VK Wohnbau GmbH

München

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2021 bis zum 31.12.2021

Lagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2021

1. Einführung

Die VK Wohnbau GmbH ist in erster Linie eine klassische Bauträgergesellschaft. Im Großraum München steht die VK Wohnbau GmbH seit fast einem Jahrzehnt für ein Optimum an Qualität in Sachen Erwerb, Erschließung und in der Bebauung von Grundstücken, insbesondere im Bereich der Planung und Ausführung von Wohnimmobilien.

2. Darstellung des Geschäftsverlaufes

2.1 Entwicklung von Branche und Gesamtwirtschaft

Weltweit leiden Menschen und Volkswirtschaften unter der anhaltenden COVID-19-Pandemie. Auch die deutsche Wirtschaft wird von den Folgen der Pandemie belastet, konnte aber den negativen Trend aus dem Vorjahr in einen moderaten Anstieg verwandeln. Dies war insbesondere möglich, da es im Gegensatz zum Vorjahr keine zwei großen Lockdowns gab, welche die Wirtschaft stark belastet haben. So stieg das Bruttoinlandsprodukt in Deutschland in 2021 um 2,7 % gegenüber dem Vorjahr.

Trotz der andauernden Corona-Pandemie konnte sich die Wirtschaft in Deutschland etwas erholen und im Gegensatz zum Vorjahr einen positiven Trend ausweisen, wenngleich das Niveau vor der Pandemie noch nicht wieder erreicht wurde. Ein Grund hierfür waren die zunehmenden Versorgungs- und Lieferengpässe bedingt durch zeitweiligen Rohstoffmangel und die Verlagerung von Produktionsstätten auf weniger Standorte. In Summe verzeichnete die preisbereinigte Bruttowertschöpfung in 2021 einen Anstieg um 2,7 % gegenüber 2020. Nahezu in allen Wirtschaftsbereichen konnte die Wirtschaftsleistung im Berichtsjahr gegenüber dem Vorjahr gesteigert werden. So nahm die Wirtschaftsleistung im Vergleich zum Vorjahr sowohl im verarbeitenden Gewerbe als auch im Handel und den meisten Dienstleistungsbereichen wieder spürbar zu. Lediglich im Baugewerbe, in dem die COVID-19-Pandemie in 2020 kaum Spuren hinterlassen hatte, ging die Wirtschaftsleistung in 2021 leicht um 0,4 % zurück.

Die Verbraucherpreise verzeichneten im Berichtsjahr den höchsten Anstieg seit 1993. Nachdem die Inflationsrate in Deutschland 2020 noch bei 0,5 % gelegen hatte, belief sich der Anstieg in 2021 schätzungsweise auf 3,1 %. Dieser Anstieg beruhte insbesondere auf dem Preisverfall der Mineralölprodukte im Vorjahr, der temporären Mehrwertsteuersenkung in der zweiten Jahreshälfte 2020 und den krisenbedingten Lieferschwierigkeiten bei wichtigen Vorprodukten.

Gleichermaßen stiegen die Preise für neu erstellte Wohnimmobilien weiter an und lagen mit rund 8,2 % in den ersten drei Quartalen deutlich über dem Vorjahreszeitraum.

Die Wirtschaftsleistung wurde im Jahresdurchschnitt 2021 von 44,9 Millionen Erwerbstätigen mit Arbeitsort in Deutschland erbracht. Das waren etwa genauso viele Erwerbstätige wie im Vorjahr. Allerdings arbeiteten viele Erwerbstätige nun in anderen Wirtschaftsbereichen oder anderen Beschäftigungsverhältnissen als zuvor. Beschäftigungsgewinne gab es im Bereich Öffentliche Dienstleister, Erziehung, Gesundheit (+2,2 %), im Bereich Information und Kommunikation (+2,4 %) sowie im Baugewerbe (+1,2 %). Dagegen kam es im Handel, Verkehr und Gastgewerbe wie schon im Jahr zuvor zu Beschäftigungsverlusten (-1,8 %). Die Zahl geringfügig Beschäftigter und Selbständiger nahm 2021 weiter ab, während mehr Erwerbstätige sozialversicherungspflichtig beschäftigt waren.

Wohnungsbaugenehmigungen und -fertigstellungen in Deutschland

Die Corona-Krise hat im Jahr 2021 in Deutschland nicht zu einem Rückgang der Zahl der Baugenehmigungen für Wohnungen geführt: Mit 380.914 zum Bau genehmigter Wohnungen stieg die Zahl um ca. 12.500 oder 3,3 % gegenüber dem Jahr 2020. In den Zahlen sind sowohl die Baugenehmigungen für neue Gebäude als auch für Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden enthalten. Wie das Statistische Bundesamt weiter mitteilt, befindet sich die Zahl genehmigter Wohnungen im Zeitvergleich weiter auf einem hohen Niveau. Mehr genehmigte Wohnungen als im Jahr 2021 gab es seit der Jahrtausendwende noch nie.

Die Zahl der Baugenehmigungen ist ein wichtiger Frühindikator zur Einschätzung der zukünftigen Bautätigkeit, da Baugenehmigungen geplante Bauvorhaben darstellen. Die tatsächliche Entwicklung der Bautätigkeit im Jahr 2021 wird durch die Entwicklung der Baufertigstellungen dargestellt, die das Statistische Bundesamt in der zweiten Jahreshälfte 2022 veröffentlicht.

Aktuelle Entwicklungen am deutschen Immobilienmarkt

Im abgelaufenen Geschäftsjahr 2021 stiegen die Preise für Immobilien so stark wie seit langem nicht. Insbesondere der Wohnraum in den Großstädten, der in den letzten Jahren auch schon teurer wurde, ist im Vergleich nochmals teurer geworden, als der Wohnraum in kleineren Städten oder der ländlichen Region. Nachdem im Zeitraum von 2012 bis 2020 mit einem Zuwachs von 2,6 Mio. Einwohnern bereits ein deutliches Bevölkerungswachstum verzeichnet wurde, welches sich insbesondere auf die Metropolen konzentrierte, sind auch für die kommenden Jahre signifikante Zuwächse in diesen Regionen zu erwarten. Deutschlandweit wird bis 2035 zwar lediglich ein Anstieg um 0,7 % prognostiziert, für die Ballungszentren fallen die erwarteten Wachstumsraten jedoch deutlich höher aus.

