ISARIA Wohnbau AG

München

Konzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2019 bis zum 31.12.2019

Kennzahlen des ISARIA Wohnbau Konzerns im Überblick

Operative Kennzahlen	01.01.-	01.01.-
in Mio. €	31.12.2019	31.12.2018
Umsatzerlöse	238,9	142,5
Gesamtleistung	207,3	215,5
Rohertrag	70,8	62,3
EBITDA	38,1	39,0
EBIT	36,1	37,5
Finanzergebnis	-23,1	-24,6
Konzernjahresergebnis nach Steuern	5,0	2,1
Rohertragsmarge	30%	44 %
EBIT-Marge	15 %	26%
Umsatzrendite	2%	1 %
Bilanzkennzahlen	31.12.2019	31.12.2018
in Mio. €
Kurzfristiges Vermögen	853,9	687,7
davon: Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte	573,9	503,7
Eigenkapital	128,7	131,0
Eigenkapitalquote	13,0 %	15,6 %
Finanzschulden & Abfindungsverbindlichkeiten	778,3	583,4
davon langfristig	343,4	268,5
Bilanzsumme	987,5	838,9
Kennzahlen Verkauf	01.01.-	01.01.-
in Mio. €	31.12.2019	31.12.2018
notarielle Verkaufsleistung der Periode	181	287
	31.12.2019	31.12.2018
Auftragsbestand ^*	258	160
Mitarbeiter	31.12.2019	31.12.2018
Anzahl Mitarbeiter	93	82

^* Bestand an notariell verbrieften, noch nicht übergebenen Verkäufen

Inhaltsverzeichnis

01

BERICHT DES AUFSICHTSRATS

Bericht des Aufsichtsrats

02

KONZERNLAGEBERICHT

1. Grundlagen des Konzerns

2. Wirtschaftsbericht

3. Prognosebericht

4. Risiko- und Chancenbericht

5. Abhängigkeitsbericht

6. Angaben gem. § 315 Abs. 4 HGB bzw. § 289 Abs. 4 HGB

7. Nachtragsbericht

03

KONZERNABSCHLUSS

Konzern-Gesamtergebnisrechnung für das Geschäftsjahr 2019

Konzernbilanz zum 31. Dezember 2019

Veränderung des Konzerneigenkapitals im Geschäftsjahr 2019

Konzernkapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr 2019

Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2019

1. Allgemeines

2. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

3. Erläuterungen zur Konzern-Gesamtergebnisrechnung

4. Erläuterungen zur Konzernbilanz

5. Erläuterungen zur Konzernkapitalflussrechnung

6. Sonstige Angaben

04

WEITERE ANGABEN

Versicherung der gesetzlichen Vertreter

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

Impressum

Bericht des Aufsichtsrats

gem. § 171 II AktG

Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre,

der Aufsichtsrat hat im Berichtsjahr die ihm nach Gesetz, Satzung und Geschäftsordnung obliegenden Aufgaben wahrgenommen.

Sitzungen des Aufsichtsrats

Der Aufsichtsrat trat in 2019 in insgesamt drei Sitzungen persönlich oder fernmündlich zusammen. Daneben gab es weitere telefonische Besprechungen sowie Abstimmungen per E-Mail unter den Mitgliedern des Aufsichtsrats. Jedes Mitglied hat an allen Sitzungen teilgenommen.

Inhalte der Sitzungen des Aufsichtsrats in 2019 sowie der Abstimmungen per E-Mail waren im Wesentlichen:

•	die Überwachung des Vorstandes insgesamt
•	die Bestellung eines neuen Vorstandsvorsitzenden
•	die Vorbereitung der Hauptversammlung
•	die Beschlussfassung über zustimmungspflichtige Geschäfte und Maßnahmen, insbesondere Akquisitionen von neuen Projekten sowie Abverkauf von Projekten im Bau
•	die Überwachung der Stände der Projektentwicklungen, der Akquisitionsbemühungen und der Liquiditätsplanung
•	die Überwachung und Genehmigung der Aktivitäten zum Abschluss weiterer Fremdfinanzierungen
•	der laufende Austausch mit dem bestellten Abschlussprüfer für die Prüfung des Jahresabschlusses 2018 und des Lageberichts 2018 sowie des Konzernjahresabschlusses 2018 und des Konzernlagebericht 2018 gem. § 171 AktG

Überwachung des Vorstands

Der Aufsichtsrat hat den Vorstand während des Berichtszeitraums im Rahmen der rechtlichen Vorgaben und Möglichkeiten überwacht und beratend begleitet. Die vom Vorstand übermittelten Berichte und Unterlagen entsprachen den Vorgaben des § 90 AktG und der Geschäftsordnung.

Bei wichtigen Anlässen wurde dem Aufsichtsratsvorsitzenden auch außerhalb der regelmäßigen Berichte nach § 90 AktG und der Geschäftsordnung berichtet.

Der Aufsichtsratsvorsitzende stand darüber hinaus auch zwischen den Sitzungen mit dem Vorstand in regelmäßigen Terminen in Kontakt und hat mit ihm Fragen der Strategie, der Planung, der Geschäftsentwicklung, der Risikolage, des Risikomanagements und der Compliance des Unternehmens erörtert.

Schwerpunkt der Tätigkeiten von Vorstand und Aufsichtsrat waren und sind weiterhin die strategische Projektentwicklung, Expansion und Finanzierung.

Personalia

Herr Jan-Christoph Düdden, Vorstandsvorsitzender seit dem 21. Mai 2018, verließ zum 28. Februar 2019 die ISARIA Wohnbau AG und wechselte zu Hudson Advisors, einer dem Hauptaktionär Lone Star nahestehenden Gesellschaft.

Mit Beschluss des Aufsichtsrats vom 12. Februar 2019 wurde Herr Peter Finkbeiner mit Wirkung zum 1. März 2019 zum Vorstandsvorsitzenden der ISARIA Wohnbau AG bestellt.

Der Aufsichtsrat der ISARIA Wohnbau AG und Herr Henrik Stratz, CFO, haben einvernehmlich die Aufhebung seines Vorstandsvertrages zum 30. April 2019 vereinbart. Herr Peter Finkbeiner, Vorstandsvorsitzender der Gesellschaft hat die Aufgaben im Finanzbereich übernommen.

Frau Dr. Katharina Schade, die mit Beschluss des Amtsgerichts München vom 23. August 2018 bereits Mitglied des Aufsichtsrats war, wurde in der ordentlichen Hauptversammlung als Aufsichtsratsmitglied gewählt.

Herr Dominique Cressot hat zum 3. Mai 2019 sein Amt als Mitglied des Aufsichtsrats niedergelegt. An seiner Stelle wurde Herr Jan-Christoph Düdden in der Hauptversammlung in den Aufsichtsrat gewählt.

Darüber hinaus gab es im Berichtsjahr keine Veränderungen im Vorstand oder Aufsichtsrat der Gesellschaft.

Jahres- und Konzernabschluss 2019

Die nbs partners GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Hamburg, hat den Jahresabschluss und Lagebericht der ISARIA Wohnbau AG, den Konzernabschluss und Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2019 sowie den vom Vorstand erstellten Abhängigkeitsbericht geprüft und jeweils mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen.

Der Jahresabschluss und der Lagebericht wurden unter Beachtung der HGB-Grundsätze aufgestellt. Der Konzernabschluss und der Konzernlagebericht wurden auf Grundlage der internationalen Rechnungslegungsstandards IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, gemäß der Verordnung EG Nr. 1606/2002 und § 315e HGB aufgestellt. Der Abhängigkeitsbericht wurde gemäß § 312 AktG erstellt.

Der Abschlussprüfer hat die Prüfung unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsgemäßer Abschlussprüfung vorgenommen.

Der Aufsichtsratsvorsitzende stand im laufenden Kontakt mit dem Abschlussprüfer und hat sich dabei unter anderem über die gemeinsam gebildeten Prüfungsschwerpunkte und den Prüfungsverlauf informiert.

Die Abschlussunterlagen und die Prüfungsberichte der Gesellschaft wurden allen Aufsichtsratsmitgliedern rechtzeitig zugeleitet und in der bilanzfeststellenden Aufsichtsratssitzung am 16. März 2020 intensiv beraten.

Der Abschlussprüfer nahm an der Sitzung teil, erläuterte seine Prüfung und stand für Fragen des Gremiums zur Verfügung. Der Abschlussprüfer hat weiter bestätigt, dass das vom Vorstand eingerichtete Risikofrüherkennungssystem insgesamt geeignet ist, Entwicklungen frühzeitig zu erkennen, die den Fortbestand der Gesellschaft gefährden könnten, und dass wesentliche Schwächen des internen Kontroll- und des Risikomanagementsystems bezogen auf den Rechnungslegungsprozess nicht bestehen.

Der Aufsichtsrat hat sich dem Ergebnis des Abschlussprüfers angeschlossen und aufgrund seiner eigenen Prüfung des Jahres- und Konzernabschlusses sowie der jeweiligen Lageberichte und des Abhängigkeitsberichts festgestellt, dass keine Einwendungen zu erheben sind. Insbesondere sind keine Einwendungen gegen die Erklärung des Vorstands am Schluss des Abhängigkeitsberichts gem. § 312 Abs. 3 AktG zu erheben.

Der Aufsichtsrat teilt insbesondere die im Lagebericht und im Konzernlagebericht enthaltene Beurteilung des Vorstands. Der Aufsichtsrat hat dabei den Vorstand angehalten, die im Konzernlagebericht aufgezeigten Risiken engmaschig zu überwachen und dem Aufsichtsrat laufend hierüber zu berichten.

Der Aufsichtsrat hat in seiner Sitzung am 16. März 2020 den Jahresabschluss der Gesellschaft zum 31. Dezember 2019 und den Konzernabschluss zum 31. Dezember 2019 gebilligt.

Der Jahresabschluss der ISARIA Wohnbau AG ist damit festgestellt.

Abhängigkeitsbericht

Die ISARIA Wohnbau AG war im Geschäftsjahr 2019 ein von der LSREF4 ARIA Beteiligungs GmbH & Co. KG ("LSREF4"), ein mit bestimmten Lone Star Funds verbundenes Unternehmen, abhängiges Unternehmen i. S. d. § 312 AktG. Der Vorstand der ISARIA Wohnbau AG hat deshalb gemäß § 312 Abs. 1 AktG einen Bericht des Vorstands über Beziehungen zu verbundenen Unternehmen aufgestellt, der die folgende Schlusserklärung enthält:

"Wir erklären, dass die Gesellschaft bei den im Bericht über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen aufgeführten Rechtsgeschäften und Maßnahmen nach den Umständen, die uns in dem Zeitpunkt bekannt waren, in dem die Rechtsgeschäfte vorgenommen oder Maßnahmen getroffen oder unterlassen wurden, bei jedem Rechtsgeschäft eine angemessene Gegenleistung erhalten hat. Dadurch, dass Maßnahmen getroffen oder unterlassen wurden, ist die Gesellschaft nicht benachteiligt worden."

Der Aufsichtsrat hat den Abhängigkeitsbericht rechtzeitig erhalten und geprüft. Der Abschlussprüfer hat an der entsprechenden Sitzung teilgenommen. Er hat über die wesentlichen Ergebnisse seiner Prüfung berichtet und stand für ergänzende Auskünfte zur Verfügung. Am 21. Februar 2020 hat der Abschlussprüfer den Abhängigkeitsbericht mit folgendem uneingeschränktem Bestätigungsvermerk versehen:

"Nach unserer pflichtgemäßen Prüfung und Beurteilung bestätigen wir, dass

1. die tatsächlichen Angaben des Berichts richtig sind und

2. bei den im Bericht aufgeführten Rechtsgeschäften die Leistung der Gesellschaft nicht unangemessen hoch war."

Der Aufsichtsrat teilt die Auffassung des Abschlussprüfers. Nach dem abschließenden Ergebnis der Prüfung durch den Aufsichtsrat erhebt dieser keine Einwendungen gegen die Erklärung des Vorstands am Schluss des Berichts über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen.

Dank

Der Aufsichtsrat dankt den Mitgliedern des Vorstands und allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für ihr großes Engagement im Geschäftsjahr 2019.

München, im März 2020

Alexander Hesse Vorsitzender des Aufsichtsrats

Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2019

1. Grundlagen des Konzerns

I. Geschäftstätigkeit und Konzernstruktur

II. Konzernsteuerung

III. Konzernstrategie

IV. Forschung und Entwicklung

V. Nachhaltigkeit

2. Wirtschaftsbericht

I. Gesamtwirtschaftliche Entwicklung

II. Entwicklung der Immobilienmärkte in Deutschland

III. Wesentliche Ereignisse im Berichtszeitraum (Geschäftsverlauf)

IV. Erläuterungen zur Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage

V. Mitarbeiter

3. Prognosebericht

4. Risiko- und Chancenbericht

I. Risikomanagementsystem

II. Risikobewertung und Risikobegrenzung

III. Relevante Risiken und Chancen

IV. Gesamteinschätzung des Managements zur Risiko- und Chancensituation

V. Wesentliche Merkmale des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems

5. Abhänigkeitsbericht

6. Angaben gem. & 315 Abs. 4 HGB bzw. § 289 Abs. 4 HGB

7. Nachtragsbericht

1. Grundlagen des Konzerns

I. Geschäftstätigkeit und Konzernstruktur

Geschäftsmodell

Die ISARIA Wohnbau AG (im Folgenden auch "Gesellschaft" bzw. in Zusammenhang mit ihren Tochtergesellschaften und Gemeinschaftsunternehmen "ISARIA Wohnbau Konzern", "ISARIA Wohnbau Gruppe", "ISARIA Wohnbau" oder nur "ISARIA" genannt) ist seit über 20 Jahren Projektentwickler für Wohnimmobilien im Großraum München. In den vergangenen Jahren expandierte das Unternehmen in weitere Metropolen wie Hamburg, Stuttgart und Frankfurt am Main. Der Konzern kauft Grundstücke über eigenständige Projektgesellschaften (Tochter- und Beteiligungsgesellschaften), plant dort Wohnimmobilien, baut diese und verkauft sie anschließend. Teil der Projektentwicklung ist in den meisten Fällen die Schaffung von Wohnbaurecht für zuvor gewerblich genutzte Flächen. Dabei konzentriert sich die Gesellschaft auf Standorte, an denen mindestens 100 Wohnungen realisiert werden können.

Bedingt durch die Größe der akquirierten Grundstücke und den Prozess der Baurechtschaffung kommt es zunehmend zu sogenannten Quartiersentwicklungen, bei denen eine Mischung verschiedener Nutzungsarten, neben Wohnen also auch gewerbliche Komponenten für Einzelhandel und Büros sowie sozial geförderte Mietwohnungen und Kindertagesstätten realisiert werden. Die Gesellschaft hat sich in jüngerer Vergangenheit daher auch personell und organisationstechnisch auf die Abwicklung solcher Mischentwicklungen ausgerichtet.

Das Geschäftsmodell der Gesellschaft ist darauf ausgerichtet, die errichteten Wohnungen und Häuser vollständig zu veräußern. Um die in den Projekten investierten Mittel möglichst renditestark einzusetzen, prüft der Vorstand fortlaufend, in welcher Phase risikooptimiert das beste Verwertungsergebnis erzielt werden kann. Der Regelfall ist der schlüsselfertige Verkauf entweder von Einzeleigentum an private Investoren bzw. Eigennutzer oder der Globalverkauf an Investoren. In Betracht kommt im Einzelfall auch, dass Projekte bereits vor oder nach Abschluss der Baurechtsentwicklung, aber noch vor Fertigstellung veräußert werden.

Die Gesellschaft war ursprünglich mit ihren Projektgesellschaften ausschließlich im wachstumsstarken Großraum München tätig und ist dort seit Jahren einer der Marktführer. Durch die Akquisitionsstrategie der vergangenen Jahre ist die ISARIA Gruppe mit ihren Projekten in vier A-Städten präsent. Im Fokus des Konzerns steht der wirtschaftsstarke Süden Deutschlands, der in den Metropolregionen rund um die Landeshauptstädte weiteres Entwicklungspotenzial für die ISARIA bietet. München bleibt weiterhin Sitz der Gesellschaft mit allen zentralen Funktionen.

Die ISARIA Wohnbau verfügt im Konzern mit der One Group GmbH, Hamburg, und ihren Tochtergesellschaften (im Folgenden auch "ONE GROUP" genannt) über eine eigene Finanzierungsplattform. Die Geschäftstätigkeit der ONE GROUP umfasst im Wesentlichen die Konzeption, Strukturierung und Emission von Finanzprodukten für Wohnungsbauprojekte in Deutschland. Diese Finanzprodukte der ONE GROUP werden bisher exklusiv in die Projekte der ISARIA Wohnbau investiert. Die ONE GROUP wird als Teilkonzern innerhalb der ISARIA Wohnbau Gruppe geführt.

Produkte, Vertrieb und Bautätigkeit der ISARIA Wohnbau

Anspruch des ISARIA Wohnbau Konzerns ist es, qualitativ hochwertige Wohnungen und Gewerbeimmobilien in attraktiven Lagen zu entwickeln und zum Kauf anzubieten. Der Maßstab sind die Wünsche der typischen eigentumsbildenden Haushalte und Gewerbenutzer. Luxusobjekte sind kein Kerngeschäft der Gesellschaft.

Der Vertrieb von Eigentumswohnungen und Häusern wird in der Regel durch für die Gesellschaft tätige, provisionsvergütete, freie Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter (aus Gründen der besseren Lesbarkeit wird im Weiteren nur noch von Mitarbeitern gesprochen) durchgeführt. Die zielgruppenorientierte Produktentwicklung, das Marketing und die Bereitstellung von attraktiven Verkaufsbüros und Musterwohnungen hingegen sind zentrale eigene Aufgaben der ISARIA Wohnbau. Wir haben uns auch auf die zunehmende Zahl von Kapitalanlegern als Käufer eingestellt. Die Käufer werden mittlerweile überwiegend über das Internet auf die Produkte der Gesellschaft aufmerksam. Die Betreuung von Investoren, die komplette Projekte als Bestandsobjekte übernehmen, erfolgt durch darauf spezialisierte Mitarbeiter. Hierzu wird projektbezogen ein strukturierter Verkaufsprozess durchgeführt, für dessen Vorbereitung und Koordination ein externer Transaktionsberater hinzugezogen wird. Der Verkauf erfolgt in diesen Fällen in der Regel als "Forward-Deal", sodass zu einem frühen Zeitpunkt im Projektverlauf die Erlösseite bereits verbindlich geregelt ist.

Das Unternehmen verfügt über ein kompetentes und eingespieltes Team von technischen Kundenberatern und kaufmännischen Mitarbeitern, die eine Vielzahl von Kunden im Jahr vom "Verkauf vom Plan" bzw. in der Bauphase bis zur Abnahme begleiten.

Als Projektentwickler deckt die ISARIA Wohnbau die gesamte Wertschöpfungskette sowohl des Entwicklungsprozesses als auch der Bauphase ab. Sie realisiert ihre Projekte mit externen Architekten, Ingenieuren und Bauunternehmen, die technisch von einem Team aus Projektentwicklern und Projektleitern sowie durch ein kaufmännisches Controlling geführt werden. Die Vergabe der Bauleistungen erfolgt sowohl an Generalunternehmer als auch in sogenannter Einzelvergabe von Gewerken und Gruppen von Gewerken.

Projekte der ISARIA Wohnbau

Mit den in der Tabelle T 01 aufgeführten Projekten generiert der ISARIA Wohnbau Konzern sein zukünftiges Umsatzvolumen. Die Angaben beziehen sich auf den Stichtag zum 31. Dezember 2019.

Organisationsstruktur

Die ISARIA Wohnbau AG steht an der Spitze der Konzernstruktur. Sie nimmt die Funktion einer operativen Holdinggesellschaft wahr und übernimmt in dieser Eigenschaft konzernübergreifend Aufgaben für die gesamte ISARIA Gruppe, insbesondere auch die Bereitstellung von Personal für ihre Projektgesellschaften. Diese Projektgesellschaften sind jeweils Eigentümer von Immobilienprojekten (zum Verkauf bestimmte Grundstücke und unfertige Bauten). Die One Group GmbH mit ihren Tochtergesellschaften bildet innerhalb des ISARIA Wohnbau Konzerns einen eigenen Teilkonzern. Innerhalb dieses Teilkonzerns nimmt die One Group GmbH ebenfalls die Funktion einer operativen Holdinggesellschaft wahr und übernimmt in dieser Eigenschaft Aufgaben für ihre Tochtergesellschaften.

Eine Gesamtübersicht aller Gesellschaften ist im Anhang des Konzernabschlusses dargestellt.

Vorstand und Aufsichtsrat

Die ISARIA Wohnbau wird durch den Vorstand auf Basis gesetzlicher Bestimmungen und der vom Aufsichtsrat beschlossenen Geschäftsordnung geleitet. Der Vorstand der ISARIA Wohnbau besteht nach der Satzung der Gesellschaft aus mindestens einer Person. Der Aufsichtsrat bestellt die Vorstandsmitglieder. Er berät und überwacht den Vorstand bei der Leitung der Gesellschaft. Wesentliche Geschäfte des Vorstands benötigen seine Zustimmung. Darüber hinaus kann er einen Vorstandsvorsitzenden bzw. Vorstandssprecher ernennen und dessen Stellvertreter bestellen. Der Aufsichtsrat besteht laut Satzung der ISARIA Wohnbau aus vier Mitgliedern, die von der Hauptversammlung gewählt werden.

II. Konzernsteuerung

Um den Konzern erfolgreich und nachhaltig zu steuern, müssen wir die Erwartungen aller Interessengruppen ("Stakeholder") im Blick haben.

•	Die Aktionäre erwarten eine angemessene Rendite auf ihr eingesetztes Kapital.
•	Die Fremdkapitalgeber erwarten eine angemessene Verzinsung und die Fähigkeit zur Schuldenrückzahlung.
•	Unseren Mitarbeitern wollen wir sichere Arbeitsplätze mit Zukunftsperspektiven bieten.
•	Kunden treffen als private Immobilienkäufer regelmäßig eine für ihr Leben bedeutsame Investitionsentscheidung und erwarten Lebensqualität und Werterhalt.
•	Geschäftspartner und Lieferanten rechnen mit unserer Zuverlässigkeit.

Das Planungs- und Steuerungssystem der ISARIA Wohnbau stellt eine Vielzahl von Instrumenten bereit, um die aktuelle Geschäftsentwicklung zu bewerten und daraus operative und strategische Entscheidungen für die Zukunft abzuleiten. Ziel ist die optimale Ausschöpfung wirtschaftlicher und unternehmerischer Potenziale.

Finanzielle Kennzahlen

Der Vorstand orientiert sich bei der Steuerung des ISARIA Wohnbau Konzerns vor allem an folgenden finanziellen Kennzahlen:

•	Umsatzerlöse
•	Rohertragsmarge
•	Operatives Ergebnis (EBIT)
•	Finanzaufwendungen
•	Ergebnis nach Steuern
•	Notariell beurkundete Verkäufe
•	Auftragsbestand
•	Kapitalzufluss (Finanzanlagegeschäft ONE GROUP)

Die notariell beurkundeten Verkäufe und der Auftragsbestand bilden dabei die Grundlage für den zukünftigen Umsatz. Der Auftragsbestand bietet hierbei eine hohe Planungssicherheit.

Auf Ebene des Teilkonzerns ONE GROUP ist das durch Finanzanlagen eingeworbene Kapital die zentrale finanzielle Kenngröße. Sie stellt ein konzerninternes Finanzierungspotenzial für unsere bestehenden sowie zukünftigen Projektentwicklungen dar.

Darüber hinaus steuert der Vorstand das operative Geschäft der einzelnen Projektentwicklungen und Bauvorhaben auf Einzelprojektebene anhand der Kennzahlen Kostenrendite, Erlösrendite, Baufortschritt und Verkaufsstand. Mehrere aufeinander abgestimmte IT-Systeme liefern diesbezüglich regelmäßige Daten, die durch Controlling-Instanzen auf der Basis von Soll-Ist-Vergleichen aufbereitet und dem Vorstand zur Verfügung gestellt werden. Dadurch ist der Vorstand in der Lage, bei Abweichungen Maßnahmen zur Gegensteuerung zu treffen und durch Abweichungsanalysen Ursachen zu identifizieren.

Grundsätze und Ziele des Finanzmanagements der ISARIA Wohnbau

Der ISARIA Wohnbau Konzern finanziert Immobilienprojekte teils über Eigenkapital und teils über Fremdmittel, bei denen neben Krediten von Banken und Versicherungen insbesondere auch Nachrangschuldverschreibungen der ONE GROUP zur Projektentwicklung herangezogen werden. Grundsätzlich werden die Immobilienprojekte durch einzelne Projektgesellschaften gehalten. Die Projektgesellschaften erhalten benötigte Fremdmittel grundsätzlich direkt von Kapitalgebern bzw. von durch die ONE GROUP emittierten Finanzanlageprodukten.

Das Finanzmanagement des ISARIA Wohnbau Konzerns umfasst dabei das Kapitalstrukturmanagement, das Cash- und Liquiditätsmanagement sowie das Management von Zins- und Kreditausfallrisiken. Ziel ist es, die Finanzkraft des Konzerns zu sichern und damit die finanzielle Unabhängigkeit des Unternehmens durch die Sicherstellung der Liquidität zu wahren. Zudem sollen die Kapitalkosten durch eine adäquate Kapitalstruktur optimiert werden. Dabei sollen Risiken weitestgehend vermieden werden. Hierfür werden regelmäßig Liquiditätsplanungen erstellt, die auf Soll-Ist-Abweichungen überprüft werden, um bei Eintritt verschiedener Szenarien entsprechende Maßnahmen ergreifen zu können.

III. Konzernstrategie

Potenzielle Unternehmenstransaktion

Der Mehrheitsgesellschafter der Gesellschaft hat in 2019 einen Verkaufsprozess initiiert. In diesem offenen, transparenten und strukturierten Verkaufsprozess, der mit Unterstützung professioneller Berater durchgeführt wird, wurden unterschiedliche Transaktionsvarianten evaluiert, die eine Veräußerung von umfangreichen Projekten und Vermögenswerte durch die Gesellschaft selbst einschließen. Die Gesellschaft befindet sich diesbezüglich in fortgeschrittenen Verhandlungen mit einem potenziellen Käufer, es ist aber gegenwärtig nicht sicher, dass es zu einer Transaktion kommen wird. Sollte es zu einer Transaktion kommen, geht die ISARIA Wohnbau davon aus, dass diese gegen Mitte des Jahres 2020 vollzogen würde. Nach Vollzug einer solchen Transaktion müsste die Gesellschaft eine Entscheidung über die dann verbleibenden Projekte und Vermögenswerte treffen und gegebenenfalls die strategische Zielsetzung neu ausrichten. In diesem Fall würden sich wesentliche Teile der in die Zukunft gerichteten Ausführungen in diesem Bericht verändern oder obsolet werden, insbesondere im Hinblick auf die zukünftige Strategie und Geschäftstätigkeit sowie die zukünftige Finanz- und Ertragslage.

Die nachfolgenden Ausführungen stehen insoweit unter dem generellen Vorbehalt dieser potenziellen Unternehmenstransaktion.

Strategische Zielsetzung: Wachstum

Die ISARIA Wohnbau AG zählt bereits heute zu den etablierten großen Projektentwicklungsgesellschaften für Wohnungsbau in Deutschland. Das Ziel der Gesellschaft ist es, ihre Position im Markt in den kommenden Jahren nachhaltig zu festigen.

In den kommenden fünf Jahren plant die ISARIA Wohnbau, ihre laufenden Projektentwicklungen mit einem Umsatzvolumen von ca. € 1,7 Mrd. zu realisieren. Dabei werden bestehende Projekte teilweise auch über den fünfjährigen Planungshorizont hinaus entwickelt. Mithilfe dieser bestehenden Projekte sowie durch weitere Akquisitionen plant die ISARIA, auf mittelfristig einen durchschnittlichen Jahresumsatz von bis zu € 500 Mio. zu realisieren.

Regionaler Fokus

Kernkompetenz der ISARIA Wohnbau AG ist es, nach Baurechtschaffung Immobilienprojekte für private Erwerber und Globalkäufer mit mehr als 100 Wohneinheiten zu entwickeln und zu realisieren. Im Fokus steht der wirtschaftsstarke Süden Deutschlands mit seinen Metropolregionen. Insbesondere die Metropolregionen stehen bei bereits heute unzureichenden Wohnungsbeständen vor der Herausforderung, stetig zunehmende Haushaltszahlen bewältigen zu müssen. Dies bietet ausgezeichnete Perspektiven für ISARIA als langjährig erfahrenen Immobilienentwickler mit ausgewiesener Expertise bei der Baurechtbeschaffung.

Diesen Ansatz hat die ISARIA Wohnbau in den vergangenen drei Jahren engagiert verfolgt und eine Vielzahl neuer Projekte erworben, zuletzt in 2019 je ein Grundstück im Heimatmarkt München sowie in Stuttgart.

Risikooptimierte Realisierung der Erträge

Bereits mit der Baurechtschaffung erbringt die ISARIA Wohnbau oft einen wesentlichen Teil ihrer Wertschöpfung. Um die in den Projekten investierten Mittel möglichst renditestark einzusetzen, prüft der Vorstand fortlaufend, in welcher Phase risikooptimiert das beste Verwertungsergebnis erzielt werden kann. Der Regelfall ist der schlüsselfertige Verkauf entweder von Einzeleigentum an private Investoren bzw. Eigennutzer oder der Globalverkauf an Investoren. In beiden Fällen durchläuft ein Projekt die gesamte Wertschöpfungskette vom Ankauf über die Projektentwicklung, die Bauphase bis zur Übergabe mit anschließender Gewährleistung. In Betracht kommt auch, dass Projekte bereits vor oder nach Abschluss der Baurechtsentwicklung veräußert werden. Im Einzelfall kann sich aber auch ein zeitlich begrenzter Fortbestand als Finanzimmobilie als vorteilhaft darstellen. Je nach Chancen-Risiko-Profil der einzelnen Projekte können dadurch die zur Verfügung stehenden Eigenmittel möglichst optimal eingesetzt und in anschließenden Folgeprojekten reinvestiert werden.

Klarer Fokus auf Wohnimmobilien bei strikten Investitionskriterien

Auch in Zukunft wird sich ISARIA auf die Akquisition und die Realisierung von Wohnbauprojekten konzentrieren. Hierbei zielt die Gesellschaft auf eine Projektgröße von mindestens 100 Wohnungen pro Projekt bei einem Investitionsvolumen ab ca. € 10 Mio. je Grundstück und erwarteten Rohertragsmargen von mindestens 13% ab. Die Gesamtinvestitionskosten dieser Projekte belaufen sich in der Regel auf € 50 Mio. aufsteigend.

ISARIA konzentriert sich auf Wohnungen mit attraktiver Ausstattung im mittleren Preissegment. Hinsichtlich der Lage stellen eine gute Nahversorgung und Infrastrukturanbindung in die Zentren entscheidende Kriterien dar. In enger Abstimmung mit den lokalen Behörden erstellt ISARIA nachfrageorientierte Planungen, die auch die Mischnutzung (Kombination aus Wohn- und teilweise Gewerbeimmobilien, wie z. B. Einzelhandel) mit einschließt. Im Rahmen der sogenannten "Sozialen Bodennutzung" in München oder vergleichbarer Programme in anderen Städten wird bei der Schaffung von neuem Wohnungsbaurecht regelmäßig auch der Bau von Sozialwohnungen auf einem Flächenanteil verlangt. Die Wohnbauprojekte erfolgen vor allem auf bereits versiegelten Flächen mit bestehenden Immobilien bzw. auf Konversionsflächen, um möglichst ressourcenschonend neuen Wohnraum zu schaffen.

Weitere Stärkung der Finanzierungsstruktur

Die Finanzkraft der ISARIA konnte bereits in den Vorjahren kontinuierlich verbessert werden. Auch im abgelaufenen Geschäftsjahr 2019 konnte der durchschnittliche Zinsaufwand weiter reduziert und die Profitabilität weiter gesteigert werden. Dies stärkt wiederum das Eigenkapital und verschafft weitere Spielräume für das weitere geplante operative Wachstum. Die Finanzierungsstruktur der Gruppe soll auch in den kommenden Jahren durch geeignete Instrumente weiter verbessert werden.

Daneben stellt die im Konzern integrierte ONE GROUP, die Projektentwicklungsfinanzierungen konzipiert und an Anleger vertreibt, eine wichtige Finanzierungsplattform dar. Dadurch erhält die ISARIA erforderliche Eigenmittel für den Zeitraum der Projektentwicklungen, um diese gewinnbringend zu investieren.

IV. Forschung und Entwicklung

Die ISARIA Wohnbau betreibt aufgrund der Art ihrer Geschäftstätigkeit keine Forschungs- und Entwicklungsaktivitäten. Ihre Geschäftstätigkeit ist unabhängig von Patenten oder Lizenzen. Allerdings ist die Gesellschaft ein stark Research-orientiertes Unternehmen.

Im "Top-down"-Ansatz werden von der strategischen Projektentwicklung alle wesentlichen deutschen Wohnungsmärkte hinsichtlich ihrer Marktchancen beobachtet und verglichen. Regional werden Expansionsmöglichkeiten in Großräumen bis hin zu Ortsteillagen untersucht. Auf neue und geänderte Wohnverhältnisse wird mit individuellen Produkten und neuen Grundrisstypen reagiert.

Im "Bottom-up"-Ansatz beobachten die Kundenbetreuung und der Vertrieb Wettbewerbsprodukte hinsichtlich Qualität, Preis und Vertriebserfolg und geben Erkenntnisse aus Kundengesprächen, etwa zu Ausstattungen, Grundrissen und Sonderwünschen, an die Projektentwicklung weiter.

Wesentliche Wort- und Bildmarken der Gesellschaften sowie Finanz- und Immobilienprodukte sind für den Konzern geschützt.

V. Nachhaltigkeit

Die ISARIA Wohnbau verpflichtet sich zum nachhaltigen Handeln, da unsere Geschäftstätigkeit Auswirkungen weit über die Grenzen unseres Unternehmens hinaus entfaltet. Wir tragen deshalb Verantwortung dafür, nachhaltige Geschäftspraktiken zu entwickeln und umzusetzen, die sowohl unseren operativen Anforderungen als auch unserer Verpflichtung gegenüber der Gesellschaft und der Umwelt gerecht werden. Wir sind davon überzeugt, dass wir durch soziales und umweltbewusstes Handeln neben unserem Ansehen auch den Unternehmenswert zusätzlich steigern. Die Integration von Nachhaltigkeitsaspekten in unsere Betriebsführung und Unternehmensstrategie basiert auf fünf zentralen Bausteinen.

Im Fokus unserer Bemühungen um Nachhaltigkeit steht unser Kerngeschäft: die Projektentwicklung. Die ISARIA Wohnbau nimmt als einer der führenden Projektentwickler eine wichtige gesellschaftliche Funktion innerhalb der Städte und Gemeinden ein, in denen wir aktiv sind. Unsere Projekte sind im wörtlichen Sinne nachhaltig, da diese eine "längere Zeit anhaltende Wirkung" entfalten. In Anlehnung an das Baugesetzbuch gewährleisten unsere Planungen eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, die die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen miteinander in Einklang bringt. Unsere Planungen tragen dazu bei, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern, die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen sowie die städtebauliche Gestalt und das Orts- und Landschaftsbild baukulturell zu erhalten und zu entwickeln.

Ökologische Verantwortung

Nachhaltigkeitsaspekte bei Ankauf und Bau

In Anbetracht der Tatsache, dass weltweit etwa 40 % der Energie, 30 % der Rohmaterialien sowie 20 % des Wasserverbrauchs für Bau, Betrieb und Abriss von Immobilien verbraucht werden, ist eine nachhaltige Projektentwicklung eine Selbstverständlichkeit für uns.

Nachhaltiges Handeln bedeutet für uns nicht die alleinige Fokussierung auf niedrige Energieverbräuche während der Bewirtschaftung. Die energetische Betrachtung von Immobilien schließt über den gesamten Lebenszyklus vielmehr auch die "Graue Energie" (zur Herstellung erforderliche Energie) sowie die durch die Lage der Gebäude induzierte Mobilität (ÖPNV, MIV) ein. Der Neubau von Immobilien wurde in der Vergangenheit zunehmend gesetzlich reguliert. Gleichzeitig verschärften sich die energetischen Anforderungen, die Gebäude im Betrieb erfüllen müssen. Verglichen mit dem deutschen Gebäudebestand weisen die Projekte der ISARIA Wohnbau unterdurchschnittliche Energieverbräuche auf. Für unsere Neubauprojekte mit Wohnnutzung und gewerblichen Anteilen werden grundsätzlich die Anforderungen der EnEV 2016 eingehalten und damit ein um 25 % niedrigerer Primärenergiebedarf im Vergleich zur EnEV 2014. Zudem werden die gestiegenen Anforderungen an die Dämmung der Gebäudehüllen und vor allem den Primärenergiefaktor (bestimmt den Anteil an erneuerbaren Energien) erfüllt.

Siehe G 03 Spezifischer Jahresheizwärmebedarf

Die Anforderungen aus dem Erneuerbare-Energien-Gesetz 2016/2017 (EnEG) und aus dem Erneuerbare-Energien-Wärme-Gesetz (EEWärmeG) werden bei den Projekten der ISARIA Wohnbau konsequent umgesetzt. Für Heizung, Warmwasser und Kühlung stammt ein Anteil von 15 % bis 50 % aus erneuerbaren Energien. Hinsichtlich des Wärmebedarfs wird mindestens die Hälfte des Bedarfs durch Energiequellen wie Holzpellets, Erdwärme oder Luftwärmepumpen abgedeckt. Für die Kälte- und Wärmeversorgung der Projektentwicklungen wird der Einsatz von Kraft-Wärme-Kopplungsanlagen, z. B. mit einem Blockheizkraftwerk, oder über Fernwärme- bzw. Fernkältenetze geprüft und gegebenenfalls realisiert.

Nachhaltigkeitsaspekte in der Projektentwicklung

Nachhaltiges Handeln bedeutet für uns insbesondere das Heben und Identifizieren von Potenzialen, die mit den im Folgenden näher beschriebenen Begriffen "Graue Energie", "Nachhaltige Mobilität" oder "Brownland" verbunden sind. Der Ankauf von Flächen, Grundstücken und Bestandsgebäuden anhand der nachfolgend aufgezählten Kriterien stellt im Rahmen der Projektentwicklungsaktivitäten der ISARIA Wohnbau das zentrale Steuerungsinstrument für nachhaltiges Handeln dar.

Nachhaltigkeitskriterien beim Ankauf

Allgemein:

―	gute Anbindungsqualität an den (möglichst schienengebundenen) ÖPNV
―	vorhandene Nahversorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs

Zusätzlich bei Flächenentwicklungen:

―	vorzugsweise Revitalisierung und Umnutzung von bereits genutzten bzw. bebauten Flächen mit z. B. ehemaliger industrieller Nutzung ("Brownland")
―	nur ausnahmsweise Inanspruchnahme von bislang unbelasteten Flächen ("Greenland")
―	gegenebenfalls Schaffung ökologischer Ausgleichsflächen für den Artenschutz (Habitatflächen)

Zusätzlich bei der Revitalisierung von Bestandsgebäuden:

―	die bisherige Nutzung ist langfristig nicht mehr nachgefragt (z. B. ehemalige Industriegebäude)
―	Umgebung und Gebäudestruktur sind für Wohnzwecke geeignet

Diese Ankaufskriterien sind Leitplanken unseres unternehmerischen Handelns und stehen im Einklang mit dem gesellschaftlichen und politischen Diskurs zur "Nachhaltigen Stadt", die soziale, ökonomische und ökologische Kriterien gleichermaßen beim Bauen beachtet.

Reduzierung der Flächeninanspruchnahme durch die Revitalisierung von Brachflächen

Bei dem Ankauf von Grundstücken und Flächen achten wir darauf, möglichst keine Flächen auf der "Grünen Wiese" ("Greenfield"), sondern bereits baulich genutzte Flächen ("Brownfield") in Anspruch zu nehmen. Der sparsame und schonende Umgang mit dem Boden ist ein zentrales Politikanliegen und findet sich beispielsweise im 30-Hektar-Ziel der Bundesregierung oder in der sogenannten "Bodenschutzklausel" im Baugesetzbuch wieder. Der Rat für Nachhaltige Entwicklung (2004) schlussfolgert: "Das Recycling von [...] urbanen Brachflächen ist eine bereits an vielen Beispielen erfolgreich durchgeführte Strategie zur Verminderung der Flächeninanspruchnahme und zur Revitalisierung von Städten." Aufgrund von früheren (gewerblichen) Nutzungen ist das Flächenrecycling oftmals mit umfangreichen Altlastensanierungen verbunden, wobei schädliche Substanzen fachgerecht entsorgt werden.

Daneben spielen bei "Brownfield"-Entwicklungen die Themen der Verringerung des Oberflächenversiegelungsgrads und der Renaturierung z. B. von bisher unterirdisch geführten Gewässern (vormals Bäche und Flussteile, die im Zuge der Industrialisierung unter die Erde in Kanälen geführt wurden) eine wichtige ökologische Rolle; zudem tragen diese Aspekte maßgeblich zum Freizeit- und Erholungswert im Quartier bei.

Die im Jahr 2019 fertiggestellten und in Entwicklung befindlichen Projekte belegen dies auch für die Gegenwart und Zukunft:

ENJOY	Abriss eines leerstehenden Bürogebäudes und Neubau von Wohneinheiten
DIAMALTPARK	Neubau und Revitalisierung von Industriedenkmälern auf der Industriebrache der ehemaligen Diamalt-Werke
GREEN LEVELS	Abriss und Neubau auf einem leerstehenden ehemaligen Produktionsstandort
HOFMARK am Olympiapark	Abriss und Neubau auf einem leerstehenden ehemaligen Produktionsstandort
MD Papierfabrik	Neubau und Revitalisierung von Industriedenkmälern auf der Industriebrache der ehemaligen München Dachau-Papierfabrik
Norderneyer Straße	Nachverdichtung auf einer ehemalig sowohl wohnungswirtschaftlich als auch gewerblich genutzten Fläche
Hofer Straße	Revitalisierung Bestandsbürogebäude und Neubau
HegenCenter	Nachverdichtung auf einer Fläche für Nahversorgung durch Neubau von Wohneinheiten
Achter de Weiden	Abriss und Neubau auf einem ehemaligen Produktionsstandort
GREAT EAST	Neubau auf einem ehemaligen Bahngelände
Rosensteinstraße/ RosensteinTrio	Neubau auf dem ehemaligen Südmilchgelände sowie anderer ehemaliger Gewerbebetriebe

Erhalt der "Grauen Energie" durch die Revitalisierung von Bestandsgebäuden

Bei dem Ankauf von Bestandsgebäuden achten wir darauf, dass die vorhandene Gebäudestruktur flexibel für neue Nutzungen ist. Unsere Konzepte basieren darauf, die in der vorhandenen Gebäudestruktur gebundene Energie, die beispielsweise für die Herstellung von Zement und Stahl notwendig war, zu erhalten und weiter zu nutzen. Gerade der Erhalt des bisherigen Rohbaus spart in erheblichem Umfang "Graue Energie" im Vergleich zu Neubauten ein. Bei den Sanierungsarbeiten ist oftmals eine Altlastensanierung (z. B. Asbest) notwendig, da die früher eingesetzten Baumaterialien nach heutigen Standards als gesundheitsschädlich eingestuft werden. Weiterhin ist eine Infrastruktur wie Medienversorgung und Straßenerschließung zumeist gegeben.

Nachhaltigkeit in der Baurechtschaffungsphase

Bei der Realisierung aller Projekte finden intensive Abstimmungsgespräche mit Vertretern der Verwaltung und Politik statt. Im Rahmen der obligatorischen Öffentlichkeitsbeteiligung werden Bürger sowie Träger öffentlicher Belange in den Planungsprozess eingebunden. Geäußerte Bedenken oder Anregungen werden während des Bebauungsplanverfahrens im Abwägungsprozess berücksichtigt. Im Bebauungsplanverfahren gibt die ISARIA Wohnbau Gutachten in Auftrag, um die Auswirkungen der Planungen auf die Schutzgüter Menschen, Tiere, Pflanzen, Boden, Wasser, Luft, Klima und Landschaft sowie Kultur- und Sachgüter beurteilen zu können. Ergeben sich im Rahmen orientierender Untersuchungen Anzeichen schädlicher Auswirkungen, werden diese vertieft untersucht und Lösungsmöglichkeiten eruiert. Von besonderer Bedeutung sind Auswirkungen auf Tiere und Pflanzen, die durch europarechtliche Vorschriften geschützt werden. Bei Eingriffen oder Beeinträchtigungen von deren Lebensräumen sind umfangreiche Ausgleichs- und Kompensationsmaßnahmen erforderlich, die gemeinsam mit den zuständigen Behörden erarbeitet werden.

Nachhaltigkeitskriterien beim Bau

Das klassische Baugeschäft zur Errichtung unserer Wohnungen wird aufgrund unseres Geschäftsmodells von externen Generalunternehmern und Einzelgewerken durchgeführt, wobei die Steuerung der Planung und baulichen Ausführung im Aufgabenfeld unserer Projektleiter verbleiben. Unser nachhaltiges Handeln basiert auf vier Prinzipien, auf die wir unsere Auftragnehmer vertraglich verpflichten:

•	Einhaltung und Übererfüllung von Energie- und Materialstandards
•	Sicherheit und Arbeitsschutz vor Preis und Zeit
•	Einhaltung der unternehmensinternen Compliance-Richtlinien, insbesondere zur Vermeidung von Korruption
•	Verpflichtung zur Einhaltung des gesetzlichen Mindestlohns durch Auftragnehmer

Mit diesen Punkten verpflichten wir unsere Auftragnehmer und deren Subunternehmer insbesondere zur Einhaltung des gesetzlichen Mindestlohns, zur Zahlung von Steuern und Sozialabgaben sowie zur Einhaltung von gesetzlichen Standards zum Schutz der Natur. Ebenso beinhalten unsere Verträge umfangreiche Regelungen zur Vermeidung von Korruption und Schwarzarbeit, die durch regelmäßige Kontrollen überprüft werden.

Bei der Abnahme der Wohnungen von unseren Auftragnehmern wird überprüft, ob die Vorgaben der Bauleistungsbeschreibungen eingehalten werden und die Wohnungen den gesetzlichen Standards entsprechen (z. B. Energieeinsparverordnung, Brand- und Schallschutz), bevor diese wiederum an unsere Käufer übergeben werden. Ziel unseres Unternehmens ist die Übergabe von im Wesentlichen mängelfreien Wohnungen, um unser eigenes Qualitätsverständnis zu erfüllen.

Beitrag zum Klimaschutz

Mit unseren Quartierskonzepten wollen wir einen Beitrag zum Klimaschutz leisten. Durch den Einsatz nachwachsender Rohstoffe sollen Energieeinsparungen erzielt werden. Unser aktuelles Projekt DIAMALTPARK wird mit einem Quartiersversorgungskonzept realisiert, bei dem ein Geothermie-Brunnen in Verbindung mit Wärmepumpen den Grundbedarf an Wärmeleistung abdeckt. Der Bauabschnitt bzw. das Teilprojekt DIA 6 wird als erstes im Münchner Raum realisiertes Teileigentumsprojekt größtenteils in Holzbauweise erstellt. Dabei werden sieben der acht oberirdischen Gebäude in Massivholzbauweise mit einem sehr hohen Vorfertigungsgrad errichtet.

Gesellschaftliche Verantwortung

Reduzierung des durch die Lage induzierten Energieverbrauchs dank Nutzung nachhaltiger Mobilitätsformen

Nach unserer Auffassung stellen in urbanen Räumen nachhaltige Mobilitätsformen (ÖPNV-, Rad- und Fußverkehr) zum Erreichen von Arbeitsplätzen, Schulen oder Einkaufsmöglichkeiten das Rückgrat der zukünftigen Stadt dar. Daher sind bei unseren Projekten leistungsfähige U- und S-Bahn-Haltestellen grundsätzlich in wenigen Minuten fußläufig erreichbar. Die ebenso fußläufige Erreichbarkeit von Lebensmittelgeschäften, Kinderbetreuungseinrichtungen oder Restaurants ist für uns ein Kernelement von Urbanität. Unsere Auffassung eines nachhaltigen Handelns ist konform mit dem Grundsatzbeschluss "Nahmobilität" der Landeshauptstadt München (2013) oder dem Weißbuch Innenstadt (2011) des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung. Nachhaltige Mobilitätsformen weisen neben der bekannten ökologischen Komponente auch eine bislang eher weniger beachtete ökonomische Komponente auf, indem Haushalte, z. B. durch eine gute Anbindung an den ÖPNV, langfristig niedrigere Mobilitätskosten zu tragen haben.

Beteiligung der Städte an den Planungsgewinnen und Schaffung von sozialgebundenem Wohnraum

Die ISARIA Wohnbau ist bei fast allen Projekten an die Sozialgerechte Bodennutzung (SoBoN) (München) oder vergleichbare Programme gebunden, bei der ein Teil des Planungsgewinns zweckgebunden für den Bau von Grundschulen, Kitas, öffentlichen Straßen oder Grünflächen an die jeweilige Stadt abgeführt wird und vertraglich verpflichtend Wohnungen für Einkommensschichten errichtet werden, die ansonsten vom Erwerb im freifinanzierten Wohnungsbau ausgeschlossen sind (geförderter Wohnraum). Mithilfe der Sozialgerechten Bodennutzung wird das gesellschaftliche Ziel erreicht, sozial durchmischte Quartiere zu realisieren.

Soziales Engagement

Bereits seit 2010 unterstützen wir das "Furaha Phönix Kinderhaus" in Kenia, das Straßenkindern und AIDS-Waisen in eine bessere Zukunft hilft, indem es ihnen eine Schulausbildung und Perspektiven für ihr späteres Berufsleben ermöglicht.

Im Geschäftsjahr 2019 leistete die ISARIA zudem eine Spende für den Verein Kältebus München e.V. Dieser Verein leistet Akuthilfe für obdachlose Menschen in München.

Menschen und Arbeitsplatz

Dank unserer engagierten Mitarbeiter können wir auch im vergangenen Geschäftsjahr auf eine insgesamt positive Geschäftsentwicklung zurückblicken.

Mit unterschiedlichen Fort- und Weiterbildungen entwickeln wir die fachlichen Kenntnisse stets weiter und unterstützen unsere Mitarbeiter ebenso bei ihrer persönlichen Entwicklung.

