TAG Wohnungsgesellschaft Mecklenburg-Vorpommern mbH

Hamburg (vormals: Schwerin)

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2013 bis zum 31.12.2013

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2013

I. Grundlagen des Unternehmens

Geschäftsmodell

Die Anteile der TAG Wohnungsgesellschaft Mecklenburg-Vorpommern mbH, Hamburg, (im Folgenden "TAG MVP" oder die "Gesellschaft" genannt) werden zu 100 % von der TAG Potsdam-Immobilien GmbH, Berlin, ("TAG Potsdam") gehalten.

Die Gesellschaft ist vollständig in den Konzern der TAG Potsdam und damit in den Konzern der TAG Immobilien AG, Hamburg, ("TAG") eingebunden. Die Führung sowie das operative Geschäft der Gesellschaft werden durch die Vorstände bzw. durch Mitarbeiter der TAG dargestellt.

Das immobilienwirtschaftliche Engagement besteht in der Region Mecklenburg-Vorpommern, schwerpunktmäßig in Schwerin und Waren.

Rückwirkend zum 1. Januar 2013 wurden drei Tochtergesellschaften auf die TAG MVP verschmolzen. Die Gesellschaften besaßen keine Immobilienbestände.

Als bestandshaltende Immobiliengesellschaft konzentriert sich die TAG MVP auf die zielgerichtete Entwicklung und Optimierung des bestehenden Portfolios durch aktives Immobilienmanagement. Im Mittelpunkt stehen insbesondere die langfristige Reduzierung des Leerstands, die Realisierung von Mieterhöhungspotentialen im Rahmen von Neuvermietungen sowie die Festigung der Mieterbindung durch stetige Verbesserung des Services, Kundennähe insbesondere durch lokale Verwaltungseinheiten und Investitionen in Immobilienbestände mit Entwicklungs- und Ertragspotential.

Objekte an Einzelstandorten bzw. für die Gesellschaft wirtschaftlich nicht attraktive Immobilien werden zum Verkauf angeboten, um so den Bestand weiter zu optimieren.

II. Wirtschaftsbericht

a) Gesamtwirtschaftliche Lage

Die Finanz- und Schuldenkrise hat sich insbesondere in den rezessionsgeplagten Mitgliedstaaten des Euroraumes durch stabilisierende Maßnahmen der Europäischen Zentralbank wie z.B. Entlastung bei Kreditzinsen und Erleichterung von Kreditneuaufnahme beruhigt. Parallel zieht die Weltkonjunktur nach und nach an, vor allem aus den Industrieländern erwarten Konjunkturexperten spürbare Impulse für Exporte und Investitionen. Die Heterogenität zwischen den Mitgliedstaaten wird aber unverändert groß bleiben. Vor diesem Hintergrund zeigt die deutsche Wirtschaft ein moderates Wachstum mit 0,4%, maßgeblich begründet auf privatem Konsum und bleibt damit leicht hinter den Erwartungen zurück.

Die Wirtschaftsprognose des Ifo-Instituts für 2014 für Deutschland fällt positiv aus, wenn auch gleichzeitig vor möglichen Preisblasen durch äußerst günstige Bereitstellung von Liquidität gewarnt wird: Die Unsicherheit bei den Unternehmen ist gesunken und das Interesse an vergleichsweise sicheren Investitionen in Deutschland wächst. Die Einkommensperspektiven privater Haushalte sind ebenfalls gut. Der Präsident des Münchner Ifo-Instituts erwartet ein moderates Wachstum von 1,9% für 2014 bei einer Inflationsrate von 1,6% in 2013 auf 1,5% in 2014. Zudem prognostiziert das ifo-Institut weiterhin, dass sich die Arbeitslosenquote in 2014 bei 6,8% stabilisieren wird (nach 6,7% in 2013).

b) Lage der deutschen Immobilienwirtschaft

Der Immobilienstandort Deutschland erscheint im europäischen Vergleich sowohl für Wohn- als auch für Gewerbeimmobilien nach wie vor attraktiv. Gleichzeitig wird dieser hohe Stellenwert des deutschen Immobilienmarktes durch die Finanz- und Eurokrise gestützt, die das Interesse an Investitionen in Sachwerte belegt, wie zum Beispiel Rohstoffe und Immobilien aufgrund von attraktiven Risikoprämien sowie der Angst vor dem Anstieg der Inflationsrate. Weiter wird diese Tendenz durch die momentan äußerst niedrigen Zinsen unterstützt. Somit gilt Deutschland aktuell als sicheres Anlageziel für Immobilieninvestments.

Mecklenburg-Vorpommern

Rostock, die am Ufer der Ostsee gelegene Hafen- und Hansestadt, entwickelt sich zunehmend zu einer der beliebtesten Touristenstädte Mecklenburg-Vorpommerns. Im Jahr 2013 erhielt die Kulturstadt die Auszeichnung zum "besten Ferienort". Wirtschaftlich zeigt die Stadt ebenfalls einen eindeutigen Aufwärtstrend. Rostock war 2013 führend beim Vergleich des Bruttoinlandsprodukts je Erwerbstätigen zwischen den größten ostdeutschen Städten (ausgenommen Berlin). Dies erklärt den deutlichen Zuzug in die Hansestadt. Mittlerweile zählt Rostock rund 204.000 Einwohner. Die Arbeitslosenquote liegt Ende Dezember bei 10,4%.

