Becker & Kries Holding GmbH & Co. KG

Berlin

Konzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2020 bis zum 31.12.2020

Konzernbilanz zum 31. Dezember 2020

AKTIVA

				Vorjahr
	T€	T€	T€	T€
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Software		161		114
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	1.081.837			835.648
2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	2.348			1.936
3. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	63.615			28.538
		1.147.800		866.122
III. Finanzanlagen
Beteiligungen		6.784		3.635
			1.154.745	869.871
B. Umlaufvermögen
I. Vorräte
1. Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe	139			156
2. Unfertige Erzeugnisse, unfertige Leistungen	1.139			1.139
3. Noch nicht abgerechnete Betriebskosten	15.213			13.047
		16.491		14.342
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	3.629			11.338
2. Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	796			919
3. Sonstige Vermögensgegenstände	2.660			1.238
		7.085		13.495
III. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten		211.836		164.471
			235.412	192.308
C. Rechnungsabgrenzungsposten			212	294
D. Rückgriffsansprüche gegen Treugeber			26.204	85.864
			1.416.573	1.148.337
Treuhandaktiva			73.344	91.785
Mietkautionen			6.281	5.062

PASSIVA

			Vorjahr
	T€	T€	T€
A. Eigenkapital
I. Kapitalanteile
Komplementärin	0		0
Kommanditistin	50.000		50.000
		50.000	50.000
II. Rücklagen		495.733	476.367
III. Konzernbilanzgewinn		104.123	98.832
IV. Sonderposten aus Währungsumrechnung		-8.720	-5.749
V. Ausgleichsposten für Anteile außenstehender Gesellschafter		65.524	59.654
		706.660	679.104
B. Rückstellungen
1. Rückstellungen für Pensionen	1.404		1.076
2. Steuerrückstellungen	5.795		483
3. Sonstige Rückstellungen	6.411		10.426
		13.610	11.985
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	506.881		206.090
2. Verbindlichkeiten gegenüber Versicherungsunternehmen	107.691		108.653
3. Erhaltene Anzahlungen	15.417		13.377
4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	5.059		6.725
5. Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Unternehmen	15.000		10.000
6. Sonstige Verbindlichkeiten
- davon aus Steuern: T€ 3.762 (Vorjahr: T€ 5.900)	7.493		9.129
		657.541	353.974
D. Rechnungsabgrenzungsposten		1.112	1.278
E. Passive latente Steuern		11.446	16.132
F. Im eigenen Namen eingegangene Treuhandverbindlichkeiten		26.204	85.864
		1.416.573	1.148.337
Treuhandpassiva		73.344	91.785
Mietkautionen treuhänderisch		6.281	5.062

Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020

			Vorjahr
	T€	T€	T€
1. Umsatzerlöse		95.846	84.187
2. Erhöhung des Bestands an zum Verkauf bestimmten Grundstücken und unfertigen Erzeugnissen		1.457	1.668
3. Andere aktivierte Eigenleistungen		34	37
4. Sonstige betriebliche Erträge		4.611	37.979
5. Materialaufwand
a) Aufwendungen für Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe	-1		-1
b) Aufwendungen für bezogene Leistungen	-1.613		-7
		-1.614	-8
6. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	-9.363		-9.179
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung
- davon für Altersversorgung: T€ -590 (Vorjahr: T€ -590)	-2.043		-1.898
		-11.406	-11.077
7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen		-17.494	-15.112
8. Sonstige betriebliche Aufwendungen		-49.487	-41.041
9. Erträge aus Beteiligungen		20.447	5.804
10. Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens		0	1
11. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge		269	198
12. Abschreibungen auf Finanzanlagen und auf Wertpapiere des Umlaufvermögens		-1.222	-128
13. Zinsen und ähnliche Aufwendungen		-8.980	-8.105
14. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
- darin Ertrag aus latenten Steuern: T€ 4.101 (Vorjahr: T€ 899)		-3.545	-3.185
15. Ergebnis nach Steuern		28.916	51.218
16. Sonstige Steuern		-516	-65
17. Konzernjahresüberschuss		28.400	51.153
18. Ergebnisanteile außenstehender Gesellschafter		-3.824	-10.972
19. Konzernergebnis		24.576	40.181

Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2020

1. Allgemeine Angaben

Die Becker & Kries Holding GmbH & Co. KG hat ihren Sitz in Berlin. Die Eintragung ins Handelsregister erfolgte beim Amtsgericht Berlin-Charlottenburg unter der Register-Nummer HRA 41972 B.

Der Konzernabschluss der Becker & Kries Holding GmbH & Co. KG wurde von der Geschäftsführung der Komplementärin nach den Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuches (§§ 290 ff.) aufgestellt. Die überwiegende wirtschaftliche Tätigkeit der Konzerngesellschaften liegt in der Bewirtschaftung des eigenen Immobilienbesitzes. Entsprechend wird freiwillig teilweise die Formblattverordnung für Wohnungsunternehmen gemäß § 330 HGB beachtet.

In der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung wird das Gesamtkostenverfahren angewendet.

Die Kapitalflussrechnung zeigt Herkunft und Verwendung der Finanzierungsmittel gemäß dem Deutschen Rechnungslegungs Standard Nr. 21 (DRS 21).

Die Jahresabschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen werden nach einheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen aufgestellt. Der Bilanzstichtag der Einzelabschlüsse entspricht bei sämtlichen einbezogenen Unternehmen dem Stichtag des Mutternehmens.

Die einzelnen Posten des Konzernabschlusses werden in T€ angegeben.

2. Konsolidierungskreis

Im Geschäftsjahr 2020 gab es folgende Veränderungen im Konsolidierungskreis:

Zum 1. Januar 2020 wird die Grundstücksgemeinschaft DII-Fonds B 54, Berlin, erstkonsolidiert. Bei der Gesellschaft handelt es sich um einen geschlossenen Immobilienfonds.

Aus der erstmaligen Einbeziehung der oben genannten Gesellschaft ergeben sich die nachfolgend genannten wesentlichen Auswirkungen auf die Konzernbilanz zum 1. Januar 2020:

•	Anstieg der Grundstücke und Gebäude um T€ 49.540
•	Anstieg des Vorratsvermögens um T€ 692
•	Anstieg der Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände um T€ 17
•	Anstieg der liquiden Mittel um T€ 1.572
•	Anstieg der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten um T€ 10.956
•	Anstieg der Verbindlichkeiten und sonstigen Passiva um T€ 949
•	Anstieg der Anteile außenstehender Gesellschafter um 18.502

Aus der Erstkonsolidierung des DII-Fonds B 54 ergibt sich ein Anstieg der Umsatzerlöse um T€ 2.577 sowie ein Anstieg der Betriebs- und Instandhaltungskosten und der Aufwendungen aus der Hausbewirtschaftung von in Summe T€ 1.429 im Vergleich zum Vorjahr.

Weiterhin wird die Deuter Invest Beteiligungs-GmbH, Augsburg, erstmals in den Konzernabschluss einbezogen. Die Gründung der Gesellschaft erfolgte durch die Deuter Invest GmbH & Co. KG gem. Gesellschafterbeschluss vom 12. Juni 2020. Gegenstand der Gesellschaft ist die Beteiligung an anderen Gesellschaften, auch als persönlich haftender Gesellschafter. Die Eintragung erfolgte im Handelsregister Augsburg am 24. Juni 2020 unter der Register-Nr. HRB 34849.

Die Erste Straussee Living GmbH mit Sitz in Hoppegarten ist aufgrund des Verschmelzungsvertrages und der zustimmenden Gesellschafterbeschlüsse vom 11. Februar 2020 auf die Becker & Kries Grundstücks GmbH & Co. KG, Berlin, verschmolzen. Die Verschmelzung erfolgte zum 1. Januar 2020. Die Eintragung der Verschmelzung in das Handelsregister erfolgte beim Amtsgericht Frankfurt (Oder) am 17. Februar 2020 unter Aktenzeichen HRB 15843.

Mit Gesellschafterbeschluss vom 22. April 2016 wurde die Liquidation der Becker & Kries Invest GmbH beschlossen. Zur Liquidatorin wurde die Becker & Kries Projekt-Invest GmbH & Co. KG bestellt. Im Geschäftsjahr ist die Liquidation endgültig erfolgt. Tag der Eintragung der Löschung beim Amtsgericht Charlottenburg war der 20. August 2020. Die Eintragung erfolgte unter Aktenzeichen HRB 123722 B. Auf die Angabe von Effekten aus der Entkonsolidierung dieser Gesellschaft wird aus Gründen der Wesentlichkeit verzichtet.

In den Konzernabschluss werden, neben der Muttergesellschaft Becker & Kries Holding GmbH & Co. KG, folgende Unternehmen einbezogen, auf die die Becker & Kries Holding GmbH & Co. KG unmittelbar oder mittelbar einen beherrschenden Einfluss ausüben kann oder bei denen dieser Gesellschaft direkt oder indirekt die Mehrheit der Anteile zusteht:

	Anteil am Kapital
	(%)
• Becker & Kries Asset Management GmbH, Zossen	100
• Becker & Kries Immobilien Management GmbH, Berlin	100
• Deuter Invest GmbH & Co. KG, Augsburg (im Vorjahr: Deuter Invest GmbH, Augsburg)	95
• Deuter Invest Beteiligungs-GmbH, Augsburg	95
• "Parka"-Grundverkehr GmbH, Berlin	95
• Treu-Bau Kries GmbH & Co. KG i. L, Berlin	95
• Becker & Kries Auslandsbeteiligungs-GmbH & Co. KG, Berlin	94
• B.U.K. Investments Ltd., Vancouver, Kanada	94
• Becker & Kries Projekt-Invest GmbH & Co. KG, Berlin	94
• Becker & Kries Grundstücks GmbH & Co. KG, Zossen	94
• Deutsche Immobilien Investierungs-GmbH, Berlin	89
• DII Projekt Leipzig Torgauer Platz GmbH, Berlin	89
• DII Stadtsanierungs-GmbH i. L., Berlin	89
• PRA-MÖ-PA-Grundvermögen GmbH i. L, Berlin	89
• DII-Fonds 104, Berlin	88
• Wilmersdorfer Appartement- und Geschäftshaus GmbH & Co. KG i.L., Berlin	65
• Grundstücksgesellschaft DII-Fonds B 90 i.L., Berlin	62
• Grundstücksgemeinschaft DII-Fonds B 59, Berlin	55
• Grundstücksgesellschaft DII-Fonds B 98 i.L., Berlin	54
• Grundstücksgemeinschaft DII-Fonds B 54, Berlin	52

Aufgrund der Einbeziehung in den Konzernabschluss und dessen Offenlegung sind die nachfolgend aufgeführten Personenhandelsgesellschaften grundsätzlich gemäß § 264b HGB von der Verpflichtung zur Aufstellung eines Jahresabschlusses nach den für Kapitalgesellschaften geltenden Vorschriften und zur Offenlegung ihres Jahresabschlusses befreit:

•	Becker & Kries Auslandsbeteiligungs-GmbH & Co. KG, Berlin
•	Becker & Kries Grundstücks GmbH & Co. KG, Zossen
•	Becker & Kries Holding GmbH & Co. KG, Berlin
•	Becker & Kries Projekt-Invest GmbH & Co. KG, Berlin
•	Wilmersdorfer Appartement- und Geschäftshaus GmbH & Co. KG i.L, Berlin
•	Deuter Invest GmbH & Co. KG, Augsburg

Unabhängig von der Regelung des § 264b HGB veröffentlichen alle in den Konzern einbezogene Unternehmen ihren Jahresabschluss freiwillig. In einigen Fällen wird deren Jahresabschluss freiwillig um einen Anhang und Lagebericht erweitert.

Unternehmen des Konzerns sind daneben als Komplementärin an folgenden Gesellschaften beteiligt:

•	Allianz-Bau-Consortium GmbH & Co. KG, Berlin
•	Vertriebskommanditgesellschaft Mikroholz GmbH & Co., Berlin
•	PRA-MÖ-PA-Grundvermögen GmbH & Co. Fonds B 84 KG i. L., Berlin
•	PRA-MÖ-PA-Grundvermögen GmbH & Co. Fonds B 85 KG i. L., Berlin

Bei diesen vier Gesellschaften handelt es sich um geschlossene Immobilienfonds, die aufgrund der Rechte der Kommanditisten gemäß § 296 Abs. 1 Nr. 1 HGB nicht in den Konzernabschluss einbezogen wurden.

Die Haftung für die beiden Komplementärbeteiligungen PRA-MÖ-PA-Grundvermögen GmbH & Co. Fonds B 84 KG i. L. und PRA-MÖ-PA-Grundvermögen GmbH & Co. Fonds B 85 KG i. L. hat die Konzerngesellschaft PRA-MÖ-PA-Grundvermögen GmbH i. L. inne, die jedoch nur begrenzt auf ihr Eigenkapital für die Verbindlichkeiten der Gesellschaften haftet.

3. Konsolidierungsmethoden

Die Kapitalkonsolidierung erfolgt entsprechend der Neubewertungsmethode nach § 301 Abs. 1 HGB i.V. mit DRS 23. Die bei der Erstkonsolidierung entstandenen Unterschiedsbeträge zwischen dem Ansatz der Vermögensgegenstände zu Buchwerten und den beizulegenden Zeitwerten werden im Rahmen der Handelsbilanz II aufgedeckt. Die Beteiligungsbuchwerte bei der Konzernmutter oder der jeweiligen Teilkonzernmutter werden gegen das neubewertete anteilige Eigenkapital der Tochtergesellschaften aufgerechnet.

Die Schuldenkonsolidierung erfolgte durch Aufrechnung der Forderungen mit den entsprechenden Verbindlichkeiten zwischen den in den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften.

In der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung werden gemäß § 305 Abs. 1 HGB alle Erträge und Aufwendungen, die zwischen den in den Konsolidierungskreis einbezogenen Unternehmen bewirkt wurden, miteinander verrechnet. Beteiligungserträge aus in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen wurden eliminiert.

Aufgrund der Erbringung von Bauleistungen innerhalb des Konzerns erfolgte eine Zwischenergebniseliminierung von T€ 817.

Die Gesellschaftsanteile der Tochtergesellschaften wurden mit wenigen Ausnahmen in den Vorjahren nicht erworben, sondern durch Übertragung von der Gesellschafterin, der Familienstiftung Becker & Kries, in die Muttergesellschaft eingebracht. Die Übertragungen erfolgten zum Buchwert, sodass die Buchwerte der Anteile zum Zeitpunkt des Übergangs nicht den Verkehrswerten entsprachen. Die sich daraus bei der Erstkonsolidierung, insbesondere bei grundstücksbewirtschafteten Unternehmen, ergebenden passivischen Unterschiedsbeträge wurden grundsätzlich den Rücklagen zugeordnet.

4. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die Jahresabschlüsse der Becker & Kries Holding GmbH & Co. KG und der inländischen einbezogenen Tochterunternehmen sind nach einheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen aufgestellt. Sofern erforderlich, werden die nach bestimmten Formvorschriften gegliederten Einzelabschlüsse nach den Vorschriften des HGB einschließlich teilweiser Anwendung der Formblattverordnung für Wohnungsunternehmen umgegliedert.

Die Bilanz sowie die Gewinn- und Verlustrechnung der ausländischen Gesellschaft wurden auf die Gliederung gemäß §§ 266, 275 Abs. 2 HGB übergeleitet. Bewertungsunterschiede wurden den deutschen Rechnungslegungsnormen unterworfen und entsprechend angepasst.

Unterschiede, die sich aus Kursdifferenzen der ausländischen Gesellschaft ergeben, sind entsprechend ihrer Beteiligungsquote auch den Minderheiten zuzurechnen und im Ausgleichsposten für Anteile außenstehender Gesellschafter enthalten. Die Umrechnung erfolgte mit dem von der Europäischen Zentralbank herausgegebenen Devisenkassamittelkurs zum Abschlussstichtag für die Aktiv- und Passivposten, mit Ausnahme des Eigenkapitals, das mit den historischen Kursen angesetzt wurde. Die Posten der Gewinn- und Verlustrechnung wurden mit dem Durchschnittskurs umgerechnet. Die Umrechnung der Gewinnausschüttungen erfolgte mit dem jeweiligen Transaktionskurs.

Bei der Erstkonsolidierung wurden die Vermögensgegenstände, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten der Tochterunternehmen grundsätzlich mit den Verkehrswerten angesetzt.

Immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen werden bei Erstkonsolidierung mit den Verkehrswerten, ansonsten zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, vermindert um die planmäßigen Abschreibungen, angesetzt. Abschreibungen werden grundsätzlich linear über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer der Vermögensgegenstände vorgenommen. Soweit erforderlich, werden außerplanmäßige Abschreibungen auf den niedrigeren beizulegenden Wert vorgenommen.

Es bestehen zum Teil Unterschiede in der Einschätzung der Nutzungsdauern und somit der Höhe der Abschreibungen für Gebäude auf Einzelabschluss- und Konzernabschlussebene. Die Gebäudeabschreibung der B.U.K. Investments Ltd./ Kanada erfolgt in deren Jahresabschluss entsprechend Nutzungsdauern von 7 bis zu 40 Jahren. Im Konzernabschluss wurden die Nutzungsdauern der kanadischen Gebäude einheitlich auf 25 Jahre festgelegt.

Software und Lizenzen werden im Konzern über einen Zeitraum von 3 bzw. 5 Jahren abgeschrieben.

Geringwertige Anlagegüter mit Anschaffungswerten von bis zu € 250 werden im Jahr des Zugangs grundsätzlich aufwandswirksam erfasst. Geringwertige Vermögensgegenstände des Anlagevermögens mit Anschaffungskosten von über € 250 bis zu € 1.000 werden in Anlehnung an die früheren steuerlichen Vorschriften in einem Sammelposten zusammengefasst und über einen Zeitraum von fünf Jahren linear abgeschrieben.

Finanzanlagen sind mit den Anschaffungskosten oder dem niedrigeren beizulegenden Wert bilanziert. Im Geschäftsjahr 2020 erfolgten Abschreibungen von T€ 1.222.

Im Vorratsvermögen sind die Vorräte mit den Anschaffungs- bzw. Herstellkosten oder dem niedrigeren beizulegenden Wert bilanziert. Die noch nicht abgerechneten Betriebskosten werden in Anlehnung an die Formblattverordnung für Wohnungsunternehmen unter den Vorräten ausgewiesen. Dementsprechend erfolgt der Ausweis der erhaltenen Vorauszahlungen für abgerechnete Betriebskosten unter den erhaltenen Anzahlungen.

Forderungen oder sonstige Vermögensgegenstände werden zum Nennbetrag abzüglich erforderlicher Wertberichtigungen angesetzt.

Die Pensionsrückstellungen sind nach versicherungsmathematischen Grundsätzen nach dem modifizierten Teilwertverfahren gemäß § 253 Abs. 2 HGB ermittelt worden. Als biometrische Berechnungsgrundlage wurden die "Richttafeln 2018 G" von Prof. Dr. Klaus Heubeck verwendet.

Die Pensionsverpflichtung wird zum Bilanzstichtag mit einem Diskontierungszinssatz von 2,30 % für den 10-Jahresdurchschnitt (Vorjahr: 2,71 %) und einer Rentendynamik für Leistungsempfänger von 0 % bzw. 2 % bewertet. Unter Anwendung des 7-Jahres-Durchschnittszinssatzes zum 31. Dezember 2020 von 1,60 % (Vorjahr: 1,97 %) würde sich eine Rückstellung für Pensionsverpflichtungen in Höhe von T€ 6.351 ergeben. Der Differenzbetrag zu der auf Basis des Diskontierungssatzes für einen 10-Jahresdurchschnitt berechneten Pensionsrückstellung beträgt T€ 443.

Vermögensgegenstände, die dem Zugriff aller Gläubiger entzogen sind und ausschließlich zur Erfüllung laufender Pensionsverpflichtungen dienen, wurden mit den Pensionsrückstellungen nach § 246 Abs. 2 HGB wie folgt verrechnet:

Ansprüche aus Rückdeckungsversicherungen, die Deckungsvermögen im Sinne von § 246 Abs. 2 Satz 2 HGB darstellen, werden mit dem beizulegenden Zeitwert bewertet. Als beizulegender Zeitwert für Rückdeckungsversicherungsansprüche gilt das geschäftsplanmäßige Deckungskapital zuzüglich unwiderruflich zugeteilter Überschussbeteiligungen. Dieser Wert stimmt mit dem vom Versicherer mitgeteilten Aktivwert überein.

In der Bilanz werden Pensionsverpflichtungen in Höhe von T€ 1.404 ausgewiesen. Diese entfallen auf drei Gesellschaften, bei denen der Erfüllungsbetrag der Pensionsrückstellungen den beizulegenden Zeitwert des Deckungsvermögens übersteigt (T€ 1.221), sowie mit T€ 183 auf eine weitere Gesellschaft, von der keine Rückdeckungsversicherung abgeschlossen wurde.

Anschaffungskosten Vermögensgegenstand	Beizulegender Zeitwert des Vermögensgegenstandes	Erfüllungsbetrag aus der Pensionsrückstellung
T€ 5.016	T€ 4.504	T€ 5.725

Die mit den Erträgen aus der Wertentwicklung des Deckungsvermögens in Höhe von T€ 220 verrechneten Zinsaufwendungen belaufen sich auf T€ 129, wodurch ein Ertragssaldo in Höhe von T€ 91 unter den sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträgen ausgewiesen wird.

Die Rückstellungen für Jubiläen sind aufgrund versicherungsmathematischer Gutachten ermittelt worden. Die Berechnungen erfolgten nach der modifizierten Teilwertmethode und unter Verwendung der "Richttafeln 2018 G" von Prof. Dr. Klaus Heubeck. Für die Ermittlung des Barwerts wurde der durchschnittliche Marktzinssatz der Deutschen Bundesbank von 1,60 % (Vorjahr: 1,97 %) zum 31. Dezember 2020 verwendet. Ein Gehaltstrend von 2 % wurde zum 31. Dezember 2020 berücksichtigt.

Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen und werden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages passiviert.

Latente Steuern werden in Höhe der zukünftig zu erwartenden steuerlichen Belastung, die aus der Neubewertung der Vermögensgegenstände und Schulden resultiert, ermittelt. Daneben wurden für weitere zeitliche, sich in späteren Jahren voraussichtlich wieder abbauende Differenzen zwischen den handelsrechtlichen und steuerrechtlichen Wertansätzen, soweit nach § 274 HGB geboten, passive latente Steuern gebildet. Aktive latente Steuern auf temporäre Differenzen bzw. auf Verlustvorträge werden nur angesetzt, soweit ihre Realisierbarkeit in Zukunft hinreichend gesichert erscheint. Den Berechnungen werden jeweils die für die in die Konzernbilanz einbezogenen Tochtergesellschaften geltenden Steuersätze zugrunde gelegt. Der Berechnung liegen für die inländischen Gesellschaften 15% Gewerbesteuer (soweit bei der jeweiligen Gesellschaft nicht die sogenannte erweiterte Kürzung gemäß § 9 Nr. 1-Satz 2 GewStG in Anspruch genommen wird) und für die ausländische Gesellschaft die geltenden Steuersätze der nächsten zwölf Monate (von durchschnittlich 27,0 %) zugrunde.

Die Verbindlichkeiten sind mit den Erfüllungsbeträgen angesetzt.

Die in eigenem Namen eingegangenen Treuhandverbindlichkeiten sind in der Bilanz bei gleichzeitiger Aktivierung eines Ausgleichsanspruchs gegen die Treugeber in gleicher Höhe passiviert. Das verwaltete Treuhandvermögen (Grundstücksfonds) ist insgesamt für Voll- und Grundbuchtreuhandschaften zusätzlich unter der Bilanz nachrichtlich vermerkt.

5. Angaben zur Konzernbilanz

A) Anlagevermögen

Zur Entwicklung der immateriellen Vermögensgegenstände sowie der Sach- und Finanzanlagen wird auf den Anlagenspiegel verwiesen.

Soweit aus der Konsolidierung aufgedeckte stille Reserven auf abnutzbares Anlagevermögen entfallen, erfolgt die Abschreibung linear verteilt auf die Restnutzungsdauer der betreffenden Vermögensgegenstände.

B) Umlaufvermögen

In den Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen sind Forderungen mit einer Restlaufzeit von über einem Jahr in Höhe von T€ 23 (Vorjahr: T€ 40) unter den sonstigen Vermögensgegenständen enthalten. Gegen das Finanzamt bestehen Forderungen aus Ertragsteuererstattungen in Höhe von T€ 1.328 (Vorjahr: T€ 54).

Forderungen gegen Gesellschafter bestehen nicht.

C) Aktive Rechnungsabgrenzungsposten

In den aktiven Rechnungsabgrenzungsposten sind Agien und Geldbeschaffungskosten in Höhe von T€ 90 (Vorjahr: T€ 97) enthalten.

D) Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen setzen sich wie folgt zusammen:

	2020	2019
	T€	T€
Ausstehende Rechnungen	2.684	3.887
Rechtsstreitigkeiten/Prozesskosten	1.546	3
Unterlassene Instandhaltung	872	772
Bauleistungen	402	4.664
Tantiemen/Prämien	251	214
Jahresabschlusskosten	196	165
Urlaubsansprüche/Überstunden	146	231
Jubiläumsrückstellung	145	159
Archivierung	42	42
Berufsgenossenschaft	28	25
Betriebskosten	7	9
Vergütung für Wettbewerbsverbot	0	119
Restrukturierung	0	100
Übrige	92	36
Summe	6.411	10.426

In den Rechtsstreitigkeiten/Prozesskosten enthalten ist eine Rückstellung für Corona bedingte mögliche Erlösschmälerungen von Gewerbemietern für die Monate November und Dezember 2020 in Höhe von T€ 925.

Für umfangreiche Baumaßnahmen, deren Fertigstellung bis zum 31. März 2021 des Folgejahres erfolgt, wurden Rückstellungen für unterlassene Instandhaltung gebildet.

Die Rückstellung für Jubiläen berücksichtigt die Zahlung an Mitarbeiter bei einer Firmenzugehörigkeit von 10 bzw. 25 Jahren.

F) Verbindlichkeiten

Aufteilung, Fristigkeiten und Sicherheiten sind aus dem folgenden Verbindlichkeitsspiegel ersichtlich:

	mit einer Restlaufzeit von					davon durch Grundpfandrechte oder ähnliche Rechte gesichert
	bis zu 1 Jahr	1 bis 5 Jahren	5 bis 20 Jahren	mehr als 20 Jahren	Gesamt
	T€	T€	T€	T€	T€	T€
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	10.311	47.858	448.712	0	506.881	506.881
Vorjahr	5.048	26.562	166.272	8.208	206.090	206.090
Verbindlichkeiten gegenüber Versicherungsunternehmen	1.216	4.763	37.160	64.552	107.691	107.691
Vorjahr	1.072	4.623	23.238	79.720	108.653	108.653
Erhaltene Anzahlungen	15.417	0	0	0	15.417
Vorjahr	13.377	0	0	0	13.377
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	5.059	0	0	0	5.059
Vorjahr	6.725	0	0	0	6.725
Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Unternehmen	15.000	0	0	0	15.000
Vorjahr	10.000	0	0	0	10.000
Sonstige Verbindlichkeiten	6.771	580	143	0	7.493
Vorjahr	8.416	591	122	0	9.129
	53.774	53.201	486.015	64.552	657.541	614.572
Vorjahr	44.639	31.776	189.631	87.928	353.974	314.743

Es bestehen Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Unternehmen aus dem Cash-Pool in Höhe von T€ 15.000.

Die Verbindlichkeiten sind mit ihren Rückzahlungs- bzw. Erfüllungsbeträgen angesetzt.

G) Rechnungsabgrenzungsposten

Passive Rechnungsabgrenzungen wurden in Höhe von T€ 570 (Vorjahr: 828) für im Voraus gezahlte Mieten gebildet.

H) Treuhandverbindlichkeiten und Eventualverbindlichkeiten

Konzerngesellschaften haften als persönlich haftende Gesellschafter von nicht konsolidierten Fondsgesellschaften für deren Verbindlichkeiten in Höhe von T€ 3.522 (Vorjahr: T€ 3.311).

Die in eigenem Namen eingegangenen Treuhandverbindlichkeiten in Höhe von T€ 26.204 (Vorjahr: T€ 85.864) sind in der Bilanz bei gleichzeitiger Aktivierung eines Ausgleichsanspruchs gegen die Treugeber in gleicher Höhe passiviert.

Dieser Ausgleichsanspruch ist in voller Höhe durch entsprechende Vermögenswerte zu Buchwerten gedeckt. Im Vorjahr war der Ausgleichsanspruch in Höhe von T€ 28.376 nicht durch entsprechende Vermögenswerte zu Buchwerten gedeckt. Die Inanspruchnahme der Treugeber für die Ansprüche zum Bilanzstichtag ist daher unwahrscheinlich.

Das gesamte von der Gesellschaft verwaltete Treuhandvermögen einschließlich der Grundbuchtreuhandschaften ist zusätzlich unter der Bilanz nachrichtlich vermerkt.

Mit einer Inanspruchnahme aus den Haftungsverhältnissen ist aufgrund der stabilen und ausgeglichenen Ertragssituation der Primärverpflichteten nicht zu rechnen

Die von den Mietern erhaltenen und treuhänderisch verwalteten Mietkautionen werden unter der Bilanz ausgewiesen.

I) Latente Steuern

Passive latente Steuern in Höhe von T€ 123 ergeben sich aus Bewertungsunterschieden des Sachanlagevermögens und der sonstigen Rückstellungen in der Steuerbilanz und der Handelsbilanz. Aus der Anpassung der ausländischen Gesellschaft an die deutschen handelsrechtlichen Grundsätze ergibt sich eine aktive latente Steuer von T€ 1.205. Auf die im Rahmen der Neubewertung des Sachanlagevermögens im Rahmen der Kapitalkonsolidierung entstandenen Differenzen wurden passive latente Steuern in Höhe von T€ 12.423 gebildet.

Die Position hat sich 2020 wie folgt entwickelt:

Stand 1.1.2020	Zuführung	Auflösung	Stand 31.12.2020
T€ 16.132	T€ 0	T€ 4.686	T€ 11.446

Aufgrund des Wegfalles der Körperschaftsteuerplicht sind in dem Auflösungsbetrag T€ 3.156 enthalten, die aus der formwechselnden Umwandlung der Deuter Invest GmbH in eine Personengesellschaft resultieren.

Ein Aktivüberhang, der sich aus den Einzelabschlüssen der in den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften ergibt, wird in Ausübung des Wahlrechts nach § 274 Absatz 1 Satz 2 HGB i. V. m. § 306 HGB nicht aktiviert.sind.

J) Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Zum 31. Dezember 2020 bestehen Verpflichtungen aus Miet-, Leasing- und Dienstleistungsverträgen in Höhe von T€ 1.747. Gegenstand der Verträge sind Miete für Geschäftsräume und Stellplätze sowie Leasing von Fahrzeugen und Büroausstattung. Die Miet-, Leasing und Dienstleistungsverträge enden zwischen 2021 und 2030.

Im Zusammenhang mit dem Abschluss eines Forward Deals für ein Wohnungsneubauprojekt in Nauen besteht die Verpflichtung zur Zahlung eines Kaufpreises von T€ 37.180.

6. Angaben zur Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung

Umsatzerlöse

	2020	2019
	T€	T€
Grundstücksvermietung	88.365	78.862
davon ausländische Tochtergesellschaft	11.783	12.465
Gebühren im Rahmen von Treuhandtätigkeit	6.306	3.685
Dienstleistungen des Immobilienmanagements	771	1.052
Verwaltungsleistungen und Sonstige	322	350
Baubetreuung und Bauleitung	82	238
	95.846	84.187

Die Gebühren im Rahmen der Treuhandtätigkeit bestehen in Höhe von T€ 5.901 aus Abwicklungsgebühren, die im Zusammenhang mit dem Verkauf diverser Fonds fällig geworden sind.

Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen in Höhe von T€ 3.940 (Vorjahr: T€ 319) sowie aus Fremderstattungen für Instandhaltung in Höhe von T€ 234 (Vorjahr: T€ 275) und übrige Erträge aus Vermietung in Höhe von T€ 113. In den Erträgen aus der Auflösung von Rückstellungen enthalten sind mit T€ 3.456 Auflösungen für Baukosten einer mehrjährigen Maßnahme, die überwiegend durch die Reduzierung der Kosten durch Nachverhandlung entstanden sind.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen enthalten T€ 11.767, die auf den Aufwand für Abschreibungen auf Forderungen entfallen.

