STADT MORGEN Holding GmbH

Grünwald

Konzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.10.2022 bis zum 30.09.2023

KONZERNLAGEBERICHT FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2022/2023

1. Grundlagen und Geschäftsmodell des Konzerns

2. Wirtschaftsbericht

2.1 Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

2.2 Geschäftsverlauf

2.3 Lage

2.4 Finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

2.5 Gesamtaussage zum Geschäftsverlauf

3. Risiko-, Chancen- und Prognosebericht

3.1 Risikobericht

3.2 Chancenbericht

3.3 Prognosebericht

1. Grundlagen und Geschäftsmodell des Konzerns

Bei der STADT MORGEN Holding GmbH, Grünwald, (im Folgenden Stadt Morgen Holding) handelt es sich um eine Tochtergesellschaft der STADT MORGEN GmbH & Co. geschlossene Investment KG (Oberste Muttergesellschaft), Grünwald, bei der sich institutionelle Investoren als Kommanditisten beteiligt haben. Die Stadt Morgen Holding investiert in Objektgesellschaften. Die Objektgesellschaften sind deutsche, tschechische, holländische und belgische Personen- oder Kapitalgesellschaften und Eigentümer von Immobilien. Die Konzernobergesellschaft hält noch Anteile an einer weiteren Holdinggesellschaft, die ihrerseits ebenfalls in Objektgesellschaften investiert ist. Die Stadt Morgen Holding investiert in verschiedene Regionen. Die Konzernsteuerung und Investorenkommunikation erfolgt ausschließlich über die Konzernobergesellschaft. Renditeberechnungen, Abweichungsanalysen sowie Investitionsentscheidungen werden nicht auf untergeordneten Holdingsstrukturen vorgenommen, sondern immer auf der Gesamtebene in der Konzernobergesellschaft.

Geschäftsgegenstand der Stadt Morgen Holding ist die Verwaltung des eigenen Vermögens und das Eingehen, Halten und Verwalten von unmittelbaren und/oder mittelbaren Beteiligungen sowie die Gewährung von Finanzierungen an Gesellschaften gleich welcher Rechtsform im In- und Ausland, deren Geschäftsgegenstand der unmittelbare und mittelbare Unternehmenserwerb von Immobilien und Immobiliengesellschaften ist, das heißt, das Eingehen, Erwerben, Halten, Verwalten und Veräußern von Beteiligungen an Gesellschaften, die Immobilien halten, errichten oder erwerben werden, bzw. an Gesellschaften, die sich an anderen Gesellschaften beteiligen, die Immobilien halten, errichten oder erwerben werden, und deren Verwaltung einschließlich der Gewährung von Finanzierungen an unmittelbare oder mittelbare Tochtergesellschaften.

Die Stadt Morgen Holding ist berechtigt, alle mit diesem Unternehmensgegenstand im Zusammenhang stehenden Geschäfte und Handlungen vorzunehmen, die der Erreichung des Gesellschaftszwecks unmittelbar und/oder mittelbar zweckdienlich sind; ausgenommen sind Tätigkeiten oder Geschäfte, die nach der Gewerbeordnung oder sonst einer Genehmigung oder Erlaubnis bedürfen.

Die Stadt Morgen Holding und ihre Tochtergesellschaften (im Folgenden Stadt Morgen-Gruppe oder Konzern) besitzen europaweit Immobilien. Die Stadt Morgen-Gruppe hat ihren Hauptsitz in Grünwald bei München.

Der Konzernabschluss umfasst die STADT MORGEN Holding GmbH sowie 38 (Vj.: 38) inländische und fünf (Vj.: fünf) ausländische Tochterunternehmen.

Die Stadt Morgen-Gruppe besitzt einen unveränderten Gesamtbestand an Gebäudenutzfläche von 618.783 m ² und wird durch zwei Geschäftsführer, die Herren Christian Schlüter und Peter Windmeißer, vertreten.

Ziel der Stadt Morgen-Gruppe ist es, einen stabilen, ergebniswirksamen Cashflow zu generieren und einen nachhaltigen Werterhalt durch mittelbare Investitionen in deutsche bzw. europäische Immobilien zu erzielen. Der Fonds investiert in ausgesuchten deutschen und europäischen Ballungsräumen, bei denen sich positive Wachstumsaussichten bei Bevölkerungszahl und Wirtschaft bieten. Der Konzern investiert über die STADT MORGEN Holding GmbH in Immobilien mit verschiedenen Nutzungsarten. Es kann sich dabei um Büroimmobilien, Stadtteilzentren, Geschäftshäuser oder Fachmarktzentren handeln.

Die Stadt Morgen-Gruppe beschäftigt keine eigenen Mitarbeiter und beauftragt durch Geschäftsbesorgungsverträge die KGAL GmbH & Co. KG, Grünwald, (im Folgenden "KGAL") sowie die KGAL Investment Management GmbH & Co. KG, Grünwald (im Folgenden "KGAL IM") mit dem gesamten Fondsmanagement. Hierzu gehören unter anderem die gesellschaftsübergreifende Steuerung sämtlicher Geschäftspartner, Verhandlung und Abschluss von Darlehensverträgen für die Objektgesellschaften einschließlich der laufenden Verwaltung der Fondsgesellschaft, der Zwischenholdinggesellschaften sowie der deutschen Objektgesellschaften, Buchhaltung und Erstellung der Jahresabschlüsse der deutschen Gesellschaften, die Investorenbetreuung, ein umfassendes Management Reporting sowie die Organisation der Sitzungen des Anlageausschusses und weitere Geschäftsbesorgungsaufgaben. Die KGAL übernimmt ferner die Verwaltung der Holdinggesellschaften und der Objektgesellschaften sowie die Aufgaben im Rahmen des Objektankaufs und ggf. Objektverkaufs. Die Betreuung der ausländischen Tochtergesellschaften erfolgt jeweils durch lokale Dienstleistungsfirmen als auch durch das Asset Management der KGAL IM. Die Fondslaufzeit ist aktuell bis zum 30.09.2034 befristet. Die Laufzeit des Fonds ist jederzeit verlängerbar. Ziel ist es, die Gesellschaften oder die Objekte jeweils zum Ende ihrer Laufzeit zu veräußern und den Immobilienfonds danach zu liquidieren.

Die Stadt Morgen-Gruppe ist in die ESG-Strategie (ESG - Environmental, Social, Governance) der KGAL mit eingebunden. Als Assetmanager agiert die KGAL im Kontext nationaler und europäischer Vorgaben in Bezug auf die Integration von Aspekten im Bereich "Umwelt, Soziales und Unternehmensführung". Dabei ist die KGAL bestrebt, ESG-Aspekte in alle Geschäftsprozesse zu integrieren, sowohl in Bezug auf Produkte als auch den unmittelbaren Geschäftsbetrieb. Der Fokus liegt dabei auf der Berücksichtigung von ESG-Aspekten in Investmenttätigkeiten mit dem Ziel, Risiken zu minimieren und Opportunitäten zu nutzen.

Die KGAL-Klimastrategie sowie der aktuelle Nachhaltigkeitsbericht der KGAL nach dem Berichtstandard des Deutschen Nachhaltigkeitskodex sind auf der Homepage der KGAL veröffentlicht. Im Geschäftsjahr 2023 wurde durch die Geschäftsführung der KGAL eine neue Nachhaltigkeitsstrategie für die gesamte KGAL definiert. Diese soll im Jahr 2024 in Kraft treten. Für das Jahr 2024 ist geplant, die Voraussetzungen für eine zukünftige Berichterstattung nach der Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) zu schaffen.

2. Wirtschaftsbericht

2.1 Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

In Folge des Ukraine Kriegs sind die Verbraucherpreise insbesondere in Europa stark angestiegen, weil sowohl die Energiepreise als auch die Lebensmittelpreise auf die Verknappung von Ressourcen reagiert haben. Auf der einen Seite führte die Reduzierung russischer Erdgasimporte zu einer Verknappung der Ressourcen und Teuerung der Energiepreise. Auf der anderen Seite wurden wichtige Getreideexporte aus der Ukraine blockiert, so dass weltweit eine Verknappung spürbar wurde.

Die Verbraucherpreisinflation erreichte 2022 8,4% in der Eurozone ^[1] und 6,9% in Deutschland. ^[2] Seither lässt sich eine Entspannung der Energie- und Lebensmittelpreise ablesen, aber die Kerninflation bleibt weiterhin höher als erwartet. Vor dem Hintergrund haben Zentralbanken die Leitzinsen 2022 erstmals seit einer langen Niedrigzinsphase angehoben. Zum Ende des 3. Quartals 2023 stand der europäische Leitzins bei 3,75%, wobei weitere Anhebungen im Laufe des Jahres 2024 zu erwarten sind. ^[3]

Die Wirtschaft zeigt erste Bremsspuren in Folge der restriktiven Geldpolitik durch die Zentralbank. Deutschland befindet sich in einer technischen Rezession, nachdem sowohl in Q4 2022 als auch in Q1 2023 negative Wachstumsraten ermittelt wurden. ^[4] Andere Länder der Eurozone sowie Großbritannien sind davon nicht betroffen.

Aufgrund der Kombination aus höheren Zinsen, ungünstigeren Finanzierungsbedingungen, gestiegenen Baukosten und rückläufiger Bürovermietungsumsätze befindet sich der Immobilienmarkt in einer schwierigen Phase. Das Investitionsvolumen am europäischen Gewerbeimmobilienmarkt sank in den ersten drei Quartalen 2023 im Vergleich zu den Vorjahren auf 96 Mrd. Euro bzw. um 57% im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. ^[5] Der Immobilien-Investmentmarkt zeigte sich im Jahr 2023 sehr verhalten. Marktteilnehmer erwarten eine Renditekorrektur, um das neue Finanzierungsumfeld zu berücksichtigen. Allerdings führen Differenzen in den Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern zu einer geringen Dynamik. Zwar haben Maklerhäuser ihre Renditeerwartungen bereits angepasst, aber aufgrund des geringen Transaktionsvolumen ließ sich der Umfang des Preisverfalls nicht gut aus Marktdaten ableiten. Die wenigen im Markt registrierten Verkäufe waren häufig keine Immobilientransaktionen, die man als marktüblich einstufen kann.

