DPF AG

Berlin

Konzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2021 bis zum 31.12.2021

Inhaltsverzeichnis

Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2021

Konzernabschluss für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2021

1. Konzernbilanz zum 31. Dezember 2021

2. Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2021

3. Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2021

Entwicklung für das Konzernanlagevermögen für das Geschäftsjahr 2021

4. Konzern-Kapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr 2021

5. Entwicklung des Konzereigenkapitals zum 31. Dezember 2021

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2021

1. Grundlagen der DPF AG

1.1 Geschäftsmodell und rechtliche Struktur

Die DPF AG ist eine nicht börsennotierte Aktiengesellschaft mit Hauptsitz in Berlin. Die DPF-Gruppe hat sich auf das Geschäftsfeld "Wohnen im Alter" und hochwertige Serviceleistungen konzentriert.

Durch ihre Marke Tertianum Premium Residences und weitere Premium-Angebote wie die Brasserie Colette Tim Raue ist die Gruppe im hochwertigen Bereich dieses Segments etabliert und gut aufgestellt. Durch eine Mehrheitsbeteiligung an dem exklusiven Concierge-Anbieter RAS Services GmbH ist das Unternehmen zusätzlich in Deutschland und Österreich im Bereich Residential- und Reception-Concierge sowie hochwertiger Büro- und Empfangsdienste präsent. Des Weiteren hält die DPF-Gruppe Immobilien. Sie verfolgt bei Erwerb, Betrieb und Finanzierung von seniorengerechten Wohnimmobilien das Ziel der Optimierung von Qualität und Wirtschaftlichkeit - und das sowohl auf der Immobilien- als auch auf der Betreiberseite.

Die DPF-Gruppe hat sich der Mitgestaltung des demografischen Wandels verschrieben. Um der Vielfalt der Veränderungen gerecht zu werden, entwickelt die DPF-Gruppe zukunftsfähige Angebote. Wichtigstes Prinzip ist in diesem Zusammenhang das Streben nach exzellenter Qualität und ganzheitlichen Lösungen. Dabei liegt allen Entscheidungen und Vorhaben das Ideal eines selbstbestimmten und vielseitigen Lebens im Alter zugrunde. Dafür investiert die DPF-Gruppe in wegweisende Produkte für die alternde Gesellschaft von morgen, u. a. mit dem Konzept "livrée". Hierbei handelt es sich um ein innovatives, einzigartiges und reproduzierbares Wohnkonzept für die Zielgruppe 65+.

Der demographische Wandel und die damit sich parallel entwickelnde Versorgungslücke an Wohnraum für die ältere und sich immer stärker nach verschiedenen Bedürfnissen und Erwartungen differenzierende Zielgruppe birgt große Marktpotentiale für ein Wohnkonzept, das den Schwerpunkt auf folgende Anforderungen und Bedürfnisse legt:

•	Sicherheit
•	barrierearmer bzw. barrierefreier Wohnraum
•	angemessenes Preis-Leistungs-Verhältnis
•	modernes Ambiente
•	Anschluss an eine Community

Das Livree-Konzept bietet Unterstützung bei Pflege- und Betreuungsbedarf. Auf Wunsch wird individuelle Hilfestellung gegeben bei:

•	der Bereitstellung von Informationsmaterial
•	der Bereitstellung örtlicher Verzeichnisse zu Haus- und Fachärzten, medizinischen Einrichtungen und Pflegdiensten
•	der Beantragung von Leistungen der sozialen oder privaten Pflegeversicherung
•	der Einrichtung von Hausnotrufdiensten
•	der Inanspruchnahme von ambulanten bzw. häuslichen Pflegeleistungen in den eigenen Wohnräumen durch ambulante Pflegedienste von regionalen Qualitätsführern
•	Information von Angehörigen im Fall von Krankenhausaufenthalten
•	Organisation von Besuchsdiensten

1.2 Service-Gesellschaften und Gastronomie

Den Kern der Betreibergesellschaften bildet die im Jahre 2014 erworbene Tertianum-Gruppe. Die Steuerung der Tertianum-Gesellschaften erfolgt durch die Tertianum Service GmbH, eine 100%ige Tochter der DPF AG.

Neben der Tertianum Service GmbH sind weitere folgende Gesellschaften Teil der Gruppe:

	Residenzwohnen Passauer Str. 5-7 GmbH
	Tertianum Seniorenresidenzen Betriebsgesellschaft mbH
	Tertianum Seniorenresidenz Betriebsgesellschaft München mbH
	Tertianum Sternwarte Service GmbH
	livree Service GmbH

Tertianum vereint mit den Flagships «Tertianum Premium Residences» 5-Sterne-Services, ein Kultur- und Wellnessprogramm, Concierge-Services und ambulante sowie vollstationäre Pflege. Die Tertianum Premium Residences Berlin, München und Konstanz bieten unter diesen Prämissen Premium-Wohnen für ein selbstbestimmtes Leben in zentraler städtischer Lage.

In jeder Residenz werden den Bewohnern die Dienste eines Pflegewohnbereichs mit 20 bis 25 Plätzen angeboten. Darüber hinaus wird am Standort München die Inanspruchnahme der Leistungen eines ambulanten Pflegedienstes innerhalb des Gebäudes ermöglicht. Der ambulante Dienst agiert hierbei im Rahmen der Abschnitte V und XI des Sozialgesetzbuchs. Die Pflegewohnbereiche haben einen Versorgungsvertrag nach § 72 SGB XI mit den Pflegekassen geschlossen, allerdings ohne Vergütungsvereinbarungen gemäß § 85 SGB XI. Unabhängig davon wurden in allen Residenzen in Bezug auf die zusätzlichen Betreuungsleistungen Vergütungsvereinbarungen nach §43b SGB XI geschlossen, die jedes Jahr mit den Pflegekassen neu verhandelt werden.

Daneben bieten die «Tertianum Suites» ein hochwertiges Wohnangebot für selbstbestimmtes Wohnen inmitten der Stadt.

Die Brasserie Colette Tim Raue ist an den drei Tertianum-Standorten München, Berlin und Konstanz vertreten.

Die Brasserien werden von der

CUK Gastronomie Betriebsgesellschaft mbH,

einer 100%igen Tochter der Tertianum Service GmbH, betrieben.

1.3 Concierge-Service

Die Mehrheitsbeteiligungen an der RAS Services GmbH, Berlin, sowie GCS - Grand Concierge Service & Empfangsdienste GmbH, Wien, (nachfolgend RAS-Gruppe) bildet mit ihren Angeboten im Bereich Concierge-Dienste für Privat- und Bürogebäude, Outsourcing von Empfangsdiensten, Beratung, exklusive Sicherheitsdienste sowie digitale Angebote einer Concierge-App seit 2019 einen weiteren Schwerpunkt des Serviceangebots der DPF-Gruppe. Alle Services der RAS-Gruppe dienen der Unterstützung und Entlastung von Privathaushalten, Bürogemeinschaften, Projektentwicklern und Hausverwaltungen, aber auch Wohnungs- und Immobilieneigentümern. Sie werden je nach Objekt und Bedürfnissen individuell angepasst. Das RAS-Managementsystem wurde im Rahmen eines unabhängigen Audits gemäß DIN EN ISO 9001:2015 zertifiziert und folgt definierten Qualitätsmaßstäben. Folgende Servicebereiche umfasst das Leistungsspektrum der RAS-Gruppe:

	Wohnconcierge
	Büroconcierge
	Empfangsoutsourcing und Office Management
	Sicherheitsservice (mit Kooperationspartner)
	Digitaler Service durch die RAS Concierge Apps "RAS Residential" und "RAS Office"
	Immobilienberatung

1.4 Immobilien

Die DPF-Gruppe analysiert Bedürfnisse und Potenziale von Standorten für altersgerechte Immobilien wie Pflegeeinrichtungen, Seniorenresidenzen und Einrichtungen des Betreuten Wohnens bis hin zu Service-Wohnkonzepten. Der Schwerpunkt liegt auf der Auswahl des richtigen Standortes in Kombination mit dem dazu passenden Nutzungs- und Servicekonzept. Daneben betreibt die DPF-Gruppe die Entwicklung und prüft ggf. eine Beteiligung an oder die Übernahme der gesamten Liegenschaft. Neben der Expansion der Eigenmarken sollen weiterhin auch Immobilien mit Drittbetreibern erworben werden.

Das Immobiliengeschäft wird durch die DPF Real Estate Management GmbH, einer 100%igen Tochter der DPF AG, koordiniert.

Folgende Konzerngesellschaften sind dem Halten und dem Vermieten von Immobilien zuzuordnen:

	DPF Real Estate Holding GmbH, Berlin
	Blackcurrant 1. Immobilien GmbH, Berlin
	Blackcurrant 2. Immobilien GmbH, Berlin
	Blackcurrant 3. Immobilien SCI, Grasse
	Beteiligungsgesellschaft Sternwarte mbH, Berlin
	DPF Immobilen Treuhand GmbH, Berlin
	Tertianum Immobilien GmbH & Co KG, Berlin

1.5 Unternehmensbeteiligungen

Die Unternehmensgruppe beteiligt sich des Weiteren an innovativen Unternehmen, die das Leben im Alter bzw. Alltagsprozesse für Senioren erleichtern.

Die Auswahl von potenziellen Unternehmensbeteiligungen, der Ankauf und das Halten dieser Beteiligungen liegt in der Hand der Allest Investment GmbH, im Berichtsjahr bis zum 31. Mai 2021 ebenfalls eine 100%ige Tochter der DPF AG. Mit Wirkung zum 31.05.2021 erfolgte der Verkauf und die Abtretung der Geschäftsanteile an die Dellest Holding Ltd., die Muttergesellschaft der DPF AG. Für nähere Informationen verweisen wir auf den Anhang.

Sämtliche Beteiligungen und assoziierte Unternehmen sind durch den Verkauf der Anteile an der Allest Investment GmbH aus dem Konsolidierungskreis ausgeschieden.

1.6 Steuerungssystem

Das finanzielle und nicht-finanzielle Steuerungssystem orientiert sich an den Interessen und Ansprüchen des Gesellschafters bzw. der Konzernmuttergesellschaft und stellt die Basis für eine wertorientierte Unternehmensführung dar. Grundlage ist die jährliche Budgetplanung mit der Prognose über finanzielle Leistungsindikatoren wie das EBITDA und den Kapitalfluss (Cashflow) als maßgebliche Steuerungsgrößen. Darüber hinaus relevant ist das 5-Jahres-Budget, welches mindestens alle zwölf Monate aktualisiert wird. Die Budgetwerte werden monatlich in Bezug zu den Ist-Werten und deren Abweichungen analysiert. Im Geschäftsjahr betrug das EBITDA für den Konzern plus 3,3 Mio. Euro (Vorjahr: minus 2,4 Mio. Euro), davon entfielen auf die Tertianum-Gruppe minus 1,2 Mio. Euro (Vorjahr: minus 0,8 Mio. Euro), auf die RAS-Gruppe plus 0,6 Mio. Euro (Vorjahr: plus 0,7 Mio. Euro) und auf die Immobilien-Gruppe plus 7,7 Mio. Euro (Vorjahr: plus 1,0 Mio. Euro). Der Kapitalfluss betrug für das Jahr 2021 minus 6,9 Mio. Euro (Vorjahr: plus 3,0 Mio. Euro). Davon entfielen auf den Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit minus 4,9 Mio. Euro (Vorjahr: plus 6,0 Mio. Euro), auf den Cashflow aus Investitionstätigkeit plus 10,5 Mio. Euro (Vorjahr: plus 1,4 Mio. Euro) und auf den Cashflow aus Finanzierungstätigkeit minus 12,4 Mio. Euro (Vorjahr: minus 4,3 Mio. Euro).

Neben den finanziellen Leistungsindikatoren werden für die verschiedenen Bereiche die nichtfinanziellen Indikatoren budgetiert, überwacht und analysiert. Für den Bereich Residenzwohnen ist das vor allem die Auslastung (Anzahl der vermieteten Einheiten vs. in Vermietung befindlichen Einheiten) der Wohnungen (2020: 95 %, 2021: 95 %). Für den Pflegewohnbereich sind die wesentlichen Kennzahlen die Auslastung (Anzahl der vermieteten Einheiten vs. in Vermietung befindlichen Einheiten) und die gebuchten Pflegetage im Vergleich zu der möglichen Anzahl von Pflegetagen (Anzahl der insgesamt vorhandenen Einheiten multipliziert mit der Anzahl der Kalendertage eines Monats).

1.7. Der Aufsichtsrat

Der Aufsichtsrat überwacht die Geschäfte der DPF AG basierend auf einem quartalsmäßigen Reporting. Dieses Reporting enthält die wesentlichen Entwicklungen der Ertrags-, Finanz-, und Vermögenslage sowie eine Analyse der Abweichungen zum Budget. Außerdem wird der Aufsichtsrat jährlich über die aktualisierte 5-Jahres-Planung informiert. Der Aufsichtsrat kommt mindestens zweimal jährlich zu einer Aufsichtsratssitzung zusammen und informiert sich fortlaufend unterjährig auch außerhalb seiner Sitzungen durch Gespräche mit dem Vorstand.

2. Wirtschaftsbericht

2.1 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen und branchenspezifische Entwicklung

Gesamtwirtschaftliche Entwicklung

Die DPF AG und ihre Tochtergesellschaften sind überwiegend deutsche Kapitalgesellschaften oder Personenhandelsgesellschaften, mit Ausnahme der GCS- Grand Concierge Service & Empfangsdienste GmbH, Wien, sowie der Blackcurrant 3. Immobilien SCI, Grasse. Insofern ist die wirtschaftliche Entwicklung der Gruppe wesentlich von den makroökonomischen Bedingungen in Deutschland beeinflusst, die im Folgenden beschrieben werden.

Im zweiten Jahr der COVID-19-Pandemie hellte sich die gesamtwirtschaftliche Stimmung deutlich auf. Im Jahr 2021 betrug das Bruttoinlandsprodukt Deutschlands, der größten Volkswirtschaft Europas, rund 3,6 Billionen Euro. Preisbereinigt wuchs das deutsche Bruttoinlandsprodukt gegenüber dem Vorjahr trotz Pandemie, Lieferengpässen und dem zunehmenden Fachkräftemangel um 2,6 % (2020: minus 5,0 %). ¹ Im Jahr 2020 führten die Auswirkungen der Coronakrise und die zwischenzeitlichen Shutdowns zur Eintrübung der Wirtschaftslage. ² Damit fällt das Bruttoinlandsprodukt 2021 im Vergleich zu 2019, dem Jahr vor Beginn der Coronapandemie, immer noch um 2,0 % niedriger aus. ³

Im Jahresdurchschnitt 2021 waren rund 44,91 Mio. Personen mit Arbeitsort in Deutschland erwerbstätig. Die Anzahl der Arbeitslosen betrug 2.613.000. Dies ergibt eine Veränderung gegenüber 2020 um minus 82.000. Die Arbeitslosenquote gegenüber Vorjahr sank um minus 0,2 % auf 5,7 %. Die Auswirkungen der coronabedingten Einschränkungen auf dem Arbeitsmarkt wurden reduziert, sind aber nach wie vor - insbesondere in einer gestiegenen Langzeitarbeitslosigkeit - sichtbar. Durch die Öffnung von Handel und Gastronomie in der Mitte des Jahres wurden Arbeitslosigkeit und Unterbeschäftigung spürbar reduziert.

Im Jahresdurchschnitt lag die Unterbeschäftigung bei 3.368.000, 120.000 Personen weniger als 2020. Insgesamt wurde der Arbeitsmarkt auch 2021 durch den Einsatz von Kurzarbeit unterstützt; die Anmeldungen reduzierten sich im Vergleich zu 2020 erheblich. Die Bundesagentur für Arbeit schätzte die jahresdurchschnittliche Kurzarbeiteranzahl 2021 mit rund 1,85 Millionen als deutlich geringer im Vergleich zum Vorjahr ein. ⁴

Im Jahr 2021 lag der Verbraucherpreisindex (VPI) in Deutschland bei durchschnittlich 109,1 Indikatorpunkten. ⁵ Damit ergab sich eine Steigerung um 3,1 % im Vergleich zu 2020 (105,8). ⁶

Die Europäische Zentralbank (EZB) beließ den Leitzins auch 2021 weiter auf dem seit März 2016 bestehenden Rekordtief von 0,0 %. ⁷ Auch in der letzten Sitzung des Berichtsjahres am 16. Dezember 2021 gab es keine Zinsänderung.

¹ Quelle: https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2021/01/PD21_020_811.html Zugriff: 15.08.2022
² Quelle: https://de.statista.com/statistik/daten/studie/1251/umfrage/entwicklung-des-bruttoinlandsprodukts-seit-dem-jahr-1991/ Zugriff: 15.08.2022
³ Quelle: https://www.bme.de/news/infocenter/deutsche-wirtschaft-hat-sich-2021-erholt-4058 Zugriff: 15.08.2022
⁴ Quelle: https://www.arbeitsagentur.de/presse/2022-02-jahresrueckblick-2021-arbeitsmarkt-erholt-sich-im-zweiten-corona-jahr Zugriff: 28.10.2022
⁵ Quelle: https://www.destatis.de/DE/Themen/Wirtschaft/Preise/Verbraucherpreisindex/Tabellen/Verbraucherpreise12Kategorien.html Zugriff: 15.08.2022
⁶ Vgl. https://www-genesis.destatis.de/genesis/online?sequenz=tabelleErgebnis&selectionname=611110001&startjahr=1991#abreadcrumb Zugriff: 02.11.2022
⁷ Quelle: https://www.manager-magazin.de/finanzen/ezb-belaesst-leitzins-auf-rekordtief-a-1902ddc9-31b4-46ba-9b8e-e888163c580b Zugriff: 15.08.2022

Die im Lagebericht für das Geschäftsjahr 2020 prognostizierte Beeinträchtigung der gesamtdeutschen Wirtschaftslage hat sich bestätigt. Trotz zahlreicher staatlicher Maßnahmen zur Konjunkturförderung hat sich der Aufholprozess verlangsamt. Gerade im Dienstleistungssektor, der von den Beschränkungen sozialer Kontakte durch die sogenannten Lockdowns besonders betroffen war, wirkten fortdauernde Lieferengpässe und der starke Rückgang des privaten Konsums belastend.