Die Erträge aus Beteiligungen entfallen in Höhe von T€ 20.189 auf Erträge, die aus der Veräußerung der Immobilien bei vier Fondsgesellschaften resultieren.

Die Position Zinsen und ähnliche Aufwendungen enthält T€ 37 (Vorjahr: T€ 52), die auf die Aufzinsung von Rückstellungen entfallen.

Das Ergebnis, das auf die außenstehenden Gesellschafter entfällt, betrifft mit T€ 2.674 (Vorjahr: T€ 5.487) die nahestehenden Gesellschafter Familienstiftung Becker & Kries sowie Becker & Kries Finanzierungs-GmbH und mit T€ 1.150 (Vorjahr: T€ 5.485) konzernfremde Gesellschafter, die nicht der Becker & Kries-Gruppe zugehörig sind. Der Ergebnisanteil für die Minderheiten ergibt sich in erster Linie aus der Veräußerung eines Gewerbeobjekts und dem daraus resultierenden Verkaufserlös.

7. Sonstige Angaben

Anzahl der Arbeitnehmer

Im Geschäftsjahr 2020 wurden durchschnittlich beschäftigt:

Angestellte	120
Arbeiter	22
Mitarbeiter gesamt	142

Organbezüge

Auf die Nennung der Organbezüge wird gemäß § 286 Abs. 4 HGB verzichtet.

Für frühere Mitglieder der Geschäftsführung und ihre Hinterbliebenen bestehen Pensionsverpflichtungen in Höhe von T€ 3.273 (Vorjahr: T€ 3.279).

Anteilsbesitz

Die Anteilsbesitzliste als Anlage zum Anhang enthält die unmittelbaren sowie mittelbaren Beteiligungen der Becker & Kries Holding GmbH & Co. KG.

Honorar des Konzernabschlussprüfers

Das Gesamthonorar des Konzernabschlussprüfers teilt sich auf in Abschlussprüfungsleistungen in Höhe von T€ 170 für die deutschen Gesellschaften und T€ 28 für die kanadische Gesellschaft, Steuerberatungsleistungen in Höhe von T€ 251 und Sonstige Leistungen in Höhe von T€ 26.

Nachtragsbericht

Es ist davon auszugehen, dass die weiterhin andauernde Corona-Pandemie zu Betriebsschließungen im Einzelhandel, hauptsächlich im Non-Food Bereich, Freizeit- und Gastgewerbe führen wird. Der Umfang dieser Entwicklung und die Auswirkungen auf die Entwicklung des Leerstandes sowie sich daraus resultierende Mietstundungen bzw. Mietverzicht kann derzeit nicht sicher abgeschätzt werden.

Die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts im April 2021, den Berliner Mietendeckel für verfassungswidrig zu erklären, wirkt sich positiv auf die Entwicklung der Einnahmen aus Wohnungsmieten aus. So werden sich die Mieteinnahmen aus der Vermietung im Berliner Bestand um ca. T€ 2.800 erhöhen.

Geschäftsführung und Vertretung

Die persönlich haftende Gesellschafterin ist die Becker & Kries Asset Management GmbH, Zossen.

Die persönlich haftende Gesellschafterin vertritt die Gesellschaft und führt deren Geschäfte allein.

Geschäftsführer der Komplementärin waren im Geschäftsjahr 2020:

	Frau Stefanie Frensch
	Herr Dr. Christian Kube

Berlin, den 9. Mai 2021

Becker & Kries Asset Management GmbH

vertreten durch

gez. Stefanie Frensch

gez. Dr. Christian Kube

Aufstellung Anteilsbesitz zum 31. Dezember 2020

I. In den Konzernabschluss einbezogene Unternehmen

	Sitz	Beteiligungs-Quote	Eigen-Kapital	Jahres-Ergebnis 2020
		%	T€	T€
1. Anteilsbesitz an Kapitalgesellschaften
Becker & Kries Asset Management GmbH	Zossen	100	121	12
Becker & Kries Immobilien Management GmbH	Berlin	100	1.162	-60
"Parka"-Grundverkehr GmbH	Berlin	95	268	43
Deuter Invest Beteiligungs-GmbH	Augsburg	95	32	7
B.U.K. Investments Ltd.	Vancouver/Kanada	94	20.974	3.926
Deutsche Immobilien Investierungs-GmbH	Berlin	89	18.557	11.894
DII Stadtsanierungs-GmbH i. L.	Berlin	89	94	-1
DII Projekt Leipzig Torgauer Platz GmbH	Berlin	89	1.145	9
PRA-MO-PA-Grundvermögen GmbH i. L.	Berlin	89	405	28
2. Anteilsbesitz an Personengesellschaften
Treu-Bau Kries GmbH & Co. KG i. L.	Berlin	95	0	0
Deuter Invest GmbH & Co. KG	Augsburg	95	156.126	2.651
Becker & Kries Projekt-Invest GmbH & Co. KG	Berlin	94	12.831	9.363
Becker & Kries Grundstücks GmbH & Co. KG	Zossen	94	160.103	19.039
Becker & Kries Auslandsbeteiligungs-GmbH & Co. KG	Berlin	94	12.523	3.218
DII-Fonds 104	Berlin	88	626	13
Wilmersdorfer Appartement- und Geschäftshaus GmbH & Co. KG i.L.	Berlin	65	37.692	3.455
Grundstücksgesellschaft DII-Fonds B 90 i.L	Berlin	62	363	21.300
Grundstücksgemeinschaft DII-Fonds B 59	Berlin	55	-5.694	562
Grundstücksgesellschaft DII-Fonds B 98 i.L.	Berlin	54	1.049	14.329
Grundstücksgemeinschaft DII-Fonds B 54	Berlin	52	-6.730	671

II. Nicht in den Konzernabschluss einbezogene Unternehmen

	Sitz	Beteiligungsquote	Eigenkapital	Jahresergebnis 2020
		%	T€	T€
Vertriebs KG Mikroholz GmbH & Co.	Berlin	11 ^*)	247	540
Pra-Mö-Pa-Grundvermögen GmbH & Co. Fonds B 84 KG i. L.	Berlin	0 ^*)	0	0
Pra-Mö-Pa-Grundvermögen GmbH & Co. Fonds B 85 KG i. L.	Berlin	0 ^*)	0	0

^*) Komplementärbeteiligungen

III. Unternehmen mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht

	Sitz	Beteiligungsquote	Eigenkapital	Jahresergebnis 2020
		%	T€	T€
Allianz-Bau-Consortium GmbH & Co. KG	Berlin	26 ^*)	3.953	1.137
Grundstücksgesellschaft DII-Fonds B 77 i.L.	Berlin	23	0	-54
Grundstücksgemeinschaft DII-Fonds B66 i.L.	Berlin	29	1.331	16.080
Grundstücksgemeinschaft DII-Fonds B 64 i.L.	Berlin	36	1.711	27.812

^*) Komplementärbeteiligung

Für die Beteiligung an der Allianz-Bau-Consortium GmbH & Co. KG wurde gemäß § 311 Abs. 2 HGB auf die Anwendung der Equity-Methode verzichtet.

Die im Vorjahr hier ausgewiesene Beteiligung an der Grundstücksgemeinschaft DII-Fonds B 54 wurde zum 1. Januar 2020 erstkonsolidiert.

	Anschaffungs- oder Herstellungskosten
	Stand am 01.01.2020	Zugänge	Abgänge	Zugang Konsokreis Währungsumrechnungseffekt =W	Z
	T€	T€	T€	T€
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Software	1.822	87	-16	0
	1.822	87	-16	0
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten auf fremden Grundstücken	938.973	18.407	0	-6.472	W
				49.540	Z
2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	3.784	871	-12	-8	W
				4	Z
3. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	28.538	235.187	0	0
	971.295	254.465	-12	-6.480	W
				49.544	Z
III. Finanzanlagen
Beteiligungen	3.635	6.095	-1.724	0
	3.635	6.095	-1.724	0
	976.752	260.647	-1.752	-6.480	W
				49.544	Z

	Anschaffungs- oder Herstellungskosten		kumulierte Abschreibungen
	Umgliederung	Stand am 31.12.2020	Stand am 01.01.2020	Zugänge	Abgänge
	T€	T€	T€	T€	T€
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Software	0	1.893	1.708	40	-16
	0	1.893	1.708	40	-16
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten auf fremden Grundstücken	200.068	1.200.516	103.326	16.955	0

2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	42	4.681	1.847	499	-9

3. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	-200.110	63.615	0	0	0
	0	1.268.812	105.173	17.454	-9

III. Finanzanlagen
Beteiligungen	0	8.006	0	1.222	0
	0	8.006	0	1.222	0
	0	1.278.711	106.881	18.716	-25

	kumulierte Abschreibungen			Buchwerte
	Währungsumrechnungseffekt =W	Z	Stand am 31.12.2020	Stand am 31.12.2020	Stand am 31.12.2019
	T€		T€	T€	T€
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Software	0		1.732	161	114
	0		1.732	161	114
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten auf fremden Grundstücken	-1.602	W	118.679	1.081.837	835.647

2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	-4	W	2.333	2.348	1.937

3. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	0	Z	0	63.615	28.538
	-1.606	W	121.012	1.147.800	866.122

III. Finanzanlagen
Beteiligungen	0	Z	1.222	6.784	3.635
	0	Z	1.222	6.784	3.635
	-1.606	W	123.966	1.154.745	869.871
	0	Z

Konzern-Kapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr 2020

	2020	2019	Veränderung
	T€	T€	T€
Konzernergebnis (einschließlich der Ergebnisanteile von Minderheiten)	28.400	51.153	-22.753
+ Abschreibungen auf Vermögensgegenstände des Anlagevermögens	17.494	15.112	2.382
-/+ Abnahme/Zunahme der Rückstellungen	-3.745	478	-4.223
+/- Saldo aus Gewinn und Verlust aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens	38	-36.460	36.498
+ Zahlungsunwirksame Aufwendungen	11.914	2.523	9.391
+/- Abnahme/Zunahme der Vorräte, Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie der übrigen Aktiva	6.612	2.867	3.745
+ Zunahme der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie der übrigen Passiva	1.139	6.989	-5.850
+ Zinsaufwendungen	8.712	7.907	805
- Sonstige Beteiligungserträge	-20.447	-5.803	-14.644
+ Ertragsteueraufwand	3.546	3.185	361
- Ertragsteuerzahlungen	-7.564	-4.597	-2.967
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit	46.099	43.354	2.745
Investitionstätigkeit
- Auszahlungen für Investitionen in immaterielle Vermögensgegenstände	-87	-67	-20
- Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen	-254.465	-100.996	-153.469
- Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen	-6.095	-1.758	-4.337
+ Einzahlungen aus Abgängen des Sachanlagevermögens	2	84.602	-84.600
+ Einzahlungen aus Abgängen des Finanzanlagevermögens	174	168	6
- Auszahlungen für Zugänge zum Konsolidierungskreis	-132	-16.688	16.556
+ Erhaltene Zinsen	146	106	40
+ Erhaltene Dividenden	9.606	4.227	5.379
Cashflow aus Investitionstätigkeit	-250.851	-30.406	-220.445
Finanzierungstätigkeit
- Auszahlungen an Unternehmenseigner	-19.285	-10.974	-8.311
- Auszahlungen an Minderheitsgesellschafter	-18.799	-31.955	13.156
+ Einzahlungen von Unternehmenseignern	0	100.000	-100.000
+ Einzahlungen von Minderheitsgesellschaftern	2.590	3.367	-777
+ Einzahlungen aus der Aufnahme von Krediten	315.870	83.522	232.348
- Auszahlungen für die Tilgung von Krediten	-20.733	-49.474	28.741
- Gezahlte Zinsen	-8.936	-8.047	-889
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit	250.707	86.439	164.268
Gesamtveränderung	45.955	99.387	-53.432
Wechselkursbedingte Änderung des Finanzmittelfonds	-187	78	-265
Konsolidierungskreisbedingte Änderung des Finanzmittelfonds ¹⁾	1.597	6	1.591
Gesamtveränderung des Finanzmittelbestandes	47.365	99.471	-52.106
Finanzmittelbestand am Anfang der Periode	164.471	65.000	99.471
Finanzmittelbestand am Ende der Periode	211.836	164.471	47.365

Definition des Finanzmittelfonds

	2020	2019
	T€	T€
Kassenbestand	5	13
Guthaben bei Kreditinstituten	211.831	164.458
	211.836	164.471

¹⁾ Abnahme/Zunahme des Finanzmittelfonds aus Ent- bzw. Erstkonsolidierungen

Konzern-Eigenkapitalspiegel für das Geschäftsjahr 2020

	Kommanditkapital	Rücklagen	Bilanzgewinn	Währungsumrechnungseffekte
	T€	T€	T€	T€
Stand am 1. Januar 2019	50.000	359.739	69.503	-8.904
Entnahmen	0	0	-10.974	0
Einstellungen	0	100.000	0	0
Jahresergebnis	0	0	40.181	0
Währungsumrechnungseffekte	0	-2	-123	3.156
Effekte durch Änderung des Konsolidierungskreises bzw. der Beteiligungsverhältnisse	0	16.630	245	0
Stand am 31. Dezember 2019
Stand am 1. Januar 2020	50.000	476.367	98.832	-5.748
Entnahmen	0	0	-19.285	0
Einstellungen	0	0	0	0
Jahresergebnis	0	0	24.576	0
Währungsumrechnungseffekte	0	0	0	-2.971
Effekte durch Änderung des Konsolidierungskreises bzw. der Beteiligungsverhältnisse	0	19.366	0	0
Stand am 31. Dezember	50.000	495.733	104.123	-8.720

	Zwischensumme	Minderheitenkapital	Eigenkapital Konzernbilanz
	T€	T€	T€
Stand am 1. Januar 2019	470.338	93.689	564.027
Entnahmen	-10.974	-31.955	-42.929
Einstellungen	100.000	3.367	103.367
Jahresergebnis	40.181	10.972	51.153
Währungsumrechnungseffekte	3.031	89	3.120
Effekte durch Änderung des Konsolidierungskreises bzw. der Beteiligungsverhältnisse	16.875	-16.509	366
Stand am 31. Dezember 2019
Stand am 1. Januar 2020	619.451	59.653	679.104
Entnahmen	-19.285	-18.799	-38.084
Einstellungen	0	2.590	2.590
Jahresergebnis	24.576	3.824	28.400
Währungsumrechnungseffekte	-2.971	-156	-3.127
Effekte durch Änderung des Konsolidierungskreises bzw. der Beteiligungsverhältnisse	19.366	18.411	37.777
Stand am 31. Dezember	641.136	65.524	706.660

Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2020

I. Grundlagen des Konzerns

1. Geschäftsmodell des Konzerns

Die Becker & Kries Holding GmbH & Co. KG mit Sitz in Berlin wurde im Jahr 2007 gegründet. Als operative Konzernholding bündelt sie die Assets und steuert die wesentlichen Aktivitäten der Becker & Kries Unternehmensgruppe, die bereits im Jahr 1945 durch den Architekten Georg Becker und den Bankdirektor Günter Kries gegründet wurde und somit im Geschäftsjahr 2020 ihr 75jähriges Jubiläum hatte.

Als Immobilienunternehmen mit familiengeprägter Tradition und Fokussierung auf den Kernmarkt Berlin steht Becker & Kries für Solidität, Seriosität, Verlässlichkeit und Nachhaltigkeit sowohl in den Beziehungen zu den Geschäftspartnern der Unternehmensgruppe als auch gegenüber seinen Mietern und Kunden. Im Asset Management und Property Management von rd. 157 durch Becker & Kries verwalteten Immobilien engagieren sich etwa 150 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter.

Die von Becker & Kries verwalteten Immobilien umfassen insgesamt rund 6.338 (Vorjahr 5.728) Wohneinheiten sowie rund 339.400 m ² Büro- und Gewerbefläche. Sie liegen schwerpunktmäßig in und um Berlin sowie in weiteren wichtigen Wirtschaftszentren Deutschlands und in Vancouver, Kanada.

Das Kerngeschäft des Konzerns besteht im Wesentlichen aus der Bewirtschaftung und der weiteren Entwicklung des eigenen Immobilienbestandes, bestehend aus 5.062 (Vorjahr 3.611) Wohneinheiten in Deutschland sowie Gewerbeobjekten mit einer vermietbaren Fläche von rund 225.000 m ² in Deutschland und von rund 107.300 m ² in Kanada. Neben dem Hauptsitz in Berlin, bestehen noch Tochtergesellschaften mit eigenem Personal in Augsburg und Vancouver, Kanada.

