Mietausfallrisiken, dem Risiko eines Ausfalls von Forderungen im Asset Management sowie aus bestimmten Finanzierungsaktivitäten.

Das Risikomanagement im operativen Geschäft erfolgt durch ein aktives Debitorenmanagement. Bei Feststellung eines konkreten Ausfallrisikos wird diesem Risiko durch die Bildung von Einzelwertberichtigungen im notwendigen Umfang Rechnung getragen.

Zudem verlangen die Gesellschaften der CORPUS SIREO KG in Einzelfällen den Erhalt von Sicherheiten zur Besicherung von Forderungen. Unter anderem werden hierbei Gewähr-leistungs-, Vertragserfüllungs-, Vorauszahlungs- und Zahlungsbürgschaften angenommen. Die CORPUS SIREO KG regelt die Annahme von Sicherheiten in einer Richtlinie. Diese umfasst unter anderem die vertragliche Gestaltung, Durchführung und Verwaltung aller Vereinbarungen.

Die CORPUS SIREO KG bedient sich bei der Bonitätsbeurteilung soweit wie möglich externer Spezialisten (beispielsweise Ratingagenturen). Die Angabe von beizulegenden Zeitwerten der erhaltenen Sicherheiten ist nicht erfolgt, da eine verlässliche Ermittlung regelmäßig nicht möglich ist.

Die CORPUS SIREO KG hat gegenüber Dritten für at Equity-Gesellschaften und einer Beteiligungsgesellschaft (Fritz-Encke-Park-Immobilie 1 GmbH & Co. KG) Finanzgarantien herausgelegt. Dabei werden Finanzgarantien nur für Gesellschaften guter Bonität übernommen, sodass das Risiko einer Inanspruchnahme der CORPUS SIREO KG gering ist. Kreditzusagen an nicht in den Konzernabschluss einbezogene Dritte wurden zum 31. Dezember 2013 in Höhe von TEUR 5.433 gewährt (i. Vj. TEUR 8.092). Hiervon entfallen TEUR 4.233 auf Unternehmen aus dem Bereich Projektentwicklung, die at Equity in den Konzernabschluss einbezogen werden.

Die CORPUS SIREO KG hat gegenüber Beteiligungsgesellschaften und at-Equity-Gesellschaften direkte Kreditzusagen gegeben. Kreditzusagen können maximal in Höhe ihres zugesagten Betrags ausfallen. Zum 31. Dezember 2013 betrug das maximale Ausfallrisiko aus Finanzgarantien und Kreditzusagen TEUR 923 (i. Vj. TEUR 8.645).

Nennenswerte Risikokonzentrationen existieren bezüglich der Ausfallrisiken nicht. Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen verteilen sich zwar auf eine relativ kleine Anzahl von Großkunden, jedoch sind die wesentlichen Schuldner börsennotierte Großkonzerne und international agierende Großbanken bzw. Private Equity Gesellschaften. Bei den Forderungen aus Grundstücksverkäufen und auch den Forderungen aus Mietnebenkosten verteilt sich der Gesamtbetrag der Forderungen jeweils auf eine Vielzahl von überwiegend niedrigen Einzelbeträgen gegenüber zumeist kleinen bis mittelgroßen Unternehmen bzw. Privatkunden. Die Werthaltigkeit der gesamten Forderungsbestände, innerhalb der weder überfälligen noch wertberichtigten finanziellen Vermögensgegenstände, wird als hoch angesehen. Diese Einschätzung wird dabei vor allem auf die langjährigen Geschäftsbeziehungen zu den meisten Kunden zurückgeführt. Die historischen Ausfallraten bezüglich dieser Forderungsbestände sind äußerst niedrig.

Im Folgenden werden die überfälligen, aber nicht wertgeminderten finanziellen Vermögenswerte dargestellt:

	Zum Abschluss-Stichtag überfällige, nicht wertgeminderte finanzielle Vermögenswerte
	2013				2012
	bis 30 Tage	31 bis 60 Tage	61 bis mehr 90 Tage 91	als Tage	bis 30 Tage	31 bis 60 Tage	61 bis 90 Tage	mehr als 91 Tage
	TEUR	EUR	T	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
Forderungen aus Vermietungs-/ Betreuungstätigkeit	576	0	0	0	713	0	0	3
Forderungen aus Mietnebenkosten	142	0	0	0	449	0	0	0
Forderungen aus Grundstücksverkäufen	0	0	0	0	0	0	0	0
Forderungen aus Liefe- rungen und Leistungen	3.481	89	26	105	5.035	127	5	325
Forderungen gegen mit der Equity-Methode bewerteten Unternehmen	0	0	0	0	0	0	0	0
Forderungen gegen sonstige Beteiligungen	0	0	0	152	0	0	0	150
Übrige Vermögenswerte zu fortgeführten Anschaffungskosten	380	0	0	7.893	334	0	0	66
	4.579	89	26	8.150	6.531	127	5	544

Eine Analyse der einzelwertberichtigten finanziellen Vermögenswerte wird nachfolgend dargestellt:

	Bruttobuchwert der wertberichtigten finanziellen Vermögenswerte 31.12.2013	Stand Einzelwert- berichtigung 31.12.2013	Nettobuchweit 31.12.2013	Bruttobuchwert der wertberichtigten finanziellen Vermögenswerte 31.12.2012	Stand Einzelwertberichtigung buchweit 31.12.2012	Nettobuchwert 31.12.2012
	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
Forderungen aus Vermietungs-/ Betreuungstätigkeit	313	313	0	337	337	0
Forderungen aus Grundstücksverkäufen	197	197	0	241	241	0
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	466	466	0	417	417	0
Forderungen gegen mit der Equity-Methode bewerteten Unternehmen	88	88	0	0	0	0
Forderungen gegen sonstige Beteiligungen	13.161	13.161	0	12.935	12.935	0
Übrige Vermögenswerte zu fortgeführten Anschaffungskosten	250	250	0	1.375	1.375	0
	14.475	14.475	0	15.305	15.305	0

Nachstehende Tabelle enthält die Entwicklung der Wertberichtigung auf finanzielle Vermögenswerte im Geschäftsjahr 2013 beziehungsweise Vorjahr:

	1.1.2012	Veränderungen	31.12.2012	Veränderungen	31.12.2013
	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
Forderungen aus Vermietungs-/Betreuungstätigkeit	270	67	337	-24	313
Forderungen aus Grundstücksverkäufen	278	-37	241	-44	197
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	368	49	417	49	466
Forderungen gegen mit der Equity Methode bewerteten Unternehmen	11.391	-11.391	0	88	88
Forderungen gegen sonstige Beteiligungen	13.081	-146	12.935	226	13.161
Übrige Vermögenswerte zu fortgeführten Anschaffungskosten	996	379	1.375	-1.125	250
	26.384	-11.079	15.305	-830	14.475

Finanzielle Vermögenswerte, die nur aufgrund von Nachverhandlungen der Zahlungsmodalitäten und -konditionen nicht überfällig oder wertberichtigt worden sind, existierten sowohl zum 31. Dezember 2013 als auch zum 31. Dezember 2012 nicht.