Die Bundesregierung und weitere europäische Institutionen stellten 2021 mit fortdauernden Programmen, z. B. den sogenannten Überbrückungshilfen, KfW-Programmen oder dem Wirtschaftsstabilisierungsfonds dauerhafte Unterstützung für Unternehmen aus allen Wirtschaftsbereichen, Solo-Selbständigen und gemeinnützigen Unternehmen und Organisationen zur Verfügung.

Speziell für Seniorenresidenzen und Einrichtungen der ambulanten und stationären Pflege werden besondere Förderprogramme aufgelegt, die von der DPF-Gruppe geprüft und bei Erfüllung der Förderrichtlinien genutzt werden.

Im Geschäftsjahr wurden Coronahilfen gem. § 150 Abs. 2 SGB XI (SARS-CoV-2 bedingten Mehraufwendungen sowie Mindereinnahmen), Unterstützungen gem. § 7 TestV (Erstattung von Antigentests) sowie Fördermittel der kommunalen Investitionsförderung für ambulante Pflegedienste (AGSG) in Anspruch genommen. Darüber hinaus wurde an Mitarbeiter im Bereich Gastronomie Kurzarbeitergeld gezahlt und von der Bundesagentur für Arbeit erstattet.

Demographische Entwicklung

Laut Prognose des Statistischen Bundesamtes könnte die durchschnittliche Lebenserwartung im Jahr 2060 für Frauen auf 88,8 und für Männer auf 84,8 Jahre ansteigen. Die Zahl der Menschen im Alter ab 67 Jahren stieg zwischen 1990 und 2018 um 54 % von 10,4 Mio. auf 15,9 Mio. In den nächsten 20 Jahren wird diese Zahl um weitere 5 bis 6 Mio. auf mindestens 20,9 Mio. wachsen. ⁸ In Deutschland betrug der Anteil der 65-Jährigen und Älteren zum 31. Dezember 2021 rund 22,1 % der Gesamtbevölkerung. ⁹ Die Anzahl der Hundertjährigen als ein wichtiger Indikator der demographischen Entwicklung lag auf dem höchsten Stand der vergangenen zehn Jahre: 2021 lebten 23.500 Personen, die mindestens 100 Jahre alt waren, in Deutschland. Auch der Anteil der Altersgruppe an der gesamten Bevölkerung lag mit 0,028 % im Jahr 2021 auf einem neuen Höchstwert. ¹⁰

Die fortschreitende Vergreisung der deutschen Bevölkerung verlangt nach immer mehr barrierefreiem Wohnraum. Demnach müssen bis zum Jahr 2030 mindestens rund 2,9 Mio. barrierefreie Wohnungen geschaffen werden, um den prognostizierten Bedarf zu decken. Rund 90% der 61- bis 70-Jährigen möchte allein oder mit dem Partner in den eigenen vier Wänden alt werden, ca. 60 % wünschen sich Wohnungen mit einem zusätzlichen Serviceangebot. Allerdings gibt es in 94% der deutschen Gemeinden derzeit keine ausreichende Versorgung mit barrierefreiem Wohnraum. ^{11 12}

⁸ Quelle: https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressekonferenzen/2019/Bevoelkerung/pressebroschuerebevoelkerung.pdf?__blob=publicationFile Zugriff: 12. November 2020
⁹ Quelle: https://de.statista.com/statistik/daten/studie/548267/umfrage/anteil-der-bevoelkerung-ab-65-jahren-und-aelter-in-deutschland/ Zugriff: 15.08.2022
¹⁰ Quelle: https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/Zahl-der-Woche/2022/PD22_28_p002.html Zugriff: 15.08.2022
¹¹ Quelle: https://wohnungswirtschaft-heute.de/2030-sind-rund-29-millionen-barrierefreie-wohnungen-noetig/#:~:text=Damit%20diese%20Menschen%20auch%20im,um%20den%20Bedarf%20zu%20decken. Zugriff: 16. September 2021
¹² Quelle: https://www.terragon-ag.de/pressemitteilungen/terragon-64-mrd-euro-investitionspotenzial-beim-betreuten-wohnen/ Zugriff: 18. November 2020

In den 30 größten deutschen Städten kommen im Schnitt nur drei Wohneinheiten für Betreutes Wohnen auf 100 potenzielle Mieter, das entspricht einem Bedarf von 550.000 zusätzlichen Wohneinheiten. ¹³

Entwicklung im Bereich Pflege

Der Anteil der 67-Jährigen und Älteren wird weiter stark zunehmen - von 2018 bis 2060 von 19,1 % auf 27,4 %. In den nächsten 20 Jahren wird diese Zahl um weitere 5 bis 6 Mio. auf mindestens 20,9 Mio. wachsen. Auch die Zahl der Hochaltrigen hat sich stark verändert. Zwischen 1970 und 2017 stieg die Zahl der 80-Jährigen und Älteren von 1,2 auf 5,2 Mio. und ihr Anteil an der Gesamtbevölkerung erhöhte sich von 1,9 % auf 6,2 %. Die Zahl der 80-Jährigen und Älteren wird bis zum Jahr 2050 weiter zunehmen. Die 9,7 Mio. 80-Jährigen und Älteren haben dann einen Anteil von 12,1 % an der Bevölkerung (2060: 8,8 Mio. bzw. 11,3 %). ¹⁴

Die Anzahl der Pflegebedürftigen in Deutschland belief sich Ende 2019 auf mehr als 4,1 Millionen Menschen, von denen rund ein Fünftel vollstationär in Pflegeheimen versorgt wurde. ¹⁵ Laut einer Prognose des Statistischen Bundesamtes könnte die Zahl der Pflegebedürftigen in Deutschland bis 2050 auf 6,1 Millionen Menschen ansteigen. Ursache hierfür ist vor allem die kontinuierlich zunehmende Zahl älterer Menschen in Folge einer stetig besser werdenden medizinischen Versorgung. Der überwiegende Teil der Pflegebedürftigen ist älter als 60 Jahre. Die Pflegequote steigt von knapp 14% in der Altersgruppe der über 75-Jährigen auf über 76 % bei den über 90-Jährigen. ¹⁶ Diese Entwicklung wird begleitet durch den sukzessiven Ausbau der Pflegeinfrastruktur vor allem im privaten Sektor.

Entwicklung im Bereich Immobilien

Seit Jahren geht die Tendenz der Immobilienpreise in ganz Deutschland stetig nach oben. Der durchschnittliche Angebotspreis für Wohnimmobilien (Häuserpreisindex) in Deutschland lag im 4. Quartal 2021 bei 162,5, während er zu Beginn des Jahres 2021 noch bei 146,3 lag. ¹⁷ Der Jahresdurchschnittspreis insgesamt stieg gegenüber 2020 um 11,0 %. Im 3. Quartal 2021 stiegen die Preise für Wohnimmobilien um 4,1 %, im 4. Quartal um 3,1 % gegenüber dem Vorjahresquartal 2020. ¹⁸ Der anhaltende Wertzuwachs von Immobilien resultiert aus der Angebots- und Nachfragelücke, die neben den steigenden Mieten in Ballungsräumen auch zu immer weiteren Preissteigerungen bei Wohnimmobilien führt. Auch die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank wird als weitere Ursache gesehen. Investoren und Sparer werden aufgrund des Fehlens von attraktiven Anlageangeboten vermehrt in Investitionen von Häusern und Wohnungen getrieben. ¹⁹

Parallel dazu erreichten die Baupreise für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude den stärksten Anstieg seit 51 Jahren mit einer Steigerung von 14,4 % im Vergleich zu 2020. ²⁰

¹³ Quelle: https://www.terragon-ag.de/pressemitteilungen/terragon-64-mrd-euro-investitionspotenzial-beim-betreuten-wohnen/ Zugriff: 18. November 2020
¹⁴ Quelle: https://www.bpb.de/nachschlagen/zahlen-und-fakten/soziale-situation-in-deutschland/61541/altersstruktur Zugriff: 12. November 2020
¹⁵ Quelle: https://www.destatis.de/DE/Themen/Querschnitt/Demografischer-Wandel/Hintergruende-Auswirkungen/demografie-pflege.html#:~:text=Im%20Dezember%201999%20gab%20es,des%20Pflegeversicherungsgesetzes%20(%20SGB%20XI). Zugriff: 15.08.2022
¹⁶ Quelle: https://de.statista.com/themen/785/pflege-in-deutschland/ Zugriff: 16. September 2021
¹⁷ Quelle: https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2022/03/PD22_133_61262.html#:~:text=In%20den%20Metropolen%20erh%C3%B6hten%20sich,Dynamik%20beobachten%3A%20Gegen%C3%BCber%20dem%203 Zugriff: 28.10.2022
¹⁸ Quelle: https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2022/06/PD22_265_61262.html Zugriff: 15.07.2022
¹⁹ vgl. https://de.statista.com/statistik/daten/studie/70265/umfrage/haeuserpreisindex-in-deutschland-seit-2000/ Zugriff: 29.10.2022
²⁰ Quelle: https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2022/01/PD22_010_61261.html Zugriff: 15.07.2022

Die wirtschaftlichen Veränderungen des Jahres 2022 führen, getrieben durch Inflation, steigende Bauzinsen, den Ukrainekrieg sowie die Energiekrise lassen ein Ende der Immobilienhochkonjunktur wahrscheinlicher werden. Die hohe Nachfrage nach energieeffizienten Bauweisen, die sich seit Beginn der Energiekrise etabliert hat, können viele Immobilienobjekte nicht bedienen und verlieren an Attraktivität. Prognostiziert wird ein Rückgang des Umsatzes um 7 % auf 313,5 Mrd. Euro. Dies wäre das erste Mal seit 2009, dass es zu einer rückläufigen Entwicklung am deutschen Immobilienmarkt kommt. ²¹

2.2 Ertragslage

2.2.1 Darstellung der Ergebnisse

Die Umsatzerlöse der DPF-Gruppe für das Geschäftsjahr 2021 betrugen 35,3 Mio. Euro (Vorjahr: 32,8 Mio. Euro). Davon entfielen auf die Tertianum-Betriebsgesellschaften 23,7 Mio. Euro (Vorjahr: 22,8 Mio. Euro), auf die RAS-Gruppe 10,1 Mio. Euro (Vorjahr: 9,1 Mio. Euro) und auf die Immobiliensparte unverändert 0,8 Mio. Euro (Vorjahr: 0,8 Mio. Euro). Damit konnte die Prognose für das Jahr 2021 leicht übertroffen werden. Die Umsätze der Tertianum-Betriebsgesellschaften resultieren im Wesentlichen aus den Residenzentgelten der drei Tertianum-Residenzgesellschaften sowie den Umsätzen der drei Colette-Restaurants. Die Umsatzerlöse der RAS-Gruppe ergeben sich aus den Monatspauschalen der Immobilienbetreiber und die Umsatzerlöse der Immobiliensparte aus den Mieteinnahmen. Während die Umsätze in den Tertianum-Residenzgesellschaften München und Berlin aufgrund von höheren Residenzentgelten bei Neuvermietungen um 1,4 % bzw. 10,7 % gestiegen sind, sanken die Umsätze am Standort Konstanz aufgrund der Schließung der ambulanten Pflege. Nach der Wiedereröffnung der Colette-Restaurants sind die Umsätze angestiegen und lagen 10 % über dem Vorjahresniveau. Zusätzliche Umsatzsteigerungen (+ 11,7 %) resultieren im Jahr 2021 aus neu unter Vertrag genommenen Immobilienobjekten für die RAS-Gruppe.

Bei den Betriebs-, RAS- und sonstigen Gesellschaften sind, wie in den Vorjahren, die Personalaufwendungen in Höhe von 18,5 Mio. Euro (Vorjahr: 17,5 Mio. Euro) die größte Aufwandsposition. Korrespondierend mit steigenden Umsätzen durch Kundengewinnung im Bereich Concierge ist es erforderlich, auch zusätzliches Personal einzustellen. Bei der RAS-Gruppe erhöht sich der Personalaufwand um 0,6 Mio. EUR auf 6,5 Mio. EUR. Darüber hinaus wurden im Berichtsjahr die Akquisitionsaktivitäten verstärkt, was zu höheren Personalkosten im Bereich Development führte. An den Residenzstandorten bleiben die Raumkosten (Pachten und Nebenkosten) in Höhe von 8,2 Mio. Euro (Vorjahr: 8,1 Mio. Euro) die zweitgrößte Aufwandsposition.

Insgesamt beläuft sich der Konzernjahresüberschuss der DPF-Gruppe im Geschäftsjahr auf plus 1,91 Mio. Euro (Vorjahr: Konzernjahresfehlbetrag 4,04 Mio. Euro), das Betriebsergebnis (=EBIT) auf plus 1,5 Mio. Euro (Vorjahr: minus 3,9 Mio. Euro). Davon entfielen minus 1,65 Mio. Euro (Vorjahr: minus 1,23 Mio. Euro) auf die Tertianum-Betriebsgesellschaften. Die RAS-Gruppe erwirtschaftete ein Betriebsergebnis von minus 0,2 Mio. EUR (Vorjahr: minus 0,01 Mio. Euro).

Das EBITDA (Ergebnis vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen auf Sachanlagen und Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände) der gesamten DPF-Gruppe beläuft sich im Geschäftsjahr auf plus 3,3 Mio. Euro (Vorjahr: minus 2,4 Mio. Euro). Im EBITDA des Geschäftsjahres ist ein Sondereffekt von 7,7 Mio. Euro aus dem Verkauf des Grundstücks in Wedel enthalten. Ohne diesen Effekt liegt das EBITDA bei minus 4,4 Mio. Euro und damit 1,3 Mio. Euro schlechter als prognostiziert.

²¹ Vgl. https://www.tagesschau.de/wirtschaft/immobilien-zinsen-inflation-baukosten-101.html#:~:text=Inflation%2C%20steigende%20Bauzinsen%2C%20Krieg%20und,sind%20vorbei%20%2D%20mit%20ungeahnten%20Folgen.&text=H%C3%A4user%20sind%20f%C3%BCr%20Normalverdiener%20nicht%20mehr%20finanzierbar. Zugriff: 28.10.2022

Das EBITDA der Tertianum-Gruppe beträgt minus 1,15 Mio. Euro (Vorjahr: minus 0,76 Mio. Euro). Dabei hat sich das EBITDA in der Residenz München um 0,6 Mio. EUR auf minus 0,1 Mio. EUR verbessert. Die positive Entwicklung ist im Wesentlichen auf steigende Umsätze zurückzuführen (plus 0,9 Mio. EUR) und dies bei moderat steigenden Pacht- und sonstigen betrieblichen Aufwendungen und stagnierenden Personalkosten. Am Standort Berlin hat sich das EBITDA im Vergleich zum Vorjahr um 0,5 Mio. EUR verschlechtert. Dies ist vor allem auf erhöhte Rechts- und Beratungskosten für Rechtsstreitigkeiten mit Bewohnern und dem Beirat sowie nachgeholte Instandhaltungen zurückzuführen. In der Residenz Konstanz liegt das EBITDA im Jahre 2021 bei minus 0,7 Mio. EUR und hat sich damit zum Vorjahr um 0,6 Mio. EUR verschlechtert. Hier liegt die Hauptursache in Risikorückstellungen für erwartete Rückzahlungen aus Coronahilfen und nachgeholten Instandhaltungen.

Das EBITDA für die RAS-Gruppe liegt bei plus 0,59 Mio. Euro (Vorjahr: plus 0,69 Mio. Euro). Hier wirken sich die steigenden Gehaltsforderungen bei Neueinstellungen spürbar auf die Margen aus.

2.2.2 Entwicklung in den Servicegesellschaften, Gastronomie und Concierge

Unter Berücksichtigung des weiterhin schwierigen wirtschaftlichen Umfelds hat die DPF-Gruppe das Geschäftsjahr 2021 zufriedenstellend abgeschlossen. Die Umsatzziele des Forecasts 2021 für die Tertianum-Gruppe wurden um 0,2 Mio. Euro überschritten, was vor allem auf stärker als erwartet gestiegene Umsätze im Bereich Gastronomie zurückzuführen ist. Trotzdem lag das EBITDA der Tertianum-Betriebe 0,5 Mio. Euro unter dem Budget. Dies ist vor allem auf im Rahmen des Jahresabschlusses gebildete Rückstellungen für Rückzahlungsverpflichtungen für gewährte Coronahilfen, nachgeholte Instandhaltungen und erhöhte Aufwendungen für Rechtsberatung zurückzuführen.

Im Bereich Concierge wurden die Umsatzziele für 2021 leicht übertroffen. Das EBITDA lag jedoch 0,15 Mio. Euro unter den Erwartungen, was auf stärker angestiegene Kosten für Fremdleistungen und Personal zurückzuführen ist.

Die Fortführung der bisherigen Strategie zeichnet sich durch Qualitätsverbesserungen und eine damit verbundene steigende Nachfrage aus. Dieses führt wiederrum zu plan- und absehbaren Preiserhöhungen, so daß der Vorstand der DPF AG daher von einer Grundlage für weiteres Wachstum in den Folgejahren ausgeht. Grundsätzlich wird die Nachfrage nach hochwertigem Wohnen im Alter durch die Coronakrise unserer Erwartung nach tendenziell noch weiter angeregt.

2.2.3 Leistungsindikatoren

Als wesentliche Leistungsindikatoren der Betriebsgesellschaften sind im Bereich Residenzwohnen der durchschnittliche Umsatz je belegter Wohnung und die Auslastungsquote zu nennen. Der durchschnittliche monatliche Umsatz aus dem Residenzentgelt je Wohnung liegt im Geschäftsjahr 2021 bei 4.738 Euro (Vorjahr: 4.627 Euro). Die Auslastung bei den Wohnungen liegt konstant bei 95 % (2020: 95 %). Insgesamt belaufen sich im Geschäftsjahr 2021 die Umsatzerlöse aus dem Bereich Wohnverträge auf 14,3 Mio. Euro (Vorjahr: 13,4 Mio. Euro). Der Umsatz aus Leistungen der stationären Pflege beträgt 5,0 Mio. Euro (Vorjahr: 4,8 Mio. Euro).