Im Berichtsjahr erfolgten keine wesentlichen Änderungen der Konzernstruktur. So wurde lediglich eine Fondsgesellschaft, Dii Fonds B 54, und eine Komplementärgesellschaft, Deuter Invest Beteiligungs-GmbH, erstkonsolidiert und eine ehemalige Komplementärgesellschaft, Becker & Kries Invest GmbH, entkonsolidiert. Die im Vorjahr erstkonsolidierte Objektgesellschaft, Erste Straussee Living GmbH, wurde im Geschäftsjahr auf die Becker & Kries Grundstücks GmbH & Co. KG verschmolzen.

Der Konzern der Becker & Kries Holding GmbH & Co. KG ist der wesentliche Vermögensbestandteil der alleinigen Kommanditistin, der Familienstiftung Becker & Kries, Berlin.

2. Ziele und Strategien

Die geschäftliche Ausrichtung des Konzerns der Becker & Kries Holding GmbH & Co. KG konzentriert sich auf die langfristige, unbedingte Existenz- und Substanzsicherung sowie Mehrung des Vermögens der alleinigen Kommanditistin der Konzernholding, der Familienstiftung Becker & Kries, und entspricht damit den satzungsmäßigen Zielen der Stiftung. Die Zielerreichung soll im Wesentlichen durch den stetigen Ausbau des eigenen Immobilienbestandes sowie durch die Stärkung von dessen Ertragskraft erfolgen. Zu diesem Zweck wurden in den letzten Jahren Immobilien mit unzureichendem Ertragspotential und solche mit hohem Risikopotential sowie nicht dem strategischen Ziel gerecht werdende Beteiligungen veräußert.

Immobilienwirtschaftliche Werttreiber werden im Hinblick auf das verwaltete Portfolio regelmäßigen Prüfungen unterzogen und fortlaufend optimiert. Einen besonderen Schwerpunkt bilden dabei die konsequente Substanzsicherung und -ertüchtigung des Bestandes auf zeitgemäßem Niveau sowie Aktivitäten zur Vermeidung bzw. zum Abbau von Leerständen. Hierdurch sollen die Wettbewerbsfähigkeit der Immobilien in den jeweiligen lokalen Vermietungsmärkten und damit auch die nachhaltige positive Wertentwicklung des Immobilienportfolios sichergestellt werden. Aufgrund des Anfang 2020 in Kraft getretenen Berliner Mietendeckels und der aufgetretenen und noch anhaltenden COVID-19 Pandemie wurden die Aufwendungen im Instandhaltungsbereich im Geschäftsjahr 2020 reduziert. Im Rahmen der laufenden Optimierung des Portfolios wurden nicht mehr strategiekonforme Immobilien in Vorjahren veräußert.

Durch Zukäufe und eigene Projektentwicklungen, insbesondere im Wohnungsbereich, wird ein kontinuierliches Wachstum angestrebt. Der Erwerb und die Weiterentwicklung von Immobilien erfolgen im Sinne der Satzung der Familienstiftung Becker & Kries nach rein kaufmännisch-wirtschaftlichen Erwägungen. Dabei ist die Haltedauer der Immobilien grundsätzlich sehr langfristig ausgerichtet.

Die konservative und risikoaverse Geschäftspolitik des Konzerns spiegelt sich bei der Auswahl und beim Ankauf der Objekte, bei deren Asset- und Property Management, und auch in der Finanzierungsstrategie wider. Die Fremdkapitalquote bei Finanzierungen für den Ankauf von Immobilien beziehungsweise für deren Herstellung im Rahmen einer Projektentwicklung soll, bezogen auf das Gesamtportfolio, maximal 50 % betragen und liegt derzeit deutlich darunter. Zudem werden überwiegend langfristige Zinsbindungen von 10 bis 30 Jahren angestrebt.

Um diese Ziele bestmöglich erreichen zu können, wurden im Jahr 2015 Maßnahmen zur Vereinheitlichung und Verschlankung der Konzernstruktur eingeleitet, die im Jahr 2019 gesellschaftsrechtlich abgeschlossen wurden. Diese sollen eine effektivere Steuerung des Konzerns und der nachgelagerten operativen Prozesse ermöglichen.

Die beiden wesentlichen konzerninternen Dienstleistungsunternehmen, die Becker & Kries Immobilien Management GmbH sowie die Becker & Kries Projekt-Invest GmbH & Co. KG, konzentrieren sich ausschließlich auf den eigenen Bestand.

Um die Substanz der Immobilien nachhaltig zu sichern, wird das Portfolio im mehrjährigen Turnus einer technischen Untersuchung unterzogen. Dabei werden ingenieurtechnische Stellungnahmen erstellt, mit deren Hilfe der Bedarf an kurz-, mittel- und langfristigen Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen ermittelt und in die Objekt- sowie Unternehmensplanung aufgenommen wird.

Beim Abschluss neuer, beziehungsweise bei der Prolongation bestehender Finanzierungen ist der Konzern bestrebt, sich die derzeit außerordentlich günstigen Kapitalmarktzinsen sehr langfristig - auch über den normalen Zinsbindungszeitraum von zehn Jahren hinaus - zu sichern, um die laufende Ertragskraft und den Cashflow des Immobilienbestandes weiter zu steigern sowie Refinanzierungsrisiken zu senken und die Planungssicherheit zu erhöhen. So konnte bis Ende des Berichtsjahres 2020 die durchschnittliche Verzinsung auf ca. 1,74 % p. a. (Vorjahr: 2,60 % p. a.) im gesamten Konzern gesenkt werden, bei einer durchschnittlichen Zinsbindung von 13,5 Jahren.

Ein weiterer wichtiger Bestandteil der Konzernstrategie ist die kontinuierliche Verbesserung der vorhandenen IT-Infrastruktur unter Einhaltung der EU-DSGVO, um die Potentiale einer Digitalisierung der Geschäftsprozesse umfassend ausschöpfen zu können. Diese ist für die Wirtschaftlichkeit des gesamten Konzerns von erheblicher Bedeutung, weil sie eine wesentliche Basis für die effiziente Verwaltung des Immobilienportfolios und für den optimalen Einsatz der personellen Kapazitäten bildet. In Vorjahren wurde für alle in Deutschland ansässigen Gesellschaften des Konzerns eine einheitliche IT-Landschaft in dem Bereich des Immobilienmanagements und des Rechnungswesens eingerichtet, was zu erheblichen Synergien im Finanz- und Rechnungswesen und im Controlling geführt hat.

Der kontinuierliche und zwischenzeitlich auch fortgeschrittene Prozess der Digitalisierung der Arbeitsprozesse hat sich, insbesondere in der aktuell weiterhin andauernden Co- vid-19 Krise, als ein wesentlicher Vorteil erwiesen. Nahezu der gesamte Konzern wurde in kürzester Zeit auf die Tätigkeit der Mitarbeitenden im Homeoffice umgestellt.

3. Steuerungssystem

Im Mittelpunkt der Konzernpolitik steht die nachhaltige Steigerung der Ertragskraft des eigenen, nahezu ausschließlich langfristig gehaltenen Immobilienbestandes. Daran orientieren sich auch die Gestaltung und der Einsatz des konzerbinternen Steuerungssystems.

Die gesellschaftsrechtlichen Vereinfachungen der Konzernstruktur haben die Effizienz der Konzernsteuerung deutlich erhöht. Zudem wurde auf der Ebene der Konzernmutter neben der Geschäftsführung auch eine einheitliche Konzernleitung für die Bereiche Asset Management Wohnen, Asset Management Gewerbe, Controlling, IT-Management und kaufmännische Leitung installiert. Zusammen mit dem deutschlandweiten homogenen Planungs- und IT-Controlling-System werden durch die Konzernleitung die Wirtschaftlichkeit des Konzerns anhand von branchenüblichen KPI's und die Effektivität der Arbeitsprozesse überwacht und gesteuert.

Die Steuerung des Konzerns erfolgt anhand von finanziellen und nicht-finanziellen Leistungsindikatoren. Als wesentliche finanzielle Leistungsindikatoren der einzelnen Segmente und des Gesamtkonzerns dienen die finanzwirtschaftlichen Steuerungsgrößen NOI und FFO sowie die immobilienwirtschaftlichen Kennzahlen auf Ebene der unterschiedlichen Cluster bzw. Asset-Klassen, wie zum Beispiel Soll- und Ist-Mietenentwicklung, Leerstandsquote und Instandhaltungsaufwendungen. Diese Kennzahlen spiegeln die wirtschaftliche Ertragskraft des Konzerns und - im Jahresvergleich - deren Entwicklung wider.

Ein wesentlicher nicht-finanzieller Leistungsindikator wird vor allem in den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern gesehen, deren Qualifikation sowie deren Zufriedenheit und persönliche Entwicklung maßgeblich für den Erfolg des Konzerns sind, da das Management des eigenen Immobilienbestandes weitestgehend durch eigene Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter erfolgt. Eine hohe Motivation der Beschäftigten sowie deren Förderung sind daher wichtige Voraussetzungen für den nachhaltigen Erfolg des Konzerns. Der Konzern ist deshalb bestrebt, die bislang sehr geringe Fluktuation unter den Beschäftigten, die sich in einer signifikant niedrigen Zahl von arbeitnehmerseitigen Kündigungen ausdrückt, auch weiterhin zu erhalten. Insbesondere hierfür wurde im Geschäftsjahr 2020 ein Leitbild der Unternehmensgruppe entwickelt sowie ein Intranet erstmalig implementiert.

Ein weiterer nicht-finanzieller Leistungsindikator ist die Kundenzufriedenheit, also diejenige der Mieter in den eigenen Immobilienbeständen. Diesbezüglich wurde im Geschäftsjahr 2016 erstmalig eine Befragung sämtlicher Wohnungsmieter in Kooperation mit einem renommierten Beratungsunternehmen durchgeführt. Aus den Ergebnissen werden Anregungen für die Optimierung der Objekt- und Dienstleistungsqualität sowie die Intensivierung der Kommunikation mit den Mietern abgeleitet. Diese Mieterbefragung wird grundsätzlich in einem Turnus von zwei Jahren durchgeführt. Aufgrund der eingetretenen COVID-19 Pandemie wurde die Befragung im Jahr 2020 ausgesetzt und soll zu einem späteren Zeitpunkt nachgeholt werden. Das Ergebnis der letzten Mieterbefragung im Jahr 2018 ist positiv. Über 95 % der Mieter sind mit ihrer Wohnung zufrieden, fast 90 % der Mieter würden Becker & Kries als Vermieter weiterempfehlen und über 90 % haben ein positives Gesamturteil gefällt. Darüber hinaus werden laufend auch sämtliche Wohnungsneumieter befragt, um den Vermietungsprozess fortlaufend optimieren zu können. Darüber hinaus wurde im Jahr 2020 ein First-Level-Support erstmalig erfolgreich eingeführt, um die Belange der Mieterinnen und Mieter best- und schnellstmöglich bearbeiten zu können.

Der Konzern ist aufgrund seiner Rechtsform gesetzlich nicht verpflichtet, den Empfehlungen des Deutschen Corporate Governance Kodex zu folgen. Darüber hinaus hat der Konzern keinen Aufsichtsrat, jedoch die alleinige Kommanditistin, die Familienstiftung Becker & Kries, ein Kuratorium.

Dennoch orientiert sich der Konzern grundsätzlich an den Vorgaben des Deutschen Corporate Governance Kodex in der Fassung vom 16. Dezember 2019 und trägt, bezogen auf die Geschäftsführung sowie das Kuratorium der alleinigen Kommanditisten und deren gemeinsamer Zusammenarbeit, den Leitgedanken in ihrer Arbeitsweise Rechnung.

Darüber hinaus wurde im Geschäftsjahr 2020 mit der Erstellung eines vollständigen Compliance Systems begonnen, welches im Jahr 2021 finalisiert und implementiert werden soll.

II. Wirtschaftsbericht

1. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen in Deutschland

1.1 Gesamtwirtschaftliches Umfeld in Deutschland

Die Wirtschaftsentwicklung in Deutschland war im Jahr 2020 aufgrund der bereits im ersten Quartal 2020 eingetretenen COVID-19-Krise und der damit im Zusammenhang stehenden Maßnahmen der Bundesregierung zur Bekämpfung der Pandemie, die unter anderem zeitweise Betriebsschließungen vor allem in den Branchen Einzelhandel (non- food), Gastronomie, Freizeit, Event, Hotellerie und Tourismus zur Folge hatte, durch einen starken Rückgang der Wirtschaftsleistung geprägt. Das Bruttoinlandsprodukt (BIP) reduzierte sich im Jahresvergleich nach Angaben der Bundesregierung real um 5 % und verzeichnete damit den stärksten Rückgang seit der Deutschen Wiedervereinigung. Obwohl die Bundesregierung im Rahmen eines der größten Konjunktur- und Förderprogramme der Nachkriegsgeschichte für die betroffenen Branchen auch das Kurzarbeitergeld ausgeweitet hat, hat sich die Arbeitslosenquote von 5,0% im Vorjahr auf 5,9 % im Jahr 2020 erhöht. (Quelle: Jahreswirtschaftsbericht des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie).

Das Zinsniveau im Euro-Raum verharrte 2020 weiterhin auf historischen Tiefstständen. Bei ihrer letzten Zinsentscheidung im März 2016 reduzierte die Europäische Zentralbank (EZB) ihren Hauptrefinanzierungszinssatz von 0,05 % p. a. auf 0,00 % p. a und hielt seitdem unverändert an ihrer Niedrigzinspolitik fest. Weiterhin verbleibt der Bankeneinlagenzins bei -0,5 % p. a. Immobilienfinanzierungen blieben daher günstig, was sich angesichts des ohnehin schon hohen Preisniveaus an den Immobilienmärkten weiterhin preistreibend auswirkte.

Der Verbraucherpreisindex betrug im Jahresdurchschnitt 0,5 % und reduzierte sich gegenüber dem Vorjahr (1,50 % p. a.), womit das Inflationsziel der EZB mit 2,0 % p. a. weiterhin nicht erreicht wurde. (Quelle: Destatis).

1.2 Immobilien-Investmentmarkt Deutschland

Die Rahmenbedingungen für den deutschen Immobilien-Investmentmarkt waren im Jahr 2020 einerseits aufgrund der weiterhin niedrigen Zinsen und in Ermangelung von Anlagealternativen positiv und andererseits aufgrund der bedingt durch die zum Anfang des Jahres eingetretene COVID-19-Krise schwachen Wirtschaftsleistung und den damit einhergehenden massiven Unsicherheiten negativ. Im Jahr 2020 wurde in Deutschland mit insgesamt 78,6 Milliarden Euro ca. 11% deutlich weniger investiert als im Vorjahr. Mit etwas über 58,8 Milliarden Euro entfiel der wesentliche Anteil der Investitionen im Gesamtjahr auf Gewerbeimmobilien und lag damit deutlich unter dem Vorjahreswert von 70,7 Milliarden Euro (Quelle: Savills).

Die gefragteste Gewerbeimmobilienklasse waren wiederum Büroimmobilien, die mit einem Transaktionsvolumen von ca. 24,6 Milliarden Euro einen Anteil von rund 41 % an den gesamten Gewerbeimmobilien-Umsätzen ausmachten, gefolgt von den Einzelhandelsimmobilien mit einem Transaktionsvolumen von rund 12 Milliarden Euro bzw. 20 % und Logistikimmobilien mit einem Transaktionsvolumen von rund 8 Milliarden Euro bzw. 13 % (Quelle: BNP Paribas).

Der Anlegerfokus, insbesondere im Bürosegment, lag wieder auf den Big 7 Städten - Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart, die einen Anteil an dem Transaktionsvolumen von ca. 80 % hatten (Quelle: BNP Paribas).

Die erneut gefallenen Ankaufsrenditen, insbesondere im Bürosegment der TOP 7 Standorte, belegen trotz der pandemiebedingten Unsicherheiten das Fehlen von Anlagealternativen in einem sehr liquiden Umfeld mit weiterhin negativen Habenzinsen. Die Spitzenrenditen für Büroimmobilien haben daher weiter nachgegeben und lagen mit 2,55 % in Berlin und München bzw. 2,95 % in Köln rund 5 - 15 Basispunkte unter dem Jahresendwert 2019. (Quelle: Colliers und Savills).

