Irene Propco 31 (TARDIS) Verwaltungsges Vermietungs GmbH

Bonn

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2020 bis zum 31.12.2020

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die Irene Propco 31 (TARDIS) Verwaltungsges Vermietungs GmbH

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Irene Propco 31 (TARDIS) Verwaltungsges Vermietungs GmbH, Bonn, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2020 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Irene Propco 31 (TARDIS) Verwaltungsges Vermietungs GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

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entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2020 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020 und

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vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

―	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können;
―	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben;
―	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben;
―	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann;
―	beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt;
―	beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage der Gesellschaft;
―	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Berlin, 11. April 2022

Ernst & Young GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

SEIDEL TORSTEN, Wirtschaftsprüfer

KÖHLER SYLKE, Wirtschaftsprüferin

Bilanz zum 31. Dezember 2020

AKTIVA

		31.12.2020	31.12.2019
	EUR	EUR	EUR
A. Anlagevermögen
Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	125.077.530,27		126.956.129,84
2. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	5.271.713,19		4.198.755,19
		130.349.243,46	131.154.885,03
B. Umlaufvermögen
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	42.767,56		505.140,48
2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	6.241.847,57		18.857.552,58
3. Sonstige Vermögensgegenstände	1.397.804,58		1.483.832,71
		7.682.419,71	20.846.525,77
II. Guthaben bei Kreditinstituten		471.984,64	2.707.246,59
		8.154.404,35	23.553.772,36
		138.503.647,81	154.708.657,39

PASSIVA

		31.12.2020	31.12.2019
	EUR	EUR	EUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital	100.000,00		100.000,00
II. Gewinnvortrag	18.160.093,73		16.688.696,15
III. Jahresfehlbetrag (Vorjahr: Jahresüberschuss)	-10.936.048,46		1.471.397,58
		7.324.045,27	18.260.093,73
B. Rückstellungen
1. Steuerrückstellungen	0,00		1.053.769,54
2. Sonstige Rückstellungen	2.871.334,24		1.236.784,50
		2.871.334,24	2.290.554,04
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	50.713.691,53		89.865.856,94
2. Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen	804.836,43		804.836,43
3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	11.280,33		1.509.367,35
4. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	76.429.107,04		41.297.233,52
5. Sonstige Verbindlichkeiten	225.583,20		507.057,57
		128.184.498,53	133.984.351,81
D. Rechnungsabgrenzungsposten		123.769,77	173.657,81
		138.503.647,81	154.708.657,39

Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2020

	2020	2019
	EUR	EUR
1. Umsatzerlöse	8.724.751,41	12.405.162,37
2. Sonstige betriebliche Erträge	142,00	31.153,64
3. Materialaufwand
a) Aufwendungen für Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe und für bezogene Waren	75.299,46	203.775,12
b) Aufwendungen für bezogene Leistungen	5.051.484,26	5.709.662,15
	5.126.783,72	5.913.437,27
4. Abschreibungen auf Sachanlagen	1.878.599,57	1.906.984,23
5. Sonstige betriebliche Aufwendungen	9.710.338,95	1.363.463,41
6. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	38.478,67	695.925,22
davon aus verbundenen Unternehmen EUR 38.478,67 (Vorjahr EUR 695.925,22)
7. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	2.468.919,50	2.479.772,88
davon an verbundene Unternehmen EUR 1.323.534,81 (Vorjahr EUR 416.966,03)
8. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	514.778,80	-2.814,14
9. Ergebnis nach Steuern	-10.936.048,46	1.471.397,58
10. Jahresfehlbetrag (Vorjahr: Jahresüberschuss)	-10.936.048,46	1.471.397,58

ANHANG für das Geschäftsjahr 2020

der Irene Propco 31 (TARDIS) Verwaltungsges Vermietungs GmbH

Bonn

I. Allgemeine Angaben

Die Irene Propco 31 (TARDIS) Verwaltungsges Vermietungs GmbH hat ihren Sitz in Bonn und ist eingetragen in das Handelsregister beim Amtsgericht Bonn (Registernummer HRB 22723). Der Verwaltungssitz ist Luxemburg.

Der Gegenstand des Unternehmens ist der Kauf, der Verkauf, die Herstellung, die Verwaltung und die Vermietung von Immobilien, die Verwaltung und Nutzung eigenen Kapitalvermögens und die Durchführung aller damit mittelbar oder unmittelbar zusammenhängenden Geschäfte sowie das Eingehen von Beteiligungen an solchen Unternehmen. Ausgenommen sind die Tätigkeiten oder Geschäfte, die in § 34c Gewerbeordnung aufgeführt sind. Ausgenommen ist auch die Nutzung des Grundbesitzes für gewerbliche Zwecke der Gesellschafter.

Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr.

Die Irene Propco 31 (TARDIS) Verwaltungsges Vermietungs GmbH ist zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2020 eine mittelgroße Kapitalgesellschaft im Sinne von § 267 Abs. 2 HGB i. V. m. § 267 Abs. 4 HGB.

Der Jahresabschluss wird nach den Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB) für Kapitalgesellschaften unter Berücksichtigung des Gesetzes betreffend die Gesellschaften mit beschränkter Haftung (GmbHG) erstellt.

Der Jahresabschluss der Irene Propco 31 (TARDIS) Verwaltungsges Vermietungs GmbH wurde auf der Grundlage der Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufgestellt (§ 252 Abs. 1 Nr. 2 HGB).

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren gem. § 275 Abs. 2 HGB aufgestellt.

II. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sind unverändert zum Vorjahr.

Das Sachanlagevermögen wird zu Anschaffungskosten und, soweit abnutzbar, vermindert um planmäßige Abschreibungen angesetzt. Dabei wird grundsätzlich die lineare Abschreibungsmethode angewendet.

