GWN Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft Nordwestdeutschland GmbH

Münster

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2020 bis zum 31.12.2020

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2020

der GWN Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft Nordwestdeutschland GmbH, Münster

Inhalt

Grundlagen des Konzerns

Konzernstruktur und Rechtsform

Grundlagen der GWN GmbH

Geschäftstätigkeit und Strategie der LEG-Gruppe

Konzernsteuerungssystem

Wirtschaftsbericht

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Wohnungsmarkt NRW

Transaktionsmarkt

Mitarbeiter

Laufende Geschäftstätigkeit

Finanzierung

Finanzierung der LEG-Gruppe

Finanzierung der GWN GmbH

GWN Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft Nordwestdeutschland GmbH (GWN GmbH) und Gemeinnützige Eisenbahn-Wohnungsbau-Gesellschaft mit beschränkter Haftung Wuppertal (GEWG GmbH)

Analyse der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

Risiko- und Chancenbericht

Prognosebericht der GWN GmbH

Grundlagen des Konzerns

Struktur der LEG -Gruppe

LEG Immobilien SE
PERSONENHALTENDE GESELLSCHAFTEN	BESTANDSHALTENDE GESELLSCHAFTEN	SERVICE-GESELLSCHAFTEN	SONSTIGE GESELLSCHAFTEN
Zum Beispiel:	Zum Beispiel:	• WohnServicePlus GmbH	• LCS Consulting und Service GmbH
• LEG Management GmbH	• LEG NRW GmbH	• EnergieServicePlus GmbH	• Biomasse Heizkraftwerk Siegerland GmbH & Co. KG
• LEG Wohnen NRW GmbH	• LEG Wohnen GmbH	• TSP-TechnikServicePlus GmbH
	• Ravensberger Heimstättengesellschaft mbH	• LWS Plus GmbH
	• LEG Wohnungsbau Rheinland GmbH
	• Ruhr-Lippe Wohnungsgesellschaft mbH
	• Gladbau-Gruppe
	• LEG Niedersachsen GmbH
	• LEG Rhein-Neckar GmbH

Konzernstruktur und Rechtsform

Die LEG Immobilien SE ist infolge der Verschmelzung der LEG Immobilien N.V. als übertragende Gesellschaft auf die aufnehmende LEG Immobilien AG entstanden. Die Verschmelzung und Umfirmierung wurde mit Handelsregistereintrag am 11. März 2021 wirksam.

Die Konzernstruktur der LEG Immobilien SE ist in der Abbildung schematisch dargestellt.

Grundlagen der GWN GmbH

Die GWN Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft Nordwestdeutschland, Münster (im weiteren Verlauf "GWN GmbH" genannt) ist mit 94,9 % eine Tochtergesellschaft der LEG NRW GmbH (LEG NRW) und aufgrund ihrer organisatorischen und wirtschaftlichen Integration in die LEG-Gruppe von dieser maßgeblich beeinflusst. Die LEG Immobilien SE (LEG SE), Hans-Böckler-Str. 38, 40476 Düsseldorf ist die Muttergesellschaft der LEG-Gruppe.

Die GWN GmbH zählt mit 3.652 Wohnungen zum Stichtag 31. Dezember 2020 zu den bestandshaltenden Gesellschaften der LEG-Gruppe.

Gegenstand des Unternehmens ist der Erwerb, die Errichtung, die Verwaltung, die Anmietung, der Verkauf von Gebäuden, Mietwohnungen, Eigentumswohnungen und Grundstücken. Gegenstand der Gesellschaft ist auch deren Fortführung als betriebliche Sozialeinrichtung der Bundeseisenbahnen im Sinne des Art. 1 § 15 Abs. 4 Eisenbahnneuordnungsgesetz (EneuOG). Die Gesellschaft errichtet, bewirtschaftet und verwaltet Wohnungen und sonstige Bauten in allen Rechts- und Nutzungsformen in eigenem Namen. Die Gesellschaft darf auch sonstige Geschäfte betreiben, sofern diese dem Gesellschaftszweck (mittelbar und unmittelbar) dienlich sind. Die Gesellschaft ist insbesondere berechtigt, Zweigniederlassungen zu errichten, Tochterfirmen zu gründen, andere Unternehmen zu erwerben oder sich an solchen zu beteiligen. Der Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit der Gesellschaft liegt auf der Bewirtschaftung des vorhandenen Wohnungsbestandes.

Wesentliche finanzielle Leistungsindikatoren zur Steuerung der Gesellschaft sind Mietentwicklung, Vermietungsquote / Leerstand und Investitionen für Instandhaltung und Modernisierung.

Auf Grund ihrer organisatorischen und wirtschaftlichen Integration wird die GWN GmbH maßgeblich von der LEG-Gruppe beeinflusst.

Geschäftstätigkeit und Strategie der LEG-Gruppe

Geschäftstätigkeit

Mit einem Portfolio von rund 145.000 Wohnungen an ca. 210 Standorten ist die LEG regionaler Marktführer in Nordrhein-Westfalen (NRW) und zugleich einer der führenden Bestandshalter für bezahlbare Wohnimmobilien in Deutschland. Das Kerngeschäft der LEG liegt in der Bewirtschaftung und Entwicklung des eigenen Wohnungsbestands. Das Geschäftsmodell ist auf Wachstum und Kundenorientierung ausgerichtet und verfolgt einen nachhaltig wertorientierten Ansatz.

Dank der strategischen Konzentration auf das bezahlbare Wohnsegment und einer starken Verankerung in der Metropolregion Nordrhein-Westfalen profitiert LEG im besonderen Maße von den positiven wirtschaftlichen und demografischen Rahmendaten dieser Region. NRW ist nicht nur das bevölkerungsreichste Bundesland und wirtschaftliches Schwergewicht Deutschlands, sondern auch eines der größten europäischen Ballungsgebiete und eine Kernregion für Zuwanderung. Mit einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 64 qm und einer durchschnittlichen Monatsmiete von 5,94 Euro pro qm richtet sich das Angebot der LEG an breite Schichten der Bevölkerung. Über 90 % des Portfolios befinden sich im 60 km-Einzugsbereich von strukturellen Wachstumsmärkten, allein fast 60% in den Pendlerregionen der prosperierenden Großstädte Düsseldorf und Köln. Durch ihre starke regionale Präsenz erzielt die LEG Wettbewerbsvorteile hinsichtlich der Immobilien-Bewirtschaftung, der operativen Effizienz und der Marktkenntnisse. Von dieser Basis aus betreibt die LEG die Erweiterung ihrer regionalen Ausrichtung insbesondere in angrenzende Bundesländer mit vergleichbaren Strukturen. So gelang der LEG seit 2019 die Expansion in die attraktiven Regionen Osnabrück, Oldenburg, Bremen, Hannover, Braunschweig, Flensburg und Koblenz sowie in den Rhein-Neckar-Raum.

Optimierung des Kerngeschäfts - organisches Wachstum stärken

Verlässliche Kunden zu halten und gute Neukunden dauerhaft zu gewinnen sieht die LEG als wesentlich für ihren langfristigen Erfolg an. Die im Jahr 2019 vorgestellte Strategie 2025 gibt den Rahmen vor für hohe Kundenorientierung und die weitere Verbesserung von Servicequalität und Kundenerfahrung unter Berücksichtigung der Wirtschaftlichkeit und eines angemessenen Preis-Leistungs-Verhältnisses. Zur Kundenzufriedenheit und gleichermaßen zur Effizienz trägt die kontinuierliche Verbesserung der internen Prozesse und Strukturen bei. LEG setzt dabei gezielt auf Vorteile, die sich aus der Digitalisierung für Kunden, Mitarbeiter und das Unternehmen selbst ergeben - etwa bei der Abwicklung von Massenprozessen per Buchungsroboter, der Digitalisierung des Vermietungsprozesses bis hin zum digitalen Mietvertrag oder in der Kundenkommunikation per Mieter-App und Mieter-Portal. Unter der Optimierung des Kerngeschäftes versteht die LEG zudem die weitere Steigerung der operativen Exzellenz, nicht zuletzt eine intelligente und flexible Vermarktung des Wohnungsbestands und die agile Anpassung ihrer Mietangebote, um bei zunehmender Regulierung weiterhin Mieterhöhungspotenziale zu realisieren.

Die LEG konnte im Geschäftsjahr 2020 ein Mietwachstum auf vergleichbarer Fläche von 2,3 % erzielen, was einen Rückgang gegenüber dem Vorjahr bedeutet, in dem 2,9 % erzielt werden konnten. Ein wesentlicher Faktor war hier die freiwillige und frühzeitige Aussetzung von Mieterhöhungen zum Höhepunkt der Covid-19-Krise im zweiten Quartal. Gegen Ende des dritten Quartals wurden die Erhöhungen sukzessive und maßvoll wieder durchgeführt, teilweise mit Wirkung erst ab 2021. Daneben wurden aufgrund des ersten Lockdowns einige Modernisierungsprojekte zeitlich verschoben, die damit erst im Jahr 2021 Mieteinnahmen generieren werden. Für 2020 wurden die Investitionen auf rund 41 Euro pro qm erhöht, u.a. um von den verfügbaren Handwerkerkapazitäten am Markt und der Absenkung der Mehrwertsteuer zu profitieren. Aufgrund der Modernisierungsdauer von bis zu 36 Monaten, abhängig von den individuellen Projekten, werden die Investitionen erst mit Zeitverzug zu Mieterhöhungen führen. Grundsätzlich wird in den nächsten Jahren eine Fortsetzung der positiven Mietentwicklung erwartet. Im frei finanzierten Bestand können Mieterhöhungen infolge von Mietspiegelanpassungen, bei der Neuvermietung und im Zusammenhang mit Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen werden. Im preisgebundenen Bestand können alle drei Jahre vor allem inflationäre Entwicklungen durch Anpassung der Kostenmieten an die Mieter weitergegeben und auch wertsteigernde Modernisierungen vorgenommen werden. In 2020 wurden die Mieten im preisgebundenen Bestand deshalb um 2,0 % (auf vergleichbarer Fläche) erhöht. Bis 2028 wird die Mietpreisbindung bei rund 25.000 Wohneinheiten des aktuell preisgebundenen Portfolios auslaufen. Das bietet langfristig Spielraum für Mietanpassungen bei den hinsichtlich des Mietpreises oft deutlich unter dem Marktniveau liegenden Beständen.

Ausbau der Wertschöpfungskette - Mehrwertdienstleistungen und Neubau

Die Kundenbasis von rund 400.000 Bewohnern ist die Grundlage für den Ausbau von Dienstleistungen. Mit innovativen Angeboten wie zum Beispiel Multimedia will die LEG dabei sowohl für Mieter als auch für Aktionäre Mehrwert schaffen. Durch die Kooperation mit Partnern wird das externe fachspezifische Know-how mit der Bewirtschaftungskompetenz der LEG gebündelt und das Risiko minimiert. Bereits in 2014 hat die LEG in Kooperation mit Vodafone erfolgreich das Multimedia-Geschäft, über die WohnServicePlus, gestartet. Im Januar 2016 hat die EnergieServicePlus die energiewirtschaftliche und energietechnische Versorgung der LEG-Immobilien übernommen. Seit 2019 bietet die LEG über die Kooperation mit dem Energieversorger lekker ihren Mietern grünen Strom und auch Gas an. Seit 2017 übernehmen die LEG und die B&O Service und Messtechnik AG den Geschäftsbetrieb der gemeinsamen Gesellschaft TSP - TechnikServicePlus (LEG 51 % Anteil) für das Kleinreparaturmanagement. Zum vierten Quartal 2020 übernahm die LEG die Fischbach Services, um sie als viertes Geschäftsfeld unter dem Namen LWS Plus innerhalb ihres Services Bereichs zu etablieren. Die LWS Plus sorgt als Projektsteuerungsgesellschaft der LEG dafür, dass Handwerkerkapazitäten für die Sanierung von leerstehenden und freiwerdenden Wohnungen zur Verfügung stehen. Dadurch sollen Leerstandszeiten verringert, die Qualität der Handwerkerleistungen erhöht und Mietpotenziale gezielt gehoben werden. Neben der Erhöhung der Kundenzufriedenheit liefern die Services einen deutlich positiven Ergebnisbeitrag. In 2020 erzielten alle Serviceaktivitäten einen FFO I von rund 31 Mio. Euro. Dabei gilt für die LEG der Grundsatz, dass alle Beteiligten - Mieter, Kooperationspartner und LEG - vom Angebot profitieren.

Bestandteil der Strategie ist zudem, ab 2023 pro Jahr jeweils mindestens 250 Wohnungen auf eigenen Flächen neu zu errichten. Hierzu wurden sämtliche LEG-Flächen auf Möglichkeiten zur effizienteren Nutzung untersucht. Ergänzend beobachtet LEG den Markt im Hinblick auf geeignete, kostengünstige Grundstücke. Über den Ankauf von Projektentwicklungen will die LEG weitere 250 Neubauwohnungen ab 2023 pro Jahr anbieten. Damit leistet die LEG einen Beitrag zur Schaffung zusätzlichen, bezahlbaren Wohnraums. In 2020 hat die LEG 38 Neubaueinheiten in Hilden fertiggestellt, weitere Projekte finden sich in Planung bzw. wurden von Projektentwicklern zugekauft. Damit liegt die LEG im Plan, ab 2023 ihr Portfolio um jährlich rund 500 Neubaueinheiten erweitern zu können.

Aktives Portfoliomanagement - externes Wachstum und Portfoliooptimierung

Die LEG ist in den vergangenen Jahren kontinuierlich gewachsen auf aktuell 144.530 Wohnungen. Für Ankäufe gelten klare regionale, strukturelle und finanzielle Kriterien. Die mit Abstand wichtigste Zielregion ist und bleibt Nordrhein-Westfalen. Im Zuge der Neuorientierung in 2019 wurde der Wachstumsfokus auf weitere westdeutsche Bundesländer ausgedehnt. Damit kann sich die LEG regional diversifizieren, bei der Bewirtschaftung von Ankäufen aber auch auf bestehende Ressourcen und Kapazitäten zurückgreifen.

Bei ihrer Expansion verfolgt die LEG klare Kriterien: Aufgrund der starken Präsenz in NRW erwirbt LEG hier auch kleinere Portfolios in sämtlichen Marktlagen, da sie zum einen über die notwendige Marktexpertise und ein vorhandenes Mitarbeiternetz verfügt und zum anderen diese schnell und ohne zusätzlichen Aufwand integrieren kann.

Außerhalb Nordrhein-Westfalens verfolgt die LEG bei ihrer Expansion einen sehr disziplinierten Ansatz. Als Einstieg in neue Standorte fokussiert sich die LEG auf Wachstums- und stabile Märkte entsprechend ihrer Definition. Damit begrenzt sie das Marktrisiko. Gleichzeitig strebt sie Standortgrößen von mindestens 1.000 Einheiten an bzw. benötigt ausreichend Visibilität, diese Mindestzahl in angemessener Zeit erreichen zu können. Dies erlaubt es ihr, eigene Mitarbeiter an neuen Standorten einzusetzen und so die neuen Bestände effizient bewirtschaften zu können. Dort wo die LEG außerhalb NRWs bereits über angestammte Quartiere verfügt, zieht sie auch kleinteiligere Bestände in deren Nachbarschaft in Betracht.

Bei sämtlichen Ankäufen müssen die finanziellen Eckdaten stimmen: Kapitalrenditen oberhalb der Kapitalkosten, die Erhöhung der operativen Margen, ein positiver Beitrag zum Funds from Operations (FFO) und die Steigerung des Nettovermögenswerts (NAV). Das oberste Gebot bleibt - wie bei allen Investitionen - die Kapitaldisziplin. Bestände, die die LEG übernimmt, bewirtschaftet und entwickelt sie grundsätzlich mit einer langfristigen Perspektive.

Für 2020 hatte sich die LEG zum Ziel gesetzt, ca. 7.000 Einheiten neu zu akquirieren und konnte dies mit 9.535 Einheiten erfolgreich übertreffen. Davon lagen 8.273 Einheiten außerhalb NRWs. Damit stieg der Anteil an Wohneinheiten außerhalb Nordrhein-Westfalens von 3 % zu Jahresbeginn auf nunmehr 8 % des Gesamtportfolios.

Der deutsche Wohnimmobilienmarkt hat sich in 2020 als sehr robust erwiesen und Mietausfälle waren - auch dank des starken deutschen Sozialsystems - sehr gering. In einem Umfeld von negativen Zinsen für deutsche Bundesanleihen hat dies zusätzlich für Nachfrage von strategischen Käufern und institutionellen Finanzanlegern gesorgt. Es haben sich aber auch Wettbewerber der LEG von ihren Beständen in der Anlageklasse bezahlbares Wohnen getrennt, um sich beispielsweise stärker auf andere Marktsegmente zu konzentrieren. Mit ihrer spezialisierten Ausrichtung auf bezahlbaren Wohnraum und ihrer guten Reputation wurde die LEG in vielen Fällen als natürlicher Käufer gesehen. Die LEG geht davon aus, auch in Zukunft von der weitergehenden Segmentierung im Markt zu profitieren. Mit dem Ankauf von zwei größeren Portfolios mit insgesamt 7.500 Einheiten konnte die LEG insbesondere ihre Wachstumsstrategie außerhalb NRWs erfolgreich umsetzen und in den Regionen Koblenz, Rhein-Neckar, Braunschweig, Hannover und Flensburg wachsen. Gleichzeitig bereinigt die LEG ihr Portfolio regelmäßig um Quartiere, die ein anderer Eigentümer zielgerichteter bewirtschaften kann. Ungeachtet dessen will die LEG Nettokäufer bleiben und ihr Portfolio durch externes Wachstum weiterentwickeln.

Finanzielle Stabilität

Im Interesse aller Stakeholder werden das Geschäftsmodell der LEG und das weitere Wachstum des Unternehmens durch eine solide Bilanz sowie eine langfristig gesicherte, günstige Finanzierungsstruktur abgesichert. Ein niedriger LTV von 37,6 %, eine durchschnittliche Restlaufzeit der Finanzschulden von 7,4 Jahren sowie durchschnittliche Finanzierungskosten von 1,33 % bei einer Zinssicherung von 92,5 % sind Beleg für ein defensives Risikoprofil und schaffen eine starke Position am Finanzierungsmarkt. In 2020 hat die LEG den Erwerb der zwei größten Portfolios mit insgesamt rund 7.500 Einheiten zu günstigen Bedingungen finanziert. Insgesamt flossen 822,6 Mio. Euro durch die Ausgabe von 2,37 Mio. neuen Aktien im Volumen von 273 Mio. Euro sowie durch die Emission einer Wandelschuldverschreibung von 550 Mio. Euro zu. Bereits seit Mai 2015 verfügt die LEG über ein Investment Grade Rating (Moody's Baa1) und hat somit auch Zugang zu den unterschiedlichsten Fremdkapitalinstrumenten.

Digitalisierung als Chance

Die LEG arbeitet sukzessive an der Digitalisierung ihrer Prozesse und ihres Geschäfts, um sich daraus bietende Chancen nutzen zu können. Schon vor der Covid-19-Krise hat die LEG den digitalen Mietvertrag eingeführt und war daher gut auf durch die Pandemie bedingte, notwendige Veränderungen im Vermietungsprozess vorbereitet. Inzwischen ist ein rein digitaler Vermietungsprozess möglich, bei dem die Wohnungsbesichtigung über eine virtuelle Tour erfolgt, inklusive digitaler Authentifizierung, Upload der notwendigen Dokumente bis hin zur digitalen Unterschrift. Darüber hinaus setzt die LEG inzwischen über zehn Robotics Lösungen (RPA) ein, von Buchungen bis hin zur Bearbeitung von Kundenanfragen in unterschiedlichen Bereichen. Pilotversuche mit künstlicher Intelligenz sowie der Einsatz von Sensorik und Datenanalyse helfen außerdem, Prozesse zu verbessern.

Nachhaltiges Handeln als gesellschaftliche Verantwortung

Die LEG nimmt ihre gesellschaftliche Verantwortung wahr und achtet auf eine breite gesellschaftliche Akzeptanz. Klimaschutz steht im Fokus ihres Modernisierungsprogramms, das vor allem auf die energetische Sanierung der LEG-Wohnungsbestände zielt. Dazu hat LEG die Investitionen in 2020 signifikant auf rund 41 Euro pro qm erhöht und beabsichtigt für 2021 Investitionen in einer Bandbreite von 40-42 Euro pro qm.

Das soziale Engagement der LEG spiegelt sich in einem hohen Anteil geförderten Wohnraums wider. Dieser liegt bei einem Viertel des Gesamtbestandes bzw. bei rund 36.000 Wohnungen. Die LEG bietet hier Wohnraum zu einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von unter 5 Euro an. 2020 hat die LEG darüber hinaus Mieterhöhungen zeitweise ausgesetzt und so ihre Mieter entlastet. Ferner sind die neue Stiftung "Dein Zuhause hilft" mit einem Kapital von 16 Mio. Euro und die angestammte LEG NRW Mieterstiftung Teil des sozialen Konzepts. Die LEG bietet einer großen Vielfalt von Menschen ein Zuhause und fördert auch die Diversität in der LEG-Belegschaft. Um die Mitarbeiter an den guten Ergebnissen 2020 zu beteiligen und für den hohen Einsatz in schwierigen Zeiten zu entschädigen, hat LEG 2020 einen Corona-Bonus von 1.111 Euro für alle rund 1.600 Mitarbeiter ausbezahlt. Das Unternehmen pflegt zudem den kontinuierlichen Dialog mit allen Interessengruppen, Kunden, Mitarbeitern, Aktionären, Medien, Kommunen und der Politik, um noch besser zu verstehen, was die gesellschaftlichen Erwartungen sind und welche Maßnahmen die LEG ergreifen muss, um Vertrauen zu schaffen, zu erhalten und Partnerschaften auszubauen.

Eine wichtige Orientierungshilfe für das Engagement in puncto Umwelt, Soziales und guter Unternehmensführung (kurz: ESG) sind so genannte ESG-Ratings. 2020 konnte die LEG ihr ESG-Rating von Sustainalytics, das Nachhaltigkeitsrisiken für Unternehmen auf einer Skala von Null (bester Wert) bis 100 bewertet, signifikant auf 10,4 verbessern und rangiert damit unter den Top 2 % aller von Sustainalytics analysierten rund 13.000 Unternehmen weltweit.

Konzernsteuerungssystem

Die Strategie der LEG ist auf eine nachhaltige Unternehmensentwicklung sowie die kontinuierliche Steigerung des Unternehmenswertes ausgerichtet. Um aus der wertorientierten Unternehmensstrategie Ziele besser ableiten und erreichen zu können, nutzt die LEG ein wertorientiertes Konzernsteuerungssystem.

Grundlage der Steuerung im LEG-Konzern bildet unverändert zum Vorjahr ein kennzahlenorientiertes Steuerungskonzept mit dem Planungsprozess als wesentlichem Instrument. Hierbei handelt es sich um einen integrierten Prozess. Ergebnis daraus ist eine Fünf-Jahres-Planung, welche aus Ergebnis-, Bilanz- sowie Cashflow-Rechnung besteht. Der gesamte Prozess basiert auf einer objekt-, personen- und projektscharfen Detailplanung für den einjährigen Detailplanungszeitraum und einer darauf aufbauenden und die Entwicklung der wesentlichen Werttreiber berücksichtigenden Fortschreibung für den sich daran anschließenden vierjährigen Grobplanungszeitraum. Im Rahmen des Forecast-Prozesses wird die Planung für das laufende Geschäftsjahr in regelmäßigen Abständen auf Basis der aktuellen Geschäftsentwicklung überarbeitet und aktualisiert. Weiterhin erfolgt eine enge Verzahnung von Planung und Forecast mit dem Risikomanagementsystem, sodass entsprechende Gegenmaßnahmen für erkannte Risiken zeitnah abgeleitet und umgesetzt werden können. Auf monatlicher Basis werden Cashflow-Prognosen zur Entwicklung der Liquiditätssituation erstellt, die wiederum mögliche finanzielle Risiken frühzeitig erkennen lassen.

Monatlich bzw. vierteljährlich werden der Vorstand, der Aufsichtsrat und die Führungskräfte in Form eines standardisierten Berichtswesens über die relevantesten Werttreiber und die aktuelle Geschäftsentwicklung informiert. Darüber hinaus stehen den Führungskräften tagesaktuelle Online-Berichte im Sinne eines "Self-Service-Gedankens" zur Verfügung, welche teilweise durch ein Front End (Microsoft Power BI) sukzessive auch auf mobilen Endgeräten wie Tablets und auch Smartphones angezeigt werden können.

Grundlage des Berichtswesens ist ein IT-gestütztes Konzern-Data-Warehouse, welches mit dem konzernweiten SAP-System, operativen Subsystemen und auch dem Planungssystem verknüpft ist. Im Rahmen dieses regelmäßigen Berichtswesens werden die aktuellen Ist-Daten mit den Plan-Daten verglichen, Abweichungen analysiert, kommentiert sowie Gegensteuerungsmaßnahmen entwickelt und eingeleitet. Dabei wird besonderer Wert auf die Abweichungen bei Frühindikatoren gelegt, welche einen Ausblick auf die zukünftige Geschäftsentwicklung geben. Wesentliche Frühindikatoren sind Kennzahlen wie Kündigung von Mietverträgen, Fluktuation, Fertigstellungen von sanierten Leerwohnungen, Veränderungen des regulatorischen Umfelds und auch Zinsentwicklungen.

Ergänzend zum monatlichen Berichtswesen finden wöchentliche und monatliche persönliche Gespräche auf unterschiedlichen Ebenen statt, in denen die aktuellen Geschäftszahlen analysiert, Maßnahmen - zum Beispiel zur Effizienzsteigerung - erarbeitet und deren Wirkung überprüft werden. Die Wirksamkeit des Steuerungskreislaufes prägt maßgeblich die Effizienz der Konzernsteuerung.

Das gesamte Kennzahlensystem ist nach Funktionsbereichen aufgebaut, um eine gezielte Steuerung einzelner Bereiche zu gewährleisten. Innerhalb der Funktionsbereiche existiert ein Zielvorgabe- und Erreichungssystem. Für sämtliche Werttreiber sind entsprechende Verantwortlichkeiten innerhalb der Organisation festgelegt. Das Zielsystem bezieht sich auf die jeweiligen Schwerpunkte in den einzelnen Hierarchieebenen.

Wesentlicher finanzieller Leistungsindikator für die Konzernsteuerung ist der FFO. Weitere für die Immobilienwirtschaft relevante Kennzahlen wie NAV bzw. zukünftig zusätzlich NTA sowie LTV und die Net Debt/EBITDA-Ratio werden ebenfalls auf Konzernebene aggregiert, analysiert und bewertet.

Darüber hinaus unterliegen weitere finanzwirtschaftliche Kennzahlen, wie unter anderem die Zusammensetzung der Finanzierungsstruktur sowie Kennzahlen und Auswirkungen im Zusammenhang mit Investitionen und Akquisitionen, einer besonderen Überwachung. In regelmäßigen Abständen erfolgt dabei ein Benchmarking der Kennzahlen mit den Wettbewerbern.

Im Funktionsbereich Wohnen liegt der Fokus der Steuerung vor allem auf der weiteren Verbesserung der Leistungsindikatoren des operativen Geschäfts. Wesentliche Steuerungsgrößen sind Miete pro qm und Leerstand, welche mittel- und unmittelbar die Konzernkennzahlen beeinflussen. Insbesondere die Kenngröße Leerstand wird mittels differenzierter Kennzahlen wie zum Beispiel Fertigstellungsanzahlen von Leerwohnungssanierungen, Vermietungsperformance (Saldo aus Vermietungsleistung und Kündigung in einer Periode) sowie Analysen zu den jeweiligen Gründen des Leerstands detailliert ausgewertet. Damit korrespondierende Kostenpositionen wie Instandhaltungsmaßnahmen sowie Personal- und Sachkosten werden budgetiert und überwacht. Auf Basis einer monatlichen Berichterstattung werden Wirkungsbeziehungen analysiert und Maßnahmen abgeleitet. Die Auswirkungen von Akquisitionen werden separat betrachtet.

