GWH Wohnungsgesellschaft mbH Hessen

Frankfurt am Main

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die GWH Wohnungsgesellschaft mbH Hessen

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der GWH Wohnungsgesellschaft mbH Hessen, Frankfurt am Main - bestehend aus der Bilanz zum 31.Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1.Januar bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der GWH Wohnungsgesellschaft mbH Hessen für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

―

entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2023 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 und

―

vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d. h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

―	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als das Risiko, dass aus Irrtümern resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können;
―	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben;
―	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben;
―	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann;
―	beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt;
―	beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage der Gesellschaft;
―	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Eschborn/Frankfurt am Main, 21. März 2024

EY GmbH & Co. KG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Enzenhofer, Wirtschaftsprüfer

Keskin, Wirtschaftsprüfer

Bilanz zum 31. Dezember 2023

Aktiva

	31.12.2023	31.12.2022
	EUR	EUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte	422.600,73	792.704,58
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	2.386.098.290,07	2.204.353.300,04
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	78.137.223,60	68.479.957,18
3. Grundstücke ohne Bauten	10.732.111,23	11.740.691,27
4. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	3.958.534,36	3.133.869,52
5. Anlagen im Bau	78.606.652,12	72.853.831,42
6. Bauvorbereitungskosten	8.665.708,97	11.591.629,80
7. Geleistete Anzahlungen	73.497.892,59	101.099.872,58
	2.639.696.412,94	2.473.253.151,81
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	143.884.537,11	115.740.195,38
2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen	169.027.455,00	156.112.455,00
3. Beteiligungen	50.842.678,17	49.725.934,71
4. Sonstige Ausleihungen	375.000,00	0,00
	364.129.670,28	321.578.585,09
	3.004.248.683,95	2.795.624.441,48
B. Umlaufvermögen
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
1. Grundstücke ohne Bauten	955.817,42	772.970,63
2. Bauvorbereitungskosten	5.806.729,61	33.828.679,14
3. Grundstücke mit unfertigen Bauten	78.376.237,50	38.824.463,78
4. Unfertige Leistungen	128.195.879,13	142.712.728,61
5. Andere Vorräte	377.483,73	446.392,52
	213.712.147,39	216.585.234,68
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung	5.388.501,23	3.738.248,68
2. Forderungen aus Grundstücksverkäufen	4.447.752,80	4.039.081,44
3. Forderungen aus Betreuungstätigkeit	83.844,78	119.448,97
4. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	15.990.858,77	24.751.952,46
5. Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	2.624,18	0,00
6. Sonstige Vermögensgegenstände	45.274.737,54	47.811.500,47
	71.188.319,30	80.460.232,02
III. Flüssige Mittel
Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten	67.491.714,01	26.583.582,94
	352.392.180,70	323.629.049,64
C. Rechnungsabgrenzungsposten
Andere Rechnungsabgrenzungsposten	1.256.086,28	280.349,33
	1.256.086,28	280.349,33
	3.357.896.950,93	3.119.533.840,45

Treuhandvermögen: EUR 48.141.701,44 (Vorjahr EUR 45.960.505,18)

Passiva

	31.12.2023	31.12.2022
	EUR	EUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital	55.862.500,00	55.862.500,00
II. Kapitalrücklage	75.000.000,00	75.000.000,00
III. Einlagen stiller Gesellschafter	65.000.000,00	65.000.000,00
IV. Gewinnrücklagen
1. Gesellschaftsvertragliche Rücklage	25.242.000,00	25.242.000,00
2. Bauerneuerungsrücklage	30.677.512,87	30.677.512,87
3. Andere Gewinnrücklagen	199.532.901,47	197.184.883,99
	255.452.414,34	253.104.396,86
V. Bilanzgewinn	37.966.234,41	2.348.017,48
	489.281.148,75	451.314.914,34
B. Rückstellungen
1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen	29.409.574,00	31.318.582,00
2. Steuerrückstellungen	6.336.877,31	8.697.366,42
3. Sonstige Rückstellungen	23.120.801,52	48.394.717,86
	58.867.252,83	88.410.666,28
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	2.365.728.913,16	2.188.224.724,81
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	126.737.394,42	128.288.032,93
3. Erhaltene Anzahlungen	178.862.057,73	123.992.591,74
4. Verbindlichkeiten aus Vermietung	8.306.290,29	5.641.638,06
5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	6.213.436,99	4.186.366,81
6. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	115.332.314,41	122.372.132,11
7. Sonstige Verbindlichkeiten	390.777,19	390.600,65
(davon aus Steuern EUR 327.948,21; Vorjahr EUR 323.505,44)
	2.801.571.184,19	2.573.096.087,11
D. Rechnungsabgrenzungsposten	8.177.365,16	6.712.172,72
	3.357.896.950,93	3.119.533.840,45

Treuhandverbindlichkeiten: EUR 48.141.701,44 (Vorjahr EUR 45.960.505,18)

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2023

	2023	2022
	EUR	EUR
1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung	376.036.283,14	351.880.405,14
b) aus dem Verkauf von Grundstücken	86.057.391,73	30.494.554,90
c) aus Betreuungstätigkeit	9.039.443,49	8.648.087,29
	471.133.118,36	391.023.047,33
2. Bestandsveränderung
a) Bestandsabgänge aus dem Verkauf von Grundstücken	-39.992.656,96	-8.580.820,45
b) Erhöhung des Bestands an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen und unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen	43.506.734,80	77.262.695,88
	3.514.077,84	68.681.875,43
3. Andere aktivierte Eigenleistungen	1.863.099,97	632.797,17
4. Sonstige betriebliche Erträge	27.513.068,89	5.816.647,05
5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung	198.163.366,84	223.107.902,55
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke	60.905.157,13	37.190.171,21
c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen	85.789,62	77.694,69
	259.154.313,59	260.375.768,45
6. Rohergebnis	244.869.051,47	205.778.598,53
7. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	28.034.790,35	26.097.551,19
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	6.607.216,38	10.110.167,60
(davon für Altersversorgung EUR 1.116.340,20; Vorjahr EUR 5.129.107,77)
	34.642.006,73	36.207.718,79
8. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen	53.511.795,53	48.248.698,43
9. Sonstige betriebliche Aufwendungen	22.988.758,09	23.374.937,34
10. Erträge aus Gewinnabführungsverträgen	4.686.510,70	10.694.908,15
11. Erträge aus Beteiligungen	6.224.570,21	5.764.018,04
12. Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens	10.298.188,63	3.831.887,85
13. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	481.665,97	10.101,97
14. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	41.224.671,10	29.302.726,13
15. Ergebnis vor Steuern	114.192.755,53	88.945.433,85
16. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	11.561.582,98	19.418.281,84
17. Ergebnis nach Steuern	102.631.172,55	69.527.152,01
18. Sonstige Steuern	3.400,28	2.608,98
19. Aufgrund eines Teilgewinnabführungsvertrages abgeführter Gewinn	5.261.537,86	5.876.525,55
20. Jahresüberschuss	97.366.234,41	63.648.017,48
21. Vorabausschüttung	59.400.000,00	61.300.000,00
22. Bilanzgewinn	37.966.234,41	2.348.017,48

Anhang zum Jahresabschluss für das Geschäftsjahr zum 31. Dezember 2023

A. Allgemeine Angaben

Die GWH Wohnungsgesellschaft mbH Hessen ("GWH") hat ihren Sitz in Frankfurt am Main und ist eingetragen in das Handelsregister beim Amtsgericht Frankfurt am Main (HRB 7920). Sie ist eine große Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 Abs. 3 und 4 HGB.

Der Jahresabschluss 2023 wurde nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches für große Kapitalgesellschaften und Vorschriften des GmbH - Gesetzes aufgestellt. Das Geschäftsjahr entspricht dem Kalenderjahr.

Die Bilanz und die Gewinn- und Verlustrechnung wurden entsprechend der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen gegliedert. Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

Im Interesse einer besseren Klarheit und Übersichtlichkeit werden die nach den gesetzlichen Vorschriften bei den Posten der Bilanz- und Gewinn- und Verlustrechnung anzubringenden Vermerke ebenso wie die Vermerke, die wahlweise in der Bilanz bzw. der Gewinn- und Verlustrechnung anzubringen sind, weitestgehend im Anhang aufgeführt.

Durch die Angabe in TEUR können sich Rundungsdifferenzen ergeben.

B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden wurden gegenüber dem Vorjahr unverändert beibehalten.

Bilanzierungswahlrechte bestanden bei Geldbeschaffungskosten und aktiven latenten Steuern. Im Geschäftsjahr 2023 wurden keine Geldbeschaffungskosten aktiviert. Auf die Aktivierung aktiver latenter Steuern wurde gemäß § 274 Abs. 1 HGB verzichtet.

Die Vermögensgegenstände des Anlagevermögens sind mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten vermindert um lineare planmäßige und außerplanmäßige Abschreibungen angesetzt. Als Herstellungskosten wurden außer Fremdkosten auch Eigenleistungen aktiviert. Die aktivierten Eigenleistungen umfassen Einzel- und Gemeinkosten für Architekten-, Ingenieur- und Verwaltungsleistungen. Zinsen für Fremdkapital werden nicht in die Aktivierung einbezogen.

Die Abschreibungen auf Gebäude des Anlagevermögens erfolgten linear pro rata temporis nach der Restnutzungsdauermethode. Die der linearen Abschreibung zugrunde liegenden Nutzungsdauern betragen:

•	80 Jahre bei Gebäuden mit Nutzungsbeginn bis zum 31. Dezember 1965
•	zwischen 50 und 80 Jahren mit der Maßgabe eines einheitlichen Nutzungsendes am 31. Dezember 2045 bei Gebäuden mit Nutzungsbeginn zwischen dem 1. Januar 1966 und dem 31. Dezember 1995 und
•	50 Jahre bei Gebäuden mit Nutzungsbeginn nach dem 31. Dezember 1995.

Die Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände sowie auf Betriebs- und Geschäftsausstattung wurden linear mit Abschreibungssätzen zwischen 5 % und 25 % p.a. vorgenommen.

Vermögensgegenstände des Anlagevermögens mit Anschaffungskosten von mehr als EUR 297,50 (inkl. Umsatzsteuer), aber weniger als EUR 1.190 (inkl. Umsatzsteuer) werden in einem steuerlichen Sammelposten aus Vereinfachungsgründen auch in der Handelsbilanz erfasst und im Jahr der Bildung sowie den folgenden vier Geschäftsjahren jeweils zu einem Fünftel abgeschrieben. Scheidet ein Wirtschaftsgut vorzeitig aus dem Betriebsvermögen aus, wird der Sammelposten nicht vermindert. Vermögensgegenstände des Anlagevermögens mit Anschaffungskosten von weniger als EUR 297,50 werden im Jahr der Anschaffung in voller Höhe als Aufwand erfasst.

Immobilien des Anlagevermögens werden im Jahr ihres Verkaufs ins Umlaufvermögen umgegliedert. Der Ausweis der Verkaufserlöse und Buchwertabgänge erfolgt unter den Posten "Umsatzerlöse aus dem Verkauf von Grundstücken" und "Bestandsabgänge aus dem Verkauf von Grundstücken". Damit wird der Tatsache Rechnung getragen, dass die Veräußerung von Wohnungen zum Kerngeschäft der Gesellschaft zählt und daher die daraus resultierenden Erlöse als Umsatzerlöse auszuweisen sind.

Geleistete Anzahlungen werden zum Nennwert angesetzt.

Innerhalb der Finanzanlagen wurden die Anteilsrechte zu Anschaffungskosten und die Ausleihungen zum Nennwert bilanziert. Soweit erforderlich, wurden Abschreibungen auf den niedrigeren beizulegenden Wert vorgenommen.

Die zum Verkauf bestimmten Grundstücke wurden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bilanziert. Die Herstellungskosten wurden auf Grundlage der Vollkosten analog zum Anlagevermögen ermittelt. Soweit erforderlich, wurde der niedrigere beizulegende Wert angesetzt.

Die unfertigen Leistungen sind in Höhe der voraussichtlich abrechenbaren Betriebskosten angesetzt.

Bei den anderen Vorräten handelt es sich um Heizöl und Pellets, deren Bestände durch Inventur ermittelt wurden. Die Bewertung erfolgte nach dem FiFo-Verfahren.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände wurden zu Nennwerten angesetzt. Erkennbaren Ausfallrisiken wird durch entsprechende Einzelwertberichtigungen Rechnung getragen. Sofern die Gründe für in früheren Perioden vorgenommene Wertberichtigungen nicht mehr vorliegen, erfolgen entsprechende Wertaufholungen. Neben den erforderlichen Einzelwertberichtigungen werden bei Forderungen gleicher Risikostruktur Portfolio-Wertberichtigungen auf Basis historischer Ausfallraten durchgeführt.

Die flüssigen Mittel wurden zum Nennwert angesetzt.

Der aktive Rechnungsabgrenzungsposten enthält überwiegend gezahlte Rechnungen, die das Wirtschaftsjahr 2024 betreffen und Geldbeschaffungskosten (Disagien) insgesamt in Höhe von EUR 1.256.086,28 (Vorjahr EUR 280.349,33), die entsprechend der Dauer der Zinsfestschreibung linear abgeschrieben werden.

Eine aktive Steuerabgrenzung für latente Steuern nach § 274 Abs. 1 HGB wurde nicht vorgenommen.

Das gezeichnete Kapital wurde zum Nennwert bilanziert.

Die Rückstellungen wurden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages (d.h. einschließlich zukünftiger Kosten- und Preissteigerungen) angesetzt.

