LEG Erste Grundstücksverwaltungs GmbH

Düsseldorf

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2022 bis zum 31.12.2022

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2022

Inhalt

Grundlagen des Konzerns

Konzernstruktur und Rechtsform

Grundlagen der LEG Ersten Grundstücksverwaltungs GmbH

Geschäftstätigkeit und Strategie der LEG

Konzernsteuerungssystem

Wirtschaftsbericht

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen der LEG

Wohnungsmarkt der LEG

Transaktionsmarkt der LEG

Mitarbeiter der LEG Ersten Grundstücksverwaltung

Laufende Geschäftstätigkeit der LEG

Laufende Geschäftstätigkeit der LEG Ersten Grundstücksverwaltung

Finanzierung der LEG

Finanzierung der LEG Ersten Grundstücksverwaltung

Analyse der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der LEG Ersten Grundstücksverwaltung

Risiko-, Chancen- und Prognosebericht der LEG

Prognosebericht der LEG Ersten Grundstücksverwaltung

Grundlagen des Konzerns

LEG

Konzernstruktur und Rechtsform

Für die LEG Erste Grundstücksverwaltung GmbH (nachfolgend: "LEG Erste Grundstücksverwaltung") wird im Folgenden im Wesentlichen der Konzernlagebericht verwendet, da das Konzernumfeld auch mittelbar die LEG Erste Grundstücksverwaltung beeinflusst.

Die LEG Immobilien SE ist die Obergesellschaft der LEG-Gruppe (im Folgenden "LEG"), die in der Abbildung schematisch dargestellt ist. Die Gesellschaft hat am 11. März 2021 die Rechtsform einer SE (Societas Europaea) angenommen. Sie firmierte zuvor als LEG Immobilien AG. Diese war im Jahr 2013 infolge einer Rechtsformumwandlung aus der LEG Immobilien GmbH entstanden.

Grundlagen der LEG Ersten Grundstücksverwaltungs GmbH

Die LEG Erste Grundstücksverwaltungs GmbH ist mit 100 % eine Tochtergesellschaft der LEG NRW GmbH. Die LEG NRW GmbH ist eine wesentliche Tochtergesellschaft der LEG. Die LEG Immobilien SE ist die Muttergesellschaft der LEG.

Die LEG Erste Grundstücksverwaltung zählt mit ihren 2.035 Wohnungen (zum Stichtag 31.12.2022) zu den bestandshaltenden Gesellschaften der LEG.

Gegenstand des Unternehmens ist die Bewirtschaftung des vorhandenen Wohnungsbestandes, die Errichtung, der Um- und Ausbau, die Modernisierung, Betreuung, Bewirtschaftung und Verwaltung von Wohnungen in allen Rechts- und Nutzungsformen. Die Gesellschaft ist berechtigt, Zweigniederlassungen zu errichten, Tochterunternehmen zu gründen, andere Unternehmen zu erwerben oder sich an solchen zu beteiligen.

Sehr bedeutsame finanzielle Leistungsindikatoren zur Steuerung der Gesellschaft waren im Geschäftsjahr 2022 Mietentwicklung, EPRA-Leerstandsquote und Investitionen für Instandhaltung und Modernisierung. Aufgrund der angepassten, auf Kapitaleffizienz ausgerichteten Geschäftsstrategie stellen die Investitionen für Instandhaltung und Modernisierung für das Geschäftsjahr 2023 keinen sehr bedeutsamen finanziellen Leistungsindikator im Sinne des DRS 20 (bedeutsamste) mehr dar. Es handelt sich jedoch weiterhin um eine wichtige Kennzahl für die Geschäftsentwicklung der Gesellschaft.

Auf Grund ihrer organisatorischen und wirtschaftlichen Integration wird die LEG Erste Grundstücksverwaltung maßgeblich von der LEG beeinflusst.

Geschäftstätigkeit und Strategie der LEG

Die LEG ist mit einem Portfolio von rund 167.000 Mietwohnungen an rund 260 Standorten der zweitgrößte Wohnungsbestandshalter in Deutschland und zugleich Marktführer in Nordrhein-Westfalen (NRW). Das Kerngeschäft der LEG besteht in der Bewirtschaftung und Entwicklung des eigenen Wohnungsbestands.

Mit einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 63 qm und einer durchschnittlichen Monatsmiete von 6,33 Euro pro qm richtet sich das Angebot der LEG an breite Schichten der Bevölkerung. Rund 80 % des Portfolios entfielen zum 31. Dezember 2022 auf frei finanzierte, rund 20 % auf preisgebundene Wohneinheiten.

Der regionale Schwerpunkt des LEG-Portfolios liegt auf NRW, wo sich 80 % der Wohneinheiten befinden. Darüber hinaus ist die LEG insbesondere in den Bundesländern Niedersachsen, Bremen, Schleswig-Holstein, Hessen, Rheinland-Pfalz und Baden-Württemberg als Vermieterin präsent.

Strategisch konzentriert sich die LEG somit auf Westdeutschland und zugleich auf die Asset-Klasse bezahlbares Wohnen. Dieses Marktsegment ist durch einen anhaltenden Nachfrageüberhang gekennzeichnet. Nach Einschätzung der LEG dürfte die Nachfrage zukünftig noch weiter zunehmen, zum einen durch Privathaushalte, die aufgrund der steigenden Lebenshaltungskosten nach günstigerem Wohnraum suchen, zum anderen durch weitere Zuzüge von in Deutschland dringend benötigten Facharbeitern und Geflüchteten, u.a. aufgrund des völkerrechtswidrigen Angriffskrieges Russlands in der Ukraine. Die Angebotsseite dürfte hingegen in etwa stabil bleiben, da aufgrund des Zinsanstiegs, der steigenden Baukosten und steigenden energetischen Anforderungen sowie reduzierter staatlicher Fördermittel nahezu kein Neubau mehr in diesem Segment stattfindet.

Die Strategie der LEG hat zum Ziel, das Geschäftsmodell unter den jeweiligen externen Rahmenbedingungen zukunftsfähig aufzustellen und die Interessen der wesentlichen Stakeholder zu berücksichtigen. Sie beruht auf drei Säulen:

―	Optimierung des Kerngeschäfts
―	Ausbau der Wertschöpfungskette
―	Konsolidierung der Bewirtschaftungsplattform

Eine liquiditätsorientierte Finanzstrategie und das ESG-Rahmenwerk bilden schließlich das Fundament der LEG-Konzernstrategie.

Die einzelnen Bestandteile der Unternehmensstrategie werden im Folgenden näher erläutert:

Optimierung des Kerngeschäfts

Zur Optimierung des Kerngeschäfts setzt die LEG auf Mietwachstumspotenziale, Erhöhung der Kundenzufriedenheit, Digitalisierung von Prozessen und Effizienzsteigerung.

Die LEG erwartet, dass auch zukünftig Potenzial für Mieterhöhungen besteht. Im frei finanzierten Bestand können unter Berücksichtigung der gesetzlichen Regulierungen Erhöhungen infolge von Anpassungen an die ortsübliche Vergleichsmiete (vor allem Mietspiegel), bei der Neuvermietung und im Zusammenhang mit Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen werden. Im preisgebundenen Portfolio kann die Kostenmiete alle drei Jahre angepasst werden. Hierbei ist die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes maßgeblich. Bis 2028 wird die Mietpreisbindung bei rund 21.000 Wohneinheiten des aktuell preisgebundenen Bestands auslaufen. Daraus entsteht weiteres Mietsteigerungspotenzial, da die Ist-Mieten teilweise deutlich unter dem Marktniveau liegen.

Die Betreuung von Kunden erfolgt über den Zentralen Kundenservice sowie acht regionale Niederlassungen. Den unterschiedlichen Bedürfnissen und Anlässen entsprechend, stehen den Kunden verschiedene Kontakt- und Informationswege zur Verfügung: neben dem digitalen Angebot wie Mieter-Portal, Mieter-App, Chat, Messenger-Diensten und Online-Schadensmeldungen bestehen persönliche Kontaktmöglichkeiten, z.B. über eine Service-Hotline und einen Reparatur-Notdienst.

Mit sogenannten Kontaktpunktbefragungen erhebt die LEG seit Dezember 2020 nach dem Abschluss von Kundenanliegen die Zufriedenheit der Kunden im Hinblick auf den Prozess und die Servicequalität. Diese Ergebnisse fließen in den CSI-Index (Customer Satisfaction Index) ein, der im Jahr 2021 entwickelt wurde und seit dem Geschäftsjahr 2022 zur Messung der Kundenzufriedenheit angewandt wird. Der direkte Austausch wird zudem durch einen Kundenbeirat gefördert, der aktiv in Entscheidungsprozesse zur Quartiersentwicklung und Verbesserung von Services eingebunden ist.

Ein effizientes Geschäftsmodell ist sowohl für die Kunden als auch für alle anderen Stakeholder vorteilhaft. Nach Einschätzung der LEG erzielt das Unternehmen Effizienzsteigerungen durch ständige Prozessoptimierungen, durch Digitalisierung und durch Kostendisziplin.

So setzt die LEG beispielsweise unternehmensweit 33 Robotics-Lösungen (RPA, Robotic Process Automation) ein, u.a. zur Bearbeitung von Kundenanfragen, in der Verbuchung von Zahlungseingängen, bei Modernisierungsprojekten und im Qualitätsmanagement. Pilotversuche mit künstlicher Intelligenz - wie z.B. der Einsatz von Flugdrohnen zum Aufspüren von Gebäudeschäden - sowie der Einsatz von Sensorik und Datenanalyse leisten einen weiteren Beitrag zur Verbesserung von Prozessen. Potenzielle Kunden können auf Wunsch bei der LEG eine Anmietung von der Anfrage bis zum Vertragsabschluss vollständig digital abwickeln. Zur Steigerung der Kosteneffizienz hat die LEG ab dem Geschäftsjahr 2023 ein Kostensenkungsprogramm aufgelegt mit dem Ziel, in den operativen und administrativen Bereichen insgesamt rund 10 Mio. Euro jährlich einzusparen.

Ausbau der Wertschöpfungskette

Bei der Erweiterung der Wertschöpfungskette um Services setzt die LEG auf Kooperationen, um technische Expertise mit der eigenen Bewirtschaftungskompetenz zu bündeln. Als erste Service-Aktivität startete im Jahr 2014 das Multimedia-Geschäft. Das Angebot umfasst Digital-TV und Internet in Kooperation mit Vodafone.

Seit Januar 2016 übernimmt die EnergieServicePlus GmbH die energiewirtschaftliche und energietechnische Versorgung der LEG-Immobilien. Darüber hinaus entwickelt die EnergieServicePlus GmbH Konzepte für die Versorgung der Mieter mit umweltfreundlicher Energie. In 2022 wurde u.a. mit MEGA (Monheimer Elektrizitäts- und Gasversorgung) ein Pilotprojekt gestartet, um Solarstrom für 96 Wohneinheiten in Monheim anzubieten. Bereits seit 2021 wird den Bewohnern der autofreien Siedlung Weißenburg in Münster lokal produzierter, CO ₂ -neutraler Grünstrom zu einem eigenen Mietertarif angeboten.

Seit 2017 übernehmen die LEG und die B&O Service und Messtechnik AG den Geschäftsbetrieb der gemeinsamen Gesellschaft TSP - TechnikServicePlus GmbH (LEG-Anteil 51 %) für das Kleinreparaturmanagement und die Abwicklung von Versicherungsschäden.

Seit Ende 2020 organisiert die 100%ige Tochtergesellschaft LWS Plus GmbH als Projektsteuerungsgesellschaft Handwerkerkapazitäten für die Sanierung von leerstehenden Wohnungen. Nach Einschätzung der LEG werden hierdurch die Leerstandszeiten verringert und die Qualität der Handwerkerleistungen erhöht.

Im Januar 2022 gründete die LEG zusammen mit der österreichischen Rhomberg-Bau-Gruppe das Start-up Renowate GmbH. Ziel des Joint-Ventures ist es, serielle und digitalisierte Lösungen für die Dekarbonisierung von bestehenden Wohngebäuden zu entwickeln. Kernstücke sind eine maschinell vorgefertigte Gebäudehülle sowie eine ebenfalls modularisierte Gebäude- und Heizungstechnik. Auf diesem Weg lässt sich der Modernisierungsprozess der betreffenden Gebäude gegenüber herkömmlichen Methoden effizienter gestalten und erheblich verkürzen. Renowate vermarktet seine Leistungen zusätzlich an weitere Bestandshalter in der DACH-Region und erhielt noch vor Abschluss der Pilotphase im LEG-Bestand einen ersten solchen Auftrag. Hiervon verspricht sich die LEG Wachstumsmöglichkeiten bei überschaubarem Kapitaleinsatz.

Konsolidierung der Bewirtschaftungsplattform

Die LEG setzt auf ein Geschäftsmodell mit geringer Komplexität und entsprechend höherer Flexibilität und konzentriert sich daher ausschließlich auf die Region Westdeutschland und die Asset-Klasse bezahlbares Wohnen.

Der regionale Schwerpunkt in NRW verschafft der LEG nach eigener Einschätzung sowohl operative Effizienz bei der Immobilienbewirtschaftung als auch vertiefte Marktkenntnisse. Von dieser geografischen Basis aus und vor dem Hintergrund des damaligen Niedrigzinsumfelds verfolgte die LEG ab 2019 zunächst den Ausbau ihres Bestands in benachbarte Bundesländer mit vergleichbaren Strukturen, um sich Größenvorteile zu sichern.

Als Reaktion auf ein verändertes Makroumfeld, das durch den Krieg in der Ukraine, die damit einhergehende Energiekrise, inflationsgetriebene Kostenentwicklungen und einen deutlichen Anstieg der Zinsen gekennzeichnet ist, reagierte die LEG im Geschäftsjahr 2022 mit strategischen Anpassungen. Im März 2022 kündigte die LEG ein Veräußerungsprogramm von insgesamt bis zu 5.000 Wohneinheiten an. Hierin enthalten sind auch Wohneinheiten, die Ende 2021 im Rahmen einer größeren Portfolioakquisition erworben wurden, aufgrund ihrer geografischen Lage aber nicht in das Portfolio der LEG passen, sowie weitere Einheiten, die aufgrund ihres Standorts nicht effizient zu bewirtschaften sind. Insgesamt wurden im Berichtsjahr 706 Wohneinheiten verkauft. Zudem stellte die LEG ab Oktober 2022 ihre Akquisitionstätigkeiten vollständig ein, sodass der Konzern per saldo ein Nettoverkäufer wird. Entsprechende Rahmenbedingungen vorausgesetzt, besteht jedoch die Flexibilität, den Wachstumsmodus wieder aufzunehmen. Das Neubaugeschäft, dessen Volumen nur einen geringen Anteil an den Geschäftsaktivitäten der LEG darstellt, soll nach Fertigstellung der bereits begonnenen Projektentwicklungen eingestellt werden.

Liquiditätsorientierte Finanzstrategie

Im November 2022 kündigte die LEG angesichts des volatilen Marktumfelds an, bei der Steuerung ihres Geschäftes künftig vorrangig die Auswirkungen auf die Liquidität des Konzerns zu berücksichtigen. Damit einher geht der Fokus auf den AFFO als wesentlicher Steuerungskennzahl ab dem Geschäftsjahr 2023. Der AFFO berücksichtigt ausgehend vom FFO I (nach nicht beherrschenden Anteilen) die aktivierten Herstellkosten aus Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen (Capex). Zur Ermittlung von Capex (recurring) werden die Investitionen, die von staatlicher Förderung profitieren, herausgerechnet. Außerdem werden Konsolidierungseffekte eliminiert, die aus selbsterstellten Leistungen resultieren. Gleichzeitig werden der AFFO sowie ein noch zu definierender Anteil der Netto-Erlöse aus Verkäufen als Basis für die Dividende des Geschäftsjahres 2023 herangezogen. Damit strebt die LEG für die Dauer des volatilen Marktumfelds eine Minimierung der Aufnahme zusätzlicher Finanzmittel an.

Seit Mai 2015 verfügt die LEG über ein Investment Grade Rating (Moody's Baa1) und hat seitdem Zugang zu den unterschiedlichsten Finanzierungsinstrumenten. Moody's hat das Rating im November 2022 mit Baa1 bestätigt, allerdings aufgrund der Verschlechterung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen mit einem negativen Outlook versehen. Zum Ende des Geschäftsjahres 2022 machte der Anteil der Kapitalmarktinstrumente 58 % am Fremdkapitalvolumen aus, der Anteil der besicherten Bankdarlehen war 36 %.

ESG-Rahmenwerk

Die unternehmerische, ökologische und soziale Verantwortung sind Teil des Fundaments des LEG-Geschäftsmodells. Hierzu hatte die LEG im Geschäftsjahr 2021 die ESG-Agenda 2024 aufgestellt und ihre Pläne für die weitere Entwicklung in den Bereichen Umwelt, Soziales und Unternehmensführung (Environmental, Social, Governance (ESG)) veröffentlicht.

Im Bereich Umwelt unterstützt die LEG die Transformation des Sektors Wohnen hin zur Klimaneutralität, die sie bis 2045 für ihren Wohnungsbestand erreichen will. Neben der energetischen Gebäudemodernisierung setzt der Konzern dabei auch auf die Energiewende in Deutschland und versucht, das Verbrauchsverhalten seiner Mieter positiv zu beeinflussen. Die LEG arbeitet zudem an innovativen Lösungen, um Bestandsgebäude - auch im Interesse ihrer Mieter - schneller und kostengünstiger zu modernisieren. Als Mittelfristziel ist bis zum Jahr 2026 eine Senkung der CO ₂ -Emissionen um 10 % gegenüber dem Basisjahr 2022 vorgesehen. Im Berichtsjahr reduzierten sich die CO ₂ -Emissionen marktbasiert um 12,4 % gegenüber dem Vorjahr auf 28,3 CO ₂ -Äquivalente pro qm.

Die LEG versteht sich als sozial orientierter Vermieter, der sowohl die finanziellen Möglichkeiten seiner Kunden als auch ihre allgemeine Zufriedenheit berücksichtigt. Letztere wird seit dem Jahr 2022 mithilfe des Customer Satisfaction Index (CSI) gemessen. Zum sozialen Konzept des Unternehmens zählen zudem die LEG NRW Mieter-Stiftung sowie die Stiftung "Dein Zuhause hilft". Die LEG bietet einer großen Vielfalt von Menschen ein Zuhause und fördert auch die Diversität in der LEG-Belegschaft. Seit dem Jahr 2019 ist die LEG Management GmbH Unterzeichner der Charta der Vielfalt. Zudem bietet die LEG seit dem Geschäftsjahr 2021 ein Mentoring-Programm für weibliche und diverse Kolleg*innen an. Die Zufriedenheit der Mitarbeiter insgesamt wird mit dem Trust Index der Organisation Great Place to Work gemessen. Neben Mietern und Mitarbeitern stellen auch die Kommunen wesentliche Stakeholder für die LEG dar.

Die Achtung der Interessen aller Stakeholder, einschließlich der Aktionäre, Transparenz und Verantwortung bei unternehmerischen Entscheidungen sowie ein angemessener Umgang mit Risiken sind Kernelemente der Corporate Governance und Grundlage des Handelns bei der LEG. Der Konzern verfügt über ein zertifiziertes Compliance-Management-System, das Maßnahmen zur Einhaltung von Rechtsvorschriften und unternehmensinternen Richtlinien bündelt. Zu den Maßnahmen zählen u.a. auch regelmäßige und anlassbezogene Mitarbeiterschulungen wie die im Geschäftsjahr 2022 eingeführte Cyber-IT-Security-Schulung.

Die wesentlichen Ziele der ESG-Agenda sind Bestandteil des Vergütungssystems des Vorstands sowie der Leitungsebene unterhalb des Vorstands, wobei für die Vorstandsmitglieder jeweils 20 % der Leistungskriterien des kurzfristigen und langfristigen variablen Vergütungsanteils auf ESG-Ziele entfallen.

Konzernsteuerungssystem

Das Konzernsteuerungssystem der LEG leitet sich aus der wertorientierten Unternehmensstrategie der LEG ab. Diese basiert auf einer nachhaltigen Unternehmensentwicklung sowie der kontinuierlichen Steigerung des Unternehmenswertes. Um den Entwicklungen in den Bereichen Environmental, Social und Governance (ESG) Rechnung zu tragen, ist die Nachhaltigkeitsstrategie ein integraler Bestandteil der Unternehmensstrategie.

Ein kennzahlenorientiertes Steuerungskonzept, mit dem Planungsprozess als wesentlichem Instrument, bildet die Grundlage für das Konzernsteuerungssystem. Die Kennzahlen werden unter Berücksichtigung aktueller Geschäftsentwicklungen im Rahmen einer mehrfach unterjährig stattfindenden Prognoserechnung ("Forecast") sowie einer Mehrjahresplanung, die einen 5-Jahres-Zeitraum abdeckt, ermittelt. Weiterhin erfolgt eine enge Verzahnung von Planung und Forecast mit dem Risikomanagementsystem, sodass entsprechende Gegenmaßnahmen für erkannte Risiken zeitnah abgeleitet und umgesetzt werden können. Auf wöchentlicher Basis werden Cashflow-Prognosen zur Entwicklung der Liquiditätssituation erstellt, die wiederum mögliche finanzielle Risiken frühzeitig erkennen lassen und die Einleitung entsprechender Gegenmaßnahmen, sofern erforderlich, ermöglichen.

Der Vorstand und die Führungskräfte werden monatlich, der Aufsichtsrat wird vierteljährlich in Form eines standardisierten Berichtswesens über die Kennzahlen und die aktuelle Geschäftsentwicklung informiert. In regelmäßigen Abständen erfolgt dabei ein Benchmarking der Kennzahlen mit den Wettbewerbern. Darüber hinaus stehen den Führungskräften tagesaktuelle Online-Berichte im Sinne eines Self-Service-Systems zur Verfügung. Basis dieses Berichtswesens ist ein IT-gestütztes Konzern-DataWarehouse, welches mit dem konzernweiten SAP-System, operativen Subsystemen und auch dem Planungssystem verknüpft ist. So können Planabweichungen ermittelt und Maßnahmen eingeleitet werden.

Das gesamte Kennzahlensystem ist nach Funktionsbereichen (Operations, Spezialgesellschaften, Management/Verwaltung) aufgebaut, um eine gezielte Steuerung einzelner Bereiche zu gewährleisten. Innerhalb der Funktionsbereiche existiert ein Zielvorgabe- und Erreichungssystem, welches sowohl finanzielle als auch nichtfinanzielle Kennzahlen umfasst. Für sämtliche Kennzahlen sind entsprechende Verantwortlichkeiten innerhalb der Organisation festgelegt. Das Zielsystem bezieht sich auf die jeweiligen Schwerpunkte in den einzelnen Hierarchieebenen.

Der Kapitaldienst spielt eine wichtige Rolle im Kontext der Konzernsteuerung aufgrund seiner Bedeutung für die Liquiditäts- und Ertragslage. Der Bereich Corporate Finance & Treasury, welcher die Steuerungsverantwortung für die Liquidität innehat, stellt unter Berücksichtigung von Konzern- sowie auch Marktentwicklungen den Liquiditätsbedarf der LEG fest und leitet entsprechende Maßnahmen zur Deckung des Bedarfs ab. Auf Basis aktueller Forecast-Zahlen sowie Chancen- und Risikomeldungen werden Liquiditätsszenarien im Berichtswesen dargestellt und interpretiert.

Die wesentlichen Steuerungskennzahlen werden in finanzielle und nichtfinanzielle Kennzahlen unterteilt.

Wesentliche Steuerungskennzahlen Geschäftsjahr 2022
Bedeutsamste finanzielle Leistungsindikatoren
- FFO I
- Bereinigte EBITDA-Marge
- LTV
Finanzielle Kennzahlen	Nichtfinanzielle Kennzahlen
	Operative Kennzahlen	ESG-Kennzahlen
- Nettokaltmiete	- Mietwachstum je qm (like-for-like) (in %)	- CO ₂ -Fußabdruck
- EPRA-NTA	- Leerstandsquote (in %)	- Customer Satisfaction Index (CSI)
	- Investitionen je qm	- Trust Index
		- Ratingklassifikation bei Sustainalytics

Bedeutsamste finanzielle Leistungsindikatoren und weitere Kennzahlen (Geschäftsjahr 2022)

Die bedeutsamsten finanziellen Leistungsindikatoren für die Konzernsteuerung sind der FFO I (ab 2023 der AFFO), die bereinigte EBITDA-Marge sowie der LTV.

Die EBITDA-Marge als wesentliche Messgröße für die Rentabilität des Unternehmens sowie der LTV, der den Verschuldungsgrad ausdrückt und daher für die LEG als kapitalintensives Unternehmen eine wichtige Kennzahl darstellt, werden ab dem Geschäftsjahr 2022 als bedeutsamste finanzielle Leistungsindikatoren klassifiziert.