Die Belegtage entwickelten sich wie folgt:

	Belegungstage
	2021	2020	Diff.
Stationäre Einrichtung München	7.083	7.148	-65
Stationäre Einrichtung Berlin	9.059	8.778	281
Stationäre Einrichtung Konstanz	7.514	7.924	-410
Gesamtbelegung Stationär	23.656	23.850	-194

Auch für den Bereich der stationären Pflege lässt sich eine weitgehend konstante Auslastung von 95 % (Vorjahr: 96 %) feststellen.

Die Umsatzerlöse aus der ambulanten Pflege beliefen sich auf 1,1 Mio. Euro (Vorjahr: 1,4 Mio. Euro).

Im Bereich Gastronomie konnten im Geschäftsjahr 2021 Umsatzerlöse von 2,0 Mio. Euro (Vorjahr: 1,8 Mio. Euro) erwirtschaftet werden. Nach Wiedereröffnung der gastronomischen Einrichtungen ab Juli 2021 sind die Umsätze merklich angestiegen.

Die Umsätze aus Concierge-Dienstleistungen des RAS-Teilkonzerns beliefen sich im Geschäftsjahr 2021 auf 9,9 Mio. Euro (Vorjahr: 8,9 Mio. Euro).

Im Forecast für den Immobilienbereich war der Verkauf des Grundstücks in Wedel nicht berücksichtigt, da dieser zu dem damaligen Zeitpunkt nicht absehbar war. Die positive Abweichung des EBITDAs von 7,7 Mio. Euro gegenüber Planwert ist hierin begründet.

2.3 Vermögens- und Finanzlage

Die Konzernbilanzsumme der DPF-Gruppe beträgt 73,82 Mio. Euro (Vorjahr: 78,56 Mio. Euro) und das Eigenkapital 62,45 Mio. Euro (Vorjahr: 60,78 Mio. Euro). Dies ergibt eine Eigenkapitalquote von 84,6 % (Vorjahr: 77,4 %). Die Aktiva der Gruppe setzen sich im Wesentlichen aus den Immobilienwerten von 12,42 Mio. Euro (Vorjahr: 17,63 Mio. Euro) und sonstigen Vermögensgegenständen von 21,26 Mio. Euro (Vorjahr: 14,10 Mio. Euro) zusammen. Hierin sind Darlehen in Höhe von 15,6 Mio. Euro enthalten. Die Veränderungen der sonstigen Vermögensgegenstände resultiert im Wesentlichen aus der Ausreichung von Darlehen an die Dellest Holding Ltd. (12,06 Mio. Euro) bei gleichzeitiger Rückführung des gewährten Darlehens durch den ehemaligen Gesellschafter (4,5 Mio. Euro). Der Um- und Ausbau eines Wohn- und Geschäftshauses hat zu einer Erhöhung des Anlagevermögens um 1,79 Mio. Euro (Vorjahr: 2,71 Mio.) geführt. Der Buchwert des Grundstücks in der Almstadtstraße liegt per 31.12.2021 bei 3,96 Mio. Euro. Mit der Fertigstellung im Jahr 2022 wird mit sodann höheren Mieteinnahmen gerechnet. Durch den Verkauf eines Grundstücks in Wedel sind 10,4 Mio. Euro aus dem Anlagevermögen abgegangen.

Die Bank- und Kassensalden zum Stichtag betrugen 30,98 Mio. Euro (Vorjahr: 37,89 Mio. Euro).

Finanziert ist die Gruppe im Wesentlichen neben dem Eigenkapital i. H. v. 62,45 Mio. Euro durch Bankdarlehen i. H. v. 1,75 Mio. Euro (Vorjahr: 6,81 Mio. Euro). Die passiven latenten Steuern betragen 0,92 Mio. Euro (Vorjahr: 1,66 Mio. Euro) und wurden mit den aktiven latenten Steuern saldiert. Der passive Unterschiedsbetrag beträgt 0,92 Mio. Euro (Vorjahr: 4,02 Mio. Euro) und die Rückstellungen betragen zum Stichtag 2,35 Mio. Euro (Vorjahr: 2,34 Mio. Euro).

Die Veränderung in der Bilanzsumme zum Vorjahr (minus 4,7 Mio. Euro) resultiert im Wesentlichen aus dem Abgang des Grundstücks in Wedel.

Der Cashflow der Gruppe für das Geschäftsjahr betrug minus 6,9 Mio. Euro (Vorjahr: plus 3,04 Mio. Euro). Davon resultieren minus 4,9 Mio. Euro (Vorjahr: plus 5,96 Mio. Euro) aus dem Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit. Im Wesentlichen begründet sich der operative Cashflow aus dem negativen EBITDA der Tertianum-Gruppe und der sonstigen DPF-Gesellschaften (minus 1,15 Mio. Euro bzw. minus 3,84 Mio. Euro), aus Steuerzahlungen (minus 0,8 Mio. Euro) und der Veränderung im Working Capital (plus 1,4 Mio. Euro). Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit betrug plus 10,46 Mio. Euro (Vorjahr: plus 1,37 Mio. Euro) und betrifft hauptsächlich Einzahlungen aus dem Verkauf des Grundstücks in Wedel (plus 15,5 Mio. Euro) sowie Auszahlungen für den Umbau eines Wohn- und Geschäftshauses (minus 2,18 Mio. Euro) und den Kauf- und Umbau eines Grundstücks in Frankreich (minus 3,8 Mio. Euro). Der Cash-Abfluss aus Finanzierungstätigkeit i. H. v. minus 12,4 Mio. Euro (Vorjahr: minus 4,3 Mio. Euro) resultiert aus der Tilgung des Hypothekendarlehens in Zusammenhang mit dem Grundstücksverkauf Wedel (minus 5,0 Mio. Euro) sowie der erhaltenen Rückführung des Gesellschafterdarlehens (plus 4,5 Mio. Euro) und der Darlehensgewährung an die Dellest Holding Ltd. (minus 12,06 Mio. Euro).

Zugesagte, aber nicht ausgenutzte Kreditlinien bestanden nicht. Die Zahlungsfähigkeit der Gruppe war zu jedem Zeitpunkt sichergestellt.

2.4 Angaben nach § 160 Aktiengesetz

Die Angaben nach § 160 Abs. 1 Nr. 2 Aktiengesetz sind im Anhang aufgeführt.

2.5 Mitarbeiter

Innerhalb des Geschäftsjahres 2021 beschäftigte die DPF-Gruppe im Durchschnitt 546 (Vorjahr: 517) Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. Die Anzahl der Mitarbeiter zum 31.12.2021 betrug 559 (Vorjahr: 527).

2.6 Gesamtaussage zum Geschäftsverlauf

Insgesamt kann der Geschäftsverlauf 2021 als zufriedenstellend bezeichnet werden. Das EBITDA lag mit plus 3,3 Mio. Euro deutlich über dem Vorjahresergebnis (minus 2,4 Mio. Euro). Hauptverantwortlich für das Ergebnis war der Ertrag aus dem erfolgreichen Verkaufsabschluss der Immobilie in Wedel. Der operative Geschäftsverlauf 2021 blieb jedoch für die DPF-Gruppe hinter den Erwartungen zurück. Die Umsätze lagen zwar im Geschäftsjahr mit 35,3 Mio. Euro insgesamt 0,4 % über Forecast und 2,5 Mio. Euro über dem Vorjahr. Ohne den positiven Effekt aus dem Verkauf des Grundstücks Wedel lag das EBITDA der DPF-Gruppe jedoch bei minus 4,4 Mio. Euro und damit 1,3 Mio. Euro schlechter als der Forecast und 2,03 Mio. Euro schlechter als im Vorjahr (minus 2,4 Mio. Euro). Der um den Sondereffekt bereinigte Konzernjahresfehlbetrag beträgt minus 6,1 Mio. Euro.

Während die Geschäftsbereiche RAS und sonstige Gesellschaften jeweils nur knapp mit ca. 0,1-0,15 Mio. Euro hinter dem Forecast zurückblieben, lag die Tertianum-Gruppe und der operative Immobilienbereich (ohne Berücksichtigung des Sondereffekts) signifikanter hinter den erwarteten Ergebnissen zurück (jeweils minus 0,5 Mio. Euro EBITDA im Vergleich zum Forecast 2021). Gründe hierfür waren die im Vergleich zur Planung höheren Instandhaltungsaufwendungen in den Tertianum Residenzen bzw. erhöhter Beratungsaufwand zur Prüfung neuer Projekte und die Rückabwicklung eines Projekts im Immobilienbereich.

Die Tertianum-Gruppe als wesentlicher Bestandteil des DPF-Konzerns verfolgt den Weg zum Break-Even weiter. Die Neuausrichtung und Bereinigung in den Betriebsgesellschaften haben aber auch 2021 zu einem noch negativen EBITDA geführt. Die budgetierten Umsatzziele für die Tertianum-Gruppe wurden leicht übertroffen (plus 0,2 Mio. Euro), was 2021 vor allem auf die positive Entwicklung im Bereich Gastronomie zurückzuführen ist. 2021 mussten während der Coronakrise aufgeschobene Instandhaltungen (plus 28 %) nachgeholt werden. Weiterhin wurde die Kostenseite durch zusätzliche Rechts- und Beratungskosten zur Durchsetzung von Entgeltanpassungen am Standort Berlin und durch die Bildung von Risikoabschlägen für die Rückzahlung von Coronahilfen insbesondere am Standort Konstanz belastet. Das Geschäftsjahr endet für die Tertianum-Gruppe mit einem EBITDA von minus 1,15 Mio. Euro (Vorjahr: minus 0,8 Mio. Euro).

Bei der RAS-Gruppe sind auch im Jahr 2021 weitere Objekte hinzugekommen. Die Umsätze entsprechen annähernd den Erwartungen. Das EBITDA lag bei 0,6 Mio. Euro und damit 0,15 Mio. Euro hinter dem Forecast. Nach wie vor wird in einigen Objekten seit Beginn der Coronapandemie ein geringeres Stundenvolumen abgerufen.

Das EBITDA des Immobilienbereich ist geprägt durch den Verkauf des Grundstücks Wedel. Aus diesem Verkauf resultiert ein EBITDA von 7,75 Mio. Euro. Daneben war das EBITDA des Immobilienbereichs durch die Rückabwicklung einer Transaktion des Vorjahres um einen Einmaleffekt i. H. v. 0,4 Mio. Euro belastet. Die Coronakrise hatte auf den Immobilienbereich keinen wesentlichen Einfluss.

Im Hinblick auf die Fortführung der bisherigen Strategie, welche sich im Wesentlichen durch angestrebte Preiserhöhungen bei der Produktpalette vor allem auf Grund von Qualitätsverbesserungen und einer damit verbunden stark steigenden Nachfrage auszeichnet, geht der Vorstand der DPF AG weiterhin von einer geeigneten Grundlage für weiteres Wachstum in den Folgejahren aus, auch wenn ggf. steigende Preise nicht in voller Höhe an die Kunden weitergegeben werden können.

Der Vorstand beurteilt den Geschäftsverlauf der DPF-Gruppe insgesamt als positiv, nicht zuletzt auch im Hinblick auf die getätigten Investitionen sowie die teilweise Erweiterung der Produktpalette innerhalb des Konzerns. Auch die Entwicklung am Immobilienmarkt stimmt trotz steigender Zinsen und Baukosten positiv, da mit einer deutlichen Zunahme an Opportunitäten zur Projektentwicklung gerechnet wird und das Geschäftsmodell der DPF- Gruppe deutlich höhere Margen als die marktüblichen erzielbar macht. Die gegenüber dem Markt für reine Wohnimmobilien erhöhten Margen sind auf die grundsätzliche Bereitschaft der Kunden zurückzuführen, für Immobilien mit einem gekoppelten Servicekonzept für ältere Menschen deutlich höhere Kauf- oder Mietpreise zu zahlen als für eine vergleichbare Wohnung ohne ein entsprechendes Serviceangebot.

3. Risikobericht

3.1 Darstellung der Risikolage

Unter einem Risiko verstehen wir interne und externe Entwicklungen oder Ereignisse, die zu einer negativen Abweichung von Prognosen bzw. Zielen des Konzerns führen können. Grundsätzlich sind die Risiken nach den verschiedenen Geschäftsmodellen zu unterscheiden. Bei den Einnahmen stellen die Umsätze der Tertianum-Betriebsgesellschaften aus Residenzentgelten, Pflegeentgelten und Umsätze der Brasserien Colette, bei der RAS-Gruppe die Monatspauschalen und bei der Immobilienwirtschaft ein möglicher Wertverlust der Objekte im Portfolio die drei wesentlichen Risikobereiche dar. Auf der Seite der Aufwendungen bei den Tertianum- und RAS-Gruppen liegen die Risiken in einem im Vergleich zur allgemeinen Teuerungsrate überproportionalen Kostenanstieg, speziell bei den Personalaufwendungen für Pflegepersonal und anderen Dienstleistungsberufe. Bei steigender Inflation besteht auch das Risiko, dass Kostensteigerungen nicht in voller Höhe an die Kunden weitergegeben werden können.

Die DPF-Gruppe verfügt zur Früherkennung und Steuerung der Risiken über ein erprobtes Risikomanagementsystem. So wird monatlich, bis zum letzten Tag des Folgemonats, ein Management-Reporting erstellt, welches die Finanz- und nicht-finanziellen Aspekte, auch in Bezug auf die Jahresplanung, inklusive einer Abweichungsanalyse darstellt. Die Kapitalflüsse werden wöchentlich anhand eines Cash-Flow-Reports überwacht und gesteuert. Für die Bereiche Vertrieb, Finanzen, Pflege, Facility und HR sind Stabsstellen eingerichtet, die konzernübergreifend Risiken erfassen und regelmäßig an den Vorstand berichten. Darüber hinaus berichten für die Tertianum-Betriebsgesellschaften die jeweiligen Residenzdirektoren wöchentlich über die Entwicklung der Standorte und für die RAS-Gruppe die RAS-Geschäftsführung 14-tägig an den Vorstand.

3.2 Finanzwirtschaftliche Risiken

Bei den Tertianum-Betriebsgesellschaften bestehen Risiken im Wesentlichen darin, die angestrebten Preise für Neuabschlüsse nicht am Markt durchsetzen zu können, zumal auch ein kontinuierlicher Preisanstieg in den nächsten Jahren geplant ist. Ein solches Risiko wird allerdings aufgrund der oben beschriebenen demographischen Entwicklung und der positiven Entwicklung der allgemeinen Vermögensverhältnisse, besonders in den großen deutschen Metropolen, mithin dem Markt der Tertianum-Betriebsgesellschaften, als gering eingeschätzt, auch wenn die steigende Inflation zunehmend die Gefahr birgt, Kostensteigerungen nicht in voller Höhe bei Neuabschlüssen realisieren zu können. In den letzten Monaten ist allerdings, trotz hoher Teuerungsraten, kein Mangel an Nachfrage feststellbar.

Höher einzuschätzen sind die Risiken durch den weiterhin zunehmenden Arbeitskräftemangel. Dies könnte zu einer Einschränkung der Servicequalität führen, die zu einer negativen Entwicklung bei den Entgelten für die Residenzen führen könnte. Da jedoch die Residenzen der Tertianum-Gruppe gute Arbeitsbedingungen bieten, z. B. in der Pflege auch einen wesentlich höheren Personalschlüssel als gesetzlich gefordert vorhalten, werden auch diese Risikofaktoren als durchaus beherrschbar angesehen. Zudem werden interne Anstrengungen fortgeführt, sich dem Fachkräftemangel durch eine kontinuierliche Positionierung als attraktiver Arbeitgeber für die relevanten Zielgruppen entgegenzustellen. Generell müssen in der Tat wirksame Gegenmaßnahmen umgesetzt werden, um die Mitarbeiterbindung zu stärken und der Fluktuation vorzubeugen. Mit verschiedenen Bonusprogrammen, internen Weiterbildungen, jährlichen Mitarbeiterbefragungen und einer genauen Analyse der Altersstruktur kann diesem Risiko grundsätzlich begegnet werden. Dennoch war im Verlauf des Geschäftsjahres festzustellen, dass die Aktivitäten im Bereich Recruiting kontinuierlich verstärkt werden mussten, um offene Positionen bei gleichzeitig steigender Entlohnung zu besetzen. Zusätzliche Dynamik hat diese Entwicklung durch das Inkrafttreten des Gesetzes zur Weiterentwicklung der Gesundheitsversorgung (GVWG) erhalten, das Pflegekräften eine deutlich höhere Entlohnung garantiert. Dies hat auch Auswirkungen auf die Gehaltsvorstellungen anderer Berufsgruppen innerhalb des Unternehmens.

Im Geschäftsjahr 2020 war zu beobachten, dass als Folge der Coronakrise die Nachfrage nach Residenzplätzen aufgrund der Verunsicherung kurzfristig rückläufig war. Dies normalisierte sich schnell auf Vorkrisenniveau. Im Geschäftsjahr 2021 konnte wieder ein durchgehend hohes Interesse von Kunden und eine hohe Anzahl von Vertragsabschlüssen festgestellt werden. Mittel- und langfristig ist aber grundsätzlich nach wie vor das Risiko vorhanden, dass die erwartete progressive Preisentwicklung am Markt nicht mehr in entsprechenden Entgelten durchsetzbar ist. Jedoch hält der Vorstand dies aufgrund der demographischen Entwicklung, mangelnder Konkurrenz und der Vermögenslage in wohlhabenderen Kreisen der Bevölkerung für nicht sehr wahrscheinlich.

Im Zuge der anhaltenden Coronapandemie kann es zu einer Akkumulation von Mehrstunden und Überstunden im Hinblick auf die Personalaufwendungen der Tertianum-Betriebsgesellschaften kommen. Neben der Erkrankung von Mitarbeitern, nicht nur an Sars-CoV-2, sondern auch an altersüblichen und saisonalen Erkrankungen, besteht das Risiko, dass Mitarbeiter in allen Bereichen Überstunden aufbauen, um den Ausfall von Kollegen zu kompensieren und gleichzeitig den Einsatz von Leasingpersonal, also Fremdpersonal, zu minimieren. Nach den nun schon mehrjährigen Erfahrungen in der Pandemie lässt sich feststellen, dass das Risiko besteht, innerhalb einer neuen Coronawelle kurzfristig und gleichzeitig mit einer hohen Zahl von Krankmeldungen konfrontiert zu werden. Dies erfordert zusätzliche Anstrengungen und die Konkretisierung von Notfallplänen.

