Elvirastr. 17 Projektgesellschaft mbH

München

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

AKTIVA

	31.12.2023	31.12.2022
	€	T€
A Vorräte	40.534.318,36 €	32407
B Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	3.070.724,46 €	2626
C Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten und Schecks	20.407.498,81 €	3
nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag	50.515,20 €	50
Bilanzsumme	64.063.056,83 €	35086

PASSIVA

	31.12.2023	31.12.2022
	€	T€
A Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital	25.000,00 €	25
II. ausstehende Einlagen nicht eingefordert	-12.500,00 €	-12
III. Verlustvortrag	-63.015,20 €	-63
IV. Jahresfehlbetrag	0,00 €	0
nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag	50.515,20 €	50
B Rückstellungen	14.000,00 €	14
C Verbindlichkeiten	64.049.056,83 €	35072
Bilanzsumme	64.063.056,83 €	35086

Gewinn- und Verlustrechnung vom 01.01.2023 bis 31.12.2023

	31.12.2023	31.12.2022
	€	T€
1. Umsatzerlöse	0,00	0
2. sonstige betriebliche Erträge	0,00	0
3. Rohergebnis	0,00	0
4. Personalkosten
a) Löhne und Gehälter	0,00	0
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützungen	0,00	0
5. Abschreibungen
a) auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen sowie auf aktivierte Aufwendungen für die Ingangsetzung und Erweiterung des Geschäftsbetriebes	0,00	0
b) auf Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens, soweit diese die in der Kapitalgesellschaft üblichen Abschreibungen überschreiten
6. sonstige betriebliche Aufwendungen	-338.035,78	-556
7. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	1.664,10	0
davon aus verbundenen Unternehmen
8. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	-8.743,11	-827
davon aus verbundenen Unternehmen 8.743,11		0
9. Erträge aus Verlustübernahme	349.982,44	1387
10. Steuern vom Einkommen und Ertrag	-3.956,25	-4
11. Ergebnis nach Steuern	911,40	0
12. sonstige Steuern	-911,40	0
13. Jahresüberschuß 2023	0,00	0

ANHANG 2023

I. Erläuterungen der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung

	1. Bilanz
	2. Gewinn- und Verlustrechnung

II. Sonstige Angaben

III. Geschäftsführung

IV. Erläuterungen zu den einzelnen Posten des Jahresabschlusses

I. Erläuterungen

1. Bilanz

Allgemeines

Firma/ Rechtsform	als KK Projekt 1 GmbH, errichtet mit Urkunde 2041/T/2019 des Notars Dr. Thiele in München, Namensänderung mit Urkunde 3735/T/2019 vom 28.11.2019 des Notars Dr. Thiele in München in Elvirastr. 17 Projektgesellschaft mbH
Sitz	Pienzenauerstr. 4, 81679 München
Zweigniederlassungen	keine
Gegenstand	Erwerb, der Besitz, Sanierung, Aufteilung und Verkauf von Immobilien, sowie Gründung, Halten und Verwalten von eigenen Beteiligungen sowie Verwaltung und Geschäftsleitung von Unternehmen und Beratungsleistungen jeglicher Art, soweit die nicht erlaubnispflichtig sind. Die Gesellschaft ist auch berechtigt alle Geschäfte zu betreiben, die geeignet erscheinen, den Gegenstand des Unternehmens unmittelbar und mittelbar zu fördern.
Stammkapital	€ 25.000.--
Geschäftsführer	Herr Konstantinos Kokmotos, der Geschäftsführer Kokmotos vertritt stets einzeln und ist von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit.
Geschäftsjahr	Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr; die Umstellung erfolgte mit Gesellschafterbeschluß vom 15.12.2020, eingetragen am 17.12.2020
Handelsregister	Amtsgericht München, Abt. B, Nr. 253 183, eingetragen am 02.12.2019

Allgemeine Angaben

Der Jahresabschluß zum 31. Dezember 2023 ist nach den Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuches und des GmbH-Gesetzes aufgestellt. Der Jahresabschluß zum 31. Dezember 2023 ist unter Anwendung der durch das Bilanzrichtlinie-Umsetzungsgesetz (BilRuG) geänderten Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften des HGB aufgestellt worden. Ergänzende Bilanzierungsvorschriften aus dem Gesellschaftsvertrag ergeben sich nicht. Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren erstellt.