Bedeutsamste finanzielle Leistungsindikatoren
FFO I	Der FFO I ist eine wesentliche Kennzahl der Immobilienwirtschaft zur Darstellung der operativen Ertragskraft eines Unternehmens. Er stellt den Mittelzufluss aus der operativen Tätigkeit dar. Beim FFO I erfolgt eine Anpassung des bereinigten EBITDA um zahlungswirksame Zinsaufwendungen und -erträge sowie um zahlungswirksame Steuern.
	Zur Herleitung siehe Vermögens-, Finanz- und Ertragslage, Tabelle FFO I
Bereinigte EBITDA-Marge	Die bereinigte EBITDA-Marge (bereinigtes EBITDA im Verhältnis zur Nettokaltmiete) gibt Auskunft über die Rentabilität eines Unternehmens und macht insbesondere durch die Bereinigung von nationalen Steuer- und Finanzierungsbedingungen Unternehmen international miteinander vergleichbar. Bei der EBITDA-Marge erfolgt eine Bereinigung des EBITDA um das Ergebnis aus der Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, das Ergebnis aus Veräußerungen, Projektkosten mit Einmalcharakter und andere außerordentliche periodenfremde Aufwendungen und Erträge.
	Zur Herleitung des bereinigten EBITDA siehe Vermögens-, Finanz- und Ertragslage, Tabelle FFO I
LTV	Der LTV (Loan to Value, Nettoverschuldung in Relation zum Immobilienvermögen) gibt Aufschluss über den Verschuldungsgrad und ist daher für die LEG als kapitalintensives Immobilienunternehmen eine wichtige Kenngröße. Der LTV entspricht dem Verhältnis der Netto-Finanzverbindlichkeiten abzüglich flüssiger Mittel zur Summe der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerte und Vorauszahlungen für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien.
	Zur Herleitung siehe Vermögens-, Finanz- und Ertragslage, Tabelle LTV

Weitere, insbesondere auch für die Immobilienwirtschaft relevante finanzielle Kennzahlen, sind die Nettokaltmiete sowie der EPRA-NTA. Die weiteren nichtfinanziellen Kennzahlen für die Konzernsteuerung können in operative sowie ESG-Kennzahlen unterschieden werden. Im Geschäftsjahr 2021 hat die LEG ihre Nachhaltigkeitsstrategie 2024 samt Dekarbonisierungspfad veröffentlicht, welche als Orientierung für die weitere Entwicklung in den Bereichen Environmental, Social und Governance (ESG) dient. Für die ESG-Ziele, die erstmals im Geschäftsjahr 2021 eingeführt wurden, werden Kriterien aus den Kategorien Environmental, Social und Governance definiert und mit konkreten Zielvorgaben operationalisiert. Den Zielen sind quantitativ oder qualitativ messbare Kriterien zugeordnet, die nach Abschluss des Geschäftsjahres durch einen Ziel-/Ist-Vergleich die Feststellung eines messbaren Grads der Zielerreichung ermöglichen. Die konkreten ESG-Ziele sowie der Minimal- und Maximalwert werden jährlich vor Beginn des entsprechenden Geschäftsjahres durch den Aufsichtsrat festgelegt. Sie fließen zusätzlich zu den finanziellen Leistungskriterien in die Ermittlung der Gesamtzielerreichung des Vorstands und der Führungskräfte ein.

Weitere Kennzahlen
Finanzielle Kennzahlen
Nettokaltmiete	Die Nettokaltmiete ist der essenzielle und allein steuerbare Bestandteil der Erlöse der LEG. Sie stellt die Mieteinnahmen aus den vermieteten Einheiten dar. Sie bezieht sich auf die Kaltmiete und enthält keine Betriebskosten.
EPRA-NTA	Der EPRA-NTA ist eine für die Immobilienwirtschaft relevante Kennzahl zur Bemessung des Netto-Substanzwertes aus Sicht der Aktionäre unter der Annahme einer langfristigen Fortführung des Unternehmens mit Erwerb und Veräußerung von Vermögenswerten. Die Kennzahl berechnet sich auf Basis des auf beherrschende Anteilseigner entfallenden Eigenkapitals und eliminiert die Effekte aus der Marktbewertung von derivativen Finanzinstrumenten und von latenten Steuern, die auf langfristig als Finanzinvestition gehaltene Immobilien, Derivate oder WFA-Darlehen (Wohnungsbauförderungsanstalt NRW-Bank) entfallen. Immaterielle Vermögenswerte werden bei der Berechnung nicht berücksichtigt.
Nichtfinanzielle Kennzahlen - operativ -
Mietwachstum je qm (like-for-like)	Das Mietwachstum je qm like-for-like ist ein Indikator für die operative Bewirtschaftung und zeigt die stichtagsbezogene Steigerung der Nettokaltmiete je Quadratmeter auf vergleichbarer Fläche.
Leerstandsquote	Die Leerstandsquote ist ein Indikator für die operative Bewirtschaftung und weist die zu einem Stichtag leerstehenden Einheiten im Verhältnis zum Gesamt-Portfolio aus.
Investitionen je qm	Die Investitionen je qm stellen die Investitionen in werterhaltende (aufwandswirksame) sowie wertverbessernde (aktivierbare) Maßnahmen dar und werden ins Verhältnis zur gesamten Wohn- und Nutzfläche gesetzt.
Nichtfinanzielle Kennzahlen - ESG -
CO ₂ -Fußabdruck	ESG-Ziel der Kategorie "Environmental". Der CO ₂ -Fußabdruck ist das Ergebnis einer Emissionsberechnung bzw. CO ₂ -Bilanz. Er gibt an, welche Menge von Treibhausgasen durch eine Aktivität, einen Prozess oder eine Handlung freigesetzt wird. Gemessen wird der CO ₂ -Fußabdruck in sogenannten CO ₂ -Äquivalenten (CO ₂ e) als CO ₂ e in kg je qm. Die LEG bezieht Scope-1- und Scope-2-Emissionen in die Messung ein.
Customer Satisfaction Index	ESG-Ziel der Kategorie "Social" zur Messung der Kundenzufriedenheit. Der CSI spiegelt die Kundenbewertung zu Service, Produkten, Image und Preis-Leistungs-Verhältnis der LEG wider und stellt sie messbar dar.
(CSI)
Trust Index	ESG-Ziel der Kategorie "Social" zur Messung der Mitarbeiterzufriedenheit. Mittels einer Benchmarkstudie des unabhängigen Instituts "Great Place to Work" errechnet sich der Trust Index als Mittelwert über alle Kategorien der Mitarbeiterbefragung.
Ratingklassifikation bei Sustainalytics	ESG-Ziel der Kategorie "Governance" für das Geschäftsjahr 2022. Dieses Rating wird durch die unabhängige Ratingagentur Sustainalytics ermittelt.

Anpassung des Konzernsteuerungssystems ab dem Geschäftsjahr 2023

Im November 2022 kündigte die LEG angesichts des volatilen Marktumfeldes an, bei der Steuerung ihres Geschäftes künftig vorrangig die Auswirkungen auf die Liquidität des Konzerns zu berücksichtigen. Im Rahmen dieser Neuausrichtung wird ab dem Geschäftsjahr 2023 der FFO I als bedeutsamster finanzieller Leistungsindikator für die Konzernsteuerung durch den AFFO ersetzt.

Die Cash-optimierte Steuerung erfordert eine Trennung der operativen Cash-Generierung von den Investitionsausgaben. Daher werden zukünftig der Instandhaltungsaufwand für extern bezogene Leistungen sowie die bisher im Posten "Sonstiges" enthaltenen aktivierten Eigenleistungen nicht mehr im bereinigten Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung ausgewiesen, sondern als Anpassung des bereinigten EBITDA erfasst.

Der AFFO berücksichtigt ausgehend vom FFO I (nach nicht beherrschenden Anteilen) grundsätzlich die aktivierten Herstellkosten aus Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen. Im Rahmen der Neuausrichtung der Unternehmenssteuerung wurde die Vorgehensweise der Ermittlung des AFFO angepasst. Zukünftig werden ausschließlich wiederkehrende Capex-Maßnahmen in Abzug gebracht (Capex (recurring)). Als nicht wiederkehrend werden Investitionen definiert, die von staatlicher Förderung profitieren. Außerdem werden Konsolidierungseffekte eliminiert, die aus der Zwischenergebniseliminierung aufgrund von selbsterstellten Leistungen resultieren.

Wirtschaftsbericht

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen der LEG

Die konjunkturelle Entwicklung in Deutschland war in den ersten Monaten des Jahres 2022 insgesamt noch aufwärtsgerichtet. Sie wurde durch Nachholeffekte gestützt, die mit dem Wegfall zahlreicher Corona-Schutzmaßnahmen einsetzten. Das reale Bruttoinlandsprodukt (BIP) wies für das erste Quartal 2022 nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes daher noch einen Anstieg um 3,9 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum auf. Dabei stellte der private Konsum den wesentlichen Treiber dar, aber auch die staatlichen Konsumausgaben und die Bauinvestitionen konnten im Vorjahresvergleich zulegen.

Ab dem zweiten Quartal 2022 wurde die Konjunktur jedoch zunehmend durch verschlechterte Rahmenbedingungen beeinträchtigt. Der Krieg in der Ukraine und die daraus resultierende Energiekrise verstärkten den Preisauftrieb, der bereits während der Pandemie eingesetzt hatte. Anhaltende Lieferkettenstörungen als Folgeerscheinung international bestehender Corona-Schutzmaßnahmen ließen die Preise für Rohstoffe und Vorprodukte weiter ansteigen. Allerdings hatten laut einer Umfrage des ifo-Instituts die deutschen Unternehmen bis Oktober 2022 im Durchschnitt erst 34 % der gestiegenen Einkaufspreise an ihre Kunden weitergereicht. Zusätzlich wurde der Preisauftrieb durch die expansive Geld- und Finanzpolitik der Europäischen Zentralbank verstärkt. Im Jahresverlauf ergaben sich damit Inflationsraten, die sogar die Hochinflationsphasen in den 1970er und frühen 1980er Jahren übertrafen.

Die Teuerungsrate, gemessen am Verbraucherpreisindex (VPI), stieg im Jahresdurchschnitt 2022 um 7,9 %. Zum Jahresende 2022 hatte die Inflationsrate 8,6 % betragen und fiel damit unter anderem aufgrund der von der Bundesregierung gewährten Dezember-Soforthilfe - der Kostenübernahme des Dezember-Abschlags für Gas und Fernwärme - niedriger aus als in den vorangegangenen Monaten. Die im VPI enthaltene Preiskomponente für Energie war im Dezember 2022 um 24,4 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Im November 2022 hatte der Anstieg noch 38,7 % betragen. Bei der Komponente für Nahrungsmittel fiel der Rückgang hingegen deutlich geringer aus (+20,7 % im Jahresvergleich im Dezember 2022, nach 21,1 % im November 2022). Die Mietkomponente blieb im Dezember unverändert bei 1,9 % im Jahresvergleich.

Trotz der Teuerung und der Unsicherheiten, die durch den Krieg in der Ukraine ausgelöst wurden, konnten die privaten Konsumausgaben im Jahr 2022 einen Anstieg von real 4,6 % verzeichnen. Nach Einschätzung der Bundesbank ist dies vor allem auf die Aufholeffekte zurückzuführen, die mit Abklingen der Pandemie einsetzten und bis in das dritte Quartal 2022 wirkten. Die Entlastungspakete der Bundesregierung konnten zudem die Kostenbelastung für die Bevölkerung teilweise abmildern. Im Schlussquartal wurde die Konsumstimmung aufgrund der real sinkenden Einkommen jedoch zunehmend pessimistischer. Die Sparquote sank von 15,1 % im Jahr 2021 auf 11,2 % im Jahr 2022 und erreichte damit wieder das Niveau vor Pandemie-Ausbruch. Sie reflektiert sowohl Haushalte, die aufgrund geringer Einkommen durch die Inflation besonders stark belastet wurden und daher keine oder nur geringe Rücklagen bilden konnten, als auch Haushalte mit höheren Einkommen, die während der Corona-Pandemie gebildete unfreiwillige Ersparnisse auflösten.

Die Investitionen, als weitere Komponente des realen BIP, stiegen im Jahr 2022 lediglich um 0,4 %, wobei die Unternehmensinvestitionen nahezu stagnierten (+0,1 %). Die privaten Wohnungsbauinvestitionen verzeichneten einen deutlichen Rückgang um 2,2 %. Neben dem seit längerem anhaltenden Anstieg der Baukosten, die sich per November 2022 um 16,9 % gegenüber dem Vorjahr weiter erhöhten, trugen insbesondere auch die gestiegenen Finanzierungskosten für Wohnungsbaukredite maßgeblich zu dieser Entwicklung bei. Zudem verschärften sich die Materialengpässe als Folge des Kriegs in der Ukraine - u.a. bei Baustahl und Dämmstoffen - und erreichten den höchsten Stand der Knappheit seit dem Jahr 1991. Aufgrund dieser Einflüsse war für Bauvorhaben keine Planungssicherheit mehr gegeben. Entsprechend hoch fiel die Stornierung von Wohnungsbauprojekten aus. Vor diesem Hintergrund hat sich auch die LEG im Jahr 2022 entschieden, ihr Neubaugeschäft, dessen Volumen nur einen geringen Anteil an ihren Geschäftsaktivitäten darstellt, nach Fertigstellung der bereits begonnenen Projektentwicklungen einzustellen.

Angesichts eines schwachen außenwirtschaftlichen Umfelds und Kostenbelastungen in den energieintensiven Branchen konnten schließlich auch die Exporte mit einem Plus von 2,9 % das Niveau des Vorjahres (2021: +9,7 %) nicht mehr erreichen.

Für das Gesamtjahr 2022 ermittelte das Statistische Bundesamt ein Wachstum des realen BIP von 1,9 %.

Prognosen für das laufende Jahr 2023 sind nach wie vor mit großen Unsicherheiten behaftet. Die Bundesbank erwartet laut Monatsbericht Dezember 2022 ein Schrumpfen der Wirtschaftsleistung (reales BIP) um 0,7 %. Eine Gasmangellage dürfte zwar aufgrund eines reduzierten Verbrauchs und Alternativen zu Gasimporten aus Russland ausbleiben, jedoch wird die Energiekrise die Inflation zunächst weiter verstärken. Entsprechend werden die verfügbaren Einkommen und der Konsum der privaten Haushalte sinken. Zudem werden die Energiekosten die Produktion in energieintensiven Branchen weiter belasten und die Exporte damit beeinträchtigen. Erst ab der zweiten Jahreshälfte geht die Bundesbank von einer allmählichen Erholung der deutschen Wirtschaft aus. Dem liegt die Annahme zugrunde, dass die Auslandsnachfrage wieder anzieht und der Preisdruck auf Energie nachlässt. Dadurch sowie durch die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank wird die Inflationsrate sinken, was in Kombination mit steigenden Löhnen auch zu einer Zunahme der realen Haushaltseinkommen führt. Somit sollten sowohl die Exporte als auch der private Konsum wieder ansteigen. Bei privaten Wohnungsbauinvestitionen wird hingegen für das Jahr 2023 ein weiterer Rückgang um 5,5 % prognostiziert.

Energiekrise und Inflation prägten auch die Finanzpolitik im Jahr 2022 und veranlassten die Europäische Zentralbank zur Erhöhung des Leitzinses um jeweils 50 Basispunkte im Juli und Dezember sowie um jeweils 75 Basispunkte im September und Oktober. Die Zinssätze an den Geldmärkten stiegen deutlich und auch die Renditen zehnjähriger Bundesanleihen erhöhten sich signifikant von -0,18 % auf 2,57 %.

Neben der allgemeinen Wirtschaftslage und der Situation auf den Finanzmärkten stellen insbesondere auch die Situation auf dem Arbeitsmarkt und die Entwicklung der Einkommen wesentliche Rahmenbedingungen für das Geschäftsmodell der LEG dar.

Die Energie- und Lebenshaltungskosten sind im Jahr 2022 stark gestiegen. Für mögliche, daraus entstehende Zahlungsausfälle in Bezug auf Nebenkostenabrechnungen, die das Jahr 2022 betreffen und erst im Geschäftsjahr 2023 abgerechnet werden, wurde eine Risikovorsorge getroffen. Von der Bundesregierung wurden diverse Entlastungspakete für die Bevölkerung verabschiedet. Zudem ließ die LEG ließ ihren Mietern Informationen zum Energiesparen zukommen und bot Hilfestellung, z.B. bei der Wohngeldbeantragung oder Ratenzahlungen, an.

Die positive Entwicklung auf dem deutschen Arbeitsmarkt im Jahr 2022 wurde auch durch einen neuen Höchststand der Erwerbstätigen unterstrichen. Deren Anzahl stieg nach vorläufigen Berechnungen des Statistischen Bundesamtes auf durchschnittlich rund 45,6 Mio. Personen. Zugleich sind Arbeitslosigkeit und Unterbeschäftigung nach Angaben der Arbeitsagentur im Jahresdurchschnitt 2022 deutlich gesunken. Die Arbeitslosenquote verringerte sich gegenüber dem Vorjahr um 40 Basispunkte auf 5,3 %. Dies ist insbesondere auf positive Effekte im ersten Halbjahr 2022 zurückzuführen. Nordrhein-Westfalen konnte einen Rückgang um 50 Basispunkte auf eine jahresdurchschnittliche Quote von 6,8 % erzielen.

Löhne und Gehälter konnten auch im Jahr 2022 einen Zuwachs verzeichnen. So stiegen die Tariflöhne nach Berechnungen der Bundesbank im Durchschnitt um 2,6 %. Die Bruttolöhne und -gehälter je Arbeitnehmer stiegen um 4,3 %. Für das Jahr 2023 wird ein Anstieg der Tariflöhne um 3,9 % bzw. der Bruttolöhne und -gehälter je Arbeitnehmer um 5,1 % erwartet.

Im Euroraum verlief die wirtschaftliche Entwicklung ähnlich wie in Deutschland. Während die erste Jahreshälfte durch einen konjunkturellen Aufschwung geprägt war, der vor allem durch Nachholeffekte beim privaten Konsum entstand, wirkten sich im weiteren Jahresverlauf die Energiekrise und Inflation negativ auf das Konsumverhalten und die Industrieproduktion aus. Insgesamt ist das reale BIP im Euroraum laut Herbstprognose der EU-Kommission im Jahr 2022 um 3,2 % angestiegen. Der Arbeitsmarkt in der EU entwickelte sich positiv, nachdem die Anzahl der Erwerbstätigen im Jahresverlauf einen historischen Höchststand von insgesamt 213 Millionen erreichte. Die Arbeitslosenquote blieb mit 6,2 % im Jahr 2022 auf einem Rekordtief. Die Prognosen für das Jahr 2023 sind mit großer Unsicherheit behaftet. Für das Jahr 2023 geht die EU-Kommission von anhaltend schwierigen Rahmenbedingungen aus und erwartet ein nur leichtes Wirtschaftswachstum (reales BIP) von 0,3 % im Euroraum.

Insgesamt hatten die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen bislang nur geringe Auswirkungen auf die Geschäftstätigkeit der LEG. Als Reaktion auf das volatile Marktumfeld, Kostensteigerungen und Zinserhöhungen entschied die LEG im November 2022, bei der Steuerung ihres Geschäfts nunmehr vorrangig die Auswirkungen auf die Liquidität des Konzerns zu berücksichtigen. Zur Steigerung der Kosteneffizienz hat die LEG ab dem Geschäftsjahr 2023 zudem ein Kostensenkungsprogramm aufgelegt mit dem Ziel, in den operativen und administrativen Bereichen insgesamt rund 10 Mio. Euro jährlich einzusparen.

Der bestehende Nachfrageüberhang bei bezahlbarem Wohnraum in Deutschland dürfte sich nach Einschätzung der LEG durch den deutlichen Rückgang im Wohnungsneubau einerseits und die weitere Zuwanderung nach Deutschland andererseits weiter verstärken. Im Jahr 2022 lag die Nettozuwanderung nach Deutschland laut Schätzungen der Bundesbank bei 1,3 Mio. Personen. Für das Jahr 2023 wird eine Zuwanderung von netto 350.000 Personen, ab dem Jahr 2024 von netto 300.000 Personen jährlich prognostiziert. Durch diese weitere Verknappung von bezahlbarem Wohnraum kommt dem Bestand der LEG eine besondere Bedeutung zu.

Wohnungsmarkt der LEG

Demografische Entwicklung

Auf Nordrhein-Westfalen (NRW) entfielen zum Jahresende 2022 rund 80 % des LEG-Portfolios. Den Rahmenbedingungen für den Wohnungsmarkt, inklusive der demografischen Entwicklung in diesem Bundesland, kommt daher eine besondere Bedeutung zu. Laut Vorausberechnung des Statistischen Landesamts IT.NRW wird die Bevölkerung in NRW bis zum Jahr 2050 insgesamt nur geringfügig von derzeit 17,9 Mio. auf 17,6 Mio. zurückgehen, wobei insbesondere die Zuwanderung aus dem Ausland ein stabiles Niveau der Einwohnerzahl sichern und einem Geburtendefizit entgegenwirken soll. So zogen allein im Zeitraum von Januar 2022 bis August 2022 379.800 Personen aus dem Ausland nach NRW. Zu den Regionen, für die ein Bevölkerungswachstum prognostiziert wird, zählen die Städte entlang der Rheinschiene sowie Münster und Aachen. Bereits seit mehreren Jahren profitiert zudem das Umland von Großstadtregionen von einem erhöhten Zuzug. Die Suburbanisierung infolge gestiegener Kaufpreis- und Wohnkosten ist ein Trend, der sich langfristig - auch beeinflusst durch die verbreitetere Nutzung von Home-Office und einen höheren Digitalisierungsgrad - weiter fortsetzen dürfte.

Die Anzahl der Haushalte in NRW - als weitere relevante Kenngröße für das Geschäftsmodell der LEG - sollte laut IT.NRW langfristig insgesamt nahezu stabil bleiben, jedoch eine strukturelle Verschiebung zu Ein- und Zwei-Personen-Haushalten aufweisen.

Die Inflation der Lebenshaltungskosten und die verringerte Erschwinglichkeit von Wohneigentum führen zu einer noch angespannteren Situation im unteren bis mittleren Preissegment am Mietwohnungsmarkt. Der Wegfall von preisgebundenen Wohnungen in den kommenden Jahren und die rückläufige Bautätigkeit werden diese Entwicklung weiter verstärken.

Bautätigkeit

Die Bautätigkeit in Deutschland war in einem Zeitraum von über zehn Jahren nahezu kontinuierlich gestiegen und erreichte im Jahr 2020 ihren Höchststand mit 306.376 fertiggestellten Wohnungen. Ab dem Jahr 2021 geriet der Wohnungsbau jedoch wegen Materialknappheit, Kostenanstieg und Personalmangel ins Stocken und verzeichnete laut Statistischem Bundesamt ein Minus von 4,2 %. Insbesondere beim Mietwohnungsbau lag die Bedarfsdeckung nach Einschätzung des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen bei lediglich rund 50 % und beim preisgebundenen Wohnungsbau sogar bei nur rund 22 %.

Für das Jahr 2022 lagen zum Zeitpunkt der Berichterstellung noch keine Daten zu Baufertigstellungen vor. Allerdings haben sich die Rahmenbedingungen infolge gestiegener Kapitalkosten, weiterer Preissteigerungen und geringer Verfügbarkeit von Baukapazitäten und -materialien noch verschlechtert. Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen erwartet vor diesem Hintergrund für das Jahr 2022 einen erneuten Rückgang im Wohnungsbau um rund 4 % auf rund 280.000 Fertigstellungen. Für das Jahr 2023 prognostiziert der GdW ein Kontingent von lediglich 242.000 Wohnungen, für das Jahr 2024 sogar einen weiteren Rückgang auf dann nur noch 214.000 Wohnungen.

Preisgebundener Wohnungsbestand

Die Anzahl der preisgebundenen Wohnungen in NRW ist weiter rückläufig. Rund 8,9 % bzw. 441.871 Wohnungen waren im Jahr 2021 laut NRW.Bank noch preisgebunden. Damit reduzierte sich der Bestand gegenüber dem Vorjahr 2020 um rund 10.000 Wohneinheiten. Mit rund 41 % befindet sich ein Großteil der Wohnungen zudem in der Nachbindungsfrist und wird innerhalb von maximal zehn Jahren aus der Preisbindung fallen. Für das Jahr 2022 lagen zum Zeitpunkt der Berichterstellung noch keine Daten vor.

Entwicklung der Mieten

Das Mietwachstum in Deutschland setzte sich auch im Geschäftsjahr 2022 weiter fort. In den meisten Bundesländern lagen die Wachstumsraten im unteren bis mittleren einstelligen Bereich. Die durchschnittliche Angebotsmiete für frei finanzierte Bestandswohnungen in NRW ist zwischen dem ersten und vierten Quartal des Jahres 2022 nach Berechnungen der Value AG um etwa 3,8 % gestiegen.

Die einzelnen Teilmärkte in NRW wiesen dabei große Unterschiede bei den Angebotspreisen auf. Die höchsten durchschnittlichen Mieten (Median) verzeichneten Köln mit 12,68 Euro je qm und Düsseldorf mit 11,61 Euro je qm. Damit war das Mietpreisniveau in etwa doppelt so hoch wie an den Standorten mit den niedrigsten Mieten, zu denen Höxter (5,81 Euro je qm) und Gelsenkirchen (6,28 Euro je qm) zählten. Auffällig ist, dass der Unterschied bei den Angebotsmieten in den benachbarten Städten Düsseldorf und Duisburg (6,96 Euro je qm) fast 5 Euro je qm betrug. Die Mietentwicklung in der Landeshauptstadt beeinflusst jedoch die Nachbarstädte. Daher fiel der Mietanstieg in den angrenzenden Standorten Duisburg (+5,1 %) oder Mettmann (+4,6 %) höher aus als in Düsseldorf (+3,6 %). Ein ähnliches Bild zeigt sich im Umland der Großstadtregionen von Köln, Münster oder Bielefeld. Am größten LEG-Standort Dortmund lagen die Angebotsmieten im Jahr 2022 bei durchschnittlich 8,21 Euro (+5,1 %).

