POLARES Real Estate Asset Management GmbH

Frankfurt am Main

(vormals: Hamburg)

Jahresabschluss zum 31. Dezember 2012 und Lagebericht für das Rumpfgeschäftsjahr vom
1. Oktober 2012 bis 31. Dezember 2012

Inhaltsverzeichnis

	Bilanz zum 31. Dezember 2012
	Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Oktober bis 31. Dezember 2012
	Anhang für das Rumpfgeschäftsjahr vom 1. Oktober bis 31. Dezember 2012
	Lagebericht für das Rumpfgeschäftsjahr vorn 1. Oktober bis 31. Dezember 2012

Bilanz zum 31. Dezember 2012

POLARES Real Estate Asset Management GmbH Hamburg

AKTIVA

		31.12.2012	30.9.2012
	€	€	€
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Konzessionen und Lizenzen	89.531,30		90.609,14
2. Geschäfts- oder Firmenwert	1.018.355,30	1.107.886,60	1.103.218,25
II. Sachanlagen
1. Betriebs- und Geschäftsausstattung		196.739,32	203.699,17
III. Finanzanlagen
1. Beteiligungen		1.827,20	1.827,20
B. Umlaufvermögen
I. Vorräte
1. Unfertige Leistungen		11.959,00	79.825,00
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	1.276.988,67		779.113,31
2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	4.641.089,32		0,00
3. Sonstige Vermögensgegenstände	130.408,89	6.048.486,88	4.916.574,45
III. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten		496.916,58	427.603,85
C. Rechnungsabgrenzungsposten		13.651,29	26.378,00
		7.877.466,87	7.628.848,37
PASSIVA
		31.12.2012	30.9.2012
	€	€	€
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital		50.750,00	50.750,00
II. Kapitalrücklage		5.454.553,24	5.454.553,24
III. Gewinnvortrag		1.138.546,64	1.138.546,64
IV. Jahresüberschuss		0,00	0,00
Summe Eigenkapital		6.643.849,88	6.643.849,88
B. Rückstellungen
1. Rückstellungen für Pensionen	29.603,00		28.106,00
2. Sonstige Rückstellungen	304.638,82	334.241,82	369.582,62
C. Verbindlichkeiten
1 Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	5,18		110,34
2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	264.418,73		29.245,46
3. Sonstige Verbindlichkeiten	634.951,26	899.375,17	557.954,07
- davon aus Steuern € 104.394,19 ( € 83.317,35)
- davon im Rahmen der sozialen Sicherheit € 965,73 (€ 0,00)
		7.877.466,87	7.628.848,37

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Oktober bis 31. Dezember 2012

	1.10.2012 - 31.12.2012	1.1.2012 - 30.9.2012
	€	€
1. Umsatzerlöse	1.816.899,39	5.060.587,66
2. Verminderung (Vj. Erhöhung) des Bestands an unfertigen Leistungen	-67.866,00	79.825,00
3. Sonstige betriebliche Erträge	208.319,02	520.799,35
4. Aufwendungen für bezogene Leistungen	-31.993,67	-71.974,15
5. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	-901.941,18	-2.932.141,45
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung	-149.572,71	-480.050,34
- davon für Altersversorgung € -948,00 (€ -3.294,00)
	-1.051.513,89	-3.412.191,79
6. Abschreibungen
a) Auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen	-132.187,75	-3.001.883,25
7. Sonstige betriebliche Aufwendungen	-728.800,64	-2.128.052,44
8. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	72.060,23	61.651,05
- davon aus verbundenen Unternehmen € 71.728,81 (€ 52.863,24)
9. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	-653,86	-3.920,81
10. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit	84.262,83	-2.895.159,38
11. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	0,00	15.325,36
12. Sonstige Steuern	-1.552,36	-5.351,71
13. Erträge aus Verlustübernahme	0,00	2.885.185,73
14. Aufwendungen aus Gewinnabführung	-82.710,47	0,00
15. Jahresüberschuss	0,00	0,00

Anhang für das Rumpfgeschäftsjahr vom 01. Oktober 2012 bis 31. Dezember 2012

GRUNDSÄTZE DER RECHNUNGSLEGUNG

Aufstellung des Jahresabschlusses

Der Jahresabschluss der POLARES Real Estate Asset Management GmbH, Hamburg, wurde nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches und des GmbHG aufgestellt. Bei der Gewinn- und Verlustrechnung wird das Gesamtkostenverfahren angewendet. Die Angaben im Anhang sind zum Teil in Tausend Euro (T€) dargestellt. Bei Abweichungen zu den Posten der Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung handelt es sich um Rundungsdifferenzen.

Die Gesellschaft ist eine mittelgroße Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 Abs. 2 HGB. Sie nimmt teilweise die größenabhängigen Erleichterungen für die Aufstellung des Jahresabschlusses in Anspruch.

Die Umstellung des Geschäftsjahres der POLARES Real Estate Asset Management GmbH auf das Kalenderjahr wurde in der Gesellschafterversammlung vom 27. November 2012 beschlossen. Die Eintragung im Handelsregister erfolgte am 04. Dezember 2012.

Aufgrund des Rumpfgeschäftsjahres ist die Vergleichbarkeit von Vorjahresbeträgen nur eingeschränkt gegeben.

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die immateriellen Vermögensgegenstände und das Sachanlagevermögen werden zu Anschaffungskosten, vermindert um planmäßige Abschreibungen, angesetzt. Die planmäßigen Abschreibungen werden linear vorgenommen. Außerplanmäßige Abschreibungen werden bei voraussichtlich dauernden Wertminderungen auf den niedrigeren beizulegenden Wert vorgenommen.

Die Finanzanlagen werden zu Anschaffungskosten bilanziert.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände werden zum Nennwert abzüglich ggf. erforderlicher Abschreibungen bzw. Einzelwertberichtigungen bewertet.

Die liquiden Mittel sind zu Nominalwerten angesetzt.

Rechnungsabgrenzungsposten werden für Ausgaben vor dem Bilanzstichtag, die wirtschaftlich der Zeit nach dem Stichtag zuzuordnen sind, gebildet.