Bei der Bewertung der Pensionsrückstellungen werden die Verpflichtungen aus der betrieblichen Altersversorgung nach dem Anwartschaftsbarwertverfahren ("Projected Unit Credit Method") ermittelt. Danach werden nicht nur die am Stichtag bekannten Renten und erworbene Anwartschaften, sondern auch künftig zu erwartende Steigerungen von Gehältern und Renten berücksichtigt. Die Bewertung erfolgte auf der Basis eines versicherungsmathematischen Gutachtens unter folgenden Annahmen:

	31.12.2023	31.12.2022
Anwartschaftstrend	3,50 % p.a.	3,50 % p.a.
Rentendynamik	3,50 % p.a.	3,50 % p.a.
Rechnungszinsfuß	1,83 % p.a.	1,78 % p.a.
Sterbewahrscheinlichkeiten	"Richttafeln 2018 G" von Klaus Heubeck	"Richttafeln 2018 G" von Klaus Heubeck
Individualisierungsverfahren	"Richttafeln 2018 G" von Klaus Heubeck	"Richttafeln 2018 G" von Klaus Heubeck

Der verwendete Zinssatz entspricht dem von der Deutschen Bundesbank für Dezember 2023 bekanntgegebenen Abzinsungssatz gemäß § 253 Abs. 2 HGB für eine angenommene Laufzeit von 15 Jahren und beträgt 1,83 % p.a.

Der Unterschiedsbetrag zwischen der Bewertung der Pensionsrückstellungen mit dem 10- und dem 7 Jahres-Durchschnittszinssatz nach § 253 Abs. 6 HGB beträgt zum Bilanzstichtag TEUR 249. Der Unterschiedsbetrag ist nicht ausschüttungsgesperrt, da die GWH über ausreichend freie Gewinnrücklagen verfügt.

Sonstige Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Jahre abgezinst.

Die nach versicherungsmathematischen Grundsätzen ermittelten Rückstellungen für Jubiläen wurden mit einem Zinssatz von 1,75 % p.a. abgezinst. Bei der Jubiläumsrückstellung beträgt der Betrag der Überdeckung gemäß Artikel 67 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. Satz 4 EGHGB TEUR 8 (Vorjahr: TEUR 6).

Die Verbindlichkeiten wurden mit ihren Erfüllungsbeträgen bewertet, die Verpflichtungen aus erhaltenen Anzahlungen werden zum Nennwert angesetzt.

Entgegen § 275 Abs. 2 HGB ist die Grundsteuer nicht unter den sonstigen Steuern, sondern branchenüblich unter den Aufwendungen für Hausbewirtschaftung ausgewiesen, da sie als Kostensteuer umlagefähig ist.

C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

Bilanz

Die Gliederung und Entwicklung des Anlagevermögens unter Angabe der Abschreibungen des Geschäftsjahres werden in der Anlage zum Anhang dargestellt.

In den unfertigen Leistungen sind wie im Vorjahr ausschließlich noch nicht mit den Mietern abgerechnete Betriebskosten ausgewiesen, denen entsprechende Vorauszahlungen unter dem Posten "Erhaltene Anzahlungen" gegenüberstehen.

In den sonstigen Vermögensgegenständen sind, wie im Vorjahr, keine Posten mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr enthalten. Sämtliche Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände haben wie im Vorjahr eine Restlaufzeit von unter einem Jahr.

Die folgenden Aktiva betreffen verbundene Unternehmen und Gesellschafter:

	31.12.2023	31.12.2022
	TEUR	TEUR
Forderungen gegen verbundene Unternehmen	15.991	24.752
davon gegen Gesellschafter	5.099	7.099
davon gegen andere verbundene Unternehmen	10.892	17.653
Guthaben bei Kreditinstituten	67.492	26.584
davon gegen Gesellschafter	-	-
davon gegen andere verbundene Unternehmen	1.508	1.675

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen betreffen im Wesentlichen die Gewinnabführungen der GWH Bauprojekte GmbH (TEUR 1.381; Vorjahr TEUR 8.281) und der G+S Wohnen in Frankfurt GmbH (TEUR 3.306; Vorjahr TEUR 2.414) und ein Darlehen an die GWH Immobilien Holding GmbH (Nachfolgend kurz: GWH IH) TEUR 5.000 (Vorjahr TEUR 7.000). Darüber hinaus sind hier wie im Vorjahr Forderungen aus Geschäftsbesorgung ausgewiesen.

Zwischen handelsrechtlichen und steuerrechtlichen Bilanzansätzen von Vermögensgegenständen und Schulden bestehen Unterschiede, aus denen aktive latente Steuern resultieren. Sie betreffen nahezu ausschließlich den Immobilienbestand und Rückstellungen. Für den Veranlagungszeitraum 2023 beträgt der zusammengefasste Steuersatz aus Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag wie im Vorjahr 15,8 %. Einschließlich der Gewerbeertragsteuer von annähernd 15,5 % beträgt die Steuerbelastung für 2023 31,3 %. Dieser Steuersatz wird auch bei der Bewertung der latenten Steuern zugrunde gelegt. Auf die Ausübung des Wahlrechts zur Aktivierung der latenten Steuern gemäß § 274 Abs. 1 HGB wurde verzichtet.

Das zum Nennwert angesetzte und erbrachte gezeichnete Kapital beträgt TEUR 55.863 (Vorjahr TEUR 55.863). Die Gewinnrücklagen haben sich um die Einstellung des Gewinnvortrags aus dem Vorjahr erhöht.

Die Einlage des stillen Gesellschafters für die zum 1. Januar 2005 begründete stille Beteiligung wird unter dem Eigenkapital ausgewiesen, da die Einlage auf Dauer überlassen wurde, dieser an eventuellen Verlusten beteiligt ist und die Einlage im Insolvenz- oder Liquidationsfall erst nach Befriedigung sämtlicher Gläubiger geltend gemacht werden kann.

Die Gesellschafterversammlung vom 20. Dezember 2023 hat eine Vorabausschüttung auf das Jahresergebnis 2023 von TEUR 59.400 (Vorjahr TEUR 61.300) beschlossen, die zum Bilanzstichtag noch nicht ausbezahlt war.

Die Rückstellungen haben sich im Geschäftsjahr wie folgt entwickelt:

Die Aufwendungen aus der Aufzinsung langfristiger Rückstellungen in Höhe von TEUR 540 (Vorjahr TEUR 514) werden unter den Zinsaufwendungen ausgewiesen.

	01.01.2023	Inanspruchnahme	Auflösung	Zuführung	31.12.2023
	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
Pensionsrückstellungen	31.319	1.901	8	0	29.410
Steuerrückstellungen	8.697	0	3.877	1.517	6.337
Urlaubsansprüche und Überstundenausgleich	1.451	1.438	14	1.484	1.483
Übrige Personalrückstellungen	728	610	0	895	1.013
Personalrückstellungen	2.179	2.048	14	2.379	2.496
Ausstehende Rechnungen	36.687	15.752	20.488	12.428	12.875
Unterlassene Instandhaltung (1-3 Monate)	3.883	3.304	580	2.204	2.203
Sonstige Verpflichtungen	846	49	0	55	852
Hausbewirtschaftung	41.416	19.105	21.068	14.687	15.930
Ausstehende Rechnungen	1.013	690	321	952	954
Sonstige Verpflichtungen	3.787	495	269	718	3.741
Übrige Rückstellungen	4.800	1.185	590	1.670	4.695
Sonstige Rückstellungen	48.395	22.338	21.672	18.736	23.121
Rückstellungen	88.411	24.239	25.557	20.253	58.868

Die Zusammensetzung der Verbindlichkeiten nach Restlaufzeiten sowie die Art der Sicherung ergeben sich aus dem nachfolgenden Verbindlichkeitenspiegel:

	insgesamt	davon Restlaufzeit
		unter 1 Jahr	zwischen 1 und 5 Jahren	über 5 Jahre
	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	2.365.729	308.445	949.579	1.107.705
	(2.188.225)	(218.187)	(939.165)	(1.030.873)
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	126.737	2.448	13.556	110.733
	(128.288)	(2.438)	(13.530)	(112.320)
Erhaltene Anzahlungen	178.862	178.862
	(123.992)	(123.992)	(-)	(-)
Verbindlichkeiten aus Vermietung	8.306	8.306	-	-
	(5.642)	(5.642)	(-)	(-)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	6.214	5.329	885	-
	(4.186)	(3.219)	(967)	(-)
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	115.332	115.332	-	-
	(122.372)	(122.372)	(-)	(-)
Sonstige Verbindlichkeiten	391	391	-	-
	(391)	(391)	(-)	(-)
Summe Verbindlichkeiten	2.801.571	619.113	964.020	1.218.438
	(2.573.096)	(476.241)	(953.662)	(1.143.193)

	davon gesichert
		Art der Sicherung
	TEUR
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	2.170.237	GPR
	(1.727.331)	GPR
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	75.648	GPR
	(76.439)	GPR
Erhaltene Anzahlungen
	(-)
Verbindlichkeiten aus Vermietung	-
	(-)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	-
	(-)
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	-
	(-)
Sonstige Verbindlichkeiten	-
	(-)
Summe Verbindlichkeiten	2.245.885
	(1.803.770)

GPR = Grundpfandrechte

⁽⁾ = Vorjahresangaben

Die folgenden Passiva betreffen verbundene Unternehmen und Gesellschafter:

	31.12.2023	31.12.2022
	TEUR	TEUR
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	2.365.729	2.188.225
davon gegenüber Gesellschafter	-	-
davon gegenüber anderen verbundenen Unternehmen	260.348	271.128
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	115.332	122.372
davon gegenüber Gesellschafter	65.990	71.364
davon gegenüber anderen verbundenen Unternehmen	49.342	51.008

Die zum Bilanzstichtag bestehenden Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern betreffen in Höhe von TEUR 59.400 Verbindlichkeiten aus der Vorabausschüttung (Vorjahr TEUR 61.300). Darüber hinaus sind Verbindlichkeiten aus der Teilgewinnabführung in Höhe von TEUR 5.262 enthalten (Vorjahr TEUR 5.877). Im Übrigen handelt es sich um Lieferungen und Leistungen.

Gewinn- und Verlustrechnung

Die Umsatzerlöse wurden ausschließlich im Inland erzielt und teilen sich in die Tätigkeitsbereiche Hausbewirtschaftung TEUR 376.036 (Vorjahr TEUR 351.880), Grundstücksverkäufen TEUR 86.057 (Vorjahr TEUR 30.495) sowie Betreuungstätigkeit mit TEUR 9.039 (Vorjahr TEUR 8.648) auf.

In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind folgende wesentliche periodenfremde Erträge enthalten:

	2023	2022
	TEUR	TEUR
Erträge aus Zuschüssen	0	0
Erträge aus Rückabwicklung Kaufverträge	0	0
Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen	21.672	1.580
Erträge und Aufwandserstattungen früherer Jahre	286	184
Erträge aus dem Eingang abgeschriebener Forderungen	381	375
Erträge aus der Ausbuchung von Verbindlichkeiten	95	112
Gesamtbetrag	22.434	2.251

Die Aufwendungen für bezogenen Lieferungen und Leistungen TEUR 259.154 (Vorjahr TEUR 260.376) beinhalten hauptsächlich Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung TEUR 198.163 (Vorjahr TEUR 223.108). In den Aufwendungen sind in Höhe von TEUR 13.356 Kosten für die Betriebskosten 2022 enthalten.

Die folgenden Posten betreffen Erträge und Aufwendungen mit verbundenen Unternehmen: Die Zinsen

	2023	2022
	TEUR	TEUR
Erträge aus Gew innabführungsverträgen	4.687	10.695
Erträge aus Beteiligungen	6.225	5.764
Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens	10.298	3.832
Zinsen und ähnliche Aufwendungen	4.862	3.384

und ähnliche Aufwendungen enthalten in Höhe von TEUR 540 (Vorjahr TEUR 514) Aufwendungen aus der Aufzinsung der Pensionsrückstellungen und der langfristigen sonstigen Rückstellungen. In den Steuern vom Einkommen und vom Ertrag sind Steuererstattungen für Vorjahre von TEUR 3.880 (Vorjahr TEUR 0) enthalten.

D. Sonstige Angaben

Haftungsverhältnisse und Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Für die Fertigstellung der laufenden Neubauobjekte im Mietwohnungsbereich werden Kosten in Höhe von 43,7 Mio. EUR erwartet, von denen zum Bilanzstichtag bereits 43,7 Mio. EUR beauftragt sind.

Zum Bilanzstichtag bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen für Projektentwicklungskosten für Bestandsimmobilien in Höhe von 486,8 Mio. EUR (Vorjahr 452,8 Mio. EUR).

Für die Fertigstellung von laufenden Bauträgerprojekten besteht ein Bestellobligo von 35,0 Mio. EUR.

Die GWH hat für die GWH Bauprojekte GmbH zugunsten eines Generalunternehmers eine Vertragserfüllungsbürgschaft in Höhe von 0,2 Mio. EUR für die Erfüllung der Verpflichtungen und Verbindlichkeiten der GWH Bauprojekte GmbH aus einem Projekt in Frankfurt abgegeben.

Die GWH hat für die Systeno GmbH zugunsten der RhönEnergie Fulda GmbH eine Vertragserfüllungsbürgschaft in Höhe von 0,7 Mio. EUR für die Erfüllung der Verpflichtungen der Systeno GmbH aus einem Erdgaslieferungsvertrag abgegeben.

Die GWH hat für die Systeno GmbH zugunsten der ENTEGA AG eine Vertragserfüllungsbürgschaft in Höhe von 0,1 Mio. EUR für die Erfüllung der Verpflichtungen der Systeno GmbH aus einem Fernwärmelieferungsvertrag abgegeben.

Die GWH hat für die Systeno GmbH zugunsten der ELMATIC GmbH eine Vertragserfüllungsbürgschaft in Höhe von 0,2 Mio. EUR für die Absicherung des Auftragswerts der ELMATIC GmbH aus dem Bauvertrag zur Errichtung der Hausanschlussstationen für Fernwärme in WI-Delkenheim abgegeben.

