DOGEWO Dortmunder Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft mbH

Dortmund

Jahresabschluss zum 31.12.2007

Lagebericht

1. GESCHÄFT UND RAHMENBEDINGUNGEN

1.1 WIRTSCHAFTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN

Der vergleichsweise kräftige Aufschwung der deutschen Wirtschaft im Jahr 2006 hat sich im Geschäftsjahr 2007 fortgesetzt; das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt stieg erneut um 2,5 % an.

Diese konjunkturelle Entwicklung belebt den Arbeitsmarkt. Auch in Dortmund ist die Arbeitslosenquote in Dortmund von noch 18,1 % im Januar 2006 um über vier Prozentpunkte auf 13,7 % im Dezember 2007 ganz deutlich gefallen; sie liegt aber immer noch erheblich über dem Bundesdurchschnitt mit einer ebenfalls rückläufigen Arbeitslosenquote von 8,1 % (Dezember 2007).

Die deutsche Bauwirtschaft profitiert ebenfalls von der weiteren Konjunkturerholung mit einem Umsatzplus von deutschlandweit rd. 4 %; die Aufträge entfielen nach Aussage des Hauptverbandes der deutschen Bauwirtschaft überwiegend auf Wirtschaftsbauten.

Dennoch stiegen auch die Baufertigstellungen für Wohnimmobilien bundesweit wieder an. In Nordrhein-Westfalen stagnierten in 2007 zumindest die Fertigstellungen nach dem langjährigen Trend der immer weiter rückläufigen Bautätigkeit in den vergangenen Jahren. Die bundesweiten Baugenehmigungen des Jahres 2007 sind mit einem Rückgang von 26 % allerdings auf einem historischen Tiefstand angelangt (Quelle: Bautätigkeitsstatistik des Statistischen Bundesamtes).

Dortmund hebt sich von dieser Entwicklung offenbar ab: In allen Segmenten hat sich die Bautätigkeit positiv, mindestens aber gleich bleibend entwickelt. Auch im Geschosswohnungsbau - dem Segment mit einer durchgängig und deutlich rückläufigen Entwicklung in den vergangenen Jahren - ist die Bautätigkeit im Geschäftsjahr 2007 zumindest bei frei finanzierten Maßnahmen wieder deutlich angezogen. Es ist davon auszugehen, dass überwiegend Wohnformen errichtet werden, die den sich verändernden Bedürfnissen der Nachfrager in besonderem Maße entsprechen.

Dortmunder Experten bewerten allerdings das Klima für Investitionen in den Neubau von Mietwohnungen unverändert als eher schlecht; auch wird sich nach dieser Prognose, wie sie im Wohnungsmarktbericht 2007 der Stadt Dortmund veröffentlich ist, das Investitionsklima in den kommenden Jahren nicht wesentlich verbessern.

Entsprechend sind die in Dortmund erneut in großem Umfang getätigten Investitionen überwiegend in den Bestand geflossen. Nach Berechnungen des Deutschen Institutes für Wirtschaftsforschung machen im Übrigen die Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen auch bundesweit mittlerweile mehr als 60 % der gesamten Wohnungsbauinvestitionen aus.

In den Bestand wird nach Einschätzung der Dortmunder Marktteilnehmer in den kommenden Jahren auch in immer weiterem Umfang investiert werden. Die vorhandenen Wohnungen müssen in noch sehr großem Umfang an wachsende Anforderungen und ein steigendes Qualitätsbewusstsein der Nachfrager angepasst werden. Die Bestandsaufwertung bildet im Übrigen auch den Schwerpunkt der städtischen Wohnungspolitik, die vermehrt integrierte und kooperative Konzepte zur Bestandsentwicklung initiiert und begleitet.

Baumaßnahmen haben sich - nicht zuletzt infolge der Mehrwertsteuererhöhung zu Jahresbeginn - in 2007 spürbar verteuert: der Baupreisindex ist mit dem Stand August 2007 um 7 % im Vergleich zur Vorjahresperiode gestiegen.

Eine Verteuerung der Baumaßnahmen ergibt sich außerdem aus der Kapitalmarktentwicklung. Auch wenn sich die Finanzierungskosten im langjährigen Vergleich immer noch auf einem niedrigen Niveau befinden, sind sie seit Mitte 2005 stetig angestiegen. Lediglich zum Jahresende 2007 war infolge der internationalen Finanzmarktkrise noch einmal ein kurzzeitig rückläufiges Zinsniveau festzustellen.

Die Bevölkerungsentwicklung in Dortmund ist - anders als in vielen Ruhrgebietsstädten - nach wie vor weitgehend stabil. Am 31. Dezember 2007 verfügte Dortmund über 583.945 Einwohner, das sind 1.100 Einwohner weniger als vor einem Jahr. Die Bilanz der Stadtumlandwanderungen war in 2007 ausgeglichen; festzuhalten ist allerdings, dass die Außenstadtbezirke deutlich an Einwohnern verlieren, während die innerstädtischen Quartiere Einwohner gewinnen (Quelle: Monatsbericht Dortmunder Statistik, Dezember 2007).

1.2 GESCHÄFTSERGEBNIS UND "STADTRENDITE"

Das Geschäftsjahr 2007 schließt mit einem Jahresüberschuss in Höhe von 1.685 TEUR. Dieses Jahresergebnis folgt unseren mittelfristigen Ergebnisplanungen (geplanter Jahresüberschuss 2007: 1.600 TEUR) und steht im Einklang mit den Zukunftsstrategien unseres Unternehmens.

Aus dem Jahresüberschuss ergibt sich eine Eigenkapitalrentabilität in Höhe von 3,2 %. Darüber hinaus erwirtschaftet unser Unternehmen eine "Stadtrendite".

Wir sind nicht nur für unsere Mieterinnen und Mieter kompetenter und verlässlicher Partner rund um's Wohnen, sondern auch für die Stadt Dortmund. Wir entwickeln Wohnquartiere durch erhebliche Investitionen und unterstützen damit den Stadtumbau, gleichzeitig sichern wir stabile Nachbarschaften. Wir schaffen Zukunft durch Innovation, sichern und schaffen Beschäftigung in Dortmund und unterstützen die kommunale Wohnungspolitik.

1.3 BESTAND

Unser Unternehmen verfügt zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2007 über folgende Bestände:

	Anzahl 31.12.2007	Anzahl 31.12.2006
Mietwohnungen	16.021 WE	16.013 WE
Garagen	2.424 GA	2.408 GA
Gewerbeeinheiten	63 GE	62 GE
Sonstige Einheiten	58 SE	52 SE

Wohn-/Nutzfläche Gesamt	1.017.231 qm	1.015.924 qm

Der wirtschaftliche Zukauf weiterer, zu unserem Bestandsportfolio passender Wohnungsbestände ist unverändert Gegenstand unserer unternehmensstrategischen Ausrichtung.

So haben wir zum 1. Januar 2007 insgesamt 39 Wohnungen, 16 Garagen und eine Gewerbeeinheit an verschiedenen Standorten in Dortmund von unserer Gesellschafterin DSW21 zu einem marktgerechten Kaufpreis, der sowohl die Ertragsfähigkeit als auch den Zustand der erworbenen Objekte berücksichtigt, erworben. Diese Bestände können - wie auch die zu vergleichbaren Konditionen im Geschäftsjahr 2006 erworbenen Bestände - im Rahmen unserer Bewirtschaftungsstrategien langfristig rentabel bewirtschaftet werden.

Im Geschäftsjahr 2007 sind andererseits 24 Wohnungen in Gebäuden, die dauerhaft nicht mehr am Markt positionierbar waren, abgerissen worden. Weitere 3 Wohnungen wurden aus unseren Privatisierungsprojekten veräußert.

Dortmund verfügt über etwa 308.000 Wohnungen. Unter Berücksichtigung einer Eigentumsquote von rd. 23 % beträgt der Marktanteil unseres Unternehmens am Dortmunder Mietwohnungsmarkt unverändert knapp 7 %.

Nicht ganz 19 % unseres Bestandes (3.004 Wohnungen) ist öffentlich gefördert; für 484 Wohnungen ist im Geschäftsjahr 2007 die Mietpreis- und Belegungsbindung ausgelaufen.

1.4 LEERSTÄNDE

Den konsequenten Leerstandsabbau der vergangenen Jahre haben wir im Geschäftsjahr 2007 im geplanten Umfang weiter fortgesetzt:

31.12.2007

31.12.2006

Marktbedingter Leerstand Wohnungen Gesamt

Marktbedingte Leerstandsquote Wohnungen Gesamt

152 WE

0,9 %

158 WE

1,0 %

Bewusster Leerstand Wohnungen Gesamt

Bewusste Leerstandsquote Wohnungen Gesamt

209 WE

1,3 %

271 WE

1,7 %

Leerstand Wohnungen Gesamt

Leerstandsquote Wohnungen Gesamt

361 WE

2, 2 %

429 WE

2,7 %

Die leerstandsbedingten Erlösminderungen des Geschäftsjahres 2007 betrugen 2.013 TEUR (Vorjahr: 2.353 TEUR). Die Planwerte für 2007 (2.400 TEUR) wurden mit unserem Leerstandsabbau damit sogar noch erheblich unterschritten.

Den 1.710 Auszügen des Geschäftsjahres 2007 stehen 1.762 Wiedervermietungen gegenüber, die Fluktuation hat sich damit entsprechend des Branchentrends geringfügig von 10,3 % im Geschäftsjahr 2006 auf 10,7 % im Geschäftsjahr 2007 erhöht. 280 Mieterwechsel haben innerhalb unseres Bestandes stattgefunden.

Unser Leerstand liegt deutlich unter dem durchschnittlichen Leerstand in Dortmund mit etwa 4,2 % (Durchschnittsleerstand in Dortmund, ermittelt durch Auswertung von Stromzählern; Quelle: Wohnungsmarktbericht Dortmund 2007).

Die Leerstände verteilen sich über den gesamten Bestand; strukturelle Leerstandsschwerpunkte bestehen weder hinsichtlich der Lage noch hinsichtlich bestimmter Wohnungstypen.

1.5 MIETEN

Die Durchschnittsmiete erhöhte sich für alle Wohnungen unseres Bestandes von 4,42 EUR je qm Wohnfläche am 31. Dezember 2006 um durchschnittlich 2 % auf 4,51 EUR je qm Wohnfläche am 31. Dezember 2007:

	31.12.2007	31.12.2006
mtl. Durchschnittsmiete preisgebundener Bestand	4,26 EUR/qm	4,17 EUR/qm
mtl. Durchschnittsmiete frei finanzierter Bestand	4,58 EUR/qm	4,50 EUR/qm

mtl. Durchschnittsmiete Gesamtbestand	4,51 EUR/qm	4,42 EUR/qm

mtl. durchschnittliche Betriebskosten	1,50 EUR/qm	1,53 EUR/qm
mtl. durchschnittliche Heizkosten	0,98 EUR/qm	1,01 EUR/qm

Die Sollmieten des Geschäftsjahres 2007 betrugen 55.758 TEUR (Vorjahr: 53.352 TEUR) und liegen über den Planwerten (55.300 TEUR). Die Erhöhung im Vergleich zum Vorjahr um 2.406 TEUR resultiert im Wesentlichen aus den in den Geschäftsjahren 2006 und 2007 neu erworbenen Beständen (1.641 TEUR), aus Mieterhöhungen zur Heranführung an die ortsübliche Vergleichsmiete (312 TEUR), aus Kostenmietanpassungen im öffentlich geförderten Bestand (17 TEUR), aus Mieterhöhungen im Rahmen von Neuvermietungen (394 TEUR) und aus Mieterhöhungen nach Modernisierung (111 TEUR). Sollmieten in Höhe von 67 TEUR sind andererseits abrissbedingt weggefallen.

