Greta 24. Vermögensverwaltungs GmbH

Erlangen

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2014 bis zum 31.12.2014

Lagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2014 bis 31. Dezember 2014

Grundlagen des Unternehmens

Die Greta 24. Vermögensverwaltungs GmbH gehört zum ZBI Professional 7 Immobilienfonds und ist eine Tochtergesellschaft der ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. Siebte Professional Immobilien Holding KG (90%) sowie der ZBI Invest AG (10%). Die Gesellschaft wurde 2012 im Rahmen eines Share Deals für den Fonds erworben.

Durch die Umstellung des Geschäftsjahres auf das Kalenderjahr ist ein Rumpfwirtschaftsjahr vom 1. Juli 2013 bis 31. Dezember 2013 entstanden. Die Jahreszahlen für das Geschäftsjahr 01.01. bis 31.12.2014 sind mit den Vorjahreszahlen demnach nur bedingt vergleichbar, da diese einen Zeitraum von 6 Monaten umfassen.

Geschäftsmodell

Unternehmensgegenstand der Greta 24. Vermögensverwaltungs GmbH ist die Bewirtschaftung und der Handel mit Immobilien. Zum 31.12.2014 befinden sich sowohl Bestands- als auch Handelsimmobilien mit insgesamt 519 Wohn- und Gewerbeeinheiten im Besitz der Gesellschaft. Bei den Bestandsimmobilien liegt der Fokus auf der Vermietung und Bewirtschaftung von Wohnungen in Berlin. Neben direkten Immobilieninvestitionen werden diese auch indirekt über Beteiligungen an Immobiliengesellschaften erworben.

Wirtschaftsbericht

Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Nach einem schwachen ersten Halbjahr hat sich die deutsche Wirtschaft zum Jahresende 2014 hin wieder stabilisiert und ist auf einen Aufwärtstrend eingeschwenkt, gestützt vor allem durch die starke Binnennachfrage. Für diese prognostiziert das DIW in 2014 eine Steigerung um 1,5 % und 1,4 % in 2015. Gemäß Berechnungen des Statistischen Bundesamtes stieg das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt 2014 um 1,6 % und lag damit über dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre von 1,2 %.

Das Berliner Bruttoinlandsprodukt ist im ersten Halbjahr 2014 um 1,2 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum gestiegen. Für 2015 wird ein Wachstum von 1,7 % erwartet. Davon zeugen Wirtschaftswachstum, Arbeitsmarkt und Bevölkerungszunahme. Die Folge ist eine Zunahme der Wohnungsnachfrage, die durch das bestehende Wohnungsangebot und die Neubautätigkeit aktuell nicht befriedigt werden kann. Mieten und Kaufpreise nehmen insbesondere in den niedrigen und mittleren Preissegmenten zu. Da die Kaufpreise zwar steigen, aber im Bundesvergleich noch auf einem moderaten Niveau liegen, lassen sich in Berlin bei zuletzt stark steigenden Mieten attraktive Mietrenditen erwirtschaften.

Geschäftsverlauf und Lage

Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden Umsätze aus der Vermietung in Höhe von 4.089 TEUR (Vorjahr: 2.198 TEUR) erzielt. Zum 31.12.2014 betrug die durchschnittliche Stichtagsmiete für vermietete Wohnungen 5,87 EUR/m2 (Vorjahr: 5,75 EUR/ m2). Der Vermietungsstand nach Einheiten zum 31.12.2014 lag bei 90,2 % (Vorjahr: 93,8 %). Die Verschlechterung des Vermietungsstandes ist fast ausschließlich im Objekt Berlin-Neukölln, Karl-Marx-Platz 15 begründet. Hier läuft eine Privatisierungsmaßnahme in Verbindung mit einer vorausgehenden Sanierung und Modernisierung

des Objektes. Der Leerstand ist im Zusammenhang mit diesen Maßnahmen zu betrachten. Ohne dieses Objekt wäre im Bestand ein leichter Anstieg des Vermietungsstandes zu verzeichnen, was für die gute Qualität des Bestandes spricht. Trotz des bereits hohen Vermietungsstandes wird unter Berücksichtigung der vorstehenden Ausführungen zum Objekt Karl-Marx-Platz eine weitere Verbesserung dieser Kennzahl angestrebt.

Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden keine Umsätze aus Objektverkäufen erzielt. Somit sind in den Gesamtumsätzen neben den Umsätzen aus Vermietung und Verpachtung keine Umsätze aus dem Verkauf von Immobilien enthalten (Vorjahr: 7.165 TEUR). Dem folgend wurden kein Ergebnis aus Veräußerungsgewinnen bzw. -Verluste realisiert (Vorjahr: Veräußerungsgewinn 1.421 TEUR).

Finanzlage

Kapitalstruktur

Die Eigenkapitalquote hat sich gegenüber dem Vorjahr von 6,5% auf 6,2 % verschlechtert. Der Verschuldungsgrad ist gegenüber dem Vorjahr von 1.445 % auf 1.508 % leicht angestiegen.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten haben sich gegenüber dem Vorjahr von 39.367 TEUR auf 33.332 TEUR vermindert. Im Geschäftsjahr wurde kein neues Darlehen aufgenommen. Die Verbindlichkeiten sind durch Grundpfandrechte, Verpfändung von Geschäftsanteilen an Immobilienobjektgesellschaften sowie durch Abtretung der Rechte und Ansprüche aus bestehenden sowie zukünftigen Mietverträgen gesichert. Von den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten haben TEUR 12.704. (Vj. TEUR 18.328) eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr. Zur Absicherung des Zinsrisikos ist für ein Darlehen ein Zinsswap abgeschlossen worden. Die Kreditkonditionen blieben gegenüber dem Vorjahr im Wesentlichen unverändert.

Die Verbindlichkeiten gegen verbundene Unternehmen und sonstigen Verbindlichkeiten enthalten Verbindlichkeiten gegen Gesellschafter in Höhe 5.350 TEUR (Vorjahr: 9.680 TEUR). In Höhe von 3.821 TEUR (Vorjahr: 7.779 TEUR) handelt es sich hierbei um unbefristete Darlehen. Bei den restlichen Verbindlichkeiten gegen Gesellschafter handelt es sich um Darlehen mit einer Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

Investitionen

Die Gesamtinvestitionen für Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen betrugen im Berichtsjahr 733 TEUR (Vorjahr: 464 TEUR). Eine entscheidende Grundlage für eine nachhaltige Wertsteigerung sind zufriedene Mieter. Um eine hohe Wohnqualität zu erreichen wird kontinuierlich in Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen investiert. Insbesondere im Objekt Berlin-Neukölln, Karl-Marx-Platz 15 wurden im Zuge einer Privatisierungsmaßnahme umfangreiche Aufwendungen für Sanierung und Modernisierung getätigt.

Liquidität

Die liquiden Mittel haben sich zum Bilanzstichtag von 2.795 TEUR (31.12.2013) auf 1.722 TEUR vermindert. Eine ausreichende Liquidität der Gesellschaft war jederzeit gewährleistet.

Verbindlichkeiten werden innerhalb der vereinbarten Zahlungsfristen gezahlt. Die Finanzlage der Gesellschaft ist geordnet; sie war jederzeit in der Lage, ihre Zahlungsverpflichtungen vollumfänglich zu erfüllen.

Vermögenslage

Den wesentlichen Vermögenswert der Gesellschaft mit rd. 71,1% der Bilanzsumme (Vorjahr 58,9%) stellen die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien dar. Der Buchwert der Bestandsimmobilien reduzierte sich aufgrund planmäßiger Abschreibungen. Das Objekt Berlin-Neukölln, Karl-Marx-Platz 15 wurde als Handelsobjekt mit einem Buchwert in Höhe von 1.129 TEUR aus dem Anlagevermögen in das Umlaufvermögen umgegliedert.

Die Gesellschaft hält Anteile an den Phoenix-Gesellschaften in Höhe von 94%. Der Buchwert dieser Beteiligungen beträgt 4.524 TEUR nach 4.418 TEUR im Vorjahr.

