KSK-Immobilien GmbH

Köln

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2022 bis zum 31.12.2022

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2022

der KSK-Immobilien GmbH, Köln

Grundlagen des Unternehmens

Die KSK-Immobilien GmbH ist der Immobilienmakler der Kreissparkasse Köln. Gegenstand des Unternehmens ist die Vermittlung des An- und Verkaufs von Immobilien aller Art sowie die Vermittlung von Mietverhältnissen in Immobilien innerhalb des in der Satzung der Kreissparkasse Köln festgelegten Satzungsgebiets. Die Gesellschaft kann sowohl in eigenem als auch in fremdem Namen, insbesondere im Namen von Unternehmen und Einrichtungen der S-Finanzgruppe, zu denen sie direkt oder indirekt im Wettbewerb stehen, tätig werden. Auf Kundenwunsch und/oder Empfehlung vermittelt die KSK-Immobilien GmbH auch Immobilien außerhalb des in der Satzung der Kreissparkasse Köln festgelegten Satzungsgebiets.

Seit dem 1. Januar 2022 werden auch die Tätigkeiten der Immo-Modul GmbH, zu denen immobiliennahe Dienstleistungen wie die Gutachtenerstellung, Wohnflächenberechnungen und die Erstellung von Energieausweisen gehören, in die KSK-Immobilien GmbH integriert.

Gesamtwirtschaftliche Entwicklung der Branche

Der positive Beginn des Jahres 2022 mit der Erwartung, dass sich die Folgen der Coronapandemie im Jahresverlauf weiter abmildern, sich das gesellschaftliche Geschehen normalisiert und die Wirtschaft auf einen positiven Wachstumskurs zurückkehrt, wurde durch den völkerrechtswidrigen Überfall Russlands auf die Ukraine jäh unterbrochen. Die Folgen dieses bis heute andauernden Krieges waren auch für die Immobilienmärkte und damit für die Geschäftsentwicklung der Immobilienbranche und der KSK-Immobilien GmbH deutlich zu spüren.

Nach der von Bundeskanzler Scholz Ende Februar beschworenen Zeitenwende für Europa folgte Ende Juli mit der erstmaligen Erhöhung der Leitzinsen durch die EZB der Beginn der Zinswende. Wichtigster Grund hierfür war der massive Anstieg der Inflation. Insbesondere ausgelöst durch die Entwicklung der Energiepreise stieg die Inflationsrate bis auf einen Rekordwert von 10,4 % im Oktober 2022. Nach über einem Jahrzehnt dynamischer Immobilienpreissteigerungen, die sowohl durch einen erheblichen Nachfrageüberhang, aber eben auch durch die niedrigen Zinsen getrieben wurden, haben sich damit die Rahmenbedingungen für die Immobilienmärkte innerhalb kürzester Zeit spürbar verschlechtert.

Die Explosion der Baufinanzierungszinsen, die sich im Jahresverlauf nahezu vervierfacht haben, hat die Kalkulationen vieler Immobilienkäuferinnen und -käufer in einem Ausmaß belastet, dass sie von ihren Investitionsvorhaben Abstand nehmen mussten. Zudem hat die Inflation, insbesondere durch die massiv gestiegenen Energiekosten, sowohl die allgemeinen Lebenshaltungskosten, aber insbesondere auch die Wohnkosten zusätzlich erhöht. In diesem Umfeld, das nicht zuletzt auch durch das unklare Kriegsgeschehen viel Unsicherheit ausgelöst hat, ist die Nachfrage nach Immobilien spürbar zurückgegangen und es wurden deutlich weniger Immobilien veräußert.

Demgegenüber hat sich die gesamtwirtschaftliche Lage erfreulich robust gezeigt. Getragen von einem starken Binnenkonsum der privaten Haushalte stieg das Bruttoinlandsprodukt (BIP) in den ersten drei Quartalen des Jahres weiter an. Und dies obwohl die Folgen des Kriegsgeschehens sowohl in massiven Preissteigerungen als auch in einem spürbaren Rückgang des Auftragseingangs im verarbeitenden Gewerbe sichtbar wurden. Gestützt wurde diese positive Entwicklung auch durch das mehrfache Eingreifen des Staates, der sowohl in drei sog. Entlastungspaketen für die privaten Haushalte, als auch durch einen "Wirtschaftlichen Abwehrschirm gegen die Folgen des russischen Angriffskrieges" für viele Unternehmen die negativen Folgen der steigenden Energiekosten erheblich abgemildert hat.