Die Mietenentwicklung zeigt, dass gerade bei Neuvermietung in unseren aufgewerteten Beständen höhere Mieten erzielt werden können; ebenso lassen sich dort Mieterhöhungen nachhaltig durchsetzen. Damit wirken sich unsere Ausgaben für Bestandserhaltung und -verbesserung auch unmittelbar auf die Erlössituation aus.

Unsere Mieten sind nachhaltig erzielbar und liegen unter dem durchschnittlichen Mietenniveau in Dortmund.

1.6 INSTANDHALTUNG UND MODERNISIERUNG

Im Geschäftsjahr 2007 haben wir rund 34,2 Mio. EUR für Bestandserhaltung und -verbesserung ausgegeben, das entspricht 33,66 EUR je qm Wohnfläche.

Die Aufwendungen für Instandhaltung des Geschäftsjahres 2007 verteilen sich wie folgt:

	31.12.2007	31.12.2006
Laufende Instandhaltung	4.888 TEUR	4.591 TEUR
Planmäßige Instandhaltung	9.427 TEUR	8.293 TEUR
Wohnwertverbesserungen	2.144 TEUR	2.509 TEUR

Instandhaltung Gesamt Instandhaltung je qm Wohnfläche	16.459 TEUR 16,18 EUR	15.393 TEUR 15,15 EUR

Die Instandhaltungsaufwendungen des Geschäftsjahres 2007 sind geprägt durch erhöhte Instandhaltungserfordernisse zur Sicherstellung der Marktfähigkeit unserer Objekte und außerplanmäßige Instandhaltungsmaßnahmen zur Verkehrssicherheit. Die mit unseren Vertragsunternehmen vereinbarten Preise für Instandhaltungsmaßnahmen sind aufgrund vertraglicher Vereinbarungen - abweichend von der allgemeinen Baukostenentwicklung - im Wesentlichen stabil geblieben.

Die im Vergleich zum Vorjahr höheren Aufwendungen für laufende Instandhaltung entfallen zu einem großen Teil auf die zum Jahreswechsel 2006/2007 erworbenen Wohnungsbestände.

Die Modernisierungsinvestitionen des Geschäftsjahres 2007 verteilen sich wie folgt:

	31.12.2007	31.12.2006
Großmodernisierung	11.019 TEUR	12.690 TEUR
Einzelmodernisierung	6.767 TEUR	6.551 TEUR

Investitionen Gesamt Investitionen je qm Wohnfläche	17.786 TEUR 17,48 EUR	19.241 TEUR 18,94 EUR

Nachstehende Übersicht verdeutlicht den Umfang unserer Investitionen:

	Anzahl WE	Investitions volumen Gesamt	Investitions- volumen in 2007	Baubeginn/ Fertigstellung
Investitionsüberhänge aus Maßnahmen			2,32 Mio. €	frühere Jahre
Nussbaumweg, DO-Wambel	25 WE	0,60 Mio. €	0,34 Mio. €	Juli 2007/III. Quartal 2007
Göllenkamp, II. BA, DO-Bodelschwingh	18 WE	0,38 Mio. €	0,37 Mio. €	Sept. 2007/IV. Quartal 2007
Eichhoffstr., DO-Löttringhausen	36 WE	1,07 Mio. €	0,98 Mio. €	Mai 2007/IV. Quartal 2007
Mackenrothweg u.a., DO-Scharnhorst	328 WE	8,08 Mio. €	5,51 Mio. €	Juli 2006/IV. Quartal 2007
Kirschbaumweg, I. BA, DO-Wambel	56 WE	1,76 Mio. €	0,79 Mio. €	Juli 2007/II. Quartal 2008
Aplerbecker Str., DO-Aplerbeck	36 WE	0,54 Mio. €	0,44 Mio. €	Sept. 2007/II. Quartal 2008
Einzelmodernisierungen	614 WE		6,77 Mio. €	durchgängig
sonstige Investitionen			0,27 Mio. €	div.
Gesamt	1.113 WE		17,79 Mio. €

Unser Portfoliomanagement stellt die größtmögliche Wirtschaftlichkeit des Mitteleinsatzes auch vor dem Hintergrund der sich wandelnden Marktbedingungen sicher.

1.7 MITARBEITER

Die Organisation unseres Unternehmens ist an unsere strategischen Zielsetzungen einer service- und qualitätsorientierten Bewirtschaftung unseres Bestandes und an die Größe unseres Bestandes angepasst.

Unser Personalbestand hat sich wie folgt entwickelt:

	31.12.2007	31.12.2006
Mitarbeiter	119 MA	117 MA
Mitarbeiter in Wohnanlagen (Hauswarte)	9 MA	9 MA
Auszubildende	9 MA	6 MA

Mitarbeiter Gesamt	137 MA	132 MA

Sechzehn Mitarbeiter sind teilzeitbeschäftigt.

Die Personalausweitung resultiert aus einer stichtagsbezogenen Doppelbesetzung von Stellen im Rahmen anstehender Mitarbeiterwechsel, ein Stellenaufbau ist im Geschäftsjahr 2007 nicht erfolgt.

2. DARSTELLUNG DER LAGE

2.1 ERTRAGSLAGE

Die Ertragslage unseres Unternehmens ist gesichert.

Das Geschäftsjahr 2007 schließt mit einem Jahresüberschuss in Höhe von 1.685 TEUR (Vorjahr 1.487 TEUR). Dieser Jahresüberschuss wurde in den einzelnen Leistungsbereichen unseres Unternehmens wie folgt erwirtschaftet:

	2007	2006
Bestandsbewirtschaftung	1.608 TEUR	1.150 TEUR
Verkäufe Anlagevermögen	19 TEUR	10 TEUR
Verwaltungsbetreuung	0 TEUR	- 18 TEUR
Finanzbereich	324 TEUR	289 TEUR
Sonstige	- 266 TEUR	56 TEUR

Jahresüberschuss	1.685 TEUR	1.487 TEUR

Nachstehende Grafik verdeutlicht die Entwicklungen der Ergebnisse unseres Kerngeschäftes der laufenden Bestandsbewirtschaftung in den vergangenen Geschäftsjahren:

Der wirtschaftliche Erfolg unserer unternehmensstrategischen Ausrichtung, mit deren Umsetzung wir in unserem Unternehmen Ende 2001 begonnen haben, wird durch diese Entwicklung der Bewirtschaftungsergebnisse erneut nachdrücklich belegt.

Im Rahmen unserer unternehmensstrategischen Ausrichtung, die sich in Vermietungs-, Investitions- und Finanzierungsstrategien ausdrückt, bewirtschaften wir unseren Bestand nachhaltig rentabel, ohne dass noch Bestandsverkäufe erforderlich wären oder gar auf notwendige Instandhaltung verzichtet werden müsste.

Die erneute und auch deutliche Verbesserung des Ergebnisses aus unserem Kerngeschäft der Bestandsbewirtschaftung im Vergleich zum vorangegangenen Geschäftsjahr resultiert ausschließlich aus weiteren Optimierungen unserer Bestandsbewirtschaftung, die im Übrigen auch in den kommenden Geschäftsjahren zu weiteren, moderaten Verbesserungen des Ergebnisbeitrages führen werden.

Die zum Jahreswechsel 2006/2007 erworbenen Wohnungsbestände der DSW21 haben im Geschäftsjahr 2007 im Übrigen entsprechend der bei der Kaufpreisfindung berücksichtigten Annahmen einen durchweg positiven Ergebnisbeitrag erwirtschaftet.

Die in ganz geringem Umfang auch weiterhin durchgeführte Verwaltungsbetreuung für Dritte erfolgte im Geschäftsjahr 2007 nun kostendeckend.

Das Ergebnis aus dem Finanzbereich wird durch unsere Beteiligung an der DOGEPLAN Dortmunder Gesellschaft für Planung und Stadtentwicklung mbH bestimmt. Aus der Gewinnabführung für das Geschäftsjahr 2007 resultiert ein Ergebnisbeitrag in Höhe von 174 TEUR.

Der sonstige Geschäftsbereich schließt erwartungsgemäß insbesondere aufgrund abrissbedingter Buchwertabgänge mit einem negativen Ergebnis. Außerdem sind Aufwendungen für die Beteiligung am Bieterverfahren zum Erwerb des Dortmunder Wohnungsbestandes der LEG bzw. ihrer Tochtergesellschaft Ruhr-Lippe Wohnungsgesellschaft angefallen, die nach unserem Rückzug aus dem Verfahren nicht mehr als vorweggenommene Anschaffungsnebenkosten bilanziert werden konnten.

Nachfolgende Tabelle stellt die nach erfolgsanalytischen Gesichtspunkten umgegliederten Ertrags- und Aufwandsposten dar:

	2007	2006
Gesamtleistung	80.944 TEUR	78.121 TEUR
Materialeinsatz	- 36.731 TEUR	- 35.767 TEUR
Rohertrag	44.213 TEUR	42.354 TEUR
Personalaufwand	- 8.472 TEUR	- 7.925 TEUR
Abschreibungen Anlagevermögen	- 12.872 TEUR	- 12.268 TEUR
Sonstige betriebliche Aufwendungen	- 5.541 TEUR	- 5.258 TEUR
Betriebsergebnis	17.328 TEUR	16.903 TEUR
Finanzergebnis	- 15.494 TEUR	- 15.416 TEUR
Ergebnis vor Ertragsteuer	1.834 TEUR	1.487 TEUR
Ertragsteuer	- 149 TEUR	0 TEUR
Jahresüberschuss	1.685 TEUR	1.487 TEUR

Die Gesamtleistung der Ertragslage setzt sich aus den Umsatzerlösen (76.368 TEUR), Bestandsveränderungen (261 TEUR), anderen aktivierten Eigenleistungen (2.568 TEUR) und sonstigen betrieblichen Erträgen (1.747 TEUR) der Gewinn- und Verlustrechnung zusammen.

Die Position "Sonstige Steuern" der Gewinn- und Verlustrechnung ist den sonstigen betrieblichen Aufwendungen der Ertragslage zugeordnet; die Positionen der Gewinn- und Verlustrechnung "Erträge aus Beteiligungen", "Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge", "Zinsen und ähnliche Aufwendungen" sowie "Erträge aus der Gewinnabführung/Aufwendungen aus der Verlustübernahme" sind im Finanzergebnis der Ertragslage zusammengefasst.

2.2 FINANZLAGE

Die Finanzlage unseres Unternehmens zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2007 ist geordnet. Die bilanzielle Liquidität hat sich entsprechend der nachfolgend dargestellten Finanzstruktur im Vergleich zum Vorjahr verschlechtert:

	2007	2006
Langfristig zur Verfügung stehendes Kapital	429.375 TEUR	424.827 TEUR
Langfristig realisierbares Vermögen	452.948 TEUR	446.497 TEUR
Unterdeckung	- 23.573 TEUR	- 21.670 TEUR
Kurzfristig gebundenes Vermögen	22.962 TEUR	22.234 TEUR
Kurzfristige Schulden	46.535 TEUR	43.904 TEUR
Unterdeckung	- 23.573 TEUR	- 21.670 TEUR

Die Unterdeckung des langfristig realisierbaren Vermögens durch das langfristig zur Verfügung stehende Kapital ist im Rahmen unserer Finanzierungsstrategie durchaus bewusst hingenommen. Zugesagte Kreditrahmen wurden auf EURIBOR-Basis zunächst mit kurzfristiger Laufzeit für Investitionen in das langfristig realisierbare Vermögen verwendet; für eine langfristige Festschreibung dieser Kreditmittel wurden entsprechend der getroffenen Vereinbarungen in den Kreditverträgen günstige Kapitalmarktentwicklungen abgewartet.

Der Anteil des zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2007 entsprechend kurzfristig vorgehaltenen Kapitals hat sich im Vergleich zum Vorjahr geringfügig erhöht.

