HT ImmoInvest GmbH

Monheim am Rhein (vormals: Köln)

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Lagebericht

I. Grundlagen des Unternehmens

Die HT ImmoInvest GmbH hat bis zum Frühjahr 2022 Wohnungsbestände im Bundesland Nordrhein-Westfalen erworben.

Die Gesellschaft hält Beteiligungen, in denen Ankäufe mit Projektpartnern realisiert wurden. Die Geschäftskonzepte der gemeinsamen Unternehmungen sind identisch mit denen der HT ImmoInvest GmbH.

Der Fokus lag auf dem Erwerb öffentlich geförderten Objekten, die mit Regionalbanken bis zum Ende der jeweiligen Sozialbindung finanziert wurden.

In der Spitze wurden 1.424 Wohnungen mit eigenen Mitarbeitern verwaltet und weiterentwickelt, wobei Gelegenheiten zur Privatisierung einzelner Einheiten genutzt wurden.

Mit Ausbruch des Ukraine-Krieges haben sich die politischen und wirtschaftlichen Perspektiven radikal verändert und zu einem konsequenten Strategiewechsel des Unternehmens geführt.

Der seit dem Gründungsjahr 2008 konsequent verfolgte Wachstumskurs wurde aufgegeben.

Die Bewirtschaftung des Immobilienbestandes wird im Jahr 2024 ausnahmslos von externen Hausverwaltungen und Dienstleistern verantwortet.

Der Vertriebsauftrag wurde an eine externe Gesellschaft vergeben.

Der Firmensitz wurde nach Monheim am Rhein verlegt.

Die Gesellschaft beschäftigt nur noch 2 Mitarbeiter.

II. Wirtschaftsbericht

1. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) war im Jahr 2023 nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes (Destatis) um 0,3 % niedriger als im Vorjahr. Kalenderbereinigt betrug der Rückgang der Wirtschaftsleistung 0,1 %. Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Deutschland kam im Jahr 2023 im nach wie vor krisengeprägten Umfeld ins Stocken. Die trotzt der jüngsten Rückgänge nach wie vor hohen Preise auf allen Wirtschaftsstufen dämpfen die Konjunktur. Hinzu kamen ungünstige Finanzierungsbedingungen durch steigende Zinsen und eine geringe Nachfrage aus dem In- und Ausland. Damit setzte sich die Erholung der deutschen Wirtschaft vom tiefen Einbruch im Corona-Jahr 2020 nicht weiter fort. Im Vergleich zu 2019, dem Jahr vor Beginn der Corona-Pandemie, war das BIP um 0,7 % höher.

Die Bauinvestitionen sanken im Jahr 2023 preisbereinigt um 2,1 %. Neben den höheren Baupreisen wirkten sich die spürbar gestiegenen Bauzinsen aus, die insbesondere den Wohnungsbau bremsten. Positive Signale kamen lediglich vom Ausbaugewerbe, was unter anderem an den stark nachgefragten energetischen Sanierungen gelegen haben dürfte.

Die Bauwirtschaft ist seit 2022 durch Lieferengpässe, gestiegene Baupreise, den anhaltenden Fachkräftemangel, die Inflation und hohe Zinssätze erheblich belastet. Zusätzlich sinkt die Nachfrage und führt zu einem alarmierenden Einbruch der Auftragseingänge im Bereich des Wohnungsbaus. Bauvorhaben sind nicht mehr rentabel, die Fertigstellungszahlen sinken. Das Geschäftsklima im Wohnungsbau liegt auf dem historischen Tiefststand seit Beginn der Erhebung 1991. Die Stornierungswelle im Wohnungsbau erreichte 2023 ihren Höchststand, als 20,7% der Unternehmen von stornierten Projekten berichteten. Zum Ende des Jahres 2023 meldete fast jedes zweite Unternehmen im Wohnungsbau einen Auftragsmangel. Die Gefahr für Liquiditätsausfälle ist gestiegen, was auch für die Finanzstabilität problematisch werden könnte. Lediglich das Ausbaugewerbe konnte im zweiten Quartal 2023 von einer gestiegenen Nachfrage im Bereich energetischer Sanierung profitieren. Angesichts negativer Geschäftserwartungen und ungünstiger Rahmenbedingungen wird der Trend der sinkenden Baugenehmigungen und Baufertigstellungen in den kommenden Jahren anhalten, das Wohnungsmarktangebot nachlassen und den Druck auf die Mieten erhöhen. Zur Anregung der Investitionstätigkeit kann die Wirtschaftspolitik angebotspolitische Maßnahmen angehen, die zugleich bei knappen öffentlichen Mitteln umsetzbar sind: Steuerentlastung (Grunderwerbsteuer und Grundsteuer) und Reduktion der Regulierungskosten (Abbau der Vielheit von regulatorischen Einzelmaßnahmen im Wohnungsbau).