Die Angebotsmieten in weiteren für das LEG-Portfolio relevanten Bundesländern und Standorten entwickelten sich im Durchschnitt (Median) im Jahr 2022 wie folgt: In Niedersachsen, Rheinland-Pfalz und Baden-Württemberg stiegen die Mieten um jeweils 2,9 % sowie in Schleswig-Holstein um 3,6 %. Das Bundesland Bremen wies eine besonders dynamische Entwicklung mit einem Mietwachstum von 7,7 % auf. In der Stadt Bremen stieg die Angebotsmiete auf 9,90 Euro (+6,1 %). In Kiel stiegen die Mieten auf 9,56 Euro (+2,8 %), in Flensburg auf 8,53 Euro (+4,2 %) und in der Region Hannover auf 9,44 Euro (+3,2 %). In Wilhelmshaven lag die Angebotsmiete mit 6,36 Euro (+3,0 %) auf einem ähnlichen Niveau wie in Gelsenkirchen.

Bei den Angebotsmieten für Neubau verzeichnete NRW einen Anstieg von 6,4 % auf durchschnittlich 11,18 Euro. Die Spitzenmieten für Neubauten lagen in Köln mit einem Median von 15,00 Euro (+8,3 %) und einem Maximum (95 % Perzentil) von 21,82 Euro je qm.

Entwicklung der Kaufpreise

Die Entwicklung der Kaufpreise im Jahr 2022 ist sehr differenziert zu betrachten. Während das prozentuale Wachstum in den Vorjahren teilweise noch im zweistelligen Bereich lag, schwächte sich die Preisdynamik im Jahr 2022 deutlich ab. Auf Gesamtjahressicht sind die Kaufpreise zwar gestiegen, die Wachstumsraten stammen jedoch im Wesentlichen aus der Entwicklung in den ersten Monaten des Jahres. Zudem muss die Preisentwicklung je nach Produkt und Zeitraum regional differenziert betrachtet werden.

In NRW sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser im Jahr 2022 um 1,5 % bzw. 0,8 % nach Angaben der Value AG gestiegen. Die Angebotspreise bei Mehrfamilienhäusern waren hingegen auf Jahressicht um 3,1 % rückläufig, wobei die Anzahl der Angebote deutlich unter denen im Segment der Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäuser lag.

Die Entwicklungen im Bereich der Bestandsimmobilien lassen sich in NRW nicht gleichermaßen auf die Entwicklung der Neubaupreise übertragen. So ließ sich beispielsweise bei den Angeboten für neu gebaute Eigentumswohnungen auch im Jahr 2022 ein kontinuierlicher Preisanstieg beobachten.

Die regionalen Unterschiede waren bei den Kaufpreisen noch deutlich ausgeprägter als bei den Mieten. An den hochpreisigen Standorten Düsseldorf (5.000 Euro je qm), Köln (4.810 Euro je qm) oder Münster (4.322 Euro je qm) lagen die Angebotspreise für Bestandswohnungen bei einem Vielfachen der Preise, die beispielsweise Gelsenkirchen (1.557 Euro je qm), Höxter (1.571 Euro je qm) oder Hagen (1.774 Euro je qm) aufwiesen. Der Preisdruck scheint sich jedoch auf das Umland zu verschieben. So sind die Kaufpreise in Düsseldorf (-5,2 %), Köln (-0,5 %) und Münster (-3,9 %) jeweils gesunken, während die Angebotspreise in den umliegenden Standorten wie Duisburg (+2,9 %), Leverkusen (+0,9 %) oder Warendorf (+2,9 %) gestiegen sind.

Im Median haben sich die Angebotspreise für Eigentumswohnungen in NRW um 1,5 % auf etwa 2.677 Euro je qm erhöht. Auf ähnlichem Niveau liegen auch die Angebotspreise an Standorten wie Dortmund (2.519 Euro je qm), Mönchengladbach (2.236 Euro je qm) oder Bielefeld (2.689 Euro je qm).

Leerstandsentwicklung

Die Quote des marktaktiven Leerstands in NRW entsprach laut CBRE-empirica-Leerstandsindex mit 2,9 % nahezu dem bundesweiten Durchschnitt von 2,8 %. Weitere, für die LEG relevante Bundesländer wiesen ein ähnliches Niveau auf: In Niedersachsen lag die Leerstandsquote bei 3,2 %, in Rheinland-Pfalz bei 2,9 %, in Bremen bei 2,8 % und in Schleswig-Holstein bei 2,4 %. Zu den deutschen Städten mit den niedrigsten Leerstandsquoten zählte weiterhin Münster mit 0,3 %. Die Daten beziehen sich auf das Jahr 2021, für das Jahr 2022 lagen zum Zeitpunkt der Berichterstellung noch keine Marktdaten vor.

Sowohl bei der Entwicklung der Leerstandsquoten als auch bei der Entwicklung der Kauf- und Mietpreise weitet sich laut CBRE-empirica bundesweit die Spanne zwischen Schwarmstädten und Wachstumsregionen einerseits sowie schrumpfenden Regionen andererseits. Die Auswirkungen der Zuwanderung auch durch den Krieg in der Ukraine sowie die geringen Neubauaktivitäten dürften in Kombination mit den bereits niedrigen Leerstandsquoten in den kommenden Jahren zu einer weiteren Verschärfung der Nachfragesituation in bereits angespannten Wohnungsmärkten führen.

Transaktionsmarkt der LEG

Der Markt für deutsche Wohnimmobilien profitierte in der Vergangenheit von starken Fundamentaldaten und einer langanhaltenden Niedrigzinsphase, die zu einem deutlichen Anstieg der Immobilienpreise führten. Mit der Zinswende im Jahr 2022 traten die Marktakteure in eine Preisfindungsphase ein, die durch das neue Umfeld notwendig wurde und zu einem deutlichen Rückgang des Investitionsvolumens beitrug.

Nach Angaben des globalen Immobiliendienstleisters CBRE wurde im Jahr 2022 ein Transaktionsvolumen (Wohnimmobilien ab 50 Wohneinheiten) von 13,5 Mrd. Euro erzielt. Dies stellt ein Minus von 73 % zum Vorjahr dar. Bereinigt um die Übernahme der Deutsche Wohnen SE durch die Vonovia SE mit einem Volumen von 22 Mrd. Euro beträgt der Rückgang rund 50 %.

Eine besonders geringe Aktivität wurde bei Transaktionen im Volumen von über 100 Mio. Euro verzeichnet. Derartige großvolumige Abschlüsse summierten sich auf 6,8 Mrd. Euro und lagen damit deutlich sowohl unter dem Niveau des Jahres 2021 von 39,7 Mrd. Euro als auch unter dem Fünfjahresdurchschnitt von 16,2 Mrd. Euro.

Die Zahl der gehandelten Wohneinheiten reduzierte sich entsprechend um 76 % auf 68.400. Gleichzeitig stiegen jedoch die durchschnittlichen Kaufpreise um 26 % auf 178.800 Euro je Wohneinheit bzw. um 30 % auf 2.914 Euro je Quadratmeter.

Der deutliche Anstieg des Zinsniveaus führte im Berichtsjahr zu höheren Finanzierungskosten. Aufgrund der gleichzeitig höheren Unwägbarkeiten und Risiken agierten Investoren deutlich zurückhaltender. Die Finanzierungszinsen waren im Jahresverlauf 2022 gemessen an der fünfjährigen Swap Rate um rund 3 %-Punkte gestiegen, während die als Benchmark betrachtete Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe im gleichen Zeitraum um 270 Basispunkte auf 2,6 % anstieg. Die Spitzenrendite von Wohnimmobilien in den deutschen Top-7-Städten lag mit durchschnittlich 2,58 % im Schlussquartal 2022 zeitweilig unter der Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe. Aufgrund der aktuellen Marktdynamik mit hoher mieterseitiger Nachfrage und gleichzeitig schrumpfender Neubau-Pipeline dürften sich nach Einschätzung der LEG deutliche Mietsteigerungspotenziale ergeben, die zu einem Anstieg der Mietrenditen führen und den Spread zu Bundesanleihen je nach Entwicklung der zehnjährigen Bundesanleihe wieder ausweiten könnten.

Hinsichtlich der Preisentwicklung erwartet CBRE, dass die Kalibrierung des Marktes noch weiter anhält. Eine Stabilisierung der Preise dürfte sich jedoch daraus ergeben, dass sich eine Investition in Wohnimmobilien vor allem als langfristig werthaltiges und wenig volatiles Investment mit einem zumindest anteiligen Inflationsschutz darstellt.

Die größten Netto-Investoren im Jahr 2022 waren offene Immobilienfonds und Spezialfonds mit einem Transaktionsvolumen von ca. 2,8 Mrd. Euro. Darauf folgten Asset- und Fondsmanager - vor allem internationale Investoren mit einem Value-Add-Ansatz - mit ca. 2,3 Mrd. Euro Investitionen. Immobiliengesellschaften befanden sich mit 1,3 Mrd. Euro auf Platz drei. Öffentliche Wohnungsgesellschaften hatten lediglich einen Investitionsüberschuss von 538 Mio. Euro gegenüber 3,7 Mrd. Euro im Vorjahr. Immobilienaktiengesellschaften verzeichneten zudem im Jahr 2022 einen signifikanten Portfolioabbau von 2,2 Mrd. Euro. Hierzu zählte u.a. der Verkauf von Beständen der Adler Real Estate mit einem Volumen von 1,5 Mrd. Euro. Die größte Einzeltransaktion im deutschsprachigen Raum im Jahr 2022 war die Veräußerung der österreichischen S-Immo an die tschechische CPI-Gruppe.

Das Bundesland Nordrhein-Westfalen zählte auch im Jahr 2022 zu den gefragtesten Investmentstandorten im Wohnsegment. Insgesamt wurden rund 1,7 Mrd. Euro bzw. rund 9.000 Wohneinheiten im Rahmen von Transaktionen umgesetzt. Der Umsatz erreichte jedoch nur knapp ein Drittel des Vorjahresvolumens (2021: ca. 5,8 Mrd. Euro). Der Anteil von Forward Deals nahm dabei stark zu. Er lag im Jahr 2022 bei knapp 50 %. Der Anteil Nordrhein-Westfalens am gesamtdeutschen Transaktionsvolumen blieb mit rund 13 % in etwa auf Vorjahresniveau (2021: 12 %).

Für das laufende Geschäftsjahr 2023 geht CBRE davon aus, dass ein Transaktionsvolumen von bis zu 15 Mrd. Euro bei deutschen Wohnimmobilien erreichbar ist. Die Renditeentwicklung könnte dabei verstärkt eine Differenzierung von Lage und Qualität widerspiegeln.

Mitarbeiter der LEG Ersten Grundstücksverwaltung

Die LEG Erste Grundstücksverwaltung hat kein eigenes Personal. Die Mitarbeiter der LEG sind überwiegend in den personalhaltenden Gesellschaften, LEG Management GmbH, Düsseldorf, und LEG Wohnen NRW GmbH, Düsseldorf, angestellt.

Laufende Geschäftstätigkeit der LEG

Trotz eines sehr volatilen Marktumfeldes, das durch den Krieg in der Ukraine, die daraus entstandene Energiekrise sowie gestiegene Zins- und Baukosten geprägt war, konnte die LEG ihre positive Geschäftsentwicklung im Geschäftsjahr 2022 fortsetzen. Der FFO I als einer der bedeutsamsten finanziellen Leistungsindikatoren stieg gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 13,9 % auf 482,0 Mio. Euro. Als Zielwert für den FFO I hatte die LEG im Vorjahr eine Bandbreite von 475,0 Mio. Euro bis 490,0 Mio. Euro definiert und diese mit der Veröffentlichung des Quartalsberichts zum 30. September 2022 auf einen Korridor von 475,0 Mio. Euro bis 485,0 Mio. Euro eingegrenzt. Der erzielte FFO I für das Geschäftsjahr 2022 lag somit innerhalb des Erwartungsbereichs.

Wesentliche Treiber waren die Entwicklung der Bestandsmieten und die Integration der Ankäufe aus dem Jahr 2021, die erstmals im Geschäftsjahr 2022 ihre volle Ertragswirkung entfalteten. Darüber hinaus erhöhten auch die Beteiligungsgesellschaften für mieternahe Services ihren Beitrag zum FFO auf 50,4 Mio. Euro (Vorjahr: 39,2 Mio. Euro).

Einen gegenläufigen Effekt auf den FFO I hatten die im Berichts- und Vorjahr getätigten Verkäufe. Zudem stiegen die durchschnittlichen Finanzierungskosten zum 31. Dezember 2022 im Vergleich zum Vorjahresstichtag (ohne Berücksichtigung einer kurzfristigen variablen Brückenfinanzierung) um 5 Basispunkte auf 1,26 %.

Zum Bilanzstichtag umfasste der Immobilienbestand der LEG 167.040 Wohneinheiten, 1.611 Gewerbeeinheiten und 46.636 Garagen bzw. Stellplätze. In der Tabelle werden die wesentlichen Bestandsdaten und operativen Kennzahlen des Portfolios im Vergleich zum Vorjahr dargestellt.

Der Wohnungsbestand im Portfolio zum 31. Dezember 2022 erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr nur leicht um 0,5 % bzw. 851 Wohneinheiten. Diese Entwicklung spiegelt erste Auswirkungen strategischer Anpassungen wider, die die LEG im Geschäftsjahr 2022 als Reaktion auf das veränderte Makroumfeld vorgenommen hatte. Hierzu zählen ein Verkaufsprogramm von insgesamt bis zu 5.000 Wohneinheiten sowie das vollständige Einstellen der Akquisitionstätigkeiten ab Oktober 2022. Zudem soll das Neubaugeschäft, dessen Volumen nur einen geringen Anteil an den Geschäftsaktivitäten der LEG darstellt und nicht zum Kerngeschäft des Unternehmens zählt, nach Fertigstellung der bereits begonnenen bzw. angekauften Projektentwicklungen eingestellt werden.

In den ersten drei Quartalen des Berichtsjahrs wurden Ankäufe von 952 Wohneinheiten notariell beurkundet. In einem verhaltenen Marktumfeld konnten zudem 706 Verkäufe im Laufe des Berichtsjahrs beurkundet werden.

Die Zugänge, die im Geschäftsjahr 2022 stattfanden, beliefen sich auf 1.412 Wohneinheiten. Hierin enthalten sind 294 Neubauten in den Städten Köln (51 Wohneinheiten), Düsseldorf (104 Wohneinheiten) und Bremen (139 Wohneinheiten). Dem standen Abgänge aufgrund von Verkäufen bzw. Wohnungszusammenlegung in Höhe von 561 Wohneinheiten gegenüber.

Die wesentlichen operativen Kennzahlen haben sich wie folgt entwickelt:

Die durchschnittliche Miete des Wohnungsbestands auf vergleichbarer Fläche (like-for-like) lag am 31. Dezember 2022 bei 6,32 Euro je qm. Dies stellt einen Anstieg um 3,1 % gegenüber dem Vorjahresstichtag dar. Im frei finanzierten Bestand betrug der Zuwachs 3,7 %. Bei den preisgebundenen Wohnungen, die zum Geschäftsjahresende 20 % des Gesamtbestands ausmachten, nahm die durchschnittliche Miete auf vergleichbarer Fläche um lediglich 0,3 % bzw. 0,02 Euro auf 5,05 Euro je qm zu, da im Berichtsjahr keine Anpassung der Kostenmiete erfolgte.

Die EPRA-Leerstandsquote aller Wohneinheiten der LEG inklusive der angekauften Bestände lag zum Jahresende 2022 bei 2,9 %. Auf vergleichbarer Fläche lag die EPRA-Leerstandsquote bei 2,4 % und damit 20 Basispunkte unter dem Vorjahresniveau von 2,6 %.

Um die Qualität und Energieeffizienz des Wohnungsbestands weiterhin zu verbessern, hat die LEG im zurückliegenden Geschäftsjahr (bereinigt um Neubauaktivitäten in Eigenregie, Verkehrssicherungsmaßnahmen bei Ankäufen sowie aktivierte Eigenleistungen) 439,2 Mio. Euro investiert. Dies entspricht einer Steigerung gegenüber dem Vorjahr um 32,4 Mio. Euro bzw. 8,0 %. Der Anteil der wertverbessernden und somit aktivierbaren Maßnahmen verringerte sich im Berichtsjahr auf 75,2 % (Vorjahr: 73,4 %). Die durchschnittlichen Investitionen pro qm Wohn- und Nutzfläche sanken im Vorjahresvergleich um 1,89 Euro auf 40,61 Euro.

Für eine stetige Verbesserung des operativen Geschäfts, insbesondere der Vermietungsperformance und auch der Verminderung der Fluktuation, wurden im Berichtsjahr verschiedene Maßnahmen umgesetzt. Insbesondere ist hierbei die Optimierung operativer Prozesse zu nennen.

Laufende Geschäftstätigkeit der LEG Ersten Grundstücksverwaltung

Zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2022 umfasste der Immobilienbestand der LEG Ersten Grundstücksverwaltung 2.035 Wohneinheiten, 14 Gewerbeeinheiten und 179 Garagen bzw. Stellplätze. In der Tabelle sind die wesentlichen Bestandsdaten im Vergleich zum Vorjahr dargestellt.

Kennzahl	Nutzungsart	31.12.2022	31.12.2021	Veränderung	in %
	Wohnen	2.035	2.036	-1	0,0
	Gewerbe	14	13	1	7,7
Anzahl Mieteinheiten	Summe Wohnen und Gewerbe	2.049	2.049	0	0,0
	Parken	179	180	-1	-0,6
	Gesamtsumme	2.228	2.229	-1	0,0
	Wohnen	110.281	110.311	-30	0,0
vermietbare Fläche in qm	Gewerbe	912	865	47	5,3
	Summe Wohnen und Gewerbe	111.193	111.177	16	0,0
Istmiete in €/qm	Wohnen	6,25	6,06	0,19	3,2
	Wohnen like-for-like	6,25	6,06	0,19	3,2
	Gewerbe	6,01	5,53	0,48	8,7
	Summe Wohnen und Gewerbe	6,25	6,05	0,20	3,2
	Wohnen	33	68	-35	-51,5
Anzahl Leerstände	Gewerbe	1	2	-1	-50,0
	Summe Wohnen und Gewerbe	34	70	-36	-51,4
EPRA-Leerstand in %	Wohnen	1,6	3,4	-1,8	-53,8
	Wohnen like-for-like	1,5	3,3	-1,8	-54,8
	Gewerbe	4,3	11,2	-6,9	-61,8
	Summe Wohnen und Gewerbe	1,6	3,5	-1,9	-54,0

Finanzierung der LEG

Finanzierungsportfolio

Zu Beginn des Geschäftsjahres 2022 hat die LEG Anleihen mit einem Gesamtvolumen von 1,5 Mrd. Euro begeben. Die Anleihen mit Laufzeiten von vier, sieben und zwölf Jahren und Kupons von respektive 0,375 %, 0,875 % und 1,500 % dienten der Rückführung der kurzfristigen Brückenfinanzierung, die im Zusammenhang mit einem Portfolioankauf von der Adler Group in Anspruch genommen wurde.

Weiterhin konnten im Verlauf des Geschäftsjahrs 2022 besicherte und unbesicherte Bankdarlehen über insgesamt rund 400 Mio. Euro neu vereinbart werden.

Zudem hat die LEG eine syndizierte Betriebsmittellinie über 600 Mio. Euro abgeschlossen und damit das Finanzierungsportfolio erweitert und optimiert. Ergänzend wurde das bestehende Commercial Paper Programm der LEG um 100 Mio. Euro auf 600 Mio. Euro erhöht.

Die Durchschnittsverzinsung der LEG lag am 31. Dezember 2022 bei 1,26 % gegenüber 1,06 % zum Ende des Vorjahrs. Ohne die im Vorjahr berücksichtigte variable Brückenfinanzierung im Rahmen des Portfolioankaufs erhöhten sich die Finanzierungskosten um 5 Basispunkte von 1,21 % auf 1,26 %. Die durchschnittliche Laufzeit der Verbindlichkeiten stieg leicht von 6,47 Jahren auf 6,54 Jahre. Bereinigt um die variable Brückenfinanzierung lag die durchschnittliche Laufzeit im Vorjahr bei 7,5 Jahren.

Finanzierungsstruktur

Von den gesamten Fremdkapitalia der LEG entfallen zum Stichtag 58 % auf Kapitalmarktfinanzierungen (Anleihen und Wandelschuldverschreibungen), 36 % auf Bankdarlehen sowie 6 % auf Förderdarlehen und sonstige Verbindlichkeiten. Die Darlehensverbindlichkeiten bei den Banken verteilen sich im Wesentlichen auf 15 Kreditinstitute, vornehmlich aus dem Sektor inländischer Hypotheken- und Landesbanken. Entsprechend der Finanzierungsstrategie der LEG ist der Anteil eines einzelnen Finanzierungsinstituts an den Gesamtverbindlichkeiten auf maximal 20 % begrenzt, um eine zu hohe Abhängigkeit von einzelnen Finanzierungspartnern zu vermeiden. Der größte Gläubiger der LEG hat derzeit einen Anteil von 6 % an den Gesamtverbindlichkeiten bzw. von 16 % am Darlehensportfolio der Banken.

Finanzierungsquellen

Fälligkeitsprofil

Entsprechend ihrem langfristigen Geschäftsmodell und zur Absicherung eines defensiven Risikoprofils verfügt die LEG nach eigener Einschätzung über eine langfristig gesicherte und ausgewogene Finanzierungsstruktur. Finanzierungsverträge mit Bankpartnern werden auf der Basis von mittel- und langfristigen Vereinbarungen mit Darlehenslaufzeiten von bis zu zwölf Jahren kontrahiert. Die über den Kapitalmarkt eingeworbenen Mittel haben Vertragslaufzeiten von bis zu 15 Jahren, die mit sonstigen Kreditgebern vereinbarten Finanzierungen von bis zu 25 Jahren. Im Durchschnitt ergibt sich über das gesamte Finanzierungsportfolio inklusive der langfristigen Förderdarlehen (mit durchschnittlicher Laufzeit von 22,4 Jahren) eine Laufzeit von 6,54 Jahren. Bei der Steuerung der Vertragslaufzeiten wird das Ziel verfolgt, dass nicht mehr als 25 % der Gesamtverbindlichkeiten innerhalb eines Jahres fällig werden. Zum Jahresende 2022 hatte die LEG nur geringe Verbindlichkeiten mit einer Fälligkeit innerhalb eines Jahres.

Die Absicherung der Bankdarlehen erfolgt im Wesentlichen durch die dingliche Sicherung an den Beleihungsobjekten sowie weiteren Sicherheiten, die im Rahmen der Finanzierung von Immobilienportfolios üblicherweise gestellt werden. Bei den Kapitalmarktinstrumenten und den Finanzierungen mit sonstigen Kreditgebern handelt es sich um unbesicherte Finanzierungen.

Fälligkeitsprofil des Finanzierungsportfolios

(Kreditvolumen in Mio. €, Anteil an Gesamtverschuldung in %)

Zinssicherung

Die Finanzierungsvereinbarungen sind entsprechend der langfristigen strategischen Ausrichtung zu rund 94 % über Festzinsvereinbarungen oder Zinsswaps gesichert. Derivative Zinssicherungsinstrumente sind hierbei an das jeweilige Darlehensgrundgeschäft (Microhedge) gekoppelt.

Zinssicherungsinstrumente

Covenants

Die Finanzierungsverträge der LEG beinhalten im Normalfall Regelungen zur Einhaltung von definierten Finanzkennzahlen (Covenants), die über die Laufzeit der Finanzierungsverträge vom jeweiligen Finanzierungsnehmer eingehalten werden müssen.

Die besicherten Finanzierungsverträge enthalten marktübliche Covenants.

Im Hinblick auf unbesicherte Finanzierungsinstrumente gelten nachfolgende wesentliche Covenants auf Ebene der LEG Immobilien SE:

Covenants

Consolidated Net Financial Indebtedness to Total Assets	max. 60 %
(Verhältnis konsolidierte Nettofinanzverbindlichkeiten zu Summe der Aktiva)
Secured Financial Indebtedness to Total Assets	max. 45 %
(Verhältnis besicherte Finanzverbindlichkeiten zu Summe der Aktiva)
Unencumbered Assets to Unsecured Financial Indebtedness	min. 125 %
(Verhältnis unbelastetes Vermögen zu unbesicherte Finanzverbindlichkeiten)
Consolidated Adjusted EBITDA to Net Cash Interest	min. 180 %
(Verhältnis konsolidiertes bereinigtes EBITDA zu zahlungswirksames Zinsergebnis)

Im Rahmen der unternehmensweiten Risikosteuerung hat die LEG einen Prozess zur kontinuierlichen Überwachung der Einhaltung der Covenants bei der besicherten und unbesicherten Finanzierung implementiert. Im Geschäftsjahr 2022 wurden die mit den Finanzierungspartnern vereinbarten Regelungen zu den Finanzkennzahlen eingehalten. Verstöße hiergegen werden auch zukünftig nicht erwartet.

Unternehmensratings

Die LEG verfügt seit dem Jahr 2015 über ein Baa1 Long-Term Issuer Rating, welches seitdem kontinuierlich durch die Ratingagentur Moody's bestätigt wurde. Der Ausblick wurde im Geschäftsjahr 2022 aufgrund des veränderten Markt- und Zinsumfeldes von stable auf negative angepasst. Das Rating reflektiert weiterhin die starke Marktposition, das führende Portfoliomanagement sowie die langfristig orientierte Finanzierungsstrategie der LEG.

Seit 2017 verfügt die LEG zusätzlich über ein P-2 Short-Term Issuer Rating, welches der Gesellschaft eine hohe Kreditwürdigkeit zur Ausgabe kurzfristiger Schuldverschreibungen auf Basis von Liquidität, verfügbaren Kreditlinien sowie eines ausgeglichenen Fälligkeitenprofils attestiert.