Die GWH hat für die Systeno GmbH zugunsten der DKB zwölf Bürgschaften in einer Gesamthöhe von 0,5 Mio. EUR zur Sicherung aller Forderungen der Bank aus KfW Darlehen abgegeben.

Darüber hinaus bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen aus einem Unternehmenskaufvertrag (u.a. WI Rheinblick Projekt GmbH) in Höhe von 10,9 Mio. EUR.

Darüberhinausgehende, im Jahresabschluss 2023 nicht ausgewiesene oder vermerkte finanzielle Verpflichtungen, die für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind, bestehen nicht.

Im Rahmen der Geschäftstätigkeit erwachsen der Gesellschaft regelmäßig weitere Verpflichtungen für laufende Baukosten.

Die von der OECD veröffentlichten Modellregeln zur Globalen Mindestbesteuerung (Säule 2) wurden in Deutschland mit Wirkung für das am 1. Januar 2024 beginnende Geschäftsjahr der GWH Wohnungsgesellschaft mbH Hessen umgesetzt. Die GWH Wohnungsgesellschaft mbH Hessen ist in den Konzernabschluss der Landesbank Hessen-Thüringen Girozentrale einbezogen und fällt insoweit in den Geltungsbereich der erlassenen Rechtsvorschriften. Etwaige Erklärungs- und Zahlungspflichten sind jedoch durch das oberste Mutterunternehmen Landesbank Hessen-Thüringen Girozentrale zu erfüllen, daher erwartet die GWH Wohnungsgesellschaft mbH Hessen kein mögliches Risiko für zusätzliche Steuern aus der Säule 2.

Die in § 274 Absatz 3 HGB eingeführte Ausnahme bedeutet, dass latente Steuern im Zusammenhang mit Ertragsteuern, die sich aus anwendbaren oder angekündigten Steuervorschriften zur Umsetzung der Modellregeln der Säule 2 ergeben, in der GWH Wohnungsgesellschaft mbH Hessen weder erfasst noch ausgewiesen werden.

Treuhandvermögen und -verbindlichkeiten

Es bestanden am Bilanzstichtag nicht bilanzierte Treuhandvermögen und -verbindlichkeiten aus Sicherheitsleistungen der Mieter in Höhe von TEUR 48.142 (Vorjahr TEUR 45.961). Aufgrund des in gleicher Höhe bestehenden Treuhandvermögens besteht kein Risiko der einseitigen Inanspruchnahme der Treuhandverbindlichkeiten.

Personal

Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Mitarbeiter stellt sich wie folgt dar:

	2023	2022
Kaufmännische und technische Angestellte	321	247
Hauswarte	111	109
Vollzeitbeschäftigte	432	356
Kaufmännische und technische Angestellte	97	81
Hauswarte	1	1
Teilzeitbeschäftigte	98	82
Durchschnittlich beschäftigte Mitarbeiter	530	438
Durchschnittlich beschäftigte Auszubildende	31	32

Anteilsbesitz

Zum Bilanzstichtag bestanden die nachfolgenden unmittelbaren Beteiligungen mit mindestens 20 % Kapitalanteil i.S.d. § 285 Abs. 11 HGB, Eigenkapital und Ergebnis beruhen auf handelsrechtlicher Rechnungslegung.

	Kapitalanteil	Eigenkapital zum 31.12.2023	Ergebnis 2023
	%	TEUR	TEUR
G+S Wohnen in Frankfurt GmbH, Frankfurt am Main ¹	100,0	23.417	3.306
GWH Bauprojekte GmbH, Frankfurt am Main ¹	100,0	13.606	1.381
WoWi Media GmbH & Co. KG, Hamburg ²	23,7	2.755	17.812
GWH Komplementär I. GmbH, Frankfurt am Main	100,0	94	69
GWH Projekt Gunderslache GmbH & Co. KG, Frankfurt am Main3 vormals: GWH Projekt I. GmbH & Co. KG, Frankfurt am Main	100,0	21.934	-2.099
GWH Projekt Braunschweig I GmbH & Co. KG, Frankfurt am Main ³	100,0	9.310	-1.579
GWH Projekt Dresden I GmbH & Co. KG, Frankfurt am Main3	100,0	12.180	-216
GWH Projekt Dresden II GmbH & Co. KG, Frankfurt am Main ³	100,0	14.280	-388
GWH Projekt Dresden III GmbH & Co. KG, Frankfurt am Main ³	100,0	14.280	-784
GWH Projekt Wolfsburg I GmbH & Co. KG, Frankfurt am Main3 vormals: GWH Projekt Heppenheim I GmbH & Co. KG, Frankfurt am Main	100,0	2.098	-87
GWH Projekt Friedrichsdorf I GmbH & Co. KG, Frankfurt am Main 3 vormals: GWH Projekt Dortmund I GmbH & Co. KG, Frankfurt am Main	100,0	12.845	-123
GWH Projekt Lyoner Gärten GmbH & Co. KG, Frankfurt am Main ³	100,0	100	-34
GWH Projekt Eppstein GmbH & Co. KG, Frankfurt am Main3	100,0	7.125	-259
GWH WohnWertInvest, Hamburg	100,0	14.280	-303

¹ Eigenkapital zum 31.12.2023 nach Ergebnisabführung, Ergebnis 2023 vor Ergebnisabführung
² Angaben zu Eigenkapital und Ergebnis beziehen sich auf den Jahresabschluss zum 31.12.2022
³ GWH Kommanditist

Geschäftsführung

Mitglieder der Geschäftsführung waren im Geschäftsjahr und danach:

	Stefan Bürger, Betriebswirt VWA, MBA, Schmitten, CEO
	Matthias Voss, Diplom-Betriebswirt, Hamburg, CFO

Die Mitglieder der Geschäftsführung erhielten im Geschäftsjahr 2023 keine Bezüge von der Gesellschaft.

Frühere Mitglieder der Geschäftsführung erhielten Bezüge von insgesamt TEUR 41 (Vorjahr TEUR 81). Pensionsrückstellungen für diese Gruppe bestehen zum Bilanzstichtag in Höhe von TEUR 533 (Vorjahr TEUR 516).

Steuerliche Verhältnisse

Es besteht eine umsatzsteuerliche Organschaft mit der Landesbank Hessen-Thüringen Girozentrale, Frankfurt am Main.

Honorare des Abschlussprüfers

Bezüglich der Angaben zu den für das Geschäftsjahr berechneten Gesamthonoraren des Abschlussprüfers wird von der Befreiungsvorschrift des § 285 Nr. 17 HGB Gebrauch gemacht, da die Angaben im Konzernabschluss der GWH IH erfolgen.

Gesellschafter

Die Gesellschafterin GWH IH hält 94,9 % der Anteile. Die weiteren Anteile von 5,1 % werden von der DKB Wohnimmobilien Beteiligungs GmbH und Co. KG, Potsdam, gehalten.

Konzernabschluss

Die Gesellschaft hat auf die Aufstellung eines Konzernabschlusses in Anwendung von § 291 HGB verzichtet, da sie mit ihren Tochtergesellschaften in den Konzernabschluss der GWH IH, Frankfurt am Main befreiend einbezogen wird. Die GWH IH stellt den Konzernabschluss für den kleinsten Kreis von Unternehmen auf. Der Konzernabschluss ist am Sitz der Gesellschaft erhältlich.

Die Landesbank Hessen-Thüringen Girozentrale, Frankfurt am Main/Erfurt ("Helaba"), hält indirekt die Mehrheit der Anteile an der Gesellschaft. Sie ist das Mutterunternehmen, das den Konzernabschluss für den größten Kreis von Unternehmen aufstellt. Dieser wird beim Handelsregister der Amtsgerichte Frankfurt am Main (HRA 29821) und Jena (HRA 102181) eingereicht. Der Konzernabschluss ist am Sitz der Gesellschaft erhältlich.

Ergebnisverwendungsvorschlag

Die Geschäftsführung schlägt vor, den noch verbleibenden Bilanzgewinn in Höhe von TEUR 37.966 in die Gewinnrücklagen einzustellen.

Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Schluss des Geschäftsjahres eingetreten sind, sind nicht zu vermerken.

Darüber hinaus wurden gem. § 285 Nr. 21 HGB im Geschäftsjahr keine wesentlichen Geschäfte mit nachstehenden Unternehmen und Personen zu marktunüblichen Bedingungen vollzogen.

Frankfurt am Main, den 21. März 2024

Die Geschäftsführung

Stefan Bürger

Matthias Voss

Entwicklung des Anlagevermögens Stichtag: 31.12.2023

	Anschaffungs- / Herstellungskosten
	01.01.2023	Zugänge	Abgänge	Umbuchungen	31.12.2023
	EUR	EUR	EUR	EUR	EUR
IMMATERIELLE VERMÖGENSGEGENSTÄNDE
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte	8.867.588,16	87.585,01	0,00	0,00	8.955.173,17
	8.867.588,16	87.585,01	0,00	0,00	8.955.173,17
SACHANLAGEN
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	3.078.865.928,57	135.057.029,40	95.609.197,43	90.488.702,36	3.208.802.462,90
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	78.728.786,27	6.384.509,86	0,00	4.726.799,45	89.840.095,58
Grundstücke ohne Bauten	11.740.691,27	0,00	0,03	-1.008.580,01	10.732.111,23
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	8.637.099,09	1.950.158,31	0,00	0,00	10.587.257,40
Anlagen im Bau	72.861.044,60	34.039.451,96	0,00	-28.293.844,44	78.606.652,12
Bauvorbereitungskosten	11.591.629,80	7.878.926,98	0,00	-10.804.847,81	8.665.708,97
Geleistete Anzahlungen	101.099.872,58	29.131.645,53	1.625.395,97	-55.108.229,55	73.497.892,59
	3.363.525.052,18	214.441.722,04	97.234.593,43	0,00	3.480.732.180,79
FINANZANLAGEN
Anteile an verbundenen Unternehmen	126.455.692,39	13.820.000,00	0,00	14.324.341,73	154.600.034,12
Ausleihungen an verbundene Unternehmen	156.112.455,00	29.720.000,00	16.805.000,00	0,00	169.027.455,00
Beteiligungen	49.725.934,71	24.024.885,19	8.583.800,00	-14.324.341,73	50.842.678,17
Sonstige Ausleihungen	0,00	375.000,00	0,00	0,00	375.000,00
	332.294.082,10	67.939.885,19	25.388.800,00	0,00	374.845.167,29
ANLAGEVERMÖGEN	3.704.686.722,44	282.469.192,24	122.623.393,43	0,00	3.864.532.521,25

	Abschreibungen
	01.01.2023	Zugänge	Abgänge	Umbuchungen	31.12.2023
	EUR	EUR	EUR	EUR	EUR
IMMATERIELLE VERMÖGENSGEGENSTÄNDE
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte	8.074.883,58	457.688,86	0,00	0,00	8.532.572,44
	8.074.883,58	457.688,86	0,00	0,00	8.532.572,44
SACHANLAGEN
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	874.512.628,53	50.474.570,31	15.725.363,39	7.213,18	909.269.048,63
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	10.248.829,09	1.454.042,89	0,00	0,00	11.702.871,98
Grundstücke ohne Bauten	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	5.503.229,57	1.125.493,47	0,00	0,00	6.628.723,04
Anlagen im Bau	7.213,18	0,00	0,00	-7.213,18	0,00
Bauvorbereitungskosten	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Geleistete Anzahlungen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
	890.271.900,37	53.054.106,67	15.725.363,39	0,00	927.600.643,65
FINANZANLAGEN
Anteile an verbundenen Unternehmen	10.715.497,01	0,00	0,00	0,00	10.715.497,01
Ausleihungen an verbundene Unternehmen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Beteiligungen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Sonstige Ausleihungen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
	10.715.497,01	0,00	0,00	0,00	10.715.497,01
ANLAGEVERMÖGEN	909.062.280,96	53.511.795,53	15.725.363,39	0,00 *	946.848.713,10

	Buchwert
	31.12.2023	31.12.2022
	EUR	EUR
IMMATERIELLE VERMÖGENSGEGENSTÄNDE
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte	422.600,73	792.704,58
	422.600,73	792.704,58
SACHANLAGEN
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	2.299.533.414,27	2.204.353.300,04
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten	78.137.223,60	68.479.957,18
Grundstücke ohne Bauten	10.732.111,23	11.740.691,27
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	3.958.534,36	3.133.869,52
Anlagen im Bau	78.606.652,12	72.853.831,42
Bauvorbereitungskosten	8.665.708,97	11.591.629,80
Geleistete Anzahlungen	73.497.892,59	101.099.872,58
	2.553.131.537,14	2.473.253.151,81
FINANZANLAGEN
Anteile an verbundenen Unternehmen	143.884.537,11	115.740.195,38
Ausleihungen an verbundene Unternehmen	169.027.455,00	156.112.455,00
Beteiligungen	50.842.678,17	49.725.934,71
Sonstige Ausleihungen	375.000,00	0,00
	364.129.670,28	321.578.585,09
ANLAGEVERMÖGEN	2.917.683.808,15	2.795.624.441,48

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023

1. Geschäftsmodell und Strategie

Die GWH Wohnungsgesellschaft mbH Hessen (GWH) ist als einer der großen Wohnungsbestandshalter in Deutschland ein um erfolgreicher Asset Manager, der im Wohnungsbereich das gesamte Spektrum der immobilienwirtschaftlichen Dienstleistungen auch für Dritte anbietet. Ziel des effizienten, wertentwicklungsorientierten und proaktiven Portfoliomanagements ist es, jede Immobilie unter nachhaltigen Ertragsgesichtspunkten ihrer optimalen Nutzung zuzuführen und möglichst effiziente Verwaltungsstrukturen an zukunftsfähigen Wohnimmobilienstandorten zu etablieren.

