Ottmann GmbH & Co. Südhausbau KG

München

Konzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Konzernbilanz zum 31. Dezember 2023

Aktiva

			Stand 31.12.2023	Stand 31.12.2022
	EUR	EUR	EUR	TEUR
A. ANLAGEVERMÖGEN
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten			50.273,00	32
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten		201.609.426,94		192.810
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäftsbauten		30.970.867,36		31.565
3. Technische Anlagen und Maschinen		27.235,00		42
4. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung		386.327,00		410
5. Anlagen im Bau		27.206.918,28		25.081
6. Bauvorbereitungskosten und geleistete Anzahlungen		2.350.602,51		644
			262.551.377,09	250.552
III. Finanzanlagen
Beteiligungen			50.000,00	50
			262.651.650,09	250.634
B. UMLAUFVERMÖGEN
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
1. Grundstücke ohne Bauten		619.534,91		620
2. Bauvorbereitungskosten		2.282.274,17		2.102
3. Grundstücke mit unfertigen Bauten		11.149.688,85		7.312
4. Grundstücke mit fertigen Bauten		153.415,32		153
5. Unfertige Leistungen	26.354.353,22
./. Erhaltene Anzahlungen	./. 26.353.193,16	1.160,06		520
6. Andere Vorräte		333.405,22		341
			14.539.478,53	11.048
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung		308.448,94		202
2. Forderungen aus Grundstücksverkäufen		3.650,01		4
3. Forderungen aus Betreuungstätigkeit		230.945,34		274
4. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen		24.948,96		21
5. Forderungen gegenüber Gesellschaftern		277.199,49		221
6. Sonstige Vermögensgegenstände		539.624,90		473
			1.384.817,64	1.195
III. Flüssige Mittel
Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten			14.427.070,59	13.761
			30.351.366,76	26.004
C. RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN			263.557,00	368
			293.266.573,85	277.006
Treuhandvermögen			12.576.716,37	12.512

Passiva

		Stand 31.12.2023	Stand 31.12.2022
	EUR	EUR	TEUR
A. EIGENKAPITAL
I. Kapitalanteile der Kommanditisten
Festkapital	1.000.000,00		1.000
II. Rücklagen der Kommanditisten	34.048.998,60		32.549
III. Gewinnrücklagen	16.083.035,85		12.485
IV. Nicht beherrschende Anteile	766,94		1
		51.132.801,39	46.035
B. RÜCKSTELLUNGEN
1. Rückstellungen für Pensionen	7.166.544,00		7.166
2. Steuerrückstellungen	0,00		113
3. Sonstige Rückstellungen	3.079.996,04		4.067
		10.246.540,04	11.346
C. VERBINDLICHKEITEN
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	151.769.092,18		157.964
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	61.713.515,65		48.173
3. Erhaltene Anzahlungen	2.156.396,89		1.006
4. Verbindlichkeiten aus Vermietung	399.332,97		380
5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	4.645.673,54		4.002
6. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern	10.749.860,45		7.334
7. Sonstige Verbindlichkeiten;	273.911,95		515
davon aus Steuern: EUR 142.105,20 (i. Vj.: TEUR 378)
		231.707.783,63	219.374
D. RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN		179.448,79	251
		293.266.573,85	277.006
Treuhandverbindlichkeiten		12.576.716,37	12.512

Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2023

		2023	2022
	EUR	EUR	TEUR
1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung	53.729.251,91		50.789
b) aus Verkauf von Grundstücken	9.948.455,05		0
c) aus Betreuungstätigkeit	3.361.763,38		4.445
d) aus anderen Lieferungen und Leistungen	476.643,99		233
		67.516.114,33	55.467
2. Erhöhung des Bestands an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen und unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen		2.001.108,02	9.883
3. Andere aktivierte Eigenleistungen		238.145,89	425
4. Sonstige betriebliche Erträge;		1.907.722,34	1.684
davon aus der Währungsumrechnung: EUR 0,00 (i. Vj.: TEUR 233)
5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung	26.125.782,90		24.715
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke	4.574.889,43		7.892
c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen	3.181.542,96		3.137
		33.882.215,29	35.744
6. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	7.401.564,86		6.946
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung;	1.778.231,01		1.863
davon für Altersversorgung: EUR 369.203,66 (i. Vj.: TEUR 566)
		9.179.795,87	8.809
7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen		5.057.156,80	4.805
8. Sonstige betriebliche Aufwendungen		2.892.325,89	2.823
9. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge		8.699,47	11
10. Zinsen und ähnliche Aufwendungen;		4.770.019,57	4.459
davon aus der Aufzinsung von Pensionsrückstellungen: EUR 112.368,00 (i. Vj.: TEUR 199)
11. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag		./. 0,71	./. 5
12. Ergebnis nach Steuern		15.890.277,34	10.835
13. Sonstige Steuern		862.806,76	971
14. Konzernjahresüberschuss		15.027.470,58	9.864
15. Gewinnrücklagen 01.01.		12.485.496,16	14.344
16. Einstellung in die Rücklagen der Kommanditisten		./. 1.500.000,00	./. 1.500
17. Gutschrift auf Gesellschafterkonten		./. 9.929.930,89	./. 10.222
18. Gewinnrücklagen		16.083.035,85	12.486

Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2023

ALLGEMEINE HINWEISE

Die Ottmann GmbH & Co. Südhausbau KG mit Sitz in München ist im Handelsregister des Amtsgerichts München unter der Registernummer HRA 46790 eingetragen.

Der vorliegende Konzernabschluss wurde gemäß § 290 ff. HGB sowie nach einschlägigen Regelungen des Gesellschaftsvertrags aufgestellt.

Stichtag für die Abschlüsse der einbezogenen Unternehmen und für den Konzernabschluss ist der 31. Dezember 2023.

Konsolidierungskreis

In den Konzernabschluss sind nach den Grundsätzen der Vollkonsolidierung neben der Ottmann GmbH & Co. Südhausbau KG die nachfolgend aufgeführten inländischen Tochterunternehmen einbezogen. Der Konsolidierungskreis setzt sich wie folgt zusammen:

Gesellschaft	Sitz	Fest- bzw. Gezeichnetes Kapital	Anteil am Kapital
1. Ottmann GmbH & Co. Südhausbau KG	München	1.000 TEUR	-
2. Südhausbau GmbH	München	256 TEUR	99,80%
3. Südhausbau Verkaufsgesellschaft mbH	München	2.556 TEUR	99,79%
4. Ottmann GmbH & Co. Südhausbau Projekte KG	München	2.710 TEUR	100,00%
5. Südhausbau Bauart GmbH	München	26 TEUR	100,00%
6. Südhausbau Verwaltung GmbH & Co. KG	München	100 TEUR	100,00%

Die Südhausbau Bauart GmbH hält einen Anteil in Höhe von 50 % an der Südhausbau Berlin GmbH, Berlin (Eigenkapital zum 31.12.2022 = TEUR 417, Jahresergebnis = - TEUR 20). Aufgrund der untergeordneten Bedeutung der Gesellschaft wird auf eine Konsolidierung verzichtet. Die Werte zum 31.12.2023 standen bei Aufstellung des Konzernabschlusses nicht zur Verfügung.

Die folgenden Konzernunternehmen machen von den Befreiungen gemäß § 264 Abs. 3 HGB bzw. gemäß § 264b HGB ganz oder teilweise Gebrauch:

•	Ottmann GmbH & Co. Südhausbau KG
•	Südhausbau GmbH
•	Südhausbau Verkaufsgesellschaft mbH
•	Ottmann GmbH & Co. Südhausbau Projekte KG
•	Südhausbau Bauart GmbH
•	Südhausbau Verwaltung GmbH & Co. KG

Konsolidierungsgrundsätze

Die Kapitalkonsolidierung erfolgt nach der Erwerbsmethode (Buchwertmethode) durch Verrechnung des Beteiligungsbuchwertes mit dem (anteiligen) Eigenkapital der Tochterunternehmen.

Die Verrechnung für die unter Nr. 2 bis 3 aufgeführten Gesellschaften wurde zum 1. Januar 1999, als dem Zeitpunkt der erstmaligen Einbeziehung, vorgenommen. Die dabei ermittelten aktiven Unterschiedsbeträge (TEUR 11.842) wurden den Grundstücken mit Wohnbauten zugeordnet. Am Bilanzstichtag beträgt der Restbuchwert der aktiven Unterschiedsbeträge, gegenüber dem Vorjahr unverändert, TEUR 948.

Aus der erstmaligen Einbeziehung (zum 1. Januar 2004) der unter Nr. 4 bis 5 aufgeführten Gesellschaften - der Kapitalanteil an der Südhausbau Bauart GmbH im Zeitpunkt der erstmaligen Einbeziehung betrug 74 % - resultierten aus der Kapitalkonsolidierung aktive Unterschiedsbeträge von insgesamt TEUR 4.764. Gleichzeitig ergaben sich bei der Schuldenkonsolidierung passive Unterschiedsbeträge von TEUR 5.529. Der passivische Saldo aus den Unterschiedsbeträgen in Höhe von TEUR 765 wurde unter den Gewinnrücklagen verrechnet.

Mit Wirkung zum 1. Januar 2006 wurde der restliche Anteil (26 %) an der Südhausbau Bauart GmbH erworben. Im Rahmen der Erstkonsolidierung dieses Anteils wurde der aus der Verrechnung des Kaufpreises mit dem bis zum 1. Januar 2006 aufgelaufenen (anteiligen) Eigenkapital des Fremdgesellschafters entstandene aktive Unterschiedsbetrag mit den Gewinnrücklagen (TEUR 1.738) erfolgsneutral verrechnet.

Forderungen und Verbindlichkeiten zwischen den einbezogenen Unternehmen werden gegeneinander aufgerechnet. Umsatzerlöse und andere Erträge zwischen einbezogenen Unternehmen werden mit den entsprechenden Aufwandsposten verrechnet bzw. als andere aktivierte Eigenleistungen ausgewiesen. Zwischenergebnisse werden vollumfänglich eliminiert.

Gliederungsgrundsätze

Für die Gliederung der Konzernbilanz wurden die Formblätter für Wohnungsunternehmen in ihrer aktuellen Fassung berücksichtigt. Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren unter Beachtung von § 1 der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen aufgestellt.

Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Für die Aufstellung des Konzernabschlusses waren die nachfolgenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden maßgebend.

Die entgeltlich erworbenen immateriellen Vermögensgegenstände und Sachanlagen werden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten vermindert um planmäßige und außerplanmäßige Abschreibungen angesetzt. In die Herstellungskosten der selbsterstellten Gebäude werden zum Teil anteilige Verwaltungskosten, nicht jedoch zurechenbare Fremdkapitalzinsen einbezogen.