Ertragslage

Der Gesamtumsatz lag im zwölf Monate umfassenden Geschäftsjahr 2014 bei 4.088 TEUR (Vorjahr: Rumpfgeschäftsjahr 9.362 TEUR). Es wurden Umsätze aus der Vermietung in Höhe von 4.089 TEUR (Vorjahr: 2.198 TEUR) erzielt. Aus dem Verkauf von Handelsobjekten wurden in 2014 keine Umsätze erzielt (Vorjahr: 7.165 TEUR). Dem folgend wurden kein Ergebnis aus Veräußerungsgewinnen bzw. - Verluste realisiert (Vorjahr: Veräußerungsgewinn 1.421 TEUR).

Der Materialaufwand beinhaltet die Abschreibungen auf den handelsrechtlich niedrigeren beizulegenden Teilwert für die Objekte im Umlaufvermögen in Höhe von 233 TEUR (Vorjahr 0,00 TEUR). Im Vorjahr (Rumpfgeschäftsjahr) lag der Materialaufwand bei 5.744 TEUR und beinhaltete die Restbuchwerte der verkauften Immobilien. Die Abschreibungen auf die im Anlagevermögen befindlichen Objekte betrugen im laufenden Jahr 765 TEUR (Vorjahr: 219 TEUR), wovon 340 TEUR (Vorjahr: 0,00 TEUR) auf Abschreibungen auf den niedrigeren beizulegenden Teilwert entfielen. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen beinhalten im Wesentlichen Aufwendungen aus der Immobilienbewirtschaftung und betrugen im Geschäftsjahr 3.387 TEUR (Vorjahr: 2.061 TEUR).

Das Finanzergebnis beinhaltet Zinserträge in Höhe von 486 TEUR (Vorjahr Rumpfwirtschaftsjahr: 354 TEUR). Der Zinsaufwand beträgt im laufenden Geschäftsjahr 1.980 TEUR (Vorjahr: 1.088 TEUR). Der Anstieg im Vergleich zum sechs Monate umfassenden Vorjahreszeitraum resultiert aus der Anzahl der zu vergleichenden Monate.

Der Jahresfehlbetrag des laufenden Geschäftsjahres in Höhe von 802 TEUR im Vergleich zum Jahresüberschuss des sechs Monate umfassenden Vorjahres in Höhe von 410 TEUR ergibt sich zum einen aus dem fehlenden Handelsergebnis sowie zum anderen aus den außerplanmäßigen Abschreibungen auf den niedrigeren beizulegenden Teilwert.

Gesamtaussage zur Vermögens- Finanz- und Ertragslage

Nach Einschätzung der Gesellschaft liegt der Verlauf des Geschäftsjahres grundsätzlich im Einklang mit den Erwartungen. Die Vermögens- Finanz- und Ertragslage erachtet die Gesellschaft als stabil.

Prognose-, Chancen und Risikobericht

Prognosebericht

Aufgrund der gleichbleibend guten Nachfrage im Bereich des Wohnungsmarktes, rechnen wir in 2015 mit einem Umsatz aus der Bewirtschaftung der Bestandsimmobilien auf dem Niveau des Vorjahres. Weitere Umsätze werden für 2015 aus dem Immobilienhandel erwartet.

Auf Basis der von uns erwarteten Marktentwicklung sowie der Planung unserer Geschäftsaktivitäten rechnen wir im Bereich der Vermietung der Bestandsimmobilien mit einem Ergebnis auf dem Niveau des Vorjahres.

Da für das folgende Geschäftsjahr auch Handelsaktivitäten geplant sind, rechnet die Geschäftsleitung mit einem Gesamtergebnis aus dem Immobilienhandel deutlich über dem Niveau des Vorjahres.

Wesentliche Änderungen in der Geschäftspolitik sind nicht geplant.

Risikobericht

Ziel des Finanz- und Risikomanagements der Gesellschaft ist die Sicherung des Unternehmenserfolgs gegen finanzielle Risiken jeglicher Art. Beim Management der Finanzpositionen verfolgt das Unternehmen eine konservative Risikopolitik.

Durch den kontrollierten Umgang mit Risiken wird die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Unternehmens gesichert und das Management in die Lage versetzt ungünstige Entwicklungen frühzeitig, das heißt vor Eintritt eines Schadens, zu erkennen. Dadurch können gegebenenfalls rasch gegensteuernde Maßnahmen ergriffen werden.