Zurzeit erleben die ostdeutschen Städte einen Zuzug, denn viele Menschen ziehen vom Land in die nahegelegenen Großstädte, da sie dort ein besseres wirtschaftliches, soziales und kulturelles Angebot vorfinden. Von diesem positiven Trend ist insbesondere Erfurt betroffen. Mit der positiven Bevölkerungsentwicklung in den ostdeutschen Großstädten geht eine erhöhte Wohnungsnachfrage einher. Dies wirkt sich auf das Angebot an attraktiven Wohnungen und insbesondere auf Mietpreise aus, da gleichzeitig durch den Rückgang von Wohnungsneubau eine Knappheit herrscht.

c) Geschäftsverlauf und Lage der Gesellschaft

Geschäftsverlauf

Die Geschäftsentwicklung der TAG MVP stellt sich im Berichtsjahr insgesamt zufriedenstellend dar. Die Gesellschaft konnte im abgelaufenen Geschäftsjahr ihre Umsatzerlöse aus Hausbewirtschaftung um 2,3% (Vorjahr: 5,1%) steigern sowie ihr Zinsergebnis von TEUR 2.213 auf TEUR 2.174 verbessern. Gegenläufig wirkte sich ein leicht rückläufiges Ergebnis aus Hausbewirtschaftung in Höhe von TEUR 3.935 (Vorjahr: TEUR 4.063) aus. Insgesamt erzielte die Gesellschaft einen Jahresfehlbetrag in Höhe von TEUR 498 (Vorjahr: Jahresfehlbetrag TEUR 214).

Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

Ertragslage

Die Umsatzerlöse stiegen im Geschäftsjahr auf EUR 10,1 Mio. (Vorjahr: EUR 9,9 Mio.). Sie entfallen im Wesentlichen auf Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung.

Die durchschnittliche Nettokaltmiete bei Wohnungen und Gewerbeeinheiten (einschließlich Stellplätze) hat sich gegenüber dem Vorjahr von 4,67 EUR/m ² auf 4,73 EUR/m ² erhöht. Der Gesamtleerstand der TAG MVP bei Wohnungen und Gewerbeeinheiten - bezogen auf die jeweiligen Einheiten - lag zum Jahresende bei 9,2% (Vorjahr: 8,6%) und ist damit leicht angestiegen.

Das Ergebnis aus der Hausbewirtschaftung unter Berücksichtigung von Umsatzerlösen aus Hausbewirtschaftung, Bestandsveränderungen und Aufwendungen aus der Hausbewirtschaftung betrug EUR 3,9 Mio. (Vorjahr EUR 4,1 Mio.).

In den Aufwendungen aus der Hausbewirtschaftung sind Betriebskosten von EUR 3,7 Mio. (Vorjahr: EUR 3,6 Mio.), Instandhaltung von EUR 1,0 Mio. (Vorjahr: EUR 0,8 Mio.) und übriger Aufwand aus der Hausbewirtschaftung von EUR 1,8 Mio. (Vorjahr: EUR 1,7 Mio.) enthalten.

Zum 31. Dezember 2013 bewirtschaftet die Gesellschaft 1.612 Wohneinheiten.

Die Abschreibungen entfallen vollständig auf planmäßige Abschreibungen.

Personal- und Verwaltungskosten werden im Umlageverfahren durch die TAG AG belastet. In 2013 sind die Anstellungsverhältnisse der aktiven Mitarbeiter sukzessive auf die TAG AG übergegangen. Daneben besteht derzeit ein Ausbildungsverhältnis.

Das negative Zinsergebnis verringerte sich auf TEUR 2.174 (Vorjahr TEUR 2.213) Die durchschnittliche Zinshöhe bei Darlehen von Kreditinstituten lag bei 5,0% (Vorjahr: 5,0%).

Die Gesellschaft hat das Geschäftsjahr 2013 mit einem Jahresfehlbetrag von TEUR 498 abgeschlossen nach einem Verlust von TEUR 214 im Vorjahr.

Vermögens- und Finanzlage

Die Bilanzsumme hat sich gegenüber dem Vorjahr geringfügig reduziert und beträgt EUR 53,5 Mio. (Vorjahr EUR 53,9 Mio.). Das Anlagevermögen bildet mit 88,4 % (Vorjahr 88,5 %) den Schwerpunkt des Vermögens.

Im abgelaufenen Geschäftsjahr investierte die Gesellschaft knapp EUR 1,0 Mio. in Modernisierung, Gestaltung von Außenanlagen, Großinstandhaltung und Bauvorbereitung.

Die bilanzielle Eigenkapitalquote beträgt 9,4 % (Vorjahr 9,3 %).