Mit Beschluß der Gesellschafterversammlung vom 15.12.2020 wurde das Geschäftsjahr auf das Kalenderjahr umgestellt.

AKTIVA

A Anlagevermögen

I. Sachanlagen

Das Anlagevermögen wird zu Anschaffungskosten vermindert um planmäßige Abschreibungen ausgewiesen.

Entsprechend der steuerlichen Regelung wird die Absetzung für Abnutzung pro rata temporis vorgenommen. Sogenannte geringwertige Wirtschaftsgüter werden im Jahr der Anschaffung - soweit gesetzlich zulässig - voll abgeschrieben.

B Umlaufvermögen

I. Grundstücksbestand

Der Bestand wird mit den Anschaffungs- und Herstellungskosten angesetzt.

II. Kundenforderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die Kundenforderungen werden zum Nennwert angesetzt. Eine Einzelwertberichtigung ist vom Nennwert in Abzug gebracht.

PASSIVA

A Eigenkapital

Das Stammkapital beträgt EUR 25.000,00, es ist zur Hälfte einbezahlt

B Rückstellungen

In den sonstigen Rückstellungen sind alle im Zeitpunkt der Bilanzerstellung erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung berücksichtigt. Es handelt sich solche für Jahresabschlußarbeiten.

C Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten sind mit dem Rückzahlungsbetrag angesetzt. Die Position besteht - mit Ausnahme der langfristigen Darlehen - nur aus solchen mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr.

2. Gewinn- und Verlustrechnung

Allgemeines

Die Gesellschaft hat für die Form der Gewinn- und Verlustrechnung das Gesamtkostenverfahren gewählt. Die Steuern auf das Einkommen wurden unter Berücksichtigung des Gewinnverwendungsvorschlages der Geschäftsleitung errechnet.

II. Sonstige Angaben

Die Steuern vom Einkommen und Ertrag betreffen ausschließlich das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit. Das Geschäftsjahr wurde auf das Kalenderjahr umgestellt.

Mit Urkunde Nr. 4506/S/2020 vom 19.12.2020 wurden insgesamt 90 v.H. der Geschäftsanteile an der Elvirastr. 17 Projektgesellschaft mbH veräußert. Gleichzeitig wurde ein Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag abgeschlossen mit Wirkung ab 01.01.2021. Mit Beschluß vom 22.01.2023 wurde beschlossen, daß die aktivierungsfähigen Finanzierungskosten wie vor 2021 auf die Baukosten aktiviert werden.

IV. Erläuterungen zu den einzelnen Posten des Jahresabschlusses

Erläuterungen zum Jahresabschluß 2023

BILANZ

AKTIVA

A ausstehende Stammeinlagen		0,00
	31.12.2022	0,00

B Umlaufvermögen

I. Vorräte		40.534.318,36
	31.12.2022	32.406.587,41

Zusammensetzung:

Stand 31.12.2022, AHK Elvirastr. 17	32.406.587,41
weitere Anschaffungs- und Herstellungskosten	8.127.730,95
insgesamt	40.534.318,36

II. Guthaben bei Kreditinstituten	20.407.498,81
31.12.2022	2.743,83

Zusammensetzung:

Kreissparkasse Starnberg	34,00
Merkurbank	551,81
Merkurbank	20.406.913,00
insgesamt	20.407.498,81

III. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände		3.070.724,46
	31.12.2022	2.625.843,47

Zusammensetzung:

Kaution	2.880,00
Forderung aus Verlustübernahme an KK Projektverwaltungs GmbH & Co Projektentwicklungs KG 2021	1.236.179,88
Forderung aus Verlustübernahme an KK Projektverwaltungs GmbH & Co Projektentwicklungs KG 2022	1.386.783,59
Forderung aus Verlustübernahme an KK Projektverwaltungs GmbH & Co Projektentwicklungs KG 2023	349.982,44
Forderung an KK Consulting	55.379,97
Forderungen an Milestone Managers GmbH	39.518,58
insgesamt	3.070.724,46

PASSIVA

A Eigenkapital

I. gezeichnetes Kapital	25.000,00
31.12.2022	25.000,00
II. Stammeinlagen nicht eingefordert	-12.500,00
31.12.2022	-12.500,00
III. Verlustvortrag	-63.015,20
31.12.2022	-63.015,20
IV. Jahresüberschuß	0,00
31.12.2022	0,00
Nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag	50.515,20
31.12.2022	50.515,20

B Rückstellungen

1. sonstige Rückstellungen	14.000,00
31.12.2021	14.000,00

andere Rückstellungen

Bezeichnung	Stand 01.01.2023	Verbrauch/ Auflösung	Zuführung	Stand 31.12.2023
Jahresabschluß 2022	9.000,00	-9.000,00	0,00	0,00
Jahresabschluß 2021	5.000,00	-5.000,00	0,00	0,00
Jahresabschluß 2023	0,00	0,00	14.000,00	14.000,00
insgesamt	14.000,00	-14.000,00	14.000,00	14.000,00

C Verbindlichkeiten

1. aus Lieferungen und sonstigen Leistungen		3.776.972,33
	31.12.2022	1.506.169,55

Werte lt. Firmenliste

2. gegenüber Kreditinstituten	32.115.540,73
31.12.2022	26.513.195,25

Zusammensetzung:

Merkurbank	27.115.540,73
Merkurbank	5.000.000,00
insgesamt	32.115.540,73

3. sonstige Verbindlichkeiten		28.156.543,77
	31.12.2022	7.052.325,11

Zusammensetzung:

Zins auf Darlehen Christian Hoffmann ... GmbH	10.150,69
Verbindlichkeiten an Incubation	244.593,52
Darlehen von KK Projekt .. KG incl. Zins	2.113,75
Darlehen Crowdinvest über EVC	5.450.000,00
Darlehen Singh	1.000.000,00
Zins Singh	420.187,50
Steuern laufend und Abzugssteuern	83.999,12
Verbindlichkeiten an Eisbach ... GmbH	5.580,78
Umsatzsteuern an Organträger	46.446,45
sonstige Verbindlichkeiten	486.558,96
Kundenanzahlungen	20.406.913,00
insgesamt	28.156.543,77

	31.12.2023	31.12.2022
	€	T€
Gewinn- und Verlustrechnung
1. Umsatzerlöse
umsatzsteuerpflichtig	0,00	0
umsatzsteuerfrei	0,00	0
Summe 1	0,00	0
2. sonstige betriebliche Erträge
Versicherungsentschädigung	0,00	0
Summe 2	0,00	0
3. Summe 1-2 (Rohergebnis)	0,00	0
4. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	0,00	0
b) soziale Abgaben und Aufwendungen	0,00	0
	0,00	0
5. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen
Abschreibungen auf Sachanlagen	0,00	0

	31.12.2023	31.12.2022
	€	T€
6. sonstige betriebliche Aufwendungen
Raumkosten	0,00	12
Beratung	55.519,94	107
Abschlußkosten	34.601,41	15
allg. Verwaltungskosten	27,30	0
Versicherungen und Abgaben	3.040,82	7
Insertionen	94.963,68	103
Verkaufprovisionen	114.251,90	274
Garantiedividende	25.000,00	25
sonstige Kosten	1.967,67	3
Nebenkosten des Geldverkehrs	8.663,06	10
	338.035,78	556
Summe 5-6 (betriebliche Aufwendungen)	338.035,78	556
7. Zinsen und ähnliche Erträge	1.664,10	0
8. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	-8.743,11	-827
Summe 7-8 (Zinssaldo)	-7.079,01	-827
9. Erträge aus Verlustübernahme	349.982,44	1387
10. Steuern vom Einkommen und Ertrag	-3.956,25	-4
11. Ergebnis nach Steuern	911,40	0
12. sonstige Steuern	-911,40	0
13. Jahresfüerschuß 2023	0,00	0