Im Funktionsbereich Verwaltungs- und andere Aufwendungen werden im Wesentlichen die Zentralbereiche, welche übergreifende Konzernfunktionen wahrnehmen, dargestellt. Mit den jeweiligen Kostenstellenverantwortlichen werden hierzu detaillierte Budgets zu den einzelnen Kostenpositionen besprochen und vereinbart. Zudem werden weitere Kennzahlen regelmäßig geprüft und an die Verantwortlichen berichtet.

Bei den Personalkosten sind ergänzend auch nichtfinanzielle Kennzahlen wie Krankenstand, Mitarbeiterfluktuation und Personalentwicklungsbedarfe Bestandteil des Managementberichts.

Der Kapitaldienst spielt eine wichtige Rolle im Kontext der Unternehmenssteuerung aufgrund der branchenbedingten Bedeutung für die Liquiditäts- und Ertragslage. Der Bereich Corporate Finance & Treasury, welcher die Steuerungsverantwortung für die Liquidität inne hat, stellt unter Berücksichtigung von Konzern- sowie auch Marktentwicklungen die Liquiditätsausstattung der LEG-Gruppe sicher. Auf Basis aktueller Forecastzahlen sowie Chancen- und Risikomeldungen werden Liquiditätsszenarien im Reporting dargestellt und Maßnahmen daraus abgeleitet. Darüber hinaus sind weitere Finanzberichte zu Refinanzierungsverläufen, Covenants und Zinsentwicklungen wesentliche Bestandteile des Berichts an Vorstand und Führungskräfte.

Ab dem Jahr 2021 wurden zudem nichtfinanzielle Ziele in das Vorstands-Vergütungssystem aufgenommen:

•	Umweltziele: Fertiggestellte, als Modernisierungsmaßnahme zu qualifizierende energieeffiziente Sanierung des Bestandes bezogen auf die Anzahl Wohneinheiten zum 31.12.2019; Minderung des klimabereinigten CO ₂ -Ausstoßes in kg/qm in den kommenden vier Jahren bezogen auf den Bestand des Basisjahres 2019
•	Soziale Ziele: Wiederholungsanrufer-Quote der Kundenanfragen sinkt im Vergleich zu 2020; Entwicklung des Trust Index der alle zwei Jahre stattfindenden Mitarbeiterbefragung "Great Place to Work"
•	Governance-Ziel: Stabilisierung des Sustainalytics-Ratings

Wirtschaftsbericht

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Pandemie-bedingter, schwerwiegender Konjunktureinbruch in Deutschland und im Euroraum

Nachdem sich die Konjunktur in Deutschland zu Jahresbeginn noch positiv entwickelte, führten die Maßnahmen zur Eindämmung der Corona-Pandemie ab Mitte März, insbesondere die Umsetzung des ersten Lockdowns, zu einem massiven Einbruch der wirtschaftlichen Aktivität. Da alle wesentlichen volkswirtschaftlichen Akteure wie Unternehmen, Verbraucher und Außenhandelspartner zeitgleich betroffen waren, hatten die Intensität und die Geschwindigkeit des Konjunkturrückgangs ein seit Ende des letzten Weltkrieges ungekanntes Ausmaß.

Im zweiten Quartal 2020 sank das reale BIP in Deutschland gegenüber dem Vorjahresquartal um 11,3 %. Nach einer leichten Erholung im Folgequartal wies das Schlussquartal 2020 - bedingt durch den zweiten Lockdown - mit -2,9 % erneut einen deutlichen Rückgang zum Vorjahr auf. Insgesamt schrumpfte das reale Bruttoinlandsprodukt (BIP) in Deutschland nach Angaben des Statistischen Bundesamtes im Jahr 2020 um 5,0 %. Zu den besonders betroffenen Branchen zählten der Einzelhandel (mit Ausnahme der Waren für den täglichen Bedarf), die Gastronomie sowie Dienstleistungen mit Bezug zu Touristik, Freizeit und Kultur.

Da die Maßnahmen zur Bekämpfung der Corona-Krise die Konsummöglichkeiten stark einschränkten, verzeichneten die privaten Konsumausgaben im Gesamtjahr 2020 einen signifikanten Rückgang von 6,6 %. Im Gegenzug stieg die Sparquote kräftig an und erreichte nach Einschätzung der Bundesbank 17,1 %, gegenüber 10,9 % im Vorjahr. Die Unternehmensinvestitionen wiesen einen starken Rückgang von 9,1 % auf und spiegeln damit die Unsicherheit über den weiteren Verlauf der Pandemie und ihren Einfluss auf die Entwicklung der Absatzmärkte wider. Bei den Bauinvestitionen war der Abwärtstrend allerdings weniger ausgeprägt. Insbesondere die Investitionen in den Wohnungsbau gingen aufgrund geringer pandemie-bedingter Restriktionen und einer unverändert großen Nachfrage nur leicht zurück.

Die Exporte verzeichneten mit einem Minus von 10,5 % einen sehr starken Rückgang, da die wesentlichen internationalen Absatzmärkte deutscher Unternehmen oftmals stärker von der Corona-Krise betroffen waren als der Welthandel insgesamt. Konjunkturunterstützend wirkten sich hingegen die umfangreichen finanz- und geldpolitischen Maßnahmenpakete aus, die die Europäische Union, die Bundesrepublik Deutschland und die bundesdeutschen Länder sowie die Europäische Zentralbank zur Bekämpfung der Pandemie und ihrer Folgen aufgesetzt hatten.

Prognosen für das laufende Jahr 2021 sind derzeit mit großer Unsicherheit behaftet. Die Bundesbank geht in ihrem wahrscheinlichsten Szenario für 2021 von einem Wachstum des BIP von 3,0 % aus. Die wirtschaftliche Erholung soll dabei vor allem vom privaten Konsum getragen werden, da der Konsumverzicht in 2020 größtenteils unfreiwillig erfolgte.

Im Euroraum waren die Folgen der Pandemie in den einzelnen Volkswirtschaften in Abhängigkeit von der Ausbreitung des Virus und der Strenge der Maßnahmen zur Eindämmung unterschiedlich ausgeprägt. Insgesamt zeigte sich ein starker Einbruch der Wirtschaftstätigkeit in der ersten Jahreshälfte, dessen Auswirkungen durch Erholungstendenzen im dritten Quartal leicht aufgefangen wurden. Nach Einschätzung der EU-Kommission dürfte das reale BIP des Euroraums im Jahr 2020 um 7,8 % geschrumpft sein. Die Prognosen für 2021 und die Folgejahre bleiben unsicher und risikobehaftet. In ihrer Herbstprognose geht die EU Kommission von einem BIP-Wachstum von 4,2 % in 2021 aus. Eine wesentliche Stütze hierbei soll der 750 Mrd. Euro Aufbauplan NextGenerationEU sein.

Neben der allgemeinen Wirtschaftslage stellen die Entwicklung des Arbeitsmarktes, der Einkommen und der Preise wesentliche Rahmenbedingungen für das Geschäftsmodell der LEG dar.

Die Corona-Pandemie hat einen langjährigen positiven Trend am deutschen Arbeitsmarkt beendet. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes lag die Zahl der Erwerbstätigen im Durchschnitt des Jahres 2020 bei rund 44,8 Mio. Personen und somit um 1,1 % unter dem Vorjahreswert. Damit stellte sich der Arbeitsmarkt angesichts des immensen Rückgangs des Arbeitsvolumens jedoch noch als relativ robust dar. Dies ist vor allem auf den umfangreichen Einsatz von Kurzarbeit sowie weitere stabilisierende Maßnahmen zurückzuführen.

Auf Basis aller zivilen Erwerbspersonen stieg die gesamtdeutsche Arbeitslosenquote im Jahresdurchschnitt 2020 um 0,9 Prozentpunkte auf 5,9 %. In Nordrhein-Westfalen wurde - ebenfalls im Jahresdurchschnitt - ein Anstieg von einem Prozentpunkt auf 7,5 % verzeichnet.

Die Zuwanderung nach Deutschland, die in den vergangenen Jahren einen wesentlichen Beitrag zum Anstieg der Erwerbstätigen leistete, wurde durch die Corona-bedingten, weitreichenden Einreisebeschränkungen im Jahr 2020 stark reduziert. Nach Einschätzung der Bundesbank hat sich der Nettozuzug gegenüber dem Jahr 2019 in etwa halbiert. Ab Mitte 2021 dürfte die Zuwanderung jedoch wieder ansteigen und für das Gesamtjahr einen positiven Saldo von 250.000 Personen aufweisen.

Bei Löhnen und Gehältern konnte auch im Jahr 2020 ein Zuwachs verzeichnet werden. So stiegen die Tariflöhne im Durchschnitt um 2,2%. Die Teuerungsrate, gemessen am harmonisierten Verbraucherpreisindex (HVPI), stieg im Jahresdurchschnitt lediglich um 0,4 %. Im Verlauf der zweiten Jahreshälfte war die Teuerungsrate negativ und lag im Dezember 2020 um -0,7 % unterhalb des Vorjahreswertes. Diese Entwicklung ist insbesondere auf die temporäre Senkung der Mehrwertsteuersätze sowie niedrigere Energiekosten zurückzuführen.

Insgesamt hatte die Verschlechterung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen im Vergleich zu anderen Branchen nur geringe Auswirkungen auf die Geschäftstätigkeit der Wohnungswirtschaft und damit auch der LEG im Berichtsjahr. Maßgeblich hierfür sind vor allem die weitreichenden staatlichen Maßnahmen zur Unterstützung von Erwerbstätigen, ein insgesamt niedriger Kostenanstieg sowie die Tatsache, dass der Vermietung von bezahlbarem Wohnraum gerade in Krisenzeiten eine besondere Bedeutung zukommt.

Wohnungsmarkt NRW

Demografische Entwicklung

Auf Nordrhein-Westfalen (NRW) entfielen zum Jahresende 2020 rund 92 % des LEG-Portfolios. Den Rahmenbedingungen für den Wohnungsmarkt, inklusive der demografischen Entwicklung in diesem Bundesland, kommt daher eine besondere Bedeutung zu. NRW konnte in den vergangenen Jahren - insbesondere in 2018 und 2019 - durch Zuzüge aus dem Ausland in die Großstädte einen weiteren Bevölkerungszuwachs verzeichnen. Parallel dazu lassen sich in der Binnenwanderung jedoch auch Bewegungen aus den Großstädten heraus ins Umland beobachten. Für das Jahr 2020 lagen zum Zeitpunkt der Berichterstellung noch keine Daten zur Bevölkerungsentwicklung vor. Die aktuelle Bevölkerungsprognose des IT.NRW geht jedoch von einem längerfristigen Aufwärtstrend und einem Anstieg der Einwohnerzahl bis 2030 und darüber hinaus aus.

Die Anzahl der Haushalte ist im Jahr 2020 im Vergleich zum Vorjahr zwar leicht gesunken, jedoch treibt die demografische Entwicklung vor allem die Anzahl der Einzelhaushalte weiter nach oben. Aktuellen Berechnungen der NRW-Bank zufolge ist daher langfristig wieder mit einer Zunahme der Haushalte bis über das Jahr 2040 hinaus zu rechnen.

Mietentwicklung

Der Anstieg der Mieten hielt auch im Jahr 2020 trotz einer hohen Bautätigkeit an. Das Wachstum verlor jedoch im Vergleich zu den Vorjahren deutlich an Dynamik. Zwar ist auch über alle Kreise hinweg eine Steigerung der Angebotsmieten zu verzeichnen, jedoch liegen die Steigerungsraten teilweise unter denen der Vorjahre. Ein Treiber dafür war auch die Corona-Pandemie, die dazu führte, dass die Fluktuation im Markt zurückging und Vermieter nicht oder nur in geringerem Umfang als in den Vorjahren Mieterhöhungen aussprachen.

Die Neuvermietungsmieten sind auch im Jahr 2020 flächendeckend in Nordrhein-Westfalen gestiegen. Trotz Erhöhung der Bautätigkeit in den vergangenen Jahren und der Zunahme an Wohnungsinseraten ist die Nachfrage nach Mietwohnungen weiterhin hoch. Entsprechend lagen die durchschnittlichen Angebotsmieten in 2020 rund 2,9 % über den Angeboten im Vorjahreszeitraum. Hierbei ist jedoch zu berücksichtigen, dass neu geschaffene Wohnungen eher im oberen Preissegment anzusiedeln waren und der Neubau somit zu einer Erhöhung der Durchschnittspreise beitrug. Die Steigerung der Angebotsmieten war zudem weniger dynamisch als in den Vorjahren 2019 (+3,1 %) und 2018 (+3,8 %).

Die attraktivsten Wohnungsmärkte, mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von über 10 Euro, wiesen überdurchschnittliche Steigerungsraten auf. So verteuerten sich die Mietpreise im Median in Köln auf 11,82 Euro je qm (+3,8 %), in Düsseldorf auf 11,07 Euro je qm (+3,5 %) und in Bonn auf 10,47 Euro je qm (+4,7 %). In Münster lag der Median bei 10,48 Euro je qm und das Mietwachstum mit +2,4 % somit unter dem Durchschnitt.

Wie bereits in den Vorjahren lassen sich auf Kreisebene keine regionalen Wachstumsdivergenzen feststellen, da die Angebotsmieten im Wesentlichen flächendeckend und homogen verlaufen. Die Mietsteigerungen lagen im Vergleich zum Vorjahr zwischen 1,9 % und 5,8 %. Der Großteil - 38 von 53 Kreisen in NRW - wies ein Wachstum zwischen 2,5 % und 4,5 % auf. Die höchsten Zuwächse zeigten sich im Kreis Düren mit +5,8 % auf 6,93 Euro je qm, im Kreis Euskirchen mit +5,2 % (auf 7,02 Euro je qm) und im Kreis Herford mit ebenfalls +5,2 % (auf 6,31 Euro je qm).

Die günstigsten Mietwohnungen befanden sich wie in den Vorjahren im Kreis Höxter mit 5,18 Euro Monatsmiete je qm (+3,6 %). Weiterhin zählten der Hochsauerlandkreis mit Durchschnittsmieten von 5,73 Euro je qm (+4,2 %), der Märkische Kreis mit 6,00 Euro je qm (+2,9 %), der Kreis Hagen mit 5,75 Euro je qm (+3,4 %) sowie Gelsenkirchen mit 5,93 Euro je qm (+3,1 %) zu den Regionen mit den günstigsten Angebotsmieten in NRW. Die geringste Veränderung bei den Angeboten ergab sich im Kreis Coesfeld mit +1,9 % (auf 7,02 Euro je qm), sowie in Siegen-Wittgenstein mit +2,0 % (auf 7,14 Euro je qm) und im Rheinisch-Bergischen Kreis mit +2,1 % (auf 8,68 Euro je qm).

Preisgebundene Wohnungen

Die Anzahl der preisgebundenen Wohnungen in Nordrhein-Westfalen ist weiter rückläufig. In 2019 ist der Bestand im Vorgleich zum Vorjahr um 1,5 % bzw. 8.100 Einheiten auf 526.400 Wohnungen gesunken. Somit waren noch ca. 9,3 % aller Geschosswohnungen preisgebunden. Rund 456.800 Einheiten hiervon waren Mietwohnungen.

Während sich im Jahr 2018 noch ca. 140.100 Wohnungen in der Nachwirkungsfrist befanden, waren es Ende 2019 bereits 161.600 Wohnungen (+15,3 %). Damit wird rund ein Drittel des geförderten Bestandes in NRW innerhalb der nächsten zehn Jahre aus der Preisbindung fallen.

In den besonders attraktiven Wohnungsmärkten Düsseldorf, Köln, Münster und Bonn lag der Anteil von preisgebundenen Wohnungen am Gesamtbestand bereits bei jeweils weniger als 10 %. Zwar ist die absolute Anzahl geförderter Wohnungen an Standorten wie Düsseldorf oder Münster durch Neubewilligungen in 2019 sogar leicht angewachsen, ihr Anteil am gesamten Geschosswohnungsbestand blieb jedoch gering, zum Beispiel bei 5,3 % in Düsseldorf.

Für das Jahr 2020 lagen zum Zeitpunkt der Berichterstellung noch keine konkreten Daten vor.

Baufertigstellungen

Die Zahl der Baufertigstellungen blieb auf einem hohen Niveau. Mit rund 48.600 fertiggestellten Wohnungen in 2019 wurde der höchste Stand seit 2005 erreicht. Das Ziel von jährlich 80.000 Wohnungen, die tatsächlich in NRW benötigt werden, um der Nachfrage zu entsprechen, konnte jedoch erneut nicht erreicht werden.

Die Anzahl der in 2019 erteilten Baugenehmigungen erzielte mit 57.300 Wohnungen ein Plus von 3 % und den Höchstwert seit 2004. Die gestiegene Neubautätigkeit führt in Nordrhein-Westfalen vermehrt zu einer hohen Auslastung der Bauwirtschaft. Aus dem Delta der Baugenehmigungen und der Baufertigstellungen ergeben sich die Bauüberhänge. Diese nahmen bis 2019 auf 112.000 Wohnungen zu, weshalb auch in den kommenden Jahren mit einer hohen Anzahl an Baufertigstellungen zu rechnen ist.

Im bezahlbaren Segment des Wohnungsmarktes sind die Neubauaktivitäten jedoch nach wie vor sehr gering.

Für das Gesamtjahr 2020 lagen zum Zeitpunkt der Berichterstellung noch keine Daten zu Baufertigstellungen vor.

Leerstandsentwicklung

Der marktaktive Leerstand in Nordrhein-Westfalen ist in 2019 im Vergleich zum Vorjahr unverändert. NRW liegt damit im bundesweiten Trend, wonach zum ersten Mal seit 13 Jahren kein Rückgang der Leerstandsquoten zu verzeichnen ist. Im Vergleich zur gesamtdeutschen Leerstandsquote von 2,8 % liegt der Leerstand in NRW mit 3,0 % rund 20 Basispunkte über dem Durchschnitt.

Externe Zuwanderung und der ausbildungs- und berufsbedingte Zuzug vor allem jüngerer Haushalte, führten weiterhin zu einer erhöhten Nachfrage in beliebten Großstädten. In Wohnungsmärkten wie Düsseldorf, Köln, Bonn und Münster sind zugleich die höchsten Angebotsmieten sowie die geringsten Leerstände in NRW zu verzeichnen. Während die Leerstandsquoten in Düsseldorf (1,3 %), Köln (0,9 %) und Bonn (0,9 %) nochmals geringfügig zurückgingen, blieb der Leerstand in Münster unverändert niedrig bei 0,4 %. Wie bereits im Vorjahr gehört Münster damit bundesweit zu den Städten mit den niedrigsten Leerstandsquoten. Lediglich Frankfurt (0,2 %), München (0,2 %) und Freiburg (0,3 %) wiesen niedrigere Leerstandsraten auf.

Die "Schwarmwanderungen" der Gruppe der 18- bis 29-Jährigen führte insbesondere in der ersten Hälfte des vergangenen Jahrzehnts, neben der Zuwanderung aus dem Ausland, zu einem erhöhten Bevölkerungswachstum in den Großstädten. Die "Landflucht" zeigte sich vor allem bei ausbildungs- und berufsbedingten Fortzügen dieser Altersgruppe in die Groß- und Universitätsstädte. In Zuge der Binnenwanderung verloren jedoch fast alle großen Städte wieder Bewohner an das Umland. Insbesondere im Rheinland und im Münsterland sowie bei der Altersgruppe der 30- bis 49-Jährigen lässt sich dieser Trend deutlich erkennen.

Die angespannte Lage auf den Wohnungsmärkten wirkte sich somit auch auf das Umland aus. Im Rheinland wiesen die Pendlerregionen daher unterdurchschnittliche Leerstandsquoten auf, wie zum Beispiel im Kreis Mettmann (2,0 %), im Rhein-Kreis Neuss (2,2 %), im Erftkreis (2,1 %) und in Leverkusen (1,5 %).

Während der Leerstand in den Ballungszentren auf einem niedrigen Niveau verblieb oder erneut leicht zurückging, sind in einigen ländlichen Kreisen hohe Leerstandsquoten mit Zuwächsen festzustellen. Der Hochsauerlandkreis hat mit 9,4 % die höchste Leerstandsquote in NRW. Neben günstigen Mieten ist die umliegende Region auch von steigenden Leerständen geprägt. Wie bereits in der Vergangenheit stiegen die Leerstandsquoten im Märkischen Kreis (5,2 %), im Kreis Hagen (5,0 %) sowie im Kreis Olpe (3,4 %) im Vergleich zum Vorjahr an.

Für das Jahr 2020 lagen hinsichtlich der Leerstandsentwicklung zum Zeitpunkt der Berichterstellung noch keine Daten vor.

Entwicklung der Kaufpreise

Während das Wachstum bei den Mieten abflacht, lässt sich eine weiterhin hohe Preisdynamik bei den Kaufpreisen feststellen. In allen Wohnungsmärkten sind die Kaufpreise sowohl für Eigentumswohnungen als auch für Ein- und Mehrfamilienhäuser deutlich gestiegen.

Die durchschnittlichen Angebote für Eigentumswohnungen in Nordrhein-Westfalen stiegen in 2020 auf 2.649 Euro je qm. Dies ist ein Anstieg von 10,2 % im Vergleich zum Vorjahr. Bei Neubauten erhöhten sich die Preise im Durchschnitt um 7,7 % auf 3.780 Euro je qm. Auffällig ist, dass in allen Wohnungsmärkten in NRW eine Erhöhung der Eigentumspreise zu verzeichnen ist. Rund 30 von 53 Kreisen weisen dabei ein zweistelliges Wachstum der Angebotspreise auf.

Die höchsten Kaufpreise wurden in den Wachstumsregionen gezahlt. Mit einem Median von 4.392 Euro je qm war die Landeshauptstadt Düsseldorf wie im Vorjahr der teuerste Markt für Wohnungseigentum in NRW. Auf Platz zwei bis vier befanden sich die Städte Köln (4.294 Euro je qm), Münster (4.235 Euro je qm) und Bonn (3.309 Euro je qm). Mit einem Plus von 13,4 % konnten die Kaufpreise in Münster am stärksten unter den TOP-4-Standorten zulegen.

Im Bereich der Neubauten zeigte sich der gleiche Trend. Mit einem Angebotspreis von 6.327 Euro je qm im Median hatte Düsseldorf die mit Abstand höchsten Preise. In Köln lagen die Angebotspreise für Neubauten bei 5.731 Euro je qm, in Münster bei 5.042 Euro je qm und in Bonn bei 5.000 Euro je qm. In Münster verteuerten sich auch in diesem Segment die Preise am stärksten (+18,6 %).

Am günstigsten ließ sich Eigentum in Gelsenkirchen erwerben. Mit einem Angebotspreis von 1.227 Euro je qm beliefen sich die Kosten für Wohnungseigentum hier auf ein Drittel im Vergleich zum Preisniveau der Landeshauptstadt. Unterhalb der Marke von 1.500 Euro je qm lagen ansonsten nur die durchschnittlichen Kaufpreise in Höxter, im Hochsauerlandkreis, im Märkischen Kreis, Hagen, Oberhausen und Duisburg.

Die Kosten für den Erwerb für Ein- bis Zweifamilienhäuser erreichten in NRW einen durchschnittlichen Angebotspreis von 2.506 Euro je qm. Dies entspricht einem Anstieg von 10,4 % gegenüber dem Vorjahr.

Im Segment der Mehrfamilienhäuser zeigte sich eine ähnliche Entwicklung wie im Bereich der Eigentumswohnungen. Die Angebotspreise für Mehrfamilienhäuser haben sich in NRW um ca. 11,1% auf einen durchschnittlichen Angebotspreis von 1.694 Euro je qm verteuert.

Die Top-4-Standorte Düsseldorf, Köln, Münster und Bonn lagen auch in diesem Segment nah beieinander. Im Median waren die Angebotspreise für Mehrfamilienhäuser jedoch in Köln mit 3.537 Euro je qm am teuersten. Nachdem Münster (3.453 Euro je qm) auch bei den Mehrfamilienhäusern einen Preiszuwachs von rund 20,9 % im Median aufzeigen konnte, sind die Angebotspreise ähnlich denen der Landeshauptstadt Düsseldorf (3.464 Euro je qm). Bonn lag mit einem Angebotspreis von 3.000 Euro je qm auf Platz vier in NRW.

Grundsätzlich sind die durchschnittlichen Angebotspreise in allen Kreisen gestiegen. Lediglich im Kreis Olpe lag der durchschnittliche Angebotspreis mit 1.079 Euro je qm geringfügig (-0,4%) unter dem des Vorjahres. Die günstigsten Märkte für Mehrfamilienhäuser unter der Preisgrenze von 1.000 Euro je qm im Median waren der Kreis Olpe (983 Euro je qm), der Hochsauerlandkreis (840 Euro je qm) sowie Höxter (651 Euro je qm).

Transaktionsmarkt

Deutsche Wohnimmobilien zählten in 2020 international weiterhin zu den sicheren und favorisierten Anlageklassen. Nach Angaben von CBRE wurden im Berichtsjahr am deutschen Wohnimmobilien-Investmentmarkt für Portfolios ab 50 Einheiten insgesamt 20 Mrd. Euro investiert. Dies ist das zweithöchste Transaktionsvolumen seit 2015. Die Corona-Pandemie hat sich somit bisher nicht auf den Wohninvestmentmarkt ausgewirkt. Von Investorenseite wurde Wohnen zusammen mit Logistik als attraktivste Anlageklasse angesehen. Neben den stabilen Cashflows aus Mieteinnahmen war die sich vergrößernde Spanne zwischen den Renditen von Staatsanleihen und Wohnimmobilien ein wichtiger Treiber. Im Vergleich zu 2019 verzeichnete der Markt daher im Berichtsjahr trotz der Pandemie einen Anstieg des Volumens von 21 %. Die größte Einzeltransaktion des Jahres 2020 war die Fusion zweier börsengelisteter Unternehmen mit einem Volumen von 6 Mrd. Euro.

Der Trend sinkender Renditen bei Wohninvestments hat sich weiter fortgesetzt. In den Top-5-Städten lagen die Spitzenrenditen Ende 2020 im Durchschnitt bei 2,3 % (2019: 2,4 %). Diese Entwicklung ist der starken Nachfrage und der weiterhin positiven Risikoeinschätzung geschuldet. Im Vergleich einzelner Marktsegmente zeigen sich jedoch große Unterschiede. Während in den exklusiven Lagen (sogenanntes Core- und Core-plus-Segment) die Mietmultiplikatoren insgesamt stabil blieben, waren opportunistische und Value-add-Investoren bereit, in B- und C-Lagen höhere Mietmultiplikatoren als noch vor einem Jahr zu akzeptieren. So konnte vor allem in den Randbereichen der Metropolen und in den wirtschaftlich dynamischen Zentren außerhalb der Top-Märkte eine stärkere Renditekompression beobachtet werden. Allerdings fiel der durchschnittliche Kaufpreis der Transaktionen im Berichtsjahr aufgrund der Unterschiede in der Objektqualität im Vergleich mit dem Vorjahr niedriger aus. 2020 wurden durchschnittlich 2.100 Euro pro Quadratmeter und 130.600 Euro pro Einheit bezahlt.