Bewertungsrisiken

Zum 31. Dezember 2013 wurden die Marktwerte der Immobilien von dem neutralen, international anerkannten Bewertungsunternehmen CBRE geprüft. Nach den Vorschriften des IAS 40 fließen etwaige Wertänderungen von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien in die Gewinn- und Verlustrechnung ein. Somit können die jährlichen Ergebnisse der Gesellschaft Schwankungen unterliegen. Die Gesellschaft minimiert diese Risiken durch eine sorgfältige Prüfung im Rahmen der Akquisition neuer Immobilien sowie das aktive Asset und Property Management ihres Immobilienbestandes.

IT-Risiken

Im Bereich Information Technology sind insbesondere das Risiko der mangelhaften Performance der geschäftskritischen Fachanwendungen und die Risiken von Dateninkonsistenz, -ausfall sowie Netzwerkpenetration von außen zu nennen. In Bezug auf die geschäftskritischen Fachanwendungen werden proaktive Performancetests durchgeführt sowie in enger Abstimmung mit dem jeweiligen Hersteller fortlaufende und fehlerbehebende Programmierung durch denselben durchgeführt. Unerlaubten Systemzugriffen sowie Netzwerkpenetration wird durch den Einsatz dem Stand der Technik entsprechender Hard- und Softwaretechnologie vorausschauend und proaktiv begegnet. In den bestehenden Outsourcing- und Dienstleistungsverträgen mit Serviceprovidern und Outsourcing-Partnern sind marktübliche Service Level Agreements vereinbart worden, um insbesondere Ausfallrisiken innerhalb der IT-Infrastruktur und von Fachanwendungen angemessen vorbeugen zu können.

Personalrisiken

Der Wettbewerb um qualifizierte Fach- und Führungskräfte ist nach wie vor sehr hoch und hat sich durch die verbesserte konjunkturelle Entwicklung sowie das wachsende Bewusstsein für die Auswirkungen der demographischen Entwicklung nochmals verstärkt. Der Erfolg des Unternehmens hängt maßgeblich davon ab, dass es gelingt, geeignete Mitarbeiter einzustellen, zu integrieren und dauerhaft an die CORPUS SIREO KG zu binden. Aus diesem Grund wird der Nachfolgeplanung, Qualifikation und Motivation der Mitarbeiter sowie der Minimierung der Fluktuation besondere Beachtung geschenkt.

3. Risikoeinschätzung

Das Chancen- und Risikomanagement ist integrativer Bestandteil aller Geschäftsprozesse, welches seit dem 1. Januar 2006 von der Internen Revision überwacht wird. Zurzeit sind für die CORPUS SIREO KG keine existenzgefährdenden Risiken ersichtlich.

Die Geschäftsführung ist durch eine zeitnahe Berichterstattung jederzeit in der Lage, bei einer Planabweichung frühzeitig Gegenmaßnahmen zu ergreifen.

IV. Sonstige Erläuterungen

1. Konzernkapitalflussrechnung

Der Finanzmittelfonds umfasst ausschließlich die in der Bilanz zum Stichtag ausgewiesenen Zahlungsmittel. Hierin enthalten sind verfügungsbeschränkte Zahlungsmittel aus Mietkautionskonten (gestellte Barsicherheiten) in Höhe von TEUR 2.657 (i. Vj. TEUR 2.969). Die Kapitalflussrechnung ist nach den Zahlungsströmen aus laufender Geschäfts-, Investitions- und Finanzierungstätigkeit gegliedert. Sie stellt die zahlungswirksamen Veränderungen der Finanzmittel aus fortgeführten Geschäftsbereichen dar.

Ausgehend vom betrieblichen Ergebnis vor Finanzergebnis wird der Zahlungsstrom aus laufender Geschäftstätigkeit indirekt abgeleitet. Das Ergebnis vor Steuern wird um die nicht zahlungswirksamen Aufwendungen (im Wesentlichen Abschreibungen) und Erträge bereinigt. Unter Berücksichtigung der Veränderungen im Working Capital, Zinsein- und -auszahlungen sowie Ertragsteuerzahlungen und -erstattungen ergibt sich der Zahlungsstrom aus laufender Geschäftstätigkeit.

Im Zahlungsstrom aus Investitionstätigkeit sind die Zu- und Abgänge im Sach- und Finanzanlagevermögen sowie der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien ausgewiesen. Ebenfalls sind hier die erhaltenen Dividenden enthalten.

Die Finanzierungstätigkeit umfasst neben Zahlungsmittelzuflüssen aus Einzahlungen von Gesellschaftern und Zahlungsmittelabflüssen aus Auszahlungen an Gesellschafter die Veränderungen aufgrund der Aufnahme und der Tilgung von Bankdarlehen und sonstigen verzinslichen Verbindlichkeiten. Darüber hinaus sind hier die Mittelzu- und -abflüsse aus dem Erwerb bzw. der Veräußerung von Tochterunternehmen enthalten.

Die Veränderungen der Bilanzpositionen, die für die Entwicklung der Kapitalflussrechnung herangezogen werden, sind nicht unmittelbar aus der Bilanz ableitbar, da die Effekte aus den Änderungen des Konsolidierungskreises, aus Zinsen und Steuern ausgesondert werden.

