AIRE Bundeskanzlerplatz Verwaltungs GmbH

Monheim am Rhein

Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2022

Bilanz zum 31. Dezember 2022

AKTIVA

	31.12.2022 EUR	31.12.2022 EUR	31.12.2021 TEUR
A. ANLAGEVERMÖGEN
Sachanlagen
andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung		4.404,00	6
B. UMLAUFVERMÖGEN
I. Vorräte
1. unfertige Erzeugnisse, unfertige Leistungen	196.234.882,18		135.521
2. erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen	-162.709.906,66	33.524.975,52	-135.521
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	8.490.135,31		20.038
2. sonstige Vermögensgegenstände	8.093.220,14	16.583.355,45	25.833
III. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten		797.530,76	4.957
C. RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN		4.749,21	32
D. NICHT DURCH EIGENKAPITAL GEDECKTER FEHLBETRAG		14.542.680,56	1.958
		65.457.695,50	52.824
PASSIVA
	31.12.2022 EUR	31.12.2022 EUR	31.12.2021 TEUR
A. EIGENKAPITAL
I. gezeichnetes Kapital	25.000,00		25
II. Kapitalrücklage	10.525.000,00		10.525
III. Verlustvortrag	-12.507.608,19		-19.792
IV. Jahresfehlbetrag (Vorjahr: Jahresüberschuss)	-12.585.072,37		7.284
V. nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag	14.542.680,56	0,00	1.958
B. RÜCKSTELLUNGEN
1. Steuerrückstellungen	357.772,25		514
2. sonstige Rückstellungen	10.200.441,59	10.558.213,84	14.798
C. VERBINDLICHKEITEN
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	30,00		0
2. erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen	0,00		5.160
3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	15.614.372,11		12.387
4. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern	22.579.741,62		9.306
5. Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	22.356,60		0
6. sonstige Verbindlichkeiten	16.682.981,33	54.899.481,66	10.659
		65.457.695,50	52.824

Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022

	2022 EUR	2022 EUR	2021 TEUR
1. Umsatzerlöse		1.991.038,30	180.130
2. Veränderung des Bestands an unfertigen Erzeugnissen		60.713.658,66	-42.849
3. sonstige betriebliche Erträge		467.690,80	0
4. Materialaufwand
Aufwendungen für bezogene Leistungen		-58.355.071,93	-115.476
5. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen		-1.614,00	-2
6. sonstige betriebliche Aufwendungen		-10.973.781,00	-3.842
7. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	29.682,01		33
davon von Gesellschaftern: EUR 29.681,83 (Vorjahr: TEUR 23)
8. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	-6.612.767,21	-6.583.085,20	-10.195
davon an Gesellschafter: EUR 1.238.383,33 (Vorjahr: TEUR 481)
9. Ergebnis vor Steuern		-12.741.164,37	7.799
10. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag		156.092,00	-514
11. Ergebnis nach Steuern / Jahresfehlbetrag (Vorjahr: Jahresüberschuss)		-12.585.072,37	7.284

Anhang für das Geschäftsjahr 2022

1. Allgemeine Angaben zur Gesellschaft

Firma:	AIRE Bundeskanzlerplatz Verwaltungs GmbH
Sitz:	Monheim am Rhein
Registergericht:	Amtsgericht Düsseldorf
Registernummer:	HRB 77008

Die Gesellschaft ist nach den in § 267 HGB bezeichneten Größenmerkmalen als große Gesellschaft zu behandeln. Das Geschäftsjahr entspricht dem Kalenderjahr.

Die Gesellschaft weist zum Bilanzstichtag einen nicht durch Eigenkapital gedeckten Fehlbetrag in Höhe von TEUR 14.543 aus und ist damit bilanziell überschuldet. Ein buchmäßiger Fehlbetrag ist nicht Tatbestand einer Überschuldung der Gesellschaft im Sinne der Insolvenzordnung. Ein insolvenzauslösender Tatbestand nach § 19 Abs. 2 Satz 1 InsO läge im Fall eines im Überschuldungsstatus ermittelten negativen Reinvermögens vor, es sei denn, die Fortführung des Unternehmens ist nach den Umständen überwiegend wahrscheinlich.

Zum Bilanzstichtag weist die Gesellschaft Verbindlichkeiten aus Darlehen einschließlich Zinsen gegenüber der Art-Invest Real Estate GmbH & Co. KG i. H. v. TEUR 23.980 aus. Die Art-Invest Real Estate GmbH & Co. KG hat über den Betrag von TEUR 23.980 einen Rangrücktritt erklärt. Aufgrund dieses Rangrücktritts ist eine Überschuldung im Sinne des § 19 der Insolvenzordnung nicht gegeben.