Die Maßnahmen zur Eindämmung der COVID-19-Pandemie wie Ausgangssperren, Kontaktverbote und die Schließung zahlreicher Geschäfte und Freizeiteinrichtungen führten im Jahresverlauf allerdings zu einem veränderten Nachfrageverhalten. Auch wenn die Ballungsräume nach wie vor eine hohe Anziehungskraft aufweisen, erfreuen sich deren Speckgürtel bei guter Anbindung und vorhandener Infrastruktur einer immer größeren Beliebtheit, da hier stadtnahes Wohnen mit "Wohnen im Grünen" kombiniert werden kann. Der Stellenwert eines eigenen Gartens hat im Verlauf der Pandemie signifikant zugenommen, sodass in den Speckgürteln um die Großstädte, zu welchen auch das Tätigkeitsgebiet der Gesellschaft gehört, derzeit insbesondere Einfamilienhäuser sowie Doppel- und Reihenhäuser besonders gefragt sind.

Begrenzende Faktoren in der Baubranche

Dem Wachstumspotential stehen jedoch verschiedene Engpässe gegenüber, welche das potentiell mögliche Wachstum der Wohnungsneubauten begrenzen. So sorgt die äußerst dynamische Nachfrage nach qualifizierten Sub- und Generalunternehmern für eine hohe Auslastung der Kapazitäten und einen dementsprechend starken Anstieg der Baukosten. Zudem verschärfen der in der Baubranche besonders ausgeprägte Fachkräftemangel, resultierend aus steigenden Antragszahlen für die Rente ab 63 Jahren sowie sinkenden Bewerberzahlen für Ausbildungsplätze, die Knappheit an bauausführenden Unternehmen.

Ein weiterer begrenzender Faktor für den Neubau von Wohnimmobilien ist nach wie vor die eingeschränkte Verfügbarkeit von Bauland, insbesondere in den Ballungsräumen um die Großstädte. Ein Angebotsanstieg der Baulandflächen war in den vergangenen Jahren trotz der immens gestiegenen Nachfrage jedoch kaum zu beobachten, sodass die Grundstückspreise in den Metropolregionen, getrieben von der hohen Nachfrage, jährlich einen sehr deutlichen Preisanstieg vollzogen haben. Unter Berücksichtigung des prognostizierten Bevölkerungswachstums in den Städten ist daher durchaus vorstellbar, dass sich diese expansive Entwicklung auch in den nächsten Jahren fortsetzen könnte.

Zinsentwicklung für Baufinanzierungen

Die Zinsen für Baufinanzierung sind im Vergleich zum Vorjahr wieder leicht gestiegen, wobei sich die Zinssätze für 5- und 10- jährige Laufzeiten weiterhin nahezu identische Werte aufweisen. Bauherren und Erwerber von Bestandsimmobilien profitieren somit unverändert von äußerst niedrigen Bau- und Immobiliendarlehen. Aufgrund der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie verschärften Banken allerdings merklich die Kreditvergaberichtlinien. Dies betrifft insbesondere Kreditnehmer, welche beruflich in einer von der COVID-19-Pandemie besonders betroffenen Branchen tätig sind, sowie Finanzierungsvorhaben mit keinem oder nur geringem Eigenkapitalanteil. Zudem haben einige Kreditinstitute eine Erhöhung der Sicherheitsabschläge bei den Beleihungswertermittlungen vorgenommen, wodurch sich in Abhängigkeit vom Finanzierungsbedarf der Darlehensbetrag reduziert.

Angesichts der wirtschaftlichen Folgen, welche das Wiederaufleben der COVID-19-Pandemie mit sich bringt, hat die EZB am 10.12.2020 beschlossen, den Leitzins bei null Prozent zu belassen. Volkswirte gehen zudem davon aus, dass die Niedrigzinsphase noch einige Zeit anhalten wird.

Staatliche Fördermaßnahmen

Nachdem das Baukindergeld, über welches einkommensschwächeren Familien staatliche Zuschüsse für den Bau oder Kauf eines Hauses gewährt wurde, zum 31.03.2021 ausgelaufen ist, steht aktuell insbesondere die Förderung energieeffizienter Bauweisen im Fokus der Förderprogramme. Besonders relevant in diesem Zusammenhang war der vermehrte Einsatz energieeffizienter Gebäudehüllen und Heizungstechniken, um dauerhaft Energiekosten einzusparen und somit das Klima zu schützen. So erfreute sich insbesondere die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) für das Effizienzhaus 55 einer sehr großen Beliebtheit. Jedoch lief auch diese Förderung im Januar 2022 aus.

Aktuell beschäftigt sich die Bundesregierung damit, eine veränderte Neubauförderung für klimafreundliches Bauen auf den Weg zu bringen, welche ab 2023 in Kraft treten soll. Ferner soll in Kürze bis zum 31.12.2022 befristet und auf 1,0 Mrd. begrenzt, die Förderung für das Effizienzhaus 40 im Neubaubereich wieder aufgenommen werden, wobei die Förderbeträge im Vergleich zum Vorjahr halbiert werden sollen.

2.2 Umsatzentwicklung

Der Umsatz im Bauträgerbereich der VK Wohnbau GmbH ist im abgelaufenen Geschäftsjahr 2021 im Vergleich zum Vorjahr 2020 von TEUR 17.525 um TEUR 9.563 auf TEUR 7.562 gesunken. Dies liegt darin begründet, dass im abgelaufenen Geschäftsjahr 2021 mehrere Objekte fertiggestellt und übergeben werden.

2.3 Beschaffung

Die Gesellschaft unterhält seit vielen Jahren gute und enge Beziehungen zum überwiegenden Großteil ihrer bauausführenden Nachunternehmer. Dadurch kann die VK Wohnbau GmbH stets eine qualitativ hochwertige und termingerechte Bauausführung sicherstellen.

Die Preisentwicklung auf der Nachunternehmerseite zeigt weiterhin, insbesondere aufgrund stetig steigender Materialpreise, kontinuierlich nach oben. Konnte die Gesellschaft bisher noch die steigenden Baukosten überwiegend in ihren Absatzpreisen weitergeben, so wird dies zunehmend schwieriger.

