Colonia Portfolio Berlin GmbH

Hamburg

(vormals Köln)

Jahresabschluss zum 31. Dezember 2011

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2011

I. Geschäfts- und Rahmenbedingungen

1. Geschäftstätigkeit

Die Colonia Portfolio Berlin GmbH (im Folgenden "Gesellschaft" oder "Colonia Berlin" genannt) ist eine 100 %ige Tochtergesellschaft der Colonia Wohnen GmbH, Köln. Die Gesellschaft verwaltet eigenes, in Berlin Marzahn und Nauen gelegenes Immobilienvermögen.

2. Unternehmenssteuerung

Die Gesellschaft ist vollständig in den Konzern der Colonia Real Estate AG, Köln, und damit auch in den Konzern der TAG Immobilien AG, Hamburg, eingebunden. Die operative Führung der Gesellschaft wird durch die Vorstände und weitere Mitarbeiter der Colonia Real Estate AG sowie der TAG Immobilien AG dargestellt.

3. Strategie / Ziele

Ziel der Colonia Berlin ist es, das bestehende Portfolio durch aktives Asset Management weiter zu optimieren und den bestehenden Leerstand langfristig abzusenken und dabei im Rahmen der Neuvermietungen Mieterhöhungspotentiale zu realisieren.

4. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

a. Gesamtwirtschaftliche Lage

Die globale Wirtschaft in 2011 stand im Zeichen der Schuldenkrise der öffentlichen Haushalte insbesondere südeuropäischer Staaten.

Das größte Risiko, auch für die wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland, geht - gemäß dem IWF - von der Krise um den Euro aus. Hieraus könnte für das Jahr 2012 ein Konjunktureinbruch für die deutsche Wirtschaft entstehen, der nach einer Wachstumsrate in 2011 von 3,0% auf 0,3% im laufenden Jahr abnehmen und voraussichtlich erst in 2013 wieder wachsen könnte. Bezogen auf das Wirtschaftswachstum für 2012 ist der IWF pessimistischer als Bundesbank und Bundesregierung, die von einem Wachstum von 0,6% und 0,7% ausgehen. Die Perspektive eines wenn auch geringen Wachstums für Deutschland beruht auf den positiven Zahlen des deutschen Arbeitsmarktes - im Vergleich zu anderen Euro-Ländern wie Italien oder Spanien, die laut IWF bis 2013 in einer Rezession verharren werden.

Obwohl sich das Beschäftigungswachstum verlangsamen soll, gehen verschieden Forschungsinstitute weiter von einer fallenden Arbeitslosigkeit aus (Arbeitslosenquote Januar 2012: 7,3% bzw. weniger als 3 Millionen Arbeitslose im Jahresmittel). Die Bundesregierung erwartet, dass in 2012 weitere 220.000 neue Stellen geschaffen werden. Die positiven Arbeitsmarktdaten unterstützen in Zeiten schwacher Exporte den Konsum und die Binnenkonjunktur.

Die Colonia Berlin, die ausschließlich auf dem deutschen Markt tätig ist, geht davon aus, in 2012 von dem sich zwar verlangsamenden, aber immer noch positiven Wirtschaftswachstum profitieren zu können.

b. Entwicklung des deutschen Immobilienmarktes

Der Immobilienstandort Deutschland für Wohn- und Gewerbeimmobilien ist im europäischen Vergleich nach wie vor attraktiv. Unterstützt wird diese Bewertung durch die Finanz- und Eurokrise, die das Interesse an Investitionen in Sachwerte wie Rohstoffe und Immobilien fördert. Weiter unterstützt wird diese Tendenz durch die momentan äußerst niedrigen Zinsen. Auch für 2012 wird eine Phase des billigen Geldes erwartet, jedoch sollten die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen gedämpfter sein. Somit gilt Deutschland mehr denn je als sicheres Anlageziel für Immobilieninvestments.

c. Entwicklung des deutschen Wohnimmobilienmarktes

Auf dem Transaktionsmarkt war die Nachfrage in 2011 wie auch schon in 2010 deutlich größer als das Angebot. So ist in 2011 das Transaktionsvolumen für Wohnimmobilien um 59% auf knapp € 6,0 Mrd. angestiegen. Insgesamt wurden 92.000 Wohnungen im Rahmen von 235 Verkäufen gehandelt. Der durchschnittliche Umsatz pro Transaktion lag damit wie bereits in 2010 bei rund € 25,0 Mio. Mit Abstand am meisten investiert wurde in Berlin, wo mit 47 Verkäufen ein Umsatz von knapp € 2,5 Mrd. erreicht wurde.

Besonders groß ist die Nachfrage nach stabilen Immobilien, bei denen in der Regel nicht die Renditemaximierung sondern die mittel- bis langfristige Kapitalsicherung unter Einbeziehung einer realistischen Wertsteigerung im Vordergrund steht. Regional betrachtet standen marktrgerechte Wohnungsbestände und Mehrfamilienhäuser hoch im Kurs, und zwar dort, wo mit einem nachhaltigen Bevölkerungs- und Haushaltswachstum gerechnet werden kann. Neben kreisfreien Städten sind dies insbesondere die Städte der "Big Seven" Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart.

