FBW GRUPPE GmbH

Dreieich

Konzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2021 bis zum 31.12.2021

Inhaltsverzeichnis

HAUPTBERICHT

AUFTRAG UND AUFTRAGSDURCHFÜHRUNG

RECHTLICHE VERHÄLTNISSE

STEUERLICHE VERHÄLTNISSE

ANLAGEN

KONZERNBILANZ ZUM 31. DEZEMBER 2021

KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 01. JANUAR 2021 - 31. DEZEMBER 2021

KONZERN-ANLAGESPIEGEL ZUM 31. DEZEMBER 2021

KONZERNANHANG ZUM 31. DEZEMBER 2021

KONZERNLAGEBERICHT ZUM JAHRESABSCHLUSS ZUM 31. DEZEMBER 2021

VOLLSTÄNDIGKEITSERKLÄRUNG

BESCHEINIGUNG

ALLGEMEINE AUFTRAGSBEDINGUNGFÜR STEUERBERATER, STEUERBEVOLLMÄCHTIGTE UND STEUERBERATUNGSGESELLSCHAFT

Auftrag und Auftragsdurchführung

Die Geschäftsführung der

FBW GRUPPE GmbH, Dreieich

nachfolgend auch "Gesellschaft" genannt

beauftragte uns, den konsolidierten Jahresabschluss für das Geschäftsjahr zum 31. Dezember 2021 aus den uns vorgelegten Belegen, Büchern und Bestandsnachweisen, die wir auftragsgemäß nicht geprüft haben, unter Berücksichtigung der erteilten Auskünfte nach gesetzlichen Vorgaben und nach den innerhalb dieses Rahmens liegenden Anweisungen des Auftraggebers zur Ausübung bestehender Wahlrechte zu entwickeln. Diesen Auftrag haben wir in der Zeit von Oktober 2022 bis November 2022 in unseren Geschäftsräumen in Wiesbaden durchgeführt.

Die Erstellung des konsolidierten Jahresabschlusses zum 31. Dezember 2021 erfolgte im Rahmen des erteilten Auftrags.

Die FBW GRUPPE GmbH ist nach § 290 Abs. 1 und 2 HGB als Mutterunternehmen verpflichtet, einen Konzernabschluss und einen Konzernlagebericht aufzustellen, in der sie selbst als Muttergesellschaft und ihre Tochtergesellschaften einzubeziehen sind.

Auskünfte erteilte der Geschäftsführer, Herr Pietro-Fabrizio Floresta.

Für die Durchführung des Auftrags und unsere Verantwortlichkeit sind, auch im Verhältnis zu Dritten, die diesem Bericht als Anlage beigefügten "Allgemeinen Auftragsbedingungen für Steuerberater und Steuerberatungsgesellschaften" maßgebend.

Rechtliche Verhältnisse

Firma:	FBW GRUPPE GmbH
Rechtsform:	Gesellschaft mit beschränkter Haftung
Sitz:	63303 Dreieich
Anschrift:	Otto-Hahn-Str. 60
	63303 Dreieich
Gründung am:	16.04.2014
Eintragung ins	Amtsgericht Offenbach am Main
Handelsregister:	HRB 47728
Gegenstand des Unternehmens:	Vermietung, Verwaltung sowie Beteiligung an Immobilien.
Geschäftsjahr:	Kalenderjahr
Dauer der Gesellschaft:	auf unbestimmte Zeit
Stammkapital:	25.000,00 EUR
Gesellschafter:	Herr Pietro-Fabrizio Floresta
Geschäftsführung:	Herr Pietro-Fabrizio Floresta
	Herr David Rene Eichinger
Prokura:	Frau Burcin Cetin (Einzelprokura)
	Herr Floresta sowie Herr Eichinger sind gemäß § 181 BGB vom Selbstkontrahierungsverbot befreit.
Größenklasse:	Es handelt sich um eine mittelgroße Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 Abs. 2 HGB.

Steuerliche Verhältnisse

Beim Finanzamt Offenbach am Main I wird das Unternehmen unter der Steuernummer 035 225 10009 geführt.

Das Unternehmen unterliegt teilweise der Regelbesteuerung gemäß den §§ 16 - 18 UStG. Es besteht eine umsatzsteuerliche Organschaft im Konzern.

Der Gewerbebetrieb unterliegt der Gewerbesteuerpflicht gemäß § 2 Abs. 1 GewStG. Im Rahmen der Abschlusserstellung wurde die Berechnung der Gewerbesteuer vorgenommen.

KONZERNBILANZ ZUM 31. Dezember 2021

FBW GRUPPE GmbH

AKTIVA

	31.12.2021			31.12.2020
	EUR	EUR	EUR	EUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Entgeltlich erworbene Konzessionen und Lizenzen	26.623,00			65.242,00
2. Geschäfts- oder Firmenwert	2.932.300,56			3.337.935,06
		2.958.923,56		3.403.177,06
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich Bauten auf fremden Grundstücken	84.854.362,24			75.105.689,13
2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	229.255,00			199.558,00
3. Geleistete Anzahlungen und Anlagen in Bau	4.267.438,04			4.400.905,45
		89.351.055,28		79.706.152,58
III. Finanzanlagen
1. Beteiligungen	4.667.549,74			4.666.215,74
2. Sonstige Ausleihungen	3.741.238,48			6.260.900,54
3. Wertpapiere	6.029.125,26			6.029.125,26
		14.437.913,48		16.956.241,54
			106.747.892,32	100.065.571,18
B. Umlaufvermögen
I. Vorräte
1. Unfertige Erzeugnisse	229.915.633,43			251.720.091,69
2. Geleistete Anzahlungen auf Vorräte	4.285.440,69			4.235.000,00
		234.201.074,12		255.955.091,69
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	5.616.965,81			6.096.932,35
2. Forderungen ggü. beteiligten Unternehmen	281.798,70			281.731,61
3. Sonstige Vermögensgegenstände	27.648.387,05			22.166.899,36
		33.547.151,56		28.545.563,32
III. Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten		11.844.687,83		22.649.767,62
			279.592.913,51	307.150.422,63
C. Rechnungsabgrenzungsposten			2.294.291,25	4.232.084,96
			388.635.097,08	411.448.078,77

PASSIVA

	31.12.2021		31.12.2020
	EUR	EUR	EUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital	25.000,00		25.000,00
II. Gewinnvortrag	6.663.742,04		9.389.408,72
III. Konzernjahresüberschuss (Vj. - fehlbetrag)	1.501.033,17		-2.725.666,68
IV. Anteile Minderheitsgesellschafter	127.769,42		126.544,42
		8.317.544,63	6.815.286,46
B. Unterschiedsbetrag aus der Kapitalkonsolidierung		3.649.591,69	3.649.591,69
C. Ausgleichsposten für aktivierte eigene Anteile		25.000,00	25.000,00
D. Rückstellungen
1. Steuerrückstellungen	1.856.690,00		4.589.814,48
2. Sonstige Rückstellungen	2.291.693,86		1.081.130,84
		4.148.383,86	5.670.945,32
E. Verbindlichkeiten
1. Anleihen	77.331.998,22		58.552.490,05
2. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	171.694.986,07		204.788.160,15
3. Verbindlichkeiten verbundene Unternehmen	64.835,00		62.500,00
4. Verbindlichkeiten gegenüber Beteiligungsunternehmen	8.750,00		8.750,00
5. Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen	51.635.520,88		55.207.627,31
6. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	8.431.292,08		6.153.756,62
7. Sonstige Verbindlichkeiten	59.427.121,00		65.960.011,74
		368.594.503,25	390.733.295,87
F. Passiver Rechnungsabgrenzungsposten		134.968,98	167.950,32
G. Passive latente Steuern		3.765.104,67	4.386.009,11
		388.635.097,08	411.448.078,77

KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG 01. Januar 2021 - 31. Dezember 2021

