Quantum Immobilien Aktiengesellschaft

Hamburg

Konzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2022 bis zum 31.12.2022

Konzern-Lagebericht für das Geschäftsjahr 2022

1. Grundlagen des Konzerns

Die Quantum Immobilien AG ist die Holding-Gesellschaft der Quantum Gruppe. Sie nimmt zentrale Leitungs- und Dienstleistungsfunktionen wahr. Der Erfolg der Quantum Immobilien AG bestimmt sich im Wesentlichen durch

―	die Realisierung eigener Projektentwicklungen,
―	den Verkauf von Finanzanlagen sowie durch
―	Managementleistungen an verbundenen Unternehmen.

In den Konzernabschluss zum 31. Dezember 2022 wurden neben der Quantum Immobilien AG folgende 25 (Vj. 24) Konzerngesellschaften einbezogen:

(1)	Quantum Immobilien Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, Hamburg
(2)	Quantum Grundbesitz GmbH, Hamburg
(3)	Quartier am Raakmoorgraben GmbH & Co. KG, Hamburg
(4)	Quantum Projektentwicklung GmbH, Hamburg
(5)	EH-Campus Neubau GmbH, Oststeinbek
(6)	Görtz-Palais Baugesellschaft mbH & Co. KG, Hamburg
(7)	Julius-Vosseler-Siedlung GmbH & Co. KG, Hamburg
(8)	Moosrosenquartier GmbH & Co. KG, Oststeinbek
(9)	Stadthöfe Baugesellschaft mbH & Co. KG, Hamburg
(10)	Wohnquartier Friedensallee 254 GmbH, Oststeinbek
(11)	Quartier am Strandkai GmbH & Co. KG, Hamburg
(12)	QaS Lighthouse GmbH & Co. KG, Hamburg
(13)	QaS Gewerbe GmbH & Co. KG, Hamburg
(14)	Heinrich Campus GmbH, Oststeinbek
(15)	Am Bonneshof 5 Grundstücks GmbH, Oststeinbek
(16)	Normannenweg Grundstücks GmbH, Oststeinbek
(17)	Haubachstraße 72 GmbH, Hamburg
(18)	Grindelhof 87a GmbH & Co. KG, Hamburg
(19)	Schwannstraße 12 Grundstücks GmbH, Oststeinbek
(20)	Gotenstraße 20 GmbH, Hamburg
(21)	Normannenweg 22 GmbH, Oststeinbek
(22)	Tom Kyle Quartier GmbH, Oststeinbek
(23)	Quantum SHI Management GmbH, München (Einbezug seit dem 30. September 2022)
(24)	JAZZ Baugesellschaft mbH, Oststeinbek (Einbezug seit dem 1. Januar 2022)
(25)	Tonhallenstraße 12 GmbH, Oststeinbek (Einbezug seit dem 1. Januar 2022)

Die Baufeld 62 Grundstücks GmbH, Oststeinbek, wurde zum 31. Dezember 2022 aufgrund der Aufgabe des Projektes entkonsolidiert. Darüber hinaus wurde die CCN Projektgesellschaft mbH, Oststeinbek, zum 31. Dezember 2022 entkonsolidiert, nachdem die Gesellschaft bereits in Vorjahren das Projekt beenden konnte.

Der Konzern der Quantum Immobilien AG agiert insbesondere in den Geschäftsbereichen Projektentwicklung und Investment.

Geschäftsbereich Projektentwicklung

Der Fokus der Projektentwicklung liegt in der Entwicklung städtischer Quartiere, der Entwicklung maßgeschneiderter Immobilien in Deutschlands Metropolen, der Entwicklung von Gewerbe- und Wohnimmobilien, der Erstellung von Unternehmenszentralen, der Entwicklung von Wohnbaufeldern, freifinanziertem Mietwohnungsbau und hochwertigen Eigentumswohnungen sowie der Übernahme sämtlicher Leistungen rund um die Erstellung der Immobilie als Generalübernehmer.

Geschäftsbereich Investment

Der Geschäftsbereich Investment offeriert Anlageprodukte als Spezialfonds nach dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) sowie außerhalb des KAGB. Dem nationalen und internationalen institutionellen Investor bietet Quantum die Entwicklung und Umsetzung individueller Anlagekonzepte. Als banken- und versicherungsunabhängige Gruppe bietet Quantum aktives Fondsmanagement sowie die Strukturierung und das Management komplexer Transaktionen. Die Haupttätigkeit von Quantum ist dabei das Auflegen und das Verwalten von Immobilien-Sondervermögen nach dem KAGB.

Finanzielle Leistungsindikatoren

Wesentliche finanzielle Leistungsindikatoren des Konzerns sind Umsatzerlöse, die Beteiligungserträge (einschließlich der Erträge aus assoziierten Unternehmen) sowie das Konzernergebnis.

2. Wirtschaftsbericht

2.1. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Die wirtschaftliche Lage im Euroraum und in Deutschland

Zahlreiche Folgen des russischen Angriffskriegs in der Ukraine waren im Jahr 2022 das prägende Themenfeld in Europa. Nach einem positiven Jahresauftakt in der ersten Hälfte des Jahres 2022, ist die BIP-Wachstumsrate des Euroraums im 3. und 4. Quartal 2022 kontinuierlich auf 0,3 Prozent bzw. 0,1 Prozent gesunken. Massive Energiepreiserhöhungen, verschärfte Material- und Lieferengpässe, Fachkräftemangel sowie eine nahezu unkontrollierbare Teuerungsrate und die zwar nachlassende aber weiterhin andauernde Corona-Pandemie, erschwerten die ohnehin schon angespannte gesamtwirtschaftliche Situation. Trotz der schwierigen Bedingungen konnte sich die europäische Wirtschaft im Jahr 2022 behaupten und das BIP stieg für das Gesamtjahr 2022 nach ersten Schätzungen um 1,9 Prozent ¹.

Nach einem leichten Rückgang zum Ende des Jahres 2021 nahm die deutsche Wirtschaft im 1. Quartal 2022 wieder leicht zu. Treiber waren vor allem die hohen staatlichen Investitionen und starke Nachholeffekte des privaten Konsums. So konnte die deutsche Wirtschaftsleistung im 3. Quartal 2022 erstmals wieder das Vorkrisenniveau aus dem Jahr 2019 erreichen. Über das Jahr hinweg lagen die Wachstumsraten der einzelnen Quartale durchweg positiv, lediglich das vierte Quartal wies eine negative Wachstumsrate auf. Insbesondere private Ausgaben, die über den Jahresverlauf das Wirtschaftswachstum bestärkten, fielen gegen Ende des Jahres deutlich negativer aus. Insgesamt hat sich das Bruttoinlandsprodukt in Deutschland im Jahr 2022 um 1,8 Prozent gesteigert, wurde jedoch gegenüber der vorläufigen Prognose um 0,1 Prozentpunkte nach unten revidiert ².

Die hohe Inflation der Erzeuger- und Verbraucherpreise, getrieben durch die kriegsbedingte Steigerung der Energiekosten, haben die Europäische Zentralbank (EZB) zu einer Zinswende bewegt. Nach jahrelanger Niedrigzinsphase hat die EZB den Hauptrefinanzierungszins im Juli 2022 erstmals seit 2011 wieder um 50 Basispunkte auf 0,50 Prozent angehoben. Parallel wurden die Zinssätze für die Spitzenrefinanzierungsfazilität und die Einlagefazilität ebenfalls um 50 Basispunkte auf 0,75 Prozent bzw. 0,00 Prozent erhöht ³. Darüber hinaus hat die EZB neue Anleihenkäufe seit Juli 2022 eingestellt, reinvestiert jedoch die Tilgungsbeträge der im Rahmen des Asset Purchase Programm (APP) erworbenen Wertpapiere bis Ende Februar 2023 weiterhin vollumfänglich. Tilgungsbeträge des Pandemie Emergency Purchase Programme (PEPP) sollen mindestens bis Ende 2024 flexibel angelegt werden. Insgesamt wurden die drei Zinssätze im Jahresverlauf zweimal um 50 und zweimal um 75 Basispunkte angehoben, wodurch der Hauptrefinanzierungssatz im Dezember 2022 bei 2,5 % valutierte ⁴.

¹ https://ec.europa.eu/eurostat/documents/2995521/16056034/2-14022023-AP-DE.pdf/ad234ba661ec-511f-3d6b-1035d8ffa63f
² https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2023/01/PD23_037_811.html
³ https://www.ecb.europa.eu/press/pr/date/2022/html/ecb.mp220721~53e5bdd317.de.html

Im Jahr 2022 ist ein deutlicher Anstieg des harmonisierten Verbraucherpreisindex im Euroraum zu beobachten. In Deutschland haben sich die Verbraucherpreise im Jahresdurchschnitt 2022 voraussichtlich um 7,9 Prozent erhöht und lagen deutlich über dem Durchschnitt der letzten Jahre. Ausschlaggebend für die außergewöhnlich hohe Teuerungsrate war die massive Steigerung der Energie- und Nahrungsmittelkosten seit Beginn des Angriffskriegs in der Ukraine sowie krisenbedinge Sondereffekte. Den Höhepunkt erreichte die Verbraucherpreisinflation im Oktober 2022 mit einer Veränderung gegenüber dem Vorjahr von 10,4 Prozent und schwächte sich gegen Ende des Jahres ab, verweilte jedoch weiterhin auf hohem Niveau ⁵. Zusätzlich sorgten auch langfristige Trends wie die Deglobalisierung, die Dekarbonisierung und der demografische Wandel für erhöhte Herstellungs-, Klimaschutz- und Lohnkosten und somit zu einer hohen Teuerungsrate. Zum Jahresende 2022 zeichnete sich für das kommende Wirtschaftsjahr eine vermeintlich milde Rezession ab, dessen Eintreten jedoch weiterhin unsicher ist. Insgesamt wird die künftige wirtschaftliche Entwicklung maßgeblich durch die Inflationsentwicklung und den damit einhergehenden Zinsentscheidungen abhängig sein. Zusätzliche wird das Kriegsgeschehen, geopolitische Unsicherheiten und die damit verbundenen Unterbrechungen der Distributionswege das Wirtschaftswachstum nachhaltig beeinflussen ⁶.

2.2. Immobilienwirtschaftliche Rahmenbedingungen

Investmentmärkte in Schockstarre

Der Transaktionsmarkt befand sich 2022 v.a. durch den steilen Anstieg der Finanzierungskosten in einer Übergangsphase. Viele Investoren haben angesichts der deutlich gestiegenen Finanzierungskosten ihre Business Pläne neu kalkuliert ⁷. Viele laufende Prozesse wurden unterbrochen und zogen sich in die Länge. Das Transaktionsvolumen in Deutschland ist entsprechend deutlich zurück gegangen. Insgesamt wurden in 2022 Immobilien für etwa 62,9 Mrd. € gehandelt, wovon rund 50,6 Mrd. € auf Gewerbe- und etwa 12,3 Mrd. € auf Wohnimmobilien entfielen. Damit wurde der Vorjahreswert um 44 Prozent unterschritten ⁸. Solange die hohe Volatilität an den Finanzmärkten und die Intransparenz über die neue Preisbildung anhält, dürfte die Transaktionsaktivität gedämpft bleiben. Aktiv sind weiterhin Eigenkapitalkäufer, die das wettbewerbsärmere Umfeld nutzen. Opportunistische Akteure wiederum warten auf Ankaufsgelegenheiten, die sich aus Stresssituationen ergeben.

⁴ https://www.ecb.europa.eu/press/pr/date/2023/html/ecb.mp230202~08a972ac76.de.html
⁵ https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2023/01/PD23_022_611.html
⁶ ZIA (2023): Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2023. S. 65ff. https://zia-deutschland.de/fruehjahrsgutachten/
⁷ ZIA (2023): Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2023. S. 210-213
⁸ https://www.savills.de/research_articles/260049/337862-0

Engpass auf Mietwohnungsmärkten verschärft sich

Die deutlich steigenden Finanzierungskosten haben die Nachfrage nach Mietwohnungen in 2022 erhöht. Eine zunehmende Anzahl an Haushalten konnten sich unter den verteuerten Finanzierungskonditionen den Kauf einer Immobilie nicht mehr leisten und wichen in das Mietsegment aus. Im Juli registrierte beispielsweise ImmobilienScout24 einen deutlichen Nachfragerückgang nach Kaufimmobilien in allen Metropolen (u.a. -31 Prozent in Köln) sowie in der gesamtdeutschen Betrachtung (-18 Prozent). Auf der anderen Seite zeigte sich ein kräftiger Nachfrageanstieg nach Mietwohnungen (u.a. +30,5 Prozent in Berlin) bei rückläufigem Angebot ⁹. Diese Verschiebung der Nachfrage treibt kurz- bis mittelfristig die Nachfrage nach Mietwohnungen an. Entsprechend der Nachfragverschiebung waren ab dem 3. Quartal 2022 bereits Preisrückgänge zu beobachten, während die Mieten weiter anstiegen. Die Angebotsmieten im Bestand sind in den letzten vier Quartalen mit +5,2 Prozent etwas stärker als in den Vorjahren gestiegen. Dabei hat sich die Wachstumsrate seit dem zweiten Quartal 2022 erhöht ¹⁰.

Im Zuge der Energiekrise hat sich der Wohnungsmarkt ausdifferenziert. Die Kosten für Haushaltsenergie sind im Dezember 2022 um rd. 33 Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat angestiegen. Die steigenden Energiekosten erhöhen die Sensibilität der Mieter für den Energieverbrauch und lenken die Nachfrage deutlich auf energieeffiziente Wohnungen wie aktuelle Zahlen von Plattformen belegen, die Nachfrage nach energetisch nicht optimierten Bestandswohnungen sinkt dagegen ¹¹. Die steigende Nachfrage nach energieeffizienten Wohnungen führt bereits zu Preisabschlägen entlang der Effizienzklassen. Im Mittel lag der Abschlag in der Nettokaltmiete für Objekte mit schlechterer Energieeffizienz bei rund -6 Prozent im Vergleich zu gleichwertigen Objekten der Kategorie A. Die Preisabschläge für die Kaufpreise von weniger energieeffizienten Mehrfamilienhäusern fielen deutlich höher aus und lagen zwischen -12 und -33 Prozent (Energieeffizienzklassen B und H) ¹².

Die Entwicklung der Wohnungsmärkte war 2022 darüber hinaus geprägt durch die Zuwanderung. Auf den bereits angespannten Wohnungsmärkten hat die kriegsbedingte Zuwanderung von geschätzten 1,1 Mio. Menschen aus der Ukraine ¹³ zu einer erheblichen zusätzlichen Nachfrage von rund 200.000 Wohnungen geführt. 37 Prozent der Geflüchteten aus der Ukraine planen langfristig in Deutschland zu bleiben, weitere 34 Prozent zumindest bis Kriegsende ¹⁴. Dieser Zustrom wird den Mangel an Wohnraum massiv verschärfen.

⁹ https://www.immobilienscout24.de/unternehmen/news-medien/news/default-title/angebots-boom- fuer-kaufimmobilien/
¹⁰ ZIA (2023): Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2023. S. 210-213
¹¹ https://www.immobilienscout24.de/unternehmen/news-medien/news/default-title/mietpreise-in- deutschland-steigen-weiter-an/
¹² Jones Lang LaSalle (2022): Folgen der Energiekrise für den Wohnungsmarkt. Teil 3
¹³ https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2023/02/PD23_N010_12411.html

Zusätzlich wird die Angebotsverknappung den Nachfrageüberhang auf den Wohnungsmärkten weiterhin verstärken. Drastische Preissteigerungen bei Baustoffen und vorgelagerten Materialien, steigende Energiekosten im Bau, deutlich höhere Zinsen für kreditfinanzierte Projekte, Materialmangel, Liefer- und Personalengpässe, all das führte 2022 zu Auftragsstornierungen und zu rückläufigen Neubauzahlen. Der Auftragseingang im Wohnungsbau ist Ende 2022 um rund 30 Prozent gegenüber dem Vorjahr eingebrochen ¹⁵.