An den Vermietungsmärkten lässt sich ein gemischtes Bild beobachten. Einerseits sind die Umsätze an den Bürovermietungsmärkten rückläufig, weil viele Nutzer Flächen effizienter nutzen möchten und konsolidieren. So erreichte der Vermietungsumsatz an Büroflächen in den deutschen Big 7 in Q1-Q2 2023 etwa 40% weniger als im Vorjahreszeitraum. Auf der anderen Seite werden weiterhin Mietpreissteigerungen im Büro-Spitzensegment beobachtet, weil Nutzer stärkeren Wert auf Energieeffizienz und Flächenqualität legen. ^[6]

Die Trends an den deutschen Bürovermietungsmärkten lassen sich auch in anderen europäischen Metropolen beobachten. Das Vermietungsvolumen war auch auf europäischer Ebene rückläufig, weil Mieter ihre Flächenbedürfnisse an hybride Arbeitsmodelle angleichen. Zugleich lässt sich in allen Metropolen eine starke Nachfrage nach modernen, energieeffizienten Büroflächen in guten Lagen registrieren. Die relative Knappheit dieser Spitzenobjekte führt zu Mietpreiswachstum im Spitzensegment, wobei gleichzeitig die Nachfrage in Nebenlagen immer stärker nachlässt. ^[7]

2.2 Geschäftsverlauf

Im abgelaufenen Geschäftsjahr konnten keine weiteren Immobilienobjekte für das Portfolio erworben werden. Die Gebäudemietfläche beträgt wie im Vorjahr 618.783 m ².

Die Gelder für Immobilien-Projekte wurden aufgrund des herausfordernden Marktumfelds für das laufende Geschäftsjahr eingefroren. Der gesamte Immobilienmarkt befindet sich in der Preisfindung und es war mit weiter ansteigenden Ankaufsrenditen zu rechnen.

Die Entwicklung der Mieterträge des Portfolios lag mit TEUR 142.281 um TEUR 13.475 über dem Vorjahreswert (Vj.: TEUR 128.806). Hiervon entfielen 63,5% (Vj.: 66,9%) auf Immobilien in Deutschland, 13,1% (Vj.: 11,7%) in Polen, 8,9% (Vj.: 3,5%) in Belgien, 5,7% (Vj.: 3,9%) in Holland, 4,2% (Vj.: 3,5%) in Spanien, 3,9% (Vj.: 6,1%) in Tschechien und in Irland 0,8% (Vj.: 3,5%).

Die steigende Inflation führt in der Regel zu höheren Zinsen. Dadurch geraten auch die ohnehin hohen Objektbewertungen der letzten Jahre unter Druck.

Durch die Indexierung der Gewerbemietverträge lässt sich die Inflation jedoch gut kontrollieren und führt zu deutlich steigenden Mieten. Allerdings können diese erhöhten Mieten nicht vollständig am Markt durchgesetzt werden, da viele Unternehmen durch das schwierige Marktumfeld und gestiegene Energiekosten dies wirtschaftlich nicht tragen können.

Die Jahresabschlüsse der in ausländischer Währung geführten Tochtergesellschaften müssen in die Konzernwährung EURO umgerechnet werden. Dies führt zu Wechselkursänderungen, die sich auch in der VFE-Lage (Vermögens-, Finanz- und Ertragslage) widerspiegeln.

Der Konzern konnte nichtsdestotrotz den Herausforderungen des Marktumfeld mit einem ausgewogenen Immobilienportfolio und einer gut aufgestellten Immobilienstreuung standhalten.

Die starken bilanziellen und finanziellen Parameter bilden auch für die Zukunft eine gute Basis für die Umsetzung weiterer Investitionsstrategien. Ziel ist die fortlaufende Prüfung von Ankaufmöglichkeiten oder von Projektentwicklungsmöglichkeiten, um den vorhandenen Bestand zu stärken oder zu vergrößern. Wesentliche Kriterien sind dabei Gewerbeimmobilien mit Aufwertungspotential sowie eine gute Mikrolage.

Insgesamt haben sich die Objekte gut entwickelt. Durch die erfolgreiche Arbeit des Assetmanagements konnten bei einigen Bestandimmobilien Wertrückgänge z. B. durch Mieterausbauten abgefedert werden. Die wesentlichsten Investitionen betreffen im abgelaufenen Geschäftsjahr die Auszahlung von Kaufpreiseinbehalten. Ansonsten wurden Modernisierungen, Umbauten wegen Mieterwechseln und Neugestaltungen vorgenommen.

Das bereinigte EBITDA (Ergebnis vor Steuern, Zinsen und Abschreibungen) beträgt TEUR 101.042.

Der trotz des hohen positiven EBITDAs sich ergebende Konzernjahresfehlbetrag des Geschäftsjahres in Höhe von TEUR 56.372 resultiert insbesondere aus erheblichen planmäßigen (TEUR 55.156) und außerplanmäßigen Abschreibungen (TEUR 36.236) sowie einem hohen Zinsaufwand aus Gesellschafterdarlehen (TEUR 74.639) in Zusammenhang mit der bewusst gewählten weitgehenden Finanzierung der Objektkäufe durch Gesellschafterdarlehen.

2.3 Lage

Vermögenslage

Der Konzern befindet sich weiterhin in der Wachstumsphase. Für die kommenden Jahre sind weitere Investitionen geplant.

Zum Bilanzstichtag hat sich die Bilanzsumme der Stadt Morgen-Gruppe von TEUR 2.158.979 um TEUR 49.693 auf TEUR 2.109.286 reduziert.

Die Aktivseite ist durch die bilanzierten Immobilien geprägt. Das Sachanlagevermögen hat sich im Wesentlichen durch planmäßige und außerplanmäßige Abschreibungen in Höhe von TEUR 91.145 auf TEUR 1.938.766 (Vj.: TEUR 2.014.826) gemindert. Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände haben sich gegenüber dem Vorjahr um TEUR 3.965 auf TEUR 27.645 (Vj.: TEUR 23.680) erhöht.

Die Guthaben bei Kreditinstituten erhöhten sich um TEUR 10.454 auf TEUR 116.910 (Vj.: TEUR 106.456). Die Entwicklung der liquiden Mittel ergibt sich aus der Kapitalflussrechnung.

Die Rechnungsabgrenzungsposten erhöhten sich um TEUR 958 (10%) auf TEUR 10.725 (Vj.: TEUR 9.767) und beinhalten im Wesentlichen vorausbezahlte Erbbauzinsen, Pachten/Mieten, Baukostenzuschüsse und Versicherungen.

Die aktiven latenten Steuern betragen TEUR 15.240 (Vj.: TEUR 4.250). Diese teilen sich auf in latente Steueransprüche aus temporären Unterschieden TEUR 8.238 (Vj.: TEUR 185) und aus steuerlichen Verlustvorträgen TEUR 7.002 (Vj.: TEUR 4.065).

Die für die Berechnung der aktiven latenten Steuern maßgeblichen steuerlichen Verlustvorträge für Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer betragen TEUR 44.466 (Vj.: TEUR 33.796).

Das Konzerneigenkapital beträgt unter Einbeziehung von Minderheiten in Höhe von TEUR -1.615 (Vj.: TEUR -1.448) im Geschäftsjahr TEUR 228.272 (Vj.: TEUR 264.683).

Die Rückstellungen erhöhten sich um TEUR 2.480 (33%) auf TEUR 9.912 (Vj.: TEUR 7.432). Die Erhöhung der Rückstellung resultiert im Wesentlichen aus Betriebsnebenkosten.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in Höhe von TEUR 9.450 im Vorjahr dienten der Zwischenfinanzierung und wurden im laufenden Geschäftsjahr vollständig getilgt.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen, die nicht im Konsolidierungskreis der Stadt Morgen-Gruppe sind, blieben nahezu unverändert bei TEUR 1.796.797 (Vj.: TEUR 1.796.028). Im Wesentlichen handelt es sich um Gesellschafterdarlehen.

Die sonstigen Verbindlichkeiten erhöhten sich um TEUR 1.250 auf TEUR 16.984 (Vj.: TEUR 15.734).

Der passive Rechnungsabgrenzungsposten enthält Mietvorauszahlungen und hat sich um TEUR 2.979 auf TEUR 4.673 (Vj.: TEUR 7.653) reduziert.

Die latenten Steuerschulden in Höhe von TEUR 42.499 (Vj.: TEUR 47.089) resultieren hauptsächlich aus unterschiedlichen Bilanzierungsgrundsätzen im Zusammenhang mit den Immobilien.

Finanzlage

Ziel des Finanzmanagements während der Investitionsphase der Stadt Morgen-Gruppe ist, das eingeworbene Kapital der Investoren von EUR 3 Milliarden gemäß Geschäftsgegenstand zu investieren. Die Zielbeteiligung beträgt weiterhin EUR 3 Milliarden. Die Refinanzierung des Konzerns erfolgt durch das von der obersten Muttergesellschaft STADT MORGEN GmbH & Co. geschlossene Investment KG eingeworbene Eigenkapital der Investoren, das als Gesellschafterdarlehen für die individuellen Objektfinanzierungen zur Verfügung gestellt wird. Die Besicherung der Gesellschafterdarlehen erfolgt zu marktüblichen Bedingungen. Die bilanzierten Gesellschafterdarlehen sind in Höhe von TEUR 1.726.516 (Vj.: TEUR 1.759.890) langfristig fällig und über die Laufzeit zurückzuführen. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten bestanden im Berichtsjahr nicht (Vj.: TEUR 9.450).

Wesentliche zugesagte, aber nicht ausgenutzte Kreditlinien bestehen im Konzern nicht. Die Objektfinanzierungen sind an die einzelnen Projekte gebunden. Eine anderweitige Verwendung ist nicht möglich.

Die Stadt Morgen-Gruppe befindet sich weiterhin in der Investitionsphase. Das im laufenden Geschäftsjahr und in den Vorjahren eingeworbene Kapital und die damit vorhandene Liquidität steht für weitere Immobilieninvestitionen an verschiedenen Standorten in Europa sowohl im Rahmen von Asset Deals als auch im Rahmen von Share Deals zur Verfügung.

Das Bankguthaben zum Bilanzstichtag beträgt TEUR 116.910 (Vj.: TEUR 106.456), davon gelten TEUR 3.196 (Vj.: TEUR 3.470) als nicht zur freien Verfügung. Im Berichtsjahr waren stets ausreichend liquide Mittel vorhanden, um allen laufenden Zahlungsverpflichtungen nachzukommen.

Das gezeichnete Kapital ist gegenüber dem Vorjahr unverändert (TEUR 25). Die Eigenkapitalquote beläuft sich auf 10,8% (Vj.: 12,2%).