Die GWH fokussiert sich im Rahmen ihres Geschäftsmodells auf die Segmente Immobilienbewirtschaftung, Immobilienhandel, Projektentwicklung, Dienstleistungen und Wohnimmobilienfonds.

Auf Basis eines wachstumsorientierten, profitablen Handelns erreicht die GWH die weitere Steigerung des Unternehmenswertes. Alle Segmente erwirtschaften positive operative Ergebnisse (EBIT), die die GWH dazu nutzt, das Ergebniswachstum durch verbesserte Portfolioqualität, Bestandsakquisition, Neubau und Wertoptimierung voranzutreiben, die Innovationskraft zu stärken, neue Geschäftsfelder zu erschließen und den Unternehmensbeitrag innerhalb der ESG-Kriterien zu erhöhen.

Am Jahresende wurden von der GWH insgesamt 52.804 Wohnungen (Vorjahr: 52.887) verwaltet. Das verwaltete Wohnimmobilienportfolio und die Aufteilung auf die einzelnen Segmente setzen sich wie folgt zusammen:

	2023	2022	Veränderung
Immobilienbewirtschaftung
Eigene Wohnungen	41.228	40.815	413
Pachtbestände	0	784	-784
	41.228	41.599	-371
Dienstleistungen
ETW-Verwaltung für Dritte	2.845	3.028	-183
Geschäftsbesorgte Wohnungen für Fonds	2.789	2.944	-155
Geschäftsbesorgte Wohnungen für Dritte	229	229	0
Geschäftsbesorgte Wohnungen von Tochter- und Schwestergesellschaften	5.713	5.087	626
	11.576	11.288	288
Verwalteter Wohnungsbestand	52.804	52.887	-83

Der bedeutsamste Geschäftsbereich ist die Bewirtschaftung von Wohnimmobilien im Rahmen des aktiven Portfoliomanagements. Sämtliche Tätigkeiten werden über zwei regionale Geschäftsstellen in Frankfurt am Main, Kassel und Servicebüros an den jeweiligen Großstandorten gesteuert. Der Fokus der Bewirtschaftung liegt, neben der Erhöhung der Bestandsrentabilität unter anderem auch auf der Nutzung von Mieterhöhungspotenzialen, insbesondere auf der erweiterten Nutzung moderner Digitalisierungsmöglichkeiten und der kontinuierlichen Verbesserung von Produkten und Prozessen. Hierzu gehören auch die Implementierung von Nachhaltigkeitsmaßnahmen, um den ambitionierten Zielen des Pariser Klimaschutzabkommens bis 2045 Rechnung zu tragen.

Die Akquisitionsstrategie zielt neben den angestammten Regionen Rhein-Main sowie Zentren in Nord- und Mittelhessen auf starke Wirtschaftsregionen mit den Ballungsräumen wie Rheinland, Rhein-Neckar, Zentren in Thüringen und Sachsen sowie dem Wirtschaftsraum Hannover. Mit der Fokussierung der Ankäufe auf die vorgenannten Regionen werden Skaleneffekte insbesondere bei den Verwaltungskosten erzielt.

Das Geschäftssegment Immobilienhandel ist die zweite Säule des operativen Geschäfts. Wohnungsbestände, die die Anforderungen der GWH an Renditestärke und Entwicklungspotenzial nicht erfüllen, oder im Verkauf über den Bewirtschaftungsrenditen liegende Verkaufsrenditen erzielen, werden unter dem Gesichtspunkt der Portfoliooptimierung unter gleichzeitiger Berücksichtigung sozialer Aspekte identifiziert und als En-Bloque Bestände oder durch Einzelprivatisierung veräußert. In den Kernmärkten wird das Portfolio durch selektive Akquisen strukturell ergänzt.

In der Projektentwicklung stehen die Errichtung und der Verkauf von zielgruppenorientierten Bauträgerprojekten mit anspruchsvollen Margen, sowie die Erstellung von Neubau und Mietwohnungen für den Eigenbestand, die Revitalisierung von Bestandslagen und die Verdichtung von Bestandsgrundstücken im Fokus. Der regionale Schwerpunkt liegt in der Rhein-Main- und Rhein-Neckar-Region, im Rheinland sowie in Zentren in Nord- und Mittelhessen, Thüringen, Sachsen und dem Raum Hannover. Dieses Segment wird operativ durch die 100%ige Tochtergesellschaft GWH Bauprojekte GmbH verantwortet, deren Kernkompetenz die Projektentwicklung und Projektsteuerung ist. Die Erbringung von Planungs- und Fachingenieurleistungen wird regelmäßig fremd vergeben. Der Fokus liegt auf größeren Bauträgerprojekten und auf dem Neubau von Mietwohnungen für den Eigenbestand des GWH-Konzerns bzw. der von der GWH WertInvest GmbH gemanagten Fondsgesellschaften. Das Projektportfolio ist auf die Entwicklung, Realisierung und Vermarktung von Wohnprojekten in den definierten wachstumsstarken Regionen ausgerichtet. Zu den Produkten zählen Mietwohnungen für den Vertrieb an Dritte für den GWH-Konzern. Ferner werden Leistungen rund um die Grundstücksakquisition und bautechnische Beratungsleistungen als Dienstleister im GWH-Konzern erbracht. Zwischen der GWH und der GWH Bauprojekte GmbH besteht ein Ergebnisabführungsvertrag.

Das vierte Segment Dienstleistungen bildet die Wohnungseigentumsverwaltung und die konzerninterne Geschäftsbesorgung ab. Zum Jahresende wurden 11.576 Eigentums- und Mietwohnungen in diesem Geschäftsbereich bewirtschaftet. Des Weiteren sind die Beteiligungsergebnisse aus den Beteiligungsunternehmen WoWi Media GmbH & Co. KG, Hamburg ("WoWi Media KG"), AVW Assekuranzvermittler der Wohnungswirtschaft GmbH & Co. KG, Hamburg ("AVW") und Immomio GmbH, Hamburg, dem Dienstleistungssegment zugeordnet. Die Beteiligungsunternehmen erbringen immobiliennahe Dienstleistungen in den Bereichen Telekommunikation, wohnungswirtschaftliche Versicherungsleistungen und digitale Lösungen für die Wohnungswirtschaft.

Das fünfte Segment Wohnimmobilienfonds umfasst die Beteiligung an Wohnimmobilienfonds, Teile der Fondspartnererträge, das Asset- und Property-Management sowie die Übernahme von Dienstleistungen im Rahmen der Akquisition und Modernisierung von Fondsbeständen. Dieses Segment wird durch die 100%ige Konzerngesellschaft GWH WertInvest GmbH gemanagt, diese offeriert den Sparkassen Investitionsmöglichkeiten in Sondervermögen für Wohnimmobilienfonds.

2. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

2.1. Gesamtwirtschaft

Der Gesamtverband der Wohnungswirtschaft (GdW) zieht in seiner Information 168 "Die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland 2023/2024" die Schlussfolgerung, dass trotz der anhaltenden Konflikte in der Ukraine und Israel, der Energiekrise sowie der Inflationsproblematik eine Stabilisierung der deutschen Wirtschaftslage in Aussicht steht.

Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Deutschland kam im Jahr 2023 in einem nach wie vor krisengeprägten Umfeld ins Stocken. Zwar hat im Verlauf des Jahres die Inflation nachgelassen und sich der Anstieg der Lohneinkommen im Vergleich zum Vorjahr beschleunigt. Allerdings blieb die Erholung beim privaten Konsum bislang aus. In realer Rechnung sind die Einkommen in Deutschland über längere Zeit zurückgegangen.

Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) ist im Jahr 2023 nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes um 0,3 % gesunken. Kalenderbereinigt ging das BIP um 0,1 % zurück. Damit setzte sich die Erholung der deutschen Wirtschaft vom tiefen Einbruch im Corona-Jahr 2020 nicht weiter fort. So lag das BIP im Jahr 2023 preisbereinigt nur um 0,7 % höher als vor der Corona-Pandemie im Jahr 2019. Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung kam damit deutlich ins Stocken.

Die derzeitige konjunkturelle Perspektive ist zudem von geopolitischen Risiken getrübt: Im Krieg in der Ukraine gibt es keine Anzeichen für eine schnelle Lösung. Die Bemühungen, die wirtschaftlichen Beziehungen zwischen der Europäischen Union (EU) und der Russischen Föderation zu trennen, dauern an. Der Krieg zwischen Israel und der Hamas könnte sich auf andere Länder in der Region ausweiten. Die relevanten Akteure im Nahen Osten haben zwar durchblicken lassen, dass sie keine Eskalation anstreben. Doch unvorhergesehene Ereignisse könnten die Energiepreise steigen lassen.

Seit dem Verfassungsgerichtsurteil vom 15. November 2023 muss sich die Wirtschaft für das Jahr 2024 auf neue Belastungen einstellen. Denn dem Bund ist es nun verwehrt, einen Teil seiner geplanten Ausgaben den Sondervermögen des Klima- und Transformationsfonds und des Wirtschaftsstabilisierungsfonds Energie zuzurechnen und auf diese Weise die auf den Bundeshaushalt bezogene Schuldenbremse in den kommenden Jahren einzuhalten. Die Kürzungen der öffentlichen Subventionen und die Verunsicherung dürften die privaten Investitionen unmittelbar und in den kommenden Quartalen deutlich schmälern.

Trotz der bremsenden Faktoren erwartet die Mehrheit der Institute im laufenden Jahr 2024 eine Stabilisierung der Wirtschaftslage. Die Vorausschätzungen der Wirtschaftsforschungsinstitute zur Wachstumsrate des Bruttoinlandsproduktes bewegen sich in einer Spannweite von -0,5 % bis +1,3 %. Die deutsche Wirtschaft dürfte im Jahresmittel um 0,4 % wachsen. Nach einem schwierigen Winterhalbjahr sollte die deutsche Wirtschaft in der zweiten Jahreshälfte wieder mehr Schwung aufnehmen.

Trotz schwierigem Umfeld zeigte sich der Arbeitsmarkt bislang trotz den wirtschaftlichen Herausforderungen der Energiekrise und der hohen Inflation robust. Die Erwerbstätigkeit stieg 2023 sogar auf den bislang höchsten Stand seit der Wiedervereinigung. Drei Jahre zuvor im Jahr 2020 hatte die Corona- Krise den zuvor über 14 Jahre anhaltenden Anstieg der Erwerbstätigenzahl zeitweilig beendet und zu einem Rückgang geführt. Im Zuge des Aufholprozesses nach der Pandemie war die Erwerbstätigkeit bereits im Jahr 2022 kräftig gestiegen.

Die Wirtschaftsleistung wurde im Jahr 2023 von durchschnittlich 45,9 Millionen Erwerbstätigen erbracht. Das waren 0,7 % oder 333.000 Personen mehr als im Jahr zuvor. Die Beschäftigung nahm im Jahr 2023 vor allem durch die Zuwanderung ausländischer Arbeitskräfte zu. Hinzu kam eine steigende Erwerbsbeteiligung der inländischen Bevölkerung.

Ungeachtet der guten Nettozuwanderung ist der Fachkräftemangel in Deutschland immer mehr zum flächendeckenden Problem geworden, der nahezu alle Wirtschaftsbereiche und Regionen betrifft. So ermittelte das ifo-Institut im Rahmen seiner Konjunkturumfragen im Juli 2023, dass bei knapp 43 % der Unternehmen in Deutschland die Geschäftstätigkeit vom Fachkräftemangel behindert wird. Das bisherige Allzeithoch des Indikators war im Juli 2022 mit einem Wert von 49,7 % erreicht worden. Die Fachkräfteknappheit hat sich durch die schwächere Konjunktur verringert, ist aber weiterhin historisch hoch.

Trotz des weiteren Beschäftigungsaufbaus ist die schwache Konjunktur nicht spurlos am Arbeitsmarkt vorüber gegangen. Zwar zählte 2023 zu den Jahren mit der niedrigsten Arbeitslosigkeit seit der Wiedervereinigung dennoch erhöhte sich die Zahl der Arbeitslosen in Deutschland im Vergleich zum Vorjahr um 191.000 auf 2.609.000 Menschen. Die Arbeitslosenquote im Jahresdurchschnitt stieg gegenüber dem Vorjahr um 0,4 Prozentpunkte auf 5,7 %.

2.2. Lage der Immobilienwirtschaft

Gemäß der GdW Information 168 "Die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland 2023/2024" verlief die konjunkturelle Entwicklung 2023 in den einzelnen Wirtschaftsbereichen unterschiedlich. Die meisten Dienstleistungsbereiche konnten ihre wirtschaftlichen Aktivitäten im Vorjahresvergleich erneut ausweiten und stützten die Wirtschaft. Der Anstieg fiel aber insgesamt schwächer aus als in den beiden vorangegangenen Jahren. Den größten preisbereinigten Zuwachs verzeichnete der Bereich Information und Kommunikation mit +2,6 % und knüpfte damit an seine langjährige, nur im ersten Corona-Jahr 2020 gebremste Wachstumsgeschichte an. Die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft und der Bereich Öffentliche Dienstleister, Erziehung, Gesundheit konnte 2023 um 1,0 % zulegen. Dagegen ging die preisbereinigte Bruttowertschöpfung im zusammengefassten Wirtschaftsbereich Handel, Verkehr, Gastgewerbe (-1,0 %) zurück.