2. Allgemeine Angaben zur Bilanzierung und Bewertung

Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2022 ist unter Beachtung der einschlägigen Vorschriften des Handelsgesetzbuches (§§ 238 ff.), des GmbH-Gesetzes sowie der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung aufgestellt worden.

In Anwendung der Regelungen des § 42 Abs. 3 GmbHG und des § 265 Abs. 5 HGB wurden zum Zwecke der Klarheit und Übersichtlichkeit der Bilanz der Posten "Verbindlichkeiten" durch "Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern" weitergehend untergliedert.

Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren gegliedert.

Das Gliederungsschema gem. § 275 HGB wurde zur verbesserten Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wie folgt angepasst:

―	Einfügen der Zwischensumme "Ergebnis vor Steuern".

3. Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

a) Allgemeines

Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sind gegenüber dem Vorjahr unverändert.

b) Anlagevermögen

Sachanlagen

Die Sachanlagen sind mit den Anschaffungskosten, vermindert um planmäßige lineare Abschreibungen (Nutzungsdauer zwischen 1 und 7 Jahren), bewertet. Vermögensgegenstände mit Anschaffungskosten von EUR 250,00 bis unter EUR 1.000,00 werden in einem Sammelposten zusammengefasst und über fünf Jahre linear abgeschrieben. Der Abgang wird nach 7 Jahren unterstellt.

c) Vorräte

Die unfertigen und fertigen Erzeugnisse sind mit den Material- und Fertigungseinzelkosten sowie den Sondereinzelkosten der Fertigung zuzüglich angemessener Teile der Material- und Fertigungsgemeinkosten und des Wertverzehrs des Anlagevermögens bewertet. Die nach § 255 Abs. 3 HGB aktivierungsfähigen Finanzierungskosten, die auf die Herstellung des Gebäudes entfallen, wurden in die Herstellungskosten einbezogen. Die Ermittlung erfolgte im Rahmen der Einzelbewertung.

Die erhaltenen Anzahlungen werden, soweit sie auf die aktivierten unfertigen Erzeugnisse entfallen, gemäß § 268 Abs. 5 HGB aktivisch vom Vorratsbestand abgesetzt. Soweit Anzahlungen nicht durch unfertige Erzeugnisse gedeckt sind, werden sie unter den Verbindlichkeiten ausgewiesen.

d) Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände werden grundsätzlich zum Nennwert angesetzt.

Fremdwährungsforderungen liegen nicht vor.

e) Liquide Mittel

Die liquiden Mittel sind zum Nennwert angesetzt.

f) Steuerrückstellungen und sonstige Rückstellungen

Die Steuerrückstellungen und die sonstigen Rückstellungen sind unter Berücksichtigung von Preis- und Kostensteigerungen in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt worden.

g) Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten sind mit ihren Erfüllungsbeträgen bewertet.

4. Angaben zur Bilanz

a) Anlagevermögen

Zur Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens wird auf den separat dargestellten Anlagenspiegel verwiesen (vgl. Anlage 1 zum Anhang).

b) Vorräte

Aktivierungsfähige Finanzierungskosten, die auf die Herstellung des Gebäudes entfallen, wurden in Höhe von TEUR 5.869 (Vorjahr: TEUR 5.116) in die Herstellungskosten einbezogen.

c) Sonstige Rückstellungen

In den sonstigen Rückstellungen sind im Wesentlichen Rückstellungen für noch auszuführende Arbeiten in Höhe von TEUR 4.569 (Vorjahr: TEUR 14.513), für drohende Verluste aus dem Projekt "Kanzlerplatz" in Höhe von TEUR 5.560 (Vorjahr: TEUR 0) sowie eine Rückstellung für Mietgarantie in Höhe von TEUR 13 (Vorjahr: TEUR 256) enthalten.

d) Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern betreffen erhaltene Darlehen einschl. Zinsen in Höhe von TEUR 23.980 (Vorjahr: TEUR 10.941) sowie Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von TEUR 100 (Vorjahr: TEUR 0). Diese Verbindlichkeiten wurden saldiert mit Forderungen aus ausgereichten Darlehn einschl. Zinsen in Höhe von TEUR 1.500 (Vorjahr: TEUR 1.636).