FBW GRUPPE GmbH

	01.01.-31.12.21	01.01.-31.12.20
	EUR	EUR
1. Umsatzerlöse	64.351.942,80	55.659.839,35
2. Erhöhung Bestand an unfertigen und fertigen Erzeugnissen	1.745.744,42	53.978.348,69
3. sonstige betriebliche Erträge
a) Erträge aus dem Abgang von Sachanlagevermögen	9.657.383,04	0,00
b) Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen	0,00	198.894,06
c) übrige sonstige betriebliche Erträge	275.749,35	132.285,19
4. Materialaufwand
a) Aufwendungen für Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe und für bezogene Waren	57.064.486,47	100.528.524,66
5. Rohergebnis	18.966.333,14	9.440.842,63
6. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	3.554.606,65	3.299.795,71
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	543.180,74	444.822,22
7. Abschreibungen
a) auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen	1.559.291,77	1.399.045,62
8. sonstige betriebliche Aufwendungen
a) Raumkosten	1.623.161,49	1.417.242,98
b) Versicherungen, Beiträge und Abgaben	360.471,93	302.206,47
c) Reparaturen und Instandhaltungen	148.345,36	107.007,98
d) Fahrzeugkosten	361.414,14	286.395,38
e) Werbe- und Reisekosten	242.525,79	300.220,83
f) Kosten der Warenabgabe	2.695.511,92	594.054,70
g) verschiedene betriebliche Kosten	4.051.196,67	2.062.040,35
h) Verluste aus Wertminderungen und Einstellungen in Wertberichtigungen auf Forderungen	416.437,50	0,00
i) übrige sonstige betriebliche Aufwendungen	1.064,96	8.710,00
9. Erträge aus Beteiligungen	0,00	0,00
10. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	639.936,78	282.193,18
11. Abschreibungen auf Finanzanlagen und auf Wertpapiere des Umlaufvermögens	0,00	0,00
12.Erträge aus anderen Wertpapieren	101,79	8.514,90
13. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	3.112.492,93	2.229.532,83
14. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	-753.315,50	-154.098,81
15. Ergebnis nach Steuern	1.689.985,36	-2.565.425,55
16. sonstige Steuern	188.952,19	160.241,13
17. Konzernjahresüberschuss	1.501.033,17	-2.725.666,68
18. Ergebnisanteil Minderheitsgesellschafter	-118.676,03	-89.689,06
19. Ergebnis FBW Gruppe GmbH	1.382.357,14	-2.635.977,62

KONZERNANLAGESPIEGEL ZUM 31. DEZEMBER 2021

FBW GRUPPE GMBH

	Entwicklung der Anschaffungskosten
	01.01.2021	Zugänge	Umbuchungen	Abgänge	31.12.2021
	EUR	EUR	EUR	EUR	EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Entgeltlich erworbene Konzessionen und Lizenzen	179.277,75	0,00	0,00	0,00	179.277,75
2. Geschäfts- oder Firmenwert	4.386.009,11	844.325,39	0,00	1.236.729,83	3.993.604,67
	4.565.286,86	844.325,39	0,00	1.236.729,83	4.172.882,42
II. Sachanlagen
1. Grundstücke mit Gebäuden	74.121.819,78	24.259.239,84	3.799.491,48	13.581.082,43	88.599.468,67
2. Betriebs- und Geschäftsausstattung	418.847,93	94.103,08	0,00	1.273,68	511.677,33
3. Geleistete Anzahlungen und Anlagen in Bau	4.400.905,45	4.267.438,04	0,00	4.400.905,45	4.267.438,04
	78.941.573,16	28.620.780,96	3.799.491,48	17.983.261,56	93.378.584,04
III. Finanzanlagen
1. Beteiligungen	4.682.549,74	0,00	-15.000,00	0,00	4.667.549,74
2. Sonstige Ausleihungen	6.662.707,81	445.116,10	-1.626.690,28	1.739.895,15	3.741.238,48
3. Wertpapiere	6.029.125,26	0,00	0,00	0,00	6.029.125,26
	17.374.382,81	445.116,10	-1.641.690,28	1.739.895,15	14.437.913,48
	100.881.242,83	29.910.222,45	2.157.801,20	20.959.886,54	111.989.379,94

	Entwicklung der Abschreibungen
	01.01.2021	Zugänge	Umbuchungen	Abgänge	31.12.2021
	EUR	EUR	EUR	EUR	EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Entgeltlich erworbene Konzessionen und Lizenzen	-114.035,75	-38.619,00	0,00	0,00	-152.654,75
2. Geschäfts- oder Firmenwert	-1.048.074,05	-446.467,89	0,00	433.237,83	-1.061.304,11
	-1.162.109,80	-485.086,89	0,00	433.237,83	-1.213.958,86
II. Sachanlagen
1. Grundstücke mit Gebäuden	-2.815.622,13	-1.009.798,80	0,00	80.314,50	-3.745.106,43
2. Betriebs- und Geschäftsausstattung	-219.289,93	-64.406,08	0,00	1.273,68	-282.422,33
3. Geleistete Anzahlungen und Anlagen in Bau	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
	-3.034.912,06	-1.074.204,88	0,00	81.588,18	-4.027.528,76
III. Finanzanlagen
1. Beteiligungen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
2. Sonstige Ausleihungen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
3. Wertpapiere	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
	-4.197.021,86	-1.559.291,77	0,00	514.826,01	-5.241.487,62

	Restbuchwerte
	31.12.2021	31.12.2020
	EUR	EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Entgeltlich erworbene Konzessionen und Lizenzen	26.623,00	65.242,00
2. Geschäfts- oder Firmenwert	2.932.300,56	3.337.935,06
	2.958.923,56	3.403.177,06
II. Sachanlagen
1. Grundstücke mit Gebäuden	84.854.362,24	75.105.689,13
2. Betriebs- und Geschäftsausstattung	229.255,00	199.558,00
3. Geleistete Anzahlungen und Anlagen in Bau	4.267.438,04	4.400.905,45
	89.351.055,28	79.706.152,58
III. Finanzanlagen
1. Beteiligungen	4.667.549,74	4.666.215,74
2. Sonstige Ausleihungen	3.741.238,48	6.260.900,54
3. Wertpapiere	6.029.125,26	6.029.125,26
	14.437.913,48	16.956.241,54
	106.747.892,32	100.065.571,18

KONZERNANHANG ZUM 31. DEZEMBER 2021

A. Allgemeine Bemerkungen

Der Konzernabschluss der FBW GRUPPE GmbH zum 31. Dezember 2021 wurde auf der Grundlage der Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuches sowie der ergänzenden Vorschriften des GmbH-Gesetzes aufgestellt. Insbesondere wurden die Vorschriften für den Konzernabschluss (§ 290 ff. HGB) beachtet.

1. Darstellung der Konzernverhältnisse

Nachstehende Gesellschaften wurden nach den Vorschriften zur Vollkonsolidierung (§ 300 ff. HGB) in den Konzernabschluss einbezogen:

	Anteil	Eigenkapital 31.12.2021	Jahresüberschuss/ -fehlbetrag (-)
	%	EUR	EUR
FBW PROJEKTBAU GmbH	90	-4.119.888,65	-144.457,47
Objekt Villa Schott GmbH	100	25.000,00	0,00
Objekt Rhönstraße Frankfurt GmbH	100	25.000,00	0,00
Objekt Hanau Wallgarten GmbH	100	-1.485.163,86	-5.527,31
Objekt Berger Straße / Ringelstraße GmbH	89,6	11.847.081,56	-2.183.349,40
Objekt Schiersteiner Straße Wiesbaden GmbH	100	25.000,00	0,00
Objekt Südbahnhof Bad Vilbel GmbH	100	25.000,00	0,00
Objekt Frankfurter Straße 200 GmbH	100	25.000,00	0,00
Am Forsthaus Gravenbruch GmbH	100	900.086,67	0,00
FBW Taunus GmbH & Co. KG	90	6.921.178,26	-311.120,20
Neroberg Projektentwicklungs GmbH	100	126.514,69	0,00
FBW Immobilien & Grundbesitz GmbH	100	-358.318,36	-29.568,02
Objekt Schwalbacher Straße 47 GmbH	100	-763.942,38	-374.712,70
Objekt Schwalbacher Straße 49 GmbH	100	-306.398,43	0,00
FWI GmbH	100	-66.576,79	0,00
FBW INVEST GmbH	100	696.547,97	-436.795,85
FBW REAL ESTATE MANAGEMENT GmbH	100	11.746,24	-292,39
FBW Baumanagement GmbH	100	-252.305,23	-239.121,87

Die Jahresüberschüsse der Tochterunternehmen betragen teilweise EUR 0,00, da zwischen den oben aufgeführten Tochterunternehmen und der Muttergesellschaft, der FBW GRUPPE GmbH, Gewinnabführungsverträge bestehen.

Die FBW PROJEKTBAU GmbH, die FBW Immobilien & Grundbesitz GmbH, die FBW INVEST GmbH sowie die FBW PROJEKT B GmbH sind ebenfalls zu 100 % an diversen Gesellschaften beteiligt. Auch zwischen diesen bestehen teilweise Gewinnabführungsverträge und wurden ebenfalls mittels Konsolidierung der FBW PROJEKTBAU GmbH, der FBW Immobilien & Grundbesitz GmbH und der FBW INVEST GmbH mit in den Konzernabschluss der FBW GRUPPE GmbH einbezogen.

2. Allgemeine Angaben zur Konzernstruktur

Die in den Konzernabschluss einbezogenen Einzelabschlüsse zum 31. Dezember 2021 der oben genannten Gesellschaften wurden einheitlich nach den deutschen handelsrechtlichen Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften aufgestellt.

3. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Erworbene immaterielle Vermögensgegenstände werden mit den Anschaffungskosten abzüglich planmäßiger Abschreibung angesetzt. Die Abschreibungen werden auf der erwartenden Nutzungsdauer linear vorgenommen. Sofern erforderlich, wird auf den niedrigeren beizulegenden Wert abgeschrieben.