Im Baugewerbe machten sich neben den weiterhin hohen Baukosten und dem Fachkräftemangel insbesondere die zunehmend schlechteren Finanzierungsbedingungen bemerkbar. Hiervon war vor allem der Hochbau betroffen. Dagegen konnte die Produktion im Tiefbau und im Ausbaugewerbe gesteigert werden. Insgesamt erreichte das Baugewerbe 2023 preisbereinigt ein kleines Plus von 0,2 %. Die Wirtschaftsleistung im produzierenden Gewerbe (ohne Baugewerbe) ging insgesamt deutlich um 2,0 % zurück. Entscheidend dafür war eine sehr viel niedrigere Produktion im Bereich der Energieversorgung. Das Verarbeitende Gewerbe, das fast 85 % des Produzierenden Gewerbes (ohne Bau) ausmacht, war im Jahr 2023 preisbereinigt ebenfalls, wenngleich deutlich weniger, im Minus (-0,4 %).

Die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, die im Jahr 2023 rund 10,0 % der gesamten Bruttowertschöpfung erzeugte, erreicht für gewöhnlich nur moderate Wertschöpfungszuwächse und ist aber nur geringen Schwankungen unterworfen. Gerade diese Beständigkeit begründet die stabilisierende Funktion der Immobiliendienstleister für die Gesamtwirtschaft. Nominal erzielte die Grundstücks- und Immobilienwirtschaft 2023 eine Bruttowertschöpfung von 376 Milliarden EUR.

War im Jahr 2021 zunächst die weltweite Nachfrage nach Baustoffen, die mit Abflauen der Coronakrise sprunghaft gestiegen war, ausschlaggebend für den erheblichen Preisdruck bei Baumaterialien, kamen durch den Krieg in der Ukraine weitere Lieferengpässe und eine enorme Verteuerung der Energiepreise hinzu. Verglichen mit dem Vorkrisenniveau stiegen die Baupreise von Ende 2019 bis Ende 2023 um insgesamt 39,4 %. Einen derartigen Preisschock hat es seit den frühen 70er-Jahren des letzten Jahrhunderts nicht mehr gegeben.

Vor allem vom Ausbaugewerbe, das mit rund 56 % den größten Anteil an den Bauleistungen im Wohnungsbau hat, geht weiterhin ein deutlicher Preisdruck aus: Die Preise für Ausbauarbeiten nahmen im 4. Quartal 2023 gegenüber dem Vorjahr um 6,5 % zu.

Hierbei erhöhten sich die Preise für Tischlerarbeiten um 5,5 %. Diese haben unter den Ausbauarbeiten den größten Anteil am Baupreisindex für Wohngebäude. Bei Heizanlagen und zentralen Wassererwärmungsanlagen (zum Beispiel Wärmepumpen) stiegen die Preise um 9,0 %, bei Nieder- und Mittelspannungsanlagen (zum Beispiel Elektro-Warmwasserbereiter) um 8,0 %. Die Preise für Wärmedämm- Verbundsysteme nahmen um 7,1 % zu.

Neben dem Neubau werden auch die Preise für Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden (ohne Schönheitsreparaturen) erhoben. Diese lagen im 4. Quartal 2023 um 6,6 % über denen des Vorjahresmonats.

Die Preise für Rohbauarbeiten an Wohngebäuden haben sich dagegen, angesichts der rückläufigen Bautätigkeit, bereits 2023 deutlich moderater entwickelt. Sie stiegen von November 2022 bis November 2023 lediglich um 1,5 %. Den größten Anteil an den Rohbauarbeiten und auch am Gesamtindex für den Neubau von Wohngebäuden haben Betonarbeiten und Mauerarbeiten. Während Betonarbeiten im Vorjahresvergleich um 1,3 % günstiger waren, nahmen die Preise für Mauerarbeiten im Vergleich zum November 2022 um 3,3 % zu. Für Dachdeckungs- und Dachabdichtungsarbeiten erhöhten sich die Preise um 4,6 %, Erdarbeiten waren 6,2 % teurer als im November 2022. Die Preise für Zimmer- und Holzbauarbeiten sind im Vergleich zum November 2022 um 1,9 % gesunken.

Die Baukonjunktur wurde aufgrund von Preissteigerungen bei Baumaterialien und Baupreisen, die durch den anhaltenden Krieg in der Ukraine noch deutlich verstärkt wurden, sowie durch steigende Zinsen und verschlechterte Finanzierungsbedingungen bei weiter anhaltendem Fachkräftemangel auf Abwärtskurs geschickt. Die Bauinvestitionen waren 2023 rückläufig und sanken um 2,1 %. Bereits im Vorjahr waren sie erstmals seit sechs Jahren um 1,8 % zurückgegangen.

Im Wohnungsbau hat die Bundesregierung nach mehreren abrupten Förderstopps mit anschließenden deutlichen Verschärfungen der Förderbedingungen das Vertrauen in die Verlässlichkeit der Wohnungsbauförderung untergraben. Dies dürfte im Zusammenspiel mit dem deutlich ungünstigeren Finanzierungsumfeld und den hohen Preisen maßgeblich zu den hohen Stornierungsraten im Wohnbau beigetragen haben, die seit der zweiten Jahreshälfte 2022 zu beobachten waren. Erst zum Jahresende 2023 zeigen die Auftragseingänge im Wohnungsbau eine leicht stabilisierende Tendenz.

Insgesamt nahmen die Wohnungsbauinvestitionen 2023 mit 2,8 % sogar spürbar stärker ab als die Bauinvestitionen insgesamt. Jahrelang hatte der Wohnungsbau die treibende Kraft unter den Bausparten gebildet und war deutlich stärker als die übrigen Baubereiche gewachsen. Lediglich der öffentliche Bau zeigte sich 2023 mit einem nur geringen Rückgang (-0,2 %) weitgehend stabil. Der gewerbliche Bau schrumpfte um 1,2 % insgesamt blieb der Nichtwohnungsbau auch 2023 im Vorjahresvergleich deutlich im Minus (-1,0 %). Die Zinsanhebungen der Europäischen Zentralbank leiteten zudem auf dem deutschen Immobilienmarkt einen deutlichen Einbruch ein. Bis zuletzt gingen deshalb insbesondere die Investitionen in Wohnbauten stark zurück.

Aufgrund der weiterhin hohen Zuwanderung und einer wachsenden Bevölkerung bleibt der Bedarf an Wohnraum hoch. Die derzeit verfügbaren niedrigen Fördermittel, die weiterhin hohen Zinsen und das erreichte Niveau der Baupreise dürften den Wohnungsbau aber deutlich bremsen. Die bisher nicht ausgeglichenen Realeinkommensverluste der Privathaushalte in den vergangenen drei Jahren erschweren die Finanzierung von Wohnbauprojekten zusätzlich.

Im Jahr 2024 dürften die Investitionen in Wohnbauten nochmals deutlich zurückgehen, da die Baupreise nach wie vor hoch sind und die Kreditzinsen nur sehr langsam sinken. Angesichts der deutlich sinkenden Inflationsraten im Euroraum hat die Geldpolitik der EZB aber ihren Zinsgipfel wohl erreicht. Im Sommer/Herbst des kommenden Jahres erwarten Experten eine erste Leitzinssenkung. Die Zinssätze für die Hauptrefinanzierungsgeschäfte dürften dann bis Mitte 2025 allmählig auf etwa die Hälfte des heutigen Niveaus sinken. Baupreis- und Zinsreduktion werden damit die Bedingungen für Bauinvestitionen nur langsam schrittweise verbessern.

Insgesamt dürften die Investitionen in Wohnbauten den Prognosen der Institute zufolge im Jahr 2024 um 3,7 % bis 4,2 % einbrechen. Erst im kommenden Jahr 2025 dürfte allmählich eine Trendwende zu wieder wachsenden Wohnungsbauinvestitionen eingeleitet werden. Dann dürften auch die Effekte der Anfang 2024 eingeführten degressiven Sonderabschreibung im Wohnungsneubau wirksam werden. Diese ist für die große Mehrheit der professionellen gewerblichen Anbieter ohne Bedeutung, ermöglicht allerdings Steuersparmodelle für gutverdienende Einzelinvestoren.

Da der Fokus der Förderprogramme der Bundesregierung bislang auf Sanierungen bestehender Wohngebäude liegt und die hohen Energiekosten verbunden mit den postulierten Zielen des Klimaschutzes starke Anreize dafür bieten, dürften sich innerhalb der Bauinvestitionen die Gewichte zugunsten des Bestandes verschieben. Es ist also mit einem sehr deutlichen Rückgang der Neubauten und einer anteiligen Verlagerung von Investitionsmitteln zur Modernisierung von Wohngebäuden zu rechnen.

Im Jahr 2023 dürften nach letzten Schätzungen die Genehmigungen für rund 260.000 neue Wohnungen auf den Weg gebracht worden sein. Damit wurden 27 % weniger Wohnungen bewilligt als im Jahr zuvor. Damit setzt sich der bereits im Vorjahr begonnene Abwärtstrends im Wohnungsbau (2022: -7 %) dramatisch verstärkt fort. Im Jahr 2023 wurden voraussichtlich 255.000 Wohneinheiten fertiggestellt. Nach dem leichten Fertigstellungsanstieg im Vorjahr, der durch einen Schlussspurt bereits genehmigter Projekte geprägt war, wurde der Einbruch im Wohnungsbau 2023 auch bei den Fertigstellungszahlen greifbar (-14 %). Für das Jahr 2024 ist auf Grundlage der Entwicklungen bei den Genehmigungen ein noch stärkerer Einbruch zu erwarten.

Wie eine Umfrage unter den im GdW organisierten Unternehmen zum Jahresende 2023 zeigt, ist die Lage für den Neubau dramatisch und spitzt sich weiter zu: Mehr als 22 %, der von den Unternehmen für das Jahr 2024 geplanten neuen Wohnungen, können unter den derzeitigen Rahmenbedingungen nicht gebaut werden. Im Jahr 2025 sind sogar 38 % der Neubaupläne nicht realisierbar. Hochgerechnet auf alle Unternehmen im GdW bedeutet dies gut 18.000 Wohnungen, die entgegen der ursprünglichen Planung (60.000 WE) nach derzeitiger Sachlage in den Jahren 2024/2025 nicht mehr realisierbar sein werden. Über zwei Drittel der GdW-Wohnungsunternehmen werden in den kommenden beiden Jahren nach gegenwärtiger Lage gar keine Wohnungen mehr errichten können (2024: 68 %; 2025: 69 % der Unternehmen). Somit entfernen sich die Wohnungsfertigstellungen immer deutlicher vom Ziel der Bundesregierung, rund 400.000 Wohnungen pro Jahr neu zu errichten.

3. Geschäftsverlauf und Entwicklung der Segmente

3.1. Immobilienbewirtschaftung

Am Jahresende 2023 wurden in diesem Segment 41.228 Wohnungen (Vorjahr: 41.599; davon 784 angepachtete Wohnungen, welche im Jahr 2023 für den eigenen Bestand erworben wurden) verwaltet.

Die Verminderung resultiert bei 194 in den Bestand übernommenen Wohnungen und 224 fertiggestellten neugebauten Wohnungen aus einem Abgang von 786 Wohnungen durch Verkauf und einem Saldo von -3 Wohnungszusammenlegungen bzw. Nutzungsänderungen.

Das operative Vermietungsgeschäft der GWH wird von zwei Geschäftsstellen in Frankfurt und in Kassel und vielen darunter organisierten lokalen Servicebüros durchgeführt. Die Geschäftsstelle Süd (Frankfurt) betreut die Liegenschaften im Rhein-Main-Gebiet und Rhein-Neckar-Raum. Der Leerstand betrug hier zum Jahresende 347 Einheiten bzw. 1,5 % (davon vermietungsbedingt: 126 Einheiten bzw. 0,5 %). Die Geschäftsstelle Nord (Kassel) ist zuständig für die Liegenschaften in Nord-, Ost- und Mittelhessen im Rheinland sowie dem Raum Hannover und den Standorten in Thüringen und Sachsen. Hier lag der Leerstand bei 367 Einheiten bzw. 2,1 % (davon vermietungsbedingt: 181 Einheiten bzw. 1,0 %). Damit liegen die Wohnungsleerstände mit 714 Einheiten bzw. 1,7 % (Vorjahr: 810 Einheiten bzw. 1,9 %) leicht unter dem Vorjahr und insgesamt auf einem niedrigen Niveau. Die Mieterträge betrugen 258,9 Mio. EUR (Vorjahr: 246,3 Mio. EUR). Der Anstieg ist auf Mieterhöhungen unter Berücksichtigung der Volljahresauswirkung zurückzuführen.

Die GWH erzielte über ihren gesamten freifinanzierten Bestand im Konzern eine Nettokaltmiete von 8,52 EUR/m ² Wohnfläche (Vorjahr: 8,15 EUR/m ² ), was einer Steigerung von 4,5 % entspricht.

Die Aufwendungen für die Instandhaltung des Wohnungsbestandes ohne technische Honorare lagen mit 67,9 Mio. EUR unterhalb des Niveaus des Vorjahres (70,8 Mio. EUR) und betrugen 26,2 % der Jahresmieterträge (Vorjahr: 28,7 %). Der Rückgang ist auch auf eine höhere Aktivierungsfähigkeit von Modernisierungsprojekten zurückzuführen. Zum Bilanzstichtag bestand ein Bestellobligo von rd. 2,2 Mio. EUR (Vorjahr: 3,9 Mio. EUR) für Instandhaltungsaufträge, die voraussichtlich im 1. Quartal 2024 ausgeführt werden. Die gesamten Instandhaltungs- und Modernisierungsleistungen inklusive technischer Honorare lagen mit 38,06 EUR/m ² Wohnfläche deutlich über dem Vorjahresniveau (33,16 EUR/m ² ). Die im Geschäftsjahr 2023 vorgenommenen Abschreibungen und Wertberichtigungen auf Mietforderungen in Höhe von 2,0 Mio. EUR (Vorjahr: 2,1 Mio. EUR) lagen bei gestiegenen Mietforderungen und einer schlechteren gesamtwirtschaftlichen Lage auf dem Niveau des Vorjahres. Die Mietrückstände ohne Berücksichtigung von Wertberichtigungen (7,1 Mio. EUR; Vorjahr: 5,0 Mio. EUR) sind - auch aufgrund stichtagsbedingter höherer Betriebskostennachforderungen - gestiegen.