Bei den kurzfristigen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern mit einer Restlaufzeit von unter einem Jahr in einer Gesamthöhe von 8.296 TEUR handelt es sich im Übrigen um die Regeltilgungsleistung.

Die nachstehende Kapitalflussrechnung ermöglicht einen Überblick über die Herkunft und Verwendung der finanziellen Mittel:

	2007	2006
Jahresergebnis	1.685 TEUR	1.487 TEUR
Abschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens	12.872 TEUR	12.268 TEUR
Zunahme/Abnahme der Rückstellungen	- 1.608 TEUR	172 TEUR
Sonstige zahlungsunwirksame Leistungen	- 87 TEUR	436 TEUR
Gewinn aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens	- 17 TEUR	- 20 TEUR
Zunahme der Vorräte, der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind	- 454 TEUR	- 312 TEUR
Zunahme/Abnahme der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Passiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind	- 257 TEUR	2.501 TEUR
Umbuchungen vom Umlauf- ins Anlagevermögen	- 174 TEUR	- 186 TEUR
Cash-Flow aus laufender Geschäftstätigkeit	11.960 TEUR	16.346 TEUR
Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Sachanlagevermögens	321 TEUR	167 TEUR
Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen	- 18.063 TEUR	- 31.642 TEUR
Auszahlungen für Investitionen in das immaterielle Anlagevermögen	- 70 TEUR	- 43 TEUR
Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Finanzanlagevermögens	46 TEUR	28 TEUR
Abschreibung auf Finanzanlagen	5 TEUR	0 TEUR
Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen	- 101 TEUR	- 46 TEUR
Cash-Flow aus der Investitionstätigkeit	- 17.862 TEUR	- 31.536 TEUR
Einzahlungen aus der Begebung von Anleihen und der Aufnahme von (Finanz-) Krediten	18.715 TEUR	39.200 TEUR
Auszahlungen aus der Tilgung von Anleihen und (Finanz-) Krediten	- 12.272 TEUR	- 23.771 TEUR
Cash-Flow aus der Finanzierungstätigkeit	6.443 TEUR	15.429 TEUR

Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds	541 TEUR	239 TEUR
Finanzmittelfonds am Anfang der Periode	1.055 TEUR	816 TEUR
Finanzmittelfonds am Ende der Periode	1.596 TEUR	1.055 TEUR

Die Zahlungsfähigkeit unseres Unternehmens war im Geschäftsjahr 2007 und ist auch zukünftig jederzeit gewährleistet.

Der Rückgang des Cash Flow aus der laufenden Geschäftstätigkeit ergibt sich im Wesentlichen aus der im Geschäftsjahr 2007 erfolgten Abarbeitung von bilanziellen Überhängen im Rahmen der Bestandserhaltung aus dem Vorjahr; entsprechend haben Rückstellungen und Verbindlichkeiten für andere Lieferungen und Leistungen abgenommen.

Der Cash Flow aus der Investitionstätigkeit war im Vorjahr durch den Bestandserwerb zum 31. Dezember 2006 belastet.

Auch im Geschäftsjahr 2007 konnte der überwiegende Teil der Investitionen aus dem laufenden Cash Flow gedeckt werden; es erfolgte eine Nettokreditaufnahme lediglich in Höhe von 6.443 TEUR.

Im laufenden Geschäftsjahr 2008 planen wir im Rahmen von Groß- und Einzelmodernisierungen Investitionen in das Sachanlagevermögen in Höhe von 10.952 TEUR, hinzu kommen noch Investitionsüberhänge aus den im Geschäftsjahr 2007 begonnenen Maßnahmen in Höhe von 4.707 TEUR. Insgesamt beläuft sich das Investitionsvolumen im Geschäftsjahr 2008 für Bestandsverbesserungen mithin auf 15.659 TEUR.

Dem gegenüber stehen noch nicht abgerufene Darlehensrestbeträge in Höhe von 4.971 TEUR und rechtsverbindlich abgeschlossene Kreditlinien in Höhe von 33.800 TEUR, die jeweils entsprechend des Baufortschritts kurz- oder langfristig ausgezahlt bzw. in Anspruch genommen werden können.

Finanzierungsmittel über die bereits beschafften Kreditmittel hinaus für weitere Investitionen der kommenden Geschäftsjahre sind entsprechend zugesagt bzw. können auf dem Kapitalmarkt beschafft werden. Auf der Grundlage der Beleihungswertverordnung gehen wir nach eigenen Berechnungen von nicht in Anspruch genommenen Beleihungsfreiräumen in Höhe von rd. 70 Mio. EUR aus.

2.3 VERMÖGENSLAGE

Im Folgenden wird die Bilanz zum 31. Dezember 2007 nach Liquiditätsgesichtspunkten gegliedert dargestellt:

AKTIVA	2007		2006
Immaterielle Vermögensgegenstände	120 TEUR	0,0 %	664 TEUR	0,1 %
Sachanlagevermögen	447.774 TEUR	94,2 %	440.657 TEUR	94,0 %
Finanzanlagen	844 TEUR	0,2 %	795 TEUR	0,2 %
Vorratsvermögen	3.937 TEUR	0,8 %	4.089 TEUR	0,9 %
Forderungen aus Vermietung	65 TEUR	0,0 %	37 TEUR	0,1 %
Sonstige Vermögensgegenstände und aktive RAP	208 TEUR	0,1 %	255 TEUR	0,1 %
Langfristig gebundenes Vermögen	452.948 TEUR	95,3 %	446.497 TEUR	95,4 %
Vorratsvermögen	20.510 TEUR	4,3 %	20.251 TEUR	4,3 %
Forderungen aus Vermietung	137 TEUR	0,0 %	108 TEUR	0,0 %
Forderungen aus Grundstücksverkäufen	22 TEUR	0,0 %	78 TEUR	0,0 %
Forderungen gegen verbundene Unternehmen	0 TEUR	0,0 %	124 TEUR	0,0 %
Forderungen gegen Gesellschafter	1 TEUR	0,0 %	0 TEUR	0,0 %
Sonstige Vermögensgegenstände und aktive RAP	696 TEUR	0,1 %	618 TEUR	0,1 %
Liquide Mittel	1.596 TEUR	0,3 %	1.055 TEUR	0,2 %
Kurzfristig gebundenes Vermögen	22.962 TEUR	4,7 %	22.234 TEUR	4,6 %
	475.910 TEUR	100,0 %	468.731 TEUR	100,0 %

PASSIVA	2007		2006
Eigenkapital	53.019 TEUR	11,1 %	49.892 TEUR	10,6 %
Lang- und mittelfristige Rückstellungen	3.784 TEUR	0,8 %	3.709 TEUR	0,8 %
Verbindlichkeiten Kreditinstitute	330.063 TEUR	69,4 %	326.265 TEUR	69,6 %
Verbindlichkeiten andere Kreditgeber	41.923 TEUR	8,8 %	44.376 TEUR	9,5 %
Erhaltene Anzahlungen	586 TEUR	0,1 %	585 TEUR	0,1 %
Langfristiges Kapital	429.375 TEUR	90,2 %	424.827 TEUR	90,6 %
Kurzfristige Rückstellungen	9.394 TEUR	2,0 %	11.077 TEUR	2,4 %
Verbindlichkeiten Kreditinstitute	13.952 TEUR	2,9 %	8.574 TEUR	1,8 %
Verbindlichkeiten andere Kreditgeber	847 TEUR	0,2 %	1.343 TEUR	0,3 %
Erhaltene Anzahlungen	20.377 TEUR	4,3 %	19.760 TEUR	4,2 %
Verbindlichkeiten verbundene Unternehmen	340 TEUR	0,1 %	217 TEUR	0,1 %
Verbindlichkeiten Gesellschafter	50 TEUR	0,0 %	1.445 TEUR	0,3 %
Übrige Verbindlichkeiten und RAP	1.575 TEUR	0,3 %	1.488 TEUR	0,3 %
Kurzfristige Schulden	46.535 TEUR	9,8 %	43.904 TEUR	9,4 %
	475.910 TEUR	100,0 %	468.731 TEUR	100,0 %

Die Vermögens- und Finanzstruktur unseres Unternehmens ist im Vergleich zum Vorjahr im Wesentlichen unverändert. Sie folgt unseren Investitions- und Finanzierungsstrategien.

Die Bilanzsumme zum 31. Dezember 2007 hat sich im Vergleich zum Vorjahr (468.731 TEUR) um rd. 7.179 TEUR bzw. 1,5 % erhöht.

Die Erhöhung ergibt sich nahezu ausschließlich aus den Investitionen in das Sachanlagevermögen in Höhe von 17,79 Mio. EUR für Groß- und Einzelmodernisierungen; entsprechend erhöht sich das langfristige Vermögen - nach Berücksichtigung der Abschreibungen - um 6.451 TEUR.

Die Investitionen sind finanziert durch lang- und kurzfristige Fremdmittel mit einer Nettokreditaufnahme in Höhe von 6.443 TEUR. Das langfristige Kapital erhöht sich entsprechend - nach Berücksichtigung der Tilgungen - um 4.548 TEUR.

Unser Bestand an bebauten Grundstücken ist im Jahresabschluss zum 31. Dezember 2007 mit dem 8,3-fachen der Jahresnettomiete (Vorjahr: 8,5-fache Jahresnettomiete) bewertet.

Dieser Faktor beinhaltet noch eine temporäre Überbewertung, da den berücksichtigten Investitionen des Geschäftsjahres 2007 die daraus resultierenden Mieterhöhungen nicht in voller Höhe, sondern nur für einen Teil des Geschäftsjahres 2007 gegenüberstehen.

Eine Überbewertung liegt weder insgesamt noch für einzelne Bestände, auch nicht unter Gesichtspunkten der langfristigen Ertragsfähigkeit, vor.

Die Eigenkapitalquote hat sich von 10,6 % im Vorjahr auf 11,1 % zum Schluss des Geschäftsjahres 2007 noch einmal verbessert. Ursächlich hierfür ist zum Einen die Einlage unseres Gesellschafters eines Teils des Kaufpreises aus dem Erwerb bebauter Grundstücke in Höhe von 1.442 TEUR, der in die Kapitalrücklage eingestellt wurde, zum Anderen der Verzicht unserer Gesellschafter auf die Ausschüttung des Jahresüberschusses des Geschäftsjahres 2006.

Auch wenn eine solche Kapitalstruktur durchaus noch als branchentypisch anzusehen ist, gilt es jedoch, zumindest mittelfristig die Eigenkapitalquote zu verbessern. Entsprechend ist eine Zielsetzung unserer Finanzierungsstrategie, durch geeignete Maßnahmen eine schnellere Entschuldung herbeizuführen.

3. NACHTRAGSBERICHT

Vorgänge von besonderer Bedeutung haben sich nach Schluss des Geschäftsjahres 2007 bis zur Aufstellung des Jahresabschlusses nicht ereignet.

4. RISIKOBERICHT

4.1 RISIKEN DER KÜNFTIGEN ENTWICKLUNG

Gravierende oder sogar bestandsgefährdende Risiken bestehen für unser Unternehmen bei Aufstellung des Jahresabschlusses weder in rechtlicher noch in wirtschaftlicher Hinsicht.

Naturgemäß wird die sich aus heutiger Sicht weiterhin verschärfende Marktsituation die weitere Entwicklung unseres Unternehmens beeinflussen.

Im bestehenden Mietermarkt mit einem Überangebot an Wohnraum werden sich neue und höhere Ansprüche an Wohnqualität und -umfeld in Verbindung mit der Nachfrage nach zusätzlichen, wohnnahen Dienstleistungen durchsetzen. Die Marktfähigkeit unserer Wohnungen gewinnt immer mehr an Bedeutung, um auch zukünftig Sollmieten mindestens in der bisherigen Höhe generieren zu können.

