Noratis Domus GmbH

Eschborn

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Bilanz zum 31. Dezember 2023

AKTIVA

	31.12.2023		31.12.2022
	EUR	EUR	EUR
A. UMLAUFVERMÖGEN
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke
1. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke	98.427.985,34		100.073.708,49
2. Geleistete Anzahlungen	0,00		0,00
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	409.996,61		111.585,08
2. Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen	5.628,14		13.150,68
3. Sonstige Vermögensgegenstände	751.029,60		192.386,47
III. Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten	1.797.676,05		2.556.316,11
		101.392.315,74	102.947.146,83
C. RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN		193.593,19	276.576,40
D. LATENTE STEUERN		1.166.590,00	528.319,00
		102.752.498,93	103.752.042,23

PASSIVA

	31.12.2023		31.12.2022
	EUR	EUR	EUR
A. EIGENKAPITAL
I. Gezeichnetes Kapital	25.000,00		25.000,00
II. Kapitalrücklage	21.000.000,00		21.000.000,00
III. Verlustvortrag	-1.621.608,74		-10.915,31
IV. Jahresfehlbetrag	-1.965.695,17		-1.610.693,43
		17.437.696,09	19.403.391,26
B. RÜCKSTELLUNGEN
1. Sonstige Rückstellungen		4.488,00	5.459,00
C. VERBINDLICHKEITEN
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	74.295.289,91		75.130.761,79
2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	115.033,91		283.866,85
3. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	10.612.378,98		8.753.839,16
4. Sonstige Verbindlichkeiten	205.209,68		102.723,72
		85.227.912,48	84.271.191,52
D. RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN		82.402,36	72.000,45
		102.752.498,93	103.752.042,23

Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023

	Geschäftsjahr		Vorjahr
	EUR	EUR	EUR
1. Umsatzerlöse		9.311.530,62	4.491.879,04
2. Erhöhung oder Verminderung des Bestands an fertigen und unfertigen Erzeugnissen		-1.645.723,15	54.057.736,07
3. Sonstige betriebliche Erträge		5.523,21	0,00
4. Materialaufwand
a) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke	1.947.961,27		55.424.985,26
b) Aufwendungen für andere bezogene Leistungen	3.955.472,66		2.108.066,05
		5.903.433,93	57.533.051,31
5. Sonstige betriebliche Aufwendungen		1.041.313,27	605.424,64
6. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge		25,00	80,00
davon Gesellschafter 0 TEUR (Vorjahr: 0 TEUR)
7. Zinsen und ähnliche Aufwendungen		3.330.574,65	2.546.131,59
davon Gesellschafter 540 TEUR (Vorjahr: 1.688 TEUR)
		-2.603.966,17	-2.134.912,43
8. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag		-638.271,00	-524.219,00
9. Jahresfehlbetrag		-1.965.695,17	-1.610.693,43

Anhang für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023

Allgemeine Hinweise

Der vorliegende Jahresabschluss wurde gemäß §§ 242 ff. und 264 ff. HGB sowie nach den einschlägigen Vorschriften des GmbHG und unter Beachtung der Vorschriften des Bilanzrichtlinie-Umsetzungsgesetz (BilRUG) sowie des Gesellschaftsvertrages aufgestellt. Es gelten die Vorschriften für kleine Kapitalgesellschaften gemäß § 267 Abs.1 HGB.

Von den Erleichterungen für kleine Kapitalgesellschaften gemäß § 264 Abs.1 S.4 HGB, § 274a HGB, § 276 HGB und § 288 Abs.1 HGB wurde teilweise Gebrauch gemacht.

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren gegliedert. Die Gesellschaft ist am 30. Juli 2021 in bar gegründet worden.

Angaben zur Identifikation der Gesellschaft:

Firma	Noratis Domus GmbH
Sitz	Eschborn
Registergericht	Frankfurt am Main
Registernummer	HRB 124197

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Beim Jahresabschluss wurden die folgenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewendet.

Die Bewertung der Vorräte erfolgt zu Anschaffungskosten zuzüglich der nachträglichen Aufwendungen zur Verbesserung der Vermarktungsfähigkeit. Die Immobilien der Gesellschaft sind grundsätzlich zur Vermarktung bestimmt. Sie werden daher unter den Vorräten ausgewiesen, wenn nicht eine anderweitige Nutzung vorgesehen ist. Die Ermittlung des niedrigeren beizulegenden Wertes erfolgt nach dem Grundsatz der verlustfreien Bewertung, wobei von den voraussichtlichen Verkaufspreisen Abschläge für noch anfallende Kosten vorgenommen werden. Zinsen für Fremdkapital gemäß § 255 Abs.3 HGB werden nicht aktiviert.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zum Nennwert angesetzt. Allen erkennbaren risikobehafteten Posten ist durch die Bildung angemessener Wertberichtigungen Rechnung getragen. Sofern vorhanden werden unverzinsliche oder niedrig verzinsliche Forderungen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr abgezinst.

