BUWOG - Lückstraße Development GmbH

Berlin

Jahresabschluss zum 31.12.2019

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2019

der BUWOG - Lückstraße Development GmbH, Berlin

Grundlagen der Gesellschaft

Geschäftsmodell der Gesellschaft

Die BUWOG - Lückstraße Development GmbH (nachfolgend kurz: BUWOG Lückstraße) ist ein verbundenes Unternehmen der Vonovia SE, Bochum, und ist damit integraler Bestandteil der Vonovia-Gruppe (nachfolgend kurz: Vonovia). Die Vonovia ist gemessen am Verkehrswert des Portfolios und der Anzahl an Wohneinheiten das größte deutsche Wohnungsunternehmen im privatwirtschaftlichen Sektor. Auf internationaler Ebene ist die Vonovia, gemessen am Verkehrswert des Portfolios, das zweitgrößte börsennotierte Immobilienunternehmen Kontinentaleuropas. Seit dem 21. September 2015 werden die Vonovia Aktien im deutschen Aktienleitindex DAX geführt.

Die organisatorische Einbindung der Einzelgesellschaft in die Vonovia bedeutet, dass strategische Entscheidungen und unternehmerische Entwicklungen auf Gruppenebene unmittelbaren Einfluss auf die Geschäftstätigkeit der BUWOG Lückstraße haben bzw. haben können.

Die Haupttätigkeit der BUWOG Lückstraße besteht in dem Erwerb, der Entwicklung, der Verwaltung, der Vermietung und dem Verkauf von Immobilien, einschließlich der nach § 34c Abs. 1 Nr. 3a und b GewO aufgeführten Tätigkeiten.

Die BUWOG Lückstraße entwickelt für den Verkauf an Dritte das Projekt "Das Lichtenhain" in Berlin, Lückstraße 24-28, mit 209 Wohneinheiten. Bis zum Ende des Berichtsjahres sind 207 Wohneinheiten bereits verkauft worden. Davon wurden bereits 199 Wohnungen an die Erwerber übergeben.

Steuerungssystem

Finanzielle Leistunqsindikatoren

Als vorrangigen finanziellen Leistungsindikator nutzt die BUWOG Lückstraße im Berichtsjahr das EBITDA.

Das EBITDA wird als Grundlage der wertorientierten operativen Steuerung genutzt und stellt das Jahresergebnis vor Zinsen, Steuern vom Einkommen und vom Ertrag, Abschreibungen und Zuschreibungen dar.

Die Ausführungen zu der Entwicklung im aktuellen Geschäftsjahr sind im Wesentlichen in der Ertragslage im Abschnitt zur Lage der Gesellschaft und zu der Zukunftserwartung im Abschnitt Prognosebericht dargestellt.

Wirtschaftsbericht

Entwicklung von Gesamtwirtschaft und Branche

Die deutsche Wirtschaft ist das zehnte Jahr in Folge gewachsen, auch wenn sich die konjunkturelle Dynamik deutlich verlangsamt hat. Das Bruttoinlandsprodukt (BIP) war in 2019 mit 0,6 % höher als im Vorjahr, dürfte allerdings im europäischen Vergleich nur noch von Italien unterboten werden (Durchschnitt Euro-Raum: 1,2 %). Dies ist auch der weiterhin hohen Exportorientierung Deutschlands geschuldet, bei der die schwache Weltkonjunktur spürbar durchschlägt. Dabei ist die deutsche Konjunktur weiterhin zweigeteilt: Auf der einen Seite ein robuster privater Konsum, höhere Staatsausgaben und eine lebhafte Bautätigkeit, auf der anderen Seite nur schwach wachsende Ausfuhren und eine sehr geringe Dynamik bei den Unternehmensinvestitionen.

Die Unsicherheit über die Handelskonflikte und den Brexit, aber auch der Konjunkturzyklus der globalen Wirtschaft, drückten die Auslandsnachfrage und damit die deutsche Industrie in eine milde Rezession.

Vor allem Schlüsselbranchen wie der Auto- und Maschinenbau sowie die Elektro- und Chemieindustrie bekamen dies zu spüren, so dass auch die Unternehmensinvestitionen zurückgeschraubt wurden. Der Außenhandel fiel daher in 2019 als Wachstumstreiber aus und die Importe legten mit voraussichtlich 2,4 % stärker zu als die Exporte mit voraussichtlich 1,3 %. Allerdings gibt es Stabilisierungstendenzen bei den Auftragseingängen und der Geschäftsklimaindex des Instituts für Wirtschaftsforschung (ifo) hat sich zum Jahresende wieder etwas aufgehellt. Die Industriekonjunktur dürfte daher in den kommenden Monaten wieder etwas anziehen. Das Baugewerbe hingegen befindet sich, auch dank der sehr günstigen Finanzierungsbedingungen, weiterhin in der Hochkonjunktur, und in den konsumnahen Dienstleistungsbereichen wird immer noch mehr Beschäftigung aufgebaut als in der Industrie wegfällt. Das kommt auch dem Arbeitsmarkt zugute: Die von der Bundesagentur für Arbeit veröffentlichte Arbeitslosenquote von 5,0% in 2019 liegt trotz schwacher Konjunktur 0,2 Prozentpunkte unter dem Vorjahreswert. Nach Berechnungen des Instituts für Weltwirtschaft (IfW) dürfte die Arbeitslosenquote auch in 2020 und 2021 bei 4,9 % verharren. Insgesamt verlangsamt sich jedoch der Beschäftigungsaufbau und die Beschäftigungsrisiken haben sich verstärkt, auch weil gestiegene Lohnkosten die Anreize für Neueinstellungen senken.

Als weitere Stütze der Konjunktur erwiesen sich einmal mehr die Verbraucher: Angesichts des hohen Beschäftigungsstandes und der merklichen Erhöhung des verfügbaren Einkommens legten die privaten Konsumausgaben mit 1,6 % spürbar stärker zu als in den beiden Vorjahren. Für 2020 und 2021 rechnet das IfW mit ähnlich hohen Wachstumsraten. Auch die Konsumausgaben des Staates, zu denen unter anderem soziale Sachleistungen und Gehälter der Mitarbeiter zählen, stiegen den Angaben zufolge an. Die Inflationsrate auf Basis der Verbraucherpreise fiel im Jahresdurchschnitt 2019 mit einer Erhöhung von 1,4 % moderat aus. Wesentliche Treiber waren dabei Kosten für Energie und Nahrungsmittel. Das IfW rechnet für den Prognosezeitraum angesichts der geringen Auslastung der Produktionskapazitäten nicht mit einer Beschleunigung der Preisentwicklung und geht daher für 2020 von einer Inflationsrate von 1,5 % bzw. 1,6 % in 2021 aus.

Vor diesem Hintergrund geht die Bundesregierung ebenso wie das IfW für 2020 von einem BIP-Wachstum von 1,1 % aus, wovon ein Teil der erhöhten Anzahl an Arbeitstagen geschuldet ist (0,4 Prozentpunkte). Zu dieser allmählichen Erholung trägt auch die Finanzpolitik bei. Sie schiebt die Konjunktur über Entlastungen bei Steuern und Sozialbeiträgen, Ausweitungen staatlicher Transfers und vermehrten öffentlichen Konsum- und Investitionsausgaben an. Für 2021 geht die Bundesregierung von einem BIP-Wachstum von 1,3 % (IfW: 1,5 %) aus.