Internationale Investoren haben ihren Marktanteil am Transaktionsvolumen von 13 % im Jahr 2019 auf mehr als 60 % gesteigert. Aufgrund der Pandemie sind 2020 vermehrt Investoren aus anderen Asset-Klassen im Wohnungssektor als Interessenten und Käufer aufgetreten. Die größten Käufergruppen in 2020 waren börsennotierte Immobiliengesellschaften, Investmentfonds, Spezialfonds und institutionelle Investoren wie Pensionskassen, Versorgungswerke und Versicherungen mit einem Zuwachs des Investitionsvolumens von insgesamt 8,8 Mrd. Euro. Vor allem langfristig orientierte Investoren wie Versicherungen und Pensionskassen nutzten Wohnimmobilien als Alternative zu den aufgrund des niedrigen bzw. negativen Zinsniveaus immer weniger attraktiven Staatsanleihen.

Deutsche Wohnungsunternehmen setzten 2020 vor allem auf Wachstum in Form von Forward-Deals (Ankäufen von Neubauvorhaben), Ankäufen von Projektentwicklern oder vermehrt Landbanking. Eine große Nachfrage bestand insbesondere bei Grundstücken mit vorhandenem Planungsrecht oder bereits in Teilen fertiggestellten Projekten. Innerhalb Deutschlands lag der Investitionsfokus auf den prosperierenden Regionen außerhalb der Metropolen. Durch diesen Fokus entstehen in Regionen, die bisher eher durch Ein- und Zweifamilienhäuser geprägt waren, nun auch größere Mietmärkte.

Das Bundesland Nordrhein-Westfalen zählte in 2020 wie bereits in den Vorjahren zu den gefragtesten regionalen Investmentstandorten im Wohnsegment. Insgesamt wurden im letzten Jahr rund 3 Mrd. Euro bzw. rund 28.000 Wohneinheiten im Rahmen von Portfolio-Transaktionen oder großvolumigen Einzelobjekten umgesetzt. Dies ist ein Anstieg von rund 11 % gegenüber dem Vorjahr (2019: rund 2,7 Mrd. Euro). Der Anteil von Forward Deals am Investitionsvolumen erreichte rund 12 %. Der Anteil Nordrhein-Westfalens am gesamtdeutschen Transaktionsvolumen lag mit rund 15 % auf einem ähnlichen Niveau wie im Vorjahr (2019: 16 %).

Nach Einschätzung von CBRE dürfte sich das hohe Interesse der Investoren im Jahr 2021 ungebrochen fortsetzen. Das Transaktionsvolumen könnte jedoch durch das limitierte Angebot an größeren Portfolios eingeschränkt werden, sodass CBRE ein im Vergleich zum Berichtsjahr niedrigeres Investitionsvolumen von rund 15 Mrd. Euro erwartet.

Mitarbeiter

Die GWN GmbH hat kein eigenes Personal. Die Mitarbeiter der LEG-Gruppe sind überwiegend in den personenhaltenden Gesellschaften LEG Management GmbH (LEG Management) und LEG Wohnen NRW GmbH (LEG Wohnen NRW) angestellt.

Laufende Geschäftstätigkeit

Die positive Geschäftsentwicklung des LEG-Konzerns hat sich trotz der das Jahr 2020 prägenden Corona-Pandemie auch im Berichtsjahr fortgesetzt und die Ertragskraft des Unternehmens konnte erneut gesteigert werden. Dabei ist die LEG im Geschäftsjahr 2020 sowohl organisch als auch durch Zukäufe weiter gewachsen.

Die Ankäufe, welche bereits im Laufe des Geschäftsjahrs 2019 integriert wurden, entfalteten in 2020 erstmals ihre volle Wirkung auf die Ergebniskennzahlen. Gegenläufig wirkten sich die im Berichts- und Vorjahr getätigten Verkäufe aus. In Summe konnte der FFO I, der wichtigste finanzielle Leistungsindikator der Konzernsteuerung, im Geschäftsjahr 2020 von 341,3 Mio. Euro um 12,3 % auf 383,2 Mio. Euro gesteigert werden.

Neben den Akquisitionen trugen auch die Entwicklung der Bestandsmieten, Kostendisziplin bei den Verwaltungsaufwendungen sowie eine sich fortsetzende Reduktion der durchschnittlichen Finanzierungskosten von 1,43 % auf 1,33 % zu diesem Anstieg bei. Darüber hinaus erhöhten auch die Beteiligungsgesellschaften für mieternahe Services ihren Beitrag zum FFO-Wachstum.

Zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2020 umfasste der Immobilienbestand der LEG Immobilien SE 144.530 Wohneinheiten, 1.346 Gewerbeeinheiten und 39.205 Garagen bzw. Stellplätze. In der Tabelle sind die wesentlichen Bestandsdaten im Vergleich zum Vorjahr dargestellt.

Bei den Verkäufen handelte es sich im Wesentlichen um vereinzelte Bestände, welche nicht in die Portfoliostruktur der LEG passten, sowie in geringfügigem Umfang um Mieterprivatisierung. Eine weitere geringfügige Reduzierung des Bestandes erfolgte unter anderem durch Wohnungszusammenlegungen bzw. Umwandlung in Gewerbe, zum Beispiel im Rahmen von Modernisierungsmaßnahmen.

Das Geschäftsjahr der GWN GmbH war geprägt durch erhöhte Investitionen in den Immobilienbestand. Die positive Entwicklung des operativen Geschäfts hat sich auch im Berichtsjahr fortgesetzt. Wesentliche Treiber waren eine positive Entwicklung der Bestandsmieten, Erträge aus Anlageverkäufen sowie eine Reduzierung der Finanzierungs- und Verwaltungskosten.

Zum Bilanzstichtag 31.Dezember 2020 umfasst der Immobilienbestand der GWN GmbH 3.652 Wohnungen, 16 Gewerbeeinheiten und 469 Garagen bzw. Stellplätze. In der Tabelle sind die wesentlichen Bestandsdaten im Vergleich zum Vorjahr dargestellt.

Entwicklung des Immobilienbestands

	Nutzungsart	31.12.2020	31.12.2019	Veränderung	in %
Anzahl Mieteinheiten	Wohnen	3.652	3.664	-12	-0,3
	Gewerbe	16	16	0	0,0
	Summe Wohnen und Gewerbe	3.668	3.680	-12	-0,3
	Parken	469	469	0	0,0
	Gesamtsumme	4.137	4.149	-12	-0,3
Vermietbare Fläche in qm	Wohnen	244.938	245.622	-684	-0,3
	Gewerbe	3.886	3.886	0	0,0
	Summe Wohnen und Gewerbe	248.824	249.508	-684	-0,3
Istmiete in €/qm	Wohnen	6,36	6,27	0,10	1,5
	Wohnen (l-f-l)	6,38	6,27	0,11	1,7
	Gewerbe	13,94	13,91	0,03	0,2
	Summe Wohnen und Gewerbe	6,48	6,39	0,09	1,5
Anzahl Leerstände	Wohnen	25	45	- 20	- 44,4
	Gewerbe	2	2	0	0,0
	Summe Wohnen und Gewerbe	27	47	- 20	- 42,6
EPRA-Leerstand in %	Wohnen	0,6	1,2	-0,6	-44,1
	Wohnen (l-f-l)	0,6	1,2	-0,6	-44,3
	Gewerbe	10,8	10,8	0,0	-0,2
	Summe Wohnen und Gewerbe	0,9	1,4	-0,5	-36,4

Als Wohnimmobilienunternehmen war das operative Geschäft der LEG nur in geringem Umfang von der Corona-Pandemie betroffen. Am 21. März 2020 hatte die LEG angekündigt, zeitweilig auf Mietanpassungen an die ortsüblichen Vergleichsmieten nach § 558 BGB zu verzichten, um ein Zeichen der Solidarität und der gesellschaftlichen Verantwortung in Zeiten der Pandemie zu setzen und die Kunden zu entlasten. Darüber hinaus wurden die gesetzlich möglichen zweijährigen Zahlungsaufschübe sowie ein zeitlicher Aufschub von Modernisierungsmaßnahmen, welche im ersten Halbjahr 2020 geplant waren, gewährt.

Der Wohnungsbestand der GWN GmbH zum 31. Dezember 2020 lag gegenüber dem Vorjahr nach Verkäufen (12 Wohneinheiten) auf nahezu konstantem Niveau.

Es wurden vereinzelt Wohnungen verkauft, welche nicht in die Portfoliostruktur der LEG passten.

Die wesentlichen Werttreiber und Leistungsindikatoren des operativen Geschäfts haben sich wie folgt entwickelt:

Zum 31. Dezember 2020 lag die durchschnittliche Miete des Wohnungsbestandes bei 6,36 Euro je qm. Sie konnte somit gegenüber dem Vorjahr um 1,5 % gesteigert werden.

Die EPRA-Leerstandsquote lag zum Jahresende 2020 mit 0,6 % auf einem sehr niedrigen Niveau und konnte sogar um 0,6 Prozentpunkte gesenkt werden.

Für eine stetige Verbesserung der Vermietungsperformance und auch Verminderung der Fluktuation wurden im Berichtsjahr verschiedene Maßnahmen umgesetzt. Insbesondere ist hierbei die Verschlankung und Optimierung operativer Prozesse zu nennen, welche unter anderem durch das im Vorjahr aufgesetzte und fortgeführte Projekt funktionalfairmieten weiter umgesetzt wurden. Fortgeführte zentrale Bestandteile sind weiterhin die Definition von Prozessschnittstellen sowie die weitere Hebung von Effizienzen.

Um die Qualität des Wohnungsbestands weiterhin zu verbessern und dadurch die steigenden Kundenbedürfnisse zu befriedigen, hat die GWN GmbH auch im zurückliegenden Geschäftsjahr auf nachhaltige sowie langfristig orientierte Weise in ihr Portfolio investiert. Auf Basis der Chancen aus der zeitlich befristeten Mehrwertsteuersenkung und den derzeitig verfügbaren Handwerkerkapazitäten wurde eine Steigerung der Investitionen für das Berichtsjahr angestrebt. Die Gesamtausgaben beliefen sich im Geschäftsjahr 2020 auf 18.430 Tsd. Euro. Dies entspricht einer Steigerung gegenüber dem Vorjahr um 8.948 Tsd. Euro bzw. 94,4 %. Der Anteil der wertverbessernden und somit aktivierbaren Maßnahmen lag bei rund 26,1 % (Vorjahr: 38,1 %). Die durchschnittlichen Investitionen pro qm Wohn- und Nutzfläche wurden im Vorjahresvergleich um über 36 Euro erhöht und beliefen sich in 2020 auf ca. 74 Euro. Auch in den kommenden Jahren wird die GWN GmbH in ihrer Investitionstätigkeit nicht nachlassen und insbesondere auch Maßnahmen zur energetischen Optimierung und Bestandsverbesserung durchführen, sodass sich die Investitionen auch in den Folgejahren auf einem Niveau von über 40 Euro pro qm stabilisieren werden.

Die in den Vorjahren etablierten Servicegesellschaften der LEG, zu denen das Multimedia-Geschäft sowie Handwerksleistungen und auch Energie- und Wärmelieferungen zählen, konnten im Berichtsjahr weiter gefestigt und ausgebaut werden. Mit dem Ziel, die eigene Wertschöpfungskette im Rahmen der Leerwohnungssanierung auszuweiten, wurde die Fischbach Service GmbH im vierten Quartal 2020 übernommen. Die hierbei zugrundeliegende Strategie, wohnungs- und mieternahe Dienstleistungen aus einer Hand anbieten zu können, wirkt sich zunehmend positiv auf die Geschäftsentwicklung aus. Der FFO-Beitrag der Dienstleistungsaktivitäten insgesamt konnte auch in 2020 weiter gesteigert werden und erreichte rund 31 Mio. Euro, was einem Anstieg um 34,8 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Vor dem Hintergrund der positiven Erfahrungen arbeitet die LEG fortwährend an der Entwicklung neuer Mehrwertkonzepte.

Auch unter dem Einfluss der Corona-Pandemie kann die LEG somit auf ein weiteres erfolgreiches Geschäftsjahr und eine positive Entwicklung der laufenden Geschäftstätigkeit zurückblicken. Wesentliche Leistungskennzahlen, wie der FFO I oder die bereinigte EBITDA-Marge, haben sich nochmals verbessert und negative Ergebnisfaktoren, die sich unter anderem aus der Kosteninflation von Handwerksdienstleistungen ergeben haben, konnten deutlich überkompensiert werden. Dabei haben interne Organisations- und Prozessoptimierungen, zusätzliche Ergebniseffekte aus den Zukäufen sowie eine positive Marktentwicklung zum operativen Wachstum beigetragen. Den Herausforderungen für die Zukunft begegnet die LEG mit einer weiter steigenden Innovations- und Investitionsneigung, basierend auf einer bewährten Bewirtschaftungsplattform. Vor diesem Hintergrund geht die LEG auch für die kommenden Jahre von einer Fortsetzung des profitablen Wachstums aus.

Finanzierung

Finanzierung der LEG-Gruppe

Weitere Optimierung des Finanzierungsportfolios

Im Geschäftsjahr 2020 hat die LEG zur Finanzierung neu angekaufter Wohnportfolios eine kombinierte Aktien- und Wandelschuldverschreibungs-Transaktion mit einem Gesamtvolumen von 822,6 Mio. Euro durchgeführt. Die im Rahmen dieser Transaktion angebotene Wandelschuldverschreibung wurde mit einem Volumen von 550 Mio. Euro begeben. Der Kupon beträgt 0,4 % p.a. bei einer Laufzeit von 8 Jahren (bis 2028) und einer Prämie von 35 %. Der Wandlungspreis wird erst bei Dividendenzahlungen von über 3,60 Euro pro Aktie angepasst. Parallel hierzu wurden auch 2,37 Mio. neue Aktien binnen kürzester Zeit im Rahmen eines beschleunigten Platzierungsverfahrens (Accelerated Bookbuilding) zu einem Kurs von 115 Euro bei institutionellen Investoren platziert. Aus der Kapitalerhöhung floss der LEG ein Bruttoemissionserlös von 272,6 Mio. Euro zu. Durch die Transaktionen konnten sowohl die durchschnittlichen Finanzierungskosten gesenkt und die durchschnittliche Laufzeit der Fremdkapitalinstrumente verlängert werden als auch das Eigenkapital der Gesellschaft gestärkt werden.

Weiterhin konnten im Verlauf des Geschäftsjahrs 2020 langfristige Finanzierungsvereinbarungen über insgesamt etwa 400 Mio. Euro zu attraktiven Konditionen neu vereinbart werden. Hiervon entfielen rund 335 Mio. Euro auf besicherte Bankdarlehen sowie 65 Mio. Euro auf unbesicherte Finanzierungsinstrumente.

Durch die Finanzierungsmaßnahmen konnte die LEG im Vergleich zum Vorjahresstichtag ihre Durchschnittsverzinsung von 1,43 % auf 1,33 % erneut senken. Die durchschnittliche Laufzeit ihrer Verbindlichkeiten sank leicht von 8,1 Jahren auf 7,4 Jahre.

Ausgewogene Finanzierungsstruktur

Von den gesamten Fremdkapitalia der LEG-Gruppe entfallen zum Stichtag 51 % auf Bankdarlehen, 38 % auf Kapitalmarktfinanzierungen (Anleihen und Wandelschuldverschreibungen) sowie 11 % auf Förderdarlehen und sonstige Verbindlichkeiten. Die Darlehensverbindlichkeiten bei den Banken verteilen sich im Wesentlichen auf 14 Kreditinstitute, vornehmlich aus dem Sektor inländischer Hypotheken- und Landesbanken. Neben marktgerechten Konditionen ist die Diversifikation des Darlehensportfolios wesentliches Kriterium bei der Auswahl der Finanzierungspartner, so dass im laufenden Jahr auch neue Geschäftsadressen erschlossen werden konnten. Entsprechend der Finanzierungsstrategie der LEG ist der maximale Anteil eines einzelnen Finanzierungsinstituts am Gesamtdarlehensportfolio auf maximal 20 % begrenzt, um eine zu hohe Abhängigkeit von einzelnen Finanzierungspartnern zu vermeiden. Der größte Gläubiger der LEG-Gruppe hat derzeit einen Anteil von etwa 18,6 % am Darlehensportfolio der Banken.

Langfristiges, ausgeglichenes Fälligkeitsprofil

Entsprechend ihres langfristigen Geschäftsmodells und zur Absicherung eines defensiven Risikoprofils verfügt die LEG über eine langfristig gesicherte und ausgewogene Finanzierungsstruktur. Finanzierungsverträge mit Bankpartnern werden auf der Basis von mittel- und langfristigen Vereinbarungen mit Darlehenslaufzeiten von bis zu zwölf Jahren kontrahiert. Die über den Kapitalmarkt eingeworbenen Mittel haben Laufzeiten von bis zu 15 Jahren, die mit sonstigen Kreditgebern vereinbarten Finanzierungen von bis zu 25 Jahren. Im Durchschnitt ergibt sich über das gesamte Finanzierungsportfolio der LEG-Gruppe inklusive der langfristigen Förderdarlehen (durchschnittliche Laufzeit 23,7 Jahre) eine Laufzeit von etwa 7,4 Jahren. Bei der Steuerung der Vertragslaufzeiten wird das Ziel verfolgt, dass nicht mehr als 25 % der Gesamtverbindlichkeiten innerhalb eines Jahres fällig werden. Zum Jahresende 2020 hat die LEG keine Verbindlichkeiten mit Fälligkeit innerhalb eines Jahres.

Die Absicherung der Bankdarlehen erfolgt im Wesentlichen durch die dingliche Sicherung an den Beleihungsobjekten sowie weiteren Sicherheiten, die im Rahmen der Finanzierung von Immobilienportfolios üblicherweise gestellt werden. Bei den Kapitalmarktinstrumenten und den Finanzierungen mit sonstigen Kreditgebern handelt es sich um unbesicherte Finanzierungen.

Zinssicherung

Die Finanzierungsvereinbarungen sind entsprechend der langfristigen strategischen Ausrichtung zu rund 93 % über Festzinsvereinbarungen oder Zinsswaps gesichert. Derivative Zinssicherungsinstrumente sind hierbei grundsätzlich an das jeweilige Darlehensgrundgeschäft (Microhedge) gekoppelt. Gemäß den internen Richtlinien der LEG ist der Einsatz von Zinsderivaten ausschließlich zur Absicherung von Zinsänderungsrisiken zulässig. Offene oder spekulative Positionen werden dementsprechend nicht geführt. Mittelfristig sind aufgrund der langfristig abgeschlossenen Zinssicherungen keine signifikanten Zinsänderungsrisiken zu erwarten.

Covenants

Die Finanzierungsverträge der LEG beinhalten im Normalfall Regelungen zur Einhaltung von definierten Finanzkennzahlen (Covenants), die über die Laufzeit der Finanzierungsverträge vom jeweiligen Finanzierungsnehmer eingehalten werden müssen.

Die vereinbarten Darlehens-Covenants beziehen sich auf Kennzahlen innerhalb des von der jeweiligen Bank finanzierten Beleihungsportfolios bzw. auf Ebene des jeweiligen Darlehensnehmers. Die hierbei wesentlichen Finanzkennzahlen bewegen sich innerhalb der nachfolgenden Spannbreiten:

Covenants 1

Loan-to-Value (LTV) (Verhältnis Darlehensbetrag zu Marktwert des Portfolios)	55 % - 80 %
Debt-Service-Coverage-Ratio (DSCR)/ Interest-Service-Coverage-Ratio (ISCR) (Verhältnis Nettomieterlöse nach Bewirtschaftung zu Kapitaldienst bzw. Zinsdienst)	110 % - 505 %
Debt-to-Rent-Ratio (DRR) (Verhältnis Darlehensbetrag zu Nettomieterlösen)	655 % - 1.330 %

Des Weiteren sind vereinzelt in Darlehensverträgen Auflagen zur Einhaltung von Vermietungs- bzw. Leerstandsquoten enthalten.

Im Hinblick auf unbesicherte Finanzierungsinstrumente gelten nachfolgende wesentliche Covenants auf Ebene der LEG Immobilien SE:

Covenants 2

Consolidated Net Financial Indebtedness to Total Assets (Verhältnis konsolidierte Nettofinanzverbindlichkeiten zu Summe der Aktiva)	max. 60 %
Secured Financial Indebtedness to Total Assets (Verhältnis besicherte Finanzverbindlichkeiten zu Summe der Aktiva)	max. 45 %
Unencumbered Assets to Unsecured Financial Indebtedness (Verhältnis unbelastetes Vermögen zu unbesicherte Finanzverbindlichkeiten)	min. 125 %
Consolidated Adjusted EBITDA to Net Cash Interest (Verhältnis konsolidiertes bereinigtes EBITDA zu zahlungswirksames Zinsergebnis)	min. 180 %

Im Rahmen der unternehmensweiten Risikosteuerung hat die LEG einen Prozess zur kontinuierlichen Überwachung zur Einhaltung der Covenants implementiert. Die Auflagen aus den Covenant-Vereinbarungen hat die LEG in vollem Umfang eingehalten. Verstöße hiergegen werden auch zukünftig nicht erwartet.

Bestätigung hoher Kreditqualität durch Unternehmensratings

Die LEG verfügt seit 2015 über ein "Baa1" Long-Term Issuer Rating, welches seitdem kontinuierlich durch die Ratingagentur Moody's bestätigt wurde. Das Rating reflektiert insbesondere die starke Marktposition, das führende Portfoliomanagement sowie die langfristig orientierte Finanzierungsstrategie der LEG Immobilien SE. Das starke Unternehmensrating bildet die Basis für das breit diversifizierte Finanzierungsportfolio der LEG.

Seit 2017 verfügt die LEG zusätzlich über ein "P-2" Short-Term Issuer Rating, welches der Gesellschaft eine hohe Kreditwürdigkeit zur Ausgabe kurzfristiger Schuldverschreibungen auf Basis von Liquidität, verfügbaren Kreditlinien sowie eines ausgeglichenen Fälligkeitenprofils attestiert.

Fälligkeitsprofil des Finanzierungsportfolios und Anteil an Gesamtverschuldung

Jahr	Kreditvolumen (in Mio. €)	Anteil an Gesamtverschuldung
2021	0	0%
2022	0	0%
2023	323	6%
2024	981	17%
2025	974	17%
2026	554	9%
2027	912	15%
2028	1006	17%
2029	178	3%
2030	317	5%
2031	0	0%
>2031	640	11%

Zinssicherungsinstrumente

%	Zinssicherungsinstrumente
82,2	Festzins
10,3	Zinsswap
7,5	Variable Zinsen

Finanzierungsquellen

%	Finanzierungsquellen
51	Banken
38	Kapitalmarkt
6	Förderdarlehen
5	Sonstige

Finanzierung der GWN GmbH

Die Gesellschaft ist zu 58 % mit Bankdarlehen und zu 42 % mit Eigenkapital finanziert (bezogen auf die Summe aus Eigenkapital und Finanzschulden).

GWN Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft Nordwestdeutschland GmbH (GWN GmbH) und Gemeinnützige Eisenbahn-Wohnungsbau-Gesellschaft mit beschränkter Haftung Wuppertal (GEWG GmbH)

Das Bundeseisenbahnvermögen hat mit Privatisierungsvertrag vom 14. Dezember 2001 unter anderem die Gesellschaften GWN GmbH und die GEWG GmbH veräußert. Gemäß den Geschäftsanteilskauf- und -übernahmeverträgen über die GWN GmbH- bzw. GEWG GmbH-Anteile wurden Sozialcharten mit einer Laufzeit von 10 Jahren vereinbart, die von den Käufern der GWN GmbH und der GEWG GmbH verpflichtend einzuhalten waren. Dieser Verpflichtung sind die Käufer vollumfänglich nachgekommen.

Darüber hinaus sind die GWN GmbH und die GEWG GmbH unabhängig von diesen mittlerweile ausgelaufenen Sozialcharten verpflichtet, die Anforderungen des Wohnungsfürsorge- und Wohnungsbeschaffungsvertrages so lange zu beachten, wie ehemalige GWN- oder GEWG-Mitarbeiter, die zum Zeitpunkt des Abschlusses der Sozialcharten dort beschäftigt waren, sich unverändert in der Anstellung befinden. Konkret bedeutet dies, dass der Wohnungsbestand beider Gesellschaften vorrangig der Bereitstellung adäquaten und preisgünstigen Wohnraumes für Eisenbahner und ihre Familien dient. Diese hieraus resultierenden Verpflichtungen aus dem Wohnungsfürsorge- und Wohnungsbeschaffungsvertrag werden von der LEG vertragsgemäß eingehalten. Dies wird in einem Prüfbericht von einem Wirtschaftsprüfer (für 2020 PwC) ebenfalls jährlich jeweils für die GWN GmbH und die GEWG GmbH bescheinigt.

Die GWN GmbH wurde im Jahr 2001 von der LEG-Gruppe erworben. Die GEWG GmbH wurde im Oktober 2014 im Rahmen des Ankaufs der Vitus-Gruppe erworben.

Analyse der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

Ertragslage

Verkürzte Gewinn- und Verlustrechnung Tsd. Euro	2020	2019
Nettokaltmieten	18.853,4	18.544,2
Umlagenerlöse und übrige Umsatzerlöse	6.744,1	6.536,7
Umsatzerlöse	25.597,5	25.080,9
Instandhaltungsaufwand	-13.628,0	-5.870,9
Betriebskosten und übrige Aufwendungen für bezogene Leistungen	-8.011,4	-8.371,7
Aufwendungen für bezogene Leistungen	-21.639,4	-14.242,6
Abschreibungen	-4.641,8	-4.702,9
Verkaufsüberschuss	1.071,8	241,6
übrige sonstige betriebliche Aufwendungen und Erträge	-499,8	-638,5
Sonstige betriebliche Aufwendungen und Erträge	572,0	-396,9
Finanzergebnis	-1.896,1	-2.973,1
übrige Aufwendungen und Erträge	187,4	128,2
Ergebnis nach Steuern	-1.820,4	2.893,6

Das Ergebnis nach Steuern der GWN GmbH beträgt im Geschäftsjahr 2020 -1.820 Tsd. Euro (Vorjahr: 2.894 Tsd. Euro). Das negative Ergebnis resultiert im Wesentlichen aus einem höheren Investitionsvolumen in Instandhaltungsaufwendungen und einem höheren Anteil nicht aktivierbarer Instandhaltungsmaßnahmen im Vergleich zum Vorjahr.

Die Schwerpunkte der Investitionstätigkeit lagen im Geschäftsjahr auf Großinstandsetzungs- sowie Instandsetzungsmaßnahmen im Zuge der Neuvermietung von Wohnungen.

Investitionstätigkeit (Tsd. Euro)	2020	2019
Instandhaltungsaufwand	13.628,0	5.870,9
Als wertverbessernde Maßnahmen aktivierte Modernisierungen	4.801,7	3.610,8
Gesamtinvestition	18.429,8	9.481,6
durchschnittliche vermietbare Fläche qm	248.824	249.508
Durchschnittliche Investitionen in EUR je qm	74,07	38,00

Die Erlöse aus Nettokaltmieten stiegen um 1,67 % gegenüber dem Vorjahr. Auf vergleichbarer Fläche entwickelten sich die Erlöse aus Nettokaltmieten von 18.476 Tsd. Euro um 363 Tsd. Euro auf 18.839 Tsd. Euro. Das entspricht einem Anstieg von 2,0 %.

Der Rückgang der übrigen Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung in Höhe von 677 Tsd. Euro resultiert im Wesentlichen aus den erhöhten Aktivierungen von internen Honorarleistungen.

Der Anstieg der sonstigen betrieblichen Erträge um 717 Tsd. Euro ist im Wesentlichen auf Verkaufserträge von zwei Gebäuden (12 Wohneinheiten) außerhalb von NRW zurückzuführen.

