DZ Immobilien + Treuhand GmbH

Münster

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2019 bis zum 31.12.2019

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die DZ Immobilien + Treuhand GmbH, Münster

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der DZ Immobilien + Treuhand GmbH, Münster - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2019 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2019 bis zum 31. Dezember 2019 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der DZ Immobilien + Treuhand GmbH, Münster für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2019 bis zum 31. Dezember 2019 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

―

entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2019 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2019 bis zum 31. Dezember 2019 und

―

vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

―	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können;
―	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben;
―	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben;
―	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann;
―	beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt;
―	beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Unternehmens;
―	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Eschborn / Frankfurt am Main, 15. Mai 2020

Ernst & Young GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Mai, Wirtschaftsprüfer

Hölscher, Wirtschaftsprüfer

Bilanz zum 31.12.2019

AKTIVA

	31.12.2019	31.12.2018
	€	€
A. Anlagevermögen:
I. Immaterielle Vermögensgegenstände:
1. entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	35.388,44	50.969,26
II. Sachanlagen:
1. Betriebs- und Geschäftsausstattung	219.015,68	259.802,71
III. Finanzanlagen:
1. Anteile an verbundenden Unternehmen	0,00	365.918,33
2. Ausleihungen an verbundenen Unternehmen	0,00	0,00
3. Beteiligungen	0,00	25.564,59
B. Umlaufvermögen:
I. Vorräte:
1. zum Verkauf bestimmte Grundstücke	692.357,99	1.432.346,18
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände:
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	690.691,95	2.428.133,64
2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	631.782,27	50.795,23
3. Forderungen gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	0,00	183.172,96
4. sonstige Vermögensgegenstände	112.006,27	965.539,41
III. Guthaben bei Kreditinstituten	13.385.095,66	16.505.703,89
- davon gegenüber verbundenen Unternehmen 13.385.095,66 (Vj. 16.505.703,89)
C. Rechnungsabgrenzungsposten
1. aktive Rechnungsabgrenzung	1.718,01	2.705,28
Summe der Aktiva	15.768.056,27	22.270.651,48

PASSIVA

	31.12.2019	31.12.2018
	€	€
A. Eigenkapital:
I. Gezeichnetes Kapital	160.050,00	160.050,00
II. Kapitalrücklage	357.854,32	357.854,32
III. Gewinnrücklagen
1. andere Gewinnrücklagen	3.537.276,71	3.537.276,71
IV. Bilanzgewinn	0,00	0,00
B. Rückstellungen:
1. Rückstellungen für Pensionen	477.071,00	783.782,00
2. Steuerrückstellungen	6.619,19	6.602,56
3. sonstige Rückstellungen	10.511.589,56	14.541.186,96
C. Verbindlichkeiten:
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	156.000,00	1.806.000,00
- davon gegenüber verbundenen Unternehmen 156.000,00 (Vj. 1.806.000,00)
2. erhaltene Anzahlungen	0,00	0,00
3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	181.830,01	954.945,04
4. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	7.904,07	86.315,35
5. sonstige Verbindlichkeiten	371.861,41	36.638,54
Summe der Passiva	15.768.056,27	22.270.651,48

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01. Januar bis 31. Dezember 2019

	2019	2018
	€	€
1. Rohergebnis	1.829.612,13	2.650.010,50
2. Personalaufwand:
a) Löhne und Gehälter	1.000.633,68	1.239.653,64
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	231.182,39	236.210,16
- davon für Altersversorgung
2019 0,00
2018 (2.716,00)
3. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen	62.449,14	99.253,70
4. sonstige betriebliche Aufwendungen	1.024.647,31	1.042.047,62
5. Aufwand aus Beteiligungen	5.933,90	0,00
6. Erträge aus Beteiligungen	2.103,36	183.172,96
7. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens	0,00	0,00
- davon aus verbundenen Unternehmen
2019 0,00
2018 0,00
8. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	-39.311,61	-50.046,76
- davon negative Habenzinsen: € 53.806,29 (VJ.: € 51.197,94)
- davon aus verbundenen Unternehmen
2019 0,00
2018 0,00
9. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	86.608,29	81.512,62
- davon an verbundene Unternehmen
2019 946,88
2018 539,40
10. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	6.602,56	11.256,16
11. Ergebnis nach Steuern	-625.653,39	73.202,80
12. sonstige Steuern	3.672,33	2.664,91
13. Aufwendungen aus Gewinnabführung	0,00	70.537,89
14. Erträge aus Verlustübernahme	629.325,72	0,00
15. Jahresüberschuss	0,00	0,00
16. Bilanzgewinn	0,00	0,00

Anhang für das Geschäftsjahr 2019

I. Allgemeine Angaben

1. Der Jahresabschluss der DZ Immobilien + Treuhand GmbH wurde auf der Grundlage der allgemeinen Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften der §§ 242 ff. HGB und der besonderen Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften für Kapitalgesellschaften (§§ 264 ff.HGB) sowie unter Berücksichtigung der rechtsformspezifischen Vorschriften des GmbH-Gesetzes aufgestellt.

2. Eine steuerliche Organschaft sowie ein Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag besteht mit der DZ BANK AG, im weiteren Text kurz DZ BANK oder Gesellschafterin genannt. Dieser wurde am 16./21.03.2017 geschlossen, die Eintragung in das Handelsregister erfolgte am 18.07.2017. Die Eintragung der Gesellschaft in das Handelsregister beim Amtsgericht Münster unter HR B 3234 erfolgte am 23. September 2002.

3. Die DZ Immobilien + Treuhand GmbH ist eine mittelgroße Kapitalgesellschaft gemäß § 267 Abs. 2 HGB. Vermerke zu einzelnen Posten der Bilanz, die wahlweise in der Bilanz oder im Anhang anzubringen sind, sind zum Teil im Anhang dargestellt. Die Gesellschaft nimmt die Erleichterungen gemäß §§ 276, 286 IV, 288 HGB in Anspruch. Das gemäß § 276 HGB ausgewiesene Rohergebnis enthält Vertriebskosten von TEUR 11 (Vj.: TEUR 204).