Durch die Verknüpfung von Leistung mit individuellen Boni honorieren wir Top-Leistungen unserer Mitarbeiter, unabhängig von Position und Funktion. Individuell angepasste Arbeits- und Teilzeitmodelle sowie flexible Arbeitszeiten ermöglichen die Vereinbarkeit von Familie und Beruf.

Werte und Compliance

Unsere Compliance-Richtlinie legt die Werte fest, die das Handeln und die Orientierung der ISARIA Wohnbau bestimmen. Wir sind überzeugt, dass ethische und ökonomische Werte voneinander abhängig sind. Die Geschäftswelt muss einen fairen Umgang miteinander pflegen und im Rahmen der vorgegebenen Normen handeln. Die Compliance-Richtlinie zur Vermeidung von Korruption beinhaltet insbesondere interne Standards zur Vergabe von Aufträgen, der Annahme und Vergabe von Geschenken und Einladungen sowie Hinweise zur Vermeidung von Interessenskonflikten. Ebenfalls distanzieren wir uns klar von Diskriminierung jeder Art.

Das Handeln unserer festen und freien Mitarbeiter orientiert sich stets an der internen Compliance-Richtlinie. Durch klare Leitlinien werden unsere Mitarbeiter dazu angehalten, gegenüber Kollegen, Dienstleistern, Aktionären und unseren Kunden stets fair, respektvoll, professionell und integer aufzutreten.

Ökonomische Verantwortung

Unsere ökonomische Verantwortung orientiert sich am Leitbild des "Ehrbaren Kaufmanns", der einen langfristigen wirtschaftlichen Erfolg mit seiner gesellschaftlichen Verantwortung verknüpft. Mit unseren Geschäftspartnern verbindet uns daher einerseits das Ringen um Preis und Qualität, andererseits blicken wir aufgrund der Prinzipien Fairness und Integrität auf beständige Partnerschaften und gemeinsame Erfolge zurück. Der langfristige wirtschaftliche Erfolg dient nicht zuletzt unseren Mitarbeitern und Anteilseignern, indem wir das Eigenkapital des Unternehmens kontinuierlich steigern. Hierdurch bleiben wir auch in Zukunft handlungsfähig und können Investitionschancen wahrnehmen.

2. Wirtschaftsbericht

I. Gesamtwirtschaftliche Entwicklung

Das Wachstum der Weltwirtschaft hat sich im Jahr 2019 weiter fortgesetzt, dabei aber an Dynamik verloren. Gründe für die sich abschwächende Weltkonjunktur waren unter anderem der Handelskonflikt zwischen den Vereinigten Staaten und China. Die Anhebung von Zollsätzen und die Ausweitung der Zölle haben den bilateralen Handel gebremst und die Unsicherheit über die weltwirtschaftlichen Rahmenbedingungen erhöht. Ebenso mehrten sich politische Unsicherheiten, etwa im Hinblick auf die lange Zeit unklaren Brexit-Modalitäten. Durch geopolitische Spannungen insbesondere im Nahen und Mittleren Osten und weiterer vermehrt auftretender globaler Risiken hat die Weltbank ihre Wachstumsprognose für die Weltkonjunktur für 2019 von anfänglich plus 2,9 % auf 2,6 % gesenkt.

Die deutsche Wirtschaft ist im vergangenen Jahr um 0,6% real gewachsen, nach 1,5% im Vorjahr. Positive Impulse kamen aus der florierenden Baukonjunktur, aus einem wachsenden Dienstleistungssektor sowie zunehmenden privaten und staatlichen Konsumausgaben. Als wesentliche Ursache für das gesunkene Wachstum in Deutschland identifiziert das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie die schwächere Weltkonjunktur und Störungen aus dem außenwirtschaftlichen Umfeld, eine schwächere globale Nachfrage nach Investitionsgütern, protektionistische Entwicklungen sowie die Auswirkungen des Brexit-Prozesses.

II. Entwicklung der Immobilienmärkte in Deutschland

Der Markt für Projektentwickler im Wohnungsbau

Das verlangsamte Expansionstempo der Weltwirtschaft schlägt sich auch am Markt für Projektentwickler nieder.

Die Entwicklung der Immobilienkonjunktur (als Indikator für die weiteren Aussichten) ist in diesem Jahr leicht rückläufig. Im Jahresvergleich 2018/2017 verzeichnete der Deutsche Hypo Real Estate Economy Index (REECOX) noch einen Rückgang von 12,8%. Im aktuellen Vergleich 2019/2018 ist die Entwicklung mit einem Rückgang von 0,6 % moderater.

Das Immobilienklima im Bereich Wohnbau hat gemäß bulwiengesa leicht abgenommen, wobei im letzten Quartal 2019 im Vergleich zum Vorquartal eine deutliche Erholung von 2,1% zu verzeichnen war. Im Jahresvergleich 2018/2017 ergab sich ein Rückgang von 6,4 %, im Vergleich 2019/2018 verzeichnet der Index einen Rückgang von 3,5 %.

Nach der aktuellen Marktstudie von bulwiengesa für Projektentwickler ist das Projektentwicklungsvolumen im Wohnsegment in den deutschen A-Städten rückläufig. Die Gründe für diesen Rückgang sind vielfältig. Die Kapazitäten der Bauwirtschaft sind weitgehend erschöpft. Der Engpass schlug sich wie im Vorjahr auch auf die Baupreise nieder. Das Statistische Bundesamt beziffert den Anstieg der Baupreise im dritten Quartal 2019 mit 4,1 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Ebenfalls knapp und damit ein Preistreiber sind die hohen Grundstückspreise. Hinzu kommen regulatorische Restriktionen durch Auflagen für den Bau von gefördertem Wohnungsbau und energetische Maßnahmen.

Gleichzeitig erhöhten sich die Auftragseingänge im Bauhauptgewerbe. So stieg die Anzahl der Eingänge um 3,6 % im Vergleich zum Oktober vergangenen Jahres. Das deutsche Baugewerbe prognostiziert ein Umsatzwachstum für das Jahr 2020 von 4% bis 7%. Die Steigerung der Bauleistung deutet auf das Abarbeiten der Auftragsbestände durch die Bauunternehmen hin. Die Bauverbände gehen im Jahr 2020 von einem Fertigstellungsniveau von 300.000 bis 310.000 Wohnungen aus, um den Nachfragebedarf zu decken, wäre allerdings eine Fertigstellung von ca. 340.000 Einheiten nötig.

Eine kontinuierliche Steigerung der Kaufpreise von Wohnimmobilien ist weiterhin gegeben. Das weiterhin unverändert günstige Zinsumfeld und die hohe Nachfrage von Anlegern und Selbstnutzern begünstigt das Preiswachstum.

Im Wohnungsbau stehen weiter alle Zeichen auf Nachfragewachstum. Auch wenn sich mancherorts der Trend leicht abschwächt, so nehmen Bevölkerungs- und Haushaltszahlen in den sieben A-Städten weiterhin zu. Da die Bautätigkeit nicht in adäguater Weise mitwächst, steigt der sogenannte Nachholbedarf jährlich weiter an. Der Ausblick für Wohnprojektentwicklungen bleibt weiterhin positiv.

Die immobilienwirtschaftlichen Rahmenbedingungen sind weiterhin als positiv einzuschätzen. Wir erwarten in allen Wachstumsregionen Deutschlands auch zukünftig ein gutes Umfeld.

Rechtliche Rahmenbedingungen

Im Oktober 2019 hat die Bundesregierung eine Verlängerung der sogenannten Mietpreisbremse bis Ende 2025 beschlossen. Der aktuelle Gesetzesentwurf "Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn" sieht vor, dass die Miete in Städten mit angespannten Wohnungsmärkten auch über das Jahr 2020 hinaus maximal um 10% über die ortsübliche Vergleichsmiete erhöht werden darf. Den Bundesländern soll damit für fünf weitere Jahre ermöglicht werden, die Mietpreisbremse durch Rechtsverordnung zu bestimmen. Ausgenommen von der Mietpreisbremse sind insbesondere neue Wohnungen (Baujahr nach 2014).

Weitere geplante Änderungen betreffen einen im September 2019 verabschiedeten Entwurf zum längeren Betrachtungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete. Für die ortsübliche Vergleichsmiete soll künftig ein Betrachtungszeitraum von sechs Jahren gelten. Nach aktueller Rechtslage fließen die Mieten in die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein, die in den vergangenen vier Jahren vereinbart worden sind. Hier liegt ein Gesetzesentwurf vor.

Die Bundesregierung hat einen Gesetzesentwurf über die Verteilung der Maklerkosten beim Immobilienkauf vorgelegt. Demnach kann derjenige, der den Makler beauftragt, maximal 50 % der Provision auf die jeweils andere Partei umlegen. Das soll zunächst nur bei selbstgenutzten Wohnimmobilien (Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern) gelten. Damit wird das sogenannte Bestellerprinzip, das bereits seit 2015 für die Vermittlung von Mietwohnungen gilt, teilweise auch auf den Erwerb von Wohneigentum ausgeweitet.

Das am 18. September 2018 eingeführte Baukindergeld für Familien mit Kindern, die eine Wohnung oder ein Haus zur Eigennutzung kaufen wollen, läuft Ende des Jahres 2020 aus. Um noch von dieser Förderung zu profitieren, muss der Kaufvertrag zum 31. Dezember 2020 unterschrieben sein.

Das Bundesverfassungsgericht stellte im Jahr 2018 den Reformbedarf der Grundsteuer fest. Die Bewertungsmaßstäbe seien veraltet und verfassungswidrig. Der Gesetzgeber wurde daher zur Reform der Grundsteuer bis zum 31. Dezember 2019 verpflichtet. Die Bundesregierung hat ein Gesetzespaket aus drei miteinander verbundenen Gesetzesentwürfen (Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts, Gesetz zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung und Gesetz zur Änderung des Grundgesetzes) beschlossen. Der Bundesrat hat diesem Gesetzespaket zugestimmt. Oberstes Ziel der Neuregelung ist, das Grundsteuer- und Bewertungsrecht verfassungskonform und möglichst unbürokratisch umsetzbar auszugestalten. Dabei bleibt das dreistufige Verfahren - Bewertung, Steuermessbetrag und kommunaler Hebesatz - erhalten. Die Bewertung der Grundstücke nach neuem Recht erfolgt erstmals zum 1. Januar 2022. Bis zum 31. Dezember 2024 haben die Länder die Möglichkeit, vom Bundesrecht abweichende Regelungen vorzubereiten. Die neuen Regelungen zur Grundsteuer - entweder bundes- oder landesgesetzlich - gelten dann ab 1. Januar 2025. Bis dahin gilt das bisherige Recht weiter.

Im August 2019 wurden die Ergebnisse der Bund-Länder-Arbeitsgruppe zur Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) vorgestellt. Die Arbeitsgruppe hat den Reformbedarf des WEG geprüft. Ziel einer Reform ist unter anderem die leichtere Sanierung und Modernisierung von Wohneigentumsanlagen. Zudem wurde besonderes Augenmerk auf die Förderung der Elektromobilität und der Barrierefreiheit des Wohnens gelegt. Mit einem Referentenentwurf ist im ersten oder zweiten Quartal 2020 zu rechnen.

Am 25. Mai 2018 ist die Europäische Datenschutz-Grundverordnung in Kraft getreten, die das Bundesdatenschutzgesetz ersetzt hat. Eine der wichtigsten Neuerungen ist das grundsätzliche Verbot der Nutzung und Verarbeitung personenbezogener Daten, soweit die betroffene Person nicht ausdrücklich ihre Zustimmung hierzu erteilt hat. Auch die Höhe der Geldstrafen bei Verstößen wurde erheblich nach oben korrigiert. Nun müssen Unternehmen bei Verstößen gegen die Regelungen der Datenschutz-Grundverordnung bis zu € 20 Mio. oder 4 % ihres Jahresumsatzes an Strafe zahlen. Im November 2019 ist das zweite Datenschutz-Anpassungs- und Umsetzungsgesetz EU in Kraft getreten, mit dem bundesdeutsche Vorschriften an die Europäische Datenschutz-Grundverordnung angepasst wurden.

Am 29. November 2018 haben sich die Länderfinanzminister auf Vorschläge zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes geeinigt. Damitsoll insbesonderedie Besteuerung von sogenannten "Share Deals" ausgeweitet werden, indem die bisherige Beteiligungsschwelle im Falle eines Gesellschafterwechsels von 95 % auf 90 % herabgesetzt sowie die in der derzeitigen Fassung des Grunderwerbsteuergesetzes normierte Fünfjahresfrist für einen grunderwerbsteuerneutralen Gesellschafterwechsel auf zehn Jahre erhöht wird. Ursprünglich war vorgesehen, dass die

Änderungen bereits zum 1. Januar 2020 in Kraft treten sollten. Aufgrund erheblicher Bedenken gegen einzelne Neuregelungen hat die Bundesregierung die Reform der Grunderwerbsteuer nun allerdings auf das erste Halbjahr 2020 verschoben.

Entwicklung des Wohnungsmarkts und die Wettbewerbsposition der ISARIA Wohnbau in München

München ist weiterhin einer der Top-Wohnstandorte in Deutschland. Die Attraktivität hat sich seit unserer letzten Berichterstattung im Geschäftsbericht 2018 nicht verändert. Der Standort München belegt weiterhin in zahlreichen deutschlandweiten Studien im Hinblick auf die für den Immobilienmarkt relevanten Faktoren, wie z. B. ökonomische und strukturelle Indikatoren, Standortstärke und Zukunftsfähigkeit der Standorte, stets die vordersten Ränge. So belegte München zuletzt wieder nach 2016 auch im "Prognos Zukunftsatlas 2019" mit dem Landkreis und der Landeshauptstadt die ersten beiden Plätze unter allen 401 Kreisen und kreisfreien Städten in Deutschland. Auch in internationalen Rankings liegt München regelmäßig auf den vordersten Plätzen. In der im März 2019 veröffentlichen Studie von Mercer zur Lebensqualität liegt München weiterhin zusammen mit Auckland auf Platz 3 und ist somit zugleich die lebenswerteste Stadt Deutschlands. Als "Stadt der DAX-Konzerne" gehört sie zu den produktivsten deutschen Metropolen. München ist zudem folgerichtig weiterhin deutschlandweit der Wohnimmobilienstandort mit dem höchsten Preisniveau.

Wie in den anderen deutschen A-Städten herrscht auch in München eine anhaltend hohe Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt. Nach dem Anstieg des Kaufpreisniveaus für Wohnimmobilien in den vergangenen Jahren hat sich der Aufwärtstrend leicht abgeschwächt. In dem vom Gutachterausschuss der Stadt München zuletzt veröffentlichten Quartalsbericht für das erste bis dritte Quartal 2019 lag die Teuerungsrate bei unbebauten Wohnbaugrundstücken demnach bei durchschnittlich rund 15%. Bei Grundstücken für den Geschosswohnungsbau ist die Anzahl ausgewerteter Kauffälle noch zu gering, um eine Aussage zur Preisentwicklung treffen zu können. Der Preis für Neubauwohnungen erhöhte sich in durchschnittlichen Wohnlagen im Mittel auf rund 8.300 €/m ² (Vj. 7.650 €/m ²) sowie in guten Wohnlagen im Mittel auf rund 8.800 €/m ² (Vj. 8.200 €/m ²).

Bereits seit 2014 wird regelmäßig die Frage diskutiert, ob es sich bei dieser Entwicklung um eine "Immobilienblase" handele. So warnte beispielsweise die UBS vor Preisübertreibungen in deutschen Großstädten. Zwar geht - wie in anderen Städten - auch auf dem Münchner Markt die Schere zwischen Mieten und Kaufpreisen für Wohnimmobilien deutlich auseinander. Eine isolierte Betrachtung der Preisentwicklung allein ist allerdings noch nicht aussagekräftig. Zum einen darf das verfügbare Haushaltseinkommen bei der Frage der Erschwinglichkeit von Wohneigentum nicht vernachlässigt werden. Zum anderen kann die Preisentwicklung zumindest in München auch weitgehend fundamental begründet werden. Die Landeshauptstadt München befindet sich weiterhin in einer Wachstumsphase. In regelmäßigen Abständen publiziert das Planungsreferat der Stadt München eine Bevölkerungsprognose für die Landeshauptstadt. Gemäß der aktuellsten Publikation aus dem Jahr 2019 wird nach den stärkeren Zuwächsen der vergangenen Jahre mit 1,5% bis 2,1% Einwohnerwachstum pro Jahr zukünftig ein moderates

Wachstum von durchschnittlich 0,7% pro Jahr erwartet. Die Zahl der Bewohner wird voraussichtlich 2030 die 1,7-Millionengrenze überschreiten, 2037 auf 1,8 Millionen ansteigen und 2040 bei 1,85 Millionen liegen.

In München besteht nach wie vor eine hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien bei ausgedünntem Angebot. Die Entwicklung des Wohnungsmarkts in München der vergangenen Jahre war durch steigende Preise, knappes Angebot und vorherrschenden Wohnungsmangel geprägt. Die Baugenehmigungen und Baufertigstellungen der letzten Jahre konnten die Nachfrage noch nicht erfüllen. Zwischen 2016 bis 2018 wurden in den sieben größten Städten gerade einmal 71 % der benötigten Wohnungen fertiggestellt. München konnte den Bedarf nur zu 67% decken. Die Bedarfsunterdeckung der letzten Jahre führt zu einem hohen Baubedarf in 2019/2020. Laut IW-Report des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln lag der Baubedarf in 2019/2020 bei 12.500 Wohneinheiten. Dieser Spitzenwert wird den IW-Experten zufolge im Prognosezeitraum bis 2030 nicht mehr erreicht. Das IW Köln geht von einer Beruhigung des jährlichen Baubedarfs aus: In München werden demnach im Prognosezeitraum 2021 bis 2025 noch 8.900 Wohneinheiten, im Prognosezeitraum 2026 bis 2030 nur noch 6.900 Wohneinheiten Jährlich benötigt (Quelle: IW-Report 28/2019, 22. Juli 2019).

Die ISARIA Wohnbau beobachtet diese Entwicklungen sehr aufmerksam auch anhand von eigenen Analysen.

Die ISARIA Wohnbau ist mit einer vorhandenen Projektpipeline im Großraum München von rund 2.700 Wohn- und Gewerbeeinheiten positioniert.

Der Wettbewerb für Wohnungsbau-Projektentwickler ist in Deutschland überwiegend kleinteilig organisiert. Viele kleinere Anbieter sind am Markt, die in den traditionellen Siedlungsstrukturen wenige kleinteilige Objekte entwickeln. Durch das seit Jahrzehnten starke Bevölkerungswachstum in München haben sich jedoch einige große Adressen etabliert, die im Wesentlichen das städtebauliche Wachstum gewährleisten. Zu diesem Kreis zählt seit einigen Jahren auch die ISARIA Wohnbau.

In München sind unter den Top 10 der größten Wohnungs-Projektentwickler auffallend viele regional konzentriert tätige Unternehmen zu finden, was typisch ist für den Münchner Projektentwicklermarkt. Aber es sind auch national bzw. international tätige Unternehmen am Markt aktiv. Insgesamt übernehmen die Top-10-Projektentwickler 39 % der analysierten Projektfläche. Nach der im April 2019 veröffentlichten Projektentwicklerstudie 2019 von bulwiengesa liegt die ISARIA Wohnbau auf Platz 3 unter den zehn größten Wohnungs-Projektentwicklern in München.

Entwicklung des Wohnungsmarkts und die Wettbewerbsposition der ISARIA Wohnbau in Hamburg

Hamburg ist mit rund 1,8 Millionen Einwohnern nach Berlin die zweitgrößte Stadt Deutschlands und eine der vier deutschen Millionenstädte. Im HWWI/Berenberg-Städteranking 2019 liegt Hamburg auf einem der vorderen Plätze mit guten Perspektiven, da Hamburg kontinuierlich ausgeglichene Bedingungen für Unternehmen und Bevölkerung bietet.

Auch in Hamburg, wie in vielen anderen deutschen Städten, ist das Bevölkerungswachstum durch den Zuzug vom Land in die Stadt geprägt. Laut Prognosen erwartet Hamburg von 2017 bis 2040 einen Bevölkerungsanstieg um bis zu 220.000 auf insgesamt 2,05 Millionen Einwohner.

Die Anzahl der Baugenehmigungen war gemäß JLL Residential City Profile Hamburg (Ausgabe 1. Halbjahr 2019) im Jahr 2018 gegenüber dem Vorjahr (12.500) mit rund 11.100 leicht rückläufig. Mit den Fertigstellungen von über 10.000 Wohnungen im Jahr 2018 dagegen erzielte die Stadt ein 40-Jahres-Hoch. Auch in Hamburg wird Wohnungsbau durch die Verknappung verfügbarer Baugrundstücke zunehmend erschwert. Die Erschließung neuer Flächen für den Wohnungsbau in den Kernbereichen der Stadt wird in Hamburg daher prioritär behandelt. Einzelne Bezirke wie Altona und Wandsbek prüfen Möglichkeiten, ob sich innerstädtische Verkehrsachsen für eine dichtere Besiedlung eignen. Ebenso wird aufgrund der hohen Nachfrage nach Wohnraum die Stadt mit zahlreichen neuen Stadtteil- und Quartiersentwicklungen erweitert.

Trotz der rekordmäßig gestiegenen Bautätigkeit ziehen die Preise für Neubau-Wohnimmobilien auch in Hamburg weiter an. Gemäß dem LBS-Immobilienmarktatlas 2019 Hamburg und Umland vom April 2019 lag im Januar 2019 der Durchschnittspreis für Neubauwohnungen im Hamburger Stadtgebiet bei 5.260 €/m ² und damit 3,2 % höher als ein Jahr zuvor. Auch Bestandswohnungen verteuerten sich im gleichen Zeitraum um 4,2 % von 4.304 €/m ² auf 4.483 €/m ².

In der aktuellen Marktstudie 2019 von bulwiengesa liegt Hamburg mit München am Projektentwicklermarkt auf gleichem Niveau. Mit einem Wachstum von 6 % hat das Wohnsegment im Berichtszeitraum wieder an Bedeutung gewonnen und liegt mit seinem Anteil bei knapp 60 % am Gesamtprojektentwicklungsvolumen. Künftig ist mit einer anhaltend hohen Entwicklungstätigkeit besonders in Bezug auf das Wohnsegment zu rechnen.

Der Markt für Wohnungsbau-Projektentwickler in Hamburg ist ähnlich strukturiert wie in München. Die Top-10-Akteure halten 36 % des Marktvolumens aller Projektentwickler. Darunter befinden sich regional tätige aber auch national bzw. international tätige Unternehmen.

Entwicklung des Wohnungsmarkts und die Wettbewerbsposition der ISARIA Wohnbau in Frankfurt am Main

Das Finanz- und Dienstleistungszentrum von Weltrang gehört als Mittelpunkt der dynamischen Wirtschaftsregion Frankfurt-Rhein-Main zu den führenden europäischen Unternehmensstandorten. Die zentrale Lage, die exzellente Infrastruktur mit einem der größten Flughäfen des Kontinents, die Konzentration zukunftsorientierter Unternehmen und ihre Internationalität geben der Stadt eine Spitzenstellung im europäischen Vergleich. Als Sitz der Europäischen Zentralbank ist die Stadt geld- und währungspolitisch von internationaler Bedeutung.

Seit August 2018 ist die ISARIA Wohnbau durch das Projekt GREAT EAST am Markt der dynamischen und internationalen Metropole vertreten.

Die Finanzmetropole Frankfurt am Main zählt zu den lebenswertesten Städten in Deutschland. Dies spiegelt sich auch in den steigenden Einwohnerzahlen der Stadt wider. Am 18. Februar 2019 wurde die Zahl von 750.000 Einwohnern überschritten, das heißt, nach der Meldung im Juni 2014 mit der Überschreitung der 700.000-Marke ist Frankfurt in knapp fünf Jahren um 50.000 Einwohner gewachsen. Mit stetig wachsenden Zahlen um rund 10.000 Einwohner pro Jahr könnte die Einwohnerzahl von gut 800.000 Einwohnern erstmals im Jahr 2025 erreicht werden. Mit einer Einwohnerzahl von 3.033 Einwohnern pro km ² zählt Frankfurt am Main zu den am dichtesten besiedelten Städten der Bundesrepublik.

Ein Viertel des hessischen Bruttoinlandsprodukts entfällt auf die Stadt Frankfurt am Main. Auch für die Zukunft orientiert sich Frankfurt am Main mit einem konstant wachsenden Bruttoinlandsprodukt am bundeseinheitlichen Wirtschaftstrend. Sinkende Arbeitslosenzahlen und die steigende Erwerbstätigkeitsprechen für einen starken Arbeitsmarkt. Ein hoher Anteil akademisch ausgebildeter Beschäftigter, eine hohe Internationalität sowie eine gute Erreichbarkeit zeichnet Frankfurt am Main als Arbeitsstandort aus. Die demografischen Prognosen bei der Bevölkerungsentwicklung, vor allem bei den unter 20-Jährigen und den Erwerbspersonen, sprechen für die Bankenmetropole.

In Frankfurt am Main dominiert das Wohnungssegment mit einem Anteil von etwa 56 % den Projektentwicklermarkt. Nach dem Rekordjahr 2017 im Bereich Baufertigstellung mit 4.901 Wohnungen wurde im Jahr 2018 ein Rückgang um 27,8 % auf insgesamt 3.538 Wohneinheiten verzeichnet. Jedoch hat sich bei den Baugenehmigungen der Aufwärtstrend mit einem Rekordwert von 6.349 genehmigten Wohnungen weiter fortgesetzt. Der geförderte Wohnraum wird von den Bauplanungsbehörden prioritär behandelt, sodass neue Bebauungspläne einen Anteil geförderten Wohnraums von 30 % vorsehen. Gemäß dem City Profile Frankfurt von JLL für das erste Halbjahr 2019 beträgt der mittlere Kaufpreis für Eigentumswohnungen in Frankfurt am Main nunmehr 5.620 €/m ². Das Spitzensegment für Neubauobjekte lag hierbei bei mehr als 8.620 €/m ².

Das Wettbewerbsumfeld in Frankfurt am Main wird durch viele langjährig auf diesem Markt aktive Unternehmen dominiert. Mit dem Ankauf von GREAT EAST in 2018 ist der ISARIA der Eintritt in den Frankfurter Markt gelungen.

Entwicklung des Wohnungsmarkts und die Wettbewerbsposition der ISARIA Wohnbau in Stuttgart

Die Landeshauptstadt Stuttgart gehört mit rund 615.000 Einwohnern ebenfalls zu den größten Städten Deutschlands. Im aktuellen IW-Städteranking des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) belegt die Stadt in der Bewertung der aktuellen Lebenssituation Platz 3 sowie Platz 4 im Zukunftsindex. Die Schwabenmetropole ist mit ihrem Umland eines der weltweit führenden Produktions- und Innovationszentren und erweitert seit Jahren ihr Angebot an Studien- und Ausbildungsplätzen. Stuttgart zeichnet sich durch seine topografische Situation als Standort mit intensivem Wettbewerb aus, da die Anzahl der Immobilien in zentraler Lage geografisch aufgrund der charakteristischen Kessellage stark begrenzt ist. Bis 2030 wird für Stuttgart ein Bevölkerungswachstum von über 6 % prognostiziert.

Die Zahl der Wohnungsfertigstellungen lag 2018 mit ca. 1.850 Einheiten über dem Niveau der vergangenen zehn Jahre, reduzierte sich jedoch um 13% zum Vorjahreswert. Das Ziel des Stuttgarter "Bündnis für Wohnen", jährlich mindestens 1.800 Wohnungen fertigzustellen, wurde erfüllt. Da aber die Zahl der Haushalte zwischen 2010 und 2018 um ca. 9 % gestiegen ist und der Wohnungsbestand im gleichen Zeitraum nur um 4 %, scheint das Wohnungsbauziel zu niedrig zu sein, um den Wohnraumbedarf der Stadt decken zu können. Die Baugenehmigungen sind 2018 mit einer Anzahl von 2.102, im Vergleich zu 1.460 im Vorjahr, zwar stark angestiegen, was aber den Bedarf an Wohnungen noch nicht deckt. Die Neubaukapazitäten sind angesichts der spezifischen geografischen Lage der Stuttgarter Innenstadt begrenzt.

Die Preise auf dem Stuttgarter Markt für Eigentumswohnungen stiegen auch im ersten Halbjahr 2019 um durchschnittlich 5 % im Mittel. Am stärksten verteuerten sich Wohnungen im unteren Preissegment abseits der Top-Lagen, die preislich aber weiter unter dem städtischen Durchschnitt liegen. Der Median bei den Angebotskaufpreisen für Neubauwohnungen liegt bei 4.460 €/m ², wobei erhebliche Kaufpreisunterschiede aufgrund räumlicher Differenzierung festzustellen sind. Für erste Quartiere nördlich der Innenstadt liegt der mittlere Angebotspreis oberhalb von 6.000 €/m ². Aufgrund der dynamischen Wirtschaftslage, des Nachfrageüberhangs und fehlender Investitionsalternativen sind weitere Preissteigerungen wahrscheinlich.

Das geringe Grundstückspotenzial prägt das Marktgeschehen in Stuttgart. Durch den gegenwärtig großflächigen Umbau der Innenstadt im Zusammenhang mit dem Bahnhofsneubau "Stuttgart 21" soll mit dem "Rosenstein-Quartier" zukünftig ein neuer Stadtteil entstehen. Bis dahin ist eine Verlagerung der Aktivitäten in dezentrale Lagen bzw. in das Umland die Folge.

Auch in Stuttgart ist die ISARIA nach der Akquisition zweier Grundstücke in 2017 sowie einem weiteren Ankauf in 2019 laut der bulwiengesa Projektentwickler Studie 2019 im Kreis der Top-10-Projektentwickler vertreten.

III. Wesentliche Ereignisse im Berichtszeitraum (Geschäftsverlauf)

Personelle Veränderung im Vorstand

Herr Jan-Christoph Düdden, Vorstandsvorsitzender seit dem 21. Mai 2018, verließ zum 28. Februar 2019 die ISARIA Wohnbau AG und wechselte zu Hudson Advisors, einer dem Hauptaktionär Lone Star nahestehenden Gesellschaft.

Mit Beschluss des Aufsichtsrats vom 12. Februar 2019 wurde Herr Peter Finkbeiner mit Wirkung zum 1. März 2019 zum Vorstandsvorsitzenden der ISARIA Wohnbau AG bestellt.

Der Aufsichtsrat der ISARIA Wohnbau AG und Herr Henrik Stratz, CFO, haben einvernehmlich die Aufhebung seines Vorstandsvertrages zum 30. April 2019 vereinbart. Herr Peter Finkbeiner, Vorstandsvorsitzender der Gesellschaft, hat die Aufgaben im Finanzbereich übernommen.

Rückzahlung und Neuaufnahme von Anleihen und Darlehen

Die LSREF4 Aria Investments S.à r.l., Luxemburg, als Muttergesellschaft der LSREF4 ARIA Beteiligungs GmbH & Co. KG, hat 2018 mit der ISARIA einen Vertrag über die Ausreichung eines nachrangigen Darlehens geschlossen. Das Darlehen hatte ein Volumen von € 15 Mio. und eine vertraglich vereinbarte Verzinsung von 7,38 % p.a. Die Auszahlung erfolgte im September 2018. Im Januar 2019 erfolgte eine Teilrückzahlung in Höhe von € 10 Mio. und im Februar 2019 die vollständige Rückzahlung. Auf das in 2017 ausgereichte Darlehen in Höhe von € 58,1 Mio. von der LSREF4 Aria Investments S.à r.l., Luxemburg, hat die ISARIA im Dezember 2019 eine Teilrückführung in Höhe von € 35 Mio. vorgenommen.

Die Kaufpreisforderung für das im Dezember 2018 veräußerte Objekt south one wurde im Februar 2019 beglichen und gleichzeitig wurde das Bankdarlehen in Höhe von € 28,1 Mio. zurückgeführt.

Nach erfolgreicher Veräußerung des Projekts H. TRIUM wurde das hierfür in Anspruch genommene Darlehen in Höhe von € 28,9 Mio. zurückbezahlt.

Die Hochbaufinanzierung für den Bauabschnitt DIA 6 im Projekt DIAMALTPARK wurde in Höhe von € 59 Mio. im November 2019 abgeschlossen.

Für den Grundstücksankauf in Garching wurde ein Darlehensvertrag zur Finanzierung des vollständigen Kaufpreises in Höhe von € 8 Mio. im Juli 2019 abgeschlossen.

Zur Finanzierung des Grundstückskaufpreises wurde für das Projekt ZAM eine Finanzierung über € 76,5 Mio. im Februar 2019 abgeschlossen.

Das in 2018 erworbene Grundstück Hofer Straße in München wurde zum Zeitpunkt des Grundstücksankaufs aus Eigenmitteln bezahlt. Im April 2019 erfolgte nachträglich die Finanzierung in Höhe von € 13 Mio., sodass eine teilweise Eigenmittelrückerstattung erfolgte.

Das Grundstück HegenCenter in Hamburg wurde zum Zeitpunkt des Grundstücksankaufs in 2018 ebenfalls vollständig aus Eigenmitteln bezahlt. Es erfolgte im juli 2019 die Finanzierung in Höhe von € 9,1 Mio., sodass auch hier eine teilweise Eigenmittelrückerstattung erfolgte.

Für das Projekt MD Papierfabrik in Dachau wurden Darlehensverträge zur Teilfinanzierung des Kaufpreises zur Übernahme weiterer Geschäftsanteile in Höhe von € 12 Mio. abgeschlossen. Des Weiteren erfolgte eine Aufvalutierung des bereits bestehenden Darlehens.

Weiterhin erfolgte der Grundstücksankauf Rümelinstraße in Stuttgart. Hierzu wurde eine Grundstücksfinanzierung in Höhe von € 7,2 Mio. im Juli 2019 abgeschlossen.

Bei den Projekten Rosensteinstraße 12 sowie RosensteinTrio in Stuttgart konnten die Grundstückskreditverträge in Höhe von € 26,5 Mio. im Juli 2019 finalisiert und abgeschlossen werden.

Im Rahmen der Hochbaufinanzierung für GREEN LEVELS in München wurde eine zusätzliche Nachrangfinanzierung in Höhe von € 30 Mio. im September 2019 abgeschlossen.

Ein in 2018 ausgereichtes Darlehen eines Immobilieninvestors in Höhe von € 20 Mio. wurde im Berichtsjahr vollständig getilgt.

Wesentlicher Beschluss der Hauptversammlung vom 3. Mai 2019

Die ordentliche Hauptversammlung hat für das Geschäftsjahr 2018 der ISARIA Wohnbau AG vom 3. Mai 2019 beschlossen, die Mitglieder des Aufsichtsrats in ihrem Amt zu bestätigen bzw. neu zu wählen. Frau Dr. Katharina Schade, die mit Beschluss des Amtsgerichts München vom 23. August 2018 bereits Mitglied des Aufsichtsrats war, wurde nun im Rahmen der Hauptversammlung als Aufsichtsratsmitglied gewählt. Herr Dominique Cressot hat zum 3. Mai 2019 sein Amt als Mitglied des Aufsichtsrats niedergelegt. An seiner Stelle wurde Herr Jan-Christoph Düdden im Rahmen der Hauptversammlung in den Aufsichtsrat gewählt.

Des Weiteren erfolgte die Zustimmung zum Abschluss eines Gewinnabführungsvertrags zwischen der ISARIA Wohnbau AG und der ISARIA Grundstücksholding GmbH als Untergesellschaft. Beide Gesellschaften gehören zum ISARIA Wohnbau Konzern und haben ihren Sitz in München.

Vertriebsstart und Platzierung ProReal Deutschland 7

Am 1. Februar 2019 hat die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) den Verkaufsprospekt des ProReal Deutschland 7 gebilligt. Mit der nachrangigen Namensschuldverschreibung ProReal Deutschland 7 können sich Anleger mittelbar an der Finanzierung,

Entwicklung und damit an der Schaffung von neuem Wohnraum beteiligen. Beim ProReal Deutschland 7 handelt es sich um eine nachrangige Namensschuldverschreibung nach dem Vermögensanlagengesetz. Investitionsschwerpunkt ist das Wohnimmobiliensegment in deutschen Großstädten. Die geplante Laufzeit des ProReal Deutschland 7 beträgt drei Jahre. Die Grundlaufzeit endet folglich am 31. Dezember 2022. Die Anlegergelder werden ab dem 1. Januar 2020 mit bis zu 6 % p.a. verzinst. Investoren, die bis zum 31. Dezember 2019 ihre Pflichteinlage vollständig und unwiderruflich eingezahlt haben, erhalten zudem eine sogenannte Frühzeichnerverzinsung in Höhe von maximal 4% p.a. Ende 2019 beendete die ONE GROUP erfolgreich die Platzierung des ProReal Deutschland 7 und schloss die Vermögensanlage mit einem Emissionsvolumen von über € 100 Mio.

ProReal Deutschland 6 erfolgreich geschlossen

Im Juni 2019 beendete die ONE GROUP erfolgreich die Platzierung des ProReal Deutschland 6. Der ProReal Deutschland 6 schließt mit einem Emissionsvolumen von über € 60 Mio. Das ursprünglich geplante Emissionsvolumen der nachrangigen Namensschuldverschreibung lag bei € 50 Mio. Die geplante Laufzeit endet am 31. Dezember 2021. Die geplante jährliche variable Verzinsung beträgt seit dem 1. Januar max. 6,0 %.

Rückzahlung des ProReal Deutschland Fonds 4 an die Anleger

Mit der Rückzahlung des ProReal Deutschland Fonds 4 zum 30. September 2019 wurden eingeworbene Mittel in Höhe von € 72 Mio. zum Ende der Laufzeit planmäßig an die Anleger zurückgeführt.

Vertriebsstart ProReal Deutschland 8

Am 22. November 2019 hat die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) den Verkaufsprospekt des ProReal Deutschland 8 gebilligt. Beim ProReal Deutschland 8 handelt es sich um eine nachrangige Namensschuldverschreibung nach dem Vermögensanlagegesetz. Mit dem ProReal Deutschland 8 können sich Anleger mittelbar an der Finanzierung, Entwicklung und damit an der Schaffung von neuem Wohnraum beteiligen. Investitionsschwerpunkt ist das Wohnimmobiliensegment in deutschen Großstädten. Die Mindestzeichnungssumme beträgt € 10.000 zuzüglich bis zu 3,5 % Agio. Die Grundlaufzeit der Namensschuldverschreibungen endet plangemäß am 30. Juni 2023. Es besteht eine Verlängerungsoption der Gesellschaft um bis zu insgesamt maximal 18 Monate.

Grundstückserwerbe

München - Objekt in Garching

Die ISARIA hat am 4. Juli 2019 ein Grundstück in Garching gekauft. Auf dem ca. 15.700 m ² großen Teilgrundstück sollen ca. 6.000 m ² Wohn- und Nutzfläche entstehen. Das Bebauungsplanverfahren läuft derzeit. Der städtebauliche Vertrag wird voraussichtlich im ersten Quartal 2020 unterschrieben.

Stuttgart - Objekt Rümelinstraße

Im Juli 2019 erfolgte der Zukauf eines weiteren Grundstücks in direkter Nachbarschaft des Vorhabens RosensteinTrio. Hierbei handelt es sich um die Liegenschaft Rümelinstraße 38 mit ca. 3.500 m ² Grundstücksfläche. Für das mit einem Bürogebäude bebauten Grundstück liegt ein Bebauungsplan vor, der ein Kerngebiet ausweist. Auf Basis dieses Planrechts wird die Entwicklung eines Neubauvorhabens für die Nutzung als Serviced Apartments bzw. Aparthotel angestrebt. Es erfolgte eine Machbarkeitsstudie, auf Basis derer ab dem ersten Quartal 2020 die Betreibersuche für das Vorhaben gestartet werden soll. Das Gebäude ist noch bis Ende 2020 vermietet. Anschließend sollen unmittelbar der Rückbau des Bestands und die Bebauung des Vorhabens beginnen.

Globalverkauf

Objekt H.TRIUM

Mit notariell beurkundetem Vertrag vom Mai 2019 wurde der Gewerbeteil (Bürogebäude) des Objekts H.TRIUM im Rahmen eines "Forward-Deals" global veräußert. Die ISARIA verpflichtet sich im Rahmen des Vertrags zur schlüsselfertigen Bebauung und Erstvermietung der Flächen. Derzeit laufen noch die mieterspezifischen Ausbauarbeiten nach Vermietungsfortschritt.

Des Weiteren wurde das zu Wohnzwecken nutzbare Gebäude des Objekts H.TRIUM, das sich im rückwärtigen Teil des Grundstücks befindet, im Juni 2019 verkauft. Hierbei handelt es sich sowohl um frei finanzierten Wohnungsbau als auch um Sozialwohnungen.

Viktoriastraße

Mit notariell beurkundetem Vertrag vom Dezember 2019 wurde das Objekt Viktoriastraße mit der gesamten, denkmalgeschützten Bestandsbebauung als Globalverkauf im Wege eines "Share Deals" veräußert. Der Eigentumsübergang an den Gesellschaftsanteilen der Objekt Viktoriastraße 5 GmbH wird im ersten Quartal 2020 stattfinden.

DIAMALTPARK -DIA 1

Mit notariell beurkundetem Vertrag vom Dezember 2019 wurde der Bauabschnitt DIA 1 vom Gesamtprojekt DIAMALTPARK global im Rahmen eines "Forward Deals" erfolgreich veräußert. Der Bauabschnitt DIA 1 wurde ausschließlich als öffentlich geförderte Wohnbebauung geplant. Die ISARIA verpflichtet sich im Rahmen des Vertrages zur schlüsselfertigen Bebauung. Die Umsatzrealisierung wird zeitraumbezogen gemäß Fertigstellungsgrad erfolgen. Die Fertigstellung ist für 2021 geplant.

DIAMALTPARK - DIA 3

Mit notariell beurkundetem Vertrag vom Oktober 2019 wurde der Bauabschnitt DIA 3 vom Gesamtprojekt DIAMALTPARK global im gegenwärtigen Zustand veräußert. Der Kaufvertrag beinhaltet keine Bebauungsleistung durch ISARIA. Im DIA 3 befindet sich eine denkmalgeschützte Bestandsbebauung. Der Übergang von Nutzen und Lasten fand nach Zahlung des Kaufpreises im Januar 2020 statt. Die Umsatzrealisierung erfolgt entsprechend in 2020.

Firnhaberstraße

Mit notariell beurkundetem Vertrag vom November 2019 wurden die Grundstücke in Augsburg an der Firnhaberstraße mit einer Gesamtfläche von 87.519 m ² als Globalverkauf mit der gesamten, teils denkmalgeschützten Bestandsbebauung im Wege eines "Asset Deals" veräußert. Der Kaufvertrag beinhaltet keine Bebauungsleistung durch ISARIA. Der Übergang von Nutzen und Lasten ist am 31. Dezember 2019 erfolgt. Der Verkauf ist in den Umsatzerlösen des Geschäftsjahres enthalten.

Projekte Region München

Im Projekt DIAMALTPARK in München-Allach wurde mit Inkrafttreten des Bebauungsplans am 10. April 2018 die Baurechtschaffung für dieses Großprojekt abgeschlossen. Für die ersten beiden Baufelder (DIA 1 und DIA 2) mit 335 Wohneinheiten (ca. 30.500 m ² Geschossfläche) erfolgte der Baubeginn im Februar 2019, nachdem die Baugenehmigungen im Januar 2019 (DIA 1) bzw. im Februar 2019 (DIA 2) erteilt wurden. Der Rohbau DIA 1 und DIA 2 ist bis auf kleine Restarbeiten bereits fertiggestellt. Für ein drittes Baufeld (DIA 6) mit ca. 13.600 m ² Geschossfläche wurde die Baugenehmigung ebenfalls in 2019 erteilt. Der Rohbau ist Ende 2019 zu ca. 50% fertiggestellt. Für das Mischgebiet (DIA 3) wurde der Bauantrag im zweiten Quartal 2019 eingereicht. Die Baugenehmigung wird im ersten Quartal 2020 erwartet. Das Baufeld DIA 3 wurde wie oben beschrieben verkauft. Die Erstellung wird durch den neuen Käufer erfolgen. Für die Baufelder DIA 4 und DIA 5 wurde der Bauantrag Ende April 2019 eingereicht. Die Altlastensanierung der Baufelder DIA 4 und DIA 5 ist bereits abgeschossen. Die Baugenehmigung für das Projekt DIA 4 wurde ebenfalls noch in 2019 erteilt.

Auf dem Grundstück der GREEN LEVELS entsteht freifinanziertes Wohnen und Einzelhandel. Mit dem Hochbau wurde im Dezember 2018 begonnen. Mit notariell beurkundetem Vertrag vom Dezember 2018 wurde das Objekt global im Rahmen eines "Forward-Deals" veräußert. Der Kaufvertrag stand unter dem Vorbehalt des Eintretens von aufschiebenden Bedingungen. Nach Wegfall der aufschiebenden Bedingungen in 2019 erfolgte die erstmalige anteilige Umsatzrealisierung. Diese wird zeitraumbezogen gemäß Fertigstellungsgrad 2019 und 2020 erfolgen.

Im Projekt ENJOY wurde durch ein Architekturbüro die Genehmigungsplanung erstellt. Der Bebauungsplan hat mit Veröffentlichung im Amtsblatt am 29. März 2019 Rechtskraft erlangt. Die Baugenehmigung für den Neubau wurde im September 2019 erteilt. Das bisherige Bestandsgebäude wurde inzwischen abgerissen. Im nächsten Schritt erfolgt die Ausschreibung der Hauptgewerke für den Neubau als Einzelvergabe. Das Projekt befindet sich aktuell im Einzelvertrieb.

Das Bebauungsplanverfahren hinsichtlich der Projektentwicklung der ehemaligen MD Papierfabrik in Dachau verläuft planmäßig. Zwischen den Behörden, den Planungsbüros und der ISARIA finden regelmäßige Sitzungen zur Weiterentwicklung des Geländes statt. Im April 2019 haben die Abbrucharbeiten im südlichen Zentralgelände und auf dem ehemaligen Holzlager begonnen. Im September 2019 wurde mit der Bodensanierung des Holzlagers sowie den Abbrucharbeiten im eigentlichen Zentralgelände (Verwaltung) begonnen. Die Abbrucharbeiten im südlichen Zentralgelände sind mittlerweile abgeschlossen. Das externe Planungsbüro arbeitet zwischenzeitlich an der Fertigstellung für den Entwurf zum Bebauungsplan. Die Auslegung nach §3.1 BauGB wird voraussichtlich im ersten Halbjahr 2020 erfolgen. Seitens der Stadt ist die Zustimmung zur Fortschreibung der Grundlagenvereinbarung am 30. Juli 2019 erfolgt. Mit der Schaffung des Baurechts durch einen rechtsgültigen Bebauungsplan wird für Ende 2020 gerechnet.

Das Projekt HOFMARK am Olympiapark an der Preußenstraße umfasst ein Grundstück von ca. 27.049 m ². Dieses Grundstück verfügt über Planreife im Sinne des bestehenden Bebauungsplans der Landeshauptstadt München sowie über einen Vorbescheid. Die ISARIA plant, zukünftig auf dem Gebiet Wohnungen, Gewerbe und eine Kindertagesstätte zu realisieren. Insgesamt plant die ISARIA ca. 216 Wohneinheiten auf dem Areal. Aktuell befinden sich die Projekte in der Planungsphase. Der Hochbau soll in fünf autarken Baufeldern abgewickelt werden. Der Bauantrag für den ersten Bauabschnitt wurde im Mai 2019 eingereicht, die weiteren vier Bauanträge wurden im vierten Quartal 2019 eingereicht. Die Abbrucharbeiten der Bestandsgebäude und das Freimachen des Grundstücks sollen im ersten Quartal 2020 abgeschlossen werden. Der Baubeginn für das Baufeld 1 ist ebenfalls im ersten Quartal 2020 geplant.

Bei der Norderneyer Straße handelt sich um zwei direkt benachbarte Liegenschaften in München-Milbertshofen, die sich in 300 Meter Entfernung zum Projekt HOFMARK am Olympiapark befinden. Die zwei zum Teil baufälligen Gebäude sind parallel zum Bestand des Projektes HOFMARK am Olympiapark abgerissen worden. Für das Grundstück Norderneyer Straße 10 existiert eine Baugenehmigung für ein Serviced Apartmenthaus. Anhand unterschiedlicher Entwurfsplanungen werden aktuell auch alternative Nutzungskonzepte geprüft. Parallel laufen Gespräche, das Projekt als Gewerbestandort zu entwickeln.

Das Projekt Hofer Straße setzt sich aus einem Bestandsgebäude aus den 1990er Jahren und einem noch zu realisierenden Neubau zusammen. Das Bestandsgebäude befindet sich derzeit in der Planung einer Revitalisierung und soll Mitte 2021 bezugsfertig sein. Für die Fläche des Neubaus liegt eine positive Bauvoranfrage für ein Serviced Apartmenthaus vor, die noch durch den Voreigentümer gestellt wurde. Die ISARIA wird mit Planungen für den Neubau nach Einreichung des Bauantrags für die Revitalisierung des Bestandsobjekts beginnen.

Im Oktober 2018 erwarb die Gesellschaft ein Grundstück mit einer Größe von ca. 8.600 m ² in München-Freiham (Projekt ZAM). Das Grundstück verteilt sich auf zwei Baufelder mit jeweils eigenen Flurstücken und einer baurechtlich zulässigen Geschossfläche von 40.300 m ². Beide Baufelder sind Teil des zukünftigen Stadtteilzentrums Freiham Nord, welches wiederum Teil der Stadtteilentwicklung Freiham ist. Die Gesellschaft hat bei der Konzeptionierung im Erdgeschoss und im ersten Obergeschoss Einzelhandel bzw. Gewerbe vorgesehen. Die oberen Geschosse werden einer Wohnnutzung zugeführt. Daraus ergibt sich ein Wohnanteil von rund 63 %. Derzeit befindet sich das Projekt in der Planungsphase. Im vierten Quartal 2020 wird die dreijährige Realisierungsphase beginnen. Ein rechtsgültiger Bebauungsplan besteht für das Grundstück bereits.