Rückstellungen werden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages bilanziert. Pensionsrückstellungen werden nach versicherungsmathematischen Grundsätzen gebildet. Bei der Bemessung der sonstigen Rückstellungen wird allen erkennbaren Risiken angemessen und ausreichend Rechnung getragen.

Die Verbindlichkeiten werden mit dem Erfüllungsbetrag ausgewiesen.

ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ

Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist unter Angabe der Abschreibungen des Geschäftsjahres im Anlagenspiegel (Anlage zum Anhang) dargestellt.

Die Finanzanlagen betreffen die Beteiligung an der Bonifazius Property B.V., Apeldoorn, Niederlande.

Sämtliche Forderungen und Verbindlichkeiten haben eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr und sind unbesichert. Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen bestehen gegen die Alleingesellschafterin Floco Holding GmbH, Frankfurt am Main, in Höhe von T€ 4.641. Im Vorjahr wurden die Forderungen gegen die Floco Holding GmbH in Höhe von T€ 4.785 unter den sonstigen Vermögensgegenständen ausgewiesen.

Den Rückstellungen für Pensionen lag ein versicherungsmathematisches Gutachten vom 28. Januar 2013 zugrunde. Als Rechnungsgrundlage wurden die "Richttafeln 2005 G" von K. Heubeck ohne Modifikation verwendet. Es wurde der von der Deutschen Bundesbank veröffentlichte Rechnungszinssatz in Höhe von 5,04 % p.a. bei einer Restlaufzeit von 15 Jahren zugrunde gelegt. Für die künftigen Erhöhungen von laufenden Renten wurde eine Steigerung von 1,00 % p.a. angenommen.

Die sonstigen Rückstellungen betreffen im Wesentlichen Rückstellungen für Tantiemen in Höhe von T€ 134 (Vj. T€ 207) sowie Urlaubsrückstellungen in Höhe von T€ 67 (Vj. T€ 75).

ERLÄUTERUNGEN ZUR GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG

Im Vorjahr wurden in den Abschreibungen außerplanmäßige Abschreibungen in Höhe von T€ 2.136 auf immaterielle Vermögenswerte aufgrund voraussichtlich dauernder Wertminderungen ausgewiesen.

In den sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind periodenfremde Aufwendungen von T€ 96 (Vj. T€ 137) enthalten, welche im Wesentlichen nachträgliche Abrechnungen enthalten.

SONSTIGE ANGABEN

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Zum 31. Dezember 2012 bestehen wesentliche finanzielle Verpflichtungen aus Leasing- und Mietverträgen mit einer Laufzeit bis zu einem Jahr von T€ 834 (Vj. T€ 916) und mit einer Laufzeit von bis zu fünf Jahren von T€ 1.771 (Vj. T€ 1.896).

Mitglieder der Geschäftsführung

Im Rumpfgeschäftsjahr 2012 gehörten der Geschäftsführung an;

•	Herr Michael Amann (CEO), Immobilienökonom, Geschäftsführer für Administration, Internes, Außendarstellung, Akquisition, Facility Management, Finanzen, Frankfurt am Main,
•	Herr Daniel Kapp (COO), Dipl. Betriebswirt (BA), Organisationsprogrammierer (ICR), zuständig für den Bereich Operatives Geschäft (Asset Management, Property Management, Transaktionsmanagement), Kaiserslautern (seit 01. Oktober 2012).

Anzahl der Mitarbeiter

Im Rumpfgeschäftsjahr 2012 waren durchschnittlich 69 (Vj. 71) Mitarbeiter beschäftigt.

Wesentliche sonstige finanzielle Verpflichtungen

Mit der Floco Holding GmbH, Frankfurt am Main, besteht seit Ergebnisabführungsvertrag. Bis zum 30. September 2012 bestand ein Ergebnisabführungsvertrag mit der Colonia Real Estate AG, Hamburg, der durch Kündigung mit Wirkung zum 30. September 2012 beendet wurde.

Konzernzugehörigkeit

Die Gesellschaft wurde bis zum 30. September 2012 in den Konzernabschluss der TAG Immobilien AG, Hamburg, und der Colonia Real Estate AG, Hamburg, einbezogen. Die Konzernabschlüsse der TAG Immobilien AG und der Colonia Real Estate AG wurden beim Bundesanzeiger auf elektronischem Wege veröffentlicht.

Frankfurt am Main, den 10. Juli 2013

Die Geschäftsführung

Entwicklung des Anlagevermögens

	Historische Anschaffungs-/Herstellungskosten
	30.09.2012	Zugänge	Abgänge	31.12.2012
	€	€	€	€
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Konzessionen und Lizenzen	484.182,52	13.300,34	0,00	497.482,86
2. Geschäfts- oder Firmenwert	4.983.000,00	0.00	0,00	4.983.000,00
	5.467.182,52	13.300,34	0,00	5.480.482,86
II. Sachanlagen
1. Betriebs -und Geschäftsausstattung	722.201,53	25.986,77	0,00	748.188,30
	722.201,53	25.986.77	0,00	748.188,30
III. Finanzanlagen
1. Beteiligungen	1.827,20	0.00	0,00	1.827,20
	1.827.20	0,00	0,00	1.827,20
	6.191.211,25	39.287,11	0,00	6.230.498,36

	Kumulierte Abschreibungen
	30.09.2012	Zugänge	Abgänge	31.12.2012
	€	€	€	€
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Konzessionen und Lizenzen	393.573,38	14.378,18	0,00	407.951,56
2. Geschäfts- oder Firmenwert	3.879.781,75	84.862,95	0,00	3.964.644,70
	3.879.781,75	99.241,13	0,00	3.964.644,70
II. Sachanlagen
1. Betriebs -und Geschäftsausstattung	518.502,36	32.946,62	0,00	551.448,98
	518.502,36	32.946,62	0,00	551.448,98
III. Finanzanlagen
1. Beteiligungen	0,00	0,00	0,00	0,00
	0,00	0,00	0,00	0,00
	4.398.284,11	132.187,75	0,00	4.516.093,68