Die unbeweglichen Anlagegüter werden grundsätzlich planmäßig über ihre zu erwartende Nutzungsdauer linear abgeschrieben. Soweit die beizulegenden Werte einzelner Vermögensgegenstände ihren Buchwert unterschreiten und die Wertminderungen von Dauer sind, werden zusätzlich außerplanmäßige Abschreibungen vorgenommen. Bei Immobilien wird von einer dauerhaften Wertminderung ausgegangen, sofern die Restbuchwerte abzüglich der planmäßigen Abschreibungen der nächsten fünf Jahre über den beizulegenden Werten am Bilanzstichtag liegen. Reparaturkosten und Instandhaltungskosten werden sofort als Aufwand erfasst.

Die geleisteten Anzahlungen werden zu Nominalwerten, die Anlagen im Bau zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind zu Nennwerten bilanziert. Erkennbare Risiken wurden durch Einzelwertberichtigungen berücksichtigt.

Die Guthaben bei Kreditinstituten sind zum Nennwert am Bilanzstichtag bilanziert.

Das gezeichnete Kapital ist zum Nennwert bilanziert.

Die sonstigen Rückstellungen werden zum Erfüllungsbetrag angesetzt und berücksichtigen im Rahmen einer vernünftigen kaufmännischen Beurteilung in notwendigem Umfang alle erkennbaren Risiken sowie ungewissen Verpflichtungen.

Die erhaltenen Anzahlungen auf Bestellungen beinhalten ausschließlich erhaltene Nebenkosten der Mieter.

Verbindlichkeiten sind zu ihren Erfüllungsbeträgen angesetzt.

Als passive Rechnungsabgrenzungsposten sind Einzahlungen vor dem Abschlussstichtag angesetzt, soweit sie Ertrag für einen bestimmten Zeitraum nach diesem Zeitpunkt darstellen.

Latente Steuern werden für zeitliche Unterschiede zwischen den handelsrechtlichen und steuerrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten errechnet. Der Steuersatz kumuliert für Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag beträgt 15,825 %. Die Aktivierung der latenten Steuern unterbleibt in Ausübung des dafür bestehenden Aktivierungswahlrechts gemäß § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB (Überhang der aktiven über die passiven latenten Steuern).

Annahmegemäß entsprechen die im Berichtsjahr sowie im Vorjahr in den Umsatzerlösen ausgewiesenen Betriebskostenvorauszahlungen der Mieter den tatsächlich für die jeweilige Periode abrechenbaren Betriebskosten. Wesentliche Abweichungen werden nicht erwartet, so dass für die umlagefähigen und nicht schlussabgerechneten Mietnebenkosten, wie im Vorjahr, keine unfertigen Leistungen und erhaltenen Anzahlungen bzw. Bestandsveränderungen ausgewiesen werden.

Aufwendungen für Grundsteuer werden als Aufwendungen für bezogene Leistungen ausgewiesen.

III. Erläuterungen zur Bilanz

Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist im Anlagespiegel (Anlage zum Anhang) dargestellt.

1. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

In Höhe von TEUR 6.013 (Vorjahr: TEUR 14.646) haben die Forderungen gegen verbundene Unternehmen eine Restlaufzeit von mehr als 1 Jahr und betreffen Darlehen. Sämtliche weitere Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände zum 31. Dezember 2020 sind wie im Vorjahr innerhalb eines Jahres fällig.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen enthalten in Höhe von TEUR 229 (Vorjahr: TEUR 282) Forderungen gegen Gesellschafter.

Die sonstigen Vermögensgegenstände beinhalten verfügungsbeschränkte Bankguthaben in Höhe von TEUR 884 (Vorjahr: TEUR 1.454).

2. Jahresfehlbetrag und Gewinnverwendungsvorschlag

Der Jahresfehlbetrag beträgt zum 31. Dezember 2020 TEUR 10.936. Die Geschäftsführung schlägt vor, den Jahresfehlbetrag auf neue Rechnung vorzutragen.

3. Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen beinhalten im Wesentlichen Rückstellungen für ausstehende Rechnungen Betriebs- und Verwaltungskosten sowie ausstehende Abstandszahlungen an Mieter für vorzeitige Beendigung der Mietverträge.

4. Verbindlichkeiten

Zur Verbesserung der Klarheit und Übersichtlichkeit werden die Angaben im Zusammenhang mit den Verbindlichkeiten (Restlaufzeiten) in dem nachstehend dargestellten Verbindlichkeitenspiegel zusammengefasst.

	31.12.2020			31.12.2019
TEUR	insgesamt	bis 1 Jahr	mehr als 1 Jahr	insgesamt
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	50.714	50.714	0	89.866
Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen	805	805	0	805
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	11	11	0	1.509
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	76.429	76.429	0	41.297
Sonstige Verbindlichkeiten	226	226	0	507
	128.185	128.185	0	133.984

	31.12.2019
TEUR	bis 1 Jahr	mehr als 1 Jahr
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	218	89.648
Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen	805	0
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	1.509	0
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	41.297	0
Sonstige Verbindlichkeiten	507	0
	44.336	89.648

Verbindlichkeiten mit einer Laufzeit von mehr als 5 Jahres bestehen wie im Vorjahr nicht.

Sämtliche Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind grundpfandrechtlich besichert. Zusätzlich sind diese durch verpfändete Guthaben bei Kreditinstituten in Höhe von TEUR 884 (Vorjahr: TEUR 1.454) abgesichert.

In den Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen sind TEUR 53.254 (Vorjahr: TEUR 41.297) gegenüber Gesellschaftern enthalten. Sie resultieren aus Darlehen.

5. Passiver Rechnungsabgrenzungsposten

Der passive Rechnungsabgrenzungsposten betrifft im Wesentlichen abgegrenzte Mietzahlungen für Zeiträume nach dem Bilanzstichtag.

