Passat Grundstücksgesellschaft mbH

Weimar

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2022 bis zum 31.12.2022

Lagebericht zum 31. Dezember 2022

der Passat Grundstücksgesellschaft mbH, In der Buttergrube 9, 99428 Weimar

1. Grundlagen des Unternehmens

1) Rahmenbedingungen

Die Asset Klasse basic retail für die Nahversorgung im Niedrig- und Mittelpreissegment hat sich sowohl unter Pandemiebedingungen 2020-2021 als auch seit Beginn des Angriffskrieges auf die Ukraine am 24.02.2022 als äußerst resilient und wertstabil bewiesen. Während Shopping Malls bis zu 25 % Frequenz verloren, stiegen die Umsätze und Frequenzen in Nahversorgungs- Fachmarktzentren.

Eine Studie der DHBW Heilbronn, veröffentlicht im Dezember 2021, bestätigte, dass die Konsumenten letztendlich doch nach dem Preis-Leistungs Verhältnis entscheiden d.h. einkaufen und nicht konsequent nach einem erklärten Konsumverhalten. Diese Entwicklung des preisbewussten Einkaufs wird sich durch die erhöhte Inflation nach unserer Ansicht verstärken.

Quelle: 2021-12-17 An der Kasse zählen Argumente, nicht Haltung.pdf

Der Handelsimmobilien Report Nr. 389/2023 und eine Erhebung des EHI bestätigen das Wachstum des stationären Einzelhandels, zu Lasten online Handel.

a) Fachmarktzentren (FMZ), diskontierende Verkaufsformen

sind nach unserer Ansicht eine sehr zukunftsfähige Asset Klasse und konnten in den vergangenen Jahren auf überdurchschnittliche Wachstumsraten verweisen. Kleine Fachmärkte werden von größeren Agglomerationen abgelöst. Stand-alones werden in Fachmärkte integriert bei gleichzeitiger Verkaufsflächenvergrößerung.

Während Warenhäuser, der Versandhandel (ohne Internet-Handel), die 1 B- und 1 C-Lagen, zum Teil auch Ortsteilzentren Umsatzrückgänge auf Grund ihrer Angebotsstruktur, des Kundenverhaltens usw. hinnehmen müssen, gewinnen Fachmärkte an Umsatz und damit an Bedeutung.

In den Fachmärkten wird der sogenannte Zieleinkauf, welcher der schnellen Bedarfsdeckung dient, durchgeführt.

Immer mehr Fachmarktkonzepte entwickeln sich mit großem Erfolg, so auch Randbereiche, wie Kinderbekleidung, Tiernahrung, Zoo-, Reiter- und Anglerbedarf usw.

Kostengünstiges aber architektonisch wertiges Bauen, optimale Verkehrsanbindung, Sichtbarkeit sowie Agglomeration von attraktiven Mietern bilden hier die Grundvoraussetzung des Erfolges.

Ziel unsererseits ist es, dem Kunden beim Herangehen an den Laden den gleichen wertigen Eindruck einer Fachmarktfassade im Hinblick auf Verglasung, Eingangssituation, Beleuchtungskonzepte, Werbekonzepte, Schaufensterdekoration, Überdachung usw. zu geben, wie in einem Shopping Center.

Unsere Firmengruppe entwickelt im Fachmarktbereich neue architektonische Ansätze, neue Ideen im Werbebereich, in der Agglomeration und in den Synergien zwischen den einzelnen Fachmarktbetreibern.

Fachmarktzentren haben bei richtiger Anordnung, guter Verbindung der einzelnen Fachmärkte, ausreichend Sitzgelegenheiten, guten Parkmöglichkeiten direkt vor dem Eingang usw. sehr viele Synergieeffekte untereinander. Es gibt Untersuchungen, wonach bei einer Anordnung von 10 Fachmärkten durchschnittlich 3 Fachmärkte von einem Kunden besucht werden. Die Vorteile eines Shoppingcenters kann man nach unserer Auffassung auch grundsätzlich auf Fachmärkte projizieren.

b) Shopping-Center

Aus teuren und schlechten Centern gehen Mieter raus, hauptsächlich Drogeriemärkte, Non Food Märkte, z. T. Elektromärkte wegen hoher Mieten, aber vor allem wegen hoher Nebenkosten. Komplizierte Center mit teuren Betriebskosten/Mieten sind davon wesentlich stärker betroffen, als einfache günstige Center mit Nahversorgungscharakter

Die ideale Supermarktgröße, stellt sich immer mehr heraus zwischen 1.500 u. 2.500 m ² Verkaufsfläche

a) hier bekommt man alles, auch Vielfalt.

b) es ist nicht so groß, dass man ermüdet/ zu viel Zeit verliert.

c) das Center ist so klein, dass man kurze Wege auf dem Parkplatz hat./ Wenn es eine Mall gibt, sollte diese kurz sein.

Internationale Verlierer sind High-Streets und große unübersichtliche Shopping Center. Die Shopping Center der Saller Gruppe sind einfach und leicht zu erreichen, haben eine untergeordnete Bedeutung im Portfolio.

Im aktuellen Jahr bereiten das eingetrübte Geschäftsklima und der nachlassende stationäre Einzelhandel der Branche der Immobilienvermieter Probleme. Die Branche ist in den vergangenen fünf Jahren geschrumpft. Im Schnitt hat sich der Branchenumsatz seit 2018 um 3,2 % pro Jahr verringert. Ein Grund für die schwachen Zahlen ist die zweigeteilte Entwicklung in Deutschland. Während die Ballungszentren größtenteils florieren und einen starken Zuzug erleben, was dort zuletzt einen deutlichen Anstieg der Mieten sowohl für Büro- als auch für Wohnimmobilien zur Folge hatte, stagniert die wirtschaftliche Entwicklung von Einzelhandelsflächen oder ist sogar in vielen Teilbranchen rückläufig.

