GALERIA Properties GmbH (vormals: HBS Global Properties Germany GmbH)

Köln

Jahres- und Konzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.02.2018 bis zum 31.01.2019

(Gesellschafts-Code 2930)

Sitz: Köln

eingetragen beim Amtsgericht Köln unter HRB 84340

BILANZ nach HGB

AKTIVA

	31.01.2019	31.01.2018
	in EUR	in EUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände	460,38	1.743,27
1 Miet- und Nutzungsrechte	460,38	1.743,27
II. Sachanlagen	10.699,27	18.794,95
1 Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	10.699,27	18.794,95
III. Finanzanlagen	2.323.787.391,01	2.323.867.391,01
1 Anteile an verbundenen Unternehmen	2.323.787.391,01	2.323.787.391,01
2 Sonstige Ausleihungen	0,00	80.000,00
Summe Anlagevermögen	2.323.798.550,66	2.323.887.929,23
B. Umlaufvermögen
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	469.042.419,74	513.378.507,61
1 Forderungen gegen verbundene Unternehmen	468.971.070,46	512.328.880,16
davon mit einer Restlaufzeit von bis zu einem Jahr	468.971.070,46	512.328.880,16
2 Sonstige Vermögensgegenstände	71.349,28	1.049.627,45
davon mit einer Restlaufzeit von bis zu einem Jahr	71.349,28	1.049.627,45
II. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten	55.078.193,60	25.802.653,10
Summe Umlaufvermögen	524.120.613,34	539.181.160,71
C. Rechnungsabgrenzungsposten	71.796,84	81.497,32
D. Nicht durch Eigenkaptial gedeckter Fehlbetrag	146.184.124,47	208.253.946,36
Summe AKTIVA	2.994.175.085,31	3.071.404.533,62

PASSIVA

	31.01.2019	31.01.2018
	in EUR	in EUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital	25.000,00	25.000,00
II. Kapitalrücklage	11.840.502,61	11.840.502,61
III. Bilanzverlust	-158.049.627,08	-220.119.448,97
IV. Nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag	146.184.124,47	208.253.946,36
Summe Eigenkapital	0,00	0,00
B. Rückstellungen
1 Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen	140.419,00	131.781,00
2 Steuerrückstellungen	40.744.262,56	27.507.691,22
3 Sonstige Rückstellungen	529.296,95	634.674,15
Summe Rückstellungen	41.413.978,51	28.274.146,37
C. Verbindlichkeiten
1 Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	2.950.113.713,53	3.040.460.119,95
davon mit einer Restlaufzeit von bis zu einem Jahr	1.755.118.053,83	1.367.400.443,45
davon mit einer Restlaufzeit von einem bis fünf Jahren	11.280.000,00	11.280.000,00
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als fünf Jahren	1.183.715.659,70	1.661.779.676,50
2 Sonstige Verbindlichkeiten	2.647.393,27	2.664.002,46
davon mit einer Restlaufzeit von bis zu einem Jahr	2.647.393,27	2.664.002,46
davon aus Steuern	2.236.993,45	2.603.542,51
Summe Verbindlichkeiten	2.952.761.106,80	3.043.124.122,41
D. Rechnungsabgrenzungsposten	0,00	6.264,84
Summe PASSIVA	2.994.175.085,31	3.071.404.533,62

Gewinn- und Verlustrechnung nach HGB

	01.02.2018-31.01.2019	01.02.2017-31.01.2018
Gewinn- und Verlustrechnung nach HGB	in EUR	in EUR
1 Umsatzerlöse / Sonstige betriebliche Erträge	5.736.359,26	3.573.036,83
2 Personalaufwand	1.522.703,22	1.647.101,40
a) Löhne und Gehälter	1.304.608,02	1.367.488,74
b) Soziale Abgaben	211.280,77	224.217,01
c) Altersversorgung	6.814,43	55.395,65
3 Abschreibungen
a) auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen	13.343,50	13.133,32
4 Sonstige betriebliche Aufwendungen	4.106.343,60	2.275.086,08
5 Erträge aus Gewinnübernahmen	149.436.291,69	149.646.786,30
davon aus verbundenen Unternehmen	149.436.291,69	149.646.786,30
6 Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	5.202.106,35	3.579.262,09
davon aus verbundenen Unternehmen	5.202.106,35	3.579.262,09
7 Zinsen und ähnliche Aufwendungen	79.423.806,38	87.079.824,06
davon an verbundene Unternehmen	62.262.200,89	61.198.659,19
8 Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit	75.308.560,60	65.783.940,36
9 Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	13.236.571,34	13.182.447,98
10 Sonstige Steuern	2.167,37	1.416,52
11 Jahresüberschuss	62.069.821,89	52.600.075,86
12 Verlustvortrag aus dem Vorjahr	-220.119.448,97	-272.719.524,83
13 Bilanzverlust	-158.049.627,08	-220.119.448,97

ERLÄUTERUNGEN zum Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 01.02.2018 bis 31.01.2019

Allgemeine Angaben zum Abschluss

Der Jahresabschluss der HBS Global Properties Germany GmbH (nachfolgend "Gesellschaft" genannt) für das Geschäftsjahr vom 01.02.2018 bis 31.01.2019 wurde unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung, nach den Vorschriften des HGB für Kapitalgesellschaften und den ergänzenden Vorschriften des GmbHG aufgestellt.

Bei der Gesellschaft handelt es sich um eine kleine Kapitalgesellschaft i.S.d. § 267 HGB.

Im abgelaufenen Geschäftsjahr haben sich die folgenden gesellschaftsrechtlichen Änderungen ergeben:

Mit Beschluss vom 01. Dezember 2018 wurde Timo Herzberg zum Geschäftsführer bestellt.

Verzicht auf die Erstellung von Anhang und Lagebericht für das Geschäftsjahr vom 01.02.2018 bis 31.01.2019

Die Gesellschaft macht von den größenabhängigen Erleichterungen für kleine Kapitalgesellschaften bei der Offenlegung gemäß § 326 Abs. 1 HGB Gebrauch.

Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Der Jahresabschluss der HBS Global Properties Germany GmbH, Köln, wurde auf Grundlage der Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften des Handelsgesetzbuches sowie unter der Prämisse der Unternehmensfortführung aufgestellt.

Im Einzelnen waren dies folgende Grundsätze und Methoden:

Die immateriellen Vermögensgegenstände sowie das Sachanlagevermögen wurden zu Anschaffungskosten angesetzt und um planmäßige Abschreibungen vermindert. Die Abschreibungen wurden nach der voraussichtlichen Nutzungsdauer der Wirtschaftsgüter im Geschäftsjahr linear vorgenommen.

Die Beteiligungen bzw. Anteile an verbundenen Unternehmen sind zu Anschaffungskosten bewertet. Eine Abschreibung aufgrund einer dauerhaften Wertminderung war im Geschäftsjahr nicht erforderlich.

Die sonstigen Ausleihungen sowie Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände wurden unter Berücksichtigung aller erkennbaren Risiken (Einzel- und Pauschalwertberichtigung) bewertet.

Die Pensionsrückstellungen wurden nach dem steuerlich zulässigen Teilwertverfahren gebildet.

Die sonstigen Rückstellungen wurden für alle weiteren ungewissen Verbindlichkeiten gebildet. Dabei wurden alle erkennbaren Risiken berücksichtigt.

Die Verbindlichkeiten wurden zum Rückzahlungsbetrag angesetzt.

Zusätzliche Angaben zur Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

Der Jahresabschluss der Gesellschaft wurde unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung aufgestellt. Demnach vermittelt er ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft.

In diesem Zusammenhang lässt sich der in der Bilanz ausgewiesene, nicht durch Eigenkapital gedeckte Fehlbetrag wie folgt erklären: Trotz des Fehlbetrags ist die Geschäftsführung aufgrund der laufenden gesicherten Zahlungsfähigkeit und der positiven Fortführungsprognose der Gesellschaft, sowie der vorhandenen stillen Reserven der Gesellschaft davon überzeugt, dass keine Überschuldung der Gesellschaft im Sinne des § 19 Abs. 2 InsO vorliegt.

Ferner besteht eine Patronatserklärung ("Comfort Letter") der Gesellschafterin HBS Global Properties Luxembourg II S.à r.l., Luxemburg, die sich auf die Übernahme sämtlicher Zahlungsverpflichtungen sowie Zurverfügungstellung notwendiger Liquidität erstreckt, sofern diese notwendig sein sollte.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen enthalten im Wesentlichen Forderungen aus der laufenden Finanzverrechnung der Gesellschaft mit den unmittelbaren und mittelbaren Tochtergesellschaften innerhalb der HBS Unternehmensgruppe, für die die HBS Global Properties Germany GmbH als "Inhouse Bank" dient. Ferner sind hier Forderungen aus Ergebnisabführungsverträgen mit den zwei Tochterunternehmen (GALERIA Holding GmbH und ASSET Objekte GmbH) enthalten bezogen auf den Jahresüberschuss des abgelaufenen Geschäftsjahres.

Verbindlichkeiten und Sicherung

Die in der Bilanz ausgewiesenen Verbindlichkeiten bestehen fast ausschließlich gegenüber verbundenen Unternehmen.

Von den Gesamtverbindlichkeiten in Höhe von 2.953 Mio. € haben 1.184 Mio. € eine Restlaufzeit von mehr als 5 Jahren sowie 11 Mio. € eine Restlaufzeit von eins bis fünf Jahren. Die Verbindlichkeiten sind nicht grundpfandrechtlich gesichert.

Die langfristigen Verbindlichkeiten betreffen Darlehen ("Upstream Loans") von insgesamt 32 Tochtergesellschaften der HBS Global Properties Germany Unternehmensgruppe.

Die kurzfristigen Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen betreffen die laufende Finanzverrechnung der Gesellschaft mit unmittelbaren und mittelbaren Tochtergesellschaften innerhalb der HBS Unternehmensgruppe, für die die HBS Global Properties Germany GmbH als "Inhouse Bank" dient, sowie ein Gesellschafterdarlehen der mittelbaren Muttergesellschaft HBS Global Properties Luxembourg S.à r.l. (386 Mio. €).

Angaben zu Mitgliedern der Geschäftsführungsorgane

Die Mitglieder der Geschäftsführung der HBS Global Properties Germany GmbH im Geschäftsjahr waren:

Matthias Christian Kreil

seit 1. Mai 2017

Köln

Bernhard Cülter

seit 1. Juni 2017

Aachen

Timo Herzberg

seit 1. Dezember 2018

Berlin

Angaben zum Anteilsbesitz

Die HBS Global Properties Germany GmbH hält jeweils 100% der Anteile an den folgenden Gesellschaften:

Name und Sitz	Anteil in % am Kapital	Eigenkapital zum 31.01.2019 in EUR	Ergebnis vor Ergebnisabführung zum 31.01.2019 in EUR
GALERIA Holding GmbH, Köln	100%	2.358.955.654,11	145.484.774,27
ASSET Objekte GmbH, Köln	100%	11.305.000,00	3.951.517,42

Mit beiden Tochtergesellschaften besteht seit dem 01.10.2015 ein Ergebnisabführungsvertrag, der regelt, dass alle Gewinne und Verluste eines Geschäftsjahres von der HBS Global Properties Germany GmbH übernommen oder ausgeglichen werden müssen.

Angaben zu dem Mutterunternehmen und Konzernverhältnissen

Die Gesellschaft selbst stellt einen befreienden Konzernabschluss nach IFRS auf, in den alle unmittelbaren und mittelbaren Tochterunternehmen einbezogen werden. Dieser Konzernabschluss wird beim Betreiber des Deutschen Bundesanzeigers veröffentlicht.

Die alleinige Gesellschafterin der Gesellschaft ist die HBS Global Properties Luxembourg II S.à r.l., Luxemburg.

Angaben zu Pensionsrückstellungen

Die Berechnung der Pensionsrückstellungen erfolgte über einen externen Gutachter. Die Bewertung des Gutachters erfolgte nach den anerkannten Grundsätzen der Versicherungsmathematik mittels der sog. "Projected-Unit-Credit-Methode" (PUC-Methode).

Der Rückstellungsbetrag gemäß der PUC-Methode ist definiert als versicherungsmathematischer Barwert der Pensionsverpflichtungen, der von den Mitarbeitern bis zum Stichtag gemäß Planformel und Unverfallbarkeitsregelung aufgrund ihrer bis dahin abgeleisteten Dienstzeiten erdient worden ist.

Der Rückstellungsbetrag ist unter Einbeziehung von Trendannahmen hinsichtlich der zukünftigen Anwartschafts- bzw. Rentenentwicklung sowie evtl. Fluktuationswahrscheinlichkeiten zu ermitteln.

Als biometrische Rechnungsgrundlagen wurden von dem Gutachter die "Richttafeln 2018 G" von Klaus Heubeck verwendet.

Für die Bewertung werden die folgenden sonstigen Rechnungsgrundlagen angesetzt:

Rechnungszins:	2,0% p. a.
Gehaltsdynamik:	0,0% p. a.
Rententrend:	1,5% p. a. nach § 16 Abs. 1 BetrAVG
	1,0% p. a. nach § 16 Abs. 3 Nr. 1 BetrAVG
	1,0% p. a. nach § 16 Abs. 5 BetrAVG
Hinterbliebenenversorgung:	Kollektives Modell
Fluktuation:	n.a.
Pensionsalter:	gesetzliche Regelaltersgrenze vermindert um 2 Jahre

Angaben zu Eventualverbindlichkeiten

Am Bilanzstichtag bestanden keine vermerkpflichtigen Haftungsverhältnisse.

Köln, 15.05.2019

HBS Global Properties Germany GmbH

Bernhard Cülter

Matthias Kreil

Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Februar 2018 bis 31. Januar 2019

Inhalt

Lagebericht

1. Grundlagen des Konzerns

1.1 Entstehung

1.2 Geschäftsmodell

1.3 Steuerungssystem

2. Wirtschaftsbericht

2.1 Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen

2.2 Lage auf dem Immobilienmarkt in Deutschland

2.2.1 Vermietungsmarkt für Einzelhandelsflächen

2.2.2 Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien

3. Ertragslage

4. Vermögenslage

5. Finanzlage

6. Nicht finanzielle Leistungsindikatoren

7. Ausblick

8. Chancen- und Risikobericht

9. Prognosebericht

Lagebericht

1. Grundlagen des Konzerns

1.1 Entstehung

Mit Vertrag vom 15. Juni 2015 hat der kanadische Konzern Hudson's Bay Company (HBC) die Warenhausgruppe Galeria Kaufhof einschließlich 59 Warenhaus-Immobilien erworben. Im Rahmen der Transaktion hat die deutsche Akquisitionsgesellschaft HBS Global Properties Germany GmbH 100% der Anteile an der Galeria Holding GmbH sowie 100% der Anteile an der ASSET Objekte GmbH erworben. Der Kaufvertrag wurde am 30. September 2015 dinglich vollzogen. Alleinige Gesellschafterin der HBS Global Properties Germany GmbH ist die Luxemburger Gesellschaft HBS Global Properties Luxembourg II S.à r.l.

Aufgrund der strategischen Ausrichtung der Unternehmensgruppe, die eine Trennung der Immobiliengesellschaften von dem operativen Handelsgeschäft vorsah, wurde entschieden, sämtliche Anteile der Galeria Holding GmbH an der Galeria Kaufhof GmbH (100%) an die HBC German Acquisition II GmbH mit Wirkung zum 1. Oktober 2015 zu veräußern.

HBS Global Properties Germany GmbH hält jeweils unmittelbar oder mittelbar über deutsche Tochtergesellschaften Anteile an Grundstückskapitalgesellschaften, die wiederum Eigentümerinnen von insgesamt 52 Immobilien sind, in denen Kaufhof-Warenhäuser und Parkhäuser betrieben werden. Die Immobiliengesellschaften vermieten ihre jeweiligen Immobilien über eine Zwischenmieterin an die Galeria Kaufhof GmbH, die die Holdinggesellschaft für das operative Geschäft der Kaufhof Gruppe darstellt.

Die HBS Global Properties Germany GmbH erbringt mit 15,3 (Vorjahr 18,4) Mitarbeitern (Durchschnitt des Geschäftsjahres) immobilien-bezogene Dienstleistungen sowie Verwaltungsdienstleistungen an die Objektgesellschaften. Die Dienstleistungen erstrecken sich auf den gesamten Immobilienbestand und umfassen im Wesentlichen die Bereiche:

• Asset Management,

• Portfoliomanagement,

• Projektentwicklung und

• Rechnungswesen/Finanzen.

1.2 Geschäftsmodell

Die HBS Global Properties Germany GmbH ist im gewerblichen Immobiliensektor tätig und hat sich als Bestandshalter für renditestarke Warenhausimmobilien positioniert. Das Unternehmen verfügt über ein attraktives Immobilienportfolio, das sich aus großflächigen, in Deutschland gelegenen Warenhausobjekten in zumeist 1a-Anlagen zusammensetzt. Mit dem deutschlandweit gestreuten Immobilienportfolio werden stabile Mieterträge erzielt.

Die Unternehmensstrategie ist zum einen auf das aktive Management des bestehenden Immobilienportfolios ausgerichtet. Die HBS Global Properties Germany GmbH konzentriert sich mit ihrem Immobilienportfolio auf Warenhausobjekte an stark frequentierten Standorten, die dem Mieter (d.h. im Wesentlichen der Galeria Kaufhof GmbH) eine exponierte Marktstellung ermöglichen. Großflächige Einzelhandelsimmobilien der Kategorie Warenhaus gewährleisten einen beständigen Cashflow und bilden damit die Basis für kontinuierlich positive Jahresüberschüsse. Zudem bieten High-Street-Objekte dieser Größenordnung Potenzial für zusätzliche Wertsteigerungen. Das Heben dieser Potenziale durch standortindividuelle Maßnahmen bildet zum anderen einen weiteren Eckpfeiler der Strategie von HBS Global Properties Germany GmbH.

Darüber hinaus soll zusätzlich durch den Erwerb von renditestarken Objekten die Diversifizierung des Immobilienportfolios vorangetrieben werden. Der Konzern plant mittel- bis langfristig einen gezielten Ausbau des Bestandsportfolios durch den Erwerb weiterer Handelsimmobilien in zentralen Lagen. Bei zukünftigen Investitionen soll das Volumen je Einzelobjekt in einem Bereich ab circa 20 Millionen € liegen, ebenso ist der Erwerb von ganzen Immobilienportfolios denkbar. Die Strategie sieht vor, deutschlandweit Handelsimmobilien zu halten und zu erwerben, wobei ein Vermögensaufbau im Ausland ebenfalls denkbar ist. Grundsätzlich soll nur in Metropolregionen investiert werden sowie in Regionen, die langfristig stabile und vielversprechende Rahmenbedingungen aufweisen.

Die gesunde Finanzierungsstruktur von HBS Global Properties Germany GmbH begünstigt die Nutzung von Kaufopportunitäten im derzeitigen Marktumfeld. Auch zukünftig plant der Konzern, das Wachstum des Immobilienportfolios in einem ausgewogenen Mix aus Eigen- und Fremdmitteln zu finanzieren.

1.3 Steuerungssystem

Um die Risikobelastungen einzugrenzen, haben wir zur rechtzeitigen Identifizierung und Bewältigung von Risiken, die für die wirtschaftliche Lage des Konzerns von Bedeutung sein könnten, ein Risikomanagementsystem implementiert. Bei sich ändernden Rahmenbedingungen werden entsprechende Anpassungen beziehungsweise Erweiterungen vorgenommen.

Das interne Risikomanagement des Konzerns ist eng in die betrieblichen Abläufe eingebunden. Das konzerninterne Berichtswesen dient als wesentliches Element zur internen Kommunikation von Chancen und Risiken. Das Berichtswesen ist derart aufgegliedert, dass rechtzeitig gegengesteuert werden kann. Das Berichtswesen, eine schlanke Organisation und transparente Entscheidungswege stellen sicher, dass die Geschäftsführung in alle risikorelevanten Vorgänge unmittelbar eingebunden ist.

Der Konzern wird in erster Linie nach den finanziellen Leistungsindikatoren Erlöse aus Mieten und Pachten, EBITDA (Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen) und EBT (Ergebnis vor Ertragsteuern) gesteuert.

Finanzielle Leistungsindikatoren:

		2018/19	2017/18
Erlöse aus Mieten und Pachten	T€	205.232	204.007
EBITDA	T€	195.881	194.251
in Prozent von den Erlösen aus Mieten und Pachten	%	95,4	95,2
Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT)	T€	75.375	81.309
in Prozent von den Erlösen aus Mieten und Pachten	%	36,7	39,9

2. Wirtschaftsbericht

2.1 Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen

Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) war im Kalenderjahr 2018 nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes (Quelle Destatis) um 1,5% höher als im Vorjahr.

Die deutsche Wirtschaft ist damit das neunte Jahr in Folge gewachsen, das Wachstum hat aber an Schwung verloren. In den beiden vorangegangenen Jahren war das preisbereinigte BIP jeweils um 2,2% gestiegen. Eine längerfristige Betrachtung zeigt, dass das deutsche Wirtschaftswachstum im Jahr 2018 über dem Durchschnittswert der letzten zehn Jahre von +1,2% liegt.

Die privaten Konsumausgaben legten im Kalenderjahr 2018 mit +2,6% stärker zu als das Bruttoinlandsprodukt.

Die Rahmenbedingungen für den Konsum waren in 2018 vergleichsweise günstig:

•	Die Arbeitslosigkeit ist im Kalenderjahr 2018 weiter gesunken (um 0,5 Prozentpunkte auf 5,2%).
•	Das verfügbare Einkommen legte in 2018 um +3,0% zu.
•	Für den Januar 2019 ermittelte Destatis (Statistisches Bundesamt) eine Inflationsrate von +1,4% (Veränderung zum Vorjahresmonat).
•	Das Konsumklima hat sich im Laufe des Jahres 2018 nicht verändert (+10,8 Punkte im Januar 2018 sowie im Januar 2019).

Bezogen auf das Geschäftsfeld des Hauptmieters GALERIA Kaufhof lässt sich festhalten:

•	Der Einzelhandelsumsatz im engeren Sinn (ohne Kfz, Tankstellen, Apotheken und Brennstoffhandel) wuchs im Kalenderjahr 2018 um 2,3%.
•	Die Einzelhandelspreise legten moderat zu (+2,0% in 2018; +2,6% in 2017).
•	Der Textilhandel (inkl. Nichtfachhandel sowie Versender inkl. Onlinehändler) verzeichnete im Kalenderjahr 2018 einen Umsatzrückgang von -2,0% (Vorjahr -1,0%).

2.2 Lage auf dem Immobilienmarkt in Deutschland

2.2.1 Vermietungsmarkt für Einzelhandelsflächen

Trotz der angespannten Stimmung im stationären Einzelhandel konnten die zentralen Handelslagen der deutschen Innenstädte - gestützt auf die sehr guten gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen - im Jahr 2018 eine hohe Nachfrage von nationalen und vor allem internationalen Einzelhändlern verzeichnen. Laut Jones Lang LaSalle (Einzelhandelsmarktüberblick Deutschland 4. Quartal 2018) wurde im Zeitraum von Januar bis Dezember 2018 ein Einzelhandelsflächenumsatz von rund 480.000 m ² erzielt.

Trotz der nahezu konstant gebliebenen absoluten Mietvertragsabschlusszahlen konnte im Vergleich zum Jahr 2017 ein leichter Anstieg des Vermietungsumsatzes um 7% verzeichnet werden. Begünstig wird das positive Ergebnis durch die hohe Nachfrage nach Großflächen von ausländischen Filialisten in den zehn wichtigsten deutschen Einzelhandelsstandorten.

Allerdings beschleunigen sich die Anpassungsprozesse im Einzelhandel und hier besonders im Textileinzelhandel, die sich in letzter Konsequenz auf die mittleren Ladeneinheiten und Großflächen auswirken. Vermarktungsprozesse gestalten sich weiterhin langwieriger als in der Vergangenheit. Mieter fordern noch mehr Zugeständnisse und Flexibilität bei der Vertragsgestaltung und sind nicht mehr bereit, umfangreiche Kompromisse im Hinblick auf Zuschnitte und Schaufensterfronten einzugehen. Die Nachfrage nach kleinen Mietflächen ist allerdings nach wie vor ungebrochen.

Die vorausschauende Konjunkturindikatoren sind aktuell zurückhaltend, aufgrund der gestiegenen Risiken und Unwägbarkeiten im außenwirtschaftlichen Umfeld. Wie sich die Eintrübung der Konjunkturaussichten auf den stationären Handel auswirken, bleibt abzuwarten. Die größere Herausforderung liegt allerdings darin, das tradierte Geschäftsmodell zu überdenken und sich mit einer Multi-channel- und erlebnisorientierten Strategie nachhaltig zu positionieren.

Vermietungsumsatz in Innenstadtlagen	in m ²
01.01.2018 - 31.12.2018	480.000

Quelle: Jones Lang LaSalle GmbH, Einzelhandelsmarktüberblick Deutschland 4. Quartal 2018

2.2.2 Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien

Deutschland hat seine besondere Stellung als einer der sichersten und interessantesten Investitionsstandorte für gewerbliche Immobilien im europäischen und globalen Vergleich auch im Jahr 2018 unter Beweis gestellt. Die ungebrochen hohe Nachfrage nach Gewerbeimmobilien resultierte im Jahr 2018 in einem Allzeithoch des Transaktionsvolumens von über 60 Mrd. €. Das Niveau des Jahres 2017 konnte damit nochmals übertroffen werden. Die große Herausforderung im aktuellen Marktumfeld liegt weiterhin darin, entsprechende Anlagemöglichkeiten zu identifizieren und im intensiven Konkurrenzumfeld zu sichern.

Büroimmobilien (Anteil von 48,2% bis 51% - je nach Veröffentlichung) waren auch im Jahr 2018 die gefragteste Assetklasse, mit einigem Abstand gefolgt von Einzelhandelsobjekten (Anteil von 16,2% bis 18,2% - je nach Veröffentlichung). Das weiter rückläufige Transaktionsvolumen im Segment Einzelhandel reflektiert zunehmend die kritische Haltung der Anleger gegenüber dieser Produktart. Verstärkt wird der Effekt durch sehr lange Verkaufsprozesse und mangelnde Produktverfügbarkeit. Basierend auf dem weiterhin existierenden Niedrigzinsumfeld und dem vorhandenen Anlagedruck wird für den gewerblichen Investmentmarkt ein Jahresendergebnis 2019 über der 55 Mrd. € Schwelle prognostiziert.

Gewerbliches Investmentvolumen	in Mrd.€
01.01.2018 - 31.12.2018	60,3 - 61,5

Quellen: BNP Paribas Real Estate GmbH (Investmentmarkt Deutschland 2019), Colliers International Deutschland Holding GmbH (Bürovermietung und Investment Marktbericht Deutschland 2018/2019), Jones Lang LaSalle GmbH (Investmentmarkt Überblick Deutschland 4.Quartal 2018).

Die durch das sehr große Investoreninteresse ausgelöste extrem hohe Nachfrage erzeugte auch im Jahr 2018 weiter hohen Druck auf die Renditen, was vor allem im Büro- und Logistikbereich zu einer weiteren Renditekompression geführt hat.

Das bereits seit Jahren extrem hohe Preisniveau in fast allen Produktkategorien bei Einzelhandelsimmobilien hat sich im Jahresverlauf stabilisiert. Marginale Renditerückgänge konnten nur für ausgewählte Einzelhandelsprodukte beobachtet werden. Die durchschnittlichen Spitzennettoanfangsrenditen für Geschäftshäuser an den deutschen Top-Standorten bewegten sich Ende 2018 in einer Spanne von 2,87% bis 3,07% (2018: 2,93% bis 3,15%).

3. Ertragslage

Geschäftsentwicklung 01.02.2018 bis 31.01.2019

	2018/19	2017/18
	T€	T€
Erlöse aus Mieten und Pachten	205.232	204.007
Erlöse aus der Weiterberechnung von Nebenkosten	14.496	14.683
Sonstige Erträge	3.222	610
Mietaufwand	-15.603	-15.283
Grundstücks- und Gebäudeinstandhaltung	-4	-32
Grundsteueraufwand	-7.011	-7.177
Personalaufwand	-1.529	-1.457
Sonstige Aufwendungen	-2.922	-1.100
Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA)	195.881	194.251
Abschreibungen	-56.789	-41.265
Operatives Ergebnis (EBIT)	139.092	152.986
Finanzergebnis	-63.717	-71.677
Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT)	75.375	81.309
Ertragsteuern	-14.022	-14.883
Konzernjahresüberschuss	61.353	66.426

Die Erlöse aus Mieten und Pachten als einer der finanziellen Leistungsindikatoren wurden auch im Geschäftsjahr im Wesentlichen erzielt durch die Vermietung von insgesamt 41 Standorten an die HBC Luxembourg Master Lease Company S.à r.L, welche diese Standorte weiter vor allem an die Galeria Kaufhof GmbH, den führenden deutschen Warenhausbetreiber, verpachtet. Die Mieteinnahmen an diesen Standorten von aktuell rd. 12,9 M€ monatlich (vor Linearisierung Staffelmieten) sind nachhaltig gesichert, da der 20jährige Mietvertrag jährliche Konditionssteigerungen vorsieht in einer Bandbreite von mind. 2,0% bis max. 3,5%. Diese künftigen Mietsteigerungen werden als linearisierter Staffelmietertrag auf der Minimumbasis von 2,0% gemäß IFRS bereits anteilig in der Gewinn- und Verlustrechnung berücksichtigt. Die tatsächliche indexbasierte Steigerung zum 1. Oktober 2018 betrug 2,281%; entsprechend wurde auch die Kalkulation der linearisierten Staffelmieterträge angepasst und führte zu einer Steigerung gegenüber dem Vorjahr und der Planung.