Ein zunehmend größeres Problem auf Seite unserer bauausführenden Nachunternehmer stellt jedoch die Materialverfügbarkeit dar, welche zusätzlich die Kostenseite belastet. Das Problem auf dem Beschaffungsmarkt ist die Preisentwicklung der Baustoffe. Auch der Baustoff Holz wird hiervon nicht verschont. Durch eine extrem hohe Nachfrage aus China und der USA, welche hohe Preise zahlen, sind die Exporte aus der EU um über 80% gestiegen. Hinzu kommen die Lieferbeschränkungen mit, dass Russland den Export von Holz beschränkt was die Situation zusätzlich verschärft und dazu beiträgt, dass die Preise weiter steigen. Die größten Auswirkungen hat die Pandemie jedoch auf den Stahlmarkt. Durch die Reduzierung der Kapazitäten und die Stilllegung von Hochöfen zu Beginn der Pandemie, hauptsächlich bedingt durch im großen Stil stornierten Aufträge der Automobil Industrie, kam es in den letzten Monaten, durch die rasch ansteigende Nachfrage, zu einer Preisverdopplung und Lieferzeiten von mehreren Monaten. Diese Faktoren haben zufolge, dass der Index für Knappheit von Vorprodukten im verarbeitenden Gewerbe auf dem höchsten Wert seit 30 Jahren ist.

2.4 Investitionen

Die Investitionen im Berichtszeitraum von insgesamt TEUR 45 in die immateriellen Vermögensgegenstände sowie in die Betriebs- und Geschäftsausstattung wurden vollständig aus dem laufenden Cash Flow erwirtschaftet.

2.5 Finanzierungsmaßnahmen bzw. -vorhaben

Die Liquiditätssituation der VK Wohnbau GmbH darf nach wie vor als gut bezeichnet werden.

Die Beschaffung von neuen Grundstücken finanziert die Gesellschaft regelmäßig durch die Aufnahme von Fremdkapital.

Die laufende Bautätigkeit wird aus den erhaltenen Kundenanzahlungen finanziert, für die beim finanzierenden Kreditinstitut nach der MaBV gesonderte Konten geführt werden.

2.6 Personal

Der durchschnittliche Personalbestand betrug im Geschäftsjahr 2021 19 (i. Vj. 8) Arbeitnehmer. Am Bilanzstichtag waren 9 Mitarbeiter beschäftigt.

2.7 Umwelt

Der verantwortungsvolle Umgang mit natürlichen Ressourcen, die Schonung der Umwelt und die Vermeidung von Abfällen sind Kernbestandteil unserer unternehmerischen Verantwortung. Deshalb hat die VK Wohnbau GmbH die Grundsätze nachhaltigen Handelns in ihr Unternehmensleitbild aufgenommen. Dieses ist für uns Maßstab einer langfristig orientierten Unternehmenspolitik, die sich nicht nur ökonomischen, sondern zugleich auch ökologischen Herausforderungen stellt.

Alle Mitarbeiter der VK Wohnbau GmbH sind sensibilisiert, dass das Unternehmen bestrebt ist, alle Ressourcen stets bewusst und sorgsam einzusetzen.

Auch was die Bauweise Ihrer Immobilien betrifft, ist sich die Gesellschaft ihrer Verantwortung bewusst und leistet mit dem Einsatz energieeffizienter Bauweisen und nachhaltiger Energiekonzepte bereits seit vielen Jahren einen wertvollen Beitrag zum Umwelt- und Klimaschutz.

Alle von uns errichteten und sanierten Objekte werden in wertbeständiger Massivbauweise errichtet. Im Hinblick auf die Ökobilanz eines Massivhauses sind die überdurchschnittlich hohe Nutzungsdauer sowie der langfristige Werterhalt von besonderer Bedeutung. Zum Einsatz kommen zu großen Teilen natürliche Rohstoffe und Baumaterialien, deren Pflege und Instandsetzung mit geringem Aufwand möglich ist. Ferner verfügen das Mauerwerk und die Betondecken von Massivhäusern über die sehr gute Eigenschaft, Wärmeenergie aufzunehmen und sukzessive an die Umgebung wieder abzugeben. Dieser als Phasenverschiebung bezeichnete Effekt erwärmt die Räume im Winter durch am Tag einfallendes Sonnenlicht und gibt die gespeicherte Energie in der Nacht wieder ab. Im Sommer halten die über Nacht abgekühlten Wände am Tag einen Großteil der Hitze ab.

3. Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

3.1 Vermögenslage

Zum Stichtag betrug die Bilanzsumme TEUR 32.795 und lag damit um -TEUR 3.710 unter dem Vorjahreswert. Die Bilanzsumme hat sich somit geringfügig um -10,2 % verringert.

Der Bestandserhöhung bei den unfertigen Leistungen von TEUR 6.328 stehen infolge der Bautätigkeit im Berichtszeitraum höhere Anzahlung von TEUR 8.630 gegenüber, so daß sich beim saldierten Ausweis eine Verminderung um TEUR 2.301 ergibt. Eine weitere Verminderung ergibt sich bei den flüssigen Mitteln um TEUR 2.091.

Beim Anlagevermögen stehen den Zugängen von TEUR 45 planmäßige Abschreibungen von TEUR 39 gegenüber.

Auf der Passivseite steht der Zunahme der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen um TEUR 127 eine Verminderung bei den sonstigen Rückstellungen um TEUR 217 sowie bei den sonstigen Verbindlichkeiten um TEUR 10.890 gegenüber.

Die Verminderung bei den sonstigen Rückstellungen ist auf die geschäftsgangbezogene Auflösung der Gewährleistungsrückstellungen zurückzuführen. Bei den sonstigen Verbindlichkeiten wurden planmäßige Darlehen nach Fertigstellung von Objekten getilgt.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten haben sich u.a. durch die Anschaffungen von neuen Objekten erhöht.

Das Eigenkapital hat sich aufgrund des erzielten Jahresüberschusses 2021 (TEUR 613) absolut auf 7,3 % (i.Vj. 4,9%) der Bilanzsumme erhöht.

3.2 Finanzlage

Der Bestand an flüssigen Mitteln verminderte sich im Vorjahresvergleich deutlich um TEUR 2.091 (- 16,6%) auf TEUR 10.504.)

Ursächlich für diesen Rückgang neben Darlehensausreichungen an Gesellschafter und nahestehenden Unternehmen auch die Verminderungen von Verpflichtungen.

