Immobilien Grundstücksgesellschaft Malzfabrik mbH

Berlin

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2017 bis zum 31.12.2017

Bilanz

Aktiva
	31.12.2017 EUR	31.12.2016 EUR
A. Anlagevermögen	18.728.079,76	17.381.542,71
I. Immaterielle Vermögensgegenstände	8.409,00	3.406,00
II. Sachanlagen	18.719.670,76	17.378.136,71
B. Umlaufvermögen	308.582,40	475.409,81
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	258.195,56	427.207,27
II. Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten und Schecks	50.386,84	48.202,54
C. Rechnungsabgrenzungsposten	31.648,03	1.441,14
D. nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag	4.142.159,32	8.643.265,27
Bilanzsumme, Summe Aktiva	23.210.469,51	26.501.658,93

Passiva
	31.12.2017 EUR	31.12.2016 EUR
A. Eigenkapital	0,00	0,00
I. gezeichnetes Kapital	25.000,00	25.000,00
II. Kapitalrücklage	7.500.000,00	1.935.000,00
III. Verlustvortrag	10.603.265,27	9.130.214,66
IV. Jahresfehlbetrag	1.063.894,05	1.473.050,61
V. nicht gedeckter Fehlbetrag	4.142.159,32	8.643.265,27
B. Sonderposten für Zuschüsse und Zulagen	24.166,57	0,00
C. Rückstellungen	40.328,00	35.257,00
D. Verbindlichkeiten	23.136.376,11	26.461.323,63
davon mit Restlaufzeit bis 1 Jahr	6.036.376,11	4.935.536,96
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr	17.100.000,00	21.525.786,67
E. Rechnungsabgrenzungsposten	9.598,83	5.078,30
Bilanzsumme, Summe Passiva	23.210.469,51	26.501.658,93

Anhang

Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss

Die angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden entsprechen den Vorschriften des Handelsgesetzbuches (§§ 238 bis 288 HGB).

Für die Gliederung der Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.

Grundsatz der Unternehmensfortführung (§ 252 HGB)

Der vorliegende Jahresabschluss wurde trotz der vorliegenden bilanziellen Überschuldung nach dem Grundsatz der Unternehmensfortführung aufgestellt.
Der Jahresabschluss der Gesellschaft weist zum Bilanzstichtag einen nicht durch Eigenkapital gedeckten Fehlbetrag in Höhe von EUR 4.142.159,32 aus. Der Fehlbetrag resultiert aus den seit der Gründungszeit der Geselschaft entstandenen Anlaufverlusten, insbesondere aus hohen Finanzierungskosten, die für den Erwerb und die ersten Bauabschnitte angefallen sind.
Die Geschäftsführung der Gesellschaft ist bei der Aufstellung des Jahresabschlusses von dem Grundsatz der Unternehmensfortführung ausgegangen, da in den Immobilien der Gesellschaft in der Bessemerstrasse 2-14, d.h. den Gebäuden der Malzfabrik, erhebliche stille Reserven vorhanden sind. Basierend auf einem Wertgutachten aus dem Jahr 2017 betrugen die stillen Reserven bereits zum Bewertungsstichtag rund 16,1 Mio. EUR. Die Geschäftsführung rechnet mit einer weiteren Wertsteigerung im Zuge weiterer Bauabschnitte. Die tatsächliche Höhe der stillen Reserven hängt dabei jedoch maßgeblich von dem erfolgreichen und zeitgerechten Verlauf der Baumaßnahmen ab.
Zur Sicherung der Liquidität, d.h. der Finanzierung laufender Verluste wie auch der Finanzierung geplanter und bevorstehender Baumaßnahmen befindet sich die Gesellschaft stetig in Verhandlungen mit verschiedenen Investoren und Banken. Im Ergebnis dieser Verhandlungen wurde das Eigenkapital in 2018 bereits um weitere 580.000,00 EUR erhöht. Darüber hinaus ist geplant, das Eigenkapital um weitere EUR 2.000.000,00 zu erhöhen.

Vergleichbarkeit mit Vorjahresbeträgen (§ 265 Abs. 2 Satz 2 HGB)

Zum 1. Januar 2017 wurde der Kontenplan unter Berücksichtigung einer neu implementierten Kostenstellenrechnung an die Erfordernisse der Immobilienbranche angepasst. Die Vorjahresbeträge sind daher nur eingeschränkt mit denen des Berichtsjahres vergleichbar.
Die in der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesenen Aufwendungen für Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe und für bezogene Waren entsprechen im aktuellen Berichtsjahr den im Rahmen der Vermietungstätigkeiten umlagefähigen Betriebskosten und betragen 468.439,53 EUR. Im Vorjahr wurden diese Aufwendungen unter der Position sonstige betriebliche Aufwendungen erfasst.