Nach IBISWorld Prognosen wird der Branchenumsatz 2023 um 3,4 % auf 105,6 Milliarden Euro sinken. Auch die Gewerbemieteinnahmen haben sich insbesondere im Einzelhandels- und Hotelbereich nach dem Höhepunkt der Coronakrise etwas erholt, bleiben jedoch noch knapp hinter dem Vorkrisenniveau zurück. Für den Zeitraum von 2023 bis 2028 erwartet IBISWorld ein durchschnittliches jährliches Wachstum von 1,5 % und für das Jahr 2028 einen Branchenumsatz von 113,7 Milliarden Euro. Wegen tendenziell steigender Mietpreise in den Großstädten ist mit strengeren Regulierungen zu rechnen, beispielsweise einer Verschärfung der Mietpreisbremse. Die Branche der Immobilienvermieter dürfte bis 2028 ein durchschnittliches Umsatzwachstum von 1,5 % pro Jahr verzeichnen und 2028 einen Umsatz von 113,7 Milliarden Euro erreichen; die Gewinnmarge dürfte sich auf 6,4 % belaufen.

Die Gesellschaft hat ein gutes Jahr 2022 abgeschlossen. Einflüsse der Coronapandemie haben keine Auswirkungen mehr hinterlassen. Gestundete Mieten wurden nachgezahlt. Coronabedingte Mietnachlässe oder -verzichte gab es nicht mehr. Die Umsatzerlöse erhöhten sich gegenüber dem Vorjahr um 6,0 %, auch als Folge der werterhöhenden Maßnahmen des Vorjahres und der erfolgten Umbauten (besonders Uelzen, Egelsbach, Vogelsdorf und Jena Neue Mitte) sowie dem Neubau des FMZ in Bergen. Stark erhöhte Energiepreise sind überwiegend verbrauchsabhängig und werden von den Mietern getragen. Die Erhöhung der Zinssätze ist ab III. Quartal 2022 zum Tragen gekommen. Da für 58,2 % aller Bankdarlehen im Konzern Fixzinssätze vereinbart sind, werden die höheren Zinsen erst sukzessive aufwandswirksam. Kalkulatorisch gehen wir von folgenden durchschnittlichen, zu zahlenden Zinsen aus: 2022: Ist 2,16 %; 2023: 3,5 %; 2024: 5 %; 2025: 4,5 %. Gestiegene Baukosten konnten z.T. durch Baukostenzuschüsse von Mietern oder leicht gestiegene m ² Mieten kompensiert werden.

2) Struktur der Gesellschaft

Geschäftszweck der Gesellschaft ist der Erwerb von Immobilien, die Errichtung von Gebäuden, deren Verwaltung, Vermietung und Verpachtung und das Halten von Beteiligungen.

Die laufende Geschäftsführung im Saller Konzern, zu dem die Gesellschaft gehört, wird

a. In allen Gesellschaften durch die eingetragenen Geschäftsführer Josef und Angelika Saller

b. In Polen, Deutschland durch eine Reihe von Bevollmächtigten

c. In Deutschland, Polen, Tschechien und Slowakei durch die beauftragten Gruppenleiter

durchgeführt.

Die Saller Gruppe wird im Frühjahr 2023 einen Unternehmensbeirat installieren, der sich sowohl aus Familienmitgliedern (Kinder), als auch aus fachkundigen Dritten zusammensetzt.

Generell ist der Geschäftszweck aller Gesellschaften des Saller Konzerns die langfristige Vermietung und Verpachtung von gewerblichen Einzelhandelsimmobilien und in untergeordnetem Umfang auch von Wohnungen und Büros in Deutschland, Polen, Tschechien und der Slowakei. Ziel ist es, einer der Marktführer in dem Segment zu sein. Unter Bezugnahme auf einen Artikel Anfang 2023 in der tschechischen Zeitschrift Hospodářské noviny, (Basis ist Recherche des Teams von Jan Čížek/Cushman & Wakefield) ist dies in Tschechien bereits gelungen: "Größter Eigentümer von Einkaufsparks in Tschechien ist die deutsche Entwicklergruppe Saller Group."

Die Saller Gruppe investiert im Wesentlichen in einfache und pragmatische Fachmarktzentren, die zur kurz- und mittelfristigen Bedarfsdeckung dienen, und nicht in komplizierte Shopping-Center. Bevorzugt werden B- und C-Standorte, bei denen die Renditen wesentlich höher sind als an A-Standorten. Entscheidend ist, dass es sich um die beste Lage in der Stadt handelt, die entweder weiterentwickelt werden kann oder nicht mehr angreifbar ist.

Der Saller Konzern entwickelt die Immobilien für den langfristigen Eigenbestand und verkauft die Objekte nur in wenigen Fällen. In vorderster Linie steht die langfristige Werthaltigkeit der Immobilien, nicht der schnelle Verkaufsgewinn.

Dabei hat der Konzern fast alle Dienstleistungen für die Entwicklung, die Realisierung und langfristige Vermietung der Immobilien inhouse im Konzern.

Je Land (Deutschland, Polen, Tschechien, Slowakei) gibt es jeweils eine Gesellschaft, die mit dem Facility Management sowie der Mietverwaltung für die Saller Immobilien beauftragt ist.

In Deutschland: ARCOS Facility Management GmbH & Co KG.

3) Forschung und Entwicklung

Der Saller Konzern betreibt keine Forschung und Entwicklung.

4) Konzernaufgaben

Leistungen, die in der Firmenzentrale, für alle Gesellschaften erbracht werden, wie zum Beispiel Finanzierung und Koordination, werden durch die Josef Saller Services e.K. an die Landesgesellschaften weiterberechnet.