Der Rückgang des Personalaufwandes um 129 Tsd. Euro resultiert im Wesentlichen aus Auflösungen für Pensionsrückstellungen in Höhe von 150 Tsd. Euro.

Um 83 Tsd. Euro gesunkene Konzernaufwendungen sowie um 172 Tsd. Euro gesunkene Wertberichtigungen auf Mietforderungen begründen im Wesentlichen den Rückgang der sonstigen betrieblichen Aufwendungen um 252 Tsd. Euro.

Der Wegfall von Sondereffekten aus Vorfälligkeitsentschädigungen im Vorjahr (975 Tsd. Euro) sowie die günstigeren Zinskonditionen begründen im Wesentlichen das um 1.077 Tsd. Euro verbesserte Finanzergebnis.

Finanzlage

Die Gesellschaft finanziert sich vorrangig über Bankdarlehen in Höhe von 101.837 Tsd. Euro, Konzerndarlehen in Höhe von 201 Tsd. Euro sowie Eigenkapital.

Die Gesellschaft ist in den internen Saldenausgleich für die Geschäftskonten (Cash Management) der LEG-Gruppe eingebunden. Liquiditätsüberschüsse werden bei der Cashpoolführerin angelegt; kurzfristige Liquiditätsbedarfe werden von der Cashpoolführerin bereitgestellt. Die Verzinsung des Finanzmittelkontos erfolgt mit dem EURIBOR zzgl. einer Marge von 1, 5%. Soweit dieser negativ ist, erfolgt eine Verzinsung in Höhe der Marge. Die Zahlungsfähigkeit ist über die LEG-Gruppe jederzeit gegeben.

Die flüssigen Mittel entwickelten sich von 2.017 Tsd. Euro zum 31. Dezember 2019 auf 2.179 Tsd. Euro zum 31. Dezember 2020. Wesentliche Treiber der Entwicklung waren Nettomieterlöse (18.853 Tsd. Euro), Ausgaben für Instandhaltung und Modernisierungen (-18.430 Tsd. Euro), Tilgung von Darlehen (-523 Tsd. Euro) sowie Verkäufe (1.951 Tsd. Euro).

Die Zahlungsfähigkeit der Gesellschaft war im Geschäftsjahr zu jedem Zeitpunkt gegeben.

Vermögenslage

Verkürzte Bilanz Tsd. Euro	31.12.2020	31.12.2019
Anlagevermögen	184.451,5	184.769,3
unfertige Leistungen	6.803,0	6.608,0
Flüssige Mittel und Cash-Pool Guthaben	2.179,1	2.016,5
Übriges Umlaufvermögen und Rechnungsabgrenzungsposten	2.573,0	774,6
AKTIVA	196.006,6	194.168,4
Eigenkapital	-74.582,2	-74.582,2
Rückstellungen	-5.691,5	-3.971,8
Finanzverbindlichkeiten	-102.038,0	-102.561,5
erhaltene Nebenkostenvorauszahlungen	-6.766,5	-7.043,8
Übrige Verbindlichkeiten und Rechnungsabgrenzungsposten	-6.928,4	-6.009,1
PASSIVA	-196.006,6	-194.168,4

Das Anlagevermögen entwickelte sich im Geschäftsjahr durch Abschreibung in Höhe von 4.642 Tsd. Euro (davon 0 Tsd. Euro außerplanmäßig), Zuschreibungen in Höhe von 280 Tsd. Euro und Aktivierungen von Modernisierungsmaßnahmen (4.802 Tsd. Euro). Weiterhin trugen Verkäufe in Höhe von 758 Tsd. Euro zur Veränderung des Anlagevermögens bei.

Das Umlaufvermögen ist wesentlich durch die Forderungen gegen verbundene Unternehmen in Höhe von 2.173 Tsd. Euro (Vorjahr: 561 Tsd. Euro) geprägt, die aus dem gemeinsamen Saldenausgleich der Geschäftskonten und dem konzerninternen Leistungs- und Verrechnungsverkehr resultieren.

Das Eigenkapital blieb aufgrund des bestehenden Gewinnabführungsvertrags unverändert.

Die Rückstellungen veränderten sich im Wesentlichen aufgrund um 137 Tsd. Euro gesunkener Pensionsrückstellungen sowie um 1.900 Tsd. Euro gestiegener Projekt- und Instandhaltungsrückstellungen.

In den Finanzverbindlichkeiten sind sowohl die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstitute, als auch von Gesellschaften der LEG-Gruppe gewährte Darlehen (Konzerndarlehen) ausgewiesen. Die Finanzverbindlichkeiten entwickelten sich durch Regeltilgung (523 Tsd. Euro) von 102.561 Tsd. Euro auf 102.038 Tsd. Euro.

Der Anstieg der übrigen Verbindlichkeiten resultiert im Wesentlichen aus den Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von 5.773 Tsd. Euro (Vorjahr: 4.715 Tsd. Euro) aufgrund von höheren Cash Management Verbindlichkeiten sowie gegenläufig entfallenen Verbindlichkeiten aus dem Ergebnisabführungsvertrag in Höhe 0 Tsd. Euro (Vorjahr: 2.877 Tsd. Euro).

Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der GWN GmbH ist insgesamt als stabil und geordnet zu betrachten.

Risiko-, Chancen- und Prognosebericht

Risiko- und Chancenbericht

Governance, Risk & Compliance

Regelprozess zur integrierten Steuerung der Unternehmensrisiken

Die LEG prüft regelmäßig Chancen, um die Weiterentwicklung sowie das Wachstum des Konzerns zu fördern. Um Chancen nutzen zu können, müssen gegebenenfalls auch Risiken eingegangen werden. Daher ist es von essenzieller Bedeutung, alle wesentlichen Risiken zu kennen, zu bewerten und professionell zu steuern. Für den verantwortungsvollen Umgang mit Risiken ist eine konzernweite Struktur zur Identifikation, Steuerung und Kontrolle der Risiken implementiert. Zentrale Bestandteile sind das Risikomanagementsystem (RMS) und das interne Kontrollsystem (IKS).

Rechnungslegungsprozess/Internes Kontrollsystem

Die LEG hat im Jahr 2012 unter Beachtung der maßgeblichen rechtlichen Vorschriften und branchenüblichen Standards ein internes Kontrollsystem eingerichtet, welches Grundsätze, Verfahren und Maßnahmen zur Sicherstellung der Rechnungslegung und Prozessdurchführung umfasst. In Hinblick auf den Rechnungslegungsprozess ist es Ziel und Zweck des internen Kontrollsystems, die Anwendung der gesetzlichen Bestimmungen sowie die richtige und vollständige Erfassung aller Geschäftsvorfälle sicherzustellen. Hinsichtlich der Geschäftsprozesse, die sich in strategische Prozesse, Kerngeschäftsprozesse sowie operative und zentrale Support-Prozesse unterteilen, dient das IKS dazu, alle wiederkehrenden Geschäftsvorfälle entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen richtig sowie auch vollständig zu erfassen, darzustellen, zu überprüfen und laufend zu aktualisieren.

Das interne Kontrollsystem umfasst folgende Ziele:

•	Erfüllung und Einhaltung der für die LEG maßgeblichen rechtlichen Vorschriften und Richtlinien
•	Sicherstellung der Ordnungsmäßigkeit, Vollständigkeit und Verlässlichkeit der internen und externen Rechnungslegung
•	Gezielte Überwachung der unternehmerischen Geschäftsprozesse
•	Sicherung der Wirksamkeit und Wirtschaftlichkeit der Geschäftstätigkeit (insbesondere Schutz des Vermögens, einschließlich der Verhinderung und Aufdeckung von Vermögensschädigungen)

Zur Erfüllung der Geschäftsprozessanforderungen wird das IKS stetig ausgebaut und optimiert. Verschiedene Prozesse wurden im Rahmen der regelmäßigen Aktualisierung überarbeitet oder ergänzt. Prozessbeschreibungen werden dabei vor ihrer Inkraftsetzung durch den Bereich "Recht, Revision und Compliance, Gremien und Personal" auf angemessene IKS-Prüfschritte und Prävention hinsichtlich fehlerhafter Anreize zu Non-Compliance geprüft.

In prozessunabhängigen Prüfungen überwacht die interne Revision der LEG die Wirksamkeit des internen Kontrollsystems. Auf dieser Basis überprüft der Aufsichtsrat bzw. der Prüfungsausschuss die Funktionsfähigkeit des IKS in Bezug auf den Rechnungslegungsprozess.

Die wesentlichen Merkmale im Hinblick auf den (Konzern-) Rechnungslegungsprozess werden wie folgt zusammengefasst:

Die LEG verfügt über eine klare und transparente Organisations- sowie Kontroll- und Steuerungsstruktur. Die Aufgaben im Rechnungslegungsprozess sind eindeutig definiert und expliziten Rollen zugewiesen. Die Selbstkontrolle, das Mehraugenprinzip, die Funktionstrennung und analytische Prüfungshandlungen sind die zentralen Kontrollelemente im Rechnungslegungsprozess.

•	Der Rechnungslegungsprozess wird durch Standard-Software unterstützt, indem die IT-Berechtigungen die in den Richtlinien festgelegten Befugnisse abbilden und somit eine systemseitige Kontrolle gewährleisten.
•	Es besteht eine integrierte zentrale Buchführung sowie ein zentrales Controlling der wesentlichen Konzerngesellschaften.
•	Die konzerneinheitlichen Bilanzierungs-, Kontierungs- und Bewertungsvorgaben werden regelmäßig geprüft und aktualisiert.

Compliance-Management

Bei der LEG ist Compliance ein wesentliches Element der verantwortungsvollen und erfolgreichen Unternehmensführung (Corporate Governance). Die LEG ist darauf angewiesen, dass Mieter, Kunden, Geschäftspartner, Mitarbeiter, Aktionäre und Öffentlichkeit auf die ordnungsgemäße Unternehmensführung bei der LEG vertrauen. In diesem Bewusstsein ist das Compliance-Management-System der LEG (CMS) ausgestaltet. Es enthält insbesondere folgende Elemente:

Grundwerteerklärung

Die Grundwerteerklärung der LEG enthält das Ziel und die Strategie des Unternehmens sowie die Werte, die Grundlage des Umgangs der LEG mit Kunden, Mitarbeitern, Investoren, Geschäftspartnern und der Gesellschaft sind.

Code of Conduct

Der Code of Conduct der LEG konkretisiert die Grundwerteerklärung der LEG und setzt die darin enthaltenen Werte für den Geschäftsalltag in Verhaltensregeln um. Er enthält Regelungen für Bereiche wie Ethik, Compliance, Korruptionsprävention, Interessenkonflikte, Informations- und Datenschutz, Diskriminierung und Schutz des Unternehmenseigentums sowie politische und gesellschaftliche Diskussion und Spenden und gilt für alle Personen, die für die LEG tätig sind. Einzelheiten zu diesen Verhaltensstandards sind in konzernweit gültigen internen Regelungen und Richtlinien festgelegt, die im Intranet veröffentlicht sind.

Richtlinien, insbesondere Richtlinie gegen Korruption und Interessenkonflikte

Zu den konzernweit gültigen Richtlinien gehört insbesondere auch die Richtlinie gegen Korruption und Interessenkonflikte. Sie dient der Förderung der Integrität bei unseren Mitarbeitern und der Vermeidung von Korruption und Interessenkonflikten. In der Richtlinie werden die Begriffe Integrität und Interessenkonflikte erläutert und es werden bestehende Verbote im Zusammenhang mit Bestechung und Korruption erklärt und festgelegt. Die Richtlinie bezweckt, die Mitarbeiter über die Entstehung und die Gefahren von Situationen, die für Korruption anfällig sind, in allen Geschäftsbereichen des LEG Konzerns zu sensibilisieren und die bestehenden Compliance-Anforderungen zu verdeutlichen. Sie dient damit der Korruptionsprävention. Jedem Mitarbeiter und jeder Führungskraft obliegt es, die geltenden rechtlichen Bestimmungen genau einzuhalten. Hier besteht eine Null-Toleranz-Politik.

Geschäftspartnerkodex

Der Geschäftspartnerkodex der LEG wird verbindlich mit Geschäftspartnern vereinbart und enthält Grundsätze der Zusammenarbeit zur Gewährleistung von Integrität, Zuverlässigkeit sowie wirtschaftlich, und ethisch korrekten Verhaltensstandards und Standards zum Umweltschutz.

Richtlinie Menschenrechte

Die LEG bekennt sich zur Achtung der Menschenrechte für alle Mitarbeiter und all diejenigen, auf die sich ihre Geschäftstätigkeit auswirkt, und bringt dies in ihrer Richtlinie Menschenrechte zum Ausdruck.

Auf der Basis dieser grundlegenden Regelungen bündelt das CMS Maßnahmen zur Einhaltung von Rechtsvorschriften und unternehmensinternen Richtlinien. Zu den Maßnahmen des CMS gehören unter anderem auch die regelmäßigen und anlassbezogenen Schulungen der Mitarbeiter. Das LEG Compliance-Management-System verfügt außerdem über ein Hinweisgebersystem. Allen Hinweisen wird nachgegangen und es werden, soweit angemessen, entsprechende Maßnahmen ergriffen.

Die regelmäßige Analyse der Compliance-Risiken in Kombination mit der Früherkennung wesentlicher Unternehmens- und Prozessrisiken und die entsprechenden geeigneten Maßnahmen bilden den Kern des Compliance-Management-Systems.

Zur Steuerung des Compliance-Management-Systems hat die LEG einen Compliance-Beauftragten ernannt. Der Compliance-Beauftragte unterstützt die Führungskräfte bei der Sicherstellung der Compliance. Zudem übernimmt er die Beratung und Schulung der Mitarbeiter. In regelmäßigen Sitzungen beraten die Verantwortlichen aus Revision, Recht und Personal die Ausgestaltung des Systems. Ebenso wird durch das stetige Benchmarking mit anderen Compliance-Management-Systemen als auch die unabhängige Beurteilung durch externe Fachleute eine kontinuierliche Weiterentwicklung und Verbesserung unseres Compliance-Management-Systems gefördert. Das Compliance-Management-System der LEG wurde durch das Institut für Corporate Governance in der deutschen Immobilienwirtschaft im Jahr 2019 zertifiziert. Eine erneute Zertifizierung wird im Jahr 2021 angestrebt.

Compliance ist in dem Bereich Recht, Revision und Compliance, Gremien und Personal angesiedelt, dessen Leiter unmittelbar an den Vorstandsvorsitzenden der LEG berichtet.

Der Prüfungsausschuss des Aufsichtsrats befasst sich in regelmäßigem Turnus mit Compliance und berichtet darüber an den Aufsichtsrat. Bei Sofortmeldungen von gravierenden Fällen werden der Vorstand und die Aufsichtsgremien zeitnah über wesentliche Entwicklungen im Bereich Compliance informiert.

Sonstige Richtlinien

Weitere Richtlinien, die für alle Mitarbeiter und alle Stakeholder verbindlich sind, betreffen die Themen Richtlinien Mitarbeiter und Diversität, Whistleblower, Umwelt und Wasser. Sie werden auf der Website des Unternehmens veröffentlicht: https://www.leg-wohnen.de/unternehmen/nachhaltigkeit/kodizes-und-richtlinien/richtlinien

Risikomanagement

Die LEG Immobilien SE verfügt über ein konzernweites Risikomanagementsystem (RMS). Ein wichtiger Bestandteil des LEG RMS ist das konzernweite Risikofrüherkennungssystem (RFS). Das System wird durch das IT-Tool R2C unterstützt.

Die Koordination und Überwachung des Gesamtsystems, die Organisation der Ablaufprozesse, die methodische Vorgehensweise sowie die Verantwortung für das eingesetzte IT-Tool obliegen dem Bereich Controlling und Risikomanagement. Diese implementierte Organisationsstruktur sowie die fortlaufende Abstimmung mit den Bereichen Planung, Reporting, Rechnungswesen, Projektmanagement und Revision, ermöglicht ein einheitliches, nachvollziehbares, systematisches und kontinuierliches Vorgehen. Damit sind die Voraussetzungen zur Identifikation, Analyse, Bewertung, Steuerung, Dokumentation, Kommunikation und Historisierung von Risiken geschaffen. Das RFS erfüllt die rechtlichen Rahmenbedingungen und stellt Prüfungssicherheit her.

Das RFS der LEG wurde im Rahmen der Jahresabschlussprüfung, hinsichtlich der aktienrechtlichen Anforderungen, von einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft geprüft. Die Prüfung hat ergeben, dass der Vorstand die nach § 91 Abs. 2 AktG geforderten Maßnahmen zur Einrichtung eines RFS in geeigneter Form getroffen hat und dass das RFS geeignet ist, Entwicklungen, welche den Fortbestand der Gesellschaft gefährden, frühzeitig zu erkennen. Auch in diesem Jahr wurden die regulatorischen Anforderungen an das RFS der LEG erfüllt.

Das vorhandene RMS unterliegt einem stetigen Weiterentwicklungs- und Optimierungsprozess, um sich den neuen internen und externen Entwicklungen anzupassen. So wurden innerhalb des Geschäftsjahres weitere methodische Optimierungen umgesetzt. Die neuen gesetzlichen Anforderungen des Prüfungsstandards 340 n. F. befinden sich in der Umsetzung. Im Laufe des ersten Halbjahrs 2021 erfolgt die vollständige Implementierung. Ebenso wurde eine Schnittstelle zwischen dem LEG Nachhaltigkeitsbericht und dem LEG Risikomanagement eingeführt. Neben den bisherigen monetären Risiken werden daher zukünftig auch die nichtfinanziellen Risiken im Risikomanagement erfasst und an den Vorstand und Aufsichtsrat berichtet.

Operativ werden die Ergebnisse der vierteljährlich durchgeführten Risikoinventuren an die Entscheidungs- und Aufsichtsgremien berichtet. Ergänzend werden zwischen dem Vorstand und dem Risikomanagement die Bewertung und Steuerung der erkannten Risiken diskutiert und, sofern notwendig, Änderungen beschlossen und umgesetzt. Neben den quartalsweisen Risikoberichten an den Vorstand besteht anlassbezogen für Risiken ab einer potenziellen Nettoschadenshöhe von 0,2 Mio. Euro eine sofortige Benachrichtigungspflicht an den Vorstand.

Die aus der Risikoinventur abgeleiteten Risikoinventurberichte beinhalten auch ein sogenanntes Trendradar, welches potenzielle strategische Chancen frühzeitig erfasst. Die Basis aller Berichterstattungen bilden die Risikoinventuren deren einheitliches, nachvollziehbares, systematisches und permanentes Vorgehen auf den folgenden Bewertungsinhalten und -schemata für Risiken fußt.

Bewertungsinhalt/-schema

In einer einheitlichen Systematik eines Risikokataloges - getrennt nach Kategorien und deren Subkategorien - werden die Risiken durch die Risikoverantwortlichen im Rahmen einer dezentralen Selbsterfassung ("Bottom-up Analyse") ermittelt und bewertet. Der Risikokatalog umfasst sowohl strategische als auch operative Risiken. Zwecks Konkretisierung und Priorisierung werden bei der LEG die Risiken hinsichtlich ihrer Nettoauswirkung und Eintrittswahrscheinlichkeit bewertet bzw. eingeschätzt. Als wesentliche Bezugsgröße für die Bewertung bzw. Einschätzung der potenziellen Auswirkungen dient der Effekt auf Liquidität und Wirtschaftsplanung. Die einzelne Risikobewertung bezieht sich demnach immer auf die entsprechende Liquiditätsveränderung sowie die vom Aufsichtsrat verabschiedete fünfjährige Wirtschaftsplanung.

Bei der LEG wird zur Bewertung der Risiken eine Bewertungsmatrix herangezogen, die für die Liquiditätsauswirkung der Risikomeldungen vier Bewertungsgruppen (Y-Achse) vorsieht. Für die Eintrittswahrscheinlichkeit (X-Achse) ist ebenfalls ein Bewertungsschema mit vier Gruppen eingerichtet.

Im Einzelnen werden die Gruppen für die Liquiditätsauswirkung wie folgt definiert:

	a) Gering: Nettoauswirkung liegt zwischen 0 Mio. Euro und 0,5 Mio. Euro
	b) Moderat: Nettoauswirkung liegt zwischen 0,5 Mio. Euro und 2,25 Mio. Euro
	c) Wesentlich: Nettoauswirkung liegt zwischen 2,25 Mio. Euro und 11,25 Mio. Euro
	d) Gravierend: Nettoauswirkung ab 11,25 Mio. Euro

Für die Gruppen der Eintrittswahrscheinlichkeit gilt:

	a) sehr wahrscheinlich 50 % ≤ x < 100 %
	b) wahrscheinlich 20 % ≤ x < 50 %
	c) gering 5 % ≤ x < 20 %
	d) sehr gering 0 % < x < 5 %

Nach diesem Schema ergibt sich eine Bewertungsmatrix, die in einem Ampelsystem (rot, gelb, grün) die einzelnen Risikomeldungen mit ihren Erwartungswerten (Nettoauswirkung multipliziert mit der Eintrittswahrscheinlichkeit) eingruppiert:

Gesamteinschätzung der Risiken und Chancen

Im Nachfolgenden werden zunächst allgemeine Risikosachverhalte wie "Makroökonomische Risiken" und "Marktbezogene Risiken" erläutert. Anschließend wird aus den insgesamt ermittelten Risiken auf die, aus Sicht der Gesellschaft, besonders relevanten Risiken und deren Steuerungsmaßnahmen eingegangen. Zum Zeitpunkt der Berichtserstellung sieht der Vorstand für die kommenden Geschäftsjahre 2021 und 2022 keine bestandsgefährdenden Risiken für die gesamte LEG-Gruppe.

Risikoberichterstattung

Makroökonomische Risiken

Der deutsche Immobilienmarkt wird durch makroökonomische Faktoren mitbestimmt, die von der LEG nicht beeinflusst werden können. Aus der Entwicklung der Binnen- und Außenwirtschaft sowie an den Finanzmärkten können somit Risikofaktoren für das Geschäftsmodell der LEG entstehen.

Deutschland konnte sich dem weltweiten Einbruch der Wirtschaftsleistung im Rahmen der Covid-19 Krise nicht entziehen und so verzeichnete die Wirtschaft in Deutschland einen starken Rückgang im ersten Halbjahr 2020, der im zweiten Halbjahr auch durch weltweite Konjunkturprogramme und geldpolitische Maßnahmen der Zentralbanken zumindest teilweise aufgeholt werden konnte. Dennoch lag sowohl die weltweite als auch die deutsche Wirtschaftsleistung gegen Ende des Jahres unterhalb des Vorjahresniveaus. In bestimmten Branchen, wie z.B. der Luftfahrt, wird die Krise auch mittelfristig ihre Spuren hinterlassen und eine konjunkturelle Erholung bremsen. In der Automobilindustrie wurden die Herausforderungen durch den technologischen Wandel zudem weiter verstärkt. Vor diesem Hintergrund sind die Prognosen der Wirtschaftsforscher für Deutschland verhalten. Es wird jedoch erwartet, dass sich die Wirtschaft in 2021 gegenüber dem Vorjahr erholen wird. Das Ausmaß der Erholung wird vom weiteren Verlauf der Covid-19 Pandemie, der Verfügbarkeit geeigneter Impfstoffe, sowie der Wirksamkeit der fiskalpolitischen und monetären Maßnahmen der Regierungen und Zentralbanken abhängen.

Eine erhebliche Verschlechterung des gesamtwirtschaftlichen Umfeldes (beispielsweise aufgrund des Brexits oder neuer Handelskonflikte) könnte sich negativ auf den deutschen Arbeitsmarkt und die Einkommenssituation der Privathaushalte auswirken und somit auch das Vermietungsgeschäft der LEG belasten. Eine ungünstige demografische Entwicklung könnte zudem langfristig sowohl die Binnennachfrage schwächen als auch Engpässe am Arbeitsmarkt verursachen. Darüber hinaus besteht das Risiko eines Zinsanstiegs an den Finanzmärkten. Ein deutlicher Zinsanstieg könnte sich negativ auf die Immobilienbewertung sowie mittelfristig auch auf die Finanzierungskonditionen der LEG auswirken.

Beim Megatrend Digitalisierung dürften langfristig die Chancen für die Beschäftigungs- und Einkommenslage deren Risiken überwiegen. Für das Geschäftsmodell der LEG bietet die Digitalisierung zudem Chancen im Hinblick auf die Effizienzsteigerung. Aus dem Megatrend Klimawandel können sowohl Risiken als auch Chancen für die Geschäftsaktivitäten der LEG entstehen. Weitere Chancen bestehen in einer deutlichen Dynamisierung der globalen und europäischen Konjunktur sowie in der Zuwanderung und der daraus resultierenden erhöhten Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum im deutschen Immobilienmarkt.

Marktbezogene Risiken

Der Großteil des Immobilienportfolios der LEG befindet sich im bevölkerungsreichsten Bundesland Nordrhein-Westfalen (NRW). Durch strategische Zukäufe konnte die LEG darüber hinaus Bestände in Niedersachsen, Bremen, Schleswig-Holstein, Hessen, Rheinland-Pfalz und Baden-Württemberg in ihr Portfolio integrieren. Sofern sich Ankäufe auch außerhalb des Kern-Zielmarktes NRW realisieren lassen, wird die LEG diese im Zuge ihrer strategischen Ausrichtung ebenfalls wahrnehmen.

Die Nachfrage nach Wohnraum und somit die Attraktivität des Wohnimmobilienmarktes wird wesentlich getrieben durch eine positive Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung. Durch die flächenmäßig weite Verteilung der Märkte innerhalb derer die LEG aktiv ist, gibt es hier mitunter starke Unterschiede. Insbesondere das Stadt/Land - Gefälle macht sich hierbei bemerkbar. Die Erschwinglichkeit von Wohnraum in den Ballungszentren und deren unmittelbaren Umland ist durch die Preisentwicklung der vergangenen Jahre erheblich gesunken, so dass verstärkt Ausweichbewegungen zu beobachten sind, welche in den Nachbarstädten und -kreisen der Ballungszentren zu einer höheren Nachfrage nach Wohnraum führen. Durch die breite Marktpräsenz der LEG kann daher eine sich ggf. abflachende Preisentwicklung in den Ballungsräumen durch eine stärkere Nachfrage und somit Preisentwicklung in den ländlicheren Regionen kompensiert werden.

Zukünftige Chancen und Risiken in der Marktentwicklung werden durch die LEG mit Hilfe zahlreicher interner und externer Datenquellen beurteilt. Veröffentlichungen der Landesämter bzw. des Bundeamts für Statistik werden hierfür ebenso hinzugezogen wie unabhängig erstellte Marktberichte z.B. von öffentlich-rechtlichen Quellen, Maklern, Banken, Berufsverbänden und Dienstleistern. Mittels des Konzern-Data-Warehouse werden intern vorhandene Informationen zeitnah für die Entscheidungsträger aufbereitet und zur Analyse zur Verfügung gestellt. Somit können operative Chancen und Risiken des eigenen Bestandes transparent gemacht und entsprechend Handlungsalternativen abgeleitet werden.

Die LEG nimmt bei den Bewirtschaftungsprozessen sowie Investitionsentscheidungen eine Prognose zur weiteren Marktentwicklung am Standort vor, so dass bei einer positiven Prognose eine erhöhte Investitionswahrscheinlichkeit besteht. Im Gegenzug erhöhen negative Prognosen für ein Marktsegment die Wahrscheinlichkeit für Desinvestitionen, dies gilt insbesondere an Standorten bei denen Wertsteigerungspotenziale bereits ausgeschöpft erscheinen.