Im Projekt mynido in Karlsfeld West erfolgte 2019 der Verkauf und die Übergabe der letzten Wohneinheit. Auf dem 115.000 m ² großen Areal übergab die ISARIA Wohnbau seit 2010 in zwölf Bauabschnitten alle der insgesamt 566 realisierten Wohneinheiten. Bis auf lediglich 32 Tiefgaragenstellplätze, die noch zum Verkauf stehen, ist das Bauprojekt damit abgeschlossen. Aktuell laufen noch die für ein Projekt in dieser Größenordnung üblichen Nacharbeiten zur Qualitätssicherung.

Projekte Region Hamburg

Im Dezember 2018 sind unter dem Projektnamen NEW72 im Hamburger Graumannsweg 27 Eigentumswohnungen und eine Gewerbeeinheit fertiggestellt worden. Zwischenzeitlich sind alle Einheiten verkauft und an die jeweiligen Erwerber übergeben.

Das Grundstück Achter de Weiden in Schenefeld bei Hamburg wird derzeit gewerblich genutzt und ist mit einer großen Gewerbehalle sowie einigen Nebengebäuden bebaut. Das Ziel der Projektentwicklung ist, einen Bebauungsplan aufzustellen, der die Umwandlung zum Wohnbaugebiet mit ca. 165 Wohneinheiten vorsieht. Das Quartier soll aus Geschosswohnungsbau, kleingewerblicher Nutzung sowie hochwertigen gemeinschaftlichen Grünanlagen bestehen.

Im April 2018 hat die ISARIA Wohnbau ein ca. 5.000 m ² großes Grundstück, das Projekt HegenCenter, in Hamburg-Rahlstedt erworben, welches zurzeit durch einen Nahversorger und Kleingewerbe genutzt wird. Die Bebauung soll um 113 Wohneinheiten ergänzt werden. Hierfür ist ein vorhabenbezogenes Bebauungsplanverfahren im September 2017 vom Voreigentümer eingeleitet worden. Aktuell wird der Verfahrensschritt der Beteiligung Träger öffentlicher Belange (TÖB) mit dem Bezirk abgestimmt, welcher im ersten Quartal 2020 durchgeführt werden soll. Das Bebauungsplanverfahren wird die ISARIA bis zur Vorweggenehmigungsreife, voraussichtlich zum dritten Quartal 2020, fortführen. Anschließend soll mit den Bauarbeiten begonnen werden.

Projekte Region Frankfurt am Main

Mit dem Ankauf einer Projektentwicklung eines ehemaligen Bahngeländes der deutschen Bahn ist der ISARIA der Einstieg in den Frankfurter Markt gelungen. Der Projektname lautet GREAT EAST. Die angekaufte Projektentwicklung ist Teil des sogenannten "Schwedler Carres" an der Ferdinand-Happ-Straße im Frankfurter Ostend. Es handelt sich hierbei um eine exponierte Lage in einem aufstrebenden Szeneviertel und in einem der nachgefragtesten Teilmärkte in Frankfurt in der Nähe der Europäischen Zentralbank. Auf Basis eines genehmigten Vorbescheids wird die ISARIA ein acht-, ein sieben- sowie ein 16-geschossiges Wohngebäude mit einer BGF von 15.245 m ² sowie einer prognostizierten Wohnfläche von 11.569 m ² realisieren. Seit Dezember 2019 liegt für die Erstellung der Baugrube eine Teilbaugenehmigung vor. Mit der Baugenehmigung Hochbau wird im ersten Quartal 2020 gerechnet. (Teil-)Baubeginn war Januar 2020. Eine Übergabe an die Erwerber ist für das zweite Quartal 2022 geplant.

Projekte Region Stuttgart

Mit dem Erwerb von zwei Grundstücken mit insgesamt rund 22.000 m ² Grundstücksfläche im Rosensteinviertel im Stuttgarter Norden gelang 2017 der Einstieg in den Stuttgarter Markt. Im Juli 2019 erfolgte der Zukauf eines weiteren Grundstücks in direkter Nachbarschaft, der Liegenschaft Rümelinstraße 38 mit ca. 3.500 m ² Grundstücksfläche. Die Grundstücke liegen in einem urban geprägten Stadtgebiet, dem sogenannten "Mediaforum" mit einer Nutzungsmischung aus Wohnen und Gewerbe sowie öffentlich zugänglichen Plätzen. Das "Mediaforum" bildet den südlichen Abschluss der "Eisenbahnsiedlung", einem historisch gewachsenen Wohnquartier mit Backsteinbauten aus der Kaiserzeit Anfang des letztenjahrhunderts. Durch die U-Bahn-Haltestelle "Milchhof" sowie die im Zuge von "Stuttgart 21" entstehende neue S-Bahn-Haltestelle "Mittnachtstraße" sind die drei Grundstücke optimal an den öffentlichen Nahverkehr angebunden.

Auf dem derzeit brachliegenden Grundstück RosensteinTrio (Rosensteinstraße 33-37) und Rümelinstraße 26 und 28, welches sich auf Höhe der geplanten S-Bahn-Haltestelle Mittnachtstraße befindet, besteht bereits ein rechtsgültiger Bebauungsplan. Hier ist ab Februar 2020 die Neubebauung des Grundstücks mit Wohnungen und Gewerbe geplant. Die durch das beauftragte Stuttgarter Architekturbüro erstellte und mit der Stadt Stuttgart abgestimmte Planungskonzeption sieht einen Gewerbebereich mit einem Lebensmittelhandel im Erdgeschoss und einer Büronutzung darüber sowie einen Wohnbereich mit 118 Mikro-Apartments und 44 Wohnungen vor. Für den Lebensmittelvollsortimentsmarkt wurde der Mietvertrag mit der EDEKA Handelsgesellschaft Südwest mbH bereits unterschrieben. Die Vermietung der Büroflächen begann im September 2019 durch zwei im Co-Mandat beauftrage Stuttgarter Makler. Der Bauantrag wird seit September 2019 bearbeitet, die Genehmigung wird im Februar 2020 erwartet. Die Altlastensanierung, die durch die Landeshauptstadt Stuttgart durchgeführt und durch die IS ARIA koordiniert wird, hat im November 2019 begonnen und soll bis Februar 2020 abgeschlossen werden. Für die Gewerke Aushub, Entsorgung und Verbau wurden bereits Angebote eingeholt und ausgewertet. Die Ausschreibung für einen Generalunternehmer für das Gesamtvorhaben wird aktuell vorbereitet.

Das Grundstück Rosensteinstraße 12 stellt weiter südlich den prominenten Eingang zum Rosensteinviertel dar. Auf dem Baufeld befand sich einst das Firmengelände der ehemaligen Südmilch AG, des größten deutschen Molkereibetriebs, der in den 1990er Jahren seinen Betrieb einstellte. Heute wird das Baufeld überwiegend als öffentlicher Parkplatz genutzt. Im Zuge des Projekts Stuttgart 21 entsteht auf dem unmittelbar an das Baufeld angrenzenden Gleisvorfeld, welches nach Verlegung der Bahngleise zurückgebaut wird, eine großzügige Parkanlage, welche das Grundstück deutlich aufwerten wird. Es wurden erste Konzeptstudien für eine mögliche Bebauung aus dem städtebaulichen Kontext heraus entwickelt. Seitens der Stadt Stuttgart wurde ein Ideenwettbewerb für den gesamten Bereich Rosenstein durchgeführt, der unter anderem die Rahmenbedingungen für die städtebauliche Entwicklung unter anderem auf dem Grundstück festlegen sollte. Unter Einbindung der nun vorliegenden Ergebnisse des Wettbewerbs Rosenstein wird eine städtebauliche Mehrfachbeauftragung durchgeführt, die den Grundstein für ein Bebauungsplanverfahren legen soll. Das Projekt wurde in das Netzwerk der Internationalen Bauausstellung 2027 Region Stuttgart aufgenommen.

IV. Erläuterungen zur Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage

Im Geschäftsjahr 2019 standen insbesondere die weiteren Fortschritte bei der Baurechtschaffung im Bereich der Projektentwicklung, die Baufortschritte bei laufenden Bauprojekten sowie die Veräußerung von Objekten im Einzel- und Globalverkauf im Fokus.

In 2019 wurde eine notarielle Verkaufsleistung im Einzelverkauf von insgesamt € 43,3 Mio. (Vorjahreszeitraum: € 34,4 Mio.) generiert. In 2019 wurden daneben fünf Objekte im Globalverkauf veräußert und hieraus in Summe eine notarielle Verkaufsleistung in Höhe von € 137,4 Mio. erzielt. Im Vorjahr gab es zwei Globalverkäufe. Zusätzlich wurden die Anteile an der Objekt Viktoriastraße 5 GmbH mit notariellem Vertrag in 2019 veräußert. Die Gesellschaftsanteile werden im ersten Quartal 2020 an den Käufer übertragen.

Ertragslage

T 02 Ertragslage

	01.01. - 31.12.2019	01.01. - 31.12.2018	Veränderung
	T€	T€	T€
Umsatzerlöse	238.886	142.540	96.346
Gesamtleistung	207.322	215.471	-8.149
Materialaufwand	-136.528	-153.122	16.594
Rohertrag	70.794	62.349	8.445
Rohertragsmarge	30%	44 %	-
Neubewertung der Finanzimmobilien	-5.484	-3.044	-2.440
Personalaufwand	-10.423	-8.432	-1.991
Abschreibungen	-1.993	-1.492	-501
sonstige betriebliche Erträge	1.118	2.990	-1.872
sonstige betriebliche Aufwendungen	-17.894	-14.911	-2.983
EBIT	36.117	37.459	-1.342
Finanzergebnis	-23.088	-24.640	1.552
EBT	13.029	12.819	210
Ertragsteueraufwand (-) / -ertrag (+)	-8.016	-10.717	2.701
Konzerngesamtergebnis	5.013	2.102	2.911

Die Ertragslage der IS ARIA Wohnbau in 2019 ist geprägt von deutlich gestiegenen Umsatzerlösen insbesondere aus Globalverkäufen. Die Umsatzerlöse des Berichtsjahres entfallen mit T€ 205.748 (Vj. T€ 95.000) auf Globalverkäufe, mit T€ 26.965 auf Einzelverkäufe (Vj. T€ 42.371) und mit T€ 6.037 (Vj. T€ 4.997) auf Umsätze aus Vermietung. Der Umsatzanstieg im Berichtsjahr gegenüber dem Vorjahr resultiert im Wesentlichen aus den Globalverkäufen der Projekte GREEN LEVELS, H.TRIUM, Firnhaberstraße und des Bauabschnittes DIA 1 des DIAMALTPARK. Im Vorjahr wurde mit south one lediglich ein Projekt im Rahmen eines Globalverkaufs veräußert. Der Rohertrag liegt um T€ 8.445 über Vorjahresniveau und ist in Höhe von T€ 8.163 (Vj. T€ 0) negativ durch Wertminderungen des Vorratsvermögens beeinflusst. Der Aufwand aus der Neubewertung der Finanzimmobilien beträgt im Berichtsjahr T€ 5.484 und liegt damit um T€ 2.440 über dem Vorjahreswert (Vj. T€ 3.044). Das negative Ergebnis aus der Neubewertung im Berichtsjahr ist im Wesentlichen auf das Projekt DIAMALTPARK zurückzuführen. Der Anstieg der Personalaufwendungen um T€ 1.991 gegenüber dem Vorjahreswert ist maßgeblich auf das Wachstum der Organisation und damit einhergehend den Aufbau des Mitarbeiterstamms zurückzuführen. Der Anstieg der sonstigen betrieblichen Aufwendungen um T€ 2.983 resultiert im Wesentlichen aus gestiegenen Verkaufsprovisionen und Werbekosten für den Vertrieb der Projekte. Das EBIT beträgt T€ 36.117 und liegt trotz gestiegener Umsatzerlöse mit einem Rückgang von 4% leicht unter dem Vorjahresvergleichswert von T€ 37.459. Das Finanzergebnis ist um T€ 1.552 gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Die darin enthaltenen Finanzaufwendungen stiegen um T€ 7.919 gegenüber 2018, insbesondere durch höheren Finanzierungsbedarf für Grundstücksankäufe des Vorjahres, welche zunächst aus Eigenmitteln finanziert wurden, und durch die Zunahme der Bautätigkeit im Berichtsjahr. Gegenläufig stiegen die Finanzerträge deutlich um T€ 8.900 insbesondere aufgrund von Zinserträgen aus Umsatzsteuererstattungsansprüchen und durch Zinserträge aus sonstigen Wertpapieren.

Das Ergebnis vor Steuern fällt insbesondere aufgrund des gestiegenen Rohertrages und aufgrund des verbesserten Finanzergebnisses, trotz gegenläufiger Effekte aus Neubewertung, gestiegener Personalkosten und Vertriebskosten, deutlich positiv aus. Der gesunkene Ertragsteueraufwand ist vor allem auf einen geringeren Aufwand aus Steuern für Vorjahre zurückzuführen. In 2018 enthielt der Steueraufwand Aufwendungen für die Betriebsprüfungen der Jahre 2008-2011.

Das Umsatzvolumen (Umsätze aus dem Verkauf von Objekteinheiten, aus der Vermietung sowie aus anderen Lieferungen und Leistungen) beträgt im Geschäftsjahr 2019 T€ 238.886 (Vj. T€ 142.540).

Die Umsatzerlöse sind im Wesentlichen beeinflusst durch die beschriebenen Globalverkäufe. Weitere Umsatzerlöse resultieren vor allem aus dem Einzelverkauf von Einheiten des Bauabschnittes DIA 2 im Projekt DIAMALTPARK.

In die Gesamtleistung fließen neben den Umsatzerlösen die Bestandsveränderung der laufenden Bauobjekte gemäß dem Baufortschritt (Bestandserhöhung) und die Abgänge aus bereits verkauften Einheiten gemäß Fertigstellungsgrad (Bestandsverminderung) sowie - in untergeordnetem Umfang - die Bestandsveränderung aus der Vermietung der aktuellen Berichtsperiode ein. Weiterhin sind hier Wertminderungen auf den Bestand der zum Verkauf bestimmten Grundstücke mit fertigen und unfertigen Bauten enthalten. Per Saldo weist der ISARIA Wohnbau Konzern im Geschäftsjahr 2019 eine Bestandsverminderung in Höhe von T€ 31.564 (Vj. Bestandserhöhung T€ 72.931) aus. Die Bestandsminderung im Berichtszeitraum ist maßgeblich auf den Bestandsabgang von GREEN LEVELS und H.TRIUM als Folge der erfolgten Veräußerungen zurückzuführen, des Weiteren durch eine Wertminderung für einen Bauabschnitt des Projektes DIAMALTPARK in Höhe von T€ 8.163. Dem entgegen erhöhte sich der Bestand bei den bereits im Vorjahr im Bestand befindlichen Projekten durch die fortschreitende Bautätigkeit. Im Vergleichszeitraum des Vorjahres trugen Grundstückserwerbe mit T€ 109.387 maßgeblich zur Bestandserhöhung bei, in 2019 nur mit T€ 26.731.

Die Materialaufwendungen sind in 2019 mit T€ 136.528 gegenüber 2018 (T€ 153.122) um T€ 16.594 gesunken. Der Rückgang resultiert im Wesentlichen aus einem geringeren Akquisevolumen im Vergleich zum Vorjahr, teilweise kompensiert durch einen Anstieg der Materialaufwendungen aus der voranschreitenden Bautätigkeit der Projekte DIAMALTPARK, GREEN LEVELS und H.TRIUM.

Die Rohertragsmarge (Rohertrag in Relation zum Umsatz) lag in 2019 bei 30 % (Vj. 44 %). Der Rückgang der Rohertragsmarge in 2019 ist vor allem dem starken Anstieg der Umsatzerlöse geschuldet. Der Rohertrag wird positiv durch die Bestandsveränderung beeinflusst. Neben Materialaufwendungen werden über die Bestandsveränderung weitere Kosten wie Fremdkapital- und Gemeinkosten aktiviert. Bei noch im Bau befindlichen und nicht veräußerten Objekten verhalten sich Materialaufwendungen und Bestandsveränderung rohertragsneutral. Die Fremdkapitalkosten und die Gemeinkosten, die über die Bestandsveränderung aktiviert werden, beeinflussen den Rohertrag positiv. Im Gegensatz zu den Materialaufwendungen werden die Fremdkapital- und Gemeinkosten unterhalb des Rohertrages erfasst. Die Aktivierung über die Bestandsveränderung erhöht daher den Rohertrag. Aufgrund der geringeren Umsatzerlöse im Vorjahr kam dieser Effekt hier deutlich stärker zum Tragen. Weiterhin ist die Rohertragsmarge negativ durch Wertminderungen in Höhe von T€ 8.163 (Vj. T€ 0) beeinflusst.

Das per Saldo negative Ergebnis aus der Neubewertung in Höhe von T€ 5.484 (Vorjahreszeitraum: Aufwand T€ 3.044) resultiert im Wesentlichen mit Aufwendungen in Höhe von T€ 6.546 aus dem DIAMALTPARK.

Die Personalaufwendungen sind im Berichtszeitraum mit T€ 10.423 gegenüber T€ 8.432 im Vorjahreszeitraum gestiegen. Im Jahresmittel waren in 2019 im ISARIA Wohnbau Konzern 93 Mitarbeiter beschäftigt (Vj. 82 Mitarbeiter). Hiervon entfallen 11 (Vj. 9) Mitarbeiter auf die ONE GROUP. Insbesondere der Anstieg des durchschnittlichen Personalstamms um 13% führte zum Anstieg der Personalkosten.

Die Abschreibungen erhöhten sich im Vergleich zum Vorjahr um T€ 501. Hintergrund ist im Wesentlichen die geänderte Bilanzierung von Leasingverhältnissen nach IFRS 16. Diese beinhaltet den Ansatz von Nutzungsrechten aus Leasingverhältnissen und die Abschreibung dieser Nutzungsrechte über die Laufzeit der Leasingvereinbarung.

Die sonstigen betrieblichen Erträge des Berichtsjahres in Höhe von T€ 1.118 (Vorjahreszeitraum: T€ 2.990) beinhalten mit T€ 452 (Vorjahreszeitraum: T€ 0) Erträge aus der Aktivierung von Regressforderungen, mit T€ 251 (Vorjahreszeitraum: T€ 0) Erträge aus Weiterbelastungen an Dritte und mit T€ 135 Erträge aus der Auflösung von Wertberichtigungen auf Forderungen (Vorjahreszeitraum: T€ 102).

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind mit T€ 17.894 in 2019 im Vergleich zum Vorjahr (T€ 14.911) um T€ 2.983 gestiegen. Maßgeblicher Treiber hierfür sind Verkaufsprovisionen, Werbekosten und sonstige Vertriebskosten. Diese betragen in 2019 T€ 5.142 (Vj. T€ 2.991) und sind gegenüber dem Vorjahreszeitraum um T€ 2.151 gestiegen. Die höheren Kosten resultieren vor allem aus Maklerprovisionen im Zusammenhang mit den getätigten Globalverkäufen und für im Einzelvertrieb befindliche Projekte. Die Aufwendungen für Rechts- und Beratungsleistungen betragen im Berichtsjahr T€ 5.846 und liegen damit um T€ 951 über dem Vergleichswert des Vorjahres. Diese entfallen vorrangig auf Altprojekte, laufende Bauprojekte und die Akquisitionstätigkeit.

Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) liegt auf Vorjahresniveau. Es beträgt in 2019 T€ 36.117 (Vj. T€ 37.459). Bezogen auf die Umsatzerlöse ergibt sich hieraus eine EBIT-Marge von 15 % (Vj. 26 %). Der geringere Wert im Berichtsjahr resultierte unter anderem aus dem geringeren Neubewertungsergebnis und aus Wertminderungen des Vorratsvermögens.

Das Finanzergebnis erhöhte sich in 2019 um T€ 1.552 auf T€ -23.088 (Vj. T€ -24.640). Die Finanzaufwendungen erhöhten sich in 2019 gegenüber dem Vorjahr (T€ 26.115) um 30 % auf T€ 34.034. Der Anstieg der Finanzaufwendungen gegenüber dem Vorjahreszeitraum resultiert mit T€ 7.453 aus Zinsen und Finanzierungskosten an Kreditinstitute und andere Kapitalgeber. Die Zinsen an nahestehende Unternehmen verringerten sich um T€ 1.367, nachdem im Berichtszeitraum Darlehen getilgt wurden. Die Finanzaufwendungen im Zusammenhang mit Finanzanlagerodukten der ONE GROUP erhöhten sich um T€ 1.887, vor allem aufgrund eines gestiegenen Einwerbevolumen der ONE GROUP Anlageprodukte. Die durchschnittlichen zinstragenden Verbindlichkeiten stiegen im Berichtszeitraum gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 39% an. Letzteres resultiert vor allem aus dem höheren zu finanzierenden Projektvolumen. Der im Verhältnis hierzu niedrigere Anstieg der Finanzierungsaufwendungen spiegelt die weiter verbesserte Finanzierungsstruktur des Konzerns wider. Der durchschnittliche Zinssatz aller zinstragenden Verbindlichkeiten konnte in 2019 weiter auf nun 5,0 % p.a. (Vj. 5,4 % p.a.) gesenkt werden. Die Finanzerträge sind mit T€ 10.378 in 2019 um T€ 8.900 gegenüber dem Vorjahr gestiegen (T€ 1.478), insbesondere aufgrund von Zinserträgen aus Umsatzsteuererstattungsansprüchen in Höhe von T€ 5.207 und aufgrund von Zinserträgen aus sonstigen Wertpapieren. Das Ergebnis aus At-Equity-Beteiligungen betrug im Berichtszeitraum T€ 568 (Vj. T€ -3), ebenfalls positiv beeinflusst durch Zinserträge aus Umsatzsteuererstattungsansprüchen.

Das Konzernergebnis vor Steuern für 2019 beträgt T€ 13.029 (Vj. T€ 12.819). Ein Aufwand aus Ertragsteuern in Höhe von T€ 8.016 (Vj. T€ 10.717) führt zu einem Nachsteuerergebnis in Höhe von T€ 5.013 (Vorjahreszeitraum: T€ 2.102). Die im Verhältnis deutlich höheren Steuern in 2018 resultierten im Wesentlichen aus Steuern für Vorjahre aus der Betriebsprüfung der Jahre 2008-2011. Weiterhin fielen in 2018 insbesondere Steuern im Rahmen von gesellschaftsrechtlichen Umstrukturierungen an.

Vermögenslage

T 03 Vermögenslage

	31.12.2019	31.12.2018	Veränderung
	T€	T€	T€
Langfristige Vermögenswerte	124.388	151.206	-26.818
Kurzfristige Vermögenswerte	853.938	687.653	166.285
davon: Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte	573.931	503.700	70.232
Als zur Veräußerung gehalten eingestufte Vermögenswerte	9.157	-	9.157
Eigenkapital	128.668	130.971	-2.303
Eigenkapital-Quote	13,0%	15,6 %	-
Langfristige Schulden	356.816	283.926	72.890
Kurzfristige Schulden	500.374	423.963	76.411
Verbindlichkeiten, die direkt mit als zur Veräußerung gehalten klassifizierten Vermögenswerten verbunden sind	1.625	-	1.625
Bilanzsumme	987.483	838.860	148.623

Die Vermögenslage ist maßgeblich geprägt durch einen starken Anstieg der kurzfristigen Vermögenswerte. Die Bilanzsumme ist zum 31. Dezember 2019 mit T€ 987.483 gegenüber T€ 838.860 zum 31. Dezember 2018 um 18 % gestiegen.

Die langfristigen Vermögenswerte betragen T€ 124.388 am Berichtsstichtag und haben sich im Vergleich zum Vorjahr um T€ 26.818 reduziert. Wesentlich hierfür ist der Rückgang der Finanzimmobilien um T€ 24.834 auf T€ 16.419 am Bilanzstichtag. Im Berichtszeitraum wurde ein Kaufvertrag für die Unternehmensanteile des Objektes in der Viktoriastraße geschlossen. Der Übergang von Chancen und Risiken findet diesbezüglich erst in 2020 statt. Aufgrund des bestehenden Verkaufsvertrages wurde der Bestand der Finanzimmobilien der Viktoriastraße in Höhe von T€ 8.962 in die als zur Veräußerung gehalten eingestuften Vermögenswerte umgegliedert. Weiterhin wurde der Bauabschnitt DIA 1 des DIAMALTPARK im Rahmen eines Globalverkaufs im Berichtszeitraum veräußert. Im Vorjahresbestand der Finanzimmobilien war dieser mit einem Buchwert von T€ 13.858 enthalten. Zudem verringerte das negative Neubewertungsergebnis den Bilanzansatz der Finanzimmobilien. Dies betraf im Wesentlichen einen Bauabschnitt des DIAMALTPARK. Weitere Veränderungen des Bestandes der Finanzimmobilien ergaben sich aus der laufenden Aktivierung von Baukosten. Innerhalb der langfristigen Vermögenswerte stiegen die sonstigen Wertpapiere um T€ 2.554. Die Veränderung dieser verzinslichen Inhaberschuldverschreibungen resultiert im Wesentlichen aus kumulierten Zinserträgen. Diese stiegen durch die laufende Verzinsung des Berichtsjahres in Höhe von T€ 5.025. Gegenläufig reduzierte der Saldo aus Veräußerungen und Erwerben sonstiger Wertpapiere inkl. hierauf angefallener Zinsen den Bestand der sonstigen Wertpapiere um T€ 2.471. Die immateriellen Vermögenswerte stiegen gegenüber dem Vorjahr in Summe um T€ 3.670 und betragen am Bilanzstichtag T€ 8.633. Ursächlich hierfür ist vorrangig die erstmalige Anwendung der neuen Leasingbilanzierung des IFRS 16 seit 1. Januar 2019. Dadurch werden bisher nicht bilanzierte Leasingverhältnisse mit ihrem Nutzungswert in der Bilanz angesetzt. Der Buchwert der Sachanlagen beträgt am 31. Dezember 2019 T€ 37.305 und enthält mit T€ 35.217 insbesondere die Immobilie my4walls. Der Rückgang der Sachanlagen im Berichtsjahr um T€ 1.139 ist mit T€ 996 insbesondere auf planmäßige Abschreibungen zurückzuführen, welche wiederrum im Wesentlichen auf die Immobilie my4walls entfallen. In den langfristigen Vermögenswerten am Bilanzstichtag sind aktive latente Steuern in Höhe von T€ 10.006 (Vj. T€ 17.618) enthalten. Der Rückgang um T€ 7.612 resultiert vor allem aus dem Verbrauch von aktiven latenten Steuern auf Verlustvorträge.

Die kurzfristigen Vermögenswerte in Höhe von T€ 853.938 am 31. Dezember 2019 sind im Vergleich zum 31. Dezember 2018 (T€ 687.653) in Summe um 24% angestiegen. Die Forderungen aus Grundstücksverkäufen und anderen Lieferungen und Leistungen stiegen deutlich gegenüber dem Vorjahr um T€ 74.144 und betragen zum 31. Dezember 2019 T€ 180.439. Dies ist maßgeblich durch die bereits beschriebenen Globalverkäufe verursacht. Der Forderungsbestand zum 31. Dezember 2019 entfällt im Wesentlichen auf die Projekte GREEN LEVELS, DIAMALTPARK und Firnhaberstraße. Die zum Verkauf bestimmten Grundstücke und andere Vorräte haben sich um T€ 70.232 auf T€ 573.931 am Bilanzstichtag erhöht. Der Anstieg resultiert mit T€ 89.463 vor allem aus geleisteten Anzahlungen auf Vorräte, insbesondere aufgrund geleisteter Kaufpreiszahlungen für ZAM. Gegenläufig verminderte sich der Bestand der Grundstücke und grundstücksgleichen Rechte mit unfertigen Bauten um T€ 19.436. Ursächlich sind die Bestandsabgänge im Zusammenhang mit den Veräußerungen bei den Projekten GREEN LEVELS, H.TRIUM und DIAMALTPARK. Mit T€ 8.163 wirkten sich Wertminderungen auf Vorräte des DIAMALTPARK bestandsmindernd auf die Grundstücke und grundstücksgleichen Rechte mit unfertigen Bauten aus. Gegenläufig erhöhten sich die Grundstücke und grundstücksgleichen Rechte mit unfertigen Bauten durch die Aktivierung von Herstellungskosten mit zunehmendem Baufortschritt der Projekte. Die Zahlungsmittel sind um insgesamt T€ 34.814 gestiegen. Wir verweisen an dieser Stelle auf die Ausführungen zur Finanzlage.

Die als zur Veräußerung gehalten eingestuften Vermögenswerte betragen am 31. Dezember 2019 T€ 9.157 und betreffen ausschließlich die Viktoriastraße. Mit Kaufvertrag vom 19. Dezember 2019 wurden die Anteile an der Objekt Viktoriastraße 5 GmbH veräußert. Die Chancen und Risiken gehen mit Übergang der Anteile im ersten Quartal 2020 auf den Käufer über. Wesentlicher Vermögenswert der Objekt Viktoriastraße 5 GmbH ist eine Immobilie mit einem Buchwert in Höhe von T€ 8.962 am Bilanzstichtag.

Finanzlage

Das Eigenkapital ist mit T€ 128.668 am Berichtsstichtag gegenüber dem 31. Dezember 2018 (T€ 130.971) in Höhe des positiven Konzernergebnisses nach Steuern (T€ 5.013) und durch die Einlagen von Minderheitenanteilseignern (T€ 413) gestiegen und gegenläufig durch die Übernahme von Minderheitenanteilen um T€ 7.580 gesunken. Weiterhin resultiert der Rückgang des Eigenkapitals mit T€ 149 aus der Verminderung der Gewinnrücklagen aus der Erstanwendung des IFRS 16 zum 1. Januar 2019. Die Eigenkapitalquote sank von 15,6 % auf 13,0 %.

Die langfristigen Schulden erhöhten sich von T€ 283.926 zum 31. Dezember 2018 um T€ 72.890 auf T€ 356.816 zum 31. Dezember 2019. Die langfristigen Finanzschulden aus stillen Beteiligungen, partiarischen Darlehen und sonstigen Kapitalüberlassungen stiegen um T€ 88.017 auf T€ 168.487 am Bilanzstichtag (31. Dezember 2018: T€ 80.470) im Wesentlichen um das eingeworbene Kapital des ProReal Deutschland 6, ProReal Deutschland 7 und ProReal Private 1. Die Finanzschulden im Zusammenhang mit dem ProReal Deutschland 5 werden zum 31. Dezember 2019 unter den kurzfristigen Finanzschulden ausgewiesen. Die Rückzahlung des ProReal Deutschland 5 an die Anleger soll plangemäß in 2020 erfolgen. Die langfristigen Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten verringerten sich um T€ 13.107 auf T€ 174.942 per 31. Dezember 2019. Ursache hierfür ist vor allem die Umgliederung von Darlehen zu den kurzfristigen Schulden, teilweise kompensiert durch gestiegenen Finanzierungsbedarf für laufende Bautätigkeiten, welcher zu einer Erhöhung der langfristigen Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten führte. Dieser Anstieg betrifft insbesondere die Projekte GREEN LEVELS und DIAMALTPARK. Erstmals werden am Bilanzstichtag langfristige Verbindlichkeiten aus Leasingverhältnissen angesetzt. Diese betragen am 31. Dezember 2019 T€ 3.219. Bisher nicht bilanzierte Leasingverhältnisse sind aufgrund der geänderten Bilanzierungsvorschriften des IFRS 16 erstmals bilanziert. Die Leasingverbindlichkeiten entfallen am Stichtag im Wesentlichen auf Büromietverträge.

Die kurzfristigen Schulden stiegen um T€ 76.411 auf T€ 501.999 am 31. Dezember 2019. Am Bilanzstichtag 2018 betragen diese T€ 423.963. Die Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaften von Personengesellschaften reduzierten sich um T€ 71.735, nachdem der ProReal Fonds 4 in 2019 an die Anleger zurückbezahlt wurde. Die kurzfristigen Finanzschulden aus stillen Beteiligungen, partiarischen Darlehen und sonstigen Kapitalüberlassungen stiegen in Summe um T€ 37.033 gegenüber dem Vorjahr auf T€ 62.250 am Stichtag. Der Anstieg resultiert maßgeblich aus der Umgliederung der Finanzschulden im Zusammenhang mit dem ProReal Deutschland 5. Diese werden aufgrund der bevorstehenden Rückzahlung in 2020 fortan unter den kurzfristigen Finanzschulden ausgewiesen. Gegenläufig minderten sich die kurzfristigen Finanzschulden aus stillen Beteiligungen, partiarischen Darlehen und sonstigen Kapitalüberlassungen um T€ 20.000, nachdem ein in 2018 von einem Investor aufgenommenes Darlehen in 2019 getilgt wurde. Die kurzfristigen Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten stiegen auf T€ 339.609 am 31. Dezember 2019 (31. Dezember 2018: T€ 138.758). Der Anstieg um T€ 200.851 ist vor allem auf die Aufnahme von Darlehen für die Projekte ZAM, Stuttgart und Hofer Straße und auf die Umgliederung von Darlehen aus den langfristigen Schulden zurückzuführen. Ein Darlehen im Zusammenhang mit dem in 2018 verkauften Projekt south one wurde im Berichtsjahr getilgt. Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen betragen am Ende des Berichtsjahres T€ 34.676 nach T€ 74.719 im vorangehenden Abschluss. Der Rückgang von T€ 40.043 entfällt mit T€ 40.741 auf in 2019 gezahlte Kaufpreisverbindlichkeiten für die Projekte MD Papierfabrik und Hofer Straße. Die Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Unternehmen verminderten sich um T€ 46.170 auf T€ 32.946. Hierbei handelt es sich mit T€ 50.444 um die Rückzahlung von Darlehen an die LSREF4 Aria Investments S.à r.l. Die verbleibende Veränderung betrifft abgegrenzte, endfällige Zinsen für die noch verbleibende Restschuld aus einem Darlehen mit der LSREF4 Aria Investments S.à r.l.

Bei den Verbindlichkeiten, die direkt mit als zur Veräußerung gehalten klassifizierten Vermögenswerten verbunden sind, handelt es sich ausschließlich um Verbindlichkeiten im Zusammenhang mit dem Verkauf der Anteile an der Objekt Viktoriastraße 5 GmbH. Wir verweisen an dieser Stelle auf die Ausführungen hierzu im Abschnitt Vermögenslage.

Die flüssigen Mittel des Konzerns haben sich gegenüber dem 31. Dezember 2018 (T€ 50.835) um T€ 34.814 erhöht und betragen am Berichtsstichtag T€ 85.649. Über diese Mittel kann der Konzern zum 31. Dezember 2019 in Höhe von T€ 78.405 (Vorjahr: T€ 33.199) frei verfügen.

Der Anstieg der frei verfügbaren Zahlungsmittel setzt sich zusammen aus dem Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit in Höhe von T€ -99.944 (Vorjahreszeitraum: T€ -157.114), dem Cashflow aus Investitionstätigkeit in Höhe von T€ -7.505 (Vorjahreszeitraum: T€ -77.738) sowie dem Cashflow aus Finanzierungstätigkeit in Höhe von T€ 152.655 (Vorjahreszeitraum: T€ 200.976).

T 04 | Finanzlage

	31.12.2019	31.12.2018	Veränderung
	T€	T€	T€
Zahlungsmittel	78.405	33.199	45.206

	01.01. - 31.12.2019	01.01. - 31.12.2018	Veränderung
	T€	T€	T€
Cashflow aus
laufender Geschäftstätigkeit	-99.944	-157.114	57.170
Investitionstätigkeit	-7.505	-77.738	70.233
Finanzierungstätigkeit	152.655	200.976	-48.321

Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit beträgt im Berichtszeitraum T€ -99.944 nach T€ -157.114 im Vorjahr und resultiert im Wesentlichen aus dem Konzernergebnis vor Ertragsteuern in Höhe von T€ 13.029 zuzüglich der Abschreibungen in Höhe von T€ 1.993, dem Neubewertungsergebnis in Höhe von T€ 5.484, den Wertberichtigungen in Höhe von T€ 8.223, dem Finanzergebnis in Höhe von T€ 23.088, abzüglich dem Rückgang der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstigen kurzfristigen Verbindlichkeiten um T€ 43.605, abzüglich dem Anstieg der zum Verkauf bestimmten Grundstücke und anderen Vorräte um T€ 54.416, dem Anstieg der Forderungen aus Grundstücksverkäufen und sonstigen Forderungen und finanziellen Vermögenswerten um T€ 51.372. Der Anstieg der Forderungen aus Grundstücksverkäufen und sonstigen Forderungen und finanziellen Vermögenswerten ist vor allem durch die getätigten Globalverkäufe begründet. Der Anstieg der zum Verkauf bestimmten Grundstücke und anderen Vorräten ist geprägt durch geleistete Kaufpreiszahlungen für ZAM, vermindert um die Abgänge im Zusammenhang mit den Globalverkäufen GREEN LEVELS und H.TRIUM. Insbesondere die Tilgung von Kaufpreisverbindlichkeiten bei den Projekten MD Papierfabrik und Hofer Straße führten zum Rückgang der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstigen kurzfristigen Verbindlichkeiten.

Der Cashflow aus Investitionstätigkeit beträgt in 2019 T€ -7.505 (Vorjahr: T€ -77.738) und resultiert im Wesentlichen mit T€ -13.633 aus aktivierten Kosten auf im Bau befindliche Finanzimmobilien und aus erhaltenen Zinsen in Höhe von T€ 4.164 im Wesentlichen aus Inhaberschuldverschreibungen.

Der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit beträgt in 2019 T€ 152.655 nach T€ 200.976 im Vorjahr. Er resultiert aus Einzahlungen aus der Aufnahme von Finanzschulden für Neuakquisitionen und die laufende Bautätigkeit in Höhe von T€ 388.330 (Vorjahreszeitraum: T€ 331.393), der Tilgung von Finanzschulden in Höhe von T€ 205.342 (Vorjahreszeitraum: T€ 160.266) und Zinszahlungen in Höhe von T€ 22.156 (Vorjahreszeitraum: T€ 14.839).

Gesamteinschätzung zur Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der ISARIA Wohnbau

Die Umsatzerlöse lagen in 2019 deutlich über den Umsatzerlösen des Vorjahres. Gegenüber dem Vorjahr wirkten sich insbesondere die gestiegenen Umsatzerlöse aus Globalverkäufen von GREEN LEVELS und H.TRIUM aus, weiterhin die Umsatzerlöse des DIAMALTPARK. Operativ war 2019 ein erfolgreiches Jahr. Der Rohertrag konnte gegenüber dem Vorjahr um 14 % gesteigert werden. Das Ergebnis nach Steuern hat sich um 138 % erhöht, nachdem die Steuerquote im Vergleich zum Vorjahr deutlich zurückging. In 2018 waren hier Sondereffekte aus Betriebsprüfungen von Vorjahren und gesellschaftsrechtlichen Umstrukturierungen enthalten. Mit den im Berichtsjahr erfolgreich getätigten Globalverkäufen reduzierte sich per Saldo die Projektpipeline der ISARIA. Diese enthält per 31. Dezember 2019 aber immer noch ein Verkaufsvolumen von rund € 2,3 Mrd. (Vj. € 2,7 Mrd.). Weitere große Fortschritte wurden im Bereich der Projektentwicklung erzielt. Die durchschnittlichen Finanzierungskosten konnten ebenfalls erneut gesenkt werden. Damit konnte die Finanz- und Ertragskraft des ISARIA Wohnbau Konzerns im Geschäftsjahr 2019 weiter verbessert werden.

V. Mitarbeiter

Die Mitarbeiter sind für die ISARIA Wohnbau einer der entscheidenden Erfolgsfaktoren. Ihre vielfältigen Kompetenzen, ihre Erfahrungen, ihre Leistungsfähigkeit und ihr Engagement fördern die weitere Entwicklung des Konzerns.

Entwicklung der Mitarbeiterzahl

Die Belegschaft der ISARIA hat sich auf Jahressicht um 11 (Vj. 9) Mitarbeiter erhöht. Zum Stichtag am 31. Dezember 2019 waren innerhalb des ISARIA Wohnbau Konzerns 93 (Vj. 82) Mitarbeiter beschäftigt. Davon waren bei der ONE GROUP 12 (Vj. 9) Mitarbeiter angestellt. Die ISARIA Wohnbau AG selbst beschäftigte in 2019 durchschnittlich 81 (Vj. 69) Mitarbeiter. Im Konzern liegt das Verhältnis zwischen weiblichen und männlichen Arbeitnehmern derzeit bei einem Anteil von 49 % zu 51 %.

Förderung von Mitarbeitern und Führungskräften

Die ISARIA fördert und unterstützt gezielt die Weiterentwicklung ihrer Mitarbeiter und Führungskräfte. Hierbei werden die Weiterbildungsmaßnahmen individuell auf die Bedürfnisse der einzelnen Mitarbeiter abgestimmt.

Die ISARIA Wohnbau übernimmt auch bei der Nachwuchsförderung gesellschaftliche Verantwortung. Unser Unternehmen ist Ausbildungsbetrieb. Wir beschäftigen aktuell zwei Auszubildende (m/w). Daneben beschäftigen wir zwei Mitarbeiter als Werkstudenten.

3. Prognosebericht

Die im Konzernabschluss 2018 berichtete Prognose hinsichtlich des Geschäftsverlaufs in 2019 beinhaltete Aussagen zur Höhe der Umsatzerlöse und zum Konzernergebnis nach Steuern. Die Zielerreichung hinsichtlich dieser finanziellen Kennzahlen wird nachfolgend erläutert.

In der Prognose für das Geschäftsjahr 2019 im Konzernabschluss 2018 rechnete die ISARIA mit einem mehr als doppelt so hohen Umsatzvolumen in 2019 im Vergleich zum Umsatzvolumen 2018 in Höhe von € 142,5 Mio. Die Prognose aus dem Vorjahresabschluss beinhaltete für 2019 insbesondere Umsatzerlöse aus GREEN LEVELS im hohen zweistelligen bis unteren dreistelligen Millionen-Euro- Bereich. Weitere Umsätze wurden insbesondere aus DIAMALTPARK und H.TRIUM erwartet. Mit Umsatzerlösen in Höhe von € 238,9 Mio. in 2019 wurde erneut eine deutliche Steigerung der Umsatzerlöse im Vergleich zum Vorjahr erzielt, die angestrebte Verdopplung des Umsatzvolumens aus 2018 wurde allerdings nicht ganz erreicht. Insbesondere beim Projekt DIAMALTPARK konnte das angestrebte Umsatzvolumen noch nicht erreicht werden, nachdem der Verkaufsstart erst später als geplant erfolgte.

Die ISARIA prognostizierte im Vorjahr ein positives Konzernergebnis im unteren zweistelligen Millionen-Euro-Bereich. Diese Erwartung wurde mit dem tatsächlichen Konzernergebnis nach Steuern in Höhe von € 5,0 Mio. nicht erfüllt. Die Abweichung ist insbesondere auf das geringere Umsatzvolumen, die Wertminderungen des Vorratsvermögens in Höhe von € 8,2 Mio. und auf das negative Ergebnis aus Neubewertung in Höhe von € 5,5 Mio. zurückzuführen.

Die nachfolgenden Aussagen zum zukünftigen Geschäftsverlauf und zu den dafür als maßgebend beurteilten Einflussfaktoren Markt, Branche und Unternehmen basieren auf den Einschätzungen des Vorstands. Grundsätzlich bergen Prognosen das Risiko, dass die Entwicklungen weder in ihrer Tendenz noch ihrem Ausmaß tatsächlich eintreten. Die wesentlichen Risiken sind im Risiko- und Chancenbericht erläutert.

Entwicklung Gesamtwirtschaft und Wohnungsmärkte

Für die deutsche Wirtschaft prognostiziert das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie eine Zunahme des preisbereinigten Bruttoinlandsproduktes in Höhe von 1,1%. Die Arbeitslosenquote soll demnach voraussichtlich bei 5% bleiben. Die Zahl der Beschäftigten auf ein Rekordhoch von 45,4 Millionen ansteigen. Die Impulse für die voraussichtliche positive Entwicklung kommen aus der robusten Binnenwirtschaft. Das wirtschaftliche Gesamtumfeld ist aber weiterhin von Unsicherheiten geprägt. Der Welthandel und die globale Industrieproduktion werden gedämpft durch internationale Handelskonflikte, den Brexit und geopolitische Risiken. Dies wirkt sich negativ auf die konjunkturelle Entwicklung der exportorientierten Industrie aus.

Die Baubranche ist von externen Faktoren deutlich unabhängiger. Dies spiegelt sich in den Wachstumsraten wider. Für 2020 erwartet die Bundesregierung einen Zuwachs der Investitionen in Wohnbauten von 2,2%. Dies resultiert insbesondere aus der hohen Binnennachfrage und der hohen Nachfrage nach Wohnraum insbesondere in den Ballungsräumen. Niedrige Zinsen und steigende Einkommen wirken sich zusätzlich positiv auf die Nachfrage nach Wohnraum aus.

Der Immobilienmarkt sieht sich auf der Angebots- und Nachfrageseite mit knappen Ressourcen und steigenden Preisen konfrontiert. Das Angebot ist durch bebaubare Flächen und die Produktionskapazität limitiert, was zu steigenden Baukosten und Verkaufs- bzw. Mietpreisen für Immobilien führt. Die Nachfrage richtet sich nach dem verfügbaren Einkommen der privaten Haushalte und den Renditeerwartungen der Investoren.

Die privaten Haushalte sind aufgrund der Lohndynamik und der weiterhin günstigen Finanzierungskonditionen in Konsumlaune. Ein Faktor, der die Urbanisierung der Top-A-Städte begünstigt bzw. verstärkt. Der demografische Wandel hin zu mehr Single-Haushalten sorgt unter anderem für einen nachhaltigen Bedarf an verfügbarem Wohnraum.

Trotz der Attraktivität der Top-A-Städte ist es für Investoren schwierig geworden, interessante Investitionsmöglichkeiten zu finden. In Zeiten hoher Preise und der Spätphase des Aufschwungs ist der Wunsch nach verlässlichen Ertragsquellen hoch. Der Trend geht deshalb zum Aufbau von langfristigen Ertragsquellen unter Berücksichtigung von Nachfrageanalysen und des demografischen Wandels. Nicht-finanzielle Faktoren wie soziale und ökologische Aspekte treten damit in den Vordergrund. Ein stark diskutierter Ansatz ist nach wie vor die Schaffung von neuen Quartieren und die Revitalisierung bestehender Flächen.

Die Zukunftsfähigkeit des Standorts spielt eine zentrale Rolle. Gefragt sind Quartiere mit fußläufig erreichbaren Einrichtungen des täglichen Bedarfs, einer sehr guten Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und einem vielfältigen Kultur- und Freizeitangebot.

Mit seinem Geschäftsmodell und insbesondere dem Quartierskonzept orientiert sich der ISARIA Wohnbau Konzern an den aktuellen Trends.

Künftige Entwicklung der Geschäftstätigkeit

Vorbehaltlich der in Kapitel III. Konzernstrategie unter "Potenzielle Unternehmenstransaktion" beschriebenen aktuellen Entwicklungen folgt die künftige Ausrichtung der Gesellschaft aus der weiter oben im Kapitel "Konzernstrategie" beschriebenen Wachstumsstrategie.

Entwicklung der Finanz- und Ertragslage 2020

Für 2020 prognostiziert die ISARIA ein mehr als doppelt so hohes Umsatzvolumen im Vergleich zum Wert des Berichtsjahres 2019 in Höhe von € 239 Mio. Maßgeblicher Treiber für das starke Umsatzwachstum ist die zunehmende Bau- und Vermarktungsreife der ISARIA Projektpipeline, der geplante Abschluss von Verkäufen und darauf aufbauend die zeitraumbezogene Umsatzrealisierung gemäß Fertigstellungsgrad bei bestehenden Kundenverträgen. Zudem hat die ISARIA in den zurückliegenden Geschäftsjahren zunehmend Projekte akquiriert, die schon eine hohe Baureife aufweisen und somit kurzfristig zur Umsatzerzielung beitragen werden.

Für das Geschäftsjahr 2020 erwarten wir ein positives Konzernergebnis nach Steuern im mittleren zweistelligen Millionen-Euro-Bereich. Der erfolgreiche Abschluss von weiteren Globalverkäufen würde das Ergebnis darüber hinaus entsprechend positiv beeinflussen.

Die ISARIA Wohnbau AG als Einzelgesellschaft hat selbst nur in unwesentlichem Umfang eine eigene operative Geschäftstätigkeit. Sie ist mit ihren Tochter- und Beteiligungsgesellschaften durch zahlreiche Unternehmensverträge und Haftungsverhältnisse eng verbunden. Damit ist für die Gesellschaft die wirtschaftliche Entwicklung ihrer Tochter- und Beteiligungsgesellschaften von zentraler Bedeutung. Die handelsrechtlichen Ergebnisse dieser Unternehmen werden auch für 2020 der maßgebliche Faktor für die wirtschaftliche Entwicklung der ISARIA Wohnbau AG sein. Auf Basis der für 2020 in den Tochter- und Beteiligungsgesellschaften geplanten handelsrechtlichen Ergebnisbeiträge erwarten wir für die ISARIA Wohnbau als Einzelgesellschaft für das Geschäftsjahr 2020 auf Basis des HGB-Jahresabschlusses ein positives Ergebnis nach Steuern im einstelligen Millionen-Euro-Bereich. Im Vorjahr beinhaltete die Prognose für die Einzelgesellschaft für das Geschäftsjahr 2019 Aussagen zum Ergebnis nach Steuern auf Basis des HGB-Jahresabschlusses. Dieses wurde im positiven einstelligen Millionen-Euro-Bereich prognostiziert. Das positive Ergebnis nach Steuern beträgt in 2019 € 1,4 Mio.

Gesamteinschätzung

Gegenwärtig sind keine Anzeichen für einen kurz- oder mittelfristigen Nachfragerückgang auf den Wohnimmobilienmärkten im Großraum München oder einem der weiteren Standorte, an der die ISARIA operiert, zu erkennen. Mit seinen langjährigen Marktkenntnissen, der gesicherten Projektpipeline und der konzerneigenen Finanzierungsplattform kann der ISARIA Wohnbau Konzern an der positiven Entwicklung des Immobilienmarktes partizipieren.

Der prognostizierte Bevölkerungszuwachs in den deutschen Ballungszentren in den kommenden Jahren sowie die stetig steigende Anzahl an Haushalten sind wichtige Indikatoren für den Konzern, dass der Absatz mittelfristig gesichert ist und die prognostizierten mittel- und langfristigen Wachstumsziele erreicht werden können.