Der gewerbliche Wohninvestmentmarkt hat mit einem Volumen von rund 19,7 Milliarden Euro das zweithöchste Ergebnis aller Zeiten erzielt und den Vorjahreswert um rund 12 % übertroffen. Die aufgrund der anhaltenden COVID-19-Krise eingetretenen wirtschaftlichen Unsicherheiten, insbesondere in den anderen Immobilienklassen, haben zu einer Veränderung der Anlagestrategien der Investoren geführt. (Quelle: Savills).

1.3 Wohnungsmarkt Deutschland / Berlin

Die Entwicklung an den deutschen Wohnimmobilienmärkten war im Jahr 2020 im Wesentlichen durch leichte Steigerungen bei den Mieten und durch einen weiteren Anstieg der Ankaufsfaktoren geprägt. Beide Faktoren führten zu einer anhaltenden Steigerung der Kaufpreise in den Metropolen und Ballungsräumen. Der starken Käufernachfrage steht vielerorts weiterhin nur ein relativ geringes Angebot gegenüber. Auch auf den Mietwohnungsmärkten der großen Ballungsräume sind nach wie vor deutliche Nachfrageüberhänge zu beobachten. Die Neubauaktivitäten reichen weiterhin nicht aus, um den Bedarf an Wohnungen, insbesondere für den sogenannten bezahlbaren Wohnraum, zu decken.

In Berlin, dem für den Konzern Becker & Kries mit Abstand wichtigsten Wohnungsmarkt, hielt der Bevölkerungszuwachs auch im Berichtsjahr weiter an, obwohl es sich dabei um die geringste Erhöhung seit dem Zensus 2011 handelt. Die Bundeshauptstadt ist mit inzwischen ca. 3,77 Millionen Einwohnern die mit Abstand bevölkerungsreichste Stadt Deutschlands (Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg).

In den zurückliegenden Jahren hat die Einwohnerzahl Berlins jeweils zugenommen. Im Jahr 2020 stieg sie erneut, jedoch nur um insgesamt 500 Personen, wobei das Wachstum im Jahr 2020 wiederum etwas geringer ausgefallen ist als in den Vorjahren. Dabei ist festzustellen, dass die Zuzüge nach Berlin in der jüngsten Vergangenheit zunehmend auf Zuwanderung aus dem Ausland entfallen. Der inländische Wanderungssaldo ist weiterhin leicht negativ. (Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg).

Die Berliner Verwaltung rechnet mit einem weiteren, jedoch deutlich verlangsamten Anstieg der Einwohnerzahl Berlins innerhalb des nächsten Jahrzehnts auf etwa 3,8 bis 4,0 Millionen Personen bis zum Jahr 2030 (Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt).

In Anbetracht der jüngsten Prognosen zur Bevölkerungsentwicklung, der weiterhin noch vorhandenen Zuwanderung und des Nachfrageüberhangs der Vorjahre, dürften die Prognosen für die Entwicklung des Wohnungsbedarfs in Berlin auch künftig weiterhin Bestand haben.

Die Wohnungsbautätigkeit bleibt in Berlin nach wie vor deutlich hinter dem Bedarf zurück. Während sich die Zahl der Einwohner seit 2014 um rund 200.000 erhöhte, nahm der Wohnungsbestand im selben Zeitraum nur um rund 70.000 Einheiten zu. Die Zahl der Baugenehmigungen von ca. 20.452 sank im Vergleich zu 2019 um ca. 9 %. Auch bleibt die Zahl der fertiggestellten Wohneinheiten weiter hinter dem nachfragegerechten Niveau zurück. Wesentliche Gründe für die anhaltende Diskrepanz zwischen Bedarfsentwicklung und Wohnungsbautätigkeit sind die weiterhin anhaltende geringe Verfügbarkeit von Grundstücken, gestiegene Bauland- und Baupreise, die einen Mietwohnungsbau kaum noch wirtschaftlich ermöglichen, erhöhte energetische Anforderungen, Spekulation mit entwickelten, aber nicht bebauten Grundstücken, die teilweise lange Bearbeitungsdauer von Bauantragsverfahren sowie besonders die mehrjährigen Bebauungsplanverfahren der Berliner Verwaltung (Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg).

Als weiterer, die Neubauaktivitäten der Privatwirtschaft zu berücksichtigender Faktor, kommt das sogenannte "Berliner Modell" oder "kooperatives Baulandmodell" hinzu, das seit 2017 einen Pflichtanteil von 30 % Sozialwohnungen im Rahmen von Bebauungsplanverfahren vorschreibt. Dies ist insbesondere dann ein großes Hindernis, wenn der Neubau in Bezirken erfolgen soll, in denen die Mieten von freifinanzierten Wohnungen die preisgebundenen Mieten marktbedingt nicht kompensieren können. Folglich ist das "kooperative Baulandmodell" nur in bestimmten Bezirken sinnvoll und umsetzbar, sofern der Investor bereits über eigene Grundstücke oder Nachverdichtungspotentiale verfügt, da dort die massiv gestiegenen Baulandpreise eine solche Kompensation zu Gunsten mietpreisgebundener Wohnungen weiterhin nicht zulassen.

Zusätzlich wurde dieser negative Trend durch den Anfang 2020 eingeführten Berliner Mietendeckel verstärkt. Projektentwickler und Investoren verlagerten ihre Geschäftstätigkeiten in andere Städte oder wendeten sich verstärkt anderen Segmenten als dem Mietwohnungsneubau zu. Wie von der Geschäftsführung erwartet, wurde bereits im März 2021 vom Bundesverfassungsgericht der Berliner Mietendeckel für verfassungswidrig erklärt aufgrund der fehlenden Gesetzgebungskompetenz des Berliner Senats. Folglich ist der Berliner Mietendeckel rückwirkend für nichtig erklärt worden. Inwieweit die politischen Bestrebungen, einen Mietendeckel nunmehr auf Bundesebene einzuführen, erfolgreich sein werden, wird sicherlich auch von dem Ergebnis der Bundestagswahl im laufenden Geschäftsjahr 2021 abhängig sein.

Die Erhöhung der Angebotsmieten für Bestandswohnungen in Berlin hat sich in 2020 vorerst verlangsamt und ist ein Resultat der im Mai 2020 beschlossenen Verlängerung der Mietpreisbremse um weitere 5 Jahre sowie des im Jahr 2020 noch wirksamen Berliner Mietendeckels.

In Anbetracht der sich auch für die Folgejahre nicht abzeichnenden Abschwächung des Nachfragedrucks am Berliner Wohnungsmarkt, insbesondere aufgrund des weiterhin anhaltenden Bevölkerungswachstums, der gestiegenen Baukosten sowie der sehr zeitintensiven Baurechtschaffung und der somit nicht ausreichenden Anzahl von neuen Wohnungen, wird sich die Mietsteigerung, dort wo nicht politisch begrenzt, voraussichtlich, wenn auch verlangsamt, weiter fortsetzen (Quelle: bulwiengesa, JLL und CBRE).

In der darüber hinaus in Berlin geführten Debatte aufgrund des laufenden Volksbegehrens über die Enteignung bzw. Vergesellschaftung von Immobilienunternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen, sieht die Geschäftsführung eine geringe Gefahr für den Konzern. Bereits in mehreren Rechtsgutachten wird die Auffassung vertreten, dass diese Vergesellschaftung von Immobilien sowohl nach dem Grundgesetz als auch nach der Verfassung von Berlin nicht verfassungskonform ist, sodass diese Initiative aus Expertensicht keine Aussicht auf Erfolg haben wird.

1.4 Einzelhandelsimmobilienmarkt Deutschland / Berlin

Der Einzelhandel ist einer der stärksten betroffenen Bereiche der COVID-19-Krise, aufgrund der damit einhergehenden monatelangen Geschäftsschließungen, wovon auch das ansonsten umsatzstarke Weihnachtsgeschäft betroffen war.

Folglich ist auch der Vermietungsumsatz im Jahr 2020 mit ca. 385.000 Quadratmetern erwartungsgemäß schwach. Im Vorjahresvergleich wurden damit ca. 23 % weniger Flächen vermietet. Berlin ist mit einem reduzierten Flächenumsatz von ca. 35.000 m ² der Spitzenreiter der zehn größten Standorte (Quelle: BNP Paribas und DZ Hyp).

Die durchschnittlichen Spitzenmieten an den zehn größten Standorten blieben im Vergleich zum Vorjahr noch konstant, wobei deutschlandweit die durchschnittliche Spitzenmiete um 2,1 % abnahm (Quelle JLL und DZ Hyp).

Die im März 2020 eingetretene und weiterhin anhaltende Covid-19-Krise und die damit verbundenen Geschäftsschließungen für mehrere Monate werden den Marktanteil des Online-Handels weiter wachsen lassen und die Wettbewerbsfähigkeit des stationären Einzelhandels, mit Ausnahme der sogenannten systemrelevanten Bereiche, abschwächen. Auch die von der Bundesregierung Ende 2020 geänderte Gesetzgebung hinsichtlich des Wegfalls der Geschäftsgrundlage wird im Jahr 2021 zu einer vermehrten Anpassung von laufenden Einzelhandelsmietverträgen führen. Aufgrund der erwarteten und bereits eingetretenen vermehrten Insolvenzen im Einzelhandelsbereich werden in 2021 die Umsätze des stationären Einzelhandels weiter stagnieren oder sogar fallen, sodass auch die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen verhaltener ausfallen wird, was sich dann auch in reduzierten Einzelhandelsmieten niederschlägt (Quelle: JLL und DZ Hyp).

1.5 Büroimmobilien- und Gewerbeflächenmarkt Deutschland / Berlin

Mit der Vermietung von insgesamt rund 2,45 Millionen Quadratmetern wurde 2020 an den sechs wichtigsten Bürostandorten Deutschlands (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München) ein um ca. 39 % deutlich geringerer Umsatz erzielt als im Vorjahr. Die COVID-19 Pandemie hat zu erheblichen wirtschaftlichen Unsicherheiten auf der Nachfrageseite geführt. Einerseits sind die von der COVID-19 Pandemie direkt betroffenen Branchen nahezu vollständig weggebrochen und andererseits führt das von der Bundesregierung empfohlene und sogar teilweise verpflichtende Homeoffice zu einem Abwarten bei den nicht direkt betroffenen Branchen, wie sich der Flächenbedarf pro Mitarbeiter zukünftig verändern wird. Vor allem bei den Großanmietungen von über 10.000 m ² Bürofläche hat es einen deutlichen Rückgang von ca. 45 % gegeben (Quelle Savills).

Aufgrund der reduzierten Nachfrage hat sich der Leerstand durchschnittlich um etwa 20 Basispunkte auf 3,5 % erhöht, liegt aber damit weiterhin auf einem niedrigen Niveau. In Berlin ist die Leerstandsquote mit 2,0 % sogar um 80 Basispunkte im Vorjahresvergleich am stärksten gestiegen, liegt aber im Bundesvergleich immer noch am niedrigsten. Die Spitzenmiete aller sechs Standorte lag, trotz der gesunkenen Nachfrage, im Durchschnitt weiterhin hoch bei 35,70 Euro pro m ² und damit sogar ca. 8 % über dem Vorjahreswert. Auch die Durchschnittsmieten erhöhten sich leicht auf ca. 19,6 Euro pro m ² (Quelle: Savills).

Berlin hat mit ca. 0,8 Mio. Quadratmeter einen deutlichen Umsatzrückgang von ca. 20 % im Vorjahrsvergleich zu verzeichnen, jedoch weiterhin den höchsten Büroflächenumsatz im Vergleich der sechs wichtigsten Bürostandorte (Quelle: Savills).

Es bleibt abzuwarten, ob auch nach dem Überwinden der COVID-19-Krise das Homeoffice sich nachhaltig durchsetzen und sich somit der Flächenbedarf pro Mitarbeiter deutlich reduzieren wird.

2. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen in Kanada

2.1 Gesamtwirtschaftliches Umfeld in Kanada

Die Wirtschaft Kanadas verzeichnete infolge der weltweiten Corona-Pandemie im Jahr 2020 einen deutlichen Rückgang der Wirtschaftsleistung. Das kanadische Bruttosozialprodukt (Real GDP) verringerte sich im Gesamtjahr 2020 um -5,8 %, während in 2019 noch ein Wachstum von +1,7 % realisiert werden konnte. In allen 10 kanadischen Provinzen war die Wirtschaftsleistung rückläufig, in British Columbia (B.C.) lag der Rückgang wegen der relativ stark diversifizierten Wirtschaft mit -5,3 % etwas unter dem kanadischen Durchschnitt. Auch auf dem Arbeitsmarkt zeigten sich in 2020 die Auswirkungen der Pandemie und die durchschnittliche Arbeitslosenquote für Kanada stieg von 5,7 % im Vorjahr auf 9,6 %. Auch in B.C. erhöhte sich im letzten Jahr die Zahl der Erwerbslosen. Mit einer durchschnittlichen Arbeitslosenquote von 8,9 % gehörte B.C. allerdings immerhin zu den vier kanadischen Provinzen mit der geringsten Arbeitslosigkeit. Die Inflation schwächte sich in 2020 nicht zuletzt wegen der gesunkenen Energiepreise im Vergleich zu 2019 ab. Der Anstieg der Konsumentenpreise (CPI) lag in Kanada und B.C. lediglich bei 0,7 % (Vorjahr: Kanada 2,0 %, B.C. 2,4 %). Wann sich die kanadische Wirtschaft von den Corona-Auswirkungen erholen wird, dürfte in erster Linie vom weiteren Pandemieverlauf abhängig sein. Die Analysten der Royal Bank of Canada rechnen durchaus mit einem raschen und kräftigen Aufschwung schon in diesem Jahr mit GDP-Wachstumsraten für 2021 und 2022 von rd. 5 % p. a. und rückläufigen Arbeitslosenzahlen, gehen aber in ihren Prognosen davon aus, dass bis zur vollständigen Erholung der kanadischen Volkswirtschaft und Kompensation der entstandenen Ausfälle wahrscheinlich einige Jahre vergehen werden. (Quelle: Royal Bank of Canada, Provincial Outlook December 2020).

Im Vergleich zum Bilanzstichtag des Vorjahres hat sich der Kanadische Dollar im Verhältnis zum Euro wieder deutlich abgeschwächt. Der Wechselkurs veränderte sich von 1,46 CAD/EUR (2019) auf 1,56 CAD/EUR (2020).

2.2 Gewerbeflächenmarkt Vancouver

Der Großraum Vancouver gehört nach wie vor zu den stärksten Wirtschaftsregionen Kanadas, aber auch er wurde in 2020 von den Auswirkungen der Corona-Pandemie getroffen. So wie im gesamten Land ging das Bruttosozialprodukt zurück und die durchschnittliche Arbeitslosenquote stieg auf durchschnittlich 9,1 %.

Die Immobilienmärkte zeigten sich davon relativ unbeeindruckt. Trotz der Krise, war auch im abgelaufenen Jahr das Angebot an Gewerbeimmobilien (Industrial) gering. Die insgesamt starke Nachfrage speziell nach Lager- und Logistikflächen führte dazu, dass die Leerstände an nahezu allen Standorten im Großraum Vancouver auf dem niedrigen Niveau des Vorjahres gehalten werden konnten. Im Jahr 2020 entfielen laut dem Makler CBRE 43 % der abgeschlossenen Mietverträge im Segment Industrial auf Lager- und Logistikflächen. Die durchschnittliche Leerstandsquote lag im IV. Quartal 2020 bei lediglich 1,1 %. Infolge der starken Nachfrage stieg das Mietniveau weiter an. Die durchschnittliche Nettokaltmiete bei Neuvermietungen für Gewerbeflächen (Industrial) erhöhte sich im Vergleich zu 2019 um rd. 6 % auf $ 13,92 per sqf. Für 2021 erwarten die Marktteilnehmer eine weiterhin starke Nachfrage mit geringen Leerstandsquoten. Speziell die wachsende E-Commerce-Branche mit ihrem steigenden Flächenbedarf wird nach Einschätzung von CBRE auch in den kommenden Jahren ein wesentlicher Nachfragetreiber sein.