6. Haftungsverhältnisse im Sinne von § 251 HGB

Im Rahmen des am 25. März 2017 unterzeichneten Irene Senior Darlehen (Auszahlung 31. März 2017) der Irene Holdco S.a.r.l. und u. a. 33 Immobiliengesellschaften der OFFICEFIRST-Gruppe über nominal 1.674,6 Mio. EUR haftet die Irene Propco 31 (TARDIS) Verwaltungsges Vermie- tungs GmbH über ihren Anteil in Höhe von nominal 89,9 Mio. EUR hinaus auch für die restlichen Kreditbeträge, die von den Mutter- bzw. Schwestergesellschaften (verbundene Unternehmen) in Anspruch genommen worden sind. Die Restschuld des Darlehens beträgt zum Bilanzstichtag 115,7 Mio. EUR (Vorjahr: 303,7 Mio. EUR); hiervon entfallen 50,6 Mio. EUR (Vorjahr: 89,6 Mio. EUR) auf die Irene Propco 31 (TARDIS) Verwaltungsges Vermietungs GmbH und 65,1 Mio EUR (Vorjahr: 214,1 Mio. EUR) auf die Mutter-, Schwester- und Tochtergesellschaften. Die Zeitwerte der Besicherungsobjekte übersteigen vertragsgemäß den zu besichernden Darlehensbetrag. Sämtliche Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind grundpfandrechtlich besichert.

Ferner haften alle Mithaftende des Irene Senior Darlehen, somit also auch Irene Propco 31 (TARDIS) Verwaltungsges Vermietungs GmbH, für das am 25. März 2017 unterzeichnete Irene Mezzanine Darlehen (Auszahlung 31. März 2017) von u. a. der Irene Mezzco S.a.r.l. und Shape Mezzco S.a.r.l. über 461,6 Mio. EUR. Ein Eigenanteil der Irene Propco 31 (TARDIS) Verwaltungsges Vermietungs GmbH an der Darlehenssumme besteht nicht. Die Restschuld des Irene Mezzanine Darlehens beträgt zum Bilanzstichtag 12,8 Mio. EUR (Vorjahr: 69,3 Mio. EUR).

Aus den oben genannten Haftungsverhältnissen ist aus Sicht der Geschäftsführung aufgrund zum Aufstellungszeitpunkt vorliegenden Informationen über die Vermögens- und Finanzlage der Hauptschuldner nicht mit einer Inanspruchnahme zu rechnen.

IV. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

1. Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse der Irene Propco 31 (TARDIS) Verwaltungsges Vermietungs GmbH resultieren aus den in Deutschland erwirtschafteten Mieten.

In den Umsatzerlösen sind Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von TEUR 2.150 (Vorjahr: TEUR 2.831) enthalten.

2. Sonstige betriebliche Aufwendungen

In den sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind Abstandszahlungen an Mieter für eine vorzeitige Beendigung der Mietverträge in Höhe von TEUR 7.862 (Vorjahr: TEUR 0) enthalten.

3. Steuern vom Einkommen und Ertrag

Die Steuern vom Einkommen und Ertrag beinhalten Steuernachzahlungen für Vorjahre in Höhe von TEUR 312 (Vorjahr: TEUR 0).

V. Sonstige Angaben

1. Arbeitnehmer

Die Gesellschaft hat im Berichtsjahr, wie auch im Vorjahr, keine eigenen Mitarbeiter beschäftigt.

2. Geschäftsführung

An die Geschäftsführer wurden von der Gesellschaft keine Bezüge gezahlt.

Als Geschäftsführer waren im Geschäftsjahr 2020 und danach bestellt:

•	Jean-François Bossy, Luxemburg, Betriebswirt, Chief Financial Officer
•	Michael Dietrich, Schankweiler, Betriebswirt, Senior Vice President Finance
•	Sandrine Honnart, Luxemburg, Betriebswirtin, Senior Vice President Tax (seit dem 30. Juni 2021)
•	Solveig Diana Hoffmann, Luxemburg, Betriebswirtin, Chief Operations Officer (bis zum 30. Juni 2021)

3. Gesellschafter und Konzernverhältnisse

Die Irene Propco 31 (TARDIS) Verwaltungsges Vermietungs GmbH befand sich zum 31. Dezember 2020 zu 94,9 % im Eigentum der OFFICEFIRST Immobilien GmbH (HRB 22966 Amtsgericht Bonn) und zu 5,1 % im Eigentum der Irene TARDIS (Verwaltungsgesellschaft) GmbH (HRB 22043 Amtsgericht Bonn).

Die OFFICEFIRST Immobilien GmbH (HRB 22966 Amtsgericht Bonn, eingetragen im luxemburgischen Handelsregister unter B 222.742) befand sich zum 31. Dezember 2020 zu 94,0 % im Eigentum der Irene Holdco S.à.r.l. mit Sitz in Luxemburg (eingetragen im luxemburgischen Handelsregister unter B 207721) und zu 6,0 % im Eigentum der Shape Holdco S.à.r.l. mit Sitz in Luxemburg (eingetragen im luxemburgischen Handelsregister unter B 204850).

Das oberste beherrschende Unternehmen ist Irene Mezzco S.à r.l., Luxemburg.

Die Irene Propco 31 (TARDIS) Verwaltungsges Vermietungs GmbH wird in den Konzernabschluss der Irene Mezzco S.ä r.l, Luxemburg, einbezogen, die den kleinsten und größten Konsolidierungskreis für die einbezogenen Gesellschaften bildet. Der Konzernabschluss der Irene Mezzco S.ä r.l., Luxemburg, ist in den Geschäftsräumen der Gesellschaft erhältlich.