Lagebericht für das Geschäftsjahr vom 1.1.2023 bis 31.12.2023

A. Grundlagen des Unternehmens

Die Elvirastr. 17 Projektgesellschaft mbH errichtet eine exklusive Immobilie mit stilvoller Architektur in zentraler und repräsentativer Bestlage Münchens. Das Objekt in der Elvirastr. 17, München besteht aus einem Stadt- und einem Gartenhaus mit insgesamt 27 Wohneinheiten, die unterirdisch über eine Tiefgarage miteinander verbunden sind.

Das Grundstück mit aufstehenden Altbestand wurde mit Kaufvertrag vom 28.11.2019 erworben. Abriss und Neubaubeginn erfolgen im zweiten Halbjahr 2020. Die Fertigstellung wird im 1. Quartal 2025 erwartet.

Zweigniederlassungen bestehen und bestanden nicht.

B. Wirtschaftsbericht

I. Wirtschaftliche Rahmenparameter

Die bereits im Vorjahr im Zuge des Ukrainekriegs eingetretene wirtschaftliche Schwächephase dauerte im Wesentlichen das gesamte Jahr 2023 an. Die bis ins Frühjahr bestehenden Hoffnungen auf eine konjunkturelle Erholung erfüllten sich nicht. Vor allem die nur langsam schwindenden Belastungen durch die hohe Inflation, die Materialengpässe und die teilweise noch bestehenden Coronaschutzmaßnahmen dämpften die Konjunktur zum Jahresbeginn. Im weiteren Verlauf belasteten dann vor allem die von den westlichen Notenbanken mit Blick auf die Inflation vorgenommenen kräftigen Leitzinsanhebungen die wirtschaftliche Situation in Deutschland und weltweit. Überlagert wurden diese Einflüsse auch von dem andauernden Arbeits- und Fachkräftemangel in Deutschland sowie von den hohen Unsicherheiten, etwa hinsichtlich der Folgen des Ende 2023 eskalierenden Nahostkonflikts und des wirtschaftspolitischen Kurses in Deutschland nach dem Haushaltsurteil des Bundesverfassungsgerichts im November.

Nach einem deutlichen Rückgang im Vorjahr um 3,3 Prozent verminderte sich die preisbereinigte Bruttowertschöpfung des Baugewerbes 2023 nochmals; jedoch nur noch um -0,2 Prozent. Hemmend auf die Aktivitäten des Wirtschaftsbereichs wirkten vor allem die weiterhin hohen Baukosten, der anhaltende Mangel an Arbeitskräften und die, wegen der gestiegenen Zinsen, verschlechterten Finanzierungsbedingungen. Hiervon war insbesondere der Hochbau betroffen, der in den ersten drei Quartalen gegenüber dem Vorjahreszeitraum lediglich um 1,1 Prozent stieg. Im Tiefbau und im Ausbaugewerbe kam es hingegen zu kräftigen Zuwächsen um 12,2 und 15,7 Prozent.

Die Preise für den Neubau von Wohngebäuden in Deutschland sind im 4. Quartal 2023 um 4,3 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum gestiegen. Im 3. Quartal 2023 hatten die Preise noch um 6,4 % zu gelegt. Damit hat sich der seit mehr als drei Jahren andauernde Preisauftrieb bei den Baupreisen zuletzt wieder der allgemeinen Inflation angenähert, im November 2023 im Vorjahresvergleich bei 3,2 % lag.