Die Finanzierungsbedingungen haben sich weiter verschärft. Die EZB hat ihre restriktive Geldpolitik wie erwartet fortgeführt und den Leitzins in 2023 schrittweise weiter erhöht. Im September erfolgte die bisher letzte Anhebung. Seitdem stehen die Zinssätze für die Hauptrefinanzierungsgeschäfte, die Spitzenrefinanzierungsfazilität und die Einlagenfazilität nach steilem Anstieg bei 4,50 %, 4,75 % bzw. 4,00 %. Der EZB-Rat hält dieses Zinsniveaus für vorerst ausreichend, um die Inflation mittelfristig wieder auf den Zielwert von 2 % zurückzubringen. Eine schnelle Senkung der Leitzinsen ist aber nicht zu erwarten.

Die Kreditvergaben an Unternehmen und private Haushalte entwickelten sich im Jahr 2022 noch dynamisch, mit einem Wachstum von 6,6 % im Vergleich zum Vorjahr. Im Jahr 2023 brach der Trend ab. Die Vergabe von Wohnungsbaukrediten stieg in den ersten drei Quartalen 2023 im Durchschnitt nur noch weniger als 0,5 % gegenüber den jeweiligen Vorquartalen. Die hohen Zinsen und die generelle Konjunkturschwäche belasten die privaten Haushalte und erschweren ihnen kreditfinanzierte Immobilienkäufe. Im ersten Halbjahr 2023 wurden nur noch halb so viele Wohnimmobilienkredite an private Haushalte vergeben wie noch im Vorjahr.

Die Inflation blieb 2023 zunächst hoch. Sie stand im Januar bei 8,7 % (Verbraucherpreisindex, VPI) im vergleich zum Vorjahresmonat und lag durchschnittlich bei mehr als 7 % im ersten Halbjahr. Es folgte ein Rückgang bis Oktober 2023 auf 3,8 %, somit erstmals auf ein Inflationsniveau wie vor dem Beginn des russischen Angriffskriegs im Februar 2022. Im Dezember stieg sie wieder leicht auf 3,8 %, hauptsächlich aufgrund von Basiseffekten infolge der Soforthilfe-Maßnahmen der Bundesregierung. Im Jahresdurchschnitt 2023 lag die Inflationsrate bei 5,9 % und damit deutlich unter der Teuerungsrate des Vorjahres von 7,9 %. Bei den Baupreisen zeigt die Stagnation in den letzten Quartalen eine Abkühlung der Preisentwicklung, die sich durch die sinkende Baunachfrage wohl weiter fortsetzen dürfte. Für 2024 prognostizieren die Institute im Mittel eine Inflation von 2,68 %.

Der private Konsum nahm im Jahr 2023 preisbereinigt um 0,8 % gegenüber dem Vorjahr ab und entfernte sich damit wieder vom Vorkrisenniveau des Jahres 2019 (-1,5 %). Dies dürfte vor allem auf die hohen Verbraucherpreise zurückzuführen sein. Von Rückgängen waren vor allem die Bereiche betroffen, in denen die Preise im Jahresverlauf entweder auf dem hohen Niveau des Vorjahres verharrten oder sogar noch weiter anstiegen. Besonders stark sanken die preisbereinigten Ausgaben für langlebige Güter. Auch der Staat reduzierte im Jahr 2023 erstmals seit fast 20 Jahren seine preisbereinigten Konsumausgaben (-1,7 %). Das lag vor allem am Wegfall staatlich finanzierter Maßnahmen.