Die Erfahrungen während der Anfangsphase der Pandemie in Bezug auf Beschaffung und Bevorratung von notwendigen Schutzmaterialien, wie Mund-Nasen-Schutz (MNS) und persönlicher Schutzausrüstung (PSA) sowie großen Mengen an Desinfektionsmittel (Flächen- und Hautdesinfektion) und modernen Antigen-Schnelltests, machen zudem eine erhöhte Bevorratung notwendig, die mit höheren Lager- und Beschaffungskosten einhergeht.

Wir sehen damit den Konzern insgesamt strategisch und operativ stabil aufgestellt, so dass im weiteren Verlauf der Coronapandemie keine wesentlichen negativen Einflüsse auf den Geschäftsverlauf zu erwarten sind. Im Zusammenhang mit der Coronapandemie und dem Beginn des Ukrainekriegs ist allerdings im Jahr 2022 und darüber hinaus, gemessen an vorherigen Erwartungen, eine Eintrübung der gesamtwirtschaftlichen Konjunktur erwartbar. Für die DPF-Gruppe können sich daraus u. a. Risiken aus Mietstundungen und Einnahmeausfällen sowie aus Verzögerungen bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen ergeben. Hinzu kommt als Auswirkung des Ukrainekrieges eine Knappheit an Energieressourcen zusätzlich zu den ohnehin stark steigenden Preisen. Diese Risiken können gegenwärtig hinsichtlich der Wahrscheinlichkeit ihres Eintritts sowie liquiditäts- und ergebniswirksamer Größenordnungen noch nicht abschließend abgeschätzt werden, wenn auch bisher keine wesentlichen Auswirkungen spürbar waren.

Die im vergangenen Geschäftsjahr abgeschlossene Umstellung auf digitale Interessentenberatungen und digitale Hausführungen hat die Anschaffung der entsprechenden IT-Ausrüstung verlangt, die ebenfalls durch den weltweiten Mangel an entsprechender Hardware kostenintensiv war. Die steigenden Preise und unsichere Verfügbarkeit von Ausrüstung stellen ein Risiko für das Unternehmen dar, wenngleich Probleme in diesem Bereich nicht unmittelbar das Kerngeschäft berühren.

Die Umsatzausfälle der Brasserien Colette Tim Raue - sowohl bedingt durch die zeitweise gesetzlich angeordnete Schließung als auch durch die Umsetzung der Hygienemaßnahmen wie vergrößerter Tischabstand - stellen ebenfalls ein finanztechnisches Risiko dar. Da jedoch ein weiterer Lockdown auch in politischen Kreisen als eher unwahrscheinlich angesehen wird, sollten entsprechende Risiken überschaubar sein.

Betreffend der Markenrechte "Tertianum" befindet sich die DPF-Gruppe mit dem ehemaligen Schweizer Partner, der Tertianum AG, im Rechtsstreit um die Markennutzung in Deutschland und verschiedenen Ländern der EU. In erster Instanz wurden der DPF AG die Markenrechte eindeutig zugesprochen. Die Tertianum AG, Schweiz, hat daraufhin Revision eingelegt. Wir sehen das Risiko eines gegenteiligen Urteils in zweiter Instanz aufgrund der nach unserer Ansicht eindeutigen Sachlage als sehr gering an.

Bei der RAS-Gruppe bestehen grundsätzlich Risiken hinsichtlich einer Aussetzung von Erträgen aus Conciergedienstleistungen, wenn und sobald aufgrund eines Lockdowns im Zuge der Coronapandemie Bürogebäude geschlossen werden. Im Jahr 2020 führte dies zu einigen Umsatzausfällen. Im abgelaufenen Geschäftsjahr waren jedoch wieder alle Verträge aktiv, wobei wir aktuell und auch für die zumindest nähere Zukunft keine signifikanten Risiken eines weiteren Lockdowns, die wesentlichen Einfluss auf die Umsatzentwicklung haben könnten, erwarten. Bei Wohngebäuden, die mehr als die Hälfte des Vertragsportfolios darstellen, besteht dieses Risiko ohnehin nicht. Insgesamt gesehen sind keine wesentlichen langfristigen negativen Folgen der Coronapandemie für die RAS-Gruppe ersichtlich, sondern es zeichnet sich ab, dass dieser Bereich sogar eher gestärkt aus der Krise hervorgehen könnte. Die Nachfrage im Geschäftsjahr war sehr zufriedenstellend.

Im Bereich Immobilienwirtschaft besteht neben dem immanenten Risiko des Wertverlusts von Immobilien im Bestand, wiewohl aber auch Preissteigerungen für ggf. zu erwerbende Immobilien nicht ausgeschlossen werden können. Allerdings wurde im Geschäftsjahr der Immobilienbestand wesentlich reduziert. Seit Beginn des Ukrainekriegs im Februar 2022 sind zusätzliche Risiken durch erhöhte Baukosten und damit erhöhte Risikoabschläge bei Immobilienfinanzierungen aufgrund von gestiegenen Materialpreisen und ansteigender Inflation entstanden. Die Inflationsentwicklung führt tendenziell auch zu höheren Kreditzinsen. Aus Sicht der Unternehmensführung sind diese Risken aber beherrschbar und führen auch zu Wettbewerbsvorteilen gegenüber Projektentwicklern aus anderen Branchen, da die Renditechancen im Bereich Alterswohnen deutlich höher liegen als in anderen Wohnformen.

3.3 Informationstechnologische Risiken

Auch die DPF-Gruppe hat sich in den letzten beiden Jahren verstärkt mit der zunehmenden Gefährdung durch IT-Risiken befasst. Schon kurz nach Beginn der Coronapandemie im März 2020 begann die Gruppe, eine komplett neue IT-Architektur aufzustellen, die sich von On-Premise-Lösungen und einem anfälligen Citrix-Netzwerk loslöste. Innerhalb von 16 Monaten wurden über 100 Nutzer mit neuer Hardware und einer Cloud-Gesamtlösung durch MS Office 365 ausgestattet, die eine intensive Vernetzung der Standorte zur Folge hatte. Der Einsatz von cloudbasierter Technik mit europäischen Servern hat die Ausfallwahrscheinlichkeit so minimiert, dass eine wesentlich höhere Verlässlichkeit und Flexibilität entstanden ist. Die interne IT unternimmt fortlaufende Bemühungen, Insellösungen in der Softwarestruktur zu eliminieren und auf eine Digitalisierungsstrategie abzuzielen, die skalierbar auf potenzielle Expansionsschritte sowie die aktuelle Entwicklung der IT-Trends ausgerichtet ist. Die Kooperation mit einem der führenden deutschen externen IT-Dienstleister, der Bechtle AG, hat diese Strategie in jeder Hinsicht getragen. Durch die lange und enge Zusammenarbeit liegt ein Großteil der Kenntnisse und Interna über die IT-Struktur der DPF-Gruppe nun bei einem externen Dienstleister, was ein potenzielles Risiko darstellt und sich auch bei Vertrags- und Preisverhandlungen mit der Bechtle AG negativ abbilden kann. Insgesamt wird dieses Risiko allerdings als moderat eingeschätzt, da eine Dokumentation für die wesentlichen Bereiche vorliegt und diese durch internes IT-Controlling ständig verbessert und erweitert wird.

Informationstechnologische Risiken entstehen auch durch die IT-Anwender selbst. Annähernd 42 % der Cyberangriffe auf deutsche Unternehmen wurden 2021 unabsichtlich durch handelnde Mitarbeiter selbst ermöglicht. ²² Fortlaufende Schulungen und Sensibilisierungen für z. B. Phishing-Mails und Passwortsicherheit werden daher für die kommenden Geschäftsjahre einen wesentlichen Bestandteil der Digitalisierungsstrategie der DPF-Gruppe darstellen.

Aufgrund der Wahrung hoher Compliance-Standards in den Gesellschaften der DPF-Gruppe wird die Wahrscheinlichkeit von datenschutzrechtlichen Verstößen als gering eingeschätzt. Ein weiteres Risiko besteht indes darin, aufgrund von Zukäufen geeignete Dienstleister für IT-Services zu finden bzw. die erworbene IT-Infrastruktur mit der vorhandenen zu vernetzen und eine reibungslose Datenmigration zu gewährleisten. Bei der Auswahl der Dienstleister müssen eventuelle Risiken durch die DPF-Gruppe selbst zu identifizieren und deren Risikomanagement über den Abgleich von beispielweise einer Selbstbewertung auf Basis der Cloud Controls Matrix (CCM) oder des CAIQ-Fragebogens (Consensus Assessment Initiative Questionnaire) zu evaluieren sein. Die Vertraulichkeit von internen und externen Daten ist für die DPF-Gruppe von elementarer Bedeutung. Ein Verlust der Vertraulichkeit, Integrität oder Authentizität von Daten und Informationen kann zu Manipulationen und / oder zu einem unkontrollierten Abfluss von Daten und Know-how führen. Diesem Risiko begegnet die DPF-Gruppe durch kontinuierliche Maßnahmen, wie zum Beispiel den quartalsweisen Performance- und Risikoreviews mit ihrem IT-Dienstleister, einer jährlichen Security-Gap-Analyse und der jährlichen Durchführung von Penetrationtests.

3.4 Sonstige Risiken

Bei der Betreuung älterer Menschen besteht ein fortlaufendes Risiko, diese medizinisch und psychologisch nicht in vollem Umfang allen Anforderungen entsprechend zu versorgen. Die Tertianum-Gruppe investiert in die Auswahl und Weiterbildung ihrer Mitarbeiter. Ferner sind an den kritischen Stellen, speziell in der stationären Pflege, die Mitarbeiterschlüssel deutlich höher angesetzt als vom Gesetzgeber gefordert. Die Pflegequalität wird zusätzlich zu dem gesetzlich vorgeschriebenen Qualitätsmanagement durch eine eigene Qualitätsbeauftragte sichergestellt. Diese überwacht die Auswahl und Qualität der Mitarbeiterschulungen, überprüft die Qualität der Pflegeleistungen sowie die Einhaltung von internen Standards und berichtet 14-tägig an den Vorstand.

Weitere Risiken für die Tertianum-Betriebsgesellschaften sind mit der Kernaufgabe der Unternehmung verbunden, nämlich der Versorgung von schutzbedürftigen Menschen. Die Bedeutung des Unternehmensgegenstandes ebenso wie die hohe Aufmerksamkeit gegenüber diesem auch gesellschaftlich herausragend bedeutsamen Wirtschaftsbereich bewirken ein hohes Außeninteresse und erfordern ebenfalls eine Schadensvermeidung für die deutschlandweite Bekanntheit der Marke Tertianum, z. B. bei Pflegefehlern.

²² Quelle: Frankfurter Allgemeine Sonntagszeitung, 23. Januar 2022

Die RAS-Gruppe steht in einer deutlichen Abhängigkeit von der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung. So ist das Luxusprodukt "Concierge" für Büro- und Wohngebäude einem starken Preiskampf unterworfen, da die immer noch beachtliche deutschlandweite Bautätigkeit im Immobiliengewerbe entsprechende Konkurrenzanbieter aktiviert.

4. Chancenbericht

4.1 Darstellung der Chancenlage

Wie der demographischen und gesamtwirtschaftlichen Entwicklung zu entnehmen ist, sieht sich die Unternehmensgruppe gut positioniert, zumal die Nachfrage nach hochwertigem Wohnen im Alter und hochwertigen Dienstleistungen weiter zunehmen wird. Auch stehen dem die derzeitigen und erkennbaren zukünftigen Entwicklungen der Coronapandemie nicht entgegen, sofern weitere Lockdowns vermieden werden können. Vielmehr eröffnen sich hierdurch bisweilen geschäftliche Opportunitäten aufgrund nutzbarer Marktverwerfungen. So erschließen sich beispielsweise dem Geschäftsbereich Immobilien zusätzliche Möglichkeiten, z. B. in der Umnutzung bisheriger Hotelkonzepte, die in verstärktem Maße an die DPF-Gruppe herangetragen und im Rahmen der Akquisition fortlaufend geprüft werden.

Der Markt bietet demnach für hochwertige Wohnformen in Kombination mit qualitativer Pflege für Tertianum große Chancen. Vor dem Hintergrund der bereits näher beschriebenen demographischen Entwicklung und einer offensichtlichen Unterversorgung mit den entsprechenden Angeboten bieten sich gute Möglichkeiten für eine Expansion, auch über die bisherigen Standorte hinaus. Weiterhin ist bei einer zu erwartenden Übernachfrage mit einer Steigerung des Preisniveaus zu rechnen. Auch zeichnet sich zunehmend eine Nachfrage nach Unternehmen ab, die über langjährige Erfahrung im Bereich hochwertigen Alterswohnens verfügen - entweder, um wiederum als Betreiber beauftragt oder als Berater involviert zu werden.

Durch die Entwicklung der 3-Sterne-Marke "livrée" ist zusätzlich ein Konzept für selbstbestimmtes Service-Wohnen entstanden, das Menschen ab 65+ neben barrierefreiem Wohnraum und verschiedenen Services vor allem Sicherheit, ein modernes Ambiente, Anschluss an eine Community sowie Information als auch Hilfestellung bei Unterstützungsbedarf bietet.

Bei den Brasserien Colette Tim Raue besteht die Chance, dass Menschen zukünftig mehr Wert auf hochwertige Kulinarik-Angebote legen und für Genussprodukte mehr Mittel aufwenden. Kurz- und mittelfristig besteht die Chance, dass nach der Coronakrise ein großer Nachholbedarf im Bereich Gastronomie bestehen wird, so wie es in der Phase nach dem Lockdown im Frühsommer 2021 zu beobachten war. Auch 2022 sind bisher deutlich höhere Umsätze pro Kopf erzielt worden als dies erwartet wurde.

Zudem arbeitet die RAS-Gruppe konstant an einer umfassenden Erweiterung ihrer Produktpalette (Beratungsleistungen für Projektentwickler, After-Sales-Services und Boardinghouse-Konzepte) sowie ihrer Vertriebs- und Marketingstrategie, um die Marktpotenziale optimal zu erfassen und zu bedienen. RAS wird als Experte und Berater auf Augenhöhe sichtbar gemacht: durch die Verankerung neuer Geschäftsfelder sowie die Nutzung zusätzlicher Monetarisierungspotentiale. Durch die neue Positionierung im B2B-Segment wird die RAS-Gruppe als Partner und Berater für Immobilienprojekte etabliert. Grundsätzlich gehen wir hier von einem starken Marktwachstum aus. Durch die Fokussierung auf qualifizierte Schlüsselpositionen mit einem zentralen Concierge wird der allgemeine Fachkräftemangel weniger Einfluss auf das Risikopotenzial haben. Ein übergreifendes Recruiting-Tool vereinheitlicht und vereinfacht den Bewerberprozess und erhöht die Chancen erfolgreicher Stellenbesetzungen sowohl für die RAS-Gruppe als auch für die Tertianum-Betriebsgesellschaften.

4.2 Finanzwirtschaftliche Chancen

Die Anzahl hochwertiger Immobilien und Neubauten nimmt immer noch zu. Die Inanspruchnahme exklusiver Servicedienstleistungen wird durch die bislang gute Vermögensentwicklung angetrieben. Daneben bietet der sich auch verändernde Immobilienmarkt weiterhin Chancen.

4.3 Informationstechnologische Chancen

Grundsätzlich bestehen aufgrund der seit 2020 stark gestiegenen Digitalisierungsdurchdringung große Chancen, die Zufriedenheit der Kunden, seien es die Bewohner der Tertianum-Residenzen oder die Concierge-Kunden der RAS-Gruppe, als auch die der Mitarbeiter zu steigern. Die Kundenbindung kann intensiviert und die Dienstleistungsqualität durch die Einführung entsprechender Kommunikations- und Kontrollsysteme verbessert werden. Die Nutzung von Ambient-Assisted-Living-Komponenten (Sensoren und Komponenten aus dem Smart-Home-Bereich sowie technische Unterstützung der Pflegetätigkeiten) für die Wohn- und Serviceprojekte der DPF-Gruppe wird dabei zunehmend in den Fokus rücken. Der erfolgreiche Abschluss der sog. Cloud Transformation für die DPF-Gruppe hat zu einer zukunftsweisenden Vereinheitlichung und Erhöhung der IT-Sicherheitsstandards geführt, die weiter ausgebaut werden. Die Vereinheitlichung aller Office-Anwendungen und die zusätzliche Nutzung von kollaborativen Tools wie MS Teams werden die Zusammenarbeit vereinfachen und somit die Produktivität der Mitarbeitenden erhöhen. Der Ausbau des IT-Netzwerkes an allen Standorten, die Einrichtung von Glasfaseranschlüssen sowie die Durchführung einer Netzwerksegmentation mit modernen Firewalls führt zusätzlich seit 2021 zu einer spürbar erhöhten Stabilität und Sicherheit für alle Anwender. Der geplante Austausch von weiteren Kernapplikationen für einzelne Geschäftsbereiche wie z. B. der Pflegedokumentationssoftware und der Dienstplanungssoftware ermöglicht eine zukunftsgerichtete IT-Gesamtlösung.

Unsere Mitarbeiter schätzen die gestiegene Flexibilität, wenn sie die Möglichkeit des mobilen Arbeitens erleben und dabei dank moderner Hardware und einfacher Datenzugriffe über die Cloud ungestört und produktiv ihren Aufgaben nachgehen können. Eine hohe Mitarbeiterzufriedenheit ist ein Schlüssel für den wirtschaftlichen Erfolg der DPF-Gruppe.

Zur Erzielung eines möglichst umfassenden Datenschutzes begleiten ein konzernexterner Datenschutzexperte sowie eine interne Datenschutzkoordinatorin die informations-technologischen Risiken und Chancen. Prozesse und Datenverwaltung werden fortlaufend entsprechend der aktuellen DSGVO angepasst und regelmäßig geschult. Eine Standardisierung der Prozesse sowie der Hard- und Software über alle Konzernteile ermöglicht eine Kostenreduktion durch gesammeltes Know-how in der IT-Verwaltung sowie Skalierungseffekte bei Einkaufspreisen und Wiederverwendbarkeit der einzelnen Systemteile.

