Vivawest GmbH

Essen

Konzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Konzernlagebericht 2023

der Vivawest GmbH

1 Grundlagen des Konzerns

1.1 Geschäftstätigkeit und Konzernstruktur

1.1.1 Geschäftstätigkeit

VIVAWEST bewirtschaftet als einer der führenden Wohnungsanbieter in Nordrhein-Westfalen (NRW) und als einer der größten Vermieter in Deutschland rund 119.000 Wohnungen und gewerbliche Einheiten und gibt unter dem Motto "Wohnen, wo das Herz schlägt." etwa 300.000 Menschen in circa 100 Kommunen zwischen Aachen und Ahlen ein Zuhause. Von der Singlewohnung bis zum geräumigen Heim für die ganze Familie verfügt das Unternehmen über ein breites Angebot an Wohnraum für unterschiedliche Ansprüche und Lebensphasen. VIVAWEST, deren Unternehmenszentrale sich auf dem Gelände der ehemaligen Zeche Nordstern in Gelsenkirchen befindet, bietet rund 2.450 Beschäftigten, von denen rund die Hälfte in wohnungsnahen Dienstleistungsgesellschaften tätig ist, attraktive und zukunftsfähige Arbeitsplätze.

Gemäß der Strategie VIVAWEST 2030 verfolgt das Unternehmen die Vision, die erste Adresse für gutes Wohnen zu sein. Die Grundlage hierfür bildet das auf Nachhaltigkeit ausgerichtete wohnungswirtschaftliche Geschäftsmodell, das erfolgreich ökonomische und ökologische Effizienz mit sozialer Verantwortung verbindet. Der Weg zur Erreichung der Vision lässt sich anhand der drei eng miteinander verbundenen Entwicklungspfade "qualitatives Wachstum", "operative Exzellenz" und "attraktive Arbeitswelt" beschreiben, welche die verschiedenen strategischen Ziele und Maßnahmen auf einer übergeordneten Ebene zusammenfassen.

Im Fokus der unternehmerischen Aktivitäten des Vivawest-Konzerns steht die langfristige Bewirtschaftung des eigenen Wohnungsbestandes im Kerngeschäftsfeld Bestandsmanagement zur Generierung dauerhaft stabiler Mieterlöse durch die Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum für alle Einkommensgruppen.

Trotz der aktuell schwierigen wirtschaftlichen und politischen Rahmenbedingungen hält VIVAWEST an dem erfolgreichen Entwicklungspfad des qualitativen Wachstums fest. Dies erfordert jedoch eine zukunftsorientierte Aufstellung des Konzerns, die sich durch ein noch höheres Maß an Effektivität und Effizienz auszeichnen muss, um die erfolgreiche Umsetzung des nachhaltigen Geschäftsmodells von VIVAWEST weiterhin zu gewährleisten. Zu diesem Zweck wurde das Projekt "Zukunftssicherung Geschäftsmodell" initiiert, mit dem der Entwicklungspfad "operative Exzellenz" in den Vordergrund des unternehmerischen Handelns gerückt wird.

Im Geschäftsfeld Bestandsentwicklung wird sichergestellt, dass die Struktur sowie die Qualität des Immobilienbestandes fortlaufend verbessert werden und dadurch dessen Wert kontinuierlich gesteigert wird. Zur Realisierung eines klimaneutralen Gebäudebestandes im Jahr 2045 hat VIVAWEST im Berichtsjahr die energetische Modernisierung weiter vorangetrieben und die Errichtung energieeffizienter Neubauten fortgesetzt. Darüber hinaus wird durch gezielte Verkäufe von Wohnungen die positive Wertentwicklung sichergestellt. Auf diese Weise wird die langfristige Vermietbarkeit des Wohnungsbestandes gesichert und das Fundament für die positive wirtschaftliche Entwicklung des Konzerns gelegt.

In der Immobilienwirtschaft verfügt VIVAWEST dank der langjährigen Erfahrungen ihrer Beschäftigten über eine hohe Kompetenz rund um das Thema Wohnen. Die Konzentration auf die Rhein-Ruhr-Region führt zu einem guten regionalen Marktverständnis und zu Vorteilen in der Bewirtschaftung des Wohnungsbestandes. Ziel des Vivawest-Konzerns ist es, sich durch eine ausgeprägte Kundenorientierung und ein angemessenes Preis-Leistungs-Verhältnis langfristig positiv im Wettbewerbsumfeld zu positionieren.

Die Zufriedenheit der Kunden ist die wichtigste Voraussetzung für den dauerhaften Erfolg. VIVAWEST legt deshalb großen Wert auf die räumliche Nähe zu ihren Kunden. Aus diesem Grund erfolgt die persönliche Betreuung aus acht regional verteilten Kundencentern mit insgesamt fünfzehn Standorten vor Ort. Ergänzend sorgen zwei zentrale Servicecenter für einen kompetenten und effizienten Kundenservice sowie eine gute telefonische Erreichbarkeit. Zudem bietet das VIVAWEST-Kundenportal allen Kunden einen 24-Stunden-Onlineservice an sieben Tagen in der Woche. Insbesondere die Selfservice-Funktionen werden konsequent weiter ausgebaut. Im Sinne eines möglichst digitalen Onboarding-Prozesses für Neukunden wird dieses Angebot durch den digitalen Mietvertrag abgerundet. Zur Messung der Kundenzufriedenheit führt VIVAWEST in regelmäßigen Abständen modular aufgebaute Zufriedenheitsbefragungen durch. So können Verbesserungspotenziale zeitnah identifiziert und konkrete Maßnahmen zu deren Realisierung abgeleitet werden.

Als integrierter Konzern bietet VIVAWEST ihren Kunden neben der Hauptleistung Wohnungsnutzung auch wesentliche Nebenleistungen aus einer Hand an. Diese werden von konzerneigenen Dienstleistungsunternehmen in den Geschäftsfeldern Grünflächenmanagement (HVG Grünflächenmanagement GmbH (HVG)), Handwerksdienstleistungen (RHZ Handwerks-Zentrum GmbH (RHZ)), Multimediaversorgung (Marienfeld Multimedia GmbH (Marienfeld)) und Mess- und Abrechnungsdienste (SKIBATRON Mess- und Abrechnungssysteme GmbH (SKIBATRON)) erbracht.

Im Mittelpunkt des unternehmerischen Handelns der VIVAWEST steht die Erfüllung der Kundenbedürfnisse im Kerngeschäftsfeld Bestandsmanagement, auf die sämtliche Aktivitäten aller Geschäftsfelder ausgerichtet sind. Da die Erwartungen und Bedarfe der Kunden vor allem durch den Megatrend Digitalisierung einem permanenten Wandel unterliegen, nutzt VIVAWEST die Chance, das Leistungsbündel Wohnen zukunftsorientiert weiterzuentwickeln und insbesondere die wohnungsnahen Zusatzleistungen im Sinne eines "Wohnen als Service"-Ansatzes auszubauen.

Weiterhin gewährleistet VIVAWEST die Abwicklung von bestehenden und vollständig bilanzierten Verpflichtungen aus der Zeit des aktiven Steinkohlenbergbaus in der Region Aachen-Heinsberg, dessen Abbaubetriebe in den 1990er-Jahren stillgelegt wurden.

1.1.2 Konzernstruktur

Stabile Eigentümerstruktur

Die Eigentümerstruktur von VIVAWEST bildet ein stabiles Fundament für eine erfolgreiche Zukunft des Konzerns mit seinem nachhaltigen Geschäftsmodell. Die Gesellschafter zeichnen sich durch regionale Verbundenheit, Kontinuität und Verlässlichkeit aus.

Zum 31. Dezember 2023 halten unverändert zum Vorjahr die RAG-Stiftung (RAG-Stiftung), Essen, 40,0 Prozent, die Vermögensverwaltungs- und Treuhandgesellschaft der Industriegewerkschaft Bergbau und Energie mit beschränkter Haftung (VTG), Hannover, 26,8 Prozent, die RAG Finanz-GmbH & Co. KG (RAG), Essen, 18,2 Prozent sowie der Evonik Pensionstreuhand e.V. und die Evonik Operations GmbH, Essen, (zusammen Evonik) jeweils 7,5 Prozent der Geschäftsanteile an der Konzernobergesellschaft. Die Geschäftsanteile der VTG sind der IGBCE, Hannover, zuzurechnen.

Konzernstruktur zum 31. Dezember 2023

Der Vivawest-Konzern in seiner heutigen Struktur entstand aus der Zusammenführung der Immobilienaktivitäten der Evonik Industries AG, Essen, mit denen der THS GmbH (THS), Essen, unter der Vivawest GmbH als Konzernobergesellschaft in den Jahren 2012/2013. Seither wird die operative Bewirtschaftung sämtlicher Immobilienbestände des Konzerns durch die Managementgesellschaft Vivawest Wohnen GmbH (Vivawest Wohnen), Essen, wahrgenommen.

In den Konzernabschluss werden zum 31. Dezember 2023 unverändert zum Vorjahr neben der Vivawest GmbH insgesamt 24 Immobilienbestand haltende Gesellschaften, die zusammen mit der Vivawest Wohnen und drei weiteren Gesellschaften das Segment Immobilien bilden, sowie fünf Immobiliendienstleistungsgesellschaften nach den Vorschriften der International Financial Reporting Standards (IFRS) vollständig einbezogen. Die Vivawest GmbH und ihr Tochterunternehmen EBV Gesellschaft mit beschränkter Haftung (EBV), Hückelhoven, verantworten darüber hinaus Aktivitäten, die im Segment Bergbaufolgemanagement berichtet werden. Der Konsolidierungskreis zum 31. Dezember 2023 umfasst somit unverändert zum Vorjahr neben der Vivawest GmbH insgesamt 33 Tochterunternehmen.

Zwischen den Gesellschaften bestehen überwiegend direkt bzw. mittelbar über ihre jeweiligen Muttergesellschaften Beherrschungs- und Gewinnabführungsverträge mit der Vivawest GmbH.

1.2 Forschung und Entwicklung

Branchenüblich werden im Unternehmensverbund keine nennenswerten Forschungs- und Entwicklungsaktivitäten mit eigenem Personal durchgeführt. Es bestehen jedoch vielfältige Netzwerkaktivitäten und Kooperationen mit Hochschulen, Branchenverbänden und Kommunen, aus denen heraus Produkt- und Prozessinnovationen auf ihre Einsetzbarkeit im betrieblichen Alltag und damit auf ihre Eignung für die strategiekonforme Weiterentwicklung des Konzerns und seiner Leistungen überprüft werden. Schwerpunkte liegen hierbei in der ganzheitlichen Entwicklung von Quartieren sowie in der Nutzung innovativer Technologien, die zur Schaffung eines klimaneutralen Gebäudebestandes bis zum Jahr 2045 auf die Steigerung der Energieeffizienz und die Senkung oder Vermeidung von Treibhausgasemissionen im Sinne der notwendigen Dekarbonisierung gerichtet sind. In diesem Zusammenhang lässt VIVAWEST ihre derzeit größte Quartiersentwicklung "Bergmannsgrün" in Dortmund wissenschaftlich begleiten. Im Rahmen eines Forschungskolloquiums mit unterschiedlichen Akteuren aus Wissenschaft und Wirtschaft sollen in insgesamt drei Reallaboren Handlungsfelder zum Thema "Quartier der Zukunft 2030+" untersucht werden. Die Schwerpunkte liegen auf innovativen Mietmodellen und neuen Wohnformen, wie beispielsweise dem Small-Sized-Living, funktionierenden - auch digitalen - Nachbarschaften sowie Klimaresilienz und Mobilität, immer mit dem Fokus der Übertragbarkeit auf andere VIVAWEST-Quartiere.

Im Kontext des Megatrends Digitalisierung erfolgt zudem ein konsequentes Screening der am Markt agierenden PropTechs. Hierbei handelt es sich um Startups, deren Fokus auf der Immobilienbranche liegt. Seit dem Jahr 2017 wurden insgesamt 264 PropTechs einer Ersteinschätzung unterzogen. Davon entfallen 98 Prüfungen auf das Jahr 2023. Grundsätzlich werden einige der innovativen Ansätze in Pilotprojekten getestet, um im Umgang mit den neuen Technologien Erfahrungen zu sammeln und deren Mehrwert im Hinblick auf einen bestandsweiten Rollout zu evaluieren. Dieses Vorgehen trägt auch dazu bei, die im Zuge der Digitalisierung notwendige Trial-and-Error-Kultur zu etablieren und die Innovationsfähigkeit von VIVAWEST zu erhöhen.

2 Wirtschaftsbericht

2.1 Gesamtaussage zum Geschäftsverlauf

Geschäftsverlauf

Der Vivawest-Konzern konnte trotz aller Herausforderungen im Zusammenhang mit den aktuell schwierigen gesamtwirtschaftlichen und politischen Rahmenbedingungen die positive Geschäftsentwicklung der vergangenen Jahre auch im Geschäftsjahr 2023 fortsetzen. Die gute Entwicklung im Segment Immobilien wird dabei getragen von den stabilen Erträgen aus dem Kerngeschäftsfeld Bestandsmanagement, ergänzt um die im Zuge der laufenden Portfolioumschichtung angefallenen Erlös- und Ergebnisbeiträge aus dem Immobilienvertrieb. Zusammen mit dem Segment Immobiliendienstleistungen konnten die finanziellen Erwartungen an den Konzern deutlich übertroffen werden.

Bei einer guten Vermietungsleistung in Verbindung mit einer moderaten Fluktuationsrate konnte die nachfragebedingte Leerstandsquote zum Jahresende weiter auf 0,8 Prozent (Vorjahr: 0,9 Prozent) gesenkt werden. Zusammen mit den maßnahmebedingten Leerständen infolge von Modernisierungs- sowie vertriebsvorbereitenden Maßnahmen, die zum Jahresende mit 1,2 Prozent auf Höhe des Vorjahreswertes lagen, wird zum Bilanzstichtag ein Gesamtleerstand von nur 2,0 Prozent ausgewiesen. Dies ist der bislang niedrigste Wert seit Bestehen des Vivawest-Konzerns. VIVAWEST konnte die anhaltend gute Bewirtschaftungssituation und eine deutlich verbesserte Mietentwicklung, auch aufgrund der erfolgreichen Investitionen, erneut zu einem großen Teil für erhöhte Aufwendungen zur Verbesserung der Bestandsqualität nutzen.

Zusammen mit den Ergebnisbeiträgen aus dem Verkauf von Immobilien, die trotz der gesamtwirtschaftlichen Eintrübung von einer anhaltend hohen Nachfrage nach Ein- und Zweifamilienhäusern sowie nach unbebauten Grundstücken profitierten, wurde im Segment Immobilien ein bereinigtes EBITDA von 404 Millionen € erzielt. Dieses Ergebnis liegt sowohl deutlich über der im Konzernlagebericht 2022 enthaltenen Prognose (369 Millionen €) als auch über dem Vorjahreswert (381 Millionen €). Die Umsatzerlöse des Segments Immobilien lagen mit 972 Millionen € über dem prognostizierten Wert von 940 Millionen €.

Das Segment Immobiliendienstleistungen leistete auch im Geschäftsjahr 2023 einen angemessenen Beitrag zum Konzernergebnis. Das bereinigte EBITDA von 29 Millionen € lag aufgrund von Mehrergebnissen im Grünflächenmanagement sowie durch Sondereffekte deutlich über dem Prognosewert für das Jahr 2023 (22 Millionen €) sowie über dem Vorjahresergebnis (20 Millionen €).

Zusammen mit den Ergebnissen aus der Abwicklung der Verpflichtungen im Segment Bergbaufolgemanagement erzielte der Vivawest-Konzern im Geschäftsjahr 2023 bei Umsatzerlösen von 994 Millionen € ein bereinigtes EBITDA von insgesamt 433 Millionen €. Beide Kennzahlen lagen aufgrund der guten Geschäftsentwicklung im Segment Immobilien über dem im Konzernlagebericht 2022 prognostizierten Niveau (955 Millionen € bzw. 391 Millionen €) und über den Vergleichswerten des Vorjahres (911 Millionen € bzw. 401 Millionen €).

Dennoch liegt der Konzernjahresüberschuss mit 91 Millionen € aufgrund der deutlich gestiegenen Zinsaufwendungen unter dem Vorjahreswert (107 Millionen €).

Die branchentypische Kennzahl Funds From Operations (FFO), die als finanzwirtschaftliche Größe den Erfolg aus der Bestandsbewirtschaftung nach gezahlten Zinsen und Steueraufwand sowie ohne Buchgewinne aus der Veräußerung von Bestandsimmobilien misst, lag mit 267 Millionen € deutlich über dem prognostizierten Wert (227 Millionen €) und leicht über dem Vorjahreswert in Höhe von 258 Millionen €.

Mit 6.558 Millionen € lag der Net Asset Value (NAV) zum 31. Dezember 2023 um 521 Millionen € unter dem Wert zum Ende des Vorjahres. Der NAV berücksichtigt neben dem Marktwert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien die Nettofinanzschulden des Konzerns zum Rückzahlungswert sowie die Rückstellungen für Pensionen und langfristige Verpflichtungen aus dem Segment Bergbaufolgemanagement. Der Rückgang resultiert allein aus der marktbedingten Anhebung des Diskontierungszinssatzes, dessen deutlicher Werteffekt auf den Immobilienbestand durch den positiven Saldo aus wertsteigernden Investitionen und zielgerichteten Desinvestitionen sowie infolge der verbesserten Bewirtschaftungsperformance nicht kompensiert werden konnte.

2.2 Gesamtwirtschaftliche und wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen

2.2.1 Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen

Hohe Preise auf allen Wirtschaftsstufen, ungünstige Finanzierungsbedingungen aufgrund gestiegener Zinsen und eine schwache Nachfrage aus dem In- und Ausland dämpften im Jahr 2023 die Konjunktur. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes sank das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) um 0,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Damit setzte sich die Erholung der deutschen Wirtschaft nach dem Einbruch im Corona-Jahr 2020 nicht weiter fort. In den energieintensiven Branchen wie der Chemie- und Metallindustrie gingen Produktion und Wertschöpfung zurück, nachdem sie bereits im Jahr 2022 besonders stark auf die steigenden Energiepreise reagiert hatten. Im Baugewerbe machten sich die hohen Baukosten, der Fachkräftemangel und die verschlechterten Finanzierungsbedingungen bemerkbar. Von diesen Effekten war insbesondere der Hochbau betroffen, während im Tiefbau und im Ausbaugewerbe die Produktion gesteigert werden konnte, sodass das Baugewerbe noch ein Plus von 0,2 Prozent verzeichnete. Die meisten Dienstleistungsbereiche konnten ihre wirtschaftlichen Aktivitäten im Vorjahresvergleich erneut ausweiten und stützten die Wirtschaft im Jahr 2023. Der Anstieg fiel jedoch insgesamt schwächer aus als in den beiden Vorjahren. Der private Konsum ging im Jahr 2023 preisbereinigt um 0,8 Prozent gegenüber dem Vorjahr zurück und entfernte sich damit wieder vom Vorkrisenniveau des Jahres 2019 (-1,5 Prozent).

Im Jahresdurchschnitt 2023 waren rund 45,9 Millionen Menschen mit Arbeitsort in Deutschland erwerbstätig. Das waren so viele wie nie seit der deutschen Wiedervereinigung im Jahr 1990. Nach einer ersten Schätzung des Statistischen Bundesamtes (Destatis) stieg die Zahl der Erwerbstätigen im Jahresdurchschnitt 2023 gegenüber dem Vorjahr um 333.000 Personen (+0,7 Prozent). Damit erreichte die Zahl der Erwerbstätigen einen neuen historischen Höchststand, nachdem bereits im Jahr 2022 der bisherige Höchstwert aus dem Jahr 2019 (45,3 Millionen Personen) um 320 000 oder 0,7 % überschritten worden war. Arbeitslosigkeit und Unterbeschäftigung nahmen im Jahresdurchschnitt jedoch deutlich zu. So erhöhte sich die Zahl der Erwerbslosen in Deutschland gegenüber dem Vorjahr um 191.000 auf 2.609.000 Personen. Im Jahr 2023 lag die Arbeitslosenquote bei durchschnittlich rund 5,7 Prozent. Die Zahl der Erwerbstätigen in NRW erreichte im Jahresdurchschnitt 2023 mit rund 9,8 Millionen ebenfalls einen neuen historischen Höchststand. Insgesamt waren 48.800 Personen (+0,5 Prozent) mehr erwerbstätig als im Jahr 2022. Die Arbeitslosenquote in NRW lag im Jahresdurchschnitt bei 7,2 Prozent.

2.2.2 Wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen

Der deutsche Wohninvestmentmarkt ist im Jahr 2023 stark geschrumpft. Mit einem Transaktionsvolumen von 8,2 Milliarden € wurde der Vorjahreswert (12,2 Milliarden €) erheblich unterschritten. Im Vergleich zum Fünfjahresschnitt (24,5 Milliarden €) fällt der Rückgang mit 67 Prozent noch deutlicher aus. Die Zahl der gehandelten Wohneinheiten stieg dagegen von 59.000 auf rund 70.000 Wohnungen.

Die Nachfrage nach Wohnraum steht in direktem Zusammenhang mit der Zahl der Privathaushalte und deren verfügbarem Einkommen. Aufgrund der anhaltend hohen Zuwanderung aus dem Ausland sind Bevölkerung und Anzahl der Haushalte in Deutschland in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Verstärkt wird der Trend steigender Haushaltszahlen durch die Alterung der Bevölkerung und die damit verbundene Zunahme von Ein- und Zweipersonenhaushalten (Singularisierung). Bis zum Jahr 2040 wird in Deutschland aufgrund der anhaltenden Verkleinerung der durchschnittlichen Haushaltsgröße mit einem Anstieg der Zahl der Haushalte um 3 Prozent auf 42,6 Millionen gerechnet. In NRW wird die Zahl der Privathaushalte Prognosen zufolge bis zum Jahr 2045 ebenfalls um 3 Prozent zunehmen.

Die Nettokaltmieten im Bestand sind nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes im Jahr 2023 um 2,0 Prozent gestiegen. Der Index inserierter Mieten stieg im Neubau deutlich an. Im Jahresvergleich beträgt der Anstieg deutschlandweit 5,6 Prozent. In den letzten zehn Jahren sind die Neubaumieten damit um 47 Prozent gestiegen. Nach einer deutlichen Verteuerung im Jahr 2022 stiegen die Preise für Energieprodukte erneut um 5,3 Prozent, wobei der Preisanstieg für die Haushaltsenergie 14,0 Prozent betrug. Der Mietwohnungsmarkt in Deutschland entwickelt sich allerdings weiterhin uneinheitlich. Während in einigen ländlichen und strukturschwachen Regionen die Märkte stagnieren, ist die Wohnungsnachfrage in Großstädten und Ballungszentren durch einen deutlichen Nachfrageüberhang gekennzeichnet.

Von Januar bis November 2023 wurden deutschlandweit Baugenehmigungen für rund 238.500 Wohnungen erteilt. Dies waren 25,9 Prozent oder rund 83.200 weniger als im Vorjahreszeitraum. Für das abgelaufene Jahr 2023 rechnet das Bundesbauministerium mit 270.000 neu gebauten Wohnungen. Das im Koalitionsvertrag festgelegte Ziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr wird damit erneut deutlich verfehlt, was aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage zu einer weiteren Anspannung auf dem Mietwohnungsmarkt führen wird.

Externe Faktoren wie anhaltend hohe Bau-, Energie- und Materialkosten, steigende Zinsen, langwierige Bau- und Planungsverfahren sowie verschärfte Bauvorschriften und weggefallene Förderungsprogramme übten damit auch im Jahr 2023 einen unverändert hohen Druck auf Immobilieninvestoren aus. Zudem ist in einigen Marktsegmenten ein Rückgang der Immobilienpreise zu beobachten. Sowohl Verbände als auch Studien gehen davon aus, dass sich die schwierigen Rahmenbedingungen für Immobilieninvestitionen auch im Jahr 2024 nicht grundlegend verbessern werden.

2.3 Entwicklungen der Segmente

Der Vivawest-Konzern steuert seine Geschäftsaktivitäten in drei Segmenten: Immobilien, Immobiliendienstleistungen und Bergbaufolgemanagement. Die Berichterstattung an die Aufsichtsgremien sowie die internen Berichtsstrukturen und Steuerungsinstrumente entsprechen dieser differenzierten Darstellung.

2.3.1 Immobilien

Erfolgreiches Bestandsmanagement

Im Kerngeschäftsfeld Bestandsmanagement innerhalb des Segments Immobilien konzentriert sich VIVAWEST auf die nachhaltige Bewirtschaftung und Entwicklung des Wohnungsbestandes zur Vermietung an private Haushalte. Zum 31. Dezember 2023 wurden 118.777 eigene Wohneinheiten (WE) bewirtschaftet (31.12.2022: 118.987 WE). Darüber hinaus wurden am Stichtag 331 Gewerbeeinheiten sowie 43.400 Garagen und Stellplätze angeboten. Regionale Schwerpunkte sind das Ruhrgebiet, die Rheinschiene Düsseldorf-Köln-Bonn und die Region Aachen. Die zehn größten Standorte im Wohnimmobilienportfolio sind Essen (9.797 WE), Dortmund (9.477 WE), Duisburg (9.291 WE), Lünen (7.203 WE), Moers (6.680 WE), Gelsenkirchen (5.677 WE), Leverkusen (4.994 WE), Köln (4.873 WE), Bottrop (4.796 WE) und Marl (4.246 WE). Die immobilienwirtschaftliche Kompetenz und Erfahrung sowie die starke regionale Verankerung machen VIVAWEST zu einem verlässlichen Partner für Kunden und Kommunen. Die Präsenz vor Ort in Verbindung mit dem zentralen Kundenservice Immobilien sichert den direkten Kontakt zu den Mietern und eine hohe Service- und Beratungsqualität.

VIVAWEST verfolgt im Segment Immobilien das Konzept einer nachhaltigen Bewirtschaftung, bei dem die kontinuierliche Instandhaltung des Wohnungsbestandes sowie wertsteigernde Investitionen hohe Priorität haben. So können die Attraktivität der Wohnungen und in der Folge auch die Mieteinnahmen langfristig gesichert und gesteigert werden. Die technischen Ausgaben für Instandhaltung und Modernisierung des Immobilienbestandes lagen mit 43,82 € pro Quadratmeter Wohn-/Nutzfläche erneut über den Vorjahresvergleichswerten von 39,07 € (2022) bzw. 37,65 € (2021). Der seit Jahren kontinuierliche Anstieg der technischen Ausgaben in den Bestand unterstreicht den hohen Stellenwert der nachhaltigen Optimierung der vermieteten Immobilien im Vivawest-Konzern.

Die durchschnittliche monatliche Nettokaltmiete aller Wohneinheiten am Bilanzstichtag konnte von 6,43 € pro Quadratmeter im Vorjahr auf 6,68 € pro Quadratmeter erhöht werden. Insgesamt wurde im Geschäftsjahr 2023 für alle Vermietungseinheiten eine Istmiete nach Abzug von Erlösschmälerungen von 633 Millionen € (Vorjahr: 607 Millionen €) erzielt. Dabei lag die Erlösschmälerungsquote mit 3,1 Prozent leicht unter dem Niveau des Vorjahres (Vorjahr: 3,2 Prozent).

Die Leerstandsquote betrug zum Jahresende 2,0 Prozent (Vorjahr: 2,1 Prozent), wobei der nachfragebedingte Leerstand zum Stichtag mit 0,8 Prozent unter dem Vorjahreswert (0,9 Prozent) lag.

Nachhaltige Steigerung der Portfolioqualität durch aktives Portfoliomanagement

Zur nachhaltigen Absicherung des Kerngeschäftsfeldes Bestandsmanagement ist das Geschäftsmodell von VIVAWEST auf die stetige Verbesserung der Portfoliostruktur und -qualität ausgerichtet. Dazu werden sämtliche Quartiere mit ihrem Wohnungsbestand im Rahmen eines aktiven Portfoliomanagements kontinuierlich analysiert. Wesentliche Kriterien für einen nachhaltigen Vermietungserfolg sind die Attraktivität und Zukunftsfähigkeit der Quartiere sowie die Qualität der Gebäude und Wohnungen. Ziele sind die konsequente qualitative Weiterentwicklung des Portfolios sowie der Ausbau der Marktposition in attraktiven Zukunftsmärkten durch Investitionen in Modernisierung, Neubau und Erwerb. Gleichzeitig werden Wohnungsbestände mit deutlich unterdurchschnittlichen Entwicklungsperspektiven identifiziert, um sie sukzessive zu veräußern. Im Vordergrund der Verkaufsaktivitäten steht der Einzelverkauf von Ein- und Zweifamilienhäusern aus dem nicht modernisierten Althausbestand, der durch den selektiven Verkauf von Mehrfamilienhäusern ergänzt wird. Auf diese Weise sichert VIVAWEST im Einklang mit den Inhalten und Zielen ihres nachhaltigen Geschäftsmodells die langfristige Wertentwicklung des Immobilienportfolios und eine kontinuierliche Ergebnisentwicklung für die Zukunft.

Quartiersentwicklung durch Modernisierung

Mit Modernisierungsinvestitionen von 173 Millionen € konnte das Modernisierungsvolumen im Berichtsjahr gegenüber dem Vergleichswert des Vorjahres (141 Millionen €) erneut gesteigert werden. Damit wurden Gebäude mit insgesamt 1.320 Wohneinheiten energetisch saniert und darüber hinaus 673 Wohnungen auf einen zeitgemäßen Wohnstandard gebracht. Zudem wurden im Zuge von Mieterwechseln weitere 1.108 Wohnungen modernisiert, deren Kosten aufwandswirksam erfasst wurden. Darüber hinaus wurden in weiteren Gebäuden mit zusammen 89 Wohnungen fossile Heizungsanlagen durch moderne Wärmepumpen ersetzt (reiner Energieträgerwechsel).

Die wichtigsten Modernisierungsarbeiten im Rahmen der energetischen Optimierung sind das Aufbringen einer Fassaden-, Kellerdecken- und Dachisolierung, der Einbau von wärmeschutzverglasten Fenstern, die Verbesserung der Sanitär- und Elektroinstallation sowie der Einbau moderner Heizungsanlagen. Die Finanzierung der Investitionen erfolgt überwiegend mit zinsgünstigen Mitteln der KfW Förderbank (KfW). Durch diese Modernisierungsinvestitionen werden der Energieverbrauch der Gebäude und somit deren Treibhausgasemissionen nachhaltig gesenkt. Durch begleitende Maßnahmen wie die Neugestaltung der Außenanlagen, die Aufwertung der Hauseingangsbereiche und Treppenhäuser oder die Sanierung und der Anbau von Balkonen wird zudem der Wohnwert der Bestandsimmobilien deutlich gesteigert und gleichzeitig ein Beitrag zur Quartiersentwicklung geleistet.

In Dinslaken modernisierte VIVAWEST zwischen Juni 2021 und März 2023 insgesamt 125 Wohneinheiten. Neben der Dämmung der Fassaden und Geschossdecken sowie dem Einbau neuer Fenster und neuer Eingangstüren erhielten die Wohnungen erstmalig den Anbau von Balkonen. Gegensprechanlagen sorgen nun für mehr Sicherheit. Auch die Treppenhäuser, Keller und Außenanlagen wurden aufgewertet. Das Projektvolumen für diese Maßnahme betrug 10,1 Millionen €.

Im Mai 2023 konnte die Modernisierung von insgesamt 126 Wohneinheiten mit einem Projektvolumen von 17,3 Millionen € in Mülheim an der Ruhr abgeschlossen werden. Wärmegedämmte Dächer, Fassaden und Kellerdecken, neue Fenster sowie die Beheizung mit Luft-Wasser-Wärmepumpen tragen bei den Mehrfamilienhäusern aus den Baujahren 1967 bis 1974 dazu bei, dass diese jetzt mit deutlich besseren energetischen Eigenschaften den Effizienzhausstandard-70-EE erfüllen. Neue Haustüren, Briefkästen- und Gegensprechanlagen sowie der Einbau von Rollläden im Erdgeschoss sorgen zudem für mehr Komfort und Sicherheit. Darüber hinaus erhöhen großzügige Balkone in allen Geschossen die Wohnqualität.

Im Juni 2017 startete die Quartiersentwicklung "Borsig-West" in Dortmund mit insgesamt über 800 Wohnungen. Nach fast sechs Jahren konnte im April 2023 die Modernisierung der letzten beiden Bauabschnitte mit insgesamt 218 Wohnungen abgeschlossen werden. Die Maßnahmen konzentrierten sich auf die gestalterische Aufwertung des Gesamtbildes und die Verbesserung der Sicherheit im Quartier. Das Projektvolumen für diese Maßnahme betrug insgesamt 41,3 Millionen €.

In dem auf fünf Jahre angelegten Projekt "Modellquartier Bergmannsgrün" in Dortmund-Huckarde haben im September 2022 die Arbeiten für die Modernisierung und Dachaufstockung von 16 Gebäuden begonnen. VIVAWEST investiert hier mehr als 100 Millionen € in ein Wohnquartier der Zukunft. Von den insgesamt 384 Wohnungen im Quartier werden 266 in die Baumaßnahmen einbezogen. Im ersten Bauabschnitt werden Häuser mit 122 Wohnungen energetisch modernisiert und um 61 Neubauwohnungen durch Dachaufstockungen erweitert. Im zweiten Bauabschnitt plant VIVAWEST den Abbruch von 144 Wohnungen. An ihre Stelle sollen Neubauten mit etwa 200 Wohneinheiten - davon mehr als 30 Prozent öffentlich gefördert - entstehen, die dem wachsenden Bedarf an familien- und seniorengerechtem Wohnraum gerecht werden. Zusammen mit den Dachaufstockungen erhöht sich die Wohnungsanzahl von 266 auf 384. Hinzu kommen ein Quartierszentrum mit 56 Mikroapartments, einem Parkhaus mit etwa 200 Stellplätzen und Dienstleistungsangeboten sowie ein Nachbarschaftstreff. An einem weiteren Standort ist eine zweigeschossige Kindertagesstätte geplant.

In Leverkusen-Quettingen wurde im August 2023 das erste reine Energieträgerwechselprojekt mit 48 Wohnungen und einem Projektvolumen von 2,0 Millionen € fertiggestellt. Dabei wurde die Wärmeversorgung der im Jahr 1992 errichteten Gebäude von Ölzentralheizungen auf Luft-Wasser-Wärmepumpen umgestellt, um das Ziel einer Dekarbonisierung der Wärmeversorgung zu erreichen.

Portfolioauffrischung durch Neubau

Nicht nur bei Modernisierungen, sondern auch bei ihren Neubauvorhaben berücksichtigt VIVAWEST die Anforderungen, die sich aus dem demografischen Wandel und aus der Energiewende ergeben. Der Neubau für den eigenen Bestand, teilweise auch nach Abriss wirtschaftlich nicht mehr sanierungsfähiger Gebäude, trägt in gewachsenen Quartieren zur Aufwertung ganzer Stadtteile bei. Darüber hinaus leistet der Neubau auf angekauften Grundstücksflächen einen Beitrag dazu, den Wohnungsbestand in attraktiven Lagen zu erhöhen, zum Beispiel entlang der Rheinschiene, in Münster und Aachen oder in urbanen Lagen des Ruhrgebietes.

Auch wenn die Neubauinvestitionen in der Branche infolge der verschlechterten Rahmenbedingungen insgesamt stark rückläufig sind, bleibt der Neubau bei VIVAWEST ein wichtiger Bestandteil des Geschäftsmodells und trägt maßgeblich zur nachhaltigen Steigerung der Portfolioqualität im Rahmen des qualitativen Wachstums des Konzerns bei.

Insgesamt erreichte das Neubauinvestitionsvolumen im abgelaufenen Geschäftsjahr zwar nicht den Vorjahreswert (295 Millionen €), lag aber mit 226 Millionen € weiterhin auf einem hohen Niveau. Damit wurde das Immobilienportfolio des Vivawest-Konzerns im Jahr 2023 um 779 attraktive, hochwertige Neubauwohnungen sowie zwei ergänzende Kindertagesstätten erweitert. Darüber hinaus befanden sich zum Jahresende insgesamt über 2.000 Wohneinheiten im Bau.

Der im März 2020 begonnene Neubau von 54 seniorengerechten Mietwohnungen und 27 Mieteinfamilienhäusern im Geistviertel in Lünen konnte mit der Fertigstellung des dritten Bauabschnitts im August 2023 abgeschlossen werden. Damit wurde der Bestand im größten VIVAWEST-Quartier am Standort Lünen um modernen Wohnraum ergänzt.

In Mülheim an der Ruhr wurde mit der Fertigstellung einer vierzügigen Kindertagesstätte im August 2023 ein Neubauprojekt abgeschlossen. Bereits im Vorjahr waren in dem Quartier im Stadtteil Winkhausen nach dem Abbruch nicht mehr marktfähiger Bestände 33 barrierefreie Wohnungen im KfW-55-Standard entstanden.

Neben dem Neubau von Bestandswohnungen auf eigenen Grundstücken wurden im Berichtsjahr weitere Erfolge bei der Akquisition unbebauter Grundstücke für die Eigenentwicklung erzielt.

Unter anderem hat VIVAWEST in Brühl-Mitte ein unbebautes Grundstück erworben. Hier sollen 65 frei finanzierte Wohneinheiten sowie 56 Tiefgaragenstellplätze entstehen. Die Gebäude erfüllen die Anforderungen des Effizienzhausstandard-55-EE (Wärmeversorgung über Luft-Wasser-Wärmepumpe sowie Photovoltaik) und folgen damit der Klimaschutzstrategie von VIVAWEST. Der Baubeginn soll im Frühjahr 2024, die Fertigstellung im Frühjahr 2026 erfolgen.

Ein weiteres Grundstück hat VIVAWEST in Krefeld-Bockum akquiriert. Unter dem Projektnamen "Zooblick" entstehen hier 58 frei finanzierte Wohneinheiten im Effizienzhausstandard-55-EE sowie 37 Tiefgaragen- und sechs Außenstellplätze. Der Baubeginn ist bereits erfolgt, die Fertigstellung wird im Sommer 2025 erwartet. Mit dieser Entwicklung erhält VIVAWEST einen qualitativ sehr guten Wohnungsbestand in einer attraktiven Mikrolage und die Möglichkeit, ihr Portfolio in Krefeld weiter auszubauen.

Darüber hinaus hat VIVAWEST ein schlüsselfertiges Neubauprojekt im Essener Stadtteil Heisingen erworben. In bevorzugter Wohnlage werden derzeit 29 frei finanzierte Wohneinheiten sowie 33 Tiefgaragenstellplätze errichtet. Die hochwertigen, dreigeschossigen Gebäude zuzüglich Staffelgeschoss werden mit Luft-Wasser-Wärmepumpen beheizt, mit einer Photovoltaikanlage auf den Dächern ausgestattet und erfüllen den Effizienzhausstandard-40-NH. Die Fertigstellung ist für Anfang 2025 geplant.

Arrondierung des Immobilienportfolios

Der Entwicklungspfad des "qualitativen Wachstums" zielt unter anderem auf den Ausbau der Marktposition von VIVAWEST in attraktiven Zukunftsmärkten und damit einhergehender Verbesserung der Portfolioqualität. Dabei spielt auch der Erwerb von attraktiven Wohnungsbeständen eine Rolle. Eine Vielzahl von Erwerbsopportunitäten wird einer umfassenden qualitativen und ökonomischen Bewertung unterzogen und auf die Möglichkeit einer nachhaltigen Bewirtschaftung in Verbindung mit einer angemessenen Rendite geprüft. Im Berichtsjahr konnte VIVAWEST jedoch keine den Anforderungen entsprechenden Wohnungsbestände erwerben.

Trotz des gestiegenen Zinsniveaus ist die Nachfrage beim Verkauf von Wohnimmobilien nicht spürbar zurückgegangen, sodass sich der Konzern im Berichtsjahr von weiteren Wohnungsbeständen getrennt hat, die nicht mehr zur Portfoliostrategie passen. Im Zuge dieser Portfoliobereinigung wurden im Berichtsjahr insgesamt 804 Wohn- und Gewerbeeinheiten überwiegend im Rahmen der Privatisierung von Ein- und Zweifamilienhäusern veräußert (Vorjahr: 548 Wohn- und Gewerbeeinheiten). Die Veräußerungserlöse lagen mit 71 Millionen € im Jahr 2023 über dem Vergleichswert des Vorjahres (55 Millionen €).