Dabei wird zu berücksichtigen sein, dass unerwartete äußere Einflüsse unsere Annahmen zur Entwicklung der Marktfähigkeit maßgeblich beeinflussen können. Insbesondere können sich ganze Wohnquartiere anders als geplant entwickeln, wenn die durchgeführten Stabilisierungsmaßnahmen scheitern oder durch andere Entwicklungen, z.B. durch größere Bestandsveräußerungen an Investoren mit den im Folgenden noch beschriebenen Auswirkungen, überlagert werden.

Eine regelmäßige Instandhaltung unseres Gebäude- bzw. Wohnungsbestandes ist erforderlich, um die nachhaltige Vermietbarkeit unserer Bestände sicherzustellen. Darüber hinaus können aber auch außerplanmäßige, unvermeidbare Instandhaltungsmaßnahmen zur Verkehrssicherheit erforderlich werden, die die Ertragslage zusätzlich belasten.

Schließlich können unvorhersehbare Änderungen gesetzlicher Bestimmungen zu erhöhten und unvermeidbaren Aufwendungen führen, die im Rahmen unserer kurz- und mittelfristigen Instandhaltungs- und Investitionsplanungen zwangsläufig nicht berücksichtigt werden können.

Mit unseren Planungs-, Portfolio- und Controllinginstrumenten sind wir jedoch in der Lage, negative Entwicklungen rechtzeitig zu erkennen und geeignete Steuerungsmaßnahmen zu ergreifen. Eine enge Kongruenz von Vermietungs-, Instandhaltungs- und Investitionsstrategien ermöglicht dabei eine effiziente Risikosteuerung. Ein vierteljährlicher, interner Risikobericht stellt die Transparenz der Entscheidungsgrundlagen sicher.

Jede leer stehende Wohnung unseres Unternehmens wird laufend hinsichtlich ihres Risikos bewertet. Dazu dient die Markteinschätzung aus dem Portfoliomanagement in Verbindung mit weiteren Daten, die die Vermietbarkeit beeinflussen. Außerdem wird der Investitionsbedarf zur Herstellung eines heutigen Qualitätsansprüchen genügenden Standards bei der Risikobewertung berücksichtigt.

Die so festgestellten Leerstandsrisiken fließen wiederum in unser Portfoliomanagement ein und sind damit die Grundlage für Bestandsanalysen und -entwicklungsstrategien. Eine systematische Bauzustandsermittlung und -überwachung minimiert zudem das Risiko von ungeplanten Instandhaltungsmaßnahmen.

4.2 CHANCEN DER KÜNFTIGEN ENTWICKLUNG

Im Rahmen unserer Zukunftsstrategien sind wir für die Herausforderungen der Zukunft bestens aufgestellt.

Wir bewirtschaften unseren Bestand unter wohnungswirtschaftlichen Gesichtspunkten nach dem Grundsatz der dauerhaften Bestandshaltung und zwar so, dass unser Wohnungsbestand dem Dortmunder Wohnungsmarkt langfristig zur Verfügung steht - in einer guten Qualität und mit einer guten Mieterstruktur.

So unterscheiden wir uns von der Vielzahl der finanzwirtschaftlich getriebenen Wohnungseigentümer und Investoren, die ausschließlich kurz- oder manchmal auch mittelfristige Renditegesichtspunkte und Gewinnmaximierung in den Vordergrund ihrer Bewirtschaftungsstrategien stellen.

Unser Wohnungsbestand stellt nach unserem Verständnis mehr dar, als nur die Summe einzelner Kapitalanlageprodukte. Wohnungen sind Lebensmittelpunkt der Menschen, die darin leben. Sie bilden die Grundlage individueller Lebensführung und sind damit von existenzieller Bedeutung.

Dem fühlen wir uns mit unseren Bewirtschaftungsstrategien verpflichtet und bieten "Wohnen mit Zukunft": Nachhaltige Bestandsentwicklung, gute und stabile Nachbarschaften, ansprechende und sichere Wohnumfelder und bezahlbare Mieten.

Dieses nachhaltige, wohnungswirtschaftliche Handeln gewinnt gerade vor dem Hintergrund, dass auch in Dortmund immer mehr Wohnungen als Anlage- oder Spekulationsobjekt immer häufiger den Eigentümer wechseln und oftmals erforderliche Instandhaltungen oder Mieterbetreuungen nur noch im absolut notwendigen Mindestmaß durchgeführt werden, immer mehr an Bedeutung für eine lebenswerte Stadt.

Unsere aufwendig modernisierten und unter ökologischen Gesichtspunkten energetisch verbesserten Gebäude mit guten Mieterstrukturen genügen auch unter den sich wandelnden Marktbedingungen höchsten Qualitätsansprüchen; die Marktfähigkeit des ganz überwiegenden Teils unserer Bestände ist für eine lange Zeit sichergestellt.

Benachteiligte Wohnquartiere mit negativen Zukunftsprognosen stabilisieren und entwickeln wir - wenn möglich gemeinsam mit anderen Anbietern in den betroffenen Quartieren - durch eine Vielzahl geeigneter Maßnahmen, wie z.B. gemeinsame, standortbezogene Imagekampagnen, Teilnahme an runden Tischen, Unterstützung von Quartiersbüros und abgestimmte, übergreifende Handlungskonzepte.

Dies gilt auch für die allgemein als eher problematisch einzustufenden "Hochhaus"-Siedlungen: Verschiedene Umbaumaßnahmen an unseren Hochhäusern in den vergangenen Jahren haben die Beliebtheit dieser Objekte so weit verbessert, dass sogar Warteliste für Mietinteressenten geführt werden müssen.

Mit dem weithin sichtbaren Schriftzug "Im Norden geht die Sonne auf" bekennen wir uns beispielsweise mit dem modernisierten Hochhaus am Eingang zur Nordstadt zu diesem Standort. Der Blick auf das baugleiche, gegenüberliegende leer stehende und vermauerte so genannte "Horrorhaus" belegt auch den städtebaulichen Nutzen nachhaltiger Bestandsentwicklung.

Innovative Wohnkonzepte, wie wir sie im Rahmen unseres Projektes "Wohnen in den besten Jahren" entwickeln, und die wir bestandsweit anbieten können, verschaffen uns außerdem einen Marktvorteil gegenüber anderen Anbietern.

Alle Erdgeschosswohnungen und alle Wohnungen, die mit einem Aufzug erreicht werden können, werden sukzessive mit einem seniorenfreundlichen, barrierefreien oder mindestens barrierearmen Ausstattungsstandard umgerüstet.

Etwa 900 barrierearme Wohnungen stehen heute schon zur Verfügung. Über bodengleiche Dusche, unterfahrbaren Waschtisch, höhenverstellbares WC und andere Ausstattungsdetails freuen sich Senioren und Mieter jeden Alters.

Eine seniorengerechte Musterwohnung und eine große Ausstellung im Kundenzentrum zeigen interessierten Mieterinnen und Mietern darüber hinaus ein Vielzahl von Kniffen und Tricks, aber auch Hilfsmittel, die den Alltag älterer Menschen in ihrer Wohnung erheblich vereinfachen können.

Im Übrigen geben knapp 90 % unserer Mieter an, "sehr zufrieden" bzw. "zufrieden" mit ihrer Wohnung zu sein (Quelle: repräsentative Mieterbefragung aus Januar bis März 2007), ein im Branchenvergleich überdurchschnittlicher Wert, der den Erfolg unserer Maßnahmen zur Verbesserung von Service, Image und Qualität unseres Dienstleistungsangebotes einerseits und unserer Bestandsqualität andererseits deutlich belegt.

4.3 FINANZINSTRUMENTE

Unsere Darlehen werden im Rahmen unserer Finanzierungsstrategie grundsätzlich langfristig, in der Regel mit 10-jähriger Zinsbindung, abgeschlossen. Ein geringer Anteil von bis zu 5 % des gesamten Darlehensbestandes wird auch kurzfristig abgeschlossen, soweit die Konditionen und unsere Einschätzung zur Kapitalmarktentwicklung einen wirtschaftlichen Vorteil bedeuten. Die Vertragsgestaltungen sehen aber in diesen Fällen immer eine jederzeit mögliche langfristige Fixierung der Darlehen vor.

Zum Zeitpunkt der Aufstellung des Jahresabschlusses für das Geschäftsjahr 2007 waren für alle Zinsbindungsausläufe der Geschäftsjahre 2008 und 2009 Prolongationen unter Ausnutzung des noch günstigen Kapitalmarktniveaus und des nur marginalen Konditionenaufschlags zu Forward-Konditionen vereinbart.

Das Zinsänderungsrisiko ist durch entsprechend vereinbarte Zinsfestschreibungen nahezu gleichmäßig auf die kommenden 12 Geschäftsjahre verteilt.

Ausreichende, bereits an anderer Stelle beschriebene Kreditlinien sichern die jederzeitige Liquidität unseres Unternehmens und die Finanzierung unserer zukünftigen Investitionen.

Derivate werden über die beschriebenen Forward-Darlehen hinaus ansonsten nicht in Anspruch genommen.

5. PROGNOSEBERICHT

5.1 PROGNOSE ZUR WOHNUNGSMARKTENTWICKLUNG

Das Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik prognostizierte in einer Bevölkerungsvorausberechnung Anfang 2006 für Dortmund einen Bevölkerungsrückgang um 7,5 % bis zum Jahre 2025. Dabei wurden jedoch die deutlich negative Bevölkerungsentwicklung und die Wanderungsverluste der Jahre 2000 bis 2004 zu Grunde gelegt und bis 2025 hochgerechnet.

Die Stadt Dortmund schätzt die Bevölkerungsentwicklung deutlich optimistischer ein und geht in ihrer Bevölkerungsvorausschätzung Mitte 2006 nur von einem Rückgang der Bevölkerung bis 2025 um rd. 15.000 Einwohner, bzw. 2,7 % aus.

Diese Einschätzung der Stadt Dortmund gründet sich auf die vielfältigen, bereits initiierten und auch erfolgreichen Gegensteuerungsmaßnahmen zur Stabilisierung des Bevölkerungsrückgangs. Eine aktive Wohnungs- und Familienpolitik, eine ausgezeichnete Infrastruktur sowie eine Vielzahl städtebaulich interessanter Projekte, wie z.B. der Phoenix-See, erhöhen Dortmunds Wohn- und Standortattraktivität immer weiter.

Eine innovationsorientierte Wirtschaftsförderung trägt ebenfalls zu einer weiteren Verbesserung der regionalen Positionierung Dortmunds bei und auch die schon in den vergangenen Jahren zu beobachtende Reurbanisation, nicht zuletzt auch durch die steigenden Mobilitätskosten hervorgerufen, unterstützt voraussichtlich ebenfalls die zukünftigen, weiteren Wanderungsgewinne der Stadt Dortmund.

Inwieweit der prognostizierte Bevölkerungsrückgang letztlich überhaupt zu einer veränderten - zumindest quantitativen - Nachfrage führen wird, bleibt im Übrigen abzuwarten.

Die durchschnittliche Haushaltsgröße in Dortmund liegt nämlich mit stabilen 2,04 Personen (Stand: 2006) auf einem für eine Großstadt hohem Niveau; es ist davon auszugehen, dass der auf die zunehmende Individualisierung der Gesellschaft zurückzuführende Trend der Zunahme kleinerer Haushalte auch in Dortmund die Anzahl der wohnungsnachfragenden Haushalte mittelfristig erhöhen wird.

Die Prognosen stimmen jedoch in der Einschätzung eines zukünftig deutlich veränderten Bevölkerungsaufbaus überein. Zusammengefasst wird der Anteil der über 80-jährigen bis 2025 um über 50 % steigen und andererseits der Anteil der unter 20-jährigen um fast 20 % sinken. Diese deutliche Alterung der Bevölkerung wird die Nachfrage nach Wohnraum deutlich verändern.