2. Geschäftsverlauf

Die oben beschriebenen, deutlich geänderten Rahmenbedingungen, insbesondere die gestiegenen Finanzierungskosten haben sich auch auf den Geschäftsverlauf des Jahres 2023 der HT ImmoInvest GmbH ausgewirkt. Einhergehend mit den gestiegenen Finanzierungskosten hat sich die Nachfrage nach Wohnraum weiter vermindert.

Der Nachfragerückgang hat sich auf die Umsätze und Erträge der Gesellschaft ausgewirkt, wobei zum ersten Mal in der Firmengeschichte ein Jahresfehlbetrag in Höhe von TEUR 906 ausgewiesen werden musste. Die HT ImmoInvest GmbH hat im Geschäftsjahr 2023 die Einkaufsaktivitäten vollständig eingestellt und sich auf die Bewirtschaftung von Bestandsimmobilien konzentriert.

Zum 31.12.2023 war die HT ImmoInvest GmbH in 109 Projekten engagiert. Dabei wurden 1.202 Wohnungen unmittelbar sowie mittelbar über Beteiligungsgesellschaften mit einer Gesamtfläche von ca. 92.000 qm bewirtschaftet. Insgesamt konnten 115 Wohneinheiten veräußert werden.

Zum 31.12.2023 hat sich das Sachanlagevermögen durch Wohnungsverkäufe und Abschreibung um TEUR 7.397 verringert. Der Deckungsgrad des Sachanlagevermögens durch Eigenkapital beträgt unverändert zum Vorjahr 16%. Unter Hinzurechnung des mittel- und langfristigen Fremdkapitals ergibt sich eine Deckung von 80 % (Vorjahr 82%).

Insgesamt hat sich die Bilanzsumme um TEUR 7.082 = 6,2 % auf TEUR 107.709 verringert. Das Eigenkapital hat sich zum 31.12.2023 um den Jahresfehlbetrag in Höhe von TEUR 906 = 5,0 % auf TEUR 17.041 verringert. Die Eigenkapitalquote ist somit leicht von 15,6 % zum 31.12.2022 auf 15,8 % zum 31.12.2023 gestiegen.

Die Gesamtleistung hat sich gegenüber dem Vorjahr um TEUR 1.066 = 6,5 % auf TEUR 15.409 (Vorjahr = TEUR 16.475) verringert. Nach Abzug der betrieblichen Aufwendungen von TEUR 13.520 (Vorjahr = TEUR 13.684) ergibt sich ein Betriebsergebnis von TEUR 1.889 (Vorjahr = TEUR 2.791).

Unter Einbeziehung der Aufwendungen für Fremdkapital sowie von Steuern hat die HT ImmoInvest GmbH einen Jahresfehlbetrag von TEUR 906 (Vorjahr Jahresüberschuss = TEUR 777) erwirtschaftet. Der Rohgewinn beträgt für 2023 = TEUR 7.060 (2022 = TEUR 8.281). Bezogen auf die Gesamtleistung ermittelt sich eine Rohgewinnmarge von 45 % (2022 = 49 %).

Die Finanzlage der Gesellschaft wird im Wesentlichen durch die Finanzierung von Investitionen bestimmt. Über die erwirtschafteten Mittel und die von den Banken zur Verfügung gestellten Darlehen ist eine ausreichende Liquidität vorhanden. Insgesamt erhöhte sich der Finanzmittelfonds der Gesellschaft um TEUR 797. Einem positiven Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit in Höhe von TEUR 7.018 standen negative Cashflows aus der Investitionstätigkeit in Höhe von TEUR 98 und aus der Finanzierungstätigkeit in Höhe von TEUR 6.123 gegenüber. Die HT ImmoInvest GmbH konnte im Geschäftsjahr jederzeit ihre fälligen Zahlungsverpflichtungen bedienen.

Insgesamt ist die Geschäftsführung mit der Entwicklung im abgelaufenen Geschäftsjahr 2023, insbesondere vor dem Hintergrund der beschriebenen veränderten Rahmenbedingungen, zufrieden.