In diesem Zusammenhang sind seit 01.01.2020 weitestgehend alle Mitarbeiter der jeweiligen Immobiliengesellschaften in der Saller Dienstleistungs GmbH zentralisiert, mit Ausnahme der Mitarbeiter für internationale Belange, die bereits in der Josef Saller Services e.K. angestellt sind.

5) Standorte

Die Mietfläche aller Objekte der Gesellschaft betrug per 31.12.22 insgesamt 145.291 m ² mit einer Stichtagsmiete 31.12.22 von 15,776 Mio. €.

Bei den Immobilien der Gesellschaft handelt es sich um innerstädtische Shopping- /Fachmarktcenter (Jena Leutragraben (neue Mitte), Chemnitz Annaberger Str. (ACC Center)), Fachmarktzentren (u.a. Bergen, Rendsburg, Gera Lusan, Grimmen, Hohenstein-Ernstthal, Panketal).

Aufgrund der langfristigen Marktstellung der Immobilien und der Saller Gruppe in Deutschland sind Immobilien und Standorte äußerst gefragt durch Mietpartner sowie Kunden, zumal an den jeweiligen Objekten regelmäßig freiwillige werterhöhende Maßnahmen und Objekterweiterungen vorgenommen werden.

Im Bilanzjahr 2022 betrifft dies bspw.

1. Jena Neue Mitte (Umbau für Neumieter Rewe, Schrankenanlage Tiefgarage)

2. Egelsbach (Umbau für Neumieter Action)

3. Chemnitz ACC (Sanierung Mall, Refurbishment ACC Center)

Dies trägt nicht nur zur Erhöhung des Marktwertes, sondern auch zur Verbesserung des Branchenmixes und der Lukrativität für den Einzelhandelskunden bei. Die finanzierenden Banken bestätigen diese stetige Werthaltigkeit der Immobilien regelmäßig durch ihre externen Marktwertgutachter.

2. Ausgliederungen

In 2017 wurde durch Rödl & Partner in Kooperation mit unserem deutschen Steuerberater das Konzept einer teilweisen Objektausgliederung aus der privaten Vermietung/Verpachtung von Herrn Josef Saller in deutsche Kapitalgesellschaften entwickelt und umgesetzt.

Bei der Berichtsgesellschaft betrifft dies die Objekte Jena Leutragraben zum 01.10.2017 und Hohenstein-Ernstthal zum 01.01.2018, die durch Einlage aus der Josef Saller Services e.K. eingebracht wurden. Zum 1.1.2020 wurde buchhalterisch eine weitere Ausgliederung für das Objekt Egelsbach, Media Markt, wirksam.

3. Beteiligungen

Die 100%ige Beteiligung an der J.D. Littleton GmbH wurde bereits im Berichtsjahr 2019 liquidiert und das Vermögen an die Berichtsgesellschaft ausgekehrt, somit besteht aktuell keine Beteiligung.

4. Wirtschaftsbericht

1. Vermögenslage

Die Bilanzsumme 2022 beträgt 180.761.454,17 €, die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 96.540.865,57 €. Die Umsatzerlöse der Berichtsgesellschaft betrugen 18.521.674,87 €. Damit liegt ein Verschuldungsfaktor des 5,21-fachen der Umsatzerlöse zu den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten vor.

Vorjahresvergleich 2021 zu 2022:

a) Bilanzsumme: Senkung von 193.254.643,51 € auf 180.761.454,17 € im Wesentlichen durch die Abspaltung der Firmenzentrale in Weimar-Legefeld an die Schwestergesellschaft City- und Centermanagement Weimar GmbH, dem Teilflächenverkauf in Radeberg sowie die Differenz aus Abschreibungen/Abgängen und den Zugängen aus dem Neubau des Fachmarkzentrums Bergen, dem Umbau Jena Neue Mitte und dem Umbau bzw. der Sanierung des Alt-Chemnitz-Centers in Chemnitz.

b) Verbindlichkeiten Kreditinstitute: Senkung von 101.008.426,71 € auf 96.540.865,57 €, im Wesentlichen durch die Tilgung bestehender Kredite und der Übertragung des Kredites für die Firmenzentrale Weimar-Legefeld an die City- und Centermanagement Weimar GmbH

c) Umsatzerlöse: Erhöhung von 17.487.812,76 € auf 18.521.674,87 € nach Wegfall coronabedingter Mietnachlässe/-verzichte sowie Mietsteigerungen nach Umbau/Erweiterung von Mietflächen.

2. Finanzlage

Die Gesellschaft präsentiert sich mit einer Eigenkapitalquote von 42,5% (Vorjahr 41,6 %) als bonitätsstarker und verlässlicher Geschäftspartner für Mieter, Banken, Kommunen und Dienstleister.

Die konsequente Struktur und Strategie der Gesellschaft als langfristiger Immobilienbestandshalter und Vermögensverwalter zeichnet sich insbesondere im Bilanzbild ab. Rund 97,4 % (Vorjahr 98,0 %) der Bilanzsumme sind Sachanlagen.

Es bestanden Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in Höhe von 96,541 Mio. € (Vorjahr 101,008 Mio. €). Die finanzierenden Banken der Gesellschaft sind die DZ Hyp, BayernLB, Volksbank Schaumburg, Berlin Hyp, Sparkasse Langen-Seligenstadt, Sparkasse Chemnitz, Sparkasse Gera-Greiz, Sparkasse Regen-Viechtach, Sparkasse Märkisch Oderland, Sparkasse Holstein, Hannoversche Volksbank, Deutsche Hypo.

Die größte Einzelobjektverbindlichkeit besteht für das Objekt Jena Leutragraben 1 mit 34,577 Mio. € per 31.12.22.

Die Gesellschaft verfügt weiterhin über einen Liquiditätsbestand von 1,229 Mio. € (Vorjahr 539 T€).

3. Ertragslage

Die Passat Grundstücksgesellschaft mbH konnte im Berichtsjahr 2022 Umsatzerlöse von 18,522 Mio. € (Vorjahr 17,488 Mio. €) erzielen.