4.4 Sonstige Chancen

Grundsätzlich wird die Nachfrage nach hochwertigem und sicherem Wohnen im Alter ungeachtet der Coronapandemie unserer Erwartung nach tendenziell aufgrund der auch zukünftig noch bestehenden Knappheitssituation noch weiter steigen. Der Geschäftsbereich Immobilien bietet darüber hinaus interessante weitere Möglichkeiten, z. B. in der Umnutzung bisheriger Hotelkonzepte und in der konzeptuellen Neuausrichtung von bestehenden Bauprojekten. Besondere Chancen sehen wir in diesem Zusammenhang durch die starken Marken "Tertianum" und "RAS", die seit langem am deutschen Markt eingeführt sind und einen hervorragenden Ruf bei den Markteilnehmern genießen.

Im Bereich der Immobilienwirtschaft werden konstant Verhandlungen zum Portfolio geführt, um den Wachstumsambitionen der DPF-Gruppe Rechnung zu tragen und damit die Renditen zu optimieren. Außerdem bieten sich Chancen, durch Investitionen in Immobilienbestände ganz allgemein zusätzliche Steigerungen der Erträge zu erreichen.

4.5 Gesamtaussage zum Chancen- und Risikobericht

Alle Aspekte berücksichtigend, erscheinen die Chancen für das Unternehmen aufgrund der weiterhin steigenden Nachfrage nach altersgerechtem Wohnraum für Menschen ab 65 Jahren sowie eines ebenfalls wachsenden Bedarfs an höherwertigen Dienstleistungen weitaus größer als die damit verbundenen Risiken. Der demographische Wandel wird einerseits zu einer erhöhten Nachfrage nach altersgerechtem Wohnraum führen, andererseits aber im Gegenzug auch, was wir nicht verkennen, den Fachkräftemangel zur Versorgung eben dieser Menschen verstärken. Die Tendenz ist eindeutig: die Anzahl hochwertiger Immobilien und Neubauten nimmt zu und die Inanspruchnahme exklusiver Servicedienstleistungen wird durch die allgemein positive Vermögensentwicklung angetrieben.

Bedingt durch den Ausbruch der Coronapandemie ab März 2020 kam es zu gravierenden, weltweiten Veränderungen der Märkte. Hierbei verdient Erwähnung, dass bei der DPF-Gruppe die Einbußen im Bereich Pflege durch staatliche Zuwendungen zumindest teilweise kompensiert werden konnten, z. B. durch die Geltendmachung von SARS-CoV-2 bedingten Mehraufwendungen sowie Mindereinnahmen nach § 150 Abs. 2 SGB XI. Diese Zuwendungen setzten sich in den Jahren 2021 und 2022 fort. Das durch die stark gestiegene Inflation erhöhte Risiko, qualitätsadäquate Preise nicht mehr am Markt durchsetzen zu können, sehen wir nur begrenzt, da die potenziellen Kunden in der Regel über ausreichende finanzielle Reserven verfügen.

Im Immobilienbereich schätzen wir bei derzeit sinkenden Preisen für passende Objekte die daraus entstehenden Chancen höher ein als die Risiken durch steigende Finanzierungszinsen und steigende Baukosten. Schließlich steht auch noch die erhebliche Risikovorsorge existenzgefährdenden Risiken entgegen.

Der Vorstand der DPF AG sieht nach alldem den Konzern für die Zukunft positiv aufgestellt.

5. Prognosebericht

5.1 Prognose der Geschäftstätigkeit im Geschäftsjahr 2022 und 2023

Der DPF-Konzern hat das Geschäftsjahr 2021 erfolgreich abgeschlossen, auch wenn das rein operative Ergebnis (EBITDA), teils durch Sondereffekte, hinter den Erwartungen zurückblieb. In Hinblick auf die Fortführung der Expansionsstrategie sowie der positiven Marktprognosen geht der Vorstand von einer geeigneten Grundlage und Strategie für weiteres Wachstum in den Folgejahren aus. Im Pflegebereich wurden zum 01.09.2022 gesetzlich vorgeschriebene Gehaltsanpassungen vorgenommen. Diese können teilweise erst mit Verzögerung durch weitere Entgelterhöhungen kompensiert werden. Durch die Coronapandemie werden keine Auswirkungen auf den Geschäftsverlauf erwartet. Die durch die Inflation und steigenden Zinsen zu erwartenden negativen Effekte erscheinen beherrschbar. Der Ausbruch des Ukrainekriegs im Februar 2022 und die dadurch hauptsächlich verursachte europaweite Inflation bewegt die gesamtwirtschaftliche Konjunktur erheblich. Führende Institutionen korrigieren ihre aktuellen Konjunkturprognosen drastisch nach unten. ²³ Dieser Einschätzung kann sich die DPF-Gruppe nicht entziehen, wird sich aber aufgrund aller bisherigen Erfahrungen im Geschäftsverlauf den Herausforderungen mit gezielten Planungen und Maßnahmen zur Umsatzsteigerung entgegenstemmen.

5.2 Entwicklung der Ertrags- und Finanzlage im Geschäftsjahr 2022 und 2023

Es ist für 2022 und 2023 geplant, auf Basis der 5-Jahres-Planung die Umsätze der Tertianum- und RAS-Gruppen weiter zu steigern. Der Vorstand plant für die Tertianum-Gruppe 2022 einen Umsatz von insgesamt 25,6 Mio. Euro und im Jahr 2023 von 26,7 Mio. Euro. Davon entfallen 2022 auf den Wohnbereich 15,4 Mio. Euro und 2023 16,2 Mio. Euro, auf den Pflegebereich entfallen 2022 6,1 Mio. Euro und 2023 6,2 Mio. Euro. Im Bereich der externen Gastronomie erwartet der Vorstand 2022 3,7 Mio. Euro und 2023 3,9 Mio. Euro Umsatz. Im Bereich Wohnen geht der Vorstand von weiter steigenden Neuvermietungspreisen aus. Es ist geplant, den monatlichen Umsatz aus dem Residenzentgelt 2022 auf durchschnittlich 5.070 Euro und 2023 auf 5.471 Euro je Wohnung zu steigern. Die Auslastung des Residenzwohnens wird 2022 und 2023 mit einer Größenordnung von 96 % bis 97 % kalkuliert. Im Pflegewohnbereich werden 2022 über alle 3 Standorte 24.627 gebuchte Pflegetage und 2023 24.608 gebuchte Pflegetage (2021: 23.656 Pflegetage) erwartet. Die Auslastung wird zukünftig mit 98% kalkuliert. Im Berichtsjahr wurde nach Berlin nun auch in Konstanz der ambulante Pflegebereich zu einem externen Kooperationspartner verlagert. Es wird erwartet, dass ab dem Jahr 2023 im ambulanten Bereich die Anzahl der durchschnittlichen Pflegeverträge bei 64 liegen wird. Im stationären Bereich sind insgesamt seit November 2021 69 Pflegeplätze verfügbar (vorher: 68).

Mit dem Gesundheitsversorgungsweiterentwicklungsgesetz (GVWG) wurden Pflegeheime und ambulante Pflegedienste verpflichtet, ihre Mitarbeitenden in den Bereichen Pflege und Betreuung ab 1. September 2022 zwingend nach Tarif zu bezahlen. Mit dem zum 30. Juni 2022 in Kraft getretenen Pflegebonusgesetz wurden die gesetzlichen Regelungen und Umsetzungsvorschriften konkretisiert und präzisiert. Damit werden alle Pflegefach- und -hilfskräfte nach dem jeweiligen Tarifvertrag der Länder bezahlt. Insgesamt ergibt sich über alle Standorte eine Personalkostensteigerung von 23 %, die noch nicht im zuvor erstellten Budget 2022 und 2023 erfasst war. Die Umlage der Kostensteigerung an die Bewohner wird teilweise erst mit Verzögerung möglich sein. Die DPF-Gruppe geht davon aus, dass die Personalkostensteigerungen bis Ende 2023 komplett umgelegt sind.

²³ Quelle: https://www.businessinsider.de/wirtschaft/konjunktur-prognosen-fuer-deutschland-2022-und-2023-rezession-institute-iwf-oecd-bundesregierung-sachverstaendigenrat-a/ Zugriff: 03.11.2022

Für die RAS-Gruppe erwartet der Vorstand eine Erhöhung der Objektanzahl auf 103 bis zum 31.12.2022 und auf 115 bis zum 31.12.2023 sowie eine Diversifikation der Produktpalette. Die Umsatzsteigerung für die RAS-Gruppe wird von 10,1 Mio. Euro im Geschäftsjahr 2021 auf 11,5 Mio. Euro 2022 sowie auf 13,0 Mio. Euro im Jahr 2023 prognostiziert.

In Summe belaufen sich die prognostizierten Umsatzerlöse der Tertianum- und RAS-Gesellschaften für das Geschäftsjahr 2022 auf 37,2 Mio. Euro sowie für 2023 auf 39,7 Mio. Euro.

Der Vorstand erwartet für die Tertianum-Gruppe im Geschäftsjahr 2022 ein EBITDA von minus 0,14 Mio. Euro und für 2023 plus 0,4 Mio. Euro - jeweils nach Konsolidierung der Headoffice Umlage. Für die RAS-Gruppe erwartet der Vorstand für 2022 ein EBITDA von plus 1,06 Mio. Euro und für 2023 von 1,46 Mio. Euro. Für den Immobilienbereich erwartet der Vorstand ein EBITDA von plus/minus 0 Euro in beiden Jahren. Für den Gesamtkonzern wird 2022 ein EBITDA von minus 3,1 Mio. Euro sowie für das Jahr 2023 ein negatives EBITDA von 2,1 Mio. erwartet. Grund hierfür ist vor allem der Aufbau von Personalkapazitäten, die für das operative Wachstum der Gruppe und die Umsetzung der ehrgeizigen strategischen Konzernziele erforderlich sind. Forecast und Budget sind unter der Annahme eines Normalbetriebes erstellt. Sollten sich weitere Einschränkungen auf Grund der Coronapandemie ergeben, werden weitere Coronahilfen für den Pflegebereich beantragt.

Für das Jahr 2022 wird ein Cash-Bedarf von 5,4 Mio. Euro, für 2023 ein Cash-Bedarf von 2,9 Mio. Euro prognostiziert.

5.3 Gesamtaussage zum Prognosebericht

Der Vorstand der DPF AG sieht den Konzern für die Zukunft stabil und chancenreich aufgestellt.

Berlin, den 9. November 2022

Felix Edler von Braun, Vorstandsvorsitzender

Dirk Stenger, Vorstand

Konzernbilanz zum 31.12.2021

AKTIVA

	31.12.2021		31.12.2020
	EUR	EUR	EUR
A. Anlagevermögen		18.752.927	24.281.366
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte sowie Lizenzen	80.540		71.355
2. Geschäfts- oder Firmenwert	2.033.968		2.750.958
3. Geleistete Anzahlungen auf immaterielle Vermögensgegenstände	71.400		0
		2.185.908
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	12.423.142		17.627.104
2. Technische Anlagen und Maschinen	130.400		145.944
3. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	2.489.104		2.162.143
4. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	922.333		789.312
		15.964.978
III. Finanzanlagen
1. Assoziierte Unternehmen	0		186.803
2. Beteiligungen	602.040		259.750
3. Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	0		40.733
4. Sonstige Ausleihungen	0		247.263
		602.040
B. Umlaufvermögen		53.890.343	53.730.162
I. Vorräte
1. Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe	505.670		595.807
2. Unfertige Leistungen	73.385		96.399
3. Geleistete Anzahlungen	6.651		14.166
		585.706
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	1.062.114		1.037.714
2. Sonstige Vermögensgegenstände	21.255.756		14.093.050
		22.317.870
III. Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten und Schecks	30.986.766		37.893.026
C. Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten		146.027	120.119
D. Aktive latente Steuern		1.035.160	425.667
Summe AKTIVA		73.824.456	78.557.314

PASSIVA

	31.12.2021		31.12.2020
	EUR	EUR	EUR
A. Eigenkapital		62.452.338	60.778.798
I. Gezeichnetes Kapital		50.000	50.000
II. Gesetzliche Rücklagen		5.000	5.000
III. Konzernbilanzgewinn
1. Konzerngewinnvortrag	60.091.291		64.199.984
2. Konzernjahresüberschuss bzw. -fehlbetrag des Mutterunternehmens	1.943.536		-3.871.005
		62.034.827	60.328.980
IV. Nicht beherrschende Anteile		362.511	394.818
B. Unterschiedsbetrag aus der Kapitalkonsolidierung		924.149	4.024.796
C. Rückstellungen		2.345.860	2.337.532
1. Steuerrückstellungen	259.644		851.125
2. Sonstige Rückstellungen	2.086.216		1.486.407
D. Verbindlichkeiten		7.935.649	11.408.313
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	1.755.215		6.808.119
2. Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen	981.973		963.233
3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	1.135.769		943.152
4. Sonstige Verbindlichkeiten	4.062.691		2.693.809
davon aus Steuern TEUR 208 (31.12.2020: TEUR 365)
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit TEUR 32 (31.12.2020: TEUR 46)
E. Passiver Rechnungsabgrenzungsposten		166.460	7.875
Summe PASSIVA		73.824.456	78.557.314

Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar 2021 bis 31. Dezember 2021

in EUR		2021	2020
1. Umsatzerlöse		35.265.726	32.805.722
2. Verminderung (Vorjahr: Erhöhung) des Bestands an unfertigen Erzeugnissen		-23.014	10.959
3. Sonstige betriebliche Erträge		8.760.118	1.565.613
4. Materialaufwand
a) Aufwendungen für Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe	-1.775.538		-1.582.051
b) Aufwendungen für bezogene Leistungen	-3.389.363		-3.167.632
		-5.164.901	-4.749.683
5. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	-15.422.828		-14.632.654
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	-3.066.559		-2.855.832
davon für Altersversorgung TEUR 15 (Vorjahr: TEUR 9)		-18.489.387	-17.488.486
6. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen		-1.765.982	-1.526.610
7. Sonstige betriebliche Aufwendungen		-17.043.057	-14.556.717
8. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge		536.585	862.943
9. Zinsen und ähnliche Aufwendungen		-731.005	-253.058
10. Ergebnis aus der Beteiligung an assoziierten Unternehmen		29.556	-29.556
11. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag		560.609	-659.078
12. Ergebnis nach Steuern		1.935.248	-4.017.952
13. Sonstige Steuern		-24.019	-26.569
14. Konzernjahresüberschuss/-fehlbetrag		1.911.229	-4.044.521
15. Ergebnis Minderheitengesellschafter		32.307	173.517
16. Konzerngewinnvortrag		60.091.291	64.199.984
17. Konzernbilanzgewinn		62.034.827	60.328.980

Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2021

Allgemeine Hinweise

Die Firma DPF AG, als Muttergesellschaft des Konzerns, mit Sitz in Berlin ist beim Amtsgericht Berlin Charlottenburg unter der Nummer HRB 121346 B eingetragen.

Der Konzernabschluss der DPF AG, Berlin, wurde auf der Grundlage der Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuchs (HGB) in der Fassung des Bilanzrichtlinie-Umsetzungsgesetzes (BilRUG) vom 17. Juli 2015 und den ergänzenden Vorschriften des Aktiengesetzes aufgestellt.

Für die Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gemäß § 275 Abs. 2 HGB gewählt.

Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr. Der Konzernabschluss ist in Euro aufgestellt.

Es gilt die Satzung in der Fassung vom 25.03.2010.

Konsolidierungskreis

Im Geschäftsjahr 2021 wurden im Rahmen der Vollkonsolidierung neben der DPF AG, Berlin, als Mutterunternehmen die folgenden Tochterunternehmen in den Konsolidierungskreis einbezogen:

Konzerngesellschaft	Anteile	Eigenkapital ^*	Bilanzsumme ^*	Jahresüberschuss ^*
	%	in TEUR	in TEUR	in TEUR
Tertianum Service GmbH, Berlin	100,0%	88	614	-42
Residenzwohnen Passauer Str. 5-7 GmbH, Berlin	100,0%	-8.689	11.679	-1.535
Tertianum Seniorenresidenzen Betriebsgesellschaft mbH, Konstanz	100,0%	-5.470	6.945	-917
Tertianum Seniorenresidenz Betriebsgesellschaft München mbH, München	100,0%	-5.324	8.195	-428
CUK Gastronomie Betriebsgesellschaft mbH, Konstanz	100,0%	-2.642	3.161	-309
Tertianum Sternwarte Service GmbH, Berlin	100,0%	-183	478	-35
livree Service GmbH, Berlin	100,0%	-9	81	-29
Tertianum Immobilien GmbH & Co. KG, Berlin	100,0%	10	2.574	-288
DPF Real Estate Holding GmbH, Berlin	89,9%	125	16.149	0
Blackcurrant 1. Immobilien GmbH, Berlin	85,3%	1.082	9.137	-392
Blackcurrant 2. Immobilien GmbH Berlin	89,9%	15	17	-4
Blackcurrant 3. Immobilien SCI, Grasse, Frankreich	89,0%	-295	4.390	-289
Beteiligungsgesellschaft Sternwarte mbH, Berlin	89,9%	-182	1.370	-435
RAS Services GmbH, Berlin	70,0%	420	1.329	350
GCS - Grand Concierge Service & Empfangsdienste GmbH, Wien	52,4%	-12	103	-12
DPF Service GmbH, Berlin	100,0%	-562	881	-480
DPF Real Estate Management GmbH, Berlin	100,0%	25	793	0
DPF Immobilien Treuhand GmbH, Berlin	100,0%	-1.237	3.849	-30
DPF Komplementär GmbH, Berlin	100,0%	-38	39	-26

^* Die Angaben wurden den ungeprüften, festgestellten Jahresabschlüssen 2021 der Tochtergesellschaften entnommen

Hinsichtlich der Anwendung von Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden gelten die Angaben analog zur Bilanzierung im Konzern. Finanzielle Verpflichtungen gegenüber assoziierten Unternehmen, soweit sie nicht in der Bilanz angegeben sind, bestehen nicht.

Alle Tochterunternehmen des Konsolidierungskreises nehmen die Befreiung von der Offenlegung ihrer Einzelabschlüsse gem. § 264 Abs. 3 bzw. § 264b HGB in Anspruch. Die Zustimmung der Gesellschafter der Tochterunternehmen hinsichtlich der Befreiung liegen vor. Die DPF AG hat sich bereit erklärt, für die bis zum Abschlussstichtag vom Tochterunternehmen eingegangenen Verpflichtungen einzustehen. Darüber hinaus hat die DPF AG gegenüber der Tertianum Seniorenresidenz Betriebsgesellschaft München mbH, der Tertianum Seniorenresidenzen Betriebsgesellschaft und der Residenzwohnen Passauer Str. 5-7 GmbH eine Patronatserklärung abgegeben.