III. Chancen- und Risikobericht

1. Chancen

Der Konsolidierungskurs der HT ImmoInvest GmbH wird konsequent fortgesetzt. Dabei werden durch gezielte Verkäufe variabel finanzierte Darlehen zurückgeführt.

752 von 1.202 (62,56%) Wohnungen der HT-Immobiliengruppe unterliegen zum 31.12.2023 der Mietpreisbindung.

Am 31.12.32 werden die letzten dieser Einheiten aus der Sozialbindung fallen und zu marktüblichen Konditionen vermietet werden können. Das Mietsteigerungspotential wird auf ca. 63% geschätzt.

Die Nachfrage nach Mietwohnungen sind im Geschäftsgebiet deutlich erhöht.

Bei Neuvermietungen im nicht preisgebundenen Bereich können ausnahmslos deutlich höhere Nettomieten vereinbart werden.

Durch die drastisch zurückgehenden Neubauaktivitäten wird sich die Nachfrage nach Bestandsimmobilien erhöhen. Es ist daher mit weiter steigenden Mietpreisen zu rechnen.

Sollte sich der Preisanstieg weiter verlangsamen, besteht die Chance auf eine Korrektur der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank.

Geringere Finanzierungskosten wirken sich positiv auf die Ertragslage des Unternehmens und die Nachfrage nach Wohneigentum und Investmentgelegenheiten aus.

2. Risiken

Grundsätzlich wirken sich höhere Finanzierungskosten negativ auf die gesamte Immobilienwirtschaft aus, wodurch Verkaufspreise weiter unter Druck geraten können.

Fast 60% des Immobilienbestandes der HT-Immobiliengruppe sind zu günstigen Konditionen bis zum Ende der jeweiligen Bindungsfrist finanziert. Kreditprolongationen mit einem höheren Kapitaldienst können voraussichtlich durch erhöhte Mieten kompensiert werden.

Insgesamt sind zurzeit keine Risiken erkennbar, deren Eintritt den Fortbestand des Unternehmens gefährden könnten.

IV. Prognosebericht

Für 2024 geht die HT ImmoInvest GmbH weiterhin von einer hohen Nachfrage nach Mietwohnraum aus. Die Kaufnachfrage nach Wohnimmobilien wird sich erst mit fallenden Finanzierungskosten beleben.

Für 2024 ist die Zielsetzung eine weitere Erhöhung des Eigenkapitals zu erwirtschaften. Eine Prognose für das Geschäftsjahr 2024 ist angesichts der schwierigen politischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen mit erheblichen Unsicherheiten verbunden. Vor dem Hintergrund des angespannten Marktumfelds ist die Gesellschaft zufriedenstellend in das Geschäftsjahr 2024 gestartet. Der Bedarf nach bezahlbarem Wohnraum ist unverändert hoch. Auf Basis des bestehenden Geschäftsverlaufs und der Realisierung von Projekten wird für 2024 grundsätzlich mit Umsätzen auf Vorjahresniveau gerechnet. Ein negatives Geschäftsergebnis wird nicht erwartet.

Als weiterhin positiv zu sehen ist, dass die Inflationsrate in Deutschland im Februar 2024 voraussichtlich "nur noch" + 2,5 % betragen wird. Die ist der niedrigste Wert seit Juni 2021 (+ 2,4 %). Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) nach bisher vorliegenden Ergebnissen weiter mitteilt, steigen die Verbraucherpreise gegenüber Januar 2024 voraussichtlich "nur noch" um 0,4 %.

Insgesamt bleibt zu konstatieren, dass der Wohnungsbestand faktisch vollvermietet und damit zukünftig sichere und stabile Cashflows für die Gesellschaft garantiert.