Risiken im Hinblick auf die Wertermittlung des Immobilienvermögens

Die regelmäßige Bewertung des Immobilienbestands basiert auf verschiedensten Parametern, die, sofern dies möglich ist, auf unabhängigen Markt- und Prognosedaten beruhen. Wesentliche Parameter sind der Diskontierungszinssatz, die Marktmieten sowie deren Entwicklung, Makro- und Mikrostandortqualitäten, marktübliche strukturelle Leerstände, Prognosen zur Inflationsrate sowie offizielle Bodenrichtwerte.

Nicht vollständig frei von subjektiven Einschätzungen sind die Beurteilung des technischen Zustands der Immobilien sowie die Gewichtung der verschiedenen Parameter mit Einfluss auf die Wertermittlung. Speziell die in die Zukunft gerichteten Faktoren unterliegen naturgemäß dem Risiko erhöhter Unsicherheit und somit von Fehleinschätzungen trotz sorgfältigster Erhebung der Basisdaten. Sofern es zu Fehleinschätzungen kommt, können diese sich sowohl positiv als auch negativ auf den Wert des Immobilienbestandes auswirken.

Durch den Zeitverzug zwischen der eigentlichen Transaktion und der Veröffentlichung der auf den Transaktionen beruhenden Statistiken ergibt sich ein Unsicherheitsfaktor für die Immobilienbewertung. Während der Blick auf die historische Wertentwicklung eine Steigerung der Marktpreise implizieren kann, so kann sich der Markt tatsächlich bereits in einer Konsolidierung oder gar einer Abwärtsbewegung finden. Das sich hieraus ergebende Risiko falscher Werteinschätzungen wird durch eine permanente Marktbeobachtung reduziert.

Die Investition in Immobilien als Vermögensanlage steht in Konkurrenz zu Anlagealternativen wie bspw. Aktien und Anleihen, aber auch alternative Anlageformen wie Kryptowährungen, Edelmetall oder Venture Capital. Somit kann sich eine in Relation steigende Attraktivität anderer Anlageformen (z.B. auf Grund eines Rendite- oder Liquiditätsvorteils) negativ auf die Nachfrage und somit die Preisentwicklung von Immobilien auswirken. Je plötzlicher und unerwarteter die Nachfrage nach anderen Anlageformen steigt, desto stärker können die Auswirkungen auf die konkurrierenden Anlageformen sein, so dass, je nach Stärke der Korrelation der Preisentwicklung, sowohl stark steigende als auch stark sinkende Preise eine Folge sein können.

Analog zu anderen Branchen unterliegt auch die Immobilienwirtschaft einem Zyklus, der sich durch die langfristigen Investitionszeiträume in einem längeren Zeitraum abspielt. Somit kann die dynamische Preisentwicklung der Vergangenheit nicht vorbehaltslos in die Zukunft fortgeschrieben werden. Durch die permanente Beobachtung der Immobilien- und Kapitalmärkte sollen die kurz-, mittel- und langfristigen Chancen und Risiken der LEG die sich aus dem Zyklus ergeben abgeschätzt bzw. genutzt werden.

Risikokategorisierung

Die LEG ordnet die identifizierten Einzelrisiken nach Risikohaupt- und Risikosubkategorien. Eine Risikoaggregation findet aktuell nur in Ausnahmefällen statt. Im Laufe des Geschäftsjahres 2021 wird die Einführung eines Risikoaggregationsverfahrens geprüft. Die nachfolgenden Ausführungen beziehen sich daher in der Regel auf die Einzelrisiken in den jeweiligen Risikohaupt- und Risikosubkategorien.

Als besonders relevant sind Einzelrisiken zu betrachten, die für die kommenden beiden Jahre (2021/2022) in den "roten" Bewertungsbereich eingruppiert wurden und bei Risikoeintritt einen Nettoliquiditätsauswirkung von über 2 Mio. Euro aufweisen würden. In welchen Risikokategorien es derartige Einzelrisiken gibt, ist nachfolgend tabellarisch dargestellt. Handelt es sich bei den identifizierten Einzelrisiken um rückstellungsrelevante Sachverhalte mit einer Eintrittswahrscheinlichkeit von "sehr wahrscheinlich", so wurde zum 31. Dezember eine Rückstellung gebildet.

Risikokategorien

Risikohauptkategorie	Risikosubkategorie	Netto-Liquiditätauswirkung	Eintrittswahrscheinlichkeit
Allgemeine Unternehmensrisiken	Keine relevanten Einzelrisiken	-	-
Compliance-Risiken	Sonstiges	Gravierend	Sehr gering
Immobilienrisiken	Portfoliosteuerung	Gravierend	gering
Finanzrisiken	Prolongationsrisiken	Gravierend	Sehr gering
	Nichteinhaltung Covenants	Gravierend	Sehr gering
Rechnungswesen	Keine relevanten Einzelrisiken	-	-
Steuerrisiken	Steuern und Abgaben	Gravierend	Gering
Personalrisiken	Keine relevanten Einzelrisiken	-	-
Rechtliche Risiken	Haftungs-/Versicherungsrisiken	Gravierend	Gering
	Gesetzesänderungen	Gravierend	Gering
Informations-und Kommunikationsrisiken	Keine relevanten Einzelrisiken	-	-
Projektgeschäftsrisiken	Keine relevanten Einzelrisiken	-	-
Nachhaltigkeitsrisiken	Keine relevanten Einzelrisiken	-	-

Die Risikosituation ist, bis auf wenige Ausnahmen, gegenüber dem Vorjahr unverändert.

Innerhalb der Risikohauptkategorien Allgemeine Unternehmensrisiken, Rechnungswesen, Informations- und Kommunikationsrisiken sowie bei den Projektrisiken gibt es, wie bereits im Vorjahr, kein relevantes Risiko.

Bei den Immobilienrisiken sind zwei "rote" Risiken aus der kaufmännischen und technischen Bewirtschaftung auf gelb heruntergestuft worden. Das im Vorjahr ausgewiesene Risiko aus der Subkategorie Portfoliosteuerung besteht weiterhin.

Bei den Finanz- und Steuerrisiken sowie den Compliance Risiken ist die Risikosituation zum Vorjahr unverändert.

Das im Vorjahr ausgewiesene Risiko aus dem Personalbereich existiert nicht mehr.

In der Kategorie Rechtliche Risiken wird das Risiko im Bereich Haftungs-/Versicherungsrisiken (Verstoß gegen Insiderregeln) weiterhin mit einer geringen Eintrittswahrscheinlichkeit dargestellt.

Neue Risiken mit potenziell hoher Relevanz beruhen insbesondere auf politisch diskutierten Gesetzesänderungen. Bei den neuen Risiken handelt es sich daher im Wesentlichen um folgende Thematiken:

Die Risiken aus Gesetzänderungen (z.B. Umlagefähigkeit der CO ₂ -Umlage; bundesweiter Mietendeckel) bestehen unverändert. Ein weiteres Risiko aus Gesetzesänderungen ist im Laufe des Jahres 2020 hinzugekommen. Es besteht in der "Umlagefähigkeit der TV-Grundversorgung". Durch eine Streichung des § 2 Nr. 15 b der BetrKV wäre die Umlage von Gebühren für die TV-Grundversorgung mietvertragsrechtlich nicht mehr möglich. Der aktuell veröffentlichte Referentenentwurf (Stand Dezember 2020) geht von einem zweijährigen Bestandsschutz aus.

Das Datenschutzrisiko (DSGVO) wurde auf gelb heruntergestuft und wird daher nicht mehr aufgelistet.

Die Risikohauptkategorie "Nachhaltigkeitsrisiken" wurde neu integriert und bildet zukünftig die Schnittstelle zum LEG Nachhaltigkeitsbericht. Aktuell gibt es keine berichtspflichtigen Nachhaltigkeitsrisiken. Erfasste transitorische und physische Klimarisiken finden sich mit der oben genannten Umlagefähigkeit der CO ₂ -Umlage in der Kategorie Rechtliche Risiken/Risiken aus Gesetzesänderungen sowie in der Kategorie Immobilienrisiken/ Modernisierung/ Instandhaltung (Trockenrisse an Gebäuden durch Klimaveränderung).

Ergänzend zu der tabellarischen Darstellung der Einzelrisiken werden unabhängig von den Bewertungshöhen die bestehenden Risikohauptkategorien unseres Geschäftsmodells, aufbauend auf der Risikoinventur vom 31. Dezember 2020, nachstehend näher erläutert.

Allgemeine Unternehmensrisiken

Bei den allgemeinen Unternehmensrisiken handelt es sich um eine Risikohauptkategorie, in der nach dem LEG-Bewertungsschema keine relevanten Einzelrisiken enthalten sind.

Angesichts der globalen Auswirkungen der Corona-Pandemie auf Wirtschaft und Gesellschaft können zum jetzigen Zeitpunkt sämtliche Prognosen nur unter stark erhöhter Unsicherheit aufgestellt werden. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund der internationalen Verflechtungen und gegenseitigen Wechselwirkungen von Finanzmärkten, Realwirtschaft und politischen Entscheidungen, die jeweils für sich genommen bereits Einfluss auf die ökonomischen Auswirkungen der Pandemie haben, in ihrer Kombination jedoch unmöglich mit Sicherheit ex ante zu beurteilen sind. Im Folgenden wird daher von der Grundprämisse ausgegangen, dass es sich bei der Corona-Pandemie um ein temporäres Ereignis handelt.

Entwicklung Immobilienpreise und -nachfrage

Für die zukünftige Preisentwicklung werden auch weiterhin, nach überstandener Pandemie, Angebot und Nachfrage nach Wohnraum maßgeblich sein. Es ist davon auszugehen, dass die Rahmenbedingungen hinsichtlich Angebot (nur leicht steigenden Fertigstellungszahlen) und Nachfrage (anhaltend hoher Zuzug nach Deutschland vor allem in die Städte und Verdichtungsräume) weiterhin bestehen bleiben.

Entwicklung Mietausfälle und Mietstundungen

Aktuell sind nur leicht erhöhte Mietausfälle zu registrieren. Ursächlich sind hier u.a. die umfangreichen Zahlungen von staatlichen Transferleistungen sowie die Lohnfortzahlung über die Kurzarbeit-Regelungen. Potenzielle Mietausfälle aus Gewerbeimmobilien sind, aufgrund der LEG spezifischen geringen Gewerbevermietung (Flächen- und Nettokaltmietenanteil unter 3 %), als nicht wesentlich einzuordnen.

Wohnungsleerstand

Mieter könnten aufgrund der Sars-CoV-2 Pandemie in eine finanzielle Notlage geraten und hierdurch gezwungen sein, ihr Mietverhältnis zu kündigen. Aktuell ist keine Entwicklung ersichtlich, die auf einen höheren Leerstand hindeuten würde. Es ist sogar vorstellbar, dass die Zuwanderung aus Ländern in der EU, die stark von den wirtschaftlichen Folgen der Sars-CoV-2 Pandemie betroffen sind, analog zur Finanzkrise 2008/2009, zunehmen und mittelfristig für zusätzliche Wohnungsnachfrage sorgen wird. Als Chance speziell für die LEG Immobilien SE könnte sich im Falle einer starken Rezession sogar erweisen, dass das Unternehmen über eine hohe Anzahl an preiswertem Wohnraum verfügt und insofern von erhöhter Nachfrage nach günstigen Wohnungen in Rezessionszeiten profitieren kann.

Quarantäne und Gesundheitsrisiken

Aufgrund intensiver Schutzmaßnahmen (beispielsweise Home Office Regelungen, Masken und Desinfektionsmittel, Einführung rein digitaler Prozesse zur Vermeidung von Kontakten; A/B-Arbeitsgruppen) besteht für die Mitarbeiter der LEG Immobilien SE ein überschaubares Infektionsrisiko. Der eingerichtete Krisenstab beobachtet fortlaufend das Infektionsgeschehen und passt die eingeführten Schutzmaßnahmen jederzeit der Pandemieentwicklung an.

Nach sorgfältiger Abwägung der zurzeit vorliegenden Informationen bei der LEG Immobilien SE sind wir zu der Auffassung gelangt, dass die Auswirkungen der Pandemie auf den Wohnimmobiliensektor in Deutschland nur vorübergehend sein werden. Betreffend unser Unternehmen im Besonderen sollten die Auswirkungen auf den Geschäftsverlauf und die Werthaltigkeit des Immobilienanlagevermögens überschaubar sein, mitunter können sich für die LEG Immobilien SE sogar Chancen ergeben. Zu dieser Einschätzung sind wir gelangt durch die Expertise unserer eigenen Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter mit langjähriger Erfahrung im Wohnungsmarkt, durch den informellen Austausch mit Kolleginnen und Kollegen aus anderen Wohnungsunternehmen sowie durch die Auswertung von Veröffentlichungen, Studien und Positionspapieren von Fachexpertinnen und -experten.

Compliance-Risiken

Bei den Compliance-Risiken handelt es sich um eine Risikohauptkategorie, in der nach dem LEG-Bewertungsschema relevante Einzelrisiken enthalten sind.

Dolose Handlungen können insbesondere dort entstehen, wo Geschäfts-, Vertrags- oder auch persönliche Beziehungen zwischen Mitarbeitern der LEG-Gruppe und externen Personen bestehen. Im Bereich der Vermietung kann es zu regelwidrigen Mietervergünstigungen kommen. Ebenso kann es insbesondere in Märkten, die durch Wohnungsknappheit geprägt sind, zu unlauteren Praktiken bei der Erteilung des Wohnungszuschlags kommen. Diesen Risiken wird durch organisatorische Maßnahmen entgegengewirkt. Zu nennen sind hier unter anderem die Anwendung standardisierter Mietverträge, die Festlegung von Zielmieten und die Aufklärung über die Provisionsfreiheit von LEG-Wohnungen.

Bei der Leistungserbringung durch Dritte kann es zu nicht marktkonformen Beauftragungen bzw. Abrechnungen von Leistungen kommen. Betroffen sein kann jede Form von Dienstleistung und Beratung. Als Beispiele können die Leistungserbringungen in der Instandhaltung, die Geschäftsbesorgung und die Finanzierung genannt werden. Zur Vermeidung doloser Handlungen sind Verträge mit Anti-Korruptions-Klauseln als Standardverträge erarbeitet worden. Weiterhin existiert ein Code of Conduct, der für alle LEG-Mitarbeiter verbindlich ist, sowie ein Verhaltenskodex für Geschäftspartner, dessen Beachtung von allen Vertragspartnern erwartet wird. Als weitere organisatorische Maßnahme ist zwischen der Auftragsvergabe und der Rechnungsprüfung eine klare Funktionstrennung eingeführt.

Immobilienrisiken

Modernisierungs-/Instandhaltungsrisiken

Bei den Modernisierungs-/Instandhaltungsrisiken handelt es sich um eine Risikosubkategorie, in der nach dem LEG-Bewertungsschema keine relevanten Einzelrisiken enthalten sind.

Veränderte gesetzliche und regulatorische Rahmenbedingungen zu energetischen Anforderungen, Verkehrssicherungspflichten und Mieterschutz können Einfluss auf die Wirtschaftlichkeit von Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen haben oder außerplanmäßig Maßnahmen notwendig machen. Durch entsprechend lange Umsetzungsfristen sind die monetären Auswirkungen von sich absehbar verändernden Auflagen oder Gesetzen in der Regel im Voraus berechenbar und finden Eingang in die regelmäßige Wirtschaftsplanung der LEG.

Sofern kurzfristig im Vorhinein unvorhersehbare Instandhaltungsmaßnahmen erforderlich werden (dies betrifft insbesondere Maßnahmen zur Aufrechterhaltung der Verkehrssicherheit), werden diese unverzüglich einer Gefahreneinschätzung unterzogen, so dass entsprechende Maßnahmen zur Risikominimierung eingeleitet werden können. Als Ursache für derartige Ereignisse kommen insbesondere Witterung, Bergbaulasten oder andere Elementarereignisse in Frage.

Für Modernisierungsmaßnahmen mit Mieteffekt können projekttypische Termin- und Kostenrisiken zu einer Verschlechterung der Rentabilität im Vergleich zur Planung führen. Dies ist insbesondere der Fall, wenn außerplanmäßig erhöhte Kosten auf Basis der Begebenheiten am lokalen Wohnungsmarkt nicht an die Mieter weitergegeben werden können, ohne deren Zahlungsfähigkeit zu überfordern. Auch die Mietgesetzgebung beschränkt die Umlagefähigkeit von Modernisierungskosten. Demgegenüber führen zeitliche Verzögerungen in der Regel lediglich zu einer späteren Realisierung der Mieterhöhungen im Vergleich zur Planung. Härtefalleinwände oder formale Fehler bei der Durchführung der Mieterhöhungen können ebenfalls dazu führen, dass im Vergleich zur Planung niedrigere Mieterhöhungen umgesetzt werden können. Allen erwähnten Risiken wird durch ein intensives Projektcontrolling Rechnung getragen.

Bewirtschaftung

Bei der Bewirtschaftung handelt es sich um eine Risikosubkategorie, in der nach dem LEG-Bewertungsschema keine relevanten Einzelrisiken enthalten sind.

Bewirtschaftungsrisiken technischer Art entstehen auf Grund der Qualität bzw. der Bauweise der Gebäude. Konstruktions- und altersspezifische Mängel können bei bestimmten Baujahren und Bautypen vermehrt auftreten und einen erhöhten Instandhaltungsaufwand notwendig machen. Insbesondere bei Portfolioankäufen besteht trotz sorgfältiger technischer Prüfung während des Ankaufsprozesses ein erhöhtes Risiko, dass erst im Zeitverlauf bauliche Defizite bemerkbar werden. Aus Vertragsverhältnissen, die ggf. im Rahmen von Ankäufen übernommen werden müssen, können Kosten entstehen, die im Vergleich zu originär von der LEG verhandelten Verträgen schlechtere Preis-/Leistungskonditionen aufweisen.

Bereits abgeschlossene Verträge zur technischen Instandhaltung können sich im Zeitverlauf hinsichtlich des Preis-/Leistungsverhältnisses im Vergleich zum aktuelleren Zeitpunkt marktüblichen Konditionen ebenfalls schlechter darstellen. Bauordnungsrechtliche Sachverhalte z.B. zu Verkehrssicherheit und Brandschutz sind zwingend zu beachten und können erhöhten Personal- bzw. Instandhaltungsaufwand nach sich ziehen. Zur Risikominimierung der technischen Bewirtschaftung setzt die LEG weiterhin auf die Bündelung und Standardisierung von Leistungen, Prozessoptimierung und integriertes Dienstleistermanagement.

Kaufmännische Bewirtschaftungsrisiken bestehen in der mangelhaften Umsetzung von Mietanpassungen. Speziell Mietanpassungen nach Modernisierung werden mitunter auch in der Öffentlichkeit in Frage gestellt und können bei Mietern auf Widerstand treffen. Insbesondere bei Portfolioankäufen, bei denen Modernisierungsmieterhöhungen durch den Alteigentümer vorgenommen wurden, besteht das Risiko, dass ausgesprochene Mieterhöhungen nicht den Anforderungen der LEG erfüllen. Somit kann es trotz sorgfältiger Prüfung im Ankaufsprozess vermehrt zu Rechtsstreitigkeiten mit den daraus resultierenden Risiken in Form von Mietminderungsansprüchen kommen.

Risiken aus dem Portfolio

Bei den Risiken aus dem Portfolio handelt es sich um eine Risikosubkategorie, in der nach dem LEG-Bewertungsschema relevante Einzelrisiken enthalten sind.

Eine durchgehende unterjährige Beurteilung der Risiken für das Portfolio findet statt, um Ereignisse mit potenzieller Auswirkung auf die Werthaltigkeit der Immobilien zu identifizieren und Handlungen abzuleiten. In Bezug auf technische Risiken handelt es sich hierbei besonders um die unerwartete und unvorhersehbare Verschlechterung der baulichen Substanz (siehe auch "Instandhaltungsrisiken"). Die regelmäßigen Bestands- und Verkehrssicherungsbegehungen durch qualifiziertes Personal sollen hier der Risikominimierung dienen.

Auf der Nachfrageseite stellt die negative Entwicklung der ökonomischen Rahmenbedingungen ein Risiko dar, die sich entsprechend auf die Zahlungsbereitschaft und -fähigkeit der Mieter auswirkt. Auch veränderte Wohnwünsche der Menschen können dazu führen, dass weniger Wohnraum in bestimmten Märkten, oder nur das spezifische Produkt, das von der LEG angeboten wird, weniger stark nachgefragt wird. Diese Veränderungen im Nachfrageverhalten werden von der LEG im Rahmen der Bewirtschaftungsprozesse beobachtet und, sollte es zu absehbar dauerhaften Veränderungen kommen, mit entsprechenden Maßnahmen unterlegt.

In Bezug auf das Angebot an Mietwohnraum kann eine stärkere Konkurrenzsituation, z.B. durch starken Neubau getrieben, dazu führen, dass Wohnraum in ähnlicher oder besserer Qualität zu vergleichbaren oder geringeren Preisen angeboten wird, und dadurch Druck auf die Leerstandsituation der LEG ausgeübt wird. Permanente Konkurrenzbeobachtung auf Basis von frei verfügbaren Marktdaten und die lokale Bewirtschaftungskompetenz der LEG verringern die entsprechenden Risiken auf der Angebotsseite.

Mietausfallrisiken

Bei den Mietausfallrisiken handelt es sich um eine Risikosubkategorie, in der nach dem LEG-Bewertungsschema keine relevanten Einzelrisiken enthalten sind.

Die LEG unterliegt als Wohnungsunternehmen einem Mietausfallrisiko. Vorkehrungen zur Minimierung dieses Risikos werden durch standardisierte Bonitätsprüfungen bei Vermietungen sowie durch die Identifizierung von problembehafteten Mietverhältnissen im Rahmen eines aktiven Forderungsmanagements getroffen. Damit verbunden ist die Einleitung von angemessenen Gegenmaßnahmen. In Einzelfällen ist das Risiko von Mietausfällen gegeben. Durch die Bildung von Wertberichtigungen in angemessener Höhe ist dieses Risiko bilanziell berücksichtigt. Auf Grund der Corona-Pandemie und den damit verbundenen Ladenöffnungsverboten, ist insbesondere das Ausfallrisiko bei Gewerbemietern gestiegen. Diese stellen allerdings keinen signifikanten Anteil am Gesamtportfolio dar. Entsprechende Wertberichtigungen der Forderungen wurden zum 31.12.2020 gebildet.

Akquisitionsrisiken

Bei den Akquisitionsrisiken handelt es sich um eine Risikosubkategorie, in der nach dem LEG-Bewertungsschema keine relevanten Einzelrisiken enthalten sind.

Akquisitionen durchlaufen den strukturierten Ankaufsprozess. Interne und externe Experten werden in den Prüfungen eingebunden und gewährleisten somit hochwertige Einschätzungen zu der Qualität der Bestände. Des Weiteren ermöglicht dieses Vorgehen die Erarbeitung von Maßnahmen zur Bestandsoptimierung und deren (Mietpreis-) Entwicklung. Die Ermittlung von benötigten Personalressourcen und Finanzierungsmöglichkeiten wird zudem durch die Prüfungen gewährleistet.

Es besteht das Risiko, dass abgesehen von Fehleinschätzungen im Rahmen des Ankaufs, Informationen bzw. Kenntnis von Mängeln erst nach dem Abschluss des Ankaufs ersichtlich werden. Hier besteht das Risiko, dass diese Informationen die wirtschaftlichen Annahmen negativ beeinflussen und somit Auswirkungen auf die Bewertung der Bestände und/oder deren Profitabilität haben. Eine Absicherung dieser Risiken erfolgt weitestgehend über Garantien oder Kenntniserklärungen des Verkäufers in den Kaufverträgen, hinter denen entsprechend bonitätsstarke Garantiegeber stehen oder zu denen vereinzelt Geldbeträge auf Notaranderkonten hinterlegt wurden. Grundsätzlich werden diese Garantien jedoch mit Mindesteintrittsschwellen sowie einem Maximalgesamtschadensbetrag versehen. Sofern der Verkäufer nicht die Bonität oder den Willen zur Garantieerklärung aufweist, werden in diesen Einzelfällen prüfungsrelevante Sachverhalte einer zusätzlichen Prüfung unterzogen, um etwaige Risiken zu ermitteln. Zusätzlich besteht die Chance, dass sich die angekauften Bestände in Bezug auf Mietpreise, Qualität und Vermietungsquote durch umfangreiches Mieten- und Quartiersmanagement der LEG besser entwickeln als erwartet.

Im Rahmen von Share-Deals, in denen in der Regel 94,9 % der Geschäftsanteile an der im Ziel stehenden Immobilien-Gesellschaft erworben werden, läuft in der Regel die Verpflichtung der LEG, bis zu einem jeweils fixierten Datum einen Investor für den verbliebenen Minderheitsanteil zu finden oder alternativ den Minderheitsanteil selbst zu übernehmen. Unter der aktuellen Gesetzeslage führt der nachträgliche Erwerb des Minderheitsanteils durch die LEG zu einem Auslösen von Grunderwerbsteuer auf die Gesamttransaktion, was in der Regel nicht Bestandteil des zugrundeliegenden Businessplans ist (siehe hierzu auch die Ausführungen unter der Kategorie Steuern/ Steuern und Abgaben).

Vertriebsrisiken

Bei den Vertriebsrisiken handelt es sich um eine Risikosubkategorie, in der nach dem LEG-Bewertungsschema keine relevanten Einzelrisiken enthalten sind.

Die Vertriebsaktivitäten der LEG umfassen hauptsächlich die nachfolgenden Verkaufsaktivitäten, den Privatisierungen von Einzelwohnungen und den Verkauf von einzelnen Objekten zur Bewirtschaftungs- und Portfoliooptimierung zusammen. Vereinzelt kann es auch zu einem Verkauf eines Immobilienportfolios und/oder einer gesamten immobilienhaltenden Gesellschaft kommen. Der bei der LEG angewandte strukturierte Verkaufsprozess gewährleistet, vor allem durch die Einbindung verschiedenster interner Abteilungen, die sichere Auswahl der Verkaufsbestände. Zudem ermöglicht der Prozess eine nachhaltige/offene Marktplatzierung der zu verkaufenden Objekte sowie die Auswahl von bonitätsstarken Käufern mit solider Integrität.

Das Hauptrisiko besteht vor allem darin, dass Kaufpreise nicht in der geplanten Höhe am Markt zu realisieren sind. Im Nachgang von erfolgten Verkäufen kann es auch zu einer Verletzung von gegebenen Garantien kommen, welche zu einer nachträglichen Kaufpreisreduzierung führen, oder es kann im Falle der Nichterfüllung der Kaufvertragspflichten durch den Erwerber zu Rückabwicklungen kommen.

Die aktuell hohe Nachfrage am Transaktionsmarkt, auch nach opportunistischen Immobilien, wird als Chance gesehen und genutzt, gezielt Bestände zu veräußern, die nachhaltig nicht in das Kernportfolio der LEG passen.

Finanzrisiken

Prolongationsrisiko

Bei den Prolongationsrisiken handelt es sich um eine Risikosubkategorie, in der nach dem LEG-Bewertungsschema relevante Einzelrisiken enthalten sind.

Das Prolongationsrisiko beschreibt das Risiko, dass Finanzierungen bei Ablauf der vertraglich vereinbarten Laufzeit nicht oder nicht zu den erwarteten Konditionen verlängert werden können und eine Rückführung der Finanzierung erfolgen muss. Aufgrund der auf Langfristigkeit angelegten Finanzierungsstruktur und der zeitlichen Diversifikation der Fälligkeiten über einen mehrjährigen Zeitraum ist dieses Risiko für die LEG-Gruppe begrenzt. Das Prolongationsrisiko ist durch das aktuell unverändert gute Umfeld im Finanzierungsmarkt zudem sehr gering ausgeprägt.