VI. Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Bilanzstichtag

Verkauf Objekt Rosenheimer Str. / Anzinger Str., München

In 2021 hat die Gesellschaft die Immobilie zu einem wesentlich über Buchwert liegendem Kaufpreis an einen externen Investor veräußert. Der Abschluss des Kaufvertrags erfolgte am 16. April 2021. Der Besitzübergang erfolgte zum 1. August 2021.

Weitere Ereignisse nach dem Abschlusstichtag mit wesentlichen Auswirkungen auf die Vermögens- Finanz- und Ertragslage haben sich nicht ergeben.

Luxemburg, 11 April 2022

Irene Propco 31 (TARDIS) Verwaltungsges Vermietungs GmbH,

vertreten durch

Jean-François Bossy, Director

Sandrine Honnart, Director

Michael Dietrich, Director

Der Jahresabschluss wurde durch die Gesellschafter am 14. April 2022 festgestellt.

Entwicklung des Anlagevermögens für den Zeitraum vom 01. Januar 2020 bis 31. Dezember 2020

	Anschaffungs-/ Herstellungskosten
	Stand 01.01.2020
	EUR
Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	163.227.812,99
2. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	4.198.755,19
	167.426.568,18

	Anschaffungs-/ Herstellungskosten	Abschreibungen
	Zugang	Umgliederung	Stand 31.12.2020	Stand 01.01.2020	Zugang	Stand 31.12.2020
	EUR	EUR	EUR	EUR	EUR	EUR
Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	0,00	0,00	163.227.812,99	36.271.683,15	1.878.599,57	38.150.282,72
2. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	1.072.958,00	0,00	5.271.713,19	0,00	0,00	0,00
	1.072.958,00	0,00	168.499.526,18	36.271.683,15	1.878.599,57	38.150.282,72

	Bilanzwerte
	Stand 31.12.2020	Stand 31.12.2019
	EUR	EUR
Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	125.077.530,27	126.956.129,84
2. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	5.271.713,19	4.198.755,19
	130.349.243,46	131.154.885,03

Lagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2020 bis 31. Dezember 2020

1. Grundlagen der Gesellschaft

Gegenstand des Unternehmens ist das Halten, die Vermietung, die Nutzung, die Verwaltung, das Management, der Erwerb, die Entwicklung, die Errichtung und die Optimierung von Immobilien sowie die Erbringung von Dienstleistungen auf dem Gebiet der Grundstücksverwaltung und Gebäudetechnik.

Zum 31.12.2020 umfasst das Portfolio der Irene Propco 31 (TARDIS) Verwaltungsges Vermietungs GmbH eine Immobilie in München mit einer vermietbaren Fläche von ca. 91.800 m2. Das Objekt weist eine Vermietungsquote von 55 % zum 31. Dezember 2020 und eine durchschnittliche gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge (WAULT) von 2,7 Jahren auf. Zum 31.12.2020 beträgt die annualisierte Vertragsmiete 5,5 Mio. € mit einer durchschnittlichen annualisierten Vertragsmiete von 9,20 € pro m2. Im Rahmen der Neu-Positionierung am Markt wurden 2020 (ebenso wie bereits in 2019) mit einem Teil der Mieter Aufhebungsverträge geschlossen und die Mietverträge beendet.

Durch notarielle Urkunde Nr. 961/2021 HL des Notars Dr. Arne Helms vom 16. April 2021 hat die Gesellschaft die bisher in ihrem Besitz befindliche Immobilie an einen externen Investor veräußert. Die Durchführung des Kaufvertrages erfordert eine fusionskontrollrechtliche Freigabe, welche gemäß Kaufvertrag durch den Käufer einzuleiten ist. Voraussichtlicher Besitzübergang ist in Q3 2021 geplant.

2. Wirtschaftsbericht

2.1 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Volkswirtschaftliche Rahmenbedingungen

Im Jahr 2020 sank das deutsche Bruttoinlandsprodukt preisbereinigt um 4,9 % gegenüber dem Vorjahr. Nach zehn Jahren Wirtschaftswachstum in Folge ging die Wirtschaftsleistung Deutschlands somit erstmals wieder deutlich zurück. Zurückgegangen war das BIP zuletzt im Jahr 2009, als Deutschland wie die meisten anderen Länder weltweit von den Auswirkungen der globalen Finanz- und Wirtschaftskrise betroffen war. Grund für den starken Einbruch 2020 sind die Auswirkungen der Coronakrise und der damit einhergehende Shutdown der Wirtschaft.

(Quelle: https://de.statista.com/statistik/daten/studie/2112/umfrage/veraenderung-des-bruttoinlandprodukts-im-vergleich-zum-vorjahr/)

Die deutsche Arbeitslosenquote stieg in 2020 auf ein Niveau von 5,9 %. Zugleich stieg die Arbeitslosenquote in der Eurozone auf 8,1 %, bleibt damit jedoch auf einem höheren Niveau als in Deutschland. Für 2021 wird in Deutschland im Jahresdurchschnitt ebenfalls mit einer Arbeitslosenquote von 5,9 %

gerechnet. Mit der Coronakrise und den damit einhergehenden ökonomischen Auswirkungen stieg die Arbeitslosenquote bereits im Vorjahr auf dieses Niveau an und wird sich nach Einschätzung der Wirtschaftsweisen erst im Jahr 2022 erholen. Nachdem 2016 mit 0,1 % das Minimum der durchschnittlichen Renditen festverzinslicher Wertpapiere in Deutschland erreicht wurde, stiegen in 2018 die Renditen leicht auf 0,4 %. In 2020 haben sich die Renditen in den negativen Bereich entwickelt auf -0,6 %.