Köln, den 31.03.2024

gez. Dirk Elfert

Bilanz

Aktiva

	31.12.2023 EUR	31.12.2022 EUR
A. Anlagevermögen	102.066.937,36	109.355.185,98
I. Immaterielle Vermögensgegenstände	1,00	694,00
II. Sachanlagen	101.739.690,36	109.136.791,98
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	101.673.851,36	109.050.264,98
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	65.839,00	86.527,00
III. Finanzanlagen	327.246,00	217.700,00
1. Beteiligungen	81.000,00	81.000,00
2. Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	239.546,00	130.000,00
3. Sonstige Finanzanlagen	6.700,00	6.700,00
B. Umlaufvermögen	5.642.288,53	5.302.727,59
I. Vorräte	23.800,00
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	3.073.089,01	3.614.297,20
1. Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	1.581.089,51	1.637.729,00
2. sonstige Vermögensgegenstände	1.491.999,50	1.976.568,20
III. Wertpapiere	31.500,00	31.500,00
IV. Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten und Schecks	2.513.899,52	1.656.930,39
C. Rechnungsabgrenzungsposten	0,00	133.801,22
Aktiva	107.709.225,89	114.791.714,79
Passiva
	31.12.2023 EUR	31.12.2022 EUR
A. Eigenkapital	17.040.735,47	17.947.053,77
I. Gezeichnetes Kapital	25.000,00	25.000,00
II. Gewinnrücklagen	1.000.000,00	1.000.000,00
III. Gewinnvortrag	16.922.053,77	16.144.842,03
IV. Jahresfehlbetrag	906.318,30	-777.211,74
B. Rückstellungen	837.719,00	792.819,00
C. Verbindlichkeiten	89.734.222,93	95.931.390,82
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	88.206.988,23	94.269.053,75
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr	25.400.469,17	24.030.519,47
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr	67.236.274,38	74.832.556,92
2. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	308.759,31	584.316,30
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr	308.759,31	584.316,30
3. sonstige Verbindlichkeiten	1.218.475,39	1.078.020,77
davon mit Restlaufzeit bis zu einem Jahr	1.218.475,39	1.078.020,77
D. Rechnungsabgrenzungsposten	96.548,49	120.451,20
Passiva	107.709.225,89	114.791.714,79

Gewinn- und Verlustrechnung

	1.1.2023 - 31.12.2023 EUR	1.1.2022 - 31.12.2022 EUR
1. Rohergebnis	7.060.036,90	8.281.448,49
2. Personalaufwand	1.002.011,20	1.106.795,28
a) Löhne und Gehälter	848.417,34	942.954,39
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	153.593,86	163.840,89
davon für Altersversorgung	270,00	202,50
3. Abschreibungen	1.885.673,87	1.935.090,31
a) auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen	1.885.673,87	1.935.090,31
4. sonstige betriebliche Aufwendungen	2.291.479,20	2.374.089,22
5. Erträge aus Beteiligungen	0,00	129.291,52
6. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens	118,75	23,83
7. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	155.506,65	29.184,18
8. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	3.116.816,84	1.841.001,21
9. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	-173.252,94	400.012,01
10. Ergebnis nach Steuern	-907.065,87	782.959,99
11. sonstige Steuern	-747,57	5.748,25
12. Jahresfehlbetrag	906.318,30	-777.211,74

Anhang

A. Allgemeine Angaben

Die HT ImmoInvest GmbH, Köln, ist eine mittelgroße Kapitalgesellschaft im Sinne der §§ 264, 267 Abs. 2 HGB.

Der Jahresabschluss der HT ImmoInvest GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 wurde nach den für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften und den ergänzenden Vorschriften des GmbH-Gesetzes aufgestellt.

Angaben zur Identifikation der Gesellschaft laut Registergericht

Firmenname laut Registergericht:	HT ImmoInvest GmbH
Firmensitz laut Registergericht:	Köln
Registereintrag:	Handelsregister
Registergericht:	Köln
Register-Nr.:	HRB 64778

B. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Die handelsrechtlichen Bewertungsvorschriften der §§ 252 bis 256a HGB wurden unter Berücksichtigung der Fortführung der Unternehmenstätigkeit beachtet.