2. Segmentberichterstattung

Die Segmentberichterstattung ist gemäß IFRS 8 dem "Management Approach" folgend aufgestellt. Die Berichtsweise entspricht der internen Organisations- und Managementstruktur sowie der internen Berichterstattung an die Gesellschafter, Aufsichtsgremien und Geschäftsführung. Danach wird die CORPUS SIRED KG seit dem 1. Januar 2011 in die folgenden Segmente aufgeteilt:

•	Investment Management,
•	Asset Management Commercial,
•	Asset Management Residential,
•	Asset Management Retail (seit 1. Juli 2013)
•	Projektentwicklung und Beteiligungen Projektentwicklung
•	Makler,
•	Beteiligungen Investment und Co-Investment
•	Holding/Shared Services

Ab dem 1. Januar 2013 wurden die bisher eigenständigen Segmente Projektentwicklung und Beteiligungen Projektentwicklung einerseits und die Segmente Beteiligungen Investment und Beteiligungen Co-Investment andererseits jeweils vereinigt. Die Vorjahreszahlen wurden entsprechend angepasst. Das Segment Asset Management Retail wurde zum 1. Juli 2013 angelegt. Für das Segment liegen daher keine Vergleichszahlen vor.

Eine Berichterstattung nach geografischen Gesichtspunkten erfolgt nicht, da die CORPUS SIRED KG nur im deutschen Immobilienmarkt tätig ist.

Den Geschäftsbeziehungen zwischen den Gesellschaften der Segmente der CORPUS SIREO KG liegen grundsätzlich Preise zurunde, die auch mit Dritten vereinbart werden.

Segementberichterstattung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2013

	Investment Management	Asset Management Commercial	Asset Management Retail	Asset Management Residential	Projektentwicklung und Beteiligungen Projektentwicklung
	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
Umsatzerlöse mit Fremden	2.355	65.324	349	5.431	75.114
Umsatzerlöse mit anderen Segmenten	5.692	224	178	1.816	0
Gesamtaufwendungen der zur Erzielung der Gesamtumsätze erbrachten Leistungen	1.648	9.504	171	574	59.919
Umsatzerlöse aus Vermietung und Verpachtung	0	0	0	0	236
Aufwand für Vermietung und Verpachtung	0	0	0	0	173
Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung	0	0	0	0	63
Umsatzerlöse aus der Veräußerung von zum Verkauf bestimmten Immobilien	0	0	0	0	0
Aufwand im Zusammenhang mit der Veräußerung von zum Verkauf bestimmten Immobilien	0	0	0	0	0
Ergebnis aus der Veräußerung von zum Verkauf bestimmten Immobilien	0	0	0	0	0
Umsatzerlöse aus Projektentwicklung	0	0	0	0	94.573
Aufwand aus Projektentwicklung	0	0	0	0	59.746
Bestandsveränderung und andere aktivierte Eigenleistungen	0	0	0	0	-20.365
Ergebnis aus Projektentwicklung	0	0	0	0	14.462
Umsatzerlöse aus Beratungs- und Servicetätigkeit	8.047	65.548	527	7.247	670
Aufwand aus Beratungs- und Servicetätigkeit	1.648	9.504	171	574	0
Ergebnis aus Beratungs- und Servicetätigkeit	6.399	56.044	356	6.673	670
Umsatzerlöse aus Maklertätigkeit	0	0	0	0	0
Aufwand aus Maklertätigkeit	0	0	0	0	0
Ergebnis aus Maklertätigkeit	0	0	0	0	0
Nettoerlöse aus dem Verkauf von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	0	0	0	0	0
Restbuchwert der verkauften als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	0	0	0	0	0
Ergebnis aus dem Verkauf von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	0	0	0	0	0

	Makler	Beteiligungen Investment und Co- Investment	Holding/ Share d Services Konsolidierung	Gesamtsumme
	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
Umsatzerlöse mit Fremden	12.735	55.546	104	216.958
Umsatzerlöse mit anderen Segmenten	1.123	0	-9.033	0
Gesamtaufwendungen der zur Erzielung der Gesamtumsätze erbrachten Leistungen	3.017	39.560	-9.327	105.066
Umsatzerlöse aus Vermietung und Verpachtung	0	26.588	-64	26.760
Aufwand für Vermietung und Verpachtung	0	16.428	-465	16.136
Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung	0	10.160	401	10.624
Umsatzerlöse aus der Veräußerung von zum Verkauf bestimmten Immobilien	0	28.958	0	28.958
Aufwand im Zusammenhang mit der Veräußerung von zum Verkauf bestimmten Immobilien	0	23.132	-1.365	21.767
Ergebnis aus der Veräußerung von zum Verkauf bestimmten Immobilien	0	5.826	1.365	7.191
Umsatzerlöse aus Projektentwicklung	0	0	0	94.573
Aufwand aus Projektentwicklung	0	0	-289	59.457
Bestandsveränderung und andere aktivierte Eigenleistungen	0	0	0	-20.365
Ergebnis aus Projektentwicklung	0	0	289	14.751
Umsatzerlöse aus Beratungs- und Servicetätigkeit	1	0	-7.743	74.297
Aufwand aus Beratungs- und Servicetätigkeit	0	0	-7.078	4.819
Ergebnis aus Beratungs- und Servicetätigkeit	1	0	-665	69.478
Umsatzerlöse aus Maklertätigkeit	13.857	0	-1.122	12.735
Aufwand aus Maklertätigkeit	3.017	0	-130	2.887
Ergebnis aus Maklertätigkeit	10.840	0	-992	9.848
Nettoerlöse aus dem Verkauf von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	0	-8	0	-8
Restbuchwert der verkauften als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	0	0	0	0
Ergebnis aus dem Verkauf von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	0	-8	0	-8