II. Angaben zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sowie zur Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung

1. Die immateriellen Vermögensgegenstände betreffen im Wesentlichen eine erworbene, individuell entwickelte Software für den Geschäftszweig Baulandentwicklung sowie Softwarelizenzen. Die immateriellen und die Vermögensgegenstände des Sachanlagevermögens sind zu Anschaffungskosten abzüglich planmäßiger linear vorgenommener Abschreibungen bewertet. Dabei erfolgte eine Orientierung an den steuerlich zulässigen Abschreibungstabellen. Außerplanmäßige Abschreibungen auf den niedrigeren beizulegenden Wert erfolgen, sobald eine voraussichtlich dauerhafte Wertminderung vorliegt. Für das Geschäftsjahr wurden die Vorschriften für geringwertige abnutzbare bewegliche Wirtschaftsgüter im Einzelwert bis EUR 800,00 gemäß § 6 Abs. 2 EStG angewendet bzw. die Altbestände nach den Vorschriften für die Bildung von Sammelposten gemäß § 6 Abs. 2a EStG fortgeführt.

2. Die Vorräte sind zu Anschaffungs- und Herstellungskosten bzw. mit ihrem niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt, wobei die Herstellungskosten zu Einzelkosten angesetzt werden. Sie beinhalten neben den Grundstückskosten im Wesentlichen Kosten für Wasserversorgung und Schmutzwasserentsorgung sowie Straßenbau- und Planungskosten. Fremdkapitalzinsen werden entsprechend § 255 Abs. 3 HGB in die Herstellungskosten einbezogen. Diese betrugen im Berichtsjahr TEUR 0 (Vorjahr: TEUR 0). Die Fertigungsgemeinkosten gemäß § 255 Abs. 2 HGB beinhalten angemessene Teile der Gehälter, Sozialabgaben und sonstigen betrieblichen Aufwendungen. Diese werden für die laufenden Erschließungsprojekte aktiviert, die nach dem 31.12.2009 neu begonnen wurden, soweit sie auf den Zeitraum der Herstellung entfallen. Im Berichtsjahr wurden demnach Fertigungsgemeinkosten in Höhe von TEUR 30 (Vorjahr: TEUR 23) aktiviert.

3. Der Bilanzansatz der Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände erfolgte zum Nennwert abzüglich gebildeter Wertberichtigungen. Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen bestehen im Wesentlichen aus dem Verkauf von Grundstücken, deren Höhe mit TEUR 329 (Vorjahr: TEUR 2.053) valutiert. Forderungen gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, sind in Höhe von TEUR 0 (Vorjahr: TEUR 183) zu verzeichnen. Eine Barhinterlegung in Höhe von TEUR 223 (Vorjahr: TEUR 223) erfolgte als Sicherheitsleistung an die Gemeinde Wachtberg, betreffend das Projekt Adendorf. Die Restlaufzeit aller Forderungen aus Lieferungen und Leistungen beträgt bis zu einem Jahr. Die sonstigen Vermögensgegenstände bestehen fast ausschließlich aus einer Rückdeckungsversicherung zur Erfüllung von Leistungen der betrieblichen Altersversorgung in Höhe von TEUR 104 (Vorjahr: TEUR 113). Die Restlaufzeit dieser Forderung beträgt mehr als ein Jahr. Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen bestehen gegenüber der Gesellschafterin, der DZ BANK, in Höhe von TEUR 632 (Vorjahr: TEUR 51), welche fast ausschließlich aus der Verlustübernahme resultieren. Die Restlaufzeit dieser Forderung beträgt bis zu einem Jahr.

4. Guthaben bei Kreditinstituten bestehen zum 31. Dezember 2019 in Höhe von TEUR 13.385 (Vorjahr: TEUR 16.506). Diese sind mit dem Nominalwert bilanziert und bestehen bei der DZ BANK.

5. Rückstellungen werden für ungewisse Verbindlichkeiten in Höhe des notwendigen Erfüllungsbetrages gebildet. Sie sind nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung bemessen. Die sonstigen Rückstellungen bestehen überwiegend für erwartete Kosten für die Baulandentwicklung (TEUR 9.006, Vorjahr: TEUR 12.232), Courtageverpflichtungen (TEUR 234, Vorjahr: TEUR 234) und potentiellen Ansprüchen im Rahmen von Gewährleistungen bei bereits veräußerten Grundstücken (TEUR 733, Vorjahr: TEUR 730). In Übereinstimmung mit den Vorschriften des § 253 Abs. 2 HGB wurden die Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr mit dem jeweils entsprechenden, von der Deutschen Bundesbank ermittelten, Marktzinssatz der vergangenen sieben Jahre abgezinst. Für Prozesskosten wurde eine Rückstellung in Höhe von TEUR 328 (Vorjahr: TEUR 328) gebildet.

6. Die Pensionsrückstellungen sind gemäß dem Anwartschaftsbarwertverfahren (Projected-Unit-Credit-Methode) kalkuliert. Die Bewertung der arbeitgeberfinanzierten unmittelbaren Pensionsverpflichtungen erfolgte nach versicherungsmathematischen Grundsätzen mit einem Abzinsungssatz per 31.12.2019 von 2,71 %, einer Bezügedynamik von jährlich 1,8 %, einer Rentendynamik von jährlich 1,60 % sowie einer Fluktuationsrate von jährlich 5,0 %. Die Bewertung erfolgt auf Basis der Richttafeln 2018G von Professor Klaus Heubeck. Der Abzinsungssatz entspricht dem von der Deutschen Bundesbank gemäß § 253 Abs. 2 HGB veröffentlichten durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen zehn Geschäftsjahre bei einer angenommenen Restlaufzeit von 15 Jahren. Der Unterschiedsbetrag gemäß §253 (6) HGB betrug im Berichtsjahr 20.477 Euro (Vorjahr: 37.383 Euro). Die Bewertung der arbeitnehmerfinanzierten unmittelbaren Pensionsverpflichtungen erfolgte entsprechend § 253 Abs. 1 Sätze 2 und 3 HGB zum beizulegenden Zeitwert der zugrundeliegenden Rückdeckungsversicherungen. Eine Saldierung gemäß § 246 Abs. 2 Sätze 2 und 3 HGB des Deckungsvermögens mit den Rückstellungen wurde nicht vorgenommen, da eine entsprechende Zweckexklusivität des Deckungsvermögens nicht gegeben ist.