Die Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, betreffen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von TEUR 22 (Vorjahr: TEUR 0).

Bei den Verbindlichkeiten ergeben sich die Restlaufzeiten und Besicherungen aus dem als Anlage 2 zum Anhang beigefügten Verbindlichkeitenspiegel.

5. Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung

Unter den Umsatzerlösen sind Mieterträge i. H. v. TEUR 1.380 (Vorjahr: TEUR 323) und Erträge aus Mietsonderwünschen sowie Ausbauleistungen i. H. v. TEUR 596 (Vorjahr: TEUR 6.940) enthalten.

6. Sonstige Angaben

a) Angaben zu Mitarbeitern

Die Gesellschaft beschäftigte im Geschäftsjahr 2022 keine Mitarbeiter.

b) Angaben zu Geschäftsführung und Aufsichtsorganen

Die Geschäftsführung bestand im Berichtszeitraum aus folgenden Mitgliedern:

Herrn Dr. Markus Wiedenmann, Dipl.-Ingenieur, Köln

Herrn Dr. Ferdinand Spies, Dipl.-Kaufmann, München

Herrn Arne Hilbert, Dipl.-Volkswirt, Bergisch Gladbach

Herrn Andreas Stolz, Dipl.-Ingenieur, Monheim am Rhein (bis zum 27. Februar 2023)

Die Geschäftsführer sind jeweils alleinvertretungsberechtigt und von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit.

Die Geschäftsführer beziehen keine Vergütung von der Gesellschaft.

c) Angaben zu Abschlussprüferhonoraren

Im Geschäftsjahr 2022 wurde vom Abschlussprüfer ein Gesamthonorar in Höhe von TEUR 4 berechnet. Dieses entfällt in voller Höhe auf Abschlussprüfungsleistungen.

d) Angaben zu Konzernbeziehungen

Die Gesellschaft ist weiterhin gemäß § 271 Abs. 2 HGB i. V. m. § 290 HGB ein verbundenes Unternehmen der Zech Group SE, Bremen, welche den Konzernabschluss für den größten Kreis von Unternehmen aufstellt, sowie der Art-Invest Real Estate GmbH & Co. KG, Köln, welche den Konzernabschluss für den kleinsten Kreis von Unternehmen aufstellt. Beide Konzernabschlüsse werden im Unternehmensregister veröffentlicht.

e) Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Schluss des Geschäftsjahres

Weitere Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Schluss des Geschäftsjahres haben sich nicht ergeben.

f) Angaben zum Ergebnisverwendungsvorschlag oder -beschluss

Die Geschäftsführung schlägt vor, das Ergebnis auf neue Rechnung vorzutragen.

Monheim am Rhein, den 17. Juni 2024

gez. Dr. Markus Wiedenmann, Geschäftsführer

gez. Dr. Ferdinand Spies, Geschäftsführer

gez. Arne Hilbert, Geschäftsführer

Verbindlichkeitenspiegel zum 31. Dezember 2022

	Gesamtbetrag	davon mit einer Restlaufzeit				Art und Form der Sicherheit
	EUR	bis 1 Jahr EUR	über 1 Jahr EUR	über 5 Jahre EUR	gesicherte Beträge EUR
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	30,00	30,00	0,00	0,00	0,00
(Vorjahr)	(0,00)	(0,00)	(0,00)	(0,00)	(0,00)
2. erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
(Vorjahr)	(5.160.199,48)	(5.160.199,48)	(0,00)	(0,00)	(0,00)
3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	15.614.372,11	15.614.372,11	0,00	0,00	15.614.372,11	Eigentumsvorbehalte
(Vorjahr)	(12.387.215,88)	(12.387.215,88)	(0,00)	(0,00)	(12.387.215,88)	Eigentumsvorbehalte
4. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern	22.579.741,62	1.579.741,62	21.000.000,00	0,00	0,00	Forderungsabtretung
(Vorjahr)	(9.305.871,41)	(9.305.871,41)	(0,00)	(0,00)	(0,00)
5. Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	22.356,60	22.356,60	0,00	0,00	0,00
(Vorjahr)	(51,90)	(51,90)	(0,00)	(0,00)	(0,00)
6. sonstige Verbindlichkeiten	16.682.981,33	16.682.981,33	0,00	0,00	0,00
(Vorjahr)	(10.658.842,43)	(10.658.842,43)	(0,00)	(0,00)	(0,00)
	54.899.481,66	33.899.481,66	21.000.000,00	0,00	15.614.372,11
	(37.512.181,10)	(37.512.181,10)	(0,00)	(0,00)	(12.387.215,88)