Neben einem Wohnungsangebot, das auf die besonderen Bedürfnisse älterer und älter werdender Menschen ausgerichtet ist, muss gleichsam ein Wohnungsangebot bereitgehalten werden, dass den individuellen Wohnanforderungen jüngerer Menschen und Familien entspricht. Gerade die letztgenannte Zielgruppe sichert die Zukunft des Standortes Dortmund in besonderem Maße und muss nicht zuletzt mit attraktivem Wohnraum für einen Verbleib in Dortmund bzw. einen Zuzug nach Dortmund gewonnen werden, um die gesellschaftlichen Probleme der demografischen Entwicklung abzumildern.

Eine weitere Differenzierung des Wohnungsangebotes ist - bezogen auf die Einkommensverhältnisse der Nachfrager - erforderlich: Während ein Teil der Bevölkerung mit wachsendem Einkommen und sicheren Zukunftsaussichten zunehmend anspruchsvollen Wohnraum nachfragt, ist auch zukünftig von einer nicht unerheblichen Nachfrage nach preisgünstigem Wohnraum auszugehen.

Die zu erwartende konjunkturelle Entwicklung wird die Nachfrage nach Wohnungen in diesem niedrigpreisigen Segment - gleichwohl aber mit hohen Qualitätsansprüchen, die im nachfragerbestimmten Wohnungsmarkt auch realisiert werden können - in den kommenden Jahren eher weiter erhöhen.

Bedingt durch die weltweite, durch die US-Immobilienkrise hervorgerufene Finanzmarktkrise wird sich die weltwirtschaftliche Expansion im Jahr 2008 deutlich abschwächen; diese Entwicklung wird auch die Konjunktur in Deutschland merklich dämpfen. Die führenden Wirtschaftsforschungsinstitute rechnen für 2008 mit einem Anstieg des Bruttoinlandsproduktes nur noch um 1,3 bis 2,0 %.

Auch die Arbeitsmarktdynamik der letzten Jahre wird entsprechend deutlich abflachen, wenngleich Experten für 2008 weiterhin von einer geringfügig rückläufigen Arbeitslosenquote ausgehen.

Im Jahr 2008 wird schließlich wahrscheinlich eine große und wohl folgenreiche Immobilientransaktion durchgeführt, von der auch die Wohnungsmarktentwicklung in Dortmund erheblich betroffen sein dürfte.

Die Landesregierung NRW beabsichtigt, gemeinsam mit einem weiteren Anteilseigner die landeseigene Wohnungsgesellschaft LEG NRW mbH und unter Anderem ihre Tochtergesellschaft Ruhr-Lippe Wohnungsgesellschaft mbH zu veräußern. Beide Gesellschaften verfügen in Dortmund über einen Wohnungsbestand von rd. 13.000 Wohnungen.

Jeglichen unserer vielfachen Bemühungen um regionale oder kommunale Lösungen im Rahmen der Verkaufstransaktion wurde im Vorfeld eine Absage seitens der Verkäufer erteilt; die Veräußerung an einen Finanzinvestor wird damit wahrscheinlich.

Die Stadt Dortmund befürchtet bei diesen finanzwirtschaftlich getriebenen Wohnungsmarktakteuren negative Auswirkungen auf Quartiersentwicklung, fehlende Bereitschaft zur sozialen Wohnraumversorgung, den Aufbau teilweise dramatischer Instandhaltungs- und Modernisierungsstaus und vielfache Weiterverkäufe mit entsprechenden negativen Auswirkungen auf die betroffenen Mieterinnen und Mieter sowie Standorte (Quelle: Wohnungsmarktbericht 2007). Dieser Befürchtung schließen wir uns im Übrigen an.

Von der nun angestrebten Veräußerung der Landesregierung werden in sehr großem Umfang Bestände in ohnehin benachteiligten Quartieren (z.B. Scharnhorst Ost) betroffen sein, die tatsächlichen Auswirkungen der Transaktion auf diese Quartiersentwicklung wird abzuwarten sein.

5.2 PROGNOSE ZUR UNTERNEHMENSENTWICKLUNG

Unseren Wohnungsbestand werden wir auch zukünftig nachhaltig rentabel bewirtschaften können, verschiedene Optimierungen im Rahmen unserer Bestandsbewirtschaftung werden auch in den kommenden Jahren zu moderaten Ergebnisverbesserungen in unserem Kerngeschäft führen:

Unsere geplanten Unternehmensergebnisse erwirtschaften wir auch zukünftig ausschließlich im Kerngeschäft der Bestandsbewirtschaftung sowie zu einem untergeordneten Anteil aus unserer Beteiligung an der DOGEPLAN Dortmunder Gesellschaft für Planung und Stadtentwicklung mbH.

Im Rahmen unserer Zukunftsstrategien planen wir für das Geschäftsjahr 2008 einen Jahresüberschuss in Höhe von 1.850 TEUR und für das Geschäftsjahr 2009 einen Jahresüberschuss in Höhe von 2.100 TEUR. Diese Planungen sind nach derzeitigem Kenntnisstand auch realistisch.

Angesichts des schon erfolgten, erheblichen Leerstandsabbaus in den vergangenen Jahren und der weiterhin angespannten Marktsituation ist unsere Zielsetzung für die kommenden Jahre nicht mehr, in größerem Umfang Leerstände abzubauen, sondern den derzeitigen Stand von ca. 150 leer stehenden Wohnungen zu halten und weiteren Leerstandsaufbau durch geeignete Maßnahmen zu vermeiden.

Dazu werden wir auch im laufenden Geschäftjahr erneut Image, Service und Dienstleistungsqualität verbessern: Unser neuer Marktauftritt erlebt mit der Ende März 2008 startenden, groß angelegten Imagekampagne einen wichtigen, nach außen sichtbaren Meilenstein. Unser neuer Slogan "DOGEWO21. Hier bleib ich!" beschreibt zunächst die außerordentliche Zufriedenheit unserer Mieter; 97 % unserer Mieter würden wahrscheinlich oder sehr wahrscheinlich wieder eine DOGEWO21-Wohnung beziehen (Quelle: repräsentative Mieterbefragung aus Januar bis März 2007).

"Hier bleib ich!" vermittelt außerdem die besondere Wohnsicherheit eines auf dauerhafte Bestandshaltung ausgerichteten Wohnungsunternehmens und verdeutlicht in der Ergänzung "Dortmund. Hier bleib ich!" außerdem die Verbundenheit unseres Unternehmens zur Stadt Dortmund.

Mit einem weiteren Vermietungstest ("mystery shopping") untersuchen wir außerdem den Wirkungsgrad der im Geschäftsjahr 2007 schon durchgeführten Mitarbeiterentwicklungen und finden Ansatzpunkte zu weiteren Maßnahmen.

Wir sind auch zukünftig noch komfortabler vor Ort für unsere Mieterinnen und Mieter da und bieten nicht nur Wohnungen zur Vermietung an, sondern Wohnen als Dienstleistung.

Die nachhaltige Qualitätsverbesserung unserer Bestände nimmt weiterhin einen großen Stellenwert innerhalb unserer Zukunftsstrategien ein. Auch in den kommenden Geschäftsjahren werden wir wieder Groß- und Einzelmodernisierungsmaßnahmen durchführen und die Marktfähigkeit unserer Bestände damit und mit gezielten Instandhaltungsmaßnahmen dauerhaft sichern.

Mit unseren Maßnahmen unterstützen wir außerdem die Stadtentwicklung, unterstützen das heimische Handwerk - etwa drei Viertel unserer Ausgaben für Instandhaltung und Einzelmodernisierung fließen an das Dortmunder Handwerk - , sorgen für stabile Nachbarschaften und schaffen energetische Verbesserungen.

Für Wohnquartiere entwickeln wir zudem auf der Grundlage von eigenen und externen, kleinräumigen Wohnungsmarktbeobachtungen und -prognosen ganzheitliche Bewirtschaftungsstrategien und integrative Standortkonzepte, die diese Bestände in besonderem Maße ganzheitlich und abgestimmt mit den verschiedenen Rahmenbedingungen zukunftssicher machen werden.

Der Wohnungsbestand in Dortmund kann angesichts der schon geschilderten demografischen Entwicklung nur dann nachhaltig zukunftsfähig sein, wenn er insbesondere an die Ansprüche älterer und älter werdender Menschen angepasst ist. Ein Bündel aus technischen, baulichen und wohnsozialen Maßnahmen ermöglicht unseren Mietern schon jetzt und zukünftig ein komfortables, selbstbestimmtes und sicheres Wohnen im Alter.

Unter der Marke "WohnFortschritt" vermarkten wir zukünftig "smarte" Haustechnik in Verbindung mit einem Angebot sozialer Dienstleistungen in Kooperation mit den Städtischen Seniorenheimen Dortmund. Ein entsprechendes Pilotprojekt wird im Geschäftsjahr 2008 umgesetzt werden.

Wir wollen da weiter wachsen, wo es wirtschaftlich sinnvoll ist.

In diesem Zusammenhang stehen auch unsere Bemühungen, den durch die Landesregierung NRW zum Verkauf anstehenden Dortmunder Wohnungsbestand der LEG NRW und ihrer Tochtergesellschaft Ruhr-Lippe Wohnungsgesellschaft mit insgesamt rd. 13.000 Wohnungen zu erwerben.

Auch wenn wir uns zunächst aus wirtschaftlichen Gründen aus dem Transaktionsverfahren zurückziehen mussten, sind wir weiterhin bemüht, diese Wohnungsbestände in unsere eigene, operative Verantwortung zu übernehmen und unter sozialen und städtebaulichen Gesichtspunkten für Dortmund zu bewirtschaften und zu entwickeln.

Gemeinsam mit acht weiteren kommunalen Wohnungsunternehmen des Ruhrgebietes knüpfen wir schließlich auch im Geschäftsjahr 2008 unter der Marke "WIR - Wohnen im Revier" an regionale Entwicklungsperspektiven der Metropole Ruhr an.

Im Mittelpunkt des Zusammenschlusses der Eigentümer von rd. 82.000 Wohnungen im Ruhrgebiet steht der Erfahrungsaustausch rund um die Themen der nachhaltigen Quartiers- und Stadtentwicklung. Erfahrungen und Informationen werden gebündelt und als Qualitätsmerkmal der nachhaltigen Wohnungswirtschaft auf Augenhöhe zu den großen privaten Anbietern kommuniziert.

Mit alldem sind wir gut für die Herausforderungen der Zukunft aufgestellt, können dem Dortmunder Mietwohnungsmarkt qualitativ hochwertige Wohnungen zu angemessenen Mietpreisen zur Verfügung stellen, entwickeln uns als kompetenter Wohnungsdienstleister weiter und agieren wirtschaftlich am Markt.