3.2. Immobilienhandel

Im Jahr 2023 war für den Immobilienhandel insbesondere des vergleichsweise hohe Zinsniveau, was sich auf die Immobilienpreise negativ auswirkte und zu einem relativ geringen Transaktionsvolumen im Gesamtmarkt geführt hat, entscheidend. Die Immobilienpreise waren auch 2023 noch unter Druck, allerdings bei einem sich leicht entspannenden Ausblick. So hat die GWH ihr angestrebtes Ergebnisziel aus dem Handel aufgrund angepasster und aus dem Vorjahr in das Berichtsjahr verschobenen Transaktionen überschritten. Damit war der Verkauf aus dem Immobilienhandelsbestand im Jahr 2023 eine wesentliche Ertragsquelle. Es wurden 143 (Vorjahr: 123) Gebrauchtwohnungen in der Einzelprivatisierung mit Verkaufserlösen von 18,3 Mio. EUR (Vorjahr: 20,3 Mio. EUR) und 643 (Vorjahr: 69) Wohnungen im En-Bloque-Vertrieb mit Erlösen von 64,3 Mio. EUR (Vorjahr: 10,1 Mio. EUR) an die Erwerber übergeben. Der erzielte Beitrag zum Jahresergebnis vor Verwaltungs- und Personalaufwand, Finanzierung sowie Steuern betrug 42,4 Mio. EUR (Vorjahr: 21,2 Mio. EUR).

3.3. Projektentwicklung

Das operative Geschäft dieses Segments wird durch die 100%ige Tochtergesellschaft GWH Bauprojekte GmbH erbracht, mit der ein Ergebnisabführungsvertrag besteht. Neben der Gewinnabführung erzielt die GWH für dieses Segment auch Erträge aus direktem Vertrieb, welcher durch die GWH Bauprojekte GmbH geschäftsbesorgt wird. Hierbei wurden im abgelaufenen Geschäftsjahr (wie im Vorjahr) keine Einheiten übergeben. Der Beitrag zum Jahresergebnis inkl. Ergebnisabführung vor Verwaltungs- und Personalaufwand, Finanzierung sowie Steuern reduzierte sich auf 2,2 Mio. EUR (Vorjahr: 9,2 Mio. EUR). Das Vorjahr war im Wesentlichen geprägt durch eine abgerechnete Teilleistung für ein Projekt in Mainz-Kastell.

3.4. Dienstleistungen

Das Dienstleistungsgeschäft beinhaltet die Wohnungseigentumsverwaltung mit insgesamt 2.845 Wohnungen (Vorjahr: 3.028), die Geschäftsbesorgung für die wohnungswirtschaftlichen Tochter- und Schwestergesellschaften der GWH mit 5.713 Wohnungen (Vorjahr: 5.087) und für andere Dritte mit 229 Wohnungen (Vorjahr: 229) sowie die kaufmännische Geschäftsbesorgung für ein Joint Venture Unternehmen. Das erzielte Rohergebnis aus diesen Tätigkeiten vor Verwaltungs- und Personalaufwand, Finanzierung sowie Steuern betrug 7,2 Mio. EUR (Vorjahr: 6,7 Mio. EUR).

Ferner beinhaltet dieses Segment zusätzlich die Erträge aus den Beteiligungsunternehmen WoWi Media KG und AVW in Höhe von 5,3 Mio. EUR (Vorjahr: 5,1 Mio. EUR).

3.5. Wohnimmobilienfonds

Die Service-KVG INTREAL International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, Hamburg, hat 2018 den Wohnimmobilienfonds "GWH WohnWertInvest Deutschland I", 2019 den Wohnimmobilienfonds "GWH WohnWertInvest Deutschland II" und 2022 den Wohnimmobilienfonds "GWH WohnWertInvest Deutschland III" (Fonds III wurde in einen Artikel 8 Fonds gemäß EU-Offenlegungsverordnung umgewidmet. Dabei handelt es sich um Fonds mit definierten Nachhaltigkeitskriterien, bei denen ökologische und/oder soziale Aspekte bei der Auswahl der Anlageinstrumente berücksichtigt werden.), gemeinsam mit der Schwestergesellschaft der GWH, der GWH WertInvest GmbH als Fondspartner aufgelegt. Es werden sukzessiv Wohnimmobilien akquiriert, bis ein Immobilienvolumen von rd. 1.300 Mio. EUR erreicht ist. Die GWH wird sich langfristig an den Fonds mit rd. 10 % (direkt oder indirekt) beteiligen und übernimmt für die GWH WertInvest GmbH die Immobilienakquisition, das Asset- und Property-Management sowie Dienstleistungen im Rahmen laufenden Bewirtschaftung der Fondsbestände. Aufgrund des aktuellen Marktumfelds konnte das Zielvolumen noch nicht erreicht werden, was auch die geplante Auflage weiterer Fonds verzögen wird. Die GWH betreut in diesem Segment 2.789 Wohnungen (Vorjahr: 2.944). Im Geschäftsjahr wurde aus dem Fonds I der Standort Gera veräußert.

Das erzielte Rohergebnis aus diesem Segment vor Verwaltungs- und Personalaufwand, Finanzierung sowie Steuern betrug 1,7 Mio. EUR (Vorjahr: 1,8 Mio. EUR) und liegt damit auf dem Niveau des Vorjahres.

Ferner beinhaltet dieses Segment zusätzlich die Erträge aus der Beteiligung GWH WertInvest Deutschland I und II in Höhe von 0,9 Mio. EUR (Vorjahr: 0,7 Mio. EUR).

4. Erläuterungen zur Vermögens- Finanz- und Ertragslage

Die wesentlichen finanziellen Leistungsindikatoren sind EBIT und EBT auf Segment- und Gesamtunternehmensebene.

Das Gesamtvermögen erhöhte sich zum Jahresende 2023 gegenüber dem Vorjahr um 238,4 Mio. EUR (bzw. 7,6 %) auf 3.357,9 Mio. EUR.

Dabei haben sich im Wesentlichen das Sachanlagevermögen um 166,4 Mio. EUR (hierbei hauptsächlich die Grundstücke mit Wohnbauten aus getätigten Ankäufen und Fertigstellungen von Neubauten bei einer Verminderung der Geleisteten Anzahlungen für angekaufte Projektentwicklungen, welche in den Bestand übergegangen sind) und die Finanzanlagen um 42,6 Mio. EUR (i.W. für Anteile an verbundene Unternehmen (Umwandlung von Gesellschafterdarlehen in Eigenkapital bei Projektgesellschaften) sowie Ausleihungen an verbundene Unternehmen erhöht.

Das unter den Sachanlagen ausgewiesene Immobilienvermögen stellt mit 78,6 % (Vorjahr: 78,8 %) den größten Vermögensposten dar.

Darüber hinaus hat sich das Umlaufvermögen um 28,8 Mio. EUR erhöht, was im Wesentlichen bei einer Nettoreduzierung der Forderungen und sonstiger Vermögensgegenstände um 9,3 Mio. EUR auf eine stichtagsbedingte Erhöhung der Flüssigen Mittel um 40,9 Mio. EUR zurückzuführen ist.

Die GWH verfügte zum 31. Dezember 2023 über ein um 38,0 Mio. EUR gestiegenes Eigenkapital von 489,3 Mio. EUR. Die Vorabausschüttung von 59,4 Mio. EUR aus dem Jahresergebnis 2023 ist hierbei bereits berücksichtigt. Der Anteil des Eigenkapitals am Gesamtkapital von 3.357,9 Mio. EUR betrug 14,6 % (Vorjahr: 14,5 %). Das Eigenkapital und das mittel- und langfristige Fremdkapital trugen mit 80,4 % (Vorjahr: 82,7 %) zur Finanzierung des Gesamtvermögens bei. Das Anlagevermögen wurde zu 90,0 % (Vorjahr: 92,3 %) durch Eigenkapital und die mittel- und langfristigen Fremdmittel finanziert.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern haben sich gegenüber dem Vorjahr um 176,0 Mio. EUR infolge einer Nettokreditaufnahme von Darlehen auf 2.492,5 Mio. EUR erhöht. Der Anteil dieser Verbindlichkeiten am Gesamtkapital betrug 74,2 % (Vorjahr: 74,3 %).

Die Erhöhung der Erhaltenen Anzahlungen um 54,9 Mio. EUR resultiert aus einer Erhöhung der Anzahlungen für Verkäufe um 28,6 Mio. EUR sowie einer Erhöhung der Anzahlungen für Nebenkosten um 26,3 Mio. EUR, die im Wesentlichen durch erhöhte Abschlagszahlung zurückzuführen ist.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen haben sich u.a. aufgrund der geringeren Ergebnisabführung sowie im Vergleich zum Vorjahr gezahlter Geschäftsbesorgungsgebühren um 7,0 Mio. EUR vermindert.

Das Ergebnis vor Steuern in Höhe von 114,2 Mio. EUR hat sich gegenüber dem Vorjahr um 25,2 Mio. EUR erhöht. Neben den unter Abschnitt 3 beschriebenen Effekten haben sich die Personalaufwendungen bei Neueinstellungen und Lohnsteigerungen im Wesentlichen durch die Bewertung der Pensionsrückstellungen um netto 1,6 Mio. EUR vermindert. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen (ohne Berücksichtigung der Abschreibungen und Wertberichtigungen auf Mietforderungen) haben sich nur unwesentlichen um 0,4 Mio. EUR vermindert. Die Abschreibungen haben sich aufgrund von Ankäufen, Fertigstellung und Neubauten um 5,3 Mio. EUR erhöht. Die Zinsaufwendungen haben sich bei einem erhöhten Darlehensbestand von 176,0 Mio. EUR und einem gestiegen Zinsniveau um 11,9 Mio. EUR erhöht.

Der Ertragsteueraufwand hat sich um 7,9 Mio. EUR auf 11,6 Mio. EUR bei einem besseren Vorsteuerergebnis vermindert. Die Höhe des Ertragsteueraufwands ist u.a. abhängig von der Möglichkeit der Nutzung der 6b EstG Übertragungsmöglichkeit aus dem Verkauf von gebrauchten Immobilien sowie der gewerbesteuerlichen erweiterten Kürzung. Ferner beinhaltet der Steueraufwand in diesem Jahr auch Steuererstattungen aus Vorjahren. Der Aufwand aus der Teilgewinnabführung (5,3 Mio. EUR, Vorjahr: 5,9 Mio. EUR) beinhaltet den Gewinnanspruch des atypisch stillen Gesellschafters aus der Beteiligung an einem bestimmten Immobilienportfolio der Gesellschaft.

Das Geschäftsjahr 2023 schließt mit einem Jahresergebnis von 97,4 Mio. EUR (Vorjahr: 63,6 Mio. EUR) ab, von dem ein Betrag von 59,4 Mio. EUR (Vorjahr: 61,3 Mio. EUR) an die Gesellschafter vorab ausgeschüttet wurde.

Insgesamt haben wir unser operatives Ertragsziel für 2023 bei herausfordernden Marktbedingungen (andauern des Ukraine Krieges, weiterhin hohe Energiepreise und hohes Zinsniveaus sowie Fachkräftemangel) leicht übertroffen. Hier wurde durch ein erhöhtes Handelsvolumen den schwierigen Marktbedingung im Segment Projektentwicklung entgegengewirkt. Hierdurch erzielte die Gesellschaft höhere intercompany Zinserträge für die notwendige Finanzierung von nicht durchgeführten Verkäufen von Bauträgerprojekten im Segement Projektentwicklung. Das Segment Immobilienbewirtschaftung hat sich auch besser als geplant entwickelt.

Die Cashflow Rechnung stellt sich verkürzt wie folgt dar:

in Mio. EUR	2023	2022
Cashflow aus
laufender Geschäftstätigkeit	180,9	82,2
Investitionstätigkeit	-247,7	-274,4
Finanzierung	107,7	148,3
Veränderung des Zahlungsmittelbestandes	40,9	-43,9
Zahlungsmittelbestand am 1.1.	26,6	70,5
Zahlungsmittelbestand am 31.12.	67,5	26,6

Hinweis: Aus rechentechnischen Gründen können Rundungsdifferenzen auftreten.

Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit betrug im abgelaufenen Geschäftsjahr 180,9 Mio. EUR und hat sich gegenüber dem Vorjahr um 98,7 Mio. EUR erhöht. Dies resultiert neben Mieterhöhungen im Wesentlichen aus deutlich höheren Vorauszahlungen für Nebenkosten und Zahlungseingängen bereits veräußerter Immobilien.

Der Cashflow wurde zur Finanzierung der Investitionstätigkeit im Anlagevermögen verwendet. Ferner erfolgte eine Nettokreditaufnahme, die zusammen mit der Gewinnausschüttung für das Vorjahr (inklusive Gewinnabführung aus der stillen Beteiligung) zu einem Cashflow aus Finanzierung von 107,7 Mio. EUR führte. Insgesamt erhöhten sich die die flüssigen Mittel auf 67,5 Mio. EUR. Die finanziellen Verhältnisse sind insgesamt geordnet.

Zusätzlich zu der vorhandenen Liquidität von 67,5 Mio. EUR (Vorjahr: 26,6 Mio. EUR) standen am Bilanzstichtag ausreichend nicht in Anspruch genommene dingliche Sicherheiten sowie eine nicht in Anspruch genommene Kreditlinie zur Verfügung, so dass auch die Finanzierung größerer Investitionsvorhaben möglich ist.