Finanzierung der LEG Ersten Grundstücksverwaltung

Die LEG Erste Grundstücksverwaltung ist zu 49,41 % mit Bankdarlehen, zu 50,55 % mit Gesellschafterdarlehen und mit 0,04 % Eigenkapital finanziert (bezogen auf die Summe aus Eigenkapital und Finanzschulden).

Analyse der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der LEG Ersten Grundstücksverwaltung

Ertragslage

Verkürzte Gewinn- und Verlustrechnung Tsd. Euro	2022	2021
Nettokaltmieten	8.018,6	7.565,9
Umlagenerlöse und übrige Umsatzerlöse	5.020,7	4.477,7
Umsatzerlöse	13.039,3	12.043,6
Instandhaltungsaufwand	-7.512,3	-5.597,6
Betriebskosten und übrige Aufwendungen für bezogene Leistungen	-6.041,0	-5.719,0
Aufwendungen für bezogene Leistungen	-13.553,3	-11.316,6
Personalaufwand	0,0	0,0
Abschreibungen	-1.638,3	-1.495,0
Sonstige betriebliche Aufwendungen und Erträge	-681,6	-604,8
Beteiligungsergebnis	0,0	0,0
Übriges Finanzergebnis	-1.439,3	-1.406,2
Finanzergebnis	-1.439,3	-1.406,2
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	0,0	0,0
Übrige Aufwendungen und Erträge	-74,8	473,9
Ergebnis nach Steuern	-4.348,0	-2.305,1

Die Umsatzerlöse aus Nettokaltmieten stiegen im Vergleich zum Vorjahr auf Grund von Mietanpassungen und des positiven Marktumfeldes.

Auf vergleichbarer Fläche entwickelten sich die Erlöse aus Nettokaltmieten von 7.565,9 Tsd. Euro um 452,7 Tsd. Euro auf 8.018,6 Tsd. Euro. Das entspricht einem Anstieg von 6,0 %.

Im Berichtszeitraum hat sich das Ergebnis der LEG Ersten Grundstücksverwaltung um 2.042,9 Tsd. Euro verschlechtert. Wesentlicher Grund dafür waren höhere Instandhaltungsaufwendungen im Geschäftsjahr 2022 (7.512,3 Tsd. Euro) im Vergleich zum Vorjahr (5.597,6 Tsd. Euro). Diese sind im Wesentlichen auf allgemeine Preissteigerungen und eine Ausweitung der Instandhaltung zurückzuführen.

Investitionstätigkeit Tsd. Euro	2022	2021
Instandhaltungsaufwand	7.512,3	5.597,6
Als wertverbessernde Maßnahmen aktivierte Modernisierungen	3.110,0	2.676,0
Gesamtinvestition	10.622,3	8.273,6
Durchschnittliche vermietbare Fläche in qm	111.192,8	111.176,8
Durchschnittliche Investitionen in Euro je qm	95,5	74,4

Finanzlage

Die Gesellschaft finanziert sich vorrangig über Bankdarlehen in Höhe von 34.963 Tsd. Euro sowie über Gesellschafterdarlehen in Höhe von 35.771 Tsd. Euro.

Die Gesellschaft ist in den internen Saldenausgleich für die Geschäftskonten (Cash-Management) der LEG eingebunden. Liquiditätsüberschüsse werden bei der Cashpoolführerin angelegt; kurzfristige Liquiditätsbedarfe werden von der Cashpoolführerin bereitgestellt. Die Verzinsung des Finanzmittelkontos erfolgt mit dem EURIBOR zzgl. einer Marge von 1,5 Prozentpunkten. Die Finanzierung erfolgt über externe Kreditgeber als auch durch konzerninterne Darlehen der LEG. .

Zur Analyse der Vermögens- und Finanzlage werden daher die Guthaben oder Schulden aus dem Cash-Management mit den flüssigen Mitteln gemeinsam betrachtet.

Die Zahlungsfähigkeit der Gesellschaft war im Geschäftsjahr zu jedem Zeitpunkt gegeben.

Vermögenslage

Verkürzte Bilanz Tsd. Euro	31.12.2022	31.12.2021
Anlagevermögen	69.028,3	67.560,3
Unfertige Leistungen	4.896,0	4.970,8
Flüssige Mittel und Cash-Pool-Guthaben	1.572,3	1.850,9
Übriges Umlaufvermögen und Rechnungsabgrenzungsposten	4.950,1	2.774,1
Aktiva	80.446,7	77.156,1
Eigenkapital	25,0	25,0
Rückstellungen	644,5	635,9
Finanzverbindlichkeiten	70.734,2	66.402,8
Erhaltene Anzahlungen	4.890,9	4.640,3
Übrige Verbindlichkeiten und Rechnungsabgrenzungsposten	4.152,1	5.452,1
Passiva	80.446,7	77.156,1

Die Bilanzsumme ist um 3.290,6 Tsd. Euro auf 80.446,7 Tsd. Euro gestiegen.

Die Veränderung der Aktivseite ergibt sich im Wesentlichen im Anlagevermögen aus den Zuschreibungen gemindert um die planmäßige Abschreibung in Höhe von 1.638,3 Tsd. Euro, sowie im Umlaufvermögen aus dem Anstieg der Forderungen gegen verbundene Unternehmen in Höhe von 2.063,8 Tsd. Euro.

Das Eigenkapital blieb aufgrund des bestehenden Gewinnabführungsvertrags unverändert.

Die Veränderung auf der Passivseite ergibt sich hauptsächlich aus dem Anstieg der Finanzverbindlichkeiten. Diese sind um 4.331,4 Tsd. Euro gestiegen, was hauptsächlich auf die Erhöhung der Gesellschafterdarlehen in Höhe von 4.821,0 Tsd. Euro zurückzuführen ist.

Risiko-, Chancen- und Prognosebericht der LEG

Governance, Risk & Compliance

Regelprozess zur integrierten Steuerung der Unternehmensrisiken

Die LEG prüft regelmäßig Chancen, um die Weiterentwicklung sowie das Wachstum des Konzerns zu fördern. Um Chancen nutzen zu können, müssen gegebenenfalls auch Risiken eingegangen werden. Daher ist es von essenzieller Bedeutung, alle wesentlichen Risiken zu kennen, zu bewerten und professionell zu steuern. Für den verantwortungsvollen Umgang mit Risiken ist eine konzernweite Struktur zur Identifikation, Bewertung und Überwachung der Risiken implementiert. Zentrale Bestandteile sind das Risikomanagementsystem (RMS), das interne Kontrollsystem (IKS), das Compliance-Management-System (CMS) und die Interne Revision.

Rechnungslegungsprozess

Die LEG verfügt über eine klare und transparente Organisations- sowie Kontroll- und Steuerungsstruktur. Die Aufgaben im Rechnungslegungsprozess sind eindeutig definiert und expliziten Rollen zugewiesen. Die Selbstkontrolle, das Mehraugenprinzip, die Funktionstrennung und analytische Prüfungshandlungen sind die zentralen Kontrollelemente im Rechnungslegungsprozess. Der Rechnungslegungsprozess wird durch Standard-Software unterstützt, indem die IT-Berechtigungen die in den Richtlinien festgelegten Befugnisse abbilden und somit eine systemseitige Kontrolle gewährleisten. Es besteht eine integrierte zentrale Buchführung sowie ein operatives als auch zentrales Controlling der wesentlichen Konzerngesellschaften. Die konzerneinheitlichen Bilanzierungs-, Kontierungs- und Bewertungsvorgaben werden regelmäßig geprüft und aktualisiert.

Internes Kontrollsystem

Als integraler Bestandteil der Corporate Governance trägt das IKS dazu bei, Risiken mit einem Bezug zu der (Finanz-) Berichterstattung, den operativen Tätigkeiten sowie der Regeleinhaltung ("Compliance") durch prozessintegrierte Maßnahmen (z.B. interne Kontrollen und organisatorische Sicherungsmaßnahmen) sowie prozessunabhängige Maßnahmen (z.B. Kontrollselbst- und Drittbeurteilungen) zu reduzieren. Das IKS ermöglicht die Steigerung und Sicherung des Unternehmenserfolgs und dient dem Schutz des Unternehmensvermögens sowie der Vermeidung oder Aufdeckung von dolosen Handlungen.

Die LEG hat in der Vergangenheit unter Beachtung der maßgeblichen rechtlichen Vorschriften und branchenüblichen Standards ein internes Kontrollsystem (IKS) eingerichtet, welche Grundsätze, Verfahren und Maßnahmen zur Sicherstellung der Rechnungslegung und Prozessdurchführung umfasst. Im Rahmen eines konzernweiten IKS-Projektes wurde für die gesamte LEG das bereits bestehende IKS methodisch weiterentwickelt. Dabei wurden auch die Inhalte des Gesetzes zur Stärkung der Finanzmarktintegrität (FISG), welches am 1. Juli 2021 in Kraft getreten ist, berücksichtigt.

Das IKS der LEG setzt sich aus den Komponenten "Kontrollumfeld", "Risikobeurteilung", "Kontrollaktivitäten", "Information und Kommunikation" sowie "Überwachungsaktivitäten" zusammen (vgl. COSO 2013 - Internal Control - Integrated Framework). Ziel des IKS ist die

•	Erfüllung und Einhaltung der für die LEG maßgeblichen rechtlichen Vorschriften und Richtlinien
•	Gezielte Überwachung der unternehmerischen Geschäftsprozesse
•	Sicherstellung der Wirksamkeit und Wirtschaftlichkeit der Geschäftstätigkeit (insbesondere Schutz des Vermögens, einschließlich der Verhinderung und Aufdeckung von Vermögensschädigungen)
•	Sicherstellung der Ordnungsmäßigkeit, Vollständigkeit und Verlässlichkeit der internen und externen Rechnungslegung

Im Hinblick auf den Rechnungslegungsprozess ist es Ziel und Zweck des IKS, die Anwendung der gesetzlichen Bestimmungen sowie die richtige und vollständige Erfassung aller Geschäftsvorfälle sicherzustellen. Hinsichtlich der Geschäftsprozesse, die sich in strategische Prozesse, operative Prozesse sowie Support-Prozesse unterteilen, dient das IKS der LEG dazu, alle relevanten wiederkehrenden Geschäftsvorfälle entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen richtig sowie auch vollständig zu erfassen, darzustellen, zu überprüfen und laufend zu überwachen. Das IKS hat somit eine präventive und aufdeckende Funktion, mit dem Ziel, die gewünschten Abläufe der Unternehmensprozesse sicherzustellen.

Die im Rahmen einer quantitativen und qualitativen Risikobeurteilung als wesentlich definierten LEG-Prozesse werden in einer Prozessmanagementsoftware zentral erfasst und ausführlich dokumentiert. Auf der Grundlage dieser Prozessdarstellungen wurden wesentliche Risiken ermittelt und entsprechende Kontrollen implementiert. Die hieraus abgeleitete Risiko-Kontroll-Matrix ist die verbindliche Basis für eine halbjährliche Berichterstattung an Vorstand und Risiko- und Prüfungsausschuss des Aufsichtsrats. Die Umsetzung und Durchführung der internen Kontrollen sowie Definition und Umsetzung entsprechender Maßnahmen zur Behebung ggf. auftretender Kontrollschwächen hat der Vorstand der LEG an die jeweiligen Prozess- und Kontrollverantwortlichen delegiert. Die methodische und fachliche Weiterentwicklung sowie die Wirksamkeitsbeurteilung wird vom Bereich Controlling & Risikomanagement gesteuert. Im Rahmen ihrer Regelprüfungen unterstützt die Interne Revision zudem die Wirksamkeitsbeurteilung. Die Aktualität der Prozesse sowie der implementierten IKS-Kontrollen wird vom Prozessmanagement sichergestellt.

Um die Funktionsfähigkeit aller wesentlichen Geschäftsabläufe sicherzustellen, ist ein angemessenes und wirksames IKS notwendig. Dies erfordert, dass die im Unternehmen eingeführten Grundsätze, Verfahren und Maßnahmen regelmäßig auf Angemessenheit und Wirksamkeit geprüft werden. Die Beurteilung der Angemessenheit und Wirksamkeit erfolgt bei der LEG im Rahmen eines sog. Control Self Assessments (CSA). Die jährliche Durchführung des CSA basiert auf einer standardisierten Methodik und erfolgt auf der Grundlage von zwei aufeinander aufbauenden Modulen:

•	Angemessenheitsprüfung
•	Wirksamkeitsprüfung

Ziel der Angemessenheitsprüfung ist es, zu beurteilen, ob die Kontrollbeschreibungen aktuell, inhaltlich hinreichend präzise formuliert und somit angemessen sind, das zugrunde liegende Kontrollrisiko zu reduzieren. Die Wirksamkeitsprüfung erfolgt gemäß einer rollierenden, jährlich neu verabschiedeten risikoorientierten CSA-Prüfungsplanung. Das Ziel der Wirksamkeitsprüfung besteht darin, zu beurteilen, ob die Kontrollaktivitäten im zeitlich definierten Betrachtungszeitraum wie in der Kontrollbeschreibung beschrieben in der operativen Praxis gelebt wurden. Dieser Soll-Ist-Abgleich wird unter Berücksichtigung der Grundgesamtheit auf Stichprobenbasis für wesentliche Kontrollaktivitäten durchgeführt. Im Falle von Abweichungen werden entsprechende Maßnahmen zur Behebung der Kontrollschwächen eingeleitet. Ergänzt wird das CSA durch eine Qualitätssicherung des Fachbereiches Controlling & Risikomanagement sowie durch rollierende Teilprüfungen der Internen Revision. Der Vorstand berichtet halbjährlich über die Ergebnisse der Angemessenheits- und Wirksamkeitsprüfung an den Risiko- und Prüfungsausschuss. Auf dieser Basis überprüft der Risiko- und Prüfungsausschuss des Aufsichtsrats die Funktionsfähigkeit des IKS.

Compliance-Management

Bei der LEG ist Compliance ein wesentliches Element der verantwortungsvollen und erfolgreichen Unternehmensführung (Corporate Governance). Die LEG ist darauf angewiesen, dass Mieter, Kunden, Geschäftspartner, Mitarbeiter, Aktionäre und Öffentlichkeit auf die ordnungsgemäße Unternehmensführung bei der LEG vertrauen. In diesem Bewusstsein ist das Compliance-Management-System der LEG (CMS) ausgestaltet. Es enthält insbesondere folgende Elemente:

Grundwerteerklärung

Die Grundwerteerklärung der LEG enthält das Ziel und die Strategie des Unternehmens sowie die Werte, die Grundlage des Umgangs der LEG mit Kunden, Mitarbeitern, Investoren, Geschäftspartnern und der Gesellschaft sind.

Code of Conduct

Der Code of Conduct der LEG konkretisiert die Grundwerteerklärung der LEG und setzt die darin enthaltenen Werte für den Geschäftsalltag in Verhaltensregeln um. Der Verhaltenskodex enthält Regelungen für Bereiche wie Ethik, Compliance, Korruptionsprävention, Interessenkonflikte, Informations- und Datenschutz, Diskriminierung und Schutz des Unternehmenseigentums sowie politische und gesellschaftliche Diskussion und Spenden und gilt für alle Personen, die für die LEG tätig sind. Einzelheiten zu diesen Verhaltensstandards sind in konzernweit gültigen internen Regelungen und Richtlinien festgelegt, die im Intranet veröffentlicht sind.

Richtlinien, insbesondere im Hinblick auf Korruption, Menschenrechte und Interessenkonflikte

Zu den konzernweit gültigen Richtlinien gehört insbesondere auch die Richtlinie gegen Korruption und Interessenkonflikte. Sie dient der Förderung der Integrität der Mitarbeiter und der Vermeidung von Korruption und Interessenkonflikten. In der Richtlinie werden die Begriffe Integrität und Interessenkonflikte erläutert und es werden bestehende Verbote im Zusammenhang mit Bestechung und Korruption erklärt und festgelegt. Die Richtlinie bezweckt, die Mitarbeiter über die Entstehung und die Gefahren von Situationen, die für Korruption anfällig sind, in allen Geschäftsbereichen der LEG zu sensibilisieren und die bestehenden Compliance-Anforderungen zu verdeutlichen. Sie dient damit der Korruptionsprävention. Jedem Mitarbeiter und jeder Führungskraft obliegt es, die geltenden rechtlichen Bestimmungen genau einzuhalten. Hier besteht eine Null-Toleranz-Politik. Weitere Richtlinien betreffen die Themen Mitarbeiter und Diversität, Whistleblower, Umwelt und Wasser sowie Achtung der Menschenrechte.

Geschäftspartnerkodex

Der Geschäftspartnerkodex der LEG wird verbindlich mit Geschäftspartnern vereinbart und enthält Grundsätze der Zusammenarbeit zur Gewährleistung von Integrität, Zuverlässigkeit sowie wirtschaftlich und ethisch korrekten Verhaltensstandards und Standards zum Umweltschutz.

Auf der Basis dieser grundlegenden Regelungen bündelt das CMS Maßnahmen zur Einhaltung von Rechtsvorschriften und unternehmensinternen Richtlinien. Zu den Maßnahmen des CMS gehören unter anderem auch die regelmäßigen und anlassbezogenen Schulungen der Mitarbeiter. Alle neuen Mitarbeiter der LEG werden auf dem Gebiet Compliance, insbesondere auch im Datenschutz, geschult. Über die Lernplattform der LEG, die Akademie, absolvieren die Mitarbeiter zusätzlich jährliche Online-Schulungen auf diesem und anderen Gebieten. Das LEG CMS verfügt außerdem über ein elektronisches Hinweisgebersystem, über das Mitarbeiter und auch Dritte rund um die Uhr und auf Wunsch anonym Hinweise zu möglichen Compliance-Verstößen geben können. Allen Hinweisen wird sorgfältig nachgegangen und bei festgestellten Verstößen werden entsprechende Maßnahmen ergriffen.

Die regelmäßige Analyse der Compliance-Risiken in Kombination mit der Früherkennung wesentlicher Unternehmens- und Prozessrisiken und die entsprechenden Maßnahmen bilden den Kern des CMS.

Zur Steuerung des CMS hat die LEG einen Compliance-Beauftragten ernannt. Der Compliance-Beauftragte unterstützt die Führungskräfte bei der Sicherstellung der Compliance. Zudem übernimmt er die Beratung und Schulung der Mitarbeiter in Compliance-Fragen. In regelmäßigen Sitzungen beraten die Verantwortlichen aus Interner Revision, Recht und Personal die Ausgestaltung des Systems. Ebenso wird durch das stetige Benchmarking mit anderen CMS als auch durch die unabhängige Beurteilung durch externe Fachleute eine kontinuierliche Weiterentwicklung und Verbesserung des CMS gefördert. Das CMS der LEG wurde durch das Institut für Corporate Governance in der deutschen Immobilienwirtschaft im Jahr 2019 zertifiziert. Nach erfolgreicher Wiederholungsauditierung wurde das Zertifikat im Jahr 2021 erneut verliehen und hat nun eine Gültigkeit bis zum Jahr 2024.

Compliance ist in der Abteilung Recht & Compliance angesiedelt, deren Leiter unmittelbar an den Vorstandsvorsitzenden der LEG berichtet.

Der Risiko- und Prüfungsausschuss des Aufsichtsrats befasst sich in regelmäßigem Turnus mit Compliance und berichtet darüber an den Aufsichtsrat. Bei Sofortmeldungen von gravierenden Fällen werden der Vorstand und die Aufsichtsgremien zeitnah über wesentliche Entwicklungen im Bereich Compliance informiert.

Risikomanagement

Die LEG verfügt über ein konzernweites Risikomanagementsystem (RMS). Ein wichtiger Bestandteil ist das konzernweite Risikofrüherkennungssystem (RFS). Das System wird durch das IT-Tool Risk2Chance (R2C) unterstützt.

Die Koordination und Überwachung des Gesamtsystems, die Organisation der Ablaufprozesse, die methodische Vorgehensweise sowie die Verantwortung für das eingesetzte IT-Tool obliegen dem Bereich Controlling & Risikomanagement. Diese implementierte Organisationsstruktur sowie die fortlaufende Abstimmung mit den Bereichen Planung, Reporting, Rechnungswesen, Projektmanagement und Interne Revision ermöglichen ein einheitliches, nachvollziehbares, systematisches und kontinuierliches Vorgehen. Damit sind die Voraussetzungen zur Identifikation, Analyse, Bewertung, Steuerung, Dokumentation, Kommunikation und Historisierung von Risiken geschaffen.

Das RFS der LEG wurde im Rahmen der Jahresabschlussprüfung hinsichtlich der aktienrechtlichen Anforderungen von einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft geprüft. Die Prüfung hat ergeben, dass der Vorstand die nach § 91 Abs. 2 AktG geforderten Maßnahmen zur Einrichtung eines RFS in geeigneter Form getroffen hat und dass das RFS geeignet ist, Entwicklungen, welche den Fortbestand der Gesellschaft gefährden, frühzeitig zu erkennen.

Das vorhandene RMS unterliegt einem stetigen Weiterentwicklungs- und Optimierungsprozess, um sich den neuen internen und externen Entwicklungen anzupassen. So wurde innerhalb des Geschäftsjahres ein Projekt zum neuen EU-Lieferkettengesetz aufgesetzt (für die LEG ab 1. Januar 2024 relevant). Im Rahmen dieses Projektes werden auch die Implikationen für das Risikomanagement geprüft. Des Weiteren wurde ein Projekt aufgesetzt, um die Auswirkungen des Klimawandels auf die LEG noch besser zu antizipieren. Ziel ist es u.a. auch, für die von der LEG bereits im Jahr 2021 eingeführten TCFD-Risiken (Task Force on Climate-related Financial Disclosures) eine noch fundiertere Risikobewertung zu generieren.

Operativ werden die Ergebnisse der vierteljährlich durchgeführten Risikoinventuren an die Entscheidungs- und Aufsichtsgremien berichtet. Ergänzend werden zwischen dem Vorstand und den Verantwortlichen für das Risikomanagement die Bewertung und Steuerung der erkannten Risiken diskutiert und, sofern notwendig, Änderungen beschlossen und umgesetzt. Neben den quartalsweisen Risikoberichten an den Vorstand besteht anlassbezogen für Risiken ab einer potenziellen Nettoschadenshöhe von 0,2 Mio. Euro (im Basisszenario) eine sofortige Benachrichtigungspflicht an den Vorstand.

Übergeordnet werden Risikobegrenzungsmaßnahmen angewendet. Neben den aus den IFRS-Regelungen abgeleiteten Rückstellungen sind dies insbesondere Gebäudeversicherungen (z. B. Rohrbrüche, Extremwettersituationen, Naturereignisse). Neben diesen Gebäudeversicherungen sind auch diverse Compliance-Sachverhalte versichert.

Die aus der Risikoinventur abgeleiteten Risikoinventurberichte beinhalten auch einen sogenannten Trendradar, welcher potenzielle strategische Risiken und Chancen frühzeitig erfassen soll. Die Basis aller Berichterstattungen bilden die Risikoinventuren, deren einheitliches, nachvollziehbares, systematisches und permanentes Vorgehen auf den folgenden Bewertungsinhalten und -schemata für Risiken fußt.

Bewertungsinhalt/-schema für die interne Risikoberichterstattung

In einer einheitlichen Systematik eines Risikokataloges - getrennt nach Kategorien und deren Subkategorien - werden die Risiken durch die Risikoverantwortlichen im Rahmen einer dezentralen Selbsterfassung (Bottom-up-Analyse) identifiziert und bewertet. Der Risikokatalog umfasst sowohl strategische als auch operative Risiken. Zwecks Konkretisierung und Priorisierung werden bei der LEG die Risiken hinsichtlich ihrer Nettoauswirkung und Eintrittswahrscheinlichkeit bewertet bzw. eingeschätzt. Als wesentliche Bezugsgröße für die Bewertung bzw. Einschätzung der potenziellen Auswirkungen dient der Effekt auf Liquidität und Gewinn- und Verlustrechnung gemäß der aktuellen Wirtschaftsplanung. Die einzelne Risikobewertung bezieht sich demnach immer auf die entsprechende Liquiditätsveränderung sowie die vom Aufsichtsrat verabschiedete Gewinn- und Verlustrechnung der fünfjährigen Wirtschaftsplanung.

Bei der LEG wird zur internen Bewertung der Risiken eine Bewertungsmatrix herangezogen, die für die Liquiditätsauswirkung der Risikomeldungen vier Bewertungsgruppen (Y-Achse) vorsieht. Für die Eintrittswahrscheinlichkeit (X-Achse) ist ebenfalls ein Bewertungsschema mit vier Gruppen eingerichtet.

Im Einzelnen werden die Gruppen für die Liquiditätsauswirkung wie folgt definiert:

a) Gering: Nettoauswirkung liegt zwischen 0,0 Mio. Euro und 0,5 Mio. Euro

b) Moderat: Nettoauswirkung liegt zwischen 0,5 Mio. Euro und 2,25 Mio. Euro

c) Wesentlich: Nettoauswirkung liegt zwischen 2,25 Mio. Euro und 11,25 Mio. Euro

d) Gravierend: Nettoauswirkung ab 11,25 Mio. Euro

Für die Gruppen der Eintrittswahrscheinlichkeit gilt:

a) Sehr wahrscheinlich 50 % ≤ x < 100 %

b) Wahrscheinlich 20 % ≤ x < 50 %

c) Gering 5 % ≤ x < 20 %

d) Sehr gering 0 % < x < 5 %

Nach diesem Schema ergibt sich eine Bewertungsmatrix, die in einem Ampelsystem (rot, gelb, grün) die einzelnen Risikomeldungen eingruppiert:

Gesamteinschätzung der Risiken und Chancen

Im Nachfolgenden werden zunächst allgemeine Risikosachverhalte wie "Makroökonomische Risiken" und "Marktbezogene Risiken" erläutert. Anschließend wird aus den insgesamt ermittelten Risiken auf die, aus Sicht der Gesellschaft, relevanten Risiken in den kommenden zwei Jahren eingegangen (Nettoliquiditätsauswirkung größer 2,25 Mio. Euro, unabhängig von der Eintrittswahrscheinlichkeit, Basisszenario). Zum Zeitpunkt der Berichterstellung sieht der Vorstand für die Geschäftsjahre 2023 und 2024 sowie für den gesamten fünfjährigen Planungshorizont/Risikoerfassungszeitraum keine bestandsgefährdenden Risiken für die gesamte LEG.