Der per 31.12.22 ermittelte Gewinn beträgt 27.984,49 € (Vorjahr 1.877.430,72 €). Die Ergebnissenkung ergibt sich im Wesentlichen aus den umfangreichen Umbauarbeiten der Objekte Uelzen, Egelsbach und Jena Neue Mitte.

4. Gesamtaussage

Insgesamt verlief das Geschäftsjahr aus unserer Sicht zufriedenstellend. Dies liegt nach Auffassung der Geschäftsleitung zum einen an unserem krisenresilienten Mieterangebot (im Wesentlichen Lebensmittel und Dinge des täglichen Bedarfes), sowie den werthaltigen Standorten. Es wurden lediglich Forderungen in Höhe von € 17.627,78 zu 100 % wertberichtigt, was rd. 0,095 % der Umsatzerlöse bedeutet. Die Gesellschaft hat zu keiner Zeit staatliche Hilfen oder Aussetzungen von Zins- und Tilgungszahlungen beantragt.

5. Prognosebericht

Die Vermietung und Verpachtung von gewerblichen Einzelhandelsimmobilien zeichnet sich in erster Linie durch eine sehr langfristig orientierte Geschäftspolitik aus.

Die Gebäude werden mit langfristigen Mietverträgen (in der Regel 5,10 oder 15 Jahre) an professionelle Betreiber vermietet. Im Gegenzug werden die Kreditverträge für die Finanzierung der Immobilien ebenfalls langfristig abgeschlossen. Ziel des Konzerns ist es, die Immobilien durch eine sehr hohe Tilgung schnell zu entschulden, um für eventuelle Risiken weniger anfällig zu sein. Per 31.12.22 betrug die durchschnittliche Tilgungsquote im Konzern 7,68 % p.a.. Entschuldete Immobilien haben folgende Vorteile: a) es sind weniger Schuldzinsen zu zahlen, die Darlehen sind weniger anfällig bei Zinsanstieg, b) bei Änderungen am Retailmarkt gibt es eine geringere Anfälligkeit, c) sollten sich die Marktwerte, die durch die Banken ermittelt werden, reduzieren, gibt es höheren Spielraum beim Loan to Value Test (Verhältnis Restdarlehen zu Marktwert), d) ein schuldenfreies Objekt kann wieder neu beliehen werden.

Die Aktiva-Seite der Vermietungsgesellschaften besteht daher zu über 89 % aus Sachanlagen in Immobilien, Grundstücken und baulichen Anlagen. Dies soll auch in den folgenden Jahren unverändert fortgeführt werden.

Weitere Developments an neuen Standorten sollen nicht erfolgen, jedoch weiterhin Erweiterungen und Umbaumaßnahmen an den bestehenden Standorten. Der Schwerpunkt der Tätigkeit wird auf

a) Erhöhung der Durchschnittsmiete,

b) Verlängerung der durchschnittlichen Restlaufzeit der Mietverträge und

c) Reduzierung der Leerstandsquote gelegt.

Status per 31.12.22 für die Gesellschaft

a) Durchschnittsmiete 9,05 €/m ²

b) Leerstand 13.548 m ² (davon 8.974 m ², in Chemnitz, Annaberger Str.) Begründet ist der Leerstand durch Umbaumaßnahmen am Bürogebäude und Mall inkl. Erweiterung, die in 2023 fertiggestellt sein sollen.

c) Die Leerstandsquote der Berichtsgesellschaft betrug per 31.12.22: 5,78 % der Mietfläche. Als Leerstand strategisch bezeichnete Flächen werden nicht in die Leerstandsquote einbezogen, da diese Flächen vor Neuvermietung erst eines Refurbishment bedürfen.

Die positive Ertragssituation der Berichtsgesellschaft wird sich in den folgenden Jahren fortsetzen, da in den bestehenden Objekten ein weiterer Austausch von Mietern mit besseren Mietkonditionen realisiert bzw. geplant ist. Umbauten für neue Mietverträge, insbesondere für das ACC Center in Chemnitz Annaberger Str., inkl. Nachvermietung Bürogebäude und in der Neuen Mitte Jena, sind geplant. In der Neuen Mitte Jena laufen ab dem Qu I/2023 die Umbauarbeiten für eine Erweiterung des bestehenden Aldi Markt, was die Attraktivität der Ebene Leutragraben weiter erhöhen wird.

Trotz steigender Zinsen wird von einem stabilen, ansteigenden Ertrag 2023 ausgegangen. Die Liquidität der Gesellschaft kann diese Kosten tragen und diese werden zum Teil durch vertraglich vereinbarte Mietindexierungen kompensiert.

Die Umsatzerlöse werden hauptsächlich aus langfristigen gewerblichen Mietverträgen generiert und nicht aus einmaligen Verkäufen. Demgegenüber stehen die branchenüblichen Aufwendungen für die Betreibung der Immobilien, wie bspw. Reparaturen, Immobilienverwaltung, Steuerberatung, Abschreibung, Steuern.

Durch die höherwertige Vermietung der bestehenden Mietflächen sowie die ständige Werterhaltung und Neuinvestition sinkt langfristig gesehen das Verhältnis cost/income und die Instandhaltungsaufwendungen reduzieren sich.

Abschließende Risikoanalyse Coronapandemie

Die Saller Unternehmensgruppe kam hervorragend durch die Coronapandemie. Bei Mietausfällen/Insolvenzen (Bsp. Orsay Weimar Atrium) wurden freiwerdende Mietflächen umgehend neu vermietet.

Ein Vorteil ist auch, dass wir fast ausschließlich an Fachmärkte vermieten. Fachmärkte sind die großen Gewinner der Pandemie gewesen.