Eine Trendwende am Wohnungsmarkt ist nach Ansicht der Experten der Landesbank Hessen-Thüringen (Helaba) nicht zu sehen. Wesentliche Treiber wie der Zuzug in die Ballungszentren, günstige Finanzierung und zu geringe Fertigstellungszahlen gelten weiter und werden von teilweise restriktiver Wohnungspolitik begleitet. Nach Jahren hoher Preissteigerungen in den Großstädten könnte sich aber die Dynamik stärker in deren Umland verlagern. Wie Destatis zuletzt berichtete, hat die wachsende Bevölkerung vor allem in den Großstädten in den vergangenen Jahren den Druck auf den Wohnungsmarkt erhöht. 2018 lebten in Deutschland 2,5 Mio. Menschen mehr als noch 2012 und die Bevölkerungszahl ist voraussichtlich auch 2019 weiter gestiegen. Die Großstädte wuchsen dabei überproportional durch Zuzug vor allem junger Menschen.

In 2019 stiegen die Immobilienpreise insgesamt weiter an, berichtet empirica nach Auswertung ihrer Preisdatenbank. Der empirica-Preisindex für Eigentumswohnungen (alle Baujahre) stieg im 4. Quartal 2019 gegenüber dem Vorjahresquartal um 11,0 % (Neubau 7,6 %). Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen wuchsen erneut stärker als die Mieten. Bundesweit nahmen die Mietpreise laut empirica im Durchschnitt aller Baujahre im 4. Quartal 2019 gegenüber dem Vorjahresquartal um durchschnittlich 3,8 % (Neubau 3,0 %) zu. Im Gegensatz dazu beobachteten die Experten von F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH (F+B) im gleichen Zeitraum im Bundesdurchschnitt einen Trend von stagnierenden bis leicht sinkenden Angebotsmieten um -0,3 %. Die Bestandsmieten stiegen laut F+B 2019 um 1,4% weiter an. Einig sind sich die Experten von empirica und F+B darin, dass die Mietsteigerungsdynamik in den Top 7-Städten deutlich nachgelassen hat. Der Mietanstieg verlagert sich laut empirica mit der Zuwanderung stärker auf das Umland der Schwarmstädte bzw. nahe gelegene, preiswertere Städte. Die fundamentale Situation im Immobilienmarkt wird sich nach Ansicht der Experten von Deutsche Bank Research im Jahr 2020 kaum verändern; getragen von robuster Einkommensentwicklung und guter Arbeitsmarktlage besteht weiterhin eine hohe Nachfrage nach Wohnungen. Sie erwarten für das Jahr 2020 nur eine etwas geringere Preis- und Mietdynamik. Der Deutsche Mieterbund rechnet für 2020 mit einem Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete im bundesweiten Durchschnitt von 2,5 - 3 %.

Wie der globale Immobiliendienstleister Coldwell Banker Richard Ellis (CBRE) berichtet, war das Investoreninteresse an deutschen Wohnimmobilien auch 2019 ungebrochen groß. Das Transaktionsvolumen, bezogen auf Transaktionen ab 50 Wohneinheiten, erreicht mit rund 16,3 Mrd. EUR fast Rekordniveau. Die Grundstimmung am deutschen Wohnimmobilieninvestmentmarkt ist weiterhin positiv, aber der Mangel an Bestandsportfolios und der rückläufige Neubau werden das Produktangebot hemmen. Für 2020 rechnet OBRE mit einem Transaktionsvolumen oberhalb 15 Mrd. EUR.

Die Entwicklung auf den Wohnungsmärkten stellt die Wohnungspolitik vor große Herausforderungen. Seit Januar 2019 gilt das Mietrechtsanpassungsgesetz, welches mehr Transparenz bei der Mietpreisbremse sowie die Begrenzung und Vereinfachung der Modernisierungsumlage schaffen soll. Ebenfalls mit dem Ziel einer Dämpfung des Mietanstieges wurde Ende 2019 vom Bundestag die Ausweitung des Betrachtungszeitraums bei der Erstellung von Mietspiegeln von vier auf sechs Jahre beschlossen. Haushalte mit niedrigem Einkommen erhalten dank der Wohngeldreform seit 1. Januar 2020 mehr Wohngeld. Ein Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus trat im Sommer 2019 in Kraft, und Investitionen in die energetische Sanierung selbstgenutzter eigener Wohngebäude sollen ab 2020 zeitlich befristet steuerlich gefördert werden. Ende Januar 2020 wurde auch das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin, der sogenannte Mietendeckel vom Berliner Abgeordnetenhaus beschlossen und trat im Februar 2020 in Kraft. Kern des Gesetzes, an dessen Verfassungskonformität Zweifel bestehen, ist die öffentlich-rechtliche Begrenzung der Mieten in Berlin für fünf Jahre. Weitere Gesetzesvorhaben mit Relevanz für die Immobilienbranche sind zum Beispiel eine geplante erneute Verschärfung der Mietpreisbremse, die um fünf Jahre über 2020 hinaus ausgedehnt werden soll, und die beabsichtigte Änderung der Grunderwerbsteuer, mit der Share-Deals unattraktiver gemacht werden sollen.

Marktumfeld und operative Entwicklung Berlin

Die Einwohnerzahl, die Wirtschaft sowie der Arbeitsmarkt Berlins sind auch in 2019 weiter gewachsen. 2018 lebten 36.218 Menschen mehr in Berlin als im Vorjahr und auch in 2019 setzte sich der Zuwachs fort, wenn auch etwas weniger dynamisch. Der Berliner Projektentwicklermarkt wächst zwar insgesamt weiter, hat allerdings stark an Wachstum verloren. So haben die Berliner Bauaufsichtsbehörden in den ersten drei Quartalen des Berichtsjahres für insgesamt 15.324 Wohnungen Baugenehmigungen erteilt, was allerdings einen Rückgang um 10,7 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum darstellt. Der Rückgang spiegelt wahrscheinlich die gestiegene Unsicherheit aus dem sogenannten "Berliner Mietendeckel wider. Der Schwerpunkt bei den Genehmigungsverfahren lag in den ersten drei Quartalen weiterhin auf Neubauwohnungen mit insgesamt 13.232 Genehmigungen. Es ist auf Basis von Marktanalysen und Experteneinschätzungen nicht davon auszugehen, dass die noch nicht veröffentlichten offiziellen Zahlen des vierten Quartals 2019 eine signifikante Änderung des skizzierten Trends anzeigen werden.

Trotz des grundsätzlich gesunkenen Interesses an Bautätigkeiten stiegen die Baupreise in Berlin im Jahr 2019 um durchschnittlich 5,4 % im Vergleich zum Vorjahr. Gleichzeitig stiegen auch die Angebotspreise für Eigentumswohnungen gegenüber dem Vorjahr insbesondere bei kleinen Wohnungsgrößen erheblich. So stiegen zum Beispiel die durchschnittlichen Angebotspreise für eine 30 qm Immobilie um 20,0 %, wohingegen eine 60 qm Immobilie sich um durchschnittlich 7,7 % verteuerte. Wie in den Vorjahren übersteigt die Nachfrage weiterhin das verfügbare Angebot zum Verkauf stehender Wohnungen. Es ist daher davon auszugehen, dass sich die Preisanstiege weiter fortsetzen werden.

Lage der Gesellschaft

Infolge der im Vorjahr durchgeführten Anpassung des abweichenden Wirtschaftsjahres auf das Kalenderjahr (Rumpfgeschäftsjahr vom 1. Mai bis 31. Dezember 2018) sind die Werte in der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung nur bedingt mit den Vorjahreswerten vergleichbar.