Gesamtwirtschaftliche-, Markt- und Branchenrisiken

Es besteht das Risiko, dass ein Konjunkturabschwung oder nachteilige soziodemographische Entwicklungen zu einer reduzierten Mieternachfrage, stagnierenden oder rückläufigen Mieten und Mietausfällen führen können. Soweit bei finanziellen Vermögenswerten Ausfall- und Bonitätsrisiken erkennbar sind, werden entsprechende Wertberichtigungen vorgenommen. Die Geschäftsleitung geht derzeit von einer geringen Eintrittswahrscheinlichkeit aus. Der Eintritt des Risikos hätte leichte bis mittelschwere finanzielle Auswirkungen.

Zudem besteht das Risiko, dass z.B. infolge einer Angebotsverknappung, keine geeigneten Immobilien akquiriert oder dass umgekehrt das Kaufinteresse an Immobilien zurückgeht und geplante Objektverkäufe nicht oder nur mit Preisabschlägen realisiert werden können. Die Geschäftsleitung geht derzeit von einer geringen Eintrittswahrscheinlichkeit aus. Der Eintritt des Risikos hätte mittelschwere finanzielle Auswirkungen.

Liquiditäts- und Finanzierungsrisiken

Das Liquiditätsrisiko besteht als ein weiteres, identifiziertes Risiko und beinhaltet die Gefahr, dass die zum Ausgleich gegenwärtiger oder zukünftiger Zahlungsverpflichtungen erforderlichen Zahlungsmittel nicht fristgerecht zur Verfügung stehen bzw. nur zu erhöhten Kosten beschafft werden können und dadurch die Erfüllung von Zahlungsverpflichtungen beeinträchtigt wird. Zur Absicherung gegen das Liquiditätsrisiko wird eine Liquiditätsplanung erstellt, die monatlich bzw. quartalsweise aktualisiert wird und einen Überblick über die Geldaus- und -eingänge vermittelt. Der Eintritt des Risikos hätte leichte bis mittelschwere finanzielle Auswirkungen. Die Geschäftsleitung geht derzeit von einer geringen Eintrittswahrscheinlichkeit aus.

Trotz eines derzeit günstigen Zinsumfelds besteht mittelfristig das Risiko von steigenden Zinsen, wodurch die Refinanzierungsmöglichkeiten der Gesellschaft beeinträchtigt werden könnten. Zur Absicherung gegen das Zinsänderungsrisiko wurde für ein Darlehen ein Zinssicherungsgeschäft abgeschlossen. Die Geschäftsleitung geht derzeit von einem geringen Risiko aus und schätzt die Eintrittswahrscheinlichkeit als gering ein.

Risiko aus den Beteiligungen an Immobiliengesellschaften

Die Bewertung der Anteile sowie Erträge aus den Beteiligungen an Immobiliengesellschaften unterliegen den gleichen Gesamtwirtschaftlichen- Markt- und Branchenrisiken denen auch die Greta 24. Vermögensverwaltungs GmbH unterliegt. Risiken aus Beteiligungen und gegebenenfalls drohende Wertverluste im Anlagevermögen sind bei den bilanzierten Wertansätzen nicht zu erwarten. Dieses Risiko schätzt die Geschäftsleitung als gering ein. Die finanziellen Auswirkungen wären mittelhoch.

Bewertung Gesamtrisiko

Hinsichtlich der im Risikobericht aufgeführten Einzelrisiken - unter Berücksichtigung der Eintrittswahrscheinlichkeit und des potenziellen finanziellen Ausmaßes - sowie des aggregierten Gesamtrisikos gehen wir davon aus, dass diese Risiken die weitere Unternehmensentwicklung nicht unmittelbar gefährden.