Seit dem 1. Januar 2005 hat die GWH aus ihrem Geschäftsbetrieb den Teilbereich "Bewirtschaftung Immobilienkernbestand" ausgegliedert und hierzu mit der GWH Immobilien Holding GmbH eine atypisch stille Gesellschaft gegründet. Die Einlage des stillen Gesellschafters (65,0 Mio. EUR) verwendete die GWH zur Rückzahlung von Kapitalmarktmitteln und zur Finanzierung wohnungswirtschaftlicher Investitionen. Der Gewinnanteil 2023 des stillen Gesellschafters betrug 5,3 Mio. EUR (Vorjahr: 5,9 Mio. EUR).

Zusammenfassend beurteilt die Geschäftsführung die Lage der Gesellschaft unter Berücksichtigung der heterogenen Marktbedingungen - andauern des Ukraine-Krieges, weiterhin hohe Energiepreise und erhöhtes Zinsniveaus sowie Fachkräftemangel bei hoher Wohnraumnachfrage - als weiterhin herausfordernd. Die Geschäftsführung erwartet gleichwohl weiterhin positive Deckungsbeiträge aus allen Segmenten und eine positive Entwicklung der Jahresergebnisse der Gesellschaft.

5. Investitions- und Finanzierungstätigkeit

Die GWH ist weiterhin bestrebt, ihr Immobilienbestandsportfolio vor allem durch den Ankauf von Wohnungsbeständen im Rahmen ihrer aktuellen Portfoliostrategie in den definierten wachstumsstarken Wohnungsmärkten weiter zu vergrößern. Dieses Ziel wird der aktuellen Marktlage angepasst unverändert weiterverfolgt, wobei die aktuellen Marktbedingungen und ihre Auswirkungen die Expansionsgeschwindigkeit verlangsamt.

Darüber hinaus wird die GWH die Emissionen aus ihrem Gebäudebestand zur Zielerreichung des Pariser Klimaabkommens senken, indem die GWH auf klimaschonende Bauweisen und energetische Modernisierungen setzt. Diesem Ziel folgend, hat die GWH eine ambitionierte Strategie entwickelt, in der sie zunehmend auf erneuerbare Energien und Energieeffizienz im Gebäudebestand setzt. Maßgeblich für den Erfolg der Klimastrategie der GWH ist ein fachlich fundierter Mehrjahresplan. Dieser löst energetische Einzelmaßnahmen durch ein integriertes Gesamtkonzept ab und baut auf die Verbesserung der Energieeffizienz durch erneuerbare Energien für klimaneutrales und weiterhin bezahlbares Wohnen. Integrierte quartiersbezogene Lösungsansätze sind dabei ein Schlüssel zum Erfolg, da energetische Ziele besser in einem räumlichen Zusammenhang zu erreichen sind. Wesentlicher Bestandteil dieser Strategie ist ein Mehrjahresprogramm zur Ausstattung geeigneter Dächer mit PV-Anlagen

Dem Wachstumsziel folgend sind im abgelaufenen Geschäftsjahr 978 Wohnungen mit Kaufpreisen von insgesamt 163,5 Mio. EUR in den Bestand übergegangen. Darüber hinaus bestehen zum 31. Dezember 2023 Kaufverträge über Bestandsimmobilien und Projektentwicklungen mit rd. 300 Wohnungen mit Kaufpreisen von rd. 92,5 Mio. EUR, die bis 2024 fertiggestellt werden. Durch diese Akquisitionen werden die Bestände in den definierten Wachstumsräumen, dem Rhein-Main-Gebiet sowie den wohnungswirtschaftlich attraktiven Wirtschaftsräumen im Rheinland, in den Zentren Nord- und Mittelhessen, Thüringen und Sachsen sowie im Raum Hannover ausgebaut.

In Bauvorbereitungskosten und den Neubau von Immobilien im Anlagevermögen wurden über 40,0 Mio. EUR investiert. Neben den fertiggestellten 224 Mietwohnungen befanden sich zum Jahresende rd. 345 Wohnungen im Bau. In der Bestandspflege wurden aktivierungspflichtige Modernisierungsaufwendungen in Höhe von 29,1 Mio. EUR (Vorjahr: 15,3 Mio. EUR) getätigt. Für den Erwerb von Projektentwicklungen in den definierten Wachstumsräumen der GWH bestanden geleistete Anzahlungen in Höhe von 73,5 Mio. EUR.

Die Nettoinvestitionen in das Sachanlagevermögen wurden u.a. aus dem laufenden Cashflow finanziert. Es wurden Darlehen in Höhe von 445,9 Mio. EUR aufgenommen und Darlehen mit 270,5 Mio. EUR planmäßig getilgt oder vorzeitig zurückgezahlt. Für die Darlehensaufnahme standen ausreichend dingliche Sicherheiten zur Verfügung.

6. Risiko- und Chancenbericht

6.1. Risikomanagement

Die GWH ist als Tochter der Helaba eng in das Risikomanagementsystem der Bank eingebunden. Im Mittelpunkt der Risikostrategie steht das ertragsorientierte Eingehen und Managen von Risiken unter Berücksichtigung des ökonomischen Eigenkapitals bei gleichzeitiger Sicherstellung der Liquidität und eines konservativen Risikoprofils. Als Konsequenz ist die GWH kontinuierlich mit der Identifikation und Nutzung von sich bietenden Chancen beschäftigt, durch die die Weiterentwicklung und das Wachstum des Konzerns gesichert werden können. Das um die wohnungswirtschaftlichen Risiken erweiterte Risikomanagementsystem ist wesentlicher Bestandteil der Unternehmenssteuerung.

Der Risikomanagementprozess wurde im Laufe der Jahre in enger Abstimmung mit der Helaba verfeinert. Die GWH verfügt hierbei über ausgereifte Instrumentarien. Neben organisatorischen Regelungen, wie Kompetenzrichtlinien und Prozess- sowie Systemdokumentationen, werden auch die Methoden der Risikoidentifizierung, -quantifizierung, -kontrolle und -steuerung stetig weiterentwickelt. Die Risiken werden hierbei hinsichtlich ihrer Schadenshöhe sowie ihrer Eintrittswahrscheinlichkeiten bewertet und im Anschluss innerhalb der Risikokategorien aggregiert.

Für alle Geschäftssegmente sind als Überwachungs- und Frühwarnsystem Risikomanagementinstrumente und -leitlinien eingerichtet, die eine qualifizierte und zeitnahe Überwachung der Geschäftsabläufe gewährleisten.

Im Rahmen des Chancen- und Risikomanagements werden der Aufsichtsrat der Konzernobergesellschaft, die Mitglieder der Geschäftsführung und die leitenden Angestellten regelmäßig über die Ergebnisentwicklung des Konzerns und der Tochterunternehmen informiert.

6.2. Risikobericht

Die von der Geschäftsführung identifizierten Risiken werden im Folgenden in der Reihenfolge ihrer Bedeutung für die Gesellschaft beschrieben:

Portfoliorisiko

Für das Kerngeschäftsfeld der GWH sind Risiken nur an nachfrageschwächeren Mikrostandorten zu erkennen. Die GWH begegnet diesem Risiko mit Vermarktungsanstrengungen unter Einbindung von digitalen Plattformen und Lösungen und einer ständigen Verbesserung des Kundenservices und der Verbesserung der Produktqualität. Ferner kommt die aktuelle Marktlage bzgl. der Verknappung von bezahlbaren Mietwohnungen bei einem Rückgang von fertiggestellten Mietwohnungen der GWH entgegen. Zudem kann ein Risiko in der alternden Bausubstanz einzelner Immobilien bestehen. Die GWH begegnet dem mit zielgerichteten Instandhaltungsstrategien sowie dem Verkauf von mittel- bis langfristig investitionsbedürftigen Objekten. Es ist nicht zu erkennen, dass Leerstandsverluste auch bei deutlicher Marktabschwächung in einer Höhe eintreten könnten, welche die Ertragskraft des Unternehmensbereiches nachhaltig beeinträchtigen werden. Selbst bei einer stark negativen Entwicklung verfügt die GWH über ausreichende Ertragsreserven im Bestandsverwaltungsbereich; mit Verlusten ist hier nicht zu rechnen.

Ein stärkerer Rückgang der wirtschaftlichen Entwicklung verbunden mit einer Zunahme der Arbeitslosigkeit würde zwar die Wohnkaufkraft insgesamt schwächen, das Wohnungsangebot der GWH ist jedoch zu großen Teilen auf durchschnittliche und einkommensschwächere Haushalte zugeschnitten, für die die Finanzierung der Grundversorgung mit Wohnraum teilweise durch Transferleistungen abgesichert ist.

Regulatorische Risiken können sich nach Ausführungen der Geschäftsführung, neben den Verschärfungen des Mietrechts auch aus der Umlegbarkeit von Betriebskosten, sowie der CO ₂ -Bepreisung ergeben. Damit verbundene Auswirkungen auf die Ertragssituation des Portfolios können derzeit nicht abschließend abgeschätzt werden.

Projektentwicklungsrisiko

Den in der Projektentwicklung bestehenden Risiken wird durch eine kontinuierliche Überwachung der genehmigten Investitionsbudgets und der erwarteten Verkaufserlöse angemessen Rechnung getragen. Darüber hinaus wird der Überhang an Vorratsgrundstücken und unverkauften Objekten begrenzt und ständig überwacht. Wesentliche Einzelrisiken aus schwer- oder unverkäuflichen Objekten sind nicht zu erkennen, da diese von der GWH bei Bedarf analog der Bestandsimmobilien vorübergehend bewirtschaftet werden können. Forderungsausfallrisiken sind begrenzt, da Verkaufsobjekte erst nach Eingang der fällig gestellten Kaufpreisanteile den Käufern übergeben werden und der grundbuchliche Eigentumsübergang erst nach Eingang der Restkaufpreise erfolgt. Das Gewährleistungsrisiko ist im Wesentlichen durch Bürgschaften und Zahlungseinbehalte abgesichert.

Liquiditätsrisiko

Der Konzern überwacht laufend das Risiko eines etwaigen Liquiditätsengpasses mittels einer Liquiditätsplanung, in der die Laufzeiten der Finanzinvestitionen und der finanziellen Vermögenswerte sowie erwarteter Cashflows aus der Geschäftstätigkeit berücksichtigt werden. Erhöhte Liquiditätsrisiken bestehen aufgrund des Bestandes an liquiden Mitteln und der kontinuierlichen Zahlungsmittelzuflüsse aus der Immobilienbewirtschaftung nicht.

Zinsrisiko

Aus den bestehenden Darlehensverbindlichkeiten ergeben sich Risiken aus schwankenden Kapitalmarktzinsen nach Auslaufen bestehender Zinsbindungsfristen. Um das operative Ergebnis der Immobilienbewirtschaftung langfristig gegen diese Risiken abzusichern, hat die GWH den Großteil ihrer Darlehen mit zehnjähriger Laufzeit und zeitlich unterschiedlichen Zinsbindungsausläufen fixiert. Darlehen mit kurzfristiger Zinsbindung sind mit unter 5 % des Gesamtbestandes nur in untergeordneter Höhe abgeschlossen. Die aktuell volatile Zinsentwicklung wird aktiv beobachtet und bei Darlehensabschlüssen hinsichtlich Laufzeit und Flexibilität sowie bei Investitionsentscheidungen entsprechend berücksichtigt.

Forderungsausfallrisiko

Forderungsausfallrisiken bestehen aus dem Vermietungsgeschäft in nicht erheblichem Umfang. Die Mietrückstandsquote lag zum Bilanzstichtag bei nur 1,0 % der Jahressollmiete, die Rückstände waren zudem weitgehend durch Kautionen abgesichert und im Jahresabschluss angemessen wertberichtigt. Die Forderungen aus noch nicht abgerechneten Betriebskosten sind durch entsprechende Vorauszahlungen der Mieter weitgehend gedeckt.

Risiken im Immobilienhandel

Im Bereich Handel mit Bestandsimmobilien bestehen grundsätzlich keine besonderen Risiken, da die Verkaufsobjekte weitgehend vermietet sind und daher einen positiven Deckungsbeitrag auch aus der Bewirtschaftung erbringen. Die Übergabe verkaufter Objekte an die Erwerber erfolgt grundsätzlich erst nach Eingang des Kaufpreises bei der Gesellschaft oder Hinterlegung beim Notar, so dass in diesem Bereich keine Forderungsausfallrisiken entstehen können.

Für alle Geschäftsbereiche sind als Überwachungs- und Frühwarnsystem Risikomanagementinstrumente eingerichtet. Insbesondere die oben angesprochenen Risiken, aber auch die Instandhaltungs-, Modernisierungs-, Neubau- und Vertriebstätigkeit unterliegen einer ständigen Beobachtung bzw. Überwachung. Die Geschäftsführung wird laufend über alle Ergebnisse, der Aufsichtsrat der Konzernobergesellschaft und die Gesellschafter werden zeitnah über wesentliche Risiken informiert. Den Bestand der Gesellschaft gefährdende Risiken sind derzeit nicht erkennbar.

6.3. Chancen der zukünftigen Entwicklung

Die von der Geschäftsführung identifizierten Chancen werden im Folgenden in der Reihenfolge ihrer Bedeutung für die Gesellschaft beschrieben:

Chancen der Vermietung

Chancen für die zukünftige Entwicklung liegen weiterhin auf dem Mietwohnungsmarkt. Hier bestehen auch in Folge des weiterhin unzureichenden Neubaus hohe Nachfrageüberhänge an den wirtschaftsstarken Kernstandorten der Gesellschaft und deutliche Mieterhöhungspotentiale. Allerdings werden regulatorische Maßnahmen sowie der Kostendruck auf die sogenannte zweite Miete (Nebenkosten) Einfluss auf die jeweiligen Erhöhungspotenziale nehmen. Mit unterschiedlichen Steuerungsmaßnahmen werden ggf. seitwärts bzw. rückläufige Bewegungen in einzelnen Teilmärkten verhindert werden.

