WILMA Immobilien GmbH

Ratingen

Konzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Konzernlagebericht 2023

GESCHÄFTSVERLAUF

Entwicklung von Branche und Gesamtwirtschaft

Die Weltwirtschaft stabilisierte sich im Jahr 2023 auf einem niedrigen Niveau, geprägt von schwacher Industrieproduktion und stark steigenden Zinsen, die insbesondere die Wohnungsbauinvestitionen beeinträchtigten.

In Europa zeigte sich eine moderate wirtschaftliche Erholung. Die Prognose für das Bruttoinlandsprodukt-Wachstum in der Eurozone liegt bei 0,6 Prozent, was 0,2 Prozentpunkte unter den Erwartungen der Europäischen Kommission liegt. Die anhaltend hohe, wenn auch rückläufige Inflation, die Verschärfung der Geldpolitik und die schwache Auslandsnachfrage führten dazu, dass die Wirtschaft einen höheren Tribut zahlen musste als ursprünglich erwartet.

Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt Deutschlands verzeichnete laut ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes im Jahr 2023 einen Rückgang um 0,3 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. In einem weiterhin von Krisen geprägten Umfeld stagnierte die gesamtwirtschaftliche Entwicklung. Die anhaltend hohen Preise auf allen Wirtschaftsebenen wirkten konjunkturdämpfend, unterstützt durch ungünstige Finanzierungsbedingungen, durch steigende Zinsen und eine rückläufige Nachfrage im In- und Ausland. Die erhoffte Erholung der deutschen Wirtschaft nach dem starken Einbruch im Corona- Jahr 2020 setzte sich nicht fort. Im Vergleich zu 2019, dem Jahr vor Beginn der Pandemie, konnte jedoch ein Anstieg des Bruttoinlandsprodukts um 0,7 Prozent im Jahr 2023 verzeichnet werden.

Die wirtschaftliche Leistung wurde von durchschnittlich 45,9 Millionen Erwerbstätigen in Deutschland erbracht, was einer Steigerung von 0,7 Prozent oder 333.000 Personen im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Dies stellt einen Rekordwert dar. Die Beschäftigungszunahme resultierte vor allem aus Zuwanderung und gestiegener Erwerbsbeteiligung der inländischen Bevölkerung, wobei die positiven Effekte die dämpfenden Einflüsse des demografischen Wandels überwogen. Der Aufbau von Arbeitsplätzen konzentrierte sich im Jahr 2023 vorwiegend auf den Dienstleistungsbereich.

Das Baugewerbe verzeichnete im Jahr 2023 einen erneuten Anstieg um 15.000 Erwerbstätige oder +0,6 Prozent auf insgesamt rund 2,6 Millionen, was auf eine fortlaufende positive Baukonjunktur hinweist. 5,8 Prozent aller Erwerbstätigen waren im Baugewerbe tätig. Die Beschäftigung in dieser Branche stieg seit 2009, abgesehen vom Jahr 2015, kontinuierlich an, mit einer letzten Zunahme von 97.000 Personen bzw. 3,8 Prozent im Vergleich zu 2019. Neben anhaltend hoher Baukosten und Fachkräftemangel machten sich insbesondere die verschlechterten Finanzierungsbedingungen bemerkbar, vor allem im Hochbau. Hingegen konnte die Produktion im Tiefbau und im Ausbaugewerbe gesteigert werden. Insgesamt verzeichnete das Baugewerbe im Jahr 2023 preisbereinigt ein Plus von 0,2 Prozent.

Von Januar bis November 2023 verzeichnete die Zahl der Baugenehmigungen für Wohnungen einen deutlichen Rückgang um 25,9 Prozent, was einem Minus von 83.200 auf insgesamt 238.500 genehmigte Wohnungen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum entspricht. Die statistische Auswertung umfasst sowohl Baugenehmigungen für Wohnungen in neu errichteten Gebäuden als auch für neue Wohnungen in bestehenden Gebäuden. Im speziellen Bereich der neu zu errichtenden Wohngebäude sank die Anzahl der genehmigten Wohnungen von Januar bis November 2023 um 28,8 Prozent oder 79.700 auf insgesamt 196.700. Dieser Rückgang zeigt sich besonders deutlich bei Einfamilienhäusern, wo die Baugenehmigungen um mehr als ein Drittel auf 44.500 abnahmen. Auch bei Mehrfamilienhäusern, der Gebäudeart mit der höchsten Gesamtzahl genehmigter Wohnungen, war ein rückläufiger Trend zu verzeichnen. Hier verringerte sich die Anzahl um fast ein Viertel auf 130.400.

Die Verkaufszahlen von Immobilien verzeichneten im Jahr 2023 einen markanten Rückgang. Laut Cushman & Wakefield belief sich das Transaktionsvolumen für deutsche Wohnimmobilien auf 6,39 Milliarden Euro, was etwa 50 Prozent unter dem Wert von 2022 liegt. Der Hauptanteil der Transaktionen im Wohnimmobiliensektor betraf Bestandsimmobilien. Investoren fokussieren sich aktuell verstärkt auf sofort verfügbare Cashflows und bevorzugen kürzere Abschlusshorizonte gegenüber langfristigen Termingeschäften. Entwicklungsprojekte mit Fertigstellungsterminen in mehr als sechs bis zwölf Monaten werden vermieden. Im Verlauf des Jahres 2023 wurden vereinzelt großvolumige Transaktionen abgeschlossen, wobei insbesondere Vonovia durch Portfolioverkäufe einen maßgeblichen Beitrag leistete.

Unternehmensstruktur und Organisation

Die WILMA Immobilien GmbH, Ratingen, ist die Muttergesellschaft der WILMA Gruppe. Die WILMA Gruppe besteht aus 33 Tochtergesellschaften, die im Wege der Vollkonsolidierung in den Konzernabschluss einbezogen werden. Mit 30 Tochtergesellschaften besteht ein Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag zur WILMA Immobilien GmbH, auf dessen Basis eine ertragsteuerliche Organschaft begründet ist. Darüber hinaus bestehen Beteiligungen an sechs Gemeinschaftsunternehmen sowie einem assoziierten Unternehmen.

Die WILMA Immobilien GmbH nimmt zentrale Management- und Dienstleistungsfunktionen wahr. Die zentralen Aufgaben liegen dabei im Wesentlichen in den Bereichen Strategieentwicklung, Finanzen, Zentralcontrolling, Finanzbuchhaltung, IT-Entwicklung, Recht, Marketing, Versicherung und Steuern.

Die WILMA-Gruppe bedient sich zur Durchführung sowie zur regionalen Zuordnung ihrer Projekte diverser Projektgesellschaften. Im Jahr 2023 wurde die Organisationsstruktur wie folgt verändert:

Nach Maßgabe des Beschlusses der Gesellschafterversammlung vom 17. Juli 2023 ist die WILMA Wohnen Auenpark GmbH & Co. KG, Selm, durch Umwandlung im Wege des Formwechsels der WILMA Wohnen Auenpark GmbH, Selm, entstanden. Die Eintragung im Handelsregister erfolgte am 24. Oktober 2023.

Des Weiteren erfolgte im laufenden Geschäftsjahr ein umfassender neuer Markenauftritt der Gruppe mit Einführung eines modernisierten Firmenlogos sowie einer umfangreichen Neugestaltung der Präsenz im Internet. Im Zuge dessen wurde bei der Muttergesellschaft sowie einigen betroffenen Tochtergesellschaften eine Änderung der Firmenbezeichnung Wilma in Großbuchstaben (WILMA) vorgenommen.

Produkte, Märkte, Wettbewerbssituation

Bezogen auf den Markt und die Wettbewerbssituation haben sich die allgemeinen Rahmenbedingen in 2023 gegenüber dem Vorjahr weiter verschlechtert. In Deutschland kommt der Wohnungsneubau zunehmend unter Druck. Zu den Hauptgründen zählen die verteuerten Wohnungsbaukredite, gestiegene Baukosten, die geänderte Neubauförderung des Bundes sowie eine gedämpfte gesamtwirtschaftliche Entwicklung bzw. Konjunkturprognose für 2024. Für Wohnungsunternehmen haben sich die Rahmenbedingungen drastisch verschlechtert. Die negativen Folgen dieser Entwicklung haben sich wegen der langen Realisierungszeiten in 2023 erst zum Teil auf die Bauaktivitäten durchschlagen. Für die Folgejahre ist von einer zunehmenden Beeinträchtigung der Bauwirtschaft auszugehen, sofern sich die allgemeinen Rahmenbedingungen nicht nachhaltig verbessern. Stark gestiegene Zinsen und Gesamtkosten haben in 2023 die Nachfrage bei Kaufinteressenten negativ beeinflusst. Das Käuferinteresse hat im Jahr 2023 an allen Standorten deutlich abgenommen.

Die WILMA-Gruppe ist ein etablierter Anbieter für Wohnimmobilien in den Hauptballungsgebieten von Nordrhein-Westfalen, dem Rhein-Main-Gebiet, Baden-Württemberg und Bayern.

Neben den klassischen Wohnungsbauprodukten hat die WILMA-Gruppe in den letzten Jahren ihr Spektrum erweitert. Das Portfolio erstreckt sich über diverse Produkte wie Einfamilienhäuser, Geschosswohnungsbauten, Mehrgenerationen-Wohnen sowie gewerbliche Flächen als integrierter Bestandteil von Wohnbauprojekten (Supermärkte, Ladenflächen, etc.) und Kindertagesstätten. Dabei werden sowohl Eigennutzer, institutionelle Investoren als auch Kleininvestoren bedient. Hinsichtlich des Preissegmentes bewegt sich die WILMA-Gruppe vorrangig im mittleren Bereich. Umgesetzt werden Projektgrößen ab einer Größenordnung von 20-25 Einheiten bis hin zu mittleren Stadtteilentwicklungen.

Die künftige Projekt- und Produktstrategie wird sich weiter auf das mittlere und bezahlbare Preissegment, das auch den preisgedämpften und öffentlich geförderten Wohnungsbau miteinschließt, und hier auf den Geschosswohnungsbau und auf das Einfamilienhaus richten. Darüber hinaus spielt die Umsetzung des kostengünstigen Geschosswohnungsbaus eine große Rolle. Dieses Segment hat die Gruppe in den letzten Jahren ausgebaut, da in Verbindung mit politischen Vorgaben hier erhebliche Potenziale bestehen. Die zielgerichtete Akquisition von Grundstücken in diesem Segment bildet einen wichtigen strategischen Eckpfeiler innerhalb der WILMA-Gruppe.

Rechtliche und wirtschaftliche Einflussfaktoren

Die WILMA-Gruppe plant, entwickelt, vermarktet, erschließt und bebaut Wohnungsbauprojekte. Dabei gibt es eine hohe Bandbreite an rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussfaktoren. Auf der Nachfrageseite spielen wirtschaftliche Aspekte, wie die Entwicklung des Konsumentenvertrauens, das Vertrauen in die Nachhaltigkeit des Standortes, die Entwicklung verfügbarer Einkommen, die Planbarkeit der Finanzierung und die Eigenkapitalanforderungen eine wichtige Rolle. Aber auch gesellschaftliche Faktoren beeinflussen die Entscheidung zum Erwerb einer Immobilie und verhelfen somit dem Geschäftsmodell der WILMA-Gruppe zu einer hohen Komplexität. Auf der Angebotsseite spielen politische Einflussfaktoren in der Projektentwicklung eine wesentliche Rolle: angefangen bei der Baurechtschaffung über das Zusammenspiel von Marktinteressen und Kommunalpolitik bis hin zu diversen Veränderungen in der allgemeinen Gesetzgebung, wie zum Beispiel Änderungen in der Landesbauordnung. Aber auch im technischen Bereich muss sich permanent neuen Entwicklungen und Vorschriften gestellt werden.

In Bezug auf all diese Faktoren hat die WILMA-Gruppe an allen Standorten ein hohes Know-how gebunden, um aktuelle Entwicklungen im rechtlichen und wirtschaftlichen Bereich zu erkennen und rechtzeitig darauf zu reagieren.

Umsatz- und Vertriebsentwicklung

Konzernweit wurden in der WILMA-Gruppe im Geschäftsjahr 36 Einheiten (Vorjahr: 156) verkauft. Auf den Bereich der WILMA Nordrhein-Westfalen entfielen 23 (Vorjahr: 60), auf den Bereich der WILMA Rhein-Main 8 (Vorjahr 87) und auf die Region Baden-Württemberg 5 Einheiten (Vorjahr: 9). Innerhalb von Joint Ventures konnten im Umfeld der WILMA Rhein-Main keine Einheiten (Vorjahr: 0) veräußert werden. Es wurde aber der Anteil an dem bestehenden Joint-Venture "Philosophenhöhe GmbH & Co. KG" im ersten Halbjahr 2023 veräußert. Damit stehen aus JV-Beteiligungen keine Einheiten mehr zum Verkauf.