	Buchwert
	31.12.2012	30.09.2012
	€	€
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Konzessionen und Lizenzen	89.531,30	90.609,14
2. Geschäfts- oder Firmenwert	1.018.355,30	1.103.218,25
	1.107.886,60	1.193.827,39
II. Sachanlagen
1. Betriebs -und Geschäftsausstattung	196.739,32	203.699,17
	196.739,32	203.699,17
III. Finanzanlagen
1. Beteiligungen	1.827.20	1.827,20
	1.827,20	1.827,20
	1.306.453,12	1.399.353,76

Lagebericht zum 31. Dezember 2012

1. Geschäft und Rahmenbedingungen

1.1 Geschäft

Die POLARES Real Estate Asset Management GmbH, Hamburg, (POLARES REAM) wurde gegründet als 100%-ige Tochter der Colonia Real Estate AG, Hamburg, die ihrerseits mehrheitlich von der TAG Immobilien AG, Hamburg, gehalten wird. Das Unternehmen ging aus einem Merger der Colonia Real Estate Solutions GmbH, Köln, und der LARUS Asset Management GmbH, Hamburg, im Sommer 2011 hervor und gehört zu den zehn größten Real Estate Asset Management Dienstleistern in Deutschland.

Mit Wirkung zum 30. September 2012 wurde die POLARES REAM im Rahmen eines Management-Buy-Outs verkauft. Der Geschäftsführer Herr Michael Amann übernahm von der Colonia Real Estate AG mittelbar die mehrheitlichen Anteile der POLARES REAM. Zudem wurden einige führende Mitarbeiter am Management-Buy-Out beteiligt. Das aktuelle Geschäftsjahr umfasst den Zeitraum vom 01. Oktober bis zum 31. Dezember 2012. Insofern ist die Vergleichbarkeit zum Abschluss des Rumpfgeschäftsjahres vom 01. Januar bis zum 30. September 2012 nicht uneingeschränkt gegeben.

Die POLARES Real Estate Asset Management GmbH beschäftigt sich im Wesentlichen mit der Erbringung von Dienstleistungen im Property- und Asset-Management-Bereich für Gewerbeimmobilien. Hierzu werden die Immobilien aktiv verwaltet und betreut. Als weiteres Segment befindet sich der Geschäftsbereich Special Solutions im Aufbau.

Bei den Dienstleistungen handelt es sich um Akquisitions-, Vermietungs-, Verkaufsvermittlungs- und Projektcontrollingdienstleistungen für Immobilienprojekte, einschließlich der kaufmännischen Projektsteuerung.

Die Gesellschaft besitzt Präsenzen an den Top-Immobilien-Standorten Deutschlands (Berlin, Frankfurt, Dresden, Hamburg, Köln, München, Leipzig). Das Leistungsspektrum umfasst den kompletten Wertschöpfungsprozess eines Immobilien-Investments.

Dabei verfügt die Gesellschaft über ein profundes, umfassendes Marktverständnis und Marktkenntnis sowie einen langjährigen Track Record.

Renommierte Kunden der Gesellschaft sind u.a. Blackstone, Peakside Capital, JP Morgan, UBS, PATRIZIA, Euro Hypo, Oikos und HGA Capital.

Seit 2008 betreut die Gesellschaft äußerst erfolgreich Gewerbeimmobilien namhafter Immobilienfondsgesellschaften und Immobilien AGs sowie Family Offices im Property- und dem Projektmanagement. Das Ziel bei allen Maßnahmen ist stets die Wertsteigerung der Objekte bei Erhaltung und Steigerung der Liquidität. Dabei umfasst das von der Gesellschaft betreute Portfolio Büro-, Einzelhandels- und Hotelimmobilien genauso wie Logistikparks, Facharztzentren und Pflegeheime.

Das Spektrum der betreuten Immobilien ist so vielfältig wie die Leistungen der Gesellschaft im Bereich Property- und Projekt-Management, In diesem Zusammenhang sind insbesondere folgende Leistungen zu nennen:

•	Professionelles proaktives Management von Immobilien
•	Verbesserung/Erhalt der Liquidität
•	Kosteneinsparungen/-optimierungen
•	Professionelles Reporting
•	Werterhöhung der Immobilien
•	Abbau von Leerständen bzw. Optimierung des Mietermixes durch die Vermietungsabteilung der Gesellschaft und/oder Steuerung von Makler-Unternehmen durch das Asset-Management
•	Transparenz und Integrität
•	Monitoring der Mieter-Bonität.

Mit den Asset-Management-Dienstleistungen ist die Gesellschaft derzeit viertgrößter Gewerbeimmobiliendienstleister - gemessen am Immobilienvolumen - in Deutschland und hat sich zu einem führenden Anbieter in diesem Segment entwickelt. Mit einem breiten Leistungsangebot begleitet die Gesellschaft die Immobilieninvestitionen von Kunden und Investmentpartnern entlang der gesamten Wertschöpfungskette: vom Ankauf über das Transaktionsmanagement, Property-Management, Technisches Immobilien Management, Investment Management und Projektmanagement his hin zum Verkauf.

Im Bereich Special Solutions entwickelt die Gesellschaft für Banken und deren Workout Teams individuelle Lösungsansätze für Problemimmobilien und die dahinterliegenden Kredite. Für die optimale Strategie werden vorhandenes Fachwissen auf Objekt- und Finanzierungsebene kombiniert.

Maßgeschneidert auf die jeweiligen Bedürfnisse des Auftraggebers werden einzelne Asset- und Property-Management-Leistungen für jeden Immobilien-Typ modular zusammengestellt.