Weitere 11 Immobilien, deren Flächen sich zum Teil im Eigentum der HBS Global Properties Germany Group befinden und teilweise von externer Seite gepachtet sind, wurden an die Galeria Kaufhof GmbH und Saks Fifth Avenue OFF 5th Europe GmbH vermietet, entweder direkt oder über ein Zwischenmietverhältnis mit der HBC Luxembourg Master Lease Company II S.à r.l. An diesen Standorten wurde im Geschäftsjahr ein Gesamterlös von 28,4 M€ erzielt (analog Vorjahr).

Erlöse aus der Weiterberechnung von Nebenkosten: Die Verträge mit der HBC Luxembourg Master Lease Company S.à r.l. sehen vor, dass sämtliche objektbezogenen Aufwendungen von dem Mieter getragen werden (Modell "triple net"). Dazu gehören auch Aufwendungen für die Anmietung bzw. (Erb-)Pacht betreffend Teilflächen an Standorten, die sich nicht im Volleigentum befinden.

Der Mieter hat ebenfalls für sämtliche Instandhaltungsmaßnahmen Sorge zu tragen, d.h. einschließlich "Dach und Fach". Diese Regelung gilt nicht nur für die 41 Master Lease Standorte (seit 1. Oktober 2015), sondern seit 1. Februar 2016 auch für die übrigen 11 Standorte.

Sonstige Erträge: Der hohe Betrag im Geschäftsjahr betrifft eine nachträgliche Kompensationszahlung seitens HBC für Aufwendungen, die dem Konzern im Geschäftsjahr 2015/16 entstanden sind. Seinerzeit wurden bestimmte Verbindlichkeiten (Pensionen/Altersversorgung, Gewährleistungsverpflichtungen, Mietnebenkosten u.a.) die dem operativen Warenhaus-/Handelsgeschäft zuzuordnen waren, entweder direkt von HBS Global Properties Germany bezahlt oder gegen entsprechenden Cash-Ausgleich auf die Galeria Kaufhof GmbH übertragen. Im Geschäftsjahr wurde endgültig entschieden, dass HBS Global Properties Germany für diese entstandenen Nachteile, die nicht dem Immobiliengeschäft zuzuordnen waren, nachträglich entschädigt werden soll.

Der Grundsteueraufwand beinhaltet gemäß IFRIC 21 den Aufwand für das volle jeweils im Monat Januar begonnene Kalenderjahr, welcher folglich bereits in kompletter Höhe zurückgestellt ist.

Der Personalaufwand ist leicht gestiegen, trotz der gesunkenen durchschnittlichen Mitarbeiterzahl von 18,4 im Vorjahr auf 15,3 (Vollzeitbasis) im Geschäftsjahr. Der Grund ist, dass im Vorjahr Erträge aus der Auflösung von personalbezogenen Rückstellungen bzw. Verbindlichkeiten in Höhe von 260 T€ enthalten waren.

Die sonstigen Aufwendungen sind deutlich angestiegen, da im Vorjahr Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen bzw. Verbindlichkeiten in Höhe von 2,5 M€ enthalten sind, welche sich auf schlussgerechnete Instandhaltungsmaßnahmen aus alten Geschäftsjahren bis zum 30. September 2015 bezogen. Bereinigt um diesen Effekt sind die sonstigen Aufwendungen um 0,4 M€ gesunken.

Das Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA) als weiterer finanzieller Leistungsindikator fällt für das Geschäftsjahr mit 195,9 M€ (Vorjahr 194,3 M€) sehr positiv aus. Der Anstieg gegenüber dem Vorjahr und dem Plan resultierte im Wesentlichen aus den höheren Mieterlösen aufgrund der Indexierung sowie aus nicht vollständig ausgeschöpften Kostenbudgets.

Das negative Finanzergebnis resultiert zum einen aus den Bankdarlehen mit einem Gesamtkreditvolumen von 1.341,9 M€ (Vorjahr 1.342,5 M€), welche einen Zinsaufwand in Höhe von 38,5 M€ (analog Vorjahr) verursacht haben im abgelaufenen Geschäftsjahr.

Der zweite größere Posten betrifft ein Schuldscheindarlehen in Höhe von aktuell 385,3 M€ (Vorjahr 479,2 M€) von der mittelbaren Gesellschafterin HBS Global Properties Luxembourg S.à r.l. an die HBS Global Properties Germany GmbH, welches zu einem Zinsaufwand in Höhe von 16,1 M€ (Vorjahr 25,9 M€) führte. Der Zinsaufwand ist deutlich rückläufig aufgrund der hohen Tilgungen, die im Geschäftsjahr verbucht werden konnten, sowie aufgrund der Reduzierung des Zinssatzes auf 0,5% ab 7. Oktober 2018.

Trotz der hohen Zinsaufwendungen zeigt auch der finanzielle Leistungsindikator Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) mit 77,2 M€ einen deutlich positiven Wert (Vorjahr 81,3 M€). Der Rückgang des EBT zum Vorjahr sowie auch zum Plan ist unter dem Strich auf die außerplanmäßige Abschreibung in Höhe von 15,3 M€ für die Immobilie Düsseldorf Carsch-Haus zurückzuführen, welche aus der Klassifizierung als zur Veräußerung gehalten im Zusammenhang mit einer eingeräumten Kaufoption herrührt.

4. Vermögenslage

Der deutliche Rückgang im Anlagevermögen ist auf die Umgliederung von zwei Immobilien in das Umlaufvermögen als zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte zurückzuführen.

Der nicht ausgeschüttete Jahresüberschuss führt zu einem deutlichen Anstieg der Eigenkapitalquote.

		31.01.2019	31.01.2018
Bilanzsumme	T€	2.424.854	2.458.967
Anlagevermögen	T€	1.960.890	2.293.359
Anteil Anlagevermögen an Bilanzsumme	%	80,9	93,3
Eigenkapital	T€	296.094	234.740
Eigenkapitalquote	%	12,2	9,5

5. Finanzlage

	2018/19	2017/18
	T€	T€
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit	172.597	156.912
Cashflow aus der Investitionstätigkeit	-399	-5.125
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit	-142.754	-152.900
Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds	29.444	-1.113
Finanzmittelfonds zu Beginn der Periode	26.595	27.708
Finanzmittelfonds zum Ende der Periode	56.039	26.595

Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit ist mit 170 M€ deutlich positiv (Vorjahr 154 M€) und resultiert in erster Linie aus dem positiven operativen Ergebnis (EBITDA), welches, vor allem mit Ausnahme der linearisierten Staffelmieterträge, zum allergrößten Teil auch cash-wirksam geworden ist. Der Anstieg resultiert im Wesentlichen aus der jährlichen Indexierung der Mieteinnahmen sowie der im Geschäftsjahr erhaltenen Nachzahlung der Parkhausmiete Siegburg, welche seit Oktober 2015 ausstehend war.

Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit war im Vorjahr geprägt durch den Ankauf einer Parzelle sowie eines Miteigentumanteils an einer weiteren Parzelle am Standort Saarbrücken, Bahnhofstraße.

Die Finanzierung der Anteilserwerbe sowie des nachgelagerten Ankaufs des Objekts Köln Hohe Str. erfolgte im Jahr 2015 zum einen über Bankdarlehen in nomineller Höhe von 1.338 M€. Als Darlehensnehmer und gleichzeitig Sicherungsgeber sind 32 Immobiliengesellschaften aufgetreten, welche diese Bankdarlehen (mit Ausnahme des Darlehens für das Objekt Köln Hohe Straße) in gleicher Höhe an die HBS Global Properties Germany GmbH weitergereicht haben.

Als zweite wesentliche Finanzierungskomponente (neben einer Kapitaleinlage von 12 M€) ist das Schuldscheindarlehen der mittelbaren Gesellschafterin HBS Global Properties Luxembourg S.á r.l. zu nennen, deren Buchwert sich aktuell noch auf 385,3 M€ (Vorjahr 479,2 M€) beläuft.

Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit zeigt neben den an die Bank gezahlten Zinsen im Wesentlichen auch Zinszahlungen sowie weitere Auszahlungen an die mittelbare Gesellschafterin HBS Global Properties Luxembourg S.à r.l.

Insgesamt ist der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit weniger negativ als im Vorjahr, da insgesamt weniger an den aktuellen Gesellschafter ausgezahlt wurde.

Bei einigen Gesellschaften der Unternehmensgruppe bestehen Minderheitsbeteiligungen der HBC Luxembourg Property Holding Company S.á r.l. in Höhe von 5,1%. Die Minderheitenanteile am Eigenkapital sind mit 84 M€ bewertet.

Wesentliche Verbindlichkeitsposten sind darüber hinaus Verbindlichkeiten aus Finanzierungsleasingverhältnissen in einer Gesamthöhe von 109 M€ sowie latente Steuerverbindlichkeiten von 201 M€. Letztere resultieren im Wesentlichen aus der Tatsache, dass die Buchwerte der Immobilien gemäß IFRS (Basis Fair Value 2015) höher sind als die steuerlichen Buchwerte der Immobilien.

Die sonstigen Verbindlichkeiten liegen mit rd. 53 M€ insgesamt um 16 M€ unter dem Vorjahr, was auf die Verrechnung mit ausstehenden Forderungen gegenüber nahestehenden Unternehmen zurückzuführen ist.

Die kurzfristigen Vermögenswerte liegen mit 385 M€ (Vorjahr 98 M€) unter dem Niveau der kurzfristigen Rückstellungen und Schulden mit 475 M€ (Vorjahr 92 M€). Allerdings geht die Geschäftsführung davon aus, dass das mittelbare Gesellschafterdarlehen der HBS Global Properties Luxembourg S.à r.l., welches zum 31. Mai 2019 fällig ist, entweder verlängert oder umfinanziert wird.

6. Nicht finanzielle Leistungsindikatoren

Bisher wurden keine nicht finanziellen Leistungsindikatoren definiert.

7. Ausblick

Die HBS Global Properties Germany GmbH wird auch im kommenden Geschäftsjahr in den folgenden Geschäftsfeldern aktiv sein: Optimierung und Erweiterung des Immobilienportfolios, Verwalten des Bestandes, Beseitigung von Leerständen sowie Identifizierung und Heben von Wertsteigerungspotentialen durch Projektentwicklungen.

Wesentlicher Schwerpunkt der HBS Global Properties Germany GmbH im Geschäftsjahr 2019/20 wird weiterhin die Bereinigung von Mischeigentumsverhältnissen in den Tochtergesellschaften sein, mit dem Ziel, die Eigentumsstrukturen zu simplifizieren und die Fungibilität dieser Objekte zu erhöhen.

Wesentliche Veränderungen der Vermögens- und Finanzlage können sich aus einer Änderung der Investitions- oder Desinvestitionsstrategie sowie aus dem Ausschüttungsverhalten ergeben. Andere Ursachen für wesentliche Veränderungen werden nicht erwartet.

8. Chancen- und Risikobericht

Risiken und Chancen für die künftige Entwicklung ergeben sich in erster Linie aus der makro-ökonomischen Entwicklung wie Inflation, der Vermietungs- oder Leerstandsquote als Folge der volkswirtschaftlichen Gesamtentwicklung und der Preisentwicklung von Immobilien sowie aus der politischen Großwetterlage. Mit Blick auf die Portfoliooptimierung können zusätzliche Risiken und Chancen aus der Veränderung des Konsumverhaltens und der daraus resultierenden Veränderung der Nachfrage nach Handelsimmobilien entstehen.

8.1 Risiken

Rechtliche Risiken

Im Rahmen ihrer Geschäftstätigkeit ist HBS Global Properties Germany GmbH derzeit nicht in wesentliche Gerichtsprozesse oder angedrohte Rechtsstreitigkeiten eingebunden, die über das Risiko hinausgehen, welches bereits über entsprechende Rückstellungsbildungen abgedeckt ist. Ein Rechtsstreit über die finale Abfindungshöhe mit einem ehemaligen Angestellten konnte im Geschäftsjahr erfolgreich abgeschlossen werden, ohne dass zusätzliche Belastungen entstanden sind.

Ausfallrisiken

Die HBS Global Properties Germany GmbH ist von dem künftigen operativen Geschäftsverlauf der Galeria Kaufhof GmbH als wirtschaftlich nahezu alleinigem Mieterderimmobilien abhängig. Bei Ausfall des Mieters besteht das Risiko, dass eine kurzfristige Anschlussvermietung nicht zu gleichen Konditionen möglich ist. Derzeit sind jedoch keine konkreten Ausfallrisiken erkennbar. In diesem Zusammenhang ist die seitens der Hudson's Bay Company (Kanada) und der SIGNA Holding GmbH (Österreich) jeweils hälftig gewährte Zahlungsgarantie ("Sponsor Guarantee") bedeutsam, welche gegenüber HBS Global Properties Germany ausgesprochen wurde und sich auf sämtliche Zahlungsansprüche aus den Mietverträgen mit der HBC Luxembourg Master Lease Company S.à r.l. erstreckt.

Finanzielle Risiken

Zur Finanzierung werden voraussichtlich auch zukünftig in angemessenem Umfang Fremdmittel aufgenommen, sofern dies im Rahmen von sich bietenden Akquisitionschancen erforderlich ist. Die Entwicklung des Zinsniveaus ist somit für unseren Konzern von hoher Bedeutung. Um nicht kurzfristigen Zinsänderungsrisiken zu unterliegen, wurden die bisherigen Investitionen zu langfristig festen Konditionen finanziert. Da der Darlehensvertrag mit der finanzierenden Bank verschiedene Klauseln ("Covenants") beinhaltet, die auch die operative Performance des Hauptmieters betreffen, ist die Finanzierung abhängig von der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit eines einzelnen Dritten.

Im November 2018 wurde mit der finanzierenden Bank eine Anpassung des Kreditvertrags vereinbart. Danach werden die mieterbezogenen Covenants für das abgelaufene Geschäftsjahr 2018/19 nicht getestet und darüber hinaus für eine gewisse Zeit ausgesetzt. Der nächste relevante Abschlussstichtag bezogen auf den Mieter wird der 30. September 2020 sein, da die Unternehmen der Galeria Kaufhof und Karstadt Warenhaus Gruppe unter dem neuen Dach der European Department Store Holding S.à r.l. das Geschäftsjahresende auf den 30. September vereinheitlicht haben. Es wurden bereits erhebliche Restrukturierungsmaßnahmen eingeleitet, u.a. hinsichtlich der Zusammenlegung der Hauptverwaltungen, so dass deutliche Synergien auf Seiten des Mieters aus dem Zusammenschluss unter der gemeinsamen Marke "Galeria Karstadt Kaufhof" erwartet werden.

Es kann aber naturgemäß das Risiko nicht ausgeschlossen werden, dass die wirtschaftliche Situation bzw. Geschäftsentwicklung des Hauptmieters sich deutlich schlechter als geplant darstellen wird und die Erfüllung der Covenants in der Zukunft in Gefahr gerät. Grundsätzlich würde dies zur Folge haben, dass eine maßgebliche Finanzierungskomponente ganz oder teilweise seitens der Bank fällig gestellt werden könnte.

Wir sind der Überzeugung, dass in einem solchen Fall die Refinanzierung sichergestellt werden kann. Es kann allerdings nicht ausgeschlossen werden, dass dies eine Erhöhung der Finanzierungskosten zur Folge hätte. Daher sieht die Geschäftsführung keine unmittelbare Bedrohung der Liquiditätssituation, sondern im ungünstigen Fall eine mögliche Minderung des künftigen positiven Cash Flows aufgrund höherer Finanzaufwendungen.

Zusammengefasste Beurteilung der Risikosituation

Insgesamt sind einige potentielle Risiken auf die Tatsache zurückzuführen, dass eine Abhängigkeit von der Galeria Kaufhof GmbH als wirtschaftlich nahezu alleinigem Mieter der Immobilien gegeben ist. So könnte - zumindest an bestimmten Standorten - ein Ausfall des Hauptmieters vorerst den Immobilienwert negativ beeinflussen. Eine solche Entwicklung würde dann auch auf die im Kreditvertrag verankerte notwendige "Loan to Value Ratio" wirken. Auch wenn diesbezüglich heute eine hohe Sicherheitsreserve gegeben ist, würde zumindest theoretisch auch für den Fall einer Nicht-Einhaltung dieser Kenngröße eine Erhöhung der (Re-)Finanzierungskosten drohen.

Dennoch lassen sich für die HBS Global Properties Germany GmbH in der Gesamtbetrachtung der Zeit weder unter Ertrags- und Substanz- noch unter Liquiditätsgesichtspunkten bestandsgefährdende Risiken erkennen. Sollten sich einzelne beschriebene Risiken tatsächlich konkretisieren, so erachten wir es derzeit als realistisch, zeitgerecht entsprechende kompensierende Gegenmaßnahmen ergreifen zu können.

8.2 Chancen

Chancen ergeben sich für den Konzern insbesondere aus dem noch anhaltenden Niedrigzinsumfeld. Das niedrige Zinsniveau begünstigt die Wachstumsstrategien und verbessert aufgrund des Effekts bei Ankäufen die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital.

Die allgemeine Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt aufgrund des günstigen Marktumfelds kann ferner zu einer inhärenten Wertsteigerung des Eigentumsimmobilienportfolios führen.

Zusätzlich bieten sich Chancen aus dem Heben der Wertsteigerungspotentiale der Immobilien durch standortindividuelle Projektentwicklungen. Die exzellenten Standort- und Lagequalitäten der Objekte eröffnen vielfältige Nutzungsvarianten.

9. Prognosebericht

Im laufenden Geschäftsjahr 2019/20 erwarten wir ein weiterhin stabiles Geschäft.

Der geplante Verkauf von zwei Immobilien in Köln und Düsseldorf sollte planmäßig in diesem Geschäftsjahr abgeschlossen werden und einen Buchgewinn in einer Größenordnung von ca. 100 M€ zur Folge haben.

Soweit sich im laufenden Geschäftsjahr Akquisitionsopportunitäten ergeben und wertsteigernde Maßnahmen identifiziert werden können, werden wir diese analysieren und gegebenenfalls umsetzen.

Bei den maßgeblichen finanziellen Leistungsindikatoren Erlöse aus Mieten und Pachten, EBITDA (Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen) und EBT (Ergebnis vor Ertragsteuern) wird im laufenden Geschäftsjahr weiterhin eine stabile Entwicklung gegenüber dem Vorjahr (vor Sondereffekten) erwartet. Da bisher keine Sondereffekte erkennbar sind, sollte folglich die tatsächliche Geschäftsentwicklung im Wesentlichen der geplanten Entwicklung entsprechen.

Die vertraglich fixierte Steigerung der Mieteinnahmen seitens der HBC Luxembourg Master Lease Company S.à r.l. ab 1. Oktober eines jeden Geschäftsjahres um mindestens 2,0% ist über die Linearisierung gemäß IFRS in der aktuellen Gewinn- und Verlustrechnung zwar bereits berücksichtigt, hat aber einen positiven Einfluss auf den künftigen operativen Cashflow.

Köln, den 30. Juli 2019

Cülter

Herzberg

Kreil

Konzernabschluss nach IFRS zum 31. Januar 2019

Inhalt

Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung und sonstiges Ergebnis

Konzernbilanz zum 31.01.2019

Konzern-Eigenkapitalveränderung vom 01. Februar 2018 bis zum 31. Januar 2019

Konzern-Kapitalflussrechnung vom 01. Februar 2018 bis zum 31. Januar 2019

Konzernanhang der HBS Global Properties Germany GmbH zum 31. Januar 2019

1. Allgemeine Angaben

2. Wesentliche Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

2.1 Grundlagen der Aufstellung des Abschlusses

2.2 Änderung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

2.3 Konsolidierung / Tochterunternehmen

2.4 Ertragsrealisierung

2.4.1 Mieterträge

2.4.2 Dividenden und Zinserträge

2.5 Ertragsteuern

2.5.1 Laufende Steuern

2.5.2 Latente Steuern

2.6 Immaterielle Vermögenswerte

2.7 Sachanlagen

2.8 Wertminderungen von Sachanlagen und immateriellen Vermögenswerten

2.9 Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

2.10 Leasing

2.10.1 Der Konzern als Leasinggeber

2.10.2 Der Konzern als Leasingnehmer

2.11 Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte und aufgegebene Geschäftsbereiche

2.12 Finanzielle Vermögenswerte

2.12.1 Klassifizierung der finanziellen Vermögenswerte

2.12.2 Wertminderung von finanziellen Vermögenswerten

2.12.3 Ausbuchung von finanziellen Vermögenswerten

2.13 Bankguthaben

2.14 Eigenkapital

2.15 Pensionen (Leistungen an Arbeitnehmer nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses)

2.16 Sonstige Rückstellungen

2.17 Finanzielle Verbindlichkeiten

2.18 Aus einem Unternehmenszusammenschluss resultierende Eventualverbindlichkeiten

2.19 Schätzungsunsicherheiten und Ermessensentscheidungen

3 Erwerb von Tochterunternehmen

4 Veräußerung von Tochterunternehmen

5 Erlöse aus Mieten und Pachten

6 Erlöse aus der Weiterberechnung von Nebenkosten

7 Sonstige Erträge

8 Mietaufwand

9 Grundstücks- und Gebäudeinstandhaltung

10 Grundsteueraufwand

11 Personalaufwand

12 Abschreibungen

13 Sonstige Aufwendungen

14 Finanzergebnis

15 Ertragsteuern

16 Anlagevermögen

17 Sonstige Vermögenswerte (langfristig)

18 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

19 Finanzielle Vermögenswerte (kurzfristig)

20 Sonstige Vermögenswerte (kurzfristig)

21 Ertragsteuererstattungsansprüche

22 Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente

23 Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte

24 Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen

25 Sonstige Rückstellungen

26 Finanzverbindlichkeiten

27 Sonstige Verbindlichkeiten

28 Undiskontierte Cashflows finanzieller Verbindlichkeiten

29 Buchwerte und Fair Values nach Bewertungskategorien

30 Ertragsteuerverbindlichkeiten

31 Latente Steuerverbindlichkeiten

32 Erläuterungen zur Kapitalflussrechnung

33 Geschäftsvorfälle mit nahestehenden Unternehmen und Personen

34 Anteilsbesitzliste nach § 313 Abs. 2 HGB

35 Honorar des Konzernabschlussprüfers

36 Organe der Gesellschaft

37 Vergütung der Geschäftsführung

38 Ereignisse nach dem Abschlussstichtag

Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung und sonstiges Ergebnis

	Konzern-	2018/19	2017/18
	anhang-Nr.	T€	T€
1. Erlöse aus Mieten und Pachten	5	205.232	204.007
2. Erlöse aus der Weiterberechnung von Nebenkosten	6	14.496	14.683
3. Sonstige Erträge	7	3.222	610
4. Mietaufwand	8	-15.603	-15.283
5. Grundstücks- und Gebäudeinstandhaltung	9	-4	-32
6. Grundsteueraufwand	10	-7.011	-7.177
7. Personalaufwand	11	-1.529	-1.457
8. Abschreibungen	12	-56.789	-41.265
9. Sonstige Aufwendungen	13	-2.922	-1.100
10. Operatives Ergebnis (EBIT)		139.092	152.986
11. Zinserträge	14	2.390	2.562
12. Zinsaufwendungen	14	-64.236	-74.239
13. Garantiedividende Minderheitsgesellschafter	14, 27	-1.871	0
14. Finanzergebnis		-63.717	-71.677
15. Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT)		75.375	81.309
16. Ertragsteuern	15	-14.022	-14.883
17. Konzernjahresüberschuss		61.353	66.426

Gesamtergebnisrechnung 01. Februar 2018 bis zum 31. Januar 2019

	Konzern-	2018/19	2017/18
	anhang-Nr.	T€	T€
Konzernjahresüberschuss		61.353	66.426
Sonstiges Ergebnis		1	-58
davon erfolgsneutrale Veränderung der Pensionszusagen		1	-58
Gesamtergebnis der Berichtsperiode		61.354	66.368

Der Konzernjahresüberschuss steht in vollem Umfang den Anteilseignern der HBS Global Properties Germany GmbH zu. Der Anspruch der Minderheitsgesellschafter ist über eine vertraglich fixierte Ausgleichszahlung abgegolten.

Konzernbilanz zum 31.01.2019

Aktiva

	Konzernanhang-	31.01.2019	31.01.2018
	Nr.	T€	T€
A. Langfristige Vermögenswerte
1. Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien	16	1.939.340	2.227.682
2. Betriebs- und Geschäftsausstattung	16	12	21
3. Immaterielle Vermögenswerte	16	21.538	65.624
4. Finanzanlagen	16	0	32
5. Sonstige finanzielle und andere Vermögenswerte	17	79.003	67.873
		2.039.893	2.361.232
B. Kurzfristige Vermögenswerte
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	18	1.294	4.447
2. Finanzielle Vermögenswerte	19	28.807	59.608
3. Sonstige Vermögenswerte	20	2.561	6.962
4. Ertragsteuererstattungsansprüche	21	143	123
5. Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente	22	56.039	26.595
		88.844	97.735
6. Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte	23	296.117	0
		384.961	97.735
Summe Aktiva		2.424.854	2.458.967

Passiva

	Konzern-	31.01.2019	31.01.2018
	anhang- Nr.	T€	T€
A. Eigenkapital
1. Gezeichnetes Kapital		25	25
2. Kapitalrücklage		11.841	11.841
3. Gewinnrücklagen		138.960	72.533
4. Konzernjahresüberschuss		61.353	66.426
5. Minderheitenanteile am Eigenkapital		83.915	83.915
		296.094	234.740
B. Langfristige Rückstellungen und Schulden
1. Rückstellungen für Pensionen und ähnl. Verpflichtungen	24	168	171
2. Sonstige Rückstellungen	25	1.210	1.210
3. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	26, 28	1.330.788	1.332.371
4. Sonstige Finanzschulden	26, 28	0	479.202
5. Finanzierungs-Leasingverhältnisse	28	104.674	101.910
6. Sonstige Verbindlichkeiten	27	15.932	16.383
7. Latente Steuerverbindlichkeiten	31	201.242	201.372
		1.654.014	2.132.619
C. Kurzfristige Rückstellungen und Schulden
1. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	28	5	35
2. Rückstellungen	25	1.397	1.388
3. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	26, 28	1.959	2.569
4. Sonstige Finanzschulden	26, 28	385.307	0
5. Finanzierungs-Leasingverhältnisse	28	4.319	4.130
6. Sonstige Verbindlichkeiten	27	37.187	52.569
7. Ertragsteuerverbindlichkeiten	30	44.572	30.917
		474.746	91.608
Summe Passiva		2.424.854	2.458.967

Konzern-Eigenkapitalveränderung vom 01. Februar 2018 bis zum 31. Januar 2019

in T€	Gezeichnetes Kapital	Kapitalrücklage	Gewinnrücklagen
01.02.2017	25	11.841	7.876
Umgliederung Konzernjahresüberschuss 2016/17			64.715
Erfolgsneutrale Veränderung der Pensionsrückstellungen (OCI)			-58
Konzernjahresüberschuss 2017/18
31.01.2018 / 01.02.2018	25	11.841	72.533
Umgliederung Konzernjahresüberschuss 2017/18			66.426
Erfolgsneutrale Veränderung der Pensionsrückstellungen (OCI)			1
Konzernjahresüberschuss 2018/19
31.01.2019	25	11.841	138.960

in T€	Konzernjahresüberschuss	Minderheitenanteile	Konzerneigenkapital
01.02.2017	64.715	83.915	168.372
Umgliederung Konzernjahresüberschuss 2016/17	-64.715		0
Erfolgsneutrale Veränderung der Pensionsrückstellungen (OCI)			-58
Konzernjahresüberschuss 2017/18	66.426		66.426
31.01.2018 / 01.02.2018	66.426	83.915	234.740
Umgliederung Konzernjahresüberschuss 2017/18	-66.426		0
Erfolgsneutrale Veränderung der Pensionsrückstellungen (OCI)			1
Konzernjahresüberschuss 2018/19	61.353		61.353
31.01.2019	61.353	83.915	296.094

Die Minderheitenanteile stellen den zu Fair Value bewerteten rechnerischen Anteil der Minderheitsgesellschafter an den im Rahmen des Anteilserwerbs übernommenen Vermögenswerten und Schulden dar.