Neben den im Rahmen der Erstkonsolidierungen im Jahr 1999 ermittelten aktiven Unterschiedsbeträgen wurden anlässlich der Abfindung von Gesellschaftern im Rahmen ihres Ausscheidens aus der Gesellschaft bei den Grundstücken mit Wohnbauten stille Reserven in Höhe von insgesamt TEUR 43.259 hinzu aktiviert.

Die Nutzungsdauer bei den immateriellen Vermögensgegenständen beträgt zwischen 3 und 8 Jahren.

Die planmäßigen Abschreibungen werden bei Gebäuden entsprechend den Nutzungsdauern zwischen 16 und 50 Jahren vorgenommen.

Die der Abschreibung zugrunde liegende Nutzungsdauer beträgt bei den technischen Anlagen und Maschinen 5 bis 10 Jahre, bei den anderen Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 3 bis 20 Jahre.

Für selbständig nutzbare bewegliche Vermögensgegenstände des Anlagevermögens mit geringem Wert, deren Anschaffungskosten zwischen EUR 250,00 und EUR 1.000,00 liegen, wird in analoger Anwendung der steuerrechtlichen Vorschriften gemäß § 6 Abs. 2a EStG aus Vereinfachungsgründen ein Sammelposten in jedem Geschäftsjahr gebildet, der jährlich mit einem Fünftel aufgelöst wird.

Das Finanzanlagevermögen ist zu Anschaffungskosten bzw. zum niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt.

Die zum Verkauf bestimmten Grundstücke des Vorratsvermögens sind mit den jeweils angefallenen Grundstücks-, Erschließungs-, Bauvorbereitungs- und Baukosten unter Berücksichtigung des Niederstwertprinzips bewertet. Finanzierungskosten wurden wie in den Vorjahren nicht aktiviert.

Für die Bewertung der unfertigen Leistungen und anderen Vorräte werden die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten zugrunde gelegt.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden zu Anschaffungskosten bzw. zum Nennwert angesetzt. Erkennbare Risiken und das allgemeine Kreditrisiko werden durch Wertberichtigungen berücksichtigt.

Der Ansatz der Kassenbestände und Guthaben bei Kreditinstituten erfolgt zu Nominalwerten.

Die in den aktiven Rechnungsabgrenzungsposten enthaltenen Finanzierungskosten betreffen Disagien nach § 250 Abs. 3 HGB in Höhe von TEUR 214 (Vorjahr: TEUR 310) und werden linear über die Laufzeit der entsprechenden Darlehen verteilt.

Die Pensionsrückstellungen wurden auf der Grundlage versicherungsmathematischer Berechnungen nach der "Projected-Unit-Credit-Method" und den Richttafeln 2018 G von Prof. Dr. Klaus Heubeck ermittelt. Als Parameter wurden der durchschnittliche 10-Jahres- Durchschnittszinssatz von 1,82 % p.a. sowie ein Rententrend von jeweils 2 % p.a. unterstellt.

Der durchschnittliche Marktzins wurde gemäß § 253 Abs. 2 Satz 1 HGB auf Basis des 10-Jahres-Durchschnittszinssatzes ermittelt. Bei Anwendung des Rechnungszinsfußes auf Basis des 7-Jahres-Durchschnittszinssatzes hätte sich bei der Bewertung der Rückstellungen für Pensionsverpflichtungen ein um TEUR 73 höherer Wert ergeben.

Die Steuerrückstellungen sowie die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten und werden mit dem Erfüllungsbetrag angesetzt, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendig ist.

Verbindlichkeiten sind zum Erfüllungsbetrag angesetzt. Die abgeschlossenen Zinssatz- Swap-Verträge mit Laufzeiten bis zum 31. März 2026 über Bezugsbeträge von insgesamt TEUR 7.631 bilden mit den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten (Grundgeschäft) eine Bewertungseinheit im Sinne des § 254 HGB.

Der passive Rechnungsabgrenzungsposten wird im Wesentlichen linear über den Nutzungszeitraum aufgelöst.

ERLÄUTERUNGEN ZUR KONZERNBILANZ

Anlagevermögen

Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist unter Angabe der Abschreibungen des Geschäftsjahres in dem beiliegenden Anlagenspiegel dargestellt.

Vorräte

Die erhaltenen Anzahlungen wurden gemäß § 268 Abs. 5 Satz 2 HGB offen von den unfertigen Leistungen abgesetzt. Für die Saldierung werden Heizkosten und sonstige Betriebskosten gemeinsam betrachtet. Soweit die erhaltenen Anzahlungen auf die Heizkosten und die sonstigen Betriebskosten die korrespondierenden unfertigen Leistungen übersteigen, wird der entsprechende Betrag unter den Verbindlichkeiten ausgewiesen.

Forderungen gegenüber Gesellschaftern

Die Forderungen gegenüber Gesellschaftern haben in Höhe von EUR 270.000,00 (Vorjahr TEUR 220) eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr.

Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen enthalten im Wesentlichen Prozesskostenrückstellungen, Personalkostenrückstellungen, Rückstellungen für noch zu erwartende Bau- und Erschließungskosten sowie für Gewährleistungen.

Verbindlichkeitenspiegel

	Gesamt 31.12.2023	Restlaufzeit bis zu 1 Jahr 31.12.2023	Restlaufzeit bis zu 1 Jahr Vorjahr	Restlaufzeit 1 bis 5 Jahre 31.12.2023	Restlaufzeit 1 bis 5 Jahre Vorjahr
	EUR	EUR	TEUR	EUR	TEUR
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	151.769.092,18	8.785.571,95	8.573	39.279.430,84	37.519
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	61.713.515,65	1.605.651,18	1.283	6.839.335,46	5.360
3. Erhaltene Anzahlungen	2.156.396,89	2.156.396,89	1.006	0,00	0
4. Verbindlichkeiten aus Vermietung	399.332,97	399.332,97	379	0,00	0
5. Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit	0,00	0,00	0	0,00	0
6. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	4.645.673,54	4.321.577,23	3.774	387.684,15	228
7. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern	10.749.860,45	10.749.860,45	7.334	0,00	0
8. Sonstige Verbindlichkeiten	273.911,95	273.911,95	515	0,00	0
	231.707.783,63	28.292.302,62	22.864	46.506.450,45	43.107

	Restlaufzeit über 5 Jahre 31.12.2023	Restlaufzeit über 5 Jahre Vorjahr
	EUR	TEUR
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	103.704.089,39	111.873
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	53.268.529,01	41.529
3. Erhaltene Anzahlungen	0,00	0
4. Verbindlichkeiten aus Vermietung	0,00	0
5. Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit	0,00	0
6. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	0,00	0
7. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern	0,00	0
8. Sonstige Verbindlichkeiten	0,00	0
	156.972.618,40	153.402

Die Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern sowie die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind vollumfänglich durch Grundpfandrechte besichert. Im Übrigen bestehen keine Sicherheiten.

Steuern

Latente Steuern werden grundsätzlich für zeitliche Unterschiede zwischen den handelsrechtlichen und steuerlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten ermittelt. Die Ermittlung erfolgt auf Basis eines Steuersatzes von aktuell 17 % für die Gewerbesteuer und 16 % für die Körperschaftsteuer (inkl. Solidaritätszuschlag). Die sich ergebenden passiven latenten Steuern werden durch die aus den Verlustvorträgen resultierenden aktiven latenten Steuern überkompensiert. Von dem Ansatzwahlrecht nach § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB wird kein Gebrauch gemacht.

ERLÄUTERUNGEN ZUR KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG

Sonstige betriebliche Erträge

Die Position enthält im Wesentlichen Erträge aus Versicherungserstattungen, Kursgewinnen sowie aus der Auflösung von Rückstellungen.

Die Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen betreffen planmäßige Abschreibungen.

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die Position enthält im Wesentlichen Aufwendungen für Rechts- und Beratungskosten, Kfz- Kosten, EDV-Kosten und Raumkosten.

ERLÄUTERUNGEN ZUR KONZERN-KAPITALFLUSSRECHNUNG

Der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit umfasst auch Darlehensaufnahmen und -tilgungen für die Bautätigkeit.

SONSTIGE ANGABEN

Derivative Finanzinstrumente

Der Konzern nutzt derivative Finanzinstrumente (Zinsswaps) ausschließlich zur Absicherung künftiger Zahlungsströme aus variabel verzinslichen Darlehen. Die Zinssicherungsgeschäfte bilden dabei mit den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten (Grundgeschäft) eine Bewertungseinheit. Den Sicherungsgeschäften liegen Grundgeschäfte mit vergleichbarem, gegenläufigem Risiko (Mikro-Hedge) zugrunde.

Zum 31. Dezember 2023 bestehen Zinssicherungen (Swaps) für Grundgeschäfte im Wert von TEUR 7.631. Der Marktwert der Swaps beläuft sich auf TEUR -86. Dieser entspricht der Höhe des abgesicherten Risikos im Hinblick auf die gebildete Bewertungseinheit. Der Marktwert ist anhand von anerkannten Berechnungsmodellen ermittelt; er ist im Einzelnen durch Bankbestätigung nachgewiesen.

Risiko		Grundgeschäft		Sicherungsinstrument
Variable	Art	Art	Betrag	Art	Betrag	Art	Prospektive Effektivität
Zins	Zinsänderungsrisiko	Variabel verzinste Darlehen	7,6 Mio. €	Zinsswap	7,6 Mio. €	Microhedge	Laufzeit- und Währungskongruenz

Zur Messung der Effektivität der Sicherungsbeziehungen wird die "Critical-Terms-Match-Methode" verwendet. Es wurde die Einfrierungsmethode angewendet, bei der die Entwicklung der Bewertungseinheit in einer Nebenrechnung erfasst wird. Aufgrund der Laufzeit-, Volumen- und Währungskongruenz werden sich die gegenläufigen Wertänderungen aus Grund- und Sicherungsgeschäft bis spätestens Ende des Jahres 2026 vollständig ausgleichen.

Haftungsverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen

Es bestehen keine Haftungsverhältnisse im Sinne von § 251 HGB. Sonstige finanzielle Verpflichtungen bestehen nur im Rahmen eines üblichen Geschäftsbetriebs.

Mitarbeiter

Die durchschnittliche Zahl der während des Geschäftsjahres beschäftigten Mitarbeiter betrug:

	2023	2022
Gewerbliche Arbeitnehmer	31	32
Angestellte	94	94
	125	126
Minijobber	8	13
Auszubildende	2	3
	135	142

Honorar des Abschlussprüfers

Der Konzernabschlussprüfer der Ottmann GmbH & Co. Südhausbau KG ist die HBS GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, München. Im Berichtsjahr sind Aufwendungen für die Abschlussprüfung von insgesamt TEUR 146 und für andere Beratungsleistungen in Höhe von TEUR 2 entstanden.

Geschäftsführung und persönlich haftender Gesellschafter

Die Geschäftsführung der Ottmann GmbH & Co. Südhausbau KG obliegt der Ottmann GmbH, München; ihr Stammkapital beträgt EUR 26.050,00.