Verlierer waren High-Streets und große unübersichtliche Shopping-Center. Die Shoppingcenter der Saller Unternehmensgruppe sind einfach und leicht zu erreichen und haben außerdem nur eine untergeordnete Bedeutung im Portfolio.

6. Chancen- und Risikobericht

Die Vermietung und Verpachtung von gewerblichen Einzelhandelsimmobilien zeichnet sich in erster Linie durch eine sehr langfristig orientierte Geschäftspolitik aus. Chancen und Risiken haben daher ebenfalls einen langfristigen Einfluss auf die Lage der Gesellschaft.

Das interne Kontroll- und Ablaufsystem der Gesellschaft wird regelmäßig überprüft und in Übereinstimmung mit den Gesamtgrundsätzen der Saller Gruppe fortgeschrieben bzw. angepasst. Aus unserer Sicht ergeben sich für die Gesellschaft in folgenden Punkten Chancen aber auch Risiken für die Zukunft.

1. Finanzierungsrisiko

Die Gesellschaft ist per 31.12.22 mit dem Faktor 5,21 verschuldet (Verhältnis Verbindlichkeiten gegen Kreditinstitute 96,540 Mio. € zu Umsatzerlösen 18,522 Mio. €), was eine moderate Verschuldung darstellt.

Darlehen in Höhe von 75,69 Mio € waren per 31.12.22 auf Basis Zinsfestschreibung vereinbart. Die vom Einzelbetrag größten Objektdarlehen für den JenTower mit 19,965 Mio. €, das River/Elbblick-Portfolio mit 17,191 Mio. € und für das ACC Chemnitz mit 12,324 Mio. € sind auf Basis Zinsfestschreibung bis 30.12.30, 30.06.32 bzw. 30.12.2023 verkonditioniert. Das Darlehen Jena Neue Mitte mit 14,611 Mio. € ist auf variabler Zinsbasis (Euribor 3 M) geführt.

Zusätzliche Zinssicherungsmaßnahmen in Form eines CAP Vertrages wurden in 2022 auf Gruppenebene als Pauschalhedging vereinbart und an die Saller Gesellschaft für Darlehen auf variabler Zinsbasis weiterberechnet.

2. Mieterrisiko

Ein wesentliches Mietausfallrisiko besteht nicht, da die Gesellschaft durchgehend langfristige Mietverträge mit bonitätsstarken internationalen Geschäftspartnern vereinbart. Einem potenziellen Ausfallrisiko wird zudem durch ein aktives Forderungsmanagement inkl. Mahnwesen begegnet.

3. Risiken aus der Datenverarbeitung, -übermittlung

Zur Durchsetzung einer einheitlichen IT-Betreuung und Sicherheit wurde die IT-Struktur der Gesellschaft, im Wesentlichen die Serverumgebung, in der Firmenzentrale der Saller Gruppe zentralisiert. Die erhöht die Sicherheitsstandards und reduziert die Anfälligkeit bspw. gegen Viren/Hackerangriffe. Gemäß den Firmengrundsätzen der Saller Gruppe liegen alle Daten in digitalisierter Form vor.

Das Gesamtsystem des Internen Kontrollsystem (IKS) ist konzerneinheitlich in dem Dokument 03.L.057 dargelegt.

In der Nacht vom 1. zum 2.8.2022 fand ein Hackerangriff auf die Saller Gruppe statt. Als Verursacher wurde die international operierende Black Cat Alpha Gruppe durch die IT-Forensiker erkannt. Einer Lösegeldforderung von 5 Mio US $ sind wir nicht nachgekommen. Unser Datenbackup wurde in den Folgemonaten wiederhergestellt, die Netzwerk- und Sicherungsstruktur neu aufgestellt und Vorkehrungen getroffen, dass die Backup-Phase nach ggf. weiteren Hackerangriffen kürzer wird. Die Cybersicherheit der Gruppe wurde wesentlich erhöht. Eine generelle Sicherheit vor Hackerangriffen wird es auch zukünftig nicht geben.

Die Passat Grundstücksgesellschaft mbH hat ihre Buchführung bis zum 31.12.2018 mit der Software gypsilon Rechnungswesen, Release 8.5 durchgeführt. Seit 01.01.2019 wurde diese durch eine neue EDV Software ersetzt: Microsoft Dynamics 365. Diese wird auch in den weiteren Tätigkeitsländern der Saller Gruppe Tschechien/Slowakei/Polen bereits verwendet, um eine einheitliche Konzernlösung zu verwenden. Gemeinsam mit der Einführung von Microsoft Dynamics 365 erfolgte auch der Start der Docuware Software zur digitalen Rechnungserfassung und -bearbeitung.

4. Online Handel

Nach wie vor gilt das Prinzip, dass sich der große Versandaufwand mit entsprechenden Kosten und umständlichen Abholmechanismen nur bei großvolumigen und entsprechend teureren Gütern lohnt. Für Drogeriewaren und Basic-Textilien steht der Preis im Vordergrund und für Lebensmittel steht neben dem Preis auch der Frischeaspekt im Vordergrund. Diese werden nach wie vor in stationären Läden eingekauft. Unsere Gesellschaft ist fast ausschließlich in diesem discountartigen Handelssegment tätig, sodass hier kaum Einbußen zu befürchten sind.

Auch online Händler wie Amazon eröffnen zunehmend stationäre Läden, um hybride Verkaufsformen zu etablieren. Die Retourenquoten und -kosten sind zu hoch.

Insbesondere in den Fachmarktzentren werden zukünftig weitere Maßnahmen der Kombination von digitalem und stationärem Einzelhandel erforderlich sein.