Langfristig gebundene Vermögenswerte und Finanzierungsmittel sind bestimmend für die Finanzlage der Gesellschaft. Das Anlagevermögen sowie die im Umlaufvermögen bilanzierten Grundstücke sind zu 107,3% (Vorjahr 106,6%) durch Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten finanziert. Es bestehen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten mit einer Restlaufzeit von bis zu einem Jahr von EUR 0,8 Mio. (Vorjahr EUR 0,7 Mio.). Sämtliche Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind mit Grundpfandrechten oder Mithaftungsvereinbarungen besichert.

Es besteht eine Vereinbarung über einen Kontokorrentkreditrahmen zwischen der Gesellschaft und der Gesellschafterin. Das aus der Hausbewirtschaftung erzielte Rohergebnis übersteigt die laufenden Zinsaufwendungen und generiert positive Cashflows. Die Fähigkeit der Gesellschaft, ihre Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen, war im vergangenen Geschäftsjahr jederzeit gesichert.

Gesamtaussage zur wirtschaftlichen Lage

Die Umsatzerlöse aus Hausbewirtschaftung sind aufgrund der Realisierung von Mietsteigerungspotentialen um 2,3% gestiegen. Das aus der Hausbewirtschaftung erzielte Rohergebnis übersteigt die laufenden Zinsaufwendungen und generiert positive Cashflows. Die Eigenkapitalquote liegt mit 9,4% (Vorjahr: 9,3%) auf einem stabilen Niveau. Die TAG MVP verfügt über ausreichend Liquidität und ist wettbewerbsfähig finanziert.

d) Weitere finanzielle und nicht-finanzielle Leistungsindikatoren

Neben dem bereits zuvor beschriebenen finanziellen Leistungsindikator der Umsatzerlöse werden zusätzlich die weniger bedeutsamen Indikatoren der durchschnittlichen Quadratmetermiete und Leerstandsquote sowie die Eigenkapitalquote von der Gesellschaft beobachtet.

III. Nachtragsbericht

Herr Georg Griesemann, Hamburg, ist mit Beschluss der Gesellschafterversammlung vom 31. März 2014 als Geschäftsführer abberufen und Herr Martin Thiel, Hamburg, zum neuen Geschäftsführer bestellt worden.

Im Geschäftsjahr 2014 wurden die Pachtbestände der Gesellschaft an die TAG Potsdam zurückgeführt.

Darüber hinaus waren nach Ende des Geschäftsjahres keine Ereignisse mit wesentlichem Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft zu verzeichnen.

IV. Prognose-, Chancen- und Risikobericht

Prognosebericht

Für das Jahr 2015 wird für gesamt Deutschland ein Wachstum zwischen 1,0% (Sachverständigenrat) und 1,5% (Ifo- Institut) prognostiziert und durch privaten Konsum als Haupttreiber der Konjunktur mit einem plus von bis zu 1,9% gerechnet. Vor diesem Hintergrund erwarten wir auch für die Regionen in Ostdeutschland positive Impulse für den Wohnungsmarkt.

Im Geschäftsjahr wurden die Verschlankung von Prozessen und die Bündelung von Fachkompetenzen im TAG Konzern weiter vorangetrieben. Neben der Betreuung der Immobilien durch Mitarbeiter des TAG-Konzerns an den jeweiligen Standorten wurden die zentralen Fachabteilungen weiter gestärkt. Auch für das Geschäftsjahr 2015 werden weitere Effizienzsteigerungen durch Optimierungen im Prozessablauf erwartet. Daneben steht die Festigung der Mieterbindung durch stetige Verbesserung des Services und der Kundennähe im Vordergrund. Die TAG geht davon aus, dass eine erfolgreiche Umsetzung dieser Maßnahmen sich positiv auf Umsatz und Ertragskraft auswirken wird und mittelbar Potenzial für die Wertsteigerung ihrer Immobilien bietet.

Die Objekte der TAG MVP befinden sich in ausgewählten Lagen, die insgesamt positive wirtschaftliche Wachstums- oder Entwicklungsdaten ausweisen. Diese Lagen zeichnen sich überwiegend durch eine gute Infrastruktur als auch durch eine konzentrierte Wirtschafts- und Kaufkraft aus. Die Gesellschaft geht davon aus, dass die Mieten in diesen Regionen in den nächsten Jahren insbesondere im Wohnimmobilienbereich weiter steigen werden, wie das die Entwicklung der aktuellen Zahlen zur durchschnittlichen Nettokaltmiete bei Wohnungen auch belegen.

Eine gute Durchmischung der Wohnungsgrößen und der Mikrostandorte im Detail innerhalb der Region sowie eine zeitgemäße und enge Mieterbetreuung ermöglichen kontinuierlich positive Renditen und Cashflows aus dem Bestandsportfolio zu generieren. Überdies stellt die Kernkompetenz der TAG-Gruppe das aktive Asset und Property Management dar, das die erfolgreiche Reduzierung von Leerständen in den kommenden Jahren gewährleisten soll.