2.3.2 Immobiliendienstleistungen

Die Dienstleistungsgesellschaften im integrierten Vivawest-Konzern erbringen umfassende Leistungen zur Bewirtschaftung und Erhaltung der eigenen Immobilien und zur Stärkung der Kundenorientierung. Teile des Leistungsspektrums werden auch externen, überwiegend wohnungswirtschaftlich orientierten Auftraggebern angeboten.

Im Geschäftsfeld Grünflächenmanagement erbringt HVG mit 442 Beschäftigten sämtliche Leistungen im Bereich der Grün- und Verkehrsflächen, im Baumservice und in der Verkehrssicherung wohnungswirtschaftlicher, gewerblicher und industrieller Liegenschaften. Im Geschäftsjahr 2023 lag die Gesamtleistung bei 67 Millionen € (Vorjahr: 60 Millionen €). Durch einen deutlich verbesserten Deckungsbeitrag im Freiflächenservice erhöhte sich das EBITDA mit 8 Millionen € erheblich gegenüber dem Vorjahr (3 Millionen €). Zum Geschäftsjahresende wurden von HVG rund 12,1 Millionen Quadratmeter Pflegeflächen im Wohnumfeld sowie rund 2,7 Millionen Quadratmeter Industrieflächen gepflegt. Im Bereich der Verkehrssicherung werden rund 400.000 Bäume, circa 21 Millionen Quadratmeter Freifläche sowie rund 1.700 Spielplätze regelmäßig begutachtet und in einem verkehrssicheren Zustand gehalten.

Im Geschäftsfeld Handwerksdienstleistungen fokussiert sich RHZ mit 567 Beschäftigten nahezu ausschließlich auf die Instandhaltung und Modernisierung der Wohnungen des Vivawest-Konzerns. Hierzu gehören auch die Überprüfung der Verkehrssicherheit der Gebäude, die Wartung von Heizungsanlagen sowie die Betreuung ausgewählter Siedlungsbereiche durch Quartiersmeister. Die Gesamtleistung erhöhte sich im Berichtsjahr um 5 Millionen € auf 66 Millionen €. Das EBITDA lag bei 4 Millionen € (Vorjahr: 2 Millionen €). RHZ hat im Berichtsjahr rund 115.000 Schäden behoben, 15.400 Heizungswartungen sowie 3.200 Kanalsanierungen und -dichtigkeitsprüfungen durchgeführt. Darüber hinaus wurden 780 Wohnungen im VIVAWEST-Bestand modernisiert.

SKIBATRON ist der Spezialist für Mess- und Abrechnungsdienste im Vivawest-Konzern. Schwerpunkte der Geschäftstätigkeit sind die Vermietung und Ablesung von Verteil- und Messgeräten sowie die Verbrauchsabrechnung in der Wohnungswirtschaft. Derzeit betreut SKIBATRON für VIVAWEST und Drittkunden rund 1,1 Millionen installierte Erfassungsgeräte und erstellt jährlich wiederkehrend die Heiz- und Betriebskostenabrechnungen für über 200.000 Wohneinheiten. Transparenz für die Kunden hat dabei oberste Priorität. Modernste Geräte mit internem Speicher und Funksender erfassen die Verbrauchsdaten der Mieter weitgehend ohne Zutritt zur Wohnung. Als weitere Dienstleistungen übernimmt SKIBATRON für VIVAWEST die gesetzlich vorgeschriebene, regelmäßige Überprüfung des Trinkwassers und die Ausstattung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern. Bei einer Gesamtleistung von 17 Millionen € erzielte SKIBATRON im Geschäftsjahr 2023 ein EBITDA von 8 Millionen € (Vorjahr: 7 Millionen €).

Im Geschäftsfeld Multimediaversorgung stellt Marienfeld in den Liegenschaften von VIVAWEST eine hochmoderne Kabelnetzinfrastruktur zur Verfügung und baut diese weiter aus. Der Trend, dass Mieter neben der von Marienfeld bereitgestellten Versorgung Zusatzleistungen in den Bereichen Pay-TV, Internet und Telefonie von Dienstleistungspartnern in Anspruch nehmen, hat sich auch im Geschäftsjahr 2023 fortgesetzt und belegt die Attraktivität des Multimediaangebotes für die Mieter von VIVAWEST. Darüber hinaus erbringt Marienfeld Planungs- und Montage- sowie Servicedienstleistungen für den Konzern und den Drittmarkt in NRW. Insgesamt versorgt Marienfeld rund 164.000 Wohneinheiten. Im Geschäftsjahr 2023 wurde bei einer Gesamtleistung von 20 Millionen € ein EBITDA von 7 Millionen € erzielt (Vorjahr: 8 Millionen €).

2.3.3 Bergbaufolgemanagement

Die im Segment Bergbaufolgemanagement vollständig passivierten Verpflichtungen betreffen Altersversorgungszusagen gegenüber ehemaligen Bergbaubeschäftigten, bekannte bzw. erwartete Bergschäden sowie Abbruch- und Rekultivierungsverpflichtungen in der Region Aachen-Heinsberg. Wie in den Vorjahren wurden die gebildeten Rückstellungen im Berichtsjahr planmäßig verwendet.

Regelmäßige Überprüfungen mit Unterstützung externer Gutachter bestätigen, dass der Verpflichtungsumfang für sämtliche Bergbaufolgemaßnahmen in ausreichender Höhe bilanziell berücksichtigt wurde.

2.4 Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage

Die für den Vivawest-Konzern bedeutsamen Leistungsindikatoren sowie weitere Kennzahlen stellen sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt dar:

in Millionen €	2023	2022
Bedeutsame Leistungsindikatoren
Umsatz	993,7	911,4
Bereinigtes EBITDA	432,8	401,0
Funds From Operations ^*)	266,7	257,6
Net Asset Value (zum Stichtag) ^*)	6.558,1	7.078,6
Mitarbeiter (zum Stichtag)	2.447	2.410
Weitere Kennzahlen
Bereinigtes EBIT	226,8	211,5
Bereinigungen	-6,1	-1,5
Ergebnis vor Ertragsteuern	117,0	133,2
Sachinvestitionen ^*)	422,0	560,3
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit ^**)	222,8	218,1

^*) zur Definition vgl. auch Kapitel 9.2 " Erläuterung der Segmentkennzahlen" des Konzernanhangs
^**) Vorjahreszahl angepasst.

Von den im Vivawest-Konzern verwendeten Leistungsindikatoren ist das bereinigte EBITDA die wesentliche, von den jeweiligen Segmentverantwortlichen beeinflussbare Größe. Es beinhaltet das operative Ergebnis vor Abschreibungen, Wertminderungen und Wertaufholungen, Zinsen, Ertragsteuern sowie nach Bereinigungen und lässt sich wie folgt vom Ergebnis vor Ertragsteuern überleiten:

in Millionen €	2023	2022
Ergebnis vor Ertragsteuern	117,0	133,2
Zinsergebnis	103,7	76,8
Bereinigungen	6,1	1,5
Bereinigtes EBIT	226,8	211,5
Abschreibungen, Wertminderungen/Wertaufholungen	206,0	189,5
Bereinigtes EBITDA	432,8	401,0

2.4.1 Ertragslage

Die Umsatzerlöse des Geschäftsjahres 2023 von insgesamt 994 Millionen € (Vorjahr: 911 Millionen €) werden mit 972 Millionen € (Vorjahr: 890 Millionen €) durch das Segment Immobilien bestimmt. Hiervon entfallen 632 Millionen € (Vorjahr: 606 Millionen €) auf die um Erlösschmälerungen und Mietverzichte verminderten Sollmieten, sodass sich gegenüber dem Geschäftsjahr 2022 eine Steigerung der Istmiete um 26 Millionen € ergibt. Im Einklang mit den Mieterlösen erhöhte sich die monatliche Nettokaltmiete je Quadratmeter Wohnfläche im Jahresendvergleich von 6,43 € auf 6,68 €. Die Erlöse aus Betriebskosten, die für den Konzern überwiegend einen durchleitenden Charakter haben, lagen mit 236 Millionen € aufgrund von Kosten- und Energiepreissteigerungen deutlich oberhalb des Vorjahreswertes von 193 Millionen €. Die ertragswirksam erfassten Zinsvorteile aus Förderdarlehen der öffentlichen Hand, die die bestehenden Mietpreisbeschränkungen ausgleichen und daher unter den Umsatzerlösen ausgewiesen werden, lagen mit 4 Millionen € leicht unter dem Vorjahreswert (5 Millionen €).

Aus dem Verkauf von Bestandsimmobilien einschließlich unbebauter Grundstücke wurden im Berichtsjahr mit insgesamt 84 Millionen € deutlich höhere Erlöse erzielt als im Vorjahr (64 Millionen €). Dies ist insbesondere auf die höhere Anzahl der verkauften Einheiten zurückzuführen. So wurden im Geschäftsjahr 2023 mit 804 Wohn- und Gewerbeeinheiten insgesamt 256 Einheiten mehr veräußert als im Vorjahr. Die Verkaufserlöse des Bauträgergeschäfts betrugen zusammen mit anderen Immobilienverkäufen aus dem Umlaufvermögen im gleichen Zeitraum 12 Millionen € (Vorjahr: 19 Millionen €).

Im Segment Immobiliendienstleistungen wurden im Geschäftsjahr 2023 Umsatzerlöse in Höhe von 165 Millionen € erzielt, die spürbar über dem Vorjahr lagen (Vorjahr: 153 Millionen €) und nach Abzug der Erlöse aus konzerninternen Geschäftsbeziehungen mit insgesamt 22 Millionen € (Vorjahr: 21 Millionen €) zum Konzernumsatz beitrugen.

Die sonstigen betrieblichen Erträge von insgesamt 60 Millionen € (Vorjahr: 60 Millionen €) umfassen im Berichts- wie im Vorjahreszeitraum unter anderem geschäftstypische Erträge in Höhe von insgesamt 49 Millionen € (Vorjahr: 56 Millionen €) aus Erstattungen von Mietern oder Versicherungen, aus dem Abgang von Vermögenswerten, aus der Auflösung von Rückstellungen und Rechnungsabgrenzungsposten sowie aus Teilschulderlassen. Insbesondere infolge von Großschäden wie dem Großbrand in Essen im Geschäftsjahr 2022 sowie dem Hochwasserereignis im Juli 2021 wurden im Vorjahr höhere Erträge aus Versicherungserstattungen vereinnahmt. Insgesamt betrugen die Versicherungserstattungen im Geschäftsjahr 15 Millionen € (Vorjahr: 25 Millionen €). Des Weiteren werden unter dieser Position im Berichtsjahr Erträge aus Wertaufholungen von 8 Millionen € (Vorjahr: 1 Million €) ausgewiesen, die überwiegend die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien betreffen und denen Wertminderungen in Höhe von 21 Millionen € (Vorjahr: 5 Millionen €) gegenüberstehen. Aus dem Haldenmanagement des Segments Bergbaufolgemanagement wurden Erträge in Höhe von 3 Millionen € (Vorjahr: 3 Millionen €) erzielt.

Der Materialaufwand von 395 Millionen € (Vorjahr: 337 Millionen €) enthält die branchentypischen Aufwendungen für Betriebskosten (165 Millionen €) und Instandhaltungen (119 Millionen €), die jeweils um die konzerninternen Leistungen der Dienstleistungsunternehmen gekürzt ausgewiesen werden. Die Summe aus Bruttoinstandhaltungs- und Modernisierungsaufwand unter Berücksichtigung der Beiträge des Segments Immobiliendienstleistungen betrug im Berichtsjahr 174 Millionen € bzw. 21,96 € pro Quadratmeter und lag damit um 6 Millionen € bzw. 0,73 € pro Quadratmeter oberhalb des Vorjahreswertes. Zudem werden unter dem Materialaufwand die Buchwertabgänge der veräußerten Bestandsimmobilien in Höhe von 23 Millionen € (Vorjahr: 22 Millionen €) sowie Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke des Bauträgergeschäfts von 23 Millionen € (Vorjahr: 12 Millionen €) erfasst.

Der Personalaufwand des Geschäftsjahres 2023 erhöhte sich auf 187 Millionen € (Vorjahr: 180 Millionen €). Zu diesem Anstieg haben sowohl die Auswirkungen der Tarifabschlüsse sowie Sozialplanaufwendungen im Zusammenhang mit dem Konzernprojekt zur Zukunftssicherung des Geschäftsmodells als auch die gestiegene Mitarbeiterzahl im Konzern beigetragen.

Der Aufwand aus Abschreibungen und Wertminderungen beträgt für den Berichtszeitraum 215 Millionen € (Vorjahr: 190 Millionen €) und ist zunächst infolge der anhaltend hohen Investitionstätigkeit angestiegen. So erhöhten sich die planmäßigen Abschreibungen auf 187 Millionen € (Vorjahr: 180 Millionen €). Den auf notwendige Buchwertanpassungen der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien erfassten Wertminderungen in Höhe von 21 Millionen € standen Wertaufholungen von 8 Million € gegenüber, die unter den sonstigen betrieblichen Erträgen ausgewiesen werden. Der Saldo aus Wertminderungen und Wertaufholungen ist das Ergebnis von Veränderungen in der Einschätzung des künftigen Vermietungserfolges oder der Objektzustände einschließlich der im Berichtsjahr getroffenen Entscheidungen zum Abriss einzelner Immobilien sowie notwendiger Wertkorrekturen für aktuelle Bauprojekte infolge der Insolvenz eines Nachunternehmers. Aufgrund der Folgebewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zu fortgeführten Anschaffungs- und Herstellungskosten wirken sich die marktbedingten Wertveränderungen jedoch überwiegend nicht im Konzernergebnis aus, sondern sind ausschließlich in der Entwicklung der Zeitwerte dieser Immobilien ablesbar. Weitere Wertminderungen in Höhe von 5 Millionen € entfielen auf Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, die damit nahezu unverändert auf dem niedrigen Vorjahresniveau lagen.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen von 91 Millionen € (Vorjahr: 90 Millionen €) enthalten überwiegend Verwaltungsaufwendungen in Höhe von insgesamt 48 Millionen € (Vorjahr: 46 Millionen €) einschließlich IT-Kosten sowie Fuhrparkkosten des Segments Immobiliendienstleistungen. Des Weiteren werden unter dieser Position die Aufwendungen für Grundsteuern und sonstige Steuern ausgewiesen, die im Berichtszeitraum 25 Millionen € (Vorjahr: 24 Millionen €) betrugen. Darüber hinaus werden unter den sonstigen betrieblichen Aufwendungen Vertriebskosten in Höhe von 3 Millionen € (Vorjahr: 2 Millionen €), Aufwendungen für unbebaute Grundstücke in Höhe von 2 Millionen € (Vorjahr: 1 Million €) sowie Abbruchkosten in Höhe von 4 Millionen € (Vorjahr: 6 Millionen €) erfasst.

Das Finanzergebnis des Geschäftsjahres von -98 Millionen € (Vorjahr: -71 Millionen €) wird bestimmt durch die Finanzierungskosten in Höhe von 87 Millionen € (Vorjahr: 75 Millionen €). Hier spiegelt sich der enorme Zinsanstieg des Berichtsjahres gegenüber den Vorjahren wider: der durchschnittliche Fremdkapitalzinssatz der Finanzverbindlichkeiten stieg auf 1,7 Prozent (Vorjahr: 1,3 Prozent). Darüber hinaus enthält das Finanzergebnis die zunächst zahlungsunwirksamen Aufzinsungsbeträge langfristiger Verpflichtungen in Höhe von 16 Millionen € (Vorjahr: 6 Millionen €), die im Wesentlichen auf die Anpassung der bestehenden Pensionsverpflichtungen entfielen. Aus Gewinnausschüttungen und Aufwendungen für übrige Beteiligungen resultierte in Summe ein Ertrag von 6 Millionen € (Vorjahr: 6 Millionen €).

Zwischen der Vivawest GmbH und ihren Tochterunternehmen bestehen Beherrschungs- und Gewinnabführungsverträge, sodass die Voraussetzungen für eine ertragsteuerliche Organschaft mit allen wesentlichen Konzerngesellschaften vorliegen. Für das Berichtsjahr werden laufende Ertragsteuern von 14 Millionen € (Vorjahr: 17 Millionen €) erwartet. Hiervon betreffen 5 Millionen € aperiodische Sachverhalte (Vorjahr: 6 Millionen €). Die latenten Steueraufwendungen in Höhe von 11 Millionen € (Vorjahr: 10 Millionen €) resultieren im Wesentlichen aus der konsequenten Nutzung von Vorteilen aus steuerlichen Mehrabschreibungen und Veräußerungsgewinnen bei den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien.

Das um einmalige Aufwendungen und Erträge außerhalb der operativen Geschäftstätigkeit bereinigte EBITDA des Konzerns beträgt für das Berichtsjahr 433 Millionen € (Vorjahr: 401 Millionen €) und entfällt mit 404 Millionen € (Vorjahr: 381 Millionen €) im Wesentlichen auf das Segment Immobilien und mit 29 Millionen € (Vorjahr: 20 Millionen €) auf das Segment Immobiliendienstleistungen. Der Beitrag des Segments Immobilien bestimmt mit 211 Millionen € ebenfalls das bereinigte EBIT des Konzerns von insgesamt 227 Millionen € (Vorjahr: 212 Millionen €).

Unter Berücksichtigung der Bereinigungen liegt das Konzernergebnis vor Steuern mit 117 Millionen € trotz der verbesserten Bewirtschaftungsperformance insbesondere aufgrund der höheren Zinsaufwendungen unter dem Vorjahreswert von 133 Millionen €. Zusammen mit einem relativ vergleichbaren Ertragsteueraufwand endet die Konzerngewinn- und -verlustrechnung mit einem Ergebnis nach Steuern in Höhe von 91 Millionen € und damit 16 Millionen € unter dem Vorjahreswert.

2.4.2 Vermögens- und Finanzlage

Die Vermögens- und Finanzlage des Konzerns ist geordnet, die Zahlungsfähigkeit weiterhin gesichert. Gegenüber dem 31. Dezember 2022 hat sich die Bilanzsumme im Wesentlichen aufgrund der Investitionen in den Immobilienbestand und deren Finanzierung um rund 230 Millionen € auf 7.840 Millionen € erhöht.

Die Bilanzstruktur ist auf der Vermögensseite weiterhin durch die als Finanzinvestition gehaltenen und zu fortgeführten Anschaffungs- und Herstellungskosten bewerteten Immobilien in Höhe von 7.448 Millionen € (Vorjahr: 7.256 Millionen €) geprägt. Zum Bilanzstichtag wurde für die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien ein Marktwert im Sinne des IAS 40 in Höhe von 12.266 Millionen € (Vorjahr: 12.443 Millionen €) ermittelt.

Von den Sachinvestitionen in Höhe von 422 Millionen € (Vorjahr: 560 Millionen €) entfielen 406 Millionen € auf das Segment Immobilien und betrafen im Wesentlichen Modernisierungs- und Neubaumaßnahmen von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien. Insgesamt lagen die investiven Ausgaben in den Immobilienbestand unterhalb der Investitionsziele und unterschritten seit dem Jahr 2017 erstmals wieder den Wert von einer halben Milliarde €. Weitere 16 Millionen € der Sachinvestitionen entfielen auf das Segment Immobiliendienstleistungen.

Die im Konzern bilanzierten finanziellen Vermögenswerte von 35 Millionen € (Vorjahr: 34 Millionen €) umfassen überwiegend Beteiligungen.

Der Vivawest-Konzern setzt aktive latente Steuern mit der Maßgabe an, dass ein künftiges zu versteuerndes Einkommen wahrscheinlich ist, mit dem die temporären Differenzen genutzt werden können. Der Bilanzansatz der latenten Steuerforderungen belief sich zum Jahresende auf 6 Millionen € (Vorjahr: 4 Millionen €). Darüber hinaus waren latente Steuerverbindlichkeiten in Höhe von 47 Millionen € auf Vorjahresniveau zu passivieren.

Während sich die zum Bilanzstichtag bilanzierten Vorräte aufgrund gestiegener unfertiger Leistungen und des Aufbaus der Lagerbestände für technische Anlagen auf 51 Millionen € (Vorjahr: 28 Millionen €) erhöhten, stiegen die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen einschließlich der sonstigen Forderungen aufgrund von Grundstücksverkäufen zum Jahresende, deren Zahlungseingang erst Anfang des Jahres 2024 erwartet wird, auf 39 Millionen € (Vorjahr: 26 Millionen €).

Die Kapitalseite der Bilanz ist durch langfristige Schulden in Höhe von 5.458 Millionen € (Vorjahr: 5.294 Millionen €) und Eigenkapital von 1.720 Millionen € (Vorjahr: 1.813 Millionen €) geprägt. Zur langfristigen Finanzierung der Immobilienbestände werden neben Kapitalmarktdarlehen auch zinsgünstige Mittel der öffentlichen Hand (im Wesentlichen NRW.BANK und KfW) mit einem Restkapital von 1.524 Millionen € (Vorjahr: 1.463 Millionen €) eingesetzt. Das zinssubventionierte Fremdkapital wird mit dem beizulegenden Zeitwert zum jeweiligen Aufnahmezeitpunkt ausgewiesen.

Die Nachteile in Form von Mietpreisbindungen bzw. Belegungsrechten sind nahezu vollständig als passiver Rechnungsabgrenzungsposten unter den sonstigen Verbindlichkeiten in Höhe von 211 Millionen € (Vorjahr: 208 Millionen €) passiviert und werden ratierlich aufgelöst.

Die Kredite von Kreditinstituten in Höhe von 4.850 Millionen € (Vorjahr: 4.566 Millionen €) unterliegen zumeist der branchenüblichen Zinsbindung von zehn bis fünfzehn Jahren und sind überwiegend grundpfandrechtlich besichert. Das Volumen der kurzfristigen Kredite beträgt 412 Millionen € (Vorjahr: 224 Millionen €). Der Vivawest-Konzern hat Neuaufnahmen und Prolongationen von Darlehen mit planmäßigen Zinsbindungsausläufen im Wesentlichen langfristig (re-)finanziert. Aufgrund des deutlichen Zinsanstiegs innerhalb des Berichtsjahres sind benötigte Darlehen teilweise zunächst variabel verzinslich vereinbart worden, um diese dann in einem attraktiveren Marktumfeld mit langfristigen Zinsbindungen zu versehen. Darüber hinaus wurden im Berichtsjahr erstmalig seit längerem derivative Zinssicherungsmaßnahmen in Form von Forward Starting Payer Swaps durchgeführt. Die erhöhten Kapitalmarktzinsen spiegeln sich auch im durchschnittlichen Fremdkapitalzinssatz der Finanzverbindlichkeiten wider: diese betragen nun 1,7 Prozent (Vorjahr: 1,3 Prozent). Darüber hinaus strebt VIVAWEST weiterhin eine ausgewogene Kreditgeberstruktur an. So sind neben den Groß- und Förderbanken auch lokale Sparkassen, Volksbanken und Kapitalsammelstellen wichtige Finanzierungspartner des Konzerns.

Im Rahmen der Diskussion zur Erreichung der Klimaziele gewinnt das Thema "Grüne Finanzierungen" zunehmend an Bedeutung. VIVAWEST nutzt bereits seit vielen Jahren Finanzierungsinstrumente, die zur Unterstützung von Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen angeboten werden, die über die gesetzlichen Mindestanforderungen für Energieeffizienz hinausgehen. Neben den Förderdarlehen der KfW hat VIVAWEST in diesem Zusammenhang bereits im Jahr 2018 mit der Europäischen Investitionsbank (EIB) die deutschlandweit erste Finanzierung an Wohnungsunternehmen für energieeffiziente Neubauten unterzeichnet. Darüber hinaus finanziert VIVAWEST seit vielen Jahrzehnten ihr soziales Engagement bei Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen mithilfe von Landesfördermitteln, die im Gegenzug zur Gewährung von Mietpreis- und Belegungsbindungen über die NRW.BANK ausgereicht werden. Neben den Tilgungsnachlässen nimmt die Bedeutung zinsgünstiger Förderdarlehen im Rahmen stark gestiegener Kapitalmarktzinsen zu.

Das langfristig gebundene Vermögen des Vivawest-Konzerns ist weit überwiegend durch Eigenmittel und langfristiges Fremdkapital gedeckt.

Von den Rückstellungen in Höhe von insgesamt 586 Millionen € (Vorjahr: 559 Millionen €) entfallen 441 Millionen € (Vorjahr: 394 Millionen €) auf Pensionsverpflichtungen. Darüber hinaus bestehen Verpflichtungen für Bergbaufolgelasten (33 Millionen €), für Absatz und Beschaffung (27 Millionen €), gegenüber der Belegschaft (33 Millionen €) sowie für eine Vielzahl weiterer gesetzlicher oder faktischer Verpflichtungen (52 Millionen €), die der gewöhnliche Geschäftsbetrieb mit sich bringt.

Zum 31. Dezember 2023 beträgt das bilanzierte Eigenkapital 1.720 Millionen € und liegt damit insgesamt 93 Millionen € unter dem Bilanzausweis zum Vergleichsstichtag. Bei gestiegener Bilanzsumme liegt die bilanzielle Eigenkapitalquote bei 22 Prozent. Aufgrund der gewählten Folgebewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zu fortgeführten Anschaffungs- und Herstellungskosten spiegeln sich die Wertentwicklungen des Immobilienportfolios nur unzureichend in der Konzernbilanz wider. Unter Berücksichtigung der Zeitwerte der Immobilien ergibt sich zum Bilanzstichtag ein wirtschaftliches Eigenkapital (NAV) von 6.558 Millionen €, das trotz der gestiegenen Marktwerte des Immobilienbestandes aufgrund verbesserter Vermietungssituation und höherer Objektqualitäten sowie werthaltiger Investitionen allein aufgrund der marktbedingten Erhöhung des Diskontierungszinssatzes unter dem Vorjahresendwert von 7.079 Millionen € liegt.

Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit betrug im Berichtszeitraum 223 Millionen € (Vorjahr: 218 Millionen €). Er umfasst neben dem positiven Einzahlungsüberschuss aus dem operativen Geschäft auch die Auszahlungen für Zinsen und Steuern und ist grundsätzlich repräsentativ für die Finanzkraft des Konzerns. Im Vorjahr wurde er jedoch durch die Zahlung von periodenfremden Gewerbesteuern in Höhe von 41 Millionen € zusätzlich belastet. Der Cashflow aus Investitionstätigkeit als Saldo des operativen Mittelabflusses aus der Investitions- und Desinvestitionstätigkeit beläuft sich auf -375 Millionen € (Vorjahr: -459 Millionen €) und enthält neben den Investitionen auch die Einzahlungen aus den Immobilienverkäufen. Die Auszahlungen an die Gesellschafter sowie die planmäßigen Aufnahmen, Tilgungen und Umschuldungen von Finanzschulden führten per Saldo zu einem Cashflow aus Finanzierungstätigkeit von 152 Millionen € (Vorjahr: 242 Millionen €). Zum 31. Dezember 2023 wird ein Finanzmittelfonds von 62 Millionen € (Vorjahr: 62 Millionen €) ausgewiesen. Neben den flüssigen Mitteln stehen dem Konzern als zentrale Liquiditätsvorsorge Kreditlinien in Höhe von insgesamt 517 Millionen € zur Verfügung, die zum Bilanzstichtag mit 319 Millionen € in Anspruch genommen wurden.

2.5 Wesentliche nichtfinanzielle Themen

2.5.1 Mitarbeiter

Zum Geschäftsjahresende waren im Konzern 2.447 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter einschließlich 170 Auszubildenden tätig. Die Gesamtzahl der Beschäftigten hat sich im Vergleich zum letzten Bilanzstichtag leicht erhöht und verteilt sich etwa hälftig auf die Segmente Immobilien und Immobiliendienstleistungen.

Dem Segment Bergbaufolgemanagement sind 12 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter zuzurechnen.

Im Segment Immobilien ist die Anzahl der weiblichen und männlichen Beschäftigten nach wie vor annähernd gleich, während im Segment Immobiliendienstleistungen aufgrund der überwiegend handwerklich geprägten Tätigkeiten die männlichen Mitarbeiter rund 83 Prozent der Belegschaft ausmachen. Das durchschnittliche Lebensalter der Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern einschließlich der Auszubildenden und Trainees beträgt rund 43,7 Jahre (Vorjahr: 43,5 Jahre).

Veränderte Arbeitswelt

Auch im Jahr 2023 hat die mobile Arbeit bei VIVAWEST weiter an Bedeutung gewonnen. Um die Flexibilität und den Freiraum bei der individuellen Gestaltung des Arbeitsalltags zu erhöhen und die vorhandenen räumlichen Kapazitäten optimal zu nutzen, wurde ein neues Desk-Sharing-Konzept entwickelt, das nun sukzessive umgesetzt wird. Im Zuge dessen wurden sowohl die technische Ausstattung fortlaufend verbessert als auch unterstützende Softwarelösungen wie eine Raumbuchungssoftware implementiert.

Für einen einheitlichen Start neuer Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter bei VIVAWEST, einen wertschätzenden Trennungsprozess bei Ausscheiden sowie motivierende interne Wechsel wurden die Boardingprozesse im Jahr 2023 erstmals digital über SAP SuccessFactors abgebildet. Ziel des Projekts ist es, die wesentlichen Personalprozesse in einem System zu bündeln und sowohl die Schnittstellen innerhalb der Organisationsstruktur als auch innerhalb der Prozesse besser zu verzahnen.

Der neu eingeführte unternehmensinterne Podcast "Hausgeplauder", der seit März 2023 regelmäßig über das im Jahr 2022 eingeführte Soziale Intranet ausgestrahlt wird, gibt informative berufliche und persönliche Einblicke in den Arbeitsalltag von Kolleginnen und Kollegen aus verschiedenen Bereichen des Konzerns und trägt so zur Vernetzung und zu einer offenen Unternehmenskultur bei.

Vernetzung ist auch das Stichwort für das neue Netzwerkkonzept "Vernetzt bei VIVAWEST", das im Jahr 2023 ins Leben gerufen wurde, um einen Beitrag zur Vereinbarkeit von Beruf und Familie zu leisten sowie veraltete Rollenbilder aufzubrechen. Verschiedene Maßnahmen fördern die Vielfalt bei VIVAWEST, um somit Entwicklungswege für engagierte Frauen und Männer zu gestalten und das Unternehmen langfristig zu einem attraktiven Arbeitgeber in allen Lebensphasen zu machen. Unterschiedliche Zielgruppen erhalten durch das Netzwerkangebot die Möglichkeit, Erfahrungen auszutauschen, sich bei der Suche nach Lösungen zu unterstützen, sich gegenseitig zu stärken und von den jeweiligen Erfolgsstrategien zu profitieren.

Über den Westdeutschen Handwerkskammertag als Projektträger in Kooperation mit der Bundesagentur für Arbeit hat sich VIVAWEST an dem Pilotprojekt "Fachkräfte für NRW: Elektroniker*innen aus Jordanien und Ägypten" beteiligt, um die neuen Verfahren und Chancen des Fachkräfteeinwanderungsgesetzes zu erproben und zugewanderten Fachkräften den Weg in deutsche Handwerksbetriebe zu ebnen. Im vergangenen Jahr konnte VIVAWEST erfolgreich drei jordanische Elektrofachkräfte für RHZ gewinnen. Nach einer intensiven Zeit der Vorbereitung und Organisation konnten sie im August 2023 ihre Arbeit aufnehmen und werden bis heute weiterhin mit Sprachkursen und ergänzenden Qualifizierungsmaßnahmen auf dem Weg zu einer nachhaltigen Integration in den Konzern unterstützt. VIVAWEST nimmt Vielfalt, Offenheit und interkulturelle Zusammenarbeit somit als Chance wahr, um den Herausforderungen des Fachkräftemangels erfolgreich zu begegnen.

Personal- und Führungskräfteentwicklung

Im Jahr 2023 fanden über 88 Prozent der Weiterbildungsmaßnahmen im Rahmen der Personal- und Führungskräfteentwicklung als interne Seminare und Workshops sowie individuelle Unterstützungsprozesse als Businesscoaching in Präsenz statt. Im Fokus stand das Thema der Zukunftssicherung unseres Geschäftsmodells (ZsG) mit insgesamt 16 Veranstaltungen, die überwiegend von der jeweiligen Geschäfts- und Bereichsleitung begleitet wurden. Von den insgesamt 17 Schulungen zu neuen Arbeitsweisen wurden rund 40 Prozent digital durchgeführt.

Die themen- und zielgruppenspezifischen externen Veranstaltungen (Fachtagungen, Kongresse, Lehrgänge und Seminare) zur gezielten fachlichen Weiterbildung der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter sowie der Führungskräfte wurden im Berichtsjahr wiederum zu rund zwei Dritteln in Präsenz und zu rund einem Drittel in digitaler Form durchgeführt.

Die konzernweite Führungskräftetagung für die rund 100 Führungskräfte und Vertreter der Mitbestimmung stand unter dem Motto "Zukunftssicherung des Geschäftsmodells (ZsG) von VIVAWEST". Im Rahmen dieses ManagementFORUMs wurden Vorschläge für organisatorische Maßnahmen und weitere Optimierungsansätze, die die Führungskräfte jeweils bereichsintern erarbeitet hatten, allen Teilnehmenden vorgestellt, diskutiert und Hinweise für die nächsten Schritte aufgenommen. In drei FührungskräfteDIALOGen tauschten sich die Führungskräfte auf Grundlage der definierten Leitsätze zum Gesundheits- und Beschäftigungsfähigkeitsmanagement (GBM) über die Einflussfaktoren gesunder Führung aus.

Als ein weiteres bewährtes Format der Personal- und Führungskräfteentwicklung wurde im Geschäftsjahr das im Jahr 2020 gestartete dritte ImmobilienKOLLEG für 20 identifizierte Potenzial- und Leistungsträger erfolgreich abgeschlossen.

Darüber hinaus unterstützte VIVAWEST auch im Geschäftsjahr die persönliche und fachliche Entwicklung ihrer Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter durch die Finanzierung von insgesamt 39 berufsbegleitenden Fortbildungsmaßnahmen, Studien- und Lehrgängen.

Ausbildung

Die Ausbildung stellt im Konzern weiterhin ein wichtiges Instrument zur nachhaltigen und vorausschauenden Fachkräftesicherung dar. Zum Geschäftsjahresende lag die konzernweite Ausbildungsquote bei 6,9 Prozent. Im Jahr 2023 bildete der Konzern in 17 Berufsbildern aus. Zum Ausbildungsstart im August 2023 wurden insgesamt 60 neue Auszubildende in zehn verschiedenen Ausbildungsberufen eingestellt. Konzernweit konnten 51 Auszubildende im Jahr 2023 ihre Ausbildung erfolgreich beenden.

Im Berichtsjahr wurden die Handlungsfelder aus dem konzernweiten Ausbildungskonzept weiterverfolgt. Unter anderem fanden neue betriebliche Ausbilder- und Azubiworkshops und -schulungen zu unterschiedlichen Themen flankierend zum Ausbildungsrahmenplan und zum Rahmenlehrplan statt. Darüber hinaus wurde mit der Modernisierung des Beurteilungssystems für die Entwicklungsverläufe der Auszubildenden begonnen. Beide Maßnahmenschwerpunkte tragen dazu bei, die Ausbildung bei VIVAWEST an die aktuellen und zukünftigen Rahmenbedingungen und Herausforderungen anzupassen.

Gesundheits- und Beschäftigungsfähigkeitsmanagement

Neben den etablierten Angeboten zur Gesundheitsförderung und zur Entwicklung von Gesundheitskompetenz lag im Jahr 2023 ein Schwerpunkt auf der Optimierung und Sicherstellung einer schnellen und qualitativ hochwertigen medizinischen und therapeutischen Versorgung.

2.5.2 Nachhaltigkeitsmanagement

VIVAWEST verfolgt ein nachhaltiges wohnungswirtschaftliches Geschäftsmodell, das erfolgreich ökonomische und ökologische Effizienz mit sozialer Verantwortung verbindet. Um das nachhaltige Denken und Handeln sichtbar zu positionieren, wurden die Nachhaltigkeitsziele explizit als Elemente in das VIVAWEST-Strategiehaus aufgenommen. Nachhaltigkeit ist seit jeher ein integraler Bestandteil des wohnungswirtschaftlichen Geschäftsmodells und der strategischen Ausrichtung von VIVAWEST. Das Fundament hierfür liegt in dem Selbstverständnis, das durch die Unternehmenswerte "verlässlich", "tatkräftig", "authentisch" und "innovativ" geprägt und in einer konzerninternen Verfassung niedergeschrieben ist.

Bereits im Jahr 2013 hat der Vivawest-Konzern ein systematisches Nachhaltigkeitsmanagement aufgebaut, das kontinuierlich und bedarfsgerecht weiterentwickelt wird. Heute ist das Nachhaltigkeitsmanagement fest in der Organisationsstruktur verankert. Die Gesamtverantwortung für alle unternehmerischen Aktivitäten in diesem Thema liegt bei der Geschäftsführung der Konzernobergesellschaft. Diese hat eine Nachhaltigkeitsbeauftragte benannt, welche die Aktivitäten rund um das Thema Nachhaltigkeit im Konzern bündelt und koordiniert. Das zentrale Steuerungsgremium ist der Konzernlenkungskreis Nachhaltigkeit, der sich aus Führungskräften aller relevanten Bereiche sowie Vertretern der betrieblichen Mitbestimmung zusammensetzt.

Bereits mit der Entwicklung der Strategie VIVAWEST 2025 im Jahr 2016 wurden klare Nachhaltigkeitsziele entlang der drei Dimensionen Ökonomie, Ökologie und Soziales erarbeitet. Diese bilden die Grundlage für ein ganzheitliches Nachhaltigkeitsprogramm, das konkrete Umsetzungsmaßnahmen zur Zielerreichung beinhaltet und jährlich fortgeschrieben wird. Vor dem Hintergrund der gestiegenen Anforderungen des Klimaschutzes wurden die Nachhaltigkeitsziele im Zuge der Entwicklung der Strategie VIVAWEST 2030 im Jahr 2021 einer kritischen Prüfung unterzogen und insbesondere mit Blick auf die herzustellende Klimaneutralität konkretisiert.

Zur Bestimmung der Relevanz von Nachhaltigkeitsthemen aus Sicht des Konzerns und der jeweiligen Stakeholder führt VIVAWEST alle zwei Jahre eine Wesentlichkeitsanalyse gemäß des Deutschen Nachhaltigkeitskodex (DNK) durch. Aufgrund der aktuellen Ausrichtung auf die Anforderungen der Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD), die für VIVAWEST ab dem Berichtsjahr 2025 relevant sein werden, werden die Ergebnisse aus der Wesentlichkeitsanalyse aus dem Berichtsjahr 2022 zunächst unverändert fortgeschrieben. Mit der erstmaligen Berichterstattung gemäß CSRD für das Berichtsjahr 2025 wird die geforderte Wesentlichkeitsanalyse, welche beginnend ab dem Jahr 2024 im Zwei-Jahres-Rhythmus durchgeführt werden wird, Basis für die Bestimmung der relevanten Nachhaltigkeitsthemen sein.

Seit dem Geschäftsjahr 2015 ist die Berichterstattung zum Thema Nachhaltigkeit expliziter Bestandteil der Jahrespublikation, welche seit dem Berichtsjahr 2022 in einem gesonderten Nachhaltigkeitsbericht ausschließlich online veröffentlicht wird. Ergänzend gibt VIVAWEST jährlich die DNK-Erklärung nach den Anforderungen des CSR-Richtlinie-Umsetzungsgesetzes ab, die auf der Website des Rates für Nachhaltige Entwicklung (RNE) veröffentlicht wird. Ab dem Berichtsjahr 2025 wird der Nachhaltigkeitsbericht gemäß den Anforderungen der CSRD in den Konzernlagebericht integriert werden.

Zur Steuerung der Umweltaktivitäten greift VIVAWEST auf ein nach der europäischen Norm EMAS (Eco-Management and Audit Scheme) III zertifiziertes Umweltmanagementsystem zurück. In diesem Zuge wird die Erreichung der ökologischen Ziele jährlich über einen externen Gutachter im Rahmen eines Umweltmanagement-Audits geprüft. In der jährlichen Umwelterklärung nach EMAS werden zudem alle relevanten Informationen, Maßnahmen und Kennzahlen sowie die Umweltpolitik von VIVAWEST veröffentlicht, die zuvor ebenfalls durch den externen Gutachter geprüft werden.