Chancenbericht

Es werden weiterhin Chancen in der Wertentwicklung des Immobilienportfolios gesehen. Mit dem breit diversifizierten Immobilienbestand in Berlin und der klaren Fokussierung auf das Geschäftsfeld Wohnen sieht das Management auf Basis einer anhaltend positiven Entwicklung des Berliner Immobilienmarkts weiteres Wertsteigerungspotential. Darüber hinaus unterstützt die derzeit hohe Nachfrage nach Berliner Immobilien die Bemühungen im Hinblick auf Mietsteigerungen und die weitere Absenkung des Leerstands. Dies schlägt sich in höheren Umsatzerlösen und somit in einer Verbesserung der Ertragslage nieder. Insgesamt werden die Chancen und Risiken als ausgeglichen eingeschätzt.

Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Ende des Geschäftsjahres sind nicht eingetreten.

Erlangen, den 27.07.2015

gez. Dr. Bernd Ital

Bilanz zum 31. Dezember 2014 in der zur Offenlegung bestimmten Fassung

AKTIVA

	EUR	31.12.2014 EUR	31.12.2013 EUR
A. Anlagevermögen
I. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	22.714.374,19		24.425.250,16
2. Geleistete Anzahlungen	0,00		66.970,55
		22.714.374,19	24.492.220,71
II. Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen		4.523.615,39	4.417.865,39
B. Umlaufvermögen
I. Vorräte
1. In Ausführung befindliche Bauaufträge	1.128.681,59		0,00
2. Fertige Erzeugnisse und Waren	8.363.615,94		8.596.998,88
3. Geleistete Anzahlungen	88.530,80		50.415,34
		9.580.828,33	8.647.414,22
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	143.335,11		119.659,65
2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	6.651.819,54		15.418.032,77
3. Sonstige Vermögensgegenstände	99.674,71		165.721,58
		6.894.829,36	15.703.414,00
III. Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten		1.721.829,25	2.795.132,44
C. Rechnungsabgrenzungsposten		13.976,93	21.596,19
		45.449.453,45	56.077.642,95
PASSIVA
	EUR	31.12.2014 EUR	31.12.2013 EUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital		25.000,00	25.000,00
II. Kapitalrücklage		5.656.100,00	5.656.100,00
III. Verlustvortrag		-2.052.582,38	-2.463.077,42
IV. Jahresfehlbetrag (Vj. Jahresüberschuss)		-802.348,06	410.495,04
B. Rückstellungen
Sonstige Rückstellungen		197.950,17	478.193,42
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	33.331.582,96		39.366.723,07
2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	725.707,32		1.354.453,41
3. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	6.476.529,39		8.481.445,96
4. Sonstige Verbindlichkeiten	1.604.371,12		2.073.068,93
		42.138.190,79	51.275.691,37
D. Rechnungsabgrenzungsposten		158.213,56	265.882,18
E. Passive latente Steuern		128.929,37	429.358,36
		45.449.453,45	56.077.642,95

Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2014 bis 31. Dezember 2014 in der zur Offenlegung bestimmten Fassung

	1.1.2014 - 31.12.2014 EUR	1.7.2013 - 31.12.2013 EUR
1. Umsatzerlöse	4.088.266,56	9.362.050,42
2. Gesamtleistung	4.088.266,56	9.362.050,42
3. Sonstige betriebliche Erträge	850.450,78	108.392,77
4. Materialaufwand
Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke	-233.382,94	-5.743.516,02
5. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	-29.144,73	0,00
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	-6.966,07	0,00
	-36.110,80	0,00
6. Abschreibungen	-764.672,06	-219.405,63
- Davon außerplanmäßige Abschreibungen EUR -339.636,06 (EUR 0,00)
7. Sonstige betriebliche Aufwendungen	-3.386.394,13	-2.060.787,19
8. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	485.774,27	354.055,21
- Davon aus verbundenen Unternehmen EUR 479.800,06 (EUR 350.411,16)
9. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	-1.979.793,97	-1.088.484,78
- Davon an verbundene Unternehmen EUR - 704.140,88 (EUR -363.269,47)
10. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit	-975.862,29	712.304,78
11. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	300.191,14	-193.236,74
- Davon Aufwendungen aus der Zuführung und Auflösung latenter Steuern EUR 300.428,99 (EUR -429.358,36)
12. Sonstige Steuern	-126.676,91	-108.573,00
	173.514,23	-301.809,74
13. Jahresfehlbetrag (Vj. Jahresüberschuss)	-802.348,06	410.495,04

Anhang für 2014 in der zur Offenlegung bestimmten Fassung

Allgemeine Hinweise

Der vorliegende Jahresabschluss wurde gemäß §§ 242 ff. und 264 ff. HGB sowie nach den einschlägigen Vorschriften des GmbH-Gesetzes aufgestellt. Es gelten die Vorschriften für mittelgroße Kapitalgesellschaften i. S. d. § 267 Abs. 2 HGB.