Dortmund, 31. März 2008

DOGEWO

Dortmunder Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft mbH

Klaus Graniki

Bilanz zum 31.12.2007

	AKTIVSEITE
			Geschäftsjahr	Vorjahr

A.	ANLAGEVERMÖGEN

I.	Immaterielle Vermögensgegenstände		120.489,38 €	663.693,38 €

II.	Sachanlagen

1.	Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
	mit Wohnbauten	432.637.666,94 €		421.364.871,48 €

2.	Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
	mit Geschäfts- und anderen Bauten	8.254.487,30 €		8.218.608,95 €

3.	Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
	ohne Bauten	4.331.644,14 €		4.263.432,40 €

4.	Andere Anlagen, Betriebs- und
	Geschäftsausstattung	895.099,35 €		899.310,85 €

5.	Anlagen im Bau	1.654.630,21 €		4.461.234,99 €

6.	Geleistete Anzahlungen	0,00 €	447.773.527,94 €	1.449.286,87 €

III.	Finanzanlagen

1.	Anteile an verbundenen Unternehmen	432.041,64 €		432.041,64 €

2.	Beteiligungen	17.475,84 €		23.025,84 €

3.	Sonstige Ausleihungen	394.069,37 €		339.387,63 €

4.	Andere Finanzanlagen	511,29 €	844.098,14 €	511,29 €

	ANLAGEVERMÖGEN GESAMT		448.738.115,46 €	442.115.405,32 €

B.	UMLAUFVERMÖGEN

I.	Zum Verkauf bestimmte Grundstücke
	und andere Vorräte

1.	Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
	ohne Bauten	2.033.318,91 €		2.194.290,47 €

2.	Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
	mit fertigen Bauten	844.092,08 €		919.841,50 €

3.	Unfertige Leistungen	20.930.167,84 €		20.607.163,03 €

4.	Andere Vorräte	242.941,94 €		418.843,03 €

5.	Geleistete Anzahlungen	396.770,46 €	24.447.291,23 €	199.816,17 €

II.	Forderungen und Sonstige Vermögens-
	gegenstände

1.	Forderungen aus Vermietung	201.800,23 €		145.624,73 €

2.	Forderungen aus Grundstücksverkäufen	22.394,21 €		78.206,81 €

3.	Forderungen gegen verbundene Unternehmen	0,00 €		124.596,16 €

4.	Forderungen gegenüber Gesellschaftern	1.174,56 €		0,00 €

5.	Sonstige Vermögensgegenstände	348.931,57 €	574.300,57 €	168.739,46 €

III.	Flüssige Mittel und Bausparguthaben

	Schecks, Kassenbestand, Bundes- und Post-
	bankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten		1.595.851,15 €	1.054.509,77 €

C.	Rechnungsabgrenzungsposten

1.	Geldbeschaffungskosten	302.921,53 €		539.184,68 €

2.	Andere Rechnungsabgrenzungsposten	251.546,63 €	554.468,16 €	164.615,94 €

	BILANZSUMME		475.910.026,57 €	468.730.837,07

	PASSIVSEITE
			Geschäftsjahr	Vorjahr

A.	EIGENKAPITAL

I.	Gezeichnetes Kapital		19.879.250,00 €	19.879.250,00 €

II.	Kapitalrücklage		9.977.999,00 €	8.535.744,00 €

III.	Gewinnrücklagen

1.	Satzungsmäßige Rücklagen	7.489.500,00 €		7.319.500,00 €

2.	Andere Gewinnrücklagen	14.157.000,00 €	21.646.500,00 €	12.821.000,00 €

IV.	Bilanzgewinn

1.	Gewinnvortrag	946,86 €		12,66 €

2.	Jahresüberschuss	1.684.734,95 €		1.486.934,20 €

3.	Einstellungen in Rücklagen	170.000,00 €	1.515.681,81 €	150.000,00 €

	EIGENKAPITAL GESAMT		53.019.430,81 €	49.892.440,86 €

B.	RÜCKSTELLUNGEN

1.	Rückstellungen für Pensionen und ähnliche
	Verpflichtungen	3.783.827,00 €		3.464.911,00 €

2.	Rückstellung für Bauinstandhaltung	40.516,40 €		284.296,40 €

3.	Sonstige Rückstellungen	9.353.321,22 €	13.177.664,62 €	11.036.635,30 €

C.	VERBINDLICHKEITEN

1.	Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	344.014.520,91 €		334.839.285,33 €

2.	Verbindlichkeiten gegenüber anderen
	Kreditgebern	42.769.802,89 €		45.718.691,70 €

3.	Erhaltene Anzahlungen	20.963.199,95 €		20.345.314,88 €

4.	Verbindlichkeiten aus Vermietung	796.279,28 €		663.589,58 €

5.	Verbindlichkeiten aus Lieferungen und
	Leistungen	344.863,84 €		503.703,98 €

6.	Verbindlichkeiten gegenüber
	verbundenen Unternehmen	340.476,02 €		216.550,42 €

7.	Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern	49.943,12 €		1.444.906,84 €

8.	Sonstige Verbindlichkeiten	111.542,26 €	409.390.628,27 €	80.326,78 €
	davon aus Steuern	108.368,26 €		77.152,78 €

D.	RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN		322.302,87 €	240.184,00 €

	BILANZSUMME		475.910.026,57 €	468.730.837,07 €

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01.01.2007 bis 31.12.2007

			Geschäftsjahr	Vorjahr

1.	Umsatzerlöse

	a) aus der Hausbewirtschaftung	73.706.970,87 €		70.745.507,69 €

	b) aus dem Verkauf von Grundstücken	2.577.550,65 €		2.337.595,29 €

	c) aus Betreuungstätigkeit	18.378,80 €		133.245,34 €

	d) aus anderen Lieferungen und Leistungen	65.000,00 €	76.367.900,32 €	66.083,26 €

2.	Erhöhung des Bestandes an
	zum Verkauf bestimmten Grundstücken
	mit fertigen und unfertigen Bauten
	sowie unfertigen Leistungen		260.698,00 €	363.966,74 €

3.	Andere aktivierte Eigenleistungen		2.567.762,66 €	3.097.944,00 €

4.	Sonstige betriebliche Erträge		1.747.262,90 €	1.376.804,75 €

5.	Aufwendungen für bezogene Lieferungen
	und Leistungen

	a) für Hausbewirtschaftung	34.200.049,53 €		33.496.920,15 €

	b) für Verkaufsgrundstücke	2.321.117,79 €		2.134.883,03 €

	c) für andere Lieferungen und Leistungen	209.838,76 €	36.731.006,08 €	135.288,62 €

6.	ROHERGEBNIS		44.212.617,80 €	42.354.055,27 €

7.	Personalaufwand

	a) Löhne und Gehälter	6.214.670,26 €		6.022.564,60 €

	b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für
	Altersversorgung und für Unterstützung	2.257.204,14 €	8.471.874,40 €	1.902.764,11 €
	davon für Altersversorgung	1.147.301,28 €		777.821,30 €

8.	Abschreibung auf immaterielle Vermögens-
	gegenstände des Anlagevermögens und
	Sachanlagen		12.872.410,75 €	12.267.714,20 €

9.	Sonstige betriebliche Aufwendungen		3.698.037,77 €	3.496.381,04 €

10.	Erträge aus Beteiligungen		1.241,00 €	20,00 €

11.	Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge		155.028,05 €	103.043,66 €
	davon von Gesellschaftern		29.171,45 €	28.721,58 €

12.	Erträge aus Gewinnabführungsvertrag		173.772,35 €	185.468,10 €
	davon von verbundenen Unternehmen		173.772,35 €	185.468,10 €

13.	Abschreibungen auf Finanzanlagen
	und auf Wertpapiere des Umlaufvermögens		5.550,00 €	0,00 €

14.	Zinsen und ähnliche Aufwendungen		15.818.551,30 €	15.704.726,53 €
	davon an Gesellschafter		1.357.192,09 €	1.290.170,79 €

15.	ERGEBNIS DER GEWÖHNLICHEN
	GESCHÄFTSTÄTIGKEIT		3.676.234,98 €	3.248.436,55 €

16.	Steuern vom Einkommen und vom Ertrag		149.017,00 €	0,00 €

17.	Sonstige Steuern		1.842.483,03 €	1.761.502,35 €

18.	JAHRESÜBERSCHUSS		1.684.734,95 €	1.486.934,20 €

19.	Gewinnvortrag		946,86 €	12,66 €

20.	Einstellung in satzungsmäßige Rücklagen		170.000,00 €	150.000,00 €

21.	BILANZGEWINN		1.515.681,81 €	1.336.946,86 €

Anhang

Rechtsgrundlagen

Die Gesellschaft weist zum Abschlussstichtag die Größenmerkmale einer großen Kapitalgesellschaft im Sinne von § 267 Abs. 3 HGB auf. Der Jahresabschluss 2007 ist nach den Vorschriften des HGB und GmbHG unter Beachtung der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen i.d.F. vom 06.03.1987 aufgestellt. Die Wertansätze der Bilanz zum 31.12.2006 sind unverändert übernommen. In der Gewinn- und Verlustrechnung wird das Gesamtkostenverfahren angewandt.

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die Sachanlagen sind zu fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten als Vollkosten angesetzt. Sie enthalten neben den Fremdkosten Eigenleistungen (Architekten- und Verwaltungsleistungen) und Zinsen für Fremdkapital während der Herstellungszeit. Bei Altbauten (errichtet vor dem 20.06.1948) sind DM-Eröffnungsbilanzwerte zugrunde gelegt. Die Werte sind vermindert um planmäßige lineare Abschreibungen entsprechend der zu erwartenden Nutzungsdauer.

Die Abschreibung von Wohnbauten erfolgt mit Abschreibungssätzen, denen grundsätzlich eine Nutzungsdauer von 50 bis 66 Jahren zugrunde liegt. Bei vollständiger Durchmodernisierung von Objekten wird eine 50jährige Restnutzungsdauer ab Modernisierungsfertigstellung erwartet. Andere Modernisierungskosten werden mit gleichbleibendem Abschreibungssatz abgeschrieben. Die ab 01.01.1991 fertiggestellten Neubauten werden mit 2 % der Anschaffungs- und Herstellungskosten linear abgeschrieben.

Außenanlagen werden unter Zugrundelegung einer Nutzungsdauer von zehn bzw. fünfzehn Jahren abgeschrieben, ansonsten mit der bei den zugehörigen Gebäuden angesetzten Nutzungsdauer.

Geschäfts- und andere Bauten werden bei unterschiedlichen Einzelansätzen über 25 bis 50 Jahre abgeschrieben.

Grundstücke ohne Bauten werden zu Anschaffungskosten bewertet.

Die Ermittlung der Abschreibung für Betriebs- und Geschäftsausstattung erfolgt unter Zugrundelegung der aktuellen AfA-Tabellen für allgemein verwendbare Anlagegüter. Der Abschreibungsbeginn ist der Monat der Anschaffung. Geringwertige Wirtschaftsgüter werden im Jahr der Anschaffung in voller Höhe abgeschrieben.

Anlagen im Bau sind zu Herstellungskosten bewertet. Sie enthalten Eigenleistungen (Architekten- und Verwaltungsleistungen) und Zinsen für Fremdkapital während der Herstellungszeit.

Anteile an verbundenen Unternehmen und Beteiligungen sind in Höhe der Kapitalanlage bilanziert. Die sonstigen Ausleihungen betreffen Baudarlehen an Mitarbeiter und sind mit dem Restkapital angesetzt.

Die zum Verkauf bestimmten Grundstücke und anderen Vorräte sind ebenfalls zu den fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bilanziert.

Bilanzangaben

Die Entwicklung des Anlagevermögens wird im Anlagenspiegel gezeigt.

Die Position "Unfertige Leistungen" enthält sowohl Forderungen aus noch nicht abgerechneten, umlagefähigen Betriebs- und Heizkosten in Höhe von 19.870,3 T€ als auch noch nicht abgerechnete Erschließungsleistungen für Dritte in Höhe von 1.059,9 T€.

Die geleisteten Anzahlungen resultieren aus Werkleistungen für noch nicht fertig gestellte Objekte gegenüber der DOGEPLAN Dortmunder Gesellschaft für Planung und Stadtentwicklung mbH.

Bei den Forderungen aus Vermietung ist dem erkennbaren Kreditrisiko durch Wertberichtigung in Höhe von 400,0 T€ Rechnung getragen worden.

Bei den Forderungen gegen Gesellschafter handelt es sich um Forderungen gegen die Sparkasse Dortmund aus Kontoführungsgebühren.

Bei den sonstigen Vermögensgegenständen handelt es sich hauptsächlich um Forderungen an das Finanzamt für Körperschaftsteuer, Forderungen an die Emschergenossenschaft sowie um Forderungen an Eigentümergemeinschaften.