Die Chancen für ein erfolgreiches Engagement auf dem deutschen Investmentmarkt sind angesichts anhaltender Schwierigkeiten auf den internationalen Finanzmärkten günstig. Der seit zwei Jahren andauernde konjunkturelle Aufschwung sollte sich in 2012 erkennbar verlangsamen (Wachstumsprognose für Deutschland unter 1%), jedoch sind die Risiken bezüglich einer Rezession aufgrund der positiven Beschäftigungssituation und der starken Binnennachfrage geringer. Dies sollte sich auch in 2012 überdurchschnittlich auf die Nachfrage nach Wohnimmobilien und somit auf das Transaktionsvolumen auswirken. Die nachhaltige Stabilität der Mietverträge, das stabile bis moderat steigende Mietpreisniveau und der Abbau von Leerständen machen Wohninvestments vor allem in Ballungszentren und Top-1B-Städten zur attraktiven Assetklasse.

Als Ausblick für 2012 ist damit festzuhalten, dass Nachfrage und Interesse der Investoren an deutschen Wohnimmobilien weiterhin sehr groß sind. Deshalb stehen die Chancen, ein ähnlich hohes Transaktionsvolumen wie in 2011 wieder zu erreichen, gut. Eine Unwägbarkeit in Zeiten der unverändert schwierigen Finanzmärkte stellt vor allem die Finanzierung dar.

II. Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage

1. Überblick und operative Entwicklung

Der Jahresabschluss der Colonia Berlin wird nach den Grundsätzen des deutschen Handelsgesetzbuches (HGB) erstellt. Im abgelaufenen Geschäftsjahr erzielte die Gesellschaft einen Jahresfehlbetrag in Höhe von € 0,1 Mio. nach einem Jahresüberschuss in Höhe von € 0,2 Mio. im Vorjahr. Die Verschlechterung des Jahresergebnisses resultiert dabei maßgeblich aus dem Anstieg der sonstigen betrieblichen Aufwendungen von € 0,7 Mio. im Vorjahr auf € 1,4 Mio. im Geschäftsjahr 2011.

Im Übrigen zeigt der Jahresabschluss im Vergleich zum Vorjahr eine unveränderte Struktur. Wesentliche Vermögensgegenstände der Gesellschaft sind die Immobilien des Anlagevermögens aus denen auch die wesentlichen Einnahmen der Colonia Berlin in Form von Umsatzerlösen aus der Hausbewirtschaftung resultieren.

Einen Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit der Colonia Berlin bildete im abgelaufenen Geschäftsjahr weiterhin der Abbau von Leerständen und die Nachvermietung frei werdender Mieteinheiten.

Das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit verringerte sich auf € -0,1 Mio. (Vj.: € 0,2 mio.). Die Gesellschaft investierte dabei verstärkt in ihre Bestandsprojekte, also in die Gebäude und Grundstücke, in denen zur Wiedervermietung und energetischen Modernisierung konkrete bauliche Entwicklungsmaßnahmen durchgeführt werden, um die hohe Attraktivität ihrer Objekte auch weiterhin zu gewährleisten.

2. Ertragslage

Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung beliefen sich im Berichtsjahr auf € 21,9 Mio. (Vj.: € 21,3 Mio.).

Das Rohergebnis, das sich aus Umsatzerlösen, Bestandsveränderungen, sonstigen betrieblichen Erträgen und Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen ermittelt, hat sich von € 10,4 Mio. in 2010 auf € 10,7 Mio. in 2011 verbessert.

Die Abschreibungen auf Sachanlagen beinhalten ausschließlich planmäßige Abschreibungen in Höhe von € 2,6 Mio. (Vj.: € 2,6 Mio.)

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen in Höhe von € 1,4 Mio. (Vj. € 0,7 Mio.) beinhalten im Vergleich zum Vorjahr eine Personalkostenumlage der TAG Immobilien AG in Höhe von € 0,5 Mio. (Vj. € 0,0 Mio.). Das Zinsergebnis als Saldo aus Zinsaufwendungen und Zinserträgen verbesserte sich auf € -6,7 Mio. (Vj.: € -6,9 Mio.).

Das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit verringerte sich auf € -0,1 Mio. (Vj.: € 0,2 Mio.).

3. Finanz- und Vermögenslage

Das Bilanzvolumen verringerte sich zum Ende des Geschäftsjahres 2011 auf € 165,4 Mio. (Vj. € 166,7 Mio.). Die Eigenkapitalquote konnte im Geschäftsjahr auf 15,63% (Vj. 15,56 %) verbessert werden.

Das Anlagevermögen, das zum überwiegenden Teil die langfristig zu vermietenden Immobilien der Gesellschaft beinhaltet, verringerte sich von € 153,4 Mio. auf € 150,7 Mio. in 2011.

Das Umlaufvermögen erhöhte sich von € 12,9 Mio. in 2010 auf € 14,4 Mio. in 2011. Die Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen erhöhten sich von € 1,5 Mio. in 2010 auf € 4,6 Mio. in 2011. Die Guthaben bei Kreditinstituten betrugen zum Ende der Berichtsperiode € 1,8 Mio. (Vj. € 3,7 Mio.).

Die Verbindlichkeiten, die insbesondere Bankkredite zur Immobilienfinanzierung beinhalten, verringerten sich von € 131,9 Mio. auf € 130,9 Mio. zum 31. Dezember 2011.