Latente Steuern werden für zeitliche Unterschiede zwischen den handelsrechtlichen und steuerlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen und Schulden oder steuerlichen Verlustvorträgen gebildet. Die Berechnung der latenten Steuern basiert auf einem kombinierten Ertragsteuersatz, der Gewerbe-, Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag berücksichtigt. Eine sich insgesamt ergebende Steuerbelastung wird als passive Steuer angesetzt. Im Falle einer sich ergebenden Steuerentlastung wird vom Aktivierungswahlrecht gemäß § 274 Abs. 1 HGB Gebrauch gemacht.

Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle ungewissen Verbindlichkeiten und drohende Verluste aus schwebenden Geschäften. Dabei wurden alle erkennbaren Risiken berücksichtigt. Sie sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags (d.h. einschließlich zukünftiger Kosten- und Preissteigerungen) angesetzt. Hierunter werden auch alle voraussichtlichen Modernisierungsaufwendungen ausgewiesen, die nach realisiertem Verkauf noch von der Gesellschaft zu erbringen sind. Sofern vorhanden werden Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr abgezinst.

Verbindlichkeiten sind zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

Erläuterungen zur Bilanz

Vorräte

Bei den Vorräten handelt es sich fast ausschließlich um zum Weiterverkauf bestimmte Wohnobjekte.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind ausnahmslos innerhalb eines Jahres fällig. Die Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände enthalten am Bilanzstichtag Posten gegenüber Gesellschafter in Höhe von 6 TEUR (Vorjahr: 13 TEUR)

Rechnungsabgrenzungsposten

Der Posten enthält Abgrenzungen hinsichtlich der im Zuge der aufgenommenen Darlehen geleisteten Strukturierungsentgelte.

Aktive latente Steuern

Die aktiven latenten Steuern in Höhe von 1.167 TEUR (Vorjahr: 528 TEUR) ergeben sich aus steuerlichen Verlusten und enthalten keine Verrechnungen mit passiven latenten Steuern. Die Bewertung erfolgte mit dem allgemeinen Steuersatz der Gesellschaft in Höhe von 27,4%.

Gezeichnetes Kapital

Das Stammkapital der Gesellschaft beträgt 25.000,00 EUR und ist voll eingezahlt.

Kapitalrücklage

Die am Bilanzstichtag ausgewiesene Kapitalrücklage in Höhe von 21.000 TEUR (Vorjahr: 21.000 TEUR) ist auf Zuweisungen durch Gesellschafter gemäß § 272 Abs.2 Nr.4 HGB zurückzuführen.

Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen umfassen im Wesentlichen Kosten für Abschlusserstellung sowie Kosten für ausstehende Rechnungen.

Verbindlichkeiten

Die Restlaufzeiten und die Besicherung der Verbindlichkeiten sind im nachfolgenden Verbindlichkeitenspiegel im Einzelnen dargestellt.

Art der Verbindlichkeit	Restlaufzeit				31.12.2023
in TEUR	bis 1 Jahr	bis 5 Jahre	über 5 Jahre	besichert	Gesamt
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	807	71.536	1.952	74.295	74.295
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	115	0	0	0	115
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	10.612	0	0	0	10.612
Sonstige Verbindlichkeiten	109	97	0	0	206
davon aus Steuern	0	0	0	0	0
davon im Rahmen sozialer Sicherheit	0	0	0	0	0

Art der Verbindlichkeit	Restlaufzeit				31.12.2022
in TEUR	bis 1 Jahr	bis 5 Jahre	über 5 Jahre	besichert	Gesamt
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	786	38.816	35.529	75.131	75.131
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	284	0	0	0	284
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	8.754	0	0	0	8.754
Sonstige Verbindlichkeiten	103	0	0	0	103
davon aus Steuern	0	0	0	0	0
davon im Rahmen sozialer Sicherheit	0	0	0	0	0

Der Gesamtbetrag der bilanzierten Verbindlichkeiten, die durch Grundpfandrechte sowie durch Abtretungen von Kaufpreisen und Mietforderungen oder ähnliche Rechte besichert sind, beträgt 74.295 TEUR (Vorjahr: 75.131 TEUR). Die sonstigen Verbindlichkeiten enthalten Sicherungseinbehalte in Höhe von 97 TEUR (Vorjahr: 0 TEUR).

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen enthalten Posten gegenüber Gesellschafter in Höhe von 10.612 TEUR (Vorjahr: 8.754 TEUR).

Rechnungsabgrenzungsposten

Der Posten enthält Abgrenzungen für vorausgezahlten Mieten.

Haftungsverhältnisse

Am Bilanzstichtag 31. Dezember 2023 bestehen keine Haftungsverhältnisse.

Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Umsatzerlöse

	2023		2022
	TEUR	%	TEUR	%
Umsatzerlöse
- Verkaufserlöse	2.065	22,2	0	0,0
- Mieterlöse Wohnobiekte	7.204	77,4	4.489	99,9
- Mieterlöse Gewerbeobjekte	43	0,4	3	0,1
	9.312	100,0	4.492	100,0

Sämtliche Umsatzerlöse wurden im Inland erzielt.