Die hierbei generierten Informationen objektivieren letztlich die Entscheidung, ob eine geordnete Restrukturierung des Darlehens einer best- und schnellstmöglichen Abwicklung vorzuziehen ist. Zusammen mit dem Auftraggeber entwickeln unsere interdisziplinären Teams von Asset und Property Managern sodann Special Solutions. Der Erfolg dieses wertoptimierten Real Estate Workouts ist auf folgende Faktoren zurückzuführen:

1.	Unternehmerisch handelnde Asset Manager mit bewiesener Immobilien- und Workout-Expertise
2.	Erfahrene Architekten und Projektentwickler für umfangreiche und anspruchsvolle Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen (sustainability)
3.	Interdisziplinäres Zusammenwirken aller Kompetenzen bei der Neuausrichtung und Neupositionierung von Immobilien
4.	Immobilienaffine Analysten gewährleisten ein kundenspezifisches Reporting und Berichtswesen.

1.2 Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die konjunkturellen Perspektiven ¹ haben sich in Deutschland eingetrübt. Für das Winterhalbjahr 2012/2013 deutet sich sogar ein Rückgang der wirtschaftlichen Aktivität an. Hierbei spielt neben den zum Teil schweren Anpassungsrezessionen im Euro-Gebiet auch die Verlangsamung der globalen Konjunktur eine Rolle. Es gibt jedoch die begründete Aussicht, dass die wirtschaftliche Schwächephase nicht allzu lange anhalten wird und Deutschland bald wieder auf einen Wachstumspfad zurückkehrt. Dazu gehört, dass die Weltwirtschaft wieder Fahrt aufnimmt, der Reformprozess im Euro-Raum weiter voranschreitet und größere negative Überraschungen ausbleiben. Angesichts der schwierigen wirtschaftlichen Lage in Teilen des Euro-Raums und der weit verbreiteten Verunsicherung dürfte das Wirtschaftswachstum allerdings geringer ausfallen als bisher angenommen.

Die gute Grundkonstitution der deutschen Wirtschaft spricht aber dafür, dass sie die vorübergehende Schwächephase ohne größere Schäden insbesondere am Arbeitsmarkt übersteht.

Nach einer Expansion des realen Bruttoinlandsprodukts um 0,7%, beziehungsweise kalenderbereinigt 0,9%, im laufenden Jahr könnte sich das Wirtschaftswachstum im Jahr 2013 in jahresdurchschnittlicher Betrachtung auf 0,4% (kalenderbereinigt auf 0,5%) ermäßigen, um sich dann im Jahr 2014 auf 1,9% zu verstärken. Unter diesen Bedingungen und konditioniert auf einen leicht rückläufigen Pfad der Rohölnotierungen sollte der Preistrend in Deutschland verhalten aufwärtsgerichtet bleiben. Auf eine Teuerungsrate (gemessen am Harmonisierten Verbraucherpreisindex) von 2,1% im laufenden Jahr könnten 1,5% im Jahr 2013 und 1,6% im Jahr 2014 folgen. Ohne Energie gerechnet ergäbe sich aufgrund höherer Lohnabschlüsse eine Verstärkung von 1,6% im Jahr 2012 auf 1,8% im Jahr 2014. Der staatliche Gesamthaushalt wird im laufenden Jahr erstmals seit Beginn der Finanz- und Wirtschaftskrise im Jahr 2008 wohl wieder annähernd ausgeglichen abschließen. Im kommenden Jahr dürfte im Zuge der gesamtwirtschaftlichen Abschwächung aber erneut ein spürbares Defizit entstehen. Konjunkturbereinigt dürfte die Defizitquote 2013 und 2014 mehr oder weniger unverändert bei etwa 0,5% liegen.

Obwohl sich die Stimmung in der deutschen Wirtschaft zuletzt wieder eingetrübt hat (Anm.: Der Ifo-Geschäftsklimaindex ist im März nach vier Anstiegen in Folge um 0,7 auf 106,7 Punkte gefallen.), präsentiert sich die deutsche Wirtschaft mit einer guten Binnenkonjunktur insgesamt zu Beginn des Jahres 2013 robust. Nichtsdestotrotz ist die Sensibilität auf Seiten der Unternehmen nach wie vor hoch. Die politischen Entwicklungen innerhalb der Eurozone werden genau verfolgt und auf aufflammende Krisen oder Störungen wird umgehend mit Investitionsreduzierungen reagiert. Noch gibt es aber keinen Grund, die konjunkturellen Prognosen für 2013 zu ändern. ²

¹ vgl. Deutsche Bundesbank: Monatsbericht Dezember 2012; http://www.bundesbank.de/Redaktion/DE/Downloads/Veroeffentlichungen/Monatsberichte/2012/2012 12 monatsberichtpdf? blob=publicationFile; S. 13

² vgl. joneslanglasalle: Der deutsche Immobilienmarkt zum Jahresauftakt uneinheitlich: Starker Investment - schwacher Vermietungsmarkt; htto://www.ioneslanglasalle.de/Germany/DE-DE/Pages/Newsltem.aspx?ItemID=27611

1.3 Branchenspezifische Rahmenbedingungen

Die insgesamt moderat ausgeprägte konjunkturelle Delle und vor allem der stabile Arbeitsmarkt sorgten dafür, dass an den Bürovermietungsmärkten in der Gesamtjahresanalyse nur ein leichter Rückgang zu verzeichnen war. Sollte 2013 ein Wachstum des BIP von ca. 0,8 % erreicht werden, könnten die deutschen Immobilienhochburgen im laufenden Jahr mit einem stabilen Umsatzvolumen aufwarten: der Fünfjahresschnitt von 3,0 Mio. m² wäre dann in etwa erreicht.

Noch Mitte Dezember sah es so aus, als ob die konjunkturellen Unsicherheiten, Finanzierungsengpässe und die bei den Investoren ausgeprägte Risikoaversion verhindern würden, dass das Transaktionsergebnis des Vorjahres ganz erreicht werden könnte. Das hat sich nicht bewahrheitet: Ein bemerkenswerter Schluss-Spurt mit einigen großen Abschlüssen hat das Volumen auf dem Gewerbeimmobilienmarkt auf über 25 Mrd. Euro getrieben. Damit wurde das Vorjahresresultat um 8% übertroffen.