Im Anschluss an diese Risikoberichterstattung werden die wesentlichen Chancen der LEG aufgeführt und erläutert. Diese sind aus dem Trendradar (Teil des Risikoinventurberichts an den Vorstand) abgeleitet. Erwähnung finden hier die wesentlichen Chancen, die in ihrer Ausgestaltung durch die LEG beeinflussbar sind. Rein gesellschaftliche und/oder politische Chancen bleiben außen vor. Insbesondere die Thematiken Digitalisierung/Robotic Process Automation und Klimaneutralität (u. a. energetische Sanierung, Ausbau und Einsatz grüner Energie) werden mittel- und langfristig als Chance angesehen.

Risikoberichterstattung

Makroökonomische Risiken

Der deutsche Immobilienmarkt wird durch makroökonomische Faktoren mitbestimmt, die von der LEG nicht beeinflusst werden können. Aus geopolitischen Entwicklungen, der Entwicklung der Binnen- und Außenwirtschaft sowie Veränderungen an den Finanzmärkten können somit Risikofaktoren für das Geschäftsmodell der LEG entstehen.

Das Jahr 2022 war gekennzeichnet durch den Krieg in der Ukraine und damit einhergehenden Sanktionen der EU gegen die Russische Föderation, die zu einer Krise auf den Gas- und Energiemärkten führten und die deutsche Wirtschaft stark belasteten. Ein daraus resultierender Anstieg der Energiekosten in Kombination mit gestiegenen Lebensmittelpreisen führte zu Kaufkraftverlusten in der Bevölkerung. Ebenso wirkten sich weiterhin Lieferkettenprobleme negativ auf die Wirtschaftsleistung aus und beflügelten die Inflation. Die Bundesregierung hat darauf mit sozialpolitischen Maßnahmen und Entlastungspaketen reagiert. Auch die LEG hat Maßnahmen getroffen, damit gestiegene Energiekosten nicht zu höheren Forderungsausfällen führen. Dieses Risiko besteht jedoch grundsätzlich in Abhängigkeit vom weiteren Ausmaß und der Dauer der Energiekrise.

Zur Bekämpfung der zunehmenden Inflation im Euroraum erhöhte die EZB zwischen Juli und Oktober den Leitzins in drei Schritten von 0 % auf 2 %. Die so entstandene deutliche Erhöhung des Zinsniveaus und mögliche folgende Zinsschritte bergen das Risiko negativer Auswirkungen auf die Immobilienbewertung (durch Erhöhung des Diskontierungssatzes im international angewandten Bewertungsverfahren nach der DCF-Methode) sowie auf die Finanzierungskonditionen der LEG. Die Änderungen des Zinsniveaus wirken sich auf die Immobilienbewertung und die Finanzierungsaufwendungen zeitverzögert aus.

Die gestiegenen Material- und Personalkosten, die gestiegenen Finanzierungskosten und die hohen energetischen Anforderungen an den Neubau haben die Preise für Neubau steigen lassen und haben zu Projektstornierungen oder -verzögerungen geführt. Damit werden die von der Bundesregierung avisierten 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr nicht erreicht werden. Nach Schätzungen des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen wird sich die Anzahl Neubauten im Jahr 2023 nur auf 242.000 Wohnungen und im Jahr 2024 auf 214.000 Wohnungen belaufen. Damit wird auch der Nachfragedruck nach Wohnraum auch im Mietsegment weiterhin bestehen bleiben und könnte sich positiv auf die LEG auswirken.

Die Bundesbank erwartet laut Monatsbericht Dezember 2022 ein Schrumpfen der Wirtschaftsleistung (reales BIP) um 0,7 %. Ab dem Jahr 2024 wird jedoch wieder mit einer Verbesserung der gesamtwirtschaftlichen Leistung in Deutschland gerechnet. Eine länger anhaltende Rezession könnte sich negativ auf den deutschen Arbeitsmarkt und die Einkommenssituation der Privathaushalte auswirken. Infolge dieser Entwicklung könnte die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum, aber auch das Risiko von Zahlungsausfällen zunehmen.

Das Klimaschutzgesetz sowie die Anforderungen der EU-Taxonomie treiben den strukturellen Wandel in fast allen Bereichen, insbesondere der Energiewirtschaft, der Industrie, dem Verkehrswesen, aber auch der Immobilienwirtschaft. Gleichzeitig wird eine zunehmende Alterung der Erwerbsbevölkerung und damit einhergehend ein steigender Anteil an Rentnern in Deutschland auch zu einem strukturellen Bedarf an neuen Arbeitskräften sorgen. Dies wird einen deutlichen Anstieg an Zuwanderung von Arbeitskräften bedeuten müssen, um die bestehenden Ziele erreichen zu können. Dadurch könnte sich ein positiver Effekt auf die Nachfrage nach von der LEG angebotenem bezahlbarem Wohnraum ergeben. Eine negative demografische Entwicklung könnte hingegen langfristig die Nachfrage entsprechend mindern.

Marktbezogene Risiken

Ein überwiegender Teil des Immobilienportfolios der LEG befindet sich im bevölkerungsreichsten deutschen Bundesland Nordrhein-Westfalen (NRW). Bestände in zahlreichen anderen Bundesländern, überwiegend in Niedersachsen, Schleswig-Holstein und Bremen, ergänzen den Portfolioschwerpunkt NRW.

Die Nachfrage nach Wohnraum wird wesentlich beeinflusst durch die Bevölkerungs- bzw. Haushaltsentwicklung in den einzelnen Regionen. Für das über mehrere Bundesländer verteilte LEG-Portfolio ergeben sich entsprechend erhebliche Unterschiede, von nachfragestarken A- und B-Städten wie Köln, Münster und Bremen bis hin zu ländlich geprägten Kreisen mit der Tendenz zum Angebotsüberhang wie z.B. dem Märkischen Kreis. Die Bezahlbarkeit von Wohnungseigentum ist zunächst durch die Preisentwicklung der vergangenen Jahre und nunmehr zusätzlich durch die Kosten für Baufinanzierungen in Form von stark gestiegenen Zinsen deutlich gesunken. Somit sind Ausweichbewegungen zu Lasten der tendenziell teuren Städte hin zu den weiterhin günstigeren Randlagen bzw. ländlicheren Gebieten zu beobachten. Zudem steigt die Nachfrage nach Mietwohnraum durch die verringerte Eigentumsbildung zusätzlich an. Die weiträumige Präsenz der LEG ermöglicht es daher, im Falle sich abschwächender Preis- bzw. Nachfrageentwicklungen an bestimmten Orten von der Ausweichbewegung hin zu anderen Orten zu profitieren.

Die Chancen und Risiken der regionalen Teilmärkte werden mittels interner und externer Datenquellen intensiven Analysen unterzogen. Die externen Daten stammen insbesondere vom Statistischen Bundesamt bzw. den entsprechenden Landesämtern sowie aus Marktberichten von unabhängigen Intermediären, Analysehäusern, Banken, Verbänden sowie Dienstleistern. Interne Daten stammen überwiegend aus dem Konzern-Data-Warehouse (KDW) sowie abgeleiteten Kennzahlen.

Im Rahmen der Entscheidungsprozesse für Investitionen werden Prognosen zur weiteren Marktentwicklung am jeweiligen Standort sowie für den Immobilienmarkt generell vorgenommen. Fällt die Prognose positiv aus, ist die Investitionswahrscheinlichkeit erhöht. Jedoch ist die Prognose zur Marktentwicklung neben den technischen Bedürfnissen der Immobilien und den Anforderungen der Bewirtschaftung nur eine von mehreren Parametern für die Investitionsentscheidung.

Risiken im Hinblick auf die Wertermittlung des Immobilienvermögens

Der Immobilienmarkt unterliegt wie alle Wirtschaftszweige einem langfristigen Zyklus. Der Wachstumszyklus der vergangenen Jahre mit den einhergehenden Preisanstiegen beruhte im Wesentlichen auf einem das Wachstum stimulierenden Zinsumfeld mit niedrigen Leitzinsen in Kombination mit geringen Inflationsraten. Von dem Wechsel des Zinszyklus hin zu steigenden Leitzinsen mit gleichzeitig hohen Inflationsraten ist somit auch der Immobilienmarkt betroffen. Die Dynamik der Preisentwicklung ist deutlich abgeflacht, in einigen Teilmärkten können, bei geringen Transaktionsvolumina, sogar Preisrückgänge beobachtet werden. Die Investition in Immobilien als Vermögensanlage steht in Konkurrenz zu Anlagealternativen wie bspw. Aktien und Anleihen, aber auch alternativen Anlageformen wie Kryptowährungen, Edelmetallen oder Venture Capital. Somit kann sich eine in Relation steigende Attraktivität anderer Anlageformen (z. B. aufgrund eines Rendite- oder Liquiditätsvorteils) ebenfalls negativ auf die Nachfrage und somit die Preisentwicklung von Immobilien auswirken. Je plötzlicher und unerwarteter sich die Nachfrage nach anderen Anlageformen entwickelt, desto stärker kann sich eine solche Veränderung auf die Immobilienwerte auswirken.

Für die Wertermittlung relevant sind tatsächlich am Markt durchgeführte Transaktionen, die als Vergleichsmaßstab für die eigene Wertermittlung herangezogen werden können. Da es zwischen der notariellen Beurkundung eines Verkaufs, dem Nutzen-/Lastenwechsel und der Veröffentlichung der Transaktionsdaten im Rahmen der offiziellen Marktberichte einen - teilweise mehrmonatigen - Zeitversatz gibt, kann der Markt bereits in eine deutliche Korrekturphase eingetreten sein, während die veröffentlichten Daten nach wie vor eine Steigerung oder ein Abflachen der Preise aufzeigen. Durch eine permanente Beobachtung des Marktgeschehens und stetigen Austausch mit unterschiedlichen relevanten Marktakteuren versucht die LEG, diesen Zeitversatz bei der Veröffentlichung der Daten durch hohe Marktnähe zu reduzieren.

Die aktuell zweimal jährlich stattfindende Wertermittlung für das Immobilienanlagevermögen fußt auf verschiedenen Input-Faktoren, die auf unabhängig ermittelten Markt- und Prognosedaten beruhen, sofern dies möglich ist. Parameter, für die keine unabhängig ermittelten Daten vorliegen, die zur Verwendung in der Wertermittlung geeignet sind, unterliegen Schätzungen und damit einhergehenden Ungenauigkeiten. Wesentliche Parameter, die auf Basis von externen Daten hergeleitet werden, sind der Basis-Diskontierungszinssatz, die marktüblichen Mieten, Makro- und Mikrolageeinschätzungen, der marktübliche strukturelle Leerstand und die offiziellen Bodenrichtwerte.

Nicht vollständig objektivierbar und somit von subjektiven Einschätzungen beeinflusst sind die Annahmen zur zukünftigen Inflationsentwicklung zur Einschätzung des technischen Zustands der Immobilien sowie die Gewichtung der unterschiedlichen Wertermittlungsparameter. Insbesondere zukunftsgerichtete Parameter und Einschätzungen unterliegen einem naturgemäß höheren Risiko von Fehleinschätzungen trotz sorgfältiger Erhebung der zugrunde liegenden Daten. Derartige Fehleinschätzungen können sich sowohl negativ als auch positiv auf die ermittelten Immobilienwerte auswirken.

Risikokategorisierung

Die LEG ordnet die identifizierten Einzelrisiken nach Risikohaupt- und Risikosubkategorien. Die nachfolgenden Ausführungen beziehen sich daher in der Regel auf die Einzelrisiken in den jeweiligen Risikohaupt- und Risikosubkategorien.

Als relevant sind Einzelrisiken zu betrachten, die innerhalb der beiden Jahre (2023/2024) bei Risikoeintritt eine potenzielle NettoLiquiditätsauswirkung von über 2,25 Mio. Euro aufweisen würden (unabhängig von ihrer Eintrittswahrscheinlichkeit). In welchen Risikokategorien es derartige Einzelrisiken gibt, ist nachfolgend tabellarisch dargestellt. Handelt es sich bei den identifizierten Einzelrisiken um rückstellungsrelevante Sachverhalte mit einer Eintrittswahrscheinlichkeit von "sehr wahrscheinlich", so wurde zum 31. Dezember 2022 eine Rückstellung gebildet.

Risikokategorien
Risikohauptkategorie	Risikosubkategorie	Netto-Liquiditätsauswirkung	Eintrittswahrscheinlichkeit
Allgemeine Unternehmensrisiken	Kommunikation & Image	Wesentlich	Gering
	Sonstiges	Wesentlich	Sehr wahrscheinlich
Compliance-Risiken	Sonstiges	Gravierend	Sehr gering
Immobilienrisiken	Modernisierung und Instandhaltung	Gravierend	Sehr wahrscheinlich
	Bewirtschaftung	Wesentlich	Sehr wahrscheinlich
	Portfoliosteuerung	Gravierend	Gering
Finanzen	Forderungsausfälle	Wesentlich	Wahrscheinlich
	Prolongationsrisiken	Gravierend	Sehr gering
	Nichteinhaltung Covenants	Wesentlich	Sehr gering
	Stabilität Bankpartner	Gravierend	Sehr gering
	Liquiditätsrisiko	-	-
	Zinsänderungsrisiko	Gravierend	Sehr wahrscheinlich
	Verschuldungsrisiko/Rating Downgrade	wesentlich	Gering
Rechnungswesen	Keine relevanten Einzelrisiken	-	-
Steuerrisiken	Steuern und Abgaben	Gravierend	Sehr gering
Personalrisiken	Sonstiges	Wesentlich	Sehr wahrscheinlich
Rechtliche Risiken	Haftungs-/Versicherungsrisiken	Gravierend	Gering
	Datenschutz	Wesentlich	Sehr gering
Informations- und Kommunikationsrisiken	Systemsicherheit/Technologie	Wesentlich	Gering
Projektgeschäftsrisiken	Allgemeine/kfm./technische Projektrisiken	Wesentlich	Wahrscheinlich
TCFD-Risiken	Klimabezogene transitorische Risiken	Wesentlich	Wahrscheinlich
Nachhaltigkeitsrisiken	Keine relevanten Einzelrisiken	-	-

Aufgrund der allgemeinen volkswirtschaftlichen Situation sowie der branchenspezifischen Entwicklungen werden die meisten Veränderungen zum Vorjahr bei den Finanzrisiken ausgewiesen. Innerhalb der Risikohauptkategorien Rechnungswesen und Nachhaltigkeitsrisiken gibt es dagegen kein relevantes Einzelrisiko.

In der Kategorie Allgemeine Unternehmensrisiken ist ein volkswirtschaftliches Risiko hinzugekommen, das nicht von der LEG beeinflussbar ist (Ausfall bereits preislich gesicherter Gasmengen).

In der Kategorie Compliance-Risiken ist die Risikosituation zum Vorjahr unverändert.

In der Kategorie Immobilienrisiken ist ein Risiko zur Modernisierung und Instandhaltung hinzugekommen. Ein Risiko in der Subkategorie Bewirtschaftung wurde hochgestuft. Bei beiden Sachverhalten handelt es sich um potenzielle Inflationsentwicklungen des Baupreisindex (Kopplung der beauftragten Generalunternehmen an den Baupreisindex sowie Entwicklung der Baumaterialien für Modernisierung und Instandhaltung).

In der Kategorie Finanzrisiken wurden diverse, meistens bereits in den Vorjahren geführte, Risiken hochgestuft. So wurden die Risikosachverhalte Stabilität der Bankpartner und mittelfristige Zinsentwicklung hochgestuft. Bezüglich der Forderungsausfälle aus den umlagefähigen Betriebsnebenkostenabrechnungen sowie zur BEG-Neubauförderung für Effizienzhäuser wurde jeweils ein Risiko neu aufgenommen. Ein Risikosachverhalt aus der Thematik Integration von Ankäufen wurde deutlich heruntergestuft, da für die kommenden zwei Jahre keine Akquisevorhaben geplant sind.

In der Kategorie Rechnungswesen gibt es wie im Vorjahr keine relevanten Risiken.

In der Kategorie Steuerrisiken ist die Risikosituation zum Vorjahr unverändert.

In der Kategorie Personalrisiken (Subkategorie Sonstiges) ist die Risikosituation zum Vorjahr unverändert.

In der Kategorie Rechtliche Risiken (Subkategorie Datenschutz) wurde das Datenschutzrisiko gegenüber dem Vorjahr heruntergestuft. Das im Vorjahr aufgeführte Risiko von Gesetzesänderungen im Mietrecht ist weiterhin existent, aktuell jedoch als nicht relevant eingestuft.

In der Kategorie Informations- und Kommunikationsrisiken ist die Risikosituation zum Vorjahr unverändert.

In der Kategorie Projektgeschäftsrisiken ist ein Risiko in der Subkategorie Kaufmännische Projektrisiken hinzugekommen (Baukostensteigerungen und Materialverfügbarkeiten).

In der Kategorie TCFD-Risiken ist ein Risiko zum Vorjahr hinzugekommen (Marktrisiken Einkauf).

Ergänzend zu der tabellarischen Darstellung der Einzelrisiken werden unabhängig von den Bewertungshöhen die bestehenden Risikohauptkategorien des LEG-Geschäftsmodells, aufbauend auf der Risikoinventur vom 31. Dezember 2022, nachstehend näher erläutert.

Allgemeine Unternehmensrisiken

Bei den allgemeinen Unternehmensrisiken handelt es sich um eine Risikohauptkategorie, in der nach dem LEG-Bewertungsschema relevante Einzelrisiken enthalten sind.

Coronapandemie

Aus Sicht der LEG stellt die Coronapandemie aktuell kein Risiko mehr dar. Der seinerzeit ins Leben gerufene Krisenstab beobachtet unverändert das Infektionsgeschehen und passt die eingeführten Schutzmaßnahmen jederzeit, wenn die Notwendigkeit besteht, der Pandemieentwicklung an.

Entwicklung Immobilienpreise und -nachfrage

Für die zukünftige Preisentwicklung werden auch weiterhin Angebot und Nachfrage nach Wohnraum maßgeblich sein. Es ist davon auszugehen, dass die langfristigen Rahmenbedingungen hinsichtlich Angebot (deutlich zurückgehende Fertigstellungszahlen im Neubau) und Nachfrage (anhaltend hoher Zuzug nach Deutschland, Trend zu kleineren Haushalten und steigender Wohnfläche) weiterhin bestehen bleiben.

Forderungsrückstand und Wohnungsleerstand

Mieter könnten aufgrund der steigenden Energiepreise und einer möglichen Rezession mit einhergehendem Arbeitsplatzverlust in eine finanzielle Notlage geraten und daraufhin nicht mehr in der Lage sein, ihren Zahlungsverpflichtungen vollumfänglich oder zu einem wesentlichen Teil nachzukommen. Aktuell ist keine Entwicklung ersichtlich, die auf einen wesentlich höheren Forderungsbestand, Forderungsausfall oder Leerstand hindeuten würde. Als Chance speziell für die LEG könnte sich im Falle einer starken Rezession sogar erweisen, dass das Unternehmen über eine hohe Anzahl an preiswerten Wohnungen verfügt und insofern von einer erhöhten Nachfrage nach dieser Wohnform in Rezessionszeiten profitieren kann.

Beteiligungsbewertung

Aufgrund von hoher Inflation und gestiegenen Zinsen sind die Kapitalkosten der LEG im Laufe des letzten Jahres stark gestiegen. Im Rahmen der jährlich durchzuführenden Bewertung der Beteiligungsbuchwerte gemäß IDW S1 kann sich hierdurch bei einzelnen Gesellschaften innerhalb des Konzerns ein Abschreibungsbedarf ergeben. Abhängig von der weiteren Markt- und Zinsentwicklung können im Jahr 2023 weitere Abschreibungen notwendig werden, die unter Umständen auch die Ebene der LEG Immobilien SE betreffen können.

Compliance-Risiken

Bei den Compliance-Risiken handelt es sich um eine Risikohauptkategorie, in der nach dem LEG-Bewertungsschema relevante Einzelrisiken enthalten sind.

Zu Compliance- und/oder kartellrechtlichen Verstößen kann es insbesondere dort kommen, wo Geschäfts-, Vertrags- oder auch persönliche Beziehungen zwischen Mitarbeitern der LEG und externen Personen bestehen. Im Bereich der Vermietung kann es zu regelwidrigen Mietervergünstigungen kommen. Ebenso kann es insbesondere in Märkten, die durch Wohnungsknappheit geprägt sind, zu unlauteren Praktiken bei der Erteilung des Wohnungszuschlags kommen. Diesen Risiken wird durch organisatorische Maßnahmen entgegengewirkt. Zu nennen sind hier unter anderem die Anwendung standardisierter Mietverträge, die Festlegung von Zielmieten und die Aufklärung von Mietinteressenten über die Provisionsfreiheit von LEG-Wohnungen.

Bei der Leistungserbringung durch Dritte kann es zu nicht marktkonformen Beauftragungen bzw. Abrechnungen von Leistungen kommen. Betroffen sein kann jede Form von Dienstleistung und Beratung. Als Beispiele können die Leistungserbringungen in der Instandhaltung, die Geschäftsbesorgung und die Finanzierung genannt werden. Zur Vermeidung doloser Handlungen sind Verträge mit Anti-Korruptions-Klauseln als Standardverträge erarbeitet worden. Weiterhin existiert ein Code of Conduct, der für alle LEG-Mitarbeiter verbindlich ist, sowie ein Geschäftspartnerkodex, dessen Beachtung von allen Vertragspartnern erwartet wird. Als weitere organisatorische Maßnahme ist zwischen der Auftragsvergabe und der Rechnungsprüfung eine klare Funktionstrennung eingeführt. Schließlich bereitet das Unternehmen derzeit die Einführung wirksamer Maßnahmen zur Einhaltung der gesetzlichen Regelungen des Lieferkettensorgfaltspflichtengesetzes vor, das für die LEG ab dem Jahr 2024 Geltung entfalten wird.

Immobilienrisiken

Modernisierungs-/Instandhaltungsrisiken

Bei den Modernisierungs-/Instandhaltungsrisiken handelt es sich um eine Risikosubkategorie, in der nach dem LEG-Bewertungsschema relevante Einzelrisiken enthalten sind.

Gesetzliche und regulatorische Anforderungen, unerwartete Kostensteigerung sowie Hemmnisse im Bauablauf können die Wirtschaftlichkeit von Modernisierungsmaßnahmen negativ beeinflussen. Zudem können neue energetische Anforderungen, zusätzliche Verkehrssicherungspflichten und erweiterte Mieterschutzvorschriften bislang nicht vorgesehene technische Maßnahmen an Gebäuden erforderlich machen. Da Bauprojekte für Planung, Ausschreibung, ggf. Genehmigung und Ankündigung Vorlaufzeiten aufweisen, können sich abzeichnende regulatorische Änderungen in der Regel gut antizipiert und entsprechend planerisch berücksichtigt werden. Insbesondere Maßnahmen zur Gewährleistung der Verkehrssicherheit erfordern bei unvorhergesehenen Ereignissen ein kurzfristiges Handeln. In diesem Fall wird unverzüglich eine Gefahreneinschätzung vorgenommen und entsprechende Maßnahmen zur Abwendung von Risiken an Leib und Leben werden eingeleitet. Ursachen für derartige Ereignisse können insbesondere Elementarereignisse (Hochwasser, Flut, Feuer, Erdbeben, Sturm) sein.

Größere Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen werden im Rahmen von Bauprojekten abgewickelt. Entsprechend treten projekttypische Risiken, insbesondere hinsichtlich Termine, Kosten und unvorhergesehener Ereignisse auf, die zu einer Verschlechterung der ursprünglich geplanten Rentabilität im Falle von Projekten mit geplanten Mieterhöhungen führen können. Auch Fehleinschätzungen, z. B. im Hinblick auf die finanzielle Tragfähigkeit der Mieter bei Modernisierungs-Mieterhöhungen, können zu einer Verschlechterung der wirtschaftlichen Eigenschaften eines Projekts führen. Terminliche Verschiebungen führen für sich genommen zunächst zu einer späteren Realisierung von Mieterhöhungen im Vergleich zur Planung, können jedoch auch Implikationen auf die Kosten des Projekts haben, z. B. durch zwischenzeitliche Preiserhöhungen oder zusätzliche Kosten für die Aufrechterhaltung der Baustelle sowie höhere Zinskosten. Härtefallregelungen oder formale Fehler bei der Umsetzung von Modernisierungsmieterhöhungen können dazu führen, dass im Vergleich zur ursprünglichen Planung geringere Mietsteigerungen realisiert werden. Den erwähnten Risiken wird durch ein intensives Projektcontrolling und regelmäßige Einbeziehung von externen Sachverständigen Rechnung getragen.