Die Gesellschaft ist zum Bilanzstichtag bilanziell überschuldet. Ungeachtet der bilanziellen Überschuldung wurde gemäß § 252 Abs. 1 Nr. 2 HGB bei der Bewertung der Vermögensgegenstände und Schulden von der Fortführung der Unternehmenstätigkeit ausgegangen. Die Überschuldung im Sinne der Insolvenzordnung ist zum 31. Dezember 2019 kein Insolvenzgrund, wenn die "Fortführung des Unternehmens nach den Umständen überwiegend wahrscheinlich ist" (§ 19 Abs. 2 InsO). Zur Abwendung einer Überschuldung im Sinne der Insolvenzordnung hat die Deutsche Annington Acquisition Holding GmbH, Düsseldorf, eine Patronats- und Rangrücktrittsvereinbarung zu Gunsten der BUWOG Lückstraße bis zu einer Höhe von TEUR 4.000 und einer zeitlichen Befristung bis zum 30. Juni 2021 abgeschlossen. Darüber hinaus ist infolge der Einbeziehung der BLIWOG Lückstraße in den Konzernverbund der Vonovia die Finanzierung der Gesellschaft weiterhin sichergestellt.

Ertragslage

Die Gesellschaft hat im Geschäftsjahr 2019 einen Jahresfehlbetrag in Höhe von TEUR 918 (i. Vj. Jahresüberschuss von TEUR 2.045) bei Umsatzerlösen in Höhe von TEUR 46.782 (i. Vj. TEUR 30.276) erzielt.

Die Reduzierung des Jahresergebnisses um TEUR 2.963 ist im Wesentlichen auf das rückläufige Verkaufsergebnis sowie auf gestiegene sonstige betriebliche Aufwendungen zurückzuführen.

Das saldierte Ergebnis aus Immobilienverkäufen (Umsatzerlöse aus dem Verkauf von Grundstücken in Höhe von TEUR 46.782 abzüglich der Verminderung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten Grundstücken in Höhe von TEUR 42.945) hat sich im Berichtsjahr um TEUR 1.623 auf TEUR 3.837 reduziert.

Der Anstieg der sonstigen betrieblichen Aufwendungen um TEUR 1.063 resultiert vorrangig aus der Zuführung zu den sonstigen Rückstellungen für Projektaufwendungen für bereits verkaufte Wohnungen in Höhe von TEUR 3.000. Gegenläufig wirken sich die im Vorjahr erfassten Aufwendungen für Schadensfälle in Höhe von TEUR 1.440 sowie die im Vorjahr unter den sonstigen betrieblichen Aufwendungen erfassten nicht aktivierbaren konzerninternen Dienstleistungen in Höhe von TEUR 609 aus.

Darüber hinaus wird das Jahresergebnis durch die um TEUR 215 gestiegenen Steuern vom Einkommen und vom Ertrag belastet.

Das EBITDA betrug im Berichtsjahr TEUR 92 (i. Vj. TEUR 2.997) und lag damit klar unterhalb des Vorjahresniveaus.

Vermögenslage

Das Vermögen der Gesellschaft umfasst insgesamt TEUR 13.658 (i. Vj. TEUR 39.595) und besteht ausschließlich aus Umlaufvermögen.

Der Rückgang des Umlaufvermögens um TEUR 25.937 ist im Wesentlichen auf die Abnahme der zum Verkauf bestimmten Grundstücke in Höhe von TEUR 27.996 zurückzuführen. Weiterhin haben sich die Guthaben bei Kreditinstituten um TEUR 536 verringert.

Gegenläufig erhöhten sich die Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände um TEUR 2.594 insbesondere aufgrund der verkaufsbedingt gestiegenen Forderungen aus Grundstücksverkäufen.

Der Rückgang der Bilanzsumme um TEUR 25.020 spiegelt sich auf der Passivseite hauptsächlich in den um TEUR 29.907 reduzierten Verbindlichkeiten wider. Die Verringerung der Verbindlichkeiten resultiert vorrangig aus dem um TEUR 15.786 tilgungsbedingten Rückgang der Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen sowie aus der Minderung der erhaltenen Anzahlungen um TEUR 15.147. Beide Entwicklungen stehen im direkten Zusammenhang mit der gestiegenen Anzahl von übergebenen Wohneinheiten und den dadurch realisierten Liquiditätszuflüssen.

Die Rückstellungen sind hingegen um TEUR 4.887 gestiegen. Ursächlich hierfür ist die Zunahme der sonstigen Rückstellungen um TEUR 3.878 vorrangig aufgrund von erhöhten Rückstellungen für ausstehende Rechnungen sowie die um TEUR 1.009 erhöhten Steuerrückstellungen.

Das Eigenkapital der Gesellschaft ist durch negative Jahresergebnisse vollständig aufgebraucht. Zum 31. Dezember 2019 weist die Gesellschaft einen nicht durch Eigenkapital gedeckten Fehlbetrag in Höhe von TEUR 3.094 (i. Vj. TEUR 2.176) aus.

Finanzlage

Die Finanzierung der Gesellschaft ergibt sich aus der übergeordneten Finanzierungsstrategie der Unternehmensgruppe. Am Kapitalmarkt tritt die Vonovia zumeist durch die Vonovia SE (Eigenkapital) und ihre Finanzierungsgesellschaft Vonovia Finance B.V., Amsterdam, (Fremdkapital) auf.

Im Wesentlichen finanziert sich die Vonovia durch Kapitalmarktemissionen der Vonovia Finance B.V. sowie durch pfandbrieflich gesicherte Bankdarlehen. Zwischen allen zur Verfügung stehenden Finanzierungsquellen wird jeweils die günstigere Alternative gewählt. Risiken entstehen durch die Abhängigkeit von der zukünftigen Marktentwicklung. Die BUWOG Lückstraße finanzierte sich zum 31. Dezember 2019 ausschließlich durch konzerninterne Verbindlichkeiten in Höhe von TEUR 2.353.

Cashflows generiert die Gesellschaft durch die Erträge aus den Immobilienverkäufen. Liquiditätsabflüsse resultieren im Wesentlichen aus den Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke sowie aus den Aufwendungen aus konzerninternen Projektmanagement- und Geschäftsbesorgungsverträgen.

Liquiditätsabflüsse aus der Finanztätigkeit resultieren aus Tilgungen von Darlehen und Zinsaufwendungen, die in einem engen Zusammenhang mit der Konzernfinanzierung stehen.

Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft stellt sich insbesondere vor dem Hintergrund der Einbindung in die Vonovia und der daraus resultierenden Verbundeffekte als geordnet dar.

Chancen- und Risikobericht

Die Vonovia ist in ihrem unternehmerischen Handeln unterschiedlichen Chancen und Risiken ausgesetzt. Dabei werden Risiken als mögliche Ereignisse oder Entwicklungen definiert, die eine negative Auswirkung auf die erwartete wirtschaftliche Entwicklung des Unternehmens haben können und daher zu einer negativen Abweichung zur kurz- und mittelfristigen Planung führen. Chancen sind demgegenüber als mögliche Ereignisse und Entwicklungen definiert, die positive Auswirkungen auf die erwartete wirtschaftliche Entwicklung des Unternehmens haben können. Um dieser Situation angemessen Rechnung zu tragen, hat der Vorstand der Vonovia ein Risikomanagementsystem implementiert.