4. Gesamtaussage zur wirtschaftlichen Lage

Die Gesellschaft erwirtschaftet im Geschäftsjahr 2011 einen Jahresfehlbetrag in Höhe von € 0,1 Mio. nach einem Jahresüberschuss in Höhe von € 0,2 Mio. im Vorjahr. Die Ertragslage bewegt sich damit auf Vorjahresniveau.

Die Eigenkapitalquote bewegt sich mit 15,6% ebenfalls auf dem Vorjahresniveau von 15,6%.

Die Gesellschaft ist in der Lage ihren Kapitaldienst ohne des TAG Immobilien AG Konzerns zu bedienen. Daneben hat der wesentliche Teil der Finanzierungen eine Laufzeit bis 2014, so dass kurzfristig keine wesentlichen Nachfinanzierungen verhandelt werden müssen.

Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft wird weiterhin als stabil eingeschätzt.

5. Mitarbeiter

Die Gesellschaft beschäftigt keine eigenen Mitarbeiter.

III. Nachtragsbericht

Nach Ende des Geschäftsjahres waren keine Ereignisse mit wesentlichem Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft zu verzeichnen.

IV. Risiko- und Chancenbericht

Risikomanagement

Risiken sind ein grundlegender Bestandteil jedes unternehmerischen Handelns. Dabei gelten die Grundsätze, dass bei allen Geschäften die Chancen klar überwiegen müssen, spekulativeTransaktionen nicht zulässig sind und die Handlungsweise der Gesellschaft nicht nur geltendem Recht, sondern auch ethischen und moralischen Standards genügen muss.

Durch die Implementierung der Gesellschaft in den Konzern der TAG Immobilien AG sowie der Colonia Real Estate AG steht das Risiko- und Chancenmanagement im Mittelpunkt, um damit sowohl die Sicherung als auch die Weiterentwicklung und das Wachstum der Gesellschaft zu gewährleisten.

Risikoidentifikation

Um Risiken zu erkennen, beobachtet der TAG Konzern sowohl das gesamtwirtschaftliche Geschehen, als auch die Entwicklung der Immobilien- und Finanzbranche. Darüber hinaus überwacht sie interne Prozesse. Die Risikoidentifikation ist aufgrund der sich ständig ändernden Verhältnisse und Anforderungen eine permanente Aufgabe, die z.B. durch Nutzung von checklisten in die Arbeitsabläufe integriert ist. Jede Organisationseinheit hat grundsätzlich alle durch aktuelles und zukünftiges Handeln möglicherweise entstehenden Risiken festzustellen. Regelmäßig stattfindende Jour Fixe, Controlling-Gespräche, Abteilungsbesprechungen, Einzelgespräche und Abfragen dienen dabei ebenfalls der Risikofeststellung.

Im Folgenden werden die Risiken der Gesellschaft dargestellt:

Umfeld- und Branchenrisiken

Risiken innerhalb der Immobilienbranche bestehen für die Gesellschaft aus verschiedenen Entwiklungen. Im Vermietungsmarkt kann ein Überangebot an Flächen zu Preisdruck, Margenverlusten und Leerständen führen. Dieses Risiko minimiert die Gesellschaft durch intensive Prüfung des jeweiligen lokalen Marktes im Vorfeld von Investitionen.

Der Immobilienbestand der Gesellschaft unterliegt den Risiken der Vermietungs- und Investitionsmärkte. Marktrisiken können im Vermietungsmarkt entstehen, wenn sich die konjunkturelle Lage in Deutschland eintrübt und dadurch die Mieten stagnieren oder zurückgehen.
Darüber hinaus kann die Veränderung wirtschaftlicher Rahmenbedingungen zu steigenden Arbeitslosenzahlen führen, was bei einem unbezifferbaren Mieterkreis zu finanziellen Einschränkungen und außerdem zu steigenden Leerständen und daraus resultierenden höheren Leerstandskosten führen kann. Auf der Nachfrageseite des Vermietungsmarktes gehen sowohl von der Konjunkturzyklik als auch von langjährigen Strukturverschiebungen gewisse Risiken aus.

Aufgrund der nach wie vor ungelösten Euro-Krise gehen die Wirtschaftsforscher für das laufende Geschäftsjahr 2012 nur von einem geringen Wirtschaftswachstum für Deutschland aus. Zudem bleiben die Risiken aus den nach wie vor bestehenden Problemen am US-Wohnimmobilienmarkt sowie dem unsicheren Euro-Wechselkurs, der Gefahr einer Inflation sowie weiter steigender Energie- und Ölpreise, bestehen.

Regulatorische und politische Risiken

Die Gesellschaft ist allgemeinen Risiken ausgesetzt, die sich aus der Veränderung von Rahmenbedingungen durch die Gesetzgebung oder aus anderen Vorschriften ergeben. Da die Unternehmenstätigkeit der Gesellschaft auf die Region Berlin beschränkt ist und derartige Veränderungen in den meisten Fällen nicht plötzlich und überraschend auftreten, besteht ausreichend Reaktionszeit, um auf Veränderungen zu reagieren.

Für das Geschäftsjahr 2012 erachten wir dieses Risiko als gering.

