LEG Niedersachsen GmbH

Düsseldorf

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2021 bis zum 31.12.2021

Jahresabschluss für das Geschäftsjahr

vom 1. Januar bis 31. Dezember 2021

LEG Niedersachsen GmbH, Düsseldorf

LEG Niedersachsen GmbH, Düsseldorf

Bilanz zum 31. Dezember 2021

AKTIVA	31.12.2021		31.12.2020
	Euro	Euro	Euro
Anlagevermögen
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	345.482.217,84		287.549.502,69
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	15.622.593,15		1.064.100,40
Anlagen im Bau	77.532.005,63		0,00
Geleistete Anzahlungen	17.437.369,41		2.895.283,07
		456.074.186,03	291.508.886,16
Umlaufvermögen
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
Unfertige Leistungen	8.218.456,38		456.817,75
		8.218.456,38	456.817,75
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Forderungen aus Vermietung	560.424,45		110.288,69
Forderungen gegen verbundene Unternehmen	7.147.526,51		1.387.073,44
Sonstige Vermögensgegenstände	964.242,50		6.474.070,72
		8.672.193,46	7.971.432,85
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten	2.074.437,75	2.074.437,75	1.421.532,45
		18.965.087,59	9.849.783,05
Rechnungsabgrenzungsposten	134.336,40	134.336,40	148.252,81
Summe Aktiva		475.173.610,02	301.506.922,02
Treuhandvermögen		2.913.226,31	2.641.154,30

LEG Niedersachsen GmbH, Düsseldorf

Bilanz zum 31. Dezember 2021

PASSIVA	31.12.2021		31.12.2020
	Euro	Euro	Euro
Eigenkapital
Gezeichnetes Kapital		25.000,00	25.000,00
		25.000,00	25.000,00
Rückstellungen
Sonstige Rückstellungen	1.948.157,38		1.742.754,96
		1.948.157,38	1.742.754,96
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	18.776.279,45		0,00
Erhaltene Anzahlungen	8.313.127,20		7.759.367,59
Verbindlichkeiten aus Vermietung	625.343,17		316.485,83
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	621.296,02		290.366,21
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	428.216.716,17		276.248.997,48
Sonstige Verbindlichkeiten	16.647.690,63		15.123.949,95
		473.200.452,64	299.739.167,06
Summe Passiva		475.173.610,02	301.506.922,02
Treuhandverbindlichkeiten		2.913.226,31	2.641.154,30

Anhang der

LEG Niedersachsen GmbH

für das Geschäftsjahr 1. Januar bis 31. Dezember 2021

I. Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss der LEG Niedersachsen GmbH

Die LEG Niedersachsen GmbH (nachfolgend "LEG Niedersachen") hat ihren Sitz in Düsseldorf und ist eingetragen in das Handelsregister beim Amtsgericht Düsseldorf (Handelsregisternummer HRB 90085).

Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2021 wurde nach den Vorschriften des HGB, des GmbH-Gesetzes und unter Berücksichtigung der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen sowie nach der Bilanzierungsrichtlinie der LEG Immobilien SE (nachfolgend "LEG SE", bis zum 10. März 2021 LEG Immobilien AG) aufgestellt. Wir haben die Bilanz um den Posten Verbindlichkeiten aus Vermietung erweitert. Die Erweiterung dient dazu, einen besseren Einblick in die Vermögenslage der Gesellschaft zu erlangen.

Die LEG Niedersachen ist zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2021 eine kleine Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 HGB.

Bei der Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gemäß § 275 Abs. 2 HGB angewandt.

Das Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr. Der Jahresabschluss wurde in Euro aufgestellt. Alle Beträge im Anhang werden in Tsd. Euro ausgewiesen.

Mit Datum vom 29. September 2020 wurde mit der LEG Grundstücksverwaltung GmbH ein Gewinnabführungsvertrag abgeschlossen, nach dem alle ab dem 1. Januar 2020 entstandenen Gewinne abzuführen sind und Verluste ausgeglichen werden. Die Eintragung in das Handelsregister erfolgte am 20. November 2020.

II. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

A. Allgemeine Angaben

In der Bilanz und in der Gewinn- und Verlustrechnung sind jeweils die entsprechenden Vorjahresbeträge angegeben.