Vivawest Stiftung

Die nicht konsolidierte Vivawest Stiftung gemeinnützige GmbH (Vivawest Stiftung), Gelsenkirchen, steht mit ihren Aktivitäten beispielhaft für die nachhaltige Wahrnehmung der gesellschaftlichen Verantwortung durch VIVAWEST. Sie trägt dazu bei, dass der Anspruch "Wohnen, wo das Herz schlägt." in den Quartieren mit Leben gefüllt wird. Das Projekt- und Spendenvolumen der Vivawest Stiftung lag im Geschäftsjahr 2023 bei rund 0,9 Millionen €.

Die Schwerpunkte der Vivawest Stiftung lagen im Geschäftsjahr auf der Verbesserung der Lebens- und Aufenthaltsqualität in den Quartieren, der Förderung von Nachbarschaften, der Bereitstellung von Räumlichkeiten für das Gemeinwohl, der Stärkung des ehrenamtlichen Engagements und der Unterstützung von Kinderferienfreizeiten. Insgesamt werden 56 Gemeinschaftsräume und Nachbarschaftstreffs in 43 VIVAWEST-Quartieren gefördert. Darüber hinaus wird die Arbeit von Vereinen und ehrenamtlich engagierten Mietern unterstützt. Daneben hat die Vivawest Stiftung vielfältige Erfahrungen in Integrations- und Bildungsprojekten gesammelt und ist mit einer Vielzahl von Kooperationspartnern vernetzt. Sie unterstützt rund 300 Ehrenamtliche, die sich vor Ort in den Quartieren engagieren - zum Beispiel als Spielplatzpaten oder Naturbotschafter. Um die Wertschätzung dieser Arbeit zu verdeutlichen und die Vernetzung der Ehrenamtlichen zu fördern, veranstaltet VIVAWEST traditionell jährlich einen "Tag des Ehrenamtes", der im Berichtsjahr mit einer Rekordbeteiligung von rund 350 Personen stattfand.

Mit diesem Engagement unterstreicht VIVAWEST den Anspruch, als verlässlicher Partner der Kommunen an Rhein und Ruhr umfassende Verantwortung zu übernehmen.

2.5.3 Klimaschutzstrategie

Die Bewältigung der Klimakrise und die ökologische Transformation sind nicht zuletzt aufgrund der deutlichen Verschärfungen der Gesetzgebung zum beherrschenden Thema geworden. Die durch den Ukrainekrieg ausgelöste Energiekrise und die hohe Inflation erhöhen die Herausforderungen für die Unternehmen, diesen Anforderungen gerecht zu werden, immens. Dennoch ist sich VIVAWEST ihrer Verantwortung im Sinne ihres nachhaltigen wohnungswirtschaftlichen Geschäftsmodells bewusst und strebt weiterhin einen klimaneutralen Gebäudebestand bis zum Jahr 2045 an. Den Weg dorthin beschreibt die im Jahr 2021 verabschiedete Klimaschutzstrategie.

Die drei größten Hebel zur Erreichung eines klimaneutralen Gebäudebestandes sind die Intensivierung der energetischen Modernisierung, die Errichtung energieeffizienter Neubauten sowie die Dekarbonisierung der Energieversorgung. Zur Ermittlung der Reduzierungspotenziale für die Treibhausgasemissionen bis zum Jahr 2045 wurden für den gesamten Kernbestand, der für die langfristige Bewirtschaftung vorgesehen ist, mehrere Klimapfade erarbeitet, die in den Modernisierungs- und Neubauprogrammen Berücksichtigung finden.

In diesem Zusammenhang beschäftigt sich VIVAWEST sehr intensiv mit dezentralen Energieversorgungskonzepten, die neben der regenerativen, lokalen Wärmeerzeugung auch die Produktion und Nutzung von Strom mittels Photovoltaikanlagen zum Gegenstand haben. Die Umsetzung eines Mieterstrommodells wurde jedoch aufgrund der volatilen Strompreisentwicklung sowie der dynamischen regulatorischen Rahmenbedingungen zunächst zurückgestellt, wird aber vor dem Hintergrund der im Geschäftsjahr 2023 geänderten gesetzlichen Rahmenbedingungen erneut einer Überprüfung unterzogen. Ergänzend werden Maßnahmen zur Sicherstellung eines optimierten Anlagenbetriebs für eine effiziente Energieversorgung und zur Beeinflussung des subjektiven Nutzungsverhaltens erarbeitet.

Die Realisierung eines klimaneutralen Gebäudebestandes kann letztlich jedoch nur gemeinsam mit anderen Sektoren und hier im Wesentlichen mit den Energieversorgern gelingen. Aus diesem Grund arbeitet VIVAWEST daran, auch für die Objekte mit einer gewerblichen Wärmelieferung die Energieversorgung auf Basis erneuerbarer Energien langfristig sicherzustellen. Perspektivisch sollen Mobilitätsangebote vor allem in die dezentralen Energieversorgungskonzepte integriert werden, um einen Beitrag zur Reduzierung des motorisierten Individualverkehrs und der damit verbundenen Treibhausgasemissionen zu leisten.

3 Hinweis auf wesentliche Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung

3.1 Chancen- und Risikomanagementsystem im Vivawest-Konzern

Der Vivawest-Konzern verfügt über ein Risiko- und Chancenmanagementsystem, das wesentliche oder bestandsgefährdende Entwicklungen frühzeitig erkennt und adäquate Steuerungsmaßnahmen auslöst. Es folgt den Vorgaben des Gesetzes zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich (KonTraG) und ist auf die Erfordernisse der Aufbau- und Ablauforganisation des Konzerns ausgerichtet, wobei der Risikomanagementprozess in die bestehenden Planungs-, Steuerungs-, Kontroll- und Berichterstattungsabläufe integriert ist.

Die Grundzüge des Risikomanagementsystems sind in einer Konzernrichtlinie zum Risikomanagement festgelegt und werden in einem ergänzenden Risikomanagement-Handbuch näher erläutert. Die Förderung der Risikokultur und einer offenen Kommunikation von Chancen und Risiken bildet dabei einen wichtigen Baustein, um auf allen Konzernebenen einen bewussten und zielorientierten Umgang mit Chancen und Risiken sicherzustellen.

In der Konzernrichtlinie zum Risikomanagement sind risikopolitische Grundsätze formuliert, die als materielle Leitlinien für den Umgang mit Risiken dienen. Ausgehend von dem Grundverständnis, dass unternehmerische Tätigkeit untrennbar mit dem Eingehen von Risiken verbunden ist, folgt der Konzern einer auf Sicherheit bedachten Risikopolitik, die das Eingehen von existenzbedrohenden Risiken sowie von Risiken jenseits des nachhaltigen Geschäftsmodells untersagt. Das Risiko einer Handlung oder Unterlassung sowie der daraus erwartete Vorteil müssen in einem angemessenen Verhältnis zueinander stehen.

Die Wahrnehmung der operativen Aufgaben des Risikomanagements obliegt dem Risikomanagementbeauftragten für den Gesamtkonzern, der die Strukturen des Risikomanagementsystems festlegt und die Anforderungen an die Träger des Risikomanagementprozesses, die einzelnen Prozessschritte sowie deren Umsetzung dokumentiert.

Ein weiterer zentraler Bestandteil des Risikomanagementsystems ist das Risikokomitee. Es steht unter der Leitung der Geschäftsführung der Konzernobergesellschaft und setzt sich neben dem Risikomanagementbeauftragten des Konzerns aus den Verantwortlichen der für das Risikomanagement bedeutsamen Bereiche zusammen. Aufgaben des Risikokomitees sind im Wesentlichen die Unterstützung des Risikomanagementbeauftragten bei der Überwachung des kontinuierlichen Risikomanagementprozesses, die Validierung der konzernweiten Risikosituation (unter anderem die Sicherstellung der vollständigen Erfassung und einheitlichen Bewertung der Risiken sowie die Verifizierung der angemessenen Berücksichtigung von Risiken im internen und externen Berichtswesen) sowie die Abstimmung von Maßnahmen zur Risikosteuerung, die der Geschäftsführung zur Entscheidung vorgelegt werden.

Der Risikomanagementprozess umfasst unverändert den Regelkreis der Risikoidentifikation, der Risikoanalyse und -bewertung, der Risikosteuerung, der Risikoüberwachung sowie der Risikoberichterstattung. Der Risikomanagementprozess ist mit den Controllingsystemen, dem Compliance-Management-System (CMS) und dem rechnungslegungsbezogenen Internen Kontrollsystem (IKS) eng verknüpft. Ebenso existiert eine integrative Verbindung zum Tax-Compliance-Management-System (Tax CMS).

Zentrales Element des Risikomanagements ist die turnusgemäße Prüfung und Aktualisierung des Risikoinventars, deren Ergebnisse standardisiert dokumentiert werden.

Die Identifikation von Risiken ist der Ausgangspunkt des Risikomanagementprozesses. Hierbei werden die Risiken verschiedenen Kategorien, die in einem Risikokatalog vordefiniert sind, zugeordnet. Dieser Katalog unterscheidet auf oberster Ebene die vier Hauptkategorien strategische Risiken, Markt- und Umfeldrisiken, Risiken aus dem operativen Geschäft sowie finanzwirtschaftliche Risiken.

Die anschließende Risikobewertung erfolgt nach einheitlichen Maßstäben, bei denen die beiden Kriterien Eintrittswahrscheinlichkeit und mögliche Auswirkung zugrunde gelegt werden. Die Kombination von Eintrittswahrscheinlichkeit und möglicher Auswirkung ergibt die Signifikanz der einzelnen Risiken, anhand derer die Risiken in die drei Kategorien niedrig, bedeutend und gravierend eingestuft werden. Quantitative Risiken gelten bei einem Erwartungswert bis zu 4 Millionen € als niedrig und bei einem Erwartungswert bis zu 16 Millionen € als bedeutend. Risiken mit darüber liegenden Erwartungswerten werden als gravierend eingestuft.

Ergänzend zu der Betrachtung von Einzelrisiken erfolgt im Sinne einer Risikoaggregation auch eine Einschätzung möglicher Kombinationseffekte, um einen potenziellen Gesamtrisikoumfang zu ermitteln. Dieser wird der Risikotragfähigkeit des Konzerns als maximales Risikoausmaß, welches das Unternehmen ohne Gefährdung seines Fortbestands tragen kann, gegenübergestellt.

Das CMS von VIVAWEST ist auf die Vermeidung, Aufdeckung und Sanktionierung von Rechts- und Regelverstößen ausgerichtet. Es soll materielle Verluste und Imageschäden von VIVAWEST abwenden, die Übereinstimmung des unternehmerischen Geschäftsgebarens mit gesellschaftlichen Wertvorstellungen sicherstellen und den Unternehmenserfolg fördern. Im Fokus des CMS stehen unter anderem die Verhinderung von Korruption sowie das Ziel, einen fairen Wettbewerb zu gewährleisten. Bei VIVAWEST sind die intern wie extern maßgeblichen Ge- und Verbote in übergeordneten Richtlinien wie dem Verhaltenskodex für Geschäftsverkehr, Ethik und Compliance, der Richtlinie zum Umgang mit Zuwendungen und dem Lieferantenkodex dokumentiert. Getragen wird das CMS wesentlich durch einen eigens hierfür bestehenden Fachbereich Compliance sowie eine Compliance-Beauftragte für den Gesamtkonzern.

Im Jahr 2022 wurde unter Berücksichtigung des Hinweisgeberschutzgesetzes und des Lieferkettensorgfaltspflichtengesetzes (LkSG) ein digitales Hinweisgebersystem im Intranet und auf der Homepage von VIVAWEST zur Abgabe von Hinweisen zur Verfügung gestellt.

Seit dem 1. Januar 2024 unterliegt VIVAWEST den Anforderungen des LkSG. Mit dem Ziel, menschenrechtliche und umweltbezogene Risiken in der Lieferkette zu identifizieren und zu minimieren, wurde im Berichtsjahr ein Risikomanagement eingerichtet, das unter anderem die Analyse dieser Risikobereiche, die Verabschiedung der Grundwerteerklärung, die Bestellung einer Menschenrechtsbeauftragten und die Entwicklung von Präventions- und Abhilfemaßnahmen beinhaltet.

Das Tax CMS ist als innerbetriebliches Kontrollsystem für Steuern so ausgestaltet, dass die Erfüllung steuerlicher Pflichten sichergestellt ist. Ein wesentlicher Bestandteil ist dabei ein "Tax Risk Assessment" als steuerliches Pendant zum rechnungslegungsbezogenen IKS.

Im Hinblick auf den Rechnungslegungsprozess ist es Ziel des IKS, die Geschäftsvorfälle entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen richtig und vollständig zu erfassen und darzustellen. Dazu hat VIVAWEST unter Beachtung der maßgeblichen rechtlichen Vorschriften und branchenüblichen Standards ein IKS eingerichtet, das Grundsätze, Verfahren und Maßnahmen zur Sicherstellung der ordnungsgemäßen Rechnungslegung umfasst. Die wesentlichen Merkmale des IKS im Hinblick auf den (Konzern-)Rechnungslegungsprozess können wie folgt zusammengefasst werden:

―	VIVAWEST verfügt über eine klare und transparente Organisations- sowie Kontroll- und Steuerungsstruktur.
―	Die Aufgaben im Rechnungslegungsprozess sind eindeutig definiert.
―	Das Vieraugenprinzip, die Funktionstrennung und analytische Prüfungshandlungen sind zentrale Elemente im Rechnungslegungsprozess.
―	Der Rechnungslegungsprozess wird IT-seitig durch Standardsoftware unterstützt. Die IT-Berechtigungen bilden die in den Richtlinien festgelegten Befugnisse ab.
―	Es bestehen eine integrierte zentrale Buchführung sowie ein zentrales Controlling, die sämtliche Konzerngesellschaften umfassen.
―	Die konzerneinheitlichen Bilanzierungs-, Kontierungs- und Bewertungsvorgaben werden regelmäßig geprüft und aktualisiert.

Die Interne Revision berichtet mindestens einmal jährlich auf Basis des Revisionsstandards Nr. 2 des Deutschen Instituts für Interne Revision an die Geschäftsführung über die Sicherstellung und Funktionsfähigkeit des Risikomanagementsystems im weiteren Sinne und damit über die vorgenannten Komponenten. Hierbei wird die Effektivität des Risikomanagementsystems und der Steuerungs- bzw. Überwachungsprozesse mit einem systematischen und zielgerichteten Ansatz bewertet. Grundlage der Bewertung sind auf Basis einer risikoorientierten Prüfungsplanung erfolgende Prüfungen in den unterschiedlichen Bereichen des Konzerns. Der gegenseitige Informationsaustausch zwischen der Internen Revision und den mit der Abschlussprüfung beauftragten Wirtschaftsprüfungsgesellschaften ist gewährleistet.

Auf Grundlage dieser Systeme ist die Unternehmensführung insgesamt in der Lage, Risiken im Unternehmen bzw. im Unternehmensumfeld rechtzeitig zu identifizieren und zu steuern.

3.2 Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung

Der Betrachtungszeitraum für etwaige Chancen und Risiken entspricht dem einjährigen Prognosezeitraum, wobei die Signifikanz der Risiken unter Berücksichtigung der ergriffenen Gegenmaßnahmen (Netto-Betrachtung) beurteilt wird.

Strategische Risiken

Als aktiver Bestandshalter von Wohnimmobilien verfolgt VIVAWEST ein nachhaltiges Geschäftsmodell mit dem Ziel, ökonomische und ökologische Effizienz mit sozialer Verantwortung zu verbinden. Neben der permanenten Portfoliooptimierung im Rahmen eines qualitativen Wachstums werden ergänzend sowohl die Aufbau- als auch die Ablauforganisation im Sinne der angestrebten operativen Exzellenz und einer attraktiven Arbeitswelt kontinuierlich weiterentwickelt. Aus dieser Strategie heraus ergeben sich in der kurzen Sicht keine bedeutsamen Risiken.

In einer längerfristigen Perspektive ergibt sich jedoch insbesondere die strategische Herausforderung, den zunehmenden Anforderungen an die Steigerung der Energieeffizienz sowie die Umstellung auf erneuerbare Energien (Dekarbonisierung) zur Erreichung der Klimaschutzziele zu entsprechen, ohne dabei den wirtschaftlichen Erfolg und die Sozialverträglichkeit zu vernachlässigen. Daher hat VIVAWEST im Jahr 2021 eine ganzheitliche Klimaschutzstrategie zur systematischen Erreichung der ambitionierten Klimaschutzziele und der Klimaneutralität im Gebäudebestand bis zum Jahr 2045 entwickelt.

Eine wachsende Bedeutung erfährt auch die strategische Personalplanung vor dem Hintergrund des durch einen zunehmenden Fachkräftemangel geprägten Arbeitsmarktes. In einer über den Prognosezeitraum hinausgehenden Betrachtung kann sich die erschwerte Nachbesetzung von Schlüssel- und Fachkräften zu einem bedeutenden Risiko entwickeln. Diesem Risiko begegnet VIVAWEST neben der Ausbildung eigener Nachwuchskräfte und dem Recruiting an Hochschulen insbesondere durch diverse Maßnahmen zur Erhöhung der Arbeitgeberattraktivität. Hierzu zählen flexible Arbeitszeitmodelle, eine leistungsorientierte Vergütung, Weiterbildungen und Laufbahnplanungen sowie vielfältige Angebote im Rahmen des Gesundheits- und Beschäftigungsfähigkeitsmanagements.

Markt- und Umfeldrisiken

Wie in den Vorjahren bestehen die Markt- und Umfeldrisiken im Wesentlichen in einer möglichen Verschlechterung der allgemeinen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen. In den zurückliegenden Jahren 2022 und 2023 ist dies eingetreten und hat sich in einer verschärften Energiekrise, in Preissteigerungen und Lieferengpässen bei Bauleistungen sowie allgemein einer hohen Inflation ausgedrückt. Hinzu kamen ein zunehmender Fachkräftemangel und ein deutlicher Anstieg des Zinsniveaus an den Kapitalmärkten.

Eine darüber hinausgehende weitere Eintrübung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung würde die finanzielle Belastung privater Haushalte weiter verstärken und kann dazu führen, dass geplante Mietsteigerungen am Markt nicht durchgesetzt oder im Zuge der Mieterfluktuation frei werdende Wohnungen nicht zeitnah nachvermietet werden können. Zudem kann eine verminderte Bonität der Mieter zu erhöhten Mietausfällen führen. Hieraus können insgesamt geringere Nettomieterlöse resultieren. Schlechtere gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen können zudem rückläufige Verkaufserlöse bewirken. Im Betrachtungszeitraum wird dieses Risiko als niedrig eingestuft.

Darüber hinaus könnte die Entwicklung der Mieterlöse durch weitere Restriktionen im Mietrecht oder sonstige regulatorische Eingriffe eingeschränkt werden. In der kurzfristigen Sicht und angesichts der Heterogenität der lokalen Wohnungsmärkte in NRW würde dies die Ertragslage zunächst nur geringfügig beeinflussen. In einer über den Prognosezeitraum hinausgehenden Betrachtung könnte sich dieses Risiko jedoch als bedeutend erweisen und würde dann zu einem angepassten Investitionsverhalten führen.

Eine bedeutende Ergebnisbelastung könnte zudem entstehen, wenn die bisher im Rahmen der Betriebskostenabrechnung bestehende Umlagefähigkeit der Grundsteuer entfallen sollte.

Die seitens der Politik zur Erreichung der erhöhten Klimaschutzziele ergriffenen und vorgesehenen regulatorischen Maßnahmen wie etwa die Anhebung der CO ₂ -Preise werden im kurzfristigen Prognosezeitraum nur geringe Auswirkungen haben. In einer mittel- und langfristigen Betrachtung jedoch könnte sich eine Verschärfung der Rahmenbedingungen als bedeutend erweisen und würde voraussichtlich zu einem angepassten Investitionsverhalten führen.

Die derzeitige Marktlage an den relevanten Standorten und in den Quartieren des Unternehmens lässt aktuell für den Betrachtungszeitraum keine kritischen Tendenzen im Hinblick auf das für VIVAWEST als Vermieter grundsätzlich bestehende Leerstands- und Mietminderungsrisiko erkennen, das die Ertragslage des Konzerns im Prognosezeitraum insgesamt spürbar beeinträchtigen könnte. Die Bewirtschaftung des Bestandsportfolios zeigt unverändert eine stabile Entwicklung. Durch unterjährige Analysen des Geschäftsverlaufs werden potenzielle Entwicklungen frühzeitig erkannt, sodass geeignete Gegenmaßnahmen zeitnah ergriffen werden können, um bei Bedarf das Risiko zusätzlicher Mietminderungen weiter zu verringern. Darüber hinaus betreibt VIVAWEST ein aktives Portfoliomanagement, um ihr Angebot an Wohnraum an die sich ändernde Nachfrage anzupassen.

Die Anzahl der Haushalte und damit die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum werden tendenziell weiter wachsen. Diese Entwicklung wird durch die anhaltende Zuwanderung verstärkt, sodass die Chance besteht, die Nettomieterlöse zusätzlich zu steigern.

Als Vermieter unterliegt VIVAWEST einem Mietausfallrisiko. Hauptursache für verspätete oder gänzlich ausbleibende Mietzahlungen sind wachsende Verschuldung, Arbeitslosigkeit und familiäre Probleme der Kunden. Eine Verschärfung dieses Risikos durch Einkommensausfälle der Mieter infolge der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung ist zwar potenziell gegeben, jedoch in der Praxis bislang weitgehend ausgeblieben. Durch ein intensives Forderungsmanagement - unterstützt durch eigene Sozialarbeiter - wird gewährleistet, dass problematische Mietverhältnisse schnell erkannt und entsprechende Gegenmaßnahmen ergriffen werden. Darüber hinaus trägt die Mieterstruktur dazu bei, dass keine Abhängigkeit von einzelnen Kunden gegeben ist. Das Mietausfallrisiko ist gegenüber dem Vorjahr konstant gering geblieben. Auch für das Folgejahr geht VIVAWEST von einer stabilen Entwicklung des Mietausfalls ohne spürbare Auswirkungen auf die zentralen Kennzahlen aus.

Die Wirtschaftlichkeit als wesentliches Entscheidungskriterium für Investitionsmaßnahmen wird insbesondere von der Entwicklung der Baukosten, aber auch vom Zinsniveau auf den Kapitalmärkten beeinflusst. Nachdem ab dem Jahr 2022 bereits deutliche Preissteigerungen und vereinzelt Lieferengpässe bei Bauleistungen aufgetreten sind, besteht das Risiko, dass die Kosten der für die laufende Bewirtschaftung erforderlichen Instandhaltungsmaßnahmen sowie für die umfangreich geplanten Neubau- und Modernisierungsinvestitionen weiter steigen. Hinzu kommt das Risiko, dass einzelne Lieferanten Minderleistungen erbringen, Leistungen sich verzögern oder sogar ganz ausfallen. Diesen Risiken wird durch eine Standardisierung von Leistungsinhalten bei den technischen Maßnahmen, durch den Abschluss von Rahmenverträgen und damit verbundenen Einkaufsvorteilen sowie durch den Rückgriff auf einen Lieferantenpool entgegengetreten, sodass die hieraus resultierenden Risiken für den Prognosezeitraum weiterhin als niedrig eingestuft werden. In einer mittelfristigen Betrachtung hätte dieses Risiko jedoch potenziell eine höhere Bedeutung.

Risiken aus dem operativen Geschäft

In der Gruppe der Risiken aus dem operativen Geschäft könnte sich in einer über den Prognosezeitraum hinausgehenden Betrachtung das Risiko ansteigender Instandhaltungskosten als bedeutend erweisen. Diese können sich zum einen ergeben aus einer generell steigenden Erwartungshaltung der Kunden an die Qualität des Wohnungsangebots und zum anderen aus in der Vergangenheit verarbeiteten Baustoffen, die aktuell oder zukünftig als schädlich eingestuft werden. Diesem Risiko begegnet VIVAWEST einerseits durch die strenge Orientierung an festgelegten Qualitätsstandards, objektbezogene Kosten-Nutzen-Abwägungen und eine Priorisierung der geplanten Instandhaltung sowie andererseits durch die gezielte Untersuchung von Immobilien der hinsichtlich etwaiger Schadstoffe kritischen Baujahre und den Abschluss von entsprechenden Rahmenverträgen für möglicherweise erforderliche Sanierungen.

Der Vivawest-Konzern betreibt im Rahmen seines Entwicklungspfades "qualitatives Wachstum" ein aktives

Portfoliomanagement, um den mit einer unzureichenden Portfoliosteuerung verbundenen Risiken entgegenzuwirken, Veränderungen bei der Wohnungsnachfrage erfolgreich zu begegnen, die Marktakzeptanz zu sichern bzw. zu erhöhen sowie nachfragegerechten Wohnraum zu schaffen. Dies setzt eine umfangreiche und differenzierte Analysebasis voraus, die im Rahmen der Portfolioanalyse der VIVAWEST-Quartiere permanent aktualisiert wird. In strukturierten Prozessen werden einmal jährlich die strategischen Optionen für die einzelnen Quartiere überprüft, Bewirtschaftungskonzepte angepasst und weiterentwickelt sowie die Investitionen und Desinvestitionen in den einzelnen Quartieren bestimmt. Zur Vermeidung von Fehlinvestitionen werden alle geplanten Investitionen vor Umsetzung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung mit definierten Renditeanforderungen unterworfen. Darüber hinaus erfolgt im Rahmen des Projektcontrollings eine Expost-Betrachtung der bereits durchgeführten Investitionen, um den Erfolg der Maßnahmen zu messen.

Die kontinuierliche Fortführung der umfangreichen Modernisierungstätigkeit ist ein wichtiges Instrument, um potenziellen Leerstandsrisiken frühzeitig entgegenzuwirken und darüber hinaus die langfristigen Klimaschutzziele zu erreichen. Neben der kontinuierlichen Modernisierung des Wohnungsbestandes trägt zudem der Mietwohnungsneubau zur Optimierung des Wohnungsportfolios bei. Für den Neubau greift VIVAWEST zum einen auf vorhandene unbebaute Grundstücksflächen im Bestand des Konzerns zurück oder erwirbt geeignete Grundstücke von Dritten. Zum anderen identifiziert der Konzern im Rahmen der Quartiersanalysen regelmäßig Nachverdichtungs- sowie Abrissmöglichkeiten, um so in den Quartieren neue Wohnungsangebote zu schaffen und dadurch ihre Attraktivität für die Kunden zu erhöhen. Auch dies trägt zur Minderung von Leerstandsrisiken und von Mieterlösrisiken bei, deren Eintrittswahrscheinlichkeit damit insgesamt als niedrig anzusehen ist.

Weitere denkbare Risiken im Rahmen der operativen Geschäftsprozesse, wie etwa der Ausfall von IT-Systemen, Datenverlust, -missbrauch oder -diebstahl, werden angesichts der ergriffenen Vorsorge- und Schutzmaßnahmen als niedrig eingestuft. Diese Einschätzung gilt aufgrund bestehender Gegenmaßnahmen auch für Risiken aus dem möglichen Ausfall der sonstigen Gebäudetechnik bzw. Infrastruktur an den Verwaltungsstandorten oder in anderen Betriebseinrichtungen. Darüber hinaus sind nicht nur die selbst genutzten Gebäude, sondern der gesamte Immobilienbestand des Vivawest-Konzerns Gegenstand einer Gebäudeversicherung.

Auch im Segment Immobiliendienstleistungen ist VIVAWEST im Rahmen ihrer Geschäftstätigkeit verschiedenen Risiken ausgesetzt, die insbesondere witterungsbedingten Arbeitsausfall, Auftragsrückgänge und die eingeschränkte Möglichkeit der Weitergabe von Preissteigerungen an Kunden betreffen. Durch organisatorische Sicherungsmaßnahmen und interne Kontrollsysteme werden gezielt die Bewahrung bestehender und die Realisierung künftiger Erfolgspotenziale gewährleistet, sodass diese Risiken als niedrig einzustufen sind. Ferner ist ein signifikanter Anteil der Gesamtleistung im Segment Immobiliendienstleistungen durch langfristig laufende Verträge abgesichert. Vor dem Hintergrund, dass nahezu der gesamte Immobilienbestand von VIVAWEST durch konzerneigene Handwerker betreut wird, sind deren Produktivität sowie die Qualität in der Ausführung von besonderer Bedeutung. Aufgrund der guten Ausbildung der Belegschaft, vielfältiger Maßnahmen zur Qualitätssicherung sowie einer engen Verzahnung der Prozesse wird das Risiko etwaiger Qualitäts- oder Effizienzmängel als niedrig eingeschätzt.

Durch die konsequente Ausschöpfung des Leistungsspektrums im Segment Immobiliendienstleistungen für das Konzerngeschäft sowie die fortwährende Optimierung der Arbeitsprozesse insbesondere durch eine noch engere Verzahnung mit dem Segment Immobilien besteht die Chance, zusätzliche Erträge in diesem Segment zu generieren.

Im Segment Bergbaufolgemanagement werden bergbauinduzierte Risiken (unter anderem bergbaubedingte Bodenverschiebungen und Umweltrisiken sowie Risiken im Zusammenhang mit Schachtsicherungsmaßnahmen) im Rahmen eines umfassenden Risikomanagementsystems gesteuert, das sich auch der Expertise externer Gutachter bedient. Damit wird gewährleistet, dass grundsätzlich nicht auszuschließende bergbauinduzierte Risiken frühzeitig erkannt werden und kurzfristig Gegenmaßnahmen eingeleitet werden können. Auf Grundlage der derzeitigen gutachterlichen Erkenntnisse und der getroffenen Vorsorgemaßnahmen werden diese Risiken als niedrig eingeschätzt.

Finanzwirtschaftliche Risiken

Die finanzwirtschaftlichen Risiken im Vivawest-Konzern umfassen im Wesentlichen Zinsänderungs-, Bonitäts- und Liquiditätsrisiken, die durch das zentrale Finanzmanagement des Vivawest-Konzerns permanent beobachtet werden.

Bei der aktuellen Kapitalmarktsituation sowie dem langfristigen Charakter der Fremdfinanzierungen sind die kurzfristigen wirtschaftlichen Auswirkungen möglicher Zinsänderungen für den Prognosezeitraum begrenzt. Denn die Darlehen, die zur Finanzierung der Geschäftstätigkeit aufgenommen werden und überwiegend dinglich besichert sind, haben in der Regel eine zehn- bis fünfzehnjährige Zinsbindung. Ein mittel- bis langfristiger Anstieg des Zinsniveaus, der über das in der Mittelfristplanung antizipierte Niveau hinausgehen würde, hätte jedoch erhebliche wirtschaftliche Auswirkungen sowie negative Implikationen auf die Wirtschaftlichkeit geplanter Investitionen und würde den Finanzierungsspielraum für deren Realisierung deutlich einkürzen. Hiermit wäre ein verändertes Investitionsverhalten in Verbindung mit dem verfolgten qualitativen Wachstum verbunden.

Ein mittelfristig weiter steigendes Zinsniveau könnte bei einer Betrachtung über den Prognosezeitraum hinaus zudem ein Risiko für die Bewertung des Immobilienportfolios sein und zu einem Rückgang der beizulegenden Zeitwerte der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und möglicherweise zu aufwandswirksamen Wertkorrekturen dieser Immobilien führen, da der beizulegende Zeitwert auf Basis abgezinster Zahlungsströme ermittelt wird. Derartige Wertminderungen würden erfolgswirksam erfasst und hätten damit eine direkte Auswirkung auf das Konzernergebnis, der Cashflow bliebe hiervon jedoch unberührt. Das Risiko, dass sich die Zinsen über das antizipierte Niveau erhöhen, und das damit verbundene Risiko der Veränderung der Zeitwerte der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien werden als niedrig eingestuft.

Das Liquiditätsrisiko wird im Zuge einer rollierenden Liquiditätsplanung laufend überwacht und ist angesichts der vorhandenen Liquidität sowie bestehender Kreditlinien und Beleihungsreserven als niedrig einzuschätzen. Einem etwaigen Bankenausfallrisiko begegnet der Vivawest-Konzern auf der Aktivseite durch die Einhaltung bestimmter Limits je Kreditinstitut sowie auf der Passivseite durch eine breite Streuung des Kreditportfolios auf eine Vielzahl finanzierender Banken und sonstiger Kreditgeber, sodass auch dieses Risiko als niedrig eingeschätzt wird.

Auch die Risiken eines fehlerhaften Zahlungsverkehrs oder unrichtiger Buchungen im Rechnungswesen sowie unzureichender oder irreführender Informationen an das Management werden aufgrund des installierten rechnungslegungsbezogenen IKS als niedrig eingeschätzt.

3.3 Gesamteinschätzung

Die Einschätzung der Risikolage insbesondere vor dem Hintergrund der negativen gesamtwirtschaftlichen Entwicklung hat im Vergleich zum Vorjahr keine gänzlich neuartigen Risiken hervorgebracht, sodass die Gesamtbeurteilung der Risikolage weitgehend unverändert ist.

In der Gesamtbewertung und in Anbetracht der bestehenden hohen Risikotragfähigkeit des Konzerns sieht die Geschäftsführung weiterhin keine gravierenden oder gar bestandsgefährdenden Risiken für den Konzern, weder durch Einzelrisiken noch durch deren Aggregation. Die aufgezeigten Risiken sind weitestgehend als niedrig einzustufen, sodass auch im Hinblick auf die beschriebenen Chancen weiterhin von einer sehr stabilen Entwicklung ausgegangen wird.

4 Prognosebericht

Erreichung der Prognosen für das Jahr 2023

Auch wenn das Jahr 2023 durch die negative gesamtwirtschaftliche Entwicklung mit hoher Inflation, anhaltender Energiekrise, Lieferengpässen und einem gestiegenen Zinsniveau geprägt war, konnte VIVAWEST ihre für das abgelaufene Jahr gesteckten finanziellen Ziele übererfüllen.

Im Konzernlagebericht 2022 war für das Jahr 2023 ein Außenumsatz in Höhe von 955 Millionen € (davon 940 Millionen € im Segment Immobilien) prognostiziert worden. Dieses Umsatzziel wurde mit erreichten 994 Millionen € (davon 972 Millionen € im Segment Immobilien) übertroffen. Das bereinigte EBITDA des Jahres 2023 in Höhe von 433 Millionen € (davon 404 Millionen € im Segment Immobilien) lag ebenfalls deutlich über dem prognostizierten Wert von 391 Millionen € (davon 369 Millionen € im Segment Immobilien). Die Kennzahl FFO, für die ein Wert von 227 Millionen € erwartet worden war, betrug am Jahresende 267 Millionen €.

Ausblick auf das laufende Geschäftsjahr 2024

Im Mittelpunkt des Geschäftsmodells des Vivawest-Konzerns, das ökonomische und ökologische Effizienz mit sozialer Verantwortung verbindet, steht weiterhin die nachhaltige Bewirtschaftung und Entwicklung des Bestandsportfolios. Damit verbunden sind die sukzessive Optimierung des Immobilienportfolios zur Realisierung nachhaltiger Wertsteigerungen sowie die kontinuierliche Verbesserung der laufenden Bewirtschaftungsperformance.

Insgesamt wird für das Geschäftsjahr 2024 ein stabiler Geschäftsverlauf erwartet. Die Konzernplanung unterstellt, dass sich die positive operative Entwicklung der Vorjahre fortsetzen wird. Im laufenden Jahr sind weiterhin steigende Mieterlöse aufgrund von allgemeinen und auf die Situation in den einzelnen Quartieren zugeschnittenen Mietanpassungen sowie aufgrund der Umsetzung von Investitionsvorhaben absehbar. Ergänzend werden Ergebnisbeiträge aus der kontinuierlichen Veräußerung von Immobilien erwartet, sowohl von bebauten Grundstücken vorrangig des Altbaubestandes als auch von unbebauten Grundstücken, die für eine Bebauung mit Bestandswohnungen nicht geeignet sind. Auf der Aufwandsseite wird sich die Intensivierung der Modernisierungsprogramme auf dem Weg zu einem klimaneutralen Gebäudebestand niederschlagen.

Bei einem gegenüber den Vorjahren leicht erhöhten Personalbestand wird für das Geschäftsjahr 2024 ein Außenumsatz von insgesamt 982 Millionen € erwartet.

Darüber hinaus sieht die Konzernplanung für das Geschäftsjahr 2024 ein bereinigtes EBITDA von 442 Millionen € vor. Die Kennzahl FFO als vereinfachte finanzwirtschaftliche Erfolgsgröße aus dem Bestandsgeschäft wird im Geschäftsjahr 2024 voraussichtlich 259 Millionen € betragen. Die Entwicklung der Kennzahlen gegenüber dem Vorjahr ist im Wesentlichen geprägt durch zunehmende Aufwendungen für den Austausch von Heizanlagen (Energieträgerwechsel), der im Rahmen der Dekarbonisierung des Wohnungsbestands sukzessive intensiviert wird, sowie durch steigende Zinsaufwendungen infolge des erhöhten Zinsniveaus.

Bezüglich der Wertentwicklung wird erwartet, dass sowohl die beizulegenden Zeitwerte der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien als auch das wirtschaftliche Eigenkapital des Konzerns, der NAV, im Geschäftsjahr 2024 ansteigen werden.

Essen, 20. Februar 2024

Dieser Bericht enthält zukunftsgerichtete Aussagen, die auf den gegenwärtigen Erwartungen, Vermutungen und Prognosen der Geschäftsführung sowie den ihr derzeit verfügbaren Informationen beruhen. Die zukunftsgerichteten Aussagen sind nicht als Garantien der darin genannten zukünftigen Entwicklungen und Ergebnisse zu verstehen. Die zukünftigen Entwicklungen und Ergebnisse sind vielmehr abhängig von einer Vielzahl von Faktoren, sie beinhalten verschiedene Risiken und Unwägbarkeiten und beruhen auf Annahmen, die sich möglicherweise nicht als zutreffend erweisen.

Konzernabschluss 2023

der Vivawest GmbH, Essen

Gewinn- und Verlustrechnung

Vivawest-Konzern

		Geschäftsjahr
in Millionen €	Anhang	2023	2022
Umsatzerlöse	6.1	993,7	911,4
Bestandsveränderung der Erzeugnisse und Leistungen		18,2	4,1
Andere aktivierte Eigenleistungen ^*)		29,8	25,6
Sonstige betriebliche Erträge	6.2	60,4	60,3
Materialaufwand ^*)	6.3	-394,7	-337,0
Personalaufwand	6.4	-187,0	-179,9
Abschreibungen und Wertminderungen	6.5	-214,6	-190,3
Sonstige betriebliche Aufwendungen	6.6	-91,0	-90,1
Ergebnis vor Finanzergebnis und Ertragsteuern		214,8	204,1
Zinserträge	6.7	0,9	5,9
Zinsaufwendungen	6.7	-104,6	-82,7
Sonstiges Finanzergebnis	6.8	5,9	5,9
Finanzergebnis		-97,8	-70,9
Ergebnis vor Ertragsteuern		117,0	133,2
Ertragsteuern	6.9	-25,7	-26,3
Ergebnis nach Steuern		91,3	106,9
davon entfallen auf
Andere Gesellschafter		4,9	4,8
Gesellschafter der Vivawest GmbH (Konzernergebnis)		86,4	102,1

^*) Vorjahreszahlen angepasst.