Geschäftsführer der persönlich haftenden Gesellschafterin war im Geschäftsjahr 2023 Herr Klaus Stemmer.

Nachtragsbericht

Ereignisse nach dem Bilanzstichtag, die sich auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft wesentlich auswirken, haben sich nicht ergeben.

München, den 15. Mai 2024

Ottmann GmbH

Die geschäftsführende, persönlich haftende Gesellschafterin

gez. Klaus Stemmer

KONZERNANLAGENSPIEGEL DER OTTMANN GMBH & CO. SÜDHAUSBAU KG ZUM 31. DEZEMBER 2023

	ANSCHAFFUNGS- UND HERSTELLUNGSKOSTEN
	Stand 01.01.2023	Zugang 2023	Umgliederung 2023	Abgang 2023	Stand 31.12.2023
	EUR	EUR	EUR	EUR	EUR
I. IMMATERIELLE VERMÖGENSGEGENSTÄNDE
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	650.040,76	35.219,09	0,00	0,00	685.259,85
II. SACHANLAGEN
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	347.798.387,00	2.711.984,29	10.384.194,59	0,00	360.894.565,88
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäftsbauten	43.197.601,91	0,00	0,00	0,00	43.197.601,91
3. Technische Anlagen und Maschinen	390.573,67	0,00	0,00	43.875,60	346.698,07
4. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	4.999.229,33	113.782,81	0,00	23.861,11	5.089.151,03
5. Anlagen im Bau	25.081.346,53	12.509.766,34	./. 10.384.194,59	0,00	27.206.918,28
6. Bauvorbereitungskosten und geleistete Anzahlungen	643.952,87	1.706.649,64	0,00	0,00	2.350.602,51
	422.318.489,31	17.042.183,08	0,00	67.736,71	439.085.537,68
III. FINANZANLAGEN
Beteiligungen	50.000,00	0,00	0,00	0,00	50.000,00
	423.219.508,44	17.077.402,17	0,00	67.736,71	439.820.797,53

	ABSCHREIBUNGEN
	Stand 01.01.2023	Zugang 2023	Zuschreibung 2023	Abgang 2023	Stand 31.12.2023
	EUR	EUR	EUR	EUR	EUR
I. IMMATERIELLE VERMÖGENSGEGENSTÄNDE
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	617.745,76	17.241,09	0,00	0,00	634.986,85
II. SACHANLAGEN
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	154.988.369,04	4.296.769,90	0,00	0,00	159.285.138,94
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäftsbauten	11.632.915,55	593.819,00	0,00	0,00	12.226.734,55
3. Technische Anlagen und Maschinen	348.150,67	12.609,00	0,00	41.296,60	319.463,07
4. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	4.589.403,33	136.717,81	0,00	23.297,11	4.702.824,03
5. Anlagen im Bau	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
6. Bauvorbereitungskosten und geleistete Anzahlungen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
	171.766.236,59	5.039.915,71	0,00	64.593,71	176.534.160,59
III. FINANZANLAGEN
Beteiligungen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
	172.584.960,72	5.057.156,80	0,00	64.593,71	177.169.147,44


	Bilanzwert 31.12.2023	Bilanzwert Vorjahr
	EUR	EUR
I. IMMATERIELLE VERMÖGENSGEGENSTÄNDE
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	50.273,00	32.295,00
II. SACHANLAGEN
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	201.609.426,94	192.810.017,96
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäftsbauten	30.970.867,36	31.564.686,36
3. Technische Anlagen und Maschinen	27.235,00	42.423,00
4. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	386.327,00	409.826,00
5. Anlagen im Bau	27.206.918,28	25.081.346,53
6. Bauvorbereitungskosten und geleistete Anzahlungen	2.350.602,51	643.952,87
	262.551.377,09	250.552.252,72
III. FINANZANLAGEN
Beteiligungen	50.000,00	50.000,00
	262.651.650,09	250.634.547,72

Konzern-Eigenkapitalspiegel 31. Dezember 2023

		Rücklagen
	Kapitalanteile der Kommanditisten	Rücklage der Kommanditisten gemäß Gesellschaftsvertrag	Gewinnrücklagen
	Festkapital
	TEUR	TEUR	TEUR
Stand 31.12.2021	1.000	31.049	14.344
2022
in TEUR
Ausschüttung	0	0	-900
Rücklagenzuführungen	0	1.500	-1.500
Konzernjahresüberschuss	0	0	9.863
Gutschrift auf Gesellschafter-Verrechnungskonten	0	0	-9.322
Stand 31.12.2022	1.000	32.549	12.485
2023
in TEUR
Ausschüttung	0	0	-1.200
Rücklagenzuführungen	0	1.500	-1.500
Konzernjahresüberschuss	0	0	15.027
Gutschrift auf Gesellschafter-Verrechnungskonten	0	0	-8.729
Stand 31.12.2023	1.000	34.049	16.083


	EIGENKAPITAL DES MUTTERUNTERNEHMENS	NICHT BEHERRSCHENDE ANTEILE	KONZERNEIGENKAPITAL
	Summe		Summe
	TEUR	TEUR	TEUR
Stand 31.12.2021	46.393	1	46.394
2022
in TEUR
Ausschüttung	-900	0	-900
Rücklagenzuführungen	0	0	0
Konzernjahresüberschuss	9.863	0	9.863
Gutschrift auf Gesellschafter-Verrechnungskonten	-9.322	0	-9.322
Stand 31.12.2022	46.034	1	46.035
2023
in TEUR
Ausschüttung	-1.200	0	-1.200
Rücklagenzuführungen	0	0	0
Konzernjahresüberschuss	15.027	0	15.027
Gutschrift auf Gesellschafter-Verrechnungskonten	-8.729	0	-8.729
Stand 31.12.2023	51.132	1	51.133

Konzernkapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr von 01.01.2023 bis 31.12.2023

			2023	2022
			TEUR	TEUR
1.		Periodenergebnis (Konzernjahresüberschuss einschließlich Ergebnisanteile anderer Gesellschafter)	15.027	9.863
2.	+/-	Abschreibungen/Zuschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens	5.057	4.805
3.	+/-	Zunahme/Abnahme der Rückstellungen	-1.100	513
4.	+/-	Sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen/Erträge	-369	-233
5.	-/+	Zunahme/Abnahme der zum Verkauf bestimmten Grundstücke Zunahme/Abnahme der Forderungen aus Lieferungen und	-3.491	-3.376
6.	-/+	Leistungen sowie anderer Aktiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind Zunahme/Abnahme der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	-87	632
7.	+/-	sowie anderer Passiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind	4.917	3.343
8.	-/+	Gewinn/Verlust aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens	-7	0
9.	+/-	Zinsaufwendungen/Zinserträge	4.761	4.448
10.	+/-	Ertragsteueraufwand/-ertrag	0	-5
11.	-/+	Ertragsteuerzahlungen	0	5
12.	=	Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit (Summe aus 1 bis 11)	24.708	19.995
13.	-	Auszahlungen für Investitionen in das immaterielle Anlagevermögen	-35	-1
14.	+	Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Sachanlagevermögens	10	1
15.	-	Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen	-17.042	-21.792
16.	+	Erhaltene Zinsen	9	11
17.	=	Cashflow aus der Investitionstätigkeit (Summe aus 13 bis 17)	-17.058	-21.781
18.	-	Eigenkapitaländerungen aus Ergebnisverwendungen zugunsten der Konten der Gesellschafter des Mutterunternehmens	-9.929	-10.222
19.	+	Einzahlungen aus der Begebung von Anleihen und der Aufnahme von (Finanz-) Krediten	17.509	25.968
20.	-	Auszahlungen aus der Tilgung von Anleihen und (Finanz-) Krediten	-10.163	-29.137
21.	-	Gezahlte Zinsen	-4.770	-4.459
22.	=	Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit (Summe aus 18 bis 22)	-7.353	-17.850
23.	=	Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds (Summe aus 12, 17, 22)	297	-19.636
24.	+/-	Wechselkurs- und bewertungsbedingte Änderungen des Finanzmittelfonds	369	233
25.	+	Finanzmittelfonds am Anfang der Periode	13.761	33.164
26.	=	Finanzmittelfonds am Ende der Periode (Summe aus 23 bis 25)	14.427	13.761

Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2023

der Ottmann GmbH & Co. Südhausbau KG, München (kurz: Südhausbau)

1. Grundlagen des Konzerns

1.1 Unternehmensprofil und Geschäftsmodell

Die Südhausbau ist eines der ältesten Wohnungsbauunternehmen in Bayern und eines der wenigen, das sich noch ganz in Familienbesitz befindet. Seit mehr als 85 Jahren ist der Name Südhausbau gleichbedeutend mit sorgfältiger Standortauswahl, hochwertiger Bebauung und einer langfristigen, werterhaltenden Objektbetreuung. Seit 1936 wurden ca. 20.000 Wohneinheiten in Form von Einfamilienhäusern, Reihen- und Doppelhäusern, Wohnanlagen und Eigentumswohnungen geschaffen. Lange vor Beginn der allgemeinen Klimadiskussion hat die Südhausbau begonnen, den Anspruch an Ökologie und Ökonomie, Ästhetik und Nachhaltigkeit effizient umzusetzen und so Raum zu schaffen, in dem das Wohlgefühl der Bewohner an vorderster Stelle steht. Der Südhausbau (Ottmann GmbH & Co. Südhausbau KG) Konzern übt seine operative Geschäftstätigkeit in den Segmenten Wohnungsbewirtschaftung, Wohnungsfremdverwaltung, Eigentumswohnungsverwaltung, Bautätigkeit und Ankäufe für den eigenen Bestand, Bauträgertätigkeit und Erschließungs- und Maßnahmenträgerschaft aus. Zum 31. Dezember 2023 bestand der Konzern aus 6 vollkonsolidierten Gesellschaften, durchschnittlich waren 135 Mitarbeiter im Geschäftsjahr 2023 beschäftigt. Die Südhausbau ist in München Maxvorstadt geschäftsansässig.

1.2 Ziele und Strategie

Die Südhausbau plant, mit der bestehenden Immobilienkompetenz das aktuell gehaltene Immobilienportfolio der Südhausbau-Gruppe (kurz: SHB-Gruppe) in den Bereichen Risikopräferenz und Rendite weiterhin zu optimieren. Wir setzen auf die Präsenz vor Ort, um das Management des jeweiligen Immobilienbestandes durch eigenes Personal sicherzustellen und jederzeit sämtliche Verwaltungsabläufe kontrollieren zu können. Die Südhausbau verwaltet über 10.000 freifinanzierte und öffentlich geförderte Wohnungen in München und im gesamten Bundesgebiet. Die kaufmännische und technische Fachkompetenz erstreckt sich über die Bereiche Miethausverwaltung, Gewerbeverwaltung, Wohnungseigentums- und Sondereigentumsverwaltung. Besonderer Wert wird auf die nachhaltige und erfolgsorientierte Bewirtschaftung einer Immobilie unter Berücksichtigung ökonomischer, sozialer und ökologischer Aspekte gelegt. Die Südhausbau möchte den bestehenden umfassenden Service von der Vermietung, über die kaufmännische Betreuung bis hin zur Abwicklung von technischen Anliegen weiterhin ausbauen, um den unterschiedlichen Ansprüchen der Kunden innerhalb der Eigentums- und Fremdhausverwaltung gerecht zu werden.