(Quelle: https://de.statista.com/statistik/daten/studie/1239/umfrage/aktuelle-arbeitslosenquote-in-deutschland-monatsdurchschnittswerte/; https://de.statista.com/statistik/daten/studie/38056/um- frage/saisonbereinigte-arbeitslosenquote-in-ez16-und-eu27/; https://de.statista.com/statistik/daten/stu- die/1108292/umfrage/corona-prognose-zum-arbeitsmarkt/ ; https://tradingeconomics.com/germany/government-bond-yield)

Der ifo Geschäftsklimaindex ist der führende Indikator des deutschen makroökonomischen Umfelds zur Abschätzung der konjunkturellen Entwicklung mit Fokus auf die Finanz- und verarbeitende Industrie. Der ifo Index stand im Dezember 2020 auf einem Wert von 92,1. Im Vergleich zum Dezember 2019 (96,3) ist dies ein geringerer Wert bedingt durch die COVID-19-bedingten Effekte auf die Wirtschaft. Die Unternehmer waren jedoch insgesamt zufriedener mit ihrer aktuellen Geschäftslage als während des Jahres 2020. Zudem blicken sie weniger skeptisch auf das kommende halbe Jahr. Zwar trifft der Lockdown einzelne Branchen hart. Die deutsche Wirtschaft insgesamt zeigt sich jedoch widerstandsfähig.

(Quelle: https://www.ifo.de/node/60733)

Immobilien-Vermietungsmarkt

In Anlehnung an die Research-Ergebnisse von John Lang LaSalle sind die Büro-Spitzenmieten im Jahr 2020 erneut gestiegen. Im Vergleich zum Vorjahr ist eine Erhöhung der Spitzenmiete um 2,0 % feststellbar. In den Big 7-Städten sind die Spitzenmieten von 2019 auf 2020 teilweise unverändert geblieben und teilweise gestiegen. Spitzenreiter sind München und Frankfurt mit einer unveränderten Spitzenmiete von 41 bis 41,50 € pro Quadratmeter und Monat. Die geringsten Spitzenmieten werden mit einem Wert von 25,50 € pro Quadratmeter und Monat in Stuttgart erzielt.

Die Leerstandsquote ist in den Big 7-Büromärkte in 2020 im Vergleich zum Vorjahr mit Ausnahme von Hamburg und Stuttgart gestiegen. In Düsseldorf und Frankfurt sind die höchsten Leerstandsquoten mit 6,8 % bzw. 6,1 % zu verzeichnen, während in Stuttgart das Minimum mit 2,1 % Leerstand erreicht wird. In München wurde im Gesamtjahr 2020 569.000 m2 Bürofläche vermietet oder von Eigennutzern belegt. Das sind 25 % weniger als im Vorjahr. Trotz der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie wurden einige großvolumige Transaktionen registriert. Die Leerstandsquote stieg im vierten Quartal auf 3,5 % und liegt somit 0,7 Prozentpunkte über dem Niveau des Vorquartals sowie 1,2 Prozentpunkte über dem Niveau des Vorjahres. Die Spitzenmiete blieb stabil bei 41,00 €/m2/Monat. Die Durchschnittsmiete des Gesamtmarktes ist im Vergleich zum Vorjahr um 1,16 €/m2/Monat auf 21,38 € gestiegen.

(Quelle: JLL - Büromarktüberblick Big 7, 4. Quartal 2020).

Immobilien-Investmentmarkt

In 2020 betrug das Transaktionsvolumen 81,6 Mrd. € und damit COVID-19-bedingt rund 11 % unter dem Vorjahreswert. Der Rückgang des Transaktionsvolumens zeigt sich in allen Big7-Städten. Die Aussichten auf das Investmentjahr 2021 sind weiterhin getrübt durch die aktuellen geopolitischen Unsicherheiten und den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie, nichtsdestotrotz wird eine weiterhin hohe Nachfrage nach Immobilien erwartet. Gegenüber dem Vorjahr ist der Anteil der sieben großen Metropolregionen am Transaktionsvolumen gesunken auf ca. 49 %. Die Büro-Spitzenrenditen sanken über die Big 7 hinweg auf ein Niveau von 2,81 % und zeigen im Vergleich zum Vorquartal einen erneuten Rückgang. Insgesamt setzt sich die Renditekompression somit weiter fort.

Die große Nachfrage nach deutschen Gewerbeimmobilien sorgte 2020 für weiteren Druck auf die Spitzenrenditen. Diese lagen im Segment Büro bei 2,65 % in Berlin, 2,70 % in München und Hamburg, 2,80 % in Frankfurt, 2,85 % in Stuttgart, 2,95 % in Düsseldorf und 3,00 % in Köln.

(Quelle: JLL - Investmentmarktüberblick Deutschland, 4. Quartal 2020).

2.2 Geschäftsverlauf

Die Geschäftsführung beurteilt den Geschäftsverlauf in 2020 und die Lage der Gesellschaft insgesamt als zufriedenstellend. Die Irene Propco 31 (TARDIS) Verwaltungsges Vermietungs GmbH verfolgt das Ziel, die Immobilie neu am Markt zu positionieren. Hierfür sind umfangreiche Entwicklungsmaßnahmen erforderlich. Aus diesem Grund wurden in 2019 und 2020 keine neuen Mietverträge abgeschlossen und lediglich der auslaufende Mietvertrag mit dem Parkraumbetreiber verlängert. Mit einem Teil der bestehenden Mieter wurden Aufhebungsvereinbarungen geschlossen.

2.3 Unternehmenssteuerung

Zentrale Voraussetzung für eine erfolgreiche Unternehmenssteuerung sind eine klare strategische Ausrichtung sowie die Führung der Gesellschaft über die für die Realisierung der Strategie geeigneten und definierten Messgrößen. Das Management konzentriert sich dabei auf die finanziellen Leistungsindikatoren Umsatzerlöse sowie den Jahresüberschuss.