Die Finanzlage ist im Hinblick auf den positiven Cashflow aus der Vermietungstätigkeit, den Liquiditätsbestand in Höhe von TEUR 116.910 (Vj.: TEUR 106.910) und die Gesellschafterdarlehen nebst abgegrenzten Zinsen in Höhe von TEUR 1.792.480 (Vj.: TEUR 1.792.680) an die Objektgesellschaften als sehr robust einzustufen. Die Verzinsung der Gesellschafterdarlehen ist fix als auch variabel gestaltet. Der Konzern ist damit stabil finanziert.

Die Finanzlage des Konzerns ist gekennzeichnet durch die Erhöhung des Finanzmittelfonds im Berichtsjahr um TEUR 10.728 auf TEUR 113.714 (Vj.: TEUR 102.986). Der Finanzmittelfonds beinhaltet den Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit, aus der Investitionstätigkeit sowie der Finanzierungstätigkeit.

Ertragslage

in TEUR	30.09.2023	30.09.2022
Mieterträge	142.281	128.806
Bezogene Leistungen	-31.513	-26.279
Nettovermietungsergebnis	110.768	102.527
Planmäßige Abschreibungen und außerplanmäßige Abschreibungen	-91.497	-48.599
Sonstige betriebliche Aufwendungen	-41.157	-39.837
Sonstige betriebliche Erträge	29.955	11.938
Ergebnis der normalen Geschäftstätigkeit vor Zinsen und Steuern (EBIT)	8.069	26.029
Finanzergebnis	-73.918	-67.040
Ergebnis der normalen Geschäftstätigkeit vor Steuern (EBT)	-65.849	-41.011
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag sowie sonstige Steuern	9.477	-7.274
Ergebnis nach Steuern / Konzernjahresfehlbetrag	-56.372	-48.285

Der Stadt Morgen Konzern bemisst seinen maximalen Erfolg in der Kontinuität gleichbleibender Ausschüttungen an die Investoren. Im Geschäftsjahr 2022/2023 konnte eine Ausschüttung in Höhe von 3,5% (Vj.: 3,5%) bezogen auf das durchschnittlich investierte Kapital erzielt werden.

Ungewöhnliche und nicht wiederkehrende Ereignisse können erhebliche Auswirkungen auf die Ertragslage eines Fonds haben. Im Geschäftsjahr 2022/2023 wurde das Konzernergebnis signifikant durch außerplanmäßige Abschreibungen in Höhe von TEUR 36.236 und gegenläufig durch Erträge aus einer Abstandzahlung eines Ankermieters durch Aufhebungsvertrag in Höhe von TEUR 20.886 geprägt.

Im abgelaufenen Geschäftsjahr stiegen im Stadt Morgen Konzern die Mieterträge um TEUR 13.475 auf TEUR 142.281 (Vj.: TEUR 128.806). Die positive Entwicklung resultiert zum einen aus Mehrmieterträgen durch Indexierungen in Höhe von TEUR 6.684 und einem anorganischen Wachstum durch Erwerb neuer Objekte aus dem Vorjahr in Höhe von TEUR 10.131. Einen gegenläufigen Effekt auf die Mieterträge hat der Verlust eines Ankermieters in Höhe von TEUR 3.340. Die Umsatzrendite für die Stadt Morgen-Gruppe beträgt -39,6% (Vj.: -37,5%).

Die sonstigen betrieblichen Erträge in Höhe von TEUR 29.955 (Vj.: TEUR 11.938) sind im Wesentlichen geprägt durch eine einmalige Abstandszahlung eines Mieters für einen Aufhebungsvertrag in Höhe von TEUR 20.886. Die übrigen sonstigen betrieblichen Erträge in Höhe von TEUR 9.069 (Vj.: TEUR 11.938) enthalten Erträge aus der Fremdwährungsumrechnung in Höhe von TEUR 1.535 (Vj.: TEUR 1.982), Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen in Höhe von TEUR 1.716 (Vj.: TEUR 1.262), Erträge aus der Auflösung von Mietforderungen/Auflösung von Einzel- und Pauschalwertberichtigungen in Höhe von TEUR 2.093 (Vj.: TEUR 610) und aperiodische Baukostenzuschüsse in Höhe von TEUR 296.

Die Aufwendungen für bezogene Leistungen setzen sich im Wesentlichen aus Energiekosten in Höhe von TEUR 4.993 (Vj.: TEUR 3.630), Wartung und Instandhaltungskosten in Höhe von TEUR 12.181 (Vj.: TEUR 9.186), Entsorgungskosten in Höhe von TEUR 6.281 (Vj.: TEUR 6.129), Verwaltungskosten in Höhe von TEUR 6.123 (Vj.: TEUR 5.582) zusammen.

Wesentliche Marktentwicklungen und Bewertungsparameter, die die Verkehrswerte des Portfolios betreffen, werden einmal im Jahr überprüft und soweit notwendig außerplanmäßige Abschreibungen vorgenommen. Die Abschreibungen auf das Sachanlagevermögen belaufen sich insgesamt auf TEUR 91.497 (Vj.: TEUR 48.599) und entfallen im Wesentlichen auf Immobilien. Außerplanmäßige Abschreibungen in Höhe von TEUR 36.236 wurden im Rahmen der Werthaltigkeitsprüfung vorgenommen.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen in Höhe von TEUR 41.157 (Vj.: TEUR 39.837) setzen sich zusammen aus Honoraraufwendungen in Höhe von TEUR 14.397 (Vj.: TEUR 12.117), Facility Management (Grundstücksaufwand/Instandhaltung) in Höhe von TEUR 13.525 (Vj.: TEUR 14.561), Rechts- und Beratungskosten in Höhe von TEUR 3.040 (Vj.: TEUR 4.543), Zuführung von sonstigen Rückstellungen in Höhe von TEUR 584 (Vj.: TEUR 766), Aufwendungen aus der Währungsumrechnung in Höhe von TEUR 1.999 (Vj.: TEUR 2.153) und sonstige Aufwendungen in Höhe von TEUR 2.863 (Vj.: TEUR 4.210). Die Abschreibungen auf Forderungen aus Lieferungen und Leistungen belaufen sich auf TEUR 4.748 (Vj.: TEUR 1.487) und betreffen Abschreibungen auf Mietforderungen.

Die sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträge resultieren im Wesentlichen aus Zinsen auf Bankguthaben in Höhe TEUR 688 (Vj.: TEUR 0).

Die Zinsen und ähnlichen Aufwendungen beinhalten im Wesentlichen Gesellschafterzinsen in Höhe von TEUR 74.417 (Vj.: TEUR 66.645).

Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag in Höhe von TEUR -8.001 (Vj.: TEUR 7.177) enthalten ergebniswirksame Veränderungen der bilanzierten latenten Steuern in Höhe von TEUR -15.773 (Vj.: TEUR 6.736) und Ertragsteuern in Höhe von TEUR 7.772 (Vj.: TEUR 442).

Die sonstigen Steuern beinhalten Grundsteuern in Höhe von TEUR -1.476 (Vj.: TEUR 97).

2.4 Finanzielle und nicht finanzielle Leistungsindikatoren

Die wesentlichen finanziellen Leistungsindikatoren des Konzerns sowie der Muttergesellschaft orientieren sich an den Interessen und Ansprüchen der Investoren. Dabei handelt es sich um die Kapitalrückflüsse an die Investoren sowie die Mieteinnahmen.

Die Mieteinnahmen, die Vermietungsquote auf Ertrags- und Flächenbasis, Laufzeit der durchschnittlichen Mietverträge werden monatlich mit der Geschäftsführung besprochen und quartalsweise an die Investoren berichtet.

		Ist-Werte		Prognosewerte
		30.09.2022	30.09.2023	2022/2023	2023/2024
Mieteinnahmen	in Mio. EUR	128,8	142,3	134,0	135,0
Ø Laufzeit Mietverträge	in Jahre	5,9	5,7	5,4	5,2
Leerstand des Portfolios nach Ertrag	in %	4,3	8,4		9,5
Leerstand des Portfolios nach Fläche	In %	5,1	6,9		8,4

2.5 Gesamtaussage zum Geschäftsverlauf

Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage kann als gut bezeichnet werden. Die Mieteinnahmen liegen über dem Vorjahr, und sind trotz Verlustes eines Ankermieters auf einem guten Niveau.

Das Finanzmanagement ist darauf ausgerichtet, Verbindlichkeiten stets innerhalb der Zahlungsfrist zu begleichen und Forderungen kurzfristig zu vereinnahmen. Die kurzfristigen Verbindlichkeiten sowie die Rückstellungen sind durch liquide Mittel bzw. Forderungen gedeckt.

Auf der Grundlage unserer starken Vermögens- und Finanzlage sowie unseres bestandsstarken Geschäftes beurteilen wir die wirtschaftliche Lage der Stadt Morgen-Gruppe insgesamt weiterhin als positiv. Zum Berichtszeitpunkt sind keine Umstände bekannt, die die Standortqualität der Fondsimmobilien wesentlich vermindern.

Wie schon in den Vorjahren konnte auch für das Geschäftsjahr 2022/2023 eine prognosegemäße Ausschüttung aus den Mieterträgen an die Muttergesellschaft erwirtschaftet werden, die im vollen Umfang der geplanten Ausschüttung entspricht.

Insgesamt kann festgestellt werden, dass der Fortbestand des Konzerns durch die Finanzierung im Wesentlichen aus Investorenkapital nicht gefährdet ist.

Bezüglich des Nachtragsberichts verweisen wir auf die Ausführungen im Konzernanhang.

3. Risiko-, Chancen- und Prognosebericht

3.1 Risikobericht

Risikomanagement und Risikostreuung

Die Erstellung einer Geschäfts- und Risikostrategie sowie deren Etablierung im Unternehmen ist Aufgabe der Geschäftsleitung. Im Falle der Stadt Morgen-Gruppe ist die grundsätzliche Investitionsstrategie im Investment Memorandum festgelegt und im Kapitel "Anlagebedingungen" unter § 4 Anlagengrundsätze und Anlagegrenzen beschrieben. Über investitionsspezifische Angelegenheiten entscheidet gemäß § 16 des Gesellschaftsvertrages der Anlageausschuss der Gesellschaft.

Der STADT MORGEN Konzern ist in das Risikomanagementsystem der Verwalterin KGAL IM eingebunden.

Die KGAL IM hat ein Risikomanagementsystem installiert, das sowohl die bei der eigenen Geschäftstätigkeit auftretenden Risiken der KGAL IM als auch diejenigen Risiken des jeweiligen AIF (Alternative Investment Fund) erfasst. Das Risikomanagement als organisatorische Einheit ist von den operativen Geschäftsbereichen der KGAL IM getrennt und berichtet an ein eigenes Mitglied der Geschäftsführung.