Auf Basis dieser Entwicklung erwartet die TAG MVP für das Geschäftsjahr 2015 ein leicht verbessertes Mietergebnis und daraus resultierend ein leicht ansteigendes Vorsteuerergebnis vor Sondereffekten, wie zum Beispiel Bewertungseffekten.

Ausblick

Die Kombination aus steigenden Mieten und sinkenden Leerständen soll auch in Zukunft für ein starkes, organisches Wachstum sorgen.

Für 2015 werden ein konstant niedriger Leerstand auf Basis der Vorjahreszahlen sowie die Realisierung von Mietsteigerungspotentialen geplant. Hieraus wird ein Anstieg der Nettomieterlöse zwischen 4% und 5% gegenüber dem Vorjahr erwartet.

Risikomanagement

Die TAG hat ein zentrales Risikomanagementsystem implementiert, das die Identifizierung, Messung, Steuerung und Überwachung aller den Konzern betreffenden wesentlichen Risiken sicherstellt. Mit diesem Risikomanagementsystem sollen Gefährdungspotenziale verringert, der Bestand gesichert sowie die erfolgreiche Weiterentwicklung des TAG Konzernes unterstützt werden. Um Risiken zu erkennen, beobachtet die TAG sowohl das gesamtwirtschaftliche Geschehen, als auch die Entwicklung der Immobilien- und Finanzbranche. Darüber hinaus werden interne Prozesse laufend überwacht. Das Konzerncontrolling und die interne Revision unterstützen Vorstand und Aufsichtsrat sowie die berichtspflichtigen Organisationseinheiten methodisch durch wiederkehrende interne Berichtskontrollen.

Die Gesellschaft ist in das Risikomanagementsystem der TAG integriert.

Leistungswirtschaftliche Risiken und Chancen

Vermietungsrisiken und -chancen

Der Vermietungsmarkt zeigt eine starke Abhängigkeit von der konjunkturellen Lage in Deutschland und seinen Regionen. Insbesondere kann die Veränderung wirtschaftlicher Rahmenbedingungen zu einer Erhöhung oder Minderung der Arbeitslosenzahlen führen. Als Konsequenz kommt es zu Anpassungen des Mietniveaus, es steigt oder fällt das Risiko von Mietausfällen und es ergeben sich positive oder negative Effekte auf die Leerstände und damit die Leerstandkosten der Gesellschaft.

Im Bereich der Wohnimmobilien erfolgt bei Neuvermietungen eine standardisierte Bonitätsprüfung potentieller Wohnungsmieter. Mit der Leerstandreduktion durch aktives Asset und Property Management reduziert die Gesellschaft auf der einen Seite die Leerstandkosten und realisiert gleichzeitig vorhandene Mietpotentiale. Durch die aktive Betreuung des Portfolios bis hin zu nachhaltiger Bestandsmieterpflege sichert die Gesellschaft langfristige Mietverhältnisse. Zudem sichert das Forderungsmanagement die kontinuierlichen Zahlungseingänge und kann zeitnah möglichen Versäumnisausfällen entgegenwirken. Das Risiko von Mietausfällen ist in Einzelfällen vorhanden, wir betrachten es in seiner Gesamtheit jedoch als gering.

Die Gesellschaft unterliegt darüber hinaus bei der Bewirtschaftung von Immobilien verschiedenen vertraglichen, behördlichen und gesetzlichen Beschränkungen, die ihre wirtschaftliche Handlungsfreiheit einschränken, zum Beispiel bestehen vereinzelt Auflagen aufgrund des Erhalts staatlicher Fördermittel oder Zweckbindungsvereinbarungen, die bei der Vermietung zu beachten sind.

Immobilien Bewertungsrisiken und -chancen

Der im Jahresabschluss ausgewiesene Buchwert der Immobilien basiert auf fortgeführten Anschaffungskosten. Während negative Abweichungen auf einen niedrigeren Marktwert im Wertansatz berücksichtigt werden, wird aufgrund des Vorsichtsprinzips keine korrespondierende Korrektur bei positiven Abweichungen vorgenommen. Bewertungsrisiken sind insofern im Wesentlichen auf die zukünftige Entwicklung begrenzt. Darüber hinaus können Bewertungschancen bereits im Bestand der Gesellschaft bestehen, die bilanziell nicht abgebildet sind und erst mit der Veräußerung einer Immobilie realisiert werden.

Die Werthaltigkeit der Immobilien in den Tochtergesellschaften kann darüber hinaus Auswirkungen auf die Bewertung von Beteiligungsansätzen haben. Die Anteile an verbundenen Unternehmen sind maßgeblich von den Ergebnissen der jeweiligen Tochtergesellschaft abhängig. Das Bewertungsrisiko erstreckt sich auch auf Forderungen gegen verbundene Unternehmen.

Finanzwirtschaftliche Risiken und Chancen

Durch ihre Geschäftstätigkeit ist die Gesellschaft verschiedenen Risiken finanzieller Natur ausgesetzt, vor allem Liquiditäts- und Zinsrisiken. Die Finanzierung und das Risikomanagement werden konzernweit in der zentralen Finanzabteilung der TAG AG gesteuert.