7. Die Kapitalanteile sind in voller Höhe eingezahlt.

8. Das im Geschäftsjahr aus der Abzinsung bzw. Aufzinsung der Rückstellungen gemäß den Vorschriften des § 253 Abs. 2 HGB resultierende, per Saldo negative Ergebnis von TEUR 81 (Vorjahr: negativ TEUR 81) wird im Posten "Zinsen und ähnliche Aufwendungen" ausgewiesen.

9. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten bestehen in Höhe eines Darlehens gegenüber der Schwestergesellschaft, DZ HYP AG, vormals WL BANK AG, für die Finanzierung des Grundstückserwerbs und der Baulanderschließung im Rahmen eines Dienstleistungsmodells mit der Stadt Emsdetten. Das Darlehen valutiert über nominal 4.000 TEUR und hat eine Laufzeit bis zum 31.12.2020. Zum 31.12.2019 wurden 156 TEUR in Anspruch genommen.

10. Sonstige Verbindlichkeiten bestehen zum einen aus Erlösen, die im Rahmen eines Finanzierungs- und Projektmanagementvertrages mit der Stadt Emsdetten für diese vereinnahmt wurden. Diese übersteigen die verauslagten Kosten im Rahmen dieses Vertrages um insgesamt TEUR 117 und haben eine Laufzeit von bis zu einem Jahr. Gegenüber der Stadt Emsdetten besteht auch die Erstattungsverpflichtung. Im Vorjahr resultierte aus diesem Vertrag ein Erstattungsanspruch in Höhe von TEUR 852. Zum anderen enthält diese Position Verbindlichkeiten aus noch nicht ausgezahlten Kapitalleistungen aus Pensionen in Höhe von TEUR 202, deren Laufzeit mehr als fünf Jahre beträgt.

11. Die Verbindlichkeiten sind mit dem Erfüllungsbetrag angesetzt. Pfandrechte oder sonstige Sicherheiten wurden nicht gewährt. Die Restlaufzeiten der Verbindlichkeiten gliedern sich wie folgt (Angaben in TEUR):

Verbindlichkeiten aus/gegenüber:	Bis 1 Jahr	1 bis 5	Mehr als	Summe	Vorjahr
		Jahre	5 Jahre	TEUR	TEUR
Kreditinstituten	156	0	0	156	1.806
Eingangsrechnungen	17	0	0	17	27
Grundstücksankauf	121	15	30	165	928
Verbundenen Unternehmen	8	0	0	8	86
Sonstige Verbindlichkeiten	186	68	118	372	37
- davon aus Steuern	0	0	0	0	0
Summe Verbindlichkeiten ^*	488	82	148	718	2.884

^* Aufgrund der Darstellung der Werte in TEUR können sich Rundungsdifferenzen ergeben

12. Bei den Angaben zu verbundenen Unternehmen handelt es sich um die Gesellschafterin DZ BANK.

III. Anlagespiegel

	1. Immaterielle Vermögensgegenstände	2. Betriebs- und Geschäftsausstattung/Fuhrpark	3. Anteile an verbundenen Unternehmen	4. Beteiligungen
Anschaffungskosten	748.944,58 EUR	794.384,10 EUR	365.918,33 EUR	51.128,18 EUR
Zugänge	3.691,08 EUR	2.390,21 EUR	0,00 EUR	0,00 EUR
Zuschreibungen	0,00 EUR	0,00 EUR	0,00 EUR	0,00 EUR
Abgänge	0,00 EUR	37.773,52 EUR	365.918,33 EUR	25.564,59 EUR
Abschreibungen kumuliert	717.247,22 EUR	539.985,11 EUR	0,00 EUR	25.563,59 EUR
Buchwert am 31.12.2019	35.388,44 EUR	219.015,68 EUR	0,00 EUR	0,00 EUR
Abschreibungen in 2019	19.271,90 EUR	43.177,24 EUR	0,00 EUR	0,00 EUR

IV. Sonstige Angaben gemäß § 285 Nr. 8 HGB

1. Sonstige nicht aus der Bilanz ersichtliche Verpflichtungen aus Grundstücksgeschäften und Erschließungsmaßnahmen (im Wesentlichen Bürgschaften für Vertragserfüllung, Gewährleistung und Erschließung) betreffen Avale,

per 31. Dezember 2019 in Höhe von	4.786.167,51 EUR
per 31. Dezember 2018 in Höhe von	7.511.343,76 EUR

die im Auftrag der Gesellschaft von der DZ BANK übernommen wurden. Bislang erfolgte keine Inanspruchnahme aus diesen Bürgschaften heraus, sodass das Risiko hierfür für die Zukunft als sehr gering eingeschätzt wird. Pfandrechte oder sonstige Sicherheiten wurden nicht gewährt.

2. Der Gesellschaft wurde von ihrer Gesellschafterin bis auf weiteres ein Kreditrahmen in Höhe von EUR 40 Mio. gewährt. Derzeit liegen keine Erkenntnisse darüber vor, dass dieser Kreditrahmen zukünftig nicht mehr gewährt wird.

3. Außerbilanzielle Geschäfte gemäß § 285 Nr. 3 HGB bestehen für neue Projekte im Bereich Baulanderschließung. Für vertraglich fixierte, schwebend unwirksame Verpflichtungen im Wert von insgesamt EUR 18,5 Mio. (Vorjahr: EUR 16,9 Mio.) lagen die Wirksamkeitsvoraussetzungen zum Bilanzstichtag noch nicht vor. Die Gesellschaft grenzt in diesem Zusammenhang die wirtschaftlichen Risiken dadurch ein, dass die Verträge so lange aufschiebend bedingt sind, bis die Bebauungspläne Bestandskraft erlangt haben sowie ein Erschließungsvertrag mit der Kommune abgeschlossen wurde.