II. Geschäftsverlauf

Zum 31.12.2023 erzielte die Gesellschaft nach Verlustübernahme durch die Muttergesellschaft ein ausgeglichenes Ergebnis.

Die Bauarbeiten schritten in 2023 planmäßig weiter voran. Der Rohbau wurde Mitte des Jahres fertiggestellt und Arbeiten im Innenbereich sowie den Fassaden begonnen.

III. Lage der Gesellschaft

1. Vermögenslage

Die Vermögenslage der Gesellschaft stellt sich anhand der Bilanzzahlen zum 31.12.2023 wie folgt dar:

Vom Gesamtvermögen der Gesellschaft in Höhe von 64063 TEuro (2022: 35086 TEuro) entfallen auf das Vorratsvermögen 40534 TEuro bzw. 63,3 % der Bilanzsumme (2022: 32407 TEuro bzw. 92,4%). Diese setzten sich aus der Kaufpreiszahlung in Höhe von 15.600 TEuro sowie Anschaffungsnebenkosten und Aktivierung von weiteren Herstellungskosten in Höhe von insgesamt 24.934 TEuro (2022: 16.807 TEuro) zusammen. Weiterhin werden Forderungen von 3.070 TEuro (2022: 2.629 TEuro), Guthaben bei Kreditinstituten von 20.407 TEURO sowie ein nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag in Höhe von 50 TEuro (2022: 50 TEuro) auf der Aktivseite ausgewiesen.

Das negative Eigenkapital in Höhe von 50 TEuro resultiert aus dem gezeichneten Kapital in Höhe von 25 TEuro, der nicht eingeforderten Stammeinlagen von -12,5 TEuro sowie einem Verlustvortrag von -63 TEuro.

Es wurden Rückstellungen für Abschlusskosten in Höhe von 14 TEuro gebildet.

Weiterhin bestehen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von 3.776 TEuro (2022: 1.506 TEuro), gegenüber Kreditinstituten von 32.115 TEuro (2021: 26.513 TEuro) und weiteren Darlehensgebern von 7.749 TEuro (2022: 6.773 TEuro) und weiteren Verbindlichkeiten sowie Kundenanzahlungen in Höhe von 20.406 TEuro (2022: 0 TEuro).

2. Finanzlage

Die Gesellschaft hat zur Deckung der kalkulierten Projektkosten ausreichend langfristige Darlehen mit Verlängerungsmöglichkeiten mit einem Kreditinstitut sowie mit mehreren Junior Finanzierern abgeschlossen. Die Rückzahlung der Darlehen wird aus dem Verkauf der 27 Wohneinheiten und Tiefgaragen-Stellplätzen erfolgen.

Die Zahlungsfähigkeit war im Geschäftsjahr 2023 und zum Bilanzstichtag 31.12.2023 uneingeschränkt vorhanden.

3. Ertragslage

Der Verkaufsstart der 27 Wohneinheiten und Tiefgaragen-Stellplätzen erfolgte im Mai 2021. Das ursprünglich anvisierte Verkaufsvolumen von 37.547 TEuro wurde zwischenzeitlich aufgrund der hohen Nachfrage auf 42.743 TEuro angehoben.

Bis Jahresende 2023 wurden insgesamt 19 Einheiten mit einem Volumen 32.164 TEuro beurkundet. Da der Abruf der Kaufpreisraten gemäß MaBV nach Baufortschritt erfolgt, weist die Gesellschaft im Geschäftsjahr noch keine Umsätze aus. Die Übergaben sind für das erste Quartal 2025 vorgesehen und die Gewinnrealisierung für Mitte 2025 geplant.

C. Chancen- und Risikobericht

Zur Erfassung der Risiken und Chancen und zum Umgang mit diesen werden wirksame Steuerungs- und Kontrollinstrumente in allen operativen Bereichen eingesetzt. Die sich aus dem Berichtswesen ergebenden Informationen werden aktiv genutzt für die Steuerung und strategische Ausrichtung der Projektgesellschaften. Im Rahmen regelmäßiger Prozesse wird die Ergebnis- und Liquiditäts-Situation der Elvirastr. 17 Projektgesellschaft mbH kontinuierlich überwacht, einem Planabgleich unterzogen und somit eine Früherkennung von Fehlentwicklungen gewährleistet.