Das Risikomanagementsystem der Vonovia stellt die frühzeitige Erkennung, Bewertung, Steuerung und Überwachung aller Risiken sicher, die über die im Performance Management verarbeiteten, kurzfristigen finanziellen Risiken hinaus im Konzern existieren, und nicht nur die Ertrags- und Vermögenslage, sondern auch immaterielle Werte gefährden können. Somit werden potenzielle Gefahren, die den Unternehmenswert bzw. die Unternehmensentwicklung beeinträchtigen können, frühzeitig erkannt. Hierbei werden umfeld- und unternehmensspezifische Frühwarnindikatoren berücksichtigt und auch die regionalen Kenntnisse und Wahrnehmungen der Mitarbeiter einbezogen.

Organisatorisch ist das Risikomanagement unmittelbar beim Vorstand angesiedelt. Der Vorstand trägt die Gesamtverantwortung für das Risikomanagementsystem. Das Risikomanagementsystem wird operativ vom Leiter Controlling geführt, der verantwortlich für das Risiko-Controlling ist. Er ist dem Chief Financial Officer (CFO) zugeordnet. Risikoverantwortlich sind die Führungskräfte der ersten Ebene unterhalb des Vorstands. Sie sind verantwortlich für die Identifizierung, Bewertung, Steuerung, Überwachung, Dokumentation und Kommunikation aller Risiken in ihrem Verantwortungsbereich. Zudem sind sie verantwortlich für den Bericht der Risiken an das Risiko-Controlling in den vorgegebenen Berichtszyklen (regelmäßig halbjährlich sowie ad-hoc, sofern erforderlich).

Das Risikomanagementsystem und das Risikoregister unterliegen der regelmäßigen Aktualisierung und Weiterentwicklung sowie der Anpassung an Veränderungen im Unternehmen. Die Wirksamkeit des Risikomanagementsystems wird regelmäßig überprüft. Zuletzt wurde das Risikomanagementsystem im Geschäftsjahr 2019 grundlegend überarbeitet, um die inhärente Risikolage der Vonovia gezielter und individueller steuern zu können.

Basis des neuen Risikomanagementsystems ist ein Risikouniversum mit vier (zuvor: fünf) identifizierten Hauptrisikokategorien. Im Einzelnen handelt es sich dabei um die Kategorien "Strategie", "Regulierungsumfeld & gesetzliche Rahmenbedingungen", "operatives Geschäft" und "Finanzierung (inklusive Rechnungslegung und Steuern)". Im Zuge der halbjährlich angestoßenen Risikoinventur werden die separierbaren Einzelrisiken in diese Kategorien eingeordnet und anschließend bewertet. Dabei werden für jedes Risiko die möglichen Schadenshöhen und Eintrittswahrscheinlichkeiten vor Maßnahmen (brutto), bzw. nach Maßnahmen (netto), innerhalb von festgelegten Bandbreiten klassifiziert und in einem konzernumfassenden Risikoregister dokumentiert. Im Risikoregister wird zwischen ertragswirksamen und bilanzwirksamen Risiken unterschieden. Die Risiken werden grundsätzlich quantitativ bewertet. Falls dies (ökonomisch) nicht sinnvoll ist, erfolgt die Bewertung anhand einer detaillierten Matrix mit fünf Schadensklassen. Die auf dieses Risikoregister aufbauende Risikosteuerung fokussiert sich anschließend auf die aktive Steuerung materieller Risiken mit Hilfe konkreter Maßnahmen. Die planmäßige Umsetzung dieser Maßnahmen wird regelmäßig überwacht.

Erläuterung wesentlicher Risiken:

Für den Berichtszeitraum wurden folgende materielle Risiken ermittelt, die grundsätzlich geeignet sind potentielle Auswirkungen für die Vonovia insgesamt zu entfalten:

Nr.	Risiko	Risikokategorie	Potenzielle Auswirkung ^* (netto)
1	Nachteilige Änderungen der regulatorischen Rahmenbedingungen	Regulierungsumfeld & gesetzliche Rahmenbedingungen	Wesentlich
2	Fehlerbehaftete Erwartungen bei der Verkehrswertermittlung	Operatives Geschäft	Wesentlich
3	Ungünstige Zinsentwicklung	Risiken aus der Finanzierung	Spürbar
4	Refinanzierbarkeit von Fremdkapital	Risiken aus der Finanzierung	Spürbar
5	Steuerrisiken aufgrund von regulatorischen Änderungen / operative Steuerrisiken	Regulierungsumfeld & gesetzliche Rahmenbedingungen	Spürbar
6	Bautechnische Risiken (zum Beispiel bei Brandschutz, Baustoffen etc.)	Operatives Geschäft	Spürbar
7	Developmentrisiken	Operatives Geschäft	Spürbar

^* Potenzielle Auswirkungen:
Die potentiellen Auswirkungen werden auf Basis der erwarteten kumulierten maximalen Verluste in den nächsten fünf Geschäftsjahren beurteilt.
Sehr hoch: möglicher Verlust < 500 Mio. € vom Group FFO und/oder möglicher bilanzieller Verlust von < 8.000 Mio. €.
Hoch: möglicher Verlust 250-500 Mio. € vom Group FFO und/oder möglicher bilanzieller Verlust von 4.000-8.000 Mio. €.
Wesentlich: möglicher Verlust 100-250 Mio. € vom Group FFO und/oder möglicher bilanzieller Verlust von 1.600-4.000 Mio. €.
Spürbar: möglicher Verlust 25-100 Mio. € vom Group FFO und/oder möglicher bilanzieller Verlust von 400-1.600 Mio. €.
Gering: möglicher Verlust 5-25 Mio. € vom Group FFO und/oder möglicher bilanzieller Verlust von 80-400 Mio. €.

Regulierungsumfeld und gesetzliche Rahmenbedingungen (insb. Risiko 1 und Risiko 5)

Der Aktionsradius der Wohnungswirtschaft wird in erheblichem Maße durch die Einbettung in das Mietrecht, das Baurecht, das Steuerrecht und das Umweltrecht determiniert. So können sich insbesondere Regelungen zur Höhe und zur Entwicklung von Mieten, Vorschriften zur Ausgestaltung von Modernisierungsmaßnahmen, Vorschriften zur (grunderwerb)steuerlichen Belastung von Akquisitionen oder Vorschriften zur Umlagefähigkeit von Betriebs- und Nebenkosten nachteilig auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Vonovia auswirken. Es ist daher wichtig, dass Änderungstendenzen im Regulierungsumfeld frühzeitig erkannt und in einem konstruktiven Dialog aktiv begleitet werden. Dazu ist die Vonovia zum Beispiel in entsprechenden Branchenverbänden tätig und beobachtet systematisch nationale und internationale Regulierungsinitiativen sowie die aktuelle Rechtsprechung. Eine im Geschäftsjahr 2019 medial besonders präsente regulatorische Initiative war der sogenannte "Berliner Mietendeckel". Im Hinblick darauf besteht insbesondere das Risiko, dass zukünftig ähnliche Gesetzgebungsverfahren in anderen Bundesländern oder sogar auf Bundesebene durchgeführt werden. Derzeit schätzen wir diese Entwicklungsmöglichkeit aber als sehr unwahrscheinlich ein.

Neben dem Risiko, das sich aus einer zukünftigen Entwicklung des Regulierungsumfelds ergeben könnte, ist aber auch das Risiko aus den bestehenden gesetzlichen Vorschriften hervorzuheben. So können bewusste und unbewusste Verstöße gegen die geltende Rechtslage die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Vonovia negativ beeinflussen. Als Beispiele hierfür können eine falsche Einschätzung der (grunderwerb)steuerlichen Rechtslage im Zuge von Akquisitionen oder die unzureichende Umsetzung von brandschutztechnischen Vorschriften angeführt werden. Die sachgerechte und rechtsprechungskonforme Anwendung der Rechtslage innerhalb der Vonovia wird daher stetig überprüft. Im Rahmen von komplexen und / oder ungewöhnlichen Transaktionen wird zudem auf die (gutachterliche) Einschätzung von Experten zurückgegriffen.