Gesamterfolgsrechnung

Vivawest-Konzern

		Geschäftsjahr
in Millionen €	Anhang	2023	2022
Ergebnis nach Steuern		91,3	106,9
davon entfallen auf Andere Gesellschafter		4,9	4,8
Gesellschafter der Vivawest GmbH (Konzernergebnis)		86,4	102,1
Erfolgsbestandteile, die künftig in den Gewinn oder Verlust umgegliedert werden		-3,8	0,0
Marktbewertung von Finanzinstrumenten in Sicherungsbeziehungen		-5,4	-
Latente Steuern		1,6	-
Erfolgsbestandteile, die nicht in den Gewinn oder Verlust umgegliedert werden		-26,2	140,6
Neubewertungsergebnisse aus leistungsorientierten Plänen		-36,8	198,7
Latente Steuern		10,6	-58,1
Andere Erfolgsbestandteile nach Steuern	7.9	-30,0	140,6
davon entfallen auf Andere Gesellschafter		-0,2	0,4
Gesellschafter der Vivawest GmbH		-29,8	140,2
Gesamterfolg		61,3	247,5
davon entfallen auf Andere Gesellschafter		4,7	5,2
Gesellschafter der Vivawest GmbH		56,6	242,3

Bilanz

Vivawest-Konzern

in Millionen €	Anhang	31.12.2023	31.12.2022
Immaterielle Vermögenswerte	7.1	72,8	70,6
Sachanlagen	7.2	119,6	124,1
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien	7.3	7.447,8	7.256,5
Finanzielle Vermögenswerte	7.4	33,1	32,9
Latente Steuern	7.14	6,0	4,1
Sonstige Forderungen	7.6	0,1	0,1
Langfristige Vermögenswerte		7.679,4	7.488,3
Vorräte	7.5	51,4	28,5
Laufende Ertragsteueransprüche	7.14	3,7	4,1
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	7.6	18,4	7,7
Sonstige Forderungen	7.6	20,3	18,6
Finanzielle Vermögenswerte	7.4	2,1	1,4
Flüssige Mittel	7.7	61,5	62,2
		157,4	122,5
Zur Veräußerung vorgesehene Vermögenswerte	7.8	2,9	-
Kurzfristige Vermögenswerte		160,3	122,5
Summe Vermögenswerte		7.839,7	7.610,8
Gezeichnetes Kapital		150,3	150,3
Rücklagen		1.495,9	1.588,2
Anteile der Gesellschafter der Vivawest GmbH		1.646,2	1.738,5
Anteile anderer Gesellschafter		73,3	74,6
Eigenkapital	7.9	1.719,5	1.813,1
Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen	7.10	441,0	394,0
Sonstige Rückstellungen	7.11	41,9	38,7
Latente Steuern	7.14	47,4	46,6
Finanzielle Verbindlichkeiten	7.12	4.702,7	4.599,6
Sonstige Verbindlichkeiten	7.13	225,0	214,7
Langfristige Schulden		5.458,0	5.293,6
Sonstige Rückstellungen	7.11	103,6	126,4
Laufende Ertragsteuerschulden	7.14	33,3	27,3
Finanzielle Verbindlichkeiten	7.12	427,7	231,6
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie Vermietung	7.13	61,6	82,5
Sonstige Verbindlichkeiten	7.13	36,0	36,3
Kurzfristige Schulden		662,2	504,1
Summe Eigenkapital und Schulden		7.839,7	7.610,8

Eigenkapitalveränderungsrechnung

Vivawest-Konzern

Anhang 7.9		Rücklagen
in Millionen €	Gezeichnetes Kapital	Kapitalrücklage	Angesammelte Ergebnisse	Angesammelte andere Erfolgsbestandteile	Anteile der Gesellschafter der Vivawest GmbH	Anteile anderer Gesellschafter
Stand 01.01.2022	150,3	1.134,8	360,1	0,0	1.645,2	75,4
Ausschüttung			-149,0		-149,0	-6,0
Ergebnis nach Steuern			102,1		102,1	4,8
Andere Erfolgsbestandteile nach Steuern			140,2		140,2	0,4
Gesamterfolg der Berichtsperiode			242,3		242,3	5,2
Stand 31.12.2022	150,3	1.134,8	453,4	0,0	1.738,5	74,6
Anpassungen gem. IAS 8			0,1		0,1
Stand 01.01.2023	150,3	1.134,8	453,5	0,0	1.738,6	74,6
Ausschüttung			-149,0		-149,0	-6,0
Ergebnis nach Steuern			86,4		86,4	4,9
Andere Erfolgsbestandteile nach Steuern			-26,0	-3,8	-29,8	-0,2
Gesamterfolg der Berichtsperiode			60,4	-3,8	56,6	4,7
Stand 31.12.2023	150,3	1.134,8	364,9	-3,8	1.646,2	73,3

Anhang 7.9
in Millionen €	Summe Eigenkapital
Stand 01.01.2022	1.720,6
Ausschüttung	-155,0
Ergebnis nach Steuern	106,9
Andere Erfolgsbestandteile nach Steuern	140,6
Gesamterfolg der Berichtsperiode	247,5
Stand 31.12.2022	1.813,1
Anpassungen gem. IAS 8	0,1
Stand 01.01.2023	1.813,2
Ausschüttung	-155,0
Ergebnis nach Steuern	91,3
Andere Erfolgsbestandteile nach Steuern	-30,0
Gesamterfolg der Berichtsperiode	61,3
Stand 31.12.2023	1.719,5

Kapitalflussrechnung

Vivawest-Konzern

		Geschäftsjahr
in Millionen €	Anhang	2023	2022
Ergebnis vor Finanzergebnis und Ertragsteuern		214,8	204,1
Abschreibungen, Wertminderungen/Wertaufholungen langfristiger Vermögenswerte		200,0	184,2
Ergebnis aus dem Abgang langfristiger Vermögenswerte		-60,8	-43,2
Sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen/Erträge ^**)		-13,1	-9,9
Veränderung der Vorräte		-17,5	-8,6
Veränderung der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen		0,8	-
Veränderung der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie Vermietung und der kurzfristigen erhaltenen Kundenanzahlungen		-2,0	10,0
Veränderung der Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen		-4,1	5,0
Veränderung der sonstigen Rückstellungen		-0,6	9,7
Veränderung der übrigen Vermögenswerte/Schulden ^**)		-13,3	-15,8
Zinsauszahlungen		-78,8	-64,7
Zinseinzahlungen		0,8	0,3
Dividendeneinzahlungen		4,6	5,7
Ein-/Auszahlungen für Ertragsteuern		-8,0	-58,7
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit	8.1	222,8	218,1
Auszahlungen für Investitionen in immaterielle Vermögenswerte, Sachanlagen, als Finanzinvestition gehaltene Immobilien		-444,5	-525,3
Auszahlungen für Investitionen in Unternehmensbeteiligungen		-1,9	-0,1
Einzahlungen aus Veräußerungen von immateriellen Vermögenswerten, Sachanlagen, Bestandsimmobilien		71,3	66,4
Ein-/Auszahlungen für Wertpapiere, Geldanlagen und Ausleihungen		-0,2	0,1
Cashflow aus Investitionstätigkeit	8.2	-375,3	-458,9
Auszahlungen an andere Gesellschafter		-1,3	-1,3
Auszahlungen an Gesellschafter der Vivawest GmbH ^*)		-155,4	-155,4
Aufnahme der Finanzschulden		478,3	711,1
Tilgung der Finanzschulden ^**)		-169,8	-312,6
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit	8.3	151,8	241,8
Zahlungswirksame Veränderung der flüssigen Mittel		-0,7	1,0
Flüssige Mittel zum Geschäftsjahresbeginn		62,2	61,2
Zahlungswirksame Veränderung der flüssigen Mittel		-0,7	1,0
Flüssige Mittel zum Geschäftsjahresende	7.7	61,5	62,2

^*) einschließlich Garantiedividende an RAG AKTIENGESELLSCHAFT, Essen
^**) Vorjahreszahlen angepasst.

1 Segmentberichterstattung Vivawest-Konzern nach operativen Segmenten

Anhang 9.1	Immobilien		Immobiliendienstleistungen		Summe berichtspflichtige Segmente
in Millionen €	2023	2022	2023	2022	2023	2022
Außenumsatz	971,7	890,1	21,9	21,3	993,6	911,4
Innenumsatz	0,3	0,2	143,5	131,3	143,8	131,5
Gesamtumsatz	972,0	890,3	165,4	152,6	1.137,4	1.042,9
Bereinigtes EBITDA	403,9	380,8	28,8	20,2	432,7	401,0
Abschreibungen	-173,8	-167,8	-13,1	-12,4	-186,9	-180,2
Bereinigtes EBIT	211,2	203,8	15,5	7,7	226,7	211,5
Bereinigungen	-4,3	-0,8	-1,8	-0,7	-6,1	-1,5
Zinserträge	2,0	1,5	0,7	0,2	2,7	1,7
Zinsaufwendungen	-102,3	-81,9	-2,0	-0,6	-104,3	-82,5
Ergebnis vor Ertragsteuern	106,5	122,7	12,5	6,5	119,0	129,2
Sachinvestitionen	406,4	546,8	15,6	13,5	422,0	560,3
Finanzinvestitionen	0,5	0,3	-	-	0,5	0,3
Funds From Operations	242,9	240,0	23,8	17,6	266,7	257,6
Net Asset Value (zum Stichtag)	6.653,8	7.162,8	-40,5	-29,3	6.613,3	7.133,5
Andere wesentliche zahlungsunwirksame Aufwendungen und Erträge	-55,5	-59,4	-10,3	-14,2	-65,8	-73,6
Mitarbeiter (zum Stichtag)	1.198	1.199	1.237	1.199	2.435	2.398

Anhang 9.1	Bergbaufolgemanagement		Konsolidierung		Summe Konzern
in Millionen €	2023	2022	2023	2022	2023	2022
Außenumsatz	0,1	-	-	-	993,7	911,4
Innenumsatz	-	-	-143,8	-131,5	-	-
Gesamtumsatz	0,1	-	-143,8	-131,5	993,7	911,4
Bereinigtes EBITDA	0,1	-	-	-	432,8	401,0
Abschreibungen	-	-	-	-	-186,9	-180,2
Bereinigtes EBIT	0,1	-	-	-	226,8	211,5
Bereinigungen	-	-	-	-	-6,1	-1,5
Zinserträge	-	4,5	-1,8	-0,3	0,9	5,9
Zinsaufwendungen	-2,1	-0,5	1,8	0,3	-104,6	-82,7
Ergebnis vor Ertragsteuern	-2,0	4,0	-	-	117,0	133,2
Sachinvestitionen	-	-	-	-	422,0	560,3
Finanzinvestitionen	-	-	-	-	0,5	0,3
Funds From Operations	-	-	-	-	266,7	257,6
Net Asset Value (zum Stichtag)	-55,2	-54,9	-	-	6.558,1	7.078,6
Andere wesentliche zahlungsunwirksame Aufwendungen und Erträge	-0,2	-0,4	-	-	-66,0	-74,0
Mitarbeiter (zum Stichtag)	12	12	-	-	2.447	2.410

2 Allgemeine Informationen

Die Vivawest GmbH, Essen, ist ein in Deutschland ansässiges, national tätiges Immobilienunternehmen mit Fokussierung auf Wohnimmobilien, vgl. Anhangziffern 1 und 9. Das Unternehmen hat seine Geschäftsanschrift in 45899 Gelsenkirchen, Nordsternplatz 1, und ist im Handelsregister des Amtsgerichts Essen, HRB Nr. 19621, eingetragen.

Zum 31. Dezember 2023 halten die RAG-Stiftung, Essen, 40,0 Prozent, die Vermögensverwaltungs- und Treuhandgesellschaft der Industriegewerkschaft Bergbau und Energie mit beschränkter Haftung (VTG), Hannover, 26,8 Prozent, die RAG Finanz-GmbH & Co. KG (RAG), Essen, 18,2 Prozent sowie die Evonik Operations GmbH, Essen, und der Evonik Pensionstreuhand e. V., Essen, jeweils 7,5 Prozent der Geschäftsanteile an der Vivawest GmbH.

Die Vivawest GmbH wird mit ihren Tochtergesellschaften auf oberster Ebene in den HGB-Konzernabschluss der RAG-Stiftung als vollkonsolidiertes Unternehmen einbezogen (kleinster und größter Konsolidierungskreis). Der Konzernabschluss wird im Unternehmensregister (www.unternehmensregister.de) veröffentlicht.

Der vorliegende Konzernabschluss der Vivawest GmbH und ihrer Tochterunternehmen - zusammen "Vivawest" oder "Konzern" - wird gemäß § 290 HGB aufgestellt und ebenfalls im Unternehmensregister veröffentlicht.

3 Grundlagen der Abschlussaufstellung

3.1 Übereinstimmung mit den IFRS

Der vorliegende Konzernabschluss wurde in Anwendung des § 315e Abs. 3 HGB nach den International Financial Reporting Standards (IFRS) aufgestellt und stimmt mit diesen überein. Die IFRS umfassen die vom International Accounting Standards Board (IASB), London, verabschiedeten Standards (IFRS, IAS) und die Interpretationen (IFRIC, SIC) des IFRS Interpretations Committee (IFRS IC), wie sie von der Europäischen Union übernommen wurden. Weitere Angaben erfolgen nach nationalen Vorschriften gemäß § 315e Abs. 1 HGB.

3.2 Darstellung der Abschlussbestandteile

Der Konzernabschluss umfasst das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2023 und wird in Euro aufgestellt. Alle Beträge werden, soweit nicht anders vermerkt, gerundet in Millionen Euro (Millionen €) angegeben.

Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sowie der Ausweis von Posten im Konzernabschluss werden grundsätzlich von Periode zu Periode beibehalten. Abweichungen von diesem Grundsatz werden bei Änderungen von Rechnungslegungsstandards separat, ansonsten unter den jeweiligen Anhangziffern dargestellt. Um die Klarheit der Darstellung zu verbessern, werden einzelne Posten in der Gewinn- und Verlustrechnung, der Gesamterfolgsrechnung, der Bilanz sowie der Eigenkapitalveränderungsrechnung zusammengefasst und im Anhang weiter erläutert.

Die Gewinn- und Verlustrechnung wird nach dem Gesamtkostenverfahren erstellt. Dabei werden die Aufwendungen nach ihrer Art gegliedert.

Die Gesamterfolgsrechnung leitet das Ergebnis nach Steuern aus der Gewinn- und Verlustrechnung unter Berücksichtigung der anderen Erfolgsbestandteile auf den Gesamterfolg des Konzerns über.

Die Bilanz wird nach der Fristigkeit der Vermögenswerte und Schulden gegliedert. Vermögenswerte und Schulden sind grundsätzlich als kurzfristig einzustufen, wenn sie innerhalb von zwölf Monaten nach dem Bilanzstichtag realisiert oder erfüllt werden.

In der Eigenkapitalveränderungsrechnung werden die Veränderungen des gezeichneten Kapitals und der Rücklagen, die den Gesellschaftern der Vivawest GmbH zustehen, sowie die Veränderungen der Anteile anderer Gesellschafter für die Berichtsperiode gezeigt.

Die Kapitalflussrechnung stellt Informationen über die Zahlungsströme des Konzerns zur Verfügung. Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit wird nach der indirekten Methode ermittelt, bei der das Ergebnis vor Finanzergebnis und Ertragsteuern um Auswirkungen von nicht zahlungswirksamen Aufwendungen und Erträgen sowie um Posten, die der Investitions- und Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind, bereinigt wird. Des Weiteren werden bestimmte Veränderungssalden der Bilanz hinzugerechnet.

Der Anhang beinhaltet grundsätzliche Informationen zum Abschluss, ergänzende Informationen zu den obigen Abschlussbestandteilen sowie weitere Angaben, wie zum Beispiel die Segmentberichterstattung.

3.3 Neue Rechnungslegungsvorschriften

Erstmalig anzuwendende Rechnungslegungsvorschriften

Im Geschäftsjahr 2023 waren verschiedene überarbeitete bzw. neu verabschiedete Rechnungslegungsvorschriften und Klarstellungen erstmalig anzuwenden. Die Änderungen haben keine wesentlichen Auswirkungen auf den Vivawest-Konzern.

		Anwendungspflicht
Standard/Interpretation	Titel des Standards/der Interpretation bzw. der Änderung	gemäß IASB	gemäß EU
IFRS 17	Versicherungsverträge (diverse Änderungen, erstmalige Anwendung und IFRS 9-Vergleichsinformationen)	01.01.2023	01.01.2023
IAS 1 und IFRS Practice Statement 2	Darstellung des Abschlusses (Änderungen in Bezug auf die Angabe von Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden)	01.01.2023	01.01.2023
IAS 8	Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden, Änderungen von Schätzungen und Fehler (Änderungen in Bezug auf rechnungslegungsbezogene Schätzungen)	01.01.2023	01.01.2023
IAS 12	Ertragsteuern (Änderungen in Bezug auf latente Steuern auf Leasingverhältnisse und Stilllegungsverpflichtungen)	01.01.2023	01.01.2023
IAS 12	Ertragsteuern (Reform der internationalen Unternehmensbesteuerung - Pillar Two Modellregelungen)	01.01.2023	23.05.2023/ 01.01.2023

Im Jahr 2021 haben sich die Mitgliedsstaaten der Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) im Rahmen der Initiative "Inclusive Framework on Base Erosion and Profit Shifting (BEPS)" auf die Einführung einer globalen Mindeststeuer von 15 Prozent unter dem Begriff "Pillar Two" geeinigt. Vivawest verfolgt aufmerksam die Entwicklungen im Zusammenhang mit der Änderung an IAS 12 "Ertragsteuern" in Bezug auf die Pillar Two Modellregelungen. Vivawest wendet die Ausnahmeregelung für den Ausweis und die Offenlegung von Informationen über latente Steueransprüche und -verbindlichkeiten im Zusammenhang mit Ertragsteuern aus der globalen Mindestbesteuerung an, die in den im Mai 2023 veröffentlichten und im November 2023 von der EU übernommenen Änderungen zu IAS 12 vorgesehen ist.

Die Vivawest GmbH unterfällt als eine im Teileigentum stehende Muttergesellschaft den Regelungen des Mindeststeuergesetzes (MinStG), ohne selbst Steuerschuldnerin zu sein. Das MinStG ist erstmals für Geschäftsjahre anzuwenden, die nach dem 30. Dezember 2023 beginnen. Folglich kann sich für die Vivawest GmbH für das am 31. Dezember 2023 endende Geschäftsjahr kein tatsächlicher Steueraufwand oder -ertrag und auch keine andere Zahlungsverpflichtung aus dem Mindeststeuergesetz ergeben. Die nach diesem Regime zu ermittelnde effektive Steuerquote wird voraussichtlich den Mindeststeuersatz von 15 Prozent nicht unterschreiten, sodass eine Ausgleichsverpflichtung aus § 3 Abs. 6 Satz 1 MinStG in den Folgejahren nicht bestehen sollte.

Noch nicht verpflichtend anzuwendende Rechnungslegungsvorschriften

Das International Accounting Standards Board (IASB) hat weitere Rechnungslegungsvorschriften (IFRS, IAS) und Interpretationen (IFRIC, SIC) verabschiedet, die im Geschäftsjahr 2023 noch nicht verpflichtend anzuwenden waren bzw. von der Europäischen Union noch nicht in europäisches Recht übernommen wurden. Wesentliche Auswirkungen dieser neuen Regelungen auf die laufende oder auf künftige Berichtsperioden sind nicht erkennbar, werden aber fortlaufend analysiert.

		Anwendungspflicht
Standard/Interpretation	Titel des Standards/der Interpretation bzw. der Änderung	gemäß IASB	gemäß EU
Übernahme in europäisches Recht erfolgt
IFRS 16	Leasingverhältnisse (Klarstellung der Folgebewertung von Sale-and-lease-back-Transaktionen durch einen Verkäufer-Leasingnehmer)	01.01.2024	01.01.2024
IAS 1	Darstellung des Abschlusses (Klarstellung zur Klassifizierung von Schulden als kurz- oder langfristig)	01.01.2024	01.01.2024
IAS 1	Darstellung des Abschlusses (Klarstellung zur Klassifizierung von Schulden als kurz- oder langfristig) - Verschiebung des Erstanwendungszeitpunkts	01.01.2024	01.01.2024
IAS 1	Darstellung des Abschlusses (Klarstellung zur Klassifizierung von langfristigen Schulden mit Nebenbedingungen)	01.01.2024	01.01.2024
Übernahme in europäisches Recht noch ausstehend
IAS 7 und IFRS 7	Kapitalflussrechnungen, Finanzinstrumente: Angaben (Reverse-Factoring-Vereinbarungen)	01.01.2024	-
IAS 21	Auswirkungen von Wechselkursänderungen (Klarstellung zur Bestimmung des Wechselkurses bei langfristig fehlender Umtauschbarkeit in eine andere Währung)	01.01.2025	-

3.4 Konsolidierungskreis und -methoden

Konsolidierungskreis

Neben der Vivawest GmbH werden in den Konzernabschluss alle wesentlichen Tochterunternehmen einbezogen, die die Vivawest GmbH unmittelbar oder mittelbar beherrscht. Die Vivawest GmbH beherrscht ein Unternehmen, wenn sie schwankenden Renditen aus ihrem Engagement bei dem Unternehmen ausgesetzt ist bzw. Anrechte auf diese besitzt und die Renditen mittels ihrer Verfügungsgewalt über das Unternehmen beeinflussen kann. Erst- bzw. Entkonsolidierungen erfolgen grundsätzlich zum Zeitpunkt des Erwerbs oder Verlustes der Beherrschung.

Assoziierte Unternehmen sowie Gemeinschaftsunternehmen werden grundsätzlich nach der Equity-Methode bilanziert. Assoziierte Unternehmen sind Unternehmen, bei denen der Konzern einen maßgeblichen Einfluss, jedoch keine Beherrschung oder gemeinschaftliche Führung in Bezug auf die Finanz- und Geschäftspolitik hat. Ein Gemeinschaftsunternehmen ist eine gemeinschaftliche Vereinbarung, bei der der Konzern zusammen mit anderen Partnern die gemeinschaftliche Führung ausübt, wobei er Rechte am Nettovermögen der Vereinbarung besitzt.

Unternehmen, deren Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage im Einzelnen und insgesamt von untergeordneter Bedeutung ist, werden grundsätzlich erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet bilanziert, wobei dieser im Wesentlichen den Anschaffungskosten entspricht.

Der Konsolidierungskreis wird unter der Anhangziffer 5.1 dargestellt.

Konsolidierungsmethoden

Die in die Konsolidierung einbezogenen Abschlüsse der Tochterunternehmen werden nach einheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden aufgestellt.

Im Erwerbszeitpunkt erfolgt die Kapitalkonsolidierung durch Verrechnung der Beteiligungsbuchwerte mit dem anteiligen neu bewerteten Eigenkapital der Tochterunternehmen. Anschaffungsnebenkosten sind nicht im Beteiligungsbuchwert, sondern als Aufwand in der Gewinn- und Verlustrechnung zu erfassen. Die Vermögenswerte und Schulden (Reinvermögen) der Tochterunternehmen werden dabei mit ihren beizulegenden Zeitwerten angesetzt. Werden vor Übergang der Kontrolle bereits Anteile an einem Tochterunternehmen gehalten, so sind diese Anteile neu zu bewerten und hieraus resultierende Wertänderungen in der Gewinn- und Verlustrechnung unter den sonstigen betrieblichen Erträgen bzw. Aufwendungen zu erfassen. Gewinne oder Verluste, die in den anderen Erfolgsbestandteilen erfasst wurden, sind auf derselben Grundlage auszubuchen, wie dies erforderlich wäre, wenn der Erwerber den zuvor gehaltenen Anteil unmittelbar veräußert hätte. Verbleibende positive Unterschiedsbeträge werden als Geschäfts- oder Firmenwert aktiviert. Negative Unterschiedsbeträge werden nach erneuter Überprüfung der beizulegenden Zeitwerte des Reinvermögens ergebniswirksam erfasst.

Änderungen der Beteiligungsquote an einem bereits konsolidierten Tochterunternehmen, die nicht zu einem Beherrschungsverlust führen, werden als erfolgsneutrale Transaktion zwischen Eigentümern direkt im Eigenkapital bilanziert. Unter diesen Umständen sind die Anteile der Eigentümer des Mutterunternehmens und der anderen Gesellschafter so anzupassen, dass sie die Änderungen der an dem Tochterunternehmen bestehenden Anteilsquoten widerspiegeln. Jede Differenz zwischen dem Betrag, um den die Anteile anderer Gesellschafter angepasst werden, und dem beizulegenden Zeitwert der gezahlten oder erhaltenen Gegenleistung ist unmittelbar im Eigenkapital zu erfassen und den Anteilen der Eigentümer des Mutterunternehmens zuzuordnen. Direkt zurechenbare Transaktionskosten sind ebenfalls als Bestandteil der erfolgsneutralen Transaktion zwischen Eigentümern zu bilanzieren mit der Ausnahme von Kosten für die Emission von Schuldtiteln oder Eigenkapitalinstrumenten, die weiterhin gemäß den Vorschriften für Finanzinstrumente zu erfassen sind. Ein- und Auszahlungen aus diesen Transaktionen werden im Cashflow aus Finanzierungstätigkeit ausgewiesen.

Mit dem Zeitpunkt, in dem die Beherrschung über ein Tochterunternehmen endet, ist das Tochterunternehmen nicht mehr in den Konzernabschluss einzubeziehen. Im Rahmen der Entkonsolidierung werden das Reinvermögen des Tochterunternehmens und die Anteile anderer Gesellschafter (anteiliges Reinvermögen am Tochterunternehmen) ausgebucht. Der Veräußerungsgewinn bzw. -verlust ist aus Konzernsicht zu ermitteln. Er ergibt sich als Differenz aus dem Veräußerungserlös (Veräußerungspreis abzüglich Veräußerungskosten) und dem abgehenden anteiligen Reinvermögen am Tochterunternehmen (inklusive verbliebener stiller Reserven und Lasten sowie eines zuzuordnenden Geschäfts- oder Firmenwerts). Die Anteile, die Vivawest am ehemaligen Tochterunternehmen behält, werden mit dem zum Zeitpunkt des Beherrschungsverlusts beizulegenden Zeitwert neu angesetzt. Alle hieraus resultierenden Gewinne und Verluste sind in der Gewinn- und Verlustrechnung unter den sonstigen betrieblichen Erträgen bzw. Aufwendungen zu erfassen. Darüber hinaus werden Beträge, die im Eigenkapital unter den angesammelten sonstigen Erfolgsbestandteilen erfasst sind, ebenfalls in die Gewinn- und Verlustrechnung umgebucht, soweit nicht eine andere Rechnungslegungsvorschrift eine direkte Übertragung in die Gewinnrücklagen verlangt.

Aufwendungen und Erträge, Zwischenergebnisse sowie Forderungen und Schulden zwischen den einbezogenen Tochterunternehmen werden eliminiert. In Einzelabschlüssen vorgenommene Abschreibungen auf deren Anteile werden zurückgenommen.

3.5 Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Ertragsrealisierung

In einem Fünf-Schritte-Modell werden nach IFRS 15 "Revenue from Contracts with Customers" detaillierte Vorgaben unter anderem zur Identifizierung separater Leistungsverpflichtungen, zur Höhe der erwarteten Gegenleistung unter Berücksichtigung variabler Preisbestandteile und zur Verteilung der erwarteten Gegenleistung auf die identifizierten Leistungsverpflichtungen gegeben. Darüber hinaus ist nach einheitlichen Kriterien zu unterscheiden, ob eine Leistungsverpflichtung zeitpunkt- oder zeitraumbezogen zu erfassen ist. Erlöse werden realisiert, wenn durch Übertragung eines zugesagten Vermögenswerts (Gut oder Dienstleistung) auf einen Kunden eine Leistungsverpflichtung erfüllt wird. Als übertragen gilt ein Vermögenswert dann, wenn der Kunde die Verfügungsgewalt über diesen Vermögenswert erlangt. Ein vertraglicher Vermögenswert aus Verträgen mit Kunden ist auszuweisen, wenn der Zeitpunkt der Erfüllung der Leistungsverpflichtung und damit der Umsatzrealisierungszeitpunkt vor dem Zeitpunkt des Zahlungseingangs liegt. Eine vertragliche Verbindlichkeit aus Verträgen mit Kunden ist auszuweisen, wenn der Zeitpunkt der Erfüllung der Leistungsverpflichtung und damit der Umsatzrealisierungszeitpunkt nach dem Zeitpunkt des Zahlungseingangs liegt.

Erlöse aus Operating-Leasing-Verhältnissen fallen nicht in den Anwendungsbereich des IFRS 15 "Revenue from Contracts with Customers".

Umsatzerlöse und andere Erträge werden wie im Folgenden beschrieben realisiert:

(a) Umsatzerlöse

Unter den Umsatzerlösen werden überwiegend Erträge aus der Vermietung, Bewirtschaftung und Verwaltung von Immobilien sowie aus dem Neubau von Ein- und Mehrfamilienhäusern für Dritte und aus dem Verkauf von Wohnungsbeständen erfasst. Darüber hinaus werden Umsätze aus wohnungsnahen Dienstleistungen generiert.

Erlöse aus der Vermietung von Immobilien werden monatlich mit der Leistungserbringung (Bereitstellung des Wohnraums) erfasst. Erlöse aus der Vermietung von Immobilien sowie die Betriebskostenarten Grundsteuer und Gebäudeversicherung fallen nicht unter IFRS 15 "Revenue from Contracts with Customers", sondern als Leasing unter IFRS 16 "Leases". Die Erlöse aus dem Operating-Leasing werden periodengerecht über die Vertragslaufzeit, reduziert um Erlösschmälerungen und Mietverzichte, ergebniswirksam erfasst.

Abrechenbare Leistungen aus Betriebs- und Heizkosten fallen als selbstständige Leistungsverpflichtungen im Übrigen unter IFRS 15 "Revenue from Contracts with Customers", werden mit den von den Mietern für diese Leistungen erhaltenen Abschlagszahlungen verrechnet und sofort als Umsatz realisiert. Die angefallenen Betriebskosten, bei denen sich Vivawest nicht als Agent nach IFRS 15 "Revenue from Contracts with Customers" qualifiziert, werden auf die Mieter umgelegt, brutto ausgewiesen und monatlich zeitraumbezogen erfasst. Sie entsprechen dem vertraglich vereinbarten Transaktionspreis, der monatlich fällig ist. Überschüsse aus den erhaltenen Betriebskostenvorauszahlungen werden in den Verbindlichkeiten aus Vermietung ausgewiesen.

Erlöse aus dem Verkauf von Immobilien werden grundsätzlich bei Vorliegen der allgemeinen Voraussetzungen erfasst, wenn mit Eigentumsübergang die Verfügungsgewalt auf den Kunden übergegangen ist. Die Umsatzerlöse entsprechen dem vertraglich vereinbarten Transaktionspreis. Im Transaktionspreis, der grundsätzlich zeitnah vor der Übergabe der Immobilie fällig wird, ist keine signifikante Finanzierungskomponente enthalten. Allgemeine Risiken aus dem Verkaufsgeschäft werden auf Basis von Erfahrungswerten durch entsprechende Rückstellungen abgebildet. Die zum Verkauf bestimmten Immobilien werden in das Vorratsvermögen umgegliedert, sofern dem Verkauf eine Entwicklungsmaßnahme vorausgeht. Die Realisierung der Erlöse aus dem Verkauf von Bestandsimmobilien erfolgt zeitpunktbezogen. Der Konzern erwirtschaftet darüber hinaus in geringem Umfang Erlöse aus dem Verkauf von Bauträgermaßnahmen, die grundsätzlich zeitraumbezogen erfasst werden.

Die Erlöse aus Dienstleistungsgeschäften betreffen überwiegend wohnungsnahe Dienstleistungen. Diese werden bei Vorliegen der allgemeinen Voraussetzungen zeitraumbezogen erfasst, da dem Kunden der Nutzen aus der Leistung grundsätzlich unmittelbar zufließt. Die vertraglichen Modalitäten bestimmen den Transaktionspreis, beispielsweise leistungsbezogene Pauschalen bzw. Stundensätze, und dessen Fälligkeit. Zum Leistungsumfang vgl. Anhangziffer 9.1.

(b) Andere Erträge

Voraussetzungen für die Erfassung von anderen Erträgen sind, dass die Höhe der Erträge verlässlich bestimmt werden kann sowie der Nutzenzufluss als hinreichend wahrscheinlich einzustufen ist.

Zinserträge werden zeitanteilig unter Anwendung der Effektivzinsmethode erfasst. Dividendenerträge werden erfasst, sobald das Recht auf den Empfang der Zahlung entsteht.

Immaterielle Vermögenswerte

Immaterielle Vermögenswerte werden mit ihren Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten aktiviert. Immaterielle Vermögenswerte mit bestimmbarer Nutzungsdauer werden planmäßig abgeschrieben und bei Vermutung eines Wertminderungsbedarfs daraufhin überprüft, ob Gründe für eine Wertminderung vorliegen, vgl. Anhangziffer 3.5 unter "Werthaltigkeitsprüfung". Immaterielle Vermögenswerte mit unbestimmbarer Nutzungsdauer werden nicht planmäßig abgeschrieben, sondern mindestens einmal jährlich daraufhin überprüft, ob Gründe für eine Wertminderung vorliegen (Werthaltigkeitsprüfung).

(a) Geschäfts- oder Firmenwerte

Geschäfts- oder Firmenwerte haben keine bestimmbare Nutzungsdauer und werden mindestens einmal jährlich daraufhin überprüft, ob Gründe für eine Wertminderung vorliegen (Werthaltigkeitsprüfung).

(b) Sonstige immaterielle Vermögenswerte

Die sonstigen immateriellen Vermögenswerte setzen sich aus Lizenzen sowie Computer-Software zusammen. Lizenzen werden linear über ihre geschätzte Nutzungsdauer von 3 bis 20 Jahren planmäßig abgeschrieben. Erworbene Computer-Software wird linear über ihre geschätzte Nutzungsdauer von 3 bis 5 Jahren abgeschrieben.

Sachanlagen

Sachanlagen werden mit ihren Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten aktiviert und linear über ihre Nutzungsdauer planmäßig abgeschrieben. Bei Vermutung eines Wertminderungsbedarfs werden sie daraufhin überprüft, ob Gründe für eine Wertminderung vorliegen, vgl. Anhangziffer 3.5 unter "Werthaltigkeitsprüfung".

Anschaffungskosten beinhalten die Ausgaben, die direkt dem Erwerb zurechenbar sind. Herstellungskosten selbst erstellter Anlagen umfassen Einzelkosten sowie die zurechenbaren Material- und Fertigungsgemeinkosten einschließlich der Abschreibungen. Fremdkapitalkosten, die direkt dem Erwerb, dem Bau oder der Herstellung eines qualifizierten Vermögenswerts zugeordnet werden können, werden als Teil der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bilanziert. Ein qualifizierter Vermögenswert liegt vor, wenn ein Zeitraum von mehr als einem Jahr erforderlich ist, diesen in seinen beabsichtigten gebrauchsfähigen Zustand zu versetzen.

Abschreibungen erfolgen linear über die erwartete Nutzungsdauer der Vermögenswerte:

in Jahren
Gebäude	10 - 50
Technische Anlagen und Maschinen	5 - 25
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	3 - 23

Verteil- und Messgeräte werden mit ihren Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten aktiviert und linear über ihre Nutzungsdauer von 5 bis 10 Jahren planmäßig abgeschrieben.

Haben wesentliche Teile einer Sachanlage unterschiedliche Nutzungsdauern, werden sie gegebenenfalls als separate Komponenten bewertet und jeweils planmäßig abgeschrieben.

Gewinne und Verluste aus Abgang werden als Differenz zwischen dem Nettoveräußerungserlös und dem Buchwert ermittelt und ergebniswirksam unter den sonstigen betrieblichen Erträgen bzw. Aufwendungen erfasst.

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

Immobilien, die als Finanzinvestition zur Erzielung von Mieteinnahmen und/oder zum Zwecke der Wertsteigerung gehalten werden, werden mit ihren Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten aktiviert und linear über ihre Nutzungsdauer von 10 bis 80 Jahren planmäßig abgeschrieben. Bei Vermutung eines Wertminderungsbedarfs werden sie daraufhin überprüft, ob Gründe für eine Wertminderung vorliegen, vgl. Anhangziffer 3.5 unter "Werthaltigkeitsprüfung".

Die Zeitwerte dieser Immobilien werden nach dem Discounted-Cashflow-Verfahren (DCF-Verfahren) durch interne Gutachter bewertet. Unter Anhangziffer 7.3 "Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien" erfolgen die Angabe der beizulegenden Zeitwerte und eine nähere Erläuterung des eingesetzten Bewertungsverfahrens.

In Übereinstimmung mit den International Valuation Standards (IVS), Effective 31 January 2022 ("White Book"), wurde die Bewertung durch Abzinsung der zu erwartenden zukünftigen Einnahmeüberschüsse nach dem DCF-Verfahren vorgenommen. Diese erfolgt jährlich durch interne Gutachter mithilfe eines EDV-gestützten Bewertungsmodells. PricewaterhouseCoopers GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft (PwC), Berlin, hat im Rahmen der Einführung des Modells bestätigt, dass das Bewertungsverfahren geeignet ist, den beizulegenden Zeitwert gemäß IFRS zu ermitteln. Darüber hinaus wird die Angemessenheit des Immobilienwerts als Market Value gemäß IVS sowie als beizulegender Zeitwert gemäß IFRS jährlich von PwC überprüft. Die Prüfungshandlungen von PwC umfassten die Prüfung des Mengengerüstes für den Bewertungsgegenstand, der Angemessenheit des angewandten Bewertungsverfahrens sowie der Zuverlässigkeit der Objektdaten und der Bewertungsparameter zum Bewertungsstichtag.

Erlöse aus dem Verkauf von Immobilien werden im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit unter Umsatzerlösen und die Abgänge der Buchwerte unter Materialaufwendungen erfasst. Sofern dem Verkauf eine Entwicklungsmaßnahme vorausgeht, erfolgt zuvor eine Umgliederung in das Vorratsvermögen. Ist der Verkauf zum Stichtag sehr wahrscheinlich, erfolgt grundsätzlich ein Ausweis unter den zur Veräußerung vorgesehenen Vermögenswerten. Einzahlungen aus dem Verkauf der Immobilien werden in der Kapitalflussrechnung im Cashflow aus Investitionstätigkeit gezeigt.

Werthaltigkeitsprüfung

Die Werthaltigkeitsprüfung nach IAS 36 "Impairment of Assets" wird für immaterielle Vermögenswerte, Sachanlagen und als Finanzinvestition gehaltene Immobilien bei der Vermutung eines Wertminderungsbedarfs durchgeführt. Die Überprüfung dieser Vermögenswerte erfolgt überwiegend für eine zahlungsmittelgenerierende Einheit (Cash Generating Unit, CGU), die die kleinste identifizierbare Gruppe von Vermögenswerten mit abgrenzbaren Mittelzuflüssen darstellt, oder für eine Gruppe von CGUs. Der Geschäfts- oder Firmenwert wird dem Segment Immobilien - also einer Gruppe von CGUs - zugeordnet. Geschäfts- oder Firmenwerte und sonstige immaterielle Vermögenswerte mit unbestimmbarer Nutzungsdauer werden mindestens einmal jährlich auf ihre Werthaltigkeit überprüft. Der Stichtag für diese Überprüfung ist der 31. Dezember.

Im Rahmen der Werthaltigkeitsprüfung wird der erzielbare Betrag dem Buchwert der CGU/Gruppe von CGUs gegenübergestellt. Der erzielbare Betrag wird bestimmt als der höhere Wert aus beizulegendem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten (Marktwert) und Nutzungswert der CGU/Gruppe von CGUs. Eine Wertminderung ist vorzunehmen, wenn der erzielbare Betrag der CGU/Gruppe von CGUs niedriger ist als ihr Buchwert. Soweit der Grund für den Wertminderungsbedarf entfallen ist, werden - außer beim Geschäfts- oder Firmenwert - ergebniswirksame Zuschreibungen bis maximal zu den fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten vorgenommen.

Der Buchwert des Geschäfts- oder Firmenwerts entfällt wie im Vorjahr vollständig auf das Segment Immobilien (CGU). Für Zwecke der Werthaltigkeitsprüfung erfolgt die Bestimmung des erzielbaren Betrags durch die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes abzüglich Veräußerungskosten der CGU. Der beizulegende Zeitwert wird auf Basis des Zeitwertes der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien (Gross Asset Value) unter Abzug der Nettofinanzschulden (Net Debt) der CGU ermittelt (Nettovermögenswert eines Immobilienunternehmens (NAV)), vgl. Anhangziffern 1, 7.3 und 9.2. Der Nutzungswert der CGU wird mittels eines Bewertungsmodells als Barwert der künftigen Cashflows und somit auf Basis nicht beobachtbarer Inputfaktoren ermittelt (Stufe 3 der Bewertungshierarchie des beizulegenden Zeitwertes, vgl. Anhangziffer 3.5 unter "Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts").

Vorräte

Vorräte werden zum niedrigeren Wert aus Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten und Nettoveräußerungswert angesetzt, wobei die historischen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten die Wertobergrenze darstellen. Der Nettoveräußerungswert entspricht dem im normalen Geschäftsverlauf erzielbaren Verkaufserlös abzüglich der bis zum Verkauf noch anfallenden Aufwendungen für Fertigung und Vertrieb. Die Kosten von Vorräten, die von ähnlicher Beschaffenheit oder Verwendung sind, werden einheitlich auf Basis der Durchschnittsmethode bestimmt. Die Herstellungskosten fertiger und unfertiger Erzeugnisse umfassen die Kosten für Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe, direkte Personalkosten, andere direkte Kosten und der Herstellung zurechenbare Gemeinkosten (basierend auf Normalauslastung). Die Kosten für Vorräte können auch Fremdkapitalkosten im Falle eines qualifizierten Vermögenswerts beinhalten. Ein qualifizierter Vermögenswert liegt vor, wenn ein Zeitraum von mehr als einem Jahr erforderlich ist, diesen in seinen beabsichtigten verkaufsfähigen Zustand zu versetzen, und es sich nicht um in hoher Anzahl regelmäßig hergestellte Vorräte handelt.