Aufteilung Verkäufe nach Regionen & Quartalen

Region	Q1	Q2	Q3	Q4
WILMA NRW	1	9	7	6
WILMA RM	0	4	4	0
WILMA BW	0	2	1	2
JV WILMA RM	0	0	0	0
Gesamt	1	15	12	8

Region	2023	Vorjahr
WILMA NRW	23	60
WILMA RM	8	87
WILMA BW	5	9
JV WILMA RM	0	0
Gesamt	36	156

Dem Verkauf von 36 Einheiten stehen geplante Veräußerungen von 959 Einheiten gegenüber. Die sehr hohe negative Abweichung von 96,2% ist das Ergebnis des sehr schwierigen Marktumfeldes, welches nun seit der zweiten Jahreshälfte 2022 unverändert fortbesteht. Insbesondere Verkäufe im Geschosswohnungsbau an institutionelle Investoren, die rd. 70% der geplanten Einheiten ausmachten, konnten im laufenden Geschäftsjahr 2023 nicht realisiert werden.

Neben der schlechten Marktlage führten aber auch in 2023 Verschiebungen bei der Schaffung von Baurecht zu einem späteren Start des Vertriebs.

Übergaben

Im Jahr 2023 wurden im Bereich der WILMA Nordrhein-Westfalen 211 Wohneinheiten fertig gestellt und übergeben (Vorjahr: 188). Darin waren 145 Einheiten aus dem Investorenbereich enthalten. In der WILMA Rhein-Main konnten 32 und in der Region Baden-Württemberg konnten 65 Wohneinheiten fertig gestellt werden (Vorjahr: 162 bzw. 64 Einheiten). Darin waren 53 Einheiten aus dem Investorenbereich enthalten. Somit wurden im Konzern der WILMA Immobilien GmbH im Jahr 2023 insgesamt 308 Einheiten fertig gestellt (Vorjahr: 414), denen ein Planwert für 2023 von 372 Einheiten gegenübersteht.

Das Ziel an Übergaben konnte somit zwar nicht erreicht werden, jedoch haben unter Berücksichtigung der Veräußerung des JV-Anteils an der "Philosophenhöhe GmbH & Co. KG" die übergebenen und über das JV veräußerten Einheiten einen über Plan liegenden Ergebnisbeitrag liefern können, so dass insgesamt das Ergebnis aus übergebenen Einheiten sogar mit rd. EUR 1,4 Mio. leicht über Plan lag.

Akquisition

Im Jahr 2023 konnten im Zuge des schwierigen Marktumfeldes nicht in allen Regionen und Produktsparten Projekte gesichert werden. Das erreichte Akquisitionsvolumen in 2023 übertrifft allerdings den Umsatz des Geschäftsjahres leicht, so dass zum Jahresende das gesicherte Umsatzvolumen bei einer Größenordnung in Höhe von ca. 1,98 Mrd. Euro liegt.

Die geplante regionale Ausweitung wird weiter vorangetrieben, indem strukturelle Grundlagen zur potentiellen Ausweitung geschaffen werden. Somit liegen für die Umsatz- und Ergebnisentwicklung der kommenden Jahre die zentralen Voraussetzungen vor.

Geschäftsergebnis

Die WILMA Immobilien GmbH hat unter Berücksichtigung des schwierigen Marktumfeldes mit einem Betriebsergebnis (inkl. Beteiligungsergebnis) von EUR 0,2 Mio. insgesamt ein zufriedenstellendes Ergebnis erzielt. Dieses liegt unter der Erwartungshaltung zu Jahresbeginn, der ein Ergebnis im mittleren bis hohen einstelligen Bereich zu Grunde lag. Angesichts der über das gesamte Geschäftsjahr andauernden schwierigen Marktlage und der niedrigen Verkaufszahlen in 2023, die unter anderem zu einer Abwertung des Vorratsvermögens in Höhe von EUR 9 Mio. führten, ist das Erreichen eines leicht positiven Betriebsergebnisses zufriedenstellend.

Die Umsatzerlöse betrugen 114,6 Mio. Euro (Vorjahr: 214,5 Mio. Euro). Davon entfielen auf den Bereich WILMA Nordrhein-Westfalen 70,2 Mio. Euro (Vorjahr: 93,9 Mio. Euro). Auf den Bereich der WILMA Rhein-Main/ Baden Württemberg entfielen 44,4 Mio. Euro (Vorjahr: 120,6 Mio. Euro). Der Umsatz lag damit um ca. 47 Prozent niedriger als im Vorjahr.

Einen Überblick über die wirtschaftliche und finanzielle Lage des Konzerns gibt die folgende Übersicht:

		2023	2022	Veränderung
Verkaufte Einheiten	Anzahl	36	156	-120
Abgerechnete Einheiten	Anzahl	308	414	-106
MA(inkl. GF) zum 31.12.	Anzahl	157	180	-23
Umsatzerlöse	TEUR	114.623	214.518	-99.895
Bruttoergebnis vom Umsatz	TEUR	1.602	31.128	-29.526
Betriebsergebnis (inkl. Bet.-Ergebnis)	TEUR	207	21.820	-21.613
Steuern	TEUR	-2	7.967	-7.969
Konzernjahresüberschuss	TEUR	1.156	13.471	-12.315
Bilanzsumme	TEUR	291.447	300.481	-9.034
davon
Eigenkapital	TEUR	102.607	101.458	1.149
Rückstellungen	TEUR	29.783	37.824	-8.041
Verbindlichkeiten Kreditinstitute	TEUR	130.509	113.258	17.251
Vorräte (abzgl. Erh. Anzahlungen)	TEUR	225.809	205.356	20.453
(Erhaltene Anzahlungen)	TEUR	(-18.920)	(-57.444)	(38.524)

Kennziffern

		2023	2022	Veränderung
EK-Quote = (EK x 100) / Bilanzsumme	Prozent	35,2	33,8	1,4
EK-Rendite = (Erg. vor St. x 100) / EK	Prozent	1,1	21,1	-20,0
Ums.-Rend. = (Erg. vor St. x 100) / Umsatzerlöse	Prozent	1,0	10,0	-9,0

Mitarbeiter

Zum Abschlussstichtag 2023 waren in der WILMA Immobilien GmbH konzernweit 157 Mitarbeiter (Vorjahr: 180) beschäftigt.

Im Jahr 2023 wurde in der WILMA-Gruppe nach dem Berufsbildungsgesetz ausgebildet. An allen Standorten fanden Schulungen und Weiterbildungen statt.

An allen Standorten ist es gelungen, neue Mitarbeiter zu binden. Der Ausbau bestimmter Teilregionen wurde fortgeführt. In den kommenden Jahren wird die WILMA-Gruppe - unter Berücksichtigung der allgemeinen Marktentwicklung - an der Gewinnung und Ausbildung von neuen Mitarbeitern weiterhin festhalten.

Forschung und Entwicklung

Im Geschäftsmodell der WILMA-Gruppe sind keine Aktivitäten in Bezug auf den Bereich Forschung und Entwicklung vorgesehen.

Auslandsgeschäfte

Die Gesellschaften der WILMA Immobilien GmbH sind ausschließlich in Deutschland tätig.

VERMÖGENS-, FINANZ-, UND ERTRAGSLAGE

Vermögenslage

Die Bilanzsumme beträgt zum Abschlussstichtag EUR 291,4 Mio. (Vorjahr: EUR 300,5 Mio.) und ist damit um EUR 9,0 Mio. bzw. 3,0 % gegenüber dem Vorjahr gesunken. Der leichte Rückgang reflektiert die Reduzierung der sonstigen Rückstellungen, der Steuerrückstellungen sowie insbesondere der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen auf der Passivseite sowie der Guthaben bei Kreditinstituten auf der Aktivseite. Dieser Effekt überkompensiert den Anstieg des Vorratsvermögens sowie der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in Folge des schleppenden Verkaufs der Wohneinheiten.

Das Umlaufvermögen wird wesentlich durch die Vorräte beeinflusst, die sich aus den Bauaktivitäten vor dem Abzug erhaltener Anzahlungen (EUR 18,9 Mio. zum Stichtag; Vorjahr EUR 57,4 Mio.) ergeben. Vom Stichtagsbestand entfallen EUR 189,2 Mio. (Vorjahr: EUR 174,2 Mio.) auf Projekte in Vorbereitung und EUR 55,5 Mio. (Vorjahr: EUR 88,6 Mio.) auf Projekte im Bau. Erworbene Grundstücke sind zum Abschlussstichtag in Höhe von EUR 158,9 Mio. (Vorjahr EUR 149,6 Mio.) enthalten.

Der erhöhte Finanzierungsbedarf durch das gestiegene Vorratsvermögen um EUR 20,5 Mio. wird zum einen durch den Anstieg der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten um EUR 17,3 Mio. sowie Eigenmittel gedeckt. Die Verminderung der Finanzmittel (Saldo aus Flüssigen Mitteln inkl. Wertpapierbestand) um EUR 28,4 Mio. betrifft neben der Finanzierung des Vorratsvermögens insbesondere auch die Rückführung der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie der Steuerrückstellungen.

Auf der Passivseite hat sich das Eigenkapital durch den Konzernjahresüberschuss um EUR 1,1 Mio. erhöht. Dadurch hat sich die Eigenkapitalquote des Konzerns zum Abschlussstichtag um rund 1,4 % gegenüber dem Vorjahr erhöht. Sie beträgt zum 31. Dezember 2023 35,2 % (Vorjahr 33,8 %).

Die Rückstellungen haben sich gegenüber dem Vorjahr um EUR 8,0 Mio. deutlich vermindert. Einem Anstieg der Pensionsrückstellungen um EUR 0,7 Mio. stehen um EUR 3,0 Mio. geringere sonstige Rückstellungen sowie um EUR 5,7 Mio. niedrigere Steuerrückstellungen gegenüber. Der Anstieg der Pensionsrückstellungen beruht im Wesentlichen auf einer Anpassung der entgeltabhängigen Berechnungsparameter der Pensionsordnung sowie dem jährlichen Aufzinsungseffekt.

Der Rückgang der sonstigen Rückstellungen sowie der Steuerrückstellungen korreliert im Wesentlichen mit dem niedrigeren Betriebsergebnis. In den sonstigen Rückstellungen sind Rückstellungen für Gewinnbeteiligungsregelungen gegenüber den Mitarbeitern enthalten.

Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen haben sich um EUR 18,2 Mio. auf EUR 27,4 Mio. verringert.

Die wirtschaftliche Beeinflussung der dargestellten Wertentwicklungen erfolgt im Wesentlichen durch den Kauf von Grundstücken, den Baufortschritt und die Fakturierung fertiger Einheiten an die Kunden. Eine stichtagsbezogene Unternehmenssteuerung in Bezug auf diese Prozesse erfolgt nur untergeordnet. Vielmehr erfolgt die Steuerung auf Projektebene, da es essentiell ist, hier die geplanten wirtschaftlichen Parameter einzuhalten. Fertiggestellte, aber noch nicht übergebene Einheiten betrafen zum Abschlussstichtag 26 Einheiten sowie ein Vorratsvolumen von EUR 13,99 Mio.

Finanz- und Liquiditätslage

Die WILMA-Gruppe verfügte im Geschäftsjahr zu jedem Zeitpunkt über ausreichende Liquiditätsbestände.

Unter Einschluss der im Anlagevermögen geführten Wertpapiere beträgt der Liquiditäts- und Wertpapierbestand EUR 53,4 Mio. (Vorjahr: EUR 81,8 Mio.) und liegt damit um EUR 28,4 Mio. unter dem Vorjahreswert.

Die Entwicklung der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten stellt sich wie folgt dar:

Restlaufzeitkategorien (in EUR Mio.)	2023	2022	Veränderung
bis zu einem Jahr	71,0	53,4	17,6
über ein bis fünf Jahre	48,7	53,4	-4,7
über 5 Jahre	10,8	6,5	4,3
Verbindlichkeiten geg. Kreditinstituten	130,5	113,3	17,2

Das Finanzmanagement der WILMA Immobilien GmbH ist vorwiegend darauf ausgerichtet, den überwiegenden Teil ihrer Projekte mit Fremdkapital zu finanzieren. Aufgrund bestehender Finanzbestände war und ist die WILMA-Gruppe allerdings auch in der Lage, Grundstückssicherungen ohne Fremdfinanzierung vorzunehmen. Sofern die Liquiditätsstruktur dies zulässt, werden kleinere Projekte vereinzelt vollständig mit Eigenkapital abgewickelt. Finanzierungen sind in der WILMA-Gruppe regelmäßig projektspezifisch und hängen in ihrer Zusammensetzung von den Projektstrukturen ab. Längerfristige Finanzierungen erfolgen für die Bereiche Grundstück und Erschließung. Aufbaufinanzierungen werden dagegen nach Bauabschnitten gegliedert, sind flexibel vereinbart, werden durch erhaltene Zahlungen laufend getilgt und bei Liquiditätsüberschuss vollständig zurückgeführt. In der Regel weisen Finanzierungen für Bauabschnitte meist Kreditlaufzeiten von unter einem Jahr aus. Bei kleineren Projekten, bei denen keine Abschnittsaufteilung notwendig ist, wird die vorstehend erläuterte Aufteilung nicht vorgenommen. Somit ist die durchschnittliche Restlaufzeit von Projektfinanzierungen insbesondere auch vom Projekt-Mix abhängig.