	Investment Management	Asset Management Commercial	Asset Management Retail	Asset Management Residential	Projektentwicklung und Beteiligungen Projektentwicklung
	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
Gewinne aus der Anpassung des Zeitwerts von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	0	0	0	0	0
Verluste aus der Anpassung des Zeitwerts von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	0	0	0	0	0
Ergebnis aus der Anpassung des Zeitwerts von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	0	0	0	0	0
Sonstige betriebliche Erträge	382	4.506	31	483	1.264
Sonstige betriebliche Aufwendungen	2.228	12.754	312	1.668	2.035
Personalaufwand	3.629	24.235	442	3.810	3.263
Betriebliches Ergebnis vor Abschreibungen (EBITDA)	924	23.561	-367	1.678	11.161
Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände, sonstige Sachanlagen und Vermögenswerte des Umlaufvermögens	59	184	4	178	24
Abschreibungen auf Kundenverträge	2.407	8.209	0	40	0
Betriebliches Ergebnis vor Finanzergebnis (EBIT)	-1.542	15.168	-371	1.460	11.137
Erträge aus mit der Equity-Methode bewerteten Unternehmen	0	0	0	0	1.709
Übriges Beteiligungsergebnis und sonstige Finanzerträge	0	765	0	103	1.426
Finanzaufwendungen	27	403	5	0	3.316
Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT)	-1.569	15.530	-376	1.563	10.956
Ertragsteuern (- = Ertrag)	46	2.275	0	260	4.067
Segmentvermögen	7.022	83.034	368	5.504	99.164
-davon als Finanzinvestition gehaltene Immobilien-	0	0	0	0	0
-davon Goodwill-	0	9.028	0	0	8.897
-davon zur Veräußerung bestimmte Immobilien-	0	0	0	0	55.062
-davon Anteile an nach der Equity-Methode bilanzierte Unternehmen-	0	0	0	0	1.535
-davon sonstige Aktiva-	7.022	74.006	368	5.504	33.670
Segmentschulden	2.047	28.244	578	2.778	77.061

	Makler	Beteiligungen Investment und Co- Investment	Holding/ Shared Services Konsolidierung	Gesamtsumme
	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
Gewinne aus der Anpassung des Zeitwerts von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	0	2.321	0	2.321
Verluste aus der Anpassung des Zeitwerts von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	0	221	0	221
Ergebnis aus der Anpassung des Zeitwerts von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	0	2.100	0	2.100
Sonstige betriebliche Erträge	533	1.724	-3.986	4.937
Sonstige betriebliche Aufwendungen	3.589	1.852	157	24.595
Personalaufwand	9.048	40	8.533	53.000
Betriebliches Ergebnis vor Abschreibungen (EBITDA)	-1.263	17.910	-12.278	41.326
Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände, sonstige Sachanlagen und Vermögenswerte des Umlaufvermögens	44	0	527	1.020
Abschreibungen auf Kundenverträge	0	0	0	10.656
Betriebliches Ergebnis vor Finanzergebnis (EBIT)	-1.307	17.910	-12.805	29.650
Erträge aus mit der Equity-Methode bewerteten Unternehmen	0	-2	-1	1.706
Übriges Beteiligungsergebnis und sonstige Finanzerträge	85	8.981	-1.095	10.265
Finanzaufwendungen	105	17.464	-1.151	20.169
Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT)	-1.327	9.425	--12.750	21.452
Ertragsteuern (- = Ertrag)	25	-17.466	-1.363	-12.156
Segmentvermögen	5.817	438.039	-152.718	486.230
-davon als Finanzinvestition gehaltene Immobilien-	0	40.800	0	40.800
-davon Goodwill-	2.494	0	0	20.419
-davon zur Veräußerung bestimmte Immobilien-	0	235.520	0	290.582
-davon Anteile an nach der Equity-Methode bilanzierte Unternehmen-		0	20	1.555
-davon sonstige Aktiva-	3.323	161.719	-152.738	132.874
Segmentschulden	3.256	357.707	-120.888	350.783

Segmentberichterstattung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2012

	Investment Management	Asset Management Commercial angepasst	Asset Management Retail	Asset Management Residential	Projektentwicklung und Beteiligungen Projektentwicklung angepasst
	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
Umsatzerlöse mit Fremden	905	74.174	0	2.987	87.349
Umsatzerlöse mit anderen Segmenten	5.346	1.886	0	2.859	1.201
Gesamtaufwendungen der zur Erzielung der Gesamtumsätze erbrachten Leistungen	1.284	8.695	0	515	78.726
Umsatzerlöse aus Vermietung und Verpachtung	0	0	0	0	296
Aufwand für Vermietung und Verpachtung	0	0	0	0	91
Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung	0	0	0	0	205
Umsatzerlöse aus der Veräußerung von zum Verkauf bestimmten Immobilien	0	0	0	0	0
Aufwand im Zusammenhang mit der Veräußerung von zum Verkauf bestimmten Immobilien	0	0	0	0	0
Ergebnis aus der Veräußerung von zum Verkauf bestimmten Immobilien	0	0	0	0	0
Umsatzerlöse aus Projektentwicklung	0	0	0	0	73.376
Aufwand aus Projektentwicklung	0	0	0	0	78.571
Bestandsveränderung und andere aktivierte Eigenleistungen	0	0	0	0	14.525
Ergebnis aus Projektentwicklung	0	0	0	0	9.330
Umsatzerlöse aus Beratungs- und Servicetätigkeit	6.251	76.060	0	5.846	353
Aufwand aus Beratungs- und Servicetätigkeit	1.284	8.695	0	515	64
Ergebnis aus Beratungs- und Servicetätigkeit	4.967	67.365	0	5.331	289
Umsatzerlöse aus Maklertätigkeit	0	0	0	0	0
Aufwand aus Maklertätigkeit	0	0	0	0	0
Ergebnis aus Maklertätigkeit	0	0	0	0	0
Nettoerlöse aus dem Verkauf von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	0	0	0	0	0
Restbuchwert der verkauften als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	0	0	0	0	0
Ergebnis aus dem Verkauf von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	0	0	0	0	0
	Investment Management	Asset Management Commercial angepasst	Asset Management Retail	Asset Management Residential	Projektentwicklung und Beteiligungen Projektentwicklung angepasst
	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
Gewinne aus der Anpassung des Zeitwerts von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	0	0	0	0	0
Verluste aus der Anpassung des Zeitwerts von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	0	0	0	0	0
Ergebnis aus der Anpassung des Zeitwerts von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	0	0	0	0	0
Sonstige betriebliche Erträge	733	2.794	0	169	2.120
Sonstige betriebliche Aufwendungen	2.098	12.797	0	1.948	2.183
Personalaufwand	3.437	22.035	0	2.522	2.422
Betriebliches Ergebnis vor Abschreibungen (EBITDA)	165	35.327	0	1.030	7.339
Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände, sonstige Sachanlagen und Vermögenswerte des Umlaufvermögens	58	248	0	183	24
Abschreibungen auf Kundenverträge	2.844	8.199	0	0	0
Betriebliches Ergebnis vor Finanzergebnis (EBIT)	-2.737	26.880	0	847	7.315
Erträge aus mit der Equity-Methode bewerteten Unternehmen	0	0	0	0	2.050
Übriges Beteiligungsergebnis und sonstige Finanzerträge	91	3.108	0	109	1.654
Finanzaufwendungen	32	415	0	0	4.745
Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT)	-2.678	29.573	0	956	6.274
Ertragsteuern ((-) = Ertrag)	-374	4.372	0	230	3.520
Segmentvermögen	7.558	98.952	0	4.379	162.602
-davon als Finanzinvestition gehaltene Immobilien-	0	0	0	0	0
-davon Goodwill-	0	9.028	0	0	8.897
-davon zur Veräußerung bestimmte Immobilien-	0	0	0	0	80.722
-davon Anteile an nach der Equity-Methode bilanzierte Unternehmen-	0	11	0	0	1.562
- davon sonstige Aktiva -	7.558	89.913	0	4.379	71.421
Segmentschulden	1.854	20.815	0	2.158	139.086
Passive latente Steuern	927	3.630	0	0	104
Verbindlichkeiten aus Ertragsteuern	89	110	0	0	314
Ausweis korrigierte Segmentschulden 2012	1.854	20.815	0	2.158	139.086