Die Aktivitäten auf den Bürovermietungsmärkten der sieben deutschen Immobilienhochburgen haben sich 2012 im Vergleich zum Vorjahr leicht abgeschwächt. Im Jahresvergleich entsprechen die 3,04 Mio. m² einem Rückgang von rund 11 %. Dabei legten nur in Frankfurt/M die Flächenumsätze deutlich zu (+ 21 %). Berlin zeigte ein nahezu ausgeglichenes Ergebnis. München bleibt der Markt mit dem höchsten Umsatzvolumen, wenngleich die 800.000 m²-Marke - 2011 noch deutlich übertroffen - im vergangenen Jahr deutlich verfehlt wurde. Trotz der zunehmenden konjunkturellen Unsicherheiten fiel der Rückgang der Vermietungsaktivitäten nicht stärker aus. Hier spielt vor allem die Entwicklung am Arbeitsmarkt eine entscheidende Rolle. Die geringe Arbeitslosenquote im Jahresschnitt 2012 hat auch in dem für den Büromarkt so wichtigen Dienstleistungssektor eine positive Wirkung entfaltet. ³

In das Jahr 2013 ⁴ sind die deutschen Immobilienhochburgen überwiegend schwach gestartet. Das Umsatzvolumen zwischen Januar und Ende März erreichte kumuliert lediglich 573.000 m², entsprechend einem Minus von 21 % gegenüber dem Vorjahresquartal und gleichbedeutend mit dem schwächsten Quartalsergebnis seit dem dritten Quartal 2009. Die Aussichten für den weiteren Jahresverlauf sind nicht schlecht. Es wird noch immer mit einem Gesamtergebnis von 2,8 bis 3 Mio, m² gerechnet, was dem Schnitt der letzten 10 Jahren entsprechen würde. Damit folgt der Vermietungsmarkt den ökonomischen Rahmendaten - auch diese werden 2013 voraussichtlich nicht mehr so positiv ausfallen wie 2012.

Ein Indiz, dass der Markt nicht in ein Nachfrageloch fallen wird, ist die nach wie vor positive Nettoabsorption. Diese könnte sich für das Gesamtjahr bei rund einer halben Million m² bewegen. Flächeneffizienz und ein verlangsamter Anstieg der Beschäftigtenzahl sind Aspekte, mit denen sich die Marktteilnehmer in diesem Jahr verstärkt auseinandersetzen werden. Immer mehr treten vor diesem Hintergrund der Verbleib in den Altflächen und eine Neuverhandlung bei den Mietkonditionen in den Vordergrund.

³ vgl. joneslanglasalle: Deutschlands Immobilienmarkt mit starkem Schluss Spurt; http://www. joneslanglasalle.de/Germay/DE-DE/Pages/Newsltem.aspx?ItemID=25779

⁴ vgl. joneslanglasalle: Der deutsche Immobilienmarkt zum Jahresauftakt uneinheitlich: Starker Investment - schwacher Vermietungsmarkt; http://www.ioneslanglasalle.de/Germany/DE-DE/Pages/Newsitem.aspx?ItemID=27611

Das Neubauvolumen hat im ersten Quartal um knapp 30 % auf kumuliert 162.000 m² zugelegt, am stärksten in Berlin auf rund 41.000 m² - allerdings von einem sehr niedrigen Niveau aus kommend - und in Köln um 62 % auf knapp 17.000 m². Deutliche Rückgänge der Fertigstellungsaktivitäten gab es dagegen in Düsseldorf und München, hier wurden nur 3.800 m² bzw. 3.000 m² neu errichtet. Für die verbleibenden drei Quartale 2013 werden knapp 734.000 m² Neubaufläche erwartet, so dass das gesamte Jahresfertigstellungsvolumen um nur 9 % über dem 2012er Wert liegen wird. Eine Neubauschwemme mit entsprechend negativen Auswirkungen auf den Leerstand ist also nach wie vor nicht zu erwarten.

Das über alle sieben Hochburgen kumulierte Leerstandsvolumen ist zum Ende des ersten Quartals 2013 weiter gefallen, um 6 % auf aktuell knapp 7,7 Mio. m². Auch die über alle Städte gemittelte Leerstandsquote reduzierte sich weiter - 10 Basispunkte auf 8,7 %. Dieses Niveau sollte in etwa auch bis zum Jahresende Bestand haben. Der Tiefpunkt dürfte dann erreicht sein. 2014 kann durchaus wieder mit einem leichten Anstieg gerechnet werden.

2. Lage der Gesellschaft

2.1 Ertragslage

Die Umsatzerlöse der Gesellschaft in dem Zeitraum vom 01. Oktober bis 31. Dezember 2012 mit einem Volumen von € 1,8 Mio. sind absolut gesehen geringer als im Vergleichszeitraum 01. Januar bis 30. September 2012 (€ 5,1 Mio.), liegen aber insgesamt gesehen in etwa auf dem (anteiligen) Niveau der ersten neun Monate.

Die sonstigen betrieblichen Erträge in dem Zeitraum vom 01. Oktober bis 31. Dezember 2012 verringerten sich um € 0,3 Mio. auf € 0,2 Mio. gegenüber dem Vergleichszeitraum 01. Januar bis 30. September 2012 (€ 0,5 Mio.).

Das Rohergebnis hat sich demzufolge reduziert von € 5,6 Mio. in dem Vergleichszeitraum 01. Januar bis 30. September 2012 auf € 1,9 Mio. in dem Zeitraum vom 01. Oktober bis 31. Dezember 2012.

Die Personalaufwendungen in dem Zeitraum vom 01. Oktober bis 31. Dezember 2012 in Höhe von € 1,05 Mio. bewegen sich auf dem anteiligen Niveau des Vergleichszeitraumes vom 01. Januar bis zum 30. September 2012 (€ 3,4 Mio.).