Im Einzelnen wird laufend das Risikoprofil des jeweiligen AIF analysiert und überwacht.

Im Rahmen der Analyse des Risikoprofils werden sogenannte Stressparameter identifiziert, die wesentliche Auswirkungen auf die Performance relevanten Zielgrößen bzw. das Fondsvermögen haben können. In regelmäßigen Stresstests wird untersucht, welche Auswirkungen Veränderungen dieser Stressparameter auf die Performance bzw. das Fondsvermögen des AIF haben können.

Die Zahlungsbereitschaft aufgrund der Corona Pandemie wird anhand von monatlichen Auswertungen zu Mietstundung und - reduktion systematisch aufgearbeitet. Zudem wird für wesentliche Risiken ein Limit gesetzt (z.B. Mindestliquidität) und deren Einhaltung überwacht.

In das Anleger Reporting fließen die Ergebnisse der Risikoinventur, der Stresstests sowie der Limit Überwachung ein.

Relevante wirtschaftliche, steuerrechtliche und rechtliche Umfeldveränderungen werden insbesondere durch die bei der KGAL verantwortlichen Fachabteilungen und die Abteilungen Risk Management, Legal und General Counsel, Compliance/AML sowie eine externe Steuerberatungsgesellschaft beobachtet, um insbesondere negativen Auswirkungen rechtzeitig zu begegnen. Die interne Revision überprüft die Einhaltung der bestehenden Kompetenzen, Organisationsrichtlinien sowie Arbeitsanweisungen und überwacht damit die Funktionsfähigkeit des Risikofrüherkennungssystems. Zu allen Prozessen wurden Arbeitsanweisungen entwickelt, in denen die Verfahren der Risikosteuerung sowie Zuständigkeiten und Verantwortlichkeiten eindeutig geregelt sind. Diese wurden allen Mitarbeitern kommuniziert und sind allgemein zugänglich und verbindlich.

Die Hauptaufgaben des Risikomanagements als interne, organisatorische, bereichsübergreifende Einheit sind:

―	die fortlaufende Identifikation und Beurteilung der geschäftsspezifischen Risiken hinsichtlich Relevanz und Auswirkungen (Risikoinventur);
―	die fortlaufende Erarbeitung von Methoden und Instrumenten zur Messung dieser Risiken, die in dem Aufzeigen von Risikopotenzialen münden, wobei die Methoden und Instrumente einer laufenden Überprüfung unterliegen (Risikomessung);
―	das Aufzeigen von Maßnahmen für eine Steuerung der Risiken durch z.B. Risikovermeidung, -verlagerung, -reduzierung und -verminderung (Risikosteuerung);
―	das regelmäßige Reporting über die identifizierten Risiken und deren Überwachung, um eine risikobezogene Entscheidungsbasis für das Management der KGAL IM sowie die Ableitung von Handlungsempfehlungen zu erzeugen (Risikoreporting).

Die Geschäftsführung wird regelmäßig im Rahmen des Risikoreportings durch standardisierte Berichte über alle nicht vernachlässigbaren Risiken und über relevante Einzelfälle ad hoc informiert. Das gesamte Risikomanagement wird zentral durch die Geschäftsführung der KGAL-IM überwacht und regelmäßig durch die interne Revision auf Angemessenheit und Wirksamkeit überprüft. Durch den installierten Ad hoc-Prozess als Frühwarnsystem der KGAL werden alle relevanten Geschäftspartner, Bonitätsträger sowie weitere Indikatoren zeitnah überwacht. Die Abteilung Risikomanagement erarbeitet bei konkretem Anlass zusammen mit der betroffenen Abteilung eine Risikomeldung, in welcher neben der Sachverhaltsdarstellung konkrete Maßnahmen erstellt und an die Gremien berichtet werden. Bei Bedarf wird ein sogenanntes Ad hoc-Team einberufen, welches sich um die Aufbereitung einer Sachverhaltsdarstellung kümmert. Auf diese Weise kann frühzeitig auf Veränderungen der Risiken einzelner Bereiche und Produkte reagiert werden. Zudem wird die Durchführung der in der Risikomeldung festgelegten Maßnahmen überwacht und regelmäßig der Geschäftsführung berichtet.

Die Gesellschaften des Konzerns sind durch ihre Geschäftstätigkeit verschiedenen Risiken ausgesetzt. Neben allgemeinen Risiken, die eine Beteiligung in ein operatives Investment in sich birgt, handelt es sich bei den branchenüblichen Objektrisiken im Wesentlichen um das Ausfallrisiko des jeweiligen Mieters, das Risiko der Standortqualität sowie Marktpreis-, Restwert und Zinsänderungsrisiken. Zusätzlich sind rechtliche und steuerliche Risiken sowie verschiedene operationelle Risiken zu überwachen und zu steuern (unter anderem IT-Risiken, Geldwäsche- und Betrugsrisiken sowie Regulierungsrisiken). Des Weiteren können volkswirtschaftliche und geopolitische Entwicklungen auf nationaler und internationaler Ebene negative Auswirkungen auf die Kosten- und Ertragssituation haben.

Nachfolgend werden die Risiken nach ihrer Bedeutung für den Konzern dargestellt.

Operative Risiken

Das Risikomanagement für operative Risiken bezieht sich auf immobilienspezifische Risiken. Diese umfassen u.a. die Leerstandsrate, die Kreditwürdigkeit der Mieter und das Risiko fallender Marktmieten. Zur Überwachung dieser Risiken werden verschiedene Frühwarnindikatoren eingesetzt. Maßnahmen wie die Erstellung von Mietprognosen, Leerstandsanalysen und die Kontrolle über die Dauer der Mietverträge tragen zur Erkennung möglicher Gefahren und Risiken bei.

Ein zentraler Faktor ist die Standortqualität, die als Risikotreiber sowohl das Verhalten der Mieter insbesondere bei Auslaufen des Mietvertrages und mittelbare Parameter wie Mieterträge, Leerstand, etwaige Vermietungskosten und Provisionen oder Refurbishment-Maßnahmen im Zuge von Anschlussvermietungsaktivitäten als auch den Wert der Fondsimmobilien stark beeinflusst. Zum Berichtszeitpunkt sind keine Umstände bekannt, die die Standortqualität der Fondsimmobilien wesentlich langfristig vermindern. Die Investitionsstandorte des Konzerns STADT MORGEN Holding sind aufgrund der stabilen wirtschaftlichen und soziodemographischen Rahmenbedingungen (Erwerbsquote, Bevölkerungsentwicklung etc.) sind zum Berichtszeitpunkt als solide einzustufen.

Vermietungs- und Bewirtschaftungsrisiko: Es bestehen Risken der Mietminderung, von Mietausfällen und des Leerstands. Zudem könnten indexbedingte Mietzinserhöhungen nicht immer vollständig, nicht sofort oder überhaupt nicht durchgesetzt werden. Im Extremfall können Mieten auch indexbedingt sinken. Im Rahmen der Bewirtschaftung bestehen Risiken, dass unerwartete Kosten für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen oder für Anpassungen der Immobilien an zeitgemäße Anforderungen auch durch Verzögerungen bei der Durchführung anfallen, sodass es zu entsprechenden Verschiebungen beim Zufluss von Mieteinnahmen sowie der Rentabilität kommen kann.

Adressausfall- und Bonitätsrisiko: Die bonitätsmäßige Beurteilung von Geschäftspartnern oder sonstigen Bonitätsträgern erfolgt vor Vertragsabschluss und in regelmäßigen Abständen während der Dauer der Geschäftsbeziehung nach branchenüblichen Kriterien. Bei Großkonzernen wird die Bonität auch über Einschätzungen internationaler Ratingagenturen wie Standard & Poor's oder Moody's ermittelt. Im Rahmen des jährlichen Transaktionsratings (oder ad hoc im Falle außerordentlicher Risikosituationen) wird das Risiko bewertet und fließt in die Risikopotenzialermittlung ein. Das Ausfallrisiko von Guthaben bei Kreditinstituten wird regelmäßig als äußerst gering eingeschätzt.

Bewertungsrisiko: Der Fair Value der Immobilie spiegelt den Marktwert wider, der durch unabhängige Wertgutachter ermittelt wurde. Dieser kann sich in der Zukunft ändern. Grundsätzlich ist der Marktwert der Immobilie von verschiedenen Faktoren abhängig. Sollten sich die bei der Bewertung berücksichtigten Faktoren oder Annahmen aufgrund neuerer Entwicklungen oder anderer Gründe ändern, so kann eine Folgebewertung des jeweiligen Gebäudes zu einer Minderung des Marktwertes führen. In diesem Fall müsste der Konzern einen Bewertungsverlust hinnehmen.

Finanzwirtschaftliche Risiken

Finanzierungs- und Liquiditätsrisiken werden im Rahmen eines vorausschauenden Cash-Managements und einer fristenkongruenten Finanzierungsplanung eng überwacht und im Rahmen einer rollierenden Liquiditätsplanung für einen 12-Monats-Zeitraum und einer Mittelfristplanung über fünf Jahre berichtet. Finanzierungsrisiken liegen nicht vor, da die Finanzierung ausschließlich über Gesellschafterdarlehen erfolgt. Es besteht das Risiko, dass der Konzern unterjährig nicht zu jedem Zeitpunkt über ausreichend Liquidität verfügt, um seine laufenden Verpflichtungen zu bedienen. Zur Steuerung der Liquidität können die Zins- und Tilgungsraten der Gesellschafterdarlehen bei Bedarf gestundet werden. Durch das Vorhalten einer Mindestliquidität ist gewährleistet, dass die laufenden Kosten gedeckt werden.

Die Geschäftsführung schätzt das Liquiditätsrisiko und die damit verbundenen Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage als sehr gering ein.

Die meisten Objektgesellschaften befinden sich in der Europäischen Währungsunion und wickeln ihre Transaktionen in EURO ab, hier besteht entsprechend kein Währungsrisiko. Das Währungsrisiko in Tschechien wird vermieden, da die wesentlichen Transaktionen vertraglich in EURO geregelt werden. Damit spielt das Währungsrisiko eine untergeordnete Bedeutung. In Polen ist dies mieter- und objektabhängig. Die Mieteinnahmen sind sowohl in EURO als auch in polnischen Zloty vertraglich geregelt.

