G + S Wohnen in Frankfurt am Main GmbH

Frankfurt am Main

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die G + S Wohnen in Frankfurt am Main GmbH

Prüfungsurteil

Wir haben den Jahresabschluss der G + S Wohnen in Frankfurt am Main GmbH, Frankfurt am Main - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierung- und Bewertungsmethoden geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2023 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses geführt hat.

Grundlage für das Prüfungsurteil

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zum Jahresabschluss zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d. h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unser Prüfungsurteil zum Jahresabschluss beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

―	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen im Jahresabschluss aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als das Risiko, dass aus Irrtümern resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können;
―	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieses Systems der Gesellschaft abzugeben;
―	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben;
―	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann;
―	beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Eschborn/Frankfurt am Main, 21. März 2024

EY GmbH & Co. KG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Enzenhofer, Wirtschaftsprüfer

Keskin, Wirtschaftsprüfer

Bilanz zum 31. Dezember 2023

Aktiva

	31.12.2023	31.12.2022
	EUR	EUR
A. Anlagevermögen
I. Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	67.035.993,41	68.074.302,03
B. Umlaufvermögen
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
1. Unfertige Leistungen	3.828.000,00	4.066.000,00
2. Andere Vorräte	74.004,13	65.987,04
	3.902.004,13	4.131.987,04
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung	158.959,98	68.203,53
2. Sonstige Vermögensgegenstände	2.300,21	2.778,11
	161.260,19	70.981,64
III. Guthaben bei Kreditinstituten	3.951.195,17	3.373.767,65
	8.014.459,49	7.576.736,33
	75.050.452,90	75.651.038,36

Passiva

	31.12.2023	31.12.2022
	EUR	EUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital	5.000.000,00	5.000.000,00
II. Kapitalrücklage	18.417.091,98	18.417.091,98
	23.417.091,98	23.417.091,98
B. Rückstellungen
Sonstige Rückstellungen	464.615,72	1.194.726,12
	464.615,72	1.194.726,12
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	39.639.964,75	40.447.721,37
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	3.016.984,51	3.132.444,47
3. Erhaltene Anzahlungen	4.389.520,30	3.723.979,12
4. Verbindlichkeiten aus Vermietung	210.686,06	136.595,32
5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	39.836,61	71.575,09
6. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	3.851.104,35	3.470.656,27
	51.148.096,58	50.982.971,64
D. Rechnungsabgrenzungsposten	20.648,62	56.248,62
	75.050.452,90	75.651.038,36

Treuhandvermögen: EUR 1.534.852,58 (Vorjahr EUR 1.466.803,19)

Treuhandverbindlichkeiten: EUR 1.534.852,58 (Vorjahr EUR 1.466.803,19)

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2023

	2023	2022
	EUR	EUR
1. Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung	11.830.970,89	11.185.909,88
2. Veränderung des Bestands an unfertigen Leistungen	-238.000,00	544.658,66
3. Sonstige betriebliche Erträge	610.463,14	100.108,60
4. Aufwendungen für bezogene Lieferung und Leistung	7.279.647,59	7.830.267,97
5. Rohergebnis	4.923.786,44	4.000.409,17
6. Abschreibungen auf Sachanlagen	1.038.404,62	1.038.404,67
7. Sonstige betriebliche Aufwendungen	225.088,84	183.706,24
8. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	310,99	1.490,99
9. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	354.692,40	366.073,00
10. Ergebnis nach Steuern	3.305.911,57	2.413.716,25
11. Ergebnis vor Gewinnabführung	3.305.911,57	2.413.716,25
12. Aufgrund eines Ergebnisabführungsvertrages abgeführter Gewinn	3.305.911,57	2.413.716,25
13. Jahresüberschuss	0,00	0,00

Anhang zum Jahresabschluss für das Geschäftsjahr zum 31. Dezember 2023

A. Allgemeine Angaben

Die G+S Wohnen in Frankfurt am Main GmbH ("G+S Wohnen") hat ihren Sitz in Frankfurt am Main und ist eingetragen in das Handelsregister beim Amtsgericht Frankfurt am Main (HRB 43729). Sie ist eine kleine Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 Abs. 1 und 4 HGB.

Der Jahresabschluss 2023 wurde nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches für kleine Kapitalgesellschaften und des GmbH - Gesetzes aufgestellt.