Durch umfangreiche vorzeitige Refinanzierungen im Jahr 2019 konnte das Prolongationsrisiko bereits wesentlich verringert werden. Darüber hinaus wurden in 2020 weitere langlaufende Finanzierungsverträge abgeschlossen sowie Finanzinstrumente emittiert, wie eine Wandelschuldverschreibung, die ein Prolongationsrisiko weiter minimieren. Erst im Jahr 2023 werden wieder Finanzierungen fällig und stehen zur Verlängerung an.

Der LEG steht ein breites Spektrum an Finanzierungsinstrumenten am Banken-, Kapital- und Geldmarkt zur Verfügung. Darüber hinaus verfügt die LEG über ausreichende liquide Mittel und Kreditlinien, um Refinanzierungsrisiken zu minimieren.

Nichteinhaltung von Financial Covenants

Bei der Nichteinhaltung von Financial Covenants handelt es sich um eine Risikosubkategorie, in der nach dem LEG-Bewertungsschema relevante Einzelrisiken enthalten sind.

Die Nichteinhaltung vertraglich vereinbarter Financial Covenants kann das Risiko einer außerordentlichen Kündigung von Finanzierungsverträgen zur Folge haben. Eine solche Kündigung kann auch andere Gläubiger dazu berechtigen, ihre Finanzierungsverträge im Rahmen der vertraglich vereinbarten "Cross Defaults"-Regelungen vorzeitig zu kündigen. Aus einem Verstoß gegen die Bedingungen von Finanzierungsverträgen können des Weiteren höhere Zinszahlungen, Sondertilgungen und/oder die Verwertung von gegebenen Sicherheiten resultieren. Darüber hinaus kann bei Nichteinhaltung von Covenants auch der Zugriff auf die verpfändeten Mieteingangskonten der jeweiligen Finanzierungsportfolios erfolgen, was die Cashflow-Generierung der LEG-Gruppe beeinträchtigen kann.

Zur Sicherstellung der Einhaltung der Financial Covenants ist ein interner Kontrollprozess implementiert. Die in den Finanzierungsverträgen vereinbarten Kennzahlen sind im abgelaufenen Geschäftsjahr jederzeit eingehalten worden. Es liegen keine Erkenntnisse vor, dass die Financial Covenants künftig nicht eingehalten werden können. Die Anzahl und das Volumen der risikorelevanten Finanzierungen konnten in 2020 aufgrund der positiven wirtschaftlichen Entwicklung der zugrundeliegenden Immobilienportfolios weiter verringert werden.

Stabilität der Bankpartner (Bankenmarkt)

Bei der Stabilität der Bankpartner handelt es sich um eine Risikosubkategorie, in der nach dem LEG-Bewertungsschema keine relevanten Einzelrisiken enthalten sind.

Die Stabilität der Kernbanken ist vor dem Hintergrund der langfristigen Geschäftsverbindungen ein wesentliches Kriterium für die LEG-Gruppe. Sowohl die Kontinuität der Geschäftspolitik als auch die wirtschaftliche Substanz der Finanzierungspartner sind hierbei wesentliche Elemente. Eine Verschlechterung der wirtschaftlichen Situation eines Kreditinstitutes bzw. des Bankenmarktes insgesamt kann das Risiko einer veränderten Geschäftspolitik der Finanzierungspartner auslösen mit den möglichen Konsequenzen einer restriktiveren Kreditvergabe, höherer Margen und damit letztlich steigender relativer Fremdkapitalkosten.

Insbesondere aus Vertragsbeziehungen, aus denen Leistungsansprüche der LEG resultieren, z.B. derivativen Zinssicherungsgeschäften, kann der Ausfall des Finanzierungspartners wirtschaftlich negative Auswirkungen zur Folge haben. Die internen Richtlinien für die Abschlüsse von Zinssicherungsgeschäften stellen daher entsprechende Mindestanforderungen hinsichtlich der Bonität des Geschäftspartners.

Liquiditätsrisiko

Beim Liquiditätsrisiko handelt es sich um eine Risikosubkategorie, in der nach dem LEG-Bewertungsschema keine relevanten Einzelrisiken enthalten sind.

Die Sicherstellung der jederzeitigen Zahlungsfähigkeit wird mittels einer rollierenden Liquiditätsplanung laufend überwacht. Die verbindliche interne Treasury-Policy schreibt die Vorhaltung einer definierten Mindestliquiditätsreserve vor. Im abgelaufenen Geschäftsjahr standen jederzeit ausreichend flüssige Mittel zur Bedienung sämtlicher Verpflichtungen der LEG-Gruppe zur Verfügung. Aufgrund des sehr stabilen Cashflows aus der Bewirtschaftung der Wohnungsbestände sind derzeit keine Umstände erkennbar, die einen Liquiditätsengpass erwarten lassen.

Zur Ausweitung der Liquiditätsreserven wurde im Jahr 2020, auch vor dem Hintergrund der Corona-Krise, das Volumen kurzfristiger Kreditlinien erhöht.

Zinsänderungen

Bei den Zinsänderungen handelt es sich um eine Risikosubkategorie, in der nach dem LEG-Bewertungsschema keine relevanten Einzelrisiken enthalten sind.

Das Zinsänderungsrisiko entsteht im Wesentlichen aus Finanzierungsvereinbarungen ohne langfristige Zinsvereinbarung. Durch den überwiegenden Einsatz von Festzinsen und Zinsswaps sind rund 93 % der Verbindlichkeiten der LEG langfristig abgesichert, sodass aufgrund der bestehenden Finanzierungsstruktur kein signifikantes Zinsänderungsrisiko absehbar ist.

Verschuldungsrisiko / Rating Downgrade

Beim Verschuldungsrisiko handelt es sich um eine Risikosubkategorie, in der nach dem LEG-Bewertungsschema keine relevanten Einzelrisiken enthalten sind.

Die Verschuldungsquote hat eine signifikante Auswirkung auf die Bewertung der wirtschaftlichen Situation der LEG und somit auf den Zugang zum Finanzierungsmarkt. Die LEG plant auch zukünftig mit einer konservativen Verschuldungsquote, weiterhin wird eine stabile Ertragslage bei einem weiterhin geringen durchschnittlichen Zinsaufwand erwartet. Die Einschätzungen von Analysten, Banken sowie der Ratingagentur Moody's (Baa1, stabil) bescheinigen der LEG-Gruppe hinsichtlich ihrer Verschuldungsquote eine starke Marktstellung. Eine Verschlechterung dieser Bonitätseinschätzungen wird nicht erwartet.

Rechnungswesen

Beim Rechnungswesen handelt es sich um eine Risikohauptkategorie, in der nach dem LEG-Bewertungsschema keine relevanten Einzelrisiken enthalten sind.

Im Bereich des Rechnungswesens können sich Risiken zum einen durch die Nichtbeachtung gesetzlicher Regelungen mit der Folge eines fehlerhaften Jahres-, Konzern- oder Quartalsabschlusses ergeben. Zum anderen können Verstöße gegen sonstige regulatorische Anforderungen, wie z. B. dem Deutschen Corporate Governance Kodex oder Offenlegungsverpflichtungen zu einem eingeschränkten Bestätigungs- oder Versagungsvermerk, einem Reputationsverlust oder negativen Auswirkungen auf den Aktienkurs führen. Ein internes Kontrollsystem für den Rechnungslegungsprozess wirkt diesem Risiko entgegen.

Steuerrisiken

Steuern und Abgaben

Bei den Steuern und Abgaben handelt es sich um eine Risikosubkategorie, in der nach dem LEG-Bewertungsschema relevante Einzelrisiken enthalten sind.

Steuerliche Risiken aus Betriebsprüfungen können bei Eintritt eine relevante Größenordnung erreichen. Die zurzeit bei der LEG-Gruppe laufende Betriebsprüfung deckt die Jahre 2009 bis 2012 sowie 2013 bis 2016 ab.

Die steuerlichen Regelungen zur sog. Zinsschranke sehen im Grundsatz einen steuerlichen Abzug von Netto-Zinsaufwendungen (d.h. nach Abzug von Zinserträgen) bis zur Höhe von 30 % des steuerlichen EBITDA vor. Die LEG hat in der Vergangenheit einen darüberhinausgehenden Zinsabzug geltend gemacht unter Anwendung der sog. Escape-Klausel. Diese sieht einen unbeschränkten Zinsabzug vor, wenn die Eigenkapitalquote des Konzerns die Eigenkapitalquote des einzelnen Betriebs nicht wesentlich übersteigt.

Die Beendigung des umsatzsteuerpflichtigen Development-Geschäfts bei Erhöhung der umsatzsteuerfreien Umsätze durch Zukauf von Wohneinheiten wird voraussichtlich zu einer Reduzierung des allgemeinen Vorsteuerschlüssels im LEG-Konzern führen.

Im Vorfeld des Erwerbs von Anteilen an Immobiliengesellschaften durch die LEG wurden Immobilien auf diese Gesellschaften übertragen. Nach Auffassung der Finanzverwaltung könnte auf die Gesamttransaktion eine höhere grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage zur Anwendung kommen. Ein dazu anhängiges Finanzgerichtsverfahren liegt in der Revision zurzeit dem Bundesfinanzhof vor.

Aufgrund der Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts wurde eine grundlegende Reform der Grundsteuer diskutiert und nunmehr auf Bundesebene verabschiedet. Von der Bundesregelung abweichende Länderkonzepte befinden sich derzeit noch im Gesetzgebungsverfahren. Die bislang gesetzlich vorgesehene Umlagefähigkeit der Grundsteuer auf die Mieter wurde in diesem Kontext nicht verändert, ist jedoch Bestandteil der politischen Diskussion.

Die von den Bundesländern und der Regierungskoalition vorgeschlagenen Änderungen des Grunderwerbsteuergesetzes, insbesondere die Erweiterung um den neuen fiktiven Tatbestand des Gesellschafterwechsels bei Kapitalgesellschaften, bergen das Risiko des Anfalls von Grunderwerbsteuer bei bestehenden Strukturen.

Personalrisiken

Bei den Personalrisiken handelt es sich um eine Risikohauptkategorie, in der nach dem LEG-Bewertungsschema keine relevanten Einzelrisiken enthalten sind.

Die SOKA-BAU ist der gemeinsame Name für die Urlaubs- und Lohnausgleichskasse der Bauwirtschaft und der Zusatzversorgungskasse des Baugewerbes. Die Baubetriebe führen Beiträge in tarifvertraglich bzw. durch das Sozialkassenverfahrensicherungsgesetz (SokaSiG) festgelegter Höhe an SOKA-BAU ab. Diese Beiträge sind so festgelegt, dass die Leistungen von SOKA-BAU daraus finanziert werden können. Die SOKA-BAU fordert von der TSP GmbH (LEG-Tochtergesellschaft mit 51 % Anteilsbesitz) entsprechende Beiträge und hat ein gerichtliches Verfahren eingeleitet.

Dem Personalmanagement werden, durch nicht umkehrbare Megatrends, wie zum Beispiel den demografischen und technologischen Wandel sowie den Wertewandel in den jüngeren Generationen, große strategische Aufgaben gestellt. Die LEG wird diesen Herausforderungen vor allem durch eine lebensphasenorientierte Personalentwicklung und mit an den Bedürfnissen der bestehenden und zukünftigen Mitarbeiter ausgerichteten Maßnahmen und Aktionen begegnen, die auf das Employer Branding der LEG und auf einen Work-Life-Ausgleich der Beschäftigten einzahlen. Das Personalmanagement der LEG stellt die Attraktivität und Leistungsfähigkeit als Arbeitgeber nachhaltig sicher und entwickelt diese ständig weiter. Im Jahr 2019 erlangte die LEG das begehrte Siegel "Beruf & Familie". Weiterhin hat die LEG eine Betriebsvereinbarung zur Flexibilisierung der Arbeitszeit abgeschlossen.

Arbeitgeber der Wahl zu sein und zu bleiben erfordert vielfältige Maßnahmen, um die qualifizierten Mitarbeiter und Führungskräfte langfristig zu motivieren und an das Unternehmen zu binden. Dies gelingt der LEG durch eine moderne, angenehme Arbeitsumgebung sowie durch eine attraktive Vergütung und die Möglichkeit, sich persönlich weiterzuentwickeln. Auch Aktionen, die den Teamgeist außerhalb des Tagesgeschäfts fördern, spielen bei der LEG eine wichtige Rolle.

Rechtliche Risiken

Haftungs-/Versicherungsrisiken

Bei den Haftungs-/Versicherungsrisiken handelt es sich um eine Risikosubkategorie, in der nach dem LEG-Bewertungsschema relevante Einzelrisiken enthalten sind.

Die gesetzlichen Insiderregeln (Marktmissbrauchsverordnung) sind von allen Mitarbeitern und Organen der LEG-Gruppe einzuhalten. Verstöße bedeuten persönliche Haftung der Betroffenen und Reputationseinbußen der LEG; darüber hinaus bestehen signifikante Bußgeldrisiken für die LEG. Hieraus kann für die LEG-Gruppe ein relevantes Risiko erwachsen.

Informationen über die LEG-Gruppe werden regelmäßig auf ihre Bedeutung für die LEG-Gruppe analysiert und, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen, mitunter auch vorsorglich als Insiderinformationen kategorisiert. Sofern Informationen tatsächlich Insiderinformationen sind, werden diese nur einem besonderen Teilnehmerkreis kommuniziert und die Teilnehmer ausdrücklich auf die Vertraulichkeit hingewiesen.

Darüber hinaus werden gesetzlich vorgeschriebene Insider-Verzeichnisse geführt und die darauf verzeichneten Personen sowie Personen, bei denen eine Berührung mit Insiderinformationen - sobald sie vorliegen - wahrscheinlich ist, besonders belehrt. Weiterhin ist ein Ad-hoc-Ausschuss eingerichtet, der zum einen mittels eigens dafür angelegter Gruppen-E-Mail-Adresse und entsprechender Telefonverzeichnisse ständig erreichbar ist, um kurzfristige Entwicklungen zu diskutieren, und sich zum anderen regelmäßig trifft, um Projektthemen und andere grundsätzliche, die Ad-hoc-Pflicht der LEG betreffende Themen zu besprechen. Schließlich sind technische Maßnahmen eingeleitet, um die technische Veröffentlichung von Ad-hoc-Meldungen jederzeit zu gewährleisten. Daraus resultiert, dass die Eintrittswahrscheinlichkeit als gering eingestuft wird. Letztlich hat sich die LEG-Gruppe mit einer Basisversicherung gegen etwaige wertpapierhandelsrechtliche Ansprüche abgesichert.

Vertragsrisiken

Bei den Vertragsrisiken handelt es sich um eine Risikosubkategorie, in der nach dem LEG-Bewertungsschema keine relevanten Einzelrisiken enthalten sind.

Vertragsrisiken ergeben sich insbesondere aus An- und Verkaufsprojekten und den zugrunde liegenden Vertragswerken. Sofern erforderlich, wurden hierfür ausreichende Rückstellungen in den vergangenen Jahren gebildet.

Rechtsstreit

Beim Rechtsstreit handelt es sich um eine Risikosubkategorie, in der nach dem LEG-Bewertungsschema keine relevanten Einzelrisiken enthalten sind.

Die LEG unterscheidet bei Rechtsstreitigkeiten zwischen Aktiv- und Passivverfahren. Aktivverfahren sind alle Verfahren innerhalb der LEG, in denen diese eine Forderung geltend macht. Hierbei handelt es sich um rückständige Zahlungen aus den Mietverhältnissen (geringe Streitwerte/hohe Fallzahl) und sonstige Ansprüche, wie zum Beispiel Mangelgewährleistungsverfahren aus vormaliger Bautätigkeit (hohe Streitwerte/geringe Fallzahl). Aktive Verfahren im Massengeschäft (Mietforderungen) werden durch die zuständigen Sachbearbeiter (Forderungsmanagement) außergerichtlich betrieben und bei fehlendem Erfolg vom Rechtsfallmanagement, einer Einheit innerhalb des Bereichs Recht, Revision und Compliance, Gremien und Personal, plausibilisiert und dann an eine Kanzlei weitergegeben. Aktive Verfahren mit hohem Streitwert werden zunächst auf die Erfolgsaussicht geprüft. Danach wird ggf. ein externer Rechtsanwalt hinzugezogen und mit der Beitreibung der Forderung beauftragt. Der weitere Verlauf des Rechtsfalls wird durch den Bereich Recht überwacht.

Passivverfahren sind alle Verfahren, in denen Forderungen gegen die LEG geltend gemacht werden. Passive Verfahren werden immer zunächst an den Bereich Recht abgegeben. Dort wird die Erfolgsaussicht einer Forderungsabwehr beurteilt und ggf. ein externer Rechtsanwalt hinzugezogen und mit der Abwehr der Forderung beauftragt. Der weitere Verlauf des Rechtsfalls wird durch den Bereich Recht überwacht.

Ansprüche gegen die LEG werden aus verschiedenen Gründen geltend gemacht; die volumenmäßig umfangreichsten Sachverhalte resultieren aus in der Vergangenheit erfolgten Verkäufen von Objekten bzw. Gesellschaftsanteilen sowie im Zusammenhang mit bestimmungsgemäßer Nutzung von Fördermitteln.

Sonstige rechtliche Risiken, Datenschutz und Gesetzesänderungen

Bei den Gesetzesänderungen handelt es sich um eine Risikosubkategorie, in der nach dem LEG-Bewertungsschema relevante Einzelrisiken enthalten sind.

Allgemeine rechtliche Risiken sowie sich bei Materialisierung des Risikos ergebende Nachteile für die LEG können insbesondere entstehen, wenn rechtliche Vorgaben nicht oder nicht ausreichend beachtet werden. Zudem können Risiken entstehen, wenn neue Gesetze oder Verordnungen erlassen oder bestehende geändert werden oder sich die Auslegung bestehender Gesetze oder Verordnungen ändert. So können beispielsweise in Bezug auf die technische Ausstattung der Gebäude oder die Gestaltung der Mietverträge Risiken für die Wohnimmobilien der LEG entstehen. Beispiele für neue rechtliche Entwicklungen und Vorgaben sind die Gesetzgebung zur sogenannten Mietpreisbremse oder die Vorgaben der EU-Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO). Die LEG beobachtet diese Entwicklungen durch entsprechend spezialisierte Mitarbeiter, um Risiken rechtzeitig zu erkennen und damit potenzielle Bußgelder und Schadensersatzansprüche auszuschließen. Sollten Risiken auftreten, mindert die LEG deren Auswirkungen durch geeignete organisatorische Maßnahmen, wie beispielsweise die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen oder die Anpassung von Verträgen und Prozessen. Soweit erforderlich, werden entsprechende Rückstellungen gebildet bzw. Wertberichtigungen vorgenommen.

Im Zusammenhang mit den verstärkten Bemühungen der Bundesregierung zum Klimaschutz wurde im Jahr 2019 ein Klimaschutzpaket verabschiedet, das unter anderem die Bepreisung der Kohlendioxidemissionen des Gebäudesektors ab dem Jahr 2021 vorsieht. Auf Basis eines im Zeitverlauf steigenden Preises pro Tonne Kohlendioxid sollen die Anstrengungen des Immobiliensektors zur Verringerung der Emissionen gesteigert werden. Zum Zeitpunkt der Erstellung des Risikoberichts ist nicht klar, in welchem Umfang die Zusatzkosten auf die Mieter umlegbar sein sollen. Insofern besteht das Risiko, dass die LEG als Unternehmen einen erheblichen Teil der Zusatzkosten für die Emission von Kohlendioxid alleine tragen muss. Durch zusätzliche Fördermaßnahmen plant die Bundesregierung die Anreize zur Energieeinsparung zu steigern, sodass hier die Chance zur Risikominimierung durch Inanspruchnahme der Fördermittel besteht.

Der Berliner Senat hat aufgrund des angespannten Wohnungsmarktes und des damit verbundenen Mietwachstums in den letzten Jahren einen Mietendeckel beschlossen. Das Berliner Mietendeckel-Gesetz (MietenWoG) gilt seit dem 23.2.2020 (Stufe 1) und ab dem 23.11.2020 (Stufe 2). Die Miete darf ab 2022 jährlich um bis zu 1,3 Prozent steigen, sofern sie weiter unter der zulässigen Mietobergrenze liegt. Modernisierungen und deren Umlage auf die Miete sind grundsätzlich erlaubt, wenn die Miete sich nicht um mehr als 1 Euro je qm erhöht und die Mietobergrenze um nicht mehr als 1 Euro überschritten wird.

LEG verfügt über keinen Immobilienbestand in Berlin und ist somit vom Mietendeckel nicht betroffen. Dennoch könnte das Gesetz Signalwirkung haben und unter anderem aufgrund der aktuellen gesellschaftlichen Diskussion zum Thema der Bezahlbarkeit von Mieten in dieser oder abgeänderter Form auch in anderen Bundesländern eingeführt werden. Die SPD-Fraktion im NRW-Landtag forderte im September 2019 einen bundesweiten Mietenstopp (maximale Erhöhung um allgemeine Preissteigerung bzw. Preisdeckel für Neuverträge). Allerdings hat die NRW-Landesregierung sich klar gegen derartige Instrumente ausgesprochen. Zudem haben die CDU/CSU- und die FDP-Bundestagsfraktion im Mai 2020 eine Verfassungsklage gegen den Berliner Mietendeckel eingereicht. Das Bundesverfassungsgericht will laut einer Mitteilung des Berliner Verfassungsgerichtshofs bis zum Sommer 2021 endgültig über den Mietendeckel entscheiden.

Beide Risiken sind abhängig von den politischen Entscheidungen und somit von der LEG nur schwer beeinflussbar. Lediglich über die Arbeit in immobilienwirtschaftlichen Verbänden und den Austausch mit Politikern/Parteien kann der Versuch einer politischen Einflussnahme durch die LEG unternommen werden.

Informations- und Kommunikationsrisiken

Bei den Informations- und Kommunikationsrisiken handelt es sich um eine Risikohauptkategorie, in der nach dem LEG-Bewertungsschema keine relevanten Einzelrisiken enthalten sind.

Die LEG Immobilien SE betreibt die immobilienwirtschaftliche Branchenlösung SAP/BlueEagle als ERP-System. Daran angeschlossene Spezialanwendungen sind insbesondere zur Unterstützung wettbewerbsrelevanter Geschäftsprozesse im Einsatz. Alle zentral bereitgestellten Anwendungen werden in einem zertifizierten, externen Rechenzentrum betrieben. Hauptdatenleitungen und kritische Systemkomponenten sind redundant ausgelegt. Die Integrität der Systeme und Anwendungen wird durch Sicherheitssoft- und -hardware, sowie organisatorische Verfahren sichergestellt. Regelmäßige Penetrationstests durch externe Unternehmen und die Umsetzung daraus resultierender Empfehlungen sichern dabei die Aktualität der eingesetzten Komponenten.

Projektgeschäftsrisiken

Kaufmännische/Technische Projektgeschäftsrisiken aus Neubaumaßnahmen

Bei den Kaufmännischen/Technischen Projektgeschäftsrisiken aus Neubaumaßnahmen handelt es sich um eine Risikosubkategorie, in der nach dem LEG-Bewertungsschema keine relevanten Einzelrisiken enthalten sind.

LEG errichtet in steigendem Umfang Neubaumaßnahmen für den eigenen Bestand unter der Maßgabe einer konsequenten Steuerung und Überwachung zur Vermeidung von Risiken. Weiterhin werden Neubaumaßnahmen von renommierten Projektentwicklern unter strengen technischen und wirtschaftlichen Kriterien angekauft.

Nachhaltigkeitsrisiken

Bei den Nachhaltigkeitsrisiken handelt es sich um eine Risikohauptkategorie, in der nach dem LEG-Bewertungsschema keine relevanten Einzelrisiken enthalten sind.

Neben den klassischen monetären Risiken werden seit dem 4. Quartal 2020 auch die nichtfinanziellen Nachhaltigkeitsrisiken erfasst. In den Risikosubkategorien Achtung der Menschenrechte, Arbeitnehmerbelange, Umweltbelange, Sozialbelange und Bekämpfung Korruption und Bestechung wurden keine Risiken identifiziert, die für Umwelt und/oder Gesellschaft wesentlich sind.

Chancenberichterstattung

Zusätzlich zu den im Risikoteil erläuterten Chancen werden nachfolgend weitere wesentliche Chancen der LEG-Gruppe aufgeführt, welche sich nicht wesentlich gegenüber dem Vorjahr verändert haben:

Der Immobilienbestand zum 31. Dezember 2020 umfasste 144.530 Wohneinheiten, 1.346 Gewerbeeinheiten sowie 39.205 Garagen und Stellplätze. Die LEG Immobilien SE zählt somit zu den führenden börsennotierten Bestandshaltern von Wohnimmobilien in Deutschland. Der regionale Schwerpunkt liegt weiterhin in Nordrhein-Westfalen. Darüber hinaus ist die LEG in den Bundesländern Niedersachsen, Bremen, Schleswig-Holstein, Hessen, Rheinland-Pfalz und Baden-Württemberg präsent. Ein nachhaltig wertorientiertes Geschäftsmodell, welches auf Wachstum und Kundenorientierung ausgerichtet ist, verbindet die Interessen von Aktionären und Mietern. Die Wachstumsstrategie der LEG zielt auf das nachhaltige Wachstum des bestehenden Portfolios, auf den selektiven Ausbau mieternaher Dienstleistungen sowie auf wertsteigernde Akquisitionen. Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum wächst.

Ein wesentlicher Wachstumstreiber ist die Ausschöpfung von Skaleneffekten durch selektives, externes Wachstum. Seit dem Börsengang wurden insgesamt Käufe von etwa 64.500 Wohneinheiten beurkundet, die größtenteils zwischenzeitlich in den Bestand der LEG übergegangen sind. Davon entfallen 8.797 Wohneinheiten auf die Zukäufe im Jahr 2020. Weitere Ankäufe sind geplant. Der regionale Schwerpunkt liegt auf den bestehenden Kernmärkten mit den höchsten Synergiepotenzialen. Eine Ausweitung der Ankaufsanstrengungen findet verstärkt auch in identifizierten Kernmärkten in Niedersachsen, Bremen, Schleswig-Holstein, Hessen, Rheinland-Pfalz und Baden-Württemberg statt. Durch diese strategischen Ankäufe gelingt es der LEG auch ihre Bewirtschaftung in diese Regionen zu erweitern.

Die LEG ist sehr gut positioniert und weist ein kontinuierliches Mietwachstum oberhalb des Marktdurchschnitts auf. Diese Entwicklung spiegelt die Qualität des Immobilienbestands, die Bewirtschaftungskompetenz der LEG sowie die Resilienz gegenüber Konjunkturschwankungen wider. Im frei finanzierten Wohnraum sind regelmäßige Mietspiegelanpassungen, Anpassungen an Marktmieten unter anderem in Neuvermietungen und wertsteigernde Investitionen als wesentliche Wachstumstreiber zu betrachten. Im preisgebundenen Bestand werden in regelmäßigen Abständen, entsprechend den gesetzlichen Vorgaben und Erhöhungsrestriktionen, Anpassungen der Kostenmieten durchgeführt. Eine zusätzliche Chance besteht in der Erhöhung der Vermietungsquote auf vergleichbarer Fläche.

Prognosebericht der GWN GmbH

In der Vorjahresprognose ging die Gesellschaft von ca. 3,0 % Mietwachstum, von einem leichten Anstieg der Leerstandsquote, Investitionen von rund 100 Euro pro qm für Instandhaltungen und Modernisierungen sowie von einem negativen Ergebnis im einstelligen Millionenbereich aus. Das tatsächliche Mietwachstum bei Wohnimmobilien betrug aufgrund ausgesetzter Mieterhöhungen lediglich 1,5 %, die stichtagsbezogene Leerstandsquote 0,6 % und es wurden 74 Euro pro qm in Instandhaltungen und Modernisierungen investiert. Aufgrund der Corona-Pandemie konnten die umfangreichen Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen und die damit einhergehenden Mieterhöhungen nicht in dem Umfang und dem geplanten Umsetzungszeitraum realisiert werden.