Die Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und auf Sachanlagen betragen für den Zeitraum vom 01. Oktober bis zum 31. Dezember 2012 € 0,1 Mio. Der Rückgang von fast € 2,9 Mio. ist im Wesentlichen bedingt durch eine außerordentliche Abschreibung auf den Firmenwert der Pateon 1. Verwaltungs GmbH von € 2,1 Mio. im Vergleichszeitraum vom 01. Januar bis zum 30. September 2012.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen in dem Zeitraum vom 01. Oktober bis zum 31. Dezember 2012 (€ 0,7 Mio.) entsprechen in etwa dem anteiligen Wert des Vergleichszeitraumes vom 01. Januar bis zum 30. September 2012 (€ 2,1 Mio.).

Das Zinsergebnis als Saldo aus Zinsaufwand und Zinsertrag verbesserte sich von € 58 Tsd. in dem Vergleichszeitraumes vom 01. Januar bis zum 30. September 2012 auf € 71 Tsd. in dem Zeitraum vom 01. Oktober bis zum 31. Dezember 2012.

Das EBIT ⁵ (Earnings before Interests and Taxes) beträgt für den Zeitraum vorn 01. Oktober bis 31. Dezember 2012 € 0,013 Mio. (01. Januar bis 30. September 2012: € -2,9 Mio.); das EBITDA ⁶ (Earnings before Interests, Taxes, Depreciation and Amortization) ist gegenüber dem Vergleichszeitraum (€ 0,05 Mio.) auf € 0,145 Mio. gesunken.

Mit Wirkung zum 01. Oktober 2012 wurde ein Gewinnabführungsvertrag mit der Floco Holding GmbH, Frankfurt am Main, abgeschlossen.

2.2 Finanzlage

Der Finanzmittelfonds hat sich von € 0,4 Mio. auf € 0,5 Mio. erhöht. Die Erhöhung des Finanzmittel-fonds ist im Wesentlichen durch Mittelzuflüsse aus der laufenden Geschäftstätigkeit zu begründen. Wesentliche Mittelabflüsse für Investitionen in das Anlagevermögen wurden in dem Zeitraum vom 01. Oktober 2012 bis zum 31. Dezember 2012 nicht vorgenommen.

Die Gesellschaft wies am 31. Dezember 2012 folgende Kapitalstruktur aus:

	Gesamt	Gesamt
	Mio. € 31.12.2012	Mio. € 30.09.2012
Eigenkapital	6,6	6,6
Fremdkapital
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	0,3	0,0
Sonstiges Fremdkapital	1,0	1,0
	1,3	1,0
Bilanzsumme	7,9	7,6

Das Eigenkapital belief sich zum 31. Dezember 2012 auf € 6,6 Mio. (Vj. € 6,6 Mio.). Die Eigenkapitalquote beträgt zum 31. Dezember 2012 84% nach 87% zum 30. September 2012.

Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen betragen zum 31. Dezember 2012 € 0,3 Mio. nach € 0,0 Mio. zum 30. September 2012.

Das sonstige Fremdkapital zeigt sich gegenüber dem Vergleichsstichtag nahezu unverändert.

Der Liquiditätsgrad I, als Quotient aus Finanzmittelfonds und kurzfristigem Fremdkapital, hat sich von 0,45 am 30. September 2012 auf 0,41 am 31. Dezember 2012 reduziert. Der Rückgang resultiert im Wesentlichen aus dem Anstieg des kurzfristigen Fremdkapitals, insbesondere der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen. Wir verweisen in diesem Zusammenhang auf diese obigen Ausführungen.

⁵ Anm.: EBIT vor Berücksichtigung der Auswirkungen von Ergebnisabführungen.

⁶ Anm.: EBITDA vor Berücksichtigung der Auswirkungen von Ergebnisabführungen.

Im Rahmen des Finanzmanagements eruiert die Gesellschaft den benötigten Kapitalbedarf. Hierzu stellt die Gesellschaft einen Finanzplan auf. Ein sich ergebender Kapitalbedarf wird nach Bewertung der zur Verfügung stehenden Finanzierungsalternativen möglichst ressourcenschonend am Kapitalmarkt geschlossen, Hierzu verfügt die Gesellschaft u.a. über eine Kreditlinie i.H.v. € 0,65 Mio. Positiv wirkt sich in diesem Zusammenhang auch ein erfolgreich von der Gesellschaft betriebenes Debitoren- und Working Capital-Management aus.

Der Liquiditätsgrad III, als Quotient aus Umlaufvermögen und kurzfristigem Fremdkapital beträgt zum 31. Dezember 2012 5,5 gegenüber 6,4 am 30. September 2012. Der Rückgang resultiert im Wesentlichen aus der Erhöhung des (kurzfristigen) Fremdkapitals, durch den insbesondere der Anstieg der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen überkompensiert wurde.

2.3 Vermögenslage

Die Bilanzsumme der Gesellschaft betrug zum 31. Dezember 2012 € 7,9 Mio. (30. September 2012: € 7,6 Mio.).

Der Wert des Anlagevermögens hat sich von € 1,4 Mio. zum 30. September 2012 abschreibungsbedingt auf € 1,3 Mio. zum Bilanzstichtag reduziert. Wesentliche Investitionen wurden nicht getätigt. Gründe für außerplanmäßige Abschreibungen ergaben sich nicht. Die Anlagenintensität, als Verhältnis von Anlagevermögen zu Bilanzsumme, ist daher nur geringfügig von 18,3 % auf 16,6 % gesunken.

Das Umlaufvermögen zzgl. des Rechnungsabgrenzungspostens beträgt zum Bilanzstichtag € 6,6 Mio. ggü. € 6,2 Mio. zum vorhergehenden Bilanzstichtag. Hauptgründe für diese Entwicklung waren insbesondere folgende Umstände:

•	Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sind von € 0,8 Mio. am 30. September 2012 auf € 1,3 Mio. am 31. Dezember 2012 angestiegen.
•	Ferner wurde in Höhe von € 0,1 Mio. Liquidität aufgebaut.

Ferner enthält das Umlaufvermögen eine Forderung gegen die Muttergesellschaft in Höhe von € 4,7 Mio.

Durch die Erhöhung des Umlaufvermögens bei einer geringfügig gestiegenen Bilanzsumme ist die Umlaufintensität, als Verhältnis von Umlaufvermögen zu Bilanzsumme, von 81,3 % zum 30. September 2012 auf 83,4 % zum Bilanzstichtag gestiegen.