4. Der Jahresabschluss 2018 wurde mit Gesellschafterbeschluss vom 30. April 2019 festgestellt und genehmigt.

5. Die Gesellschaft beschäftigte im Jahresdurchschnitt 16 (Vorjahr: 21) Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, davon 5 (Vorjahr: 6) Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter für Verwaltungstätigkeiten.

6. Das Mutterunternehmen der Gesellschaft ist die DZ BANK, die einen Konzernabschluss erstellt, in den die Gesellschaft aus Wesentlichkeitsgründen nicht einbezogen wird. Dieser wird dem Bundesanzeiger eingereicht und veröffentlicht.

7. Der Jahresfehlbetrag in Höhe von EUR 629 Tsd. wird auf Basis des Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrages von der DZ BANK übernommen.

V. Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Abschluss des Geschäftsjahres

Am 30. Januar 2020 hat die Weltgesundheitsorganisation WHO den internationalen Gesundheitsnotstand aufgrund des Ausbruchs des Coronavirus ausgerufen. Seit dem 11. März stuft die WHO die Verbreitung des Coronavirus nunmehr als Pandemie ein. Die andauernden Einschränkungen aufgrund der im Zusammenhang mit der Eindämmung der Pandemie ergriffenen Maßnahmen können negative Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage in 2020 haben. Wir verweisen in diesem Zusammenhang auf die Ausführungen im Lagebericht im Kapitel "Prognosebericht".

Weitere Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Abschluss des Geschäftsjahres, die im Jahresabschluss noch keine Berücksichtigung gefunden haben, sind nicht eingetreten.

VI. Organe

1. Geschäftsführer der Gesellschaft sind:

Dr. Alfred Locklair	Prokurist der DZ BANK ab dem 01.08.2016 entsandt als Geschäftsführer ab dem 10. September 2004
Klaus Wellner	Prokurist der DZ BANK ab dem 01.08.2016 entsandt als Geschäftsführer ab dem 01. Oktober 2016

Münster, 11. Mai 2020

DZ Immobilien + Treuhand GmbH

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2019

I. Grundlagen

Die DZ Immobilien + Treuhand GmbH, Münster (DZ I + T GmbH) - Gruppe - als Teil der Immobilienaktivitäten des DZ BANK-Konzerns - vollzog im Geschäftsjahr 2019 die Neuausrichtung auf ihre Kernkompetenz im Geschäftsfeld Baulandentwicklung. Zusätzliche Geschäftsaktivitäten bestanden im Berichtsjahr bis zum 30.11. noch im Bereich Gutachten. Zum 01.12.2019 ist der Bereich Gutachten in Form eines Teilbetriebsübergangs auf die VR WERT Gesellschaft für Immobilienbewertungen mbH übergegangen. Mit dem Übergang wechselten 4 Mitarbeiter in die VR Wert.

Die Beteiligungen der DZ I+T GmbH wurden im Geschäftsjahr 2019 vollständig abgewickelt. Die WGZ ImmobilienKontor GmbH wurde im Berichtsjahr planmäßig auf die DZ Immobilien + Treuhand GmbH am 26.082019 verschmolzen. Die WGZ ImmobilienKonto GmbH & Co. KG wuchs nach der Verschmelzung ihrer Komplementärin der DZ I+T GmbH im Anschluss direkt an. Ebenfalls in 2019 planmäßig erfolgt ist die Verschmelzung der WGZ Immobilien + Management GmbH am 26.08.2019 auf die DZ Immobilien + Treuhand GmbH.

Der Geschäftszweck der Hermann-Löns GbR, die Entwicklung und Vermarktung von Grundstücken auf dem Gelände der ehemaligen Hermann-Löns Kaserne in Bergisch-Gladbach, wurde erfolgreich abgeschlossen. Daher erfolgte zum 31.10.2019 die Liquidation der Gesellschaft.

II. Wirtschaftsbericht

Rahmenbedingungen

Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) mitteilte, wurde von Januar bis Dezember 2019 in Deutschland der Bau von rund 361.000 Wohneinheiten genehmigt. Das waren 3,8% oder 14.000 Wohneinheiten mehr als im gleichen Zeitraum des Jahres 2018.

Die Spitzenverbände der Bauindustrie halten auch weiterhin die Fertigstellung von jährlich mindestens 350.000 Wohnungen für erforderlich. Diese Tatsache, das attraktive Zinsniveau von -0,2% Umlaufrendite für öffentliche Anleihen sowie ein stabiler Arbeitsmarkt mit einer Arbeitslosenquote von 5,0% per 31.12.2019 bilden auch zukünftig belebende Faktoren. In Summe wird somit ein anhaltend positives Umfeld für Wohnungsbauinvestitionen geschaffen. Hinsichtlich möglicher Auswirkungen der CoVid-19 Pandemie wird auf den Ausblick verwiesen.

Die Bau-Hauptverbände erwarten für das Jahr 2020 ein Umsatzwachstum in Höhe von nominal 5,5% und eine weitere Zunahme der Beschäftigtenzahl von rund 1,5% auf 870.000 Erwerbstätige im Baugewerbe. Treiber werde dabei der Geschosswohnungsbau sein sowie der öffentliche Bau nach langen Jahren der Investitionszurückhaltung.

Für die DZ I + T GmbH haben sich an der Wettbewerbssituation im Bereich Baulanderschließung keine Änderungen ergeben. Als Wettbewerber sind nach wie vor in erster Linie die Immobilienabteilungen der örtlichen Sparkassen, Entwicklungsgesellschaften und freie Bauträger zu nennen. Seit einigen Jahren sind allerdings auch die Kommunen wieder selbst verstärkt in der Baulanderschließung aktiv.