Zusammenfassend sieht der Vorstand gute Chancen, mit den im Bau befindlichen und mit den zum Teil bereits weit fortgeschrittenen Projektentwicklungen und der anhaltenden positiven Nachfrage das Wachstum des Konzerns in den kommenden Jahren umzusetzen und die Finanz- und Ertragslage weiter verbessern zu können. Die Liquiditätslage ist weiterhin gesichert.

Eine potenzielle Unternehmenstransaktion, wie in Kapitel III. Konzernstrategie unter "Potenzielle Unternehmenstransaktion" beschrieben, würde gegebenenfalls zu einer Neuausrichtung der Geschäftstätigkeit führen und die hier gemachten zukunftsbezogenen Aussagen zur Strategie, Entwicklung der Geschäftstätigkeit und Finanz- und Ertragslage signifikant beeinflussen.

4. Risiko- und Chancenbericht

I. Risikomanagementsystem

Der ISARIA Wohnbau Konzern ist im Rahmen seiner Geschäftstätigkeit zahlreichen Unsicherheiten, Veränderungen und damit einhergehenden Risiken ausgesetzt. Um in diesem Umfeld erfolgreich zu agieren und seine Position als erfolgreicher Anbieter attraktiver Wohnimmobilen weiter zu entwickeln und zu stärken, muss das Unternehmen mögliche Entwicklungen frühzeitig antizipieren und daraus resultierende Risiken systematisch erfassen, bewerten und steuern. Ebenso wichtig ist es, Chancen zu erkennen und zu nutzen. Ein funktionierendes Risiko- und Chancenmanagementsystem ist daher zentrales Element einer wertorientierten Unternehmensführung.

Neben der betriebswirtschaftlichen Notwendigkeit resultiert das Erfordernis eines Risikomanagementsystems auch aus Vorschriften und gesetzlichen Regelungen (z. B. § 91 Abs. 2 Aktiengesetz und Bilanzrechtsmodernisierungsgesetz).

Das konzernweite Risikomanagementsystem erfasst die externen, strategischen, operativen, finanziellen und Reputationsrisiken und Chancen unserer vollkonsolidierten Unternehmen. Inhaltlich ähnliche Risiken werden zu Risikoarten, z. B. Risiken im regulatorischen Umfeld, finanzwirtschaftliche Risiken oder Projektrisiken, zusammengefasst. Diese werden durch den Risikobeauftragten aufbereitet, ausgewertet und regelmäßig an die zuständigen Entscheidungsträger kommuniziert, welche die Risikosteuerung wahrnehmen. Die Überwachung und Steuerung der identifizierten Risiken bilden den Schwerpunkt des internen Kontrollsystems, für das auf Konzernebene der Vorstand verantwortlich ist. Das interne Kontrollsystem ist integraler Bestandteil des Risikomanagementsystems.

Das Risikomanagement wird als kontinuierlicher Prozess durchgeführt, der in die Phasen Identifikation, Bewertung, Steuerung und Berichterstattung unterteilt ist.

Das System wurde auch im abgelaufenen Geschäftsjahr stetig weiterentwickelt und aktualisiert. Dies ist eine laufende, mit hoher Priorität verfolgte Managementaufgabe.

Der Abschlussprüfer prüft im Rahmen seines Prüfungsauftrages für die Jahres- und Konzernabschlussprüfung, ob das Risikofrüherkennungssystem geeignet ist, unternehmensgefährdende Risiken und Entwicklungen frühzeitig zu erkennen. Das System entspricht den gesetzlichen Anforderungen an ein Risikofrüherkennungssystem.

II. Risikobewertung und Risikobegrenzung

Bewertungsmethodik

Zur Gewährleistung einer einheitlichen Bewertung der Risiken im Unternehmen und damit der Vergleichbarkeit der Ergebnisse werden die Risiken nach einem festen Scoring-Schema und nach festgelegten, nachfolgend dargestellten Kriterien bewertet.

Der Erwartungswert ist dabei das Produkt aus möglichem Schaden und Eintrittswahrscheinlichkeit. Dabei gelten folgende Beurteilungsmaßstäbe:

Eintrittswahrscheinlichkeit	Bewertung	Punkte
1 > 0 % bis 5 %	fast ausgeschlossen	0,05
2 > 5 % bis 20 %	unwahrscheinlich	0,2
3 > 20 % bis 60 %	möglich	0,6
4 > 60 % bis 100 %	wahrscheinlich	1

mögliche Schadenshöhe	Bewertung	Punkte
1 gering	0 - 1.000 T€	1
2 mittel	1.000 - 10.000 T€	10
3 hoch	mehr als 10.000 T€	20

Die risikospezifischen Möglichkeiten des Risiko-Handlings werden nach den Komponenten Eintrittsgeschwindigkeit, Voraussagbarkeit und Beeinflussbarkeit bewertet. Diese Komponenten werden jeweils qualitativ mit den Kategorien "niedrig", "mittel" und "hoch" bewertet. Die Gesamtbeurteilung der Risiko-Handlingsmöglichkeiten ist das Ergebnis der jeweiligen Fallkonstellation der drei Komponenten insgesamt und wird in einer sogenannten Risiko-Handling-Matrix zusammengestellt.

Aus dem Produkt Erwartungswert und Risiko-Handling wird ein Score für jedes Risiko errechnet. Ein Scorepunkt entspricht hierbei € 1,0 Mio.

Maßnahmen zur Risikobegrenzung

Soweit es möglich und wirtschaftlich sinnvoll ist, werden versicherbare Risiken von uns durch entsprechende Versicherungen auf externe Risikoträger transferiert. Voraussetzung hierfür ist, dass das mögliche Risikoausmaß eine konzernrelevante Größe erreicht oder anderweitig zur Wahrung der Interessen des Konzerns erforderlich ist (opportune Gründe/Kostenoptimierung/ Risikoreduzierung).

Für die übrigen Risiken werden von den jeweiligen Risikoverantwortlichen je nach Ausprägung und Art weitere Gegenmaßnahmen festgelegt. Dazu steht je nach Risikoart eine Vielzahl von Maßnahmen zur Verfügung, von denen einige nachfolgend exemplarisch beschrieben werden:

•

Marktrisiken begegnen wir mit einem umfassenden Vertriebscontrolling und einem intensiven Research.

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Operativen Risiken wirken wir mit einer Vielzahl an Maßnahmen entgegen:

•	Standardisierte Due Diligence-Prüfungen bei Objekt- und Grundstücksankauf
•	Beauftragung leistungsfähiger Baufirmen/Generalunternehmer nach definierten Prozessen für die Auftragsvergabe
•	Einsatz von internen und externen Spezialisten bei der Baurechtschaffung

•

Risiken aus dem politischen und regulatorischen Umfeld steuern wir durch einen intensiven und konstruktiven Dialog mit Behörden.

•

Risiken in Verbindung mit Rechtstreitigkeiten steuern wir durch eine geeignete Verfahrensbetreuung.

III. Relevante Risiken und Chancen

Im Folgenden werden alle für den Konzern identifizierten wesentlichen Risiken und Chancen, die aus heutiger Sicht die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage und/oder die Reputation der ISARIA Wohnbau Gruppe und über die Ergebnisse der Tochtergesellschaften die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der ISARIA Wohnbau AG beeinflussen könnten, dargestellt.

Gegenwärtig wurden von uns keine Risiken identifiziert, die einzeln oder zusammengenommen den Fortbestand unseres Unternehmens gefährden könnten.

Um die Verständlichkeit und die Auswirkungen der Risiken zu fördern, haben wir die Risiken den folgenden Kategorien zugeordnet:

T 05 Unternehmensrisiken

Risikokategorie	Eintrittswahrscheinlichkeit	mögliche Schadenshöhe	Risikobedeutung
Branchen- und marktbezogene Risiken
Konjunkturelle Risiken	mittel	hoch	mittel
Wettbewerb, Diversifikations- und Akquisitionsrisiko	mittel	hoch	mittel
Regulatorische Rahmenbedingungen
Immobiliengeschäft der ISARIA Wohnbau Gruppe	hoch	mittel	mittel
Finanzprodukte der ONE GROUP	mittel	hoch	mittel
Operative Risiken
Projektrisiken	mittel	hoch	hoch
Beteiligungsrisiken	gering	gering	gering
Organisatorische Risiken	mittel	mittel	mittel
IT-Risiken	gering	gering	gering
Personalrisiken	mittel	gering	gering
Finanzprodukte der ONE GROUP	mittel	hoch	mittel
Reputationsrisiken
Mediale Berichterstattung	mittel	gering	gering
Nachhaltigkeit	gering	gering	gering
Rechtliche Risiken & Compliance
Rechtsstreitigkeiten	mittel	mittel	gering
Compliance-Risiken	mittel	mittel	gering
Finanzwirtschaftliche Risiken
Liquiditätsrisiken	gering	hoch	mittel
Zinsrisiken	gering	gering	gering
Zahlungsausfallrisiko	gering	gering	gering
Steuerliche Risiken	gering	hoch	mittel

Branchen- und marktbezogene Risiken und Chancen

Konjunkturelle Risiken und Chancen

Die Entwicklung des Wohnimmobilienmarkts ist von vielfältigen, sich fortlaufend ändernden und gegenseitig beeinflussenden Faktoren abhängig, auf welche die ISARIA Wohnbau Gruppe keinen Einfluss hat. Hierzu gehören etwa das Marktniveau von Immobilien- und Grundstückspreisen, das Verhältnis von Angebot und Nachfrage nach Immobilien in bestimmten Lagen und Preisklassen, die Entwicklung des lokalen Arbeitsmarktes, die gesamtwirtschaftliche konjunkturelle Entwicklung sowie daraus resultierende zyklische Schwankungen des Wohnimmobilienmarktes. Bei der Kaufentscheidung von Wohnungen werden konjunkturelle Faktoren von privaten Marktteilnehmern regelmäßig auch sehr subjektiv auslegt. Sie neigen dazu, bestimmte Entwicklungen zu ignorieren oder zu erhöhen. Das ist verständlich, da der Kauf einer Wohnung für private Haushalte regelmäßig eine der wichtigsten wirtschaftlichen Entscheidungen des Lebens ist. Der Konzern kann konjunkturelle Risiken lediglich antizipieren und hierauf steuernd einwirken. Treten hohe Diskrepanzen zwischen den erwarteten Werten und der tatsächlich konjunkturell bedingten Nachfrage auf, könnte dies zu damit verbundenen Risiken führen. Zu den Wichtigsten zählen die Absatzrisiken aufgrund sinkender Nachfrage und die damit verbundenen Erlösrisiken. Bei steigender Nachfrage besteht insbesondere das Beschaffungsrisiko beim Projekteinkauf und für Bauleistungen.

Demgegenüber kann eine deutliche Verbesserung der konjunkturellen Lage auf unseren Märkten und eine damit einhergehende weiter steigende Nachfrage die Chance bieten, weitere Steigerungen bei den Verkaufspreisen durchzusetzen.

Die Konjunktur in Deutschland hat sich in 2019 merklich abgeschwächt. Das Wachstum in 2019 betrug nur noch 0,6 % nach 1,5 % bzw. 2,5 % in den Jahren zuvor. Dieser Rückgang ging insbesondere vom verarbeitenden Gewerbe aus. Die Baubranche und speziell der Wohnungsbau bleiben dagegen wichtige Stütze der deutschen Konjunktur und entwickelten sich in 2019 weiter positiv. Dies soll laut DIW auch bis Ende 2021 so bleiben.

Die Immobilienpreise und Wohnraummieten sind in den A-Städten weiter gestiegen. Ebenfalls weiter gestiegen sind allerdings auch die Baupreise. Im November 2019 lag die Teuerung für Wohngebäude lt. Destatis bei 3,8 % im Jahresvergleich. Unterjährig hat sich der Preisauftrieb seit August etwas abgeschwächt.

Um die konjunkturellen Risiken zu mindern, hat die ISARIA Wohnbau bereits in den Vorjahren die Ausweitung ihres Geschäftsbetriebs in die weiteren deutschen Metropolregionen weiter vorangetrieben, um die unterschiedlichen Chancen in diesen Märkten zu nutzen und das Risiko insgesamt zu streuen.

Weiterhin unternimmt die ISARIA Wohnbau eine ständige Feinjustierung der Verkaufspreise der Immobilien, um den sich verändernden Märkten gerecht zu werden. Insbesondere in den Projekten, die sich noch in der Entwicklungsphase befinden, erfolgte auch im Berichtszeitraum regelmäßig eine Anpassung der prognostizierten Verkaufserlöse nach oben. Aber auch die Entwicklung der Baupreise muss eng beobachtet werden.

Wettbewerb, Diversifikations- und Akquisitionsrisiko

Der Markt für Projektentwickler ist in den A-Städten von intensivem Wettbewerb und einer Vielzahl etablierter mittlerer und großer Unternehmen geprägt, die, wie die ISARIA Wohnbau Gruppe bisher, primär regional tätig sind.

Die ISARIA Wohnbau strebte in den vergangenen Jahren sowohl eine Diversifizierung der Produktpalette als auch eine regionale Ausweitung ihres Geschäftsbetriebs an. Durch unsere Akquisitionsstrategie der vergangenen Jahre sind wir mittlerweile in vier A-Städten mit unseren Projekten präsent. Schwerpunkt unserer Tätigkeit soll jedoch auf Dauer der wirtschaftsstarke Süden Deutschlands bleiben, der in den Metropolregionen rund um die Landeshauptstädte weiteres Entwicklungspotenzial für die ISARIA bietet.

Die ISARIA Wohnbau Gruppe ist angesichts der unveränderten Enge am Grundstücksmarkt, insbesondere im Großraum München, auch zukünftig darauf angewiesen, fortlaufend ihre Kompetenz zur Identifikation geeigneter Grundstücke und Immobilien einzusetzen und zu entwickeln und diese Grundstücke dann zu angemessenen Konditionen zu erwerben. Wie bereits in den letzten Jahren ist weiterhin festzustellen, dass Wettbewerber spekulativ einkaufen, das heißt mit Verkaufspreisen über den aktuellen Marktpreisen kalkulieren und damit mit einer Fortsetzung der Preisentwicklung der letzten Jahre rechnen. So wurde die ISARIA Wohnbau Gruppe auch im Berichtszeitraum in mehreren Bieterverfahren von entsprechenden Marktteilnehmern überboten.

Trotz dieser schwierigen Marktbedingungen ist es der ISARIA Wohnbau Gruppe aber auch im Berichtszeitraum gelungen, zwei Neuakquisitionen, in Stuttgart und in Garching bei München, abzuschließen.

Regulatorische Rahmenbedingungen

Immobiliengeschäft der ISARIA Wohnbau Gruppe

Die Geschäftstätigkeit der ISARIA Wohnbau Gruppe ist von bestimmten rechtlichen Bedingungen abhängig. Der schlüsselfertige Verkauf von Wohneinheiten an Privatpersonen und die Entgegennahme von Ratenzahlungen ist eine in Deutschland gewerberechtlich genehmigungspflichtige Tätigkeit und unterliegt insbesondere den Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung.

Der Europäische Gerichtshof hat mit Urteil vom 4. Juli 2019 entschieden, dass die Bundesrepublik Deutschland dadurch gegen ihre Verpflichtungen aus der sogenannten Dienstleistungsrichtlinie verstoßen hat, dass sie verbindliche Honorare für die Planungsleistungen von Architekten und Ingenieuren in der Honorarordnung für Architekten- und Ingenieurdienstleistungen (HOAI) beibehalten hat. Der Bundesgerichtshof wird zu der Frage, ob die vom EuGH getroffene Feststellung in einem laufenden Zivilrechtsstreit zwischen einem Architekten bzw. Ingenieur und seinem Auftraggeber unmittelbar zu beachten ist, im ersten Halbjahr 2020 verhandeln. Eine höchstrichterliche Entscheidung ist abzuwarten. Maßnahmen sind bei der ISARIA diesbezüglich erst einmal nicht erforderlich, da sich die Projekte aufgrund ihrer Größe in der Regel außerhalb der HOAI-Grenzwerte befinden und das Honorar damit frei verhandelbar war und weiterhin ist. Wesentliche Änderungen aus der dargestellten Thematik sind daher für die ISARIA nicht zu erwarten.

Ende 2019 hat der Gesetzgeber die Grundsteuer neu geregelt, weil das Bundesverfassungsgericht die Einheitsbewertung für verfassungswidrig erklärt hatte. Mit der Reform erfolgt die Bewertung der Grundstücke zukünftig grundsätzlich nach dem wertabhängigen Modell; für die Länder besteht allerdings eine Öffnungsklausel, sodass jeweils eigene Modelle angewandt werden können. Die grundsätzliche Struktur der Grundsteuer bleibt erhalten. Sie wird weiter in einem dreistufigen Verfahren berechnet: Bewertung der Grundstücke, Multiplikation der Grundstückswerte mit einer Steuermesszahl und einem Hebesatz der Kommune. Die Grundsteuer wird ab 2025 nach den neuen Regeln erhoben.

Im Bereich des Wohnraummietrechts wird 2020 voraussichtlich die auslaufende Mietpreisbremse bis 2025 verlängert und nachjustiert. Die ortsübliche Vergleichsmiete soll über einen Betrachtungszeitraum von sechs statt nur vier Jahren ermittelt werden, was dazu führt, dass die Vergleichsmiete sinkt und die Mieten schärfer gebremst werden. Außerdem sollen Mieter bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse bis zu zweieinhalb Jahre nach Abschluss des Mietvertrages zu viel gezahlte Miete noch zurückfordern können, und zwar zukünftig unabhängig von einer Rüge.

2020 soll auch das Gesetz gegen Wuchermieten verschärft werden. Mietpreisüberhöhung ist eine Ordnungswidrigkeit. Der neue Gesetzentwurf von Ende 2019 würde zur Folge haben, dass es ausreicht, wenn durch den Mieter objektiv nachweisbar ist, dass ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum vorliegt; bislang muss der Mieter zwei Beweise erbringen, nämlich das Bemühen um eine andere Wohnung und die Ausnutzung der Zwangslage durch den Vermieter. Zur Strafe müsste der Vermieter dann ein Bußgeld zahlen, das bislang 50.000 Euro beträgt, durch die Reform aber auf bis zu 100.000 Euro erhöht würde.

Im Januar 2020 soll das Berliner Abgeordnetenhaus dem Mietendeckel-Gesetz zustimmen, wonach in Berlin dann die Mieten für fünf Jahre auf dem Stand von Mitte 2019 eingefroren werden könnten. Für Neuvermietungen sollen Obergrenzen je nach Alter und Ausstattung der Wohnung gelten. Es ist umstritten, ob der Mietendeckel verfassungswidrig ist oder nicht.

Änderungen im Wohnraummietrecht betreffen den ISARIA Konzern nur sehr untergeordnet.

Anfang des Jahres 2020 wird der Bundesrat voraussichtlich das Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten bei Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser verabschieden, der Immobilienverband Deutschland (IVD) rechnet im März 2020 damit. In Kraft treten werden die Neuregelungen allerdings erst im Sommer oder Herbst 2020. Maklerverträge für Wohnungen und Einfamilienhäuser können nur noch in Textform abgeschlossen werden, also beispielsweise per E-Mail, nicht mehr mündlich oder durch schlüssiges Verhalten. Wird ein Makler aufgrund von zwei Maklerverträgen für Käufer und Verkäufer tätig, kann er von beiden Seiten die Provision nur zu gleichen Teilen verlangen. Bei der Provisionsverteilung gilt: Wer eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus kaufen oder verkaufen will, ist verpflichtet, die Maklerprovision zu zahlen. Die erste Partei - Käufer oder Verkäufer - kann der zweiten Partei maximal 50 % der Provision weiterreichen.

Andere Änderungen der nationalen oder europarechtlichen Vorschriften oder Veränderungen in der gerichtlichen Rechtsprechung könnten aber ebenfalls die Geschäftstätigkeit beeinträchtigen. Der deutsche Wohnungsmarkt hatte sich seit Anfang der Neunziger Jahre des letzten Jahrhunderts über 20 Jahre weitgehend entspannt und war deshalb nicht im politischen Fokus. Doch auch in dieser Zeit hat sich die rechtliche und steuerliche Situation für Immobilieninvestitionen in Deutschland in der Vergangenheit vielfach verschlechtert. In vielen Bereichen (Abschreibungszeiten, Fristen für Veräußerungsgeschäfte, Erbschaftsteuer, Grunderwerbsteuer, Eigenheimzulage) wurden gravierende Änderungen vorgenommen.

Insgesamt besteht ein erhöhtes Risiko, dass durch verschiedene Maßnahmen auf allen politischen Ebenen eine zunehmende Regulierung des freien Wohnungsbaus und der Mieten erfolgt. Diese können letztlich auch positiv sein, etwa durch neue Förderprogramme für Wohneigentum.

Allgemein könnten auch schärfere gesetzliche Anforderungen an die Energieeffizienz die Baukosten erheblich erhöhen. Das geplante neue Gebäudeenergiegesetz (GEG), das die verschiedenen Vorgaben, die es derzeit für Neubauten gibt (u. a. die EnEV 2016), zusammenführen soll, wurde vom Bundeskabinett Ende 2019 beschlossen. Zentrales Anliegen der Novelle sind die Entbürokratisierung und Vereinfachung. Das aktuelle Anforderungsniveau für Neubauten und Sanierung soll hingegen nicht weiter verschärft werden.

Risiken aus regulatorischen Rahmenbedingungen werden auch im Bereich von Ämtern und Behörden gesehen, die für die Baurechtschaffung und Erteilung von Baugenehmigungen zuständig sind. Hierzu zählen z. B. auch Grundbuchämter, die für Eintragungen zuständig sind. Festzustellen ist, dass die behördlichen Verfahren zunehmend länger dauern und sich dadurch Risiken im Zeitablauf und in deren Folge Kostensteigerungen ergeben können.

Der Konzern kann diese Risiken lediglich antizipieren und hierauf steuernd einwirken. Nachdem es sich um gesetzliche Bestimmungen handelt, die für alle Marktteilnehmer gleichermaßen Gültigkeit haben, sieht sich der Konzern hier aber keinem besonderen Risiko ausgesetzt.

Finanzprodukte der ONE GROUP

Die gesetzlichen Rahmenbedingungen werden kontinuierlich im permanenten Austausch mit den rechtlichen Beratern und Behörden verfolgt, um notwendige Änderungen zu identifizieren, bei Bedarf zu implementieren und die regulatorischen Risiken zu minimieren.

Im Hinblick auf Schuldverschreibungen trat am 21. Juli 2019 die neue Prospektverordnung (Verordnung (EU) 2017/1129 vom 14. Juni 2017) insgesamt in Kraft. Teile der Prospektverordnung sind bereits in Kraft getreten. Diese Teile sind vom deutschen Gesetzgeber bereits in das WpHG übernommen worden. Die neue Prospektverordnung sieht Änderungen bei der Gestaltung der Prospekte vor. Ferner wird ein vereinfachter EU-Wachstumsprospekt eingeführt. Diese Regelungen werden - soweit einschlägig - von der ONE GROUP umgesetzt.

Am 21. Oktober 2019 ist die Finanzanlagenvermittlungsverordnung im Bundesgesetzblatt veröffentlicht worden. Diese sieht geänderte Regelungen für Finanzanlagenvermittler vor, die über eine Erlaubnis nach § 34f GewO verfügen. Insbesondere müssen die Finanzanlagenvermittler zukünftig Kundengespräche aufzeichnen. Die neue Verordnung tritt am 1. August 2020 in Kraft. Ab Januar 2021 sollen die Finanzanlagenvermittler dann unter die Aufsicht der BaFin gestellt werden. Die Regelungen der Verordnung sollen dann in das WpHG übernommen werden. Die ONE GROUP wird ihre bestehenden Vertriebsverträge mit Anlagevermittlern bis August 2020 prüfen und gegebenenfalls an die Neuregelung anpassen.

Zum 1. Januar 2020 sind die Regelungen des Geldwäschegesetzes geändert worden. Unter anderem ist der Kreis der Verpflichteten ausgedehnt worden. Die ONE GROUP wird die Neuregelungen prüfen und etwaige notwendige Änderungen in ihre geldwäscherechtliche Prüfung implementieren bzw. von ihren Vertragspartnern entsprechende Prüfungen verlangen.

Zusätzlich wurde im Sommer 2019 ein Maßnahmenpaket der Bundesregierung veröffentlicht, welches die Regulierung von Vermögensanlagen (insbesondere Blindpools) verschärfen soll. Viele der derzeit noch losen und unverbindlichen Anforderungen erfüllt die ONE GROUP bereits.

Durch den Vertrieb von Finanzprodukten können sich Risiken durch die Verletzung aufsichtsrechtlicher Vorschriften ergeben. Verletzungen geltenden Aufsichtsrechts könnten Strafzahlungen nach sich ziehen oder sogar zur Rückabwicklung betroffener Finanzprodukte führen.

Operative Risiken

Projektrisiken und Projektchancen

Der ISARIA Wohnbau Konzern hält als klassischer Projektentwickler für Wohnimmobilien seine Objekte in der Regel nicht dauerhaft im Bestand, sondern verkauft die Wohneinheiten vielfach bereits während der Bauphase an die Kunden. Der Konzern ist in seinen Geschäftsbereichen Neubau und Revitalisierung deshalb darauf angewiesen, fortlaufend neue, für seine Projekte erforderliche Genehmigungen zu erhalten. Sollten öffentlich-rechtliche Genehmigungen nicht, nicht rechtzeitig oder nur unter wesentlichen Auflagen und/oder Nebenbestimmungen erteilt werden, kann dies die geplante Bebauung und Entwicklung ausschließen, beeinträchtigen oder verzögern, den Wert des Grundstücks mindern, die Baukosten nach oben treiben sowie die Vermarktung wesentlich beeinflussen. Bei den Verfahren der Baurechtschaffung gibt es immer wieder neue Erkenntnisse oder Änderungen in der Entwicklung, die zu berücksichtigen sind, auf die der Konzern aber nur bedingt Einfluss nehmen kann und die zu einer Änderung der Projektplanung führen. Dies kann Auswirkungen sowohl auf die (Bau-)Kosten als auch auf die Zeitplanung und damit auf die Finanzierungskosten haben. Diesem Risiko aus der Baurechtschaffung wird durch die langjährige Erfahrung in der Projektplanung begegnet.

Die Geschäftstätigkeit unterliegt Schwankungen, die im Wesentlichen dadurch geprägt werden, in welchem Realisierungsstand sich das jeweilige, grundsätzlich mehrjährige Projekt befindet. Der Abschluss der notariellen Verträge über die Wohnimmobilien, der sich in der sogenannten notariellen Verkaufsleistung der ISARIA Wohnbau Gruppe widerspiegelt, ist dabei von der erfolgswirksamen Berücksichtigung der Umsätze in der Gewinn- und Verlustrechnung zu unterscheiden. Die Umsatzrealisierung erfolgt bei Vorliegen eines notariellen Kaufvertrages, entsprechend Fertigstellungsgrad, zeitanteilig bis zur Übergabe. Durch die zeitanteilige Realisierung der Umsatzerlöse nach Fertigstellungsgrad werden Schwankungen der Umsatzerlöse im Zeitablauf gemindert.

Die Bautätigkeit ist im Außenbereich den natürlichen Wettereinflüssen ausgesetzt. So kann ein strenger und kalter Winter ebenso wie ein Ansteigen des Grundwasserspiegels nach anhaltenden Regenperioden zu zeitlichen Verzögerungen im Bauablauf und damit zu Verschiebungen von Umsatzerlösen in späteren Perioden führen. Solche Verzögerungen können in der Folgezeit nur mit größeren Anstrengungen und Mehraufwand aufgeholt werden. Solche witterungsbedingten Einflüsse können zu deutlichen Ergebniseinbußen führen. Ihnen kann auch nur sehr bedingt durch Gegenmaßnahmen, wie eine entsprechende Zeitplanung unter Berücksichtigung der Winterperiode, begegnet werden.

Nicht planmäßige Abverkäufe von Wohneinheiten sowie Störungen im Bauablauf, insbesondere länger als geplant dauernde Vorbereitungs- und Baumaßnahmen und sonstige Fehlentwicklungen bei der Durchführung von Projekten, können ebenfalls zu erheblich höheren Kosten führen.

Als Projektentwickler für qualitativ hochwertige Wohnimmobilien ist die ISARIA Wohnbau Gruppe darauf angewiesen, ihre Bau- bzw. Sanierungsvorhaben innerhalb des geplanten Zeitrahmens und zu den kalkulierten Kosten zu realisieren. Die Einhaltung des projektierten Zeit-, Kosten- und Abverkaufsplans ist von vielen Unsicherheiten und Faktoren abhängig. Sollte es während der Bau- bzw. Sanierungsphase etwa zu unvorhergesehenen Schwierigkeiten, wie z. B. der Insolvenz eines beauftragten General- oder Subunternehmers, erheblichen Mängeln in der Leistung dieser Unternehmen oder Einschränkungen auf den Baustellen, kommen, kann dies erhebliche zeitliche Verzögerungen sowie nicht kalkulierbare Mehrkosten verursachen. Bei der Entwicklung bestehender Objekte kann es zu vergleichbaren Risiken kommen. Zudem besteht das Risiko, dass die Produkte der ISARIA Wohnbau Gruppe auf dem Markt nicht oder nicht vollständig angenommen werden, weil z. B. die von uns geplanten Standards nicht der Marktnachfrage entsprechen und es deshalb zu Leerständen kommt oder Erwerber Änderungen durchsetzen, etwa weil eine Immobilie von der ISARIA Wohnbau Gruppe unzutreffend eingeschätzt wurde, sodass der projektierte Verkaufspreis der Wohneinheiten im Verkauf nicht, nicht vollständig oder nicht sofort erreicht werden kann. Dies kann dazu führen, dass Änderungen in der Planung und Umsetzung während des Baus oder der Sanierung oder neue öffentlich-rechtliche Genehmigungen erforderlich werden, was wiederum zu deutlichen Mehrkosten und zeitlichen Verzögerungen führen kann. Um diesen Risiken zu begegnen, werden bereits große Teile der Einheiten während der Planungsphase, bevor mit dem Bau begonnen wird, oder in einer frühen Bauphase verkauft. Dieses Vorgehen ist insbesondere dann möglich, wenn es wie aktuell in München einen Nachfrageüberhang nach bezahlbaren hochwertigen Neubaueinheiten gibt und die Gesellschaft entsprechend attraktive Produkte anbieten kann.

Die Gesellschaft sieht grundsätzlich Risiken in steigenden Einkaufspreisen von Bauleistungen, die nicht in Gänze an die Wohnungskäufer weitergegeben werden können. In 2019 war es - wie auch schon in 2018 - aufgrund der sehr guten Auftragslage in der Branche insgesamt schwierig, gute und leistungsfähige Handwerksfirmen zu Konditionen zu finden, die den geplanten Kostenbudgets entsprechen. Risiken von Kostensteigerungen und Verzögerungen in der Ausführung sind im Berichtszeitraum gestiegen.

Das Projektentwicklungsgeschäft ist mit Investitionen verbunden, die normalerweise zu einem wesentlichen Teil mit Fremdkapital finanziert werden. Sollten die Banken ihre Kreditkonditionen in Zukunft verschärfen oder sich das Zinsniveau signifikant erhöhen, hätte dies einen negativen

Einfluss auf die Geschäftstätigkeit. Zudem stellen die Kapitalmarktbedingungen für die Projektentwicklungsaktivitäten eine besondere Herausforderung dar. Die zukünftigen Projektfinanzierungsbedingungen werden einen entscheidenden Einfluss haben, ob und wann neue Projekte realisiert werden können.

Bei dem Projektgeschäft von Immobilien können aufgrund von Bauschäden oder Baumängeln Schadensersatzklagen von Wohnungskäufern auftreten. In einem solchen Fall trägt der ISARIA Wohnbau Konzern das Ausfallrisiko, wenn er nicht seinerseits Rückgriff nehmen kann. Der ISARIA Wohnbau Konzern begegnet diesem Risiko, indem er Gewährleistungsbürgschaften der beauftragten (General)-Unternehmer verlangt und erhält. Der ISARIA Wohnbau Konzern trägt zudem generell das Risiko, von Behörden oder Dritten aufgrund von Altlasten oder anderen Bodenrisiken sowie wegen Gebäudeschadstoffen in Anspruch genommen zu werden. Die ISARIA Wohnbau Gruppe versucht regelmäßig, durch entsprechende vertragliche Regelungen sowie durch die Einholung von Gutachten vor dem Kauf eines Grundstücks die Altlasten- und sonstigen Bodenrisiken zu minimieren.

Die ISARIA Wohnbau Gruppe bildet Rückstellungen für erwartete Rechtsstreitigkeiten in Zusammenhang mit Altobjekten. Zum 31. Dezember 2019 betreffen diese insbesondere Rückstellungen für Gewährleistungen in Höhe von € 2,5 Mio. (Vj. € 3,4 Mio.) sowie Rückstellungen für Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit möglichen Nachlaufkosten in Höhe von € 12,6 Mio. (Vj. € 11,3 Mio.). Dagegen wurden entsprechende Regressansprüche in Höhe von € 6,5 Mio. aktiviert (Vj. € 5,5 Mio.).

Beteiligungsrisiken

Die einzelnen Bauvorhaben werden zur Risikominimierung in Projektgesellschaften geführt. Bei Gesellschaften, bei denen kein beherrschender Einfluss ausgeübt wird, resultiert hieraus grundsätzlich ein Beteiligungsrisiko. Der ISARIA Wohnbau Konzern übt derzeit jedoch über alle Gesellschaften, an denen er beteiligt ist, einen beherrschenden Einfluss aus. Grundsätzlich überwacht ein zentrales Beteiligungscontrolling die Entwicklung der Beteiligungen und erkennt dadurch Risiken rechtzeitig. Im Rahmen des Beteiligungscontrollings erfolgen für die jeweiligen Projektgesellschaften periodische Soll-Ist-Vergleiche für den gesamten Kostenbereich sowie eine laufende Überwachung des Verkaufsstandes und der Erlösseite. Alle Mitarbeiter des Projektentwicklungsgeschäfts sind in der ISARIA Wohnbau angestellt und steuern von dort aus die Beteiligungen.

Organisatorische Risiken

Das Sicherstellen einer mit dem geplanten weiteren Wachstum der Gruppe Schritt haltenden Weiterentwicklung angemessener Organisations-, Risikoüberwachungs- und Risikomanagementstrukturen, die Fehlentwicklungen, Fehlverhalten und Risiken frühzeitig erkennen lassen, ist eine ständige Herausforderung an den ISARIA Wohnbau Konzern.

Die aktuelle Wachstumsstrategie bedeutet in hohem Maße Herausforderungen an die Organisation des Unternehmens.

Die Aufbau- und Ablauforganisation wird den sich ändernden Anforderungen fortlaufend und zeitnah angepasst und erweitert.

Risiken bestehen auch bei der Anwendungssoftware. Auch diese ist regelmäßig an die Bedürfnisse der Ablauforganisation anzupassen. In diesem Zusammenhang wurde in 2018 die bisherige Kernanwendung im Unternehmen abgelöst. Weiterhin wurde in 2019 ein weiteres Projekt zur gezielten Optimierung der Prozessabläufe initiiert und im Geschäftsjahr 2019 bereits wesentliche Verbesserungen umgesetzt.

IT-Risiken

Der Großteil unserer Geschäftsprozesse wird mithilfe leistungsfähiger und moderner IT-Lösungen unterstützt. Hierbei kommt überwiegend gängige und bekannte Standardsoftware zum Einsatz, um unsere Prozesse mit großer Zuverlässigkeit abzubilden. Die wesentlichen IT-Komponenten für das Planungs- und Rechnungswesen und die immobilienwirtschaftliche Verwaltung von Objekten werden auf einer eigenen EDV-Anlage ausgeführt. Die Wartung der Anlage wurde an kompetente Dienstleistungsunternehmen übertragen. Die Verfügbarkeit der Daten und der Schutz vor unerlaubtem Zugriff wird durch den Einsatz von moderner Hard- und Softwaretechnologie gewährleistet. Sämtliche relevanten Daten werden regelmäßig gesichert. Für unerwartete IT-Systemausfälle existieren entsprechende Notfallpläne und -szenarien. Sollte es dennoch zu einem solchen Ausfall kommen, könnte dies zu vorübergehenden Leistungseinschränkungen und Kostensteigerungen durch notwendige Ersatzmaßnahmen führen.

In 2019 wurden eine interne IT-Abteilung geschaffen und die kurz- und mittelfristige IT- und Technikstrategie überarbeitet.

Risiken im Betrieb der IT-Infrastruktur werden derzeit durch die Aktualität der eingesetzten Komponenten und die qualifizierte Betreuung nicht gesehen. Gewährleistet wird dieses durch automatische Updates und Patches der IT-Systeme.

Risiken durch Angriffe von außen ist jedes Unternehmen, das sich im Internet bewegt, ausgesetzt. Zum Schutz vor solchen Attacken werden bei der ISARIA Wohnbau AG eine professionelle Firewall und Virenschutzlösungen inklusive restriktiver Spamfilter eingesetzt. Auch die laufende Aktualisierung insbesondere des Betriebssystems trägt zur Erhöhung der Sicherheit bei. Zur Vermeidung von Schäden durch Cyberangriffe erfolgen hierzu regelmäßige Informationen und Schulungen der Mitarbeiter. Darüber hinaus haben wir eine Cyberversicherung abgeschlossen sowie die Stelle eines IT-Sicherheitsexperten neu geschaffen und extern besetzt.

Personalrisiken

Der Wettbewerb um hochqualifizierte Fach- und Führungskräfte ist nach wie vor sehr hoch. Der Erfolg des ISARIA Wohnbau Konzerns hängt maßgeblich davon ab, inwiefern es gelingt, die entsprechenden Mitarbeiter einzustellen, zu integrieren und dauerhaft zu binden. Auch bei der ISARIA Wohnbau sind das Wissen und die Fähigkeiten der Mitarbeiter wesentliche Einflussfaktoren für die positive Entwicklung. Qualifizierte Mitarbeiter zu gewinnen und diese an den Konzern zu binden, wird auch in Zukunft von zentraler Bedeutung sein. Aus diesem Grund werden der Nachfolgeplanung, der Motivation der Mitarbeiter und der Fluktuation besondere Aufmerksamkeit geschenkt. Die ISARIA Wohnbau befindet sich aktuell in einer Wachstumsphase, in der die Gewinnung neuer Mitarbeiter besonders wichtig ist. Sollte es der Gesellschaft nicht gelingen, in dem benötigten Umfang und der geforderten Qualifikation neue Fach- und Führungskräfte für sich zu gewinnen, wäre das angestrebte Wachstum der Gesellschaft gefährdet. Allerdings gelang es der Gesellschaft auch in 2019, neue Mitarbeiter einzustellen und damit sowohl die Abgänge zu kompensieren als auch das weitere Unternehmenswachstum zu sichern.

Finanzprodukte der ONE GROUP

Die ONE GROUP ist von der künftigen Entwicklung der Nachfrage nach ihren vertriebenen Finanzprodukten und deren wirtschaftlichen Attraktivität abhängig. Der Platzierungserfolg hängt auch vom Erfolg der Projekte und deren Marktkommunikation ab, in die die ONE GROUP investiert ist. Ein Rückgang bei der Platzierbarkeit der Produkte der ONE GROUP könnte zu einem erhöhten Finanzierungsaufwand und Einschränkungen im Wachstum bei der ISARIA Wohnbau führen. Demgegenüber kann die Steigerung der Platzierbarkeit zu einer Reduzierung des Finanzierungsaufwands und zu erweiterten Wachstumsmöglichkeiten des ISARIA Wohnbau Konzerns führen.

Zur nachhaltigen Stabilisierung des platzierten Volumens werden fortlaufend die Markt- und Nachfragesituation analysiert. Einen signifikanten Einfluss auf den Platzierungserfolg haben planmäßige Rückzahlungen an die Investoren. Auch werden weitere Produktideen und Produktverbesserungen fortlaufend geprüft und erarbeitet.

Mit der Rückzahlung des ProReal Deutschland Fonds 4 zum 30. September 2019 wurden eingeworbene Mittel in Höhe von € 72 Mio. zum Ende der Laufzeit planmäßig an die Anleger zurückgeführt.

Im Juni 2019 beendete die ONE GROUP erfolgreich die Platzierung des ProReal Deutschland 6. Der ProReal Deutschland 6 schließt mit einem Emissionsvolumen von über € 60 Mio. Am 1. Februar 2019 hat die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) den Verkaufsprospekt des ProReal Deutschland 7 gebilligt. Ende 2019 beendete die ONE GROUP erfolgreich die Platzierung des ProReal Deutschland 7 und schloss die Vermögensanlage mit einem Emissionsvolumen von über € 100 Mio. Das Nachfolgeprodukt ProReal Deutschland 8 wurde im November durch die BaFin gebilligt. Damit steht den Privatanlegern unterbrechungsfrei das nächste Finanzprodukt zur Zeichnung zur Verfügung.

Reputationsrisiken

Negative mediale Berichterstattung

Eine unvorhersehbare negative mediale Berichterstattung über unsere Produkte und Dienstleistungen oder unsere unternehmerische Tätigkeit und Verantwortung kann einen großen Einfluss auf die Reputation unseres Unternehmens, unseren Ruf und das Image unserer Produkte haben. Durch das Internet und soziale Netzwerke kann es zu einer schnellen und umfangreichen Verbreitung solcher Informationen und Meinungen kommen.

Eine negative Berichterstattung kann sich letzten Endes auf den Umsatz und damit auch auf das Ergebnis unserer Geschäftstätigkeit auswirken. Um negative Berichterstattung zu vermeiden, suchen wir den ständigen, intensiven und konstruktiven Dialog vor allem mit unseren Kunden, den Medien und der Finanzwelt. Es hat für uns höchste Priorität, unsere Kunden und Geschäftspartner zufriedenzustellen.

Unvorhersehbare negative mediale Berichterstattungen über den ISARIA Wohnbau Konzern oder deren Produkte und Dienstleistungen oder deren unternehmerische Tätigkeit und Verantwortung gab es in 2019 nicht.

Nachhaltigkeit

Zu einem umfassenden Risiko- und Chancenmanagement gehört für den ISARIA Wohnbau Konzern auch die Berücksichtigung von Risiken und Chancen der Corporate Responsibility. Hierzu hat die ISARIA Wohnbau bereits in 2015 ein Projekt zur systematischen Erfassung von Nachhaltigkeitsthemen im Konzern gestartet. Über die in diesem Rahmen im ISARIA Wohnbau Konzern bereits erfolgten Initiativen berichten wir im vorliegenden Lagebericht in Kapitel 1.V.

Rechtliche Risiken & Compliance

Rechtsstreitigkeiten

Die ISARIA Wohnbau ist Partei in gerichtlichen und außergerichtlichen Verfahren mit Behörden, Kunden, Wohnungseigentümergemeinschaften, Baufirmen, Nachbarn sowie anderen Beteiligten. Das Projektentwicklungsgeschäft ist generell streitbehaftet, da es regelmäßig um hohe Summen und einmalige Geschäftsbeziehungen geht. Die Gesellschaft arbeitet mit zahlreichen Rechtsanwaltskanzleien zusammen und versucht durch das Vertragswesen sowie hohe Transparenz und Qualität künftige Streitigkeiten zu vermeiden.

Rechtsstreitigkeiten und anhängige Gerichtsverfahren gab es auch in 2019. Diese betrafen unter anderem abgeschlossene und laufende Bauvorhaben. Hier sind branchenübliche Fälle mit Architekten, Bauunternehmen oder Immobilienkäufern aufgetreten. Negative monetäre Auswirkungen aus diesen Themen sind wahrscheinlich. Hierfür werden regelmäßig Rückstellungen gebildet.

Compliance-Risiken

Zur Begrenzung des Risikos von Verstößen gegen bestehende Regelungen, Gesetze und Richtlinien besteht ein Compliance-Managementsystem und ist ein Compliance-Beauftragter benannt. Dieses

System wird fortlaufend den sich aus dem laufenden Geschäftsbetrieb sowie dem geplanten weiteren Wachstum ergebenden Anforderungen angepasst. Neue Mitarbeiter des ISARIA Wohnbau Konzerns werden hinsichtlich der Compliance-Regelungen umfassend geschult und bestätigen dies durch ihre Unterschrift.

Es erfolgten keine Zuwendungen (Geldzuwendungen und Zuwendungen von Sachwerten) an Parteien, Politiker und damit verbundenen Einrichtungen.

Die Gesellschaft hat einen Datenschutzbeauftragten benannt, der regelmäßig an den Vorstand berichtet. Es sind im abgelaufenen Geschäftsjahr keine Verstöße gegen Datenschutzbestimmungen bekannt geworden. Die für die seit 2018 geltende neue Datenschutz-Grundverordnung notwendigen Maßnahmen wurden rechtzeitig umgesetzt.

Es gibt aktuell und gab bisher keine Verfahren aufgrund wettbewerbswidrigen Verhaltens oder Kartell- und Monopolbildung gegen die Gesellschaft, ihre Organe oder eine ihrer Tochtergesellschaften.

Finanzwirtschaftliche Risiken

Der ISARIA Wohnbau Konzern ist durch seine Geschäftstätigkeit verschiedenen finanziellen Risiken ausgesetzt. Dies sind insbesondere das Liquiditätsrisiko, aber auch das Zinsänderungsrisiko sowie das Zahlungsausfallrisiko der Geschäftspartner. Ziel des finanziellen Risikomanagements des Konzerns ist es, diese Risiken durch die laufenden operativen und finanzorientierten Aktivitäten zu begrenzen. Hierzu gehört eine laufende detaillierte Liquiditätsplanung ebenso wie der Einsatz von Simulationsrechnungen unter Verwendung von Worst-Case-Szenarien.

Liquiditätsrisiko

Ein zentrales finanzwirtschaftliches Risiko des ISARIA Wohnbau Konzerns birgt die kapitalintensive Tätigkeit als Projektentwickler für Wohnimmobilien. Bisher wurden verschiedenste Finanzierungsformen genutzt. Ein Teil des für die Entwicklung der jeweiligen Projekte erforderlichen Kapitals wurde in Form von Darlehen von Kreditinstituten zur Verfügung gestellt. Daneben wurden alternative Finanzierungsinstrumente mit weiteren Kapitalgebern abgeschlossen, um gegenüber den Kreditinstituten die notwendigen Eigenmittel nachweisen zu können oder um die Projekte vorübergehend vollständig auf diese Weise zu finanzieren. Die Vergütung erfolgt als Zinszahlung oder in Form der Ausschüttung von fixen, nicht rückzahlbaren Vorabgewinnen aus den jeweiligen Projekten. Aufgrund des Risikoprofils liegen die Vergütungen dieser Mittel deutlich höher als die Zinsen von erstrangig besicherten Darlehen.

Branchenspezifisch werden Bauträgerfinanzierungen in der Regel nur mit kurzen Laufzeiten im Einjahresbereich ausgegeben, obwohl die Laufzeiten der Projektentwicklungen und Baumaßnahmen teils deutlich länger sind. Deshalb müssen Finanzierungen während einer Maßnahme regelmäßig prolongiert werden. Seitens der Kreditgeber werden in die Entscheidungen zur Verlängerung auch weiche Faktoren wie Vertrauen in den Bauträger und in die Projektentwicklungen eingebracht. Weiterhin spielen die allgemeine Marktsituation und die prognostizierten Entwicklungen eine Rolle bei der Kreditprolongation. In diesem Bereich hat sich unser Risiko im abgelaufenen Geschäftsjahr weiter verringert, wie auch die erfolgreich neu abgeschlossenen Bankfinanzierungen in 2019 belegen. Das Interesse von Banken an einer Geschäftsbeziehung mit der ISARIA hat nochmals spürbar zugenommen. So konnten auch im abgelaufenen Geschäftsjahr neue Institute als Kreditgeber gewonnen werden.

Gerade Projektentwicklungen im frühen Stadium der Baurechtschaffung erhalten meist keine ausreichenden Bankenfinanzierungen. Hierfür sind deshalb in höherem Maße Eigenmittel notwendig. "Echtes" Eigenkapital der ISARIA Wohnbau AG ist derzeit bereits weitgehend in aktuellen Projekten gebunden. Insofern steht dieses sowohl für bestehende Projektfinanzierungen als auch für geplante weitere Grundstücksakquisitionen aktuell nur in sehr eingeschränktem Umfang zur Verfügung.

Durch Geldeingänge aus dem operativen Geschäft konnte die Liquiditätssituation in 2019 verbessert werden und externe Darlehen an Mezzanine Kapitalgeber und nahestehende Unternehmen in Höhe von € 70 Mio. getilgt werden.

Mit der ONE GROUP verfügt die ISARIA Wohnbau über eine konzerneigene Finanzierungsplattform. Dies bedeutet eine deutliche Absenkung der finanzwirtschaftlichen Risiken in vielfacher Hinsicht. Verschiedene, jeweils komplexe Finanzinstrumente konnten so durch eine einheitliche Struktur ersetzt werden. Zuflüsse sind verlässlich und kalkulierbar. Auch die Kosten liegen zum Teil deutlich unter alternativen Engagements.

Weitere Finanzierungsalternativen werden fortlaufend geprüft.

Die Gesellschaft geht davon aus, dass aus den über die Plattform der ONE GROUP und aus den Bankenfinanzierungen bereits zur Verfügung stehenden Mittel sowie über die Einwerbung weiterer Mittel in 2020 die anstehenden Prolongationen und bestehenden Projektentwicklungen vollständig finanziert werden können und die allgemeine Liquidität gesichert ist.

Es ist geplant, die von der ONE GROUP aufgenommene Fondsmittel aus dem ProReal Deutschland 5 im Dezember 2020 in Höhe von € 51,1 Mio. an die externen Anleger zurückzuzahlen. Der Liquiditätsplan sieht eine Rückführung aus Eigenmitteln vor.

Neben der Rückzahlung des ProReal Deutschland 5 bestehen die wesentlichen Liquiditätsabflüsse in 2020 in den laufenden Verbindlichkeiten des ISARIA Wohnbau Konzerns, den Finanzierungskosten und den planmäßigen Ausschüttungen an die Gesellschafter der ProReal-Deutschland-Serie. Liquiditätszuflüsse sind insbesondere durch anstehende Übergaben aus Projektgesellschaften, aus Kaufpreiszahlungen von Globalverkäufen sowie aus eingeworbenen Mitteln der ONE GROUP zu erwarten.

Alle im Geschäftsjahr 2019 fälligen Anleihen und Kredite konnten abgelöst oder verlängert werden.