1.3 Steuerungssystem

Steuerung durch regelmäßiges Reporting

Die Unternehmenssteuerung der Südhausbau Gruppe orientiert sich an immobilienwirtschaftlichen und operativen Zielgrößen. Sie erfolgt über eine regelmäßige Analyse der Kennzahlen und regelmäßig fortgeschriebenen Forecasts für die Kernsegmente Hausbewirtschaftung, Projekte und Dienstleistungen. Somit wird die Entwicklung des Konzerns laufend analysiert und optimiert.

Orientierung an ausgewählten Steuerungsgrößen

Im Rahmen der Steuerung orientiert sich der Konzern insbesondere an den Kennziffern Primärergebnis Segment Hausbewirtschaftung, Primärergebnis Segment Projekte und Dienstleistungen und dem kumulierten Kostenblock aus sonstigem betrieblichen Aufwand sowie dem Personalaufwand.

Segmente/Geschäftsfelder

Die Südhausbau berichtet über zwei operative Segmente, die sich danach definieren, ob die Südhausbau als Hausverwalter oder als Dienstleister agiert.

Das Segment Hausbewirtschaftung bündelt die Bestandshaltung. Das Segment verfügt zum Bilanzstichtag über ein Portfolio von ca. 5.800 eigenen Wohn- und Gewerbeeinheiten. Weiterhin umfasst das Segment auch die Verwaltung des Eigentums- und Fremdhausverwaltungsportfolios.

Das Segment Projekte & Dienstleistungen umfasst ein breites Spektrum von immobilienbezogenen Dienstleistungen: die Tätigkeit als Bauträger für Verkaufsmaßnahmen und die Maßnahmen- und Erschließungstätigkeit für fremde Dritte.

2. Wirtschaftsbericht

2.1 Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Lage der Bau- und Wohnungswirtschaft

Die gesamtwirtschaftliche Ausgangslage stellt sich zum Jahreswechsel 2023/24 im Zuge der Nachwirkungen der vorangegangenen Krisen, insbesondere den erheblichen Kaufkraftverlusten als Folge des massiven Energie- und Nahrungsmittelpreisanstiegs, der schwachen weltwirtschaftlichen Entwicklung, der geopolitischen Krisen sowie den geldpolitischen Straffungen weiterhin sehr schwach dar: Das Bruttoinlandsprodukt ist zum Jahresende nach ersten, vorläufigen Informationen des Statistischen Bundesamtes preis-, saison- und kalenderbereinigt um rund 0,25% gegenüber dem Vorquartal gesunken. Für das Gesamtjahr ergibt sich damit ein Rückgang des BIP um 0,3%. Insbesondere der private Konsum ist im vergangenen Jahr aufgrund der nachwirkenden Kaufkraftverluste und der Kaufzurückhaltung, auch im Zuge der erhöhten Unsicherheit infolge der geopolitischen Konflikte, preisbereinigt um 0,8% zurückgegangen. Damit lag er immer noch etwas unter dem Niveau des Vor-Corona-Jahres 2019. Auch die staatlichen Konsumausgaben waren mit -1,7% gegenüber dem Vorjahr rückläufig. Darin spiegelt sich die Normalisierung der Staatsausgaben nach der deutlichen Ausweitung während der Corona-Pandemie. Die Bruttoanlageinvestitionen gingen mit -0,3% etwas zurück, vor allem da die Bauinvestitionen infolge der gestiegenen Finanzierungs- und Materialkosten im Jahresdurchschnitt 2023 preisbereinigt erneut um rund zwei Prozent sanken. Dagegen konnten die Investitionen in Maschinen und Anlagen mit +3,0% deutlich zulegen. Dazu dürften neben den immer noch hohen Auftragsbeständen und der guten Eigenkapitalausstattung der Unternehmen auch steigende - durch staatliche Maßnahmen gestützte - Investitionen in die Transformation beigetragen haben. Die Exporte nahmen infolge der schwachen Nachfrage aus dem Ausland um 1,8 % ab. Die Importe fielen im Zuge der schwachen Binnennachfrage mit -3,0% sogar noch kräftiger, weshalb der Außenhandel rechnerisch +0,6 Prozentpunkte zum BIP-Wachstum beitrug.

Der Arbeitsmarkt zeigte sich trotz der konjunkturellen Schwächephase robust; die Erwerbstätigkeit nahm im Jahresverlauf weiter zu (+0,7%) und erreichte im Jahresdurchschnitt 2023 einen historischen Höchststand von knapp 46 Mio. Personen.

Ebenfalls positiv ist die Entwicklung der verfügbaren Einkommen der privaten Haushalte zu werten, die im Jahr 2023 um +5,9% spürbar zunahmen. Sowohl die Arbeitnehmerentgelte (+6,7%) als auch die Unternehmens- und Vermögenseinkommen (+6,5%) lagen dabei deutlich im Plus. Gestützt wurde die Einkommensentwicklung neben spürbaren Lohnsteigerungen auch von staatlichen Entlastungsmaßnahmen zur Abmilderung des inflationsbedingten Kaufkraftverlustes wie den Energiepreisbremsen, der Möglichkeit zu steuerfreien Inflationsausgleichsprämien und Erhöhungen der Sozialleistungen (Wohngeld, Bürgergeld, Erhöhung Kindergeld). Diese Maßnahmen kamen insbesondere den unteren Einkommensgruppen zugute.

Die Entwicklung der Bruttowertschöpfung verlief im Jahr 2023 in den einzelnen Wirtschaftsbereichen unterschiedlich: Die Wirtschaftsleistung im Produzierenden Gewerbe (ohne Baugewerbe) ging insgesamt deutlich um 2,0% zurück. Entscheidend dafür war eine sehr viel niedrigere Produktion im Bereich Energieversorgung. Das Verarbeitende Gewerbe, das fast 85 % des Produzierenden Gewerbes (ohne Bau) ausmacht, war im Jahr 2023 preisbereinigt ebenfalls im Minus (0,4%). Positive Impulse kamen hier vorrangig aus der Automobilindustrie und dem sonstigen Fahrzeugbau. Dagegen sanken Produktion und Wertschöpfung in den energieintensiven Industriezweigen wie der Chemie- und Metallindustrie erneut, nachdem die Wirtschaftsleistung in diesen Branchen bereits 2022 besonders stark auf die steigenden Energiepreise reagiert hatte.

Im Baugewerbe machten sich neben den weiterhin hohen Baukosten und dem Fachkräftemangel insbesondere die zunehmend schlechteren Finanzierungsbedingungen bemerkbar. Hiervon war vor allem der Hochbau betroffen. Dagegen konnte die Produktion im Tiefbau und im Ausbaugewerbe gesteigert werden. Insgesamt erreichte das Baugewerbe 2023 preisbereinigt ein kleines Plus von 0,2%.

Die meisten Dienstleistungsbereiche konnten ihre wirtschaftlichen Aktivitäten im Vorjahresvergleich erneut ausweiten und stützten die Wirtschaft im Jahr 2023. Der Anstieg fiel aber insgesamt schwächer aus als in den beiden vorangegangenen Jahren. Den größten preisbereinigten Zuwachs verzeichnete der Bereich Information und Kommunikation mit +2,6% und knüpfte damit an seine langjährige, nur im ersten Corona-Jahr 2020 gebremste Wachstumsgeschichte an. Der Bereich Öffentliche Dienstleister, Erziehung, Gesundheit (+1,0%) und die Unternehmensdienstleister (+0,3%) konnten ebenfalls leicht zulegen. Dagegen ging die preisbereinigte Bruttowertschöpfung im zusammengefassten Wirtschaftsbereich Handel, Verkehr und Gastgewerbe (-1,0%) zurück. Das lag vor allem am Groß- und am Einzelhandel, die deutlich nachgaben, während der Kraftfahrzeughandel und der Verkehrsbereich zulegten. Insgesamt ging die preisbereinigte Bruttowertschöpfung im Jahr 2023 leicht zurück (-0,1%).

Die staatlichen Haushalte beendeten das Jahr 2023 nach vorläufigen Berechnungen mit einem Finanzierungsdefizit von 82,7 Milliarden Euro. Das waren etwa 14 Milliarden Euro weniger als im Jahr 2022 (96,9 Milliarden Euro). Vor allem der Bund konnte sein Finanzierungsdefizit gegenüber dem Vorjahr erheblich verringern.

Die Inflation blieb 2023 zunächst hoch. Sie stand im Januar bei 8,7% (Verbraucherpreisindex, VPI) im Vergleich zum Vorjahresmonat und lag durchschnittlich bei mehr als 7% im ersten Halbjahr. Es folgte ein Rückgang bis Oktober 2023 auf 3,8%, somit erstmals auf ein Inflationsniveau wie vor dem Beginn des russischen Angriffskriegs im Februar 2022. Im Jahresdurchschnitt 2023 lag die Inflationsrate bei 5,9% und damit deutlich unter der Teuerung des Vorjahres von 7,9%. Bei den Baupreisen zeigt die Stagnation in den letzten beiden Quartalen eine Abkühlung der Preisentwicklung, die sich durch die sinkende Baunachfrage wohl weiter fortsetzen dürfte. Für 2024 prognostizieren die Institute im Mittel eine Inflation von 2,6%.

Die Finanzierungsbedingungen haben sich weiter verschärft. Die EZB hat ihre restriktivere Geldpolitik wie erwartet fortgeführt. Nach der letzten Zinserhöhung im Dezember 2022 hob sie den Leitzins im Februar 2023 von 2,50% auf 3,00% weiter an. Im März folgte der nächste Schritt auf 3,50%, im Mai eine kleinere Anpassung auf 3,75%. Die Inflation blieb hoch und so ging es im Juni und August auf 4,00% bzw. 4,25%. Im September erfolgte die letzte Anhebung für 2023 auf 4,50%. Seitdem stehen die Zinssätze für die Hauptrefinanzierungsgeschäfte, die Spitzenrefinanzierungsfazilität und die Einlagenfazilität nach steilem Anstieg bei 4,50%, 4,75% bzw. 4,00%. Der EZB-Rat hält diese Zinsniveaus für vorerst ausreichend, um die Inflation mittelfristig wieder auf den Zielwert von 2% zurückzubringen. Eine schnelle Senkung der Leitzinsen ist aber nicht zu erwarten.