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren gegliedert.

Um die Klarheit der Darstellung zu verbessern, haben wir die Angaben zur Mitzugehörigkeit zu anderen Posten und davon-Vermerke in diesem Anhang gemacht.

Das Geschäftsjahr entspricht dem Kalenderjahr. Im Vorjahr wurde ein Rumpfgeschäftsjahr vom 1. Juli 2013 bis 31. Dezember 2013 gebildet. Ein Vergleich mit den Vorjahreszahlen ist insoweit nur eingeschränkt möglich.

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Für die Aufstellung des Jahresabschlusses waren unverändert die nachfolgenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden maßgebend.

Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten zuzüglich der Anschaffungsnebenkosten angesetzt und wird, soweit abnutzbar, um planmäßige Abschreibungen gemindert.

Bei den Finanzanlagen werden die Anteilsrechte zu Anschaffungskosten zuzüglich der Anschaffungsnebenkosten bzw. niedriegen beizulegenden Werten angesetzt.

Bei den Gegenständen des Vorratsvermögens handelt es sich um Immobilien, die mit Weiterverkaufsabsicht erworben wurden bzw. um Immobilien mit geänderter Zweckbestimmung, sowie um Anzahlungen auf Instandhaltungsmaßnahmen.

Die Bewertung der Gegenstände des Vorratsvermögens erfolgte grundsätzlich zu Anschaffungskosten unter Beachtung des strengen Niederstwertprinzips.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zum Nennwert angesetzt. Risikobehafteten Posten ist durch die Bildung angemessener Pauschalwertberichtigung Rechnung getragen.

Guthaben bei Kreditinstituten sind zum Nominalwert angesetzt.

Die Steuerrückstellungen und die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle ungewissen Verbindlichkeiten. Sie sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags angesetzt.

Verbindlichkeiten sind zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

Für die Ermittlung latenter Steuern aufgrund von temporären oder quasi-permanenten Differenzen zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten und ihren steuerlichen Wertansätzen oder aufgrund steuerlicher Verlustvorträge werden diese mit den unternehmensindividuellen Steuersätzen im Zeitpunkt des Abbaus der Differenzen bewertet und die Beträge der sich ergebenden Steuerbe- und -entlastung nicht abgezinst. Aktive und passive Steuerlatenzen werden verrechnet ausgewiesen.

Soweit Bewertungseinheiten gemäß § 254 HGB gebildet werden, kommen folgende Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze zur Anwendung:

Ökonomische Sicherungsbeziehungen werden durch die Bildung von Bewertungseinheiten bilanziell nachvollzogen. In den Fällen, in denen sowohl die "Einfrierungsmethoden", bei der die sich ausgleichenden Wertänderungen aus dem abgesicherten Risiko nicht bilanziert werden, als auch die "Durchbuchungsmethode", wonach die sich ausgleichenden Wertänderungen aus dem abgesicherten Risiko sowohl des Grundgeschäfts als auch des Sicherungsinstruments bilanziert werden, angewandt werden können, wird die Einfrierungsmethode angewendet.

Erläuterungen zur Bilanz

Anlagevermögen

Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist unter Angabe der Abschreibungen des Geschäftsjahres im Anlagenspiegel dargestellt.