Zinsrisiken und -chancen

Ein Anstieg des allgemeinen Zinsniveaus könnte die Finanzierungskosten des Konzerns in Zukunft erhöhen bzw. zukünftige Finanzierungen erschweren. Ein höheres Zinsniveau könnte außerdem zur Folge haben, dass sich die Nachfrage nach Wohnimmobilien und damit deren Verkaufsmöglichkeiten verschlechtern, da Käufer den Kaufpreis regelmäßig teilweise über Fremdkapital finanzieren, bei höheren Finanzierungskosten gegebenenfalls den Kauf einer Immobilie verschieben, auf weniger teure Objekte ausweichen oder ganz von einem Kauf Abstand nehmen und alternative Investitionen bevorzugen. Ein Anstieg des Zinsniveaus könnte sich daher negativ auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des ISARIA Wohnbau Konzerns auswirken. Ein Rückgang des Zinsniveaus könnte dagegen sowohl die Nachfrage nach Wohnimmobilien weiter fördern als auch die eigenen Zinskosten reduzieren und sich damit positiv auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des ISARIA Wohnbau Konzerns auswirken.

Einige Kreditverträge mit Bankinstituten sehen einen variablen Zinssatz vor, der regelmäßig an die jeweils aktuelle Zinsentwicklung angepasst wird. Der weit überwiegende Teil dieser Finanzierungsverträge sieht jedoch gedeckelte Zinssätze vor, insofern ist das Zinsänderungsrisiko begrenzt. Im Übrigen erfolgt der Abschluss von Finanzierungsverträgen mit über die jeweilige Laufzeit fixen Konditionen. Ein Einsatz von derivativen Finanzinstrumenten, z. B. zur Absicherung von Zinsänderungsrisiken, erfolgt im Konzern derzeit nicht.

Aktuell ist noch keine deutliche Anhebung des Zinsniveaus in Deutschland ersichtlich, die Banken erheben aber zunehmend "neue" Gebühren zur Kompensation der nachhaltend niedrigen Zinsen. Hierzu gehören negative Zinsen auf Kontoguthaben. Durch eine geeignete Liquiditätssteuerung konnte die Zahlung von Negativzinsen bisher weitestgehend vermieden werden. Steigende Gebühren wie z. B. Bereitstellungs-, Zahlungsabwicklungs- oder Prolongationsgebühren sind weiterhin nicht ausgeschlossen.

Unter dem Stichwort IBOR-Reform werden verschiedene Referenzzinssätze abgelöst bzw. ersetzt. Betroffen sind davon beispielsweise der EURIBOR, LIBOR oder EONIA. Die Änderung der Referenzzinssätze hat insbesondere Auswirkungen auf die Bilanzierung von Bewertungseinheiten nach HGB bzw. Sicherungsbeziehungen nach IFRS. Wesentliche Auswirkungen auf den Konzernabschluss der ISARIA Wohnbau werden hieraus nicht erwartet.

Zahlungsausfallrisiko

Dem Zahlungsausfallrisiko wird durch ein entsprechendes Management der offenen Posten sowie durch die Bildung von Wertberichtigungen Rechnung getragen. Die Erfassung und Berichterstattung dieser Risiken erfolgt durch entsprechende Berichtseinheiten des ISARIA Wohnbau Konzerns. Schuldner der Gesellschaft sind im Wesentlichen eine Vielzahl von privaten Wohnungskäufern, die beim Kauf ihrer Immobilie ihre Finanzierung nachweisen.

Steuerliche Risiken

Wesentliche steuerliche Risiken können sich aus Änderungen der lokalen Steuergesetze bzw. der Rechtsprechung und unterschiedlicher Auslegung existierender Vorschriften im Rahmen laufender oder zukünftiger Betriebsprüfungen ergeben. So laufen gegenwärtig außergerichtliche Rechtsbehelfsverfahren im Hinblick auf Prüfungsfeststellungen für Vorjahre. Für damit im Zusammenhang stehende steuerlichen Risiken wurden Rückstellungen gebildet.

Das Bundesministerium für Finanzen hat am 8. Mai 2019 einen Referentenentwurf für ein Jahressteuergesetz 2019 veröffentlicht. In dem Referentenentwurf wurden die von der Finanzministerkonferenz am 21. Juni 2018 beschlossenen Eckpunkte zur Verschärfung der Grunderwerbsteuer bei sogenannten Share Deals wieder aufgegriffen. Der Referentenentwurf sieht Verschärfungen vor, die künftig für Erwerbsvorgänge nach dem 31. Dezember 2019 gelten sollen. Zu diesen Verschärfungen gehört die Ausweitung bestehender Haltefristen und die Reduktion bestehender Beteiligungsschwellen. Weiterhin sieht der Referentenentwurf die Einführung eines neuen Ergänzungstatbestandes vor. Dieser soll den Anteilseignerwechsel an grundbesitzenden Kapitalgesellschaften der Grunderwerbsteuer unterwerfen.

Grundsätzlich besteht das latente Risiko des Untergangs bestehender steuerlicher Verlustvorträge bei einem mehrheitlichen Anteilseignerwechsel. Die Umsetzung von gesellschaftsrechtlichen Umstrukturierungen wird in der Regel von externen Steuerexperten begleitet, um die bestehenden steuerlichen Verlustvorträge zu sichern.

Sonstige Risiken

Wie in Kapitel III. Konzernstrategie unter"Potenzielle Unternehmenstransaktion" beschrieben, befindet sich die Gesellschaft in fortgeschrittenen Verhandlungen über eine potenzielle Unternehmenstransaktion. Wenngleich diese Transaktion die Chance bieten würde, von den aktuell günstigen Marktverhältnissen zu profitieren, birgt sie auch Risiken wegen der vorgesehenen Veräußerung von wesentlichen Vermögenswerten, einem möglichen Reputationsschaden (insbesondere bei Scheitern der Transaktion) sowie auch in Bezug auf die Verwertung der verbleibenden Vermögensteile.

Neben den bereits beschriebenen Risiken bestehen allgemeine Einflüsse, die schwer oder gar nicht absehbar und damit kaum beeinflussbar sind. Einige dieser Risiken sind unvorhergesehene politische Umgestaltungen, soziale Umbrüche, verheerende Naturkatastrophen oder Terroranschläge. Diese sind nicht Bestandteil unseres Risikomanagementsystems. Derartige Entwicklungen könnten sich in Zukunft mittelbar und unmittelbar auf den ökonomischen Verlauf des ISARIA Wohnbau Konzerns auswirken.

IV. Gesamteinschätzung des Managements zur Risiko- und Chancensituation

Die Einschätzung der Gesamtrisikosituation ist das Ergebnis der konsolidierten Betrachtung aller wesentlichen Risikofelder bzw. Einzelrisiken. Die Gesamtrisikosituation hat sich 2019 gegenüber dem Vorjahr weiter verbessert. Aus Sicht des ISARIA Wohnbau Konzerns sind gegenwärtig auf der Basis der getroffenen Annahmen keine bestandsgefährdenden Risiken erkennbar, und zwar weder aus der Vergangenheit noch aus aktuell absehbaren Entwicklungen.

V. Wesentliche Merkmale des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems

Das rechnungslegungsbezogene interne Kontrollsystem (IKS) der ISARIA Wohnbau dient dazu, Risiken im Rahmen der Finanzberichterstattung zu minimieren und Falschdarstellungen in Jahres- und Zwischenberichten, die einen wesentlichen Einfluss auf die Entscheidungen der Informationsadressaten haben, zu vermeiden. Mithilfe des IKS sollen mögliche Fehlerquellen identifiziert und die Risiken der Berichterstattung im ISARIA Wohnbau Konzern begrenzt werden. Die Ausgestaltung des rechnungslegungsbezogenen IKS ist eng mit den internen Prozessen zur Rechnungslegung und Finanzberichterstattung und den vorhandenen Strukturen zur Steuerung der Geschäfts- und Zentralbereiche verknüpft. So wird die Erstellung von den gesetzlichen Vorgaben entsprechenden Jahres- und Konzernabschlüssen mit hinreichender Sicherheit gewährleistet.

Die für die Finanzberichterstattung relevanten Teile des IKS einschließlich des IT-Systems werden vom Abschlussprüfer im Rahmen eines risikoorientierten Prüfungsansatzes auf Wirksamkeit geprüft. Über etwaige Schwächen und Verbesserungsmöglichkeiten werden Vorstand und Aufsichtsrat durch den Abschlussprüfer informiert.

Das Rechnungswesen der ISARIA ist zentral organisiert. Die Abschlüsse aller wesentlichen Konzerngesellschaften werden durch eigene Mitarbeiter in der Konzernzentrale in München erstellt. Auch für den Fall, dass Teile der Buchhaltung, wie die Personalabrechnung, an externe Dienstleister vergeben sind, verbleibt die finale Verantwortung bei der Finanzbuchhaltung der ISARIA Wohnbau.

Konkret stellte sich der Rechnungslegungsprozess für den Jahres- und Konzernabschluss 2019 wie folgt dar: Die nach deutschem Handelsrecht aufgestellten Jahresabschlüsse wurden intern durch das Rechnungswesen der ISARIA Wohnbau anhand der zentralen Buchhaltungssoftware der DATEV eG erstellt. Die Berechnung der Steuern erfolgt anschließend durch eine Steuerberatungsgesellschaft. Die beizulegenden Zeitwerte der Finanzimmobilien werden durch externe, unabhängige Bewertungsgutachter ermittelt. Die handelsrechtlichen Jahresabschlüsse sind die Grundlage für die Übernahme in das datenbankbasierte Konsolidierungssystem der LucaNet AG. Sämtliche Anpassungsbuchungen und Konsolidierungsmaßnahmen für die Erstellung des IFRS-Konzernabschlusses werden in diesem System abgebildet. Der IFRS- Konzernabschluss wird durch den Abschlussprüfer geprüft. Im Rahmen dieser Konzernabschlussprüfung werden die Abschlüsse der einbezogenen Tochterunternehmen auf ihre Ordnungsmäßigkeit geprüft. Der handelsrechtliche Jahresabschluss der ISARIA Wohnbau AG sowie der Tochtergesellschaften, für die eine gesetzliche Prüfungspflicht besteht, werden einer eigenständigen Abschlussprüfung unterzogen.

5. Abhängigkeitsbericht

Schlusserklärung zum Bericht des Vorstands über Beziehungen zu verbundenen Unternehmen gemäß § 312 AktG

Die ISARIA Wohnbau AG war im Geschäftsjahr 2019 ein von der LSREF4 ARIA Beteiligungs GmbH & Co. KG ("LSREF4"), ein mit bestimmten Lone Star Funds verbundenes Unternehmen, abhängiges Unternehmen im Sinne von § 312 AktG. Der Vorstand der ISARIA Wohnbau AG hat deshalb gemäß § 312 Abs. 1 AktG einen Bericht des Vorstands über Beziehungen zu verbundenen Unternehmen aufgestellt, der die folgende Schlusserklärung enthält:

"Wir erklären, dass die Gesellschaft bei den im Bericht über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen aufgeführten Rechtsgeschäften und Maßnahmen nach den Umständen, die uns in dem Zeitpunkt bekannt waren, in dem die Rechtsgeschäfte vorgenommen oder Maßnahmen getroffen oder unterlassen wurden, bei jedem Rechtsgeschäft eine angemessene Gegenleistung erhalten hat. Dadurch, dass Maßnahmen getroffen oder unterlassen wurden, ist die Gesellschaft nicht benachteiligt worden."

6. Angaben gem. § 315 Abs. 4 HGB bzw. § 289 Abs. 4 HGB

Zusammensetzung des gezeichneten Kapitals

Das Grundkapital der ISARIA Wohnbau AG betrug am 31. Dezember 2019 T€ 35.646 und war eingeteilt in 35.646.000 nennwertlose Stückaktien. Jede Aktie gewährt in der Hauptversammlung ein Stimmrecht.

Beschränkungen, die Stimmrechte oder die Übertragung von Aktien betreffen

Das Bestehen von Beschränkungen im Sinne von § 315 Abs. 4 Nr. 2 HGB auf Grund von Vereinbarungen zwischen der Gesellschaft und Aktionären oder aufgrund von Vereinbarungen zwischen Aktionären hinsichtlich der Stimmrechte oder der Übertragung von Aktien der Gesellschaft ist dem Vorstand nicht bekannt.

10 % der Stimmrechte überschreitende Kapitalbeteiligungen

Zum 31. Dezember 2019 bestanden nach Kenntnis der Gesellschaft Beteiligungen am Kapital der ISARIA Wohnbau, die 10 % der Stimmrechte überschreiten, mit 97,6 % durch die LSREF4. Es bestehen keine Aktien mit Sonderrechten, die ihrem Inhaber Kontrollbefugnisse verleihen. Darüber hinaus besteht keine Art der Stimmrechtskontrolle durch Arbeitnehmer, die am Kapital beteiligt sind und ihre Kontrollrechte nicht unmittelbar ausüben.

Gesetzliche Vorschriften und Bestimmungen der Satzung über die Ernennung und Abberufung der Mitglieder des Vorstands und über die Änderung der Satzung

Die Bestellung und Abberufung der Vorstandsmitglieder folgt den §§ 84 und 85 AktG. Es bestehen keine Sonderregelungen in der Satzung der Gesellschaft. Die Bestellung und Abberufung unterliegen alleinig dem Aufsichtsrat der ISARIA Wohnbau AG. Die wiederholte Bestellung oder Verlängerung der Amtszeit von Vorstandsmitgliedern ist zulässig. Nach § 5 der Satzung kann der Vorstand aus einer oder mehreren Personen bestehen; die Entscheidung darüber fällt der Aufsichtsrat.

Satzungsänderungen richten sich nach den §§ 179, 133 AktG und den Regeln der Satzung. Jede Satzungsänderung bedarf eines Beschlusses der Hauptversammlung. Jedoch ist der Aufsichtsrat der Gesellschaft gemäß § 11 Nr. 4 der Satzung befugt, Satzungsänderungen zu beschließen, die nur die Fassung der Satzung betreffen. § 17 Nr. 3 der Satzung sieht entsprechend § 179 Abs. 2 Satz 2 AktG vor, dass - soweit nicht zwingende gesetzliche Vorschriften dagegenstehen - ein satzungsändernder Hauptversammlungsbeschluss grundsätzlich mit der einfachen Mehrheit der abgegebenen Stimmen und des bei Beschlussfassung vertretenen Grundkapitals gefasst wird. Eine größere Kapitalmehrheit in Höhe von Dreiviertel des bei der Beschlussfassung vertretenen Grundkapitals sieht das Gesetz an mehreren Stellen vor, so z. B. für bestimmte Kapitalmaßnahmen und den Ausschluss von Bezugsrechten.

Befugnisse des Vorstands, Aktien auszugeben

Das Grundkapital beträgt zum 31. Dezember 2019 T€ 35.646 (Vj. T€ 35.646). Es ist eingeteilt in 35.646.000 (Vj. 35.646.000) voll eingezahlte Aktien ohne Nennwert.

Die ordentliche Hauptversammlung 2017 der ISARIA Wohnbau AG vom 5. Mai 2017 hat beschlossen, das bestehende Genehmigte Kapital 2014 aufzuheben und den Vorstand zu ermächtigen, das Grundkapital der Gesellschaft mit Zustimmung des Aufsichtsrats bis zum 4. Mai 2022 durch einmalige oder mehrmalige Ausgabe von bis zu 17.823.000 neuen auf den Inhaber lautenden Stückaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlage um bis zu T€ 17.823 zu erhöhen (Genehmigtes Kapital 2017).

Das Grundkapital der Gesellschaft ist ferner zum Stichtag durch Beschluss der Hauptversammlung vom 5. Mai 2017 um bis zu T€ 17.823 bedingt erhöht. Der Vorstand ist ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats bis zum 4. Mai 2022 auf den Inhaber lautende Wandel- und/oder Optionsschuldverschreibungen oder eine Kombination dieser Instrumente im Gesamtbetrag von bis zu T€ 150.000 mit oder ohne Laufzeitbegrenzung auf insgesamt bis zu 17.823.000 auf den Inhaber lautende Stückaktien der ISARIA Wohnbau AG zu begeben (Bedingtes Kapital 2017). Die durch Beschluss der Hauptversammlung vom 23. März 2012 erteilte Ermächtigung (Bedingtes Kapital 2012) wurde mit diesem Beschluss aufgehoben.

Vereinbarungen für den Fall eines Wechsels der Unternehmenskontrolle

Im Konzern der ISARIA Wohnbau bestanden zum 31. Dezember 2019 abgeschlossene Kreditverträge, die die Zustimmung der Banken zur Änderung des Gesellschafterkreises erfordern oder die Fälligstellung der Darlehen zur Folge haben können.

Zum 31. Dezember 2019 betrifft dies einen Darlehensvertrag der ISARIA Objekt Garching GmbH, einen Darlehensvertrag der Objekt Gustav-Heinemann-Ring GmbH, einen Darlehensvertrag der ISARIA Objekt Hoferstraße GmbH, einen Darlehensvertrag der ISARIA Objekt Kapstadtring 1 GmbH, einen Darlehensvertrag der ISARIA Objekt Norderneyer Straße GmbH, einen Darlehensvertrag der ISARIA Objekt Rümelinstraße GmbH & Co. KG, einen Darlehensvertrag der ISARIA Objekt Schwedler Trio GmbH und Darlehensverträge der ISARIA Objekt Tübinger Straße GmbH. Diese Darlehensverträge haben ein Finanzierungsvolumen von insgesamt € 273,3 Mio.

Der Darlehensvertrag der ISARIA Objekt Garching GmbH sieht das Kündigungsrecht der Bank bei jeglicher Änderung der Gesellschaftsanteile vor, sofern die Bank der Änderung nicht im Vorfeld zugestimmt hat. Der Darlehensvertrag der Objekt Gustav-Heinemann-Ring GmbH sieht ein Kündigungsrecht der Bank für den Fall vor, dass die Beteiligungsquote der ISARIA Wohnbau AG von 50% ohne vorherige schriftliche Zustimmung der Bank unterschritten wird. Im Vertrag der ISARIA Objekt Hoferstraße GmbH, der ISARIA Objekt Kapstadtring 1 GmbH sowie der ISARIA Objekt Norderneyer Straße GmbH ist jeglicher Wechsel der Stimmrechte an der Darlehensnehmerin durch die Bank zustimmungspflichtig. Der Darlehensvertrag der ISARIA Objekt Rümelinstraße GmbH & Co. KG sieht ein Kündigungsrecht der Bank für den Fall vor, dass die Beteiligungsquote der ISARIA Wohnbau AG von 51% ohne vorherige schriftliche Zustimmung der Bank unterschritten wird. Der Darlehensvertrag der ISARIA Objekt Schwedler Trio GmbH sieht vor, dass die Bereitschaft zur Kreditgewährung auf der Tatsache beruht, dass die ISARIA Wohnbau AG mittelbar 75 % der Geschäftsanteile und Stimmrechte an der Darlehensnehmerin hält. Der Darlehensvertrag sieht ein Kündigungsrecht der Bank für den Fall vor, dass sich die zuvor genannten Beherrschungsverhältnisse an der Darlehensnehmerin ohne vorherige schriftliche Zustimmung der Bank ändern. Die Darlehensverträge der ISARIA Objekt Tübinger Straße GmbH sehen vor, dass der Wechsel der Stimmrechte an der Darlehensnehmerin bei Unterschreiten der Beteiligungsquote der ISARIA Wohnbau AG von 75 % durch die Bank zustimmungspflichtig ist. Die Darlehensverträge sehen ein Kündigungsrecht der Bank für den Fall vor, dass sich die zuvor genannten Beherrschungsverhältnisse der ISARIA Wohnbau AG ohne vorherige schriftliche Zustimmung der Bank ändern.

Die möglichen Folgen der Änderung der Beherrschungsverhältnisse über (Teile der) ISARIA Wohnbau Gruppe im Zuge der in Kapitel III. Konzernstrategie unter "Potenzielle Unternehmenstransaktion" beschriebenen potenziellen Transaktion werden derzeit überprüft. ISARIA geht jedoch davon aus, dass sich aus einem solchen etwaigen Veräußerungsvorgang keine nachteiligen Auswirkungen auf die Finanzlage der Gesellschaft und ihrer nach einer etwaigen Transaktion verbleibenden Aktivitäten ergeben.

Daneben existieren bei der ISARIA Wohnbau keine wesentlichen Vereinbarungen des Mutterunternehmens, die unter der Bedingung eines Kontrollwechsels infolge eines Übernahmeangebots stehen, oder eine entsprechende Entschädigungsvereinbarung mit den Mitgliedern des Vorstands oder Arbeitnehmern.

7. Nachtragsbericht

Der Mehrheitsgesellschafter der Gesellschaft hat in 2019 einen Verkaufsprozess initiiert. In diesem offenen, transparenten und strukturierten Verkaufsprozess, der mit Unterstützung professioneller Berater durchgeführt wird, wurden unterschiedliche Transaktionsvarianten evaluiert, die eine Veräußerung von umfangreichen Vermögenswerte durch die Gesellschaft selbst einschließen. Die Gesellschaft befindet sich diesbezüglich in fortgeschrittenen Verhandlungen mit einem potenziellen Käufer, es ist aber gegenwärtig nicht sicher, dass es zu einer Transaktion kommen wird. Sollte es zu einer Transaktion kommen, geht die ISARIA Wohnbau davon aus, dass diese gegen Mitte des Jahres 2020 vollzogen würde. Nach Vollzug einer solchen Transaktion müsste die Gesellschaft eine Entscheidung über die dann verbleibenden Projekte und Vermögenswerte treffen und gegebenenfalls die strategische Zielsetzung neu ausrichten. In diesem Fall würden sich wesentliche Teile der in die Zukunft gerichteten Ausführungen in diesem Bericht verändern oder obsolet werden, insbesondere im Hinblick auf die zukünftige Strategie und Geschäftstätigkeit sowie die zukünftige Finanz- und Ertragslage.

Der Aufsichtsrat der ISARIA Wohnbau AG hat Herrn Michael Meidlinger mit Beschluss vom 7. Februar 2020 und Wirkung ab 10. Februar 2020 zum Mitglied des Vorstands des Unternehmens bestellt. Herr Meidlinger wird den Finanzbereich der ISARIA Wohnbau AG verantworten.

Darüber hinaus sind zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Konzernlageberichts keine wesentlichen Ereignisse bekannt, die nach dem Bilanzstichtag eingetreten sind und wesentliche Auswirkungen auf die wirtschaftliche Entwicklung des Konzerns haben.

München, 20. Februar 2020

Peter Finkbeiner, Vorstandsvorsitzender CEO

Michael Meidlinger, Mitglied des Vorstands CFO

Gerhard Wirth, CEO Mitglied des Vorstands COO

Inhalt

Konzernabschluss

Konzern-Gesamtergebnisrechnung für das Geschäftsjahr 2019

Konzernbilanz zum 31. Dezember 2019

Veränderungen des Konzerneigenkapitals im Geschäftsjahr 2019

Konzernkapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr 2019

Korzernanhang für das Geschäftsjahr 2019

1. Allgemeines

2. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

3. Erläuterungen zur Konzern-Gesamtergebnisrechnung

4. Erläuterungen zur Konzernbilanz

5. Erläuterungen zur Konzernkapitalflussrechnung

6. Sonstige Angaben

Konzern-Gesamtergebnisrechnung für das Geschäftsjahr 2019

		01.01.-31.12.2019	01.01. - 31.12.2018
	Anhang	T€	T€
Umsatzerlöse
a) aus dem Verkauf von Objekteinheiten	7\|9	232.713	137.371
b) aus der Vermietung	8	6.037	4.997
c) aus anderen Lieferungen und Leistungen		136	173
		238.886	142.540
Bestandsveränderungen von zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen oder unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen	10	-31.564	72.931
Gesamtleistung		207.322	215.471
Materialaufwand	11
a) Aufwendungen für den Verkauf von Objekteinheiten		-134.038	-150.506
b) Aufwendungen für die Vermietung		-2.490	-2.616
		-136.528	-153.122
Rohertrag		70.794	62.349
Personalaufwand	12	-10.423	-8.432
Abschreibungen	19 \| 21	-1.993	-1.492
Neubewertung der Finanzimmobilien	20	-5.484	-3.044
Sonstige betriebliche Erträge	13	1.118	2.990
Sonstige betriebliche Aufwendungen	14	-17.894	-14.911
EBIT		36.117	37.459
Finanzerträge	15	10.378	1.478
Finanzaufwendungen	16	-34.034	-26.115
Ergebnis von at eguity einbezogenen Unternehmen	17	568	-3
Finanzergebnis		-23.088	-24.640
Konzernergebnis vor Ertragsteuern		13.029	12.819
Ertragsteueraufwand (-) / -ertrag (+)	18	-8.016	-10.717
Konzernergebnis nach Ertragsteuern		5.013	2.102
davon zurechenbar den Gesellschaftern der ISARIA		4.139	651
davon zurechenbar den Minderheitsgesellschaftern	33	875	1.452
Konzerngesamtergebnis		5.013	2.102
davon zurechenbar den Gesellschaftern der ISARIA		4.139	651
davon zurechenbar den Minderheitsgesellschaftern	33	875	1.452

Konzernbilanz zum 31. Dezember 2019

Aktiva

		31.12.2019	31.12.2018
	Anhang	T€	T€
I. Langfristige Vermögenswerte		124.388	151.206
1. Immaterielle Vermögenswerte	19	8.633	4.963
2. Finanzimmobilien	20	16.419	41.253
3. Sachanlagen	21	37.305	38.444
4. Finanzielle Vermögenswerte	22
a) Anteile an at equity einbezogenen Unternehmen		1.340	772
b) Sonstige Wertpapiere		50.665	48.111
c) Anteile verbundene Unternehmen		20	46
5. Latente Steuerguthaben	18	10.006	17.618
II. Kurzfristige Vermögenswerte		853.938	687.653
1. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
a) Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit unfertigen Bauten	23	417.095	436.532
b) Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit fertigen Bauten	24	3.558	3.518
c) Andere Vorräte	25	3.520	3.355
d) Geleistete Anzahlungen auf Vorräte	26	149.758	60.295
2. Forderungen aus Grundstücksverkäufen und anderen Lieferungen und Leistungen	27	180.439	106.295
3. Forderungen gegenüber nahestehenden Unternehmen	28	994	-
4. Ertragsteuererstattungsansprüche	18	924	3.191
5. Sonstige Forderungen und finanzielle Vermögenswerte	29	12.000	23.633
6. Zahlungsmittel	30	85.649	50.835
III. Als zur Veräußerung gehalten eingestufte Vermögenswerte	31	9.157	-
Summe Aktiva		987.483	838.860

Passiva

		31.12.2019	31.12.2018
	Anhang	T€	T€
I. Eigenkapital		128.668	130.971
1. Gezeichnetes Kapital	32	35.646	35.646
2. Rücklagen	32	133.733	137.396
3. Bilanzverlust		-56.953	-61.092
Konzerneigenkapital der Mehrheitsgesellschafter		112.426	111.950
4. Anteile der Minderheitsgesellschafter	33	16.242	19.021
II. Langfristige Schulden		356.816	283.926
1. Finanzschulden aus stillen Beteiligungen, partiarischen Darlehen und sonstigen Kapitalüberlassungen	35	168.487	80.470
2. Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten	36	174.942	188.049
3. Leasingverbindlichkeiten	44	3.219	-
4. Latente Steuerschulden	18	8.628	12.304
5. Sonstige Rückstellungen	41	1.540	3.103
III.Kurzfristige Schulden		500.374	423.963
1. Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschaften	34	77	71.812
2. Finanzschulden aus stillen Beteiligungen, partiarischen Darlehen und sonstigen Kapitalüberlassungen	35	62.250	25.217
3. Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten	36	339.609	138.758
4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	38	34.676	74.719
5. Verbindlichkeiten aus Anzahlungen	40	1.899	-
6. Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Unternehmen	39	32.946	79.116
7. Leasingverbindlichkeiten	44	771	-
8. Tatsächliche Ertragsteuerschulden	18	6.768	7.638
9. Sonstige Rückstellungen	41	16.104	14.588
10. Übrige Schulden	37	5.275	12.115
IV. Verbindlichkeiten, die direkt mit als zur Veräußerung gehalten klassifizierten Vermögenswerten verbunden sind	31	1.625	-
Summe Passiva		987.483	838.860

Veränderung des Konzerneigenkapitals im Geschäftsjahr 2019

	Anhang	Gezeichnetes Kapital	Rücklagen	Bilanzverlust
		T€	T€	T€
Stand zum 1. Januar 2018		35.646	108.943	-61.743
Konzerngesamtergebnis		-	-	651
Erstanwendungseffekt aus IFRS 15		-	199	-
Veräußerung Minderheitenanteile		-	28.254	-
Erstkonsolidierung		-	-	-
Stand zum 31. Dezember 2018		35.646	137.396	-61.092
Stand zum 1. Januar 2019		35.646	137.396	-61.092
Effekte aus der retrospektiven Anwendung von IFRS 16	2	-	-149	-
Stand zum 1. Januar 2019		35.646	137.247	-61.092
Konzerngesamtergebnis		-	-	4.139
Übernahme Minderheitenanteile	33	-	-3.514	-
Einlagen von Minderheitenanteilseignern		-	-	-
Stand zum 31. Dezember 2019		35.646	133.733	-56.953

	Konzerneigenkapital der Mehrheitsgesellschafter	Anteile der Minderheitsgesellschafter	Gesamtkonzerneigenkapital
	T€	T€	T€
Stand zum 1. Januar 2018	82.846	1.134	83.981
Konzerngesamtergebnis	651	1.452	2.102
Erstanwendungseffekt aus IFRS 15	199	-	199
Veräußerung Minderheitenanteile	28.254	16.496	44.750
Erstkonsolidierung	-	-61	-61
Stand zum 31. Dezember 2018	111.950	19.021	130.971
Stand zum 1. Januar 2019	111.950	19.021	130.971
Effekte aus der retrospektiven Anwendung von IFRS 16	-149	-	-149
Stand zum 1. Januar 2019	111.801	19.021	130.822
Konzerngesamtergebnis	4.139	875	5.013
Übernahme Minderheitenanteile	-3.514	-4.066	-7.580
Einlagen von Minderheitenanteilseignern	-	413	413
Stand zum 31. Dezember 2019	112.426	16.242	128.668

Konzernkapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr 2019

		01.01.-31.12. 2019	01.01.-31.12. 2018
	Anhang	T€	T€
Konzernergebnis vor Ertragsteuern		13.029	12.819
Anpassungen bei der Überleitung vom Konzernergebnis vor Ertragsteuern auf den Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit
Abschreibungen	19 \| 21	1.993	1.492
Gewinn (-) / Verlust (+) aus dem Abgang von Finanzimmobilien	20	-	-167
Neubewertung der Finanzimmobilien	20	5.484	3.044
Wertberichtigungen (+) / Wertaufholungen (-)	23\|24 \| 27	8.223	-95
Finanzergebnis	15 \| 16 \| 17	23.088	24.640
Sonstige nicht zahlungswirksame Aufwendungen / Erträge		-	199
Rückgang (+) und Anstieg (-) der zum Verkauf bestimmten Grundstücke und anderer Vorräte	23 \| 24	-54.416	-120.607
Rückgang (+) und Anstieg (-) der Forderungen aus Grundstücksverkäufen und anderen Lieferungen und Leistungen und der sonstigen Forderungen und finanziellen Vermögenswerte	27 \| 28 \| 29	-51.372	-101.955
Anstieg (+) und Rückgang (-) der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und der sonstigen kurzfristigen Verbindlichkeiten	37 \| 38 \| 39 \| 40	-43.605	22.300
Anstieg (+) und Rückgang (-) der sonstigen Rückstellungen		1.551	-448
Erstattete/Gezahlte Ertragsteuern	18	-3.920	1.663
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit		-99.944	-157.114
Erwerb von immateriellen Vermögenswerten	19	-278	-165
Erwerb/Herstellung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	20	-13.633	-29.438
Einzahlungen aus dem Verkauf von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	20	-	1.622
Erwerb von Sachanlagen	21	142	-2.454
Erwerb von finanziellen Vermögenswerten		-1.400	-47.500
Veräußerung von finanziellen Vermögenswerten		3.500	-
Erhaltene Zinsen	15	4.164	197
Cashflow aus Investitionstätigkeit		-7.505	-77.738
Nettoeinzahlungen aus der Aufnahme von Finanzschulden	34 \| 35 \| 36	388.330	331.393
Auszahlungen für den Erwerb von Minderheitsanteilen	33	-7.580	-
Einzahlungen aus der Veräußerung von Minderheitsanteilen	33	-	44.689
Auszahlung aus der Tilgung von Finanzschulden	34 \| 35 \| 36	-205.342	-160.266
Auszahlungen aus der Tilgung von Leasingverbindlichkeiten	2	-596	-
Gezahlte Zinsen	16	-22.156	-14.839
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit		152.655	200.976
Zahlungswirksame Veränderung der Zahlungsmittel		45.206	-33.876
Anfangsbestand der Zahlungsmittel	30 \| 42	33.199	67.075
Endbestand der Zahlungsmittel	30 \| 42	78.405	33.199

Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2019

01 Geschäftstätigkeit

1. Allgemeines

Die ISARIA Wohnbau AG (im Folgenden auch "Gesellschaft" bzw. in Zusammenhang mit ihren Tochtergesellschaften und Gemeinschaftsunternehmen "ISARIA Wohnbau Konzern", "ISARIA Wohnbau Gruppe" "ISARIA Wohnbau" oder nur "ISARIA" genannt) ist eine Aktiengesellschaft nach deutschem Recht. Die ISARIA Wohnbau AG ist die Muttergesellschaft des Konzerns. Sie ist beim Amtsgericht München unter der Nummer HRB 187909 registriert. Der Sitz der Gesellschaft befindet sich in der Leopoldstraße 8, 80802 München, Deutschland.

Der Konzernabschluss ist in Euro (€) dargestellt, da allen Konzerntransaktionen diese Währung zugrunde liegt und der Euro damit die funktionale Währung des Konzerns darstellt. Sofern nicht anders angegeben, erfolgt der Ausweis in Tausend Euro (T€). Wir weisen darauf hin, dass bei der Verwendung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben aufgrund kaufmännischer Rundung Differenzen auch innerhalb einzelner tabellarischer Darstellungen auftreten können. Dies betrifft auch die dargestellten Summen und Zwischensummen des Konzernabschlusses.

Die Konzerngesamtergebnisrechnung wird nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt. Das Geschäftsjahr der ISARIA Wohnbau AG entspricht dem Kalenderjahr.

Der ISARIA Wohnbau Konzern ist Projektentwickler für Wohnimmobilien. Der Konzern kauft Grundstücke über eigenständige Projektgesellschaften (Tochter- und Beteiligungsgesellschaften) in attraktiven Lagen, plant dort Wohnimmobilien, baut diese und verkauft sie anschließend.

Das Geschäftsmodell der Gesellschaft ist darauf ausgerichtet, die errichteten Wohnungen und Häuser vollständig zu veräußern. Um die in den Projekten investierten Mittel möglichst renditestark einzusetzen, prüft der Vorstand fortlaufend, in welcher Phase risikooptimiert das beste Verwertungsergebnis erzielt werden kann. Der Regelfall ist der schlüsselfertige Verkauf entweder von Einzeleigentum an private Investoren bzw. Eigennutzer oder der Globalverkauf an Investoren. In Betracht kommt im Einzelfall auch, dass Projekte bereits vor oder nach Abschluss der Baurechtsentwicklung, aber noch vor Fertigstellung veräußert werden.

Die Gesellschaft war ursprünglich mit ihren Projektgesellschaften ausschließlich im wachstumsstarken Großraum München tätig und ist dort seit Jahren einer der Marktführer. Durch die Akquisitionsstrategie der vergangenen Jahre ist die ISARIA Gruppe mit ihren Projekten in vier A-Städten präsent. Im Fokus des Konzerns steht der wirtschaftsstarke Süden Deutschlands, der in den Metropolregionen rund um die Landeshauptstädte weiteres Entwicklungspotenzial für die ISARIA bietet. München bleibt weiterhin Sitz der Gesellschaft mit allen zentralen Funktionen.

Die ISARIA Wohnbau verfügt im Konzern mit der One Group GmbH, Hamburg, und ihren Tochtergesellschaften (im Folgenden auch "ONE GROUP" genannt) über eine eigene Finanzierungsplattform. Die Geschäftstätigkeit der ONE GROUP umfasst im Wesentlichen die Konzeption, Strukturierung und Emission von Finanzprodukten für Wohnungsbauprojekte in Deutschland. Diese Finanzprodukte der ONE GROUP werden bisher exklusiv in die Projekte der ISARIA Wohnbau investiert. Die ONE GROUP wird als Teilkonzern innerhalb der ISARIA Wohnbau Gruppe geführt.

02 Grundlagen der Erstellung des Abschlusses

Der Konzernabschluss zum 31. Dezember 2019 wurde unter ergänzender Anwendung der Bestimmungen des § 315e HGB in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) und den diesbezüglichen Interpretationen des International Accounting Standards Board (IASB) erstellt, wie sie gemäß der Verordnung Nr. 1606/2002 des Europäischen Parlamentes und des Rates über die Anwendung internationaler Rechnungslegungsstandards in der Europäischen Union (EU) anzuwenden sind.

Die Berichterstattung für das Geschäftsjahr 2019 erfolgt nach den verpflichtend anzuwendenden Standards und vermittelt ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens, Finanz- und Ertragslage des Konzerns.

Der vorliegende Konzernabschluss wurde durch den Vorstand der ISARIA Wohnbau AG am 20. Februar 2020 aufgestellt und, vorbehaltlich der Billigung durch den Aufsichtsrat, zur Veröffentlichung freigegeben.

Neu anzuwendende bzw. geänderte und anzuwendende Standards und Interpretationen

Im Geschäftsjahr kamen folgende neue oder überarbeitete IFRS Standards und Interpretationen zur Anwendung:

T 01 Neu anzuwendende bzw. geänderte und anzuwendende Standards und Interpretationen

Standard/Interpretation	Stichtag Anwendungspflicht	Datum EU-Endorsement
IFRS 16 - Leasingverhältnisse	01.01.2019	31.10.2017
IFRIC 23 Steuerrisiken aus Ertragsteuern	01.01.2019	23.10.2018
Jährliche Verbesserung der IFRS (Zyklus 2015 - 2017)	01.01.2019	14.03.2019
Änderungen an IAS 28: Langfristige Anteile an assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen	01.01.2019	08.02.2019
Änderungen an IAS 19: Planänderungen, Plankürzungen oder Settlement	01.01.2019	13.03.2019
Änderungen an IFRS 9: Vorfälligkeitsregelungen mit negativer Ausgleichsleistung	01.01.2019	22.03.2018

IFRS 16 - Leasingverhältnisse

IFRS 16 - Leasingverhältnisse - regelt den Ansatz, die Bewertung, den Ausweis und die Anhangangaben von Leasingverhältnissen. Verpflichtend ist IFRS 16 ab dem 1. Januar 2019 anzuwenden. Der neue Leasingstandard ersetzt die bisherigen Regelungen des IAS 17. Nach IFRS 16 bleiben die bisherigen Regelungen für Leasinggeber weitestgehend unverändert. Ein Leasinggeber wird weiterhin zwischen Finanzierungsleasing und operativem Leasing unterscheiden. Für Leasingnehmer entfällt diese Unterscheidung. Infolgedessen werden Verträge, die bisher als operatives Leasing klassifiziert wurden, in Form eines Nutzungsrechts und einer dazugehörigen Leasingverbindlichkeit in der Bilanz erfasst. Die Art der Aufwendungen im Zusammenhang mit diesen Leasingverträgen hat sich nun geändert, da ISARIA den Abschreibungsaufwand für Nutzungsrechte, der das Recht auf Nutzung des zugrundeliegenden Leasinggegenstandes darstellt, und eine Leasingverbindlichkeit, die seine Verpflichtung zur Zahlung von Leasingzahlungen darstellt, erfasst.

Bei der erstmaligen Anwendung von IFRS 16 hat der Konzern folgende Erleichterungen in Anspruch genommen:

•	Die Erleichterungsvorschrift, die neuen Bestimmungen nicht auf Leasingverhältnisse anzuwenden, deren Laufzeit innerhalb von zwölf Monaten ab dem Zeitpunkt der erstmaligen Anwendung endet.
•	Leasingverhältnisse mit einem geringen Wert von weniger als T€ 5 wurden nicht erfasst.
•	Leasingverhältnisse über immaterielle Vermögenswerte fallen nicht unter IFRS 16, sondern unter IAS 38.

Mit Erstanwendung des IFRS 16 erfasste der Konzern Leasingverbindlichkeiten, die zuvor unter IAS 17 als operative Leasingverhältnisse klassifiziert wurden. Diese Verbindlichkeiten werden mit dem Barwert der verbleibenden Leasingzahlungen, abgezinst mit dem Grenzfremdkapitalzinssatz der ISARIA Gruppe zum 1. Januar 2019, bewertet. Der am 1. Januar 2019 für die Leasingverbindlichkeiten verwendete gewichtete durchschnittliche Diskontierungssatz betrug 1,87 %.

Die ISARIA Gruppe hat IFRS 16 nach dem modifizierten retrospektiven Ansatz angewendet. Demnach wurden die Vergleichszahlen für das Geschäftsjahr 2018 nicht angepasst. Der sich hieraus ergebende Effekt wurde in den Gewinnrücklagen in Höhe von T€ 149 zum 1. Januar 2019 erfasst.

Nutzungsrechte werden in der Bilanz unter den immateriellen Vermögenswerten und Leasingverbindlichkeiten gesondert in der Bilanz ausgewiesen. Im Rahmen der erstmaligen Anwendung wurden Vermögenswerte für die Nutzungsrechte an Leasinggegenständen in Höhe von T€ 1.026 aktiviert. Auf der Passivseite wurden Leasingverbindlichkeiten in Höhe von T€ 1.248 erfasst. Infolgedessen erhöhte sich die Bilanzsumme der ISARIA um T€ 1.099 zum 1. Januar 2019. Die Eigenkapitalquote lag mit 15,6 % auf dem Niveau des Vorjahres von 15,6 %.

Insgesamt stellen sich aufgrund der erstmaligen Anwendung von IFRS 16 die in der Konzernbilanz vorgenommenen Anpassungen zum 1. Januar 2019 wie folgt dar:

T 02 | Zum 1. Januar 2019 vorgenommene Änderungen der Bilanzposten durch IFRS 16

Aktiva

Aktiva	31.12.2018	IFRS 16 Anpassung	01.01.2019
	T€	T€	T€
I. Langfristige Vermögenswerte	151.206	1.099	152.305
1. Immaterielle Vermögenswerte	4.963	1.026	5.989
2. Finanzimmobilien	41.253	-	41.253
3. Sachanlagen	38.444	-	38.444
4. Finanzielle Vermögenswerte
a) Anteile an at equity einbezogenen Unternehmen	772	-	772
b) Beteiligungen	48.111	-	48.111
c) Anteile verbundene Unternehmen	46	-	46
5. Latente Steuerguthaben	17.618	73	17.691
II. Kurzfristige Vermögenswerte	687.653	-	687.653
1. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
a) Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit unfertigen Bauten	436.532	-	436.532
b) Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit fertigen Bauten	3.518	-	3.518
c) Andere Vorräte	3.355	-	3.355
d) Geleistete Anzahlungen auf Vorräte	60.295	-	60.295
2. Forderungen aus Grundstücksverkäufen und anderen Lieferungen und Leistungen	106.295	-	106.295
3. Ertragsteuererstattungsansprüche	3.191	-	3.191
4. Sonstige Forderungen und finanzielle Vermögenswerte	23.633	-	23.633
5. Zahlungsmittel	50.835	-	50.835
Summe Aktiva	838.860	1.099	839.959

Passiva

Passiva	31.12.2018	IFRS 16 Anpassung	01.01.2019
	T€	T€	T€
I. Eigenkapital	130.971	-149	130.822
1. Gezeichnetes Kapital	35.646	-	35.646
2. Rücklagen	137.396	-149	137.247
3. Bilanzverlust	-61.092	-	-61.092
Konzerneigenkapital der Mehrheitsgesellschafter	111.950	-	111.950
4. Anteile der Minderheitsgesellschafter	19.021	-	19.021
II. Langfristige Schulden	283.926	528	284.453
1. Finanzschulden aus stillen Beteiligungen, partiarischen Darlehen und sonstigen Kapitalüberlassungen	80.470	-	80.470
2. Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten	188.049	-	188.049
3. Leasingverbindlichkeiten	n.a.	528	528
4. Latente Steuerschulden	12.304	-	12.304
5. Sonstige Rückstellungen	3.103	-	3.103
III.Kurzfristige Schulden	423.963	720	424.683
1. Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschaften	71.812	-	71.812
2. Finanzschulden aus stillen Beteiligungen, partiarischen Darlehen und sonstigen Kapitalüberlassungen	25.217	-	25.217
3. Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten	138.758	-	138.758
4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	74.719	-	74.719
5. Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Unternehmen	79.116	-	79.116
6. Leasingverbindlichkeiten	n.a.	720	720
7. Tatsächliche Ertragsteuerschulden	7.638	-	7.638
8. Sonstige Rückstellungen	14.588	-	14.588
9. Übrige Schulden	12.115	-	12.115
Summe Passiva	838.860	1.099	839.959

Zum 31. Dezember 2019 wurden Nutzungsrechte in Höhe von T€ 3.739 und Leasingverbindlichkeiten in Höhe von T€ 3.990 bilanziert. In der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2019 sind T€ 733 Abschreibungen auf Nutzungsrechte und T€ 55 Zinsaufwendungen für Leasingverbindlichkeiten erfasst. Die Leasingzahlungen werden im Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit ausgewiesen und betragen zum 31. Dezember 2019 T€ 596.

Die zum 31. Dezember 2019 bilanzierten Nutzungsrechte beziehen sich auf die folgenden Arten von Vermögenswerten:

T 03 | Nutzungsrechte

	31.12.2019	01.01.2019
	T€	T€
Grundstücke und Gebäude	3.572	921
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	166	105
Summe	3.739	1.026

Bereits veröffentlichte, aber noch nicht angewandte Standards und Interpretationen

T 04 Bereits veröffentlichte, aber noch nicht angewandte Standards und Interpretationen

Standard/Interpretation	Stichtag Anwendungspflicht	Datum EU-Endorsement
IFRS 17 - Versicherungsverträge	01.01.2021	offen
Änderungen zu Verweisen auf das Rahmenkonzept in IFRS Standards	01.01.2020	29.11.2019
Änderungen an IFRS 3: Unternehmenszusammenschlüsse	01.01.2020	offen
Änderungen an IAS 1 und IAS 8: Definition von wesentlich	01.01.2020	29.11.2019
IBOR-Reform (Änderungen an IFRS 9, IAS 39 und IFRS 7)	01.01.2020	15.01.2020

Die Erstanwendung dieser Standards soll zum verpflichtenden Termin erfolgen. Aus der künftigen Anwendung der neuen Rechnungslegungsvorschriften erwartet die Gesellschaft keine signifikanten Auswirkungen auf den Konzernabschluss.

03 Konsolidierungskreis

Der vorliegende Konzernabschluss umfasst zum Bilanzstichtag neben der ISARIA Wohnbau AG 61 (Vj. 59) Tochtergesellschaften sowie drei (Vj. drei) at equity konsolidierte Gemeinschaftsunternehmen. Der Konsolidierungskreis hat sich während des Geschäftsjahres 2019 wie folgt verändert:

Neugründungen bzw. -erwerbe

Im Geschäftsjahr 2019 wurden vier neue Gesellschaften gegründet. Hierbei handelt es sich um die ISARIA Objekt Neu 02 GmbH, die ISARIA Objekt Neu 03 GmbH, die ProReal Private 2 GmbH und die ProReal Deutschland 8 GmbH. Des Weiteren erwarb die die ISARIA Grundstücksholding am 18. Juli 2019 100 % der Geschäftsanteile an der ISARIA Rümelinstraße Beteiligungs GmbH sowie 100 % der Kommanditanteile an der ISARIA Objekt Rümelinstraße GmbH & Co. KG. Diese Gesellschaften wurden in 2019 erstmals in den Konzernabschluss der ISARIA Wohnbau AG im Wege der Vollkonsolidierung einbezogen.

Umfirmierung von Tochtergesellschaften

Mit Gesellschafterbeschluss vom 24. Mai 2019 wurde die Gesellschaft ISARIA Objekt Viktoriastraße GmbH in die Objekt Viktoriastraße 5 GmbH umfirmiert. Zudem wurde im abgelaufenen Geschäftsjahr mit Gesellschafterbeschluss vom 11. Juni 2019 die Umfirmierung der vollkonsolidierten Tochtergesellschaft ISARIA Objekt Supernova GmbH in die ISARIA Objekt Garching GmbH beschlossen. Die Eintragungen in das Handelsregister erfolgten im Juni 2019. Des Weiteren erfolgte mit Beschluss vom 5. Februar 2020 die Umfirmierung der Gesellschaft ISARIA Wohnbau Objekt Willy-Brandt-Allee GmbH in die ISARIA Objekt Hansastraße GmbH. Die Eintragung in das Handelsregister erfolgte während der Aufstellung des Jahresabschlusses am 7. Februar 2020.