Die Kreditvergabe an Unternehmen und private Haushalte entwickelte sich 2022 noch dynamisch, mit einem Wachstum von 6,6% im Vergleich zum Vorjahr. Im Jahr 2023 brach der Trend ab. Die Vergabe von Wohnungsbaukrediten stieg in den ersten drei Quartalen 2023 im Durchschnitt nur noch weniger als 0,5% gegenüber den jeweiligen Vorquartalen. Die hohen Zinsen und die generelle Konjunkturschwäche belasten die privaten Haushalte und erschweren ihnen kreditfinanzierte Immobilienkäufe. Im ersten Halbjahr 2023 wurden nur halb so viele Wohnimmobilienkredite an private Haushalte vergeben wie noch im Vorjahr.

Die Bauwirtschaft ist seit 2022 durch Lieferengpässe, gestiegene Baupreise, den anhaltenden Fachkräftemangel, die Inflation und hohe Zinssätze erheblich belastet. Zusätzlich sinkt die Nachfrage und führt zu einem alarmierenden Einbruch der Auftragseingänge im Bereich des Wohnungsbaus. Bauvorhaben sind nicht mehr rentabel, die Fertigstellungszahlen sinken.

Auf dem Investmentmarkt für Wirtschaftsimmobilien war die Zäsur im Jahr 2023 deutlich zu erkennen. Zum Jahresende hat das Transaktionsvolumen in den gewerblichen Immobiliensegmenten nur knapp 23 Mrd. Euro erreicht. Im Vergleich zum Vorjahr (51,8 Mrd. Euro) ist ein Rückgang von rund 56% zu verbuchen. Das Volumen liegt in etwa auf dem Niveau von 2011. Zum ersten Mal entfällt der höchste Umsatzanteil (27%) auf die Nutzungsart Industrial (Logistik, Light Industrial, Produktion, Gewerbeparks, Rechenzentren etc.). Mit einem Ergebnis von rund 6,1 Mrd. Euro konnte sie sich vor den Nutzungsklassen Einzelhandel (5,7 Mrd. Euro, 24,8%) und Büro (5,6 Mrd. Euro, 24,4%) platzieren. Im Hotelsegment wurden 1,4 Mrd. Euro umgesetzt, andere Segmente, darunter Sozial- und Gesundheitsimmobilien und Entwicklungsgrundstücke, haben rund 4,2 Mrd. Euro Umsatz verbucht.

Auf dem Markt für Büroimmobilien ist die konjunkturelle Unsicherheit zu spüren. Zinswende, geopolitische Verwerfungen, gestiegene Energiepreise, Unsicherheit über die Folgen der Energiepolitik, der Einfluss von Fachkräftemangel und demografischem Wandel auf die Bürobeschäftigtenzahl, die Auswirkungen der Flexibilisierung der Arbeitsorganisation und die aufwändige Implementierung von ESG-Maßnahmen machen den Marktteilnehmern nach wie vor zu schaffen.

Der Investmentmarkt verzeichnete im Vergleich zum Vorjahr einen Einbruch der Büroimmobilienumsätze um 74% bzw. 16 Mrd. Euro auf 5,6 Mrd. Euro. Auffällig ist der deutliche Rückgang des Umsatzanteils in den A-Städten: Nach 82% im Vorjahr konnten die wichtigsten deutschen Bürometropolen im Jahr 2023 nur ca. 59% bzw. 3,3 Mrd. Euro erreichen. In den B-Städten halbierte sich die Summe auf 900 Mio. Euro, C- und D-Städte konnten insgesamt rund 1 Mrd. Euro auf sich verbuchen. Standorte außerhalb der Städteklassifikation erzielten mit 350 Mio. Euro mehr als das Doppelte der Vorjahresumsätze.

Die Renditen für Büroimmobilien sind 2023 noch einmal deutlich gestiegen. Die höchsten Anstiege waren in den A-Städten auf 4,1% (+90 Basispunkte gegenüber 2022) zu beobachten. In B- und C-Städten legten sie jeweils um 60 Basispunkte auf 4,8% bzw. 5,2% zu. Die geringsten Preiskorrekturen erfuhren D-Städte mit 6,1% (+30 Basispunkte im Vergleich zu 2022).

Im Bereich der Wohnimmobilien befindet sich der Neubau in einer Krise. Die Zahl der Fertigstellungen blieb 2022 mit 295.300 Wohneinheiten weiterhin unter 300.000. Für 2023 ist von einer Genehmigungszahl von 270.000 auszugehen - gegenüber dem Höhepunkt des zurückliegenden Bauzyklus ein Rückgang um 30%. Die Krise ist tiefer, als die Baufertigstellungs- und Baugenehmigungszahlen bislang zeigen. Noch zehrt der Wohnungsbau von den Bauvorhaben, die vor der Zinswende begonnen wurden. Angesichts der um rund ein Viertel gesunkenen Genehmigungszahlen und unter Berücksichtigung der Bauzeiten werden die Fertigstellungszahlen voraussichtlich bis auf 150.000 pro Jahr sinken. Mit den aktuellen Niveaus von Zinsen, Baulandpreisen, Baukosten und Mieten rechnet sich der Neubau von Wohnungen nicht. Die Kostenmieten liegen sehr weit entfernt von den Neubaumieten. Der Leerstand marktaktiver Wohnungen (Wohnungen, die sofort oder kurzfristig bezogen werden können) ist durch den starken Zuzug im Jahr 2022 auf gut 550.000 Wohnungen gesunken. Das entspricht einer Leerstandsquote von 2,5% (2021: 2,8%). Die Mieten für Wohnungen (Angebotsmieten, hedonisch, nur Bestand) sind im Jahr 2023 um 4,8% (2022: +5,6%) weiter gestiegen und haben zum Ende des vierten Quartals durchschnittlich 9,43 Euro/m ² /Monat (2022: 9,00 Euro/m ² ) erreicht. Die stärksten Mietanstiege verzeichneten die kreisfreien Städte in den westlichen Bundesländern mit +5,7% auf 11,11 Euro/m ². In den östlichen Landkreisen stiegen die Mieten mit +4,8% (6,95 Euro/m ² ) mit der gleichen Dynamik wie im Bundesdurchschnitt. Etwas weniger stark stiegen die Mieten in den kreisfreien Städten im Osten (ohne Berlin) und in den Landkreisen der westlichen Bundesländer mit +4,4% (7,96 Euro/m ² ) bzw. +4,2% (9,16 Euro/m ² ).

Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen (Angebotspreise, hedonisch, Bestand) sind in Deutschland im Jahr 2023 im Schnitt um 6,7% auf rund 3.100 Euro/m ² zurückgegangen. Die größten Kaufpreisrückgänge verzeichneten die Landkreise der östlichen Bundesländer (- 7,3%, 1.900 Euro/m ² ), gefolgt von den kreisfreien Städten im Westen (-6,9%, 3.900 Euro/m ² ). Ähnlich stark sanken die Preise in den westlichen Landkreisen (-6,6%, 2.900 Euro/m ² ). Die geringsten Rückgänge gab es in den ostdeutschen kreisfreien Städten (-4,4%, 1.900 Euro/m ² ). Die Mieten (Angebotsmieten, Bestand) sind zuletzt in allen sieben A-Städten gestiegen. München bleibt mit 18,78 Euro/m ² monatlicher Miete (+4,6% im Vergleich zum vierten Vorjahresquartal) die teuerste Stadt. Frankfurt folgt erst mit etwas Abstand mit 14,03 Euro/m ² (+3,5%), danach Stuttgart mit 13,84 Euro/m ² (+3,4%). Köln (12,50 Euro/m ² , +3,3%), Berlin (12,42 Euro/m ² , +13,7%), Hamburg (12,20 Euro/m ² , +4,4%) und Düsseldorf (12,07 Euro/m ² , +5,1%) bieten unter den A-Städten im Schnitt die günstigsten Mietwohnungen. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sind 2023 in fünf der sieben A-Städte stärker zurückgegangen als im Bundesdurchschnitt (-6,7%). Während Frankfurt (-3,4%, 5.355 Euro/m ² ) und Berlin (-5,5%, 4.805 Euro/m ² ) geringere Rückgänge verzeichneten, sind die Kaufpreise in Hamburg (-8,7%, 5.128 Euro/m ² ) und Stuttgart (-9,3%, 4.527 Euro/m ² ), Düsseldorf (-9,4%, 4.150 Euro/ m ² ) und München (-9,7%, 7.804 Euro/m ² ) überproportional stark gesunken.

Der Neubau von Wohnungen hat in den letzten Jahren in allen A-Städten stagniert. Für das Jahr 2022 zeigt die Fertigstellungsstatistik Rückgänge in Köln, Frankfurt, Düsseldorf und Stuttgart. Hamburg und vor allem Berlin stemmen sich gegen den Negativtrend und auch München konnte sich behaupten. Aber auch in diesen Städten sinkt die Zahl der Baugenehmigungen bereits seit Jahren, was sich demnächst durch weiter sinkende Fertigstellungszahlen äußern wird. Der Leerstand bleibt in allen A-Städten im Vergleich zum Bundesdurchschnitt (2,5%) außerordentlich gering. Von einer auskömmlichen Fluktuationsreserve waren sie auch 2022 mit marktaktiven Leerstandsquoten zwischen 0,2% (Frankfurt) und 1,2% (Düsseldorf) weit entfernt (Berlin und München: 0,3%).

2.2 Geschäftsverlauf

2.2.1 WOHNUNGSBEWIRTSCHAFTUNG/ PORTFOLIOMANAGEMENT

Die Firmengruppe hält ca. 5.800 Wohn- und Gewerbeeinheiten im Eigenbestand, welche im Wesentlichen durch den Konzern selbst verwaltet werden. Der regionale Tätigkeitsschwerpunkt der Südhausbau ist das Bundesland Bayern. Die Südhausbau Gruppe konzentriert sich vor allem auf die Städte München und Ingolstadt. Die Dienstleistung Wohnungsbewirtschaftung umfasst die Vermietung, die Mieterbetreuung, die laufende Instandhaltung, die Modernisierung sowie die Kostenabrechnung. Das aktive Portfoliomanagement zielt derzeit auf vermehrte Investitionen in die Immobilien des eigenen Bestandes. Dies, sowie die weitere Digitalisierung des Unternehmens durch Implementierung neuer IT-Plattformen, wird auch zukünftig zur bereits vorhandenen guten Vermietbarkeit, zu gleichbleibenden niedrigen Leerständen und zu weiterhin steigenden Mieterlösen führen. Die Leerstandsquote der Südhausbau Gruppe bewegt sich auch in 2023 unter der bundesweiten Quote von 2,5 %. Die Wohnungsbestände in Berlin, Ludwigsfelde, Dresden und Eisenach, ca. 570 Einheiten, werden von unserem Joint Venture Südhausbau Berlin GmbH verwaltet.