Operatives Geschäft (insb. Risiko 2 und Risiko 6)

Das Geschäftsmodell der Vonovia ist auf den Markt für Wohnimmobilien zugeschnitten. Eine sich verschlechternde Immobilienmarktentwicklung schlägt sich daher im Ergebnis der Vonovia nieder. In diesem Kontext ist insbesondere die Bewertung der Immobilienbestände hervorzuheben, die bei einer dauerhaften Verschlechterung der Mikrolage der Gebäude oder der Makrostandortqualität zu unmittelbar ergebniswirksamen - wenn auch nicht liquiditätswirksamen - außerplanmäßigen Abschreibungen führen kann. Derselbe negative Ergebniseffekt könnte sich auch aus einer Erhöhung des derzeitig historisch niedrigen Zinsniveaus ergeben. Die komplexe Bewertungsmodellierung unterliegt darüber hinaus Fehlerrisiken, denen die Vonovia mit einer eigenen Abteilung für die interne Verkehrswertermittlung begegnet, die sich an den Standards professioneller Immobiliengutachter orientiert. Darüber hinaus werden die Verkehrswerte von professionellen, externen und unabhängigen Bewertungsexperten validiert, die ihrerseits nach berufsständischen Regeln arbeiten. Im Geschäftsjahr 2019 erfolgte die Begutachtung durch die OBRE GmbH.

Weitere Risiken aus dem operativen Geschäft können sich zum Beispiel aus unzureichenden Informationen bezüglich der in den Immobilien verbauten Materialien ergeben, die insbesondere im Zuge des Erwerbs größerer Immobilienbestände wirtschaftlich spürbar werden können, da eine vollständige Begutachtung und Integration zeitintensiv ist. Die Vonovia begegnet diesem Risiko mit Bestandsbegehungen, regelmäßigen Kontrollen der Gebäudesicherheit unter Berücksichtigung aller baurechtlichen Vorschriften, der Prüfung auf eventuelle Gefahrenstoffe, der Entwicklung von Brandschutzkonzepten zur schrittweisen Umsetzung bei Großmaßnahmen, der Einbindung von Sachverständigen und Gutachtern zur Optimierung der baulichen Maßnahmen sowie einer regelmäßigen Begutachtung der Sonderbauten. Zur Umsetzung greifen klar formulierte Handlungsanweisungen und Kompetenzregelungen sowie ein standardisierter Integrationsprozess.

Developmentrisiken (Risiko 7)

Aus dem Developmentgeschäft können sich zusätzliche Projektentwicklungsrisiken für die Vonovia ergeben. Schwerpunkt der Projektentwicklung sind Projekte in Berlin (sowie im nahen Umfeld von Berlin), Hamburg und Leipzig. Naturgemäß sind Immobilienentwicklungstätigkeiten mit erheblichen Risiken verbunden. Diese Risiken haben ein breites Spektrum. So können zum Beispiel falsche Markt- und Wettbewerbseinschätzungen, Verzögerungen bei Planfeststellungsverfahren, falsche Standort- und Projektentwicklungsplanungen, Kontaminationsrisiken, Denkmalschutz- oder Umweltauflagen, Nachunternehmer-Ausfallrisiken, Bauausführungsmängel oder fehlerhafte Baustoffe oder Bauelemente weitere Risiken mit sich bringen.

Bei dem umfangreichen Einsatz von Bauunternehmen pro Gewerk kann es zu Ausfällen kommen, die wirtschaftliche Risiken sowie rechtliche Haftung nach sich ziehen. Um dem entgegen zu wirken, hat die Vonovia detaillierte Due-Diligence-Maßnahmen beim Erwerb von Grundstücken und im Projekt- und Vertragsmanagement etabliert. Außerdem wird ein fortlaufendes Markt- und Nachunternehmer-Monitoring durchgeführt. Ergänzend werden für die Developmentprojekte regelmäßige Kosten-, Leistungs- und Terminkontrollen durchgeführt, um Risiken rechtzeitig zu identifizieren und um diesen Auswirkungen entgegenwirken zu können. Zudem hat die Vonovia die Möglichkeit, bei Bedarf Wohnungen, die für den Verkauf an Dritte vorgesehen waren, in das eigene Portfolio zu überführen.

Risiken aus Finanzierung (insb. Risiko 3 und Risiko 4)

Die expansive Geldpolitik der EZB sowie die Entscheidung des Vereinigten Königsreichs (UK), aus der EU auszutreten, haben nach wie vor eine erhöhte Nachfrage nach Anleihen kontinentaleuropäischer Emittenten zur Folge. Entsprechend ist das Niveau der Refinanzierungsbedingungen und Immobilienbewertungen noch immer attraktiv. Die Ergebnisse und Folgen des Austritts des UK aus der EU sind gegenwärtig nicht prognostizierbar. Insbesondere die gedämpften konjunkturellen Aussichten könnten sich jedoch sowohl negativ auf die allgemeine Kreditnachfrage als auch auf die Qualität bestehender Kreditengagements auswirken. Beides könnte belastende Effekte auf den Bankensektor und somit auf das Finanzsystem im Ganzen nach sich ziehen.

Zur Begrenzung von finanzwirtschaftlichen Risiken überwachen wir laufend die Finanzierungsmärkte und sind darüber hinaus in ständigem Kontakt mit vielen verschiedenen Marktteilnehmern. Zudem evaluiert die Vonovia kontinuierlich alle zur Verfügung stehenden Finanzierungsoptionen am Eigen- und Fremdkapitalmarkt sowie am Bankenmarkt. Wir erwarten auch in der Zukunft die notwendigen Volumina unter Verwendung aller Finanzierungsinstrumente refinanzieren zu können. Wesentlich für diese Einschätzung sind unser Investment Grade Rating, das ausgewogene Fälligkeitenprofil der finanziellen Verbindlichkeiten, die Variabilität bei den von uns einsetzbaren Finanzierungsinstrumenten sowie unsere Bekanntheit als regelmäßiger und zuverlässiger Emittent am Kapitalmarkt.

Im Rahmen der finanziellen Risiken unterliegen wir auch einem Liquiditätsrisiko. Unser Liquiditätsmanagement basiert auf einer täglichen Disposition unserer Bankkonten, einem wöchentlichen Finanzstatus und einer rollierenden Liquiditätsplanung auf Monatsbasis unter Berücksichtigung der jeweiligen Restriktionen. Regelmäßige positive Cashflows aus unserem Kerngeschäft lassen im Prognosezeitraum kein besonderes Liquiditätsrisiko erkennen.

Insgesamt verfügt die Vonovia SE zum Stichtag über ausreichend liquide Mittel und potenzielle Finanzierungsmöglichkeiten, um die jederzeitige Zahlungsfähigkeit des Vonovia-Konzerns zu gewährleisten.

Zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichtes sind keine Risiken im Zusammenhang mit der zukünftigen Entwicklung erkennbar, die den Fortbestand der Gesellschaft gefährden könnten.