Mieten

Die Gesellschaft erwartet für das laufende Geschäftsjahr 2021 ein Mietwachstum zwischen 2 und 3 %.

Leerstand

Ausgehend von einem bereits geringen Leerstand, wird mit einem leichten Anstieg der Leerstandsquote auf vergleichbarer Fläche gerechnet.

Instandhaltungen und Investitionen

Die Bewirtschaftungsstrategie der LEG ist unter Berücksichtigung einer hohen Kapitaleffizienz darauf ausgerichtet, die Qualität des Portfolios zu erhalten und gezielt die Chancen für wertsteigernde Investitionen zu nutzen. In 2021 sollen zwischen 75 und 80 Euro pro qm für Instandhaltungen und Modernisierungen investiert werden, wobei der weitaus höhere Anteil auf aktivierbare und wertschaffende Maßnahmen (WDVS, Kellerdeckendämmung, Fensteraustausch etc.) entfallen soll, um den energetischen Standard zu heben und Renditepoteniale zu schöpfen. Es wird damit für das kommende Geschäftsjahr mit einem Rückgang der Investitionen im Vergleich zum Vorjahr gerechnet.

Geschäftsentwicklung

Die GWN GmbH schloss das Geschäftsjahr 2020 mit einem Ergebnis nach Steuern in Höhe von -1.820 Tsd. Euro ab. Insgesamt erwarten wir für das Geschäftsjahr 2021 auf Basis unserer Planzahlen ein negatives Ergebnis im einstelligen Millionenbereich. Das negative Ergebnis begründet sich in den umfangreichen und nicht vollständig aktivierbaren geplanten Modernisierungen, die in 2021 über dem durchschnittlichen Investitionsvolumen der Vorjahre liegen werden.

Die Geschäftsführung geht insgesamt davon aus, dass die für die Gesellschaft gemäß der mittelfristigen Wirtschaftsplanung vorgesehenen wirtschaftlichen Ziele und Ergebnisse erreicht werden.

Münster, den 29. März 2021

GWN Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft NWD GmbH

Die Geschäftsführung

Susanne Schröter-Crossan

Dr. Volker Wiegel

Stefanie Wegiel

Bilanz zum 31. Dezember

AKTIVA

	31.12.2020		31.12.2019
	Euro	Euro	Euro
Anlagevermögen
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	180.313.589,63		180.580.226,62
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	2.531.851,61		2.583.063,61
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	1.595.819,62		1.595.819,62
		184.441.260,86	184.759.109,85
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	10.240,00		10.240,00
		10.240,00	10.240,00
		184.451.500,86	184.769.349,85
Umlaufvermögen
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
Unfertige Leistungen	6.803.028,70		6.607.992,80
Andere Vorräte	0,00		10.604,15
		6.803.028,70	6.618.596,95
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Forderungen aus Vermietung	135.127,38		127.301,88
Forderungen aus Grundstücksverkäufen	52,57		52,00
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen	61.969,23		0,00
Forderungen gegen verbundene Unternehmen	2.172.516,64		560.633,98
Sonstige Vermögensgegenstände	202.698,54		68.999,53
		2.572.364,36	756.987,39
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten	2.179.143,69	2.179.143,69	2.016.521,48
		11.554.536,75	9.392.105,82
Rechnungsabgrenzungsposten	560,50	560,50	6.942,00
Summe Aktiva		196.006.598,11	194.168.397,67
Treuhandvermögen		2.951.766,17	2.839.860,59
PASSIVA
	31.12.2020		31.12.2019
	Euro	Euro	Euro
Eigenkapital
Gezeichnetes Kapital		6.020.000,00	6.020.000,00
Gewinnrücklagen
Gesellschaftsvertragliche Rücklagen	3.009.591,84		3.009.591,84
Bauerneerungsrücklagen	5.314.768,04		5.314.768,04
Andere Gewinnrücklagen	46.861.568,99		46.861.568,99
		55.185.928,87	55.185.928,87
Bilanzgewinn		13.376.222,81	13.376.222,81
		74.582.151,68	74.582.151,68
Rückstellungen
Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen	1.403.317,00		1.540.315,00
Steuerrückstellungen	189.540,02		192.641,76
Sonstige Rückstellungen	4.098.595,98		2.238.864,91
		5.691.453,00	3.971.821,67
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	101.836.814,70		102.360.307,90
Erhaltene Anzahlungen	6.766.522,67		7.043.754,25
Verbindlichkeiten aus Vermietung	349.063,87		409.839,72
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	605.300,21		701.637,33
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	5.772.789,79		4.715.331,39
Sonstige Verbindlichkeiten	402.502,19		383.553,73
davon aus Steuern: 4.568,23 Euro (Vorjahr: 2.780,93 Euro)
		115.732.993,43	115.614.424,32
Summe Passiva		196.006.598,11	194.168.397,67
Treuhandverbindlichkeiten		2.951.766,17	2.839.860,59

Gewinn- und Verlustrechnung für den Zeitraum vom 1. Januar bis 31. Dezember 2020

	01.01.-31.12.2020		01.01.-31.12.2019
	Euro	Euro	Euro
Umsatzerlöse
- aus der Hausbewirtschaftung	25.576.474,82		25.017.416,18
- aus anderen Lieferungen und Leistungen	21.065,05		63.478,05
		25.597.539,87	25.080.894,23
Erhöhung des Bestands an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen oder unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen
		195.035,90	264.983,67
Sonstige betriebliche Erträge		1.947.204,80	1.229.928,52
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
- Aufwendungen für Hausbewirtschaftung	-21.639.391,36		-14.242.607,60
		-21.639.391,36	-14.242.607,60
Personalaufwand
- soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung	-4.549,02		-133.622,63
davon für Altersversorgung: -4.549,02 Euro (Vorjahr: -133.622,63 Euro)		-4.549,02	-133.622,63
Abschreibungen auf Sachanlagen		-4.641.795,47	-4.702.930,12
Sonstige betriebliche Aufwendungen		-1.375.212,28	-1.626.827,76
Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens		0,78	1,04
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge		1.906,71	180.522,02
davon aus verbundenen Unternehmen: 0,00 Euro (Vorjahr: 179.523,80 Euro)
Zinsen und ähnliche Aufwendungen		-1.898.044,85	-3.153.610,83
davon an verbundene Unternehmen: -103.155,75 Euro (Vorjahr: -1.477,69 Euro)
davon Aufwendungen aus Aufzinsung: -40.070,00 Euro (Vorjahr: -45.724,00 Euro)
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag		-3.103,11	-3.103,75
Ergebnis nach Steuern		-1.820.408,03	2.893.626,79
Sonstige Steuern		0,00	0,00
Erträge aus Verlustübernahmen		1.837.079,00	0,00
Aufwendungen aus Gewinnabführung
- Ausgleichszahlungen an Minderheitsgesellschafter	-16.670,97		-16.670,97
- abgeführte Gewinne	0,00		-2.876.955,82
		-16.670,97	-2.893.626,79
Jahresüberschuss		0,00	0,00
Gewinnvortrag aus dem Vorjahr		13.376.222,81	13.376.222,81
Bilanzgewinn		13.376.222,81	13.376.222,81

Anhang für das Geschäftsjahr 1. Januar bis 31. Dezember 2020

der GWN Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft NWD GmbH

I. Allgemeine Angaben zum Einzelabschluss der

Die GWN Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft NWD GmbH (nachfolgend "GWN GmbH") hat ihren Sitz in Münster und ist eingetragen in das Handelsregister beim Amtsgericht Münster (Handelsregisternummer HRB 211).

Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2020 wurde nach den Vorschriften des HGB, des GmbH-Gesetzes und unter Berücksichtigung der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen sowie nach der Bilanzierungsrichtlinie der LEG Immobilien SE (nachfolgend "LEG SE", bis zum 10. März 2021 LEG Immobilien AG) aufgestellt.

Die GWN ist zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2020 eine mittelgroße Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 HGB.

Bei der Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gemäß § 275 Abs. 2 HGB angewandt.

Das Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr. Der Jahresabschluss wurde in Euro aufgestellt. Alle Beträge im Anhang werden in Tsd. Euro ausgewiesen.

Mit Datum vom 26. Oktober 2012 wurde mit der LEG NRW GmbH ein Gewinnabführungsvertrag abgeschlossen, nach dem alle ab dem 1. Januar 2012 entstandenen Gewinne abzuführen sind und Verluste ausgeglichen werden. Die Eintragung in das Handelsregister erfolgte am 27. November 2012.

II. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

A. Allgemeine Angaben

In der Bilanz und in der Gewinn- und Verlustrechnung sind jeweils die entsprechenden Vorjahresbeträge angegeben.

Die Bilanzierungs-, Bewertungs- und Ausweismethoden sind gegenüber dem Vorjahr unverändert.

B. Bilanzierung und Bewertung der Aktivposten

1. Anlagevermögen

Sachanlagen werden bei Zugang mit den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten abzüglich Zuschüssen bewertet. Sachanlagevermögen mit zeitlich begrenzter Nutzungsdauer wird planmäßig linear abgeschrieben. Soweit die beizulegenden Werte einzelner Vermögensgegenstände ihren Buchwert unterschreiten, werden zusätzlich außerplanmäßige Abschreibungen bei voraussichtlich dauernder Wertminderung vorgenommen. Sollten diese danach wieder in ihren Werten gestiegen sein, unterliegen Posten des Anlagevermögens der Wertaufholung, maximal bis zu ihren fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten.

Die planmäßigen Abschreibungen erfolgen nach der linearen Methode pro rata temporis über die jeweilige betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer.

Die Nutzungsdauern der Wohngebäude (Basis 80 Jahre) und Geschäftsbauten (Basis 30-60 Jahre) werden je nach technischem Zustand der jeweiligen Vermögensgegenstände festgelegt.

Die Nutzungsdauer von technischen Anlagen und Maschinen sowie Betriebs- und Geschäftsausstattung richtet sich nach den individuellen wirtschaftlichen Nutzungsdauern der jeweiligen Vermögensgegenstände.

Aktivierte Modernisierungskosten werden generell nach Maßgabe der buchmäßigen Restnutzungsdauer abgeschrieben. Bei umfassenden Modernisierungen wird die Restnutzungsdauer in der Regel mit 50 Jahren ab Modernisierungsende festgelegt.

Anschaffungs- oder Herstellungskosten von abnutzbaren beweglichen Vermögensgegenständen des Anlagevermögens werden im Wirtschaftsjahr der Anschaffung, Herstellung oder Einlage in voller Höhe als sonstige betriebliche Aufwendungen erfasst, wenn die Anschaffungs- oder Herstellungskosten für das einzelne Wirtschaftsgut 250,00 Euro nicht übersteigen.

Anschaffungs- oder Herstellungskosten von abnutzbaren beweglichen Vermögensgegenständen des Anlagevermögens werden im Wirtschaftsjahr der Anschaffung, Herstellung oder Einlage in voller Höhe als Abschreibung erfasst, wenn die Anschaffungs- oder Herstellungskosten für das einzelne Wirtschaftsgut mehr als 250,00 Euro und bis zu 800,00 Euro betragen.

Bei den Finanzanlagen werden die Anteile an verbundenen Unternehmen bei Zugang mit den Anschaffungskosten bewertet. Liegt eine dauernde Wertminderung vor, werden sie auf den am Abschlussstichtag beizulegenden, niedrigeren Wert außerplanmäßig abgeschrieben.

Das Wahlrecht zur außerplanmäßigen Abschreibung bei vorübergehender Wertminderung wurde nicht ausgeübt. Soweit Wertminderungen nicht mehr bestehen, wird dem Wertaufholungsgebot nach § 253 Abs. 5 HGB Rechnung getragen.

2. Umlaufvermögen

Andere Vorräte stellen Ölbestände dar, die mit dem FIFO-Verfahren bewertet werden.

Bei den unfertigen Leistungen sind die noch nicht abgerechneten, umlagefähigen Betriebskosten zu Anschaffungskosten - vermindert um einen Bewertungsabschlag für Leerstand - ausgewiesen.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zum Nennwert bilanziert, sofern Abzinsungen nicht erforderlich sind. Erkennbaren Ausfallrisiken wird durch Einzelwertberichtigungen und pauschalierten Einzelwertberichtigungen bei den Forderungen aus Mieten Rechnung getragen.

Forderungen gegen verbundene und Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen werden brutto ausgewiesen.

Die Flüssigen Mittel sind zum Nennwert ausgewiesen.

3. Aktive Rechnungsabgrenzungsposten

Als Rechnungsabgrenzungsposten sind auf der Aktivseite Ausgaben vor dem Abschlussstichtag ausgewiesen, soweit sie Aufwand für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen.

C. Bilanzierung und Bewertung der Passivposten

1. Eigenkapital

Das gezeichnete Kapital wird zum Nennwert bilanziert.

2. Rückstellungen

Rückstellungen sind entsprechend §§ 249, 253 Abs. 1 HGB in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages gebildet, der erforderlich ist, um zukünftige Zahlungsverpflichtungen abzudecken. Zukünftige Preis- und Kostensteigerungen werden berücksichtigt, sofern ausreichende objektive Hinweise für deren Eintritt vorliegen. Die Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken, ungewisse Verpflichtungen und drohende Verluste aus schwebenden Geschäften. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von länger als einem Jahr werden gemäß § 253 Abs. 2 S. 1 HGB mit dem ihrer Laufzeit entsprechenden, von der Deutschen Bundesbank veröffentlichten durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Geschäftsjahre abgezinst.

Rückstellungen für Pensionen werden auf der Grundlage versicherungsmathematischer Berechnung nach dem Anwartschaftsbarwertverfahren (Projected Unit Credit Method, PUC-Methode) unter Berücksichtigung der Heubeck-Richttafeln 2018 G bewertet. Die Rückstellungen für Pensionen werden mit dem von der Deutschen Bundesbank im Monat Dezember 2020 veröffentlichten durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen zehn Jahre abgezinst, der sich bei einer pauschal angenommenen Restlaufzeit von 15 Jahren ergibt (§ 253 Abs. 2 S. 2 HGB).

Der Bewertung liegen die folgenden wesentlichen versicherungsmathematischen Parameter zugrunde:

Pensionen Angaben in %	31.12.2020	31.12.2019
Abzinsungssatz	2,30	2,71
Gehaltstrend	2,75	2,75
Rententrend	1,70	2,00

Erfolgsauswirkungen aus einer Änderung des Diskontierungszinssatzes werden im Finanzergebnis erfasst.

3. Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten werden mit ihren Erfüllungsbeträgen passiviert. Die erhaltenen Anzahlungen enthalten Vorauszahlungen für umlagefähige Betriebskosten. Fremdwährungsforderungen oder -verbindlichkeiten bestanden zum Bilanzstichtag nicht.

4. Ertragsteuern

Aufgrund der bestehenden ertragsteuerlichen Organschaft mit der LEG NRW GmbH werden bei der Gesellschaft keine Ertragsteuern aus dem laufenden, zu versteuernden Einkommen bilanziert. Da alleinige Steuerschuldnerin die Organträgerin LEG NRW GmbH ist, werden diese Ertragsteuern bei ihr bilanziert.

5. Finanzinstrumente

Das Wahlrecht gemäß § 254 HGB zur Bildung von Bewertungseinheiten wird ausgeübt, soweit die Voraussetzungen erfüllt sind. Soweit während der Laufzeit der Sicherungsbeziehungen von einem vollständigen Ausgleich der Wertänderungen auszugehen ist, bleiben die gegenläufigen Änderungen der beizulegenden Zeitwerte von Grund- und Sicherungsgeschäften bilanziell und ergebnismäßig unberücksichtigt (Einfrierungsmethode). Soweit die Voraussetzungen für Bewertungseinheiten mit den jeweiligen Grundgeschäften nicht erfüllt sind, erfolgt die Bilanzierung nach allgemeinen Bewertungsgrundsätzen.

III. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

A. Bilanz

1. Anlagevermögen

Sachanlagen

Die Zusammensetzung und Entwicklung des Anlagevermögens ist in der Anlage 1 zum Anhang dargestellt.

Im Geschäftsjahr wurden außerplanmäßige Abschreibungen aufgrund dauernder Wertminderung bei den Grundstücken und Gebäuden des Anlagevermögens sowie Zuschreibungen auf Grundstücke und auf Gebäude wie folgt vorgenommen:

Tsd. Euro	31.12.2020	31.12.2019
Außerplanmäßige Abschreibungen	0	208
davon Grundstücke	0	208
davon Gebäude	0	0
Zuschreibungen	280	5
davon Grundstücke	280	5
davon Gebäude	0	0

Im Geschäftsjahr wurden Zugänge in Höhe von 4.802 Tsd. Euro für aktivierte Modernisierungs- oder Großinstandsetzungsmaßnahmen erfasst.

Finanzanlagen

Die Entwicklung der Finanzanlagen ist im Anlagenspiegel in der Anlage 1 zum Anhang dargestellt.

2. Umlaufvermögen

Unter den unfertigen Leistungen sind ausschließlich noch nicht abgerechnete umlagefähige Betriebskosten erfasst. Für leerstehende Wohnungen wurde ein Bewertungsabschlag vorgenommen. Den unfertigen Leistungen stehen die von den Mietern geleisteten Vorauszahlungen gegenüber, die unter den erhaltenen Anzahlungen ausgewiesen werden.

Die anderen Vorräte beinhalteten Ölbestände (Vorjahr: 11 Tsd. Euro), die im abgelaufenen Geschäftsjahr an die EnergieServicePlus GmbH übertragen wurden.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen setzen sich wie folgt zusammen:

Tsd. Euro	31.12.2020	31.12.2019
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	334	201
Sonstige Forderungen	1.839	360
Summe Forderungen gegen verbundene Unternehmen	2.173	561
Davon Forderungen gegen Gesellschafter	1.837	0
Davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr	0	0

Die Forderungen gegen Gesellschafter betreffen den Ausgleich des Jahresfehlbetrages.

Die übrigen Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände haben wie im Vorjahr eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

3. Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten

In den aktiven Rechnungsabgrenzungsposten sind verschiedene, zeitlich abgegrenzte Aufwandsposten enthalten.

Im Wesentlichen betrifft es Betriebskostenabgrenzungen.

4. Eigenkapital

Die Eigenkapitalgliederung ist aus der Bilanz ersichtlich.

Veränderungen des Eigenkapitals gegenüber dem Vorjahr haben sich u.a. aufgrund des bestehenden Gewinnabführungsvertrags nicht ergeben.

Die Gewinnrücklagen bestehen unter anderem aus den Veränderungen, die sich aus der erstmaligen Anwendung des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes (BilMoG) im Rahmen der Eröffnungsbilanz zum 1. Januar 2010 ergeben haben.

Gemäß § 253 Abs. 6 S. 2 HGB besteht ein ausschüttungsgesperrter Betrag in Höhe von 102 Tsd. Euro. Zum Bilanzstichtag übersteigen die frei verfügbaren Rücklagen den ausschüttungsgesperrten Betrag von 102 Tsd. Euro, so dass die Ausschüttungssperre nicht zur Anwendung kommt.

5. Rückstellungen

Rückstellungen für Pensionen

Zum Bilanzstichtag ergeben sich Rückstellungen für Pensionen gemäß § 253 Abs. 6 HGB in Höhe von 1.403 Tsd. Euro (Vorjahr: 1.540 Tsd. Euro). Diese liegen um 102 Tsd. Euro (Unterschiedsbetrag) unter dem Bewertungsansatz für Pensionsrückstellungen, der sich zum 31. Dezember 2020 bei Anwendung des 7-Jahres-Durchschnittszinssatzes ergeben hätte.

Der Unterschiedsbetrag zum 31. Dezember 2020 in Höhe von 102 Tsd. Euro unterliegt einer Ausschüttungssperre gemäß § 253 Abs. 6 S. 2 HGB. Allerdings erfolgt die Abführung des Gewinns im Rahmen der steuerlichen Organschaft ohne Annahme einer analogen Anwendung des § 301 S. 1 AktG; somit kommt die Ausschüttungssperre nicht zur Anwendung.

Die Zinsaufwendungen aus der Aufzinsung der Pensionsrückstellungen in Höhe von 40 Tsd. Euro (Vorjahr: 46 Tsd. Euro) sind im Finanzergebnis unter dem Posten "Zinsen und ähnliche Aufwendungen" enthalten.

Steuerrückstellungen

Aufgrund der bestehenden ertragsteuerlichen Organschaft mit der LEG NRW GmbH werden bei der Gesellschaft keine Rückstellungen für Ertragsteuern aus dem laufenden, zu versteuernden Einkommen bilanziert. Da alleinige Steuerschuldnerin die Organträgerin LEG NRW GmbH ist, werden latente Steuern bei ihr bilanziert.

In den Steuerrückstellungen sind Rückstellungen für ausstehende Rechtsstreitigkeiten für vergangene Jahre in Höhe von 186 Tsd. Euro (Vorjahr: 193 Tsd. Euro) enthalten.

Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen setzen sich im Wesentlichen wie folgt zusammen:

Tsd. Euro	31.12.2020	31.12.2019
Rückstellung für drohende Verluste aus schwebenden Geschäften	1.133	1.248
Rückstellungen für Veröffentlichungs- u. Prüfungskosten	30	24
Rückstellungen für sonstige Verwaltungskosten	25	25
Rückstellung für Prozess- und Verfahrensrisiken	22	0
Rückstellung für Instandhaltung	2.768	868
Übrige Rückstellungen	121	74
Summe sonstige Rückstellungen	4.099	2.239
Davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr	1.043	1.158

Die Rückstellungen für drohende Verluste aus schwebenden Geschäften betreffen die Finanzinstrumente (siehe hier das entsprechende Kapitel in den Erläuterungen zur Bilanz).

6. Verbindlichkeiten

Die Restlaufzeiten der Verbindlichkeiten, die Sicherung dieser Verbindlichkeiten durch Pfandrechte und die Mitzugehörigkeit zu anderen Posten der Bilanz sind in der Anlage 2 zum Anhang dargestellt.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen setzen sich wie folgt zusammen:

Tsd. Euro	31.12.2020	31.12.2019
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	440	31
Verbindlichkeiten aus Darlehen	201	201
Verbindlichkeiten aus Cash Pooling	4.693	1.379
Sonstige Verbindlichkeiten	428	3.091
erhaltene Anzahlungen	11	13
Summe Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	5.773	4.715
Davon Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschafter(n)	4.693	4.257
Davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr	201	201

In den Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen sind Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschafter in Höhe von 4.693 Tsd. Euro (Vorjahr: 4.257 Tsd. Euro) enthalten. Diese betreffen Verbindlichkeiten aus dem Cash Pooling.

Es bestehen zum Abschlussstichtag Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern in Höhe von 4.707 Tsd. Euro. Hiervon sind 4.693 Tsd. Euro als Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen und 14 Tsd. Euro als sonstige Verbindlichkeiten ausgewiesen.

Die sonstigen Verbindlichkeiten beinhalten im Wesentlichen mit 383 Tsd. Euro (Vorjahr: 366 Tsd. Euro) Verbindlichkeiten aus Darlehensabgrenzungen.

7. Finanzinstrumente

Die Gesellschaft setzt derivative Finanzinstrumente in Form von Zinsswaps zur Absicherung von Zinsrisiken ein. Die mit den Derivaten zu Bewertungseinheiten zusammengefassten Grundgeschäfte betreffen Darlehensverbindlichkeiten, deren variable Verzinsung an den 3-Monats-Euribor gebunden ist. Der zur Sicherung verwendete Zinsswap hat eine Restlaufzeit bis zum 31. Oktober 2030. Der Einsatz von derivativen Finanzinstrumenten unterliegt klar definierten Vorgaben und strengen internen Kontrollen.

Die ökonomisch eingegangenen Sicherungsbeziehungen werden dabei im Rahmen der Bilanzierung durch sog. Mikro-Hedges abgebildet. Dabei wird sichergestellt, dass die wertbestimmenden Faktoren (Nominalwert, Laufzeit, Zinstermine, variabler Zinssatz) bei Grundgeschäft und Sicherungsinstrument übereinstimmen. Die einzelnen Hedge-Beziehungen werden daher jeweils über die gesamte Sicherungsperiode als wirksam (critical terms match und ggfs. Dollar-Offset-Methode) eingestuft. Verlustspitzen, die bei der retrospektiven Effektivitätsmessung festgestellt werden, werden sofort in voller Höhe erfolgswirksam als Rückstellung für drohende Verluste aus schwebenden Geschäften gebucht. Gleiches gilt für negative Startwerte von neu abgeschlossenen Zinsswaps zum Designationszeitpunkt.

Soweit sich während der Laufzeit der Sicherungsbeziehungen die bewertungsrelevanten Parameter von Grund- und Sicherungsgeschäft nicht ändern und von einem vollständigen Ausgleich der Wertänderungen auszugehen ist, bleiben die gegenläufigen Änderungen der beizulegenden Zeitwerte von Grund- und Sicherungsgeschäften bilanziell und ergebnismäßig unberücksichtigt (Einfrierungsmethode). Die Effektivität der Sicherungsbeziehung wird zu jedem Bilanzstichtag prospektiv und retrospektiv festgestellt.

Sämtliche Zinsswaps sowie Darlehensverbindlichkeiten mit variabler Verzinsung im Besitz der Gesellschaft können gemäß § 254 HGB zu Bewertungseinheiten zusammengefasst werden.

Das Volumen der abgeschlossenen Sicherungsgeschäfte ergibt sich aus der folgenden Übersicht der Nominalwerte:

Tsd. Euro	Anzahl	31.12.2020	31.12.2019
Durch Zinsswaps gesichertes Kreditvolumen	1	85.000	85.000
Summe	1	85.000	85.000

Der beizulegende Zeitwert entspricht grundsätzlich dem Marktwert der derivativen Finanzinstrumente, soweit dieser verlässlich feststellbar ist. Liegt ein verlässlich feststellbarer Marktwert nicht vor, wird der beizulegende Zeitwert aus dem Marktwert gleichartiger derivativer Finanzinstrumente abgeleitet oder mit Hilfe allgemein anerkannter Bewertungsmethoden bestimmt, hierzu zählt z.B. die Discounted-Cash-Flow-Methode. Dies erfolgt u.a. unter Berücksichtigung marktgerechter Zinsstrukturkurven. Der beizulegende Zeitwert der Finanzderivate stellt sich wie folgt dar:

Tsd. Euro	Anzahl	31.12.2020	31.12.2019
Beizulegender Zeitwert der Zinsswaps	1
davon in einer Bewertungseinheit		-11.785	-8.268
davon in einer Drohverlustrückstellung		-1.133	-1.248
Summe		-12.918	-9.516

Der beizulegende Zeitwert des Zinsswaps wird durch die Wertänderungen der Darlehensverbindlichkeiten mit variabler Verzinsung weitestgehend ausgeglichen. Als Rückstellung für drohende Verluste aus Zinsswaps sind zum 31. Dezember 2020 1.133 Tsd. Euro angesetzt (Vorjahr: 1.248 Tsd. Euro).

Der Anstieg des beizulegenden Zeitwertes des Zinsswaps basiert überwiegend auf den Marktwertänderungen im Zeitablauf.

Die Aufwendungen aus der konzernweiten Refinanzierung betrugen hinsichtlich der Finanzinstrumente 0 Tsd. Euro (Vorjahr: 975 Tsd. Euro).

B. Gewinn- und Verlustrechnung

Die Umsatzerlöse wurden ausschließlich im Inland erzielt.