Die am Abschlussstichtag bestehenden Kreditlinien waren nicht vollständig ausgeschöpft.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten haben sich im laufenden Geschäftsjahr um weitere EUR 17,3 Mio. erhöht, nachdem diese im Vorjahr bereits um EUR 22,7 Mio. erhöht wurden.

Haftungsverhältnisse, die aus konsolidierter Sicht die wirtschaftliche Lage beeinflussen, lagen zum Abschlussstichtag nicht vor.

Im Abschnitt D. des Anhangs sind außerbilanzielle Geschäfte in Höhe von EUR 163,9 Mio. (Vorjahr: EUR 129,2 Mio.) aus abgeschlossenen, aber noch nicht vollzogenen Grundstückskaufverträgen aufgeführt. Bei diesen Grundstücken hat der Übergang von Nutzen und Lasten noch nicht stattgefunden. Ursächlich dafür sind in der Regel vereinbarte baurechtliche Bedingungen, die zum Stichtag noch nicht eingetreten waren. Diese in der Bilanz noch nicht passivierten Verpflichtungen werden erst nach Erfüllung der zu Grunde liegenden Bedingungen aktiviert und gegebenenfalls durch projektbezogene Bankfinanzierungen abgedeckt.

Ertragslage

Der im Berichtsjahr erzielte Umsatz resultiert im Wesentlichen aus der Übergabe von 308 Wohneinheiten (Vorjahr: 414). Davon entfielen auf den Bereich der WILMA Nordrhein-Westfalen 211 Wohneinheiten (Vorjahr: 188). Auf den Bereich der WILMA Rhein-Main/Baden-Württemberg entfallen 32 bzw. 65 fertiggestellte Wohneinheiten (Vorjahr: 226).

Die Vertriebs- und Verwaltungskosten haben sich im Berichtsjahr mit TEUR 7.493 gegenüber dem Vorjahr (TEUR 9.295) um TEUR 1.802 vermindert. Wesentlicher Bestandteil sind Gehälter der WILMA Immobilien GmbH, inkl. der geltenden Gewinnbeteiligungsregelung gegenüber den Mitarbeitern sowie variable Aufwendungen für die Vertriebsmitarbeiter. Darüber hinaus erfolgten im Geschäftsjahr 2023 Investitionen in IT sowie in Werbung und Öffentlichkeitsarbeit.

Entsprechend des angewandten Umsatzkostenverfahrens werden sämtliche Vertriebskosten in dem Posten nach § 275 III Nr. 4 HGB (Vertriebskosten) separat ausgewiesen. Eine Aktivierung unter den in Ausführung befindlichen Bauaufträgen bzw. eine Zuordnung zu den Herstellungskosten der zur Erzielung der Umsatzerlöse erbrachten Leistungen (§ 275 III Nr. 2 HGB) findet nicht statt. Aus nicht aktivierten und abgerechneten Vertriebskosten bei Abrechnung der entsprechenden Einheiten ergab sich im Jahr 2023 ein Effekt in Höhe von TEUR 59 (Vorjahr: TEUR 158).

Der Personalaufwand ist im Anhang aufgeschlüsselt. Die Personalaufwendungen umfassen auch Provisionen für Vertriebsmitarbeiter sowie erfolgsabhängige Leistungsanreize.

Das Betriebsergebnis (inkl. Beteiligungsergebnis), das ebenfalls dem operativen Bereich zuzurechnen ist, beträgt TEUR 207 (Vorjahr: TEUR 21.820). Das Beteiligungsergebnis entfällt mit einem Beitrag von EUR 3,4 Mio. auf die Veräußerung des Anteils an der Philosophenhöhe GmbH & Co. KG. Bezogen auf den Umsatz entspricht das Betriebsergebnis einem Anteil von 0,2 Prozent (Vorjahr: 10,7 Prozent). Der starke Rückgang in 2023 ist zum einen auf eine Abwertung des Vorratsvermögens in Höhe von EUR 9 Mio. (Vorjahr EUR 0,0 Mio.) sowie die Aktivierung niedrigerer eigener Planungs-, Durchführungs- und Überwachungskosten zurückzuführen. Der Rückgang gegenüber 2022 beträgt EUR 9,8 Mio.

Der im Berichtsjahr erzielte Konzernjahresüberschuss beträgt TEUR 1.156 (Vorjahr: TEUR 13.471). Die steuerliche Belastung ist entsprechend der Ergebnisentwicklung gesunken und in Folge der Auflösung von konsolidierungsbedingten passiven latenten Steuern in Höhe von TEUR 447 ergibt sich ein Steuerertrag in Höhe von TEUR 2 (Vorjahr: Steueraufwand von TEUR 7.967). Die Ertragssteuerquote beträgt in 2023 unter Herausrechnung der Erträge aus passiven latenten Steuern 38,5% (Vorjahr: 37,2 Prozent) und ist somit um rd. 1,3 Prozentpunkte gestiegen. Unterschiede, die auch die Ertragssteuerquote beeinflussen, liegen in unterschiedlichen Bewertungen zwischen Handels- und Steuerbilanz, vor allem im Hinblick auf Bewertungen der Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen. Im Geschäftsjahr 2023 war der steuerliche Aufwand aus der Bewertung der Pensionsrückstellungen niedriger als der handelsrechtliche Aufwand.

CHANCEN UND RISIKEN

Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung

Das Marktumfeld der WILMA-Gruppe ist zum einen geprägt durch demografische Veränderungen. Diese äußern sich in kleiner werdenden Haushalten, steigenden Einwandererzahlen, Wanderbewegungen innerhalb Deutschlands, Verlagerung von Arbeitsplätzen in den Heimbereich, Einwohnerzuwachs in großen und mittelgroßen Städten etc. Zum anderen existiert ein hoher Bestand an nicht zeitgemäßen Wohnimmobilien. Durch politische Restriktionen, vor allem durch Forderungen im Hinblick auf Preisdämpfungen von Teilen künftiger Entwicklungen, energetischen Vorgaben und Versuchen von Mietpreisregulationen auf der einen Seite sowie durch fehlende politische Entscheidungen hinsichtlich Baulandausweisungen und Ausweis von Konversionsflächen in Kombination mit verzögerten Verwaltungsabläufen auf der anderen Seite ist für alle Marktteilnehmer in den letzten Jahren ein deutlich spürbarer Anstieg der Kauf- und Mietpreisstrukturen, nicht nur im Neubaubereich, sondern auch im Bestandsbereich entstanden.

Die politischen Vorgaben, die erhöhte Herstellkosten von Neubauten mitbestimmen, gelten für die Projektentwicklung auch in 2024 unverändert. Allerdings hat der Ausbruch des Ukrainekriegs sowie der Nahostkonflikt im Gazastreifen, der Anstieg der Inflation und als dessen Folge der sehr schnelle Zinsanstieg die Marktteilnehmer am Immobilienmarkt stark verunsichert. Der für den Erwerb von Wohnimmobilien maßgebliche langfristige 10-Jahres Zins für Immobilienkredite hat sich in 2022 innerhalb sehr kurzer Zeit nahezu verdreifacht und lag in 2023 in der Spitze bei über 4%. Angesichts der Erwartungshaltung sinkender Leitzinsen der Europäischen Zentralbank in der zweiten Jahreshälfte 2024 haben sich die 10-jährigen Hypothekenzinsen wieder leicht reduziert und liegen Ende des 1. Quartals 2024 bei rd. 3,5%. Dies erschwert nach wie vor und in Teilen verhindert es derzeit den Erwerb von Immobilien und erfordert eine höhere Eigenkapitalausstattung der Kunden. Aktuell finden die Marktteilnehmer trotz einer vorhandenen Nachfrage nach Wohnraum nicht zusammen und daher ist das Transaktionsvolumen in 2023 und im ersten Quartal 2024 auch unverändert sehr niedrig.

Die WILMA-Gruppe ist diesem schwierigen Marktumfeld ausgesetzt, sieht aber auch Potenzial für Entwicklungschancen. Sie setzt mit ihren Projektentwicklungen auf Einfamilienhaus- und Geschosswohnungsprojekte in der Stadt, in der direkten Peripherie und zunehmend auch in Bereiche außerhalb der Peripherie, die sich durch gute Infrastruktur und Entwicklungspotential auszeichnen. Bevorzugt werden dabei Grundstücke mit komplexer Vornutzung, in denen das Know-how der Gruppe optimal eingesetzt werden kann. Im Bereich des Geschosswohnungsbaus wurde die Entwicklung von kostenoptimierten Bauten und Produkten konsequent weiterverfolgt und umgesetzt. Ziel ist es, durch Umgestaltungen und Änderungen in der Planung den Preis bzw. die Finanzierungskosten für das Produkt zu senken, um so auf das verminderte (Finanzierungs-) Budget der Kunden zu reagieren. Hierzu zählt insbesondere auch die Umgestaltung vieler Produkte/Projekte zur Erreichung des Effizienzhausstandard 40 (EH 40), der vielfach die Voraussetzung für die Inanspruchnahme zinsvergünstigter Finanzierungen durch die Erwerber ist.

Das Jahr 2023 war insbesondere durch die Fortführung des Krieges in der Ukraine und den Ausbruch des Nahostkonflikts im Gazastreifen von diversen wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Unsicherheiten geprägt. Es ist davon auszugehen, dass eine Vielzahl von internationalen Konflikten die internationale Gemeinschaft, die Wirtschaft und das Konsumentenvertrauen weiterhin - auch wenn in einem geringeren Umfang - beeinflussen werden. Die weiteren Auswirkungen auf Lieferketten, Produktion, Wirtschaft, Konjunktur und Zinsumfeld sowie Konsumentenvertrauen können aktuell nicht zuverlässig eingeschätzt werden und müssen kontinuierlich beobachtet werden.

Die weiter oben dargestellten aktuellen Einflussfaktoren auf das Marktumfeld der WILMA bestehend aus schwer kalkulierbaren regulatorischen und politischen Vorgaben, gestiegenen Baukosten und Hypothekenzinsen sowie einer allgemeinen Verunsicherung der Kunden im Zuge geopolitischer Risiken führen derzeit insgesamt zu einem generellen Nachfragerückgang, der in einen erheblichen Umsatzrückgang mündet. In 2023 hat sich der Umsatz im Vergleich zum Vorjahr um rd. 46% bzw. EUR 100 Mio. reduziert. In 2024 ist mit einem weiteren Rückgang in Höhe von 20-30% zu rechnen. Dies stellt einen Bruch in der Kontinuität der wirtschaftlichen Entwicklung des Unternehmens dar und wirkt sich bei der WILMA aufgrund der Kapitalbindung in den Projekten auf die Liquidität aus.

Im WILMA Konzern hat sich die verfügbare Liquidität in 2023 von EUR 81,2 Mio. auf EUR 53,4 Mio. reduziert. Vor diesem Hintergrund wird der Überwachung und Sicherstellung der kurz- bis mittelfristigen Liquidität durch laufende Planungsrechnungen der Zahlungsflüsse eine besondere Bedeutung beigemessen. Die Planungsrechnungen zeigen, dass auch im möglichen Falle einer schlechten Vertriebsleistung in den nächsten 12-18 Monaten die Liquidität im WILMA Konzern gesichert ist. Dies liegt vor allem an dem risikoorientierten Geschäftsmodell, das sicherstellt, dass der Baustart und somit wesentliche Zahlungsverpflichtungen erst bei einer Vorverkaufsquote von in der Regel 50% ausgelöst werden. Durch die hohe Vorverkaufsquote wird ein wesentlicher Bestandteil der Ausgaben durch laufende Raten der Kunden finanziert. Zusätzlich werden in Folge der Absatzschwäche derzeit die einzelnen Bauabschnitte so klein wie möglich gehalten, um die erforderliche Vorverkaufsquote schneller zu erreichen.