Sonstige Risiken

In der fragmentierten globalen geopolitischen Landschaft ist es für das weltweite Wirtschaftssystem von entscheidender Bedeutung einen ausgewogenen Ansatz in den internationalen Beziehungen zu verfolgen. Die westeuropäischen Beziehungen sind weites gehend stabil. Der neue Eiserne Vorhang in Europa, Russlands Zermürbungskrieg, Chinas Vorgehen gegenüber Taiwan, diese Schauplätze haben derzeit keine Auswirkungen auf die Geschäftsentwicklung des Stadt Morgen Konzern, wie es beispielsweise Insolvenzen von Mietern hätte.

Steuerrisiken können sich innerhalb der Tochtergesellschaften aufgrund von Änderungen von Steuergesetzen ergeben. Diese betreffen u. a. die Körperschaftsteuer, Gewerbesteuer, Umsatzsteuer, Grunderwerbsteuer oder Grundsteuer. Weiterhin besteht das Risiko, dass es aufgrund der Änderung von Steuergesetzen sowie deren abweichender Auslegung zu einer höheren Steuerbelastung auch rückwirkend für alle noch nicht bestandskräftigen Veranlagungszeiträume kommt.

Aufgrund eines konsequenten Monitorings zur Vermeidung von steuerschädlichen Sachverhalten durch interne und externe Steuerexperten wird die Wahrscheinlichkeit eines Steuerschadens als gering eingestuft.

Risiken aus Rechtstreitigkeiten: Die STADT MORGEN Holding und ihre Tochtergesellschaften könnten an laufenden oder absehbaren Gerichts- oder Schiedsgerichtsverfahren, Klageverfahren beteiligt sein, die erheblichen Einfluss auf die wirtschaftliche Lage haben. Dies könnten in der Zukunft Gewährleistungs-, Rückforderungs- oder sonstige Ansprüche aus dem Mieterverhältnis sein. Gegen die STADT MORGEN Holding und ihre Tochtergesellschaften bestehen derzeit keine wesentlichen Klagen oder bestrittene Ansprüche aus zivilrechtlichen oder sonstigen Rechtsangelegenheiten.

Das schwierige Marktumfeld, das einer Vielzahl von Faktoren und der bereits oben genannten Bedingungen unterliegt, können zu hohen Schwankungen in der Bewertung der zu verwaltenden Vermögenswerte führen. Zu den nicht beherrschbaren Einflussfaktoren gehören Pandemien, Terroranschläge, Krieg oder auch jüngst Naturkatastrophen. Diese Risiken können zu Konjunktureintrübungen und damit einher gehend zu potenziellen Mietzahlungsausfall durch mehrere Ankermieter führen. Diese Ereignisse können sich außerdem negativ auf volkswirtschaftliche Absatzentwicklung, Produktionsprozesse sowie Einkaufs- und Logistikprozesse auswirken, beispielsweise durch Unterbrechung der Lieferketten und der Energieversorgung.

Zusammenfassende Betrachtung der Risikolage

Der Konzern verfügt zum 30. September 2023 über eine sehr gute Eigenkapital- und Liquiditätsausstattung. Auch für die Zukunft sind derzeit, vor dem Hintergrund eines schwierigen Marktumfelds, unverändert zum Vorjahr keine bestandsgefährdenden Risiken erkennbar.

3.2 Chancenbericht

In der Stadt Morgen-Gruppe ist das Transaktionsvolumen im abgelaufenen Wirtschaftsjahr völlig zum Stillstand gekommen. Die Tendenz hat sich bereits in der zweiten Jahreshälfte 2022 deutlich abgezeichnet. Steigende Inflation und steigende Zinsen haben in Kombination mit makroökonomischen Risiken aus geopolitischen Krisen Investoren deutlich zurückhaltender und risikoloser werden lassen. Die Notenbank mutete 2023 mit der Fortsetzung ihrer restriktiven Geldpolitik den Volkswirtschaften und den Kapitalmärkten die rasanteste Zinswende seit Jahrzenten zu. Der Immobilienmarkt wird jedoch laufend beobachtet. Insbesondere die Kaufpreis- und Zinsentwicklung Für Europa wird für 2024 mit einer Marktbelebung gerechnet. Das gesunkene Preisniveau dürfte attraktive Einstiegsmöglichkeiten bieten, begünstigt durch den im Mai 2024 begonnen Zinssenkungszyklus.

Die Erfüllung von ESG-Kriterien ist bei der Auswahl von Investitionsprojekten ein unverzichtbarer Baustein geworden. Dem Stadt Morgen Konzern wird es auch in diesem Marktumfeld mit seiner Erfahrung und Marktkenntnissen gelingen, wieder attraktive Objekte für das Portfolio zu erwerben. In der zweiten Jahreshälfte 2024 stehen bereits zwei Transaktionen in der Pipeline.

Zum Ende des Geschäftsjahres beläuft sich die Leerstandsquote auf Flächenbasis bei 6,9%, auf Ertragsbasis bei 8,4%. Der Abbau dieses Leerstandspotenzials bietet die Chance, neben einer Verbesserung der Mieteinnahmen und damit einher gehenden Liquiditätszuflüsse auch von einer Verkehrswerterhöhung der Immobilien zu profitieren. Aufgrund des schwierigen Marktumfelds ist die Durchsetzung von Mieterhöhung trotz Indexierungsvereinbarung im Mietvertrag nicht im vollen Umfang möglich. Hier kann als fairer Kompromiss die langfristige Verlängerung der Bestandsmietverträge angestrebt werden.

Dem Risiko, dass im Rahmen einer Nachvermietung eine niedrigere Miete vom Mieter durchgesetzt wird, bestehen grundsätzlich auch die Möglichkeiten der Generierung höherer Mieten durch Investitionen in das Objekt, wodurch eine Wertsteigerung der Immobilienwerte erreicht werden kann, um damit gegebenenfalls auch einer Reduktion einer Mieterfluktuation vorzubeugen.

Die mit höheren Mieterträgen einhergehende verbesserte Liquiditätslage kann finanzwirtschaftlich, durch die Anlage liquider Mittel, höhere Habenzinsen erwirtschaften.

3.3 Prognosebericht

Bis Jahresende 2023 wird für die Eurozone mit einer leichten Erholung der Wirtschaft gerechnet, so dass das Bruttoinlandsprodukt im Jahr 2023 voraussichtlich 0,5% Wachstum erzielen wird. ^[8] In Deutschland wird inzwischen mit rund -0,5% Rückgang des Bruttoinlandsprodukts gerechnet. ^[9]

Es wird erwartet, dass sich die Verbraucherpreisinflation im Laufe des Jahres 2023 weiter entspannt, aber noch deutlich über der Zielmarke der Zentralbank von 2% verharrt. So wird in der Eurozone mit einem Rückgang der Inflation von 8,4% im Jahr 2022 auf 5,5% im Jahr 2023 gerechnet. ^[10] In Deutschland rechnet man mit einem Rückgang der Teuerungsrate von 6,9% im Jahr 2022 auf 6,0% bis Ende 2023. ^[11]

An den Immobilienmärkten ist in allen europäischen Zielmärkten sowie über alle Nutzungsarten hinweg mit einer Renditekorrektur zu rechnen. Je nach Markt und Nutzungsart wird diese Renditekorrektur unterschiedlich ausfallen und an den meisten Standorten durch weiteres Mietpreiswachstum teilweise ausgeglichen. Nichtsdestotrotz muss in allen Märkten mit eine Wertkorrektur gerechnet werden. Auch wenn sich die Vermietungssituation vielerorts sogar verbessert, wird sich der Renditeanstieg in den Marktwerten der Objekte niederschlagen.

Aufgrund des Geschäftsmodells wird der Konzern weiterhin Verluste erwirtschaften, die sich zum Ende der Fondslaufzeit durch Gewinne in den Objektgesellschaften ausgleichen werden. Gemäß Planungen der Konzernobergesellschaft erzielt der Konzern auch in Zukunft einen positiven Cashflow aus der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit und ist somit langfristig wirtschaftlich solide aufgestellt. Der Konzern weist wie schon in den Vorjahren ein solides organisches Wachstum auf.

Die Details der Prognose für das Geschäftsjahr 2023/2024 ergeben sich aus der folgenden Tabelle:

Prognose für das Geschäftsjahr 2023/2024		Ist-Werte		Prognosewerte
		30.09.2022	30.09.2023	2022/2023	2023/2024
Mieteinnahmen	in Mio. EUR	128,8	142,9	134,0	135,0
Liquiditätsrückfluss an die Investoren	in Mio. EUR	82,1	88,8	89,1	92,3

Die Geschäftsführung erwartet eine hohe Vermietungsquote und damit einhergehend steigende, weil indexierte, Mieteinnahmen. Unter Berücksichtigung sinkender Abschreibungen auf Immobilien wird von einem steigenden Konzernjahresergebnis 2023/2024 ausgegangen.

¹ Oxford Economics Forecast, 13.9.2023, 20230913 CEF Eurozone.pdf
² Oxford Economics Forecast, 10.10.2023, 20231010 CEF Germany.pdf
³ Oxford Economics Forecast, 13.9.2023, 20230913 CEF Eurozone.pdf
⁴ Statistisches Bundesamt, 25.08.2023, 2023_08_25_Deutschland Rezession Destatis.pdf
⁵ RCA / MSCI Trends and Trades Europe, 11.10.2023, 20231011_RCA_Trends_Trades_Report (1).pdf
⁶ JLL Büromarktüberblick Q2 2023, 2023_06_Bueromarktueberblick-JLL-Deutschland.pdf
⁷ Savills European Office Spotlight, August 2023, 2023_08_Savills European Office Spotlight-q2-2023.pdf
⁸ Oxford Economics Forecast, 13.9.2023, 20230913 CEF Eurozone.pdf
⁹ Oxford Economics Forecast, 10.10.2023, 20231010 CEF Germany.pdf
¹⁰ Oxford Economics Forecast, 13.9.2023, 20230913 CEF Eurozone.pdf
¹¹ Oxford Economics Forecast, 10.10.2023, 20231010 CEF Germany.pdf