Die Bewertung der einzelnen Bilanzposten richtet sich im Einzelnen nach den folgenden Grundsätzen:

Die Sachanlagen sind zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, vermindert um planmäßige lineare Abschreibungen, bewertet. Den Abschreibungen liegen die betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauern zugrunde (§ 253 I 1, III HGB). Außerplanmäßige Abschreibungen werden nur bei dauerhafter Wertminderung vorgenommen.

Die Finanzanlagen werden zu Anschaffungskosten bewertet (§ 253 I 1 HGB). Bei voraussichtlich dauernder Wertminderung werden Abschreibungen auf den beizulegenden Wert in Ansatz gebracht. Zuschreibungen werden vorgenommen soweit die Gründe für eine Wertminderung nicht mehr bestehen. Die Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, bestehen gegenüber der HT-CON GmbH & Co. KG aus der Hingabe von Darlehen.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände werden zum Nominalwert angesetzt. Den in den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen enthaltenen Risiken wird durch Bildung angemessener Wertberichtigungen Rechnung getragen. Die sonstigen Vermögensgegenstände betreffen überwiegend kurzfristige Forderungen gegenüber nahestehenden Personen und der Geschäftsführung.

Die Wertpapiere werden zu Anschaffungskosten abzüglich notwendiger Wertberichtigungen bewertet.

Guthaben bei Kreditinstituten werden zu Nominalwerten angesetzt (§ 253 I HGB).

Die aktiven Rechnungsabgrenzungsposten enthalten Ausgaben vor dem Abschlussstichtag, die Aufwand für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen.

Die Steuerrückstellungen beinhalten die aus Vorjahren betreffenden, noch zu erwartenden Steuernachzahlungen.

Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle bis zur Bilanzaufstellung erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen. Sie werden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt (§ 253 I 2 HGB). Die Verbindlichkeiten werden mit ihrem jeweiligen Erfüllungsbetrag passiviert (§ 253 I 2 HGB).

Die passiven Rechnungsabgrenzungsposten enthalten Einnahmen vor dem Abschlussstichtag, die Ertrag für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen.

C. Erläuterungen zu einzelnen Posten der Bilanz

Die Entwicklung des Anlagevermögens (Anlagenspiegel) ist nachfolgend dargestellt. Hieraus ergeben sich auch die Abschreibungen des Geschäftsjahres (§ 284 III HGB).

Bruttoanlagenspiegel zum 31.12.2023

	Anschaffungs- und Herstellungskosten
	Stand 01.01.2023 EUR	Zugänge EUR	Abgänge EUR	Stand 31.12.2023 EUR
I. Immaterielle Wirtschaftgüter
Lizenzen und ähnliche Rechte	3.572,80	0,00	0,00	3.572,80
II. Sachanlagen
1. Grundstücke,, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	113.862.172,79	0,37	5.815.567,28	108.046.605,88
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	346.909,42	0,00	2,00	346.907,42
3. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00	0,00
	114.209.082,21	0,37	5.815.569,28	108.393.513,30
III. Finanzanlagen
1. Beteiligungen	81.000,00	0,00	0,00	81.000,00
2. Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	130.000,00	239.546,00	130.000,00	239.546,00
3. Genossenschaftanteile	6.700,00	0,00	0,00	6.700,00
	217.700,00	239.546,00	130.000,00	327.246,00
	114.430.355,01	239.546,37	5.945.569,28	108.724.332,10

Anm. 1) Abgänge wurden ins Umlaufvermögen umgewidmet.

	Abschreibungen
	Stand 01.01.2023 EUR	Zugänge EUR	Abgänge EUR	Stand 31.12.2023 EUR
I. Immaterielle Wirtschaftgüter
Lizenzen und ähnliche Rechte	2.878,80	693,00	0,00	3.571,80
II. Sachanlagen
1. Grundstücke,, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	4.811.907,81	1.864.294,87	303.448,16	6.372.754,52
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	260.382,42	20.686,00	0,00	281.068,42
3. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00	0,00
	5.072.290,23	1.884.980,87	303.448,16	6.653.822,94
III. Finanzanlagen
1. Beteiligungen	0,00	0,00	0,00	0,00
2. Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	0,00	0,00	0,00	0,00
3. Genossenschaftanteile	0,00	0,00	0,00	0,00
	0,00	0,00	0,00	0,00
	5.075.169,03	1.885.673,87	303.448,16	6.657.394,74