3.3 Ertragslage

Bei der Betriebsleistung (bestehend aus den Umsatzerlösen, der Bestandsveränderung und dem Materialaufwand) ist gegenüber dem Vorjahr eine Steigerung infolge der abgerechneten Objekte um TEUR 1.127 (= 46,5%) zu verzeichnen.

Ergebnisbelastend wirkten sich die höheren Personalkosten (+ TEUR 65) und die sonstigen betrieblichen Aufwendungen (+ TEUR 476) aus. Wesentlich für den Anstieg der sonstigen betrieblichen Aufwendungen ist der Anstieg der Verkaufsprovisionen um TEUR 376.

Infolge des Ergebniszuwachses erhöhte sich auch der Steueraufwand um TEUR 136. Die Steueraufwandsquote (Verhältnis des Steueraufwands zur betrieblichen Gesamtleistung (Umsatzerlöse und Bestandsveränderung) beträgt 2,4 % (i.Vj. 1,3%),

Infolge des deutlich verringerten Ergebnisses vor Ertragsteuern (+TEUR 856; i. Vj. +TEUR 2.754) reduzierten sich die ertragsabhängigen Steuern von TEUR 323 im Vorjahr um -TEUR 226 auf TEUR 97, sodass im Berichtsjahr ein Jahresüberschuss von TEUR 759, nach einem Jahresüberschuss von TEUR 2.431 im Vorjahr zu verzeichnen war.

3.4 Gesamtaussage

Unsere Vermögens-, Finanz- und Ertragslage schätzen wir als gut ein. Das Geschäftsjahr 2021 kann als zufriedenstellend beurteilt werden.

4. Darstellung wesentlicher finanzieller und nicht finanzieller Indikatoren

Sowohl das operative als auch das nicht operative Geschäft steuert die VK Wohnbau GmbH durch finanzielle und nicht finanzielle Kennzahlen.

Insbesondere die Verkaufs- und Deckungsbeitragsentwicklung dienen als Steuerungsgrößen für die Gesellschaft. Weitere wesentliche Kennzahlen für die Gesellschaft sind Vertriebs- und Verwaltungskosten. Der Verwaltungsbereich verfolgt kontinuierlich das Ziel, die Betriebs- und Prozesskosten zu optimieren.

Auch für das nicht operative Geschäft sind Steuerungsgrößen definiert. Der Erfolg lässt sich hier an Kenngrößen wie dem Finanzergebnis ablesen.

Als wesentlicher nicht finanzieller Leistungsindikator ist die Qualifikation und Motivation der Mitarbeiter zu beurteilen. Die Identifikation mit dem Unternehmen und das Engagement der Mitarbeiter für dessen Ziele leisten den entscheidenden Beitrag für den Unternehmenserfolg.

Mit Konzepten und Maßnahmen zur Personalentwicklung bietet die VK Wohnbau GmbH ihren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern die Möglichkeit, sich stets weiterzuentwickeln.

5. Risiken der künftigen Entwicklung

Gesamtwirtschaftliches Risiko

Seit Anfang 2020 prägt die COVID-19-Pandemie die Weltwirtschaft sowie die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland. So sieht sich die Bundesrepublik Deutschland nach wie vor hohen konjunkturellen Risiken ausgesetzt, welche bei Eintreten ggf. zu einem deutlichen Anstieg der Arbeitslosenzahlen oder zu einem Rückgang der Kaufkraft je Einwohner führen würden. Ferner könnte es in diesem Zusammenhang zu einer weiteren Verschärfung der Kreditvergabe für Immobilienfinanzierungen kommen. In der Folge besteht daher ein erhöhtes Risiko für eine verringerte oder verzögerte Immobiliennachfrage sowie sinkende Immobilienpreise.

Obgleich sich die nationale Wirtschaft in 2021 zwischenzeitlich und vereinzelt erholt hatte, prägen teils hohe Infektionszahlen die allgemein vorherrschende Unsicherheit. Diese Unsicherheit hat sich verständlicherweise mit Beginn des russischen Einmarsches in die Ukraine Ende Februar 2022 noch signifikant verschärft. Daher ist es nach wie vor nicht vollumfänglich einschätzbar, inwieweit die gesamtwirtschaftliche Entwicklung beeinträchtigt wird und welche Folgen sich für die Immobilienwirtschaft ergeben. Trotz einer aktuell hohen Nachfrage nach Wohnimmobilien beobachtet und analysiert die VK Wohnbau GmbH die aktuellen Marktbegebenheiten sehr intensiv, um auf zukünftige Entwicklungen bestmöglich vorbereitet zu sein und der jeweiligen Situation bedingte, notwendige Maßnahmen zeitnah umsetzen zu können.

Risiken der COVID-19-Pandemie für den Vertrieb und das Baugeschehen

Weitreichende Kontaktbeschränkungen bzw. hohe Infektionszahlen könnten die Vertriebsaktivitäten der VK Wohnbau GmbH beeinträchtigen. Unter Berücksichtigung der regionalen Vorschritten und dem Ausmaß der Beschränkungen sind Beratungsgespräche und Umplanungen in solchen Zeitfenstern daher nur eingeschränkt oder gar nicht möglich. In Abhängigkeit von Dauer und Umfang der Beeinträchtigungen besteht in der Folge das Risiko eines temporären Nachfragerückgangs.

Ferner könnten Mitarbeiterausfälle bei der VK Wohnbau GmbH oder den Sub- und Nachunternehmern sowie die eingeschränkte Erreichbarkeit und Besetzung der Behörden den Planungs- und Baufortschritt zeitweise erschweren. Gleichermaßen könnten nur noch eingeschränkt verfügbare Baumaterialien sowie gesetzliche Vorschriften zur Einhaltung von Abstandsregelungen die Baustellenabläufe negativ beeinflussen. Das daraus resultierende Risiko sich verzögernder Fertigstellungen würde sich entsprechend negativ auf die Umsatz- und Ertragslage der Gesellschaft auswirken. Seit Beginn der Pandemie konnten die Bauvorhaben jedoch überwiegend ohne wesentliche Einschränkungen fortgeführt werden.

Regulatorische Risiken

Rechtliche sowie steuerliche Vorschriften definieren den regulatorischen Rahmen der Immobilienbranche und beeinflussen die Geschäftstätigkeit der in diesem Umfeld tätigen Unternehmen. Um Veränderungen der gesetzlichen Rahmenbedingungen frühzeitig zu erkennen, beobachtet die VK Wohnbau GmbH regelmäßig die Gesetzgebungsverfahren sowie aktuelle Rechtsprechungen, sodass bei Bedarf angemessene Maßnahmen zeitnah eingeleitet werden können.