Mit Wirkung zum 31.05.2021 wurden die Anteile an der Allest Investment GmbH, Berlin, zum Kaufpreis von 25.000 EUR an die Dellest Holding Ltd. verkauft. Darüber hinaus gab es im Geschäftsjahr 2021 Veränderungen im Konsolidierungskreis von nur untergeordneter Bedeutung. Diese hatten keine wesentlichen Auswirkungen auf das Konzernergebnis und die Konzernbilanz.

Mit dem Verkauf der Allest Investment GmbH sind auch deren Beteiligungen aus dem Konzern abgegangen. Die in Vorjahren erfasste Fortschreibung des Unterschiedsbetrags zwischen dem Buchwert und dem anteiligen Eigenkapital des assoziierten Unternehmens wurde in 2021 i.H.v. 29 TEUR erfolgswirksam ausgebucht.

Der 31. Dezember ist der gemeinsame Bilanzstichtag aller einbezogenen Unternehmen in den Konzernabschluss der DPF AG.

Konsolidierungsmethoden

Für sämtliche in den Konzernabschluss der DPF AG einbezogenen Unternehmen wird im Rahmen der Kapitalkonsolidierung die Neubewertungsmethode gem. § 301 Abs. 1 HGB angewendet. Danach werden im Zeitpunkt der Erstkonsolidierung die anzusetzenden Vermögensgegenstände und Verpflichtungen der erworbenen Unternehmen mit ihren beizulegenden Zeitwerten angesetzt. Das auf den Zeitpunkt der Erstkonsolidierung neubewertete Eigenkapital des jeweiligen Tochterunternehmens ist im Zuge der Kapitalkonsolidierung nach § 301 Abs. 1 Satz 1 HGB mit dem Wertansatz der konsolidierungspflichtigen Anteile verrechnet worden.

Bei Tochterunternehmen, die aufgrund eines Zugangs zum Konsolidierungskreis erstmals konsolidiert wurden, wurde zum Zeitpunkt, zu dem das Unternehmen Tochterunternehmen geworden ist, die Erwerbsmethode angewendet (§ 301 Abs. 2 HGB).

Dabei wurde der Wertansatz der dem Mutterunternehmen gehörenden Anteile mit dem auf diese Anteile entfallenden Betrag des Eigenkapitals des Tochterunternehmens verrechnet. Das Eigenkapital wird mit dem Betrag angesetzt, der dem zum Konsolidierungszeitpunkt beizulegenden Zeitwert der in den Konzernabschluss aufzunehmenden Vermögensgegenstände, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten und entspricht.

Ein nach der Verrechnung verbleibender Unterschiedsbetrag wird, wenn er auf der Aktivseite entsteht, als Geschäfts- oder Firmenwert und wenn er auf der Passivseite entsteht, unter dem Posten "Unterschiedsbetrag aus der Kapitalkonsolidierung" nach dem Eigenkapital ausgewiesen. Sind im Zeitraum zwischen Entstehung des Mutter-Tochter-Verhältnisses und der erstmaligen Einbeziehung in den Konzernabschluss in den Vermögensgegenständen oder Schulden des Tochterunternehmens neue stille Reserven oder stille Lasten entstanden, wird dieser Unterschiedsbetrag entsprechend den Regelungen des DRS 23 fortgeführt.

Scheidet ein vollkonsolidiertes Unternehmen durch Veräußerung aus dem Konsolidierungskreis aus, ist eine Entkonsolidierung erforderlich. Dabei gehen sämtliche Vermögensgegenstände, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten mit ihren bis zum Tag des Ausscheidens fortgeführten Konzernbuchwerten aus dem Konzernkreis ab. Der Entkonsolidierungserfolg ergibt sich aus der Gegenüberstellung des Veräußerungserlöses und dem Konzernbuchwert der abgehenden Vermögenswerte und Schulden. Sind an dem ausscheidenden Unternehmen fremde Gesellschafter beteiligt, so sind nur die auf den Anteil des Mutterunternehmens entfallenden Vermögenswerte und Schulden in den Entkonsolidierungserfolg einzubeziehen.

Unterschiedsbetrag aus der Kapitalkonsolidierung

in TEUR	31.12.2020	31.12.2021
Grundstücksbewertung
Johanniter Seniorenanlage Heinrich-Gau, Kirchstieg 3,5,7,9, 22880 Wedel	3.073	0
Wohn- und Geschäftshaus, Almstadtstraße 43, 10119 Berlin	952	924
	4.025	924

Der für die Bestimmung des Zeitwerts der in den Konzernabschluss aufzunehmenden Vermögensgegenstände, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten und der für die Kapitalkonsolidierung maßgebliche Zeitpunkt ist grundsätzlich der, zu dem das Unternehmen Tochterunternehmen geworden ist.

Werden Anteile an einem vollkonsolidierten Tochterunternehmen erworben (Aufstockung) oder veräußert (Abstockung), ohne dass der Status als Tochterunternehmen verloren geht, können diese Transaktionen gemäß DRS 23 entweder als Kapitalvorgang oder als Erwerbs- bzw. Veräußerungsvorgang behandelt werden. Die DPF-Gruppe behandelt solche Vorgänge als Erwerbs- bzw. Veräußerungsvorgang. Die gewählte Methode wird einheitlich und stetig auf alle Auf- und Abstockungsvorgänge angewandt. Bei einer Behandlung als Erwerbs- bzw. Veräußerungsvorgang sind die Vermögensgegenstände und Schulden anteilig in Höhe des Zuerwerbs bzw. der Veräußerung neu zu bewerten. Ein sich nach der Verrechnung des Veräußerungserlöses der verkauften Anteile mit dem auf diese Anteile entfallenden neubewerteten Eigenkapital ergebender Unterschiedsbetrag ist nach den handelsrechtlichen Vorschriften der §§ 301 Abs. 3 und 309 HGB zu behandeln.

Bei einer teilweisen Anteilsveräußerung ohne Verlust der Beherrschung ist die Differenz zwischen dem Verkaufspreis der Anteile und dem hierauf entfallenden Anteil des Eigenkapitals zum Zeitpunkt der Veräußerung dieser Anteile erfolgswirksam zu behandeln. Der auf die verkauften Anteile entfallende Anteil des Eigenkapitals, einschließlich eines hierin enthaltenen Geschäfts- oder Firmenwerts, ist als nicht beherrschender Anteil auszuweisen. Das auf das Mutterunternehmen entfallende, neubewertete und auf den Zeitpunkt der Transaktion fortgeschriebene Eigenkapital (Neubewertungsbilanz) vermindert sich anteilig, wobei sich die Anteile der Fremdgesellschafter am Eigenkapital im gleichen Umfang erhöhen.

Im Rahmen der Schuldenkonsolidierung wurden gemäß § 303 HGB alle Forderungen, Verbindlichkeiten, Rückstellungen und Rechnungsabgrenzungsposten zwischen den einbezogenen Unternehmen verrechnet.

Im Rahmen der Zwischenergebniseliminierung gemäß § 304 HGB wurden konzerninterne Buchgewinne und -verluste eliminiert.

Im Rahmen der Aufwands- und Ertragskonsolidierung wurden gemäß § 305 HGB die konzerninternen Liefer- und Leistungsbeziehungen zwischen den Konzerngesellschaften eliminiert.

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die Abschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen wurden nach einheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen erstellt.

Die entgeltlich erworbenen immateriellen Vermögensgegenstände des Anlagevermögens wurden zu Anschaffungskosten, vermindert um lineare Abschreibungen entsprechend der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer (1-5 Jahre) bewertet.

Die Erstkonsolidierung der neu in den Konzernabschluss aufzunehmenden Gesellschaften erfolgte zum jeweiligen Zeitpunkt des Nutzen-/Lastenwechsels.

Aus dem Erwerb der RAS Services GmbH und der GCS - Grand Concierge Service & Empfangsdienste GmbH wurde ein Geschäfts- und Firmenwert bilanziert. Nach Einschätzung des Managements ist der Verbleib des Geschäftsführers maßgebend für die Kundenbindung und - neugewinnung im Bereich Concierge. Die Nutzungsdauer von 6 Jahren für den Firmenwert bemisst sich an der vertraglichen Bindung des Geschäftsführers. Der Firmenwert wird linear über die Laufzeit abgeschrieben.

Mit der Abtretungsvereinbarung vom 30.12.2020 wurden 10,1% der Geschäftsanteile an der GCS- Grand Concierge Service & Empfangsdienste GmbH, Wien verkauft. Die RAS Services GmbH hält danach 59,9% der Anteile, die DPF AG (durchgerechnet) 41,93%. Nutzen und Lasten sind am 01.01.2021 übergegangen. Der Verkauf der Anteile wurde als Abstockung ohne Kontrollwechsel i.S.v. DRS 23 TZ. 173 bewertet, da das Mutterunternehmen DPF AG zu keinem Zeitpunkt ihren beherrschenden Einfluss auf das Tochterunternehmen verloren hat. Wesentliche Entscheidungen zur Gestaltung der Geschäftspolitik werden durch die Geschäftsführung der RAS Services GmbH getroffen. Mit Kaufvertrag vom 29.12.2021 hat die RAS Services GmbH 15% der Anteile zurückgekauft. Die DPF AG hält somit zum 31.12.2021 durchgerechnet 52,43% der Anteile. Der Rückkauf wurde als Erwerbsvorgang i.S.v. DRS 23 TZ 172 behandelt. Der sich daraus ergebende Firmenwert wird über die gleiche Laufzeit wie der ursprünglich entstandene Firmenwert abgeschrieben.

Gemäß § 298 i.V.m. § 253 HGB sind bei Vermögensgegenständen des Anlagevermögens, deren Nutzung zeitlich begrenzt ist, die Anschaffungs- oder die Herstellungskosten um planmäßige Abschreibungen zu vermindern. Kann in Ausnahmefällen die voraussichtliche Nutzungsdauer eines selbst geschaffenen immateriellen Vermögensgegenstands des Anlagevermögens nicht verlässlich geschätzt werden, sind planmäßige Abschreibungen auf die Herstellungskosten über einen Zeitraum von zehn Jahren vorzunehmen.

Die Abschreibungen auf Sachanlagen erfolgen linear unter Zugrundelegung der jeweiligen betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer.

Grundstücke und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	50 Jahre
Technische Anlagen und Maschinen	9-11 Jahre
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	1-23 Jahre

Geringwertige Wirtschaftsgüter mit Anschaffungskosten bis 250 Euro werden im Zugangsjahr in voller Höhe aufwandswirksam erfasst. Geringwertige Anlagegüter mit Anschaffungskosten zwischen 250 und 1.000 Euro werden in Anlehnung an die steuerlichen Vorschriften als gesondert geführter Sammelposten erfasst und über 5 Jahre linear abgeschrieben.

Geleistete Anzahlungen sind mit dem Nennbetrag angesetzt.

Finanzanlagen werden zu Anschaffungskosten bewertet. Bei Vorliegen von Anzeichen für eine dauerhafte Wertminderung werden außerplanmäßige Abschreibungen vorgenommen.

Die Vorräte werden mit den Anschaffungskosten bzw. mit dem niedrigeren beizulegenden Wert bewertet. In der Folgebewertung sind ggf. Abschreibungen vorzunehmen, um die Vorräte mit einem niedrigeren Wert anzusetzen, der sich aus einem Börsen- oder Marktpreis am Abschlussstichtag ergibt. Geleistete Anzahlungen werden mit dem Nennbetrag angesetzt.

Soweit in den Mietverträgen mit Endnutzern die Abrechnung von Betriebskosten vereinbart ist, werden die umlegbaren Betriebskosten unter den unfertigen Leistungen bis zur finalen Abrechnung aktiviert. Bei rechtlich nicht mehr durchsetzbaren Betriebskostenabrechnung erfolgt eine vollständige Wertberichtigung der aktivierten unfertigen Leistungen.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden zu Nennwerten bilanziert. Allen risikobehafteten Posten ist durch die Bildung angemessener Einzelwertberichtigungen Rechnung getragen.

Kassenbestände und Guthaben bei Kreditinstituten sind zum Nominalwert angesetzt.

Der Rechnungsabgrenzungsposten beinhaltet die Ausgaben vor dem Abschlussstichtag, die Aufwand für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen.

Das gezeichnete Kapital ist zum Nennbetrag angesetzt. Es besteht eine gesetzliche Rücklage in Höhe von 5.000 Euro.

Aus der Erstkonsolidierung sind passive Unterschiedsbeträge aus der Kapitalkonsolidierung entstanden. Die Fortschreibung der passiven Unterschiedsbeträge folgt der Fortschreibung der entsprechenden Aktivposten.

Die Rückstellungen berücksichtigen alle ungewissen Verbindlichkeiten. Sie sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags (d. h. einschließlich zukünftiger Kosten- und Preissteigerungen) angesetzt. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden gemäß § 253 Abs 2 HGB diskontiert.

Die Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.

Erhaltene Anzahlungen sind mit dem Nennbetrag angesetzt.

Der Rechnungsabgrenzungsposten beinhaltet die Einnahmen vor dem Abschlussstichtag, die Ertrag für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen.

Für die Ermittlung latenter Steuern aufgrund von temporären oder quasi-permanenten Differenzen zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten und ihren steuerlichen Wertansätzen oder aufgrund steuerlicher Verlustvorträge werden diese mit den unternehmensindividuellen Steuersätzen im Zeitpunkt des Abbaus der Differenzen bewertet und die Beträge der sich ergebenden Steuerbe- und -entlastung nicht abgezinst. Für die Berechnung der latenten Steuern wird das Temporary-Konzept angewendet.

Temporäre Differenzen resultieren im Wesentlichen aus unterschiedlichen Wertansätzen bei den Grundstücken und Gebäude im Anlagevermögen aufgrund höherer Wertansätze im Zuge der Neubewertung.

Die latenten Steueransprüche aus Verlustvorträgen beziehen sich auf die bestehenden körperschaftsteuerlichen Verlustvorträge und die gewerbesteuerlichen Verlustvorträge und stellen sich wie folgt dar:

	Verlustvortrag
in TEUR	Körperschaftsteuer 31.12.2021	Gewerbesteuer 31.12.2021
DPF AG	9.815	13.972
Tertianum Service GmbH	51	62
Residenzwohnen Passauer Str. 5-7 mbH	305	310
Tertianum Seniorenresidenzen Betriebsgesellschaft mbH	126	126
Tertianum Seniorenresidenz Betriebsgesellschaft München mbH	141	110
CUK Gastronomie Betriebsgesellschaft mbH	2.666	2.648
Tertianum Sternwarte Service GmbH	208	208
livree Service GmbH	34	34
Tertianum Immobilien GmbH & Co. KG	0	0
DPF Real Estate Holding GmbH	118	116
Blackcurrant 1. Immobilien GmbH	574	642
Blackcurrant 2. Immobilien GmbH	10	10
Blackcurrant 3. Immobilien SCI	-272	0
Beteiligungsgesellschaft Sternwarte mbH	207	207
DPF Service GmbH	566	566
DPF Real Estate Management GmbH	0	0
DPF Immobilien Treuhand GmbH	0	30
DPF Komplementär GmbH	37	37
RAS Services GmbH	0	0
GCS - Grand Concierge Service & Empfangsdienste GmbH	54	43

Steuerliche Verlustvorträge sind bei der Berechnung aktiver latenter Steuern grundsätzlich nur zu berücksichtigen, soweit die Realisierung der Steuerentlastung aus dem Verlustvortrag innerhalb der nächsten fünf Jahre erwartet werden kann. Die erwartete Realisierung der temporären Differenzen ist aufgrund objektiver, am Bilanzstichtagvorliegender und spätestens bei der Aufstellung der Bilanz zu treffender Einschätzung unter Berücksichtigung des Vorsichtsprinzips zu beurteilen. Daher werden auf die steuerlichen Verlustvorträge keine aktiven latenten Steuern zum Ansatz gebracht.

Zudem werden auch Differenzen, die auf Konsolidierungsmaßnahmen gemäß den §§ 300 bis 307 HGB beruhen, berücksichtigt, nicht jedoch Differenzen aus dem erstmaligen Ansatz eines Geschäfts- oder Firmenwerts bzw. eines negativen Unterschiedsbetrags aus der Kapitalkonsolidierung (outside-base differences). Die Aktivierung eines Überhangs latenter Steuern, die aus Differenzen in den handelsrechtlichen Jahresabschlüssen der konsolidierten Unternehmen resultieren, werden gemäß des Ausübungswahlrechtes gem. § 298 i.V.m. § 274 HGB auf der Aktivseite ausgewiesen. Der Berechnung wurde eine Körperschaftsteuerbelastung von 15 % zuzüglich 5,5 % Solidaritätszuschlag zugrunde gelegt. Für die Unternehmen, die die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG nicht in Anspruch nehmen, wurde eine Gewerbesteuermesszahl von 3,5 % bei einem Hebesatz von 410 % verwendet. Der Berechnung wurde ein Steuersatz von 30,175 % zugrunde gelegt.

Die passiven latenten Steuern resultieren aus temporären Differenzen aufgrund der Aufdeckung stiller Reserven im Rahmen der Neubewertung der in den Konzernabschluss aufzunehmenden Vermögensgegenstände gemäß § 301 HGB. Darüber hinaus ergeben sich zukünftige Steuerentlastungen (aktive latente Steuern) aus Differenzen zwischen den handels- und steuerrechtlichen Einzelabschlüssen. Die passiven latenten Steuern werden über die durchschnittliche Restnutzungsdauer ergebniswirksam aufgelöst. Die Auflösung der aktiven latenten Steuern erfolgt nach den zugrundeliegenden Nutzungsdauern der Vermögensgegenstände, auf welchen die Differenzen beruhen.