Angesichts der gegebenen Eigenkapital- und Liquiditätsausstattung und auf Basis der Liquiditätsprognosen wird keine kurz- bis mittelfristige Gefährdung des Unternehmensbestandes gesehen.

Es ist eher davon auszugehen, dass sich der Wohnimmobilienmarkt und das von der Gruppe bearbeitete Segment mittelfristig wieder stabil verhalten wird. Der Bedarf an Wohnimmobilien wird aufgrund der geringen Neubautätigkeiten in 2022, 2023 und 2024 in allen Kernregionen nachhaltig vorhanden sein. Die Mietpreisentwicklungen in 2023 widerspiegeln diese Faktoren.

Risikomanagement

Die Beurteilung aller für die WILMA-Gruppe relevanten Risiken hat sich im Geschäftsjahr 2023 nicht verändert. Neben dem Vorhandensein eines großen Erfahrungspotentials verfügt die WILMA-Gruppe über ein Risikomanagementsystem, mit dem sie in der Lage ist, Risiken im Unternehmen und im Unternehmensumfeld rechtzeitig zu identifizieren, zu bewerten und adäquat zu steuern. So sind alle geschäftsüblichen Risiken in systematischen Abläufen und Verfahrensanweisungen strukturiert zusammengefasst und werden sowohl auf Ebene der WILMA Immobilien GmbH als auch auf operativer Ebene überwacht. Sämtliche Abläufe werden permanent auf mögliche Schwachstellen untersucht und optimiert. Neben der laufenden Kontrolle der Prozesse im internen Kontrollsystem (IKS) werden in regelmäßigen Besprechungen mit den Verantwortlichen aller Ebenen mögliche Einzelrisiken erkannt und entsprechende Gegenmaßnahmen eingeleitet. Neu auftretende Risiken können somit in das Risikomanagementsystem aufgenommen, sowie bestehende überwacht werden.

Der WILMA-Gruppe steht ein komplexes Überwachungs- und Steuerungssystem zur Verfügung. Die Verantwortung dafür tragen die operativen Ebenen. Diese berichten über eine Zentralstelle der WILMA Immobilien GmbH, Ratingen, direkt an die Geschäftsführung. Das Überwachungs- und Steuerungssystem wird laufend optimiert. Zu allen wesentlichen Entscheidungen sind Rahmenbedingungen definiert.

Das Überwachungs- und Steuerungssystem wird durch einen dreiköpfigen Beirat ergänzt.

Auf Grundlage dieses Systems ist die Unternehmensführung in der Lage, Risiken im Unternehmen bzw. Unternehmensumfeld rechtzeitig zu identifizieren und zu bewerten.

Risikobericht über die Verwendung von Finanzinstrumenten

Die wesentlichen Finanzinstrumente der WILMA-Gruppe bestehen aus Forderungen, Verbindlichkeiten, Bankguthaben, Finanzierungen bei Kreditinstituten und Wertpapieren. Grundsätzlich hat das Finanz- und Risikomanagement die Aufgabe, den Unternehmenserfolg gegen finanzielle Risiken jeglicher Art zu sichern. Daher ist es darauf ausgerichtet, Verbindlichkeiten innerhalb der Zahlungsfristen zu begleichen, sowie Forderungen rechtzeitig aufzustellen und zu vereinnahmen. Die damit verbundenen Organisationsabläufe werden permanent überwacht und laufend optimiert. Die WILMA-Gruppe bedient sich hierbei IT-unterstützter Systeme. Vor dem Abschluss neuer Geschäftsbeziehungen wird die Bonität von Kunden und Unternehmern abgefragt. Zur Sicherung optimaler Zinsaufwendungen bzw. Zinserträge werden in Finanzierungsverträgen entsprechende Vereinbarungen getroffen. Zur Sicherung der notwendigen Liquidität wird deren Entwicklung permanent überwacht. Über die gesamte WILMA- Gruppe werden fortlaufend Liquiditätsprognosen angefertigt. Liquiditätsüberhänge werden zinsoptimiert diversifiziert. Soweit Ausfall- und Bonitätsrisiken erkennbar sind, werden entsprechende Wertberichtigungen vorgenommen.

Auf Grund des Geschäftsmodells der WILMA Immobilien Gruppe bestehen keine Währungsrisiken. Auf den Einsatz derivativer Finanzinstrumente wird verzichtet.

Preisänderungs-, Ausfall- und Liquiditätsrisiken

Ausfallrisiken bestehen im Grundsatz bei allen Forderungen sowie bei Schuldtiteln, soweit sie im Wertpapierbestand innerhalb der Finanzanlagen enthalten sind. Die Bestände an Forderungen sind jedoch in Relation zum Geschäftsvolumen überschaubar, da die rechtswirksame Übertragung der übergebenen Einheiten grundsätzlich den Eingang des vereinbarten Kaufpreises (bis auf zulässige Einbehalte) voraussetzt. Soweit Ausfall- und Bonitätsrisiken erkennbar sind, werden entsprechende Wertberichtigungen vorgenommen.

Preisänderungsrisiken bestehen vor allem durch den langen zeitlichen Vorlauf, den die Suche und der Ankauf geeigneter Baugrundstücke über die Planung der Projekte bis hin zu ihrem Vertrieb aufweisen kann. Über diese Zeitspanne könnten sich Veränderungen des Preisniveaus auch nachteilig für das Unternehmen auswirken. Diesem Risiko steht jedoch spiegelbildlich die Chance auf Wertsteigerung der Baugrundstücke gegenüber; der generelle Preistrend in den von der WILMA-Gruppe bearbeiteten Räumen war bisher zumeist nach oben gerichtet.

Grundsätzlich unterliegen auch die Baukosten Preisänderungsrisiken. Die WILMA-Gruppe begegnet diesen Risiken auf der Grundlage entsprechender Erfahrung mit möglichst realistischen Kalkulationen und darauf abgestimmten Vertriebspreisen; weitere wichtige Eckpfeiler sind der Einsatz bewährter Bauunternehmen und Lieferanten mit verbindlichen Preisvereinbarungen sowie ein stringentes Baukostenmanagement.

Der Finanzierung des Baufortschritts und der Glättung der Zahlungsströme dient die Vereinbarung und konsequente Umsetzung von Anzahlungsrechnungen an die Kunden. Ungeplante Zahlungsstromschwankungen können sich dann ergeben, wenn im Vergleich zur Planung Verzögerungen im Baufortschritt eintreten. Bei allen Projekten gilt daher der Steuerung der zeitlichen Abläufe besondere Aufmerksamkeit. Über den Gesamtkonzern resultiert eine Glättung der Zahlungsströme auch dadurch, dass stets eine Mehrzahl von Projekten parallel abläuft, bei denen sich kleinere einzelne Zahlungsstromschwankungen in der Gesamtheit tendenziell ausgleichen. Soweit Aufbaufinanzierungen auch über Bankdarlehen erfolgen, ermöglichen flexible Rückzahlungsklauseln entsprechend dem Eingang der Kundenzahlungen eine Verzahnung von Ein- und Auszahlungen, die Liquiditätsrisiken entgegenwirkt.

AUSBLICK

Im Jahr 2023 wurden in Folge der Verwerfungen am Immobilienmarkt nur selektiv neue Projekte bzw. Grundstücke erworben. Aufgrund des hohen Akquisitionsvolumens in den Vorjahren existiert aber zum Jahresende unverändert ein hoher Bestand an gesicherten Projekten. Voraussetzung für die Umwandlung dieses Auftragsbestandes in Produktion und Umsatz ist der Baubeginn der Projekte. Diesem wiederrum vorgeschaltet ist erstens die erfolgreiche Baurechtschaffung und zweitens die Erreichung von konzerninternen Vorverkaufsquoten.

Die Schaffung von Baurecht ist seit Ausbruch der Corona-Pandemie ein unverändert langwieriger Prozess und die Erreichung der erforderlichen Vorverkaufsquoten verzögert sich ebenfalls. Mit Ausbruch des Ukrainekriegs, dem Anstieg der Inflation sowie dem folgenden Zinsanstieg ist die Anzahl der Transaktionen auf dem Wohnimmobilienmarkt mit Beginn des dritten Quartals in 2022 eingebrochen. Dieser Markttrend hat in 2023 unverändert angehalten und mit Beginn der kriegerischen Auseinandersetzung im Gaza-Gebiet im 4. Quartal 2023 hat nochmals eine weitere Verunsicherung bei den Erwerbern stattgefunden.

Diesem Markttrend ist auch die WILMA unterworfen und so ist aufgrund sehr niedriger Vertriebszahlen in der zweiten Jahreshälfte 2022 sowie im gesamten Jahr 2023 davon auszugehen, dass sowohl Fertigstellungen und Umsatz im Jahr 2024 geringer als im aktuellen Geschäftsjahr ausfallen werden und Verschiebungen ins Folgejahr zu erwarten sind.

Es kann des Weiteren, insbesondere bei einer weiterhin so ausgeprägten Kaufzurückhaltung am Immobilienmarkt, nicht ausgeschlossen werden, dass die Marktpreise für Neubauimmobilien zu Lasten der Gewinnmargen sinken werden.

Aufgrund sehr niedrigerer Vertriebszahlen in den letzten 6 Quartalen werden sich Übergaben sowie Ergebnisbeiträge nach 2025 verschieben. Wir gehen daher im Vergleich zum Geschäftsjahr 2023 für 2024 von weiter rückläufigen Umsatzerlösen von bis zu 30% aus. Trotzdem hält die WILMA-Gruppe zum Ende des ersten Quartals 2024 die Aussage für vertretbar, dass der Konzern auch im Jahr 2024 ein positives Jahresergebnis erzielen kann, das voraussichtlich zwischen EUR 5 bis 8 Mio. liegen wird.

Ratingen, 25. März 2024

WILMA Immobilien GmbH

Michael Nagel

Stefan Welkner

Konzernbilanz zum 31. Dezember 2023

Aktiva

			31.12.2022
	EUR	EUR	TEUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Software		1.051.195,96	1.037
II. Sachanlagen
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung		259.230,01	389
III. Finanzanlagen
1. Anteile an Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen	1.403.845,06		2.911
2. Wertpapiere des Anlagevermögens	12.817.954,53		12.616
		14.221.799,59	15.527
		15.532.225,56	16.954
B. Umlaufvermögen
I. Vorräte
1. Projekte in Vorbereitung	189.226.379,68		174.234
2. Projekte im Bau	55.501.749,67		88.566
3. Abzüglich: Erhaltene Anzahlungen	-18.919.618,03		-57.444
		225.808.511,32	205.356
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	1.983.559,87		2.176
2. Forderungen gegen Gemeinschaftsunternehmen und assoziierte Unternehmen	4.392.029,81		4.774
3. Sonstige Vermögensgegenstände	3.158.007,02		2.070
		9.533.596,70	9.020
III. Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten		40.573.145,89	69.150
		275.915.253,91	283.527
		291.447.479,47	300.481

Passiva

			31.12.2022
	EUR	EUR	TEUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital	16.500.000,00		16.500
II. Kapitalrücklage	10.000.000,00		10.000
III. Konzernbilanzgewinn	75.817.788,12		74.669
IV. Nicht beherrschende Anteile	289.125,64		289
		102.606.913,76	101.458
B. Rückstellungen
1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen	19.140.016,00		18.458
2. Steuerrückstellungen	0,00		5.739
3. Sonstige Rückstellungen	10.642.489,26		13.627
		29.782.505,26	37.824
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	130.508.689,69		113.258
2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	27.360.171,55		45.515
3. Sonstige Verbindlichkeiten	298.820,33		1.088
davon aus Steuern EUR 259.286,43 (Vj. TEUR 1.052)
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit EUR 4.962,82 (Vj. TEUR 2)
		158.167.681,57	159.860
D. Passive latente Steuern		890.378,88	1.338
		291.447.479,47	300.481

Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung für 2023

		2022
	EUR	TEUR
1. Umsatzerlöse	114.622.849,13	214.518
2. Herstellungskosten der zur Erzielung der Umsatzerlöse erbrachten Leistungen	113.020.709,50	183.390
3. Bruttoergebnis vom Umsatz	1.602.139,63	31.128
4. Vertriebskosten	1.120.202,95	1.347
5. Allgemeine Verwaltungskosten	6.373.138,26	7.948
6. Sonstige betriebliche Erträge	4.274.289,56	3.209
7. Sonstige betriebliche Aufwendungen	1.642.912,67	2.861
davon aus außerplanmäßigen Abschreibungen EUR 0,00 (Vj. TEUR 1.354)
8. Betriebsergebnis	-3.259.824,69	22.181
9. Erträge aus Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen	3.466.647,99	877
10. Verluste aus Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen	0,00	1.238
11. Erträge aus Wertpapieren des Finanzanlagevermögens	98.394,39	210
12. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	1.092.619,45	46
davon Erträge aus der Abzinsung EUR 4.696,66 (Vj. TEUR 9)
13. Zinsen und ähnliche Aufwendungen davon Aufwendungen aus der Abzinsung EUR 190.548,00 (Vj. TEUR 624)	243.729,33	639
14. Ergebnis vor Steuern	1.154.107,81	21.438
15. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	-1.894,84	7.967
davon Erträge aus der Veränderung bilanzierter latenter Steuern EUR 447.473,88 (Vj. TEUR 53)
16. Ergebnis nach Steuern / Konzernjahresüberschuss	1.156.002,65	13.471
17. Nicht beherrschenden Anteilen zustehender Gewinn	-7.500,00	30
18. Gewinnvortrag aus dem Vorjahr	74.669.285,47	61.169
19. Konzernbilanzgewinn	75.817.788,12	74.669

Konzernanhang zum 31. Dezember 2023

A. Grundlagen der Abschlusserstellung

1. Allgemeine Angaben zum Konzernabschluss

Die WILMA Immobilien GmbH mit Sitz in Ratingen ist beim Amtsgericht Düsseldorf unter der Registernummer HRB 81077 eingetragen. Die Gesellschaft ist eine kleine Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 Abs. 1 HGB, sie ist jedoch gem. § 290 HGB zur Konzernrechnungslegung verpflichtet.