Geschäftsverlauf

Baulanderschließung

Zum Bilanzstichtag befanden sich 10 (Vorjahr: 9) Baugebiete im Bestand der Gesellschaft. Die erforderlichen Erschließungsmaßnahmen wurden unter Einhaltung der branchenüblichen Standards abgewickelt. Die langjährige Zusammenarbeit im Vertrieb mit den Volks- und Raiffeisenbanken vor Ort führte bei einigen Projekten, zu einem über Plan liegenden Abverkauf. Vereinzelt waren Vermarktungsunterstützungen, meistens in Form von Kaufpreisnachlässen zu leisten. Der durch die erhöhte Umschlagsgeschwindigkeit erfolgte Abverkauf konnte im Berichtsjahr allerdings im gleichen Umfang durch die Akquisition neuer Projekte kompensiert werden, die jedoch noch zur Vermarktungsreife in 2020 und in den Folgejahren gebracht werden müssen. Im Vergleich zum Vorjahr, in dem sieben neue Projekte akquiriert wurden, kamen im Berichtsjahr zwei neue Projekte hinzu; im gleichen Zeitraum wurde ein Projekt abverkauft.

Für ein Bestandsprojekt wurde im Berichtsjahr unverändert das Dienstleistungsmodell genutzt. Hier übernahm die DZ I + T GmbH ohne eigene Risikoübernahme gegen eine jährliche Verwaltungskostenpauschale die Finanzierung und das Projektmanagement.

Bereich Gutachten:

Für den Bereich Gutachten war die Entwicklung im Geschäftsjahr 2019 trotz der Unsicherheiten über die zukünftige organisatorische Ansiedlung der Gutachter und deren Gutachtenbeauftragung erfolgreich. Die für das Berichtsjahr geplanten Umsatzerlöse wurden übererfüllt. Zum 01.12.2019 erfolgte der Teil-Betriebsübergang in die VR WERT Gesellschaft für Immobilienbewertungen mbH.

Lage

Ertragslage

Als die bedeutsamsten finanziellen Steuerungselemente der DZ I + T GmbH sind die Umsatzerlöse, das Rohergebnis (projektbezogen und gesamt), der Deckungsbeitrag (projektbezogen und gesamt) und der Zinsaufwand zu nennen, die nachfolgend näher analysiert werden. Ein wichtiger nicht-finanzieller Leistungsindikator stellt für die Gesellschaft die Vertriebslaufzeit dar, da diese Größe nachhaltige Auswirkungen auf die vorgenannten finanziellen Leistungsfaktoren hat. Für die in der Akquise befindlichen Projekte wird diese mit 2-3 Jahren erwartet. Bereits abverkaufte Projekte bestätigen diese Annahme.

Die Gesellschaft erzielte im Berichtsjahr einen Umsatz von EUR 4,1 Mio. (Vorjahr EUR 8,9 Mio.). Während der Umsatz im Bereich Gutachten systembedingt nur leicht zurückging, gab es in der Baulanderschließung deutliche Umsatzrückgänge zu verzeichnen. Dies war darauf zurück zu führen, dass ein Großteil der für das Jahr 2019 geplanten Umsätze erst in 2020 und den Folgejahren realisiert werden können, da es in den betreffenden Projekten zu Verzögerungen beim Grundstücksankauf bzw. aufgrund von Naturschutzmaßnahmen gekommen ist.

Die geschäftsfeldbezogenen Aufwendungen waren mit EUR 2,9 Mio. im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (EUR 6,9 Mio.) ebenfalls deutlich rückläufig, konnten den Umsatzrückgang aber nicht in gleicher Höhe kompensieren.

Das Rohergebnis lag im Berichtsjahr mit EUR 1,8 Mio. spürbar unter dem Wert des Vorjahres in Höhe von EUR 2,7 Mio. Dies ist auf den im Vergleich zum Vorjahr signifikanten Umsatzrückgang zurück zu führen.

Im Zusammenhang mit dem Betriebsübergang des Geschäftsbereiches "Gutachten" auf die VR WERT Gesellschaft für Immobilienbewertungen mbH wurden einmalig Erträge aus dem Verkauf des Gutachtergeschäftes in Höhe von 400 T€ generiert. In gleicher Höhe bestand eine vertragliche Verpflichtung seitens der DZ I+T GmbH zur Beteiligung an den bei der VR WERT im Zusammenhang mit dem Betriebsübergang anfallenden Personalaufwendungen. Der Betriebsübergang als solcher war insgesamt gesehen damit ergebnisneutral.

Die Personal- und Sachkosten i.H.v. insgesamt EUR 2,3 Mio. sind im Vergleich zum Vorjahr (EUR 2,6 Mio.) aufgrund der Neuordnung im Bereich Gutachten gesunken.

Der Jahresfehlbetrag für das Geschäftsjahr 2019 in Höhe von EUR 629.325,72 wurde aufgrund des Ergebnisabführungsvertrages durch die DZ BANK ausgeglichen.

Vermögens- und Finanzlage

Die Bilanzsumme der DZ I + T GmbH ist gegenüber dem Vorjahr (EUR 22,3 Mio.) mit nunmehr EUR 15,1 Mio. gesunken. Das Vermögen der Gesellschaft bestand zum Bilanzstichtag im Wesentlichen aus Guthaben bei Kreditinstituten. Diese lagen mit EUR 13,4 Mio. unter dem Niveau des Vorjahres (Vorjahr EUR 16,5 Mio.). Die Objekte für die Baulandentwicklung sind aufgrund des nahezu vollständigen Abverkaufs nochmals auf EUR 0,7 Mio. (Vorjahr EUR 1,4 Mio.) zurückgegangen. Ebenfalls rückläufig sind die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände mit insgesamt EUR 0,8 Mio. (Vorjahr EUR 3,6 Mio.) was größtenteils mit dem Rückgang der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und dem Rückgang der sonstigen Vermögensgegenstände erklärt werden kann. Aus der Beendigung sämtlicher Beteiligungsaktivitäten resultiert der Rückgang in den Finanzanlagen in Höhe von 0,4 Mio. Euro.