Grünwald, den 31. Mai 2024

Die Geschäftsführer

Christian Schlütter

Peter Windmeißer

Konzernbilanz zum 30.09.2023

Aktiva

in TEUR	30.09.2023	30.09.2022
A. Anlagevermögen
I. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	1.929.902	2.005.986
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	513	467
3. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	8.351	8.373
	1.938.766	2.014.826
B. Umlaufvermögen
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	6.529	6.117
2. sonstige Vermögensgegenstände	21.116	17.563
II. Guthaben bei Kreditinstituten	116.910	106.456
	144.555	130.136
C. Rechnungsabgrenzungsposten	10.725	9.767
D. Aktive latente Steuern	15.240	4.250
Summe Aktiva	2.109.286	2.158.979
Passiva
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital	25	25
II. Kapitalrücklage	455.335	480.420
III. Bilanzverlust	-235.133	-222.741
IV. Eigenkapitaldifferenz aus Währungsumrechnung	9.660	8.427
V. Ausgleichsposten für die Anteile im Fremdbesitz	-1.615	-1.448
	228.272	264.683
B. Rückstellungen
1. Steuerrückstellungen	19	19
2. sonstige Rückstellungen	9.893	7.413
	9.912	7.432
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	0	9.450
2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	10.149	10.910
3. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	1.796.797	1.796.028
4. sonstige Verbindlichkeiten	16.984	15.734
	1.823.930	1.832.122
D. Rechnungsabgrenzungsposten	4.673	7.653
E. Passive latente Steuern	42.499	47.089
Summe Passiva	2.109.286	2.158.979

Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1.10.2022 bis 30.09.2023

in TEUR	01.10.2022-30.09.2023	01.10.2021-30.09.2022
1. Umsatzerlöse	142.281	128.806
2. sonstige betriebliche Erträge	29.955	11.938
3. Materialaufwand
a) Aufwendungen für bezogene Leistungen	-31.513	-26.279
4. Abschreibungen
a) auf Sachanlagen	-91.497	-48.599
5. sonstige betriebliche Aufwendungen	-41.157	-39.837
6. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	721	0
7. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	-74.639	-67.040
8. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	8.001	-7.177
9. Ergebnis nach Steuern	-57.848	-48.188
10. sonstige Steuern	1.476	-97
11. Konzernjahresfehlbetrag	-56.372	-48.285
12. Verlustvortrag aus dem Vorjahr	-222.741	-168.074
13. Ergebnisverwendung	-6.187	-6.520
14. Auflösung Rücklagen	50.000	0
15. nicht beherrschende Anteile am Konzernjahresergebnis	167	138
16. Bilanzverlust	-235.133	-222.741

Konzern-Kapitalflussrechnung für die Zeit vom 01.10.2022 bis 30.09.2023

in TEUR	01.10.2022-30.09.2023	01.10.2021-30.09.2022
Verlust vor Steuern	-65.849	-41.011
Gezahlte Ertragsteuern	-6.436	-1.009
Finanzierungserträge	-721	0
Finanzierungsaufwendungen	74.639	67.040
Erträge Wertaufholungen Sachanlagevermögen	0	-4.096
Abschreibungen auf das Sachanlagevermögen	91.145	48.756
Abschreibungen auf Forderungen	4.748	1.487
Nicht zahlungswirksame Aufwendungen (+) / Erträge (-)	61	9.296
Cashflow, bereinigt um nicht liquiditätswirksamen Aufwand und sonstige Posten	97.587	80.463
Anpassung aufgrund einer Nettoveränderung der operativen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten
Zunahme (-) / Abnahme (+) der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen / sonstige Forderungen und Vorauszahlungen	-9.671	-2.559
Zunahme (+) / Abnahme (-) der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen / sonstige Verbindlichkeiten und Rückstellungen	-30.559	-28.338
Finanzmittelzufluss für verfügungsbeschränkte Zahlungsmittel	599	3
Finanzmittelabfluss für verfügungsbeschränkte Zahlungsmittel	-324	-1,452
Netto-Cashflow aus der operativen Geschäftstätigkeit	57.632	48.117
Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen	-20.551	-353.111
Einzahlungen aus Abgängen des Sachanlagevermögens	5.467	0
Erhaltene Zinsen	721	0
Cashflow aus der Investitionstätigkeit	-14.363	-353.111
Einzahlungen / Auszahlungen aus Kapitalzuführungen der Gesellschafter	17.115	135.393
Entnahmen und Rückzahlungen Gesellschafter	-6.187	-6.520
Rückführung / Aufnahme von Finanzverbindlichkeiten	-9.449	9.449
Rückführung von Gesellschafterdarlehen	-5.000	-4.037
Aufnahme von Gesellschafterdarlehen	11.372	229.484
Gezahlte Zinsen	-40.622	-34.250
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit	-32.771	329.519
Finanzmittelfonds zum 01. Oktober 2022	102.986	79.006
Finanzmittelfonds zum 30. September 2023	113.714	102.986
Veränderung Finanzmittelfonds	10.729	23.980

Überleitung vom Finanzmittelbestand zum Finanzmittelfonds:

in TEUR	30.09.2023	30.09.2022
Guthaben bei Kreditinstituten	116.910	106.456
abzgl. Guthaben auf nicht frei verfügbaren Konten (Kautionskonten)	-3.196	-3.470
Finanzmittelfonds	113.714	102.986

Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung für die Zeit vom 01.10.2022 bis 30.09.2023

in TEUR	Gezeichnetes Kapital	Kapitalrücklage	Bilanzverlust	Eigenkapitaldifferenz aus Währungsumrechnung	Summe
Stand zum 01.10.2021	25	345.022	-168.074	2.501	179.474
Periodenergebnis	-	-	-48.147	-	-48.147
Sonstiges Ergebnis	-	-	-	5.926	5.926
Konzernjahresfehlbetrag	-	-	-48.147	5.926	-42.221
Kapitaleinlagen	-	135.398	-	-	135.398
Ausschüttungen	-	-	-6.520	-	-6.520
Stand zum 30.09.2022	25	480.420	-222.741	8.427	266.131
Periodenergebnis	-	-	-56.205	-	-56.205
Sonstiges Ergebnis	-	-	-	1.233	1.233
Konzernjahresfehlbetrag	-	-	-56.205	1.233	-54.972
Kapitaleinlagen	-	24.915	-	-	24.915
Umwandlung der Kapitalrücklagen	-	-50.000	50.000	-	0
Ausschüttungen	-	-	-6.187	-	-6.187
Stand zum 30.09.2023	25	455.335	-235.133	9.660	229.887
davon latente Steuern				7.331

in TEUR	Ausgleichsposten für Anteile im Fremdbesitz	Summe Eigenkapital
Stand zum 01.10.2021	-1.928	177.546
Periodenergebnis	-138	-48.285
Sonstiges Ergebnis	-	5.926
Konzernjahresfehlbetrag	-138	-42.359
Kapitaleinlagen	-5	135.393
Ausschüttungen	624	-5.896
Stand zum 30.09.2022	-1.448	264.684
Periodenergebnis	-167	-56.372
Sonstiges Ergebnis	-	1.233
Konzernjahresfehlbetrag	-167	-55.139
Kapitaleinlagen	-	24.915
Umwandlung der Kapitalrücklagen	-	-
Ausschüttungen	-	-6.187
Stand zum 30.09.2023	-1.615	228.272
davon latente Steuern

Konzernanhang für das zum 30. September 2023 endende Geschäftsjahr

der STADT MORGEN Holding GmbH, Grünwald

I. Allgemeine Angaben zum Konzernabschluss und Konzernabschlussstichtag

Die STADT MORGEN Holding GmbH mit Sitz in Grünwald, ist im Handelsregister des Amtsgerichtes München unter der Registernummer HRB 202439 eingetragen.

Der Konzernabschluss der STADT MORGEN Holding GmbH wurde auf der Grundlage der Rechnungslegung des Handelsgesetzbuches und im Wesentlichen in Übereinstimmung mit den Deutschen Rechnungslegungsstandards (DRS) aufgestellt. Ergänzend zu diesen Vorschriften wurden die Regelungen des GmbH-Gesetzes beachtet.

Die Konzerngewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

Die Jahresabschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen sind auf den Stichtag des Konzernabschlusses aufgestellt.

Soweit nicht anders angegeben, lauten die Beträge auf Tausend Euro (TEUR). Wir weisen darauf hin, dass sich hierdurch rundungsbedingt Abweichungen ergeben können.

Nach § 244 HGB ist der Konzernabschluss zum 30. September 2023 in Euro aufgestellt. Die Einzelabschlüsse der einbezogenen Gesellschaften werden größtenteils in Euro aufgestellt, eine Währungsumrechnung erfolgte bei zwei ausländischen Tochtergesellschaften.

II. Angaben zum Konsolidierungskreis (einschließlich Anteilsbesitz)

Der Konzernabschluss umfasst alle Tochterunternehmen, bei denen die Gesellschaft über die Mehrheit der Stimmrechte verfügt. Die Erstkonsolidierung erfolgt grundsätzlich zu dem Zeitpunkt, an dem die Gesellschaft ein Beherrschungsverhältnis gegenüber der Tochtergesellschaft übernimmt.

Der Konzernabschluss umfasst, neben dem Mutterunternehmen, 43 dauerhaft dem Konzern dienende operative Tochtergesellschaften. Zum 30.09.2023 haben 39 Gesellschaften (Vj.: 39) ihren Sitz im Inland und fünf (Vj.: 5) im Ausland.

Der Anteilsbesitz stellt sich wie folgt dar:

STADT MORGEN Holding GmbH	Grünwald	Konzernmutter
ALTIN Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG	Grünwald	100,00%
AMASI Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG	Grünwald	100,00%
APAK Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG	Grünwald	100,00%
ARDOS Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG	Grünwald	100,00%
BARADA Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG	Grünwald	100,00%
BERDA Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG	Grünwald	100,00%
BILLUR Grundstücks-Verwaltungsgesellschaft mbH	Grünwald	100,00%
BUDAK Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG	Grünwald	100,00%
CAMPUS II GmbH	Grünwald	100,00%
CANDAN Grundstücksgesellschaft mbH Co. KG	Grünwald	100,00%
Charles Square Center s.r.o ^*	Prag / Tschechien	100,00%
CIMBORA Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG	Grünwald	100,00%
DAGAR Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG	Grünwald	100,00%
DEMIAS Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG	Grünwald	100,00%
DRN, s.r.o.	Prag / Tschechien	100,00%
DURIN Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG	Grünwald	100,00%
FARKAS Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG	Grünwald	100,00%
FMZ Erding GmbH & Co. KG	Grünwald	100,00%
GABONA Betriebsvorrichtungsgesellschaft mbH & Co. KG	Grünwald	100,00%
GABONA Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG	Grünwald	100,00%
HIRKAN Grundstückgesellschaft mbH & Co. KG	Grünwald	100,00%
IREM Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG	Grünwald	100,00%
JABON Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG	Grünwald	100,00%
KANGO Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG	Grünwald	100,00%
KANSA Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG	Grünwald	100,00%
LUKIAN ZWEITE Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG	Grünwald	100,00%
MARANA ZWEITE Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG	Grünwald	100,00%
MELEG ZWEITE Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG	Grünwald	100,00%
MELOSA Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG	Grünwald	100,00%
MK 5 GmbH & Co. KG	Grünwald	94,90%
NAKIR Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG	Grünwald	100,00%
NIGUNA Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG	Grünwald	100,00%
NUSRA Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG	Grünwald	100,00%
Objekt Höhenstraße Fellbach GmbH	Grünwald	94,90%
Objekt Staffelsee GmbH & Co. KG	Grünwald	100,00%
RUKIA Grundstücksgesellschaft Projekt 7 mbH & Co. KG	Grünwald	100,00%
SELA Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG	Grünwald	100,00%
Stéphanie Plaza S.R.L / B.V.	Brüssel / Belgien	100,00%
Stéphanie Square S.R.L / B.V.	Brüssel / Belgien	100,00%
SUNARA Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG	Grünwald	100,00%
Wall 36 GmbH & Co. KG	Grünwald	94,90%
WW 10 Coöperatief U.A.	Amsterdam / Niederlande	99,99%
ZALA Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG	Grünwald	100,00%

III. Angaben zu den Konsolidierungsmethoden

Alle Tochterunternehmen sind mittels der Vollkonsolidierung in den Konzernabschluss einbezogen. Alle in den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften haben ein vom Kalenderjahr abweichendes Geschäftsjahr, es beginnt am 01. Oktober und endet am 30. September des darauffolgenden Jahres.