Sofern Fördermittel des jeweiligen Landes oder des Bundes für eine Baumaßnahme in Anspruch genommen werden sollen, ist die LEG auf die Verfügbarkeit der Fördermittel angewiesen. Falls es zwischen Projektplanung mit einhergehender Annahme der Inanspruchnahme von Fördermitteln und der Beantragung bzw. Genehmigung der Fördermittel zu einem Förderstopp kommt, kann das die Wirtschaftlichkeit der Baumaßnahmen negativ beeinflussen.

Bewirtschaftung

Bei der Bewirtschaftung handelt es sich um eine Risikosubkategorie, in der nach dem LEG-Bewertungsschema relevante Einzelrisiken enthalten sind.

Bedingt durch Qualität, Konstruktion und Alter der bewirtschafteten Gebäude können technische Risiken auftreten, die bei bestimmten Baujahresgruppen bzw. baulichen Typen auch vermehrt in Erscheinung treten können. Die Folge ist ein erhöhter Instandhaltungsaufwand, um die weitere Nutzbarkeit der Gebäude zu gewährleisten. Insbesondere bei Ankäufen von Portfolios besteht, trotz sorgfältiger technischer Prüfung unter Hinzunahme von internen und externen Experten, ein erhöhtes Risiko, dass bauliche Mängel erst im Zeitverlauf offensichtlich werden. Sofern im Rahmen von Ankäufen auch Vertragsverhältnisse mit Dienstleistern übernommen werden, können die vereinbarten Konditionen im Vergleich zu selbst verhandelten Verträgen mitunter schlechter ausfallen.

Auch bereits vorhandene Verträge zur Instandhaltung können sich unter Umständen gegenüber marktüblichen Konditionen im Zeitverlauf bzgl. ihres Preis-/Leistungsverhältnisses verschlechtern. Die zwingende Berücksichtigung des Bauordnungsrechts, insbesondere in Bezug auf Verkehrssicherheit und Brandschutz, kann zu erhöhtem Personal- und Instandhaltungsaufwand führen. Zur Risikominimierung der technischen Bewirtschaftung setzt die LEG weiterhin auf die Bündelung und Standardisierung von Leistungen, Prozessoptimierung und integriertes Dienstleistermanagement.

Kaufmännische Bewirtschaftungsrisiken bestehen in der mangelhaften Umsetzung von Mietanpassungen. Speziell Mietanpassungen nach Modernisierung werden mitunter auch in der Öffentlichkeit infrage gestellt und können bei Mietern auf Widerstand treffen. Insbesondere bei Portfolioankäufen, bei denen Modernisierungsmieterhöhungen durch den Alteigentümer vorgenommen wurden, besteht das Risiko, dass ausgesprochene Mieterhöhungen nicht die Anforderungen der LEG erfüllen. Somit kann es trotz sorgfältiger Prüfung im Ankaufsprozess vermehrt zu Rechtsstreitigkeiten mit den daraus resultierenden Risiken in Form von Mietminderungsansprüchen kommen.

Portfoliosteuerung

Bei den Risiken aus dem Portfolio handelt es sich um eine Risikosubkategorie, in der nach dem LEG-Bewertungsschema relevante Einzelrisiken enthalten sind.

Das Immobilienportfolio der LEG wird fortlaufend hinsichtlich technischer, wirtschaftlicher und marktbezogener Risiken analysiert. Hierdurch wird die frühzeitige Reaktion auch auf unerwartete bzw. unvorhersehbare Sachverhalte ermöglicht. Flankierend wirken turnusmäßige Bestands- und Verkehrssicherungsbegehungen risikominimierend.

Eine Rezession in Deutschland kann zu einer deutlich reduzierten Zahlungsfähigkeit der Mieterinnen und Mieter führen. Auch die Zahlungsbereitschaft potenzieller Kundinnen und Kunden für manche Wohnungstypen, die von der LEG angeboten werden, kann davon betroffen sein. Die Nachfrage nach Wohnraum ist auch abhängig von bestimmten Wohnbedürfnissen hinsichtlich Größe und Ausstattung der Wohnungen, sodass sich hier Verschiebungen ergeben können, die von der LEG nicht unmittelbar zu beeinflussen sind. Im Rahmen der laufenden Bewirtschaftung können solche Veränderungen beobachtet oder gar antizipiert werden, sodass die LEG sich dauerhaft abzeichnenden Veränderungen mit entsprechenden Maßnahmen begegnen kann. In Teilmärkten mit hohen Investitionsaktivitäten kann eine Vergrößerung des Angebots dazu führen, dass Wohnungen in vergleichbarer oder besserer Qualität zu niedrigeren Mieten als von der LEG veranschlagt angeboten werden. Dies kann sich auf die Konkurrenzfähigkeit der LEG in den entsprechenden Märkten auswirken, sodass höhere Leerstände bzw. niedrigere Mieteinnahmen die Folge sein können. Eine fortlaufende Beobachtung des Mietmarktes sowie schnelle Anpassungsprozesse in der Vermietung verringern daraus resultierende Risiken für die LEG.

Akquisitionsrisiken

Bei den Akquisitionsrisiken handelt es sich um eine Risikosubkategorie, in der nach dem LEG-Bewertungsschema keine relevanten Einzelrisiken enthalten sind.

Akquisitionen durchlaufen den strukturierten Ankaufsprozess. Interne und externe Experten werden in die Prüfungen eingebunden und gewährleisten somit hochwertige Einschätzungen zur Qualität der Bestände. Des Weiteren ermöglicht dieses Vorgehen die Erarbeitung von Maßnahmen zur Bestandsoptimierung und deren (Mietpreis-) Entwicklung. Die Ermittlung von benötigten Personalressourcen und Finanzierungsmöglichkeiten wird zudem durch die Prüfungen gewährleistet.

Es besteht das Risiko, dass abgesehen von Fehleinschätzungen im Rahmen des Ankaufs, Informationen bzw. Kenntnis von Mängeln erst nach dem Abschluss des Ankaufs ersichtlich werden. Hier besteht das Risiko, dass diese Informationen die wirtschaftlichen Annahmen negativ beeinflussen und somit Auswirkungen auf die Bewertung der Bestände und/oder deren Profitabilität haben. Eine Absicherung dieser Risiken erfolgt weitestgehend über Garantien oder Kenntniserklärungen des Verkäufers in den Kaufverträgen, hinter denen entsprechend bonitätsstarke Garantiegeber stehen oder zu denen vereinzelt Geldbeträge auf Notaranderkonten hinterlegt wurden. Grundsätzlich werden diese Garantien jedoch mit Mindesteintrittsschwellen sowie einem Maximalgesamtschadensbetrag versehen. Sofern der Verkäufer nicht die Bonität oder den Willen zur Garantieerklärung aufweist, werden in diesen Einzelfällen prüfungsrelevante Sachverhalte einer zusätzlichen Prüfung unterzogen, um etwaige Risiken zu ermitteln. Zusätzlich besteht die Chance, dass sich die angekauften Bestände in Bezug auf Mietpreise, Qualität und Vermietungsquote durch umfangreiches Mieten- und Quartiersmanagement der LEG besser entwickeln als erwartet.

Im Rahmen von Share-Deals, in denen in der Regel 89,9 % der Geschäftsanteile an der im Ziel stehenden Immobilien-Gesellschaft erworben werden, läuft in der Regel die Verpflichtung der LEG, bis zu einem jeweils fixierten Datum einen Investor für den verbliebenen Minderheitsanteil zu finden oder alternativ den Minderheitsanteil selbst zu übernehmen. Unter der aktuellen Gesetzeslage führt der nachträgliche Erwerb des Minderheitsanteils durch die LEG zu einem Auslösen von Grunderwerbsteuer auf die Gesamttransaktion, was in der Regel nicht Bestandteil des zugrunde liegenden Business Plans ist (siehe hierzu auch die Ausführungen unter der Kategorie Steuerrisiken).

Aufgrund der derzeitigen gesamtwirtschaftlichen und branchenspezifischen Entwicklungen sind zurzeit keine wesentlichen Akquisitionen geplant.

Vertriebsrisiken

Bei den Vertriebsrisiken handelt es sich um eine Risikosubkategorie, in der nach dem LEG-Bewertungsschema keine relevanten Einzelrisiken enthalten sind.

Die Vertriebsaktivitäten der LEG umfassen die nachfolgenden Verkaufsaktivitäten, die Privatisierungen von Einzelwohnungen und den Verkauf von einzelnen Objekten zur Bewirtschaftungs- und Portfoliooptimierung. Im Rahmen des Verkaufsprogrammes 2022 kam es vermehrt zu einem Verkauf von Immobilienportfolios. Der bei der LEG angewandte strukturierte Verkaufsprozess gewährleistet, vor allem durch die Einbindung verschiedener interner Abteilungen, die sichere Auswahl der Verkaufsbestände und Definition von Mindestverkaufswerten. Zudem ermöglicht der Prozess eine nachhaltige/offene Marktplatzierung der zu verkaufenden Objekte sowie die Auswahl von bonitätsstarken Käufern mit solider Integrität.

Das Hauptrisiko besteht vor allem darin, dass Kaufpreise nicht in der geplanten Höhe am Markt zu realisieren sind. Im Nachgang von erfolgten Verkäufen kann es auch zu einer Verletzung von gegebenen Garantien kommen, welche zu einer nachträglichen Kaufpreisreduzierung führen, oder es kann im Falle der Nichterfüllung der Kaufvertragspflichten durch den Erwerber zu Rückabwicklungen kommen.

Im aktuellen Markt lassen sich Verkäufe von großvolumigen Portfolios eher schwer platzieren. Der Vertrieb und Verkauf einzelner Objekte und Wohnungen hat sich im Laufe des Jahres 2022 als der bedeutsamere Vertriebsweg herausgestellt. Die aktuelle Nachfrage nach Portfolios ist bis zum Jahresende 2022 auf ein sehr geringes Niveau gesunken.

Finanzen

Forderungsausfälle

Bei den Forderungsausfällen handelt es sich um eine Risikosubkategorie, in der nach dem LEG-Bewertungsschema relevante Einzelrisiken enthalten sind.

Die LEG unterliegt als Wohnungsunternehmen einem Mietausfallrisiko. Vorkehrungen zur Minimierung dieses Risikos werden durch standardisierte Bonitätsprüfungen bei Vermietungen sowie durch die Identifizierung von problembehafteten Mietverhältnissen im Rahmen eines aktiven Forderungsmanagements getroffen. Damit verbunden ist die Einleitung von angemessenen Gegenmaßnahmen. In Einzelfällen ist das Risiko von Mietausfällen gegeben.

Die Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2022 (Erstellung in 2023) und 2023 (Erstellung in 2024) werden aufgrund der aktuellen Energiekrise und der damit einhergehenden angestiegenen Energiekosten voraussichtlich ansteigen. Da die entsprechenden Abschlagszahlungen nicht in allen Fällen entsprechend erhöht werden konnten, können hieraus entsprechende Forderungsausfälle resultieren. Von der Bundesregierung wurden diverse Entlastungspakete für die Mieter verabschiedet. Ebenso wurden von der LEG spezifische Ratenzahlungsangebote entwickelt. Durch die Bildung von Wertberichtigungen in angemessener Höhe ist das Risiko bilanziell berücksichtigt.

Prolongationsrisiko

Bei den Prolongationsrisiken handelt es sich um eine Risikosubkategorie, in der nach dem LEG-Bewertungsschema relevante Einzelrisiken enthalten sind.

Das Prolongationsrisiko beschreibt das Risiko, dass Finanzierungen bei Ablauf der vertraglich vereinbarten Laufzeit nicht oder nicht zu den erwarteten Konditionen verlängert werden können und eine Rückführung der Finanzierung erfolgen muss. Aufgrund der auf Langfristigkeit angelegten Finanzierungsstruktur und der zeitlichen Diversifikation der Fälligkeiten über einen mehrjährigen Zeitraum ist dieses Risiko für die LEG begrenzt und wird sich im Zeitlauf in Abhängigkeit von der weiteren Zinsentwicklung sukzessive auswirken.

Durch regelmäßige Überprüfung bestehender Finanzierungen und entsprechender frühzeitiger Refinanzierungen, sofern sinnvoll, kann das Prolongationsrisiko minimiert werden. Auch im Jahr 2022 konnten noch vor der Phase signifikanter Zinssteigerungen Finanzierungsverträge abgeschlossen sowie Finanzinstrumente emittiert werden, die ein künftiges Prolongationsrisiko minimieren. Für das Jahr 2023 sind Finanzierungen in einem Gesamtvolumen von weniger als 120 Mio. Euro fällig, dies entspricht einem Anteil von 1,2 % des gesamten Finanzierungsportfolios. Erst im Jahr 2024 werden wieder Finanzierungen in größeren Volumina fällig.

Der LEG steht auch in dem veränderten Marktumfeld weiterhin ein breites Spektrum an Finanzierungsinstrumenten am Banken-, Kapital- und Geldmarkt zur Verfügung. Darüber hinaus verfügt die LEG über ausreichend liquide Mittel und Kreditlinien, um Refinanzierungsrisiken zu minimieren. So wurde das Volumen der Betriebsmittellinien im Jahr 2022 von 400 Mio. Euro auf 600 Mio. Euro ausgeweitet und das Commercial Paper Programm von 500 Mio. Euro auf ebenfalls 600 Mio. Euro erhöht.

Nichteinhaltung von Financial Covenants

Bei der Nichteinhaltung von Financial Covenants handelt es sich um eine Risikosubkategorie, in der nach dem LEG-Bewertungsschema relevante Einzelrisiken enthalten sind.

Die Nichteinhaltung vertraglich vereinbarter Financial Covenants kann das Risiko einer außerordentlichen Kündigung von Finanzierungsverträgen zur Folge haben. Eine solche Kündigung kann auch andere Gläubiger dazu berechtigen, ihre Finanzierungsverträge im Rahmen der vertraglich vereinbarten "Cross Defaults"-Regelungen vorzeitig zu kündigen. Aus einem Verstoß gegen die Bedingungen von Finanzierungsverträgen können des Weiteren höhere Zinszahlungen, Sondertilgungen und/oder die Verwertung von gegebenen Sicherheiten resultieren. Darüber hinaus kann bei Nichteinhaltung von Covenants auch der Zugriff auf die Mieteingänge der jeweiligen Finanzierungsportfolios eingeschränkt werden, was die Cashflow-Generierung der LEG beeinträchtigen kann.

Zur Sicherstellung der laufenden Einhaltung der Financial Covenants sind interne Kontrollprozesse implementiert. Im abgelaufenen Geschäftsjahr 2022 wurden die mit den Finanzierungspartnern vereinbarten Regelungen zu den Finanzkennzahlen eingehalten. Auch vor dem Hintergrund des aktuellen wirtschaftlichen Umfeldes mit steigenden Zinsen und Inflationsraten liegen keine Erkenntnisse vor, dass die Financial Covenants künftig nicht eingehalten werden können.

Stabilität der Bankpartner (Bankenmarkt)

Bei der Stabilität der Bankpartner handelt es sich um eine Risikosubkategorie, in der nach dem LEG-Bewertungsschema relevante Einzelrisiken enthalten sind.

Die Stabilität der Kernbanken ist vor dem Hintergrund der langfristigen Geschäftsverbindungen ein wesentliches Kriterium für die LEG. Sowohl die Kontinuität der Geschäftspolitik als auch die wirtschaftliche Substanz der Finanzierungspartner sind hierbei wesentliche Elemente. Eine Verschlechterung der wirtschaftlichen Situation eines Kreditinstitutes bzw. des Bankenmarktes insgesamt kann das Risiko einer veränderten Geschäftspolitik der Finanzierungspartner auslösen mit den möglichen Konsequenzen einer restriktiveren Kreditvergabe, höherer Margen und damit letztlich steigender relativer Fremdkapitalkosten.

Insbesondere aus Vertragsbeziehungen, aus denen Leistungsansprüche der LEG resultieren, z. B. derivativen Zinssicherungsgeschäften, kann der Ausfall des Finanzierungspartners wirtschaftlich negative Auswirkungen zur Folge haben. Die internen Richtlinien für die Abschlüsse von Zinssicherungsgeschäften enthalten daher entsprechende Mindestanforderungen hinsichtlich der Bonität des Geschäftspartners.

Liquiditätsrisiko

Beim Liquiditätsrisiko handelt es sich um eine Risikosubkategorie, in der nach dem LEG-Bewertungsschema keine relevanten Einzelrisiken enthalten sind.

Die Sicherstellung der jederzeitigen Zahlungsfähigkeit wird mittels einer rollierenden Liquiditätsplanung laufend überwacht. Die verbindliche interne Treasury-Policy schreibt die Vorhaltung einer definierten Mindestliquiditätsreserve vor. Im abgelaufenen Geschäftsjahr standen jederzeit ausreichend flüssige Mittel zur Bedienung sämtlicher Verpflichtungen der LEG zur Verfügung. Aufgrund des sehr stabilen Cashflows aus der Bewirtschaftung der Wohnungsbestände sind derzeit keine Umstände erkennbar, die einen Liquiditätsengpass erwarten lassen.

Zur Ausweitung der Liquiditätsreserven wurden im Jahr 2022 das Volumen kurzfristiger Kreditlinien von 400 Mio. Euro auf 600 Mio. Euro erhöht und das Commercial Paper Programm von 500 Mio. Euro auf ebenfalls 600 Mio. Euro erhöht.

Zinsänderungen

Bei den Zinsänderungen handelt es sich um eine Risikosubkategorie, in der nach dem LEG-Bewertungsschema relevante Einzelrisiken enthalten sind.

Das Zinsänderungsrisiko entsteht im Wesentlichen aus Finanzierungsvereinbarungen ohne langfristige Zinsvereinbarung. Durch den überwiegenden Einsatz von Festzinsen und Zinsswaps sind rund 94 % der Verbindlichkeiten der LEG langfristig abgesichert, so dass aufgrund der bestehenden Finanzierungsstruktur das Zinsänderungsrisiko größtenteils begrenzt ist. Dem aktuellen Marktumfeld mit steigenden Zinsen trägt die LEG zudem durch ein laufendes Monitoring der Kapitalmarktentwicklung Rechnung und berücksichtigt die zu erwartenden Zinsänderungen im Rahmen der Wirtschaftsplanung und des Risikomanagements.

Verschuldungsrisiko/Rating Downgrade

Beim Verschuldungsrisiko handelt es sich um eine Risikosubkategorie, in der nach dem LEG-Bewertungsschema relevante Einzelrisiken enthalten sind.

Die Verschuldungsquote hat eine signifikante Auswirkung auf die Bewertung der wirtschaftlichen Situation der LEG und somit auf den Zugang zum Finanzierungsmarkt. Die LEG plant auch zukünftig mit einer konservativen Verschuldungsquote. In der aktuellen Marktsituation wird die LEG entsprechend verstärkt Möglichkeiten der Innenfinanzierung nutzen und in einem geringeren Umfang Fremdfinanzierungsmittel aufnehmen. Die aktuelle Bewertung durch die Ratingagentur Moody's bestätigt das Investmentgrade Rating mit der Note Baa1. Die Veränderung des Ratingausblicks von stable auf negative ist auf das veränderte Geschäftsumfeld innerhalb der gesamten Immobilienbranche, insbesondere mit Blick auf die Zinsentwicklung und damit verbundenen steigenden Finanzierungskosten, zurückzuführen.

Rechnungswesen

Beim Rechnungswesen handelt es sich um eine Risikohauptkategorie, in der nach dem LEG-Bewertungsschema keine relevanten Einzelrisiken enthalten sind.

Risiken können aus der Nichtbeachtung gesetzlicher Regelungen mit der Folge eines fehlerhaften Jahres-, Konzern- oder Quartalsabschlusses resultieren. Zudem können Verstöße gegen sonstige regulatorische Anforderungen wie z. B. den Deutschen Corporate Governance Kodex oder Offenlegungsverpflichtungen zu einem eingeschränkten Bestätigungs- oder Versagungsvermerk, einem Reputationsverlust oder zu negativen Auswirkungen auf den Aktienkurs führen. Ein internes Kontrollsystem für den Rechnungslegungsprozess wirkt diesem Risiko entgegen.

Steuerrisiken

Steuern und Abgaben

Bei den Steuern und Abgaben handelt es sich um eine Risikosubkategorie, in der nach dem LEG-Bewertungsschema relevante Einzelrisiken enthalten sind.

Steuerliche Risiken aus Betriebsprüfungen können bei Eintritt eine relevante Größenordnung erreichen. Die aktuell laufenden Betriebsprüfungen für die Jahre 2009 bis 2012 sowie 2013 bis 2016 sind weitgehend abgeschlossen, Prüfungsanordnungen für die Jahre 2017 bis 2019 sind angekündigt.

Die steuerlichen Regelungen zur sog. Zinsschranke beschränken im Grundsatz den steuerlichen Abzug von Netto-Zinsaufwendungen (d. h. nach Abzug von Zinserträgen) auf 30 % des steuerlichen EBITDA. Einen darüber hinausgehenden Zinsabzug erlaubt u. a. die Anwendung der sog. Escape-Klausel. Diese sieht einen unbeschränkten Zinsabzug vor, wenn die Eigenkapitalquote des Konzerns die Eigenkapitalquote des einzelnen Betriebs nicht wesentlich übersteigt. Von der Escape-Klausel hat die LEG in der Vergangenheit Gebrauch gemacht.

Im Vorfeld des Erwerbs von Anteilen an Immobiliengesellschaften durch die LEG wurden Immobilien auf diese Gesellschaften übertragen. Nach Auffassung der Finanzverwaltung könnte auf die Gesamttransaktion eine höhere grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage zur Anwendung kommen. Zu einem vergleichbaren Fall ist ein Revisionsverfahren beim Bundesfinanzhof anhängig.

Die im Jahr 2021 in Kraft getretenen Änderungen des Grunderwerbsteuergesetzes, insbesondere die Erweiterung um den neuen fiktiven Tatbestand des Gesellschafterwechsels bei Kapitalgesellschaften, könnten auch bei börsennotierten Immobiliengesellschaften zu Grunderwerbsteuer bei bestehenden Strukturen führen.

Personalrisiken

Bei den Personalrisiken handelt es sich um eine Risikohauptkategorie, in der nach dem LEG-Bewertungsschema relevante Einzelrisiken enthalten sind.

Die SOKA-BAU ist der gemeinsame Name für die Urlaubs- und Lohnausgleichskasse der Bauwirtschaft und der Zusatzversorgungskasse des Baugewerbes. Die Baubetriebe führen Beiträge in tarifvertraglich bzw. durch das Sozialkassenverfahrensicherungsgesetz (SokaSiG) festgelegter Höhe an die SOKA-BAU ab. Diese Beiträge sind so festgelegt, dass die Leistungen der SOKA-BAU daraus finanziert werden können. Die SOKA-BAU fordert in einem gerichtlichen Verfahren von der TSP - TechnikServicePlus GmbH (LEG-Tochtergesellschaft mit 51 % Anteilsbesitz) entsprechende Beiträge und hat auch für zurückliegende Zeiträume ein gerichtliches Verfahren eingeleitet. Für das Beitragsjahr 2017 läuft derzeit das Berufungsverfahren gegen die zweitinstanzliche Entscheidung zugunsten der SOKA-BAU; für das Beitragsjahr 2018 läuft derzeit das Berufungsverfahren gegen die erstinstanzliche Entscheidung zugunsten der SOKA-BAU. Die TSP vertritt weiterhin die Rechtsauffassung, nicht als Baubetrieb zu gelten, und hat daher im Jahr 2022 eine Verfassungsbeschwerde eingereicht.

Dem Personalmanagement werden durch nicht umkehrbare Megatrends, wie zum Beispiel den demografischen und technologischen Wandel sowie den Wertewandel in den jüngeren Generationen, große strategische Aufgaben gestellt. Die LEG wird diesen Herausforderungen vor allem durch eine zielgerichtete Personalentwicklung und mit an den Bedürfnissen der bestehenden und zukünftigen Mitarbeiter ausgerichteten Maßnahmen und Aktionen begegnen, die auf das Employer Branding der LEG und auf die Zufriedenheit der Beschäftigten einzahlen. Die LEG hat in diesem Zusammenhang eine Betriebsvereinbarung zur Flexibilisierung der Arbeitszeit und zum mobilen Arbeiten abgeschlossen. Außerdem hat die LEG im Jahr 2022 zum wiederholten Male an einer Arbeitnehmerumfrage von "Great Place to Work" teilgenommen, deren Ergebnisse erneut diejenigen der vorangegangen Befragung übertroffen haben.

Arbeitgeber der Wahl zu sein und zu bleiben, erfordert vielfältige Maßnahmen, um die qualifizierten Mitarbeiter und Führungskräfte langfristig zu motivieren und an das Unternehmen zu binden. Auch Aktionen, die den Teamgeist außerhalb des Tagesgeschäfts fördern, spielen bei der LEG eine wichtige Rolle.

Rechtliche Risiken

Haftungs-/Versicherungsrisiken

Bei den Haftungs-/Versicherungsrisiken handelt es sich um eine Risikosubkategorie, in der nach dem LEG-Bewertungsschema relevante Einzelrisiken enthalten sind.

Die gesetzlichen Insiderregeln (Marktmissbrauchsverordnung) sind von allen Mitarbeitern und Organen der LEG einzuhalten. Verstöße bedeuten persönliche Haftung der Betroffenen und Reputationseinbußen der LEG; darüber hinaus bestehen signifikante Bußgeldrisiken für die LEG. Hieraus kann für die LEG ein relevantes Risiko erwachsen.

Informationen über die LEG werden regelmäßig auf ihre Bedeutung für die LEG analysiert und, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen, mitunter auch vorsorglich als Insiderinformationen kategorisiert. Sofern Informationen tatsächlich Insiderinformationen sind, werden diese nur einem besonderen Teilnehmerkreis kommuniziert und die Teilnehmer ausdrücklich auf die Vertraulichkeit hingewiesen.