Konzerninterne Verschmelzungen

Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden vier Tochtergesellschaften innerhalb des Konzerns verschmolzen. Die Eintragungen im Handelsregister sind zeitnah erfolgt. Die betroffenen Gesellschaften sind in nachfolgender Tabelle dargestellt:

T 05 | Verschmolzene Tochtergesellschaften

Übertragende Gesellschaft	Übernehmende Gesellschaft	Verschmelzungsstichtag
ISARIA south one GmbH	ISARIA Wohnbau Objekt Willy-Brandt-Allee GmbH	29. Dezember 2018
ISARIA Louis Weinmann GmbH	ISARIA Grundstücksholding GmbH	1. Januar 2019
ISARIA Stuttgart Baufeld 1a GmbH	ISARIA Stuttgart GmbH	1. Januar 2019
ISARIA Objekt Graumannsweg GmbH	ISARIA Wohnbau Objekt Willy-Brandt-Allee GmbH	19. Dezember 2019

Übersicht über die vollkonsolidierten Tochterunternehmen

Es wurden alle Tochtergesellschaften, die von der ISARIA Wohnbau AG beherrscht werden, sofern sie für die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns von Bedeutung sind, vollkonsolidiert. Aus nicht konsolidierten Gesellschaften erwartet der Konzern keine wesentlichen Risiken bzw. wesentlichen Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage. In den Konzernabschluss zum 31. Dezember 2019 wurden demnach folgende Gesellschaften auf Basis der Vollkonsolidierung einbezogen:

T 06 Vollkonsolidierte Tochterunternehmen

Name	Sitz	31.12.2019 Stimmrechtsanteil	31.12.2018 Stimmrechtsanteil
App.artments GmbH	München	100,00 %	100,00 %
ISARIA Bau GmbH	München	100,00 %	100,00 %
ISARIA Dachau Entwicklungsgesellschaft mbH	München	89,90%	64,80 %
ISARIA Finance I GmbH	München	100,00 %	100,00 %
ISARIA Finance II GmbH	München	100,00 %	100,00 %
ISARIA Grundstücksholding GmbH	München	100,00 %	100,00 %
ISARIA Hegeneck 5 GmbH	München	89,90%	89,90 %
ISARIA Holding GmbH	München	100,00 %	100,00 %
ISARIA Immobilienverwaltung GmbH	München	89,90 %	89,90 %
ISARIA Immobilienverwaltung III GmbH	München	100,00 %	100,00 %
ISARIA Juno Grundbesitz GmbH	München	100,00 %	89,90 %
ISARIA Jupiter Grundbesitz GmbH	München	100,00 %	89,90 %
ISARIA Objekt Achter de Weiden GmbH	München	89,90 %	89,90 %
ISARIA Objekt am Münchfeld GmbH	München	89,90 %	89,90 %
ISARIA Objekt Freiham GmbH	München	89,90 %	89,90 %
ISARIA Objekt Garching GmbH (vormals ISARIA Objekt Supernova GmbH)	München	100,00 %	100,00 %
ISARIA Objekt Hansastraße GmbH	München	100,00 %	89,90 %
ISARIA Objekt Hoferstraße GmbH	München	89,90 %	89,90 %
ISARIA Objekt Kapstadtring 1 GmbH	München	89,90 %	89,90 %
ISARIA Objekt Maselakepark GmbH	München	100,00 %	100,00 %
ISARIA Objekt Neu 03 GmbH	München	100,00 %	-
ISARIA Objekt Neu 02 GmbH	München	100,00 %	-
ISARIA Objekt NEU GmbH	München	100,00 %	100,00 %
ISARIA Objekt Norderneyer Straße GmbH	München	89,90 %	89,90 %
ISARIA Objekt Preußenstraße GmbH	München	89,90 %	89,90 %
ISARIA Objekt Rümelinstraße GmbH & Co. KG	München	100,00 %	-
ISARIA Objekt Schwedler Trio GmbH	München	89,90 %	89,90 %
ISARIA Objekt Tübinger Straße GmbH	München	89,90 %	89,90 %
ISARIA Rümelinstraße Beteiligungs GmbH	München	100,00 %	-
ISARIA Schönerlinde GmbH	München	89,90 %	89,90 %
ISARIA Stuttgart 1 GmbH	München	100,00 %	100,00 %
ISARIA Stuttgart GmbH	München	89,90 %	84,80 %
ISARIA Wohnbau Objekt Karlsfeld 2 GmbH	München	100,00 %	100,00 %
ISARIA Wohnbau Objekt Karlsfeld 3 GmbH	München	100,00 %	100,00 %
ISARIA Objekt Hansastraße GmbH (vormals ISARIA Wohnbau Objekt Willy-Brandt-Allee GmbH)	München	100,00 %	100,00%
J.K. Wohnbaugesellschaft mbH & Co. Objekt Hohenwaldeck KG	München	100,00 %	100,00 %
JK Wohnbau GmbH & Co. Objekt Maistraße KG	München	100,00 %	100,00 %
JK Wohnbau Objekt Karlsfeld 1 GmbH	München	100,00 %	100,00 %
JK Wohnbau Objekt Stahlstraße GmbH	München	100,00 %	100,00 %
Living Bogenhausen GmbH	München	100,00 %	100,00 %
Objekt Gustav-Heinemann-Ring GmbH	München	89,90 %	83,90 %
Objekt Viktoriastraße 5 GmbH (vormals ISARIA Objekt Viktoriastraße GmbH)	München	89,80 %	89,80 %
One Capital Emissionshaus GmbH	Hamburg	100,00 %	100,00 %
ONE Consulting GmbH	Hamburg	100,00 %	100,00 %
One Group GmbH	Hamburg	100,00 %	100,00 %
ONE Komplementär 2 GmbH	Hamburg	100,00 %	100,00 %
ONE Komplementär GmbH	Hamburg	100,00 %	100,00 %
One Project Development AIF 4 GmbH	Hamburg	100,00 %	100,00 %
One Project Development GmbH	Hamburg	100,00 %	100,00 %
One Residential 1 GmbH	Hamburg	100,00 %	100,00 %
OPD Objekt St. Augustin GmbH i.L.	Hamburg	100,00 %	100,00 %
ProReal Certum GmbH	Hamburg	100,00 %	100,00 %
ProReal Deutschland 5 GmbH	Hamburg	100,00 %	100,00 %
ProReal Deutschland 6 GmbH	Hamburg	100,00 %	100,00 %
ProReal Deutschland 7 GmbH	Hamburg	100,00 %	100,00 %
ProReal Deutschland 8 GmbH	Hamburg	100,00%	-
ProReal Deutschland Fonds 3 GmbH & Co. KG i.L.	Hamburg	6,48 %	6,48 %
ProReal Deutschland Fonds 4 GmbH & Co. geschlossene InvKG i.L.	Hamburg	<0,01 %	<0,01 %
ProReal Plus GmbH	Hamburg	100,00 %	100,00 %
ProReal Private 1 GmbH	Hamburg	100,00 %	100,00 %
ProReal Private 2 GmbH	Hamburg	100,00 %	-

Bei der ProReal Deutschland Fonds 3 GmbH & Co. KG i.L. und der ProReal Deutschland Fonds 4 GmbH & Co. geschlossene InvKG i.L. beträgt der Stimmrechtsanteil jeweils nur 6,48 % und weniger als 0,01 %. Diese Gesellschaften werden jedoch vollkonsolidiert in den Konzernabschluss einbezogen, da der Konzern auch ohne Stimmrechtsmehrheit über diese Gesellschaften Verfügungshoheit besitzt, Risikobelastungen bzw. Anrechte auf schwankende Renditen bestehen und der Konzern die Fähigkeit hat, die Verfügungsgewalt zu nutzen, um die Höhe der Renditen zu beeinflussen.

Die Beherrschung besteht insbesondere bei

―	Verfügungsmacht über das Tochterunternehmen
―	Beteiligung an schwankenden Renditen und
―	Einflussmöglichkeit auf die Renditen bei der Verfügungsmacht

Die Beherrschung kann neben der Stimmrechtsmehrheit auch durch die praktische Möglichkeit der maßgeblichen Einflussnahme auf ein Unternehmen erzielt werden. Die Unternehmen werden beginnend mit dem Zeitpunkt in den Konzernabschluss einbezogen, ab dem die ISARIA Wohnbau AG die Möglichkeit der Beherrschung erlangt. Sie werden zu dem Zeitpunkt entkonsolidiert, zu dem die Möglichkeit der Beherrschung endet.

Gemeinschaftsunternehmen

Ein Gemeinschaftsunternehmen ist eine gemeinsame Vereinbarung, bei der die beteiligten Parteien (Partnerunternehmen), die gemeinschaftlich die Führung über die Vereinbarung ausüben, Rechte am Nettovermögen der Vereinbarung besitzen. Gemeinschaftsunternehmen werden at equity in den Konzernabschluss einbezogen. Der Konzernabschluss umfasst drei (Vj. drei) Gemeinschaftsunternehmen:

T 07 | Gemeinschaftsunternehmen

Name	Sitz	31.12.2019 Stimmrechtsanteil	31.12.2018 Stimmrechtsanteil
JK-COR Wohnbauentwicklung GmbH	München	50,00 %	50,00 %
JK-COR Wohnbauentwicklung GmbH & Co. Wilhelm-Hale-Straße 35 KG	München	50,00 %	50,00 %
JK-COR Wohnbauentwicklung GmbH & Co. Wilhelm-Hale-Straße 45 KG	München	50,00 %	50,00 %

In den Gemeinschaftsunternehmen wurden zusammen mit einem Projektpartner Immobilienprojekte in München entwickelt, errichtet und veräußert. Zum Bilanzstichtag sind diese Projekte in den wesentlichen Teilen abgeschlossen, entsprechend erwartet die IS ARIA keine wesentlichen Chancen und Risiken aus den Gemeinschaftsunternehmen.

2. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

04 Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Im Folgenden werden die im Konzernabschluss angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze dargestellt. Darüberhinausgehende Informationen zu einzelnen Posten der Konzern- Gesamtergebnisrechnung und der Konzernbilanz sowie entsprechende Zahlenangaben ergeben sich aus den nachfolgend dargestellten Erläuterungen. Die Erstellung des Konzernabschlusses erfolgt unter Beachtung des Going-Concern-Prinzips.

Umsatzrealisierung und Umsatzausweis

Die ISARIA projektiert, erbaut und veräußert Wohn- und Gewerbeimmobilien. Die Verkaufsverträge mit den Kunden enthalten bauwerkvertragliche Elemente. Die ISARIA schuldet die in der Baubeschreibung aufgeführte Herstellung des Gebäudes sowie die Eignung des Gebäudes zur gewöhnlichen Wohnverwendung und Beschaffenheitsmerkmale, die bei Werken gleicher Art erwartet werden können.

Gemäß IFRS 15 werden Umsatzerlöse in Höhe der Gegenleistung erfasst, mit der ein Unternehmen im Gegenzug für die Übertragung von Gütern oder Dienstleistungen auf einen Kunden erwartungsgemäß rechnen kann. Der Kunde erlangt die Verfügungsgewalt entweder zu einem bestimmten Zeitpunkt oder in einem bestimmten Zeitraum. Die ISARIA erfüllt bei der Veräußerung von Objekteinheiten in der Regel die Kriterien für den zeitraumbezogenen Kontrollübergang und realisiert die Umsatzerlöse ratierlich ab dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses mit dem Kunden. Der Umsatz wird auf Grundlage der in einem Vertrag mit einem Kunden festgelegten Gegenleistung gemessen.

Zusätzliche Kosten bei der Vertragsanbahnung sind als Vermögenswert zu aktivieren und planmäßig abzuschreiben. Die Kosten können sofort als Aufwand erfasst werden, wenn der Abschreibungszeitraum nicht mehr als ein Jahr beträgt. Ist der Zeitraum zwischen Vertragsabschluss und Abnahme des Sondereigentums sowie des anteiligen Gemeinschaftseigentums nicht länger als ein Jahr, werden die Vertragsanbahnungskosten bei der ISARIA nicht aktiviert.

Realisierung von sonstigen Erträgen und Zinserträgen

Sonstige Erträge werden entsprechend ihrer Realisierung erfasst. Zinserträge werden effektivzinsgerecht erfasst.

Aufwandsrealisierung

Aufwendungen werden mit Inanspruchnahme der Leistung bzw. zum Zeitpunkt ihrer Verursachung als Aufwand erfasst. Zinsen werden effektivzinsgerecht als Aufwand erfasst.

Geschäfts- oder Firmenwerte

Geschäfts- oder Firmenwerte ("Goodwill") aus einem Unternehmenszusammenschluss werden bei erstmaligem Ansatz zu Anschaffungskosten bewertet, die sich als Überschuss der übertragenen Gegenleistung (Anschaffungskosten) über die identifizierbaren Vermögenswerte und übernommenen Schulden bemessen. Nach dem erstmaligen Ansatz werden Geschäfts- oder Firmenwerte zu Anschaffungskosten abzüglich kumulierter Wertminderungsaufwendungen bewertet.

Geschäfts- oder Firmenwerte werden nicht planmäßig abgeschrieben, sondern mindestens einmal jährlich - bei Vorliegen von Anhaltspunkten auch unterjährig - entsprechend der Regelungen des IAS 36 auf Betrachtungsebene zahlungsmittelgenerierender Einheiten ("cash generating units") auf Wertminderungen überprüft. Die Zuordnung von neu entstandenen Geschäfts- oder Firmenwerten erfolgt jeweils zu den cash generating units, von denen erwartet wird, dass sie aus dem Zusammenschluss Nutzen ziehen. Die cash generating units entsprechen dabei grundsätzlich operativen Geschäftsbereichen, da Geschäfts- oder Firmenwerte nur auf dieser Ebene gesteuert werden.

Zur Ermittlung einer möglichen Wertminderung wird der erzielbare Betrag einer zahlungsmittelgenerierenden Einheit mit ihrem Buchwert verglichen. Der erzielbare Betrag ergibt sich aus dem höheren Wert aus Nutzungswert ("value in use") und Fair Value abzüglich Veräußerungskosten ("fair value less cost to sell"). Eine Wertminderung liegt nur dann vor, wenn der erzielbare Betrag kleiner als der Buchwert ist. Eine spätere Zuschreibung infolge Wegfalls der Gründe für einen in vergangenen Geschäftsjahren erfassten Wertminderungsaufwand erfolgt nicht.

Sonstige immaterielle Vermögenswerte

Sonstige immaterielle Vermögenswerte werden zu Anschaffungskosten, vermindert um planmäßige Abschreibungen und Wertminderungen, bewertet. Selbst geschaffene immaterielle Vermögenswerte und erworbene immaterielle Vermögenswerte mit unbegrenzter Nutzungsdauer liegen, mit Ausnahme des Geschäfts- oder Firmenwerts, gegenwärtig nicht vor.

Die folgenden Abschreibungsmethoden und Nutzungsdauern werden von der Gesellschaft angewandt:

T 08 | Immaterielle Vermögenswerte

	Abschreibungsmethode	Nutzungsdauer
Software	linear	3 bis 5 Jahre
Sonstige entgeltlich erworbene immaterielle Vermögenswerte	linear	3,5 bis 10 Jahre
Andere Schutzrechte	linear	6 Jahre

Die Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte werden mit den Abschreibungen auf Sachanlagen zusammengefasst unter den Abschreibungen in der Gesamtergebnisrechnung ausgewiesen.

Finanzimmobilien

Die ISARIA klassifiziert Immobilien bei erstmaligem Ansatz entsprechend der zu dem Zeitpunkt beabsichtigten Nutzung entweder als Finanzimmobilien oder als Vorratsvermögen. Finanzimmobilien umfassen hingegen alle Immobilien, die zur Erzielung von Mieteinnahmen oder zur langfristigen Wertsteigerung gehalten und nicht vom Konzern selbst genutzt werden. Für diese Immobilien bestehen keine aktiven Vertriebsaktivitäten. Sie sollen mittel- bis langfristig im Bestand gehalten und vermietet bzw. zu Wertsteigerungszwecke gehalten werden.

Finanzimmobilien werden bei erstmaliger Bewertung zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten einschließlich Nebenkosten angesetzt. Im Rahmen der Folgebewertung werden sie zu ihren beizulegenden Zeitwerten angesetzt, die die Marktbedingungen am Bilanzstichtag widerspiegeln. Ein Gewinn oder Verlust aus der Änderung der beizulegenden Zeitwerte wird in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Nachträgliche Kosten für den Aus- und Umbau der Immobilien werden berücksichtigt, soweit diese zu einer Steigerung des beizulegenden Zeitwerts der Immobilie beitragen. Bei der Bewertung wird zudem auf die bestmögliche Verwendung des jeweiligen Objektes abgestellt. Folglich werden Nutzungsänderungen bei der Bewertung berücksichtigt, sofern die technische Durchführbarkeit, die rechtliche Zulässigkeit und die finanzielle Machbarkeit gegeben sind.

Die Bewertung der Finanzimmobilien erfolgt jährlich zu einem Zeitpunkt in der zweiten Jahreshälfte. Ergeben sich zum Abschlussstichtag wesentliche Veränderungen in den relevanten Inputfaktoren, so erfolgt eine entsprechende Anpassung. Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts der Finanzimmobilien erfolgt auf Grundlage von Gutachten unabhängiger, externer Sachverständiger mithilfe anerkannter Bewertungsverfahren. Die beauftragten unabhängigen Sachverständigen verfügen über entsprechende berufliche Qualifikationen und Erfahrungen zur Durchführung der Bewertung. Die Gutachten basieren im Wesentlichen auf den Informationen, die durch die Gesellschaft zur Verfügung gestellt werden, z. B. aktuelle Mieten, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten oder der aktuelle Leerstand sowie Annahmen des Gutachters, die auf Marktdaten basieren und auf Basis seiner fachlichen Qualifikation beurteilt werden, z. B. künftige Marktmieten, typisierte Instandhaltungs- und Verwaltungskosten, strukturelle Leerstandsquoten oder Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze.

Die dem Gutachter zur Verfügung gestellten Informationen und die getroffenen Annahmen sowie die Ergebnisse der Immobilienbewertung werden durch die ISARIA analysiert, bevor sie ihre Berücksichtigung finden.

Sachanlagen

Sachanlagen werden zu Anschaffungskosten, vermindert um planmäßige Abschreibungen und Wertminderungen, bewertet. Abgänge werden sowohl bei den historischen Anschaffungskosten als auch bei den kumulierten Abschreibungen erfasst. Gewinne oder Verluste aus dem Abgang von Sachanlagen werden in den sonstigen betrieblichen Erträgen oder Aufwendungen ausgewiesen. Die folgenden Abschreibungsmethoden und Nutzungsdauern werden von der Gesellschaft angewandt:

T 09 Sachanlagen
	Abschreibungsmethode	Nutzungsdauer
Betriebs- und Geschäftsausstattung	linear	3 bis 23 Jahre
Eigengenutzte Immobilie	linear	33 Jahre

Wertminderungen von sonstigen immateriellen Vermögenswerten und Sachanlagen

Ein Werthaltigkeitstest wird bei immateriellen Vermögenswerten mit begrenzter Nutzungsdauer sowie bei Sachanlagen bei Vorliegen konkreter Anhaltspunkte durchgeführt. Eine Wertminderung wird ergebniswirksam erfasst, soweit der erzielbare Betrag des Vermögenswerts den Buchwert unterschreitet. Der erzielbare Betrag wird für jeden Vermögenswert grundsätzlich einzeln ermittelt. Sofern dies nicht möglich ist, erfolgt die Ermittlung auf Basis einer Gruppe von Vermögenswerten, die weitgehend unabhängige Cashflows generieren. Der erzielbare Betrag ist der höhere Betrag aus beizulegendem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten und Nutzungswert. Jede Wertminderung wird sofort erfolgswirksam erfasst. Bei Entfall des Grundes für eine in den Vorjahren erfasste Wertminderung erfolgt eine Wertaufholung bis maximal zur Höhe der fortgeführten Anschaffungskosten.

Zuschüsse aus öffentlichen oder privaten Mitteln für den Erwerb von Sachanlagen werden von den Anschaffungskosten abgezogen und vermindern die lineare Abschreibung über die erwartete Nutzungsdauer der betreffenden Vermögenswerte.

Anteile an at equity einbezogenen Unternehmen

Die Anteile an Gemeinschaftsunternehmen werden nach der Equity-Methode bilanziert. Die Anteile werden in der Bilanz zu Anschaffungskosten zuzüglich nach dem Erwerb eingetretener Änderungen des Anteils des Konzerns am Reinvermögen erfasst. Der mit einem at equity einbezogenen Unternehmen verbundene Geschäfts- oder Firmenwert ist im Buchwert des Anteils enthalten und wird nicht planmäßig abgeschrieben. Bei der Anwendung der Equity- Methode stellt der Konzern fest, ob hinsichtlich der Nettoinvestition des Konzerns die Berücksichtigung eines zusätzlichen Wertminderungsaufwands erforderlich ist. Die Gesamtergebnisrechnung enthält den Anteil des Konzerns am Erfolg der Unternehmen im "Ergebnis von at equity einbezogenen Unternehmen".

Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte

Zum Verkauf bestimmte Grundstücke sowie andere Vorräte werden mit ihren Anschaffungs- oder Herstellungskosten oder mit dem niedrigeren Nettoveräußerungswert angesetzt. Die Anschaffungskosten umfassen hierbei die direkt zurechenbaren Erwerbs- und Bereitstellungskosten, das heißt insbesondere Anschaffungskosten für das Grundstück sowie Anschaffungsnebenkosten. Die Herstellungskosten umfassen die dem Immobilienentwicklungsprozess direkt zurechenbaren Kosten sowie Fremdkapitalkosten, soweit diese auf den Zeitraum der Herstellung entfallen. Der erwartete Nettoveräußerungswert entspricht dem im normalen Geschäftsgang voraussichtlich erzielbaren Verkaufserlös abzüglich noch anfallender Vertriebs- und Herstellungskosten.

Geleistete Anzahlungen auf Vorräte

Die geleisteten Anzahlungen auf Vorräte entfallen in der Regel auf Immobilienerwerbe bei denen der wirtschaftliche Übergang zum Bilanzstichtag noch nicht erfolgt ist. Die Bewertung erfolgt zum Nennwert. Sofern Anzeichen für eine Wertminderung vorliegen, werden diese im Jahr des Entstehens erfolgswirksam erfasst.

Fremdkapitalkosten

Fremdkapitalkosten, die direkt dem Erwerb, Bau oder Herstellung eines qualifizierten Vermögenswertes zugeordnet werden können, werden als Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten aktiviert. Alle anderen Fremdkapitalkosten werden in der Periode, in der sie angefallen sind, erfolgswirksam erfasst.

Rückstellungen

Rückstellungen werden gebildet, soweit gegenüber Dritten eine gegenwärtige Verpflichtung aus einem vergangenen Ereignis besteht, die künftig wahrscheinlich zu einem Abfluss von Ressourcen führt und deren Höhe zuverlässig geschätzt werden kann. Die Eintrittswahrscheinlichkeit hinsichtlich des Abflusses von Ressourcen muss über 50% liegen. Rückstellungen werden nur für rechtliche oder faktische Verpflichtungen gegenüber Dritten gebildet. Rückstellungen werden mit ihrem voraussichtlichen Erfüllungsbetrag angesetzt. Rückstellungen, denen eine große Zahl gleichartiger Ereignisse zugrunde liegen, werden mit ihrem Erwartungswert bilanziert. Regressforderungen werden aktiviert, wenn der Anspruch hinreichend sicher ist.

Ertragsteuern (tatsächliche und latente Steuern)

Der Ertragsteueraufwand stellt die Summe des laufenden (tatsächlichen) Steueraufwands und der latenten Steuern dar. Der tatsächliche Steueraufwand wird auf Basis des zu versteuernden Einkommens für das Jahr ermittelt. Die Verbindlichkeit des Konzerns für den tatsächlichen Steueraufwand wird auf Grundlage der geltenden Steuersätze berechnet.

Die Bewertung der latenten Steuern erfolgt entsprechend der "Liability Method" nach IAS 12 "Ertragsteuern". Dies bedeutet, dass mit Ausnahme der Geschäfts- oder Firmenwerte aus Unternehmenserwerben und dem erstmaligen Ansatz von Vermögenswerten und Schulden, die aus keinem Unternehmenserwerb resultieren und im Zeitpunkt des Geschäftsvorfalls weder das bilanzielle Ergebnis noch das zu versteuernde Ergebnis beeinflussen, für sämtliche temporären Unterschiede zwischen den Wertansätzen von Vermögenswerten und Schulden in der IFRS- und Steuerbilanz latente Steuern gebildet werden, unabhängig von dem Zeitraum, innerhalb dessen sich diese Differenzen ausgleichen. Latente Steueransprüche und -schulden werden anhand der Steuersätze bemessen, deren Gültigkeit für die Periode, in der ein Vermögenswert realisiert oder eine Schuld erfüllt wird, erwartet wird. Dabei werden die Steuersätze (und Steuervorschriften) zu Grunde gelegt, die zum Bilanzstichtag gültig sind oder in Kürze gelten werden.

Latente Steuern, die sich auf unmittelbar im Eigenkapital erfasste Posten beziehen, werden ebenfalls unmittelbar im Eigenkapital erfasst. Auf steuerliche Verlustvorträge werden aktive latente Steuern gebildet, soweit deren Realisierbarkeit wahrscheinlich ist.

Erfolgsunsicherheiten (Eventualschulden und -forderungen)

Erfolgsunsicherheiten sind mögliche Verpflichtungen oder Vermögenswerte, die aus Ereignissen der Vergangenheit resultieren und deren Existenz durch das Eintreten oder Nichteintreten eines oder mehrerer unsicherer künftiger Ereignisse bedingt ist, die nicht vollständig unter Kontrolle des Konzerns stehen. Eventualschulden sind zudem gegenwärtige Verpflichtungen, die aus Ereignissen der Vergangenheit resultieren, bei denen der Abfluss von Ressourcen, die wirtschaftlichen Nutzen verkörpern, unwahrscheinlich ist oder bei denen der Umfang der Verpflichtung nicht verlässlich geschätzt werden kann. Eventualschulden werden zu ihrem beizulegenden Zeitwert angesetzt, wenn sie im Rahmen eines Unternehmenserwerbs übernommen wurden. Eventualforderungen werden nicht angesetzt. Sofern ein Abfluss von wirtschaftlichem Nutzen nicht unwahrscheinlich ist, werden im Konzernanhang Angaben zu Eventualschulden gemacht. Gleiches gilt für Eventualforderungen, sofern deren Zufluss wahrscheinlich ist.

Finanzinstrumente

Finanzinstrumente sind Verträge, die bei einem Unternehmen zu einem finanziellen Vermögenswert und bei einem anderen Unternehmen zu einer finanziellen Verbindlichkeit oder einem Eigenkapitalinstrument führen. Ein marktüblicher Kauf oder Verkauf von finanziellen Vermögenswerten wird zum Handelstag angesetzt, das heißt zu dem Tag, an dem sich der Konzern verpflichtet, den Vermögenswert zu kaufen oder zu verkaufen. Die erstmalige Bewertung eines Finanzinstruments erfolgt zum jeweiligen beizulegenden Zeitwert. Soweit das Finanzinstrument in der Folgebewertung nicht erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet wird, sind die Transaktionskosten zu berücksichtigen.

Der beizulegende Zeitwert wird dabei nach folgenden Bewertungsstufen ermittelt:

•	Stufe 1: auf aktiven Märkten für identische Vermögenswerte oder Verbindlichkeiten notierte (unverändert übernommene) Preise
•	Stufe 2: Inputfaktoren, bei denen es sich nicht um die auf Stufe 1 berücksichtigten notierten Preise handelt, die sich aber für den Vermögenswert oder die Verbindlichkeit entweder direkt oder indirekt (d. h. in Ableitung von Preisen) beobachten lassen
•	Stufe 3: nicht auf beobachtbaren Marktdaten basierende Faktoren für die Bewertung des Vermögenswerts oder der Verbindlichkeit (nicht beobachtbare Inputfaktoren)

Gegenwärtig beruhen alle für Finanzinstrumente ermittelten beizulegenden Zeitwerte auf Informations- und Inputfaktoren der oben umschriebenen Stufe 2.

In Abhängigkeit des vom Unternehmen gewählten Geschäftsmodells und der Eigenschaften der vertraglichen Zahlungsströme werden finanzielle Vermögenswerte klassifiziert. Finanzielle Vermögenswerte die im Rahmen eines Geschäftsmodells gehalten werden, dessen Zielsetzung darin besteht, finanzielle Vermögenswerte zur Vereinnahmung vertraglicher Zahlungsströme zu halten und deren Zahlungsströme zu festgelegten Zeitpunkten in Form von Tilgungs- und Zinszahlungen führen, werden zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet.

Finanzielle Vermögenswerte die im Rahmen eines Geschäftsmodells gehalten werden, dessen Zielsetzung in der Vereinnahmung vertraglicher Zahlungsströme und im Verkauf des Vermögenswerts besteht und deren Zahlungsströme zu festgelegten Zeitpunkten in Form von Tilgungs- und Zinszahlungen führen, werden erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert im sonstigen Ergebnis bewertet.

Finanzielle Vermögenswerte werden erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet, wenn sie weder zur Vereinnahmung von Zahlungsströmen noch zur Vereinnahmung von Zahlungsströmen und zum Verkauf gehalten werden.

Die finanziellen Vermögenswerte des Konzerns umfassen Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente, Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, Forderungen aus ausgereichten Darlehen, Beteiligungen und sonstige Forderungen sowie finanzielle Vermögenswerte. Der Konzern legt die Klassifizierung seiner finanziellen Vermögenswerte mit dem erstmaligen Ansatz fest.

Finanzielle Vermögenswerte werden ausgebucht, wenn die Ansprüche auf den Erhalt von Zahlungsströmen aus den finanziellen Vermögenswerten ausgelaufen oder übertragen worden sind und der Konzern im Wesentlichen alle Risiken und Chancen aus dem Eigentum übertragen hat.

Finanzielle Verbindlichkeiten sind entweder zu fortgeführten Anschaffungskosten oder erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert zu bewerten.

Der Konzern legt die Klassifizierung seiner finanziellen Verbindlichkeiten mit dem erstmaligen Ansatz fest. Die finanziellen Verbindlichkeiten des Konzerns umfassen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und übrige Schulden, Leasingverbindlichkeiten, erhaltene Anzahlungen, Kontokorrentkredite, Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschaften, Finanzschulden aus stillen Beteiligungen, partiarischen Darlehen und sonstigen Kapitalüberlassungen, Darlehen und Finanzgarantien.

Finanzielle Verbindlichkeiten werden ausgebucht, sobald die vertragliche Verpflichtung beglichen, aufgehoben oder ausgelaufen ist. Die Differenz zwischen dem Buchwert einer finanziellen Verbindlichkeit, die ausgebucht oder auf eine andere Partei übertragen wurde, und der gezahlten Gegenleistung, einschließlich übertragener nicht zahlungswirksamer Vermögenswerte oder übernommener Verbindlichkeiten, wird als sonstige Erträge bzw. Finanzierungsaufwendungen in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.

Wertminderungen werden nach dem Modell des erwarteten Verlusts bewertet. Das Modell sieht drei Stufen vor. Stufe 1 subsummiert alle finanziellen Vermögenswerte und bemisst den erwarteten Verlust innerhalb der nächsten 12 Monate. Stellt sich für einen finanziellen Vermögenswert eine signifikante Bonitätsverschlechterung ein ist der finanzielle Vermögenswert in Stufe 2 umzugliedern. In Stufe 2 wird der erwartete Verlust für die gesamte Laufzeit des finanziellen Vermögenswerts ermittelt. Der finanzielle Vermögenswert ist in Stufe 3 umzugliedern, wenn neben der signifikanten Bonitätsverschlechterung objektive Indikatoren für eine Wertminderung vorliegen. Das Unternehmen berücksichtigt die Ausfallwahrscheinlichkeit zum Zeitpunkt des erstmaligen Ansatzes von Vermögenswerten und das Vorliegen einer signifikanten Erhöhung des Ausfallrisikos während aller Berichtsperioden. Um zu beurteilen, ob sich das Ausfallrisiko signifikant erhöht hat, vergleicht das Unternehmen das Ausfallrisiko im Hinblick auf den Vermögenswert am Abschlussstichtag mit dem Ausfallrisiko im Zeitpunkt des erstmaligen Ansatzes. Dabei werden verfügbare angemessene und belastbare zukunftsorientierte Informationen berücksichtigt.

Finanzielle Vermögenswerte und Verbindlichkeiten werden nur dann saldiert und als Nettobetrag in der Bilanz ausgewiesen, wenn zum gegenwärtigen Zeitpunkt ein Rechtsanspruch besteht, die erfassten Beträge miteinander zu verrechnen, und beabsichtigt ist, den Ausgleich auf Nettobasis herbeizuführen oder mit der Realisierung des betreffenden Vermögenswerts die dazugehörige Verbindlichkeit abzulösen. Bankverbindlichkeiten werden mit Forderungen gegen dieselbe Bank verrechnet, wenn die Forderungen den Verbindlichkeiten durch Abtretung als Sicherheit dienen und die Fälligkeiten der Forderungen und Verbindlichkeiten nahezu identisch sind.

Leasingverhältnisse

Der Konzern hat IFRS 16 nach dem modifiziert retrospektiven Ansatz angewendet und daher die Vergleichsinformationen nicht angepasst.

Vor dem 1. Januar 2019 wurden Leasingverhältnisse, bei denen im Wesentlichen alle mit dem Eigentum verbundenen Risiken und Chancen eines Vermögenswerts bei dem Leasinggeber liegen, als operatives Leasingverhältnis klassifiziert. Die geleisteten Leasingzahlungen werden direkt erfolgswirksam in der Gesamtergebnisrechnung als Aufwand erfasst.

Ab dem 1. Januar 2019 beurteilt der Konzern bei Vertragsbeginn, ob der Vertrag ein Leasingverhältnis begründet oder beinhaltet. Nach IFRS 16 ist dies der Fall, wenn der Vertrag dazu berechtigt, die Nutzung eines identifizierten Vermögenswertes gegen Zahlung eines Entgeltes für einen bestimmten Zeitraum zu kontrollieren.

Klassifizierung des Gesellschaftskapitals bei Personenhandelsgesellschaften

Finanzinstrumente, die für den Halter einen Anspruch auf Rückzahlung des der Gesellschaft zur Verfügung gestellten Kapitals begründen, sind gemäß IAS 32 als Fremdkapital zu klassifizieren. Die Tochterunternehmen der ISARIA Wohnbau AG sind zum Teil in der Rechtsform einer Personenhandelsgesellschaft organisiert, bei der durch den Gesellschaftsvertrag nicht ausgeschlossen werden kann, dass Gesellschafter kündigen und so die Gesellschaft zur Auszahlung von Abfindungsguthaben verpflichten. Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschaften werden zum Zugangszeitpunkt mit ihrem Zeitwert angesetzt und anschließend als finanzielle Verbindlichkeit zu fortgeführten Anschaffungskosten über die Restlaufzeit derart bewertet, dass über die Effektivverzinsung der Rückzahlungsbetrag zum Fälligkeitszeitpunkt erreicht ist. Sofern sich die geschätzte Höhe der Verpflichtung gegenüber diesen Gesellschaftern ändert, werden die voraussichtlichen Zahlungsströme mit dem ursprünglichen Effektivzins diskontiert und ein entstehender Gewinn oder Verlust erfolgswirksam in der Berichtsperiode vereinnahmt.

Leistungen an Arbeitnehmer

Aufwendungen an staatliche Rentenversicherungsträger für beitragsorientierte Pläne zur Rentenversicherung werden im Personalaufwand erfasst. Leistungsorientierte Vorsorgepläne liegen im ISARIA Wohnbau Konzern derzeit nicht vor.

Als zur Veräußerung gehalten eingestufte Vermögenswerte und direkt damit verbundene Verbindlichkeiten

Als zur Veräußerung gehalten eingestufte Vermögenswerte und direkt damit verbundene Verbindlichkeiten sind nach IFRS 5 als gesonderte Posten in der Bilanz auszuweisen. Die Vermögenswerte und Schulden dürfen dabei nicht saldiert werden. Der Ausweis als gesonderter Posten erfolgt, wenn einzelne langfristige Vermögenswerte oder Gruppen von Vermögenswerten und gegebenenfalls direkt zurechenbare Schuldposten vorliegen, die in ihrem aktuellen Zustand veräußert werden können und deren Veräußerung hinreichend wahrscheinlich ist. Auf einzelne langfristige Vermögenswerte, die einzeln oder zusammen zur Veräußerung bestimmt sind oder die zu einer nicht fortgeführten Aktivität gehören, werden keine planmäßigen Abschreibungen mehr vorgenommen. Sie werden zum niedrigeren Wert aus Buchwert und Fair Value abzüglich noch anfallender Veräußerungskosten angesetzt. Liegt der Fair Value unter dem Buchwert, erfolgt eine Wertminderung.

05 Unternehmenszusammenschlüsse

Unternehmenserwerbe im Sinne des IFRS 3 werden unter Anwendung der Erwerbsmethode bilanziert. Danach werden die Anschaffungskosten des Unternehmenserwerbs auf die erworbenen, einzeln identifizierbaren Vermögenswerte und Schulden und Eventualschulden entsprechend ihren beizulegenden Zeitwerten zum Erwerbszeitpunkt verteilt. Ein verbleibender aktiver Unterschiedsbetrag wird als Geschäfts- oder Firmenwert angesetzt, ein nach nochmaliger Überprüfung verbliebener passiver Unterschiedsbetrag wird erfolgswirksam vereinnahmt. Anschaffungsnebenkosten werden aufwandswirksam erfasst. Werden Anteile an bereits zuvor bzw. danach vollkonsolidierten Unternehmen erworben bzw. veräußert (Unternehmenserwerb ohne Statuswechsel), werden die Unterschiedsbeträge zwischen dem Kaufpreis und dem Buchwert des erworbenen bzw. veräußerten Reinvermögens erfolgsneutral innerhalb des Eigenkapitals erfasst. Bei sukzessiven Unternehmenserwerben, z. B. beim Übergang eines assoziierten Unternehmens zur Vollkonsolidierung als Tochterunternehmen, wird der bisher bilanzierte Buchwert dieses Unternehmens als Teil der Anschaffungskosten des Unternehmenserwerbs mit seinem beizulegenden Zeitwert neu bewertet und ein daraus entstehender Gewinn oder Verlust ergebniswirksam erfasst.

Umsätze, Aufwendungen und Erträge sowie Forderungen und Verbindlichkeiten zwischen den einbezogenen Gesellschaften werden eliminiert. Zwischenergebnisse werden, soweit wesentlich, eliminiert.

06 Verwendung von Schätzungen und Annahmen

Im Rahmen der Erstellung des Konzernabschlusses müssen vom Vorstand Schätzungen und Annahmen vorgenommen werden, die einen Einfluss auf die Posten des Konzernabschlusses und die Erläuterungen zum Konzernabschluss haben. Die tatsächlichen Entwicklungen können von den vorgenommenen Schätzungen und Annahmen abweichen. Nachfolgend werden wesentliche Schätzungen und Annahmen weiter erläutert.

Leasingverhältnisse

Die Laufzeit des Leasingverhältnisses wird unter Zugrundelegung der unkündbaren Grundlaufzeit sowie unter Einbeziehung der folgenden Zeiträume bestimmt:

•	die Zeiträume, die sich aus einer Option zur Verlängerung des Leasingverhältnisses ergeben, sofern der Leasingnehmer hinreichend sicher ist, dass er diese Option ausüben wird, und
•	die Zeiträume, die sich aus einer Option zur Kündigung des Leasingverhältnisses ergeben, sofern der Leasingnehmer hinreichend sicher ist, dass er diese Option nicht ausüben wird.

Als Schwellenwert wird bei der ISARIA eine Eintrittswahrscheinlichkeit von mindestens 90 % herangezogen. Die Laufzeit beginnt in der Regel mit dem Bereitstellungsdatum und umfasst auch mietfreie Zeiten. Sofern signifikante Ereignisse oder Änderungen von Umständen auftreten, wird die Laufzeit neu bestimmt.

Zur Bewertung von Leasingverhältnissen konnte der zugrundeliegende Zinssatz nicht ohne Weiteres bestimmt werden, sodass ein Grenzfremdkapitalzinssatz abgeleitet wurde. Für die Bestimmung der Grenzfremdkapitalkosten kann in der Regel der Zinssatz herangezogen werden, der bei einem vollständig fremdfinanzierten Kauf aufgebracht werden müsste. Der Konzern ermittelt den Grenzfremdkapitalzinssatz anhand eines gewichteten Durchschnittszinssatzes der sich aus laufzeitäquivalenten risikolosen Zinssätzen ergibt und einem Credit Spread. Zur Ermittlung des Credit Spread wurden die Bankenfinanzierungen von Projekten mit herangezogen und deren Zinssätze um einen risikolosen Anteil gekürzt.

Geschäfts- oder Firmenwert und sonstige immaterielle Vermögenswerte

In Bezug auf den Geschäfts- oder Firmenwert und der sonstigen immateriellen Vermögenswerte sind Annahmen und Schätzungen insbesondere im Hinblick auf zukünftige Cashflows, Renditen und Kapitalisierungszinssätze erforderlich.

Der Buchwert der gesamten immateriellen Vermögenswerte, einschließlich des Geschäfts- oder Firmenwerts, beträgt zum Stichtag T€ 8.633 (Vj. T€ 4.963), aufgeteilt in Geschäfts- oder Firmenwert T€ 4.301 (Vj. T€ 4.301), Nutzungsrechte aus Leasingverhältnissen T€ 3.739 und sonstige immaterielle Vermögensgegenstände T€ 593 (Vj. T€ 662).

Finanzimmobilien

Die beizulegenden Zeitwerte der Finanzimmobilien werden in Bezug auf Mietwohnungen und Ladeneinheiten mittels Ertragswertverfahren und für die sich noch in Entwicklung befindlichen Objekte nach Residualwertverfahren von unabhängigen Sachverständigen ermittelt und belaufen sich auf T€ 16.419 (Vj. T€ 41.253). Für Zwecke der Bewertung müssen Faktoren, wie zukünftige Mieterträge und anzuwendende Kalkulationszinssätze, bzw. mögliche Gesamtverkaufserlöse und anzusetzende Kosten zur Errichtung der Objekte geschätzt werden, die einen unmittelbaren und erheblichen Einfluss auf den beizulegenden Zeitwert haben.

Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte

Zum Verkauf bestimmte Grundstücke sowie andere Vorräte werden mit ihren Anschaffungs- oder Herstellungskosten oder mit dem niedrigeren Nettoveräußerungswert angesetzt. Dabei werden produktionsbezogene Gemeinkosten in die Herstellungskosten mit einbezogen. Die Abgrenzung der produktionsbezogenen Gemeinkosten, die dem Projektentwicklungsprozess einzelner Projekte zuzuordnen sind, unterliegt Schätzungen und Annahmen, die Einfluss auf die Höhe der einzubeziehenden Herstellungskosten haben.

Ebenso müssen bei der Bestimmung des Nettoveräußerungswertes im Rahmen der verlustfreien Vorratsbewertung Annahmen und Schätzungen hinsichtlich der im normalen Geschäftsgang erzielbaren Verkaufserlöse und der zum Zeitpunkt der Bilanzierung noch erwarteten Herstellungs- und Vertriebskosten getroffen werden. Der Buchwert der gesamten zum Verkauf bestimmten Grundstücke und andere Vorräte sowie Anzahlungen auf Vorräte betragen zum Stichtag T€ 573.931 (Vj. T€ 503.700).

Rückstellungen

Die Bestimmung von Rückstellungen ist in erheblichem Maß mit Einschätzungen verbunden. Der Konzern bildet eine Rückstellung für Nachlaufkosten aus bereits abgerechneten Aufträgen. Diese Einschätzungen können sich infolge neuer Informationen ändern. Der Konzern bildet Rückstellungen für Gewährleistungen, wenn der Betrag oder der Zeitpunkt der Gewährleistungszahlung unsicher ist. Sonstige Rückstellungen werden für Einzelrisiken gebildet, deren Zahlungszeitpunkte oder Beträge unsicher sind. Zur Bildung der Rückstellungen sind Schätzungen nötig. Dies betrifft in besonderem Maße auch Rückstellungen, die für Prozessrisiken gebildet wurden. Der Ausgang der Prozesse ist in zahlreichen Fällen ungewiss. Die tatsächlichen Beträge und Zeitpunkte der Zahlungen können von den ursprünglichen Einschätzungen abweichen. Zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2019 beträgt der Buchwert der gesamten Rückstellungen T€ 17.644 (Vj. T€ 17.691).

Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschaften

Die Bewertung der Abfindungsverbindlichkeiten der Kommanditbeteiligungen zum beizulegenden Zeitwert erfolgt mittels eines Discounted Cashflow Modells unter Verwendung von aus Marktdaten abgeleiteten Bewertungsparametern. Hierzu werden Schätzungen und Annahmen über die künftigen Rückzahlungsverpflichtungen vorgenommen. Die tatsächlichen Beträge und Zeitpunkte der Zahlungen können von den ursprünglichen Einschätzungen abweichen. Der Buchwert der langfristigen Abfindungsverbindlichkeiten beträgt zum Stichtag T€ 0 (Vj. T€ 0), der Buchwert der kurzfristigen Abfindungsverbindlichkeiten beläuft sich auf T€ 77 (Vj. T€ 71.812).

Umsatzrealisierung

Sofern sich der Konzern dazu verpflichtet, zusätzlich zur Errichtung einer Immobilie auch Güter zu verkaufen oder Dienstleistungen zu erbringen (z. B. ein Grundstück bzw. noch im Bau befindliche Gebäude zu verkaufen, zu vermieten oder Verwaltungsdienstleistungen zu erbringen), wird geprüft, ob ein solcher Vertrag in einzeln identifizierbare Bestandteile aufgeteilt werden muss, bei denen dann unabhängig voneinander die Umsatzrealisierung vorzunehmen ist. Die Umsatzrealisierung erfolgt in diesen Fällen durch Aufteilung des Gesamterlöses auf die einzelnen Bestandteile in Abhängigkeit der individuell zuzuordnenden beizulegenden Zeitwerte dieser Bestandteile. Diese beizulegenden Zeitwerte müssen durch den Konzern geschätzt werden.

Bei jeder Leistungsverpflichtung, die über einen bestimmten Zeitraum erfüllt wird, hat der Konzern den über einen bestimmten Zeitraum erzielten Erlös zu erfassen, indem es den Leistungsfortschritt gegenüber der vollständigen Erfüllung dieser Leistungsverpflichtung ermittelt. Die Methode zur Messung des Leistungsfortschritts ist konsistent auf ähnliche Leistungsverpflichtungen anzuwenden. Der Leistungsfortschritt wird nach der Cost-to-Cost-Methode ermittelt. Bei der Cost-to-Cost-Methode werden die bisher angefallenen Herstellungskosten in das Verhältnis zu den geplanten Gesamtherstellungskosten gesetzt. Der sich hieraus ergebende Quotient stellt den Fertigstellungsgrad dar.

Enthält eine vertraglich zugesagte Gegenleistung eine variable Komponente, ist die Höhe der Gegenleistung, die im Austausch für die Übertragung der zugesagten Güter oder Dienstleistungen auf einen Kunden zusteht, zu bestimmen. Zur Bestimmung eines variablen Transaktionspreises zieht die ISARIA Wahrscheinlichkeitsszenarien heran und ermittelt daraus einen Erwartungswert. Dieser wird am Ende einer jeden Berichtsperiode auf neue Erkenntnisse hin überprüft und gegebenenfalls neu ermittelt.

Ertragsteuern

Für die Bildung von Steuerrückstellungen müssen Schätzungen vorgenommen werden. Außerdem ist zu bestimmen, ob eine Wertberichtigung oder ein Nicht-Ansatz bei den aktiven latenten Steuern notwendig ist. Die Wahrscheinlichkeit, dass aktive latente Steuern, die aus zeitlichen Unterschieden und Verlustvorträgen herrühren, in Zukunft gegen zu versteuernde Gewinne verrechnet werden können, ist zu beurteilen. Es bestehen Unsicherheiten hinsichtlich der Auslegung komplexer Steuervorschriften sowie der Höhe und des Zeitpunktes künftiger zu versteuernder Einkünfte. Zur Beurteilung der Frage, ob latente Steuern aus steuerlichen Verlustvorträgen nutzbar, das heißt werthaltig sind, wird auf die Ergebnisplanungen der Gesellschaft zurückgegriffen. Grundlage hierfür ist eine fünfjährige Mittelfristplanung. Zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2019 betrugen die Vermögenswerte aus laufenden Ertragsteuern T€ 924 (Vj. T€ 3.191) sowie die Verbindlichkeiten aus laufenden Ertragsteuern T€ 6.768 (Vj. T€ 7.638). Die aktiven latenten Steuern betragen T€ 10.006 (Vj. T€ 17.618) und die passiven latenten Steuern T€ 8.628 (Vj. T€ 12.304).

3. Erläuterungen zur Konzern-Gesamtergebnisrechnung

Die Umsatzerlöse aus dem Verkauf von Objekteinheiten teilen sich auf die einzelnen Objekte wie folgt auf:

07 Umsatzerlöse aus dem Verkauf von Objekteinheiten

Umsatzerlöse aus dem Verkauf von Objekteinheiten

	2019	2018
	T€	T€
Objekt GREEN LEVELS	105.266	-
Objekt H.TRIUM	56.598	-
Objekt DIAMALTPARK	47.020	-
Objekt Firnhaberstraße	21.000	-
Objekt NEW 72	1.501	5.362
Objekt mynido	944	30.820
Objekt GREAT EAST	421	-
Objekt south one	-	95.000
Objekt Hörgensweg	-	6.198
Sonstige Objekte	-37	-8
Summe	232.713	137.371

08 Umsatzerlöse aus der Vermietung

Die Umsatzerlöse aus der Vermietung in Höhe von T€ 6.037 (Vj. T€ € 4.997) beinhalten im Wesentlichen Erlöse aus der Vermietung von my4walls in Höhe von T€ 3.710 (Vj. T€ 2.004) sowie Erlöse aus der Vermietung von Finanzimmobilien in Höhe von T€ 564 (Vj. T€ 984).

09 Umsatzerlöse aus Verträgen mit Kunden

Die ISARIA erwirtschaftet Erlöse aus der Übertragung von Gütern und Dienstleistungen aus Kundenverträgen sowohl zeitraum- als auch zeitpunktbezogen.

T 11 | Aufgliederung von Erlösen aus Verträgen mit Kunden

	01.01.-31.12.2019	01.01.-31.12.2018
	T€	T€
Erlöse aus dem Verkauf von Objekteinheiten	232.713	137.371
Erlöse aus der Vermietung	6.037	4.997
Erlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen	136	173
Summe	238.886	142.540
Zeitlicher Ablauf der Erlöserfassung
zu einem bestimmten Zeitpunkt	22.838	101.362
über einen Zeitraum	216.047	41.178
Summe	238.886	142.540

Im Zusammenhang mit der Erlösrealisierung aus Kundenverträgen hat die ISARIA folgende Vertragsvermögenswerte und -verbindlichkeiten erfasst.