Der Deckungsgrad I, als Quotient aus Eigenkapital und Anlagevermögen, hat sich geringfügig von 4,7 am 30. September 2012 auf 5,1 am 31. Dezember 2012 erhöht.

2.4 Gesamtaussage zur wirtschaftlichen Lage

Auf Basis der zuvor getätigten Ausführungen zur Vermögens-, Finanz- und Ertragslage beurteilt die Geschäftsführung die wirtschaftliche Lage der Gesellschaft insgesamt positiv.

3. Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung sind nach Beendigung des Rumpfgeschäftsjahres nicht aufgetreten.

4. Chancen- und Risikobericht

Auf die voraussichtliche Entwicklung der Gesellschaft wirken wesentliche Chancen und Risiken ein. Die Gesellschaft verdeutlicht deren unterschiedliche Bedeutung im Rahmen des Chancen- und Risikomanagementsystems, indem sie die Eintrittswahrscheinlichkeiten und möglichen Auswirkungen der identifizierten Chancen und Risiken auf die voraussichtliche Entwicklung des Geschäftsverlaufs und der Lage der Gesellschaft darstellt. Im Einzelnen sieht sich die Gesellschaft während des Prognosezeitraums folgenden Risiken und Chancen ausgesetzt:

a) Risiken

Konjunkturelle Risiken

Trotz der zunehmenden konjunkturellen Unsicherheiten fiel der Rückgang der Vermietungsaktivitäten nicht stärker aus. Hier spielt vor allem die Entwicklung am Arbeitsmarkt eine entscheidende Rolle, die geringe Arbeitslosenquote im Jahresschnitt 2012 hat auch in dem für den Büromarkt so wichtigen Dienstleistungssektor eine positive Wirkung entfaltet.

In 2013 könnte sich das Bild allerdings ändern, da aufgrund einer restriktiveren Personalpolitik vieler Unternehmen mit einem Wachstum der Bürobeschäftigtenzahl von dann nur noch 0,8% zu rechnen ist. Dies hätte unmittelbare Folgen für die Büromärkte.

Durch die angespannte wirtschaftliche Situation werden auch die Entscheidungsprozesse in Unternehmen spürbar länger. Umzugsentscheidungen werden noch nachhaltiger geprüft und Mietverträge noch intensiver verhandelt. Darüber hinaus stellt in manchen Unternehmen allein schon die Budgetierung eines geplanten Umzugs eine so große Belastung dar, dass eine Flächeneffizienzsteigerung in den vorhandenen Flächen in Betracht gezogen wird. ⁷

So ist das relativ schwache Ergebnis des Bürovermietungsmarktes in den deutschen BIG 7 zum Jahresauftakt 2013 zunächst einmal nicht überraschend. Erfahrungsgemäß dauert die Anpassungsreaktion in etwa drei Quartale, bis eine schwächere ökonomische Phase am Vermietungsmarkt angekommen ist. Die aktuelle Situation spiegelt insofern den Rückgang der Geschäftslagebeurteilung der Unternehmen im Sommer 2012 wider. Der aktuelle Nachfragerückgang bereitet somit noch keine Sorge. Da sich in der zweiten Jahreshälfte 2012 das Konjunkturklima wieder merklich besserte, gehen Marktteilnehmer von einem stabilen Nutzermarkt 2013 aus. ⁸

⁷ vgl. joneslanglasalle: Deutschlands Immobilienmarkt mit starkem Schluss-Spurt; http://www.ioneslanplasalle.de/Germany/DE-DEJ Pages/Newsltem.aspx?IternID=26779

⁸ vgl. joneslanglasalle: Der deutsche Immobilienmarkt zum Jahresauftakt uneinheitlich: Starker Investment - schwacher Vermietungsmarkt; http://www.loneslannlasalle.dejGermany/DE-DE/Pages/Newsitem.aspx?ItemID=27611

Branchenrisiken

Auf dem Markt für Dienstleistungen im Bereich Property- und Asset Management herrscht weiterhin ein intensiver Wettbewerb zwischen den Marktteilnehmern. Der zunehmende Wettbewerb führt zu einem vermehrten Preisverfall auf dem Markt für Dienstleistungen im Bereich Property- und Asset-Management.

Dies führt auch dazu, dass sich die Branche zunehmend zu einem "Nachfragermarkt" entwickelt, auf dem die wesentliche Marktmacht nicht mehr von den Anbietern der Dienstleitungen, sondern von den Großkunden bzw. aufgrund der anhaltenden Finanz- und Staatsschuldenkrise von den hinter den in Schieflage geratenen Großkunden agierenden Banken ausgeht, die intensiv darum bemüht sind, ihre Bestandportfolios zu restrukturieren.

Sowohl die Preisverhandlungen mit bestehenden Kunden als auch die Akquise von neuen Aufträgen gestalten sich vor dem Hintergrund des zuvor beschriebenen Kostendrucks und insbesondere unter Betrachtung von Basel III, der verstärkten Bankenaufsicht und der weiterhin anhaltenden, allgemeinen Kreditklemme als äußerst diffizil.

Regulatorische und politische Risiken

Die Gesellschaft ist den allgemeinen Risiken ausgesetzt, die sich aus der Veränderung von gesetzlichen Rahmenbedingungen oder anderer Vorschriften ergeben. Die Unternehmenstätigkeit der Gesellschaft ist im Wesentlichen auf Deutschland beschränkt. Durch die intensive Verfolgung des regulatorischen und politischen Tagesgeschehens ist die Geschäftsführung jederzeit in der Lage, kurzfristig auf mögliche Risiken zu reagieren. Das Risiko wird in diesem Bereich allerdings als gering eingestuft.

Kundenabhängigkeit

Als Dienstleister im Immobiliengeschäft unterliegt die Gesellschaft einer gewissen Kundenabhängigkeit. Diese Abhängigkeit verstärkt sich, sofern sich die Geschäftstätigkeit einer Gesellschaft auf wenige Großkunden fokussiert.