Angaben aufgrund der erstmaligen Anwendung der Vorschriften des BilRUG
(Art. 75 Abs. 2 S. 3 EGHGB):

Die Gesellschaft hat im Berichtsjahr erstmalig die Vorschriften des Bilanzrichtlinie-Umsetzungsgesetzes (BilRUG) angewendet. Unter Zugrundelegung der Neudefinition der Umsatzerlöse gemäß § 277 Abs. 1 HGB hätten die Umsatzerlöse im Vorjahr EUR 1.814.199,24 betragen. Die sonstigen betrieblichen Erträge hätten sich auf EUR 169.000,84 belaufen.

Ausweis-, Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die entgeltlich erworbenen immateriellen Vermögensgegenstände des Anlagevermögens werden zu Anschaffungskosten und, sofern sie der Abnutzung unterliegen, vermindert um lineare Abschreibungen entsprechend der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer, bewertet.

Das Sachanlagevermögen wurde zu Anschaffungskosten und soweit abnutzbar vermindert um planmäßige lineare Abschreibungen über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer angesetzt.

Sofern bei den Vermögensgegenständen des Anlagevermögens zum Abschlussstichtag von einer voraussichtlich dauernden Wertminderung auszugehen ist, werden außerplanmäßige Abschreibungen auf den niedrigeren beizulegenden Wert vorgenommen. Wertaufholungen werden vorgenommen, sofern der Grund für die ursprüngliche Wertminderung nicht mehr besteht.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden mit dem Nominalwert angesetzt. Bei den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen wurden erkennbare Einzelrisiken durch angemessene Wertberichtigungen berücksichtigt.

Die liquiden Mittel werden mit dem Nominalbetrag angesetzt.

Die aktiven Rechnungsabgrenzungsposten betreffen Ausgaben vor dem Abschlussstichtag, die Aufwand für eine bestimmte Zeit nach diesem Tage darstellen. Die Auflösung des Postens erfolgt linear entsprechend dem Zeitablauf.

Für erhaltene Investitionszuschüsse zum Anlagevermögen wurde ein Sonderposten gebildet. Die Auflösung erfolgt entsprechend der Nutzungsdauer der bezuschussten Vermögensgegenstände.

Die Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen auf der Grundlage einer vorsichtigen kaufmännischen Beurteilung mit dem notwendigen Erfüllungsbetrag. Bei Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden künftige Preis- und Kostensteigerungen berücksichtigt und eine Abzinsung auf den Abschlussstichtag vorgenommen. Als Abzinsungssätze werden die den Restlaufzeiten der Rückstellungen entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssätze der vergangenen sieben Geschäftsjahre verwendet, wie sie von der Deutschen Bundesbank monatlich bekannt gegeben werden.

Die Verbindlichkeiten werden mit dem Erfüllungsbetrag angesetzt.

Erläuterungen zur Bilanz

Ausleihungen, Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern
(§ 42 Abs. 3 GmbHG)

Gegenüber den Gesellschaftern bestanden die nachfolgenden

•	Verbindlichkeiten EUR 1.350.000,00 (Vorjahr: EUR 3.548.281,30)

Die Verbindlichkeiten besitzen zum Bilanzstichtag folgende Restlaufzeiten:

	< 1 Jahr	1 bis 5 Jahre	> 5 Jahre
	EUR	EUR	EUR
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	0,00	630.000,00	4.370.000,00
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	226.984,10	0,00	0,00
Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern	1.350.000,00	0,00	0,00
sonstige Verbindlichkeiten	0,00	1.458.000,00	14.992.000,00
	1.576.984,10	2.088.000,00	19.362.000,00

Von den Verbindlichkeiten ist ein Gesamtbetrag in Höhe von EUR 21.450.000,00 durch Grundpfandrechte der Kreditgeber gesichert.

Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Sonstige Angaben

Die Gesellschaft beschäftigte im Berichtsjahr durchschnittlich 16 Mitarbeiter.

Berlin, den 15. Juni 2018

Immobilien Grundstücksgesellschaft Malzfabrik mbH

sonstige Berichtsbestandteile

Berlin, den 15. Juni 2018
gez. Frank Sippel

Angaben zur Feststellung:
Der Jahresabschluss wurde am 18.06.2018 festgestellt.