Die Sachanlagen werden mit den Anschaffungskosten, vermindert um Abschreibungen, angesetzt. Die Abschreibungen werden unter Zugrundelegung der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer nach der linearen Methode vorgenommen. Geringwertige Vermögensgegenstände mit Anschaffungskosten unter EUR 250,00 werden im Jahr des Zugangs direkt als Aufwand erfasst. Geringwertige Vermögensgegenstände mit Anschaffungskosten zwischen EUR 250,00 und EUR 800,00 werden sofort in voller Höhe abgeschrieben.

Das Finanzanlagevermögen ist mit den Anschaffungskosten angesetzt.

Das Vorratsvermögen wird zu Anschaffungskosten/Herstellungskosten bewertet, soweit nicht ein niedrigerer beizulegender Wert angesetzt werden muss.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind mit dem Nennwert, vermindert um erforderliche Wertberichtigungen, angesetzt.

Liquide Mittel werden mit ihrem Nominalwert angesetzt.

Bei der Bildung der sonstigen Rückstellungen werden alle erkennbaren Risiken und ungewisse Verbindlichkeiten berücksichtigt. Sie werden mit dem Erfüllungsbetrag bilanziert, der nach vernünftiger kaufmännischer Weise notwendig ist.

Die Verbindlichkeiten werden mit dem Erfüllungsbetrag angesetzt.

4. Konsolidierungsgrundsätze

Die der Konsolidierung zugrundeliegenden Einzelabschlüsse wurden nach den maßgeblichen handelsrechtlichen Vorschriften erstellt.. Die in den Einzelabschlüssen ausgewiesenen Vermögensgegenstände, Schulden, Rechnungsabgrenzungsposten, Aufwendungen und Erträge, wurden gemäß § 300 HGB vollständig und ohne wertmäßige Veränderung in die Konsolidierung einbezogen. Für alle einbezogenen Unternehmen fanden die gleichen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden Anwendung.

Der Konzernabschluss wurde auf den Stichtag des Jahresabschlusses des Mutterunternehmens (31. Dezember 2021) erstellt. Bei allen einbezogenen Konzerngesellschaften entspricht das Geschäftsjahr, wie bei dem Mutterunternehmen, dem Kalenderjahr.

Die Kapitalkonsolidierung erfolgte gemäß § 301 HGB durch Verrechnung der Wertansätze der Anteile mit dem anteiligen Eigenkapital der Tochterunternehmen. Hierbei sich ergebende aktivische Unterschiedsbeträge werden als Firmenwert erfasst und über die erwartete Nutzungsdauer planmäßig abgeschrieben werden. Die Abschreibung beginnt im Folgejahr.

Auf außerhalb des Konzerns befindliche Gesellschafter entfallende Eigenkapitalanteile werden in der Konzernbilanz innerhalb des Eigenkapitals als Kapitalanteil anderer Gesellschafter ausgewiesen.

Für das Kalenderjahr 2017 wurde erstmals ein Konzernabschluss aufgestelit. Es ergeben sich folgende Stichtage der Erstkonsolidierung:

	Stichtag Erstkonsolidierung
1. FBW PROJEKTBAU GmbH	1. Januar 2017
2. Objekt Villa Schott GmbH	1. Januar 2017
3. Objekt Rhönstraße Frankfurt GmbH	1. Januar 2017
4. Objekt Hanau Wallgarten GmbH	1. Januar 2017
5. Objekt Berger Straße / Ringelstraße GmbH	1. Januar 2017
6. Objekt Schiersteiner Straße Wiesbaden GmbH	1. Januar 2017
7. Objekt Südbahnhof Bad Vilbel GmbH	1. Januar 2017
8. Objekt Frankfurter Straße 200 GmbH	1. Januar 2017
9. Am Forsthaus Gravenbruch GmbH	1. Januar 2017
10. FBW Taunus GmbH & Co. KG	1. Januar 2017
11. Neroberg Projektentwicklungs GmbH	1. Januar 2018
12. FBW Immobilien & Grundbesitz GmbH	1. Januar 2018
13. Objekt Schwalbacher Straße 47 GmbH	1. Januar 2018
14. Objekt Schwalbacher Straße 49 GmbH	1. Januar 2018
15. FWI GmbH	1. Januar 2018
16. FBW INVEST GmbH	1. Januar 2018
17. FBW REAL ESTATE MANAGEMENT GmbH	1. Januar 2020
18. FBW Baumanagement GmbH	1. Januar 2020

Im Rahmen der Schuldenkonsolidierung wurden die Forderungen und Verbindlichkeiten zwischen den einbezogenen Konzernunternehmen gemäß § 303 HGB gegeneinander aufgerechnet.

In den Wertansätzen des Vermögens des Konzerns, insbesondere der Waren, zum 31. Dezember 2021 sind keine nennenswerten Zwischengewinne aus konzerninternen Lieferungen und Leistungen enthalten, die gemäß § 304 HGB zu eliminieren wären.

B. Erläuterungen zum Konzernabschluss

ANLAGEVERMÖGEN

Die Aufgliederung der in der Bilanz zusammengefassten Anlagepositionen und ihre Entwicklung in 2021 ist im Bruttoanlagespiegel dargestellt.

Die bilanzierten Firmenwerte werden gemäß den Grundsätzen über 15 Jahre abgeschrieben.

FORDERUNGEN UND SONSTIGE VERMÖGENSGEGENSTÄNDE

Sämtliche Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände haben eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN

Unter den Rechnungsabgrenzungsposten sind vorausbezahlte Aufwendungen, welche die Zeit nach dem Bilanzstichtag betreffen, ausgewiesen.

EIGENKAPITAL

Einzelheiten der Entwicklung des Eigenkapitals im Geschäftsjahr 2019 sind dem Eigenkapitalspiegel zu entnehmen.

Das ausgewiesene gezeichnete Kapital betrifft den vom Gesellschafter gehaltenen Anteil am Stammkapital (EUR 25.000,00) der FBW GRUPPE GmbH (Konzernmuttergesellschaft).

SONSTIGE RÜCKSTELLUNGEN

Die sonstigen Rückstellungen betreffen im Wesentlichen Gewährleistungsrückstellungen. Die Rückstellungen sind mit dem Erfüllungsbetrag bilanziert, der nach vernünftiger kaufmännischer Sichtweise notwendig ist.

VERBINDLICHKEITEN

Die Verbindlichkeiten werden mit dem Erfüllungsbetrag bilanziert.

Die Restlaufzeit der Anleihen in Höhe von TEUR 77.332 beträgt 1-5 Jahre.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstitute in Höhe von TEUR 21.891 haben eine Restlaufzeit von einem Jahr. Der Betrag in Höhe von TEUR 98.458 eine Restlaufzeit von 1-5 Jahren und der Betrag in Höhe von TEUR 51.346 eine Restlaufzeit von über 5 Jahren.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von TEUR 65 haben eine Restlaufzeit von einem Jahr.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Beteiligungsunternehmen in Höhe von TEUR 9 haben eine Restlaufzeit von einem Jahr.

Die Verbindlichkeiten aus erhaltenen Anzahlungen in Höhe von TEUR 51.636 haben eine Restlaufzeit von einem Jahr.

Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von TEUR 8.431 haben eine Restlaufzeit von einem Jahr.

Die sonstigen Verbindlichkeiten in Höhe von TEUR 59.427 haben eine Restlaufzeit von 1-5 Jahren.

C. Sonstige Angaben

Name der Geschäftsführer

Die FBW GRUPPE GmbH wird von folgenden Personen geführt:

Erster Geschäftsführer:	Pietro-Fabrizio Floresta	ausgeübter Beruf:	Kaufmann
Weiterer Geschäftsführer:	David Eichinger	ausgeübter Beruf:	Kaufmann

Prokura

Frau Burcin Cetin

Unterschrift der Geschäftsführer

Dreieich,05.12.2022

gez. P.-F. Floresta

gez. D. Eichinger

Der Konzernjahresabschluss wurde am 05. Dezember 2022 festgestellt.

Konzern-Lagebericht zum konsolidierten Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2021

1. Grundlagen und Umfeld des Konzerns

1.1 Geschäftsmodell

In der FBW GRUPPE GmbH im Folgenden auch "Gesellschaft" bzw. in Zusammenhang mit ihren Tochtergesellschaften "FBW GRUPPE" genannt) sind 42 Gesellschaften (Tochtergesellschaften einschließlich der FBW Gruppe GmbH) konsolidiert zusammengefasst. Die Tätigkeit der FBW GRUPPE konzentriert sich im Wesentlichen auf das Gebiet der Bundesrepublik Deutschland, wobei allerdings der Fokus auf dem Rhein-Main-Gebiet gelegt ist. Zur Gruppe gehören heute Projektgesellschaften, die als Projektentwickler und Bauträger fungieren und Objektgesellschaften, die Bestandshalter von Immobilien sind. Die Umsätze innerhalb des Konzerns werden überwiegend durch den Verkauf von Eigentumswohnungen an Privatpersonen und Globalverkäufe an Investoren sowie erzielte Mieteinnahmen aus den Bestandsobjekten erwirtschaftet. Die FBW GRUPPE hat sich auf dem Markt mit ihren hohen qualitativen Merkmalen und stetiger Zusammenarbeit mit verlässlichen Partnern etabliert.