Bericht zu Chancen

Die Nachfrage nach Wohnraum wird in starkem Maße von demografischen Faktoren und dem konjunkturellen Umfeld bestimmt. Es ist daher nicht verwunderlich, dass sich die strukturellen Veränderungen in der Gesellschaft seit Beginn des Jahrtausends unmittelbar auf die Wohnungsmärkte ausgewirkt haben. So war einerseits zu beobachten, dass vor allem junge, erwerbstätige, und tendenziell alleinstehende, Menschen zunehmend vom Land in die großen Ballungszentren drängten, in denen die Binnenmigrationswellen auf die Einwanderungsbewegungen des letzten Jahrzehnts trafen und einen regelrechten Urbanisierungsboom auslösten. Es ist zwar zu erwarten, dass die leicht abschwächende Konjunktur die erhebliche Nachfrage nach Wohnraum in den kommenden Jahren etwas abmildern wird, dennoch geht das Institut der Deutschen Wirtschaft davon aus, dass in der ersten Hälfte des Jahrzehnts bis zu 283.000 Wohnungen fehlen könnten. Dies kommt dem Immobilienbestandsportfolio der Vonovia zu Gute, das sich auf kleine und mittlere Haushaltsgrößen im Umfeld deutscher Ballungszentren konzentriert. Darüber hinaus kann die Vonovia dem mangelnden Wohnungsangebot aktiv durch ihr Development- und Neubaugeschäft entgegenwirken. Im Hinblick darauf könnte die anhaltend angespannte Wohnungsmarktlage zu politischen Entscheidungen führen, die eine Ausweitung der Wohnraum- oder Mietförderung nach sich ziehen. Dies könnte zusätzlich positive Auswirkungen auf die Geschäftstätigkeit der Vonovia haben.

Die strukturellen Veränderungen in der Gesellschaft stellen die Immobilienwirtschaft jedoch nicht nur vor quantitative Herausforderungen. So müssen einerseits die integrativen Herausforderungen der zuvor skizzierten Migrationsbewegungen bewältigt werden. Andererseits müssen auch genügend Angebote erarbeitet werden, die den demographischen Wandel hin zu einer alternden Gesellschaft adäquat berücksichtigen. In diesem Kontext könnte sich der vorzeitige Fokus der Vonovia auf eine konsequente Quartiersentwicklung ebenso als Chance erweisen wie die Investitionen in altersgerechte Modernisierung und alternative Wohnkonzepte. Die Veränderung der Gesellschaft endet jedoch nicht bei der strukturellen Verschiebung demographischer Merkmale, sondern schlägt sich vor allem auch in einem flächendeckenden und tiefgreifenden Sinnes- und Meinungswandel nieder. So ist die Berücksichtigung sozialer und ökologischer Aspekte in der individuellen Entscheidungsfindung längst kein Nischenthema mehr, sondern inzwischen in der breiten Mitte der Gesellschaft verwurzelt. Im Hinblick darauf könnte sich der frühzeitige Fokus der Vonovia auf energetische Modernisierungen als Chance erweisen; immerhin werden fast ein Drittel der CO ₂-Emissionen in Deutschland von der Immobilienwirtschaft verursacht. Sollte es gelingen, die Bestände weiterhin nachhaltig und zeitgemäß zu modernisieren, könnte die Marke Vonovia zukünftig als Anbieter nachhaltigen Wohnraums wahrgenommen werden.

Die Veränderung der Gesellschaft schlägt sich darüber hinaus auch in der Art und Weise nieder wie sie miteinander kommuniziert. In diesem Kontext ist vor allem der Megatrend der Digitalisierung zu nennen, der vor allem in der Immobilienwirtschaft noch in den Kinderschuhen steckt. Die Vonovia investiert daher konsequent in die Erprobung und den Ausbau neuer Technologien, die im Falle des flächendeckenden Einsatzes erhebliche Effizienzgewinne ermöglichen könnten.

Weitere, auch kurzfristig realisierbare Chancen, stecken vor allem im Value-Add-Geschäft der Vonovia. So erbringt die Handwerkerorganisation der Vonovia bereits einen Großteil der Reparatur-, Instandhaltungs- und Wartungsleistungen für die Wohnimmobilien. Darüber hinaus wird der Anteil der durch die Handwerkerorganisation erbrachten Eigenleistung bei Gebäude- und Wohnungsmodernisierungen stetig ausgebaut. Die Vonovia beabsichtigt diesen Leistungsumfang auf alle Arten von technischen Maßnahmen und auf das gesamte Wohnungsportfolio zu erweitern und damit die Wertschöpfung aus diesen Leistungen in die Vonovia zu überführen und zu verbessern.

Durch gezielte kleine, sogenannte taktische Akquisitionen von einzelnen oder mehreren Gebäuden an spezifischen Standorten sowie durch gezielte Maßnahmen im Wohnumfeld sehen wir zudem die Chance, ganze Wohnquartiere in ihrer Art und Qualität zu verbessern und damit den Wohnwert für unsere Kunden und die Wertentwicklung unserer Wohnimmobilien zu erhöhen. Außerdem besteht die Möglichkeit, durch den Neubau von Gebäuden auf freien Flächen, die in unserem Besitz sind sowie durch Aufstockung von Gebäuden, das Wohnungsangebot der Vonovia insbesondere in Ballungsgebieten zu erweitern und zudem einen Beitrag zur Reduzierung der Wohnraumknappheit in städtischen Lagen zu leisten. Durch gezieltes Monitoring, frühzeitige Einbindung der Mieterinnen und Mieter und Kooperationen mit sozialen, kulturellen und städtischen Einrichtungen, können die Skaleneffekte von Vonovia optimal genutzt werden, um Quartiere nachhaltig zu entwickeln und den Bestand dort langfristig wertstabil bzw. wertsteigernd zu halten.

Die Finanzierung der Vonovia ist abhängig von den Bedingungen am Kapitalmarkt, die aufgrund des geringen Zinsniveaus zurzeit sehr günstig sind. Weiterhin versuchen wir die Finanzierungskosten bei Einhaltung unserer Rating-Kennziffern und der angestrebten Finanzstruktur zu verbessern. Sollte die derzeit schwächelnde Weltkonjunktur unerwartet in eine (schwere) Rezessionsphase übergehen, würden die Wohnimmobilien weitestgehend konjunkturunabhängigen Cashflow erzielen. Die damit verbundene Stabilität bietet uns somit die Chance, die finanziellen Verbindlichkeiten auch in Zeiten ökonomischer oder politischer Krisen vergleichsweise sicher erfüllen zu können.

Mit unserem Segment Development ergeben sich weitere Expansionschancen für das Unternehmen. Durch die langjährigen Projektentwicklungserfahrungen der BUWOG werden wir an wachstumsstarken Standorten weitere moderne zukunftsträchtige Immobilien entwickeln und unser Developmentgeschäft weiter ausbauen. Dabei werden wir auch in der BUWOG Lückstraße die Projektentwicklung für den Verkauf an Dritte vorantreiben.

Prognosebericht

Die Geschäftsführung hat die Ausbreitung des Coronavirus zum Aufstellungsdatum als nicht wesentliches Risiko für die Gesellschaft identifiziert. Dies bedeutet, dass die Geschäftsführung zu diesem Zeitpunkt nicht davon ausgeht, dass die Ausbreitung des Coronavirus wesentliche Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft im kommenden Geschäftsjahr haben wird. Schlussendlich sind die weiteren Konsequenzen aus der Ausbreitung des Coronavirus auf die Finanz- und Immobilienmärkte aufgrund der aktuellen Unsicherheiten jedoch noch nicht abschätzbar. Die im folgenden dargestellte Prognose entspricht daher der Prognose, die die Geschäftsführung vor der Ausbreitung des Coronavirus entwickelt hat.

Die BUWOG Lückstraße ist in die Planung der Vonovia eingebunden. Insgesamt sind keine grundlegenden Änderungen in der Geschäftstätigkeit absehbar.