Vermietungsrisiken

Bei Wohnungsmietern wird im Vorfeld der Vergabe eine standardisierte Bonitätsprüfung vorgenommen um dem Risiko von Mietausfällen vorzubeugen. Darüber hinaus gehört die Leerstandsreduktion durch aktives Asset und Property Management zum Kerngeschäft und reduziert so auf der einen Seite die Leerstandskosten und realisiert gleichzeitig vorhande Mietpotentiale. Durch die aktive Betreuung des Portfolios bis hin zu nachhaltiger Bestandsmieterpflege sichert die Gesellschaft langfristige Mietverhältnisse. Dies wirkt sich positiv auf die Fluktuation und damit zusammenhängend auch auf das Mietausfallrisiko aus. Zudem sichert die Implementierung eines erfolgreichen Forderungsmanagements die kontinuierlichen Zahlungseingänge und kann zeitnah möglichen Versäumnisausfällen entgegenwirken.

Die Qualität der Verwaltung konnte durch den Verwalterwechsel zur konzerneigenen TAG Asset Management GmbH, Hamburg, gesteigert werden. Durch personelle Änderungen im Asset Management und externen Property Management wurde das interne Kontrollsystem der Gesellschaft verbessert und ausgebaut. Durch die Integration des Asset Managements in die Colonia Real Estate AG und damit auch der TAG Immobilien AG werden die Renditeorientierung und die Investorensichtweise weiter verstärkt.

Leistungswirtschaftliche Risiken

Unter anderem aus Überzahlungen oder Fehlzahlungen können Vermögensverluste entstehen. Dem Risiko aus Vermögensverlusten, welches wir als das wesentliche leistungswirtschaftliche Risiko ansehen, beugt die Gesellschaft durch das interne Kontrollsystem vor, das in diesem Bereich unter anderem aus den Bestandteilen Rechnungseingang und -prüfung sowie Zahlungsfreigabe besteht. Dieses System ist durch Arbeitsanweisungen und Unterschriftenregelungen dokumentiert und wird laufend überwacht.

Wir schätzen die Wahrscheinlichkeit und die potenziellen finanziellen Auswirkungen dieser Risiken derzeit als gering ein.

Finanzwirtschaftliche Risiken

Durch die Geschäftstätigkeit ist die Gesellschaft verschiedenen Risiken finanzieller Natur ausgesetzt. Zu diesen zählen Zinsen, Liquidität und Kreditprolongationen. Auf Basis der von den Unternehmensorganen der TAG Immobilien AG verabschiedeten Richtlinien erfolgt das Risikomanagement in der zentralen Finanzabteilung. Das Kontrahentenausfallrisiko für derivative Finanzinstrumente und Finanztransaktionen wird durch die Auswahl von Finanzinstituten mit hoher Bonität gering gehalten.

Kredit- und Zinsrisiken

Aufgrund der Fremdfinanzierung der gehaltenen Immobilienbestände ist die Gesellschaft im Rahmen ihrer üblichen Geschäftstätigkeit Zinsänderungsrisiken ausgesetzt. Der wesentliche Teil der mit einem Festzins ausgestatteten Kreditverbindlichkeiten haben eine Laufzeit bis 2014. Insofern sind zumindest mittefristig die Risiken aus einer etwaigen Zinsänderung eingegrenzt. Darüber hinaus finden im Rahmen des Risikomanagements in regelmäßigen Zeitabständen Beratungen über die aktuelle Zinssituation und über die mögliche Zinsentwicklung sowie über den Einsatz derivativer Finanzinstrumente statt.

Es hat sich im Geschäftsjahr 2011 gezeigt, dass der Kapitaldienst innerhalb der Gesellschaft durch die Ergebnisse gedeckt ist.

Liquiditätsrisiken

Durch umfangreiche Liquiditätsplanungsinstrumente, sowohl im kurz- als auch im mittelfristigen Bereich, auf Ebene der jeweiligen operativen Tochtergesellschaft und des Gesamtkonzerns, werden die laufenden Geschäftsvorgänge mit den Plandaten gespiegelt. Es erfolgt ein reglmäßiges und umfangreiches Reporting an den Vorstand über die laufende Liquidität.

Währungsrisiken

Risiken und Geschäfte in einer Fremdwährung bestehen nicht, sämtliche Geschäftsvorfälle in Euro abgewickelt werden.

Personalrisiken

Da bei der Gesellschaft kein eigenes Personal angestellt ist, bestehen keine Personalrisiken.

IT-Risiken

Wie jedes Unternehmen ist auch der TAG Immobilien AG Konzern IT-Risiken wie zum Beispiel Datenverlusten und Computerviren ausgesetzt. Daher ist die IT-Infrastruktur konzernweit durch aktuelle Firewall- und Antivirenprogramme geschützt. Darüber hinaus soll die permanente Überwachung des Datenverkehrs hinsichtlich versteckter und gefährlicher Inhalte gegen Angriffe von außen schützen. Zudem verfügt die Gesellschaft über ein eigenständiges Netzwerk. Eine Sicherung aller betriebsrelevanten Daten erfolgt täglich. Im Falle eines Ausfalls der Hard- oder software auf den Systemen sind alle Daten kurzfristig reproduzierbar.