Die Bilanzierungs-, Bewertungs- und Ausweismethoden sind gegenüber dem Vorjahr unverändert.

B. Bilanzierung und Bewertung der Aktivposten

1. Anlagevermögen

Sachanlagen werden bei Zugang mit den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten abzüglich Zuschüssen bewertet. Sachanlagevermögen mit zeitlich begrenzter Nutzungsdauer wird planmäßig linear abgeschrieben. Soweit die beizulegenden Werte einzelner Vermögensgegenstände ihren Buchwert unterschreiten, werden zusätzlich außerplanmäßige Abschreibungen bei voraussichtlich dauernder Wertminderung vorgenommen. Sollten diese danach wieder in ihren Werten gestiegen sein, unterliegen Posten des Anlagevermögens der Wertaufholung, maximal bis zu ihren fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten.

Die planmäßigen Abschreibungen erfolgen nach der linearen Methode pro rata temporis über die jeweilige betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer.

Die Nutzungsdauern der Wohngebäude (Basis 80 Jahre) und Geschäftsbauten (Basis 30-60 Jahre) werden je nach technischem Zustand der jeweiligen Vermögensgegenstände festgelegt.

Bei den Anlagen im Bau handelt es sich im Wesentlichen um geleistete Abschlagszahlungen für im Bau befindliche Neubauvorhaben, die als Bauträgermaßnahmen angekauft worden sind.

Aktivierte Modernisierungskosten werden generell nach Maßgabe der buchmäßigen Restnutzungsdauer abgeschrieben. Bei umfassenden Modernisierungen wird die Restnutzungsdauer in der Regel mit 50 Jahren ab Modernisierungsende festgelegt.

2. Umlaufvermögen

Bei den unfertigen Leistungen sind die noch nicht abgerechneten, umlagefähigen Betriebskosten zu Anschaffungskosten - vermindert um einen Bewertungsabschlag für Leerstand - ausgewiesen.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zum Nennwert bilanziert, sofern Abzinsungen nicht erforderlich sind. Erkennbaren Ausfallrisiken wird durch Einzelwertberichtigungen und pauschalierten Einzelwertberichtigungen bei den Forderungen aus Mieten Rechnung getragen.

Forderungen gegen verbundene und Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen werden unsaldiert ausgewiesen.

Die flüssigen Mittel sind zum Nennwert ausgewiesen.

3. Aktive Rechnungsabgrenzungsposten

Als Rechnungsabgrenzungsposten sind auf der Aktivseite Ausgaben vor dem Abschlussstichtag ausgewiesen, soweit sie Aufwand für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen.

C. Bilanzierung und Bewertung der Passivposten

1. Eigenkapital

Das gezeichnete Kapital wird zum Nennwert bilanziert.

2. Rückstellungen

Rückstellungen sind entsprechend §§ 249, 253 Abs. 1 HGB in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages gebildet, der erforderlich ist, um zukünftige Zahlungsverpflichtungen abzudecken. Zukünftige Preis- und Kostensteigerungen werden berücksichtigt, sofern ausreichende objektive Hinweise für deren Eintritt vorliegen. Die Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken, ungewisse Verpflichtungen und drohende Verluste aus schwebenden Geschäften. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von länger als einem Jahr werden gemäß § 253 Abs. 2 S. 1 HGB mit dem ihrer Laufzeit entsprechenden, von der Deutschen Bundesbank veröffentlichten durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Geschäftsjahre abgezinst.

3. Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten werden mit ihren Erfüllungsbeträgen passiviert. Die Verbindlichkeiten aus Vermietung beinhalten unter anderem noch nicht gezahlte Beträge aus der Abrechnung von Betriebskosten. Die erhaltenen Anzahlungen enthalten Vorauszahlungen für umlagefähige Betriebskosten. Fremdwährungsforderungen oder -verbindlichkeiten bestanden zum Bilanzstichtag nicht.

4. Ertragsteuern

Aufgrund der bestehenden ertragsteuerlichen Organschaft mit der LEG NRW GmbH werden bei der Gesellschaft keine Ertragsteuern aus demlaufenden, zu versteuernden Einkommenbilanziert. Da alleinige Steuerschuldnerin die Organträgerin LEG NRW GmbH ist, werden diese Ertragsteuern bei ihr bilanziert.