Der Konzernjahresüberschuss steht in vollem Umfang den Anteilseignern der HBS Global Properties Germany GmbH zu. Der Anspruch der Minderheitsgesellschafter ist über eine vertraglich fixierte Ausgleichszahlung abgegolten.

Konzern-Kapitalflussrechnung vom 01. Februar 2018 bis zum 31. Januar 2019

	2018/19	2017/18
	T€	T€
Konzernjahresüberschuss	61.353	66.426
Erfolgswirksam erfasster Ertragsteueraufwand	14.022	14.883
Erfolgswirksam erfasstes Finanzergebnis	63.717	71.677
Abschreibungen	56.789	41.265
Andere nicht zahlungswirksame Veränderungen	-27.657	-28.743
Zunahme (-) / Abnahme der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstiger Vermögenswerte, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind	3.215	-957
Abnahme (-) / Zunahme der Rückstellungen, Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Passiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind	1.675	-7.396
Erhaltene / gezahlte (-) Ertragsteuern	-517	-243
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit	172.597	156.912
Auszahlungen für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien	-467	-5.124
Auszahlungen für Investitionen in Betriebs- und Geschäftsausstattung	-4	-2
Desinvestitionen / Anlagenabgänge	72	1
Cashflow aus der Investitionstätigkeit	-399	-5.125
Cashflow aus Finanzierungs-Leasingverhältnissen	-12.112	-12.133
Einzahlungen aus der Aufnahme von Bankdarlehen	0	4.815
Auszahlungen zur Tilgung von Bankdarlehen	-530	0
Gezahlte Zinsen	-57.410	-61.136
Erhaltene Zinsen	269	235
Auszahlungen zur Tilgung Gesellschafterdarlehen	-68.205	-72.967
Auszahlungen für die Vergabe von Ausleihungen	-2.200	-9.148
Auszahlungen Garantiedividende an Minderheitsgesellschafter	-2.566	-2.566
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit	-142.754	-152.900
Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds	29.444	-1.113
Finanzmittelfonds (= Zahlungsmittel/-äquivalente) zu Beginn der Periode	26.595	27.708
Finanzmittelfonds (= Zahlungsmittel/-äquivalente) zum Ende der Periode	56.039	26.595
Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds	29.444	-1.113

Im Sinne einer sachgerechteren Darstellung werden die Auszahlungen Garantiedividende an Minderheitsgesellschafter ab diesem Jahr im Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit ausgewiesen (TEUR 2.566). Im Vorjahr erfolgte der Ausweis unter dem Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit (TEUR 2.566). Zur besseren Vergleichbarkeit wurde der Vorjahresausweis entsprechend angepasst.

Konzernanhang der HBS Global Properties Germany GmbH zum 31. Januar 2019

1. Allgemeine Angaben

Die HBS Global Properties Germany GmbH (vormals: HBC German Acquisition GmbH bzw. Blitz K15- 415 GmbH; nachfolgend: "die Gesellschaft") wurde mit Gesellschaftsvertrag vom 27.04.2015 und Eintragung ins Handelsregister am 13.05.2015 gegründet. Sie ist eine in Deutschland ansässige Kapitalgesellschaft. Sie wird beim Amtsgericht Köln unter der Nummer HRB 84340 geführt. Eingetragener Sitz der Gesellschaft ist Leonhard-Tietz-Str. 1, Köln. Die Hauptaktivitäten der Gesellschaft und ihrer Tochterunternehmen sind der Erwerb und Veräußerung, Errichtung, Projektierung und Entwicklung, Verwaltung sowie An- und Vermietung von Immobilien sowie das Halten von Beteiligungen an Unternehmen, die den vorgenannten Zwecken dienen.

Zum 01.10.2015 hatte die Gesellschaft 100% der Anteile an den Gesellschaften GALERIA Holding GmbH und ASSET Objekte GmbH erworben. Im Rahmen dieses Erwerbsvorgangs hatte die GALERIA Holding GmbH ihrerseits 100% der Anteile an ihrer Tochtergesellschaft GALERIA Kaufhof GmbH an die HBC German Acquisition II GmbH (heute: HBC Germany Holding GmbH) veräußert, wodurch das operative Warenhaus-/Handelsgeschäft abgetrennt und das Immobilienmanagement als Kernaktivität der verbleibenden Unternehmensgruppe unter dem Dach der HBS Global Properties Germany GmbH zusammengefasst wurde.

Der Konzernabschluss wurde in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards, wie sie in der Europäischen Union anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften aufgestellt.

2. Wesentliche Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

2.1 Grundlagen der Aufstellung des Abschlusses

Der Konzernabschluss wurde auf Grundlage der historischen Anschaffungs- oder Herstellungskosten aufgestellt. Historische Anschaffungs- oder Herstellungskosten basieren im Allgemeinen auf dem beizulegenden Zeitwert der im Austausch für den Vermögenswert entrichteten Gegenleistung. Der beizulegende Zeitwert ist der Preis, der in einem geordneten Geschäftsvorfall zwischen Marktteilnehmern am Bemessungsstichtag für den Verkauf eines Vermögenswerts eingenommen bzw. für die Übertragung einer Schuld gezahlt werden würde. Dies gilt unabhängig davon, ob der Preis direkt beobachtbar oder unter Anwendung einer Bewertungsmethode geschätzt worden ist. Bei der Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts eines Vermögenswerts oder einer Schuld berücksichtigt der Konzern bestimmte Merkmale des Vermögenswerts oder der Schuld (bspw. Zustand und Standort des Vermögenswerts oder Verkaufs- und Nutzungsbeschränkungen), wenn Marktteilnehmer diese Merkmale bei der Preisfestlegung für den Erwerb des jeweiligen Vermögenswerts oder die Übertragung der Schuld zum Bewertungsstichtag ebenfalls berücksichtigen würden. Im vorliegenden Konzernabschluss wird der beizulegende Zeitwert für die Bewertung und/oder die Angabepflichten grundsätzlich auf dieser Grundlage ermittelt.

Davon ausgenommen sind:

•	Leasingverhältnisse, die in den Anwendungsbereich von IAS 17 Leasingverhältnisse fallen, und
•	Bewertungsmaßstäbe, die dem beizulegenden Zeitwert ähneln, ihm aber nicht entsprechen, z.B. der Nettoveräußerungswert in IAS 2 Vorräte oder der Nutzungswert in IAS 36 Wertminderung von Vermögenswerten.

Der beizulegende Zeitwert ist nicht immer als Marktpreis verfügbar. Häufig muss er auf Basis verschiedener Bewertungsparameter ermittelt werden. In Abhängigkeit von der Verfügbarkeit beobachtbarer Parameter und der Bedeutung dieser Parameter für die Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts im Ganzen wird der beizulegende Zeitwert den Stufen 1, 2 oder 3 zugeordnet.

Die Unterteilung erfolgt nach folgender Maßgabe:

•	Eingangsparameter der Stufe 1 sind notierte Preise (unbereinigt) auf aktiven Märkten für identische Vermögenswerte oder Schulden, auf die das Unternehmen am Bewertungsstichtag zugreifen kann.
•	Eingangsparameter der Stufe 2 sind andere Eingangsparameter als die auf Stufe 1 enthaltenen notierten Preise, die für den Vermögenswert oder die Schuld entweder direkt beobachtbar sind oder indirekt aus anderen Preisen abgeleitet werden können.
•	Eingangsparameter der Stufe 3 sind für den Vermögenswert oder die Schuld nicht beobachtbare Parameter.

Die wesentlichen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden werden nachfolgend erläutert.

2.2 Änderung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Erstmals anzuwendende Standards und Interpretationen

Im vorliegenden Konzernabschluss kamen erstmals die folgenden vom International Accounting Standards Board (IASB) überarbeiteten bzw. ergänzten Standards zur Anwendung, die im Geschäftsjahr 2018/19 für die HBS Global Properties Germany Group verpflichtend waren, sofern nicht als freiwillig vorzeitig angewendet vermerkt:

IFRS 9 Finanzinstrumente

Im laufenden Jahr hat die Gesellschaft IFRS 9 Finanzinstrumente (wie im Juli 2014 veröffentlicht) und die daraus resultierenden Änderungen an anderen IFRS-Standards, die für Geschäftsjahre anzuwenden sind, die am oder ab dem 1. Januar 2018 beginnen, erstmalig angewendet. Die Übergangsvorschriften des IFRS 9 erlauben es einem Unternehmen, Vergleichszahlen nicht anzupassen. Die Gesellschaft hat von diesem Wahlrecht Gebrauch gemacht und die Vergleichszahlen in Bezug auf die Klassifizierung und Bewertung der Finanzinstrumente nicht untersucht.

Mit der Anwendung des IFRS 9 einher gingen neue Anforderungen für:

1.)	die Klassifizierung und Bewertung von finanziellen Vermögenswerten sowie finanziellen Verbindlichkeiten,
2.)	die Wertminderungen von finanziellen Vermögenswerten, und
3.)	die Bilanzierung von Sicherungsbeziehungen.

Im Folgenden werden diese neuen Anforderungen sowie ihre Auswirkungen auf den Konzernabschluss im Detail beschrieben.

Die Gesellschaft hat IFRS 9 in Übereinstimmung mit den Übergangsbestimmungen des IFRS 9 angewendet.

Klassifizierung und Bewertung von finanziellen Vermögenswerten

Das Datum der Erstanwendung (und damit auch der Zeitpunkt, an dem die Gesellschaft ihre bestehenden finanziellen Verbindlichkeiten gemäß den Anforderungen von IFRS 9 bilanziert hat) ist der 1. Februar 2018. Dementsprechend hat die Gesellschaft die Anforderungen von IFRS 9 auf Instrumente angewendet, die zum 1. Februar 2018 bilanziert werden, und nicht auf Instrumente, die bereits vor dem 1. Februar 2018 ausgebucht wurden. Alle bilanzierten finanziellen Vermögenswerte, die in den Anwendungsbereich von IFRS 9 fallen, sind in der Folge zu fortgeführten Anschaffungskosten oder zum beizulegenden Zeitwert auf der Grundlage des Geschäftsmodells des Unternehmens zur Steuerung finanzieller Vermögenswerte und der Eigenschaften der vertraglichen Zahlungsströme der finanziellen Vermögenswerte zu bewerten.

Im Einzelnen ergeben sich damit folgende Auswirkungen:

•	Finanzielle Vermögenswerte, die im Rahmen eines Geschäftsmodells gehalten werden, dessen Zielsetzung darin besteht, finanzielle Vermögenswerte zur Vereinnahmung der vertraglichen Zahlungsströme zu halten und deren Vertragsbedingungen ausschließlich Zins- und Tilgungszahlungen auf den ausstehenden Nominalbetrag darstellen, werden in der Folge zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet;
•	finanzielle Vermögenswerte, die im Rahmen eines Geschäftsmodells gehalten werden, dessen Zielsetzung sowohl in der Vereinnahmung der vertraglichen Zahlungsströme als auch in dem Verkauf finanzieller Vermögenswerte besteht und deren Vertragsbedingungen ausschließlich Zins- und Tilgungszahlungen auf den ausstehenden Nominalbetrag darstellen, werden in der Folge erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert bewertet;
•	alle anderen finanziellen Vermögenswerte sind erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert zu bewerten.

Im aktuellen Geschäftsjahr hat die Gesellschaft keine Fremdkapitalinstrumente, die die Kriterien zur Bewertung zu fortgeführten Anschaffungskosten oder erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert erfüllen, zur erfolgswirksamen Bewertung zum beizulegenden Zeitwert designiert.

Zu fortgeführten Anschaffungskosten oder erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert bewertete Fremdkapitalinstrumente unterliegen den Wertminderungsvorschriften.

Die Geschäftsführung hat die zum 1. Februar 2018 vorliegenden finanziellen Vermögenswerte des Konzerns auf der Grundlage der zu diesem Zeitpunkt bestehenden Tatsachen und Umstände überprüft sowie bewertet und identifizierte dabei keine Auswirkungen der erstmaligen Anwendung von IFRS 9 auf die finanziellen Vermögenswerte des Konzerns.

Die Kredite und Forderungen, die nach IAS 39 zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet wurden, werden nach IFRS 9 weiterhin zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet, da sie innerhalb eines Geschäftsmodells gehalten werden, dessen Ziel es ist, die vertraglichen Cashflows durch Halten zu vereinnahmen und diese ausschließlich Zins- und Tilgungszahlungen auf den ausstehenden Nominalbetrag darstellen.

Wertminderungen von finanziellen Vermögenswerten

Im Gegensatz zu den alten Wertminderungsvorschriften ("incurred loss model") des IAS 39, die lediglich die Erfassung von eingetretenen Verlusten vorsahen, verlangen die neuen Wertminderungsvorschriften des IFRS 9 die Erfassung der erwarteten Verluste ("expected credit loss model"). Folglich hat die Gesellschaft die erwarteten Verluste und die Änderungen dieser erwarteten Verluste zu jedem Bilanzstichtag zu berücksichtigen, um die Veränderungen des Kreditrisikos seit dem erstmaligen Ansatz der finanziellen Vermögenswerte widerzuspiegeln. Mit anderen Worten ist es nicht mehr notwendig, dass ein Ausfallereignis eingetreten ist, bevor Kreditverluste erfasst werden.

Im Einzelnen verlangt IFRS 9 die Erfassung einer Wertberichtigung für erwartete Kreditverluste für:

1)	zu fortgeführten Anschaffungskosten oder erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert bewertete Fremdkapitalinstrumente,
2)	Forderungen aus Leasingverhältnissen,
3)	Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie Vertragsvermögenswerte und
4)	finanzielle Garantien und (im Konzern nicht vorliegende) Kreditzusagen, für die die Wertminderungsvorschriften des IFRS 9 gelten.

Im Einzelnen verlangt IFRS 9, dass die Gesellschaft die Wertberichtigung für einen finanziellen Vermögenswert in Höhe der über die Laufzeit erwarteten Kreditverluste ("lifetime expected credit loss", ECL) erfasst, wenn sich das Kreditrisiko für diesen finanziellen Vermögenswert seit dem erstmaligen Ansatz signifikant erhöht hat. Wenn sich jedoch das Kreditrisiko für einen finanziellen Vermögenswert seit dem erstmaligen Ansatz nicht signifikant erhöht hat (mit Ausnahme von finanziellen Vermögenswerten mit bereits bei Erwerb oder Ausreichung beeinträchtigter Bonität), ist die Gesellschaft verpflichtet, die Wertberichtigung für diesen finanziellen Vermögenswert in Höhe des erwarteten 12-Monats-Kreditverlusts zu bemessen. IFRS 9fordert bzw. ermöglicht zudem unter bestimmten Umständen die Anwendung eines vereinfachten Ansatzes für Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, Vertragsvermögenswerte und Leasingforderungen. Diesem Ansatz folgend ist die Bewertung der Wertberichtigung für die zuvor genannten Posten stets in Höhe der über die Laufzeit erwarteten Kreditverluste zu bemessen.

Ergebnis: Bei der Überprüfung eines potentiellen Wertberichtigungsbedarfs für erwartete Kreditverluste hat die Gesellschaft keinen zusätzlichen Bedarf identifiziert, welcher über das Ausmaß hinausgehen würde, was bisher schon gemäß IAS 39 bilanziert wurde.

Der Grund ist, dass bezüglich der Forderungen und Vermögenswerte, die sich auf die wesentlichen Mietverträge im Konzern beziehen, eine Bürgschaft ("Sponsor Guarantee") der Gesellschafter besteht.

Bezüglich der weiteren Ausleihungen bzw. Darlehensforderungen hat eine Einzelfallanalyse dazu geführt, dass in keinem Fall eine Wertberichtigung für erforderlich gehalten wird.

Klassifizierung und Bewertung von finanziellen Verbindlichkeiten

Eine wesentliche Änderung des IFRS 9 hinsichtlich der Klassifizierung und Bewertung finanzieller Verbindlichkeiten betrifft die Bilanzierung von Änderungen des beizulegenden Zeitwert seiner als erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert zu bewertend designierten finanziellen Verbindlichkeit, die auf Änderungen des Kreditrisikos dieser Verbindlichkeit zurückzuführen sind.

So verlangt IFRS 9, dass die Änderungen des beizulegenden Zeitwerts der finanziellen Verbindlichkeit, die auf Änderungen des Kreditrisikos dieser Verbindlichkeit zurückzuführen sind, im sonstigen Ergebnis ausgewiesen werden, es sei denn, die Erfassung der Auswirkungen von Änderungen des Kreditrisikos der Verbindlichkeit im sonstigen Ergebnis würde zu einer bilanziellen Inkongruenz in der Gewinn- und Verlustrechnung (sog. "accounting missmatch" ) führen.

Änderungen des beizulegenden Zeitwerts, die auf das Kreditrisiko einer finanziellen Verbindlichkeit zurückzuführen sind, werden nicht in späteren Perioden in die Gewinn- und Verlustrechnung umgegliedert, sondern bei Ausbuchung der finanziellen Verbindlichkeit in die Gewinnrücklagen umgegliedert. Bisher wurde nach IAS 39 der gesamte Betrag der Änderung des beizulegenden Zeitwerts der als erfolgswirksam zu bewertend designierten finanziellen Verbindlichkeit in der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesen.

Diese theoretische Änderung der Methodik bei Anwendung von IFRS 9 hatte jedoch keine Auswirkung auf den Jahresabschluss bzw. die Klassifizierung oder Bewertung der finanziellen Verbindlichkeiten des Konzerns HBS Global Properties Germany.

Bilanzierung von Sicherungsbeziehungen

Die überarbeiteten Vorschriften für die Bilanzierung von allgemeinen Sicherungsbeziehungen ("Hedge Accounting") sind für den Konzern HBS Global Properties Germany nicht relevant, da keine derartigen Sicherungsbeziehungen ("Hedges") bestehen.

Im Gesamtergebnis führte die Anwendung von IFRS 9 zu keinen materiellen Auswirkungen auf die Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung oder Kapitalflussrechnung des Konzerns.

IFRS 15: Erlöse aus Verträgen mit Kunden (Änderung: Klarstellung zur Identifizierung von Leistungsverpflichtungen, Principal-Agent-Beziehungen und Übergangsvorschriften)

Der neue IFRS 15 ersetzt IAS 18 (Umsatzerlöse) und IAS 11 (Fertigungsaufträge) sowie die zugehörigen Interpretationen und schreibt ein einheitliches und umfassendes Modell für die Erfassung von Erlösen mit Kunden vor.

Die Verträge der HBS Global Properties Germany Group befinden sich jedoch grundsätzlich nicht im Scope von IFRS 15, da die Umsatzerlöse zu einem weitaus überwiegenden Teil über Leasingverträge erzielt werden (Operating oder Finance Leasing). Daher hat sich aus der Anwendung des Standards kein wesentlicher Effekt ergeben. Aus dem vorgenannten Grund wird auch auf weitergehende Erläuterungen zu den Änderungen bezüglich IFRS 15 verzichtet.

Weitere IFRS-Änderungen

Weitere für das Geschäftsjahr 2018/2019 erstmals anzuwendende Rechnungslegungsvorschriften ohne wesentliche Auswirkungen auf die HBS Global Properties Germany Group sind:

―	IFRS 2: Anteilsbasierte Vergütung (Änderung: Klarstellung der Bilanzierung in bar erfüllter anteilsbasierter Vergütungen, die eine Leistungsbedingung beinhalten; Klassifizierung anteilsbasierter Vergütungen mit Steuereinbehalt; Bilanzierung von Modifizierungen von in bar erfüllten Eigenkapitaltiteln als anteilsbasierte Vergütung)
―	IFRS 4: Versicherungsverträge (Änderung: Ein Unternehmen hat rückwirkend den Überlagerungsansatz für qualifizierte Vermögenswerte anzuwenden, sobald es Erstanwender des IFRS 9 ist)
―	IAS 28: Langfristige Beteiligungen an assoziierten Unternehmen und Joint Ventures (Änderung: Klarstellung der Anwendung von IFRS 9 einschl. der Wertminderungsvorschriften für Beteiligungen, die Teil einer Nettoinvestition in assoziierte Unternehmen oder Joint Venture darstellen, aber nicht nach der Equity-Methode bilanziert sind)
―	IFRIC 23: Unsicherheit bezüglich der ertragsteuerlichen Behandlung

Veröffentlichte, aber im Geschäftsjahr 2018/19 noch nicht angewendete Rechnungslegungsvorschriften:

Vom IASB wurde eine Reihe weiterer Bilanzierungsstandards und Interpretationen neu verabschiedet beziehungsweise überarbeitet, die von der HBS Global Properties Germany Group im Geschäftsjahr 2018/19 noch nicht umgesetzt wurden, da sie entweder noch nicht zwingend anzuwenden waren oder noch nicht von der Europäischen Kommission zur Anwendung genehmigt wurden.

Standard/ Interpretation	Titel	Anwendungsbeginn gemäß IFRS ¹	Anwendung bei HBS Global Pro-perties Germany Group ab ²	Genehmigt durch EU
IFRS 3	Unternehmenszusammenschlüsse (Änderung: Definition eines Geschäftsbetriebs; Differenzierung, ob ein Geschäftsbetrieb oder eine Gruppe von Vermögenswerten erworben wurden)	01.01.2020	01.02.2020 ²	Ja
IFRS 9	Finanzinstrumente (Änderungen zu symmetrischen Kündigungsrechten im Hinblick auf Bewertungskategorien; Klarstellung zu Modifikationen finanzieller Verbindlichkeiten)	01.01.2019	01.02.2019 ²	Ja
IFRS 16	Leasingverhältnisse	01.01.2019	01.02.2019 ²	Ja
IFRS 17	Versicherungsverträge	01.01.2021	01.02.2021 ²	Nein
IAS 1	Änderungen zur Definition von "wesentlich"	01.01.2020	01.02.2020 ²	Nein
IAS 19	Planänderung, -kürzung oder -abgeltung	01.01.2019	01.02.2019 ²	Ja
IAS 28	Langfristige Beteiligungen an assoziierten Unternehmen und Joint Ventures	01.01.2019	01.02.2019 ²	Ja
AIP 2015-2017	Jährliche Verbesserungen der IFRS. Zyklus 2015 - 2017	01.01.2019	01.02.2019 ²	Ja
IFRIC 23	Unsicherheiten bezüglich der ertragsteuerlichen Behandlung	01.01.2019	01.02.2019 ²	Ja
Änderungen zum Rahmenkonzept	Rahmenkonzept für die Finanzberichterstattung (Anpassung der Querverweise in den IFRS zum Rahmenkonzept)	01.01.2020	01.02.2020 ²	Nein

¹ Voraussetzung: Genehmigung zur Anwendung (Endorsement) durch die EU ist erfolgt

² Anwendung erst zum 01.02. aufgrund des Abweichung des Geschäftsjahres vom Kalenderjahr

IFRS 16 (Leasingverhältnisse)

Das IASB hat am 13. Januar 2016 den neuen Standard zur Leasingbilanzierung veröffentlicht, der den bisherigen Standard IAS 17 (Leasingverhältnisse) und IFRIC 4 (Beurteilung, ob eine Vereinbarung ein Leasingverhältnis enthält) ersetzt. In den Anwendungsbereich des neu zu implementierenden Standards fallen Miet- und Pachtverträge, Sale-and-Leaseback-Transaktionen, Untermietverhältnisse sowie die Nutzungsüberlassung von Vermögenswerten. IFRS 16 sieht für Leasingnehmer für die meisten Leasingverhältnisse den verpflichtenden Ansatz des Nutzungsrechts am Leasinggegenstand und einer korrespondierenden Leasingverbindlichkeit vor. Als entscheidendes Kriterium zur Entscheidungsfindung, ob ein Leasingverhältnis besteht, wird das Control-Kriterium konstatiert. Die signifikanteste Änderung im Vergleich zum Alt-Standard stellt der faktische Wegfall der Klassifizierungsmöglichkeit von Finance- und Operating-Leasingverhältnissen dar.

Der Leasingnehmer ist zukünftig dazu verpflichtet, ein sogenanntes "Right-of-Use-Asset" als Nutzungsrecht zu aktivieren und eine korrespondierende Leasingverbindlichkeit zu passivieren. Für Leasinggeber gibt es hingegen lediglich geringfügige Änderungen im Vergleich zur Klassifizierung und Bilanzierung von Leasingverhältnissen nach IAS 17. IFRS 16 erfordert sowohl für Leasingnehmer als auch für Leasinggeber extensivere Anhangangaben.

Der Erstanwendungszeitpunkt gilt für Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Januar 2019 beginnen. Eine vorzeitige Anwendung ist unter der Maßgabe zulässig, dass IFRS 15 Erlöse aus Verträgen mit Kunden zusammen mit IFRS 16 zum gleichen Zeitpunkt angewendet wird. Von einer frühzeitigen Anwendung gemeinsam mit IFRS 15 (Erlöse aus Verträgen mit Kunden) zum 1. Februar 2018 sieht man ab. Demnach ist der neue Standard bei der HBS Global Properties Germany Group zum 1. Februar 2019 in erstmaliger Anwendung.

Die HBS Global Properties Germany Group hat gemeinsam mit dem Hauptmieter Galeria Kaufhof Group ein Projekt initiiert mit dem Ziel, im Kontext des neuen Leasingstandards, eine IFRS Compliance vollumfänglich zu gewährleisten. Aufgrund der Tatsache, dass der Konzern zum gegenwärtigen Zeitpunkt an verschiedenen Standorten Operating Leasingverhältnisse aus Anmietverhältnissen unterhält, werden zusätzliche Vermögenswerte und Schulden, sowie Abschreibungs- und Zinsaufwendungen erwartet. Entsprechende Auswirkungen auf die Gewinn- und Verlustrechnung, die Bilanzsumme, die Verschuldung und die EK-Quote sind als Folge zu erwarten und haben somit wesentliche Auswirkung auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage. Als weitere Folgewirkung wird durch diesen Fakt eine Verbesserung des EBIT und EBITDA zum 31.01.2020 erkennbar sein.

Übergangsregelungen:

Die HBS Global Properties Germany Group wird für alle Leasingverhältnisse die sog. Grandfather-Option in Anspruch nehmen und damit bestehende Klassifizierungen von Leasingverhältnissen übernehmen.

Die Erfassungsausnahmen für kurzfristige Leasingverhältnisse sowie Leasingverhältnisse von geringem Wert werden in Anspruch genommen.

Als Übergangsmethode wurde die modifiziert retrospektive Methode (Option 1) festgelegt. In Folge dessen sind keine Vergleichsinformationen i.S.d. IFRS 16.C5 darzustellen. Bestehende Operate Leases werden zum Anwendungsstichtag 01.02.2019 erstbewertet; bestehende Finance Leases werden mit bestehenden Werten fortgeführt. Etwaige Differenzen zwischen Nutzungsrecht und Leasingverbindlichkeit werden erfolgsneutral erfasst.

Bei bisherigen Finance Leases wird der bekannte, implizite Zinssatz verwendet. Bei bisherigen Operate Leases wird in Ermangelung eines impliziten Zinssatzes auf Grenzfremdkapitalzinssätze zurückgegriffen. Hierfür werden homogene Portfolien in Bezug auf Vermögenswertklasse, Restlaufzeit, Nutzungsart gebildet.

Projektstatus:

Zur Bewertung und Buchung der Leasingverhältnisse wurde das System SAP RE-FX, welches derzeit bereits in der Immobilienverwaltung zum Einsatz kommt, entsprechend modifiziert.

Es fanden bereits ausführliche Tests diverser Szenarien in enger Zusammenarbeit zwischen IT und Rechnungswesen erfolgreich statt, basierend auf einem theoretischen und praktischen Fachkonzept.

Die HBS Global Properties Germany Group geht zum Zeitpunkt der Abschlusserstellung von einer Erhöhung der Bilanzsumme zum Erstanwendungszeitpunkt in einer Größenordnung von ca. 250 Millionen Euro aus.

Zusammenfassung

Die Anforderungen aller angewandten Standards und Interpretationen wurden ausnahmslos erfüllt und führen zur Vermittlung eines den tatsächlichen Verhältnissen entsprechenden Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage. Eine Abweichung von diesen Standards aufgrund übergeordneter Bestimmungen ("overriding principles") erfolgte nicht.

2.3 Konsolidierung / Tochterunternehmen

In den Konzernabschluss werden außer der HBS Global Properties Germany GmbH alle Unternehmen einbezogen, bei denen die Gesellschaft mittel- oder unmittelbar die Beherrschung innehat. Eine vollständige Übersicht aller Konzerngesellschaften ist unter Nummer 34 "Anteilsbesitzliste nach § 313 Abs. 2 HGB" zu finden.

Die Gesellschaft erlangt die Beherrschung, wenn sie

•	Verfügungsmacht über das Beteiligungsunternehmen ausüben kann,
•	schwankenden Renditen aus ihrer Beteiligung ausgesetzt ist und
•	die Renditen aufgrund ihrer Verfügungsmacht der Höhe nach beeinflussen kann.

