KB Düsseldorf Haus Königsallee GmbH

Köln

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2019 bis zum 31.12.2019

Bilanz zum 31. Dezember 2019

Aktiva

		Geschäftsjahr	Vorjahr
		EUR	EUR
A. Anlagevermögen
I. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der bauten auf fremden Grundstücken	77.177.521,71		79.218.356,82
2. andere Anlagen, Betriebs und Geschäftsausstattung	0,00		65,68
		77.177.521,71	79.218.422,50
B. Umlaufvermögen
I. Vorräte
unfertige Leistungen		0,00	747.449,98
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	1.805.823,49		5.891.351,95
2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	6.303.060,21		3.234.334,43
3. sonstige Vermögensgegenstände	179.170,43		0,00
		8.288.054,13	9.125.686,38
III. Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten		5.542.567,22	3.896.725,64
C. Rechnungsabgrenzungsposten		481.440,89	587.171,22
		91.489.583,95	93.575.453,72

Passiva

		Geschäftsjahr	Vorjahr
		EUR	EUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital	25.000,00		25.000,00
II. Kapitalrücklage	15.966.925,15		15.966.925,1S
		15.991.925,15	1S5.994.925,15
B. Rückstellungen
1. Steuerrückstellungen	145.929,00		0,00
2. sonstige Rückstellungen	90.633,99		24.500,00
		236.562,99	24.500,00
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	74.798.500,00		76.325.000,00
2. erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen	0,00		673.341,22
3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	124.590,60		49.287,53
4. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	110.303,94		0,01
5. sonstige Verbindlichkeiten	217.737,97		501.436,51
		75.251.132,51	77.349.065,27
D. Rechnungsabgrenzungsposten		9.963,30	9.963,30
		91.489.583,95	93.575.453,72

Anhang für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2019 bis 31. Dezember 2019

Rechtliche Verhältnisse

Die KB Düsseldorf Haus Königsallee GmbH (nachfolgend KBD Königsallee) wurde mit Vertrag vom 18.06.2009 mit letzter Änderung vom 18.12.2013 gegründet. Sie hat ihren Sitz in Köln und wird beim Amtsgericht Köln unter der Nummer HRB 80369 geführt.

Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss

Der Jahresabschluss wurde unter Berücksichtigung der handelsrechtlichen Vorschriften gemäß § 264 ff. HGB aufgestellt. Von den Erteichterungsmöglichkeiten für kleine Kapitalgesellschaften hat die Gesellschaft Gebrauch gemacht.

Der Jahresabschluss wurde in EURO aufgestellt.

Die Gliederung der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung entspricht den Bestimmungen der §§ 266 und 275 HGB. Die Bilanz ist in Kontoform, die Gewinn- und Verlustrechnung in Staffelform nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

Die KBD Königsallee und die Schwestergesellschaft KB Düsseldorf Haus Hofgarten GmbH, Düsseldorf (nachfolgend KBD Hofgarten) sind Miteigentümer des Grundstücks "Jan-Wellem-Platz" in Düsseldorf. In zivilrechtlicher Hinsicht belaufen sich im Rahmen einer Rechtsgemeinschaft der Miteigentumsanteil der KBD Hofgarten auf 62,5% und der Miteigentumsanteil der KBD Königsallee auf 37,5% Eine Realteilung ist nicht möglich.

Die Bebauung des Grundstücks besteht aus zwei im Wesentlichen eigenständigen Baukörpern. Für die Verteilung der gemeinsamen Herstellungskosten wurde zunächst der Verteilungsschlüssel von 62,5% (KBD Hofgarten) und 37,5% (KBD Königsallee) gewählt. Nach Fertigstellung und vollständiger Vermietung der Immobilien wurden die vormals angenommenen zivilrechtlichen Verteilungsschlüssel auf Grundlage der gesamten Bruttomiet- und Pachtflächen im Jahr 2015 überprüft und den tatsächlichen Verhältnissen angepasst. Die nunmehr sachgerechte ermittelte Verteilungsquote für Kosten, die einer Partei direkt zugeordnet werden können, belaufen sich auf 68,2% (KBD Hofgarten) und 31,8 % (KBD Königsallee).