	Makler	Beteiligungen Investment und Co- Investment angepasst	Holding/ Shared Services Konsolidierung angepasst	Gesamtsumme angepasst
	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
Umsatzerlöse mit Fremden	11.165	76.471	1.950	255.001
Umsatzerlöse mit anderen Segmenten	4.403	0	-15.695	0
Gesamtaufwendungen der zur Erzielung der Gesamtumsätze erbrachten Leistungen	2.762	56.762	-12.183	135.974
Umsatzerlöse aus Vermietung und Verpachtung	0	31.110	891	32.297
Aufwand für Vermietung und Verpachtung	0	18.959	-613	18.437
Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung	0	12.151	1.504	13.860
Umsatzerlöse aus der Veräußerung von zum Verkauf bestimmten Immobilien	0	45.361	0	45.361
Aufwand im Zusammenhang mit der Veräußerung von zum Verkauf bestimmten Immobilien	0	37.216	-2.621	34.595
Ergebnis aus der Veräußerung von zum Verkauf bestimmten Immobilien	0	8.145	2.621	10.766
Umsatzerlöse aus Projektentwicklung	0	0	0	73.376
Aufwand aus Projektentwicklung	0	0	-2.512	76.059
Bestandsveränderung und andere aktivierte Eigenleistungen	0	0	0	14.525
Ergebnis aus Projektentwicklung	0	0	2.512	11.842
Umsatzerlöse aus Beratungs- und Servicetätigkeit	0	0	-10.231	78.279
Aufwand aus Beratungs- und Servicetätigkeit	0	0	-6.287	4.271
Ergebnis aus Beratungs- und Servicetätigkeit	0	0	-3.944	74.008
Umsatzerlöse aus Maklertätigkeit	15.568	0	-4.405	11.163
Aufwand aus Maklertätigkeit	2.762	0	-150	2.612
Ergebnis aus Maklertätigkeit	12.806	0	-4.255	8.551
Nettoerlöse aus dem Verkauf von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	0	11.980	331	12.311
Restbuchwert der verkauften als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	0	11.638	0	11.638
Ergebnis aus dem Verkauf von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	0	342	331	673
	Makler	Beteiligungen Investment und Co- Investment angepasst	Holding/ Shared Services Konsolidierung angepasst	Gesamtsumme angepasst
	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
Gewinne aus der Anpassung des Zeitwerts von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	0	691	0	691
Verluste aus der Anpassung des Zeitwerts von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	0	3.084	0	3.084
Ergebnis aus der Anpassung des Zeitwerts von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	0	-2.393	0	-2.393
Sonstige betriebliche Erträge	519	2.082	-975	7.442
Sonstige betriebliche Aufwendungen	3.850	2.103	-1.988	22.991
Personalaufwand	9.117	67	8.104	47.704
Betriebliches Ergebnis vor Abschreibungen (EBITDA)	358	18.157	-8.322	54.054
Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände, sonstige Sachanlagen und Vermögenswerte des Umlaufvermögens	76	1	625	1.215
Abschreibungen auf Kundenverträge	0	0	0	11.043
Betriebliches Ergebnis vor Finanzergebnis (EBIT)	282	18.156	-8.947	41.796
Erträge aus mit der Equity-Methode bewerteten Unternehmen	0	27	0	2.077
Übriges Beteiligungsergebnis und sonstige Finanzerträge	82	6.690	-5.325	6.409
Finanzaufwendungen	37	19.379	-2.204	22.404
Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT)	327	5.494	-12.068	27.878
Ertragsteuern ((-) = Ertrag)	3	15.891	-2.251	21.391
Segmentvermögen	7.901	479.562	-179.738	581.216
-davon als Finanzinvestition gehaltene Immobilien-	0	38.700	0	38.700
-davon Goodwill-	2.494	0	0	20.419
-davon zur Veräußerung bestimmte Immobilien-	0	256.882	0	337.604
-davon Anteile an nach der Equity-Methode bilanzierte Unternehmen-	0	0	23	1.596
- davon sonstige Aktiva -	5.407	183.980	-179.761	182.897
Segmentschulden	3.472	395.760	--115.110	448.035
Passive latente Steuern	105	4.932	-6.151	3.547
Verbindlichkeiten aus Ertragsteuern	0	7.892	4.601	13.006
Ausweis korrigierte Segmentschulden 2012	3.472	395.760	--115.110	448.035

Das Segmentvermögen sowie die Segmentschulden lassen sich wie folgt überleiten:

	2013 angepasst	2012
	TEUR	TEUR
Segmentvermögen	486.230	581.216
Latente Steueransprüche	23.433	9.413
Forderungen aus Ertragsteuern	10.434	11.342
Konzernvermögen	520.097	601.971
Segmentschulden	350.783	448.035
Latente Steuerverbindlichkeiten	3.721	3.547
Verbindlichkeiten aus Ertragsteuern	10.362	13.006
Konzernschulden/Fremdkapital	364.866	464.588

V. Beziehungen zu den nahe stehenden Personen und Unternehmen

Nachstehend werden die Geschäfte der nahe stehenden Personen/Unternehmen wie Gesellschafter, Aufsichtsrat, Geschäftsführung sowie deren nahe Angehörige aufgezeigt.

a) Gesellschafter

Die Gesellschafter der CORPUS SIREO KG sind:

•	Sparkasse KölnBonn, Köln,
•	Stadtsparkasse Düsseldorf, Düsseldorf,
•	S-Kapitalbeteiligungsgesellschaft Düsseldorf mbH, Düsseldorf,
•	Frankfurter Sparkasse, Frankfurt am Main,
•	CORPUS SIREO Holding GmbH, Köln, als Komplementärin.