	Buchwerte
	Stand 31.12.2023 EUR	Stand 31.12.2022 EUR
I. Immaterielle Wirtschaftgüter
Lizenzen und ähnliche Rechte	1,00	694,00
II. Sachanlagen
1. Grundstücke,, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	101.673.851,36	109.050.264,98
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	65.839,00	86.527,00
3. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	0,00	0,00
	101.739.690,36	109.136.791,98
III. Finanzanlagen
1. Beteiligungen	81.000,00	81.000,00
2. Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	239.546,00	130.000,00
3. Genossenschaftanteile	6.700,00	6.700,00
	327.246,00	217.700,00
	102.066.937,36	109.355.185,98

- Beteiligungen

Die Gesellschaft hält an folgenden Gesellschaften Beteiligungen:

- HT ImmoInvest Erste Beteiligungen GmbH, Köln. Beteiligung in Höhe von 50%. Das Stammkapital beträgt EUR 25.000,00. Zum 31.12.2023 betrug das Eigenkapital EUR 93.074,52. Im Geschäftsjahr 2023 wurde ein Jahresfehlbetrag in Höhe von EUR 338.859,59 erzielt.

- HT-CON Verwaltungs GmbH, Köln, Beteiligung in Höhe von 50%. Das Stammkapital beträgt EUR 25.000,00. Zum 31.12.2023 betrug das Eigenkapital EUR 13.567,40. Im Geschäftsjahr 2023 wurde ein Jahresfehlbetrag in Höhe von EUR 1.763,26 erzielt.

- HT-CON GmbH & Co. GmbH, Köln. Das gesamte Komanditkapital beträgt EUR 100.000,00, davon übernimmt die hat ImmoInvest GmbH 55%. Dies entspricht einem Anteil in Höhe von EUR 55.000,00. Zum 31.12.2023 betrug das Eigenkapital EUR 100.000,00. Im Geschäftsjahr 2023 wurde ein Jahresfehlbetrag in Höhe von EUR 152.189,43 erzielt.

- Forderungen

Sämtliche Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen haben wie im Vorjahr eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

Gegenüber der Geschäftsführung bestehen Forderungen aus gewährten Darlehen in Höhe von EUR 242.500,57 (Vorjahr: EUR 230.952,92).

Die Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, bestehen überwiegend aus Gewinnansprüchen gegenüber der HT-CON GmbH & Co. KG und im geringen Umfang gegenüber der HT ImmoInvest Erste Beteiligungen GmbH.

Weiterhin besteht eine Forderungen aus Gewerbesteuerüberzahlungen in Höhe von EUR 9.010,00 (Vorjahr: EUR 304.600,00) sowie Körperschaftsteuerrückforderungen in Höhe von EUR 173.318,00 (Vorjahr: EUR 300.400,00).

- Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen betreffen vor allem den Aufwand aus einer Drohverlustrückstellung (EUR 38.900,00) sowie der Erstellung und Prüfung des Jahresabschlusses (EUR 55.700,00)

- Verbindlichkeiten

Die ausgewiesenen Verbindlichkeiten haben folgende Restlaufzeiten (Vorjahreszahlen sind in Klammern angegeben):

	mit einer Restlaufzeit von			Gesamt
	bis zu einem Jahr EUR	mehr als einem bis zu fünf Jahren EUR	mehr als fünf Jahren EUR	31.12.2023 EUR
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditintsituten	24.282.379,86	22.974.823,90	40.949.784,47	88.206.988,23
	(22.898.097,15)	(29.974.115,72)	(41.396.840,88)	(94.269.053,75)
Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen	0,00	0,00	0,00	0,00
	(900,00)	(0,00)	(0,00)	(900,00)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	97.760,85	0,00	0,00	97.760,85
	(238.037,70)	(0,00)	(0,00)	(238.037,70)
Verbindlichkeiten ggü. verbundenen Unternehmen	308.759,31	0,00	0,00	308.759,31
	(584.316,30)	(0,00)	(0,00)	(584.316,30)
sonstige Verbindlichkeiten	1.120.714,54	0,00	0,00	1.120.714,54
	(839.083,07)	(0,00)	(0,00)	(839.083,07)
- davon aus Steuern	26.997,01	0,00	0,00	26.997,01
	(20.799,58)	(0,00)	(0,00)	(20.799,58)
	25.809.614,56	22.974.823,90	40.949.784,47	89.734.222,93
	(24.560.434,22)	(29.974.115,72)	(41.396.840,88)	(95.931.390,82)