III. Erläuterungen zur Bilanz

1. Anlagevermögen

Sachanlagen

Im Geschäftsjahr wurden keine außerplanmäßigen Abschreibungen aufgrund dauernder Wertminderung bei den Grundstücken und Gebäuden des Anlagevermögens und auch keine Zuschreibungen auf Grundstücke und auf Gebäude vorgenommen.

Im Geschäftsjahr wurden Zugänge in Höhe von 532 Tsd. Euro (Vorjahr: 0 Tsd. Euro) für aktivierte Modernisierungs- oder Großinstandsetzungsmaßnahmen und 171.579 Tsd. Euro (Vorjahr: 292.684 Tsd. Euro) für Ankäufe erfasst.

2. Umlaufvermögen

Unter den unfertigen Leistungen sind ausschließlich noch nicht abgerechnete umlagefähige Betriebskosten erfasst. Für leerstehende Wohnungen wurde ein Bewertungsabschlag in Höhe von -335 Tsd. Euro (Vorjahr: -23 Tsd. Euro) vorgenommen. Den unfertigen Leistungen stehen die von den Mietern geleisteten Vorauszahlungen gegenüber, die unter den erhaltenen Anzahlungen ausgewiesen werden.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen setzen sich wie folgt zusammen:

Tsd. Euro	31.12.2021	31.12.2020
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	213	10
Forderungen aus Cash Pooling	0	1.369
Sonstige Forderungen	6.935	8
Summe Forderungen gegen verbundene Unternehmen	7.148	1.387
davon Forderungen gegen Gesellschafter	6.935	8
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr	0	0

Die Forderungen gegen Gesellschafter betreffen den Verlustausgleich aufgrund des bestehenden Gewinnabführungsvertrags.

Die sonstigen Vermögensgegenstände beinhalten im Wesentlichen Forderungen aus der Abrechnung von Bestandsankäufen gegenüber den Verkäufern in Höhe von 481 Tsd. Euro (Vorjahr: 6.474 Tsd. Euro) sowie Forderungen aus Versicherungsschäden in Höhe von 262 Tsd. Euro (Vorjahr: 0 Tsd. Euro).

Die übrigen Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände haben eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

3. Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten

In den aktiven Rechnungsabgrenzungsposten sind Abgrenzungen für Betriebskosten in Höhe von 45 Tsd. Euro (Vorjahr: 59 Tsd. Euro) enthalten.

4. Eigenkapital

Die Eigenkapitalgliederung ist aus der Bilanz ersichtlich.

Veränderungen des Eigenkapitals haben sich aufgrund des bestehenden Gewinnabführungsvertrags nicht ergeben.

5. Rückstellungen

Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen setzen sich im Wesentlichen wie folgt zusammen:

Tsd. Euro	31.12.2021	31.12.2020
Rückstellungen für Prüfungskosten	0	1
Rückstellungen für sonstige Verwaltungskosten	1.565	1.720
Rückstellung für Instandhaltung	383	22
Summe sonstige Rückstellungen	1.948	1.743
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr	6	6

6. Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen setzen sich wie folgt zusammen:

Tsd. Euro	31.12.2021	31.12.2020
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	559	35
Verbindlichkeiten aus Darlehen	339.000	276.000
Verbindlichkeiten aus Cash Pooling	88.641	0
Sonstige Verbindlichkeiten	10	214
Erhaltene Anzahlungen	7	0
Summe Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	428.217	276.249
davon Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern	0	0
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr	339.000	0

Die sonstigen Verbindlichkeiten beinhalten mit 16.341 Tsd. Euro (Vorjahr: 15.124 Tsd. Euro) Grunderwerbsteuerverpflichtungen aus Grundstücksankäufen.

IV. Sonstige Angaben

1. Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Es bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen aus einem Konzerndienstleistungs- und Umlagevertrag mit dem verbundenen Unternehmen LEG Management GmbH, Düsseldorf. Für die Geschäftsbesorgung sowie für die Bereitstellung der für die Betriebsführung erforderlichen Betriebsmittel einschließlich der entsprechenden Infrastruktur erhält die LEG Management GmbH als Auftragnehmerin eine Vergütung, die auf Basis einer jährlich bei der Auftragnehmerin durchzuführenden Vollkostenrechnung (Ist-Kosten) im Wege einer Umlage ermittelt wird. Der Geschäftsbesorgungsvertrag ist zum Jahresende mit einer 12-monatigen Frist kündbar. Zum 31. Dezember 2021 war keine Kündigung vorgenommen worden. Für das Geschäftsjahr 2021 belief sich der von der Gesellschaft zu tragende Vergütungsbetrag auf 615 Tsd. Euro (Vorjahr: 76 Tsd. Euro).