Flüssige Mittel

Unter den flüssigen Mitteln sind Guthaben bei Kreditinstituten und Kassenbestände erfasst.

Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen

Die Bewertung der Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen erfolgt nach dem in IAS 19 "Employee Benefits" vorgeschriebenen Anwartschaftsbarwertverfahren für Leistungszusagen (Defined Benefits) auf Altersversorgung. Bei diesem Verfahren werden neben den am Bilanzstichtag bekannten Renten und erworbenen Anwartschaften auch künftig zu erwartende Steigerungen von Gehältern und Renten berücksichtigt. Die Bewertung basiert auf den biometrischen Grundlagen der "Richttafeln 2018 G" von Klaus Heubeck.

Versicherungsmathematische Gewinne und Verluste in den Verpflichtungen und Vermögenserträge auf das Planvermögen (ohne Zinsertrag) ergeben sich aus dem Unterschiedsbetrag zwischen den zum Jahresende rechnungsmäßig erwarteten und den tatsächlich ermittelten Pensionsverpflichtungen sowie aus Abweichungen zwischen dem zum Jahresende erwarteten und dem tatsächlich festgestellten Zeitwert des Planvermögens.

Neu entstandene Wertänderungen in einem Jahr aus versicherungsmathematischen Gewinnen/Verlusten aus den Verpflichtungen, Vermögenserträge auf das Planvermögen (ohne Zinsertrag), Veränderungen der Limitierung des Planvermögens (ohne Zinskosten) und Vermögenserträge auf Erstattungsansprüche (ohne Zinsertrag) werden direkt gegen die angesammelten anderen Erfolgsbestandteile (Other Comprehensive Income, OCI) verrechnet.

Dem Verpflichtungsumfang zum Jahresende wird das Planvermögen zum Zeitwert gegenübergestellt (Finanzierungsstand). Unter Berücksichtigung der Limitierung des Planvermögens (Asset Ceiling) ergeben sich die Pensionsrückstellungen.

Beitragsorientierte Zusagen (Defined Contribution) führen in der Periode zu Aufwand, in der die Zahlung erfolgt.

Beitragsorientierte Verpflichtungen existieren aufgrund staatlicher Pläne (gesetzliche Rentenversicherung).

Sonstige Rückstellungen

Sonstige Rückstellungen sind Schulden, die bezüglich ihrer Fälligkeit oder ihrer Höhe ungewiss sind. Sie werden gebildet, sofern rechtliche oder faktische Verpflichtungen gegenwärtig gegenüber Dritten bestehen, die auf vergangenen Ereignissen beruhen und wahrscheinlich zu einem Mittelabfluss führen werden. Darüber hinaus muss die Schätzung der Höhe der Verpflichtung verlässlich möglich sein. Wenn eine Anzahl gleichartiger Verpflichtungen besteht, wird die Wahrscheinlichkeit eines Nutzenabflusses auf Basis der Gruppe dieser Verpflichtungen als Ganzes ermittelt. Restrukturierungsrückstellungen werden nur angesetzt, wenn eine faktische Verpflichtung aufgrund eines detaillierten, formalen Plans entsteht und bei den Betroffenen die gerechtfertigte Erwartung geweckt wird, dass die Restrukturierungsmaßnahme auch durchgeführt wird.

Rückstellungen werden mit ihrem wahrscheinlichen Erfüllungsbetrag angesetzt und berücksichtigen auch zukünftige Kostensteigerungen. Langfristige Rückstellungen werden abgezinst. Eine Abzinsung wird nicht vorgenommen bei kurzfristigen Rückstellungen sowie beim kurzfristigen Teil langfristiger Rückstellungen. Mit fortschreitendem Zeitverlauf werden die Rückstellungen neuen Erkenntnisgewinnen angepasst.

Latente Steuern, laufende Ertragsteuern

Latente Steuern werden nach IAS 12 "Income Taxes" für temporäre Ansatz- und Bewertungsunterschiede von Vermögenswerten und Schulden zwischen der Steuerbilanz und der IFRS-Bilanz gebildet. Des Weiteren können aktive latente Steuern auf Verlustvorträge ausgewiesen werden, sofern deren Nutzung wahrscheinlich ist. Aktive latente Steuern sind grundsätzlich mit der Maßgabe angesetzt, dass ein künftiges zu versteuerndes Einkommen wahrscheinlich ist, mit dem die temporären Differenzen genutzt werden können. Soweit die Realisierung aktiver latenter Steuern unwahrscheinlich ist, erfolgt eine Wertberichtigung. Der Vivawest-Konzern bewertet die latenten Steuern unter der Beachtung, dass ein einheitlicher ertragsteuerlicher Organkreis besteht. Vivawest folgt im Rahmen dieser Betrachtung der "formalen Methode", das heißt, alle latenten Steuern, aktiv wie passiv, die aus dem sich am 31.12. abzeichnenden ertragsteuerlichen Organkreis gespeist werden, werden auf der Ebene des Organträgers Vivawest GmbH beurteilt und erfasst. Weiterhin befinden sich Tochterunternehmen im Konsolidierungskreis, die nicht dem ertragsteuerlichen Organkreis der Vivawest GmbH angehören. Zum 31.12. weisen diese Tochterunternehmen temporäre Differenzen auf, auf die latente Steuern gebildet wurden. Daneben weisen sie Verlustvorträge aus, auf die - sofern die Verlustvorträge für nutzbar gehalten werden - ebenfalls latente Steuern gebildet wurden. Auf die vorhandenen Verlustvorträge, die als nicht nutzbar eingestuft werden, können keine latenten Steuern gebildet werden.

Latente Steueransprüche (aktive latente Steuern) und latente Steuerschulden (passive latente Steuern) werden saldiert, soweit das Unternehmen ein Recht zur Aufrechnung der laufenden Ertragsteueransprüche und -schulden hat und wenn sich die aktiven und passiven latenten Steuern auf laufende Ertragsteuern beziehen, die von der gleichen Steuerbehörde erhoben werden.

Zur Ermittlung der latenten Steuern sind die Steuersätze anzuwenden, die nach der derzeitigen Rechtslage für den Zeitpunkt gültig oder angekündigt sind, in dem sich die temporären Differenzen wahrscheinlich ausgleichen werden. Da der größte Teil der Gesellschaften des Vivawest-Konzerns für gewerbesteuerliche Zwecke die sogenannte erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 ff. GewStG in Anspruch nimmt, werden die latenten Steuern mit 16 Prozent (Vorjahr: 16 Prozent) berechnet; dies entspricht der Körperschaftsteuer zuzüglich des Solidaritätszuschlags. Bei den übrigen Gesellschaften kommt ein Steuersatz in Höhe von 30 Prozent (Vorjahr: 30 Prozent) zum Tragen. Hierbei werden neben der Körperschaftsteuer von 15 Prozent (Vorjahr: 15 Prozent) der Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent (Vorjahr: 5,5 Prozent) auf die Körperschaftsteuer und die durchschnittliche Gewerbesteuer von circa 14 Prozent (Vorjahr: circa 14 Prozent) berücksichtigt.

Laufende Ertragsteuern für die Berichtsperiode und für frühere Perioden sind mit dem Betrag zu bemessen, in dessen Höhe eine Zahlung an bzw. Erstattung durch die Steuerbehörden erwartet wird. Sie werden anhand der am Bilanzstichtag geltenden gesellschaftsbezogenen Steuersätze ermittelt. Ungewisse Ertragsteueransprüche und -schulden werden angesetzt, sobald die Eintrittswahrscheinlichkeit höher als 50 Prozent ist. Bilanzierte unsichere Ertragsteuerpositionen werden mit dem wahrscheinlichsten Wert angesetzt.

Finanzinstrumente

Als Finanzinstrumente werden vertraglich vereinbarte Rechte und Verpflichtungen bilanziert, aus denen ein Zu- oder Abfluss von finanziellen Vermögenswerten oder die Ausgabe von Eigenkapitalinstrumenten resultiert. Sie werden in originäre und derivative Finanzinstrumente unterteilt und in der Bilanz unter den finanziellen Vermögenswerten bzw. Verbindlichkeiten sowie Forderungen aus Lieferungen und Leistungen bzw. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie Vermietung ausgewiesen.

Beim erstmaligen Ansatz werden Finanzinstrumente mit Ausnahme der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen ohne signifikante Finanzierungskomponente, die zu deren Transaktionspreis bewertet werden, mit ihrem beizulegenden Zeitwert zuzüglich direkt zuordenbarer Transaktionskosten bewertet. Transaktionskosten von Finanzinstrumenten, die der Bewertungskategorie "Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert (At Fair Value through Profit or Loss)" zuzuordnen sind, werden direkt in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Die Folgebewertung richtet sich nach der Kategorisierung der Finanzinstrumente.

(a) Originäre Finanzinstrumente

Die erstmalige Erfassung von originären Vermögenswerten erfolgt zum Erfüllungstag; ihre Ausbuchung erfolgt, wenn die vertraglichen Rechte auf Erhalt von Zahlungen erloschen sind oder übertragen wurden und Vivawest im Wesentlichen alle Chancen und Risiken, die mit dem Eigentum verbunden sind, übertragen hat. Finanzielle Verbindlichkeiten werden ausgebucht, wenn sie getilgt sind, das heißt, wenn die Verpflichtung beglichen, aufgehoben oder ausgelaufen ist.

Im Konzern bilanzierte originäre finanzielle Vermögenswerte fallen in die Bewertungskategorie "Zu fortgeführten Anschaffungskosten (At amortised Cost)" oder "Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert (At Fair Value through Profit or Loss)"; die originären finanziellen Verbindlichkeiten sind der Kategorie "Zu fortgeführten Anschaffungskosten (At amortised Cost)" zuzuordnen. Eine freiwillige Designation als "Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert (Fair Value Option)" liegt weder bei finanziellen Vermögenswerten noch bei finanziellen Verbindlichkeiten vor.

Die Folgebewertung von Finanzinstrumenten ist abhängig vom Geschäftsmodell des Konzerns zur Steuerung des Vermögenswerts und von den Zahlungsstrommerkmalen. Im Folgenden werden die im Konzern verwendeten Bewertungskategorien dargestellt:

Der Konzern bewertet seine finanziellen Vermögenswerte zu fortgeführten Anschaffungskosten (At amortised Cost), wenn beide folgenden Bedingungen erfüllt sind. Der finanzielle Vermögenswert ist dem Geschäftsmodell "Halten" designiert, dessen Zielsetzung darin besteht, finanzielle Vermögenswerte zur Vereinnahmung der vertraglichen Cashflows zu halten, und die Vertragsbedingungen führen zu Cashflows, die ausschließlich Tilgungs- und Zinszahlungen auf den ausstehenden Kapitalbetrag darstellen. Die Kategorie umfasst insbesondere Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, Ausleihungen sowie sonstige finanzielle Vermögenswerte. Diese finanziellen Vermögenswerte werden zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Verwendung der Effektivzinsmethode bewertet und unterliegen den Wertminderungsvorschriften für erwartete Kreditverluste.

Der Konzern bewertet alle übrigen Beteiligungen einschließlich nicht konsolidierter verbundener Unternehmen in der Folge erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert. Hat die Geschäftsführung des Konzerns das bedingte Wahlrecht dahingehend ausgeübt, Effekte aus der Änderung des beizulegenden Zeitwerts von Eigenkapitalinstrumenten im sonstigen Ergebnis darzustellen, erfolgt nach Ausbuchung des Instruments keine spätere Umgliederung der Fair-Value-Gewinne und -Verluste in den Gewinn oder Verlust. Bei Vivawest werden der Kategorie "Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert (At Fair Value through Profit or Loss)" Eigenkapitalinstrumente zugeordnet, die nicht konsolidiert oder at Equity bilanziert werden. Der beizulegende Zeitwert entspricht bei diesen Eigenkapitalinstrumenten im Wesentlichen den Anschaffungskosten, da diese die beste Schätzung des beizulegenden Zeitwerts darstellen. Vivawest stuft diese Beteiligungen als langfristige, strategische Investitionen ein. Bei den dieser Kategorie zugeordneten Fremdkapitalinstrumenten handelt es sich um Wertpapiere, die das Zahlungsstromkriterium, bei dem Cashflows ausschließlich Tilgungs- und Zinszahlungen auf den ausstehenden Kapitalbetrag darstellen, nicht erfüllen.

Für finanzielle Vermögenswerte, die den Wertminderungsvorschriften des IFRS 9 "Financial Instruments" unterliegen, wird eine Risikovorsorge für erwartete Verluste gebildet. Der Konzern beurteilt auf zukunftsgerichteter Basis die mit seinen finanziellen Vermögenswerten, die zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet werden, verbundenen erwarteten Kreditverluste.

Für die finanziellen Vermögenswerte im Anwendungsbereich der Wertminderungsvorschriften wird bei Zugang grundsätzlich der erwartete Ausfall berechnet, welcher sich auf die nächsten zwölf Monate bezieht. Sofern der jeweilige Vertragspartner zum Bilanzstichtag ein absolut niedriges Ausfallrisiko aufweist, ergibt sich an dieser Betrachtung keine Änderung. Im Vivawest-Konzern wird ein absolut niedriges Ausfallrisiko angenommen, wenn das Risiko der Nichterfüllung als äußerst gering eingeschätzt wird und die Gegenpartei jederzeit in der Lage ist, ihre vertraglichen Zahlungsverpflichtungen kurzfristig zu erfüllen. Dies betrifft zum aktuellen Bilanzstichtag sämtliche Ausleihungen, die sonstigen finanziellen Vermögenswerte sowie flüssige Mittel. Bei einer signifikanten Erhöhung des Kreditrisikos wird der erwartete Ausfall berechnet, welcher sich auf die Gesamtlaufzeit des Vertrags bezieht. Zur Berechnung des erwarteten Verlusts werden insbesondere die Ausfallwahrscheinlichkeit sowie die Ausfallkredithöhe herangezogen. In die Ermittlung der Ausfallwahrscheinlichkeit fließen auch zukunftsgerichtete Informationen ein.

Bei Forderungen aus Lieferungen und Leistungen wendet der Konzern den gemäß IFRS 9 "Financial Instruments" zulässigen vereinfachten Ansatz an, dem zufolge die über die Laufzeit erwarteten Kreditverluste ab der erstmaligen Erfassung der Forderung zu erfassen sind. Als Hauptursachen für rückständige und ausbleibende Mietzahlungen werden wachsende Verschuldung, Arbeitslosigkeit und familiäre Probleme der Kunden gesehen. Durch ein intensives Forderungsmanagement - unterstützt durch eigene Sozialarbeiter - wird gewährleistet, dass problematische Mietverhältnisse schnell erkannt und entsprechende Gegenmaßnahmen ergriffen werden können. Die Faktoren bzw. Szenarien, die prospektiv zu einem stark steigenden bzw. sinkenden Ausmaß an Forderungsausfällen führen könnten, werden zu jedem Bilanzstichtag überprüft. Auf Basis historischer und prognostizierter Daten werden in einer Bewertungsmatrix kalkulierte Verlustraten zugrunde gelegt, vgl. Anhangziffer 7.6.

Eine beeinträchtigte Bonität wird angenommen, wenn objektive Hinweise auf Zahlungsunfähigkeit vorliegen. Eine Ausbuchung der finanziellen Vermögenswerte wird erst vorgenommen, wenn nach angemessener Einschätzung keine Realisierbarkeit mehr erwartet wird. Wertminderungen werden ergebniswirksam erfasst. Soweit der Grund für den Wertminderungsbedarf entfallen ist, werden ergebniswirksame Zuschreibungen bis zur Höhe der fortgeführten Anschaffungskosten vorgenommen.

Der Kategorie "Zu fortgeführten Anschaffungskosten (At amortised Cost)" sind insbesondere Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie Vermietung, Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und Kredite von Nichtbanken zugeordnet. Diese werden zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Verwendung der Effektivzinsmethode bewertet.

(b) Derivative Finanzinstrumente

Derivative Finanzinstrumente (Derivate) können zur Absicherung von Risiken aus Zinsänderungen eingesetzt werden. Die erstmalige Erfassung erfolgt zum Handelstag. Existiert für das Derivat kein Börsen- oder Marktpreis auf einem aktiven Markt, wird der beizulegende Zeitwert mittels finanzmathematischer Methoden ermittelt. Die Zinsderivate werden durch Abzinsung zukünftiger Cashflows bewertet.

Freistehende derivative Finanzinstrumente gehören der Kategorie "Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert (At Fair Value through Profit or Loss)" an. Finanzinstrumente dieser Kategorie werden an jedem Bilanzstichtag zum beizulegenden Zeitwert bewertet. Ein Gewinn oder Verlust aus der Änderung des beizulegenden Zeitwerts wird ergebniswirksam erfasst.

Die Bilanzierung von Sicherungs- und zugehörigen Grundgeschäften im Rahmen des Hedge Accounting ist an bestimmte Kriterien geknüpft. Das Hedge Accounting setzt insbesondere eine ausführliche Dokumentation der Sicherungsbeziehung und einen Nachweis der erwarteten sowie der tatsächlichen Sicherungseffektivität voraus. Es ist dann zu beenden, wenn die Voraussetzungen nicht mehr erfüllt sind. Bei Cashflow-Hedges ist eine Beendigung des Hedge Accounting auch dann erforderlich, wenn der Eintritt der vorhergesehenen Transaktion nicht mehr wahrscheinlich ist. In diesem Falle ist der in den angesammelten anderen Erfolgsbestandteilen erfasste Betrag ergebniswirksam in die Gewinn- und Verlustrechnung umzubuchen.

Leasing

Leasing ist eine Vereinbarung, in der gegen eine Zahlung oder Zahlungen das Recht auf Nutzung eines Vermögenswerts für einen bestimmten Zeitraum übertragen wird.

Alle im Zusammenhang mit den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien bestehenden Mietverhältnisse sind als Operating-Leasing eingestuft. Vivawest tritt hierbei als Leasinggeber auf.

Für den Leasingnehmer sieht IFRS 16 "Leases" ein einziges Bilanzierungsmodell (Right-of-Use-Model) vor. Dies führt beim Leasingnehmer dazu, dass sämtliche Vermögenswerte und Verbindlichkeiten aus Leasingvereinbarungen in der Bilanz zu erfassen sind. Im Vivawest-Konzern wurden Erbbaurechtsverträge sowie Verträge über die Anmietung von Geschäftsräumen als wesentliche Leasingverträge identifiziert und in die Bilanz aufgenommen. Für kurzfristige Leasingverhältnisse oder solche über Vermögenswerte von geringem Wert besteht ein Bilanzierungswahlrecht. Vivawest übt dieses Wahlrecht dahingehend aus, dass solche Leasingverhältnisse nicht angesetzt werden. Zu Beginn eines Leasingverhältnisses erfasst der Leasingnehmer einen Vermögenswert aus einem Nutzungsrecht (Right-of-Use-Asset) sowie eine Verbindlichkeit aus Leasing, die im Zugangszeitpunkt grundsätzlich einander entsprechen. Der Vermögenswert aus einem Nutzungsrecht wird in der Regel über die Vertragslaufzeit abgeschrieben. Das Nutzungsrecht unterliegt dem Wertminderungstest nach IAS 36 "Impairment of Assets". Die Verbindlichkeit bemisst sich grundsätzlich als Barwert der Leasingzahlungen, die während der Laufzeit des Leasingverhältnisses gezahlt werden. Die laufenden Zahlungen werden grundsätzlich in einen Tilgungs- und einen Zinsanteil aufgeteilt.

Als unwesentlich identifizierte betriebsübliche Verpflichtungen aus Leasingverträgen werden im Konzern innerhalb der Aufwendungen ausgewiesen.

Zur Veräußerung vorgesehene Vermögenswerte und mit diesen im Zusammenhang stehende Schulden Langfristige Vermögenswerte werden als "zur Veräußerung vorgesehen" ausgewiesen, wenn der zugehörige Buchwert überwiegend durch ein Veräußerungsgeschäft und nicht durch fortgesetzte Nutzung realisiert wird. Die Vermögenswerte müssen in ihrem jetzigen Zustand zu Bedingungen, die für den Verkauf derartiger Vermögenswerte gängig und üblich sind, sofort veräußerbar sein und die Veräußerung muss höchstwahrscheinlich sein. Sofern mit einer Transaktion auch die zugehörigen Schulden mitveräußert werden sollen, werden diese ebenfalls gesondert ausgewiesen.

Vivawest bilanziert als Finanzinvestition gehaltene Immobilien grundsätzlich als "zur Veräußerung vorgesehen", wenn zum Bilanzstichtag notarielle Kaufverträge vorliegen, der Besitzübergang aber erst in der Folgeperiode erfolgen wird.

Unmittelbar vor der erstmaligen Einstufung als "zur Veräußerung vorgesehen" sind die Vermögenswerte und Schulden gemäß den bisher relevanten Rechnungslegungsvorschriften zu bewerten. Danach sind sie mit dem niedrigeren Wert aus Buchwert und beizulegendem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten anzusetzen. Für eine spätere Neubewertung sind für Vermögenswerte und Schulden, die nicht unter die Bewertungsvorschriften des IFRS 5 "Non-current Assets Held for Sale and Discontinued Operations" fallen, auch weiterhin die relevanten Rechnungslegungsvorschriften zu beachten.

Soweit es sich nicht um eine nicht fortgeführte Aktivität (Discontinued Operation) handelt, werden die Ergebnisse aus der Bewertung und dem Verkauf dieser Vermögenswerte weiterhin im Ergebnis der fortgeführten Aktivitäten ausgewiesen.

Zuwendungen der öffentlichen Hand

Zuwendungen der öffentlichen Hand im Zusammenhang mit als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und sonstige Aufwandszuschüsse werden unter den sonstigen Verbindlichkeiten abgegrenzt und über den Zeitraum als Ertrag erfasst, um sie mit den entsprechenden Aufwendungen, die sie kompensieren sollen, zu verrechnen. Zuwendungen der öffentlichen Hand für den Erwerb oder Bau von Sachanlagen hingegen vermindern die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten. Sie werden über die Nutzungsdauer der Sachanlage in Form geminderter Abschreibungen ergebniswirksam erfasst.

Der Konzern bilanziert insbesondere Zuwendungen in Form zinsvergünstigter Förderdarlehen von öffentlichen Banken. Niedrig verzinsliche Darlehen werden mit ihrem beizulegenden Zeitwert angesetzt, der niedriger als der Rückzahlungsbetrag des Darlehens ist. Der daraus resultierende Unterschiedsbetrag wird als Zuwendung passivisch abgegrenzt, sofern er nicht bei der Zugangsbewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zu berücksichtigen war. Die Auflösung des passiven Rechnungsabgrenzungspostens erfolgt betragsmäßig in gleicher Höhe wie die Aufzinsung der finanziellen Verbindlichkeiten. Die Auflösung wird in den Umsatzerlösen vereinnahmt, sofern die niedrig verzinslichen Darlehen als Kompensation für die entgangenen Mieterträge aufgrund von Mietpreisbindung und Belegungsrechten gewährt wurden. Wurde der Zinsvorteil im Zusammenhang mit Investitionen gewährt, erfolgt die Auflösung des passiven Rechnungsabgrenzungspostens für die Dauer der Vorteilsgewährung über die sonstigen betrieblichen Erträge.

Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts

Der beizulegende Zeitwert ist der Preis, der bei Veräußerung eines Vermögenswerts oder bei der Übertragung einer Verbindlichkeit im Rahmen einer gewöhnlichen Transaktion zwischen Marktteilnehmern am Bewertungsstichtag erhalten bzw. gezahlt würde, und stellt somit einen Abgangspreis basierend auf einer hypothetischen Transaktion am Bewertungsstichtag dar. Existieren für das Bewertungsobjekt mehrere Märkte, wird der Hauptmarkt bzw. subsidiär der vorteilhafteste Markt herangezogen, zu dem der Bilanzierende Zugang hat. Transaktionskosten sind nicht Teil des beizulegenden Zeitwerts, sondern werden entsprechend dem jeweils maßgeblichen Bilanzierungsstandard behandelt. Der beizulegende Zeitwert von nichtfinanziellen Vermögenswerten wird nach dem Konzept der bestmöglichen Verwendung aus Marktsicht ermittelt; diese Verwendung muss nicht mit der gegenwärtigen Nutzung des Vermögenswerts übereinstimmen. Bei finanziellen Vermögenswerten und Schulden werden Kreditausfallrisiken berücksichtigt.

Die Bewertung zum beizulegenden Zeitwert erfolgt auf Basis einer dreistufigen Hierarchie: Sofern vorhanden, werden die auf einem aktiven Markt beobachtbaren Börsen- oder Marktpreise für identische Vermögenswerte bzw. Verbindlichkeiten unangepasst herangezogen (Stufe 1). Ist ein solcher Preis nicht verfügbar, werden Bewertungstechniken mit direkt oder indirekt beobachtbaren Inputfaktoren genutzt (Stufe 2). In allen anderen Fällen wird auf Bewertungstechniken zurückgegriffen, bei denen die verwendeten Parameter nicht auf beobachtbaren Marktdaten basieren (Stufe 3).

Eventualschulden, Eventualforderungen und sonstige finanzielle Verpflichtungen

Eventualschulden sind, soweit sie nicht im Rahmen eines Unternehmenserwerbs anzusetzen waren, nicht in der Bilanz zu erfassende mögliche oder gegenwärtige Verpflichtungen, die auf vergangenen Ereignissen beruhen und bei denen ein Abfluss von Ressourcen nicht unwahrscheinlich ist.

Eventualforderungen sind nicht bilanzierungsfähige mögliche Vermögenswerte, die aus vergangenen Ereignissen entstehen und deren Existenz durch das Eintreten oder Nichteintreten eines oder mehrerer unsicherer künftiger Ereignisse erst noch bestätigt wird. Eintreten oder Nichteintreten stehen dabei nicht vollständig unter der Kontrolle des Unternehmens. Eine Eventualforderung wird angegeben, wenn der Zufluss wirtschaftlichen Nutzens wahrscheinlich ist.

Sonstige finanzielle Verpflichtungen resultieren aus unbelasteten schwebenden Rechtsgeschäften, Dauerschuldverhältnissen, öffentlich-rechtlichen Auflagen oder sonstigen wirtschaftlichen Verpflichtungen, die nicht bereits unter den bilanzierten Schulden oder den Eventualschulden erfasst sind und sofern sie für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind.

4 Diskussion zu Annahmen und Schätzungsunsicherheiten

Mit Erstellung des Konzernabschlusses werden Annahmen und Einschätzungen getroffen, welche die Zukunft betreffen. Die hieraus abgeleiteten Schätzungen werden naturgemäß nicht immer den späteren Gegebenheiten entsprechen. Schätzungsanpassungen werden zum Zeitpunkt besserer Kenntnis ergebniswirksam berücksichtigt. Diejenigen Annahmen und Schätzungen, die ein beträchtliches Risiko in Form einer Anpassung der Buchwerte von Vermögenswerten und Schulden innerhalb des nächsten Geschäftsjahres mit sich bringen können, werden im Folgenden dargestellt:

(a) Werthaltigkeit von Geschäfts- oder Firmenwerten

Die Überprüfung der Werthaltigkeit von Geschäfts- oder Firmenwerten erfordert auch Annahmen und Schätzungen bezüglich künftiger Cashflows, erwarteter Wachstumsraten, Währungskurse und Diskontierungssätze. Die hierzu getroffenen Annahmen können Änderungen unterliegen, die zu Wertminderungen in zukünftigen Perioden führen würden. Die bestimmende Größe für die Berechnung des NAV ist der Zeitwert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien (Gross Asset Value), dessen Ermittlung im Wesentlichen durch die Bewertungsparameter Diskontierungszinssatz, Marktmiete sowie Leerstandsquote beeinflusst wird. Eine Erhöhung des Diskontierungszinssatzes um einen zehntel Prozentpunkt, eine Verminderung der Marktmiete um zwei Prozentpunkte sowie eine Erhöhung der Leerstandsquote um einen Prozentpunkt würden jeweils bei sonst unveränderten Parametern und auch bei einem Zusammenfallen dieser Veränderungen zu keinem Wertminderungsbedarf führen.

(b) Werthaltigkeit aktiver latenter Steuern

Aktive latente Steuern dürfen nur insoweit angesetzt werden, wie es hinreichend wahrscheinlich ist, dass zukünftig ausreichend zu versteuernde Jahresergebnisse verfügbar sein werden. Die Berechnung latenter Steuern erfolgt auf Basis der Steuersätze, die nach der derzeitigen Rechtslage zu dem Zeitpunkt gelten, in dem sich die nur vorübergehenden Differenzen wieder ausgleichen werden. Werden diese Erwartungen nicht erfüllt, so wäre eine Wertberichtigung der aktiven latenten Steuern vorzunehmen.

(c) Werthaltigkeit von sonstigen Vermögenswerten

Sonstige immaterielle Vermögenswerte, Sachanlagen, als Finanzinvestition gehaltene Immobilien, Beteiligungen sowie Forderungen und Ausleihungen unterliegen Einschätzungen hinsichtlich ihrer Nutzungsdauer, Abschreibungsverläufe und Werthaltigkeit. Diese Einschätzungen beruhen auf Erfahrungswerten und Planungen, die unter anderem Annahmen bezüglich wirtschaftlicher Rahmenbedingungen, Branchenentwicklungen bzw. Kundenbonitäten beinhalten. Sofern sich Annahmen oder Umstände wesentlich verändern, ist eine Neubeurteilung der Einschätzungen notwendig, die zu einer Wertminderung des betroffenen Vermögenswerts führen kann.

(d) Bewertung von Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen

Der Bewertung von Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen liegen unter anderem Annahmen über Abzinsungssätze, zukünftig erwartete Gehalts- und Rentensteigerungen sowie Sterbetafeln zugrunde. Diese Annahmen können aufgrund veränderter wirtschaftlicher Bedingungen oder einer veränderten Marktlage von den tatsächlichen Daten abweichen. Eine Verminderung des verwendeten konzernweiten Abzinsungssatzes um einen zehntel Prozentpunkt bei sonst unveränderten Parametern würde zu einer Erhöhung des Barwerts der Pensionsverpflichtungen (Defined Benefit Obligation, DBO) um 7,3 Millionen € (Vorjahr: 6,2 Millionen €) führen. Umgekehrt würde eine Erhöhung des Abzinsungssatzes um einen zehntel Prozentpunkt bei sonst unveränderten Parametern eine Verminderung der DBO um 7,1 Millionen € (Vorjahr: 6,1 Millionen €) bewirken. Eine Verminderung der verwendeten konzernweiten künftigen Entgeltsteigerung um einen Prozentpunkt würde zu einer Verminderung der DBO um 6,7 Millionen € (Vorjahr: 7,4 Millionen €) führen. Umgekehrt würde eine Erhöhung der verwendeten konzernweiten künftigen Entgeltsteigerung um einen Prozentpunkt bei sonst unveränderten Parametern eine Erhöhung der DBO um 7,8 Millionen € (Vorjahr: 8,5 Millionen €) bewirken.

Eine Verminderung der verwendeten konzernweiten künftigen Rentensteigerung um einen Prozentpunkt bei sonst unveränderten Parametern würde zu einer Verminderung der DBO um 36,4 Millionen € (Vorjahr: 35,5 Millionen €) führen. Umgekehrt würde eine Erhöhung der verwendeten konzernweiten künftigen Rentensteigerung um einen Prozentpunkt bei sonst unveränderten Parametern eine Erhöhung der DBO um 43,2 Millionen € (Vorjahr: 42,4 Millionen €) bewirken.

Eine Verminderung der Sterblichkeit in der Rentenbezugsphase um 20 Prozent bei sonst unveränderten Parametern würde zu einer Erhöhung der DBO um 28,2 Millionen € (Vorjahr: 27,3 Millionen €) führen.

(e) Bewertung von sonstigen Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen, insbesondere die Rückstellungen für Rekultivierung und Umweltschutz, für Prozessrisiken sowie für Restrukturierungen, unterliegen naturgemäß in hohem Maße Schätzungsunsicherheiten bezüglich der Höhe oder des Eintrittszeitpunkts der Verpflichtungen. Der Konzern muss teilweise aufgrund von Erfahrungswerten Annahmen bezüglich der Eintrittswahrscheinlichkeit der Verpflichtung oder zukünftiger Entwicklungen, wie zum Beispiel der zur Verpflichtungsbewertung anzusetzenden Kosten, treffen. Diese können insbesondere bei langfristigen Rückstellungen Schätzungsunsicherheiten unterliegen. Des Weiteren ist die Höhe von langfristigen Rückstellungen im besonderen Maße von der Wahl und Entwicklung der marktgerechten Abzinsungssätze abhängig. Im Konzern werden nach Restlaufzeiten gestaffelte Zinssätze verwendet.

5 Veränderungen im Konzern

5.1 Konsolidierungskreis und Anteilsbesitzliste

Neben der Vivawest GmbH werden in den Konzernabschluss alle wesentlichen Tochterunternehmen voll einbezogen.

Unternehmen, deren Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage sowohl im Einzelnen als auch insgesamt von untergeordneter Bedeutung ist, werden in den Konzernabschluss grundsätzlich erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet einbezogen.

Der Konsolidierungskreis blieb im Geschäftsjahr 2023 unverändert:

Anzahl
Vivawest GmbH und konsolidierte Tochterunternehmen 01.01.2023 / 31.12.2023	34

Die folgende Auflistung zeigt den Anteilsbesitz der Vivawest GmbH nach § 313 Abs. 2 HGB.

Die Anteile am Kapital wurden gemäß § 16 AktG berechnet. Demnach wurden Anteile, die von dem Mutterunternehmen, einem in den Konzernabschluss einbezogenen Tochterunternehmen oder von einer für Rechnung dieser Unternehmen handelnden Person gehalten werden, bei der Berechnung berücksichtigt.

Die inländischen Tochterunternehmen, die von den Erleichterungen der §§ 264 Abs. 3 HGB und 264b HGB bezüglich der Gliederungsvorschriften für Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung, der Aufstellung von Anhang und Lagebericht sowie der Offenlegung des Jahresabschlusses Gebrauch gemacht haben, sind gekennzeichnet.

Folgende Unternehmen sind als Tochterunternehmen in den Konzernabschluss einbezogen:

Konsolidierte Unternehmen

			Kapitalanteil in %
Name des Unternehmens	Hauptgeschäft	Sitz
Aachener Bergmannssiedlungsgesellschaft mbH	Immobilienbestand haltende Gesellschaft	Hückelhoven	1)
Artemis Stadtsanierungsgesellschaft Objekt Benrath mbH & Co. KG	Immobilienbestand haltende Gesellschaft	Essen	2)
Bauverein Glückauf GmbH	Immobilienbestand haltende Gesellschaft	Ahlen	1)
EBV Gesellschaft mit beschränkter Haftung	Immobilienbestand haltende Gesellschaft	Hückelhoven	1)
GSG Wohnungsbau Braunkohle GmbH	Immobilienbestand haltende Gesellschaft	Köln	1)
Heinrich Schäfermeyer GmbH	Immobilienbestand haltende Gesellschaft	Hückelhoven	1)
HVG Grünflächenmanagement GmbH	Immobiliendienstleistungen	Gelsenkirchen	1)
Lünener Wohnungs- und Siedlungsgesellschaft mit beschränkter Haftung	Immobilienbestand haltende Gesellschaft	Lünen	1)
Marienfeld Multimedia GmbH	Immobiliendienstleistungen	Gelsenkirchen	1)
PG AC 2 GmbH	Immobilienbestand haltende Gesellschaft	Gelsenkirchen
Rhein Lippe Holding GmbH	Weitere Gesellschaft	Essen	1)
Rhein Lippe Wohnen Gesellschaft mit beschränkter Haftung	Immobilienbestand haltende Gesellschaft	Duisburg	1)
RHZ Handwerks-Zentrum GmbH	Immobiliendienstleistungen	Gelsenkirchen	1)
Siedlung Niederrhein Gesellschaft mit beschränkter Haftung	Immobilienbestand haltende Gesellschaft	Duisburg	1)
SKIBATRON Mess- und Abrechnungssysteme GmbH	Immobiliendienstleistungen	Gelsenkirchen	1)
THS GmbH	Immobilienbestand haltende Gesellschaft	Essen	1)
THS Rheinland Beteiligungs GmbH & Co. KG	Weitere Gesellschaft	Essen	2)
THS Rheinland GmbH	Immobilienbestand haltende Gesellschaft	Leverkusen	1)
THS Westfalen GmbH	Immobilienbestand haltende Gesellschaft	Lünen	1)
Vestische Wohnungsgesellschaft mit beschränkter Haftung	Immobilienbestand haltende Gesellschaft	Herne	1)
Vestisch-Märkische Wohnungsbaugesellschaft mit beschränkter Haftung	Immobilienbestand haltende Gesellschaft	Recklinghausen	1)
Vivawest Dienstleistungen GmbH	Immobiliendienstleistungen	Gelsenkirchen	1)
Vivawest Pensionen GmbH	Weitere Gesellschaft	Essen	1)
Vivawest Projektentwicklungsgesellschaft mbH	Immobilienbestand haltende Gesellschaft	Düsseldorf	1)
Vivawest Projektentwicklungsgesellschaft mbH & Co. Heidequartier oHG	Immobilienbestand haltende Gesellschaft	Gelsenkirchen	2)
Vivawest Ruhr GmbH	Immobilienbestand haltende Gesellschaft	Essen	1)
Vivawest Westfalen GmbH	Immobilienbestand haltende Gesellschaft	Dortmund	1)
Vivawest Wohnen GmbH	Managementgesellschaft	Essen	1)
Walsum Immobilien GmbH	Immobilienbestand haltende Gesellschaft	Duisburg	1)
Wohnbau Auguste Victoria GmbH	Immobilienbestand haltende Gesellschaft	Marl	1)
Wohnbau Westfalen GmbH	Immobilienbestand haltende Gesellschaft	Dortmund	1)
Wohnungsbaugesellschaft für das Rheinische Braunkohlenrevier Gesellschaft mit beschränkter Haftung	Immobilienbestand haltende Gesellschaft	Köln	1)
Wohnungsbaugesellschaft mit beschränkter Haftung "Glückauf"	Immobilienbestand haltende Gesellschaft	Moers	1)

	Kapitalanteil in %
Name des Unternehmens	31.12.2023	31.12.2022
Aachener Bergmannssiedlungsgesellschaft mbH	100,00	100,00
Artemis Stadtsanierungsgesellschaft Objekt Benrath mbH & Co. KG	94,90	94,90
Bauverein Glückauf GmbH	94,90	94,90
EBV Gesellschaft mit beschränkter Haftung	100,00	100,00
GSG Wohnungsbau Braunkohle GmbH	94,90	94,90
Heinrich Schäfermeyer GmbH	100,00	100,00
HVG Grünflächenmanagement GmbH	100,00	100,00
Lünener Wohnungs- und Siedlungsgesellschaft mit beschränkter Haftung	94,90	94,90
Marienfeld Multimedia GmbH	100,00	100,00
PG AC 2 GmbH	100,00	100,00
Rhein Lippe Holding GmbH	100,00	100,00
Rhein Lippe Wohnen Gesellschaft mit beschränkter Haftung	94,84	94,84
RHZ Handwerks-Zentrum GmbH	100,00	100,00
Siedlung Niederrhein Gesellschaft mit beschränkter Haftung	100,00	100,00
SKIBATRON Mess- und Abrechnungssysteme GmbH	100,00	100,00
THS GmbH	94,90	94,90
THS Rheinland Beteiligungs GmbH & Co. KG	94,12	94,12
THS Rheinland GmbH	100,00	100,00
THS Westfalen GmbH	100,00	100,00
Vestische Wohnungsgesellschaft mit beschränkter Haftung	94,90	94,90
Vestisch-Märkische Wohnungsbaugesellschaft mit beschränkter Haftung	100,00	100,00
Vivawest Dienstleistungen GmbH	100,00	100,00
Vivawest Pensionen GmbH	100,00	100,00
Vivawest Projektentwicklungsgesellschaft mbH	100,00	100,00
Vivawest Projektentwicklungsgesellschaft mbH & Co. Heidequartier oHG	100,00	100,00
Vivawest Ruhr GmbH	100,00	100,00
Vivawest Westfalen GmbH	94,90	94,90
Vivawest Wohnen GmbH	100,00	100,00
Walsum Immobilien GmbH	94,90	94,90
Wohnbau Auguste Victoria GmbH	100,00	100,00
Wohnbau Westfalen GmbH	100,00	100,00
Wohnungsbaugesellschaft für das Rheinische Braunkohlenrevier Gesellschaft mit beschränkter Haftung	94,90	94,90
Wohnungsbaugesellschaft mit beschränkter Haftung "Glückauf"	100,00	100,00

¹⁾ Inanspruchnahme von Erleichterungen nach § 264 Abs. 3 HGB.
²⁾ Inanspruchnahme von Erleichterungen nach § 264b HGB.