Dennoch dürfte ein Rückgang der Wirtschaftsleistung über die Wintermonate unausweichlich sein, allerdings mehren sich zum Jahresende die Anzeichen, dass diese Rezession milder ausfallen dürfte als zwischendurch erwartet. Das Münchner Ifo-Institut verbesserte seine Prognosen im Dezember spürbar und erwartet zwar für die beiden Quartale des Winterhalbjahres 2022/23 einen Rückgang der Wirtschaftsleistung, aber sieht die Konjunktur ab dem Frühjahr wieder in einem Aufwärtstrend. Dies begründet auch, warum der Arbeitsmarkt weiterhin stabil bleibt und die Unternehmen angesichts der Engpässe an qualifizierten Arbeitskräften versuchen, diese zu halten.

Einzuschränken ist, dass der Wirtschaftszweig der Bauwirtschaft vor weiterhin erheblichen Herausforderungen steht. Nicht nur das gestiegene Zinsniveau, sondern insbesondere der Anstieg der Baupreise hat die Branche im Jahresverlauf schwer getroffen. In Kombination mit spürbaren Lieferengpässen bei vielen Materialien wurden eine Vielzahl an Neubauvorhaben ausgesetzt. Entsprechend ist zu erwarten, dass sowohl die Baufertigstellungen 2022 deutlich rückläufig waren, als auch dass sich die Baukonjunktur in 2023 zunächst weiter abkühlen wird. Angesichts weiterhin spürbarer Nachfrageüberhänge an den Wohnungsmärkten dürfte der Druck auf die Immobilienpreise und hier insbesondere auf die Wohnungsmieten in den wirtschaftlich starken Ballungsräumen hoch bleiben.

Für die Branche der Immobilienvermittlung ist daher festzuhalten, dass gar nicht mal diese grundsätzlichen Veränderungen der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, als vielmehr die Geschwindigkeit mit der diese Veränderungen an den Immobilienmärkten eingetreten sind, das Überraschende und Herausfordernde im abgelaufenen Geschäftsjahr waren. Innerhalb weniger Wochen hat sich auch die Anforderung an die Immobilienvermittlung spürbar verändert. Statt mit einem Überschuss an Interessentinnen und Interessenten sowie dynamisch steigenden Verkaufspreisen sind die Immobilienberater:innen jetzt mit sehr wenig Nachfrage, längeren Vertriebszeiten und Verhandlungen zu Preisreduzierungen mit den Verkäuferinnen und Verkäufern konfrontiert. Aktuell befinden sich die Immobilienmärkte immer noch in einem Anpassungsprozess an diese neuen Rahmenbedingungen. Zugleich bieten diese Anpassungsprozesse für Immobilienvermittler:innen neue Marktchancen. In einem komplizierten Marktumfeld dürften die Leistungen professioneller Immobilienvermittler:innen wieder mehr Wertschätzung erlangen.

Diese Anpassungsprozesse bilden sich in der Geschäftsentwicklung der KSK-Immobilien in einem Rückgang der vermittelten Stückzahlen ab. Insbesondere der Neubaubereich und noch stärker das Geschäft im Bereich des durch hohe Fremdkapitalanteile stark zinsabhängigen Mikrowohnens haben hierunter gelitten. Auch im Bestandsgeschäft ist der Nachfragerückgang spürbar. In der Summe ist aber festzuhalten, dass sich die Immobilienmärkte trotz dieser im Ausmaß und in der Geschwindigkeit nicht zu erwartenden Verschlechterungen der Rahmenbedingungen vergleichsweise stabil präsentieren. Aufbauend auf einem weiterhin zu geringen Wohnungsangebot in der Region erwarten wir für das kommende Geschäftsjahr eine herausfordernde, aber stabile Marktentwicklung. Leicht rückläufige Preise werden dabei die Umsatzentwicklung drücken. Für die Immobilienvermittlung werden sich aber auch zusätzliche Marktchancen ergeben, da eine professionelle Unterstützung in einem komplexeren Marktumfeld wieder wichtiger wird. Neben der Akquise von Makleraufträgen gilt es daher, den Fokus verstärkt auf die Interessent:innengewinnung und -betreuung zu legen. Insbesondere das Zusammenspiel mit der Finanzierung wird hierbei ein wesentlicher Erfolgsfaktor sein.