Das Risiko von Hacker- und Ausspähungsangriffen wird branchenüblich als gering erachtet. Trotz hoher Sicherheitsstandards können im Falle von Störungen oder Beeinträchtigungen höhere Kosten enstehen.

Sonstige Risiken

Im Übrigen werden sonstige Risiken als nicht wesentlich, als unwahrscheinlich und in den wirtschaftlichen Folgen als gering eingeschätzt.

Chancen

Die Geschäftsführung geht davon aus, dass sich die positiven Marktdaten für den Wohnimmobilienstandort Berlin auch positiv auf die beiden Standorte Berlin-Marzahn und Nauen auswirken.

V. Prognosebericht

1. Künftige wirtschaftliche Rahmenbedingungen / Konjunkturerwartung

Die globale wirtschaftliche Entwicklung wird aller Voraussicht nach in den nächsten Jahren regional erneut sehr unterschiedlich verlaufen und ist in verschiedenen Regionen mit großen Unsicherheiten behaftet. Für die Entwicklungs- und Schwellenländer wird weiterhin mit einem robusten, wenn auch abgeschwächten Wachstum gerechnet, während für die meisten westlichen Industrienationen lediglich von einer Stagnation oder einem marginalen Wachstum ausgegangen wird.

Die konjunkturelle Entwicklung in Europa wird weiterhin heterogen verlaufen. Bei den europäischen Staaten, die von der Euro- und Staatsschuldenkrise stärker betroffen sind, wird eine rückläufige Entwicklung der Märkte erwartet.

Der konjunkturelle Ausblick für Deutschland trübt sich nach den beiden starken Jahren 2010 und 2011 im kommenden Jahr etwas ein. Allerdings behält Deutschland trotzdem seine relativ starke Wettbewerbsposition bei. Konkret wird für 2012 erwartet, dass der Export nach wie vor eine bedeutende Stütze darstellt und in 2012 ein Bruttoinlandsprodukt von 0,7% beziehungsweise 0,6% erreicht werden kann - gemäß den Prognosen von Bundesregierung und Bundesbank.

2. Erwartete Ertrags- und Finanzlage der Gesellschaft

Berlins Bedeutung als Immobilienstandort hat in den letzten Jahren stetig zugenommen und die Stadt mit ihren 3,5 Mio. Einwohnern zu einer der wichtigsten deutschen Metropolregionen gemacht. Das kulturelle Spektrum ist breit gefächert und lockt Kreative aller Altersgruppen an, die der Stadt ihre Innovations- und Zukunftsfähigkeit verleihen und qualifizierte Beschäftigte hervorbringen. Darüber hinaus erweisen sich die wirtschaftlichen Rahmendaten Berlins als äußerst robust. Die Berliner Wirtschaft ist in 2011 um rund 2,5% gewachsen; diese Wachstumsrate wird in 2012 allerdings wesentlich niedriger ausfallen. Der Berliner Arbeitsmarkt zeigt sich verhältnismäßig solide. Die Zahl der Erwerbstätigen hat sich in 2011 erwartungsgemäß positiv entwickelt und stieg um 1,3%. Somit sank die Arbeitslosenquote auf 13,6%, Mitte der 2000er lag sie noch bei 19,0%.

Die Bevölkerungsentwicklung Berlins ist seit 2005 positiv; in den letzten 5 Jahren kamen durchschnittlich 13.000 Menschen pro Jahr hinzu. Mittelfristig sollte Berlin weiter mit höheren Raten wachsen als Deutschland insgesamt. Erfreulich ist, dass insbesondere junge Menschen nach Berlin ziehen und die Altersgruppe der 20-30-Jährigen in 2010 mit 25.000 beachtlich war. Demzufolge sind die demographischen Prognosen für Berlin positiv. Der Anteil der Ein- und Zweipersonenhaushalte liegt insgesamt bei 83,7% und somit noch über dem Anteil von Hamburg und Köln (mit fast 81,0%). Größere Haushalte mit drei oder mehr Personen sind mit lediglich 16,3% entsprechend unterrepräsentiert.

Als Wohnungsmarkt zeigt sich Berlin heterogen, da die 13 Bezirke sich sehr unterschiedlich entwickeln und als unterschiedlich attraktiv bewertet werden. Hier muss eine Einzelbetrachtung vorgenommen werden. Die TAG Immobilien AG ist folgenden Bezirken präsent: Zehlendorf, Charlottenburg/Wilmersdorf, Friedrichshain/Kreuzberg, Neukölln sowie in Marzahn/Hellersdorf. Fast alle Bezirke profitieren von der positiven Bevölkerungsentwicklung in Berlin, insbesondere Zehlendorf hat überdurchschnittliche Wanderungsgewinne zu verzeichnen. Lediglich in Marzahn/Hellersdorf sind in den letzten 10 Jahren am meisten Einwohner weggezogen, jedoch war in 2010 der Wanderungssaldo erstmals wieder positiv: Es zogen rund 1.800 Einwohner mehr in den Bezirk als fort.

