Portfolio KL Betzenberg IV GmbH

Köln

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2022 bis zum 31.12.2022

BILANZ zum 31.12.2022

Portfolio KL Betzenberg IV GmbH, Köln

AKTIVA

	31.12.2022		31.12.2021
	EUR	EUR	EUR
A. Anlagevermögen
I. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten		12.050.762,95	11.587.291,74
B. Umlaufvermögen
I. Vorräte
1. unfertige Leistungen		1.001.989,14	0,00
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung	151.703,98		1.100.234,68
2. Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen	11.562,27		0,00
3. Sonstige Vermögensgegenstände	899.448,77	1.062.715,02	731.542,93
III. Guthaben bei Kreditinstituten		488.221,24	93.688,33
C. Rechnungsabgrenzungsposten
I. Aktive Rechnungsabgrenzungsposten		63.783,53	80.068,69
D. Nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag		822.516,35	822.516,35
		15.489.988,23	14.415.342,72

PASSIVA

	31.12.2022		31.12.2021
	EUR	EUR	EUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital		25.000,00	25.000,00
II. Ergebnisvortrag		-847.516,35	-847.516,35
III. Nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag		822.516,35	822.516,35
B. Rückstellungen
1. Sonstige Rückstellungen		165.265,70	558.053,93
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	11.907.000,00		12.159.000,00
2. Erhaltene Anzahlungen	794.534,37		796.321,45
3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	70.788,00		87.985,42
4. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	2.453.156,75		658.750,37
5. Sonstige Verbindlichkeiten	22.116,37	15.247.595,49	70.253,08
davon aus Steuern EUR 7.337,69 (31.12.2021: EUR 16.471,30)
D. Rechnungsabgrenzungsposten
I. Passive Rechnungsabgrenzungsposten		77.127,04	84.978,47
		15.489.988,23	14.415.342,72

GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG vom 01.01.2022 bis zum 31.12.2022

Portfolio KL Betzenberg IV GmbH, Köln

	2022		2021
	EUR	EUR	EUR
1. Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung		2.553.984,84	2.389.068,79
2. Erhöhung oder Verminderung des Bestands an unfertigen Leistungen		1.001.989,14	0,00
3. Gesamtleistung		3.555.973,98	2.389.068,79
4. Sonstige betriebliche Erträge
Übrige sonstige betriebliche Erträge		2.114,91	0,00
5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen für Hausbewirtschaftung		-2.718.531,80	-1.400.732,75
6. Abschreibungen
auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen		-253.081,73	-235.697,45
7. Sonstige betriebliche Aufwendungen ordentliche betriebliche Aufwendungen
a) Konzernumlagen	-124.347,00		-131.340,00
b) Forderungsverluste	-155.674,33		-77.310,84
c) Versicherungen, Beiträge und Abgaben	-936,03		-3.263,59
d) Rechts- und Beratungskosten	-4.194,51		-19.464,12
e) Nebenkosten des Geldverkehrs	-2.381,87	-287.533,74	-1.976,53
8. Zinsen und ähnliche Aufwendungen		-310.224,89	-274.772,99
davon an verbundenen Unternehmen EUR 62.168,88 (Vorjahr: EUR 21.118,39)
9. Erträge aus einem Ergebnisabführungsvertrag		11.283,27	0,00
10. Ausgleich des Verlustvortrages		0,00	-244.510,52
11. Jahresergebnis		0,00	0,00

Anhang zum Jahresabschluss zum 31.12.2022

der Portfolio KL Betzenberg IV GmbH, Köln

1 Allgemeine Angaben

Die Portfolio KL Betzenberg IV GmbH mit Sitz in Köln ist im Handelsregister Köln unter HRB 100724 eingetragen. Gesellschafterin ist die Peach Property Group (Deutschland) AG mit einem Anteil von 94,9%. 5,1% werden durch einen Minderheitsaktionär gehalten.