Es bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen aus zwei Konzerndienstleistungs- und Umlageverträgen mit dem verbundenen Unternehmen LEG Wohnen NRW GmbH, Düsseldorf. Für die Geschäftsbesorgung sowie für die Übernahme der Verwaltung des Immobilienbesitzes der Gesellschaft erhält die LEG Wohnen NRW GmbH als Auftragnehmerin eine pauschale Vergütung. Die Geschäftsbesorgungsverträge sind zum Jahresende mit einer 12-monatigen Frist kündbar. Zum 31. Dezember 2021 war keine Kündigung vorgenommen worden. Für das Geschäftsjahr 2021 belief sich der von der Gesellschaft zu tragende Vergütungsbetrag auf 1.445 Tsd. Euro (Vorjahr: 0 Tsd. Euro).

Aus bis zum Bilanzstichtag abgeschlossenen Grundstückskaufverträgen mit Kaufpreisfälligkeit und wirtschaftlichem Übergang nach dem Stichtag bestehen Kaufpreiszahlungsverpflichtungen in Höhe von 49.266 Tsd. Euro.

2. Geschäftsführung

Der Geschäftsführung gehörten an:

Herr Lars von Lackum, Chief Executive Officer (CEO) der LEG SE, Düsseldorf

Frau Susanne Schröter-Crossan, Chief Financial Officer (CFO) der LEG SE, Krefeld

Herr Dr. Volker Wiegel, Operativer Vorstand (COO) der LEG SE, Düsseldorf

3. Ergebnisverwendung

Das negative Jahresergebnis für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2021 wird aufgrund des bestehenden Gewinnabführungsvertrages von der LEG Grundstücksverwaltung GmbH ausgeglichen. Eine entsprechende Forderung gegenüber verbundenen Unternehmen ist erfasst.

4. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Nach dem Überfall der Ukraine durch die Russische Föderation am 24. Februar 2022 haben sich die Ölpreise kurzfristig auf mehr als 100 Dollar pro Barrel erhöht. Gleichzeitig hat die Regierung der Bundesrepublik Deutschland zusammen mit der Europäischen Union und der NATO weitreichende Sanktionen gegen die Russische Föderation beschlossen, u.a. die Aussetzung der Inbetriebnahme von Nord Stream 2 und den Ausschluss russischer Banken aus dem internationalen Zahlungssystem SWIFT. Ob und in welchem Umfang weitere Sanktionen beschlossen werden oder sich der Konflikt möglicherweise weiter verschärft, kann derzeit nicht beurteilt werden. Erwartungsgemäß werden die Sanktionen einen unter Umständen deutlichen Anstieg des Gaspreises nach sich ziehen und damit die Wärmeversorgung in der Bundesrepublik Deutschland weiter verteuern. Die Bundesregierung hat darauf bereits mit sozialpolitischen Maßnahmen reagiert, u.a. mit der Einführung eines einmaligen Energiegeldes. Nach erster Einschätzung erwartet die LEG Niedersachen aus heutiger Sicht keine negative Auswirkung auf ihr Geschäftsmodell.

5. Konzernabschluss

Die LEG Niedersachen ist gem. § 271 Abs. 2 HGB ein verbundenes Unternehmen zur LEG SE und wird in den IFRS Konzernabschluss der LEG SE, Düsseldorf, (HRB 92791) einbezogen, welche den Konzernabschluss für den größten und kleinsten Kreis aufstellt.

Der Konzernabschluss der LEG SE wird gem. § 325 Abs. 3 HGB offengelegt und ist im Bundesanzeiger unter http://www.unternehmensregister.de einsehbar.

Düsseldorf, den 31. März 2022

LEG Niedersachsen GmbH

Die Geschäftsführung

Lars von Lackum Susanne Schröter-Crossan Dr. Volker Wiegel

Der Jahresabschluss wurde von der Gesellschafterversammlung am 28.07.2022 festgestellt.