Die Gesellschaft nimmt eine Neubeurteilung vor, ob sie ein Beteiligungsunternehmen beherrscht oder nicht, wenn Tatsachen und Umstände darauf hinweisen, dass sich eines oder mehrere der oben genannten drei Kriterien der Beherrschung verändert haben. Wenn die Gesellschaft keine Stimmrechtsmehrheit besitzt, so beherrscht sie das Beteiligungsunternehmen dennoch, wenn sie durch ihre Stimmrechte über die praktische Möglichkeit verfügt, die maßgeblichen Tätigkeiten des Beteiligungsunternehmens einseitig zu bestimmen. Bei der Beurteilung, ob ihre Stimmrechte für die Bestimmungsmacht ausreichen, berücksichtigt die Gesellschaft alle Tatsachen und Umstände, darunter:

•	den Umfang der im Besitz der Gesellschaft befindlichen Stimmrechte im Verhältnis zum Umfang und zur Verteilung der Stimmrechte anderer Stimmrechtsinhaber,
•	potenzielle Stimmrechte der Gesellschaft, anderer Stimmrechtsinhaber und anderer Parteien,
•	Rechte aus anderen vertraglichen Vereinbarungen und
•	weitere Tatsachen und Umstände, die darauf hinweisen, dass die Gesellschaft die gegenwärtige Möglichkeit besitzt oder nicht besitzt, die maßgeblichen Tätigkeiten zu den Zeitpunkten, zu denen Entscheidungen getroffen werden müssen, unter Berücksichtigung des Abstimmungsverhaltens bei früheren Haupt- bzw. Gesellschafterversammlungen zu bestimmen.

Ein Tochterunternehmen wird ab dem Zeitpunkt, an dem die Gesellschaft die Beherrschung über das Tochterunternehmen erlangt, bis zu dem Zeitpunkt, an dem die Beherrschung durch die Gesellschaft endet, in den Konzernabschluss einbezogen. Dabei werden die Ergebnisse der im Laufe des Jahres erworbenen oder veräußerten Tochterunternehmen entsprechend vom tatsächlichen Erwerbszeitpunkt bzw. bis zum tatsächlichen Abgangszeitpunkt in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung und dem sonstigen Konzern-Ergebnis erfasst.

Der Gewinn oder Verlust und jeder Bestandteil des sonstigen Ergebnisses sind den Gesellschaftern des Mutterunternehmens und den nicht beherrschenden Gesellschaftern zuzuordnen. Dies gilt selbst dann, wenn dies dazu führt, dass die nicht beherrschenden Gesellschafter einen Negativsaldo aufweisen.

Sofern erforderlich, werden die Jahresabschlüsse der Tochterunternehmen angepasst, um die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden an die im Konzern zur Anwendung kommenden Methoden anzugleichen. Alle konzerninternen Vermögenswerte, Schulden, Eigenkapital, Erträge, Aufwendungen und Cashflows im Zusammenhang mit Geschäftsvorfällen zwischen Konzernunternehmen werden im Rahmen der Konsolidierung vollständig eliminiert.

2.4 Ertragsrealisierung

2.4.1 Mieterträge

Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethode des Konzerns zur Erfassung von Erträgen aus Operating-Leasingverhältnissen ist in Tz. 2.10.1 beschrieben.

2.4.2 Dividenden und Zinserträge

Dividendenerträge aus Anteilen werden erfasst, wenn der Rechtsanspruch der Gesellschaft auf Zahlung entstanden ist. Voraussetzung ist, dass es wahrscheinlich ist, dass der wirtschaftliche Nutzen dem Konzern zufließen wird und die Höhe der Erträge verlässlich bestimmt werden kann.

Zinserträge werden erfasst, wenn es wahrscheinlich ist, dass der wirtschaftliche Nutzen dem Konzern zufließen wird und die Höhe der Erträge verlässlich bestimmt werden kann. Zinserträge werden nach Maßgabe des ausstehenden Nominalbetrages mittels des maßgeblichen Effektivzinssatzes zeitlich abgegrenzt. Der Effektivzinssatz ist derjenige Zinssatz, mit dem die erwarteten zukünftigen Einzahlungen über die Laufzeit des finanziellen Vermögenswertes exakt auf den Nettobuchwert dieses Vermögenswertes bei erstmaliger Erfassung abgezinst werden.

2.5 Ertragsteuern

Der Ertragsteueraufwand stellt die Summe des laufenden Steueraufwands und der latenten Steuern dar. Laufende oder latente Steuern werden in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung erfasst, es sei denn, dass sie im Zusammenhang mit Posten stehen, die entweder im sonstigen Ergebnis oder direkt im Eigenkapital erfasst werden. In diesem Fall wird die laufende und latente Steuer ebenfalls im sonstigen Ergebnis oder direkt im Eigenkapital erfasst. Wenn laufende oder latente Steuern aus der erstmaligen Bilanzierung eines Unternehmenszusammenschlusses resultieren, werden die Steuereffekte bei der Bilanzierung des Unternehmenszusammenschlusses einbezogen.

2.5.1 Laufende Steuern

Der laufende Steueraufwand wird auf Basis des zu versteuernden Einkommens für das Jahr ermittelt. Das zu versteuernde Einkommen unterscheidet sich vom Jahresüberschuss aus der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung aufgrund von Aufwendungen und Erträgen, die in späteren Jahren oder niemals steuerbar bzw. steuerlich abzugsfähig sind. Die Verbindlichkeit des Konzerns für die laufenden Steuern wird auf Grundlage der geltenden bzw. in Kürze geltenden Steuersätze berechnet.

2.5.2 Latente Steuern

Latente Steuern werden für die Unterschiede zwischen den Buchwerten der Vermögenswerte und Schulden im Konzernabschluss und den entsprechenden steuerlichen Wertansätzen im Rahmen der Berechnung des zu versteuernden Einkommens erfasst. Latente Steuerschulden werden im Allgemeinen für alle zu versteuernden temporären Differenzen bilanziert; latente Steueransprüche werden insoweit erfasst, wie es wahrscheinlich ist, dass steuerbare Gewinne zur Verfügung stehen, für welche die abzugsfähigen temporären Differenzen genutzt werden können. Solche latenten Steueransprüche und latenten Steuerschulden werden nicht angesetzt, wenn sich die temporären Differenzen aus einem Geschäfts- oder Firmenwert oder aus der erstmaligen Erfassung (außer bei Unternehmenszusammenschlüssen) von anderen Vermögenswerten und Schulden ergeben, welche aus Vorfällen resultieren, die weder das zu versteuernde Einkommen noch den Jahresüberschuss berühren.

Für zu versteuernde temporäre Differenzen, die aus Anteilen an Tochterunternehmen oder assoziierten Unternehmen sowie Anteilen an Gemeinschaftsunternehmen entstehen, werden latente Steuerschulden gebildet, es sei denn, dass der Konzern die Umkehrung der temporären Differenzen steuern kann und es wahrscheinlich ist, dass sich die temporäre Differenz in absehbarer Zeit nicht umkehren wird.

Latente Steueransprüche, die sich aus temporären Differenzen im Zusammenhang mit Anteilen an Tochterunternehmen oder assoziierten Unternehmen sowie Anteilen an Gemeinschaftsunternehmen ergeben, werden nur in dem Maße erfasst, in dem es wahrscheinlich ist, dass ausreichend steuerbares Einkommen zur Verfügung steht, mit dem die Ansprüche aus den temporären Differenzen genutzt werden können. Zudem muss davon ausgegangen werden können, dass sich diese temporären Differenzen in absehbarer Zukunft umkehren werden.

Der Buchwert der latenten Steueransprüche wird jedes Jahr am Abschlussstichtag geprüft und im Wert gemindert, falls es nicht mehr wahrscheinlich ist, dass genügend zu versteuerndes Einkommen zur Verfügung steht, um den Anspruch vollständig oder teilweise zu realisieren.

Latente Steuerschulden und Steueransprüche werden auf Basis der erwarteten Steuersätze und der Steuergesetze ermittelt, die im Zeitpunkt der Erfüllung der Schuld oder der Realisierung des Vermögenswertes voraussichtlich Geltung haben werden. Die Bewertung von latenten Steueransprüchen und Steuerschulden spiegelt die steuerlichen Konsequenzen wider, die sich aus der Art und Weise ergeben, wie der Konzern zum Abschlussstichtag erwartet, die Schuld zu erfüllen bzw. den Vermögenswert zu realisieren.

2.6 Immaterielle Vermögenswerte

Im Rahmen eines Unternehmenszusammenschlusses erworbene immaterielle Vermögenswerte

Immaterielle Vermögenswerte, die im Rahmen eines Unternehmenszusammenschlusses erworben wurden, werden gesondert vom Geschäfts- oder Firmenwert erfasst und im Erwerbszeitpunkt mit ihrem beizulegenden Zeitwert bewertet.

In den Folgeperioden werden immaterielle Vermögenswerte, die im Rahmen eines Unternehmenszusammenschlusses erworben wurden, genauso wie einzeln erworbene immaterielle Vermögenswerte mit ihren Anschaffungskosten abzüglich kumulierter Abschreibungen und etwaiger kumulierter Wertminderungen bewertet.

Die immateriellen Vermögenswerte, die im Rahmen eines Unternehmenszusammenschlusses erworben wurden, resultieren aus externen Anmietverträgen (Operate Lease), deren vertragliche Kondition unter der Marktmiete liegt. Im Rahmen des Erwerbs des Immobilienportfolios durch die HBS Global Properties Germany GmbH wurden u.a. die Fair Values der als Operate Lease klassifizierten Anmietungen ermittelt und je nach Verhältnis Vertragsmiete zu Marktmiete entweder ein immaterieller Vermögenswert (wenn Vertragsmiete geringer als Marktmiete; dies betraf insgesamt 13 Einzelverträge) oder eine Verbindlichkeit (wenn Vertragsmiete höher als Marktmiete; dies betraf insgesamt 27 Einzelverträge) bilanziert. Im Ergebnis führt dies dazu, dass über die entsprechende ratierliche erfolgswirksame Auflösung dieser Aktiv- bzw. Passivposten über die individuelle Vertragslaufzeit in der Gewinn- und Verlustrechnung ein Aufwand per Saldo in Höhe der Marktmiete ausgewiesen wird.

Die Abschreibung dieser immateriellen Vermögenswerte erfolgt daher in einer Bandbreite zwischen 7 und 48 Jahren, je nach Vertragslaufzeit.

2.7 Sachanlagen

Die Betriebs- und Geschäftsausstattung wird zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich kumulierter Abschreibungen und erfasster Wertminderungen ausgewiesen. Die Abschreibung erfolgt derart, dass die Anschaffungs- oder Herstellungskosten über deren Nutzungsdauer linear abgeschrieben werden. Die erwarteten Nutzungsdauern und Abschreibungsmethoden werden an jedem Abschlussstichtag überprüft. Sämtliche notwendigen Schätzungsänderungen werden prospektiv berücksichtigt.

Die folgenden wirtschaftlichen Nutzungsdauern wurden für die Ermittlung der Abschreibungen der Sachanlagen zugrunde gelegt:

Betriebs- und Geschäftsausstattung

3-13 Jahre

Zu den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien siehe Tz. 2.9.

2.8 Wertminderungen von Sachanlagen und immateriellen Vermögenswerten

Zu jedem Abschlussstichtag überprüft der Konzern die Buchwerte der Sachanlagen und immateriellen Vermögenswerte, um festzustellen, ob es Anhaltspunkte für eine eingetretene Wertminderung dieser Vermögenswerte gibt. Sind solche Anhaltspunkte erkennbar, wird der erzielbare Betrag des Vermögenswertes geschätzt, um den Umfang eines eventuellen Wertminderungsaufwands festzustellen. Kann der erzielbare Betrag für den einzelnen Vermögenswert nicht geschätzt werden, erfolgt die Schätzung des erzielbaren Betrags der zahlungsmittelgenerierenden Einheit, zu welcher der Vermögenswert gehört. Wenn eine angemessene und stetige Grundlage zur Verteilung ermittelt werden kann, werden die gemeinschaftlichen Vermögenswerte auf die einzelnen zahlungsmittelgenerierenden Einheiten verteilt. Andernfalls erfolgt eine Verteilung auf die kleinste Gruppe von zahlungsmittelgenerierenden Einheiten, für die eine angemessene und stetige Grundlage der Verteilung ermittelt werden kann.

Bei immateriellen Vermögenswerten mit unbestimmter Nutzungsdauer bzw. bei solchen, die noch nicht für eine Nutzung zur Verfügung stehen, wird mindestens jährlich und immer dann, wenn ein Anhaltspunkt für eine Wertminderung vorliegt, ein Wertminderungstest durchgeführt.

Der erzielbare Betrag ist der höhere Betrag aus beizulegendem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten und dem Nutzungswert. Bei der Ermittlung des Nutzungswertes werden die geschätzten künftigen Zahlungsströme mit einem Vorsteuerzinssatz abgezinst. Dieser Vorsteuerzinssatz berücksichtigt zum einen die momentane Markteinschätzung über den Zeitwert des Geldes, zum anderen die dem Vermögenswert inhärenten Risiken, insoweit diese nicht bereits Eingang in die Schätzung der Zahlungsströme gefunden haben.

Wenn der geschätzte erzielbare Betrag eines Vermögenswertes oder einer zahlungsmittelgenerierenden Einheit den Buchwert unterschreitet, wird der Buchwert des Vermögenswertes oder der zahlungsmittelgenerierenden Einheit auf den erzielbaren Betrag vermindert. Der Wertminderungsaufwand wird sofort erfolgswirksam erfasst.

Sollte sich der Wertminderungsaufwand in der Folge umkehren, wird der Buchwert des Vermögenswertes oder der zahlungsmittelgenerierenden Einheit auf die jüngste Schätzung des erzielbaren Betrages erhöht. Die Erhöhung des Buchwertes ist dabei auf den Wert beschränkt, der sich ergeben hätte, wenn für den Vermögenswert oder die zahlungsmittelgenerierende Einheit in den Vorjahren kein Wertminderungsaufwand erfasst worden wäre. Eine Wertaufholung wird unmittelbar erfolgswirksam erfasst.

2.9 Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien sind Immobilien, die zur Erzielung von Mieteinnahmen und/oder zum Zwecke der Wertsteigerung gehalten werden. Diese werden bei Zugang mit ihren Anschaffungs- oder Herstellungskosten, einschließlich Transaktionskosten, angesetzt. In der Folge werden als Finanzinvestition gehaltene Immobilien mit ihren fortgeführten Anschaffungskosten bewertet.

Die Abschreibung erfolgt derart, dass die Anschaffungs- oder Herstellungskosten über deren Nutzungsdauer linear abgeschrieben werden. Die erwarteten Nutzungsdauern und Abschreibungsmethoden werden an jedem Abschlussstichtag überprüft. Sämtliche notwendigen Schätzungsänderungen werden prospektiv berücksichtigt.

Die folgenden wirtschaftlichen Nutzungsdauern wurden für die Ermittlung der Abschreibungen zugrunde gelegt:

• Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien:

30 - 50 Jahre

Vermögenswerte, die im Rahmen von Finanzierungsleasingverhältnissen gehalten werden, werden ebenfalls über ihre erwartete Nutzungsdauer (30 - 50 Jahre) auf die gleiche Art und Weise wie im Eigentum des Konzerns stehende Vermögenswerte abgeschrieben. Besteht jedoch keine hinreichende Sicherheit, dass das Eigentum am Ende des Leasingverhältnisses auf den Leasingnehmer übergeht, werden die Vermögenswerte über die kürzere Dauer aus Laufzeit des Leasingverhältnisses und erwarteter Nutzungsdauer abgeschrieben.

Eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie wird bei Abgang oder dann, wenn sie dauerhaft nicht mehr genutzt werden soll und ein zukünftiger wirtschaftlicher Nutzen aus dem Abgang nicht mehr erwartet wird, ausgebucht. Der sich aus dem Abgang ergebende Gewinn oder Verlust bestimmt sich als Differenz zwischen dem Nettoveräußerungserlös und dem Buchwert des Vermögenswertes und wird in der Periode des Abgangs in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.

Zu jedem Abschlussstichtag überprüft der Konzern die Buchwerte der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, um festzustellen, ob es Anhaltspunkte für eine eingetretene Wertminderung dieser Vermögenswerte gibt. Sind solche Anhaltspunkte erkennbar, wird der erzielbare Betrag des Vermögenswertes geschätzt, um den Umfang eines eventuellen Wertminderungsaufwands festzustellen.

Der Fair Value oder auch ,Beizulegende Zeitwert' ist der Preis, der in einem geordneten Geschäftsvorfall zwischen Marktteilnehmern am Bemessungsstichtag für den Verkauf eines Vermögenswerts eingenommen würde. Damit ist der Fair Value weitgehend mit dem Marktwert/Verkehrswert identisch.

Grundlage der Immobilienbewertung bilden die IVS ("International Valuation Standards") des IVSC (International Valuation Standards Committee) bzw. die Richtlinien des RICS ("Royal Institution of Chartered Surveyors").

Der erzielbare Betrag bzw. der Fair Value des Vermögenswertes wird demnach wie folgt ermittelt:

Zunächst ist zu prüfen, ob die Wertermittlung auf Basis des sog. "Market Approach" (Comparison Approach) erstellt werden kann. Dieser basiert auf dem Vergleich von Transaktionen von Immobilien mit vergleichbarer Lage und Nutzung sowie unter Berücksichtigung aktueller Marktdaten.

Der Comparison Approach (Deutsch: Vergleichswertverfahren) kommt regelmäßig bei der Bodenwertermittlung von unbebauten Grundstücken zur Anwendung (mittelbarer / unmittelbarer Preisvergleich). Liegen Kenntnisse über derartige Transaktionen nicht vor bzw. können diese nicht auf das zu bewertende Objekt übertragen werden, ist alternativ auf den sog. "Model Approach" abzustellen.

Im Allgemeinen wird dann auf das DCF-Verfahren (Discounted Cash Flow Method; Deutsch: Barwertverfahren) abgestellt. Dabei handelt es sich um eines der international verbreiteten Verfahren zur Ermittlung von marktorientierten Werten (Vgl. IVS 1 § 1.4). Bei der DCF-Methode wird das Ertragspotenzial einer Immobilie auf der Basis zukünftiger Einnahmen und Ausgaben über eine festgelegte Periode (Betrachtungszeitraum) von i. d. R. 10 Jahren ermittelt. Die jährlichen Zahlungsströme (Zahlungsüberschüsse) werden mit einem immobilienmarktspezifischen Zinssatz (Diskontierungszinssatz) auf den Bewertungsstichtag diskontiert. Die Diskontierungszinssätze liegen hierbei je nach Objekt in einer Bandbreite zwischen 3,75% und 7,5%. Am Ende des Betrachtungszeitraums wird der kapitalisierte Restwert, ebenfalls auf Basis der jeweils nachhaltigen Einzahlungsüberschüsse, prognostiziert und auf den Bewertungsstichtag abgezinst. Die dabei verwendete objektspezifische Cap Rate liegt in einer Bandbreite zwischen 4,0% und 9,0%. Der Marktwert (= Fair Value) der Immobilie ergibt sich aus der Summe der abdiskontierten Zahlungsströme sowie dem abdiskontierten Restwert. Da es sich bei dem Portfolio der HBS Global Properties Germany um mit Renditeimmobilien bebaute Grundstücke handelt, kommt vorrangig die o.g. Methode zur Anwendung (Stufe 3 der Bemessungshierarchie gemäß IFRS 13).

Um den Ansatz 'highest and best use' zu gewährleisten, wird in Einzelfällen auf folgenden speziellen Bewertungsansatz abgestellt: In den Fällen, in denen der Netto-Kapitalwert (NPV) einer Immobilie unter dessen Bodenwert liegt, wird dieser als Grundstückswert der Immobilie zu Grunde gelegt. Da der Bodenwert ermittelt wird, als wäre das Grundstück unbebaut, sind zusätzlich sämtliche Grundstücksfreilegungskosten wertmindernd zu berücksichtigen. Diese werden üblicherweise mit 50 €/m ² Brutto- Grundfläche (BGF) zu Grunde gelegt.

Des Weiteren sind Kosten zu berücksichtigen, die sich aufgrund der vorzeitigen Beendigung des/der bestehenden Vertragsverhältnisses/e ergeben. Diese werden auf Basis der vereinbarten Mietzahlung sowie der Vertragsrestlaufzeit als Barwert vom Bodenwert der Immobilien abgezogen.

Dieser spezielle Bewertungsansatz kam bei 3 Objekten zur Anwendung.

Zum Abschlussstichtag erfolgte die Ermittlung der Fair Values der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien durch die interne Bewertungsabteilung des Konzerns und basierte nicht auf externen Gutachten.

Wenn der geschätzte erzielbare Betrag des Vermögenswertes den Buchwert unterschreitet, wird der Buchwert des Vermögenswertes auf den erzielbaren Betrag vermindert. Der Wertminderungsaufwand wird sofort erfolgswirksam erfasst.

Sollte sich der Wertminderungsaufwand in der Folge umkehren, wird der Buchwert des Vermögenswertes auf die jüngste Schätzung des erzielbaren Betrages des Vermögenswertes erhöht. Die Erhöhung des Buchwertes ist dabei auf den Wert beschränkt, der sich ergeben hätte, wenn für den Vermögenswert in den Vorjahren kein Wertminderungsaufwand erfasst worden wäre. Eine Wertaufholung wird unmittelbar erfolgswirksam erfasst.

2.10 Leasing

Leasingverhältnisse werden als Finanzierungsleasingverhältnisse klassifiziert, wenn durch die Leasingvereinbarung im Wesentlichen alle mit dem Eigentum verbundenen Chancen und Risiken auf den Leasingnehmer übertragen werden. Alle anderen Leasingverhältnisse werden als Operating-Leasingverhältnisse klassifiziert.

2.10.1 Der Konzern als Leasinggeber

Forderungen aus Finanzierungsleasingverhältnissen werden bei erstmaligem Ansatz in Höhe des Nettoinvestitionswertes aus dem Leasingverhältnis erfasst. Die Leasingzahlungen werden so in Zinszahlungen und Tilgung der Leasingforderung aufgeteilt, dass eine konstante periodische Verzinsung der Forderung erzielt wird.

Mieteinnahmen aus Operating-Leasingverhältnissen werden linear über die Laufzeit des entsprechenden Leasingverhältnisses erfolgswirksam verteilt. Anfängliche direkte Kosten, die direkt den Verhandlungen und dem Abschluss eines Leasingverhältnisses zugerechnet werden können, werden dem Buchwert des vermieteten Vermögenswertes zugerechnet und linear über die Laufzeit verteilt.

2.10.2 Der Konzern als Leasingnehmer

Im Rahmen eines Finanzierungsleasingverhältnisses gehaltene Vermögenswerte werden zu Beginn des Leasingverhältnisses als Vermögenswerte mit ihrem beizulegenden Zeitwert oder, falls dieser niedriger ist, mit dem Barwert der Mindestleasingzahlungen erfasst. Die entsprechende Verbindlichkeit gegenüber dem Leasinggeber wird innerhalb der Konzernbilanz als Verpflichtung aus Finanzierungsleasingverhältnissen ausgewiesen.

Die Leasingzahlungen werden in Zinsaufwendungen und Tilgung der Leasingverpflichtung aufgeteilt, sodass eine konstante Verzinsung der verbleibenden Verbindlichkeit erzielt wird. Zinsaufwendungen werden direkt in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.

Mietzahlungen aus Operating-Leasingverhältnissen werden als Aufwand linear über die Laufzeit des Leasingverhältnisses erfasst, es sei denn, eine andere systematische Grundlage entspricht eher dem zeitlichen Nutzenverlauf für den Konzern.

Erhält die Gesellschaft Anreizzahlungen, um ein Operating-Leasingverhältnis einzugehen, werden diese als Verbindlichkeit erfasst. Die Verbindlichkeit wird grundsätzlich linear über die Laufzeit des Leasingverhältnisses aufgelöst, sodass es zu einer Verminderung der Mietzahlungen kommt.

2.11 Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte und aufgegebene Geschäftsbereiche

Langfristige Vermögenswerte oder Veräußerungsgruppen werden als zur Veräußerung gehalten klassifiziert, wenn der zugehörige Buchwert überwiegend durch ein Veräußerungsgeschäft und nicht durch fortgesetzte Nutzung realisiert wird. Diese Bedingung wird nur dann als erfüllt angesehen, wenn der langfristige Vermögenswert oder die Veräußerungsgruppe im gegenwärtigen Zustand sofort zur Veräußerung verfügbar ist und die Veräußerung hochwahrscheinlich ist. Die Geschäftsführung muss sich zu einer Veräußerung verpflichtet haben. Dabei muss davon ausgegangen werden, dass der Veräußerungsvorgang innerhalb eines Jahres nach einer solchen Klassifizierung abgeschlossen wird.

Langfristige Vermögenswerte und Veräußerungsgruppen, die als zur Veräußerung gehalten klassifiziert sind, werden zu dem niedrigeren Betrag ihres ursprünglichen Buchwertes und dem beizulegenden Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten bewertet.

Für den Fall, dass sich der Konzern zu einer Veräußerung verpflichtet hat, die mit einem Verlust der Beherrschung über ein Tochterunternehmen einhergeht, werden sämtliche Vermögenswerte und Schulden dieses Tochterunternehmens als zur Veräußerung gehalten klassifiziert, sofern die oben genannten Voraussetzungen hierfür erfüllt sind. Dies gilt unabhängig davon, ob der Konzern einen nicht beherrschenden Anteil an dem früheren Tochterunternehmen nach der Veräußerung zurückbehält oder nicht.

Für den Fall, dass sich der Konzern zu einer Veräußerung verpflichtet hat, die zu einem Abgang einer Beteiligung oder eines Teils einer Beteiligung an einem assoziierten Unternehmen oder Gemeinschaftsunternehmen führt, wird die Beteiligung oder der Teil der Beteiligung als zur Veräußerung gehalten klassifiziert, sofern die oben genannten Voraussetzungen hierfür erfüllt sind. Die Anwendung der Equity-Methode wird in Bezug auf den zur Veräußerung gehaltenen Anteil ab diesem Zeitpunkt eingestellt. Ein etwaiger zurückbehaltener Teil der Beteiligung an einem assoziierten Unternehmen oder Gemeinschaftsunternehmen, der nicht als zur Veräußerung gehalten klassifiziert wurde, ist weiterhin nach der Equity-Methode zu bilanzieren. Der Konzern stellt die Equity-Methode zum Zeitpunkt des Abgangs des als zur Veräußerung gehalten klassifizierten Teils der Beteiligung ein, wenn der Abgang dazu führt, dass der Konzern den maßgeblichen Einfluss auf das assoziierte Unternehmen oder Gemeinschaftsunternehmen verliert.

Nach dem Abgang bilanziert der Konzern sämtliche zurückbehaltene Anteile am assoziierten Unternehmen oder Gemeinschaftsunternehmen zum beizulegenden Zeitwert, es sei denn, die zurückbehaltenen Anteile führen dazu, dass weiterhin ein assoziiertes Unternehmen oder Gemeinschaftsunternehmen vorliegt. In diesem Fall wird die Equity-Methode weiter angewendet.

2.12 Finanzielle Vermögenswerte

Finanzielle Vermögenswerte werden erfasst, wenn ein Konzernunternehmen Vertragspartei des Finanzinstruments wird.

Finanzielle Vermögenswerte werden bei Zugang zum beizulegenden Zeitwert bewertet. Transaktionskosten, die direkt dem Erwerb von finanziellen Vermögenswerten, welche nicht erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden, zuzurechnen sind, erhöhen den beizulegenden Zeitwert der finanziellen Vermögenswerte bei Zugang. Transaktionskosten, die direkt dem Erwerb von finanziellen Vermögenswerten zuzurechnen sind, welche erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden, werden unmittelbar in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.

Die Folgebewertung aller bilanzierten finanziellen Vermögenswerte erfolgt in ihrer Gesamtheit entweder zu fortgeführten Anschaffungskosten oder zum beizulegenden Zeitwert, je nach Klassifizierung der finanziellen Vermögenswerte.

2.12.1 Klassifizierung der finanziellen Vermögenswerte

Fremdkapitalinstrumente, die beide folgenden Bedingungen erfüllen, werden zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet:

•	Der finanzielle Vermögenswert wird im Rahmen eines Geschäftsmodells gehalten, dessen Zielsetzung in der Vereinnahmung der vertraglichen Zahlungsströme besteht;
•	Die Vertragsbedingungen des finanziellen Vermögenswerts stellen ausschließlich Zins- und Tilgungszahlungen auf den ausstehenden Nominalbetrag dar.

Fremdkapitalinstrumente, die beide folgenden Bedingungen erfüllen, werden erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert bewertet:

•	Der finanzielle Vermögenswert wird im Rahmen eines Geschäftsmodells gehalten, dessen Zielsetzung sowohl in der Vereinnahmung der vertraglichen Zahlungsströme als auch in dem Verkauf finanzieller Vermögenswerte besteht;
•	Die Vertragsbedingungen des finanziellen Vermögenswerts stellen ausschließlich Zins- und Tilgungszahlungen auf den ausstehenden Nominalbetrag dar.