Gerade hier ist aufmerksam zu beobachten, ob, bzw. wann sich die Verkaufspreiserwartungen der Verkäuferinnen und Verkäufer an die neuen Rahmenbedingungen anpassen. Aktuelle Datenbankauswertungen zeigen, dass die Preisspirale der letzten Jahre zwar gestoppt scheint, spürbare Preisrückgänge im Jahresvergleich aber bisher nur begrenzt zu beobachten sind. Im Gegenteil deuten die aktuell neu abgeschlossenen Makleraufträge darauf hin, dass viele Verkäufer:innen noch immer auf steigende Preise hoffen. Dies bremst aktuell das Transaktionsgeschehen weiter.

Gesamtaussage zur wirtschaftlichen Entwicklung im Geschäftsjahr 2022

Das Geschäftsjahr 2022 verlief für die KSK-Immobilien GmbH angesichts der immer noch andauernden Auswirkungen der Corona-Pandemie, des Krieges in der Ukraine und der Zinsentwicklung zufriedenstellend.

Erläuterung zur Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage

Die Umsatzerlöse liegen mit TEUR 24.483 (2021: TEUR 26.510) um 7,6 % unter denen des Vorjahres. Der Personalaufwand inklusive der Personalkostenumlagen sank um 1,6 % von TEUR 13.540 auf TEUR 13.326 und damit deutlich unterproportional zur Reduzierung der Umsatzerlöse. Wesentlich zu Reduzierung des Personalaufwands trägt hier die erfolgsabhängige Vergütung der Vertriebsmitarbeitenden bei.

Die Steigerung der sonstigen betrieblichen Aufwendungen resultiert hauptsächlich aus einem deutlichen Anstieg der Werbeaufwendungen (Steigerung um TEUR 711) und ist dem weiterhin konsequenten Ausbau der Digitalisierung und Leadgewinnung zuzurechnen. Zum Anstieg der sonstigen betrieblichen Aufwendungen tragen weiter erhöhte Provisionen an Dritte (TEUR 174) sowie die Sachaufwendungen, die im Zusammenhang mit den Dienstleistungen der Immo-Modul stehen (TEUR 123), bei.

Der erwirtschaftete Cashflow (Jahresüberschuss vor Gewinnabführung zuzüglich Abschreibungen) beträgt TEUR 5.362 (i. V.: TEUR 7.358). Die Zahlungsbereitschaft war im Geschäftsjahr stets gegeben. Das Eigenkapital hat sich nicht verändert und beträgt wie im Vorjahr TEUR 256. Es besteht ein Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrag mit der Kreissparkasse Köln. Die Ergebnisabführung wird in Abhängigkeit von der aktuellen Liquidität der Gesellschaft in 2023 zur Auszahlung kommen.

Die Bilanzsumme sank um TEUR 3.764 auf TEUR 8.782 (i. V.: TEUR 12.546). Die Bilanzstruktur wird auf der Aktivseite im Wesentlichen durch Courtageforderungen gegen die LBS-Immobilien GmbH und Kontokorrentguthaben sowie auf der Passivseite durch Verbindlichkeiten gegenüber der Kreissparkasse Köln aus der Ergebnisabführung bestimmt.

Unternehmensrisiken

Risiken, die den Fortbestand des Unternehmens gefährden könnten, sind derzeit nicht erkennbar, da mögliche Verluste durch einen Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrag vom Gesellschafter übernommen werden.

Branchenrisiken

Die Immobilienmärkte haben sich trotz dieser, im Ausmaß und Geschwindigkeit nicht zu erwartenden, Verschlechterungen der finanzwirtschaftlichen Rahmenbedingungen im Jahresverlauf vergleichsweise stabil präsentiert. Wenngleich erste Auswertungen der Gutachterausschüsse für das Geschäftsgebiet der KSK-Immobilien einen spürbaren Rückgang der Transaktionen in Folge des Kriegsausbruchs ausweisen, so hat sich das Transaktionsgeschehen im Jahresverlauf spürbar stabilisiert.

Während die stabilisierenden Eingriffe der Regierung die Zahlungsfähigkeit der Nachfragerinnen und Nachfrager weiter stützen und zum Frühjahr auch eine positivere Zukunftserwartung das Investitionsverhalten positiv beeinflussen dürfte, ist die Entwicklung der Bauzinsen weiterhin kritisch zu beobachten. Sollten diese noch einmal merkbar ansteigen, dürfte sich dies in einem deutlichen Rückgang des Transaktionsvolumens niederschlagen. Insbesondere der Vertrieb von Immobilien als Kapitalanlage ist hier einem erhöhten Risiko ausgesetzt.