Nachfolgend wird nur auf die Kommanditisten der Gesellschaft eingegangen. In diesem Zusammenhang werden bei den Gesellschaftern jeweils die Mutterunternehmen dargestellt:

Darlehensverträge

Von den Gesellschaftern bzw. deren Konzernmüttern sind folgende nachstehende Darlehen ausgereicht:

Gesellschafter	2013	2012
	TEUR	TEUR
Stadtsparkasse Düsseldorf	2.480	3.720
Frankfurter Sparkasse	2.480	3.720
Sparkasse KölnBonn	7.006	28.838
	11.966	36.278

Die zwischen der CORPUS SIREO KG bzw. Tochtergesellschaften bei der Sparkasse Köln-Bonn abgeschlossenen Zinssicherungsgeschäfte sind zum 30. September 2013 ausgelaufen. Der negative Marktwert zum 31. Dezember 2013 betrug TEUR 0 (i. Vj. TEUR -644) bei einem Bezugsbetrag von TEUR 0 (i. Vj. TEUR 20.000).

Miet- und Dienstleistungsverträge

Die Stadtsparkasse Düsseldorf, die Sparkasse KölnBonn und die Frankfurter Sparkasse haben über Tochtergesellschaften mit Tochtergesellschaften der CORPUS SIREO KG Mietverträge abgeschlossen. Nachstehend werden die Umsätze der Vermietung aufgezeigt:

Gesellschafter	2013	2012
	TEUR	TEUR
Stadtsparkasse Düsseldorf	40	38
Frankfurter Sparkasse	105	141
Sparkasse KölnBonn	49	103
	194	282

Eine Tochtergesellschaft der CORPUS SIREO KG erhielt von der Sparkasse KölnBonn eine Erstattung von Betriebskosten in Höhe von TEUR 4 (i. Vj. TEUR 0).

Weitere Verträge

Eine Tochtergesellschaft der CORPUS SIREO KG zahlte für die Unterstützung des Sparkassen Marathons 2013 an die Stadtsparkasse Düsseldorf TEUR 3 (i. Vj. TEUR 0) und erhielt von dieser für eine Kostenbeteiligung an einer Immobilienmesse in Düsseldorf TEUR 8 (i. Vj. TEUR 0).

Eine Tochtergesellschaft der CORPUS SIREO KG zahlte für die Gestellung von Personal an die Sparkasse KölnBonn TEUR 75 (i. Vj. TEUR 83) und die Sparkasse KölnBonn erstattete für einen anderen Mitarbeiter einer Tochtergesellschaft Personalkosten in Höhe von TEUR 63 (i. Vj. TEUR 79). Weiterhin führte eine Tochtergesellschaft Maklertätigkeiten für die Sparkasse KölnBonn durch und erhielt hierfür TEUR 159 (i. Vj. TEUR 85).

Für die Vermittlung an- oder verkaufswürdiger Immobilien erhalten die Stadtsparkasse Düsseldorf, die Frankfurter Sparkasse und die Sparkasse KölnBonn eine so genannte "Werbekos-tenpauschale". Diese betrug:

Gesellschafter	2013	2012
	TEUR	TEUR
Stadtsparkasse Düsseldorf	362	323
Frankfurter Sparkasse	225	145
Sparkasse KölnBonn	793	740
	1.380	1.208

Für die Vermittlung von Finanzierungen erhielt eine Tochtergesellschaft der CORPUS SI-REO KG von der Stadtsparkasse Düsseldorf TEUR 90 (i. Vj. TEUR 129) und von der Sparkasse KölnBonn TEUR 206 (i. Vj. TEUR 268).

b) Geschäftsführung

Mitglieder der Geschäftsführung

Ralph Günther, Bankkaufmann, Köln, Sprecher der Geschäftsführung,

Kevin Copp, Jurist, Athen/Griechenland (ab 1. März 2013)

Ingo Hartlief, Diplom-Kaufmann, Hamburg

Lars von Lackum, Diplom-Kaufmann, Köln (stellvertretender Sprecher der Geschäftsführung; bis 30. April 2013)

Die Gesamtbezüge der Geschäftsführung (inklusive Bezüge ehemaliger Mitglieder der Geschäftsführung) betragen im Jahr 2013 TEUR 2.823 (i. Vj. TEUR 3.403). Hierbei handelt es sich ausschließlich um kurzfristige Leistungen gemäß IAS 24.17 (a).

c) Aufsichtsrat

Die Gesellschaft hat einen Aufsichtsrat, der grundsätzlich aus acht Mitgliedern besteht. Mitglieder des Aufsichtsrates sind:

	Dr. Karl-Gerhard Eick (Vorsitzender) Geschäftsführender Gesellschafter KGE Management Consulting, London/Großbritannien
	Artur Grzesiek (stellvertretender Vorsitzender) Vorsitzender des Vorstands der Sparkasse KölnBonn, Köln
	Karin-Brigitte Göbel Mitglied des Vorstandes der Stadtsparkasse Düsseldorf, Düsseldorf
	Herbert Hans Grüntker Vorsitzender des Vorstands der Frankfurter Sparkasse, Frankfurt am Main
	Arndt M. Hallmann Vorsitzender des Vorstands der Stadtsparkasse Düsseldorf, Düsseldorf
	Dr. Altfried M. Lütkenhaus Mitglied des Vorstands der Frankfurter Sparkasse, Frankfurt am Main
	Dr. Joachim Schmalzt Mitglied des Vorstands der Sparkasse KölnBonn, Köln
	Ulrich Voigt Mitglied des Vorstands der Sparkasse KölnBonn, Köln
	Martin Zimmer Ehrenmitglied, Pulheim

Die Mitglieder des Aufsichtsrats haben in 2013 für ihre Tätigkeit Bezüge in Höhe von TEUR 488 (i. Vj. TEUR 350) erhalten. In 2013 sind Sonderzahlungen von TEUR 150 enthalten.