Alle anderen finanziellen Vermögenswerte, die die oben genannten Bedingungen nicht erfüllen, werden grundsätzlich erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet.

Die Klassifizierung der finanziellen Vermögenswerte hat bei HBS Global Properties Germany zu dem Ergebnis geführt, dass sämtliche finanziellen Vermögenswerte zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet werden, da die oben genannten beiden Kriterien einschlägig sind.

Fortgeführte Anschaffungskosten und Effektivzinsmethode

Die Effektivzinsmethode ist eine Methode zur Berechnung der fortgeführten Anschaffungskosten eines Fremdkapitalinstruments und der Zuordnung von Zinserträgen auf die jeweiligen Perioden.

Für finanzielle Vermögenswerte, bei denen bei Ausreichung oder Erwerb kein objektiver Hinweis auf Wertminderung vorlag, ist der Effektivzinssatz derjenige Zinssatz, mit dem die geschätzten künftigen Einzahlungen (einschließlich aller Gebühren, welche Teil des Effektivzinssatzes sind, Transaktionskosten und sonstiger Agien und Disagien) ohne Berücksichtigung der erwarteten Verluste über die erwartete Restlaufzeit des Fremdkapitalinstruments oder, sofern zutreffend eine kürzere Periode, auf den Bruttobuchwert bei erstmaliger Erfassung abgezinst werden. Für finanzielle Vermögenswerte, bei denen bei Ausreichung oder Erwerb bereitsein objektiver Hinweis auf Wertminderung vorlag, wird ein ausfallrisikoadjustierter Effektivzinssatz auf Basis der erwarteten Zahlungsströme unter Beachtung künftig erwarteter Verluste herangezogen.

Die fortgeführten Anschaffungskosten eines finanziellen Vermögenswerts sind der Betrag, mit dem der finanzielle Vermögenswert bei der erstmaligen Erfassung bewertet wird, abzüglich der Tilgungszahlungen, zuzüglich der kumulierten Amortisierungen unter Verwendung der Effektivzinsmethode auf eine Differenz zwischen diesem Zugangsbetrag und dem Fälligkeitsbetrag, bereinigt um eine Wertberichtigung. Der Bruttobuchwert eines finanziellen Vermögenswerts entspricht den fortgeführten Anschaffungskosten eines finanziellen Vermögenswerts vor Anpassung um eine Wertberichtigung.

Zinserträge werden bei Fremdkapitalinstrumenten, die zu fortgeführten Anschaffungskosten oder erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden, auf Basis der Effektivverzinsung erfasst. Für finanzielle Vermögenswerte, bei denen bei Ausreichung oder Erwerb kein objektiver Hinweis auf Wertminderung vorlag, wird der Zinsertrag unter Verwendung des Effektivzinssatzes auf Basis des Bruttobuchwerts erfasst; ausgenommen davon sind finanzielle Vermögenswerte, bei denen nach Zugang ein objektiver Hinweis auf Wertminderung eingetreten ist (siehe unten). Für solche finanziellen Vermögenswerte erfolgt die Erfassung des Zinsertrags unter Verwendung des ursprünglichen Effektivzinssatzes auf Basis des Nettobuchwerts mit Beginn der Berichtsperiode, die auf den Eintritt des objektiven Hinweises auf Wertminderung folgt. Wenn sich in zukünftigen Berichtsperioden das Ausfallrisiko eines solchen finanziellen Vermögenswerts wieder verbessert, sodass kein objektiver Hinweis auf eine Wertminderung mehr vorliegt, erfolgt mit Beginn der darauf folgenden Berichtsperiode die Erfassung des Zinsertrags wieder unter Verwendung des Effektivzinssatzes auf Basis des Bruttobuchwerts.

Für finanzielle Vermögenswerte, bei denen bei Ausreichung oder Erwerb bereits ein objektiver Hinweis auf Wertminderung vorlag, erfolgt die Erfassung des Zinsertrags unter Verwendung eines ausfallrisikoadjustierten Effektivzinssatzes stets auf Basis des Nettobuchwerts. Dieser ausfallrisikoadjustierte Effektivzins ist, unabhängig von einer Verbesserung des Ausfallrisikos des finanziellen Vermögenswerts und damit dem weiteren Vorliegen eines objektiven Hinweises auf Wertminderung, auch in Folgeperioden zur Ermittlung der Zinserträge heranzuziehen.

Die Zinserträge werden in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst und in dem Posten "Zinserträge" ausgewiesen.

2.12.2 Wertminderung von finanziellen Vermögenswerten

Der Konzern erfasst eine Wertberichtigung für die erwarteten Verluste aus Finanzinvestitionen in Fremdkapitalinstrumente, die zu fortgeführten Anschaffungskosten oder erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden, Forderungen aus Finanzierungsleasingverhältnissen, Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, Vertragsvermögenswerten und Finanzgarantien. Die Höhe der erwarteten Verluste wird zu jedem Bilanzstichtag aktualisiert, um den Veränderungen des Ausfallrisikos seit der erstmaligen Erfassung des jeweiligen Finanzinstruments Rechnung zu tragen.

Der Konzern hat entschieden, für Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, Vertragsvermögenswerte und Forderungen aus Finanzierungsleasingverhältnissen die über die erwartete Restlaufzeit erwarteten Verluste nach dem vereinfachten "Life-time expected loss" Modell zu erfassen, auf Basis einer Einzelbeurteilung unter Berücksichtigung von vorhandenen Sicherheiten.

Eine Wertberichtigungsmatrix ("Provision matrix") wird nicht erstellt. Die Gefahr der Realisierung von Ausfallrisiken wird als sehr gering eingeschätzt, da die o.g. Forderungen ausschließlich gegenüber verbunden bzw. nahestehenden Konzernunternehmen bestehen und diese in weiten Teilen durch Garantien der mittelbaren Gesellschafter abgesichert sind.

Für alle anderen Finanzinstrumente erfasst der Konzern den über die Restlaufzeit erwarteten Verlust nur dann, wenn sich das Ausfallrisiko seit der erstmaligen Erfassung signifikant erhöht hat. Hat sich das Ausfallrisiko seit der erstmaligen Erfassung nicht signifikant erhöht, erfasst der Konzern für diese Finanzinstrumente weiterhin den erwarteten 12-Monats-Verlust als Wertberichtigung.

Der über die Restlaufzeit erwartete Verlust stellt den sich aus allen möglichen Ausfallereignissen über die erwartete Laufzeit eines Finanzinstruments ergebenden Verlust dar. Im Gegensatz dazu repräsentiert der erwartete 12-Monats-Verlust den Teil des über die Laufzeit erwarteten Verlusts, der aus möglichen Ausfallereignissen innerhalb der nächsten zwölf Monate nach dem Abschlussstichtag resultiert.

2.12.3 Ausbuchung von finanziellen Vermögenswerten

Der Konzern bucht einen finanziellen Vermögenswert nur dann aus, wenn die vertraglichen Rechte auf die Zahlungsströme aus dem Vermögenswert auslaufen oder wenn er den finanziellen Vermögenswert und im Wesentlichen alle Risiken und Chancen, die mit dem Eigentum des Vermögenswerts verbunden sind, auf ein anderes Unternehmen überträgt. Wenn der Konzern weder alle wesentlichen Risiken und Chancen, die mit dem Eigentum verbunden sind, überträgt noch zurückbehält und weiterhin die Kontrolle über den übertragenen Vermögenswert behält, erfasst der Konzern sein anhaltendes Engagement am Vermögenswert und eine damit verbundene Verbindlichkeit für Beträge, die er potentiell zahlen muss. Wenn der Konzern im Wesentlichen alle mit dem Eigentum an einem übertragenen finanziellen Vermögenswert verbundenen Risiken und Chancen behält, erfasst der Konzern weiterhin den finanziellen Vermögenswert und bilanziert eine besicherte Kreditaufnahme für die erhaltenen Erlöse.

In Folge der Ausbuchung eines zu fortgeführten Anschaffungskosten bewerteten finanziellen Vermögenswerts wird die Differenz zwischen dem Buchwert des Vermögenswerts und der Summe der erhaltenen Gegenleistungen und noch ausstehenden Forderungen erfolgswirksam erfasst. Darüber hinaus wird bei der Ausbuchung einer Finanzinvestition in ein Fremdkapitalinstrument, das erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert zu bewertend klassifiziert ist, der zuvor in der Neubewertungsrücklage für Finanzinvestitionen kumulierte Gewinn oder Verlust in die Gewinn- und Verlustrechnung umgegliedert. Im Gegensatz dazu wird bei der Ausbuchung einer Finanzinvestition in ein Eigenkapitalinstrument, das der Konzern bei der erstmaligen Erfassung als erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert zu bewertend designiert hat, der zuvor in der Neubewertungsrücklage für Finanzinvestitionen angesammelte kumulierte Gewinn oder Verlust nicht in die Gewinn- und Verlustrechnung umgegliedert, sondern in die Gewinnrücklagen umgebucht.

2.13 Bankguthaben

Das Bankguthaben wird mit dem Nominalwert bewertet. Es umfasst auf Abruf zur Verfügung stehende Bankguthaben und andere kurzfristige hochliquide finanzielle Vermögenswerte, die im Zeitpunkt der Anschaffung eine Laufzeit von maximal drei Monaten aufweisen.

2.14 Eigenkapital

Ein Eigenkapitalinstrument ist ein Vertrag, der einen Residualanspruch an den Vermögenswerten eines Unternehmens nach Abzug aller dazugehörigen Schulden begründet. Eigenkapitalinstrumente werden zum erhaltenen Ausgabeerlös abzüglich direkt zurechenbarer Ausgabekosten erfasst. Ausgabekosten sind solche Kosten, die ohne die Ausgabe des Eigenkapitalinstruments nicht angefallen wären.

Rückkäufe von eigenen Eigenkapitalinstrumenten werden direkt vom Eigenkapital abgezogen. Weder Kauf noch Verkauf, Ausgabe oder Einziehung von eigenen Eigenkapitalinstrumenten werden im Gewinn oder Verlust erfasst.

Von einem Konzernunternehmen emittierte Fremd- und Eigenkapitalinstrumente werden entsprechend dem wirtschaftlichen Gehalt der Vertragsvereinbarung und den Definitionen als finanzielle Verbindlichkeiten oder Eigenkapital klassifiziert.

Der Finanzierungbedarf in der HBS Global Properties Germany Group wird im Wesentlichen durch externe Bankdarlehen gedeckt. Eine zweite ergänzende Finanzierungskomponente ist die Aufnahme von Darlehen bei den mittelbaren Gesellschaftern, sofern der Mittelzufluss aus dem operativen Cash Flow nicht ausreichend sein sollte. Die Geschäftsführung der HBS Global Properties Germany GmbH wird bei Kapitalmanagemententscheidungen von den zentralen Treasury-Konzernabteilungen der SIGNA und HBC Group unterstützt.

2.15 Pensionen (Leistungen an Arbeitnehmer nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses)

Bei leistungsorientierten Versorgungsplänen werden die Kosten für die Leistungserbringung mittels des Verfahrens der laufenden Einmalprämien (Projected Unit Credit Method) ermittelt, wobei zu jedem Abschlussstichtag eine versicherungsmathematische Bewertung durchgeführt wird. Neubewertungen, bestehend aus versicherungsmathematischen Gewinnen und Verlusten, Veränderungen, die sich aus der Anwendung der Vermögenswertobergrenze ergeben und dem Ertrag aus dem Planvermögen (ohne Zinsen auf die Nettoschuld) werden unmittelbar im sonstigen Ergebnis erfasst und sind damit direkt in der Konzernbilanz enthalten. Die im sonstigen Ergebnis erfassten Neubewertungen sind Teil der Gewinnrücklagen und werden nicht mehr in die Konzern-Gewinn- oder Verlustrechnung umgegliedert. Nachzuverrechnender Dienstzeitaufwand wird als Aufwand erfasst, wenn die Planänderung eintritt.

Die Nettozinsen ergeben sich aus der Multiplikation des Abzinsungssatzes mit der Nettoschuld (Pensionsverpflichtung abzüglich Planvermögen) oder dem Nettovermögenswert, der sich ergibt, sofern das Planvermögen die Pensionsverpflichtung übersteigt, zu Beginn des Geschäftsjahres. Die leistungsorientierten Kosten beinhalten die folgenden Bestandteile:

•	Dienstzeitaufwand (einschließlich laufendem Dienstzeitaufwand, nachzuverrechnendem Dienstzeitaufwand sowie etwaiger Gewinne oder Verluste aus der Planänderung oder -kürzung)
•	Nettozinsaufwand oder -ertrag auf die Nettoschuld oder den Nettovermögenswert
•	Neubewertung der Nettoschuld oder des Nettovermögenswerts

Der Konzern weist die ersten beiden Bestandteile in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung in den Posten Personalaufwand und Zinsaufwand aus.

Gewinne oder Verluste aus Plankürzungen werden als nachzuverrechnender Dienstzeitaufwand bilanziert. Die in der Konzernbilanz erfasste leistungsorientierte Verpflichtung stellt die aktuelle Unter- oder Überdeckung der leistungsorientierten Versorgungspläne des Konzerns dar. Jede Überdeckung, die durch diese Berechnung entsteht, ist auf den Barwert künftigen wirtschaftlichen Nutzens begrenzt, der in Form von Rückerstattungen aus den Plänen oder geminderter künftiger Beitragszahlungen an die Pläne zur Verfügung steht.

Für kurzfristig fällige Leistungen an Arbeitnehmer (Löhne, Krankengeld, Boni etc.) ist in der Periode der Leistungserbringung seitens der Arbeitnehmer der nicht abgezinste Betrag der Leistung zu erfassen, der erwartungsgemäß im Austausch für die erbrachte Leistung gezahlt wird.

Die erwarteten Kosten für kurzfristig fällige Leistungen an Arbeitnehmer in Form von vergüteten Abwesenheiten sind im Fall ansammelbarer Ansprüche dann zu erfassen, wenn die Arbeitsleistungen, die die Ansprüche der Arbeitnehmer auf bezahlte künftige Abwesenheit erhöhen, erbracht werden. Im Fall nicht ansammelbarer Ansprüche erfolgt die Erfassung hingegen in dem Zeitpunkt, in dem die Abwesenheit eintritt.

2.16 Sonstige Rückstellungen

Rückstellungen werden gebildet, wenn der Konzern eine gegenwärtige Verpflichtung (rechtlicher oder faktischer Natur) aus einem vergangenen Ereignis hat und es wahrscheinlich ist, dass die Erfüllung der Verpflichtung mit dem Abfluss von Ressourcen einhergeht und eine verlässliche Schätzung des Betrages der Rückstellung möglich ist.

Der angesetzte Rückstellungsbetrag ist der beste Schätzwert, der sich am Abschlussstichtag für die hinzugebende Leistung ergibt, um die gegenwärtige Verpflichtung zu erfüllen. Dabei sind der Verpflichtung inhärente Risiken und Unsicherheiten zu berücksichtigen. Wird eine Rückstellung auf Basis der für die Erfüllung der Verpflichtung geschätzten Zahlungsströme bewertet, sind diese Zahlungsströme abzuzinsen, sofern der Zinseffekt wesentlich ist.

Kann davon ausgegangen werden, dass Teile oder der gesamte zur Erfüllung der Rückstellung notwendige wirtschaftliche Nutzen durch einen außenstehenden Dritten erstattet wird, wird dieser Anspruch als Vermögenswert aktiviert, wenn die Erstattung so gut wie sicher ist und ihr Betrag zuverlässig geschätzt werden kann.

Abfindungen

Eine Schuld für Leistungen aus Anlass der Beendigung des Arbeitsverhältnisses wird erfasst, wenn der Konzern das Angebot solcher Leistungen nicht mehr zurückziehen kann oder, falls früher, der Konzern damit zusammenhängende Kosten für eine Restrukturierung erfasst hat.

2.17 Finanzielle Verbindlichkeiten

Finanzielle Verbindlichkeiten werden erfasst, wenn ein Konzernunternehmen Vertragspartei des die finanzielle Verbindlichkeit begründenden Finanzinstruments wird. Sie werden entweder gemäß der Effektivzinsmethode zu fortgeführten Anschaffungskosten oder erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet.

Finanzielle Verbindlichkeiten, die aus der Übertragung eines finanziellen Vermögenswerts, die aber nicht die Anforderungen für eine Ausbuchung erfüllt, resultieren oder die das anhaltende Engagement erfassen, und vom Konzern gewährte Finanzgarantien werden jedoch entsprechend der nachfolgend dargestellten spezifischen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden abgebildet.

Finanzielle Verbindlichkeiten sind bei Zugang zum beizulegenden Zeitwert zu bewerten. Transaktionskosten, die direkt der Emission von finanziellen Verbindlichkeiten, die nicht erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden, zuzurechnen sind, reduzieren den beizulegenden Zeitwert der finanziellen Verbindlichkeiten bei Zugang. Transaktionskosten, die direkt der Emission von finanziellen Verbindlichkeiten zuzurechnen sind, die erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden, werden unmittelbar in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.

Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete finanzielle Verbindlichkeiten

Finanzielle Verbindlichkeiten werden als erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete finanzielle Verbindlichkeiten kategorisiert, wenn es sich um eine bedingte Gegenleistung eines Erwerbers bei einem Unternehmenszusammenschluss handelt, sie zu Handelszwecken gehalten werden oder freiwillig als erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet designiert wurden.

Eine finanzielle Verbindlichkeit wird als zu Handelszwecken gehalten kategorisiert,wenn:

•	sie hauptsächlich mit der Absicht erworben wurde, kurzfristig zurückgekauft zu werden,
•	beim erstmaligen Ansatz Teil eines Portfolios eindeutig identifizierter und vom Konzern gemeinsam gesteuerter Finanzinstrumente ist, für das in der jüngeren Vergangenheit Hinweise auf kurzfristige Gewinnmitnahmen bestehen, oder
•	sie ein Derivat ist, welches nicht als Sicherungsinstrument designiert und effektiv ist und auch keine Finanzgarantie darstellt.

Eine andere als zu Handelszwecken gehaltene finanzielle Verbindlichkeit kann zum Zeitpunkt des Erstansatzes als erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet designiert werden, wenn:

•	eine solche Designation eine Bewertungs- oder Ansatzinkonsistenz, die anderenfalls entstehen würde, eliminiert oder deutlich mindert,
•	die finanzielle Verbindlichkeit einer Gruppe von finanziellen Vermögenswerten und/oder finanziellen Verbindlichkeiten angehört, die entsprechend einer dokumentierten Risiko- o- der Investitionsmanagementstrategie des Konzerns auf Grundlage von beizulegenden Zeitwerten gesteuert und bewertet wird und für welche der interne Informationsfluss darauf basiert, oder
•	sie Teil einer Vertragsvereinbarung ist, welche ein oder mehrere eingebettete Derivate enthält, und IFRS 9 Finanzinstrumente es zulässt, den Gesamtvertrag (Vermögenswert oder Verbindlichkeit) als zum beizulegenden Zeitwert bewertet zu designieren.

Als zum beizulegenden Zeitwert bewertet designierte finanzielle Verbindlichkeiten werden zum beizulegenden Zeitwert bewertet. Dabei werden sämtliche aus der Bewertung resultierenden Gewinne oder Verluste erfolgswirksam vereinnahmt, soweit sie nicht Teil einer designierten Sicherungsbeziehung sind. Der in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung erfasste Nettogewinn oder -verlust schließt die für die finanzielle Verbindlichkeit bezahlten Zinsen mit ein und wird in dem Posten "Sonstige Erträge" ausgewiesen.

Bei finanziellen Verbindlichkeiten, die als zum beizulegenden Zeitwert bewertet designiert sind, werden Änderungen des beizulegenden Zeitwerts der finanziellen Verbindlichkeit, die aus Änderungen des Ausfallrisikos dieser Verbindlichkeit resultieren, im sonstigen Ergebnis erfasstes sei denn, die Erfassung der Auswirkungen von Änderungen des Ausfallrisikos der Verbindlichkeit im sonstigen Ergebnis würde zur Entstehung oder Verstärkung von Inkongruenzen bei der Bewertung oder bei dem Ansatz führen. Der verbleibende Betrag der Änderungen des beizulegenden Zeitwerts der Verbindlichkeit wird stets erfolgswirksam erfasst. Änderungen des beizulegenden Zeitwerts, die auf das eigene Ausfallrisiko zurückzuführen sind und damit im sonstigen Ergebnis erfasst werden, werden nicht in die Gewinn- und Verlustrechnung umgegliedert, sondern bei Ausbuchung der finanziellen Verbindlichkeit in die Gewinnrücklagen umgebucht.

Gewinne oder Verluste aus von dem Konzern gewährten Finanzgarantien, die als erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet designiert wurden, werden in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.

Einschließlich des aktuellen Berichtsjahres hat die HBS Global Properties Germany GmbH jedoch keine finanzielle Verbindlichkeiten bilanziert, welche als "erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwertbewertet" kategorisiert sind.

Zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete finanzielle Verbindlichkeiten

Finanzielle Verbindlichkeiten, die keine bedingten Gegenleistungen eines Erwerbers bei einem Unternehmenszusammenschluss darstellen, nicht zu Handelszwecken gehalten werden und nicht als erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet designiert wurden, werden gemäß der Effektivzinsmethode zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet.

Die Effektivzinsmethode ist eine Methode zur Berechnung der fortgeführten Anschaffungskosten einer finanziellen Verbindlichkeit und der Zuordnung von Zinsaufwendungen auf die jeweiligen Perioden. Der Effektivzinssatz ist derjenige Zinssatz, mit dem die geschätzten künftigen Auszahlungen - einschließlich sämtlicher Gebühren und gezahlten oder erhaltenen Entgelte, die integraler Bestandteil des Effektivzinssatzes sind, Transaktionskosten und anderen Agien oder Disagien - über die erwartete Laufzeit des Finanzinstruments oder eine kürzere Periode auf den Nettobuchwert aus der erstmaligen Erfassung abgezinst werden.

Ausbuchung finanzieller Verbindlichkeiten

Der Konzern bucht eine finanzielle Verbindlichkeit dann aus, wenn die entsprechende Verpflichtung beglichen, aufgehoben oder ausgelaufen ist. Die Differenz zwischen dem Buchwert der ausgebuchten finanziellen Verbindlichkeit und der erhaltenen oder zu erhaltenden Gegenleistung wird in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.

Wenn der Konzern mit dem bestehenden Kreditgeber ein Schuldinstrument in ein anderes mit substanziell unterschiedlichen Bedingungen umtauscht, wird dieser Austausch als Tilgung der ursprünglichen finanziellen Verbindlichkeit und als Erfassung einer neuen finanziellen Verbindlichkeit behandelt. Ebenso bilanziert der Konzern substanzielle Veränderungen der Bedingungen einer bestehenden Verbindlichkeit oder eines Teils davon als Tilgung der ursprünglichen finanziellen Verbindlichkeit und als Erfassung einer neuen Verbindlichkeit. Eine substanzielle Veränderung der Bedingungen liegt annahmegemäß vor, wenn der mit dem ursprünglichen Effektivzinssatz diskontierte Barwert der Zahlungsströme unter den neuen Bedingungen, einschließlich der Berücksichtigung gezahlter und erhaltener Gebühren, mindestens 10% vom diskontierten Barwert der verbleibenden Zahlungsströme der ursprünglichen finanziellen Verbindlichkeit abweicht. Wenn die Modifikation nicht zu einer substanziellen Veränderung der finanziellen Verbindlichkeit geführt hat, ist der Unterschied zwischen dem Buchwert der Verbindlichkeit vor der Modifikation und dem Barwert der Zahlungsströme nach der Modifikation, erfolgswirksam als Gewinn- oder Verlust aus Modifizierung in der Gewinn- und Verlustrechnung unter den Posten "Sonstige Erträge" zu erfassen.

2.18 Aus einem Unternehmenszusammenschluss resultierende Eventualverbindlichkeiten

Aus einem Unternehmenszusammenschluss resultierende Eventualverbindlichkeiten werden beim erstmaligen Ansatz mit dem beizulegenden Zeitwert zum Erwerbszeitpunkt bewertet. An darauf folgenden Abschlussstichtagen werden solche Eventualverbindlichkeiten mit dem höheren Betrag aus dem erstmaligen Ansatz abzüglich ggf. noch zu erfassender kumulierter Auflösungen und dem sich gem. IAS 37 Rückstellungen, Eventualverbindlichkeiten und Eventualforderungen ergebenden Wert angesetzt.

2.19 Schätzungsunsicherheiten und Ermessensentscheidungen

Bei der Anwendung der in Kapitel 2 dargestellten Konzernbilanzierungs- und -bewertungsmethoden muss die Geschäftsführung in Bezug auf die Buchwerte von Vermögenswerten und Schulden, die nicht ohne Weiteres aus anderen Quellen ermittelt werden können, Sachverhalte beurteilen, Schätzungen vornehmen und Annahmen treffen.

Die Schätzungen und die ihnen zugrunde liegenden Annahmen resultieren aus Vergangenheitserfahrungen sowie weiteren als relevant erachteten Faktoren. Die tatsächlichen Werte können von den Schätzungen abweichen.

Die den Schätzungen zugrunde liegenden Annahmen unterliegen einer regelmäßigen Überprüfung. Schätzungsänderungen werden, sofern die Änderung nur eine Periode betrifft, nur in dieser berücksichtigt. Falls die Änderungen die aktuelle sowie die folgenden Berichtsperioden betreffen, werden diese entsprechend in dieser und den folgenden Perioden berücksichtigt.

Folgende Bilanzposten unterliegen Schätzungen:

•	Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien
•	Immaterielle Vermögenswerte
•	Forderungen aus Staffelmietvereinbarungen
•	Pensionen und Rückstellungen für ähnliche Verpflichtungen
•	Sonstige Rückstellungen
•	Verbindlichkeiten aus Finanzierungsleasingverhältnissen

Hauptquellen von Schätzungsunsicherheiten

Im Folgenden werden die wichtigsten zukunftsbezogenen Annahmen sowie die sonstigen wesentlichen Quellen von Schätzungsunsicherheiten zum Ende der Berichtsperiode angegeben, durch die ein beträchtliches Risiko entstehen kann, so dass innerhalb des nächsten Geschäftsjahres eine wesentliche Anpassung der ausgewiesenen Vermögenswerte und Schulden erforderlich wird.

Nutzungsdauer von Sachanlagen und von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien

Wie in Tz. 2.7 und 2.9 beschrieben, überprüft der Konzern an jedem Abschlussstichtag die geschätzten Nutzungsdauern von Sachanlagen und von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien.

3 Erwerb von Tochterunternehmen

Weder im aktuellen Geschäftsjahr noch im Vorjahr wurden weitere Tochterunternehmen erworben.

4 Veräußerung von Tochterunternehmen

Weder im aktuellen Geschäftsjahr noch im Vorjahr wurden Tochterunternehmen veräußert.

5 Erlöse aus Mieten und Pachten

Die Erlöse aus Mieten und Pachten gliedern sich wie folgt auf:

T€	2018/19	2017/18
HBC Luxembourg Master Lease Company S.à r.l.	176.862	175.665
GALERIA Kaufhof GmbH	20.425	20.485
HBC Luxembourg Master Lease Company II S.à r.l.	6.536	6.437
Saks Fifth Avenue OFF 5th Europe GmbH	1.404	1.170
Sportarena GmbH	0	234
Sonstige	5	16
Summe	205.232	204.007

Die Erlöse mit der HBC Luxembourg Master Lease Company S.à r.l. wurden innerhalb Deutschlands an insgesamt 41 Standorten erzielt. Die HBC Luxembourg Master Lease Company S.à r.l. vermietet diese Standorte weiter an die GALERIA Kaufhof GmbH.

In dem Betrag von 176,9 M€ (Vorjahr 175,7 M€) sind nicht zahlungswirksame Erträge aus der Linearisierung von Staffelmieten in Höhe von 24,3 M€ (Vorjahr 26,3 M€) enthalten. Die Mietverträge mit der HBC Luxembourg Master Lease Company S.à r.l. haben eine Mindestlaufzeit von 20 Jahren (bis 30.09.2035) und beinhalten eine Wertsicherungsklausel, welche eine jährliche Steigerung der Miete von mindestens 2,0% vorsieht. Gemäß IAS 17 ist in diesen Fällen über die gesamte Laufzeit eine kalkulatorische Durchschnittsmiete anzusetzen. In der ersten Hälfte der Laufzeit baut der Vermieter so ertragswirksam ratierlich eine Forderung auf, die sich ab der zweiten Hälfte der Vertragslaufzeit wieder ertragsmindernd abbaut. Der Betrag von 24,3 M€ (Vorjahr 26,3 M€) stellt damit den Unterschiedsbetrag dar zwischen der kalkulatorischen Durchschnittsmiete und der effektiv verrechneten Miete von 152,6 M€ (Vorjahr 149,4 M€).