Da die gesetzlichen Bestimmungen für alle Marktteilnehmer gleichermaßen gelten, sind aus den derzeitigen regulatorischen Rahmenbedingungen grundsätzlich keine maßgeblichen Risiken für das Geschäft erkennbar.

Jedoch gilt es zu berücksichtigen, dass dies nur unter der Annahme eines weiterhin niedrigen Zinsniveaus uneingeschränkt gilt. So hat eine Vielzahl neuer bzw. verschärfter Bauauflagen in den vergangenen Jahren den Erwerb von Neuimmobilien erheblich verteuert. Zudem entfielen am 31.03.2021 bzw. am 24.01.2022 mit dem Baukindergeld und der Bundesförderung für Neubauten der Effizienzhaus-Stufe 55 Zuschussprogramme, welche dem Preisanstieg für die Förderberechtigten entgegenwirkten. Ein deutlicher Zinsanstieg könnte daher zu einer spürbar reduzierten Marktnachfrage führen, wenn nicht parallel die aktuell stark kontentreibenden Auflagen und Abgaben wieder reduziert oder durch weitere Subventionen bzw. steuerliche Anreize abgemildert würden.

Ferner ist ein zunehmender Eingriff des Bundes sowie der Städte und Kommunen in den Immobilienmarkt zu beobachten, indem bspw. hohe Quoten für geförderten Wohnbau oder gesetzlich nominierte Höchstpreise für Mieten festgeschrieben werden. Zudem intervenieren Städte und Kommunen verstärkt bei der Aufstellung von Bebauungsplänen, wodurch die Projektierung in teilweise erheblichem Umfang verlangsamt wird und umfangreiche Auflagen zu einer Verteuerung beitragen. Falls die zeitlichen Verzögerungen oder die Mehrkosten den gewählten Sicherheitspuffer übersteigen, kann dies zu einer nennenswerten Umsatz- und Ergebnisverschiebung in die folgenden Perioden bzw. einem geringeren Ertrag führen.

Projektrisiken

Zur Ausübung der Geschäftstätigkeit der VK Wohnbau GmbH werden regelmäßig neue Grundtücke benötigt. Die zu erwerbenden Grundstücke werden von uns in der Akquisitionsphase gründlich hinsichtlich der möglichen Bebaubarkeit geprüft und die Ertragsperspektiven der mit ihnen verbundenen potentiellen Projekten sorgfältig bewertet.

In diesem Zusammenhang werden auch mögliche Risiken des Baugrundes wie Altlasten, Bodendenkmäler, wertvolle Böden oder eine verminderte Tragfähigkeit sowie eventuelle Besonderheiten bei der Baurechtsschaffung betrachtet. Trotzdem kann nicht ausgeschlossen werden, dass es bei einzelnen Projekten aus den unterschiedlichsten Gründen zu unerwarteten Kostensteigerungen und/oder Erlösreduzierungen gegenüber den kalkulierten Werten kommt. In diesen Fällen würde ein solches Projekt mit einem geringeren Ertrag als erwartet abgeschlossen werden, was sich entsprechend negativ auf die Ertragslage der Gesellschaft auswirken würde.

Zudem kann eine hohe Immobiliennachfrage Kapazitätsengpässe bei den an der Projektierung beteiligten Marktteilnehmern und staatlichen Einrichtungen auslösen. Dies kann je nach Ausprägung zu deutlichen Verzögerungen im Projektablauf führen. Insbesondere auf die Bearbeitungszeiten der Bau-, Stadtplanungs-, Kataster- und Grundbuchämter hat die VK Wohnbau GmbH nur sehr eingeschränkten Einfluss. Um das Risiko von Verzögerungen in den Planungen abzubilden, werden die Bearbeitungszeiten fortlaufend evaluiert und bei der Aufstellung der Projektzeitpläne mit entsprechenden Zeitfenstern berücksichtigt. Sollte es jedoch zu Verzögerungen kommen, welche über die gewählten Sicherheitspuffer hinausgehen, kann dies zu spürbaren Umsatz- und Ergebnisverschiebungen in die folgenden Perioden führen.

Beschaffungsrisiken

Aus einer hohen Immobiliennachfrage können Angebotsengpässe bei Bauleistungen und neuen Grundstücken für das Projektgeschäft resultieren.

Über eine langfristige und partnerschaftliche Zusammenarbeit haben wir uns in den letzten Jahrzehnten ein großes Netzwerk an Partnerfirmen aufgebaut, auf das wir bei der Vergabe von Bauleistungen regelmäßig zurückgreifen. Dennoch kann es in Bezug auf die Verfügbarkeit qualifizierter Subunternehmer insbesondere in Zeiten hoher Immobiliennachfrage zu Engpässen und damit einhergehend zu zeitlichen Verzögerungen sowie zu einem unerwarteten Anstieg der Baukosten kommen, was sich entsprechend negativ auf die Ertragslage des Unternehmens auswirken würde.

Essentiell für den weiteren Unternehmenserfolg ist die Beschaffung weiterer Baugrundstücke. Die Nachfrage nach Wohnungen im Großraum München, welcher zur Metropolregion München gehört, ist ungebrochen hoch.

Sofern es der Gesellschaft also auch weiterhin gelingt, ausreichend Baugrundstücke zu marktüblichen, bzw. vertretbaren Konditionen zu erwerben, steht einer positiven Entwicklung nichts entgegen.

Materialkostenrisiko

Im Rahmen der fortlaufenden Planungen werden auch die zu erwartenden Materialpreisänderungen ermittelt und in den Kalkulationen berücksichtigt. Aufgrund der pandemie- sowie kriegsbedingten reduzierten Produktionskapazitäten von weltweit gehandelten Baumaterialien sowie der hohen Nachfrage resultierend aus dem vorherrschenden Bauboom sieht sich die Baubranche derzeit jedoch teilweise mit sprunghaften Materialpreissteigerungen sowie Lieferengpässen bei verschiedenen Baumaterialien konfrontiert.

Die Gesellschaft versucht diesem Umstand entgegenzuwirken, indem die Vergabe der wesentlichen Gewerke an Subunternehmer abgeschlossen ist, bevor das jeweilige Projekt in den Vertrieb geht. Ferner erfolgt die Vergabe i.d.R. zum Festpreis, was jedoch zunehmend schwieriger wird.