Der Konzernabschluss der WILMA Immobilien GmbH, Ratingen, ist zum 31. Dezember 2023 unter Beachtung der Vorschriften §§ 290 ff. des Handelsgesetzbuches (HGB) aufgestellt worden. Die erstmalige Aufstellung des Konzernabschlusses der WILMA Immobilien GmbH nach dem HGB war für das Geschäftsjahr 2010 erfolgt.

Geschäftsjahr des Konzerns ist das Kalenderjahr. Konzernabschlussstichtag ist der 31. Dezember 2023. Alle in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen haben den gleichen Abschlussstichtag.

Im Interesse einer besseren Klarheit und Übersichtlichkeit sind die nach den gesetzlichen Vorschriften bei den Posten der Konzernbilanz oder Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung anzubringenden Vermerke ebenso wie die Vermerke, die wahlweise in Konzernbilanz bzw. Konzern- Gewinn- und Verlustrechnung oder Konzernanhang anzubringen sind, im Konzernanhang aufgeführt.

Weitere Bestandteile des Konzernabschlusses sind die Konzern-Kapitalflussrechnung sowie die Entwicklung des Konzerneigenkapitals. Der Konzernanhang wird außerdem um den Anlagenspiegel (Anlage A zum Konzernanhang) sowie um die Aufstellung des Anteilsbesitzes (Anlage B zum Konzernanhang) ergänzt.

Für die Darstellung der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung findet das Umsatzkostenverfahren Anwendung.

Die gesetzlichen Gliederungsschemata der §§ 266 und 275 Abs. 3 HGB i. V. m. § 298 Abs. 1 HGB wurden grundsätzlich unverändert zu den Vorjahren angewandt. Unverändert zu den Vorjahren wurden zur Erhöhung der Klarheit in der Konzernbilanz unter den Vorräten Gliederung und Bezeichnung der Posten gemäß § 265 Abs. 6 HGB im Vergleich zu § 266 Abs. 2 HGB angepasst, indem insbesondere die Postenbezeichnungen Nr. 1 (Projekte in Vorbereitung) und Nr. 2 (Projekte im Bau) entsprechend der Gegebenheiten im Konzern konkretisiert werden.

2. Konsolidierungskreis

Die in Anlage B zum Konzernanhang einzeln aufgeführten Unternehmen werden mit der dort genannten Konsolidierungsmethode in den Konzernabschluss zum 31. Dezember 2023 einbezogen. Neben dem Mutterunternehmen werden 33 (im Vorjahr: 33) Tochterunternehmen im Wege der Vollkonsolidierung entsprechend dem Control-Konzept in den Konzernabschluss einbezogen.

Für insgesamt 33 Tochterunternehmen werden die Befreiungen nach § 264 Abs. 3 HGB und für ein Tochterunternehmen wird die Befreiung von der eigenen Konzernrechnungslegungsverpflichtung nach § 291 Abs. 1 HGB genutzt; die einzelnen befreiten Tochterunternehmen sind in der Anlage B zum Konzernanhang durch die Fußnoten (2) bzw. (3) kenntlich gemacht.

Für insgesamt sechs Gemeinschaftsunternehmen mit jeweils 50 % Konzernanteil, die ebenfalls in der Anlage B zum Konzernanhang einzeln aufgeführt sind, wird von dem Wahlrecht zur quotalen Einbeziehung in den Konzernabschluss kein Gebrauch gemacht. Vielmehr werden die Anteile an diesen Gemeinschaftsunternehmen wie auch in den Vorjahren ebenso wie die Anteile an einem assoziierten Unternehmen nach der Equity-Methode (§ 312 HGB) im Konzernabschluss dargestellt.

3. Änderungen des Konsolidierungskreises

Mit Eintragung im Handelsregister vom 31. Mai 2023 erfolgte der Verkauf der 50%igen Anteile an der Gesellschaft Philosophenhöhe GmbH & Co. KG mit wirtschaftlicher Wirkung zum 1.1.2023.

Mit Eintragung im Handelsregister vom 24.10.2023 erfolgte die Umwandlung im Wege des Formwechsels der WILMA Wohnen Auenpark GmbH, Selm (HRB 32170) nach Maßgabe des Beschlusses der Gesellschafterversammlung vom 18.07.2023. Die neue Gesellschaft lautet WILMA Wohnen Auenpark GmbH & Co. KG, Selm (HRA 19580).

4. Konsolidierungsmethoden

Die Kapitalkonsolidierung erfolgte nach den Grundsätzen des § 301 Abs. 1 Satz 1 und Satz 2 HGB (Neubewertungsmethode). Die Verrechnung der Beteiligungsbuchwerte mit dem anteiligen Eigenkapital erfolgte grundsätzlich zum Zeitpunkt der Erstkonsolidierung (§ 301 Abs. 2 HGB). Dies ist grundsätzlich der Zeitpunkt, zu dem das Unternehmen Tochterunternehmen geworden ist. Das Eigenkapital wurde mit dem Wert angesetzt, der dem Zeitwert der in den Konzernabschluss aufzunehmenden Vermögensgegenstände, Schulden, Rechnungsabgrenzungsposten und Sonderposten entsprach, der diesen zum Erstkonsolidierungszeitpunkt beizulegen war.

Die Schuldenkonsolidierung erfolgte durch Verrechnung der Forderungen mit den entsprechenden Verbindlichkeiten zwischen den in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen.

Die Aufwands- und Ertragskonsolidierung erfolgte durch Verrechnung der Umsatzerlöse zwischen den Konzernunternehmen mit den auf sie entfallenden Aufwendungen. Die Zinserträge und ähnlichen Erträge sind ebenso mit den entsprechenden Aufwendungen verrechnet worden. Erträge aus Gewinnabführungsverträgen bzw. Aufwendungen aus Verlustübernahme sind mit den jeweiligen Gegenposten der jeweiligen Tochterunternehmen verrechnet worden.

Die Anteile an Gemeinschaftsunternehmen und die assoziierten Unternehmen sind in der Konzernbilanz nach der Equity-Methode mit dem Buchwert (Buchwertmethode) angesetzt worden, und zwar auf der Grundlage der Wertansätze zum Zeitpunkt der erstmaligen Anwendung dieser Methode auf die jeweiligen Anteile. Unterschiedsbeträge zwischen dem Buchwert und dem anteiligen Eigenkapital des Gemeinschaftsunternehmens bzw. des assoziierten Unternehmens (§ 312 Abs. 1 HGB) wurden entsprechend § 312 Abs. 2 HGB fortgeführt, abgeschrieben oder aufgelöst.

Der Konzernabschluss wird in Euro, der funktionalen Währung des Mutterunternehmens, aufgestellt. Sämtliche Tochterunternehmen, Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen haben ebenfalls den Euro als funktionale Währung.

Die Bewertung etwaiger Fremdwährungsforderungen und -verbindlichkeiten, deren Restlaufzeit bis zu einem Jahr beträgt, erfolgt gemäß § 256a HGB mit dem Devisenkassamittelkurs am Abschlussstichtag.

B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Bei der Bewertung der Vermögensgegenstände und Schulden wird von dem Grundsatz der Unternehmensfortführung ausgegangen (Going-Concern-Prinzip gemäß § 252 Abs. 1 Nr. 2 HGB). Aufgrund der zum Abschlussstichtag gegebenen Eigenkapital- und Liquiditätsausstattung gehen wir davon aus, dass auch eine durch den Ukraine-Krieg, den Anstieg der Inflation sowie den Anstieg der Hypothekenzinsen verursachte deutliche Eintrübung des wirtschaftlichen Umfelds in der Immobilienbranche den Konzern nicht in seinem Bestand gefährden kann. Die weiter oben dargestellten aktuellen Einflussfaktoren auf das Marktumfeld der WILMA führen derzeit insgesamt zu einem generellen Nachfragerückgang, der in einen erheblichen Umsatzrückgang mündet. In 2023 hat sich der Umsatz im Vergleich zum Vorjahr um rd. 46% bzw. EUR 100 Mio. reduziert. In 2024 ist mit einem weiteren Rückgang in Höhe von 20-30% zu rechnen. Dies stellt einen Bruch in der Kontinuität der wirtschaftlichen Entwicklung des Unternehmens dar und wirkt sich bei der WILMA aufgrund der Kapitalbindung in den Projekten auf die Liquidität aus.

Im WILMA Konzern hat sich die verfügbare Liquidität in 2023 von EUR 81,2 Mio. auf EUR 53,4 Mio. reduziert. Vor diesem Hintergrund wird der Überwachung und Sicherstellung der kurz- bis mittelfristigen Liquidität durch laufende Planungsrechnungen der Zahlungsflüsse eine besondere Bedeutung beigemessen. Die Planungsrechnungen zeigen, dass auch im möglichen Falle einer schlechten Vertriebsleistung in den nächsten 12-18 Monaten die Liquidität im WILMA Konzern gesichert ist. Dies liegt vor allem an dem risikoorientierten Geschäftsmodell, das sicherstellt, dass der Baustart und somit wesentliche Zahlungsverpflichtungen erst bei einer Vorverkaufsquote von in der Regel 50% ausgelöst werden. Durch die hohe Vorverkaufsquote wird ein wesentlicher Bestandteil der Ausgaben durch laufende Raten der Kunden finanziert. Zusätzlich werden in Folge der Absatzschwäche derzeit die einzelnen Bauabschnitte so klein wie möglich gehalten, um die erforderliche Vorverkaufsquote schneller zu erreichen.

Angesichts der gegebenen Eigenkapital- und Liquiditätsausstattung und auf Basis der Liquiditätsprognosen wird keine kurz- bis mittelfristige Gefährdung des Unternehmensbestandes gesehen. In der Gesamteinschätzung ist daher anzunehmen, dass der Konzern seine Geschäftstätigkeit fortführen kann.

Erworbene immaterielle Vermögensgegenstände werden zu Anschaffungskosten, vermindert um lineare Abschreibungen, bewertet. Entgeltlich erworbene Software wird grundsätzlich über fünf Jahre abgeschrieben. Das Sachanlagevermögen wird zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten, vermindert um planmäßige Abschreibungen, bewertet. Die Nutzungsdauer beträgt in der Regel für die erworbenen immateriellen Vermögensgegenstände zwischen 1 - 3 Jahren und für das Sachanlagevermögen zwischen 3 - 13 Jahren. Die nach Steuerrecht geringwertigen Wirtschaftsgüter werden im Zugangsjahr voll abgeschrieben.

Wertpapiere des Anlagevermögens werden zu Anschaffungskosten oder zum niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt. Das Wahlrecht zur Durchführung außerplanmäßiger Abschreibungen auch bei voraussichtlich nicht dauernder Wertminderung gem. § 253 Abs. 3 S. 6 HGB wurde ausgeübt.

Außerplanmäßige Abschreibungen werden bei Gegenständen des Anlagevermögens nur bei voraussichtlicher dauernder Wertminderung vorgenommen.

Die Vorräte sind zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten oder zum niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt. In den Projekten in Vorbereitung sind die vor dem konkreten Baubeginn vorhandenen Projekte enthalten. Dabei handelt es sich überwiegend um die Anschaffungskosten erworbener Grundstücke sowie die angefallenen Planungs- und Bauvorbereitungskosten. Die Projekte im Bau beinhalten projektbezogen die erworbenen Grundstücke zu Anschaffungskosten sowie die bisher angefallenen Herstellungskosten für die Bebauung. Bei der Ermittlung der Herstellungskosten wird auch von dem Wahlrecht des § 255 Abs. 3 Satz 2 HGB Gebrauch gemacht, Zinsen für Fremdkapital einzubeziehen, das zur Finanzierung der Herstellung der Bauwerke verwendet wird, soweit sie auf den Zeitraum der Herstellung entfallen (Bauzeitzinsen).