T 12 | Vertragsvermögenswerte aus Kundenverträgen

	31.12.2019	01.01.2019
	T€	T€
Kurzfristige Vertragsvermögenswerte aus Grundstücksverkäufen	4.938	460
Langfristige Vertragsvermögenswerte aus Grundstücksverkäufen	152.708	-
Summe	157.646	460

T 13 | Vertragsverbindlichkeiten aus Kundenverträgen

	31.12.2019	01.01.2019
	T€	T€
Kurzfristige Vertragsverbindlichkeiten aus Grundstücksverkäufen	3.864	659
Langfristige Vertragsverbindlichkeiten aus Grundstücksverkäufen	-	-
Summe	3.864	659

Die Vertragsvermögenswerte aus Kundenverträgen werden in der Bilanz unter den Forderungen aus Grundstücksverkäufen und anderen Lieferungen und Leistungen ausgewiesen während die Vertragsverbindlichkeiten unter den Verbindlichkeiten aus Lieferung und Leistung (T€ 3.008) und den Verbindlichkeiten aus Anzahlungen (T€ 857) ausgewiesen werden. Aufwendungen für Vertriebsprovisionen (Kosten der Vertragsanbahnung) wurden in Höhe von T€ 1.077 zum 31. Dezember 2019 aktiviert. Diese aktivierten Kosten werden in den kurzfristigen sonstigen Forderungen und finanziellen Vermögenswerten ausgewiesen. Die Kosten werden über die geschätzte Vertragslaufzeit abgeschrieben. Es wurden nur Kosten aktiviert, bei denen der voraussichtliche Kundenbindungszeitraum größer als ein Jahr ist. In 2019 gab es bei den Kosten der Vertragsanbahnung keine planmäßigen oder außerplanmäßigen Abschreibungen. Bei den Kosten der Vertragsanbahnung handelt es sich um Kosten für externe Makler. Diese Kosten richten sich nach den erzielten Kaufpreisen der veräußerten Objekte.

Bei den in 2019 abgeschlossenen Kundenverträgen für den Verkauf von Objekteinheiten wurden im Wesentlichen fixe Transaktionspreise in den notariell verbrieften Verkaufsverträgen vereinbart. Die Zahlung der Transaktionspreise richtet sich in der Regel nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Diese sieht feste Zahlungszeitpunkte beim Erreichen gewisser Meilensteine vor. Im Rahmen von Globalverkäufen wurden im abgelaufenen Geschäftsjahr auch individuelle Zahlungszeitpunkte vereinbart.

Die Erlösrealisierung bei bestehenden Kundenverträgen erfolgt in der Regel gemäß Fertigstellungsgrad bzw. Leistungsfortschritt. Die Ermittlung erfolgt anhand der bisher angefallenen Kosten im Verhältnis zu den geplanten gesamt anfallenden Kosten bis zur Fertigstellung des Vertragsgegenstands. Die angefallenen Kosten spiegeln am angemessensten den Umfang der Leistungserbringung wider.

Der Zeitpunkt der Kundenzahlungen und der Leistungsfortschritt gemessen nach Kosten fallen zeitlich auseinander. Der Leistungsfortschritt ist in der Regel den vereinnahmten Meilensteinen zeitlich voraus.

T 14 | Bestandsveränderungen von zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen oder unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen

10 Bestandsveränderungen von zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen oder unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen

	2019	2018
	T€	T€
Erhöhung des Bestandes im Zuge der fortschreitenden Bautätigkeit	164.913	167.881
Verminderung des Bestandes durch Verkauf	-188.519	-95.309
Verminderung des Bestandes durch Wertminderung	-8.163	-
Bestandsveränderung aus Vermietung	206	359
Summe	-31.564	72.931

11 Materialaufwand

T 15 | Materialaufwand

	2019	2018
	T€	T€
Aufwendungen für den Verkauf von Objekteinheiten
Kaufpreis Grundstücke	26.731	109.387
Nebenkosten Grundstücke	3.667	5.958
Bau- und Baunebenkosten	103.641	35.161
	134.038	150.506
Aufwendungen für die Erzielung von Mieteinnahmen	2.490	2.616
Summe	136.528	153.122

12 Personalaufwand

Der Personalaufwand setzt sich wie folgt zusammen:

T 16 | Personalaufwand

	2019	2018
	T€	T€
Löhne und Gehälter	9.254	7.528
Soziale Abgaben und Altersversorgung	1.169	904
Summe	10.423	8.432

Die Aufwendungen für Altersvorsorge betragen T€ 518 (Vj. T€ 418) und betreffen Leistungen an staatliche Versicherungsträger. Die Zahlungen an staatliche Versicherungsträger sind in den Aufwendungen für soziale Abgaben und Altersversorgung enthalten.

Die Zusammensetzung der sonstigen betrieblichen Erträge stellt sich wie folgt dar:

T 17 | Sonstige betriebliche Erträge

13 Sonstige betriebliche Erträge

	2019	2018
	T€	T€
Erträge aus der Einstellung von Regressforderungen	452	-
Erträge aus Weiterbelastungen	251	-
Erträge aus der Auflösung von Wertberichtigungen auf Forderungen	135	102
Ausbuchungen von Verbindlichkeiten	83	-
Erträge aus dem Verkauf von langfristigen Vermögenswerten	11	177
Entschädigungen	4	23
Auflösung von sonstigen Rückstellungen	4	2.478
Sonstige Erträge	177	210
Summe	1.118	2.990

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen setzen sich wie folgt zusammen:

T 18 | Sonstige betriebliche Aufwendungen

14 Sonstige betriebliche Aufwendungen

	2019	2018
	T€	T€
Rechts-, Beratungs- und Prüfungskosten	5.846	4.895
Werbe- und Reiseaufwendungen	2.865	1.759
Verkaufsprovisionen und sonstige Vertriebskosten	2.582	1.465
Sonstige Personalaufwendungen	1.293	-
Verwaltungskosten Fonds	755	587
Aufwendungen periodenfremd	695	152
Grundsteuer	653	650
Reparaturen und Instandhaltung	507	427
Gewährleistungs- und Nachlaufkosten	490	633
Versicherungen, Beiträge und Abgaben	431	621
Raumaufwendungen	369	817
Forderungsverluste	290	93
Aufwendungen für Akquise	249	325
Wertminderungen auf Forderungen	99	-
Kfz-Kosten	75	104
Sonstiges	694	2.383
Summe	17.894	14.911

15 Finanzerträge

Die Finanzerträge setzen sich wie folgt zusammen:

T 19 | Finanzerträge

	2019	2018
	T€	T€
Finanzerträge aus finanziellen Vermögenswerten	5.152	1.450
Andere Finanzerträge	5.226	28
Summe	10.378	1.478

Die Finanzerträge aus finanziellen Vermögenswerten resultieren hauptsächlich aus Zinserträgen aus Inhaberschuldverschreibungen T€ 5.025 (Vj. T€ 1.090). Die anderen Finanzerträge resultieren im Wesentlichen aus Zinserträgen aus Umsatzsteuerforderungen aus Vorjahren T€ 5.207 (Vj. T€ 0).

16 Finanzaufwendungen

T 20 Finanzaufwendungen

	2019	2018
	T€	T€
Zinsen und ähnliche Aufwendungen aus Finanzschulden	27.109	18.045
Zinsen und ähnliche Aufwendungen an nahestehende Unternehmen	4.275	5.642
Finanzierungskosten	2.426	1.404
Zinsaufwendungen aus sonstigen Rückstellungen und nicht-finanziellen Verbindlichkeiten	174	943
Sonstige	50	81
Summe	34.034	26.115

Zinsen und ähnliche Aufwendungen aus Finanzschulden beinhalten hauptsächlich Zinsaufwendungen auf Finanzschulden und die Effekte aus der Anwendung der Effektivzinsmethode. Weiterhin sind hier die Zinsaufwendungen für Leasingverbindlichkeiten enthalten.

Zinsaufwendungen aus sonstigen Rückstellungen und nicht-finanziellen Verbindlichkeiten beinhalten vor allem die Effekte aus der Bewertung langfristiger Rückstellungen mit dem Barwert und Zinsen auf nicht-finanzielle Verbindlichkeiten, wie z. B. Steuerschulden.

Von den gesamten Finanzierungsaufwendungen in Höhe von T€ 34.034 (Vj. T€ 26.115) sind T€ 25.939 (Vj. T€ 17.853) als Herstellungskosten in den Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten mit unfertigen bzw. fertigen Bauten aktiviert worden. Der jeweilige Finanzierungskostensatz lag zwischen 1,37% und 8,16 % (Vj. zwischen 1,45% und 8,08 %). Ein kurzfristiges Darlehen eines externen Immobilieninvestors wurde mit 15% verzinst. Dieses Darlehen wurde im Berichtszeitraum getilgt.

17 Ergebnis von at equity einbezogenen Unternehmen

Das Ergebnis von at equity einbezogenen Unternehmen in Höhe von insgesamt T€ 568 (Vj.T€-3) entfällt in voller Höhe auf die anteiligenergebniswirksamen Eigenkapitalveränderungen des Geschäftsjahres der nach der At-Equity-Methode in den Konzernabschluss einbezogenen Gemeinschaftsunternehmen.

18 Ertragsteuern

Die in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen unterliegen, je nach Rechtsform und Tätigkeit, teilweise der deutschen Körperschaftsteuer (einschließlich des Solidaritätszuschlags) und der Gewerbesteuer. Bei der Ermittlung der steuerlichen Bemessungsgrundlagen kommt es dabei regelmäßig zu Hinzurechnungen und Kürzungen bestimmter Aufwendungen und Erträge. Die Höhe der Ertragsteuern bemisst sich an dem so ermittelten zu versteuernden Einkommen bzw. am so ermittelten Gewerbeertrag. Latente Steuern wurden aufgrund von temporären Abweichungen zwischen Steuerwert und dem Wertansatz in der IFRS-Bilanz berechnet. Ist die Realisierung aktiver latenter Steuern unwahrscheinlich, erfolgt eine Wertberichtigung bis zur Höhe der für das jeweilige Steuersubjekt gebildeten passiven latenten Steuern.

Aus Vorjahren sind latente Steueransprüche auf steuerliche Verlustvorträge in Höhe von insgesamt T€ 15.479 (Vj. T€ 16.444) auf Ebene verschiedener Gesellschaften aktiviert. Die Unternehmensplanung für die Geschäftsjahre 2020 bis 2024 liefert hierzu deutlich positive Ergebnisse, die einen konkreten Verbrauch der steuerlichen Verlustvorträge aufzeigt. Die Gesellschaft sieht die Realisierung des Steueranspruchs insoweit als wahrscheinlich an.

Bei der Berechnung latenter Steuern wurde der gültige zusammengefasste Steuersatz in Höhe von 32,98 % (Vj. 32,98 %) angewandt. In Bezug auf die ONE GROUP, Hamburg, beträgt der zusammengefasste Steuersatz 32,28 % (Vj. 32,28 %).

Die aktiven und passiven latenten Steuern entfallen auf folgende wesentliche Bilanzposten und steuerliche Verlustvorträge:

T 21 | Zuordnung latenter Steuern

	Aktive latente Steuern 31.12.2019	Passive latente Steuern 31.12.2019
	T€	T€
Langfristige Vermögenswerte	239	6.546
Immaterielle Vermögenswerte	-	1.328
Sachanlagen	-	3.861
Anteile an at equity einbezogenen Unternehmen	-	30
Finanzimmoblien	-	1.328
Anteile an verbundenen Gesellschaften	239	-
Kurzfristige Vermögenswerte	49.125	55.310
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit unfertigen Bauten	47.146	3.182
Forderungen aus Grundstücksverkäufen	-	51.445
Forderungen gegenüber nahestehenden Unternehmen	-	328
Sonstige Forderungen und finanzielle Vermögenswerte	1.979	355
Langfristige Schulden	1.062	1.622
Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschaften	-	196
Finanzschulden aus stillen Beteiligungen, partiarischen Darlehen und sonstigen Kapitalüberlassungen	-	1.426
Leasingverbindlichkeiten	1.062	-
Kurzfristige Schulden	1.108	2.157
Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten	-	55
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	571	1.992
Sonstige Rückstellungen	-	66
Leasingverbindlichkeiten	254	-
Verbindlichkeiten aus Anzahlungen	283	-
Übrige Schulden	-	44
Verlustvorträge	15.479	-
Körperschaftsteuerliche Verlustvorträge	10.443	-
Gewerbesteuerliche Verlustvorträge	5.036	-
Zwischensumme	67.013	65.636
davon langfristig	65.905	63.478
Saldierungen	-57.008	-57.008
Latente Steuern laut Konzernbilanz	10.005	8.628

T 22 | Zuordnung latenter Steuern (Vorjahr)

	Aktive latente Steuern 31.12.2018	Passive latente Steuern 31.12.2018
	T€	T€
Langfristige Vermögenswerte	257	7.820
Immaterielle Vermögenswerte	-	128
Sachanlagen	-	2.875
Anteile an at equity einbezogenen Unternehmen	-	38
Finanzimmobilien	45	4.779
Anteile an verbundenen Gesellschaften	212	-
Kurzfristige Vermögenswerte	5.531	8.229
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit unfertigen Bauten	5.531	5.420
Forderungen aus Grundstücksverkäufen	-	2.538
Sonstige Forderungen und finanzielle Vermögenswerte	-	271
Langfristige Schulden	-	707
Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschaften	-	147
Finanzschulden aus stillen Beteiligungen, partiarischen Darlehen und sonstigen Kapitalüberlassungen	-	450
Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten	-	110
Kurzfristige Schulden	636	799
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	636	581
Übrige Schulden	-	217
Verlustvorträge	16.444	-
Körperschaftsteuerliche Verlustvorträge	11.791	-
Gewerbesteuerliche Verlustvorträge	4.653	-
Zwischensumme	22.868	17.554
davon langfristig	22.232	16.755
Saldierungen	-5.250	-5.250
Latente Steuern laut Konzernbilanz	17.618	12.304

Die latenten Steuern und tatsächlichen Aufwendungen für Steuern vom Einkommen und Ertrag stellen sich für die Geschäftsjahre wie folgt dar:

T 23 | Tatsächliche und latente Steuern

	2019	2018
	T€	T€
Tatsächlicher Steueraufwand (+) / -ertrag (-)	4.006	6.679
Latenter Steueraufwand (+) / -ertrag (-)	4.010	4.038
Summe Steueraufwand (+) / -ertrag (-)	8.016	10.717

Die tatsächlichen Steuern in der Konzernbilanz lassen sich wie folgt darstellen:

T 24 | Tatsächliche Steuern in der Konzernbilanz

	31.12.2019	31.12.2018
	T€	T€
Laufende Ertragsteuerforderungen	924	3.191
Laufende Ertragsteuerverbindlichkeiten	6.768	7.638

Die Körperschaftsteuerguthaben betreffen in Höhe von T€ 310 (Vj. T€ 1.117) die ProReal Deutschland 5 GmbH, in Höhe von T€ 261 (Vj. T€ 178) die ProReal Deutschland 6 GmbH sowie in Höhe von T€ 33 (Vj. T€ 16) die ProReal Private 1 GmbH und resultieren im Wesentlichen aus Überzahlungen in Form von anrechenbarer Kapitalertragsteuer und Vorauszahlungen.

Die tatsächlichen Ertragsteuerschulden betreffen insbesondere Gewerbesteuerverpflichtungen in Höhe von T€ 4.863 (Vj. T€ 5.222) sowie Körperschaftsteuerverpflichtungen in Höhe von T€ 1.905 (Vj. T€ 1.442).

Tabelle 25 zeigt die steuerliche Überleitungsrechnung von dem im Geschäftsjahr erwarteten Ertragsteueraufwand zum tatsächlich ausgewiesenen Steuerertrag bzw. Steueraufwand. Zur Ermittlung des erwarteten Steuerertrags wird der analog zum Vorjahr im Geschäftsjahr 2019 gültige Konzernsteuersatz von in der Regel 32,98 % mit dem Ergebnis vor Steuern multipliziert.

T 25 | Steuerüberleitung

	2019	2018
	T€	T€
Ergebnis vor Steuern	13.029	12.819
Konzernsteuersatz	32,98 %	32,98 %
erwarteter Steueraufwand (+)/ -ertrag (-)	4.296	4.227
Wertberichtigung auf latente Steuern und Nutzung bislang nicht erfasster Verlustvorträge	1.635	-2.254
Permanente Differenzen	1.006	4.447
Steuern aus früheren Perioden	-421	3.789
Verlustabzug	-383	-177
Steuerliche Organschaft	-2	-44
Steuersatzdifferenzen	2.008	674
Sonstige Differenzen	-125	55
Gesamtsteueraufwand (+)/ -ertrag (-)	8.014	10.717
Effektive Steuerbelastung	61,51 %	83,60 %

Die Vortragsfähigkeit steuerlicher Verlustvorträge ist zeitlich unbegrenzt.

Latente Steuern in Zusammenhang mit Anteilen an Tochterunternehmen wurden in Höhe von T€ 239 gebildet.

4. Erläuterungen zur Konzernbilanz

T 26 | Immaterielle Vermögenswerte

19 Immaterielle Vermögenswerte

in T€	Geschäfts- oder Firmenwert	Im Rahmen von Unternehmenserwerben entgeltlich erworbene immaterielle Vermögenswerte	Nutzungsrechte	Übrige immaterielle Vermögenswerte	Gesamt
Anschaffungskosten Stand 01.01.2018	4.301	5.278	n/a	665	10.243
Zugänge	-	-	n/a	165	165
Abgänge	-	-	n/a	-	-
Stand am 31.12.	4.301	5.278	n/a	830	10.409
Abschreibungen Stand 01.01.2018	-	4.264	n/a	486	4.750
Zugänge	-	597	n/a	99	696
Abgänge	-	-	n/a	-	-
Stand am 31.12.	-	4.861	n/a	585	5.446
Nettobuchwert am 31.12.2018	4.301	417	n/a	245	4.963
Anschaffungskosten Stand 01.01.2019	4.301	5.278	1.026	830	11.434
Zugänge	-	-	3.446	170	3.615
Abgänge	-	-	-	-	-
Stand am 31.12.	4.301	5.278	4.471	1.000	15.050
Abschreibungen Stand 01.01.2019	-	4.861	-	585	5.446
Zugänge	-	100	732	139	971
Abgänge	-	-	-	-	-
Stand am 31.12.	-	4.961	732	724	6.417
Nettobuchwert am 31.12.2019	4.301	317	3.739	276	8.633

Die im Rahmen von Unternehmenserwerben entgeltlich erworbenen immateriellen Vermögenswerte umfassen im Wesentlichen Kundenbeziehungen und eine Marke und werden über die voraussichtliche Nutzungsdauer von 3,5 bis 9 Jahren abgeschrieben.

Der ausgewiesene Geschäfts- oder Firmenwert resultiert aus dem Unternehmenszusammenschluss mit der ONE GROUP im Geschäftsjahr 2013.

Im Rahmen des Impairmenttests wurde der Nutzungswert des Geschäftsbereichs der ONE GROUP bestimmt, der über dem Buchwert lag. Die Berechnung basiert auf prognostizierten Cashflows, die aus einer Planung für die nächsten 5 Jahre abgeleitet wurden und die bisher für die ONE GROUP vorliegenden Erfahrungswerte berücksichtigen. Der Diskontierungssatz betrug vor Steuern 7,8% (nach Steuern 5,2%) für die Detailplanungsphase sowie für die ferne Planungsphase (entsprechend wird eine Wachstumsrate von 0,0 Prozentpunkten angenommen) und reflektiert die spezifischen Risiken dieser zahlungsmittelgenerierenden Einheit. Der Diskontierungszinssatz wurde nach dem CAPM-Modell auf Basis aktueller Marktdaten und Einschätzungen ermittelt. Aus dem Impairmenttest ergab sich zum Stichtag kein Wertminderungsaufwand. Der Werthaltigkeitstest würde auch bei einer Erhöhung oder Verringerung bei den für den Prognose-Zeitraum zugrunde gelegten Netto-Cashflows, Diskontierungszinssätzen oder der Wachstumsrate um jeweils 0,5 Prozentpunkte zu keiner Wertminderung führen.

Während des Geschäftsjahres 2019 wurden Nutzungsrechte in Höhe von T€ 3.446 zugeführt. Die ISARIA mietet Büroräume, Fahrzeuge und sonstige Geschäftsausstattung. Die Mietverträge werden in der Regel für feste Zeiträume bis zu 5 Jahren abgeschlossen. Dieser Zugang der Nutzungsrechte ist mit T€ 3.337 nicht zahlungswirksam.

Für die ausgewiesenen immateriellen Vermögenswerte bestehen keine Eigentums- und Verfügungsbeschränkungen.

20 Finanzimmobilien

Die Finanzimmobilien werden zum beizulegenden Zeitwert angesetzt.

T 27 | Finanzimmobilien

	2019	2018
	T€	T€
Stand 01.01.	41.253	109.447
Zugänge (aus nachträglich aktivierten Aufwendungen)	13.633	29.438
Abgänge	-	-1.455
Umgliederung in das Vorratsvermögen	-24.021	-57.000
Umgliederungen in das Sachanlagevermögen	-	-36.132
Umgliederung in als zur Veräußerung gehalten eingestufte Vermögenswerte	-8.962	-
Neubewertung Finanzimmobilien	-5.484	-3.044
Stand am 31.12.	16.419	41.253

In dem Posten "Finanzimmobilien" wird zum Stichtag ein in der Entwicklung befindliches Objekte in Höhe von T€ 16.419 (Vj. T€ 33.353) ausgewiesen. Im Periodenergebnis wurden insgesamt Mieteinnahmen in Höhe von T€ 564 (Vj. T€ 984) aus der Vermietung von Finanzimmobilien erfasst. Für den Unterhalt der vermieteten Immobilien fielen Aufwendungen in Höhe von T€ 138 (Vj. T€ 213) an.

Für das im Vorjahr nach dem Ertragswertverfahren bewertete Objekt der Viktoriastraße (T€ 7.900) erfolgte aufgrund eines bestehenden Verkaufsvertrags die Umgliederung in als zur Veräußerung gehaltene eingestufte Vermögenswerte.

Die im Rahmen der Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte verwendeten Inputfaktoren entsprechen gemäß IFRS 13 Stufe 3 der Fair Value-Hierarchie auf Basis der nachfolgenden Bewertungsmodelle. Es werden keine Finanzimmobilien auf Grundlage von Operating-Leasing- verhältnissen ausgewiesen.

Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts der Finanzimmobilien erfolgt für das sich in der Entwicklung befindliche Objekt nach dem Residualwertverfahren. Der Residualwert ergibt sich dabei aus der Differenz zwischen den kalkulatorischen Gesamtverkaufserlösen und den angesetzten Kosten zur Errichtung des Projektes. Die kalkulatorischen Veräußerungserlöse wurden auf Basis von sachgerecht geschätzten Nettokaltmieten und Renditen ermittelt. Die insgesamt für die Herstellung der Immobilie anfallenden Kosten werden durch die Gesellschaft sachgerecht kalkuliert und geschätzt. In Tabelle 28 sind die wesentlichen Annahmen, die im Rahmen der beschriebenen Bewertungstechnik verwendet werden, dargestellt. Bei einer Erhöhung der kalkulierten Verkaufserlöse um 1% würde sich der beizulegende Zeitwert um rund € 0,4 Mio. (Vj. um rund € 1,0 Mio.) erhöhen, eine Verringerung der kalkulierten Verkaufserlöse um 1 % führt zu einer Reduzierung in gleicher Höhe. Eine Erhöhung der noch zu leistenden kalkulierten Herstellungskosten um 1 % würde zu einer Reduzierung des beizulegenden Zeitwerts um rund € 0,3 Mio. (Vj. um rund € 0,6 Mio.) führen, eine Verringerung der noch zu leistenden kalkulierten Kosten um 1 % zu einer entsprechenden Erhöhung.

T 28 | Annahmen Residualwertverfahren

	2019		2018
Buchwert zum Stichtag (T€)	16.419 Mittelwert/Wert	Spanne	33.353 Mittelwert	Spanne
kalkulierte Veräußerungserlöse
Nettokaltmiete in €/m ²	14,92	11,00 bis 19,75	12,86	9,60 bis 19,50
Pkw-Stellplatz in €/Stellplatz	90,00	-	90,00	90,00
Rendite in %	2,60	-	0,03	2,45 bis 2,55
kalkulierte Herstellungskosten
Baukosten in €/m ²	2.096,10	1.800,00 bis 3.000,00	1.695,94	1.600,00 bis 1.760,00
Abriss-/Freilegungskosten/Zusätzliche Kosten in €/m ²	237,75	7,00 bis 852,00	145,75	25,00 bis 813,00
Baukosten in €/Stellplatz	35.500,00	-	24.263,50	23.846 bis 24.681
Baunebenkosten und Außenanlagen in % von Summe Baukosten	21,00	-	18,10	15,20 bis 21,00
kalkulierte Entwicklung- und Vertriebskosten
Finanzierungskosten durchschnittlicher Zinssatz	2,40	-	3,20	3,20
Vertriebskostensatz in % von Erlösen	0,54	-	0,92	0,86 bis 0,97
Entwicklermarge, Wagnis und Gewinn in % von Erlösen	10,00	-	8,75	7,50 bis 10,00
Erwerbsnebenkosten (Transaktionskosten) in %	5,00	-	5,00	5,00

Die zur Bewertung der Finanzimmobilien verwendeten Annahmen wurden durch einen unabhängigen Gutachter auf Basis seiner fachlichen Erfahrung getroffen und sind grundlegend mit Unsicherheiten behaftet.

T 29 | Sachanlagen

21 Sachanlagen

	2019	2018
	T€	T€
Anschaffungskosten Stand 01.01.	40.963	2.480
Zugänge	272	2.497
Abgänge	700	146
Umgliederungen von Finanzimmobilien	-	36.132
Stand am 31.12.	40.535	40.963
Abschreibungen Stand 01.01.	2.519	1.877
Zugänge	996	745
Abgänge	285	103
Stand am 31.12.	3.230	2.519
Nettobuchwert am 01.01.	38.444	603
Nettobuchwert am 31.12.	37.305	38.444

22 Finanzielle Vermögenswerte

Für die ausgewiesenen Sachanlagen bestehen keine Eigentums- und Verfügungsbeschränkungen.

Anteile an at equity einbezogenen Unternehmen

Aufgrund der Anteilsquote an Gemeinschaftsunternehmen sind dem Konzern die in Tabelle 30 dargestellten Werte zuzurechnen:

T 30 | Zuzurechnende Werte von Gemeinschaftsunternehmen

	31.12.2019	31.12.2018
	T€	T€
Kurzfristige Vermögenswerte	1.512	866
Kurzfristige Verbindlichkeiten	883	774
Erträge	695	11
Aufwendungen	-128	-13

Im Geschäftsjahr liegen wie im Vorjahr keine nicht erfassten anteiligen Verluste von nach der At-Equity-Methode bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen vor. Ebenso liegen zum Bilanzstichtag wie im Vorjahr keine kumulierten nicht erfassten Verluste vor.

Die Entwicklung des Wertansatzes bei Gemeinschaftsunternehmen lässt sich folgendermaßen darstellen:

T 31 | Gemeinschaftsunternehmen

	2019	2018
	T€	T€
Anschaffungskosten Stand 01.01.	772	775
Anteiliges Jahresergebnis	568	-3
Ausschüttungen	-	-
Stand am 31.12.	1.340	772
Nettobuchwert 01.01.	772	775
Nettobuchwert 31.12.	1.340	772

Die anteiligen Eigenkapitalveränderungen der at equity bewerteten Gemeinschaftsunternehmen werden unter dem anteiligen Jahresergebnis und den Ausschüttungen ausgewiesen.

Sonstige Wertpapiere

Die Position beinhaltet Inhaberschuldverschreibungen von vier Emittenten der Immobilienbranche mit Sitz in Deutschland. Die Laufzeit beträgt mehr als fünf Jahre. Die Inhaberschuldverschreibungen lauten alle auf Euro und belaufen sich auf T€ 45.400 (Vj. T€ 47.500). Der Zinssatz beträgt einheitlich 10,5% p.a. Die Zinsforderungen belaufen sich auf T€ 5.265 (Vj. T€ 611).

Anteile an verbundenen Unternehmen

Die Anteile an verbundenen Unternehmen betragen im Geschäftsjahr T€ 20 (Vj. T€ 46).

23 Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit unfertigen Bauten

Der Ausweis betrifft die im Bau befindlichen Projekte der Unternehmensgruppe im Großraum München, Hamburg, Stuttgart, Frankfurt am Main und Berlin.

In der Berichtsperiode wurden Wertminderungen in Höhe von T€ 8.163 (Vj. T€ 0) vorgenommen. Die Erfassung erfolgte in den Bestandsveränderungen. Wertaufholungen wurden wie im Vorjahr keine vorgenommen.

Von den Vorräten werden nach Schätzungen der Gesellschaft Buchwerte von aktuell rund € 147 Mio. (Vj. rund € 264 Mio.) erst nach mehr als zwölf Monaten realisiert.

24 Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit fertigen Bauten

Die ausgewiesenen Grundstücke und grundstücksgleichen Rechte mit fertigen Bauten betreffen eine Immobilie in Höhe von insgesamt T€ 3.300 (Vj. T€ 3.300) sowie Kfz-Stellplätze in Höhe von T€ 258 (Vj. T€ 218).

25 Andere Vorräte

In den anderen Vorräten sind Vorräte aus Bautätigkeiten auf einem fremden Grundstück in Höhe von T€ 3.186 (VJ. T€ 3.076) und umlagefähige Aufwendungen für die Versorgung der im Konzern gehaltenen Finanzimmobilien in Höhe von T€ 0 (Vj. T€ 43) ausgewiesen. Analog erfolgt auf der Passivseite unter den übrigen Schulden der Ausweis der Mieterguthaben aus Vorauszahlungen und Betriebskostenabrechnungen (siehe Tz. 37).

26 Geleistete Anzahlungen auf Vorräte

Die geleisteten Anzahlungen beinhalten Zahlungen für Grundstücke, bei denen der wirtschaftliche Übergang zum Bilanzstichtag noch nicht erfolgt ist. Zum 31. Dezember 2019 betragen diese T€ 149.758 (Vj. T€ 60.295).

27 Forderungen aus Grundstücksverkäufen und anderen Lieferungen und Leistungen

T 32 | Forderungen aus Grundstücksverkäufen und anderen Lieferungen und Leistungen

	31.12.2019	31.12.2018
	T€	T€
Bruttowert Forderungen aus Grundstücksverkäufen und anderen Lieferungen und Leistungen	180.710	106.505
Einzelwertberichtigungen	-270	-210
Summe	180.439	106.295

Die Wertberichtigungen auf Forderungen aus Grundstücksverkäufen und anderen Lieferungen und Leistungen haben sich wie folgt entwickelt:

T 33 | Entwicklung der Wertberichtigung auf Forderungen

	2019	2018
	T€	T€
Stand 01.01.	210	306
Zuführungen	128	32
Verbrauch	24	29
Auflösung	44	99
Stand 31.12.	270	210

Die Buchwerte der wertgeminderten Forderungen betragen zum 31. Dezember 2019 wie im Vorjahr T€ 0.

Im Hinblick auf vollständig wertberichtigte Forderungen aus Lieferungen und Leistungen in vertraglich vereinbarter Höhe von T€ 280 wird weiterhin versucht im Rahmen des Forderungsmanagements diese einzutreiben.

Die gebuchten Wertberichtigungen basieren auf individuellen Inputfaktoren. Bei diesen individuell wertberichtigten Forderungen beträgt die Wertberichtigung 100 % der ausstehenden Restforderung.

Aus dem Expected-Credit Loss Model ist keine Wertberichtigung zu verzeichnen.

T 34 | Altersstruktur der Forderungen

Analyse der	Buchwert	weder wert-	davon überfällig und nicht wertgemindert
nicht wertberichtigten Forderungen	31.12.2019	gemindert noch überfällig zum 31.12.2019	<90 Tage zum 31.12.2019	90 -180 Tage zum 31.12.2019	180-360 Tage zum 31.12.2019	>360 Tage zum 31.12.2019
	T€	T€	T€	T€	T€	T€
Forderungen aus Grundstücksverkäufen und anderen Lieferungen und Leistungen	180.439	180.439	-	-	-	-
Analyse der nicht wertberichtigten	Buchwert 31.12.2018	weder wertgemindert noch	davon überfällig und nicht wertgemindert
Forderungen		überfällig zum 31.12.2018	<90 Tage zum 31.12.2018	90 -180 Tage zum 31.12.2018	180-360 Tage zum 31.12.2018	>360 Tage zum 31.12.2018
	T€	T€	T€	T€	T€	T€
Forderungen aus Grundstücksverkäufen und anderen Lieferungen und Leistungen	106.295	106.295	-	-	-	-

Hinsichtlich des weder wertgeminderten noch in Zahlungsverzug befindlichen Bestands der Forderungen aus Grundstücksverkäufen deuten zum Abschlussstichtag keine Anzeichen darauf hin, dass die Schuldner ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen werden.

Die Forderungen aus Grundstücksverkäufen sind zum Teil durch Bankbürgschaften besichert. Dem ISARIA Wohnbau Konzern ist es nicht gestattet, diese ohne Vorliegen eines Zahlungsverzugs ihres Eigentümers zu verkaufen oder als Sicherheit weiterzureichen.

28 Forderungen gegenüber nahestehenden Unternehmen

Die Forderungen gegenüber nahestehende Unternehmen betragen zum Stichtag T€ 994 (Vj. T€ 0) und betreffen in voller Höhe Forderungen gegenüber der LSREF4 ARIA Beteiligungs GmbH & Co. KG.

T 35 | Sonstige Forderungen und finanzielle Vermögenswerte

29 Sonstige Forderungen und finanzielle Vermögenswerte

	31.12.2019	31.12.2018
	T€	T€
Regressansprüche	6.481	5.470
Forderungen aus Umsatzsteuer	1.563	14.846
Debitorische Kreditoren	1.354	1.377
Kosten der Vertragsanbahnung	1.077	823
Forderungen gegenüber Minderheitsgesellschaften	413	-
Kautionen	45	47
Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen, nicht konsolidiert	5	-
Sonstige	1.061	1.071
Summe	12.000	23.633

In den sonstigen Forderungen und finanziellen Vermögenswerten sind finanzielle Vermögenswerte in Gesamthöhe von T€ 8.301 (Vj. T€ 7.531) enthalten.

30 Zahlungsmittel

T 36 | Zahlungsmittel

	31.12.2019	31.12.2018
	T€	T€
Bank	85.647	50.834
Kasse	2	1
Summe	85.649	50.835

Die Zahlungsmittel setzen sich aus Guthaben bei Kreditinstituten mit einer Restlaufzeit von höchstens drei Monaten und dem Kassenbestand zusammen.

In den Zahlungsmitteln sind Zahlungsmittel in Höhe von T€ 2.182 (Vj. T€ 10.058) enthalten, die den ProReal Produkten zuzuordnen sind und über die der Konzern nur projektbezogen verfügen kann, da diese Mittel ausschließlich für Investitionen in Projektentwicklungen dieser Gesellschaften zur Verfügung stehen bzw. noch nicht verfügen kann, nachdem für einen Teil der eingeworbenen Anlegergelder bestehende Widerrufsfristen am Bilanzstichtag noch nicht abgelaufen sind.

Im Zusammenhang mit der Finanzierung von Finanzimmobilien und Projektgesellschaften waren zum 31. Dezember 2019 Guthaben in Höhe von T€ 301 (Vj. T€ 389) an die darlehensgebenden Banken für die Dauer der Darlehensverträge verpfändet. Zudem bestehen weitere Verfügungsbeschränkungen für die Besicherung von Avalen. Zum Bilanzstichtag konnte der Konzern über liquide Mittel in Höhe von T€ 78.405 (Vj. T€ 33.199) frei verfügen.

31 Als zur Veräußerung gehalten eingestufte Vermögenswerte und direkt damit verbundene Verbindlichkeiten

Die zum Bilanzstichtag ausgewiesenen als zur Veräußerung eingestuften Vermögenswerte und direkt damit verbundenen Schulden betreffen das Objekt Viktoriastraße. Bei den als zur Veräußerung gehalten eingestuften Vermögenswerten handelt es sich im Wesentlichen um eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilien in Höhe von T€ 8.962. Bei den mit diesen Vermögenswerten direkt verbundenen Verbindlichkeiten handelt es sich im Wesentlichen um sonstige Rückstellungen in Höhe von T€ 1.559. Mit Kaufvertrag vom 19. Dezember 2019 wurden die Anteile an der Objekt Viktoriastraße 5 GmbH veräußert. Die Chancen und Risiken gehen mit Übergang der Anteile im ersten Quartal 2020 auf den Käufer über.

32 Gezeichnetes Kapital und Rücklagen

Das Grundkapital beträgt zum 31. Dezember 2019 T€ 35.646 (Vj. T€ 35.646). Es ist eingeteilt in 35.646.000 (Vj. 35.646.000) voll eingezahlte Aktien ohne Nennwert.

Die ordentliche Hauptversammlung 2017 der ISARIA Wohnbau AG vom 5. Mai 2017 hat beschlossen, das bestehende Genehmigte Kapital 2014 aufzuheben und den Vorstand zu ermächtigen, das Grundkapital der Gesellschaft mit Zustimmung des Aufsichtsrats bis zum 4. Mai 2022 durch einmalige oder mehrmalige Ausgabe von bis zu 17.823.000 neuen auf den Inhaber lautenden Stückaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlage um bis zu T€ 17.823 zu erhöhen (Genehmigtes Kapital 2017).

Das Grundkapital der Gesellschaft ist ferner zum Stichtag durch Beschluss der Hauptversammlung vom 5. Mai 2017 um bis zu T€ 17.823 bedingt erhöht. Der Vorstand ist ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats bis zum 4. Mai 2022 auf den Inhaber lautende Wandel- und/oder Optionsschuldverschreibungen oder eine Kombination dieser Instrumente im Gesamtbetrag von bis zu T€ 150.000 mit oder ohne Laufzeitbegrenzung auf insgesamt bis zu 17.823.000 auf den Inhaber lautende Stückaktien der ISARIA Wohnbau AG zu begeben (Bedingtes Kapital 2017). Die durch Beschluss der Hauptversammlung vom 23. März 2012 erteilte Ermächtigung (Bedingtes Kapital 2012) wurde mit diesem Beschluss aufgehoben. Die Kapitalrücklage des ISARIA Wohnbau Konzerns resultiert im Wesentlichen aus dem Agio aus durchgeführten Kapitalerhöhungen sowie aus Erwerb und Veräußerungen von Minderheitsanteilen aus Vorjahren.

33 Anteile der Minderheitsgesellschafter

Die nachstehende Tabelle verdeutlicht Informationen zu Tochterunternehmen des Konzerns mit wesentlichen nicht beherrschenden Anteilen.

T 37 | Anteile Minderheitsgesellschafter

31.12.2019	T€	Prozentsatz nicht beherrschende Anteile	Buchwert der nicht beherrschenden Anteile	Gewinn bzw. Verlust der nicht beherrschenden Anteile
ISARIA Dachau Entwicklungsgesellschaft mbH	München	10,10%	9.422	186
ISARIA Hegeneck 5 GmbH	München	10,10%	21	14
ISARIA Immobilienverwaltung GmbH	München	10,10%	195	-5
ISARIA Objekt Achter de Weiden GmbH	München	10,10%	13	12
ISARIA Objekt am Münchfeld GmbH	München	10,10%	-1.271	-995
ISARIA Objekt Freiham GmbH	München	10,10%	-27	-33
ISARIA Objekt Hoferstraße GmbH	München	10,10%	-55	-2
ISARIA Objekt Kapstadtring 1 GmbH	München	10,10%	120	-191
ISARIA Objekt Norderneyer Straße GmbH	München	10,10%	0	-5
ISARIA Objekt Preußenstraße GmbH	München	10,10%	1.493	19
ISARIA Objekt Schwedler Trio GmbH	München	10,10%	-59	-63
ISARIA Objekt Tübinger Straße GmbH	München	10,10%	4.807	1.124
ISARIA Schönerlinde GmbH	München	10,10%	24	31
ISARIA Stuttgart GmbH	München	10,10%	911	-14
Objekt Gustav-Heinemann-Ring GmbH	München	10,10%	143	-29
Objekt Viktoriastraße 5 GmbH '	München	10,20%	505	-8
Summe			16.242	43

31.12.2019	Summe kurzfristige Vermögenswerte	Summe langfristige Vermögenswerte	Summe kurzfristige Schulden	Summe langfristige Schulden	Gewinn bzw. Verlust
ISARIA Dachau Entwicklungsgesellschaft mbH	29.288	30	6.985	1.654	1.840
ISARIA Hegeneck 5 GmbH	7.760	35	7.552	-	142
ISARIA Immobilienverwaltung GmbH	3.393	-	810	1.217	-52
ISARIA Objekt Achter de Weiden GmbH	6.138	38	5.992	-	120
ISARIA Objekt am Münchfeld GmbH	161.656	16.419	105.621	70.759	-9.854
ISARIA Objekt Freiham GmbH	102.375	135	102.784	-	-341
ISARIA Objekt Hoferstraße GmbH	12.508	227	13.207	-	-4
ISARIA Objekt Kapstadtring 1 GmbH	1.446	36.880	31.415	2.578	-1.889
ISARIA Objekt Norderneyer Straße GmbH	13.415	6	4.092	9.314	-46
ISARIA Objekt Preußenstraße GmbH	60.043	-	3.759	55.283	185
ISARIA Objekt Schwedler Trio GmbH	58.700	276	31.176	28.335	-620
ISARIA Objekt Tübinger Straße GmbH	140.938	-	34.829	68.287	11.133
ISARIA Schönerlinde GmbH	5.535	223	6.001	-	311
ISARIA Stuttgart GmbH	32.835	174	19.327	13.500	-129
Objekt Gustav-Heinemann-Ring GmbH	14.713	-	14.995	-	-292
Objekt Viktoriastraße 5 GmbH '	4.993	8.963	9.702	-	-81
Summe	655.736	63.407	398.249	250.927	424

¹ siehe hierzu Abschnitt 1.3 "Umfirmierung von Tochtergesellschaften"

31.12.2018	T€	Prozentsatz nicht beherrschende Anteile	Buchwert der nicht beherrschenden Anteile	Gewinn bzw. Verlust der nicht beherrschenden Anteile	Summe kurzfristige Vermögenswerte
ISARIA Dachau Entwicklungsgesellschaft mbH	München	35,20%	10.205	178	19.837
ISARIA Immobilienverwaltung GmbH	München	10,10%	200	-28	3.378
ISARIA Hegeneck 5 GmbH	München	10,10%	6	3	6.402
ISARIA Juno Grundbesitz GmbH	München	10,10%	3	0	1.071
ISARIA Jupiter Grundbesitz GmbH	München	10,10%	4	1	3.698
ISARIA Objekt Achter de Weiden GmbH	München	10,10%	1	-2	5.360
ISARIA Objekt am Münchfeld GmbH	München	10,10%	-276	-528	78.441
ISARIA Objekt Freiham GmbH	München	10,10%	7	4	10.631
ISARIA Objekt Hansastraße GmbH	München	10,10%	131	80	35.041
ISARIA Objekt Hoferstraße GmbH	München	10,10%	-54	31	10.882
ISARIA Objekt Kapstadtring 1 GmbH	München	10,10%	311	-169	1.146
ISARIA Objekt Norderneyer Straße GmbH	München	10,10%	5	2	12.523
ISARIA Objekt Preußenstraße GmbH	München	10,10%	1.475	17	56.310
ISARIA Objekt Schwedler Trio GmbH	München	10,10%	4	1	47.864
ISARIA Objekt Tübinger Straße GmbH	München	10,10%	3.683	-46	107.956
ISARIA Objekt Viktoriastraße GmbH	München	10,20%	93	83	940
ISARIA Schönerlinde GmbH	München	10,10%	-7	-10	5.392
ISARIA south one GmbH	München	5,10%	1.840	1.838	95.041
ISARIA Stuttgart GmbH	München	15,20%	934	-14	24.800
Objekt Gustav-Heinemann-Ring GmbH	München	16,10%	459	8	11.692
Summe			19.021	1.452	538.405

31.12.2018	Summe langfristige Vermögenswerte	Summe kurzfristige Schulden	Summe langfristige Schulden	Gewinn bzw. Verlust
ISARIA Dachau Entwicklungsgesellschaft mbH	0	226	773	2.340
ISARIA Immobilienverwaltung GmbH	-1	584	1.426	-451
ISARIA Hegeneck 5 GmbH	-	6.302	-	75
ISARIA Juno Grundbesitz GmbH	-	1.028	6	12
ISARIA Jupiter Grundbesitz GmbH	-	3.610	11	51
ISARIA Objekt Achter de Weiden GmbH	13	5.308	-	82
ISARIA Objekt am Münchfeld GmbH	33.353	95.731	4.514	-5.343
ISARIA Objekt Freiham GmbH	-	10.542	21	43
ISARIA Objekt Hansastraße GmbH	-	9.788	20.986	130
ISARIA Objekt Hoferstraße GmbH	225	11.576	-	309
ISARIA Objekt Kapstadtring 1 GmbH	37.935	16.231	16.628	-2.509
ISARIA Objekt Norderneyer Straße GmbH	-	3.246	9.217	35
ISARIA Objekt Preußenstraße GmbH	-	325	55.169	332
ISARIA Objekt Schwedler Trio GmbH	-	22.209	25.572	59
ISARIA Objekt Tübinger Straße GmbH	4.438	85.643	62	-508
ISARIA Objekt Viktoriastraße GmbH	8.034	4.647	4.041	707
ISARIA Schönerlinde GmbH	-	5.946	-	65
ISARIA south one GmbH	-	95.000	-	-4.985
ISARIA Stuttgart GmbH	77	24.670	-	-87
Objekt Gustav-Heinemann-Ring GmbH	18	11.699	-	124
Summe	84.091	414.311	138.426	-9.518

Veräußerung von Minderheitenanteilen

Im Geschäftsjahr hat der Konzern keine Minderheitenanteile veräußert.

T 38 | Veräußerung Minderheitenanteile

	2019	2018
	T€	T€
Buchwert der veräußerten Minderheitenanteile zum Verkaufszeitpunkt	-	-16.496
Erhaltene Gegenleistung	-	44.750
Erhöhung des Eigenkapitals der Mehrheitsgesellschafter	-	28.254

Erwerb von Minderheitenanteilen

Im Geschäftsjahr hat der Konzern Minderheitenanteile erworben. Nachfolgende Tabelle zeigt die Buchwerte der erworbenen Anteile zum Kaufzeitpunkt und die Veränderung des Eigenkapitals der Mehrheitsgesellschafter aus dem Erwerb der Minderheitenanteile.

T 39 | Erwerb Minderheitenanteile

	2019	2018
	T€	T€
Buchwert der erworbenen Minderheitenanteile	4.066	-
Bezahlte Leistung	-7.580	-
Verminderung des Eigenkapitals der Mehrheitsgesellschafter	-3.514	-

34 Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschaften

Die gesamten lang- und kurzfristigen Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschaften setzten sich zum Bilanzstichtag wie folgt zusammen:

T 40 | Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschaften

	31.12.2019	31.12.2018
	T€	T€
Verbindlichkeiten gegenüber Kommanditisten der ProReal Deutschland Fonds	77	71.812
Summe	77	71.812

Bei den Verbindlichkeiten gegenüber Kommanditisten der ProReal Deutschland Fonds 4 GmbH & Co. geschlossene InvKG i.L. handelt es sich um Kommanditbeteiligungen der Fondsanleger. Die Restlaufzeiten der Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschaften lassen sich wie folgt darstellen:

T 41 | Finanzielle Verbindlichkeiten

T€	31.12.2019	Restlaufzeit < 1 Jahr	Restlaufzeit 1 - 5 Jahre	Restlaufzeit > 5 Jahre
Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschaften	77	77	-	-
	31.12.2018	Restlaufzeit < 1 Jahr	Restlaufzeit 1 - 5 Jahre	Restlaufzeit > 5 Jahre
Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschaften	71.812	71.812	-	-

Die gesamten langfristigen und kurzfristigen Finanzschulden aus stillen Beteiligungen, partiarischen Darlehen und sonstigen Kapitalüberlassungen setzen sich wie folgt zusammen:

35 Finanzschulden aus stillen Beteiligungen, partiarischen Darlehen und sonstigen Kapitalüberlassungen

T 42 Finanzschulden aus stillen Beteiligungen, partiarischen Darlehen und sonstigen Kapitalüberlassungen

	31.12.2019	31.12.2018
	T€	T€
Mezzanine Finanzierung	230.737	105.687

Die ausgewiesenen Finanzschulden betreffen objektbezogene Finanzierungen. Sämtliche Verbindlichkeiten werden ausschließlich der Kategorie "finanzielle Verbindlichkeiten" zugeordnet. Der nominale Zinssatz für die ausgewiesenen Finanzschulden zum 31. Dezember 2019 liegt zwischen 4,0% und 7% (Vj. zwischen 3% und 6%). Hierbei handelt es sich in voller Höhe (Vj. T€ 85.687) um Finanzschulden aus der ProReal Deutschland 5 GmbH, der ProReal Deutschland 6 GmbH, der ProReal Deutschland 7 GmbH, der ProReal Deutschland 8 GmbH und der Pro- Real Private 1 GmbH. Die im Vorjahr enthaltene Mezzanine Finanzierung in Höhe von T€ 20.000 wurde im Geschäftsjahr an den Immobilieninvestor zurückgeführt.

Die Restlaufzeiten der Finanzschulden aus stillen Beteiligungen, partiarischen Darlehen und sonstigen Kapitalüberlassungen lassen sich wie folgt darstellen:

T 43 | Finanzielle Verbindlichkeiten

T€	31.12.2019	Restlaufzeit < 1 Jahr	Restlaufzeit 1 - 5 Jahre	Restlaufzeit > 5 Jahre
Finanzschulden aus stillen Beteiligungen, partiarischen Darlehen und sonstigen Kapitalüberlassungen	230.737	62.250	168.487	-
	31.12.2018	Restlaufzeit < 1 Jahr	Restlaufzeit 1 - 5 Jahre	Restlaufzeit > 5 Jahre
Finanzschulden aus stillen Beteiligungen, partiarischen Darlehen und sonstigen Kapitalüberlassungen	105.687	25.217	80.470	-

36 Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten

Die gesamten lang- und kurzfristigen Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten haben folgende Restlaufzeiten:

Finanzielle Verbindlichkeiten

T€	31.12.2019	Restlaufzeit < 1 Jahr	Restlaufzeit 1 - 5 Jahre	Restlaufzeit > 5 Jahre
Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten	514.551	339.609	174.394	548
	31.12.2018	Restlaufzeit < 1 Jahr	Restlaufzeit 1 - 5 Jahre	Restlaufzeit > 5 Jahre
Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten	326.807	138.758	183.709	4.340

Die Finanzschulden bestehen zum Stichtag sowohl zur Finanzierung der Finanzimmobilien als auch für objektbezogene Projektentwicklungsvorhaben.