Erlöse aus Mieterträgen werden periodengerecht in Übereinstimmung mit den Bestimmungen der zugrundeliegenden Verträge erfasst. Die Mieterträge werden in den Umsatzerlösen ausgewiesen. Sie enthalten auch die vereinnahmten Mietnebenkosten. Die entsprechenden Aufwendungen werden im Materialaufwand ausgewiesen.

Bestandsveränderungen

Die Kosten des Ankaufs von Handelsimmobilien und der aktivierungsfähigen Renovierungsmaßnahmen werden im Materialaufwand erfasst.

Zum Jahresende vorhandene Handelsbestände werden als Bestandserhöhungen ins Umlaufvermögen eingebucht. Abgänge bei den Vorräten werden als Bestandsminderungen ausgewiesen.

Materialaufwand

Der Materialaufwand enthält neben den Kosten für den Ankauf der Handelsimmobilien auch Aufwendungen für die laufenden Bewirtschaftungskosten der Immobilien.

Sonstige Angaben

Eventualschulden

Es liegen keine Erkenntnisse über zu berichtende Ereignisse vor.

Nicht bilanzierte sonstige finanzielle Verpflichtungen

Neben den in der Bilanz ausgewiesenen Verbindlichkeiten bestehen keine sonstigen finanziellen Verpflichtungen.

Geschäftsführung

Die Geschäftsführung der Noratis Domus GmbH setzt sich wie folgt zusammen:

	Igor Christian Bugarski, Dipl.-Bauingenieur, Neu-Isenburg
	André Speth, Dipl.-Kaufmann, Dreieich

Die Geschäftsführer sind jeweils alleinvertretungsberechtigt und von den Beschränkungen des § 181, Alt. 2 BGB befreit. Der ausgeübte Beruf entspricht der Organstellung.

Mit Eintragung in das Handelsregister wurden zu Prokuristen ernannt:

	Flaminia zu Salm-Salm, Frankfurt am Main
	Susan Herrmann, Neu-Isenburg
	Oliver Tollkühn, Eschborn

Die Gesamtprokura ist erteilt gemeinsam mit einem Geschäftsführer oder einem anderen Prokuristen mit der Ermächtigung zur Veräußerung und Belastung von Grundstücken.

Mitarbeiter

Während des Geschäftsjahres 2023 wurden keine Mitarbeiter beschäftigt.

Konzernzugehörigkeit

Die Noratis Domus GmbH wird in den Konzernabschluss der Noratis AG, Eschborn einbezogen. Die Noratis AG stellt den Konzernabschluss für den größten Konzernkreis auf.

Ergebnisverwendungsvorschlag

Die Geschäftsleitung schlägt der Gesellschafterversammlung vor den Verlust für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 auf neue Rechnung vorzutragen.

Eschborn, den 5. April 2024

Igor Christian Bugarski, Geschäftsführer

André Speth, Geschäftsführer

b) Größen- und rechtsformabhängige Erleichterungen

Die Entscheidungen über die Anwendung von größen- und rechtsformabhängigen Erleichterungen obliegen der Geschäftsführung. Der Umfang der Erleichterungen bei Aufstellung und Offenlegung ergibt sich aus dem uns erteilten Auftrag.

Zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2023 ist die Gesellschaft nach den in § 267 Abs.1 HGB genannten Voraussetzungen als eine kleine Kapitalgesellschaft anzusehen.

Betrag in EUR	2023	2022	2021 ¹⁾
Bilanzsumme	102.752.498,93	103.752.042,23	47.416.623,22
Umsatzerlöse	9.311.530,62	4.491.879,04	88.642,44
Anzahl der Arbeitnehmer	0	0	0

¹⁾ Rumpfgeschäftsjahr vom 31. Juli 2021 bis 31. Dezember 2021

4. Feststellungen zu den Grundlagen des Jahresabschlusses

Der Jahresabschluss wurde auf unseren EDV-Systemen erstellt. Die dabei eingesetzte Software Kanzlei- Rechnungswesen pro der DATEV eG in Nürnberg erfüllt nach einer Bescheinigung der Ernst & Young GmbH vom 28. Februar 2023 die Voraussetzungen für eine ordnungsmäßige Finanzbuchführung und Entwicklung des Jahresabschlusses.

Soweit sich im Rahmen unserer Jahresabschlusserstellung Abschluss- und Berichtigungsbuchungen ergaben, haben wir diese mit der Geschäftsführung abgestimmt.

Die Gliederung des Jahresabschlusses entspricht den Vorschriften des HGB unter besonderer Beachtung der §§ 266 und 275 HGB bei Anwendung der Vorschriften für kleine Kapitalgesellschaften. Die geltenden handelsrechtlichen Bewertungsvorschriften wurden unter Berücksichtigung der Fortführung der Unternehmenstätigkeit beachtet.

Allen am Bilanzstichtag bestehenden Risiken - soweit sie bis zur Aufstellung des Jahresabschlusses erkennbar waren - ist durch die Bildung ausreichender Rückstellungen und Wertberichtigungen Rechnung getragen.

Die einzelnen Posten der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung werden in den Anlagen vier und fünf ausführlich dargestellt.