Die Steigerung der Gesamterlöse aus Mieten und Pachten mit der HBC Luxembourg Master Lease Company S.à r.l. gegenüber dem Vorjahr erklärt sich durch die Tatsache, dass die Indexierung per 1. Oktober 2018 ca. 2,3% (statt 2,0%) betrug und in diesem Zusammenhang auch die Berechnung der Linearisierung der Staffelmiete angepasst wurde. Eine Anpassung dieser Berechnung erfolgte ebenfalls durch den erstmaligen Einbezug des Parkhauses Siegburg in die Linearisierung.

Weitere 11 Immobilien, deren Flächen sich zum Teil im Eigentum der HBS Global Properties Germany Group befinden und teilweise von externer Seite gepachtet sind, wurden an die GALERIA Kaufhof GmbH und die Saks Fifth Avenue OFF 5th Europe GmbH vermietet, entweder direkt oder über ein Zwischenmietverhältnis mit der HBC Luxembourg Master Lease Company II S.à r.l. An diesen Standorten wurde ein Gesamterlös von 28,4 M€ erzielt (Vorjahr 28,3 M€).

Bedingt durch eine strategische Neuausrichtung auf Seiten des Mieters erfolgte bereits im Vorjahr ein sukzessiver Übergang der Sportarena Standorte auf das neue Konzept Saks Fifth Avenue OFF 5th.

6 Erlöse aus der Weiterberechnung von Nebenkosten

Die Erlöse aus der Weiterberechnung von Nebenkosten betreffen anlog der Erlöse aus Mieten und Pachten mit 12,6 M€ (Vorjahr 12,9 M€) im Wesentlichen die an die HBC Luxembourg Master Lease Company S.à r.l. vermieteten 41 Standorte. Auf die übrigen 11 Immobilien entfallen 1,9 M€ (Vorjahr 1,8 M€) an weiterberechneten Nebenkosten:

T€	2018/19	2017/18
HBC Luxembourg Master Lease Company S.à r.l.	12.639	12.875
GALERIA Kaufhof GmbH	1.366	1.329
HBC Luxembourg Master Lease Company II S.à r.l.	417	410
Saks Fifth Avenue OFF 5th Europe GmbH	74	57
Sportarena GmbH	0	12
Summe	14.496	14.683

Die Nebenkosten bestehen unter anderem aus den Grundbesitzabgaben (i.W. Grundsteuern).

Ferner werden gemäß den sog. "Triple-Net-Verträgen" mit der HBC Luxembourg Master Lease Company S.à r.l. sämtliche Betriebsaufwendungen weiterbelastet, die direkt mit der Immobilie im Zusammenhang stehen, d.h. zum Beispiel alle objektbezogenen Gebühren oder Beiträge für Straßenbauarbeiten. Ebenfalls sieht der Vertrag vor, dass die Aufwendungen für die Anmietung von nicht im Eigentum befindlichen Flächen (Erbpachtzahlungen usw.) von dem Mieter zu tragen sind und daher weiterbelastet werden.

Die Mietverträge betreffend die übrigen 11 Standorte wurden bereits in 2016 ebenfalls auf das oben beschriebene "Triple-Net-Modell umgestellt, so dass auch hier u.a. die Instandhaltungsverpflichtung für "Dach und Fach" auf den Mieter übergegangen ist. Die Aufwendungen für von dritter Seite angemietete Teilflächen werden hier allerdings nicht separat als Nebenkosten weiterbelastet, sondern sind direkt in die Grundmieten eingepreist.

7 Sonstige Erträge

Die Position "Sonstige Erträge" gliedert sich wie folgt auf:

T€	2018/19	2017/18
Diverse Kostenerstattungen	3.059	152
Erträge aus Leistungsverrechnungen	158	263
Auflösung Abgrenzung für Transitional Service Agreement	0	133
Übrige Erträge	5	61
Summe	3.222	610

Die Position "Diverse Kostenerstattungen" betrifft im Berichtsjahr eine nachträgliche Kompensationszahlung seitens HBC für Aufwendungen, die der Gesellschaft im Geschäftsjahr 2015/16 entstanden sind. Seinerzeit wurden bestimmte Verbindlichkeiten (Pensionen/Altersversorgung, Gewährleistungsverpflichtungen, Mietnebenkosten u.a.) die dem operativen Warenhaus-/Handelsgeschäft zuzuordnen waren, entweder direkt von HBS Global Properties Germany bezahlt oder gegen entsprechenden Cash-Ausgleich auf die GALERIA Kaufhof GmbH übertragen. Im Berichtsjahr wurde endgültig entschieden, dass HBS Global Properties Germany für diese entstandenen Nachteile, die nicht dem Immobiliengeschäft zuzuordnen waren, nachträglich entschädigt werden soll.

Die Position "Erträge aus Leistungsverrechnungen" bezieht sich im Wesentlichen auf die Abrechnung von Verwaltungsleistungen im Zusammenhang mit insgesamt sieben an die HBC Europe Group (in Luxemburg) veräußerten Objekten bzw. Objektgesellschaften, für die weiterhin ausgewählte Verwaltungs- und Managementleistungen erbracht werden. Im Vorjahr wurden ferner an die GALERIA Kaufhof GmbH Projektentwicklungsaufwendungen weiterbelastet; im aktuellen Geschäftsjahr war dies nicht der Fall.

8 Mietaufwand

Die Position "Mietaufwand" gliedert sich wie folgt auf:

	2018/19	2018/19	2018/19
T€	Gesamt	41 Immob. HBC Master Lease	11 Immob. Gal. Kaufhof/ Saks OFF 5TH
Miet- und Pachtzahlungen	29.489	5.682	23.807
Storno Mietaufwand Finance Leases	-12.112	-2.053	-10.059
Auflösung Verbindlichkeiten Operate Leases	-2.512	-847	-1.666
Nebenkosten	738	86	652
Summe	15.603	2.869	12.734

	2017/18	2017/18	2017/18
T€	Gesamt	41 Immob. HBC Master Lease	11 Immob. Gal. Kaufhof/ Saks OFF 5TH
Miet- und Pachtzahlungen	29.176	5.533	23.643
Storno Mietaufwand Finance Leases	-12.155	-1.996	-10.159
Auflösung Verbindlichkeiten Operate Leases	-2.631	-965	-1.666
Nebenkosten	893	251	642
Summe	15.283	2.822	12.461

Die 41 Standorte, welche an die HBC Luxembourg Master Lease Company S.à r.l. vermietet sind, weisen einen hohen Eigentumsanteil auf und lösen daher im Verhältnis einen deutlich geringen Miet- bzw. Pachtaufwand aus. Gemäß dem sog. "Triple-Net-Vertrag" werden die Auszahlungen für die Anmietung von nicht im Eigentum befindlichen Teilflächen (Erbpachtzahlungen usw.) an den Mieter weiterberechnet (vgl. Kapitel 6).

Eine solche explizite Weiterbelastung als Nebenkosten gibt es im Fall der 11 Standorte, die unmittelbar oder mittelbar über die HBC Luxembourg Master Lease Company II S.à r.l. an die GALERIA Kaufhof GmbH oder Saks Fifth Avenue OFF 5th Europe GmbH vermietet sind, nicht. Hier ist der Eigentumsanteil an der Gesamtimmobilie geringer, so dass relativ hohe externe Miet- und Pachtaufwendungen anfallen. Diese Drittaufwendungen sind direkt in die vom Mieter zu zahlende Grundmiete eingepreist.

Insgesamt sind zum Bilanzstichtag noch 15 Anmietverträge als Finance Lease (FL) klassifiziert. Im Vorjahr wurde am Standort Saarbrücken, Bahnhofstraße 82-100 eine zuvor gepachtete und als FL behandelte Parzelle zu Eigentum erworben.

Die zunächst als Aufwand erfassten entsprechenden Miet- und Pachtzahlungen aus diesen FL-Verträgen werden in der gleichen Position wieder als Gutschrift (Zeile "Storno Mietaufwand Finance Leases") gegengebucht und nur der in den FL-Tilgungsplänen kalkulierte Zinsanteil aufwandswirksam im Finanzergebnis (siehe auch Kapitel 14) ausgewiesen. Entsprechend erfolgt zudem eine Abschreibung im Anlagevermögen der als Finance Lease klassifizierten Immobilien (vgl. Kapitel 16).

Die Verbindlichkeiten aus Operate Lease Verträgen resultieren aus Anmietungen, deren vertragliche Kondition über der Marktmiete liegt. Im Rahmen des Erwerbs des Immobilienportfolios durch die HBS Global Properties Germany GmbH wurden u.a. die Fair Values der als Operate Lease klassifizierten Anmietungen ermittelt und je nach Verhältnis Vertragsmiete zu Marktmiete entweder ein immaterieller Vermögenswert (wenn Vertragsmiete geringer als Marktmiete) oder eine Verbindlichkeit (wenn Vertragsmiete höher als Marktmiete) bilanziert. Im Ergebnis führt dies dazu, dass über die entsprechende ratierliche erfolgswirksame Auflösung dieser Aktiv- bzw. Passivposten über die individuelle Vertragslaufzeit in der Gewinn- und Verlustrechnung per Saldo ein Aufwand in Höhe der Marktmiete ausgewiesen wird.

9 Grundstücks- und Gebäudeinstandhaltung

Die Instandhaltungsaufwendungen in einer Gesamthöhe von 4 T€ (Vorjahr 32 T€) sind sehr gering, da gemäß den sog. "Triple-Net" Verträgen für die gesamte Instandhaltung sämtlicher Immobilien (einschließlich "Dach und Fach") der Mieter verantwortlich ist. Entsprechend werden evtl. verbleibende Aufwendungen weiterbelastet. Grundsätzlich führt der Mieter Instandhaltungsmaßnahmen unmittelbar auf eigene Rechnung aus.

10 Grundsteueraufwand

Der Grundsteueraufwand in einer Gesamthöhe von 7.011 T€ (Vorjahr 7.177 T€) betrifft in Höhe von 5.931 T€ (Vorjahr 6.043) T€ die 41 Standorte, welche an die HBC Luxembourg Master Lease Company S.à r.l. vermietet sind, sowie in Höhe von 1.080 T€ (Vorjahr 1.134 T€) die 11 sonstigen Standorte.

In beiden Fällen erfolgt eine Verrechnung an den Mieter, da es sich bei den Grundbesitzabgaben um klassische Nebenkosten handelt, die weiterbelastungsfähig sind.

Gemäß IFRIC 21 wird jeweils im Januar bereits der komplette Grundsteuerzahlbetrag für das begonnene Kalenderjahr aufwandswirksam erfasst und eine entsprechende Verbindlichkeit gebildet. Mit Vorliegen des Bescheids für das laufende Kalenderjahr entsteht laut IFRIC 21 bereits die Verpflichtung des Eigentümers und damit ist diese vollständig, d.h. für 12 Monate, zu bilanzieren.

11 Personalaufwand

Der Personalaufwand setzt sich wie folgt zusammen:

T€	2018/19	2017/18
Löhne und Gehälter	1.319	1.425
Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen oder Verbindlichkeiten für Personalaufwendungen	-12	-260
Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	222	292
davon für Altersversorgung	9	48
Summe	1.529	1.457

Im Vorjahr konnte ein Restbetrag von 260 T€ betreffend die in den vorherigen Geschäftsjahren gebildeten Rückstellungen für Personalaufwendungen bzw. Abfindungen für ehemalige Geschäftsführungsmitglieder der GALERIA Real Estate Holding GmbH bzw. GALERIA Holding GmbH ertragswirksam aufgelöst werden.

Das Lohn- und Gehaltsniveau ist weiter rückläufig im Vergleich zum Vorjahr, da die HBS Global Properties Germany GmbH ihre Personalbesetzung kontinuierlich verringert hat und darüber die Kostenstrukturen optimiert wurden.

Im Jahresdurchschnitt waren im Konzern 15,3 (Vorjahr 18,4) Mitarbeiter beschäftigt, davon war wie auch im Vorjahr eine Person auf Teilzeitbasis beschäftigt.

Anzahl der Mitarbeiter (im Jahresdurchschnitt)	2018/19	2017/18
Arbeiter/Angestellte	15,3	18,4
Auszubildende	0,0	0,0
Summe	15,3	18,4

12 Abschreibungen

T€	2018/19	2017/18
Planmäßige Abschreibungen auf Sachanlagen, immaterielle Vermögenswerte und als Finanzinvestition gehaltene Immobilien	41.489	41.265
Außerplanmäßige Abschreibungen auf Sachanlagen, immaterielle Vermögenswerte und als Finanzinvestition gehaltene Immobilien	15.300	0
Summe	56.789	41.265

Die planmäßigen Abschreibungen betreffen in Höhe von 31.512 T€ (Vorjahr: 31.282 T€) die 41 Standorte, welche an die HBC Luxembourg Master Lease Company S.à r.l. vermietet sind, sowie in Höhe von 9.977 T€ (Vorjahr: 9.983 T€) die 11 Standorte, die direkt oder indirekt über die HBC Luxembourg Master Lease Company II S.à r.l. an die GALERIA Kaufhof GmbH oder Saks Fifth Avenue OFF 5th Europe GmbH vermietet sind.

Eine außerplanmäßige Abschreibung in Höhe von 15.300 T€ wurde auf einen immateriellen Vermögenswert vorgenommen aus der Gruppe der Operate Leases. Sie bezieht sich auf den Standort Düsseldorf Carsch-Haus; das Anlagevermögen dieser Immobilie wurde zum Bilanzstichtag als "zur Veräußerung gehaltener Vermögenswert" klassifiziert, da ein Verkauf innerhalb der nächsten 12 Monate beabsichtigt und sehr wahrscheinlich ist. Der vertraglich bereits als Option fixierte Verkaufspreis würde nach Abzug der mit dem Verkauf im Zusammenhang stehenden Kosten in einen Buchverlust münden. Daher wurde bereits zum Abschlussstichtag eine Wertberichtigung in entsprechender Höhe vorgenommen.

Der zu erwartende deutlich höhere Buchgewinn aus dem zweiten beabsichtigten Verkauf der Immobilie Köln Hohe Str. an den gleichen Käufer kann gemäß den einschlägigen Rechnungslegungsvorschriften noch nicht zum Abschlussstichtag erfasst werden.

13 Sonstige Aufwendungen

Die Position "Sonstige Aufwendungen" gliedert sich wie folgt auf:

T€	2018/19	2017/18
Bankgebühren/-provisionen, Zahlungsverkehr	1.016	601
Energie, Reinigung, Müllentsorgung	950	1.024
Steuerliche Dienstleistungen und Prüfungskosten Jahresabschluss	398	437
Rechtliche und sonstige Beratungs-/Dienstleistungsaufwendungen	365	265
Versicherungen	115	189
Leistungsverrechnungen und Umlagen	82	295
Reisekosten	74	96
Abgaben, Beiträge, Gebühren	57	267
Notarkosten	39	70
Personalbezogene Sachkosten (Training, Seminare, Akquise u.a.)	17	37
Sonstige Kosten	91	319
Zwischensumme	3.204	3.600
Auflösung Rückstellungen/Verbindlichkeiten Sachkostenbereich	-282	-2.500
Summe	2.922	1.100

Zu "Bankgebühren/-provisionen, Zahlungsverkehr": Der Aufwand im Berichtsjahr ist gestiegen, da Rechtsberatungskosten seitens der Bank vereinbarungsgemäß an die Gesellschaft weiterbelastet wurden im Zusammenhang mit Anpassungen an dem Kreditvertrag.

Zu "Leistungsverrechnungen und Umlagen": Dies betrifft im Wesentlichen Belastungen der GALERIA Kaufhof GmbH für IT- und administrative Dienstleitungen. Der Aufwand im Berichtsjahr ist deutlich geringer, da eine Gutschrift betreffend das Vorjahr verarbeitet wurde, welche zudem zu einer geringeren Abschlagszahlung für das Berichtsjahr führte.

Zu "Auflösung Rückstellungen/Verbindlichkeiten Sachkostenbereich": Im Berichtsjahr konnte unter anderem eine Verbindlichkeit aus Mietkautionen aufgelöst werden. Im Vorjahr betraf diese Position im Wesentlichen Erträge aus der Auflösung von Restrückstellungen aus Instandhaltungsmaßnahmen aus alten Geschäftsjahren bis zum 30. September 2015. Es war die Information von der seinerzeit für Baumaßnahmen zuständigen Gesellschaft METRO PROPERTIES GmbH & Co. KG erfolgt, dass sämtliche Maßnahmen schlussgerechnet waren.

14 Finanzergebnis

Das Finanzergebnis setzt sich wie folgt zusammen:

T€	2018/19	2017/18
Zinserträge	2.390	2.562
davon aus finanziellen Vermögenswerten, die gem. Klassifizierung nach IFRS 9 zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet wurden:
Schuldschein- und sonstige Darlehensforderungen	2.390	2.562
Zinsaufwendungen	-64.236	-74.239
davon aus Finanzierungs-Leasing Verhältnissen	-8.059	-8.248
davon aus betrieblicher Altersversorgung	-2	-2
davon aus finanziellen Verbindlichkeiten, die gem. Klassifizierung nach IFRS 9 zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet wurden:
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und sonstige Darlehen	-56.175	-65.989
Garantiedividende Minderheitsgesellschafter	-1.871	0
Finanzergebnis	-63.717	-71.677

Die Zinserträge wurden im Wesentlichen erzielt aus der Verzinsung der Kaufpreisforderungen aus der Veräußerung von sieben Immobilien bzw. Gesellschaftsanteilen in 2015/16 an verschiedene Luxemburgische Gesellschaften der HBC Europe Group. Der Gesamtkaufpreis in Höhe von 44,3 M€ wurde nicht direkt gezahlt, sondern über die Vergabe von verzinslichen Schuldscheinen beglichen. Die Zinserträge sind rückläufig, da ein wesentlicher Teil dieser Forderungen zum 30. September 2018 über verschiedene Forderungsabtretungen gegen das HBS-Gesellschafterdarlehen verrechnet wurde.

Die Zinsaufwendungen aus sonstigen finanziellen Verbindlichkeiten betreffen zum einen die Bankdarlehen mit einem Gesamtkreditvolumen von 1.341.935 T€ (Vorjahr 1.342.465 T€), welche im abgelaufenen Geschäftsjahr einen Zinsaufwand in Höhe von 38.485 T€ (Vorjahr 38.558 T€) verursacht haben.

Der zweite größere Posten innerhalb der Zinsaufwendungen betrifft ein Darlehen von der mittelbaren Gesellschafterin HBS Global Properties Luxembourg S.à r.l. an die HBS Global Properties Germany GmbH in Höhe von 385.307 T€ zum Bilanzstichtag (Vorjahr 479.202 T€), welches zu einem Zinsaufwand in Höhe von 16.137 T€ (Vorjahr 25.874 T€) geführt hat. Im Berichtsjahr erfolgte per 30. September 2018 die Verrechnung von diversen ausstehenden Forderungen in Höhe von 25.982 T€ als Bedienung des Gesellschafterdarlehens. Ferner wurden die laufenden monatlichen Cash-Überschüsse im aktuellen Geschäftsjahr 2018/19 ebenfalls genutzt, um zunächst die aufgelaufenen Zinsverbindlichkeiten zu bezahlen und mit dem verbleibenden Restbetrag das Gesellschafterdarlehen zu tilgen. Der Zinssatz des Gesellschafterdarlehens wurde zum 7. Oktober 2018 von 5,0% auf 0,5% abgesenkt. Vor diesem Hintergrund sind sowohl die Darlehensverbindlichkeit und als auch der entsprechende Zinsaufwand deutlich gesunken.

Zu den Garantiedividenden an Minderheitsgesellschafter verweisen wir auf die Erläuterungen im Kapitel 27 zu der entsprechenden Verbindlichkeitsposition.

15 Ertragsteuern

Als Steuern vom Einkommen und vom Ertrag sind die erwarteten tatsächlichen Steuern auf Einkommen und Ertrag ("Effektive Steuern") sowie die latenten Steuerabgrenzungen ausgewiesen.

T€	2018/19	2017/18
Effektiver Steueraufwand	-14.152	-14.002
Latenter Steueraufwand (-) bzw. latenter Steuerertrag (+)	130	-881
Summe	-14.022	-14.883

Der Ertragsteuersatz in der HBS Global Properties Germany Group, soweit die erweiterte Gewerbesteuerkürzung in Anspruch genommen werden kann, setzt sich zusammen aus dem Körperschaftsteuersatz von 15,00 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag von 5,50 Prozent. Insgesamt ergibt sich daraus ein Gesamtsteuersatz von 15,825 Prozent.

Vom erwarteten zum ausgewiesenen Ertragsteueraufwand bzw. -ertrag ist wie folgt überzuleiten:

T€	2018/19	2017/18
Ergebnis vor Steuern IFRS	75.375	81.309
Erwartete Ertragsteuern (15,825%)	-11.928	-12.867
Auswirkungen abweichender nationaler Steuersätze	205	-31
Abweichungen aus nicht-temporären Differenzen (ohne Umkehreffekt) und außerbilanzielle Korrekturen	-1.021	987
Im Finanzergebnis erfasster Aufwand aus Garantiedividenden	-296	0
Steuereffekt aus Zinsschranke (außerbilanziell)	-1.417	-3.060
Steuereffekt aus verdeckter Einlage	484	0
Sonstiges	-49	88
Ertragsteuern laut Gewinn- und Verlustrechnung	-14.022	-14.883

16 Anlagevermögen

Das Anlagevermögen besteht aus vier Komponenten:

•	Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
•	Betriebs- und Geschäftsausstattung
•	Immaterielle Vermögenswerte
•	Finanzanlagen

Die Entwicklung im abgelaufenen Geschäftsjahr kann der folgenden Übersicht entnommen werden:

T€	Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien	Betriebs- und Geschäftsausstattung	Immaterielle Vermögenswerte	Finanzanlagen	Gesamt
ANSCHAFFUNGSKOSTEN
Stand 01.02.2017	2.310.953	45	73.093	33	2.384.124
Zugänge	5.124	2	0	0	5.126
Abgänge	-874	0	0	-1	-875
Stand 31.01.2018 / 01.02.2018	2.315.203	47	73.093	32	2.388.375
Zugänge	7.473	4	0	0	7.477
Abgänge	-40	0	0	-32	-72
Umbuchungen	-275.539	0	-47.401	0	-322.940
Stand 31.01.2019	2.047.097	51	25.692	0	2.072.840
ABSCHREIBUNGEN
Stand 01.02.2017	49.748	14	4.265	0	54.027
Zugänge, planmäßig	38.049	12	3.204	0	41.265
Abgänge	-276	0	0	0	-276
Stand 31.01.2018 / 01.02.2018	87.521	26	7.469	0	95.016
Zugänge, planmäßig	38.274	13	3.201	0	41.488
Zugänge, außerplanmäßig	0	0	15.300	0	15.300
Abgänge	0	0	0	0	0
Umbuchungen	-18.038	0	-21.816	0	-39.854
Stand 31.01.2019	107.757	39	4.154	0	111.950
Buchwert 01.02.2017	2.261.205	31	68.828	33	2.330.097
Buchwert 31.01.2018	2.227.682	21	65.624	32	2.293.359
Buchwert 31.01.2019	1.939.340	12	21.538	0	1.960.890

Zu "Als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien": Im Vorjahr erfolgte der Ankauf einer bisher gepachteten Parzelle am Standort Saarbrücken, Bahnhofstraße, sowie nachfolgend der Ankauf eines Miteigentumanteils an einer weiteren Parzelle am gleichen Standort zu einem gesamten Kaufpreis von 4.881 T€ (inklusive Nebenkosten). Die Abgänge betrafen die Ausbuchung eines Vermögenswertes aus einem Finanzierungs-Leasingverhältnis, welches die nun zu Eigentum erworbene Parzelle in Saarbrücken betraf.

Im Berichtsjahr betreffen die Zugänge im Wesentlichen die Verlängerung eines Erbpachtvertrags am Standort Dortmund um weitere 15 Jahre, welcher als Finanzierungsleasing bilanziert ist (7.006 T€), zuzüglich Nebenkosten (465 T€).

Die "Umbuchungen" betreffen zwei Immobilien in Köln und Düsseldorf, welche zum Abschlussstichtag gemäß IFRS 5 als "zur Veräußerung gehalten" eingestuft wurden und daher im Umlaufvermögen ausgewiesen werden, da ein Verkauf innerhalb eines Jahres als hoch wahrscheinlich anzusehen ist.

In der Position "Immaterielle Vermögenswerte" sind im Wesentlichen solche Werte enthalten, die sich auf als Operate Lease klassifizierte Anmietverträge beziehen.

Ein Vermögenswert wurde in 2015 auf Basis des Fair Values in die Bilanz übernommen, wenn die vertraglichen Konditionen unterhalb der kalkulierten Marktmiete lagen. Dieser immaterielle Vermögenswert wird seitdem linear über die Restlaufzeit des Vertrags abgeschrieben.

Zum Abschlussstichtag musste für eine der beiden Immobilien, welche als "zur Veräußerung gehalten" umgebucht wurden, eine außerplanmäßige Abschreibung in Höhe von 15.300 T€ auf einen solchen immateriellen Vermögenswert vorgenommen werden, da ansonsten ein Buchverlust in dieser Höhe bei dem bevorstehenden Verkauf zu verzeichnen gewesen wäre.

Unter Hinzurechnung der Forderungen aus linearisierten Staffelmieten (vgl. Kap. 17 Sonstige Vermögenswerte - langfristig) beträgt der gesamte Buchwert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zuzüglich der Immateriellen Vermögenswerte 2.040 M€ (Vorjahr 2.361 M€).

Insgesamt beträgt zum 31.01.2019 der entsprechende Fair Value dieser Immobilien 3.050 M€ (Vorjahr 3.325 M€). Die beiden Objekte, die als "zur Veräußerung gehalten" klassifiziert wurden, sind dabei im Berichtsjahr nicht mehr berücksichtigt.

Verfügungsbeschränkungen in Form von Grundpfandrechten und Sicherungsübereignungen liegen zum Abschlussstichtag in Höhe von 1.341.935 T€ (Vorjahr 1.342.465 T€) vor und beziehen sich auf die aufgenommenen Bankdarlehen. Die betreffenden Immobilien dürfen gemäß Darlehensvertrag nicht verkauft oder belastet werden.

Es bestehen Erwerbsverpflichtungen bezüglich Grundstücken und Gebäuden in Höhe von 6.443 T€ (Vorjahr 6.443 T€).

Vermögenswerte, die der HBS Global Properties Germany Group im Rahmen eines Finanzierungs-Leasingverhältnisses zur Verfügung stehen, sind per 31.01.2019 mit einem Buchwert von 88.520 T€ (Vorjahr 88.110 T€) enthalten; sie betreffen angemietete Grundstücke und Gebäude und sind damit Bestandteil der Position "Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien".

Finanzierungs-Leasingverhältnisse werden in der Regel über eine Grundmietzeit zwischen 15 und 35 Jahren abgeschlossen und sehen nach Ablauf der Grundmietzeit die Option vor, den Vertrag mindestens einmal für fünf Jahre zu verlängern.

Neben den Finanzierungs-Leasingverhältnissen bestehen in der HBS Global Properties Germany Group Miet- bzw. Leasingverhältnisse, die nach ihrem wirtschaftlichen Gehalt als Operating-Leasingverhältnisse zu qualifizieren sind. Operating-Leasingverhältnisse werden in der Regel über eine Grundmietzeit von bis zu 20 Jahren abgeschlossen. Die Leasingverträge beinhalten Leasingraten, die teilweise auf variablen, teilweise auf fixen Mietzinsen basieren.

Die Verpflichtungen aus Finanzierungs- und Operating- Leasingverhältnissen werden in den Folgeperioden wie folgt fällig:

T€	bis 1 Jahr	1 bis 5 Jahre	über 5 Jahre
Finanzierungs-Leasingverhältnisse 31.01.2019
Zukünftige zu leistende Leasingzahlungen (nominal)	12.158	49.356	139.988
Abzinsungen	-7.839	-27.703	-56.967
Barwert	4.319	21.653	83.021
Operating-Leasingverhältnisse 31.01.2019
Zukünftige zu leistende Leasingzahlungen (nominal)	16.983	64.422	120.814
Finanzierungs-Leasingverhältnisse 31.01.2018
Zukünftige zu leistende Leasingzahlungen (nominal)	12.056	47.433	144.728
Abzinsungen	-7.926	-28.317	-61.934
Barwert	4.130	19.116	82.794
Operating-Leasingverhältnisse 31.01.2018
Zukünftige zu leistende Leasingzahlungen (nominal)	16.803	61.836	132.933

Im Periodenergebnis sind geleistete Zahlungen aus Leasingverhältnissen (Anmietungen) in Höhe von 29.489 T€ (Vorjahr 29.176 T€) und erhaltene Zahlungen aus Vermietverträgen in Höhe von 180.916 T€ (Vorjahr 177.765 T€) enthalten.