Wir gehen derzeit davon aus, dass die Gesellschaft aufgrund der Einbindung in den Konzernverbund der Vonovia SE auch im kommenden Jahr ihren Zahlungsverpflichtungen nachkommen kann.

Die Geschäftsführung erwartet für das Geschäftsjahr 2020 ein EBITDA, das auf Grund geringerer Umsatzerlöse aus Immobilienverkäufen klar unterhalb des Berichtsjahres liegen wird.

Insgesamt beabsichtigt die Vonovia, auch im kommenden Geschäftsjahr, ihre führende Position im deutschen Wohnimmobilienmarkt auszubauen.

Berlin, den 26. März 2020

BUWOG - Lückstraße Development GmbH

Die Geschäftsführung

Daniel Riedl

Helene von Roeder

Eva Weiß

Bilanz zum 31. Dezember 2019

Aktiva

		31.12.2019	31.12.2018
	EUR	EUR	EUR
A. UMLAUFVERMÖGEN
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit unfertigen Bauten	0,00		32.661.741,78
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit fertigen Bauten	4.666.158,20		0,00
		4.666.158,20	32.661.741,78
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Grundstücksverkäufen	3.622.777,94		994.763,45
2. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen	2.478,77		0,00
3. Sonstige Vermögensgegenstände	37.379,68		73.509,94
		3.662.636,39	1.068.273,39
III. Guthaben bei Kreditinstituten		5.328.862,72	5.865.114,82
		13.657.657,31	39.595.129,99
B. NICHT DURCH EIGENKAPITAL GEDECKTER FEHLBETRAG		3.093.864,14	2.176.169,46
Bilanzsumme		16.751.521,45	41.771.299,45
PASSIVA
	EUR	31.12.2019 EUR	31.12.2018 EUR
A. EIGENKAPITAL
I. Gezeichnetes Kapital		25.000,00	25.000,00
II. Verlustvortrag		-2.201.169,46	-4.246.142,58
III. Jahresfehlbetrag / Jahresüberschuss		-917.694,68	2.044.973,12
IV. Nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag		3.093.864,14	2.176.169,46
		0,00	0,00
B. RÜCKSTELLUNGEN
1. Steuerrückstellungen	1.803.227,49		794.000,00
2. Sonstige Rückstellungen	9.341.905,21		5.463.661,00
		11.145.132,70	6.257.661,00
C. VERBINDLICHKEITEN
1. Erhaltene Anzahlungen	2.165.161,74		17.312.110,03
2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	1.069.691,65		47.793,71
3. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	2.352.685,36		18.138.734,71
4. Sonstige Verbindlichkeiten	18.850,00		15.000,00
		5.606.388,75	35.513.638,45
Bilanzsumme		16.751.521,45	41.771.299,45

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2019

		2019	01.05.2018- 31.12.2018
	EUR	EUR	EUR
1. Umsatzerlöse aus dem Verkauf von Grundstücken		46.781.686,47	30.275.561,02
2. Erhöhung oder Verminderung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten Grundstücken		-27.995.583,58	-14.006.305,96
3. Sonstige betriebliche Erträge		436,32	6.456,42
4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke	-14.599.527,88		-10.788.068,84
b) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen	-618.229,80		0,00
		-15.217.757,68	-10.788.068,84
5. Sonstige betriebliche Aufwendungen		-3.154.627,17	-2.091.557,93
6. Zinsen und ähnliche Aufwendungen		-322.621,55	-557.111,59
davon an verbundene Unternehmen EUR-322.621,55 (i. VJ. EUR-399.405,18)
7. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag		-1.009.227,49	-794.000,00
8. Ergebnis nach Steuern		-917.694,68	2.044.973,12
9. Jahresfehlbetrag / Jahresüberschuss		-917.694,68	2.044.973,12

Anhang für das Geschäftsjahr 2019

der BUWOG - Lückstraße Development GmbH, Berlin
Amtsgericht Charlottenburg / HRB 164009 B

A. Allgemeine Angaben

Die BUWOG - Lückstraße Development GmbH (nachfolgend kurz: BUWOG Lückstraße) ist ein verbundenes Unternehmen der Vonovia SE, Bochum.

Infolge der im Vorjahr durchgeführten Anpassung des abweichenden Wirtschaftsjahres auf das Kalenderjahr (Rumpfgeschäftsjahr vom 1. Mai bis 31. Dezember 2018) sind die Werte in der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung nur bedingt mit den Vorjahreswerten vergleichbar.

Für die Projektentwicklung sowie für zentralisierte administrative Aufgaben greift die BUWOG Lückstraße auf die Serviceleistungen des Vonovia-Konzerns zurück.

Für die Erstellung des Jahresabschlusses gelten die Vorschriften für mittelgroße Kapitalgesellschaften.

Der Jahresabschluss der BUWOG Lückstraße wird in den nach IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, erstellten Konzernabschluss der Vonovia SE (kleinster und größter Konsolidierungskreis) einbezogen. Letzterer wird beim elektronischen Bundesanzeiger offengelegt.

Die Gesellschaft ist zum Bilanzstichtag bilanziell überschuldet. Ungeachtet der bilanziellen Überschuldung wurde gemäß § 252 Abs. 1 Nr. 2 HGB bei der Bewertung der Vermögensgegenstände und Schulden von der Fortführung der Unternehmenstätigkeit ausgegangen. Die Überschuldung im Sinne der Insolvenzordnung ist zum 31. Dezember 2019 kein Insolvenzgrund, wenn die "Fortführung des Unternehmens nach den Umständen überwiegend wahrscheinlich ist" (§ 19 Abs. 2 InsO). Zur Abwendung einer Überschuldung im Sinne der Insolvenzordnung hat die Deutsche Annington Acquisition Holding GmbH, Düsseldorf, eine Patronats- und Rangrücktrittsvereinbarung zu Gunsten der BUWOG Lückstraße bis zu einer Höhe von TEUR 4.000 und einer zeitlichen Befristung bis zum 30. Juni 2021 abgeschlossen. Darüber hinaus ist infolge der Einbeziehung der BUWOG Lückstraße in den Konzernverbund der Vonovia die Finanzierung der Gesellschaft weiterhin sichergestellt.

B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2019 wurde nach den Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuches und des Gesetzes betreffend die Gesellschaften mit beschränkter Haftung (GmbHG) in Euro aufgestellt. Die betragsmäßigen Angaben im Anhang erfolgen in Euro (EUR) oder in Tausend Euro (TEUR).

Bis zum 31. Dezember 2018 erfolgte die Gliederung der Bilanz nach den Vorschriften des § 266 HGB und die der Gewinn- und Verlustrechnung nach § 275 Abs. 2 HGB. Ab dem Geschäftsjahr 2019 ist die Gesellschaft dazu übergegangen, die Verordnung über die Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 17. Juli 2015 anzuwenden. Die Vorjahreszahlen wurden zwecks besserer Vergleichbarkeit entsprechend angepasst.

Für die Gewinn- und Verlustrechnung wird das Gesamtkostenverfahren angewandt.

Die Grundsteuern werden unter den Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke ausgewiesen.

Fertige und unfertige Bauleistungen werden mit den Anschaffungs- und Herstellungskosten oder dem niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt. Die Herstellungskosten umfassen die direkt zurechenbaren Produktionskosten. Gemeinkosten bestehen nicht, da die Gesellschaft ausschließlich Subunternehmer beschäftigt und kein eigenes Personal einsetzt. Fremdkapitalzinsen werden insoweit in die Herstellungskosten einbezogen, als sie der Herstellung des Bauvorhabens zugeordnet werden können.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände werden zu Nennwerten bilanziert. Allen erkennbaren Einzelrisiken wird durch einen vorsichtigen Wertansatz Rechnung getragen. Darüber hinaus bestehende allgemeine Risiken sind durch Pauschalwertberichtigungen gedeckt.