Liquiditätsrisiken

Zur Prolongation bestehender Kredite sowie für Modernisierungsmaßnahmen ist die Gesellschaft auf die Gewährung von Bankkrediten bzw. auf finanzielle Mittel des Konzerns angewiesen. Das Kontrahentenausfallrisiko für Finanztransaktionen wird durch die Auswahl von Finanzinstituten mit hoher Bonität gering gehalten.

Zur kurzfristigen Finanzierung ist die Gesellschaft in das Kontokorrentkonten-System innerhalb der TAG AG einbezogen, so dass Liquiditätsschwankungen in beide Richtungen ausgeglichen werden. Durch umfangreiche Liquiditätsplanungsinstrumente, sowohl im kurz- als auch im mittelfristigen Bereich, werden auf Ebene des Konzerns die laufenden Geschäftsvorgänge mit den Plandaten gespiegelt und es erfolgt ein regelmäßiges und umfangreiches Reporting über die laufende Liquidität.

Zinsrisiken und Zinschancen

Aufgrund der Fremdfinanzierung der gehaltenen Immobilienbestände ist die Gesellschaft im Rahmen ihrer üblichen Geschäftstätigkeit Zinsänderungsrisiken oder -chancen ausgesetzt. Der Wesentliche Teil der Kreditverbindlichkeiten ist langfristiger Natur und mit einem Festzins ausgestattet. Insofern sind Risiken diesbezüglich eingegrenzt.

Im Rahmen des Finanzmanagements werden in regelmäßigen Zeitabständen die aktuelle Zinssituation und die Entwicklung des Marktes analysiert. Dabei werden durch Variation der Laufzeiten Zinsvorteile durch die derzeitige Niedrigzinsphase genutzt.

Sonstige Risiken

Die Gesellschaft ist Partei verschiedener Rechtsstreitigkeiten, deren Ausgang ungewiss ist. Diese betreffen unter anderem Auseinandersetzungen zu Mietangelegenheiten sowie Verfahren im Zusammenhang mit Verkäufen. Für die Risiken aus entsprechenden Rechtsstreitigkeiten oder Schadensersatzforderungen wurden angemessene Rückstellungen gebildet.

Im Übrigen werden sonstige Risiken als nicht wesentlich, als unwahrscheinlich und in den wirtschaftlichen Folgen als gering eingeschätzt.

Hamburg, den 31. März 2015

Dr. Harboe Vaagt

Claudia Hoyer

Martin Thiel

Bilanz zum 31. Dezember 2013

AKTIVA

	31.12.2013	31.12.2012
	EUR	EUR
A. Anlagevermögen
I. Sachanlagen
1. Grundstücke mit Wohnbauten	47.327.210,70	47.308.241,35
2. Betriebs- und Geschäftsausstattung	8.326,00	4.695,00
3. Anlagen im Bau	0,00	269.676,29
	47.335.536,70	47.582.612,64
II. Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	0,00	77.211,00
B. Umlaufvermögen
I. Vorräte
Unfertige Leistungen	3.839.299,65	3.538.305,57
	3.839.299,65	3.538.305,57
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung	483.259,05	530.588,00
2. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen	4.916,66	44.330,70
3. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	1.790.814,14	1.617.403,36
4. Sonstige Vermögensgegenstände	26.435,72	26.043,41
	2.305.425,57	2.218.365,47
III. Flüssige Mittel
Guthaben bei Kreditinstituten	49.030,97	439.426,35
	53.529.292,89	53.855.921,03
PASSIVA
	31.12.2013	31.12.2012
	EUR	EUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital	25.000,00	25.000,00
II. Kapitalrücklage	5.000.000,00	5.000.000,00
	5.025.000,00	5.025.000,00
B. Rückstellungen
Sonstige Rückstellungen	603.598,54	301.579,20
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	44.103.843,37	44.714.410,11
2. Erhaltene Anzahlungen	3.550.225,78	3.470.341,00
3. Verbindlichkeiten aus Vermietung	187.053,01	210.284,92
4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	24.983,78	131.174,74
5. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	33.334,12	77,68
6. Sonstige Verbindlichkeiten	1.254,29	3.053,38
	47.900.694,35	48.529.341,83
	53.529.292,89	53.855.921,03

Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2013

	2013	2012
	EUR	EUR
1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung	10.069.725,80	9.843.549,06
b) aus Betreuungstätigkeit	25.812,48	76.596,36
c) aus sonstigen Lieferungen und Leistungen	450,42	0,00
	10.095.988,70	9.920.145,42
2. Erhöhung des Bestands an unfertigen Leistungen	300.994,08	264.610,52
3. Sonstige betriebliche Erträge	511.727,14	431.204,63
4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung	6.435.699,78	6.045.520,35
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke	0,00	1.461,75
c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen	137,23	1.282,95
	6.435.837,01	6.048.265,05
5. Rohergebnis	4.472.872,91	4.567.695,52
6. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	48.222,27	281.587,96
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	11.072,95	63.519,45
7. Abschreibungen auf Sachanlagen	940.005,12	924.808,36
8. Sonstige betriebliche Aufwendungen	1.570.547,37	1.090.594,59
9. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	29.155,13	26.231,17
- davon aus verbundenen Unternehmen EUR 26.791,07 (Vorjahr: TEUR 24)
10. Aufwendungen aus Verlustübernahmen	7.100,96	2.312,42
11. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	2.203.231,06	2.238.925,12
12. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit	-278.151,69	-7.821,21
13. Sonstige Steuern	217.403,32	206.191,02
14. Außerordentliche Aufwendungen	2.211,00	0,00
15. Außerordentliches Ergebnis	2.211,00	0,00
16. Jahresfehlbetrag vor Verlustausgleich	-497.766,01	-214.012,23
17. Erträge aus Verlustübernahme	497.766,01	214.012,23
18. Jahresüberschuss	0,00	0,00

Anhang für das Geschäftsjahr 2013

GRUNDSÄTZE DER RECHNUNGSLEGUNG

Aufstellung des Jahresabschlusses

Der Jahresabschluss der TAG Wohnungsgesellschaft Mecklenburg-Vorpommern mbH, Hamburg, wurde nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches und des GmbH-Gesetzes sowie der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen erstellt.

Die Gesellschaft gilt als mittelgroße Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 Abs. 2 HGB. Von den Erleichterungen für mittelgroße Gesellschaften (§ 288 HGB) wurde teilweise Gebrauch gemacht.

Der Sitz der Gesellschaft wurde im März 2014 von Schwerin nach Hamburg verlegt.

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Das Sachanlagevermögen wird zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten, vermindert um notwendige Abschreibungen, angesetzt. Die planmäßigen Abschreibungen werden linear vorgenommen.

Grundstücke und Gebäude des Anlagevermögens werden mit dem niedrigeren beizulegenden Wert bilanziert, soweit eine voraussichtlich dauerhafte Wertminderung eingetreten ist. Im Fall des Wegfalls der Gründe für außerplanmäßige Abschreibungen werden entsprechend den gesetzlichen Vorschriften Wertaufholungen vorgenommen. Die Ermittlung des beizulegenden Werts der Objekte erfolgt unter Berücksichtigung der durch einen externen Gutachter ermittelten Bruttokapitalwerte. Im Rahmen des DCF-Verfahrens werden die zukünftigen Ein- und Auszahlungen über einen Detailbetrachtungszeitraum von 10 Jahren prognostiziert. Die beauftragten unabhängigen Sachverständigen verfügen über entsprechende berufliche Qualifikationen und Erfahrungen mit der Lage und der Art der zu bewertenden Immobilien. Für die im Bestand befindlichen Objekte wurden die jeweils relevanten Märkte analysiert und die Bruttokapitalwerte durch Abzug der auf den jeweils relevanten Märkten zu berücksichtigenden Transaktionskosten in einen Nettokapitalwert als beizulegenden Wert überführt.

Aufwendungen für die Teil- oder Komplettsanierung von Gebäuden werden aktiviert, soweit sie zu einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung der Gebäude führen. Angesetzt werden die zulässigen Mindestherstellungskosten. Eine Aktivierung von Finanzierungskosten erfolgt nicht.

Die im Vorratsvermögen ausgewiesenen unfertigen Leistungen werden mit den Anschaffungskosten angesetzt.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände werden zum Nennwert abzüglich erforderlicher Abschreibungen auf den niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt.

Die liquiden Mittel werden zu Nominalwerten angesetzt.

Rechnungsabgrenzungsposten berücksichtigen Ausgaben bzw. Einnahmen vor dem Bilanzstichtag, die wirtschaftlich einer bestimmten Zeit nach dem Stichtag zuzuordnen sind.

Die Rückstellung für Altersteilzeit enthält, neben den über die Gesamtlaufzeit der jeweilig abgeschlossenen Vereinbarungen zu leistenden Aufstockungsbeträgen zum Gehalt bzw. zu den Rentenversicherungsbeiträgen, den Erfüllungsrückstand des Unternehmens. Die Ermittlung des Rückstellungsbetrags erfolgt auf Basis eines Gutachtens durch einen unabhängigen Sachverständigen. Hierbei wurden ein Zinsfuß von 3,79 % (Vorjahr 4,10 %) und ein Gehaltstrend von 1,5 % (Vorjahr 1,5 %) angenommen sowie die "Richttafeln 2005 G" von Klaus Heubeck berücksichtigt. Der Ansatz innerhalb der Rückstellungen erfolgt gemindert um Ansprüche aus der Rückdeckungsversicherung gegenüber einer Versicherungsgesellschaft.

Die sonstigen Rückstellungen werden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Bewertung notwendigen Erfüllungsbetrags passiviert.

Die Verbindlichkeiten sind mit dem Erfüllungsbetrag angesetzt.

ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ

Die Entwicklung des Anlagevermögens ist aus dem diesem Anhang beigefügten Anlagenspiegel ersichtlich.