Der Gesamtbetrag der Verbindlichkeiten ist in Höhe von TEUR 88.069 durch Grundpfandrechte oder ähnliche Rechte gesichert. Diese Sicherheiten betreffen ausschließlich die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten.

D. Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung

Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren (§ 275 II HGB) aufgestellt.

Unter den sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind Aufwendungen für Instandhaltungen langfristig gehaltener Objekte in Höhe von EUR 1.690.842,79 sowie Rechts- und Beratungskosten in Höhe von EUR 101.636,83 enthalten.

E. Sonstige Angaben

Alleinvertretungsberechtigter und von den Beschränkungen des § 181 BGB befreiter Geschäftsführer der Gesellschaft war im Jahr 2023:

Herr Dirk Elfert (Kaufmann).

Es wurden Bürgschaften von TEUR 11.688 gestellt. Davon betreffen im wesentlichen TEUR 10.058 die Sicherung von Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten der HT ImmoInvest Erste Beteiligungen GmbH sowie TEUR 1.130 die Sicherung von Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten der HT-CON GmbH & Co. KG. Die Risiken einer Inanspruchnahme werden als gering eingestuft. Die Hauptschuldner konnten ihre Verpflichtungen bis zum gegenwärtigen Zeitpunkt erfüllen.

Aktive und passive latente Steuern gemäß § 274 HGB werden verrechnet. Eine sich hieraus insgesamt ergebende Steuerentlastung wird in der Bilanz nicht angesetzt.

Es bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen in Höhe von TEUR 47.

Die durchschnittliche Zahl der während des Geschäftsjahrs im Unternehmen beschäftigten Arbeitnehmer- und Arbeitnehmerinnen betrug 14 (Vj. 16).

Die Schutzklausel gem. § 286 IV HGB wurde in Anspruch genommen.

Von den Erleichterungen der § 288 II HGB wurde Gebrauch gemacht.

Die Geschäftsführung schlägt vor, den Jahresfehlbetrag 2023 zusammen mit dem Gewinnvortrag auf neue Rechnung vorzutragen.

Köln, den 31.03.2024

gez. Dirk Elfert

sonstige Berichtsbestandteile

Angaben zur Feststellung:

Der Jahresabschluss wurde am 03.07.2024 festgestellt.

Bestätigungsvermerk

Der vorstehende, zur Offenlegung bestimmte Jahresabschluss wurde auf der Grundlage der Offenlegungserleichterungen des § 327 HGB aufgestellt. Dem vollständigen Jahresabschluss zum 31. Dezember 2023 und dem Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023 wurde von dem mit der Abschlussprüfung beauftragten Wirtschaftsprüfer der nachstehend wiedergegebene uneingeschränkte Bestätigungsvermerk erteilt:

BESTäTIGUNGSVERMERK DES UNABHäNGIGEN ABSCHLUSSPRüFERS

An die HT ImmoInvest GmbH, Köln

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der HT ImmoInvest GmbH, Köln - bestehend aus der Bilanz zum 31.12.2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der HT ImmoInvest GmbH, Köln für das Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

• entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31.12.2023 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023 und

• vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung.

Darüber hinaus

• identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als das Risiko, dass aus Irrtümern resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.

• gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.

• beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.

• ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.

• beurteilen wir Darstellung, Aufbau und Inhalt des Jahresabschlusses insgesamt einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrundeliegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.

• beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage der Gesellschaft.

• führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrundeliegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Köln, den 06.06.2024

HENNIES Wirtschaftsprüfung GmbH & Co KG

Ulf Hennies, Wirtschaftsprüfer