Die Umsatzerlöse setzten sich wie folgt zusammen:

Tsd. Euro	01.01.- 31.12.2020	01.01.- 31.12.2019
Mieten	19.369	19.027
Erlösschmälerungen	-551	-511
Umsatzerlöse aus der Betriebs- und Heizkostenabrechnung	6.722	6.473
Sonstige Erlöse aus der Hausbewirtschaftung	36	29
Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung	25.576	25.018
Umsatzerlöse aus Lieferungen und Leistungen	22	63
Umsatzerlöse gesamt	25.598	25.081

Die Entwicklung der Kennzahlen, aus der die Umsatzerlöse erzielt werden, ist in der folgenden Tabelle dargestellt:

Kennzahl	Nutzungsart	31.12.2020	31.12.2019	Veränderung	in %
	Wohnen	3.652	3.664	-12	-0,3
	Gewerbe	16	16	0	0,0
Anzahl Mieteinheiten	Summe Wohnen und Gewerbe	3.668	3.680	-12	-0,3
	Parken	469	469	0	0,0
	Gesamtsumme	4.137	4.149	-12	-0,3
	Wohnen	244.938	245.622	-684	-0,3
vermietbare Fläche in qm	Gewerbe	3.886	3.886	0	0,0
	Summe Wohnen und Gewerbe	248.824	249.508	-684	-0,3
	Wohnen	6,36	6,27	0,10	1,5
Istmiete in €/ qm	Gewerbe	13,94	13,91	0,03	0,2
	Summe Wohnen und Gewerbe	6,48	6,39	0,09	1,5
	Wohnen	25	45	-20	-44,4
Anzahl Leerstände	Gewerbe	2	2	0	0,0
	Summe Wohnen und Gewerbe	27	47	-20	-42,6
	Wohnen	0,6	1,2	-0,6	-44,1
EPRA-Leerstand in %	Gewerbe	10,8	10,8	0,0	-0,2
	Summe Wohnen und Gewerbe	0,9	1,4	-0,5	-36,4

Die sonstigen betrieblichen Erträge setzen sich wie folgt zusammen:

	01.01.-	01.01.-
Tsd. Euro	31.12.2020	31.12.2019
Erträge aus Anlagenverkäufen	1.193	286
Erträge aus Zuschreibungen	280	5
Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen	117	116
Erträge aus Eintrittsgeldern und Bearbeitungsgebühren	4	4
Sonstige betriebliche Erträge aus verbundenen Unternehmen	0	360
Erträge aus der Auflösung von Wertberichtigungen	232	399
Sonstige Erträge	121	60
Summe sonstige betriebliche Erträge	1.947	1.230
Davon periodenfremd	1.830	812

Die periodenfremden Erträge umfassen die Erträge aus Anlagenverkäufen, Erträge aus Zuschreibungen, Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen, sonstige Erträge (8 Tsd. Euro) und die Erträge aus der Auflösung von Wertberichtigungen.

In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind 66 Tsd. Euro aus der Auflösung von Pensionsrückstellungen enthalten.

Die Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen setzen sich wie folgt zusammen:

Tsd. Euro	01.01.- 31.12.2020	01.01.- 31.12.2019
Umlagefähige Betriebskosten	7.101	6.799
Nicht umlagefähige Betriebskosten	85	71
Instandhaltung	13.628	5.871
Übrige Aufwendungen der Hausbewirtschaftung	825	1.502
Summe Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen	21.639	14.243
Davon periodenfremd	0	0

Im Personalaufwand in Höhe von 5 Tsd. Euro (Vorjahr: 134 Tsd. Euro) sind im Wesentlichen die Gebühren für den Pensionssicherungsverein in Höhe von 5 Tsd. Euro (Vorjahr: 3 Tsd. Euro) enthalten.

Die Abschreibungen enthalten außerplanmäßige Abschreibungen auf Sachanlagen in Höhe von 0 Tsd. Euro (Vorjahr: 208 Tsd. Euro).

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen setzen sich wie folgt zusammen:

Tsd. Euro	01.01.- 31.12.2020	01.01.- 31.12.2019
Aufwendungen für die Verwaltung	148	168
Konzernaufwendungen	883	966
übrige sonstige Aufwendungen	344	493
Summe sonstige betriebliche Aufwendungen	1.375	1.627
Davon periodenfremd	0	0

Die Konzernaufwendungen enthalten im Wesentlichen die Dienstleistungen der LEG Management GmbH.

In den Zinsaufwendungen sind insgesamt 40 Tsd. Euro (Vorjahr: 46 Tsd. Euro) aus der Aufzinsung von Rückstellungen mit einer Laufzeit von über einem Jahr enthalten. Vorfälligkeitsentschädigungen aufgrund von Refinanzierung sind im Geschäftsjahr in Höhe von 0 Tsd. Euro (Vorjahr: 973 Tsd. Euro) angefallen. Die Verzinsung aus dem Cash Management erfolgt mit dem EURIBOR zzgl. einer Marge von 1,5 %.

IV. Sonstige Angaben

1. Honorar des Abschlussprüfers

Auf die Angabe des Honorars für Abschlussprüfungsdienstleistungen und für sonstige Leistungen wird gemäß § 285 Nr. 17 HGB in Verbindung mit § 315e HGB verzichtet, da die GWN GmbH in den Konzernabschluss der LEG SE, Düsseldorf, einbezogen und dort die Angabe gemacht wird.

2. Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Die sonstigen finanziellen Verpflichtungen setzen sich wie folgt zusammen:

Tsd. Euro	Restlaufzeit bis 1 Jahr	Restlaufzeit > 1 Jahr	Restlaufzeit davon > 5 Jahre
Bestellobligo	7.525	0	0
Summe der sonstigen finanziellen Verpflichtungen	7.525	0	0
Davon gegenüber verbundenen Unternehmen	55	0	0

Es bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen aus einem Konzerndienstleistungs- und Umlagevertrag mit dem verbundenen Unternehmen LEG Management GmbH, Düsseldorf. Für die Geschäftsbesorgung sowie für die Bereitstellung der für die Betriebsführung erforderlichen Betriebsmittel einschließlich der entsprechenden Infrastruktur erhält die LEG Management GmbH als Auftragnehmerin eine Vergütung, die auf Basis einer jährlich bei der Auftragnehmerin durchzuführenden Vollkostenrechnung (Ist-Kosten) im Wege einer Umlage ermittelt wird. Der Geschäftsbesorgungsvertrag ist zum Jahresende mit einer 12-monatigen Frist kündbar. Zum 31. Dezember 2020 war keine Kündigung vorgenommen worden. Für das Geschäftsjahr 2020 belief sich der von der Gesellschaft zu tragende Vergütungsbetrag auf 727 Tsd. Euro (Vorjahr: 922 Tsd. Euro).

Es bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen aus zwei Konzerndienstleistungs- und Umlageverträgen mit dem verbundenen Unternehmen LEG Wohnen NRW GmbH, Düsseldorf. Für die Geschäftsbesorgung sowie für die Übernahme der Verwaltung des Immobilienbesitzes der Gesellschaft erhält die LEG Wohnen NRW GmbH als Auftragnehmerin eine pauschale Vergütung. Die Geschäftsbesorgungsverträge sind zum Jahresende mit einer 12-monatigen Frist kündbar. Zum 31. Dezember 2020 war keine Kündigung vorgenommen worden. Für das Geschäftsjahr 2020 belief sich der von der Gesellschaft zu tragende Vergütungsbetrag auf 1.622 Tsd. Euro (Vorjahr: 1.619 Tsd. Euro).

3. Geschäfte, die nicht in oder unter der Bilanz enthalten sind

a) Die Gesellschaft haftet gemäß § 613a Abs. 2 BGB neben der LEG NRW GmbH, die die befreiende Schuldübernahme und primäre Erfüllung erklärt hat, am 31. Dezember 2020 für Pensionsverpflichtungen.

Zum 01. Januar 2015 sind die aktiven Mitarbeiter der GWN GmbH nach § 613a BGB auf die LEG Wohnen NRW GmbH im Rahmen der Konzernharmonisierung übergeleitet worden. Damit ist auch die Verpflichtung der GWN GmbH gegenüber deren bisherigen Arbeitnehmern aus den Pensionszusagen auf die übernehmende LEG Wohnen NRW GmbH übergegangen.

Die inaktiven Mitarbeiter mit Pensionsansprüchen der oben genannten Gesellschaften sind unverändert beim jeweiligen Verpflichteten zum Zeitpunkt des Ausscheidens verblieben.

Bei den Haftungsverhältnissen handelt es sich ausschließlich um konzerninterne Beziehungen (LEG-Gruppe). Aufgrund der gegenwärtig vorliegenden Informationen wird nicht von einer Inanspruchnahme der Haftungsverhältnisse ausgegangen.

b) Als Treuhandvermögen/ -verbindlichkeiten wurden unter der Bilanz Mietkautionen vermerkt.

4. Geschäftsführung

Der Geschäftsführung gehörten an:

	Frau Susanne Schröter-Crossan, ab 1. Juli 2020 Chief Financial Officer (CFO) der LEG SE, Krefeld - ab 1. Juli 2020
	Herr Dr. Volker Wiegel, Operativer Vorstand (COO) der LEG SE, Düsseldorf
	Frau Stefanie Wegiel, Niederlassungsleiterin Westfalen der LEG Wohnen NRW, Bielefeld

5. Aufsichtsrat

Als Aufsichtsrat waren bestellt:

Lars von Lackum	Vorstandsvorsitzender (CEO) der LEG SE, Düsseldorf
	- Vorsitzender -
Claudia Hamelbeck	Abteilungsleiterin Abteilung 2 des Bundeseisenbahnvermögens
	- stellvertretende Vorsitzende
Susanne Hofmann-Kreuder	Leiterin Vorstands- und Aufsichtsratsbüro der LEG Management GmbH, Düsseldorf
Andrea Kisters	Niederlassungsleiterin Dortmund und Prokuristin der LEG Wohnen NRW GmbH, Dortmund
Klaus Koch	Vorsitzender Spartenbetriebsrat DB Dienstleistungen GmbH, Berlin
Erwin Martens	Technischer Bundesbahnbetriebsinspektor, Bremen - bis 31.Oktober 2020
Sven Janka	Geschäftsführer der Gemeinnützigen Eisenbahn-Wohnungsbau-Gesellschaft mbH, Düsseldorf
Martin Greiß	Regierungshauptsekretär, Krankenversorgung der Bundesbahnbeamten KVB, Münster

6. Gesamtbezüge der Organmitglieder

Die Geschäftsführer erhalten für ihre Tätigkeit von der Gesellschaft keine Bezüge.

Die Pensionsrückstellungen für ehemalige Mitglieder der Geschäftsführung auch aus Altgesellschaften und ihre Hinterbliebenen belaufen sich zum 31. Dezember 2020 auf 138 Tsd. Euro (Vorjahr: 142 Tsd. Euro). Die laufenden Bezüge früherer Geschäftsführer bzw. deren Angehörigen betrugen 9 Tsd. Euro (Vorjahr: 8 Tsd. Euro).

Die Bezüge der Mitglieder des Aufsichtsrates betrugen in 2020 14 Tsd. Euro (Vorjahr: 14 Tsd. Euro). Die laufenden Bezüge früherer Aufsichtsratsmitglieder bzw. deren Angehörigen betrugen 0 Tsd. Euro (Vorjahr: 0 Tsd. Euro).

Vorschüsse oder Kredite an Mitglieder des Geschäftsführungsorgans und des Aufsichtsrates wurden nicht gewährt.

7. Ergebnisverwendung

Das negative Jahresergebnis für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2020 wird aufgrund des bestehenden Gewinnabführungsvertrages von der LEG NRW GmbH, Düsseldorf, ausgeglichen. Eine entsprechende Forderung gegen verbundenen Unternehmen bzw. Gesellschafter ist erfasst.

8. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Vorgänge von besonderer Bedeutung haben sich nach dem Abschluss des Geschäftsjahres nicht ergeben.

9. Konzernabschluss

Die GWN GmbH ist gem. § 271 Abs. 2 HGB ein verbundenes Unternehmen zur LEG SE und wird in den IFRS Konzernabschluss der LEG SE, Düsseldorf, (HRB 92791) einbezogen, welche den Konzernabschluss für den größten und kleinsten Kreis aufstellt.

Der Konzernabschluss der LEG SE wird gem. § 325 Abs. 3 HGB offengelegt und ist im Bundesanzeiger unter http://www.unternehmensregister.de einsehbar.

Münster, den 29. März 2021

GWN Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft NWD GmbH

Die Geschäftsführung

Susanne Schröter-Crossan

Dr. Volker Wiegel

Stefanie Wegiel

Anlage 1 zum Anhang: Anlagenspiegel

	Anschaffungs- und Herstellungskosten
	01.01.2020 Euro	Zugänge Euro	Abgänge Euro	Umgliederungen Euro	31.12.2020 Euro
I. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	214.102.566,36	4.801.723,42	-828.007,02	0,00	218.076.282,76
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	2.930.911,35	0,00	0,00	0,00	2.930.911,35
3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	1.595.819,62	0,00	0,00	0,00	1.595.819,62
4. Technische Anlagen und Maschinen	3.055,76	0,00	0,00	0,00	3.055,76
5. Betriebs- und Geschäftsausstattung	1.468,29	0,00	0,00	0,00	1.468,29
	218.633.821,38	4.801.723,42	-828.007,02	0,00	222.607.537,78
II. Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	10.240,00	0,00	0,00	0,00	10.240,00
	10.240,00	0,00	0,00	0,00	10.240,00
Anlagevermögen insgesamt	218.644.061,38	4.801.723,42	-828.007,02	0,00	222.617.777,78

	Abschreibungen
	01.01.2020 Euro	Abschreibungen des Geschäftsjahres Euro	Abgänge Euro	Umgliederungen Euro	Zuschreibungen Euro	31.12.2020 Euro
I. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	33.522.339,74	4.590.583,47	-69.731,18	0,00	-280.498,90	37.762.693,13
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	347.847,74	51.212,00	0,00	0,00	0,00	399.059,74
3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
4. Technische Anlagen und Maschinen	3.055,76	0,00	0,00	0,00	0,00	3.055,76
5. Betriebs- und Geschäftsausstattung	1.468,29	0,00	0,00	0,00	0,00	1.468,29
	33.874.711,53	4.641.795,47	-69.731,18	0,00	-280.498,90	38.166.276,92
II. Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Anlagevermögen insgesamt	33.874.711,53	4.641.795,47	-69.731,18	0,00	-280.498,90	38.166.276,92

	Buchwerte
	31.12.2020 Euro	31.12.2019 Euro
I. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	180.313.589,63	180.580.226,62
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	2.531.851,61	2.583.063,61
3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	1.595.819,62	1.595.819,62
4. Technische Anlagen und Maschinen	0,00	0,00
5. Betriebs- und Geschäftsausstattung	0,00	0,00
	184.441.260,86	184.759.109,85
II. Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	10.240,00	10.240,00
	10.240,00	10.240,00
Anlagevermögen insgesamt	184.451.500,86	184.769.349,85

Anlage 2 zum Anhang: Verbindlichkeitenspiegel

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o.ä. Rechte stellen sich wie folgt dar:

Die Zahlen des Vorjahres sind in Klammern angegeben (31.12.2019)

Verbindlichkeitenspiegel	insgesamt
31.12.2020		Restlaufzeit
	Euro	unter 1 Jahr Euro	über 1 Jahr Euro	davon über 5 Jahre Euro
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	101.836.814,70	0,00	101.836.814,70	101.836.814,70
	(102.360.307,90)	(0,00)	(102.360.307,90)	(102.360.307,90)
Erhaltene Anzahlungen	6.766.522,67	6.766.522,67	0,00	0,00
	(7.043.754,25)	(7.043.754,25)	(0,00)	(0,00)
Verbindlichkeiten aus Vermietung	349.063,87	349.063,87	0,00	0,00
	(409.839,72)	(409.839,72)	(0,00)	(0,00)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und	605.300,21	448.356,07	156.944,14	0,00
Leistungen	(701.637,33)	(365.158,08)	(336.479,25)	(0,00)
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen	5.772.789,79	5.571.601,46	201.188,33	201.188,33
Unternehmen	(4.715.331,39)	(4.514.143,06)	(201.188,33)	(201.188,33)
Sonstige Verbindlichkeiten	402.502,19	401.679,38	822,81	186,12
	(383.553,73)	(382.588,33)	(965,40)	(333,12)
Gesamtbetrag	115.732.993,43	13.537.223,45	102.195.769,98	102.038.189,15
	(115.614.424,32)	(12.715.483,44)	(102.898.940,88)	(102.561.829,35)

Verbindlichkeitenspiegel	Davon
31.12.2020	gesichert	Art der
	Euro	Sicherung ^*) Euro
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	101.836.814,70	GPR ^* , PR Kto. ^**
	(102.360.307,90)	GPR ^* , PR Kto. ^**
Erhaltene Anzahlungen	0,00
	(0,00)
Verbindlichkeiten aus Vermietung	0,00
	(0,00)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und	0,00
Leistungen	(0,00)
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen	0,00
Unternehmen	(0,00)
Sonstige Verbindlichkeiten	0,00
	(0,00)
Gesamtbetrag	101.836.814,70
	(102.360.307,90)

^*) GPR = Grundpfandrechte

^**) PR Kto. = Pfandrecht-Bankkonto: Für Verbindlichkeiten in Höhe von 101.836.814,70 Euro wurde ein Pfandrecht für das Mieteingangskonto eingeräumt. Die GWN Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft NWD GmbH kann bis auf Widerruf über das Konto verfügen.

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die GWN Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft Nordwestdeutschland GmbH, Münster

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der GWN Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft Nordwestdeutschland GmbH, Münster, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2020 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der GWN Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft Nordwestdeutschland GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

•

entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2020 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020 und

•

vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

•

identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.

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gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.

•	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.

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ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.

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beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.

•	beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage der Gesellschaft.

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führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Düsseldorf, den 29. März 2021

PricewaterhouseCoopers GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Thomas Kieper, Wirtschaftsprüfer

ppa. Sebastian Schneider, Wirtschaftsprüfer

Vorlage zu Punkt 2 der Tagesordnung

56. Sitzung des Aufsichtsrates

am 26. April 2021

Bericht des Aufsichtsrates für das Geschäftsjahr 2020

der GWN Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft Nordwestdeutschland GmbH

1. Beschlussvorschlag

Der Aufsichtsrat nimmt den durch den Aufsichtsratsvorsitzenden aufgestellten Bericht des Aufsichtsrates der GWN Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft Nordwestdeutschland GmbH für das Geschäftsjahr 2020 zur Kenntnis. Der Aufsichtsrat empfiehlt der Gesellschafterversammlung, den Bericht des Aufsichtsrates anzunehmen.

Bericht des Aufsichtsrates der GWN Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft Nordwestdeutschland GmbH für das Geschäftsjahr 2020

Die GWN Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft Nordwestdeutschland GmbH ist als bestandshaltende Gesellschaft Teil des operativen Geschäfts der LEG Immobilien SE-Gruppe (vormals LEG Immobilien AG). Die LEG Immobilien SE konnte im Geschäftsjahr 2020 erneut ihre starke Stellung am Kapitalmarkt verbunden mit einem stabilen finanziellen Fundament sowie einem tragfähigen und auch in Krisenzeiten widerstandsfähigem Geschäftsmodell unter Beweis stellen.

Der Wohnimmobiliensektor wurde im Jahr 2020 mit Blick auf die Auswirkungen der Corona Pandemie und politischer Eingriffe und der Veränderung struktureller Rahmenbedingungen, die unter anderem Einfluss auf das Mietwachstum sowie signifikante Investitionserfordernisse zwecks Erreichung der Klimaziele mit sich bringen, vor große Herausforderungen gestellt.

Im Frühjahr 2020, als die Auswirkungen der Corona-Pandemie erkennbar wurden, hat die LEG schnell und beherzt gehandelt und ein 10-Punkte-Papier "Gemeinsam durch die Corona-Krise" aufgestellt, mit dem die LEG als erstes Unternehmen in seiner Branche umfangreiche Maßnahmen für den Schutz von Kunden und Mitarbeitern getroffen hat.

So hat die LEG zu Beginn des ersten Lockdowns unverzüglich alle notwendigen Fürsorgemaßnahmen zum Schutz der Gesundheit der Mitarbeiterschaft umgesetzt und Mitarbeitern mit Kindern die Wochenarbeitszeit um eine Stunde reduziert. Des Weiteren wurde für alle Mitarbeiter die IT-Ausstattung kurzfristig dergestalt nachgerüstet, dass ein flexibles Arbeiten aus dem Homeoffice möglich wurde.

Zudem hat die LEG direkt zu Beginn der Corona-Pandemie die Mieterschaft unter anderem mit dem Aussetzen von Mietererhöhungen nach §558 BGB und durch kulante Stundungs- und Ratenzahlungsvereinbarungen unterstützt sowie spezielle Angebote für viele systemrelevante Helfer und viele Unterstützungen in sozialen Bereichen realisiert.

Die LEG sieht in der Krise auch Chancen und hat diese zur Verbesserung ihrer Prozesse und zur Beschleunigung ihrer Digitalisierungsstrategie genutzt. Trotz Corona konnte so zum Beispiel eine sehr erfreuliche Steigerung der Vermietungsperformance im Geschäftsjahr erreicht werden. Gleichzeitig wurden im Rahmen der Optimierung des Kerngeschäftes Kostenpositionen auf den Prüfstand gestellt und deutlich reduziert.

Die LEG fokussiert sich strategisch auf das Wachstum durch Portfolioankäufe und sieht sich unverändert als Netto-Käufer. Die LEG hat insgesamt 9.535 Wohneinheiten im Jahr 2020 beurkundet. Dabei hat die LEG ihre Position als Marktführer in ihrem Heimatmarkt NRW weiter gestärkt und konnte zusätzlich gezielt Bestände jenseits der NRW-Landesgrenzen in weiteren westdeutschen Bundesländern mit schlanken Bewirtschaftungsstrukturen ausbauen. Demgegenüber standen Verkäufe von 560 Einheiten zur Erhöhung der Effizienz in der Bestandsbewirtschaftung.

Im Geschäftsjahr 2020 hat die LEG das Projektentwicklungsgeschäft neu ausgerichtet, Prozesse optimiert und eine Vielzahl von erfolgversprechenden Neubau- und Projektentwicklungsmaßnahmen gestartet.

Mit einem umfangreichen strategischen Investitionsprogramm von 41 EUR pro Quadratmeter hat die LEG die Qualität ihres Portfolios gesichert. Sowohl bei Neubau- als auch bei Sanierungsmaßnahmen im Bestand prüft die Gesellschaft regelmäßig, ob dem Nachhaltigkeitsaspekt angemessen Rechnung getragen wird.

Die Ist-Miete auf vergleichbarer Fläche (Like-for-like) lag am 31. Dezember 2020 bei 5,96 Euro je qm. Dies ist - bezogen auf den Vorjahresstichtag - ein Anstieg von 2,3 % (Vorjahr: 5,83 Euro je qm).

Im Oktober 2020 kam mit dem Erwerb der Fischbach Service GmbH, einem im Bereich der Leerwohnungssanierung tätigen Projektsteuerer, eine weitere Säule zu den Mehrwertdienstleistungen hinzu.

Eine der wesentlichen Kernaufgaben der LEG und somit der GWN Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft Nordwestdeutschland GmbH, als Teil der LEG-Gruppe, ist unverändert die Optimierung der operativen Performance. Nicht nur die deutliche Verbesserung der Vermietungsperformance ist an dieser Stelle zu nennen, sondern zum Beispiel auch die gelungene Vertiefung der Wertschöpfungskette durch das Insourcing der Steuerungsaufgaben in der Leerwohnungssanierung. Zudem ist die LEG bei der Digitalisierung eines der ersten Unternehmen in der Wohnungsbranche, die den digitalen Mietvertrag und die Mieter-App im Einsatz hatte. Dies unterstützt insbesondere den Vermietungsprozess während der Corona Pandemie, was sich in der Vermietungsperformance widerspiegelt.

Zudem hat die LEG die Weichen für den zukünftigen Wachstumskurs gestellt. Ein wesentlicher Meilenstein ist hier die Umwandlung der LEG Immobilien AG in eine Societas Europaea, kurz: SE, als eine moderne europäische und zunehmend verbreitete Rechtsform, zu nennen. Mit Wirksamwerden der Verschmelzung im März 2021 hat die LEG Immobilien AG die Rechtsform einer SE angenommen und firmiert nun als LEG Immobilien SE.

Der Aufsichtsrat der GWN Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft Nordwestdeutschland GmbH hat während des Geschäftsjahres 2020 die ihm nach Gesetz und Gesellschaftsvertrag obliegenden Aufgaben wahrgenommen.

Neben der Wahrnehmung seiner gesellschaftsrechtlichen Pflichten, wie zum Beispiel die Beratung über den Jahresabschluss zum 31.12.2019, hat sich der Aufsichtsrat im Rahmen der Wirtschaftsplanung der Gesellschaft intensiv mit den operativen Berichtszahlen, wie beispielsweise Leerstands-, Miet- und Fluktuationsentwicklung, beschäftigt.

Corona-bedingt fanden die zwei Aufsichtsratssitzungen in Form einer Telefonkonferenz statt. Der Aufsichtsrat hat unter anderem

•	sich von der Geschäftsführung ausführlich über die Tätigkeit der Gesellschaft Bericht erstatten lassen,
•	sich über das Geschäftsjahr 2019 gemäß § 4 Wohnungsfürsorgevertrag informiert sowie
•	den Modernisierungs- und Instandhaltungsplan 2021 zur Kenntnis genommen.

Der Aufsichtsrat hat im Geschäftsjahr 2020 keine Beschlüsse im Wege des Umlaufverfahrens gefasst.

Zum vierten Quartal des Geschäftsjahres 2020 gab es eine Veränderung in den Mandaten des Aufsichtsrates. Herr Erwin Martens ist mit Wirkung zum 31.10.2020 aus dem Aufsichtsrat der GWN Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft Nordwestdeutschland GmbH ausgeschieden. Bis zum Ablauf des Geschäftsjahres 2020 hat das Bundeseisenbahnvermögen keinen Nachfolger benannt. Mit Wirkung zum 1. März 2021 ist Frau Michaela Feldhus als Nachfolgerin entsandt worden.

Alle nach dem Gesellschaftsvertrag notwendigen Beschlüsse wurden gefasst.

Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2020 wurde auftragsgemäß von der PricewaterhouseCoopers GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Berlin (PwC) geprüft. PwC hat den Jahresabschluss 2020 mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen.

Der Aufsichtsrat war über alle wesentlichen die Gesellschaft betreffenden Maßnahmen unterrichtet, auch wenn diese nicht der Zustimmung des Aufsichtsrates bedurften.

In seiner Tätigkeit war der Aufsichtsrat ebenso wie die Geschäftsführung dem Grundwert der Integrität in Organisationen verpflichtet. Dazu zählten, dass das Anti-Fraud-Management und der Deutsche Corporate Governance-Kodex freiwillig in der Praxis angewendet werden.

Durch das außerordentlich hohe Engagement und den hohen Arbeitseinsatz der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter konnte die Wachstumsstrategie der LEG-Gruppe, auch unter den besonderen Rahmenbedingungen der Corona-Pandemie, erfolgreich umgesetzt werden. Hierfür dankt der Aufsichtsrat der Geschäftsführung und den Mitarbeitern der LEG-Gruppe für die hervorragende Performance und den wirtschaftlichen Erfolg im intensiven Berichtsjahr 2020.

Düsseldorf, im April 2021

Der Vorsitzende des Aufsichtsrates

Lars von Lackum

Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2020 wurde am 26. Mai 2021 festgestellt.