Die FBW PROJEKTBAU GmbH agiert nicht als klassischer Projektentwickler, sie ist vergleichsweise aufgestellt wie ein Generalunternehmen, die ihre Leistungen eigenständig vergibt und ausführt. Die FBW Immobilien & Grundbesitz GmbH wiederum verwaltet und vermietet Immobilien aus ihrem Portfolio. Die Unternehmensstrategie zielt grundsätzlich darauf ab, die Tätigkeit als Bauträger auszuüben, den Verkauf von Eigentumswohnungen an Privatpersonen, Globalverkäufe an Investoren sowie den Ankauf sowie Verwaltung und Vermietung von Bestandsimmobilien.

Bedingt durch die Größe der akquirierten Grundstücke und den Prozess der Baurechtschaffung kommt es zunehmend zu sogenannten Quartiersentwicklungen, bei denen eine Mischung verschiedener Nutzungsarten, neben Wohnen also auch gewerbliche Komponenten für Einzelhandel und Büros sowie sozial geförderte Mietwohnungen und Kindertagesstätten realisiert werden. Die Gesellschaft hat sich in jüngerer Vergangenheit daher auch personell und organisationstechnisch auf die Abwicklung solcher Mischentwicklungen ausgerichtet.

Als Projektentwickler deckt die FBW GRUPPE die gesamte Wertschöpfungskette sowohl des Entwicklungsprozesses als auch der Bauphase ab. Sie realisiert ihre Projekte sowohl mit internen als auch externen Architekten, Ingenieuren und Bauunternehmen, die technisch von einem Team aus Projektentwicklern und Projektleitern sowie durch ein kaufmännisches Controlling geführt werden. Die Vergabe der Bauleistungen erfolgt sowohl an Generalunternehmer als auch in sogenannter Einzelvergabe von Gewerken und Gruppen von Gewerken.

1.2 Organisationsstruktur

Die FBW GRUPPE GmbH steht an der Spitze der Konzernstruktur. Sie nimmt die Funktion einer operativen Holdinggesellschaft wahr und übernimmt in dieser Eigenschaft konzernübergreifend Aufgaben für die gesamte FBW GRUPPE. Die sogenannten Projektgesellschaften sind jeweils Eigentümer von den Projekten (zum Verkauf bestimmter Grundstücke und unfertige Bauten). Die Objektgesellschaften sind die Eigentümer der im Portfolio gehaltenen Bestandsimmobilien (Vermietung). Die Beteiligungsverhältnisse können den Angaben im Anhang entnommen werden.

Die Finanzierungsmittel erfolgen durch Bankdarlehen, die von den Projekt- und Objektgesellschaften direkt aufgenommen werden.

2. Wirtschaftsbericht

2.1 Gesamtwirtschaftliche Lage

Die Wirtschaftsaktivität in Deutschland erholte sich im Sommer 2021 weiter kräftig. Der Schnellmeldung des Statistischen Bundesamtes zufolge wuchs das reale Bruttoinlandsprodukt (BIP) gegenüber dem Vorquartal um 1,8 %. Seinen Vorkrisenstand vom vierten Quartal 2019 unterschritt es noch um 1,1%. Die Erholung wurde von einem starken Zuwachs im Dienstleistungssektor getragen. Hier gab es durch die Lockerungen der Corona-Schutzmaßnahmen In einigen Bereichen kräftige Aufholeffekte, die allerdings schon im Verlauf der Sommermonate deutlich nachließen. Dagegen ging die Produktion in der Industrie weiter zurück. Ausschlaggebend hierfür war, dass sich die Knappheit bei Vorprodukten und Rohstoffen in den Sommermonaten noch verschärften. Auch die Baubranche litt unter Materialknappheit. Außerdem nahm die Behinderung der Produktion durch fehlende Arbeitskräfte hier besonders stark zu. Insgesamt kam die Wirtschaft zwar mit sehr viel Schwung aus dem zweiten Vierteljahr, legte dann aber im Verlauf des Sommerquartals wohl nicht mehr zu. In der Industrie werden Lieferengpässe bei Vorprodukten die Produktion voraussichtlich weiter belasten.

(vgl. Deutsche Bundesbank, Monatsbericht November 2021)

2.2 Entwicklung der Immobilienmärkte in Deutschland

Die Mieten für Wohnungen sind auch im Jahr 2021 weiter gestiegen und haben durchschnittlich 8,46 Euro/m ² /Monat erreicht. Der Anstieg war mit +3,7% ähnlich dynamisch wie im Vorjahr (+3,1%). Der stärkste Mietanstieg findet sich in den Landkreisen in Westdeutschland (+4,1%, 8,27 Euro/m ² ), während der Anstieg in den kreisfreien Städten mit 3,1% (9,86 Euro/m ² ) etwas moderater war. In den Landkreisen in Ostdeutschland stiegen die Mieten durchschnittlich um 3,9% auf 6,27 Euro/m ². In den kreisfreien Städten Ostdeutschlands (ohne Berlin) verteuerten sich die Mieten um 3,1% auf 7,09 Euro/m ² In den A-Städten betrug der Anstieg im Mittel und über das Jahr gesehen nur 2,7% (auf 12,27 Euro/m ² ), sodass nunmehr das dritte Jahr in Folge die Mieten in den sieben größten Städten langsamer stiegen als im bundesweiten Durchschnitt.

Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen haben ihren Anstieg im Jahr 2021 weiter beschleunigt. Im bundesweiten Mittel sind sie im Vergleich zu 2020 um 14,3% auf 3.140 Euro/m ² gestiegen. Der Anstieg war damit nochmals leicht stärker als im Vorjahr mit 11,2%. Im Vergleich zum unteren Wendepunkt des Immobilienpreiszyklus im Jahre 2009 haben sich die Kaufpreise damit um 146% erhöht. Die östlichen kreisfreien Städte ohne Berlin und die Landkreise verzeichneten Steigerungen von 19,6% (auf 2.621 Euro/m ² ) und 16,9% (1.846 Euro/m ² ). Im Westen verteuerten sich die Eigentumswohnungen in den Landkreisen um 15,1% (2.932 Euro/m ² ) und in den kreisfreien Städten um 12,5% (4.096 Euro/m ² ).

(vgl. ZIA Deutschland: Zahlen, Daten, Fakten: Wohnimmobilien (zia-deutschland de, Zusammenfassung der Frühjahrsgutachten 2022)

Entwicklung des Wohnungsmarkts und die Wettbewerbsposition der FBW GRUPPE in Frankfurt am Main

Das Finanz- und Dienstleistungszentrum von Weltrang gehört als Mittelpunkt der dynamischen Wirtschaftsregion Frankfurt-Rhein-Main zu den führenden europäischen Unternehmensstandorten. Die zentrale Lage, die exzellente Infrastruktur mit einem der größten Flughäfen des Kontinents, die Konzentration zukunftsorientierter Unternehmen und ihre Internationalität geben der Stadt eine Spitzenstellung im europäischen Vergleich. Als Sitz der Europäischen Zentralbank ist die Stadt geld- und währungspolitisch von internationaler Bedeutung.

Die Finanzmetropole Frankfurt am Main zählt zu den lebenswertesten Städten in Deutschland. Dies spiegelt sich auch in den steigenden Einwohnerzahlen der Stadt wider. Am 18. Februar 2019 wurde die Zahl von 750.000 Einwohnern überschritten, das heißt, nach der Meldung im Juni 2014 mit der Überschreitung der 700.000-Marke ist Frankfurt in knapp fünf Jahren um 50.000 Einwohner gewachsen. Mit stetig wachsenden Zahlen um rund 10.000 Einwohner pro Jahr könnte die Einwohnerzahl von gut 800.000 Einwohnern erstmals im Jahr 2025 erreicht werden. Mit einer Einwohnerzahl von 3.033 Einwohnern pro km ² zählt Frankfurt am Main zu den an den dichtesten besiedelten Städten der Bundesrepublik.

Auch auf dem Markt für Ein- und Zweifamilienhäuser konnten die Immobilienpreise in Frankfurt am Main einen Anstieg verzeichnen. Im ersten Halbjahr 2021 betrug der durchschnittliche Angebotspreis 770.000 Euro, was einem Zuwachs von +40,3 Prozent im Vergleich zum Jahr 2016 entspricht. Wohn- und Geschäftshäuser sowie Mehrfamilienhäuser sind in Frankfurt sehr gefragt. Unter den A-Städten schlägt einzig München die Mainmetropole. Der durchschnittliche Angebotspreis lag im 1. Halbjahr 2021 bei 4.895 Euro pro Quadratmeter. Frankfurt bleibt ein Top Investitionsstandort.