Der Jahresabschluss der Portfolio KL Betzenberg IV GmbH wurde auf der Grundlage der Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuches über die Rechnungslegung von Kapitalgesellschaften, den ergänzenden Vorschriften des GmbH-Gesetzes sowie den Regelungen des Gesellschaftsvertrages aufgestellt. Die Gesellschaft ist eine kleine Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 Abs. 1 HGB und hat größenanhängige Erleichterungen bei der Aufstellung des Jahresabschlusses teilweise in Anspruch genommen. Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr.

Zum 31.12.2022 ist die Portfolio KL Betzenberg IV GmbH mit EUR 822.516,35 zwar bilanziell nach Handelsrecht aber nicht insolvenzrechtlich gemäß S 19 InsO überschuldet, da das Anlagevermögen den Fehlbetrag übersteigende stille Reserven im Bereich der Immobilien ausweist und zudem die Fortführung der Unternehmenstätigkeit innerhalb der nächsten 12 Monate als auch darüber hinaus überwiegend wahrscheinlich ist. Des Weiteren hat die Peach Property Group (Deutschland) AG, die ein Darlehen in Höhe von EUR 2.428.464,25 an die Portfolio KL Betzenberg IV GmbH gegeben hat, einen Rangrücktritt in Höhe von EUR 900.000,00 erklärt. Zudem bestehen entsprechende Verpflichtungen aus einem im Jahr 2020 geschlossenen Gewinnabführungsvertrag seitens der Peach Property Group (Deutschland) AG gegenüber der Portfolio KL Betzenberg IV GmbH.

2 Angaben zu den Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen

Der Jahresabschluss wurde unter Beachtung der generellen Ansatzvorschriften der SS 246-251 HGB sowie unter Berücksichtigung der besonderen Ansatzvorschriften für Kapitalgesellschaften, SS 265, 268-274a, SS 276-277 HGB, und unter Beachtung der generellen Bewertungsvorschriften der SS 252-256a HGB aufgestellt.

Die Gliederung der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung entspricht der Verordnung über die Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 05.07.2021. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wird das Gesamtkostenverfahren angewandt.

Die Grundsteuern werden unter den Aufwendungen für Hausbewirtschaftung ausgewiesen.

Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden wurden gegenüber dem Vorjahr unverändert beibehalten, soweit nicht neue Erkenntnisse eine abweichende Bewertung erforderten.

Angaben, die wahlweise in der Bilanz, in der Gewinn- und Verlustrechnung oder im Anhang gemacht werden können, werden im Wesentlichen im Anhang aufgeführt.

Entgegen dem Vorjahr erfolgt der Ausweis der noch abzurechnenden Betriebskosten, bei denen ein Abrechnungsanspruch besteht, unter den unfertigen Leistungen (Vorjahr: Forderungen aus Lieferungen und Leistungen). Entsprechend werden in der Gewinn- und Verlustrechnung die Aufwendungen für die bezogenen Leistungen für Hausbewirtschaftung und die Erhöhung des Bestands an unfertigen Leistungen gezeigt. Im Vorjahr wurden die Aufwendungen aus für bezogene Leistungen für Hausbewirtschaftung um die in den Forderungen aktivierten Beträge gemindert und somit nur die tatsächliche Belastung im Abrechnungszyklus ausgewiesen.

Anlagevermögen

Sachanlagen

Die Gegenstände des Sachanlagevermögens werden zu Anschaffungskosten einschließlich Nebenkosten und - soweit abnutzbar - vermindert um planmäßige Abschreibungen, angesetzt. Die Ermittlung der planmäßigen Abschreibung erfolgt nach der linearen Methode unter Zugrundelegung der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer im wesentlichen über 40 oder 50 Jahre.