Die Angebotsmieten in Berlin steigen nach zweijähriger Stagnation seit Ende 2007 wieder kontinuierlich an. Der Anstieg hat sich allerdings in 2011 mit 5,1% gegenüber 2010 mit 8,4% verlangsamt. Wesentlich besser entwickeln sich die Mieten bei Neubauwohnungen ab dem Baujahr 2000 und bei Wohnungen mit gehobener Ausstattung. Die durchschnittliche Nettokaltmiete bei Bestandswohnungen für ganz Berlin lag im ersten bis dritten Quartal 2011 bi 6,49 €/m ². Die Hälfte aller Berliner Wohnungen wird für Nettokaltmieten zwischen 5,51 und 8,00 €/m ² angeboten. Die Mietpreise für Neubauwohnungen liegen über diesen Nettokaltmieten. Verteilt auf die Berliner Bezirke gibt es die höchsten Angebotsmieten in Charlottenburg/Wilmersdorf (7,98 €/m ²), gefolgt von Steglitz/Zehlendorf (7,03 €/m ²) sowie Friedrichshain/Kreuzberg und Pankow. In anderen Bezirken liegen die Mieten zum Teil deutlich unter dem durchschnittlichen Preis von 6,49 €/m ² - so in Neukölln (5,93 €/m ²), Reinickendorf (5,75 €/m ²) und Spandau (5,37 €/m ²). Die im Durchschnitt günstigsten Wohnungen gibt es in Marzahn/Hellersdorf (4,82 €/m ²).

Zurzeit beträgt die durchschnittliche Wohnfläche je Einwohner 38,7 m ² und die durchschnittliche Wohnungsgröße 70,6m ². Die Leerstandsrate für Berlin lag in 2010 bei 5,0% (2009: 5,5%).

Diese Eckdaten zeigen das Potential, dass der Berliner Immobilienmarkt bietet. Hiervon wird auch die Gesellschaft mit ihrem Standort in Marzahn /Hellersdorf profitieren. Darüber hinaus wird auch für den Standort in Nauen von einem ähnlichen Potential ausgegangen. Der Standort in Nauen befindet sich im Bundesland Brandenburg im Landkreis Havelland co. 18 km westlich von Berlin und 24 km nordwestlich der Landeshauptstadt Potsdam. Nauen profitiert stark von seinet infrastrukturellen Anbindung an und zu Berlin und Potsdam. Für Nauen ist es von Vorteil, dass es sich direkt am westlichen Berliner Autobahnring befindet und somit insbesondere für Pendler als Wohnungsort interessant ist.

3. Gesamtaussage

Die Gesellschaft realisiert kontinuierlich die vorhandenen Wertsteigerungspotentiale durch aktives Asset und Property Managements und geht davon aus, dass in den Geschäftsjahren 2012 und 2013 Jahresüberschüsse erwirtschaftet werden.

Köln, den 15. Juni 2012

Colonia Portfolio Berlin GmbH

Rolf Elgeti, Geschäftsführer

Georg Griesemann, Geschäftsführer

Bilanz zum 31. Dezember 2011

AKTIVA

	EUR	31.12.2011 EUR	31.12.2010 EUR
A. Anlagevermögen
Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	150.743.574,36		153.364.511,36
2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	1.756,00		2.053,00
3. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	0,00		945,00
		150.745.330,36	153.367.509,36
B. Umlaufvermögen
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
1. andere Vorräte	0,00		70.113,43
2. geleistete Anzahlungen	7.362.002,41		6.900.855,84
		7.362.002,41	6.970.969,27
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung	467.707,88		674.740,02
2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	4.646.952,62		1.451.957,64
3. Sonstige Vermögensgegenstände	110.060,03		123.029,77
		5.224.720,53	2.249.727,43
III. Flüssige Mittel und Bausparguthaben
Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten		1.822.847,42	3.724.075,42
		14.409.570,36	12.944.772,12
C. Rechnungsabgrenzungsposten		252.655,37	376.402,46
		165.407.556,09	166.688.683,94
PASSIVA
	EUR	31.12.2011 EUR	31.12. 2010 EUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital		25.000,00	25.000,00
II. Kapitalrücklage		31.862.008,62	31.862.008,62
III. Verlustvortrag		-5.952.560,62	-6.144.838,13
IV. Jahresüberschuss		-77.485,95	192.277,51
		25.856.962,05	25.934.448,00
B. Rückstellungen
1. Steuerrückstellungen	0,00		0,00
2. Sonstige Rückstellungen	470.259,44		678.401,92
		470.259,44	678.401,92
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	130.850.455,27		131.863.809,21
2. Erhaltene Anzahlungen	7.471.564,52		7.226.320,61
3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	534.242,54		413.488,06
4. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	212.775,59		191.026,44
5. Sonstige Verbindlichkeiten	11.296,68		3.845,83
davon aus Steuern EUR 67,65 (Vj. EUR 67,65)
		139.080.334,60	139.698.490,15
D. Rechnungsabgrenzungsposten		0,00	377.343,87
		165.407.556,09	166.688.683,94