Ebenfalls ein erhöhtes Risiko ist im Bereich des Vertriebs von Neubauimmobilien festzustellen. In Folge des Baukostenanstiegs wurden bereits eine Vielzahl an Projekten ausgesetzt. Die dennoch zur Realisierung anstehenden Projekte stehen vor der Herausforderung, die gestiegenen Baukosten in einem anspruchsvollen Marktumfeld in Form noch höherer Verkaufspreise abzufangen. Entsprechend ist von deutlich längeren Vertriebszeiten und erhöhten Vertriebsrisiken auszugehen.

Jenseits der marktspezifischen Risiken sind anders als in der Vergangenheit aktuell keine Risiken in Folge ordnungspolitischer Eingriffe erkennbar. Weitere branchenspezifische Risiken sind aktuell nicht bekannt.

Unternehmensspezifische Risiken

Im Rahmen des 2017 eingeführten Risiko-Managementsystems werden unterschiedliche Risikofelder systematisiert, erfasst und bewertet. Grundsätzliche geschäftsgefährdende Risiken für die KSK-Immobilien sind demzufolge kurzfristig nicht erkennbar.

Nach über einem Jahrzehnt ungebremsten Wachstums haben die Immobilienmärkte im abgelaufenen Geschäftsjahr eine Vollbremsung vollzogen. Der vergleichsweise geringe Umsatzrückgang und das stabile Unternehmensergebnis spiegeln die Robustheit der KSK-Immobilien wider. Phasen in denen einzelne Unternehmensbereiche in Folge der allgemeinen Marktentwicklungen unter Druck geraten, können durch andere Bereiche kompensiert werden. Es gibt guten Grund zur Annahme, dass die aktuellen Marktentwicklungen zwar Preisrückgänge für Bestandsimmobilien und damit auch einen Rückgang des Courtageumsatzes aus den einzelnen Transaktion zur Folge haben, zugleich aber erhebliche Chancen zur Steigerung des Marktanteils bieten. Auch dürfte die gesteigerte Relevanz professioneller Immobilienvermittlung die Durchsetzung der Vermittlungscourtage erleichtern und so die Umsatzentwicklung stabilisieren.

Zudem ist erkennbar, dass die in den letzten Jahren offensiv am Markt aufgetretene Konkurrenz bundesweit agierender Hybridmakler in dem aktuellen Umfeld zunehmend unter Kostendruck gerät. Pressemitteilungen über erhebliche Personalentlassungen dürften ein Ende des expansiven Kurses der letzten Jahre symbolisieren. Eine weitere Verschärfung der Konkurrenzsituation und damit verbunden des Preiswettbewerbs ist daher nicht zu erwarten. Nicht zuletzt in Folge der Verbundenheit mit der Kreissparkasse Köln sieht sich die KSK-Immobilien in der aktuellen Situation sehr gut aufgestellt wieder Marktanteile zu gewinnen und so die Marktführerschaft im Rheinland weiter auszubauen.

Die Bereiche Neubau- und Mikrowohnen sind angesichts der anhaltend hohen Baukosten und der damit verbundenen Notwendigkeit sehr hohe Preise im Vertrieb zu erzielen deutlich risikobehafteter als in der Vergangenheit. Deutlich längere Vertriebszeiten erhöhen nicht nur die Kosten und das Risiko für den Bauträger, sondern auch für den Vertrieb. Diesem Risiko stehen aber ebenfalls nicht unerhebliche Chancen durch die Gewinnung neuer Kund:innen und Vertriebsaufträge, die einen professionellen Immobilienvertrieb angesichts des herausfordernden Marktumfeldes wieder wertschätzen, gegenüber.

In der Vergangenheit formulierte Risiken aus der Fluktuation von Führungskräften sind nicht erkennbar. Die umgesetzten Maßnahmen, zuletzt mit der Schaffung regionaler Vertriebsleiter:innen, bildet eine resiliente Personalstruktur. Demgegenüber stellt die allgemeine Personalentwicklung sowohl im operativen Bereich der Vermittlerinnen und Vermittler als auch im Innendienst weiterhin eine große Herausforderung dar. Die schlagartige Veränderung der Rahmenbedingungen hat auch eine Veränderung des Anforderungsprofils an die Immobilienvermittlung zur Folge. Die Gewinnung und Begleitung der Kaufinteressent:innen haben plötzlich wieder an Gewicht gewonnen. Der gesamte Verkaufsprozess ist zudem länger und wieder stärker auf die Vermittlung zwischen beiden Parteien angewiesen. Insbesondere für jüngere Immobilienberaterinnen und -berater ist dies eine bislang unbekannte Konstellation. Die Sorge vor spürbaren Gehaltseinbußen einerseits und neue Qualifikationen in der Vermittlung andererseits stellen die Personalentwicklung und Personalgewinnung vor weitere Herausforderungen.