Die bei der Vorratsbewertung ermittelten Herstellungskosten umfassen neben den Fertigungs- und Materialeinzelkosten anteilige Gemeinkosten in zulässigem und gebotenem Umfang. Die Grundsätze der verlustfreien Bewertung wurden beachtet.

Die für die Projekte im Bau erhaltenen Anzahlungen werden nach dem Wahlrecht in § 268 Abs. 5 Satz 2 HGB offen innerhalb des Hauptpostens Vorräte abgesetzt und zu ihrem Nennwert bilanziert.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind grundsätzlich mit ihren Nennwerten bzw. Anschaffungskosten aktiviert. Für erkennbare Einzelrisiken - soweit vorhanden - werden ausreichende Wertberichtigungen gebildet. Das Wahlrecht zur Saldierung von geleisteten Vorauszahlungen für Ertragssteuern mit Steuerrückstellungen wurde wahrgenommen.

Die Kassenbestände und Guthaben bei Kreditinstituten sind zu Nominalwerten angesetzt.

Aktive latente Steuern, welche in den einzelnen Jahresabschlüssen der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen vor allem aus Unterschieden zwischen handelsrechtlichen und steuerlichen Wertansätzen der Rückstellungen für Pensionen und für Jubiläumsaufwendungen sowie aus der unterschiedlichen Abzinsung von Rückstellungen resultieren könnten, werden gemäß dem Bilanzierungswahlrecht und wegen der Langfristigkeit der zugrundeliegenden Sachverhalte nicht angesetzt.

Das gezeichnete Kapital (Stammkapital) entspricht dem Gesellschaftsvertrag und dem Handelsregistereintrag und ist voll erbracht.

Die Pensionsrückstellungen wurden nach der projizierten Einmalbeitragsmethode (Projected Unit Credit Method) ermittelt. Der Berechnung liegen die HEUBECK-RICHTTAFELN 2018G zu Grunde. Der erwartete jährliche Gehaltstrend wurde mit 2,5 % (Vorjahr: 2,50 %) und die erwarteten jährlichen Rentensteigerungen mit 2,0 % (Vorjahr: 2,00 %) angesetzt. Die Bewertung der Pensionsverpflichtungen erfolgte gemäß § 253 Abs. 1 und 2 HGB unter Verwendung eines pauschalen Rechnungszinses von 1,82 % (Vorjahr: 1,78 %), welcher sich aus dem durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen zehn Jahre ergibt.

Die Steuerrückstellungen und sonstigen Rückstellungen sind in Höhe des Erfüllungsbetrages angesetzt, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendig ist. Sie berücksichtigen alle bis zum Zeitpunkt der Bilanzaufstellung erkennbaren Risiken, drohenden Verluste und ungewissen Verpflichtungen. Die Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr sind mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Geschäftsjahre gemäß § 253 Abs. 2 Satz 1 HGB abgezinst worden. Das Wahlrecht zur Saldierung von geleisteten Vorauszahlungen für Ertragssteuern mit Steuerrückstellungen wurde wahrgenommen.

Die Jubiläumsverpflichtungen wurden nach der projizierten Einmalbeitragsmethode (Projected Unit Credit Method) ermittelt. Der Berechnung liegen die HEUBECK-RICHTTAFELN 2018G und eine erwartete Dynamik der anrechenbaren Bezüge und der Beitragsbemessungsgrenzen von jährlich 2,5 % (Vorjahr: 2,50 %) zu Grunde. Die Bewertung der Jubiläumsverpflichtungen erfolgte gemäß § 253 Abs. 2 Satz 2 HGB unter Verwendung eines pauschalen Rechnungszinses von 1,74 % (Vorjahr: 1,44 %). Die Fluktuation wird unter Verwendung der alters- und dienstzeitabhängigen Wahrscheinlichkeiten der erweiterten HEUBECK-RICHTTAFELN 2018G mit einem Niveaufaktor von 1,0 (entsprechend einer Gesamtfluktuationsrate von 3,18 % p.a., Vorjahr 3,18 %) berücksichtigt. Als rechnungsmäßiges Endalter gilt die Vollendung des 65. Lebensjahres.

Die Verbindlichkeiten sind mit dem Erfüllungsbetrag passiviert.

Passive latente Steuern resultieren in unserem Konzern im Wesentlichen aus Konsolidierungsvorgängen, wenn im Rahmen der Kapitalkonsolidierung (Erwerbsmethode) die in den Vorräten ausgewiesenen Grundstücksentwicklungsprojekte durch Aufdeckung von stillen Reserven in der Konzernbilanz höher anzusetzen sind als in der auf dem Einzelabschluss basierenden Steuerbilanz. Diese kurz- und mittelfristigen latenten Steuern werden unter Ansatz des unternehmensindividuellen kombinierten Gesamtsteuersatzes ermittelt und ohne Abzinsung passiviert.

C. Angaben zur Konzernbilanz

1. Anlagevermögen

Eine von den gesamten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten ausgehende Darstellung der Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist in der Anlage A zum Anhang wiedergegeben. Bei den Anteilen an Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen besteht ein negativer Unterschiedsbetrag zwischen Buchwert und anteiligem Eigenkapital von TEUR 173 (Vorjahr: TEUR 178).

In den Finanzanlagen sind Wertpapiere enthalten, die mit ihrem beizulegenden Zeitwert per 31.12.2023 bilanziert werden. In 2023 erfolgte aufgrund gestiegener Marktpreise gemäß § 253 Abs.5 HGB in Höhe von TEUR 901 eine Wertaufholung. Die Entwicklung des Buchwertes kann der folgenden Tabelle entnommen werden:

	TEUR
Historische Anschaffungskosten der Wertpapiere 31.12.2022	13.971
Abgänge 2023	-700
historische Abschreibungen per 31.12.2022	-1.354
Wertaufholungen 2023	901
Beizulegender Zeitwert der Wertpapiere 31.12.2023	12.818

2. Vorräte

Bei den in Ausführung befindlichen Bauprojekten werden im Posten "Projekte im Bau" innerhalb des Vorratsvermögens auch die auf den Zeitraum der Herstellung entfallenden Zinsen für Fremdkapital aktiviert. Der Gesamtbestand der hier enthaltenen Bauzeitzinsen entwickelte sich in 2023 wie folgt:

	2023	2022
	TEUR	TEUR
Aktivierte Bauzeitzinsen zu Beginn des Geschäftsjahres	501	112
Zinsaktivierung im Geschäftsjahr (gekürzt im Posten "Zinsen und ähnliche Aufwendungen")	5.983	2.054
Auf abgerechnete Einheiten entfallende Abgänge an Zinsaktivierungen (enthalten im Posten "Herstellungskosten der zur Erzielung der Umsatzerlöse erbrachten Leistungen")	-275	-1.665
Gesamtbeeinflussung des Jahresergebnisses durch Bauzeitzinsen	5.708	389
Aktivierte Bauzeitzinsen zum Ende des Geschäftsjahres	6.209	501

3. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die Restlaufzeit der Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände beläuft sich wie im Vorjahr auf weniger als ein Jahr. Die Forderungen gegen Gemeinschaftsunternehmen und assoziierte Unternehmen betreffen in Höhe von TEUR 4.381 (Vorjahr: TEUR 4.265) kurzfristige Darlehensforderungen gegenüber Gemeinschaftsunternehmen.

Die sonstigen Vermögensgegenstände betreffen in Höhe von TEUR 1.990 (Vorjahr: TEUR 1.544) debitorische Kreditoren.

4. Eigenkapital

Das Eigenkapital (ohne nicht beherrschende Anteile) setzt sich zum Abschlussstichtag wie folgt zusammen:

	31.12.2023	31.12.2022	Veränderung
	TEUR	TEUR	TEUR
Gezeichnetes Kapital	16.500	16.500	0
Kapitalrücklage	10.000	10.000	0
Zwischensumme	26.500	26.500	0
Gewinnvortrag	74.669	61.169	13.500
Ausschüttung	0	0	0
Auf das Mutterunternehmen entfallender Konzernjahresüberschuss	1.149	13.500	-12.351
Bilanzgewinn	75.818	74.669	1.149
Summe Eigenkapital ohne nicht beherrschende Anteile	102.318	101.169	1.149

5. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen

Die Entwicklung dieses Postens im Berichtsjahr ergibt sich wie folgt:

	TEUR
Rückstellung zum 31.12.2022	18.458
+ Zuführung wegen Verzinsung	328
- Änderung aufgrund der Rechnungszinsänderung	-141
+ sonstige Zuführung (Betriebsergebnis)	495
Rückstellung zum 31.12.2023	19.140

Der Unterschiedsbetrag nach § 253 Abs. 6 HGB beträgt TEUR 284,4 (Vorjahr: TEUR 1.244,9) und unterliegt einer Ausschüttungssperre. Aufgrund der zum Bilanzstichtag bestehenden frei verfügbaren Rücklagen, welche diesen ausschüttungsgesperrten Betrag übersteigen, ist der Jahresüberschuss zum 31. Dezember 2023 jedoch in dieser Höhe nicht ausschüttungsgesperrt im Sinne des § 253 Abs. 6 Satz 2 HGB.

6. Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen setzen sich wie folgt zusammen:

	31.12.2023	31.12.2022
	TEUR	TEUR
Gewährleistungen und Projektrisiken	7.188	7.325
Gewinnbeteiligung und Bonus	640	5.097
Übrige	2.814	1.205
Gesamt	10.642	13.627

7. Verbindlichkeiten

Von den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten hat ein Gesamtbetrag von TEUR 48.693 (Vorjahr: TEUR 53.353) Restlaufzeiten zwischen einem und fünf Jahren. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten mit einer Laufzeit von mehr als fünf Jahren bestehen in Höhe von TEUR 10.761 (Vorjahr: TEUR 6.467).

Die Laufzeit sämtlicher anderer Verbindlichkeiten beträgt weniger als ein Jahr.

Für die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten wurden folgende Sicherheiten gewährt:

•	Buchgrundschulden,
•	Verpfändung von Guthabenkonten für Projekte,
•	Abtretung der Rechte und Ansprüche des Kreditnehmers aus Verträgen mit den einzelnen Handwerkern für die Baumaßnahmen und aus Versicherungsverträgen,
•	Abtretung der Kaufpreisansprüche gegen Erwerber bis zum Eintrag der Kaufpreiszahlungen zu Sicherungszwecken. Die auf den Konten von den Erwerbern eingehenden Kaufpreiszahlungen dienen bis zur Höhe der jeweiligen Kreditlinie der Rückführung des Kredites,
•	Abtretung von Miet- und Pachtzinsansprüchen sowie
•	Verpfändung der Bauträgermarge je Bauabschnitt.

Für Verbindlichkeiten aus Kaufverträgen wurden zwei harte Patronatserklärungen seitens der WILMA Immobilien GmbH, Ratingen, für deren Tochterunternehmen als Sicherheit gewährt. Patronatserklärungen für Gesellschaften außerhalb des Kreises der vollkonsolidierten Tochterunternehmen bestehen nicht.

8. Sonstige Verbindlichkeiten

Die sonstigen Verbindlichkeiten i.H.v. TEUR 299 (Vorjahr: TEUR 1.088) enthalten im Wesentlichen Verbindlichkeiten aus Steuern (Umsatzsteuer- bzw. Lohn- und Kirchensteuer) sowie weitere Verpflichtungen.

9. Passive latente Steuern

Zur Berechnung der latenten Steuern wurden die folgenden zum Vorjahr unveränderten Steuersätze zu Grunde gelegt:

Körperschaftsteuer:	15,0 %
Solidaritätszuschlag:	5,5 %
Gewerbesteuermessbetrag:	3,5 %

Mit dem Gewerbesteuerhebesatz für die Stadt Ratingen von 400 % resultiert für das Mutterunternehmen und viele Tochterunternehmen ein kombinierter effektiver Ertragssteuersatz von 29,83 %.

Für Tochterunternehmen mit abweichenden Standorten ergibt sich unter Berücksichtigung der jeweiligen lokalen Gewerbesteuerhebesätze zum Abschlussstichtag eine Spanne kombinierter effektiver Ertragssteuersätze von 29 % bis 33 %.

Die passiven latenten Steuern von TEUR 890 (Vorjahr: TEUR 1.338) betreffen zum Abschlussstichtag konsolidierungsbedingte Wertunterschiede zwischen Konzern- und Steuerbilanz auf die innerhalb der Vorräte ausgewiesenen Projekte.