Die Bilanz und die Gewinn- und Verlustrechnung wurden entsprechend der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen gegliedert. Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

Im Interesse einer besseren Klarheit und Übersichtlichkeit werden die nach den gesetzlichen Vorschriften bei den Posten der Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung anzubringenden Vermerke ebenso wie die Vermerke, die wahlweise in der Bilanz bzw. der Gewinn- und Verlustrechnung anzubringen sind, weitestgehend im Anhang aufgeführt.

Durch die Angabe in TEUR können sich Rundungsdifferenzen ergeben.

B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden wurden gegenüber dem Vorjahr unverändert beibehalten.

Die Vermögensgegenstände des Sachanlagevermögens sind mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten vermindert um lineare planmäßige und außerplanmäßige Abschreibungen angesetzt. Als Herstellungskosten werden neben Einzelkosten auch anteilige Gemeinkosten und zurechenbare Zinsen für Fremdkapital aktiviert. In 2023 wurden keine Fremdkapitalzinsen aktiviert.

Die Abschreibungen auf Gebäude des Anlagevermögens erfolgten linear pro rata temporis. Die der linearen Abschreibung zugrundeliegende voraussichtliche Nutzungsdauer beträgt 50 Jahre.

Die unfertigen Leistungen sind in Höhe der voraussichtlich abrechenbaren Betriebskosten angesetzt.

Bei den anderen Vorräten handelt es sich ausschließlich um Heizöl, dessen Bestand durch Inventur ermittelt wurde. Die Bewertung erfolgte nach dem FiFo-Verfahren.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände wurden zu Nennwerten angesetzt. Erkennbaren Ausfallrisiken wird durch entsprechende Einzelwertberichtigungen Rechnung getragen. Sofern die Gründe für in früheren Perioden vorgenommene Wertberichtigungen nicht mehr vorliegen, erfolgen entsprechende Wertaufholungen. Neben den erforderlichen Einzelwertberichtigungen werden bei Forderungen gleicher Risikostruktur Portfolio-Wertberichtigungen auf Basis historischer Ausfallraten durchgeführt.

Die Bankguthaben bei Kreditinstituten wurden zum Nennwert angesetzt.

Die sonstigen Rückstellungen wurden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages (d.h. einschließlich zukünftiger Kosten- und Preissteigerungen) angesetzt.

Verbindlichkeiten wurden mit ihren Erfüllungsbeträgen bewertet.

Als passive Rechnungsabgrenzungsposten sind Einzahlungen vor dem Abschlussstichtag ausgewiesen, soweit sie Ertrag für einen bestimmten Zeitraum nach dem Abschlussstichtag darstellen.

Entgegen § 275 Abs. 2 HGB ist die Grundsteuer nicht unter den sonstigen Steuern, sondern branchenüblich unter den Aufwendungen für Hausbewirtschaftung ausgewiesen, da sie als Kostensteuer umlagefähig ist.

C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

Bilanz

In den unfertigen Leistungen sind wie im Vorjahr ausschließlich noch nicht mit den Mietern abgerechnete Betriebskosten ausgewiesen, denen entsprechende Vorauszahlungen unter dem Posten "Erhaltene Anzahlungen" gegenüberstehen.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände haben wie im Vorjahr eine Restlaufzeit von unter einem Jahr.

Das zum Nennwert angesetzte und erbrachte gezeichnete Kapital beträgt TEUR 5.000 (Vorjahr TEUR 5.000).

Die sonstigen Rückstellungen haben sich im Geschäftsjahr wie folgt entwickelt:

	01.01.2023	Inanspruchnahme	Auflösung	Zuführung	31.12.2023
	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
Ausstehende Rechnungen	1.162	541	555	325	391
Unterlassene Instandhaltung (1-3 Monate)	0	0	0	30	30
Jahresabschlusskosten	33	19	-	30	44
Sonstige Rückstellungen	1.195	560	555	385	465

Die Zusammensetzung der Verbindlichkeiten nach Restlaufzeiten sowie die Art der Sicherung ergeben sich aus dem nachfolgenden Verbindlichkeitenspiegel:

	Summe	Restlaufzeit
		unter 1 Jahr	über 1 Jahr	davon über 5 Jahre
	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	39.640	815	38.825	35.497
	(40.447)	(808)	(39.639)	(36.339)
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	3.017	115	2.902	2.440
	(3.132)	(115)	(3.017)	(2.555)
Erhaltene Anzahlungen	4.389	4.389	0	0
	(3.724)	(3.724)	()	0
Verbindlichkeiten aus Vermietung	211	211	0	0
	(137)	(137)	()	()
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	40	31	9	0
	(72)	(63)	(9)	()
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	3.851	3.851	0	0
	(3.471)	(3.471)	()	()
Summe Verbindlichkeiten	51.148	9.412	41.736	37.937
	(50.983)	(8.318)	(42.665)	(38.895)

	davon gesichert
		Art der Sicherung
	TEUR
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	39.640	GPR
	(40.447)	GPR
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	3.017	GPR
	(3.132)	GPR
Erhaltene Anzahlungen	0
	()
Verbindlichkeiten aus Vermietung	0
	0
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	0
	()
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	0
	()
Summe Verbindlichkeiten	42.657
	(43.580)