Büro - Qualität vor Quantität

Im Gegensatz zum Investmentmarkt zeigen die Vermietungsmärkte im Bürosegment ein positives Bild. Zwar haben die Top-6-Bürovermietungsmärkte im 4. Quartal 2022 erwartungsgemäß an Dynamik verloren. Vor dem Hintergrund des unsicheren konjunkturellen Umfelds sind viele Unternehmen Ende des Jahres spürbar zurückhaltender bei ihren Anmietungsentscheidungen geworden. Trotzdem lag der Flächenumsatz mit rund 3 Mio. m ² für das gesamte Jahr knapp über dem Vorjahresniveau. Die Leerstandsrate erhöht sich im Jahresverlauf um 0,5 Prozentpunkte auf durchschnittlich 4,8 Prozent, die Spitzenmieten stiegen um durchschnittlich 7 Prozent, die Median- und Durchschnittsmieten mit 11 bzw. 8 Prozent sogar noch etwas stärker ¹⁶. Ein Grund dafür sind erstens Nachholeffekte, so wurden Vermietungen während der Coronapandemie aufgeschoben. Und zweitens zeigt sich der Arbeitsmarkt trotz der wirtschaftlichen Problemlage insgesamt weiter stabil. Die gemeldete Nachfrage nach neuen Mitarbeitern, ein wesentlicher Vorlaufindikator für die Vermietungsmärkte, bewegt sich weiter auf einem hohen Niveau ¹⁷.

Der Büroinvestmentmarkt zeigte sich 2022 zunehmend anfälliger gegenüber der wirtschaftlichen Unsicherheit und den gestiegenen Finanzierungskosten. Die Büroimmobilienpreise sind bei realisierten Transaktionen im 4. Quartal 2022 gegenüber dem 3. Quartal 2022 um 2,4 Prozent (- 2,6 Prozent im Vorjahresvergleich) gesunken. Die Renditen, gemessen am Liegenschaftszinssatzindex, sind um 8,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr gestiegen ¹⁸.

Experten rechnen auch künftig mit einer robusten Nachfrage nach Büroimmobilien, aber mit einer Zweiteilung des Marktes. Im Fokus der Vermietungen standen 2022 entsprechend vor allem neuwertige Objekte in zentralen Lagen, die flexible Arbeitszeitkonzepte ermöglichen und wichtige Nachhaltigkeitskriterien erfüllen ¹⁹. Das Angebot erstklassiger Flächen in guten Lagen und mit guter technischer Ausstattung ist knapp. Flächen mit geringem energetischem Standard und in weniger nachgefragten Lagen drohen dagegen strukturell leer zu fallen, wenn diese nicht energetisch ertüchtigt und entsprechend den veränderten Nutzeranforderungen aufgewertet werden. Das Mietgefälle zwischen modernen und einfachen Büroflächen dürfte steiler werden. Während die qualitativen Anforderungen an die Büros steigen, sinkt der quantitative Bedarf. Gerade die großen Nutzer planen infolge höherer Homeoffice-Quoten mit einem teils deutlich geringeren Pro-Kopf-Büroflächenbedarf ²⁰.

¹⁴ ZIA (2023): Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2023. S. 202ff.
¹⁵ https://www.destatis.de/DE/Themen/Wirtschaft/Konjunkturindikatoren/Baugewerbe/pgw610.html#241754
¹⁶ https://www.savills.de/research_articles/260049/337874-0
¹⁷ https://statistik.arbeitsagentur.de/Statistikdaten/Detail/202301/arbeitsmarktberichte/bax-ba-x/ba-xd-0-202301-pdf.pdf?_blob=publicationFile&v=2
¹⁸ https://www.vdpresearch.de/wp-content/uploads/2023/02/vdp_Index-Q4.2022 DE final.pdf

Einzelhandel - Herausforderungen nach der Pandemie bleiben hoch

Im ersten Halbjahr 2022 hat der Wegfall der Corona-Beschränkungen in vielen Einzelhandelsbereichen zu deutlich steigenden Umsätzen gegenüber dem Vorjahr gesorgt, das von monatelangen Schließungen der Läden geprägt war. Eine deutliche Erholung der Umsätze zeigen vor allem innenstadtrelevante Segmente wie Bekleidung, Schuhe und Lederwaren. Im Vergleich zum Vor-Corona-Jahr 2019 bleibt der stationäre Einzelhandel in vielen Bereichen allerdings im Minusbereich. Gleichzeitig verzeichnet der Online-Umsatz gegenüber dem Ausnahmejahr 2021, das durch Corona-Beschränkungen gekennzeichnet war, einen Rückgang ²¹. Damit verlagern sich Umsätze wieder teilweise zurück in die Innenstädte.

Der wesentliche Grund für die wieder steigenden Umsatzzahlen sind die Passantenfrequenzen. Nach einem noch sehr verhaltenen Start in den ersten Monaten des Jahres 2022 zeigte sich trotz des zunehmend schwierigen gesamtwirtschaftlichen Umfeldes, dass die Frequenzen auf dem Weg zum Vor-Corona-Niveau sind und die Innenstädte sich nach und nach wieder füllten.

Der Einzelhandel mit Lebensmitteln verzeichnete im November 2022 im Vergleich zum Vorjahr kalender- und saisonbereinigt real 9,7 Prozent weniger Umsatz. Bedingt durch die hohen Preissteigerungen im Lebensmittelbereich (+20,7% ggü. dem Vorjahresmonat) ²² stieg der Umsatz nominal allerdings um 2,8 Prozent an.

Die Sensibilisierung der Konsumenten nimmt infolge der hohen Preissteigerungen deutlich zu. So achten 80 Prozent der Konsumierenden beim Lebensmittelkauf stark auf den Preis, 85 Prozent suchen aktuell verstärkt nach Sonderangeboten. Kaufverzicht steht bei Spezialitäten und Delikatessen sowie Spirituosen und Wein ganz oben, aber auch bei Obst und Gemüse wird anteilig eher weniger gekauft oder verzichtet. Sonderangebote und der Handelsmarkenkauf sind über alle Warengruppen am stärksten ausgeprägt, der Wechsel des Kaufortes hat dagegen die geringste Bedeutung ²³.

¹⁹ https://www.vdpresearch.de/wp-content/uploads/2023/02/vdp_Index-Q4.2022_DE_final.pdf
²⁰ https://www.handelsblatt.com/unternehmen/handel-konsumgueter/homeoffice-statt-buero-so-reagieren-dax-konzerne-auf-die-neue-arbeitswelt-/28976308.html
²¹ https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2023/01/PD23 006 45212.html#:~:text=WIESBADEN%20%E2%80%93%20Der%20Einzelhandel%20in%20Deutschland,als%20im%20Rekord%2DJahr%202021.
²² https://www.destatis.de/DE/Themen/Wirtschaft/Preise/Verbraucherpreisindex/Tabellen/sonderaus-wertung-nahrungsmittel.html

Die Stimmung im Einzelhandel, die monatlich über das Konsumbarometer des HDE (Handelsverband Deutschland) abgefragt wird, ist 2022 infolge der realen Einkommensverluste auf den schlechtesten Wert aller Zeiten gefallen. Entscheidend für die nächsten Monate ist, wie sich die schlechte Stimmung im Verhalten der Konsumenten niederschlägt. Hier gab es zumindest Ende des Jahres zarte Lichtblicke. Die Stimmung der deutschen Verbraucher hat sich im November und Dezember erstmals wieder leicht verbessert ²⁴.

Die Situation auf dem Markt für Einzelhandelsimmobilien stellte sich weiterhin herausfordernd dar. Die Preise fielen im Vergleich zum 4. Quartal 2021 um 9,1 Prozent. Nach den Lockdown- Phasen während der Pandemie bereiteten die hohen Heiz- und Energiekosten und die Kaufzurückhaltung der Haushalte dem Einzelhandel Probleme. Dies wirkte sich auch auf die Flächennachfrage in den Innenstadtlagen aus und damit auf die Mietpreisentwicklung. Der Index der Neuvertragsmieten sank damit um 5,1 Prozent zum Vorjahresquartal. Auf der Investorenseite führte neben den Zinserhöhungen und den damit einhergehenden steigenden Finanzierungskosten zusätzlich die Unsicherheit über die zukünftige wirtschaftliche Entwicklung zu einem Nachfragerückgang. In Folge sinkender Preise kam es zu - gemessen am Index der Liegenschaftszinsen - zu einem weiteren Anstieg der Renditen (+4,5 Prozent gegenüber dem 4. Quartal 2021) ²⁵.

2.3. Geschäftsverlauf des Konzerns

Quantum zeigt auch im Geschäftsjahr 2022 erneut eine positive Geschäftsentwicklung und weist einen erfreulichen Konzernjahresüberschuss von EUR 48,7 Mio. (Vj. EUR 97,9) aus.

Entgegen der Prognose im Vorjahreslagebericht konnte die geplante erhebliche Ergebnisverbesserung nicht erzielt werden. Ursächlich hierfür ist vor allem, dass die ursprünglich für das Geschäftsjahr 2022 geplante Veräußerung einer Projektentwicklung sowie eines Immobilien-Portfolios aufgrund der aktuellen Unsicherheiten auf der Investorenseite zeitlich verschoben wurde. Ferner belasteten außerplanmäßige Abschreibungen und Abwertungen laufender Projekte mit insgesamt EUR 20,2 Mio. sowie die Aufhebung des Mietvertrags im Großen Burstah mit EUR 5,0 Mio. das Konzernergebnis.

²³ https://einzelhandel.de/index.php?option=com_attachments&task=download&id=10667
²⁴ https://einzelhandel.de/index.php?option=com attachments&task=download&id=10696
²⁵ https://www.vdpresearch.de/wp-content/uploads/2023/02/vdp_Index-Q4.2022 DE final.pdf

Wie erwartet liegt insgesamt eine erhebliche Zunahme der Umsatzerlöse von EUR 164,2 Mio. auf EUR 391,5 Mio. vor. Die Erfolgsbeiträge aus Beteiligungen (einschl. assoziierten Unternehmen) verminderten sich wie prognostiziert deutlich um EUR 35,3 Mio. auf EUR 2,3 Mio.

Geschäftsverlauf im Bereich Projektentwicklung

Im Jahr 2022 konnte das Objekt Heinrich Campus in Düsseldorf fertiggestellt und im Rahmen eines Asset Deals erfolgreich veräußert werden. Mit der Realisierung dieses Verkaufes erzielte Quantum Umsatzerlöse in Höhe von EUR 307,6 Mio..

Insgesamt betreffen die im Konzernabschluss ausgewiesenen Umsatzerlöse in Höhe von EUR 391,5 Mio. mit EUR 346,4 Mio. (Vj. EUR 26,7 Mio.) Erlöse aus Immobilienverkäufen.

Geschäftsverlauf im Bereich Investment

Der Geschäftsjahresverlauf blieb hinter der geplanten Entwicklung zurück. Während die Auswirkungen der COVID-19 Pandemie kaum mehr spürbar waren, beeinflusste der russische Angriffskrieg auf das Nachbarland Ukraine die Immobilienmärkte maßgeblich. Das Transaktionsgeschäft ist mit Kriegsbeginn zum Erliegen gekommen und die realisierten Ankäufe stammen im Wesentlichen noch aus im Vorjahr eingeleiteten Verhandlungen. Insgesamt konnten von der Gesellschaft im Geschäftsjahr 2022 Immobilienankäufe mit einem Gesamtvolumen von rd. EUR 530 Mio. realisiert werden (Vj.EUR 1,28 Mrd.). Die Transaktionssumme aus verkauften Immobilienwerten lag bei EUR 51 Mio. (Vj.EUR 799 Mio.).

Auch im Geschäftsjahr 2022 lag der Fokus bei den realisierten Immobilientransaktionen maßgeblich auf Wohnimmobilien (rd. 65 %). Immobilienankäufe der Nutzungsarten Light Industrial (19 %) und Parken (12 %) belegen die Plätze 2 und 3. Die gesamte Quantum-Gruppe verwaltet zum Stichtag nunmehr insgesamt Immobilienwerte (Asset under Management) im Wert von über EUR 11,3 Mrd. (Vj.EUR 10,0 Mrd.).

Zusammenfassend ist allerdings festzustellen, dass trotz des erneuten Anstiegs der Assets under Management die Geschäftsentwicklung der Gesellschaft im Berichtsjahr rückläufig war. Wie bereits beschrieben, konnten die Immobilientransaktionen nicht auf Vorjahresniveau realisiert werden. Die erfolgsabhängigen Vergütungsanteile fallen daher im Vergleich zum Vorjahr deutlich um ca. -81 % auf insgesamt rd. EUR 8 Mio. zurück. Die fixen Vergütungsanteile können zwar insgesamt um rd. +10 % auf EUR 31,8 Mio. gesteigert werden. Dieser Anstieg kann die Ertragsminderungen bei den erfolgsabhängigen Gebührenbestandteile allerdings nicht vollständig kompensieren.

Im Berichtsjahr hat weiterhin ein durchschnittlicher Zuwachs an Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern um 10% stattgefunden. Im Durchschnitt wurden zum Stichtag 99 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter im Investmentbereich beschäftigt. Weiterhin wurde intensiver in den Ausbau von IT-Infrastruktur und Softwarelösungen investiert als ursprünglich geplant.

Neben der wesentlichen Abnahme erfolgsabhängiger Vergütungsanteile beeinflusst auch eine außerordentliche Abstandszahlung für die vorzeitige Auflösung eines abgeschlossenen Mietvertrages über neue Geschäftsräume den Geschäftsverlauf im Berichtszeitraumes.

Insgesamt erfassen die im Konzernabschluss ausgewiesenen Umsatzerlöse in Höhe von EUR 39,2 Mio. (Vj.EUR 71,5 Mio.) Erlöse aus dem gesunkenen Fondsmanagement.

2.4. Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage

Ertragslage

Die Entwicklung der im Geschäftsjahr 2022 erzielten Umsatzerlöse der einzelnen Geschäftsbereiche stellt sich wie folgt dar:

	2022	2021
	TEUR	TEUR
Erlöse aus Immobilienverkäufen	346.429	26.761
Provisionserträge Kapitalanlageverwaltung	39.217	71.460
Mieterlöse	4.223	3.256
Erlöse aus Projektentwicklungsleistungen	743	2.324
Erlöse aus der Geschäftsbesorgung	386	0
Erlöse aus Generalübernehmerleistungen	239	461
Erlöse aus dem Verkauf von Geschäftsanteilen	55	59.834
Übrige	174	87
	391.466	164.183

Die Umsatzerlöse des Geschäftsjahres 2022 werden durch die Erlöse aus Immobilienverkäufen dominiert, die mit EUR 307,6 Mio. insbesondere aus dem Verkauf des Projektes Heinrich Campus resultieren.

Diesen Umsatzerlösen stehen Aufwendungen aus der Bestandsminderung in Höhe von EUR 14,9 Mio. (Vj. Erhöhung um EUR 23,0 Mio.) sowie Materialaufwendungen in Höhe von EUR 210,9 Mio. (Vj. EUR 49,2 Mio.) gegenüber. Das Rohergebnis (ohne sonstige betriebliche Erträge) lag im Geschäftsjahr 2022 mit EUR 165,7 Mio. erneut deutlich oberhalb des Vorjahres von EUR 138,0 Mio. Von den Aufwendungen aus der Bestandsminderung sowie den Materialaufwendungen betreffen mit EUR 230,7 Mio. Aufwendungen aus dem Abgang der Heinrich Campus.