2.4 Prognose/Ist-Vergleich

Die Geschäftsführung der Gesellschaft prognostizierte für das Geschäftsjahr 2020 Umsatzerlöse in Höhe von rund 7,2 Mio. € und ein Jahresergebnis von -5,8 Mio. €. Dabei wurde die Strategie berücksichtigt, das Objekt neu am Markt zu positionieren und hierfür auslaufende Mietverträge nicht zu verlängern sowie mit einem Teil der Mieter Aufhebungsvereinbarungen zu verhandeln.

Die Umsatzerlöse 2020 betrugen 8,7 Mio. € und der Jahresfehlbetrag 10,9 Mio. €. Die Differenz zu den prognostizierten Zahlen für 2020 beruht im Wesentlichen auf Kosten für in 2020 geschlossene Aufhebungsvereinbarungen sowie geringeren Mieterlösen aufgrund der Aufhebung von Mietverträgen.

Für das Geschäftsjahr 2021 wird ein Umsatz in Höhe von 4,7 Mio. € sowie ein Jahresfehlbetrag in Höhe von 5,1 Mio. € prognostiziert. Der weitere Rückgang der Umsatzerlöse im Vergleich zu 2020 ist im Wesentlichen auf die aufgehobenen/ausgelaufenen Mietverträge und den Verkauf der Immobilie zurückzuführen.

Die Gesellschaft hat die bisher in ihrem Besitz befindliche Immobilie mit Kaufvertrag vom 16. April 2021 an einen externen Investor veräußert. Der Nutzen-Lasten-Wechsel erfolgte zum 1. August 2021.

2.5 Ertragslage

Die Umsatzerlöse reduzierten sich im Geschäftsjahr 2020 von 12,4 Mio. € im Vorjahr auf 8,7 Mio. €. Die Umsatzerlöse des Geschäftsjahres 2020 bestehen aus Nettomieten in Höhe von 6,6 Mio. € (2019: 9,6 Mio. €) und Erlösen aus Mietnebenkosten in Höhe von 2,1 Mio. € (2019: 2,8 Mio. €). Hierbei sind die Nettomieten um 3,0 Mio. € und die Nebenkostenvorauszahlungen um 0,7 Mio. € zurückgegangen. Der Rückgang der Nettomieten und Nebenkostenvorauszahlungen ist im Wesentlichen auf die vorzeitige Beendigung von Mietverträgen zurückzuführen, die bereits im Geschäftsjahr 2019 begonnen hatte und damit größere Leerstandsflächen als im Vorjahr resultierten.

Die sonstigen betrieblichen Erträge in Höhe von 0,1 T€ (2019: 31 T€) resultieren sowohl im Berichtsjahr als auch im Vorjahr aus der Auflösung von Rückstellungen.

Im Geschäftsjahr 2020 sind Materialaufwendungen von 5,1 Mio. € (2019: 5,9 Mio. €) angefallen. Der Rückgang des Materialaufwands resultiert im Wesentlichen aus im Vorjahr höheren Aufwendungen für Instandhaltung. Des Weiteren sind die Aufwendungen für Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe aufgrund der größeren Leerstandsflächen und geringeren Belegung der Büros als Auswirkung des Corona-Lockdowns um 128 T€ zurückgegangen.

Die planmäßigen Abschreibungen liegen mit 1,9 Mio. € unverändert gegenüber dem Vorjahr (2019: 1,9 Mio. €). Außerplanmäßige Abschreibungen fielen im Geschäftsjahr 2020 nicht an.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind im Geschäftsjahr 2020 gegenüber dem Vorjahr von 1,4 Mio. € auf 9,7 Mio. € gestiegen. Der Anstieg ist im Wesentlichen auf Aufwendungen im Zusammenhang mit der Aufhebung von Mietverträgen sowie auf höhere Rechts- und Beratungskosten aufgrund der vorzeitigen Beendigung der Mietverträge und der geplanten Neupositionierung des Immobilienprojektes am Markt zurückzuführen.

Das Zinsergebnis von -2,4 Mio. € (2019: -1,8 Mio. €) setzt sich aus Zinserträgen von 38 T€ (2019: 0,7 Mio. €) und Zinsaufwendungen von 2,5 Mio. € (2019: 2,5 Mio. €) zusammen. Der Rückgang der Zinserträge resultiert aus der Rückzahlung von Darlehen gegen verbundene Unternehmen.

Die Steuern vom Einkommen und Ertrag in Höhe von 0,5 Mio. € (2019: - 3 T€) sind im Vergleich zum Vorjahr um 0,5 Mio. € gestiegen. Im Geschäftsjahr 2020 wurden erstmals Vorauszahlungen auf luxemburgische Körperschaftsteuer in Höhe von 0,2 Mio. € und eine Nachzahlung für das Jahr 2018 geleistet. Im Vorjahr dagegen wurden 0,3 Mio. € erstattet.

Insgesamt ergibt sich ein Jahresfehlbetrag in Höhe von 10,9 Mio. € (2019: Jahresüberschuss 1,5 Mio. €).

2.6 Finanzlage

Liquidität

Im Geschäftsjahr 2020 ergab sich ein negativer Cashflow aus der operativen Tätigkeit in Höhe von 7,3 Mio. €.

Daneben wurde ein negativer Cashflow aus der Investitionstätigkeit in Höhe von 1,1 Mio. € erzielt, der aus Investitionen ins Sachanlagevermögen resultiert.

Der positive Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit in Höhe von 6,2 Mio. € ist im Wesentlichen auf die weitere Aufnahme von Darlehen von verbundenen Unternehmen zurückzuführen. Daneben fielen Zinszahlungen in Höhe von 1,2 Mio. € an.