GPR = Grundpfandrechte

() = Vorjahresangaben

Die folgenden Passiva betreffen verbundene Unternehmen und Gesellschafter:

	31.12.2023	31.12.2022
	TEUR	TEUR
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	39.640	40.447
davon gegenüber verbundenen Unternehmen	238	242
davon gegenüber Gesellschafter	-	-
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	3.851	3.471
davon gegenüber Gesellschafter	3.849	3.470

Von den zum Bilanzstichtag bestehenden Verbindlichkeiten gegenüber dem Gesellschafter resultieren TEUR 3.306 (Vorjahr TEUR 2.414) aus der Ergebnisabführung an die GWH Wohnungsgesellschaft mbH Hessen ("GWH"), der Rest entfällt wie im Vorjahr auf den Liefer- und Leistungsverkehr. Darüber hinaus bestehen Verbindlichkeiten aus Umsatzsteuer gegenüber dem Organträger (verbundenes Unternehmen) in Höhe von TEUR 2 (Vorjahr TEUR 1).

Gewinn- und Verlustrechnung

Die Umsatzerlöse wurden ausschließlich im Inland erzielt.

Die sonstigen betrieblichen Erträge beinhalten im Wesentlichen periodenfremde Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen in Höhe von TEUR 555 (Vorjahr TEUR 37).

In den Zinsen und ähnlichen Aufwendungen sind Zinsaufwendungen an verbundene Unternehmen in Höhe von TEUR 1 (Vorjahr TEUR 1) enthalten.

Das Jahresergebnis der Gesellschaft wird aufgrund des bestehenden Ergebnisabführungsvertrages an die GWH abgeführt.

D. Sonstige Angaben

Treuhandvermögen und -verbindlichkeiten

Es bestanden am Bilanzstichtag nicht bilanzierte Treuhandvermögen und -verbindlichkeiten aus Sicherheitsleistungen der Mieter in Höhe von TEUR 1.535 (Vorjahr TEUR 1.467). Aufgrund des in gleicher Höhe bestehenden Treuhandvermögens besteht kein Risiko der einseitigen Inanspruchnahme der Treuhandverbindlichkeiten.

Steuerliche und rechtliche Verhältnisse

Es besteht eine gewerbe- und körperschaftsteuerliche Organschaft mit der GWH sowie eine umsatzsteuerliche Organschaft mit der Landesbank Hessen-Thüringen Girozentrale, Frankfurt am Main/ Erfurt. Zudem besteht ein Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrag mit der GWH.

Personal

Die Gesellschaft beschäftigt kein eigenes Personal. Die Geschäftsbesorgung erfolgt durch die Gesellschafterin GWH.

Geschäftsführung

Mitglieder der Geschäftsführung waren im Geschäftsjahr:

	Stefan Bürger, Schmitten, CEO
	Matthias Voss, Hamburg, CFO

Die Mitglieder der Geschäftsführung erhielten im Geschäftsjahr 2023 keine Bezüge von der Gesellschaft.

Gesellschafter

Alleinige Gesellschafterin ist die GWH.

Konzernabschluss

Die GWH Immobilien Holding GmbH hält indirekt die Mehrheit der Anteile an der Gesellschaft und stellt den Konzernabschluss für den kleinsten Kreis von Unternehmen auf. Der Konzernabschluss ist am Sitz der Gesellschaft erhältlich.

Die Landesbank Hessen-Thüringen Girozentrale, Frankfurt am Main / Erfurt, hält indirekt die Mehrheit der Anteile an der G+S Wohnen. Sie ist das Mutterunternehmen, das den Konzernabschluss für den größten Kreis von Unternehmen aufstellt. Dieser wird beim Handelsregister der Amtsgerichte Frankfurt am Main (HRA 29821) und Jena (HRA 102181) eingereicht. Der Konzernabschluss ist am Sitz der Gesellschaft erhältlich.

Frankfurt am Main, den 21. März 2024

Die Geschäftsführung

Stefan Bürger

Matthias Voss