Die Erträge aus dem Verkauf von Geschäftsanteilen resultierten im Vorjahr mit EUR 37,6 Mio. aus dem Verkauf der Anteile an der Quartier am Belsenpark GmbH sowie mit EUR 21,0 Mio. aus dem Verkauf der Anteile an der assoziierten Grundstücksgesellschaft QUBA Hamburg mbH & Co. KG.

Die Personalaufwendungen sanken insbesondere aufgrund ergebnisabhängiger Gehaltsbestandteile um EUR 4,2 Mio. auf EUR 35,5 Mio.

Vor dem Hintergrund der aktuellen Marktlage mit gestiegenen Zinsen und erfolgten Baukostenerhöhungen wurden die wesentlichen Bewertungsannahmen neu bewertet. Im Ergebnis wurde für zwei Projektentwicklungen ein niedrigerer beizulegender Wert ermittelt und demzufolge Abwertungen im Rahmen der verlustfreien Bewertung in Höhe von EUR 10,7 Mio. vorgenommen. Ferner war bei einer Bestandsimmobilie eine außerplanmäßige Abschreibung von EUR 9,6 Mio. erforderlich.

Die Zunahme der sonstigen betrieblichen Aufwendungen um EUR 4,2 Mio. auf EUR 24,8 Mio. resultiert mit EUR 3,6 Mio. aus Vertriebsprovisionen infolge des erfolgten Verkaufs des Projekts Heinrich Campus sowie mit EUR 5,0 Mio. aus der Aufhebung des Mietvertrages im Großen Burstah. Die weiter zu berechnenden Aufwendungen aus dem Investment Bereich liegen mit EUR 0,3 Mio. deutlich unterhalb des Vorjahresniveau von EUR 8,8 Mio. Darüber hinaus erfassen die sonstigen betrieblichen Aufwendungen überwiegend Raumkosten, Reparatur- und Instandhaltungskosten, Rechts- und Beratungskosten, Vertriebs- sowie Werbe- und Reisekosten.

Nachdem im Vorjahr das Beteiligungsergebnis von EUR 37,5 Mio. aufgrund des in den Erträgen aus assoziierten Unternehmen ausgewiesenen Ergebnisanteils der King Holding GmbH in Höhe von EUR 36,7 Mio. deutlich angestiegen war, verminderte sich das gesamte Beteiligungsergebnis im Geschäftsjahr 2022 erheblich auf insgesamt EUR 1,3 Mio. Auch im Geschäftsjahr 2022 hat die Ergebniszuweisung durch die King Holding GmbH in Höhe von EUR 1,9 Mio. wesentlichen Anteil, wobei gegenläufige Abschreibungen auf Finanzanlagen von EUR 1,0 Mio. vorgenommen wurden.

Die Zinsen und ähnlichen Aufwendungen in Höhe von EUR 9,0 Mio. (Vj. EUR 7,6 Mio.) resultieren hauptsächlich aus der Fremdfinanzierung der laufenden Projektentwicklungen, die zu einem Großteil jedoch als Bauzeitzinsen in den unfertigen Bauleistungen aktiviert werden.

Insgesamt konnte ein Konzernjahresüberschuss von EUR 48,7 Mio. (Vj.EUR 97,9 Mio.) erzielt werden.

Finanzlage

Die Zahlungsfähigkeit des Konzerns war während des gesamten Verlaufs des Berichtsjahres gewährleistet. Der Finanzmittelbestand war über das gesamte Jahr sehr gut.

Über die Liquiditätssituation und die finanzielle Entwicklung gibt die folgende nach DRS 21 aufgestellte zusammengefasste Kapitalflussrechnung Aufschluss:

	2022	2021
	TEUR	TEUR
Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit	135.628	-56.579
Cashflow aus der Investitionstätigkeit	-16.121	91.101
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit	-172.429	43.782
Veränderung der liquiden Mittel	-52.922	78.304
Liquide Mittel am Anfang des Geschäftsjahres	181.406	103.102
Liquide Mittel am Ende des Geschäftsjahres	128.484	181.406

Im Rahmen der Analyse der Kapitalflussrechnung ist zu beachten, dass nach DRS 21 u. a. sämtliche zahlungswirksame Veränderungen von Posten des Anlagevermögens in den Cashflow aus der Investitionstätigkeit eingehen, auch wenn die zugrunde liegende Transaktion, wie z. B. bei dem Verkauf von Anteilen an einer Projektentwicklungsgesellschaft, in der Gewinn- und Verlustrechnung unter den Umsatzerlösen ausgewiesen wird.

Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit erfasst demgegenüber sämtliche operativen Auszahlungen des Mutterunternehmens sowie der vollkonsolidierten Tochterunternehmen, wie z. B. die Personalkosten und sonstigen betrieblichen Aufwendungen. Die hierin abgebildeten Einzahlungen erfassen u. a. die zahlungswirksamen Umsatzerlöse, die nicht bereits im Investitionsbereich auszuweisen sind. Hierzu gehören u. a. Mieterlöse, Erlöse aus der Erbringung von Fremddienstleistungen oder Erlöse aus dem Verkauf von Immobilien (Asset-Deal) vollkonsolidierter Unternehmen, wie z. B. die Erlöse aus dem Verkauf des Objektes Heinrich Campus.

Im Geschäftsjahr 2022 erzielte der Quantum Konzern einen positiven Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit von EUR 135,6 Mio. (Vj.negativer Cashflow in Höhe von EUR -56,6 Mio.).

Demgegenüber wurde aus der Investitionstätigkeit ein negativer Cashflow von EUR -16,1 Mio. (Vj.positiver Cashflow in Höhe von EUR 91,1 Mio.) erzielt. Die wesentlichen Liquiditätseffekte hieraus resultierten mit

―	-EUR 8,6 Mio. aus dem Erwerb der Anteil an der Quantum SHI Management GmbH
―	- EUR 3,6 Mio. aus Einlagen in die Grundstücksgesellschaft Alps Hamburg mbH & Co. KG
―	- EUR 1,0 Mio. aus dem Erwerb von Wertpapieren
―	-EUR0,6 Mio. aus Einlagen in die Projekt Bornitzstraße GmbH & Co. KG
―	+ EUR 2,5 Mio. aus Ausschüttungen der King Holding GmbH

Die Finanzierung der Projekte erfolgt überwiegend durch Bankdarlehen. Im Geschäftsjahr 2022 konnten aus der Aufnahme von Finanzkrediten Einzahlungen in Höhe von EUR 74,4 Mio. (Vj. EUR 85,0 Mio.) vereinnahmt werden, denen in Höhe von EUR 196,9 Mio. (Vj. EUR 17,4 Mio.) Auszahlungen aus der Rückführung von Finanzkrediten gegenüberstanden. Die Aufnahmen erfolgten vor allem zur Finanzierung des Projektes Tom Kyle, die erheblichen Tilgungen erfolgten vor allem nach der Realisierung des Verkaufs des Projekts Heinrich Campus.

Unter Berücksichtigung der gezahlten Zinsen in Höhe von EUR 9,3 Mio. (Vj.EUR 7,6 Mio.) sowie den Gewinnausschüttungen in Höhe von EUR 46,0 Mio. (Vj.EUR 20,0 Mio.) erzielte der Konzern im Geschäftsjahr 2022 einen negativen Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit in Höhe von EUR 172,4 Mio. (Vj.EUR 43,8 Mio.).

Vermögenslage

Die Bilanzsumme des Konzerns hat sich zum 31. Dezember 2022 um EUR 129,6 Mio. signifikant auf EUR 564,3 Mio. vermindert.

Das langfristig gebundene Vermögen des Konzerns wird zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2022 vor allem mit EUR 87,3 Mio. (Vj.EUR 28,9 Mio.) durch die Sachanlagen geprägt. Die Zunahme resultiert mit EUR 49,7 Mio. aus der Umgliederung der in Düsseldorf gelegenen Schwannstraße aus dem Umlaufvermögen in das Anlagevermögen infolge einer langfristig geänderten Nutzungsabsicht. Die weiteren wesentlichen, in Hamburg gelegenen Bestandsimmobilien betreffen mit

―	EUR 23,9 Mio. (Vj.EUR 24,3 Mio.) die Immobilie Raakmoorgraben,
―	EUR 8,7 Mio. (EUR 0,0) die Immobilie Gotenstraße sowie
―	EUR 3,5 Mio. (Vj.EUR 3,5 Mio.) die Immobilie Haubachstraße.

Unter dem kurzfristigen Vermögen weist der Konzern neben den liquiden Mitteln in Höhe von EUR 128,5 Mio. (Vj. EUR 181,4 Mio.) insbesondere mit EUR 244,0 Mio. (Vj. EUR 423,4 Mio.) das Vorratsvermögen aus, das unfertige Bauleistungen sowie geleistete Anzahlungen auf beauftragte Werkunternehmerleistungen erfasst.

Die wesentlichen Herstellungskosten auf die unfertigen Bauleistungen betreffen folgende Projekte:

―	EUR 59,2 Mio. Tom Kyle
―	EUR 48,2 Mio. Wohnen am Moosrosenweg
―	EUR 32,9 Mio. Max Brauer Quartier
―	EUR 21,2 Mio. Normannenweg
―	EUR 14,1 Mio. Tonhallenstraße 12
―	EUR 10,4 Mio. Am Bonneshof 5
―	EUR 9,5 Mio. Normannenweg 22

Das Eigenkapital des Konzerns hat sich gegenüber dem 31. Dezember 2021 vor allem aufgrund des Konzernjahresüberschusses (EUR 48,7 Mio.), der Einlagen von nicht beherrschenden Gesellschaftern in die Tom Kyle Quartier GmbH (EUR 5,4 Mio.) sowie aufgrund der Erstkonsolidierung der Quantum SHI Management GmbH (EUR 0,5 Mio.) um insgesamt EUR 8,6 Mio. auf EUR 290,4 Mio. erhöht. Diesen Zugängen standen Gewinnausschüttungen in Höhe von EUR 46,0 Mio. gegenüber. Die Konzerneigenkapitalquote beträgt zum 31. Dezember 2022 51,5 % (Vj.40,6 %).

Unter den Rückstellungen weist der Konzern in Höhe von EUR 20,7 Mio. (Vj.30,9 Mio.) sonstige Rückstellungen aus, die insbesondere ausstehende Eingangsrechnungen aus bereits übergebenen Bauvorhaben sowie personalbezogene Verpflichtungen erfassen.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten resultieren vor allem aus Projektfinanzierungen und werden grundsätzlich mit Realisierung derselben getilgt.

Gesamtbeurteilung

Die dargestellten, im abgelaufenen Geschäftsjahr 2022 realisierten Projektentwicklungen, Investments sowie das Fondsmanagement prägten die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns. Das Konzerneigenkapital stieg vor allem aufgrund des thesaurierten Konzernjahresüberschusses an.

Insgesamt beurteilt der Vorstand die Lage des Konzerns im Geschäftsjahr 2022 als sehr gut.

3. Risiko-, Chancen und Prognosebericht

3.1. Risikobericht

Das gesamtwirtschaftliche Risiko und damit auch das Risikoprofil der Quantum Gruppe hat sich im Vergleich zum Vorjahr deutlich erhöht. Das volle Ausmaß des Krieges in der Ukraine und dessen gesamtwirtschaftliche Langfristauswirkungen sind zum Berichtsstichtag unverändert nicht absehbar. Gleichwohl ist festzustellen, dass der Konflikt zu einer erheblichen Volatilität auf den weltweiten Märkten, zu erhöhten Inflationsraten und - speziell in Europa - zu Verzögerungen in Lieferketten beigetragen hat. In Verbindung mit steigenden Zinsen wirkt sich die Entwicklung direkt auf die Immobilienpreise aus und führt zu negativen Wertentwicklungen.

Gleichzeitig ist insbesondere der Investmentbereich gestiegenen Adressausfallrisiken ausgesetzt. So hat sich das Risiko, dass durch die gestiegene Inflation induzierte Zahlungsschwierigkeiten der Vertragspartner auftreten, signifikant erhöht. Unverändert besteht angesichts der weiter wachsenden Mietbelastungsquote der privaten Haushalte das Risiko, dass staatliche Maßnahmen zur Eindämmung des Mietwachstums eine verstärkte Anwendung finden und die Erträge der Investmentvermögen durch regulatorische Eingriffe unter Druck geraten.

Einen besonderen Focus bildet in der Betrachtung der operationellen Risiken die Prävention von Störungen des IT-Betriebs inklusive des potenziellen Risikos zum Opfer von Cyber-Attacken zu werden.

Der Konzern verfügt über eine sehr gute Kapitalausstattung, die das Geschäftsmodell auch bei rückläufigen Märkten deutlich absichert. Vor dem Hintergrund der aktuell sich abzeichnenden wirtschaftlichen Entwicklungen werden die Anforderungen an das Risikomanagement weiter steigen, und die Schadenspotenziale dürften sich vor allem durch exogene Einflüsse erhöhen.

Risikomanagementsystem

Der Vorstand verfolgt mit seinem Risikomanagement das Ziel, alle substanziellen Ziele im Rahmen der Konzernführung frühzeitig zu erkennen, zu vermeiden, zu bewerten, zu überwachen und zu bewältigen.

Dabei dient das Finanz- und Risikomanagement der Quantum Immobilien AG der Sicherung des Konzernerfolgs gegen finanzielle Risiken jeglicher Art. Beim Management der Finanzpositionen verfolgt der Konzern eine konservative Risikopolitik.

Die Überwachung und Kontrolle der nachfolgend aufgeführten Risiken erfolgt durch ein detailliertes Projektcontrolling, regelmäßige Risiko-Berichterstattung an den Vorstand sowie Einbindung dieser Projektinformationen in den Aufgabenbereich des Aufsichtsrates.

Die Methoden des Risikomanagements werden im Rahmen der nachfolgenden Dokumentation der einzelnen Risiken dargestellt.

Leistungswirtschaftliche Risiken

Grundsätzlich erfolgen Projektentwicklungen jeweils in einer eigenen Tochtergesellschaft, ohne dass wesentliche Risiken an die Muttergesellschaft weitergereicht werden. In Einzelfällen werden fallweise durch die Quantum Immobilien AG Garantien und Bürgschaften für einzelne Projekte abgegeben (z.B. Cost-Overrun-Garantie oder Zinsdienstgarantie). Hierzu verweisen wir auf die Angaben im Konzernanhang.

Verkaufsrisiko

Die Quantum Gruppe investiert typischerweise in Immobilien in 1a-Lagen mit dem Fokus auf Wirtschaftlichkeit der Immobilie bei größtmöglicher Flexibilität. Aufgrund der angestrebten hochwertigen Bauqualität und des sehr gut ausgebauten Netzwerks sieht der Vorstand die Risiken hieraus als grundsätzlich gering an. Aufgrund der aktuell herausfordernden Rahmenbedingungen zeigt sich ein gestörter Transaktionsmarkt, so dass der Vorstand opportunistisch auf den jeweiligen Zeitpunkt entscheiden muss. Das Risiko einer etwaigen Verschiebung geplanter Transaktionen schätzt der Vorstand als mittel bis hoch ein.

Finanzierungsrisiken

Die Quantum Immobilien AG verfügt als Konzernmuttergesellschaft über ein zentral gesteuertes Finanzmanagement. Grundsätzlich werden mindestens von drei Kreditinstituten Finanzierungsangebote eingeholt, wovon mindestens zwei Banken bis zur Kreditauszahlung vakant sind.

Die Finanzierung des Konzerns erfolgt im Wesentlichen projekt- oder investmentbezogen und ist vor allem durch einen hohen Bestand der Kapitalaufbringung durch den Konzern selbst oder durch den Kooperationspartner gewährleistet. Aufgrund nennenswerter Bankguthaben können alle Konzerngesellschaften jederzeit auf ausreichend liquide Mittel zurückgreifen.

Der Geschäftsbereich Investment vollzieht die Engagements grundsätzlich eigenkapitalschonend und ohne Übernahme zusätzlicher Risiken durch die Holdinggesellschaft.