Darüber hinaus werden gesetzlich vorgeschriebene Insider-Verzeichnisse geführt und die darauf verzeichneten Personen sowie Personen, bei denen eine Berührung mit Insiderinformationen - sobald sie vorliegen - wahrscheinlich ist, besonders belehrt. Weiterhin ist ein Ad-hoc-Ausschuss eingerichtet, der zum einen mittels eigens dafür angelegter Gruppen-E-Mail-Adresse und entsprechender Telefonverzeichnisse ständig erreichbar ist, um kurzfristige Entwicklungen zu diskutieren, und sich zum anderen regelmäßig trifft, um Projektthemen und andere grundsätzliche, die Ad-hoc-Pflicht der LEG betreffende Themen zu besprechen. Schließlich sind technische Maßnahmen eingeleitet, um die technische Veröffentlichung von Ad-hoc-Meldungen jederzeit zu gewährleisten. Daraus resultiert, dass die Eintrittswahrscheinlichkeit als gering eingestuft wird. Letztlich hat sich die LEG mit einer Basisversicherung gegen etwaige wertpapierhandelsrechtliche Ansprüche abgesichert.

Vertragsrisiken

Bei den Vertragsrisiken handelt es sich um eine Risikosubkategorie, in der nach dem LEG-Bewertungsschema keine relevanten Einzelrisiken enthalten sind.

Vertragsrisiken ergeben sich insbesondere aus An- und Verkaufsprojekten und den zugrunde liegenden Vertragswerken. Sofern erforderlich, wurden hierfür ausreichende Rückstellungen in den vergangenen Jahren gebildet.

Rechtsstreit

Beim Rechtsstreit handelt es sich um eine Risikosubkategorie, in der nach dem LEG-Bewertungsschema keine relevanten Einzelrisiken enthalten sind.

Die LEG unterscheidet bei Rechtsstreitigkeiten zwischen Aktiv- und Passivverfahren. Aktivverfahren sind alle Verfahren innerhalb der LEG, in denen diese eine Forderung geltend macht. Hierbei handelt es sich um rückständige Zahlungen aus den Mietverhältnissen (geringe Streitwerte/hohe Fallzahl) und sonstige Ansprüche, wie zum Beispiel Mangelgewährleistungsverfahren aus vormaliger Bautätigkeit (hohe Streitwerte/geringe Fallzahl). Aktive Verfahren im Massengeschäft (Mietforderungen) werden durch die zuständigen Sachbearbeiter (Forderungsmanagement) außergerichtlich betrieben und bei fehlendem Erfolg vom Rechtsfallmanagement, einer Einheit innerhalb des Bereichs Recht, Revision und Compliance, Gremien und Personal, plausibilisiert und dann an eine Kanzlei weitergegeben. Aktive Verfahren mit hohem Streitwert werden zunächst auf die Erfolgsaussicht geprüft. Danach wird ggf. ein externer Rechtsanwalt hinzugezogen und mit der Beitreibung der Forderung beauftragt. Der weitere Verlauf des Rechtsfalls wird durch den Bereich Recht überwacht.

Passivverfahren sind alle Verfahren, in denen Forderungen gegen die LEG geltend gemacht werden. Passive Verfahren werden immer zunächst an den Bereich Recht abgegeben. Dort wird die Erfolgsaussicht einer Forderungsabwehr beurteilt und ggf. ein externer Rechtsanwalt hinzugezogen und mit der Abwehr der Forderung beauftragt. Der weitere Verlauf des Rechtsfalls wird durch den Bereich Recht überwacht.

Ansprüche gegen die LEG werden aus verschiedenen Gründen geltend gemacht; die volumenmäßig umfangreichsten Sachverhalte resultieren aus in der Vergangenheit erfolgten Käufen bzw. Verkäufen von Objekten bzw. Gesellschaftsanteilen sowie im Zusammenhang mit bestimmungsgemäßer Nutzung von Fördermitteln.

Datenschutz und sonstige rechtliche Risiken und Gesetzesänderungen

Bei den Gesetzesänderungen handelt es sich um eine Risikosubkategorie, in der nach dem LEG-Bewertungsschema relevante Einzelrisiken enthalten sind.

Allgemeine rechtliche Risiken sowie sich bei Materialisierung des Risikos ergebende Nachteile für die LEG können insbesondere entstehen, wenn rechtliche Vorgaben nicht oder nicht ausreichend beachtet werden. Zudem können Risiken entstehen, wenn neue Gesetze oder Verordnungen erlassen oder bestehende geändert werden oder sich die Auslegung bestehender Gesetze oder Verordnungen ändert. So können beispielsweise in Bezug auf die technische Ausstattung der Gebäude oder die Gestaltung der Mietverträge Risiken für die Wohnimmobilien der LEG entstehen. Beispiele für neue rechtliche Entwicklungen und Vorgaben sind die Gesetzgebung zur sogenannten Mietpreisbremse oder zum Datenschutz. Die LEG beobachtet diese Entwicklungen durch entsprechend spezialisierte Mitarbeiter, um Risiken rechtzeitig zu erkennen und damit potenzielle Bußgelder und Schadensersatzansprüche auszuschließen. Sollten Risiken auftreten, mindert die LEG deren Auswirkungen durch geeignete organisatorische Maßnahmen, wie beispielsweise die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen oder die Anpassung von Verträgen und Prozessen. Soweit erforderlich, werden entsprechende Rückstellungen gebildet bzw. Wertberichtigungen vorgenommen.

Hinzu treten Risiken durch aktuelle rechtliche und politische Entwicklungen. Dazu gehören das Inkrafttreten des Telekommunikationsmodernisierungsgesetzes (TKModG) in 2023, nach dem die Kosten für TV-Kabelverträge, die vom Vermieter abgeschlossen worden sind, künftig nicht mehr wie bisher auf die Mietnebenkosten umgelegt werden dürfen (Wegfall des Nebenkostenprivilegs), ebenso wie verschiedene Energiepreisdeckel sowie die Bestrebung der EU zur Einführung einer obligatorischen Asbestsuche, -erfassung und -entfernung vor Beginn der Sanierungs- bzw. Modernisierungsarbeiten und von nationalen öffentlichen Asbestregistern.

Diese Risiken sind abhängig von den politischen Entscheidungen und somit von der LEG nur schwer beeinflussbar. Lediglich über die Arbeit in immobilienwirtschaftlichen Verbänden und den Austausch mit Politikern/Parteien kann der Versuch einer politischen Einflussnahme durch die LEG unternommen werden.

Informations- und Kommunikationsrisiken

Bei den Informations- und Kommunikationsrisiken handelt es sich um eine Risikohauptkategorie, in der nach dem LEG-Bewertungsschema relevante Einzelrisiken enthalten sind.

Die IT-Anwendungen und -systeme sind für eine reibungslose Unterstützung der LEG-Geschäftsprozesse essenziell. Lösungen im Eigenbetrieb werden daher durch entsprechende redundante Komponenten abgesichert. Sind IT-Services ausgelagert, so wird über Service-Level-Vereinbarungen mit dem Dienstleister deren Verfügbarkeit sichergestellt. Aufgrund der steigenden Bedrohungslage durch Cyberkriminelle hat die LEG neben den bereits etablierten IT-Sicherheitsmaßnahmen (z.B. Penetrationtests) umfangreiche weitere Maßnahmen (u.a. Compromise Assessment) implementiert. Dadurch sowie durch die konzernweit eingeführte Multi-Faktor Authentifizierung wird das IT-Sicherheitsniveau deutlich erhöht und die Risiken von Cyberangriffen oder Zugriffen durch Unbefugte werden weiter reduziert.

Projektgeschäftsrisiken

Allgemeine/Kaufmännische/Technische Projektgeschäftsrisiken

Bei den Allgemeinen/Kaufmännischen/Technischen Projektgeschäftsrisiken handelt es sich um eine Risikosubkategorie, in der nach dem LEG-Bewertungsschema relevante Einzelrisiken enthalten sind.

Die LEG errichtet Neubaumaßnahmen für den eigenen Bestand unter der Maßgabe einer konsequenten Steuerung und Überwachung zur Vermeidung von Risiken. Weiterhin werden Neubaumaßnahmen von renommierten Projektentwicklern unter strengen technischen und wirtschaftlichen Kriterien angekauft. Die Wirtschaftlichkeit von Neubaumaßnahmen kann durch sich verändernde gesetzliche und regulatorische Rahmenbedingungen sowie Entwicklungen im Zinsniveau und von Baukosten negativ beeinflusst werden. Durch die vertragliche Bindung an Generalunternehmen tritt eine wirtschaftliche Abhängigkeit der jeweiligen Baumaßnahme an ein Unternehmen ein. Fällt der Generalunternehmer vor bzw. während der Baudurchführung aus, müssen neue Unternehmen beauftragt werden. Dies kann einen monetären Aufwand und/oder zeitlichen Verzug zur Folge haben.

Risiken aus dem Halten einer Beteiligung an einem Biomasse-Heizkraftwerk

Bei den Risiken aus dem Biomasse-Heizkraftwerk handelt es sich um eine Risikosubkategorie, in der nach dem LEG-Bewertungsschema kein relevantes Einzelrisiko enthalten ist. Die LEG ist Mehrheitsgesellschafter an einem Biomasse-Heizkraftwerk. Aufgrund der technischen Komplexität sind ungeplante Stillstandzeiten möglich, die zu Risiken führen können. Zu diesen Risiken gehören Einnahmeausfälle und ungeplante Reparaturkosten. Zur Vermeidung solcher Risiken werden regelmäßig Revisionen durchgeführt. Weiterhin ist in den Jahren 2023/2024 mit der Abschöpfung von Gewinnen im Rahmen der Strompreisbremse zu rechnen (Abschöpfung Zufallsgewinne aus Energiepreisen).

TCFD-Risiken (Task Force on Climate-related Financial Disclosures)

Bei den TCFD-Risiken handelt es sich um eine Risikosubkategorie, in der nach dem LEG-Bewertungsschema relevante Einzelrisiken enthalten sind.

Um künftige klimabezogene physische und transitorische Risiken abzufedern, hat die LEG im Jahr 2021 mit der Integration von Risiken im Sinne der Empfehlungen der TCFD in das Risikomanagementsystem begonnen. Die TCFD-Risikobewertung der Gruppe umfasst alle Risiken, die sich aus dem Klimawandel (physische Risiken), sowie Risiken, die sich aus dem Wandel zu einer klimafreundlichen Wirtschaft (transitorische Risiken) ergeben. Das Risikopotenzial wird in monetärer Hinsicht erfasst und in der Risikomanagementsoftware dargestellt. Ebenso werden diese im Rahmen der quartärlichen Risikoberichterstattung an den Vorstand und Risiko- und Prüfungsausschuss des Aufsichtsrats berichtet. Die Integration der entsprechenden Risikomaßnahmen wird kontinuierlich ausgebaut.

Betrachtet werden im Einzelnen folgende Klimarisiken bzw. -kriterien:

Klimabezogene physische Risiken

Im Hinblick auf die Risiken des Klimawandels geht die LEG davon aus, dass der Klimawandel und die sich ändernden Wetterbedingungen langfristig zu physischen Risiken führen werden. Um künftige Risiken des Klimawandels zu mindern, hat die LEG mit einer systematischen Erfassung und Identifizierung von Gebäudebeständen mit potenziell hoher Gefährdung durch Klimaveränderungen begonnen, was für die langfristige Klimastrategie der LEG von zentraler Bedeutung ist. In diesem Zusammenhang hat die Gruppe Modernisierungsfahrpläne für bestehende Gebäude entwickelt, die dem Risiko des Klimawandels ausgesetzt sein könnten. Dies wird in den Modernisierungsinvestitionsplänen der Gruppe und deren Umsetzung berücksichtigt. Akute Risiken wie Extremwetter sind in der Regel durch entsprechende Gebäudeversicherungen abgedeckt. Hier besteht das Risiko in steigenden Versicherungsprämien, Selbstbehalten und Entschädigungshöchstgrenzen oder einem möglichen Wegfall der Versicherbarkeit einzelner Risiken. Die LEG wird sich kontinuierlich die physischen Risiken laut TCFD anschauen und deren Entwicklung im Fokus haben.

Klimabezogene transitorische Risiken

Die LEG überprüft kontinuierlich grundsätzliche und mögliche transitorische Risiken laut TCFD, um deren Entwicklung im Fokus zu haben. Technologische Risiken können sich aus disruptiver/neuer technologischer Entwicklung ergeben, z. B. durch die Substitution von Öl- und Gasheizungen durch grüne bzw. klimaneutrale Lösungen. Ebenso können veränderte Marktpreise für Produkte und Dienstleistungen, geringere Materialverfügbarkeiten und die Veränderung von Mieterpräferenzen eintreten.

Nachhaltigkeitsrisiken

Bei den Nachhaltigkeitsrisiken handelt es sich um eine Risikohauptkategorie, in der nach dem LEG-Bewertungsschema keine relevanten bzw. berichtspflichtigen Einzelrisiken enthalten sind.

Neben den klassischen monetären Risiken werden seit 2020 auch die nichtfinanziellen Nachhaltigkeitsrisiken erfasst. Die Nachhaltigkeitsrisiken werden nicht monetär bewertet, sondern nach ihren negativen Auswirkungen (gering, mittel, hoch) auf die Umwelt und/oder die Gesellschaft. In den Risikosubkategorien Achtung der Menschenrechte, Arbeitnehmerbelange, Umweltbelange, Sozialbelange und Bekämpfung von Korruption und Bestechung wurden keine Risiken identifiziert, die für die Umwelt und/oder die Gesellschaft wesentlich sind. Die dargestellten Risikokategorien entsprechen der CSR-Richtlinie (Corporate Social Responsibility).

Um jedoch frühzeitig Entwicklungen zu erkennen, die das sogenannte "Wesentlichkeitskriterium für Gesellschaft und Umwelt" erfüllen, erfassen die jeweiligen Risikoverantwortlichen Nachhaltigkeitsrisiken, die nach den geltenden Vorschriften nicht extern gemeldet werden müssen, und berichten sie dem Vorstand sowie dem Risiko- und Prüfungsausschuss des Aufsichtsrats im Rahmen der Risikoinventur. In diesem Zusammenhang werden entsprechende Maßnahmen abgeleitet, um mögliche Nachhaltigkeitsrisiken zu managen bzw. sich ihnen anzupassen.

Auch im Rahmen der nichtfinanziellen Berichterstattung verpflichtet sich die LEG, über Nachhaltigkeitsrisiken zu berichten, die mit der Geschäftstätigkeit, den Geschäftsbeziehungen, den Produkten und Dienstleistungen des Konzerns verknüpft sind und sehr wahrscheinlich schwerwiegende negative Auswirkungen auf berichtspflichtige Aspekte haben könnten.

Chancenberichterstattung

Zusätzlich zu den im Risikoteil erläuterten Chancen werden nachfolgend weitere wesentliche Chancen der LEG aufgeführt. Diese existierten bereits im Vorjahr und werden auch mittel- bis langfristig (im Rahmen des fünfjährigen Planungshorizonts) ein wesentlicher Treiber für die weitere Ergebnisentwicklung sein:

Der Immobilienbestand zum 31. Dezember 2022 umfasste 167.040 Wohneinheiten, 1.611 Gewerbeeinheiten sowie 46.636 Garagen und Stellplätze. Die LEG zählt somit zu den führenden börsennotierten Bestandshaltern von Wohnimmobilien in Deutschland. Der regionale Schwerpunkt liegt weiterhin in Nordrhein-Westfalen. Darüber hinaus ist die LEG in den Bundesländern Niedersachsen, Bremen, Schleswig-Holstein, Hessen, Rheinland-Pfalz und Baden-Württemberg präsent. Das nachhaltig wertorientierte Geschäftsmodell verbindet die Interessen von Aktionären und Mietern. Aufgrund der Entwicklungen am Immobilienmarkt im Jahr 2022 hat sich die Wachstumsstrategie der LEG auf die nachhaltige Entwicklung des bestehenden Portfolios, auf den selektiven Ausbau mieternaher Dienstleistungen sowie das Angebot von Dienstleistungen zur Verbesserung des energetischen Standards von Bestandsgebäuden neu fokussiert. Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum wächst weiterhin.

Bis zum Jahr 2022 stand die Ausschöpfung von Skaleneffekten durch selektives, externes Wachstum deutlich stärker im Fokus der LEG. Vor dem Hintergrund der aktuellen Marktsituation sind derzeit keine weiteren großvolumigen Ankäufe geplant. Die wesentlichen Faktoren für das zurückgestellte Transaktionsgeschäft sind die folgenden:

•	Stärkere Fokussierung auf Innenfinanzierung angesichts eines deutlich höheren Zinsniveaus
•	Höhere Unsicherheit der weiteren Immobilienbewertung, damit auch stark eingeschränktes Transaktionsgeschäft, aufgrund der Unsicherheit zur weiteren Zinsentwicklung
•	Deutlicher Verfall des Aktienkurses und damit deutlicher Anstieg der Eigenkapitalkosten

Trotz zunehmender Knappheit bezahlbaren Wohnraums, verstärkt durch zurückgehende Neubauaktivitäten und starke Zuwanderung, führen die Unsicherheiten an den Finanzmärkten zu einer hohen Investitionsrückhaltung sowohl nationaler als auch internationaler Investoren. Angesichts der erheblichen zur Investition in europäische Immobilien eingeworbenen Kapitalien ist jedoch nur von einem temporären Verzicht auf Investitionen und unverändert hohem Interesse an deutschen Wohnimmobilien als Assetklasse auszugehen.

Die LEG sieht sich sehr gut positioniert und weist ein kontinuierliches Mietwachstum oberhalb des Marktdurchschnitts auf. Diese Entwicklung spiegelt die Qualität des Immobilienbestands, die hohe Bewirtschaftungskompetenz sowie die Resilienz gegenüber Konjunkturschwankungen wider. Im frei finanzierten Wohnraum sind regelmäßige Mietspiegelanpassungen, Anpassungen an Marktmieten unter anderem in Neuvermietungen und wertsteigernde Investitionen als wesentliche Wachstumstreiber zu betrachten. Im preisgebundenen Bestand werden in regelmäßigen Abständen, entsprechend den gesetzlichen Vorgaben und Erhöhungsrestriktionen, Anpassungen der Kostenmieten durchgeführt. Eine zusätzliche Chance besteht in der Erhöhung der Vermietungsquote auf vergleichbarer Fläche.

Gerade die Herausforderungen, die sich für die deutsche Wohnimmobilienwirtschaft aus dem deutschen Klimaschutzgesetz ergeben, bieten erhebliche Chancen für die LEG. Die LEG hat im Jahr 2021 einen Klimapfad zur Erreichung der Klimaneutralität im Jahr 2045 - gemäß dem Klimaschutzgesetz - veröffentlicht und drei Treiber dazu identifiziert: (1) die energetische Sanierung, (2) den Ausbau und Einsatz grüner Energie sowie (3) Beiträge der Mieter durch verantwortungsvolles Handeln. Die LEG verfügt dabei bereits heute sowohl über ein Netzwerk von Handwerkern und damit auch über entsprechende Kapazitäten als auch über das Know-how zur Umsetzung dieser Projekte. Dies wird ein Hauptdifferenzierungsfaktor für Immobilieneigentümer werden. Für die LEG bieten sich hierdurch nicht nur Chancen zur Verbesserung des eigenen Bestands, sondern perspektivisch auch Geschäftschancen, da nicht alle Immobilienhalter ihre Bestände in die Klimaneutralität führen können. Ein erster Fremdauftrag und viele externe Anfragen an das von der LEG zusammen mit dem österreichischen Bauunternehmen Rhomberg neu gegründete Joint Venture Renowate zur seriellen Sanierung von Bestandsgebäuden bestätigen diesen Ansatz.

Daneben erwartet die LEG auch Chancen aus der Digitalisierung. Eine effiziente und professionelle Bewirtschaftung der Bestände wird ein maßvolles Niveau an Nebenkosten für die Mieter bedeuten und damit auch zunehmend ein Zufriedenheits- und Unterscheidungskriterium für bestehende Mieter und potenzielle Mietinteressenten werden. Die LEG sieht sich hier mit ihren Digitalisierungsangeboten wie dem digitalen Mietvertrag oder dem Einsatz von RPA (Robotics Process Automation) Lösungen sowie ihrem neu gegründeten digitalen Start-up Youtilly gut aufgestellt.

Weitere Chancen bestehen in einer deutlichen Dynamisierung der globalen und europäischen Konjunktur.

Zusammenfassung der Chancenlage

Die aufgeführten Chancen bieten über den zugrunde liegenden Prognosezeitraum hinaus Möglichkeiten für die LEG. Insbesondere die Thematiken Digitalisierung/Robotic Process Automation und Klimaneutralität (u. a. energetische Sanierung, Ausbau und Einsatz grüner Energie) werden mittel- und langfristig als Chance angesehen. Sofern sich zusätzlich zu den prognostizierten Entwicklungen Chancen ergeben oder diese schneller als erwartet eintreten sollten, könnte dies positive Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der LEG haben.

Insgesamt hat sich die Chancenlage der LEG im Vergleich zum Vorjahr nicht wesentlich verändert.

Prognosebericht der LEG Ersten Grundstücksverwaltung

Geschäftsentwicklung

Die LEG Erste Grundstücksverwaltung schloss das Geschäftsjahr 2022 mit einem Ergebnis nach Steuern in Höhe von -4.348 Tsd. Euro ab. In der Vorjahresprognose erwartete man ein positiveres Ergebnis. Die Abweichung resultiert im Wesentlichen aus enorm gestiegenen Ausgaben für die Instandhaltung und Modernisierung der Bestände. Insgesamt erwarten wir für das Geschäftsjahr 2023 auf Basis unserer Planzahlen ein negatives Ergebnis im einstelligen Millionenbereich.

Mietenentwicklung

Für das Mietwachstum auf vergleichbarer Fläche (like-for-like) hatte die LEG einen Anstieg von ca. 2,5 - 3,0 % erwartet. Das tatsächlich erzielte Mietwachstum lag mit 3,2 % (like-for-like) somit oberhalb dieser Bandbreite. Für das Geschäftsjahr 2023 geht die LEG Erste Grundstücksverwaltung von einem Mietwachstum auf vergleichbarer Fläche (like-for-like) von ca. 2,5 - 3,0 % aus.

EPRA-Leerstandsquote

Für das Geschäftsjahr erwartete man einen konstanten Leerstand auf vergleichbarer Fläche. Die stichtagsbezogene Leerstandsquote per 31.12.2022 lag mit 1,6 % und einem Rückgang um 1,9 Prozentpunkte weiterhin auf einem niedrigen Niveau. Ausgehend von einem bereits geringen Leerstand, wird für das laufende Geschäftsjahr 2023 mit einer leichten Erhöhung des Leerstands auf vergleichbarer Fläche (like-for-like) gerechnet.

Investitionen für Instandhaltung und Modernisierung

Für das Geschäftsjahr 2022 wurde ein moderater Anstieg der Investitionen für Instandhaltungen und Modernisierungen geplant. Die tatsächlichen Investitionen lagen mit 96 Euro pro qm für Instandhaltungen und Modernisierungen unter dem Erwartungswert eines Anstiegs (Vorjahr: 74 Euro pro qm). Die Bewirtschaftungsstrategie der LEG ist unter Berücksichtigung einer hohen Kapitaleffizienz darauf ausgerichtet, die Qualität des Portfolios zu erhalten und gezielt die Chancen für wertsteigernde Investitionen zu nutzen. Im Jahr 2023 wird mit einem deutlichen Rückgang der Investitionen für Instandhaltung und Modernisierung im Vergleich zum Vorjahr gerechnet.

Die Geschäftsführung geht insgesamt davon aus, dass die für die Gesellschaft gemäß der mittelfristigen Wirtschaftsplanung vorgesehenen wirtschaftlichen Ziele und Ergebnisse erreicht werden.