D. Sonstige finanzielle Verpflichtungen / außerbilanzielle Geschäfte

Aus abgeschlossenen, aber noch nicht vollzogenen Grundstückskaufverträgen, bei denen der Übergang von Nutzen und Lasten noch nicht stattgefunden hat, bestehen außerbilanzielle Geschäfte i.H.v. von TEUR 163.885 (Vorjahr: TEUR 129.173).

Die sonstigen finanziellen Verpflichtungen betreffen Miet- und Leasingverträge und teilen sich wie folgt auf:

	Gesamt		< 1 Jahr
	2023	2022	2023	2022
	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
Miete	4.247	2.036	1.363	1.388
Leasing	367	370	319	331
Kfz-Leasing	975	1.203	563	703
Gesamt	5.589	3.609	2.245	2.422

	1 bis 5 Jahre		> 5 Jahre
	2023	2022	2023	2022
	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
Miete	2.732	648	152	0
Leasing	48	38	0	1
Kfz-Leasing	412	500	0	0
Gesamt	3.192	1.186	152	1

Um die Flexibilität zu wahren und um Liquidität zu schonen wurden Büros, Büroausstattung und Fahrzeuge geleast. Abgesehen von den Liquiditätsvorteilen sind keine anderen wesentlichen Vorteile bzw. Risiken, die für die Beurteilung der Finanzlage notwendig sind, erkennbar.

E. Angaben zur Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung

1. Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse entfallen in voller Höhe auf das Inland. Ausgewiesen werden Erlöse aus dem Verkauf von Reihenhäusern, Doppelhaushälften und Eigentumswohnungen i. H. v. TEUR 114.623 (Vorjahr: TEUR 214.518).

2. Personalaufwand

Der gesamte Personalaufwand vor Vollkonsolidierung setzt sich wie folgt zusammen:

	2023	2022
	TEUR	TEUR
Gehälter	12.413	16.780
Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung	3.134	3.905
- davon für Altersversorgung	869	1.655
Gesamt	16.416	22.340

Im Jahr 2023 wurden durchschnittlich 161 (Vorjahr: 180) Mitarbeiter bei den im Wege der Vollkonsolidierung in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen beschäftigt.

	2023
Angestellte	149
Teilzeitkräfte	12
Gesamt	161

3. Sonstige betriebliche Erträge

Die sonstigen betrieblichen Erträge von TEUR 4.274 (Vorjahr: TEUR 3.209) im Berichtsjahr bestehen mit TEUR 2.190 (Vorjahr: TEUR 2.961) aus Auflösungen von Rückstellungen, mit TEUR 901 (Vorjahr: TEUR 0) aus Wertaufholungen außerplanmäßiger Abschreibungen sowie mit TEUR 780 (Vorjahr TEUR 0) aus pauschaliertem Schadensersatz aufgrund eines Rücktritts eines Verkäufers aus einem Grundstückskaufvertrag. Bei der Auflösung von Rückstellungen handelt es sich um periodenfremde Erträge.

4. Erträge aus Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen

Der Posten beinhaltet mit TEUR 3.406 den Gewinn aus der Veräußerung der Anteile an dem Gemeinschaftsunternehmen Philosophenhöhe GmbH & Co. KG.

F. Angaben zur Kapitalflussrechnung

Der Finanzmittelfonds umfasst Liquide Mittel und kurzfristige Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten.

Bei den kurzfristigen Verbindlichkeiten zum Stichtag handelt es sich überwiegend um kurzfristige Bauträgerfinanzierungen, die laufend aus projektbezogenen Einzahlungen von Kunden (auch Anzahlungen, deren Terminierung vom Baufortschritt abhängt) zu tilgen sind. Die Kredite werden somit sukzessive und abhängig vom Baufortschritt getilgt. Da die Tilgungen damit in der Regel faktisch deutlich vor dem kalendermäßig bestimmten Fälligkeitstermin erfolgen, werden alle kurzfristigen Bankverbindlichkeiten in die Fondsdefinition einbezogen.

Auszahlungen für den Erwerb konsolidierter Unternehmen werden wie Grundstückskäufe in das Vorratsvermögen im Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit ausgewiesen, wenn es sich um Grundstücks-Objektgesellschaften handelt und der Erwerb des oder der Grundstücke klar im Vordergrund steht.

G. Sonstige Angaben

1. Geschäftsführung

Die Geschäftsführung setzt sich wie folgt zusammen:

―	Michael Nagel, Kaufmann, Bad Homburg vor der Höhe
―	Stefan Welkner, Diplom-Ingenieur, Wuppertal.

Die jährliche Vergütung der Geschäftsführer setzt sich aus einem Fixbetrag sowie variablen Komponenten, auch in Form einer Bonuszahlung, zusammen. Die Bezüge der Geschäftsführung betrugen im Berichtsjahr TEUR 1.387.

Früheren Mitgliedern der Geschäftsführung unserer Gesellschaft und ihren Hinterbliebenen wurden im Geschäftsjahr 2023 Betriebsrenten in Höhe von TEUR 40 ausbezahlt; für diese Personengruppe sind zum Abschlussstichtag Rückstellungen für Pensionen in Höhe von TEUR 568 gebildet.

2. Beirat

Nach § 10 des Gesellschaftsvertrages beruft die Gesellschafterversammlung einen Beirat, der aus mindestens drei Mitgliedern besteht. Die Vorschriften des Aktiengesetzes sowie des § 52 GmbHG betreffend den Aufsichtsrat finden auf den Beirat grundsätzlich keine Anwendung.

Es wurden die folgenden Herren zu Mitgliedern des Beirats bestellt:

―	Frank Johan Henri Maas, Schoten, Belgien,
―	Robin Rieger, London, Vereinigtes Königreich,
―	Henning Richter, London, Vereinigtes Königreich

Für das Berichtsjahr haben die Beiratsmitglieder keine Vergütung erhalten.

3. Abschlussprüferhonorar

Das Gesamthonorar des Abschlussprüfers des Konzernabschlusses teilt sich wie folgt auf:

Honorar für	2023
	TEUR
Abschlussprüferleistungen	109
Andere Bestätigungsleistungen	20
Gesamt	129

4. Derivative Finanzinstrumente

Derivative Geschäfte gemäß § 314 Abs. 1 Nr. 11 HGB wurden im Berichtsjahr nicht getätigt.

5. Nahestehende Unternehmen und Personen

Nicht zu marktüblichen Bedingungen zustande gekommene Geschäfte des Mutterunternehmens sowie seiner Tochterunternehmen mit nahestehenden Unternehmen und Personen lagen im Berichtsjahr nicht vor mit der Ausnahme, dass die Beiratsmitglieder für ihre Tätigkeit keine Vergütung erhalten.

6. Muttergesellschaft

Zum Abschlussstichtag werden die Anteile an der WILMA Immobilien GmbH, Ratingen, mehrheitlich von der Harrie Grafton S.à.r.l., Luxemburg/Luxemburg, gehalten, deren Anteile wiederum - mittelbar über mehrere Zwischenholdings - mehrheitlich von der Aermont Capital Real Estate Fund IV Scsp, Luxemburg/Luxemburg - einem Investmentfonds nach dem Recht Luxemburgs - gehalten werden.

7. Ergebnisverwendung

Es wird vorgeschlagen, den dem Mutterunternehmen zuzurechnenden Konzernjahresüberschuss für das Geschäftsjahr 2023 gemeinsam mit dem Gewinnvortrag auf neue Rechnung vorzutragen.

8. Nachtragsbericht: Ereignisse nach dem Abschlussstichtag

Es gibt keine besonderen Ereignisse nach dem Abschlussstichtag.

Ratingen, 25. März 2024

WILMA Immobilien GmbH

Michael Nagel

Stefan Welkner

Die Billigung des Konzernabschlusses erfolgte am 26. Juni 2024

Entwicklung des Konzernanlagevermögens im Geschäftsjahr 2023

	Anschaffungs- oder Herstellungskosten
	Stand 01.01.2023	Zugang	Abgang	Im Rahmen der Equity-Methode erfasste Ergebnisanteile	Stand 31.12.2023
	EUR	EUR	EUR	EUR	EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Software	3.000.114,26	42.888,44	0,00	0,00	3.043.002,70
Summe immaterielle Vermögensgegenstände	3.000.114,26	42.888,44	0,00	0,00	3.043.002,70
II. Sachanlagen
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	2.122.408,98	148.086,28	169.617,69	0,00	2.100.877,57
Summe Sachanlagen	2.122.408,98	148.086,28	169.617,69	0,00	2.100.877,57
III. Finanzanlagen
1. Anteile an Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen	2.967.629,13	0,00	1.512.500,00	5.164,93	1.460.294,06
2. Wertpapiere des Anlagevermögens	13.970.519,36	0,00	700.000,00	0,00	13.270.519,36
Summe Finanzanlagen	16.938.148,49	0,00	2.212.500,00	5.164,93	14.730.813,42
Summe Anlagevermögen	22.060.671,73	190.974,72	2.382.117,69	5.164,93	19.874.693,69

	Abschreibungen
	Stand 01.01.2023	Zugang / (-) Zuschreibung	Abgang	Stand 31.12.2023
	EUR	EUR	EUR	EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Software	1.962.819,74	28.987,00	0,00	1.991.806,74
Summe immaterielle Vermögensgegenstände	1.962.819,74	28.987,00	0,00	1.991.806,74
II. Sachanlagen
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	1.733.151,97	139.019,84	30.524,25	1.841.647,56
Summe Sachanlagen	1.733.151,97	139.019,84	30.524,25	1.841.647,56
III. Finanzanlagen
1. Anteile an Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen	56.449,00	0,00	0,00	56.449,00
2. Wertpapiere des Anlagevermögens	1.354.266,00	-901.701,17	0,00	452.564,83
Summe Finanzanlagen	1.410.715,00	-901.701,17	0,00	509.013,83
Summe Anlagevermögen	5.106.686,71	-733.694,33	30.524,25	4.342.468,13

	Buchwerte
	31.12.2023	31.12.2022
	EUR	EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Software	1.051.195,96	1.037.294,52
Summe immaterielle Vermögensgegenstände	1.051.195,96	1.037.294,52
II. Sachanlagen
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	259.230,01	389.257,01
Summe Sachanlagen	259.230,01	389.257,01
III. Finanzanlagen
1. Anteile an Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen	1.403.845,06	2.911.180,13
2. Wertpapiere des Anlagevermögens	12.817.954,53	12.616.253,36
Summe Finanzanlagen	14.221.799,59	15.527.433,49
Summe Anlagevermögen	15.532.225,56	16.953.985,02

Aufstellung des Anteilsbesitzes zum 31. Dezember 2023

1. Konsolidierungskreis

Neben dem Mutterunternehmen wurden sämtliche nachfolgend aufgeführten unmittelbaren und mittelbaren Tochterunternehmen in den Konzernabschluss im Wege der Vollkonsolidierung einbezogen, da dem Mutterunternehmen direkt oder indirekt die Mehrheit der Stimmrechte zusteht.