Sofern Projektentwicklungen nach Ablauf der Entwicklungsphase sowie bei zeitlicher Verschiebung der Projektdurchführung oder der Veräußerung eine Anschluss-Finanzierungen benötigen, bestehen Risiken in Form einer erfolgreichen Finanzierung, steigender Zinsen und höherer Eigenkapitalanforderungen. Diesen Risiken wird durch eine entsprechende Konzern-Liquiditätsplanung Rechnung getragen.

Die Liquiditätssituation wird durch ein permanentes Liquiditätsmanagement überwacht.

Bewertungsrisiken der Immobilien

Nachteilig veränderte Rahmenbedingungen, insbesondere bei Zinsen, Baukosten sowie der Käufernachfrage können bei Entwicklungsobjekten und Bestandsimmobilien zu Abwertungen führen. Im Geschäftsjahr 2022 erfolgten diesbezügliche Abwertungen von EUR 20,2 Mio. Die Risiken hieraus schätzt der Vorstand derzeit als mittel ein.

Qualitäts- und Terminrisiko

Die Quantum Immobilien AG als Konzernmuttergesellschaft sowie die Quantum Projektentwicklung GmbH überwachen relevante Termine und Leistungsqualitäten durch eigene Architekten und Bauingenieure sowie - bei größeren Projektentwicklungen - durch zusätzlich beauftragte externe Projektsteuerer. Regelmäßige Projektstatusberichte ermöglichen die Transparenz und die Kommunikation der Projektentwicklungen.

Liquiditätsrisiko

Der Vorstand begegnet einem etwaigen Liquiditätsrisiko über die bestehende partnerschaftliche Zusammenarbeit mit externen Kapitalgebern. Zudem ist es Strategie des Vorstandes, überwiegend non-recourse Finanzierungen mit Kreditinstituten zu vereinbaren, d.h. Nachschusspflichten und Bürgschaftserklärungen zu vermeiden.

Mietausfallrisiken

Bestehende Mietausfallrisiken konnten in den vergangenen Jahren im Geschäftsbereich Projektentwicklung durch frühzeitigen Verkauf der jeweiligen Objekte auf den Käufer übertragen werden. Mietgarantien durch die Quantum Immobilien AG oder durch Tochtergesellschaften werden nur sehr restriktiv in begründeten Einzelfällen gegeben.

Ausführungsrisiko (Ausfall des Generalunternehmers)

Bauaufträge werden nur an namenhafte Bauunternehmen mit einwandfreier Bonität vergeben. Zudem besteht die Pflicht des Generalunternehmens, eine 10-prozentige Vertragserfüllungs- und eine 5-prozentige Gewährleistungsbürgschaft vorzulegen.

Kalkulationsrisiko

Die Projektkalkulation wird durch den verantwortlichen Projektleiter und, abhängig vom Investitionsvolumen, unter Zuarbeit von Architekten und Planern erstellt. Die Prüfung erfolgt jeweils durch kaufmännische Leitung und Geschäftsführung. Für die Freigabe zur Realisierung ist die Genehmigung durch Vorstand und Aufsichtsrat erforderlich. Die Risiken hieraus schätzt der Vorstand als gering ein.

Käuferausfallrisiken

Das Käuferausfallrisiko konnte stets durch den Verkauf an Käufer erstklassiger Bonität eingegrenzt werden. Darüber hinaus wurden und werden vom Käufer bei sogenannten Forward-Deals Kaufpreissicherungsbürgschaften verlangt. Der Vorstand schätzt die etwaigen Käuferausfallrisiken derzeit als gering ein.

Zinsrisiko

Sofern wirtschaftlich, d.h. im Verhältnis zur Projektlaufzeit sinnvoll, erfolgt während der Projektentwicklung eine Zinssicherung. Der Vorstand beurteilt das verbleibende Zinsrisiko innerhalb der Projektlaufzeit für überschaubar.

Risikoberichterstattung in Bezug auf die Verwendung von Finanzinstrumenten

Zu den im Konzern bestehenden Finanzinstrumenten zählen im Wesentlichen Anteile an verbundenen Unternehmen, Beteiligungen, Forderungen, insbesondere Forderungen gegen verbundene Unternehmen, Guthaben bei Kreditinstituten und Verbindlichkeiten.

Bewertungsrisiken

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen resultieren aus unserer Leistungserbringung an Kunden (Dritte) mit guter und sehr guter Bonität, so dass wir ein wesentliches Bewertungsrisiko grundsätzlich als niedrig beurteilen.

Weiterhin weist der Konzern über die Anschaffungskosten der jeweiligen Beteiligungen sowie über die in der Regel kurzfristige Finanzierung von Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht (Forderungen), Kapitalbindungen auf, deren Werthaltigkeit mittelbar vom Erfolg der beteiligten Gesellschaft abhängt.

Insofern wirken bei Projektentwicklungen durch nicht konsolidierte Tochtergesellschaften die oben ausgeführten leistungswirtschaftlichen Risiken über die Bewertung des Engagements mittelbar auch auf den Konzern.

Soweit bei finanziellen Vermögenswerten Ausfall- und Bonitätsrisiken erkennbar sind, werden entsprechende Wertberichtigungen vorgenommen. Zur Minimierung von Ausfallrisiken verfügt der Konzern über ein adäquates Debitorenmanagement.

Zusammenfassende Darstellung der Risikolage

Der Vorstand beurteilt die Risikolage des Konzerns der Quantum Immobilien AG vor dem Hintergrund der herausfordernden Rahmenbedingungen insgesamt als mittel und in den dargestellten einzelnen Bereichen teilweise als hoch ein.

3.2. Chancenbericht

Der Vorstand der Gesellschaft sieht weiterhin klare Chancen im aktuellen Immobilienmarkt, auch wenn die deutlichen Zinssteigerungen im abgelaufenen Geschäftsjahr zu einer spürbaren Abkühlung im Transaktions- und Vermietungsmarkt geführt hat. Auch für die Investorenseite sind mittlerweile wieder weitere Investitionsmöglichkeiten außerhalb des Immobilienmarktes attraktiv geworden. Die Allokation von Investitionen wird damit wieder stärker diversifiziert, was für den Immobilienmarkt grundsätzlich einen Rückgang an Investitionen bedeutet. Dennoch rechnet der Vorstand auch zukünftig mit einer nachhaltigen Unternehmensentwicklung.

Im Nutzungssegment Wohnen trifft das höhere Zinsniveau auch Privatleute. Daher ist hier von steigenden Preiselastizitäten im Wohnungsmarkt auszugehen. Angestrebte wohnliche Veränderungen von Privatleuten könnten aufgrund der gestiegenen Fremdkapitalzinsen daher den Wohnungsmietmarkt weiter beleben. Eine solche Belebung könnte die zukünftige Entwicklungstätigkeit wiederum begünstigen, die zuletzt aufgrund gestiegener Baukosten an Dynamik verloren hat. Das Segment Wohnen soll daher auch zukünftig einen besonderen Fokus bei der zukünftigen Geschäftsentwicklung haben.

Weiterhin zeigte sich im abgelaufenen Geschäftsjahr die Nutzungsart Light Industrial deutlich krisenresilienter als die Nutzungsart Büro. Der Vorstand sieht in diesem Segment daher weitere Wachstumsmöglichkeiten.

Darüber hinaus sieht der Vorstand insbesondere im Segment Gesundheitsimmobilien deutliche Wachstumschancen. Dies wurde durch den Erwerb einer Mehrheitsbeteiligung an der SHI Management GmbH (neu: Quantum SHI Management GmbH), einem Spezialisten für ganzheitliches Investmentmanagement, im Jahr 2022 dokumentiert.

Bezüglich der Büromärkte ist von einer stärkeren Fokussierung auf innerstädtische Lagen auszugehen. Viele Unternehmen beabsichtigen, nach der ausgeprägten Nutzung von mobilen Arbeitsplatzmodellen, die Büropräsenz wieder zu erhöhen. Dafür sollen attraktive Flächen in sehr guten Bürolagen genutzt werden. Der Vorstand geht davon aus, dass diese Lagen weiterhin stabil nachgefragt und die Mietpreise in diesem Segment sogar noch moderat steigen werden.

Die Veränderungen am Immobilienmarkt werden von der Gesellschaft weiterhin genau beobachtet, denn von einer grundsätzlich robusten Wertentwicklung der Immobilienbestände kann nicht mehr ausgegangen werden. Erste Bestandsabwertungen sorgen derweilen auch schon für deutliche Abschläge am Transaktionsmarkt. Chancen und Risiken entstehen neben einer differenzierten Lagebewertung aber vor allem aus der Umsetzungsfähigkeit und -messbarkeit von Nachhaltigkeitskriterien.

Um in den kommenden Geschäftsjahren die gesteckten Ziele wieder zu erreichen, setzt Quantum auf ein miteinander eng verzahntes und vollumfängliches Leistungsbild bestehend aus Fonds-, Immobilien- und Transaktionsmanagement. Die Kombination aus höchster Expertise, Transparenz und breit gefächertem Marktzugang bewährt sich seit Langem und wird auch im künftigen Geschäftsjahr eine weiterhin stabile Entwicklung für die Gruppe bedeuten.

3.3. Prognosebericht

Bereich Investment

Für das Geschäftsjahr 2023 wird erneut von einer leichten Steigerung des gemanagten Immobilienvermögens ausgegangen. Die wirtschaftliche Entwicklung wird für das nächste Geschäftsjahr daher grundsätzlich leicht positiv erwartet. Mit einer Belebung am Transaktionsmarkt rechnet die Geschäftsführung frühestens im 2. Halbjahr und geht hier von Nachholeffekten aus, wie sie auch im Verlauf der COVID-19 Pandemie zu beobachten waren.

Der Trend zu reduzierten Immobilienwerten im Rahmen der gutachterlichen Wertermittlungen könnte sich weiter verstärken und insoweit könnten die Verwaltungs- und Managementvergütungen im Zeitverlauf stagnieren. Der Wettbewerb des Immobilienmarktes zu alternativen Investmentmöglichkeiten wird sich beim aktuellen Zinsniveau weiter verschärfen. Zudem lähmen steigende Baukosten die Entwicklung neuer Immobilien zusehends. Damit dürfte der Immobilienmarkt an Volatilität zunehmen und höhere Anforderungen an das Risikomanagement stellen.

Eine weitere wirtschaftliche Einflussgröße stellt die zunehmende Regulatorik mit entsprechenden Transparenz- und Reportinganforderungen insbesondere mit ESG-Bezug dar. Eine Umsetzung erfordert einen höheren Digitalisierungsgrad und damit verbundene Investitionen. Gleichzeitig sind Wertabschläge auf Immobilien möglich, sofern diese Anforderungen nicht erfüllt werden bzw. erfüllbar sind.

Für das nächste Geschäftsjahr wird bezüglich des verwalteten Immobilienvermögens daher eine stagnierende Wertentwicklung sowie ein leicht steigendes Akquisitionsvolumen erwartet. Gleichzeitig wird die aktuelle Inflation steigende Personalaufwendungen implizieren und es wird mit einem höheren Investitionsbedarf für IT-Infrastruktur und Softwareanwendungen gerechnet, um die regulatorischen Anforderungen aus der Nachhaltigkeitstaxonomie erfüllen zu können. Der Wegfall des diesjährigen außerordentlichen Aufwands wird im kommenden Geschäftsjahr gegenläufig zu einer sinkenden Cost-Income-Ratio führen.

Insgesamt erwarten wir im Bereich Investment für das Geschäftsjahr 2023 gegenüber dem Vorjahr leicht niedrigere Umsatzerlöse und einen leicht niedrigeren Ergebnisbeitrag zum Konzernergebnis.

Bereich Projektentwicklung

Im Geschäftsbereich Projektentwicklung wird im Geschäftsjahr 2023 der Verkauf einer Beteiligung an dem Projekt Bornitzstraße in Berlin einen positiven Einfluss auf die Geschäftsentwicklung nehmen.

Im Bereich Light Industrial konnte bereits im Frühjahr des Geschäftsjahres 2023 die Ergebnisrealisierung durch den Übergang von knapp 90 % der eigenen Anteile an einen Käufer erwirkt werden. Auch dieser Verkauf wird erheblich zum positiven Ergebnis des Konzerns beitragen.

In der Summe der Einflüsse erwartet der Vorstand aus dem Bereich Projektentwicklung für das Geschäftsjahr 2023 gegenüber dem Geschäftsjahr 2022 deutlich sinkende Umsatzerlöse sowie ein, wenn auch auf niedrigerem Niveau, deutlich verbessertes Beteiligungsergebnis.

Gesamtprognose

Insgesamt geht der Vorstand für das Geschäftsjahr 2023 von einer deutlichen Abnahme der Umsatzerlöse aus. Die Beteiligungserträge (einschließlich der Erträge aus assoziierten Unternehmen) werden deutlich zunehmen. Insgesamt erwarten wir ein im Vorjahresvergleich signifikant reduziertes, jedoch positives Konzernergebnis.

Hamburg, 8. September 2023

Quantum Immobilien Aktiengesellschaft

Der Vorstand

Frank Gerhard Schmidt

Philipp Schmitz-Morkramer

Celia-Isabel Vietmeyer

Sandra Scholz

Konzern-Bilanz zum 31. Dezember 2022

Aktiva

	Stand am 31.12.2022	Stand am 31.12.2021
	EUR	EUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Entgeltlich erworbene gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte	2.357.248,00	226.182,00
2. Geschäfts- oder Firmenwert	6.773.500,00	0,00
	9.130.748,00	226.182,00
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten	85.755.217,64	27.858.518,53
2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	1.509.764,00	1.083.760,00
	87.264.981,64	28.942.278,53
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	4.085.770,62	3.958.733,66
2. Beteiligungen an assoziierten Unternehmen	15.554.410,81	12.620.535,57
3. Beteiligungen	3.238.358,86	2.477.498,82
4. Ausleihungen an verbundenen Unternehmen	2.668.125,22	0,00
5. Wertpapiere des Anlagevermögens	1.000.000,00	0,00
	26.546.665,51	19.056.768,05
	122.942.395,15	48.225.228,58
B. Umlaufvermögen
I. Vorräte
1. Unfertige Bauleistungen	196.220.600,30	289.502.468,19
2. Geleistete Anzahlungen	47.729.689,34	133.861.599,87
	243.950.289,64	423.364.068,06
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	14.557.692,07	13.551.706,03
2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	759.190,65	1.203.770,68
3. Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	82.369,12	130.659,01
4. Sonstige Vermögensgegenstände	47.516.715,44	20.823.116,98
	62.915.967,28	35.709.252,70
III. Wertpapiere
Sonstige Wertpapiere	3.001.591,18	0,00
IV. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten	128.484.440,54	181.406.389,78
	438.352.288,64	640.479.710,54
C. Rechnungsabgrenzungsposten	124.127,21	168.356,27
D. Aktive latente Steuern	2.859.624,08	4.960.231,11
	564.278.435,08	693.833.526,50

Passiva

31.