Im Zusammenhang mit der Aufsichtsratstätigkeit von Herrn Dr. Eick fielen Kosten für Reisen in Höhe von TEUR 19 (i. Vj. TEUR 11), Telekommunikationsleistungen in Höhe von TEUR 10 (i. Vj. TEUR 5,5) sowie Fahrdienstleistungen in Höhe von TEUR 8 (i. Vj. TEUR 0) an.

VI. Honorare des Abschlussprüfers

Für die erbrachten Dienstleistungen des Abschlussprüfers KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft sind die untenstehenden Honorare als Aufwand erfasst worden:

	2013	2012
	TEUR	TEUR
Abschlussprüfung	275	276
Sonstige Bestätigungs- oder Bewertungsleistungen	63	63
Steuerberatungsleistungen	28	65
Sonstige Leistungen	38	42

Es wurden ausschließlich Leistungen erbracht, die mit der Tätigkeit als Abschlussprüfer des Jahresabschlusses und des Konzernabschlusses der CORPUS SIREO KG vereinbar sind.

Köln, den 4. März 2014

Ralph Günther, Geschäftsführer

Ingo Hartlief, Geschäftsführer

Kevin Copp, Geschäftsführer

Anteile an verbundenen Unternehmen (Anlage A)

	Eigenkapital der Gesellschaft	Anteil	Geschäftsjahres Ergebnis des 31.12.2013
A. Vollkonsolidierte Unternehmen	EUR	%	EUR
1. CORPUS SIREO Investment Residential No. 6 GmbH, Köln	2.571.014,28	100,00	2.310.544,09	³
2. CORPUS SIREO Projektentwicklung Wohnen GmbH, Köln	11.091.815,42	100,00	2.770.019,49
3. CORPUS SIREO Investment Residential GmbH, Köln	30.840.478,00	100,00	-239.866,57
4. CORPUS SIREO Asset Management Residential GmbH, Köln	1.423.288,49	100,00	1.302.670,15	³
5. SELECT Bauprojektentwicklung GmbH, Köln	-618.093,80	100,00	-3.491,43
6. CORPUS SIREO Investment Residential No. 7 GmbH, Köln	151.536.75	100,00	-80.651,99	³
7. CORPUS SIREO Investment Residential No. 13 GmbH, Köln	-306.280,60	100,00	2.986,29
8. CORPUS SIREO Investment Commercial GmbH, Köln	95.332.502,11	100,00	20.260.526,48	²
9. IC Investment Commercial No. 5 GmbH, Köln	-8.640.638,07	100,00	-48.519,89
10. CORPUS SIREO Investment Residential No. 12 GmbH, Köln	289.932,12	100,00	150.842,50	³
11. CORPUS SIREO Makler GmbH, Köln	1.514.028,31	100,00	-1.387.120,02	²
12. CORPUS SIREO Investment Residential Berlin GmbH, Köln	44.441.503,74	100,00	1.333.122,41
13. CORPUS SIREO Investment Residential No. 3 GmbH, Berlin	-236.645,48	100,00	18.241,87
14. CORPUS SIREO Investment Residential No. 4 GmbH, Berlin	-2.595.317,22	100,00	1.348.924,91
15. CORPUS SIREO Investment Residential No. 5 GmbH, Köln	-11.167.323,31	100,00	-1.462.139,77
16. CORPUS SIREO Asset Management Commercial GmbH, Heusenstamm	11.290.927,27	100,00	19.706.086,58	²
17. CORPUS SIREO Investment Residential No. 14 S.à r.l., Luxemburg	-3.798.509,71	100,00	560.534,52
18. CORPUS SIREO Investment Residential No. 21 S.à r.l., Luxemburg	-2.597.453,46	100,00	142.994,16	i
19. CORPUS SIREO Investment Residential No. 22 S.à r.l., Luxemburg	-3.970.381,45	100,00	-401.947,15
20. CORPUS SIREO Investment Residential No. 23 S.à r.l., Luxemburg	-2.496.743,21	100,00	121.946,96
21. CORPUS SIREO Investment Residential No. 24 S.à r.l., Luxemburg	-697.264,22	100,00	33.806,63
22. CORPUS SIREO Investment Residential No. 2 GmbH, Köln	-13.976.783,83	100,00	-586.255,38
23. COPRUS SIREO Investment Commercial No. 6 GmbH, Köln	-372.567,60	100,00	185.510,38
24. CORPUS SIREO Investment Residential Holding GmbH & Co. KG, Köln	131.706,80	100,00	-1.274,52
25. CORPUS SIREO Investment Residential No. 15 GmbH, Köln	-1.904.218,78	100,00	131.002,90
26. CORPUS SIREO Makler Frankfurt GmbH, Frankfurt am Main	1.752.707,12	100,00	-39.926,31
27. CORPUS SIREO Investment Residential No. 30 GmbH & Co. KG, Köln	494.074,97	100,00	-22.925,03
28. CORPUS SIREO Asset Management Retail GmbH, Köln	165.791,64	100,00	-375.686,46
29. CORPUS SIREO Investment Management S.à r.l., Luxemburg	1.353.214,43	100,00	904.940,92
30. Anatol Acquisition GmbH, Köln	-1.472.466,47	100,00	-7.653,61
31. Pegasus Acquisition GmbH i.L., Köln	-13.830.128,58	100,00	-70.124,64
32. CORPUS SIREO BroadwayAcquisition GmbH, Köln	-909.938,50	100,00	-875.309,11
33. CORPUS SIREO Projektentwicklung Düsseldorf GmbH, Köln	1.180.920,36	100,00	1.722.116,10
34. CORPUS SIREO Projektentwicklung München GmbH, Köln	-549.766,34	100,00	-535.336,68
35. CORPUS SIREO Projektentwicklung Wohnen Bonner Straße GmbH, Köln	683.589,00	100,00	906.090,26
36. CORPUS SIREO Projektentwicklung Wohnen Residenz GmbH, Köln	114.755,14	100,00	1.527.949,44
37. CORPUS SIREO Projektentwicklung Neuenhöfer Allee GmbH, Köln	75.000,00	100,00	2.572.554,68	⁴
38. CORPUS SIREO Projektentwicklung Lessingstraße GmbH, Köln	-840.595,34	100,00	-959.372,85
39. CORPUS SIREO Projektentwicklung Köln-West GmbH, Köln	-95.406,42	100,00	-111.355,88
40. CORPUS SIREO Projektentwicklung Frankfurt-Mitte GmbH, Köln	22.992,75	100,00	-2.007,25
41. Maicor Projektentwicklung Winterhafen GmbH, Mainz	2.019.787,52	74,20	3.671.957,30
42. FRECOR Projektentwicklung und Wohnbau GmbH, Köln	-8.968,59	76,00	-15.916,62
B. Nicht konsolidierte verbundene Unternehmen
1. SolViva Immobilien GmbH i.L., Köln	-1.579.155,75	100,00	-138,80
2. CORPUS SIREO Trust No. 1 S.à r.I., Luxembourg	683.662,06	100,00	27.928,79
3. CitCor Commercial Properties Management GmbH, Düsseldorf	104.043,12	100,00	-2.795,99
4. CitCor Residential Verwaltungs GmbH, Düsseldorf	48.047,99	100,00	20.515,09