Der Investment-Markt im Großraum Vancouver zeigte sich in 2020, wie schon in den Vorjahren, als ein typischer Anbietermarkt, der von einer starken Nachfrage institutioneller und privater Investoren sowie einem knappen Angebot an Gewerbeimmobilien und Baugrundstücken geprägt war. Infolge des geringen Angebots, reduzierte sich die Anzahl der durchgeführten Transaktionen im Vergleich zu 2019 zwar um rd. 9 %, das Transaktionsvolumen erhöhte sich jedoch trotzdem auf rd. CAD 1,7 Mrd., wobei 73 % der getätigten Verkaufstransaktionen auf sogenannte Strata-Immobilien entfielen. Die Cap Rates in Vancouver liegen bei Gewerbeimmobilien weiterhin deutlich unter 5 %, bei Objekten der höchsten Qualitätskategorie in bestimmten Lagen sogar bereits unter 4 %.

(Quellen: CBRE 2020 Industrial Market Statistics, CBRE Canadian Cap Rates & Investment Insights III/2020).

III. Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage

Vermögenslage des Konzerns

Bilanz	2020	2019	Veränderung gegenüber dem Vorjahr
	T€	T€	in T€	in %
Immaterielles und Sachanlagevermögen	1.147.961	866.236	281.725	33
Finanzanlagevermögen	6.784	3.635	3.149	87
Vorräte	16.491	14.342	2.149	15
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	7.085	13.495	-6.410	-47
Liquide Mittel	211.836	164.471	47.365	29
Rechnungsabgrenzungsposten	212	294	-82	-28
Rückgriffsansprüche gegen Treugeber	26.204	85.864	-59.660	-69
Summe Aktiva	1.416.573	1.148.337	268.236	23
Eigenkapital	706.660	679.104	27.556	4
Rückstellungen für Pensionen	1.404	1.076	328	30
Steuerrückstellungen und Sonstige Rückstellungen	12.206	10.909	1.297	12
Bankverbindlichkeiten und Darlehen von Versicherungen	614.572	314.743	299.829	95
Sonstige Verbindlichkeiten	42.969	39.231	3.738	10
Rechnungsabgrenzungsposten	1.112	1.278	-166	-13
Passive latente Steuern	11.446	16.132	-4.686	-29
Im eigenen Namen eingegangene Treuhandverbindlichkeiten	26.204	85.864	-59.660	-69
Summe Passiva	1.416.573	1.148.337	268.236	23

Der Konzern weist im Vergleich zum Vorjahr eine um T€ 268.236 deutlich höhere Bilanzsumme aus. Die Erhöhung der Bilanzsumme ist im Wesentlichen auf die vollständig fremdfinanzierte Investition in das Sachanlagevermögen zurückzuführen.

Das Anlagevermögen hat sich, insbesondere aufgrund des fertiggestellten Wohnungsneubauprojektes in Nauen im Großraum Berlin, den sich im Bau befindlichen Neubauprojekten in Nauen und Berlin sowie durch Ankäufe von weiteren Wohnportfolios in Berlin, Dresden und Brandenburg und durch Investments in Bestandsimmobilien, von T€ 866.236 im Vorjahr um T€ 281.725 auf T€ 1.147.961 signifikant erhöht.

Die Erhöhung des Finanzanlagevermögens um T€ 3.149 auf T€ 6.784 resultiert im Wesentlichen aus dem Erwerb von weiteren Anteilen an der Allianz Bau Consortium GmbH & Co. KG sowie der Vertriebskommanditgesellschaft Mikroholz GmbH & Co.

Die Erhöhung der Vorräte um T€ 2.149 auf T€ 16.491 ist auf den deutlich angewachsenen Immobilienbestand und dem damit im Zusammenhang stehenden Anstieg der abrechenbaren Betriebskosten zurück zu führen. Die Vorräte an Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffen sind nahezu konstant.

Die deutliche Reduzierung der Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände von T€ 13.495 auf T€ 7.085 resultiert insbesondere aus einer Kaufpreisforderung aus dem Vorjahr, die im Geschäftsjahr bezahlt worden ist.

Die liquiden Mittel erhöhten sich deutlich von T€ 164.471 auf T€ 211.836 unter anderem aufgrund von Einzahlung von Finanzkrediten zur Finanzierung des Sachanlagevermögens und von Einzahlungen für Verkäufe von Fondsobjekten, die sich im Finanzanlage- vermögen befanden.

Zur Entwicklung der in den Jahren 2014 und 2015 bei einem Versicherungsunternehmen ausfinanzierten Pensionsverpflichtungen verweisen wir auf die ausführliche Darstellung im Anhang.

Mit der Erstkonsolidierung der Deutsche Immobilien Investierungs-GmbH (DII) zum 31. Dezember 2014 wurden die von der Gesellschaft als Darlehenstreuhänder im eigenen Namen für fremde Rechnung eingegangenen Verbindlichkeiten für geschlossene Immobilienfonds in der Konzernbilanz ausgewiesen. Den Verbindlichkeiten stehen in entsprechender Höhe Rückgriffansprüche gegen die Fondsgesellschafter als Treugeber gegenüber. Die Reduzierung um T€ 59.660 auf T€ 26.204 spiegelt neben den ordentlichen Tilgungen innerhalb der einzelnen Fondsgesellschaften auch die erfolgten Fondsobjektverkäufe und die in diesem Zusammenhang vorgenommene Rückführung der Bankverbindlichkeiten wider.

Das Eigenkapital ist von T€ 679.104 im Vorjahr um T€ 27.556 auf T€ 706.660 gestiegen. Aufgrund der Bilanzverlängerung durch erhöhte Investitionen, ist die Eigenkapitalquote von 59 % im Vorjahr auf 50 % gesunken. Für eine detaillierte Darstellung wird auf den Eigenkapitalspiegel verwiesen.

Hinsichtlich der Erhöhung der Rückstellungen von T€ 11.985 im Vorjahr auf T€ 13.610 wird auf die Aufstellung zur Zusammensetzung der Rückstellungen im Anhang verwiesen.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Banken und Versicherungen haben sich von T€ 314.743 auf T€ 614.572 erhöht. Die Erhöhung ergibt sich aus der Aufnahme von langfristigen Bankdarlehen, um die Investitionen und Projektenwicklungen zu finanzieren. Die Fremdfinanzierungsquote durch Bankdarlehen und Darlehen von Versicherungen für die eigenen Immobilien in Bezug zur Bilanzsumme ist daher von 27 % in 2019 auf 43 % deutlich gestiegen. Dieses Verhältnis bezieht sich jedoch nur auf die Buchwerte der Bestandsobjekte und nicht auf die deutlich höheren Verkehrswerte der Immobilien, und zeigt damit weiterhin die sehr konservative Politik der Fremdkapitalaufnahme sowie darüber hinaus auch die Möglichkeiten für zukünftige Fremdkapitalaufnahmen im Rahmen von eventuellen weiteren Großinvestitionen.

Insgesamt wurde die Vermögenslage des Konzerns im Geschäftsjahr 2020 weiterhin sehr stabil und konstant gehalten.

Ertragslage des Konzerns

Das Konzernergebnis im Geschäftsjahr 2020 reduzierte sich im Vergleich zum Vorjahr planmäßig deutlich um T€ 15.605 auf T€ 24.576.

Die Umsatzerlöse haben sich, insbesondere aufgrund von neuen Investments und Mietsteigerungen, deutlich um T€ 11.659 auf T€ 95.846 erhöht.

Ertragslage	2020	2019	Ergebnisveränderung	Veränderung gegenüber Vorjahr
	T€	T€	T€	%
Umsatzerlöse	95.846	84.187	11.659	14
Bestandsveränderungen	1.457	1.668	-211	-13
Andere aktivierte Eigenleistungen	34	37	-3	-8
Sonstige betriebliche Erträge	514	549	-35	-6
Gesamtleistung	97.851	86.441	11.410	13
Material- und Leistungsaufwand	-1.614	-8	-1.606	-20.075
Betriebskosten/Grundsteuer	-18.630	-16.944	-1.686	-10
Instandhaltungsaufwand	-10.260	-13.571	3.311	24
Andere Aufwendungen der Hausbewirtschaftung	-2.986	-3.103	117	4
Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen	-17.494	-15.111	-2.383	-16
Personalaufwand	-11.405	-11.077	-328	-3
Verwaltungskosten	-3.948	-2.646	-1.302	-49
Betriebsergebnis	31.514	23.981	7.533	31
Zinsaufwand	-8.980	-8.105	-875	-11
Zinsen und ähnliche Erträge	269	198	71	36
Erträge aus Beteiligungen	258	594	-336	-57
Erträge aus Ausleihungen	0	1	-1	-100
Finanz- und Beteiligungsergebnis	-8.453	-7.312	-1.141	-16
Neutrales Ergebnis	9.401	37.734	-28.333	-75
Ergebnis vor Steuern	32.462	54.403	-21.941	-40
Ertragssteuern und sonstige Steuern	-8.163	-4.149	-4.014	-97
Latente Steuern	4.101	899	3.202	356
Jahresüberschuss	28.400	51.153	-22.753	-44
Ergebnis Minderheiten nahestehende Unternehmen	-2.674	-5.487	2.813	51
Ergebnis fremde Minderheiten	-1.150	-5.486	4.336	79
Konzernergebnis	24.576	40.181	-15.605	-39

Die Kerntätigkeit der Unternehmensgruppe liegt in der Bewirtschaftung und Entwicklung des eigenen Grundbesitzes. Die Fokussierung auf die Bewirtschaftung des eigenen Grundbesitzes zeigt sich in dessen hohem Umsatzanteil von 92,2 % im Berichtsjahr am Gesamtumsatz des Konzerns.

Die Zusammensetzung der Umsatzerlöse nach Bereichen stellt sich wie folgt dar:

	2020		2019		Veränderung
	T€	%	T€	%	T€	%
Gesellschaften mit Grundbesitz	88.382	92,2 %	78.862	93,7 %	9.520	12,1 %
Projektentwicklung	205	0,2 %	214	0,3 %	-9	-4,2 %
Dienstleistungen und Immobilienmanagement	7.269	7,6 %	5.111	6,0 %	2.148	42,0 %
Summe Konzern	95.846	100,0 %	84.187	100,0 %	11.659	13,8 %

Die deutliche Umsatzerhöhung um T€ 11.659 auf T€ 95.846 resultiert im Wesentlichen aus erfolgten Immobilieninvestments. Die weiteren Umsatzerlöse aus Projektentwicklungen, Dienstleistungen sowie Immobilienmanagement haben sich insgesamt um T€ 2.139 auf T€ 7.474, insbesondere aufgrund von Fondsauflösungsgebühren, erhöht. Aufgrund der anhaltenden COVID-19-Krise wurde für Gewerbemieten eine Risikovorsorge von T€ 1.745 vorgenommen.

Die Aufwendungen für Großinstandhaltungen sowie mieterbezogene Modernisierungen in Höhe von T€ 7.644 (Vorjahr: T€ 11.043) sind gegenüber dem Vorjahr deutlich gesunken. Insbesondere wurde im Berichtsjahr aufgrund des Inkrafttretens des sog. Berliner Mietendeckels und der eingetretenen COVID-19-Krise mit der Reduzierung der Instandhaltungsaufwendungen wirtschaftlich gegengesteuert, wobei jedoch bei den bestandssichernden und -erhaltenden Maßnahmen keine Abstriche gemacht wurden.

Der Aufwand für die laufende Kleininstandhaltung bewegt sich mit T€ 2.463 (Vorjahr: T€ 2.246) trotz der Bestandserhöhung leicht unter dem Vorjahresniveau.

Die Abschreibungen haben sich aufgrund der neu erworbenen Immobilien zum Ende des Vorjahres und der Fertigstellung des Wohnungsneubaus in Nauen von T€ 15.111 um T€ 2.383 auf T€ 17.494 erhöht.

Der Personalaufwand hat sich im Vergleich zum Vorjahr um T€ 328 auf T€ 11.405 leicht erhöht, wobei die Mitarbeiteranzahl im Konzern von 139 auf 142 gestiegen ist. Die Verwaltungskosten haben sich um T€ 1.302 auf T€ 3.948 vor allem aufgrund von gestiegenen Rechts- und Beratungskosten sowie gestiegene Kosten des Geldverkehrs erhöht.

Insgesamt hat sich das Betriebsergebnis (EBIT) um T€ 7.533 auf T€ 31.514 deutlich erhöht.

Das Betriebsergebnis vor Abschreibungen (EBITDA) liegt mit T€ 49.008 (Vorjahr: T€ 39.092) deutlich über dem Vorjahresniveau.

Der Zinsaufwand hat sich um T€ 875 auf T€ 8.980 aufgrund der neu aufgenommenen Bankverbindlichkeiten im Laufe des Geschäftsjahrs erhöht.

Das neutrale Ergebnis hat sich signifikant von T€ 37.734 im Vorjahr auf T€ 9.401 reduziert. Das neutrale Ergebnis ist vor allem auf Beteiligungen an DII-Fondsgesellschaften zurückzuführen, die ihre Objekte im Jahr 2020 veräußert haben. Dabei handelt es sich um die DII-Fonds B 63, B 64, B 65 und B 66. Das Ergebnis hieraus beträgt T€ 8.153 unter Berücksichtigung von Abschreibungen auf Forderungen und ist Teil des Beteiligungsertrages. Weiterhin setzen sich die neutralen Erträge im Wesentlichen aus den Erträgen aus der Auflösung von Rückstellungen in Höhe von T€ 3.940, vor allem für nicht angefallene Baukosten, sowie Schadenersatzforderungen in Höhe von T€ 124 zusammen. Dem standen neutrale Aufwendungen für Veräußerungskosten in Höhe von T€ 1.661, Zuführungen zu Wertberichtigungen in Höhe von T€ 952, Spenden in Höhe von T€ 189 und Verluste aus Anlagenabgängen in Höhe von T€ 38 gegenüber.

Die Ertragssteuern sind um T€ 4.014 auf T€ 8.163 aufgrund des gestiegenen Betriebsergebnisses und der im Vorjahr verbrauchten steuerlichen Verlustvorträge gestiegen.

Der Konzern schloss das Geschäftsjahr 2020 mit einem Jahresüberschuss von T€ 28.400 ab, nachdem im Vorjahr ein Jahresüberschuss von T€ 51.153 erzielt worden war. Ursächlich hierfür ist vor allem die sehr deutliche Reduzierung des neutralen Ergebnisses. Weiterhin wurde das Ergebnis wesentlich durch die Erhöhung des Immobilienportfolios aufgrund der getätigten Ankäufe und dem Ertrag aus Fondsverwertungsgebühren infolge der Verkaufstätigkeit von DII-Fondsobjekten in Höhe von T€ 5.901 positiv beeinflusst.

Das Ergebnis der Minderheiten hat sich von T€ 10.972 im Vorjahr um T€ 7.148 auf T€ 3.824 reduziert. Der wesentliche Teil dieser Minderheiten (T€ 2.674) entfällt auf die weiteren Gesellschafter der Becker & Kries Finanzierungs-GmbH und die Familienstiftung Becker & Kries und wird daher separat in der Ertragslage dargestellt. Der Anteil der tatsächlichen fremden dritten Minderheiten am Konzernergebnis beträgt T€ 1.150.

Das Konzernergebnis, nach Abzug der Minderheiten, hat sich um T€ 15.605 auf T€ 24.576 planmäßig deutlich reduziert.

Die Geschäftsführung bewertet die Geschäftsentwicklung 2020 trotz der eingetretenen COVID-19 Pandemie als sehr positiv.

Finanzlage des Konzerns

Im Geschäftsjahr wurde ein Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit in Höhe von T€ 46.099 (Vorjahr T€ 43.354) erzielt.

Aufgrund umfangreicher Investitionstätigkeit beträgt der Cashflow aus Investitionstätigkeit T€ -250.851 (Vorjahr T€ -30.406). Hier stehen den hohen Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen in Höhe von T€ 254.465 und Auszahlungen für Investitionen für Finanzanlagen in Höhe von T€ 6.095 Einzahlungen aus Beteiligungen in Höhe von T€ 9.606 gegenüber.

Der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit beträgt insbesondere aufgrund der erfolgten Darlehensauszahlungen in Höhe von T€ 315.870 im Geschäftsjahr T€ 250.707 (Vorjahr T€ 86.439).

Insgesamt hat der Finanzmittelfonds um T€ 47.364 (Vorjahr T€ 99.471) zugenommen.

Die in der Unternehmensgruppe vorhandene freie Liquidität wird zur Realisierung mehrerer Projektentwicklungen und Bestandsinvestitionen genutzt.