Die im Vorjahr ausgewiesenen Beteiligungen an der TAG Wohnungsgesellschaft Mecklenburg-Vorpommern Alpha dritte mbH, Schwerin, TAG Wohnungsgesellschaft Mecklenburg-Vorpommern Alpha fünfzehnte GmbH, Schwerin und TAG Wohnungsgesellschaft Mecklenburg-Vorpommern Alpha sechzehnte mbH, Schwerin wurden im Laufe des Geschäftsjahres rückwirkend zum 1. Januar 2013 auf die TAG MVP verschmolzen. Hieraus ergab sich ein Verlust von TEUR 2.

Die unfertigen Leistungen betreffen noch nicht abgerechnete, umlagefähige Heiz- und Betriebskosten aus Immobilien- und Pachtbeständen. Die eingenommenen Vorauszahlungen werden als erhaltene Anzahlungen ausgewiesen.

Sämtliche Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände haben eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr. Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen bestehen gegenüber der TAG Potsdam-Immobilien GmbH, Hamburg, in Höhe von TEUR 1.773, die im Wesentlichen aus Kontenabrechnungen und aus der Verlustübernahme aufgrund des bestehenden Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrages resultieren, und gegenüber der TAG Immobilien AG, Hamburg, in Höhe von TEUR 18 aus der Übernahme von Personalkosten.

Die Rückstellung für Altersteilzeit beträgt TEUR 103 (Vorjahr: TEUR 81). Dem stehen TEUR 25 (Vorjahr: TEUR 0) aus einer Rückdeckungsversicherung gegenüber.

In den sonstigen Rückstellungen sind Rückstellungen für ausstehende Rechnungen von TEUR 494 (Vorjahr: TEUR 173) enthalten. Weiterhin ist die Rückstellung für noch nicht abgeschlossene Passivprozesse in Höhe von TEUR 32 (Vorjahr: TEUR 32) ausgewiesen.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind in voller Höhe durch Grundpfandrechte besichert. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen sind unbesichert. Ihre Restlaufzeit stellt sich wie folgt dar:

Positionen	Bilanzwert	Restlaufzeit
	Bilanzwert	bis 1 Jahr	1 Jahr bis 5 Jahre	über 5 Jahre
	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	44.104	788	3.151	40.165
(Vorjahr)	(44.714)	(682)	(3.094)	(40.938)
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	33	33	0	0
(Vorjahr)	(0)	(0)	(0)	(0)

Alle übrigen Verbindlichkeiten haben eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr und sind unbesichert.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen betreffen mit TEUR 33 (Vorjahr: TEUR 0) im Wesentlichen die TAG Potsdam-Immobilien GmbH, Hamburg.

ERLÄUTERUNGEN ZUR GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

Unter der Position Veränderung des Bestandes an unfertigen Leistungen wurden im Geschäftsjahr noch nicht abgerechnete umlagefähige Heiz- und Betriebskosten für 2013 und abgerechnete Heiz- und Betriebskosten aus dem Geschäftsjahr 2012 ausgewiesen.

In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind im Wesentlichen Erträge aus Verrechnung von Mieterbelastungen von TEUR 113 (Vorjahr: TEUR 85), Erträge aus der Auflösung von Wertberichtigungen von TEUR 180 (Vorjahr: TEUR 0), der Zuschuss Modernisierung von TEUR 60 (Vorjahr: TEUR 7), die Auflösung von Rückstellungen von TEUR 41 (Vorjahr: TEUR 2) sowie Erträge aus Versicherungsentschädigungen in Höhe von TEUR 26 (Vorjahr: TEUR 72), enthalten. Zudem war ein Ertrag aus der Abrechnung von Mietforderungen/Hausgeld in Höhe von TEUR 10 (Vorjahr: TEUR 41) enthalten. Die sonstigen Erträge gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von TEUR 59 (Vorjahr: TEUR 0) stammen aus der Personalkostenumlage der TAG Immobilien AG.

Die sonstigen Zinsen und ähnliche Erträge beinhalten Erträge gegenüber der TAG Potsdam-Immobilien GmbH von TEUR 27 (Vorjahr: TEUR 24).

Die Personalaufwendungen betreffen für aktive Mitarbeiter nur zwei Monate, da die Arbeitsverhältnisse zum 1. März 2013 auf die TAG Immobilien AG übergegangen sind. Die Personalkosten der Mitarbeiter, die sich in der Passivphase der Altersteilzeit befinden, werden durch den Verbrauch der in Vorjahren gebildeten Rückstellung ausgeglichen.

Die Abschreibungen auf Sachanlagen bestehen in voller Höhe aus planmäßigen Abschreibungen.

In den sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind Umlagen für die Geschäftsbesorgung durch verbundene Unternehmen von TEUR 953 (Vorjahr: TEUR 308), Wertberichtigungen auf Forderungen von TEUR 564 (Vorjahr: TEUR 298), EDV-Kosten von TEUR 31 (Vorjahr: TEUR 63) sowie sonstige allgemeine Verwaltungskosten von TEUR 11 (Vorjahr: TEUR 248) enthalten.