	Stand am 31.12.2022	Stand am 31.12.2021
	EUR	EUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital	3.000.000,00	3.000.000,00
II. Gewinnrücklagen
Gesetzliche Rücklage	300.000,00	300.000,00
III. Konzernbilanzgewinn	276.343.147,51	274.066.545,68
IV. Nicht beherrschende Anteile	10.741.573,73	4.402.061,84
	290.384.721,24	281.768.607,52
B. Rückstellungen
1. Steuerrückstellungen	18.678.290,82	20.029.597,22
2. Sonstige Rückstellungen	20.735.687,48	30.938.124,54
	39.413.978,30	50.967.721,76
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	223.689.508,20	346.502.551,52
2. Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen	0,00	8.292.839,55
3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	8.226.533,69	3.414.733,38
4. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	53.590,19	45.452,22
5. Sonstige Verbindlichkeiten	2.505.541,73	2.841.620,55
	234.475.173,81	361.097.197,22
D. Rechnungsabgrenzungsposten	4.561,73	0,00
	564.278.435,08	693.833.526,50

Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022

	2022	2021
	EUR	EUR
1. Umsatzerlöse	391.465.515,01	164.183.074,51
2. Verminderung/(Vj. Erhöhung) des Bestands an unfertigen Bauleistungen	-14.869.919,17	23.020.824,48
3. Sonstige betriebliche Erträge	2.426.382,63	10.500.736,75
	379.021.978,47	197.704.635,74
4. Materialaufwand
a) Aufwendungen aus dem Abgang von Vermögensgegenständen des Finanzanlagevermögens	54.857,98	6.544.439,27
b) Aufwendungen für bezogene Leistungen	210.856.854,72	42.617.372,74
	210.911.712,70	49.161.812,01
5. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	29.659.773,90	34.190.401,73
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung	5.803.609,60	5.437.460,50
	35.463.383,50	39.627.862,23
6. Abschreibungen
a) auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen	11.752.006,21	1.023.712,53
b) auf Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens, soweit diese die im Konzern übliche Abschreibungen überschreiten	10.608.004,19	0,00
7. Sonstige betriebliche Aufwendungen	24.761.315,64	20.551.857,18
	85.525.556,23	87.339.391,79
8. Erträge aus assoziierten Unternehmen	2.567.944,32	38.114.143,58
9. Aufwendungen von assoziierten Unternehmen	118.728,25	387.051,02
10. Erträge aus Beteiligungen	3.640,02	31.524,81
11. Erträge aus Gewinnabführungsvertrag	0,00	443,98
12. Aufwendungen aus Verlustübernahme	145.126,73	154.125,62
13. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	103.313,55	98.468,36
14. Abschreibungen auf Finanzanlagen	983.921,28	93.975,55
15. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	9.027.826,13	7.567.420,74
	-7.600.704,50	30.042.007,80
	77.924.851,73	117.381.399,59
16. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	29.777.025,89	18.880.645,73
17. Ergebnis nach Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	48.147.825,84	98.500.753,86
18. Sonstige Steuern	-569.951,75	593.039,81
19. Konzernjahresüberschuss	48.717.777,59	97.907.714,05
20. Nicht beherrschende Anteile	432.171,54	-201.697,78
21. Konzerngewinnvortrag	274.066.545,68	195.957.133,85
22. Gewinnausschüttungen	46.009.004,22	20.000.000,00
23. Konzernbilanzgewinn	276.343.147,51	274.066.545,68

Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2022

A. Allgemeine Angaben

Die Quantum Immobilien Aktiengesellschaft, Hamburg, (Amtsgericht Hamburg, HRB 70777) ist gemäß § 290 HGB als Mutterunternehmen zur Aufstellung eines Konzernabschlusses verpflichtet.

Der Konzernabschluss wurde unter Beachtung der Vorschriften des HGB und des AktG erstellt. Die Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

B. Abgrenzung des Konsolidierungskreises

In den Konzernabschluss wurden gemäß § 294 Abs. 1 HGB als Muttergesellschaft die Quantum Immobilien Aktiengesellschaft, Hamburg, sowie 25 (Vorjahr: 24) inländische Tochtergesellschaften einbezogen.

Im Vergleich zum Vorjahr hat sich der Konsolidierungskreis der vollkonsolidierten Unternehmen um folgende Gesellschaften erweitert:

―	Tonhallenstraße 12 GmbH, Oststeinbek (Gründung am 7. September 2021 und Einbezug seit dem 1. Januar 2022)
―	JAZZ Baugesellschaft mbH, Oststeinbek (Gründung am 21. September 2021 und Einbezug seit dem 1. Januar 2022)
―	Quantum SHI Management GmbH (vormals: SHI Management GmbH), München (Erwerb und Einbezug seit dem 30. September 2022)

Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 28. September 2022 hat die Quantum Immobilien Aktiengesellschaft 75,1 % der Geschäftsanteile an der Quantum SHI Management GmbH (im folgenden SHI), München, erworben. Die Erstkonsolidierung erfolgte mit Übergang der GmbH-An-teile zum 30. September 2022.

Die Baufeld 62 Grundstücks GmbH, Oststeinbek, (Gründung und Einbezug seit dem 9. März 2021) wurde zum 31. Dezember 2022 aufgrund der Aufgabe des Projektes entkonsolidiert. Hierbei realisierte Quantum einen Verlust aus der Entkonsolidierung von TEUR 210.

Darüber hinaus wurde die CCN Projektgesellschaft mbH, Oststeinbek, zum 31. Dezember 2022 entkonsolidiert. Die Gesellschaft hatte bereits in Vorjahren das Projekt beendet und konnte nunmehr mangels untergeordneter Bedeutung für den Konzern entkonsolidiert werden.

In den Konzernabschluss wurden folgende Unternehmen nach § 290 HGB einbezogen:

Nr.	Firma, Sitz	Anteil %	gehalten von
1	Quantum Immobilien Aktiengesellschaft, Hamburg
2	Am Bonneshof 5 Grundstücks GmbH, Oststeinbek	100,00	1
3	EH-Campus Neubau GmbH, Oststeinbek	100,00	1
4	Görtz-Palais Baugesellschaft mbH & Co. KG, Hamburg	100,00	1
5	Gotenstraße 20 Grundstücks GmbH, Hamburg	100,00	1
6	Grindelhof 87a GmbH & Co. KG, Hamburg	100,00	1
7	Haubachstraße 72 GmbH, Hamburg	100,00	1
8	Heinrich Campus GmbH, Oststeinbek	100,00	1
9	JAZZ Baugesellschaft mbH, Oststeinbek	100,00	1
10	Julius-Vosseler-Siedlung GmbH & Co. KG, Hamburg	100,00	1
11	Moosrosenquartier GmbH & Co. KG, Oststeinbek	100,00	1
12	Normannenweg 22 GmbH, Oststeinbek	100,00	1
13	Normannenweg Grundstücks GmbH, Oststeinbek	100,00	1
14	QaS Gewerbe GmbH & Co. KG, Hamburg	64,94	21
15	QaS Lighthouse GmbH & Co. KG, Hamburg	64,94	21
16	Quantum Grundbesitz GmbH, Hamburg	100,00	1
17	Quantum Immobilien Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, Hamburg	100,00	1
18	Quantum Projektentwicklung GmbH, Hamburg	100,00	1
19	Quantum SHI Management GmbH, München	75,10	1
20	Quartier am Raakmoorgraben GmbH & Co. KG, Hamburg	100,00	16
21	Quartier am Strandkai GmbH & Co. KG, Hamburg	65,00	1
22	Schwannstraße 12 Grundstücks GmbH, Oststeinbek	100,00	1
23	Stadthöfe Baugesellschaft mbH & Co. KG, Hamburg	100,00	1
24	Tom Kyle Quartier GmbH, Oststeinbek	60,00	1
25	Tonhallenstraße 12 GmbH, Oststeinbek	100,00	1
26	Wohnquartier Friedensallee 254 GmbH, Oststeinbek	100,00	1

Auf die Anwendung, gemäß § 310 HGB Gemeinschaftsunternehmen anteilsmäßig in die Konsolidierung einzubeziehen, wurde wie im Vorjahr verzichtet.

Zum 31. Dezember 2022 wurden folgende 27 (Vorjahr: 27) Tochtergesellschaften aufgrund ihrer einzeln und insgesamt für die Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns untergeordneten Bedeutung gemäß § 296 Abs. 2 HGB nicht in den Konzernabschluss einbezogen:

		Fußnote	An-teil
Nr.	Firma, Sitz		%
27	Alter Steinweg 1-3 GmbH & Co. KG, Hamburg		66,67
28	Alter Steinweg 1-3 Verwaltungs GmbH, Hamburg		66,67
29	Baufeld 62 Grundstücks GmbH, Oststeinbek		100,00
30	Campus Ludwig-Bölkow-Allee GmbH, Oststeinbek		100,00
31	CCN Projektgesellschaft mbH, Oststeinbek	²	100,00
32	Domstraße 18 Verwaltungs GmbH i.L, Hamburg	³	100,00
33	EH-Hauptverwaltung 2 GmbH, Hamburg	^2,5	100,00
34	GENTUM Immobilien Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, Hamburg	¹	100,00
35	Görtz-Palais Bau Komplementär GmbH, Hamburg		100,00
36	Grindelhof 87a Verwaltungs GmbH, Hamburg		100,00
37	Großer Burstah 3 GmbH, Hamburg	²	100,00
38	Grundstücksgesellschaft Kaiserliches Telegraphenamt mbH, Hamburg	⁵	100,00
39	HBE Hamburgische Baulandentwicklungsgesellschaft mbH, Hamburg		100,00
40	Julius-Vosseler-Siedlung Verwaltungs GmbH, Hamburg		100,00
41	Moosrosenquartier Verwaltungs GmbH, Oststeinbek		100,00
42	Quantum Administracion S.L.U., Mallorca, Spanien	^1,4	100,00
43	Quantum Investment GmbH, Hamburg	¹	100,00
44	Quantum Investment Management GmbH, Hamburg		100,00
45	Quantum Medical Care GmbH, Hamburg		100,00
46	Quantum Medical Care Holding GmbH, Hamburg	⁵	100,00
47	Quantum Port Grimaud SAS, Paris, Frankreich	⁴	100,00
48	Quartier Am Bonneshof Verwaltungs GmbH, Oststeinbek	²	100,00
49	Quartier am Raakmoorgraben Verwaltungs GmbH, Hamburg		100,00
50	Quartier am Strandkai Verwaltungs GmbH, Hamburg		100,00
51	Richelstraße 1-5 Verwaltungs GmbH, Hamburg		100,00
52	Stadthöfe Bau Komplementär GmbH, Hamburg		100,00
53	Triathlon III Beteiligungen GmbH, Hamburg		100,00

		gehalten von	Jahresergebnis	Eigenkapital
Nr.	Firma, Sitz		EUR	EUR
27	Alter Steinweg 1-3 GmbH & Co. KG, Hamburg	1	5.460,04	55.747,25
28	Alter Steinweg 1-3 Verwaltungs GmbH, Hamburg	27	-33,51	27.671,13
29	Baufeld 62 Grundstücks GmbH, Oststeinbek	1	-909.171,41	201.323,56
30	Campus Ludwig-Bölkow-Allee GmbH, Oststeinbek	1	-198.820,54	35.114,28
31	CCN Projektgesellschaft mbH, Oststeinbek	1	0,00	25.000,00
32	Domstraße 18 Verwaltungs GmbH i.L, Hamburg	1	-4.631,24	24.941,90
33	EH-Hauptverwaltung 2 GmbH, Hamburg	1,16	0,00	25.000,00
34	GENTUM Immobilien Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, Hamburg	17	512.214,75	1.012.214,75
35	Görtz-Palais Bau Komplementär GmbH, Hamburg	1	8,23	27.971,70
36	Grindelhof 87a Verwaltungs GmbH, Hamburg	1	158,28	26.455,58
37	Großer Burstah 3 GmbH, Hamburg	1	0,00	25.000,00
38	Grundstücksgesellschaft Kaiserliches Telegraphenamt mbH, Hamburg	1	-53.345,53	66.637,99
39	HBE Hamburgische Baulandentwicklungsgesellschaft mbH, Hamburg	1	21.697,58	86.952,31
40	Julius-Vosseler-Siedlung Verwaltungs GmbH, Hamburg	1	-5.010,05	17.024,97
41	Moosrosenquartier Verwaltungs GmbH, Oststeinbek	1	63,40	26.102,90
42	Quantum Administracion S.L.U., Mallorca, Spanien	16	-30.964,29	1.188.449,49
43	Quantum Investment GmbH, Hamburg	1	109.963,24	2.265.858,84
44	Quantum Investment Management GmbH, Hamburg	17	76.434,82	235.280,55
45	Quantum Medical Care GmbH, Hamburg	1	-468.262,74	47.410,23
46	Quantum Medical Care Holding GmbH, Hamburg	45	-4.303,44	12.405,32
47	Quantum Port Grimaud SAS, Paris, Frankreich	16	-47.996,00	-59.676,00
48	Quartier Am Bonneshof Verwaltungs GmbH, Oststeinbek	1	0,00	52.229,58
49	Quartier am Raakmoorgraben Verwaltungs GmbH, Hamburg	16	213,29	26.337,42
50	Quartier am Strandkai Verwaltungs GmbH, Hamburg	1	7.999,66	8.160,67
51	Richelstraße 1-5 Verwaltungs GmbH, Hamburg	1	-880,79	10.691,70
52	Stadthöfe Bau Komplementär GmbH, Hamburg	1	202,58	27.105,85
53	Triathlon III Beteiligungen GmbH, Hamburg	1	-6.072,88	5.615,95

¹⁾ Bewertung erfolgt entsprechend §312 HGB at-Equity, die übrigen Anteile zu den Anschaffungskosten
²⁾ Es besteht ein Ergebnisabführungsvertrag.
³⁾ Liquidationsbilanz zum 30. Juni 2021
⁴⁾ Vorläufige Zahlen des Jahresabschluss zum 31. Dezember 2022
⁵⁾ verschmolzen per 31. Dezember 2022,24 Uhr

Zum 31. Dezember 2022 werden folgende 14 (Vorjahr: 14) Beteiligungen als Anteile an assoziierten Unternehmen ausgewiesen:

		Fußnote	Anteil
Nr.	Firma, Sitz		%
54	Alte Post Beteiligungs GmbH & Co. KG, Hamburg		50,00
55	Alte Post Verwaltungs GmbH, Hamburg		50,00
56	Domstraße 18 GmbH & Co. KG i.L., Hamburg	7	50,00
57	Gording Funding GmbH, Hamburg	1	48,50
58	Grundstücksgesellschaft Alps Hamburg mbH & Co. KG, Hamburg	1,8	50,00
59	Grundstücksgesellschaft Alps Hamburg Verwaltungs mbH, Hamburg	4	50,00
60	Grundstücksgesellschaft Zeise II mbH & Co. KG, Hamburg	5	49,00
61	Grundstücksgesellschaft Zeise II Verwaltung GmbH i.L, Hamburg	6	49,00
62	King Bauteil II GmbH, Oststeinbek		50,00
63	King Cobra GmbH, Oststeinbek	1	50,00
64	King Holding GmbH, Oststeinbek	1	50,00
65	Maxvorstadt Holding GmbH & Co. KG, Hamburg	2	50,00
66	Maxvorstadt Verwaltungs GmbH, Hamburg	2	50,00
67	Quantum Light Industrial I GmbH & Co. KG, Hamburg (vormals Quantum Light Industrial GmbH, Hamburg)	1,3	50,00

		gehalten von	Jahresergebnis	Eigenkapital
Nr.	Firma, Sitz		EUR	EUR
54	Alte Post Beteiligungs GmbH & Co. KG, Hamburg	1	-5.962,21	-107.152,09
55	Alte Post Verwaltungs GmbH, Hamburg	54	730,28	34.250,82
56	Domstraße 18 GmbH & Co. KG i.L., Hamburg	1	-4.525,95	58.888,95
57	Gording Funding GmbH, Hamburg	1	-772,24	10.380.004,94
58	Grundstücksgesellschaft Alps Hamburg mbH & Co. KG, Hamburg	1	-25.355,29	7.962.557,98
59	Grundstücksgesellschaft Alps Hamburg Verwaltungs mbH, Hamburg	1	-4.793,01	20.206,99
60	Grundstücksgesellschaft Zeise II mbH & Co. KG, Hamburg	1	-2.064,20	51.001,60
61	Grundstücksgesellschaft Zeise II Verwaltung GmbH i.L, Hamburg	60	-6.493,89	14.730,93
62	King Bauteil II GmbH, Oststeinbek	64	864.028,38	7.038.196,82
63	King Cobra GmbH, Oststeinbek	64	130.912,89	4.931.835,91
64	King Holding GmbH, Oststeinbek	1	3.760.619,76	5.664.574,30
65	Maxvorstadt Holding GmbH & Co. KG, Hamburg	1	140.312,97	-4.541.888,29
66	Maxvorstadt Verwaltungs GmbH, Hamburg	65	607,30	35.324,90
67	Quantum Light Industrial I GmbH & Co. KG, Hamburg (vormals Quantum Light Industrial GmbH, Hamburg)	1	-1.016.125,40	51.541.027,27

¹⁾ Bewertung erfolgt entsprechend §312 HGB at-Equity, die übrigen Anteile zu den Anschaffungskosten.
²⁾ Jahresabschluss zum 31. März 2021
³⁾ Jahresabschluss zum 30. September 2022
⁴⁾ Rumpfgeschäftsjahr vom 3. November bis zum 31. Dezember 2021
⁵⁾ Jahresabschluss für das Rumpfgeschäftsjahr zum 30. Juni 2022
⁶⁾ Zwischenabschluss zum 30. Juni 2022 nebst Liquidationseröffnungsbilanz
⁷⁾ Liquidationsschlussbilanz zum 30. Juni 2021
⁸⁾ Vorläufige Zahlen des Jahresabschluss zum 31. Dezember 2022

C. Konsolidierungsgrundsätze

Dem Konzernabschluss liegen die Jahresabschlüsse der einbezogenen Unternehmen zu Grunde.