Die Gesellschaft konnte im Berichtsjahr erneut ihren Finanzierungsbedarf komplett aus eigenen Mitteln decken. Zur weiteren Entwicklung der bestehenden Maßnahmen zur Baulandentwicklung sowie für die Akquisition neuer Projekte hat die DZ BANK bis auf Weiteres einen Kreditrahmen in ausreichender Höhe zur Verfügung gestellt. Derzeit liegen keine Erkenntnisse darüber vor, dass diese Kreditlinie nicht weiter gewährt wird. Für noch ausstehende Aufwendungen und Gewährleistungen in Baulanderschließungsprojekten hat die Gesellschaft angemessene Rückstellungen in Höhe von EUR 9,7 Mio. (Vorjahr EUR 13,0 Mio.) gebildet. Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen reduzierten sich auf EUR 0,18 Mio. (Vorjahr EUR 0,95 Mio.), die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten konnten deutlich von 1,80 Mio. Euro auf 0,15 Mio. Euro zurückgeführt werden. Die sonstigen Verbindlichkeiten steigen aufgrund noch nicht ausgezahlter Kapitalleistungen an ehemalige Mitarbeiter auf 0,37 Mio. Euro. (Vorjahr EUR 0,04 Mio.)

Die Eigenkapitalausstattung der DZ I + T GmbH beträgt unverändert EUR 4,05 Mio. (Vorjahr EUR 4,05 Mio.).

Im Rahmen des Dienstleistungsmodells wurde treuhänderisch zu Gunsten der Stadt Emsdetten ein Darlehensvertrag mit der DZ HYP (ehemals WL BANK) in Höhe von EUR 4,0 Mio. geschlossen, aus dem per 31.12.2019 eine Teilauszahlung in Höhe von TEUR 0,156 erfolgte.

Aufgrund der derzeitigen Liquiditätslage sowie des bis auf weiteres bereitgestellten Kreditrahmens der Muttergesellschaft war die DZ I + T GmbH im abgelaufenen Geschäftsjahr jederzeit in der Lage, ihre Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen. Es gibt aktuell keine Anzeichen auf künftige Liquiditätsengpässe.

Außerbilanzielle Geschäfte im Sinne des § 285 Nr. 3 HGB bestanden zum Bilanzstichtag in Form von vertraglich fixierten, schwebend unwirksamen Kaufverträgen.

Diese betragen kumuliert zum Ende des Berichtsjahres 18,8 Mio. Euro (Vorjahr EUR 16,9 Mio.) Die damit verbundenen Risiken wurden dadurch begrenzt, dass die zugrundeliegenden Verträge bis zum Eintritt der Wirksamkeit der notwendigen Voraussetzungen aufschiebend bedingt sind. Weiterführende Angaben hierzu sind im Anhang dargestellt.

Zusammenfassend lässt sich die Lage der Gesellschaft im Berichtsjahr vor dem Hintergrund der Neustrukturierung der Gutachtersparte als den Erwartungen entsprechend bezeichnen. Allerdings konnten die geplanten Ziele beim Umsatz und damit auch beim Rohergebnis in diesem schwierigen Geschäftsumfeld nicht erreicht werden. Die dargestellte Vermögens- und Finanzlage ist jedoch solide

III. Risiken und Chancen der künftigen Entwicklung

Die DZ I + T GmbH wendet die innerhalb der DZ BANK Gruppe einheitlichen Methoden und Prozesse für das Risikomanagement an. Die einzelnen Risikoarten und deren Potentiale sind im nachfolgenden Gesamtbild der Risikolage zusammengefasst:

Risiko	Potenzial 2018	Potenzial 2019
	Mio. €	Mio. €
Kreditrisiken	0,5300	0,5300
Marktpreisrisiken	0,3600	0,3600
Liquiditätsrisiken	0,2500	0,2500
Operationelle Risiken	0,1300	0,1300
Summe	1,2700	1,2700

Die Berechnung der Risikopotenziale erfolgt jährlich aufgrund individueller Kalkulationsmethoden. Hierbei wird das maximal schlagend werdende Risikovolumen ermittelt sowie eine eventuelle Lücke zur im Unternehmen vorhandenen Risikodeckungsmasse identifiziert. Bestandsgefährdende und entwicklungsbeeinträchtigende Risiken sind derzeit nicht erkennbar.

Im Fokus des Risikomanagements der Gesellschaft steht die Sicherstellung der planmäßigen Abwicklung der Baulanderschließungsmaßnahmen. Wesentliche Risiken können sich aus der Ausweitung der Vertriebslaufzeiten der Baulanderschließungsmaßnahmen ergeben, die zu Preisrisiken in den Erschließungs- und Finanzierungskosten sowie in den geplanten Verkaufserlösen führen können. Diesem Umstand wird durch Festpreisvereinbarungen für die Erschließungskosten, die Veräußerung der erschlossenen Grundstücke - aufschiebend bedingt bis zur Zahlung der Kaufpreise - und die Überwachung der zeitlichen und preislichen Entwicklung der Projekte, mit entsprechenden fördernden Maßnahmen, Rechnung getragen.

Nach Abschluss der Baulanderschließungsmaßnahmen besteht ein Gewährleistungsrisiko für die DZ I + T GmbH in Höhe von erfahrungsgemäß rund 2,5% des Projektvolumens, das in angemessener Weise in den Rückstellungen berücksichtigt wurde.

Weitere Risiken bestehen bei der Akquisition neuer Projekte. Notariell beurkundete Verträge, z.B. zum Grundstücksankauf, sind in aller Regel an bestimmte Wirksamkeitsvoraussetzungen gebunden. Treten diese nicht ein, müssen die Verträge rückabgewickelt werden. Die Kosten hierfür, sowie weitere bereits angefallene Projektvorlaufkosten sind von der Gesellschaft zu tragen. Zudem verschärft sich der Wettbewerb um Grundstücke zusehends durch weitere Marktteilnehmer, die von der Immobilienkonjunktur profitieren möchten. Dies erschwert gegenwärtig die Akquisition neuer Projekte.

Ausfallrisiken bestehen insbesondere bei Forderungen, denen dadurch begegnet wird, dass eine Sicherung durch Rückabwicklung der Grundstückskaufverträge besteht. Zudem erfolgt eine permanente Überwachung der Fälligkeiten der Forderungen. Für den Fall, dass diese überschritten werden, ist ein Mahnwesen etabliert.