Zudem werden die Gewinnung und Bindung von spezialisierten Fachkräften, die im Rahmen der Digitalisierung der KSK-Immobilien zunehmend im Betrieb eingesetzt werden, spürbar schwieriger. Nicht nur deutlich höhere Gehaltsvorstellungen, sondern auch die Ansprüche an die Qualität und Flexibilität des Arbeitsplatzes und der Arbeitsgestaltung nehmen zu. Die in den vergangenen Jahren getätigten Investitionen in die Digitalisierung des Unternehmens sind hierbei ein wesentlicher Aspekt, diesen Anforderungen gerecht zu werden. Angesichts der Steigerung der Lebenshaltungskosten dürfte der Druck auf die Personalkosten aber weiter deutlich zunehmen.

Wenngleich das abgelaufene Geschäftsjahr erneut mit einem guten Jahresergebnis abgeschlossen werden konnte, hat sich die Prognose einer rückläufigen Umsatzrendite bewahrheitet. Dieser Trend wird anhalten. Die auch verantwortlichen Investitionen in die Digitalisierung und hierbei insbesondere in die Marketingautomation sollten im kommenden Jahr Potenziale zur effizienteren Leadgenerierung und somit einer relativen Reduzierung der Vertriebs- und Distributionskosten bieten.

Risiken aus der normalen Geschäftstätigkeit sind auch weiterhin im Bereich von Haftungsrisiken in den Feldern Verbraucher- und Anlegerschutz erkennbar. Die KSK-Immobilen GmbH hat hier bereits frühzeitig mit der Entwicklung entsprechender Aufklärungs- und Dokumentationsprozesse und der Schaffung zentraler Verantwortlichkeitsstrukturen reagiert. Möglichen Verstößen gegen die Datenschutzgrundverordnung oder das Geldwäschegesetz wird durch Schulungen, regelmäßige Informationen und Prozesse sowie Kontrollen vorgebeugt.

Prognosebericht

Die KSK-Immobilien erwartet für das Jahr 2023 auch weiterhin ein stabiles, positives Marktumfeld. Die Stabilität der wirtschaftlichen Entwicklung im abgelaufenen Jahr hat gezeigt, wie robust das wirtschaftliche Fundament, gerade auch im Rheinland ist. Die Maßnahmen zur Stabilisierung der Energieversorgung in Deutschland dürften eine weitere Energiepreissteigerung verhindern bzw. zu einem in den letzten Monaten schon eigetretenen Rückgang der Energiepreise führen. Entsprechend sehen die meisten Expertinnen und Experten, allen voran die Zentralbanken, den Höhepunkt der Inflationsentwicklung erreicht. Entsprechend dürfte auch die Entwicklung der Leitzinsen, nach einem weiteren angekündigten Schritt Anfang 2023, zeitnah ihren Höhenpunkt erreicht haben. In der Summe spricht viel für eine Beruhigung und Stabilisierung der Rahmenbedingungen und damit für ein wieder kalkulierbares Umfeld für Investitionsentscheidungen auch an den Immobilienmärkten.

Rückläufige Preise werden dabei erstmals wieder zu einem Rückgang der Courtage pro verkaufter Immobilie führen. Für die Immobilienvermittlung werden sich aber auch zusätzliche Marktchancen ergeben, da eine professionelle Unterstützung in einem komplexeren Marktumfeld wieder wichtiger und der private Verkauf deutlich schwieriger wird. Die in Folge der hohen Baukosten noch weiter zurückgehende Neubautätigkeit wird jedoch weiterhin Umzugsketten blockieren und damit das Transaktionsgeschehen an den Märkten insgesamt limitieren. Weitere Umsatzrückgänge lassen sich somit nur durch die Gewinnung weiterer Marktanteile verhindern. Als Marktführer in der Region ist die KSK-Immobilien hier hervorragend aufgestellt, diese Position zu verteidigen und auszubauen.

Mit der lokalen Kompetenz und der Marktdurchdringung nicht zuletzt auch als Teil des Konzerns Kreissparkasse Köln hat die KSK-Immobilien klare Wettbewerbsvorteile insbesondere gegenüber den bundesweit agierenden Hybridmaklern. Zumal diese Akteure in der aktuellen Situation offensichtlich erheblich unter Kostendruck geraten, Personal abbauen und vermutlich auch Marketingbudgets reduzieren müssen.