Kapitalkonsolidierung

Die Kapitalkonsolidierung der in den Konsolidierungskreis einbezogenen Unternehmen gemäß § 301 Abs. 1 HGB erfolgt nach der Neubewertungsmethode, angewendet auf den Zeitpunkt des Erwerbs. Dabei wird der Wertansatz der dem Mutterunternehmen gehörenden Anteile mit dem auf diese Anteile entfallenden Betrag des Eigenkapitals des Tochterunternehmens verrechnet. Das Eigenkapital wird mit dem Betrag angesetzt, der dem zum Konsolidierungszeitpunkt beizulegenden Zeitwert der in den Konzernabschluss aufzunehmenden Vermögensgegenstände, Schulden, Rechnungsabgrenzungsposten und Sonderposten entspricht. Ein nach der Verrechnung verbleibender positiver Unterschiedsbetrag wird in der Konzernbilanz in den Sachanlagen ausgewiesen und planmäßig über die Restnutzungsdauer der dazugehörigen Immobilie abgeschrieben. Der überwiegende Teil der Gesellschaften wurde vom Konzern im Gründungsstadium erworben oder selbst gegründet, so dass im Rahmen der Kapitalkonsolidierung sich keine oder nur unwesentliche Effekte ergaben. Unterschiedsbeträge ergeben sich lediglich im Rahmen sogenannter Sharedeals.

Schuldenkonsolidierung

Die Schuldenkonsolidierung erfolgt gemäß § 303 HGB durch Eliminierung der Forderungen mit den entsprechenden Verbindlichkeiten zwischen den in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen.

Aufwands- und Ertragskonsolidierung

Die Aufwands- und Ertragskonsolidierung erfolgt gemäß § 305 HGB durch Aufrechnung der Umsatzerlöse und sonstigen betrieblichen Erträge zwischen den Konzernunternehmen mit den auf sie entfallenden Aufwendungen. Die konzerninternen Zinsen und ähnliche Erträge werden ebenso mit den entsprechenden Aufwendungen aufgerechnet.

IV. Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Für alle in den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften werden einheitliche Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze angewendet. Bilanzierung und Bewertung erfolgen nach den geltenden Vorschriften des HGB.

Die unter Finanzanlagen ausgewiesenen Anteile an verbundenen Unternehmen sind zu Anschaffungskosten oder zum niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt.

Die Sachanlagen werden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt und, soweit abnutzbar, um planmäßige lineare Abschreibungen und, sofern notwendig, um außerplanmäßige Abschreibungen, vermindert. Bei unterjährigem Erwerb erfolgt die Abschreibung pro rata temporis. Die voraussichtliche Nutzungsdauer beträgt konzerneinheitlich für Grundstücke, grundstückgleiche Rechte und Bauten, einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken 33 1/3 Jahre.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden zum Nennwert beziehungsweise mit dem am Bilanzstichtag beizulegenden niedrigeren Wert angesetzt. Ausfallrisiken wird durch Einzelwertberichtigung und Pauschalwertberichtigung Rechnung getragen. Uneinbringliche Forderungen werden in vollem Umfang abgeschrieben.

Die Guthaben bei Kreditinstituten sind zum Nennwert bilanziert.

Rechnungsabgrenzungsposten werden in Höhe der im Voraus geleisteten Ausgaben beziehungsweise Einnahmen, die für einen bestimmten Zeitraum nach dem Bilanzstichtag Aufwand oder Ertrag darstellen, gebildet. Die Auflösung erfolgt in der Rechnungsperiode, in der der Aufwand oder Ertrag entsteht.

Für die Ermittlung latenter Steuern aufgrund von temporären Differenzen zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten und ihren steuerlichen Wertansätzen oder aufgrund steuerlicher Verlustvorträge werden diese mit den unternehmensindividuellen Steuersätzen im Zeitpunkt des Abbaus der Differenzen bewertet und die Beträge der sich ergebenden Steuerbelastung und -entlastung nicht abgezinst. Dabei werden auch Differenzen, die auf Konsolidierungsmaßnahmen gemäß den §§ 300 bis 307 HGB beruhen, berücksichtigt. Aktive und passive Steuerlatenzen werden getrennt ausgewiesen. Die Berechnung der Steuerabgrenzung erfolgt mit einem unternehmensindividuellen Steuersatz. Auf steuerliche Verlustvorträge werden grundsätzlich keine aktiven latenten Steuern gebildet. Im Falle eines Überhangs passiver latenter Steuern auf Gesellschaftsebene werden allerdings latente Steueransprüche auf steuerliche Verlustvorträge unter Berücksichtigung der Mindestbesteuerung gebildet, soweit sie innerhalb der nächsten fünf Jahre mit dem für diese Jahre erwarteten steuerpflichtigen Einkommen dieser Gesellschaften verrechnet werden können.

Die Steuerrückstellungen werden in Höhe der voraussichtlichen Steuerbelastung (Erfüllungsbetrag) gebildet.

Die sonstigen Rückstellungen werden in Höhe des Erfüllungsbetrags angesetzt, sie decken alle erkennbaren Risiken und Verpflichtungen in angemessener Höhe.

Verbindlichkeiten werden mit dem Erfüllungsbetrag angesetzt. Unverzinsliche Verbindlichkeiten mit einer Laufzeit von mehr als zwölf Monaten liegen nicht vor.

Der Ansatz der geleisteten Anzahlungen für aktivierungsfähige Baumaßnahmen erfolgte ohne Aktivierung der Umsatzsteuer.

Kurzfristige Fremdwährungsforderungen und -verbindlichkeiten werden zum Devisenkassamittelkurs umgerechnet. Bewertungseffekte werden ergebniswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung in den sonstigen betrieblichen Erträgen bzw. Aufwendungen dargestellt.

Alle in den Konzernabschluss einbezogene Einzelabschlüsse mit Ausnahme der Abschlüsse der tschechischen Tochtergesellschaften werden in Euro aufgestellt, so dass für diese im Rahmen der Konsolidierung keine Fremdwährungsumrechnung erforderlich ist. Die Bilanzposten der tschechischen Gesellschaften wurden zum Stichtagskurs, die Aufwendungen und Erträge mit dem Jahresdurchschnittskurs umgerechnet. Für die Umrechnung des Eigenkapitals werden die historischen Kurse herangezogen. Umrechnungseffekte werden ergebnisneutral im Eigenkapital erfasst.

Der Finanzmittelfonds umfasst den Bestand an Zahlungsmitteln und Zahlungsmitteläquivalenten der Gesellschaft und setzt sich aus dem Bilanzposten Guthaben bei Kreditinstituten abzüglich verfügungsbeschränkter Guthaben bei Kreditinstituten in Form von Mietkautionen in Höhe von TEUR 3.196 (Vj.: TEUR 3.470) zusammen.

V. Erläuterungen zur Konzernbilanz

Anlagevermögen

Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist aus nachfolgendem Anlagenspiegel ersichtlich.

in TEUR	Grundstücke, grundstückgleiche Rechte und Bauten auf fremden Grundstücken sowie andere Anlagen	Betriebs- und Geschäftsausstattung	Anzahlungen und Anlagen in Bau	Gesamt
Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten
Stand 01.10.21	1.873.297	480	1.074	1.874.851
Zugang	346.116	320	7.299	353.735
Abgang	-	-5	-	-5
Stand 30.09.22	2.219.413	795	8.373	2.228.581
Währungsdifferenzen	1.331	1	-	1.332
Zugang	13.755	150	5.314	19.220
Abgang	-131	-	-5.336	-5.467
Stand 30.09.23	2.234.369	945	8.351	2.243.665
Kumulierte Abschreibungen
Stand 01.10.21	168.854	247	-	169.100
Planmäßige Abschreibungen	48.670	86	-	48.756
Abgänge	-	-5	-	-5
Wertaufholungen	-4.096		-	-4.096
Stand 30.09.22	213.427	328	-	213.755
Währungsdifferenzen	-352	-1	-	-352
Planmäßige Abschreibungen	55.156	105	-	55.261
Außerplanmäßige Abschreibungen	36.236	-	-	36.236
Stand 30.09.23	304.467	432	-	304.900
Buchwerte
Stand 01.10.21	1.704.443	234	1.074	1.705.751
Stand 30.09.22	2.005.986	467	8.373	2.014.826
Stand 30.09.23	1.929.902	513	8.351	1.938.766

Die außerplanmäßigen Abschreibungen wurden im Rahmen der Werthaltigkeitsprüfung durchgeführt.

Forderungen

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände haben eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

Guthaben bei Kreditinstituten

Die zur Verfügung stehenden liquiden Mittel betragen zum Bilanzstichtag TEUR 116.910 (davon verfügungsbeschränkte Zahlungsmittel TEUR 3.196) gegenüber TEUR 106.456 (davon verfügungsbeschränkte Zahlungsmittel TEUR 3.470) zum Ende des Vorjahres.

Die Veränderung der verfügungsbeschränkten Zahlungsmittel resultiert aus einem Zahlungsmittelzufluss in Höhe von TEUR 599 und einen Zahlungsmittelabfluss in Höhe von TEUR 324.