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die Bilanzierung und Bewertung wurde nach den allgemeinen Bestimmungen der §§ 238 bis 256a HGB vorgenommen, die ergänzenden Vorschriften der §§ 264 bis 278 HGB betreffend Gliederung, Ansatz und Bewertung wurden berücksichtigt.

Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungs- und Herstellungskosten vermindert um planmäßige Abschreibungen angesetzt.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind zu Nennwerten angesetzt. Das Niederstwertprinzip wird beachtet.

Die Nebenkostenabrechnung erfolgte auf Basis des Entstehungsprinzips. Die Abrechnungsspitze des Geschäftsjahres als Forderung findet ihren Niederschlag in den sonstigen Vermögensgegenständen. Als Verbindlichkeit wird diese unter den sonstigen Verbindlichkeiten abgebildet, insofern erfolgt eine Änderung des Ausweises gegenüber dem Vorjahr (da Ausweis aktivisch unfertige Leistungen, passivisch erhaltene Anzahlungen).

In der GuV werden die Nebenkosten im Materialaufwand bzw. in den sonstigen betrieblichen Aufwendungen abgebildet. Die Erlösabgrenzung der umlegbaren Betriebskosten wird in Änderung zum Vorjahr unter sonstigen betrieblichen Erträgen ausgewiesen.

Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen und werden mit dem nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung erforderlichen Erfüllungsbetrag bewertet.

Verbindlichkeiten sind mit dem Erfüllungsbetrag passiviert.

Soweit Haftungsverhältnisse I. S. d. § 251 HGB bestehen, sind diese gemäß § 268 Abs. 7 HGB im Anhang angegeben.

Aufwendungen und Erträge werden periodengerecht abgegrenzt.

Bilanzerläuterung

Grundstücke und Gebäude

Das Gebäude wird über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer von 33 1/3 Jahren abgeschrieben. Ab Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten des Gebäudeeigentums erfolgt die Abschreibung linear p.r.t

Betriebs- und Geschäftsausstattung

Die Zugänge sind zu Anschaffungskosten bewertet. Die Abschreibung erfolgte linear entsprechend der branchenüblichen Erfahrungen ermittelter Nutzungsdauer.

Die Zusammensetzung und Entwicklung des Anlagevermögens ist gesondert im Anlagenspiegel dargestellt.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die ausgewiesenen Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie sonstigen Vermögensgegenstände haben Laufzeiten von bis zu einem Jahr.

Bei den sonstigen Vermögensgegenständen handelt es sich im Wesentlichen um die Abrechnungsspitze aus den Nebenkostenvorauszahlungen und den verauslagten Nebenkosten.

Kapital

Das gezeichnete Kapital der Gesellschaft beträgt EUR 25.000,00 und ist vollständig eingezahlt. Einziger Gesellschafter ist die KB Düsseldorf Holding GmbH & Co. KG, Köln.

	31.12.2019	31.12.2018
I. Gezeichnetes Kapital
Gezeichnetes Kapital KB Düsseldorf Holding GmbH & Co. KG	25.000,00 €	25.000,00 €
Summe Haftkapital	25.000,00 €	25.000,00 €
II. Kapitalrücklage	15.966.925,15 €	15.966.925,15 €
Summe Rücklagenkonto	15.966.925,15 €	15.966.925,15 €
Eigenkapital	15.991.925,15 €	15.991.925,15 €

Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen umfassen im Wesentlichen den zu erwartenden Aufwand für Prüfung und Erstellung des Jahresabschlusses sowie der Abgrenzung von zu erwartenden Stromkosten für 2019. Des Weiteren sind Steuerrückstellungen für Körperschaftssteuer sowie Zinsen ausgewiesen.

Verbindlichkeiten

	Stand 31.12.2019	Restlaufzeit bis 1 Jahr	Restlaufzeit zw. 1 und 5 Jahren	Restlaufzeit über 5 Jahre
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	74.798.500,00 €	1.526.500,00 €	73.272.000,00 €	0,00 €
Verbindlichkeiten aus LuL	124.590,60 €	124.590,60 €	0,00 €	0,00 €
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	110.303,94 €	110.303,94 €	0,00 €	0,00 €
Sonstige Verbindlichkeiten	217.737,97 €	217.737,97 €	0,00 €	0,00 €
Summe	75.251.132,51 €	1.979.132,51 €	73.272.000,00 €	0,00 €

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten bestehen gegenüber der Deutschen Hypothekenbank AG (DG HYP).