Gewinn- und Verlustrechnung für 2011

	EUR	2011 EUR	2010 EUR
1. Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung	21.893.532,65		21.253.163,81
2. Erhöhung oder Verminderung (-) des Bestands an unfertigen Leistungen	461.146,57		378.105,21
3. Sonstige betriebliche Erträge	300.060,30		884.070,05
		22.654.739,52	22.515.339,07
4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
Aufwendungen für Hausbewirtschaftung	11.974.556,73		12.066.303,99
5. Abschreibungen auf Sachanlagen	2.649.179,00		2.649.103,03
6. Sonstige betriebliche Aufwendungen	1.424.122,77		711.951,41
		16.047.858,50	15.427.358,43
7. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	161.656,58		31.954,12
davon aus verbundenen Unternehmen EUR 23.228,75 (Vj. EUR 23.228,75)
8. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	6.845.420,42		6.924.338,85
davon an verbundene Unternehmen EUR 23.879,30 (Vj. EUR 23.879,30)
		-6.683.763,84	-6.892.384,73
9. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit		-76.882,82	195.595,91
10. Steuern vorn Einkommen und vom Ertrag	603,13		1.439,99
11. Sonstige Steuern	0,00		1.878,41
		603,13	3.318,40
12. Jahresüberschuss/-fehlbetrag (-)		-77.485,95	192.277,51

Anhang 31.12.2011

Allgemeine Hinweise

Der vorliegende Jahresabschluss wurde gemäß §§ 242 ff. und §§ 264 ff. HGB sowie nach den einschlägigen Vorschriften des GmbHG und des Gesellschaftsvertrags aufgestellt. Es wurden die geänderten Vorschriften gemäß Bilanzrechtsmodernisierungsgesetz (BilMoG) berücksichtigt.

Es gelten die Vorschriften für mittelgroße Kapitalgesellschaften gem. § 267 Abs. 2 HGB.

Bei der Gliederung der Gewinn- und Verlustrechnung wurde die Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen vom 22. September 1970, zuletzt geändert durch Verordnung vom 6. März 1987 (BGBl. I S. 770) beachtet.

Zur Verbesserung der Klarheit der Darstellung sind die gemäß § 268 Abs. 4 und Abs. 5 HGB sowie § 42 Abs. 3 GmbHG vorgesehenen "davon-Vermerke" zu Forderungen und Verbindlichkeiten anstatt in der Bilanz im Anhang wiedergegeben worden.

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren gem. § 275 Abs. 2 HGB aufgestellt.

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Für die Aufstellung des Jahresabschlusses waren unverändert die nachfolgenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden maßgebend.

Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt und wird, soweit abnutzbar, um planmäßige lineare Abschreibungen vermindert.

Die Vermögensgegenstände des Sachanlagevermögens werden nach Maßgabe der voraussichtlichen Nutzungsdauer abgeschrieben.

Die Vorräte werden zu den Anschaffungskosten bzw. zum Nennwert angesetzt.

Die unfertigen Leistungen werden zu Anschaffungskosten der noch nicht abgerechneten umlagefähigen Betriebskosten unter Berücksichtigung des Leestands ermittelt.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zum Nennwert bzw. zu Anschaffungskosten angesetzt. Allen risikobehafteten Posten ist durch die Bildung von Wertberichtigungen Rechnung getragen.

Die flüssigen Mittel werden zum Nennbetrag bewertet.

Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten und sind in der Höhe angesetzt, die nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendig ist.

Verbindlichkeiten sind zum Rückzahlungsbetrag angesetzt.

Die Rechnungsabgrenzungsposten berücksichtigen Ausgaben vor dem Abschlussstichtag, die Aufwand für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen und werden zum Nennbetrag bilanziert.

Erläuterungen zur Bilanz

Anlagevermögen

Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist unter Angabe der Abschreibungen des Geschäftsjahres im Anlagenspiegel (Anlage zum Anhang) dargestellt. Bei dem ausgewiesenen Vermögenszugang handelt es sich um die im Berichtsjahr angeschafften Objekte Abwassersammelgrube (EUR 15.000) und Hamburger Straße 15b/c (EUR 12.000).

Unfertige Leistungen

In diesem Posten werden die noch nicht abgerechneten Mietnebenkosten erfasst. Die Veränderung dieses Postens wird über den Posten Bestandsveränderung in der Gewinn- und Verlustrechnung ergebniswirksam. Er ist im Zusammenhang zu sehen mit dem ausgewiesenen Umsatz aus der Hausbewirtschaftung und den Aufwendungen für Hausbewirtschaftung.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Sämtliche Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände haben - wie im Vorjahr - eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen in Höhe von TEUR 4.647 (Vj. TEUR 1.452) enthalten TEUR 66,3 (Vj. TEUR 62,8) Forderungen gegen Gesellschafter (Colonia Wohnen GmbH). Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen betreffen Kontokorrentverbindlichkeiten.

Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen in Höhe von TEUR 470, (Vj. TEUR 678) beinhalten Rückstellungen für ausstehende Eingangsrechnungen (TEUR 390, Vj. TEUR 551) und Abschluss- und Prüfungskosten (TEUR 26,8; Vj. TEUR 69) sowie für ausstehende Verwaltergebühr an den ehemaligen Hausverwalter Curanis Wohnimmobilien GmbH i.H.v. TEUR 53 (Vj.: TEUR 68).

Verbindlichkeiten

Von den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in Höhe von TEUR 130.850 (Vj. TEUR 131.864) haben TEUR 1.003,1 (Vj. TEUR 2.353,3) eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr. Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit von mehr als 5 Jahren bestehen nicht. Die Verbindlichkeiten sind in der ausgewiesenen Höhe durch Grundschulden und Forderungsabtretungen besichert.