Wesentlich für die Gewinnung von Marktanteilen wird es dabei sein, neben der Akquise von Makleraufträgen den Fokus verstärkt auf die Interessent:innengewinnung und -betreuung zu legen. Insbesondere das Zusammenspiel mit der Finanzierung wird hierbei ein wesentlicher Erfolgsfaktor sein. Die seit 2021 eingeleitete Umsetzung der Digitalstrategie bietet hierbei wichtige Werkzeuge, um den gesamten Vermittlungsprozess effizient abzubilden.

Die Geschäftsführung rechnet für das kommende Geschäftsjahr 2023 mit Umsatzerlösen in Höhe von ca. EUR 22 Mio. und einem Jahresergebnis von ca. EUR 3,5 Mio.

Köln, 26. Januar 2023

KSK-Immobilien GmbH

Geschäftsführung

gez. Dr. Guido Stracke

gez. Kai Peter Hansen

BILANZ ZUM 31. DEZEMBER 2022

KSK-IMMOBILIEN GMBH, KÖLN

AKTIVA

	31.12.2022 EUR	31.12.2021 EUR
A. ANLAGEVERMÖGEN	676.369,82	755.809,82
I. Immaterielle Vermögensgegenstände	19.327,00	54.616,00
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	19.327,00	54.616,00
II. Sachanlagen	632.042,82	676.193,82
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	632.042,82	676.193,82
III. Finanzanlagen	25.000,00	25.000,00
Anteile an verbundenen Unternehmen	25.000,00	25.000,00
B. UMLAUFVERMÖGEN	8.060.578,55	11.771.173,88
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	6.591.362,90	9.046.848,23
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	6.500.190,40	8.843.220,03
2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	0,00	120.599,33
3. Sonstige Vermögensgegenstände	91.172,50	83.028,87
II. Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten und Schecks	1.469.215,65	2.724.325,65
C. RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN	44.815,64	19.205,24
	8.781.764,01	12.546.188,94
PASSIVA
	31.12.2022 EUR	31.12.2021 EUR
A. EIGENKAPITAL	255.778,39	255.778,39
I. Gezeichnetes Kapital	255.645,94	255.645,94
II. Bilanzgewinn	132,45	132,45
B. RÜCKSTELLUNGEN	1.281.353,07	1.391.446,49
Sonstige Rückstellungen	1.281.353,07	1.391.446,49
C. VERBINDLICHKEITEN	7.244.632,55	10.898.964,06
1. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	326.567,06	842.079,37
2. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	5.474.114,88	7.819.294,62
3. Sonstige Verbindlichkeiten	1.443.950,61	2.237.590,07
- davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: EUR 2.011,66 (Vorjahr: EUR 0,00)
	8.781.764,01	12.546.188,94

GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2022

	2022 EUR	2021 EUR
1. Umsatzerlöse	24.482.820,06	26.509.988,26
2. Sonstige betriebliche Erträge	1.158.182,44	319.836,12
3. Personalaufwand	11.947.634,45	12.222.746,27
a) Gehälter	10.276.612,42	10.571.625,23
b) Soziale Abgaben	1.671.022,03	1.651.121,04
4. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen	169.114,87	198.910,26
5. Sonstige betriebliche Aufwendungen	8.329.744,09	7.243.732,38
6. Abschreibungen auf Finanzanlagen und auf Wertpapiere des Umlaufvermögens	0,00	5.000,00
7. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	953,65	369,04
- davon an verbundene Unternehmen: EUR 953,65 (Vorjahr: EUR 369,04)
8. Ergebnis vor sonstigen Steuern und vor Gewinnabführung	5.193.555,44	7.159.066,43
9. Sonstige Steuern	29,00	29,00
10. Aufgrund von Gewinnabführungsverträgen abgeführte Gewinne	5.193.526,44	7.159.037,43
11. Jahresüberschuss	0,00	0,00
12. Gewinnvortrag aus dem Vorjahr	132,45	132,45
13. Bilanzgewinn	132,45	132,45

Anhang für das Geschäftfsjahr 2022

der KSK-Immobilien GmbH, Köln

I. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Bei der Bilanzierung und Bewertung im Jahresabschluss der KSK-Immobilien GmbH, Köln (Amtsgericht Köln, HRB 27243), sind die Vorschriften des Handelsgesetzbuches für mittelgroße Kapitalgesellschaften gemäß § 267 Abs. 2 HGB angewandt worden.