Chancen beim Immobilienhandel

Auch bei dem im Vergleich zu vor der Coronakrise höherem Zinsniveau bestehen weiterhin Chancen in der Vermarktung von Gebrauchtwohnungen, vor allem als Einstiegsprodukt zur Selbstnutzung oder zur sachwertorientierten Kapitalanlage. Dies eröffnet bei dem aktuellen Marktumfeld nach wie vor gute Optionen vor allem in der Privatisierung, also dem Verkauf einzelner Wohneinheiten an Privatpersonen. Die Stabilisierung und ggf. eine Verringerung des Zinsniveaus wird nach unserer Einschätzung eine positive Auswirkung auf die Nachfrage und den Preis nach sich ziehen.

Ertragschancen sieht die GWH auch weiterhin im Ankauf von Immobilienpaketen, die je nach Eignung zur Ergänzung des Bewirtschaftungsbestandes oder zur Einzelprivatisierung verwendet werden. Im gegenwärtigen Marktumfeld kann die GWH weiterhin mit einzelnen attraktiven Angeboten von Grundstücken und Gebrauchtimmobilien von Mitbewerbern rechnen, die bisher nicht zu den für die GWH entsprechenden Konditionen auf dem Markt angeboten wurden. Die GWH verfügt über die Management- und Mitarbeiterqualität zur Umsetzung solcher Projekte und die notwendige Liquidität und Bonität zur Finanzierung auch größerer Investitionen und prüft fortwährend solche Opportunitäten.

Chancen im Bauträgergeschäft und im Neubau von Mietwohnungen

Durch die Fokussierung des Segmentes "Projektentwicklung" auf zukunftsstarke Ballungsräume mit zunehmender Zahl an Haushalten und einer damit verbundenen erhöhten Wohnraumnachfrage sowie einer geringeren Angebotszunahme infolge des weiter zu erwartenden Rückgangs von Neubauprojekten ergeben sich grundsätzlich zumindest mittelfristig auch weiterhin gute Ertrags- und Wachstumschancen für dieses Segment.

Im Neubau von Mietwohnungen sind durch die Fokussierung auf die Wachstumsmärkte, die Möglichkeit von Ergänzungsbebauungen, das aktuelle Miet- und Zinsniveau sowie den Rückgang von Wettbewerbsprodukten weiterhin Wachstums- und Ertragschancen gegeben.

Chancen im Bereich Wohnimmobilienfonds

Für das Segment Wohnimmobilienfonds werden, in Abhängigkeit zu der Zinsentwicklung, Chancen für die Weiterentwicklung bestehender und die Auflage und Platzierung neuer Fonds in Zusammenarbeit mit einer Service KVG gesehen, um weitere Erträge aus Beteiligungen, dem Asset- und Propertymanagement sowie als Fondspartner zu erwirtschaften.

Die Geschäftsführung ist zusammenfassend davon überzeugt, dass die oben genannten Marktchancen die bestehenden Risiken überwiegen. Darauf gründen sich die Planungen, die nicht nur nachhaltig stabile Erträge, sondern auch Wachstum - insbesondere durch kontinuierliche Untersuchung geeigneter neuer Geschäftsfelder - und damit die Sicherung der Arbeitsplätze bei gleichzeitig steigendem Produktivitätsfortschrittes und Forstsetzung des Digitalisierungsprozesses erwarten lassen.

7. Prognosebericht

Die Perspektiven für die einzelnen Geschäftsbereiche der GWH und deren Tochtergesellschaften sind unter Berücksichtigung des noch anhaltenden Ukraine-Kriegs, der angespannten geopolitischen Lage, teilweise noch gestörten Lieferketten, deutlich gestiegenen Baupreisen im Vergleich zum Vorkrisenniveau, weiterhin hohen Energiekosten und hohem Zinsniveau bei gleichzeitig hoher Wohnraumnachfrage unterschiedlich ausgeprägt.

Während die sehr stabile bzw. steigende Wohnraumnachfrage auf vielen für die GWH relevanten Märkten positiv zu Buche schlägt, ist für das Bauträgergeschäft für die nächsten Jahre noch mit einer Stagnation bzw. leichtem Rückgang zu rechnen. Der Immobilienhandel kann aufgrund der aktuell stabilen und teilweise sinkenden Zinsen und der Nachfrageüberhang nach Mietwohnungen wieder als alternatives Anlageprodukt an Attraktivität für Immobilieninvestitionen gewinnen. Selbst bei einem erhöhten Zinsniveau dürfte die sachwertbasierte Kapitalanlage weiter eine hohe Bedeutung haben. Der sehr hohe Wohnungsraumnachfrageüberhang und die sich insgesamt abzeichnende Verbesserung der Rahmenbedingungen für die Wohnimmobilienbranche (Mieterhöhungspotenzial und Stabilisierung bzw. sinkendes Zinsniveau) sowie Investitionen in eine nachhaltige Bewirtschaftung und eine zukunftsgerichtete Entscheidung für Neubau und Vertrieb sichern weiter den künftigen wirtschaftlichen Erfolg der GWH trotz einer erwartet zunehmenden Regulierung im Mietrecht und stetig steigenden energetischen Anforderungen.

Die GWH als langfristiger Bestandshalter orientiert sich in ihrem auf Ertrags- und Wertentwicklung ausgerichteten Portfoliomanagement an folgenden wesentlichen Parametern: Zum einen an der mittel- und langfristigen volkswirtschaftlichen Entwicklung und deren Bedeutung für die Wohnimmobilienmärkte, zum anderen unter Wertschöpfungsgesichtspunkten an den Wohntrends, Alterung der Gesellschaft, Mobilität, Smart Home und Energiewende sowie der Umsetzung von nachhaltigen Investitionen. Darüber hinaus an der laufenden Weiterentwicklung und Verbesserung der Bau- und Ausstattungsqualitäten ihres Immobilienportfolios unter Beachtung zukunftsorientierter energetischer Anforderungen.

Auch hinsichtlich der demographischen und wirtschaftlichen Entwicklung ist die GWH gut aufgestellt. Mit Bestandsexpansionen bzw. -investitionen in den Regionen Rhein-Main, Rheinland, Rhein-Neckar, sowie den Zentren Nord- und Mittelhessen, Thüringen und Sachsen sowie im Raum Hannover hat die GWH in prognostizierte Wachstumsregionen investiert.

Die Strategie der GWH setzt vorrangig auf die wertsteigernde und nachhaltige Bewirtschaftung des Wohnimmobilienportfolios. Im Kernsegment "Immobilienbewirtschaftung" wird sich unter sehr heterogenen Marktbedingungen insgesamt die Bestandsrentabilität weiter kontinuierlich durch die konsequente Nutzung von Mieterhöhungspotenzialen und ein effizientes und effektives Leerstands- und Instandhaltungsmanagement steigen. Das Modernisierungs- und Instandhaltungsprogramm wird mit erheblichen, auf die Wettbewerbsfähigkeit Wertsteigerung zielenden und nachhaltigen Investitionen zur CO ₂ -Minderung im Vergleich zum Vorjahr mit dauerhaft hohem Volumen fortgeführt und durch ein Investitionsprogramm in Aufdach PV-Anlagen ergänzt werden.

Daneben liegt ein, auch bei reduzierten Volumen, nicht unwesentlicher Anteil der mittelfristigen Investitionsplanung der GWH in dem Neubau von Mietwohnungen (vor allem im Raum Hannover), um der weiterhin hohen Nachfrage nach Wohnraum in den von der GWH definierten Kernregionen nachzukommen. Der Neubau wird sich jedoch aufgrund des aktuellen Marktumfeldes weiter verlangsamen.

Bei einer jährlich angenommenen durchschnittlichen Steigerung der Mieten um rd. 2,0 % - 2,5 % im preisfreien Bereich über den gesamten Wohnungsbestand wird für die Immobilienbewirtschaftung bei höheren Investitionen in den Bestand ein steigendes Segmentergebnis erwartet.

Die Wachstumsstrategie unterliegt bei den aktuellen Rahmenbedingungen einer stetigen Überprüfung hinsichtlich Wohnungsbedarf; wirtschaftlicher Rentabilität und Nachhaltigkeitsaspekten. Die Geschäftsführung sieht neben den belastenden Faktoren der Marktbedingungen allerdings gerade auch vor dem Hintergrund dieser Veränderungen weiterhin gute Chancen in diesem Segment.

Für 2024 ist der Erwerb und die Fertigstellung von weiteren Mietwohnungen für die GWH, deren Projektgesellschaften und für die Wohnimmobilienfonds geplant. Insbesondere sind Übergabe bzw. Fertigstellung von rd. 700 Wohnungen aus angekauften Beständen bzw. Projektentwicklungen in Dresden, Düsseldorf, Erfurt und Heppenheim Wachstumstreiber. Ein möglicherweise weiteres rückläufiges Preisniveau auf dem Wohnimmobilienmarkt kann bei künftigen Transaktionen die Erfüllung nachhaltiger GWH Renditeansprüche stützen und den negativen Effekt aus den derzeitigen Kapitalmarktbedingungen zumindest abmildern.

Der Immobilienhandel bleibt sowohl bei der Einzelprivatisierung als auch im En-Bloque-Bereich zur Portfoliobereinigung und -optimierung eine wichtige Ertragsquelle. Die Erlöse tragen auch in Zukunft wesentlich zu den operativen Cashflows bei. Aufgrund des aktuellen Marktes und dem reduzierten Ertragsziel ist eine deutlich verminderte Anzahl En-Bloque Veräußerungen geplant und somit im Vergleich zum abgelaufenen Jahr ein signifikant geringerer Ergebnisbeitrag.

Das Bauträgergeschäft wird bei weiterhin erschwerten Marktbedingungen mit den geplanten Fertigstellungen und erfolgswirksamen Übergaben weiterhin einen positiven Ergebnisbeitrag leisten. Dieser wird voraussichtlich über dem Niveau des Vorjahres sein.

Das Fondsgeschäft wird sich aufgrund der derzeitigen Marktlage auch im Jahr 2024 voraussichtlich nicht wesentlich weiter fortentwickeln und ein größerer Fondsvertrieb wird nicht erwartet. Der Beitrag zum Gesamtergebnis soll dabei über dem Niveau des Vorjahres liegen.

Die Prognose für 2023 hat ein EBIT über dem Niveau von 2022 erwartet. Diese Erwartung wurde trotz der herausfordernden Marktbedingungen (andauern des Ukraine Krieges, weiterhin hohe Energiepreise und erhöhtes Zinsniveaus sowie Fachkräftemangel) im Wesentlichen, durch ein erhöhtes Handelsvolumen, welches den durch den Markt bedingten ausstehenden Transaktionen im Segment Projektentwicklung entgegenwirkte, erreicht. Außerdem wurde ein besseres Beteiligungsergebnis sowie höhere Mieteinnahmen als geplant erreicht.

In der Jahresplanung 2024 geht die Gesellschaft von weiterhin steigenden Mieterträgen und damit mit einem weiteren leichten Anstieg im Segment Immobilienbewirtschaftung aus. Dementgegen wird jedoch mit einem geringerem Beteiligungsergebnis, vor allem aber mit ein normalisiertem deutlich geringerem Handelsergebnis geplant. Somit plant die Gesellschaft ein dem Marktumfeld angemessenem deutlich geringerem EBIT als im Vorjahr. Dabei ist nicht auszuschließen, dass weitere unerwartete Entwicklungen, beispielsweise im Zusammenhang mit dem aktuellen Zinsniveau oder der angespannten geopolitischen Lage, einen ergebniswirksamen Einfluss haben und zu Abweichungen der für das Jahr 2024 prognostizierten Ergebnisse führen könnten.

Der Fachkräftemangel, die Preisentwicklungen bei Materialien oder Energieaufwendungen werden eine darüber hinaus nicht abschließend abzuschätzende Auswirkungen auf die Wohnungswirtschaft haben. Vor allem wird sich die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum bei einem aktuell weiter rückläufigen Neubau und einem Kostendruck in der sogenannten zweiten Miete (Nebenkosten) bemerkbar machen. Der Verlauf der letzten Jahre hat gezeigt, dass die Wohnungswirtschaft robust durch die letzten Krisen gekommen ist; es ist jedoch nicht auszuschließen, dass Auswirkungen und Risiken auf den zukünftigen Geschäftsverlauf der GWH-Gruppe eintreten.

Zu nennen sind beispielsweise weiterhin Risiken

•	aus der Verzögerung bei der Durchführung von Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Baumaßnahmen verbunden mit dem Risiko von Kostensteigerungen und der Verzögerung von geplanten Einnahmen sowie Erhaltung der Gebäudequalität,
•	aus dem Anstieg der Mietausfälle

Insgesamt kann die GWH für das Geschäftsjahr 2024 auf Basis einer stabilen Geschäftsgrundlage aller fünf Geschäftssegmente von einer positiven weiteren Unternehmensentwicklung ausgehen.

Hinsichtlich unseres Nachtragsberichts verweisen wir auf unseren Anhang.

8. Zweigniederlassungen

Die GWH hat neben der Hauptverwaltung in Frankfurt am Main eine Geschäftsstelle in Kassel eingerichtet, die für alle Aktivitäten auf dem mittel- und nordhessischen Markt verantwortlich ist. Außerdem bestehen Verwaltungsstellen in Düsseldorf, Wiesbaden, Darmstadt, Meerbusch, Fulda und Marburg, die regional für die Bestandsverwaltung zuständig sind.

Frankfurt am Main, den 21. März 2024

Die Geschäftsführung

Stefan Bürger

Matthias Voss