Am Bilanzstichtag stehen dem Konzern ungenutzte Kreditlinien in Höhe von T€ 188.745 (Vj. T€ 239.459) zur Verfügung, die zweckgebunden für Projektentwicklungen genutzt werden können. Der Konzern bezahlt für ungenutzte Kreditlinien Bereitstellungszinsen zwischen 0,15% und 0,50%. Diese zinspflichtigen ungenutzten Kreditlinien betragen zum 31. Dezember 2019 T€ 3.639 (VJ. T€ 2.249). Der Zinssatz für in Anspruch genommenen Kreditlinien liegt für die festverzinslichen Darlehen zwischen 2,45% und 3,25% (Vj. zwischen 3,25% und 5,25%) und für variabel verzinsliche Darlehen der Referenzzinssatz EURIBOR zuzüglich Aufschlag zwischen 1,37 %-Punkte und 3,00 %-Punkte (Vj. EURIBOR zuzüglich 1,45 %-Punkte und 2,50 %-Punkte).

Für die im Konzern vorhandenen finanziellen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten wurden Vermögenswerte mit den folgenden Nettobuchwerten mit Grundpfandrechten oder die Abtretung von Mieteinnahmen besichert:

T 45 | Als Sicherheit verpfändete Vermögenswerte

	31.12.2019	31.12.2018
	T€	T€
Gesicherte finanzielle Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	510.030	303.455
Nettobuchwert des beliehenen Vorratsvermögen	563.284	370.280
Nettobuchwert der beliehenen Finanzimmobilien	16.419	41.253
Nettobuchwert der beliehenen Sachanlagen	35.217	36.132
Nettobuchwert der beliehenen zur Veräußerung gehalten eingestuften Vermögenswerte	8.962	-

Die als Sicherheiten verpfändeten Vermögenswerte können von den Kreditgebern verwertet werden, falls der Konzern seinen Verpflichtungen aus den Zins- und Tilgungszahlungen der finanziellen Verbindlichkeiten nicht nachkommt.

Die übrigen kurzfristigen Schulden setzen sich wie folgt zusammen:

T 46 | Übrige Schulden

37 Übrige Schulden

	31.12.2019	31.12.2018
	T€	T€
Kreditorische Debitoren	1.990	2.781
Erhaltene Anzahlung auf Baudienstleistung	1.801	1.824
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen, nicht konsolidiert	596	8
Mieterguthaben aus Vorauszahlungen und Betriebskostenabrechnungen	262	442
Steuern und Abgaben	245	1.898
Rechnungsabgrenzungsposten	16	75
Umsatzsteuerverbindlichkeiten	-	60
Kaufpreis Anteilserwerb an Projektunternehmen	-	4.699
Sonstige Verbindlichkeiten	365	328
Summe	5.275	12.115

Die übrigen kurzfristigen Schulden enthalten finanzielle Verbindlichkeiten in Höhe von T€ 4.567 (Vj. T€ 9.572). Die Restlaufzeit der übrigen Schulden beträgt wie im Vorjahr weniger als ein Jahr.

38 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen betragen zum Stichtag T€ 34.676 (Vj. T€ 74.719). Die Restlaufzeiten der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen liegen unter einem Jahr.

39 Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Unternehmen

Die Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Unternehmen sind innerhalb eines Jahres fällig und betragen zum Stichtag T€ 32.946 (Vj. T€ 79.116).

40 Verbindlichkeiten aus Anzahlungen

Die Verbindlichkeiten aus Anzahlungen betreffen Anzahlungen von Käufern für noch nicht übergebene Wohneinheiten. Zum 31. Dezember 2019 bestanden Verbindlichkeiten in Höhe von T€ 1.899 (Vj. T€ 0).

41 Sonstige Rückstellungen

Die gesamten lang- und kurzfristigen sonstigen Rückstellungen haben sich wie folgt entwickelt:

T 47 | Sonstige Rückstellungen

	Stand 01.01.2019	Zuführung	Verbrauch	Auflösung	Umgliederung	Zinseffekt	Stand 31.12.2019
	T€	T€	T€	T€	T€	T€	T€
	17.691	5.286	2.114	1.639	1.559	-21	17.644
Gewährleistung	3.358	91	94	840	-	-21	2.493
Rechtsstreitigkeiten und Prozesskosten	11.286	3.620	154	662	1.559	-	12.531
Übrige	3.047	1.575	1.865	137	-	-	2.620
davon kurzfristig	14.588						16.104
davon langfristig	3.103						1.540

Rückstellungen für Gewährleistungsansprüche werden unter Zugrundelegung des bisherigen bzw. des geschätzten zukünftigen Schadensverlaufs und der geschätzten zeitlichen Inanspruchnahme gebildet. Garantie- bzw. Gewährleistungsverpflichtungen, die über die geschäftsüblichen Garantie- bzw. Gewährleistungsverpflichtungen hinausgehen, bestehen nicht. Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden Rückstellungen aus Rechtsstreitigkeiten und Prozesskosten in Höhe von T€ 1.559 in als zur Veräußerung direkt verbundene Verbindlichkeiten umgegliedert. Etwaige geltend gemachte Erstattungsansprüche wurden in Höhe von € 6,5 Mio. (Vj. € 5,5 Mio.) unter den sonstigen Forderungen und finanziellen Vermögenswerten bilanziert.

5. Erläuterungen zur Konzernkapitalflussrechnung

42 Konzernkapitalflussrechnung

Die Kapitalflussrechnung zeigt, wie sich die Zahlungsmittel des Konzerns im Laufe des Berichtsjahres durch Mittelzuflüsse und Mittelabflüsse verändert haben. Hierbei wird zwischen Zahlungsströmen aus laufender Geschäftstätigkeit, aus Investitions- und aus Finanzierungstätigkeit unterschieden. Zahlungsströme im Zusammenhang mit Grundstückserwerben werden im Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit ausgewiesen. Der Zahlungsmittelfonds der Kapitalflussrechnung umfasst ausschließlich die frei verfügbaren Zahlungsmittel. Addiert man zu diesen die verfügungsbeschränkten Zahlungsmittel in Höhe von T€ 7.244 (Vj. T€ 17.636) hinzu, erhält man die in der Bilanz ausgewiesenen Zahlungsmittel.

6. Sonstige Angaben

43 Eventualverbindlichkeiten und sonstige finanzielle Verpflichtungen

Der Vorstand hat für Risiken aus Rechtsstreitigkeiten und Steuerrisiken, soweit erkennbar, Rückstellungen in ausreichender Höhe gebildet. Insgesamt wurden Rückstellungen für Prozessrisiken in Höhe von rund € 12,5 Mio. (Vj. rund € 11,3 Mio.) gebildet.

Zum 31. Dezember 2019 bestehen wesentliche finanzielle Verpflichtungen im Zusammenhang mit noch nicht vollzogenen Grundstückserwerben in Höhe von T€ 8.232 (Vj. T€ 111.804). Die Fälligkeiten dieser verbliebenen Kaufpreisraten hängen von Bedingungen ab, deren Eintritt vom Erreichen gewisser Baurechts-Entwicklungsstufen abhängt. Mit der Erreichung dieser Stufen wird im Laufe des Jahres 2020 gerechnet.

44 Angaben zu Leasingverhältnissen

Der Konzern als Leasingnehmer

Die Verpflichtungen des Konzerns aus Leasingverhältnissen in Höhe von T€ 3.990 betreffen im Wesentlichen angemietete Büroräume.

T 48 | Leasingverbindlichkeiten

	31.12.2019	31.12.2018
	T€	T€
Langfristige Verbindlichkeiten aus Leasingverhältnissen	3.219	528
Kurzfristige Verbindlichkeiten aus Leasingverhältnissen	771	720
Summe	3.990	1.248
Fälligkeit innerhalb eines Jahres	771	-
Fälligkeit zwischen einem und fünf Jahren	2.290	528
Fälligkeit nach mehr als fünf Jahren	929	720
Summe	3.990	1.248

Zum 31. Dezember 2019 wurden Nutzungsrechte in Höhe von T€ 3.739 und Leasingverbindlichkeiten in Höhe von T€ 3.990 bilanziert. In der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2019 sind T€ 733 Abschreibungen auf Nutzungsrechte und T€ 55 Zinsaufwendungen für Leasingverbindlichkeiten erfasst. Des Weiteren wurden Aufwendungen für kurzfristige Leasingverhältnisse in Höhe von T€ 141, Aufwendungen im Zusammenhang mit Leasingverhältnissen über Vermögenswerte mit geringem Wert, die nicht in kurzfristigen Leasingverhältnissen enthalten sind, in Höhe von T€ 1 und Aufwendungen im Zusammenhang mit Leasingzahlungen, die nicht in den Leasingverbindlichkeiten enthalten sind, in Höhe von T€ 142 in den sonstigen betrieblichen Aufwendungen erfasst. Die Leasingzahlungen werden im Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit ausgewiesen und betragen zum 31. Dezember 2019 T€ 596.

Der Konzern als Leasinggeber

Der Konzern tritt als Leasinggeber im Rahmen von Operating-Leasingverhältnissen auf. Im Wesentlichen handelt es sich dabei um die Vermietung von Wohn- und Ladeneinheiten. Aus unkündbaren Leasing- und Mietverträgen erwartet der Konzern in den nächsten Jahren die in Tabelle 49 dargestellten Zahlungen:

T 49 | Mindestleasingzahlungen

	31.12.2019	31.12.2018
	T€	T€
Fälligkeit innerhalb eines Jahres	834	1.101
Fälligkeit zwischen einem und fünf Jahren	1.740	1.325
Fälligkeit nach mehr als fünf Jahren	934	430
Summe	3.507	2.855

Darüber hinaus erwartet der Konzern in den nächsten Jahren weitere Zahlungen aus der Verlängerung bestehender Verträge sowie aus Anschlussverträgen. Wesentliche Verlängerungs- bzw. Kaufoptionen sowie Sonderkündigungsrechte sind nicht vorhanden.

Buchwerte, Wertansätze, beizulegende Zeitwerte nach Bewertungskategorie

45 Zusätzliche Angaben zu den Finanzinstrumenten

Die nachfolgende Tabelle zeigt Buchwerte und beizulegende Zeitwerte der im Konzernabschluss erfassten finanziellen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten je Bewertungskategorie nach IFRS 9:

T 50 | Buchwerte und beizulegende Zeitwerte

T€	Bewertungskategorie nach IFRS 9	31.12.2019 Buchwert	31.12.2019 Beizulegender Zeitwert	31.12.2018 Buchwert	31.12.2018 Beizulegender Zeitwert
Aktiva
Finanzielle Vermögenswerte - Sonstige Wertpapiere	fortgeführte Anschaffungskosten	50.665	51.081	48.111	48.111
Forderungen aus Grundstücksverkäufen	fortgeführte Anschaffungskosten	180.439	180.439	106.295	106.295
Forderungen gegenüber nahestehenden Unternehmen	fortgeführte Anschaffungskosten	994	994	-	-
Sonstige Forderungen und finanzielle Vermögenswerte	fortgeführte Anschaffungskosten	8.301	8.301	7.531	7.531
Zahlungsmittel	fortgeführte Anschaffungskosten	85.649	85.649	50.835	50.835
Passiva
Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschaften	fortgeführte Anschaffungskosten	77	77	71.812	71.812
Finanzschulden aus stillen Beteiligungen, partiarischen Darlehen und sonstigen Kapitalüberlassungen	fortgeführte Anschaffungskosten	230.737	231.468	105.687	106.151
Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten	fortgeführte Anschaffungskosten	514.551	515.512	326.807	328.983
Verbindlichkeiten aus Anzahlungen	fortgeführte Anschaffungskosten	1.899	1.899	-	-
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	fortgeführte Anschaffungskosten	34.676	34.676	74.719	74.719
Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Unternehmen	fortgeführte Anschaffungskosten	32.946	32.946	79.116	79.116
Leasingverbindlichkeiten	fortgeführte Anschaffungskosten	3.990	n/a	n/a	n/a
Übrige finanzielle Verbindlichkeiten	fortgeführte Anschaffungskosten	4.567	4.567	9.572	9.572

IFRS 7.25 fordert für jede Klasse von Finanzinstrumenten die Angabe des beizulegenden Zeitwerts, sodass ein Vergleich mit dem entsprechenden Buchwert ermöglicht wird. Der beizulegende Zeitwert wurde in diesem Zusammenhang wie folgt ermittelt:

•	Für finanzielle Vermögenswerte - Sonstige Wertpapiere wurde ein Marktwertvergleich erstellt und auf dieser Basis Abweichungen zum Buchwert ermittelt.
•	Forderungen aus Grundstücksverkäufen, Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen, Zahlungsmittel, Forderungen gegenüber nahestehenden Unternehmen sowie sonstige Forderungen und finanzielle Vermögenswerte haben überwiegend kurze Restlaufzeiten, daher entsprechen deren Buchwerte zum Bilanzstichtag näherungsweise dem beizulegenden Zeitwert.
•	Die Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschaften betreffen die Verbindlichkeiten gegenüber Kommanditisten der ProReal Deutschland Fonds 4.
•	Die Finanzschulden aus stillen Beteiligungen, partiarischen Darlehen und anderen Kapitalüberlassungen bestehen im Wesentlichen aus Verbindlichkeiten aus atypisch stillen und typisch stillen Beteiligungen, aus Schuldverschreibungen in Form von Nachranganleihen sowie aus Darlehen für einzelne Objektgesellschaften. Für diese Finanzschulden hat die Gesellschaft einen Marktwertvergleich erstellt und auf dieser Basis Abweichungen zum Buchwert ermittelt.
•	Das Folgende gilt für Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten. Für die variabel verzinslichen Darlehen wird, unter der Prämisse unveränderter Kreditbonität aufgrund des sich regelmäßig an den Marktwert anpassenden Zinses der Darlehen, auf einen Marktwertvergleich verzichtet. Im Falle der festverzinslichen Darlehen mit kurzfristiger Restlaufzeit wird ebenfalls auf eine explizite Darstellung verzichtet, da hier der Buchwert einen Näherungswert für den Marktwert darstellt. Bei den festverzinslichen Darlehen mit langfristiger Restlaufzeit wird, sofern eine signifikante Abweichung zum Buchwert besteht, ein beizulegender Zeitwert zum Vergleich ermittelt. Dabei werden die aktuellen Zinsparameter und individuellen Bonitäten in Form von marktüblichen Bonitäts- bzw. Liquiditätsspreads berücksichtigt.
•	Verbindlichkeiten aus Anzahlungen, Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen, Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Unternehmen und übrige finanzielle Verbindlichkeiten haben überwiegend kurze Restlaufzeiten, daher entsprechen deren Buchwerte zum Bilanzstichtag näherungsweise dem beizulegenden Zeitwert.

Die Buchwerte der finanziellen Vermögenswerte und finanziellen Verbindlichkeiten bilden das maximale Kreditrisiko ab.

Nettoergebnisse aus Finanzinstrumenten

Die Nettoergebnisse je Bewertungskategorie sind in Tabelle 51 dargestellt:

T 51 | Nettoergebnisse aus Finanzinstrumenten je Bewertungskategorie

	aus Zinsen		aus der Folgebewertung				aus Abgang		Nettoergebnis
			Änderungen beizulegender Werte		Wertminderung
T€	2019	2018	2019	2018	2019	2018	2019	2018	2019	2018
Finanzielle Vermögenswerte - fortgeführte Anschaffungskosten	5.152	1.450	-	-	-99	-7	-236	-43	4.817	1.400
Finanzielle Verbindlichkeiten - fortgeführte Anschaffungskosten	-33.860	-25.172	-	-	-	-	-	-	-33.860	-25.172
Summe	-28.708	-23.722	-	-	-99	-7	-236	-43	-29.043	-23.772

Nettogewinne bzw. Nettoverluste aus Darlehen und Forderungen enthalten Veränderungen in den Wertberichtigungen, Gewinne oder Verluste aus der Ausbuchung sowie Zahlungseingänge und Wertaufholungen auf ursprünglich abgeschriebene Darlehen und Forderungen. Die Ergebnisse aus Zinsen bei den finanziellen Verbindlichkeiten betreffen in Höhe T€ 4.295 (Vj. T€ 9.611) die Effektivverzinsung der Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personenhandelsgesellschaften und in Höhe von T€ 10.891 (Vj. T€ 3.758) die Effektivverzinsung der ProReal Deutschland 5 GmbH, der ProReal Deutschland 6 GmbH, der ProReal Deutschland 7 GmbH und der ProReal Private 1 GmbH. Wertaufholungen erfolgten in Bezug auf Finanzinstrumente analog zum Vorjahr nicht. Im Berichtszeitraum wurden wie im Vorjahr keine Zinserträge aus wertberichtigten Forderungen aus Lieferungen und Leistungen vereinnahmt. Aus dem Abgang von finanziellen Vermögenswerten wurden Verluste in Höhe von T€ 280 (Vj. T€ 146) und Gewinne in Höhe von T€ 43 (Vj. T€ 102) erzielt.

46 Überleitung der Schulden aus Finanzierungstätigkeit

Die Veränderung der Schulden aus Finanzierungstätigkeit ist in Tabelle 52 dargestellt:

T 52 | Überleitung der Schulden aus Finanzierungstätigkeit

	01.01.2019	Zahlungswirksam	Zahlungsunwirksam				31.12.2019
T€	Buchwert		Erwerb	Umgliederung	Beizulegender Zeitwert	Sonstige Änderungen	Buchwert
Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschaften	71.812	-71.702	-	-	-34	-	77
Finanzschulden aus stillen Beteiligungen, partiarischen Darlehen und sonstigen Kapitalüberlassungen	105.687	119.622	-	-112	5.540	-	230.737
Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten	326.807	185.512	-	112	-	2.121	514.551
Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Unternehmen	79.116	-50.444	-	-	-	4.274	32.946
Leasingverbindlichkeiten	1.248	2.742	-	-	-	-	3.990
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	9.571	-4.699	-	-	-	-306	4.566
Summe	594.241	181.031	-	-	5.506	6.089	786.867

Die Schulden aus Finanzierungstätigkeit haben sich im Berichtsjahr in Summe um T€ 189.884 erhöht. Der Nettozugang bei den Finanzschulden war mit T€ 178.289 zahlungswirksam und mit T€ 11.595 zahlungsunwirksam. Die zahlungswirksame Veränderung in Höhe von T€ 178.289 entfällt mit T€ 388.330 auf Nettoeinzahlungen aus der Aufnahme von Finanzschulden und mit T€ -210.041 auf Auszahlungen aus der Tilgung von Finanzschulden.

47 Risikomanagement des Konzerns

Das Risikomanagementsystem der ISARIA Wohnbau Konzern ist ein integraler Bestandteil der Geschäftspraxis des Konzerns und umfasst die einzelnen organisatorischen Prozesse auf verschiedenen Ebenen und sämtliche Risikoarten. Ein wesentlicher Bestandteil sind dabei die Geschäftsplanungs- und Controlling-Prozesse. Die Aufgaben der Risikoidentifikation und -bewertung werden von jeder Organisationseinheit wahrgenommen. Inhaltlich ähnliche Risiken werden zu Risikoarten, z. B. Risiken im regulatorischen Umfeld, finanzwirtschaftliche Risiken oder Projektrisiken, zusammengefasst. Diese werden dann regelmäßig an die zuständigen Entscheidungsträger kommuniziert, welche die Risikosteuerung wahrnehmen.

Gesamtwirtschaftliche Risiken

Aufgrund der regionalen Ausrichtung der Geschäftstätigkeit sind für den Konzern die wirtschaftliche Lage Deutschlands sowie die Lage auf dem Immobilienmarkt, insbesondere in den Metropolregionen, von hoher Bedeutung. Binnenwirtschaftliche Risiken ergeben sich durch die rechtlichen und steuerrechtlichen Rahmenbedingungen, das Zinsniveau, die allgemeine Preisentwicklung sowie die Entwicklung von Angebot und Nachfrage auf dem Miet- und Immobilienmarkt. Diese Faktoren kann der Konzern nicht beeinflussen, sondern lediglich antizipieren und steuernd einwirken.

Finanzielles Risikomanagement

Der Konzern ist verschiedenen finanziellen Risiken ausgesetzt, die sich aus den betrieblichen Geschäftstätigkeiten und den Finanztätigkeiten des Konzerns ergeben. Die für den Konzern bedeutendsten finanziellen Risiken ergeben sich aus der Kreditwürdigkeit und Zahlungsfähigkeit der Gegenparteien des Konzerns, dem Liguiditätsrisiko sowie der Änderung der Zinssätze. Die Grundzüge der Finanzpolitik werden vom Vorstand festgelegt und vom Aufsichtsrat überwacht. Die Umsetzung der Finanzpolitik sowie das laufende Risikomanagement obliegen dem Konzern-Controlling. Bestimmte Transaktionen bedürfen der vorherigen Genehmigung durch den Vorstand bzw. den Aufsichtsrat, die darüber hinaus regelmäßig über den Umfang und den Betrag des aktuellen Risikoausmaßes informiert werden.

Kreditrisiko (Ausfallrisiko)

Kreditrisiken ergeben sich aus der Möglichkeit, dass Gegenparteien (Kunden und sonstige Schuldner) einer Transaktion nicht in der Lage sind, ihre Verpflichtungen zu erfüllen und dem Konzern daraus ein finanzieller Schaden entsteht. Das maximale Kreditrisiko (Ausfallrisiko) entspricht ohne Berücksichtigung von Verrechnungsvereinbarungen und ohne Berücksichtigung jeglicher zusätzlichen Sicherheiten oder sonstiger Kreditverbesserungen maximal dem Buchwert der finanziellen Vermögenswerte des Konzerns zuzüglich der bereits dargestellten Eventualverbindlichkeiten. Der Konzern trägt dem Kreditrisiko durch die Bildung von entsprechenden Wertminderungen Rechnung. Das Kreditrisiko wird in der Regel durch Diversifikation reduziert, welche durch eine Vielzahl von Schuldnern erreicht wird. Weiterhin wird das Kreditrisiko durch Einholung von Käuferanzahlungen gemindert.

Hohe Forderungsausfallrisiken sieht die Gesellschaft historisch bedingt nicht. Zweifelhafte Forderungen werden wertberichtigt. Im Falle von uneinbringlichen Forderungen werden diese vollständig abgeschrieben. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, die innerhalb des Konzerns im Wesentlichen Forderungen aus Grundstücksverkäufen betreffen, unterliegen einem aktiven Risikomanagement mit Fokussierung auf die Überwachung der laufenden Forderungen. Ziel des Forderungsmanagements ist die Verbesserung der Konzernliquidität durch eine optimierte Vermögensverwendung unter gleichzeitiger Einhaltung eines annehmbaren Risikoniveaus. Die Gefahr von Risikokonzentrationen ist im Konzern grundsätzlich als gering anzusehen, da in der Regel der Großteil der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen gegenüber Erwerbern von Wohneinheiten besteht. Diese Forderungen zeichnen sich durch eine große Zahl verschiedener Schuldner aus. Bei großen Kaufpreisforderungen gegenüber einzelnen Gläubigern aus Globalverkäufen werden im Vorfeld individuelle Bonitätsprüfungen durchgeführt, um das Risiko eines Zahlungsausfalls zu reduzieren.

Liquiditätsrisiken

Liquiditätsrisiken ergeben sich, wenn die kurzfristig fälligen finanziellen Verpflichtungen die kurzfristig verfügbaren finanziellen Vermögenswerte übersteigen. Die Steuerung des Liquiditätsrisikos erfolgt durch konzernweite Finanzplaninstrumente und wird laufend überwacht.

Branchenspezifisch werden Bauträgerfinanzierungen in der Regel nur mit kurzen Laufzeiten im Ein-Jahresbereich ausgegeben, obwohl die Laufzeiten der Projektentwicklungen und Baumaßnahmen teils deutlich länger sind. Deshalb müssen Finanzierungen während einer Maßnahme regelmäßig prolongiert werden. Seitens der Kreditgeber werden in die Entscheidungen zur Verlängerung auch weiche Faktoren wie Vertrauen in den Bauträger und in die Projektentwicklungen eingebracht. Weiterhin spielen die allgemeine Marktsituation und die prognostizierten Entwicklungen eine Rolle bei der Kreditprolongation. In diesem Bereich hat sich unser Risiko im abgelaufenen Geschäftsjahr weiter verringert, wie auch die erfolgreich neu abgeschlossenen Bankfinanzierungen in 2019 belegen. Das Interesse von Banken an einer Geschäftsbeziehung mit der IS ARIA hat nochmals spürbar zugenommen. So konnten im abgelaufenen Geschäftsjahr neue Institute als Kreditgeber gewonnen werden.

Mit der ONE GROUP verfügt die ISARIA Wohnbau über eine konzerneigene Finanzierungsplattform. Dies bedeutet eine deutliche Absenkung der finanzwirtschaftlichen Risiken in vielfacher Hinsicht. Verschiedene jeweils komplexe Finanzinstrumente konnten so durch eine einheitliche Struktur ersetzt werden. Zuflüsse sind verlässlich und kalkulierbar. Auch die Kosten liegen zum Teil deutlich unter alternativen Engagements.

Weitere Finanzierungsalternativen werden fortlaufend geprüft.

Die Gesellschaft geht davon aus, dass aus den über die Plattform der ONE GROUP und aus den Bankenfinanzierungen bereits zur Verfügung stehenden Mittel sowie über die Einwerbung weiterer Mittel in 2020 die anstehenden Prolongationen und bestehenden Projektentwicklungen vollständig finanziert werden können und die allgemeine Liquidität gesichert ist.

Es ist geplant, die von der ONE GROUP aufgenommene Fondsmittel aus dem ProReal Deutschland 5 im Dezember 2020 in Höhe von € 51,1 Mio. an die externen Anleger zurückzuzahlen. Der Liquiditätsplan sieht eine Rückführung aus Eigenmitteln vor.

Neben der Rückzahlung des ProReal Deutschland 5 bestehen die wesentlichen Liquiditätsabflüsse in 2020 in den laufenden Verbindlichkeiten des ISARIA Wohnbau Konzerns, den Finanzierungskosten und den planmäßigen Ausschüttungen an die Investoren der ProReal-Deutschland-Serie. Liquiditätszuflüsse sind insbesondere durch anstehende Übergaben aus Projektgesellschaften, aus Kaufpreiszahlungen von Globalverkäufen sowie aus eingeworbenen Mitteln der ONE GROUP zu erwarten.

Alle im Geschäftsjahr 2019 fälligen Anleihen und Kredite konnten abgelöst oder verlängert werden.

Aus den Tabellen 53 und 54 sind die vertraglich vereinbarten bzw. erwarteten (undiskontierten) Zins- und Tilgungszahlungen der originären finanziellen Verbindlichkeiten des Konzerns ersichtlich. Die Werte in der Tabelle geben nicht diskontierte Zahlungsströme wieder. Die Zinszahlungen von Finanzinstrumenten mit variabler Verzinsung werden auf Basis des zum Bilanzstichtag aktuellen Zinssatzes bestimmt. Einbezogen wurden alle Instrumente, die am 31. Dezember 2019 im Bestand waren und für die bereits Zahlungen vertraglich vereinbart waren. Planzahlen für zukünftige neue Verbindlichkeiten gehen nicht ein. Jederzeit rückzahlbare finanzielle Verbindlichkeiten sind immer dem frühesten Zeitraster zugeordnet.

T 53 | Vertraglich vereinbarte Zins- und Tilgungszahlungen der originären finanziellen Verbindlichkeiten

	31.12.2019	Cashflows 2020			Cashflows 2021-2024			Cashflows ab 2025
T€	Buchwert	Zins fix	Zins variabel	Tilgung	Zins fix	Zins variabel	Tilgung	Zins fix	Zins variabel	Tilgung
Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschaften	77	-	-	77	-	-	-	-	-	-
Finanzschulden aus stillen Beteiligungen, partiarischen Darlehen und sonstigen Kapitalüberlassungen	230.737	15.134	-	47.116	22.454	-	146.032	-	-	-
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	514.551	4.697	5.758	338.981	894	3.204	175.021	-	-	548
Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Unternehmen	32.946	9.846	-	23.100	-	-	-	-	-	-
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	4.567	-	-	4.567	-	-	-	-	-	-
Summe	782.877	29.677	5.758	413.841	23.348	3.204	321.053	-	-	548

T 54 | Vertraglich vereinbarte Zins- und Tilgungszahlungen der originären finanziellen Verbindlichkeiten (Vorjahr)

	31.12.2018	Cashflows 2019			Cashflows 2020-2023			Cashflows ab 2024
T€	Buchwert	Zins fix	Zins variabel	Tilgung	Zins fix	Zins variabel	Tilgung	Zins fix	Zins variabel	Tilgung
Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschaften	71.812	-	-	71.812	-	-	-	-	-	-
Finanzschulden aus stillen Beteiligungen, partiarischen Darlehen und sonstigen Kapitalüberlassungen	105.687	3.000	-	25.187	7.857	-	80.500	-	-	-
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	326.807	3.871	4.044	138.758	5.132	2.117	183.709	1.231	472	4.340
Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Unternehmen	79.116	4.358	-	79.116	-	-	-	-	-	-
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	9.572	-	-	9.572	-	-	-	-	-	-
Summe	592.994	11.229	4.044	324.445	12.989	2.117	264.209	1.231	472	4.340

Zusätzlich zu den hier angegebenen Zins- und Tilgungszahlungen der originären finanziellen Verpflichtungen bestehen die bereits in Tz. (43) beschriebenen möglichen Zahlungsverpflichtungen aus Eventualverbindlichkeiten sowie die Verpflichtungen aus Leasingverhältnissen Tz. (44).

Marktrisiko (Zinssatzrisiken)

Ein Marktrisiko resultiert aus Marktpreisänderungen der finanziellen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten des Konzerns. Ein Marktrisiko kann das Finanzergebnis sowie das Eigenkapital des Konzerns beeinflussen. Zur Darstellung von Marktrisiken verlangt IFRS 7 Sensitivitätsanalysen, die Auswirkungen hypothetischer Änderungen von relevanten Risikovariablen auf Ergebnis und Eigenkapital zeigen.

Der Konzern unterliegt keinen Währungsrisiken, da alle Konzerntransaktionen in Euro erfolgen. Der Konzern unterliegt jedoch Zinsänderungsrisiken. Die periodischen Auswirkungen werden bestimmt, indem die hypothetischen Änderungen der Risikovariablen auf den Bestand der Finanzinstrumente zum Abschlussstichtag bezogen werden. Dabei wird unterstellt, dass der Bestand zum Abschlussstichtag repräsentativ für das Gesamtjahr ist.

Zinssatzrisiken ergeben sich aus Zinssatzänderungen, die negative Auswirkungen auf das Finanzergebnis und das Eigenkapital des Konzerns haben können. Zinssatzschwankungen können zur Veränderung des Zinsertrags und Zinsaufwands führen. Des Weiteren kann der Marktwert von bestimmten finanziellen Vermögenswerten und Verbindlichkeiten beeinflusst werden.

Marktwertänderungen aus Zinsrisiken ist die Gesellschaft nicht ausgesetzt, da diese in der Regel nur bei festverzinslichen Darlehen auftreten, welche nicht zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden. Daher verzichtet die Gesellschaft auf eine Darstellung der Marktwertsensitivität.

Sensitivitätsanalysen stellen die Effekte von Änderungen der Marktzinssätze auf Zinszahlungen, Zinserträge und -aufwendungen, andere Ergebnisteile sowie gegebenenfalls auf das Eigenkapital dar. Den Zinssensitivitätsanalysen liegen die folgenden Annahmen zu Grunde:

•	Marktzinssatzänderungen von originären Finanzinstrumenten mit fester Verzinsung wirken sich nur dann auf das Ergebnis aus, wenn diese zum beizulegenden Zeitwert bewertet sind. Demnach unterliegen alle zu fortgeführten Anschaffungskosten bewerteten Finanzinstrumente mit fester Verzinsung keinen Zinsänderungsrisiken im Sinne von IFRS 7.
•	Marktzinssatzänderungen wirken sich auf das Zinsergebnis von originären, variabel verzinslichen Finanzinstrumenten aus und gehen demzufolge in die Berechnung der ergebnisbezogenen Sensitivitäten mit ein.

Seitens der Banken gibt es für die festverzinslichen Darlehen die vertraglich zugesicherte Möglichkeit, den Zinssatz an geänderte Rahmenbedingungen anzupassen, wobei dies nicht als variabler Zinssatz aufzufassen ist, da dies eine Änderung der Darlehenskonditionen und keine regelmäßige, unbedingte, unmittelbare leitzinssatzabhängige Zinssatzänderung darstellt. Ein verändertes Marktzinsniveau kann sich daher lediglich auf die variabel verzinslichen Darlehen auswirken. Unter Berücksichtigung von 23 (Vj. 17) vertraglich mit variablem Zinssatz ausgestatteten Darlehen wurde, bezogen auf den Buchwert (vgl. Tz. (36) Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten), ein Basis Point Shift von ± 100 Basispunkten p.a. berechnet. Ein hypothetisch daraus resultierender Effekt auf die Gesamtergebnisrechnung beträgt +/-T€ 2.993 (Vj. +/-T€ 1.335).

Kapital

Die Gesellschaft unterliegt als Aktiengesellschaft den Mindestkapitalanforderungen des deutschen Aktienrechts. Zusätzlich unterliegt der Konzern üblichen und branchenspezifischen Mindestkapitalanforderungen der Kreditwirtschaft, insbesondere bei der Finanzierung spezifischer Immobilienobjekte. Diese Mindestkapitalanforderungen werden laufend überwacht und wurden im Geschäftsjahr wie auch im Vorjahr erfüllt. Dividenden wurden im abgelaufenen Geschäftsjahr nicht bezahlt.

Der Konzern definiert das verwaltete Kapital als das Konzerneigenkapital. Die Ziele der Verwaltung des Kapitals sind:

•	Die Möglichkeit des Konzerns, die Unternehmensfortführung sicherzustellen, um den Kunden weiterhin Wohnobjekte, den Investoren Erträge und den Mitarbeitern sichere Arbeitsplätze bieten zu können.
•	Die finanziellen Mittel bereitzuhalten, um dem Konzern Investitionen in Bereiche zu ermöglichen, welche den Investoren angemessene Erträge auf Basis der eingegangenen Risiken generieren.

Das Kapital wird mithilfe der Eigenkapitalquote und der Netto-Finanzschulden überwacht. Diese ermitteln sich wie folgt in Tabelle 55 dargestellt:

T 55 | Kapitalsteuerung

	31.12.2019	31.12.2018
	T€	T€
Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschaften	77	71.812
Finanzschulden	745.288	432.493
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	41.141	84.291
Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Unternehmen	32.946	79.116
(Abzüglich) liquider Mittel	-85.649	-50.835
Netto-Finanzschulden	733.803	616.877
Eigenkapital	128.668	130.971
Eigenkapital und Netto-Finanzschulden	862.471	747.848
Eigenkapitalquote	13,0 %	15,6 %

48 Transaktionen mit nahestehenden Unternehmen und Personen

Als nahestehende Unternehmen und Personen im Sinne des IAS 24 gelten unter anderem Unternehmen und Personen, wenn eine der Parteien direkt oder indirekt über die Möglichkeit verfügt, die andere Partei zu beherrschen oder auf diese einen maßgeblichen Einfluss ausüben kann.

Verbundene Unternehmen

Zum 31. Dezember 2019 hält die LSREF4 ARIA Beteiligungs GmbH & Co. KG insgesamt 97,6 % der Aktien der ISARIA Wohnbau AG. Die LSREF4 ARIA Beteiligungs GmbH & Co. KG ist ein 100%iges Tochterunternehmen der LSREF4 ARIA Investments S.à r.l (Luxemburg). Die ISARIA Wohnbau AG wird mit ihrem Konzernabschluss in den Konzernabschluss der LSREF4 ARIA Beteiligungs GmbH & Co. KG einbezogen.

Die Waltherstraße Komplementär GmbH, München, an der die ISARIA mittelbar über die ISARIA Holding GmbH zu 100 % beteiligt ist, wurde bereits im Geschäftsjahr 2015 entkonsolidiert, da sie aus Sicht des Konzerns unwesentlich ist.

Gemeinschaftsunternehmen

Als nahestehende Unternehmen wurden zunächst die at equity einbezogenen Gemeinschaftsunternehmen identifiziert (in der nachfolgenden Aufstellung als "JK-COR Gesellschaften" bezeichnet):

•	JK-COR Wohnbauentwicklung GmbH, München
•	JK-COR Wohnbauentwicklung GmbH & Co. Wilhelm-Hale-Straße 35 KG, München
•	JK-COR Wohnbauentwicklung GmbH & Co. Wilhelm-Hale-Straße 45 KG, München

Unternehmen unter maßgeblichem Einfluss eines Großaktionärs

Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden keine Gesellschaften als nahestehende Unternehmen identifiziert, auf die ein Großaktionär im Betrachtungszeitraum maßgeblichen Einfluss ausüben konnte.

Nahestehende Personen in Schlüsselpositionen

Als nahestehende Personen in Schlüsselpositionen gelten die Mitglieder des Vorstands und des Aufsichtsrats, die für das Geschäftsjahr 2019 in Tabelle 56 dargestellt sind:

T 56 Nahestehende Personen in Schlüsselpositionen

Vorstand	Aufsichtsrat
Peter Finkbeiner, CEO (Vorstandsvorsitzender, seit 1. März 2019)	Alexander Hesse (Vorsitzender)
Gerhard Wirth, COO	Michael Haupt
	Dr. Katharina Schade
Jan-Christoph Düdden, CEO (Vorstandsvorsitzender, 21. Mai 2018 bis 28. Februar 2019)	Jan-Christoph Düdden (seit 3. Mai 2019)
Henrik Stratz, CFO (1. Januar 2018 bis 30. April 2019)	Dominique Cressot (bis 3. Mai 2019)

Die Vorstandsmitglieder gehören keinem anderen Kontrollgremium an. Die Aufsichtsräte sind Mitglieder in folgenden anderen Kontrollgremien:

Herr Alexander Hesse, Senior Managing Director bei Lone Star Germany Acquisitions GmbH, Frankfurt am Main

•	Globe Trade Centre S.A., Warschau, Polen
•	Propertize B.V., Utrecht, Niederlande
•	Centrice Real Estate GmbH, Wien, Österreich

Herr Michael Haupt, Verwaltungsrat, Zug

•	Keine weiteren Mandate

Frau Dr. Katharina Schade, Director bei Hudson Advisors Germany GmbH, Frankfurt am Main

•	Globe Trade Centre S.A., Warschau, Polen

Herr Jan-Christoph Düdden, Managing Director - Head of Commercial Real Estate - Europe bei Hudson Advisors UK Ltd., London, Vereinigtes Königreich

•	Globe Trade Centre S.A., Warschau, Polen

Die Tabelle 57 zeigt die Transaktionen mit nahestehenden Unternehmen und Personen im Berichtszeitraum und im Vorjahr:

T 57 | Transaktionen mit nahestehenden Unternehmen und Personen

T€	Ertrag 01.01. - 31.12.2019	Aufwand 01.01. - 31.12.2019	Forderungen 31.12.2019	Verbindlichkeiten 31.12.2019
JK-COR Gesellschaften	568	-	1.259	-
LSREF4 Aria Investments S.à r.l.	-	4.274	-	32.946
Vorstand und Aufsichtsrat	18	1.947	-	69
Sonstige nahestehende Unternehmen und Personen	1.028	-	1.000	596
Summe	1.613	6.221	2.259	33.612

T€	01.01. - 31.12.2018	01.01. - 31.12.2018	31.12.2018	31.12.2018
JK-COR Gesellschaften	37	5	958	-
LSREF4 Aria Investments S.à r.l.	-	5.642	-	79.116
Vorstand	24	1.611	1	704
Summe	61	7.258	959	79.820

Im Zusammenhang mit der nicht konsolidierten Gesellschaft Waltherstraße Komplementär GmbH wird im Konzernabschluss eine Rückstellung in Höhe von T€ 1.100 zum Ausgleich möglicher künftiger Verluste gebildet (Vj. T€ 1.235).

JK-COR Gesellschaften

Die Erträge mit den JK-COR Gesellschaften in Höhe von T€ 568 (Vj. Aufwand i.H.v. T€ 32) betreffen das im Finanzergebnis enthaltene anteilige Ergebnis.

Vorstand und Aufsichtsrat

Die Gesamtbezüge für Mitglieder des Vorstands beliefen sich auf T€ 1.885 (Vj. T€ 1.611). Die Vergütung der einzelnen Vorstandsmitglieder ergab sich in den jeweiligen Geschäftsjahren und ist in der Tabelle 58 dargestellt:

T 58 | Gesamtbezüge des Vorstands

2019	fixer Bestandteil	variabler Bestandteil	Nebenleistungen	Gesamtbezüge
	T€	T€	T€	T€
Peter Finkbeiner	333	271	96	700
Gerhard Wirth	250	275	18	543
Henrik Stratz	83	492	10	585
Jan-Christoph Düdden	55	-	2	57
Summe	721	1.038	126	1.885

Bei den variablen Bestandteilen der Gesamtbezüge des Vorstandes für 2019 handelt es sich in Höhe von T€ 521 um Rückstellungen für vertraglich vereinbarte Boni. Hierbei handelt es sich um Beträge, die bei maximaler Zielerreichung ausbezahlt werden. Des Weiteren wurden Bezüge aus der Beendigung eines Arbeitsverhältnisses in Höhe von T€ 497 geleistet.

2018	fixer Bestandteil	variabler Bestandteil	Nebenleistungen	Gesamtbezüge
	T€	T€	T€	T€
Jan-Christoph Düdden	165	330	7	502
Henrik Stratz	250	150	26	426
Gerhard Wirth	250	225	5	480
Michael Haupt	200	-	3	203
Summe	865	705	41	1.611

Die Vergütung der Aufsichtsräte betrug im abgelaufenen Geschäftsjahr insgesamt T€ 61 (Vj. T€ 0).

Durchschnittlich waren im Geschäftsjahr 2019 93 Mitarbeiter (Vj. 82 Mitarbeiter) beschäftigt.

49 Personal

Personal

	31.12.2019	31.12.2018
Mitarbeiteranzahl	93	82

50 Befreiung nach § 264 Abs. 3 HGB bzw. § 264b HGB

Folgende Tochterunternehmen machen für das Geschäftsjahr 2019 von der Befreiung des § 264 Abs. 3 HGB bzw. § 264 b HGB Gebrauch:

•	JK Wohnbau Objekt Karlsfeld 1 GmbH
•	ISARIA Wohnbau Objekt Karlsfeld 2 GmbH
•	ISARIA Wohnbau Objekt Karlsfeld 3 GmbH
•	ISARIA Objekt Kapstadtring 1 GmbH
•	One Group GmbH
•	ONE Consulting GmbH

51 Honorare des Abschlussprüfers

Durch den Abschlussprüfer, die nbs partners GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Hamburg, wurden für das Geschäftsjahr 2019 Honorare von insgesamt T€ 562 (Vj. T€ 456) berechnet. Diese betrafen mit T€ 323 (Vj. T€ 316) Abschlussprüfungsleistungen für die Prüfung des Jahres- und Konzernabschlusses und mit T€ 145 (Vj. T€ 64) andere Bestätigungsleistungen. Ferner wurden für Steuerberatungsleistungen T€ 16 (Vj. T€ 34) und für sonstige Leistungen Honorare von T€ 78 (Vj. T€ 42) berechnet.

Sämtliche angegebenen Honorare und Auslagen betreffen Nettobeträge ohne die gesetzliche Umsatzsteuer von 19%. Die in Rechnung gestellte Umsatzsteuer ist für den ISARIA Wohnbau Konzern nicht abziehbar und damit aufwandswirksam zu erfassen.

52 Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Der Mehrheitsgesellschafter der Gesellschaft hat in 2019 einen Verkaufsprozess initiiert. In diesem offenen, transparenten und strukturierten Verkaufsprozess, der mit Unterstützung professioneller Berater durchgeführt wird, wurden unterschiedliche Transaktionsvarianten evaluiert, die eine Veräußerung von umfangreichen Vermögenswerte durch die Gesellschaft selbst einschließen. Die Gesellschaft befindet sich diesbezüglich in fortgeschrittenen Verhandlungen mit einem potenziellen Käufer, es ist aber gegenwärtig nicht sicher, dass es zu einer Transaktion kommen wird. Sollte es zu einer Transaktion kommen, geht die ISARIA Wohnbau davon aus, dass diese gegen Mitte des Jahres 2020 vollzogen würde. Nach Vollzug einer solchen Transaktion müsste die Gesellschaft eine Entscheidung über die dann verbleibenden Projekte und Vermögenswerte treffen und gegebenenfalls die strategische Zielsetzung neu ausrichten. In diesem Fall würden sich wesentliche Teile der in die Zukunft gerichteten Ausführungen in diesem Bericht verändern oder obsolet werden, insbesondere im Hinblick auf die zukünftige Strategie und Geschäftstätigkeit sowie die zukünftige Finanz- und Ertragslage.

Der Aufsichtsrat der ISARIA Wohnbau AG hat Herrn Michael Meidlinger mit Beschluss vom 7. Februar 2020 und Wirkung ab 10. Februar 2020 zum Mitglied des Vorstandes des Unternehmens bestellt. Herr Meidlinger wird den Finanzbereich der ISARIA Wohnbau AG verantworten.

Darüber hinaus sind zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Konzernanhangs keine wesentlichen Ereignisse bekannt, die nach dem Bilanzstichtag eingetreten sind und wesentliche Auswirkungen auf die wirtschaftliche Entwicklung des Konzerns haben.

München, den 20. Februar 2020

Peter Finkbeiner, Vorstandsvorsitzender | CEO

Michael Meidlinger, Mitglied des Vorstands | CFO

Gerhard Wirth, Mitglied des Vorstands | COO

Versicherung der gesetzlichen Vertreter

Wir versichern nach bestem Wissen, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen der Konzernabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt und im Konzernlagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage des Konzerns so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird, sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung des Konzerns beschrieben sind.

München, 20. Februar 2020

Peter Finkbeiner, Vorstandsvorsitzender | CEO

Michael Meidlinger, Mitglied des Vorstands | CFO

Gerhard Wirth, Mitglied des Vorstands | COO

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

Prüfungsurteile

Wir haben den Konzernabschluss der ISARIA Wohnbau AG, München, und ihrer Tochtergesellschaften (der Konzern) - bestehend aus der Konzernbilanz zum 31. Dezember 2019, der Konzerngesamtergebnisrechnung, der Konzerneigenkapitalveränderungsrechnung und der Konzernkapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2019 bis zum 31. Dezember 2019 sowie dem Konzernanhang, einschließlich einer Zusammenfassung bedeutsamer Rechnungslegungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Konzernlagebericht der ISARIA Wohnbau AG, München, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2019 bis zum 31. Dezember 2019 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

―

entspricht der beigefügte Konzernabschluss in allen wesentlichen Belangen den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage des Konzerns zum 31. Dezember 2019 sowie seiner Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2019 bis zum 31. Dezember 2019 und

―

vermittelt der beigefügte Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Konzernlagebericht in Einklang mit dem Konzernabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von den Konzernunternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernabschlusses, der den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Konzernabschluss unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Konzernabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, es sei denn, es besteht die Absicht den Konzern zu liquidieren oder der Einstellung des Geschäftsbetriebs oder es besteht keine realistische Alternative dazu.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Konzernlageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Konzernlagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses des Konzerns zur Aufstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Konzernabschlusses und Konzernlageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

―	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher- beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Konzernabschluss und im Konzernlagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
―	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Konzernabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Konzernlageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme abzugeben.
―	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
―	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Konzernabschluss und im Konzernlagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass der Konzern seine Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
―	beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Konzernabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Konzernabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und der ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt.
―	holen wir ausreichende geeignete Prüfungsnachweise für die Rechnungslegungsinformationen der Unternehmen oder Geschäftstätigkeiten innerhalb des Konzerns ein, um Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht abzugeben. Wir sind verantwortlich für die Anleitung, Überwachung und Durchführung der Konzernabschlussprüfung. Wir tragen die alleinige Verantwortung für unsere Prüfungsurteile.
―	beurteilen wir den Einklang des Konzernlageberichts mit dem Konzernabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Konzerns.
―	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Konzernlagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Hamburg, den 21. Februar 2020

nbs Partners GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Tobias Schreiber, Wirtschaftsprüfer

Boris Michels, Wirtschaftsprüfer

Zukunftsgerichtete Aussagen und Prognosen

Dieser Bericht enthält zukunftsbezogene Aussagen. Zukunftsbezogene Aussagen sind Aussagen, die sich nicht auf historische Ereignisse und Tatsachen beziehen. Diese Aussagen beruhen auf Annahmen, Prognosen und Einschätzungen künftiger Entwicklungen durch den Vorstand. Die Annahmen, Prognosen und Einschätzungen wurden auf Basis aller zum jetzigen Zeitpunkt zur Verfügung stehenden Informationen getroffen. Sollten die den Aussagen und Einschätzungen zugrunde gelegten Annahmen zukünftiger Entwicklungen nicht eintreffen, so können die tatsächlichen Ergebnisse von den zurzeit Erwarteten abweichen. Weder der Vorstand noch die Gesellschaft können für den tatsächlichen Eintritt der zukunftsgerichteten Aussagen einstehen. Der Vorstand und die Gesellschaft übernehmen keine Verpflichtung, über ihre gesetzlichen Verpflichtungen hinaus, irgendwelche Aussagen fortzuschreiben oder an zukünftige Ereignisse und Entwicklungen anzupassen. Dieser Bericht sowie die darin enthaltenen Informationen stellen weder in der Bundesrepublik Deutschland noch in einem anderen Land ein Angebot zum Verkauf oder eine Aufforderung zum Kauf oder zur Zeichnung von Wertpapieren der ISARIA Wohnbau AG dar. Die Aktien der ISARIA Wohnbau AG dürfen in den Vereinigten Staaten von Amerika nur nach vorheriger Registrierung oder ohne vorherige Registrierung nur aufgrund einer Ausnahmeregelung von dem Registrierungserfordernis nach den Vorschriften des US Securities Act von 1933 in der derzeit gültigen Fassung verkauft oder zum Kauf angeboten werden. Die ISARIA Wohnbau AG beabsichtigt nicht, ein öffentliches Angebot von Aktien in den Vereinigten Staaten durchzuführen.

JK Wohnbau Objekt Karlsfeld 3 GmbH