5. Erweiterungen und Umbaumaßnahmen an den bestehenden Standorten

Als Immobilienbestandshalter streben wir ein nachhaltiges, aber kontinuierliches Wachstum unseres Immobilienportfolios an. Ziel der Geschäftstätigkeit ist der Ausbau der Werthaltigkeit der im Bestand befindlichen Immobilienprojekte sowie deren Erweiterung und stetige Verbesserung. Der Schwerpunkt der Tätigkeit wird auf

a) Erhöhung der Durchschnittsmiete,

b) Verlängerung der durchschnittlichen Restlaufzeit der Mietverträge und

c) Reduzierung der Leerstandsquote gelegt.

6. Auswirkungen des Angriffskrieges auf die Ukraine

Geschäftsbeziehungen/Lieferketten mit der Ukraine und Russland unterhält unsere Firmengruppe nicht, sodass hier keinerlei Nachteile erwachsen können.

Die Saller Unternehmensgruppe engagiert sich aus humanitären Gründen erheblich in Polen, der Slowakei und in Deutschland in der Flüchtlingshilfe. Wir rechnen mit zahlungswirksamen Ausgaben zwischen 1 - 2 Mio. € für das Herrichten von 14 Gebäuden in Deutschland für die Flüchtlingsaufnahme. Diese Ausgaben werden im Wesentlichen jedoch aus Privatmitteln des Gruppeninhabers abgedeckt.

7. Gesamtaussage

Insgesamt verlief das Geschäftsjahr aus unserer Sicht planmäßig und sehr zufriedenstellend. Die Geschäftsleitung erwartet keine wesentliche Änderung im Folgejahr.

Weimar, den 8. Mai 2023

Josef Saller, Geschäftsführer

Angelika Saller, Geschäftsführerin

Bilanz

Aktiva

	31.12.2022 EUR	31.12.2021 EUR
A. Anlagevermögen	176.076.097,41	189.303.562,78
I. Immaterielle Vermögensgegenstände	3,00	3,00
1. sonstige immaterielle Vermögensgegenstände	3,00	3,00
II. Sachanlagen	176.076.094,41	189.303.559,78
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	175.218.371,03	188.467.672,57
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	58.320,00	83.369,00
3. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	799.403,38	752.518,21
B. Umlaufvermögen	4.635.163,00	3.921.825,96
I. Vorräte	2.621.404,00	2.864.356,00
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	784.905,69	518.245,67
1. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	65.194,55	0,00
2. sonstige Vermögensgegenstände	719.711,14	518.245,67
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr	4.964,05	5.755,95
III. Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten und Schecks	1.228.853,31	539.224,29
C. Rechnungsabgrenzungsposten	50.193,76	29.254,77
Bilanzsumme, Summe Aktiva	180.761.454,17	193.254.643,51
Passiva
	31.12.2022 EUR	31.12.2021 EUR
A. Eigenkapital	76.758.901,08	80.475.034,98
I. gezeichnetes Kapital	2.113.000,00	2.113.000,00
II. Kapitalrücklage	62.522.676,81	62.522.676,81
III. Gewinnvortrag	12.095.239,78	13.961.927,45
IV. Jahresüberschuss	27.984,49	1.877.430,72
B. Rückstellungen	66.750,00	63.480,00
C. Verbindlichkeiten	103.912.585,57	112.576.300,29
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	96.540.865,57	101.008.426,71
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr	7.747.954,49	26.423.132,08
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr	88.792.911,08	74.585.294,63
2. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	3.230.321,83	7.825.292,09
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr	3.230.321,83	7.825.292,09
3. sonstige Verbindlichkeiten	4.141.398,17	3.742.581,49
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr	4.141.398,17	3.742.581,49
D. Rechnungsabgrenzungsposten	23.217,52	139.828,24
Bilanzsumme, Summe Passiva	180.761.454,17	193.254.643,51

Gewinn- und Verlustrechnung

	1.1.2022 - 31.12.2022 EUR	1.1.2021 - 31.12.2021 EUR
1. Rohergebnis	10.497.970,69	11.350.899,39
2. Personalaufwand	24.000,00	24.000,00
a) Löhne und Gehälter	24.000,00	24.000,00
3. Abschreibungen	7.438.621,63	6.076.208,16
a) Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen	7.438.621,63	6.076.208,16
4. sonstige betriebliche Aufwendungen	1.413.559,52	1.545.417,94
5. Erträge aus Beteiligungen	2.134,69	2.089,80
6. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	5.157,78	2.886,82
7. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	1.595.837,27	1.463.118,81
davon an verbundene Unternehmen	92.386,22	216.605,87
8. Steuern vom Einkommen und Ertrag	5.260,25	352.958,35
9. Ergebnis nach Steuern	27.984,49	1.894.172,75
10. sonstige Steuern	0,00	16.742,03
Jahresüberschuss	27.984,49	1.877.430,72

Anhang

I. Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss

Der Jahresabschluss der Passat Grundstücksgesellschaft mbH wurde auf der Grundlage der Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuchs aufgestellt.

Ergänzend zu diesen Vorschriften waren die Regelungen des GmbH-Gesetzes zu beachten.

Angaben, die wahlweise in der Bilanz, in der Gewinn- und Verlustrechnung oder im Anhang gemacht werden können, sind insgesamt im Anhang aufgeführt.

Nach den in § 267 HGB angegebenen Größenklassen ist die Gesellschaft eine mittelgroße Kapitalgesellschaft.

Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gemäß § 275 Abs. 2 HGB gewählt.

1. Angaben zur Identifikation der Gesellschaft laut Registergericht

Firmenname laut Registergericht:	Passat Grundstücksgesellschaft mbH
Firmensitz laut Registergericht:	Weimar
Registereintrag:	Handelsregister
Registergericht:	Jena
Register-Nr.:	111680

II. Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

1. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Erworbene immaterielle Anlagewerte wurden zu Anschaffungskosten angesetzt und, sofern sie der Abnutzung unterlagen, um planmäßige Abschreibungen vermindert.

Die selbstgeschaffenen immateriellen Vermögensgegenstände wurden mit den Entwicklungskosten angesetzt.