Entwicklung des Anlagevermögens im Geschäftsjahr 2022

	Anschaffungs- und Herstellungskosten				kumulierte Abschreibungen
	1.1.2022 EUR	Zugänge EUR	Abgänge EUR	31.12.2022 EUR	1.1.2022 EUR	Zugänge EUR
Sachanlagen
andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	11.295,88	0,00	0,00	11.295,88	5.277,88	1.614,00
	11.295,88	0,00	0,00	11.295,88	5.277,88	1.614,00

	kumulierte Abschreibungen		Buchwerte
	Abgänge EUR	31.12.2022 EUR	31.12.2022 EUR	31.12.2021 EUR
Sachanlagen
andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	0,00	6.891,88	4.404,00	6.018,00
	0,00	6.891,88	4.404,00	6.018,00

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2022

der AIRE Bundeskanzlerplatz Verwaltungs GmbH, Köln

I. Grundlagen des Unternehmens

Die AIRE Bundeskanzlerplatz Verwaltungs GmbH (nachfolgend: BKP GmbH oder Gesellschaft) gehört zur Art-Invest Gruppe, welche eine Immobilien-Projektentwicklungsgesellschaft mit Hauptsitz in Monheim am Rhein ist. Gegenstand der Gesellschaft ist die Realisierung des Projektes "Neuer Kanzlerplatz" in Bonn. Bei diesem Projekt handelt es sich um ein Ensemble aus drei polygonalen Gebäuden mit einem Hochhaus von 101,5 Metern und einer Tiefgarage. Der "Neue Kanzlerplatz" vereint innovative Bürolösungen auf insgesamt 66.000 m ² oberirdischer Bruttogeschossfläche und 950 Stellplätze in einer dreigeschossigen Tiefgarage. Mit notariell beurkundetem Kaufvertrag (UR-Nr. 3173/2018 HE, des Notars Dr. Rolf-Hermann Henniges, Amtssitz Hamburg) vom 21./22. Dezember 2018 hat die Gesellschaft die drei Gebäudeteile im Rahmen eines Forward Deals - ein durch die Gesellschaft noch zu realisierendes Bauvorhaben - veräußert.

Im Jahr 2021 konnten die Mietflächen des Hauses 2 und des Hauses 3 erfolgreich an den Mieter Deutsche Bank AG übergeben werden, sodass die kaufvertraglichen Voraussetzungen für das Closing 2 erfüllt wurden.

Im Jahr 2022 wurden bei den Häusern 2 und 3 die Restleistungen und Mängelbeseitigung weiterverfolgt sowie die noch ausstehenden Mietvertragsnachträge mit der Deutschen Bank AG unterzeichnet, so dass die Kaufpreiszahlung von Union Investment ausgelöst wurde. Im Haus 1 wurde der Flachbau erfolgreich in Betrieb genommen und weitere Mietverträge abgeschlossen. Hierdurch konnte über das Ensemble aller drei Gebäudeteile eine Vermietungsquote von 98,7 % erreicht werden.

II. Wirtschaftsbericht

1. Entwicklung der Gesamtwirtschaft

Die Weltkonjunktur hat sich im Jahresverlauf 2022 vor dem Hintergrund hoher Energiepreise und großer Unsicherheit abgeschwächt. Dazu trägt mittlerweile auch die Geldpolitik in den USA und Europa bei, die angesichts hoher Inflationsraten mit starken Erhöhungen der Leitzinsen reagiert hat.

Die Risiken haben Ende 2022 weiter zugenommen. Die hauptsächliche Ursache bleibt weiter der russische Angriffskrieg gegen die Ukraine. Dieser dämpft weltweit das Wachstum, treibt die Inflation und verstärkt Rohstoffknappheiten. Von höheren Energiepreisen ist Europa besonders betroffen. Nach Einschätzung des Sachverständigenrates vom November 2022 ist die Stimmung bei Unternehmen und Konsumenten weltweit wenig zuversichtlich. Der Internationale Währungsfonds schätzt die konjunkturellen Abwärtsrisiken als hoch ein.

Nach Einschätzung des Instituts für Weltwirtschaft in Kiel (IfW) steht der deutschen Wirtschaft zwar ein schwaches Winterhalbjahr bevor. Seit dem Herbst sollen sich aber die konjunkturellen Aussichten aufgehellt haben. Die Großhandelspreise für Gas und Strom sind in den vergangenen Monaten deutlich gesunken. Die Belastungen der privaten Haushalte und Unternehmen durch hohe Energiekosten sollen durch sogenannte Preisbremsen abgefedert werden.