Haftungsverhältnisse

Zur Sicherung aller gegenwärtigen und künftigen Ansprüche der aus dem oben genannten Darlehensverträgen nebst Zinsen und aller sonstigen Nebenforderungen dienen der Bank Sicherheiten in Form einer Grundschuld, Sicherheiten in Form von Mietabtretungen sowie der Übernahme eines abstrakten Schuldversprechens. Die Sicherheiten in Form der Grundschuld und der Mietabtretungen dienen ebenfalls zur Sicherung aller gegenwärtigen und künftigen Ansprüche der DG-Hyp aus dem mit der Schwestergesellschaft KB Düsseldorf Haus Hofgarten GmbH parallel geschlossenem Darlehensvertrag. Die Wahrscheinlichkeit einer Inanspruchnahme aus dieser Mithaftung ist aufgrund der guten Vermögens-, Ertrags- und Finanzlage gering.

Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Umsatzerlöse

Hierbei handelt es sich um Erlöse aus der Vermietung des Objektes.

sonstige betriebliche Erträge

Die sonstigen betrieblichen Erträge bestehen überwiegend aus Versicherungserstattungen, Abgrenzung der unterjährig angefallenen Betriebskosten sowie aus dem Schadenersatz wegen Mietgarantie der ddp Realisierungs GmbH.

Aufwendungen für bezogene Leistungen

Die sonstigen bezogenen Leistungen bestehen überwiegend aus nicht umlagefähigen Kosten im Rahmen der Bewirtschaftung des Objektes.

sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen umfassen im Wesentlichen die Aufwendungen im Rahmen der Bewirtschaftung des Grundstücks sowie die Kosten für Erstellung und Prüfung des Jahresabschlusses, die Buchhaltungs- und Steuerberatungskosten.

Zinsen und ähnliche Aufwendungen

Diese Position umfasst die Zinsen für die bestehenden Bankdarlehen sowie Zinsen für die laufenden Bankkonten.

Auf Grund eines Gewinnabführungsvertrages abgeführte Gewinne

Auf Grund des bestehenden Ergebnisabführungsvertrages mit der KB Düsseldorf Holding GmbH & Co. KG wird das Jahresergebnis in Höhe von TEUR 5.503 an die Gesellschafterin abgeführt.

Sonstige Angaben

Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Jahresberichts breitete sich das Coronavirus weltweit weiter aus. Die konkreten Auswirkungen der Verbreitung des Coronavirus auf die Weltwirtschaft allgemein und die Immobilienmärkte im Speziellen sind derzeit noch nicht absehbar. In diesem Zuge kann die zukünftige Entwicklung der Gesellschaft von den Auswirkungen der Pandemie betroffen sein. Die genauen Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage können derzeit aufgrund der rasanten Entwicklung und dem damit verbundenen hohen Grad an Unsicherheit nicht exakt abgeschätzt werden.

Angesichts der durch COVID-19 ausgelösten weltweiten wirtschaftlichen Verwerfungen, wird es mit hoher Wahrscheinlichkeit in fast allen Assetklassen zu Umsatzrückgängen kommen. Das Ausmaß dieses Einschnitts hängt dabei maßgeblich davon ab, wie zügig die Pandemie überwunden werden kann. Der positive Trend des Jahres 2019 wird sich in 2020 nicht aufrechterhalten lassen.

Grundsätzlich sind kurzfristige Mietminderungen und Mietausfälle bei einzelnen Einzelhandelsmietern nicht auszuschließen. Die Gesellschaft sieht derzeit keine Risiken, die die Unternehmensfortführung in Frage stellen.

Zusammensetzung der Organe und deren Gesamtbezüge

Die Geschäftsführung bestand im Geschäftsjahr aus folgenden Personen:

Herr Jan Dührkoop, Diplom-Ökonom, Bonn

Herr Philipp Jürgen Henkels, Rechtsanwalt, Düsseldorf

Herr Marcus Schwäbe, Diplom-Volkswirt, Overath (ab 07.06.2019),

Anzahl der Mitarbeiter

Es wurden keine Mitarbeiter beschäftigt.

Unterschrift der Geschäftsführung

Köln, den 17. April 2020

Jan Dührkoop

Philipp Jürgen Henkels

Marcus Schwäbe