Aggregiert stellt sich das Hauptgeschäft der Tochterunternehmen der Vivawest GmbH, die alle ihren Sitz in Deutschland haben, wie folgt dar:

	Anzahl der 100-prozentigen Tochterunternehmen		Anzahl der nicht 100-prozentigen Tochterunternehmen
Hauptgeschäft	31.12.2023	31.12.2022	31.12.2023	31.12.2022
Immobilienbestand haltende Gesellschaft	14	14	10	10
Immobiliendienstleistungen	5	5	-	-
Managementgesellschaft	1	1	-	-
Weitere Gesellschaft	2	2	1	1
	22	22	11	11

Es existieren keine nicht 100-prozentigen Tochterunternehmen, an denen für den Konzern wesentliche nicht beherrschende Anteile bestehen.

Folgende Unternehmen werden aus Wesentlichkeitsgründen grundsätzlich erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet in den Konzernabschluss einbezogen:

Nicht konsolidierte Tochterunternehmen

Name des Unternehmens	Sitz	Kapitalanteil in %
GSB Gesellschaft zur Sicherung von Bergmannswohnungen mit beschränkter Haftung	Essen	68,75
Nordsternturm GmbH	Gelsenkirchen	100,00
SKIBA Ingenieurgesellschaft für Gebäudetechnik mbH	Gelsenkirchen	100,00
Unterstützungseinrichtung "GSG/WBG" Gesellschaft mit beschränkter Haftung	Köln	100,00
Vivawest Stiftung gemeinnützige GmbH	Gelsenkirchen	100,00

Gemeinschaftsunternehmen (nicht at Equity bilanziert)

Name des Unternehmens	Sitz	Kapitalanteil in %
Im Kreuzfeld GmbH & Co. KG	Monheim am Rhein	50,00
Im Kreuzfeld Verwaltungsgesellschaft mbH	Monheim am Rhein	50,00

Assoziierte Unternehmen (nicht at Equity bilanziert)

Name des Unternehmens	Sitz	Kapitalanteil in %
Stadthausprojekt Düsseldorf Tannenstraße GmbH	Düsseldorf	26,00
Wohnbau Dinslaken Gesellschaft mit beschränkter Haftung	Dinslaken	46,45

5.2 Akquisitionen und Desinvestitionen

In der Berichtsperiode wurden keine Erwerbe (Akquisitionen) und Verkäufe (Desinvestitionen) getätigt.

6 Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

6.1 Umsatzerlöse

	2023		2022
in Millionen €	insgesamt	davon IFRS 15	insgesamt	davon IFRS 15
Erlöse aus als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	874,5	177,1	805,5	145,7
Erlöse aus Sollmieten	654,2	-	627,4	-
Erlösschmälerungen Sollmieten und Mietverzichte	-22,7	-	-21,4	-
Erlöse aus Betriebskosten	236,4	174,7	192,6	144,0
Andere Erlöse aus Hausbewirtschaftung	2,4	2,4	1,7	1,7
Zinsvorteil niedrig verzinslicher Darlehen	4,2	-	5,2	-
Erlöse aus dem Verkauf von Immobilien	95,4	95,4	83,2	83,2
Erlöse aus dem Verkauf von Grundstücken (Bauträger)	11,6	11,6	19,3	19,3
Erlöse aus dem Verkauf von Bestandsimmobilien	83,8	83,8	63,9	63,9
Erlöse aus Dienstleistungen	21,3	21,3	20,7	20,7
Sonstige Erlöse	2,5	1,2	2,0	0,7
	993,7	295,0	911,4	250,3

Von den im Geschäftsjahr 2023 gemäß IFRS 15 "Revenue from Contracts with Customers" ausgewiesenen Umsatzerlösen entfallen 211,2 Millionen € (Vorjahr: 186,4 Millionen €) auf zeitraumbezogene und 83,8 Millionen € (Vorjahr: 63,9 Millionen €) auf zeitpunktbezogene Umsätze.

Sämtliche Umsatzerlöse wurden in Deutschland erzielt.

6.2 Sonstige betriebliche Erträge

in Millionen €	2023	2022
Erträge aus Wertaufholungen auf Vermögenswerte	8,5	0,9
Erträge aus der Auflösung von Rechnungsabgrenzungsposten	9,1	7,7
Erträge aus Teilschulderlassen (KfW)	11,4	8,6
Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen	1,2	1,5
Erträge aus dem Abgang von Vermögenswerten	0,5	1,0
Erträge aus Weiterbelastungen	6,9	7,2
Erträge aus Versicherungserstattungen	14,9	25,1
Erträge aus Haldenmanagement	2,7	2,7
Übrige Erträge	5,2	5,6
	60,4	60,3

Von den Erträgen aus Wertaufholungen auf Vermögenswerte entfallen nach IAS 36 "Impairment of Assets" 8,2 Millionen € (Vorjahr: 0,8 Millionen €) auf Wertaufholungen aufgrund Veränderungen des Marktwertes auf Immobilien, die als Finanzinvestition gehalten werden und die wie im Vorjahr vollständig dem Segment Immobilien zugeordnet werden. Zudem entfallen 0,2 Millionen € (Vorjahr: 0,0 Millionen €) auf sonstige Forderungen. Nach IFRS 9 "Financial Instruments" entfallen 0,1 Millionen € (Vorjahr: 0,1 Millionen €) auf Forderungen aus Lieferungen und Leistungen.

Die Erträge aus dem Abgang von Vermögenswerten beinhalten mit 0,5 Million € (Vorjahr: 1,0 Millionen €) Erträge aus dem Abgang von Sachanlagen.

6.3 Materialaufwand

in Millionen €	2023	2022
Betriebskosten ^*)	165,4	123,3
Instandhaltungskosten ^*)	118,7	115,4
Andere Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung	7,2	8,8
Buchwertabgang der Bestandsimmobilien	23,3	21,6
Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke	23,1	12,1
Aufwendungen für Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe (RHB)	19,6	18,3
Übrige Aufwendungen	37,4	37,5
	394,7	337,0

^*) Vorjahreszahlen angepasst.

Bei den umlegbaren Betriebskosten wurden einzelne Sachverhalte (Kaltwasser, Entwässerung und Straßenreinigung) identifiziert, bei denen sich Vivawest nach IFRS 15 "Revenue from Contracts with Customers" als Agent qualifiziert. Aus der Nettodarstellung vermindern sich der Materialaufwand und die korrespondierenden Umsatzerlöse um jeweils 60,8 Millionen € (Vorjahr: 60,9 Millionen €).

Die Summe aus Bruttoinstandhaltungs- und Modernisierungsaufwand unter Berücksichtigung der Beiträge des Segments Immobiliendienstleistungen betrug im Berichtsjahr 174,1 Millionen € (Vorjahr: 168,2 Millionen €) bzw. 21,96 € (Vorjahr: 21,23 €) pro Quadratmeter.

Infolge einer im Berichtsjahr verbesserten Darstellung der Aufwendungen und Erträge im Zusammenhang mit konzernintern erstellten als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien wurde der Vorjahresausweis der Betriebskosten (+12,4 Millionen €), der Instandhaltungskosten (+7,5 Millionen €) und der anderen aktivierten Eigenleistungen (+19,9 Millionen €) angepasst.

6.4 Personalaufwand

in Millionen €	2023	2022
Löhne und Gehälter	149,9	135,1
Aufwendungen für soziale Abgaben	27,0	25,5
Pensionsaufwendungen	9,5	18,5
Sonstige Personalaufwendungen	0,6	0,8
	187,0	179,9

In den Aufwendungen für Löhne und Gehälter sind Zuführungen zu Rückstellungen aus Altersteilzeitverpflichtungen in Höhe von 0,2 Millionen € (Vorjahr: 0,1 Millionen €) und Sozialplanleistungen in Höhe von 3,8 Millionen € (Vorjahr: 0,1 Millionen €) enthalten.

Der Zinsaufwand aus der Aufzinsung von Pensionsrückstellungen wird im Zinsergebnis ausgewiesen, vgl. Anhangziffer 6.7.

6.5 Abschreibungen und Wertminderungen

In dieser Position sind Abschreibungen, die die planmäßige Verteilung der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten auf die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer darstellen, sowie Wertminderungen, die bei Anzeichen eines zusätzlichen Wertminderungsbedarfs festgestellt wurden, enthalten.

in Millionen €	2023	2022
Abschreibungen	186,9	180,2
Wertminderungen	27,7	10,1
	214,6	190,3

Abschreibungen

Die Abschreibungen verteilen sich auf folgende Gruppen von Vermögenswerten:

in Millionen €	2023	2022
Immaterielle Vermögenswerte	2,5	2,2
Sachanlagen	17,8	17,3
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien	166,6	160,7
	186,9	180,2

Wertminderungen

Die Wertminderungen, die bei Anzeichen eines zusätzlichen Wertminderungsbedarfs nach IAS 36 "Impairment of Assets" bzw. nach IFRS 9 "Financial Instruments" festgestellt wurden, entfallen auf folgende Gruppen von Vermögenswerten:

in Millionen €	2023	2022
Wertminderungen nach IAS 36	22,5	5,2
Sachanlagen	0,1	0,1
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien	21,3	4,7
Sonstige Forderungen	1,1	0,4
Wertminderungen nach IFRS 9	5,2	4,9
Finanzinstrumente	5,2	4,9
	27,7	10,1

(a) Wertminderungen nach IAS 36

Die Wertminderungen nach IAS 36 "Impairment of Assets" entfallen mit 21,3 Millionen € (Vorjahr: 4,7 Millionen €) auf das Segment Immobilien und wurden für Immobilien, die als Finanzinvestition gehalten werden, im Rahmen der jährlichen Überprüfung der Marktwertveränderungen erfasst. Diesen Wertminderungen stehen Wertaufholungen in Höhe von 8,2 Millionen € (Vorjahr: 0,8 Millionen €) gegenüber, die wie im Vorjahr vollständig dem Segment Immobilien zuzuordnen sind. Zur Bewertung der beizulegenden Zeitwerte vgl. Anhangziffer 7.3.

Der erzielbare Betrag für Immobilien, die als Finanzinvestition gehalten werden, für die im Berichtsjahr Wertminderungen vorgenommen wurden, beträgt 64,1 Millionen € (Vorjahr: 45,1 Millionen €) und 51,4 Millionen € (Vorjahr: 89,6 Millionen €) für diejenigen als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, für die im Berichtsjahr Wertaufholungen vorgenommen wurden.

(b) Wertminderungen nach IFRS 9

Die Wertminderungen auf Finanzinstrumente, die grundsätzlich nach IFRS 9 "Financial Instruments" ermittelt wurden, entfallen mit 5,2 Millionen € (Vorjahr: 4,9 Millionen €) auf Forderungen aus Lieferungen und Leistungen.

6.6 Sonstige betriebliche Aufwendungen

in Millionen €	2023	2022
Kfz-Aufwendungen und Reisekosten	6,3	5,7
Verwaltungsaufwendungen	32,3	32,0
Vertriebsaufwendungen	2,5	2,3
IT-Fremdleistungen	9,4	8,5
Abbruchkosten	4,3	5,8
Aufwand aus sonstigen Steuern	24,8	24,4
Freiwillige soziale Aufwendungen	2,3	2,3
Aufwendungen für unbebaute Grundstücke	1,5	1,3
Spenden	1,2	1,3
Übrige Aufwendungen	6,4	6,5
	91,0	90,1

Der Aufwand aus sonstigen Steuern umfasst Sach- und Objektsteuern, davon mit 25,1 Millionen € (Vorjahr: 24,3 Millionen €) Grundsteuern.

6.7 Zinsergebnis

in Millionen €	2023	2022
Zinserträge aus finanziellen Vermögenswerten	0,4	0,1
Sonstige zinsähnliche Erträge	0,4	0,2
Zinserträge aus Abzinsung der sonstigen Rückstellungen	0,1	5,6
Zinserträge	0,9	5,9
Zinsaufwendungen aus Finanzverbindlichkeiten	-87,2	-74,7
Sonstige zinsähnliche Aufwendungen	-1,7	-2,1
Nettozinsaufwand aus Pensionen	-14,3	-5,8
Zinsaufwendungen aus Aufzinsung der sonstigen Rückstellungen	-1,4	-0,1
Zinsaufwendungen	-104,6	-82,7
	-103,7	-76,8

Die Zinsaufwendungen aus Finanzverbindlichkeiten enthalten Aufwendungen aus der Aufzinsung zinsvergünstigter Förderdarlehen in Höhe von 13,4 Millionen € (Vorjahr: 13,3 Millionen €).

Fremdkapitalkosten wurden in Höhe von 5,3 Millionen € (Vorjahr: 2,8 Millionen €) für Neubauprojekte aktiviert. Der zugrunde gelegte Finanzierungskostensatz betrug im Durchschnitt 1,50 Prozent (Vorjahr: 0,75 Prozent).

6.8 Sonstiges Finanzergebnis

Im sonstigen Finanzergebnis werden Erträge und Aufwendungen aus übrigen Beteiligungen in Höhe von insgesamt 5,9 Millionen € (Vorjahr: 5,9 Millionen €) ausgewiesen.

6.9 Ertragsteuern

Die Ertragsteuern setzen sich wie folgt zusammen:

in Millionen €	2023	2022
Laufende Ertragsteuern	14,4	16,7
(davon periodenfremd)	(4,8)	(6,2)
Latente Steuern	11,3	9,6
(davon periodenfremd)	(-0,6)	(-1,9)
	25,7	26,3

Die steuerliche Überleitungsrechnung zeigt die Entwicklung von den erwarteten zu den effektiven Ertragsteuern der Gewinn- und Verlustrechnung. Die erwarteten Ertragsteuern basieren wie im Vorjahr auf einem Gesamtsteuersatz von 30 Prozent. Dieser setzt sich aus der Körperschaftsteuer mit 15 Prozent, dem Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent sowie der durchschnittlichen Gewerbesteuer von circa 14 Prozent zusammen. Für die Berechnung der latenten Steuern wurde berücksichtigt, dass das Ergebnis aus der reinen Immobilienbewirtschaftung bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen nach § 9 Nr. 1 Satz 2 ff. GewStG (sog. erweiterte Kürzung) nicht der Gewerbesteuer unterliegt. Die effektiven Ertragsteuern schließen die laufenden Ertragsteuern und die latenten Steuern ein.

in Millionen €	2023	2022
Ergebnis vor Ertragsteuern	117,0	133,2
Hierauf erwartete Ertragsteuern	35,1	40,0
Abweichung durch die Bemessungsgrundlage für die Gewerbesteuer	-3,9	-10,6
Effekte aus Abweichungen vom durchschnittlichen latenten Steuersatz	-11,1	-10,3
Effekte aus Verlustvorträgen des laufenden Jahres	-0,5	1,1
Nicht abzugsfähige Aufwendungen	3,3	2,2
Steuerfreie Erträge	-1,3	-1,2
Periodenfremde Steuern	4,2	4,3
Sonstige	-0,1	0,8
Effektive Ertragsteuern	25,7	26,3
Effektiver Steuersatz (in Prozent)	22,0	19,7

7 Erläuterungen zur Bilanz

7.1 Immaterielle Vermögenswerte

in Millionen €	Geschäfts- oder Firmenwerte	Sonstige im materielle Vermögenswerte	Geleistete Anzahlungen	Gesamt
Anschaffungs-/Herstellungskosten
Stand 01.01.2022	70,3	13,7	0,6	84,6
Zugänge	-	3,9	1,1	5,0
Abgänge	-	-1,5	-	-1,5
Umbuchungen	-	0,5	-0,5	0,0
Stand 31.12.2022	70,3	16,6	1,2	88,1
Zugänge	-	1,9	2,9	4,8
Abgänge	-	-0,2	-	-0,2
Umbuchungen	-	0,2	-0,2	0,0
Stand 31.12.2023	70,3	18,5	3,9	92,7
Abschreibungen und Wertminderungen
Stand 01.01.2022	6,8	9,9	0,0	16,7
Abschreibungen	-	2,2	-	2,2
Abgänge	-	-1,4	-	-1,4
Umbuchungen	-	-	-	0,0
Stand 31.12.2022	6,8	10,7	0,0	17,5
Abschreibungen	-	2,5	-	2,5
Abgänge	-	-0,1	-	-0,1
Umbuchungen	-	-	-	0,0
Stand 31.12.2023	6,8	13,1	0,0	19,9
Buchwerte 31.12.2022	63,5	5,9	1,2	70,6
Buchwerte 31.12.2023	63,5	5,4	3,9	72,8

7.2 Sachanlagen

in Millionen €	Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Gebäude	Technische Anlagen und Maschinen	Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung
Anschaffungs-/Herstellungskosten
Stand 01.01.2022	113,9	44,8	78,1
Zugänge	1,0	5,3	7,0
Abgänge	-	-0,6	-8,9
Umbuchungen	1,0	0,4	0,9
Stand 31.12.2022	115,9	49,9	77,1
Zugänge	0,3	4,1	8,5
Abgänge	-1,0	-0,8	-6,1
Umbuchungen	-0,3	0,6	0,7
Stand 31.12.2023	114,9	53,8	80,2
Abschreibungen und Wertminderungen
Stand 01.01.2022	32,7	28,5	51,1
Abschreibungen	3,9	4,3	9,1
Wertminderungen	-	-	0,1
Abgänge	-	-0,5	-8,9
Umbuchungen	-	-	-
Stand 31.12.2022	36,6	32,3	51,4
Abschreibungen	4,0	4,8	9,0
Wertminderungen	-	-	0,1
Abgänge	-	-0,6	-6,1
Umbuchungen	-0,1	-	-
Stand 31.12.2023	40,5	36,5	54,4
Buchwerte 31.12.2022	79,3	17,6	25,7
Buchwerte 31.12.2023	74,4	17,3	25,8

in Millionen €	Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	Gesamt
Anschaffungs-/Herstellungskosten
Stand 01.01.2022	2,4	239,2
Zugänge	1,4	14,7
Abgänge	-	-9,5
Umbuchungen	-2,3	0,0
Stand 31.12.2022	1,5	244,4
Zugänge	1,9	14,8
Abgänge	-	-7,9
Umbuchungen	-1,3	-0,3
Stand 31.12.2023	2,1	251,0
Abschreibungen und Wertminderungen
Stand 01.01.2022	0,0	112,3
Abschreibungen	-	17,3
Wertminderungen	-	0,1
Abgänge	-	-9,4
Umbuchungen	-	0,0
Stand 31.12.2022	0,0	120,3
Abschreibungen	-	17,8
Wertminderungen	-	0,1
Abgänge	-	-6,7
Umbuchungen	-	-0,1
Stand 31.12.2023	0,0	131,4
Buchwerte 31.12.2022	1,5	124,1
Buchwerte 31.12.2023	2,1	119,6

Der Buchwert der Sachanlagen, die zur Sicherung eigener Verbindlichkeiten dienen, beträgt 7,7 Millionen € (Vorjahr: 12,6 Millionen €).

7.3 Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

in Millionen €	Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte	Gebäude	Anlagen im Bau	Gesamt
Anschaffungs-/Herstellungskosten
Stand 01.01.2022	2.272,0	6.116,6	468,3	8.856,9
Zugänge	57,9	282,2	200,5	540,6
Abgänge	-5,6	-14,3	-0,2	-20,1
Umbuchungen	5,5	202,6	-228,7	-20,6
Stand 31.12.2022	2.329,8	6.587,1	439,9	9.356,8
Zugänge	28,9	222,1	151,4	402,4
Umgliederungen nach IFRS 5	-1,8	-2,6	-	-4,4
Abgänge	-0,2	-4,9	-1,7	-6,8
Umbuchungen	7,6	147,2	-188,5	-33,7
Stand 31.12.2023	2.364,3	6.948,9	401,1	9.714,3
Abschreibungen und Wertminderungen
Stand 01.01.2022	5,6	1.943,1	0,2	1.948,9
Abschreibungen	0,8	159,7	0,2	160,7
Wertminderungen	-	4,7	-	4,7
Wertaufholungen	-	-0,8	-	-0,8
Abgänge	-0,1	-6,2	-	-6,3
Umbuchungen	-	-6,9	-	-6,9
Stand 31.12.2022	6,3	2.093,6	0,4	2.100,3
Abschreibungen	0,8	165,6	0,2	166,6
Wertminderungen	-	3,9	17,4	21,3
Wertaufholungen	-	-8,2	-	-8,2
Umgliederungen nach IFRS 5	-	-1,5	-	-1,5
Abgänge	-	-2,6	-	-2,6
Umbuchungen	-	-9,4	-	-9,4
Stand 31.12.2023	7,1	2.241,4	18,0	2.266,5
Buchwerte 31.12.2022	2.323,5	4.493,5	439,5	7.256,5
Buchwerte 31.12.2023	2.357,2	4.707,5	383,1	7.447,8

In den Zugängen sind nachträgliche Ausgaben von 171,5 Millionen € (Vorjahr: 139,9 Millionen €) enthalten.

Die Umbuchungen beinhalten im Wesentlichen Übertragungen in die Vorräte.

Der beizulegende Zeitwert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien beträgt 12.266,1 Millionen € (Vorjahr: 12.443,0 Millionen €). Die Verminderung resultiert im Wesentlichen aus der allgemeinen Marktwertentwicklung infolge der Zinserhöhungen durch die Europäische Zentralbank und den damit verbundenen Erhöhungen der Finanzierungskosten und steigenden Renditeanforderungen seitens der Käufer und Investoren, was zu einer Anhebung des bei der Immobilienbewertung angesetzten Diskontierungszinssatzes geführt hat. Dementgegen wirken eine positive Mietpreisentwicklung, verringerte Erlösschmälerungen sowie das Ergebnis aus wertsteigernden Investitionen und zielgerichteten Desinvestitionen.

Nach IFRS 13.61 ff. wendet Vivawest bei der Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts diejenigen Bewertungstechniken an, die sachgerecht sind und für die ausreichende Daten zur Verfügung stehen. Dabei soll die Verwendung beobachtbarer Inputfaktoren möglichst hoch und die Verwendung von nicht beobachtbaren Inputfaktoren möglichst gering gehalten werden. Als Bewertungstechniken kommen generell der marktbasierte, der kostenbasierte und der einkommensbasierte Ansatz infrage. Mit Blick auf die am Markt beobachtbaren Informationen verwendet Vivawest einen einkommensbasierten Ansatz, das sogenannte DCF-Verfahren. Die bebauten Grundstücke, die den überwiegenden Anteil des Vivawest-Portfolios bilden, werden mittels eines DCF-Modells bewertet. Das DCF-Modell ist eine Abbildung zukünftiger Zahlungsströme, aus denen der Wert der Liegenschaften bestimmt wird. Zur Bestimmung des Diskontierungszinssatzes bedient sich Vivawest der ermittelten Liegenschaftszinssätze gemäß den Grundstücksmarktberichten des Landes NRW, wobei ausgehend von dem sich hierbei ergebenden Median auf Gemeindeebene ein Basisdiskontierungszinssatz abgeleitet wird, der durch objektspezifische Zu- und Abschläge ergänzt wird. Der Basisdiskontierungszinssatz hat sich gegenüber dem Vorjahr von 5,35 Prozent auf 5,65 Prozent erhöht. Es handelt sich bei dem Modell um eine ertragsbasierte Immobilienbewertung, wie sie für als Mietobjekte genutzte Wohnimmobilien üblich ist. Die Zuordnung der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert erfolgt nach Stufe 3 der dreistufigen Hierarchie. Das Verfahren umfasst einen vom Bewertungsstichtag an gerechneten zehnjährigen Detailplanungszeitraum, in dem künftige Einnahmen und Ausgaben in den Zahlungsströmen abgebildet werden. Danach wird der Ertragsüberschuss als ewige Rente kapitalisiert. Die Bestimmung der bewertungsrelevanten Parameter erfolgt auf Ebene der Hauseingänge und entspricht somit dem Grundsatz der Einzelbewertung. Die zum Bestand der Vivawest gehörenden eigenständigen unbebauten Grundstücke werden mit einem Bodenwert angesetzt, der auf dem jeweiligen von dem zuständigen Gutachterausschuss veröffentlichten Bodenrichtwert basiert und bedarfsweise aufgrund von besonderen Eigenschaften des Grundstücks angepasst wird.

In der Gewinn- und Verlustrechnung sind direkt zurechenbare betriebliche Aufwendungen für Immobilien, die als Finanzinvestition gehalten werden und Mieteinnahmen erzielen, in Höhe von 563,9 Millionen € (Vorjahr: 469,4 Millionen €) erfasst. Auf als Finanzinvestition gehaltene Immobilien ohne Mieteinnahmen entfallen 6,5 Millionen € (Vorjahr: 5,4 Millionen €) Aufwendungen.

Der Buchwert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, die Beschränkungen hinsichtlich ihrer Veräußerbarkeit unterliegen, beläuft sich auf 4.523,7 Millionen € (Vorjahr: 4.246,3 Millionen €). Diese betreffen im Wesentlichen eingetragene Grundschulden für Darlehen, die zum Bilanzstichtag noch in Höhe von 3.881,5 Millionen € (Vorjahr: 3.634,4 Millionen €) valutierten.

Verpflichtungen für den Erwerb, die Herstellung und Modernisierung von Immobilien, die als Finanzinvestition gehalten werden, bestehen in Höhe von 420,2 Millionen € (Vorjahr: 466,5 Millionen €). Darüber hinaus bestehen vertragliche Verpflichtungen bezüglich gesetzlicher Bestimmungen für Reparaturen, Instandhaltungen und Verbesserungen aus den bestehenden Mietverträgen.

Vivawest vermietet als Leasinggeber im Rahmen von Operating-Leasing-Verträgen im Wesentlichen als Finanzinvestition gehaltene Immobilien. Die Mietverträge über Wohnraum sind nach den gesetzlichen Vorschriften kurzfristig kündbar. Es werden feste Zahlungsströme in Höhe von drei Monatsmieten erwartet. Die künftigen Mindestleasingzahlungen über die unkündbare Leasingdauer langfristiger Leasingverhältnisse haben folgende Fälligkeiten:

in Millionen €	31.12.2023	31.12.2022
Fällig bis 1 Jahr	0,4	0,4
Fällig in über 1 bis 5 Jahren	1,0	1,4
Fällig nach über 5 Jahren	-	-
	1,4	1,8

7.4 Finanzielle Vermögenswerte

	31.12.2023		31.12.2022
in Millionen €	Gesamt	davon langfristig	Gesamt	davon langfristig
Übrige Beteiligungen	30,5	30,5	30,5	30,5
Ausleihungen	1,9	1,9	1,9	1,9
Wertpapiere und wertpapierähnliche Ansprüche	0,2	0,2	-	-
Sonstige finanzielle Vermögenswerte	2,6	0,5	1,9	0,5
	35,2	33,1	34,3	32,9

(a) Übrige Beteiligungen

Übrige Beteiligungen stellen Investitionen in nicht notierte Eigenkapitalinstrumente dar und werden grundsätzlich erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet, wobei dieser im Wesentlichen den Anschaffungskosten entspricht.

(b) Ausleihungen

Ausleihungen unterliegen einem Zinsänderungsrisiko, welches den beizulegenden Zeitwert oder die zukünftigen Zahlungsströme beeinflussen kann. Sie stellen Investitionen in Fremdkapitalinstrumente dar und werden entsprechend dem Geschäftsmodell bis zu ihrem Ausgleich gehalten. Die Bewertung erfolgt zu fortgeführten Anschaffungskosten. Bei Ausleihungen in Höhe von 2,0 Millionen € (Vorjahr: 2,0 Millionen €) waren zum 31. Dezember 2023 aufgrund objektiver Hinweise 0,1 Millionen € (Vorjahr: 0,1 Millionen €) kumulierte Wertminderungen erfasst. Der erwartete Verlust für nicht wertgeminderte Ausleihungen ist unwesentlich. Wie im Vorjahr wurden bei den Ausleihungen keine Konditionen neu verhandelt. Es waren weiterhin keine werthaltigen Ausleihungen überfällig.

(c) Wertpapiere und wertpapierähnliche Ansprüche

Wertpapiere und wertpapierähnliche Ansprüche unterliegen einem Zinsänderungsrisiko, welches den beizulegenden Zeitwert oder die zukünftigen Zahlungsströme beeinflussen kann. Es handelt sich um Investitionen in Fremdkapitalinstrumente. Sie werden erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet und mit dem Börsenkurs bilanziert. Börsennotierte Wertpapiere sind dem Marktpreisrisiko unterworfen. Im Berichtsjahr wurde der Wertpapierbestand erworben.

(d) Sonstige finanzielle Vermögenswerte

Im Wesentlichen werden hier Forderungen aus Ergebnisabführung und aus dem zentralen Cash-Management ausgewiesen, die dem Wertminderungsmodell unterliegen. Der erwartete Verlust ist unter Berücksichtigung der Bonität der Vertragsparteien jedoch unwesentlich.

(e) Gegebene Sicherheiten

Die ausgewiesenen Wertpapiere und wertpapierähnlichen Ansprüche sind vollumfänglich als Sicherung für bestehende Altersteilzeitverpflichtungen in ihrer Verfügung beschränkt. Darüber hinaus bestehen weiterhin keine Verfügungsbeschränkungen bei finanziellen Vermögenswerten.

7.5 Vorräte

in Millionen €	31.12.2023	31.12.2022
Unfertige Leistungen Bauträgergeschäft	22,6	7,5
Andere unfertige Erzeugnisse und unfertige Leistungen	19,0	15,2
Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe (RHB)	9,8	5,8
	51,4	28,5

7.6 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, sonstige Forderungen

	31.12.2023		31.12.2022
in Millionen €	Gesamt	davon langfristig	Gesamt	davon langfristig
Forderungen aus Vermietung	4,3	-	4,6	-
Forderungen aus Grundstücksverkäufen	11,8	-	1,1	-
Übrige Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	2,3	-	2,0	-
Geleistete Anzahlungen	0,3	-	0,2	-
Übrige sonstige Forderungen	18,6	-	17,3	-
Aktive Rechnungsabgrenzungsposten	1,5	0,1	1,2	0,1
	38,8	0,1	26,4	0,1

Zum Bilanzstichtag waren Forderungen aus Vermietung, Grundstücksverkäufen und übrigen Lieferungen und Leistungen in Höhe von 24,6 Millionen € (Vorjahr: 12,5 Millionen €) um 6,2 Millionen € (Vorjahr: 4,8 Millionen €) wertgemindert. Es waren keine werthaltigen Forderungen aus Vermietung, Grundstücksverkäufen und übrigen Lieferungen und Leistungen mit einem Zeitrahmen von mehr als einem Jahr überfällig. Im Rahmen von Verhandlungen wurden keine Konditionen von nicht fälligen Forderungen aus Vermietung, Grundstücksverkäufen und übrigen Lieferungen und Leistungen neu verhandelt, die ansonsten überfällig oder im Wert zu mindern wären. Das maximale Ausfallrisiko der Forderungen aus Vermietung, Grundstücksverkäufen und übrigen Lieferungen und Leistungen entspricht wie im Vorjahr dem Buchwert dieser Forderungen.

Für die Ermittlung der Wertminderungen von Forderungen aus Vermietung wurde folgende Bewertungsmatrix angewandt. Sie beruht auf dem vereinfachten Ansatz, der auf die erwarteten Ausfallraten abstellt. Auf Basis historischer und prognostizierter Daten werden kalkulierte Verlustraten zugrunde gelegt, die grundsätzlich das Geschäftsmodell, das jeweilige Kundenrisiko und das ökonomische Umfeld berücksichtigen.

	Mietrückstand
in Millionen €	≤ 1 Monatsmiete	> 1 ≤ 3 Monatsmieten	> 3 Monatsmieten	Ehemalige Mietverhältnisse	31.12.2023
Forderungen aus Vermietung	2,7	1,0	1,9	4,5	10,1
Wertberichtigung (in Prozent)	1,0	25,0	50,0	100,0
Wertberichtigung	-	0,3	1,0	4,5	5,8

	Mietrückstand
in Millionen €	≤ 1 Monatsmiete	> 1 ≤ 3 Monatsmieten	> 3 Monatsmieten	Ehemalige Mietverhältnisse	31.12.2022
Forderungen aus Vermietung	3,1	1,0	1,7	3,5	9,3
Wertberichtigung (in Prozent)	1,0	25,0	50,0	100,0
Wertberichtigung	-	0,3	0,9	3,5	4,7

7.7 Flüssige Mittel

Unter den flüssigen Mitteln in Höhe von 61,5 Millionen € (Vorjahr: 62,2 Millionen €) sind Guthaben bei Kreditinstituten und Kassenbestände erfasst.

7.8 Zur Veräußerung vorgesehene Vermögenswerte

Die zur Veräußerung vorgesehenen Vermögenswerte enthalten in Höhe von 2,9 Millionen € (Vorjahr: 0,0 Millionen €) Immobilien, für die zum Bilanzstichtag bereits notarielle Kaufverträge vorliegen.

7.9 Eigenkapital

(a) Gezeichnetes Kapital

Das voll eingezahlte Stammkapital der Gesellschaft betrug zum Bilanzstichtag unverändert 150.273.497 €. Das Stammkapital halten mit 40,0 Prozent RAG-Stiftung, mit 26,8 Prozent VTG, mit 18,2 Prozent RAG sowie mit jeweils 7,5 Prozent Evonik Operations GmbH und Evonik Pensionstreuhand e.V.

(b) Kapitalrücklage

Die Kapitalrücklage enthält vor allem sonstige Zuzahlungen von Anteilseignern nach § 272 Abs. 2 Nr. 4 HGB.

(c) Angesammelte Ergebnisse

Die angesammelten Ergebnisse in Höhe von 364,9 Millionen € (Vorjahr: 453,4 Millionen €) enthalten das im laufenden Geschäftsjahr erzielte Konzernergebnis, die in der Vergangenheit erzielten Konzernergebnisse sowie das Neubewertungsergebnis aus leistungsorientierten Plänen. Das Ergebnis nach Steuern entspricht dem in der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesenen Konzernergebnis des laufenden Geschäftsjahres, das den Gesellschaftern der Vivawest GmbH zuzurechnen ist.

(d) Angesammelte andere Erfolgsbestandteile

Die angesammelten anderen Erfolgsbestandteile erhalten Gewinne und Verluste, die nicht in der Gewinn- und Verlustrechnung - also erfolgsneutral - erfasst werden. Der effektive Teil der Änderungen des beizulegenden Zeitwertes der Sicherungsinstrumente ist der einzige Bestandteil der angesammelten anderen Erfolgsbestandteile im Konzern.

Die Veränderung der angesammelten anderen Erfolgsbestandteile (Other Comprehensive Income, OCI) stellt sich wie folgt dar:

in Millionen €	2023	2022
Stand 01.01.	0,0	0,0
Andere Erfolgsbestandteile laut Gesamterfolgsrechnung	-3,8	0,0
im OCI erfasste Gewinne oder Verluste	-5,4	-
hierauf latente Steuern	1,6	-
Stand 31.12.	-3,8	0,0

(e) Anteile anderer Gesellschafter

Unter den Anteilen anderer Gesellschafter in Höhe von 73,3 Millionen € (Vorjahr: 74,6 Millionen €) werden die Anteile am gezeichneten Kapital und an den Rücklagen von einbezogenen Tochterunternehmen ausgewiesen, die nicht den Anteilseignern der Vivawest GmbH zuzurechnen sind.

7.10 Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen

Rückstellungen für Pensionsverpflichtungen werden aufgrund von Versorgungsplänen für Zusagen auf Alters-, Invaliden- und Hinterbliebenenleistungen gebildet. Die Höhe der Zusagen hängt in der Regel von der Dienstzeit und dem Entgelt bzw. von der Höhe der Entgeltumwandlungen in die betriebliche Altersversorgung der Mitarbeiter ab.

Die betriebliche Altersversorgung erfolgt überwiegend auf Basis einer Direktzusage mit einem Rechtsanspruch gegenüber der Gesellschaft. Somit sind die Leistungszusagen im Wesentlichen durch Rückstellungen finanziert.

Es bestehen folgende Versorgungspläne von wesentlichem Umfang:

Die "Leistungsordnung des Bochumer Verbands" umfasst Ruhegelder (Alters-, vorgezogene Alters- und Invalidenrenten) und Hinterbliebenenbezüge. Die jeweiligen Voraussetzungen ergeben sich aus der Leistungsordnung sowie aus den gesetzlichen Bestimmungen, wie dem Gesetz zur Verbesserung der betrieblichen Altersversorgung (BetrAVG). Zur Berechnung des Ruhegelds werden Gruppen gebildet, zu denen der Angestellte in Abhängigkeit von seinem ruhegeldfähigen Einkommen angemeldet wird. Die maßgeblichen Leistungsbeträge werden vom Verband von Zeit zu Zeit an die wirtschaftliche Entwicklung angepasst.

Nach der "Beitragsorientierten Versorgungsregelung des Bochumer Verbands für arbeitgeberfinanzierte Versorgungszusagen" sind folgende Leistungen vorgesehen: Invalidenrenten, Altersrenten, vorgezogene Altersrenten und Hinterbliebenenrenten. Grundlage für die Ermittlung der Renten sind jährliche Versorgungsbausteine. Der Wert der jährlichen Versorgungsbausteine errechnet sich durch Multiplikation des jährlichen Versorgungsbeitrags mit dem für das jeweilige Alter maßgeblichen Verrentungssatz nach der jeweiligen versicherungsmathematischen Leistungstafel, die als Anlage der jeweiligen Versorgungsregelung beigefügt ist.

Die "Beitragsorientierte Versorgungsregelung des Bochumer Verbands - Entgeltumwandlung" entspricht in ihren Regelungen weitestgehend den beitragsorientierten Versorgungsregelungen des Bochumer Verbands für arbeitgeberfinanzierte Zusagen. Sie unterscheidet sich unter anderem in den Punkten der Leistungstafel und dem Wahlrecht zwischen Altersrente und Kapitalauszahlung.

Daneben bestehen weitere verschiedene Versorgungspläne. Die zwischen den Betriebsparteien geschlossenen Vereinbarungen beinhalten eine Direktzusage auf betriebliche Alters-, Invaliden- und Hinterbliebenenversorgung mit einem Rechtsanspruch gegenüber der Gesellschaft. Die Ermittlung erfolgt jeweils unter Berücksichtigung der regelmäßigen Vergütung der letzten zwölf Monate sowie mit dem jeweiligen Faktor für die einzelnen altersversorgungsrelevanten Beschäftigungsjahre.

Beschreibung der möglichen Risiken aus den Versorgungsplänen:

Die Versorgungspläne enthalten grundsätzlich lebenslang laufende Rentenzusagen. Ein spezifisches Risiko besteht hierbei in einer Ausweitung der Leistungen durch steigende Lebenserwartung. Für Pläne, die ein Wahlrecht seitens der Arbeitnehmer hinsichtlich der Auszahlung in Kapital- oder Rentenform vorsehen, besteht ein Selektionsrisiko/Auswahlrisiko dahingehend, dass diese Option abhängig von der individuellen Einschätzung zu Gesundheitszustand und Lebenserwartung vorgenommen werden könnte. Bei den endgehaltsorientierten Plänen ergeben sich Leistungsrisiken aus der künftigen Entwicklung der Gehälter im tariflichen und außertariflichen Bereich. Infolge der gesetzlichen - alle 3 Jahre vorzunehmenden - Anpassungsprüfungspflicht der laufenden Leistungen der betrieblichen Altersversorgung sind Anpassungen nach billigem Ermessen zu entscheiden. Diese Verpflichtung ist grundsätzlich erfüllt, wenn die Anpassung nicht geringer als der Anstieg des Verbraucherpreisindex für Deutschland oder der Nettolöhne vergleichbarer Arbeitnehmergruppen des Unternehmens im Prüfungszeitraum ist.