Im Ergebnis wurden 916 TEUR passive latente Steuern mit den aktiven latenten Steuern saldiert (Vorjahr: 1.656 TEUR). Die aktiven latenten Steuern (ohne Aktivierung auf Verlustvorträge) in Höhe von 1.951 TEUR (Vorjahr: 2.082 TEUR) resultieren aus unterschiedlichen Wertansätzen zwischen den Handels- und Steuerbilanzen im Wesentlichen aus der RAS Service GmbH aufgrund eines in der Steuerbilanz angesetzten Firmenwerts. Auf die im Erstkonsolidierungszeitpunkt (1.1.2018) aufgedeckten stillen Reserven entfielen 23.514 TEUR passive latente Steuern. Davon wurden im Berichtsjahr 722 TEUR (Vorjahr: 14 TEUR) realisiert.

Der Ansatz latenter Steuern erfolgt aufgrund nachfolgend aufgeführter Differenzen:

in TEUR	31.12.2021	31.12.2020
aktive latente Steuern
Abweichung zwischen Handels- und Steuerbilanz	1.734	1.857
Aufdeckung stiller Lasten in Gebäuden	218	225
passive latente Steuern
Abweichung zwischen Handels- und Steuerbilanz	437	448
Aufdeckung stiller Reserven in Grundstücken	480	1.208

Erläuterungen zur Konzernbilanz

Anlagevermögen

Die Entwicklung der in der Bilanz erfassten Anlagegenstände im Geschäftsjahr 2021 ist im Anlagenspiegel dargestellt. Wir verweisen auf die separate Anlage zum Anhang.

Im Erstkonsolidierungszeitpunkt für die RAS-Gruppe haben sich gem. § 301 HGB Geschäfts- und Firmenwerte in Höhe von 3.948 TEUR ergeben. Aufgrund der angesetzten Nutzungsdauer von 6 Jahren beläuft sich der Geschäfts- und Firmenwert zum 31.12.2021 auf 2.034 TEUR (Vorjahr: 2.751 TEUR).

Vorräte

Unter den Vorräten werden Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe ausgewiesen, die vor allem für die Leistungserbringung in den Bereichen Gastronomie, Pflege und für die Kundengewinnung erforderlich sind. Die Bewertung erfolgt nach der Fifo Methode. Der in 2020 aufgebaute Bestand an Pflegematerialien wurde in 2021 um 40% abgebaut, liegt aber immer noch deutlich über dem Vor-Corona-Bestand, um die Leistungserbringung im Pflegebereichen abzusichern.

Darüber hinaus werden noch nicht abgerechnete Betriebskosten als unfertige Leistungen ausgewiesen.

in TEUR	31.12.2021	31.12.2020
Nicht abgerechnete Miet-Nebenkosten	73	96
Lebensmittel und Getränke	162	132
Pflegematerial	185	311
Werbematerial	106	108
Sonstige Vorräte	53	45
geleistete Anzahlungen auf Vorräte	7	14
Summe	586	706

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die Zusammensetzung sowie die Laufzeiten der Forderungen zum 31. Dezember 2021 sind in der folgenden Aufgliederung ersichtlich:

in TEUR	gesamt	davon mit einer Restlaufzeit
		bis 1 Jahr	über 1 Jahr
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	1.062	1.062	0
Sonstige Vermögensgegenstände	21.256	9.198	12.058
Summe	22.318	10.260	12.058

Die sonstigen Vermögensgegenstände enthalten Forderungen aus Nominaldarlehen in Höhe von 15.561 TEUR (Vorjahr: 7.743 TEUR).

Zum Stichtag 31.12.2020 ergab sich folgende Aufgliederung:

in TEUR	gesamt	davon mit einer Restlaufzeit
		bis 1 Jahr	über 1 Jahr
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	1.038	1.038	0
Sonstige Vermögensgegenstände	14.093	9.593	4.500
Summe	15.131	10.631	4.500

Forderungen mit einer Restlaufzeit länger als fünf Jahre existieren nicht.

Eigenkapital

Das Grundkapital der DPF AG beträgt 50.000 Euro. Es ist aufgeteilt in 50.000 Stückaktien ohne Nennbetrag. Weiterhin besteht eine gesetzliche Rücklage in Höhe von 5.000 Euro. Sämtliche Anteile hält die Dellest Holding Ltd., Mayfair Business Centre, St. George's Bay, St. Julians STJ 3311, Malta. Der Bilanzgewinn des Konzerns ergibt sich aus dem Konzernbilanzvortrag zum 01.01.2021 und dem im Berichtsjahr erwirtschafteten Konzernergebnis.

Der Vorstand und Aufsichtsrat der DPF AG schlagen der Hauptversammlung vor, den Bilanzgewinn der DPF AG auf neue Rechnung vorzutragen.

Unterschiedsbetrages aus der Kapitalkonsolidierung

Die Entwicklung des Unterschiedsbetrages aus der Kapitalkonsolidierung ist der nachfolgenden Tabelle zu entnehmen.

	Zugangsjahr	Nutzungsdauer	Zugang bei Erstkonso.
in TEUR
1)	2018	24/08	30.147
2)	2018	44/11	2.626
3)	2018	36/11	1.036
4)	2018	01/00	288
			34.097

	erfolgswirksame Vereinnahmung	kumulierte erfolgswirksame Vereinnahmung	Saldo
in TEUR	2021	31.12.2021	31.12.2021
1)	0	-30.147	0
2)	3.073	-2.626	0
3)	28	-112	924
4)	0	-288	0
	3.101	-33.173	924

Aus der Erstkonsolidierung sind passive Unterschiedsbeträge aus der Kapitalkonsolidierung gem. DRS 23 Tz. 147 entstanden. Die Zugänge zum Unterschiedsbetrag zu 1) bis 3) resultiert aus der Aufdeckung der stillen Reserven der Objekte Passauer Straße 5-7, Berlin, Almstadtstraße 43, Berlin und Kirchstieg 3,5,7,9, Wedel, die sich aus den Differenzen zwischen der Bewertung gemäß externen Gutachten und dem Buchwert der Grundstücke zum 01.01.2018 ergeben. Durch die Neubewertung entstehen technische Unterschiedsbeträge mit Eigenkapitalcharakter. Durch Verkauf der Objektgesellschaft Passauer Straße 5-7 in 2019 wurde der Unterschiedsbetrag komplett aufgelöst.

Durch den Verkauf des Grundstücks in Wedel zum 31.12.2021 wurde der daraus resultierende Unterschiedsbetrag i.H.v. 3.021 TEUR komplett erfolgswirksam aufgelöst. Der Saldo per 31.12.2021 beträgt 924 TEUR (Vorjahr: 4.025 TEUR).

Der technische Unterschiedsbetrag zu 4) ergibt sich aus der Erstkonsolidierung der Tertianum Seniorenresidenz Betriebsgesellschaft München mbH. Im Zeitpunkt des Erwerbs der Beteiligung lagen bereits konkrete Anhaltspunkte zu zukünftigen Verlusten vor (DRS 23, Tz. 142). Es handelt sich um einen Unterschiedsbetrag mit Fremdkapitalcharakter. Gemäß Annahmen sind diese Verluste nach dem Erstkonsolidierungszeitpunkt eingetreten. Der Unterschiedsbetrag wurde im Jahr 2018 wegen der anhaltenden Verlustsituation in der Gesellschaft erfolgswirksam aufgelöst.

Rückstellungen für Ertragsteuern

Die Rückstellungen für Ertragsteuern betragen zum Stichtag 260 TEUR (Vorjahr: 851 TEUR).

Sonstige Rückstellungen

In den sonstigen Rückstellungen sind 46 TEUR mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr enthalten. Die Rückstellung wird auf den Erfüllungsbetrag abgezinst.

in TEUR	31.12.2021	31.12.2020
Rechts- und Prozesskosten	274	0
Mängelbeseitigung verkaufte Objektgesell.	66	465
Personalkosten	721	475
Ausstehende Rechnungen	514	287
Jahresabschluss und Steuererklärung	222	130
Risikorückstellung Coronaerstattungen	285	0
Übrige	6	129
Summe	2.086	1.486

Verbindlichkeiten

Die Zusammensetzung sowie die Laufzeiten der Verbindlichkeiten zum 31. Dezember 2021 sind aus dem folgenden Verbindlichkeitenspiegel ersichtlich.

in TEUR		RLZ bis 1 Jahr	RLZ größer 1 Jahr	davon > 5 Jahre
Verbindlichkeiten ggü. Kreditinstituten	1.755	46	1.709	1.516
erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen	982	982	0	0
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	1.136	1.136	0	0
sonstige Verbindlichkeiten	4.063	4.063	0	0
Summe	7.936	6.226	1.709	1.516

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind mit Grundschulden besichert. Zugunsten der Berliner Sparkasse bestehen Grundschulden in Höhe von 2,0 Mio. EUR. Mit einer Inanspruchnahme wird nicht gerechnet, da die Gesellschaft jederzeit ihren Verpflichtungen nachgekommen ist.

Mit der vollständigen Ablösung der Darlehen gegenüber der Bank für Sozialwirtschaft wurden auch die selbstschuldnerischen Bürgschaften i.H.v. 6,5 Mio. EUR zurückgegeben.

In den sonstigen Verbindlichkeiten sind Mietkautionen i.H.v TEUR 1.961 (Vorjahr: TEUR 1.705).

Die Verbindlichkeiten des Vorjahres gliedern sich wie folgt:

in TEUR		RLZ bis l Jahr	RLZ größer 1 Jahr	davon > 5 Jahre
Verbindlichkeiten ggü. Kreditinstituten	6.808	277	6.531	5.354
erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen	963	963	0	0
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	943	943	0	0
sonstige Verbindlichkeiten	2.694	2.694	0	0
Summe	11.408	4.878	6.531	5.354

Latente Steuern

Nach Saldierung der aktiven und passiven latenten Steuern verbleibt ein aktiver Überhang latenter Steuern in Höhe von 1.035 TEUR (Vorjahr: 426 TEUR).

Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Umsatzerlöse

in TEUR	2021	2020
Wohnverträge	15.157	14.200
Conciergedienstleistungen	9.862	8.863
Pflegeverträge (Stationär)	4.965	4.804
Gastronomie	2.012	1.827
Pflegeverträge (Ambulant)	1.137	1.388
Coronazuschüsse gem. § 150 Abs.3 SGB XI und §7 SGB XI	919	1.011
Sonstige Umsatzerlöse	1.214	713
Summe	35.266	32.806

Die Gesamtumsätze der Gruppe sind um 7 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Der wesentliche Anteil an der Steigerung resultiert aus den Umsätzen aus den Conciergedienstleistungen, die im Vergleichszeitraum (Gesamtjahresbetrachtung) um 11% gestiegen sind. Weiterhin sind in den Umsatzerlösen Coronazuschüsse für Mehraufwendungen und Mindereinnahmen im Pflegebereich gem. § 150 Abs.3 SGB XI und § 7 SGB XI i.H.v. 919 TEUR (Vorjahr: 1.011 TEUR) enthalten. Zum Stichtag 31.12.2021 waren die Hilfen für die Monate November und Dezember noch nicht ausgezahlt. Die Zahlungen erfolgten im Wesentlichen in Höhe der Anträge im ersten Quartal 2022.

An den Standorten in Berlin, München, Konstanz und Wedel erwirtschaftet der DPF-Konzern Umsätze im Bereich altersgerechtes Wohnen. Die Umsätze dieser Sparte sind um 7% gestiegen. Darüber hinaus werden an den Standorten Berlin, München und Konstanz Umsätze im stationären Pflegewohnbereich (Steigerung 3%) erbracht. Am Standort Konstanz wurde der ambulante Pflegebereich zum 30.06.2021 geschlossen. Die Umsätze sind deshalb um 18% gesunken. Coronabedingt waren die externen Restaurants an allen Standorten bis Mitte Juni 2021 geschlossen. Die Umsatzerlöse im Bereich Gastronomie sind insgesamt um 11% auf 2.012 TEUR (Vorjahr: 1.827 TEUR) gestiegen. Bei den Sonstigen Erlösen handelt es sich im Wesentlichen um Zusatzleistungen an Bewohner i.H.v. 446 TEUR (Vorjahr: 448 TEUR), Zusatzleistungen im Rahmen der Conciergeservices i.H.v. 215 (Vorjahr: 178 TEUR) und um die Erbringung von Buchhaltungsservices und Unterstützung bei administrativen Pflegethemen für einen ambulanten Pflegedienst (72 TEUR; Vorjahr: 81 TEUR). Die Umsatzerlöse entfallen überwiegend auf das Inland. Im Ausland (Österreich) wurden Umsatzerlöse von 487 TEUR (Vorjahr: 432 TEUR) erzielt.

In den Umsätzen aus Wohnverträgen sind periodenfremde Umsätze i.H.v. 330 TEUR aus Betriebskostenabrechnungen der Vorjahre enthalten.

Sonstige betriebliche Erträge

Die Zusammensetzung des Postens ergibt sich aus der nachfolgenden Übersicht:

in TEUR	2021	2020
Erlöse aus dem Abgang von Sachanlagen	4.748	0
Erlöse aus dem Abgang von Finanzanlagen	0	394
Erstattungen für Personal für Kurzarbeit und Corona-Quarantäne	159	323
Erträge aus Weiterberechnung an Bewohner und Mitarbeiter	320	289
Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen	43	179
Erstattungen für Personal bei Krankheit und Sachbezüge	244	106
Erträge aus der Auflösung des passivischen Unterschiedsbetrages aus der Kapitalkonsolidierung	3.101	98
Serviceleistung	17	67
Periodenfremde Erträge	68	40
Versicherungsentschädigungen	12	17
Übrige sonstige betriebliche Erträge	48	54
Summe	8.760	1.566

Mit Kaufvertrag vom 11.11.2021 wurde das Grundstück Johanniter Seniorenanlage Heinrich-Gau, Kirchstieg 3,5,7,9, 22880 Wedel, verkauft. Der Erlös aus dem Abgang des Grundstücks beträgt 4.748 TEUR (Restbuchwert: 10.402 TEUR).

Materialaufwand

Der Materialaufwand ist um 415 TEUR auf 5.165 TEUR gestiegen (Vorjahr: 4.750 TEUR). Die Steigerung resultiert aus den ab Mitte Juni wieder eröffneten Colettes und den zusätzlich erforderlichen Fremdleistungen. Der Materialaufwand für die Gastronomie stieg um 156 TEUR (+10 %). Während der Anteil Personalleasing an allen Residenzstandorten nahezu gleich blieb, sind die Kosten im Bereich Concierge um 261 TEUR angestiegen.

Personalaufwand

Der Personalaufwand ist in 2021 um 1.001 TEUR auf 18.489 TEUR gestiegen. Mehr als 50% der Steigerung entfallen auf die RAS-Gruppe. In den Residenzen und im Headquarter haben sich die Personalkosten leicht durch Einstellung von Mitarbeitern und durch Gehaltssteigerungen erhöht.

Abschreibungen

Im Berichtsjahr sind planmäßige Abschreibungen in Höhe von 1.766 TEUR (Vorjahr: 1.526 TEUR) angefallen. Der Geschäfts- und Firmenwert wurde in Höhe von 678 TEUR (Vorjahr: 688 TEUR) abgeschrieben.

Sonstige betriebliche Aufwendungen

in TEUR	2021	2020
Pacht-und Raumkosten	8.475	8.381
Instandhaltung	2.215	1.553
Rechtliche und steuerliche Beratung	1.275	1.098
Marketing und Vertriebsaufwendungen	949	731
Periodenfremde Aufwendungen	843	281
Wäsche- und Berufskleidung	505	489
Pflegebedarf	411	279
Mängelbeseitigung	250	130
Verwaltungsaufwand	280	225
Sonstige operative Kosten	725	659
Versicherungen	426	295
Übrige sonstige Kosten	690	435
Summe	17.043	14.557

Die Aufwendungen für Pacht- und Sonstige Raumkosten sind insgesamt um 94 TEUR gestiegen. Die Steigerung ergibt sich überwiegend aus den vertraglichen Vereinbarungen in den Pachtverträgen an den Residenzstandorten Berlin und München. Die Instandhaltungskosten enthalten IT Kosten i.H.v. 320 TEUR für die Umstellung der IT Landschaft auf überwiegend cloudbasierte Lösungen. Darüber hinaus wurden an allen Residenzstandorten überfällige Instandhaltungen nachgeholt.

Die periodenfremden Aufwendungen betreffen Risikoabschläge für in 2020 ertragswirksam erfasste Coronahilfen (270 TEUR) und die Korrektur von im Vorjahr ausgewiesenen sonstigen betrieblichen Erträgen aus dem Verkauf von Beteiligungen, da dies erst nach dem Bilanzstichtag bekannt wurde. Der Zufluss der Erträge ist im Berichtsjahr erfolgt. Mit einer Rückzahlung ist nicht zu rechnen.

Steuern vom Einkommen und Ertrag

Durch den Verkauf des Grundstücks in Wedel wurden die im Rahmen der Erstkonsolidierung gebildeten passiven latenten Steuern i.H.v. 716 TEUR aufgelöst. (Vorjahr Aufwand aus latenten Steuern gesamt: -95 TEUR). Ertragssteueraufwand ist in Höhe von 49 TEUR (Vorjahr: 564 TEUR) angefallen.

Kapitalflussrechnung

Die Kapitalflussrechnung zeigt, wie sich die liquiden Mittel im Laufe des Berichtsjahres durch Mittelzu- und -abflüsse verändert haben, sowie die Herkunft und Verwendung der Zahlungsströme. In den Finanzmittelfonds sind Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente einzubeziehen. Sofort fällige Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten (Kontokorrente) sind in den Finanzmittelfonds einzubeziehen. Der in der Kapitalflussrechnung dargestellte Finanzmittelbestand von 30.987 TEUR (Vorjahr: 37.893 TEUR) umfasst alle Kassenbestände und Guthaben bei Kreditinstituten.

Die liquiden Mittel enthielten 1.000 TEUR (Vorjahr: 1.000 TEUR) verpfändete Guthaben zu Gunsten eines Vermieters. Die zum Bilanzstichtag frei verfügbaren liquiden Mittel betrugen somit 29.987 TEUR.

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Aus langfristigen Mietverträgen bestehen finanzielle Verpflichtungen i. H. v. 53.369 TEUR (Vorjahr: 35.783 TEUR).

in TEUR	2021	2020
Laufzeit bis
bis zu einem Jahr	6.122	5.761
1 bis 5 Jahre	18.551	21.238
mehr als 5 Jahre	6.083	8.783
	30.756	35.783

Haftungsverhältnisse

Das Grundstück in der Almstadtstraße ist mit 2,0 Mio. EUR (Vorjahr: 2,0 Mio. EUR) besichert. Mit einer Inanspruchnahme wird nicht gerechnet.