Parallel zum Mietzins verzeichnen auch die Angebotspreise für Eigentumswohnungen in Frankfurt am Main ein seit Jahren anhaltendes Wachstum. Das führt dazu, dass die Mainmetropole inzwischen das dritthöchste Preisniveau der Bundesrepublik in diesem Teilmarkt aufweist.

Für einen Neubau zahlten Käufer im vergangenen Jahr durchschnittlich 8.771 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum Vorjahrvollzog sich ein Wachstum von +13,1 Prozent für neu gebaute Eigentumswohnungen.

(vgl. Engel & Völkers, Aktuelle Zahlen, Analysen und Prognosen, Immobilienpreise in Frankfurt am Main - Entwicklungen (engelvoelkers.com))

2.3 Geschäftsverlauf

Die FBW GRUPPE legte im Geschäftsjahr 2021 den Fokus auf die Umsetzung ihrer Strategie mit dem Ziel, Eigentumswohnungen an Privatpersonen zu veräußern und Mieteinnahmen aus den Bestandsimmobilien zu erzielen. Weiterhin stand zur Sicherung des langfristigen Geschäftserfolgs die Akquise neuer Baugrundstücke und die Baurechtsschaffung für erworbene Grundstücke im Fokus. Das Geschäftsjahr 2021 wurde durch folgende wesentliche Meilensteine geprägt:

Grundstücksverkäufe / Projektpipeline

Bei den Wohnneubauprojekten wurde im Einzelverkauf ein Verkaufsvolumen von insgesamt € 74,8 Mio. (Vorjahreszeitraum: € 52,2 Mio.) notariell beurkundet. Zudem wurden im abgelaufenen Geschäftsjahr 2021 drei Grundstücksverkäufe mit einer Verkaufsleistung von rd. € 52,9 Mio. realisiert.

Darüber hinaus hat die FBW GRUPPE im Geschäftsjahr 2021 durch Übergaben und Sonderwünsche ein Umsatzvolumen von rund TEUR 33.350 erwirtschaftet.

Weitere Projekte befinden sich in Offenbach am Main, Frankfurt am Main, Hanau, Wiesbaden und Bad Kreuznach in der Bau- und Verkaufsphase. Hierbei handelt es sich um Eigentumswohnungen mit 359 Einheiten, davon 236 Einheiten verkauft, und ein Globalprojekt mit 105 Einheiten, welches ebenso an einen Investor veräußert wurde.

Die Projektpipeline der FBW GRUPPE, die sich in der Entwicklungs- und Planungsphase befindet, beläuft sich im abgelaufenen Geschäftsjahr auf eine geplante Gesamtwohnfläche von rund 47.500 m ² mit einem Gesamtverkaufsvolumen von rund € 329,1 Mio.

Baurechtserlangung / Baufortschritte

Im Gesamten ist es im Geschäftsjahr 2021 durch die Corona-Pandemie zu Lieferschwierigkeiten von Baumaterial und dadurch wie erwartet zu Verschiebungen diverser Bauprojekte gekommen. Weiterhin sind die Ämter teilweise halbbesetzt, sodass nicht einmal zeitnah Grundbuchblätter gebildet und somit fristgerecht Käufergelder abgerufen werden konnten. Dennoch hat sich die anfangs befürchtete Lage deutlich verbessert. Auch im Kalenderjahr 2021 konnten Umsätze erzielt und weiterhin Kaufinteressen verzeichnet werden.

Vermietung von Wohn- und Gewerbeeinheiten

Bestandsimmobilien

Die FBW GRUPPE hält in ihrem Portfolio 3 Wohnhäuser, 7 Gewerbeeinheiten sowie ein Pflegeheim mit einer vermietbaren Gesamtfläche von rd. 52.200 m ².

Darüber hinaus plant die FBW GRUPPE zwei Projekte mit einer Gesamtfläche von 28.331 m ² und insgesamt 388 Einheiten, die sich aktuell in der Entwicklungsphase befinden. Nach Realisierung dieser Projekte soll eine Übernahme in das eigene Portfolio erfolgen.

Im Geschäftsjahr 2021 wurden keine weiteren Bestandsimmobilien erworben.

2.4 Erläuterungen zur Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage

Im Geschäftsjahr 2021 standen insbesondere die weiteren Fortschritte bei der Baurechtschaffung im Bereich der Projektentwicklung, die Baufortschritte bei laufenden Bauprojekten sowie die Veräußerung von Objekten im Einzelverkauf im Fokus. Daneben wurden weitere neue Projekte akquiriert.

2.4.1 Ertragslage und finanzielle Leistungsindikatoren

Ertragslage 2021

Für 2021 prognostizierte die FBW GRUPPE ein Umsatzvolumen von 58 - 66 Mio. EUR. Im Berichtsjahr konnte das geplante Umsatzvolumen mit TEUR 64.352 erreicht werden. Das erreichte Umsatzvolumen setzt sich dabei zu TEUR 34.189 bzw. 53% aus den Erlösen der Bauträgermaßnahmen und zu TEUR 30.163 bzw. 47% aus den generierten Einnahmen des Bestandsportfolios der Unternehmensgruppe zusammen.

Das Finanzergebnis liegt im Geschäftsjahr bei TEUR -2.473. Der Anstieg geht auf die im Rahmen der Expansion weiter aufgenommenen Fremdmittel zurück.

Das Konzernergebnis nach Steuern liegt im Geschäftsjahr bei TEUR 1.501.

2.4.2 Vermögenslage des Konzerns

Die Bilanzsumme beträgt zum 31. Dezember 2021 TEUR 388.635.

Das Anlagevermögen beträgt TEUR 106.748 und besteht im Wesentlichen aus Grundstücken und Beteiligungen.

Ein weiterer wesentlicher Posten sind die unfertigen Erzeugnisse in Höhe von TEUR 229.916. Hierunter fallen zum Verkauf bestimmte Grundstücke, die je nach Straße und Bauprojekt auf gesonderten Konten dargestellt sind.

Das Eigenkapital der Gesellschaft beträgt TEUR 8.318 und resultiert im Wesentlichen aus dem Gewinnvortrag i.H.v. TEUR 6.664.

Die Steuerrückstellungen in Höhe von TEUR 1.857 resultieren vor allem aus den Ertragssteuern des Jahres 2020.

Die auf der Aktivseite ausgewiesenen Vermögensgegenstände sind im Wesentlichen langfristig finanziert. Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten betragen TEUR 171.695.

Die erhaltenen Anzahlungen beinhalten Käufergelder je nach Baufortschritt einzelner Projekte.

Die sonstigen Verbindlichkeiten betragen TEUR 59.427.

Die langfristigen Vermögenswerte sind folglich um TEUR 6.682 gestiegen. Der Anstieg ist hauptsächlich durch den Anstieg der als Sachanlagen gehaltenen Grundstücke, grundstücksgleichen Rechte und Bauten einschließlich Bauten auf fremden Grundstücken begründet, die von TEUR 75.106 auf TEUR 84.854 angestiegen sind.

2.5 Bedeutsame finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

Ist im Wesentlichen auf die positive Wertentwicklung des Immobilienstands zurückzuführen.

2.5.1 Mitarbeiterentwicklung

Die FBW GRUPPE beschäftigte im Geschäftsjahr 2021 durchschnittlich 48 Mitarbeiter (Vorjahr: 54 Mitarbeiter).

3. Risiko- und Chancenbericht

3.1 Risikobericht

3.1.1 Risikomanagement

Die FBW GRUPPE ist im Rahmen seiner Geschäftstätigkeit zahlreichen Unsicherheiten, Veränderungen und damit einhergehenden Risiken ausgesetzt, die die wirtschaftliche Entwicklung beinträchtigen können. Um den Risiken entgegenwirken und steuern zu können, muss der Konzern diese frühzeitig erkennen.

Aufgrund der derzeitigen Unternehmensgröße ist das Risikomanagement funktionsübergreifend organisiert und basiert in erster Linie auf dem regelmäßigen Austausch / regelmäßiger Kommunikation zwischen der Geschäftsführung und den Mitarbeitern. Die Zusammenfassung der wesentlichen Zentralfunktionen Controlling, Projektplanung und Rechnungswesen erlaubt eine zeitnahe Information mit der Geschäftsführung. Zudem begünstigen flache Hierarchien eine durchgehende Meldemöglichkeit für alle Mitarbeiter.

Um frühzeitig von der Planung abweichende Entwicklungen zu erkennen, hat die FBW GRUPPE eine bauträgerspezifische Software implementiert, die ein laufendes Monitoring der Kosten- und Ergebnisentwicklung der Projekte gewährleistet und auf deren Basis die Geschäftsführung regelmäßig Berichte erhält.

Im Bereich der Bestandsimmobilien erfolgte für jedes Projekt eine vollständige Erfassung der Mietverträge und Finanzierungen sowie ein regelmäßiges Forderungsmanagement. Zudem erfolgt eine Überwachung des Vermietungsstands und für die Bewertung externe Gutachter herangezogen.