Die Ermittlung der latenten Steuern erfolgt entsprechend § 274 HGB nach dem bilanzorientierten Konzept. Latente Steuern werden für temporäre Differenzen zwischen den handelsbilanziellen und den steuerlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten unter Einbeziehung von berücksichtigungsfähigen Verlustvorträgen ermittelt. Die latenten Steuern derselben Steuerart werden saldiert. Ein sich insgesamt ergebender Überhang von Steuerbelastungen wird als passive latente Steuer in der Bilanz ausgewiesen. In Ausübung des Wahlrechts nach § 274 Abs. 1 HGB wird auf die Aktivierung eines möglichen aktivischen Überhangs verzichtet.

Änderung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Infolge der Integration der Gesellschaft in den Vonovia-Konzern wird in Bezug auf den Ausweis und Umfang von Pflichtangaben und freiwilligen Angaben teilweise die formelle Stetigkeit durchbrochen.

Abweichend zum Vorjahr ist die Bilanzaufstellung vor Ergebnisverwendung erfolgt. Die Vorjahreszahlen wurden entsprechend angepasst.

C. Erläuterungen zur Bilanz

(1) Zum Verkauf bestimmte Grundstücke

Im laufenden Geschäftsjahr wurden Zinsen für Fremdkapital in Höhe von TEUR 323 (i. Vj. TEUR 399) in die Herstellungskosten einbezogen.

(2) Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen umfassen im Wesentlichen Rückstellungen für ausstehende Rechnungen in Höhe von TEUR 9.161.

(3) Verbindlichkeiten

Die Zusammensetzung der Verbindlichkeiten nach der Restlaufzeit ergibt sich wie folgt:

	31.12.2019				31.12.2018
		davon mit einer Restlaufzeit				davon mit einer Restlaufzeit
	Gesamt TEUR	bis 1 Jahr TEUR	1 -5 Jahre TEUR	über 5 Jahre TEUR	Gesamt TEUR	bis 1 Jahr TEUR
Erhaltene Anzahlungen	2.165	2.165	-	-	17.312	17.312
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	1.070	1.070	-	-	48	24
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	2.352	2.352	-	-	18.139	169
Sonstige Verbindlichkeiten	19	19	-	-	15	15
Gesamt	5.606	5.606	-	-	35.514	17.520

	31.12.2018 davon mit einer Restlaufzeit
	1 -5 Jahre TEUR	über 5 Jahre TEUR
Erhaltene Anzahlungen	-	-
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	24	-
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	-	17.970
Sonstige Verbindlichkeiten	-	-
Gesamt	24	17.970

(4) Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen resultieren im Geschäftsjahr aus dem Finanzverkehr in Höhe von TEUR 2.288 (i. Vj. TEUR 17.970) sowie aus dem Lieferungs- und Leistungsverkehr in Höhe von TEUR 64 (i. Vj. TEUR 169).

D. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

(5) Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen

Die Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen beinhalten Aufwendungen aus konzerninternen Projektmanagementverträgen in Höhe von TEUR 618. Diese Aufwendungen wurden im Vorjahr in Höhe von TEUR 134 unter den Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke sowie in Höhe von TEUR 609 unter den sonstigen betrieblichen Aufwendungen ausgewiesen.

(6) Sonstige betriebliche Aufwendungen

Im Posten sonstige betriebliche Aufwendungen sind außergewöhnliche Aufwendungen enthalten. Diese resultieren insbesondere aus der Zuführung zu den sonstigen Rückstellungen in Höhe von TEUR 3.000.

(7) Jahresfehlbetrag

Die Geschäftsführung schlägt der Gesellschafterversammlung vor, den Jahresfehlbetrag in Höhe von EUR 917.694,68 auf neue Rechnung vorzutragen.

E. Sonstige Angaben

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Es bestehen jährliche Verpflichtungen aus Dienstleistungsverträgen mit Gesellschaften des Vonovia-Konzerns. Die Abrechnung erfolgt auf Basis der der Gesellschaft zuzurechnenden Kosten für konzerninterne Dienstleistungen. Der Aufwand im Geschäftsjahr 2019 betrug TEUR 685.

Organe

Mitglieder der Geschäftsführung

Als Geschäftsführer sind bzw. waren bestellt:

Daniel Riedl
Chief Development Officer der Vonovia SE
Helene von Roeder	ab 1. September 2019
Chief Financial Officer der Vonovia SE
Eva Weiß	ab 1. Januar 2020
Geschäftsführerin der BUWOG Bauträger GmbH
Klaus Freiberg	bis 31. August 2019
ehemals Chief Operating Officer der Vonovia SE
Alexander Happ	bis 31. Dezember 2019
ehemals Geschäftsführer der BUWOG Bauträger GmbH

Nachtragsbericht

Die Geschäftsführung hat die Ausbreitung des Coronavirus zum Aufstellungsdatum als nicht wesentliches Risiko für die Gesellschaft identifiziert. Dies bedeutet, dass die Geschäftsführung zu diesem Zeitpunkt nicht davon ausgeht, dass die Ausbreitung des Coronavirus wesentliche Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft haben wird. Schlussendlich sind die weiteren Konsequenzen aus der Ausbreitung des Coronavirus auf die Finanz- und Immobilienmärkte aufgrund der aktuellen Unsicherheiten jedoch noch nicht abschätzbar.

Weitere wesentliche Ereignisse nach dem Stichtag sind uns nicht bekannt.

Berlin, den 26. März 2020

BUWOG - Lückstraße Development GmbH

Die Geschäftsführung

Daniel Riedl

Helene von Roeder

Eva Weiß

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die BUWOG - Lückstraße Development GmbH, Berlin

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der BUWOG - Lückstraße Development GmbH, Berlin - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2019 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2019 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der BUWOG - Lückstraße Development GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2019 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

―

entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2019 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2019 und

―

vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Untemehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

―	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
―	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.
―	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
―	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
―	beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.
―	beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Unternehmens.
―	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Düsseldorf, den 16. April 2020

KPMG AG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Cremer, Wirtschaftsprüfer

Herrmann, Wirtschaftsprüferin

Gesellschafterbeschluss

A. Gesellschafter

Gesellschafter der

BUWOG - Lückstraße Development GmbH

sind die

1. Deutsche Annington Acquisition Holding GmbH

2. ANSAR Grundstücks-Verwaltungsgesellschaft mbH

B. Beschluss

Unter Verzicht auf alle durch Gesetz und Gesellschaftsvertrag vorgesehenen Formen und Fristen werden folgende Beschlüsse gefasst:

1. Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2019 endend am 31.12.2019 wird hiermit festgestellt.

2. Den Geschäftsführern wird für das Geschäftsjahr 2019 Entlastung erteilt.

3. Das Jahresergebnis i.H.v. -917.694,68 € wird auf neue Rechnung vorgetragen.

4. Für das Geschäftsjahr 2020 wird die KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft zum Abschlussprüfer gewählt.

Düsseldorf, 05.06.2020

Deutsche Annington Acquisition Holding GmbH

Christoph Schauerte, Prokurist

Dr. Fabian Heß, Prokurist

Grünwald, 15.06.2020

ANSAR Grundstücks-Verwaltungsgesellschaft mbH

Michael Weiß, Geschäftsführer

Jan Schmied, Prokurist