Aus der Vermietung von Immobilien bestehen Ansprüche auf den Erhalt von Mietzahlungen gegenüber Konzernfremden, die in den Folgeperioden wie folgt fällig werden:

T€	bis 1 Jahr	1 bis 5 Jahre	über 5 Jahre
Operating-Leasingverhältnisse 31.01.2019
Zukünftige zu erhaltende Leasingzahlungen (nominal)	183.789	729.622	2.243.322
Operating-Leasingverhältnisse 31.01.2018
Zukünftige zu erhaltende Leasingzahlungen (nominal)	178.672	732.229	2.408.225

Auf der Vermietungsseite bestehen lediglich Operating-Leasingverhältnisse, d.h. keine Finanzierungs-Leasingverhältnisse. Die o.g. Ansprüche auf den Erhalt von Mietzahlungen betreffen daher als "Sublease" auch Teilflächen, die ggfs. unter einem Finanzierungs-Leasingverhältnis angemietet wurden.

17 Sonstige Vermögenswerte (langfristig)

Die langfristige Position "Sonstige Vermögenswerte" betrifft nahezu ausschließlich Forderungen aus Staffelmietvereinbarungen im Zusammenhang mit den mit der HBC Luxembourg Master Lease Company S.à r.l. abgeschlossenen Mietverträgen an 41 Standorten. Diese haben eine feste Laufzeit von 20 Jahren und beinhalten eine Wertsicherungsklausel, welche eine jährliche Steigerung der Miete von mindestens 2% vorsieht. Gemäß IAS 17 ist in diesen Fällen über die gesamte Laufzeit eine kalkulatorische Durchschnittsmiete anzusetzen. In der ersten Hälfte der Laufzeit baut der Vermieter so ertragswirksam ratierlich eine Forderung auf, die sich ab der zweiten Hälfte der Vertragslaufzeit wieder ertragsmindernd abbaut. Der entsprechende Betrag lt. Bilanz in Höhe von 78.978 T€ (Vorjahr 67.693 T€) stellt damit den kumulierten Unterschiedsbetrag dar zwischen der kalkulatorischen Durchschnittsmiete und der tatsächlich verrechneten Miete. Zum Abschlussstichtag wurde ein Betrag von 13.031 T€ als "Zur Veräußerung gehaltener Vermögenswert" umgegliedert, da sich dieser auf die beiden Immobilien bezieht, welche im Geschäftsjahr 2019/20 veräußert werden sollen.

Diese Position langfristige finanzielle Vermögenswerte wird im Sinne von IFRS 9 in der Weise klassifiziert, dass eine Bewertung zu fortgeführten Anschaffungskosten erfolgt.

Eine Wertberichtigung musste nicht in Betracht gezogen werden, da die hinter dieser Position stehenden künftigen erhöhten Mieteinahmen von der HBC Luxembourg Master Lease Company S.à r.l. über eine "Sponsor-Garantie" der Gesellschafter abgesichert sind.

18 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

Diese Position betrifft mit 1.294 T€ (Vorjahr 4.447 T€) im Wesentlichen Forderungen aus Mieten und Mietnebenkosten sowie aus sonstigen Lieferungen und Leistungen. Hierbei bestand im Vorjahr die größte Einzelforderung mit 3.550 T€ gegen die HBC Luxembourg Master Lease Company S.à r.l., im Wesentlichen aus der seinerzeit ausstehenden Mietzahlung für das Parkhaus Siegburg (seit Oktober 2015). Diese Mietforderung wurde im Berichtsjahr in voller Höhe beglichen.

19 Finanzielle Vermögenswerte (kurzfristig)

Diese Position setzt sich wie folgt zusammen:

T€	31.01.2019	31.01.2018
Schuldschein- oder sonstige Darlehensforderungen an Tochtergesellschaften der HBC Luxembourg German Holding Company II SARL	28.807	44.272
Darlehensforderungen an Saks Fifth Avenue OFF 5th Europe GmbH und HBC Netherlands B.V.	0	15.199
Forderung aus Finanzverrechnung mit Gesellschaftern	0	137
Summe	28.807	59.608

Die Position "Schuldschein- oder sonstige Darlehensforderungen an Tochtergesellschaften der HBC Luxembourg German Holding Company II SARL" resultiert aus der Veräußerung von sieben Immobilien bzw. Objektgesellschaftsanteilen zum Ende des Jahres 2015 bzw. im März 2016. Die relevanten Standorte sind:

•	Kassel, Obere Königstraße 29-31
•	Ingolstadt, Ludwigstraße 29
•	Hannover, Seilwinderstraße 8
•	Frankfurt, An der Hauptwache 1
•	Stuttgart, Bad Cannstatt, Badstraße 8-12
•	Stuttgart, Königstraße 23-25
•	Bad Kreuznach, Klostergasse

Käufer waren luxemburgische Gesellschaften, die als nahestehende Unternehmen ("related party") anzusehen sind. Die Kaufpreise wurden seinerzeit nicht cash gezahlt, sondern über die Ausgabe von verzinslichen Schuldscheinen beglichen. Im Berichtsjahr wurde ein wesentlicher Teil dieser Forderungen über Aufrechnungen gegen bestehende Verbindlichkeiten zurückgeführt.

Die Darlehensforderungen an Saks Fifth Avenue OFF 5th Europe GmbH und HBC Netherlands B.V. wurden im Berichtsjahr vollständig zurückgeführt. Diese Gesellschaften gelten ebenfalls als nahestehende Unternehmen.

Die oben erläuterten Schuldschein- bzw. Darlehensforderungen an Tochtergesellschaften der HBC Luxembourg German Holding Company II SARL werden im Sinne von IFRS 9 in der Weise klassifiziert, dass eine Bewertung zu fortgeführten Anschaffungskosten erfolgt.

Eine Wertberichtigung musste nicht in Betracht gezogen werden, da es sich bei den Darlehensnehmern um nahestehende Unternehmen handelt, d.h. sie gehören zur Unternehmensgruppe des mittelbaren 50%igen Gesellschafters Hudson's Bay Company (Toronto/Kanada). Anzeichen, an der Bonität der Darlehensnehmer zu zweifeln, haben sich bisher nicht ergeben. Die Wertberichtigung beträgt daher Null; das theoretische maximale Ausfallrisiko entspricht dem Buchwert der bilanzierten Forderungen.

20 Sonstige Vermögenswerte (kurzfristig)

Diese Position setzt sich wie folgt zusammen:

T€	31.01.2019	31.01.2018
Aktive Rechnungsabgrenzungsposten	1.112	1.084
Zinsforderungen	327	4.821
Erstattungsansprüche aus sonstigen Steuern	2	41
Sonstige Forderungen und Vermögensgegenstände	1.120	1.016
Summe	2.561	6.962

Die "Zinsforderungen" betreffen im Wesentlichen die im Kapitel 19 beschriebenen Schuldschein-Forderungen aus den Veräußerungen von sieben Immobilien in 2015/2016, welche mit 5,0% verzinst werden, und richten sich damit an Tochtergesellschaften der HBC Luxembourg German Holding Company II S.à r.l. Die abgegrenzten aufgelaufenen Zinsen per 31.01.2018 in Höhe von 4.821 T€ wurden im Berichtsjahr über die Aufrechnung gegen bestehende Verbindlichkeiten abgelöst.

Die Position "Sonstige Forderungen und Vermögensgegenstände" betrifft unter anderem Erstattungsansprüche gegenüber dem Veräußerer aus einer Steuerfreistellungsklausel in dem initialen Anteilskaufvertrag zum 30. September 2015.

21 Ertragsteuererstattungsansprüche

Die Erstattungsansprüche aus Ertragsteuern in Höhe von 143 T€ (Vorjahr 123 T€) beziehen sich im Wesentlichen auf die Konzerngesellschaften Kaufhof Warenhaus am Alex GmbH in Höhe von 57 T€ (Vorjahr 85 T€) und HBS Global Properties Germany GmbH mit 42 T€ (Vorjahr 0 T€).

22 Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente

Bei dieser Position handelt es sich ausschließlich um Guthaben auf Girokonten bei Kreditinstituten. Die Liquidität verteilt sich wie folgt auf die Gesellschaften im Konzern:

T€	31.01.2019	31.01.2018
HBS Global Properties Germany GmbH	55.078	25.829
Zentra Verwaltungs-GmbH	961	686
GALERIA Holding GmbH	0	80
Summe	56.039	26.595

Der Grund für den Anstieg der Liquidität liegt zum einen an der laufenden Zuführung zu der Steuerreserve und zum anderen an der Tatsache, dass der Cash-Überschuss aus den zwei letzten Monaten des Berichtsjahres nicht für eine weitere Rückführung des Gesellschafterdarlehens genutzt wurde, sondern per 31.01.2019 noch im Konzern verblieben ist. Für weitergehende Informationen bezüglich der Entwicklung dieser Position wird auf die Kapitalflussrechnung sowie auf die entsprechenden Erläuterungen im Kapitel 32 verwiesen.

23 Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte

Der Konzern beabsichtigt, zwei Immobilien in Köln und Düsseldorf innerhalb der nächsten zwölf Monate zu veräußern. Zum Abschlussstichtag besteht bereits eine vertragliche Vereinbarung, auf dessen Basis der Kaufinteressent eine Option besitzt, diese Immobilien bis zum 31. März 2019 zu einem festgelegten Preis zu erwerben. Zum Zeitpunkt der Umklassifizierung als zur Veräußerung gehalten wurde für eine der beiden Immobilien eine Wertminderung in Höhe von 15.300 T€ erfasst, da die Geschäftsführung davon ausgeht, dass ansonsten für diese Immobilie der beizulegende Zeitwert bzw. der vereinbarte Optionspreis abzüglich der geschätzten Veräußerungskosten um diesen Betrag unter dem Buchwert liegen würde.

Die Hauptgruppen von Vermögenswerten, die den zum Abschlussstichtag als zur Veräußerung gehalten klassifizierten Immobilien zugeordnet sind, umfassen:

T€	31.01.2019	31.01.2018
Grundstücke	64.498	0
Gebäude	193.003	0
Immaterielle Vermögenswerte	25.585	0
Sonstige Vermögenswerte aus linearisierten Staffelmieten	13.031	0
Summe	296.117	0

Die immateriellen Vermögenswerte beziehen sich auf einen als Operate Lease klassifizierten Erbpachtvertrag. Ein Vermögenswert wurde in 2015 auf Basis des Fair Values in die Bilanz übernommen, wenn die vertraglichen Konditionen unterhalb der kalkulierten Marktmiete lagen.

Zu der Position "Sonstige Vermögenswerte aus linearisierten Staffel mieten" wird auf die Erläuterungen im Kapital 17. "Sonstige langfristige Vermögenswerte" verwiesen.

24 Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen

Aufgliederung nach Rückstellungsarten und nach Gesellschaften im Konzern:

T€	31.01.2019	31.01.2018
Rückstellungen für Pensionen (Direktzusagen), davon in	165	167
HBS Global Properties Germany GmbH	165	167
Rückstellungen für Gehaltsfortzahlungen im Todesfall, davon in	3	4
HBS Global Properties Germany GmbH	3	4
Summe	168	171

Die Rückstellungen für Pensionen werden nach den Regelungen des IAS 19 (Leistungen an Arbeitnehmer) bilanziert.

Innerhalb des Konzerns bestehen betriebliche Altersversorgungszusagen. Es handelt sich dabei um leistungsorientierte Versorgungszusagen im Sinne von IAS 19. Die Rückstellungsbewertung erfolgt nach der Projected-Unit-Credit-Methode. Bei diesem Anwartschaftsbarwertverfahren werden neben den am Bilanzstichtag bekannten Renten und erworbenen Ansprüchen auch künftig zu erwartende Steigerungen von Renten berücksichtigt und Annahmen zur Inflation getroffen.

Im Zusammenhang mit den leistungsorientierten Versorgungsplänen ist der Konzern den allgemeinen versicherungsmathematischen Risiken wie dem Langlebigkeitsrisiko und dem Zinsänderungsrisiko ausgesetzt. Die Risiken können sich insbesondere auf die Dotierung der Pensionsrückstellungen und somit auf die Vermögenslage des Konzerns auswirken. Um die Risiken zu quantifizieren und in der Bilanz entsprechend abzubilden, wurden die Rückstellungen durch einen unabhängigen Gutachter unter Einbeziehung von Sensitivitäten der versicherungsmathematischen Parameter bewertet.

Die Pensionsverpflichtungen sind auf der Grundlage der Richttafeln 2018 G nach Prof. Dr. Klaus Heubeck und eines Rechnungszinssatzes von 2,00% (Vorjahr 2,00%) sowie eines Rententrends (Inflationsrate) von 1,50% (Vorjahr 1,50%) ermittelt.

Aufgrund der Unwesentlichkeit der Position wird auf weitere Erläuterungen verzichtet.

25 Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen haben sich im Berichtsjahr wie folgt entwickelt:

T€	Abfindungen	Steuern	Übrige	Gesamt
Stand 01.02.2017	1.310	1.944	605	3.859
Zuführung	0	76	9	85
Verbrauch	-1.102	-30	-10	-1.142
Auflösung	-109	0	-95	-204
Stand 31.01.2018	99	1.990	509	2.598
Langfristig	0	1.210	0	1.210
Kurzfristig	99	780	509	1.388
Stand 01.02.2018	99	1.990	509	2.598
Zuführung	0	0	23	23
Verbrauch	0	0	-14	-14
Auflösung	0	0	0	0
Stand 31.01.2019	99	1.990	518	2.607
Langfristig	0	1.210	0	1.210
Kurzfristig	99	780	518	1.397
Stand 31.01.2019	99	1.990	518	2.607

Die Rückstellungen für Abfindungen wurden im Geschäftsjahr 2015/16 gebildet für Mitarbeiter bzw. Geschäftsführungsmitglieder, die im Zuge der Umstrukturierungsmaßnahmen im Rahmen des Anteilserwerbs im Oktober 2015 aus der ehemaligen Konzerndachgesellschaft GALERIA Holding GmbH ausgeschieden sind und wurden im Vorjahr im Wesentlichen verbraucht.

Die Steuerrückstellungen in Höhe von 1.990 T€ betreffen im Wesentlichen die Gesellschaften ASSET Grundbesitz GmbH mit 1.232 T€ und Horten GmbH mit 754 T€.

26 Finanzverbindlichkeiten

Die folgende Tabelle zeigt die Fälligkeitsstruktur und die Zinsstruktur der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und sonstiger Finanzschulden:

		31.01.2019
		Nominalwerte	Gewichteter Effektivzinssatz in % der originären Mittelaufnahmen	Buchwerte	Fair Values
	Restlaufzeit	T€		T€	T€
Festverzinslich	bis 1 Jahr	1.429	0,00	1.429	1.429
	über 5 Jahre	1.327.033	2,88	1.327.033	1.351.713
Variabel verzinslich	bis 1 Jahr	530	1,50	530	530
	1 bis 5 Jahre	2.120	1,50	2.120	2.120
	über 5 Jahre	1.635	1,50	1.635	1.635
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten		1.332.747		1.332.747	1.357.427
Festverzinslich	bis 1 Jahr	385.307	0,50	385.307	385.307
Sonstige Finanzschulden (Schuldscheindarlehen)		385.307		385.307	385.307

		31.01.2018
		Nominalwerte	Gewichteter Effektivzinssatz in % der originären	Buchwerte	Fair Values
	Restlaufzeit	T€	Mittelaufnahmen	T€	T€
Festverzinslich	bis 1 Jahr	2.039	0,00	2.039	2.039
	über 5 Jahre	1.328.086	2,88	1.328.086	1.328.086
Variabel verzinslich	bis 1 Jahr	530	1,50	530	530
	1 bis 5 Jahre	2.120	1,50	2.120	2.120
	über 5 Jahre	2.165	1,50	2.165	2.165
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten		1.334.940		1.334.940	1.334.940
Festverzinslich	über 5 Jahre	479.202	5,00	479.202	479.202
Sonstige Finanzschulden (Schuldscheindarlehen)		479.202		479.202	479.202

Zu den Fair Values der Finanzverbindlichkeiten verweisen wir auf die weiteren Erläuterungen im Kapitel 29. Die Fair Values wurden dabei ermittelt unter Berücksichtigung von Eingangsparametern des Levels 2.

Zu Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten / Festverzinslich: Mit Unterzeichnung per 30. September 2015 sind 32 Immobiliengesellschaften einen Kreditvertrag mit der finanzierenden Bank in Höhe von 1.184.170 T€ eingegangen. Der Betrag wurde grundpfandrechtlich gesichert. Mitte Oktober 2015 wurde eine zweite Tranche gezogen über 153.480 T€, um den Kauf eines weiteren Einzelobjekts zu finanzieren. Diese festverzinslichen Bankdarlehen sind endfällig und haben eine 10-jährige Laufzeit. Der Betrag bis 1 Jahr betrifft per 31.01.2019 in Höhe von 3.302 T€ (Vorjahr 3.473 T€) die Abgrenzung der Zinsen bezüglich der o.g. Bankdarlehen für den Zeitraum seit der letzten Zinszahlung, welche quartalsweise erfolgt.

Provisionszahlungen an die Bank im Rahmen der o.g. Darlehensgewährung werden mit der Verbindlichkeitsposition verrechnet, d.h. über die Laufzeit linearisiert, davon kurzfristig bis 1 Jahr -1.873 T€ (Vorjahr -1.434 T€).

Zu Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten / Variabel verzinslich: Im Vorjahr erfolgte der Ankauf einer zuvor gepachteten Parzelle am Standort Saarbrücken, Bahnhofstraße sowie nachfolgend der Ankauf eines Miteigentumanteils an einer weiteren Parzelle am gleichen Standort. Diese Ankäufe wurden über ein separat aufgenommenes variabel verzinsliches Bankdarlehen finanziert.

Die sonstigen Finanzschulden beziehen sich auf ein Schuldscheindarlehen ("Promissory note") der HBS Global Properties Luxembourg S.à r.l., die mittelbar 100% der Anteile an der HBS Global Properties Germany GmbH hält. Es wird seit Oktober 2018 mit 0,5% (vorher 5,0%) p.a. verzinst. Im Berichtsjahr wurde die Laufzeit verkürzt bis zum 31. Mai 2019.

Hintergrund: Dieses (mittelbare) Gesellschafterdarlehen ("Shareholder loan") wurde zum 30. September 2015 gewährt, ebenfalls zu dem Zweck, den Anteilserwerb an der GALERIA Holding GmbH und der ASSET Objekte GmbH zu finanzieren. Dieses Schuldscheindarlehen wurde ursprünglich in einer Höhe von 1.172.210 T€ gewährt. Durch den gleichzeitigen Verkauf von 100% der Anteile an der GALERIA Kaufhof GmbH erwarb die GALERIA Holding GmbH Schuldscheinforderungen in Höhe von 510.500 T€, die diese über eine interne Darlehensgewährung an die HBS Global Properties Germany GmbH weitergegeben hat. Die HBS Global Properties Germany GmbH hat diese Schuldscheinforderungen genutzt, um das o.g. Darlehen der HBS Global Properties Luxembourg S.à r.l. teilweise zurückzuführen. Gegenläufig war diese Verbindlichkeitsposition durch kapitalisierte oder abgegrenzte Zinsen zunächst weiter angestiegen.

In den Folgejahren wurden die monatlichen laufenden Liquiditätsüberschüsse dazu genutzt, um zunächst die aufgelaufenen Zinsverbindlichkeiten gegenüber der HBS Global Properties Luxembourg S.à r.l. zu bezahlen und mit dem verbleibenden Betrag das Gesellschafterdarlehen zu tilgen. Zum 30. September 2018 erfolgte außerdem eine weitere Tilgung durch die Verrechnung mit ausstehenden Forderungen im Wege der Forderungsabtretung in einer Gesamthöhe von 25.982 T€.

Sämtliche Posten innerhalb der Position Finanzverbindlichkeiten werden im Sinne von IFRS 9 in der Weise kategorisiert, dass eine Bewertung zu fortgeführten Anschaffungskosten erfolgt.

27 Sonstige Verbindlichkeiten

Die folgende Übersicht zeigt eine Aufgliederung der sonstigen langfristigen und kurzfristigen Verbindlichkeiten:

	31.1.2019	Restlaufzeit		31.1.2018	Restlaufzeit
T€	Gesamt	bis 1 Jahr	über 1 Jahr	Gesamt	bis 1 Jahr	über 1 Jahr
Passiver Rechnungsabgrenz.-posten	16.522	16.099	423	13.205	13.205	0
Verbindlichkeiten Operate Lease	13.945	2.462	11.483	16.456	2.512	13.944
Verbindlichkeiten sonstige Steuern	7.638	7.638	0	7.850	7.850	0
Garantiedividenden	5.150	1.889	3.261	5.846	4.455	1.391
Verb. ggü. nahestehenden Untern.	4.461	4.461	0	19.726	19.726	0
Umsatzsteuerverbindlichkeiten	2.670	2.670	0	3.041	3.041	0
Grundstückserwerb/Kaufpreisrente	934	169	765	1.054	165	889
Externe Jahresabschlusskosten	895	895	0	1.004	1.004	0
Verbindl. Miete und Nebenkosten	306	306	0	265	265	0
Lohn- und Gehaltsverbindlichkeiten	189	189	0	202	202	0
Übrige Verbindlichkeiten	409	409	0	303	144	159
Summe Sonstige Verbindlichkeiten	53.119	37.187	15.932	68.952	52.569	16.383

Der "Passive Rechnungsabgrenzungsposten" enthält im Wesentlichen die vorschüssig erhaltene Monatsmiete Februar (zuzüglich Nebenkosten) der HBC Luxembourg Master Lease Company S.à r.l. Ausnahmsweise wurden auch die Februar-Mieten der übrigen 11 Standorte, die unmittelbar oder mittelbar über die HBC Luxembourg Master Lease Company II S.à r.l. an die GALERIA Kaufhof GmbH oder Saks Fifth Avenue OFF 5th Europe GmbH vermietet sind, vorzeitig zum Abschlussstichtag gezahlt.

Die "Verbindlichkeiten Operate Lease" resultieren aus externen Anmietverträgen, deren vertragliche Kondition über der Marktmiete liegt. Im Rahmen des Erwerbs des Immobilienportfolios durch die HBS Global Properties Germany GmbH wurden u.a. die Fair Values der als Operate Lease klassifizierten Anmietungen ermittelt und je nach Verhältnis Vertragsmiete zu Marktmiete entweder ein immaterieller Vermögenswert (wenn Vertragsmiete geringer als Marktmiete) oder eine Verbindlichkeit (wenn Vertragsmiete höher als Marktmiete) bilanziert. Im Ergebnis führt dies dazu, dass über die entsprechende ratierliche erfolgswirksame Auflösung dieser Aktiv- bzw. Passivposten über die individuelle Vertragslaufzeit in der Gewinn- und Verlustrechnung ein Aufwand per Saldo in Höhe der Marktmiete ausgewiesen wird.

Die "Verbindlichkeiten sonstige Steuern" beinhalten vor allem Grundsteuern. Gemäß IFRIC 21 wird im Januar bereits der komplette Grundsteuerzahlbetrag für das angebrochene Kalenderjahr aufwandswirksam erfasst und eine entsprechende Verbindlichkeit gebildet. Mit Vorliegen des Bescheids für das laufende Kalenderjahr entsteht laut IFRIC 21 bereits die Verpflichtung des Eigentümers und damit ist diese vollständig (für 12 Monate) zu bilanzieren.

Die Position "Garantiedividenden" beinhaltet die Verbindlichkeiten aus den fixen Ausgleichszahlungen bzw. Garantiedividenden, welche in dem jeweiligen Ergebnisabführungsvertrag dem Minderheitsgesellschafter HBC Luxembourg Property Holding Company S.à r.l. zugesichert wurden. Es handelt sich um insgesamt 13 Gesellschaften des Konzerns mit Minderheitsbeteiligungen. Die Garantiedividendenzahlung wurde für die vertraglich vereinbarte Mindestrestlaufzeit des jeweiligen Ergebnisabführungsvertrags als Verbindlichkeit abgebildet. Die jährliche Brutto-Gesamtzahlung beträgt 2.566 T€ (vor Steuern). Die einzuhaltende Kapitalertragsteuer inklusive Solidaritätszuschlag wurde für die Garantiedividende per 31.01.2019 bereits in den Steuerverbindlichkeiten ausgewiesen, so dass die Spalte "bis 1 Jahr" nur noch den Netto-Zahlbetrag zeigt (1.889 T€), der in Kürze an den Minderheitsgesellschafter ausgezahlt wird. Da in einigen Fällen die Mindestrestlaufzeit der Ergebnisabführungsverträge erreicht und keine Kündigung ausgesprochen wurde, wurde aufgrund der automatischen Verlängerung um ein Jahr die Verbindlichkeit um insgesamt 1.871 T€ aufgestockt.

Die Position "Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Unternehmen" betrifft per 31.01.2019 eine Verbindlichkeit gegenüber der Hudson's Bay Company (HBC) in Höhe von 3.000 T€ aus der Finanzierung einer an die Bank zu zahlenden Provision ("Waiver Fee"), resultierend aus vertraglichen Änderungen an dem Rahmenkreditvertrag. Ferner bestehen Verbindlichkeiten gegenüber drei Immobiliengesellschaften der HBC Europe Group in Höhe von 1.461 T€. Der deutliche Rückgang dieser Position insgesamt gegenüber dem Vorjahr ist auf die Verrechnung mit bestehenden Forderungen zurückzuführen; vgl. Kapital 19 "Finanzielle kurzfristige Vermögenswerte".

Die Position "Grundstückserwerb/Kaufpreisrente" betrifft den Ankauf von Teilgrundstücken in der Vergangenheit, wobei der Kaufpreis nicht in einer Summe gezahlt wurde, sondern ein Kaufpreisrentenmodell vereinbart wurde. Der bilanzielle Stand der Restverbindlichkeit wird jährlich durch ein unabhängiges Gutachten nachgewiesen.

28 Undiskontierte Cashflows finanzieller Verbindlichkeiten

Die undiskontierten Cashflows der Finanzschulden sowie der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen lauten wie folgt:

		Cashflows bis zu 1 Jahr		Cashflows > 1 bis 5 Jahre		Cashflows über 5 Jahre
T€	31.01.2019 Buchwert	Zinsen	Tilgung	Zinsen	Tilgung	Zinsen	Tilgung
Finanzielle Verbindlichkeiten
Verbindl. ggü. Kreditinstituten	1.357.427	38.477	1.959	153.724	2.120	67.506	1.353.348
Sonstige Finanzschulden	385.307	641	385.307	0	0	0	0
Finanzierungs-Leasing-verhältn.	108.993	7.839	4.319	27.703	21.653	56.967	83.021
Verbindl. aus Lief.+ Leistungen	5	0	5	0	0	0	0

T€	31.01.2018 Buchwert	Zinsen	Tilgung	Zinsen	Tilgung	Zinsen	Tilgung
Finanzielle Verbindlichkeiten
Verbindl. ggü. Kreditinstituten	1.334.940	38.696	2.569	153.861	2.120	105.846	1.330.251
Sonstige Finanzschulden	479.202	0	0	0	0	221.089	479.202
Finanzierungs-Leasingverhältn.	106.040	7.926	4.130	28.317	19.116	61.934	82.794
Verbindl. aus Lief.+ Leistungen	35	0	35	0	0	0	0

Zu den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und zu den sonstigen Finanzschulden (Schuldscheindarlehen) verweisen wir auf Kapitel 26. Da die Zinsen aus dem Gesellschafterschuldscheindarlehen (vgl. Sonstige Finanzschulden) laut Vertrag jährlich kapitalisiert werden, sofern sie nicht bezahlt wurden, sind diese in der obigen Übersicht im Vorjahr als endfällig dargestellt. Im Berichtsjahr wurde die Laufzeit des Gesellschafterdarlehens verkürzt auf den 31. Mai 2019, parallel zu der Zinsabsenkung auf 0,5%.

Die Verbindlichkeiten aus Finanzierungs-Leasingverhältnissen (vgl. IAS 17) wurden anlässlich des Erwerbs des gesamten Immobilienportfolios in 2015 zum Fair Value bewertet. Es handelt sich um 15 konzernexterne Anmietungs- bzw. Erbpachtverträge. Weitere Informationen zu den Finanzierungs-Leasingverhältnissen sind dem Kapital 16 Anlagevermögen zu entnehmen.

Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sind unwesentlich, vor allem vor dem Hintergrund, dass die Instandhaltungsverpflichtungen seit dem Geschäftsjahr 2015/16 auf die Mieter der Immobilien übergegangen sind (Vertragsmodell "Triple net").