3.1.2 Branchen- und marktbezogene Risiken und Chancen

Marktpreisschwankungen

Die FBW GRUPPE ist als Wohnimmobilienentwickler der Entwicklung und der Volatilität des Wohnimmobilienmarktes in Deutschland und insbesondere im Großraum Frankfurt am Main ausgesetzt. Ferner vermietet die FBW GRUPPE im Raum Frankfurt am Main Bestandsobjekte im gewerblichen Bereich und ist insoweit auch der Entwicklung der Marktpreise am Vermietungsmarkt ausgesetzt.

Die Nachfrage nach Wohnimmobilien ist von vielfältigen, sich fortlaufend ändernden und gegenseitig beeinflussenden Faktoren abhängig, auf welche die FBW GRUPPE keinen Einfluss hat Hierzu gehören etwa das Marktniveau von Immobilien- und Grundstückspreisen, das Verhältnis von Angebot und Nachfrage nach Immobilien in bestimmten Lagen und Preisklassen, die Entwicklung des lokalen Arbeitsmarktes, die gesamtwirtschaftliche konjunkturelle Entwicklung sowie daraus resultierende zyklische Schwankungen des Wohnimmobilienmarktes. Ein Nachfragerückgang oder ein Überangebot an Wohn- & Gewebeimmobilien können zu rückläufigen Preisen und somit sinkenden Erträgen oder Wertminderungen führen.

Die FBW GRUPPE begegnet möglichen Absatzrisiken durch jeweils Projekt individuelle Vermarktungskonzepte und eine exakte Analyse des lokalen Preisniveaus. Insbesondere in den Projekten, die sich noch in der Entwicklungsphase befinden, erfolgt eine Anpassung der prognnstizierten Verkaufserlöse.

3.1.3 Operative Risiken (insbesondere Projektrisiken)

Risiken in der Investitionsphase

Obwohl die FBW GRUPPE über langjährige Erfahrung in der Abwicklung von Immobilienentwicklungen hat, bestehen bei jedem Projekt stets Projektrisiken, die im Folgenden dargestellt werden.

Grundstückskäufe erfolgen zum Teil oft Jahre vor der planmäßigen Umsetzung des Bauvorhabens. Bis zur Umsetzung des Bauvorhabens besteht das Risiko, dass das ursprünglich angedachte Bau- und Nutzungskonzept aufgrund der Änderung rechtlicher Rahmenbedingungen z.B. wegen behördlicher Auflagen, Änderungen des Baurechts, Einsprüchen von Nachbarn usw. nicht wie geplant umgesetzt werden können. Im schlechtesten Fall werden etwa geplante Baugenehmigungen nicht erteilt oder nur mit Auflagen, so dass Projekte geringere Erträge erwirtschaften oder höhere Kosten als geplant anfallen. Des Weiteren besteht das Risiko, dass Umweltschäden oder Altlasten auf Grundstücken aufgedeckt werden, die beim Grundstückerwerb trotz sorgfältiger Prüfung nicht identifiziert wurden.

Der Eintritt solcher Risiken kann erhebliche negative Auswirkungen auf die Ertragslage der Gesellschaft haben.

Die FBW GRUPPE begegnet den Investitionsrisiken durch Due Diligence im Voraus und dem Einbezug spezialisierter Experten (Rechtsanwälte, Architekten) sowie einer frühzeitigen Information der Behörden, um die wirtschaftliche und rechtliche Beschaffenheit der Grundstücke zu prüfen.

Leerstandsrisiko

Im Rahmen der Verwaltung von Immobilien kann es vorkommen, dass aufgrund der wirtschaftlichen Entwicklung oder eines allgemeinen Strukturwandels das Mietinteresse sinkt und gegebenenfalls Flächen nicht vermietet werden können, leer stehen und dies negative Auswirkung auf die erzielbaren Cashflows sowie die Immobilienbewertung hat.

Die FBW GRUPPE versucht dieses Risiko in einem vertretbaren Rahmen zu halten, indem sie auf Immobilien in Ballungsräumen setzt.

3.1.4 Sonstige Risiken

IT-Risiken

Der Großteil der Geschäftsprozesse wird mithilfe leistungsfähiger und moderner IT-Lösungen unterstützt. Hierbei kommt überwiegend gängige und bekannte Standardsoftware zum Einsatz, um Prozesse mit großer Zuverlässigkeit abzubilden. Die wesentlichen IT-Komponenten für das Planungs- und Rechnungswesen und die immobilienwirtschaftliche Verwaltung von Objekten werden auf eigener EDV-Anlage ausgeführt. Die Wartung der Anlage wurde an kompetente Dienstleistungsunternehmen übertragen. Die Verfügbarkeit der Daten und der Schutz vor unerlaubtem Zugriff wird durch den Einsatz von Hard- und Softwaretechnologie gewährleistet. Sämtliche relevanten Daten werden regelmäßig gesichert. Für unerwartete IT-Systemausfälle existieren entsprechende Notfallpläne. Sollte es dennoch zu einem solchen Ausfall kommen, könnte dies zu vorübergehenden Leistungseinschränkungen und Kostensteigerungen durch notwendige Ersatzmaßnahmen führen.

Risiken durch Angriffe von außen ist jedes Unternehmen, das sich im Internet bewegt, ausgesetzt. Zum Schutz vor solchen Attacken werden bei der FBW GRUPPE professionelle Firewall und Virenschutzlösungen inklusive restriktiver Spamfilter eingesetzt. Auch die laufende Aktualisierung insbesondere des Betriebssystems trägt zur Erhöhung der Sicherheit bei. Zur Vermeidung von Schäden durch Cyberangriffe erfolgen hierzu regelmäßige Informationen und Schulungen der Mitarbeiter.

Personalrisiken

Die FBW GRUPPE ist stark vom Wissen, der Erfahrung und dem Know-How seines Schlüsselpersonals in der Unternehmensleitung abhängig. Bei einem Verlust des Schlüsselpersonals könnten sich Herausforderungen ergeben, benötigtes Personal mit den erforderlichen Qualifikationen zu gewinnen oder zu halten, so dass sich daraus nachteilige Auswirkungen auf die Geschäftstätigkeit des Konzerns und damit auf seine Vermögens-, Finanz- und Ertragslage ergeben könnten. Des Weiteren befindet sich die FBW GRUPPE in einer Wachstumsphase, in der die Gewinnung neuer Mitarbeiter besonders wichtig ist. Sollte es der Gesellschaft nicht gelingen, in dem benötigten Umfang und der geforderten Qualifikation neue Fachkräfte für sich zu gewinnen, wäre das angestrebte Wachstum der Gesellschaft gefährdet.

Rechtliche Risiken

Die FBW GRUPPE ist Partei in gerichtlichen und außergerichtlichen Verfahren mit Behörden, Kunden, Wohnungseigentümergemeinschaften, Baufirmen, Nachbarn sowie anderen Beteiligten. Das Projektentwicklungsgeschäft ist generell streitbehaftet, da es regelmäßig um hohe Summen und einmalige Geschäftsbeziehungen geht. Die Gesellschaft arbeitet mit zahlreichen Rechtsanwaltskanzleien zusammen und versucht durch das Vertragswesen sowie hohe Transparenz und Qualität künftige Streitigkeiten zu vermeiden. Diese betrafen unter anderem abgeschlossene und laufende Bauvorhaben. Hier sind branchenübliche Fälle mit Architekten, Bauunternehmen oder Immobilienkäufern aufgetreten. Negative monetäre Auswirkungen aus diesen Themen sind wahrscheinlich.

Steuerliche Risiken

Wesentliche steuerliche Risiken können sich aus Änderungen der lokalen Steuergesetze bzw. der Rechtsprechung und unterschiedlicher Auslegung existierender Vorschriften im Rahmen laufender oder zukünftiger Betriebsprüfungen ergeben. Dadurch kann es zu steuerlichen Belastungen kommen.

Ende 2019 hat der Gesetzgeber die Grundsteuer neu geregelt, da das Bundesverfassungsgericht die Einheitsbewertung für verfassungswidrig erklärt hatte. Mit der Reform erfolgt die Bewertung der Grundstücke zukünftig grundsätzlich nach dem wertabhängigen Modell, für die Länder besteht allerdings eine Öffnungsklausel, sodass jeweils eigene Modelle angewandt werden können. Die grundsätzliche Struktur der Grundsteuer bleibt erhalten. Sie wird weiter in einem dreistufigen Verfahren berechnet: Bewertung der Grundstücke, Multiplikation der Grundstückswerte mit einer Steuermesszahl und einem Hebesatz der Kommune. Die Grundsteuer wird ab 2025 nach den neuen Regeln erhoben.

3.1.5 Finanzwirtschaftliche Risiken

Die FBW GRUPPE ist durch ihre Geschäftstätigkeit verschiedenen finanziellen Risiken ausgesetzt. Dies sind insbesondere das Liquiditätsrisiko, aber auch das Zinsänderungsrisiko sowie das Zahlungsausfallrisiko der Geschäftspartner. Ziel des finanziellen Risikomanagements des Konzerns ist es. diese Risiken durch die laufenden operativen und finanzorientierten Aktivitäten zu begrenzen.