Das Sachanlagevermögen wurde zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt und, soweit abnutzbar, um planmäßige Abschreibungen vermindert.

Die planmäßigen Abschreibungen wurden nach der voraussichtlichen Nutzungsdauer der Vermögensgegenstände linear und degressiv vorgenommen. Dabei werden folgende Nutzungsdauern zugrunde gelegt:

Anlageposition	Nutzungsdauer
Software	3 Jahre
Gebäude und Außenanlagen	10 bis 50 Jahre
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	3 bis 10 Jahre

Bewegliche Gegenstände des Anlagevermögens bis zu einem Wert von € 800,-- wurden im Jahr des Zugangs voll abgeschrieben.

Die Finanzanlagen wurden wie folgt angesetzt und bewertet:

- Anteile an verbundenen Unternehmen zu Anschaffungskosten

Die Vorräte werden mit den Anschaffungskosten der umlegbaren und noch nicht abgerechneten Nebenkosten angesetzt. Die erhaltenen Nebenkosten-Vorauszahlungen werden nach § 268 Abs. 5 HGB offen von den Vorräten abgesetzt.

Forderungen und Wertpapiere wurden unter Berücksichtigung aller erkennbaren Risiken bewertet.

Die Kassenbestände und die Bankguthaben sind mit dem Nominalwert angesetzt.

Die Rechnungsabgrenzungsposten werden zum Nominalwert der Ausgaben/Einnahmen vor dem Abschlussstichtag angesetzt, die Aufwand/Ertrag für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen.

Die Steuerrückstellungen beinhalten die das Geschäftsjahr betreffenden, noch nicht veranlagten Steuern.

Die sonstigen Rückstellungen wurden für alle weiteren ungewissen Verbindlichkeiten gebildet. Dabei wurden alle erkennbaren Risiken berücksichtigt. Die Bewertung erfolgte in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags.

Verbindlichkeiten wurden zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

2. Gegenüber dem Vorjahr abweichende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Beim Jahresabschluss konnten die bisher angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden im Wesentlichen übernommen werden.

Ein grundlegender Wechsel von Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden gegenüber dem Vorjahr fand nicht statt.

III. Angaben zur Bilanz

1. Anlagespiegel für die einzelnen Posten des Anlagevermögens

Die Geschäftsjahresabschreibung je Posten der Bilanz ist aus dem Anlagenspiegel zu entnehmen.

Die Sofortabschreibung geringwertiger Wirtschaftsgüter wird als Zugang, Abschreibung und Abgang ausgewiesen.

	Anschaffungs-, Herstellungskosten 1.1.2022 €	Zugänge €	davon FK-Zinsen €	Abgänge €	Umbuchungen €	Anschaffungs-, Herstellungskosten 31.12.2022 €
Anlagevermögen
Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	12.582,55	0,00	0,00	0,00	0,00	12.582,55
Summe immaterielle Vermögensgegenstände	12.582,55	0,00	0,00	0,00	0,00	12.582,55
Sachanlagen
Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	220.159.092,60	99.584,07	0,00	11.115.498,74	1.835.003,47	210.978.181,40
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	158.099,43	30.390,34	0,00	86.949,83	0,00	101.539,94
Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	752.518,21	1.883.865,97	0,00	0,00	-1.836.980,80	799.403,38
Summe Sachanlagen	221.069.710,24	2.013.840,38	0,00	11.202.448,57	-1.977,33	211.879.124,72
Summe Anlagevermögen	221.082.292,79	2.013.840,38	0,00	11.202.448,57	-1.977,33	211.891.707,27

	kumulierte Abschreibungen 1.1.2022 €	Abschreibungen Geschäftsjahr €	Zugänge €	Abgänge €	Umbuchungen €	kumulierte Abschreibungen 31.12.2022 €
Anlagevermögen
Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	12.579,55	0,00	0,00	0,00	0,00	12.579,55
Summe immaterielle Vermögensgegenstände	12.579,55	0,00	0,00	0,00	0,00	12.579,55
Sachanlagen
Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	31.691.420,03	7.419.619,29	0,00	3.349.251,62	-1.977,33	35.759.810,37
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	74.730,43	19.002,34	0,00	50.512,83	0,00	43.219,94
Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Summe Sachanlagen	31.766.150,46	7.438.621,63	0,00	3.399.764,45	-1.977,33	35.803.030,31
Summe Anlagevermögen	31.778.730,01	7.438.621,63	0,00	3.399.764,45	-1.977,33	35.815.609,86

	Zuschreibungen Geschäftsjahr €	Buchwert 31.12.2022 €	Buchwert 31.12.2021 €
Anlagevermögen
Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	0,00	3,00	3,00
Summe immaterielle Vermögensgegenstände	0,00	3,00	3,00
Sachanlagen
Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	0,00	175.218.371,03	188.467.672,57
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	0,00	58.320,00	83.369,00
Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	0,00	799.403,38	752.518,21
Summe Sachanlagen	0,00	176.076.094,41	189.303.559,78
Summe Anlagevermögen	0,00	176.076.097,41	189.303.562,78

2. Angaben zu Forderungen mit einer Restlaufzeit größer einem Jahr

Der Betrag der Forderungen mit einer Restlaufzeit größer einem Jahr beträgt 4.964,05 € (Vorjahr: 5.755,95 €)

3. Kapitalrücklage

Die Kapitalrücklage resultiert aus zusätzlichen Bareinlagen der Gesellschafter von € 3.112.381,23 und aus den die Stammkapitalerhöhung übersteigenden Vermögenswerten aus der Ausgliederung der Objekte Jena (Leutragraben 1), Hohenstein-Ernstthal (Heinrich-Heine-Straße 1a) und Egelsbach (Kurt-Schumacher-Ring 3) aus der J. Saller Services e.K. in Höhe von € 59.410.295,58.