Auf Grundlage der ersten vorläufigen Ergebnisse des Statistischen Bundesamtes hat das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt in Deutschland im Jahr 2022 um 1,9 Prozent zugenommen. Als Gründe werden nachlassende Lieferengpässe und Nachholeffekte der Corona-Pandemie genannt. Der private Konsum hat mit 4,6 Prozent stark expandiert.

Für 2023 wird von einem weiteren Anstieg von 0,3 Prozent ausgegangen, nachdem die Prognose im Herbst 2022 für 2023 noch von einem Rückgang von 0,7 Prozent ausgegangen ist. Für 2024 wird mit einem Anstieg von 1,3 Prozent gerechnet (Herbst 2022: 1,7 Prozent). Nachdem die Europäische Zentralbank die Leitzinsen über elf Jahre lang auf einem Niveau von unter 1 Prozent belassen hat, erfolgten in der Zeit vom 21. Juli 2022 bis zum 27. Juli 2023 neun Zinserhöhungen bis auf ein Niveau von 4,25 Prozent. Damit wurde zwar kein historischer Höchststand erreicht, jedoch sind die Leitzinsen historisch in sehr kurzer Zeit sehr stark gestiegen. Das IfW rechnet damit, dass der Zinshöhepunkt im ersten Halbjahr 2023 erreicht sein wird, substanzielle Zinssenkungen jedoch wohl erst im Jahr 2024 erfolgen werden.

2. Entwicklung der Immobilienmärkte

Nach dem Rekordjahr 2021, mit Sondereffekten wie z. B. die Übernahme der Deutsche Wohnen durch die Vonovia (22 Mrd. €), haben sich die Transaktionen im Immobilienmarkt 2022 reduziert und liegen mit 67 Mrd. € leicht über dem Wert des Jahres 2016. Damit reagierte der Investmentmarkt auf die massiv veränderten Rahmenbedingungen, die insbesondere durch den russischen Angriffskrieg auf die Ukraine ausgelöst wurden. Die geopolitischen Verwerfungen in Osteuropa, gepaart mit hoher Inflation, Zinsanstieg und stark gestiegenen Bau- und Energiekosten verunsichern Immobilien-Investoren. Dies wirkte sich insbesondere auf Investitionen im Wohnimmobilienmarkt aus. Ohne die beschriebenen Sondereffekte im Jahr 2021 sanken die Investitionen von 52,9 Mrd. € im Vorjahr auf 12,8 Mrd. € im Jahr 2022. Dagegen konnten sich die Investitionen in Gewerbeimmobilien in Höhe von 54,2 Mrd. € mit einem Rückgang von rund 13 Prozent gut behaupten.

Markt für Gewerbeimmobilien

Grundsätzlich ist der Markt für Gewerbeimmobilien in Deutschland im Vergleich zu anderen europäischen Ländern dezentral geprägt und aufgrund der zahlreichen leistungsstarken Wirtschaftszentren regional stark diversifiziert. Somit lassen sich insbesondere die A-Städte durch ein hohes Büroflächenvolumen mit einer Konzentration der Transaktionstätigkeit charakterisieren.

Transaktionsvolumen bei Gewerbeimmobilien in Deutschland nach Hauptnutzungsart und Anteilen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum:

in Mrd. €	2022	Anteil	2021	Anteil
Büro	22,3	41 %	30,7	48 %
Logistik	10,1	19 %	9,9	16 %
Einzelhandel	9,4	17 %	8,7	14 %
Hotel	1,9	4 %	2,5	4 %
Sonstige	10,4	19 %	12,3	19 %
Gewerbeimmobilien	54,1	100 %	64,1	100 %

Das Transaktionsvolumen lag bei 54,1 Mrd. € und damit rund 7 Mrd. € niedriger als im Jahr 2021. Unter allen Assetklassen belegten erneut Büroimmobilien den Spitzenplatz mit einem Transaktionsvolumen von 22,3 Mrd. € (2021: 30,7 Mrd. €). Dies entspricht einem Minus von rund 8,4 Mrd. € bzw. 27 Prozent. Der Marktanteil der Büroimmobilien liegt mit 41 Prozent leicht unter dem Vorjahresniveau.

