EFX Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH

Erfurt

Jahresabschluss zum 31. Dezember 2009

Bericht über die Lage der Gesellschaft für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2009

EFX Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH, Erfurt

Geschäftsverlauf und Rahmenbedingungen

Am Anfang des Jahres 2008 hat die IM Charging Systems International GmbH (ICSI), ein Gemeinschaftsunternehmen der Daimler AG und des japanischen Konzerns Ishikawajima - Harima - Heavy Industries (THI) entschieden, sich mit einer Produktionsstätte für Turbolader am Industriegroßstandort "Erfurter Kreuz" anzusiedeln. Die Investition hat ein geplantes Volumen von 45,7 Mio. €.

Zur Umsetzung des baulichen Teils der Investition wurde die EFX Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH (EFX) als 100%ige Tochtergesellschaft der TDA Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH (TDA) mit Sitz in Hermsdorf, diese wiederum eine 100%ige Tochtergesellschaft der Landesentwicklungsgesellschaft Thüringen mbH (LEG), Erfurt, gegründet. Die EFX wird in den Konzernabschluss der LEG einbezogen. Auch die Geschäfte der Gesellschaft werden durch die LEG besorgt.

Grundlage der Abwicklung des gemeinsamen Vorhabens mit ICSI ist der am 30. Juni 2008 geschlossene Kooperationsvertrag zwischen der EFX, der TDA, der ICSI und der IM Charging Systems International Germany GmbH (ICSIG), einer 100%igen Tochtergesellschaft der ICSI. Der Kooperationsvertrag sieht zwei Phasen der gemeinsamen Zusammenarbeit vor. Zunächst hat die EFX das Projektgrundstück mit einer Gesamtgrundstücksfläche von rd. 128.000 qm mit notariellem Kaufvertrag vom 24. Juni 2008 von der LEG erworben. Auf diesem Grundstück wurden die Produktionsstätte (Industriehalle mit Büro- und Sozialtrakt) sowie die entsprechenden Außenanlagen errichtet. Bisher wurden T€ 10.493 - davon T€ 570 im Jahr 2009 - in die Errichtung des baulichen Teils der Betriebsstätte der ICSIG investiert.

Nach Übergabe der baulichen Anlagen (Mietübergabe) im März 2009 hat die zweite Phase der Zusammenarbeit, die Mietphase, begonnen. Zu diesem Zweck hatten die o. g. Unternehmen ebenfalls am 30. Juni 2008 einen Mietvertrag mit Erwerbsoption abgeschlossen. Nach Ablauf der 25-jährigen Grundmietzeit sieht der Mietvertrag mehrere Optionsrechte für die ICSIG vor. ICSIG könnte zu diesem Zeitpunkt die vertragsgegenständlichen Immobilien oder auch die Mehrheit der Gesellschaftsanteile an der EFX erwerben. Ebenso sieht der Vertrag eine Mietverlängerungsoption vor.

Zur Finanzierung der baulichen Investition hat die EFX am 30. Juni 2008 ein Darlehen in Höhe von bis zu 11,7 Mio. € aufgenommen Besichert wird das Darlehen durch eine Patronatserklärung des Freistaates Thüringen. Darüber hinaus erfolgt die Finanzierung durch einen Zuschuss aus Mitteln der Gemeinschaftsaufgabe "Verbesserung der regionalen Infrastruktur" in Höhe von insgesamt T€ 1.888 sowie über Investitionszulagen in Höhe von T€ 982. Die Bauzeitfinanzierung war bis zum 31. März 2009 befristet. Nach Ablauf der Bauzeit wurde der EFX ein langfristiges Darlehen in Höhe von 8,5 Mio. € gewährt. Dieses Langfristdarlehen hat eine Laufzeit bis zum 31. März 2034 und ist in den ersten fiinf Jahren tilgungsfrei. Zur Zwischenfinanzierung der Fördermittel wurde der EFX ein weiterer Finanzierungsrahmen in Höhe von 3,2 Mio. € eingeräumt. Dieser Kredit wird als Kontokorrent geführt und ist bis zum 31. Juli 2011 befristet. Zum Bilanzstichtag wurde der Kontokorrentrahmen in Höhe von 1,9 Mio. € in Anspruch genommen Den Kapitaldienst für das aufgenommene Darlehen erbringt die Gesellschaft aus den Mietzahlungen der ICSIG. Abgesichert wird die Zahlung der Mietraten durch eine Mietausfallgarantie des Freistaates Thüringen.

Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

Die Vermietungsphase beginnt planmäßig mit einem Zeitraum abgesenkter Mietraten. Die Absenkung der Mietraten resultiert aus der Weiterreichung des Fördervorteils des gewährten Investitionszuschusses. Gemäß Zuwendungsbescheid ist die Auszahlung der Mittel für das Jahr 2011 eingeplant. Das im Jahr 2008 aufgenommene Darlehen zur Finanzierung der baulichen Investitionen schließt eine Zwischenfinanzierung in Höhe des noch nicht ausgezahlten Investitionszuschusses bis 2011 ein. Weiterhin erhielt die Gesellschaft im Berichtsjahr eine Investitionszulage in Höhe von T€ 982. Damit ist die Liquidität der Gesellschaft auch in der Phase der abgesenkten Mietraten jederzeit gesichert.

Aufgrund der wirtschaftlich schwierigen Lage in der Automobilindustrie hat der Mieter ICSIG am 20. März 2009 eine Anpassung der Mietkalkulation beantragt. Demnach soll der Fördervorteil aus dem gewährten Zuschuss bereits innerhalb der ersten drei Mietjahre und nicht wie ursprünglich geplant über die ersten fiinf Mietjahre an den Mieter weitergereicht werden. Das Thüringer Finanzministerium hat diesem Vorschlag mit Schreiben vom 20. April 2009 zugestimmt.

Im Berichtsjahr ist ein Jahresfehlbetrag von T€ 138 angefallen, der hauptsächlich auf eine einmalige Managementvergütung für die Planung und Umsetzung des Mietfabrik-Projekts in Höhe von T€ 93 zurückzuführen. Auf Grund der bisher angefallenen Jahresfehlbeträge wird zum Bilanzstichtag ein nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag in Höhe von T€ 163 ausgewiesen. Die Gesellschaft wird planmäßig auch in den ersten Jahren nach Übergang in die Mietphase zunächst Verluste erzielen. Dies ist auf die höhere Zinsbelastung (mit entsprechend geringeren Tilgungsraten) der Anfangsjahre zurückzuführen. Die Verluste der Anfangsjahre werden planmäßig während der Laufzeit des Mietvertrages durch entsprechende Gewinne (bei höheren Tilgungsraten und geringeren Zinsbelastungen) kompensiert. Da die Mietraten über den gesamten Zeitraum der Grundmietzeit von 25 Jahren durch die Mietausfallgarantie des Freistaates abgesichert sind, ist nicht von einer nachhaltigen Überschuldung auszugehen.

Die Höhe der Mietraten ist derart kalkuliert, dass die Liquidität der Gesellschaft jederzeit gesichert ist und die EFX stets in der Lage ist, ihren finanziellen Verpflichtungen nachzukommen.

Das Ergebnis aus gewöhnlicher Geschäftstätigkeit ergibt sich aus dem positiven Betriebsergebnis in Höhe von T€ 237, welchem ein negatives Finanzergebnis von T€ 375 gegenübersteht.

Die Gesellschaft erzielte dabei einen negativen Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit von T€ 491, einen positiven Cashflow aus Finanzierungstätigkeit in Höhe von T€ 610 und einen positiven Cashflow aus Investitionstätigkeit von T€ 438. Dadurch ergab sich eine Zunahme der liquiden Mittel gegenüber dem Vorjahr um T€ 557.

Risikobericht

Die Gesellschaft ist in das Chancen- und Risikomanagement der LEG einbezogen. Nach aktueller Einschätzung gestaltet sich der Projektverlauf planmäßig, so dass keine bestandsgefährdenden Tatsachen vorliegen.

Die vereinbarten Mietraten sind durch eine Mietausfallgarantie des Freistaates abgesichert. Darüber hinaus ist das aufgenommene Darlehen zur Finanzierung der Investitionskosten durch eine Patronatserklärung des Freistaates besichert. Damit sind Preisänderungs-, Ausfall- und Liquiditätsrisiken sowie Risiken aus Zahlungsstromschwankungen weitgehend abgedeckt.

Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Schluss des Geschäftsjahres eingetreten sind, waren nicht festzustellen.

Prognosebericht

Nach vollständiger Auszahlung der Fördermittel und Vorlage der Schlussrechnung erfolgt die endgültige Berechnung der von ISCIG zu zahlenden Mietraten. Abweichend zur bisherigen Planung ist nun vorgesehen, den Fördervorteil durch vollständige Absenkung der Mietraten in den ersten drei Mietjahren weiterzureichen. Die Absenkung wird durch die anteilige ertragswirksame Vereinnahmung des Investitionszuschusses kompensiert. Dennoch kommt es planmäßig auch in den Folgejahren zu negativen Ergebnissen. Dies ist durch die anfänglich hohe jährliche Zinsbelastung bei geringer Tilgung begründet. Im Verlauf der Mietzeit sinkt die jährliche Zinsbelastung, so dass die anfänglichen Verluste in späteren Perioden ausgeglichen werden.

Erfurt, den 19. Februar 2010

EFX Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH

Andreas Krey, Geschäftsführer

Frank Krätzschmar, Geschäftsführer

Bilanz zum 31. Dezember 2009

EFX Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH, Erfurt

Aktiva

	31.12.2009 EUR	Vorjahr EUR
A. Anlagevermögen
Sachanlagen
1. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	10.250.321,38	1.329.847,17
2. Anlagen im Bau	0,00	8.592.778,12
	10.250.321,38	9.922.625,29
B. Umlaufvermögen
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	38.410,28	1.262.027,61
2. Sonstige Vermögensgegenstände	572.002,73	86.471,09
	610.413,01	1.348.498,70
II. Guthaben bei Kreditinstituten	583.806,13	27.122,95
	1.194.219,14	1.375.621,65
C. Nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag	163.595,98	25.300,54
	11.608.136,50	11.323.547,48
Passiva
	31.12.2009 EUR	Vorjahr EUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital	25.000,00	25.000,00
II. Verlustvortrag	-50.300,54	0,00
III. Jahresfehlbetrag	-138.295,44	-50.300,54
Zwischensumme	-163.595,98	-25.300,54
Übertrag auf Aktivseite C.	163.595,98	25.300,54
	0,00	0,00
B. Rückstellungen
Sonstige Rückstellungen	8.300,00	7.100,00
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	10.400.000,00	10.771.965,39
2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	240.436,25	541.582,09
3. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	10.828,13	2.900,00
	10.651.264,38	11.316.447,48
D. Rechnungsabgrenzungsposten	948.572,12	0,00
	11.608.136,50	11.323.547,48

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2009

EFX Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH, Erfurt

	2009 EUR	23.4.-31.12.2008 EUR
1. Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung	623.045,45	0,00
2. Sonstige betriebliche Erträge	10.432,41	0,00
3. Abschreibungen auf Sachanlagen	242.584,53	0,00
4. Sonstige betriebliche Aufwendungen	153.741,61	50.300,54
5. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	375.447,16	0,00
6. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit	-138.295,44	-50.300,54
7. Jahresfehlbetrag	-138.295,44	-50.300,54

Anhang des Jahresabschlusses für das Geschäftsjahr 2009

der EFX Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH, Erfurt

I. Allgemeine Angaben

Die EFX Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH, Erfurt, wurde am 23. April 2008 gegründet und am 29. Mai 2008 im Handelsregister des Amtsgerichtes Jena unter HRB 502675 eingetragen.

Die Gesellschaft ist eine kleine Kapitalgesellschaft im Sinne von § 267 Abs. 1 HGB. Entsprechend den Bestimmungen des § 15 Abs. 1 des Gesellschaftsvertrages wurden der Jahresabschluss und der Lagebericht in Anwendung der Vorschriften des Dritten Buches des Handelsgesetzbuches für "große" Kapitalgesellschaften aufgestellt.