29 Buchwerte und Fair Values nach Bewertungskategorien

Die Buchwerte und Fair Values der bilanzierten Finanzinstrumente lauten wie folgt:

	31.01.2019
		Wertansatz in Bilanz
T€	Buchwert	(Fortgeführte) Anschaff.-kosten	Fair Value erfolgswirksam	Fair Value erfolgsneutral	Fair Value
Aktiva	2.424.854	k. A.	k. A.	k. A.	k. A.
Kredite und Forderungen	111.663	111.663	0	0	111.663
Ausleihungen und gewährte Darlehen	28.807	28.807	0	0	28.807
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	1.294	1.294	0	0	1.294
Übrige finanzielle Vermögenswerte	81.562	81.562	0	0	81.562
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente	56.039	56.039	0	0	56.039
Nicht nach IFRS 7 klassifizierte Aktiva	2.257.152	k. A.	k. A.	k. A.	k. A.
Passiva	2.424.854	k. A.	k. A.	k. A.	k. A.
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	1.718.059	1.718.059	0	0	1.742.739
Finanzschulden ohne Finanzierungs-Leasingverhältnisse	1.718.054	1.718.054	0	0	1.742.734
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	5	5	0	0	5
Verbindlichkeiten aus Finanzierungs-Leasingverhältn. (Wertansatz IAS 17)	108.993	k. A.	k. A.	k. A.	156.340
Nicht nach IFRS 7 klassifizierte Passiva	597.802	k. A.	k. A.	k. A.	k. A.
Unrealisierter Gewinn (+) / Verlust (-) aus Gesamtdifferenz von Fair Value und Buchwert					-72.026

	31.01.2018
		Wertansatz in Bilanz
T€	Buchwert	(Fortgeführte) Anschaff.-kosten	Fair Value erfolgswirksam	Fair Value erfolgsneutral	Fair Value
Aktiva	2.458.967	k. A.	k. A.	k. A.	k. A.
Kredite und Forderungen	138.881	138.881	0	0	138.881
Ausleihungen und gewährte Darlehen	59.640	59.640	0	0	59.640
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	4.447	4.447	0	0	4.447
Übrige finanzielle Vermögenswerte	74.794	74.794	0	0	74.794
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente	26.595	26.595	0	0	26.595
Nicht nach IFRS 7 klassifizierte Aktiva	2.293.491	k. A.	k. A.	k. A.	k. A.
Passiva	2.458.967	k. A.	k. A.	k. A.	k. A.
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	1.814.177	1.814.177	0	0	1.814.177
Finanzschulden ohne Finanzierungs-Leasingverhältnisse	1.814.142	1.814.142	0	0	1.814.142
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	35	35	0	0	35
Verbindlichkeiten aus Finanzierungs-Leasingverhältn. (Wertansatz IAS 17)	106.040	k. A.	k.A.	k. A.	154.122
Nicht nach IFRS 7 klassifizierte Passiva	538.750	k. A.	k. A.	k. A.	k. A.
Unrealisierter Gewinn (+) / Verlust (-) aus Gesamtdifferenz von Fair Value und Buchwert					-48.082

Es wurden keine finanziellen Vermögenswerte als Sicherheiten für Verbindlichkeiten und Eventualschulden verpfändet.

Die Finanzschulden sind in Kapitel 26 ausführlich beschrieben. Es handelt sich zum einen um Bankdarlehen. Als Sicherheiten wurden hier die Grundschulden der Immobilien hinterlegt.

Zum anderen besteht ein Schuldscheindarlehen ("Promissory note") gegenüber der HBS Global Properties Luxembourg S.à r.l., die mittelbar 100% der Anteile an der HBS Global Properties Germany GmbH hält.

Beide wesentlichen Finanzierungen haben eine Gesamtlaufzeit von 10 Jahren, welche jeweils im Oktober 2015 begonnen hat, und sind mit 2,88% (Bankdarlehen) bzw. 0,5% (bis September 2018: 5,0%) im Fall des mittelbaren Gesellschafterdarlehen der HBS Global Properties Luxembourg S.à r.l. festverzinslich.

Aufgrund des gesunkenen Marktzinsniveaus liegt der Fair Value des Bankdarlehens zum Abschlussstichtag über dem Buchwert.

Die Hierarchie der Fair Values umfasst drei Level und wird durch die Marktnähe der in die Bewertungsverfahren eingehenden Eingangsparameter festgelegt. In den Fällen, in denen verschiedene Eingangsparameter für die Bewertung maßgeblich sind, wird der Fair Value dem Hierarchielevel zugeordnet, das dem Eingangsparameter des niedrigsten Levels entspricht, das für die Bewertung von Bedeutung ist.

Eingangsparameter des Levels 1: Notierte (unverändert übernommene) Preise an aktiven Märkten für identische Vermögenswerte oder Schulden, auf die das Unternehmen am Bewertungsstichtag zugreifen kann.

Eingangsparameter des Levels 2: Andere Eingangsparameter als die auf Level 1 enthaltenen notierten Preise, die für den Vermögenswert oder die Schuld entweder direkt oder indirekt beobachtbar sind.

Eingangsparameter des Levels 3: Für den Vermögenswert oder die Schuld nicht beobachtbare Eingangsparameter.

Aufgrund des insgesamt niedrigen Markzinsniveaus liegt der Fair Value der Verbindlichkeiten aus Finanzierungs-Leasingverhältnissen deutlich über den Buchwerten. Dies ergibt sich rechnerisch, da die nominalen Zahlungsströme bei der Ermittlung des Fair Value mit dem niedrigeren Marktzins abdiskontiert werden, wohingegen den Buchwerten eine Diskontierung mit dem höheren Vertragszins zugrunde liegt.

Die Fair Values der Forderungen und Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen, der Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente sowie aller anderen übrigen finanziellen Vermögenswerte und finanziellen Verbindlichkeiten entsprechen aufgrund der überwiegend kurzen Laufzeit deren Buchwerten.

Die nicht nach IFRS 7 klassifizierten Aktiva beinhalten vor allem das Immobilienvermögen; die Position "Nicht nach IFRS 7 klassifizierte Passiva" enthält auch das Eigenkapital.

30 Ertragsteuerverbindlichkeiten

Die Ertragsteuerverbindlichkeiten betreffen Körperschaftsteuer, Solidaritätszuschlag und Gewerbesteuer und bestehen im Wesentlichen in diesen Konzerngesellschaften:

T€	31.01.2019	31.01.2018
HBS Global Properties Germany GmbH	40.744	27.508
Kaufhof Wuppertal GmbH	1.064	1.046
ASSET Grundbesitz GmbH	635	449
Kaufhof Trier GmbH	562	449
HBC Kassel GmbH	308	283
Kaufhof Münster GmbH	257	235
Kaufhof Stuttgart Königstraße GmbH	172	192
Kaufhof Bonn Münsterplatz GmbH	134	95
Kaufhof Freiburg GmbH	114	119
Horten GmbH	114	114
Kaufhof Aschaffenburg GmbH	77	102
Sonstige Gesellschaften	391	326
Summe	44.572	30.917

Der gestiegene Gesamtbetrag erklärt sich durch die kumulierte abgegrenzte Besteuerung der Periodengewinne einschließlich des Vorjahres bei der HBS Global Properties Germany GmbH als Organträgerin für die meisten Gesellschaften innerhalb des Konsolidierungskreises.

31 Latente Steuerverbindlichkeiten

Die latenten Steuern betreffen unten aufgeführte Bilanzposten. Es erfolgte eine Saldierung der latenten Steuerforderungen mit den latenten Steuerverbindlichkeiten. Diese Saldierung ist sachgerecht, da sämtliche Gesellschaften des Konzerns bei der gleichen Finanzbehörde veranlagt werden.

	31.01.2019		31.01.2018
T€	Aktiv	Passiv	Aktiv	Passiv
Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien	3.989	213.924	3.940	217.507
Immaterielle Vermögenswerte	7	9.128	0	12.199
Finanzanlagen	38		42	0
Sonstige langfristige Vermögenswerte	0	16.383	95	10.609
Pensionsrückstellungen und ähnliche Verpflichtungen	2	61	0	86
Sonstige langfristige Verbindlichkeiten/Rückstellungen	31.347	178	32.123	178
Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten/Rückstellungen	3.049		3.018	11
Summe	38.432	239.674	39.218	240.590
Saldierung	-38.432	-38.432	-39.218	-39.218
Bilanzwert der latenten Steuern	0	201.242	0	201.372

Die Position "Sonstige langfristige Vermögenswerte" betrifft im Wesentlichen die Forderungen aus Staffelmieten, welche in der Steuerbilanz nicht enthalten sind.

Die sonstigen Rückstellungen bzw. Verbindlichkeiten betreffen vor allem Verbindlichkeiten aus Finanzierungsleasing sowie aus zu Fair Value bewerteten Operate Lease Verträgen. Diese Posten sind ebenfalls nicht Bestandteil der Steuerbilanz.

32 Erläuterungen zur Kapitalflussrechnung

Die Kapitalflussrechnung gemäß IAS 7 zeigt, wie sich Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente im Konzern im Laufe des Berichtsjahres durch Mittelzu- und -abflüsse verändert haben.

Der Bestand an Zahlungsmitteln und Zahlungsmitteläquivalenten umfasst Schecks und Kassenbestände sowie unterwegs befindliche Gelder und die Guthaben bei Kreditinstituten mit einer Restlaufzeit von bis zu drei Monaten.

Die Kapitalflussrechnung unterscheidet zwischen Mittelveränderungen aus der betrieblichen laufenden Geschäftstätigkeit, aus Investitions- und aus Finanzierungstätigkeit.

Im Berichtsjahr wurden der laufenden Geschäftstätigkeit Cashflows in Höhe von 172.597 T€ zugeordnet (Vorjahr 156.912 T€).

Der Posten "Andere nicht zahlungswirksame Veränderungen" betrifft linearisierte Staffelmieterträge in Höhe von 24.316 T€ (Vorjahr 26.243 T€) sowie Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen von 282 T€ (Vorjahr 2.500 T€). Im Berichtsjahr ist zudem die Kompensationsleistung von HBC über 3.059 T€ (vgl. Kap. 7 "Sonstige Erträge") enthalten, welche nicht cash gezahlt, sondern mit bestehenden Verbindlichkeiten verrechnet wurde.

Der "Cashflow aus der Investitionstätigkeit" in Höhe von -399 T€ (Vorjahr -5.125 T€) betraf im Vorjahr vor allem den Ankauf einer Parzelle sowie eines Miteigentumanteils am Standort Saarbrücken, Bahnhofstraße. Im Berichtsjahr wurden Nebenkosten aus der Verlängerung eines Finance Lease Erbpachtvertrags in Dortmund aktiviert.

Der "Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit" in Höhe von -142.754 T€ (Vorjahr -152.900 T€) ist zum einen geprägt durch die gezahlten Zinsen an die finanzierende Bank und an die HBS Global Properties Luxembourg S.à r.l. im Rahmen des gewährten Gesellschafterdarlehens.

Zum anderen wurden auch im Berichtsjahr weitere hohe Auszahlungen an den Gesellschafter vorgenommen, die als Tilgung des o.g. Gesellschafterdarlehens behandelt wurden (68.205 T€, Vorjahr 72.967 T€).

Im Berichtsjahr gab es per 30. September 2018 verschiedene nicht zahlungswirksame Geschäftsvorfälle im Sinne von IAS 7.43/44 im Rahmen eines konzertierten Aufrechnungsplans betreffend Forderungen und Verbindlichkeiten mit nahestehenden Unternehmen. So wurden Darlehensforderungen inklusive abgegrenzte Zinsen an die Gesellschaften Saks Fifth Avenue OFF 5th Europe GmbH und HBC Netherlands B.V. über 17.387 T€ sowie an diverse Immobiliengesellschaften der HBC Europe Group über 22.091 T€ mit Verbindlichkeiten gegenüber letztgenannten Gesellschaften über 7.996 T€ bzw. gegenüber Hudson's Bay Company (Kanada) über 5.500 T€ sowie mit dem Gesellschafterdarlehen der HBS Global Properties Luxembourg S.ä r.l. über 25.982 T€ verrechnet, zum Teil im Wege von Forderungsabtretungen. Darüber hinaus wurden keine wesentlichen nicht zahlungswirksamen Geschäftsvorfälle identifiziert.

Die Position "Auszahlungen für die Vergabe von Ausleihungen" betrifft im Berichtsjahr (2.200 T€) Darlehensgewährungen an die Gesellschaft Saks Fifth Avenue OFF 5th Europe GmbH, welche allerdings per 30. September 2018 bereits wieder verrechnet wurden (vgl. oben).

33 Geschäftsvorfälle mit nahestehenden Unternehmen und Personen

Nahestehende Unternehmen und Personen sind neben der Geschäftsführung der HBS Global Properties Germany GmbH, die HBS Global Properties LLC, Delaware/USA, als oberstes beherrschendes Unternehmen bis 7. Oktober 2018 bzw. die HBS Global Properties Luxembourg S.à r.L, Luxemburg, als oberstes beherrschendes Unternehmen ab 7. Oktober 2018, deren Anteilseigner und ihre Tochtergesellschaften sowie alle Unternehmen der Hudson's Bay Company Group, Toronto/Kanada und SIGNA Group, Wien/Österreich.

Die HBS Global Properties Germany Group hatte in den Geschäftsjahren 2018/19 und 2017/18 zu nahestehenden Unternehmen folgende Geschäftsbeziehungen:

T€	2018/19	2017/18
Erbrachte Leistungen	201.009	195.398
davon Erlöse aus Miete und Mietnebenkosten ^*	195.406	192.432
davon sonstige Erträge aus Leistungsverrechnungen	3.222	408
davon Zinserträge	2.382	2.558
Erhaltene Leistungen	16.302	26.512
davon Mietaufwand	80	239
davon sonstiger Aufwand aus Leistungsverrechnungen	84	399
davon Zinsaufwendungen	16.137	25.874

T€	31.01.2019	31.01.2018
Forderungen aus erbrachten Leistungen und sonstige finanzielle Vermögenswerte	30.425	68.900
davon Forderung aus Gesellschafter-Finanzverrechnung	0	80
davon Ausleihungen	28.807	59.361
davon Zinsforderungen	402	5.017
davon Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Forderungen ^*	1.216	4.441
Verbindlichkeiten aus erhaltenen Leistungen und sonstige finanzielle Schulden ^**	405.851	512.175
davon Schuldscheindarlehen	384.853	477.610
davon (abgegrenzte) Mieten und Mietnebenkosten	16.083	15.453
davon Zinsverbindlichkeiten	454	1.592
davon sonstige Verbindlichkeiten	4.461	17.520

^* ohne Erträge/Forderungen aus der Linearisierung von Staffelmieten
^** ohne Verbindlichkeiten aus Garantiedividenden

Immobilienleasing (Erlöse aus Miete und Mietnebenkosten)

Insgesamt 41 Objekte sind an die zur SIGNA bzw. HBC Group gehörende HBC Luxembourg Master Lease Company S.à r.l. vermietet, welche diese Standorte weiter verpachtet an die GALERIA Kaufhof GmbH, den führenden deutschen Warenhausbetreiber.

Weitere 11 Immobilien, deren Flächen sich zum Teil im Eigentum der HBS Global Properties Germany Group befinden und teilweise von externer Seite gepachtet sind, wurden an die GALERIA Kaufhof GmbH oder Saks Fifth Avenue OFF 5th Europe GmbH vermietet, entweder direkt oder über ein Zwischenmietverhältnis mit der HBC Luxembourg Master Lease Company II S.à r.l. Für weitere Erläuterungen verweisen wir auf Kapitel 5 "Erlöse aus Mieten und Pachten".

Zu den sonstigen Erträgen aus Leistungsverrechnungen verweisen wir auf das Kapitel 7 "Sonstige Erträge". Es handelt sich hierbei um die Berechnung von Dienstleistungsumlagen an Gesellschaften der HBC Europe Group sowie zusätzlich im Berichtsjahr um eine einmalige Kostenerstattung bzw. Kompensationszahlung der Hudson's Bay Company (HBC), Kanada, in Höhe von 3.059 T€.

Zinsaufwendungen und Zinsverbindlichkeiten bzw. Verbindlichkeiten aus Schuldscheindarlehen

Diese Posten betreffen ein festverzinsliches Darlehen der mittelbaren Gesellschafterin HBS Global Properties Luxembourg S.à r.l. an die HBS Global Properties Germany GmbH. Siehe Erläuterungen im Kapitel 26 "Finanzverbindlichkeiten" zu dem Rückgang des Darlehens bzw. Kapital 14 "Finanzergebnis" zu dem Rückgang des Zinsaufwands.

Zu dem Posten Ausleihungen verweisen wir auf das Kapitel 19 "Finanzielle Vermögenswerte (kurzfristig)". Inbegriffen sind im Wesentlichen die dort beschriebenen Schuldschein- oder sonstige Darlehensforderungen an Tochtergesellschaften der HBC Luxembourg German Holding Company II S.à r.l. sowie im Vorjahr die Darlehensgewährungen an die Saks Fifth Avenue OFF 5th Europe GmbH bzw. HBC Netherlands B.V.

Die Zinserträge und Zinsforderungen beziehen sich gleichermaßen auf diese Sachverhalte.

Die Verbindlichkeitsposition "abgegrenzte Mieten und Mietnebenkosten" betrifft im Wesentlichen eine vorschüssig gezahlte Monatsmiete (für Februar; plus Nebenkosten) der HBC Luxembourg Master Lease Company S.à r.l. Gemäß Vertrag ist die Miete jeweils am letzten Tag des Vormonats fällig.

Die sonstige Verbindlichkeiten betrafen im Vorjahr im Wesentlichen Verpflichtungen gegenüber den 6 Objektgesellschaften, die Ende Dezember 2015 an Tochtergesellschaften der HBC Luxembourg German Holding Company II S.à r.l. veräußert wurden. Sie waren entstanden aus einer "Finanzverrechnung" zwischen den ehemaligen Muttergesellschaften ASSET Grundbesitz GmbH und Horten GmbH zu ihren ehemaligen Tochterobjektgesellschaften: Da diese Objektgesellschaften üblicherweise über kein eigenes Bankkonto verfügen, war die ASSET Grundbesitz GmbH bzw. die Horten GmbH wie eine "Inhouse Bank" aufgetreten und hatte die Gelder auf internen "Finanzverrechnungskonten" für ihre Tochtergesellschaften verwaltet. Im Wege der Verrechnung mit gegenläufigen Konzernforderungen wurden diese Verbindlichkeiten im Berichtsjahr zum 30. September 2018 zurückgeführt.

Transaktionen mit der Geschäftsführung

Es wurden keine geschäftlichen Transaktionen mit der Geschäftsführung eingegangen.

34 Anteilsbesitzliste nach § 313 Abs. 2 HGB

Name	Sitz	Konzernanteile in %
ASSET Grundbesitz GmbH	Köln	94,90
ASSET Objekt Leipzig GmbH	Köln	94,90
ASSET Objekte GmbH	Köln	100,00
ASSET Verwaltungs-GmbH	Köln	94,90
Elbrus GmbH	Köln	94,90
GALERIA Holding GmbH	Köln	100,00
GALERIA Immobilienservice GmbH & Co. KG	Köln	94,90
GALERIA Real Estate Holding GmbH	Köln	100,00
GALERIA Real Estate Management GmbH	Köln	100,00
HBC Kassel GmbH ^*	Köln	94,90
HBS German Invest GmbH	Köln	100,00
HBS Global Properties Germany GmbH ^*	Köln	100,00
Horten GmbH	Köln	94,90
Horten Verwaltungs GmbH	Köln	94,90
Kaufhof Aachen GmbH	Köln	94,90
Kaufhof Aachen II GmbH	Köln	94,90
Kaufhof Aschaffenburg GmbH ^*	Köln	94,90
Kaufhof Baumanagement GmbH & Co. KG	Köln	94,90
Kaufhof Bonn Münsterplatz GmbH	Köln	90,06
Kaufhof Darmstadt GmbH	Köln	94,90
Kaufhof Dortmund GmbH	Köln	94,90
Kaufhof Duisburg GmbH	Köln	94,90
Kaufhof Düsseldorf Carschhaus GmbH	Köln	94,90
Kaufhof Düsseldorf Königsallee GmbH	Köln	94,90
Kaufhof Düsseldorf-Wehrhahn GmbH	Köln	94,90
Kaufhof Erlangen GmbH	Köln	94,90
Kaufhof Frankfurt-Zeil GmbH	Köln	94,90
Kaufhof Freiburg GmbH ^*	Köln	94,90
Kaufhof Gelsenkirchen GmbH	Köln	94,90
Kaufhof Halle GmbH	Köln	94,90
Kaufhof Hanau GmbH	Köln	94,90
Kaufhof Hannover GmbH	Köln	94,90
Kaufhof Heidelberg GmbH	Köln	94,90
Kaufhof Heilbronn GmbH	Köln	94,90
Kaufhof Hildesheim GmbH	Köln	94,90
Kaufhof Kempten GmbH	Köln	94,90
Kaufhof Köln Hohe Straße GmbH	Köln	100,00
Kaufhof Krefeld GmbH	Köln	94,90
Kaufhof Krefeld II GmbH	Köln	94,90
Kaufhof Leipzig GmbH	Köln	94,90
Kaufhof Mainz GmbH	Köln	94,90
Kaufhof Mainz Schusterstraße GmbH	Köln	94,90
Kaufhof Mannheim GmbH	Köln	94,90
Kaufhof Mönchengladbach GmbH	Köln	94,90
Kaufhof München Rotkreuzplatz GmbH	Köln	90,06
Kaufhof Münster GmbH ^*	Köln	94,90
Kaufhof Nürnberg GmbH	Köln	94,90
Kaufhof Offenbach GmbH	Köln	94,90
Kaufhof Oldenburg GmbH	Köln	94,90
Kaufhof Pforzheim GmbH	Köln	94,90
Kaufhof Regensburg GmbH	Köln	94,90
Kaufhof Reutlingen GmbH	Köln	94,90
Kaufhof Saarbrücken GmbH ^*	Köln	94,90
Kaufhof Schweinfurt GmbH	Köln	94,90
Kaufhof Siegburg GmbH	Köln	94,90
Kaufhof Stuttgart GmbH	Köln	94,90
Kaufhof Stuttgart Königstraße GmbH ^*	Köln	94,90
Kaufhof Trier GmbH ^*	Köln	94,90
Kaufhof Ulm GmbH	Köln	94,90
Kaufhof Warenhaus am Alex GmbH	Köln	94,90
Kaufhof Warenhaus Rostock GmbH	Köln	94,90
Kaufhof Wiesbaden GmbH	Köln	94,90
Kaufhof Wuppertal GmbH	Köln	94,90
Kaufhof Würzburg GmbH	Köln	94,90
Sportarena Bonn GmbH	Köln	94,90
Zentra Verwaltungs-GmbH	Köln	94,90
Zentra-Grundstücksgesellschaft mbH	Köln	94,90
Konsolidierte "structured entities" (SPE):
VR-LEASING METRO GmbH & Co. Objekte Rhein-Neckar KG ^* ^**	Eschborn	0,00

^* Mit Ausnahme dieser markierten Gesellschaften, nehmen alle übrigen Konzerngesellschaften die Befreiung nach § 264 Abs. 3 HGB bzw. § 264b HGB in Anspruch.
^** Die VR-LEASING METRO GmbH & Co. Objekte Rhein-Neckar KG wird in den Konzernabschluss einbezogen, da die wesentlichen Chancen und Risiken der Gesellschaft aufgrund vertraglicher Regelungen beim Konzern liegen.

35 Honorar des Konzernabschlussprüfers

Für die im Berichtsjahr erbrachten Dienstleistungen des Abschlussprüfers Deloitte GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Düsseldorf, sind folgende Honorare angefallen:

T€	2018/19	2017/18
Abschlussprüfungsleistungen (Konzern)	192	179
Andere Bestätigungsleistungen	22	19
Summe	214	198

36 Organe der Gesellschaft

Mitglieder der Geschäftsführung der HBS Global Properties Germany GmbH im Geschäftsjahr 2018/19 waren:

Matthias Christian Kreil, verantwortlich für die Bereiche Akquisitionen, Portfolio-Management, Projektentwicklung und Asset-Management (seit 1. Mai 2017)

Köln

Bernhard Cülter, verantwortlich für die Bereiche Rechnungswesen, Planung/Controlling, Steuern und Finanzen (seit 1. Juni 2017)

Aachen

Timo Herzberg, Ressort-übergreifend verantwortlich (seit 1. Dezember 2018)

Berlin

37 Vergütung der Geschäftsführung

Der Geschäftsführung - einschließlich ausgeschiedener Mitglieder - wurde im Berichtsjahr 2018/19 eine Vergütung in Höhe von 259 T€ (Vorjahr 325 T€) gewährt.

38 Ereignisse nach dem Abschlussstichtag

Darlehensgewährungen

Am 22. Februar 2019 wurde ein Darlehen über 25,0 M€ aus eigenen Finanzmitteln an die European Department Store Holding S.à r.l. vergeben. Dies ist die mittelbare Muttergesellschaft des Betreibers der Immobilien der Gruppe, der GALERIA Kaufhof GmbH.

Am 21. März 2019 wurde der GALERIA Kaufhof GmbH selber ein weiteres Darlehen gewährt über 130,0 M€, welches finanziert wurde über die Aufnahme eines Gesellschafterdarlehens der SIGNA Warenhaus Premium Immobilien Beteiligung GmbH in gleicher Höhe.

Am 17. Juni 2019 wurden aus eigenen liquiden Mitteln zusätzliche 45,0 M€ an die GALERIA Kaufhof GmbH ausgezahlt, so dass die vereinbarte maximale Kredithöhe von 175,0 M€ voll ausgeschöpft wurde.

Immobilienverkäufe

Am 22. März 2019 wurde für die Immobilie Köln Hohe Straße ein notarieller Vertrag geschlossen, welcher einer Kaufgesellschaft der SIGNA Gruppe die Option einräumt, diese Immobilie per asset deal zu erwerben.

Am 29. März 2019 wurde zudem für die Immobilie Düsseldorf Carsch-Haus ein notarieller Kaufvertrag geschlossen, welcher die Bedingungen für den Erwerb per asset deal ebenfalls durch eine Kaufgesellschaft der SIGNA Gruppe voraussichtlich zum 31. Dezember 2019 regelt.

Beide Objekte waren zum Abschlussstichtag 31. Januar 2019 bereits als "zur Veräußerung gehalten" bilanziert.

Veränderungen auf Gesellschafterebene

Am 10. Juni 2019 teilte die SIGNA Gruppe - als bisheriger 50%iger mittelbarer Gesellschafter der HBS Global Properties Germany Gruppe - mit, dass ein Kaufvertrag unterzeichnet wurde mit der Hudson's Bay Company (HBC) in Kanada zur Übernahme auch der restlichen Anteile von 50%. Ebenfalls erwirbt die SIGNA Gruppe mittelbar die kompletten Anteile an der European Department Store Holding S.à r.l., der mittelbaren Muttergesellschaft des Betreibers der Immobilien, der GALERIA Kaufhof GmbH.

Für die Geschäftstätigkeit der HBS Global Properties Germany GmbH werden aus dieser Veränderung der indirekten Gesellschafterstruktur keine unmittelbaren Auswirkungen erwartet.

Darüber hinaus lagen keine besonderen Ereignisse nach dem Abschlussstichtag vor.

Köln, den 30. Juli 2019

Cülter

Herzberg

Kreil

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die HBS Global Properties Germany GmbH, Köln

Prüfungsurteile

Wir haben den Konzernabschluss der HBS Global Properties Germany GmbH, Köln, und ihrer Tochtergesellschaften (der Konzern) - bestehend aus der Konzernbilanz zum 31. Januar 2019, der Konzern-Gesamtergebnisrechnung, der Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung und der Konzern-Kapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Februar 2018 bis zum 31. Januar 2019 sowie dem Konzernanhang, einschließlich einer Zusammenfassung bedeutsamer Rechnungslegungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Konzernlagebericht der HBS Global Properties Germany GmbH, Köln, für das Geschäftsjahr vom 1. Februar 2018 bis zum 31. Januar 2019 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

•

entspricht der beigefügte Konzernabschluss in allen wesentlichen Belangen den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage des Konzerns zum 31. Januar 2019 sowie seiner Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Februar 2018 bis zum 31. Januar 2019 und

•

vermittelt der beigefügte Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Konzernlagebericht in Einklang mit dem Konzernabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von den Konzernunternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernabschlusses, der den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Konzernabschluss unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Konzernabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, es sei denn, es besteht die Absicht den Konzern zu liquidieren oder der Einstellung des Geschäftsbetriebs oder es besteht keine realistische Alternative dazu.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Konzernlageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Konzernlagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Konzernabschlusses und Konzernlageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

•	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Konzernabschluss und im Konzernlagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
•	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Konzernabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Konzernlageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme abzugeben.
•	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
•	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Konzernabschluss und im Konzernlagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass der Konzern seine Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
•	beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Konzernabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Konzernabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und der ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt.
•	holen wir ausreichende geeignete Prüfungsnachweise für die Rechnungslegungsinformationen der Unternehmen oder Geschäftstätigkeiten innerhalb des Konzerns ein, um Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht abzugeben. Wir sind verantwortlich für die Anleitung, Überwachung und Durchführung der Konzernabschlussprüfung. Wir tragen die alleinige Verantwortung für unsere Prüfungsurteile.
•	beurteilen wir den Einklang des Konzernlageberichts mit dem Konzernabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Konzerns.
•	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Konzernlagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Düsseldorf, den 30. Juli 2019

Deloitte GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Rolf Künemann, Wirtschaftsprüfer

Michael Pfeiffer, Wirtschaftsprüfer

Zentra-Grundstücksgesellschaft mbH