Mit Verkauf des Grundstücks in Wedel wurde der Sicherungsgeber aus der Haftung entlassen.

Die der Gesellschaft überlassenen Mietkautionen betragen zum 31. Dezember 2021 1.961 TEUR (Vorjahr: 1.705 TEUR) und wurden, vom übrigen Vermögen getrennt, bei einem Kreditinstitut verzinslich angelegt.

Da die DPF-Gruppe ihren Zahlungsverpflichtungen zu jeder Zeit nachgekommen ist sowie über eine ausreichende Liquidität verfügt, ist mit einer Inanspruchnahme für die im Konzernabschluss ausgewiesenen Verbindlichkeiten und Haftungsverhältnisse nicht zu rechnen.

Sonstige Angaben

Angaben der Abschlussprüferhonorare nach Leistungen

Die vom Abschlussprüfer im Geschäftsjahr 2021 an die DPF AG und die vollkonsolidierten Tochterunternehmen berechneten Honorare für Abschlussprüferleistungen:

in TEUR	2021	2020
Steuerberatung	41	191
Prüfung Konzernabschluss	50	45
Sonstige Leistungen	5	19
Summe	95	280

Mitarbeiterzahl

Zum Stichtag 31.12.2021 waren im DPF Konzern 559 (Vorjahr: 527) Mitarbeiter beschäftigt. Der durchschnittliche Personalbestand im Geschäftsjahr lag bei 546 (Vorjahr: 517 - ohne Vorstände). Der Zuwachs resultiert aus Neueinstellungen.

	2021	2020
Pflegekräfte	136	127
Köche und Servicemitarbeiter	75	78
Betreuung und Rezeptionisten	48	46
Conciergemitarbeiter	228	212
Verwaltungsangestellte	61	54
durchschnittliche Anzahl Arbeitnehmer	546	517

Geschäfte mit nahestehenden Unternehmen und Personen

Das dem ehemaligen Gesellschafter gewährte Darlehen wurde im Dezember 2021 vollständig inkl. Zinsen zurückgezahlt.

Des Weiteren hat die DPF AG Darlehen an verschiedene Gesellschaften ausgereicht, deren Anteile dem ehemaligen Gesellschafter zuzurechnen sind. Die Darlehen belaufen sich zum Stichtag auf 13.761 TEUR (Vorjahr: 1.726 TEUR). Ein Darlehen ist befristet bis zum 31.08.2022 (1.703 TEUR), ein weiteres wurde im Dezember 2021 mit einer Laufzeit von 5 Jahren ausgereicht (12.058 TEUR). Des Weiteren besteht ein Darlehen i.H.v. 247 TEUR (Vorjahr: 247 TEUR) mit Unternehmen, deren Anteile im Eigentum naher Familienangehöriger stehen. Das Darlehen wird mit 3,75% verzinst und hat eine Endfälligkeit am 31.12.2024. Das Darlehen ist durch eine persönliche Bürgschaft des nahen Angehörigen besichert.

Persönlich haftender Gesellschafter einer Personenhandelsgesellschaft

Die in den Konzernabschluss einbezogene DPF Komplementär GmbH ist vollhaftender Gesellschafter der Tertianum Immobilien GmbH & Co. KG, die ebenfalls in den Konzernabschluss einbezogen ist.

Konzernverhältnisse

Die Dellest Holding Ltd, Mayfair Business Centre, St. George's Bay, St. Julians STJ 3311, Malta, wurde mit Datum 09. Dezember 2019 gegründet. Sie ist beim Malta Business Registry unter Nummer C94176 erfasst. Die Dellest Holding Ltd bildet den größten Konsolidierungskreis. Die Offenlegung des Konzernabschlusses 2020 beim Malta Business Registry erfolgte am 22.09.2022.

Die DPF AG mit Sitz im Inland ist Mutterunternehmen des kleinsten Konsolidierungskreis, für den die Vorschriften des Handelsgesetzbuches Anwendung finden. Die Offenlegung des Konzernabschlusses erfolgt im elektronischen Bundesanzeiger.

Organe der Gesellschaft

Mitglieder des Vorstandes

Felix Edler von Braun, Architekt

Erste Bestellung ab dem 25.03.2010

Bestellt bis zum 30.11.2024

Vorsitzender des Vorstandes

Dirk Stenger, Vorstand für die Bereiche Finanzen, Operative, IT und Personal

Erste Bestellung ab dem 01.10.2015

Bestellt bis zum 31.03.2025

Mitglieder des Aufsichtsrates

Torsten Hollstein, Rechtsanwalt

Mitglied des Aufsichtsrates seit 15.07.2016

Vorsitzender des Aufsichtsrates

Ulrich Dunkelberg, Unternehmensberater

Mitglied des Aufsichtsrates seit 05. Dezember 2017

Dr. Dirk Hoffmann, Rechtsanwalt

Mitglied des Aufsichtsrates seit 22.10.2020

Hinsichtlich der Angabe zur Vergütung der Organmitglieder wird die Schutzklausel gem. § 286 Abs. 4 HGB in Anspruch genommen, da im Geschäftsjahr 2021 der Vorstand aus zwei Personen sowie der Aufsichtsrat im Geschäftsjahr 2021 aus drei Personen bestand.

Gesellschafter

Zum 31.12.2021 ist alleiniger Gesellschafter der DPF AG die Dellest Holding Ltd., St. Julians, Malta, eingetragen beim Malta Business Registry unter der Nummer C94176.

Offenlegung

Die Offenlegung des Konzernabschlusses der DPF AG erfolgt im elektronischen Bundesanzeiger.

Die DPF AG hat sich bereit erklärt, für die bis zum Abschlussstichtag vom Tochterunternehmen eingegangenen Verpflichtungen einzustehen. Darüber hinaus hat die DPF AG gegenüber der Tertianum Seniorenresidenz Betriebsgesellschaft München mbH, Tertianum Seniorenresidenzen Betriebsgesellschaft mbH und der Residenzwohnen Passauer Str. 5-7 GmbH eine Patronatserklärung abgegeben.

Die Hauptversammlung hat über die Verwendung des Bilanzgewinns der DPF AG noch nicht beschlossen. Die Hauptversammlung wird dem Aufsichtsrat vorschlagen den Bilanzgewinn auf neue Rechnung vorzutragen.

Nachtragsbericht

Der Geschäftsbetrieb der Tertianum Care Mobile Pflege GmbH wurde mit Wirkung zum 31.08.2022 eingestellt. Um die Werthaltigkeit des von der DPF AG ausgegebenen Darlehens zu sichern, wurde am 31.08.2022 eine Schuldübernahmevereinbarung über 1.808.293,61 EUR mit Felix von Braun abgeschlossen.

Hinsichtlich der langfristigen Auswirkungen der Corona-Pandemie, der konjunkturellen Risiken aus der Ukraine-Krise und den damit einhergehenden steigenden Energiepreisen besteht das Risiko von Mietstundungen und Einnahmenausfällen. Das Risiko einer Lohn-Preisspirale könnte sich auf das Angebot der personalintensiven Dienstleistungen im Pflege- und der Conciergebereich auswirken. Hier erwarten wir einen höheren Margendruck, da Steigerungen bei den Personalkosten nicht in gleichem Umfang an die Kunden weitergegeben werden können.

Allerdings erscheinen die Chancen aufgrund des demografischen Wandels und der damit einhergehenden steigenden Nachfrage nach altersgerechtem Wohnraum sowie eines ebenfalls wachsenden Bedarfs an höherwertigen Dienstleistungen weitaus größer als die Risiken. Im Hinblick auf die Fortführung der Expansionsstrategie geht der Vorstand von einer positiven Unternehmensentwicklung aus.

In 2022 wurden für den ambulanten Pflegebereich am Standort Konstanz im sog. nachgelagerten Nachweisverfahren die eingereichten Coronahilfen durch die Krankenkasse geprüft. Im Rahmen der Prüfung wurden die Nachweisverpflichtungen für die Hilfen erstmals präzisiert und schriftlich dargelegt. Für diesen Standort ergab sich insgesamt eine Rückforderung von 177 TEUR.

Berlin, den. 9. November 2022

Felix Edler von Braun, Vorstandsvorsitzender

Dirk Stenger, Vorstand

Entwicklung für das Konzernanlagevermögen für das Geschäftsjahr 2021

	Anschaffungs- und Herstellungskosten
in EUR	01.01.2021	Zugänge
I. Immaterielle Vermögensgegenstände	4.452.877	144.794
1. Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen	319.524	73.394
2. Geschäfts- oder Firmenwert	4.133.353	0
3. Geleistete Anzahlungen auf immaterielle Verm	0	71.400
II. Sachanlagen	24.423.000	6.677.892
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	18.229.847	5.448.310
2. Technische Anlagen und Maschinen	227.489	0
3. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	5.176.352	938.047
4. Geleistete Anzahlungen	789.312	291.534
III. Finanzanlagen	764.106	601.333
1. Assoziierte Unternehmen	216.360	0
2. Beteiligungen	259.750	601.000
3. Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	40.733	333
4. Sonstige Ausleihungen	247.263	0
Summe Anlagevermögen	29.639.983	7.424.018

	Anschaffungs- und Herstellungskosten
in EUR	Abgänge	Umbuchungen	Änderungen im Konsolidierungskreis	31.12.2021
I. Immaterielle Vermögensgegenstände	-45.552	56.015	6.581	4.614.716
1. Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen	0	56.015	0	448.933
2. Geschäfts- oder Firmenwert	-45.552	0	6.581	4.094.383
3. Geleistete Anzahlungen auf immaterielle Verm	0	0	0	71.400
II. Sachanlagen	-11.526.148	523.681	0	20.098.425
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	-11.394.660	645.305	0	12.928.802
2. Technische Anlagen und Maschinen	0	0	0	227.489
3. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	-131.487	36.889	0	6.019.801
4. Geleistete Anzahlungen	0	-158.513	0	922.333
III. Finanzanlagen	0	0	-763.400	602.040
1. Assoziierte Unternehmen	0	0	-216.360	0
2. Beteiligungen	0	0	-258.710	602.040
3. Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	0	0	-41.067	0
4. Sonstige Ausleihungen	0	0	-247.263	0
Summe Anlagevermögen	-11.571.700	579.697	-756.818	25.315.181

	Abschreibungen
in EUR	31.12.2020	Zugänge	Abgänge	Umbuchungen	Änderungen im Konsolidierungskreis	31.12.2021
I. Immaterielle Vermögensgegenstände	-1.630.564	-742.228	0	-56.015	0	-2.428.808
1. Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen	-248.169	-64.209	0	-56.015	0	-368.393
2. Geschäfts- oder Firmenwert	-1.382.395	-678.020	0	0	0	-2.060.415
3. Geleistete Anzahlungen auf immaterielle Verm	0	0	0	0	0	0
II. Sachanlagen	-3.698.497	-1.023.754	1.112.485	-523.681	0	-4.133.447
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	-602.743	-408.302	992.177	-486.792	0	-505.660
2. Technische Anlagen und Maschinen	-81.545	-15.544	0	0	0	-97.089
3. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	-3.014.209	-599.907	120.308	-36.889	0	-3.530.698
4. Geleistete Anzahlungen	0	0	0	0	0	0
III. Finanzanlagen	-29.556	0	29.556	0	0	0
1. Assoziierte Unternehmen	-29.556	0	29.556	0	0	0
2. Beteiligungen	0	0	0	0	0	0
3. Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	0	0	0	0	0	0
4. Sonstige Ausleihungen	0	0	0	0	0	0
Summe Anlagevermögen	-5.358.617	-1.765.982	1.142.042	-579.697		-6.562.254

	Buchwerte
in EUR	31.12.2021	31.12.2020
I. Immaterielle Vermögensgegenstände	2.185.908	2.822.313
1. Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen	80.540	71.355
2. Geschäfts- oder Firmenwert	2.033.968	2.750.958
3. Geleistete Anzahlungen auf immaterielle Verm	71.400	0
II. Sachanlagen	15.964.978	20.724.503
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	12.423.142	17.627.104
2. Technische Anlagen und Maschinen	130.400	145.944
3. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	2.489.104	2.162.143
4. Geleistete Anzahlungen	922.333	789.312
III. Finanzanlagen	602.040	734.550
1. Assoziierte Unternehmen	0	186.803
2. Beteiligungen	602.040	259.750
3. Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	0	40.733
4. Sonstige Ausleihungen	0	247.263
Summe Anlagevermögen	18.752.927	24.281.366

Konzernkapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr 2021

	31.12.2021
	in TEUR
1. Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit
Periodenergebnis	1.911
Abschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens	1.766
Zunahme der Rückstellungen	603
Sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen/Erträge	-3.023
Zunahme/Abnahme der Vorräte, Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie andere Aktiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind	-625
Zunahme/Abnahme der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Passiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind	400
Gewinn/Verlust aus dem Abgang von Anlagevermögen	-4.772
Zinsaufwendungen/-erträge	194
Ertragssteueraufwand/-ertrag	-561
Ertragssteuerzahlungen	-822
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit	-4.929
2. Cashflow aus der Investitionstätigkeit
Auszahlungen für Investitionen in immaterielles Anlagevermögen	-135
Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Sachanlagevermögens	15.182
Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen	-6.683
Einzahlungen aus dem Verkauf von konsolidierten Unternehmen und sonstigen Geschäftseinheiten	219
Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des	995
Finanzanlagevermögens
Erhaltene Zinsen	886
Cashflow aus der Investitionstätigkeit	10.465
3. Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit
Einzahlungen von Minderheitengesellschafter	45
Auszahlungen an Minderheitengesellschafter	-239
Ein- und Auszahlung von Krediten	-6.465
Gezahlte Zinsen	-5.053
Gezahlte Zinsen	-731
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit	-12.442
4. Finanzmittelfonds am Ende der Periode	30.987
Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds	-6.906
Finanzmittelfonds am Anfang der Periode	37.893
Finanzmittelfonds am Ende der Periode	30.987

Entwicklung des Konzerneigenkapital zum 31.12.2020

	Gezeichnetes Kapital	Gesetzliche Rücklagen	Konzerngewinnvortrag
in EUR	Stammaktien
Stand 31.12.2019	50.000	5.000	24.714.757
Verrechnung mit Konzerngewinnvortrag			39.485.227
Einstellungen in die gesetzliche Rücklage		0
Änderungen im Konsolidierungskreis
Konzernjahresüberschuss	0
Stand 31.12.2020	50.000	5.000	64.199.984,19

	Konzernjahresüberschuss/ -fehlbetrag, der dem Mutterunternehmen zuzurechnen ist	Summe	Nicht beherrschende Anteile	Konzerneigenkapital
in EUR			Anteil nicht beherrschender Anteile am Konzernergebnis
Stand 31.12.2019	39.485.227	64.254.984	557.387	64.812.371
Verrechnung mit Konzerngewinnvortrag	-39.485.227	0	10.948	10.948
Einstellungen in die gesetzliche Rücklage	0	0		0
Änderungen im Konsolidierungskreis		0		0
Konzernjahresüberschuss	-3.871.005	-3.871.005	-173.517	-4.044.522
Stand 31.12.2020	-3.871.005	60.383.980	394.818	60.778.798

Entwicklung des Konzerneigenkapital zum 31.12.2021

	Gezeichnetes Kapital	Gesetzliche Rücklagen	Konzerngewinnvortrag
in EUR	Stammaktien
Stand 31.12.2020	50.000	5.000	64.199.984
Verrechnung mit Konzerngewinnvortrag			-3.871.005
Einstellungen in die gesetzliche Rücklage
Ausschüttung			-239.022
Änderungen im Konsolidierungskreis			1.334
Konzernjahresüberschuss
Stand 31.12.2021	50.000	5.000	60.091.291

	Konzernjahresüberschuss/ -fehlbetrag, der dem Mutterunternehmen zuzurechnen ist	Summe	Nicht beherrschende Anteile	Konzerneigenkapital
in EUR			Anteil nicht beherrschender Anteile am Konzernergebnis
Stand 31.12.2020	-3.871.005	60.383.980	394.818	60.778.798
Verrechnung mit Konzerngewinnvortrag	3.871.005	0		0
Einstellungen in die gesetzliche Rücklage		0		0
Ausschüttung		-239.022		-239.022
Änderungen im Konsolidierungskreis		1.334		1.334
Konzernjahresüberschuss	1.943.536	1.943.536	-32.307	1.911.229
Stand 31.12.2021	1.943.536	62.089.826	362.511	62.452.338

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die DPF AG, Berlin

Prüfungsurteile

Wir haben den Konzernabschluss der DPF AG, Berlin, und ihrer Tochtergesellschaften (der Konzern) - bestehend aus der Konzernbilanz zum 31. Dezember 2021, der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, dem Konzerneigenkapitalspiegel und der Konzernkapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2021 sowie dem Konzernanhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Konzernlagebericht der DPF AG für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2021 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

•

entspricht der beigefügte Konzernabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage des Konzerns zum 31. Dezember 2021 sowie seiner Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2021 und

•

vermittelt der beigefügte Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Konzernlagebericht in Einklang mit dem Konzernabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von den Konzernunternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernabschlusses, der den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Konzernabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Konzernlageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Konzernlagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses des Konzerns zur Aufstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Konzernabschlusses und Konzernlageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

•	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Konzernabschluss und im Konzernlagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
•	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Konzernabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Konzernlageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme abzugeben.
•	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
•	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Konzernabschluss und im Konzernlagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass der Konzern seine Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
•	beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Konzernabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Konzernabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt.
•	holen wir ausreichende geeignete Prüfungsnachweise für die Rechnungslegungsinformationen der Unternehmen oder Geschäftstätigkeiten innerhalb des Konzerns ein, um Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht abzugeben. Wir sind verantwortlich für die Anleitung, Überwachung und Durchführung der Konzernabschlussprüfung. Wir tragen die alleinige Verantwortung für unsere Prüfungsurteile.
•	beurteilen wir den Einklang des Konzernlageberichts mit dem Konzernabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Konzerns.
•	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Konzernlagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Berlin, den 9. November 2022

PricewaterhouseCoopers GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Michael Ey, Wirtschaftsprüfer

ppa. Laura Lale Voß, Wirtschaftsprüferin

DPF Immobilien Treuhand GmbH