Mit Bauunternehmen aus dem Netzwerk werden weiterhin regelmäßig Gespräche geführt, so dass ausreichend potentielle Auftragnehmer zur Verfügung stehen, um eine planmäßige Fertigstellung zu gewährleisten.

Volkswirtschaftlichen, demographischen und branchenüblichen Risiken, insbesondere Preisänderungs-, Ausfall- oder Liquiditätsrisiken, die sich auf die Entwicklung der Gesellschaft auswirken können, wird insbesondere durch eine nachhaltige Finanzierungstrategie begegnet.

Die Marktsituation eröffnet die Chance durch moderate Preisanhebungen die Kostensteigerungen aufzufangen und Vorsorge zu treffen.

Um Forderungsausfallrisiken zu reduzieren, werden die Vermögensverhältnisse der jeweiligen Käufer vor Beurkundung eingehend geprüft. Vertragsabschlusse werden nur mit unzweifelhaft solventen Käufern vorgenommen.

Mittel- und langfristig wirkende Risiken u. a. durch Anforderungen des Gesetzgebers sowie durch Maßnahmen der EZB zur Zinsentwicklung sind derzeit in der Auswirkung für die Gesellschaft eher positiv zu beurteilen. Hier gilt es, die sich anbahnenden Entwicklungen mittels gezielter Marktbeobachtung und Einschätzung der Wettbewerbssituation genau zu verfolgen, um bei Bedarf adäquat und schnell reagieren zu können.

Die betriebliche Tätigkeit birgt Risiken von technischen Ausfällen (Energieversorgung, EDV-Störung etc.), die temporär eintreten können. Deren Eintrittswahrscheinlichkeit ist jedoch gering.

Aus der aktuellen Gesamteinschätzung der Risikosituation sind für die Zukunft keine für den Fortbestand der Elvirastr. 17 Projektgesellschaft mbH wesentlichen entwicklungsbeeinträchtigenden oder bestandsgefährdenden Risiken erkennbar.

D. Prognosebericht (Ausblick)

Trotz grundsätzlicher positiver Aussichten gibt es auch Herausforderungen, die die Bauwirtschaft im Jahr 2024 bewältigen muss. Der Fachkräftemangel bleibt ein zentrales Problem. Strengere Bauvorschriften und Umweltauflagen könnten ebenfalls zu höheren Kosten und längeren Projektlaufzeiten führen. Zudem besteht das Risiko, dass wirtschaftliche Unsicherheiten die Kreditvergabe beeinflussen und somit die Finanzierungsmöglichkeiten einschränken.

Zum gegenwärtigen Zeitpunkt wird von der Fertigstellung des Objekts Elvirastraße 17 und Übergabe an die Käufer im ersten Quartal 2025 ausgegangen.

Angabe nach § 24 Abs. 1 Satz 2 Ziffer 1 VermAnlG: EUR 0,00

Angabe nach § 24 Abs. 1 Satz 2 Ziffer 2 VermAnlG: EUR 0,00

gez. Konstantinos Kokmotos, Geschäftsführer

Erklärung nach § 23 Abs. 2 Nr. 3 VermAnlG i.V.m. § 264 Abs. 2 Satz 3 HGB

Hiermit versichere ich, Konstantinos Kokmotos, dass dieser Jahresabschluss nach bestem Wissen ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild über die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt

gez. Konstantinos Kokmotos, Geschäftsführer

II. Geschäftsführung

Im Jahre 2023 ist zum Geschäftsführer der Gesellschaft bestellt:

Herrn Konstantinos Kokmotos

für den vorstehenden Jahresabschluß 2023 zeichne ich:

München, den 16.12. 2024

Konstantinos Kokmotos