Name und Sitz der Gesellschaft	Fußnoten	Anteil am Kapital in %
WILMA Immobilien GmbH, Ratingen (Mutterunternehmen)
mit den Tochterunternehmen
Wilma Wohnen Rheinland GmbH, Ratingen	^{(1) (2)}	100
WILMA Wohnen Köln-Bonn Projekte GmbH, Ratingen	^{(1) (2)}	100
WILMA BP Berlin-Brandenburg GmbH, Ratingen (vormals: Wilma Bauprojekte Nordrhein-Westfalen GmbH, Ratingen)	^{(1) (2)}	100
WILMA Bau- und Entwicklungsgesellschaft NRW mbH, Ratingen (vormals: Wilma Bau- und Entwicklungsgesellschaft West mbH, Ratingen)	^{(1) (2)}	100
Wilma Wohnen West Bauprojekte GmbH, Ratingen	^{(1) (2)}	100
Wilma DW GmbH, Ratingen	^{(1) (2)}	100
Wilma KH GmbH, Ratingen	^{(1) (2)}	100
WILMA Wohnen Köln-Bonn GmbH, Ratingen	^{(1) (2)}	100
Wilma Wohnen Hanseviertel GmbH, Ratingen	^{(1) (2)}	100
WILMA Wohnen Rheinland Projekte GmbH, Ratingen	^{(1) (2)}	100
WILMA Wohnen West Projekte GmbH, Ratingen	^{(1) (2)}	100
Wilma Wohnen Hohenbuschei GmbH, Ratingen	^{(1) (2)}	100
WILMA Wohnen Auenpark GmbH & Co. KG, Selm (vormals: WILMA Wohnen Auenpark GmbH, Selm) ^*	⁽²⁾	100
WILMA Verwaltungs GmbH, Ratingen	^{(1) (2)}	100
WILMA Bau- und Entwicklungsgesellschaft Berlin-Brandenburg GmbH, Ratingen	^{(1) (2)}	100
(vormals: Wilma Bau- und Entwicklungsgesellschaft Berlin-Brandenburg GmbH, Ratingen)
WILMA BP Nürnberg GmbH, Ratingen	^{(1) (2)}	100
Wilma Bauprojekte Rhein-Main GmbH, Frankfurt am Main	^{(1) (2)}	100
WILMA Bau- und Entwicklungsgesellschaft RM mbH, Frankfurt am Main	^{(1) (2)}	100
Wilma Wohnen Süd Bauprojekte GmbH, Frankfurt am Main	^{(1) (2)}	100
Axis Stadtentwicklungsgesellschaft mbH, Frankfurt am Main	⁽²⁾	100
Gravensteiner Platz GmbH, Frankfurt am Main	^{(1) (2)}	100
Jakobsbrunnen GmbH, Frankfurt am Main	^{(1) (2)}	100
WILMA Wohnen Süd RM GmbH, Frankfurt am Main	^{(1) (2)}	100
Wilma Wohnen Süd Bauprojekte Nr.4 GmbH, Frankfurt am Main	^{(1) (2)}	100
WILMA Wohnen Süd Bauprojekte Nr.5 GmbH, Frankfurt am Main	^{(1) (2)}	100
Projektentwicklungsgesellschaft Hattersheimer Bahnhofquartier mbH & Co. KG, Frankfurt am Main (vormals: Gießen) ^*	⁽²⁾	100
WILMA BP Freising GmbH, Ratingen	^{(1) (2)}	100
WILMA BP Bayern GmbH, Ratingen	^{(1) (2)}	100
WILMA Bau- und Entwicklungsgesellschaft BY mbH, Ratingen	^{(1) (2)}	100
WILMA Bau- und Entwicklungsgesellschaft BW mbH, Stuttgart	^{(1) (2)}	100
WILMA Wohnen Süd BW GmbH, Frankfurt am Main	^{(1) (2) (3)}	100
mit den Tochterunternehmen
Schwäbisch-Hall Sonnenrain 1 GmbH, Stuttgart	^{(1) (2)}	94
Schwäbisch-Hall Sonnenrain 2 GmbH, Stuttgart	^{(1) (2)}	94

Bedeutung der Fußnoten:

⁽¹⁾ Zu dem Tochterunternehmen besteht ein Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrag
⁽²⁾ Inanspruchnahme der Befreiung nach § 264 Abs. 3 HGB
⁽³⁾ Inanspruchnahme der Befreiung nach § 291 Abs. 1 HGB
^* Die WILMA Verwaltungs GmbH, Ratingen, als in den Konzernabschluss der WILMA Immobilien GmbH einbezogenes Tochterunternehmen ist die persönlich haftende Gesellschafterin der Projektentwicklungsgesellschaft Hattersheimer Bahnhofsquartier mbH & Co. KG, Gießen, und der WILMA Wohnen Auenpark GmbH & Co. KG, Selm.

2. Gemeinschaftsunternehmen

Für die folgenden Beteiligungen an Gemeinschaftsunternehmen, die sämtlich über die WILMA Immobilien GmbH gehalten werden, wurde das Wahlrecht zur anteilsmäßigen Konsolidierung i.S.d. § 310 Abs. 1 HGB nicht angewendet. Die Bilanzierung erfolgte nach der Equity-Methode gem. § 312 HGB.

Name und Sitz der Gesellschaft	Anteil am Kapital
	in %
Projektentwicklungsgesellschaft Holbeinviertel mbH & Co. KG, Frankfurt am Main	50
formart Wilma Verwaltungsgesellschaft mbH, Frankfurt am Main	50
Wohnpark Gießenerstraße GmbH & Co. KG, Frankfurt am Main	50
Depant-Wilma Verwaltungsgesellschaft mbH, Gießen	50
Projektentwicklungsgesellschaft Aulweg mbH & Co. KG, Gießen	50
Wilma & Bamac Bauträger GmbH, Deidesheim	50

3. Assoziiertes Unternehmen

Das folgende assoziierte Unternehmen wurde ebenfalls nach der Equity-Methode gem. § 312 HGB behandelt.

Name und Sitz der Gesellschaft	Anteil am Kapital
	in %
MH Bauprojekte GmbH & Co. KG, Gießen	35

Konzern-Kapitalflussrechnung für 2023

		2022
	TEUR	TEUR
1. Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit
Periodenergebnis (Konzernjahresüberschuss einschließlich Ergebnisanteile anderer Gesellschafter)	1.156	13.471
Abschreibungen (+) / Zuschreibungen (-) auf Gegenstände des Anlagevermögens	-733	1.597
Zunahme (+) / Abnahme (-) der Rückstellungen	-2.303	369
Zahlungsunwirksame Ergebnisanteile im Rahmen der Equity-Methode	-5	1.243
Sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen (+) / Erträge (-)	-3.289	1.243
Zunahme (-) / Abnahme (+) der Vorräte, der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva	-21.348	-44.137
Zunahme (+) / Abnahme (-) der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Passiva	-19.392	-5.684
Gewinn (-)/Verlust (+) aus Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens	139	1.337
Zinsaufwendungen (+) / Zinserträge und Wertpapierzinserträge (-)	6.227	593
Ertragsteueraufwand (+) / Ertragsteuerertrag (-)	-2	7.967
Ertragsteuerzahlungen (-)	-6.704	-7.692
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit	-46.254	-29.693
2. Cashflow aus der Investitionstätigkeit
Auszahlungen (-) für Investitionen in das immaterielle Anlagevermögen	-43	-516
Auszahlungen (-) für Investitionen in das Sachanlagevermögen	-148	-218
Einzahlungen (+) aus Abgängen von Gegenständen des Finanzanlagevermögens	5.618	17.595
Auszahlungen (-) für Investitionen in das Finanzanlagevermögen	0	-702
Einzahlungen (+) aus Darlehen von Gemeinschaftsunternehmen	545	-525
Auszahlungen (-) für Darlehen an Gemeinschaftsunternehmen	-163	-611
Erhaltene Zinsen und Wertpapierzinserträge (+)	768	0
Erhaltene Dividenden (+) aus Equity-Investments	0	455
Cashflow aus der Investitionstätigkeit	6.577	15.478
3. Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit
Einzahlungen (+) aus der Aufnahme von Finanzkrediten	25.936	42.462
Auszahlungen (-) aus der Tilgung von Finanzkrediten	-26.209	-27.196
Gezahlte Zinsen (-)	-6.144	-2.694
Gezahlte Dividenden (-) an andere Gesellschafter von Tochterunternehmen	-7	-15
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit	-6.424	12.557
4. Finanzmittelfonds am Ende der Periode
Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelfonds (Zwischensummen 1 - 3)	-46.101	-1.658
Finanzmittelfonds am Anfang der Periode	15.619	17.277
Finanzmittelfonds am Ende der Periode	-30.482	15.619
5. Zusammensetzung des Finanzmittelfonds
Liquide Mittel	40.573	69.150
Kurzfristige Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	-71.055	-53.531
Finanzmittelfonds am Ende der Periode	-30.482	15.619

Entwicklung des Konzerneigenkapitals für 2023

	Eigenkapital des Mutterunternehmens
	Gezeichnetes Kapital	Kapitalrücklage	Gewinnvortrag	Konzernjahresüberschuss, der dem Mutterunternehmen zuzurechnen ist	Summe Eigenkapital des Mutterunternehmens
	EUR	EUR	EUR	EUR	EUR
Stand am 1.1.2022	16.500.000,00	10.000.000,00	61.169.102,84	0,00	87.669.102,84
Ausschüttungen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Erweiterungen des Konsolidierungskreises	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Zukauf von Minderheitsanteilen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Konzernjahresüberschuss	0,00	0,00	0,00	13.500.182,63	13.500.182,63
Stand am 31.12.2022	16.500.000,00	10.000.000,00	61.169.102,84	13.500.182,63	101.169.285,47
Umgliederung Vorjahresergebnis			13.500.182,63	-13.500.182,63	0,00
Stand am 1.1.2023	16.500.000,00	10.000.000,00	74.669.285,47	0,00	101.169.285,47
Ausschüttungen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Erweiterungen des Konsolidierungskreises	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Zukauf von Minderheitsanteilen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Konzernjahresüberschuss	0,00	0,00	0,00	1.148.502,65	1.148.502,65
Stand am 31.12.2023	16.500.000,00	10.000.000,00	74.669.285,47	1.148.502,65	102.317.788,12
Ausweis in der Konzernbilanz	16.500.000,00	10.000.000,00	75.817	.788,12

	Nicht beherrschende Anteile
	Nicht beherrschende Anteile vor Jahresergebnis	Auf nicht beherrschende Anteile entfallende Gewinne/Verluste	Summe Nicht beherrschende Anteile
	EUR	EUR	EUR
Stand am 1.1.2022	333.795,64	0,00	333.795,64
Ausschüttungen	-9.150,00	0,00	-9.150,00
Erweiterungen des Konsolidierungskreises	0,00	0,00	0,00
Zukauf von Minderheitsanteilen	-6.000,00	0,00	-6.000,00
Konzernjahresüberschuss	0,00	-29.520,00	-29.520,00
Stand am 31.12.2022	318.645,64	-29.520,00	289.125,64
Umgliederung Vorjahresergebnis	-29.520,00	29.520,00	0,00
Stand am 1.1.2023	289.125,64	0,00	289.125,64
Ausschüttungen	-7.500,00	0,00	-7.500,00
Erweiterungen des Konsolidierungskreises	0,00	0,00	0,00
Zukauf von Minderheitsanteilen	0,00	0,00	0,00
Konzernjahresüberschuss	0,00	7.500,00	7.500,00
Stand am 31.12.2023	281.625,64	7.500,00	289.125,64
Ausweis in der Konzernbilanz			289.125,64

	Summe
	Konzerneigenkapital
	EUR
Stand am 1.1.2022	88.002.898,48
Ausschüttungen	-9.150,00
Erweiterungen des Konsolidierungskreises	0,00
Zukauf von Minderheitsanteilen	-6.000,00
Konzernjahresüberschuss	13.470.662,63
Stand am 31.12.2022	101.458.411,11
Umgliederung Vorjahresergebnis	0,00
Stand am 1.1.2023	101.458.411,11
Ausschüttungen	-7.500,00
Erweiterungen des Konsolidierungskreises	0,00
Zukauf von Minderheitsanteilen	0,00
Konzernjahresüberschuss	1.156.002,65
Stand am 31.12.2023	102.606.913,76
Ausweis in der Konzernbilanz	102.606.913,76

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die WILMA Immobilien GmbH

Prüfungsurteile

Wir haben den Konzernabschluss der WILMA Immobilien GmbH, Ratingen, und ihrer Tochtergesellschaften (der Konzern) - bestehend aus der Konzernbilanz zum 31. Dezember 2023, der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, der Konzern-Kapitalflussrechnung und der Entwicklung des Konzerneigenkapitals für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Konzernanhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Konzernlagebericht der WILMA Immobilien GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

―

entspricht der beigefügte Konzernabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage des Konzerns zum 31. Dezember 2023 sowie seiner Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 und

―

vermittelt der beigefügte Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Konzernlagebericht in Einklang mit dem Konzernabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von den Konzernunternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernabschlusses, der den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Konzernabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d. h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Konzernlageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Konzernlagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Konzernabschlusses und Konzernlageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

―	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen im Konzernabschluss und im Konzernlagebericht aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als das Risiko, dass aus Irrtümern resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können;
―	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Konzernabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Konzernlageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme abzugeben;
―	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben;
―	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Konzernabschluss und im Konzernlagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass der Konzern seine Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann;
―	beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Konzernabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Konzernabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt;
―	holen wir ausreichende, geeignete Prüfungsnachweise für die Rechnungslegungsinformationen der Unternehmen oder Geschäftstätigkeiten innerhalb des Konzerns ein, um Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht abzugeben. Wir sind verantwortlich für die Anleitung, Überwachung und Durchführung der Konzernabschlussprüfung. Wir tragen die alleinige Verantwortung für unsere Prüfungsurteile;
―	beurteilen wir den Einklang des Konzernlageberichts mit dem Konzernabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Konzerns;
―	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Konzernlagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Düsseldorf, 25. Juni 2024

EY GmbH & Co. KG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Marc Ueberschär, Wirtschaftsprüfer

Christopher Misko, Wirtschaftsprüfer

WILMA Wohnen Köln-Bonn GmbH