Liquiditätsrisiko

Der Liquiditätsbedarf des FBW Konzerns wird anhand der Projektkostenplanungen ermittelt, welche auf einem Erlös- und Kostencontrolling der einzelnen Projekte basiert. Die FBW GRUPPE setzt zur Finanzierung der Immobilienprojekte sowohl in der Bestandsbewirtschaftung als auch in der Projektentwicklung auf Fremdkapitalinstrumente. In der Immobilienentwicklung wird auch auf Kundenanzahlungen als Finanzierungsinstrument zurückgegriffen. Ein Teil des für die Entwicklung der jeweiligen Projekte erforderlichen Kapitals wurde in Form von Darlehen von Kreditinstituten zur Verfügung gestellt. Daneben wurden alternative Finanzierungsinstrumente mit weiteren Kapitalgebern abgeschlossen, um gegenüber den Kreditinstituten die notwendigen Eigenmittel nachweisen zu können oder um die Projekte vorübergehend vollständig auf diese Weise zu finanzieren. Die Vergütung erfolgt als Zinszahlung, bei der die Zinsen zum Teil bereits vorab gezahlt werden. Aufgrund des Risikoprofils liegen die Vergütungen dieser Mittel deutlich höher als die Zinsen von erstrangig besicherten Darlehen. Branchenspezifisch werden Bauträgerfinanzierungen in der Regel nur mit kurzen Laufzeiten im Einjahresbereich ausgegeben, obwohl die Laufzeiten der Projektentwicklungen und Baumaßnahmen teils deutlich länger sind. Deshalb müssen Finanzierungen während einer Maßnahme regelmäßig prolongiert werden. Seitens der Kreditgeber werden in die Entscheidungen zur Verlängerung auch weiche Faktoren wie Vertrauen in den Bauträger und in die Projektentwicklungen eingebracht. Weiterhin spielen die allgemeine Marktsituation und die prognostizierten Entwicklungen eine Rolle bei der Kreditprolongation.

Es besteht daher das Risiko, dass Kreditprolongationen oder Anschlussfinanzierungen bei Projektverzögerungen nicht rechtzeitig oder gar nicht erfolgen und dadurch Liquiditätsengpässe ausgelöst werden können. Das Risiko steigt umso höher der Kreditanteil ist. Zudem führen Projektverzögerungen sei es aufgrund von Rohstoffknappheit oder knappen Kapazitäten zu einer längeren Inanspruchnahme von Fremdfinanzierungsmitteln die aufgrund der Zinskosten zu Lasten der Liquidität und Profitabilität gehen.

Die FBW GRUPPE versucht dem Risiko vorzubeugen, indem Prolongationen frühzeitig vereinbart werden oder ausreichend eigene frei verfügbare Mittel zur Verfügung stehen, um Liquiditätsengpässe abzudecken.

Die FBW GRUPPE begegnet dem Risiko durch eine Diversifizierung und Verbreiterung der Kreditgeberbasis. So konnten auch im abgelaufenen Geschäftsjahr neue Kreditgeber gewonnen werden. Gerade Projektentwicklungen im frühen Stadium der Baurechtschaffung erhalten meist keine ausreichenden Bankenfinanzierungen. Hierfür sind deshalb in höherem Maße Eigenmittel notwendig. "Echtes" Eigenkapital der FBW GRUPPE ist derzeit bereits weitgehend in aktuellen Projekten gebunden. Insofern steht dieses sowohl für bestehende Projektfinanzierungen als auch für geplante weitere Grundstücksakquisitionen aktuell nur in sehr eingeschränktem Umfang zur Verfügung.

Zinsänderungsrisiko

Ein Anstieg des allgemeinen Zinsniveaus könnte die Finanzierungskosten des Konzerns in Zukunft erhöhen bzw. zukünftige Finanzierungen erschweren. Ein höheres Zinsniveau könnte außerdem zur Folge haben, dass sich die Nachfrage nach Wohnimmobilien und damit deren Verkaufsmöglichkeiten verschlechtern, da Käufer den Kaufpreis regelmäßig teilweise über Fremdkapital finanzieren, bei höheren Finanzierungskosten gegebenenfalls den Kauf einer Immobilie verschieben, auf weniger teure Objekte ausweichen oder ganz von einem Kauf Abstand nehmen und alternative Investitionen bevorzugen. Ein Anstieg des Zinsniveaus könnte sich daher negativ auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der FBW GRUPPE auswirken.

Der überwiegende Teil der Kreditverträge mit Bankinstituten sehen einen variablen Zinssatz (Zinsmarge + Euribor) vor, der regelmäßig an die jeweils aktuelle Zinsentwicklung angepasst wird. Ein Teil der Finanzierungsverträge sieht jedoch gedeckelte Zinssätze vor, insofern ist das Zinsänderungsrisiko begrenzt. Im Übrigen erfolgt der Abschluss von Finanzierungsverträgen mit über die jeweilige Laufzeit fixen Konditionen. Ein Einsatz von derivativen Finanzinstrumenten, z. B. zur Absicherung von Zinsänderungsrisiken erfolgt im Konzern derzeit nicht. Aktuell ist noch keine deutliche Anhebung des Zinsniveaus in Deutschland ersichtlich, die Banken erheben aber zunehmend "neue" Gebühren zur Kompensation der nachhaltend niedrigen Zinsen. Hierzu gehören negative Zinsen auf Kontoguthaben. Durch eine geeignete Liquiditätssteuerung konnte die Zahlung von Negativzinsen bisher weitestgehend vermieden werden. Steigende Gebühren wie z. B. Bereitstellungs-, Zahlungsabwicklungs- oder Prolongationsgebühren sind weiterhin nicht ausgeschlossen.

Die FBW Gruppe hat überwiegend Zinsen vereinbart, die jährlich angepasst werden können.

Zahlungsausfallrisiko

Ausfallrisiken ergeben sich aus der Möglichkeit, dass die Gegenpartei einer Transaktion ihren Verpflichtungen nicht nachkommt und dadurch ein finanzieller Schaden für die FBW GRUPPE entsteht. Dem Risiko begegnet die FBW GRUPPE dadurch, dass sie bei Einzelverkäufen nahezu immer laufende Abschlagszahlungen verlangt.

Zudem wird dem Zahlungsausfallrisiko durch ein entsprechendes Management der offenen Posten sowie durch die Bildung von Wertberichtigungen Rechnung getragen. Die Erfassung und Berichterstattung dieser Risiken erfolgt durch entsprechende Berichtseinheiten der FBW GRUPPE. Schuldner der Gesellschaft sind im Wesentlichen eine Vielzahl von privaten Wohnungskäufern, die beim Kauf ihrer Immobilie ihre Finanzierung nachweisen sowie langfristige gewerbliche Mieter.

3.2 Chancenbericht

Die Geschäftsführung sieht für die zukünftige Entwicklung des Konzerns insbesondere folgende Chancen:

Umfangreiche Projektpipeline

Die FBW GRUPPE verfügt über zahlreiche Projekte in der Planungsphase sowie über Bestandsimmobilien, deren Werte durch Baurechtsbeschaffung oder Flächenumwidmung nach Einschätzung des Managements erhebliches Wertsteigerungspotenzial bietet.

Anhaltend positives Marktumfeld

Auf dem für die FBW GRUPPE relevanten Immobilienmarkt im Großraum Frankfurt besteht nach wie vor eine hohe Nachfrage. Die Wohnraumnachfrage liegt in diesen Wirtschaftsräumen seit Jahren über dem Angebot und es zeichnet sich derzeit kein Ende des Trends ab, so dass in Verbindung mit dem niedrigen Zinsniveau das Marktumfeld durch das Management weiterhin sehr positiv eingeschätzt wird und die Immobilie im Vergleich zu anderen Anlageformen weiterhin eine hohe Attraktivität besitzt.

Gegenwärtig sind keine Anzeichen für einen kurz- oder mittelfristigen Nachfragerückgang auf den Wohnimmobilienmärkten im Großraum Frankfurt am Main oder einem der weiteren Standorte, an der die FBW GRUPPE operiert, zu erkennen. Mit seinen langjährigen Marktkenntnissen, der gesicherten Projektpipeline kann der FBW GRUPPE-Konzern an der positiven Entwicklung des Immobilienmarktes partizipieren. Der prognostizierte Bevölkerungszuwachs in den deutschen Ballungszentren in den kommenden Jahren sowie die stetig steigende Anzahl an Haushalten sind wichtige Indikatoren für den Konzern, dass der Absatz mittelfristig gesichert ist und die prognostizierten mittel- und langfristigen Wachstumsziele erreicht werden können. Zusammenfassend sieht die Geschäftsführung gute Chancen, mit den im Bau befindlichen und mit den zum Teil bereits weit fortgeschrittenen Projektentwicklungen und der anhaltenden positiven Nachfrage das Wachstum des Konzerns in den kommenden Jahren umzusetzen und die Finanz- und Ertragslage weiter verbessern zu können.