Der Konzern war im Geschäftsjahr 2020 jederzeit in der Lage, seinen finanziellen Verpflichtungen nachzukommen. Im Geschäftsjahr 2020 wurden Kredite in Höhe von T€ 315.870 zur Finanzierung von erworbenen Bestandsimmobilien aufgenommen. Die in Kanada bestehende Kreditlinie in Höhe von CAD 3 Mio. wurde nicht in Anspruch genommen.

Die aufgenommenen Finanzierungen wurden ausschließlich als Annuitätendarlehen mit einer laufenden jährlichen Tilgung vereinbart. Trotz der langen Haltedauer der Immobilien beträgt das Verhältnis der Bankdarlehen und Verbindlichkeiten gegenüber Versicherungen zu den Bilanzwerten der Immobilien nur ca. 53,5 % und liegt zu heutigen Marktwerten der Immobilien deutlich niedriger, sodass die gehaltenen Immobilien weiterhin ein hohes Refinanzierungspotenzial beinhalten unter Berücksichtigung einer maximalen Fremdkapitalquote von 50 %.

IV. Chancen-, Risiko- und Prognosebericht

1. Bericht über Risiken und Chancen

1.1 Risikomanagementsystem

Der Konzern Becker & Kries ist im Rahmen seiner Geschäftstätigkeit bestrebt, Chancen für die stabile Weiterentwicklung und das Wachstum des Konzerns zu identifizieren und zu nutzen. Zugleich ist der Konzern bei seinen Aktivitäten Risiken ausgesetzt, die sowohl der Sphäre des Unternehmens als auch der Sphäre der MieterInnen oder deren Branche und teils der Sphäre des Marktes zuzuordnen sind.

Um sich bietende Chancen zu identifizieren und Risiken frühzeitig erkennen und kontrollieren zu können, wurde zum Ende 2020 im Konzern der Unternehmensgruppe Becker & Kries ein Risiko-Managementsystem etabliert, in dem auf Basis von Finanzkennzahlen beziehungsweise immobilienwirtschaftlichen Daten aus dem Asset- und Property Management Bezüge zu den verschiedenen Risikofeldern hergestellt und Risiken bemessen werden können.

Im Rahmen der kontinuierlichen Berichterstattung aller Fachabteilungen und Gesellschaften an die Konzerngeschäftsführung, werden die für die Steuerung des Konzerns relevanten Kennziffern regelmäßig ermittelt, analysiert und bewertet. Die kontinuierliche Berichterstattung und Analyse versetzen Geschäftsführung und Management somit in die Lage, Chancen und Risiken frühzeitig zu erkennen und gegebenenfalls mit geeigneten Maßnahmen zeitnah darauf zu reagieren.

Die Berichterstattung an die Geschäftsführung erfolgt im Wesentlichen aus den Bereichen Controlling, Portfoliomanagement, Technik/Neubau, Finanzierung und Rechnungswesen. Entwicklungen, die die Unternehmenskennzahlen beeinflussen, können so identifiziert und aus deren Analyse Steuerungsmaßnahmen abgeleitet werden. Ein besonderer Schwerpunkt liegt dabei auf ertrags- und liquiditätsrelevanten Risikofaktoren, die potenziell bestandsgefährdend wirken könnten.

Als Zielorientierung dienen eine mittelfristige 5-Jahres-Prognose, eine Planung für das nächste Geschäftsjahr und eine daraus abgeleitete rollierende Vorschau auf das Ende des jeweiligen Geschäftsjahres. Mithilfe von Plan-Ist-Vergleichen werden Entwicklungen, die die Unternehmenskennzahlen beeinflussen, identifiziert und Steuerungsmaßnahmen abgeleitet, die dann vom Management in den einzelnen Bereichen umgesetzt werden. Dabei wird die Budgetplanung fortlaufend aktualisiert.

Für die übergeordnete Steuerung finden die folgenden Finanzkennzahlen Anwendung:

―	EBITDA
―	Jahresergebnis
―	FFO

Die bereichsspezifische Steuerung erfolgt anhand der folgenden Kennzahlen bzw. Werte:

Immobilienbewirtschaftung für die unterschiedlichen Cluster:

―	Nettokaltmiete pro m ²
―	Leerstandsquote
―	NOI und FFO pro m ²
―	Instandhaltungsaufwand absolut und pro m ²

Finanzierung:

―	Restlaufzeiten
―	Restvaluta
―	Klumpenrisiken
―	Zinssätze

Zudem erfolgen regelmäßig Vergleiche mit kapitalmarktorientierten Unternehmen der Branche.

Zum Ende des Geschäftsjahres wurde mit der Einführung eines strukturierten Risikomanagement- und Frühwarnsystems begonnen, dass im ersten Quartal 2021 implementiert wurde. Die mit der unternehmerischen Tätigkeit einhergehenden Risiken werden zukünftig mindestens halbjährlich registriert, neu bewertet und überwacht, damit diese frühzeitig weitestgehend minimiert und im besten Fall sogar vollständig vermieden werden können. Hierzu werden geeignete Maßnahmen zur Verringerung der identifizierten wesentlichen Risiken festgelegt, wie zum Beispiel das Überwälzen von Risiken auf Versicherungen, die Diversifizierung und damit Streuung von Risiken, aber auch Kontrolle und Umgehung von Risiken. Die Risiken werden von den zuständigen Fachabteilungen hinsichtlich ihrer Eintrittswahrscheinlichkeit und der potentiellen Schadenshöhe in jeweils 4 Risikokategorien eingeschätzt bzw. bewertet, wobei der potentielle Schaden als negative Abweichung gegenüber der Planung und Prognose des Unternehmens definiert ist. Im Ergebnis werden die Risiken, die in der absoluten Höhe und in ihrer Eintrittswahrscheinlichkeit gewichtet oberhalb eines möglichen Schadenspotentials von T€ 250 bewertet werden, dargestellt.

Der für die Erhebung und Berichterstattung verantwortliche Risikomanager ist organisatorisch von den einzelnen Fachabteilung unabhängig und berichtet direkt an die Geschäftsführung.

Mit dem vorhandenen Risikomanagementsystem können nicht alle Risiken vermieden werden. Vielmehr soll durch die Schaffung von Handlungsspielräumen ein bewusstes und verantwortungsvolles Eingehen von Risiken aufgrund einer umfassenden Kenntnis der Risiken und der Risikozusammenhänge ermöglicht werden.

1.2 Risiken des Konzerns

Marktrisiken

Marktökonomische und strategische Risiken

Der Konzern ist in den für ihn relevanten Märkten in Deutschland und Kanada den allgemeinen wirtschaftlichen und marktökonomischen Einflüssen ausgesetzt. Dabei besteht das Risiko, dass der Konzern durch konjunkturelle Entwicklungen negativ beeinflusst wird - beispielsweise einerseits aufgrund der im Jahr 2020 eingetretenen und weiterhin andauernden Covid-19-Krise, die eine weltweite Rezession in noch unbekannter Ausprägung und Dauer hervorgerufen hat, und andererseits in Europa und Deutschland derzeit durch eine deutliche Erhöhung der Staatsverschuldung im Euro-Raum, die insbesondere aus der COVID-19-Krise resultiert.

Zudem besteht ein inhärentes Risiko, dass veränderte Markttrends am Immobilienmarkt nicht frühzeitig erkannt werden. Da das Immobilienportfolio des Konzerns in Berlin, wo sich der überwiegende Teil der Bestände befindet, jedoch sowohl nach Lagen als auch nach Assetklassen breit diversifiziert ist, wird dieses Risiko als gering eingeschätzt. Die strategisch eingeleitete und zu großen Teilen bereits umgesetzte Verschiebung des eigenen Immobilienportfolios zu Gunsten der Assetklasse Wohnen dient der Risikoabsicherung, da sich in wirtschaftlich schwierigen Situationen Wohninvestments im Vergleich zu Gewerbeimmobilien immer als weniger volatil gezeigt haben und aufgrund der aktuell eingetretenen Covid-19 Krise zeigen werden. Zugleich werden mit den aktuellen Investitionen neue regionale Märkte in Deutschland erschlossen, wodurch ebenfalls ein Beitrag zur Risikostreuung geleistet wird.

Die wirtschaftlichen Auswirkungen der Covid-19 Krise werden sämtliche bisher bekannten wirtschaftlichen Risiken weltweit übertreffen und das bisherige Voranschreiten der Globalisierung, zum Beispiel in den Lieferketten, deutlich bremsen. Ferner werden insbesondere kleine und mittelständische Unternehmen aufgrund der angeordneten monatelangen Betriebsschließungen in wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten, die nicht vollständig von den staatlichen Hilfs- und Förderprogrammen kompensiert werden können. Diese Entwicklungen können zu massiven Mieter- und Mietausfällen führen, insbesondere in den von der COVID-19-Krise vor allem betroffenen Branchen, wie zum Beispiel Einzelhandel, Tourismus, Gastronomie, Freizeit und Hotellerie.

Rechtliche, steuerliche und regulatorische Risiken

Änderungen der gesetzlichen und regulatorischen Rahmenbedingungen können die Geschäftstätigkeit des Konzerns beeinträchtigen, indem geplante Investitionen oder Baumaßnahmen dadurch verhindert, verzögert oder aufwändiger werden, oder die Rentabilität bereits getätigter Investitionen durch nachträgliche Gesetzesänderungen beeinträchtigt wird. Dies kann dazu führen, dass dem Konzern zusätzliche Aufwendungen entstehen oder Aufwendungen höher ausfallen als geplant. Zudem können Erlöse geringer ausfallen als erwartet, oder völlig ausbleiben. Darüber hinaus kann sich auch der Marktwert von Immobilien verringern.

Dies gilt insbesondere für Veränderungen von Vorschriften des Steuerrechts, des Bau- und Planungsrechts sowie des Mietrechts. Besonders können marktregulierende Eingriffe, wie die sogenannte "Mietpreisbremse" und der im Jahr 2020 in Kraft getretene "Berliner Mietendeckel", negative Auswirkungen auf die vom Konzern bei geeigneten Objekten verfolgte wertschöpfungsorientierte Strategie der Erschließung von Mietpotenzialen durch Qualitätssteigerungen haben. Im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten wird der Konzern außerhalb von Berlin reagieren und durch umfassende Modernisierungsmaßnahmen marktübliche Neuvermietungsmieten realisieren, sofern diese gesetzlich zulässig und marktbedingt möglich sind. Obwohl das Bundesverfassungsgericht den Berliner Mietendeckel im April 2021 für verfassungswidrig und somit nichtig erklärt hat, weil der Berliner Senat dafür keine Gesetzgebungskompetenz innehat, besteht weiterhin das Risiko, dass nunmehr auf Bundesebene eine entsprechende Gesetzesinitiative auf den Weg gebracht wird.

Da die Geschäftstätigkeit des Konzerns auf den deutschen sowie teilweise den kanadischen Markt beschränkt ist und Veränderungen der gesetzlichen Rahmenbedingungen in beiden Ländern in den meisten Fällen nicht plötzlich und überraschend eintreten, besteht regelmäßig Reaktionszeit, um auf derartige nachhaltige Veränderungen zu reagieren.

Unternehmensbezogene Risiken

Finanzierungsrisiken

Finanzierungsrisiken ergeben sich grundsätzlich aus den vertraglichen Komponenten der Fremdfinanzierung. Hierunter fallen Zinsänderungsrisiken und Verpflichtungen aus Vertragsvereinbarungen. Soweit Zinsbindungen oder Kreditverträge auslaufen, besteht das Risiko, dass eine Anschlussfinanzierung nur zu ungünstigeren und ggf. nicht wirtschaftlichen Bedingungen aufgenommen werden kann.

Da die Fremdfinanzierungsquote trotz der deutlichen absoluten Erhöhung im Geschäftsjahr 2020 niedrig und der Kreditbestand des Konzerns weitestgehend mit sehr langfristigen Festzinsvereinbarungen gesichert ist sowie annuitätisch getilgt wird, wird das Refinanzierungsrisiko gleichermaßen als sehr gering angesehen.

Die Geschäftsleitung geht davon aus, dass sich das aktuell weiterhin sehr niedrige Zinsniveau zumindest kurz- und mittelfristig kaum wesentlich ändert, es langfristig jedoch zu leichten Zinserhöhungen kommen kann.

Darüber hinaus können und werden sich die Kreditbedingungen aufgrund der COVID- 19-Krise sowohl für die laufenden als auch für die neu abzuschließenden Kreditverträge verschärfen, was negative Auswirkungen auf die Kredithöhe und die Kreditkonditionen haben kann. Bislang haben die intensivierten Prüfungen seitens der Finanzierungspartner zu keinen negativen Konsequenzen geführt, weder bei den laufenden noch bei den neu abgeschlossenen Finanzierungen.

Währungsrisiken

Aufgrund der vorhandenen Investments in Vancouver, Kanada, bestehen grundsätzlich Währungs- bzw. Wechselkursrisiken zum kanadischen Dollar. In Anbetracht der sehr langfristigen Anlagestrategie und der ähnlichen wirtschaftlichen Konstellationen in beiden Ländern, geht die Geschäftsführung davon aus, dass evtl. eintretende kurzfristige Wechselkursschwankungen, wie diese im Geschäftsjahr 2020 eingetreten sind, langfristig wieder ausgeglichen werden.

Liquiditätsrisiken

In der Bewirtschaftung von Immobilien können sich zunehmender Leerstand und unerwartete Instandhaltungsausgaben negativ auf die verfügbare Liquidität auswirken. Besonders auch aufgrund der eingetretenen Covid-19-Krise und des damit im Zusammenhang stehenden gesetzlichen Kündigungsschutzes für Mieter, die ihre Miete für die Zeit von April bis Juni 2020 bis zum 30. Juni 2022 nicht leisten sowie einvernehmlich vereinbarten Mietstundungen, kann es zu unvorhergesehenen Liquiditätsbelastungen kommen. Darüber hinaus besteht die Gefahr, dass Gewerbemieter aufgrund der staatlich angeordneten monatelangen Betriebsschließungen diese Phase wirtschaftlich nicht überstehen und es somit über die Mietstundungen hinaus auch zu deutlichen Mieter- und Mietausfällen kommt. Zudem hat der Gesetzgeber Ende 2020 die Verhandlungsposition der betroffenen Gewerbemieter durch die Einführung des § 313a BGB (Annahme des Wegfalls der Geschäftsgrundlage) hinsichtlich von Mietreduzierungen deutlich gestärkt. Neben den Mietausfällen können weitere Kosten anfallen, um den durch Mieterausfall eintretenden ungeplanten Leerstand nachfolgend wieder abzubauen. Bei Projektentwicklungen sowie Bestandsprojekten besteht die Gefahr zeitlicher Verzögerungen sowie ungeplanter Kostensteigerungen.

Da im Konzern grundsätzlich stabile Einnahmen aus der Geschäftstätigkeit generiert werden und die Liquiditätsausstattung sehr gut ist, wird das Risiko auf Grund mangelnder Liquidität nicht mehr den laufenden finanziellen Verpflichtungen nachkommen zu können, als gering eingeschätzt. Durch die geringe Gesamtverschuldungsquote bestehen zudem stets Potentiale für eine Fremdkapitalaufnahme im Bedarfsfall.

Immobilienbezogene Risiken

Der wirtschaftliche Erfolg des Konzerns der Unternehmensgruppe Becker & Kries basiert im Wesentlichen auf der gewinnbringenden Bewirtschaftung seines Immobilienbestands. Dabei besteht das Risiko, dass für das Portfolio erworbene Objekte mit baulichen, wirtschaftlichen, rechtlichen oder sonstigen Problemen behaftet sind, die im Vorfeld des Erwerbs falsch eingeschätzt oder nicht erkannt wurden. Zudem können sich Annahmen zum Ertragspotential einer Immobilie, zur Standortattraktivität oder zur weiteren Entwicklung des Standorts und der Mikrolage als teilweise oder vollständig unzutreffend erweisen.

Diesen immobilienspezifischen Entwicklungs- und Erwerbsrisiken begegnet der Konzern durch eine sorgfältige Prüfung durch erfahrene und einschlägig qualifizierte Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter sowie durch externe Experten im Rahmen von Immobilientransaktionen. Dabei werden alle Risikobereiche einer sorgfältigen Due Diligence unterzogen, wobei sich die Schwerpunkte auf die rechtliche, technische, steuerliche und wirtschaftliche Prüfung konzentrieren, womit auch die Beurteilung des zu erwartenden Instandhaltungs-, Modernisierungs- und ggf. auch Sanierungsaufwandes, der Nachhaltigkeit des Ertragswertes sowie der grundsätzlichen Schuldendienstfähigkeit der betreffenden Liegenschaft nach bankenkonformen Maßstäben erfasst werden.