Folgende Vorräte und Forderungen haben eine Fristigkeit von über einem Jahr:

	Gesamt	davon Fristigkeit über einem Jahr
Grundstücke ohne Bauten	2.033.318,91 €	2.033.318,91 €
Grundstücke mit fertigen Bauten	844.092,08 €	844.092,08 €
Unfertige Leistungen	20.930.167,84 €	1.059.870,60 €
Andere Vorräte	242.941,94 €	0,00 €
Geleistete Anzahlungen	396.770,46 €	0,00 €
Forderungen aus Vermietung	201.800,23 €	65.351,22 €
Forderungen aus Grundstücksverkäufen	22.394,21 €	0,00 €
Forderungen gegen Gesellschafter	1.174,56 €	0,00 €
Sonstige Vermögensgegenstände	348.931,57 €	808,48 €

Als aktive Rechnungsabgrenzungsposten sind entsprechend der Darlehenslaufzeit planmäßig abgeschriebene Geldbeschaffungskosten (Disagien) in Höhe von 302,9 T€ (Vorjahr 539,2 T€) bilanziert. Im Übrigen handelt es sich um vorausbezahlte persönliche und sächliche Verwaltungskosten, Zins- und Tilgungsleistungen und um Erbbauzinsen.

Bei der Zuführung zu der Kapitalrücklage handelt es sich um eine Einlage der Dortmunder Stadtwerke AG, die aus einer Restkaufpreisforderung resultiert.

Die Entwicklung der Gewinnrücklagen wird im nachfolgenden Rücklagenspiegel dargestellt:

	Bestand am 31.12.06	Entnahme durch die Ges. versammlung aus dem Bilanzverlust des Vorjahres	Einstellung im Geschäftsjahr	Bestand am 31.12.07
Satzungsmäßige Rücklage	7.319.500,00 €	0,00 €	170.000,00 €	7.489.500,00 €
andere Gewinnrücklagen	12.821.000,00 €	0,00 €	1.336.000,00 €	14.157.000,00 €
	20.140.500,00 €	0,00 €	1.506.000,00 €	21.646.500,00 €

Eine Bauerneuerungsrücklage wird nicht gebildet, sondern von der Möglichkeit der Rückstellung für Bauinstandhaltungen (§ 249 Abs. 2 HGB) Gebrauch gemacht.

Rückstellungen sind nach Erfordernis unter Zugrundelegung vorsichtiger kaufmännischer Beurteilung passiviert.

Pensionsrückstellungen sind - unter Einbeziehung von vor dem 01.01.2007 entstandenen Anwartschaften - nach versicherungsmathematischen Grundsätzen gem. dem Teilwertverfahren des § 6a EStG bei einem Rechnungszinsfuß von 5 % (Vorjahr 6 %) unter Anwendung der "Richttafeln 2005G" von Prof. Dr. Klaus Heubeck gebildet worden.

Die Rückstellung für Bauinstandhaltung deckt Reparaturaufwendungen innerhalb des kommenden Jahres für Großmaßnahmen ab, deren Erfordernis unabwendbar ist.

2008

( T€ )

2009

( T€ )

2010

( T€ )

2011

( T€ )

2012

( T€ )

Gesamt

( T€ )

Fassadenerneuerungen/

-reparaturen/Haustüren

40

0

0

0

0

40

Am Bilanzstichtag beträgt die Rückstellung für Bauinstandhaltung 40 T€ (Vorjahr 284 T€).

Für die im vierten bis zwölften Monat des Folgejahres nachzuholende Instandhaltung wurden Rückstellungen in Höhe von 3.659 T€ (Vorjahr 5.855 T€) gebildet.

Für angefallene und noch nicht abgerechnete Instandhaltungs- und Betriebskosten wurden Rückstellungen in Höhe von 4.120 T€ (Vorjahr 2.436 T€) gebildet.

Weitere Rückstellungen werden im Wesentlichen gebildet für ausstehende Kosten für Grundstücke des Umlaufvermögens, bestehende Urlaubs- und Altersteilzeitansprüche sowie für Prüfungs- und sonstige ausstehende Verwaltungskosten. Die Bildung einer Rückstellung für latente Steuern ist nicht erforderlich.

Die passivierten Verbindlichkeiten werden unter Ausweis der Restlaufzeiten und Sicherungen im Verbindlichkeitenspiegel dargestellt.

Die Position "Erhaltene Anzahlungen" enthält Vorauszahlungen auf abzurechnende Betriebs- und Heizkosten in Höhe von 20.377,4 T€ und sonstige Anzahlungen für noch nicht abgerechnete Erschließungsleistungen von Dritten in Höhe von 585,8 T€.

Bei den Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen handelt es sich um Verbindlichkeiten gegenüber der DOGEPLAN Dortmunder Gesellschaft für Planung und Stadtentwicklung mbH und der Dortmunder Energie- und Wasserversorgung GmbH. Die Verbindlichkeiten gegenüber der DOGEPLAN ergeben sich aus erbrachten Leistungen aus Werkverträgen, aus abzuführender Umsatzsteuer und sonstigen Kosten sowie aus saldierten Forderungen aus der Gewinnübernahme. Die Verbindlichkeiten gegenüber der Dortmunder Energie- und Wasserversorgung GmbH resultieren im Wesentlichen aus Lieferungen und Leistungen.

Bei den Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern handelt es sich um Verbindlichkeiten gegenüber der Dortmunder Stadtwerke AG. Sie resultieren im Wesentlichen aus der umsatzsteuerlichen Organschaft, aus Lieferungen und Leistungen sowie aus Instandhaltungen von Geschäftsfahrzeugen.

Anlässlich der Verpflichtung zur Abgeltung der ehemaligen EK 02-Bestände (Abgeltungssteuer gemäß § 38 Abs. 4 - 10 KStG) hat die Gesellschaft einen Antrag zur weiteren Anwendung der bisherigen Rechtslage (§ 34 Abs. 16 KStG) beim zuständigen Finanzamt eingereicht.

Außerhalb der Bilanz bestehen Treuhandvermögen und Treuhandverbindlichkeiten in Höhe von jeweils 214.583,67 € (davon gegenüber Gesellschaftern 32.488,46 €, davon gegenüber verbundenen Unternehmen 89.111,75 €) aus Verwaltungsbetreuung.

Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung

Die sonstigen betrieblichen Erträge entfallen im Wesentlichen auf die Auflösung von Rückstellungen (381,6 T€). Des Weiteren sind hierunter die Mieteinnahmen für bebaute Grundstücke des Umlaufvermögens (139,5 T€), die Erträge aus der Auflösung der Pauschalwertberichtigung (100 T€) und die erstmaligen Teilschulderlasse der KfW Förderbank (284,8 T€) ausgewiesen.

Die Position "Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen" enthält außerplanmäßige Abschreibungen gem. § 253 (2) Satz 3 HGB in Höhe von 231,8 T€.

Sonstige Angaben

Die Gesellschaft ist verbundenes Unternehmen im Konsolidierungskreis der Dortmunder Stadtwerke AG, Dortmund, die als Mutterunternehmen zum 31. Dezember 2007 einen Konzernabschluss und Konzernlagebericht gem. § 291 HGB aufstellt und im elektronischen Bundesanzeiger veröffentlicht und bekannt macht.

Das Stammkapital der Gesellschaft beträgt seit dem 29. August 2001 unverändert 19.879.250,00 €.

Zum 31.12.2007 bestand eine Beteiligung von mehr als 20 % des gezeichneten Kapitals bei der

D O G E P L A N

Dortmunder Gesellschaft für

Planung und Stadtentwicklung mbH

Landgrafenstr. 77

44139 Dortmund

Eigenkapital am 31.12.2007 1.725,0 T€

Gezeichnetes Kapital 511,5 T€

Anteil 432,1 T€

Aufgrund des mit dieser Gesellschaft abgeschlossenen Gewinnabführungsvertrages vom 19.11.1991 wurde der Jahresüberschuss 2007 der DOGEPLAN in Höhe von 173.772,35 € übernommen.

Die Beteiligungen an der WRW Wohnungswirtschaftliche Treuhand Rheinland-Westfalen GmbH sowie der BSB Bewirtschaftungs- und Servicegesellschaft des wohnungswirtschaftlichen Bildungszentrums Bochum-Springorum mbH sind von untergeordneter Bedeutung.

Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern sind außerdem in folgenden Bilanzpositionen enthalten (Werte per 31.12.2006 in Klammern):

Schecks, Kassenbestand, Bundes- und Postbankguthaben,

Guthaben bei Kreditinstituten 654.943,88 € (805.045,53 €)

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 34.960.406,36 € (30.699.670,03 €)

Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen sind außerdem in folgender Bilanzposition enthalten (Werte per 31.12.2006 in Klammern):

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 92,05 € (52,34 €)

Für die in den Jahren 2008 bis 2010 hinsichtlich der Zinsbindung auslaufenden Darlehen in Höhe von 70.465 T€ wurden Forwardkonditionen zwischen 4,32% und 4,99% vereinbart.

Bei der Darstellung der Kapitalflussrechnung wurden die Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen im Vergleich zu den Zugängen im Anlagespiegel um einen Anlagenzugang in Höhe von 1.442 T€ vermindert, da sich dieser auf einen zahlungsunwirksamen Forderungsverzicht der Dortmunder Stadtwerke AG bezieht.

Organe

Geschäftsführer der Gesellschaft ist Klaus Graniki, Dortmund.

Prokurist der Gesellschaft ist Bernd Wortmeyer, Unna.

Die Angabe der Bezüge der Geschäftsführung unterbleibt gemäß § 286 (4) HGB. An ehemalige Geschäftsführer bzw. deren versorgungsberechtigte Angehörige sind im Geschäftsjahr Bezüge in Höhe von 387,7 T€ gezahlt worden.

Der Aufsichtsrat besteht aus 13 Mitgliedern und setzt sich wie folgt zusammen:

Ratsvertreter Helmut Harnisch - Vorsitzender

Dortmund, Angestellter der Entsorgung Dortmund GmbH

Helmut Engelhardt - stellv. Vorsitzender

Dortmund, Vorsitzender der Geschäftsführung der Dortmunder Energie- und Wasserversorgung GmbH

Ratsvertreterin Birgit Pohlmann-Rohr - stellv. Vorsitzende

Dortmund, Selbstständige/Büro für Entwicklung & Moderation von Wohnprojekten

Ratsvertreterin Rita Brandt

Dortmund, Erzieherin des Ev. Kindergarten-Verein in Rahm e.V.

Ratsvertreterin Gerda Horitzky

Dortmund, Hausfrau

Direktor Hubert Jung

Dortmund, Vorstandsmitgliedder Dortmunder Stadtwerke AG

Ratsvertreter Peter Kozlowski

Dortmund, Architekt der Duisburger Gemein. Baugesellschaft AG

Ratsvertreterin Claudia Middendorf

Dortmund, Dipl.-Sozialpädagogin beim Caritasverband Hagen e.V.

Uwe Samulewicz

Dortmund, Vorsitzender des Vorstandes der Sparkasse Dortmund

Herbert Schmidt (verstorben am 15.01.2008)

Dortmund, technischer Angestellter und Betriebsratsmitglied der DOGEWO mbH

Ratsvertreterin Gabriele Schnittker

Dortmund

Dipl.-Ing. Ullrich Sierau

Dortmund, Stadtdirektor der Stadt Dortmund

Ratsvertreterin Ute Uhrmann

Dortmund, Rentnerin

Die Gesamtbezüge des Aufsichtsrates betrugen 37,4 T€.

Beschäftigte

Die durchschnittliche Zahl der Beschäftigten der Gesellschaft, ermittelt aus dem Personalbestand je Quartalsende, betrug 133 Mitarbeiter.

Gewinnverwendung

Der Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 2007 in Höhe von 1.515.681,81 € setzt sich zusammen aus dem Gewinnvortrag des Vorjahres von 946,86 € und dem Jahresüberschuss des Geschäftsjahres 2007 von 1.684.734,95 € abzüglich der Einstellung in die satzungsmäßige Rücklage in Höhe von 170.000,00 €.