Langes Know-How Im Einkauf

Das Geschäftsmodell der FBW GRUPPE basiert primär auf der Akquisition von Objekten mit Entwicklungspotential. Die FBW GRUPPE verfügt durch eine Verwurzelung im Großraum Frankfurt und Umland über hervorragende Marktkenntnisse und Fachleute, die fortlaufend eine Vielzahl potentieller Objekte prüfen, wodurch eine systematische Marktdurchdringung erzielt werden kann. Zudem kann die FBW GRUPPE auf langfristige Beziehungen zu Bauunternehmen zurückgreifen, die eine termingerechte Baufertigstellung sicherstellen.

3.3 Gesamteinschätzung zur Risiko- und Chancensituation

Die Einschätzung der Gesamtrisikosituation ist das Ergebnis der konsolidierten Betrachtung aller wesentlichen Risikofelder bzw. Einzelrisiken. Die Gesamtrisikosituation hat sich 2021 gegenüber 2020 aufgrund der gestiegenen Projektvolumina sowie des höheren Fremdfinanzierungsanteils und der gestiegenen Durchschnittsverzinsung erhöht. Aus Sicht der FBW GRUPPE sind gegenwärtig auf der Basis der getroffenen Planungsannahmen keine bestandsgefährdenden Risiken aus der Vergangenheit noch aus aktuell absehbaren Entwicklungen erkennbar. Alle Zins- und Tilgungsleistungen konnten jeweils geleistet werden.

4. Prognosebericht

Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die deutsche Wirtschaft wankt von der einen Krise in die nächste. Noch immer werden die Unternehmen von den vielfältigen Auswirkungen der Corona-Pandemie belastet - vor allem über gestörte Lieferketten und Personalausfälle. Die erneuten Restriktionen in China verdeutlichen, dass diese Risiken auch weiterhin nicht wegzudenken sind. Hinzu kommen seit Februar die Lasten des Kriegs in der Ukraine. Diese verstärken die bestehenden Produktionsstörungen, bewirken zusätzlich stark ansteigende Produktionskosten und Preise und führen zu erheblichen Verunsicherungen. Vor allem die umfassende Versorgung mit wichtigen Industrie- und Energierohstoffen stellt derzeit ein schwer kalkulierbares Risiko dar. Ein ebenso kaum abschätzbarer Konjunktureinbruch könnte aus einer abrupten Unterbrechung der Gaslieferungen aus Russland resultieren. Auch ohne eine solche Eskalation wird sich die weltwirtschaftliche Dynamikempfindlich abschwächen. Für das Jahr 2022 wird bei Weltproduktion und Welthandel jeweils ein Plus von 3'A Prozent erwartet. Für 2023 fallen die Zuwächse leicht schwächer aus. Rund um den Globus zehren die hohen Preise und Unsicherheiten an der Konsum- und Investitionsnachfrage. In diesem Umfeld verlangsamt sich auch das Konjunkturtempo in Deutschland stark. Die Exporte leiden unter der schwächelnden Weltwirtschaft. Konsum und Investitionen stehen im Bann von hohen Inflationsraten und Stress in den Lieferketten. Die notwendige Erholung wird nochmals aufgeschoben. Die Wachstumsaussichten für das Jahr 2022 haben sich auf nur noch weniger als 1 % Prozent halbiert. Trotz dieser erneuten Belastungen bleibt der deutsche Arbeitsmarkt robust. Die Beschäftigung legt wieder zu und die Arbeitslosigkeit wird auf unter 5 Prozent im nächsten Jahr sinken. Die Pandemie und der Krieg führen auch in diesem und im kommenden Jahr zu einem hohen Staatsdefizit.

(vgl. Institut der deutschen Wirtschaft, IW-Konjunkturprognose Frühjahr 2022)

Erwartete Branchenentwicklung

Die Lage als auch die Erwartungen haben sich verschlechtert. Zum ersten Mal ist das Immobilienklima negativ und sinkt im Vergleich zum Vorquartal von 30,7 auf -5,5. Damit ist die Stimmung der deutschen Immobilienunternehmen deutlich schlechter als während der Corona-Pandemie. Dies liegt vorrangig an den trüben Erwartungen für die nächsten 12 Monate, die mit einem Wert von -42,9 einen Negativ-Rekord erreichen. Offensichtlich befürchten viele Unternehmen, dass der Immobilienmarkt bei der Melange aus steigenden Zinsen und hohen Baukosten bei gleichzeitig schwacher Konjunktur kippt. Vieles deutet darauf hin, dass der Markt nun in eine Abschwungphase eintritt und damit ein neuer Immobilienzyklus eingeläutet wird.

Das Immobilienklima der Projektentwickler dreht ins Negative. Der Indexwert sink von +19,7 auf -6,9. Die Projektentwickler leiden am stärksten unter den sich rapide veränderten Rahmenbedingungen, wie Lieferschwierigkeiten, Verzögerungen sowie steigenden Materialpreisen. Die Anteile der Vorverkäufe und Vorvermietungen gehen spürbar zurück. Die Stimmung im zweiten Jahr der Corona-Pandemie war deutlich positiver.

(vgl. IWB, Aktuelle Ergebnisse des ZIA-IW-Immobilienstimmungsindex (ISI), Ausgabe 21.06.2022)

Erwartete Entwicklung der Finanz- und Ertragslage 2022 sowie der finanziellen Leistungsindikatoren

Die Coronakrise hat den Immobilienmarkt zunächst einmal kaum erreicht. Nach anfänglichen Stagnieren aufgrund von Unsicherheiten der Kaufinteressenten, stiegen die Preise, anders als erwartet, weiter. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt weiterhin hoch. Die im Februar 2022 hinzukommende Ukraine-Krise hat die Lage verändert. Die Nachfragen sind zurückgegangen und die Abverkäufe stagnieren erneut. Dieses beruht insbesondere auf die steigenden Finanzierungszinsen. Auch wurde die Gesellschaft ebenso mit den steigenden Baupreisen und anhaltenden Materialmangel konfrontiert.

Dennoch rechnet die Geschäftsführung weiterhin mit einem positiven Ergebnis, das insbesondere durch weitere Wohnungsverkäufe der Projekte beeinflusst wird. Die projektierten, begonnenen Neubauvorhaben sind als gesichert anzusehen. Zusätzliche Gewinne werden aus geplanten Grundstücksverkäufen erzielt.

Für die finanziellen Leistungsindikatoren Eigenkapitalquote und Eigenkapitalrentabilität geht die Gesellschaft davon aus, dass sich diese auf dem Niveau des Vorjahres bewegen werden.

Dreieich, den 05. Dezember 2022

FBW GRUPPE GmbH

Die Geschäftsführung

Pietro-Fabrizio Floresta

David Eichinger

Vollständigkeitserklärung

Konzernabschluss für das Geschäftsjahr 2021

Wir bestätigen, dass wir Ihnen für die Erstellung des vorgenannten Abschlusses alle Aufklärungen, Auskünfte und Nachweise, um die Sie uns gebeten haben, nach bestem Wissen und Gewissen gegeben haben.

Alle Geschäftsbücher und sonstigen erforderlichen Unterlagen, die für den Jahresabschluss erforderlich sind, wurden vollständig zur Verfügung gestellt. In den zur Verfügung gestellten Geschäftsbüchern sind alle Geschäftsvorfälle erfasst, die für das vorgenannte Geschäftsjahr buchungspflichtig sind.

Wir bestätigen, dass in dem von Ihnen erstellten Konzernabschluss (Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung) nach unserer Überzeugung alle bilanzierungspflichtigen Vermögenswerte, Verpflichtungen und Wagnisse (z.B. Verluste aus schwebenden Geschäften) berücksichtigt sind, so dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird.

Dreieich, den 05.12.2022

FBW GRUPPE GmbH

Geschäftsführer

BESCHEINIGUNG

Wir haben auftragsgemäß den Konzernabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang - des Auftraggebers

FBW GRUPPE GmbH

für das Geschäftsjahr

01. Januar 2021 bis 31. Dezember 2021

unter Beachtung der deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und der ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags erstellt.

Grundlage für die Erstellung waren die von der Gesellschaft geführten Bücher und die uns darüber hinaus vorgelegten Belege und Bestandsnachweise, die wir auftragsgemäß nicht geprüft haben, sowie die uns erteilten Auskünfte.

Die Buchführung sowie die Aufstellung des Inventars und des Jahresabschlusses nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft.

Wir haben unseren Auftrag unter Beachtung der Verlautbarung der Bundessteuerberaterkammer zu den Grundsätzen für die Erstellung von Jahresabschlüssen durchgeführt. Dieser umfasst die Entwicklung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung sowie des Anhangs auf Grundlage der Buchführung und des Inventars sowie der Vorgaben zu den anzuwendenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden.

Wiesbaden, den 06. April 2023

WITAX-Treuhand GmbH

Patrick Schwarz, Steuerberater

AQA Zollhafen Mainz GmbH