Die Gliederung der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgte nach dem Gesamtkostenverfahren.

Die angewandten Bilanzierungs-, Bewertungs- und Abschreibungsmethoden berücksichtigen alle erkennbaren Risiken; sie sind im Einzelnen bei der Erläuterung der Bilanzposten dargestellt.

II. Erläuterungen zur Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung

Bilanz

Anlagevermögen

Die Entwicklung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten sowie der Wertberichtigungen aller Positionen des Anlagevermögens im Geschäftsjahr 2022 ist aus dem Anlagespiegel ersichtlich.

Immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen

Die immateriellen Vermögensgegenstände werden, soweit entgeltlich erworben, zu Anschaffungskosten aktiviert und über drei Jahre abgeschrieben. Die Sachanlagen sind zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten, vermindert um planmäßige, nutzungsbedingte Abschreibungen bewertet. Die Betriebs- und Geschäftsausstattung wird mit einer Nutzungsdauer von 3 bis 34 Jahren abgeschrieben. Das Sachanlagevermögen wird überwiegend linear abgeschrieben. Geringwertige Wirtschaftsgüter mit Einzelanschaffungskosten bis zu einem Betrag von EUR 800,00 werden im Jahr der Anschaffung voll abgeschrieben und in der Entwicklung des Anlagevermögens als Abgang ausgewiesen.

Finanzanlagen

Am 31. Dezember 2022 stellt sich der Beteiligungsbesitz der Gesellschaft wie folgt dar:

	Gezeichnetes Kapital	Besitzanteil		Eigenkapital	Buchwert	Jahresergebnis
	TEUR	TEUR	%	TEUR	TEUR	TEUR
Anteile an verbundenen Unternehmen
Immo-Modul GmbH, Köln ^*)	25	25	100,0	228	25	16

^* betrifft Jahresabschluss zum 31.12.2021

Ab 1. Januar 2022 werden die Leistungen der Immo-Modul GmbH von der KSK-Immobilien GmbH angeboten, so dass die Immo-Modul GmbH keine aktive Geschäftstätigkeit mehr hat, jedoch als Vorratsgesellschaft weiterhin bestehen bleibt.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind grundsätzlich zu Nominalwerten angesetzt, wobei auf Courtageforderungen neben notwendigen Einzelwertberichtigungen eine Pauschalwertberichtigung von 1,0 % vorgenommen wurde. Das Risiko, dass bereits in Vorjahren vereinnahmte Jahresboni nachträglich aufgrund der Ausfallhaftung zurückzuzahlen sind, wird durch eine Pauschalwertberichtigung berücksichtigt, deren Prozentsatz gemäß einer Altersstaffel zwischen 0,5 % und 2,5 % liegt.

Forderungen mit Restlaufzeiten über 1 Jahr bestehen in Höhe von TEUR 35 (i. V. TEUR 35).

Guthaben bei Kreditinstituten

Die Guthaben bei Kreditinstituten bestehen in Höhe von TEUR 1.469 (i. V. TEUR 2.724) bei verbundenen Unternehmen.

Rechnungsabgrenzungsposten

Der aktive Rechnungsabgrenzungsposten betrifft Ausgaben vor dem Abschlussstichtag, die im folgenden Geschäftsjahr zu Aufwand werden.

Eigenkapital

Das Stammkapital beträgt DM 500.000,00 und ist gegenüber dem Vorjahr unverändert. Die Umstellung auf EURO ist noch nicht erfolgt.

Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen enthalten Beträge für den Personalbereich, für Risiken aus Schadenersatzverpflichtungen und für ausstehende Rechnungen. Die sonstigen Rückstellungen decken alle bis zur Bilanzaufstellung bekannt gewordenen ungewissen Schulden, Verluste und Risiken, soweit sie das abgelaufene Geschäftsjahr betreffen. Die Restlaufzeit der Rückstellungen beträgt weniger als ein Jahr.

Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten sind mit ihren jeweiligen Erfüllungsbeträgen passiviert. Valutaverbindlichkeiten bestanden zum Abschlussstichtag nicht.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen enthalten Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern in Höhe von TEUR 5.464 (i. V. TEUR 7.820). Die Verbindlichkeiten sind nicht besichert. Die Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern wurden saldiert mit den Forderungen gegen Gesellschafter in Höhe von TEUR 31 (i. V. TEUR 49).