Sollte es der Gesellschaft nicht gelingen, die zusätzlichen Kosten in Form schnell angepasster, höherer Verkaufspreise an die Erwerber weiterzugeben, könnte sich dies negativ auf die Ertragslage auswirken.

IT-Risiken

Um unberechtigte Zugriffe oder Datenverluste zu verhindern und die ständige Verfügbarkeit unserer IT-Systeme zu garantieren, investieren wir regelmäßig in eine moderne Hardware- und Software-Infrastruktur und nehmen regelmäßige Datensicherungen vor. Hierbei setzen wir Produkte der führenden Hersteller ein. Geltende Sicherheitsrichtlinien passen wir fortlaufend den neuesten technischen Entwicklungen an.

Gesamtbewertung

Die Gesamtrisikosituation der VK Wohnbau GmbH wird im Rahmen des erläuterten Risikomanagements analysiert und gesteuert. Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden keine Einzelrisiken festgestellt, die allein oder in ihrer Gesamtheit den Fortbestand des Unternehmens gefährdet hätten. Bei Eintritt unvorhersehbarer, außergewöhnlicher Risiken ist ein Einfluss auf die Leistungs- und Ergebnisentwicklung nicht auszuschließen. Aus heutiger Sicht sind jedoch keine Risiken erkennbar, die alleine oder in Kombination das Unternehmen in seinem Bestand gefährden könnten.

6. Voraussichtliche Entwicklung und Chancen (Ausblick auf das Geschäftsjahr 2022)

Die deutsche Konjunktur wurde im Winterhalbjahr 2021/2022 durch zwei weitere Corona-Wellen belastet. Allerdings waren die wirtschaftlichen Folgen deutlich geringer als noch in den vorangegangenen Wellen. Zwar brach die Wirtschaftsleistung am Jahresende 2021 in den konsumnahen Dienstleistungsbereichen ähnlich stark ein. Die Umsätze konnten sich jedoch bereits im Januar 2022 und damit deutlich früher als noch ein Jahr zuvor erholen. Daher standen die Chancen zunächst gut, dass die deutsche Wirtschaft mit einem kräftigen Auftakt in das Jahr startet. Dazu trug auch die deutsche Industrie bei, die den Wachstumskurs, den sie im vierten Quartal 2021 nach einer längeren Durststrecke eingeschlagen hatte, bis in den Februar fortsetzen konnte. Die Eskalation des russisch-ukrainischen Konflikts und der Ausbruch des Krieges am 24. Februar 2022 änderte die wirtschaftliche Lage jedoch auch in Deutschland:

•	Die Weltmarktpreise vieler Rohstoffe sind drastisch gestiegen. Anders als erwartet ist die Inflationsrate seit Jahresbeginn nicht zurückgegangen. Vielmehr haben die Verbraucherpreise und insbesondere die Preise für Energie und Nahrungsmittel weiter mit kräftigen Raten zugelegt. Dies reduziert die Kaufkraft vieler Haushalte und dämpft die Erholung der Konsumkonjunktur.
•	Eine Reihe von Sanktionen gegen Russland wurden beschlossen. Diese dürften u.a. den Warenhandel und damit die Produktion und das Exportgeschäft deutscher Unternehmen beeinträchtigen.
•	Aufgrund des Krieges kommt es zu Produktionsausfällen in der Ukraine. Damit dürften sich die Lieferengpässe bei der Beschaffung von Vorprodukten verschärfen und die Erholung der industriellen Wertschöpfung in Deutschland weiter schleppend verlaufen.
•	Die Unsicherheit hat deutlich zugenommen, da die Dauer und der Ausgang des Krieges sowie die weitere Entwicklung der Sanktionen gegen Russland schwer abzuschätzen sind. Dies schlägt sich nicht zuletzt in der hohen Volatilität der aktuellen und erwarteten Börsenpreise für Energieträger nieder, was die Ausgabebereitschaft von Unternehmen und Haushalten für Investitionen und langlebige Konsumgüter zusätzlich belasten dürfte.

Der Ausblick auf die kommenden Monate ist von unterschiedlichen konjunkturellen Triebkräften geprägt. Auf der einen Seite dürfte die Konjunktur durch eine kräftige Nachfrage gestützt werden. die Auftragsbücher der Industrieunternehmen sind so voll wie seit Jahrzehnten nicht mehr. Selbst wenn Russland als Absatzmarkt wegbricht, können die Unternehmen andere Aufträge abarbeiten. Einen kräftigen Schub sollte es zudem durch die Normalisierung des privaten Konsums geben, denn in vielen kontaktintensiven Dienstleistungsbereichen sind die Umsätze aktuell immer noch deutlich niedriger als vor Ausbruch der Coronakrise, so dass dort ein erhebliches Aufholpotential besteht.

Auf der anderen Seite dämpfen die Folgen des russisch-ukrainischen Krieges die deutsche Konjunktur. Das Ausmaß der Auswirkungen hängt allerdings maßgeblich von der weiteren Entwicklung der Rohstoffpreise, der wirtschaftlichen Sanktionen gegen Russland, der Lieferengpässe bei Rohmaterialien und Vorprodukten sowie der wirtschaftlichen Unsicherheit ab.

Zusammenfassend gehen die führenden Wirtschaftsinstitute nach wie vor von einem Wirtschaftswachstum für das laufende Jahr 2022 aus, jedoch wird dieses aufgrund des Ukraine-Konfliktes deutlich geringer ausfallen, als zunächst erwartet.

Der Wohnungsneubau in Deutschland entwickelt sich nach wie vor zufriedenstellend. Problematisch sind jedoch aktuell die massiven Engpässe beim Material, sowie die damit einhergehenden Preissteigerungen, welche nicht immer und nicht von jedem Unternehmen aufgefangen werden können.

Positive Impulse sieht die Gesellschaft weiterhin in der hohen Nachfrage nach Wohnraum im Großraum München. Eine dauerhafte Abnahme dieser Nachfrage ist aus Sicht der Geschäftsleitung für die kommenden Jahre nicht zu erwarten. Dennoch ist diese Entwicklung auch mit Risiken verbunden, da letztlich aufgrund der hohen Nachfrage nach Wohnungen und Baugrundstücken die Preise für Bauland bereits seit Jahren deutlich steigen. Hinzu kommen nun noch die teilweise explosionsartigen Preissteigerungen in den Bereichen Energie sowie Baumaterialien, was dazu führen könnte, dass die Preise für Neubauten für viele potentielle Kunden unbezahlbar werden.