Einmal mehr haben die A-Städte den Bürovermietungsmarkt dominiert. Sie konnten ihren Flächenumsatz um zirka 4 Prozent steigern, während der Gesamtmarkt um rund 5 Prozent auf 5,5 Mio. m ² (2021: 5,9 Mio. m ² ) nachgegeben hat. Sie trugen mit 3,1 Mio. m ² MFG (Mietfläche für gewerblichen Raum) rund 57 Prozent zum Gesamtergebnis bei. Entsprechend mussten B-D Städte deutliche Rückgänge bei der Büroflächennachfrage hinnehmen. In allen A-Städten hat sich der gewichtete Durchschnitt der Spitzenmieten von 35,70 auf 38,60 €/m ² MFG erhöht. Nach zwölf Jahren sinkender Renditen hat sich im Jahr 2022 eine Trendwende ergeben. Die gewichtete Nettoanfangsrendite lag in den A-Städten bei 3,2 Prozent und damit rund 40 Basispunkte über dem Vorjahr.

Es ist zu erkennen, dass neue Herausforderungen den zukünftigen Erfolg am Immobilienmarkt bestimmen. Dazu zählen vor allem Themen wie Nachhaltigkeit und Digitalisierung, der gesellschaftliche Wandel, die anhaltend hohe Inflation, das steigende Zinsumfeld und geopolitische sowie weltwirtschaftliche Unwägbarkeiten.

3. Entwicklung der Gesellschaft

a) Ertragslage

	2022 T€	2021 T€	Veränderung T€
Umsatzerlöse	1.991	180.130	-178.139
Bestandsveränderung	60.714	-42.849	103.563
Materialaufwand	-58.355	-115.476	57.121
sonstige betriebliche Aufwendungen	-10.974	-3.842	-7.132
EBITDA	-6.624	17.963	-24.587
EBT	-12.741	7.799	-20.540
Ergebnis nach Steuern / Jahresfehlbetrag (Vorjahr: Jahresüberschuss)	-12.585	7.285	-19.870

Die BKP GmbH erreichte im Jahr 2022 einen Jahresfehlbetrag in Höhe von 12.585 TEUR (2021: Jahresüberschuss i. H. v. 7.285 TEUR). Der Verlust resultiert im Wesentlichen aus den sonstigen betrieblichen Aufwendungen und aus den nicht aktivierbaren Finanzierungskosten für die geleisteten Kaufpreistranchen des Käufers Union Investment.

Unter den sonstigen betrieblichen Aufwendungen ist eine Drohverlustrückstellung in Höhe von 5.560 TEUR sowie gegebene Mietgarantien der Häuser 2+3 (3.438 TEUR) abgebildet.

b) Vermögens und Finanzlage

wesentliche Bilanzposten Aktiva	2022 T€	2021 T€	Veränderung T€
Anlagevermögen	4	6	-2
Vorräte	33.525	0	33.525
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	16.583	45.871	-29.288
liquide Mittel	798	4.957	-4.159
Rechnungsabgrenzungsposten	5	32	-27
Bilanzsumme	50.915	50.866	12.634
Passiva
Rückstellungen	10.558	15.312	-4.754
Anzahlungen/Verbindlichkeit Lieferung und Leistung	15.614	17.547	-1.933
Verbindlichkeiten
Gesellschafter/Beteiligungsverhältnis	22.602	9.306	13.296
sonstige Verbindlichkeiten	16.683	10.659	6.024
Bilanzsumme	50.915	50.866	12.634
Eigenkapital	-14.543	-1.958	12.585
Eigenkapitalquote	-22,2 %	-3,7 %	-18,5 %

Im Berichtsjahr ergibt sich eine Bilanzsumme von 50.915 TEUR (2021: 50.866 TEUR). Auf der Aktivseite kennzeichnen vor allem die Vorräte mit 33.525 TEUR aus den Bauleistungen Haus 1 sowie die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände mit 16.583 TEUR das Bild, bei dem es sich um Forderungen aus dem Closing 2 mit Union Investment sowie mit 7.911 TEUR aus Anzahlungsvorgängen von den Nachunternehmen ARGE TGA und IGM handelt.

Die Passivseite wird durch Rückstellungen, Anzahlungen bzw. Verbindlichkeiten aus Lieferung und Leistung geprägt.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern i. H. v. 22.580 TEUR (2021: 9.306 TEUR) sind im Vergleich zum Vorjahr gestiegen und betrifft im Wesentlichen erhaltene Darlehen gegenüber der Art-Invest Real Estate GmbH & Co. KG.