Bei sämtlichen in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen deckt sich der Stichtag des Einzelabschlusses bzw. der Stichtag des Teilkonzernabschlusses mit dem Stichtag des Konzernabschlusses zum 31. Dezember 2022.

Die Kapitalkonsolidierung der voll einbezogenen Unternehmen erfolgte nach der angelsächsischen Methode (Erwerbsmethode).

Die Kapitalkonsolidierung für Erwerbsvorgänge ab dem 1. Januar 2010 (Neufälle) erfolgt gemäß § 301 Abs. 1 Satz 2 HGB nach der Neubewertungsmethode. Hierbei wird im Rahmen der Erstkonsolidierung der Wertansatz der dem Mutterunternehmen gehörenden Anteile mit dem auf diese Anteile entfallenden Betrag des Eigenkapitals der Tochtergesellschaften verrechnet.

Das Eigenkapital ist dabei entsprechend der Neubewertungsmethode mit dem Betrag anzusetzen, der dem Zeitwert der in den Konzernabschluss aufzunehmenden Vermögensgegenstände, Schulden, Rechnungsabgrenzungsposten und Sonderposten entspricht, der diesen zum Erstkonsolidierungszeitpunkt (hier: Gründung der Tochtergesellschaft) beizulegen ist. Rückstellungen sind nach § 253 Abs. 1 Satz 2 und 3 Abs. 2 HGB und latente Steuern nach § 274 Abs. 2 HGB zu bewerten.

Die Kapitalkonsolidierung erfolgt gemäß § 301 Abs. 2 HGB zu dem Zeitpunkt, zu dem das Unternehmen Tochterunternehmen geworden ist. Da bis auf die Quantum SHI Management GmbH sämtliche in den Konzernabschluss einbezogenen Tochtergesellschaften durch die Muttergesellschaft oder ein anderes Konzernunternehmen gegründet wurden, ist dieser Zeitpunkt regelmäßig das Gründungsdatum der Tochtergesellschaft.

Die Kapitalkonsolidierung erfolgte demzufolge für diese Gesellschaften durch Aufrechnung des Beteiligungsansatzes mit dem anteiligen durch die Gesellschafter von außen im Rahmen der Gründung oder im Folgenden durch Kapitalerhöhungen aufgebrachtem Eigenkapital (Stammkapital, Kapitalrücklagen bzw. Festkapital und Rücklagen).

Die nach der Gründung, jedoch vor Beginn der Konzernrechnungslegungspflicht am 1. Januar 2018 entstandenen Eigenkapitalbestandteile der Konzerngesellschaften (Gewinnrücklagen, Ergebnisvortrag) stellen während der Konzernzugehörigkeit erwirtschaftete Gewinne oder Verluste dar, die zum 1. Januar 2018 als Konzerngewinnvortrag ausgewiesen und in den Folgejahren fortentwickelt wurden.

Aus der Erstkonsolidierung der Quantum SHI Management GmbH zum 30. September 2022 ergaben sich nach der Neubewertungsmethode folgende Auswirkungen:

Im Rahmen der Kaufpreisallokation wurden Aktivwerte aus vorteilhaften Geschäftsbesorgungsverträge in Höhe von TEUR 2.337 bilanziert, die entsprechend dem Nutzungszufluss entsprechend der Vertragslaufzeiten bis 2028 abgeschrieben werden. Korrespondierend hierzu wurden passive latente Steuern in Höhe von TEUR 754 gebildet. Die Auflösung erfolgt proportional zu der Auflösung des vorstehenden Aktivwertes.

Der verbleibende aktivische Unterschiedsbetrag aus der Kapitalkonsolidierung in Höhe von TEUR 7.132 wurde als Geschäfts- und Firmenwert ausgewiesen und wird aufgrund des Geschäftsmodells und der Korrelation zu den vorteilhaften Geschäftsanteilsbesorgungsverträgen über eine Nutzungsdauer von 5 Jahren abgeschrieben.

Der Ausgleichsposten für nicht beherrschende Anteile bemisst sich grundsätzlich am Eigenkapital sowie der Konsolidierungsbuchungen der bzw. betreffend der jeweiligen Einzelgesellschaft unter Berücksichtigung der einheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden.

Assoziierte Unternehmen im Sinne des § 311 HGB, bei denen ein maßgeblicher Einfluss auf die Geschäfts- und Finanzpolitik ausgeübt werden kann, werden gemäß § 312 Abs. 1 i. V. m. Abs. 4 HGB grundsätzlich mit den fortgeführten Buchwerten bewertet. Die erstmalige Bewertung gemäß § 312 HGB erfolgt zum Zeitpunkt der Gründung der Gesellschaft. Hieraus ergaben sich keine Unterschiedsbeträge. Zwischengewinne wurden, soweit wesentlich, eliminiert.

Die gegenseitigen Forderungen und Verbindlichkeiten zwischen den Konzerngesellschaften wurden im Rahmen der Schuldenkonsolidierung untereinander aufgerechnet. Aus der Schuldenkonsolidierung ergaben sich keine Aufrechnungsdifferenzen.

In der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung wurden alle Umsätze zwischen den Konzerngesellschaften und die übrigen konzerninternen Erträge und Aufwendungen einschließlich der Gewinnausschüttungen von Konzernunternehmen voll bzw. anteilig konsolidiert.

Zwischenergebnisse aus Vorratsbeständen konzerninterner Leistungen wurden eliminiert.

Die Ermittlung der latenten Steuern wird auf Basis der zukünftigen Steuerbe- bzw. -entlastungen der betreffenden Gesellschaften vorgenommen. Aktive und passive latente Steuern werden saldiert unter den aktiven latenten Steuern ausgewiesen.

Die Abgrenzung latenter Steuern aus Konsolidierungsmaßnahmen erfolgt gemäß § 306 HGB insoweit, als sich der abweichende Steueraufwand in späteren Geschäftsjahren ausgleicht.

Da sämtliche Konzerngesellschaften ihre Jahresabschlüsse in Euro aufstellen, ergaben sich auch keine Umrechnungsdifferenzen aus der Währungsumrechnung.

Im Übrigen wurde der Grundsatz der Stetigkeit der Konsolidierungsmethoden beachtet.

D. Rechnungslegungsgrundsätze

Die Jahresabschlüsse der Konzernunternehmen wurden, soweit dies erforderlich war, im Rahmen der Konsolidierung an die konzerneinheitlichen Bilanzierungsgrundsätze angepasst. Der Konzernjahresüberschuss umfasst den Anteil am Jahresergebnis, der den Gesellschaftern des Mutterunternehmens, nach Abzug der Ergebnisanteile nicht beherrschender Anteile, zuzurechnen ist. Darstellung, Gliederung, Ansatz und Bewertung des Konzernabschlusses entsprechen den Vorjahresgrundsätzen.

Die entgeltlich erworbenen immateriellen Vermögensgegenstände, die Geschäfts- und Firmenwerte und die Sachanlagen sind zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten vermindert um kumulierte Abschreibungen bzw. zum niedrigeren beizulegenden Wert nach § 253 Abs. 3 Satz 3 HGB bewertet.

Die Gebäude werden linear über 50 Jahre abgeschrieben. Die beweglichen Sachanlagen werden ebenfalls nach der linearen Methode abgeschrieben. Die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer der anderen Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung beträgt zwischen einem und 20 Jahren.

Vor dem Hintergrund der aktuellen Marktlage mit gestiegenen Zinsen und erfolgten Baukostenerhöhungen wurden die wesentlichen Bewertungsannahmen neu gefasst. Diese Neubewertung erfolgte auch anhand von Schätzungen hinsichtlich der zukünftigen Verwertungsmöglichkeiten und deren wertbildenden Faktoren wie erzielbare Marktmiete und angemessener Vervielfältiger "Multiple". Im Ergebnis wurde für ein Projekt ein dauerhaft niedrigerer beizulegender Wert ermittelt und demzufolge eine außerplanmäßige Abschreibung in Höhe von TEUR 9.608 vorgenommen.

Anteile an nicht konsolidierten verbundenen Unternehmen sowie Anteile an assoziierten Unternehmen im Sinne des § 311 HGB, bei denen ein maßgeblicher Einfluss auf die Geschäfts- und Finanzpolitik ausgeübt werden kann, werden grundsätzlich gemäß § 312 Abs. 1 i. V. m. Abs. 4 HGB mit den fortgeführten Buchwerten bewertet. Die fortgeführten Buchwerte der assoziierten Unternehmen entsprechen zum Bilanzstichtag dem anteiligen, gegebenenfalls angepassten,Eigenkapital der assoziierten Unternehmen.

Anteile an nicht konsolidierten verbundenen Unternehmen sowie Anteile an assoziierten Unternehmen, bei denen die Anteile für die Vermittlung eines den tatsächlichen Verhältnissen entsprechenden Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns von untergeordneter Bedeutung sind, wurden mit den Anschaffungskosten angesetzt.

Auf den Beteiligungsansatz von vier nicht konsolidierten verbundenen Unternehmen und einem assoziierten Unternehmen waren im Geschäftsjahr 2022 aufgrund nachhaltiger Wertminderung Abschreibungen auf den jeweils niedrigeren beizulegenden Wert in Höhe von insgesamt TEUR 983 erforderlich.

Die übrigen Finanzanlagen sind zu Anschaffungskosten bzw. dem niedrigeren beizulegenden Wert bewertet. Aufgrund nachhaltiger Wertminderung war bei einer Beteiligung eine Abschreibung auf den niedrigeren beizulegenden Wert in Höhe von insgesamt TEUR 1 erforderlich.

Die unfertigen Bauleistungen sind zu Herstellungskosten oder den niedrigeren beizulegenden Wert bewertet. Die Herstellungskosten enthalten ausschließlich Materialeinzel- und -Gemeinkosten sowie Fertigungseinzel- und -Gemeinkosten. Verwaltungsgemeinkosten wurden nicht aktiviert.

Vor dem Hintergrund der aktuellen Marktlage mit gestiegenen Zinsen und erfolgten Baukostenerhöhungen wurden die wesentlichen Bewertungsannahmen neu gefasst. Diese Neubewertung erfolgte auch anhand von Schätzungen hinsichtlich der zukünftigen Verwertungsmöglichkeiten und deren wertbildenden Faktoren wie erzielbare Marktmiete und angemessener Vervielfältiger "Multiple". Im Ergebnis wurde für zwei Projekte ein niedrigerer beizulegender Wert ermittelt und demzufolge Abwertungen im Rahmen der verlustfreien Bewertung in Höhe von TEUR 10.608 vorgenommen.

Zinsen für Fremdkapital, das zur Finanzierung der Herstellung der Bauvorhaben verwendet wird, wurden gemäß § 255 Abs. 3 Satz 2 HGB insoweit angesetzt, soweit sie auf den Zeitraum der Herstellung entfallen (Bauzeitzinsen). Zum 31. Dezember 2022 waren insgesamt Fremdkapitalzinsen in Höhe von TEUR 10.870 (Vorjahr: TEUR 14.791) aktiviert.

Die ermittelten Wertansätze werden retrograd für Zwecke der verlustfreien Bewertung überprüft.

Die geleisteten Anzahlungen sind ohne Umsatzsteuer ausgewiesen.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden zu Nennwerten angesetzt. Alle erkennbaren Einzelrisiken werden bei der Bewertung berücksichtigt.

Latente Steuern aus den Einzelabschlüssen (Handelsbilanz II - Steuerbilanz-Unterschiede) der einbezogenen Gesellschaften und latente Steuern auf Konsolidierungsmaßnahmen wurden auf der Basis der zukünftigen Steuerbelastung der einbezogenen Gesellschaften ermittelt. Aktive latente Steuern umfassen auch latente Steuern auf steuerliche Verlustvorträge, sofern mit einer Inanspruchnahme innerhalb der nächsten fünf Jahre zu rechnen ist. Aktive und passive latente Steuern wurden saldiert ausgewiesen.

Die Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen und sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages bewertet.

Die Verbindlichkeiten werden zum Erfüllungsbetrag bilanziert.

Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen sind mit dem Nennwert angesetzt.

E. Erläuterungen zur Konzernbilanz und zur Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung

I. Konzernbilanz

1. Anlagevermögen

Die gesondert dargestellte Entwicklung des Anlagevermögens ist integraler Bestandteil des Anhangs.

2. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die sonstigen Vermögensgegenstände enthalten Forderungen in Höhe von TEUR 70 (Vorjahr: TEUR 468) mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr.

Sie beinhalten außerdem einen Betrag in Höhe von TEUR 139 (Vorjahr: TEUR 92), der rechtlich erst im Folgejahr entsteht.

3. Aktive latente Steuern

Latente Steuern werden insbesondere für zeitliche Unterschiede zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen im Konzernabschluss und den steuerrechtlichen Wertansätzen von Vorräten im jeweiligen Jahresabschluss ermittelt. Zusätzlich zu den zeitlichen Bilanzierungsunterschieden werden latente Steuerguthaben auf steuerliche Verlustvorträge - soweit mit einer Realisierung innerhalb der nächsten fünf Jahre gerechnet werden kann - berücksichtigt. Im Falle eines Überhangs aktiver latenter Steuern auf Ebene der einbezogenen, an konzerneinheitliche Bilanzierungsvorschriften angepassten Einzelabschlüsse der Tochterunternehmen wurde das Wahlrecht nach § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB ausgeübt.

Des Weiteren wurden latente Steuern auf Konsolidierungsbuchungen entsprechend § 306 HGB gebildet.

Die Ermittlung der latenten Steuern erfolgt im Konzern auf Basis der deutschen Ertragsteuersätze. Für einbezogene inländische Kapitalgesellschaften kommt ein kombinierter Ertragsteuersatz von 32,275 % zur Anwendung. Der kombinierte Ertragsteuersatz umfasst Körperschaftsteuer, Solidaritätszuschlag und Gewerbesteuer.

Auf Zwischengewinne in den Vorratsbeständen erfolgt die Berechnung der Steuerlatenzen mit dem individuellen Steuersatz des empfangenden Unternehmens.

Für die Ermittlung der latenten Steuern auf bestehende körperschaftsteuerliche bzw. gewerbesteuerliche Verlustvorträge wurde ein Ertragsteuersatz von 15,825 % bzw. 16,45 % herangezogen.