Aktive Rechnungsabgrenzungsposten

Die aktiven Rechnungsabgrenzungsposten beinhalten im Wesentlichen vorausbezahlte Erbbauzinsen, Pachten/Mieten, Baukostenzuschüsse und Versicherungen.

Aktive latente Steuern

Die aktiven latenten Steuern betragen TEUR 15.240 (Vj.: TEUR 4.250) und beruhen zu TEUR 8.238 (Vj.: TEUR 4.250) auf temporären Unterschieden und zu TEUR 7.002 (Vj.: TEUR 4.065) aus steuerlichen Verlustvorträgen.

Eigenkapital

Das gezeichnete Kapital beträgt TEUR 25 (Vj.: TEUR 25), die Kapitalrücklage TEUR 455.335 (Vj.: TEUR 480.420). Der Konzernjahresfehbetrages des Wirtschaftsjahres beträgt TEUR 56.372 (Vj.: TEUR 48.285).

Der Bilanzverlust des Konzerns resultiert aus den aufgelaufenen Verlusten und den Ausschüttungen an die Gesellschafter.

Verlustvortrag	TEUR	223.587
kumulierte Ausschüttungen	TEUR	11.546
Bilanzverlust	TEUR	235.133

Rückstellungen

Die Rückstellungen umfassen im Wesentlichen ausstehende Rechnungen für Betriebskosten.

Verbindlichkeiten

	Gesamtbetrag		Bis 1 Jahr
in TEUR	30.09.2023	30.09.2022	30.09.2023	30.09.2022
Finanzverbindlichkeiten	-	9.450	-	9.450
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	10.149	10.910	10.149	10.910
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	1.796.797	1.796.028	48.704	36.138
sonstige Verbindlichkeiten	16.984	15.734	7.052	11.396
Gesamt	1.823.930	1.832.122	65.905	67.894

	Zwischen 1 und 5 Jahren		Über 5 Jahre
in TEUR	30.09.2023	30.09.2022	30.09.2023	30.09.2022
Finanzverbindlichkeiten	-	-	-	-
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	-	-	-	-
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	21.577	-	1.726.516	1.759.890
sonstige Verbindlichkeiten	2.760	-	7.172	4.338
Gesamt	24.337	-	1.733.688	1.764.228

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen beinhalten Gesellschafterdarlehen, welche zur Finanzierung der Immobilienankäufe dienen. Die Gesellschafterdarlehen sind nicht besichert.

Passive latente Steuern

Die passiven latenten Steuern in Höhe von TEUR 42.499 (Vj.; TEUR 47.089) resultieren im Wesentlichen aus Bilanzansatzdifferenzen beim Sachanlagevermögen. Die Berechnung dieser passiven latenten Steuern erfolgte für die deutschen Gesellschaften mit einem Steuersatz von 30,82% (Vj.: 30,156%) und für die tschechische Gesellschaft mit einem Steuersatz von 19% (Vj.: 19%).

Passive Rechnungsabgrenzungsposten

In den passiven Rechnungsabgrenzungsposten sind im Wesentlichen empfangene Mietvorauszahlungen enthalten.

VI. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Umsatzerlöse

Bei den Umsatzerlösen in Höhe von TEUR 142.281 (Vj.: TEUR 128.806) handelt es sich um Erträge aus der Immobilienvermietung, welche im Wesentlichen im Inland erzielt wurden. TEUR 20.891 (Vj.: TEUR 12.687) betreffen Mieterträge der Tochtergesellschaften aus dem europäischen Ausland.

Nachfolgend stellen wir die Umsatzerlöse gemäß § 285 Nr. 4 HGB nach den Tätigkeitsbereichen dar:

	2022/2023 TEUR	Vorjahr TEUR
Büroimmobilien	88.247	79.118
Geschäftshaus	9.367	7.009
Stadtteilzentren	28.565	25.640
Fachmarktzentren	16.102	17.039
	142.281	128.806

Materialaufwand

Der Materialaufwand beinhaltet Aufwendungen für Instandhaltung, Energiekosten sowie Entsorgung und Reinigung und Verwaltung. Die Aufwendungen sind überwiegend umlagefähig.

Sonstige betriebliche Erträge

Bei den sonstigen betrieblichen Erträgen handelt es sich im Wesentlichen um die Ablösesumme aus einem unterzeichneten Aufhebungsvertrag, der den Mieter im Wirtschaftsjahr vorzeitig aus dem Mietvertrag entlässt. Es fielen im Wirtschaftsjahr Kursgewinne aus der Währungsumrechnung in Höhe von TEUR 1.535 (Vj.: TEUR 1.982) an.

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die Position beinhaltet im Wesentlichen Abschreibungen auf Forderungen und Zuführungen zu den sonstigen Rückstellungen. In den sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind Kursverluste aus der Währungsumrechnung in Höhe von TEUR 1.999 (Vj.: TEUR 2.153) enthalten.

Zinsen und ähnliche Aufwendungen

Im Geschäftsjahr sind Zinsen oder ähnliche Aufwendungen im Wesentlichen gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von TEUR 74.417 (Vj.: TEUR 66.645) angefallen.

Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Periodenfremde Steueraufwendungen sind im Geschäftsjahr in Höhe von TEUR 6.692 (Vj.: TEUR 330) angefallen. Die ergebniswirksamen Veränderungen der bilanzierten latenten Steuern ergeben im Geschäftsjahr einen Ertrag in Höhe von TEUR 15.773 (Vj.: Aufwand TEUR 6.736). Die aktiven latenten Steuern zum 30.09.2023 betragen TEUR 15.240, die passiven latenten Steuern werden in Höhe TEUR 42.499 berücksichtigt.

VII. Nachtragsbericht

Im Geschäftsjahr 2023/2024 ist die ursprünglich vereinbarte Zielbeteiligung durch Beschluss des Investors von EUR 3,0 Milliarden auf EUR 2,85 Milliarden reduziert worden.

Ansonsten ergaben sich bis zum Zeitpunkt der Aufstellung des Konzernabschlusses keine weiteren wesentlichen Ereignisse nach dem Bilanzstichtag, die Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage haben.

Bis zum Berichtsaufstellungszeitpunkt 31. Mai 2024 wurden keine neuen Immobilien-Transaktionen finalisiert.

VIII. Sonstige Angaben

Haftungsverhältnisse und Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Haftungsverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen, die Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns haben, betragen zum 30. September 2023 TEUR 29.820. Die sonstigen finanziellen Verpflichtungen beinhalten im Wesentlichen bereits beauftragte Baumaßnahmen sowie gewährte Zuschüsse für Mietereinbauten und Mieterumbauten.

Mitarbeiter

Die in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen beschäftigten im Berichtsjahr keine Arbeitnehmer.

Geschäftsführung

Geschäftsführer waren im Berichtszeitraum:

Viertel, Paul, Angestellter Kapitalverwaltungsgesellschaft (bis 30. November 2023)

Schlüter, Christian, Angestellter Kapitalverwaltungsgesellschaft (ab 1. Dezember 2023)

Windmeißer, Peter, Angestellter Kapitalverwaltungsgesellschaft

Der Geschäftsführung wurden im Geschäftsjahr weder Vorschüsse noch Kredite von der Gesellschaft gewährt. Auf die Angaben der Bezüge der Geschäftsführung wird gemäß § 286 Abs. 4 HGB verzichtet.

Prüfungs- und Beratungshonorare

Von dem Abschlussprüfer (KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft) des Konzernabschlusses für das Geschäftsjahr berechnete Gesamthonorar aufgeschlüsselt nach Kategorien:

in TEUR	2022/2023 TEUR
Honorar für
Abschlussprüfungsleistungen	571
Andere Bestätigungsleistungen	-
Steuerberatungsleistungen	-
Sonstige Leistungen	-
Gesamtkosten	571

Die Abschlussprüfungsleistungen beinhalten Honorare für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Konzernabschlusses der STADT MORGEN Holding GmbH und Jahresabschlussprüfungen bei den Tochterunternehmen.

Gewinnverwendung des Mutterunternehmens

Der alleinige Gesellschafter der STADT MORGEN Holding GmbH, die STADT MORGEN GmbH & Co. geschlossene Investment KG, vertreten durch die STADT MORGEN Management GmbH, schlägt vor, den Bilanzgewinn in Höhe von EUR 10.884.200,93 auf neue Rechnung vorzutragen.

Grünwald, 31. Mai 2024

Die Geschäftsführer

Christian Schlüter

Peter Windmeißer

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die STADT MORGEN Holding GmbH, Grünwald

Prüfungsurteile

Wir haben den Konzernabschluss der STADT MORGEN Holding GmbH, Grünwald, und ihrer Tochtergesellschaften (der Konzern) - bestehend aus der Konzernbilanz zum 30. September 2023, der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, der Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung und der Konzern-Kapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Oktober 2022 bis zum 30. September 2023 sowie dem Konzernanhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Konzernlagebericht der STADT MORGEN Holding GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Oktober 2022 bis zum 30. September 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

―

entspricht der beigefügte Konzernabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage des Konzerns zum 30. September 2023 sowie seiner Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Oktober 2022 bis zum 30. September 2023 und

―

vermittelt der beigefügte Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Konzernlagebericht in Einklang mit dem Konzernabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von den Konzernunternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernabschlusses, der den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Konzernabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d. h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Konzernlageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Konzernlagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Konzernabschlusses und Konzernlageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

―	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen im Konzernabschluss und im Konzernlagebericht aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als das Risiko, dass aus Irrtümern resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
―	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Konzernabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Konzernlageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme abzugeben.
―	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
―	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Konzernabschluss und im Konzernlagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass der Konzern seine Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
―	beurteilen wir Darstellung, Aufbau und Inhalt des Konzernabschlusses insgesamt einschließlich der Angaben sowie ob der Konzernabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt.
―	holen wir ausreichende geeignete Prüfungsnachweise für die Rechnungslegungsinformationen der Unternehmen oder Geschäftstätigkeiten innerhalb des Konzerns ein, um Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht abzugeben. Wir sind verantwortlich für die Anleitung, Beaufsichtigung und Durchführung der Konzernabschlussprüfung. Wir tragen die alleinige Verantwortung für unsere Prüfungsurteile.
―	beurteilen wir den Einklang des Konzernlageberichts mit dem Konzernabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Konzerns.
―	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Konzernlagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

München, den 13. September 2024

KPMG AG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Göller, Wirtschaftsprüfer

Harnischmacher, Wirtschaftsprüfer