Der Konzern plant grundsätzlich, seine Immobilienbestände möglichst langfristig zu halten und nachhaltig gewinnbringend zu bewirtschaften. Während einer langfristigen Haltedauer besteht jedoch das Risiko, dass sich die Sozialstrukturen und das Nachfrageverhalten am Standort einer Immobilie negativ verändern, oder dass sich die Wettbewerbsposition im jeweiligen lokalen Markt durch den Eintritt oder die Aktivitäten von Wettbewerbern verschlechtert. Dies kann sich negativ auf die Bewertung der Immobilien und die aus ihrer Bewirtschaftung generierten Erträge auswirken. Der Konzern begegnet diesen Risiken durch eine kontinuierliche Markt- und Portfoliobeobachtung im Rahmen des laufenden und KPI-basierten Asset Managements. Bei der Vermietung von Wohn- und Gewerbeflächen ist der Konzern Vermietungsrisiken ausgesetzt, insbesondere dem Mietausfallrisiko und dem Risiko der Verschlechterung des Verhältnisses von Angebot und Nachfrage im relevanten Vermietungsmarkt. Diesen Risiken begegnet der Konzern durch ein aktives Asset Management und Property Management einschließlich laufender Maßnahmen zur Erhaltung der Attraktivität der Objekte für bestehende und potenzielle Mieter.

Bei der Realisierung von Neubau-Projektentwicklungen sowie bei Baumaßnahmen im Bestand können sich Baurisiken manifestieren. Insbesondere besteht das Risiko von Bauzeit- und Baukostenüberschreitungen sowie von Baumängeln. Diesen Risiken wirkt der Konzern durch eine detaillierte Baukostenplanung und deren engmaschige Überwachung sowie durch eine sorgfältige Auswahl der an den Baumaßnahmen beteiligten externen Partnerunternehmen sowohl im Planungs- als auch Baubereich entgegen.

Technische und rechtliche Risiken

Der Konzern ist bei seiner Geschäftstätigkeit dem Risiko ausgesetzt, dass durch Ausfall technischer Systeme oder durch Rechtsstreitigkeiten ungeplante Mehraufwendungen entstehen oder Erlösschmälerungen eintreten. Aus diesem Grund werden für Risiken aus Rechtsstreitigkeiten, Schadensersatzforderungen oder Gewährleistungsansprüchen angemessene Rückstellungen gebildet.

Das technisch-organisatorische Risiko des IT-Bereiches besteht im Wesentlichen in einem möglichen Verlust des Datenbestandes oder dem längeren Ausfall der genutzten IT-Systeme. Der Konzern hat sich deshalb gegen IT-Risiken durch ein eigenständiges Netzwerk und durch eine Absicherung gegen Angriffe von außen geschützt sowie eine Cyber-Risk Versicherung abgeschlossen. Sämtliche relevanten Daten werden täglich gesichert. Ergänzt werden diese Sicherheitsmaßnahmen durch ein externes Backup-System, das bei IT-bedingten Störungen des Geschäftsbetriebes die sofortige Wiederaufnahme des Betriebes mit einem 1:1-Backup des gesamten Systems ermöglicht. Darüber hinaus wurde im Zuge des Umbaus der Zentrale ein zweites redundantes Rechenzentrum in einem getrennten Brandabschnitt erstellt.

Im Zuge der eingetretenen Covid-19-Krise im März 2020 war der Konzern an den drei Standorten Berlin, Augsburg und Vancouver in nur wenigen Tagen in der Lage, nahezu den gesamten Geschäftsbetrieb auf Homeoffice umzustellen.

Personalrisiken

Das Engagement und das fachliche Wissen der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter ist ein wichtiger Erfolgsfaktor für die Weiterentwicklung des Konzerns. Der Verlust dessen durch eine hohe Mitarbeiterfluktuation, eine demotivierende Mitarbeiterführung oder eine nicht zeitnahe Neubesetzung von offenen Stellen, stellt ein Risiko dar, das zu einer Verschlechterung der Wettbewerbsfähigkeit und somit auch Ertragskraft des Unternehmens führen könnte. Der Konzern wirkt dem durch eine nachhaltige Ausbildungspolitik für die Gewinnung von neuen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern und Weiterbildungsstrategie für das bestehende Personal, einem neu eingeführten zielorientierten und variablen Vergütungssystem für Führungskräfte und regelmäßigen anonymen Mitarbeiterbefragungen zur Mitarbeitermotivation kontinuierlich entgegen.

Gesamtbeurteilung der Risiken durch die Geschäftsführung

Das sich derzeit noch in der Einführung befindliche Risikomanagementsystem wird zukünftig alle für den Konzern relevanten wesentlichen Risiken gemäß der Risikomanagementrichtlinie bewerten und in einer Risikoübersicht aggregiert darstellen und die jeweiligen Entwicklungen zur Vorperiode aufzeigen.

Nach Einschätzung der Geschäftsführung sind die vorstehend beschriebenen Risiken weder einzeln noch in ihrer Gesamtheit bestandsgefährdend für den Konzern.

1.3 Chancen

Attraktive Rahmenbedingungen der für den Konzern relevanten Immobilienmärkte

Das Immobilienportfolio des Konzerns befindet sich zum weitaus größten Teil an Standorten, die sich durch positive Rahmenbedingungen für Bestandshalter und Immobilieninvestoren auszeichnen. Dies gilt insbesondere für den Standort Berlin und für den Berliner Wohnimmobilienmarkt. Der Berliner Wohnimmobilienmarkt wird aufgrund des anhaltenden Nachfragewachstums bei begrenzter Angebotsentwicklung trotz der politischen Rahmenbedingungen auch in den kommenden Jahren attraktive Rahmenbedingungen für Vermieter und Bestandsentwickler bieten. Allerdings ist auch nach Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zur Verfassungswidrigkeit des Berliner Mietendeckels weiterhin mit einer Intensivierung regulatorischer Maßnahmen durch die Politik zu rechnen. Die weitere Entwicklung wird maßgeblich durch die Wahlen zum Berliner Abgeordnetenhaus und zum Deutschen Bundestag im Jahr 2021 und die sich danach ergebenden politischen Kräfteverhältnisse bestimmt werden.

Chancen auf zusätzliche Ertragspotenziale durch eigene Projektentwicklungen

Der Konzern verfügt über Erfahrungen in der Realisierung eigener Projektentwicklungen auf vorhandenen Grundstücken mithilfe externer Dienstleister. Diese erlauben es auch in Phasen mit relativ hohen Immobilienpreisen weiter zu expandieren, indem neben oder anstelle von Ankäufen Gebäude für den eigenen Bestand im Rahmen von sowohl wohnwirtschaftlichen als auch gewerblichen Verdichtungen auf eigenen Grundstücken entwickelt und errichtet werden.

Wettbewerbsvorteile durch langjährige Marktpräsenz und geringe Mitarbeiterfluktuation

Der Konzern Becker & Kries ist in den für ihn relevanten Märkten im Großraum Berlin, Bayern und Vancouver (Kanada) bereits seit mehreren Jahrzehnten präsent. Zudem ist die Personalfluktuation sehr gering. Daraus resultieren ein hohes Maß an fachlicher Expertise im Unternehmen, eine detaillierte Marktkenntnis und eine gute Vernetzung mit lokalen Marktteilnehmern, die wichtige Wettbewerbsvorteile gegenüber neu in den Markt eintretenden Akteuren darstellen.

Damit verbindet sich für den Konzern die Chance, Marktentwicklungen frühzeitig zu erkennen und attraktive Gelegenheiten zum Kauf oder Verkauf von Immobilien möglicherweise vor anderen Markteilnehmern oder im Rahmen von off-market-Deals wahrzunehmen.

Konservative Strategie und Finanzierungsstruktur

Der Konzern verfolgt eine auf langfristigen Werterhalt und -zuwachs ausgerichtete Unternehmensstrategie, die eine relativ lange Halte- und Bewirtschaftungsdauer der erworbenen Immobilien impliziert. Flankiert wird diese durch eine konservative Finanzierungsstruktur, insbesondere auch durch einen im Branchenvergleich vergleichsweise hohen Eigenkapitaleinsatz beim Ankauf von Immobilien. Daraus ergibt sich, im Vergleich zu Marktteilnehmern mit schwächerer Eigenkapitalausstattung, eine geringe Anfälligkeit gegenüber kurzfristigen Immobilien- und Kapitalmarktschwankungen und gegenüber einer möglicherweise zurückhaltenden Finanzierungsbereitschaft von Banken in kritischen Marktsituationen, wie dies beispielsweise wählend der Covid-19-Krise wieder eingetreten ist.

Zudem bietet sich dem Konzern auf dieser Basis die Chance, langfristige Wertsteigerungen zu realisieren und Immobilien nicht kurzfristig in einer möglicherweise ungünstigen Marktphase veräußern zu müssen. Da der Konzern kein kapitalmarktorientiertes Unternehmen ist, entfallen, im Vergleich zu börsennotierten Wettbewerbern, zahlreiche Publikationserfordernisse und Aufwendungen, die mit einer Börsennotierung und den Zulassungsfolgepflichten verbunden sind, jedoch nicht dem operativen Geschäft im eigentlichen Sinne zugutekommen.

Differenzierung nach Standorten und Nutzungsarten

Die Tatsache, dass sich das Immobilienportfolio des Konzerns auf zahlreiche unterschiedliche Objekte, Standorte und Immobiliennutzungsarten verteilt, bietet die Chance, dass Erlösrückgänge oder-ausfälle bei einzelnen Objekten, die durch Mieterausfälle oder ungünstige Entwicklungen im Umfeld des jeweiligen Mikrostandorts bedingt sind, wie zum Beispiel aufgrund der COVID-19-Krise im Einzelhandelsbereich (non-food), durch eine unbeeinträchtigte oder bessere Entwicklung bei anderen Objekten und an anderen Standorten kompensiert werden können.

Günstiges Zinsniveau und hohe Bonität

Die weiterhin andauernden historischen Tiefststände der Zinsen und die hohe Bonität des Konzerns werden als Chance genutzt, die aktuellen günstigen Finanzierungskonditionen sowohl im Rahmen einer systematischen Refinanzierung des Darlehensportfolios als auch für neue Investitionen überdurchschnittlich langfristig und günstig zu sichern.

2. Prognosebericht

Trotz der COVID-19-Krise und der damit einhergehenden Wirtschaftskrise, war das Jahr 2020 für den Konzern ein positives Geschäftsjahr. Einerseits konnte der geplante Wachstumskurs erfolgreich umgesetzt werden und andererseits konnten durch ein schnelles und konsequentes Krisenmanagement nahezu sämtliche operativen Bereiche umgehend ins Homeoffice verlagert werden. Damit war auch in dieser schwierigen Situation die Betriebsfähigkeit des Konzerns jederzeit vollumfänglich sichergestellt und es konnte die Gesundheit der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter gesichert werden.

Der prognostizierte Konzernjahresüberschuss für 2020 von € 16 Mio. wurde mit € 12,4 Mio. um ca. 78 % aufgrund der ungeplanten Verkäufe von Fondsobjekten deutlich überschritten.

Ausgehend von noch unveränderten rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen wurde noch vor dem Eintritt des zweiten harten Lockdowns Ende 2020 und bevor das Bundesverfassungsgericht im März 2021 den Berliner Mietendeckel für verfassungswidrig erklärt hat für das Geschäftsjahr 2021, insbesondere aufgrund der im Vorjahr unterjährig getätigten und für das laufende Geschäftsjahr geplanten Immobilieninvestitionen, mit steigenden Umsatzerlösen und einem deutlich positiven Konzernergebnis gerechnet. Dabei wurde mit einem EBITDA in Höhe von rd. € 57,0 Mio. und mit einem im Vergleich zum Berichtsjahr aufgrund von nicht geplanten neutralen Erträgen reduzierten Konzernjahresüberschuss in Höhe von rd. € 23,2 Mio. gerechnet.

Die weiterhin anhaltende COVID-19-Krise verschärft sich wirtschaftlich durch den seit Ende des Jahres 2020 von der Bundesregierung beschlossenen, nunmehr bereits mehrere Monate andauernden zweiten harten Lockdown und den damit im Zusammenhang stehenden diversen Geschäftsschließungen. Bislang kann von der Geschäftsführung noch nicht konkret beziffert werden, welche der besonders betroffenen Gewerbemieter diese Krise, trotz der umfangreichen staatlichen Hilfs- und Förderprogramme, nicht überstehen werden und die bestehenden Mietverträge daher nicht mehr erfüllen können. Die vorgenannten ursprünglichen Planungswerte für das Geschäftsjahr 2021, die Ende Oktober 2020 und somit vor dem zweiten Lockdown aufgestellt worden sind, werden daher nicht mehr erreicht werden, sondern mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit deutlich unterschritten. Eine Bestandsgefährdung ist jedoch dennoch nicht erkennbar, zumal auf Grund der vom Bundesverfassungsgericht festgestellten Nichtigkeit des Mietendeckel-Gesetzes sich zusätzliche Ertragspotentiale gegenüber der bisherigen Planung ergeben, die einen Fortbestand der Mietbegrenzungen über das Jahr 2021 unterstellt hat.

Die in den Vorjahren bereits begonnene Wachstumsstrategie soll, trotz der eingetretenen weltweiten Wirtschaftskrise, auch in den kommenden Jahren weiter umgesetzt werden, wobei ein jährliches Transaktionsvolumen von ca. € 100 Mio. mit dem Fokus in Wohnungsinvestments angestrebt wird.

Das sich daraus ergebende Investitionsvolumen wird sowohl aus eigenen Mitteln als auch aus Fremdmitteln finanziert werden.

Berlin, im Mai 2021

gez. Stefanie Frensch

gez. Dr. Christian Kube

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die Becker & Kries Holding GmbH & Co. KG, Berlin

Prüfungsurteile

Wir haben den Konzernabschluss der Becker & Kries Holding GmbH & Co. KG, Berlin, - und ihrer Tochtergesellschaften (der Konzern) - bestehend aus Konzernbilanz zum 31. Dezember 2020, der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, dem Konzerneigenkapitalspiegel und der Konzernkapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020 sowie dem Konzernanhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Konzernlagebericht der Becker & Kries Holding GmbH & Co. KG für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

•

entspricht der beigefügte Konzernabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage des Konzerns zum 31. Dezember 2020 sowie seiner Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020 und

•

vermittelt der beigefügte Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild der Lage des Konzerns. In allen wesentlichen Belangen steht der Konzernlagebericht in Einklang mit dem Konzernabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von den Konzernunternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernabschlusses, der den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht und dafür, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Konzernabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte im Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Konzernlageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Konzernlagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Konzernabschlusses und Konzernlageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

•	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Konzernabschluss und im Konzernlagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
•	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Konzernabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Konzernlageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme abzugeben.
•	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
•	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Konzernabschluss und im Konzernlagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass der Konzern seine Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
•	beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Konzernabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Konzernabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ergebnisse so darstellt, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt.
•	holen wir ausreichende geeignete Prüfungsnachweise für die Rechnungslegungsinformationen der Unternehmen oder Geschäftstätigkeiten innerhalb des Konzerns ein, um Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht abzugeben. Wir sind verantwortlich für die Anleitung, Überwachung und Durchführung der Konzernabschlussprüfung. Wirtragen die alleinige Verantwortung für unsere Prüfungsurteile.
•	beurteilen wir den Einklang des Konzernlageberichts mit dem Konzernabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Konzerns.
•	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Konzernlagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Berlin, 10. Mai 2021

Mazars GmbH & Co. KG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Steuerberatungsgesellschaft

Hendrik Jung, Wirtschaftsprüfer

Sylke Jakob, Wirtschaftsprüferin

HRA 41972 B

Feststellung und Billigung des Jahres- und Konzernabschlusses

Die Gesellschafter haben den Jahresabschluss und den Konzernabschluss der Becker & Kries Holding GmbH & Co. KG zum 31. Dezember 2020 am 1. Juni 2021 gebilligt. Der Jahresabschluss des Mutterunternehmens ist damit festgestellt.