Die bei der versicherungsmathematischen Bewertung der Verpflichtungen zugrunde gelegten Prämissen sind als gewichtete Durchschnitte der folgenden Tabelle zu entnehmen:

in Prozent	31.12.2023	31.12.2022
Abzinsungssatz	3,20	3,70
Künftige Entgeltsteigerungen	2,75	2,75
Künftige Rentensteigerungen	2,00	2,00

Zudem wurde im Vorjahr die zum Stichtag bereits aufgelaufene Preissteigerung für die laufenden Rentenverpflichtungen pauschal mit 10 Prozent bei dreijähriger Anpassung bzw. mit pauschal 7 Prozent bei zweijähriger Anpassung eingerechnet, die in den erfahrungsbedingten Anpassungen 2022 in Höhe von 17,6 Millionen € enthalten ist. Aufgrund der Berücksichtigung des Großteils der aufgelaufenen Preissteigerung im Vorjahr und einer rückläufigen Preissteigerung am Ende des Geschäftsjahres betrug die inflationsbedingte Anpassung der laufenden Rentenverpflichtungen im Geschäftsjahr 2023 innerhalb der erfahrungsbedingten Anpassungen 2,7 Millionen €.

Die Ermittlung des Rechnungszinses basiert auf einer Zinsstrukturkurve der Renditen hochrangiger auf Euro lautender Unternehmensanleihen, für die Indexwerte (Kuponrenditen) der iBoxx € Corporates AA Subindices für verschiedene Laufzeitklassen als Datenbasis herangezogen werden. Die so gewonnenen Stützstellen dienen zur Bestimmung einer exponentiellen Ansatzfunktion, die zunächst eine Zinsstruktur für Kuponrenditen widerspiegelt. Nach Umrechnung in eine Kurve für Nullkuponrenditen stehen nun laufzeitadäquate Diskontierungssätze zur Zinsbestimmung zur Verfügung. Ab der Duration des letzten iBoxx-Subindex (Laufzeitklasse 10 und mehr Jahre) wird auf die weitere Entwicklung der Zinsstrukturkurve für (fiktive) Nullkuponanleihen ohne Kreditausfallrisiko (Quelle: Deutsche Bundesbank) zurückgegriffen. Ab einer Laufzeit von 30 Jahren wird die verwendete Zinsstrukturkurve konstant gehalten.

Der Rechnungszins ergibt sich als einheitlicher Ersatzzins, der den oben genannten Zinsinformationen unter Berücksichtigung der erwarteten künftigen Zahlungsströme entspricht, und wird auf zehn Basispunkte gerundet. Die Ermittlung des Ersatzzinses wurde mithilfe des Zahlungsstromvektors eines Musterbestands aus Anwärtern und Rentnern mit einer typischen Pensionszusage durchgeführt, das heißt auf Basis eines Bestands mit (annähernd) gleicher Duration wie der vorliegende Zusagenbestand.

Der Barwert der leistungsorientierten Verpflichtungen (Defined Benefit Obligations) entwickelte sich im Geschäftsjahr wie folgt:

in Millionen €	2023	2022
Barwert aller leistungsorientierten Verpflichtungen zum 01.01.	394,1	582,2
Laufender Dienstzeitaufwand	8,2	18,2
Zinsaufwand	14,3	5,7
Beiträge der Arbeitnehmer	1,0	0,9
Versicherungsmathematische Gewinne (-) und Verluste (+)	36,7	-198,7
davon Auswirkungen von Parameteränderungen	33,7	-226,3
davon erfahrungsbedingte Anpassungen	3,0	27,6
Gezahlte Leistungen	-14,3	-14,5
Nachzuverrechnender Dienstzeitaufwand	1,3	0,3
Zugang konzernextern	0,3	-
Abgang konzernextern	-0,4	-
Zahlungen zur Planabgeltung	-0,1	-
Barwert aller leistungsorientierten Verpflichtungen zum 31.12.	441,1	394,1

Die gewichtete Laufzeit der Verpflichtungen beträgt 16,7 Jahre (Vorjahr: 16,1 Jahre).

Der beizulegende Zeitwert des Planvermögens beträgt 0,1 Millionen € (Vorjahr: 0,1 Millionen €) und besteht aus Kassenvermögen.

Von dem Barwert aller leistungsorientierten Verpflichtungen zum Bilanzstichtag waren 440,7 Millionen € (Vorjahr: 393,7 Millionen €) ungedeckt und 0,4 Millionen € (Vorjahr: 0,4 Millionen €) teilweise durch Vermögenswerte gedeckt.

Die Pensionsrückstellungen entwickelten sich wie folgt:

in Millionen €	2023	2022
In der Bilanz erfasste Pensionsrückstellungen zum 01.01.	394,0	582,0
Laufender Dienstzeitaufwand	8,2	18,2
Nettozinsen	14,3	5,8
Beiträge der Arbeitnehmer	1,0	0,9
Ergebnisneutrale Veränderungen gegen das OCI	36,7	-198,7
davon Auswirkungen von Parameteränderungen	33,7	-226,3
davon erfahrungsbedingte Anpassungen	3,0	27,6
Gezahlte Leistungen	-14,3	-14,5
Nachzuverrechnender Dienstzeitaufwand	1,3	0,3
Zugang konzernextern	0,3	-
Abgang konzernextern	-0,4	-
Zahlungen zur Planabgeltung	-0,1	-
In der Bilanz erfasste Pensionsrückstellungen zum 31.12.	441,0	394,0

Die erwarteten Rentenzahlungen für das Folgejahr betragen 15,7 Millionen € (Vorjahr: 14,2 Millionen €). Die erwarteten Beiträge der Arbeitnehmer für das Folgejahr betragen 0,9 Millionen € (Vorjahr: 0,8 Millionen €).

Auf das Segment Bergbaufolgemanagement entfallen Pensionsrückstellungen in Höhe von 28,0 Millionen € (Vorjahr: 28,6 Millionen €). Die Zahlungen zur Planabgeltung betreffen Abfindungen von Energiebeihilfeansprüchen und entfallen vollständig auf dieses Segment.

Der Nettozinsaufwand ist im Zinsergebnis ausgewiesen, vgl. Anhangziffer 6.7. Die anderen Beträge sind im Personalaufwand als Pensionsaufwendungen erfasst, vgl. Anhangziffer 6.4.

Darüber hinaus wurden für beitragsorientierte staatliche Pläne (gesetzliche Rentenversicherung) 11,2 Millionen € (Vorjahr: 10,9 Millionen €) aufgewandt. Diese sind im Personalaufwand unter den Aufwendungen für soziale Abgaben ausgewiesen.

7.11 Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen betreffen:

	31.12.2023		31.12.2022
	Gesamt	davon langfristig	Gesamt	davon langfristig
Bergbaufolgelasten	32,7	28,0	32,3	27,9
Absatz und Beschaffung	27,5	0,7	49,2	0,6
Personal	33,4	7,6	27,2	4,4
Übrige Verpflichtungen	51,9	5,6	56,4	5,8
	145,5	41,9	165,1	38,7

Die Rückstellungen für Bergbaufolgelasten umfassen eine Gruppe bergbauüblicher Folgeverpflichtungen aus der ehemaligen Steinkohlenförderung der EBV Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Hückelhoven, und gleichartiger übernommener Verpflichtungen der ehemaligen Sophia-Jacoba GmbH, Hückelhoven. Diese bestehen überwiegend in der Beseitigung von Bergschäden und der Rekultivierung ehemals bergbaulich genutzter Flächen. Die Auszahlungen des langfristigen Teils werden mehrheitlich nach 2028 erwartet.

Die Rückstellungen für Absatz und Beschaffung betreffen insbesondere noch nicht in Rechnung gestellte Leistungen für Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen sowie noch anfallende Baukosten für veräußerte Eigentumsobjekte und Gewährleistungsverpflichtungen. Die Rückstellungen werden größtenteils im Folgejahr in Anspruch genommen, ein geringfügiger Teil der Mittelabflüsse erfolgt bis Ende 2028.

Rückstellungen für Personal werden für eine Vielzahl unterschiedlicher Sachverhalte gebildet. Hierzu zählen unter anderem Tantiemen und variable Vergütungen, Altersteilzeitregelungen und andere betriebliche Vorruhestandsvereinbarungen, Sozialplanleistungen, Urlaubsrückstände, Lebensarbeitszeitregelungen sowie Jubiläumsverpflichtungen. Es wird erwartet, dass diese Verpflichtungen fast vollständig innerhalb von fünf Jahren zu Auszahlungen führen.

Die Rückstellungen für übrige Verpflichtungen betreffen vor allem Reparaturen, die aufgrund externer Verpflichtungen durchgeführt werden müssen, aber auch Prüfungsaufwendungen, Prozessrisiken sowie Aufwendungen im Zusammenhang mit Aufbewahrungsverpflichtungen, Erschließungsmaßnahmen und Verkaufsverpflichtungen. Die mit den Rückstellungen für übrige Verpflichtungen verbundenen Auszahlungen erfolgen mehrheitlich im Folgejahr.

Die sonstigen Rückstellungen entwickelten sich im Geschäftsjahr 2023 wie folgt:

in Millionen €	Bergbaufolgelasten	Absatz, Beschaffung	Personal	Übrige Verpflichtungen	Gesamt
Stand 01.01.2023	32,3	49,2	27,2	56,4	165,1
Zuführungen	0,3	13,4	28,3	38,1	80,1
Inanspruchnahmen	-0,9	-29,4	-20,0	-31,5	-81,8
Auflösungen	-0,1	-5,7	-2,2	-12,6	-20,6
Aufzinsung/Zinssatzänderung	1,1	-	-	0,3	1,4
Übrige Bewegungen	-	-	0,1	1,2	1,3
Stand 31.12.2023	32,7	27,5	33,4	51,9	145,5

7.12 Finanzielle Verbindlichkeiten

	31.12.2023		31.12.2022
in Millionen €	Gesamt	davon langfristig	Gesamt	davon langfristig
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	4.850,0	4.437,6	4.565,5	4.342,0
Kredite von Nichtbanken	151,9	149,0	149,6	146,8
Verbindlichkeiten aus Leasing	64,7	63,2	57,8	56,2
Verbindlichkeiten aus Derivaten	5,4	-	-	-
Verbindlichkeiten aus Garantiedividenden	1,7	-	2,0	0,3
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	56,7	52,9	56,3	54,3
	5.130,4	4.702,7	4.831,2	4.599,6

In den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind zinsvergünstigte Förderdarlehen von öffentlichen Banken enthalten, die mit ihrem beizulegenden Zeitwert zum jeweiligen Aufnahme- oder Erwerbszeitpunkt angesetzt wurden. Die Differenz zum Auszahlungsbetrag der Darlehen wurde als passiver Rechnungsabgrenzungsposten unter den sonstigen Verbindlichkeiten angesetzt, vgl. Anhangziffer 7.13.

Verzinsliche Verbindlichkeiten unterliegen einem Zinsänderungsrisiko. Dieses Risiko kann die zukünftigen Zahlungsströme beeinflussen. Die Mehrheit der Darlehen, die zur Finanzierung der Geschäftstätigkeit aufgenommen werden, ist in der Regel mit zehn- bis fünfzehnjähriger Zinsbindung ausgestattet und grundsätzlich dinglich besichert.

Die Verbindlichkeiten aus Derivaten beinhalten Zinsswaps zur Absicherung von Zinsänderungsrisiken.

In den sonstigen finanziellen Verbindlichkeiten sind vertragliche Optionen über Anteilserwerbe mit den Minderheitsgesellschaftern der Tochterunternehmen Bauverein Glückauf GmbH, Ahlen, Lünener Wohnungs- und Siedlungsgesellschaft mit beschränkter Haftung, Lünen, Rhein Lippe Wohnen Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Duisburg, und Walsum Immobilien GmbH, Duisburg, in Höhe von 33,4 Millionen € (Vorjahr: 33,4 Millionen €) enthalten.

7.13 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie Vermietung, sonstige Verbindlichkeiten

	31.12.2023		31.12.2022
in Millionen €	Gesamt	davon langfristig	Gesamt	davon langfristig
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	26,6	-	45,0	-
Verbindlichkeiten aus Vermietung	35,0	-	37,5	-
Erhaltene Kundenanzahlungen	1,8	-	3,4	-
Übrige sonstige Verbindlichkeiten	5,3	1,3	4,8	0,1
Passive Rechnungsabgrenzungsposten	253,9	223,7	242,8	214,6
	322,6	225,0	333,5	214,7

Der Konzern verrechnet 290,7 Millionen € (Vorjahr: 236,4 Millionen €) abrechenbare Leistungen für Betriebs- und Heizkosten mit den erhaltenen Abschlagszahlungen von Mietern, die für diese Leistungen bestimmt waren. Der Saldo ist in den Verbindlichkeiten aus Vermietung enthalten.

Die erhaltenen Kundenanzahlungen beinhalten im Wesentlichen kurzfristige vertragliche Verbindlichkeiten aus dem Verkauf von Bestandsimmobilien. In Anwendung der Ausnahmeregelung gemäß IFRS 15.121 wird auf die Angabe der verbleibenden Leistungsverpflichtungen aus Verträgen mit einer erwarteten Laufzeit von maximal einem Jahr verzichtet.

Der passive Rechnungsabgrenzungsposten beinhaltet 211,0 Millionen € (Vorjahr: 208,3 Millionen €) abgegrenzte Zuwendungen der öffentlichen Hand in Höhe des Vorteils aus zinsvergünstigten Förderdarlehen öffentlicher Banken, vgl. Anhangziffer 7.12.

7.14 Latente Steuern, laufende Ertragsteuern

Die in der Bilanz ausgewiesenen latenten Steuern und laufenden Ertragsteuern verteilen sich auf folgende Fristigkeiten:

	31.12.2023		31.12.2022
in Millionen €	Gesamt	davon langfristig	Gesamt	davon langfristig
Aktive latente Steuern	6,0	-	4,1	-
Laufende Ertragsteueransprüche	3,7	-	4,1	-
Passive latente Steuern	47,4	47,4	46,6	46,6
Laufende Ertragsteuerschulden	33,3	-	27,3	-

Die kurzfristigen Elemente der latenten Steuern wurden in Übereinstimmung mit IAS 1 "Presentation of Financial Statements" in der Bilanz unter den langfristigen Vermögenswerten bzw. Schulden ausgewiesen.

Latente Steuern entfielen auf nachstehende Bilanzposten und Sachverhalte:

	Aktive latente Steuern		Passive latente Steuern
in Millionen €	31.12.2023	31.12.2022	31.12.2023	31.12.2022
Vermögenswerte
Immaterielle Vermögenswerte	-	-	1,5	1,7
Sachanlagen, als Finanzinvestition gehaltene Immobilien	56,1	59,0	170,0	144,4
Finanzielle Vermögenswerte	0,2	0,2	9,5	9,5
Vorräte	87,3	71,0	-	-
Forderungen, sonstige Vermögenswerte	0,6	0,6	0,5	-
Schulden
Rückstellungen	95,2	87,1	34,4	37,3
Verbindlichkeiten	66,4	44,1	122,5	105,6
Sonderposten mit Rücklageanteil (nach nationalem Recht)	-	-	8,9	6,0
Verlustvorträge	0,1	-	-	-
Latente Steuern (brutto)	305,9	262,0	347,3	304,5
Wertberichtigungen	-	-	-	-
Saldierungen	-299,9	-257,9	-299,9	-257,9
Latente Steuern (netto)	6,0	4,1	47,4	46,6

Zu versteuernde temporäre Differenzen im Zusammenhang mit Anteilen an Tochterunternehmen, für die keine latenten Steuern angesetzt wurden, betragen 12,5 Millionen € (Vorjahr: 12,2 Millionen €). Vivawest ist in der Lage, den zeitlichen Verlauf der Umkehrung der temporären Differenzen zu steuern. Die Umkehrung der temporären Differenzen in absehbarer Zukunft ist nicht wahrscheinlich.

Daneben bestanden nicht nutzbare und nicht mit latenten Steuern belegte Verlustvorträge. Diese und deren Verfallszeiten können der folgenden Tabelle entnommen werden:

	Körperschaftsteuer		Gewerbesteuer
in Millionen €	31.12.2023	31.12.2022	31.12.2023	31.12.2022
Unbegrenzt	-	0,1	3,0	9,6

8 Erläuterungen zur Kapitalflussrechnung

Die Kapitalflussrechnung stellt die zahlungswirksamen Veränderungen der Finanzmittel des Konzerns im Laufe der Berichtsperiode dar. Sie ist nach den Zahlungsströmen (Cashflows) aus laufender Geschäfts-, Investitions- und Finanzierungstätigkeit gegliedert. Die Auswirkungen aufgrund von Veränderungen des Konsolidierungskreises werden grundsätzlich eliminiert.

Gezahlte Zinsen sowie erhaltene Zinsen und Dividenden werden der laufenden Geschäftstätigkeit, gezahlte Gewinnausschüttungen bzw. Garantiezahlungen der Finanzierungstätigkeit zugerechnet.

8.1 Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit

Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit wird nach der indirekten Methode ermittelt. Das Ergebnis vor Finanzergebnis und Ertragsteuern wird um Auswirkungen von nicht zahlungswirksamen Aufwendungen und Erträgen sowie um Posten, die der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind, bereinigt. Des Weiteren werden bestimmte Veränderungssalden der Bilanz ermittelt und diesem Ergebnis hinzugerechnet.

Infolge einer im Berichtsjahr verbesserten Darstellung der nicht zahlungswirksamen Tilgungszuschüsse wurde der Vorjahresausweis der sonstigen zahlungsunwirksamen Aufwendungen/Erträge (-9,9 Millionen €) und der Veränderung der übrigen Vermögenswerte/Schulden (-9,8 Millionen €) angepasst, vgl. Anhangziffer 8.3.

8.2 Cashflow aus Investitionstätigkeit

Im Cashflow aus Investitionstätigkeit sind unter anderem die Ein- und Auszahlungen für Ver- und Ankäufe von Immobilien, die Ein- und Auszahlungen aus Ver- bzw. Ankäufen von Unternehmensbeteiligungen sowie für Wertpapiere, Geldanlagen und Ausleihungen enthalten.

8.3 Cashflow aus Finanzierungstätigkeit

Im Cashflow aus Finanzierungstätigkeit sind die Auszahlungen an Gesellschafter sowie die planmäßigen Aufnahmen, Tilgungen und Umschuldungen von Finanzschulden enthalten. Die Auszahlungen an Gesellschafter der Vivawest GmbH und an andere Gesellschafter umfassen Gewinnausschüttungen und Garantiezahlungen.

Infolge einer im Berichtsjahr verbesserten Darstellung der nicht zahlungswirksamen Tilgungszuschüsse wurde der Vorjahresausweis der Tilgung der Finanzschulden (+19,7 Millionen €) angepasst, vgl. Anhangziffer 8.1.

Im Folgenden ist die Entwicklung der bilanzierten finanziellen Verbindlichkeiten dargestellt:

			Nicht zahlungswirksame Veränderungen
in Millionen €	01.01.2023	Zahlungswirksame Veränderungen	Erwerb von Unternehmen	Aufzinsungen	Sonstige Änderungen	31.12.2023
Finanzielle Verbindlichkeiten	4.831,2	306,8	0,0	16,1	-23,7	5.130,4
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	4.565,5	307,2	-	14,8	-37,5	4.850,0
Kredite von Nichtbanken	149,6	2,4	-	-0,1	-	151,9
Verbindlichkeiten aus Leasing	57,8	-1,2	-	-	8,1	64,7
Verbindlichkeiten aus Derivaten	0,0	-	-	-	5,4	5,4
Verbindlichkeiten aus Garantiedividenden	2,0	-1,7	-	1,4	-	1,7
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	56,3	0,1	-	-	0,3	56,7

			Nicht zahlungswirksame Veränderungen
in Millionen €	01.01.2022	Zahlungswirksame Veränderungen	Erwerb von Unternehmen	Aufzinsungen	Sonstige Änderungen	31.12.2022
Finanzielle Verbindlichkeiten	4.493,0	377,1	0,0	14,8	-53,7	4.831,2
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	4.188,2	420,5	-	13,9	-57,1	4.565,5
Kredite von Nichtbanken	188,2	-38,2	-	-0,4	-	149,6
Verbindlichkeiten aus Leasing	56,1	-1,1	-	-	2,8	57,8
Verbindlichkeiten aus Derivaten	0,0	-	-	-	-	0,0
Verbindlichkeiten aus Garantiedividenden	2,4	-1,7	-	1,3	-	2,0
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	58,1	-2,4	-	-	0,6	56,3

Die Zuordnung der zahlungswirksamen Veränderung innerhalb der Verbindlichkeiten aus Garantiedividenden in Höhe von -1,7 Millionen € (Vorjahr: -1,7 Millionen €) erfolgte in der Kapitalflussrechnung mit -0,4 Millionen € (Vorjahr: -0,4 Millionen €) in den Auszahlungen an Gesellschafter der Vivawest GmbH sowie mit -1,3 Millionen € (Vorjahr: -1,3 Millionen €) in den Auszahlungen an andere Gesellschafter und ist nicht Bestandteil der Tilgung der Finanzschulden.

Die Zinszahlungen werden im Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit ausgewiesen. Im Berichtsjahr beliefen sich die gesamten Zahlungsmittelabflüsse für Leasingverhältnisse auf 1,5 Millionen € (Vorjahr: 1,4 Millionen €).

9 Erläuterungen zur Segmentberichterstattung

9.1 Berichterstattung nach operativen Segmenten

Die Berichterstattung nach operativen Segmenten folgt der internen Berichterstattungs- und Organisationsstruktur des Vivawest-Konzerns (Management Approach). Demnach stellen die Segmente Immobilien und Immobiliendienstleistungen die berichtspflichtigen Segmente nach IFRS 8 "Operating Segments" dar. Die darüber hinausgehenden Aktivitäten werden in Bergbaufolgemanagement und Konsolidierung aufgeteilt.

Die berichtspflichtigen Segmente und die darüber hinausgehenden Aktivitäten stellen sich wie folgt dar:

(a) Immobilien

Das Segment Immobilien bewirtschaftet - konzentriert auf Nordrhein-Westfalen (NRW) - zum 31. Dezember 2023 einen Bestand von rund 119.000 Wohnungen und gewerblichen Einheiten. Damit zählt der Konzern zu den führenden privaten Wohnungsgesellschaften Deutschlands und ist einer der größten Anbieter von Wohnraum in NRW. Unternehmerischer Schwerpunkt ist die Vermietung von Wohnraum an private Haushalte, wodurch dauerhaft stabile Mieterlöse generiert werden. Darüber hinaus wird im Wohnungsbestand ein aktives Portfoliomanagement durch Neubau, Ankäufe und Verkäufe von Wohnungseinheiten betrieben. Der regionale Fokus führt zu einem überdurchschnittlichen Marktverständnis und Vorteilen in der Bewirtschaftung des Wohnungsbestandes.

(b) Immobiliendienstleistungen

Das Segment Immobiliendienstleistungen erbringt wohnungsnahe Dienstleistungen und besteht im Konzern aus den Gesellschaften RHZ Handwerks-Zentrum GmbH, Gelsenkirchen, HVG Grünflächenmanagement GmbH, Gelsenkirchen, SKIBATRON Mess- und Abrechnungssysteme GmbH, Gelsenkirchen, sowie Marienfeld Multimedia GmbH, Gelsenkirchen. Das Leistungsspektrum dieser Gesellschaften umfasst qualifizierte Handwerksleistungen in den relevanten Gewerken einschließlich der Abwicklung von Kleinreparaturen in pauschalierten Vertragsmodellen bis hin zur Übernahme von Modernisierungs- und Großinstandhaltungsaufgaben. Daneben wird den Kunden aus Wohnungswirtschaft und anderen Branchen ein umfassendes Grünflächenmanagement, das neben der Entwicklung nachhaltiger Funktionskonzepte für das immobiliennahe Umfeld sämtliche Serviceleistungen im Bereich der Grün- und Verkehrsflächen, im Baumservice und in der Verkehrssicherung wohnungswirtschaftlicher, gewerblicher und industrieller Liegenschaften beinhaltet, angeboten. Darüber hinaus werden Dienstleistungen im Bereich der Mess- und Abrechnungssysteme mit den Schwerpunkten der Vermietung, Ablesung und Abrechnung von Verteil- und Messgeräten in der Wohnungswirtschaft sowie der zukunftsfähigen multimedialen Versorgung der Immobilienbestände mit Breitbandtechnik angeboten. Des Weiteren werden Planungs- und Montageleistungen sowie Servicedienstleistungen für den Drittmarkt erbracht.

(c) Bergbaufolgemanagement

Das Segment Bergbaufolgemanagement gewährleistet die ordnungsgemäße Abwicklung bestehender Verpflichtungen aus der früheren Steinkohlenförderung der EBV Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Hückelhoven, sowie gleichartiger von der ehemaligen Sophia-Jacoba GmbH, Hückelhoven, übernommener Lasten in der Region Aachen-Heinsberg. Der Abbaubetrieb wurde in den Jahren 1992 bzw. 1997 eingestellt. Die vollständig passivierten Verpflichtungen beinhalten Altersversorgungszusagen gegenüber ehemaligen Bergbaubeschäftigten, bekannte und erwartete Bergschäden sowie Abbruch- und Rekultivierungsverpflichtungen.

(d) Konsolidierung

Hierin sind ausschließlich die intersegmentären Konsolidierungseffekte ausgewiesen.

9.2 Erläuterung der Segmentkennzahlen

Die in den Segmenten ausgewiesenen Werte berücksichtigen bereits Konsolidierungseffekte der in die jeweiligen Segmente einbezogenen Gesellschaften. Konsolidierungseffekte und hieraus resultierende Ergebnisauswirkungen, die auf Konzernebene entstanden sind, werden in der Segmentberichterstattung unter "Konsolidierung" ausgewiesen.

Im Folgenden werden die Segmentkennzahlen erläutert:

Der Außenumsatz spiegelt den Umsatz der Segmente mit Konzernexternen wider. Die Umsätze zwischen Geschäftssegmenten werden als Innenumsatz ausgewiesen und grundsätzlich zu Marktpreisen verrechnet.

Die folgende Tabelle zeigt die Überleitung des Gesamtumsatzes der berichtspflichtigen Segmente zu den Umsatzerlösen des Konzerns:

in Millionen €	2023	2022
Umsatz der berichtspflichtigen Segmente	1.137,4	1.042,9
Umsatz Bergbaufolgemanagement	0,1	-
Konsolidierungen	-143,8	-131,5
Umsatz Bergbaufolgemanagement, Konsolidierung	-143,7	-131,5
Umsatz des Konzerns	993,7	911,4

Als interne Steuerungsgröße zur Messung der operativen Leistung wird der Geschäftsführung der Vivawest GmbH neben dem bereinigten EBIT und dem Ergebnis vor Ertragsteuern das bereinigte EBITDA als wesentliche Ergebnisgröße berichtet. Des Weiteren werden als wesentliche immobilienwirtschaftliche Leistungsindikatoren der Funds From Operations (FFO) und der Net Asset Value (NAV) in der nachstehend beschriebenen Definition angegeben.

Das bereinigte EBITDA stellt die wesentliche von den jeweiligen Segmentverantwortlichen beeinflussbare Größe dar. Es beinhaltet das operative Ergebnis vor Abschreibungen, Wertminderungen und Wertaufholungen, Zinsen, Ertragsteuern und nach Bereinigungen.

Bei der Ermittlung des bereinigten EBITDA wird das bereinigte EBIT um Abschreibungen, Wertminderungen und Wertaufholungen korrigiert, die nicht bereits Bestandteil der Bereinigungen sind.

Die Abschreibungen zeigen die planmäßige Verteilung des Werteverzehrs der immateriellen Vermögenswerte, Sachanlagen und als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien über deren geschätzte Nutzungsdauer.

Die folgende Tabelle stellt die Beziehung zwischen den internen Steuerungsgrößen bereinigtes EBITDA und bereinigtes EBIT und der externen Ergebnisgröße Ergebnis vor Ertragsteuern her:

in Millionen €	2023	2022
Bereinigtes EBITDA	432,8	401,0
Abschreibungen, Wertminderungen/Wertaufholungen	-206,0	-189,5
Bereinigtes EBIT	226,8	211,5
Bereinigungen	-6,1	-1,5
Zinsergebnis	-103,7	-76,8
Ergebnis vor Ertragsteuern	117,0	133,2

In den Bereinigungen werden Geschäftsvorfälle aus Sondereinflüssen berücksichtigt, die für Zwecke der internen Steuerung nach ihrem Vorkommen einmalig bzw. selten und für die Beurteilung der Ertragslage wesentlich sind. Im Berichtsjahr belaufen sich die Bereinigungen auf -6,1 Millionen € (Vorjahr: -1,5 Millionen €). Die Bereinigungen enthalten im Berichtsjahr Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Konzernprojekt zur Zukunftssicherung des Geschäftsmodells sowie nachzuverrechnenden Dienstzeitaufwand infolge der Veränderung in der Geschäftsführung. Im Vorjahr enthielt diese Position insbesondere IT- und Beratungsleistungen hinsichtlich der weitergehenden Konzernintegration und der Zusammenführung der ERP-Systeme sowie Aufwendungen im Zusammenhang mit der Coronapandemie.

Die Überleitung vom bereinigten EBIT der berichtspflichtigen Segmente zum Ergebnis vor Ertragsteuern des Konzerns stellt sich wie folgt dar:

in Millionen €	2023	2022
Bereinigtes EBIT der berichtspflichtigen Segmente	226,7	211,5
Bereinigtes EBIT Bergbaufolgemanagement	0,1	-
Bereinigtes EBIT des Konzerns	226,8	211,5
Bereinigungen	-6,1	-1,5
Zinsergebnis	-103,7	-76,8
Ergebnis vor Ertragsteuern	117,0	133,2

Unter der Position "Zinserträge" werden die Zinserträge aus finanziellen Vermögenswerten, auf Einkommen- und Ertragsteuerforderungen, aus der Abzinsung von sonstigen Rückstellungen und sonstige zinsähnliche Erträge erfasst.

Als Zinsaufwendungen werden im Wesentlichen die Zinsaufwendungen aus finanziellen Verbindlichkeiten, aus Einkommen- und Ertragsteuerverbindlichkeiten, aus der Aufzinsung von sonstigen Rückstellungen, sonstige zinsähnliche Aufwendungen und der Zinsanteil für die Altersversorgungsverpflichtungen ausgewiesen.

Als Sachinvestitionen werden die Zugänge der Berichtsperiode zu immateriellen Vermögenswerten (ohne Geschäfts- oder Firmenwerte aus der Kapitalkonsolidierung), Sachanlagen und als Finanzinvestition gehaltene Immobilien dargestellt. Zugänge aufgrund von Veränderungen des Konsolidierungskreises werden nicht berücksichtigt.

Als Finanzinvestitionen werden die Zugänge der Berichtsperiode zu at Equity bilanzierten Unternehmen, übrigen Beteiligungen, langfristigen Ausleihungen sowie langfristigen Wertpapieren und wertpapierähnlichen Ansprüchen dargestellt. Der Erwerb von Tochterunternehmen wird im Jahr des Zugangs als Finanzinvestition ausgewiesen (einschließlich der Geschäfts- oder Firmenwerte aus der Kapitalkonsolidierung).

Die finanzwirtschaftliche Erfolgsgröße FFO wird berechnet, indem zunächst das bereinigte EBITDA um die Auflösungen der im passiven Rechnungsabgrenzungsposten abgegrenzten Zuwendungen der öffentlichen Hand in Höhe des Vorteils aus zinsvergünstigten Förderdarlehen öffentlicher Banken für die Finanzierung preisgebundenen Wohnraums sowie die Ergebnisbeiträge aus Bestandsverkäufen der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien korrigiert und anschließend das gezahlte Zinsergebnis sowie der tatsächliche Ertragsteueraufwand in Abzug gebracht werden.

Bei der Ermittlung des NAV, als Nettovermögenswert eines Immobilienunternehmens, wird vom beizulegenden Zeitwert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien (Gross Asset Value) das Net Debt in Abzug gebracht. Das Net Debt ist der Saldo aus flüssigen Mitteln, zahlungsmittelnahen Vermögenswerten und den um zahlungsunwirksame Bestandteile bereinigten finanziellen Verbindlichkeiten, dem passiven Rechnungsabgrenzungsposten für abgegrenzte Zuwendungen der öffentlichen Hand in Höhe des Vorteils aus zinsvergünstigten Förderdarlehen öffentlicher Banken, den Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen sowie den langfristigen sonstigen Rückstellungen des Segments Bergbaufolgemanagement.

Die Überleitung vom Zeitwert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum NAV des Konzerns stellt sich wie folgt dar:

in Millionen €	2023	2022
Zeitwert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien (Gross Asset Value)	12.266,1	12.443,0
Flüssige Mittel	61,5	62,2
Zahlungsmittelnahe Vermögenswerte	2,1	1,4
Zahlungswirksame finanzielle Verbindlichkeiten einschließlich passiver Rechnungsabgrenzungsposten für abgegrenzte Zuwendungen der öffentlichen Hand	-5.302,6	-5.006,1
Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen sowie sonstige Rückstellungen für langfristige Bergbaufolgelasten	-469,0	-421,9
Nettofinanzschulden (Net Debt)	-5.708,0	-5.364,4
Net Asset Value (NAV)	6.558,1	7.078,6
Verschuldungsgrad (Loan To Value) inklusive Rückstellungen	46,5%	43,1%
Verschuldungsgrad (Loan To Value) exklusive Rückstellungen	42,7%	39,7%

Unter der Position "Andere wesentliche zahlungsunwirksame Aufwendungen und Erträge" werden vor allem Wertminderungen, Wertaufholungen, Zuführungen zu und Auflösungen von Rückstellungen sowie Auflösungen von Rechnungsabgrenzungsposten erfasst. Die Auflösungen von Rechnungsabgrenzungsposten enthalten insbesondere die planmäßige Auflösung des passivisch abgegrenzten Zinsvorteils aus zinsvergünstigten Förderdarlehen. Diesen Auflösungen stehen Aufwendungen aus der Aufzinsung der entsprechenden finanziellen Verbindlichkeiten in gleicher Höhe gegenüber.

Die Anzahl der Mitarbeiter wird zum Bilanzstichtag erhoben. Die Mitarbeiter werden nach Kopfzahl angegeben, wobei hauptamtliche Geschäftsführer der Tochterunternehmen berücksichtigt und Teilzeitbeschäftigte voll einbezogen sind.

10 Weitere Angaben

10.1 Zusätzliche Informationen über Finanzinstrumente

Nettoergebnisse der Finanzinstrumente

Die in der Gewinn- und Verlustrechnung erfassten Erträge und Aufwendungen bzw. Gewinne und Verluste aus Finanzinstrumenten sind als Nettoergebnisse je Bewertungskategorie des IFRS 9 "Financial Instruments" darzustellen:

	Bewertungskategorie
	Finanzielle Vermögenswerte			Finanzielle Verbindlichkeiten
in Millionen €	Zu fortgeführten Anschaffungskosten	Erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert	Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert	Zu fortgeführten Anschaffungskosten
Wertminderungen/Wertaufholungen	-5,1	-	-	-
Zinsergebnis	0,4	-	-	-87,2
Ergebnis aus übrigen Beteiligungen	-	-	5,9	-
	-4,7	0,0	5,9	-87,2

	Bewertungskategorie
	Finanzielle Verbindlichkeiten
in Millionen €	Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert	2023
Wertminderungen/Wertaufholungen	-	-5,1
Zinsergebnis	-	-86,8
Ergebnis aus übrigen Beteiligungen	-	5,9
	0,0	-86,0

	Bewertungskategorie
	Finanzielle Vermögenswerte			Finanzielle Verbindlichkeiten
in Millionen €	Zu fortgeführten Anschaffungskosten	Erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert	Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert	Zu fortgeführten Anschaffungskosten
Wertminderungen/Wertaufholungen	-4,8	-	-	-
Zinsergebnis	0,1	-	-	-74,7
Ergebnis aus übrigen Beteiligungen	-	-	5,9	-
	-4,7	0,0	5,9	-74,7

	Bewertungskategorie
	Finanzielle Verbindlichkeiten
in Millionen €	Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert	2022
Wertminderungen/Wertaufholungen	-	-4,8
Zinsergebnis	-	-74,6
Ergebnis aus übrigen Beteiligungen	-	5,9
	0,0	-73,5

Der wertgeminderte Teil von finanziellen Vermögenswerten bzw. von Forderungen aus Lieferungen und Leistungen liefert wie im Vorjahr keinen Beitrag zum Zinsergebnis.

Buchwerte und beizulegende Zeitwerte der Finanzinstrumente

Finanzinstrumente, die in den Anwendungsbereich des IFRS 7 "Financial Instruments: Disclosures" fallen, sind entsprechend ihren zugrunde liegenden Charakteristika in Gruppen (Klassen) zusammenzufassen. Im Konzern orientieren sich die Klassen an der bestehenden Untergliederung der Bilanzposten. Die Buchwerte der Klassen sind gemäß den Bewertungskategorien des IFRS 9 "Financial Instruments" darzustellen und werden auf die Buchwerte der Bilanzposten übergeleitet. Zusätzlich werden die beizulegenden Zeitwerte zum Bilanzstichtag ausgewiesen.

Die folgende Übersicht zeigt die Überleitung für die finanziellen Vermögenswerte:

	Bewertungskategorie			31.12.2023
in Millionen €	Zu fortgeführten Anschaffungskosten	Erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert	Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert	Buchwert	Beizulegender Zeitwert
Finanzielle Vermögenswerte	4,5	0,0	30,7	35,2	35,2
Übrige Beteiligungen	-	-	30,5	30,5	30,5
Ausleihungen	1,9	-	-	1,9	1,9
Wertpapiere und wertpapierähnliche Ansprüche	-	-	0,2	0,2	0,2
Sonstige finanzielle Vermögenswerte	2,6	-	-	2,6	2,6
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	18,4	0,0	0,0	18,4	18,4
Forderungen aus Vermietung	4,3	-	-	4,3	4,3
Forderungen aus Grundstücksverkäufen	11,8	-	-	11,8	11,8
Übrige Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	2,3	-	-	2,3	2,3
Flüssige Mittel	61,5	-	-	61,5	61,5
	84,4	0,0	30,7	115,1	115,1

	Bewertungskategorie			31.12.2022
in Millionen €	Zu fortgeführten Anschaffungskosten	Erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert	Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert	Buchwert	Beizulegender Zeitwert
Finanzielle Vermögenswerte	3,8	0,0	30,5	34,3	34,3
Übrige Beteiligungen	-	-	30,5	30,5	30,5
Ausleihungen	1,9	-	-	1,9	1,9
Wertpapiere und wertpapierähnliche Ansprüche	-	-	-	0,0	-
Sonstige finanzielle Vermögenswerte	1,9	-	-	1,9	1,9
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	7,7	0,0	0,0	7,7	7,7
Forderungen aus Vermietung	4,6	-	-	4,6	4,6
Forderungen aus Grundstücksverkäufen	1,1	-	-	1,1	1,1
Übrige Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	2,0	-	-	2,0	2,0
Flüssige Mittel	62,2	-	-	62,2	62,2
	73,7	0,0	30,5	104,2	104,2

Die folgende Übersicht zeigt die Überleitung für die finanziellen Verbindlichkeiten:

	Bewertungskategorie		31.12.2023
in Millionen €	Zu fortgeführten Anschaffungskosten	Keiner Kategorie zugeordnet	Buchwert	Beizulegender Zeitwert
Finanzielle Verbindlichkeiten	5.060,3	70,1	5.130,4	5.072,6
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	4.850,0	-	4.850,0	4.793,5
Kredite von Nichtbanken	151,9	-	151,9	150,6
Verbindlichkeiten aus Leasing	-	64,7	64,7	64,7
Verbindlichkeiten aus Derivaten	-	5,4	5,4	5,4
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	58,4	-	58,4	58,4
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	26,6	-	26,6	26,6
Verbindlichkeiten aus Vermietung	35,0	-	35,0	35,0
	5.121,9	70,1	5.192,0	5.134,2

	Bewertungskategorie		31.12.2022
in Millionen €	Zu fortgeführten Anschaffungskosten	Keiner Kategorie zugeordnet	Buchwert	Beizulegender Zeitwert
Finanzielle Verbindlichkeiten	4.773,4	57,8	4.831,2	4.771,7
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	4.565,5	-	4.565,5	4.507,4
Kredite von Nichtbanken	149,6	-	149,6	148,2
Verbindlichkeiten aus Leasing	-	57,8	57,8	57,8
Verbindlichkeiten aus Derivaten	-	-	-	-
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	58,3	-	58,3	58,3
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	45,0	-	45,0	45,0
Verbindlichkeiten aus Vermietung	37,5	-	37,5	37,5
	4.855,9	57,8	4.913,7	4.854,2

Die derivativen Finanzinstrumente werden im Rahmen des Hedge Accounting bilanziert und sind daher keiner Bewertungskategorie zugeordnet.