Die Geschäftsleitung geht, gestützt auf die aktuell vorliegenden Zahlen der VK Wohnbau GmbH für das Geschäftsjahr 2022 von einem rückläufigen Verkaufsvolumen aus, da die vorhandenen Vorratsgrundstücke noch nicht alle baureif sind und sich größtenteils noch in der Überplanungsphase befinden. Die Umsatzerlöse werden ebenfalls zurückgehen, da im laufenden Geschäftsjahr weniger Wohnungen fertiggestellt und an die neuen Eigentümer übergeben werden können.

Das erwartete Ergebnis für das laufende Geschäftsjahr 2022 wird sich aufgrund von planmäßigen Objektfertigstellungen gegenüber dem Vorjahr positiv entwickeln.

im Mai 2022

VK Wohnbau GmbH

Die Geschäftsführung

Handelsbilanz

Aktiva

	31.12.2021 EUR	31.12.2020 EUR
A. Anlagevermögen	162.653,00	158.201,00
I. Immaterielle Vermögensgegenstände	10.222,00	1,00
II. Sachanlagen	152.281,00	158.050,00
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	10.677,00	10.797,00
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	141.604,00	147.253,00
III. Finanzanlagen	150,00	150,00
B. Umlaufvermögen	32.625.964,46	36.337.791,31
I. Vorräte	20.350.762,00	22.652.280,00
1. erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen	12.030.190,00	3.400.000,00
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	1.770.719,98	1.089.544,57
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr	854.909,24	6.560,44
III. Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten und Schecks	10.504.482,48	12.595.966,74
C. Rechnungsabgrenzungsposten	6.534,18	10.127,51
Aktiva	32.795.151,64	36.506.119,82
Passiva
	31.12.2021 EUR	31.12.2020 EUR
A. Eigenkapital	2.397.022,59	1.783.208,72
I. Gezeichnetes Kapital	25.000,00	25.000,00
II. Bilanzgewinn	2.372.022,59	1.758.208,72
davon Gewinnvortrag	1.758.208,72	1.442.503,19
B. Rückstellungen	610.917,50	863.469,76
C. Verbindlichkeiten	29.787.211,55	33.859.033,59
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	29.067.365,62	22.375.870,57
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr	29.067.365,62	22.375.870,57
2. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern	31.859,58	36.643,81
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr	31.859,58	36.643,81
3. sonstige Verbindlichkeiten	687.986,35	11.446.519,21
davon mit Restlaufzeit bis zu einem Jahr	687.986,35	946.519,21
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr	0,00	10.500.000,00
D. Rechnungsabgrenzungsposten	0,00	407,75
Passiva	32.795.151,64	36.506.119,82

Gewinn- und Verlustrechnung

	1.1.2021 - 31.12.2021 EUR	1.1.2020 - 31.12.2020 EUR
1. Rohergebnis	3.693.426,28	2.758.774,26
2. Personalaufwand	662.065,42	596.108,50
a) Löhne und Gehälter	623.772,01	572.726,64
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	38.293,41	23.381,86
3. Abschreibungen	38.940,50	34.861,86
a) auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen	38.940,50	34.861,86
4. sonstige betriebliche Aufwendungen	1.408.997,49	913.181,10
5. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens	2,25	2,25
6. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	6.909,56	5.181,72
davon Erträge aus Abzinsung	1.600,00
7. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	635.760,75	699.414,63
8. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	339.154,06	203.303,71
9. Ergebnis nach Steuern	615.419,87	317.088,43
10. sonstige Steuern	1.606,00	1.382,90
Jahresüberschuss	613.813,87	315.705,53

Anhang

Allgemeine Hinweise

Der vorliegende Jahresabschluss wurde gemäß §§ 242 ff und §§ 264 ff HGB sowie nach den einschlägigen Vorschriften des GmbHG aufgestellt. Es gelten die Vorschriften für mittelgroße Kapitalgesellschaften.

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

Registerinformationen

Die Gesellschaft ist unter der Firma VK Wohnbau GmbH mit Sitz in München im Handelsregister des Amtsgerichts München unter der Nummer HRB 204704 eingetragen.

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Für die Aufstellung des Jahresabschlusses waren die nachfolgenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden maßgebend.

Erworbene immaterielle Anlagewerte wurden zu Anschaffungskosten bilanziert und werden, sofern sie der Abnutzung unterliegen, entsprechend ihrer Nutzungsdauer um planmäßige Abschreibungen vermindert.

Das Sachanlagevermögen wurde zu Anschaffungskosten angesetzt und wird, soweit abnutzbar, um planmäßige Abschreibungen (lineare Methode) vermindert.

Die Vermögensgegenstände des Sachanlagevermögens werden nach Maßgabe der voraussichtlichen Nutzungsdauer abgeschrieben. Geringwertige Anlagegüter bis zu einem Netto-Einzelwert von 800,00 EUR sind im Jahr des Zugangs voll abgeschrieben bzw. als Aufwand erfasst worden. Ihr sofortiger Abgang wurde unterstellt. Die Abschreibung auf Zugänge des Sachanlagevermögens werden im Übrigen zeitanteilig vorgenommen.

Die unfertigen Leistungen werden zu Herstellungskosten gemäß § 255 Abs. 2 Satz 2 HGB bzw. dem niedrigeren beizulegenden Wert bewertet. Die Herstellungskosten umfassen die produktionsbezogenen Vollkosten; Verwaltungsgemeinkosten wurden nicht angesetzt.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zum Nennwert angesetzt. Allen risikobehafteten Posten ist durch die Bildung angemessener Einzelwertberichtigungen Rechnung getragen. Zur Abdeckung des allgemeinen Kreditrisikos ist eine Pauschalwertberichtigung von 1 % auf die nicht einzelwertberichtigten Forderungen berücksichtigt.

Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle ungewissen Verbindlichkeiten. Sie sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags (d. h. einschließlich zukünftiger Kosten- und Preissteigerungen) angesetzt. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden abgezinst.