Angaben zum Anteilsbesitz

Name, Sitz	Währung	Beteiligung %	Eigenkapital in Mio. LW	Ergebnis in Mio. LW
Phoenix A3 Kaiser-Wilhelm- Straße GmbH, Erlangen (vormals S.à r.l., Luxemburg)	EUR	94	-0,40	-0,07
Phoenix A4 Bredowstraße GmbH, Erlangen (vormals S.à r.l., Luxemburg) ^*	EUR	94	-0,66	-0,13
Phoenix II Mixed M GmbH, Erlangen (vormals S.à r.l., Luxemburg) ^*	EUR	94	-1,14	-0,07
Phoenix II Mixed L GmbH, Erlangen (vormals S.à r.l., Luxemburg) ^*	EUR	94	-1,27	0,04
Phoenix III Mixed R GmbH, Erlangen (vormals S.à r.l., Luxemburg) ^*	EUR	94	-0,20	-0,03
Phoenix III Mixed U GmbH, Erlangen (vormals S.à r.l., Luxemburg) ^*	EUR	94	0,33	-0,21
Phoenix III Mixed W GmbH, Erlangen (vormals S.à r.l., Luxemburg) ^*	EUR	94	-0,58	0,02
Phoenix III Mixed X GmbH, Erlangen (vormals S.à r.l., Luxemburg) ^*	EUR	94	-0,75	-0,03
Phoenix III Mixed Y GmbH, Erlangen (vormals S.à r.l., Luxemburg) ^*	EUR	94	-0,67	0,01

^* Laut Jahresabschluss zum 31. Dezember 2013

Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen wurden im Wesentlichen für Instandhaltung, Jahresabschlusserstellung, Steuerberatung und Abschlussprüfung gebildet.

Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten gegen verbundene Unternehmen enthalten 3.821.448,15 (Vj. TEUR 7.779) Verbindlichkeiten gegen Gesellschafter. Es handelt sich dabei um Darlehen.

Die sonstigen Verbindlichkeiten umfassen solche gegenüber Gesellschaftern in Höhe von EUR 1.528.174,06 (Vj. TEUR 1.901).

Von den Verbindlichkeiten haben EUR 21.511.219,87 (Vj. TEUR 30.237) eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr. Davon aus Steuern EUR 38.716,50 (Vj. TEUR 0).

Von den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind EUR 33.331.582,96 (Vj. TEUR 39.367) durch Grundpfandrechte, durch Abtretung von Miet- und Pachtzinsforderungen, durch Verpfändungen von Guthabenforderungen, sowie durch Abtretung der Rechte und Ansprüche aus Zinssicherungsgeschäften gesichert.

Latente Steuern

Die passiven latenten Steuern resultieren aus folgenden Sachverhalten:

	31.12.2014 EUR
Latente Steuerschulden auf Differenzen
-> bilanzieller Wertansatz für das Grundstück Spiegelweg 1, 1a	1.220.071,35
Latente Steueransprüche auf Differenzen
-> bilanzieller Wertansatz für Grund und Boden des Grundstückes Feurigstr. 66, Heesestr. 6 und Wundstr. 68, 70, 72/Spiegelweg 1, 1a sowie Grund und Boden des Grundstücks Kantstr. 57, 58 im Umlaufvermögen	178.925,18
Latente Steueransprüche auf Verlustvorträge	912.216,80
Latente Steuerschulden netto	128.929,37

Der Berechnung wurde ein Steuersatz von 31,23 % zugrunde gelegt. Auf körperschaftsteuerliche Verlustvorträge in Höhe von TEUR 3.201 und gewerbesteuerliche Verlustvorträge in Höhe von TEUR 2.634 wurden latente Steueransprüche berücksichtigt.

Haftungsverhältnisse

	TEUR
Aus der Bestellung von Sicherheiten für fremde Verbindlichkeiten	11.833
davon durch Grundschuld gesichert	11.833
davon gegenüber verbundene Unternehmen	11.833

Das Risiko einer Inanspruchnahme für die Verbindlichkeiten von verbundenen Unternehmen gegenüber Kreditinstituten wird als gering eingeschätzt.