Bei den sonstigen Verbindlichkeiten handelt es sich im Wesentlichen um die Verzinsung der Kaufpreistranchen des Käufers Union Investment.

Im Vergleich zum vergangenen Jahr (2021: -3,7 %) ist die Eigenkapitalquote 2022 um 18,5 Prozentpunkte auf -22,2 % gesunken.

4. Gesamtaussage

Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2022 ist stabil und sämtliche finanzielle Verpflichtungen wurden eingehalten. Die Gesellschaft war auch im Jahr 2022 jederzeit in der Lage, seinen Zahlungsverpflichtungen vollumfänglich nachzukommen. Das Projektteam ist darauf ausgerichtet, Verbindlichkeiten stets innerhalb der Zahlungsfrist zu begleichen und Forderungen innerhalb der Zahlungsziele zu vereinnahmen.

III. Prognosebericht

Wir gehen für das Jahr 2023 von einer langsamen Erholung der Weltwirtschaft aus, wenngleich mit kleineren Wachstumsraten als im Jahr 2022. Dies wird vor allem auf die nachlassende Erholung nach der Pandemie, den russischen Angriffskrieg gegen die Ukraine und die strafferen geldpolitischen und finanziellen Rahmenbedingungen zurückgeführt. Aufgrund weiterer erwarteter Zinserhöhungen der EZB im Jahr 2023, Belastung der Weltwirtschaft durch den Krieg sowie Rohstoffknappheit wird damit gerechnet, dass die Immobilienmärkte in Deutschland im Jahr 2023 herausfordernd bleiben.

Im Verlauf des Geschäftsjahres 2023 sind keine wesentlichen oder bestandsgefährdenden Einflüsse der Gesellschaft eingetreten. Anfang 2023 konnten die von der Deutschen Bank AG zurückgegebenen Flächen des Flachbaus Haus 1 erfolgreich an die BIMA (Bundeszentrale für politische Bildung und Bundeskartellamt) mit ca. 14.500 m ² vermietet werden. Im Laufe des Jahres 2023 werden sukzessive die Mietflächen des Hochbaus Haus 1 an die jeweiligen Mieter übergeben. Geplant ist ebenfalls die Übergabe der Mietflächen BIMA des Flachbaus Haus 1 zum Jahresende, was ein Closing Haus 1 zur Folge hätte.

IV. Chancen- und Risikobericht

1. Risikomanagement

Die Gesellschaft profitiert vom konzernweiten Risikomanagement der DIH AG, welches nach den in § 91 AktG formulierten Vorgaben gelebt und auf alle Tochter- und Beteiligungsunternehmen angewendet wird. Die Zech Management GmbH erbringt als Dienstleister die ausgelagerten Funktionen des Rechnungswesens und des Controllings und erstellt monatliche Soll-Ist-Vergleiche für die Geschäftsführung. Grundlage hierfür ist die Projekt-Planung der operativen Einheit, die der gesamten Geschäftsführung in halbjährlichen Projekt-Reportings (Quarterly Reporting) vorgestellt wird. Zusätzlich werden im zweiwöchigen Rhythmus Jour-Fixe Sitzungen abgehalten, in denen der Gesamtprojektleiter den für das Projekt verantwortlichen Geschäftsführer / Niederlassungsleiter über alle relevanten Themen aus dem Projekt informiert. Diese Transparenz ermöglicht der Geschäftsführung frühzeitig bestandsgefährdende Risiken bzw. Chancen zu erkennen und geeignete Maßnahmen zu ergreifen.

2. Risiken und Chancen der Immobilienwirtschaft

Neben der Immobilienbewirtschaftung gehören auch die mit dem Immobilienvermögen und der Finanzierung verbundenen Tätigkeiten zur Immobilienwirtschaft. So gehen Planung, Erstellung, Finanzierung, Bewirtschaftung, Verwaltung sowie der An- und Verkauf von Immobilien mit Risiken und Chancen einher. Wegen der überwiegend langfristigen Projektdauer ergeben sich Risiken vor allem hinsichtlich der baurechtlichen Realisierbarkeit, der geplanten Baukosten und Termine sowie Vermarktungs- und Vermietungsrisiken. Vor allem Bauzeitverzögerungen und Kostensteigerungen bei mehrjähriger Realisierungszeit der Projekte können den geplanten Projektgewinn verringern. Weiterhin besteht ein Verkaufsrisiko, wenn Verkaufserlöse für Liegenschaften oder Geschäftsanteile geringer ausfallen als die insgesamt investierten Mittel in diese Gesellschaften.