Die sonstigen Zinsen und ähnliche Erträge beinhalten Erträge aus verbundenen Unternehmen von TEUR 27 (Vorjahr: TEUR 23).

Der Zinsen und ähnlichen Aufwendungen enthalten Zinsaufwand aus der Aufzinsung von Rückstellungen für Altersteilzeit in Höhe von TEUR 4 (Vorjahr: TEUR 7).

SONSTIGE ANGABEN

Wesentliche Unternehmensverträge

Es besteht ein Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrag zwischen der TAG Wohnungsgesellschaft Mecklenburg-Vorpommern mbH, Hamburg, und der TAG Potsdam-Immobilien GmbH, Hamburg.

Personal

Im Geschäftsjahr waren durchschnittlich ein Mitarbeiter (Vorjahr: sieben Mitarbeiter), davon ein Auszubildender (Vorjahr: ein Auszubildender) beschäftigt.

Alle Arbeitsverhältnisse sind zum 1. März 2013 auf die TAG Immobilien AG übergegangen.

Mitglieder der Geschäftsführung

Im Geschäftsjahr 2013 gehörten der Geschäftsführung an:

•	Herr Rolf Elgeti, Vorstandsvorsitzender der TAG, Potsdam (bis zum 31. Oktober 2014)
•	Frau Claudia Hoyer, Vorstand Immobilien der TAG, Potsdam
•	Herr Georg Griesemann, Finanzvorstand der TAG, Hamburg (bis zum 31. März 2014)
•	Herr Martin Thiel, Finanzvorstand der TAG, Hamburg (seit dem 1. April 2014)
•	Herr Dr. Harboe Vaagt, Vorstand Recht und Organisation der TAG, Halstenbek

Die Geschäftsführer befinden sich nicht im Anstellungsverhältnis mit der Gesellschaft und erhalten keine Bezüge.

Konzernzugehörigkeit

Die Gesellschaft wird zum 31. Dezember 2013 in den in Übereinstimmung mit den Regelungen der International Financial Reporting Standards, wie sie in der Europäischen Union anwendbar sind, erstellten Konzernabschluss der TAG Immobilien AG, Hamburg, einbezogen. Der Konzernabschluss der TAG Immobilien AG wird beim Bundesanzeiger auf elektronischem Wege eingereicht.

Die Feststellung bzw. Billigung des Jahresabschlusses erfolgte am 16.06.2015.

Hamburg, den 31. März 2015

Dr. Harboe Vaagt

Claudia Hoyer

Martin Thiel

Anlagenspiegel zum 31. Dezember 2013

TAG Wohnungsgesellschaft Mecklenburg-Vorpommern mbH, Hamburg

	Anschaffungs-/ Herstellungskosten 01.01.2013	Zugänge	Abgänge	Anschaffungs-/ Herstellungskosten 31.12.2013	kumulierte Abschreibungen 01.01.2013	Abschreibungen d. Geschäftsjahres
	EUR	EUR	EUR	EUR	EUR	EUR
I. Sachanlagen
1. Grundstücke mit Wohnbauten	50.942.320,27	962.451,80	6.277,06	51.898.495,01	3.634.078,92	937.205,39
2. Betriebs- und Geschäftsausstattung	22.148,85	6.430,73	5.365,74	23.213,84	17.453,85	2.799,73
3. Anlagen im Bau	269.676,29	0,00	269.676,29	0,00	0,00	0,00
	51.234.145,41	968.882,53	281.319,09	51.921.708,85	3.651.532,77	940.005,12
II. Finanzanlagen	77.211,00	0,00	77.211,00	0,00	0,00	0,00
	51.311.356,41	968.882,53	358.530,09	51.921.708,85	3.651.532,77	940.005,12

	Abschreibungen Abgänge	kumulierte Abschreibungen 31.12.2013	Buchwert 31.12.2013	Buchwert Vorjahr
	EUR	EUR	EUR	EUR
I. Sachanlagen
1. Grundstücke mit Wohnbauten	0,00	4.571.284,31	47.327.210,70	47.308.241,35
2. Betriebs- und Geschäftsausstattung	5.365,74	14.887,84	8.326,00	4.695,00
3. Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00	269.676,29
	5.365,74	4.586.172,15	47.335.536,70	47.582.612,64
II. Finanzanlagen	0,00	0,00	0,00	77.211,00
	5.365,74	4.586.172,15	47.335.536,70	47.659.823,64

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der TAG Wohnungsgesellschaft Mecklenburg-Vorpommern mbH, Hamburg, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2013 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegen in der Verantwortung der Geschäftsführung der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht ver¬mittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der Geschäftsführung sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grund¬sätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der TAG Wohnungsgesellschaft Mecklenburg-Vorpommern mbH, Hamburg. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Hamburg, den 15. Juni 2015

KPMG AG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Drotleff, Wirtschaftsprüfer

Krüger, Wirtschaftsprüfer