Düsseldorf, den 21. April 2023

LEG Erste Grundstücksverwaltungs GmbH, Düsseldorf

Die Geschäftsführung

Lars von Lackum

Dr. Kathrin Köhling

Dr. Volker Wiegel

Bilanz zum 31. Dezember 2022

AKTIVA

	31.12.2022		31.12.2021
	Euro	Euro	Euro
Anlagevermögen
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	69.028.096,46		67.560.118,92
Technische Anlagen und Maschinen	161,00		169,00
		69.028.257,46	67.560.287,92
Umlaufvermögen
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
Unfertige Leistungen	4.896.025,81		4.970.836,53
		4.896.025,81	4.970.836,53
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Forderungen aus Vermietung	272.379,66		175.703,93
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen	0,00		37.646,31
Forderungen gegen verbundene Unternehmen	4.475.390,83		2.411.614,93
Sonstige Vermögensgegenstände	202.271,84		149.100,28
		4.950.042,33	2.774.065,45
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten	1.572.311,08	1.572.311,08	1.850.931,49
		11.418.379,22	9.595.833,47
Rechnungsabgrenzungsposten	27,00	27,00	0,00
Summe Aktiva		80.446.663,68	77.156.121,39
Treuhandvermögen		1.531.939,59	1.442.730,21
PASSIVA
	31.12.2022		31.12.2021
	Euro	Euro	Euro
Eigenkapital
Gezeichnetes Kapital	25.000,00		25.000,00
		25.000,00	25.000,00
Rückstellungen
Sonstige Rückstellungen	644.461,81		635.901,73
		644.461,81	635.901,73
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	34.962.999,23		35.452.795,47
Erhaltene Anzahlungen	4.890.925,49		4.640.336,51
Verbindlichkeiten aus Vermietung	487.354,06		541.519,26
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	495.590,85		627.485,58
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	38.516.033,80		35.049.435,01
Sonstige Verbindlichkeiten	424.298,44		183.647,83
		79.777.201,87	76.495.219,66
Summe Passiva		80.446.663,68	77.156.121,39
Treuhandverbindlichkeiten		1.531.939,59	1.442.730,21

Gewinn- und Verlustrechnung für den Zeitraum vom 1. Januar bis 31. Dezember 2022

	01.01.-31.12.2022		01.01.-31.12.2021
	Euro	Euro	Euro
Umsatzerlöse
- aus der Hausbewirtschaftung	13.039.338,70		12.043.592,89
		13.039.338,70	12.043.592,89
Verminderung (im Vorjahr Erhöhung) des Bestands an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen oder unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen
		-74.810,72	473.945,12
Sonstige betriebliche Erträge		305.242,64	394.340,08
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
- Aufwendungen für Hausbewirtschaftung	-13.553.340,58		-11.316.645,47
		-13.553.340,58	-11.316.645,47
Abschreibungen auf Sachanlagen		-1.638.345,58	-1.495.046,20
Sonstige betriebliche Aufwendungen		-986.869,15	-999.103,38
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge		89.109,18	85.633,61
davon aus verbundenen Unternehmen: 86.760,51 Euro (Vorjahr: 83.251,66 Euro)
Zinsen und ähnliche Aufwendungen		-1.528.370,28	-1.491.792,87
davon an verbundene Unternehmen: -383.152,98 Euro (Vorjahr: -324.342,57 Euro)
Ergebnis nach Steuern		-4.348.045,79	-2.305.076,22
Erträge aus Verlustübernahmen		4.348.045,79	2.305.076,22
Jahresüberschuss		0,00	0,00

Anhang für das Geschäftsjahr 1. Januar bis 31. Dezember 2022

I. Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss der LEG Erste Grundstücksverwaltungs GmbH

Die LEG Erste Grundstücksverwaltungs GmbH (nachfolgend "LEG Erste Grundstücksverwaltung") hat ihren Sitz in Düsseldorf und ist eingetragen in das Handelsregister beim Amtsgericht Düsseldorf (Handelsregisternummer HRB 70186).

Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2022 wurde nach den Vorschriften des HGB, des GmbH-Gesetzes und unter Berücksichtigung der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen sowie nach der Bilanzierungsrichtlinie der LEG Immobilien SE (nachfolgend "LEG SE") aufgestellt. Wir haben die Bilanz um den Posten Verbindlichkeiten aus Vermietung erweitert. Die Erweiterung dient dazu, einen besseren Einblick in die Vermögenslage der Gesellschaft zu erlangen.

Die LEG Erste Grundstücksverwaltung ist zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2022 eine mittelgroße Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 HGB.

Bei der Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gemäß § 275 Abs. 2 HGB angewandt.

Das Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr. Der Jahresabschluss wurde in Euro aufgestellt. Alle Beträge im Anhang werden in Tsd. Euro ausgewiesen.

Mit Datum vom 15. Juli 2013 wurde mit der LEG NRW GmbH ein Gewinnabführungsvertrag abgeschlossen, nach dem alle ab dem 1. Januar 2013 entstandenen Gewinne abzuführen sind und Verluste ausgeglichen werden. Die Eintragung in das Handelsregister erfolgte am 20. August 2013.

II. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

A. Allgemeine Angaben

In der Bilanz und in der Gewinn- und Verlustrechnung sind jeweils die entsprechenden Vorjahresbeträge angegeben.

Die Bilanzierungs-, Bewertungs- und Ausweismethoden sind gegenüber dem Vorjahr unverändert.

B. Bilanzierung und Bewertung der Aktivposten

1. Anlagevermögen

Sachanlagen werden bei Zugang mit den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten abzüglich Zuschüssen bewertet. Sachanlagevermögen mit zeitlich begrenzter Nutzungsdauer wird planmäßig linear abgeschrieben. Soweit die beizulegenden Werte einzelner Vermögensgegenstände ihren Buchwert unterschreiten, werden zusätzlich außerplanmäßige Abschreibungen bei voraussichtlich dauernder Wertminderung vorgenommen. Sollten diese danach wieder in ihren Werten gestiegen sein, unterliegen Posten des Anlagevermögens der Wertaufholung, maximal bis zu ihren fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten.

Die planmäßigen Abschreibungen erfolgen nach der linearen Methode pro rata temporis über die jeweilige betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer.

Die Nutzungsdauern der Wohngebäude (Basis 80 Jahre) und Geschäftsbauten (Basis 30-60 Jahre) werden je nach technischem Zustand der jeweiligen Vermögensgegenstände festgelegt.

Aktivierte Modernisierungskosten werden generell nach Maßgabe der buchmäßigen Restnutzungsdauer abgeschrieben. Bei umfassenden Modernisierungen wird die Restnutzungsdauer in der Regel mit 50 Jahren ab Modernisierungsende festgelegt.

Die Nutzungsdauer von technischen Anlagen und Maschinen sowie Betriebs- und Geschäftsausstattung (Basis 3-23 Jahre) richtet sich nach den individuellen wirtschaftlichen Nutzungsdauern der jeweiligen Vermögensgegenstände.

Anschaffungs- oder Herstellungskosten von abnutzbaren beweglichen Vermögensgegenständen des Anlagevermögens werden im Geschäftsjahr der Anschaffung, Herstellung oder Einlage in voller Höhe als sonstige betriebliche Aufwendungen erfasst, wenn die Anschaffungs- oder Herstellungskosten für den einzelnen Vermögensgegenstand 250,00 Euro nicht übersteigen.

Anschaffungs- oder Herstellungskosten von abnutzbaren beweglichen Vermögensgegenständen des Anlagevermögens werden im Geschäftsjahr der Anschaffung, Herstellung oder Einlage in voller Höhe als Abschreibung erfasst, wenn die Anschaffungs- oder Herstellungskosten für den einzelnen Vermögensgegenstand mehr als 250,00 Euro und bis zu 800,00 Euro betragen. Im Anlagenspiegel werden diese Vermögensgegenstände als Zugang und Abgang der Anschaffungs- und Herstellungskosten und bei den Abschreibungen als Zuführung und Abgang gezeigt.

2. Umlaufvermögen

Bei den unfertigen Leistungen sind die noch nicht abgerechneten, umlagefähigen Betriebskosten zu Anschaffungskosten - vermindert um Bewertungsabschläge - ausgewiesen.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zum Nennwert bilanziert, sofern Abzinsungen nicht erforderlich sind. Erkennbaren Ausfallrisiken wird durch Einzelwertberichtigungen Rechnung getragen.

Forderungen gegen verbundene und Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen werden unsaldiert ausgewiesen.

Die flüssigen Mittel sind zum Nennwert ausgewiesen.

3. Aktive Rechnungsabgrenzungsposten

Als Rechnungsabgrenzungsposten sind auf der Aktivseite Ausgaben vor dem Abschlussstichtag ausgewiesen, soweit sie Aufwand für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen.

C. Bilanzierung und Bewertung der Passivposten

1. Eigenkapital

Das gezeichnete Kapital wird zum Nennwert bilanziert.

2. Rückstellungen

Rückstellungen sind entsprechend §§ 249, 253 Abs. 1 HGB in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages gebildet, der erforderlich ist, um zukünftige Zahlungsverpflichtungen abzudecken. Zukünftige Preis- und Kostensteigerungen werden berücksichtigt, sofern ausreichende objektive Hinweise für deren Eintritt vorliegen. Die Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken, ungewisse Verpflichtungen und drohende Verluste aus schwebenden Geschäften. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von länger als einem Jahr werden gemäß § 253 Abs. 2 S. 1 HGB mit dem ihrer Laufzeit entsprechenden, von der Deutschen Bundesbank veröffentlichten durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Geschäftsjahre abgezinst.

3. Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten werden mit ihren Erfüllungsbeträgen passiviert. Die Verbindlichkeiten aus Vermietung beinhalten unter anderem noch nicht gezahlte Beträge aus der Abrechnung von Betriebskosten. Die erhaltenen Anzahlungen enthalten Vorauszahlungen für umlagefähige Betriebskosten. Fremdwährungsforderungen oder -verbindlichkeiten bestanden zum Bilanzstichtag nicht.

4. Ertragsteuern

Aufgrund der bestehenden ertragsteuerlichen Organschaft mit der LEG NRW GmbH werden bei der Gesellschaft keine Ertragsteuern aus dem laufenden, zu versteuernden Einkommen bilanziert. Da alleinige Steuerschuldnerin die Organträgerin LEG NRW GmbH ist, werden diese Ertragsteuern bei ihr bilanziert.

III. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

A. Bilanz

1. Anlagevermögen

Die Zusammensetzung und Entwicklung des Anlagevermögens sind in der Anlage 1 zum Anhang dargestellt.

Sachanlagen

Im Geschäftsjahr wurden außerplanmäßige Zuschreibungen auf Grundstücke und auf Gebäude wie folgt vorgenommen:

Tsd. Euro	31.12.2022	31.12.2021
Zuschreibungen	11	31
davon Grundstücke	0	0
davon Gebäude	11	31

Im Geschäftsjahr wurden Zugänge in Höhe von 3.091 Tsd. Euro (Vorjahr: 2.676 Tsd. Euro) für aktivierte Modernisierungs- oder Großinstandsetzungsmaßnahmen erfasst.

2. Umlaufvermögen

Unter den unfertigen Leistungen sind ausschließlich noch nicht abgerechnete umlagefähige Betriebskosten erfasst. Es wurden insgesamt Bewertungsabschläge in Höhe von -238 Tsd. Euro (Vorjahr: -252 Tsd. Euro) berücksichtigt. Darauf entfallen im Wesentlichen Bewertungsabschläge für Leerstand in Höhe von -154 Tsd. Euro (Vorjahr: -230 Tsd. Euro) sowie für erwartete Zahlungsausfälle in Höhe von -44 Tsd. Euro (Vorjahr: 0 Tsd. Euro). Den unfertigen Leistungen stehen die von den Mietern geleisteten Vorauszahlungen gegenüber, die unter den erhaltenen Anzahlungen ausgewiesen werden.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen setzen sich wie folgt zusammen:

Tsd. Euro	31.12.2022	31.12.2021
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	127	107
Sonstige Forderungen	4.348	2.305
Summe Forderungen gegen verbundene Unternehmen	4.475	2.412
davon Forderungen gegen Gesellschafter	4.348	2.305

Die Sonstigen Forderungen betreffen mit 4.348 Tsd. Euro (Vorjahr: 2.305 Tsd. Euro) die Verlustübernahme durch die LEG NRW GmbH.

Die sonstigen Vermögensgegenstände beinhalten Forderungen aus Versicherungsschäden in Höhe von 98 Tsd. Euro (Vorjahr: 23 Tsd. Euro).

Sämtliche Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände haben wie im Vorjahr eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

3. Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten

In den aktiven Rechnungsabgrenzungsposten sind verschiedene, zeitlich abgegrenzte Aufwandsposten enthalten.

4. Eigenkapital

Die Eigenkapitalgliederung ist aus der Bilanz ersichtlich.

Veränderungen in Höhe des Eigenkapitals gegenüber dem Vorjahr haben sich u.a. aufgrund des bestehenden Gewinnabführungsvertrags nicht ergeben.

5. Rückstellungen

Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen setzen sich im Wesentlichen wie folgt zusammen:

Tsd. Euro	31.12.2022	31.12.2021
Rückstellungen für Verwaltungskosten	6	6
Rückstellung für Instandhaltung	531	572
Übrige Rückstellungen	107	58
Summe sonstige Rückstellungen	644	636
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr	5	6

6. Verbindlichkeiten

Die Restlaufzeiten der Verbindlichkeiten, die Sicherung dieser Verbindlichkeiten durch Pfandrechte und die Mitzugehörigkeit zu anderen Posten der Bilanz sind in der Anlage 2 zum Anhang dargestellt.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen setzen sich wie folgt zusammen:

Tsd. Euro	31.12.2022	31.12.2021
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	1.755	1.203
Verbindlichkeiten aus Darlehen	35.771	30.950
Verbindlichkeiten aus Cash-Management	983	2.890
Sonstige Verbindlichkeiten	1	1
Erhaltene Anzahlungen	6	5
Summe Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	38.516	35.049
davon Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern	36.754	33.840
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr	35.771	30.950

Die Verbindlichkeiten gegenüber der Gesellschafterin LEG NRW GmbH resultieren aus den Verbindlichkeiten aus Darlehen und aus Cash-Management.

Die Sonstigen Verbindlichkeiten beinhalten mit 140 Tsd. Euro (Vorjahr: 184 Tsd. Euro) Verbindlichkeiten aus Finanzierungsleasing.

B. Gewinn- und Verlustrechnung

Die Umsatzerlöse wurden ausschließlich im Inland erzielt.

Die Umsatzerlöse setzen sich wie folgt zusammen:

Tsd. Euro	01.01.- 31.12.2022	01.01.- 31.12.2021
Mieten	8.327	7.989
Erlösschmälerungen	-317	-431
Umsatzerlöse aus der Betriebs- und Heizkostenabrechnung	5.021	4.478
Sonstige Erlöse aus der Hausbewirtschaftung	8	8
Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung	13.039	12.044
Umsatzerlöse gesamt	13.039	12.044

Die sonstigen betrieblichen Erträge setzen sich wie folgt zusammen:

Tsd. Euro	01.01.- 31.12.2022	01.01.- 31.12.2021
Erträge aus Zuschreibungen	11	31
Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen	1	0
Erträge aus Eintrittsgeldern und Bearbeitungsgebühren	2	2
Erträge aus der Auflösung von Wertberichtigungen	229	328
Sonstige Erträge	62	33
Summe sonstige betriebliche Erträge	305	394
davon periodenfremd	286	381

Die periodenfremden Erträge umfassen die Erträge aus Zuschreibungen, die Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen, die Erträge aus der Auflösung von Wertberichtigungen und sonstige Erträge in Höhe von 46 Tsd. Euro (Vorjahr: 22 Tsd. Euro).

Die Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen setzen sich wie folgt zusammen:

Tsd. Euro	01.01.- 31.12.2022	01.01.- 31.12.2021
Umlagefähige Betriebskosten	5.115	5.116
Nicht umlagefähige Betriebskosten	136	45
Instandhaltung	7.512	5.598
Übrige Aufwendungen der Hausbewirtschaftung	790	558
Summe Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen	13.553	11.317

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen setzen sich wie folgt zusammen:

Tsd. Euro	01.01.- 31.12.2022	01.01.- 31.12.2021
Aufwendungen für die Verwaltung	98	86
Konzernaufwendungen	357	363
Verluste aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens	14	0
Übrige sonstige Aufwendungen	518	550
Summe sonstige betriebliche Aufwendungen	987	999

Die Konzernaufwendungen enthalten im Wesentlichen mit 357 Tsd. Euro (Vorjahr: 363 Tsd. Euro) die Dienstleistungen der LEG Management GmbH.

In den übrigen sonstigen Aufwendungen sind hauptsächlich Wertberichtigung auf Forderungen in Höhe von 477 Tsd. Euro (Vorjahr: 544 Tsd. Euro) enthalten.

Die Zinserträge resultieren im Wesentlichen aus der Verzinsung des verspätet abgeführten Vorjahresergebnisses. Die Verzinsung von Forderungen aus dem Cash-Management erfolgte mit dem EURIBOR.

In den Zinsaufwendungen sind insgesamt 1.144 Tsd. Euro (Vorjahr: 1.165 Tsd. Euro) Zinsen aus der Unternehmensfinanzierung enthalten. Weiterhin sind 327 Tsd. Euro (Vorjahr: 295 Tsd. Euro) aus dem von der LEG NRW GmbH gewährten Konzerndarlehen sowie 56 Tsd. Euro (Vorjahr: 29 Tsd. Euro) aus der Verzinsung des Cash-Management enthalten. Die Verzinsung aus dem Cash-Management erfolgt mit dem EURIBOR zzgl. einer Marge von 1,5 Prozentpunkten.

IV. Sonstige Angaben

1. Honorar des Abschlussprüfers

Auf die Angabe des Honorars für Abschlussprüfungsdienstleistungen und für sonstige Leistungen wird gemäß § 285 Nr. 17 HGB verzichtet, da die LEG Erste Grundstücksverwaltung in den Konzernabschluss der LEG SE, Düsseldorf, einbezogen und dort die Angabe gemacht wird.

2. Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Die sonstigen finanziellen Verpflichtungen setzen sich wie folgt zusammen:

Tsd. Euro	Restlaufzeit bis 1 Jahr	Restlaufzeit > 1 Jahr	Restlaufzeit davon > 5 Jahre
Bestellobligo	1.081	0	0
Summe der sonstigen finanziellen Verpflichtungen	1.081	0	0
davon gegenüber verbundenen Unternehmen	38	0	0

Es bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen aus einem Konzerndienstleistungs- und Umlagevertrag mit dem verbundenen Unternehmen LEG Management GmbH, Düsseldorf. Für die Geschäftsbesorgung sowie für die Bereitstellung der für die Betriebsführung erforderlichen Betriebsmittel einschließlich der entsprechenden Infrastruktur erhält die LEG Management GmbH als Auftragnehmerin eine Vergütung, die auf Basis einer jährlich bei der Auftragnehmerin durchzuführenden Vollkostenrechnung (Ist-Kosten) im Wege einer Umlage ermittelt wird. Der Geschäftsbesorgungsvertrag ist zum Jahresende mit einer 12-monatigen Frist kündbar. Zum 31. Dezember 2022 war keine Kündigung vorgenommen worden. Für das Geschäftsjahr 2022 belief sich der von der Gesellschaft zu tragende Vergütungsbetrag auf 357 Tsd. Euro (Vorjahr: 360 Tsd. Euro).

Es bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen aus zwei Konzerndienstleistungs- und Umlageverträgen mit dem verbundenen Unternehmen LEG Wohnen NRW GmbH, Düsseldorf. Für die Geschäftsbesorgung sowie für die Übernahme der Verwaltung des Immobilienbesitzes der Gesellschaft erhält die LEG Wohnen NRW GmbH als Auftragnehmerin eine pauschale Vergütung. Die Geschäftsbesorgungsverträge sind zum Jahresende mit einer 12-monatigen Frist kündbar. Zum 31. Dezember 2022 war keine Kündigung vorgenommen worden. Für das Geschäftsjahr 2022 belief sich der von der Gesellschaft zu tragende Vergütungsbetrag auf 1.065 Tsd. Euro (Vorjahr: 1.024 Tsd. Euro).

3. Geschäfte, die nicht in der Bilanz enthalten sind

Als Treuhandvermögen/-verbindlichkeiten wurden unter der Bilanz Mietkautionen vermerkt.

4. Arbeitnehmer

Im Geschäftsjahr wurden keine Arbeitnehmer beschäftigt.

5. Geschäftsführung

Der Geschäftsführung gehörten an:

Herr Lars von Lackum, Chief Executive Officer (CEO) der LEG SE, Düsseldorf

Frau Susanne Schröter-Crossan, Chief Financial Officer (CFO) der LEG SE, Krefeld (bis zum 31. März 2023)

Frau Dr. Kathrin Köhling, Chief Financial Officer (CFO) der LEG SE, Mülheim an der Ruhr (ab dem 1. April 2023)

Herr Dr. Volker Wiegel, Operativer Vorstand (COO) der LEG SE, Düsseldorf

6. Gesamtbezüge der Organmitglieder

Die Geschäftsführer erhalten für ihre Tätigkeit von der Gesellschaft keine Bezüge.

7. Ergebnisverwendung

Das negative Jahresergebnis für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2022 wird aufgrund des bestehenden Gewinnabführungsvertrages von der LEG NRW GmbH, Düsseldorf, ausgeglichen. Eine entsprechende Forderung gegen verbundene Unternehmen bzw. Gesellschafter ist erfasst.

8. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Frau Susanne Schröter-Crossan, Geschäftsführerin der Gesellschaft, ist zum 31. März 2023 aus der Geschäftsführung ausgeschieden. Zum 1. April 2023 hat Frau Dr. Kathrin Köhling das Mandat übernommen.

9. Konzernabschluss

Die LEG Erste Grundstücksverwaltung ist gem. § 271 Abs. 2 HGB ein verbundenes Unternehmen zur LEG SE und wird in den IFRS-Konzernabschluss der LEG SE, Düsseldorf, (HRB 92791) einbezogen, welche den Konzernabschluss für den größten und kleinsten Kreis aufstellt.

Der Konzernabschluss der LEG SE wird gem. § 325 Abs. 3 HGB offengelegt und ist im Unternehmensregister unter http://www.unternehmensregister.de einsehbar.

Düsseldorf, den 21. April 2023

LEG Erste Grundstücksverwaltungs GmbH

Die Geschäftsführung

Lars von Lackum

Dr. Kathrin Köhling

Dr. Volker Wiegel

Anlagenspiegel

Entwicklung des Anlagevermögen 2022

	Anschaffungs- und Herstellungskosten
	01.01.2022 €	Zugänge €	Abgänge €	Umbuchungen €	31.12.2022 €
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten
	78.137.396,33	3.110.172,89	-19.573,97	0,00	81.227.995,25
Technische Anlagen und Maschinen
	229,08	0,00	0,00	0,00	229,08
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung
	406.711,09	0,00	0,00	0,00	406.711,09
	78.544.336,50	3.110.172,89	-19.573,97	0,00	81.634.935,42
Anlagevermögen insgesamt	78.544.336,50	3.110.172,89	-19.573,97	0,00	81.634.935,42

	Abschreibungen
	01.01.2022 €	Abschreibungen des Geschäftsjahres €	Abgänge €	Umbuchungen €	Zuschreibungen €	31.12.2022 €
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten
	10.577.277,41	1.638.337,58	-5.171,66	0,00	-10.544,54	12.199.898,79
Technische Anlagen und Maschinen
	60,08	8,00	0,00	0,00	0,00	68,08
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung
	406.711,09	0,00	0,00	0,00	0,00	406.711,09
	10.984.048,58	1.638.345,58	-5.171,66	0,00	-10.544,54	12.606.677,96
Anlagevermögen insgesamt	10.984.048,58	1.638.345,58	-5.171,66	0,00	-10.544,54	12.606.677,96

	Buchwerte
	31.12.2022 €	31.12.2021 €
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten
	69.028.096,46	67.560.118,92
Technische Anlagen und Maschinen
	161,00	169,00
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung
	0,00	0,00
	69.028.257,46	67.560.287,92
Anlagevermögen insgesamt	69.028.257,46	67.560.287,92

Verbindlichkeitenspiegel

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o.ä. Rechte stellen sich wie folgt dar:

Die Zahlen des Vorjahres sind in Klammern angegeben (31.12.2021)

		Davon
Verbindlichkeitenspiegel	insgesamt
31.12.2022		Restlaufzeit			gesichert	Art der
	Euro	bis zu 1 Jahr Euro	über 1 Jahr Euro	davon über 5 Jahre Euro	Euro	Sicherung ^*) Euro
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	34.962.999,23	34.962.999,23	0,00	0,00	0,00	^*)
	(35.452.795,47)	(655.721,87)	(34.797.073,60)	(0,00)	(0,00)	^*)
Erhaltene Anzahlungen	4.890.925,49	4.890.925,49	0,00	0,00	0,00
	(4.640.336,51)	(4.640.336,51)	(0,00)	(0,00)	(0,00)
Verbindlichkeiten aus Vermietung	487.354,06	487.354,06	0,00	0,00	0,00
	(541.519,26)	(541.519,26)	(0,00)	(0,00)	(0,00)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und	495.590,85	333.000,93	162.589,92	0,00	0,00
Leistungen	(627.485,58)	(384.669,02)	(242.816,56)	(0,00)	(0,00)
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen	38.516.033,80	2.744.833,80	35.771.200,00	2.821.200,00	0,00
Unternehmen	(35.049.435,01)	(4.099.435,01)	(30.950.000,00)	(0,00)	(0,00)
Sonstige Verbindlichkeiten	424.298,44	328.278,82	96.019,62	982,14	0,00
	(183.647,83)	(44.919,83)	(138.728,00)	(982,14)	(0,00)
Gesamtbetrag	79.777.201,87	43.747.392,33	36.029.809,54	2.822.182,14	0,00
	(76.495.219,66)	(10.366.601,50)	(66.128.618,16)	(982,14)	(0,00)

^*) im Wesentlichen Grundpfandrechte, darüber hinaus bestehen weitere Sicherungsinstrumente gegenüber Darlehensgebern

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die LEG Erste Grundstücksverwaltungs GmbH, Düsseldorf

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der LEG Erste Grundstücksverwaltungs GmbH, Düsseldorf, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2022 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der LEG Erste Grundstücksverwaltungs GmbH, Düsseldorf, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

•

entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2022 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 und

•

vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Hinweis auf einen sonstigen Sachverhalt

Der Jahresabschluss der Gesellschaft für das vorhergehende Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2021, der die Grundlage für die Vergleichsangaben im Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 bildet, wurde nicht geprüft. Unser Prüfungsurteil zum Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 ist diesbezüglich nicht modifiziert.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte im Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

•	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als das Risiko, dass aus Irrtümern resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
•	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.
•	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
•	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
•	beurteilen wir Darstellung, Aufbau und Inhalt des Jahresabschlusses insgesamt einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.
•	beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage der Gesellschaft.
•	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Düsseldorf, den 21. April 2023

Deloitte GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Rolf Künemann, Wirtschaftsprüfer

Andreas Wiethölter, Wirtschaftsprüfer

Der Jahresabschluss wurde am 18. Juli 2023 festgestellt.