Bewertungseinheiten

Folgende Bewertungseinheit wurde gebildet:

Grundgeschäft/ Sicherungsinstrument	Risiko/Art der Bewertungseinheit	einbezogener Betrag	Höhe des abgesicherten Risikos
(1) variabel verzinsliches Darlehen / Zinsswap	Zinsänderungsrisiko/ Micro hedge	TEUR 16.969	TEUR -958

Zu (1): Die gegenläufigen Zahlungsströme von Grund- und Sicherungsgeschäft gleichen sich in vollem Umfang im Sicherungszeitraum (bis zur Fälligkeit des Grundgeschäfts) aus, weil das Grundgeschäft in betraglich gleicher Höhe in derselben Währung und Laufzeit durch einen Zinsswap mit identischen Zinszahlungsterminen abgesichert wird. Bis zum Abschlussstichtag haben sich die gegenläufigen Zahlungsströme aus Grund- und Sicherungsgeschäft vollständig ausgeglichen. Zur Messung der Effektivität der Sicherungsbeziehung wird die "Critical-Term-Match-Methode" verwendet.

Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Sonstige betriebliche Erträge

Bei den periodenfremden Erträgen in Höhe von TEUR 168 handelt es sich im Wesentlichen um eine Rechnungskorrektur aus Vorjahren.

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die periodenfremden Aufwendungen betragen TEUR 8 und betreffen überwiegend Anpassungen von Zinsforderungen.

Sonstige Angaben

Geschäftsführung

Als Geschäftsführer bestellt sind:

Klaus Peter Georg Fürstenberg, Vorstand der ZBI Zentral Boden Immobilien AG, Eltville am Rhein (bis 24. Januar 2014)

Mark Münzing, Vorstand der ZBI Zentral Boden Immobilien AG, Berlin (bis 24. Januar 2014)

Dr. Bernd Ital, Vorstand der ZBI Zentral Boden Immobilien AG, Nürnberg

Mitarbeiter

Während des Geschäftsjahres waren durchschnittlich 2 Mitarbeiter beschäftigt.

Gewinnverwendungsvorschlag

Der Jahresfehlbetrag in Höhe von EUR -802.348,06 wird auf neue Rechnung vorgetragen.

Prüfungs- und Beratungsgebühren

Das für das Geschäftsjahr vereinbarte Gesamthonorar des Abschlussprüfers beträgt TEUR 2.

Erlangen, 27. Juli 2015

gez. Dr. Bernd Ital

Anlagenspiegel zum 31. Dezember 2014

Greta 24. Vermögensverwaltungs GmbH, Erlangen

	Anschaffungskosten/Herstellungskosten
	1.1.2014 EUR	Zugänge EUR	Abgänge EUR	Umbuchungen EUR	31.12.2014 EUR
A. Anlagevermögen
I. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	26.645.935,99	0,00	1.066.724,56	0,00	25.579.211,43
2. Geleistete Anzahlungen	66.970,55	0,00	66.970,55	0,00	0,00
Summe Sachanlagen	26.712.906,54	0,00	1.133.695,11	0,00	25.579.211,43
II. Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	4.417.865,39	105.750,00	0,00	0,00	4.523.615,39
Summe Finanzanlagen	4.417.865,39	105.750,00	0,00	0,00	4.523.615,39
Summe Anlagevermögen	31.130.771,93	105.750,00	1.133.695,11	0,00	30.102.826,82

	Kumulierte	Buchwerte
	Abschreibungen EUR	31.12.2014 EUR	31.12.2013 EUR	Abschreibungen EUR	Zuschreibungen EUR
A. Anlagevermögen
I. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	2.864.837,24	22.714.374,19	24.425.250,16	764.672,06	0,00
2. Geleistete Anzahlungen	0,00	0,00	66.970,55	0,00	0,00
Summe Sachanlagen	2.864.837,24	22.714.374,19	24.492.220,71	764.672,06	0,00
II. Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	0,00	4.523.615,39	4.417.865,39	0,00	0,00
Summe Finanzanlagen	0,00	4.523.615,39	4.417.865,39	0,00	0,00
Summe Anlagevermögen	2.864.837,24	27.237.989,58	28.910.086,10	764.672,06	0,00

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der Greta 24. Vermögensverwaltungs GmbH, Erlangen, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2014 bis 31. Dezember 2014 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten

Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Nürnberg, den 27. Juli 2015

Rödl & Partner GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Steuerberatungsgesellschaft

Danesitz, Wirtschaftsprüfer

Steinle, Wirtschaftsprüfer