Auch im Jahr 2022 stellen die Veränderungen von Rahmenbedingungen, gesetzlichen Vorschriften, Steigerung der Zins- und Baukosten sowie der Ukraine-Krieg und die damit verbundene Energiekrise Risiken in der Immobilienwirtschaft dar.

Die Gesellschaft ist wie andere Projektentwicklungsgesellschaften abhängig von den oben genannten Entwicklungen, welche in der Risikoanalyse der Gesellschaft Berücksichtigung finden.

3. Chancen und Risiken der Gesellschaft

Die BKP GmbH als Projektentwicklungsgesellschaft unterliegt grundsätzlich den typischen Risiken der Bauzeitverzögerung und der damit verbundenen erhöhten Zinsaufwendungen, Baukostenerhöhungen, Vermarktungs- und Vermietungsrisiken.

Diese Risiken begegnet die Gesellschaft mit dem oben geschilderten Risikomanagement und der Expertise der Geschäftsführung und dem Projektteam vor Ort.

Anfang 2022 stand die Projektgesellschaft vor der Herausforderung sich mit den Nachunternehmern hinsichtlich Zeitverzug, Termineinhaltung und angekündigte Kostensteigerungen zu einigen.

Durch eine intensive Verhandlung von Nachträgen, insbesondere von baubetrieblichen Nachträgen, konnte eine weitere Erhöhung der Baukosten eingegrenzt sowie ein Zeitplan zur Einhaltung der Termine fixiert werden.

Auf der Vermietungsebene bestand bei der Deutsche Bank AG der Wunsch, die nicht benötigten Mietflächen des Flachbaus Haus 1 mit ca. 14.500 m ² an die BKP GmbH zurückzugeben. Durch intensive Vermarktungsaktivitäten des Projektteams sowie der Zustimmung des Käufers Union Investment konnte der Mietvertrag mit BIMA erfolgreich verhandelt und somit die Vermietungsquote mit knapp 100 % stabil gehalten werden.

Die Liquidität der BKP KG ist grundsätzlich durch ihren Gesellschafter Art-Invest Real Estate GmbH & Co. KG abgedeckt. Ihre Zahlungsverpflichtungen bzw. ihre Liquidität plant und überwacht die Gesellschaft laufend.

Für das Geschäftsjahr 2023 wird von einem ausgeglichenen Jahresergebnis ausgegangen.

4. Interne Kontrollsysteme

Die BKP GmbH profitiert als Konzernunternehmen der Deutschen Immobilien Holding AG bzw. der Zech Management GmbH vom einheitlich angewendeten rechnungslegungsbezogenen internen Kontroll- und Risikomanagementsystem. Die Vorgabe und Überwachung wesentlicher Prozessschritte und Termine wird hier festgelegt und kommuniziert. Ziel ist es, durch Grundsätze, Verfahren und Kontrollen die Ordnungsmäßigkeit und Verlässlichkeit der Berichterstattung der BKP GmbH sicherzustellen sowie den gesetzlichen und rechnungslegungsbezogenen Vorschriften nachzukommen. Dazu gibt es präventive, überwachende und aufdeckende Sicherungs- und Kontrollmaßnahmen im Rechnungswesen und in der Informationsverarbeitung.

Zusammenfassung:

Der Fortbestand der BKP GmbH ist nach Ansicht der Geschäftsleitung durch die aufgeführten und im Einzelnen behandelten Risiken nicht gefährdet.

Köln, den 17. Juni 2024

gez. Die Geschäftsführung

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die AIRE Bundeskanzlerplatz Verwaltungs GmbH:

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der AIRE Bundeskanzlerplatz Verwaltungs GmbH - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2022 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der AIRE Bundeskanzlerplatz Verwaltungs GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

―

entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2022 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 und

―

vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d. h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

―	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als das Risiko, dass aus Irrtümern resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
―	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.
―	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
―	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
―	beurteilen wir Darstellung, Aufbau und Inhalt des Jahresabschlusses insgesamt einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.
―	beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Unternehmens.
―	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Bremen, den 3. Juli 2024

Nordwest Revision GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Beering, Wirtschaftsprüfer

Peters, Wirtschaftsprüfer

Den Jahresabschluss zum 31.12.2022 hat die Gesellschafterversammlung am 03.07.2024 festgestellt.