Die POLARES betreut neben anderen Großkunden weiterhin auch das Portfolio der TAG Gewerbeimmobilien GmbH, so dass insgesamt eine nicht zu vernachlässigende Umsatz-/ Kundenabhängigkeit gegeben ist.

Liquiditäts-/Zins-/Währungsrisiken

Im Falle einer länger andauernden verschlechterten Umsatz-/Ertragssituation würden aufgrund der bestehenden Kostenstruktur der Gesellschaft negative operative Cash-Flows die Folge sein, die die Liquidität der Gesellschaft belasten würden.

Neben den sich aus dem operativen Geschäft ergebenden Liquiditätsabflüssen ist die Gesellschaft aufgrund eines Gewinnabführungsvertrages dazu verpflichtet, ihre Gewinne an ihre Muttergesellschaft abzuführen. Hierdurch wird die der Gesellschaft zur Verfügung stehende Liquidität gemindert.

Risiken und Geschäfte in fremder Währung bestehen nicht, da sämtliche Geschäftsvorfälle in Euro abgewickelt werden.

Weitere Risiken

Die positive Lage der Gesellschaft ist ferner abhängig vom Transaktionsgeschäft, welches im Laufe eines Geschäftsjahres realisiert werden kann. Da es sich bei Transaktionen um Projektgeschäft handelt, ist deren Planung äußerst schwierig. Doch selbst ein schwächeres Transaktionsgeschäft kann durch die anderen Geschäftsfelder der Gesellschaft kompensiert werden.

Weitere Risiken, wie z.B. Personal-, IT-, oder rechtliche Risiken, die sich für den Prognosezeitraum ergeben könnten, werden als nicht wesentlich, als unwahrscheinlich und in den wirtschaftlichen Folgen als gering eingeschätzt.

b) Chancen

Die POLARES Real Estate Asset Management GmbH ist -gemessen am betreuten Immobilienvolumen-in Deutschland einer der großen Gewerbeimmobiliendienstleister.

Die Kernkompetenz der Gesellschaft liegt im aktiven Asset- und Property-Management, welches grundsätzlich vom Markt als solches wahrgenommen wird. ln Zukunft gilt es aber, diese Stärken noch intensiver am Markt zu etablieren, zumal sich ein erfolgreiches Asset- und Property-Management in Form von reduzierten Leerständen/gesteigerten Mieteinnahmen als zusätzliche Wertsteigerung beim Kunden auswirkt.

Zudem verfügt die Gesellschaft über überdurchschnittlich qualifizierte Mitarbeiter und über ein im Immobiliensektor sehr erfahrenes Management. Die Branchenkenntnis und die Vernetzung des Managements in der Immobilienbranche eröffnet der Gesellschaft zudem für die Zukunft zusätzliches Kunden-/Ertragspotential, das es zu nutzen gilt.

Nichtsdestotrotz ist der Erfolg der Gesellschaft untrennbar mit der gesamtwirtschaftlichen Situation verbunden. Eine nachhaltige Verbesserung der allgemeinen Konjunkturlage wird sich positiv auf den Markt für Gewerbeimmobilien und damit unmittelbar auf die Gesellschaft als Asset- und Property-Management-Dienstleister auswirken.

5. Prognosebericht

Die Situation auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt stellt sich insgesamt als nicht einfach dar. Auch in Zukunft werden die Auswirkungen der Finanz- und Staatsschuldenkrise auf die Konjunktur - und damit auch auf den Markt für Gewerbeimmobilienmarkt- einen wesentlichen Einfluss auf den Erfolg des Unternehmens haben. hinzu kommt die zuvor beschriebene intensive Wettbewerbssituation auf den Markt für Gewerbeimmobilien. Die Auswirkungen dieser Effekte bekommt auch die POLARES zu spüren.

Die Geschäftsführung tritt dieser Entwicklung proaktiv gegenüber. Aufbauend auf einer Analyse des Istzustandes wurden unterschiedliche Planungs- und Liquiditätsrechnungen erstellt, die verschiedene Gegen- und Restrukturierungsmaßnahmen bzw. Kostenoptimierungsmöglichkeiten (z.B. Personaleinsparungen und Abbau von Niederlassungen) berücksichtigen, und die in Bezug auf ihre Machbarkeit und ihren Nutzen hin bewertet werden. Die Ergebnisse der Planungsszenarien werden von der Geschäftsführung offen mit den wichtigen Partnern der Gesellschaft kommuniziert und diskutiert. Erste Maßnahmen wurden bereits erfolgreich umgesetzt.

Daneben ist die Geschäftsführung bemüht, Maßnahmen zur Umsatzsteigerung zu ergreifen. Dies sind insbesondere:

―	Verstärkte Akquisition von neuen Mandaten;
―	Erweiterung des Dienstleistungsangebots (ab 1. Januar 2013 Facility-Management-Dienstleistungen);
―	Langfristige Bindung von bestehenden Kunden durch (vorzeitige) Vertragsverlängerungen;
―	Intensivierung der Transaktionsaktivitäten und damit einhergehend Portfoliooptimierung;
―	Verbesserung der von ihr an die Kunden erbrachten Serviceleistungen.

Der Prognosezeitraum der Gesellschaft beträgt zwei Jahre (als Vergleichszeitraum hinsichtlich des Prognoseberichtes dient das aus zwei Rumpfgeschäftsjahren bestehenden Gesamtjahr 2012).

Die Gesellschaft plant für den Prognosezeitraum weiter mit steigenden Erträgen und steigenden operativen Cash-Flows.

Es ist beabsichtigt, die zukünftig erwirtschafteten positiven operativen Cash-Flows u.a. in die Ausweitung der Geschäftstätigkeit zu investieren.

Bestandsgefährdende Risiken ergeben sich in dem zum Bilanzstichtag geltenden Prognosezeitraum nicht.

Insgesamt blickt die Geschäftsführung der zukünftigen Entwicklung der Gesellschaft zuversichtlich entgegen.

Frankfurt am Main, den 10. Juli 2013

gez. die Geschäftsführung