4. Angaben und Erläuterungen zu Rückstellungen

Im Posten sonstige Rückstellungen sind die nachfolgenden nicht unerheblichen Rückstellungsarten enthalten.

	31.12.2022 €	31.12.2021 €
Abschluss- und Prüfungskosten	62.500,00	59.780,00
Betriebsprüfungskosten	3.250,00	2.700,00
Aufbewahrungskosten	1.000,00	1.000,00
Resturlaub	0,00	0,00
Berufsgenossenschaftsbeiträge	0,00	0,00
	66.750,00	63.480,00

5. Verbindlichkeitenspiegel und Sicherungsrechte

Art der Verbindlichkeit zum	Gesamtbetrag	davon mit einer Restlaufzeit
31.12.2022	31.12.2022 TEuro	kleiner 1 J. TEuro	1 bis 5 J. TEuro	gr. 5 J. TEuro
gegenüber Kreditinstituten	96.540,87	7.747,95	47.121,87	41.671,04
erhaltene Anzahlungen	2.734,49	2.734,49	0,00	0,00
aus Lieferungen und Leistungen	1.100,77	1.100,77	0,00	0,00
gegenüber verbundenen Unternehmen	3.230,32	3.230,32	0,00	0,00
sonstige Verbindlichkeiten	306,14	306,14	0,00	0,00
Summe	103.912,59	15.119,67	47.121,87	41.671,04

Der Betrag der Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr beträgt € 15.119.674,49 (Vorjahr: € 37.991.005,66).

Der Betrag der Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit größer einem Jahr beträgt € 88.792.911,08 (Vorjahr: € 74.585.294,63).

Der Gesamtbetrag der bilanzierten Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit von mehr als 5 Jahren beträgt € 41.671.042,79 (Vorjahr: € 32.540.196,45).

Der Gesamtbetrag der bilanzierten Verbindlichkeiten, die durch Pfandrechte oder ähnliche Rechte gesichert sind, beträgt € 96.540.865,57.

Die nachfolgenden Sicherungsarten und Sicherungsformen sind mit den Verbindlichkeiten verbunden (wahlweise, je nach Kreditvertrag):

• Pfandrechte an unbeweglichen Sachen

• Sicherungsabtretung der Mietforderungen

• Bürgschaft Josef Saller

• teilweise Verpfändung der Mietkonten

• Verpfändung Gebäudeversicherung

• Subordinierung der Forderungen gegenüber der Firmengruppe Josef Saller

6. Angaben zu Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern

Der Betrag der Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern beläuft sich auf € 149.153,61 (Vorjahr: € 54.820,74).

7. Haftungsverhältnisse aus nicht bilanzierten sonstigen finanziellen Verpflichtungen

Neben den in der Bilanz ausgewiesenen Verbindlichkeiten bestehen keine weiteren sonstigen finanziellen Verpflichtungen.

IV. Sonstige Angaben

1. Durchschnittliche Zahl der während des Geschäftsjahrs beschäftigten Arbeitnehmer

Die durchschnittliche Zahl der während des Geschäftsjahres im Unternehmen beschäftigten Arbeitnehmer betrug 1.

2. Namen der Geschäftsführer

Während des abgelaufenen Geschäftsjahrs wurden die Geschäfte des Unternehmens durch folgende Personen geführt:

Geschäftsführer:	Josef Saller	ausgeübter Beruf:	Immobilienkaufmann
Geschäftsführer:	Angelika Saller	ausgeübter Beruf:	Immobilienkauffrau

3. Vergütungen der Geschäftsführer

Auf die Angabe der Geschäftsführungsvergütung wird gem. § 286 Abs. 4 HGB verzichtet.

4. Vorgänge von besonderer Bedeutung

Nach Ablauf des Geschäftsjahres sind keine weiteren Ereignisse eingetreten, die von wesentlicher Bedeutung sind und zu einer veränderten Beurteilung des Unternehmens führen könnten.

Zu den Auswirkungen der Corona-Krise wird auf die Lageberichterstattung verwiesen.

5. Vorschlag zur Ergebnisverwendung

Die Geschäftsführung schlägt in Übereinstimmung mit den Gesellschaftern die folgende Ergebnisverwendung vor:

Der Jahresüberschuss in Höhe von € 27.984,49 wird zusammen mit dem Gewinnvortrag zum 1. Januar 2022 in Höhe von € 12.095.239,78 als Gewinn auf neue Rechnung in Höhe von € 12.123.224,27 vorgetragen.

6. Unterschrift der Geschäftsführung

Weimar, den 28. April 2023

gez. Josef und Angelika Saller

Außerplanmäßige Abschreibungen beim Anlagevermögen und beim Umlaufvermögen zur Vorwegnahme künftiger Wertschwankungen

1.1.2022 - 31.12.2022

Die außerplanmäßigen Abschreibungen im Anlagevermögen betragen 1.041.051,42 EUR.

1.1.2021 - 31.12.2021

Die außerplanmäßigen Abschreibungen im Anlagevermögen betragen 0,00 EUR.

sonstige Berichtsbestandteile

Angaben zur Feststellung:

Der Jahresabschluss wurde am 29.08.2023 festgestellt.

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die Passat Grundstücksgesellschaft mbH, Weimar

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Passat Grundstücksgesellschaft mbH, Weimar - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2022 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft.

Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Passat Grundstücksgesellschaft mbH, Weimar für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

• entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2022 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 und

• vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht der Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt.

Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und der Geschäftsführung als Aufsichtsorgan für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Die Geschäftsführung als Aufsichtsorgan ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

• identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.

• gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.

• beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.

• ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.

• beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.

• beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Unternehmens.

• führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Fulda, den 14. Juli 2023

Muth & Co. GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

ppa. Lukas Geiger, Wirtschaftsprüfer

ppa. Ralf Lohmeier, Wirtschaftsprüfer