Die Gliederungen von Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung entsprechen den §§ 266 und 275 Abs. 2 HGB; sie sind entsprechend den Formblättern für den Jahresabschluss von Wohnungsunternehmen gegliedert, wobei für die Gewinn- und Verlustrechnung das Gesamtkostenverfahren Anwendung findet.

Es wird darauf hingewiesen, dass die Vorjahresangaben in der Gewinn- und Verlustrechnung sich auf das Rumpfgeschäftsjahr vom 23. April bis 31. Dezember 2008 beziehen. Die Vergleichbarkeit der einzelnen Posten der Gewinn- und Verlustrechnung mit den Beträgen der Vorjahresspalte ist daher nur eingeschränkt gegeben.

Im Interesse einer besseren Klarheit und Übersichtlichkeit sind die nach den gesetzlichen Vorschriften bei den Posten der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung anzubringenden Vermerke, die wahlweise in der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung oder im Anhang anzubringen sind, insgesamt im Anhang aufgeführt.

Die EFX Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH ist über die TDA-Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH, Hermsdorf, ein verbundenes Unternehmen der Landesentwicklungsgesellschaft Thüringen mbH (LEG Thüringen), Erfurt (Amtsgericht Jena, HRB 104662) und wird in den Konzernabschluss der LEG Thüringen zum 31. Dezember 2009 einbezogen. Die Offenlegung des Konzernabschlusses der LEG Thüringen erfolgt im elektronischen Bundesanzeiger.

II. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden wurden im Vergleich zum Vorjahr nicht geändert.

Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich planmäßiger Abschreibungen bewertet. Die planmäßige Abschreibung der Gebäude erfolgt mit 3% p.a. Zinsen für Fremdmittel während der Bauzeit wurden aktiviert.

Die Forderungen, sonstigen Vermögensgegenstände sowie die Guthaben bei Kreditinstituten sind zu Nominalwerten bilanziert.

Die sonstigen Rückstellungen werden für ungewisse Verbindlichkeiten in Höhe der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Beträge gebildet.

Die Verbindlichkeiten sind mit ihren Rückzahlungsbeträgen angesetzt.

Der passive Rechnungsabgrenzungsposten ist für Einnahmen vor dem Abschlussstichtag gebildet, die ertragsmäßig späteren Perioden zuzuordnen sind.

III. Erläuterungen zur Bilanz

Die Entwicklung und Aufgliederung des Anlagevermögens ist aus dem Anlagespiegel (Anlage zum Anhang) ersichtlich.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen betreffen Erstattungsansprüche aus Vorsteuern gegenüber dem umsatzsteuerlichen Organträger LEG in Höhe von 39 T€ (Vorjahr: 1.262 T€).

Mit Ausnahme der sonstigen Vermögensgegenstände haben sämtliche Forderungen wie im Vorjahr eine Restlaufzeit von unter einem Jahr. Die zum Bilanzstichtag ausgewiesenen sonstigen Vermögensgegenstände haben eine Restlaufzeit größer ein Jahr.

Das Stammkapital beträgt € 25.000,00 und ist als gezeichnetes Kapital ausgewiesen.

Die sonstigen Rückstellungen betreffen Kosten für die Jahresabschlussprüfung sowie die Kosten für Steuererklärungen der Jahre 2008 und 2009 in Höhe von zusammen 8 T€.

Die Verbindlichkeit gegenüber Kreditinstituten zum Bilanzstichtag belaufen sich auf T€ 10.400. Gemäß den Regelungen des Darlehensvertrags hat ein Teilbetrag von T€ 8.500 (Vorjahr: T€ 8.500) eine Restlaufzeit von über fünf Jahren. Der verbleibende Betrag von T€ 1.900 (Vorjahr: T€ 2.272) hat eine Restlaufzeit von ein bis fünf Jahren. Die Darlehensverbindlichkeiten sind durch eine Patronatserklärung des Freistaates Thüringen besichert.

Die Verbindlichkeit gegenüber verbundenen Unternehmen bestehen wie im Vorjahr gegenüber der LEG und betreffen das Honorar für die Geschäftsbesorgung.