Verbindlichkeiten wurden zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

Für die Ermittlung latenter Steuern aufgrund von temporären oder quasi-permanenten Differenzen zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten und ihren steuerlichen Wertansätzen werden die Beträge der sich ergebenden Steuerbe- und -entlastung mit den unternehmensindividuellen Steuersätzen im Zeitpunkt des Abbaus der Differenzen bewertet und nicht abgezinst. Die Aktivierung latenter Steuern unterbleibt in Ausübung des dafür bestehenden Ansatzwahlrechts.

Erläuterungen zur Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung

Bilanz

Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ergibt sich wie folgt:

	Immaterielle Vermögensgegenstände	Sachanlagen
	Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten TEUR	Gesamt TEUR	Grundstücke und Bauten TEUR	Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäfts- TEUR
Anschaffungskosten
Stand am 1. Januar 2021	2	281	11	270
Zugänge	12	33	0	33
Abgänge	0	-23	0	-23
Stand am 31. Dezember 2021	14	291	11	280
Kumulierte Abschreibungen
Stand am 1. Januar 2021	2	123	1	122
Abschreibung Geschäftsjahr	1	38	0	38
Abgänge	0	-22	0	-22
Stand am 31. Dezember 2021	3	139	1	138
Buchwert am 31. Dezember 2021	11	152	10	142
Buchwert am 31. Dezember 2020	0	158	10	148

Die sonstigen Vermögensgegenstände beinhalten verzinsliche Forderung an Gesellschafter (TEUR 233), ein verzinsliches Darlehen an Gesellschafter (TEUR 321) sowie kurzfristige, verzinsliche Darlehen an nahestehende Unternehmen (TEUR 1.031).

Die sonstigen Rückstellungen wurden im Wesentlichen für Personalkosten (TEUR 98), Jahresabschlusskosten (TEUR 38), Gewährleistungskosten (TEUR 279) und für nachträgliche Kosten zu fertiggestellten Objekten (TEUR 60) gebildet.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind durch Grundpfandrechte gesichert; daneben bestanden noch übliche Eigentumsvorbehalte.

Gewinn- und Verlustrechnung

Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren (§ 275 Abs. 2 HGB) aufgestellt.

Die Umsatzerlöse des Geschäftsjahres gliedern sich nach Tätigkeiten wie folgt:

	2021 TEUR	2020 TEUR
Verkauf Wohnung und Häuser (§ 4 Nr. 9a UStG)	7.171	17.301
Stfr. Umsätze aus V&V § 4 Nr. 12 UStG	4	46
Erlöse 19% USt	326	69
Übriges	54	73
	7.555	17.489

In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen in Höhe von TEUR 98 (i.Vj. TEUR 7) enthalten.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen enthalten im Wesentlichen Aufwendungen für Verkaufsprovisionen (TEUR 615; i.Vj. TEUR 238), Nebenkosten für den Geldverkehr (TEUR 100; i.Vj. TEUR 105) sowie die nicht abzugsfähige Vorsteuer (TEUR 185; i.Vj. TEUR 83).

Gewinnverwendungsvorschlag

Die Geschäftsführung schlägt vor, den Jahresüberschuss von TEUR 614 mit dem Gewinnvortrag aus dem Vorjahr von TEUR 1.758 als Bilanzgewinn von TEUR 2.372 auf neue Rechnung vorzutragen.

Sonstige Angaben

Außerbilanzielle Geschäfte und sonstige finanzielle Verpflichtungen

Die Aufwendungen für Miet- und Leasingverpflichtungen für das Jahr 2021 und die folgenden Jahre belaufen sich auf T€ 226.

Die Miet- und Leasingverträge enden zwischen 2021 und 2026.

Die Miet- und Leasingverträge dienen dem Zweck der Schonung der Liquidität bzw. der zeitlichen Verteilung der Auszahlungen über den Zeitraum der Nutzung. Diesem Vorteil steht das Risiko der Bindung an eine festgelegte Vertragslaufzeit gegenüber.

Mitglieder der Geschäftsführung im Geschäftsjahr

Der Geschäftsführung gehörten im Geschäftsjahr an

•	Christian Schuster, Kaufmann in Planegg,
•	Peter Schuster, Kaufmann in Dachau

Auf die Angabe der Bezüge für die Geschäftsführung für das Geschäftsjahr 2021 wird gemäß § 286 Abs. 4 HGB verzichtet.

Mitarbeiter

Im Berichtszeitraum wurden durchschnittlich 9 Mitarbeiter beschäftigt.

Nachtragsbericht

Nach dem Bilanzstichtag sind keine Vorgänge von besonderer Bedeutung eingetreten, die wesentliche Auswirkung auf den Jahresabschluss zum 31. Dezember 2021 haben.

Bericht des Aufsichtsrats

München, 19.05.2022

Aufsichtsrat

sonstige Berichtsbestandteile

München, 19.05.2022

VK Wohnbau GmbH

Christian Schuster

Peter Schuster

Angaben zur Feststellung:

Der Jahresabschluss wurde am 13.07.2022 festgestellt.

Bestätigungsvermerk

Wiedergabe des Bestätigungsvermerks

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die VK Wohnbau GmbH, München

Ich habe den Jahresabschluss der VK Wohnbau GmbH, München --bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2021 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2021 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden-- geprüft. Darüber hinaus habe ich den Lagebericht der VK Wohnbau GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2021 geprüft.

Nach meiner Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

•

entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2021 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2021 und

•

vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar. Mein Prüfungsurteil zum Lagebericht erstreckt sich nicht auf den Inhalt der oben genannten Erklärung zur Unternehmensführung.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erkläre ich, dass meine Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Ich habe meine Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Meine Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" meines Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Ich bin von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und habe meine sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Ich bin der Auffassung, dass die von mir erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für meine Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Meine Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen --beabsichtigten oder unbeabsichtigten-- falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der meine Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung übe ich pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

•	identifizieren und beurteile ich die Risiken wesentlicher --beabsichtigter oder unbeabsichtigter-- falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, plane und führe Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für meine Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
•	gewinne ich ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.
•	beurteile ich die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
•	ziehe ich Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls ich zu dem Schluss komme, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, bin ich verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, mein jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Ich ziehe meine Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum meines Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
•	Beurteile ich die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.
•	Beurteile ich den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Unternehmens.
•	Führe ich Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehe ich dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteile die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen gebe ich nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Ich erörtere mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die ich während meiner Prüfung feststelle.

München, 19.Mai 2022

gez. Gerber, Wirtschaftsprüfer