Ergebnisabführung mit der CORPUS SIREO Holding GmbH & Co. KG.

³ Ergebnisabführung mit der CORPUS SIREO Investment Residential GmbH.

⁴ Ergebnisabführung mit der CORPUS SIREO Projektentwicklung Wohnen GmbH.

Beteiligungen (Anlage B)

	Eigenkapital der Gesellschaft	Beteiligung
	EUR	%	EUR
A. At Equity bewertete Unternehmen
1. Rathaus-Carree Saarbrücken Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH & Co. KG, Köln	66.174,57	30,00	19.852,37
2. FRECOR Projektentwicklung und Wohnbau GmbH & Co. Kommanditgesellschaft, Köln	2.606,94	50,00	1.303,47
3. SEVERINS WOHNEN GmbH & Co. KG, Köln	-67.681,28	50,00	-33.840,64
4. MOCOR Projektentwicklung GmbH, Köln	336.314,95	50,00	168.157,47
5. ZETA Immobilien-Projektentwicklungs GmbH, Köln	26.988,30	51,00	13.764,03
6. CONTUR Wohnbauentwicklung und Projektsteuerung GmbH & Co. KG, Köln	202.201,00	49,50	100.089,50
7. BAUCOR Projektentwicklung GmbH, Köln	441.441,99	52,00	229.549,83
8. PE Reiterstaffel GmbH & Co. KG, Köln	-2.785.761,66	50,00	-1.392.880,83
9. JK-COR Wohnbauentwicklung GmbH & Co. Wilhelm-Hale-Straße 35 KG, München	33.308,77	45,00	14.988,95
10. JK-COR Wohnbauentwicklung GmbH & Co. Wilhelm-Hale-Straße 45 KG, München	25.000,00	50,00	12.500,00
11. Urban Center Management GmbH, Heusenstamm	55.999,82	50,00	27.999,91	⁵
12. RheinCOR Projektentwicklung GmbH, Köln	1.364.013,38	51,00	695.646,82

⁵ Jahresabschluss zum 31. Dezember 2012

	Eigenkapital der Gesellschaft	Beteiligung
	EUR	%	EUR
B. Übrige Beteiligungen
1. CONTUR Wohnbauentwicklung GmbH, Köln	33.816,85	50,00	16.908,43
2. Projektverwaltungsgesellschaft SEVERINS WOHNEN GmbH, Köln	31.179,79	50,00	15.589,90
3. JK-COR Wohnbauentwicklung GmbH, München	42.862,06	50,00	21.431,03
4. PE Reiterstaffel GmbH, Köln	49.567,00	50,00	24.783,50
5. CSE Centrum-Stadtentwicklung GmbH, Köln	-7.780.355,00	50,00	-3.890.177,50
6. Rathaus-Carree Saarbrücken Grundstücksentwicklungsgesellschaft Verwaltung mbH i.L., Köln	110.967,26	29,92	33.201,40
7. SK BV Grundstücksentwicklung GmbH & Co. KG, Köln	-903.499,57	75,00	-677.642,68
8. SK BV Grundstücksentwicklung Verwaltung GmbH, Köln	75.058,64	50,00	37.529,32
9. IAK Immobilienfonds Köln GmbH, Köln	28.405,94	49,40	14.032,53	⁵
10. IAK Zweite Immobilienfonds Köln GmbH, Köln	31.243,03	49,40	15.434,06	⁵
11. IAK Dritte Immobilienfonds Köln GmbH, Köln	21.510,33	49,40	10.626,10	⁶
12. IAK Vierte Immobilienfonds Köln GmbH, Köln	29.094,36	49,40	14.372,61	⁵
13. GID Gewerbeimmobilien Düsseldorf GmbH, Köln	27.747,95	49,40	13.707,49	⁵
14. Fritz-Encke-Park Immobilie 1 GmbH & Co. KG, Köln	-48.088,56	0,05	-24.045
15. Fritz-Encke-Park-Immobilie 1 Verwaltungs GmbH, Köln	22.275,23	2.548	-231,32

⁶ Jahresabschluss zum 31. Dezember 2010

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Wir haben den von der CORPUS SIREO Holding GmbH & Co. KG, Köln, aufgestellten Konzernabschluss - bestehend aus Konzernbilanz, Konzerngewinn- und -verlustrechnung, Konzerngesamtergebnisrechnung, Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung, Konzernkapital-flussrechnung und Konzernanhang - sowie den Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2013 geprüft. Die Aufstellung von Konzernabschluss und Konzernlagebericht nach den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften liegt in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Konzernabschluss unter Beachtung der anzuwendenden Rechnungslegungsvorschriften und durch den Konzernlagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld des Konzerns sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben im Konzernabschluss und Konzernlagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der Jahresabschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen, der Abgrenzung des Konsolidierungskreises, der angewandten Bilanzierungs- und Konsolidierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Konzernabschluss den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns. Der Konzernlagebericht steht in Einklang mit dem Konzernabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Köln, den 4. März 2014

KPMG AG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Beumer, Wirtschaftsprüfer

Knorr, Wirtschaftsprüferin

Sonstiger Berichtsteil

Der Konzernabschluss wurde dem Aufsichtsrat der Gesellschaft am 10. April 2014 vorgelegt und von diesem zur Kenntnis genommen.