Mit Ausnahme der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten haben die zum Bilanzstichtag bestehenden Verbindlichkeiten wie im Vorjahr eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

Der passive Rechnungsabgrenzungsposten betrifft die Investitionszulage und wird korrespondierend zur Weitergabe des Fördervorteils an den Mieter über die Laufzeit des Mietvertrages (25 Jahre) zu Gunsten der Umsatzerlöse aufgelöst.

IV. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Die Umsatzerlöse beinhalten die zeitanteilige Vereinnahmung der Investitionszulagen und des Investitionszuschusses aus Mitteln der Gemeinschaftsaufgabe "Verbesserung der regionalen Wirtschaftsstruktur", die über Mietkostensenkung an den Mieter weitergereicht wurden, sowie die Weiterberechnung der Verwaltungskosten.

Die Abschreibungen auf Sachanlagen resultieren aus planmäßigen Abschreibungen für Gebäude und Außenanlagen.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen enthalten u.a. Aufwendungen für Geschäftsbesorgung sowie Aufwendungen für Versicherungen.

V. Sonstige Angaben

Auf die Angabe des vom Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr berechneten Gesamthonorars nach § 285 Nr. 17 HGB wurde verzichtet. Die erforderlichen Angaben werden im Konzernabschluss der Landesentwicklungsgesellschaft Thüringen mbH (LEG Thüringen) vorgenommen. Der Konzernabschluss wird im elektronischen Bundesanzeiger offen gelegt.

Folgende wesentliche Geschäfte mit nahe stehenden Personen und Unternehmen waren im Berichtsjahr zu verzeichnen:

Art der Beziehung	Art des Geschäfts	Wert des Geschäfts
Mittelbarer Gesellschafter (Freistaat Thüringen)	Stellung von Sicherheiten zugunsten der EFX (Mietgarantie)	Mietgarantie bis zu einem Höchstbetrag von 11,7 Mio. €
Mittelbarer Gesellschafter (Freistaat Thüringen)	Stellung von Sicherheiten für Verbindlichkeiten der EFX	Patronatserklärung für die Rückzahlung eines Darlehens über einen Nominalbetrag von 11,7 Mio. €
Unter gemeinsamer Beherrschung stehende Unternehmen	Gewährung eines Darlehens an die EFX	Gewährung eines Darlehens über einen Nominalbetrag von 8,5 Mio. € mit einer Laufzeit bis zum 31. März 2034; das Darlehen ist bis April 2014 tilgungsfrei.
		Gewährung eines Kontokorrentrahmens von 3,2 Mio.€ mit einer Laufzeit bis zum 31. Juli 2011.

Die Gesellschaft beschäftigt keine Mitarbeiter.

Die Geschäftsführung erhält keine Bezüge.

Geschäftsführung

	Herr Andreas Krey, Erfurt, Sprecher der Geschäftsführung der LEG Thüringen
	Herr Frank Krätzschmar, Erfurt, Mitglied der Geschäftsführung der LEG Thüringen

Ergebnisverwendungsvorschlag

Die Geschäftsführung schlägt vor, den Jahresfehlbetrag von € 138.295,44 auf neue Rechnung vorzutragen.

Erfurt, den 19. Februar 2010

EFX Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH

Andreas Krey, Geschäftsführer

Frank Krätzschmar, Geschäftsführer

Entwicklung des Anlagevermögens im Geschäftsjahr 2009

EFX Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH, Erfurt

	Anschaffungs-/Herstellungskosten				kumulierte Abschreibungen
	Stand am 1.1.2009 EUR	Zugänge EUR	Umbuchungen EUR	Stand am 31.12.2009 EUR	Stand am 1.1.2009 EUR	Zugänge EUR	Stand am 31.12.2009 EUR
Sachanlagen
1. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	1.329.847,17	570.280,62	8.592.778,12	10.492.905,91	0,00	242.584,53	242.584,53
2. Anlagen im Bau	8.592.778,12	0,00	-8.592.778,12	0,00	0,00	0,00	0,00
	9.922.625,29	570.280,62	0,00	10.492.905,91	0,00	242.584,53	242.584,53

	Buchwerte
	Stand am 31.12.2009 EUR	Vorjahr EUR
Sachanlagen
1. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	10.250.321,38	1.329.847,17
2. Anlagen im Bau	0,00	8.592.778,12
	10.250.321,38	9.922.625,29