2.2.2 FREMDHAUSMIETVERWALTUNG

Im Rahmen der Fremdhausmietverwaltung übernimmt der Konzern sowohl die wirtschaftliche als auch die technische Betreuung der zur Verwaltung überlassenen Einheiten. In 2023 gab es keine nennenswerten Bestandsveränderungen in diesem Bereich, so dass sich die Anzahl der Wohn- und Gewerbeeinheiten weiterhin auf ca. 2.500 beläuft. In 2024 reduziert sich der Verwaltungsbestand um zwei Gewerbeimmobilien. Aktuell gibt es drei Anfragen für die Übernahme der Verwaltungsdienstleistung ab Mitte 2024 / Anfang 2025 mit einem Gesamtvolumen von rd. 100 Einheiten.

Aus der Vielzahl instandsetzender und energetischer Unterhaltsmaßnahmen sind in Ingolstadt insbesondere zwei in 2023 abgeschlossene Laubengangsanierungen mit Totalersatz zu je 500 T€ sowie in München eine Fassadeninstandsetzung mit Betonsanierung zu 400 T€ und eine denkmalgerechte Fassadensanierung zu 100 T€ besonders hervorzuheben. Zentrale Fremdhaus-Projekte für das Jahr 2024 sind der Abriss eines Parkdecks in Innenhoflage mit anschließender Neugestaltung der Freianlagen zu 1.0 Mio. € und eine Kanalsanierung zu 250 T€. In Vorbereitung für 2025 sind eine Metalldach-Sanierung mit Fassadeninstandsetzung zu 1.0 Mio. € und eine energetische Fassadensanierung zu 400 T€.

Auch im Jahr 2024 liegt ein Schwerpunkt auf der Erneuerung bzw. Ertüchtigung haustechnischer Anlagen, wie Aufzüge, Sanitärinstallationen und Heizungsanlagen. Den kontinuierlich steigenden gesetzlichen Anforderungen an Gesundheitsschutz, Umweltschutz und Energieeinsparung begegnen wir mit einer steten Weiterentwicklung unserer Unternehmensprozesse, um die in Planung und Abwicklung immer komplexer werdenden Problemstellungen professionell zu bewältigen. Vor besondere Herausforderungen stellt dabei auch uns die Novellierung des Gebäudeenergiegesetzes zum 01.01.2024. Deren zentrale Forderung nach Heizungen aus überwiegend regenerativen Energiequellen begegnen wir vorzugsweise mit Umstellungen auf Fernwärme, im Übrigen mit gebäudeindividuellen Konzepten.

2.2.3 EIGENTUMSWOHNUNGSVERWALTUNG (ETW)

Der WEG-Verwaltungsbereich der Südhausbau Verwaltung GmbH & Co.KG ist zertifizierter Verwalter nach §26a WEG und erfüllt damit die aktuellen gesetzlichen Vorschriften.

Aktuell befinden sich rund 4.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten in der Verwaltung, dies bedeutet aufgrund von Zu- und Abgängen eine geringfügige Reduzierung im Vergleich zu 2022. 510 abgehende Einheiten aus nicht lukrativen Anlagen stehen 430 neue hinzugewonnene Einheiten gegenüber, die im Erlösbereich den Abgang überkompeniseren. Verhandlungen für die Übernahme weiterer Wohnanlagen im Laufe des Jahres 2024 laufen derzeit.

Der in 2022 ins Dienstleistungsportfolio aufgenommene professionelle Makler-/Verkaufsberatungsservice-Bereich hat sich sehr positiv entwickelt und ist zu einer festen Einnahmegröße geworden. In 2023 wurde somit erneut eine mittlere sechsstellige Summe an Sondereinnahmen generiert.

Geplant ist für das Jahr 2024 die Wertschöpfungskette weiter zu entwickeln. Aufgrund der Nachfrage soll in diesem Jahr der Bereich der Sondermietverwaltung für Wohnungen, welche sich bereits im WEG-betreuten Bestand befinden, weiter ausgebaut werden.

2.2.4 BAUTÄTIGKEIT FÜR DEN EIGENEN BESTAND

a) Ingolstadt

Die Projektvorbereitung und Planung der Nachverdichtung und Ersatzneubau auf den bereits im Bestand der Südhausbau befindlichen Grundstücken an der Ungernederstraße wurde gut vorangetrieben. Das Vorhaben hat eine Gesamtwohnfläche von ca. 6.500 m ². Die Baugenehmigung wurde 2020 erteilt. Die Fertigstellung läuft. Der Bezug ist für Mitte 2024 geplant.

b) Poing W7 Wohnungsbau

Der Gemeinderat der Gemeinde Poing hat mit Beschluss vom 28.02.2019 den Bebauungsplan Nr. 62 als Satzung beschlossen. Von der Nachbargemeinde wurde anschließend Normenkontrollklage erhoben, die 2021 nach erfolgreichen Verhandlungen zurückgezogen wurde. Der Projektfortgang wurde nicht beeinflusst. Im Rahmen der erfolgten Umlegung sind zwei Baufelder (WA3.1 und WA3.2) für Wohnungsbau an die Südhausbau gegangen. Das Vorhaben hat eine BGF von 8.000 m ². Die Baugenehmigung wurde im Juni 2020 erteilt. Der Baubeginn ist Anfang 2021 erfolgt. Die Übergabe der ca. 60 geförderten Wohnungen auf Baufeld 3.1 haben Ende 2022 stattgefunden. Der zweite Abschnitt wurde 2023 übergeben.

c) Fürstenfeldbruck

Die Projektvorbereitung und Planung zu möglicher Nachverdichtung und Ersatzneubau auf den bereits im Bestand der Südhausbau befindlichen Grundstücken im Viertel Kronprinz-Rupprecht-Straße, Saarstraße, Fichtenstraße wurde 2022 angegangen. Die bestehenden Gebäude sind Offizierswohnungen aus den 1930er Jahren, die nicht mehr wirtschaftlich instandgehalten und betrieben werden können. Einerseits ist ein städtebaulicher "Masterplan" für das Geviert zu entwickeln und andererseits sind in der Kronprinz-Rupprecht-Straße zwei Projekte zu einer umgehenden Neubebauung im Fokus. Zum einen läuft in der Kronprinz-Rupprecht-Straße 24-26 die Planung für einen Holzbau. Der Bauantrag wird 2024 eingereicht. Zum anderen wurde 2022 wurde für die Hausnummern 21- 23 ein Bauantrag eingereicht, die Genehmigung wurde im Juli 2023 erteilt.

Die Projekte werden auch als Start für die Erneuerungsstrategie im Portfolio unter ökologischen Gesichtspunkten gesehen.

d) Obertraubling, Georg-Bäumel-Straße

Das Areal in der Georg-Bäumel-Straße 1-5, 8 mit nicht mehr sanierungsfähigen Bestandsbauten wird aktuell überplant. Es sollen Ersatzneubauten entstehen. Die Baurechtsentwicklung im Rahmen einer Änderung des Bebauungsplans und anschließende Entmietung wird einige Zeit in Anspruch nehmen. Dies wird in den nächsten Jahren weiter betrieben. Der Gemeinderat Obertraubling hat Ende 2021 einen Aufstellungsbeschluss für einen neuen Bebauungsplan gefasst und eine Veränderungssperre erlassen. Die Gespräche zum Bebauungsplan wurden 2023 weitergeführt. Die Entwicklung und Satzung zur Sicherung der baurechtlichen Möglichkeiten könnte bis 2025 andauern.

2.2.5 BAUTRÄGERTÄTIGKEIT/GRUNDSTÜCKSAN- UND -VERKÄUFE

a) Poing W7 Reihen- und Doppelhäuser

Der Gemeinderat der Gemeinde Poing hat mit Beschluss vom 28.02.2019 den Bebauungsplan Nr. 62 als Satzung beschlossen. Von der Nachbargemeinde wurde anschließend Normenkontrollklage erhoben, die 2021 nach erfolgreichen Verhandlungen zurückgezogen wurde. Der Projektfortgang wurde nicht beeinflusst. Im Rahmen der erfolgten Umlegung sind zwei Baufelder (WA 5.4 und WA 5.6) für 26 Reihen- und Doppelhäuser an Südhausbau gegangen. Das Vorhaben hat eine BGF von 4.000 m ². Der Bauantrag wurde Ende 2020 eingereicht. Der Baubeginn ist 2021 erfolgt, zum 31.12.2023 sind 9 von 26 Häusern verkauft. In 2024 wurden bisher 3 Häuser verkauft und 6 weitere Häuser reserviert.

2.2.6 PROJEKTENTWICKLUNGEN FÜR BESTAND ODER VERKAUF

a) Eisenach-Hötzelsroda

Im Bebauungsplan B-Plan 4 HZ ist eine Änderung des Bebauungsplans von Reihenhaus- und Mehrfamilienhausbebauung hin zu Einfamilienhäusern mit der Stadt Eisenach angebahnt und wird in den nächsten Jahren weiter betrieben. Mit der Stadt Eisenach wurde 2022 ein Erschließungsvertrag abgeschlossen. Damit ist eine wichtige Voraussetzung für die Vermarktung geschaffen worden.

Die Verkaufsbemühungen liegen wegen der geringen Nachfrage aufgrund des hohen Zinsniveaus auf Eis und könnten Mitte 2024 wieder an Fahrt aufnehmen. Verfolgt wird das Ziel, die Flächen mit Baurecht für Einfamilienhäuser zu verkaufen.

b) Rossinistraße Ingolstadt

In der Rossinistraße in Ingolstadt laufen Untersuchungen, ob ein Ergänzungsbau erfolgen kann. Die 2022 erfolgten Entwürfe und Abstimmungen konnten die Stadtplanung noch nicht zu einer Baurechtsschaffung bewegen. Dies wird in den nächsten Jahren weiter betrieben.

c) Linkstraße München

Das mit einem Ergänzungsbau zu versehende Grundstück befindet sich an der Linkstraße im Stadtteil Hasenbergl, im Münchner Norden. Die Bauabsicht konnte in Abstimmung mit der LH-München 2023 mit einem genehmigten Vorbescheid gesichert werden. Auf der Fläche des angedachten Neubaus befindet sich aktuell ein Parkplatz. Zum Parkplatz bestehen (den Neubau hindernde) Eigentumsverhältnisse und Dienstbarkeiten von Nachbarn. Diese sind mit den Berechtigten zu verhandeln.

Geplant und genehmigt wurde die Kubatur für ein Gebäude mit ca. 36 Wohneinheiten auf 4 Vollgeschossen und einer Tiefgarage.

2.2.7 ERSCHLIEßUNGS- UND MAßNAHMENTRÄGERSCHAFT

Mit dem Lerchenwinkel entwickelt Poing den vorletzten Bauabschnitt der IV. Entwicklungsstufe. Hier wurde im Rahmen des Siedlungsgebietes Poing "Am Bergfeld" der Bebauungs-Plan Nr. 62 für W7 Lerchenwinkel in Zusammenarbeit mit Vertretern der Gemeindeverwaltung Poing, mit Gemeinderäten und ARGE-Mitgliedern entwickelt. Dieser wurde mit Beschluss vom 28.02.2019 für "Poing Am Bergfeld (IV. Entwicklungsstufe), Wohngebiet sowie Gemeinbedarfsflächen Gymnasium und Kindertagesstätte" gemäß § 10 Abs. 1 BauGB (Baugesetzbuch) als Satzung beschlossen und im April 2019 ortsüblich bekannt gemacht.