Die aktiven latenten Steuern setzen sich wie folgt zusammen:

	Stand 01.01.2022	Veränderung	Stand 31.12.2022
	TEUR	TEUR	TEUR
Aktive bzw. (passive) latente Steuern aus
steuerlichen Verlustvorträgen
Gewerbesteuer	1.229	1.426	2.655
Körperschaftsteuer	97	1.957	2.054
Bewertungsunterschieden im Sachanlagevermögen	(1.189)	(271)	(1.460)
Bewertungsunterschieden in den unfertigen Bauleistungen	4.824	(5.213)	(389)
	4.961	(2.101)	2.860

4. Eigenkapital

Das Grundkapital beträgt EUR 3.000.000,00 und ist eingeteilt in 3.000.000 Stückaktien ohne Nennbetrag. Die Aktien lauten auf den Namen. Die Übertragung von Aktien bedarf zu ihrer Wirksamkeit der Zustimmung der Quantum Immobilien AG, die von der Hauptversammlung erteilt wird.

5. Verbindlichkeiten

Die Restlaufzeiten der Verbindlichkeiten ergeben sich aus folgendem Verbindlichkeitenspiegel:

		Restlaufzeit davon
	Insgesamt	bis 1 Jahr	über 1 bis 5 Jahre	über 5 Jahre
	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	223.690	84.300	139.390	0
(Vj.)	(346.503)	(297.955)	(26.983)	(21.565)
2. Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen	0	0	0	0
(Vj.)	(8.292)	(8.292)	0	0
3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	8.227	8.227	0	0
(Vj.)	(3.415)	(3.415)	0	0
4. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	53	53	0	0
(Vj.)	(45)	(45)	(0)	(0)
5. Sonstige Verbindlichkeiten	2.505	2.505	0	0
(Vj.)	(2.842)	(2.842)	(0)	(0)
	234.475	95.085	139.390	0
(Vj.)	(361.097)	(312.549)	(26.983)	(21.565)

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind wie im Vorjahr vollumfänglich durch Pfandrechte oder ähnliche Rechte sowie wie folgt gesichert:

―	Abtretung der Rechte und Ansprüche aus Miet- und Pachtverträgen
―	Abtretung der Rechte und Ansprüche aus Werkverträgen
―	Abtretung von Umsatzsteuer-Erstattungsansprüchen
―	Abtretung aus Versicherungsansprüchen
―	Abtretung der Rechte und Ansprüche aus An- und Verkaufsverträgen
―	Kontoverpfändungen oder Verpfändung von Geschäftsanteilen

Für die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen bestehen branchenübliche Eigentumsvorbehalte an den bezogenen Leistungen.

In den sonstigen Verbindlichkeiten sind mit TEUR 2.220 (Vorjahr: TEUR 2.760) Verbindlichkeiten aus Steuern sowie mit TEUR 2 (Vorjahr: TEUR 2) Verbindlichkeiten im Rahmen der sozialen Sicherheit enthalten.

II. Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung

1. Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse entfallen auf folgende Geschäftsbereiche:

	2022	2021
	TEUR	TEUR
Erlöse aus Immobilienverkäufen	346.429	26.761
Provisionserträge Kapitalanlageverwaltung	39.217	71.460
Mieterlöse	4.223	3.256
Erlöse aus Projektentwicklungsleistungen	743	2.324
Erlöse aus der Geschäftsbesorgung	386	0
Erlöse aus Generalübernehmerleistungen	239	461
Erlöse aus dem Verkauf von Geschäftsanteilen	55	59.834
Übrige	174	87
	391.466	164.183

Sämtliche Umsatzerlöse wurden im Inland erwirtschaftet.

2. Sonstige betriebliche Erträge

Unter den sonstigen betrieblichen Erträgen sind periodenfremde Erträge in Höhe von TEUR 1.643 (Vorjahr: TEUR 1.635) ausgewiesen. Es handelt sich wie im Vorjahr im Wesentlichen um Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen.

3. Personalaufwand

Im Posten "Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung" sind Aufwendungen für Altersversorgung in Höhe von TEUR 3.527 (Vorjahr: TEUR 3.511) enthalten.

4. Abschreibungen

Die Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen erfassen mit TEUR 9.608 außerplanmäßige Abschreibungen auf Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten.

Die Abschreibungen auf Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens, soweit diese die im Konzern übliche Abschreibungen überschreiten, betreffen Abwertungen auf unfertige Bauleistungen, die - vor dem Hintergrund der aktuellen Marktlage mit gestiegenen Zinsen und erfolgten Baukostenerhöhungen - vorgenommen wurden, um eine verlustfreie Bewertung sicherzustellen. Die Bewertung erfolgte anhand zum Bilanzstichtag angepasster Bewertungsannahmen unter Einbezug von Marktmietangeboten.

Sowohl die außerplanmäßigen Abschreibungen als auch die Abschreibungen auf Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens, soweit diese die im Konzern übliche Abschreibungen überschreiten, stellen Aufwendungen in jeweils einer außergewöhnlichen Größenordnung dar.

5. Sonstige betriebliche Aufwendungen

In den sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind periodenfremde Aufwendungen in Höhe von TEUR 55 (Vorjahr: TEUR 570) enthalten.

Im Geschäftsjahr 2022 sind außergewöhnliche Aufwendungen in Höhe von TEUR 5.000 angefallen, die als Abgeltung zur Aufhebung des Mietvertrages Großer Burstah entstanden sind.

6. Beteiligungsergebnis

Die Erträge aus Beteiligungen betreffen mit TEUR 4 (Vj. TEUR 32) nicht konsolidierte, verbundene Unternehmen.

Die Aufwendungen aus Verlustübernahmen betreffen mit TEUR 145 (Vorjahr: TEUR 121) nicht konsolidierte, verbundene Unternehmen.

Die Abschreibungen auf Finanzanlagen betreffen mit TEUR 278 (Vorjahr: TEUR 81) nicht konsolidierte, verbundene Unternehmen.

7. Steuern

Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag beinhalten Aufwendungen aus latenten Steuern in Höhe von TEUR 1.353 (Vorjahr: latenter Steuerertrag von TEUR 1.571) sowie periodenfremde Aufwendungen in Höhe von TEUR 0 (Vorjahr: TEUR 7). Die sonstigen Steuern beinhalten mit TEUR 585 periodenfremde Erträge aus Umsatzsteuer (Vorjahr: periodenfremde Umsatzsteueraufwendungen TEUR 585).

F. Sonstige Angaben

1. Aufstellungs- und Offenlegungserleichterungen

Für folgende Gesellschaften werden Aufstellungs- und Offenlegungserleichterungen nach § 264 Abs. 3 HGB bzw. § 264 b HGB in Anspruch genommen:

―	Quartier am Raakmoorgraben GmbH & Co. KG
―	Quantum Projektentwicklung GmbH
―	EH-Campus Neubau GmbH
―	Grindelhof 87a GmbH & Co. KG
―	Görtz-Palais Baugesellschaft mbH & Co. KG
―	Julius-Vosseler-Siedlung GmbH & Co. KG
―	Moosrosenquartier GmbH & Co. KG
―	Stadthöfe Baugesellschaft mbH & Co. KG
―	Quartier am Strandkai GmbH & Co. KG
―	QaS Lighthouse GmbH & Co. KG
―	QaS Gewerbe GmbH & Co. KG

2. Personal

Der Konzern beschäftigte im Jahresdurchschnitt 172 (Vorjahr: 157) kaufmännische Arbeitnehmer.

3. Gesamthonorar des Abschlussprüfers

Das vom Abschlussprüfer des Konzernabschlusses für das Geschäftsjahr 2022 berechnete Gesamthonorar i.S.d. § 314 Abs. 1 Nr. 9 HGB beträgt für Abschlussprüfungsleistungen TEUR 35.

4. Haftungsverhältnisse

Zum 31. Dezember 2022 bestehen gemäß §251 HGB in Höhe von TEUR 4.038 (Vorjahr: TEUR 4.038) Haftungsverhältnisse aus Bürgschaftsverhältnissen sowie in Höhe von TEUR 5.000 (Vorjahr: TEUR 5.000) Haftungsverhältnisse aus Gewährleistungsverträgen.

Hierbei handelt es sich vor allem um Höchstbetragsbürgschaften, Patronatserklärungen und Kostenüberschreitungsgarantien gegenüber Kreditinstituten, die im Zusammenhang mit der Finanzierung laufender Projektentwicklungen unserer Tochtergesellschaften stehen.

Zum Bilanzstichtag erfolgte aus diesen Haftungsverhältnissen keine Passivierung, da aufgrund der geplanten wirtschaftlichen Entwicklung der originär Verpflichteten die Wahrscheinlichkeit aus einer etwaigen Inanspruchnahme für die Quantum Immobilien Aktiengesellschaft als gering zu beurteilen ist.

5. Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Die in den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften haben diverse Miet-, Leasing- und Geschäftsbesorgungsverträge abgeschlossen. Zum 31. Dezember 2022 ergaben sich daraus bis zum Ende der Vertragslaufzeit folgende Verpflichtungen:

	Gesamt	Vorjahr
	TEUR	TEUR
Mietverpflichtungen	4.799	5.721
Geschäftsbesorgung	378	168
Leasing	192	252
Summe	5.369	6.141

Des Weiteren bestehen noch Verpflichtungen aus nicht erfüllten Werkverträgen gegenüber Generalunternehmen in Höhe von TEUR 120.597.

6. Ergänzende Angaben zur Kapitalflussrechnung

Die Kapitalflussrechnung wurde nach den Regelungen des DRS 21 aufgestellt. Der Finanzmittelfonds erfasst Kassenbestände sowie Guthaben bei Kreditinstituten.

In Höhe von TEUR 1.409 sind die Guthaben bei Kreditinstituten in ihrer Verfügung beschränkt.

7. Ergänzende Angaben zum Eigenkapitalspiegel

Der Eigenkapitalspiegel wurde nach den Regelungen des DRS 22 aufgestellt.

Am Bilanzstichtag stehen beim Mutterunternehmen TEUR 211.700 (Vorjahr: TEUR 226.445) zur Ausschüttung an die Aktionäre zur Verfügung.

8. Ergebnisverwendung

Die Hauptversammlung vom 20. Juni 2023 hat auf Vorschlag von Vorstand und Aufsichtsrat beschlossen, aus dem Bilanzgewinn in Höhe von TEUR 211.700 zunächst eine satzungsgemäße Vorabdividende in Höhe von TEUR 6.253 sowie anschließend von dem nach Abzug dieser Vorabdividende verbleibenden Bilanzgewinn in Höhe von TEUR 205.447 einen Betrag in Höhe von TEUR 10.000 auszuschütten und den verbleibenden Betrag in Höhe von TEUR 195.447 auf neue Rechnung vorzutragen.

9. Nachtragsbericht

Folgende Vorgänge von besonderer Bedeutung haben sich nach Ende des Geschäftsjahres ereignet:

Mit Vertrag von Januar 2023 erfolgte die Veräußerung von Geschäftsanteilen an der Quantum Light Industrial I GmbH & Co. KG zu einem Kaufpreis von EUR 11,1 Mio.

Im April 2023 wurde eine 50 %-Beteiligung an der right, real estate GmbH für EUR 1,0 Mio. erworben. Gemeinsam mit dem Mitgesellschafter right, based on Science GmbH ist beabsichtigt, Akteure des Immobiliensektors zu befähigen, proaktiv mit klimabezogenen Risiken und Chancen umzugehen.

Weitere Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Ende des Geschäftsjahres, über die an dieser Stelle zu berichten wäre, haben sich nicht ereignet.

10. Organe der Gesellschaft

Vorstände sind:

―	Herr Frank Gerhard Schmidt, CEO, Hamburg,
―	Herr Philipp Schmitz-Morkramer, CEO, Hamburg,
―	Frau Celia-Isabel Vietmeyer, Capital Markets, Hamburg (seit dem 1. Juni 2022).
―	Frau Sandra Scholz, People and Culture, Hochheim am Main (seit dem 1. November 2022)

Im Geschäftsjahr 2022 betrugen die Bezüge des Vorstands TEUR 11.682.

Der Aufsichtsrat setzt sich wie folgt zusammen:

―	Herr Günter Koller, Rechtsanwalt, München, Vorsitzender des Aufsichtsrates (seit dem 14. Juni 2022)
―	Frau Bettina von Oesterreich, Diplom-Kauffrau, Hamburg, stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrates (seit dem 14. Juni 2022)
―	Herr Jörg Sinner, Kaufmann, Seelze
―	Herr Dr. Lutz Mellinger, Jurist, München Vorsitzender des Aufsichtsrates (bis zum 14. Juni 2022)

Hamburg, 8. September 2023

Quantum Immobilien Aktiengesellschaft

Der Vorstand

Frank Gerhard Schmidt

Philipp Schmitz-Morkramer

Celia-Isabel Vietmeyer

Sandra Scholz

Entwicklung des Anlagevermögens der Quantum Immobilien AG, Hamburg, im Geschäftsjahr 2022

	Anschaffungs-/Herstellungskosten
	Stand am 1.1.2022	Zugänge Erstkonsolidierung	Zugänge	Abgänge	Stand am 31.12.2022
	EUR	EUR	EUR	EUR	EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Entgeltlich erworbene gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte	537.393,09	2.375.015,29	0,00	0,00	2.912.408,38
2. Geschäfts- oder Firmenwert	0,00	7.132.471,65	0,00	0,00	7.132.471,65
	537.393,09	9.507.486,94	0,00	0,00	10.044.880,03
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und Bauten	29.600.986,74	0,00	65.993.508,06	0,00	95.594.494,80
2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	4.072.609,09	79.295,39	1.014.928,92	316.290,91	4.850.542,49
3. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	0,00	0,00	2.122.816,35	0,00	2.122.816,35
	33.673.595,83	79.295,39	69.131.253,33	316.290,91	102.567.853,64
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	4.171.901,66	0,00	1.668.056,51	576.020,55	5.263.937,62
2. Anteile an assoziierten Unternehmen	14.179.031,59	0,00	5.875.935,33	2.942.060,09	17.112.906,83
3. Beteiligungen	2.513.448,12	0,00	791.993,02	31.132,98	3.274.308,16
4. Ausleihungen an verbundenen Unternehmen	0,00	0,00	2.668.125,22	0,00	2.668.125,22
5. Wertpapiere des Anlagevermögens	0,00	0,00	1.000.000,00	0,00	1.000.000,00
	20.864.381,37	0,00	12.004.110,08	3.549.213,62	29.319.277,83
	55.075.370,29	9.586.782,33	81.135.363,41	3.865.504,53	141.932.011,50

	Kumulierte Abschreibungen
	Stand am 1.1.2022	Zugänge Erstkonsolidierung	Zugänge	Abgänge	Stand am 31.12.2022
	EUR	EUR	EUR	EUR	EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Entgeltlich erworbene gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte	311.211,09	35.755,09	208.194,20	0,00	555.160,38
2. Geschäfts- oder Firmenwert	0,00	0,00	358.971,65	0,00	358.971,65
	311.211,09	35.755,09	567.165,85	0,00	914.132,03
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und Bauten	1.742.468,21	0,00	8.528.282,71	431.473,76	9.839.277,16
2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	2.988.849,09	68.554,01	533.741,30	250.365,91	3.340.778,49
3. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	0,00	0,00	2.122.816,35	0,00	2.122.816,35
	4.731.317,30	68.554,01	11.184.840,36	681.839,67	15.302.872,00
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	213.168,00	0,00	982.646,28	17.647,28	1.178.167,00
2. Anteile an assoziierten Unternehmen	1.558.496,02	0,00	0,00	0,00	1.558.496,02
3. Beteiligungen	35.949,30	0,00	1.275,00	1.275,00	35.949,30
4. Ausleihungen an verbundenen Unternehmen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
5. Wertpapiere des Anlagevermögens	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
	1.807.613,32	0,00	983.921,28	18.922,28	2.772.612,32
	6.850.141,71	104.309,10	12.735.927,49	700.761,95	18.989.616,35