Insgesamt verringerten sich die Guthaben bei Kreditinstituten im Geschäftsjahr 2020 um 2,2 Mio. € auf 0,5 Mio. €.

Die Gesellschaft war jederzeit in der Lage, ihren finanziellen Verpflichtungen nachzukommen.

2.7 Vermögenslage

Bei einer Bilanzsumme von 138,5 Mio. € (2019: 154,7 Mio. €) ist die Vermögenslage der Gesellschaft im Wesentlichen gekennzeichnet durch die im Anlagevermögen ausgewiesene Immobilie mit einem Buchwert in Höhe von 130,3 Mio. € (2019: 131,1 Mio. €). Die Buchwerte der Immobilien haben sich im Geschäftsjahr 2020 um planmäßige Abschreibungen vermindert.

Dem stehen Objektfinanzierungen in Höhe von 50,7 Mio. € (2019: 89,9 Mio. €), Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen mit 76,4 Mio. € (2019: 41,3 Mio. €) und das Eigenkapital mit 7,3 Mio. € (2019: 18,3 Mio. €) gegenüber. Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sowie die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen sind in voller Höhe innerhalb eines Jahres fällig.

Das Umlaufvermögen beinhaltet im Wesentlichen mit 6,2 Mio. € Forderungen gegen verbundene Unternehmen (2019: 18,9 Mio. €) und mit 1,4 Mio. € (2019: 1,5 Mio. €) sonstige Vermögensgegenstände. Darüber hinaus bestanden zum Bilanzstichtag Guthaben bei Kreditinstituten in Höhe von 0,5 Mio. € (2019: 2,7 Mio. €).

Das Eigenkapital belief sich zum Bilanzstichtag auf 7,3 Mio. € (2019: 18,3 Mio. €), das entspricht einer Eigenkapitalquote von 5,3 % (2019: 11,8 %). Der Rückgang der Eigenkapitalquote resultiert aus dem im Geschäftsjahres 2020 erzielten Jahresfehlbetrag.

2.8 Kapitalstruktur und Finanzierungsquellen der Gesellschaft

Die Eigenkapitalquote beträgt zum 31. Dezember 2020 5,3 %. Daneben bestehen insbesondere Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und verbundenen Unternehmen.

Es wird davon ausgegangen, dass jederzeit ausreichende finanzielle Mittel zur Verfügung stehen werden, um den finanziellen Verpflichtungen der Gesellschaft jederzeit nachzukommen.

Zur Sicherung des Bankdarlehens wurden Grundschulden eingetragen. Darüber hinaus erfolgten im Wesentlichen Verpfändungen von Bankkonten, Mietforderungen und Versicherungsansprüchen.

2.9 Finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

Bei der Steuerung des Unternehmens konzentriert sich die Geschäftsführung auf die finanziellen Leistungsindikatoren Umsatzerlöse sowie den Jahresüberschuss. Als nichtfinanzielle Leistungsindikatoren dienen die Vermietungsquote und die durchschnittliche gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge.

Die Umsatzerlöse sind im Geschäftsjahr 2020 nach 12,4 Mio. € im Vorjahr auf 8,7 Mio. € zurückgegangen. Diese Entwicklung resultiert im Wesentlichen aus der Strategie, das Objekt neu am Markt zu positionieren und hierfür auslaufende Mietverträge nicht zu verlängern sowie mit einem Teil der Mieter Aufhebungsvereinbarungen zu verhandeln. Im Geschäftsjahr 2020 wurde ein Jahresfehlbetrag in Höhe von 10,9 Mio. € (2019: Jahresüberschuss in Höhe von 1,5 Mio. €) erzielt.

Die Immobilie weist zum 31. Dezember 2020 eine Vermietungsquote von 55 % und eine durchschnittliche gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge (WAULT) von 2,7 Jahren auf.

3. Chancen- und Risikobericht

3.1 Einleitung

Frühzeitige Risikoerkennung und unverzügliche aktive Gegensteuerung haben in der OFFICEFIRST Real Estate GmbH einen hohen Stellenwert.

Die OFFICEFIRST Real Estate GmbH hat ein strukturiertes Risikofrüherkennungssystem eingerichtet. Dazu gehören neben einer strukturierten Chancen- und Risikoberichterstattung ein internes Kontrollsystem sowie ein an den Risiken des Geschäfts ausgerichtetes Compliance-System.

Die Geschäftsführung nutzt das unternehmensweite Chancen- und Risikomanagement, dessen Ziel es ist, die relevanten Chancen und Risiken frühzeitig zu erkennen, um hinsichtlich ihrer Auswirkungen adäquat zu reagieren und an die zuständigen Entscheidungsträger zu kommunizieren. Das Chancen- und Risikomanagement soll sicherstellen, dass die notwendigen Maßnahmen ergriffen werden, um Chancen erfolgreich zu nutzen und Risiken effektiv zu steuern und diese damit weitestgehend zu minimieren. Potenzielle Schäden oder die Gefährdung des Fortbestands des Unternehmens sollen dadurch verhindert werden.

Die Kontrolle hinsichtlich der Einhaltung von genehmigten Budgets erfolgt über die Kostenverfolgung durch die Gesellschaft und das zur Verfügung stehende EDV-Instrument Yardi.

3.2 Wesentliche Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung

Gesamteinschätzung der Risiken

Die Geschäftsführung hat für alle identifizierte Risiken entsprechende Vorsichtsmaßnahmen getroffen. Bestandsgefährdende Risiken liegen derzeit nicht vor.

Aus Sicht der Gesellschaft bestehen folgende Einzelrisiken und -chancen:

Leistungswirtschaftliche Chancen und Risiken

Die Bewertungen der von der Gesellschaft gehaltenen Immobilie ist über die Kapitalkosten elementar mit den Erwartungen der Investoren verbunden und unterliegen daher den Schwankungen der Investmentmärkte.