Die erhaltenen Anzahlungen, die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und die sonstigen Verbindlichkeiten haben eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr und sind nicht besichert.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen (TEUR 213, Vj. TEUR 191) betreffen sonstige Verbindlichkeiten und haben eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

Haftungsverhältnisse

Am Bilanzstichtag bestehen keine Haftungsverhältnisse im Sinne des § 251 HGB.

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Es bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen gegenüber der "TAG Asset Management GmbH" aus einem Hausverwaltervertrag mit unbestimmter Laufzeit und gegenüber "Tele Columbus Multimedia GmbH" aus einem Kaufvertrag von Breitbandkabelanlagen.

Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Sonstige betriebliche Erträge

Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung

Im Zeitraum vom 1. Januar bis 31. Dezember 2011 wurden Umsatzerlöse in Höhe von TEUR 21.894 (Vj.: TEUR 21.253) erzielt. Es handelt sich hierbei um Nettokaltmieten und um Umlagenabrechnungen 2010 aus dem in Nauen und Berlin gelegenen Immobilienbesitz der Gesellschaft.

Erhöhung des Bestands an unfertigen Leistungen

In diesem Posten wird die betragsmäßige Veränderung (TEUR 461; Vj.: TEUR 378) der bisher noch nicht abgerechneten Mietnebenkosten erfasst

Sonstige Angaben

Geschäftsführung

Die Geschäftsführung bestand während des Geschäftsjahres 2011 aus den folgenden Personen:

•	Herr Patrick Kaiser, Kaufmann, Hilden bis 09. März 2011
•	Herr Eckhard Holländer, Kaufmann, Stahnsdorf bis 09. März 2011
•	Herr Rolf Elgeti, Kaufmann, Berlin ab 09. März 2011
•	Herr Hans Ulrich Sutter, Kaufmann, Berlin ab 09. März 2011 bis 02. Mai 2012

Ab dem 02. Mai 2012 gehört Herr Georg Griesemann, Köln, der Geschäftsführung an.

Geschäftsführerbezüge sind nicht angefallen.

Mitarbeiter

Im Geschäftsjahr wurden keine Mitarbeiter beschäftigt.

Konzernverhältnisse

Die Colonia Portfolio Berlin GmbH ist eine 100%-ige Tochtergesellschaft der Colonia Wohnen GmbH, Köln, die wiederum Tochtergesellschaft der Colonia Real Estate AG, Köln, ist. Die Colonia Portfolio Berlin GmbH wird in den Konzernabschluss der Colonia Real Estate AG nach den Grundsätzen der Vollkonsolidierung einbezogen. Die Colonia Real Estate AG stellt einen Konzernabschluss für den größten und den kleinsten Kreis von Unternehmen nach IFRS auf.

Der Konzernabschluss wird beim elektronischen Bundesanzeiger veröffentlicht.

Honorar des Abschlussprüfers

Die Angaben über das Honorar des Abschlussprüfers gemäß § 285 Nr. 17 HGB sind im Konzernabschluss zum 31. Dezember 2011 der Colonia Real Estate AG enthalten.

Gewinnverwendungsvorschlag

Laut § 9.2 der Satzungsneufassung des Gesellschaftsvertrags vom 4. November 2010 beschließt die Gesellschafterversammlung über den Jahresabschluss und die Ergebnisverwendung. Die Gesellschafter schlagen vor, den Jahresfehlbetrag in Höhe von TEUR 77 auf neue Rechnung vorzutragen.

Köln, den 29. Juni 2012

Colonia Portfolio Berlin GmbH

Rolf Elgeti

Georg Griesemann

Die Feststellung bzw. Billigung des Jahresabschlusses erfolgte am 8. November 2012.

Entwicklung des Anlagevermögens 2011

	Anschaffungs- und Herstellungskosten
	1.1.2011	Zugänge	Umbuchung	Abgänge	31.12.2011
	EUR	EUR	EUR	EUR	EUR
Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	164.392.702,14	27.000,00	945,00	0,00	164.420.647,14
2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	2.941,18	0,00	0,00	0,00	2.941,18
3. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	945,00	0,00	-945,00	0,00	0,00
	164.396.588,32	27.000,00	0,00	0,00	164.423.588,32

	Kumulierte Abschreibungen
	1.1.2011	Zugänge	Abgänge	31.12.2011
	EUR	EUR	EUR	EUR
Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	11.028.190,78	2.648.882,00	0,00	13.677.072,78
2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	888,18	297,00	0,00	1.185,18
3. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00	0,00
	11.029.078,96	2.649.179,00	0,00	13.678.257,96

	Buchwerte
	31.12.2011	31.12.2010
	EUR	EUR
Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	150.743.574,36	153.364.511,36
2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	1.756,00	2.053,00
3. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	0,00	945,00
	150.745.330,36	153.367.509,36

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

An die Colonia Portfolio Berlin GmbH

Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der Colonia Portfolio Berlin GmbH, Köln, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2011 geprüft. Die Buchführung und die aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftervertrages liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere aufgabe ist es, auf der Grundlage der von und durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung dr angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschäftzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichtes. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfund eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichn Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Hamburg, den 15. Juni 2012

Nörenberg · Schröder GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Cronemeyer, Wirtschaftsprüfer

Michels, Wirtschaftsprüfer