Bemessung der beizulegenden Zeitwerte nach IFRS 13

Die Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte von Finanzinstrumenten erfolgt auf Grundlage der für die Bewertung verwendeten Daten nach einer dreistufigen Hierarchie:

―	Stufe 1: Börsen- oder Marktpreis auf einem aktiven Markt,
―	Stufe 2: Börsen- oder Marktpreis auf einem aktiven Markt für ähnliche Finanzinstrumente oder andere

Bewertungstechniken auf Basis beobachtbarer Marktdaten,

―	Stufe 3: Bewertungstechniken, die nicht auf beobachtbaren Marktdaten basieren.

Die folgenden Tabellen zeigen die Zuordnung der zum beizulegenden Zeitwert bilanzierten Finanzinstrumente zu der Stufe der Fair-Value-Hierarchie, die bei der Bestimmung des jeweiligen beizulegenden Zeitwertes Anwendung fand:

	Beizulegender Zeitwert ermittelt nach
in Millionen €	Stufe 1	Stufe 2	Stufe 3	31.12.2023
Finanzielle Vermögenswerte	0,2	0,0	30,5	30,7
Übrige Beteiligungen	-	-	30,5	30,5
Wertpapiere und wertpapierähnliche Ansprüche	0,2	-	-	0,2
Finanzielle Verbindlichkeiten	0,0	5,4	0,0	5,4
Verbindlichkeiten aus Derivaten	-	5,4	-	5,4

	Beizulegender Zeitwert ermittelt nach
in Millionen €	Stufe 1	Stufe 2	Stufe 3	31.12.2022
Finanzielle Vermögenswerte	0,0	0,0	30,5	30,5
Übrige Beteiligungen	-	-	30,5	30,5
Wertpapiere und wertpapierähnliche Ansprüche	-	-	-	-
Finanzielle Verbindlichkeiten	0,0	0,0	0,0	-
Verbindlichkeiten aus Derivaten	-	-	-	-

Die Finanzinstrumente der Stufe 1 sind zum aktuellen Börsenkurs angesetzt. Hierbei handelt es sich um Wertpapiere, deren Bestand im Berichtsjahr erworben wurde.

Die Derivate sind zum aktuellen Bilanzstichtag der Stufe 2 zugeordnet. Es handelt sich dabei um Zinsderivate, deren beizulegender Zeitwert mithilfe der Barwertmethode bestimmt wurde.

Bei den übrigen Beteiligungen, die der Stufe 3 zugeordnet sind, handelt es sich um nicht börsennotierte Eigenkapitalinstrumente, deren Bewertung auf Basis der besten verfügbaren Informationen zum Abschlussstichtag vorgenommen wurde. Zum 31.12. stellen wie im Vorjahr die Anschaffungskosten die beste Schätzung des beizulegenden Zeitwerts dar. Es besteht keine Absicht zur Veräußerung dieser Beteiligungen. Während der Periode fanden keine Umgliederungen zwischen den einzelnen Stufen der Fair-Value-Hierarchie statt.

Die folgende Tabelle zeigt die Überleitungsrechnung von den Eröffnungs- zu den Schlusssalden der beizulegenden Zeitwerte (Stufe 3):

in Millionen €	Übrige Beteiligungen
01.01.2023 / 31.12.2023	30,5

Die Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte von Finanzinstrumenten, die nicht mit ihrem beizulegenden Zeitwert in der Bilanz erfasst werden, stellt sich wie folgt dar:

Bei Ausleihungen, sonstigen finanziellen Vermögenswerten, Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten, Krediten von Nichtbanken, Verbindlichkeiten aus Leasing sowie sonstigen finanziellen Verbindlichkeiten wird der beizulegende Zeitwert als Barwert der erwarteten zukünftigen Zahlungsmittelzu- oder -abflüsse ermittelt und ist der Stufe 2 zuzuordnen. Die Abzinsung erfolgt unter Anwendung des zum Bilanzstichtag aktuellen laufzeitadäquaten Zinssatzes unter Berücksichtigung der Bonität der Kontrahenten. Aufgrund der überwiegend kurzfristigen Laufzeiten für Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie Vermietung stimmen bei diesen, ebenso wie bei den flüssigen Mitteln, die beizulegenden Zeitwerte mit den Buchwerten überein.

Hedge Accounting

Im Rahmen des Hedge Accounting bilden die derivativen Sicherungsinstrumente und die zugehörigen abzusichernden Grundgeschäfte eine bilanzielle Sicherungsbeziehung. Das Hedge Accounting setzt insbesondere eine ausführliche Dokumentation der Sicherungsbeziehung und seiner Wirksamkeit voraus. Die Effektivität der Sicherungsbeziehung wird prospektiv ermittelt. Sie berücksichtigt den wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen gesichertem Grundgeschäft und Sicherungsinstrument sowie das Kreditrisiko. Das Hedge Accounting ist zu beenden, wenn die Voraussetzungen nicht mehr erfüllt sind. Während Sicherungsinstrumente mit positivem Marktwert in der Bilanzposition Sonstige finanzielle Vermögenswerte enthalten sind, werden die Sicherungsinstrumente mit negativem Marktwert in den Sonstigen finanziellen Verbindlichkeiten ausgewiesen.

Cashflow-Hedges verfolgen den Zweck, das Risiko der Volatilität künftiger Zahlungsströme abzusichern. Dieses Risiko kann durch einen bilanzierten Vermögenswert bzw. eine Verbindlichkeit oder eine mit hoher Wahrscheinlichkeit eintretende geplante Transaktion begründet sein. Der effektive Teil der Änderungen des beizulegenden Zeitwertes eines Sicherungsinstruments wird erfolgsneutral und der ineffektive Teil erfolgswirksam erfasst. Der ineffektive Teil wird bei Sicherungen des Zinsänderungsrisikos im sonstigen finanziellen Ergebnis ausgewiesen. Mögliche Ineffektivitäten ergeben sich unabhängig von der Risikokategorie aus signifikanten Änderungen des Ausfallrisikos von Vivawest oder der Gegenpartei des Derivats. Die in den Erfolgsbestandteilen der Gesamterfolgsrechnung erfassten Beträge, die künftig in den Gewinn oder Verlust umgegliedert werden, werden in die Gewinn- und Verlustrechnung umgebucht, sobald das abgesicherte Grundgeschäft diese berührt. Bei einer Zinssicherung laufen diese Beträge in das Zinsergebnis. Eine Beendigung des Hedge Accountig ist erforderlich, wenn der Eintritt der vorhergesehenen Transaktion nicht mehr erwartet wird. Der in den angesammelten anderen Erfolgsbestandteilen erfasste Betrag ist dann erfolgswirksam in die Gewinn- und Verlustrechnung umzubuchen.

Zur Absicherung des Zinsänderungsrisikos wurden im Berichtsjahr Forward Starting Payer Swaps, bei denen feste Zinssätze in variable getauscht werden, mit einer Laufzeit vom Jahr 2024 bis zum Jahr 2034 vereinbart. Die Bilanzierung dieser Sicherungstransaktionen erfolgt im Rahmen des Hedge Accounting.

Bei dem abgesicherten Grundgeschäft handelt es sich um eine hochwahrscheinlich geplante Finanzierung gemäß der Mittelfristplanung. Zur Ermittlung von etwaigen Ineffektivitäten wird die hypothetische derivative Methode angewendet. Da sich die bewertungsrelevanten Parameter 1:1 gegenüberstehen, entspricht der Marktwert des Grundgeschäfts spiegelbildlich dem des Sicherungsinstruments. Zum Bilanzstichtag waren daher keine Ineffektivitäten zu erfassen.

Derivate, die einen finanziellen Vermögenswert oder eine finanzielle Verbindlichkeit darstellen und lediglich unter der Bedingung einer Vertragsverletzung oder der Insolvenz eines der Vertragspartner verrechnet werden können, erfüllen die Kriterien für die Aufrechnung in der Bilanz nach IAS 32 nicht oder nur teilweise. Es bestehen zum 31. Dezember 2023 nur negative beizulegende Zeitwerte in Höhe von 5,4 Millionen €. Zum 31. Dezember 2022 waren keine Derivate im Bestand.

	Nominalwert gesamt zum 31.12.2023		Buchwert zum 31.12.2023
in Millionen €	Gesamt	davon langfristig	Forderungen aus Derivaten	Verbindlichkeiten aus Derivaten
Zinsrisiken
Zinsswaps	150,0	-	-	5,4
davon Cashflow-Hedge	150,0	-	-	5,4
	150,0	0,0	0,0	5,4

Zum 31. Dezember 2023 betragen die angesammelten anderen Erfolgsbestandteile -5,4 Millionen € (Vorjahr: 0,0 Millionen €). Im abgelaufenen Geschäftsjahr erfolgten keine Umgliederungen aus den angesammelten anderen Erfolgsbestandteilen in die Zinsaufwendungen.

Ohne Berücksichtigung von latenten Steuern haben sich folgende Entwicklungen der angesammelten anderen Erfolgsbestandteile aus Sicherungsinstrumenten für designierte Risikokomponenten gemäß IFRS 9 ergeben:

	Designierte Risikokomponente
in Millionen €	Zinssicherung
Stand 01.01.2022	0,0
Erfolgsneutrale Veränderung aus effektiven Sicherungsbeziehungen	-
Stand 31.12.2022	0,0
Erfolgsneutrale Veränderung aus effektiven Sicherungsbeziehungen	-5,4
Stand 31.12.2023	-5,4

Eine Erhöhung bzw. Verminderung des Marktzinsniveaus zum 31. Dezember 2023 um 100 Basispunkte bei sonst unveränderten Parametern würde zu einer Erhöhung des beizulegenden Zeitwerts der in Absicherung der Cashflows aus Krediten verwendeten Sicherungsinstrumenten ausschließlich innerhalb der angesammelten anderen Erfolgsbestandteile um 12,3 Millionen € bzw. zu einer Verminderung um 13,9 Millionen € führen.

Es hat im Geschäftsjahr ebenso wie im Vorjahr keine Reklassifizierung aufgrund vorzeitiger Beendigung einer Sicherungsbeziehung stattgefunden. Die angesammelten anderen Erfolgsbestandteile aus Cashflow-Hedges betreffen wie im Vorjahr keine beendeten Sicherungsbeziehungen.

Finanzwirtschaftliches Risikomanagement

Der Konzern ist im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit finanziellen Risiken ausgesetzt. Ein wesentliches Ziel der Unternehmenspolitik ist die Begrenzung von Markt-, Liquiditäts- und Ausfallrisiken sowohl für den Unternehmenswert als auch für die Ertragskraft des Konzerns, um negative Cashflow- und Ergebnisschwankungen weitgehend einzudämmen, ohne auf Chancen aus positiven Marktentwicklungen zu verzichten. Zu diesem Zweck wurde ein systematisches Finanz- und Risikomanagement etabliert. Die Steuerung der Zinsrisiken erfolgt in Übereinstimmung mit der Finanzrichtlinie der Vivawest GmbH, wobei Handlungsrahmen, Verantwortlichkeiten und Kontrollen verbindlich festgelegt sind. Zur Reduzierung dieser Risiken können Sicherungsgeschäfte auch in Form derivativer Finanzinstrumente eingesetzt werden. Im Geschäftsjahr wurden Forward Starting Payer Swaps vereinbart.

(a) Marktrisiko

Das Marktrisiko kann grundsätzlich in Währungs- und Zinsänderungsrisiken unterteilt werden:

Aufgrund fehlender internationaler Tätigkeit existiert im Konzern kein Währungsrisiko.

Ziel des Zinsmanagements ist es, das Konzernergebnis gegen wesentliche negative Auswirkungen aus Schwankungen der Marktzinssätze zu schützen. Die finanziellen Verbindlichkeiten des Konzerns sind branchentypisch zum größten Teil mit langfristigen Zinsbindungen abgeschlossen worden. Steigerungen der Zinssätze auf den Kapitalmärkten können im Prognosezeitraum keine wesentlichen Auswirkungen auf das Konzernergebnis haben. Aufgrund der gegebenen Streuung innerhalb des Darlehensportfolios existieren nur geringe Risiken aus dem Zusammenfallen von auslaufenden Zinsbindungen.

(b) Liquiditätsrisiko

Das Liquiditätsrisiko wird auf Basis der Geschäftsplanung gesteuert, die sicherstellt, dass die erforderlichen Mittel zur Finanzierung des operativen Geschäfts und der laufenden und künftigen Investitionen in allen Konzerngesellschaften zeitgerecht und zu optimalen Kosten zur Verfügung stehen. Im Rahmen des Liquiditätsrisikomanagements wird der Liquiditätsbedarf aus dem operativen Geschäft, aus Investitionstätigkeiten sowie aus anderen finanziellen Maßnahmen in Form eines Finanzstatus und einer Liquiditätsplanung ermittelt. Nach Maßgabe der rechtlichen Möglichkeiten und der Wirtschaftlichkeit wird die vorhandene Liquidität über ein zentrales Cash-Management bei der Vivawest GmbH gepoolt. Durch das zentrale Liquiditätsrisikomanagement werden eine kostengünstige Fremdmittelaufnahme und ein vorteilhafter Finanzausgleich erreicht.

Nachfolgend sind die Restlaufzeiten der Finanzinstrumente basierend auf den vereinbarten Fälligkeitsterminen der Summe aus undiskontierten Zins- und Tilgungszahlungen dargestellt:

		Fällig in
in Millionen €	31.12.2023	bis zu 1 Jahr	über 1 bis 3 Jahre	über 3 bis 5 Jahre	über 5 Jahre
Finanzielle Verbindlichkeiten	6.879,1	517,5	428,4	557,3	5.375,9
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	6.536,7	499,5	411,7	540,7	5.084,8
Kredite von Nichtbanken	213,8	5,6	11,0	11,0	186,2
Verbindlichkeiten aus Leasing	64,7	1,5	3,0	3,0	57,2
Verbindlichkeiten aus Derivaten	5,4	5,4	-	-	-
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	58,5	5,5	2,7	2,6	47,7
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	26,6	26,6	-	-	-
Verbindlichkeiten aus Vermietung	35,0	35,0	-	-	-

		Fällig in
in Millionen €	31.12.2022	bis zu 1 Jahr	über 1 bis 3 Jahre	über 3 bis 5 Jahre	über 5 Jahre
Finanzielle Verbindlichkeiten	6.388,2	242,1	365,5	505,4	5.275,2
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	6.059,4	231,4	348,1	488,6	4.991,3
Kredite von Nichtbanken	212,7	5,5	11,0	10,8	185,4
Verbindlichkeiten aus Leasing	57,8	1,6	3,3	3,3	49,6
Verbindlichkeiten aus Derivaten	0,0	-	-	-	-
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	58,3	3,6	3,1	2,7	48,9
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	45,0	45,0	-	-	-
Verbindlichkeiten aus Vermietung	37,5	37,5	-	-	-

Der Konzern verstieß in Bezug auf seine finanziellen Verbindlichkeiten nicht gegen Zahlungsvereinbarungen.

(c) Ausfallrisiko

Im Zuge des Bonitätsrisikomanagements werden Ausfallrisiken bei Vertragsabschluss eingehend geprüft und danach laufend überwacht. Auf eine Verschlechterung der Bonität des Vertragspartners kann somit zeitnah reagiert werden. Die anfängliche Prüfung des Ausfallrisikos beinhaltet die Bonität des Vertragspartners auf Basis eigener interner Bonitätsüberprüfungen. Soweit rechtlich zulässig, werden bei Beginn des Mietverhältnisses Mietkautionen eingefordert, um ein Ausfallrisiko zu minimieren. Im Rahmen von Immobilienverkäufen ist der vollständige Forderungseingang grundsätzlich Voraussetzung für die grundbuchrechtliche Umschreibung. Das maximale Ausfallrisiko der finanziellen Vermögenswerte entspricht wie im Vorjahr deren Buchwert.

Kapitalmanagement

Das Ziel des Konzerns im Hinblick auf das Kapitalmanagement ist sowohl die Sicherstellung der Unternehmensfortführung als auch die Generierung von Erträgen durch Optimierung der Finanzierungskosten für die Anteilseigner. Daneben sollen allen anderen Interessenten des Vivawest-Konzerns die ihnen zustehenden Leistungen bereitgestellt werden. Insgesamt wird die Wertsteigerung des Gesamtkonzerns angestrebt. Diese ganzheitliche Strategie des Kapitalmanagements ist gegenüber dem Vorjahr unverändert.

10.2 Leasingverhältnisse

Die Nutzungsrechte an geleasten Vermögenswerten sind in folgenden Bilanzposten (vgl. Anhangziffer 7.2 und 7.3) enthalten:

in Millionen €	Zugänge 2023	Abschreibungen 2023	Buchwert 31.12.2023
Sachanlagen: Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Gebäude	0,0	0,5	8,5
Erbbaurechtsverträge	-	0,1	4,5
Anmietung von Geschäftsräumen	-	0,4	4,0
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien: Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte	8,0	0,8	55,8
Erbbaurechtsverträge	8,0	0,8	55,8
	8,0	1,3	64,3

in Millionen €	Zugänge 2022	Abschreibungen 2022	Buchwert 31.12.2022
Sachanlagen: Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Gebäude	0,2	0,4	9,0
Erbbaurechtsverträge	0,2	0,1	4,6
Anmietung von Geschäftsräumen	-	0,3	4,4
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien: Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte	4,3	0,8	48,6
Erbbaurechtsverträge	4,3	0,8	48,6
	4,5	1,2	57,6

Die Verbindlichkeiten aus Leasing werden unter den finanziellen Verbindlichkeiten ausgewiesen, vgl. Anhangziffer

7.12. Bezüglich der Fälligkeitsanalyse für Leasingverbindlichkeiten wird auf Anhangziffer 10.1 verwiesen.

in Millionen €	2023	2022
Zahlungsmittelabflüsse für Leasingverhältnisse	1,2	1,1
Aufwand für Leasingverhältnisse über Vermögenswerte von geringem Wert sowie für kurzfristige Leasingverhältnisse	5,1	4,6
Zinsaufwand aus Leasingverhältnissen	0,3	0,3

Die Leasingverhältnisse über Vermögenswerte von geringem Wert umfassen überwiegend betriebsübliche Vermögenswerte. Der Aufwand für kurzfristige Leasingverhältnisse ist unwesentlich.

10.3 Beziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen

Der Konzern steht - über die im Konzernabschluss einbezogenen Tochterunternehmen hinaus - mit nahestehenden Unternehmen und Personen in Beziehung.

Als nahestehende Unternehmen gelten die RAG-Stiftung als oberstes Mutterunternehmen und die weiteren Gesellschafter der Vivawest GmbH sowie deren verbundene Unternehmen (Schwesterunternehmen) und wesentliche Gemeinschafts- und assoziierte Unternehmen. Die Bundesrepublik Deutschland, das Land Nordrhein-Westfalen sowie das Saarland gelten als nahestehende öffentliche Stellen. Diese öffentlichen Stellen haben aufgrund ihrer geborenen Mitgliedschaft im Kuratorium der RAG-Stiftung einen maßgeblichen Einfluss auf die RAG-Stiftung. Die in der Berichtsperiode zwischen Vivawest und diesen öffentlichen Stellen oder ihren Tochter- und Gemeinschaftsunternehmen getätigten Geschäfte betrafen allgemein zugängliche Zuwendungen der öffentlichen Hand und Förderdarlehen von öffentlichen Banken. Darüber hinaus bestanden gewöhnliche Geschäftsbeziehungen zum Konzern Deutsche Bahn Aktiengesellschaft, Berlin.

Zwischen dem Konzern und nahestehenden Unternehmen bestanden nachfolgende Geschäftsbeziehungen:

in Millionen €	RAG Stiftung 2023	VTG 2023	Evonik Operations GmbH 2023	Schwesterunternehmen 2023
Erbrachte Lieferungen und Leistungen	-	-	0,5	1,1
Bezogene Lieferungen und Leistungen	-	-	-	28,2
Sonstige Erträge	-	-	-	-
Sonstiger Aufwand	0,1	0,1	-	0,6
Forderungen zum 31.12.	-	-	0,1	0,2
Schulden zum 31.12.	-	0,4	-	27,0

in Millionen €	RAG Stiftung 2022	VTG 2022	Evonik Operations GmbH 2022	Schwesterunternehmen 2022
Erbrachte Lieferungen und Leistungen	-	-	0,3	1,1
Bezogene Lieferungen und Leistungen	-	-	-	26,5
Sonstige Erträge	-	-	-	-
Sonstiger Aufwand	-	0,1	-	0,5
Forderungen zum 31.12.	-	-	0,1	0,2
Schulden zum 31.12.	-	0,4	-	28,4

Die von Schwesterunternehmen bezogenen Lieferungen und Leistungen betreffen wie auch im Vorjahr im Wesentlichen Versicherungsprämien. Die Schulden zum 31.12. gegenüber Schwesterunternehmen betreffen mit 21,0 Millionen € (Vorjahr: 22,4 Millionen €) langfristige, zinslose bzw. zinsgünstige Wohnungsbaudarlehen der RAG AKTIENGESELLSCHAFT (RAG AG), Essen, für die zum Bilanzstichtag 20,9 Millionen € (Vorjahr: 22,4 Millionen €) Sicherheiten gestellt wurden.

Als nahestehende Personen gelten die Managementmitglieder, die direkt oder indirekt für die Planung, Leitung und Überwachung der Tätigkeit des Konzerns zuständig und verantwortlich sind, sowie deren nahe Familienangehörige. Im Konzern sind dies die Geschäftsführung sowie der Aufsichtsrat der Vivawest GmbH, der Vorstand und das Kuratorium der RAG-Stiftung.

Gegenüber diesem Personenkreis wurden im Konzern folgende Leistungen erbracht:

	Geschäftsführung der Vivawest GmbH		Aufsichtsrat der Vivawest GmbH
in Millionen €	2023	2022	2023	2022
Laufende Bezüge	1,9	1,9	0,7	0,7
Erdiente Anwartschaften auf Altersversorgung (Current Service Costs) ^*)	1,1	1,7	-	-
Leistungen aus Anlass der Beendigung des Arbeitsverhältnisses	1,3	-	-	-
(davon nachzuverrechnender Dienstzeitaufwand)	(1,3)	(-)	-	-
LTI-Pläne	0,4	0,4	-	-

^*) Vorjahreszahl angepasst.

Die laufenden Bezüge der Geschäftsführung beinhalten erfolgsunabhängige und kurzfristige erfolgsabhängige Vergütungen. Der erfolgsabhängige Teil ist zum 31. Dezember 2023 in Höhe von 0,8 Millionen € (Vorjahr: 0,8 Millionen €) passiviert. Der Anspruch ist mit der Tätigkeit im Berichtsjahr vollständig erdient. Die tatsächliche Auszahlung im Folgejahr basiert auf der vom Aufsichtsrat festgelegten Zielerreichung auf Grundlage finanzieller sowie individueller Leistungskriterien. Die Pensionsverpflichtungen in Höhe ihrer Barwerte (Defined Benefit Obligations) beliefen sich für die Geschäftsführung am Bilanzstichtag auf 5,2 Millionen € (Vorjahr: 5,5 Millionen €).

Den Mitgliedern der Geschäftsführung wird im Rahmen von Long-Term-Incentive-Plänen (LTI-Plänen) eine langfristige variable Vergütung gewährt. Bemessungsgrundlage für die Langfristvergütung ist die nachhaltige Steigerung des Unternehmenswertes. Die passivierten Verpflichtungen in Höhe der beizulegenden Zeitwerte der LTI-Tranchen 2021 bis 2023 beliefen sich für die Geschäftsführung am Bilanzstichtag auf 1,2 Millionen € (Vorjahr: 1,1 Millionen €).

Die laufenden Bezüge der Mitglieder des Aufsichtsrates umfassen eine jährliche Grundvergütung sowie Funktionszuschläge für die Tätigkeit in Ausschüssen und darüber hinaus ein Sitzungsgeld. Mit Ausnahme der unmittelbar ausgezahlten Sitzungsgelder ist die Aufsichtsratsvergütung insgesamt erst nach Ablauf des Geschäftsjahres fällig und insoweit passiviert. Des Weiteren stand den Arbeitnehmern, die in den Aufsichtsrat gewählt wurden, weiterhin ein reguläres Gehalt im Rahmen ihres Arbeitsvertrags zu. Die Höhe des Gehalts entsprach einer angemessenen Vergütung für die entsprechende Funktion bzw. Tätigkeit im Unternehmen.

Darüber hinaus hat der Konzern keine wesentlichen Geschäftsbeziehungen mit nahestehenden Unternehmen oder Personen unterhalten.

10.4 Eventualschulden und sonstige finanzielle Verpflichtungen

Die Eventualschulden zum Bilanzstichtag enthalten Verpflichtungen aus Bürgschaften von 1,3 Millionen € (Vorjahr: 1,3 Millionen €).

Darüber hinaus ergeben sich sonstige finanzielle Verpflichtungen aus künftigen Zahlungen für Leasingverhältnisse über Vermögenswerte von geringem Wert, die wie folgt fällig sind:

in Millionen €	31.12.2023	31.12.2022
Fällig bis 1 Jahr	3,0	3,7
Fällig in 1 - 5 Jahren	2,7	4,9
Fällig nach über 5 Jahren	-	-
	5,7	8,6

10.5 Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Vorgänge oder Geschäftsvorfälle von besonderer Bedeutung nach Schluss des Berichtszeitraums, die sich wesentlich auf die Vermögens-, Finanz- oder Ertragslage des Konzerns auswirken, sind nicht eingetreten.

11 Angaben nach nationalen Vorschriften

11.1 Angaben zum Anteilsbesitz nach § 313 Abs. 2 HGB

Die Angaben zum Anteilsbesitz des Konzerns sind unter Anhangziffer 5.1 aufgelistet. Hier sind auch diejenigen Unternehmen gekennzeichnet, die von den Erleichterungen der §§ 264 Abs. 3 und 264b HGB bezüglich der Aufstellung von Anhang und Lagebericht bzw. der Offenlegung des Jahresabschlusses Gebrauch gemacht haben.

11.2 Anzahl der Mitarbeiter nach § 314 Abs. 1 Nr. 4 HGB

Die Anzahl der Mitarbeiter im Jahresdurchschnitt (ohne Auszubildende) betrug:

Anzahl	2023	2022
Immobilien	1.130	1.095
Immobiliendienstleistungen	1.117	1.104
Bergbaufolgemanagement	11	12
	2.258	2.211

11.3 Bezüge der Organe nach § 314 Abs. 1 Nr. 6 HGB

Hinsichtlich der Angabe der Bezüge der Geschäftsführung vgl. Anhangziffer 10.3.

Die Gesamtbezüge für frühere Mitglieder der Geschäftsführung beliefen sich für das laufende Geschäftsjahr auf 2,0 Millionen € (Vorjahr: 2,0 Millionen €). Die Pensionsverpflichtungen in Höhe ihrer Barwerte (Defined Benefit Obligations) gegenüber früheren Mitgliedern der Geschäftsführung beliefen sich zum Bilanzstichtag auf 55,7 Millionen € (Vorjahr: 40,4 Millionen €).

Die Bezüge des Aufsichtsrates für das laufende Geschäftsjahr betrugen 0,7 Millionen € (Vorjahr: 0,7 Millionen €).

11.4 Honorar des Abschlussprüfers nach § 314 Abs. 1 Nr. 9 HGB

Abschlussprüfer des Konzernabschlusses der Vivawest GmbH und der Einzelabschlüsse der Immobiliendienstleistungsgesellschaften ist die PricewaterhouseCoopers GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft (PwC), Düsseldorf. PwC hat Abschlussprüfungsleistungen im Rahmen der Konzern- und Einzelabschlussprüfungen zu einem Honorar von 0,3 Millionen € (Vorjahr: 0,2 Millionen €) und sonstige Leistungen von 0,1 Millionen € (Vorjahr: 0,2 Millionen €) erbracht.

Essen, 20. Februar 2024

Vivawest GmbH

Die Geschäftsführung

Eichner, Vorsitzender

Erhard

Serhat

Organe

Aufsichtsrat der Vivawest GmbH

Bärbel Bergerhoff-Wodopia

Vorsitzende des Aufsichtsrates

Mitglied des Vorstandes der RAG-Stiftung

Alexander Bercht

Stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrates

Mitglied des Geschäftsführenden Hauptvorstandes der IGBCE

Hans-Jürgen Best

Selbstständiger Berater

Frank Faulhaber

Mitglied der Geschäftsführung der Vermögensverwaltungs- und Treuhandgesellschaft der Industriegewerkschaft Bergbau und Energie mit beschränkter Haftung

Natalie Frase (bis 31. Dezember 2023)

Kaufmännische Angestellte der Vivawest Wohnen GmbH

Michael Groll

Bereichsleiter der Vivawest Wohnen GmbH

Patrick Heße (bis 30. September 2023)

Kaufmännischer Angestellter der Vivawest Wohnen GmbH

Michael Kalthoff

Mitglied des Vorstandes der RAG AKTIENGESELLSCHAFT

Ralf Leidag

Vorsitzender des Gesamtbetriebsrates der Vivawest Dienstleistungen GmbH

Katrin Oberholz (seit 1. Januar 2024)

Zweite stellvertretende Vorsitzende des Betriebsrates der Vivawest Wohnen GmbH

Markus Pliska

Vorsitzender des Betriebsrates der Vivawest Wohnen GmbH

Dr. Jürgen-Johann Rupp

Mitglied des Vorstandes der RAG-Stiftung

Jörg Schneidinger

Vorsitzender des Betriebsrates der HVG Grünflächenmanagement GmbH

Peter Schrimpf

Vorsitzender des Vorstandes der RAG AKTIENGESELLSCHAFT

Harald Sikorski

Landesbezirksleiter Landesbezirk Bayern der IGBCE

Carsten Spaeder (seit 1. Oktober 2023)

Stellvertretender Vorsitzender des Betriebsrates der Vivawest Wohnen GmbH

Michael Vassiliadis

Vorsitzender der IGBCE

Thomas Wessel

Mitglied des Vorstandes der Evonik Industries AG

Geschäftsführung der Vivawest GmbH

Uwe Eichner

Vorsitzender der Geschäftsführung

Dr. Ralf Brauksiepe (bis 31. Oktober 2023)

Karin Erhard (seit 1. September 2023)

Haluk Serhat

Bericht des Aufsichtsrates

der Vivawest GmbH

Der Aufsichtsrat der Vivawest GmbH hat im Geschäftsjahr 2023 die ihm nach Gesetz, Gesellschaftsvertrag und Geschäftsordnung des Aufsichtsrates obliegenden Aufgaben ordnungsgemäß wahrgenommen. Er hat sich in drei Sitzungen, in regelmäßigen Einzelgesprächen mit der Geschäftsführung sowie durch zeitnahe und umfassende Berichterstattung der Gesellschaft eingehend über die Lage des Unternehmens informiert sowie die Geschäftsführung kontinuierlich überwacht und beratend begleitet. Die Vorsitzende des Aufsichtsrates wurde zudem vom Vorsitzenden der Geschäftsführung über alle wichtigen Geschäftsvorfälle zeitnah unterrichtet.

Der Ausschuss für Geschäftsführungsangelegenheiten hat im Geschäftsjahr 2023 zweimal getagt, der Prüfungs- und Investitionsausschuss viermal. Die Vorsitzenden der beiden Ausschüsse haben dem Plenum über die Beratungen und Beschlüsse des jeweiligen Ausschusses berichtet. Das Präsidium und der Vermittlungsausschuss wurden nicht einberufen.

Von sehr wenigen und gut begründeten Ausnahmen abgesehen haben die Mitglieder des Aufsichtsrates an allen Sitzungen der Aufsichtsgremien, denen sie angehören, teilgenommen. Regelmäßige Themen der Aufsichtsratssitzungen waren die Berichterstattung über die immobilienwirtschaftlichen und regulatorischen Rahmenbedingungen, aktuelle Projekte und Maßnahmen, die strategische, operative und wirtschaftliche Entwicklung der Gesellschaft bzw. des Konzerns sowie Digitalisierungs-, Nachhaltigkeits- und Personalthemen. Wichtige Aspekte waren dabei unter anderem steigende Baukosten und Zinsen, die verminderte Förderung von Bauvorhaben, die vereinzelt kritische wirtschaftliche Situation bei Geschäftspartnern und der Fachkräftemangel. Zudem wurde über die eingeleiteten und geplanten Maßnahmen im Rahmen des Projektes zur Zukunftssicherung des Geschäftsmodells regelmäßig informiert.

Der Aufsichtsrat hat sich intensiv mit allen für das Unternehmen relevanten Fragen der Planung und der Geschäftsentwicklung einschließlich der Risikolage und des internen Kontrollsystems befasst. Der Aufsichtsrat war in alle Entscheidungen von wesentlicher Bedeutung für das Unternehmen eingebunden und hat über die nach Gesetz, Gesellschaftsvertrag und Geschäftsordnung des Aufsichtsrates zur Prüfung und Zustimmung vorgelegten Geschäfte Beschlüsse gefasst.

Die Domus Steuerberatungs-AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Niederlassung Düsseldorf, hat den von der Geschäftsführung vorgelegten Jahresabschluss der Vivawest GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 geprüft. Die PricewaterhouseCoopers GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Niederlassung Düsseldorf, hat den von der Geschäftsführung vorgelegten Konzernabschluss für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 geprüft. Die Abschlussprüfer haben festgestellt, dass die gesetzlichen Vorschriften eingehalten wurden und dem Jahres- sowie dem Konzernabschluss jeweils den uneingeschränkten Bestätigungsvermerk gemäß § 322 HGB erteilt.

Der Jahresabschluss, der Konzernabschluss und der Konzernlageberichtsowie die Prüfungsberichte lagen allen Mitgliedern des Aufsichtsrates vor und wurden in den Sitzungen des Prüfungs- und Investitionsausschusses sowie des Aufsichtsrates am 19. März bzw. am 23. April 2024 umfassend behandelt. Dies geschah in Gegenwart der Abschlussprüfer, die über die wesentlichen Ergebnisse ihrer Prüfungen - einschließlich der vom Prüfungs- und Investitionsausschuss beschlossenen Prüfungsschwerpunkte - berichteten und für ergänzende Auskünfte zur Verfügung standen. Der Aufsichtsrat hat gegen die Ergebnisse der Prüfungen des Jahres- und des Konzernabschlusses sowie des Konzernlageberichts keine Einwendungen erhoben. Der Aufsichtsrat hat den Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 gebilligt und den Konzernabschluss für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 sowie den Konzernlagebericht zustimmend zur Kenntnis genommen.

Der Aufsichtsrat hat sich dem Gewinnverwendungsvorschlag der Geschäftsführung angeschlossen und der Gesellschafterversammlung empfohlen, den Bilanzgewinn der Vivawest GmbH zum 31. Dezember 2023 von 149 Millionen € an die Gesellschafter entsprechend ihrem Anteil am Stammkapital auszuschütten.

Im Geschäftsjahr 2023 haben sich zwei personelle Veränderungen im Aufsichtsrat ergeben. Patrick Heße hat sein Mandat als Mitglied des Aufsichtsrates zum Ablauf des 30. September 2023 niedergelegt. Ab dem 1. Oktober 2023 ist Carsten Spaeder Mitglied im Aufsichtsrat der Vivawest GmbH, da er bei den Aufsichtsratswahlen im Jahr 2022 als Ersatzmitglied der Arbeitnehmervertreter für Patrick Heße für den Aufsichtsrat der Vivawest GmbH mitgewählt wurde. Natalie Frase hat ihr Mandat im Aufsichtsrat zum Ablauf des 31. Dezember 2023 niedergelegt. Ab dem 1. Januar 2024 ist Katrin Oberholz Mitglied im Aufsichtsrat der Vivawest GmbH, da sie bei den Aufsichtsratswahlen im Jahr 2022 als Ersatzmitglied der Arbeitnehmervertreter für Natalie Frase für den Aufsichtsrat der Vivawest GmbH mitgewählt wurde.

Bedingt durch die personellen Veränderungen im Aufsichtsrat haben sich auch Veränderungen in der Besetzung der Ausschüsse ergeben. Der Aufsichtsrat wählte Markus Pliska in Nachfolge von Natalie Frase ab dem 1. Januar 2024 zum Mitglied des Präsidiums und des Ausschusses für Geschäftsführungsangelegenheiten. Markus Pliska hat seine Mitgliedschaft im Prüfungs- und Investitionsausschuss zum Ablauf des 31. Dezember 2023 beendet. Der Aufsichtsrat wählte Carsten Spaeder in Nachfolge von Markus Pliska ab dem 1. Januar 2024 zum Mitglied des Prüfungs- und Investitionsausschusses. Die Aufsichtsratsmitglieder der Arbeitnehmer wählten Katrin Oberholz in Nachfolge von Patrick Heße ab dem 1. Januar 2024 zum Mitglied des Vermittlungsausschusses.

Den ausgeschiedenen Aufsichtsratsmitgliedern dankt der Aufsichtsrat für ihren Einsatz und ihre Leistungen zum Wohle des Unternehmens.

Im Geschäftsjahr 2023 haben sich zudem personelle Veränderungen in der Geschäftsführung ergeben. Dr. Ralf Brauksiepe hat sein Mandat als Mitglied der Geschäftsführung zum Ablauf des 31. Oktober 2023 niedergelegt. Der Aufsichtsrat dankt Dr. Ralf Brauksiepe für sein engagiertes und erfolgreiches Wirken in der Geschäftsführung des Unternehmens. Der Aufsichtsrat hat Karin Erhard ab dem 1. September 2023 zum Mitglied der Geschäftsführung bestellt und ihr ab dem 1. November 2023 die Funktion der Arbeitsdirektorin übertragen.

In der ordentlichen Gesellschafterversammlung vom 28. März 2023 wurde den Mitgliedern der Geschäftsführung und des Aufsichtsrates Entlastung für das Geschäftsjahr 2022 erteilt.

Der Aufsichtsrat spricht der Geschäftsführung, den Betriebsräten, dem Sprecherausschuss sowie der Belegschaft für ihren Einsatz und die geleistete Arbeit Dank und Anerkennung aus.

Gelsenkirchen, im April 2024

Der Aufsichtsrat

Bärbel Bergerhoff-Wodopia, Vorsitzende

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die Vivawest GmbH, Essen

Prüfungsurteile

Wir haben den Konzernabschluss der Vivawest GmbH, Essen, und ihrer Tochtergesellschaften (der Konzern) - bestehend aus der Konzernbilanz zum 31. Dezember 2023, der Konzerngesamterfolgsrechnung, der Konzerngewinn- und Verlustrechnung, der Konzerneigenkapitalveränderungsrechnung und der Konzernkapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Konzernanhang, einschließlich wesentlicher Angaben zu den Rechnungslegungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Konzernlagebericht der Vivawest GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

―

entspricht der beigefügte Konzernabschluss in allen wesentlichen Belangen den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage des Konzerns zum 31. Dezember 2023 sowie seiner Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 und

―

vermittelt der beigefügte Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Konzernlagebericht in Einklang mit dem Konzernabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von den Konzernunternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernabschlusses, der den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Konzernabschluss unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Konzernabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, es sei denn, es besteht die Absicht den Konzern zu liquidieren oder der Einstellung des Geschäftsbetriebs oder es besteht keine realistische Alternative dazu.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Konzernlageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Konzernlagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses des Konzerns zur Aufstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Konzernabschlusses und Konzernlageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

―	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen im Konzernabschluss und im Konzernlagebericht aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als das Risiko, dass aus Irrtümern resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
―	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Konzernabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Konzernlageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme abzugeben.
―	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
―	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Konzernabschluss und im Konzernlagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass der Konzern seine Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
―	beurteilen wir Darstellung, Aufbau und Inhalt des Konzernabschlusses insgesamt einschließlich der Angaben sowie ob der Konzernabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und der ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt.
―	holen wir ausreichende geeignete Prüfungsnachweise für die Rechnungslegungsinformationen der Unternehmen oder Geschäftstätigkeiten innerhalb des Konzerns ein, um Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht abzugeben. Wir sind verantwortlich für die Anleitung, Beaufsichtigung und Durchführung der Konzernabschlussprüfung. Wir tragen die alleinige Verantwortung für unsere Prüfungsurteile.
―	beurteilen wir den Einklang des Konzernlageberichts mit dem Konzernabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Konzerns.
―	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Konzernlagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Düsseldorf, den 20. Februar 2024

PricewaterhouseCoopers GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Jörg Klein, Wirtschaftsprüfer

ppa. Jan Romoth, Wirtschaftsprüfer

THS Westfalen GmbH