Die sonstigen Verbindlichkeiten beinhalten noch nicht ausgezahlte Gehaltsbestandteile.

Die Restlaufzeiten sämtlicher Verbindlichkeiten liegen unter einem Jahr.

Gewinn- und Verlustrechnung

In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind periodenfremde Erträge von TEUR 607 (i. V. TEUR 259) aus der Auflösung von Wertberichtigungen und Rückstellungen sowie Erträge aus der Ausbuchung von Verbindlichkeiten aus Provisionen für Vorjahre von TEUR 514 (i. V. TEUR 0) enthalten.

In den sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind periodenfremde Aufwendungen von TEUR 344 (i. V. TEUR 517) enthalten, die im Wesentlichen Forderungsverluste und Zuführungen zu Einzelwertberichtigungen betreffen.

Angaben zu Haftungsverhältnissen und sonstigen finanziellen Verpflichtungen

Haftungsverhältnisse

Haftungsverhältnisse bestehen wie im Vorjahr nicht.

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Die sonstigen finanziellen Verpflichtungen betreffen im Wesentlichen Mietverträge und belaufen sich auf TEUR 1.131 (i. V. TEUR 1.086) jährlich, wobei die Mietverträge überwiegend auf unbestimmte Zeit abgeschlossen sind. Gegenüber verbundenen Unternehmen bestehen jährliche sonstige finanzielle Verpflichtungen in Höhe von TEUR 110 (i. V. TEUR 123).

IV. Sonstige Angaben

Beschäftigte

Die Gesellschaft beschäftigte durchschnittlich 143 (i. V. 143) Angestellte.

Geschäftsführung

Dipl.-Kfm. Dr. Guido Stracke, Köln

Kai Peter Hansen, Wachtberg (MBA)

Die Schutzklausel des § 286 Abs. 4 HGB wurde in Anspruch genommen.

Gesellschafter

Alleiniger Gesellschafter ist die Kreissparkasse Köln.

Nachtragsbericht

Nach dem Ende des Geschäftsjahres zum 31. Dezember 2022 haben sich keine Vorgänge von besonderer Bedeutung ereignet, über die an dieser Stelle zu berichten wäre.

Ergebnisverwendungsvorschlag

Der Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 2022 von EUR 132,45 soll auf neue Rechnung vorgetragen werden.

Köln, 26. Januar 2023

KSK-Immobilien GmbH

Geschäftsführung

gez. Dr. Guido Stracke

gez. Kai Peter Hansen

Entwicklung des Anlagevermögens im Geschäftsjahr 2022

der KSK-Immobilien GmbH, Köln

	Anschaffungs-/Herstellungskosten
	Stand am 1.1.2022 EUR	Zugänge EUR	Abgänge EUR	Stand am 31.12.2022 EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	583.835,48	0,00	0,00	583.835,48
II. Sachanlagen
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	1.758.315,60	89.674,87	0,00	1.847.990,47
III. Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	25.000,00	0,00	0,00	25.000,00
	2.367.151,08	89.674,87	0,00	2.456.825,95

	Kumulierte Abschreibungen
	Stand am 1.1.2022 EUR	Zugänge EUR	Abgänge EUR	Stand am 31.12.2022 EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	529.219,48	35.289,00	0,00	564.508,48
II. Sachanlagen
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	1.082.121,78	133.825,87	0,00	1.215.947,65
III. Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	0,00	0,00	0,00	0,00
	1.611.341,26	169.114,87	0,00	1.780.456,13

	Buchwerte
	Stand am 31.12.2022 EUR	Stand am 31.12.2021 EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	19.327,00	54.616,00
II. Sachanlagen
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	632.042,82	676.193,82
III. Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	25.000,00	25.000,00
	676.369,82	755.809,82

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die KSK-Immobilien GmbH, Köln

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der KSK-Immobilien GmbH, Köln, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2022 und der Gewinn und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der KSK-Immobilien GmbH, Köln, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

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entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2022 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 und

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vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens, Finanz und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d. h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

•	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als das Risiko, dass aus Irrtümern resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
•	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.
•	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
•	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
•	beurteilen wir Darstellung, Aufbau und Inhalt des Jahresabschlusses insgesamt einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens, Finanz und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.
•	beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage der Gesellschaft.
•	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Köln, 26. Januar 2023

Ebner Stolz GmbH & Co. KG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft

gez. Dr. Werner Holzmayer, Wirtschaftsprüfer

gez. Peter Halbe, Wirtschaftsprüfer

Die Feststellung erfolgte am 21. Februar 2023