Der Vertrag zwischen der ARGE Poing "Am Bergfeld" und der Gemeinde Poing bezüglich des Marktplatzes und des Bürgerhauses II. BA im NEUEN Ortszentrum (Eigentumsübergang) wurde vollzogen.

Die Baufelder rund um die Sammeltiefgarage sind fast vollständig bebaut, der Grünzug oberhalb der Tiefgarage samt Spielplätze ist fertig und auch die Wohneinheiten im Nord-Osten sind zum großen Teil bezogen. Die Gehwege wurden fast vollständig hergestellt und provisorische Lampen installiert. Der große Spielplatz im Grünzug, der sich von Norden bis ins Zentrum zieht, ist bereits eröffnet und kann bespielt werden. Die Wertstoffsammelstelle wurde 2023 in Betrieb genommen.

Für das in Planung befindliche Gymnasium ist die Grundabtretungserklärung der ARGE an den Landkreis Ebersberg unterschriftsreif. Derzeit steht die Realisierung des Gymnasiums auf der Warteliste für 2024, der Kreistag will Ende 2024 mit den Planungen beginnen.

2.3 Darstellung der Lage

2.3.1 Gesamtaussage der Geschäftsführung

Im Geschäftsjahr 2023 befand man sich nach der in den Vorjahren stattgefundenen Neuausrichtung auf Konsolidierungskurs. Die Verwaltungskosten konnten sowohl im Bereich Personal als auch bei den laufenden sonstigen Kosten auf dem geplanten Niveau stabilisiert werden.

2.3.2 Ertragslage

Der Gesamtumsatz des Konzerns liegt mit 67,5 Mio. EUR deutlich über dem Vorjahresniveau (Vorjahr: 55,5 Mio. EUR).

Der Anstieg resultiert im Wesentlichen aus den im Berichtsjahr verkauften neun Reihenhäusern (9,9 Mio. EUR) (Vorjahr: 0,0 Mio EUR).

Der Konzernjahresüberschuss 2023 von 15,0 Mio. EUR (Vorjahr: 9,9 Mio. EUR) ist im Wesentlichen auf die Hausbewirtschaftung zurückzuführen.

Im Geschäftsjahr wurden im Bereich Hausbewirtschaftung rd. 15,2 Mio. EUR (Vorjahr: 11,8 Mio. EUR) für Instandhaltung und Modernisierung aufgewendet. Das bedeutet, bezogen auf die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung, eine Reinvestitionsquote von ca. 28,0 % (Vorjahr: 23,2 %). Diese hohen Investitionen dienen dazu, die Wohnungsbestände an die gestiegenen Bedürfnisse der Mieter anzupassen und die Vermietbarkeit nachhaltig zu sichern. Dadurch wird der Unternehmenswert langfristig gesteigert.

Die Personalkosten (rd. 9,2 Mio. EUR) sind im Geschäftsjahr im Vergleich zum Vorjahr (8,8 Mio. EUR) leicht gestiegen.

2.3.3 Finanzlage

Das Konzern-Eigenkapital ist im Geschäftsjahr 2023 auf 51,1 Mio. EUR angestiegen (Vorjahr: 46,0 Mio. EUR). Dem Konzernjahresüberschuss und einer Rücklagenzuführung stehen Entnahmen der Gesellschafter gegenüber, die den Kapitalkonten belastet werden. Die EK-Quote des Konzerns liegt damit am Bilanzstichtag bei 17,4 % gegenüber 16,6 % im Vorjahr.

Der Konzern verfügt am Bilanzstichtag über liquide Mittel in Höhe von 14,4 Mio. EUR und bewegt sich damit in etwa auf dem Vorjahresniveau (13,8 Mio. EUR).

Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit beträgt am Bilanzstichtag 24,7 Mio. EUR (i.Vj. 20,0 Mio. EUR). Der Anstieg des Cashflows ist im Wesentlichen durch die Verkäufe der neun Reihenhäuser begründet.

Am Ende des Geschäftsjahres ergibt sich ein Cashflow aus der Investitionstätigkeit von ./. 17,1 Mio. EUR (i.Vj. ./. 21,8 Mio. EUR). Die Auszahlungen betreffen im Wesentlichen die Baumaßnahmen für den Eigenbestand. Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit beläuft sich am Bilanzstichtag auf ./. 7,4 Mio. EUR (i.Vj. ./. 17,9 Mio. EUR). Die Änderung resultiert insbesondere auf der geringeren Aufnahme von Bestandsdarlehen für die Neubauten und einer im Vorjahreswert enthaltenen Rückführung eines kurzfristigen Kaufpreisdarlehens. Die Finanzierung des Konzernvermögens erfolgt im Wesentlichen durch langfristige in Euro ausgereichte Hypothekendarlehen. Bei der Mehrheit der Darlehen handelt es sich um Annuitätendarlehen.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern bewegen sich zum Stichtag mit 213,5 Mio. EUR in etwa auf Vorjahresniveau (206,1 Mio. EUR).

2.3.4 Vermögenslage

Die Bilanzsumme beträgt 293,4 Mio. EUR zum 31.12.2023 gegenüber 277,0 Mio. EUR im Vorjahr.

Das Konzernvermögen ist durch den Immobilienbestand des Anlagevermögens geprägt. Der Anstieg auf 262,6 Mio. EUR (Vorjahr: 250,6 Mio. EUR) resultiert dabei insbesondere aus den Baukosten für Neubauten; diesem stehen im Wesentlichen die planmäßigen Abschreibungen gegenüber. Die Sachanlagenintensität beträgt am Bilanzstichtag rd. 90,0 % (Vorjahr: 90,5 %) der Bilanzsumme. Die stetige Instandhaltung und Modernisierung der Bestandsimmobilien sichert die Werthaltigkeit des Portfolios über die Buchwerte hinaus.

2.3.5 Finanzielle Leistungsindikatoren

Der Konzern wird anhand der nachfolgend dargestellten Kennzahlen gesteuert.

Konzernergebnis	Ist-Werte 2022	Ist-Werte 2023	Prognose 2023 ^*	Prognose 2024
Primärergebnis ^** Segment Hausbewirtschaftung	30.344 T€	32.299 T€	30.157 T€	35.135 T€
Primärergebnis ^** Segment Projekte und Dienstleistungen	450 T€	5.512 T€	8.333 T€	7.789 T€
Personalaufwand & Sonstiger betrieblicher Aufwand	11.632 T€	12.072 T€	13.035 T€	13.523 T€
Konzernergebnis	9.863 T€	15.027 T€	14.020 T€	18.051 T€

^* Werte basieren auf den jeweiligen Jahresberichten des Vorjahres
^** Primärergebnis entspricht dem um wesentliche direkt zurechenbare Sondereffekte angepassten Rohergebnis des Segments

Segment Hausbewirtschaftung

Im Geschäftsjahr 2023 wurde das Vorjahresniveau des Primärergebnisses im Segment Hausbewirtschaftung übertroffen. Grund für den Anstieg waren im Wesentlichen Mietsteigerungen und Mieteinnahmen für Neuvermietungen.

Segment Projekte und Dienstleistungen

Im Geschäftsjahr 2023 wurde das Vorjahresergebnis deutlich übertroffen. Dies resultiert im Wesentlichen aus dem Verkauf der neun Reihenhäuser.

2.3.6 Nicht finanzielle Leistungsindikatoren

Unternehmerische und gesellschaftliche Verantwortung

Südhausbau setzt auf aktives Sozialmanagement. Mieter, die sich in schwierigen Lebenssituationen befinden, verursacht z.B. durch Krankheit, Arbeitslosigkeit, Tod des Lebenspartners, etc. haben oft mit finanziellen Problemen zu kämpfen, die mit Verlust der Wohnung einhergehen können. Hier wird vor Eskalation in Form von persönlichen Gesprächen, Kontaktherstellung zu zuständigen Sozialbehörden und Ausfüllhilfe von Anträgen aktiv Unterstützung angeboten. Aufgrund der gestiegenen Energiekosten und damit verbundenen hohen Nachzahlungen der Mieter wurden vielfach Gespräche geführt und versucht Lösungen zu finden.

Für pandemiebedingte Umsatzeinbrüche unserer Gewerbemieter wurden individuelle Lösungen für Fortführungen bzw. vorzeitige Änderungen der Mietverträge ausgearbeitet.

Hinsichtlich der anstehenden ESG-Richtlinien prüfen wir im Rahmen eines Projektes die ESG- Konformität unseres Unternehmens sowie unseres Immobilienbestandes.

3. Chancen- und Risikobericht

Die Weltwirtschaft entwickelt sich schwach. Für das weltweite Bruttoinlandsprodukt erwartet der Sachverständigenrat für 2024 ein Wachstum von 2,2 Prozent. Die Energiekrise und die hohe Inflation haben deutliche Spuren in der deutschen Wirtschaft hinterlassen. Das BIP ging im Jahresdurchschnitt 2023 um 0,4 Prozent zurück gegenüber 2022, für das kommende Jahr wird mit einer stetigen, aber verhaltenen Erholung gerechnet. Die Prognose zeigt ein Wachstum von 0,7 Prozent.

Der private Konsum dürfte von der verbesserten realen Einkommenssituation profitieren. Während die Arbeitseinkommen und die monetären Sozialleistungen spürbar steigen, lässt die Inflation allmählich nach. Somit wird für 2024 eine schwächere Inflationsrate von 2,6 % prognostiziert.

Die privaten Ausrüstungsinvestitionen werden durch die gestiegenen Zinsen sowie die schwachen Konjunkturperspektiven gebremst. Positiv wirkt hingegen der hohe Auftragsbestand. Zudem sind von den öffentlichen Ausrüstungsinvestitionen im Bereich der Wehrtechnik positive Impulse zu erwarten. Der Rat rechnet mit einem Plus von 1,7 Prozent im Jahr 2024.

Deutlich stärker schlägt das hohe Zinsniveau bei den Bauinvestitionen durch. Die Auftragseingänge gehen spürbar zurück, zudem schmilzt der Auftragsbestand infolge von Stornierungen im Wohnungsbau ab. Gestützt werden könnte der Bau im kommenden Jahr allenfalls durch staatliche Infrastrukturmaßnahmen im Tiefbau. Insgesamt erwartet der Sachverständigenrat im laufenden Jahr einen Rückgang der Bauinvestitionen um 1,3 Prozent und im kommenden Jahr um weitere 2,3 Prozent.