Die Geschäftsführung schlägt vor,

den anderen Gewinnrücklagen 1.515.000,00 €

zuzuweisen

und auf die Rechnung des Geschäftsjahres 2008 681,81 €

vorzutragen.

Dortmund, den 31. März 2008

D O G E W O

Dortmunder GemeinnützigeWohnungsgesellschaft mbH

Klaus Graniki

Anlagenspiegel

		Anschaffungs- /Herstellungskosten
		Stand			Umbuchungen	Stand
		01.01.2007	Zugänge	Abgänge	(+/-)	31.12.2007

I.	Immaterielle
	Vermögensgegenstände	4.554.556,77 €	70.029,52 €	0,00 €	0,00 €	4.624.586,29 €


II.	Sachanlagen

1.	Grundstücke und grundstücksgleiche
	Rechte mit Wohnbauten	657.907.785,84 €	17.135.377,51 €	-495.734,22 €	5.803.103,57 €	680.350.532,70 €

2.	Grundstücke und grundstücksgleiche
	Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	12.545.315,63 €	409.447,20 €	0,00 €	-61.491,64 €	12.893.271,19 €

3.	Grundstücke und grundstücksgleiche
	Rechte ohne Bauten	4.263.432,40 €	347.541,03 €	-280.665,58 €	1.336,29 €	4.331.644,14 €

4.	Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäfts-
	ausstattung	3.052.934,14 €	299.868,67 €	-250.969,30 €	0,00 €	3.101.833,51 €

5.	Anlagen im Bau	4.461.234,99 €	1.487.056,57 €	0,00 €	-4.293.661,35 €	1.654.630,21 €

6.	Geleistete Anzahlungen	1.449.286,87 €	0,00 €	0,00 €	-1.449.286,87 €	0,00 €

		683.679.989,87 €	19.679.290,98 €	-1.027.369,10 €	0,00 €	702.331.911,75 €


III.	Finanzanlagen

1.	Anteile an verbundenen Unternehmen	432.041,64 €	0,00 €	0,00 €	0,00 €	432.041,64 €

2.	Beteiligungen	23.025,84 €	0,00 €	0,00 €	0,00 €	23.025,84 €

3.	Sonstige Ausleihungen	339.387,63 €	101.036,52 €	-46.354,78 €	0,00 €	394.069,37 €

4.	Andere Finanzanlagen	511,29 €	0,00 €	0,00 €	0,00 €	511,29 €

		794.966,40 €	101.036,52 €	-46.354,78 €	0,00 €	849.648,14 €


	ANLAGEVERMÖGEN INSGESAMT	689.029.513,04 €	19.850.357,02 €	-1.073.723,88 €	0,00 €	707.806.146,18 €

		kumulierte Abschreibungen
		Stand			Umbuchungen	Stand
		01.01.2007	Zugänge	Abgänge	(+/-)	31.12.2007

I.	Immaterielle
	Vermögensgegenstände	3.890.863,39 €	613.233,52 €	0,00 €	0,00 €	4.504.096,91 €


II.	Sachanlagen

1.	Grundstücke und grundstücksgleiche
	Rechte mit Wohnbauten	236.542.914,36 €	11.666.682,95 €	-493.895,95 €	-2.835,60 €	247.712.865,76 €

2.	Grundstücke und grundstücksgleiche
	Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	4.326.706,68 €	309.241,61 €	0,00 €	2.835,60 €	4.638.783,89 €

3.	Grundstücke und grundstücksgleiche
	Rechte ohne Bauten	0,00 €	0,00 €	0,00 €	0,00 €	0,00 €

4.	Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäfts-
	ausstattung	2.153.623,29 €	283.252,67 €	-230.141,80 €	0,00 €	2.206.734,16 €

5.	Anlagen im Bau	0,00 €	0,00 €	0,00 €	0,00 €	0,00 €

6.	Geleistete Anzahlungen	0,00 €	0,00 €	0,00 €	0,00 €	0,00 €

		243.023.244,33 €	12.259.177,23 €	-724.037,75 €	0,00 €	254.558.383,81 €


III.	Finanzanlagen

1.	Anteile an verbundenen Unternehmen	0,00 €	0,00 €	0,00 €	0,00 €	0,00 €

2.	Beteiligungen	0,00 €	5.550,00 €	0,00 €	0,00 €	5.550,00 €

3.	Sonstige Ausleihungen	0,00 €	0,00 €	0,00 €	0,00 €	0,00 €

4.	Andere Finanzanlagen	0,00 €	0,00 €	0,00 €	0,00 €	0,00 €

		0,00 €	5.550,00 €	0,00 €	0,00 €	5.550,00 €


	ANLAGEVERMÖGEN INSGESAMT	246.914.107,72 €	12.877.960,75 €	-724.037,75 €	0,00 €	259.068.030,72 €

		Buchwerte

		31.12.2007	31.12.2006

I.	Immaterielle
	Vermögensgegenstände	120.489,38 €	663.693,38 €


II.	Sachanlagen

1.	Grundstücke und grundstücksgleiche
	Rechte mit Wohnbauten	432.637.666,94 €	421.364.871,48 €

2.	Grundstücke und grundstücksgleiche
	Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	8.254.487,30 €	8.218.608,95 €

3.	Grundstücke und grundstücksgleiche
	Rechte ohne Bauten	4.331.644,14 €	4.263.432,40 €

4.	Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäfts-
	ausstattung	895.099,35 €	899.310,85 €

5.	Anlagen im Bau	1.654.630,21 €	4.461.234,99 €

6.	Geleistete Anzahlungen	0,00 €	1.449.286,87 €

		447.773.527,94 €	440.656.745,54 €


III.	Finanzanlagen

1.	Anteile an verbundenen Unternehmen	432.041,64 €	432.041,64 €

2.	Beteiligungen	17.475,84 €	23.025,84 €

3.	Sonstige Ausleihungen	394.069,37 €	339.387,63 €

4.	Andere Finanzanlagen	511,29 €	511,29 €

		844.098,14 €	794.966,40 €


	ANLAGEVERMÖGEN INSGESAMT	448.738.115,46 €	442.115.405,32 €

Verbindlichkeitenspiegel

		davon mit einer Restlaufzeit	davon mit einer Restlaufzeit	davon mit einer Restlaufzeit	davon grundpfand-
	Gesamtbetrag	bis 1 Jahr	1 bis 5 Jahre	mehr als 5 Jahre	rechtlich gesichert

Verbindlichkeiten gegenüber
Kreditinstituten	344.014.520,91 €	13.952.026,44 €	29.139.269,45 €	300.923.225,02 €	344.011.323,52 €

Verbindlichkeiten gegenüber
anderen Kreditgebern	42.769.802,89 €	846.787,93 €	2.994.328,87 €	38.928.686,09 €	42.661.959,15 €

Erhaltene Anzahlungen	20.963.199,95 €	20.377.374,39 €	585.825,56 €	0,00 €	0,00 €

Verbindlichkeiten aus
Vermietung	796.279,28 €	796.279,28 €	0,00 €	0,00 €	0,00 €

Verbindlichkeiten aus Lieferungen
und Leistungen	344.863,84 €	344.863,84 €	0,00 €	0,00 €	0,00 €

Verbindlichkeiten gegenüber
verbundenen Unternehmen	340.476,02 €	340.476,02 €	0,00 €	0,00 €	0,00 €

Verbindlichkeiten gegenüber
Gesellschaftern	49.943,12 €	49.943,12 €	0,00 €	0,00 €	0,00 €

Sonstige Verbindlichkeiten	111.542,26 €	111.542,26 €	0,00 €	0,00 €	0,00 €

Gesamt	409.390.628,27 €	36.819.293,28 €	32.719.423,88 €	339.851.911,11 €	386.673.282,67 €

Wiedergabe des Bestätigungsvermerkes des Abschlussprüfers

Am 29.04.2008 wurde durch die Wirtschaftsprüfer Dipl.-Kfm. Michael Müller, Dipl.-Kfm. Andreas Bußmann und Dipl.-Kfm. Franz-Josef Bußmann, Dortmund, folgender Bestätigungsvermerk erteilt:

"Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der DOGEWO Dortmunder Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft mbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2007 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht im Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung zutreffend dar."

Dortmund, den 29.04.2008

Durch:

Dipl.-Kfm. Michael Müller

Wirtschaftsprüfer

Dipl.-Kfm. Andreas Bußmann

Wirtschaftsprüfer

Dipl.-Kfm. Franz-Josef Bußmann

Wirtschaftsprüfer

Bericht des Aufsichtsrats

1/08 Sitzung des Aufsichtsrates

am 13.06.2008

Bericht des Aufsichtsrates

Der Aufsichtsrat wurde von der Geschäftsführung über die Lage und geschäftliche Entwicklung des Unternehmens im Geschäftsjahr 2007 regelmäßig unterrichtet. Alle Geschäftsvorgänge von wesentlicher Bedeutung wurden in den Sitzungen eingehend erörtert; notwendige Entscheidungen hierzu wurden getroffen.

Der Prüfungsausschuss hat sich im Laufe des Geschäftsjahres über die Entwicklung der Gesellschaft umfassend informiert. Dabei waren Lagebericht und Jahresabschluss des Geschäftsjahres 2007 und der Wirtschaftsplan 2008 Gegenstand ausführlicher Beratungen.

Die Prüfung des Jahresabschlusses für das Geschäftsjahr 2007 ist unter Beachtung der Bestimmungen des § 53 HGrG durch die Wirtschaftsprüfer Dipl.-Kfm. Michael Müller, Dipl.-Kfm. Andreas Bußmann und Dipl.-Kfm. Franz-Josef Bußmann, Dortmund, durchgeführt worden. Der uneingeschränkte Bestätigungsvermerk wurde am 29.04.2008 erteilt. Der Aufsichtsrat hat den Lagebericht und den Jahresabschluss 2007 in einer gemeinsamen Sitzung mit dem Prüfungsleiter am 15.05.2008 eingehend beraten. Beanstandungen haben sich nicht ergeben.

Der Aufsichtsrat stimmt dem Lagebericht sowie dem Jahresabschluss 2007 zu.

Für die im Geschäftsjahr 2007 geleistete Arbeit dankt der Aufsichtsrat der Geschäftsführung sowie allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter.

Dortmund, 13.06.2008

Der Aufsichtsrat

Helmut Harnisch

Vorsitzender

Beschlussvorschlag:

Der Aufsichtsrat stimmt dem von dem Geschäftsführer vorbereiteten Bericht des Aufsichtsrates zu.

Gesellschafterbeschluss

04/08 Gesellschafterbeschluss über die Verwendung des Bilanzgewinns

Vorbemerkung:

Gemäß § 16 (2) b) des Gesellschaftsvertrages unterliegt die Verwendung des Bilanzgewinns der Beschlussfassung der Gesellschafterversammlung.

Der Aufsichtsrat hat in seiner 1/08 Sitzung am 13.06.2008 beschlossen, der Gesellschafterversammlung eine entsprechende Beschlussfassung zu empfehlen.

Beschluss:

Die Gesellschafter stimmen entsprechend § 16 (2) b) des Gesellschaftsvertrages folgender Verwendung des Bilanzgewinns zu:

Vom Bilanzgewinn in Höhe von 1.515.681,81 Euro

werden der anderen Gewinnrücklage 1.515.000,00 Euro

zugewiesen und 681,81 Euro

auf die Rechnung des Geschäftsjahres 2008 vorgetragen.

Die Gesellschafter erklären sich gemäß § 13 (5) des Gesellschaftsvertrages ausdrücklich mit der schriftlichen Stimmabgabe einverstanden.

Dortmunder Stadtwerke AG

mit 357.826 Stimmen (entsprechen 90,00 %)

Sparkasse Dortmund

mit 39.759 Stimmen (entsprechen 10,00 %)

DOGEWO Dortmunder Gesellschaft für Wohnen mbH