Umlaufvermögen

Unfertige Leistungen

Die Bilanzierung der unfertigen Leistungen (noch abzurechnende Betriebskosten) erfolgt zu Anschaffungs- und Herstellungskosten. Die Minderungen als auch Mehrungen werden in der Gewinn- und Verlustrechnung als Erhöhung oder Verminderung des Bestands an unfertigen Leistungen gezeigt. Allen erkennbaren Risiken wird durch vorsichtigen Wertansatz Rechnung getragen. Grundsätzlich wurde dabei auf der Basis der vorliegenden Abrechnungen eine Pauschalwertberichtigung in Höhe der nicht umlegbaren Betriebskosten, insbesondere aufgrund von temporärem Leerstand und für Mietverträge mit vereinbarten Inklusivmieten bzw. pauschalen Betriebskosten, gebildet.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind mit dem Nennwert abzüglich erforderlicher Einzelwertberichtigungen bewertet. Alle Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände haben eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

Guthaben bei Kreditinstituten

Guthaben bei Kreditinstituten sind zum Nennwert angesetzt.

Aktive Rechnungsabgrenzungsposten

Der Unterschiedsbetrag resultierend aus dem Ausgabebetrag sowie dem Erfüllungsbetrag von Verbindlichkeiten (Disagio) wird, sofern gegeben, aktiviert.

Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen sind so bemessen, dass sämtliche erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen berücksichtigt sind. Die Bewertung erfolgt jeweils in Höhe des Erfüllungsbetrags, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung erforderlich ist, um zukünftige Zahlungsverpflichtungen abzudecken. Zukünftige Preis- und Kostensteigerungen werden berücksichtigt, sofern ausreichende objektive Hinweise für deren Eintritt vorliegen.

Verbindlichkeiten

Die Bewertung der Verbindlichkeiten erfolgte in Höhe des Erfüllungsbetrags.

Treuhänderisch gehaltenes Vermögen

Treuhänderisch gehaltenes Vermögen wird lediglich im Anhang angegeben.

Bei dem Treuhandvermögen und den Treuhandverbindlichkeiten handelt es sich ausschließlich um Mietkautionen.

3 Angaben und Erläuterungen zu einzelnen Posten der Bilanz sowie zur Gewinn- und Verlustrechnung

3.1 Forderungen aus Vermietung

Die Forderungen aus Vermietung enthalten offene Mietforderungen von EUR 305.163,58 (31.12.2021: EUR 519.607,13). Davon wurden EUR 153.459,60 (31.12.2021: EUR 342.355,43) wertberichtigt.

3.2 Aktive Rechnungsabgrenzungsposten

Die Rechnungsabgrenzungsposten enthalten das Disagio der Finanzierung im Betrag von EUR 63.783,53 (31.12.2021: EUR 80.068,69). Es wird über die Laufzeit des Kredits bis im Jahr 2026 aufgelöst.

3.3 Verbindlichkeitenspiegel

Art der Verbindlichkeit	Total	Restlaufzeit < 1 Jahr	Restlaufzeit 1-5 Jahre	Restlaufzeit > 5 Jahre
2022	EUR	EUR	EUR	EUR
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	11.907.000,00	252.000,00	11.655.000,00	0,00
2. Erhaltene Anzahlungen	794.534,37	794.534,37	0,00	0,00
3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	70.788,00	70.788,00	0,00	0,00
4. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	2.453.156,75	1.661.820,75	198.063,00	593.273,00
5. Sonstige Verbindlichkeiten	22.116,37	22.116,37	0,00	0,00
Total	15.247.595,49	2.801.259,49	11.853.063,00	593.273,00
2021	EUR	EUR	EUR	EUR
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	12.159.000,00	252.000,00	11.907.000,00	0,00
2. Erhaltene Anzahlungen	796.321,45	796.321,45	0,00	0,00
3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	87.985,42	87.985,42	0,00	0,00
4 Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	658.750,37	17.455,00	0,00	641.295,37
5. Sonstige Verbindlichkeiten	70.253,08	70.253,08	0,00	0,00
Total	13.772.310,32	1.224.014,95	11.907.000,00	641.295,37

Hiervon ist ein Betrag von EUR 11.907.000,00 (31.12.2021: EUR 12.159.000,00) durch ein Grundpfandrecht besichert.

3.4 Erhaltene Anzahlungen

Die erhaltenen Anzahlungen von EUR 794.534,37 (31.12.2021: EUR 796.321,45) beinhalten die erhaltenen Nebenkostenvorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten.