Weitere Risiken stecken in den Beteiligungen der Gesellschaft. Hier sind Abschreibungen vorzunehmen, sollte deren Werthaltigkeit nicht mehr gegeben sein. Aufgrund der Gesellschafterstellung der DZ I + T GmbH als vollhaftender Gesellschafter einer Beteiligung können sich Haftungsrisiken ergeben. Da es sich hierbei um projektbezogene Beteiligungen handelt, erfolgt deren Steuerung und Überwachung über die Projektsteuerung im Rahmen der sonstigen Steuerungsinstrumente. Aufgrund des Abbaus des Beteiligungsportfolios reduzieren sich die Risiken fortlaufend.

Auf Grund der kurzfristigen Finanzierung des mittelfristig gebundenen Vermögens unterliegt die Gesellschaft darüber hinaus einem Zinsänderungsrisiko, das insbesondere bei steigenden Zinsen in Verbindung mit verzögerten Liquiditätszuflüssen durch schleppenden Abverkauf zu einer nachteiligen Entwicklung der Vermögens- und Ertragslage führen kann. Diesem Risiko wird dadurch Rechnung getragen, dass Zinsänderungsrisiken in der Projektkalkulation für neue Baulanderschließungsmaßnahmen eingeplant werden.

Da die Vorräte erst im Zuge des Vermarktungsprozesses wieder in liquide Mittel transformiert werden können und von einem durchschnittlichen Vermarktungszeitraum von drei bis vier Jahren auszugehen ist, besteht grundsätzlich die Gefahr einer Unterdeckung der kurzfristigen liquiditätswirksamen Vermögensgegenstände im Vergleich zu den kurzfristigen Verbindlichkeiten. Durch den von der DZ BANK zur Verfügung stellten Kreditrahmen ist das finanzielle Gleichgewicht der Gesellschaft gegeben. Derzeit liegen keine Erkenntnisse darüber vor, dass diese Kreditlinie nicht verlängert wird. Durch die Liquiditätsplanung für Akquisitionen und Bestandsprojekte im Rahmen des Projektcontrollings ist eine zeitnahe Anpassung des Kreditrahmens gewährleistet.

Zusätzliche, jedoch weniger stark ausgeprägte, Risiken lassen sich im Bereich der Geldwäsche, der Terrorismusfinanzierung und betrügerischer Handlungen zum Nachteil der Gesellschaft identifizieren. Hier findet eine enge Zusammenarbeit mit der DZ CompliancePartner GmbH statt, um derlei Gefahren zu minimieren. Die DZ CompliancePartner GmbH nimmt über deren Mitarbeiterin, Frau Astrid Euskirchen, auch die Funktion der Datenschutzbeauftragten wahr. Regelmäßige Schulungen aller Mitarbeiter zur Sensibilisierung werden ebenfalls durchgeführt.

Weitere operationelle Risiken bestehen in Rechtsstreitigkeiten im Rahmen des Projektgeschäftes, EDV-Risiken (Datenverluste), oder personellen Risiken (Verlust von Knowhow). Diesen wird unter Zuhilfenahme externer Quellen (Rechtsanwälte), der Fachbereiche der DZ BANK (Revision) und externen Dienstleistern (Personalabrechnung, IT-Provider) begegnet.

Zusammenfassend kann gesagt werden, dass sich die dargestellten Risiken im Rahmen des Projektgeschäftes bewegen. Hinsichtlich der Risiken aus der CoVid-19 Pandemie wird auf den Prognosebericht verwiesen.

Chancen bieten sich in erster Linie unverändert konjunkturell bedingt durch den nach wie vor stattfindenden Abbau des Investitionsrückstaus im Wohnungsneubau. Die Nettozuwanderung sowie die anhaltende Binnenwanderung verstärken diese Situation noch. Somit ist für die kommenden Jahre von einer stabilen Ertragslage auszugehen.

Weiterhin eröffnet die Zunahme von Investitionen in Wohneigentum als Alternative zu Finanzprodukten die Chance auf wachsende Nachfrage dieser Zielgruppe.

Auf politischer Ebene ist ein Umdenken der Kommunen zu erkennen, vermehrt Flächen zur Erschließung von Bauland auszuweisen. Dies bietet die Möglichkeit, den Vertrieb auf neue Regionen auszuweiten, woraus sich die Chance einer Umsatzsteigerung und Ausweitung des Projektportfolios ergibt.

Im Zusammenhang mit der Fokussierung der DZ I+T auf das Kerngeschäft Baulandentwicklung steht auch die Frage der weiteren Entwicklung der Gesellschaft. Hierbei bestehen mehrere Möglichkeiten, beginnend mit einer konzerninternen Umstrukturierung in Form der Anteils- oder Geschäftsübertragung. Des Weiteren bestehen Möglichkeiten der Veräußerung der Gesellschaft innerhalb der Genossenschaftlichen Finanz Gruppe (GFG) oder an einen Investor außerhalb dieser. Ebenfalls besteht die Möglichkeit einer sukzessiven Reduzierung des Geschäftsvolumens sowie eine dann mögliche Abwicklung der Gesellschaft. Die derzeit auch vom Gesellschafter bevorzugte Entwicklung ist die Veräußerung der Gesellschaft in der GFG. Hier erfolgen derzeit Sondierungen nach Kaufinteressen, konkrete Kaufpreisangebote sind der Gesellschaft aktuell nicht bekannt.

Der Erfolg des Unternehmens hängt ansonsten im Wesentlichen vom Nachfrageverhalten nach Eigenheimen ab. Zudem hat die Gesellschaft den sich abzeichnenden demografischen Veränderungen bereits dadurch Rechnung getragen, dass neue Projekte überwiegend in Ballungszentren (auch außerhalb des bisherigen Geschäftsgebietes) und Solitärstädten und nicht vorwiegend in der Fläche akquiriert werden.

In Auswertung aller dargestellten Chancen lässt sich festhalten, dass die DZ I + T GmbH alle derzeit vorhandenen Möglichkeiten auslotet oder bereits ausnutzt, um auch zukünftig erfolgreich am Markt bestehen zu können.