Für die Importe wird aufgrund des sich erholenden privaten Konsums ein Plus von 1,0 Prozent vorhergesagt. Die Exporte leiden unter einer schwachen Weltkonjunktur, die vor allem von der restriktiven Geldpolitik gebremst wird. Zudem hat sich die preisliche Wettbewerbsfähigkeit Deutschlands verschlechtert. Nach einem Minus in 2023 wird für 2024 wieder mit einem Zuwachs gerechnet. Mit +0,5 Prozent fällt dieser aber schwächer aus als das Importwachstum, sodass der Außenhandel insgesamt einen negativen Effekt auf das BIP hat.

Ein Risiko für die Prognose stellt das Konsumverhalten dar. Die hohe Unsicherheit auf der einen Seite und die gestiegenen Zinsen auf der anderen könnten die Verbraucher dazu veranlassen mehr zu sparen, was zu einem schwächeren Konsumzuwachs führt als erwartet.

Zudem könnten die geopolitischen Entwicklungen dazu führen, dass die Energiepreise erneut ansteigen und dass sich die globale Konjunktur noch schwächer entwickelt als für die Prognose unterstellt.

Das geopolitische und ökonomische Umfeld dürfte 2024 herausfordernd bleiben. Die Zentralbanken haben 2024 eine Gratwanderung zu meistern. Einerseits müssen sie durch restriktive Geldpolitik die Inflation bekämpfen, anderseits wollen sie die Wirtschaft nicht in eine Rezession abgleiten lassen. Angesichts der ähnlichen Ausrichtung der Geldpolitik und dem moderaten Wachstum sowohl in den USA als auch in der Eurozone, erwartet die Deutsche Bank einen weitgehend stabilen Euro-Dollar-Kurs zum Jahresende 2024.

Durch ein aktives Liquiditäts- und Finanzmanagement, unter Einbezug noch ausschöpfbarer Beleihungsreserven, wird die jederzeitige Zahlungsfähigkeit des Konzerns sichergestellt. Dem Zinsänderungsrisiko begegnet der Konzern - wie auch schon in den Vorjahren - mit einem stetigen Monitoring des Zinsmarktes.

Zu den markt- und branchenbezogenen Risiken zählt in erster Linie die Entwicklung am deutschen Wohnungsmarkt, insbesondere am Wohnimmobilienmarkt Bayern. Das Risiko eines konjunkturellen Einbruchs auf dem Vermietungsmarkt und dessen Folgen wie einem Rückgang der Wohnraumnachfrage, eines erhöhten Leerstandes oder eines Mietausfalls der im Eigentum befindlichen Immobilien ist derzeit aufgrund des Rückgangs des Wohnungsneubaus und der damit einhergehenden steigenden Nachfrage nach Wohnraum als gering einzustufen.

Aufgrund der gestiegenen Energiekosten und der hohen Inflation und der damit verbundenen hohen Belastung der privaten Haushalte ist mit ausbleibenden oder verspäteten Mietzahlungen zu rechnen.

Durch eine aktive Betreuung des Bestandes bis hin zu nachhaltiger Bestandsmieterpflege werden langfristige Mieterverhältnisse gesichert. Dabei ist künftig mit möglichen geringeren Mieterhöhungen zu rechnen aufgrund der politischen Entwicklungen auf dem Mietwohnungsmarkt, wie z. B. die Mietpreisbremse.

Gesetzliche Vorgaben, z.B. Grundsteuerreform oder Änderungen in der Betriebskostenverordnung können zu erhöhten Kosten führen.

Die Gesellschaft betreibt ein aktives Mietmanagement in Bezug auf mögliche Forderungsausfälle. Mit einbezogen sind ein EDV-gestütztes Forderungsmanagement, das die laufenden Mietzahlungen überwacht. Darüber hinaus werden über ein integriertes Sozialmanagement Mieter in Notsituationen wie Krankheit oder Arbeitslosigkeit unterstützt. Auf diese Weise werden nachweislich Mieterwechsel vermindert und Mietausfälle sowie Leerstände vermieden.

Des Weiteren wird der Wohnungsbestand kontinuierlich durch umfangreiche Instandhaltungen und Modernisierungen aufgewertet - insbesondere auch unter Berücksichtigung neuer rechtlicher Rahmenbedingungen (z. B. Energieeinsparverordnung) - um auch künftig die Vermietbarkeit zu sichern. Hier wurde in 2017 ein Instrumentarium aufgebaut und eingeführt, um ein verbessertes systematisches aktives Bestandsmanagement gewährleisten zu können. Durch die Aufwertung des Wohnungsbestands hat Südhausbau die Möglichkeit, langfristig höhere Mietumsätze zu erzielen.

Die soziologischen und volkswirtschaftlichen Forschungsdaten unterschiedlichster Institute gehen weiterhin davon aus, dass das Bevölkerungswachstum in Deutschland und Teilen Europas durch Migration anhält. Das zieht eine anhaltende Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum nach sich, wobei auch der Neubau hinter dem Wohnungsbedarf zurückbleiben wird. Hier ist Südhausbau als bedeutender Wohnungsanbieter gefragt.

Die strategische Konzentration ist weiterhin, wie auch in den Jahren zuvor, auf die bayerischen Metropol- und Wachstumsregionen sowie auf die Hauptstadtregion Berlin-Brandenburg ausgerichtet.

Im Bereich der Bauträgertätigkeit kann es zu Verzögerungen bei Baumaßnahmen aufgrund ausbleibender Baugenehmigungen, Baustoppverfügungen oder nicht vorhersehbarer Anforderungen, die sich aus der Umsetzung geänderter oder neuer gesetzlicher Regularien ergeben, kommen. Eine Verknappung von Baumaterialen aufgrund von Lieferschwierigkeiten und damit verbundener steigender Preise führen möglicherweise zu Bauverzögerungen. Dies zieht in der Folge höhere Kostenbelastungen und damit verminderte Renditen nach sich. Zusätzlich kann es im Bereich der Bauträgertätigkeit Risiken beim unplanmäßigem Verlauf im Verkauf von Reihenhäusern und Doppelhaushälften ergeben aufgrund geringerer Nachfrage wegen gestiegener Zinsen und Wegfall von Fördermaßnahmen. Dies kann im Einzelfall zu steigenden Finanzierungs- und Marketingkosten und dadurch zu einer verminderten Rendite aus der Bauträgermaßnahme kommen.

Weitere Risiken können durch Gewährleistungsverpflichtungen entstehen. Dies ist dann der Fall, wenn ausführende Baufirmen hinsichtlich eines von ihnen verursachten Schadens nicht mehr belangt werden können. In diesem Fall bleibt der Schaden beim Bauträger. Durch eine bewusste Auswahl der bauausführenden Firmen sowie durch eine stete Überwachung der durchgeführten Planungs- und Bautätigkeiten wird diesem Risiko aktiv begegnet.

Chancen ergeben sich u.a. auch im Bereich des Portfoliomanagements. So wird - bedingt durch das wachsende Kaufinteresse an Wohnimmobilien sowie einem Portfoliomanagement - mit der verstärkten Konzentration auf die Ballungszentren, die Marktattraktivität weiter verbessert. Damit erhöhen sich die Chancen sowohl am Vermietungsmarkt als auch die Erlöse aus den Immobilienverkäufen.

Eine Digitalisierung der öffentlichen Verwaltung könnte die angemahnte Verschlankung von Verwaltungs- und insbesondere Genehmigungsprozessen fördern und so beispielsweise durch schnellere Genehmigung von Bauanträgen das Development- und Neubaugeschäft von Südhausbau positiv beeinflussen.

Insgesamt sind hinsichtlich der künftigen Entwicklung des Konzerns besondere, über das normale Maß hinausgehende und mit dem Geschäft verbundene Risiken nicht zu erkennen, welche bestandsgefährdend sein könnten bzw. die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns wesentlich beeinträchtigen könnten.

4. Prognosebericht

Grundlegende Änderungen des Geschäftsmodells sind nicht geplant.

Die Südhausbau Gruppe plant in 2024 Instandhaltungs- und Modernisierungsinvestitionen in einigen Bestandsimmobilien, um eine Wertsteigerung des Immobilienportfolios zu erreichen. In Ingolstadt wird die umfangreiche Nachverdichtung für den Eigenbestand abgeschlossen. Im Rahmen der Erneuerungsstrategie im Portfolio unter ökologischen Gesichtspunkten laufen Planungen für Fürstenfeldbruck.

Vor diesem Hintergrund erwarten wir insgesamt das unter Abschnitt 2.3.5 dargestellte Ergebnis für das Geschäftsjahr 2024. Im Segment Hausbewirtschaftung werden für 2024 normal steigende Mieterlöse sowie planmäßig höhere Instandhaltungsaufwendungen erwartet. Im Segment Personalaufwand und sonstiger betrieblicher Aufwand wird aufgrund der erhöhten Inflation und des Fachkräftemangels mit höheren Kosten gerechnet.

München, 15. Mai 2024

Ottmann GmbH

Die geschäftsführende, persönlich haftende Gesellschafterin

gez. Klaus Stemmer

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die Ottmann GmbH & Co. Südhausbau KG, München

Prüfungsurteile

Wir haben den Konzernabschluss der Ottmann GmbH & Co. Südhausbau KG, München, und ihrer Tochtergesellschaften (der Konzern) - bestehend aus der Konzernbilanz zum 31. Dezember 2023, der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, dem Konzerneigenkapitalspiegel und der Konzernkapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Konzernanhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Konzernlagebericht der Ottmann GmbH & Co. Südhausbau KG, München, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

―

entspricht der beigefügte Konzernabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage des Konzerns zum 31. Dezember 2023 sowie seiner Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 und

―

vermittelt der beigefügte Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Konzernlagebericht in Einklang mit dem Konzernabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von den Konzernunternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernabschlusses, der den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Konzernabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d. h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Konzernlageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Konzernlagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

―	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen im Jahresabschluss aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für
―	unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als das Risiko, dass aus Irrtümern resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
―	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Konzernabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Konzernlageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.
―	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
―	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Konzernabschluss und im Konzernlagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass der Konzern seine Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
―	beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Konzernabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Konzernabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt.
―	holen wir ausreichende geeignete Prüfungsnachweise für die Rechnungslegungsinformationen der Unternehmen oder Geschäftstätigkeiten innerhalb des Konzerns ein, um Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht abzugeben. Wir sind verantwortlich für die Anleitung, Überwachung und Durchführung der Konzernabschlussprüfung. Wir tragen die alleinige Verantwortung für unsere Prüfungsurteile.
―	beurteilen wir den Einklang des Konzernlageberichts mit dem Konzernabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Konzerns.
―	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Konzernlagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

München, den 15. Mai 2024

HBS GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Regine Köppel, Wirtschaftsprüfer

Cyrill Witte, Wirtschaftsprüfer

Beschluss der Gesellschafterversammlung

Der Konzernabschluss wurde in der Gesellschafterversammlung vom 15. Juli 2024 gebilligt.

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