3.5 Derivative Finanzinstrumente und Bewertungseinheiten

Zur Absicherung von Zinsänderungsrisiken im Rahmen von Fremdkapitalfinanzierung (Cash-Flow-Hedge) durch variabel verzinste Bankdarlehen (Grundgeschäft) in Höhe von EUR 11.907.000,00 wurde ein Zinsswap (Sicherungsgeschäft) abgeschlossen und diese gemäß § 254 HGB zusammengefasst. Die Bewertungseinheit ist als Micro-Hedge ausgelegt und durch Anwendung der Einfrierungsmethode bilanziell abgebildet. Die Wirksamkeit der Bewertungseinheit wird sowohl prospektiv als auch retrospektiv auf Basis der Critical-Terms-Match-Methode zur Effektivitätsmessung nachgewiesen. Es besteht eine vollständige Laufzeit- (bis 30.11.2026) und Volumenkongruenz zwischen Grund- und Sicherungsgeschäft.

3.6 Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse beinhalten die Erlöse aus der Vermietung der Renditeliegenschaften und umfassen die Sollmieten ohne Nebenkosten sowie sonstige Serviceleistungen von EUR 1.912.756,36 (Vorjahr: EUR 1.827.144,49) abzüglich der Erlösminderung aufgrund von Leerstand von EUR 321.415,89 (Vorjahr: EUR 242.379,44). Des Weiteren enthält die Position Erlöse aus im Berichtsjahr erfolgter Nebenkostenabrechnung des Vorjahres von EUR 962.644,37 (Vorjahr: EUR 804.303,74). Die Umsatzerlöse werden ausschließlich im Inland erzielt.

3.7 Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen

Die Position Aufwendungen für bezogene Leistungen beinhaltet die Leerstandskosten sowie die nicht umlagefähigen Aufwendungen aus der Vermietung der Renditeliegenschaften. In dem Betrag enthalten sind ebenfalls die Aufwendungen aus der Nebenkostenabrechnung des Vorjahres in Höhe von EUR 927.193,63 (Vorjahr: EUR 795.819.43).

4 Sonstige Angaben

4.1 Treuhandvermögen

Die Gesellschaft hält treuhänderisch Guthaben bei Kreditinstituten in Höhe von EUR 287.091,09 (Vorjahr EUR 301.109,45). In korrespondierender Höhe bestehen Treuhandverbindlichkeiten.

4.2 Ausleihungen, Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern

Die Forderungen gegenüber dem Gesellschafter betrugen zum Bilanzstichtag EUR 11.283,27 (31.12.2021: EUR 0,00). Die Verbindlichkeiten gegenüber dem Gesellschafter betrugen zum Bilanzstichtag EUR 2.428.464,25 (31.12.2021: EUR 641.295.37).

4.3 Anzahl der Mitarbeiter

Im Geschäftsjahr und im Vorjahr beschäftigte die Gesellschaft keine Mitarbeiter.

4.4 Angabe der Namen der Mitglieder des Geschäftsführungsorgans

Geschäftsführer der Portfolio KL Betzenberg IV GmbH war während des Berichtszeitraums Herr Marc Sesterhenn.

4.5 Angabe zum Einbezug in den Konzernabschluss

Mutterunternehmen

Der Jahresabschluss der Portfolio KL Betzenberg IV GmbH wird in den Konzernabschluss des obersten Mutterunternehmens, der Peach Property Group AG Zürich / Schweiz einbezogen. Der Konzernabschluss der Peach Property Group AG wird nach seiner Aufstellung zum 31.12. eines Jahres an deren Sitz in Zürich (Neptunstraße 96, 8032 Zürich, Schweiz; eingetragen im Handelsregister von Zürich unter der Firmennummer CHE-101.066.456) veröffentlicht und ist über die Internetseite der Muttergesellschaft zugänglich.

Köln, 30.09.2023

Portfolio KL Betzenberg IV GmbH

Marc Sesterhenn