Das Objekt befindet sich in sehr guter Lage im Münchner Werksviertel. Der Büroimmobilienmarkt in München zählt zu den stärksten Büromärkten in Deutschland. Die Mietpreisspanne im Teilmarkt Zentrum Süd-Ost, in welchem sich das Objekt befindet, beträgt für 2020 nach Auswertung von Colliers zwischen 17,00 €/ m ² und 34,00 €/ m ².

(Quelle: Colliers - München Marktbericht - Büro- und Investmentmarkt, 2020/2021)

Die Immobilie wurde im April 2021 zu einem wesentlich über dem Buchwert liegenden Kaufpreis veräußert.

Es sind in 2021 keine nennenswerten Mietausfälle aufgrund der Coronapandemie zu verzeichnen gewesen.

Finanzwirtschaftliche Risiken

Die Irene Propco 31 (TARDIS) Verwaltungsges Vermietungs GmbH ist durch ihre Geschäftstätigkeit verschiedenen finanziellen Risiken ausgesetzt. Dies sind insbesondere das Liquiditätsrisiko und das Zinsrisiko. Das Risikomanagement erfolgt im Bereich Treasury auf Basis der von den Unternehmensorganen verabschiedeten Richtlinien.

Liquiditätsrisiken

Ein Liquiditätsrisiko ergibt sich vor allem, wenn ungeplant ein Finanzierungsbedarf entsteht.

Konzernweite Finanzplanungsinstrumente sichern die frühzeitige Erkennung der Liquiditätssituation. Diese Systeme zeigen mit einem Planungshorizont von bis zu drei Jahren die zu erwartende Entwicklung der Liquidität auf.

Mit Hilfe einer Liquiditätsplanung wird sichergestellt, dass neben dem geplanten Finanzierungsbedarf auch unvorhergesehener Liquiditätsbedarf bedient werden kann. Dazu werden ausreichende freie Banklinien und/oder liquide Mittel vorgehalten bzw. mit langem zeitlichem Vorlauf die üblichen Buy-and-Sell Planungen dem möglichen Liquiditätsbedarf angepasst.

Mögliche weitere Risiken können sich aus der Laufzeit von Darlehen und aus den Anforderungen aus den Darlehensverträgen (Covenants) ergeben. Die Einhaltung der Darlehensbedingungen wird regelmäßig überwacht.

Das Bankdarlehen wurde im Mai 2021 zurückgeführt.

Zinsrisiken

Zinsänderungsrisiken treten durch marktbedingte Schwankungen der Zinssätze auf. Sie wirken sich auf die Höhe der Zinsaufwendungen im Geschäftsjahr aus. Die Kreditmargen sind abhängig von den Marktverhältnissen und der Bonität der Irene Propco 31 (TARDIS) Verwaltungsges Vermietungs GmbH. Änderungen der Margen können auftreten bei Kreditneugeschäften, bei Prolongationen von bestehenden Darlehen oder bei Covenant-Verstößen.

Derzeit verfügt die Gesellschaft über ausreichende liquide Mittel, so dass eine Neuaufnahme von Darlehen nicht erforderlich ist. Die Einhaltung der Darlehensbedingungen wird regelmäßig überwacht.

Sonstige Risiken

Rechtliche Risiken

In der Irene Propco 31 (TARDIS) Verwaltungsges Vermietungs GmbH sind keine Rechtsstreitigkeiten anhängig oder drohend, die existenzielle Risiken bergen.

Schadensrisiken

Die Irene Propco 31 (TARDIS) Verwaltungsges Vermietungs GmbH hat sich gegen die Risiken aus dem operativen Geschäft in dem erforderlichen Umfang versichert und überprüft den Versicherungsbestand fortlaufend mit einem der großen Maklerbüros.

Steuerliche Risiken

Die Irene Propco 31 (TARDIS) Verwaltungsges Vermietungs GmbH unterliegt den jeweils geltenden steuerlichen Rechtsvorschriften. Ergebnis- und Liquiditätsrisiken können sich aus Änderungen der Steuergesetze bzw. der Rechtsprechung und unterschiedlicher Auslegung existierender Vorschriften ergeben. Diese Risiken können im Zusammenhang mit Betriebsprüfungen, finanzgerichtlichen sowie außergerichtlichen Verfahren eintreten.

4. Prognosebericht

Bereits im Geschäftsjahr 2020 wurde mit der aktiven Vermarktung der Immobilie begonnen und durch notarielle Urkunde Nr. 961/2021 HL des Notars Dr. Arne Helms vom 16. April 2021 hat die Gesellschaft die bisher in ihrem Besitz befindliche Immobilie an einen externen Investor veräußert. Der Besitzübergang erfolgte zum 1. August 2021.

Für das Geschäftsjahr 2021 wird ein Umsatz in Höhe von 4,7 Mio. € sowie aufgrund des Verkaufs des letzten Objektes der Gesellschaft ein Jahresüberschuss im unteren dreistelligen Millionenbereich prognostiziert. Weiterhin erwartet die Geschäftsführung für 2022 Umsatzerlöse von 0,1 Mio. € sowie nach Abzug der objektbezogenen Kosten von rund 0,7 Mio. € und nach Berücksichtigung von Zinsen einen Jahresfehlbetrag im oberen einstelligen Millionenbereich.

Die Gesellschafter stehen derzeit im Austausch zur zukünftigen Funktion und Struktur der Gesellschaft.

Luxemburg 11 April 2022

Irene Propco 31 (TARDIS) Verwaltungsges Vermietungs GmbH,

vertreten durch:

Jean-François Bossy, Director

Sandrine Honnart, Director

Michael Dietrich, Director