IV. Prognose

Die Spitzenverbände der deutschen Bauindustrie halten weiterhin die Fertigstellung von jährlich mindestens 350.000 Wohnungen für erforderlich. Nach wie vor zuversichtlich blickt die Baubranche auf das neue Baujahr 2020. Die baugewerblichen Umsätze werden ansteigend erwartet. Angestrebt wird ein Umsatzwachstum von 5,5% im Bauhauptgewerbe, verbunden mit einem Anstieg der Beschäftigtenzahl auf rund 870.000 Stellen. Zusätzliche belebende Faktoren sind das Zinsniveau bei - 0,2%, die Nettozuwanderung sowie die anhaltende Binnenwanderung. Aus Sicht der Gesellschaft bilden die immobilienspezifischen Konjunkturindikatoren die Grundlage für eine positive Umsatz- und Ertragsentwicklung in der DZ I + T GmbH.

Im Kerngeschäft der DZ I + T GmbH, der Baulandentwicklung, werden die Maßnahmen zur Intensivierung der Vermarktung werden im laufenden Geschäftsjahr kontinuierlich fortgeführt bzw. weiter ausgebaut. Den Vertriebspartnern vor Ort wird gezielt Hilfe bei der Vermarktung der Baugebiete oder auch im Bereich Marketing angeboten.

Da seit einiger Zeit die Anzahl der Anfragen von außerhalb des bisherigen Verbreitungsgebietes, insbesondere aus Süddeutschland zunimmt, setzt die Geschäftsführung ihre Überlegungen fort, das Standortnetz der DZ I+T sukzessive auszuweiten, um allen Volks- und Raiffeisenbanken ihr Produkt- und Dienstleistungsangebot zur Verfügung zu stellen und das erweiterte Marktpotential auszuschöpfen. Das Baulandentwicklungsgeschäft macht aufgrund der Komplexität eine standortbezogene persönliche Betreuung erforderlich, um flexibel auf Anfragen und Terminwünsche reagieren zu können. Zudem ist es wichtig den regionalen Volks- und Raiffeisenbanken einen fest zugeordneten Ansprechpartner an die Seite stellen zu können.

Die Gesellschaft geht insbesondere vor dem Hintergrund der anhaltend positiven Immobilienmarktkonjunktur für das Jahr 2020 von Umsatzerlösen oberhalb des Niveaus des Berichtsjahres aus. Die Personal- und Sachkosten werden im Geschäftsjahr 2020 gegenüber dem Vorjahr leicht reduziert erwartet. Neben einer Anpassung der Gehälter werden Veränderungen bei den mit Gutachtertätigkeit verbundenen Mitarbeitern zu möglichen Entlastungen führen. Der Zinsaufwand wird sich aufgrund eines ansteigend erwarteten Projektvolumens im Vergleich zum Vorjahr voraussichtlich erhöhen.

Die Projektpipeline enthält eine Reihe von Projekten, von denen sich viele bereits in der laufenden Prüfungs- und Entscheidungsphase befinden. Der Neuzugang an Projekten konnte im Berichtsjahr den Abverkauf der Bestandsprojekte kompensieren. Gleichwohl darf nicht verkannt werden, dass es eine Reihe exogener Faktoren gibt, die von der Gesellschaft nicht beeinflusst werden können, z.B. Verfügbarkeit geeigneter Flächen, starker Wettbewerb z.T. über den Preis, die sowohl die Akquisition als auch den konkreten Vertragsabschluss erschweren. Die Gesellschaft erwartet trotz des intensiven Wettbewerbs um verfügbare Flächen sowohl für das Jahr 2020 als auch für die Folgejahre einen wachsenden Bestand an Erschließungsmaßnahmen.

Aufgrund der Bereinigung der Unternehmensstruktur entfallen zukünftig Erträge aus Beteiligungen.

Hinsichtlich der seit März 2020 grassierenden Corona-Pandemie werden für die DZ I+T GmbH in der laufenden sowie den folgenden Berichtsperioden die nachfolgenden Auswirkungen erwartet:

•	Für die Projekte, die sich gegenwärtig in der Akquise, bzw. in der Herstellung der Vermarktungsreife befinden, rechnen wir mit zeitlichen Verschiebungen von rund neun Monaten. Als Grund hierfür sind Verzögerungen in den Beschlussfassungen bei Politik und Verwaltung zu sehen, welche sich in gleichem Maße auf die Zeitplanung der DZ I+T GmbH durchschlagen werden. Weitere Verzögerungen ergeben sich durch Notariate bei der Beurkundung, bzw. Abwicklung von Ankaufs- oder Erschließungsverträgen aufgrund der derzeitigen Situation. Die Möglichkeit der Nicht-Realisation einzelner Projekte in der Pipeline durch die CoVid-19 Pandemie sehen wir derzeit nicht.
•	Auf der Käuferseite sind bei den Projekten, die sich derzeit in der Vermarktung befinden, noch keine Auswirkungen hinsichtlich des Nachfrageverhaltens erkennbar. Verzögerungen ergeben sich hier aber auch bei der Beurkundung, bzw. Abwicklung von Verkaufsverträgen. Bezüglich der Bautätigkeit in diesen Gebieten ist derzeit sowohl im Bereich der Erschließung als auch bei den Hochbauaktivitäten keine Einschränkung / zeitliche Verzögerung zu erkennen. Eine Nachteilige Entwicklung kann jedoch auch hier nicht ausgeschlossen werden. Dies insbesondere deshalb, da aufgrund der deutlich erhöhten Inanspruchnahme von Kurzarbeitergeld, womöglich verbunden mit einer ansteigenden Arbeitslosenquote, die Nachfrage nach Immobilien sinken könnte.
•	Aufgrund der geschilderten Umstände werden die Umsätze der DZ I+T GmbH für das laufende Berichtsjahr deutlich von der ursprünglichen Planung abweichen, mit entsprechenden Auswirkungen auf das Jahresergebnis. Die Umsatzerwartung liegt nunmehr bei rund 40% der Planung, das Jahresergebnis wird aufgrund dessen deutlich negativ erwartet, so dass ein Verlust von bis zu EUR 1,5 - 2,0 Mio. möglich ist.

Münster, den 11. Mai 2020

DZ Immobilien + Treuhand GmbH

Dr. Alfred Locklair

Klaus Wellner

BRAWO RE Development Münster GmbH