	Buchwerte
	Stand am 31.12.2022	Stand am 31.12.2021
	EUR	EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Entgeltlich erworbene gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte	2.357.248,00	226.182,00
2. Geschäfts- oder Firmenwert	6.773.500,00	0,00
	9.130.748,00	226.182,00
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und Bauten	85.755.217,64	27.858.518,53
2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	1.509.764,00	1.083.760,00
3. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	0,00	0,00
	87.264.981,64	28.942.278,53
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	4.085.770,62	3.958.733,66
2. Anteile an assoziierten Unternehmen	15.554.410,81	12.620.535,57
3. Beteiligungen	3.238.358,86	2.477.498,82
4. Ausleihungen an verbundenen Unternehmen	2.668.125,22	0,00
5. Wertpapiere des Anlagevermögens	1.000.000,00	0,00
	26.546.665,51	19.056.768,05
	122.942.395,15	48.225.228,58

Konzernkapitalflussrechnung der Quantum Immobilien AG, Hamburg, für das Geschäftsjahr 2022

	2022	2021
	EUR	EUR
Konzernjahresüberschuss einschließlich Ergebnis nicht
beherrschende Anteile	48.717.777,59	97.907.714,05
+ Abschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens	12.735.927,49	1.117.688,08
- Abnahme der Rückstellungen	-10.296.583,33	-1.479.698,00
- Sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen/Erträge	-2.545.719,23	-37.165.798,68
- Gewinne aus dem Abgang von Vermögensgegenständen des Anlagevermögens	-30.713,65	-20.178.640,32
- Gewinne aus der Endkonsolidierung	0,00	-26.744.342,05
+/- Abnahme/(Zunahme) der Vorräte, der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind	107.829.063,31	-71.236.423,57
- Abnahme der Verbindlichkeiten aus Lieferungen aus Lieferungen sowie anderer Passiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind	-3.695.596,91	-3.450.413,32
+/- Zinsaufwendungen/Zinserträge	8.924.512,58	7.468.952,38
+/- Ertragsteueraufwand/-ertrag	29.777.025,89	18.880.645,73
- Ertragsteuerzahlungen	-55.787.935,84	-21.698.367,34
Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit	135.627.757,90	-56.578.683,04
- Auszahlungen für Investitionen in das immaterielle Anlagevermögen	0,00	-1.683,03
+ Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Sachanlagevermögens	96.638,65	0,00
- Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen	-1.967.777,78	-403.331,01
+ Einzahlungen aus Abgängen von Finanzanlagen	52.026,92	32.235.577,05
- Auszahlungen für Investitionen in Finanzanlagen	-9.207.525,74	-11.146.272,33
+ Einzahlungen aus Abgängen aus dem Konsolidierungskreis Erworbene Liquide Mittel	0,00	36.666.191,10
- Auszahlungen aus Zugängen in den Konsolidierungskreis	-8.135.587,09	0,00
+ Erhaltene Zinsen	103.313,55	98.468,36
+ Erhaltene Dividenden	2.937.412,26	33.651.881,65
Cashflow aus der Investitionstätigkeit	-16.121.499,23	91.100.831,79
+ Einzahlungen aus Eigenkapitalzuführungen
von anderen Gesellschafter	5.422.000,00	3.948.000,00
+ Einzahlungen aus der Aufnahme von (Finanz-) Krediten	74.357.808,37	84.893.952,21
- Auszahlungen aus der Tilgung von (Finanz-) Krediten	-196.932.645,51	-17.410.224,23
- Gezahlte Zinsen	-9.266.366,55	-7.649.113,86
- Gezahlte Dividenden an Aktionäre des Mutterunternehmens	-46.009.004,22	-20.000.000,00
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit	-172.428.207,91	43.782.614,12
Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds	-52.921.949,24	78.304.762,87
+ Finanzmittelfonds am Anfang der Periode	181.406.389,78	103.101.626,91
Finanzmittelfonds am Ende der Periode	128.484.440,54	181.406.389,78

Konzerneigenkapitalspiegel der Quantum Immobilien AG, Hamburg, für das Geschäftsjahr 2022

	Eigenkapital des Mutterunternehmens
		Gewinnrücklagen
in EUR	Gezeichnetes Kapital	Gesetzliche Rücklagen	Gewinnvortrag	Konzernjahresüberschuss, der dem Mutterunternehmen zuzurechnen ist	Summe
Stand am 1. Januar 2021	3.000.000,00	300.000,00	95.871.250,37	100.085.883,48	199.257.133,85
Umgliederung Vorjahresergebnis	0,00	0,00	100.085.883,48	-100.085.883,48	0,00
Einlage Tom Kyle	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Einlage QaS	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Konzernjahresüberschuss	0,00	0,00	0,00	98.109.411,83	98.109.411,83
Ausschüttung	0,00	0,00	-20.000.000,00	0,00	-20.000.000,00
Stand am 31. Dezember 2021	3.000.000,00	300.000,00	175.957.133,85	98.109.411,83	277.366.545,68
Umgliederung Vorjahresergebnis	0,00	0,00	98.109.411,83	-98.109.411,83	0,00
Einlage Tom Kyle	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Erstkonsolidierung QSHI	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Konzernjahresüberschuss	0,00	0,00	0,00	48.285.606,05	48.285.606,05
Ausschüttung	0,00	0,00	-46.009.004,22	0,00	-46.009.004,22
Sonstige Veränderungen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Stand am 31. Dezember 2022	3.000.000,00	300.000,00	228.057.541,46	48.285.606,05	279.643.147,51

	Nicht beherrschende Anteile

in EUR	Nicht beherrschende Anteile vor Jahresergebnis	Auf nicht beherrschende Anteile entfallende Gewinne	Summe
Stand am 1. Januar 2021	700,00	177.780,75	178.480,75
Umgliederung Vorjahresergebnis	0,00	0,00	0,00
Einlage Tom Kyle	3.948.000,00	0,00	3.948.000,00
Einlage QaS	477.278,87	0,00	477.278,87
Konzernjahresüberschuss	0,00	-201.697,78	-201.697,78
Ausschüttung	0,00	0,00	0,00
Stand am 31. Dezember 2021	4.425.978,87	-23.917,03	4.402.061,84
Umgliederung Vorjahresergebnis	0,00	0,00	0,00
Einlage Tom Kyle	5.422.000,00	0,00	5.422.000,00
Erstkonsolidierung QSHI	484.687,82	0,00	484.687,82
Konzernjahresüberschuss	0,00	432.171,54	432.171,54
Ausschüttung	0,00	0,00	0,00
Sonstige Veränderungen	0,00	652,53	652,53
Stand am 31. Dezember 2022	10.332.666,69	408.907,04	10.741.573,73

	Konzerneigenkapital

in EUR	Summe
Stand am 1. Januar 2021	199.435.614,60
Umgliederung Vorjahresergebnis	0,00
Einlage Tom Kyle	3.948.000,00
Einlage QaS	477.278,87
Konzernjahresüberschuss	97.907.714,05
Ausschüttung	-20.000.000,00
Stand am 31. Dezember 2021	281.768.607,52
Umgliederung Vorjahresergebnis	0,00
Einlage Tom Kyle	5.422.000,00
Erstkonsolidierung QSHI	484.687,82
Konzernjahresüberschuss	48.717.777,59
Ausschüttung	-46.009.004,22
Sonstige Veränderungen	652,53
Stand am 31. Dezember 2022	290.384.721,24

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die Quantum Immobilien Aktiengesellschaft, Hamburg

Prüfungsurteile

Wir haben den Konzernabschluss der Quantum Immobilien Aktiengesellschaft, Hamburg, und ihrer Tochtergesellschaften (der Konzern) - bestehend aus der Konzernbilanz zum 31. Dezember 2022, der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, der Konzern-Kapitalflussrechnung und dem Konzern-Eigenkapitalspiegel für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2022 bis zum 31. Dezember 2022 sowie dem Konzernanhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Konzernlagebericht der Quantum Immobilien Aktiengesellschaft für das Geschäftsjahr 2022 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

•

entspricht der beigefügte Konzernabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage des Konzerns zum 31. Dezember 2022 sowie seiner Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2022 bis zum 31. Dezember 2022 und

•

vermittelt der beigefügte Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Konzernlagebericht in Einklang mit dem Konzernabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt.

Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von den Konzernunternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernabschlusses, der den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Konzernabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Konzernlageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Konzernlagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses des Konzerns zur Aufstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Konzernabschlusses und Konzernlageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

•	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Konzernabschluss und im Konzernlagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können;
•	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Konzernabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Konzernlageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme abzugeben;
•	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben;
•	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Konzernabschluss und im Konzernlagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass der Konzern seine Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann;
•	beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Konzernabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Konzernabschluss die zugrundeliegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt;
•	holen wir ausreichende, geeignete Prüfungsnachweise für die Rechnungslegungsinformationen der Unternehmen oder Geschäftstätigkeiten innerhalb des Konzerns ein, um Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht abzugeben. Wir sind verantwortlich für die Anleitung, Überwachung und Durchführung der Konzernabschlussprüfung. Wir tragen die alleinige Verantwortung für unsere Prüfungsurteile;
•	beurteilen wir den Einklang des Konzernlageberichts mit dem Konzernabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Konzerns;
•	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Konzernlagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrundeliegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Hamburg, den 8. September 2023

KFS Revision GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Schacht, Wirtschaftsprüfer

Kurtkowiak, Wirtschaftsprüfer

Bericht des Aufsichtsrates

der Quantum Immobilien Aktiengesellschaft

Der Aufsichtsrat hat die Arbeit des Vorstandes im abgelaufenen Jahr (2022) beratend begleitet, überwacht und die ihm nach Gesetz und Satzung obliegenden Aufgaben wahrgenommen.

Überwachung und Beratung des Vorstandes

Der Aufsichtsrat hat sich in vier Sitzungen - davon entfielen drei Sitzungen auf das erste Halbjahr und eine Sitzung auf das zweite Halbjahr - sowie im Rahmen der schriftlichen Berichterstattung des Vorstandes laufend über die Lage und die Entwicklung der Quantum Immobilien AG informiert. Den Mitgliedern des Aufsichtsrates wurden mit ausreichendem zeitlichen Vorlauf die Unterlagen für die Sitzungen zur Verfügung gestellt. Diese wurden von ihnen eingehend geprüft. Alle wesentlichen Geschäftsvorfälle hat der Aufsichtsrat mit dem Vorstand intensiv beraten. Dabei war die Risikolage der Gesellschaft regelmäßig ein Besprechungspunkt.

Daneben erfolgte im Bedarfsfall eine schriftliche Berichterstattung gegenüber den Aufsichtsratsmitgliedern unter Beifügung ausführlicher Dokumentationen und Auswertungen aus dem internen Rechnungswesen der Gesellschaft über die Entwicklung der Ertragslage und der Bilanzpositionen im Vergleich mit den Planwerten.

Wesentliche Inhalte der Aufsichtsratssitzungen und -beschlüsse

Dem Aufsichtsrat wurde regelmäßig vom Vorstand über die folgenden Themen berichtet, die vom Aufsichtsrat kritisch hinterfragt und gemeinsam zwischen Aufsichtsrat und Vorstand besprochen wurden:

•	der Einflüsse des Krieges in der Ukraine und des Zinsanstieges auf die Perspektiven des deutschen Immobilienmarktes,
•	die Lage und Entwicklung der Quantum Immobilien AG,
•	die Strategie- und Produktentwicklung,
•	der Erwerb der Beteiligung an der SHI Management GmbH,
•	die Entwicklung der Geschäftsbereiche und Beteiligungen,
•	die Gesamtrisikolage der Gesellschaft,
•	die Budget- und Liquiditätssituation der Gesellschaft,
•	die Investitionsvorhaben,
•	die Aufstellung und Prüfung des Einzelabschlusses sowie des Konzernabschlusses der Quantum Immobilien AG

Besonders kritisch beleuchtet wurden dabei im Berichtsjahr potentielle Risiken aus einzelnen Projekten für die Gesellschaft sowie die Chancen und Risiken von neuen Projekten und Beteiligungen. Insbesondere der geplante Erwerb des Objektes Kaiserliches Telegraphenamt in Berlin, der Ankauf des Objektes Tonhallenstraße in Düsseldorf, die Entwicklung des Objektes Baufeld 84 (Jazz) in Hamburg, der Verkauf der Beteiligung an der Quantum Light Industrial GmbH sowie der Erwerb einer 75,1%igen Beteiligung an der SHI Management GmbH wurden kritisch hinterfragt. Darüber hinaus wurden die Aufstellungen und die Prüfungen des Jahresabschlusses sowie des Konzernabschlusses der Quantum Immobilien AG intensiv diskutiert und kritisch gewürdigt.

Im Berichtsjahr wurde der Vorstand um zwei Vorstandsmitglieder erweitert. Seit Juni 2022 verantwortet Celia-Isabel Vietmeyer den Bereich Capital Markets. Darüber hinaus hat Frau Sandra Scholz im November 2022 das Ressort People and Culture übernommen.

Im Juni 2022 legte Herr Dr. Mellinger sein Amt als Vorsitzender des Aufsichtsrates der Quantum Immobilien AG zum Ende der am 14. Juni 2022 erfolgten Hauptversammlung nieder. Der Unterzeichner und der Vorstand danken Herrn Dr. Mellinger für seinen langjährigen Einsatz für die Quantum Immobilien AG.

Auf der Hauptversammlung am 14. Juni 2022 wurde Frau Bettina von Oesterreich in den Aufsichtsrat der Gesellschaft gewählt. Auf der im Anschluss an die Hauptversammlung erfolgten 81. Aufsichtsratssitzung der Quantum Immobilien AG wurde Herr Günter Koller zum Vorsitzenden des Aufsichtsrates und Frau Bettina von Oesterreich zur stellvertretenden Vorsitzenden des Aufsichtsrates gewählt.

Prüfung und Billigung des Jahresabschlusses sowie des Konzernabschlusses

Der vorliegende Jahresabschluss zum 31. Dezember 2022 wurde unter Einbeziehung der Buchführung durch die Ebner Stolz GmbH & Co. KG, Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Hamburg, geprüft und mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen. Der Konzernabschluss zum 31. Dezember 2022 wurde durch die KFS Revision GmbH, Wirtschaftsprüfungsgesellschaft mbH, Hamburg, geprüft und ebenfalls mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen.

Der Prüfungsbericht des Jahresabschlusses und der Prüfungsbericht des Konzernabschlusses haben allen Mitgliedern des Aufsichtsrates rechtzeitig vorgelegen. Die Wirtschaftsprüfer haben an der jeweiligen Bilanzsitzung des Aufsichtsrates im Juni 2022 sowie im Dezember 2022 teilgenommen und die wesentlichen Ergebnisse ihrer Prüfung erläutert sowie Fragen beantwortet. Der Aufsichtsrat hat die Ergebnisse der Prüfungen zustimmend zur Kenntnis genommen.

Der Aufsichtsrat hat den Jahresabschluss und den Vorschlag des Vorstandes für die Verwendung des Bilanzgewinns im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen geprüft und keine Einwendungen erhoben. Den vom Vorstand aufgestellten Jahresabschluss hat er gebilligt. Der Jahresabschluss ist damit gemäß § 172 AktG festgestellt. Dem Vorschlag des Vorstandes für die Gewinnverwendung schließt sich der Aufsichtsrat an. Darüber hinaus hat der Aufsichtsrat den mit Bestätigungsvermerk vom 18. Oktober 2022 versehenen Konzernabschluss der Quantum Immobilien AG gebilligt.

Der Aufsichtsrat spricht dem Vorstand sowie allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern seinen Dank und seine Anerkennung für die erfolgreich geleistete Arbeit aus.

Hamburg, den 20. Juni 2023

Für den Aufsichtsrat

gez. Günter Koller, Vorsitzender des Aufsichtsrates